� La economía española rompe con 60 trimestres decontinuado crecimiento y entra oficialmente enrecesión tras 2 trimestres de crecimiento negativoconsecutivos. Varios estudios y encuestas preveen quela situación española se endurecerá en los próximostrimestres y se puede llegar a prolongar hasta el 2011.

� A pesar de la actual coyuntura, el mercadoocupacional ha mantenido una “relativa” estabilidaddebido principalmente a las operaciones de compraspara uso propio y las adquisiciones “llaves en mano”de especial envergadura.

� La entrega de nuevos proyectos ha engrosado elparque de oficinas de la ciudad en 193.000m2, de loscuales el 80% se ha incorporado al mercado comosuperficie disponible, principalmente en la Periferia yen el distrito 22@.

� El incremento de un punto y medio de la tasa dedisponibilidad durante el último trimestre no haafectado a ninguna zona en particular, aunque siguenhabiendo fuertes disparidades por subzonas.

� El descenso de las rentas ha sido hasta ahoracontenido, con una bajada media del 4,5%. El futurodebilitamiento de la demanda y la creciente oferta deedificios de oficinas ejercerán una mayor presión sobrelas rentas.

� El volumen total de inversión en 2008 ha alcanzado1.056 millones de euros, una reducción del 46%respecto a las cifras del 2007. La falta de financiacióny las expectativas de crecimiento negativo de laeconomía española han sido los principalesinconvenientes para generar confianza y facilitar mástransacciones, a la par que las expectativas de losvendedores.

“El mercado ha empeorado en el arranque de 2009, con unadesocupación al alza, alquileres debilitados y rentabilidades enascenso. No obstante, el mal comportamiento de las inversionesalternativas así como el descenso del Euribor han alentado quetengan lugar operaciones de inversión fundamentadas en la calidaddel activo, la fortaleza del inquilino y la seguridad del contrato”.

Eusebi Carles - Director

Mercado de oficinas deBarcelona

Primavera 2009

Absorción y tasa de disponibilidad Evolución intertrimestral de las rentas

Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research

Coyuntura económica españolaLa economía retrocedió un 1,0% en el último trimestrede 2008 medida en términos de producto interior bruto(PIB). Esta cifra pone de manifiesto la entrada enrecesión de la economía española tras dos trimestresseguidos de crecimiento negativo. Una contraccióneconómica que según algunos estudios puede llegar aprolongarse hasta 6 trimestres consecutivos,convirtiéndose así en la recesión más larga de lademocracia.

Previas recesiones en España

Fuente: INE

Tras varios meses de previsiones de crecimientoeconómico poco certeras, las dificultades económicasprovocadas por la crisis financiera internacional y porel ajuste del sector de la construcción, han llevado alGobierno a ajustar sus pronósticos hasta situarlos enun crecimiento del PIB del 1,2% para 2008 y unacontracción del 1,6% para 2009, según la últimarevisión del Programa de Estabilidad 2008-2011aprobado por el Consejo de Ministros.

La demanda interna sólo avanzó el 0,7% en 2008 yeste año registrará un fuerte bajada, del 3,2%. Estoserá debido a que la inversión registrará una fuertecontracción, del 9,3%, y también descenderá elconsumo privado, el 1,5%, lo que no podrácompensarse con el aumento previsto del gasto de lasAdministraciones Públicas (2,1%). Mientras, el sectorexterior, que ya aportó seis décimas a la mejora delPIB el año pasado, tendrá una aportación positiva de1,6 puntos, que no serán suficientes para evitar lacontracción económica, pero permitirá reducirnotablemente el déficit por cuenta corriente.

En cuanto al empleo, el paro rompió en diciembre labarrera de los 3 millones y anotó la cifra más altadesde 1987. El año 2008 se cobró casi 1 millón másde nuevos desempleados, especialmente del sector dela construcción, seguido de los servicios y la industria,cifra que podría llegar a alcanzar los 4 millones deparados al cierre de 2009. El aumento del paroobligará al Gobierno a intensificar el gasto público,

afectando así al equilibrio de las arcas públicas queromperá por primera vez el Pacto de EstabilidadEuropeo y podría acercarse al 6% en 2009, un nivelinédito desde principios de los 90. Los ahorros delGobierno se verán especialmente reducidos por eldesplome de los tributos cedidos, arrastrados por lostributos ligados al sector inmobiliario. Gran parte delos indicadores que anticipan el futuro de la economíarecogen datos negativos pero, a diferencia derecesiones anteriores, la velocidad y el volumen depérdida es considerablemente superior.

Como datos positivos cabe mencionar el ajuste de lainflación, que cerró el 2008 en el 1,4%, la tasa másbaja de los últimos 10 años. Este descenso representala quinta caída consecutiva de la tasa interanual,desde que se alcanzara el máximo de 5,3% en juliocuando el barril Brent superó los 147$. La caída de lainflación se ha debido principalmente a la caída delprecio del petróleo, y en menor medida a otrosproductos vinculados a éste como el transporte.Desde agosto el precio del barril Brent ha descendidohasta alcanzar un valor medio de 43$ que registró endiciembre, el nivel más bajo desde diciembre del 2004.

Crecimiento del PIB y tipos de interés

Fuente: INE, European Comission

Ante la situación económica mundial, se estánadoptando medidas para limitar el impacto de larecesión.

Entre dichas medidas se encuentra el recorte de tiposde interés del BCE, quien anunció a mediados deenero el cuarto recorte consecutivo de los tipos deinterés que han pasado del 4,25% al 2% entre losmeses de octubre 2008 y enero 2009. Este nivelrepresenta el más bajo desde el estallido puntocom,alcanzándose mínimos en la historia del euro. Seesperan sucesivos recortes en marzo y junio de esteaño que podrían dejar los tipos en el 1%.

La fuerte contención de la inflación y la caída de lostipos de interés son elementos positivos que puedencontribuir a la recuperación y supondrán un alivio paralas familias y las empresas.

Economía

Mercado de Oficinas de Barcelona - Primavera 2009 2

Recesión Duración Trimestres Tasaintertrimestral

1975 2 trimestresQ1 1975 -0,2%Q2 1975 -0,1%

1978 1979 2 trimestresQ4 1978 -0,1%Q1 1979 -0,5%

1992-1993 4 trimestres

Q2 1992 -1,0%Q3 1992 0,0%Q4 1992 -0,4%Q1 1993 -1,1%

Actual ?Q3 2008 -0,3%Q4 2008 -1,0%

Demanda y AbsorciónLa demanda de oficinas en Barcelona hamantenido un ritmo de relativa estabilidad.

La absorción total bruta de oficinas en 2008 haalcanzado los 351.000m2, que a pesar de la actualcoyuntura dista sólo un 11% respecto a los niveles deabsorción del 2007 (394.000m2), y un 27% de losniveles del año 2005, cuando se alcanzó el récordhistórico de contratación de oficinas en la ciudadcondal (485.000m2). Estos datos contrastan con laimportante reducción de la contratación en otrosmercados de oficinas más importantes donde eldescenso interanual de la absorción alcanzó enalgunos casos hasta el 50%, lo que demuestra una“relativa” estabilidad del mercado barcelonés debido ala heterogeneidad en cuanto al perfil de ocupantes.

Evolución trimestral de la absorción

Fuente: Savills Research

La absorción del segundo semestre alcanzó160.000m2, un volumen ligeramente por debajo de losniveles del primer semestre, una tónica que tiende arepetirse cada año debido principalmente a la calmade los meses estivales. Cabe pero señalar unaimportante contracción en el número de operacionescerradas durante el último trimestre del año del 26%aproximadamente con respecto a la media de los dosprimeros trimestres, lo que apunta a unadesaceleración oculta de la absorción subyacente.

Por zonas, las Nuevas Áreas de Negocio hanconcentrado el 51% del total de superficie contratadaconfirmando así la tendencia de la demanda atrasladarse a zonas como el distrito 22@, donde laoferta se compone de edificios modernos y eficientes,a rentas competitivas y relativamente cercanos alCBD. Las zonas periféricas han concentrado el 23%de la demanda, atraída principalmente por unaeconomía de ahorro en rentas.

Las operaciones de alquiler han representado casi el55% del volumen de absorción en 2008, mientras quelos formatos de compras para uso propio y lasadquisiciones de edificios ’llave en mano’ se han vistofortalecidos sumando el 45% del volumen contratadocon tan sólo 18 operaciones firmadas a lo largo del

año y una superficie media por operación de 8.800m2.

La explosión del fuerte crecimiento económico duranteel pasado verano 2007 ha dejado paso a unaeconomía de racionalización. En este contexto, losmovimientos de reagrupamiento y la necesidad deeficiencia de espacios de las grandes cuentas hantomado especial protagonismo en el mercadobarcelonés. Parte de estos movimientos se hanllevado a cabo entre el tradicional CBD y el 22@.Buen ejemplo de ello es Cap Gemini, uno de losprincipales proveedores de consultoría, tecnología youtsourcing, quien dejará sus actuales instalacionesen la zona prime de la Avenida Diagonal paratrasladarse a un edificio ubicado en la zona másconsolidada del distrito 22@. Otro ejemplo es elfabricante de hemoderivados Grifols, quienes en plenacrisis inmobiliaria decidieron adquirir un complejo deoficinas en Sant Cugat del Vallès con el fin decentralizar las áreas corporativas y conservar espaciodisponible para futuros crecimientos.

Principales reubicaciones

Fuente: Savills Research

Estos edificios contrarrestan la pérdida de prestigio dela dirección con grandes superficies a preciosatractivos, acabados de calidad e instalacioneseficientes que ayudan a reducir costes a las empresasy justificar así el traslado.

Las demandas de superficie reducida siguenrepresentando gran parte del movimiento del mercadobarcelonés, con un 51% de operaciones cerradas ensuperficies de menos de 500m2. Esta demanda sedirige principalmente al CBD y Centro de la Ciudad,donde la disponibilidad sigue siendo escasa yprincipalmente en edificios mixtos u obsoletos. Lasuperficie media por contrato en el CBD ha sido de460m2.

Por sectores, los Organismos Públicos continúansiendo los principales protagonistas absorbiendo el20% de la superficie contratada. Empresas públicascomo la Comisión del Mercado de lasTelecomunicaciones (CMT) o el Centro deTelecomunicaciones y Tecnologías de la Información(CTTI) firmaron contratos de compra de edificios “llaveen mano” para albergar sus sedes en el 22@ y en laárea de Plaza Europa en Hospitalet de Llobregat,respectivamente.

Mercado de Oficinas de Barcelona - Primavera 2009 3

Empresa Ubicación Origen Ubicación Destino

CAP GEMINI Diagonal-Prime 22@

GRIFOLS Varios Sant Cugat del Vallès

ISDIN Diagonal-Prime 22@

JOHNSON DIVERSEY Esplugues Cornellà

CTTI Pº Gracia-Prime Gran Via-Hospitalet

Oferta y RentasOferta y tasa de disponibilidad

A finales del 2008 la superficie de oficinas disponiblessumaba 407.400m2, situando la tasa de disponibilidadde la capital catalana en el 8%. El incremento de unpunto y medio con respecto a la tasa de disponibilidaddel primer semestre no ha sido acusado por ningunazona en particular, aunque siguen habiendo fuertesdisparidades por subzonas.

La zona prime continúa presentando una situación de“suboferta” que puede verse suavizada sensiblementetras la marcha de algunos grandes usuarios. La tasade disponibilidad de Sant Cugat (5%) continúa estandopor debajo de la media de Barcelona a pesar de lareciente entrega de varios edificios en la zona. Estasituación puede verse modificada en los próximosmeses con casi 90.000m2 de nuevos proyectosespeculativos previstos para entrega en el transcursode 2009 en la localidad vallesana. Los distintossubmercados de oficinas del Baix Llobregat siguenmanifestando signos de sobreoferta con tasassuperiores al 20%. Cabe señalar como caso particularCornellà, donde tras la entrega de los edificios 6 y 7del parque WTC Almeda Park a inicios del 2008 sutasa pasó del 12% al 27%, situación que prevemos sepodría corregir gradualmente mediante rentascompetitivas dada la calidad y accesibilidad de losedificios.

Tasa de disponibilidad por sub-zonas

Fuente: Savills Research

La demora en la entrega de los proyectos será unasituación generalizada.

La excelente situación del inmobiliario en el pasadoalentó al desarrollo de nuevos proyectos, que sevieron multiplicados principalmente en zonas como eldistrito 22@. La incertidumbre actual incita a laprudencia y varios promotores están retrasando susdecisiones de iniciar proyectos o bien “fasearlos”, a laespera de una mejora en la disponibilidad ycondiciones de la financiación y/u ofertas de empresasinteresadas en sus proyectos.

Se espera que hasta finales de 2009 se entreguen un

total de 333.000m2 de oficinas, de los cuales el 75%saldrán disponibles al mercado, el 23% serán edificiospara uso propio y tan sólo el 2% corresponden asuperficies pre-alquiladas. Por zonas, Plaza Europaverá salir a la luz tres de sus torres más emblemáticas(Realia, Zenit e Inbisa) que corresponde al 27% deltotal de superficie que se entregará en 2009. SantCugat representará un 40% de las entregas aunquecasi el 42% de los desarrollos están yacomprometidos. El distrito 22@ por su parte veráañadirse a su parque de oficinas casi 70.000m2 de loscuales el 70% saldrán como superficie libre.Prácticamente el 100% de los desarrollos seencuentran ubicados en la Periferia y las NuevasÁreas de Negocio, zonas que sufrirán un alza de sudisponibilidad en los próximos meses y donde lasrentas podrían sufrir una mayor presión a la baja.

Rentas

El nivel de rentas de Barcelona ha sufrido durante elúltimo trimestre del año un ligero descenso entérminos generales. La inversión del binomio demanda/ oferta, debido a la coyuntura económica, haprovocado una mayor cautela, que junto con laprevisión de un potencial aumento de la oferta deoficinas, ha causado una presión sobre las rentas.Esta evolución ha tenido un comportamiento diferentesegún la zona geográfica.

El 22@ ha sido la zona más afectada por la correcciónde los precios con un descenso del 9% con respecto alas rentas del tercer trimestre. Esta tendencia sepuede justificar debido a que algunos edificios, queinicialmente salían a precios relativamente altos parala zona, han debido corregir su política de rentas a labaja en vistas de la actual situación del mercado,descenso necesario para hacer los edificios máscompetitivos y conseguir atraer demanda.

Por su lado, el tradicional CBD también ha visto unreajuste de sus rentas, que crecieronexponencialmente desde mediados de 2006, con unacorrección a la baja del 5,6% con respecto al tercertrimestre dejando la renta prime en el 25,50 €/m2/mes,que contrasta con los ambiciosos 32€/m2/mes que sellegaron a solicitar en la zona a principios de año.

Sant Cugat por su parte no se ha visto formalmenteafectada por esta corrección, manteniendo sus rentasa niveles similares al trimestre anterior, debido a lacompetitividad de sus precios y la calidad de su stock.

En esta etapa de reajuste de rentas, los usuarioscuentan en determinados casos con mayor poder denegociación y los propietarios deberán ofrecerestructuras alternativas para atraer a la demanda, queserán tanto más atractivas contra más garantías desolidez ofrezca el usuario y cuanto mayor sea elcompromiso de obligado cumplimiento en la duracióndel contrato.

Mercado de Oficinas de Barcelona - Primavera 2009 4

Mercado de inversiónEl volumen total de inversión en 2008 haalcanzando 1.056 millones de euros en 36transacciones, una reducción del 46% respecto alas cifras record de cierre del 2007.

Durante el segundo semestre del año, la inversiónalcanzó los 486 millones de euros. Esta cifra representaun descenso del 30,3% con respecto al mismo periododel 2007, confirmando el deterioro del mercado deinversión debido principalmente al crecienteendurecimiento del acceso al crédito, a las expectativasde crecimiento negativo de la economía española y alos elementos de incertidumbre que se hangeneralizado.

Volumen de inversión

Fuente: Savills Research

Las constantes revisiones a la baja de los tipos deinterés por parte de los bancos centrales, iniciada trasla quiebra de Lehman Brothers, ha conllevado lareducción del coste real del endeudamiento, que juntocon el considerable incremento de las rentabilidades enel sector inmobiliario ha contribuido a generar un mayormargen entre el coste de la financiación y la rentabilidadde la inversión. No obstante, el principal inconvenientecontinúa siendo la disponibilidad de dicha financiación ylos crecientes spreads que aplican las entidadesfinancieras a las inversiones con un alto nivel de riesgo.Los bancos están descartando cualquier riesgo, lo queha sacado del mercado a varios actores, dejando tansólo aquellos que cuentan con gran liquidez y bajosniveles de endeudamiento.

En este escenario, los fondos oportunistas,determinados clubes de inversión y los family office hanvuelto a reaparecer protagonizando algunas de lasoperaciones más significativas. Los fondos nacionalessiguen, por su parte, en una gran proporción inactivos.El fondo Santander Banif Inmobiliario solicitórecientemente aplazar los reembolsos a sus inversoresdurante dos años, iniciando seguidamente una políticade desinversión de activos.

La administración catalana se ha convertido, a la vez,en uno de los principales compradores del mercado,

protagonizando varias adquisiciones de inmuebles queocupaba en régimen de alquiler. Esto obedece a lavocación del gobierno actual de reducir el montante delos alquileres y pasar a ser propietario de determinadosinmuebles que venía ocupando como inquilino.

Los inversores se han convertido en compradoresrigurosamente selectivos, mostrando especial interés enlos activos que garantizan ingresos a largo plazo ygarantías de continuidad por parte del inquilino,cobrando una especial relevancia las operaciones desale & leaseback. Este formato se ha visto impulsadopor la necesidad de obtener liquidez por parte de lospropietarios y la garantía que ofrecen los largoscontratos de alquiler al inversor. No obstante, cadaoperación de sale & leaseback es distinta y la solvenciadel vendedor, su plan de negocio, las garantías yavales, el nivel de renta pactado y las actualizacionesde la misma, los pactos de recompra y determinadoscomponentes del contrato de arrendamiento sonconsideraciones a tener muy en cuenta que puedenmatizar el monto de la operación y su viabilidad deforma significativa.

Entre las operaciones de sale & leaseback mássignificativas recientemente cerradas se encuentra laventa de tres plantas de Passeig de Gràcia 45 por partede Barclays Bank a la Fundación Vila-Casas por 20millones de euros y la venta de Plaça Catalunya, 5como parte del portfolio del BBVA al fondo alemán Dekapor 82,5 millones de euros.

Margen entre el Euribor y las rentabilidades prime

Fuente: Banco de España, Savills Research

En este contexto, la corrección general a la baja de losprecios de mercado ha afectado en menor medida a losactivos que presentan los elementos requeridos, enesencia elementos que proporcionen confort alcomprador. Las rentabilidades mantienen su tendenciaal alza, que en el caso de los activos prime hanalcanzado el 6% - 6,25%, con un corrección interanualde 125 puntos (200 ptos de incremento desde veranode 2007). Las zonas secundarias han sufrido más esteincremento con una diferencia de 225 puntos conrespecto a los niveles anteriores a la crisis subprime.

Mercado de Oficinas de Barcelona - Primavera 2009 5

El Mercado de oficinas deBarcelona

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