REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN...

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REVISIÓN DEL PLAN GENERAL

DE ORDENACIÓN URBANA

DOCUMENTO PARA APROBACIÓN PROVISIONAL

NORMAS URBANÍSTICAS – VOLUMEN II de II

BORMUJOS (Sevilla)

Marzo - 2011

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ORDENANZAS PARTICULARES DE LAS ZONAS DE SUELO URBANO¡ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO. CAPÍTULO 1: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA NUEVA SEVILLA. ...................... 3 CAPÍTULO 2: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA EL TINAHÓN. ............................ 11 CAPÍTULO 3: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA EL PRADO.................................. 14 CAPÍTULO 4: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA INDUSTRIAL............................. 21 CAPÍTULO 5: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA ALMARGEN. ............................. 27 CAPÍTULO 6: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA EL PIMPOLLAR......................... 42 CAPÍTULO 7: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA LA FLORIDA. ............................ 51 CAPÍTULO 8: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA CERRO COLARTE. ................... 60 CAPÍTULO 9: ORDENANAZAS PARTICULARES DE LA ZONA EL ACEITUNILLO.................. 72 CAPÍTULO 10: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA CERRO DE LA COMADRE..... 88 CAPÍTULO 11: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA LAS TINAJUELAS................... 95 CAPÍTULO 12: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA LOS CABALLEROS. ............. 108 CAPÍTULO 13: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA LA PORTADA........................ 116 CAPÍTULO 14: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA LA PEREGRINA. ................... 127 CAPÍTULO 15: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA EL ZAUDÍN............................ 131 CAPÍTULO 16: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA LOS ALAMOS........................ 140 CAPÍTULO 17: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA EL BARRERO. ....................... 149 CAPÍTULO 18: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA CARRETERA DE GINES....... 169 CAPÍTULO 19: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA CAMPUS UNIVERSITARIO. 192

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CAPÍTULO 1: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA NUEV A SEVILLA. PREÁMBULO.

1. Objetivos. Los objetivos enunciados por el PGOU (Plan general de Ordenación Urbana) de Bormujos para el desarrollo de la Unidad de Actuación “A”, (que llamaremos U.A.A.) se enuncian en el punto 1.3.3. de la Memoria de dicho Plan:

- “Disminución de la densidad media de la Cañada de los Negreros, Desde

75 a 50 Viv./Ha. En el suelo aún no edificado, tiene como objetivo facilitar más claramente la descongestión de Nueva Sevilla y su reequipamiento parcial”.

Además podríamos enunciar los siguientes objetivos:

- Estructurar urbanísticamente la zona de acuerdo con las directrices del

PGOU.

- Dotar de nuevas infraestructuras y de Espacios Libres de Sistema General a la zona.

- Servir de zona de transición entre la barriada “Nueva Sevilla” y el futuro

desarrollo del SUNP (Suelo Urbanizable No Programado) de Bormujos que prevé zonas residenciales con tipologías de viviendas unifamiliares.

- Adecuar la edificación a implantar, a las servidumbres creadas por la

Estación de Microondas. Por ello, las presentes ordenanzas de la edificación, están orientadas a la

consecución de los objetivos antes reseñados.

2. Planeamiento de rango superior. El presente PERI de la U.A.A. se atendrá en todo momento al PGOU de Bormujos (Aprobado Definitivamente el 3-7-1986), al cual desarrolla. En el Titulo II. Art. 43 se especifican las condiciones para su desarrollo.

3. Síntesis del contenido de las presentes ordenanzas. Las presentes Ordenanzas

abarcan los capítulos:

Cap I. Disposiciones Generales. Cap II. Desarrollo y Ejecución del Plan. Cap III. Normas generales de uso. Cap IV. Condiciones Generales de la Edificación. Cap V. Normas de Urbanización. Cap VI. Condiciones Particulares de cada zona.

CAPÍTULO I : DISPOSICIONES GENERALES Artículo 1.- Ámbito territorial. El presente PERI será de aplicación en la Unidad de Actuación “A” señalada en el PGOU

de Bormujos, aprobado definitivamente el 3-7-1986. el perímetro de la U.A.A. fue modificado, y aprobada dicha modificación definitivamente en fecha 19/10/1987. Su superficie total es de 6.14 Ha.

Sus límites físicos son:

N- carretera SE-620. S- Carretera Tomares Bormujos. E- Termino Municipal de Castilleja y calle CC de “Nueva Sevilla”.

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O- Cerca de Estación de Microondas y Línea final de suelo Urbano. Artículo 2. Vigencia, revisión y modificación. El presente PERI tendrá una vigencia indefinida. Artículo 3. Documentos. Los documentos del PERI son: I. MEMORIA II. PLANOS DE INFORMACIÓN III. PLANOS DE ORDENACIÓN IV. ORDENANZAS V. PLAN DE ETAPAS VI. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO El conjunto de las determinaciones del presente PERI se contienen en estos

documentos, y todos y cada uno de ellos tienen carácter PRECEPTIVO. En el caso de que algunas determinaciones quedarán indefinidas o se contradijeran, se aplicaría subsidiariamente lo establecido por el PGOU de Bormujos, y en último caso, se sometería al dictamen de la Comisión Provincial de Urbanismo.

CAPITULO II : DESARRROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN. Artículo 4.- Instrumentos complementarios de ordena ción.

Se podrán realizar Estudios de Detalle con objeto de reajustar alineaciones, rasantes y/o volúmenes establecidos en el PERI.

Artículo 5.- Sistema de actuación. El sistema de Actuación será el de compensación con un solo propietario. Artículo 6.- Instrumentos de ejecución. El PERI se ejecutará mediante un Proyecto de Urbanización único para toda la U.A.A

Las obras de urbanización básicas se realizaran en el plazo de 2 años desde la aprobación definitiva del PERI.

La urbanización diferible se podrá ejecutar simultáneamente a la edificación, y en un

plazo máximo de 4 años. Artículo 7.- Régimen del suelo. El régimen del suelo aplicable a la U.A.A. es el que se deduce de los artículos 42 y 43 de

la Normas Urbanísticas del PGOU de Bormujos. A tal efecto es de cesión obligatoria y gratuita al Ayuntamiento la parcela de Sistemas Generales de Espacios Libres, asimismo, serán de titularidad municipal las áreas Escolar y Áreas de juego y recreo para niños en la nueva ubicación propuesta por el PERI.

CAPITULO III : NORMAS GENERALES DE USO. Artículo 8.- Tipos de uso. Los usos permitidos en el ámbito del PERI son:

- Residencial, unifamiliar y/o plurifamiliar. - Locales comerciales en bajos. - Zona verde de sistema general. - Zona juego niños de sistema local.

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- Escolar. El resto de los usos no citados se entienden prohibidos en el ámbito del PERI, salvo que

se pueda asimilar a alguno de los anteriores, de acuerdo con la Normativa del PGOU de Bormujos.

CAPITULO IV: CONDICIONES GENERALES DE EDIFICACIÓN. Artículo 9.- Condiciones de la edificación. Serán de aplicación las condiciones generales de edificación definidas en las normas

Urbanísticas del PGOU de Bormujos. CAPÍTULO V: NORMAS DE URBANIZACIÓN. Artículo 10.- Viario y aparcamiento.

1. Clasificación: El viario está clasificado en: � Principal - (10 m) – CC, CC1, CA1, CA2 y CB4. � Secundario – (8 m) – CB1, CB2 y CB3. � Peatonal – (6 m) – CP.

2. Pavimentaciones.

� Viario principal: Aglomerado asfáltico en caliente. � Viario secundario: Hormigonado o asfaltado. � Viario Peatonal y Plaza: Enlosado natural o artificial. � Acerado de viario rodado: Enlosado natural o artificial. � Bordillos de acerado: Piezas naturales o artificiales.

3. Alumbrado. Responderá a los siguientes requisitos.

� Viario principal: Ih media = 15 lux.

Coef Unif = 0.2 � Viario secundario y peatonal:

Ih media = 5 lux Coef Unif = 0.5

4. Arbolado. � El viario principal llevara árboles de gran porte combinados con árboles de

pequeño porte cada 7.5 m en el lado de las Zonas Libres y Escolar. � El viario secundario llevara árboles de pequeño porte en las zonas de edificación

de manzana cerrada. � El viario peatonal no llevara arbolado.

Artículo 11.- Urbanización de espacios libres de do minio y uso publico.

1. Los espacios de dominio público de URBANIZACIÓN DIFERIBLE estarán constituidos por:

� Patios de manzana cerrada. � Juegos de niños entre viviendas unifamiliares. � Plaza.

Su urbanización se podrá realizar a la vez que la edificación. Su realización corresponde a E.P.S.A.

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1.1. Su urbanización constara de:

Recogida de aguas pluviales a alcantarillado general. Iluminación. Pavimentación de zonas peatonales. Colocación del arbolado, arbustos y demás vegetación. Colocación de mobiliario urbano.

2. La urbanización de los espacios de dominio público de URBANIZACIÓN BÁSICA estarán constituidos por las parcelas (V) de Zona Verde y (J) de Juegos de Niños.

Podrán ser objetos de proyecto conjunto. La realización de la parcela (J) corresponde a E.P.S.A.

2.1. Su urbanización constara de los mismos elementos del apartado 1.1. anterior. Artículo 12.- Infraestructuras urbanas básicas.

1. Energía eléctrica:

Siempre será subterránea. Se prohíbe expresamente el tendido eléctrico de cables por fachadas de edificación.

2. Abastecimiento de Agua:

2.1. Se ajustara a las siguientes dotaciones.

Consumo domestico 105 l/hab/día Consumo comercial 25 l/hab/día

Servicio municipal 40 l/hab/día Fugas y varios 20 l/hab/día

TOTAL 200 l/hab/día

2.2. Red de distribución. Será de malla cerrada de diámetro mínimo 80 mm. Cumplirá las normativas vigentes así

como las dictadas por la Compañía Suministradora. La presión mínima autorizable en el punto mas desfavorable de la red será de una

atmósfera.

3. Red de evacuación de Aguas: 3.1. Se ajustará el cálculo a las siguientes cantidades:

Caudal de cálculo de aguas negras = 150 l/hab/día

Coeficiente en punta = 2.4 m Caudal agua de lluvia = 120 l/seg./Ha

3.2. Coeficientes de escorrentía:

A los caudales obtenidos según los métodos expuestos se les aplicaran los coeficientes

de escorrentía cuyos valores mínimos son:

Zonas Urbanizadas con edificación entremedianeras = 0.6 Zonas Urbanizadas con edificación unifamiliar aislada = 0.4 Zonas de Parques y Jardines = 0.2 3.3. Trazado de las redes:

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Todas las conducciones serán subterráneas y seguirán el trazado de la red viaria y de los

espacios libres de uso publico. Las secciones mínimas de alcantarillado serán de diámetro 0.30 m y la velocidad de

aguas en sección se mantendrá entre los valores máximo y mínimo de 3 m/seg. Se situaran pozos de registro en cabecera de la red, cambios de dirección, de rasante y al

menos cada 50 m. Se situaran bocas de riego y bocas de toma de bomberos para incendios según las normas al efecto vigentes.

4. Red de Telefonía:

Será necesario prever en el proyecto de urbanización la red subterránea de telefonía que

permita la instalación de teléfonos de acuerdo con las normas establecidas por la Compañía Telefónica Nacional de España. CAPÍTULO VI : CONDICIONES PARTICULARES DE CADA ZONA. Artículo 13.- Zona residencial en manzana cerrada.

1. Enumeración de manzanas: son las A1, A2, A3 y A4.

2. Unidades mínimas edificatorias: cada una de las manzanas.

3. Fondo máximo edificable = 10 m

4. Alineaciones obligadas a viales fijadas en el plano nº 3 de Ordenación.

5. Retranqueos. No se permiten en alineaciones de viales. Son posibles en patios interiores de profundidad máx. De 1.5 m y el 50% de la longitud de la fachada.

6. Altura máxima de plantas sobre la rasante: En calles CC1 y CB4: 5 plantas En calles CA1, CB1, CB2 y CB3: 4 plantas En calle CP: 4 plantas

7. Vuelos. Los vuelos máximos permitidos son: En alineación a vial = 1 m. En patio de manzana = 0.60 m. Vuelo máximo de cornisas = 0.40 m. No se permiten vuelos a la calle peatonal (CP).

8. Condiciones particulares: � Todas las viviendas tendrán al menos dos piezas vivideras con fachada a los viales.

� Los patios de manzana cerrada serán de uso público y tendrán al menos un paso

peatonal público en planta baja, en cada uno de los lados de la manzana hacia viario exterior.

� El lado de la manzana a la calle peatonal CP llevara en todo el frente del patio un

soportal de doble altura.

9. Condiciones de los usos:

9.1. Los usos permitidos en estas parcelas son:

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Residencial. Locales Comerciales de apoyo a las viviendas. Aparcamientos en planta sótano o semisótano.

9.2. Localización de los usos: Residencial: en todas las plantas. Locales Comerciales: en planta baja de la parte de la manzana de 4 plantas y desde los

testeros de la calle peatonal CP con un mínimo del 45% de cada zona de 4 plantas Aparcamientos: en una planta bajo rasante. Se exigirá un mínimo de aparcamiento bajo

rasante de una plaza cada dos viviendas.

Artículo 14.- Zona de edificación unifamiliar adosa da.

1. Enumeración de la parcelas:

Edificación Unifamiliar Adosada: son las parcelas B1, B2 y B3.

2. Unidades mínimas edificatorias: la parcela completa.

3. Ancho mínimo de fachada de vivienda = 6 m.

4. Fondo máximo edificable = 10 m.

5. Alineaciones de edificación y de jardín: las fijadas en el Plano nº 3 de Ordenación.

6. Retranqueos: no permitidos en alineación de vial. En alineación interior de Zona de Juegos de niños y Plaza, el retranqueo será como máximo de una profundidad de 1.5 m como máximo en el 50% de longitud de la fachada.

7. Altura máxima: Tendrán una altura máxima de dos plantas y 7.00 metros contados desde la rasante de la

calle en el punto medio de la fachada de cada vivienda a la cota superior del ultimo forjado.

8. Vuelos. Los vuelos máximos permitidos serán:

0.70 m a partir de la línea de edificación. Cornisas: máximo vuelo desde la línea de edi9ficacion de 0.40 m No se permiten vuelos a la calle peatonal CP.

9. Condiciones de los usos: 9.1. Los usos permitidos en estas manzanas son:

Residencial de vivienda unifamiliar adosada. Garaje individual de vivienda unifamiliar.

9.2. Localización de usos:

Residencial unifamiliar: en todas las plantas. Garaje opcional: en planta baja.

9.3. Condiciones de vallas:

Las vallas de alineaciones de jardín tendrán una altura máxima de 2 m. Podrán ser realizadas con cerramientos opacos hasta una altura máxima de 0.80 m, a partir de esta altura el cerramiento será vegetal.

Artículo 15.- Zona de edificación mixta.

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1. Enumeración de las parcelas:

Este tipo de edificación se desarrollara en la parcela B4.

2. Ancho mínimo de fachada de vivienda = 6 m.

3. Fondo máximo edificable = 10 m.

4. Alineaciones de edificación y de jardín privado de vivienda de planta baja: Las establecidas en el Plano nº 3 de Ordenación.

La alineación de edificación se establece a 4.5 m desde la alineación de vial en calles Ca1 y CB3 que coincide con la alineación de jardín privado.

5. Retranqueos:

No permitidos en alineación de vial. En alineación interior de la Plaza el retranqueo será como máximo de una profundidad de 1.5

m como máximo en el 50% de la longitud de la fachada.

6. Altura máxima:

Será de tres plantas y 10.00 m de altura máxima contados desde el suelo de planta baja hasta la cota superior del último forjado.

7. Vuelos. Los vuelos máximos permitidos serán:

0.70 m a partir de la línea de edificación. Cornisas: máximo vuelo desde la línea de edificación = 0.40 m. No se permiten vuelos a la calle peatonal CP excepto en el tramo de la Plaza.

8. Condiciones de usos: 8.1. Los usos permitidos en esta manzana son:

Residencial Unifamiliar y/o Plurifamiliar. Garaje individual o colectivo.

8.2. Localización de los usos: Residencial en todas las plantas. Garaje individual en planta baja o semisótano. Garaje colectivo en planta sótano. Mínimo de una plaza cada dos viviendas.

9. Condiciones particulares.

Las vallas de alineación de jardín privado tendrán una altura máxima de 2 m. Podrán ser

realizadas con cerramientos opacos hasta una altura máxima de 0.80 m. A partir de esta altura el cerramiento será vegetal. Artículo 16.- Zonas de Áreas Libres.

1. Zona verde: El parque urbano estará libre de instalaciones de cualquier tipo, que no sean

complementarias y de servicio directo del parque. Las instalaciones de este carácter no podrán ocupar mas del 5% de la superficie del parque. Podrán utilizarse provisionalmente

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para actos masivos, compatibles con las funciones de parque urbano y según la reglamentación que a estos efectos dicte el Ayuntamiento.

2. Zona de Juegos de Niños:

Esta parcela se dedicará a instalaciones para la práctica del deporte al aire libre, actividades de juegos infantiles y esparcimiento.

La dimensión mínima de estas áreas será de 12 m.

Artículo 17.- Zona educativa. El uso escolar se encuentra en la parcela (E). Se localizará la edificación en zonas

próximas a la calle CA1 para evitar la servidumbre de la Estación de Microondas.

1. Altura:

La altura máxima de la edificación será la necesaria según la normativa en vigor para centros escolares.

2. La edificación no tiene alineaciones impuestas.

3. Se permiten retranqueos.

ANEXO. CUADRO RESUMEN DE CARACTERISTICAS DE PARCELA S. USO RESIDENCIAL

MANZANA A1 A2 A3 A4 B1 B2 B3 B4

TIPOLOGIA BLOQ BLOQ BLOQ BLOQ UNIF UNIF UNIF MIXTONº VIV. 43 43 43 44 18 20 20 41

Nº PLANTAS 4-5 4-5 4-5 4-5 2 2 2 3

LOCAL COMERCIAL SUP. MIN. (m2)

310 310 310 158

m2 CONST. MAX.

5.040 5.040 5.040 4.998 1.980 2.200 2.200 4.510

PROFUNDIDAD MAX. (m)

10 10 10 10 10 10 10 10

SUP. PARCELA (m2)

1.935 1.935 1.935 1.507 2.355 2.460 2.460 3.960

OTROS USOS

MANZANA E V J

USO ESCOLAR ZAONA VERDE JUEGO DE NIÑOS

SUPERFICIE NETA (m2)

12.238 10.000 4.530

NOTA: BLOQ = Bloque de Manzana Cerrada con patio de uso público. UNIF = Vivienda Unifamiliar Adosada. MIXTO = Topología mixta de las anteriores.

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CAPÍTULO 2: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA EL T INAHÓN. TITULO I: GENERALIDADES. CAPÍTULO I : ÁMBITO DE APLICACIÓN. Artículo 1.- Las presentes ordenanzas regirán todo el polígono que constituye la Unidad de Actuaron nº

1 del Plan General de Ordenación Urbana de Bormujos, desarrollado por el Plan Especial de Reforma Interior objeto de este expediente.

CAPÍTULO II : VIGENCIA, REVISIÓN Y MODIFICACIÓN. Artículo 2.- El presente Plan Especial entrara en vigor el día de la publicación de la aprobación

definitiva y su vigencia será indefinida, sin perjuicio de su modificación o revisión. Artículo 3.- La revisión o modificación del Plan Especial se ajustara a lo previsto en el Titulo I, Capitulo

II, Sección Quinta de la Ley del Suelo y en el Titulo V del Reglamento de Planeamiento. Artículo 4.- A los efectos prevenidos en el artículo 54.2 del Reglamento de Planeamiento no se

considerara modificación del Plan, las alteraciones de las previsiones del Plan de Etapas que pudieran establecerse.

TITULO II: RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO. CAPÍTULO I : CALIFICACIÓN DEL SUELO. Sección 1ª : Zonificación. Artículo 5.- La calificación del suelo es la siguiente: � Sistemas de espacios libres:

1. Plaza pública. 2. Alameda (Camino de Almargen).

� Centros docentes:

1. Centro de E.G.B. (4.600 m2). � Residencial:

1. Viviendas de nueva formación.

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2. Consolidado. � Viario:

1. Viario rodado. Sección 2ª : Regulación del carácter de los usos del Suelo. Artículo 6.- Tienen el carácter de dominio y uso publico:

1. La totalidad de los sistemas de espacios libres. 2. La totalidad de los centros docentes. 3. La totalidad del viario rodado.

Artículo 7.- El resto de los usos previstos en el Plan, viviendas y comercial, tienen carácter privado. CAPÍTULO II : REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE DESARROLLO URBAN ÍSTICO

DEL PLAN. Sección 1ª : Proyectos de Parcelación. Artículo 8.- La parcela mínima será de 80 m2 para uso de viviendas, no existiendo mínimos para el uso

comercial, compatible, según las ordenanzas en la zona residencial. TITULO III: NORMAS DE EDIFICACIÓN. CAPÍTULO I : CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS OBRASEN RELACIÓN CON LAS

VÍAS PÚBLICAS. Artículo 9.- No podrán ocuparse las aceras para el caso de realización de obras de edificación sobre

suelo privado. Artículo 10.- Las vallas de protección de obras no podrán exceder de la alineación de parcela. Artículo 11.- Los accesos deberán estar claramente señalados, con el mínimo desperfecto de las obras

de las vías públicas y con el compromiso de ser subsanadas antes de la inauguración de la obra.

Artículo 12.- Será necesario para la iniciación de las obras contar con informe oficial de los servicios

técnicos municipales de las alineaciones de la parcela. CAPÍTULO II : CONDICIONES DE USO. Sección 1ª : Condiciones de Edificación. Artículo 13.- Con carácter específico para toda el área se establecen las siguientes: 1. Todas las viviendas deberán prever dentro de cada parcela una plaza de

aparcamiento, salvo en las de la zona consolidada. 2. No se admiten áticos por encima de las rasantes establecidas en el Plan Especial. 3. Por encima de las plantas autorizadas solo se permitirán los castilletes de escaleras. Sección 2ª : Condiciones de Uso. Artículo 14.- Con carácter general para toda el área se establecen las siguientes:

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1. Se permitirá el uso residencial en forma de vivienda unifamiliar adosada entre medianeras.

2. Se permitirá el uso comercial en locales independientes de las viviendas. 3. Se permitirá solo el uso artesanal unido a la vivienda. Artículo 15.- Serán de aplicación las Ordenanzas reguladoras del suelo urbano del Plan General vigente

con carácter subsidiario. Sección 3ª : Condiciones Estéticas. Artículo 16.- Con carácter general para toda el área se establecen las siguientes: 1. Los colores a emplear habrán de ser predominantemente blancos, tierras y ocres,

prohibiéndose especialmente los oscuros y brillantes. 2. Los materiales a emplear deberán ser auténticos, prohibiéndose materiales de

revestimiento o imitación. 3. Las cubiertas o fachadas deberán ser de teja árabe o azotea plana. prohibiéndose

especialmente en todo caso el fibrocemento. 4. Se evitaran los materiales metálicos brillantes. 5. Las fachadas deberán proyectarse y ejecutarse completamente, no permitiéndose

cerramientos provisionales. Sección 3ª : Condiciones Higiénicas mínimas. Barreras. Artículo 17.- Con carácter general para toda el área se establecen las siguientes: 1. En cuanto a los patios interiores de luces cerrados en el interior de la parcela o abiertos

a las medianeras de la misma, regirían los que en cada época establezca el Ministerio de Obras Publicas y Urbanismo para viviendas de Protección Oficial.

2. Todas las habitaciones deberán tener luces directas no pudiendo recibirla a través de otras habitaciones o pasillos.

3. No se permitirán viviendas interiores entendiéndose como tales, aquellas que no tengan como mínimo dos piezas abiertas la calle.

CAPÍTULO III : CONDICIONES PARTICULARES DE CADA ZONA. Sección 1ª : Zona residencial, viviendas de nueva formación. Artículo 18.- La parcela mínima será de 80 m2 y un frente mínimo de fachada de 6,00 metros lineales. Artículo 19.- La edificabilidad máxima será de 1,5 m2construido/m2suelo sobre solar neto, incluidos

todos los usos permitidos. Artículo 20.- La altura máxima de la edificación será de dos plantas y 7,00 metros. Artículo 21.- La edificación será marginal cerrada a la línea de aceras previstas en los planos del

presente Plan, permitiéndose soluciones en diente de sierra. Se podrá plantear un retranqueo homogéneo en un frente continuo de una manzana completa, mediante proyecto conjunto de edificación.

Artículo 22.- La ocupación máxima será del 80% del solar neto. Sección 2ª : Zona residencial consolidada.

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Artículo 23.- La parcela mínima será la existente a la aprobación definitiva del Plan Especial. Artículo 24.- Las condiciones de edificación serán las existentes a la aprobación definitiva del Plan

Especial, permitiéndose un aumento del 20% sobre lo construido. Se exceptúan de esta condición aquellas edificaciones que no tengan construidas las dos plantas, en cuyo caso la edificabilidad máxima será de 1,5 m2construido/m2suelo.

Artículo 25.- La altura máxima será de dos plantas y 7,00 metros. Sección 3ª : Centro docente. Artículo 26.- Parcela mínima y condiciones de edificación serán las establecidas en la legislación

específica sobre centros docentes y según las necesidades del centro a instalar. La altura máxima en cualquier caso será de dos plantas.

Artículo 27.- El uso principal será el educacional, pudiendo ubicarse como complementarios el

deportivo, vivienda de guarda y el cultural.

CAPÍTULO 3: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA EL P RADO. TITULO I: NORMAS DE EDIFICACION.

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CAPÍTULO I: ORDENANZAS GENERALES DE EDIFICACIÓN.

Sección 1ª : Condiciones comunes a todos los tipos de edificac ión. Artículo 1.- Parcela.

1. Se entiende por parcela toda fracción de la superficie de suelo urbano edificable, delimitada con el fin de facilitar la ejecución de la urbanización y de la edificación, conferir autonomía en la edificación por unidades de construcción y servir de referencia a la intensidad de edificación y al número de viviendas y asegurar la unidad mínima de edificación.

La parcela mínima será la establecida por las presentes normas para cada zona. 2. Será obligatorio, para poder edificar, cumplir los mínimos establecidos en estas

ordenanzas sobre condiciones de parcela mínima. Las parcelas mínimas serán indivisibles de acuerdo con lo previsto en párrafo 1, artº 94 del Texto Refundido de la Ley del Suelo.

3. Conforme a lo estipulado en el párrafo 2 del artº 95 del Texto Refundido de la Ley

del Suelo, la cualidad de indivisible deberá hacerse constar obligatoriamente en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.

Artículo 2.- Solar. Para que una parcela tenga la consideración de solar, deberá cumplir las condiciones

mínimas de urbanización requeridos por el artº 82 de la Ley del Suelo. Artículo 3.- A efectos de edificabilidad y estándares de urbanización, se definen los siguientes

conceptos: a) Superficie edificable: En cada zona, la superficie edificable es la suma de todas las superficies cubiertas,

correspondientes a las plantas que tengan la consideración de bajas y piso. b) Índice de edificabilidad neto parcela: Es la relación existente entre la superficie edificable y la superficie de parcela,

expresada en metros cuadrados de parcela (2m2t/m2s). c) Cómputo de la edificabilidad se tendrán en cuenta las superficies de todas las

plantas piso, por encima de las plantas que sean sótanos, incluyendo las superficies de los patios de luces y pozos de ventilación y los de los cuerpos salientes cerrados y semicerrados, las edificaciones auxiliares y las edificaciones existentes que se conserven. La edificabilidad permitida por encima de la planta sótano no superará, en ningún caso, en los terrenos con pendiente la que resultaría de edificar en terreno horizontal.

Artículo 4.- Tipología edificatoria.

a) Edificación según alineación vial: Corresponde al tipo de edificación entre medianeras, a lo largo del frente continuo

de un vial y cuyas condiciones de edificación se regulan básicamente por la profundidad edificable y la altura reguladora máxima.

Artículo 5.- En las normas particulares de cada zona se determina el tipo o tipos de edificación que

deben o pueden aplicarse a cada una y los valores máximos o mínimos que en cada caso adquieran los parámetros de cada tipo de edificación.

Artículo 6.- Medición de la altura. Cuando la altura máxima se fije en metros lineales, se medirá siempre entre pavimento y

techo terminado.

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Artículo 7.- Planta baja.

1. Definición: a) En el tipo de ordenación de edificación según alineaciones de vial, se entenderá

por “planta baja” todas aquellas cuyo pavimento se sitúe 0.60 m por encima, o por debajo, de la rasante del nivel.

En los casos en que, a causa de la pendiente, más de una planta se sitúe de los límites expuestos, cada tramo de la fachada en que aquello ocurra definirá una distinta planta baja. Para las parcelas con frente a dos viales opuestos, la cota de la planta baja a cada frente, se referirá como si se tratase de parcelas independientes cuya profundidad alcanza el punto medio de manzana.

b) La altura libre mínima de la planta baja será de 2,80m, salvo lo dispuesto en las

ordenanzas particulares. c) No se permitirán, en ningún caso, el desdoblamiento de la planta baja en dos

plantas, según el sistema de semisótano, entresuelo o entreplantas. Artículo 8.- Planta de sótano.

1. Definición: a) En el tipo de ordenación de la edificación según alineaciones de vial se entenderá

por “Planta sótano” toda la planta situada por debajo de la planta definida como planta baja, tenga o no aberturas, por causa de desniveles, en cualquiera de los frentes de la edificación.

2. La altura libre mínima de la planta sótano será de 2,20 m, para aparcamientos y

2,50 para otros usos.

3. En la edificación según alineación de vial, la utilización de la planta de sótano para aparcamiento de vehículos se restringe a las condiciones que se contienen en las Ordenanzas Particulares.

Artículo 9.- Planta de piso.

1. Se entenderá por “planta piso” toda planta de edificación por encima de la planta baja.

2. La altura mínima en plantas altas será de 2,60 m y la máxima de tres metros; salvo

lo dispuesto en las Ordenanzas particulares. Artículo 10.- Cuerpos salientes.

1. Son los cuerpos habitables y ocupables cerrados, semicerrados o abiertos, que sobresalen de la línea de fachada o de la alineación de la edificación. Se definen como semicerrados aquellos cuerpos volados que tengan cerrados totalmente algunos de sus contornos laterales mediante cerramientos indesmontables y opacos. Entre los cerrados se incluyen los miradores, las tribunas y otros similares: entre los semicerrados, las galerías, las barandas y otros similares; y entre los abiertos, los balcones y terrazas.

2. La superficie en planta de los cuerpos salientes cerrados computará a efectos del

índice de edificabilidad neta y de la superficie útil y edificada. En los cuerpos salientes semicerrados sólo dejará de computarse a efectos de cálculo de la superficie edificable, la parte que resultase abierta por todos sus lados, a partir de un plano paralelo a la línea de fachada. Los cuerpos salientes abiertos de la superficie edificable, pero si en cambio, lo referente a separaciones de las lindes de parcela.

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3. Se entiende por “plano límite de vuelo” el plano normal ala fachada que limita el vuelo de todo tipo de cuerpos salientes en planta piso. Este límite de vuelo se sitúa a un metro de la medianera.

Artículo 11.- Condiciones específicas y tipos edifi cación.

1. Edificación según alineaciones de vial: En las zonas a las que corresponde este tipo de ordenación, regirán las siguientes

prescripciones. a) En las calles de anchura menor de 5 m no se consentirá saliente alguno, salvo

balcones abiertos que no exceda de 0,50 m sobre la línea del hueco por el cual sea accesible.

b) El vuelo máximo medido normalmente al plano de fachada en cualquier punto de

ésta, podrá exceder del 7% del ancho del vial. Si por aplicación de esta regla resultará esta medida como máximo vuelo. Si la edificación de frente a vías o tramaos de vías de distinta anchura correspondiente a la vía o tramo de vía que recae con el límite máximo de 1 m.

c) Los cuerpos salientes abiertos no podrán ocupar más de un medio de la longitud

total de fachada, limitados en su distancia a la medianera. La longitud máxima continua de un saliente no superará los 1,50 m.

Artículo 12.- Patios de parcela.

1. En las dimensiones de los patios cerrados se exigirán que las luces rectas de los

locales habitables sean como mínimo ¼ de la altura del muro frontero, contada desde el nivel del suelo de estos locales hasta su coronación o hasta el límite de la altura máxima autorizable, si dicho muro frontero no alcanzase la altura permitida. El patio mantendrá esta dimensión mínima en toda su altura.

2. Los huecos de las escaleras, retretes, baños y pasillos tendrá luces rectas, un

mínimo de 3m. 3. La forma de planta del patio será tal que permita inscribir, un círculo de diámetro

igual a ¼ de su altura y no inferior a 3m. Por altura se entenderá la de la zona perimetral que sea más alta, medio desde la rasante del patio.

4. Se entenderá por luz recta, a efectos de los indicado en párrafos anteriores la

longitud de la perpendicularidad al parámetro exterior medida en el eje del hueco hasta el muro o lindero más próximo.

5. Se prohíben los patios abiertos a fachada en la edificación según alineación de

vial. 6. Se consiente la mancomunidad de patios ajustándose a las siguientes normas:

a) La mancomunidad que sirva para completar loa dimensión del patio habrá de establecerse constituyendo, mediante escritura pública, un derecho real de servidumbre sobre los solares e inscribirse en el Registro de la Propiedad, con la condición de no poderse cancelar sin autorización del Ayuntamiento.

b) No podrá, en ningún caso, cancelarse esta servidumbre en tanto subsista alguna de las causas cuyos patios requieran este complemento para conservar sus dimensiones mínimas.

c) Se permite la separación de estos patios mancomunados con muros de tres metros de altura máxima, a contar de la rasante del patio más bajo.

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d) En el caso de que la diferencia de rasante, entre los distintos patios, exceda de tres metros, el muro de separación sólo podrá exceder en dos metros de la rasante del patio más alto.

7. No se consentirá cubrir los patios de parcela cuando debajo de la cubierta que se

establezca existe algún hueco de luz o ventilación correspondiente a pieza abatible.

8. Todos los patios deberán tener acceso.

Artículo 13.- Chimeneas de ventilación.

1. Para la ventilación de baños y aseos podrán utilizarse conductos de ventilación

forzada siempre que reúnan los requisitos mínimos de la Normas Tecnológicas de la Edificación del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo.

Artículo 14.- Condiciones de los locales.

1. Toda pieza habitable tendrá luz y ventilación directa por medio de huecos de

superficie total no inferior a un octavo de la que tenga la planta del local, permitiendo dependencias unidas por medios de embocaduras de comunicación superiores a 2m de ancho, siempre que el fondo total, contando a partir del hueco, no exceda de 10 m.

Artículo 15.- Medianeras vistas y fachadas secundar ias

1. Las medianerías vistas, fachadas ciegas y fachadas traseras, tendrán tratamientos

similares a los de las fachadas principales.

Artículo 16.- Obras de conservación. 1. Las fachadas de los edificios públicos y privados, así como sus medianerías y

paredes al descubierto, aunque no sean visibles desde la vía pública deberán conservarse en las debidas condiciones de higiene y ornato. Los propietarios vendrán obligados a proceder a su revoco, pintura o blanqueado siempre que lo disponga la Autoridad Municipal previo informe del Servicio Técnico que corresponda.

2. Se obligará a los propietarios de cualquier clase de edificación a conservar todas

las partes de la construcción en perfectos estados de solidez a fin de que no puedan comprometer a la seguridad pública.

Sección 2ª : Condiciones específicas de la edificación según a lineación a vial. Artículo 17.- Alineación de vial. Es la línea que delimita un espacio libre público que permite el acceso a la parcela. Artículo 18.- Alineación de edificación (línea de f achada). Es la línea que señala el límite a partir del cual deberá levantarse la edificación. La línea de

fachada coincide con el tramo de la alineación de vial perteneciente a cada parcela. Artículo 19.- Fachada mínima. Es la distancia mínima de alineación de vial perteneciente a una misma parcela. Artículo 20.- Viviendas interiores.

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Son aquellas que ninguna de sus piezas habitables poseen huecos a la línea de fachada con un desarrollo lineal mínimo de 4 m. Se prohíben expresamente las viviendas interiores en este tipo de edificación.

Artículo 21.- Altura máxima y número de plantas.

1. Los valores de la altura y su número de plantas varía según las definidas en cada zona de calificación urbanística, señaladas en estas Normas.

2. La altura máxima se medirá en número de plantas, hasta la cara inferior del último

forjado, donde existen piezas habitables.

3. Por encima de la altura reguladora, sólo se permitirán:

a) La cubierta definitiva del edificio, dependiente inferior al treinta por ciento (30%), y cuyos arranques sean líneas horizontales y paralelas a los parámetros exteriores de las fachadas a altura no superior a la reguladora máxima y vuelo máximo determinado por el vuelo de aleros.

b) Las barandas de fachadas y las de los patios interiores que se levanten directamente sobre la altura no podrá exceder de 1,50 m.

c) Los elementos de separación entre azoteas, situadas directamente sobre la altura máxima, sin que puedan tener más de 1,50 m de altura.

d) Los elementos técnicos de las instalaciones. e) Los remates de fachada exclusivamente decorativos.

4. Los espacios que puedan resultar del cuerpo de edificación contemplada en el

apartado a) del número anterior, no serán ocupables. En particular, se prohíben expresamente las mansardas, áticos, estudios y todo tipo de cuerpo de edificación habitable, con la excepción señalada en las Ordenanzas Particulares.

Artículo 22.- Profundidad edificable.

1. Se entenderá por profundidad edificable la distancia normal a la línea de fachada

que limita por parte posterior la edificación en las plantas por encima de la baja. La línea límite resultante será paralela a la línea de fachada y a la vía pública.

En los casos de manzanas irregulares y con alineaciones con encuentros agudos o de

parcelación no octogonal, la línea límite de la profundidad edificada podrá situarse de forma no paralela a la línea de fachada siempre que resulte mayor superficie edificable en planta baja.

2. La profundidad edificable de cada parcela sólo podrá ser sobrepasada, por encima

de la planta baja, con cuerpos salientes abiertos y con elementos salientes cuyas dimensiones se regulan por los parámetros comunes.

Artículo 23.- Retranqueo de la edificación a la ali neación de viabilidad.

La edificabilidad se alineará a fachada en una longitud, mínima por parcela, del 50 % del

frente de la misma.

CAPÍTULO II: TIPO DE ORDENACION: EDIFICACIÓN SEGÚN ORDENACIÓN A VIAL. Sección 1ª : Condiciones de Edificacion.

Artículo 24.- Con carácter específico para toda el área que se establecen las siguientes:

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Todas las viviendas deberán prever dentro de cada parcela una plaza de aparcamiento, salvo en las de la zona consolidada.

Sección 2ª : Condiciones Estéticas. Artículo 25.- Con carácter general para todo el área se establecen las siguientes:

1. Los colores a emplear habrán de ser predominantes blancos, tierras y ocres, prohibiéndose especialmente los oscuros y brillantes.

2. Los materiales a emplear deberán ser auténticos, prohibiéndose materiales de

revestimientos o imitación.

3. Las cubiertas o fachadas deberán ser de teja árabe o azotea plana. Prohibiéndose especialmente en todo caso el fibrocemento.

4. Se evitarán los materiales metálicos brillantes.

5. Las fachadas deberán proyectarse y ejecutarse completamente no permitiéndose

cerramientos provisionales. Sección 3ª : Condiciones Particulares.

Artículo 26.- La parcela mínima será de 90 m² y un frente mínimo de fachada de 6 m lineales. Artículo 27.- La edificabilidad máxima será de 1,5 m²/m² sobre solar neto, incluidos todos los usos

permitidos. Artículo 28.- La altura máxima de la edificación será de dos plantas y 7 m. Artículo 29.- La edificación será marginal cerrada a la línea de aceras previstas en los planos del

presente Plan, permitiéndose soluciones en dientes de sierra. Se podrá plantear un retranqueo, de acuerdo con el * artículo 79.

Artículo 30.- Ocupación máxima será de 80 % de solar neto.

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CAPÍTULO 4: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA INDU STRIAL. TITULO I: NORMAS GENERALES. Artículo 1.- Ámbito de aplicación. El ámbito de aplicación de las presentes Ordenanzas Reguladoras es el delos terrenos

incluidos en el Plan Especial del cual forman parte. Artículo 2.- Vigencia, revisión y modificaciones. 1. El presente plan entrará en vigor en el día de la publicación de su aprobación definitiva

y tendrá vigencia indefinida, salvo su revisión con las modificaciones que le puedan ser introducidas.

2. Para su revisión o modificación se tendrá en cuenta además de lo establecido en la Ley

del Suelo y sus Reglamentos, lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan General Municipal de Ordenación Urbana de Bormujos.

Artículo 3.- Terminología de Conceptos. 1. Altura

0. De planta: la distancia entre el pavimento de una y el de la siguiente. 1. Libre de planta: la distancia entre el pavimento de una y su cielo raso o techo.

2. Altura de la edificación. Es la distancia vertical desde la rasante de la acera o del terreno en contacto con la acera

o del terreno con la edificación, a la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta.

3. Cuerpo de la edificación Se entiende como tal toda unidad edificada, separada de cualquier otra colindante.

4. Edificabilidad Expresa la superficie máxima edificable en una manzana, obtenida del producto entre la

superficie neta de la manzana y el coeficiente que se establece en la correspondiente Ordenanza Particular.

5. Espacio libre de parcela Es el no ocupado por la edificación, sin ser patio.

6. Fachada. Cerramiento del cuerpo edificado al que dan huecos de piezas de la actividad de la

edificación y que limita, directamente a través de espacio libre de parcela, con alineaciones públicas a viario, plazas o zona verde pública.

7. Alineaciones de manzana. Es la línea límite de cada zona distinta señalada en el plano nº 1 de ordenación

(zonificación) separando cada una de ellas de espacios públicos. 8. Manzana

Es la superficie de suelo encerrada por la línea límite de cada zona, expresada en el Plano de Ordenación nº 1 (zonificación)

9. Ocupación de parcela Es el porcentaje de suelo de parcela ocupado por la edificación, en relación con la

superficie neta de la parcela. 10. Parcela edificable.

Es toda separación de la superficie de una manzana, lindante por alguna de sus partes con una alineación pública a viario, plaza o zona verde pública, o bien a parcelas comunes destinadas a viales, o áreas libres peatonales, susceptible de que sobre ella pueda ejecutarse una edificación que deberá ser independiente de las colindantes, sin perjuicio de las mancomunidades y servidumbres que puedan establecerse.

Cuando se cumplan las condiciones establecidas por al Artículo 82 de la Ley de Suelo la parcela adquiere la condición de solar.

11. Parcela común Parcela no edificable de propiedad privada de una comunidad; definida así por un

Proyecto de parcelación. 12. Patio

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Es la parte de suelo anexo a cuerpo edificado, o planta libre de edificación envuelta por la misma por tres o más lados, constituidos a afecto de proporcionar iluminación y ventilación natural a las piezas que abren huecos al mismo.

13. Plantas. a) Planta Baja: es la planta inferior del edificio, cuyo piso está en la rasante de la

acera, o por encima de esta rasante en contacto con la alineación de manzana. Cuando existen calles con desnivel topográfico y una planta baja queda enterrada se tomarán tramos de fachada diferentes en los que la planta baja será siempre aquella que cumple la condición definida en este artículo.

b) De Piso: aquella en la que no se cumpla la circunstancia anterior, sin ser sótano o semisótano.

c) Sótano o semisótano: se entiende por sótano la totalidad o parte de planta, cuyo techo se encuentra en todos sus puntos por debajo de la rasante de la acera en contacto con la alineación de manzana. Se entiende por semisótano la planta de la edificación que tiene parte de su altura por debajo de la rasante de la acera en contacto con la alineación de manzana.

14. Saliente. Son los elementos constructivos no habitables ni ocupables de carácter fijo que

sobresalen de la línea de fachada o de la línea de profundidad máxima edificable, o de la alineación de la edificación.

15. Retranqueos. Es el ancho de la faja de terreno comprendida entre la alineación oficial y la línea de

fachada, que se podrá fijar también a los restantes linderos de la parcela. TITULO II: RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO CAPÍTULO I : CALIFICACIÓN DEL SUELO. Artículo 4.- Zona industrial. 1. Uso y dominio privado 2. Uso principal: las actividades industriales previstas en las Normas Urbanísticas del

PGOU vigente (sección 3ª, capítulo III del título II). Artículo 5.- Zona de usos terciarios.

1. Uso y dominio privado 2. Uso principal: las actuaciones terciarias previstas en las Normas Urbanísticas del PGOU

vigente (sección 2ª, capítulo III del título II).

Artículo 6.- Zona residencial. 1. Uso y dominio privado 2. Uso principal: Residencial en categoría 1ª (vivienda unifamiliar) previstas en las Normas

Urbanísticas del PGOU vigente (sección 1ª capítulo III del título II).

Artículo 7.- Zona de centros de infraestructuras. 1. Uso y dominio privado 2. Uso exclusivo: Centros de transformación de energía eléctrica.

Artículo 8.- Zona de viario. 1. Uso y dominio privado 2. Uso exclusivo: Viario y aparcamientos.

CAPÍTULO II : REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE DESARROLLO

URBANÍSTICO.

Artículo 9.- Proyectos de urbanización. 1. No podrá otorgarse licencia de edificación si no estuviese aprobado el Proyecto de

Urbanización del Plan Especial. 2. El Proyecto de Urbanización será único para la totalidad del ámbito del Plan Especial.

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Artículo 10.- Estudios de detalle. 1. Será obligatorio un Estudio de Detalle cuando se pretenda establecer un retranqueo

homogéneo a un frente completo de manzana en las zonas industrial o residencial y no se ejecute por un proyecto conjunto de calificación para todo el frente de manzana.

2. El Estudio de Detalle podrá contener en sus determinaciones: a) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las normas particulares de

edificación de la zona que desarrollan. b) Fijación de alturas y cotas para las líneas de cornisa así como composición de

las cubiertas a fachada. c) Condiciones estéticas en cuanto a texturas, materiales, colores y formas

arquitectónicas de la edificación. Artículo 11.- Proyectos de Parcelación 1. Objetivo

El objetivo del proyecto de reparcelación es la obtención de la licencia municipal de parcelación previa o simultánea a la edificación.

2. Obligatoriedad Será obligatorio en el caso de desarrollo edificatorio parcial de una manzana salvo que se

trate de la totalidad de una de las propiedades definidas en este PERI para dicha manzana.

3. Contenido El Proyecto de parcelación contendrán como mínimo los siguientes documentos:

a) Memoria justificativa de la procedencia de la solución adoptada. Deberá contenerse las tablas necesarias referidas al plano con las dimensiones

de superficie, edificabilidad, ocupación y retranqueos. Deberá justificar el no sobrepasar los parámetros urbanísticos del Plan Especial referidos a la manzana.

Se describirán si las hubiese, las cargas, afecciones y servidumbres que afectasen a los terrenos para futuras transmisiones, así como se establecerá su mantenimiento o supresión según el caso. b) Planos a escala mínima 1:500 del replanteo de los límites, ángulos de

encuentro y superficie de cada una de las parcelas numeradas con referencia a las tablas de la Memoria.

TÍTULO III. NORMAS DE EDIFICACIÓN. CAPÍTULO I: CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS OBRAS EN RELACIÓN CON LAS

VÍAS PÚBLICAS Artículo 12.- Protección para el uso viario. 1. Las obras sobre solares deberán estar valladas sin sobrepasar las alineaciones

públicas establecidas en el Plan Especial. El vallado deberá tener al menos 2 m de altura y cuando exista una edificación a menor de 6 m de distancia deberá ser opaco y resistente a los impactos, sólo permitiéndose el vallado de tela metálica mallada cuando estén a mayor distancia.

2. Cuando esté debidamente justificado y así conste en la licencia municipal de obras, se podrán ocupar espacios públicos al viario. En este caso se dispondrán siempre de una señalización adecuada en calzadas de tráfico rodado con señales luminosas nocturnas y vallas reflectantes. Así mismo, en los casos que exista peligro de caída de materiales se dispondrá además de las medidas de seguridad de la propia edificación de un paseo peatonal cubierto con tablas a lo largo del acerado colindante con la obra.

3. Será de aplicación el artículo 68 sobre vallado de obras de la sección 1ª artículo 11 de las Normas del Suelo Urbano del Plan General.

Artículo 13.- Accesos. 1. Los accesos de las obras deberán estar claramente señalados con placas de tráfico y

señales luminosas de una distancia mínima de 30 m. 2. No se podrá ocupar la calzada rodada, salvo que así se previese en la licencia de

edificación con vallas, tablas, etc, para facilitar la entrada en la obra. En los acerados se señalizará la entrada en las obras de los vehículos necesarios y se establecerá la

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protección necesaria para mantener el tráfico de peatones con las mínimas interferencias.

3. Los desperfectos causados por los accesos a obras en las vías públicas deberán ser los mínimos posibles y estar subsanados por completo previamente a la petición de la licencia municipal de ocupación.

Artículo 14.- Conexión con las redes del servicio. 1. En cualquier obra de conexión con una de las redes de infraestructuras que estuviesen

en servicio, se exigirá realizar las obras provisionales necesarias que impidan el corte temporal del mismo a otros usuarios con la obligación de la reposición a su estado primitivo, previa a la puesta en funcionamiento de la obra ejecutada.

CAPÍTULO II: CONDICIONES COMUNES A TODAS LAS ZONAS. Sección 1ª : Condiciones de la edificación. Artículo 15.- Serán de aplicación las Ordenanzas Generales de Edificación de las Normas Urbanísticas

del PGOU. Sección 2ª : Condiciones generales de uso. Artículo 16.- Serán de aplicación las Ordenanzas Generales de Uso y las particulares para cada uso

definido en este Plan Especial de las contenidas en las Normas Urbanísticas del PGOU. CAPÍTULO III: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA Sección 1ª : Zona Industrial. Artículo 17.- Condiciones de parcela. Parcela mínima 1. Superficie: 250 m² 2. Frente mínimo: 10 m. Artículo 18.- Condiciones de la edificación 1. La tipología será la de edificación a alineación de vial en manzana cerrada, si bien se

podrán establecer aperturas a la fachada mediante un Estudio de Detalle o un proyecto conjunto de manzana.

2. Retranqueos: no se exigen, si bien para establecer un retranqueo a una alineación pública será necesario un Estudio de Detalle salvo que el proyecto de edificación comprenda el frente completo de manzana al cual se pretende establecer el retranqueo.

3. Edificabilidad máxima: 1 m² Edif./ m² suelo a aplicar sobre parcela neta. Se pondrá mediante un proyecto de parcelación acumular mayor edificabilidad en una zona de la manzana siempre que ello sea posible aplicando el resto de las condiciones de este artículo.

4. Altura: La altura máxima de la edificabilidad será de 1 planta o 7 m. medidos el alero de la cubierta, si bien podrá aumentarse hasta 10 m, en casos concretos que lo exija la actividad a desarrollar. Se permite la realización de entreplantas en un 30% máximo de la superficie edificada en planta, no computando, siempre que no sea aparente al exterior.

5. Ocupación máxima sobre parcela neta: 100%. Artículo 19.- Condiciones de uso. 1. Uso principal: Actividades industriales en todas sus categorías. 2. Usos compatibles: Actividades terciarias en todas sus categorías. 3. Uso complementario: Aparcamiento en la proporción de una plaza por cada 100 m²

construidos en el interior de la parcela.

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Sección 2ª : Zona de Usos Terciarios. Artículo 20.- Condiciones de parcela Parcela mínima: 1. Superficie : 120 m² 2. Frente mínimo: 6 m. Artículo 21.- Condiciones de la edificación. Serán las mismas de la zona industrial con las siguientes alteraciones: - Se exigirá un retranqueo de 3 m al lindero trasero con las viviendas existentes del

casco urbano. - La edificabilidad máxima será de 0.8 m²/m² a aplicar sobre parcela neta. - La ocupación máxima será del 80 % sobre parcela neta. Artículo 22.- Condiciones de uso 1. Uso principal: Actividades terciarias en todas sus categorías. 2. Usos compatibles: Residencial en categoría 4ª con un límite de 8 uds para la totalidad

de la zona. Industrial en categorías 2ª y 3ª. 3. Uso complementarios: garaje aparcamiento en la proporción de 1 plaza cada 100 m²

construido. Sección 3ª : Zona Residencial. Artículo 23.- Condiciones de parcela. Parcela mínima: 1. Superficie: 100 m² 2. Frente mínimo: 6 m. Artículo 24.- Condiciones de edificación. 1. La tipología será de manzana cerrada. 2. Retranqueos: no se exigen, pudiendo establecerse mediante la redacción de un

Estudio de Detalle. Para el lindero trasero cuando este coincida con las viviendas existentes en suelo urbano el retranqueo mínimo será de tres metros como mínimo.

3. Edificabilidad máxima: 0,75 m²/m² a aplicar sobre parcela neta. Se podrá mediante un proyecto de parcelación acumular mayor edificación en una zona de la manzana, siempre que ello sea posible aplicando el resto de las condiciones de este artículo.

4. Altura máxima: 2 plantas o 7 m. 5. Ocupación máxima sobre parcela neta: 75 %. Artículo 25.- Condiciones de uso. 1. Uso principal: Residencia en categorías 1ª y 4ª, limitándose el número total de

viviendas a 10 sobre la totalidad de la zona. 2. Usos compatibles: actividades terciarias en todas sus categorías. 3. Uso complementario: garaje aparcamiento en la proporción de 1 plaza por vivienda. Sección 4ª : Zonas de Centro de Infraestructuras. Artículo 26.- Disposición de la edificación. 1. Integrada con la edificación Terciaria colindante Artículo 27.- Condiciones de la edificación 1. Superficie de la parcela mínima: la totalidad de la prevista en el PERI. 2. Altura máxima a especificar por el proyecto de edificación. 3. Las condiciones de edificación serán las precisas para el cumplimiento del servicio de

infraestructura del cual formen parte. 4. La edificación deberá integrarse con el entorno urbano debiendo ejecutarse con

materiales y texturas similares a las de las edificaciones colindantes.

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Artículo 28.- Condiciones de uso. 1. Uso exclusivo: Centro de Transformación del Sistema de Abastecimiento de Energía

Eléctrica Sección 5ª : Zona de Viario. Artículo 29.- Condiciones de aprovechamiento. 1. Se prohíbe cualquier edificación permanente. 2. Se permite, bajo licencia municipal, instalaciones provisionales de puestos cubiertos de

venta de prensa, bebidas, etc., siempre que el suelo cubierto no supere, por unidad de instalación los 4 m², sea de carácter aislado, y permita un paso libre peatonal de 2 m.

Artículo 30.- Condiciones de uso. Usos exclusivos: viario y aparcamiento.

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CAPÍTULO 5: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA ALMA RGEN.

TITULO I.- NORMAS GENERALES. Articulo 1.- Ámbito de aplicación. El ámbito de aplicación de las presentes Ordenanzas Reguladoras es el de los terrenos

incluidos en el Plan Parcial del cual forman parte y que están clasificados como suelo urbanizable programado en el PGOU de Bormujos.

Articulo 2.- Vigencia, revisión y modificaciones. 1. El presente Plan Parcial entrará en vigor en el día de la publicación de su aprobación

definitiva y tendrá vigencia indefinida, salvo su revisión con las modificaciones que le puedan ser introducidas .

2. Para su revisión o modificación se tendrá en cuenta además de lo establecido en la Ley

del Suelo y sus Reglamentos, lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan General Municipal de Ordenación Urbana de Bormujos.

Artículo 3.- Terminología de Conceptos. 1. Altura. a) De planta: la distancia entre el pavimento de una y el de la siguiente. b) Libre de planta: la distancia entre el pavimento de una y su cielo raso o techo. 2. Altura de la edificación. Es la distancia vertical desde la rasante de la acera o del terreno en contacto con la

edificación, a la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta. 3. Cuerpo de edificación. Se entiende como tal toda unidad edificada, separada de cualquier otra colindante. 4. Edificabilidad. Expresa la superficie máxima edificable en una manzana, obtenida del producto entre la

superficie neta de la manzana y el coeficiente que se establece en la correspondiente Ordenanza Particular.

5. Espacio libre de parcela. Es el no ocupado por la edificación, sin ser patio. 6. Fachada. Cerramiento del cuerpo edificado al que dan huecos de piezas de la actividad de la

edificación y que limita, directamente o a través de espacio libre de la parcela, con alineaciones públicas a viario, plazas o zona verde publica; o bien a parcela privada destinada a viales, áreas libres o peatonales.

7. Alineaciones de manzana. Es la línea límite de cada zona distinta señalada en el plano nº 1 de ordenación

(zonificación) separando cada una de ellas de espacios públicos o de otras zonas. 8. Manzana. Es la superficie de suelo encerrada por la línea límite de cada zona expresada en el Plano

de Ordenación nº 1 (zonificación). 9. Ocupación de parcela. Es el porcentaje de suelo de parcela ocupado por la edificación, en relación con la

superficie neta de parcela. 10. Parcela edificable.

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Es toda separación de la superficie de una manzana, lindante por alguna de sus partes con una alineación pública a viario, plaza o zona verde pública, o bien a parcela comunes destinadas a viales, áreas libres o peatonales, susceptible de que sobre ella pueda ejecutarse una edificación que deberá ser independiente de las colindantes, sin perjuicios de las mancomunidades y servidumbres que puedan establecerse.

Cuando se cumplan las condiciones establecidas por el Articulo 82 de la Ley del Suelo la parcela adquiere la condición solar.

11. Parcela común. Parcela no edificable de propiedad privada de una comunidad; definida así por un Proyecto

de Parcelación. 12. Patio. Es la parte de suelo anexo a cuerpo edificado, o planta libre de edificación y envuelta por la

misma por tres o más lados, constituido a efecto de proporcionar iluminación y ventilación natural a las piezas que abren huecos al mismo.

13. Plantas. a) Planta Baja: es la planta inferior del edificio, cuyo piso está en la rasante de la acera, o

por encima de esta rasante en contacto con la alineación de manzana. Cuando existen calles con desnivel topográfico y una planta baja queda enterrada se tomarán tramos de fachada diferentes en los que la planta baja será siempre aquella que cumple la condición definida en este artículo.

b) De piso.: aquella en la que no se cumple la circunstancia anterior, sin ser sótano o semisótano.

c) Sótano y semi-sótano: se entiende por sótano la totalidad o parte de planta cuyo techo se encuentra en todos sus puntos por debajo de la rasante de la acera en contacto con la alineación de manzana. Se entiende por semisótano la planta de la edificación que tiene parte de su altura por debajo de la rasante de la acera en contacto con la alineación de manzana.

14. Saliente. Son los elementos constructivos no habitables no ocupables de carácter fijo, que

sobresalen de la línea de fachada o de la alineación de edificación. 15. Retranqueos. Es el ancho de la franja de terreno comprendida entre la alineación oficial y la línea de

fachada, que se podrá fijar también a los restantes linderos de la parcela. TITULO II. REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO CAPITULO I . CALIFICACION DEL SUELO Artículo 4.- Zona residencial

1. Uso y dominio privado

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2. Uso principal: vivienda unifamiliar Artículo 5.- Zona de usos terciarios

1. Uso y dominio privado 2. Uso principal: comercial, recreativo, oficinas y artesanía.

Artículo 6.- Zona de equipamiento escolar

1. Uso y dominio público 2. Uso exclusivo: educativo

Artículo 7.- Zona de equipamiento deportivo

1. Uso y dominio público 2. Uso exclusivo: educativo

Artículo 8.- Zona de equipamiento social

1. Uso y dominio público 2. Uso principal: residencial, sanitario, sociocultural y administrativo.

Artículo 9.- Zona de centros de transformación

1. Uso y dominio público 2. Uso exclusivo: infraestructuras.

Artículo 10.- Zona de áreas libres públicas

1. Uso y dominio público 2. Uso exclusivo: jardines de recreo y juegos.

Artículo 11.- Zona de viario y reserva

1. Uso y dominio público 2. Uso exclusivo: viario

CAPITULO II. REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE DESAR ROLLO

URBANISTICO. Artículo 12.- Proyectos de urbanización.

1. No podrá otorgarse licencia de edificación si no estuviese aprobado el Proyecto de Urbanización del Plan Parcial.

2. El Proyecto de Urbanización será único para la totalidad del ámbito del Plan

Parcial.

3. Será obligatoria la redacción de un proyecto de urbanización de la manzana cuando se desarrolle un Estudio de Detalle sobre ella en el que se haya previsto un

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viario interno o áreas libres privadas, o redes de infraestructuras para el servicio de las distintas parcelas. Estos Proyectos de Urbanización deberán cumplir los criterios adoptados en este Plan Parcial en cuanto a calidades y cálculo de dotaciones de servicio de infraestructura, así como asumir los costes económicos que se deriven de las conexiones a las redes previstas en el Plan Parcial.

Artículo 13.- Estudios de Detalle.

1. El ámbito para el desarrollo de un Estudio de Detalle será el de una manzana completa.

2. Los Estudios de detalle podrán contener en sus determinaciones:

a) La adaptación o el reajuste de las alineaciones o rasantes señaladas en el

Plan Parcial.

b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las normas particulares de edificación de la zona que desarrolle pudiendo modificarse los retranqueos mínimos siempre que se trate de un frente completo de manzana.

c) La definición de un viario interno privado que resulte necesario para ubicar los aparcamientos o proporcionar accesos a las distintas edificaciones o parcelas definidas en la manzana.

d) La previsión de unas áreas libres, comunes, de carácter privado que

puedan prestar servicio a varias parcelas de la manzana.

3. Será obligatoria la redacción de un Estudio de Detalle en los siguientes supuestos:

a) En la zona de usos terciarios cuando la edificación no se desarrolle por un proyecto conjunto para la totalidad de la manzana.

b) En las manzanas de uso residencial cuando no se desarrollen por un

proyecto conjunto de manzana y se pretendan crear áreas libres deportivas comunes o áreas peatonales, rodadas y aparcamientos de carácter privado en el interior de la manzana.

c) Cuando se pretenda dotar de acceso rodado a alguna parcela por terrenos de otra propiedad privada.

4. Condiciones de los estudios de Detalle.

a) En el caso de adaptación o reajuste de las alineaciones o rasantes del Plan

Parcial deberán:

- Justificar la necesidad de la adaptación o reajuste de las alineaciones rasantes.

- Demostrar la no afección a otras manzanas próximas o el mantenimiento de las magnitudes básicas del Plan Parcial.

- En el caso que la modificación introducida generase costes de urbanización adicionales a lo establecido en el Plan Parcial, éstos deberán quedar asumidos por el promotor del Estudio de Detalle

b) En el caso de ordenación de volúmenes, el Estudio de Detalle podrá:

- Limitarse al establecimiento de unos parámetros edificatorios y

volumétricos que siendo complementarios de los de la zona que afecte, justifiquen y garanticen una correcta interrelación entre las edificaciones a implantar dentro de la manzana.

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- Establecer condiciones estéticas en cuanto a texturas, materiales, colores y formas arquitectónicas que garanticen un desarrollo homogéneo de la edificación y de los cerramientos de parcela en toda la manzana.

c) En el caso de previsión de un viario interno privado a la manzana deberán:

- Fijar las alineaciones y rasantes de viario interno con el mismo detalle que

el Plan Parcial. - Prever una anchura mínima de la calzada rodada de 6 metros y en caso de

que constituyese un fondo de saco deberá estar rematada de modo que pueda cambiar de sentido de su marcha, mediante maniobra, un vehículo semipesado (furgonetas, camiones de poco tonelaje, etc…)

- Prever una anchura mínima de 4 metros para los paseos peatonales exclusivos.

d) En el caso de previsión de áreas mancomunadas de servicios deberán:

- Garantizar el acceso rodado y peatonal a dichas áreas independiente del

resto de parcelas resultantes en la manzana.

Artículo 14.- Proyectos de Parcelación.

1. Objetivo. El objetivo del proyecto de parcelación es la obtención de la licencia municipal de

parcelación, previa o simultáneamente a la edificación.

2. Obligatoriedad. Será obligatorio el proyecto de parcelación en los siguientes casos:

a) Cuando se prevea la creación de un viario interno, zonas de aparcamiento o áreas libres comunes a dos o mas parcelas.

b) Cuando no se desarrolle una manzana completa mediante un único

proyecto de edificación y no se trate de una parcela completa definida en el Proyecto de Compensación que desarrolle el Plan Parcial.

c) Cuando se pretenda trasvasar edificabilidad o número de viviendas entre dos o mas manzanas definidas en el plano de ordenación.

3. Contenido.

El proyecto de parcelación contendrá como mínimo los siguientes documentos:

a) Memoria Justificativa de la procedencia de la solución adoptada. Deberá contener las tablas necesarias referidas al plano con las

dimensiones de superficie, edificabilidad, ocupación y retranqueos. Deberá justificar el no sobrepasar los parámetros urbanísticos del Plan

Parcial referidos a la manzana o a las manzanas si comprendiese más de una.

Se describirá si las hubieses las cargas, afecciones y servidumbres que afectasen a los terrenos para futuras transmisiones, así como se establecerá su mantenimiento o supresión según el caso.

En caso de creación de viario interno o áreas libres comunes a dos o más parcelas se afectaran los terrenos a dichas parcelas con previsión de una comunidad que detentará el dominio y se responsabilizará de su ejecución y mantenimiento.

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b) Planos a escala mínima 1:500 del replanteo de los limites, ángulos de encuentro y superficie de cada una de las parcelas numeradas con referencia a las tablas de memoria.

TITULO III. NORMAS DE EDIFICACIÓN CAPITULO I . CONDICIONES TECNICAS DE LAS OBRAS EN RELACION CON LAS

VIAS PUBLICAS. Artículo 15.- Protección para el uso viario.

1. Las obras sobre solares deberán estar valladas sin sobrepasar las alineaciones públicas establecidas en el Plan Parcial. El vallado deberá tener al menos 2 metros de altura y cuando exista una edificación a menos de 6 metros de distancia deberá ser opaco y resistente a los impactos, solo permitiéndose el vallado de tela metálica mallada cuando estén a mayor distancia.

2. Cuando esté debidamente justificado y así conste en la licencia municipal de obras,

se podrán ocupar espacios públicos del viario. En este caso se dispondrá siempre de una señalización adecuada en calzadas de tráfico rodado con señales luminosas nocturnas y vallas reflectantes. Asimismo, en los casos que exista peligro de caída de materiales se dispondrá además de las medidas de seguridad de la propia edificación de un paso peatonal cubierto con tablas a lo largo del acerado colindante con la obra.

3. Será de aplicación el artículo 68 sobre vallado de obras de la sección 1ª artículo II

de las Normas de Suelo Urbano del Plan General. Artículo 16.- Accesos.

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1. Los accesos de las obras deberán estar claramente señalados con placas de

tráfico o señales luminosas desde una distancia mínima de 20 metros.

2. No se podrá ocupar la calzada rodada, salvo que así se previese en la licencia de edificación, con vallas, tablas, etc… para facilitar la entrada en la obra. En los acerados se señalizará la entrada en las obras de los vehículos necesarios y se establecerá la protección necesaria para mantener el tráfico de peatones con las mínimas interferencias.

3. Los desperfectos causados por los accesos a obras en las vías públicas deberán

ser los mínimos posibles y estar subsanados por completo previamente a la petición de la licencia municipal de ocupación.

Artículo 17.- Conexión con las redes del servicio. En cualquier obra de conexión con una de las redes de infraestructuras que tuviesen de

servicio, se exigirá realizar las obras provisionales necesarias que impidan el corte temporal del mismo a otros usuarios, con la obligación de la reposición a su estado primitivo previa a la puesta en funcionamiento de la obra ejecutada.

CAPITULO II. CONDICIONES COMUNES A TODAS LAS ZONAS. Sección 1ª : Condiciones de la edificación Artículo 18.- Edificabilidad. Será computable a efectos de la edificabilidad máxima, toda superficie construida en

planta baja y planta de piso, incluyendo patios, cuando no superen las medidas mínimas. Artículo 19. Altura de plantas.

1. Planta baja

a) Altura libre mínima Uso comercial ………. 2,80 metros. Otros usos ………. 2,40 metros. Garajes ………. 2,30 metros.

2. Planta de piso

a) Altura mínima ………. 2,50 metros. b) Altura libre mínima ………. 2,30 metros.

3. Planta sótano y semisótano

Altura libre mínima: Aparcamientos y almacenes ………. 2,20 metros.

Otros usos ………. 2,30 metros.

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Podrá disminuirse en las partes de sótano dedicadas a servicios e instalaciones

de la edificación siempre que se justifique adecuadamente su reducción y no entre en contradicción con la legislación específica que le sea de aplicación.

Artículo 20.- Ocupación de parcelas. Se medirá por la proyección ortogonal sobre un plano horizontal de la envolvente de

volumen edificado, que haya sido incluido en el conjunto de la edificabilidad. Artículo 21.- Altura edificable.

1. La altura máxima se medirá por número de plantas y por la distancia en metros desde la rasante de la alineación pública a la que se dé frente la parcela salvo las excepciones contenidas en las ordenanzas particulares de las zonas.

2. Para la medición por número de plantas se excluirán las definidas como sótano o semisótanos en estas ordenanzas.

3. Para la medición en distancia en metros se tomará el punto medio del frente de la parcela siempre que en dicho frente no exista una diferencia de cota de más de tres metros. En este caso el punto medio para la medición de la altura se tomará en tramos del frente que tengan como máximo dicho desnivel escalonándose la edificación en caso de que ello sea necesario.

4. En el caso de que una parcela de frente a dos alineaciones públicas con rasantes a diferente nivel en dos linderos no contiguos, se medirá la altura máxima a cada alineación hasta una línea divisoria de la parcela paralela a dichas alineaciones situada en el punto medio de la distancia entre ambas.

5. En el caso de que una parcela de frente a dos alineaciones públicas en dos linderos contiguos se procederá como si se tratase de una alineación única recta. En la intersección se tomará la bisectriz del ángulo formado por las alineaciones hasta una profundidad de 20 metros perpendicular a las fachadas.

Artículo 22.- Entreplantas. En las plantas bajas se permiten las entreplantas, no pudiendo ocupar mas del 50% de

la superficie del local. La altura libre por encima y por debajo de la entreplanta, no podrá ser inferior a

2,20 metros. En el caso de que un local con entreplanta autorizado se subdividiera en

diferentes locales, se cumplirá a cada uno de ellos lo indicado anteriormente, debiéndose realizar las obras de demolición oportunas en su caso.

Artículo 23.- Patios.

1. Las luces rectas de los locales serán como mínimo ¼ de la altura del muro frontero, contada desde el nivel del suelo de estos locales hasta la altura de coronación máxima autorizable. El patio mantendrá esta dimensión mínima en toda su altura.

2. Los huecos de las escaleras, retretes, baños y pasillos, tendrán luces rectas en un mínimo de 3 metros.

3. La forma de planta del patio será tal que permita inscribir un círculo de diámetro igual a ¼ de su altura y no inferior a 3 metros. Por altura se entenderá la de la zona perimetral más alta, medida desde la rasante del patio.

Artículo 24.- Salientes y vuelos abiertos. La única limitación de los cuerpos salientes cerrados o semicerrados será el de la línea

de fachada definida por sus retranqueos a las alineaciones de manzana o división de parcelas.

Artículo 25.- Retranqueos.

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La medición de los retranqueos se realizará a la envolvente exterior de todo volumen que se considere cerrado de la edificación.

Artículo 26.- Cerramientos.

1. Los cerramientos definitivos de las parcelas podrán retranquearse incorporando parte del terreno de la propiedad al espacio público a que de frente.

2. La altura máxima del cerramiento no podrá exceder en ningún caso, los tres

metros. Solo podrá ser ciego en una altura máxima de un metro debiendo ser el resto diáfano o vegetal, salvo que se trate de patios que den a fachada.

3. Los materiales y tratamiento del cerramiento deberán ser similares o coherentes

con la edificación de la parcela, debiendo incluirse su diseño en el proyecto de edificación para la petición de la licencia Municipal.

Sección 2ª : Condiciones generales de los usos.

Artículo 27.- Carácter.

a) Principal. Aquel de implantación mayoritaria y que constituye el uso primordial de la parcela y edificación.

b) Exclusivo. Aquel cuyas características singulares impiden cualquier

compatibilidad con otros usos.

c) Compatible. El que puede coexistir con el uso dominante, sin perder ninguno de ellos las características que le son propias en la misma área, manzana o parcela.

El uso compatible, podrá ocupar una parcela con carácter principal siempre que no se pierda el carácter otorgado por la zona a una manzana.

d) Complementario. Aquel que por exigencia, tendrá que existir en cualquier

caso como demanda del uso dominante en una determinada proporción en relación con él, tanto en manzana, parcela o edificación.

Artículo 28.- Clasificación.

1. Residencial: vivienda unifamiliar con acceso independiente por vivienda y ocupación exclusiva de suelo.

2. Usos terciarios:

a) Comercial: en edificio exclusivo. En parte de un edificio, siempre que se asegure su

independencia funcional del resto, cuando este se dedique a otros usos. En planta baja exclusiva o en parte de la planta.

b) Oficinas: en edificio exclusivo. En parte de un edificio, siempre que se asegure su

independencia funcional del resto, cuando este se dedique a otros usos. En planta baja exclusiva o en parte de planta.

c) Recreativo: en edificio exclusivos en planta baja o en planta de piso siempre que

sea compartible con los otros usos de la edificación o parcela. Incluye bares, cafeterías, restaurantes, salas de fiesta, locales de congresos, salas de espectáculos, atracciones, etc.

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d) Artesanía: en planta baja o de piso. Incluye los estudios y talleres artesanales con

una potencia instalada máxima de 2 CV.

3. Industrial.

a) Industria compatible con vivienda:

- En edificio exclusivo - En parte de un edificio siempre que se adopten las medidas correctoras

que le hagan compatible con el resto de los usos.

b) Venta y Taller de automóvil.

- En edificio exclusivo - En planta baja o sótano de un edificio destinado a otros usos siempre que

se adopten las medidas correctoras que lo hacen compatibles con el resto de los usos.

4. Usos de equipamiento.

a) Educativo: en edificio exclusivo destinado a centros de enseñanza reglamentada

oficialmente.

b) Asistencial: en edificio exclusivo o integrado con otros usos de equipamiento. Destinado a servicios sociales como guarderías, club de ancianos, etc.

c) Sanitario: edificio exclusivo o integrado con otros usos de equipamiento.

Comprende los centros médicos, ambulatorios consultas.

d) Socio-cultural: en edificio exclusivo o integrado con otros usos terciarios y de equipamiento. Destinado a locales de asociaciones, clubs, locales de reunión, biblioteca, casa de cultura, etc.

e) Administrativo: en edificio exclusivo, destinado a equipamiento. Se incluyen todos

los locales y oficinas que prestan servicios administrativos públicos.

f) Deportivo: actividades deportivas al aire libre con o sin vestuarios, aseos, graderíos, etc.

5. Aparcamiento.

a) En suelo libre en interior de parcela

b) En planta baja o de piso

c) En sótano o semisótano.

6. Infraestructuras: en edificio o parcela exclusiva. Comprende las instalaciones

técnicas necesarias para el funcionamiento de las redes de infraestructuras.

7. Viario: En suelo exclusivo. Comprende la circulación y estacionamiento de vehículos y peatones al aire libre.

8. Jardines de recreo y juegos: en suelo exclusivo. Comprende las actividades de

esparcimiento, juegos y deportes infantiles. Artículo 29.- Condiciones.

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Los usos cumplirán las condiciones establecidas para las mismas categorías en el Plan General de Bormujos y en la legislación especificada vigente para cada uso en sus distintas situaciones expresadas en el artículo anterior.

CAPITULO III. ORDENANZAS PARTICULARES DE ZONA Sección 1ª : Zona residencial. Artículo 30.- Condiciones de parcela. Parcela mínima:

1. Superficie: 120 m2. 2. Frente a alineación pública o viario interior privado: 6 metros.

Artículo 31.- Condiciones de la edificación

1. La tipología de la edificación podrá ser aislada, pareada o adosada.

2. Longitud máxima de la edificación: no se permitirán edificaciones o agrupaciones en el que un frente continuo de uno de sus lasos tenga un desarrollo superior a los 100 metros lineales.

3. Altura máxima: 2 plantas o 7 metros a contar desde la parte superior del forjado de

la planta sótano o semisótano. Se permite por encima de la segunda planta, un torreón que no supere más del 25 % de la superficie ocupada en planta baja por la edificación.

4. Distancia mínima entre edificaciones de una misma manzana: 6 metros

5. Edificabilidad máxima: 0,56 m2 const/m2 suelo aplicable sobre la totalidad de la

manzana. Cuando en una manzana se prevean espacios libres deportivos, viario interno o

aparcamientos, la edificabilidad neta sobre parcela será la definida en el proyecto de parcelación.

Se podrá modificar el índice de edificabilidad sobre una manzana mediante un proyecto de parcelación que abarque a dos o más manzanas, siempre que se cumplan el resto de condiciones de esta sección y se justifique que no se sobrepasan los aprovechamientos máximos establecidos por el Plan Parcial para el conjunto de manzanas incluidas en el proyecto de parcelación.

6. Retranqueos.

a) Mínimo de 3 metros a las alineaciones públicas de manzana salvo que se

modifique mediante un Estudio de Detalle que debe referirse al menos a un frente completo de manzana.

b) Mínimo de 3 metros a los otros linderos de parcela salvo que se trate de pareada o

adosada en cuyo caso no exige el lindero de adosamiento. En caso de adosamiento a otra propiedad se exigirá el consentimiento de ésta por escrito para poder efectuarlo.

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c) En el caso de frente de manzana a la carretera de Bormujos a Tomares, se mantendrá el retranqueo resultante de aplicar la línea de no edificación ( 18 metros desde el borde de la calzada, prevista en el Reglamento de carrreteras).

7. Ocupación máxima sobre parcela es del 70%.

Artículo 32.- Condiciones de uso.

1. Uso principal: Residencial en vivienda unifamiliar.

2. Uso complementario: Aparcamiento en la proporción de 1 plaza/vivienda.

3. Usos compatibles: Usos terciarios, de equipamiento, viario y jardines de juego y recreo.

Sección 2ª : Zona de usos terciarios. Artículo 33.- Condiciones de parcela. Parcela mínima

1. Superficie: 200 m2.

2. Frente: 8 m2. Artículo 34.- Condiciones de la edificación.

1. La tipología de edificación será la de edificación aislada en el interior de manzana. Se podrá agrupar la edificación en uno o varios cuerpos aislados en el interior de la zona.

2. Altura máxima: 2 plantas o 9 metros. Se podrá establecer una altura superior hasta

12 metros, cuando la singularidad de la actividad así lo exija y esté justificada la ubicación del uso.

3. Distancia mínima entre edificaciones de una misma manzana: 6 metros.

4. Edificabilidad máxima: 0,80 m2const/m2suelo aplicable a toda la manzana de usos

terciarios.

5. Retranqueos: Mínimo de 3 metros a cualquier lindero público. Se podrá reducir esta distancia

mínima por medio de un Estudio de Detalle siempre que no se prevean medianeras a otras zonas edificables.

En el frente de la manzana a la carretera de Tomares a Bormujos se respetará el retranqueo previsto en el Reglamente de carreteras.

6. Ocupación máxima sobre manzana: 80%.


1. Uso principal: usos terciarios.

2. Uso complementario: Aparcamiento en la proporción de 1 plaza cada 100 m2. edificados.

3. Usos compatibles: Equipamiento, industrial, viario, jardines de juego y recreo.

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Sección 3ª : Zona de equipamiento escolar. Artículo 36.- Condiciones de parcela. Parcela mínima

1. Para EGB: 5.000 m2.

2. Para PE: 1.000 m2. Artículo 37.- Condiciones de la edificación.

1. La edificación será aislada en el interior de la parcela.

2. Altura máxima: 2 Plantas o 9 metros.

3. Retranqueos: 6 metros a todos los linderos de la zona.

4. La separación mínima entre edificaciones dentro de la manzana será de 6 metros

5. La edificabilidad y ocupación serán las necesarias para un correcto desarrollo del programa del centro a implantar.


1. Uso exclusivo: Equipamiento educativo

2. Uso complementario: Aparcamiento en la proporción de 1 plaza cada 100 m2 construidos.

Sección 4ª : Zona de equipamiento deportivo. Artículo 39.- Condiciones de parcela.

Será única la parcela en la totalidad de la zona calificada. Artículo 40.- Condiciones de edificación.

1. Solo se permite la edificación aislada con destino a aseos o vestuarios, con una superficie máxima de 100 m2.

2. La altura máxima será de 3 metros y 1 planta debiendo guardar un retranque

mínimo de 3 metros a cualquier alineación de manzana. Artículo 41.- Condiciones de uso. 1. Uso exclusivo: Equipamiento deportivo.

Sección 5ª : Zona de equipamiento social. Artículo 42.- Condiciones de parcela.

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Parcela mínima

1. Superficie: 200 m2

2. Frente: 8 m2.

Artículo 43.- Condiciones de calificación.

1. La disposición de la calificación podrá ser compacta de toda la manzana o aislada en el interior de ella.

2. Edificabilidad: 1,00 m2/ cons./m2 suelo.

3. Altura máxima: 2 plantas o 7 metros.

4. Distancia mínima entre edificaciones aisladas en el interior de la manzana: 6

metros.

5. Retranqueos: no se exigen.

6. Ocupación máxima: 100%. Artículo 44.- Condiciones de uso

1. Usos principales: Equipamiento asistencial, sanitario, socio-cultural y administrativo.

2. Usos compatibles: Los usos terciarios y aparcamientos siempre que estén ligados

al servicio del uso principal. Sección 6ª : Zona de centros de transformación. Artículo 45.- Condiciones de parcela. Superficie de parcela mínima: 100 m2. Artículo 46.- Condiciones de la edificación.

1. Edificación aislada, subterránea, semienterrada o alzada. El retranqueo mínimo desde cualquier lindero será de 1 metro.

2. Altura máxima: a especificar por el proyecto de edificación.

3. Edificabilidad máxima: 0,70 m2t/m2s.

4. Ocupación máxima: 70%.

Artículo 47.- Condiciones de uso. Uso exclusivo: Centro de transformación del Sistema de Abastecimiento de Energía

Eléctrica y Centro de Mando del Sistema de Alumbrado Público. Sección 7ª : Zonas de áreas libres públicas. Artículo 48.- Condiciones de aprovechamiento.

1. Parcela mínima: indivisible.

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2. Únicamente se permite una edificación no permanente por cada área definida, destinada a quiosco de periódicos, venta de helados y bebidas, chucherias, etc. con una superficie máxima de 25 m2 y una planta de altura.

Artículo 49. Condiciones de uso. Uso exclusivo: jardines y áreas de juego y recreo para niños. Sección 8ª : Zona de viario. Artículo 50.- Condiciones de aprovechamiento. Se prohíbe cualquier edificación permanente. Se permite, bajo licencia municipal,

instalaciones provisionales de puestos cubiertos de venta de prensa, bebidas, etc. siempre que el suelo cubierto no supere, de unidad de instalación los 4 m2, sea por carácter aislado, y permita un paso libre peatonal de 2 metros de ancho mínimo.

Artículo 51.- Condiciones de uso. Usos exclusivos: Viario y aparcamiento.

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CAPÍTULO 6: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA EL P IMPOLLAR. TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES. Artículo 1.- Ámbito territorial: El ámbito de aplicación de las presente Ordenanzas es el Sector “El Pimpollar” del PGOU

de Bormujos, con la delimitación que consta en los planos del Documento nº 6 y 7 del presente Plan. Dicho ámbito se deriva del Programa de Actuación Urbanística del Pimpollar, que se tramita simultáneamente al presente Plan Parcial.

Artículo 2. Vigencia y modificación 1. El presente Plan Parcial tiene vigencia indefinida, aunque sin perjuicio de su posible

revisión o modificación, en los supuestos y por el procedimiento legalmente previsto. 2. Se entenderá por modificación el cambio de cualquier elemento de la ordenación

referente a la calificación de suelo, creación o anulación de viales y cualquier otro parámetro del Plan Parcial que altere la ordenación que no esté prevista en estas Ordenanzas.

Artículo 3.- Documentación e interpretación 1. El Plan Parcial está integrado por los siguientes documentos: Memoria, Planos de

Información, Planos de Proyecto, Ordenanzas Reguladoras, Plan de Etapas y Estudio Económico Financiero.

2. Los documentos del Plan Parcial integran una unidad coherente, cuyas determinaciones deberán aplicarse en orden al mejor cumplimiento de los objetivos generales del propio Plan y atendida la realidad social del momento en que se apliquen. En caso de discordancia o imprecisión del contenido de la documentación, tendrán en cuenta, los siguientes criterios:

a) La Memoria señala los objetivos generales de la ordenación y expresa y justifica los criterios que han conducido a la adopción de las diferentes determinaciones. Es el instrumento de interpretación del Plan en su conjunto y opera supletoriamente para resolver conflictos entre sus determinaciones.

b) Planos de información: tienen carácter informativo, y manifiestan gráficamente los datos que han servido para fundamentar las propuestas del Plan.

c) Planos de Proyecto: tienen carácter normativo, y reflejan gráficamente las determinaciones resultantes de la ordenación establecida.

d) Ordenanzas Reguladoras: constituyen el cuerpo normativo específico del ámbito del Plan Parcial. Prevalecen sobre los restantes documentos del Plan para todo lo que en ellas se regula sobre el desarrollo, gestión y ejecución de cada una de las zonas del mismo. Supletoriamente serán de aplicación las Normas Urbanísticas de planeamiento general.

e) Plan de Etapas: Tiene carácter normativo, determina el orden y las previsiones temporales para el desarrollo y ejecución del Plan.

f) Estudio Económico Financiero: contiene la evaluación económica de las inversiones a realizar, cuya cifra será objeto del ajuste preciso en el Proyecto de urbanización.

g) Si no obstante los criterios interpretativos contenidos en los apartados anteriores de este artículo, subsistiese alguna imprecisión, prevalecerá las determinaciones de la documentación gráfica de mayor escala, y si la discrepancia es entre documentación gráfica y escrita, prevalecerá esta última.

TÍTULO II: RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO CAPÍTULO I: CALIFICACIÓN DEL SUELO. Artículo 4.-

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Las zonas en las que califica el suelo del Plan Parcial son las que se definen en los artículos siguientes. Su localización espacial se contiene en el Plano nº 1 de Ordenación de Plan Parcial.

Artículo 5.- Zona Residencial 1. Uso y dominio privado. 2. Uso dominante: residencial unifamiliar. Artículo 6.- Zona Escolar. 1. Uso y dominio público 2. Uso exclusivo: Educacional. Artículo 7.- Zona Deportiva 1. Uso y dominio público 2. Uso exclusivo. Deportivo Artículo 8.- Zona Social-Comercial 1. Uso y dominio público. 2. Uso dominante: Servicios ciudadanos y comercial Artículo 9.- Zona de servicios de infraestructura 1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial 2. Uso exclusivo: Infraestructuras (centro de transformación de energía eléctrica) Artículo 10.- Zona de áreas libres. 1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial. 2. Uso y dominio público. 3. Uso exclusivo: Áreas libres. Artículo 11.- Zona de Viario. 1. Tiene el carácter complementario del uso residencial 2. Uso y dominio público 3. Uso exclusivo: viario. CÁPITULO II. REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE DESARROLLO

URBANÍSTICO. Sección 1ª : Proyectos de Urbanización. Artículo 12.- Requisitos. 1. No podrá otorgarse licencia de edificación si no estuviese aprobado el Proyecto de

Urbanización del Plan Parcial. 2. El Proyecto de Urbanización será única para la totalidad del sector excluido el sistema

general de Parque Urbano y de equipamiento escolar, si bien en caso de división en unidades de ejecución podrán tramitarse siempre y cuando se garantice su funcionamiento autónomo y se garanticen las conexiones generales de las infraestructuras.

3. En el Proyecto de Urbanización único o en el primero que se redacte deberá incluirse el viario general de Almargen para que pueda ejecutarse independientemente como una obligación inherente al PAU y al presente Plan Parcial.

4. Las condiciones del cálculo de la demanda contenida en la Memoria del Plan Parcial, se consideran condiciones mínimas y son de obligado cumplimiento. Las soluciones contenidas en los esquemas de las redes tienen carácter indicativo para el Proyecto de Urbanización.

Artículo 13.- Otras condiciones mínimas. 1. Viario.

a) Pavimentación. -Vías rodadas. Aglomerado asfáltico en caliente.

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- Aparcamientos: Hormigonado, riego asfáltico o adoquinado. b) Señalización

- Todo el viario contará con la señalización horizontal y vertical que sea necesaria para el correcto funcionamiento de la trama viaria.

c) Jardinería: -Se preverán alcorques y plantación de árboles adecuados en todos los viarios

del Plan Parcial. 2. Infraestructuras básicas de agua potable y saneamiento. El proyecto deberá ser informado por los servicios técnicos de Aljarafesa, debiéndose

cumplir las normas de la citada compañía suministradora en cuanto a los materiales, calidades y piezas especiales, así como reunir los requisitos de los caudales mínimos, trazado y secciones y tuberías, punto de conexión con las redes municipales e hipótesis de cálculo que fuesen prefijadas de dichos servicios técnicos.

3. Energía eléctrica. La disposición de la red y demás elementos del sistema de abastecimiento y distribución

de energía eléctrica deberá estar autorizada y garantizada por la compañía suministradora, que fijará además las condiciones técnicas de ejecución de las obras e instalaciones, de cuyo cumplimiento en este proyecto deberá dar conformidad los servicios técnicos.

Artículo 14.- Condiciones de desarrollo de las obra s. 1. Desechos y residuos sólidos generados durante la ejecución de la urbanización. El

Proyecto de urbanización incluirá las medidas necesarias para garantizar el control sobre los desechos y residuos sólidos que se generan durante la ejecución de la urbanización, mediante aquellas acciones que permitan una correcta gestión de los mismos, que consistirán, como mínimo:

a) Facilitar las operaciones de recogida y transporte disponiendo los residuos en las condiciones higiénicas más idóneas para evitar malos olores y derrames.

b) Se preverá en el presupuesto de las obras el coste de la gestión de los residuos sólidos, o bien el correspondiente convenio con la Corporación Municipal, si son los Servicios Municipales los que se encargarán de su recogida y transporte.

2. Tratamiento de los materiales productores de polvo. Se han de humectar cuando las condiciones climatológicas sean desfavorables.

3. Afectaciones sobre el suelo Se ha de garantizar la inexistencia de afectaciones sobre el suelo producidas por vertidos

de aceites, grasas y combustibles procedentes de máquinas y motores. 4. El Proyecto de Urbanización incorporará las medidas protectoras y correctoras de que

se trate con el suficiente grado de detalle, que garantice su efectividad. Aquellas medidas que sean presupuestadas deberán incluirse como una unidad de obra con su correspondiente partida presupuestaria y las no presupuestadas se incluirán en el Pliego de Condiciones Técnicas.

5. Plan de Restauración Ambiental. El Proyecto de Urbanización deberá contener un Plan de Restauración ambiental y paisajística de la zona de actuación que abarque, al menos, los siguientes aspectos:

a) Análisis de las áreas afectadas por la ejecución de las obras o por actuaciones complementarias de ésta, tales como:

- Instalaciones auxiliares. - Vertederos o escombreras de nueva creación, si las hubiese. - Zona de extracción de materiales a utilizar en las obras, si las

hubiese. - Red de drenaje de las aguas de escorrentía superficiales. - Acceso a vías abiertas por las obras. - Carreteras públicas utilizadas por la maquinaria pesada, en su caso.

b) Actuaciones a realizar en las áreas afectadas, para conseguir la integración paisajística de las actuaciones y la recuperación de las zonas deterioradas, dedicando una especial atención a los siguientes aspectos:

- Nueva red de drenaje de las aguas de escorrentía. - Método de implantación y mantenimiento de las especial vegetales,

que tendrán que adecuarse a las condiciones climáticas.

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- Conservación y mejora del firme de las carreteras públicas que se utilizarán para el tránsito de la maquinaría pesada.

Sección 2ª : Estudio de Detalle. Artículo 15.- Ámbito. El ámbito mínimo para el desarrollo de un Estudio de Detalle será el de una manzana

completa o parcela de adjudicación del Proyecto de Compensación que se tramite. Para el caso de trasvase de edificabilidad o número de viviendas entre distintas manzanas

del Plan Parcial, el ámbito mínimo será el de las manzanas o parcelas entre las que se realice el citado trasvase.

Artículo 16.- Contenido. Los estudios de Detalle podrán contener en sus determinaciones:

a) La adaptación o el reajuste de las alineaciones rasantes reseñadas en el Plan Parcial

b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las normas particulares de edificación de la zona que desarrolle, pudiendo modificarse los retranqueos mínimos siempre que se trate de un frente completo de manzana o la distribución irregular de la volumetría siempre que se justifique adecuadamente.

c) El trasvase de edificabilidad y número de viviendas entre manzanas o parcelas distintas.

Artículo 17.- Obligatoriedad. Será obligatoria la redacción de un Estudio de Detalle en los siguientes supuestos: -Cuando en la ordenación de volúmenes se pretenda modificar los retranqueos

de un frente de manzana y el proyecto de edificación no comprenda el frente completo.

-Cuando se pretenda crear accesos viarios o áreas libres y deportivas comunes de carácter privado en el interior de una manzana y no se desarrolle el conjunto por un proyecto de edificación unitario.

Artículo 18.- Condiciones de los Estudios de Detall e.

a) En el caso de adaptación o reajuste de las alineaciones o rasantes del Plan Parcial deberán:

-Justificar la necesidad de la adaptación o reajuste de las alineaciones y rasantes.

-Demostrar la no afección a otras manzanas próximas y el mantenimiento de las magnitudes básicas del Plan Parcial.

b) En el caso de ordenación de volúmenes, el Estudio de Detalle podrá contener entre determinaciones:

-Limitarse al establecimiento de unos parámetros edificatorios y volumétricos que siendo complementarios de los de la zona que afecte, justifiquen y garanticen una correcta interrelación entre las edificaciones a implantar dentro de la manzana.


c) En el caso de trasvase de edificabilidad y número de viviendas deberán:

- Justificar el cumplimiento de las magnitudes máximas urbanísticas de

aprovechamiento y capacidad previstas por el Plan Parcial para las parcelas o manzanas que constituyan ámbito del Estudio de Detalle.

Sección 3ª : Proyectos de Parcelación. Artículo 19.- Obligatoriedad.

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Será obligatorio el Proyecto de Parcelación cuando se trate de la división de una manzana o parcela resultante del proyecto de compensación.

Artículo 20.- Contenido El Proyecto de parcelación contendrá como mínimo los siguientes: a) Memoria justificativa de la procedencia de la solución adoptada. Deberá contener las

tablas necesarias referidas al plano con las dimensiones de superficie, edificabilidad y ocupación.

Deberá justificar el no sobrepasar los parámetros urbanísticos del Plan Parcial referidos a la manzana o parcela original.

Se describirán, si las hubiese, las cargas afecciones y servidumbres que afectasen a los terrenos para futuras transmisiones, así como se establecerá su mantenimiento o supresión según el caso.

b) Planos a escala mínima 1:500 del replanteo de los límites, ángulos de encuentro y superficie de cada una de las parcelas numeradas con referencia a las tablas de memoria.

Sección 4ª : Recepción de la Urbanización. Artículo 21.- Procedimiento. 1. Una vez finalizada las obras correspondientes a la urbanización de la Unidad de

Ejecución o Fase de la misma en su caso, la Junta de Compensación o, en el supuesto de innecesariedad de ésta, la Propiedad, solicitará del Excmo. Ayuntamiento de Bormujos la recepción provisional de las mismas, que será llevada a cabo en el plazo de treinta días a partir de la solicitud, en presencia de representantes legales de la Junta o Propiedad y del Ayuntamiento, y del Técnico Director de las obras, levantándose acta de a misma a los efectos oportunos.

2. La recepción definitiva se llevará a cabo transcurrido un año desde la recepción provisional, siguiéndose el mismo procedimiento que en aquella. Si durante el plazo establecido entre ambas recepciones aparecieran defectos imputables a la ejecución de las obras, éstos serán subsanados por la Junta de Compensación o la Propiedad, no así los derivados de la falta de vigilancia y conservación de las mismas, que serán a cargo del Ayuntamiento desde la fecha de recepción provisional.

3. Transcurrido el plazo de treinta días desde la solicitud sin que se verificase la recepción provisional definitiva, la Junta de Compensación o la Propiedad fijará la fecha de la misma notificándola fehacientemente el Ayuntamiento con tres días como mínimo de antelación. La falta de comparecencia del representante municipal, en tal caso, no impedirá que se lleve a cabo la recepción con validez a todos los efectos, salvo que el Excmo. Ayuntamiento de Bormujos constatara y notificara a la Junta de Compensación la existencia de motivos técnicos razonados de disconformidad de las obras ejecutadas con las determinaciones del Proyecto de Urbanización aprobado.

TÍTULO III. NORMAS DE EDIFICACION CAPÍTULO I: CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS OBRAS EN RELACIÓN CON LAS

VÍAS PÚBLICAS. Artículo 22.- Protección par el uso viario. 1. Las obras sobre solares deberán estar valladas sin sobrepasar las alineaciones

públicas establecidas en el Plan Parcial. El vallado deberá tener al menos 2 m de altura y cuando exista una edificación a menos de 6 m de distancia deberá ser opaco y resistente a los impactos, sólo permitiéndose el vallado de tela metálica mallada cuando estén a mayor distancia.

2. Cuando esté debidamente justificado y así conste en la licencia municipal de obras, se podrán ocupar espacios públicos del viario. En este caso se dispondrá siempre de una señalización adecuada en calzadas de tráfico rodado con señales luminosas nocturnas y vallas reflectantes. Asimismo, en los casos que exista peligro de caída de materiales se dispondrá además de las medidas de seguridad de la propia edificación, de un paso peatonal cubierto con tablas a lo largo del acerado colindante con la obra.

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3. Será de aplicación el artículo 78 sobre vallado de obras de la sección 1ª, capitulo II del Título VI de las Normas Urbanísticas del Plan General Vigente.

Artículo 23.- Accesos. 1. Los accesos de las obras deberán estar claramente señalados con placa de tráfico o

señales luminosas desde una distancia mínima de 20 m. 2. No se podrá ocupar la calzada rodada, salvo que así se previese en la licencia de

edificación, con vallas, tablas, etc, para facilitar la entrada en la obra. En los acerados se señalizará la entrada a las obras de los vehículos necesarios y se establecerá la protección necesaria para mantener el tráfico de peatones con las mismas interferencias.

3. Los desperfectos causados por los accesos a obras en las vías públicas deberán ser los mínimos posibles y estar subsanados por completo previamente a la petición de licencia municipal de ocupación.

Artículo 24.- Conexión con las redes del servicio. En cualquier obra de conexión con una de las redes de infraestructura que estuviesen en

servicio, se exigirá realizar las obras provisionales necesarias que impidan el corte temporal del mismo a otros usuarios, con la obligación de la reposición a su estado primitivo, previa a la puesta en funcionamiento de la obra ejecutada.

CAPÍTULO II: CONDICIONES COMUNES A TODAS LAS ZONAS Artículo 25.- Normas Generales de Edificación. Será de aplicación lo determinado en el Capítulo 2ª (Normas de Edificación) del Título VI de

las Normas Urbanísticas del Plan de Ordenación Urbana del Municipio de Bormujos, salvo en aquellos aspectos que puedan entrar en contradicción con las normas particulares en estas Ordenanzas.

Artículo 26.- Normas Generales de Uso. Los usos pormenorizados del suelo y la edificación, que se determinan en las respectivas

Ordenanzas Particulares de zona, se regirán por lo determinado en el Título V (Regulación de Usos) de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana del Municipio de Bormujos.

Los usos compatibles podrán ocupar como principal o exclusivo parcelas o manzanas siempre que se justifique la ubicación de dicho uso y su necesidad o conveniencia. También se deberá justificar la no alteración del carácter de la estructura urbana definida en la zonificación del Plan Parcial

Artículo 27.- Normas Generales Estéticas. 1. De la edificación.

a) En el tratamiento de las edificaciones y de los espacios libres no se establecerán diferencias entre zonas a fachadas principales o traseras.

b) Todos los cuerpos construidos sobre cubierta de los edificios, tales como castilletes de escalera y ascensores, depósitos de agua, torres de refrigeración en el diseño del edificio, o quedar ocultos, de forma que no puedan ser vistos desde los espacios públicos.

c) En la edificación se prohíben revestimientos exteriores que no sean de piedra natural sin pulir, ladrillo vistos o parámetros enfoscados y pintados, salvo elementos ornamentales singulares como paños, cenefas, zócalos, etc. En los cuales se permitirá la colocación de elementos cerámicos vidriados que queden integrados en la estética de la fachada del proyecto.

d) Los espacios de parcela libres de edificación deberán ser ajardinadas, al menos en un 25 % de su superficie, admitiéndose pérgolas, no cubiertas o cubiertas con elementos ligeros: toldos, parras, ramillones, tejas, sin que dicha cubrición compute como superficie construida u ocupación de parcela, siempre que se destine a esparcimiento o aparcamientos.

2. De los cerramientos de parcelas.

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Los cerramientos, bien sean de parcela de uso privado o de uso público (en caso de que queden vallados), se regirán por las siguientes condiciones:

a) En los frentes a viales, así como en las separaciones y linderos interiores, su altura máxima será de 2,50 m.

b) Los cerramientos estarán formados por vegetación, viva o seca, pudiendo llevar, como máximo, un murete macizo de ochenta centímetros (0,80 m) de alto sobre rasante de la calle en su caso, o del terreno, con pilares, postes o machones. Entre ellos, cerramientos de malla metálica necesariamente cubierta por vegetación, viva o muerta.

CAPÍTULO IV: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA Sección 1ª : Zona residencial. Artículo 28.- Condiciones de Parcela. Parcela mínima: 1. Superficie: 200 m² 2. Frente a alineación pública o viario interior privado: 9 m. Artículo 29.- Condiciones de la edificación 1. La tipología de la edificación podrá ser pareada o aislada. 2. Retranqueos mínimos.

a) Será de 2 m al frente de la fachada de la parcela b) Será de 3 m al resto de los linderos que no sean los adosados c) En el lindero lateral libre de adosamiento de la tipología elementos ligeros:

toldos, parras, ramillones o tejas sin que dicha cubrición compute como superficie construida siempre que se destine a esparcimiento o aparcamiento y no se cierren en el frente o el trasero.

3. Ocupación máxima sobre parcela neta: 80%. 4. Edificabilidad máxima: La edificabilidad es: 0,6473 m² c/m²s. 5. Altura máxima: 2 Plantas o 7 metros.

Por encima de esta altura máxima se permitirán espacios abuhardillados siempre que la intersección de la fachada con el plano inclinado de la cubierta no supere los 8,50 m de altura máxima sobre la cota de referencia establecida en el párrafo siguiente. La pendiente de la cubierta inclinada no podrá superar los 30º y será computable a efectos de edificabilidad máxima a partir de los 2,20 m de altura libre.

En caso de cubierta plana se permitirá un torreón con un máximo de 20 m² incluyendo los

accesos desde la planta inferior. Para el cómputo de la altura máxima se tomará la rasante del viario o área libre que

constituye el frente principal de la parcela, si bien en caso de que la edificación esté retranqueada con respecto a la alineación pública la rasante será la del terreno resultante del proyecto, colindantes con la edificación, no teniéndose en cuenta para ello las rampas de acceso a la planta sótano.

Las referencias a la planta baja o sótano se estimará con respecto a la rasante

mencionada. En caso de parcelas que den frentes opuestos a un viario y a zona verde o parque urbano, la rasante de cómputo de la altura máxima será la del viario que se considerará frente principal.


1. Uso dominante. Vivienda unifamiliar

2. Usos compatibles: Comercio Servicios ciudadanos.

3. Usos complementarios: Aparcamiento en la proporción de una plaza por cada 100 m²c.

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4. Usos prohibidos: Aquellos no definidos como dominantes, compatibles o complementarios.

5. Las plantas sótano o semisótano se destinarán obligatoriamente a usos de garaje, trasteros o locales de instalaciones.

Sección 2ª : Zona escolar. Artículo 31.- Condiciones de parcela. Parcela mínima: 1.000 m². Artículo 32.- Condiciones de edificación. 1. Tipología: será la edificación aislada. 2. Retranqueos: Mínimos de 3 m a cualquier lindero de la zona o parcela 3. Condiciones de altura, ocupación y edificabilidad serán las necesarias para el

desarrollo del programa de la actividad escolar a implantar. Artículo 33.- Condiciones de uso. 1. Uso exclusivo

Educacional 2. Usos complementarios:

Garaje aparcamiento en la proporción de una plaza cada 100 m²c.

Sección 3ª : Zona deportiva. Artículo 34.- Condiciones de parcela. Será única la parcela en la totalidad de la zona calificada. Artículo 35.- Condiciones de edificación. 1. Sólo se permite la edificación aislada con destino o aseos o vestuarios, con una

superficie máxima de 100 m². 2. La altura máxima será de 3 m y 1 planta debiendo guardar un retranqueo mínimo de 3

m a cualquier alineación de manzana. Artículo 36.- Condiciones de uso. 1. Uso exclusivo: Equipamiento deportivo. Sección 4ª : Zona social-comercial. Artículo 37.- Condiciones de parcela. Será única para la totalidad de la zona calificada. Artículo 38.- Condiciones de edificación. 1. La disposición de la edificación será aislada en el interior de la manzana. 2. Edificabilidad: 1,6 m²c/m²s. 3. Altura máxima: 2 plantas o 7 m. 4. Distancia mínima entre edificaciones aisladas en el interior de la manzana: 6 m. 5. Retranqueos. 3 m a todos los linderos de la zona. 6. Ocupación máxima: 80 %. Artículo 39.- Condiciones de uso. 1. Usos dominantes: Equipamiento cultural, religioso, sanitario, asociativo, administrativo

y comercial. 2. Usos compatibles. El resto de las actividades incluidas en el uso de equipamientos y

aparcamientos. 3. Usos prohibidos. Los no incluidos entre los dominantes o compatibles. Sección 5ª : Zona de Centros de Infraestructuras. Artículo 40.- Condiciones de parcela. Será mínimo la totalidad de cada zona calificada para este uso en el plan de zonificación.

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Artículo 41.- Condiciones de la edificación. Serán las necesarias para la ejecución de las instalaciones previstas con una altura

máxima de una planta, y debiéndose integrar estéticamente con la edificación de su entorno.

Artículo 42.- Condiciones de uso. Exclusivo. Infraestructura. Sección 6ª : Zona de Espacios Libres Publicos. Artículo 43.- Condiciones de aprovechamiento. 1. Parcela mínima: Indivisible. 2. Únicamente se permite una edificación no permanente por cada área definida,

destinado a quiosco de periódicos, venta de helados y bebidos, chucherías, etc. con una superficie máxima de 5 m² y una planta de altura.

Artículo 44.- Condiciones de uso Uso exclusivo: jardines y áreas de juego y recreo para niños. Sección 7ª : Zona de viario. Artículo 45.- Condiciones de aprovechamiento. Se prohíbe cualquier edificación permanente. Se permite, bajo licencia municipal, instalaciones provisionales de puestos cubiertos de

venta de prensa, bebidas, etc. siempre que el suelo cubierto no supere, por unidad de instalación los 4 m², sea de carácter aislado, y permita un paso libre peatonal de 2m. de ancho mínimo.

Artículo 46.- Condiciones de uso. Uso exclusivos: Viario y Aparcamiento.

CAPÍTULO 7: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA LA F LORIDA.

TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES. Artículo 1.- Ámbito territorial. El ámbito de aplicación de las presentes Ordenanzas Reguladora es el Sector Único del

PAU “La Florida” de Bormujos, con la delimitación que consta en el Plano 2.1. del presente Plan Parcial.

Artículo 2.- Vigencia y modificación. 1. El presente Plan Parcial tiene vigencia indefinida, sin perjuicio de su revisión o

modificación en los supuestos y por el procedimiento legalmente aplicable. 2. Se entenderá por modificación el cambio de cualquier elemento de la ordenación que

no afecte a determinaciones obligatorias impuestas por el Plan General o el PAU. Artículo 3.- Documento e interpretación. 1. El Plan Parcial está integrado por los siguientes documentos: Memoria, planos de

información y Ordenación, Ordenanzas Reguladoras, Plan de Etapas y Estudio Económico y Financiero.

2. Los documentos del Plan Parcial integran un conjunto coherente, cuyas determinaciones deberán aplicarse en orden al mejor cumplimiento de los objetivos generales del propio Plan y atendida la realidad social del momento en que se apliquen. En caso de discordancia o imprecisión del contenido de la documentación se tendrán en cuenta los siguientes criterios: - La Memoria es el instrumento de interpretación del Plan en su conjunto, y opera

supletoriamente para resolver conflictos entre sus determinaciones. - Planos de Información: es determinante para la delimitación del Sector. En el resto,

tiene carácter meramente informativo. - Planos de Ordenación: tienen carácter normativo, excepto en lo referente a

esquemas de infraestructuras, que tiene carácter indicativo. Las condiciones de cálculo tienen el carácter de mínimas.

- Plan de Etapas: tiene carácter normativo en los aspectos que desarrolla. - Estudio Económico y Financiero: su evaluación económica tiene carácter

vinculante para la prestación de las garantías legales. El Proyecto de Urbanización puede establecer otras cantidades basadas en las determinaciones técnicas y económicas que contenga.

- La documentación escrita prevalece sobre la gráfica. Los planos de mayor escala prevalecen sobre los de menor escala.

TÍTULO II. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO. CAPÍTULO I: CALIFICACIÓN DEL SUELO. Artículo 4.- Zonificación. Las zonas en que se califica el suelo del Plan Parcial son las que se describen en los

artículos siguientes. Su localización en el ámbito del Sector son las del Plano de Ordenación nº 1.

Artículo 5.- Zona Residencial Unifamiliar Adosada.

1. Uso y dominio privado. 2. Uso dominantes: residencia unifamiliar en tipología adosada.

Artículo 6.- Zona Residencial Unifamiliar Adosada o Pareada.

1. Uso y dominio privado

Revisión del PGOU – Documento para Aprobación Provisional – Marzo 2011 Bormujos (Sevilla)

Normas Urbanísticas – Volumen II de II Página 52 de 202

2. Uso dominante: residencia unifamiliar en tipología adosada o pareada. Artículo 7.- Zona Comercial

1. Uso y dominio privado 2. Uso dominante: servicios comerciales.

Artículo 8.- Zona Escolar

1. Uso y dominio público 2. Uso exclusivo: Educacional

Artículo 9.- Zona Deportiva

1. Uso y dominio público 2. Uso exclusivo: Deportivo.

Artículo 10.- Zona de equipamiento social

1. Uso y dominio público 2. Uso exclusivo: equipamiento comunitario.

Artículo 11.- Zona de servicios de infraestructura.

1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial. 2. Uso exclusivo: Infraestructuras.

Artículo 12.- Zona de áreas libres.

1. Uso y dominio público. 2. Uso exclusivo: áreas libres de esparcimiento y recreo.

Artículo 13.- Zona de viario.

1. Uso y dominio público. 2. Uso exclusivo: viario rodado o peatonal.

Artículo 14.- Zona de Reserva de Equipamiento.

1. Uso público. Dominio público o privado, en función del tipo de uso que se determine.

2. Uso dominante: Servicios. CAPÍTULO II: REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE DESARROLLO

URBANÍSTICO. Sección 1ª: Proyectos de urbanización. Artículo 15.- Requisitos.

1. El sector se desarrollará mediante un solo Proyecto de Urbanización, que podrá dividirse en fases, debidamente justificadas.

2. No podrá otorgarse licencia de edificación si no estuviese aprobado el Proyectos de Urbanización del Sector.

Artículo 16.- Condiciones de obligado cumplimiento.

1. Viario a) Pavimentación Vías rodadas: aglomerado asfáltico en caliente. Aparcamientos: hormigonado, riego asfáltico o adoquinado. b) Señalización: todo el viario contará con la señalización vertical y horizontal que,

a juicio del organismo municipal correspondiente, el tráfico, permita una adecuada ordenación del tráfico.

c) Señalización de aparcamientos en la red viaria: el Proyecto de Urbanización dispondrá los aparcamientos señalados en el Plano de Trazado Viario del Plan Parcial, previendo, además, el número de los que deban tener dimensiones



reglamentarias para minusválidos, que deben quedar señalados para ese destino.

2. Infraestructura de agua potable y saneamiento. El Proyecto deberá ser informado por los servicios técnicos de Aljarafesa, debiéndose

cumplir las normas técnicas de la citada compañía suministradora en cuanto a los materiales, calidades y piezas especiales, así como reunir los requisitos de los caudales mínimos, trazados y secciones de tuberías, puntos de conexión con las redes municipales e hipótesis de cálculo que fuesen prefijadas por dichos servicios técnicos.

3. Energía eléctrica.

La disposición de la red y además elementos del sistema de abastecimiento y distribución de energía eléctrica deberá estar autorizada y garantizada por la compañía suministradora, que fijará además las condiciones técnicas de ejecución de las obras e instalaciones, de cuyo cumplimiento en este proyecto deberán dar conformidad los servicios técnicos de la compañía.

Artículo 17.- Condiciones de desarrollo de las obra s. 1. Desechos y residuos sólidos generados durante le ejecución de las obras: el Proyecto

de Urbanización incluirá las medidas necesarias para garantizar el control sobre los desechos y residuos sólidos que se generen, mediante aquellas acciones que permitan una correcta gestión de los mismos y que consistirán, como mínimo.

a) Facilitar las operaciones de recogida y transporte disponiendo los residuos en las condiciones higiénicas adecuadas para evitar malos olores y derrames.

b) Incluir en el presupuesto de obra el coste de la gestión de los residuos sólidos, o bien el correspondiente convenio con el Ayuntamiento, en el caso de que sea éste el que se encargue de su recogida y transporte.

2. Tratamiento de los materiales productores de polvo: se han de humectar cuando las condiciones climatológicos sean desfavorables.

3. Afectaciones sobre el suelo se ha de garantizar la inexistencia de afectaciones sobre el suelo producidas por vertidos de aceites, grasa y combustibles procedentes de máquinas y motores.

4. El Proyecto de Urbanización incorporará las medidas protectoras y correctoras de que se trate con el suficiente grado de detalle que garantice su efectividad. Aquellas medidas que sean presupuestadas deberán incluirse como una unidad de obra con su correspondiente presupuestaria, y las no presupuestadas se incluirán en el Pliego de Condiciones Técnicas.

5. Plan de Restauración Ambiental: el Proyecto de Urbanización deberán contener un Plan de Restauración Ambiental y Paisajística de la zona de actuación que abarque al menos, los siguientes aspectos: a) Análisis de las áreas efectadas por la obra o por actuaciones complementarias de

éstas, tales como: - Instalaciones auxiliares - Vertederos o escombreras de nueva creación. - Zona de extracción de materiales a utilizar en las obras, si las hubiese. - Red de drenaje de las aguas de escorrentía superficiales. - Acceso y vías abiertas por las obras. - Carreteras públicas utilizadas por la maquinaria pesada, en su caso.

b) Actuaciones a realizar en las áreas afectadas para conseguir la integración paisajística de las actuaciones y la recuperación de las zonas deterioradas, dedicando una especial atención a los siguientes aspectos:

- Nueva red de drenaje de las aguas de escorrentía. - Métodos de implantación y mantenimiento de las especies vegetales, que tendrán

de adecuarse a las condiciones climáticas y del terreno de la zona. - Conservación y mejora del firme de las carreteras públicas que se utilizarán para

el tránsito de la maquinaria pesada.



Sección 2ª: Estudios de Detalles. Artículo 18.- Ámbito. El ámbito mínimo será el de una manzana completa o parcela de adjudicación del Proyecto

de Compensación que se tramite. En el caso de trasvase de aprovechamiento o de número de viviendas entre distintas manzanas del Plan Parcial, siempre que pertenezcan a la misma zona, el ámbito mínimo será el de las manzanas o parcelas entre las que se realice el citado trasvase.

Artículo 19.- Contenido. Los estudios de detalle podrán contener todas o algunas de las siguientes

determinaciones: a) La adaptación y, o reajuste de las alineaciones o rasantes reseñadas en el Plan

Parcial. b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las normas particulares de

edificación e la zona que desarrolle, pudiendo modificarse los retranqueos mínimo siempre que se trate de un frente completo de manzana o la distribución irregular de la volumetría, siempre que se justifique adecuadamente.

c) El trasvase de aprovechamiento y número de viviendas entre manzanas o parcelas distintas, dentro de la misma zona.

Artículo 20.- Obligatoriedad. Será obligado la redacción de un Estudio de Detalle cuando se pretenda crear accesos

viarios o áreas libres o deportivas comunes de carácter privado en el interior de una manzana y no se desarrolle el conjunto por un proyecto de edificación unitario.

Artículo 21.- Condiciones. 1. En el caso de adaptación o reajuste de alineaciones o rasantes, deberán justificar su

necesidad y demostrar la no afección a otras manzanas colindantes, así como el mantenimiento de las magnitudes básicas del Plan Parcial.

2. En el caso de ordenación de volúmenes el Estudio de Detalle podrá limitarse al

establecimiento de unos parámetros edificatorios y volumétricos que siendo complementarios con los de la zona que afecta, justifican y garantizan una correcta interrelación entre las edificaciones a implantar dentro de la manzana. Además podrán establecer unos criterios de estética en cuanto a textura, materiales, colores y formas arquitectónicas que garanticen un desarrollo homogéneo de la edificación y de los cerramientos de parcela en toda la manzana.

3. En el caso de trasvase de aprovechamiento y nº de viviendas, deberán justificar el

cumplimiento de las magnitudes máximas urbanísticas de aprovechamiento y capacidad previstos por el Plan para el conjunto de las parcelas o manzanas incluidas en el ámbito del Estudio de Detalle.

Sección 3ª: Proyectos de Parcelación. Artículo 22.- Obligatoriedad. Será obligatorio el Proyecto de Reparcelación cuando se trate de la división de una

manzana o parcela de adjudicación del Proyecto de Compensación. Artículo 23.- Contenido. El Proyecto de Parcelación contendrá como mínimo los siguientes documentos.

a) Memoria justificativa de la procedencia de la solución adoptada. Deberá contener las tablas necesarias referidas al plano, con las dimensiones de superficie, edificabilidad y ocupación, debiendo justificar al no sobrepasar los parámetros urbanísticos del Plan Parcial, referidos a la manzana o parcela original. Además, deberá describir, si las hubiese, las cargas, afecciones y servidumbres que



afectasen a los terrenos para futuras transmisiones, así como se establecerá su mantenimiento o supresión, según los casos.

b) Planos a escala mínima 1:500 del replanteo de los límites, ángulos de encuentro y superficie de cada una de las parcelas numeradas con referencia a las tablas de la Memoria.

Sección 4ª: Recepción de la urbanización. Artículo 24.- Contenido.

1. Recepción Provisional: una vez finalizadas las obras de urbanización del Sector o de la fase, la Junta de Compensación, o de la Propiedad en su caso, solicitará del Ayuntamiento la Recepción provisional de las mismas, que será llevada a cabo dentro de los treinta días a partir de la solicitud, en presencia de representantes legales de la junta o Propiedad y Ayuntamiento, y del Director de las obras, levantándose acta de las mismas a los efectos oportunos.

2. Recepción Definitiva: se llevará a cabo transcurrido un año desde la Recepción provisional, siguiéndose el mismo procedimiento en aquella. Si durante el plazo establecido entre ambas recepciones aparecieran defectos imputables a la ejecución de la obra, o bien derivados de la falta de vigilancia y conservación de las mismas, serán subsanados por la Junta o Propiedad.

3. En el caso de que, transcurridos treinta días desde la finalización del plazo, sin que el Ayuntamiento hubiese contestado a la solicitud de Recepción Provisional o Definitiva, la Junta o Propiedad fijará la fecha de la misma notificándola fehacientemente el Ayuntamiento con tres días como mínimo de antelación. La falta de comparecencia del representante municipal no impedirá que se lleve a cabo la Recepción con validez a todos los efectos, salvo que el Ayuntamiento constatara y notificará a la Junta o Propiedad, la existencia de motivos técnicos razonados de disconformidad con las obras ejecutadas. TÍTULO III.- NORMAS DE EDIFICACIÓN CAPÍTULO I: CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS OBRAS EN RELACIÓN CON LAS

VÍAS PÚBLICAS. Artículo 25.- Protección del uso viario.

1. Las obras sobre solares deberán estar valladas sin sobrepasar las alineaciones públicas establecidas en el Plan Parcial. El vallado deberá tener de dos metros de altura mínima y cuando exista una edificación a menos de seis metros de distancia deberá ser opaco y resistente a los impactos. Se permite el vallado con tela metálica sólo cuando las edificaciones colindantes se encuentren a mayor distancia.

2. Cuando esté debidamente justificado y así conste en la licencia municipal de obra, se podrán ocupar espacios públicos de viario. En este caso se dispondrá siempre de una señalización adecuada en calzadas de tráfico rodado, con señales luminosas nocturnas y vallas reflectantes. Asimismo, en los casos que exista peligro de caída de materiales, se dispondrá además de las medidas de seguridad de la propia edificación, de un paso peatonal cubierto con tablas a lo largo del acerado colindante con la obra.

3. Será de aplicación el Artículo 78 sobre vallado de obras de la Sección 1ª, Capítulo II del Título VI de las Normas Urbanísticas del Plan General vigente. Artículo 26.- Accesos

1. Los accesos de las obras deberán estar claramente señalizados con placas de tráfico o señales luminosas, visibles desde una distancia mínima de 20 metros.



2. No se podrá ocupar la calzada rodada, salvo que así lo previese la licencia de obra, con

vallas, tablas, etc., para facilitar la entrada de la obra. En los acerados se señalizará la entrada a las obras de los vehículos necesarios y se establecerá la protección necesaria par4a mantener el tráfico de peatones con las mínimas interferencias.

3. Los desperfectos causados por los accesos a las obras en las vías públicas deberán ser los mínimos posibles y estar subsanados por completo previamente a la petición de licencia municipal de ocupación. Artículo 27.- Conexión con las redes de servicio. En cualquier obra de conexión con una de las redes de infraestructuras que estuviesen en

servicio, se exigirá realizar las obras provisionales necesarias que impidan el corte que impidan el corte provisional del mismo a otros usuarios, con la obligación de la reposición a su estado primitivo, previa la puesta en funcionamiento de la obra ejecutada.

CAPÍTULO II: CONDICIONES COMUNES A TODAS LAS ZONAS. Artículo 28.- Normas generales de edificación. Será de aplicación lo establecido en el Capítulo 2º (Normas de Edificación) del Título VI de

las Normas Urbanísticas del Plan General vigente, salvo en aquellos aspectos que puedan entrar en contradicción con las normas particulares establecidas en este Ordenanza.

Artículo 29.- Normas generales de uso.

1. Los usos pormenorizados del suelo y la edificación, que se determinan en las respectivas Ordenanzas Particulares de cada Zona, se regirán por lo determinado en el Título V (Regulación de usos) de las Normas Urbanísticas del Plan General vigente.

2. Los usos compatibles podrán ocupar como principal o exclusivo parcelas o manzanas siempre que se justifiquen la ubicación de dicho uso y su necesidad o conveniencia. También se deberá justificar la no alteración del carácter de la estructura urbana definida en la zonificación del Plan Parcial. Artículo 30.- Normas generales de estética.

1. De la Edificación a. En el tratamiento de las edificaciones y de los espacios libres, no se establecerán

diferencias entre fachadas principales, laterales o traseras. b. Todos los cuerpos construidos sobre cubierta en los edificios, tales como castilletes

de escaleras y ascensores, depósito de agua, torres de refrigeración y chimeneas, deben quedar eficazmente integrados en el diseño del edificio, o quedar ocultos, de forma que no puedan ser vistos desde los espacios públicos.

c. En la edificación se prohíben revestimientos exteriores que no sean de piedra natural, ladrillo visto o paramentos enfoscados y pintados, salvo elementos ornamentales singulares, como paños, cenefas, zócalos, etc. en los cuales se permitirá la colocación de elementos cerámicos vidriados que queden integrados en la estética de la fachada del edificio.

d. Los espacios de parcela libres de edificación deberán ser ajardinados, al menos en un 25% de su superficie, admitiéndose pérgolas no cubiertas, o cubiertas con elementos ligeros: toldos, parras, rasillones, tejas, etc. sin que dicha cubrición compute como superficie construida u ocupación de parcela, siempre que se destine a esparcimiento o aparcamiento.

2. De los cerramientos de parcela.

Los cerramientos bien sean de parcelas de uso privado, o de uso público se han de ir vallados, se regirán por las siguientes condiciones.



a) En los frentes a viales, así como en las separaciones y linderos interiores, su altura máxima será de 2,50 metros.

b) Los cerramientos estarán formados por malla metálica cubierta de vegetación, viva o seca, pudiendo llevar, como máximo, un murete macizo de ochenta centímetros de altura máxima sobre la rasante de la calle o del terreno, con pilares, postes o machones.

CAPÍTULO III: ORDENANZAS PARTICULARES DE ZONA. Sección 1ª: Zona Residencial Unifamiliar Adosada. Artículo 31.- Condiciones de la edificación.

1. La tipología de la edificación será adosada. 2. Parcela mínima: 110 m² de suelo y frente mínimo 6 m.l. 3. Retranqueos mínimos.

a) Será de 1,50 m.l. al frente de la fachada. b) No se exigen a otras alineaciones públicas c) Será de 3,00 m.l. a cualquier otro lindero no adosado, que no constituya alineación

pública. d) Estos retranqueos podrán ser alterados justificadamente por un proyecto de

edificación que abarque toda la manzana o, en caso contrario, por un Estudio de Detalle que ordene los volúmenes de edificación.

4. Ocupación máxima de parcela neta: 70 %. 5. Edificabilidad máxima: para cada manzana, la que se deriva del cuadro del Plano de

Ordenación nº 1. 6. Altura máxima: dos plantas o siete metros. Para el cómputo de dicha altura se tomará la

rasante del viario o área libre que constituya el frente principal de parcela, sin bien en el caso de que la edificación quede retranqueada con respecto a la alineación pública, la rasante será la del terreno resultante del proyecto, colindante con la edificación, no teniéndose en cuenta para ello las rampas de acceso a la planta sótano. Las referencias a la planta sótano se estimarán respecto de la rasante mencionada. En caso de parcelas que den frentes opuestos a un viario y a área libre pública, la rasante de cómputo de la altura máxima será la del viario que se considere frente principal.


1. Uso dominante: vivienda unifamiliar. 2. Usos compatibles: Residencial comunitario, y los usos incluidos en el Uso General de

Dotación. 3. Usos complementarios: aparcamientos en la proporción de una plaza por cada vivienda.

4. Usos prohibidos: aquellos no definidos como dominantes, compatibles o complementarios. 5. Las plantas sótano se destinarán obligatoriamente a usos de garaje, trasteros o locales de

instalaciones. Sección 2ª: Zona Residencial Unifamiliar Adosada, Pareada o Ai slada. Artículo 33.- Condiciones de la edificación.

1. La tipología de la edificación será pareada. Se podrá utilizar la disposición tipológica de edificación adosada cuando se configuren alrededor de un espacio libre común de parcela.

2. Parcela mínima: 140 m² de suelo y frente mínimo de 7 m.l. En disposición adosada la parcela privativa mínima podrá ser de 110 m² de suelo.

3. Retranqueos mínimos. a) Será de 5,00 m.l. al frente de fachada de la parcela. b) No se exigen otras alineaciones públicas.

c) Será de 3,00 m.l. a cualquier otro linderos no adosado, que no constituya alineación pública.



d) Estos retranqueos podrán ser alterados justificadamente por un proyecto de edificación que abarque toda la manzana o, en caso contrario, por un Estudio de Detalle que ordene los volúmenes de edificación.

4. Ocupación máxima sobre parcela neta: 60% 5. Edificación máxima: para cada manzana, la que se deriva del cuadro del Plano Ordenación

nº 1. 6. Altura máxima: tres plantas o 9,50 metros. La tercera planta deberá tener un retranqueo

mínimo de 2 m.l. respecto de la planta inmediatamente inferior. Para el cómputo de dicha altura se tomará la rasante del viario o área libre que constituya al frente de parcela, si bien en el caso de que la edificación quede retranqueada con respecto a la alineación pública, la rasante será la del terreno resultante del proyecto, colindante con la edificación, no teniéndose en cuenta para ello las rampas de acceso a la planta sótano. Las referencias a la planta sótano se estimarán respecto de la rasante mencionada. En caso de parcelas que den frentes opuestos a un viario y a área libre pública, la rasante de cómputo de la altura máxima será la del viario que se considere frente principal. Artículo 34.- Condiciones de uso.

1. Uso dominante: vivienda unifamiliar. 2. Usos compatibles: Residencial comunitario, y los usos incluidos en el Uso General de

Dotación. 3. Usos complementarios: aparcamiento en la proporción de una plaza por cada vivienda. 4. Usos prohibidos: aquellos no definidos como dominantes, compatibles o complementarios. 5. Las plantas sótano se destinarán obligatoriamente a usos de garaje, trasteros o locales de

instalaciones. Sección 3ª: Zona Escolar. Artículo 35.- Condiciones de parcela. Parcela mínima. 1.000 m² de suelo. Artículo 36.- Condiciones de edificación.

1. Tipología: edificación aislada. 2. Retranqueos mínimos: 3 m.l. a cualquier lindero. 3. Condiciones de altura, ocupación y edificabilidad: serán las necesarias para el desarrollo

del programa de la actividad escolar a implantar. Artículo 37.- Condiciones de uso.

1. Uso exclusivo: educacional 2. Usos complementarios: Garaje aparcamiento, en la proporción de una plaza cada 100 m²

construidos. Sección 4ª: Zona Deportiva. Artículo 38.- Condiciones de parcela Será única la parcela en la totalidad de la zona calificada. Artículo 39.- Condiciones de edificación.

1. Sólo se permite la edificación aislada con destino a aseos, vestuarios, etc., con una superficie máxima de 100 m².

2. Altura máxima: una planta y tres metros, debiendo quedar tres metros de retranqueo a cualquier lindero. Artículo 40.- Condiciones de uso. Uso exclusivo: equipamiento deportivo. Sección 5ª: Zona Comercial. Artículo 41.- Condiciones de parcela.



Será única para la totalidad de la zona calificada. Artículo 42.- Condiciones de edificación.

1. La disposición de la edificación será aislada. 2. Edificabilidad: 600 m² construidos. 3. Altura máxima: dos plantas o 9,50 m.l. 4. Distancia mínima entre edificaciones dentro de la misma zona: 6 m.l. 5. Retranqueos: 3 m.l. a todos los linderos de la zona. 6. Ecuación máxima: 60 %.


1. Uso dominante: comercio al por menor. 2. Usos compatibles: los incluidos en el uso general de dotación. 3. Usos complementarios: aparcamientos a razón de una plaza cada 100 m² construidos. 4. Usos prohibidos: los no incluidos como dominantes, compatibles o complementarios.

Sección 6ª: Zona de Equipamiento Social. Artículo 44.- Condiciones de parcela. Será única para la totalidad de la zona calificada. Artículo 45.- Condiciones de edificación. 1. La disposición de la edificación será aislada. 2. Edificabilidad: 900 m² construidos. 3. Altura máxima: dos plantas o 9,50 m.l. 4. Distancia mínima entre edificaciones dentro de la misma zona: 6 m.l. 5. Retranqueos: 3 m.l. a todos los linderos de la zona. 6. Ecuación máxima: 60 %. Artículo 46.- Condiciones de uso 1. Uso dominantes: Equipamientos comunitarios. 2. Usos complementarios: aparcamientos a razón de una plaza cada 100 m² construidos. 3. Usos prohibidos: los no incluidos como dominantes o complementarios. Sección 7ª: Zona de Centros de Infraestructuras. Artículo 47.- Condiciones de parcela: Superficie de cada parcela: 25 m². Artículo 48.- Condiciones de edificación. Serán las necesarias para ejecución de las instalaciones previstas, con una altura máxima

de una planta, debiéndose integrar estéticamente con la edificación del entorno. Artículo 49.- Condiciones de uso. Uso exclusivo: infraestructuras. Sección 8º: Zona de Espacios Libres públicos. Artículo 50.- Condiciones de edificación. 1. Parcela mínima: la totalidad de la zona calificada. 2. Edificación: Se permiten edificaciones aisladas destinadas a prestar servicios

complementarios al uso propio del espacio libre, a razón de una cada 3.000 m² de suelo de la zona. Estas edificaciones tendrán carácter aislado, con una superficie máxima de seis m² de suelo y una altura de edificación de tres metros.

Artículo 51.- Condiciones de uso. Uso exclusivo: jardines y áreas de juego y recreo, con las actividades complementarias

citadas en el artículo anterior.



Sección 9ª: Zona de viario. Artículo 52.- Condiciones de edificación. 1. Se prohíben cualquier edificación permanente. 2. Se permite, bajo concesión municipal, instalaciones provisionales de quioscos, siempre

que no ocupen más de 4 m² de suelo, sea de carácter aislado y permita un paso libre peatonal de 2 m.l. de ancho mínimo.

Artículo 53.- Condiciones de uso. Usos exclusivos: Viario rodado o peatonal y aparcamientos. Sección 10ª: Reserva de Equipamiento. Artículo 54.- Condiciones de parcela. Parcela mínima: 1.000 m². Artículo 55.- Condiciones de edificación. 1. La disposición de la edificación será aislada. 2. Edificabilidad: la edificabilidad será la necesaria para la implantación de la actividad de

que se trate. 3. Altura máxima: dos plantas o 9,50 m.l. 4. Distancia mínima entre edificaciones dentro de la misma zona: 6 m.l. 5. Retranqueos: 3 m.l. a cualquier lindero. 6. Ecuación máxima: 60 %. Artículo 56.- Condiciones de uso 1. Uso dominantes: Equipamientos comunitarios, incluyendo el educacional. 2. Usos complementarios: aparcamientos a razón de una plaza cada 100 m² construidos. 3. Usos prohibidos: los no dominantes ni complementarios.

CAPÍTULO 8: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA CERR O COLARTE. NORMAS GENERALES. Artículo 1: Ámbito de aplicación. El ámbito de aplicación de las presentes Ordenanzas Reguladoras es el de los terrenos

incluidos en el Plan Parcial del Sector SUP-1 Cerro Colarte, clasificados como suelo urbano en la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Bormujos.

Artículo 2: Vigencia, revisión y modificaciones. 1. El presente Plan Parcial entrará en vigor en el día de la publicación de su aprobación

definitiva y tendrá vigencia indefinida, salvo su revisión con las modificaciones que le puedan ser introducidas.

2. Para su revisión o modificación se tendrá en cuenta además de lo establecido en la Ley del Suelo y sus Reglamentos, lo dispuesto en las Normas Urbanísticas de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos.

Artículo 3: Normas generales de urbanización. Se aplicarán las contenidas en el Título IV (Normas de Urbanización) de las Normas

Urbanísticas de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos; así como las que le sean de aplicación de los contenidos en el artículo 131



(Condiciones específicas para el desarrollo de las obras de urbanización) del Capítulo 4º, Sección 2ª de dichas Normas Urbanísticas.

Artículo 4.- Terminología de conceptos. Será de aplicación la terminología de conceptos contenida en el Plan General de

Ordenación Urbana vigente tanto si se refiere a suelo urbano como a suelo urbanizable.



TÍTULO II: RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO . CAPÍTULO I : CALIFICACIÓN DEL SUELO. Artículo 5.- Las zonas en las que se califica el suelo del Plan Parcial son las que se definen en los

artículos siguientes. Su localización espacial se contiene en el Plano nº 1 de Ordenación del Plan Parcial.

Artículo 6.- Zona residencial. 1. Uso y dominio privado. 2. Usos dominantes: Residencial vivienda unifamiliar. Artículo 7.- Zona comercial. 1. Uso y dominio privado. 2. Usos dominantes: Comercio restauración y hostelería. Artículo 8.- Zona de servicios de interés público y social (S.I.P.S.). 1. Uso y dominio privado. 2. Usos dominantes: Comercio, restauración-hostelería y servicios ciudadanos. Artículo 9.- Zona escolar. 1. Uso y dominio público. 2. Uso exclusivo: Equipamiento escolar y guardería. Artículo 10.- Zona de centros de infraestructura. 1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial. 2. Uso exclusivo: Infraestructuras (centro de transformación de energía eléctrica). Artículo 11.- Zona de espacios libres públicos. 1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial 2. Uso y dominio público. 3. Uso exclusivo: Espacios libres. Artículo 12.- Zona de viario. 1. Subzonas: Reservas para viario del Sector, viario local rodado y viario peatonal. 2. Uso y dominio público. 3. Uso exclusivo: Infraestructura viaria. Artículo 13.- Zona área de servicio de carreteras. 1. Tiene el carácter complementario de la red viaria supramunicipal. 2. Uso y dominio privado. 3. Uso dominante: Infraestructura (distribución de carburante líquido).



CAPÍTULO II : REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE DESARROLLO URBAN ÍSTICO. Sección 1ª : Proyectos de Urbanización. Artículo 14.- Requisitos. 1. No podrá otorgarse licencia de edificación si no estuviese aprobado el Proyecto de

Urbanización del Plan Parcial. 2. El Proyecto de Urbanización será único para la totalidad del ámbito del Plan Parcial. 3. Las condiciones de cálculo de la demanda contenidas en la Memoria del Plan Parcial, se

consideran condiciones mínimas y son de obligado cumplimiento. Las soluciones contenidas en los esquemas de las redes tienen carácter indicativo para el Proyecto de Urbanización.


a) Pavimentación: - Vías generales: Aglomerado asfáltico en caliente. - Aparcamientos: Hormigonado, riego asfáltico o adoquinado.

b) Señalización: Todo el viario contará con la señalización horizontal y vertical que sea necesaria para el correcto funcionamiento de la trama viaria.

2. Infraestructuras básicas de agua potable y saneamiento. a) El proyecto deberá ser informado por los servicios técnicos de Aljarafesa, debiéndose

cumplir con las normas de la citada compañía suministradora en cuanto a los materiales, calidades y piezas especiales, así como reunir los requisitos de los caudales mínimos, trazados y secciones de las tuberías, punto de conexión con las redes municipales e hipótesis de cálculo que fuesen prefijadas por dichos servicios técnicos.

3. Energía eléctrica: La disposición de la red y demás elementos del sistema de abastecimiento y distribución de energía eléctrica deberá estar autorizada y garantizada por la compañía suministradora, que fijará además las condiciones técnicas de ejecución de las obras e instalaciones, de cuyo cumplimiento en este proyecto deberá dar conformidad los servicios técnicos de la compañía.

Artículo 16.- Condiciones de desarrollo de las obra s. 1. Desechos y residuos sólidos generados durante la ejecución de la urbanización: El

Proyecto de Urbanización incluirá las medidas necesarias para garantizar el control sobre los desechos y residuos sólidos que se generan durante la ejecución de la urbanización, mediante aquellas acciones que permitan una correcta gestión de los mismos, que consistirán, como mínimo:


b) Se preverá en el presupuesto de las obras el coste de la gestión de los residuos sólidos, o bien, el correspondiente convenio con la Corporación Municipal, si son los Servicios Municipales los que se encargarán de su recogida y transporte.


3. Afecciones sobre el suelo: Se ha de garantizar la inexistencia de afecciones sobre el suelo producidas por vertidos de aceites, grasas y combustibles procedentes de máquinas y motores.

4. El Proyecto de Urbanización incorporará las medidas protectoras y correctoras de que se trate con el suficiente grado de detalle que garantice su efectividad. Aquellas medidas que sean presupuestables deberán incluirse como una unidad de obra con su correspondiente partida presupuestaria las no presupuestables se incluirán en el Pliego de Condiciones Técnicas.



5. Plan de Restauración Ambiental: El Proyecto de Urbanización deberá contener un Plan de Restauración ambiental y paisajística de la zona de actuación que abarque, al menos, los siguientes aspectos:

a) Análisis de las áreas afectadas por la ejecución de las obras o por actuaciones complementarias de éstas, tales como: - Instalaciones auxiliares. - Vertederos o escombreras de nueva creación, si las hubiese. - Zona de extracción de materiales a utilizar en las obras, si las hubiese. - Red de drenaje de las aguas de escorrentía superficiales. - Acceso y vías abiertas por las obras. - Carreteras públicas utilizadas por la maquinaria pesada, en su caso.

b) Actuaciones a realizar en las áreas afectadas, para conseguir la integración paisajística de la actuación y la recuperación de las zonas deterioradas, dedicando una especial atención a los siguientes aspectos: - Nueva red de drenaje de las aguas de escorrentía. - Métodos de implantación y mantenimiento de las especies vegetales, que tendrán

que adecuarse a las condiciones climáticas y del terreno de la zona. - Conservación y mejora del firme de las carreteras públicas que se utilizarán para el

tránsito de la maquinaria pesada. En el Acta de Recepción Provisional de la Obra constará la ejecución del Plan de

Restauración ambiental, de cuya certificación se remitirá ejemplar a la Dirección Provincial de la Agencia del Medio Ambiente de Sevilla.

Sección 2ª : Estudios de Detalle. Artículo 17.- Ámbito. El ámbito mínimo para el desarrollo de un Estudio de Detalle será el de una manzana

completa. Para el caso de trasvase de edificabilidad o número de viviendas entre distintas manzanas


Artículo 18.- Contenido. Los Estudios de Detalle podrán contener en sus determinaciones: a) La adaptación o el reajuste de las alineaciones o rasantes señaladas en el Plan Parcial. b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las normas particulares de edificación

de la zona que desarrolle, pudiendo modificarse los retranqueos mínimos siempre que se trate de un frente completo de manzana.


Artículo 19.- Obligatoriedad. Será obligatoria la redacción de un Estudio de Detalle en el siguiente supuesto:

- Cuando se pretenda edificar una parcela creando condicionantes a la edificación de otras parcelas de la misma manzana que no sean las propias de las Ordenanzas particulares de la zona.

Artículo 20.- Condiciones de los Estudios de Detall e. a) En el caso de adaptación o reajuste de las alineaciones o rasantes del Plan Parcial

deberán: - Justificar la necesidad de la adaptación o reajuste de las alineaciones rasantes.



- Demostrar la no afección a otras manzanas próximas o el mantenimiento de las magnitudes básicas del Plan Parcial.

- En el caso que la modificación introducida generase costes de urbanización adicionales a lo establecido en el Plan Parcial, éstos deberán quedar asumidos por el promotor del Estudio de Detalle.

b) En el caso de ordenación de volúmenes, el Estudio de Detalle podrá: - Limitarse al establecimiento de unos parámetros edificatorios y volumétricos que

siendo complementarios de los de la zona que afecte, justifiquen y garanticen una correcta interrelación entre las edificaciones a implantar dentro de la manzana.


c) En el caso de trasvase de edificabilidad y número de viviendas deberán: - Justificar el cumplimiento de las magnitudes máximas urbanísticas de

aprovechamiento y capacidad previstas por el Plan Parcial para las parcelas o manzanas que constituyen ámbito del Estudio de Detalle.

- Asumir el aumento de los costes de urbanización del Plan Parcial que el trasvase de edificabilidad o número de viviendas puedan provocar.

Sección 3ª : Proyectos de Parcelación. Artículo 21.- Obligatoriedad. Será obligatorio el Proyecto de Parcelación cuando se trate de la división de una manzana

o parcela resultante del Proyecto de Compensación en más de dos parcelas. Artículo 22.- Contenido. El Proyecto de Parcelación contendrá como mínimo los siguientes documentos: a) Memoria Justificativa de la procedencia de la solución adoptada. Deberá contener las

tablas necesarias referidas al plano con las dimensiones de superficie, edificabilidad, ocupación y retranqueos.

Deberá justificar el no sobrepasar los parámetros urbanísticos del Plan Parcial referidos a la manzana o parcela original. Se describirán, si las hubiese, las cargas afecciones y servidumbres que afectasen a los terrenos para futuras transmisiones, así como se establecerá su mantenimiento o supresión según el caso.




TÍTULO III: NORMAS DE EDIFICACIÓN .

CAPÍTULO I : CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS OBRAS EN RELACIÓN CON LAS VÍAS PÚBLICAS.

Artículo 23.- Protección para el uso viario. 1. Las obras sobre solares deberán estar valladas sin sobrepasar las alineaciones públicas

establecidas en el Plan Parcial. El vallado deberá tener al menos 2 m. de altura y cuando exista una edificación a menos de 6 m. de distancia deberá ser opaco y resistente a los impactos, solo permitiéndose el vallado de tela metálica mallada cuando estén a mayor distancia.

2. Cuando esté debidamente justificado y así conste en la licencia municipal de obras, se podrán ocupar espacios públicos del viario. En este caso se dispondrá siempre de una señalización adecuada en calzadas de tráfico rodado con señales luminosas nocturnas y vallas reflectantes. Asimismo, en los casos que exista peligro de caída de materiales se dispondrá además de las medidas de seguridad de la propia edificación, de un paso peatonal cubierto con tablas a lo largo del acerado colindantes con la obra.

3. Será de aplicación el artículo 78 sobre vallado de obras de la Sección 1ª, Capítulo II de las Normas Reguladoras de Edificación del Suelo Urbano del Plan General vigente.

Artículo 24.- Accesos. 1. Los accesos de las obras deberán estar claramente señalados con placas de tráfico o


edificación, con vallas, tablas, etc. para facilitar la entrada en la obra. En los acerados se señalizará la entrada a las obras de los vehículos necesarios y se establecerá la protección necesaria para mantener el tráfico de peatones con las mínimas interferencias.


Artículo 25.- Conexión con las redes del servicio. En cualquier obra de conexión con una de las redes de infraestructura que estuviesen de




CAPÍTULO II : CONDICIONES COMUNES A TODAS LAS ZONAS. Artículo 26.- Normas generales de edificación. Será de aplicación lo determinado en el Capítulo 2º (Normas Reguladoras de la Edificación)

del Título VI de las Normas Urbanísticas de la Revisión del Plan de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos, salvo en aquellos aspectos que puedan entrar en contradicción con las normas particulares establecidas en estas Ordenanzas.

Artículo 27.- Normas generales de uso. Los usos pormenorizados del suelo y la edificación, que se determinan en las respectivas

Ordenanzas Particulares de zona, se regirán por lo determinado en el Título V (Normas reguladoras de los usos) de las Normas Urbanísticas de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos.

Artículo 28.- Normas generales estéticas. 1. De la edificación: a) En el tratamiento de las edificaciones, y de los espacios libres no se establecerán

diferencias entre zonas a fachadas principales o traseras. b) Todos los cuerpos construidos sobre cubierta de los edificios, tales como castilletes de

escalera y ascensores, depósitos de agua, torres de refrigeración y chimeneas deben quedar eficazmente integrados en el diseño del edificio, o quedar ocultos, de forma que no puedan ser vistos desde los espacios públicos.

c) En la edificación se prohíben revestimientos exteriores que no sean de piedra natural, ladrillo visto o paramentos enfoscados y pintados.

d) Los espacios de parcela libre de edificación deberán ser ajardinadas, al menos en un 20% de su superficie, admitiéndose pérgolas, no cubiertas o cubiertas con elementos ligeros: toldos, parras, rasillón, tejas, sin que dicha cubrición compute como superficie construida u ocupación de parcela, siempre que se destine a esparcimiento o aparcamiento.



CAPÍTULO III : ORDENANZAS PARTICULARES DE ZONA. Sección 1ª : Zona Residencial. Artículo 29.- Condiciones de parcela. Parcela mínima:

- Superficie: 100 m2. - Frente a alineación pública o viario interior privado: 6 m.

Artículo 30.- Condiciones de la edificación. 1. La tipología podrá ser pareada, adosada o aislada. 2. Retranqueos: a) Será de 5,25 m. a los frentes principales de las parcelas que sean alineaciones

públicas de manzana salvo que se modifique mediante un Estudio de Detalle o proyecto conjunto de edificación que debe referirse al menos a un frente completo de manzana.

b) No se exigirá a otras alineaciones públicas que constituyen laterales de la edificación adosada. En caso de edificación pareada se exigirá 1,5 m. como mínimo.

c) Mínimo de 3 m. a los otros linderos de parcela salvo que por ser pareada o adosada se trate del lindero de adosamiento.

d) En el caso de frente de manzana a la carretera SE-620 de Bormujos a Castilleja de la Cuesta, y a la carretera SE-617 de Bormujos a Tomares se mantendrá el retranqueo resultante de aplicar la línea de no edificación en cada caso (25 m. y 18 m. respectivamente desde el borde de calzada), salvo que en su día los tramos de carretera pasen a ser calles urbanas y pierdan el carácter de carretera.

3. Ocupación máxima sobre parcela neta: 80%. 4. Edificabilidad máxima sobre zona: Será de 1,00 m2/m2. Se podrá modificar el índice de

edificabilidad sobre una manzana o parcela mediante un Estudio de Detalle que abarque a dos o más manzanas o parcelas de distintas manzanas siempre que se cumplan el resto de condiciones de esta sección y se justifique que no se sobrepasan los aprovechamientos máximos establecidos por el Plan Parcial para el conjunto de manzanas o parcelas incluidas en el Estudio de Detalle.

5. Edificabilidad máxima sobre parcela neta: Será la resultante del proyecto de parcelación que subdivida la zona. Se podrá distribuir irregularmente la edificabilidad en función de las tipologías edificatorias que se adopten, si bien, salvo en el caso del proyecto conjunto de edificación será necesaria la redacción de un Estudio de Detalle en el que queden definidas las tipologías de cada parcela y los parámetros complementarios de la edificación.

6. Alturas máximas: 2 plantas ó 7 m. Se permiten para aquellas edificaciones de altura máxima de dos plantas, por encima de la segunda planta, un torreón que no supere más del 25% de la superficie ocupada en planta baja por la edificación y con las condiciones establecidas en el apartado f) del artículo 85 de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. vigente.

En el caso de desniveles mayores de 1 m. entre el terreno de la parcela y la rasante del viario se redactará un Estudio de Detalle en el cual se fije la rasante sobre la cual se mida la altura máxima de la edificación, sin que en ningún caso puedan aparecer tres plantas continuas en toda la fachada, excepción hecha del torreón.

Artículo 31.- Condiciones de uso. 1. Uso dominante:

- Subzona A – vivienda unifamiliar. 2. Usos compatibles:

- Comercio. - Restauración – hostelería. - Recreativo salvo las discotecas. - Servicios ciudadanos.



3. Uso complementario: Aparcamiento en la proporción de una plaza por cada 100 m2 construidos.

4. Usos prohibidos: Aquellos no definidos como dominantes, compatibles o complementario.


Sección 2ª : Zona Comercial. Artículo 32.- Condiciones de parcela. La parcela mínima será de 20 m2 si bien el proyecto de edificación deberá ser unitario para

la totalidad de la zona prevista. Artículo 33.- Condiciones de edificación. 1. La tipología de la edificación será compacta para la totalidad de la zona calificada, si

bien, el carácter del conjunto será aislado con respecto a las áreas libres circundantes. 2. Retranqueos: Serán libres no exigiéndose a ningún lindero. 3. Edificabilidad: La superficie máxima construible sobre la totalidad de la zona será de 200

m2 equivalente a 1,00 m2/m2 aplicada sobre la zona. 4. Altura máxima: Será de una planta ó 3,70 m. si bien podrá superarse aisladamente esta

altura si se justifica en un proyecto conjunto para toda la zona y se tratase de elementos singulares de la edificación justificados en la composición volumétrica y estética del conjunto.

5. Ocupación máxima: Será de un 100% sobre la totalidad de la zona. Artículo 34.- Condiciones de uso. 1. Usos principales:

- Comercio. - Restauración hostelería.

2. Usos compatibles: - Recreativo. - Servicios ciudadanos.

Sección 3ª : Servicios de Interés Público y Social (S.I.P.S.). Artículo 35.- Condiciones de parcela. Parcela mínima:

- Superficie: 10 m2. - Frente mínimo a alineación pública o viario interior privado: 8 m.

Artículo 36.- Condiciones de la edificación. 1. Tipología: Será la edificación alineación a vial. Se podrá desarrollar parcialmente la

edificación de la zona, y adosar edificaciones previo Estudio de Detalle, siempre y cuando el conjunto conserve el carácter aislado.

2. Retranqueos: No se exigen salvo los que vengan fijados obligatoriamente por el Reglamento de Carreteras para la carretera SE-620.

3. Ocupación máxima sobre zona o parcela: 10%. 4. Edificabilidad máxima: 1,50 cons/m2 de suelo.



5. Altura máxima: 2 plantas ó 9 m. Artículo 37.- Condiciones de uso. 1. Usos dominantes:

- Comercio. - Restauración hostelería. - Recreativo salvo discotecas.

2. Usos compatibles: - Servicios ciudadanos. - Oficinas.

3. Uso complementario: Garaje aparcamiento en la proporción de una plaza cada 10 m2 construidos.

4. Usos prohibidos: Aquellos no especificados entre los usos dominantes o compatibles. 5. En las plantas sótano y semisótano no computables como aprovechamiento lucrativo,

solo se permitirán los usos de garaje aparcamiento, almacenes ligados al uso principal y locales destinados a instalaciones técnicas y servicios (cocinas, aseos, etc.).

Sección 4ª : Zona Escolar. Artículo 38.- Condiciones de parcela. Parcela mínima: 1.000 m2. Artículo 39.- Condiciones de la edificación. 1. Tipología: Será la edificación aislada. 2. Retranqueos: Mínimos de 3 m. a cualquier lindero de la zona o parcela. 3. Las condiciones de altura, ocupación y edificabilidad serán las necesarias para el

desarrollo del programa de la actividad escolar a implantar. Artículo 40.- Condiciones de uso. 1. Uso exclusivo: Servicio ciudadano educativo incluyendo las guarderías o servicios

maternales. 2. Uso complementario. Aparcamiento en la proporción de 1 plaza cada 100 m2

construidos. Sección 5ª : Zona de Centros de Infraestructuras. Artículo 41.- Condiciones de parcela. Será la totalidad de la zona calificada para este uso en el plano de zonificación. Artículo 42.- Condiciones de la edificación. Serán las necesarias para la ejecución de las instalaciones previstas con una altura

máxima de una planta, y debiéndose integrar con la edificación comercial colindante. Artículo 43.- Condiciones de uso. Exclusivo: Servicios ciudadanos infraestructuras. Sección 6ª : Zona de Espacios Libres Públicos.



Artículo 44.- Condiciones de aprovechamiento. 1. Parcela mínima: Indivisible. 2. Únicamente se permite una edificación no permanente por cada área definida, destinada

a quiosco de periódicos, venta de helados y bebidas, chucherías, etc., con una superficie máxima de 25 m2 y una planta de altura.

Artículo 45.- Condiciones de uso. Uso exclusivo: Jardines y áreas de juego y recreo para niños. Sección 7ª : Zona de Viario. Artículo 46.- Condiciones de aprovechamiento. Se prohíbe cualquier edificación permanente. Se permite, bajo licencia municipal,

instalaciones provisionales de puestos cubiertos de venta de prensa, bebidas, etc. siempre que el suelo cubierto no supere, de unidad de instalación los 4 m2, sea de carácter aislado, y permita un paso libre peatonal de 2 m. de ancho mínimo.

Artículo 47.- Condiciones de uso. Usos exclusivos: Viario y aparcamiento. Sección 8ª : Zona de Área de Servicio de Carreteras. Artículo 48.- Condiciones de parcela. Se considera como parcela indivisible la actual superficie dedicada al uso de gasolinera. Artículo 49.- Condiciones de aprovechamiento y usos . Se respetan el aprovechamiento y los usos actuales de la instalación existente.



CAPÍTULO 9: ORDENANAZAS PARTICULARES DE LA ZONA EL ACEITUNILLO. TÍTULO I: NORMAS GENERALES . Artículo 1. Ámbito de aplicación. El ámbito de aplicación de las presentes Ordenanzas Reguladoras es el de los terrenos

incluidos en el Plan Parcial del Sector SUP-2 El Aceitunillo, clasificados como suelo urbanizable programado en la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Bormujos.

Artículo 2. Vigencia, revisión y modificaciones. 1. El presente Plan Parcial entrará en vigor en el día de la publicación de su aprobación


2. Para su revisión o modificación se tendrá en cuenta además de lo establecido en la Ley del Suelo y sus Reglamentos, lo dispuesto en las Normas Urbanísticas de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos.

Artículo 3. Normas generales de urbanización. Se aplicarán las contenidas en el Título IV (Normas de Urbanización) de las Normas

Urbanísticas de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos; así como las que le sean de aplicación de los contenidos en el artículo 131 (Condiciones específicas para el desarrollo de las obras de urbanización) del Capítulo 4º, Sección 2ª de dichas Normas Urbanísticas.

Artículo 4. Terminología de conceptos. Será de aplicación la terminología de conceptos contenida en el Plan General de

Ordenación Urbana vigente tanto si se refiere a suelo urbano como a suelo urbanizable.





Artículo 6.- Zona residencial. 1. Uso y dominio privado. 2. Subzonas: A. Residencial comercial. B. Residencial adosada. C. Residencial pareada. 3. Usos dominantes: Residencial vivienda en las tres subzonas y comercial en la subzona

A. Artículo 7.- Zona de conservación. 1. Uso y dominio privado. 2. Usos dominantes: Residencial vivienda unifamiliar. Artículo 8.- Zona de Terciaria. 1. Uso y dominio privado. 2. Subzonas: A. Edificación aislada. B. Alineación a vial. 3. Uso dominante: Residencial comunitario y uso terciario. Artículo 9. Zona de servicios de interés público y social (S.I. P.S.). 1. Uso y dominio privado. 2. Usos dominantes: Uso terciario y de equipamiento. Artículo 10.- Zona escolar. 1. Uso y dominio público. 2. Subzonas: A. Centro de B.U.P. y F.P. B. Centro de E.G.B. y P.E. 3. Uso exclusivo: Equipamiento escolar. Artículo 11.- Zona deportiva. 1. Uso y dominio público. 2. Uso exclusivo: Equipamiento deportivo. Artículo 12.- Zona social. 1. Uso y dominio público. 2. Uso dominante: Equipamiento socio cultural. Artículo 13.- Zona de centros de infraestructura.



1. Tiene el carácter complementario del uso residencial, y de reserva para ampliación de las existentes.

2. Subzonas: Centros de transformación; y depósitos generales de abastecimiento de agua.

3. Uso exclusivo: Infraestructuras. Artículo 14.- Zona de espacios libres públicos. 1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial. 2. Uso y dominio público. 3. Uso exclusivo: Espacios libres. Artículo 15.- Zona de viario. 1. Subzonas: Reservas para viario del Sector, viario local rodado y viario peatonal. 2. Uso y dominio público. 3. Uso exclusivo: Infraestructura viaria.



CAPÍTULO II : REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE DESARROLLO URBAN ÍSTICO. Sección 1ª : Proyectos de Urbanización. Artículo 16.- Requisitos. 1. No podrá otorgarse licencia de edificación si no estuviese aprobado el Proyecto de

Urbanización del Plan Parcial. 2. El Proyecto de Urbanización será único para la totalidad del ámbito del Plan Parcial. 3. Las condiciones de cálculo de la demanda contenidas en la Memoria del Plan Parcial, se


4. Será obligatoria la redacción y tratamiento de un proyecto de urbanización cuando se prevea un viario interno o áreas libres comunes en el interior de una manzana y no se desarrolle ésta por un proyecto de edificación unitario para toda ella. Cuando el viario interno común a crear no tenga relevancia a juicio de los servicios técnicos municipales y tan solo sea un acceso inmediato a 4 parcelas como máximo, se podrá sustituir el proyecto de urbanización por un proyecto de obras, cuya licencia deberá ser previa a cualquier licencia de edificación.


a) Pavimentación: - Vías generales: Aglomerado asfáltico en caliente. - Aparcamientos: Hormigonado, riego asfáltico o adoquinado.


2. Infraestructuras básicas de agua potable y saneamiento. b) El proyecto deberá ser informado por los servicios técnicos de Aljarafesa, debiéndose

cumplir con las normas de la citada compañía suministradora en cuanto a los materiales, calidades y piezas especiales, así como reunir los requisitos de los caudales mínimos, trazados y secciones de las tuberías, punto de conexión con las redes municipales e hipótesis de cálculo que fuesen prefijadas por dichos servicios técnicos.

3. Energía eléctrica. La disposición de la red y demás elementos del sistema de abastecimiento y distribución de

energía eléctrica deberá estar autorizada y garantizada por la compañía suministradora, que fijará además las condiciones técnicas de ejecución de las obras e instalaciones, de cuyo cumplimiento en este proyecto deberá dar conformidad los servicios técnicos de la compañía.

Artículo 18.- Condiciones de desarrollo de las obra s. 1. Desechos y residuos sólidos generados durante la ejecución de la urbanización. El Proyecto de Urbanización incluirá las medidas necesarias para garantizar el control

sobre los desechos y residuos sólidos que se generan durante la ejecución de la urbanización, mediante aquellas acciones que permitan una correcta gestión de los mismos, que consistirán, como mínimo:

c) Facilitar las operaciones de recogida y transporte disponiendo los residuos en las condiciones higiénicas más idóneas para evitar malos olores y derrames.

d) Se preverá en el presupuesto de las obras el coste de la gestión de los residuos sólidos, o bien, el correspondiente convenio con la Corporación Municipal, si son los Servicios Municipales los que se encargarán de su recogida y transporte.




3. Afecciones sobre el suelo. Se ha de garantizar la inexistencia de afecciones sobre el suelo producidas por vertidos de aceites, grasas y combustibles procedentes de máquinas y motores.



c) Análisis de las áreas afectadas por la ejecución de las obras o por actuaciones complementarias de éstas, tales como:

- Instalaciones auxiliares. - Vertederos o escombreras de nueva creación, si las hubiese. - Zona de extracción de materiales a utilizar en las obras, si las hubiese. - Red de drenaje de las aguas de escorrentía superficiales. - Acceso y vías abiertas por las obras. - Carreteras públicas utilizadas por la maquinaria pesada, en su caso.

d) Actuaciones a realizar en las áreas afectadas, para conseguir la integración paisajística de la actuación y la recuperación de las zonas deterioradas, dedicando una especial atención a los siguientes aspectos:

- Nueva red de drenaje de las aguas de escorrentía. - Métodos de implantación y mantenimiento de las especies vegetales, que

tendrán que adecuarse a las condiciones climáticas y del terreno de la zona. - Conservación y mejora del firme de las carreteras públicas que se utilizarán

para el tránsito de la maquinaria pesada. En el Acta de Recepción Provisional de la Obra constará la ejecución del Plan de

Restauración ambiental, de cuya certificación se remitirá ejemplar a la Dirección Provincial de la Agencia del Medio Ambiente de Sevilla.

Sección 2ª : Estudios de Detalle. Artículo 19.- Ámbito. El ámbito mínimo para el desarrollo de un Estudio de Detalle será el de una manzana

completa o el de una parcela de adjudicación de las resultantes del Proyecto de Compensación, siempre y cuando se justifique en este segundo caso la no creación de condicionantes sobre las condiciones de edificación de otras parcelas de la manzana, que no sean las propias establecidas en este Plan parcial.

Para el caso de trasvase de edificabilidad o número de viviendas entre distintas manzanas del Plan Parcial, el ámbito mínimo será el de las manzanas o parcelas entre las que se realice el citado trasvase.

Artículo 20.- Contenido. Los Estudios de Detalle podrán contener en sus determinaciones: d) La adaptación o el reajuste de las alineaciones o rasantes señaladas en el Plan Parcial. e) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las normas particulares de edificación

de la zona que desarrolle, pudiendo modificarse los retranqueos mínimos siempre que se trate de un frente completo de manzana.

f) La definición de un viario interno privado que resulte necesario para ubicar los aparcamientos o proporcionar accesos a las distintas edificaciones o parcelas definidas en la manzana.

g) La previsión de unas áreas libres, comunes, de carácter privado que puedan prestar servicio a varias parcelas de la manzana.



h) El trasvase de edificabilidad y número de viviendas entre manzanas o parcelas distintas.

Artículo 21.- Obligatoriedad. Será obligatoria la redacción de un Estudio de Detalle en los siguientes supuestos:

- Cuando se pretenda edificar una parcela creando condicionantes a la edificación de otras parcelas de la misma manzana.

- Cuando se pretenda dotar de acceso rodado a alguna parcela por terrenos de otra propiedad.

- Cuando se pretenda crear áreas libres o deportivas comunes o áreas peatonales o rodadas de carácter privado en el interior de una parcela y no se desarrolle la totalidad de la edificación de esa parcela por un proyecto unitario del conjunto.

Artículo 22.- Condiciones de los Estudios de Detall e. d) En el caso de adaptación o reajuste de las alineaciones o rasantes del Plan Parcial

deberán: - Justificar la necesidad de la adaptación o reajuste de las alineaciones

rasantes. - Demostrar la no afección a otras manzanas próximas o el mantenimiento de

las magnitudes básicas del Plan Parcial. - En el caso que la modificación introducida generase costes de urbanización

adicionales a lo establecido en el Plan Parcial, éstos deberán quedar asumidos por el promotor del Estudio de Detalle.

e) En el caso de ordenación de volúmenes, el Estudio de Detalle podrá: - Limitarse al establecimiento de unos parámetros edificatorios y volumétricos

que siendo complementarios de los de la zona que afecte, justifiquen y garanticen una correcta interrelación entre las edificaciones a implantar dentro de la manzana.


f) En el caso de previsión de un viario interno privado a la manzana deberán: - Fijar las alineaciones y rasantes del viario interno con el mismo detalle que el

Plan Parcial. - Prever una anchura mínima de la calzada rodada de 6 m. y en caso de que

constituyese un fondo de saco deberá estar rematada de modo que pueda cambiar el sentido de su marcha, mediante maniobra, un vehículo semipesado (furgoneta, camiones de poco tonelaje, etc.).

- Prever una anchura mínima de 4 m. para los paseos peatonales exclusivos. g) En el caso de previsión de áreas mancomunadas de servicios deberán:

- Garantizar el acceso rodado y peatonal a dichas áreas independiente del resto de parcelas resultantes en la manzana.

h) En el caso de trasvase de edificabilidad y número de viviendas deberán: - Justificar el cumplimiento de las magnitudes máximas urbanísticas de



Sección 3ª : Proyectos de Parcelación. Artículo 23.- Objetivo.



El objetivo del Proyecto de Parcelación es la división de una manzana en diferentes unidades registrales menores, a las que se le denominan parcelas.

Artículo 24.- Obligatoriedad. Será obligatorio cuando se trate de la división de una manzana o parcela resultante del

Proyecto de Compensación en más de dos parcelas. Artículo 25.- Contenido. El Proyecto de Parcelación contendrá como mínimo los siguientes documentos: c) Memoria Justificativa de la procedencia de la solución adoptada. Deberá contenerse

las tablas necesarias referidas al plano con las dimensiones de superficie, edificabilidad, ocupación y retranqueos.

Deberá justificar el no sobrepasar los parámetros urbanísticos del Plan Parcial referidos a la manzana. Se describirán, si las hubiese, las cargas afecciones y servidumbres que afectasen a los terrenos para futuras transmisiones, así como se establecerá su mantenimiento o supresión según el caso. En caso de creación de viario interno o áreas libres comunes a dos o más parcelas, se afectarán los terrenos a dichas parcelas con previsión de una comunidad que detentará el dominio y se responsabilizará de su ejecución y mantenimiento.

d) Planos a escala mínima 1:500 del replanteo de los límites, ángulos de encuentro y superficie de cada una de las parcelas numeradas con referencia a las tablas de la Memoria.








3. Será de aplicación el artículo 78 sobre vallado de obras de la Sección 1ª, Capítulo II de las Normas Reguladoras de Edificación del Suelo Urbano del Plan General vigente.





Artículo 28.- Conexión con las redes del servicio. En cualquier obra de conexión con una de las redes de infraestructura que estuviesen de




CAPÍTULO II : CONDICIONES COMUNES A TODAS LAS ZONAS. Artículo 29.- Normas generales de edificación. Será de aplicación lo determinado en el Capítulo 2º (Normas Reguladoras de la Edificación)

del Título VI de las Normas Urbanísticas de la Revisión del Plan de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos, salvo en aquellos aspectos que puedan entrar en contradicción con las normas particulares establecidas en estas Ordenanzas.



Artículo 31.- Normas generales estéticas. 1. De la edificación. e) En el tratamiento de las edificaciones, y de los espacios libres no se establecerán

diferencias entre zonas a fachadas principales o traseras. f) Todos los cuerpos construidos sobre cubierta de los edificios, tales como castilletes de


g) En la edificación se prohíben revestimientos exteriores que no sean de piedra natural, ladrillo visto o paramentos enfoscados y pintados.

h) Los espacios de parcela libre de edificación y no destinadas a aparcamientos deberán ser ajardinadas y arboladas, al menos en un 50% de su superficie, admitiéndose pérgolas, no cubiertas o cubiertas con elementos ligeros: toldos, parras, rasillón, etc.

2. De los cerramientos de parcela. Los cerramientos, bien sea de parcela de uso privado o de uso público (en caso de que queden vallados), se regirán por las siguientes condiciones:

a) En los frentes a viales, así como en las separaciones y linderos interiores, su altura máxima será de dos metros.

b) Los cerramientos estarán formados por vegetación, viva o seca, pudiendo llevar, como máximo, un murete macizo de ochenta centímetros (0,80 m.) de alto sobre rasante de la calle en su caso, o del terreno, con pilares, postes o machones. Entre ellos, cerramiento de malla metálica necesariamente cubierta por vegetación, viva o seca. Los pilares, postes o machones, que tendrán una anchura inferior a un metro, estarán espaciados cada tres metros, como mínimo (medida a ejes) salvo los necesarios para disponer el acceso a la parcela.



CAPÍTULO III : ORDENANZAS PARTICULARES DE ZONA. Sección 1ª : Zona Residencial. Artículo 32.- Subzonas. Se establecen tres subzonas distintas:

a. Residencial comercial. b. Residencial adosada. c. Residencial pareada.

Artículo 33.- Condiciones de parcela. Parcela mínima: 1. Superficie: 100 m2. 2. Frente a alineación pública o viario interior privado: 6 m. Artículo 34.- Condiciones de la edificación. 1. La tipología de la edificación podrá ser aislada, pareada o adosada en las tres subzonas. 2. Distancia mínima entre edificaciones de una misma manzana: 6 m. 3. Retranqueos: a) Mínimo de 3 m. a las alineaciones públicas de manzana salvo que se modifique

mediante un Estudio de Detalle que debe referirse al menos a un frente completo de manzana.

b) Mínimo de 3 m. a los otros linderos de parcela salvo que se trate de pareada o adosada en cuyo caso no se exige el lindero de adosamiento. En caso de adosamiento a otra propiedad se exigirá el consentimiento de ésta por escrito para poder efectuarlo.

c) En el caso de frente de manzana a la carretera de Bormujos a Castilleja de la Cuesta, se mantendrá el retranqueo resultante de aplicar la línea de no edificación (25 m. desde el borde de calzada, prevista en el Reglamento de Carreteras).

4. Ocupación máxima sobre parcela neta: 80%. 5. Edificabilidad máxima sobre zona.

Subzona A: 0,85 m2/m2. Subzona B: 0,75 m2/m2. Subzona C: 0,55 m2/m2.

Se podrá modificar el índice de edificabilidad sobre una manzana o parcela mediante un Estudio de Detalle que abarque a dos ó más manzanas o parcelas de distintas manzanas siempre que se cumplan el resto de condiciones de esta sección y se justifique que no se sobrepasan los aprovechamientos máximos establecidos por el Plan Parcial para el conjunto de manzanas o parcelas incluidas en el Estudio de Detalle.

6. Edificabilidad máxima sobre parcela neta: Será la resultante del proyecto de parcelación que subdivida la zona.

Cuando en una manzana o parcela se prevean espacios libres deportivos, viario interno o aparcamiento la edificabilidad neta sobre parcela será la definida en el proyecto de parcelación.

Se podrá distinguir irregularmente la edificabilidad en función de las tipologías edificatorias que se adopten, si bien, salvo en el caso previsto en el párrafo anterior o del proyecto conjunto de edificación será necesaria la redacción de un Estudio de Detalle en el que queden definidas las tipologías de cada parcela y los parámetros de la edificación (retranqueos, alturas, etc.).

7. Alturas máximas: Subzona A: 4 plantas ó 12 m. Subzona B: 2 plantas ó 7 m.

3 plantas ó 9 m. para un máximo de 25% del volumen permitido sobre la zona, manzana o parcela.

Subzona C: 2 plantas ó 7 m. Se permite para aquellas edificaciones de altura máxima de dos plantas, por encima de la

segunda planta, un torreón que no supere más del 25% de la superficie ocupada en



planta baja por la edificación y con las condiciones establecidas en el apartado f) del artículo 85 de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. vigente.

Artículo 35.- Condiciones de uso. 1. Uso dominante:

Subzona A – vivienda unifamiliar y plurifamiliar. Subzona B – vivienda unifamiliar y plurifamiliar limitándose este último uso a un

máximo del 25% del aprovechamiento de la manzana o zona. Subzona C – vivienda unifamiliar.

2. Usos compatibles: - Alojamiento comunitario. - Hotelero. - Oficinas. - Comercio. - Restauración – hostelería. - Recreativo salvo las discotecas. - Servicios ciudadanos.

3. Uso complementario: - Aparcamiento en la proporción de una plaza por cada 100 m2 construidos.

4. Usos prohibidos: - Aquellos no definidos como dominantes, compatibles o complementario.


Sección 2ª : Zona de Conservación. Artículo 36.- Condiciones de parcela. La parcela mínima será la totalidad de la zona calificada en el Plan Parcial. Artículo 37.- Condiciones de edificación. 1. La tipología de la edificación será aislada con respecto de la actual edificación. 2. Retranqueos: Serán como mínimo de 3 m. a cualquier lindero de la zona. 3. Edificabilidad: La superficie máxima construible sobre la totalidad de la zona será de 800

m2 equivalente a 0,16 m2/m2 aplicada sobre la zona. 4. Altura máxima: Será de 2 plantas ó 7,50 m., si bien, podrá superarse esta altura si se

justifica en un proyecto conjunto con la edificación existente como necesario para mantener la composición volumétrica y la estética de la hacienda existente.

5. Ocupación máxima: Será de un 16% sobre la totalidad de la zona. 6. Capacidad: La capacidad máxima de la zona será de 2 viviendas. Artículo 38.- Condiciones de uso. 1. Uso principal: Vivienda unifamiliar. 2. Usos compatibles: Restauración Hostelería, comercio y recreativo. 3. Uso complementario: Garaje aparcamiento en la proporción de 1 plaza cada 100 m2

construidos. Sección 3ª : Zona Terciaria.



Artículo 39.- Subzonas. 1. Se establecen dos subzonas diferentes:

A. Edificación aislada. B. Edificación a alineación de vial.

2. Localización: - La subzona A se localiza en el frente de la autopista A-49. - La subzona B se localiza en el frente a la carretera SE-620 de Castilleja e la

Cuesta a Bormujos. Artículo 40.- Condiciones de la parcela. Parcela mínima:

- Subzona A: Superficie: 500 m2. Frente a alineación pública o viario interior privado: 15 m. - Subzona B: Superficie: 300 m2. Frente a alineación pública o viario interior privado: 10 m2.

Artículo 41.- Condiciones de la edificación. 1. Tipología:

- Subzona A: Será la edificación aislada. - Subzona B: Será la edificación compacta alineada a vial.

2. Longitud máxima de la edificación: En Subzona A no se permitirán edificaciones en el que un frente continuo de uno de sus lados tenga un desarrollo superior a los 100 m. lineales, salvo que se trate de un conjunto o gran superficie comercial y se demuestre la necesidad de superar tal dimensión.

3. Distancia mínima entre edificaciones de una misma manzana: Igual a la altura de la edificación más alta.

4. Retranqueos: - En Subzona A: Mínimo de 6 m. a las alineaciones públicas de manzana y a los

otros linderos de parcela. Se podrán modificar estos retranqueos, así como plantear edificios con medianera entre parcelas, siempre que la edificación conjunta mantenga su condición de aislada en la manzana, mediante la tramitación de un Estudio de Detalle.

- Para ambas subzonas: En los frentes que las manzanas dan a la autopista A-49 y a la carretera SE-620 se mantendrá el retranqueo de aplicar la línea de no edificación establecida en la Ley de Carreteras.

5. Ocupación máxima sobre manzana: 70%. 6. Edificabilidad máxima sobre zona:

- Subzona A: 1,35 m2/m2. - Subzona B: 1,20 m2/m2.

Se podrá modificar el índice de edificabilidad sobre una manzana o parcela mediante un Estudio de Detalle que abarque dos o más manzanas o parcelas de distintas manzanas siempre que se cumplan el resto de condiciones de esta sección y se justifique que no se sobrepasan los parámetros máximos establecidos por el Plan Parcial para el conjunto de manzanas o parcelas incluidas en el Estudio de Detalle.

7. Edificabilidad sobre parcela neta: Será la resultante del proyecto de parcelación que subdivida la zona. Cuando en una manzana o parcela se prevean espacios libres deportivos, viario interno o aparcamientos, la edificabilidad neta sobre parcela será la definida en el proyecto de parcelación. Se podrá distribuir irregularmente la edificabilidad en función de las tipologías edificatorias que se adopten, si bien, salvo en el caso previsto en el párrafo anterior o del proyecto conjunto de edificación, será necesaria la redacción de un Estudio de Detalle en el que queden definidas las tipologías de cada parcela y los parámetros de la edificación (retranqueos, alturas, etc.).

8. Alturas máximas: - Subzona A: 4 plantas ó 16 m. - Subzona B: 3 plantas ó 12 m.



Artículo 42.- Condiciones de uso. 1. Usos dominantes:

- Hotelero. - Alojamiento comunitario. - Comercio. - Restauración hostelería. - Oficina. - Recreativo.

2. Usos compatibles: - Subzona A:

· Almacenes. · Industria compatible con vivienda o que admita medidas correctoras que puedan

compatibilizarla con el resto de los usos de la zona. · Servicios ciudadanos. - Subzona B:

· Vivienda plurifamiliar siempre que mediante un Estudio de Detalle se trasvase un número de viviendas desde una manzana residencial a esta subzona.

· Almacenes. · Servicios ciudadanos.

3. Usos complementarios: Garaje aparcamiento. - Subzona A: En la proporción de 1 plaza por cada 50 m2 construidos. - Subzona B: En la proporción de 1 plaza por cada 10 m2 construidos.

4. Usos prohibidos: Los no especificados para cada subzona. 5. En las plantas sótano o semisótano, no computables a efectos de aprovechamiento, solo

se permitirán los usos de garaje aparcamiento o almacenes ligados a la actividad principal o locales destinados a instalaciones técnicas.

Sección 4ª : Servicios de Interés Público y Social (S.I.P.S.). Artículo 43.- Condiciones de parcela. Parcela mínima:

- Superficie: 200 m2. - Frente mínimo a alineación pública o viario interior privado: 10 m.

Artículo 44.- Condiciones de la edificación. 1. Tipología: Será la edificación aislada dentro de la zona. Se podrá desarrollar

parcialmente la edificación de la zona y adosar adjudicaciones previo Estudio de Detalle, siempre y cuando el conjunto conserve el carácter aislado.

2. Distancia mínima entre edificaciones: 6 m. 3. Retranqueos: Mínimos de 3 m. a las alineaciones públicas y a otros linderos de parcela. 4. Ocupación máxima sobre zona: 80%. 5. Edificabilidad máxima: 1 m2c/m2s. 6. Altura máxima: 2 plantas ó 9 m. Artículo 45.- Condiciones de uso. 1. Usos dominantes:

- Comercio. - Restauración hostelería. - Recreativo.

2. Usos compatibles: - Servicios ciudadanos. - Oficinas.



3. Uso complementario: Garaje aparcamiento en la proporción en la proporción de 1 plaza cada 50 m2 construidos.

4. Usos prohibidos: Aquellos no especificados entre los usos dominantes, compatibles o complementarios.

5. En las plantas sótano y semisótano, no computables como aprovechamiento lucrativo, solo se permitirán los usos de garaje aparcamiento, almacenes ligados al uso principal y locales destinados a instalaciones técnicas.

Sección 5ª : Zona Escolar. Artículo 46.- Subzonas. Se establecen dos subzonas diferentes:

a. Centro de B.U.P. y F.P. b. Centro de E.G.B. y P.E.

Artículo 47.- Condiciones de parcela. Parcela mínima:

- Subzona A: 9.000 m2. - Subzona B:

· Para E.G.B.: 5.000 m2. · Para P.E.: 1.000 m2.

Artículo 48.- Condiciones de la edificación. 1. Tipología: Será la edificación aislada para ambas subzonas. 2. Retranqueos: Mínimos de 6 m. a cualquier lindero de la zona. 3. Las condiciones de altura, ocupación y edificabilidad serán las necesarias para el

desarrollo del programa de la actividad escolar a implantar. Artículo 49.- Condiciones de uso. 1. Uso exclusivo: Servicio ciudadano educativo. 2. Uso complementario: Aparcamiento en la proporción de 1 plaza por cada 100 m2

construidos. Sección 6ª : Zona Deportiva. Artículo 50.- Condiciones de parcela. Será única la parcela en la totalidad de la zona calificada. Artículo 51.- Condiciones de edificación. 1. Sólo se permite la edificación aislada con destino a aseos o vestuarios, con una

superficie máxima de 100 m2. 2. La altura máxima será de 3 m. y 1 planta debiendo guardar un retranqueo mínimo de 3

m. a cualquier alineación de manzana. Artículo 52.- Condiciones de uso. 1. Uso exclusivo: Servicio ciudadano deportivo. Sección 7ª : Zona Social.



Artículo 53.- Condiciones de parcela. Será única para la totalidad de la zona calificada. Artículo 54.- Condiciones de calificación. 1. La disposición de la edificación será aislada en el interior de ella. 2. Edificabilidad: La necesaria para el desarrollo del programa de actividades a implantar. 3. Altura máxima: 2 plantas ó 7 m. 4. Distancia mínima entre edificaciones aisladas en el interior de la manzana: 6 m. 5. Retranqueos: 3 m. a todos los linderos de la zona. 6. Ocupación máxima: 80%. Artículo 55.- Condiciones de uso. 1. Usos dominantes:

- Servicios ciudadanos cultural. - Religioso sanitario. - Asociativo. - Administrativo.

2. Usos compatibles: El resto de las actividades incluidas entre los servicios ciudadanos. 3. Uso complementario: Garaje-aparcamiento en la proporción de 1 plaza por cada 100 m2

construidos. 4. Usos prohibidos: Los no incluidos entre los dominantes, compatibles o complementarios. Sección 8ª : Zona de Centros de Infraestructuras. Artículo 56.- Subzonas. Se establecen dos zonas diferentes:

- Subzona A: Depósito regulador de agua potable. - Subzona B: Centros de transformación del sistema de abastecimiento de

energía eléctrica. Artículo 57.- Condiciones de parcela. Serán mínimas cada una de las zonas independientes definidas en el plano de zonificación. Artículo 58.- Condiciones de la edificación. Serán las necesarias para la ejecución de las instalaciones previstas. Artículo 59.- Condiciones de uso. Exclusivo: Servicios ciudadanos infraestructuras. Sección 9ª : Zona de Espacios Libres Públicos. Artículo 60.- Condiciones de aprovechamiento. 1. Parcela mínima: Indivisible. 2. Únicamente se permite una edificación no permanente por cada área definida, destinada

a quiosco de periódicos, venta de helados y bebidas, chucherías, etc., con una superficie máxima de 25 m2 y 1 planta de altura.




Uso exclusivo: Jardines y áreas de juego y recreo para niños. Sección 10ª : Zona de Viario. Artículo 62.- Condiciones de aprovechamiento. Se prohíbe cualquier edificación permanente. Se permite, bajo licencia municipal, instalaciones provisionales de puestos cubiertos de

venta de prensa, bebidas, etc., siempre que el suelo cubierto no supere de unidad de instalación los 4 m2, sea de carácter aislado y permita un paso libre peatonal de 2 m. de ancho mínimo.




CAPÍTULO 10: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA CER RO DE LA COMADRE. TÍTULO I: NORMAS GENERALES . Artículo 1.- Ámbito de aplicación. El ámbito de aplicación de las presentes Ordenanzas Reguladoras es el de los terrenos

incluidos en el Plan Parcial “Cerro de la Comadre” y que se encuentran clasificados como suelo urbanizable programado en la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Bormujos.

Artículo 2.- Vigencia, revisión y modificaciones. El presente Plan entrará en vigor en el día de la publicación de su aprobación definitiva y

tendrá vigencia indefinida, salvo que se produzcan modificaciones en una ulterior Revisión.

Para su revisión o modificación se tendrá en cuenta además de lo establecido en la Ley del Suelo y sus Reglamentos, lo dispuesto en las Normas Urbanísticas de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos.

Artículo 3.- Terminología de conceptos. 1. Altura:

a) De planta: La distancia vertical entre el pavimento de una planta y el de la segunda. b) Libre de planta: La distancia entre el pavimento de su planta y su techo.

2. Altura de edificación: Es la distancia vertical desde la rasante del acerado en el punto medio de la edificación a la cara inferior del forjado que forma el techo en la última planta.

3. Cuerpo de edificación: Se entiende como tal toda unidad edificada separada de cualquier otra colindante.

4. Edificabilidad: Expresa la superficie máxima edificable de una manzana o sector. 5. Fachada: Cerramiento del cuerpo edificado al que dan huecos de piezas habitables. 6. Manzana: Es la superficie de suelo delimitada por red viaria o linderos y que se expresa

en el plano de ordenación. 7. Retranqueos: Es el ancho de la faja de terreno comprendida entre la alineación oficial y

la línea de fechada que se podrá fijar también a los restantes linderos de parcela.



TÍTULO II: RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO . CAPÍTULO I : CALIFICACIÓN DEL SUELO. Artículo 4.- Zona residencial. 1. Uso y dominio privado. 2. Uso dominante: Residencial. Artículo 5.- Zona de usos terciarios. 1. Zona de uso privado. 2. Uso principal: Las actividades terciarias contempladas en estas Ordenanzas

Reguladoras Artículo 6.- Zona de equipamiento. 1. Tiene el carácter de uso complementario al residencial. 2. Subzonas: Equipamiento social, comercial, escolar o docente, equipamiento deportivo,

S.I.P.S. 3. Uso público, dominio público en todas las subzonas, excepto en la subzona comercial

que es de uso privado. Artículo 7.- Zona de servicios urbanos (Centros de infraestructuras). 1. Uso y dominio público. 2. Uso exclusivo: Centros de transformación. Artículo 8.- Zona de áreas libres públicas. 1. Uso y dominio público. 2. Uso exclusivo: Jardines y áreas peatonales. Artículo 9.- Zona de viario. 1. Uso y dominio público. 2. Uso exclusivo: Viario y aparcamientos.



CAPÍTULO II : REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE DESARROLLO URBAN ÍSTICO. Artículo 10.- Proyectos de urbanización. 1. No podrá otorgarse licencia de edificación si no estuviese aprobado el Proyecto de

Urbanización del Plan Parcial. 2. El Proyecto de Urbanización será único para la totalidad del ámbito del Plan Parcial. 3. Será obligatoria la redacción de un proyecto de urbanización de la manzana cuando se

desarrolle un Estudio de Detalle sobre ella en el que se haya previsto un viario interno o redes de infraestructuras para el servicio de las distintas parcelas. Estos proyectos de urbanización deberán cumplir los criterios adoptados en este Plan Parcial en cuanto a calidades y cálculo de dotaciones de servicios de infraestructura, así como asumir los costes económicos que se deriven de las conexiones a las redes previstas en el Plan Parcial.

Artículo 11.- Estudios de Detalle. 1. El ámbito para el desarrollo de un Estudio de Detalle será el de una manzana completa. 2. Los Estudios de Detalle podrán contener en sus determinaciones:

a) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las normas particulares de edificaciones de la zona que se desarrollen.

b) La definición de un viario interno que resulte necesario para ubicar los aparcamientos o proporcionar accesos complementarios a distintas parcelas definidas dentro de una manzana.

3. Será obligatoria la redacción de un Estudio de Detalle únicamente en aquellas manzanas cuando la edificación no se desarrolle por un proyecto conjunto para la totalidad de ella.

4. Condiciones de los Estudios de Detalle: a) En el caso de ordenación de volúmenes, el Estudio de Detalle podrá:

- Establecer unos parámetros edificatorios y volumétricos que siendo complementario de los de la zona de usos terciarios, justifiquen y garanticen una correcta interrelación entre las edificaciones a implantar dentro de la manzana.

- Fijar las líneas de máxima ocupación de la edificación acotando los retranqueos a los linderos de manzana y estableciendo con exactitud las medianeras entre parcelas si se estableciesen.


b) En el caso de previsión de un viario interno a la manzana deberán: - Fijar las alineaciones y rasantes del viario interno con el mismo detalle que el

Plan Parcial. - Prever una anchura mínima de la calzada rodada de 6 m. y ancho de calle de 9

m., y en caso de que constituyese un fondo de saco, deberá estar rematada de modo que pueda cambiar el sentido de su marcha, mediante maniobra, un vehículo semipesado (furgonetas, camiones de poco tonelaje, etc.).

- Prever una anchura mínima de 4 m. para los paseos peatonales exclusivos. Artículo 12.- Proyectos de Parcelación. 1. Objetivo: El objetivo del proyecto de parcelación es la obtención de la licencia municipal

de parcelación previa o simultánea a la edificación. 2. Obligatoriedad: Será obligatorio en el caso de desarrollo edificatorio parcial de una

manzana o en el de manzanas completas, pudiendo en este caso formar parte del proyecto de edificación.

3. Contenido: El proyecto de parcelación contendrá como mínimo los siguientes documentos:

a) Memoria justificativa de la procedencia de la solución adoptada. Deberá contenerse las tablas necesarias referidas al plano con las dimensiones de superficies, edificabilidad, ocupación y retranqueos.



Deberá justificar el no sobrepasar los parámetros urbanísticos del Plan Parcial referidos a la manzana.

Se describirán si las hubiese, las cargas, afecciones y servidumbres que afectasen a los terrenos para futuras transmisiones, así como se establecerá su mantenimiento o supresión según el caso.

En el caso de creación de viario interno común a dos o más parcelas, se afectarán los terrenos a dichas parcelas con previsión a una comunidad que detentará el dominio y se responsabilizará de su ejecución y mantenimiento.




TÍTULO III: ORDENANZAS PARTICULARES DE ZONA . Artículo 13.- Zona Residencial. 1. Condiciones de la aplicación: La tipología de vivienda será de unifamiliares aisladas,

pareadas o en hilera. 2. Altura de edificación: La altura de edificación será de 1 ó 2 plantas con unidades

métricas de 4 ó 7 m., medida desde la rasante de acerado hasta la cota inferior de forjado.

La altura de planta baja estará comprendida entre 3 y 4 m. y la suma de ambas plantas no sobrepasará los 7 m.

En cualquier caso, sobre la altura máxima edificada podrá construirse un ático o torreón con altura máxima de 3 m., cuya superficie no exceda del 10% de la construida en planta tipo y con retranqueo mínimo de 3 m. de la línea de fachada de la edificación.

3. Vuelos: El vuelo máximo en balcones, líneas de cornisa, terrazas y cuerpos volados será de 70 cm.

Los vuelos que se proyectan a excepción de las cornisas se separarán de las edificaciones colindantes al menos una longitud equivalente a la del vuelo proyectado.

4. Edificabilidad: La edificabilidad asignada a cada manzana es la siguiente:

Manzana Sup. (m2) Nº Viv. Sup. Edif.

(m2) Índice Edif.

(m2/m2) 1 29.139 145 17.568 0,60 2 18.025 90 10.980 0,61 3 21.875 84 12.932 0,59 69.039 319 41.480

5. Construcciones bajo rasante: Se admite la construcción de un sótano o semisótano que

podrá tener la misma ocupación que la planta tipo y cuya cota de techo (solería de planta baja) sea igual o inferior a +1,20 m. sobre la rasante.

No se computará a los efectos de edificabilidad cuando se trate de garaje-aparcamiento o almacenaje o dependencias ligados a un uso principal terciario.

En caso de que sean otros usos distintos será computable la volumetría a efectos de la edificabilidad máxima permitida.

6. Condiciones higiénico sanitarias: No se permitirán viviendas interiores, entendiendo como tales aquellas que no tengan un mínimo de 2 piezas habitables con huecos a vía pública.

No se permitirán viviendas cuyo pavimento se encuentre por debajo del nivel de acerado en cada punto.

Las piezas habitables tendrán huecos de iluminación natural con una superficie mínima del 8% de la superficie en planta del recinto.

Los huecos serán practicables en un medio de su superficie como mínimo. Los patios interiores de las luces tendrán una superficie mínima de 9 m2 y podrá inscribirse

un círculo de 3 m. de diámetro. Para las cuestiones no definidas en estas ordenanzas se atenderá con carácter subsidiario

a la normativa vigente al Reglamento de Viviendas de Protección Oficial. 7. Condiciones estéticas: No se autorizará el uso de azulejos para el revestimiento de

fachadas. No se autorizarán los revocos imitando cantería o aparejos de ladrillo ni el empleo de

fibrocemento en cubiertas o fachadas. Los antepechos de vuelos, balcones, terrazas o cuerpos volados serán de cerrajería

artística o madera, no permitiéndose los de fábrica de ladrillo u otro material. Los proyectos que se redacten incluirán las fachadas colindantes el menos en sus líneas

fundamentales debiendo la nueva edificación integrarse estéticamente en el conjunto. Se prohíbe la ubicación exterior de lavaderos-tendederos. Caso de proyectarse ático o torreón, éste será tratado como fachada y las instalaciones

que pudieran albergarse quedarán ocultas a la vista desde vías públicas.



Las fachadas se tratarán preferentemente con cal o pintura de color blanco pudiendo admitirse soluciones no prohibidas expresamente por estas ordenanzas y que, a juicio del Excmo. Ayuntamiento queden integradas en el conjunto.

En los casos de edificaciones colindantes de distintas alturas o de retranqueos de fachada de una edificación respecto de otra, las medianeras vistas se tratarán como fachada por parte del propietario de la finca de más altura o saliente y a sus expensas.

8. Parcelación: El número máximo de viviendas del Plan cifrado en 319 unidades se encuentra desglosado en 3 manzanas edificables con asignación de número de unidades por manzana y considerándose esta cifra como máxima para cada manzana, pudiendo sin embargo proyectarse menor número de viviendas.

Cuando se actúe sobre una manzana completa, el proyecto de edificación comprenderá la urbanización interior, trazado viario, etc.

Cuando no se actúe sobre la manzana completa será preceptiva la aprobación de un Estudio de Detalle de la manzana completa para su posible segregación en solares cuya edificabilidad total y número de viviendas no exceda a los indicados en el Plan.

9. Alineación: Las edificaciones podrán ser aisladas, pareadas o en hilera. En el caso de edificaciones pareadas o aisladas, la separación a los linderos laterales con

parcelas medianeras será de 3 m. Las edificaciones podrán alinearse a vial o bien retranquearse de la línea de fachada. En este caso los espacios libres de uso privado se separarán de la vía pública mediante

vallas de altura máxima de 2 m. Estas vallas estarán compuestas por un máximo de 1 m. de altura de obra de fábrica y el

resto hasta la altura máxima de 2 m. de verja metálica transparente o cerrajería artística. 10. Aparcamientos: Será obligatoria la dotación de 1 plaza de aparcamiento por vivienda

resuelta en el interior de su parcela o por cada 100 m2 de superficie construida si la aplicación de esta regla resulta muy exigente.

Se permite la ubicación de aparcamiento en las plantas de semisótano y plantas bajas de las edificaciones.

Así mismo, podrán utilizarse como aparcamientos reservados los espacios libres de uso privado resultantes de los retranqueos de las edificaciones de línea de fachada o laterales en el caso de viviendas pareadas. Con independencia de esta dotación, en la urbanización interior de las manzanas se resolverá el aparcamiento público en proporciones adecuadas, pudiendo utilizarse para ello los viales interiores.

11. Usos: a) Uso dominante: Residencial unifamiliar. b) Uso complementario: Aparcamientos, a razón de 1 plaza por vivienda o cada 100 m2

de superficie. c) Usos compatibles: Recreativo, restauración, culturales, deportivos, limitados al 10% de

la superficie edificable de cada manzana. d) En planta sótano o semisótano están prohibidas las piezas habitables y el

almacenamiento de productos tóxicos o peligrosos. Artículo 14.- Zona de Usos Terciarios. 1. Condiciones de uso: Las previstas son:

- Alojamiento comunitario. - Hotelero. - Comercio. - Almacenes. - Asistencial. - Deportivo. - Oficinas. - Recreativo. - Servicios ciudadanos. - Restauración y hostelería. - Industrial tan solo en lo referente a talleres de reparación, talleres artesanales y

estacionales de servicio ligadas al automóvil, incluidas las gasolineras. 2. Alturas de edificación: La altura máxima de edificación será de 4 plantas.



La altura de planta baja estará comprendida entre 4 y 5 m. y la de plantas altas entre 3 y 3,50 m. y la suma de alturas no sobrepase 15 m.

La altura máxima para 1 planta será de 5 m., pudiendo estar comprendida entre 4 y 5 m. En cualquier caso, sobre la altura máxima edificada podrá construirse un ático o torreón

con altura máxima de 3 m., cuya superficie no exceda del 10% de la construida en planta tipo y con retranqueo mínimo de 3 m. de la línea de fachada de la edificación.

3. Edificabilidad: Se asigna un techo de 53.920 m2, lo que aplicado a la superficie de suelo neto 40.235 m2 produce un índice de edificabilidad de 1,34 m2/m2 de solar neto.

4. Condiciones higiénico sanitarias: Se atendrán en cualquier caso al Reglamento de Actividades Molestas, Nocivas, Insalubres o Peligrosas.

5. Parcelación: La parcelación asignada a usos terciarios se podrá subdividir con la posible creación de viales interiores y previa la aprobación de un Estudio de Detalle en que se asigne la edificabilidad resultante a cada parcela segregada y con el establecimiento de alineaciones y rasantes.

6. Alineaciones: Las edificaciones se separarán 50 m. de la línea blanca de la Autovía, según instrucciones de Obras Públicas.

Las edificaciones se retranquearán un mínimo de 3 m. de las alineaciones a viario interior. Las edificaciones se retranquearán a otras edificaciones de la misma parcela un mínimo de

6 m. 7. Aparcamientos: Será obligatorio la dotación de 1 plaza de aparcamiento por cada 100 m2

construidos de local destinado a usos terciarios. Esta dotación de aparcamiento deberá resolverse en el interior de la parcela o bien en la

planta sótano o semisótano. 8. Construcciones bajo rasante: Se permite la construcción de una planta de sótano o

semisótano cuya ocupación sea coincidente con la planta tipo y que no computará a los efectos de edificabilidad siempre que la cota de techo (solería de planta baja) sea igual o inferior a 1,20 m. sobre la rasante de referencia.

Artículo 15.- Zona de Equipamientos. Subzonas: a) Reserva escolar:

1. Esta zona con una superficie de 6.005 m2 se prevé para los usos de E.G.B. (5.003 m2) y guardería (1.002 m2).

2. La edificabilidad en la zona será la necesaria para cumplir el programa de desarrollo del uso concreto.

3. La altura de edificación de 2 plantas (7 m.) ó 3 plantas (10 m.), si por los Servicios Técnicos de la Consejería de Educación y Ciencia se justifica debidamente la necesidad y conveniencia de edificación en 3 plantas de altura.

4. La separación a linderos será de 3 m. a linderos de fachada y de 4 m. a linderos medianeros.

b) Comercial: 1. Para esta zona con una superficie de 550 m2 de suelo se asigna un techo edificable de

319 m2 con lo que el conjunto de edificabilidad resultante es de 0,58 m2/m2 neto. 2. La altura máxima de edificación será de 2 plantas ó 7 m. En cualquier caso, sobre la altura señalada se podrá edificar un ático para los servicios de

salida de escalera o instalaciones, cuya superficie no exceda del 10% de la superficie edificada en planta tipo, cuya altura no exceda de 3 m. y cuya separación mínima a la línea de fachada de parcela (caso de edificación en línea de acerado) o línea de fachada de edificación (caso de retranqueo) sea de 3 m.

3. Separación a linderos: 3 m. a lindero de fachada. 3 m. a lindero medianero. 4. Los espacios libres de uso privado producidos por este retranqueo se podrán separar de

la vía pública mediante vallas compuestas por un máximo de 1 m. de obra de fábrica y el resto hasta la altura máxima de 2 m. de verja metálica transparente o cerrajería artística.

c) Servicio de interés público y social:



1. Para esta zona con una superficie de 3.195 m2 se asigna una edificabilidad de 3.195 m2 construidos con los que el índice de edificabilidad resulta ser de 1 m2/m2 neto.

2. La altura máxima de edificación será de 2 plantas ó 7 m. En cualquier caso, sobre la altura señalada se podrá edificar un ático para los servicios de

salida de escalera o instalaciones, cuya superficie edificada en planta tipo, cuya altura no exceda de 3 m. y cuya separación mínima a la línea de fachada de parcela (caso de edificación en línea de acerado) o línea de fachada de edificación (caso de retranqueo) sea de 3 m.

3. Separación a linderos: 3 m. a lindero de fachada. 3 m. a lindero medianero. d) Social: 1. Para esta zona con una superficie de 775 m2 de suelo se asigna una edificabilidad de

957 m2 construidos con lo que el índice de edificabilidad resulta ser de 1,23 m2/m2. 2. La altura máxima de edificación será de 2 plantas ó 7 m. En cualquier caso, sobre la altura señalada se podrá edificar un ático para los servicios de

salida de escalera o instalaciones, cuya superficie edificada en planta tipo, cuya altura no exceda de 3 m. y cuya separación mínima a la línea de fachada de parcela (caso de edificación en línea de acerado) o línea de fachada de edificación (caso de retranqueo) sea de 3 m.

3. Separación a linderos: 3 m. a lindero de fachada. 3 m. a lindero medianero. e) Deportivo: 1. Para esta zona con una superficie de 1.918 m2 de suelo se podrá edificar la superficie

necesaria para el desarrollo del programa de uso deportivo a ubicar en la zona. 2. La altura máxima será de 1 planta, si bien, la altura en metros será aquella que requiera

la actividad deportiva a ubicar. Artículo 16.- Zona de Servicios Urbanos. Esta zona se compone de tres parcelas de 15 m2 cada una con un total de 45 m2 para el

establecimiento de 3 centros de transformación. Su ubicación se elige atendiendo las indicaciones de la compañía suministradora (CSE). Artículo 17.- Zonas de Áreas Libres Públicas. 1. No se realizará ningún tipo de edificación cerrada sobre estos espacios libres. 2. Únicamente se autorizará edificaciones abiertas o descubiertas tales como porches,

pistas deportivas, paseos, áreas peatonales que no supongan volumen edificado. 3. El propietario urbanizador procederá en estos espacios a la plantación de especies

vegetales con las densidades mínimas que se definen: a) De hoja perenne 50 árboles por Ha. b) De hoja caduca 25 árboles por Ha. c) Arbustos y setos 150 unidades por Ha. d) Césped 500 m2/Ha. El suelo no plantado con césped se tratará con albero. Así mismo, se instalan 22 bancos tipo jardín y 3 juegos infantiles cuya ubicación se

efectuará de acuerdo con el Excmo. Ayuntamiento. Artículo 18.- Zona de Viario. a) Parcela mínima indivisible. b) Uso viario. c) Se prohíbe cualquier edificación.

CAPÍTULO 11: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA LAS TINAJUELAS. TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES . Artículo 1.- Ámbito Territorial.



El ámbito de aplicación de las presentes Ordenanzas es el Sector SUP-4 “Las Tinajuelas” del PGOU de Bormujos, con la delimitación que consta en los planos del Documento II del presente Plan, y coincidente con la establecida en el PGOU, dentro de la modificación tramitada para adaptar el trazado viario de la conexión entre la A-49 y la SE-620.

Artículo 2.- Vigencia y Modificación. 1. El presente Plan Parcial tiene vigencia indefinida, aunque sin perjuicio de su posible


referente a calificación de suelo, creación o anulación de viales y cualquier otro parámetro del Plan Parcial.

Artículo 3.- Documentación e Interpretación. 1. El Plan Parcial está integrado por los siguientes documentos: Memoria, Planos de


2. Los documentos del Plan Parcial integran una unidad coherente, cuyas determinaciones deberán aplicarse en orden al mejor cumplimiento de los objetivos generales del propio Plan y atendida la realidad social del momento en que se apliquen. En caso de discordancia o impresión del contenido de la documentación, tendrán en cuenta los siguientes criterios:


b) Planos de información: Tienen carácter informativo, y manifiestan gráficamente los datos que han servido para fundamentar las propuestas del Plan.

c) Planos de Proyecto: Tienen carácter normativo, y reflejan gráficamente las determinaciones resultantes de la ordenación establecida.

d) Ordenanzas Reguladoras: Constituyen el cuerpo normativo específico del ámbito del Plan Parcial. Prevalecen sobre los restantes documentos del Plan para todo lo que en ellas se regula sobre el desarrollo, gestión y ejecución, así como respecto a las condiciones de uso y edificación de cada una de las zonas del mismo. Supletoriamente serán de aplicación las Normas Urbanísticas del planeamiento general.


f) Estudio Económico-Financiero: Contiene la evaluación económica de las inversiones a realizar, cuya cifra será objeto del ajuste preciso en el Proyecto de Urbanización.

g) Si no obstante los criterios interpretativos contenidos en los apartados anteriores de este artículo, subsistiese alguna imprecisión, prevalecerán las determinaciones de la documentación gráfica de mayor escala, y si la discrepancia es entre documentación gráfica y escrita, prevalecerá esta última.





Artículo 5.- Zona Residencial. 1. Uso y dominio privado. 2. Usos dominante: Vivienda unifamiliar y plurifamiliar. Artículo 6.- Zona de Usos Terciarios. 1. Uso y dominio privado. 2. Usos dominantes: Uso terciario y comunitario. Artículo 7.- Zona Comercial. 1. Uso y dominio privado. 2. Uso dominante: Comercial. Artículo 8.- Zona Social y Deportiva. 1. Uso y dominio privado. 2. Usos dominantes: Recreativo y servicios ciudadanos. Artículo 9.- Zona de Equipamiento Social. 1. Uso y dominio público. 2. Usos dominantes: Servicios ciudadanos. Artículo 10.- Zona Escolar. 1. Uso y dominio público. 2. Uso exclusivo: Educacional. Artículo 11.- Zona Deportiva. 1. Uso y dominio público. 2. Uso exclusivo: Deportivo. Artículo 12.- Zona de Servicios de Infraestructura. 1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial. 2. Uso exclusivo: Infraestructuras (centro de transformación de energía eléctrica). Artículo 13.- Zona de Espacios Libres Públicos. 1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial. 2. Uso y dominio público. 3. Uso exclusivo: Áreas libres. Artículo 14.- Zona de Viario.



1. Tiene el carácter complementario del uso residencial. 2. Uso y dominio público. 3. Uso exclusivo: Viario. Artículo 15.- Zona de Sistema General de Viario. 1. Tiene el carácter de red municipal. 2. Uso y dominio público. 3. Uso exclusivo: Viario. CAPÍTULO II : REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE DESARROLLO

URBANÍSTICO. Sección 1ª : Proyectos de Urbanización. Artículo 16.- Requisitos. 1. No podrá otorgarse licencia de edificación si no estuviese aprobado el Proyecto de

Urbanización del Plan Parcial. 2. El Proyecto de Urbanización será único al menos para cada una de las unidades de

ejecución de desarrollo del Plan Parcial, en caso de que se delimiten. 3. Las condiciones de cálculo de la demanda contenidas en la Memoria del Plan Parcial, se


Artículo 17.- Otras Condiciones Mínimas. 1. Viario.

a) Pavimentación: - Vías rodadas: Aglomerado asfáltico en caliente. - Aparcamientos: Hormigonado, riego asfáltico o adoquinado.


2. Infraestructuras básicas de agua potable y saneamiento: El proyecto deberá ser informado por los servicios técnicos de Aljarafesa, debiéndose cumplir con las normas de la citada compañía suministradora en cuanto a los materiales, calidades y piezas especiales, así como reunir los requisitos de los caudales mínimos, trazados y secciones de las tuberías, punto de conexión con las redes municipales e hipótesis de cálculo que fuesen prefijadas por dichos servicios técnicos.

3. Energía eléctrica: La disposición de la red y demás elementos del sistema de abastecimiento y distribución de energía eléctrica deberá estar autorizada y garantizada por la compañía suministradora, que fijará además las condiciones técnicas de ejecución de las obras e instalaciones, de cuyo cumplimiento en este proyecto deberá dar conformidad los servicios técnicos de la compañía.

Artículo 18.- Condiciones de Desarrollo de las Obra s. 1. Desechos y residuos sólidos generados durante la ejecución de la urbanización: El


e) Facilitar las operaciones de recogida y transporte disponiendo los residuos en las condiciones higiénicas más idóneas para evitar malos olores y derrames.



f) Se preverá en el presupuesto de las obras el coste de la gestión de los residuos sólidos, o bien, el correspondiente convenio con la Corporación Municipal, si son los Servicios Municipales los que se encargarán de su recogida y transporte.


3. Afecciones sobre el suelo. Se ha de garantizar la inexistencia de afecciones sobre el suelo producidas por vertidos de aceites, grasas y combustibles procedentes de máquinas y motores.



e) Análisis de las áreas afectadas por la ejecución de las obras o por actuaciones complementarias de éstas, tales como:

- Instalaciones auxiliares. - Vertederos o escombreras de nueva creación, si las hubiese. - Zona de extracción de materiales a utilizar en las obras, si las hubiese. - Red de drenaje de las aguas de escorrentía superficiales. - Acceso y vías abiertas por las obras. - Carreteras públicas utilizadas por la maquinaria pesada, en su caso.

f) Actuaciones a realizar en las áreas afectadas, para conseguir la integración paisajística de la actuación y la recuperación de las zonas deterioradas, dedicando una especial atención a los siguientes aspectos:


tendrán que adecuarse a las condiciones climáticas y del terreno de la zona. - Conservación y mejora del firme de las carreteras públicas que se utilizarán

para el tránsito de la maquinaria pesada. Sección 2ª : Estudios de Detalle. Artículo 19.- Ámbito. El ámbito mínimo para el desarrollo de un Estudio de Detalle será el de una manzana

completa o parcela de adjudicación del Proyecto o Proyectos de Compensación que se tramiten.

Para el caso de trasvase de edificabilidad o número de viviendas entre distintas manzanas del Plan Parcial, el ámbito mínimo será el de las manzanas o parcelas entre las que se realice el citado trasvase.

Artículo 20.- Contenido. Los Estudios de Detalle podrán contener en sus determinaciones: i) La adaptación o el reajuste de las alineaciones o rasantes señaladas en el Plan Parcial. j) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las normas particulares de edificación

de la zona que desarrolle, pudiendo modificarse los retranqueos mínimos siempre que se trate de un frente completo de manzana o la distribución irregular de la volumetría siempre que se justifique adecuadamente.



k) El trasvase de edificabilidad y número de viviendas entre manzanas o parcelas distintas.


- Cuando se pretenda edificar una parcela creando condicionantes a la edificación de otras parcelas de la misma manzana que no sean las propias de las Ordenanzas Particulares de la zona.

- Cuando se pretenda crear accesos viarios o áreas libres y deportivas comunes de carácter privado en el interior de una manzana y no se desarrolle el conjunto por un proyecto de edificación unitario.

Artículo 22.- Condiciones de los Estudios de Detall e. i) En el caso de adaptación o reajuste de las alineaciones o rasantes del Plan Parcial

deberán: - Justificar la necesidad de la adaptación o reajuste de las alineaciones

rasantes. - Demostrar la no afección a otras manzanas próximas o el mantenimiento de

las magnitudes básicas del Plan Parcial. - En el caso que la modificación introducida generase costes de urbanización


j) En el caso de ordenación de volúmenes, el Estudio de Detalle podrá contener entre otras determinaciones:

- Limitarse al establecimiento de unos parámetros edificatorios y volumétricos que siendo complementarios de los de la zona que afecte, justifiquen y garanticen una correcta interrelación entre las edificaciones a implantar dentro de la manzana.


k) En el caso de trasvase de edificabilidad y número de viviendas deberán: - Justificar el cumplimiento de las magnitudes máximas urbanísticas de



Sección 3ª : Proyectos de Parcelación. Artículo 23.- Obligatoriedad. Será obligatorio el Proyecto de Parcelación cuando se trate de la división de una manzana

o parcela resultante del Proyecto de Compensación en más de dos parcelas. Artículo 24.- Contenido. El Proyecto de Parcelación contendrá como mínimo los siguientes documentos: e) Memoria Justificativa de la procedencia de la solución adoptada. Deberá contener las






f) Planos a escala mínima 1:500 del replanteo de los límites, ángulos de encuentro y superficie de cada una de las parcelas numeradas con referencia a las tablas de la Memoria.

Sección 4ª : Recepción de la Urbanización. Artículo 25.- Procedimiento. 1. Una vez finalizadas las obras correspondientes a la urbanización de cada Unidad de

Ejecución o Fase de la misma en su caso, la Junta de Compensación o –en el supuesto de innecesariedad de ésta la Propiedad-, solicitará del Excmo. Ayuntamiento de Bormujos la recepción provisional de las mismas, que será llevada a cabo en el plazo de treinta días a partir de la solicitud, en presencia de representantes legales de la Junta o Propiedad y del Ayuntamiento, y del Técnico Director de las obras; levantándose acta de la misma a los efectos oportunos.

2. La recepción definitiva se llevará a cabo transcurrido un año desde la recepción provisional, siguiéndose el mismo procedimiento que en aquella. Si durante el plazo establecido entre ambas recepciones aparecieran defectos imputables a la ejecución de obra, éstos serán subsanados por la Junta de Compensación o la Propiedad; no así los derivados de la falta de vigilancia y conservación de las mismas, que serán a cargo del Ayuntamiento desde la fecha de recepción provisional.

3. Transcurrido el plazo de treinta días desde la solicitud sin que se verificase la recepción definitiva, la Junta de Compensación o la Propiedad fijará la fecha de la misma notificándola fehacientemente al Ayuntamiento con tres días como mínimo de antelación. La falta de comparecencia del representante municipal, en tal caso, no impedirá que se lleve a cabo la recepción con validez a todos los efectos, salvo que el Excmo. Ayuntamiento de Bormujos constatará y notificará a la Junta de Compensación la existencia de motivos técnicos razonados de disconformidad de las obras ejecutadas con las determinaciones del Proyecto de Urbanización aprobado.





Artículo 26.- Protección para el Uso Viario. 1. Las obras sobre solares deberán estar valladas sin sobrepasar las alineaciones públicas



3. Será de aplicación el artículo 80 sobre vallado de obras de la Sección 1ª, Capítulo II del Título IV de las Normas Urbanísticas del Plan General vigente.





Artículo 28.- Conexión con las Redes del Servicio. En cualquier obra de conexión con una de las redes de infraestructura que estuviesen de




CAPÍTULO II : CONDICIONES COMUNES A TODAS LAS ZONAS. Artículo 29.- Normas Generales de Edificación. Será de aplicación lo determinado en el Capítulo 2º (Normas de Edificación) del Título VI de

las Normas Urbanísticas del Plan de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos, salvo en aquellos aspectos que puedan entrar en contradicción con las normas particulares establecidas en estas Ordenanzas.


Ordenanzas Particulares de zona, se regirán por lo determinado en el Título V (Regulación de Usos) de las Normas Urbanísticas de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos.

Artículo 31.- Normas Generales Estéticas. 1. De la edificación. i) En el tratamiento de las edificaciones, y de los espacios libres no se establecerán

diferencias entre zonas a fachadas principales o traseras. j) Todos los cuerpos construidos sobre cubierta de los edificios, tales como castilletes de


k) En la edificación se prohíben revestimientos exteriores que no sean de piedra natural sin pulir, ladrillo visto o parámetros enfoscados y pintados, salvo elementos ornamentales singulares como paños, cenefas, zócalos, etc. en los cuales se permitirá la colocación de elementos cerámicos vidriados que queden integrados en la estética de la fachada del proyecto.

l) Los espacios de parcela libre de edificación deberán ser ajardinados al menos en un 25% de su superficie, admitiéndose pérgolas, no cubiertas o cubiertas con elementos ligeros: toldos, parras, ramillones, tejas, sin que dicha cubrición compute como superficie construida u ocupación de parcela, siempre que se destine a esparcimiento o aparcamiento.

2. De los cerramientos de parcela. Los cerramientos, bien sea de parcela de uso privado o de uso público (en caso de que queden vallados), se regirán por las siguientes condiciones:

c) En los frentes a viales, así como en las separaciones y linderos interiores, su altura máxima será de 2,50 m.

d) Los cerramientos a alineaciones públicas estarán formados por vegetación, viva o seca, pudiendo llevar, como máximo, un murete macizo de ochenta centímetros (0,80 m.) de alto sobre rasante de la calle en su caso, o del terreno, con pilares, postes o machones. Entre ellos, cerramiento de malla metálica necesariamente cubierta por vegetación, viva o muerta.

CAPÍTULO III : ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA. Sección 1ª : Zona Residencial. Artículo 32.- Condiciones de Parcela. Parcela mínima: 1. Superficie: 100 m2. 2. Frente a alineación pública o viario interior privado: 6 m. Artículo 33.- Condiciones de la Edificación.



1. La tipología de la edificación será adosada, pero mediante Estudio de Detalle o Proyecto de Edificación conjunto sobre una manzana completa o parcela de adjudicación en el Proyecto de Compensación, se podrán prever las tipologías aislada o pareada en todo o parte de su ámbito de actuación.

2. Retranqueos: d) No se exigen salvo para aquellas parcelas afectadas por el retranqueo de la carretera

de conexión entre la A-49 y SE-620, que se señala en el plano de zonificación. Se podrá establecer un retranqueo conjunto mediante un Estudio de Detalle o proyecto conjunto de edificación que debe referirse al menos a un frente completo de manzana. Se podrá conformar una línea quebrada que posea un ritmo de ordenación a lo largo del frente de manzana.

e) No se exigirán a otras alineaciones públicas o linderos de parcela que constituyan laterales de la edificación adosada. En caso de edificación pareada se exigirá 3 m. como mínimo, al lindero que no sea el de adosamiento.

f) Mínimo de 3 m. al fondo de parcela paralelo a la fachada principal salvo que por razones de diseño constituya una medianera con la parcela con la que limita o en planta baja se trate de uso comercial en cuyos casos no se exigirá.

g) En planta alta: Los retranqueos mínimos serán los mismos que en planta baja pero se podrá realizar una ordenación de volumen que implique nuevos retranqueos de esta planta sobre la línea sin dejar medianeras vistas en las edificaciones colindantes mayores de 2 m. de profundidad.

3. Ocupación máxima sobre parcela neta: 80% salvo en planta baja para el caso de uso comercial o aparcamiento que podrá ser del 100%.

4. Edificabilidad máxima sobre zona: Será de 1,22 m2/m2. Se podrá modificar el índice de edificabilidad o el número de viviendas sobre una manzana

o parcela mediante un Estudio de Detalle que abarque a dos ó más manzanas o parcelas de distintas manzanas, siempre que se cumplan el resto de condiciones de esta sección y se justifique que no se sobrepasan los aprovechamientos o capacidades máximas establecidas por el Plan Parcial para el conjunto de manzanas o parcelas incluidas en el Estudio de Detalle.

5. Edificabilidad máxima sobre parcela neta: Será la resultante del proyecto de parcelación que subdivida la manzana o parcela de adjudicación del Proyecto de Compensación.

Se podrá distribuir irregularmente la edificabilidad en función de las tipologías edificatorias que se adopten, si bien, salvo en el caso del proyecto conjunto de edificación, será necesaria la redacción de un Estudio de Detalle sobre la parcela a subdividir en el que queden definidas las tipologías de cada parcela y los parámetros complementarios de la edificación.

6. Altura máxima: 3 plantas ó 10 m. Se permite por encima de la tercera planta un torreón que no supere más del 25% de la

superficie ocupada en planta alta por la edificación y en ningún caso superior a 15 m2 y con las condiciones establecidas en el artículo 87 de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. vigente.

Para el cómputo de la altura máxima se tomará la rasante del viario o área libre que constituye el frente principal de la parcela, si bien, en caso de que la edificación esté retranqueada con respecto a la alineación pública la rasante será la del terreno resultante del proyecto, colindante con la edificación, no teniéndose en cuenta para ello las rampas de acceso a la planta sótano.

Las referencias a la planta baja o sótano se estimarán con respecto a la rasante mencionada. En caso de parcelas que den frentes opuestos a un viario y a zona verde o parque urbano, la rasante de cómputo de la altura máxima será la del viario que se considerará frente principal.

Artículo 34.- Condiciones de Uso. 1. Uso dominante: Vivienda unifamiliar y plurifamiliar. 2. Usos compatibles:

- Comercio. - Recreativos.



- Oficinas. - Restauración hostelería. - Servicios ciudadanos.

3. Uso complementario: - Aparcamiento en la proporción de una plaza por cada 2 viviendas.

4. Usos prohibidos: - Aquellos no definidos como dominantes, compatibles o complementario.


Sección 2ª : Zona de Usos Terciarios. Artículo 35.- Condiciones de Parcela. Parcela mínima:

- Superficie: 100 m2. - Frente mínimo: 6 m.

Artículo 36.- Condiciones de la Edificación. 1. La tipología de la edificación será aislada en el interior de la zona, si bien, se podrá

agrupar el volumen de distintas parcelas. 2. Retranqueos: Mínimo de 3 m. a cualquier lindero de la zona que no sea alineación

pública, no exigiéndose a otros linderos, salvo el señalado por la línea de retranqueo establecida en el plano de zonificación para la carretera de conexión entre la A-49 y la SE-620.

3. Edificabilidad máxima sobre zona: 0,20 m2c/m2s. 4. Altura máxima: 2 plantas ó 10 m. 5. Ocupación: Será del 100% de la zona no afectada por el retranqueo de la carretera. Artículo 37.- Condiciones de Uso. 1. Usos dominantes: Los incluidos en el uso global terciario. 2. Usos compatibles:

- Servicios ciudadanos. - Estación de suministro de gasolina. - Almacenes.

3. Uso complementario: Aparcamientos en la proporción de 1 plaza cada 50 m2 construidos.

Sección 3ª : Zona Comercial. Artículo 38.- Condiciones de Parcela. La parcela mínima será de 40 m2, si bien, el proyecto de edificación deberá ser unitario

para la totalidad de la zona prevista. Artículo 39.- Condiciones de Edificación. 1. La tipología de la edificación será compacta para la totalidad de la zona calificada. 2. Retranqueos: Serán libres, no exigiéndose a ningún lindero. Se permiten patios abiertos

a fachadas. 3. Edificabilidad: La superficie máxima construible sobre la totalidad de la zona será de 2

m2/m2. 4. Altura máxima: Será de 2 plantas ó 7,50 m., si bien, podrá superarse aisladamente esta

altura si se justifica en el proyecto conjunto para la zona y se tratase de elementos



singulares de la edificación, justificados en la composición volumétrica y estética del conjunto.

5. Ocupación máxima: Será del 100% sobre la totalidad de la zona. Artículo 40.- Condiciones de Uso. 1. Usos principales:

- Comercial. - Actividades recreativas.

2. Usos compatibles: - Oficinas. - Servicios ciudadanos.

Sección 4ª : Zona Social y Deportiva. Artículo 41.- Condiciones de Parcela. La parcela será única para la totalidad de la zona calificada. Artículo 42.- Condiciones de la Edificación. 1. La tipología de la edificación será aislada en el interior de la parcela. 2. Retranqueos: Mínimo de 3 m. a las alineaciones de la zona. 3. Edificabilidad: 0,20 m2/m2 sobre la zona. 4. Altura máxima: 1 planta ó 5 m. Artículo 43.- Condiciones de Uso. 1. Usos dominantes:

- Recreativos. - Servicios ciudadanos.

2. Usos compatibles: - Oficinas. - Restauración hostelería.

Sección 5ª : Zona de Equipamiento Social. Artículo 44.- Condiciones de Parcela. Parcela mínima: Será la totalidad de la zona calificada para este uso en el Plan Parcial. Artículo 45.- Condiciones de la Edificación. 1. Tipología: Será la edificación aislada. 2. Retranqueos: Mínimos de 3 m. a cualquier lindero de la zona. 3. La edificabilidad será de 1,50 m2/m2. 4. Altura: La altura máxima será de 2 plantas u 8 m. Artículo 46.- Condiciones de Uso. 1. Usos dominantes: Servicios ciudadanos. 2. Usos compatibles:

- Oficinas. - Actividades recreativas.

3. Uso complementario: Garaje aparcamiento en la proporción de 1 plaza cada 100 m2 construidos.



Sección 6ª : Zona Escolar. Artículo 47.- Condiciones de Parcela. Parcela mínima: 1.000 m2. Artículo 48.- Condiciones de la Edificación. 1. Tipología: Será la edificación aislada. 2. Retranqueos: Mínimos de 3 m. a cualquier lindero de la zona o parcela. 3. Condiciones de altura, ocupación y edificabilidad serán las necesarias para el desarrollo

del programa de la actividad escolar a implantar. Artículo 49.- Condiciones de Uso. 1. Uso exclusivo: Educacional. 2. Uso complementario: Garaje aparcamiento en la proporción de 1 plaza por cada 100 m2

construidos. Sección 7ª : Zona Deportiva. Artículo 50.- Condiciones de parcela. Parcela mínima: Será la totalidad de la zona calificada para este uso en el Plan Parcial. Artículo 51.- Condiciones de la Edificación. 1. Tipología: Será la edificación aislada. 2. Retranqueos: Mínimos de 3 m. a cualquier lindero de la zona o parcela. 3. Condiciones de altura, ocupación y edificabilidad serán las necesarias para el desarrollo

del programa de la actividad deportiva a implantar. Artículo 52.- Condiciones de Uso. 1. Uso exclusivo: Deportivo. Sección 8ª : Zona de Centros de Infraestructuras. Artículo 53.- Condiciones de Parcela. Será mínima la totalidad de cada zona calificada para este uso en el plano de zonificación. Artículo 54.- Condiciones de la Edificación. Serán las necesarias para la ejecución de las instalaciones previstas con una altura

máxima de 1 planta y debiéndose integrar estéticamente con la edificación de su entorno.

Artículo 55.- Condiciones de Uso. Exclusivo: Infraestructuras.



Sección 9ª : Zona de Espacios Libres Públicos. Artículo 56.- Condiciones de Aprovechamiento. 1. Parcela mínima: Indivisible. 2. Únicamente se permite una edificación no permanente por cada área definida, destinada

a quiosco de periódicos, venta de helados y bebidas, chucherías, etc., con una superficie máxima de 5 m2 y 1 planta de altura.

Artículo 57.- Condiciones de Uso. Uso exclusivo: Jardines y áreas de juego y recreo para niños. Sección 10ª : Zona de Viario. Artículo 58.- Condiciones de Aprovechamiento. Se prohíbe cualquier edificación permanente. Se permite, bajo licencia municipal, instalaciones provisionales de puestos cubiertos de

venta de prensa, bebidas, etc., siempre que el suelo cubierto no supere, por unidad de instalación los 4 m2, sea de carácter aislado y permita un paso libre peatonal de 2 m. de ancho mínimo.

Artículo 59.- Condiciones de Uso. Usos exclusivos: Viario y aparcamientos. Sección 11ª : Zona de Sistema General Viario. Artículo 60.- Carácter. Tiene el carácter de Sistema General Municipal de Comunicaciones. Artículo 61.- Condiciones de Aprovechamiento. Se prohíbe cualquier tipo de edificación. Artículo 62.- Condiciones de Uso. Usos exclusivos: Viario y Aparcamiento.

CAPÍTULO 12: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA LOS CABALLEROS. TÍTULO I: NORMAS GENERALES .

Artículo 1.- Ámbito de Aplicación. El ámbito de aplicación de las presentes Ordenanzas es el de los terrenos incluidos en el

Plan Parcial del Sector SUP-5 Los Caballeros, clasificados como suelo urbanizable programado en la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Bormujos.



Artículo 2.- Vigencia, Revisión y Modificaciones. 1. El presente Plan Parcial entrará en vigor en el día de la publicación de su aprobación


2. Para su revisión o modificación se tendrá en cuenta, además de lo establecido en la Ley del Suelo y sus Reglamentos, lo dispuesto en las Normas Urbanísticas de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos.

Artículo 3.- Normas Generales de Urbanización. Se aplicarán los contenidos en el Título IV (Normas de Urbanización) de las Normas

Urbanísticas de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos; así como las que le sean de aplicación de los contenidos en el artículo 131 (Condiciones específicas para el desarrollo de las obras de urbanización) del Capítulo 4º, Sección 2ª de dichas Normas Urbanísticas.

Artículo 4.- Normas Generales de Edificación. Será de aplicación lo determinado en el Capítulo 2º (Normas Reguladoras de la Edificación)

del Título VI de las Normas Urbanísticas de la Revisión del Plan de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos, y dentro de dicho capítulo, el contenido de su Sección 1ª: Condiciones comunes a todo tipo de edificación y Sección 3ª: Condiciones específicas de la edificación aislada.


Ordenanzas Particulares de zona, se regirán por lo determinado en el Título V (Normas reguladoras de los usos) y de las Normas Urbanísticas de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos.

Artículo 6.- Normas Generales Estéticas. 1. De la edificación:

a) En el tratamiento de las edificaciones, y de los espacios libres no se establecerán diferencias entre zonas o fachadas principales o traseras.

b) Las cubiertas de la edificación serán inclinadas y de teja. Se permiten, no obstante, terrazas siempre que su superficie total no supere el 30% de la ocupada por la edificación.

c) En la edificación se prohíben revestimientos exteriores que no sean de piedra natural, ladrillo visto o paramentos enfoscados y pintados.

2. De los cerramientos de parcela: Los cerramientos, bien sea de parcela de uso privado o de uso público (en caso de que queden vallados), se regirán por las siguientes condiciones:

a) En los frentes a viales, así como en las separaciones y lindes laterales, su altura máxima será de 2 m.

b) Los cerramientos estarán formados por vegetación, viva o seca, pudiendo llevar, como máximo, un murete macizo de sesenta centímetros (0,60 m.) de alto sobre rasante de la calle en su caso, o del terreno, con pilares, postes o machones. Entre ellos, cerramientos de malla metálica necesariamente cubierta por vegetación, viva o seca. Los pilares, postes o machones, que tendrán una anchura inferior a 1 m., estarán espaciados cada 3 m., como mínimo (mediad a ejes) salvo los necesarios para disponer el acceso a la parcela.

c) Del acceso a las parcelas de uso residencial. El acceso rodado, deberá ejecutarse con los mismos materiales y acabado dispuestos por el Proyecto de Urbanización para la pavimentación de la acera.



TÍTULO II: RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO . CAPÍTULO I : CALIFICACIÓN DEL SUELO. Artículo 7.- Las zonas en las que se califica el suelo del Plan Parcial son las que se

definen en los artículos siguientes. Su localización espacial se contiene en el Plano nº 2 de Ordenación del Plan Parcial.

Artículo 8.- Zona Residencial. 1. Uso y dominio privado. 2. Uso dominante: Residencial. Artículo 9.- Zona Dotacional. 1. Tiene el carácter de uso complementario del residencial. 2. Subzonas:

a) Equipamiento cívico-comercial. b) Equipamiento docente.

3. Uso público: Dominio privado en subzona a) y público en subzona b). 4. Uso dominante: Según cada subzona cívico-comercial; docente. Artículo 10.- Zona de Centros de Infraestructura. 1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial, y de reserva para ampliación de

las existentes. 2. Subzonas: Centros de transformación y reserva para otras posibles instalaciones. Artículo 11.- Zona de Espacios Libres Públicos. 1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial. 2. Uso y dominio público. 3. Uso exclusivo: Esparcimiento, estancia y juego de niños. Artículo 12.- Zona de Viario. 1. Subzonas:

- Reservas para viario del Sector. - Viario local rodado. - Viario peatonal.

2. Uso y dominio público.

CAPÍTULO II : REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE DESARROLLO URBAN ÍSTICO. Artículo 13.- Proyecto de Urbanización. 1. No podrá otorgarse licencia de edificación si no estuviese aprobado el Proyecto de

Urbanización del Plan Parcial. 2. El Proyecto de Urbanización será único para la totalidad del ámbito del Plan Parcial. 3. Las condiciones de cálculo de la demanda contenida en el Capítulo 4 de la Memoria del

Plan Parcial, se consideran condiciones mínimas y son de obligado cumplimiento. Las soluciones contenidas en los esquemas de las redes tienen carácter indicativo para el Proyecto de Urbanización.

Artículo 14.- Otras Condiciones Mínimas. 1. Viario:



a) Pavimentación: - Vías generales: Aglomerado asfáltico en caliente. - Vías locales: hormigonado, riego asfáltico o adoquinado. - Aparcamientos: Hormigonado, riego asfáltico o adoquinado.


2. Infraestructuras básicas de agua potable y saneamiento: a) El proyecto deberá ser informado por los servicios técnicos de Aljarafesa, debiéndose

cumplir las normas de la citada compañía suministradora en cuanto a los materiales, calidades y piezas especiales, así como reunir los requisitos de los caudales mínimos, trazados y secciones de las tuberías, punto de conexión con las redes municipales e hipótesis de cálculo que fuesen prefijadas por dichos servicios técnicos.

3. Energía eléctrica. La disposición de la red y demás elementos del sistema de abastecimiento y distribución de


Artículo 15.- Condiciones de Desarrollo de las Obra s. 1. Desechos y residuos sólidos generados durante la ejecución de la urbanización. El





3. Afectaciones sobre el suelo. Se ha de garantizar la inexistencia de afectaciones sobre el suelo producidas por vertidos de aceites, grasas y combustibles procedentes de máquinas y motores.

4. El Proyecto de Urbanización incorporará las medidas protectoras y correctoras de que se trate con el suficiente grado de detalle, que garantice su efectividad. Aquellas medidas que sean presupuestables deberán incluirse como una unidad de obra con su correspondiente partida presupuestaria. Las no presupuestables se incluirán en el Pliego de Condiciones Técnicas.

5. Plan de Restauración Ambiental. El Proyecto de Urbanización deberá contener un Plan de Restauración Ambiental y Paisajística de la zona de actuación que abarque, al menos, los siguientes aspectos:

a) Análisis de las áreas afectadas por la ejecución de las obras o por actuaciones complementarias de éstas, tales como:

- Instalaciones auxiliares. - Vertederos o escombreras de nueva creación, si las hubiese. - Zona de extracción de materiales a utilizar en las obras, si las hubiese. - Red de drenaje de las aguas de escorrentía superficiales. - Accesos y vías abiertas por las obras. - Carreteras públicas utilizadas por la maquinaria pesada, en su caso.

b) Actuaciones a realizar en las áreas afectadas, para conseguir la integración paisajística de la actuación y la recuperación de las zonas deterioradas, dedicando una especial atención a los siguientes aspectos:


tendrán que adecuarse a las condiciones climáticas y del terreno de la zona.



- Conservación y mejora del firme de las carreteras públicas que se utilizarán para el tránsito de la maquinaria pesada.

En el Acta de Recepción Provisional de la Obra constará la ejecución del Plan de Restauración Ambiental, de cuya certificación se remitirá ejemplar a la Dirección Provincial de la Agencia del Medio Ambiente de Sevilla.

Artículo 16.- Estudio de Detalle. 1. El ámbito para el desarrollo de un Estudio de Detalle será el de una manzana completa,

con la excepción de la zona Rotacional y de lo previsto en el apartado 3.c del artículo 18 de estas Ordenanzas.

2. Los Estudios de Detalle podrán contener en sus determinaciones: a) La adaptación o el reajuste de las alineaciones o rasantes señaladas en el Plan

Parcial. b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las normas particulares de edificación

de la zona que desarrollen. 3. Condiciones de los Estudios de Detalle:

a) En el caso de adaptación o reajuste de las alineaciones o rasantes del Plan Parcial deberán:

- Justificar la necesidad de la adaptación o reajuste de las alineaciones rasantes. - Demostrará la no afección a tras manzanas próximas o el mantenimiento de las

magnitudes básicas del Plan Parcial. - En el caso que la modificación introducida generase costes de urbanización


b) En el caso de ordenación de volúmenes, el Estudio de Detalle podrá: - Limitarse al establecimiento de unos parámetros edificatorios y volumétricos que

siendo complementarios de los de la zona que afecte, justifiquen y garanticen una correcta interrelación entre las edificaciones a implantar dentro de la manzana.


Artículo 17.- Proyecto de Parcelación. 1. Objetivo. El objetivo del proyecto de parcelación es la división de una manzana en diferentes

unidades registrales menores, a las que se le denominan parcelas. 2. Obligatoriedad. Será obligatorio cuando se trate de la división de una manzana en más de dos parcela. 3. Contenido. El proyecto de parcelación contendrá como mínimo los siguientes documentos: a) Memoria Justificativa de la procedencia de la solución adoptada. Deberá contenerse

las tablas necesarias referidas al plano con las dimensiones de superficie, edificabilidad, ocupación y retranqueos.

Deberá justificar el no sobrepasar los parámetros urbanísticos del Plan Parcial referidos a la manzana.

Se describirán si las hubiese las cargas, afecciones y servidumbres que afectasen a los terrenos para futuras transmisiones, así como se establecerá su mantenimiento o supresión según el caso.

b) Planos a escala mínima 1:500 del replanteo de los límites, ángulos de cada una de las parcelas numeradas con referencia a las tablas de la Memoria.



TÍTULO III: ORDENANZAS PARTICULARES . Artículo 18.- Zona Residencial. 1. Condiciones de parcela mínima:

a) Superficie: 500 m2. b) Frente mínimo: 15 m., medidos en la línea de retranqueo mínimo frontal de la

edificación. 2. Condiciones de la edificación:

a) Disposición de la edificación. Se dispondrá aislada en cada parcela. b) Retranqueo mínimo de la edificación principal:

- Lindero frontal: 6 m. - Resto de linderos: 3 m.

c) Altura máxima de la edificación: 2 plantas y 7 m., medidas según las normas de la edificación aislada, entendiéndose que la altura en metros se refiere a la distancia entre pavimento de planta baja y la cara inferior del último forjado.

d) Se permite la construcción de una planta por debajo de la planta baja, que tendrá la consideración de planta sótano.

3. Condiciones de aprovechamiento: a) Para cada manzana, independiente de su superficie real, se establece el número

máximo de viviendas y la superficie edificable máxima del cuadro de este artículo. b) Se podrá modificar la capacidad y/o el índice de edificabilidad sobre dos ó más

manzanas mediante un Estudio de Detalle que abarque la totalidad de las manzanas comprendidas en la reordenación, siempre que se cumpla el resto de condiciones de este artículo y se justifique que no se sobrepasan los aprovechamientos máximos establecidos por el Plan Parcial para el conjunto de manzanas incluidas en dicho Estudio de Detalle.

c) En el caso de que se pretenda la edificación de la manzana sin la segregación de parcelas individuales por el sistema de dominio común de toda la manzana, y no se trate de un proyecto conjunto de toda la manzana, se tramitará un Estudio de Detalle que defina los volúmenes de edificación y su disposición dentro de la manzana. Si esto mismo se pretende en parte de una manzana, el Estudio de Detalle de la parte de manzana donde se pretende actuar, deberá ir precedido de un proyecto de parcelación que defina las condiciones de aprovechamiento de la misma. En todos estos casos, la distancia mínima entre los edificios será igual a la altura reguladora del más alto.

Zona Residencial Cuadro de Aprovechamiento por Manzana

Manzana M2 Suelo M2 de Edificación Nº Máx. Vivienda

1 2.585 1.188 4 2 4.420 2.031 7 3 15.110 6.943 22 4 6.235 2.865 10 5 12.560 5.771 19 6 13.255 6.091 21 7 6.004 2.759 10 8 4.495 2.065 7 9 4.866 2.236 8

Total 69.900 32.120 108 4. Condiciones de uso:

a) Uso dominante: Residencial unifamiliar. b) Usos complementarios: Aparcamientos a razón de una plaza por cada 100 m2

edificados o fracción. c) Usos compatibles: Recreativos, restauración, culturales, deportivos limitados al 10% de

la superficie edificable de cada manzana.



d) En planta sótano o semisótano los usos permitidos son: Garaje, trastero, instalaciones y otros similares. Se prohíbe el almacenamiento de sustancias peligrosas por su inflamabilidad, toxicidad, etc.

e) Se consideran prohibidos todos los usos no mencionados como dominante, complementario o compatible.

Artículo 19.- Zona Dotacional. 1. Subzonas:

- Subzona a: Equipamiento cívico-comercial. - Subzona b: Equipamiento docente.

2. Condiciones de parcela. Cada una de las subzonas constituiría una parcela única, con las siguientes superficies:

- Subzona a: 620 m2. - Subzona b: 1.080 m2.

3. Condiciones de desarrollo. El conjunto de la zona podrá ser una única parcela, con edificación de conjunto. En caso de proyecto único y parcela única para toda la zona, no será necesario el Estudio de Detalle ni el proyecto de parcelación que sí serán necesarios si el proyecto de edificación fuese parcial.

4. Condiciones de edificación: a) Edificación aislada en interior de parcela. En caso de parcela única comprendiendo la

totalidad de la zona, la edificación de todas las subzonas podrá agruparse en un solo edificio.

b) Retranqueos: 6 m. a todos los linderos. c) Distancia mínima entre edificios: Igual a la altura máxima del más alto. d) Altura máxima de edificación: 2 plantas u 8 m.

5. Condiciones de aprovechamiento: a) Edificabilidad: e = 0,70 m2/m2 para todas las subzonas.

6. Condiciones de uso: a) Subzona a: Usos pormenorizados compatibles: Cultural, asistencial, asociativo,

religioso y espectáculos, comercial, restauración y recreativos. b) Se prohíben en sótanos y semisótanos los usos de almacenamiento de productos

peligrosos por su inflamabilidad, toxicidad, etc. c) Uso complementario de toda la zona: Una plaza de aparcamiento cada 50 m2 de

edificación. d) Usos prohibidos: Todos los demás.

Artículo 20.- Zona de Centros de Infraestructuras. 1. Disposición de la edificación: Edificación aislada, subterránea, semienterrada o alzada.

El retranqueo mínimo desde cualquier lindero será de 1 m. 2. Condiciones de la edificación:

a) Superficie de la parcela mínima: 50 m2. b) Altura máxima: A especificar por el proyecto de edificación. c) Edificabilidad máxima: 0,50 m2t/m2s.

3. Condiciones de uso: Uso exclusivo; centro de transformación del sistema de abastecimiento de energía eléctrica y centro de mando del sistema de alumbrado público.

Artículo 21.- Áreas Libres Públicas. 1. Condiciones de aprovechamiento:

a) Parcela mínima: Indivisible, en cada una de las manzanas que figuran en el Plano de Zonificación.

b) Se prohíbe cualquier edificación permanente cubierta, excepto casetas de servicio para el mantenimiento propio del área libre y áreas públicas. Se admite la construcción de pérgola y demás elementos componentes con la funcionalidad de la zona, así como el mobiliario urbano que, determine el Proyecto de Urbanización.



2. Condiciones de uso. Uso exclusivo; jardines, estancia y áreas de juego y recreo para niños.

Artículo 22.- Zona de Viario. 1. Subzonas:

- Subzona A: Protección de viario. - Subzona B: Viario rodado. - Subzona C: Viario peatonal.

2. Condiciones de aprovechamiento: - Subzona A: Se regirá por la Ley de Carreteras (25/1988, de 29 de julio). - Subzonas B y C:

a) Se prohíbe cualquier edificación permanente. b) Las señalizaciones que sea necesario situar se ubicarán de forma que no

afecte al tráfico rodado ni peatonal. Su diseño se ajustará a lo que establezca el Proyecto de Urbanización.

c) Se admite el mobiliario urbano que disponga el Proyecto de Urbanización y en las condiciones que en el se establezcan.

3. Condiciones de uso: - Subzona A: Se regirán por la Ley de Carreteras (Ley 25/1988, de 29 de julio). - Subzona B: Viario rodado y aparcamiento. - Subzona C: Viario peatonal.



CAPÍTULO 13: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA LA PORTADA. TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES . Artículo 1.- Ámbito territorial. El ámbito de aplicación de las presentes Ordenanzas es el Sector SUP-6 “La Portada” del

P.G.O.U. de Bormujos, con la delimitación que consta en los planos del Documento II del presente Plan.

Artículo 2.- Vigencia y modificación. 1. El presente Plan Parcial tiene vigencia indefinida, aunque sin perjuicio de su posible


referente a calificación de suelo, creación o anulación de viales y cualquier otro parámetro del Plan Parcial que altere la ordenación que no esté previsto en estas Ordenanzas.

Artículo 3.- Documentación e interpretación. 1. El Plan Parcial está integrado por los siguientes documentos: Memoria, Planos de

Información, Planos de Proyecto, Ordenanzas Reguladoras, Plan de Etapas y Estudio Económico-Financiero.

2. Los documentos del Plan Parcial integran una unidad coherente, cuyas determinaciones deberán aplicarse en orden al mejor cumplimiento de los objetivos generales del propio Plan y atendida la realidad social del momento en que se apliquen. En caso de discordancia o imprecisión del contenido de la documentación, tendrán en cuenta los siguientes criterios:


b) Planos de Información: Tienen carácter informativo, y manifiestan gráficamente los datos que han servido para fundamentar las propuestas del Plan.


d) Ordenanzas Reguladoras: Constituyen el cuerpo normativo específico del ámbito del Plan Parcial. Prevalecen sobre los restantes documentos del Plan para todo lo que en ellas se regula sobre el desarrollo, gestión y ejecución, así como respecto a las condiciones de uso y edificación de cada una de las zonas del mismo. Supletoriamente, serán de aplicación las Normas Urbanísticas del planeamiento general.



g) Si no obstante los criterios interpretativos contenidos en los apartados anteriores de este artículo, subsistiese alguna imprecisión, prevalecerán las determinaciones de la documentación gráfica de mayor escala, y si la discrepancia es entre documentación gráfica y escrita, prevalecerá ésta última.



TÍTULO II: RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO . CAPÍTULO I : CALIFICACIÓN DEL SUELO. Artículo 4.- Las zonas en las que califica el suelo del Plan Parcial son las que se definen en los

artículos siguientes. Su localización espacial se contiene en el Plano nº 1 de Ordenación de Plan Parcial.

Artículo 5.- Zona residencial. 1. Uso y dominio privado. 2. Uso dominante: Residencial unifamiliar. Artículo 6.- Zona terciaria. 1. Uso y dominio privado. 2. Uso dominante: Usos terciarios. Artículo 7.- Zona social. 1. Uso y dominio público. 2. Uso dominante: Servicios ciudadanos. Artículo 8.- Zona escolar. 1. Uso y dominio público. 2. Uso exclusivo: Educacional. Artículo 9.- Zona deportiva. 1. Uso y dominio público. 2. Uso exclusivo: Deportivo. Artículo 10.- Zona de servicios de infraestructura. 1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial. 2. Uso exclusivo: Infraestructuras (centro de transformación de energía eléctrica). Artículo 11.- Zona de áreas libres. 1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial. 2. Uso y dominio público. 3. Uso exclusivo: Áreas libres. Artículo 12.- Zona de viario. 1. Tiene el carácter complementario del uso residencial. 2. Uso y dominio público. 3. Uso exclusivo: Viario.

CAPÍTULO II : REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE DESARROLLO URBAN ÍSTICO. Sección 1ª. Artículo 13.- Requisitos. 1. No podrá otorgarse licencia de edificación si no estuviese aprobado el Proyecto de

Urbanización del Plan Parcial.



2. El Proyecto de Urbanización será único para la totalidad del sector, excluido el sistema general de Parque Urbano.

3. Las condiciones de cálculo de la demanda contenida en la Memoria del Plan Parcial, se consideran condiciones mínimas y son de obligado cumplimiento. Las soluciones contenidas en los esquemas de las redes tienen carácter indicativo para el Proyecto de Urbanización.

Artículo 14.- Otras condiciones mínimas. 1. Viario:



2. Infraestructuras básicas de agua potable y saneamiento: El proyecto deberá ser informado por los servicios técnicos de Aljarafesa, debiéndose

cumplir las normas de la citada compañía suministradora en cuanto a los materiales, calidades y piezas especiales, así como reunir los requisitos de los caudales mínimos, trazados y secciones de las tuberías, punto de conexión con las redes municipales e hipótesis de cálculo que fuesen prefijadas por dichos servicios técnicos.

3. Energía eléctrica: La disposición de la red y demás elementos del sistema de abastecimiento y distribución de




c) Facilitar las operaciones de recogida y transporte disponiendo los residuos en las condiciones higiénicas más idóneas para evitar malos olores y derrames.

d) Se preverá en el presupuesto de las obras el coste de la gestión de los residuos sólidos, o bien el correspondiente convenio con la Corporación Municipal, si son los Servicios Municipales los que se encargarán de su recogida y transporte.


3. Afectaciones sobre el suelo. Se ha de garantizar la inexistencia de afectaciones sobre el suelo producidas por vertidos de aceites, grasas y combustibles procedentes de máquinas y motores.

4. El Proyecto de Urbanización incorporará las medidas protectoras y correctoras de que se trate con el suficiente grado de detalle, que garantice su efectividad. Aquellas medidas que sean presupuestadas deberán incluirse como una unidad de obra con su correspondiente partida presupuestaria y las no presupuestadas se incluirán en el Pliego de Condiciones Técnicas.

5. Plan de Restauración Ambiental. El Proyecto de Urbanización deberá contener un Plan de Restauración Ambiental y Paisajística de la zona de actuación que abarque, al menos, los siguientes aspectos:

a) Análisis de las áreas afectadas por la ejecución de las obras o por actuaciones complementarias de éstas, tales como:

- Instalaciones auxiliares. - Vertederos o escombreras de nueva creación, si las hubiese. - Zona de extracción de materiales a utilizar en las obras, si las hubiese.



- Red de drenaje de las aguas de escorrentía superficiales. - Accesos y vías abiertas por las obras. - Carreteras públicas utilizadas por la maquinaria pesada, en su caso.



tendrán que adecuarse a las condiciones climáticas y del terreno de la zona. - Conservación y mejora del firme de las carreteras públicas que se utilizarán para

el tránsito de la maquinaria pesada. Sección 2ª: Estudios de Detalle. Artículo 16.- Ámbito. El ámbito mínimo para el desarrollo de un Estudio de Detalle será el de una manzana



Artículo 17.- Contenido. Los Estudios de Detalle podrán contener en sus determinaciones: a) La adaptación o el reajuste de las alineaciones o rasantes reseñadas en el Plan




Artículo 18.- Obligatoriedad. Será obligatoria la redacción de un Estudio de Detalle en los siguientes supuestos: - Cuando se pretenda crear accesos viarios o áreas libres y deportivas comunes de

carácter privado en el interior de una manzana y no se desarrolle el conjunto por un proyecto de edificación unitario.

Artículo 19.- Condiciones de los Estudios de Detall e. a) En el caso de adaptación o reajuste de las alineaciones o rasantes del Plan Parcial

deberán: o Justificar la necesidad de la adaptación o reajuste de las alineaciones rasantes. o Demostrar la no afección a otras manzanas próximas y el mantenimiento de las

magnitudes básicas del Plan Parcial. b) en el caso de ordenación de volúmenes, el Estudio de Detalle podrá contener entre

otras determinaciones: o Limitarse al establecimiento de unos parámetros edificatorios y volumétricos

que siendo complementarios de los de la zona que afecte, justifiquen y garanticen una correcta interrelación entre las edificaciones a implantar dentro de la manzana.

o Establecer condiciones estéticas en cuanto a texturas, materiales, colores y formas arquitectónicas que garanticen un desarrollo homogéneo de la edificación y de los cerramientos de parcela en toda la manzana.

c) En el caso de trasvase de edificabilidad y número de viviendas deberán:



o Justificar el cumplimiento de las magnitudes máximas urbanísticas de aprovechamiento y capacidad previstas por el Plan Parcial para el mantenimiento de las parcelas o manzanas que constituyan ámbito del Estudio de Detalle.

Sección 3ª. Proyectos de Parcelación. Artículo 20.- Obligatoriedad. Será obligatorio el Proyecto de Parcelación cuando se trate de la división de una manzana

o parcela resultante del Proyecto de Compensación. Artículo 21.- Contenido. El Proyecto de Parcelación contendrá como mínimo los siguientes documentos: a) Memoria Justificativa de la procedencia de la solución adoptada. Deberá contener las

tablas necesarias y referidas al plano con las dimensiones de superficie, edificabilidad y ocupación.




Sección 4ª. Recepción de la Urbanización. Artículo 22.- Procedimiento. 1. Una vez finalizadas las obras correspondientes a la urbanización de la Unidad de

Ejecución o Fase de la misma en su caso, la Junta de Compensación o –en el supuesto de innecesariedad de ésta, la Propiedad-, solicitará del Excmo. Ayuntamiento de Bormujos la recepción provisional de las mismas, que será llevada a cabo en el plazo de treinta días a partir de la solicitud, en presencia de representantes legales de la Junta o Propiedad y del Ayuntamiento, y del Técnico Director de las obras, levantándose acta de la misma a los efectos oportunos.


3. Transcurrido el plazo de treinta días desde la solicitud sin que se verificase la recepción provisional definitiva, la Junta de Compensación o la Propiedad fijará la fecha de la misma notificándola fehacientemente al Ayuntamiento con tres días como mínimo de antelación. La falta de comparecencia del representante municipal, en tal caso, no impedirá que se lleve a cabo la recepción con validez a todos los efectos, salvo que el Excmo. Ayuntamiento de Bormujos constatara y notificara a la Junta de Compensación la existencia de motivos técnicos razonados de disconformidad de las obras ejecutadas con las determinaciones del Proyecto de Urbanización aprobado.



TÍTULO III: NORMAS GENERALES DE USO Y DE EDIFICACIÓ N.

CAPÍTULO I : CONDICIONES DE LAS OBRAS EN RELACIÓN CON LAS VÍAS PÚBLICAS. Artículo 23.- Protección para el uso viario. 1. Las obras sobre solares deberán estar valladas sin sobrepasar las alineaciones públicas


2. Cuando esté debidamente justificado y así conste en la licencia municipal de obras, se podrán ocupar espacios públicos del viario. En este caso se dispondrá siempre de una señalización adecuada en calzadas de tráfico rodado con señales luminosas nocturnas y vallas reflectantes. Asimismo, en los casos que exista peligro de caída de materiales se dispondrá además de las medidas de seguridad de la propia edificación, de un paso peatonal cubierto con tablas a lo largo del acerado colindante con la obra.

3. Será de aplicación el artículo 80 sobre vallado de obras de la Sección 1ª, Capítulo II del Título VI de las Normas Urbanísticas del Plan General vigente.



edificación, con vallas, tablas, etc., para facilitar la entrada en la obra. En los acerados se señalizará la entrada a las obras de los vehículos necesarios y se establecerá la protección necesaria para mantener el tráfico de peatones con las mínimas interferencias.




CAPÍTULO II : CONDICIONES COMUNES A TODAS LAS ZONAS. Artículo 26.- Normas generales de edificación. Será de aplicación lo determinado en el Capítulo II (Normas de Edificación) del Título VI de

las Normas Urbanísticas del Plan de Ordenación Urbana del Municipio de Bormujos, salvo en aquellos aspectos que puedan entrar en contradicción con las normas particulares establecidas en estas Ordenanzas.


Ordenanzas Particulares de zona, se regirán por lo determinado en el Título V (Regulación de Usos) de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana del Municipio de Bormujos.

Los usos compatibles podrán ocupar como principal o exclusivo parcelas o manzanas siempre que se justifique la ubicación de dicho uso y su necesidad o conveniencia. También se deberá justificar la no alteración del carácter de la estructura urbana definida en la zonificación del Plan Parcial.



Artículo 28.- Normas generales estéticas. 1. De la edificación:

a) En el tratamiento de las edificaciones, y de los espacios libres no se establecerán diferencias entre zonas a fachadas principales o traseras.

b) Todos los cuerpos construidos sobre cubierta de los edificios, tales como castilletes de escalera y ascensores, depósitos de agua, torres de refrigeración y chimeneas deben quedar eficazmente ocultos, de forma que no puedan ser vistos desde los espacios públicos.

c) Los espacios de parcela libres de edificación deberán ser ajardinados, al menos en un 25% de su superficie, admitiéndose pérgolas, no cubiertas o cubiertas con elementos ligeros: toldos, parras, ramillones, tejas, sin que dicha cubrición compute como superficie construida u ocupación de parcela, siempre que se destine a esparcimiento o aparcamiento.

2. De los cerramientos de parcelas: Los cerramientos, bien sean de parcela de uso privado o de uso público (en caso de que queden vallados), se regirán por las siguientes condiciones:

a) En los frentes a viales, así como en las separaciones y linderos interiores, su altura máxima será de 2,50 m.

b) Los cerramientos estarán formados por vegetación, viva o seca, pudiendo llevar, como máximo, un murete macizo de ochenta centímetros (0,80 m.) de alto sobre rasante de la calle en su caso, o del terreno, con pilares, postes o machones. Entre ellos, cerramiento de malla metálica necesariamente cubierta por vegetación, viva o muerta.



TÍTULO IV: ORDENANZAS PARTICULARES DE ZONA . Sección 1ª. Zona Residencial. Artículo 29.- Subzonas. Se determinarán tres subzonas distintas en base a las diferentes intensidades de

edificación: - Parcela mínima:

· Superficie: 100 m2s. · Frente a alineación pública o viario interior privado: 6 m.

Artículo 30.- Condiciones de la edificación. 1. La tipología de la edificación podrá ser adosada, pareada o aislada. 2. Retranqueos mínimos:

a) Será de 1,50 m. en todas las subzonas al frente de parcela. b) No se exigirán a otras alineaciones públicas o linderos de parcela que constituyen

laterales de la edificación adosada. En caso de edificación pareada se exigirá 3 m. como mínimo, al lindero que no sea el de adosamiento.

c) Será de 3 m. a cualquier lindero no adosado. 3. Ocupación máxima sobre parcela neta: 80%. 4. Edificabilidad máxima:

- Subzona 1ª: 0,75 m2/m2. - Subzona 2ª: 0,80 m2/m2. - Subzona 3ª: 0,85 m2/m2.

5. Altura máxima: 3 plantas ó 9,50 m. Para el cómputo de la altura máxima se tomará la rasante del viario o área libre que

constituye el frente principal de la parcela, si bien en caso de que la edificación esté retranqueada con respecto a la alineación pública la rasante será la del terreno resultante del proyecto, colindante con la edificación, no teniéndose en cuenta para ello las rampas de acceso a la planta sótano.


Artículo 31.- Condiciones de uso. 1. Uso dominante: Vivienda unifamiliar. 2. Usos compatibles: Comercio, recreativos, oficinas, restauración hostelería, y servicios

ciudadanos. 3. Uso complementario: Aparcamiento en la proporción de una plaza por cada 100 m2

construidos. 4. Usos prohibidos: Aquellos no definidos como dominantes, compatibles o

complementarios. 5. Las plantas sótano o semisótano se destinarán obligatoriamente a usos de garaje,

trasteros o locales de instalaciones. Sección 2ª. Zona Terciaria. Artículo 32.- Subzonas. Se determinarán dos subzonas distintas en base a las diferentes intensidades de

edificación: Artículo 33.- Condiciones de parcela.



Parcela mínima: - Superficie: 200 m2s. - Frente a alineación pública: 8 m. Artículo 34.- Condiciones de la edificación. 1. La tipología de edificación será adosada. 2. Retranqueos mínimos:

a) No se permiten a las alineaciones públicas de viario. b) Al lindero trasero: 5 m. c) Mediante Estudio de Detalle se podrán establecer otros retranqueos en el caso de la

manzana o parcela ocupada por la nave existente. 3. Ocupación máxima sobre parcela neta: 80%. 4. Edificabilidad máxima:

- Subzona 1ª: 2,261386 m2/m2. - Subzona 2ª: 1,60 m2/m2.

5. Altura máxima: 3 plantas u 11 m. Se permitirán las entreplantas que computarán a efectos de aprovechamiento. La altura libre mínima de las entreplantas será en planta baja de 3 m. y 2,50 m. en el resto.

Artículo 35.- Condiciones de uso. 1. Usos dominantes: Hotelero, alojamiento comunitario, comercio, restauración hostelería,

oficina y recreativo. 2. Usos compatibles: Almacenes y servicios ciudadanos. 3. Usos prohibidos: Aquellos no definidos como dominantes o compatibles. 4. Las plantas sótano o semisótano se destinarán obligatoriamente a usos de garaje,

trasteros, almacenes o locales de instalciones. Sección 3ª. Zona Escolar. Artículo 37.- Condiciones de parcela. Parcela mínima: 1.000 m2. Artículo 38.- Condiciones de edificación. 1. Tipología: Será la edificación aislada. 2. Retranqueos: Mínimos de 3 m. a cualquier lindero de la zona o parcela. 3. Condiciones de altura, ocupación y edificabilidad serán las necesarias para el desarrollo

del programa de la actividad escolar a implantar. Artículo 39.- Condiciones de uso. 1. Uso exclusivo: Educacional. 2. Usos complementarios: Garaje aparcamiento en la proporción de una plaza cada 100 m2

construidos. Sección 4ª. Zona Deportiva. Artículo 40.- Condiciones de parcela. Será única la parcela en la totalidad de la zona calificada. Artículo 41.- Condiciones de edificación. 1. Solo se permite la edificación aislada con destino a aseos o vestuarios, con una

superficie máxima de 100 m2. 2. La altura máxima será de 3 m. y 1 planta debiendo guardar un retranqueo mínimo de 3

m. a cualquier alineación de manzana.



Artículo 42.- Condiciones de uso. 1. Uso exclusivo: Equipamiento deportivo. Sección 5ª. Zona Social. Artículo 43.- Condiciones de parcela. Será única para la totalidad de la zona calificada. Artículo 44.- Condiciones de edificación. 1. La disposición de la edificación será aislada en el interior de la manzana. 2. Edificabilidad: 0,50 m2c/m2s. 3. Altura máxima: 3 plantas ó 9 m. 4. Distancia mínima entre edificaciones aisladas en el interior de la manzana: 6 m. 5. Retranqueos: 3 m. a todos los linderos de la zona. 6. Ocupación máxima: 80%. Artículo 45.- Condiciones de uso. 1. Usos dominantes: Equipamiento cultural, religioso, sanitario, asociativo y administrativo. 2. Usos compatibles: El resto de las actividades incluidas en el uso de equipamientos. 3. Uso complementario: Garaje aparcamiento en la proporción de una plaza cada 100 m2

construidos. 4. Usos prohibidos: Los no incluidos entre los dominantes, compatibles o complementarios. Sección 6ª. Zona de Centros de Infraestructura. Artículo 46.- Condiciones de parcela. Será mínima la totalidad de cada zona calificada para este uso en el plano de zonificación. Artículo 47.- Condiciones de la edificación. Serán las necesarias para la ejecución de las instalaciones previstas con una altura

máxima de una planta, y debiéndose integrar estéticamente con la edificación de su entorno.

Artículo 48.- Condiciones de uso. Exclusivo: Infraestructuras. Sección 7ª. Zona de Espacios Libres Públicos. Artículo 49.- Condiciones de aprovechamiento. 1. Parcela mínima: Indivisible. 2. Únicamente se permite una edificación no permanente por cada área definida, destinada


Artículo 50.- Condiciones de uso. Uso exclusivo: Jardines y áreas de juego y recreo para niños. Sección 8ª. Zona de Viario.



Artículo 51.- Condiciones de aprovechamiento. Se prohíbe cualquier edificación permanente. Se permite, bajo licencia municipal, instalaciones provisionales de puestos cubiertos de

venta de prensa, bebidas, etc., siempre que el suelo cubierto no supere, por unidad de instalación, los 4 m2, sea de carácter aislado y permita un paso libre peatonal de 2 m. de ancho mínimo.




CAPÍTULO 14: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA LA PEREGRINA. 3.1. TÍTULO PRELIMINAR: ÁMBITO, VIGENCIA Y CONTENID O DEL PLAN PARCIAL .

Artículo 1.- Objeto y contenido. El presente Plan Parcial tiene por objeto el desarrollo del Plan General, mediante la

ordenación detallada y completa del Sector SUP-7 “La Peregrina”. Su ámbito territorial será el área del Sector mencionado, cuya delimitación se refleja en el

plano denominado Condiciones de Desarrollo del Suelo Urbanizable Programado del Documento de Revisión del Plan General y que coincide con la del Plano número 5 del presente Plan Parcial.

Artículo 2.- Vigencia. El Plan Parcial tendrá vigencia indefinida. La alteración de su contenido podrá llevarse a

efecto mediante su revisión o la modificación de alguno o algunos de sus elementos en los términos y condiciones fijados por la Ley del Suelo, Reglamento de Planeamiento y Revisión del Plan General.

Artículo 3.- Documentación del Plan Parcial, conten ido y valor relativo de sus

elementos. 1. Los distintos documentos del Plan Parcial integran una unidad coherente cuyas

determinaciones deberán aplicarse partiendo del sentido de las palabras y de los grafismos, en orden al mejor cumplimiento de los objetivos generales del propio Plan y atendida la realidad social del momento en que se aplique.

2. En caso de discordancia o imprecisión del contenido de los diversos aspectos que integran el Plan, se tendrán en cuenta los siguientes criterios:

a) La memoria del Plan señala los objetivos generales de la ordenación y expresa y justifica los criterios que han conducido a la adopción de las distintas determinaciones. Es el instrumento básico para la interpretación del Plan en su conjunto y opera supletoriamente para resolver los conflictos entre otros documentos o entre distintas determinaciones si resultaren insuficientes para ello las disposiciones de las presentes Ordenanzas.

b) Planos de Zonificación a escala 1:1.000 que expresan los usos pormenorizados del suelo y de la edificación así como, los tipos edificatorios y sus alturas máximas. En la materia de su contenido específico, prevalecen sobre cualquiera de los restantes planos.

c) Planos de Aprovechamiento y alturas a escala 1:1.000. Contiene las alteraciones exteriores, las líneas de edificación, las edificabilidades y el número máximo de viviendas unifamiliares y plurifamiliares por área. Es un plano de ordenación y sus determinaciones gráficas en la materia de su contenido específico, prevalecen sobre cualquiera de los restantes planos.

d) Planos Acotados de Alineaciones y Rasantes a escala 1:500 de los áreas de aprovechamiento 1, 2 y 3. Contiene las alineaciones de áreas, ancho de las mismas, así como, las características del viario con sus rasantes. Es un Plano de Ordenación y sus determinaciones gráficas en la materia de su contenido, prevalecen sobre cualquiera de los restantes Planos. Corresponden a los Planos P(3) y P(4) del Plan Parcial.

e) Plano Pan de Etapas a escala 1:1.000. Expresa la delimitación de las distintas etapas. Es un Plano de Ordenación cuyas determinaciones en la materia de su contenido específico prevalecen sobre cualquiera de los restantes planos.

f) Planos de Infraestructura, a escala 1:1.000, en los que se define la jerarquización del viario, redes de abastecimiento, de agua, de alcantarillado, de energía eléctrica, de alumbrado público y de telefonía. Es un plano de ordenación, cuyo contenido tiene carácter directivo para los proyectos de urbanización, que podrán ajustar y dimensionar las redes dentro del espacio público.

g) Plano de Equipamiento a escala 1:1.000. Expresa la dotación de equipamiento comunitario que el Plan Parcial reserva conforme a la Ley del Suelo y su Reglamento.



Es un Plano de Ordenación y sus determinaciones gráficas en la materia de su contenido prevalecen sobre cualquiera de los restantes planos.

h) Plan de Etapas. Fija el orden normal de desarrollo y ejecución del Plan Parcial, tanto en el tiempo como en el espacio, así como la prioridad de determinados usos sobre otros, todo ello de acuerdo con los objetivos generales de la ordenación. Sus previsiones, en lo relativo a la ejecución de la obra urbanizadora, vincula a los promotores del Plan.

i) Estudio Económico-Financiero, con el contenido de evaluación económica que establece el artículo 63 del Reglamento de Planeamiento.

j) Las presentes ordenanzas constituyen el cuerpo normativo específico de ordenación prevista, prevaleciendo sobre toso los documentos del Plan para todo lo que en ella se regula sobre desarrollo, gestión, ejecución del planeamiento, régimen jurídico del suelo y condiciones de uso y edificación del suelo y sus construcciones.

k) El resto de la documentación del Plan (Memoria y Planos de Información) tienen un carácter meramente informativo y exponen cuáles han sido los datos y estudios que han servido para fundamentar sus propuestas.

3. Si, no obstante, la aplicación de los criterios interpretativos contenidos en el epígrafe anterior, subsistiere imprecisión en las determinaciones o contradicción entre ellas, prevalecerá la interpretación más favorable al mejor equilibrio entre aprovechamiento edificatorio y equipamientos urbanos, a los mayores espacios libres, a la mejora del paisaje y la imagen urbana y al interés más general de la colectividad.

3.2. TÍTULO PRIMERO: DESARROLLO, GESTIÓN Y EJECUCIÓ N DEL PLAN PARCIAL . Artículo 4.- Desarrollo. 1. Para el desarrollo del Plan Parcial podrán formularse los documentos que el Plan

General determine con el contenido y condiciones que se señalen en sus normas y disposiciones.

Artículo 5.- Gestión. a) La totalidad ordenada se ha dividido en dos áreas, a saber:

1. Etapa 1. 2. Etapa 2.

b) La gestión del Plan Parcial se ajustará a los siguientes plazos: 1. El Proyecto de Estatutos y Bases de la Junta de Compensación que se constituya, en

el plazo máximo de tres meses a contar desde la aprobación definitiva del Plan Parcial. 2. El Proyecto de Compensación deberá presentarse en el plazo de tres meses a contar

desde la constitución de la Junta de Compensación, si ésta fuera exigible, y si no lo fuera, en el plazo de tres meses a contar desde la aprobación definitiva del Plan Parcial.

3. Los proyectos de urbanización, en el plazo máximo de tres meses a partir de la aprobación del Plan Parcial o de la constitución de la Junta de Compensación, si fuera exigible.

c) La Administración actuante será el Excmo. Ayuntamiento de Bormujos. Artículo 6.- Ejecución. 1. La ejecución material de las determinaciones del Plan Parcial y de sus instrumentos de

desarrollo, será efectuada mediante los documentos que se prevean en las Normas Urbanísticas del Documento de Revisión del Plan General.

2. Los proyectos de urbanización a su vez, tendrán el contenido que para los mismos pudieran especificar las Normas Urbanísticas del Plan General y demás disposiciones municipales de aplicación.

3.3. TÍTULO SEGUNDO: RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO . Artículo 7.- Régimen urbanístico de la propiedad.



1. Las facultades de los derechos de los propietarios en el Sector del Plan Parcial se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes y obligaciones establecidos en el Ordenamiento Urbanístico.

2. El derecho de los propietarios al aprovechamiento reconocido por el planeamiento, queda condicionado con todas sus consecuencias, al efectivo cumplimiento dentro de los plazos establecidos, de las obligaciones y cargas impuestas por el Plan Parcial.

Artículo 8.- Obligaciones y cargas de los propietar ios. Los propietarios de terrenos situados dentro del Sector están obligados: 1. A ceder gratuitamente al Ayuntamiento:

a) La superficie total urbanizada de los viales, parques y jardines públicos, centros docentes, servicios de interés público y social y de los terrenos precisos para la instalación y funcionamiento de los restantes servicios públicos necesarios.

b) El 15% del aprovechamiento tipo del área de reparto, primer cuatrienio, referido a la superficie ordenada.

c) El exceso de aprovechamiento entre el tipo del primer cuatrienio y el sector del Plan Parcial.

2. Costear la urbanización en los términos señalados por los artículos 59, 60 y 61 del Reglamento de Gestión Urbanística.

3. Conservar y mantener en buen funcionamiento la urbanización ejecutada hasta transcurridos 3 años desde la recepción provisional por el Ayuntamiento de las obras que integren el último proyecto de urbanización ejecutado. A tal efecto, la Junta de Compensación se constituirá en Entidad de Conservación.

4. Edificar los solares dentro de los plazos previstos por el Ordenamiento Urbanístico. Artículo 9.- Actuaciones en el Sector previas a su desarrollo. 1. No se podrá edificar en el Sector hasta tanto:

a) No se haya aprobado definitivamente el Plan Parcial. b) No se hayan cumplimentado los trámites del Sistema de Compensación y aprobado el

Proyecto de Compensación. c) No se hayan formalizado las cesiones obligatorias del suelo.

El cumplimiento de estos requisitos se exigirá en los términos establecidos en las Normas Urbanísticas del Documento de Revisión del Plan General.

2. En tanto no se cumplan los anteriores requisitos no se podrá edificar ni llevar a cabo obras e instalaciones en el Sector que no sean las correspondientes a la infraestructura general del territorio o a los intereses generales del Desarrollo Urbano. Igualmente, cuando no hubieren de dificultar la ejecución del planeamiento, podrán autorizarse las construcciones provisionales a que se refiere el artículo 136 de la Ley del Suelo con las garantías que el mismo prevé en orden a su demolición.

3.4. ORDENANZAS DE ZONAS . 3.4.1. USOS PREVISTOS. El único uso previsto es el Residencial Núcleo Central que admite las siguientes tipologías: Los usos globales serán: - Dominante: Residencial vivienda. Vivienda unifamiliar con agrupación en Manzana

estén adosadas sólo por sus medianeras o formando agrupaciones. - Compatibles: Uso terciario y los incluidos en el uso general dotacional. 3.4.2. EQUIPAMIENTOS COLECTIVOS. Están localizados en los Planos correspondientes, especificándose en los mismos destinos

y superficies. Los tipos de equipamientos previstos son los siguientes: Equipamientos en suelo: - Espacios libres: 4.820,43 m2.



- Escolar: 1.000,00 m2. - S.I.P.S.: 192,00 m2. 3.4.3. CONDICIONES DE VOLUMEN. El grado de actividad inmobiliaria no podrá sobrepasar los siguientes parámetros: 3.4.3.1. Edificabilidad.

La máxima permitida descontando los equipamientos colectivos, que a estos efectos no computan, será la reflejada en la tabla adjunta:

Usos Sup. Const.

(m2/techos) Viviendas 12.986,82

Terciario 1.713,91

Total: 14.700,73

3.4.3.2. Número de viviendas. El número máximo de viviendas para el Sector es de 96, repartidas por manzanas que

responden a los siguientes tipos:

Área Nº Viviendas

1 16

2 40

3 40

Total: 96

La superficie máxima construida y el número de viviendas serán las señaladas en las tablas de características siguientes:

Área Nº

Viviendas Sup. Const. (m2)

1 16 2.212,88

2 40 6.615,38

3 40 5.872,51

3.4.4. VIVIENDAS UNIFAMILIARES. Se proyectarán viviendas que se agruparán en planta dentro del carácter unifamiliar,

pudiendo tener elementos comunes y formando agrupaciones. 3.4.4.1. Ordenanzas de Edificación.

Las condiciones generales que se especifican a continuación serán de aplicación en todo el ámbito del Plan Parcial.

o Condiciones Generales: · Dimensiones: No se podrá parcelar con anchos de fachada inferiores a los 5 m. · Líneas de edificación: Se establece una línea de edificación en el frente de las parcelas que coincide con el borde interior del acerado tal como se define en el Plano P(3 y 4). · Accesos: El acceso directo a la vivienda podrá retranquearse con un frente y profundidad máximos de 2,50 m. · Retranqueos: Las líneas de edificación podrán retranquearse de la alineación indicada en el Plano de Alineaciones siempre que el espacio resultante sea tratado como zona ajardinada de la vivienda, no pudiendo ser opaco el cerramiento al exterior en más de 60 cm. · Altura máxima: El número máximo de plantas permitido es de dos. La altura máxima será de 7 m. medidos desde la rasante a la cara inferior del forjado de cubierta.



· Vuelos y balcones: En fachada, los vuelos y balcones no sobrepasarán la línea de edificación más de 1 m. · Patios interiores: Tendrán una superficie mínima de 12 m2 en la que se pueda inscribir un círculo de 3 m. de diámetro mínimo. · Cerramientos de patios en línea de fachada: Los cerramientos de patios que coincidan con alineación de fachada serán opacos en una altura mínima de 2,50 m. · Construcción sobre cubiertas: Las construcciones para uso exclusivo de maquinaria e instalaciones técnicas, se mantendrán dentro de un plano inclinado del 30% corrido a lo largo de las alineaciones de fachadas. Estas no computarán a efectos de edificabilidad.

Los castilletes de escaleras no podrán estar situados en primera crujía o en todo caso, deberán cumplir las condiciones del apartado anterior pero computarán a efectos de edificabilidad.

· Construcciones bajo rasante: Queda permitida la construcción de sótanos y semisótanos. En caso de semisótanos, la rasante podrá situarse a 1 m. de altura máxima sobre el suelo, superada esta cota el semisótano contará como una planta.

· Edificabilidad: La edificabilidad se entenderá siempre sobre la rasante. · Coronación y remates en línea de fachada: Se permitirán los remates en alero

para formación de cubiertas inclinadas o antepechos que no podrán ser opacos en más de 1 m. sobre el forjado.

3.4.5. EDIFICIOS PARA USO TERCIARIO. Se proyectarán manzanas de uso exclusivo terciario, formando las agrupaciones que se

definen en los planos con las alineaciones que se señalan en los mismos. - Condiciones Generales:

· Dimensiones: Dichas unidades no se podrán parcelar con anchos de fachada inferiores a los 5 m., ni superficie inferior a 100 m2.

· Aparcamientos: Será obligatoria la ejecución de una plaza de garaje por cada 100 m2 construidos o fracción, siendo las dimensiones mínimas de 2,20 x 4,50 m2.

· Características: Las relativas a edificabilidad y ocupación se encuentran en el cuadro correspondiente.

· Las condiciones de líneas de edificación, altura máxima, vuelos y balcones, construcciones sobre cubiertas, construcciones bajo rasante, edificabilidad, coronación y remates en línea de fachada…, serán las mismas que para viviendas unifamiliares.

3.4.6. EQUIPAMIENTOS DE RESERVA MÍNIMA PARA DOTACIO NES PÚBLICAS.

Corresponde a los equipamientos colectivos de escolar y S.I.P.S. Las condiciones de uso y volumen vienen reguladas por la Formativa General y específica

de estas materias, limitándose estas Ordenanzas a exigir que su edificabilidad se mantenga de acuerdo con los ámbitos de población previstos en el planeamiento.

CAPÍTULO 15: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA EL ZAUDÍN.

TÍTULO I: NORMAS GENERALES . Artículo 1.- Ámbito de aplicación. El ámbito de aplicación de las presentes Ordenanzas Reguladoras es el de los terrenos

incluidos en el Plan Parcial del cual forman parte y que están clasificados como suelo urbanizable programado en la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Bormujos.

Artículo 2.- Vigencia, revisión y modificaciones.



1. El presente Plan Parcial entrará en vigor en el día de la publicación de su aprobación definitiva y tendrá vigencia indefinida, salvo su revisión con las modificaciones que le puedan ser introducidas.

2. Para su revisión o modificación se tendrá en cuenta además de establecido en la Ley del Suelo y sus Reglamentos, lo dispuesto en las Normas Urbanísticas de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos.

Artículo 3.- Normas generales de urbanización. Se aplicarán los contenidos en el Título IV (Normas de Urbanización) de las Normas

Urbanísticas de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos.

Artículo 4.- Tipología edificatoria. Para todo el Plan Parcial la tipología edificatoria es la de edificación aislada. Artículo 5.- Normas Generales de edificación. Será de aplicación lo determinado en el Capítulo 2º (Normas reguladoras de Edificación)

del Título VI de las Normas Urbanísticas de la Revisión del Plan de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos, y dentro de dicho capítulo, el contenido de su Sección 1ª: Condiciones comunes a todo tipo de edificación y sección 3ª: Condiciones específicas de la edificación aislada.



Artículo 7.- Normas generales estéticas. A. De la edificación:

1ª. Todos los edificios que se ubiquen en una misma parcela serán objeto de un único proyecto, que podrá luego ejecutarse por fases, o bien de un estudio de detalle con la finalidad prevista en el artículo 16.2.b) de estas Ordenanzas.

2ª. En el tratamiento de las edificaciones y de los espacios libres no se establecerán diferencias entre zonas o fachadas principales o traseras.

3ª. Todos los cuerpos construidos sobre cubierta de los edificios, tales como castilletes de escalera y ascensores, depósitos de agua, torres de refrigeración y chimeneas deben quedar eficazmente integrados en el diseño del edificio, o quedar ocultos, de forma que no puedan ser vistos desde los espacios públicos o libres privados.

4ª. Las cubiertas de la edificación serán inclinadas y de teja árabe. Se permiten, no obstante, terrazas siempre que su superficie total no supere el 20% de la ocupada por la edificación y que no se sitúen por encima de la planta superior permitida en estas ordenanzas.

5ª. La composición arquitectónica de la edificación, así como los materiales vistos de fachada responderán en su color y textura a los de la arquitectura tradicional andaluza.

6ª. En la edificación se prohíben revestimientos exteriores que no sean de piedra natural, ladrillo visto o paramentos enfoscados y pintados.

7ª. Los espacios de parcelas libres de edificación y no destinados a aparcamientos deberán ser ajardinados y arbolados, admitiéndose pérgolas, etc. no cubiertas o cubiertas con elementos ligeros: toldos, parras, etc. Estos elementos no cubrirán más del 20% de la superficie libre de parcela.

B. De los cerramientos de parcela: Los cerramientos, bien sean de parcela de uso privado o de uso público (en caso de que

queden valladas), se regirán por las siguientes condiciones: 1ª. En los frentes a viales, así como en las separaciones y lindes laterales, su altura

máxima será de dos metros.



2ª. En el frente al Campo de Golf, la altura máxima será de un metro. En estos casos, y solo bajo rasante del terreno de la parcela, se permiten muretes de contención, que serán de materiales de textura y apariencia natural.

3ª. Los cerramientos laterales, que terminan en el lindero del campo de golf, irán disminuyendo progresivamente su altura hasta confluir con el cerramiento del lindero al Campo de Golf.

4ª. Los cerramientos estarán formados por vegetación, viva o seca, pudiendo llevar, como máximo, un murete macizo de cincuenta centímetros (0,50 mts.) de alto sobre rasante de la calle en su caso, o del terreno, con pilares, postes o machones. Entre ellos, cerramiento de malla metálica necesariamente cubierta por vegetación. Los pilares, postes o machones, que tendrán una anchura inferior a un metro, estarán espaciados cada tres metros como mínimo (medida a ejes) salvo los necesarios para disponer el acceso a la parcela. Quedan prohibidos los remates prefabricados en los machones y pilares.

C. Del acceso a las parcelas de uso residencial: Las parcelas destinadas a uso residencial, que presenten un frente al viario público que les

da acceso, inferior a 25 m.l., dispondrán el acceso rodado a la parcela a una distancia mínima de 9,5 m. de uno de sus linderos laterales, debiendo, siempre que sea posible, parearse con el de una de las parcelas colindantes cuyo frente al viario sea, a su vez, inferior a 25 m.l.

El acceso rodado, que podrá cortar la franja ajardinada del viario público, deberá ejecutarse con los mismos materiales y acabados dispuestos por el Proyecto de Urbanización para la pavimentación de la acera.

En caso de aparcamiento en planta sótano, la rampa de acceso se iniciará a una distancia mínima de 5 m. del punto del lindero frontal donde se disponga el acceso rodado a parcela.

TÍTULO II: RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO . CAPÍTULO I. CALIFICACIÓN DEL SUELO. Artículo 8.- Las zonas en las que se califica el suelo del Plan Parcial son las que se

definen en los artículos siguientes. Su localización espacial se contiene en el Plano nº 1 de Ordenación del Plan Parcial.

Artículo 9.- Zona residencial. 1. Uso y dominio privado. 2. Uso dominante residencial. Artículo 10.- Zona deportiva privada. 1. Uso colectivo: dominio privado. 2. Uso dominante: deportivo hípico. Artículo 11.- Zona dotacional. 1. Tiene el carácter de uso complementario del residencial. 2. Subzonas: equipamiento social, equipamiento comercial, equipamiento deportivo,

equipamiento docente. 3. Uso público. Dominio público en todas las subzonas, excepto en la subzona comercial,

que es de dominio privado. 4. Uso dominante: según cada subzona social, comercial, deportivo, docente. Artículo 12.- Zona de centros de infraestructura. 1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial, y de reserva para ampliación de

las existentes. 2. Subzonas: centros de transformación; depuradora y reserva para otras instalaciones. Artículo 13.- zona de espacios libres públicos.



1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial. 2. Uso y dominio público. 3. Uso exclusivo: zona verde. Artículo 14.- Zona de viario. 1. Subzonas: reservas para Sistema General Viario local rodado y viario peatonal. 2. Uso y dominio público. CAPÍTULO II. RÉGIMEN DE LAS CONDICIONES DE DESARROL LO URBANÍSTICO. Artículo 15.- Proyectos de urbanización. 1. No podrá otorgarse licencia de edificación si no estuviese aprobado el Proyecto de

Urbanización del Plan Parcial. 2. El Proyecto de Urbanización será único para la totalidad del ámbito del Plan Parcial. 3. En el Proyecto de Urbanización deberán regularse obligatoriamente las siguientes

condiciones: - Medidas necesarias para el control sobre los desechos y residuos sólidos que se

generen e las fases de construcción entre las que, como mínimo, deberán incluirse: el punto de vertido de los residuos, el camino a seguir por los camiones, itinerario del recorrido de éstos y del perímetro de las obras que deberán vallarse obligatoriamente y medidas de riego y protección que deberán efectuarse sobre los depósitos de residuos y materiales de las obras, así como su frecuencia. Sobre esta última condición, deberá valorarse el régimen de vientos y posibles efectos sobre su entorno urbano o agrícola.

- En todo caso, las operaciones de vertido deberán contar con las autorizaciones administrativas preceptivas que correspondan como las previstas en la Ley 42/75, de 19 de noviembre.

- En general, serán de aplicación para el Proyecto de Urbanización las condiciones establecidas en el artículo 131 de las Normas Urbanísticas de la Revisión de P.G.O.U. con especial incidencia en el Plan de Restauración Ambiental y Paisajístico, regulado con detalle en el mencionado artículo.

Artículo 16.- Estudios de detalle. 1. El ámbito mínimo para el desarrollo de un Estudio de Detalle será el de una manzana

completa. 2. Los Estudios de Detalle podrán contener en sus determinaciones:

a) La adaptación o el reajuste de las alineaciones o pasantes señaladas en el Plan Parcial.

b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las normas particulares de edificación de la zona que desarrollen.

c) La definición de un viario interno que resulte necesario para ubicar los aparcamientos o proporcionar accesos a las distintas edificaciones o parcelas definidas en la manzana.

d) La previsión de unas áreas libres, comunes, de carácter privado que puedan prestar servicio a varias parcelas de la manzana.

3. Condiciones de los Estudios de Detalle: a) En el caso de adaptación o reajuste de las alineaciones o rasantes del Plan Parcial

deberán: - Justificar la necesidad de la adaptación o reajuste de las alineaciones rasantes. - Demostrará la no afección a tras manzanas próximas o el mantenimiento de las

magnitudes básicas del Plan Parcial. - En el caso que la modificación introducida generase costes de urbanización adicionales

a lo establecido en el Plan Parcial, éstos deberán quedar asumidos por la propiedad de la parcela.

b) En el caso de ordenación de volúmenes, el Estudio de Detalle podrá: - Limitarse al establecimiento de unos parámetros edificatorios y volumétricos que siendo

complementarios de los de la zona que afecte, justifiquen y garanticen una correcta interrelación entre las edificaciones a implantar dentro de la manzana.



- Establecer, como desarrollo de las previstas en estas ordenanzas, las condiciones estéticas en cuanto a texturas, materiales, colores y formas arquitectónicas que garanticen un desarrollo homogéneo de la edificación y de los cerramientos de parcela en toda la manzana.

c) En el caso de previsión de un viario interno a la manzana deberán: - Fijar las alineaciones y rasantes del viario interno con el mismo detalle que el Proyecto

de Urbanización. - Prever una anchura mínima de la calzada rodada de 6 m. y en caso de que constituyese

un fondo de saco deberá estar rematada de modo que pueda cambiar de sentido de su marcha, mediante maniobra, un vehículo semipesado (furgonetas, camiones de poco tonelaje, etc.).

- Prever una anchura mínima de 4 m. para los paseos peatonales exclusivos. d) En el caso de previsión de áreas mancomunadas de servicios deberán garantizarse el

acceso a dichas áreas, independiente del resto de parcelas resultantes en la manzana. e) En el caso de que dentro del ámbito del Estudio de Detalle estuviesen incluidas zonas

verdes públicas, éstas podrán ver modificada su forma, siempre que no quede disminuida su superficie total y en ellas se cumpla lo establecido e el artículo 4.a) del Anexo al Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo sobre “Reservas de suelo para dotaciones en planes parciales”.

Artículo 17.- Parcelación y Proyectos de Parcelació n. 1. Objetivo. Cada proyecto de edificación deberá desarrollarse sobre una parcela individualizada. Una

vez aprobado el proyecto de compensación cada manzana destinada a uno de los usos dominantes constituye una única parcela que quedará definida en dicho proyecto.

En los casos en que no se desarrolle dicha parcela inicial mediante un único proyecto de edificación, será necesario individualizar la parcela sobre la que se pretende la edificación. Cuando se trate de la segregación de más de una parcela, este proceso se efectuará mediante un proyecto de parcelación. El objetivo de la segregación y del proyecto de parcelación, según los casos, es la obtención de la licencia municipal de parcelación, previa o simultáneamente a la de edificación.

2. Obligatoriedad. Además de lo previsto en las ordenanzas particulares, será obligatorio: a) Cuando no se desarrolle una manzana completa mediante un único proyecto de

edificación, y se pretende segregar más de una parcela respecto a la parcela inicialmente definida en el proyecto de compensación.

b) En el caso de que se prevea la creación de un viario interno, zonas de aparcamiento o áreas libres comunes a dos o más parcelas.

La no obligatoriedad del proyecto de parcelación no exime de la necesidad de la licencia de parcelación para el caso de segregación de terrenos de una manzana.

3. Contenido. El proyecto de parcelación contendrá como mínimo los siguientes documentos: a) Memoria Justificativa de la procedencia de la solución adoptada. Deberá contenerse

las tablas necesarias referidas al plano con las dimensiones de superficie, edificabilidad, ocupación y retranqueos. Deberá justificar el no sobrepasar los parámetros urbanísticos del Plan Parcial referidos a la manzana.

Se describirán, si las hubiese, las cargas, afecciones y servidumbres que afectasen a los terrenos para futuras transmisiones. Igualmente, se establecerá su mantenimiento o supresión según el caso. En caso de creación de viario interno o áreas libres comunes a dos o más parcelas, se afectarán los terrenos a dichas parcelas con previsión de una comunidad que detentará el dominio y se responsabilizará de su ejecución y mantenimiento.

b) Planos a escala mínima 1:500 del replanteo de los límites, ángulos de cada una de las parcelas numeradas con referencia a las tablas de la Memoria.

TÍTULO III: ORDENANZAS PARTICULARES .



Artículo 18.- Zona residencial. 1. Condiciones de parcela mínima:

a) Superficie: 500 m2. b) Frente mínimo: 10 m., medidos en la línea de retranqueo mínimo frontal de la

edificación. 2. Condiciones de la edificación:

a) Disposición de la edificación. Se dispondrá aislada en cada parcela, pareada o doblemente pareada, entendiéndose como tal cuando dos pareadas adosan su edificación a otras dos pareadas con las que coincidan por sus linderos traseros. En estos casos el proyecto de edificación deberá ser conjunto y deberán constituir la servidumbre legal de medianería, no permitiéndose medianerías vistas.

b) Retranqueos mínimos de la edificación principal: - Lindero frontal: 6 m. - Lindero posterior: 6 m. - Linderos laterales: 3 m., excepto en el caso de disposición pareada de la

edificación, e el que el retranqueo al lindero no adosado será de 5 m. - En los casos de parcelas colindantes con el campo de golf, el retranqueo a

dicho linde será de 10 m. - Si lindase por más de un lado, este retranqueo se mantendrá en el lado mayor y

se reducirá a 5 m. en los demás. - Las piscinas guardarán un retranqueo a lindes traseros y laterales, mínimo de 3

m. c) Construcciones auxiliares: Retranqueo mínimo de 3 m. a cualquier lindero. Se permite el adosamiento a linderos

laterales siempre que se presente proyecto de conjunto con la construcción auxiliar de la parcela colindante y ambas constituyan un solo cuerpo edificado, sin medianeras vistas. En este caso se construirá la servidumbre legal de medianería.

d) En los casos excepcionales en que por la forma de la parcela no sea posible guardar el retranqueo lateral o trasero, tanto de la edificación principal o de la auxiliar, ésta podrá reducirse en un 20% con un mínimo absoluto de 3 m. para la principal y de 2 m. para la auxiliar.

e) Altura de la edificación: 2 plantas y 7 m., medidos según las normas de la edificación aislada.

f) Se permite la construcción de una planta por debajo de la planta baja, que tendrá la consideración de planta sótano.

g) En el caso de la edificación doblemente pareada, cada vivienda dispondrá de un patio interior dando a los linderos posterior y lateral, de medidas mínimas de 3 m. en cada lado, debiéndose agrupar los patios de cada vivienda con los de los demás, para configurar un espacio abierto de 6 m. por 6 m.

3. Condiciones de aprovechamiento: a) Para cada manzana, independiente de su superficie real, se establece el número

máximo de viviendas y la superficie edificable máxima del cuadro de este artículo. b) Se podrá modificar la capacidad y/o el índice de edificabilidad sobre dos o más

manzanas mediante un proyecto de parcelación que abarque la totalidad de las manzanas comprendidas en la reordenación, siempre que se cumpla el resto de condiciones de este artículo y se justifique que no se sobrepasan los aprovechamientos máximos establecidos por el Plan Parcial para el conjunto de manzanas incluidas en el Proyecto de Parcelación.

c) En el caso de que se pretenda la edificación de la manzana sin la segregación de parcelas individuales por el sistema de dominio común de toda la manzana, se tramitará un Estudio de Detalle que defina los volúmenes de edificación y su disposición dentro de la manzana. Si esto mismo se pretende en parte de una manzana, el Estudio de Detalle deberá ir precedido de un proyecto de parcelación, que defina las condiciones de aprovechamiento de la misma. En todos estos casos, la distancia mínima entre los edificios será de 6 m.

Manzana m2 Suelo m2 edificación Nº máx. viviendas 1 11.637 5.238 15



2 20.764 9.345 27 3 15.750 7.089 21 4 24.528 11.039 31 5 16.969 7.637 33 6 11.320 5.095 15 7 10.697 4.814 14 8 10.356 4.661 20 9 9.170 4.127 18 10 13.737 6.182 27 11 12.753 5.739 25 12 15.655 7.045 31 13 8.495 3.823 16 14 9.584 4.313 19 15 16.151 7.268 31

Total 207.565 93.415 343 4. Condiciones de uso:

a) Uso dominante: residencial unifamiliar. b) Usos complementarios: aparcamientos a razón de una plaza cada 100 m2 edificados o

fracción. c) Usos compatibles: recreativos, restauración, culturales, deportivos limitados al 10% de

la superficie edificable de cada manzana. d) En planta sótano o semisótano están prohibidas las piezas habitables que no reúnan la

condición de tal por altura libre de piso y proporción de huecos con luz y ventilación directa. Se prohíbe el almacenamiento de sustancias peligrosas por su inflamabilidad, toxicidad, etc.

e) Se consideran prohibidos todos los usos no mencionados como dominante, complementario o compatible.

5. Condiciones de protección arqueológica. Se prevé la obligatoriedad de un Estudio de Detalle para el caso de que los informes y prospecciones arqueológicas definan una afección sobre una zona residencial y las excavaciones posteriores exijan una zona libre de edificación. En dicho Estudio de Detalle se establecerá la ubicación de las edificaciones y las servidumbres necesarias. Para el caso de que sea precisa la creación de un área libre pública se procederá a una modificación del Plan Parcial, compensando la superficie de área libre por otras de las ubicadas en el Sector.

Artículo 19.- Zona deportiva privada. 1. Condiciones de parcela mínima:

a) Superficie: 5.000 m2. b) Frente mínimo: 30 m.

2. Condiciones de la edificación: a) Superficie edificable para toda la zona: 5.500 m2 de edificación. b) Edificabilidad máxima de parcela: el cociente de 5.500 m2 entre la superficie total de la

zona. c) Ocupación máxima del suelo por la edificación: 25%. d) Retranqueos mínimos a linderos: 3 m. e) Distancia mínima entre edificaciones: 3 m. f) Altura máxima de la edificación: 2 plantas y 8 m. Se podrá superar estas alturas en

aquellos edificios de una planta que por las características del uso, tales como picadero, silos de grano, pajar, naves de boxes, etc., precisen disponer de una altura mayor.

3. Condiciones de desarrollo: a) Proyecto único para toda la zona. b) En caso contrario, se exige Estudio de Detalle y proyecto de parcelación. Mediante

ellos se podrán asignar a algunas parcelas edificabilidades superiores a la de zona, siempre que se establezcan los mecanismos de control de la superficie edificable total de zona de forma que no pueda ser sobrepasada la establecida en este artículo.

4. Condiciones de uso:



a) Uso dominante: todas las modalidades de hípica deportiva. b) Usos complementarios: guarda, entrenamiento y entrenamiento de caballos, en su

opción más general. Vivienda de cuidadores y guardas, limitada a una unidad cada 20 caballos que están bajo las unidades del Centro Hípico.

c) Aparcamientos: una plaza dada 50 m2 edificados. Artículo 20.- Zona dotacional. 1. Subzonas:

- Subzona A: Equipamiento social. - Subzona B: Equipamiento comercial. - Subzona C: Equipamiento deportivo. - Subzona D: Equipamiento docente.

2. Condiciones de parcela: Cada una de las subzonas constituirá una parcela única, con las siguientes superficies:

- Subzona A: 3.000 m2. - Subzona B: 1.000 m2. - Subzona C: 2.100 m2. - Subzona D: 6.000 m2.

Las parcelas serán delimitadas por el proyecto de parcelación. 3. Condiciones de desarrollo: La zona se desarrollará mediante un proyecto de parcelación y un estudio de detalle. El

conjunto de la zona podrá ser una única parcela con edificación de conjunto. En caso de proyecto único y parcela única para toda la zona, no será necesario el estudio de detalle ni el proyecto de parcelación.

4. Condiciones de edificación: a) Edificación aislada en interior de parcela. En caso de parcela única, comprendiendo la

totalidad de la zona, la edificación de todas las subzonas podrá agruparse en un solo edificio.

b) Retranqueos: 6 m. a todos los linderos. c) Distancia mínima entre edificios: igual a la altura del más alto. d) Altura de edificación: dos plantas y ocho metros.

5. Condiciones de aprovechamiento: a) Edificabilidad: e = 0,35 m2/m2 por todas las subzonas, excepto la subzona C. b) Subzona C (Deportiva): Podrá destinarse a la práctica deportiva al aire libre o cubierta.

En este segundo caso, la edificabilidad será la que resulte del proyecto de edificación. 6. Condiciones de uso:

a) Subzona A: Usos pormenorizados compatibles; cultural, asistencial, asociativo, religioso y espectáculos.

b) Subzona B: Comercial, restauración, recreativo. c) Subzona C: Deportivo. d) Subzona D: Educacional. e) Se prohíben en sótanos y semisótanos los usos de almacenamiento de productos

peligrosos por su inflamabilidad, toxicidad, etc. f) Uso complementario de toda la zona: Una plaza de aparcamiento cada 50 m2 de

edificación. 7. Condiciones estéticas: Se regirán las mismas de la zona residencial. Artículo 21.- Zona de centros de infraestructura. 1. Subzonas:

- Subzona A: Centros de transformación. - Subzona B: Depuradora. - Subzona C: Reserva para ampliación del Sistema de Abastecimiento de aguas al

municipio de Mairena del Aljarafe, gestionado por la Empresa Mancomunada del Aljarafe, S.A. (Aljarafesa).

2. Disposición de la edificación. Edificación aislada, subterránea, semienterrada o alzada. El retranqueo mínimo desde

cualquier lindero será de 1 m. en las subzonas A y B y de 5 m. en la subzona C.



3. Condiciones de la edificación: a) Superficie de la parcela mínima: 100 m2 en subzona A, 300 m2 en subzona B y 2.160

m2 en subzona C. b) Altura máxima: a especificar por el proyecto de edificación. c) Edificabilidad máxima según proyecto técnico para las subzonas A y B y 650 m2 para la

subzona C. d) Ocupación máxima según proyecto técnico.

4. Condiciones de uso: A. Subzona A: Uso exclusivo centro de transformación del Sistema de Abastecimiento de

Energía Eléctrica y Centro de Mando del Sistema de Alumbrado Público. B. Subzona B: Uso exclusivo: Depuradora de aguas residuales y reserva para otras

instalaciones. C. Uso exclusivo: Reserva para ampliación de los depósitos de almacenamiento de agua

potable para suministro del municipio de Mairena del Aljarafe, e instalaciones complementarias.

Artículo 22.- Áreas libres públicas. 1. Condiciones de aprovechamiento:

a) Parcela mínima: Indivisible, cada una de las manzanas que figuran en el Plano de Zonificación.

b) Se prohíbe cualquier edificación permanente cubierta, excepto casetas de servicio para el mantenimiento propio del área libre y áreas públicas. Se admite la construcción de pérgolas y demás elementos componentes con la funcionalidad de la zona, así como el mobiliario urbano que determine el Proyecto de Urbanización.

2. Condiciones de uso: Uso exclusivo: Jardines y área de juego y recreo para niños. Artículo 23.- Zona de viario. 1. Subzonas:

- Subzona A: Reserva para viario del Sistema General. - Subzona B: Viario rodado. - Subzona C: Viario peatonal.

2. Condiciones de ejecución: a) Subzona A: Se ejecutará conforme a los planos del proyecto específico de este vial,

dentro de la subzona. b) Subzonas B y C: Se ejecutará conforme a las definiciones del proyecto de

urbanización. 3. Condiciones de aprovechamiento:

a) Se prohíbe cualquier edificación permanente. b) Las señalizaciones que sea necesario situar se ubicarán de forma que no afecte al

tráfico rodado ni peatonal. Su diseño se ajustará a lo que establezca el proyecto de urbanización.

c) Se admite el mobiliario urbano que disponga el proyecto de urbanización y en las condiciones que se establezca.

4. Condiciones de uso: a) Subzona A: Reserva para futuro viario del Sistema General. b) Subzona B: Viario rodado y aparcamiento. c) Subzona C: Viario peatonal. Acceso de vehículos de servicios para los centros de

infraestructura.



CAPÍTULO 16: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA LOS ALAMOS. TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES . Artículo 1.- Ámbito territorial. El ámbito de aplicación de las presentes Ordenanzas es el Sector S.U.P.-9 “Los Alamos”

del P.G.O.U. de Bormujos, con la delimitación que consta en los planos del Documento II del presente Plan, y coincidente con la establecida en el P.G.O.U., dentro de la modificación tramitada para adaptar el trazado viario de la conexión entre la A-49 y la SE-620.

Artículo 2.- Vigencia y modificación. 1. El presente Plan Parcial tiene vigencia indefinida, aunque sin perjuicio de su posible


referente a calificación de suelo, creación o anulación de viales y cualquier otro parámetro del Plan Parcial.

Artículo 3.- Documentación e interpretación. 1. El Plan Parcial está integrado por los siguientes documentos: Memoria, Planos de


2. Los documentos del Plan Parcial integran una unidad coherente, cuyas determinaciones deberán aplicarse en orden al mejor cumplimiento de los objetivos generales del propio Plan y atendida la realidad social del momento en que se apliquen. En caso de discordancia o imprecisión del contenido de la documentación, tendrán en cuenta los siguientes criterios:


b) Planos de información: Tienen carácter informativo, y manifiestan gráficamente los datos que han servido para fundamentar las propuestas del Plan.

c) Planos de Proyecto: Tienen carácter normativo y dejan gráficamente las determinaciones resultantes de la ordenación establecida.


e) Plan de Etapas: Tienen carácter normativo, determina el orden y las previsiones temporales para el desarrollo y ejecución del Plan.



TÍTULO II. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO . CAPÍTULO PRIMERO: CALIFICACIÓN DEL SUELO. Artículo 4.- Las zonas en las que califica el suelo del Plan Parcial son las que se definen

en los artículos siguientes. Su localización espacial se contiene en el Plano nº 1 de Ordenación de Plan Parcial.



Artículo 5.- Zona residencial. 1. Uso y dominio privado. 2. Uso dominante: Vivienda unifamiliar. Artículo 6.- Zona S.I.P.S. (Comercial). 1. Uso y dominio privado. 2. Uso dominante: Comercial. Artículo 7.- Zona Escolar. 1. Uso y dominio público. 2. Uso exclusivo: Educacional. Artículo 8.- Zona de Servicios de Infraestructura. 1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial. 2. Uso exclusivo: Infraestructuras (centro de transformación de energía eléctrica). Artículo 9.- Zona de áreas libres. 1. Tiene el carácter de complementario del uso residencial. 2. Uso y dominio público. 3. Uso exclusivo: Áreas libres. Artículo 10.- Zona de viario. 1. Tiene el carácter complementario del uso residencial 2. Uso y dominio público. 3. Uso exclusivo: Viario.

CAPÍTULO SEGUNDO: REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE DESARROLLO URBANÍSTICO.

Sección 1ª: Proyectos de Urbanización. Artículo 11.- Requisitos. 1. No podrá otorgarse licencia de edificación si no estuviese aprobado el Proyecto de

Urbanización del Plan Parcial. 2. El Proyecto de Urbanización será único para la totalidad del Sector, excluidos los

Sistemas Generales de Parque Urbano y Escolar. 3. Las condiciones de cálculo de la demanda contenida en la Memoria del Plan Parcial, se


Artículo 12.- Otras condiciones mínimas. 1. Viario:



2. Infraestructuras básicas de agua potable y saneamiento. El proyecto deberá ser informado por los servicios técnicos de Aljarafesa, debiéndose

cumplir las normas de la citada compañía suministradora en cuanto a los materiales, calidades y piezas especiales, así como reunir los requisitos de los caudales mínimos, trazados y secciones de tuberías, punto de conexión con las redes municipales e hipótesis de cálculo que fuesen prefijadas por dichos servicios técnicos.

3. Energía eléctrica.



La disposición de la red y demás elementos del sistema de abastecimiento y distribución de energía eléctrica deberá estar autorizada y garantizada por la compañía suministradora, que fijará además las condiciones técnicas de ejecución de las obras e instalaciones, de cuyo cumplimiento en este proyecto deberá dar conformidad los servicios técnicos de la compañía.




b) Se preverá en el presupuesto de las obras el coste de la gestión de los residuos sólidos, o bien, el correspondiente convenio con la Corporación Municipal, si son los Servicios Municipales los que se encargarán de su recogida y transporte.


3. Afecciones sobre el suelo. Se ha de garantizar la inexistencia de afecciones sobre el suelo producidas por vertidos de

aceites, grasas y combustibles procedentes de máquinas y motores. 4. El Proyecto de Urbanización incorporará las medidas protectoras y correctoras de que se

trate con el suficiente grado de detalle, que garantice su efectividad. Aquellas medidas que sean presupuestadas deberán incluirse como una unidad de obra con su correspondiente partida presupuestaria y las no presupuestadas se incluirán en el Pliego de Condiciones Técnicas.

5. Plan de Restauración Ambiental. El Proyecto de Urbanización deberá contener un Plan de Restauración Ambiental y

Paisajística de la zona de actuación que abarque, al menos, los siguientes aspectos: a) Análisis de las áreas afectadas por la ejecución de las obras o por actuaciones

complementarias de ésta, tales como: - Instalaciones auxiliares. - Vertederos o escombreras de nueva creación, si las hubiese. - Zona de extracción de materiales a utilizar en las obras, si las hubiese. - Red de drenaje de las aguas de escorrentía superficiales. - Acceso y vías abiertas por las obras. - Carreteras públicas utilizadas por la maquinaria pesada, en su caso.


- Nueva red de drenaje de las aguas de escorrentía. - Métodos de implantación y mantenimiento de las especies vegetales, que tendrán que

adecuarse a las condiciones climáticas y del terreno de la zona. - Conservación y mejora del firme de las carreteras públicas que se utilizarán para el

tránsito de la maquinaria pesada. Sección 2ª: Estudio de Detalle. Artículo 14.- Ámbito. El ámbito mínimo para el desarrollo de un Estudio de Detalle será el de una manzana



Artículo 15.- Contenido.



Los Estudios de Detalle podrán contener en sus determinaciones: a) La adaptación o el reajuste de las alineaciones o rasantes reseñadas en el Plan





- Cuando se pretenda edificar una parcela creando condicionantes a la edificación de otras parcelas de la misma manzana que no sean las propias de las Ordenanzas Particulares de la zona.


Artículo 17.- Condiciones de los Estudios de Detall e. a) En el caso de adaptación o reajuste de las alineaciones o rasantes del Plan Parcial,

deberán: - Justificar la necesidad de la adaptación o reajuste de las alineaciones rasantes. - Demostrar la no afección a otras manzanas próximas y el mantenimiento de las

magnitudes básicas del Plan Parcial. - En el caso que la modificación introducida generase costes de urbanización adicionales

a lo establecido en el Plan Parcial, éstos deberán quedar asumidos por el promotor del Estudio de Detalle.

b) En el caso de ordenación de volúmenes, el Estudio de Detalle podrá contener entre otras determinaciones:

- Limitarse al establecimiento de unos parámetros edificatorios y volumétricos que, siendo complementarios de los de la zona que afecte, justifiquen y garanticen una correcta interrelación entre las edificaciones a implantar dentro de la manzana.


c) En el caso de trasvase de edificabilidad y número de viviendas, deberán: - Justificar el cumplimiento de las magnitudes máximas urbanísticas de aprovechamiento

y capacidad previstas por el Plan Parcial para el mantenimiento de las parcelas o manzanas que constituyan ámbito del Estudio de Detalle.


Sección 3ª: Proyectos de Parcelación. Artículo 18.- Obligatoriedad. Será obligatorio el Proyecto de Parcelación cuando se trate de la división de una manzana

o parcela resultante del Proyecto de Compensación en más de dos parcelas. Artículo 19.- Contenido. El Proyecto de Parcelación contendrá como mínimo los siguientes documentos: a) Memoria Justificativa de la procedencia de la solución adoptada. Deberá contener las





Se describirán, si las hubiese, las cargas, afecciones y servidumbres que afectasen a los terrenos para futuras transmisiones, así como se establecerá su mantenimiento o supresión según el caso.


Sección 4ª: Recepción de la Urbanización. Artículo 20.- Procedimiento. 1. Una vez finalizadas las obras correspondientes a la urbanización de la Unidad de

Ejecución o Fase de la misma en su caso, la Junta de Compensación o –en el supuesto de innecesariedad de ésta la Propiedad-, solicitará al Excmo. Ayuntamiento de Bormujos la recepción provisional de las mismas, en presencia de representantes legales de la Junta o Propiedad y del Ayuntamiento, y del Técnico Director de las obras; levantándose acta de la misma a los efectos oportunos.


3. Transcurrido el plazo de treinta días desde la solicitud sin que se verificase la recepción provisional definitiva, la Junta de Compensación o la Propiedad fijará la fecha de la misma notificándola fehacientemente al Ayuntamiento con tres días como mínimo de antelación. La falta de comparecencia del representante municipal, en tal caso, no impedirá que se lleve a cabo la recepción con validez a todos los efectos, salvo que el Excmo. Ayuntamiento de Bormujos constatara y notificara a la Junta de Compensación la existencia de motivos técnicos razonados de disconformidad de las obras ejecutadas con las determinaciones del Proyecto de Urbanización aprobado.

TÍTULO III. NORMAS DE EDIFICACIÓN .

CAPÍTULO PRIMERO: CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS OBRAS EN RELACIÓN CON LAS VÍAS PÚBLICAS.


establecidas en el Plan. El vallado deberá tener al menos 2 m. de altura y cuando exista una edificación a menos de 6 m. de distancia deberá ser opaco y resistente a los impactos, solo permitiéndose el vallado de tela metálica mallada cuando estén a mayor distancia.

2. Cuando esté debidamente justificado y así conste en la licencia municipal de obras, se podrán ocupar espacios públicos del viario. En este caso se dispondrá siempre de una señalización adecuada en calzadas de tráfico rodado con señales luminosas nocturnas y vallas reflectantes. Asimismo, en los casos en que exista peligro de caída de materiales se dispondrá además de las medidas de seguridad de la propia edificación, de un paso peatonal cubierto con tablas a lo largo del acerado colindante con la obra.

3. Será de aplicación el artículo 80 sobre vallado de la Sección 1ª, Capítulo Segundo del Título VI de las Normas Urbanísticas del Plan General vigente.



edificación, con vallas, tablas, etc. para facilitar la entrada en la obra. En los acerados se



señalizará la entrada a las obras de los vehículos necesarios y se establecerá la protección necesaria para mantener el tráfico de peatones con las mínimas interferencias.




CAPÍTULO II: CONDICIONES COMUNES A TODAS LAS ZONAS. Artículo 24.- Normas Generales de Edificación. Será de aplicación lo determinado en el Capítulo Segundo (Normas de Edificación) del

Título IV de las Normas Urbanísticas del Plan de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos, salvo en aquellos aspectos que puedan entrar en contradicción con las normas particulares establecidas en estas Ordenanzas.


Ordenanzas Particulares de zona, se regirán por lo determinado en el Título V (Regulación del Usos) de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos.


Artículo 26.- Normas Generales Estéticas. 1. De la edificación:


b) Todos los cuerpos construidos sobre cubierta de los edificios, tales como castilletes de escalera y ascensores, depósitos de agua, torres de refrigeración y chimeneas deben quedar eficazmente integrados en el diseño del edificio, o quedar ocultos, de forma que no puedan ser vistos desde los espacios públicos.

c) En la edificación se prohíben revestimientos exteriores que no sean de piedra natural sin pulir, ladrillos vistos o parámetros enfoscados y pintados, salvo elementos ornamentales singulares como paños, cenefas, zócalos, etc. en los cuales se permitirá la colocación en la estética de la fachada del proyecto.

d) Los espacios de parcela libres de edificación deberán ser ajardinadas, al menos en un 25% de su superficie, admitiéndose pérgolas, no cubiertas o cubiertas con elementos ligeros: toldos, parras, ramillones, tejas, sin que dicha cubrición compute como superficie construida u ocupación de parcela, siempre que se destine a esparcimiento o aparcamiento.

2. De los cerramientos de parcelas. Los cerramientos, bien sean de parcela de uso privado o de uso público (en caso de que

queden vallados), se regirán por las siguientes condiciones: a) En los frentes a viales, así como en las separaciones y linderos interiores, su altura

máxima será de 2,50 m. b) Los cerramientos estarán formados por vegetación, viva o seca, pudiendo llevar, como

máximo, un murete macizo de ochenta centímetros (0,80 m.) de alto sobre rasante de la calle en su caso, o del terreno, con pilares, postes o machones. Entre ellos, cerramiento de malla metálica necesariamente cubierta por vegetación, viva o muerta.



CAPÍTULO TERCERO: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZON A. Sección 1ª: Zona Residencial. Artículo 27.- Condiciones de parcela. Parcela mínima: 1. Superficie: 100 m2. 2. Frente a alineación pública o viario interior privado: 6 m. Artículo 28.- Condiciones de la edificación. 1. La tipología de la edificación será adosada, pero mediante Estudio de Detalle o Proyecto

de Edificación conjunto sobre una manzana completa o parcela de adjudicación en el Proyecto de Compensación, se podrán prever las tipologías aislada o pareada en todo o parte de su ámbito de actuación.

2. Retranqueos: a) Al frente principal de la parcela se podrá establecer un retranqueo conjunto mediante

un Estudio de Detalle o proyecto completo de manzana. Se podrá conformar una línea quebrada que posea un ritmo de ordenación a lo largo del frente de manzana.

b) No se exigirán a otras alineaciones públicas o linderos de parcela que constituyan laterales de la edificación adosada. En caso de edificación pareada se exigirá 3 m. como mínimo, al lindero que no sea el de adosamiento.

c) Mínimo de 3 m. al fondo de parcela paralelo a la fachada principal, salvo que por razones de diseño constituya una medianera con la parcela con la que limita o en planta baja se trate de uso comercial en cuyos casos no se exigirá. En el lindero con los chalets de la urbanización Los Alamos el retranqueo de tres metros será obligatorio en cualquier caso.

d) En plantas altas: Los retranqueos mínimos serán los mismos que en planta baja pero se podrá realizar una ordenación de volumen que implique nuevos retranqueos de esta planta sobre la inferior sin dejar medianeras vistas en las edificaciones colindantes mayores de 2 m. de profundidad.

3. Ocupación máxima sobre parcela neta: 80%. 4. Edificabilidad máxima sobre zona: Serán de 1,06 m2/m2. Se podrá modificar el índice de edificabilidad o el número de viviendas sobre una manzana

o parcela mediante un Estudio de Detalle que abarque a dos o más manzanas o parcelas de distintas manzanas siempre que se cumplan el resto de condiciones de esta sección y se justifique que no se sobrepasan los aprovechamientos o capacidades máximos establecidos por el Plan Parcial para el conjunto de manzanas o parcelas incluidas en el Estudio de Detalle.

5. Edificabilidad máxima sobre parcela neta. Será la resultante del proyecto de parcelación que subdivida la manzana o parcela de

adjudicación del Proyecto de Compensación. Se podrá distribuir irregularmente la edificabilidad en función de las tipologías edificatorias

que se adopten, si bien, salvo en el caso del proyecto conjunto de edificación, será necesaria la redacción de un Estudio de Detalle sobre la parcela a subdividir en el que queden definidas las tipologías de cada parcela y los parámetros complementarios de la edificación.

6. Altura máxima: 2 plantas ó 7 m. Se permite por encima de la última planta, un torreón que no supere más del 25% de la

superficie ocupada en planta alta por la edificación y en ningún caso superior a 15 m2 y con las condiciones establecidas en el artículo 87 de las Normas Urbanísticas del P.G.O.U. vigente.

Para el cómputo de la altura máxima se tomará la rasante del viario o área libre que constituye el frente principal de la parcela, si bien, en caso de que la edificación esté retranqueada con respecto a la alineación pública la rasante será del terreno resultante del proyecto, colindante con la edificación, no teniéndose en cuenta para ello las rampas de acceso a la planta sótano.




Artículo 29.- Condiciones de uso. 1. Uso dominante: Vivienda unifamiliar. 2. Usos compatibles: Comercio, recreativos, oficinas, restauración hostelería, servicios

ciudadanos. 3. Usos complementarios: Aparcamientos en la proporción de una plaza por cada vivienda. 4. Usos prohibidos: Aquellos no definidos como dominantes, compatibles o

complementarios. 5. Las plantas sótano o semisótano obligatoriamente a usos de garaje, trasteros o locales

de instalaciones. Sección 2ª: Zona S.I.P.S. (Comercial). Artículo 30.- Condiciones de parcela. La parcela mínima será de 40 m2, si bien el proyecto de edificación deberá ser unitario para

la totalidad de la zona prevista. Artículo 31.- Condiciones de edificación. 1. La tipología de la edificación será compacta para la totalidad de la zona calificada. 2. Retranqueos: Serán libres no exigiéndose a ningún lindero. Se permiten patios abiertos a

fachadas. 3. Edificabilidad: La superficie máxima construible sobre la totalidad de la zona será de

1,35 m2/m2. 4. Altura máxima: Será de dos plantas o 7,50 m. 5. Ocupación máxima: Será de 100% sobre la totalidad de la zona. Artículo 32.- Condiciones de uso. 1. Usos principales: Comercial y actividades recreativas. 2. Usos compatibles: Oficinas y servicios ciudadanos. Sección 3ª: Zona Escolar. Artículo 33.- Condiciones de parcela. Parcela mínima: 1.000 m2. Artículo 34.- Condiciones de la edificación. 1. Tipología: Será la edificación aislada. 2. Retranqueos: Mínimos de 3 m. a cualquier lindero de la zona o parcela. 3. Condiciones de altura, ocupación y edificabilidad serán las necesarias para el desarrollo

del programa de la actividad escolar a implantar. Artículo 35.- Condiciones de uso. 1. Uso exclusivo: Educacional. 2. Usos complementarios: Garaje aparcamiento en la proporción de una plaza cada 100 m2

construidos. Sección 4ª: Zona de Centros de Infraestructura. Artículo 36.- Condiciones de parcela. Será mínima la totalidad de cada zona calificada para este uso en el plano de zonificación. Artículo 37.- Condiciones de la edificación.



Serán las necesarias para la ejecución de las instalaciones previstas con una altura máxima de una planta, y debiéndose integrar estéticamente con la edificación de su entorno.

Artículo 38.- Condiciones de uso. Exclusivo: Infraestructuras. Sección 5ª: Zona de Espacios Libres Públicos. Artículo 39.- Condiciones de aprovechamiento. 1. Parcela mínima: Indivisible. 2. Únicamente se permite una edificación no permanente por cada área definida, destinada


Artículo 40.- Condiciones uso. Uso exclusivo: Jardines y áreas de juego y recreo para niños. Sección 6ª: Zona de Viario. Artículo 41.- Condiciones de aprovechamiento. Se prohíbe cualquier edificación permanente. Se permite, bajo licencia municipal, instalaciones provisionales de puestos cubiertos de

venta de prensa, bebidas, etc., siempre que el suelo cubierto no supere, por unidad de instalación los 4 m2, sea de carácter aislado, y permita un paso libre peatonal de 2 m. de ancho como mínimo.




CAPÍTULO 17: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA EL BARRERO. 1. GENERALIDADES Y TERMINOLOGÍA DE CONCEPTOS . 1.1. ÁMBITO DE APLICACIÓN. Las presentes ordenanzas regirán sobre los terrenos incluidos en el Sector “El Barrero” del

P.G.O.U. de Bormujos (Sevilla), y cuya representación gráfica se muestra en los planos correspondientes del Plan General y del presente Plan Parcial.

1.2. DEFINICIONES. 1.2.1.- Alineación. Es un plano vertical teórico, que a veces se define como la línea donde este plano

intersecciona al plano del terreno.

1.2.1.1.- Alineación de eje de vial. Se define como el plano, o línea de intersección de planos, que coincide con el eje del

vial. 1.2.1.2.- Alineación de calle o exterior. Se define como el plano que separa las propiedades privadas-parcelas edificables de las

propiedades públicas como calles, viales, zonas libres,… Coincide con los límites de las manzanas, parcelas o solares.

1.2.1.3.- Alineación de edificación. Llamada también a veces “alineación interior”, es el plano que contiene la fachada de la

edificación. De este plano no podrán sobresalir ni vuelos, ni cierros, ni miradores, etc… Caso de existir vuelos, la alineación será la del plano que pase por el punto más saliente del vuelo.

1.2.2.- Altura de la edificación. Tiene tres acepciones contenidas en el presente Plan Parcial:

1.2.2.1.- Altura de la edificación. La distancia desde la rasante del terreno, medida verticalmente y en la alineación de calle

(o interior en su caso) al punto de inicio de cubiertas. 1.2.2.2.- Número de plantas. Es el número de plantas por encima de la rasante en cada punto del terreno,

incluyéndose la planta baja, y excluyéndose los sótanos y semisótanos. 1.2.2.3.- Alturas de plantas. Distancia libre medida entre la solería de una planta y la parte inferior del forjado de la

planta superior. 1.2.3.- Rasantes. Es la cota del terreno en cada punto de alineación. Podemos distinguir principalmente: - Rasante de la alineación de eje vial. - Rasante de aceras, bordillos, aparcamientos, … - Rasante natural del terreno. 1.2.4.- Edificabilidad. A efectos de edificabilidad y estándares de urbanización, se definen los siguientes

conceptos: a) Superficie edificable.



En cada zona, la superficie es la suma de todas las superficies cubiertas, correspondientes a las plantas que tengan la consideración de bajas y piso. b) Índice de edificabilidad neto parcela:

Es la relación existente entre la superficie edificable y la superficie de parcela, expresada en metros cuadrados edificables o de techo dividido por metros cuadrados de parcela. c) Cómputo de la edificabilidad:

En el cómputo de la edificabilidad se tendrán en cuenta las superficies de todas las plantas, por encima de las plantas que sean sótano, excluyéndose las superficies de los patios de luces y pozos de ventilación. 1.2.5.- Aprovechamientos. Concepto que mide el auténtico valor de los terrenos, basado en su potencial urbanístico.

Incide en su determinación el uso, la intensidad, los costes de urbanización y urbanísticos, localización, etc.

1.2.6.- Sector. Definido como la superficie de terreno sujeta a la redacción de un Plan Parcial, y fijado por

la figura de planeamiento de ámbito municipal correspondiente. 1.2.7.- Unidad de Ejecución. Se entiende por unidad de ejecución, una superficie delimitada de terrenos sujetos a un

sistema de ejecución y gestión conjunta. Los terrenos que forman el Sector de un Plan Parcial se pueden dividir en varias unidades

de ejecución. 1.2.8.- Manzana. Definida como la porción de terreno limitada normalmente por calles o espacios de dominio

público –que forman parte del Sistema Viario o del Sistema de Espacios Libres-, pudiendo ser alguno de sus límites accidentes geográficos o delimitaciones urbanísticas.

1.2.9.- Parcela. Se entiende por Parcela, toda fracción de la superficie de suelo urbano edificable,

delimitada con el fin de facilitar la ejecución de la urbanización y de la edificación, conferir autonomía a la edificación por unidades de construcción y servir de referencia a la intensidad de edificación y al número de viviendas u asegurar la unidad mínima de edificación.

La parcela mínima será la establecida por las presentes Ordenanzas para cada zona. Será obligatorio para poder edificar, cumplir los mínimos establecidos en estas Ordenanzas

sobre condiciones de parcela mínima. Las parcelas mínimas serán indivisibles de acuerdo con lo previsto en el Texto Refundido de la Ley del Suelo.

1.2.10.- Solar. Superficie de suelo urbano edificable, que cumple las condiciones mínimas de urbanización

requeridas por el articulado correspondiente de la Ley del Suelo. 1.2.11.- Ocupación. Es el resultado del cociente entre la superficie de la proyección horizontal de la edificación

sobre la parcela o solar y la superficie total de la misma. 2. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO . El régimen urbanístico del suelo se establece para cumplir las siguientes funciones:



a) Procurar que el suelo se utilice en congruencia con la utilidad pública y la función social de la propiedad.

b) Impedir la desigual distribución de los beneficios y cargas del planeamiento entre los propietarios afectados e imponer la justa distribución de los mismos.

c) Regular el mercado de terrenos como garantía de la subordinación natural de los mismos a los fines de la edificación y de la vivienda.

d) Afectar el aumento de valor del suelo originado por el planeamiento al pago de los gastos de urbanización.

e) Asegurar el uso racional del suelo en cuanto al mantenimiento de una densidad adecuada al bienestar de la población.

f) Adquirir terrenos y construcciones para constituir patrimonios de suelo. 2.1. RÉGIMEN DE LA ACTUACIÓN. 2.1.1.- Definición. El régimen de actuación, junto con el resto de estas Ordenanzas, Plan Parcial, y Normativa

Urbanística de rango superior, constituye el reglamento de juego para los agentes públicos privados encargados del desarrollo urbano en el Sector considerado.

2.1.2.- Función. Se establece aquí un reglamento mínimo que permita regular las distintas actuaciones que

se lleven a cabo dentro del Sector definido y delimitado. Se establece un régimen general de concesión de autorización para todas aquellas

actuaciones previamente tipificadas como necesarias y/o acordes con la ordenación propuesta. Para actuaciones que, no estando dentro de las tipificadas, puedan presentarse en el futuro, se proponen directrices, criterios y normas útiles para su valoración y autorización en su caso.

2.1.3.- Ámbito. Este régimen será de obligado cumplimiento en el Sector delimitado para este Plan Parcial

referido con sus especificaciones a cada una de las zonas en que se ha dividido. 2.1.4.- Vigencia y Supuestos de Adaptación y Revisi ón. En el presente Régimen de Actuación se abre un período de concesión generalizada de

autorizaciones condicionadas o no, de una duración indefinida, siempre que se cumplan los plazos que establece el Plan de Etapas, y sin detrimento de lo especificado en el articulado correspondiente de la Ley del Suelo.

Este Régimen será revisado y/o adaptado si surgen cambios en la legislación de rango superior. Igualmente se irá adaptando a las situaciones imprevistas mediante la correspondiente modificación en cada caso.

Se entenderá por modificación el cambio de alineaciones interiores, replanteamiento del volumen edificable para su concentración en actuaciones excepcionales, cambios en el Plan de Etapas, etc.

Se entenderá por revisión, el cambio de cualquier elemento de la ordenación física, calificación del suelo y modificaciones de viales en el territorio, cambio de situación de las cesiones, creación o anulación de viales, etc.).

Por tanto, el presente Plan Parcial tiene vigencia indefinida, aún cuando puedan realizarse modificaciones puntuales, siguiendo los artículos previstos por la Ley del Suelo y sus Reglamentos para tal fin.

2.1.5.- Normas Generales. El Sector denominado “El Barrero” desarrollado por este Plan Parcial está clasificado como

suelo urbanizable en el P.G.O.U. de Bormujos, debiéndose cumplir por tanto el contenido de la nueva Ley y sus Reglamentos, así como las especificaciones de estos documentos de planeamiento de rango superior que no los contradiga.

Como normas generales se establece en este Régimen de Actuación los siguientes conceptos:

2.1.5.1.- Ordenación Básica. Ordenación de Detalle:



El suelo del Sector se considera básicamente ordenado con las determinaciones al respecto del P.G.O.U., y del desarrollo de este Plan Parcial.

Se entenderá como ordenación básica a la relación entre el suelo de dominio público y el suelo edificable o edificado y su conexión a su vez con el sistema viario y los sistemas de espacios libres y de equipamiento comunitario, así como el programa desarrollado y los usos, aprovechamiento y condiciones de edificación propuestos.

Se entenderá como Ordenación de Detalle aquella que sin contraponerse a la ordenación básica la desarrolle con un detalle superior al especificado en la presente propuesta, o justificadamente reordene lo ya ordenado, en detalle.

Toda ordenación de detalle deberá estar referida a la totalidad del ámbito de una manzana o agrupación de estas.

2.1.5.2.- Reparcelación o Compensación. Surgen al modificarse, fundamentalmente, el contenido del derecho de propiedad del

suelo, necesitándose la redistribución de cargas y beneficios mediante un proyecto de reparcelación o compensación.

2.1.5.3.- Urbanización. Como proyectos de obra para la ejecución de las obras de viabilidad, abastecimientos de

aguas, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público, red telefónica, adecuación y jardinería del sistema de espacios libres, y otras análogas.

Distinguimos; las que llevan a la práctica las determinaciones de la ordenación propuesta por el Plan Parcial; las que se harían para mantenimiento o mejora de la urbanización cuando ya exista; y las que siguen las determinaciones de un Estudio de Detalle.

2.1.5.4.- Parcelación. Como división o agrupación de parcelas con el fin de adaptarse a exigencias de tamaño

proporción o uso. 2.1.5.5.- Edificación. Como obras de construcción ya sea en forma de relleno de solares no edificados o

sustituyendo a edificaciones existentes. 2.1.5.6.- Cambio de uso. Como cambio de uso o actividad en las edificaciones existentes. 2.1.5.7.- Descalificación. Considerado como trámite previo a una demolición. Consiste en la justificación de la

pérdida de utilidad de la edificación, ya sea por ruina o por envejecimiento físico, funcional, económico, o legal.

2.1.5.8.- Demolición. Como demolición o derribo de edificaciones existentes.

2.1.6.- Clasificación de Acciones. En función de cómo son consideradas y de su regulación en este Régimen de Actuación,

sus acciones se pueden clasificar en:

Típicas........................................ Extraordinarias Previstas..................................... Imprevistas Permitidas .................................. Prohibidas

En función del grado de desarrollo del Planeamiento, estado de la Gestión Urbanística y

proceso de urbanización, las acciones se clasifican en: - Acciones en Suelo Urbanizable: Necesarias y obligatorias para su posterior

consideración como similar a Suelo Urbano. - Acciones similares a las de Suelo Urbano.



Cabe aún distinguir las acciones por la naturaleza del agente que las lleva a cabo: - Municipales, esto es, de carácter público, iniciadas, ejecutadas o financiadas por el

Ayuntamiento. - Particulares, de iniciativa privada. - Supramunicipales, desarrolladas por Departamentos de la Administración del Estado o

por las administraciones intermedias, Provincial o Regional. - Mixtas, es decir, en colaboración entre dos o más de los anteriores. 2.1.7.- Acciones en Suelo Urbanizable. Se exponen a continuación las acciones que necesariamente y de forma escalonada han

de realizarse en el suelo urbanizable para posibilitar el derecho de edificación en el, siendo obligatorio la ejecución y culminación de una acción para el comienzo de la siguiente. Son, por tanto, todas acciones típicas y necesarias siguiendo el orden dado, y si no se especifica lo contrario, prohibidas si no se han ejecutado las anteriores.

2.1.7.1.- Ordenación. Queda definida con el presente documento. Deberá cumplir además las determinaciones

de la normativa legal de rango superior, y justificar en si mismo la necesidad de su actuación.

Toda Reordenación o Modificación que, posteriormente a este Plan Parcial, afecte a las características establecidas como básicas en la ordenación, se considerará como acción de carácter extraordinario, y será tramitada como Modificación del Plan Parcial.

2.1.7.2.- Delimitación de Unidades de Ejecución. A efectos de la ejecución del Plan se realizará la delimitación de unidades de ejecución,

justificándose debidamente el cumplimiento de lo dispuesto para tal fin en el articulado de la Ley del Suelo.

2.1.7.3.- Raparcelación o Compensación. Se considera como acción típica, posterior a la delimitación de unidades de ejecución.

Esta acción se realizará mediante un Proyecto de Compensación que se ajustará y tramitará según lo especificado en el Reglamento de Gestión.

En el Plan de Etapas del presente Plan Parcial se especifican las condiciones y los plazos previstos para la ejecución de dicha acción.

2.1.7.4.- Urbanización. Entendida como las obras que llevan a la práctica las determinaciones del Plan Parcial.

Se considera como acción típica y necesaria para ejercer el derecho de edificación. Será necesario la redacción y tramitación del Proyecto de Urbanización, así como la

obtención de la correspondiente licencia municipal. 2.1.8.- Acciones similares a las de Suelo Urbano. Pasamos a exponer las acciones previstas una vez realizado el proceso de urbanización,

las de preparación del terreno, para ejercer el derecho a edificar. En general, todas estas acciones son prohibidas si no se han realizado previamente las

acciones del apartado 2.1.7 de este Régimen de Actuación.

2.1.8.1.- Parcelación. Las acciones de simple agrupación y división del sistema de parcelación existente, se

considerarán normales y típicas, siempre que tiendan a la mejora de las condiciones de la edificación, promoción y/o uso, y a su adaptación a la presente normativa.



Para ello, será necesario tramitar, previa o simultáneamente, a los proyectos de edificación, los correspondientes proyectos de parcelación, y obtener la licencia de división o agrupación de parcelas.

La nueva parcelación surgida de un Estudio de Detalle, previa o simultáneamente aprobado, será igualmente una acción normal, y sujeta a la obtención de la correspondiente licencia.

Es necesario para ejercer acciones de Parcelación, la previa aprobación definitiva del Proyecto de Compensación, pudiendo realizarse aún cuando la acción de urbanización no se hubiese comenzado.

2.1.8.2.- Ordenación de Detalle. Las acciones de ordenación o reordenación de aspectos de detalle, se consideran

previsibles, y deberán obtener la aprobación previa a la licencia de edificación, mediante la tramitación de un Estudio de Detalle que a los efectos habrá de redactarse.

Esta acción podrá realizarse antes de la terminación de las obras de urbanización, siempre que hayan sido aprobados el Plan Parcial y el Proyecto de Urbanización correspondiente, hubiese obtenido firmeza en vía administrativa el acto de aprobación del Proyecto de Compensación, y se cumplan los requisitos señalados en el Reglamento de Gestión con los efectos expresados en el mismo.

2.1.8.3.- Reparcelación. No caben dentro de esta fase de desarrollo del planeamiento los actos de reparcelación o

compensación, excepto de los que en su forma más simple puedan surgir como consecuencia de ordenación o reordenación de aspectos de detalle.

Esta acción se considera como extraordinaria pero prevista, y deberá tramitarse como proyecto reparcelación o compensación, y en forma simultánea al Estudio de Detalle correspondiente.

2.1.8.4.- Urbanización. Son acciones típicas y previstas tendientes al mantenimiento y/o mejora de las

infraestructuras y de las obras de pavimentación existentes. Están igualmente previstas pero sujetas al trámite de aprobación previa o

simultáneamente del correspondiente Estudio de Detalle, las acciones de Urbanización secundarias, siempre que no afecten a las características básicas de la urbanización.

Se tramitarán en ambos casos como proyectos de obra, estando sujetos al procedimiento de régimen local, y necesitando la obtención de la correspondiente licencia.

2.1.8.5.- Edificación. La edificación en sus distintas formas y etapas del ciclo constructivo constituye la acción

más repetida y fácil de tipificar de cuantas se dan en el suelo urbano. Se considera pues como una acción típica y prevista sujeta a la previa obtención de

licencia y a la redacción del correspondiente Proyecto. Antes de la terminación de las obras del Proyecto de Urbanización, o cuando la parcela

no cuente con la calificación de solar, esta acción se considera prohibida, excepto en el caso que se cumplan los requisitos expresados en el Reglamento de Gestión, y con los efectos expresados en el mismo para tal fin.

2.1.8.6.- Cambio de uso. Se considera como acción típica y prevista sometida a la obtención de licencia. Es muy conveniente a todos los efectos, y no solo en interés del propio Ayuntamiento,

sino de quien ha de desarrollar la actividad, y de los vecinos, el que los cambios de actividad se contrasten con la normativa existente y se legitimen con la licencia.

2.1.8.7.- Descalificación y Demolición. Consideradas como acciones típicas y previstas. La Descalificación se contempla como acción previa a la Demolición, sometida a

aprobación.



La Demolición o derribo necesitará la previa obtención de licencia. Ambas deben estar pendientes y condicionadas a la aprobación de la nueva edificación.

No se permitirá la demolición a no ser declarada de urgencia, sin garantizar la inmediata edificación acorde con la ordenación vigente.

2.1.9.- Formas de Actuación. Las acciones pueden desarrollarse una a una, de acuerdo con los tipos y etapas del

proceso de urbanización anteriormente establecidos, o bien, llevando varias etapas a un tiempo.

Algunas de las acciones exigen la aprobación previa o simultánea de otra u otras anteriores, mientras que otras están condicionadas a la realización posterior de alguna.

En uno y otro caso convendrá realizar las comprobaciones, adoptarse los compromisos y exigir las garantías correspondientes, para evitar que el proceso se salte alguna de las etapas necesarias o se quede en una situación inacabada.

Una característica esencial del proceso de urbanización es la cantidad de agentes que en ella actúan, ya sea de forma secuencial, o, simultáneamente, agentes movidos unas veces por incentivos de carácter general y otras por el interés particular. Los primeros ligados al interés público de la comunidad, los segundos con incentivos propios. Entre estos últimos, conviene distinguir por una parte a los agentes públicos o entes administrativos sectoriales, ____cionalmente especializados y trabajando a su vez a favor de un supuesto interés público, siempre coincidente con el interés de la comunidad local; y por otra parte a los agentes privados, movidos o promovidos siempre por incentivos o intereses privados de carácter individual o familiar de una parte, y de carácter empresarial, productivo o económico por _______ra.

La regla más general para establecer la forma de actuar y el resultado o determinación de cada etapa o acción es la siguiente: en cada etapa del proceso debe definirse y precisarse todo aquello que no pueda y deba esperarse que sea decidido en la siguiente etapa, y a la inversa, no debe fijarse a las etapas siguientes más de lo necesario, teniendo en cuenta para todo ello, no solo las limitaciones y estrecheces de miras propias de cada etapa, sino también las naturales o propias de las iniciativas particulares y privadas.

En algunos casos convendrá que las etapas del proceso de urbanización y construcción vayan unidas, bien simultáneamente, o bien, consecutivamente, de manera que no se produzcan situaciones inacabadas o sin garantías de solución.

2.1.10.- Procedimientos de Actuación. El número creciente de acciones tipo, de organismos implicados, y de pasos exigidos en la

tramitación administrativa para la aprobación o simplemente obtención de la correspondiente licencia, una vez dada la aprobación a una actuación, hacen difícil tanto la tarea del Ayuntamiento, como el procedimiento para el administrado que inicia la actuación.

Conviene sistematizar no solo los trámites, sino también normalizar y facilitar los elementos y dispositivos implicados en ello (oficinas, señalización, impresos, publicidad de los actos,…).

2.2. CALIFICACIÓN DEL SUELO CON USOS PORMENORIZADOS . El Plan Parcial en el ámbito de su sector se divide en las zonas que a continuación se

detallan, indicándose para cada una de ellas el uso asignado, así como la naturaleza o destino que les corresponde:

A) Zona Residencial:

A.1) Edificación en Manzana (corresponde a la zona A del Plano P-6): - Uso asignado: Residencial. - Dominio: Privado.

A.2) Edificaciones Adosadas (corresponde a la zona B del Plano P-6): - Uso Asignado: Residencial.



- Dominio: Privado. En las manzanas 23b y 29d se estará a lo dispuesto para ella en el apartado 5 de la

Memoria del Presente documento “Descripción y justificación de la solución adoptada”. B) Zona Residencial-Terciaria: Edificación adosada (corresponde a la zona C del Plano P-6):

- Uso dominante asignado: Residencial. - Uso complementario asignado: Actividades terciarias. - Dominio: Privado.

C) Zona Docente:

C.1) E.G.B.: - Uso asignado: Docente. - Dominio: Público al servicio del Sector.

C.2) Guardería: - Uso asignado: Docente. - Dominio: Público al servicio del Sector.

D) Zona de Equipamiento de Interés Público y Social:

D.1) Parque Deportivo: - Uso asignado: Deportivo. - Dominio: Público al servicio del Sector.

D.2) Equipamiento Social: - Uso asignado: Administrativo-Sanitario.

E) Zona de Sistema de Espacios Libres: - Usos asignados: Jardines (áreas de juegos y recreo y áreas peatonales). - Dominio: Público al servicio del Sector.

F) Zonas del Sistema Viario: - Usos asignados: Vías de tráfico rodado (circulación peatonal, aparcamiento público al

servicio del Sector). - Dominio: Público al servicio del Sector.

G) Zonas afectadas por las infraestructuras. 2.3. ESTUDIOS DE DETALLE. 2.3.1.- Función. Los Estudios de Detalle se redactarán: - Para completar y desarrollar la ordenación básica propuesta, en lo referente a

alineaciones, rasantes y ordenación de volúmenes, respetando siempre las especificaciones de altura máxima de solar y ordenanzas aplicables en general.

- Para fijar la ordenación o reordenación concreta de los volúmenes arquitectónicos dentro de cada parcela, en desarrollo de las determinaciones que la Ordenación del Plan contiene a estos efectos.

Los Estudios de Detalle no podrán: - Cambiar la calificación del suelo. - Proponer la apertura de vías de uso público que no estén previstas en el Plan. - Establecer nuevas ordenanzas. - Reducir las superficies destinadas a viales, espacios libres o equipamiento comunitario. - Originar aumento de volumen al aplicar las ordenanzas al resultado del reparto o

situación realizada. - Aumentar el porcentaje de ocupación máxima del suelo, las alturas máximas y/o

volúmenes máximos de edificación permitido, y en su caso la densidad de vivienda o intensidad autorizada del uso del suelo.

- Alterar el uso exclusivo o predominante asignado al ámbito del estudio de detalle.



2.3.2.- Documentación. Los Estudios de Detalle deberán ir compuestos de memoria y planos: A. Memoria.

La Memoria constará de: a) Justificación de la procedencia de su redacción y de la solución adoptada. b) Si se trata de establecer alineaciones y rasantes completando las ya señaladas

en Suelo Urbano o reajustando y adaptando las previstas, haciendo referencia al Plan en que se ____oya, reseñando cuáles son las condiciones que dichos documentos fijan para su desarrollo.

c) Justificación de que no se reducen los espacios destinados a viales ni se modifican las superficies correspondientes a espacios libres y a equipamiento comunitario.

d) Si se trata de ordenar volúmenes indicará qué especificaciones desarrolla, referidas al Plan Parcial.

e) Justificación demostrativa de que no se aumentan los volúmenes edificables permitidos, ni la ocupación de suelo ni las alturas, ni se incrementa la densidad de población, así como que no se alteran los usos establecidos por el Plan.

f) Cuando se trate de Estudio de Detalle cuya redacción figura expresamente en el planeamiento, justificará adecuadamente el cumplimiento de sus determinaciones.

g) Se incluirá en todo caso, y como anexo una expresa referencia a las condiciones en que se ha realizado la información pública, sus resultados y la decisión que como consecuencia haya adoptado la Corporación.

B. Planos.

A escala mínima 1/500, en función de las precisiones y alcance del Estudio de Detalle; este incluirá como mínimo:

a) Plano de situación en relación con el sector y la ciudad. b) Plano parcelario y de delimitación. c) Plano de ordenación vigente. d) Plano del estado actual de los terrenos y la edificación. e) Planos debidamente acotados, que reflejen con detalle la ordenación proyectada

que para la red viaria incluirán como mínimo alineaciones. 2.3.3.- Tramitación. La tramitación de los Estudios de Detalle se rige por lo especificado en el artículo 117 del

Texto Refundido de la Ley del Suelo. Los Estudios de Detalle podrán ser tramitados a iniciativa de particulares o de la

Corporación Municipal. En el caso de iniciativa particular no podrá considerarse debidamente cumplimentado el trámite de información pública si no ha habido notificación personal del mismo a los propietarios de los terrenos y edificaciones comprendidos en el ámbito territorial del Estudio de Detalle y en los terrenos colindantes que pudieran resultar directamente afectados.

2.4. REPARCELACIÓN. Se entenderá por Reparcelación lo especificado en el artículo 164, apartado 1 de la Ley del

Suelo. 2.4.1.- Proyecto de Reparcelación. Es el documento público donde se contienen las transferencias de aprovechamiento en

suelo, o económicas entre los propietarios de una unidad de ejecución para su justo reparto de las cargas y beneficios derivadas del Plan Parcial.



2.5. PARCELACIÓN. No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística sin la previa aprobación del Plan

Parcial del Sector correspondiente para el suelo urbanizable. Se considerará ilegal, a efectos urbanísticos toda parcelación que sea contraria a lo

establecido en el Plan Parcial o que se efectúe sin la previa aprobación del Plan. Toda parcelación urbanística quedará sujeta a licencia y toda reparcelación a la aprobación

del proyecto correspondiente. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir,

respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia, que los primeros deberán testimoniar en el documento.

En ningún caso se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos, los lotes resultantes de una parcelación o reparcelación efectuadas con infracción de las disposiciones de este apartado.

2.5.1.- Proyecto de Parcelación. Es el documento público en el cual se contiene la división en parcelas segregables y

edificables independientes, único válido para la concesión de la correspondiente licencia municipal.

La redacción del Proyecto de Parcelación podrá iniciarse: a) Por los propietarios de cada unidad de ejecución. b) Por el Ayuntamiento en caso de sustituirse el Sistema de Compensación por el de

Expropiación. El Ayuntamiento no podrá aprobar parcelación alguna ni conceder la correspondiente

licencia, sin la previa o simultánea aprobación del correspondiente proyecto de urbanización.

2.5.2.- División de parcelas. Serán indivisibles las parcelas determinadas como mínimas en este Plan Parcial, a fin de

constituir fincas independientes, y aquellas otras que establece el artículo 258 del Texto Refundido de la Ley del Suelo.

2.5.3.- Parcela mínima. Se fijan como parcelas mínimas en el ámbito del Plan Parcial, las siguientes: A) Zona Residencial:

A.1) Edificación en Manzana: - Parcela Mínima: Ver apartado 4.3.1.2. - Fachada mínima: 6 m. sin garaje y 7,50 m. con garaje.

A.2) Edificaciones Adosadas: - Parcela mínima: 100 m2. - Fachada mínima: 5 m. sin garaje y 7,50 m. con garaje.

B) Zona Residencial-Terciaría: Edificaciones Adosadas. · Uso Residencial:

- Parcela mínima: 100 m2. - Fachada mínima: 5 m. sin garaje y 7,50 m. con garaje.

· Para el resto de los usos permitidos: - Superficie mínima: No se fija. - Fachada mínima: 4 m.

2.6. PROYECTOS DE DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE EJECU CIÓN. 2.6.1.- Concepto. Es el documento público por el que se acuerda la delimitación de unidades de ejecución

obtenidas en un Plan Parcial. Estos actos no tendrán la condición de modificación o revisión del planeamiento y se

realizarán de acuerdo con lo especificado en el Reglamento de Gestión Urbanística.



2.6.2.- Formación. La redacción del Proyecto de delimitación de unidades de ejecución se acordará según el

artículo 146.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo. 2.6.3.- Limitaciones. El Excmo. Ayuntamiento no podrá aprobar Proyectos de Delimitación de unidades de

ejecución que no contengan en su superficie la parte correspondiente de cesiones obligatorias gratuitas, o cuya diferencia de aprovechamiento con el aprovechamiento tipo del área de reparto, sea superior al 15%.

2.7.- PROYECTOS DE URBANIZACIÓN. 2.7.1.- Definición y Contenido. Los proyectos de urbanización son proyectos de obras cuya finalidad es llevar a cabo en

suelo urbanizable la realización material de las determinaciones correspondientes de los Planes Parciales.

Los proyectos de urbanización constituirán en todo caso, instrumentos para el desarrollo de todas las determinaciones que el Plan prevea en cuanto a obras de urbanización, tales como viabilidad, abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público, jardinería, red telefónica y otras análogas.

Con independencia de los Proyectos de Urbanización podrán redactarse y aprobarse conforme a la normativa del ente interesado, proyectos de obras ordinarias que no tengan por objeto desarrollar la ordenación básica del Plan Parcial.

En ningún caso, tanto los Proyectos de Urbanización como los de obras ordinarias, podrán contener determinaciones sobre ordenación, régimen del suelo, o de la edificación.

Los Proyectos de Urbanización, deberán detallar y programar las obras con la precisión necesaria para que puedan ser desarrolladas por técnicos distintos a los autores del proyecto. No se aprobará ningún proyecto de urbanización que no se ajuste estrictamente a la unidad de ejecución que desarrolla.

Los Proyectos de Urbanización no podrán modificar las previsiones del Plan que desarrollen, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones de detalle exigidas por las características del suelo y subsuelo en la ejecución material de las obras.

Cuando la adaptación de detalle suponga alteración de las determinaciones sobre ordenación o régimen del suelo o de la edificación de los predios afectados por el proyecto, deberá aprobarse previa o simultáneamente, la correspondiente modificación del Plan.

Los plazos para la formulación de los Proyectos de Urbanización son los especificados en el Plan de Etapas del presente Plan Parcial.

2.7.2.- Documentación y Obras incluidas. Los Proyectos de Urbanización comprenderán los siguientes documentos: - Memoria descriptiva de las características de las obras. - Planos de información y de situación en relación con el conjunto urbano. - Planos de proyecto y detalle. - Pliego de condiciones técnicas y de condiciones económico-administrativas de las

obras y servicios. - Mediciones. - Presupuesto. Las obras de urbanización a incluir en el proyecto de urbanización serán las siguientes: - Pavimentación de calzadas, aparcamientos, aceras, red peatonal y espacios libres. - Redes de distribución de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios. - Red de alcantarillado para evacuación de aguas pluviales y residuales. - Red de distribución de energía eléctrica. - Red de alumbrado público.



Se incluirán en el proyecto de urbanización los servicios urbanísticos a que hace referencia el artículo 53.2 del Reglamento de planeamiento cuando se estimen como necesarios por el Plan Parcial.

Los Proyectos de Urbanización deberán resolver el enlace de los servicios urbanísticos con los generales de la ciudad, y acreditar que tienen capacidad suficiente para atenderlos.

3. GESTIÓN URBANÍSTICA . Los terrenos sobre los que se desarrolla el Plan Parcial están clasificados como

urbanizable programado en el P.G.O.U. de Bormujos. Las actuaciones llevadas a cabo en este tipo de suelo requieren la previa aprobación del

Plan Parcial del Sector correspondiente. La ejecución se llevará a cabo de acuerdo con el programa del Plan Parcial, y siempre por

unidades de ejecución completas. 3.1.- DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE EJECUCIÓN. Se delimitarán posteriormente, según artículo 146.2 del Texto Refundido de la Ley sobre el

Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. 3.2.- SISTEMAS DE ACTUACIÓN. En base al artículo 149.1 del citado Texto Refundido de la Ley del Suelo, “la elección del

sistema de actuación se llevará a cabo con la delimitación de la unidad de ejecución”. 3.3.- DERECHOS, OBLIGACIONES Y CARGAS DE LOS PROPIE TARIOS. Los propietarios del suelo están obligados a llevar a efecto a favor del Ayuntamiento las

cesiones obligatorias y gratuitas siguientes: a) La superficie total de los viales, parques y jardines públicos, zonas deportivas y de

recreo y expansión, centros culturales y docentes y los terrenos precisos para la instalación y funcionamiento de los restantes servicios públicos necesarios, al servicio del sector.

b) El suelo correspondiente al 15% restante del aprovechamiento. El aprovechamiento a que tiene derecho el propietario de cada finca será el resultado de

aplicar a su superficie real el 85% del aprovechamiento tipo del área de reparto a la que pertenece (primer cuatrienio), contabilizándose a tal efecto todas las zonas de cesión gratuita obligatoria con aprovechamiento CERO.

Los propietarios están obligados a sufragar los costes de urbanización en proporción a las superficies de sus respectivos terrenos. Estos costes de urbanización comprenderán los siguientes conceptos, debidamente evaluados en el Estudio Económico-Financiero del presente Plan Parcial:

a) Obras de vialidad, incluyéndose en ellas las de explanación, afirmado y pavimentado de calzadas, construcción y encintado de aceras, y aparcamientos.

b) Obras de saneamiento en la proporción en que afecte al Sector. c) Suministro de agua, distribución domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes

contra incendios. d) Suministro de energía eléctrica, incluidos centros de transformación cuando proceda,

conducción y distribución, y alumbrado público. e) Red telefónica. f) Jardinería y arbolado en parques, jardines y vías públicas. g) Las indemnizaciones a los propietarios y arrendatarios de edificios y construcciones de

cualquier tipo que hayan de derribarse para la correcta ejecución del Plan, así como las indemnizaciones derivadas de destrucción de plantaciones, obras e instalaciones incompatibles con el Plan.

h) Los costes de redacción y tramitación de los Planes Parciales y Proyectos de Urbanización, y el importe total de los gastos de compensación.



La conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las instalaciones y dotaciones de los servicios públicos, será de cargo de la Administración actuante, una vez que se hayan efectuado las cesiones de aquellas.

En general, en cuanto a derechos, obligaciones y cargas de los propietarios, nos remitimos a lo especificado en el Texto Refundido de la Ley del Suelo y sus Reglamentos para tal fin.

3.4.- APROVECHAMIENTO TIPO. 3.4.1.- Conceptos. En el suelo urbanizable programado, y referido a un terreno, se entiende como: - USO: El que le asigne el propio Plan Parcial. - INTENSIDAD: La edificabilidad unitaria o porcentual que el Plan Parcial le asigne. En

este caso, dada en metros cuadrados construidos por metro cuadrado de solar. - APROVECHAMIENTO: Concepto que mide el auténtico valor de los terrenos, basado

en su potencial urbanístico. Inciden en su determinación, el uso, la intensidad, los costes de urbanización y urbanísticos, circunstancias de localización, condicionantes del mercado de precios del suelo, y cualquier otra circunstancia que a estos efectos se considere de particular relevancia. La distribución de los beneficios se hará en forma de suelo edificable con el uso e intensidad que le corresponda. La distribución de cargas se referirá a los costes de planeamiento y de urbanización.

- APROVECHAMIENTO DEL SECTOR: Lo constituirá la suma de los aprovechamientos que correspondan a todos los terrenos edificables incluidos en el Sector.

- APROVECHAMIENTO TIPO: Se obtendrá dividiendo el aprovechamiento del Sector por su respectiva superficie.

3.4.2.- Coeficientes de homogeneización. Los coeficientes de homogeneización a utilizar en el cálculo del aprovechamiento están

definidos en el Plan, de forma que su correcta utilización garantice un reparto justo de beneficios y cargas.

Así, dando como buenos los criterios seguidos para la obtención de dichos coeficientes, el aprovechamiento de cada parcela será el resultado de multiplicar su superficie en metros cuadrados, por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo en bruto, y por el coeficiente de homogeneización obtenido anteriormente.

Los terrenos incluidos en el Sistema de Equipamiento Comunitario que son de cesión gratuita, se consideran de aprovechamiento nulo.

4.- NORMAS DE EDIFICACIÓN. Para todo el Sector del presente Plan Parcial, se establecen las siguientes normas: 4.1.- CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS OBRAS EN RELACIÓN CON LAS VÍAS

PÚBLICAS. 4.1.1.- Accesos de vehículos a las propiedades. La entrada de vehículos será como máximo, de una por vivienda. Las características, número y condicionantes, serán los establecidos en el Documento 1

del Plan Parcial. 4.1.2.- Rótulos, carteles y anuncios. Se permiten rótulos, carteles y anuncios situados en el plano de fachada, con las siguientes

limitaciones: - La instalación de rótulos, carteles o anuncios adosados a fachadas, y que sobresalgan

de ésta, deberán hacerse de forma que su punto más bajo quede situado por encima de la rasante de la acera o solería, un mínimo de 2,50 m.



- El punto del cartel más distante de la fachada, no estará separado de ésta una longitud mayor a la mitad del ancho de la acera en cada caso.

- No se admiten carteles o anuncios adosados a vallas y cercas de propiedades, cuando sobresalgan de éstas.

- No se admiten carteles ni rótulos exentos, no adosados a alguna fachada, a excepción de las señales de tráfico, carteles de denominación de calles y similares.

- En cualquier caso, la autorización para colocar rótulos, carteles o anuncios, será conferida por el Ayuntamiento.

4.2.- CONDICIONES COMUNES A TODAS LAS ZONAS. 4.2.1.- Condiciones de edificación.

4.2.1.1.- Características de las parcelas. Para ser edificable una parcela, es necesario que la vía a la que de frente tenga

pavimentada la calzada, encintado de aceras, y disponga de los servicios de suministro de agua potable, energía eléctrica, evacuación de aguas residuales y alumbrado público.

4.2.1.2.- Viviendas interiores. No se permite la edificación de viviendas interiores, entendiéndose por tales, las definidas

en las Ordenanzas Generales de Edificación del P.G.O.U. de Bormujos. 4.2.1.3.- Patios. La altura de los patios cerrados o abiertos, se medirá desde el nivel de pavimento de la

planta baja, cuyas piezas ventilen a el, hasta la altura de coronación del forjado de techo de la planta alta cuyas piezas ventilen a dicho patio. A estos efectos no se contabilizarán los castilletes de escaleras, ni cuartos de instalaciones.

Deberá tener forma y dimensiones, de forma que en su planta se pueda inscribir una circunferencia cuyo diámetro sea mayor o igual que ¼ de su altura, con un mínimo de 3 m., y una superficie mínima de 9 m2.

4.2.2.- Condiciones de volumen.

4.2.2.1.- Alineaciones y rasantes. Todas las edificaciones deberán mantenerse dentro de los límites del suelo privado. El

suelo de las plantas bajas se ajustará al máximo a la rasante del terreno en contacto con la edificación.

4.2.2.2.- Cómputo de la edificabilidad. A efectos del cálculo de la edificabilidad en el Sector de este Plan Parcial, se establecen

los siguientes criterios: Las terrazas o porches, cuando tengan techo y sean de uso privado, se contabilizarán al

50% a efectos de estas ordenanzas cuando estén abiertos al menos en el 40% de su perímetro. En caso contrario se contabilizarán al 100%.

4.2.2.3.- Altura de plantas. Se fijan las siguientes alturas libres suelo-techo, según los casos:

- En viviendas: · Planta baja: Altura mínima: 2,75 m. Altura máxima: 3,50 m. · Planta alta: Altura mínima: 2,60 m. Altura máxima: 3 m.



- En el resto: · Planta baja: Altura mínima: 3 m. Altura máxima: 4 m.

Se permitirán espacios de dobles alturas, cuando esté justificado compositiva y funcionalmente, y siempre que no exceda del 30% de la superficie construida por planta.

Se permitirán techos inclinados cuando se cumpla que su altura libre media se ajusta a las condiciones anteriormente expuestas para viviendas y otros usos.

4.2.2.4.- Cómputo del número de plantas. A efectos del cálculo del número de plantas o altura para el Sector de este Plan Parcial,

se establecen los siguientes criterios: - Para el cómputo del número de plantas se incluirá en todos los casos la planta

baja. - Igualmente se incluirá en dicho cómputo las plantas superiores retranqueadas y

áticos. - Las plantas bajas porticadas sin cerramiento, que no se contabilizan a efectos

de edificabilidad, si se contabilizarán como una planta para la altura. - Si por cualquier condicionante, ya sea la altura libre máxima de la planta, o la

adopción de techo inclinado, fuera susceptible la edificación de una entreplanta, ésta se considerará como una planta más, y se contabilizará como tal a efectos del número de plantas totales.

4.2.2.5.- Construcciones por encima de la altura máxima permitida. No se autoriza ningún tipo de ático ni buhardillas para uso residencial.

Únicamente se autorizan en cubierta, aquellas construcciones como chimeneas, cajas de escaleras, antenas, pararrayos e instalaciones y cuartos necesarios para éstas instalaciones.

Todos los elementos situados sobre las cubiertas se tratarán compositivamente, quedando expresamente prohibidos los anuncios publicitarios.

4.2.2.6.- Condiciones estéticas generales. Se da libertad para la composición arquitectónica, materiales y acabados en los interiores

de los edificios que se construyan en el Sector. Se prohíbe expresamente la utilización en fachada de alicatados, ya sea como acabado

general de la misma, zócalos, cornisas o recercado de huecos. El Ayuntamiento tendrá la facultad de posteriormente a este Plan, hacer cumplir al

respecto las Normas de Aplicación Directa contenidas en el articulado del Reglamento de Planeamiento, cuando considere justificada la procedencia de su aplicación.

4.3.- NORMAS PARTICULARES PARA CADA ZONA. 4.3.1.- Zona Residencial. Edificación en Manzana.

4.3.1.1.- Tipo de edificación. Dentro de este concepto se define un tipo de edificación unitaria en el sentido de

actuación conjunta, que permita el diseño de cada manzana en cuestión, de forma que evite la disgregación que producirían las actuaciones parciales sobre solares independientes resultantes de la parcelación de ésta.

4.3.1.2.- Parcela mínima. Se considera como parcela mínima edificable, a la superficie total de la manzana, ya que

ésta habrá de edificarse de forma conjunta. Únicamente se podrá parcelar una manzana, y siempre con las limitaciones que

expresamos a continuación, siempre que se trate de un proyecto unitario, o se definan mediante un Estudio de Detalle, las características de la edificación en cuanto a altura de cornisas, retranqueos, materiales a emplear en fachadas, vuelos, volumetría, alineaciones interiores y exteriores, etc. Estas limitaciones son las siguientes:



- Superficie mínima de parcela: 120 m2. - Longitud mínima de fachada a calle: 6 m. sin garaje. 7,50 m. con garaje.

Se considerará como inedificable cualquier parcela que no cumpla alguna de las condiciones anteriores.

Excepcionalmente, en la manzana 29a, serán de aplicación las normas de edificación establecidas para la zona B en el apartado 4.3.2., salvo la edificabilidad que será la de la zona A (0,9 m2/m2).

4.3.1.3.- Condiciones de uso.

- Usos asignados: Se admiten exclusivamente viviendas unifamiliares. - Usos permitidos: Instalaciones recreativas, culturales, etc., quedando en todo

caso limitadas por el Ayuntamiento, y que no contradigan lo establecido en el P.G.O.U.

- Usos prohibidos: Industrial, almacenes y todas aquellas instalaciones recogidas en el Reglamento de Actividades Molestas, como nocivas y/o peligrosas.

4.3.1.4.- Edificabilidad. La superficie total construida máxima autorizada no sobrepasará el 90% de la superficie

neta de la parcela, es decir, que resultaría una edificabilidad unitaria máxima de 0,90 m2c/m2s.

4.3.1.5.- Alineaciones y rasantes. Las alineaciones de manzana estarán retranqueadas 2,50 m. de las alineaciones de calle

o exterior. Si la planta baja del edificio se aísla del terreno una cámara de aire, la altura máxima de

la solería de este primer forjado sobre la rasante de la acera no superará los 0,70 m. 4.3.1.6.- Vuelos, balcones, cierros y miradores. No se admitirán vuelos cerrados de ningún tipo sobre la alineación de fachada. Los

vuelos máximos permitidos serán: - En calles de hasta 9 m.: 0,60 m. - En calles de 12 m.: 0,75 m.

Cualquier vuelo deberá separarse de las propiedades colindantes al menos en 0,40 m. 4.3.1.7.- Altura. Número de plantas.

- Altura máxima: 7 m. - Nº de plantas: 2, baja y alta.

4.3.1.8.- Sótanos y semisótanos. Los sótanos o semisótanos en este tipo de edificios solo podrán destinarse a garaje, y

deberán cumplir todas las condiciones establecidas en las ordenanzas generales. 4.3.1.9.- Aparcamientos. Será optativa la ubicación de garajes en planta baja, pero teniendo en cuenta siempre las

alineaciones establecidas en estos casos, en cuanto a frentes mínimos de parcela. 4.3.1.10.- Ocupación. La ocupación máxima de la parcela será del 80% de su superficie neta.

4.3.2.- Zona Residencial. Edificación Adosada.

4.3.2.1.- Tipo de edificación. Dentro de este concepto se define un tipo de edificación unifamiliar, entre medianeras. 4.3.2.2.- Parcela mínima. Se considera como parcela mínima edificable, aquella que cumple con las siguientes

condiciones: - Superficie mínima de parcela: 100 m2.



- Longitud mínima de fachada a calle: 5 m. sin garaje. 7,50 m. con garaje.



- Usos asignados: Se admiten exclusivamente viviendas unifamiliares. - Usos permitidos: Instalaciones recreativas, culturales, etc., quedando en todo


- Usos prohibidos: Industrial, almacenes y todas aquellas instalaciones recogidas en el Reglamento de Actividades Molestas como nocivas y/o peligrosas.


neta de la parcela, es decir, que en el caso de la parcela mínima de 100 m2. se podrán construir como máximo 115 m2.

4.3.2.5.- Alineaciones y rasantes. Las alineaciones de fachada coincidirán con las alineaciones de calle o exterior. Solo se

permitirán retranqueos de fachada en planta baja respecto de la alineación de calle, en las manzanas 23b, 24, 25a, 26a, 27a y 28a, siempre y cuando se proyecten y edifiquen manzanas completas.

Si la planta baja del edificio se aísla del terreno mediante una cámara de aire, la altura máxima de la solería de este primer forjado sobre la rasante de la acera no superará los 0,70 m.

4.3.2.6.- Vuelos, balcones, cierros y miradores. No se admitirán vuelos cerrados de ningún tipo sobre la alineación de fachada. Los vuelos máximos permitidos serán:

- En calles de hasta 9 m.: 0,60 m. - En calles de 12 m.: 0,75 m.





alineaciones establecidas en estos casos, en cuanto a frentes mínimos de parcela. 4.3.2.10.- Ocupación. La ocupación máxima de la parcela será del 80% de su superficie neta.

4.3.3.- Zona Residencial-Terciario.

4.3.3.1.- Tipo de edificación. Se establece para esta zona una tipología colectiva o unifamiliar agrupada o adosada. 4.3.3.2.- Parcela mínima.



Se considera como parcela mínima edificable, aquella que cumple con las siguientes condiciones:

- Superficie mínima de parcela: 100 m2. - Longitud mínima de fachada a calle: 5 m. sin garaje. 7,50 m. con garaje.



- Usos asignados: · Dominante: Residencial. · Complementario: Actividades recreativas.

- Usos permitidos: Instalaciones recreativas, culturales, etc., quedando en todo caso limitadas por el Ayuntamiento, y que no contradigan lo establecido en el P.G.O.U.

- Usos prohibidos: Industrial, almacenes y todas aquellas instalaciones recogidas en el Reglamento de Actividades Molestas, como nocivas y/o peligrosas.

4.3.3.4.- Edificabilidad.

La superficie total construida máxima autorizada no sobrepasará el 135% de la superficie neta de la parcela, es decir, que en el caso de la parcela mínima de 100 m2 se podrán construir como máximo 135 m2.

4.3.3.5.- Alineaciones y rasantes. Las alineaciones de fachada coincidirán con las alineaciones de calle o exterior. No se

permitirán retranqueos de fachada en planta baja respecto de la alineación de calle. Si la planta baja del edificio se aísla del terreno mediante una cámara de aire, la altura

máxima de la solería de este primer forjado sobre la rasante de la acera no superará los 0,70 m.

4.3.3.6.- Vuelos, balcones, cierros y miradores. No se admitirán vuelos cerrados de ningún tipo sobre la alineación de fachada. Los vuelos máximos permitidos serán:

- En calles de hasta 9 m.: 0,60 m. - En calles de 12 m.: 0,75 m.



4.3.3.8.- Sótanos y semisótanos. Los sótanos y semisótanos en este tipo de edificios solo podrán destinarse a garaje, y


limitaciones establecidas en estos casos, en cuanto a frentes mínimos de parcela. 4.3.3.10.- Ocupación. La ocupación máxima de la parcela será del 80% de su superficie neta.

4.3.4.- Zona Docente.

4.3.4.1.- Tipo de edificación. Dentro de este concepto se definen edificaciones de uso escolar, cuyas características y

programas se regirán por las normas que la Administración competente determine en cada caso.



Igualmente recomendamos que su aspecto exterior denote el carácter de edificio singular que por su uso posee, y sirva de elemento visual referencial para la trama o espacio urbano del Sector ordenado.

4.3.4.2.- Usos. - Uso asignado: Docente. - Usos permitidos: Equivalentes al asignado. - Usos prohibidos: El resto.

4.3.4.3.- Edificabilidad. La superficie máxima construida no sobrepasará en ningún caso el 100% de la superficie

neta de la parcela escolar, es decir, una edificabilidad máxima unitaria de 1 m2/m2. 4.3.4.4.- Altura. Número de plantas. No existe limitación teórica de altura. Sí existe limitación de número de plantas, que se fija como máximo y para todos los

puntos del terreno, en dos, baja y alta. 4.3.4.5.- Alineaciones. Las marcadas en el plano de alineaciones y rasantes.

4.3.5.- Zona de Interés Público y Social. 4.3.5.1.- Tipo de edificación.

Dentro de este concepto se definen edificaciones de uso público y social al servicio del Sector ordenado.

Igualmente recomendamos que su aspecto exterior denote el carácter de edificio singular que por su uso posee, y sirva de elemento visual referencial para la trama o espacio del Sector ordenado.

4.3.5.2.- Usos. - Uso asignado: De interés público y social a definir por el Ayuntamiento. - Usos permitidos: Se permiten todos los usos que estén en congruencia con los

asignados, no sean lucrativos, sean de dominio público y estén al servicio del Sector. - Usos prohibidos: Residencial, industrial. 4.3.5.3.- Edificabilidad. La superficie máxima construida no sobrepasará en ningún caso el 150% de la superficie

neta de la parcela socio-cultural, es decir, una edificabilidad máxima unitaria de 1,50 m2/m2.

4.3.5.4.- Altura. Número de plantas. No existe limitación teórica de altura. Sí existe limitación de nº de plantas, que se fija como máximo y para todos los puntos del

terreno, en dos, baja y alta. 4.3.5.5.- Alineaciones. Las marcadas en el plano de alineaciones y rasantes.

4.3.6.- Zona Deportiva.

4.3.6.1.- Tipo de edificación. Dentro de este concepto se definen edificaciones de uso público y social de carácter

deportivo, al servicio del Sector ordenado. Igualmente recomendamos que su aspecto exterior denote el carácter de edificio singular

que por su uso posee, y sirva de elemento visual referencial para la trama o espacio urbano del Sector ordenado.

4.3.6.2.- Usos.



- Uso asignado: Deportivo. - Usos permitidos: Se permiten todos los usos que estén en congruencia con los

asignados, no sean lucrativos, sean de dominio público y estén al servicio del Sector.

- Usos prohibidos: Residencial, industrial. 4.3.6.3.- Edificabilidad. La superficie máxima construida no sobrepasará en ningún caso el 100% de la superficie

neta de la parcela socio-cultural, es decir, una edificabilidad máxima unitaria de 1 m2/m2.

4.3.6.4. Altura. Número de plantas. No existe limitación teórica de altura. Sí existe limitación de número de plantas, que se fija como máximo y para todos los

puntos del terreno, en dos, baja y alta. 4.3.6.5.- Alineaciones. Las marcadas en el plano de alineaciones y rasantes.

4.3.7.- Zonas del Sistema de Espacios Libres.

4.3.7.1.- Usos. - Usos asignados: Jardines, áreas de juego y recreo y áreas peatonales. - Usos permitidos: De esparcimiento y recreo. - Usos prohibidos: El resto.

4.3.7.2.- Edificabilidad. Alineaciones. Alturas.

Estas zonas no tienen aprovechamiento edificatorio alguno asignado. 4.3.8.- Zonas Afectadas por la Infraestructura del Sector. Habrá que considerar las zonas afectadas por la reserva para centros de transformación,

etc.



CAPÍTULO 18: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA CAR RETERA DE GINES. 1. GENERALIDADES Y TERMINOLOGÍA DE CONCEPTOS . 1.1. ÁMBITO DE APLICACIÓN. Las presentes ordenanzas regirán sobre los terrenos incluidos en el Sector nº 11

“CARRETERA DE GINES”, del P.G.O.U. de Bormujos (Sevilla), y cuya representación gráfica se muestra en los planos correspondientes del Plan General y del presente Plan Parcial.

1.2. DEFINICIONES. 1.2.1.- Alineación. Es un plano vertical teórico, que a veces se define como la línea donde este plano

intersecciona al plano del terreno.

1.2.1.1.- Alineación de eje de vial. Se define como el plano, o línea de intersección de planos, que coincide con el eje del

vial. 1.2.1.2.- Alineación de calle o exterior. Se define como el plano que separa las propiedades privadas-parcelas edificables de las

propiedades públicas como calles, viales, zonas libres,… Coincide con los límites de las manzanas, parcelas o solares.

1.2.1.3.- Alineación de edificación. Llamada también a veces “alineación interior”, es el plano que contiene la fachada de la

edificación. De este plano no podrán sobresalir ni vuelos, ni cierros, ni miradores, etc… Caso de existir vuelos, la alineación será la del plano que pase por el punto más saliente del vuelo.

1.2.2.- Altura de la edificación. Tiene tres acepciones contenidas en el presente Plan Parcial:

1.2.2.1.- Altura de la edificación. La distancia desde la rasante del terreno, medida verticalmente y en la alineación de calle

(o interior en su caso) al punto de inicio de cubiertas. 1.2.2.2.- Número de plantas. Es el número de plantas por encima de la rasante en cada punto del terreno,

incluyéndose la planta baja, y excluyéndose los sótanos y semisótanos. 1.2.2.3.- Alturas de plantas. Distancia libre medida entre la solería de una planta y la parte inferior del forjado de la

planta superior. 1.2.3.- Rasantes. Es la cota del terreno en cada punto de alineación. Podemos distinguir principalmente: - Rasante de la alineación de eje vial. - Rasante de aceras, bordillos, aparcamientos, … - Rasante natural del terreno. 1.2.4.- Edificabilidad. A efectos de edificabilidad y estándares de urbanización, se definen los siguientes

conceptos:



d) Superficie edificable.

En cada zona, la superficie es la suma de todas las superficies cubiertas, correspondientes a las plantas que tengan la consideración de bajas y piso. e) Índice de edificabilidad neto parcela:

Es la relación existente entre la superficie edificable y la superficie de parcela, expresada en metros cuadrados edificables o de techo dividido por metros cuadrados de parcela. f) Cómputo de la edificabilidad:

En el cómputo de la edificabilidad se tendrán en cuenta las superficies de todas las plantas, por encima de las plantas que sean sótano, excluyéndose las superficies de los patios de luces y pozos de ventilación. 1.2.5.- Aprovechamientos. Concepto que mide el auténtico valor de los terrenos, basado en su potencial urbanístico.

Incide en su determinación el uso, la intensidad, los costes de urbanización y urbanísticos, localización, etc.

1.2.6.- Sector. Definido como la superficie de terreno sujeta a la redacción de un Plan Parcial, y fijado por

la figura de planeamiento de ámbito municipal correspondiente. 1.2.7.- Unidad de Ejecución. Se entiende por unidad de ejecución, una superficie delimitada de terrenos sujetos a un

sistema de ejecución y gestión conjunta. Los terrenos que forman el Sector de un Plan Parcial se pueden dividir en varios Polígonos

o Unidades de Ejecución. 1.2.8.- Manzana. Definida como la porción de terreno limitada normalmente por calles o espacios de dominio

público –que forman parte del Sistema Viario o del Sistema de Espacios Libres-, pudiendo ser alguno de sus límites accidentes geográficos o delimitaciones urbanísticas.

1.2.9.- Parcela. Se entiende por Parcela, toda fracción de la superficie de suelo urbano edificable,

delimitada con el fin de facilitar la ejecución de la urbanización y de la edificación, conferir autonomía a la edificación por unidades de construcción y servir de referencia a la intensidad de edificación y al número de viviendas y asegurar la unidad mínima de edificación.

La parcela mínima será la establecida por las presentes Ordenanzas para cada zona. Será obligatorio para poder edificar, cumplir los mínimos establecidos en estas Ordenanzas

sobre condiciones de parcela mínima. Las parcelas mínimas serán indivisibles de acuerdo con lo previsto en el Texto Refundido de la Ley del Suelo.

1.2.10.- Solar. Superficie de suelo urbano edificable, que cumple las condiciones mínimas de urbanización

requeridas por el articulado correspondiente de la Ley del Suelo. 1.2.11.- Ocupación. Es el resultado del cociente entre la superficie de la proyección horizontal de la edificación

sobre la parcela o solar y la superficie total de la misma. 2. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO . El régimen urbanístico del suelo se establece para cumplir las siguientes funciones:



g) Procurar que el suelo se utilice en congruencia con la utilidad pública y la función social

de la propiedad. h) Impedir la desigual distribución de los beneficios y cargas del planeamiento entre los

propietarios afectados e imponer la justa distribución de los mismos. i) Regular el mercado de terrenos como garantía de la subordinación natural de los

mismos a los fines de la edificación y de la vivienda. j) Afectar el aumento de valor del suelo originado por el planeamiento al pago de los

gastos de urbanización. k) Asegurar el uso racional del suelo en cuanto al mantenimiento de una densidad

adecuada al bienestar de la población. l) Adquirir terrenos y construcciones para constituir patrimonios de suelo. 2.1. RÉGIMEN DE LA ACTUACIÓN. 2.1.1.- Definición. El régimen de actuación, junto con el resto de estas Ordenanzas, Plan Parcial, y Normativa

Urbanística de rango superior, constituye el reglamento de juego para los agentes públicos y privados encargados del desarrollo urbano en el Sector considerado.

2.1.2.- Función. Se establece aquí un reglamento mínimo que permita regular las distintas actuaciones que

se lleven a cabo dentro del Sector definido y delimitado. Se establece un régimen general de concesión de autorización para todas aquellas

actuaciones previamente tipificadas como necesarias y/o acordes con la ordenación propuesta. Para actuaciones que, no estando dentro de las tipificadas, puedan presentarse en el futuro, se proponen directrices, criterios y normas útiles para su valoración y autorización en su caso.

2.1.3.- Ámbito. Este régimen será de obligado cumplimiento en el Sector delimitado para este Plan Parcial

referido con sus especificaciones a cada una de las zonas en que se ha dividido. 2.1.4.- Vigencia y Supuestos de Adaptación y Revisi ón. En el presente Régimen de Actuación se abre un período de concesión generalizada de

autorizaciones condicionadas o no, de una duración indefinida, siempre que se cumplan los plazos que establece el Plan de Etapas, y sin detrimento de lo especificado en el articulado correspondiente de la Ley del Suelo.

Este Régimen será revisado y/o adaptado si surgen cambios en la legislación de rango superior. Igualmente se irá adaptando a las situaciones imprevistas mediante la correspondiente modificación en cada caso.

Se entenderá por modificación el cambio de alineaciones interiores, replanteamiento del volumen edificable para su concentración en actuaciones excepcionales, cambios en el Plan de Etapas, etc.

Se entenderá por revisión, el cambio de cualquier elemento de la ordenación física, calificación del suelo y modificaciones de viales en el territorio, cambio de situación de las cesiones, creación o anulación de viales, etc.).

Por tanto, el presente Plan Parcial tiene vigencia indefinida, aún cuando puedan realizarse modificaciones puntuales, siguiendo los artículos previstos por la Ley del Suelo y sus Reglamentos para tal fin.

2.1.5.- Normas Generales. El Sector denominado “Carretera de Gines” desarrollado por este Plan Parcial está

clasificado como suelo urbanizable en el P.G.O.U. de Bormujos, debiéndose cumplir por tanto el contenido de la nueva Ley y sus Reglamentos, así como las especificaciones de estos documentos de planeamiento de rango superior que no los contradiga.

Como normas generales se establece en este Régimen de Actuación los siguientes conceptos:



2.1.5.1.- Ordenación Básica. Ordenación de Detalle. El suelo del Sector se considera básicamente ordenado con las determinaciones al

respecto del P.G.O.U., y del desarrollo de este Plan Parcial. Se entenderá como ordenación básica a la relación entre el suelo de dominio público y el

suelo edificable o edificado y su conexión a su vez con el sistema viario y los sistemas de espacios libres y de equipamiento comunitario, así como el programa desarrollado y los usos, aprovechamiento y condiciones de edificación propuestos.

Se entenderá como Ordenación de Detalle aquella que sin contraponerse a la ordenación básica la desarrolle con un detalle superior al especificado en la presente propuesta, o justificadamente reordene lo ya ordenado, en detalle.

Toda ordenación de detalle deberá estar referida a la totalidad del ámbito de una manzana o agrupación de estas.

2.1.5.2.- Reparcelación o Compensación. Surgen al modificarse, fundamentalmente, el contenido del derecho de propiedad del

suelo, necesitándose la redistribución de cargas y beneficios mediante un proyecto de reparcelación o compensación.

2.1.5.3.- Urbanización. Como proyectos de obra para la ejecución de las obras de viabilidad, abastecimientos de

aguas, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público, red telefónica, adecuación y jardinería del sistema de espacios libres, y otras análogas.

Distinguimos; las que llevan a la práctica las determinaciones de la ordenación propuesta por el Plan Parcial; las que se harían para mantenimiento o mejora de la urbanización cuando ya exista; y las que siguen las determinaciones de un Estudio de Detalle.

2.1.5.4.- Parcelación. Como división o agrupación de parcelas con el fin de adaptarse a exigencias de tamaño

proporción o uso. 2.1.5.5.- Edificación. Como obras de construcción ya sea en forma de relleno de solares no edificados o

sustituyendo a edificaciones existentes. 2.1.5.6.- Cambio de uso. Como cambio de uso o actividad en las edificaciones existentes. 2.1.5.7.- Descalificación. Considerado como trámite previo a una demolición. Consiste en la justificación de la

pérdida de utilidad de la edificación, ya sea por ruina o por envejecimiento físico, funcional, económico, o legal.

2.1.5.8.- Demolición. Como demolición o derribo de edificaciones existentes.

2.1.6.- Clasificación de Acciones. En función de cómo son consideradas y de su regulación en este Régimen de Actuación,

sus acciones se pueden clasificar en:

Típicas........................................ Extraordinarias Previstas..................................... Imprevistas Permitidas .................................. Prohibidas

En función del grado de desarrollo del Planeamiento, estado de la Gestión Urbanística y

proceso de urbanización, las acciones se clasifican en:



- Acciones en Suelo Urbanizable: Necesarias y obligatorias para su posterior

consideración como similar a Suelo Urbano. - Acciones similares a las de Suelo Urbano. Cabe aún distinguir las acciones por la naturaleza del agente que las lleva a cabo: - Municipales, esto es, de carácter público, iniciadas, ejecutadas o financiadas por el

Ayuntamiento. - Particulares, de iniciativa privada. - Supramunicipales, desarrolladas por Departamentos de la Administración del Estado o

por las administraciones intermedias, Provincial o Regional. - Mixtas, es decir, en colaboración entre dos o más de los anteriores. 2.1.7.- Acciones en Suelo Urbanizable. Se exponen a continuación las acciones que necesariamente y de forma escalonada han

de realizarse en el suelo urbanizable para posibilitar el derecho de edificación en el, siendo obligatorio la ejecución y culminación de una acción para el comienzo de la siguiente. Son, por tanto, todas acciones típicas y necesarias siguiendo el orden dado, y si no se especifica lo contrario, prohibidas si no se han ejecutado las anteriores.

2.1.7.1.- Ordenación. Queda definida con el presente documento. Deberá cumplir además las determinaciones

de la normativa legal de rango superior, y justificar en si mismo la necesidad de su actuación.

Toda Reordenación o Modificación que, posteriormente a este Plan Parcial, afecte a las características establecidas como básicas en la ordenación, se considerará como acción de carácter extraordinario, y será tramitada como Modificación del Plan Parcial.

2.1.7.2.- Delimitación de Unidades de Actuación. A efectos de la ejecución del Plan se realizará la delimitación de Polígonos o Unidades de

Ejecución, justificándose debidamente el cumplimiento de lo dispuesto para tal fin en el articulado de la Ley del Suelo.

En el Documento I del presente P.P., apartado 4.4 se describe con detalle dicha Delimitación.

La tramitación de la Delimitación de Unidades de Ejecución se realizará en este caso, al mismo tiempo que el Plan Parcial, incluyéndose en la redacción y tramitación de éste, todo ello de acuerdo con el Reglamento de Gestión.

Cualquier modificación de la Delimitación de Unidades de Actuación, tendrá el carácter de acción extraordinaria y se tramitará de acuerdo con lo dispuesto en el Reglamento de Planeamiento.

2.1.7.3.- Raparcelación o Compensación. Se considera como acción típica, posterior a la delimitación de unidades de ejecución.

Esta acción se realizará mediante un Proyecto de Compensación que se ajustará y tramitará según lo especificado en el Reglamento de Gestión.

En el Plan de Etapas del presente Plan Parcial se especifican las condiciones y los plazos previstos para la ejecución de dicha acción.

2.1.7.4.- Urbanización. Entendido como las obras que llevan a la práctica las determinaciones del Plan Parcial.

Se considera como acción típica y necesaria para ejercer el derecho de edificación. Será necesario la redacción y tramitación del Proyecto de Urbanización, así como la

obtención de la correspondiente licencia municipal. Deberá redactarse un solo proyecto de urbanización, dado que solo se delimita una

unidad de ejecución, que podrá dividirse en fases según el Plan de Etapas del P.P. 2.1.8.- Acciones similares a las de Suelo Urbano.



Pasamos a exponer las acciones previstas una vez realizado el proceso de urbanización, las de preparación del terreno, para ejercer el derecho a edificar.

En general, todas estas acciones son prohibidas si no se han realizado previamente las acciones del apartado 2.1.7 de este Régimen de Actuación.

2.1.8.1.- Parcelación.

Las acciones de simple agrupación y división del sistema de parcelación existente, se considerarán normales y típicas, siempre que tiendan a la mejora de las condiciones de la edificación, promoción y/o uso, y a su adaptación a la presente normativa.

Para ello, será necesario tramitar, previa o simultáneamente, a los proyectos de edificación, los correspondientes proyectos de parcelación, y obtener la licencia de división o agrupación de parcelas.

La nueva parcelación surgida de un Estudio de Detalle, previa o simultáneamente aprobado, será igualmente una acción normal, y sujeta a la obtención de la correspondiente licencia.

Es necesario para ejercer acciones de Parcelación, la previa aprobación definitiva del Proyecto de Compensación, pudiendo realizarse aún cuando la acción de urbanización no se hubiese comenzado.

2.1.8.2.- Ordenación de Detalle. Las acciones de ordenación o reordenación de aspectos de detalle, se consideran

previsibles, y deberán obtener la aprobación previa a la licencia de edificación, mediante la tramitación de un Estudio de Detalle que a los efectos habrá de redactarse.

Esta acción podrá realizarse antes de la terminación de las obras de urbanización, siempre que hayan sido aprobados el Plan Parcial y el Proyecto de Urbanización correspondiente, hubiese obtenido firmeza en vía administrativa el acto de aprobación del Proyecto de Compensación, y se cumplan los requisitos señalados en el Reglamento de Gestión con los efectos expresados en el mismo.

2.1.8.3.- Reparcelación. No caben dentro de esta fase de desarrollo del planeamiento los actos de reparcelación o

compensación, excepto de los que en su forma más simple puedan surgir como consecuencia de ordenación o reordenación de aspectos de detalle.

Esta acción se considera como extraordinaria pero prevista, y deberá tramitarse como proyecto reparcelación o compensación, y en forma simultánea al Estudio de Detalle correspondiente.

2.1.8.4.- Urbanización. Son acciones típicas y previstas tendientes al mantenimiento y/o mejora de las

infraestructuras y de las obras de pavimentación existentes. Están igualmente previstas pero sujetas al trámite de aprobación previa o

simultáneamente del correspondiente Estudio de Detalle, las acciones de Urbanización secundarias, siempre que no afecten a las características básicas de la urbanización.

Se tramitarán en ambos casos como proyectos de obra, estando sujetos al procedimiento de régimen local, y necesitando la obtención de la correspondiente licencia.

2.1.8.5.- Edificación. La edificación en sus distintas formas y etapas del ciclo constructivo constituye la acción

más repetida y fácil de tipificar de cuantas se dan en el suelo urbano. Se considera pues como una acción típica y prevista sujeta a la previa obtención de

licencia y a la redacción del correspondiente Proyecto. Antes de la terminación de las obras del Proyecto de Urbanización, o cuando la parcela

no cuente con la calificación de solar, esta acción se considera prohibida, excepto en el caso que se cumplan los requisitos expresados en el Reglamento de Gestión, y con los efectos expresados en el mismo para tal fin.

2.1.8.6.- Cambio de uso. Se considera como acción típica y prevista sometida a la obtención de licencia.



Es muy conveniente a todos los efectos, y no solo en interés del propio Ayuntamiento, sino de quien ha de desarrollar la actividad, y de los vecinos, el que los cambios de actividad se contrasten con la normativa existente y se legitimen con la licencia.

2.1.8.7.- Descalificación y Demolición. Consideradas como acciones típicas y previstas. La Descalificación se contempla como acción previa a la Demolición, sometida a

aprobación. La Demolición o derribo necesitará la previa obtención de licencia. Ambas deben estar

pendientes y condicionadas a la aprobación de la nueva edificación. No se permitirá la demolición a no ser declarada de urgencia, sin garantizar la inmediata

edificación acorde con la ordenación vigente. 2.1.9.- Formas de Actuación. Las acciones pueden desarrollarse una a una, de acuerdo con los tipos y etapas del

proceso de urbanización anteriormente establecidos, o bien, llevando varias etapas a un tiempo.

Algunas de las acciones exigen la aprobación previa o simultánea de otra u otras anteriores, mientras que otras están condicionadas a la realización posterior de alguna.

En uno y otro caso convendrá realizar las comprobaciones, adoptarse los compromisos y exigir las garantías correspondientes, para evitar que el proceso se salte alguna de las etapas necesarias o se quede en una situación inacabada.

Una característica esencial del proceso de urbanización es la cantidad de agentes que en ella actúan, ya sea de forma secuencial, o, simultáneamente, agentes movidos unas veces por incentivos de carácter general y otras por el interés particular. Los primeros ligados al interés público de la comunidad, los segundos con incentivos propios. Entre estos últimos, conviene distinguir por una parte a los agentes públicos o entes administrativos sectoriales, funcionalmente especializados y trabajando a su vez a favor de un supuesto interés público, siempre coincidente con el interés de la comunidad local; y por otra parte a los agentes privados, movidos o promovidos siempre por incentivos o intereses privados de carácter individual o familiar de una parte, y de carácter empresarial, productivo o económico por otra.

La regla más general para establecer la forma de actuar y el resultado o determinación de cada etapa o acción es la siguiente: en cada etapa del proceso debe definirse y precisarse todo aquello que no pueda y deba esperarse que sea decidido en la siguiente etapa, y a la inversa, no debe fijarse a las etapas siguientes más de lo necesario, teniendo en cuenta para todo ello, no solo las limitaciones y estrecheces de miras propias de cada etapa, sino también las naturales o propias de las iniciativas particulares y privadas.

En algunos casos convendrá que las etapas del proceso de urbanización y construcción vayan unidas, bien simultáneamente, o bien, consecutivamente, de manera que no se produzcan situaciones inacabadas o sin garantías de solución.

2.1.10.- Procedimientos de Actuación. El número creciente de acciones tipo, de organismos implicados, y de pasos exigidos en la

tramitación administrativa para la aprobación o simplemente obtención de la correspondiente licencia, una vez dada la aprobación a una actuación, hacen difícil tanto la tarea del Ayuntamiento, como el procedimiento para el administrado que inicia la actuación.

Conviene sistematizar no solo los trámites, sino también normalizar y facilitar los elementos y dispositivos implicados en ello (oficinas, señalización, impresos, publicidad de los actos,…).

2.2. CALIFICACIÓN DEL SUELO CON USOS PORMENORIZADOS .



El Plan Parcial en el ámbito de su sector se divide en las zonas que a continuación se detallan, indicándose para cada una de ellas el uso asignado, así como la naturaleza o destino que les corresponde:

A) Zona Residencial:

A1) Edificación Adosada (zona A del plano P-5): Uso asignado: Residencial-viviendas adosadas. Dominio: Privado.

A2) Edificaciones Aislada (zona B del plano P-5): Uso Asignado: Residencial-viviendas aisladas. Dominio: Privado.

A3) Edificación Pareada (zona C del plano P-5): Uso asignado: Residencial-viviendas pareadas. Dominio: Privado. B) Uso Terciario:

B1) Edificación Adosada o Aislada-Subzona T1 (zona D): Uso asignado: Terciario. Dominio: Privado.

B2) Edificación Adosada o Aislada-Subzona T2 (zona E): Uso asignado: Terciario (expresamente se permite la ubicación de una estación

de servicio en esta manzana; éste uso no se podrá compatibilizar con otro uso que no esté relacionado con él).

Dominio: Privado. C) Uso Compatible:

Edificación Adosada o Aislada (zona F). Uso asignado: Residencial comunitario y usos incluidos en el uso general de

dotación. Dominio: Privado.

D) Sistema Docente:

Uso asignado: Docente. Dominio: Público al servicio del sector.

E) Sistema de Equipamiento de Interés Público y Social:

Uso asignado: Administrativo – Sanitario – Comercial. Dominio: Público al servicio del sector (salvo el comercial, que será privado).

F) Sistema de Espacios Libres:

Usos asignados: Jardines. Dominio: Público al servicio del sector.

G) Sistema Viario: Usos asignados: Vías de tráfico rodado. Circulación peatonal. Aparcamiento público al servicio del sector. Dominio: Público al servicio del sector. H) Zonas afectadas por las infraestructuras:

Usos asignados: Vía de servicio de la A-49, y en general terrenos de dominio público. 2.3. ESTUDIOS DE DETALLE. 2.3.1.- Función. Los Estudios de Detalle se redactarán:



- Para completar y desarrollar la ordenación básica propuesta, en lo referente a alineaciones, rasantes y ordenación de volúmenes, respetando siempre las especificaciones de altura máxima de solar y ordenanzas aplicables en general.

- Para fijar la ordenación o reordenación concreta de los volúmenes arquitectónicos dentro de cada parcela, en desarrollo de las determinaciones que la Ordenación del Plan contiene a estos efectos.

Los Estudios de Detalle no podrán: - Cambiar la calificación del suelo. - Proponer la apertura de vías de uso público que no estén previstas en el Plan. - Establecer nuevas ordenanzas. - Reducir las superficies destinadas a viales, espacios libres o equipamiento comunitario. - Originar aumento de volumen al aplicar las ordenanzas al resultado del reparto o

situación realizada. - Aumentar el porcentaje de ocupación máxima del suelo, las alturas máximas y/o

volúmenes máximos de edificación permitido, y en su caso la densidad de vivienda o intensidad autorizada del uso del suelo.

- Alterar el uso exclusivo o predominante asignado al ámbito del estudio de detalle. 2.3.2.- Documentación. Los Estudios de Detalle deberán ir compuestos de memoria y planos: C. Memoria.

La Memoria constará de: a) Justificación de la procedencia de su redacción y de la solución adoptada. b) Si se trata de establecer alineaciones y rasantes completando las ya señaladas

en Suelo Urbano o reajustando y adaptando las previstas, haciendo referencia al Plan en que se apoya, reseñando cuáles son las condiciones que dichos documentos fijan para su desarrollo.

c) Justificación de que no se reducen los espacios destinados a viales ni se modifican las superficies correspondientes a espacios libres y a equipamiento comunitario.

d) Si se trata de ordenar volúmenes indicará qué especificaciones desarrolla, referidas al Plan Parcial.

e) Justificación demostrativa de que no se aumentan los volúmenes edificables permitidos, ni la ocupación de suelo ni las alturas, ni se incrementa la densidad de población, así como que no se alteran los usos establecidos por el Plan.

f) Cuando se trate de Estudio de Detalle cuya redacción figura expresamente en el planeamiento, justificará adecuadamente el cumplimiento de sus determinaciones.

g) Se incluirá en todo caso, y como anexo una expresa referencia a las condiciones en que se ha realizado la información pública, sus resultados y la decisión que como consecuencia haya adoptado la Corporación.

D. Planos.

A escala mínima 1/1.000, en función de las precisiones y alcance del Estudio de Detalle; este incluirá como mínimo:

a) Plano de situación en relación con el sector y la ciudad. b) Plano parcelario y de delimitación. c) Plano de ordenación vigente. d) Plano del estado actual de los terrenos y la edificación. e) Planos debidamente acotados, que reflejen con detalle la ordenación proyectada

que para la red viaria incluirán como mínimo alineaciones. 2.3.3.- Tramitación.



La tramitación de los Estudios de Detalle se rige por lo especificado en el artículo 117 del Texto Refundido de la Ley del Suelo.

Los Estudios de Detalle podrán ser tramitados a iniciativa de particulares o de la Corporación Municipal. En el caso de iniciativa particular no podrá considerarse debidamente cumplimentado el trámite de información pública si no ha habido notificación personal del mismo a los propietarios de los terrenos y edificaciones comprendidos en el ámbito territorial del Estudio de Detalle y en los terrenos colindantes que pudieran resultar directamente afectados.

2.4. REPARCELACIÓN. Se entenderá por Reparcelación lo especificado en el artículo 164, apartado 1 de la Ley del

Suelo. 2.4.1.- Proyecto de Reparcelación. Es el documento público donde se contienen las transferencias de aprovechamiento en

suelo, o económicas entre los propietarios de una unidad de ejecución para su justo reparto de las cargas y beneficios derivadas del Plan Parcial.

2.5. PARCELACIÓN. No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística sin la previa aprobación del Plan

Parcial del Sector correspondiente para el suelo urbanizable. Se considerará ilegal, a efectos urbanísticos toda parcelación que sea contraria a lo

establecido en el Plan Parcial o que se efectúe sin la previa aprobación del Plan. Toda parcelación urbanística quedará sujeta a licencia y toda reparcelación a la aprobación

del proyecto correspondiente. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir,

respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia, que los primeros deberán testimoniar en el documento.

En ningún caso se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos, los lotes resultantes de una parcelación o reparcelación efectuadas con infracción de las disposiciones de este apartado.

2.5.1.- Proyecto de Parcelación. Es el documento público en el cual se contiene la división en parcelas segregables y

edificables independientes, único válido para la concesión de la correspondiente licencia municipal.

La redacción del Proyecto de Parcelación podrá iniciarse: c) Por los propietarios de cada polígono. d) Por el Ayuntamiento en caso de sustituirse el Sistema de Compensación por el de

Expropiación. El Ayuntamiento no podrá aprobar parcelación alguna ni conceder la correspondiente

licencia, sin la previa o simultánea aprobación del correspondiente proyecto de urbanización.

2.5.2.- División de parcelas. Serán indivisibles las parcelas determinadas como mínimas en este Plan Parcial, a fin de

constituir fincas independientes, y aquellas otras que establece el artículo 258 del Texto Refundido de la Ley del Suelo.

2.5.3.- Parcela mínima. Se fijan como parcelas mínimas en el ámbito del Plan Parcial, las siguientes: B) Zona Residencial:

A1) Edificación en Adosada: Parcela mínima: 100 m2. Fachada mínima: 5 m. sin garaje.



7 m. con garaje. A2) Edificación Aislada:

Parcela mínima: 420 m2. Fachada mínima: 14 m.

A3) Edificación Pareada: Parcela mínima: 200 m2. Fachada mínima: 10 m. B) Zona Terciario:

B1) Edificación Adosada o Aislada-Subzona T1: Parcela mínima: 500 m2. Fachada mínima: 10 m.

B2) Edificación Adosada o Aislada-Subzona T2: Parcela mínima: 300 m2. Fachada mínima: 10 m.

C) Uso Compatible: Edificación Adosada o Aislada. Parcela mínima: 200 m2. Fachada mínima: 7 m.

D) Uso Comercial: Edificación Adosada: Parcela mínima: 50 m2. Fachada mínima: 5 m.

2.6. PROYECTOS DE DELIMITACIÓN DE POLÍGONOS. 2.6.1.- Concepto. Es el documento público por el que se acuerda la delimitación poligonal o del sistema de

actuación contenidos en el presente Plan Parcial. Estos actos no tendrán la condición de modificación o revisión del planeamiento y se

realizarán de acuerdo con lo especificado en el Reglamento de Gestión Urbanística. 2.6.2.- Formación. La redacción del Proyecto de Delimitación de Polígonos podrá iniciarse: a) Por acuerdo de los propietarios del Polígono. b) De oficio por el Pleno del Ayuntamiento con la exclusiva finalidad de modificar el sistema

de actuación determinado, por el de expropiación, caso de incumplimiento reiterado de sus obligaciones por los propietarios del Polígono.

2.6.3.- Limitaciones. El Excmo. Ayuntamiento no podrá aprobar Proyectos de Delimitación de polígonos que no

contengan en su superficie la parte correspondiente de cesiones obligatorias y gratuitas, o cuya diferencia de aprovechamiento con otros polígonos sea superior al 15%.

2.7.- PROYECTOS DE URBANIZACIÓN. 2.7.1.- Definición y Contenido. Los proyectos de urbanización son proyectos de obras cuya finalidad es llevar a cabo en

suelo urbanizable la realización material de las determinaciones correspondientes de los Planes Parciales.

Los proyectos de urbanización constituirán en todo caso, instrumentos para el desarrollo de todas las determinaciones que el Plan prevea en cuanto a obras de urbanización, tales como viabilidad, abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público, jardinería, red telefónica y otras análogas.

Con independencia de los Proyectos de Urbanización podrán redactarse y aprobarse conforme a la normativa del ente interesado, proyectos de obras ordinarias que no tengan por objeto desarrollar la ordenación básica del Plan Parcial.



En ningún caso, tanto los Proyectos de Urbanización como los de obras ordinarias, podrán contener determinaciones sobre ordenación, régimen del suelo, o de la edificación.

Los Proyectos de Urbanización, deberán detallar y programar las obras con la precisión necesaria para que puedan ser desarrolladas por técnicos distintos a los autores del proyecto. No se aprobará ningún proyecto de urbanización que no se ajuste estrictamente a la unidad de ejecución que desarrolla.

Los Proyectos de Urbanización no podrán modificar las previsiones del Plan que desarrollen, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones de detalle exigidas por las características del suelo y subsuelo en la ejecución material de las obras.

Cuando la adaptación de detalle suponga alteración de las determinaciones sobre ordenación o régimen del suelo o de la edificación de los predios afectados por el proyecto, deberá aprobarse previa o simultáneamente, la correspondiente modificación del Plan.

Los plazos para la formulación de los Proyectos de Urbanización son los especificados en el Plan de Etapas del presente Plan Parcial.

2.7.2.- Documentación y Obras incluidas. Los Proyectos de Urbanización comprenderán los siguientes documentos: - Memoria descriptiva de las características de las obras. - Planos de información y de situación en relación con el conjunto urbano. - Planos de proyecto y detalle. - Pliego de condiciones técnicas y de condiciones económico-administrativas de las

obras y servicios. - Mediciones. - Cuadro de precios descompuestos. - Presupuesto. Las obras de urbanización a incluir en el proyecto de urbanización serán las siguientes: - Pavimentación de calzadas, aparcamientos, aceras, red peatonal y espacios libres. - Redes de distribución de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios. - Red de alcantarillado para evacuación de aguas pluviales y residuales. - Red de distribución de energía eléctrica. - Red de alumbrado público. Se incluirán en el proyecto de urbanización los servicios urbanísticos a que hace referencia

el artículo 53.2 del Reglamento de planeamiento cuando se estimen como necesarios por el Plan Parcial.

Los Proyectos de Urbanización deberán resolver el enlace de los servicios urbanísticos con los generales de la ciudad, y acreditar que tienen capacidad suficiente para atenderlos.

3. GESTIÓN URBANÍSTICA . Los terrenos sobre los que se desarrolla el Plan Parcial están clasificados como

urbanizable programado en el P.G.O.U. de Bormujos. Las actuaciones llevadas a cabo en este tipo de suelo requieren la previa aprobación del

Plan Parcial del Sector correspondiente. La ejecución se llevará a cabo de acuerdo con el programa del Plan Parcial, y siempre por

unidades de ejecución completas. 3.1.- DELIMITACIÓN DE POLÍGONOS. En el ámbito de aplicación de este Plan Parcial se fija un solo Polígono o Unidad de

Ejecución, cuyos límites quedan grafiados en el plano 14 del presente documento. 3.2.- SISTEMAS DE ACTUACIÓN. La ejecución del Polígono se realizará mediante el sistema de Compensación definido en

los artículos 157 y siguientes del Texto Refundido de la Ley del Suelo. La viabilidad del mismo queda justificada en el Documento nº 6.



3.3.- DERECHOS, OBLIGACIONES Y CARGAS DE LOS PROPIE TARIOS. Los propietarios del suelo están obligados a llevar a efecto a favor del Ayuntamiento las

cesiones obligatorias y gratuitas siguientes: c) La superficie total de los viales, parques y jardines públicos, zonas deportivas y de

recreo y expansión, centros culturales y docentes y los terrenos precisos para la instalación y funcionamiento de los restantes servicios públicos necesarios, al servicio de los polígonos.

d) El suelo correspondiente al 10% restante del aprovechamiento. El aprovechamiento a que tiene derecho el propietario de cada finca será el resultado de

aplicar a su superficie real el 90% del aprovechamiento tipo del área de reparto a la que pertenece (segundo cuatrienio), contabilizándose a tal efecto todas las zonas de cesión gratuita obligatoria con aprovechamiento CERO.

Los propietarios están obligados a sufragar los costes de urbanización en proporción a las superficies de sus respectivos terrenos. Lógicamente el Ayuntamiento interviene en la proporción de su aprovechamiento. Estos costes de urbanización comprenderán los siguientes conceptos, debidamente evaluados en el Estudio Económico-Financiero del presente Plan Parcial:

i) Obras de vialidad, incluyéndose en ellas las de explanación, afirmado y pavimentado de calzadas, construcción y encintado de aceras, y aparcamientos.

j) Obras de saneamiento en la proporción en que afecte al Sector. k) Suministro de agua, distribución domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes

contra incendios. l) Suministro de energía eléctrica, incluidos centros de transformación cuando proceda,

conducción y distribución, y alumbrado público. m) Red telefónica. n) Jardinería y arbolado en parques, jardines y vías públicas (excepto parque-ss.gg.). o) Las indemnizaciones a los propietarios y arrendatarios de edificios y construcciones de

cualquier tipo que hayan de derribarse para la correcta ejecución del Plan, así como las indemnizaciones derivadas de destrucción de plantaciones, obras e instalaciones incompatibles con el Plan.

p) Los costes de redacción y tramitación de los Planes Parciales y Proyectos de Urbanización, y el importe total de los gastos de compensación.

La conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las instalaciones y dotaciones de los servicios públicos, será de cargo de la Administración actuante, una vez que se hayan efectuado las cesiones de aquellas.

En general, en cuanto a derechos, obligaciones y cargas de los propietarios, nos remitimos a lo especificado en el Texto Refundido de la Ley del Suelo y sus Reglamentos para tal fin.

3.4.- APROVECHAMIENTO TIPO. 3.4.1.- Conceptos. En el suelo urbanizable programado, y referido a un terreno, se entiende como: - USO: El que le asigne el propio Plan Parcial. - INTENSIDAD: La edificabilidad unitaria o porcentual que el Plan Parcial le asigne. En

este caso, dada en metros cuadrados construidos por metro cuadrado de solar. - APROVECHAMIENTO: Concepto que mide el auténtico valor de los terrenos, basado

en su potencial urbanístico. Inciden en su determinación, el uso, la intensidad, los costes de urbanización y urbanísticos, circunstancias de localización, condicionantes del mercado de precios del suelo, y cualquier otra circunstancia que a estos efectos se considere de particular relevancia. La distribución de los beneficios se hará en forma de suelo edificable con el uso e intensidad que le corresponda. La distribución de cargas se referirá a los costes de planeamiento y de urbanización.

- APROVECHAMIENTO DEL SECTOR O POLÍGONO: Lo constituirá la suma de los aprovechamientos que correspondan a todos los terrenos edificables incluidos en el Sector o Polígono.



- APROVECHAMIENTO TIPO: Se obtendrá dividiendo el aprovechamiento del Sector por su respectiva superficie.

3.4.2.- Coeficientes de homogeneización. Los coeficientes de homogeneización a utilizar en el cálculo del aprovechamiento están

definidos en el Plan, de forma que su correcta utilización garantice un reparto justo de beneficios y cargas.

Así, dando como buenos los criterios seguidos para la obtención de dichos coeficientes, el aprovechamiento de cada parcela será el resultado de multiplicar su superficie en metros cuadrados, por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo en bruto, y por el coeficiente de homogeneización obtenido anteriormente.

Los terrenos incluidos en el Sistema de Equipamiento Comunitario que son de cesión gratuita, se consideran de aprovechamiento nulo.

4.- NORMAS DE EDIFICACIÓN. Para todo el Sector del presente Plan Parcial, se establecen las siguientes normas: 4.1.- CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS OBRAS EN RELACIÓN CON LAS VÍAS

PÚBLICAS. 4.1.1.- Accesos de vehículos a las propiedades. La entrada de vehículos será como máximo, de una por vivienda. Las características, número y condicionantes, serán los establecidos en el Documento 1

del Plan Parcial. 4.1.2.- Rótulos, carteles y anuncios. Se permiten rótulos, carteles y anuncios situados en el plano de fachada, con las siguientes

limitaciones: - La instalación de rótulos, carteles o anuncios adosados a fachadas, y que sobresalgan

de ésta, deberán hacerse de forma que su punto más bajo quede situado por encima de la rasante de la acera o solería, un mínimo de 2,50 m.

- El punto del cartel más distante de la fachada, no estará separado de ésta una longitud mayor a la mitad del ancho de la acera en cada caso.

- No se admiten carteles o anuncios adosados a vallas y cercas de propiedades, cuando sobresalgan de éstas.

- No se admiten carteles ni rótulos exentos, no adosados a alguna fachada, a excepción de las señales de tráfico, carteles de denominación de calles y similares.

- En cualquier caso, la autorización para colocar rótulos, carteles o anuncios, será conferida por el Ayuntamiento.

4.2.- CONDICIONES COMUNES A TODAS LAS ZONAS. 4.2.1.- Condiciones de edificación.

4.2.1.1.- Características de las parcelas. Para ser edificable una parcela, es necesario que la vía a la que de frente tenga

pavimentada la calzada, encintado de aceras, y disponga de los servicios de suministro de agua potable, energía eléctrica, evacuación de aguas residuales y alumbrado público.

4.2.1.2.- Viviendas interiores. No se permite la edificación de viviendas interiores, entendiéndose por tales, las definidas

en las Ordenanzas Generales de Edificación del P.G.O.U. de Bormujos.



4.2.1.3.- Patios. La altura de los patios cerrados o abiertos, se medirá desde el nivel de pavimento de la

planta baja, cuyas piezas ventilen a el, hasta la altura de coronación del forjado de techo de la planta alta cuyas piezas ventilen a dicho patio. A estos efectos no se contabilizarán los castilletes de escaleras, ni cuartos de instalaciones.

Deberá tener forma y dimensiones, de forma que en su planta se pueda inscribir una circunferencia cuyo diámetro sea mayor o igual que ¼ de su altura, con un mínimo de 3 m., y una superficie mínima de 9 m2.

4.2.2.- Condiciones de volumen.

4.2.2.1.- Alineaciones y rasantes. Todas las edificaciones deberán mantenerse dentro de los límites del suelo privado. El

suelo de las plantas bajas se ajustará al máximo a la rasante del terreno en contacto con la edificación.

4.2.2.2.- Cómputo de la edificabilidad. A efectos del cálculo de la edificabilidad en el Sector de este Plan Parcial, se establecen

los siguientes criterios: Las terrazas o porches, cuando tengan techo y sean de uso privado, se contabilizarán al

50% a efectos de estas ordenanzas cuando estén abiertos al menos en el 40% de su perímetro. En caso contrario se contabilizarán al 100%.

4.2.2.3.- Altura de plantas. Se fijan las siguientes alturas libres suelo-techo, según los casos:

- En viviendas: · Planta baja: Altura mínima: 2,75 m. Altura máxima: 3,50 m. · Planta alta: Altura mínima: 2,60 m. Altura máxima: 3 m.

- En el resto: · Planta baja: Altura mínima: 3 m. Altura máxima: 4 m.

Se permitirán espacios de dobles alturas, cuando esté justificado compositiva y funcionalmente, y siempre que no exceda del 30% de la superficie construida por planta.

Se permitirán techos inclinados cuando se cumpla que su altura libre media se ajusta a las condiciones anteriormente expuestas para viviendas y otros usos.

4.2.2.4.- Cómputo del número de plantas. A efectos del cálculo del número de plantas o altura para el Sector de este Plan Parcial,

se establecen los siguientes criterios: - Para el cómputo del número de plantas se incluirá en todos los casos la planta

baja. - Igualmente se incluirá en dicho cómputo las plantas superiores retranqueadas y

áticos. - Las plantas bajas porticadas sin cerramiento, que no se contabilizan a efectos

de edificabilidad, si se contabilizarán como una planta para la altura. - Si por cualquier condicionante, ya sea la altura libre máxima de la planta, o la

adopción de techo inclinado, fuera susceptible la edificación de una entreplanta, ésta se considerará como una planta más, y se contabilizará como tal a efectos del número de plantas totales.

4.2.2.5.- Construcciones por encima de la altura máxima permitida. No se autoriza ningún tipo de ático ni buhardillas para uso residencial.

Únicamente se autorizan en cubierta, aquellas construcciones como chimeneas, cajas de escaleras, antenas, pararrayos e instalaciones y cuartos necesarios para éstas instalaciones.



Todos los elementos situados sobre las cubiertas se tratarán compositivamente, quedando expresamente prohibidos los anuncios publicitarios.

4.2.2.6.- Condiciones estéticas generales. Se da libertad para la composición arquitectónica, materiales y acabados en los interiores

de los edificios que se construyan en el Sector. Se prohíbe expresamente la utilización en fachada de alicatados, ya sea como acabado

general de la misma, zócalos, cornisas o recercado de huecos. El Ayuntamiento tendrá la facultad de posteriormente a este Plan, hacer cumplir al

respecto las Normas de Aplicación Directa contenidas en el articulado del Reglamento de Planeamiento, cuando considere justificada la procedencia de su aplicación.

4.3.- NORMAS PARTICULARES PARA CADA ZONA. 4.3.1.- Zona Uso Residencial: Edificación Adosada.

4.3.1.1.- Tipo de edificación. Dentro de este concepto se define un tipo de edificación unifamiliar entre medianeras. 4.3.1.2.- Parcela mínima. Se considera como parcela mínima edificable aquella que cumple con las siguientes

condiciones: - Superficie mínima de parcela: 100 m2. - Longitud mínima de fachada a calle: 5 m. sin garaje. 7 m. con garaje.



Usos asignados: Viviendas unifamiliares adosadas. Usos permitidos: Instalaciones recreativas, culturales, etc., quedando en todo


Usos prohibidos: Industrial, almacenes y todas aquellas instalaciones recogidas en el Reglamento de Actividades Molestas.


neta de la parcela, es decir, que resultaría una edificabilidad unitaria máxima de 1,00 m2c/m2s.

4.3.1.5.- Alineaciones y rasantes. La alineación interior o de edificación estará retranqueada un mínimo de 5 m. de la

alineación exterior o de calle, según queda grafiado en el plano correspondiente. Además se establece un fondo máximo edificable de forma que siempre quede un patio trasero de 2,50 m. de ancho.

Estas condiciones se establecen para las manzanas nº 6, 7 y 8 de esta tipología. Para la manzana 18 no se establecen condiciones de retranqueos ni fondos máximos

edificables, dada la forma de la misma. Sin embargo, se podrán variar dichas condiciones en cualquiera de las manzanas

siempre que el proyecto de edificación se presente de la manzana completa. Las condiciones anteriores se respetarán si se parcela la manzana. Si la planta baja del edificio se aísla del terreno mediante una cámara de aire, la altura

máxima de la solería de este primer forjado sobre la rasante de la acera no superará los 0,70 m.

4.3.1.6.- Vuelos, balcones, cierros y miradores.



No se admitirán vuelos cerrados de ningún tipo sobre la alineación de calle. Los vuelos máximos permitidos serán:

- En calles de hasta 10 m.: 0,60 m. - En calles de 12 m. (o más): 0,75 m.

Cualquier vuelo deberá separarse de las propiedades colindantes al menos en 0,40 m. 4.3.1.7.- Altura. Nº de plantas.



deberán cumplir todas las condiciones establecidas en las ordenanzas generales. 4.3.1.9.- Aparcamientos. Se tendrán en cuenta siempre las limitaciones establecidas en estos casos, en cuanto a

frentes mínimos de parcela. 4.3.1.10.- Ocupación. La ocupación máxima de la parcela será la que resulte de las condiciones de alineación

para las manzanas 6, 7 y 8 y del 80% de su superficie neta para la manzana 18. 4.3.2.- Zona Uso Residencial: Edificación Aislada.

4.3.2.1.- Tipo de edificación. Dentro de este concepto se define un tipo de edificación unifamiliar exenta o aislada. 4.3.2.2.- Parcela mínima. Se considera como parcela mínima edificable, aquella que cumple con las siguientes

condiciones: - Superficie mínima de parcela: 420 m2. - Longitud mínima de fachada a calle: 14 m.



Usos asignados: Se admiten exclusivamente viviendas unifamiliares. Usos permitidos: Instalaciones recreativas, culturales, etc., quedando en todo




neta de la parcela, es decir, que en el caso de la parcela mínima de 420 m2. se podrán construir como máximo 168 m2.

4.3.2.5.- Alineaciones y rasantes. La alineación interior (o de edificación) se retranqueará 6 m. de la alineación exterior (o

de calle) en los frentes de manzanas y 3 m. en los laterales de las mismas (ver plano correspondiente)

Además se establece un fondo máximo edificable de forma que quede siempre un jardín posterior de 10 m. como mínimo.

Por otra parte, cada edificación se retranqueará tres metros de los linderos laterales de parcelas colindantes, en toda su altura.




4.3.2.6.- Vuelos, balcones, cierros y miradores. Los vuelos máximos permitidos serán los que resulten de las condiciones de alineaciones

y retranqueos establecidos en el apartado anterior. 4.3.2.7.- Altura. Nº de plantas.




limitaciones establecidas, pudiendo ubicarse en el sótano o semisótano. 4.3.2.10.- Ocupación. La ocupación máxima de la parcela será el resultado de la aplicación de las condiciones

de alineación y fondo máximo edificable. 4.3.3.- Zona Uso Residencial: Edificación Pareada.

4.3.3.1.- Tipo de edificación. Se establece para esta zona una tipología bifamiliar o unifamiliar pareada. 4.3.3.2.- Parcela mínima. Se considera como parcela mínima edificable, aquella que cumple con las siguientes




Uso asignado: Viviendas pareadas. Usos permitidos: Instalaciones recreativas, culturales, etc., quedando en todo



4.3.3.4.- Edificabilidad.

La superficie total construida máxima autorizada no sobrepasará el 67% de la superficie neta de la parcela, es decir, se establece una edificabilidad unitaria mínima de 0,67 m2c/m2s.

4.3.3.5.- Alineaciones y rasantes. La alineación interior se retranqueará 2,50 m. respecto a la alineación exterior. Además,

se establece un fondo máximo edificable de forma que siempre quede un patio-jardín posterior de ancho mínimo 7 m. para las manzanas 16 y 17, y de 10 m. para las



manzanas 19 y 20, si bien en estas dos manzanas solo se podrá cumplir este mínimo en los tramos de ancho uniforme de manzanas (ver plano correspondiente).

La distancia a linderos laterales será de 2,50 m. Estas condiciones se respetarán en caso de parcelar la manzana. Cuando se presente un

proyecto unitario de la manzana dichas condiciones se podrán variar, pero el retranqueo de fachada será como mínimo 2,50 m.


4.3.3.6.- Vuelos, balcones, cierros y miradores. Los vuelos máximos permitidos serán los que resulten de las condiciones de alineaciones

y retranqueos establecidos en el apartado anterior. 4.3.3.7.- Altura. Nº de plantas.


4.3.3.8.- Sótanos y semisótanos. Los sótanos y semisótanos en este tipo de edificios solo podrán destinarse a garaje y/o

trastero, y deberán cumplir todas las condiciones establecidas en las ordenanzas generales.

4.3.3.9.- Aparcamientos. Será optativa la ubicación de garajes en planta baja, pero teniendo en cuenta siempre las

limitaciones establecidas en estos casos. 4.3.3.10.- Ocupación. La ocupación máxima de la parcela será el resultado de aplicar las condiciones de

alineaciones antes descritas. 4.3.4.- Zona Docente.

4.3.4.1.- Tipo de edificación. Se establece para esta zona-subzona T1 una edificación adosada o aislada. 4.3.4.2.- Parcela mínima. Se considera como parcela mínima edificable, aquella que cumple con las siguientes

condiciones: - Superficie mínima de parcela: 500 m2. - Longitud mínima de fachada a calle: 10 m. Se considerará como inedificable cualquier parcela que no cumpla alguna de las

condiciones anteriores. 4.3.4.3.- Condiciones de uso.

Uso asignado: Terciario. Usos permitidos: Cualquier uso que no contradiga lo establecido en el P.G.O.U.

para el uso terciario. Usos prohibidos: Idem usos permitidos.

4.3.4.4.- Edificabilidad. Se establece una edificabilidad unitaria máxima de 2,20 m2c/m2s. 4.3.4.5.- Alineaciones y rasantes. Las alineaciones establecidas en el plano de “Alineaciones y Rasantes” se respetarán

escrupulosamente en caso de que la manzana se parcele. Si se presenta un proyecto unitario de la misma, se permitirán otras alineaciones que quedan a juicio del



proyectista, exceptuando la limitación de la línea de edificación de la A-49 y el retranqueo mínimo fijado de 4 m. para la calle lateral, que se respetarán en todo caso.

4.3.4.6.- Vuelos, balcones, cierros y miradores. No se admitirán vuelos cerrados de ningún tipo sobre la alineación de calle. Los vuelos máximos permitidos serán:


4.3.4.7.- Altura. Nº de plantas.

- Altura máxima: 14 m. - Nº de plantas: 4, baja más tres.

4.3.4.8.- Sótanos y semisótanos.

Los sótanos o semisótanos en este tipo de edificaciones podrán destinarse a garaje, trastero, etc… y deberán cumplir todas las condiciones establecidas en las ordenanzas generales, sin contradecir lo establecido por el P.G.O.U., para uso terciario.


limitaciones establecidas en estos casos. 4.3.4.10.- Ocupación. La ocupación máxima de la parcela podrá ser de hasta el 100% de la superficie edificable

de la parcela, es decir, descontando la superficie afectada por la línea de edificación de la A-49 y por el retranqueo mínimo de 4 m. antes mencionado.

4.3.5.- Zona Uso Terciario: Edificación Adosada o A islada-Subzona T2. 4.3.5.1.- Tipo de edificación.

Se establece para esta zona-subzona T2 una edificación adosada o aislada. 4.3.5.2.- Parcela mínima. Se considera como parcela mínima edificable, aquella que cumple con las siguientes



4.3.5.3.- Condiciones de uso. Uso asignado: Terciario, y en particular el de una estación de servicio. Usos permitidos: Cualquiera que no contradiga lo establecido en el P.G.O.U. para el uso

terciario. Usos prohibidos: Idem usos permitidos. 4.3.5.4.- Edificabilidad. Se establece una edificabilidad unitaria máxima de 1,70 m2c/m2s. 4.3.5.5.- Alineaciones. Las marcadas en el plano de “Alineaciones y Rasantes” se respetarán escrupulosamente

en caso de que la manzana se parcele. Si se presenta un proyecto unitario de la misma, se permitirán otras alineaciones que quedan a juicio del proyectista, exceptuando las limitaciones de la línea de edificación de la A-49 y SE-620.






- Altura máxima: 11 m. - Nº de plantas: 3, baja más dos.

4.3.5.8.- Sótanos y semisótanos. Los sótanos o semisótanos en este tipo de edificaciones podrán destinarse a garaje,

trastero, etc… y deberán cumplir todas las condiciones establecidas en las ordenanzas generales, sin contradecir lo establecido por el P.G.O.U. para uso terciario.


limitaciones establecidas en estos casos. 4.3.5.10.- Ocupación. La ocupación máxima de la parcela será de hasta el 100% de la superficie edificable de la

parcela, es decir, descontando la superficie afectada por la línea de edificación de la A-49 y de la Ctra. SE-620.

4.3.6.- Zona Uso Compatible: Edificación Adosada o Aislada.

4.3.6.1.- Tipo de edificación. Se establece para esta zona una edificación adosada o aislada. 4.3.6.2.- Parcela mínima. Se considera como parcela mínima edificable, aquella que cumple con las siguientes




Uso asignado: Residencial comunitario. Usos incluidos en el uso general dotacional.

Usos permitidos: Cualquiera que no contradiga lo establecido en el P.G.O.U. para este uso.

Usos prohibidos: Idem usos permitidos. 4.3.6.4.- Edificabilidad. Se establece una edificabilidad unitaria máxima de 2,09 m2c/m2s. 4.3.6.5.- Alineaciones y rasantes. Las alineaciones establecidas en el plano “Alineaciones y Rasantes” se respetarán

escrupulosamente en caso de que la manzana se parcele. Si se presenta un proyecto unitario de la misma, se permitirán otras alineaciones que quedan a juicio del proyectista, exceptuando las limitaciones de la línea de edificación de la SE-620.






- Altura máxima: 11 m. - Nº de plantas: 3, baja más dos.

4.3.6.8.- Sótanos y semisótanos. Los sótanos o semisótanos en este tipo de edificaciones podrán destinarse a garaje,

trastero, etc… y deberán cumplir todas las condiciones establecidas en las ordenanzas generales, sin contradecir lo establecido por el P.G.O.U., para uso compatible.


limitaciones establecidas en estos casos. 4.3.6.10.- Ocupación. La ocupación máxima de la parcela podrá ser de hasta el 100% de la superficie de la

parcela, con la limitación de la línea de edificación de la SE-620. 4.3.7.- Zona del Sistema Docente.

4.3.7.1.- Tipo de edificación. Dentro de este concepto se definen edificaciones de uso escolar, cuyas características y

programas se regirán por las normas que la Administración competente determine en cada caso.

Igualmente recomendamos que su aspecto exterior denote el carácter de edificio singular que por su uso posee, y sirva de elemento visual referencial para la trama o espacio urbano del Sector ordenado.

4.3.7.2.- Usos.

- Uso asignado: Docente. - Usos permitidos: Equivalentes al asignado. - Usos prohibidos: El resto. 4.3.7.3.- Edificabilidad.

La superficie máxima construida no sobrepasará en ningún caso el 100% de la superficie neta de la parcela escolar, es decir, una edificabilidad máxima unitaria de 1 m2c/m2s.

4.3.7.4.- Altura. Nº de plantas. No existe limitación teórica de altura. Si existe limitación de nº de plantas, que se fija como máximo y para todos los puntos del

terreno, en dos, baja y alta. 4.3.7.5.- Alineaciones. Las marcadas en el plano de alineaciones y rasantes. Sin embargo, se deja a criterio

municipal cualquier modificación al respecto, dado el uso a que será destinado. 4.3.8.- Zona del Sistema de Interés Público y Socia l.

4.3.8.1.- Tipo de edificación. Dentro de este concepto se definen edificaciones de uso público y social al servicio del

Sector ordenado. Igualmente recomendamos que su aspecto exterior denote el carácter de edificio singular

que por su uso posee, y sirva de elemento visual referencial para la trama o espacio urbano del Sector ordenado.

4.3.8.2.- Usos.

- Usos asignados: Social; de interés público y social a definir por el Ayuntamiento (para la manzana 14). Y comercial (para la manzana 13).

- Usos permitidos: Se permiten todos los usos que estén en congruencia con los asignados, no sean lucrativos (salvo la M-13), sean de dominio público y estén al servicio del Sector.



- Usos prohibidos: Residencial, industrial. 4.3.8.3.- Edificabilidad. La superficie máxima construida no sobrepasará en ningún caso el 200% de la superficie

neta de cada una de las dos manzanas, es decir, una edificabilidad máxima unitaria de 2 m2c/m2s.

4.3.8.4.- Altura. Nº de plantas. No existe limitación teórica de altura. Sí existe limitación del nº de plantas, que se fija como máximo y para todos los puntos del

terreno, en dos, baja y alta. Además, se permitirá en planta de cubiertas hasta un 20% de la superficie construida en

la planta inmediatamente inferior, computando dicha superficie a efectos de edificabilidad. Dicho 20% deberá retranquearse un mínimo de 3 m. de la línea de fachada.

4.3.8.5.- Alineaciones. Las marcadas en el plano de alineaciones y rasantes.

4.3.9.- Zonas del Sistema de Espacios Libres.

4.3.9.1.- Usos. Usos asignados: Jardines, áreas de juego y recreo, y áreas peatonales. Usos permitidos: Esparcimiento y recreo. Usos prohibidos: El resto. 4.3.9.2.- Edificabilidad. Alineaciones. Alturas. Estas zonas no tienen aprovechamiento edificatorio alguno asignado.

4.3.10.- Zonas afectadas por las infraestructuras d el Sector. Habrá que considerar las zonas afectadas por la A-49 y por la Ctra. SE-620; las zonas

afectadas por la reserva para Centros de Transformación, etc. En cada caso se estará a lo dispuesto por el Organismo o Cía. Suministradora afectada.



CAPÍTULO 19: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA CAM PUS UNIVERSITARIO.

TÍTULO 1: DISPOSICIONES GENERALES . Artículo 1: Ámbito territorial. El ámbito de aplicación de las presentes Ordenanzas es el Sector S.U.P.-12 “Campus

Universitario” del P.G.O.U. de Bormujos, con la delimitación que consta en los planos del Documento nº 7 del presente Plan.

Artículo 2: Vigencia y modificación. 1.- El presente Plan Parcial tiene vigencia indefinida, aunque sin perjuicio de su posible

revisión o modificación, en los supuestos y por el procedimiento legalmente previsto. 2.- Se entenderá por modificación el cambio de cualquier elemento de la ordenación

referente a calificación de suelo, creación o anulación de viales y cualquier otro parámetro del Plan Parcial que altere la ordenación que no esté previsto en estas Ordenanzas.

Artículo 3: Documentación e interpretación. 1.- El Plan Parcial está integrado por los siguientes documentos: Memoria, Planos de


2.- Los documentos del Plan Parcial integran una unidad coherente, cuyas determinaciones deberán aplicarse en orden al mejor cumplimiento de los objetivos generales del propio Plan y atendida la realidad social del momento en que se apliquen. En caso de discordancia o imprecisión del contenido de la documentación, tendrán en cuenta los siguientes criterios:


b) Planos de Información: Tienen carácter informativo, y manifiestan gráficamente los datos que han servido para fundamentar las propuestas del Plan.






TÍTULO 2: RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO . CAPÍTULO I: CALIFICACIÓN DEL SUELO. Artículo 4: Las zonas en las que se califica el suelo del Plan Parcial son las que se definen

en los artículos siguientes. Su localización espacial se contiene en el Plano nº 1 de Ordenación de Plan Parcial.



Artículo 5: Zona Residencial Colectiva. 1.- Uso y dominio privado. 2.- Uso dominante: residencial colectiva. Artículo 6: Zona Residencial Unifamiliar. 1.- Uso y dominio privado. 2.- Uso dominante: residencial unifamiliar. Artículo 7: Zona Alojamiento Comunitario. 1.- Uso y dominio privado. 2.- Uso dominante: alojamiento comunitario. Artículo 8: Zona Terciaria Exclusiva. 1.- Uso y dominio privado. 2.- Uso dominante: usos terciarios. Artículo 9: Zona Sanitaria. 1.- Uso y dominio privado. 2.- Uso dominante: sanitario. Artículo 10: Zona Docente Universitaria. 1.- Uso y dominio privado. 2.- Uso dominante: educativo nivel universitario. Artículo 11: Zona Social. 1.- Uso y dominio público. 2.- Uso dominante: sanitario y administrativo. Artículo 12: Zona Escolar. 1.- Uso y dominio público. 2.- Uso exclusivo: educativo. Artículo 13: Zona Deportiva. 1.- Uso y dominio público. 2.- Uso exclusivo: deportivo. Artículo 14: Zona de Servicios de Infraestructura. 1.- Uso y dominio público. 2.- Uso exclusivo: infraestructuras. Artículo 15: Zona de Áreas Libres. 1.- Uso y dominio público. 2.- Uso exclusivo: áreas libres. Artículo 16: Zona de Viario. 1.- Uso y dominio público. 2.- Uso exclusivo: viario rodado y peatonal. CAPÍTULO II: REGULACIÓN DE LAS CONDICIONES DE DESAR ROLLO

URBANÍSTICO.



Sección 1ª: Proyectos de Urbanización. Artículo 17: Requisitos. 1.- No podrá otorgarse licencia de edificación si no estuviese aprobado el Proyecto de

Urbanización del Plan Parcial. 2.- El Proyecto de Urbanización será único para la totalidad del sector. 3.- Bien en el mismo Proyecto de Urbanización o en proyecto aparte, se incluirá la

conformación del cauce de avenidas extraordinarias con período de retorno de 500 años, y la mejora del funcionamiento hidráulico del cauce actual, conforme a las determinaciones de la Evaluación de Impacto Ambiental de la modificación del P.G.O.U., que da origen al Sector Campus Universitario que desarrolla el presente Plan Parcial. Mediante este Proyecto deberá tramitarse la autorización/concesión del Organismo de Cuenca, para poder actuar en los terrenos comprendidos en el Dominio Público Hidráulico del Arroyo Sequillo.

4.- Las condiciones de cálculo de la demanda, contenida en la Memoria del Plan Parcial, se consideran condiciones mínimas y son de obligado cumplimiento. Las soluciones contenidas en los esquemas de las redes tienen carácter indicativo para el Proyecto de Urbanización.

5.- El Proyecto de Urbanización podrá establecer fases de ejecución para la recepción por el Ayuntamiento, siempre que cada una de ellas sea totalmente independiente del resto, con funcionamiento autónomo y o le afecte las obras de urbanización de otras fases posteriores.

6.- Serán de aplicación la totalidad de las condiciones establecidas en el Estudio de Impacto Ambiental (Medidas correctoras de impactos), así como en la Declaración de Impacto Ambiental que no estén ya explícitamente recogidas en el Plan Parcial.

Artículo 18: Otras condiciones mínimas. 1.- Viario:

a) Pavimentación: - Vías rodadas: Aglomerado asfáltico en caliente. - Aparcamientos: Hormigonado riego asfáltico o adoquinado.


c) Aparcamientos: Del número total de aparcamientos ubicados en el viario público se reservará el 2% para minusválidos. Estas plazas tendrán una superficie rectangular mínima de 3,30 m. por 4,50 m.

2.- Infraestructuras básicas de agua potable y saneamiento. El proyecto deberá ser informado por los servicios técnicos de Aljarafesa debiéndose

cumplir las normas de la citada compañía suministradora en cuanto a los materiales, calidades y piezas especiales, así como reunir los requisitos de los caudales mínimos, trazados y secciones de tuberías, punto de conexión con las redes municipales e hipótesis de cálculo que fuesen por dichos servicios técnicos.

3.- Energía Eléctrica. La disposición de la red y demás elementos del sistema de abastecimiento y distribución de

energía eléctrica deberá estar autorizada por la compañía suministradora, que fijará además las condiciones técnicas de ejecución de las obras e instalaciones, de cuyo cumplimiento en ese proyecto deberán dar conformidad los servicios técnicos de la compañía.

4.- Áreas Libres. Se cumplirán todas las medidas de conservación en su ubicación original de los pies

existentes de olivar en las labores de urbanización y dotación de ajardinamiento y espacios libres pertenecientes a los sistemas locales. Por la facilidad en su trasplante, los “excedentes” deben servir tanto para la dotación de zonas verdes del Campus como para la repoblación arbórea de los espacios libres desarbolados, tomando preferencia –que no exclusividad- sobre la introducción de otras especies arbóreas.

Otro tanto puede decirse de los críticos existentes en las inmediaciones del Sequillo. En este sentido, se realizan las siguientes indicaciones:



- Para el olivar en general deberán limitarse los tratamientos fitosanitarios a los precisos para evitar su conversión en foco de infección con respecto a los colindantes; los tratamientos de fertilización se reducirán a podas de formación, rejuvenecimiento y eliminación de chupones.

- A fin de diversificar tanto el olivar respetado como el de nueva creación tras el trasplante, es aconsejable para este último no utilizar marcos de plantación geométricos, y complementar ambos con especies propias del cortejo florístico del encinar calcícola termomediterráneo: encima, lentisco, coscoja, mirto y olivilla, entre otras, especies todas ellas garantes de un desarrollo vegetativo en ausencia de aportes extras de agua.

Artículo 19: Condiciones de desarrollo de las obras. 1.- Desechos y residuos sólidos generados durante la ejecución de la urbanización. El

proyecto de urbanización incluirá las medidas necesarias para garantizar el control sobre los desechos y residuos sólidos que se generen durante la ejecución de la urbanización, mediante aquellas acciones que permitan una correcta gestión de los mismos, que consistirán, como mínimo:



2.- Tratamiento de los materiales productores de polvo. Se han de humectar cuando las condiciones climatológicas sean desfavorables.

3.- Afecciones sobre el suelo. Se ha de garantizar la inexistencia de afecciones sobre el suelo producidas por vertidos de aceites, grasas y combustibles procedentes de máquinas y motores.

4.- El Proyecto de Urbanización incorporará las medidas protectoras y correctoras de que se trate con el suficiente grado de detalle, que garantice su efectividad. Aquellas medidas que sean presupuestadas deberán incluirse como una unidad de obra con su correspondiente partida presupuestaria y las no presupuestadas se incluirán en el Pliego de Condiciones Técnicas.

5.- Plan de Restauración Ambiental. El Proyecto de Urbanización deberá contener un Plan de Restauración Ambiental y Paisajística de la zona de actuación que abarque, al menos, los siguientes aspectos:

a) Análisis de las áreas afectadas por la ejecución de las obras o por actuaciones complementarias de ésta, tales como:

- Instalaciones auxiliares. - Vertederos o escombreras de nueva creación, si las hubiese. - Zona de extracción de materiales a utilizar en las obras, si las hubiese. - Red de drenaje de las aguas de escorrentía superficiales. - Acceso y vías abiertas por las obras. - Carreteras públicas utilizadas por la maquinaría pesada, en su caso.



tendrán que adecuarse a las condiciones climáticas y del terreno de la zona. - Conservación y mejora del firme de las carreteras públicas que se utilizarán para

el tránsito de la maquinaria pesada. 6.- Serán de aplicación aquellas condiciones establecidas en el Estudio de Impacto

Ambiental y la Declaración Previa de la modificación del P.G.O.U. en la que se ampara este Plan Parcial en cuanto a las medidas correctoras sobre el desarrollo de las obras, así como las de vigilancia ambiental.

Sección 2ª: Estudios de Detalle.



Artículo 20: Ámbito. El ámbito mínimo para el desarrollo de un Estudio de Detalle será el de una manzana


del Plan Parcial, el ámbito será el de las manzanas o parcelas entre las que se realice el citado trasvase.

Artículo 21: Contenido. Los Estudios de Detalle podrán contener en sus determinaciones: a) La adaptación o el reajuste de las alineaciones o rasantes reseñadas en el Plan




d) La definición de un viario interno privado que resulte necesario para ubicar los aparcamientos o proporcionarse los accesos a las distintas edificaciones o parcelas definidas en la manzana.

e) La previsión de unas áreas libres, comunes, de carácter privado que puedan prestar servicio a varias parcelas de la manzana.

Artículo 22: Obligatoriedad. Será obligatoria la redacción de un Estudio de Detalle en los siguientes supuestos: - En los ámbitos marcados para tal fin en el Plano de Zonificación del Plan Parcial, con

las peculiaridades que se establecen en las Ordenanzas Particulares de la zona de que se trate.


- Para el desarrollo de la edificación en la Zona Docente Universitaria. - Para el desarrollo conjunto de la edificación de las zonas Sanitaria y de Equipamiento

Social, en el caso de que se pretenda la actuación conjunta en ambas zonas y el Proyecto de Edificación no abarque la totalidad del suelo de dichas dos zonas.

Artículo 23: Condiciones de los Estudios de Detalle. a) En el caso de adaptación o reajuste de las alineaciones o rasantes del Plan Parcial

deberán: o Justificar la necesidad de la adaptación o reajuste de las alineaciones rasantes. o Demostrar la no afección a otras manzanas próximas y el mantenimiento de las

magnitudes básicas del Plan Parcial. b) En el caso de ordenación de volúmenes, el Estudio de Detalle podrá contener entre

otras determinaciones: o Limitarse al establecimiento de unos parámetros edificatorios y volumétricos

que, siendo complementarios de los de la zona que afecte, justifiquen y garanticen una correcta interrelación entre las edificaciones a implantar dentro de la manzana.

o Establecer condiciones estéticas en cuanto a texturas, materiales, colores y formas arquitectónicas que garanticen un desarrollo homogéneo de la edificación y de los cerramientos de parcela en toda la manzana.

c) En el caso de trasvase de edificabilidad y número de viviendas deberán: o Justificar el cumplimiento de las magnitudes máximas urbanísticas de

aprovechamiento y capacidad previstas por el Plan Parcial para el mantenimiento de las parcelas o manzanas que constituyan ámbito del Estudio de Detalle.

d) En el caso de previsión de un viario interno privado de manzana deberán:



o Fijar las alineaciones y rasantes del viario interno con el mismo detalle que el Plan Parcial.

o Prever una anchura mínima de calzada rodada de 6 m. y acerados de 1,5 m. Podrá reducirse la anchura de la calzada hasta 4 m. siempre que se justifique una única dirección del sentido de la circulación rodada. En caso de fondos de saco podrán reducirse los acerados hasta 1,20 m. de anchura y la calzada rodada deberá estar rematada de modo que pueda cambiar el sentido de la marcha, mediante maniobra, un vehículo semipesado (furgoneta, camiones de poco tonelaje, etc.).

e) En el caso de previsión de áreas libres comunes deberán: o Garantizar el acceso peatonal independientemente del resto de las parcelas

resultantes de la manzana. o Garantizar el acceso rodado de emergencia independiente a las áreas libres

con una anchura mínima de 4 m. Sección 3ª: Proyectos de Parcelación. Artículo 24: Obligatoriedad. Será obligatorio el Proyecto de Parcelación cuando se trate de la división de una manzana

o parcela resultante del Proyecto de Compensación. Artículo 25: Contenido. El Proyecto de Parcelación contendrá como mínimo los siguientes documentos: a) Memoria Justificativa de la procedencia de la solución adoptada. Deberá contener las

tablas necesarias referidas al plano con las dimensiones de superficie, edificabilidad y ocupación. Deberá justificar el no sobrepasar los parámetros urbanísticos del Plan Parcial referidos a la manzana o parcela original. Se describirán, si las hubiese, las cargas, afecciones y servidumbres que afectasen a los terrenos para futuras transmisiones, así como se establecerá su mantenimiento o supresión según el caso.


Sección 4ª: Recepción de la Urbanización. Artículo 26: Procedimiento. 1. Una vez finalizadas las obras correspondientes a la urbanización de la Unidad de

Ejecución, o Fase de la misma en su caso, la Junta de Compensación o –en el supuesto de innecesariedad de ésta, la Propiedad-, solicitará al Excmo. Ayuntamiento de Bormujos la recepción provisional de las mismas, que será llevada a cabo en el plazo de tres meses a partir de la solicitud, en presencia de representantes legales de la Junta o Propiedad y del Ayuntamiento, y del Técnico Director de las obras, levantándose acta de la misma a los efectos oportunos.


3. Transcurrido el plazo de treinta días desde la solicitud sin que se verificase la recepción definitiva, la Junta de Compensación o la Propiedad fijará la fecha de la misma, notificándola fehacientemente al Ayuntamiento con tres días como mínimo de antelación. La falta de comparecencia del representante municipal, en tal caso, no impedirá que se



lleve a cabo la recepción con validez a todos los efectos, salvo que el Excmo. Ayuntamiento de Bormujos constatara y notificara a la Junta de Compensación la existencia de motivos técnicos razonados de disconformidad de las obras ejecutadas con las determinaciones del Proyecto de Urbanización aprobado.

TÍTULO 3: NORMAS DE EDIFICACIÓN . CAPÍTULO I: CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS OBRAS EN RE LACIÓN CON LAS

VÍAS PÚBLICAS. Artículo 27: Protección para el uso viario. 1. Las obras sobre solares deberán estar valladas sin sobrepasar las alineaciones públicas


2. Cuando esté debidamente justificado y así conste en la licencia municipal de obras, se podrán ocupar espacios públicos del viario. En este caso se dispondrá siempre de una señalización adecuada en calzadas de tráfico rodado con señales luminosas nocturnas y vallas reflectantes. Asimismo, en los casos en que exista peligro de caída de materiales se dispondrá, además de las medidas de seguridad de la propia edificación, de un paso peatonal cubierto con tablas a lo largo del acerado colindante con la obra.

3. Será de aplicación el artículo 80 sobre vallado de obras de la Sección 1ª, Capítulo II, del Título 4 de las Normas Urbanísticas del Plan General vigente.

Artículo 28: Accesos. 1. Los accesos de las obras deberán estar claramente señalados con placas de tráfico o




Artículo 29: Conexión con las redes del servicio. En cualquier obra de conexión con una de las redes de infraestructura que estuviesen en


CAPÍTULO II: CONDICIONES COMUNES A TODAS LAS ZONAS. Artículo 30: Normas Generales de Edificación. 1. Será de aplicación lo determinado en el Capítulo II (Normas de Edificación) del Título 6

de las Normas Urbanísticas del Plan de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos, salvo en aquellos aspectos que puedan entrar en contradicción con las normas particulares establecidas en estas Ordenanzas.

2. Del mismo modo, es de aplicación el artículo 39, apartado 5, en lo referente a obras en los yacimientos arqueológicos delimitados en la Prospección Arqueológica del Sector y recogidos en el Plano de Zonificación del Plan Parcial.

Artículo 31: Normas Generales de Uso.



Los usos pormenorizados del suelo y la edificación, que se determinan en las respectivas Ordenanzas Particulares de zona, se regirán por lo determinado en el Título 5 (Regulación de Usos) de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Bormujos.


Artículo 32: Normas Generales Estéticas. 1. De la edificación.


b) Todos los cuerpos construidos sobre cubierta de los edificios, tales como castilletes de escalera y ascensores, depósitos de agua, torres de refrigeración y chimeneas deben quedar eficazmente integrados en el diseño del edificio, o quedar ocultos, de forma que no puedan ser vistos desde los espacios públicos.

c) En la edificación se prohíben revestimientos exteriores que no sean de piedra natural sin pulir, ladrillos vistos o paramentos enfoscados y pintados, salvo elementos ornamentales singulares como paños, cenefas, zócalos, etc. en los cuales se permitirá la colocación de elementos cerámicos vidriados que queden integrados en la estética de la fachada del proyecto.

d) Los espacios de parcela libres de edificación deberán ser ajardinadas, al menos en un 25% de su superficie, admitiéndose pérgolas, no cubiertas o cubiertas con elementos ligeros: toldos, parras, ramillones, tejas, sin que dicha cubrición compute como superficie construida u ocupación de parcela, siempre que se destine a esparcimiento o aparcamiento.

2. De los cerramientos de parcelas. a) Los cerramientos, bien sean de parcela de uso privado o de uso público (en caso de

que queden vallados), con la excepción del apartado b) siguiente se regirán por las siguientes condiciones:

1. En los frentes a viales, así como en las separaciones y linderos interiores, su altura máxima será de 2,50 m.

2. Los cerramientos estarán formados por vegetación, viva o seca, pudiendo llevar como máximo, un murete macizo de ochenta centímetros (0,80 m.) de alto sobre rasante de la calle en su caso, o del terreno, con pilares, postes o machones. Entre ellos, cerramiento de malla metálica necesariamente cubierta por vegetación, viva o muerta.

3. El cerramiento de las parcelas destinadas a zona docente universitaria, sanitaria y terciario exclusivo podrá ser diferente a las establecidas en el apartado a) anterior, debido a la especificidad de dichos usos; pero el proyecto de cerramiento deberá incluirse en el Proyecto de Edificación o ser objeto de proyecto independiente y deberá contar con la aprobación municipal.

CAPÍTULO III: ORDENANZAS PARTICULARES DE LA ZONA. Sección 1ª: Zona Residencial Colectiva. Artículo 33: Condiciones de Desarrollo. Se establece la obligatoriedad de Estudio de Detalle para aquellos conjuntos de manzanas

marcadas así en el plano de zonificación. Sus objetivos mínimos serán: - Los establecidos en los apartados b), d) en su caso, y e) del artículo 21 de estas

Ordenanzas. - Establecer las alineaciones interiores de los bloques de edificación. - Reajustar las alineaciones de las áreas libres públicas previstas por el Plan Parcial al

conjunto de la ordenación establecida para el Estudio de Detalle, manteniendo su funcionalidad y superficie y un estricto respeto a las condiciones mínimas de diseño del Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo.



Igualmente, se exige en aquellos casos en que el proyecto de edificación no abarque una manzana completa.

Artículo 34: Condiciones de parcela. Parcela mínima: El 50% de cada una de las manzanas calificadas. Artículo 35: Condiciones de la edificación. 1. La tipología de la edificación será en bloque. 2. Longitud máxima continua de bloque: 60 m. 3. Retranqueos mínimos.

a) No se exigen a las alineaciones públicas. b) A otros linderos de parcela: 3 m.

4. Ocupación máxima sobre parcela neta: 60%. 5. Edificabilidad máxima: Será para cada manzana la superficie edificable definida en las

tablas del plano de zonificación. 6. Altura máxima: 4 plantas más ático y 18,50 m. El ático tendrá un retranqueo de tres

metros a todas aquellas fachadas que den frente a alineaciones públicas de viario rodado.

Para el cómputo de la altura máxima se tomará la rasante del viario o área libre que constituye el frente principal de la parcela, si bien, en caso de que la edificación esté retranqueada con respecto a la alineación pública, la rasante será la del terreno resultante del proyecto, colindante con la edificación, no teniéndose en cuenta para ello las rampas de acceso a la planta sótano.

Las referencias a la planta baja o sótano se estimarán con respecto a la rasante mencionada. En caso de parcelas que den frentes opuestos a un viario y a zona verde la rasante de cómputo de la altura máxima será la del viario que se considerará frente principal. Se considera planta baja la que tenga su cota +/- 1,50 m. respecto de la rasante.

7. Distancia mínima entre edificaciones: Para ambas subzonas las condiciones serán: a) Entre paramentos que sean ambos fachadas, la distancia será como mínimo ¾ de la

altura de la edificación más alta. b) Entre paramentos de los que uno sea fechada principal y el otro un lateral del bloque,

será como mínimo ½ de la altura de la edificación más alta. c) Entre paramentos que constituyan laterales de la edificación, será 5 m.

Artículo 36: Condiciones de uso. 1. Uso dominante: Vivienda plurifamiliar. 2. Usos compatibles: · Comercio. · Alojamiento comunitario. · Recreativos. · Oficinas. · Restauración hostelería. · Servicios ciudadanos. Los usos compatibles no superarán la edificabilidad de 0,50 m2/m2 aplicada a la totalidad

de la manzana. 3. Usos complementarios: Aparcamiento en la proporción de una plaza por cada vivienda. 4. Usos prohibidos: Aquellos no definidos como dominantes, compatibles o

complementarios. 5. Las plantas sótano o semisótano se destinarán obligatoriamente a usos de garaje,

trasteros o locales de instalaciones. Sección 2ª: Zona Residencial Unifamiliar. Artículo 37: Subzonas. Se determinan dos subzonas distintas en base a las diferentes condiciones de parcela y

edificación.



Artículo 38: Condiciones de parcela. Parcela mínima: 1. Superficie: · Subzona 1ª: 90 m2s. · Subzona 2ª: 150 m2s. 2. Frente fachada: · Subzona 1ª: 5,50 m. · Subzona 2ª: 8,50 m. Artículo 39: Condiciones de la edificación. 1. En Subzona 1ª, en el caso de que el proyecto de edificación no abarque una manzana

completa, deberá ordenar sus volúmenes mediante estudio de detalle. 2. La tipología de la edificación será la alineada. En Subzona 2ª la edificación se dispondrá

pareada o aislada. 3. Retranqueos mínimos:

a) Será de 1,50 m. en las dos subzonas de la parcela. En cualquier caso deberá ser homogéneo para todo el frente de manzana.

b) No se exigirán a otras alineaciones públicas o linderos de parcela que constituyan laterales de la edificación.

c) Será de 3 m. a cualquier lindero lateral en el que no se adose la edificación. d) Será de 3 m. a lindero trasero.

3. Ocupación máxima sobre parcela: - Subzona 1ª: 75%. - Subzona 2ª: 60%.

4. Edificabilidad máxima: Será para cada manzana la superficie edificable definida en las tablas del plano de zonificación.

5. Altura máxima: 3 plantas y 10,50 m. La tercera planta deberá tener un retranqueo de 3 m. a la fachada principal y no podrá

ocupar una superficie superior al 60% de la de la planta baja. Para el cómputo de la altura máxima, se tomará la rasante del viario o área libre que

constituye el frente principal de la parcela, si bien, en caso de que la edificación esté retranqueada con respecto a la alineación pública, la rasante será la del terreno resultante del proyecto, colindante con la edificación, no teniéndose en cuenta para ello las rampas de acceso a la planta sótano.

Las referencias a la planta baja o sótano se estimarán con respecto a la rasante mencionada con una diferencia de + ó – 0,80 m. En caso de parcelas que den frentes opuestos a un viario y a zona verde, la rasante de cómputo de la altura máxima será la del viario y a zona verde, la rasante de cómputo de la altura máxima será la del viario que se considerará frente principal.

Artículo 40: Condiciones de uso. 1. Uso dominante: Vivienda unifamiliar. 2. Usos compatibles: · Comercio. · Recreativos. · Oficinas. · Restauración hostelería. · Servicios ciudadanos. 3. Usos complementarios: Aparcamiento en la proporción de una plaza por cada vivienda. 4. Usos prohibidos: Aquellos no definidos como dominante, compatibles o complementario. 5. Las plantas sótano o semisótano se destinarán obligatoriamente a usos de garaje,

trasteros o locales de instalaciones. Sección 3ª: Alojamiento Comunitario. Artículo 41: Condiciones de parcela.



Parcela mínima: 1.500 m2. Artículo 42: Condiciones de edificación. 1. Serán las mismas condiciones que las establecidas para la Zona Residencial Colectiva

Subzona 1ª, salvo en los retranqueos, que serán de 5 m. a cualquier alineación pública o lindero de parcela.

2. En el caso de que el proyecto de edificación no abarque la manzana completa, se exigirá un Estudio de Detalle para definir los volúmenes de edificación de la manzana.

Artículo 43: Condiciones de uso. 1. Uso dominante: Alojamiento comunitario. 2. Usos compatibles: · Comercio. · Recreativos. · Oficinas. · Restauración hostelería. 3. Usos complementarios: Aparcamiento en la proporción de una plaza por cada 100 m2

construidos. 4. Usos prohibidos: Aquellos no definidos como dominante, compatibles o complementario. 5. Las plantas sótano o semisótano se destinarán obligatoriamente a uso de garaje,

trastero o locales de instalaciones. Sección 4ª: Zona de Uso Terciario Exclusivo. Artículo 44: Condiciones de parcela. Parcela mínima. - Superficie: Será del 50% de cada manzana de las definidas en el plano de zonificación. Artículo 45: Condiciones de la edificación. 1. La tipología de edificación será en bloque. 2. En el caso

En Bormujos, marzo de 2011.

EL ARQUITECTO MUNICIPAL

Fdo.: José Cruz Fernández.

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