Retail España Octubre 2021 Retail en España
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Retail en España SPOTLIGHT Savills Research Retail España – Octubre 2021
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Retail en EspañaSPOTLIGHT
Savills Research
Retail España – Octubre 2021
La economía La mejora de los indicadores cualitativos y el incremento de la afiliación efectiva apuntan a un aumento significativo del dinamismo de la economía.
La robustez del consumo se verá favorecido por la recuperación progresiva del mercado de trabajo y, como resultado, de las rentas de los hogares. Adicionalmente, la disminución paulatina de la incertidumbre sobre la situación sanitaria y económica favorecería una reducción del componente precautorio del ahorro, y proporcionaría un impulso adicional al gasto de las familias. Como resultado, el consumo se elevaría un 7,1% en 2021. En 2022, la tasa sería todavía elevada (5,7%), debido al efecto arrastre positivo que se deriva de los fuertes crecimientos esperados entre el segundo y el cuarto trimestre de este año. El consumo alcanzaría su nivel previo a la pandemia a principios de 2023.
El escenario central de las proyecciones más recientes del Banco de España contempla un crecimiento del PIB del 6,2% y del 5,8% en 2021 y en 2022, respectivamente. La menor incidencia de la pandemia, con el trasfondo del avance de la vacunación, y la ejecución de los proyectos bajo el paraguas de los fondos europeos del programa Next Generation EU (NGEU) darían lugar en el segundo semestre de este año a crecimientos elevados de la actividad, lo que también tendría un impacto positivo sobre el avance del PIB en el promedio de 2022.
El grado de incertidumbre, no obstante, continúa siendo alto y las perspectivas económicas para el resto del año siguen estando muy condicionadas por la incertidumbre acerca del horizonte temporal necesario para una superación plena de la crisis.
La inflación en los últimos meses ha mostrado un repunte significativo. En gran parte el aumento se deriva de la subida de los precios vinculados a la energía y a pesar de que se considera un efecto transitorio por tensiones de oferta, algunos organismos han ajustando al alza sus valores para 2021 (Focus economics prevé un 2%, frente al 0,6% previsto al inicio del año), y estabilización para 2022 (1,4%).
Los dos grandes retos a medio plazo serán la creación de empleo (previsión para 2021 del 16,1%, todavía lejos del 14,1% de 2019) y la contención del déficit público que permita una reducción del stock de deuda. Afluencias y ventas de centros comerciales Tras la caída histórica de afluencias en 2020 (33,7% según los datos de ShopperTrack), 2021 comenzó con datos que reflejaron el impacto de la tercera ola de contagios y el temporal filomena.
No es hasta el mes de marzo cuando aparecen claros signos de recuperación, con un índice incluso un 5% por encima de 2019, y cerrando el cuatrimestre con un incremento del 6,9% respecto a 2020, lejos aún del 2019, donde las afluencias fueron un 29% superiores.
Considerando los datos acumulados a Agosto, la afluencia a los centros comerciales crece un 16,5% respecto a 2020 y aún se encuentra un 28,1% por debajo de la cifra de hace dos años.
El segundo trimestre del año ha sido especialmente positivo en lo que se refiere a las ventas de centros comerciales, con un incremento del 76,4%, dato superior al descenso de ventas en 2020 (-51,7%). A
El crecimiento económico del segundo trimestre permite recuperar la actividad del mercado retail aunque aún lejos del 2019
¿En qué hemos cambiado? Los promotores• Invierten en el valor experiencial de sus activos para convertirlos en lugares de conveniencia y encuentro.• Asumen la necesidad de una mayor flexibilidad en la negociación de los contratos.• Aprovechan la desocupación existente para plantear usos alternativos al retail (logístico, co-working, clínicas…).• Invierten de forma intensiva en tecnología y en medidas de seguridad frente a la COVID-19.
Los arrendatarios• Integran todos los canales de compra en la tienda.• Invierten en el diseño y el concepto de la tienda para crear experiencias únicas y diferenciadoras frente al online.• Consideran el canal on line fundamental de cara a garantizar el crecimiento de sus negocios.
Los inversores:• Son muy cautos y analizan mucho más las inversiones, influenciados por la incertidumbre en la evolución del sector.• Continúan muy interesados en el segmento de supermercados, como medio de inversión.• Reactivan el interés por los parques comerciales y las medianas superficies. • No consideran prioritario la inversión en centros comerciales.
Los consumidores:• El proceso de compra integra todos los canales y comienza antes de entrar en la tienda. • Planean más sus compras.• Están más preparados para las incontingencias detectanto las marcas que tengan mejor calidad precio.
Gráfico 1: Economía
Fuente: Savills Aguirre Newman
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Spotlight Retail España Octubre 2021
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pesar de ello, todavía es un valor inferior al del 2019, en el fueron un 14,7% superiores.
Por actividades, cabe señalar que la relajación de las medidas sanitarias ha favorecido una mejora de las ventas de las actividades de restauración y ocio, especialmente durante el periodo vacacional.
A pesar de ello, en el total del cómputo de lo que llevamos de año, las ventas se sitúan todavía en un 6,5% por debajo de 2020 y un 22,2% por debajo de 2019.
E.commerce El comercio electrónico marcó un nuevo récord, superando en 2020 en España los 51.600 millones de euros, un 5,8% más que el año anterior.
Los sectores de actividad con un mayor volumen de transacciones han sido las prendas de vestir, con el 8,4% de la facturación total, las agencias de viajes y operadores turísticos con el 5,4% y los juegos de azar y apuestas, en tercer lugar, con el 4,3%.
Pero la pandemia de la COVID-19 impactó de manera muy desigual en las distintas ramas de actividad.
Parques de atracciones/ parques temáticos (-62%), agencias de viajes y operadores turísticos (-62%), espectáculos artísticos, deportivos y recreativos (-61%), transporte aéreo (-57%) y bibliotecas, museos y patrimonio cultural (-55%) han sido las categorías más afectadas, con importantes caídas en el volumen de negocio a cierre de 2020.
En el lado opuesto están: los materiales de construcción y aparatos sanitarios (175%),
floristerías (164%), restaurantes (155%), bebidas (132%) y muebles, iluminación y hogar (116%).
El volumen total de negocio online de las actividades retail respecto al total e.commerce a cierre de 2020 es del 38%, muy superior al peso del año 2019 (29%), destacando especialmente restauración y alimentación, con incrementos del 155% y del 99% respectivamente.
La mayor penetración de internet en los hogares y del cambio de hábitos ha provocado que el peso de ventas realizadas online sobre el total minorista pase de un 6% en 2019 a casi un 10% en 2020. La COVID-19 ha adelantado el crecimiento de esta cuota, y de cara a 2021 Forrester Analytics estima que esta cifra llegue al 11,6% en 2021 y al 13,4% en 2022.
A pesar de ello, España aún se encuentra lejos de países como Reino Unido (29,9%) o Francia (18,8%) y de la media de Europa (18%).
Las características climáticas, la menor penetración de internet y el diferente comportamiento del consumidor en España, hacen esperar que no lleguen a alcanzarse dichas cifras.
Stock actual y previsión de aperturasEl stock actual de superficie comercial en producto tradicional retail en España supera ya los 17,3 millones de metros cuadrados. La cifra incluye centros comerciales, complejos outlet, centros de ocio, parques de medianas superficies e hipermercados con galería comercial.
La comparativa respecto al
año anterior muestra un ligero incremento, apenas un 1,1%, por debajo del promedio de crecimiento anual registrado en los últimos diez años (1,7%).
2020 Durante 2020 se incorporaron seis complejos comerciales que añadieron más de 186.000 m² de superficie bruta alquilable (SBA) al mercado. De todos ellos, cuatro son parques comerciales. La Torre Outlet fue el de mayores dimensiones (61.500 m²), inaugurado en la capital aragonesa en plena pandemia, el proyecto no solamente incorpora un factory outlet con 60 firmas, sino también un complejo de cines con ocho salas y un área de medianas superficies de 30.000 m² donde a las marcas habituales (Bauhaus, Jysk, Muebles Boom, Verdecora) se suma un parque de ocio Sould Park, un área de escalada Climbat así como varios restaurantes.
2021De cara a 2021 se espera la inauguración de diez equipamientos comerciales, algunos ellos tenían fecha prevista su apertura en 2020 pero sufrieron retrasos debido a la crisis sanitaria. Cuatro de ellos se desarrollarán bajo el formato de centro comercial y seis bajo el formato de parque de medianas.
El centro comercial de Compagnie de Phalsbourg en Torrejón de Ardoz, Oasiz Madrid (originalmente llamado Open Sky) se trata del proyecto más ambicioso. Será inaugurado el 27 de octubre y
contará con una SBA de 90.600 m², 110 locales, una zona denominada beach club de 6.000 m² con un lago y diversos restaurantes, 11 salas de cine, un espacio de co-working de 2.500 m² que operará bajo el nombre Elcowork, así como un aparcamiento con capacidad para 4.000 vehículos y más de 250.000 m² de espacio al aire libre. Entre las empresas y marcas que ya han confirmado su presencia está Muy Mucho, Aeropostale, Cinesa, Fnac y Mango.
Además, el promotor del centro tiene prevista una segunda fase en la que pretende desarrollar un outlet que se ubicará frente al complejo comercial y que podría contar con 22.000 m²; en la primera etapa se construirán 17.000 m² con 80 tiendas y en la segunda 5.000 m² que sumarán 35 locales más.
El segundo proyecto del año por su tamaño es Vialia Vigo. El centro comercial diseñado por el arquitecto Thom Mayne, albergará una estación intermodal de tren y autobús, una plaza pública de más de 30.000 m², zona de espectáculos y restauración y un centro comercial con 43.000 m² y más 120 locales comerciales, destacando Fnac, H&M, Alcampo, C&A, Primark y Yelmo Cines, entre otros.
Aperturas nuevas tiendasMuchos operadores se encuentran en pleno proceso de redefinición de sus conceptos y de redimensionamiento de su red de tiendas.
Pese a que las aperturas de nuevos locales en centros comerciales en los primeros nueve meses del año 2021 no han seguido el mismo ritmo que en 2019, se ha observado un cierto dinamismo en el mercado con algunas marcas retomando sus procesos de expansión, aunque de una forma más contenida y otras reduciendo su número de tiendas reforzando su canal online.
Los operadores ven oportunidades de crecer en los grandes proyectos en marcha y con posibilidad de éxito, pero analizan en detalle las oportunidades en centros en funcionamiento, lo que ralentiza los procesos de recomercialización.
Durante los primeros nueve meses del año se han identificado 270 nuevas aperturas en centros
Tabla 1: Inauguraciones previstas y centros ya inagurados en 2021
Fuente: Savills Aguirre Newman. * Ya inaugurados
Localización Nombre SBA (m²) Categoría Promotor
Torrejón de Ardoz Oasiz Madrid 91.600 Muy Grande Compagnie de Phalsbourg
Vigo Vialia Vigo* 43.080 Grande N-hood
León Reino de León 23.945 Parque Comercial Bogaris
Coslada Plaza Coslada* 23.587 Parque Comercial Inverlin
Vil. de Arousa Pol. O Vao 16.500 Parque Comercial Inmob. Ponteno (G. Nogar)
Adeje Barranco Las Torres 15.500 Parque Comercial Leroy Merlin y Tropicana Atlántico
Madrid Galería de Canalejas 15.000 Pequeño OHL, In. Espacio, Mohari L.
Córdoba Patios de Azahara* 10.606 Parque Comercial Mitiska
Madrid Mirasierra 9.800 Parque Comercial Ten Brinke
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Durante el primer semestre del año la actividad de centros comerciales podría estar entre un 22% y un 28% por debajo de 2019
comerciales, el 44% de ellas en los nuevos centros comerciales Oasiz (Torrejón de Ardoz, Madrid) y Vialia Vigo. Además, es importante destacar la ampliación que Value Retail ha realizado en la Roca Village (La Roca del Vallès, Barcelona) donde se han incorporado 18 nuevas marcas además de 850 plazas de parking subterráneo. Entre las insignias más importantes destacan Gap, Adidas, Lindt, Pronovias, Rituals o American Vintage.
El pasado mes de Marzo el centro comercial Westfield La Maquinista (Barcelona) inauguró un nuevo espacio apodado La Citi que combina una oferta gastronómica con una agenda cultural y de ocio. Uniqlo, Urban Outfitters, Abercrombie & Fitch, JD Sports, Dyson y L’Occitane forman parte de las nuevas firmas que han aterrizado en el centro comercial.
Temprano Capital ha reformado este año el centro comercial La Farga de L’Hospitalet de Llobregat (Barcelona) y ha ampliado su oferta mediante un street food market con restaurantes como La Capricciosa, PadThaiWok y Sushisom o la coctelería Anubis Lounge Coffee Coctelería, además de Mango, Sould Park, Querol o Nice Nails.
Por su parte, Redevco Iberian Ventures inauguró a finales del año 2000 la reforma de Parque Corredor en Torrejón de Ardoz (Madrid) que consistió en la remodelación de la fachada y los accesos, la ampliación de los pasillos y aumento de altura de los techos y la mejora de la iluminación y de la distribución de locales. Además el centro ahora incorpora un gran local de 3.800 m² ocupado por Zara.
En cuanto a las actividades, la moda ha agrupado el 28% de las inauguraciones de tiendas, El Ganso (5 aperturas) y Mango (5 aperturas) son las marcas más activas en los que va de año.
La restauración es la segunda actividad donde se han registrado más aperturas, destacando Poke House que ha abierto locales en La Maquinista (Barcelona), Príncipe Pío (Madrid), Plenilunio (Madrid) y La Gavia (Madrid).
El rótulo en el que se han identificado más aperturas ha sido JD Sport con un total de siete nuevas tiendas, en Centro Oeste (Alcorcón, Madrid), La Maquinista (Barcelona), L’Epicentre (Sagunto, Valencia), Gran Vía 2 (Hospitalet de Llobregat, Barcelona), La Fira (Reus, Tarragona) y Vialia Vigo.
A estas aperturas, tenemos que añadir la gran actividad del sector de supermercados; insignias como Aldi, BM o Spar han mostrado su intención de seguir creciendo en su red de tiendas.
TendenciasDurante los próximos meses no sólo observaremos un afianzamiento de las tendencias observadas durante la pandemia, sino que también veremos como la multifuncionalidad se convertirá en el atributo que buscarán tanto operadores como centros comerciales.
Fuente: Euromonitor /Savills Aguirre Newman
VOLVAMOS A LA
NORMALIDAD, PERO
SIENDO MEJORES
Se preocupará más por temas sociales y medioambientales.
App que ayuda al consumidor a reducir la huella de carbono.
DE LA COMPRA
IMPULSO A LAS
EXPERIENCIAS
PLANEADAS
Planeará su compra online u offline dependiendo del canal que más priorice las conveniencia.
Sistema de impresión en 3D para realizar la manicura en casa.
EL AIRE LIBRE NOS
DA UN RESPIRO
Buscará realizar en el exterior las actividades que antes realizaba dentro de un espacio cerrado.
La marca ha desarrollado 50 cúpulas geodésicas individuales para practicar el yoga en el exterior.
LA REALIDAD
PHYGITAL
Buscará espacios donde pueda al mismo tiempo vivir, trabajar, comprar o jugar tanto físicamente como online.
Ofrece a los runners la oportunidad de ganar premios descargando el resultados de sus carreras.
TIEMPOS DE
FLEXIBLIDAD
Romperá las barreras entre el mundo laboral y el personal, viajará menos y hará más vida familiar.
Ha lanzado una nueva línea de artículos de decoración, papelería, fragancias y juegos.
OBSESIONADOS
CON LAS MEDIDAS
SANITARIAS
Priorizarán los lugares no masivos y con tecnología contact-less.
Ha creado en Estados Unidos un nuevo sistema de pago en tienda mediante códigos QR.
MÁS PREPARADOS
PARA
CONTINGENCIAS
Estarán más preparados para detectar marcas que les ayuden a afrontar futuras crisis o cambios en su día a día.
Ha acelerado su proceso de expansión con la previsión de apertura de 40 establecimientos en 2021.
Tabla 2: Tendencias del consumidor 2021
Los operadores incluirán nuevas gamas de productos que traten de captar nuevos targets e incluirán nuevas líneas de negocio y convertirán la tienda en destinos experienciales con las últimas tecnologías de compra sin contacto, integrando el canal online con espacios específicos para la compra o la recogida de pedidos.
Por su parte, los centros comerciales acompañarán al operador en la modernización de los procesos de compra y modificarán o ampliarán su oferta incluyendo usos que hasta ahora no eran habituales.
El objetivo es convertir el centro comercial en un espacio multifuncional en el que no solamente se compre, sino que también pueda satisfacer todas sus necesidades cotidianas. Clínicas medicas, oficinas, co-workings, asesorías, o academias son actividades que ya encontramos y que se convertirán en una tendencia habitual.
La adaptación al cambio y el reposicionamientoEl gran dinamismo y capacidad de adaptación del sector retail se está viendo reflejado en el mercado. Los centros comerciales están viviendo una etapa de transición del modelo tradicional, hacia modelos multifuncionales más integrados en la trama urbana de las ciudades.
La crisis sanitaria ha generado importantes niveles de desocupación que tendrán repercusiones económicas en determinados activos. Muchos promotores plantean esta situación como una oportunidad para integrar usos alternativos donde el uso comercial ha dejado de tener sentido.
Las formas de reposicionamiento van desde la integración dentro de la oferta comercial existente de usos alternativos y complementarios a la oferta actual, hasta el reposicionamiento total del centro comercial y la sustitución de la oferta por otro uso diferente.
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Observamos el inicio de un proceso de reposicionamiento de algunos centros comerciales y la inclusión de usos alternativos dentros del la oferta existente
En el primer caso, resulta importante realizar un diagnóstico previo, en el que el promotor debe analizar la normativa urbanística, el grado de complementariedad con la oferta actual y la potencial demanda de operadores. Si el nuevo uso está correctamente definido, su implantación no hará más que sumar afluencias y mejorar la notoriedad del centro comercial y su aceptación e integración en la comunidad.
Algunos ejemplos de este tipo los encontramos en el centro comercial Muelle Uno (Málaga) que tiene previsto inaugurar un espacio co-working de 1.600 m² con 13 oficinas y capacidad para 200 personas, o el futuro parque comercial que Ten Brinke está desarrollando en Mirasierra (Madrid) que además de operadores retail, también proyecta una clínica médica (clínica Cemtro).
En el segundo caso, la voluntad de los organismos públicos resulta fundamental si el cambio de uso es necesario. En este sentido, las iniciativas deben de ir de la mano de proyectos que convenzan de la recuperación de un espacio infrautilizado por su gran desocupación y de los consiguientes beneficios para la ciudad (generación de empleo, servicios o dotaciones demandadas, etc.).
Fuera de nuestras fronteras uno de los proyectos más emblemáticos es un edificio de cinco plantas que Squire and Partners ha promovido en Brixton (Londres) y que se ubica adyacente a el edificio que históricamente era ocupado por los grandes almacenes Bon Marche. Actualmente ambos edificios se han convertido en espacios flexibles de trabajo con instalaciones adaptadas
a todas las necesidades (incluido un restaurante y una sala de proyecciones).
Las marcas replantean sus formatosLa pandemia llegó en pleno proceso de transformación del mercado retail y sus consecuencias han acelerado un proceso que, para muchos operadores, ha supuesto el cierre de sus negocios.
Euromonitor Internacional estima que alrededor del 5% de los establecimientos comerciales en Europa occidental y Norte América cerraron permanentemente en 2020. Muchos de estos cierres se deben tanto a un cambio en las estrategias comerciales de las marcas como al descenso de las ventas motivadas por la caída del consumo y del turismo.
Swarovski ha aprovechado el confinamiento para redefinir su imagen de marca hacia un posicionamiento más volcado en un perfil socioeconómico alto; para ello inauguró su concepto de tienda Instant wonder con espacios caracterizados por esculturas metálicas y materiales innovadores.
Grocery Neighbour es un nuevo concepto de supermercado creado para las personas que no quieren comprar online, que teletrabajan o que son reacios a visitar la tienda física. Lanzado en primavera de 2021 en Canadá, se trata de un camión con una amplia gama de productos frescos y en conserva, que recorre los distintos barrios de la ciudad. Los clientes reciben una notificación cada vez que este supermercado móvil llega, pudiendo saber en qué momento pueden realizar su compra; Dentro del supermercado, los clientes
pueden seleccionar sus productos y pagar de una forma autónoma.
La tienda física como vehículo para optimizar ventas online Muchos operadores han aprovechado el auge del comercio online para utilizar sus tiendas físicas como almacenes o centros de recogida de los productos comprados electrónicamente.
Estas medidas rentabilizan espacios que han podido quedar sobredimensionados y ahorran los costes derivados de sus operaciones logísticas. La mayoría de las veces, se ubican en ciudades de gran densidad demográfica, aunque no siempre es así.
En España, un ejemplo lo tenemos con El Corte Inglés, que convirtió su tienda Bricor de Alcalá de Henares (Madrid) en un tipo de almacén fantasma donde se almacenaban, preparaban y enviaban los pedidos online. Lo hizo en pleno confinamiento, en abril de 2020, para reducir los tiempos de entrega a sus clientes y así lo ha mantenido hasta ahora. Este tipo de almacenes fantasma se denomina micro fulfillment center y se caracteriza por ser es un centro logístico dotado de la tecnología necesaria para la distribución de alimentación y que, aunque requieren una inversión considerable, permiten reducir el coste de un pedido en torno a dos tercios con respecto a una tienda.
Dia es la cadena que más ha empleado este modelo en España y ha reconvertido 14 de sus tiendas en este tipo de almacenes. Por su parte, Mercadona cuenta con tres centros de este tipo, que denomina colmenas
Tabla 3: Nuevos operadores internacionales en España 2020
Fuente: Savills Aguirre Newman
RESUMENEl sector retail está atravesando una fase en la que importantes cambios estructurales están haciéndo replantear la forma en la que tradicionalmente entendemos los espacios comerciales.
Si a estos cambios añadimos la situación derivada de la crisis del COVID-19, nos encontramos ante un panorama complejo en el que observaremos consecuencias económicas que dependerán en gran medida de la calidad, tamaño y concepto de cada centro comercial.
Más allá de tener una connotación negativa, el reposicionamiento de centros comerciales se configura como una forma de revitalizar y actualizar la oferta mediante un análisis en profundidad de aquellos usos alternativos que fortalezcan el retail y conviertan el activo en el mejor destino para los consumidores.
Ante la reducción del apetito inversor por el producto retail, la implementación de usos alternativos no hace más que diversificar el riesgo y crear un producto en el que las sinergias entre usos pueden generar un incremento de las afluencias y de las ventas.
Este tipo de iniciativas deberían contar con el apoyo y la aprobación de las entidades locales, dado que revierten en una mejora de la calidad de vida de los ciudadanos.
Marca Actividad Localización País de origen
Tennis Point Artículos de tenis Castellana, 144 Alemania
Haidilao Restauración Gran Vía, 52 China
Mere Supermercado Parla (Madrid) Rusia
Forte Forte Moda Claudio Coello, 72 Italia
Sessún Moda Fernando VI, 13 Francia
Seiko Relojes Ayala, 15 Japón
Pure Electric Bicis electricas Ríos Rosas, 56 Reino Unido
Discounterra Moda C.C. Sambil Polonia
Marca Actividad Localización País de origen
Weekday Moda Paseo de Gracia, 33 Suecia
Dr. Martens ZapateríaCarrer de la Cucurulla,
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Hubside.Store Tecnología CC. Diagonal Mar Francia
Dyson Tecnología CC. Maquinista Reino Unido
Barelly Moda CC. Lilla Italia
Messika Moda Paseo de Gracia, 66 Francia
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Estamos presenciando una revolución del sector de la restauración: el delivery y la tecnología serán las principales vías de crecimiento
en Valencia, Barcelona y Madrid.
Los negocios integran procesos de compra virtualSistemas de reserva online, tickets online, códigos QR para menús y pagos, son algunas tecnologías creadas para minimizar el contacto físico.
Activando el modo tienda en la aplicación de Inditex, puedes localizar un determinado artículo dentro del establecimiento, reservar el probador o hacer un pedido online en tienda y recogerlo en 30 minutos.
Además, la compañía ha incrementado el espacio destinado al self-service checkout para los pagos y ha creado “mini-hubs” logísticos en zonas de alta densidad de entregas para ganar eficiencia, para ello ha creado mapas de calor que indican donde se concentra su demanda online.
La restauración: el sector que más ha evolucionado tras la COVID-19La comida en terrazas y el negocio de la comida a domicilio, el del take away y el drive thru han facilitado la supervivencia del sector de la restauración durante la crisis sanitaria, y será una de las principales vías de crecimiento como complemento a las visitas a los restaurantes.
Aunque en 2021 el sector podría volver a la senda del crecimiento tanto en términos de facturación como de plantilla y de inversión, este crecimiento no serán suficientes
para lograr la plena recuperación del sector, que podría ocurrir en 2022.
El desarrollo del delivery y el take away, la digitalización en el punto de venta y la innovación serán las principales herramientas para impulsar este sector.
El Fast casualLa comida rápida con ingredientes más sanos y menos procesados son uno de los segmentos que más está creciendo. Faborit, Aloha Poke, Poke House, Juicy Avenue, o The Panther, son algunas marcas que están ganando presencia en el mercado.
Estos conceptos reúnen todas las tendencias emergentes tanto en la calidad del producto, la rapidez en la preparación, la preocupación por la sostenibilidad (bolsas reutilizables o con bajo impacto medioambiental) y la utilización de tecnología mediante menús por QR o pagos contact-less.
La cadena de hamburguesas gourmet valenciana The Fitzgerald abrió su primer local en Madrid en 2021 en el centro comercial Gran Plaza 2 (Majadahonda, Madrid), mediante un formato moderno. Udon Asian Food que con 70 restaurantes ha inaugurado recientemente tres nuevos en Vitoria, Lleida y Barcelona, pretende alcanzar 100 de cara a 2024.
Madrid y Málaga fueron las ciudades escogidas por el grupo aragonés La Mafia se sienta a la mesa para seguir creciendo con su concepto más disruptivo, Ditaly, basado en la pizza napolitana gourmet y cerveza de bodega.Las cocinas Fantasma
Se trata de un concepto emergente en España pero muy establecido en países con tradición del delivery como son Estados Unidos donde ya triunfan compañías como Zuul Kitchens o Kitchen United.
Sus principales ventajas radican en la eficiencia en costes derivada de la ubicación de estas cocinas en localizaciones secundarias, su menor gasto en personal y limpieza y la posibilidad de que las distintas marcas puedan compartir ingredientes, utensilios y empleados.
En España, las startup Foodcraft y Cuyna (que ya cuenta con 20 cocinas y pretende cerrar 2021 con 7 ubicaciones) son algunos ejemplos de este concepto, disponiendo ya de diversos locales en Madrid que albergan entre ocho y 11 cocinas de distintas especialidades (pizzas, hamburguesas, gyozas,etc.) cuyos menús son encargados online y entregados por empresas de delivery.
Cooklane, empresa vinculada al fundador de Uber ya dispone de cocinas fantasma a gran escala, siendo la ubicada en el barrio madrileño de Prosperidad, la de mayores dimensiones (incluye 38 cocinas en un espacio de 1.500 m²).
RentasLa situación extraordinaria vivida durante el último año ha modificado el panorama jurídico y contractual del sector retail y propietarios y arrendatarios han tenido que llegar a acuerdos con el fin de que el impacto negativo provocado por los cierres y la limitación de los aforos sea el
menor posible para ambas partes.Durante el año 2021 algunos
propietarios, que han visto como la desocupación de sus centros comerciales aumentaba, han optado por prorrogar hasta fin de año las rentas escalonadas negociadas durante el 2020 y otros, por el contrario, han eliminado dichas condiciones, al comprobar que el funcionamiento de sus centros ya justificaba el nivel de rentas de 2019.
Los nuevos contratos firmados en los centros comerciales prime han recuperado los niveles de renta en mayor medida que los centros secundarios o localizados en zonas turísticas, donde ha habido fuertes descensos de afluencias gemeralizadas.
De forma general, los arrendatarios demandan nuevas cláusulas contractuales que mitiguen de alguna manera el riesgo que supone disponer de una renta fija en situaciones de bajada de afluencias imprevistas; algunas de las fórmulas propuestas que ya se están planteando en Europa son: dar un mayor peso a la renta variable o incluso renta variable pura, con el consiguiente riesgo para el propietario ante la imposibilidad de definir un plan de ingresos estable en el tiempo; facturación en función de las ventas online, del tráfico del local o del centro o cálculos en función de la estancia en tienda.
El propietario, por su parte, demanda mayor transparencia con las ventas online y cláusulas que reflejen el beneficio que supone la
Fuente: Savills Aguirre NewmanFuente: Savills Aguirre Newman
Gráfico 2: Renta/m²/mes por tipo de actividad Gráfico 3: Renta/m²/mes por tamaño
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€12 €11€8
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Menor de 50metros
de 50 a 100metros
de 100 a 300metros
de 300 a 500metros
de 500 a1000 metros
Más de 1000metros
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Los cambios en el sector hacen necesario el replanteamiento de algunas claúsulas contractuales que reflejen la nueva realidad del consumidor
tienda física para aquel arrendatario que utiliza el establecimiento como show-room donde recoger, devolver o incluso hacer sus pedidos online.
Sistemas de geo-referenciación de clientes o declaración del volumen de ventas online, son algunas de las fórmulas solicitadas por el propietarios y que tratan de monitorizar las ventas hechas por este canal.
La renta media de centros comerciales en España se sitúa en 18,64€/m²/mes. Esta cifra no refleja el impacto de la COVID-19 que se espera observar a partir de 2021 donde ya existirán algunos ajustes motivados por la renegociación de las rentas y los nuevos contratos.
Durante los últimos doce años la renta ha mostrado una tendencia descendente alcanzando en 2015 el valor mínimo (15,73€/m²/mes), año a partir del cual comienza a crecer a un promedio del del 4% anual.
En Barcelona, donde las restricciones a las nuevas aperturas son mayores y por la tanto la disponibilidad es más reducida, la renta se sitúa en 25,32€/m²/mes, mientras que Madrid es 21,71€/m²/mes y en el resto de las comunidades españolas de 17,04€/m²/mes.
Por tamaños, los locales de menos de 50 m² son los más caros (61€/m²/mes), y si embargo los que disponen de superficies superiores a 1.000 m² son los más baratos, con 11€/m²/mes.
InversiónLa ralentización general de la economía ha afectado a los distintos ámbitos del sector inmobiliario, si bien en distinta medida. El impacto en el sector retail ha sido especialmente relevante y se ha visto reflejado en los niveles de inversión que durante los primeros nueve meses del año arroja los volúmenes más bajos de los últimos nueve años.
El gran reto del inversor que quiere entrar en el mercado retail español no es disponer de liquidez, sino de encontrar el producto adecuado, dado que se mantienen muy cautos ante la evolución de las rentas, los impagos, la desocupación y el avance del e.commerce.
Durante 2021 la posición general del inversor en producto retail está
siendo la misma que en 2020, optando por superficies de alimentación como salida principal a sus inversiones.
Este sector ha sido el verdadero motor de la actividad inversora. Durante los tres primeros trimestres del año, con 166,5 millones de euros, se han registrado volúmenes récord de toda la serie histórica, triplicando el volumen de 2019.
En 2021 se han transaccionado cuatro grandes portfolios de supermercados, siendo uno de ellos el de mayor volumen del año: una operación sale&lease back de 27 supermercados Mercadonas adquirido por el fondo Israelí MDSR Investments y por el que ha pagado más de 100 millones de euros.
El segmento de centros comerciales es el que más ha acusado la caída de la inversión registrando hasta septiembre 42,4 millones de euros, que contrasta con los 534 millones en 2019, (que podrían ser 1.326 millones si incluyésemos la venta de Puerto Venecia y Parque Principado, que pasaron a 2020 por temas administrativos) o con los 2.000 millones de euros registrados en 2017, año donde hubo cifra récord de inversión.
Se repite la tónica de 2020 con transacciones oportunistas con un volumen de repercusión muy bajo, en las que el inversor pretende reposicionar el centro o cambiar su uso. La compra de mayor volumen ha sido la del centro comercial El Parque en Ciudad Real por 17 millones de Euros por parte de una sociedad patrimonial de origen privado.
El sector de medianas superficies se ha reactivado tras un 2020 en el que tan solo se produjo la venta de On Plaza y la compra del portfolio de medianas Leroy Merlin y Bricomart por parte de Batipart. Durante los primeros nueve meses del año se han transaccionado 5 activos de este tipo con un volumen total cercano a los 92 millones de euros.
De ellos dos son parques comerciales (Bahía Azul y Myo) y tres son medianas superficies, dos de ellas ocupadas por Toys R Us en Basauri (Vizcaya) y Los Barrios (Cádiz) y otra por IKEA en Palma de Mallorca.
En cuanto a high street el volumen de inversión hasta la fecha en este
segmento ha sido de 180,8 millones de euros, lo que ha supuesto un descenso interanual del 42% respecto a 2019, atribuido en gran medida, al impacto de la COVID-19. Los inversores continuaron centrados en Barcelona y Madrid, que acumularon el 86% del total transaccionado. A pesar de lo anterior, continúa el interés por parte de los inversores en la adquisición de locales, a la vez que existe una elevada liquidez en el mercado. No obstante, la falta de acuerdo en cuanto a precio por parte de compradores y vendedores dificulta el cierre de operaciones. El interés se centra en la zona prime, las zonas secundarias quedarían penalizadas por su menor grado de resiliencia.
RentabilidadesDesde el inicio de 2021 estamos observando una tendencia en Europa de corrección a la alza de las rentabilidades de centros comerciales prime. En España, y a pesar de que aún no existen datos que lo evidencien, la yield se situaría en el 5,25%, la más alta desde 2013 y 50 puntos porcentuales por encima de la de 2019.
En el caso de parques comerciales prime, rondaría el 5,50% y el ajuste al alza sería también de 50 puntos porcentuales. No obstante, empezamos a ver un repunte en la demanda de parques, por lo que es posible una compresión de rentabilidades el año que viene; dependerá en gran medida de si la financiación de la banca tradicional vuelve a esta tipología de activo.
A pesar de que las rentabilidades del producto de supermercados están muy ligadas al activo y su ubicación, durante el primer semestre del año, las transacciones existentes evidencian una cierta contracción de yields que puede continuar en el tiempo y en la medida que no exista un incremento del apetito inversor por el resto de segmentos retail.
Un supermercado urbano con buenas condiciones contractuales y operador de prestigio puede alcanzar una rentabilidad cercana al 4,5% (100 puntos porcentuales más que en 2019).
VENTAS MINORISTAS EN ESPAÑA
online
9%
15%en centros
comerciales
76%
en calle
En 2021 el peso del online podría alcanazar
el 11,6%
7
Spotlight Retail España Septiembre 2021
A falta de certezas con el formato de centro comercial, los inversores siguen poniendo el foco en supermercados y ven cada vez con mejor ojos el sector de medianas superficies
Gráfico 7: Principales operaciones de inversión 2021
Portfolio Mercadona*
Precio: 100M€Superficie: 76.000 m²Yield: ConfidencialVendedor: Mercadona Comprador: MDSR Investments
Portfolio Carrefour I*Precio: 93M€Superficie: 100.600 m²Yield: ConfidencialVendedor: CarrefourComprador: Realty
Income Corporation
Portfolio Carrefour II*
Precio: 64M€Superficie: 32.000 m²Yield: ConfidencialVendedor: ConfidencialComprador: Realty Income
Corporation
Madrid Sur*
Precio: ConfidencialSuperficie: 24.000 m²Yield: ConfidencialVendedor: Hispania Retail PropertiesComprador: Onix Capital
• La recuperación económica y el incremento del consumo tendrán un efecto positivo sobre las afluencias y ventas del sector retail que continuarán con su tendencia de crecimiento de aquí a fin de año.• El asentamiento de los hábitos de compra online producirá un incremento del peso de este canal respecto al total de ventas minoristas, pudiendo llegar al 11,6% en 2021.•Oasiz Madrid (90.600 m²) y Vialia Vigo (43.000 m²) son los dos grandes proyectos del año. De cara al final del año están previstas cinco nuevas aperturas.• Se ha observado un dinamismo en las aperturas de locales en centros comerciales que continuará, aunque de una forma más contenida y moderada.• La multifuncionalidad será el objetivo tanto
de operadores como de centros comerciales. Los operadores intensificarán la inversión en tecnología y los promotores buscarán usos alternativos para incluir dentro de la oferta retail. • La renta media de centros comerciales en España se sitúa en 18,64€/m²/mes. Esta cifra no refleja el impacto del COVID-19 que se espera a partir de 2021 donde ya existirán algunos ajustes motivados por la renegociación de las rentas y los nuevos contratos.• Se prevé continuidad en la tendencia inversora, con cierres de operaciones de venta de portfolios de supermercados. El nivel de inversión retail durante el 2021 rondaría los 1.000 millones de euros.• La escasez de portfolios de supermercados en el mercado, puede hacer que el inversor desvíe su
capital hacia el formato de mediana o de parque comercial.• El sentimiento de mercado es que podríamos estar cerca del pico de mercado para este ciclo. No obstante las yields podrían seguir creciendo en determinados centros en los que el uso retail ha dejado de ser viable y existe la posibilidad de implantar nuevos usos.• La recuperación de la economía y del consumo auguran un escenario más optimista y una relajación de las yields en activos prime y más resilientes. Esto puede llevar a una polarización entre las ubicaciones prime y las secundarias. Pese a ello, no pensamos que la recuperación de las yields sea tan rápida como en el anterior ciclo económico.
2021Previsiones
Gráfico 4: Mercado de inversión por tipo de activo
Fuente: Savills Aguirre Newman
Fuente: Savills Aguirre Newman
Fuente: Savills Aguirre Newman*Operación asesorada por Savills Aguirre Newman
-
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Mill
.€
Centro Comercial Supermercados/HipermercadosLocales comerciales OtrosMdo. Medianas Cierre 2021
5,50%
5,25%
-0,24%
0,40%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
PM prime (bruta)CC prime (neta)EuriborDeuda española 10 años
Gráfico 5: Evolución de las yields producto prime
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Spotlight Retail España Octubre 2021
En 2021 la inversión retail podría rondar los 900 millones de euros
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