1. GESTIN URBANSTICAEn esta exposicin trataremos sobre conceptos variosy los siguientes temas: Rgimen urbanstico de la propiedad del suelo Valoraciones urbansticas Expropiaciones

2. Evolucin del concepto de propiedadEl Derecho de propiedad moderno es esencialmente distinto al concepto depropiedad tal y como se ha venido considerando a lo largo de la historia. Siantiguamente el dominio era un derecho absoluto (facultaba a su titular parausar y abusar del objeto hasta donde pudiera prever la razn) en la actualidad, se considera esencialmente limitado, pues se encuentra definido y delimitado por su funcin social.Son varias las leyes que se van aprobando desde el siglo pasado la que nos daeste nuevo concepto de propiedad. La Constitucin de 1978. Art. 33 El Texto Refundido de 1992. Art.5 La nueva Ley 6/1998. Art.1 3. Rgimen urbanstico de lapropiedad del sueloEl rgimen concreto de la propiedad del suelo se regula en el Ttulo II de la Ley 6/1998,bajo la rbrica de Rgimen urbanstico de la propiedad del suelo, establecindose elestatuto de la propiedad urbana en sentido estricto, ya que se determinan los distintosderechos y deberes de los propietarios en funcin de la clasificacin del suelo en la que seencuentren.Este Ttulo II contiene dos captulos: Clasificacin del suelo Derechos y Deberes de los propietariosTenemos que tener en cuenta que en este Ttulo II, como en las modificacionesintroducidas por el Real Decreto-ley 4/2000; limita la competencia estatal en esta materia, a un mero reconocimiento de la existencia de tres clases de suelo, otorgando lacompetencia a legislar las condiciones urbansticas a las distintas autonomas.Consecuentemente se han formulado recursos de inconstitucionalidad contra la Ley6/1998 y el Decreto-ley 4/2000. 4. Clasificacin del sueloEvolucin de la clasificacin del suelo Sistema tradicional.Se ha venido plasmando en las distintas leyes del suelo desde la 1956, una clasificacinconforme al crecimiento y al planeamiento especfico para el desarrollo de la ciudad. Seclasificaba de la siguiente manera:- El suelo urbano: es aquel que se se encuentra consolidado, es decir, aquel que ya tienelas necesarias infraestructuras. Por excepcin se admita tambin aquel suelo que sinestar desarrollado se encontraba en sectores consolidados de dos terceras partes.- El suelo urbanizable: era aquel que el planeamiento consideraba idneo para el buendesarrollo de la ciudad (aquel que el Plan General Municipal declare). Si el urbano eraun suelo de hecho este lo era de derecho.- El suelo no urbanizable: era el suelo de residuo (los que no pertenecan a ninguna de lasclases anteriores) tambin era que se protega del desarrollo urbano por su carcteragrcola, forestal, ganadero, histrico, cultural, paisajstico, etc. 5. Sistema de la Ley 6/1998.Esta ley parte de una idea liberalizadora del mercado del suelo, que propugna, un criterio desreguladordel suelo. Este criterio consiste en el hecho de que el suelo de residuo es el urbanizable, es decir, quetodo suelo que no sea clasificado como urbano o no urbanizable especficamente, ser de desarrollourbano. No obstante se previ una importante excepcin al principio indicado, mediante elplaneamiento general se podr vedar del desarrollo urbano a aquellos suelos que se considereinadecuados para el desarrollo urbano. Modificacin del Real Decreto-Ley 4/2000.Este Decreto-Ley modifica la Ley 6/1998 limitando las posibilidades del Planeamiento Municipal paraclasificar como no urbanizables, al suelo no urbanizable comn, pudiendo nicamente clasificar comono urbanizables aquellos que deban gozar de una especial proteccin, se encuentren sujetos alimitaciones sectoriales o por servidumbre para la proteccin del dominio pblico. No pudiendo vedarlos terrenos que el planeamiento general considere inadecuados para un desarrollo urbano. Modificaciones de la Ley 10/2003.Con esta modificacin de la modificacin anterior, ahora puede vedar los que considere inadecuadospara un desarrollo urbano.(ESTO ES UN PUTO CACHONDEO) 6. CLASES DE SUELOPara el buen entendimiento de las clases de suelo tenemos que tener en cuenta losconceptos de clasificacin y calificacin del suelo. Esto es as pues el contenido de lapropiedad urbanstica se produce esencialmente en dos momentos. En primer momento,mediante la clasificacin del suelo segn los tipos previstos por la ley, a travs del plangeneral, se establece un primer nivel en el estatuto de la propiedad, y, en un momentoposterior, mediante la calificacin del suelo, se desarrolla el rgimen urbanstico del suelo.La clasificacin del suelo puede proceder de distintos instrumentos: De la propia ley: en los municipios que no exista planeamiento. Del propio planeamiento: de los planes generales municipales o, en su defecto de lasnormas subsidiaras municipales.La calificacin del suelo se realiza, con carcter general, mediante el planeamiento dedesarrollo, que se suele producir en el plan parcial determinando qu suelo urbano ourbanizable ser residencial, comercial o industrial; categorizando y pormenorizando encada uno de sus distintas categoras. 7. Anlisis de las clases de sueloA) En municipios con planeamiento Suelo urbano: tendrn consideracin de suelo urbano los siguientes.1) El suelo ya trasnformado, es decir, el consolidado o realmente urbanizado. Este carcter vendrdeterminado por los factores habituales:a) por contar con los elementos clsicos como mnimo con los siguientes elementos:- Acceso rodado- Abastecimiento de agua- Evacuacin de aguas- Suministro de energa elctricab) por estar consolidados por la edificacin en la forma y con las caractersticas que establezca la legislacin urbanstica.2) Los terrenos que en su ejecucin o desarrollo del planeamiento que hayan sido urbanizados deacuerdo con el mismo. 8. Suelo no urbanizable: tendrn la condicin de suelo no urbanizable los terrenos en que debanincluirse en esta clase por estar sometido a algn rgimen especial de proteccin incompatiblecon su transformacin en razn de:- Sus valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos, cientficos, ambientales o culturales, o porsu valor agrcola, forestal, ganadero o riquezas naturales.- Riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial.- De su sujecin a limitaciones o servidumbres para la proteccin del dominio pblico. Suelo urbanizable: el suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condicin de suelo urbano ode no urbanizable, tendr la consideracin de suelo urbanizable, y podr ser objeto de transformacinen los trminos establecidos en la legislacin urbanstica y el planeamiento aplicable. 9. B) En municipios sin planeamientoEn los municipios que carezcan de planeamiento general, segn el art.11, elsuelo que no tenga la condicin de urbano de conformidad con los criteriosestablecidos en el art.8, tendr la consideracin de suelo no urbanizable, a efectosde esta Ley. Es decir, que siguiendo el criterio tradicional, solamente se podrnclasificar dos tipos de suelo:- Suelo urbano, con los condicionamientos del art.8- Suelo no urbanizable, el de residuo, el resto del suelo del municipio. 10. Derechos y deberes de los propietarios Suelo urbanoDerechosTienen derecho completar la urbanizacin de los terrenos para que adquierancondicin de solares y a edificar estos en sus respectivas condiciones.Deberesa) En suelo consolidadodebern completar a su costa la urbanizacin necesaria para que los terrenosalcancen la condicin de solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en mbitospara los que as se haya establecido por el planeamiento.b) Sin consolidar- ceder obligatoria y gratuitamente a la administracin todo el suelo necesariopara los viales, espacios libres y zonas verdes. 11. - ceder obli. y grat. El suelo necesario para la ejecucin de los sistemas generalesque el planeamiento general incluya en el mbito correspondiente.- ceder obli. y grat. a la administracin actuante el suelo correspondiente al 10%del aprovechamiento del correspondiente mbito este porcentaje es de mximo,podr ser reducido por la legislacin urbanstica autonoma.- proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas derivados delplaneamiento, con anterioridad al inicio de la ejecucin material del mismo.- costear y, en su caso, ejecutar la urbanizacin.- edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento. 12. Suelo urbanizableDerechosTienen derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedadconforme a la naturaleza rstica de los mismos.Adems, como suelo de desarrollo urbano tendrn derecho a promover sutransformacin instando a la Administracin la aprobacin del correspondienteplaneamiento de desarrollo.Deberesla transformacin del suelo clasificado como urbanizable comportar para lospropietarios los mismos deberes que para el suelo urbano. 13. Suelo no urbanizableTienen derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad conla naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrcolas, forestales,ganaderos, cinegticos u otros vinculados a la utilizacin racional de los recursosnaturales, y dentro de los lmites que, en su caso, establezcan las leyes o elplaneamiento.En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbansticas, sinque, en ningn caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones ofraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislacinagraria, forestal o de similar naturaleza. 14. Valoraciones urbansticasEvolucin del rgimen de valoracionesLa Ley del suelo de 1956Esta ley estableci un sistema de valoracin en funcin de las distintas clases de suelo:- un valor inicial para el suelo rstico que se calculaba en funcin de su aprovechamiento- un valor expectante para el de reserva urbana, que se aada al de la pura rentabilidadagraria- un valor urbanstico para el suelo urbano, basada en las determinaciones de suplaneamiento- un valor comercial para los solares edificables fruto de la oferta y la demanda.El Texto Refundido 1976Redujo estos 4 valores al valor inicial y a un valor urbanstico, que se aplicaba a suelosurbanos y urbanizables. 15. El Texto Refundido 1992Mantuvo los anteriores valores, introduciendo las siguientes novedades en cuantoa los criterios de valoracin:- Se aplica su valoracin a todas las expropiaciones, urbansticas o de cualquierotro carcter.- El valor inicial se utiliza como referencia hasta la adquisicin de algunafacultad urbanstica, y el valor urbanstico, desde la adquisicin del derecho aurbanizar.- Una vez obtenido el derecho al aprovechamiento urbanstico, se produce unaaproximacin al valor de mercado, aplicando al aprovechamiento los criteriosde valoracin catastral. 16. Rgimen de valoraciones en lanueva Ley (6/1998)Las caractersticas de esta nueva regulacin se pueden extraer delas siguientes notas:- se elimina dualidad de valores ( inicial y urbanstico )- en consecuencia, el valor ser el que el bien tenga realmente en elmercado del suelo.- la Ley establece el mtodo aplicable para la determinacin de esevalor, en funcin de la clase de suelo y, de sus caractersticasconcretas.- la normativa de valoraciones es de competencia exclusiva delEstado por formar parte del contenido de la propiedad urbana. 17. Reglas generales de valoracin Aplicacin general La Ley 6/1998 determina 2 criterios distintos: - a efectos de expropiacin ( segn esta Ley ) - en otros supuestos: en primer lugar por acuerdo de valoracin entre los propietarios afectados. En su defecto por los criterios establecidos en la Ley. Momento al que han de referirse las valoraciones 1. Cuando se aplique la expropiacin forzosa: en el momento de iniciacin del expediente de justiprecio individualizado o de exposicin al pblico del proyecto de expropiacin cuando se siga el procedimiento de tasacin conjunta. 2. En otros supuestos de actuacin: al momento de iniciacin del correspondiente procedimiento. 3. En la determinacin de indemnizaciones por cambio de planeamiento: en el momento de la publicacin de la aprobacin del nuevo planeamiento. 18. Criterios especficos de valoracin Valor del suelo no urbanizable- regla general: valor comparacin/valor mercado. Se determina comparando los valores de fincas anlogas.- regla supletoria: capitalizacin de rentas. Cuando por la inexistencia de valorescomparables no se pueda utilizar la regla general, el valor sedeterminar mediante la capitalizacin de las rentas reales o potencialesdel suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoracin. Valor del suelo urbanizable- incluido en mbitos delimitados en los que el planeamiento ha establecido condicionespara su desarrollo: se deduce por el valor catastral.- no incluido en planeamiento: se determina por la regla de suelo no urbanizable. 19. Valor de suelo urbanoSer en funcin del estado y tipo de suelo urbano:1) Suelo urbano sin urbanizacin consolida.Se determina por el valor catastral, en caso de inexistencia o prdida de vigencia devalores catastrales, se aplicarn los valores por el mtodo residual.2) En suelo urbano consolidado por la urbanizacin.Se determinar por aplicacin al aprovechamiento establecido por el planeamiento paracada terreno concreto, del valor bsico de repercusin en parcela recogido en lasponencias de valores catastrales o, en su caso, del de repercusin en calle o tramo de callecorregido en la forma establecida en la normativa tcnica de valoracin catastral. 20. Expropiaciones urbansticas Vamos a definir el concepto de expropiaciones urbanisticas del derechourbanistico La expropiacin urbanstica es simplemente una modalidad de la expropiacingenrica, es decir, de la tcnica administrativa instrumentada a su travs,caracterizada aqu por la persecucin de unos objetivos que aparecen vinculadosde un modo u otro a la materializacin de determinaciones de Planesurbansticos. Consecuentemente, su rgimen jurdico fundamental aparece establecido en lalegislacin bsica estatal en materia de expropiacin forzosa, cuya promulgacines, adems, competencia exclusiva del Estado de conformidad con el art. 149.1C.E. Las peculiaridades de su aplicacin al terreno urbanstico correspondeestablecerlas al respectivo legislador autonmico. 21. Las principales finalidades de las expropiaciones urbansticaspermiten, a su vez, caracterizar una diversidad de figuras de lasmismas: - Expropiacin como sistema de actuacin, en cuya virtud laAdministracin actuante asume la titularidad de todos los terrenosubicados en el mbito de ejecucin escogido y, a partir de esemomento, lleva a cabo el proceso de transformacin material yjurdica del suelo a travs de alguna de las modalidades de gestininherentes al funcionamiento de la respectiva Administracin,siendo la ms usual en este supuesto la concesin de obraurbanizadora. 22. - Expropiacin para obtencin de terrenos dotacionales,principalmente para obtencin de sistemas generales en suelourbano donde muchas veces stos no son objeto de cesin gratuitapor sus propietarios -slo lo son cuando se hallan incluidos en losrespectivos mbitos sin generar cargas desproporcionadas oinasumibles para los propietarios- pero eventualmente tambin ensuelo urbanizable. Igualmente, la expropiacin ser el mecanismoseguido para la obtencin de terrenos afectos a una dotacin pblicalocal cuando est excluida de mbito de ejecucin y no exista otromecanismo alternativo en la legislacin autonmica -como podranserlo las transferencias de aprovechamientos urbansticos o laocupacin directa-. 23. - Expropiacin para obtencin de terrenos nodotacionales con fines de inters general,modalidad bajo la que se agrupan lasexpropiaciones destinadas a constitucin oampliacin del Patrimonio Municipal del Suelo, aobtencin de terrenos afectos desde elplaneamiento a la construccin de viviendas deproteccin pblica o a la obtencin de terrenosasignados a otros usos declarados expresamente deinters social. 24. - Expropiacin sancionatoria, o por incumplimiento de lafuncin social de la propiedad, incumplimiento que sepatentiza con la inobservancia de alguno de los deberesurbansticos tradicionales -vinculados a la ejecucin de laurbanizacin y edificacin-, y que en la mayor parte de laslegislaciones autonmicas se conecta a supuestos deincumplimiento de los plazos fijados para urbanizar y/oedificar y tambin de parcelaciones ilegales en suelo nourbanizable o asimilado, a modo de sancin adicional, junto ala multa pertinente derivada del previo procedimientosancionador.