RESOLUCIÓN N° 001 DE 2020 (Enero 30) - normograma.info

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Gaceta Oficial Nº4664

RESOLUCIÓN N° 001 DE 2020(Enero 30)

“Por medio de la cual se actualizan los valores del mapa de zonas geoeconómicas homogéneas adoptados mediante los Decretos Municipales N° 1760 de 2016 y 0066 de

2018”

EL SUBSECRETARIO DE CATASTRO

En uso de sus facultades legales, en especial las conferidas por el artículo 1° de la Ley 14 de 1983; los artículos 25 y 93 de la Resolución 70 de 2011, modificada por la Resolución 1055 de 2012, expedidas por Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC; el artículo 487 del Acuerdo 48 de 2014, así como en los literales A. y B. del artículo 98 del Decreto Municipal 0911 de 2015, en el numeral 13 del artículo 347 del Decreto Municipal 883 de 2015, en el artículo 2° del Decreto Municipal 1760 de 2016, el Decreto Municipal 0066 de 2018 y en el artículo 12 del Decreto Municipal 2502 de 2019, y

CONSIDERANDO QUE

1. Conforme con el artículo 487 del Acuerdo 48 de 2014, “Por medio del cual se adopta la revisión y ajuste de largo plazo del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín”, corresponde a la Administración Municipal elaborar y adoptar el Mapa de Zonas Geoeconómicas Homogéneas – ZGH.

2. Mediante el Decreto Municipal N° 1760 de 2016, expedido por el Alcalde de Medellín, se adoptó el Mapa de Zonas Geoeconómicas Homogéneas – ZGH para el Suelo Urbano y para las zonas generadoras de derechos de construcción y desarrollo ubicadas en Suelo Rural del municipio de Medellín de que trata el mencionado artículo 487 del Acuerdo 48 de 2014.

3. El artículo 2° del Decreto Municipal N° 1760 en cita, asignó al Subsecretario de Catastro adscrito a la Secretaría de Gestión y Control Territorial la función de actualizar, corregir e incorporar los valores de las zonas geoeconómicas homogéneas y la de ajustar la delimitación de estas zonas con base en el mapa adoptado. Y durante los primeros treinta (30) días de cada año actualizará los valores del suelo de las zonas señaladas en el Mapa de Zonas Geoeconómicas Homogéneas – ZGH.

4. Mediante el artículo 1° del Decreto Municipal N° 0066 de 2018 expedido por el Alcalde de Medellín, se modificó el artículo 1° del Decreto N° 1760 de 2016 en el sentido de incluir el resto de las áreas constitutivas del Suelo Rural del Municipio de Medellín, conforme a la clasificación del suelo determinada en el Acuerdo 48 de 2014.

5. El Artículo 12° del Decreto Municipal N° 2502 de 2019 “por medio del cual se reglamenta el procedimiento para el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas por concepto de áreas de cesión pública en el Municipio de Medellín, se

derogan los Decretos Municipales 566 de 2011 y 1152 de 2015 y se dictan otras disposiciones”, establece que:

“Artículo 12. Aplicación del Mapa de Zonas Geoeconómicas Homogéneas. Para la liquidación, convertibilidad y equivalencias de las obligaciones correspondientes a las áreas de cesión pública para espacio público de esparcimiento y encuentro y equipamientos, se aplicará el Mapa de Zonas Geoeconómicas Homogéneas, conforme al artículo 487 del Acuerdo 48 de 2014 y el Decreto Municipal 1760 de 2016 y sus actualizaciones”.

6. En cumplimiento de la normativa referenciada, esta Subsecretaría procederá mediante el presente acto administrativo a actualizar los valores de las zonas geoeconómicas homogéneas para la presente vigencia, previa aprobación del respectivo estudio por parte del Comité de Zonas Homogéneas Geoeconómicas de la Subsecretaría de Catastro según sesión realizada el día veintiocho (28) de enero de 2020.

7. Se cumplió lo señalado en artículo 8°, numeral 8, de la Ley 1437 de 2011 Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, que establece el deber de informar al público acerca del proyecto específico de regulación, el cual se puso a disposición de todas las personas en la página web de la Alcaldía de Medellín, los días 28 al 30 del mes de enero de 2020, con el objeto de recibir opiniones, sugerencias o propuestas alternativas.

RESUELVE

ARTÍCULO 1º OBJETO Y ALCANCE: Actualizar los valores del mapa de zonas geoeconómicas homogéneas del Municipio de Medellín para la presente vigencia.

Hace parte integrante de esta Resolución el mapa digital, al igual que el estudio técnico de soporte y sus respectivos anexos.

ARTÍCULO 2° NO PROCEDENCIA DE RECURSOS: Contra el presente Acto Administrativo no procede recurso alguno, de conformidad con el artículo 75 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (Ley 1437 de 2011).

ARTÍCULO 3° DISPONIBILIDAD DE LA INFORMACIÓN CON FUNDAMENTO EN LA LEY 1712 DE 2014. La información contenida en el Mapa de Zonas Geoeconómicas Homogéneas – ZGH, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 7° de la Ley 1712 de 2014, queda a disposición


de todas las personas interesadas en su consulta en la Página Web y en los sistemas de información de la Alcaldía de Medellín, a fi n de que aquellas puedan acceder a su conocimiento de manera directa o mediante impresiones, si es del caso.

ARTÍCULO 4° VIGENCIA: La presente resolución rige a partir de la fecha de su publicación en la Gaceta Ofi cial.

PUBLÍQUESE Y CÚMPLASE

Dado en Medellín a los treinta (30) días del mes de enero de 2020

_________________________________________

IVÁN MAURICIO SALAZAR ECHEVERRY

Subsecretario de Catastro

Secretaría de Gestión y Control Territorial

Resolución N° 001 de 2020

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Documento de Soporte 2020

Costos de Construcción

Mapa de Zonas Geoeconómicas


El OIME procedió a realizar la revisión del insumo mapa de zonas geoeconómicasdurante la vigencia 2019 para posterior revisión del Equipo de Avalúos, lo anteriorde acuerdo con lo establecido en el Acuerdo 48 de 2014 y al Decreto N° 2502 de2019:

Proceso de revisión de mapa de Zonas Geoeconómicas 2019

Proceso de revisión de Zonas Geoeconómicas

Asignación de Comuna para

revisión

Solicitud de Planos de ZHF por

barrio

Verificación de puntos de muestra

preexistentes

Programación de Visitas de Campo

Visita de campo y recolección de información.

Ingreso de datos de mercado a BD

OIME

Elaboración de Avalúos

Revisión de avalúos y trazado de zonas

Asignación de comisiones por

barrio

Digitalización de ZHG en temporal de GDB

Socialización de ZHG con el Comité de Zonas

Geoeconómicas

OIME

Se aprueba?

Informes de Avalúo

Se aprueba?

Acta e Informes de Avalúo

Planos de ZHF

No

Sí

No

Sí

Integrado por:• Líder de Conservación• Líder de Cartografía• Líder de Actualización• Líder de Soporte Legal• Líder de Avalúos• Subsecretario

De acuerdo a solicitud del

Subsecretario, Dinámica Inmobiliaria o Proyectos de ciudad

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Composición Variables Zonas Homogéneas Físicas Urbanas

X

X

XX

XX

XX

X

X

XX

NORMATIVIDAD

ASPECTOS FÍSICOS

USO DE LOS INMUEBLES

Clase de suelo

Áreas protegidas

Uso del Suelo POT

Topografía

Servicios Públicos

Jerarquía de Vías

Estado de la Vía

Uso Actual del Inmueble

XXTratamiento UrbanísticoXZona generadora o receptora

Composición Variables Zonas Homogéneas Físicas Rurales

X

XX

XX

XX

XX

X

X

X

NORMATIVIDAD

ASPECTOS FÍSICOS

USO DE LOS INMUEBLES

Clase de suelo

Zonas protegidas

Uso del Suelo POT

Topografía

Disponibilidad de Aguas

Jerarquía de Vías

Valor Potencial

XXTratamiento ruralXZona generadora o receptora

Uso Actual del Inmueble


Trabajo de campo para identificación de usos actuales del suelo

Entrega de Comisiones de Campo Demarcación de usos por cuadralado

Digitalización del trabajo de campo

Cómo se avalúan los puntos de investigación

Se realiza una investigación económica para establecer los valores por metrocuadrado (m²), mediante la información del mercado inmobiliario, esto con apoyode la información encontrada en el Observatorio Inmobiliario de Medellín.

Cada punto de avalúo puede ser realizado por cualquiera de los 4 métodosestablecidos por norma:• Método Comparativo o de Mercado• Método de Reposición• Método Residual• Método de Renta o Capitalización de Ingresos

Métodos establecidos en la Resolución 620 de 2008

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Formato de avalúos utilizado para cada punto de investigación

El mantenimiento y elaboración los puntos deinvestigación inmobiliaria se relaciona con elmonitoreo de los valores de suelo en lascomunas de la ciudad y su respuesta en las ZHG

CL 075 064 A 004 0000005170140001

102237 Uso - Tipo 3-96 ZHF

SIN ESTRATO CONSTRUCCIÓN268,72230,52BUENOCARIBE 41 Rel Lote Const 117%

CÓDIGO DIRECCION CBML MAT A. L. A. C. VALOR ORIGINAL VALOR OFERTA FAC F.Area F. 2 Neg. F, Ubic VALOR M2 VALOR H. FUEN TEL FECHA130377 CR 064 B 074 037 000000517011-0019 129058 259 280 670.000.000$ 714.455.636$ Negociación1,05 0,90 1,00 2.296.465$ 643.010.072,10$ FINCA RAIZ 0 08-08-2017130381 CL 075 A 064 A 063 000000517014-0027 5170633 527 1757 4.800.000.000$ 5.118.488.136$ Negociación2,66 0,90 1,00 2.621.878$ 4.606.639.322,52$ RENTAMOS PROPIEDAD RAIZ4483250 08-08-2017128345 CL 065 074 B 239 000000703002-0150 5286158 856 877 2.200.000.000$ 2.348.057.760$ Negociación1,70 0,90 1,00 2.409.637$ 2.113.251.983,82$ FABIO 4486003 29-06-2017

M2Promedio 2.442.660$ AVALÚO TOTAL 2.442.660$ Desv. Est 165.201$ VALOR CONST 913.250$ Coef. Var 6,76 VALOR LOTE 1.311.996$ Límite Mínimo 2.277.459$ Límite Máximo 2.607.861$

FECHA VISITA

AVALUADOR

REVISOR

COORDINADOR JUAN PABLO BARRERO VELEZ

465Z2_R_44

NUEVO$ 97.203.000

Matricula(s):

Estrato:Área Lote

Edad

5/08/2019

TOTAL

Avalúo T. Catastral97.203.000$

Dirección del Inmueble:CBML:

Zona Geoeconómica: N° Informe

RUDIS MARIA ARRIETA OJEDA

LOTE

Valor avalúo anterior:35

Área Construcción

COMPARACION DE MERCADO

INFORME AVALÚOS ZONAS

OBSERVACIONES:La información de mercado ha sido actualizada mediante el IPPR. La construcción fue depreciada por método de Fitto y Corvini.Método Valuatorio: Comparativo o de Mercados. La edad se basa en la observación en campo.

BEATRIZ EUGENIA ARBELAEZ CARDONA

352.559.472$

563.081.963$ 210.522.491$

8480

Fecha

8/08/2019

Comercio y Servicios Zonal 22

Estadísticos del Valor

EntornoPuntajeBarrio:

P. Tratamiento:

Formato de avalúos utilizado para cada punto de investigación

Valor reposición nuevo 1.300.000$ Area Construida 2311,78Valor total construcción a nuevo 3.005.314.000$

Clase Clase 3Vida útil de la construcción 100,00Edad en % de vida 0,35Factor de depreciación 29,78%Valor m² a depreciar 387.078$ Valor m² de construcción depreciado 912.922$

TOTAL 5.103.211.192$ CONS 2.110.475.746$ LOTE 2.992.735.446$ M2 LOTE 2.374.282$

Depreciación por Fitto y Corvinni

LOTE

REPOSICIÓN A NUEVO

Clase 4. El inmueble necesita reparaciones importantes, especialmente en su estructura.

Clase 5. El inmueble amenaza ruina, por tanto, su depreciación es del 100%.

Clase 2. El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados, especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 1. El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.

FITTO Y CORVINI

Clase 3. El inmueble necesita reparaciones sencillas, por ejemplo, en los pisos o pañetes.

Valor reposición nuevo 1.460.000$ Area Construida 230,52Valor total construcción a nuevo 336.559.200$

Clase Clase 3Vida útil de la construcción 100,00Edad en % de vida 0,35Factor de depreciación 37,45%Valor m² a depreciar 546.750$ Valor m² de construcción depreciado 913.250$

TOTAL 563.081.963$ CONS 210.522.491$ LOTE 352.559.472$ M2 LOTE 1.311.996$

Depreciación por Fitto y Corvinni

LOTE

REPOSICIÓN A NUEVO


Distribución de puntos del mapa de Zonas Geoeconómicas

Se tienen para la elaboración delmapa de zonas un total de 5837puntos de investigacióndistribuidos de la siguienteforma:Urbanos: 4.808Rurales: 1.029

Determinación de los valores de terreno

A partir de los métodos de valoración,se determina el valor del terreno paracada una de las zonas homogéneasfísicas estudiadas, determinando lasvariaciones significativas entre puntosde investigación.

Una vez analizadas las variacionesdel valor del suelo y ratificados losvalores de los puntos deinvestigación se procede a trazar laszonas geoeconómicas del sector enestudio.

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Estadísticas de la revisión vigencia 2019

Los corregimientos analizadosse revisaron específicamenteen los sectores conclasificación del suelo Rural,esto en el marco del proceso deActualización Catastral.

Cantidad de puntos de avalúo revisados en el año 2019: 2980 de un total de 5837

Comunas analizadas:

Análisis de valores:

Análisis general de comunas revisadas

Barrio Promedio de Vr/m2 loteALFONSO LOPEZ $ 707.476 BELALCAZAR $ 627.937 BOYACA $ 718.509 CARIBE $ 1.337.471 CASTILLA $ 1.012.485 CEMENTERIO UNIVERSAL $ 838.905 EL PROGRESO $ 1.447.169 FLORENCIA $ 698.476 FRANCISCO ANTONIO ZEA $ 823.007 GIRARDOT $ 801.708 HÉCTOR ABAD GÓMEZ $ 472.442 LAS BRISAS $ 730.805 PLAZA DE FERIAS $ 852.485 TEJELO $ 785.287 TOSCANA $ 518.587 TRICENTENARIO $ 848.931 Promedio General $ 864.824




Barrio Promedio de Vr/m2 loteALTAMIRA $ 1.172.501 AURES # 2 $ 453.967 AURES NO. 1 $ 606.829 BELLO HORIZONTE $ 659.533 BOSQUES DE SAN PABLO $ 1.459.839 CERRO EL VOLADOR $ 1.154.863 CÓRDOBA $ 631.620 CUCARACHO $ 652.736 EL DIAMANTE $ 651.764 FUENTE CLARA $ 375.446 LA IGUANA $ 552.208 LA PILARICA $ 1.509.367 LOPEZ DE MESA $ 953.308 MONTECLARO $ 708.303 OLAYA HERRERA $ 293.183 PAJARITO $ 696.975 PALENQUE $ 856.905 ROBLEDO $ 839.362 SAN GERMAN $ 1.323.940 SANTA MARGARITA $ 424.659 VILLA FLORA $ 768.513 Total general $ 790.868



Barrio Promedio de Vr/m2 loteALEJANDRO ECHAVARRIA $ 821.526 ASOMADERA # 2 $ 1.516.150 ASOMADERA # 3 $ 1.051.087 ASOMADERA NO. 1 $ 1.149.533 B. AIRES $ 1.244.235 BARRIO CAICEDO $ 995.205 BARRIO DE JESUS $ 492.217 BOMBONÁ No 2 $ 749.350 CATALUÑA $ 755.490 DESCARTADO $ 825.439 EL SALVADOR $ 724.316 GERONA $ 811.326 JUAN PABLO II $ 328.313 LA MILAGROSA $ 896.781 LORETO $ 582.471 LOS CERROS - EL VERGEL $ 642.162 MIRAFLORES $ 922.871 OCHO DE MARZO $ 291.756 Total general $ 807.381

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Barrio Promedio de Vr/m2 loteBARRIO COLON $ 2.515.662 BOMBONÁ 1 $ 2.045.030 BOSTON $ 1.896.887 CALLE NUEVA $ 2.654.114 CHAGUALO $ 2.074.756 CORAZON DE JESÚS $ 2.990.802 ESTACIÓN VILLA $ 1.899.552 GUAYAQUIL $ 7.850.131 JESUS NAZARENO $ 2.105.668 LA CANDELARIA $ 7.027.336 LAS PALMAS $ 920.032 LOS ANGELES $ 1.119.138 PERPETUO SOCORRO $ 3.000.859 PRADO $ 1.272.031 SAN BENITO $ 3.731.205 SAN DIEGO $ 1.753.001 VILLA NUEVA $ 2.283.786 Total general $ 2.663.792



Barrio Promedio de Vr/m2 loteBOLIVARIANA $ 2.424.019 CARLOS E. RESTREPO $ 2.084.543 CUARTA BRIGADA $ 1.932.625 EL ESTADIO $ 2.091.729 EL VELODROMO $ 1.965.430 FLORIDA NUEVA $ 2.071.353 LA CASTELLANA $ 2.054.811 LAS ACACIAS $ 2.126.991 LAURELES $ 2.499.630 LORENA $ 2.107.802 LOS COLORES $ 1.902.080 LOS CONQUISTADORES $ 2.379.390 NARANJAL $ 2.085.086 SAN JOAQUIN $ 2.023.336 SURAMERICANA $ 2.077.943 Total general $ 2.142.796




Barrio Promedio de Vr/m2 loteALEJANDRIA $ 1.697.640 ALTOS DEL POBLADO $ 1.508.814 ASTORGA $ 2.760.918 B. COLOMBIA $ 2.520.597 CASTROPOL $ 2.100.936 EL CASTILLO $ 2.031.245 EL DIAMANTE NO.2 $ 2.132.889 EL POBLADO $ 4.575.804 EL TESORO $ 1.696.919 LA AGUACATALA $ 2.645.531 LA FLORIDA $ 2.254.056 LALINDE $ 2.095.440 LAS LOMAS $ 1.832.210 LAS LOMAS NO.1 $ 2.019.037 LOS BALSOS NO.1 $ 1.641.346 LOS BALSOS NO.2 $ 2.441.994 LOS NARANJOS $ 1.495.545 MANILA $ 2.910.750 PATIO BONITO $ 2.415.040 SAN LUCAS $ 1.769.972 SANTA MARIA DE LOS ANGELES $ 2.376.229 VILLA CARLOTA $ 2.387.097 Total general $ 2.283.449



Barrio Promedio de Vr/m2 loteCAMPO AMOR $ 1.682.227 CRISTO REY $ 1.425.819 GUAYABAL $ 1.679.722 LA COLINA $ 1.088.125 PARQUE JUAN PABLO II $ 1.609.066 SANTA FE $ 1.621.369 TENCHE $ 1.938.351 TRINIDAD $ 1.450.100 Total general $ 1.518.901

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Barrio Promedio de Vr/m2 loteALTAVISTA $ 629.706 BELÉN $ 1.854.209 C. NUTIBARA $ 1.682.802 DIEGO ECHAVARRIA $ 1.403.104 EL RINCON $ 704.131 FÁTIMA $ 1.627.621 GRANADA $ 1.690.068 L. LOS BERNAL $ 968.144 LA GLORIA $ 1.482.142 LA HONDONADA $ 671.670 LA MOTA $ 1.229.227 LA PALMA $ 1.631.155 LAS MERCEDES $ 992.298 LAS PLAYAS $ 1.325.880 LAS VIOLETAS $ 599.141 LOS ALPES $ 1.234.018 MIRAVALLE $ 1.421.320 NOGAL LOS ALMENDROSS $ 1.720.819 NUEVA VILLA DE ABURRA $ 1.194.233 ROSALES $ 1.794.066 SAN BERNARDO $ 1.358.029

Total general $ 1.300.965



Vereda Promedio de Vr/m2 loteLA ALDEA $ 13.172 LA FRISOLA $ 11.838 LA SUCIA $ 8.081 LA SUIZA $ 7.890 LA URQUITA $ 9.681 LA VOLCANA GUAYABAL $ 9.643 PALMITAS SECTOR CENTRAL $ 10.663 POTRERA MISERENGA $ 6.450 Total general $ 9.731




Vereda Promedio de Vr/m2 loteAGUAS FRIAS $ 21.502 ALTAVISTA SECTOR CENTRAL $ 73.506 BUGA PATIO BONITO $ 36.980 EL CORAZÓN EL MORRO $ 47.605 EL JARDÍN $ 45.568 LA ESPERANZA $ 40.832 SAN JOSÉ DE MANZANILLO $ 93.455 SAN PABLO $ 52.739 Total general $ 47.317

Ejemplos de variación del valor del suelo

Año 2018 Año 2019

Incremento promedio: 13,29%

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Año 2018 Año 2019



Año 2018 Año 2019




Año 2018 Año 2019



Año 2018 Año 2019

Incremento promedio: 17%

30



Año 2018 Año 2019



Año 2018 Año 2019




Año 2018 Año 2019



Año 2018 Año 2019


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Año 2018 Año 2019


Sectores que variaron más del 20% entre revisiones

CAMBIOS DE VALOR COMUNA 16 BELÉN

1609

La Hondonada Se realiza división del barrio en dos zonas con un valor más alto en la parte baja del barrio por las casas de Rodeo de Santa María comparado con el valor del 2019 (35%)

1610

El Rincón Se registra incremento en el corredor comercial de la carrera 78B, así como una la ampliación de éste mismo (21%). Se unifica zona residencial del barrio por no observarse diferencia entre ellas.

1608La Mota Se incrementa el corredor comercial, sobre la Ochenta en 21%. El valor residencial se incrementa según el mercado

de la zona.

1603

Belén Se incrementó el valor de los Molinos por homologación con el valor de la avenida 80. Se incrementó el valor de la avenida 80, se le atribuye al anuncio del corredor val de la 80. Par el corredor de la 30 y los alrededores del parque de Belén el valor venía bajo según el mercado analizado. Se identifica corredor comercial en la avenida Bolivariana.

1607 Diego Echavarría Arcadia aparece como equipamiento

1604 Granada Aumento del corredor comercial en la carrera 75 con la calle 29 por cambio de zona residencial a comercial.

1612 La Gloria Se le dio continuidad al valor comercial de la avenida 80. Se reforzó la investigación de los corredores internos del barrio. El sector residencial aumenta por el mercado actual.

1606

Las Playas Surge un corredor comercial nuevo sobre la carrera 76 con calle 9AA incrementando el valor de zona residencial a comercial. El valor residencial se incrementa según el mercado

1605San Bernardo Se iguala el valor comercial con el costado de Belén La Gloria por pertenecer al mismo corredor con las mismas

características. La zona residencial sube según el mercado



CAMBIOS DE VALOR COMUNA 07 ROBLEDO

0725 La Iguaná Se incrementó un corredor comercial por la calle 59 con carrera 65, por lo tanto el valor pasa de residencial a comercial

0712Aures

El cambio se da según el mercado inmobiliario actual de la zona

0702Cerro El Volador

Se presentó cambio de uso de residencial a comercial sobre la calle 73, entre las carrera 70 y la 72A

0711El Diamante

El cambio se da según el mercado inmobiliario actual de la zona

CAMBIOS DE VALOR COMUNA 05 CASTILLA

0517 Caribe Se realiza ajuste al valor comercial teniendo en cuenta ajuste a la Terminal del Norte y zona industrial

0507

Héctor AbadSe unifica zona geoeconómica en las mejoras del sector de la paralela, de acuerdo a las dinámicas generadas por el cable del Picacho

0510 Tricentenario Se realizó la separación de la zona industrial ubicada en la Autopista Norte y residencial


CAMBIOS DE VALOR COMUNA 10 LA CANDELARIA

1015Bomboná # 1 Se extiende la zona comercial a las manzanas 2, 3 y 5 del barrio. Desaparece zona comercial porque se

evidencia que no hay comercio en la manzana 6.

1016Boston Cambios de intensidad comercial y reconfiguración de los sectores coemrciales en las cercanías del teatro

Pablo Tobón Uribe y la Placita de Flores. Incrementos por mejoramientos urbanos.

1007Guayaquil Corresponde al incremento por el mejoramiento del corredor de Bolivar. Análisis con relación al mercado y

corrección de avalúos.

1019La Candelaria Corresponde al incremento por el mejoramiento del corredor de Bolivar. Análisis con relación al mercado y


1006San Benito Corresponde al incremento por el mejoramiento del corredor de Bolivar. Análisis con relación al mercado y


1018Villa Nueva Se realiza la nivelación del valor del barrio según la actividad comercial. Se realiza revisión de sectores

ubicados en callejones

CAMBIOS DE VALOR COMUNA 15 GUAYABAL

1511Barrio La Colina Toda la zona residencial venía con el mismo valor, ya para el nuevo trazado se divide por la CR 53,

quedando en igual código la parte superior del barrio y entre la CR 52 y la CR 53 sube el valor.

1507Campo Amor

Se amplía la zona comercial para ambos costados de la CL 10 entre la Autopista y la Avenida Guayabal, ya que antes un costado tenia valor de zona industrial, pero ya la destinación que tiene este corredor es comercial.

1504Santafé Se traza un corredor comercial nuevo en la CL 20 entre la CR 57 y la CR 54, y se amplía el trazado de la

zona industrial en el costado de la CR 65 entre las Calles 16 A y 20.

1503Trinidad Se amplía el valor de la zona comercial en el sector de los OUTLET exactamente en la manzana que se

localiza entre la Avenida Guayabal y la CR 54 con Calles 29 y 29 A.

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CAMBIOS DE VALOR COMUNA 12 LA AMERICA

1204La América Nuevo corredor comercial en la CR 82 entre la CL 44 B y la CL 44 pasando de un valor residencial a

uno comercial.

1209Santa Mónica Crece el corredor comercial de la CL 38 entre CR 89 Y Cr 93 pasando de un valor residencial a uno

comercial.

1208Campo Alegre La zona residencial venía con un solo valor pero con esta actualización se divide en dos valores la zona

residencial, quedando con valores diferentes el sector conformado por las unidades residenciales.

1203Los Pinos Nuevo corredor comercial en la CR 78 entre la CL 44 A y la CL 45 E pasando de un valor residencial a

uno comercial.

1202Calasanz Se intensifica el comercio de la CL 50 entre CR 81 A y CR 82 B presentando un incremento de valor del

suelo

SAN ANTONIO DE PRADO

Sector BaricharaSe amplía el trazado de la zona residencial de Barichara incluyendo el sector de unidades residenciales conocido como las Haciendas, y al conformar una sola zona la parte baja de este sector disminuye de valor. Esta zona se unifica toda ya que por la conformación y similitud en los aspectos físicos no amerita una segregación de valor.

Sector El Limonar 1

La Cabecera San Antonio de Prado no cuenta con una división oficial por barrios, sin embargo los sectores en que se divide son ampliamente diferentes, por esto para el estudio actual se tiene especial cuidado en la clasificación del mercado utilizado, lo cual explica la disminución de valor en esta zona conocida como el Limonar 1, zona que se analiza utilizando mercado exclusivamente de ese sector.

El Limonar 2 Nuevo corredor comercial en la CR 66 entre la CL 55 Sur y la TV 49 A sur, pasando de un valor residencial a comercial.

Pradito

Nueva zona comercial en la centralidad de este sector. 2. El sector pradito presenta condiciones urbanas muy superiores en comparación a sectores como El Limonar 1 y 2, pero venia con un valor bajo incluso por debajo de los sectores mencionados, por tanto para este nuevo trazado se corrige y se deja la zona en el valor que correctamente corresponde.

Zona de Expansiòn San Antonio de Prado Las manzanas 9 y 10 cambian de valor ya por el POT este sector no es zona de Expansión sino zona urbana.Todas las veredas que tienen zonas de conservación forestal bajan de valor ya que para esta actualización se contempló dejar para estos sectores los valores mas bajos del

mercado encontrados en las veredas del corregimiento.

Estructuración de un costo de construcción

Se busca con esta tabla establecer un comportamiento promedio anual de los costos directos y totales en los que se incurre para construir diferentes tipologías de construcción, que pueda servir de referencia en los procesos de liquidación de obligaciones urbanísticas por concepto de construcción de equipamientos y otros procesos de valoración inmobiliaria conexos.

Definiciones:

Costo Directo - Los implicados única y exclusivamente en el trabajo de campo como son: Materiales Mano de Obra y herramientas.

Costo Indirecto – Los que se requieren de forma indirecta para la construcción de la obra como son: impuestos, garantías, conexiones a redes de servicios públicos, honorarios y gastos de representación, etc.

Costo Total – Suma de los costos directos e indirectos, en este ítem no se incluyen costos financieros, de comercialización, de ventas, ni de terreno, así como tampoco gastos en gerencia de proyecto ni utilidades.

Método de reposición – Utilizado en la determinación del valor de las construcciones, Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy y sumar el valor del terreno. (Resolución 620 de 2008, art 3).


Proceso de elaboración tablas de costos de construcción

Recolección de fuentes

información

Análisis de tipologías

constructivas

Asignación de valores por

tipología

Socialización de resultados con el Comité de Zonas Geoeconómicas

Propuesta de tablas de

construcciónSe aprueba?

Acta y Resolución de Costos Directos

Integrado por:• Líder de Conservación• Líder de Cartografía• Líder de Actualización• Líder de Soporte Legal• Líder de Avalúos• Subsecretario

Se agregan tipologías?

Sí

Sí

No

No

Fuentes utilizadas

Catálogo de Presupuestos paratipologías constructivas Julio de 2018.IGAC junio de 2018.

Nota: Esta fuente fue actualizada a valoresmás recientes utilizando el Índice de costos dela construcción de vivienda, generado por elDANE a diciembre de 2019.https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion/indice-de-costos-de-la-construccion-de-la-vivienda

Índices de Costos – Revista ConstrudataLEGIS, versión 192 de 2019.

Recopilatorio de Costos de Construcción 2020 – ElkinRuíz Ruíz, referencia utilizada por la Lonja de PropiedadRaíz de Medellín y Antioquia y reconocida por losTribunales.

36


Análisis efectuado

Construdata Construdata

IGAC IGAC E R 2019 E R 2019

Directo Total Directo Total Directo Total

Año 2019 Año 2019 Año 2019 Año 2019 Año 2019 Año 2019 Año 2020 Año 2020

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Alto Acabados Premium 2.935.953$ 3.669.941$ -5% 2.935.953$ 3.669.941$

Estrato 6 - Acabados completos en muros, pisos,cocinas y baños con materiales de altasespecificaciones. Son construccionesgeneralmente mayores a 200 m² y con valores deventa mayores a los $1.000.000.000 en máximo 3niveles de piso y pueden provenir deconstrucciones en serie pero presentanaislamientos laterales hacia ambos costados de

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Alto 1.976.202$ 2.410.966$ 2.388.606$ 2.914.099$ -2% 2.182.404$ 2.662.533$

Estrato 6 a 5 -Acabados completos en muros,pisos, cocinas y baños con materiales de buenasespecficaciones. Son construccionesgeneralmente mayores a 200 m² en máximo 3niveles de piso y pueden provenir deconstrucciones en serie sin aislamientoslaterales.

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Medio 1.662.334$ 1.911.684$ 1.511.045$ 1.730.146$ 1.663.414$ 1.892.702$ 3% 1.612.264$ 1.844.844$

Estrato 5 a 4 - Acabados completos en muros,pisos, cocinas y baños con materiales de buenasespecficaciones. Son construccionesgeneralmente mayores a 90 m² en máximo 3niveles de piso y normalmente corresponden aconstrucciones en serie sin aislamientoslaterales.

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Medio Bajo 1.662.334$ 1.911.684$ 1.511.045$ 1.716.856$ 1.654.169$ 1.856.654$ 4% 1.609.183$ 1.828.398$

Estrato 4 a 3 - Acabados completos en muros,pisos, cocinas y baños. Son construccionesgeneralmente INFERIORES A 90 m² en máximo 3niveles de piso y normalmente corresponden aconstrucciones en serie sin aislamientoslaterales.

SUBSECRETARÍA DE CATASTRO

COSTO DIRECTO CONSTRUCCION AÑO 2020

FOTOGRAFIADestinacion Economica Tipologia DESCRIPCIÓN

Valor Mt2Costo

Directo

Valor Mt2Costo Total

Se toman las distintas fuentes de información, ensus componentes de costo directo y total deconstrucción, para cada tipología establecida en laque la fuente exista.

Para cada tipología determinada se establece elvalor promedio en costos directos y totales,según lo indicado por cada una de las fuentes deinformación externas consultadas

Se realiza un análisisde la variaciónpromedio del costo deconstrucción de unaño a otro

Resultados del análisis

Año 2020 Año 2020

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Alto Acabados Premium 2.935.953$ 3.669.941$

Estrato 6 - Acabados completos en muros, pisos,cocinas y baños con materiales de altasespecificaciones. Son construccionesgeneralmente mayores a 200 m² y con valores deventa mayores a los $1.000.000.000 en máximo 3niveles de piso y pueden provenir deconstrucciones en serie pero presentanaislamientos laterales hacia ambos costados de

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Alto 2.182.404$ 2.662.533$

Estrato 6 a 5 -Acabados completos en muros,pisos, cocinas y baños con materiales de buenasespecficaciones. Son construccionesgeneralmente mayores a 200 m² en máximo 3niveles de piso y pueden provenir deconstrucciones en serie sin aislamientoslaterales.

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Medio 1.612.264$ 1.844.844$

Estrato 5 a 4 - Acabados completos en muros,pisos, cocinas y baños con materiales de buenasespecficaciones. Son construccionesgeneralmente mayores a 90 m² en máximo 3niveles de piso y normalmente corresponden aconstrucciones en serie sin aislamientoslaterales.

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Medio Bajo 1.609.183$ 1.828.398$

Estrato 4 a 3 - Acabados completos en muros,pisos, cocinas y baños. Son construccionesgeneralmente INFERIORES A 90 m² en máximo 3niveles de piso y normalmente corresponden aconstrucciones en serie sin aislamientoslaterales.

Residencial Unifamiliar Unifamiliar VIS 1.031.450$ 1.198.931$

Estratos 3 y 2 - OBRA GRIS. Son construcciones

generalmente mayores a 70 m² en máximo 3

niveles de piso y normalmente corresponden a

construcciones en serie sin aislamientos

laterales, MAMPOSTERIA ESTRUCTURAL

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Minimo 813.849$ 929.036$

Construcción en obra gris, TEJA DE ETERNIT,

ubicada en estratos 2 y 1, máximo de 2 niveles de

piso.

SUBSECRETARÍA DE CATASTRO

COSTO DIRECTO CONSTRUCCION AÑO 2020

FOTOGRAFIADestinacion Economica Tipologia DESCRIPCIÓN

Valor Mt2Costo

Directo

Valor Mt2Costo Total



Resultados del análisisComercial y Servicios Centros Comerciales 1.799.745$ 2.354.671$

Grupos de locales y centro comerciales con zonas

comunes

Comercial y Servicios Locales Comerciales 2.318.403$ 2.611.577$

Locales comerciales ubicados fuera de centros

comerciales

Comercial y Servicios Oficinas Sin acabados 2.318.403$ 2.611.577$

Edificios de oficinas, INCLUYE ESTRUCTURA DE

GARAJES Y ASCENSORES; OBRA GRIS O NEGRA.

Comercial y Servicios Oficinas Con Acabados 2.543.354$ 2.839.526$

Edificios de oficinas, INCLUYE ESTRUCTURA DE

GARAJES Y ASCENSORES; INCLUYE ACABADOS DE

BUENAS ESPECIFICACIONES.

Comercial y Servicios Colegios 1.311.799$ 1.496.452$

Tipologia de construcción aulas para clases

BASICAS, OBRA BLANCA, ZOCALOS EN MEDIA

CAÑA.

Comercial y Servicios Clinicas 3.175.372$ 3.719.451$ Clinicas con quirofanos y UCI O UCE

Comercial y Servicios Centro de salud, mínima complejidad 1.464.526$ 1.787.424$

Centros de salud con atención a usuarios con o

sin hospitalización, sin quirofanos, sin UCI, sin

UCE

Comercial y Servicios Hoteles Acabados Premium 3.834.379$ 4.053.925$

Grandes hoteles con multiples zonas comunes y

habitaciones con excelentes acabados

Comercial y Servicios Hotel Acabados Sencillos 1.954.613$ 2.136.235$

Hoteles sencillos con algunas zonas comunes y

habitaciones sencillas.

38



Industrial Bodegas Sencillas 1.109.339$ 1.222.927$ Bodegas de alturas entre 3 y 4 metros

Industrial Bodegas en edificio 2.318.403$ 2.611.577$

Corresponde a bodegas construidas en altura, en

edificaciones de más de un nivel de piso con

alturas entre pisos cercanas o superiores a los 2,5

metros de altura.

Industrial Bodegas Full 1.227.053$ 1.388.896$

Bodegas con alturas de 6 metros o más, con

oficinas y puerta tractocamión

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