RESOLUCION 762 DE 1998 IGAC Metodo Avaluos

8/14/2019 RESOLUCION 762 DE 1998 IGAC Metodo Avaluos

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DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADSTICAINSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI

RESOLUCIN 762 DE 1998(23 de octubre)

Por la cual se establece la metodologa para la realizacin delos avalos ordenados por la Ley 388 de 1997

EL DIRECTOR GENERAL DEL INSTITUTO GEOGRFICOAGUSTN CODAZZI

En uso de las facultades legales y en especial de las que leconfieren los estatutos aprobados por el Decreto 2113 de 1992, elDecreto 1008 de 1993 y el Decreto 1420 de 1998,

CONSIDERANDO:

Que el Decreto 1420 del 24 de julio de 1998 en el artculo 23 establece que lasnormas metodolgicas para la realizacin de los avalos de que trata el decretosern sealadas por el INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI.

Que es de suma importancia tener mtodos unificados y claros para que laspersonas que se encarguen de realizar los avalos puedan tener un marco nicopara su ejecucin,

RESUELVE:

CAPTULO IDefiniciones

Artculo 1. Mtodo de comparacin o de mercado. Es la tcnica valuatoria

que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de lasofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables aldel objeto de avalo. Tales ofertas o transacciones debern serclasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimacin del valorcomercial.

Artculo 2. Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos. Es la tcnicavaluatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las

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rentas o ingresos que puedan obtener el mismo bien, o inmueblessemejantes y comparables por sus caractersticas fsicas, de uso yubicacin, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o

rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalo, con unatasa de capitalizacin o inters.

Pargrafo. Se entiende por Vida Remanente la diferencia entre la vidatil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmueblescuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida til ser de 70 aos;y para los que tengan estructura en concreto, metlica o mamposteraestructural, la vida til ser de 100 aos.

Artculo 3. Mtodo de costo de reposicin. Es el que busca establecer el

valor comercial del bien objeto de avalo a partir de estimar el costo totalpara construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalo, yrestarle la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se le debeadicionar la utilidad.

Vc = {(Ct D) + U} + Vt

Donde :

Vc = Valor comercialCt = Costo totalD = DepreciacinU = Utilidad del constructorVt = Valor del terreno

Pargrafo 1.Depreciacin. Es la porcin de la vida til que entrminos econmicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso,por cuanto lo que se debe avaluar es la vida remanente del bien.

Existen varios sistemas para estimar la depreciacin, siendo el msconocido el Lineal, el cual se aplicar en el caso de las maquinarias. Parala depreciacin de las construcciones se deben emplear modelos continuosy no los discontinuos o en escalera. Deber adoptarse un sistema quetenga en cuenta la edad y el estado de conservacin, tal como el de Fitto yCorvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste paralos estados 1, 2, 3 y 4. (Ver captulo V De las Frmulas Estadsticas).

Artculo 4. Mtodo (tcnica) residual. Es el que busca establecer el valorcomercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar elmonto total de las ventas de un proyecto de construccin, acorde con la

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reglamentacin urbanstica vigente y de conformidad con el mercado delbien final vendible, en el terreno objeto de avalo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total delas ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada delproyecto constructivo. Es indispensable que adems de la factibilidadtcnica y jurdica se evale la comercial del proyecto o sea la realposibilidad de vender lo proyectado.

Artculo 5. Clasificacin del suelo. La clasificacin del suelo en urbano,de expansin urbana, rural, suburbano, y de proteccin, son categoras

jurdicas, por tanto, para determinar si un predio se encuentra dentro decualquiera de ellas, el nico elemento a tener en cuenta es el acuerdomunicipal que establece el Plan de Ordenamiento Territorial que define

dicha clasificacin. (Ver artculos 30, 31, 32, 33, 34 y 35 de la Ley 388 de1997).

Artculo 6. Etapas para elaboracin de los avalos. Para la elaboracin delos avalos utilizando cualesquiera de los mtodos enunciadosanteriormente deben realizarse las siguientes etapas:

1. Revisin de la documentacin suministrada por la entidad peticionaria, y sihace falta algo de lo previsto en el artculo 13 del Decreto 1420 de 1998 seprocede a solicitarlo por escrito.

2. Definir y obtener la informacin que adicionalmente se requiere para lacorrecta identificacin del bien. Se recomienda especialmente cartografade la zona o fotografa area, para la mejor localizacin del bien.

3. Verificar la reglamentacin urbanstica vigente, haciendo especial nfasisen que sta se encuentre debidamente publicada.

4. Reconocimiento en el terreno del bien objeto de avalo. En los casos enque el avalo se haya asignado a una persona jurdica, este procesodeber ser realizado por una persona con las mismas caractersticastcnicas y profesionales de la persona que ha de liquidar y firmar el avalo.

5. Siempre que sea necesario se verificarn las mediciones y el inventario delos bienes objeto de la valoracin. En caso de edificaciones debernconstatarse en los planos las medidas y escalas en que se presente lainformacin.

6. En la visita de reconocimiento debern tomarse fotos que permitanidentificar las caractersticas ms importantes del bien, las cualesposteriormente permitirn sustentar el avalo.

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7. Cuando se realicen las encuestas, debern presentarse las fotos a losencuestados para una mayor claridad del bien que se investiga.

8. Aun cuando el estudio de los ttulos es responsabilidad de la entidadinteresada en la adquisicin del bien, una correcta identificacin requiereque el perito realice una revisin del folio de matrcula inmobiliaria paraconstatar la existencia de afectaciones, servidumbres y otras limitacionesque puedan existir sobre el bien.

Artculo 7. Identificacin fsica del predio. Una correcta identificacin fsicadel predio deber hacerse teniendo en cuenta los siguientes aspectos:

Localizacin, direccin clara y suficiente del bien. En los municipios conmltiples nomenclaturas es necesario hacer referencia a ellas como unelemento de claridad de la identificacin.

Los linderos y colindancias del predio. Para una mejor localizacin eidentificacin de los linderos y colindantes el nmero catastral es de granayuda, por lo cual, si en la informacin suministrada por la entidadpeticionaria no est incluido, el perito lo debe conseguir.

Topografa. Caracterizacin y descripcin de las condiciones fisiogrficasdel bien. Es indispensable en este aspecto detectar limitaciones fsicasdel predio tales como taludes, zonas de encharcamiento, o inundacinpermanente o peridica del bien.

Servicios pblicos. Investigacin de la existencia de redes primarias,secundarias y acometidas a los servicios pblicos. Adicionalmente, lacalidad de la prestacin de los servicios, referidos a factores tales comovolumen y temporalidad de la prestacin del servicio. En caso que lazona o el predio cuente con servicios complementarios (Telfono, gas,alumbrado pblico) estos deben ser tenidos en cuenta.

En cuanto a las vas pblicas, adems de establecer la existencia y suscaractersticas, es necesario tener en cuenta el estado de las mismas.Como elemento complementario es importante analizar la prestacin delservicio de transporte. En el anlisis de las vas inmediatas y adyacentes,debe tenerse en cuenta: Tipo de va, caractersticas y el estado en que seencuentran.

Pargrafo. Para una mejor identificacin fsica de los predios, serecomienda la consulta de las Zonas Homogneas Fsicas las cualessuministran en forma integrada informacin del valor potencial, la

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pendiente, el clima, las vas, disponibilidad de aguas superficiales, uso delsuelo, en la zona rural. La pendiente, uso del suelo y de lasconstrucciones, servicios pblicos domiciliarios, vas y tipologa de las

construcciones dedicadas a la vivienda en las zonas urbanas.El tamao y la forma del predio. Cuando la norma de uso defina tamaomnimo para adelantar construcciones es indispensable comparar dichosparmetros legales con el del predio para determinar el precio.Es necesario tener en cuenta que no siempre a mayor tamao el preciounitario es menor, sino que est relacionado con el uso de la zona.

En cuanto a la forma, sin pretender que exista una forma ptima, la quetenga el predio puede influir en la determinacin del precio unitario, puespredios con frentes muy estrechos sobre la va tienen un impacto negativo

sobre el precio unitario.Uso. Es indispensable tener en cuenta el uso que se le est dando al bienpara compararlo con el legalmente permitido, pues cuando el uso nocorresponda al permitido, se manifestar esta situacin en un menor valordel bien.

Artculo 8. Identificacin legal. En el aspecto legal se debe prestar especialatencin a las afectaciones de uso que pesen sobre los inmuebles y para locual es necesario verificar que en el folio de matrcula inmobiliaria seencuentre inscrita tal afectacin, teniendo en cuenta lo prescrito en elartculo 37 de la Ley 9a. de 1989, as como a los plazos de validez de laafectacin. En caso de no estar inscrita la afectacin, se considerainexistente para efectos del avalo.

Cuando el bien objeto de avalo haga referencia a construcciones,instalaciones y anexos, es necesario tener en cuenta los materiales que laconforman y el estado de conservacin en que se encuentran, adems desu edad.

Cuando existan servidumbres sobre el bien debern tenerse en cuenta enel avalo y dejar constancia de esta situacin.

Artculo 9. Consulta a profesionales avaluadores o encuestas. Cuandopara la realizacin del avalo se acuda a encuestas es necesario tener encuenta que stas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en s losdeterminantes del avalo. En este sentido es necesario que el perito hayarealizado previamente la visita al terreno para conocer la clase de bien queavala.

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La encuesta debe hacer referencia al propio bien investigado y debeconstatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativoscomo positivos. Si existen limitantes legales, debe hacerse mencin de

ellas para que el encuestado lo tenga en cuenta en la estimacin del valor.Las encuestas deben realizarse cuando por algn motivo el perito no hayapodido obtener transacciones recientes o cuando tenga dudas de losresultados encontrados.

La encuesta debe hacerse con referencia a las unidades de rea queusualmente se utilizan en la zona, (hectrea, fanegada, plaza, cuadra) yposteriormente hacer la conversin.

La encuesta debe hacerse para unidades de rea, y verificar que al hacer la

liquidacin del total del rea de avalo la persona encuestada encuentrerazonable el valor hallado.

Cuando el predio cuente con caractersticas diferentes dentro de l, laencuesta debe hacerse para cada una de ellas separadamente y no sobrevalores promedios.

El perito debe haber hecho una estimacin previa del valor asignable ycuando la informacin obtenida en la encuesta difiera sustancialmente delencontrado, deber manifestarlo para que el encuestado pueda explicar lasposibles razones de tal diferencia.

En la seleccin de la persona a investigar debe tenerse en cuenta elconocimiento que tengan del mercado y la idoneidad de ella, adems queno tengan inters directo en el bien.

Cuando para los fines establecidos en la Ley 388 de 1997 y el decretoreglamentario 1420 de 1998 se emplee el mtodo de comparacin o demercado y se requiera utilizar ofertas o transacciones recientes, lainformacin obtenida deber someterse a procesamiento estadstico.

CAPTULO IIAplicacin de los mtodos

Artculo 10. Mtodo del mercado e Informacin de ofertas. Cuando parala realizacin del avalo se acuda a informacin de ofertas es necesarioque en la presentacin del avalo se haga mencin explcita del medio del

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cual se extrajo y la fecha de publicacin, adems de otros factores quepermitan su identificacin posterior.

Artculo 11. De los clculos matemticos estadsticos y la asignacinde los valores. Cuando para el avalo se hayan utilizado encuestas o lainformacin de mercado obtenido en documentos escritos, deben serverificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los clculosestadsticos.

Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la msusual es la media aritmtica. Siempre que se acuda a medidas detendencia central es necesario calcular indicadores de dispersin talescomo la varianza y el coeficiente de variacin (Ver captulo V De lasFrmulas Estadsticas).

Cuando el coeficiente de variacin sea inferior a un 15%, la media obtenidase podr adoptar como el ms probable precio asignable al bien.Cuando el coeficiente de variacin sea superior a un 15%, no esconveniente utilizarla y por el contrario es necesario reforzar el nmero deencuestas con el fin de mejorar la representatividad del valor medioencontrado.

En caso que el perito desee separarse del valor medio encontrado, debercalcular el coeficiente de asimetra (ver captulo V De las FrmulasEstadsticas) para establecer haca donde tiende a desplazarse lainformacin, pero no podr sobrepasar el porcentaje encontrado en lasmedidas de dispersin.

Cuando las muestras obtenidas sean para hallar el valor de lasconstrucciones y se quieran trabajar en un sistema de ajuste de regresin,ser necesario que se haga por lo menos el ajuste para tres ecuaciones(ver Captulo V De las Frmulas Estadsticas) y se tomar la msrepresentativa del mercado.

Artculo 12. Mtodo de reposicin como nuevo. Para la aplicacin deeste mtodo es necesario tener en cuenta los siguientes captulos de laconstruccin, en funcin de su requerimiento:

Captulos de la Construccin: 1.Preliminares. 2. Cimientos. 3. Desages einstalaciones subterrneas. 4. Mampostera 5. Estructura en concreto. 6.Cubierta. 7. Pisos. 8. Enchapes de pisos o muros. 9. Instalacioneshidrulicas. 10. Instalaciones elctricas. 11. Carpintera en madera ometlica. 12. Aparatos sanitarios. 13. Cerrajera. 14. Vidrios. 15. Equiposespeciales.

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Despus de calculados los volmenes y unidades requeridas para laconstruccin, se deben investigar los respectivos precios en el municipio endonde se encuentra ubicado el inmueble. El valor total se debe afectar por

el factor (A. I. U.), en donde: A = Administracin, I = Imprevistos, U =Utilidades.

El valor al cual se le debe aplicar la depreciacin, es al obtenido antes deagregarle la utilidad. Adems, no se debe incluir el valor del terreno.

Pargrafo. Para depreciar los equipos especiales a que hacereferencia el numeral 15, se emplea el mtodo lineal.

Artculo 13.Mtodo residual. Cuando para la estimacin del avalo se acuda aeste Mtodo, el costo de construccin que se debe restar al total de ventas

del proyecto debe hacerse con sujecin a lo establecido en el artculo 12de la presente resolucin.

Artculo 14.Para la estimacin del precio de un terreno en bruto, cuando por lascondiciones del mercado no se pueda estimar directamente, secalcular partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicar lasiguiente formula:

VtuV.T.B = %O { ------------ } -- Cu

1 + g

En donde:

% O = Porcentaje de ocupacin.Vtu = Valor del terreno urbanizadog = Ganancia por la accin de urbanizar.Cu = Costos de urbanismo.

(Debe incluir los costos financieros y no solo los de obra)

Pargrafo 1. Para calcular el porcentaje de ocupacin es necesario que allote se le descuente, tanto la superficie correspondiente a las cesionesurbansticas obligatorias para espacio pblico de la ciudad, as como elrea correspondiente a las afectaciones vigentes sobre el inmueble, enconcordancia con lo establecido en el artculo 78 de la ley 388 de 1997.

Pargrafo 2. Es necesario tener en cuenta que las obras de urbanismoguarden relacin con el tipo de viviendas que la norma determine.

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Artculo 15-. Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos. Es necesariorealizar la investigacin de los contratos que regulen la posibilidad degenerar rentas o ingresos, tales como los de arrendamiento, para bienes

comparables y deben tenerse en cuenta aspectos tales como:1. Que dichos contratos tengan menos de un (1) ao de suscritos.

2. Que el canon de arrendamiento no sobrepase los topes legales, en caso deque exista norma al respecto.

3. Que los montos relacionados con el pago de servicios pblicos y las cuotasde administracin, no se incluyan en el clculo correspondiente para laaplicacin del mtodo.

Artculo. 16. El mtodo de capitalizacin de ingresos para aplicarlo a cultivosdeber referirse a ingresos netos del clculo de flujo de caja trados a valorpresente.

CAPTULO IIIProcedimientos Especficos

Artculo 17. Avalos de bienes sometidos al rgimen de PropiedadHorizontal. El avalo se practicar nicamente para las reas privadas quelegalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los

coeficientes de copropiedad.En los bienes que estn sometidos al rgimen de propiedad horizontal, laidentificacin debe hacerse en dos sentidos:

1. Conformidad del rgimen de propiedad con las normas generales. Lascubiertas son bienes comunes, as se hayan establecido como reaprivada.

2. La conformidad de las reas existentes con las establecidas en el rgimende propiedad horizontal.

Cuando el bien se refiera a parqueaderos o garajes es necesario establecersi tienen restricciones tales como servidumbres, o se refieren a bienescomunes de uso exclusivo, que aun cuando influyen en el avalo, no se lesdebe asignar valor independiente.

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Los bienes comunes son inseparables de las reas de derecho privado, loque restringe su comercializacin independiente y esto influye en su valorcomercial, as estos sean de uso exclusivo.

Artculo 18. Avalos de bienes no sometidos al rgimen de PropiedadHorizontal. Cuando el bien no est sometido al rgimen de propiedadhorizontal, pero por su uso y conformacin se asimile, ya sean a oficinas,locales o unidades independientes, como apartamentos y adems, si lainvestigacin se realiz para bienes que s estn sometidos, es necesarioque para la correcta liquidacin se realice la siguiente operacin:

Los precios unitarios de ofertas o transacciones que se obtuvieron semultiplicarn por el total de las reas privadas de un piso o edificio, y elresultado se divide por el rea total construida. El valor unitario encontrado

ser el valor comercial aplicable al bien que no cuenta con dicho rgimende propiedad.

(V. C. A.) = (V. T. ) / (A. T. )(V. T.) = (V. U.) X ( A. P.)

Valor unitario = V. U.Area privada = A. P.rea Total = A. T.Valor total = V. T.Multiplicacin = X

Si los garajes o parqueos tienen servidumbre, los precios no podrnasimilarse a los que no tienen esta restriccin.

Artculo 19. Avalo para determinacin del carcter de Vivienda deInters Social (VIS). Cuando se requiera realizar los avalos paraestablecer si un grupo de viviendas tiene el carcter de vivienda de interssocial deber adoptarse el siguiente procedimiento:

1. Para el avalo de la construccin. El perito podr seleccionar unamuestra tomando como base el archivo catastral del barrio, urbanizacin ozona, que incluya calificaciones de construcciones mnimas, medias ymximas, con una cobertura espacial representativa y donde se incorporenpredios con grandes reas de construccin.

Con las fichas catastrales de los predios seleccionados deber realizar unrecorrido y una comprobacin de las calificaciones. Dentro del recorridodeber complementar la muestra visitando aquellas viviendas que tenganlas mejores caractersticas constructivas y proceder a calificarlas con elmismo formulario que se emple para las otras. En estos casos es

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necesario que se tome como mnimo la informacin del nombre delpropietario o poseedor, direccin y nmero predial, con la cual podrverificar en la oficina de catastro sus inscripciones.

Una vez se verifiquen las calificaciones de las construcciones proceder arealizar el avalo comercial de los predios de la muestra. Para que lamuestra tenga significancia estadstica sta debe tener un mnimo de 15datos, pero el nmero de puntos de investigacin debe aumentarse en lamedida que el universo a avaluar sea numeroso. Con esta muestra deberproceder a realizar el clculo de las ecuaciones (ver captulo V De lasFrmulas Estadsticas) y seleccionar la que mejor se ajuste alcomportamiento de los precios del barrio o zona. Tenga en cuenta que lavariable dependiente es el precio por metro cuadrado y la independiente esla calificacin.

Con la ecuacin seleccionada estime unos avalos incluidos en la muestramultiplicando las reas de cada predio por valor encontrado en la ecuacin,con el fin de constatar los resultados obtenidos. Finalmente liquide lospredios de todo el barrio o urbanizacin.

Cuando el barrio o zona no tenga formacin catastral en la cual apoyarsedeber visitar y calificar cada uno de los predios objeto de avalo.

2. Para el avalo del terreno. Para la realizacin del avalo del terrenopodr tomar como referencia las zonas homogneas fsicas que seencuentran vigentes en el municipio si stas tienen menos de dos (2) aos.En caso de que las zonas tengan una antigedad superior se tendrn encuenta pero requiere que en el proceso se realice la actualizacin de lasvariables y en consecuencia se ajusten las zonas.

En concordancia con el pargrafo del artculo 1o. del Decreto 2056 de 1995,debe tenerse en cuenta el menor valor del inmueble por razn de laocupacin del mismo y de los derechos que puedan invocar los ocupantes,el procedimiento a emplearse es el siguiente:

Se deben investigar lotes de terreno en los cuales no existanconstrucciones, verificando si estos tienen ttulo de propiedad o no.

Si la muestra seleccionada recae nicamente en lotes sin ttulo depropiedad, el precio encontrado ser el aplicable a la respectiva zona. Encada zona deber realizar encuestas para un mnimo de tres lotes, nmeroque debe ampliarse en funcin del rea de la zona, nmero de predios, uotras caractersticas que den indicacin que tres (3) son insuficientes. Si lamedia aritmtica presenta una dispersin mayor al 15%, es necesario entrar

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a reforzar la encuesta incluyendo nuevos puntos de investigacin. Si ladispersin contina, la zona fsica debe dividirse y generar dos o ms zonasgeoeconmicas.

Si la muestra recae slo en predios con ttulo de propiedad, al valorencontrado se le debe descontar los costos en que debe incurrir elposeedor para tener el ttulo y que corresponde a los honorarios de losabogados por adelantar el juicio de pertenencia, los derechos notariales yde registro. Para todos ellos existen tablas establecidas en cada regin.

Si la muestra recae sobre predios con y sin ttulo las muestras debentrabajarse separadamente y aplicarse uno de los dos casos anteriores.

Los procedimientos antes indicados deben emplearse para estimar los

valores de los avalos previstos en el numeral 3o. del artculo 3o. delDecreto 540 de 1998.

Para determinar si cada uno de los predios tiene el carcter de Vivienda deInters Social o no, mientras sigan vigentes los topes establecidos en elartculo 44o. de la Ley 9a. de 1989 se tendr en cuenta el avalo del terrenoy de la construccin, segn lo establecido en el artculo 27o. del Decreto1420 de 1998.

Cuando con base en la misma norma enunciada los avalos se lleven almomento en que comenz a regir la Ley 9a. de 1989, los salarios mnimosque debern tenerse en cuenta son los que estaban vigentes en la mismafecha a la cual se llevaron los avalos.

Cuando en el programa de titulacin se estn empleando los planosautorizados en el Decreto 2157 de 1995, la liquidacin de los avalos delterreno debe hacerse con el rea reportada en el respectivo planodigitalizado.

Artculo 20. Clculo del valor de la compensacin debida por causa deuna obra pblica. (Artculo 37o. Ley 9a. de 1989). La forma para calculareste valor ser:

1. Estime el valor comercial del bien antes de la afectacin.

Tome como base dicho valor y estime el rendimiento financiero, con la tasade inters bancaria existente en el momento de la afectacin, el cual semultiplicar por el nmero de meses que dure la afectacin, trayendo estemonto total a valor presente. (Ver captulo V De las Frmulas Estadsticas).

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2. Si el bien es susceptible de producir renta (independientemente que loest utilizando el propietario) dicho canon mensual multiplicado por elnmero de meses que dure la afectacin, podr tomarse como el valor de

compensacin durante el tiempo de afectacin. Para su estimacindebern tomarse los valores de arrendamientos de bienes comparablesque existan en el entorno.

3. Si la estimacin de dicho valor se hace a posteriori y el bien no se va aadquirir, el valor de la compensacin ser calculado de la siguientemanera: Se calcula el avalo comercial que tena el bien en el momentode aplicarse la afectacin legalmente y con base en dicho valor se calculael rendimiento financiero, tomando la tasa de inters bancario menos loque corresponda a la correccin monetaria del perodo que estuvoafectado, siempre y cuando el bien siga en cabeza del propietario. (ver

Captulo V De las Frmulas Estadsticas).Si el bien se va a adquirir y se realiza el avalo a valor comercial de esemomento teniendo en cuenta el comportamiento del mercado en la zona osub zona, sin tener en cuenta la restriccin que lo puso en condicionesespeciales de mercado, en dicho valor estar incluido el valor de lacompensacin.

4. Para estimar el monto de la compensacin de las rentas o ingresos quese dejan de percibir por una limitacin temporal o definitiva (numeral 6del artculo 21, decreto 1420 de 1998) se debern tener en cuenta:

1) Las declaraciones para efectos tributarios.

2) El balance contable que se presente para la Cmara de Comercio.

En caso de que la empresa no est obligada a presentar ninguna de lasanteriores, deber probar sus ingresos o rentas netas de por lo menos seismeses anteriores, mediante un estado de prdidas y ganancias mensualfirmado por un contador pblico titulado, con matrcula profesional vigente.

Con esta informacin, calcule los ingresos netos mensuales y multiplique porlos meses que se hayan establecido como perodo de compensacin.

5. Si en el plan de ordenamiento o decisiones administrativas que configuranacciones urbansticas se autorizan acciones generadoras de plusvala enla zona y en ella existen afectaciones en razn del plan vial u otras obraspblicas, es necesario tener en cuenta lo establecido en el artculo 78 dela Ley 388 de 1997 y el artculo 37 de la Ley 9a. de 1989, en lo que serefiere a las reas.

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Artculo 21. Determinacin del valor del terreno limitado por tratamientode conservacin. Para determinar el valor comercial por metro cuadradodel suelo del inmueble limitado por el tratamiento de conservacin de que

trata el ordinal b) del artculo 11 del decreto 151 de 1998, se deben tener encuenta los siguientes aspectos:

1. Si el plan de ordenamiento territorial o las normas que lo desarrollen limitanparcial o totalmente potencialidades que antes tena. En caso que solo seaparcial, o usos especializados, se calcula el precio del terreno por el mtodoresidual tomando en cuenta el desarrollo permitido, o las rentas o ingresospotenciales que dicho uso pudiera generar.

2. En caso que la limitacin sea total, adems debern realizarse encuestascon personas especializadas.

3. Si el inmueble es limitado por aspectos de carcter histrico oarquitectnico, lo cual implica la existencia de una construccin; el valor delterreno ser una porcin del valor total del inmueble. El valor del terrenodebe calcularse por la diferencia del valor total del inmueble menos el costode reposicin como nuevo de la construccin, aplicando la depreciacin.

4. Para calcular el valor total se debe aplicar el mtodo de capitalizacin derentas e ingresos potenciales del inmueble o de inmuebles comparablescon el uso que se le pueda dar al bien limitado, (comercio, oficinas oresidencia).

Pargrafo. Hecho el clculo anterior, se deber dar aplicacin a loestablecido en los ordinales c) y d) del citado artculo 11 del decreto 151 de1998.

Artculo 22. Precios para el clculo de la plusvala. Para establecer losprecios para el clculo de la plusvalade que trata el artculo 75 de la Ley388 de 1997 (incorporacin del suelo rural al de expansin urbana o de laclasificacin de parte del suelo rural como suburbano), debe observarse elsiguiente procedimiento:

1. Se realiza la investigacin de los precios del terreno, aplicando lametodologa de investigacin de mercado planteada anteriormente,teniendo en cuenta la condicin de tierra rural, o sea, con caractersticasagronmicas, las aguas, la pendiente, la ubicacin y en general laproductividad y potencialidad del suelo visto en trminos de explotacinagrcola o pecuaria.

2. Establecer si en el municipio existen zonas que tengan caractersticassimilares a las definidas en la nueva clasificacin del suelo segn la accin

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urbanstica en cuanto a zonificacin, uso, intensidad de uso y localizacincomparable, y dotacin de servicios. Si existen se debe investigar losprecios de la tierra en ellas y este ser el nuevo precio de referencia.

3. Si en el municipio no existen zonas similares y en consecuencia no hayinformacin de mercado para tal tipo de terreno, podr aplicarse la tcnicaresidual prevista en el artculo 13 de esta resolucin, tomando enconsideracin no solo la viabilidad jurdica y tcnica sino la econmica paralo cual ser necesario realizar un estudio de la demanda potencial del tipode inmuebles, construidos o no, que la accin urbanstica permite odetermina. Es indispensable tener en cuenta la densidad autorizada, elndice de ocupacin, y el ndice de construccin establecido y ste ser elprecio de referencia.

Cuando en el plan o en la accin urbanstica se determine el paso de ruraldirectamente a urbano se deber emplear el mismo mtodo planteado.

Artculo 23. Clculo de la plusvala cuando se autorice el cambio de uso auno ms rentable. Para calcular los precios para el clculo de la Plusvalade que trata el artculo 76 de la Ley 388 de 1997 es necesario tener encuenta diferentes circunstancias, tales como:

1. Si no exista norma anterior que determinara los usos del suelo en la zonao sub-zona, deber tener en cuenta el uso predominante en la zonahomognea fsica correspondiente al 24 de julio de 1997. (Artculo 7,Decreto 1420 de 1998). Y si no existen zonas homogneas fsicas deberconsiderar que el uso es predominante cuando por lo menos el 51% de lospredios del primer nivel o piso tienen el mismo uso. Adems debe teneren cuenta que el uso en oficinas se suma al comercio y si la norma que sedicta autoriza estos usos, estableciendo figuras como el uso mltiple, no segenera motivo de plusvala.

2. Si existe norma, pero a pesar de ello se presenta un uso ms rentable, elavalo de la zona en las condiciones anteriores de que habla la ley debehacerse segn la norma legal y no bajo la condicin de hecho.

En ambos casos el avalo anterior se har aplicando el mtodo demercado definido en el artculo 1 de la presente resolucin.

Para el avalo de referencia deber buscarse dentro del municipio unazona que presente caractersticas similares a las que se establecen en laaccin urbanstica, especialmente en cuanto al uso y realizar lainvestigacin de mercado en ellas, para establecer el probable precio queadquirir la tierra por causa de la nueva autorizacin de uso y que deberentenderse como el precio de referencia.

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Para este caso como en el anterior las zonas homogneas fsicaselaboradas para efectos catastrales sern de gran utilidad y utilizables

segn el pargrafo 2o. del artculo 6o. del Decreto 1420 de 1998.Pargrafo. Para que se cumpla la condicin de uso ms rentable desuelo, la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el precio comercialantes de la accin urbanstica, debe ser positiva, de conformidad con elartculo 5 del decreto 1599 de 1998.

Artculo 24. Clculo de la plusvala cuando se autorice un mayoraprovechamiento del suelo. Para el clculo de la plusvala de que hablael artculo 77 de la Ley 388 de 1997 en cada una de las zonas o sub-zonasbeneficiarias antes de la accin urbanstica, deber tenerse en cuenta la

norma vigente antes de la accin urbanstica. Para la estimacin esnecesario prever que se pueden presentar las siguientes situaciones:

1. Que no se haya presentado desarrollo constructivo.

2. Que al contrario toda la zona est totalmente construida.

3. Que la zona se haya desarrollado parcialmente lo cual facilitar el procesode investigacin por cuanto de hecho existe un mercado de la tierra.

Para el primer caso el mtodo aplicable ser el residual, tomando en cuentael tipo de construcciones y usos permita en la zona homogneageoeconmica por la nueva norma.

Para el segundo caso, por cuanto no existe terreno libre y slo se conoce elvalor de los inmuebles, el cual involucra tanto el terreno como laconstruccin, ser necesario acudir a desagregar tal valor, para lo cual sepuede estimar el valor de la construccin aplicando el mtodo dereposicin, y ste valor, se resta del valor total del inmueble, encontrandopor diferencia, el valor asignable al terreno. En este caso el valor dereferencia ser el hallado en esta forma.

Para el tercer caso se debe acudir al mtodo de mercado tomandotransacciones recientes o las ofertas que sobre el terreno existan.

Artculo 25. Clculo del efecto plusvala. Para el clculo del efectoplusvala y para dar cumplimiento a lo previsto en el pargrafo del artculo31 del Decreto 1420 de 1998, debe entenderse que el avalo comercialpracticado para el 24 de julio de 1997 es necesario actualizarlo mediante unndice de precios al consumidor (IPC) a la fecha de adopcin del plan o del

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instrumento que lo desarrolla. Para tal fin se deben realizar las siguientesoperaciones:

1. Averiguar en el DANE el valor del Indice de Precios al ConsumidorPromedio a la fecha de adopcin del Plan de Ordenamiento, y para el 24de julio de 1997.

2. Divida el primero de los datos por el segundo. (El nmero debe ser mayorque la unidad).

3. Multiplique el resultado de la divisin por el valor del primer avalo.

4. Reste al segundo avalo, el de la fecha de adopcin del plan, el valorencontrado mediante la aplicacin de los puntos 1.2.3 de este mismo

artculo.

El valor del ndice de Precios al Consumidor promedio nacional, del 24 de juliode 1997, calculado por interpolacin de los datos de junio y julio,suministradospor el DANE es de: 648,21.Para la interpolacin ver el captuloV De las Frmulas Estadsticas.

Pargrafo. En caso en que se desee calcular la participacin de laplusvala de cada inmueble es necesario recordar que se debe realizaraplicando lo previsto en el artculo 78 de la Ley 388 de 1997.

Artculo 26. Avalo de reas de cesin. Cuando sea necesario avaluarlas reas de cesin, para efectos de compensacin, segn lo autorizado enel artculo 7 de la Ley 9a. de 1989, el avalo debe realizarse a valorescomerciales del terreno urbanizado, as el terreno al momento del avalo seencuentre en bruto.

Artculo 27. Avalos en las zonas rurales. Los mtodos enunciadosanteriormente tambin se aplican en la zona rural pero es necesario teneren cuenta algunas particularidades propias de las reas rurales:

1. Clasificacin de los suelos segn su capacidad de uso, manejo y aptitud.

2. Fuentes de agua natural o artificial y disponibilidad efectiva de ellas, enforma permanente o transitoria.

3. Vas: Internas y de acceso.

4. Topografa.

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5. Clima: Temperatura, precipitacin pluviomtrica y su distribucin anual.

6. Posibilidades de adecuacin.

7. Cultivos: tipo, variedad densidad de siembra, edad, estado fitosanitario, ycuando se refiera a bosques es necesario determinar claramente si stees de carcter comercial cultivado o protector.

Pargrafo. Para una mejor estimacin del valor de los cultivos esnecesario que exista un inventario tcnico del cultivo. Cuando se trate debosques se debe solicitar a la entidad interesada que suministre uninventario forestal, para una correcta valoracin.

Artculo 28.Adems de los aspectos planteados a nivel general de los mtodos,

en los avalos de bienes en las zonas rurales deben tenerse en cuentaaspectos tales como:

En la zona rural deber registrarse la distancia en kilmetros desde lacabecera municipal hasta el sitio de acceso al bien, sealando la va sobrela cual se hace el recorrido. En los casos en que se requiera ms de unmedio de transporte, debern relacionarse las distancias en cada una deellos.

En la zona rural debern consultarse los estudios de suelos para conocerlas condiciones agronmicas, que faciliten o impidan los cultivos. Alrespecto debe conocerse el nmero de cosechas anuales.

En cuanto al agua deben tenerse en cuenta los requerimientos mnimos delcultivo y las caractersticas de las adecuaciones que se hayan introducido alterreno, tales como canales de riego y drenaje y la disponibilidad efectiva deaguas. Adicionalmente, deben estudiarse las condiciones deencharcamiento o inundacin a que estn sujetos los bienes.

Artculo 29. En los bienes de tipo rural cuando se utilicen las encuestas debeverificarse si el valor asignado por el encuestado incluye las mejoras, talescomo cultivos, construcciones y anexos o si por el contrario solo se refiereal suelo o terreno, y en caso que no estn incluidas para su avalo podremplearse el mtodo de costo de reposicin, o el precio de mercado quetiene una construccin similar, en la cabecera municipal respectiva.

Cuando en el avalo de bienes rurales se deban incluir cultivos suvaloracin debe hacerse teniendo en cuenta el valor presente de laproduccin futura, descontando los costos de mantenimiento y explotacindel mismo. (Flujo de caja neto).

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Pargrafo 1. Con el objeto de descontar el efecto que pueda tener elmayor o menor tamao de los predios en la muestra seleccionada debenser de reas equivalentes.

Pargrafo 2. Si el bien objeto de avalo incluye construcciones, esnecesario en las encuestas, determinar si el valor dado por losentrevistados tambin las incluyen.

Artculo 30. Para los cultivos se debe investigar en el municipio o regin con losgremios respectivos los aspectos propios de ellos, tales como laproductividad, el ciclo vegetativo, las variedades y densidades ptimas desiembra. Siempre deber contarse con una estimacin del reaefectivamente sembrada.

Artculo 31. Para el avalo de la maquinaria se debe tener en cuenta lamarca, la capacidad, la edad, el estado de conservacin, y debe observarseen funcionamiento. El mtodo aplicado es el de reposicin y la depreciacinlineal. (Ver captulo V De las Frmulas Estadsticas).

Pargrafo. Es necesario observar que en el campo existe una grancantidad de maquinaria que por razn de haber superado la vida tcnica opor obsolescencia funcional, no debera avaluarse pero que tiene un valorde uso y en consecuencia tiene un precio. En tal caso no podr estimarsepor menos del valor de salvamento.

CAPTULO IVDe la Controversia de los Avalos

Artculo 32. Revisin de los avalos. La revisin de los avalos que realicedirectamente el INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI, estar acargo del Jefe de la Divisin de Avalos y del perito que actu directamenteen la realizacin del mismo.

Artculo 33. Impugnacin. La decisin de la impugnacin en todos loscasos estar a cargo del Subdirector de Catastro del INSTITUTO

GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI.Artculo 34. Para resolver la impugnacin, el Subdirector de Catastro del

INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI deber tener en cuenta sila argumentacin presentada como sustento, se refiere al criterio deseleccin del mtodo con el cual se realiz el avalo, o si se refiere a laaplicacin o desarrollo del mtodo seleccionado.

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Si se trata del primer caso, se definir el mtodo aplicable y si hay lugar aello dispondr la realizacin de un nuevo avalo por el mtodo adecuado.

En el segundo caso, sealar los errores cometidos y, si hay lugar a ello,dispondr lo conducente para la aplicacin y desarrollo correcto del mtodo.

Pargrafo. El Subdirector de Catastro, despus de haber estudiado ydefinido lo previsto en este artculo, podr comisionar a un funcionario delINSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI para que realice laprctica de las pruebas que se requieran para resolver la impugnacin.

CAPTULO V

De las Frmulas Estadsticas

Artculo 35. Las frmulas que se presentan a continuacin servirn de apoyopara la mejor utilizacin de los mtodos valuatorios.

1) Media Aritmtica: (X )

Es el nmero que se obtiene de dividir la suma de las observaciones por elnmero de ellas. Se formaliza mediante la siguiente expresin matemtica.

X iX = --------

N

X = indica media aritmtica = signo que indica sumaN = nmero de casos estudiadosNi = valores obtenidos en la encuesta

2) Desviacin estndar: ( S )

Se define como la raz cuadrada de la suma de las diferencias de los valores de laencuesta con respecto a la media aritmtica elevada al cuadrado y el resultadodividido por el nmero de casos estudiados, N. Esta definicin se formaliza con lasiguiente expresin:

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___________ ( Xi - X)

2

S = ______________

N

Donde:

Xi = dato de la encuestaN = nmero de datos de la encuesta.En algunos textos se recomienda que cuando el nmero de casos (N) es pequeo(menos de 10 observaciones) se emplee N 1 como denominador.

3) Coeficiente de variacin: ( V )Se define como la relacin (divisin) que existe entre la desviacin estndar y lamedia aritmtica multiplicada por 100.

Esta definicin se puede formalizar en la siguiente expresin:

SV = ------- * 100

X

Donde:

V = coeficiente de variacinS = desviacin estndar

X = media aritmtica.

4) Coeficiente de asimetra: (A)

Expresado en la siguiente formulacin:

X M oA = --------------

S

Donde:A = coeficiente de asimetra

X = media aritmtica

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M o = moda. Siendo esta el valor que ms se repite.S = desviacin estndar.

Se tiene que existe asimetra positiva cuando el resultado tenga signo positivo encuyo caso se debe entender que el valor asignable es superior al de la mediaaritmtica. Si el signo es negativo o sea que tiene una asimetra negativa y por lotanto la tendencia de los valores es menor que el encontrado en la mediaaritmtica.

5) Ecuaciones para ajuste

1) Recta o funcin linealY* = a + b X

2) Parbola de segundo grado

Y* = a + b X + c X2

3) Funcin PotencialY* = A X b

4) Funcin exponencialY* = AB x

6) Valor presente

VFVP = -------------

( 1 + i )n

Donde:

VP = valor presenteVF = valor futuro, o valor de la suma de los flujos netos de caja del periodo total.i = intersn = nmero de perodos trimestrales, semestrales o anuales.

7) Valor de la compensacin (a posteriori)

VC = A * (1+ i) n

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Donde:

VC = valor a compensar.

A = avaloi = inters neton = nmero de perodos* = multiplicacin.

8) Capitalizacin

Estimacin del precio utilizando la renta o arrendamiento de inmuebles. Para estefin se puede utilizar la siguiente expresin que formaliza la relacin:

r

A = -----------i

En donde:

A = avalor = arriendoi = tasa de inters aplicable.

DEPRECIACIN

Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo.Estas frmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservacinbasadas en las tablas de Fitto y Corvini.

Clase 1: Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X 0.1603

Clase 2: Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666

Clase 3: Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968

Clase 4: Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556

Clase 4.5 Y = 0.0013 X 2 + 0.01166 X + 75.159

Clase 1: El inmueble est bien conservado y no necesita reparaciones ni en suestructura ni en sus acabados.

Clase 2: El inmueble est bien conservado pero necesita reparaciones de poca

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importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere alenlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos opaetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en suestructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciacin es del 100%.

La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero slo se presenta elcorrespondiente al comprendido entre 4 y 5, como: Estado 4.5

Adems:X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida til,multiplicado por 100.

Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciacin, del valor nuevocalculado.

A = Vn ( Vn * Y) + Vt

Donde:A = avalo del bienVn = valor nuevo de la construccin.Vt = valor del terreno.Y = valor porcentual a descontar.* = multiplicacin.

DEPRECIACION LINEAL

Vf = Pa DtDt = Da * Au

(Pa Vs)Da = ------------

Vu

Donde:

Da = depreciacin anualPa = precio actualVs = valor de salvamento

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Vu = vida til o tcnicaDt = depreciacin totalAu = aos de uso

Vf = valor final

INTERPOLACIN DE NDICES DE PRECIOS

Cuando se requiera hacer interpolacin de los valores del IPC para un daespecifico se har de la siguiente forma:

1. Se obtienen los valores del ndice al ltimo da del mes anterior y del mescorrespondiente.

2. Se resta el valor del mes anterior al del mes correspondiente.3. Al resultado se lo divide por 30, y este valor se multiplica por el nmero de

das al que corresponda la fecha a la cual se desea interpolar.

Artculo 36. La presente resolucin rige a partir de su publicacin en el DiarioOficial.

PUBLQUESE Y CMPLASEDada en Santa Fe de Bogot D.C. a

SANTIAGO BORRERO MUTISDirector General

RESOLUCION 762 DE 1998 IGAC Metodo Avaluos

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