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A excepción de cuando se indique lo contrario, el presente reporte presenta la principal información financiera no auditada de la Compañía al cierre de los cuatro trimestres acumulados del año 2019.

CUARTO TRIMESTRE2 0 1 9

R E P O R T E

www.begrand.mx

2REPORTE CUARTO TRIMESTRE 2019A excepción de cuando se indique lo contrario, el presente reporte presenta la principal información financiera no auditada de la Compañía al cierre de los cuatro trimestres acumulados del año 2019.

Ciudad de México a 26 de febrero de 2020, BEGRAND, S.A.P.I. de C.V. (“Be Grand” o “la Compañía”) (BMV: BEGRAND), anuncia sus resultados correspondientes al cuarto trimestre de 2019. Las cifras expresadas en pesos mexicanos, son preliminares y no auditadas, se encuentran preparadas de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF´s”) y pueden presentar variaciones por redondeo.

Be Grand Park Bosques


INFORMACIÓN RELEVANTE

1 Los ingresos por Enajenación de unidades ya no consideran los usos asignados, razón por la cual los ingresos del 4T18 presentados en este reporte, difieren de los publicados en el 4T18.2 Para efectos de presentar un análisis conservador se presenta una UAFIDA Ajustada (UDM) la cual no considera los otros ingresos y gastos extraordinarios.

Unidades VendidasIngresos por Enajenación de unidades (miles) 1

Razón de Apalancamiento Neto Ajustado 2

Razón de Cobertura de Intereses Ajustado 2

UAFIDA Ajustada (UDM) (miles)2

Precio Promedio (miles)ROICROEAnticipos Clientes (miles)

4T19(UTC)

5843,044,918

2.4 x2.2 x

922,0505,2147.7%

22.2%2,288

Indicadores de SeguimientoAcumulados al cierre de los últimos cuatro trimestres (UCT):

• Al cierre del cuarto trimestre 2019 (4T19), los ingresos acumulados sumaron un total de $3,227 millones, lo cual representó un incremento del 34.80% respecto al mismo periodo del 2018.

• Los ingresos por enajenación de unidades acumularon un total de $3,044 millones, registrado un crecimiento del 38.1% respecto al 4T18, a su vez se incrementó el número de escrituraciones en 100 unidades y el precio promedio de las unidades en un 14.4%.

• La UAFIDA ajustada (UDM) al 4T19 fue por $922 millones mostrando un incremento del 56.1%, en comparación al mismo periodo de 2018.

• A continuación, se presentan los principales indicadores de la Compañía acumulados al cierre de diciembre 2019 o el 4T19.

4T18(UTC)

4842,205,331

3.2 x2.1 x

590,6404,556

1.3%6.5%3,155

Be Grand Alto Polanco


Comentarios y Análisis de la Administración

La Compañía presenta sus resultados al cuarto trimestre de 2019, los cuales contribuyen satisfactoriamente al logro de los objetivos planteados.

Durante el 2019 la Compañía decidió estratégicamente trabajar en fortalecer y evolucionar en sus procesos y ciclo operativo de cara al nuevo entorno que presenta el sector inmobiliario; el resultado ha sido lograr una mayor eficacia al actuar de manera efectiva para mitigar sus efectos. Al cierre del año 2019, varios proyectos de la Compañía llegan a su etapa final de construcción e inician con el periodo de escrituraciones, cerrando el ciclo operativo de varios desarrollos como lo fue Coapa y Alto Pedregal, de 5 y 3.5 años respectivamente; o como en el caso de Contadero y Park Bosques, entregando la primera fase. Los ingresos acumulados al cierre del 4T19 por enajenaciones fueron de $3,044 millones, una utilidad neta de los últimos 12 meses (UDM) de $474 millones, y una UAFIDA ajustada (UDM) por $922 millones.

Para este cuarto trimestre de 2019 los indicadores de rentabilidad registran un ROIC del 7.7% y ROE del 22.2%.

Finalmente, la Compañía continuará con su plan estratégico de fortalecimiento y consolidación en sus procesos operativos a fin de continuar dentro del marco de la administración de riesgos y un crecimiento sostenido de largo plazo.

Nicolás Carrancedo OcejoDirector General


Be Grand ContaderoBe Grand Alto Pedregal

DE LA COMPAÑÍA:OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS

Ingresos de operaciónUtilidad BrutaUtilidad de operaciónInstrumentos financieros de capitalResultado de financiamientoUtilidad (pérdida) neta del periodo

3,227,4081,189,3591,107,752

7,227(193,688)

474,582

2,394,133908,950450,880

(658)(135,098)

82,879

34.8% 30.8%

145.7% 1198.3%

43.4%472.6%

819,044149,607 34,245

6,802 (41,954)

(255,809)

587,986163,711

(128,142) (658)

(36,551)(208,744)

39.3%(8.6%)

126.7%1133.7%

14.8%22.5%

4T19 (UCT) %Var4T18 (UCT) 3M19 3M18 % Var

BEGRAND, S.A.P.I de C.V. y SubsidiariasResumen de Resultados Financieros Consolidados de los últimos cuatro trimestres (UCT) al cierre del:

(cifras en miles de pesos)

RESUMEN DE RESULTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS

Como parte de los objetivos de la Compañía durante los siguientes trimestres, están continuar impulsando la fase de ventas de los proyectos de Contadero, Park Bosques y Alto Polanco. La Compañía continua con el desarrollo de los proyectos que se encuentran actualmente en etapa de construcción como lo son Contadero Fase 2, Park Bosques Fase 2 y Reforma, principalmente.

Respecto de los siguientes pasos, la Compañía se encuentra en la revisión de posibles proyectos para usos mixtos y residenciales en destinos dentro de la República Mexicana. Adicionalmente, la Compañía dio continuidad a la estrategia directiva de implementar el uso de tecnología avanzada en todos sus procesos operativos con la implementación de la fase de diseño y parametrización del sistema ERP SAP. La estrategia inició a principios del año 2019 con la implementación de la herramienta “Sales Force”, plataforma del área comercial, para la promoción y medición de las ventas. La Compañía busca automatizar todos los procesos operativos a través del uso de la tecnología más avanzada en cada especialidad para asegurar la máxima eficiencia y calidad en todas las actividades del ciclo operativo y de gestión, ya sea, dentro de la Compañía o de forma externa en línea con clientes y proveedores.


Los ingresos de operación registran un crecimiento de 34.8%, al pasar de $2,394 millones en el 4T18 a $3,227 millones en el mismo periodo de 2019. Este resultado se atribuye principalmente por el incremento en el número de unidades escrituradas y el incremento en su precio promedio por unidad. El registro de los ingresos de operación se reconoce cuando los riesgos y beneficios de la propiedad han sido transferidos al comprador; generalmente, al momento de la escrituración, estos ingresos se reconocen por el valor razonable de la contraprestación recibida o pendiente de recibir.

Al cierre del 4T19 fueron escrituradas 584 unidades a un precio promedio de $5.2 millones, logrando con ello un incremento de 100 unidades o un 20.7% respecto al cierre del mismo periodo en el año 2018; este incremento se explica principalmente por la escrituración de los proyectos de Alto Pedregal, Contadero Fase 1 y Park Fase 1.

El precio promedio incrementó 14.4% al pasar de $4.5 millones en el 4T18 a $5.2 millones al cierre del mismo periodo en 2019, impulsado por la enajenación del proyecto Park Bosques Fase 1 que pertenece a la marca premium de la Compañía, Park. En tanto, los ingresos por enajenaciones al 4T19 fueron de $3,044 millones y representaron el 94.3% del total de ingresos de operación.

*Para efectos de este reporte, los ingresos por enajenaciones se presentan sin considerar los ingresos por usos asignados, bodegas y cajones de estacionamiento.

INGRESOS

Precio Promedio: 5,214

Acumulados al cierre del 4T19 (UCT)

SubsidiariaBe Grand 1Be Grand 2ProsepolTotal

884,3212,034,390

126,2073,044,918

Unidades167

39621

584

Ventas

Acumulados al cierre del 4T18 (UCT)

Precio Promedio: 4,556

Be Grand Coapa

(Cifras en miles de pesos).

SubsidiariaBe Grand 1Be Grand 2ProsepolTotal

11,235176,970

2,017,1262,205,331

Unidades1

39444484

Ventas


El costo de ventas, que incluye el costo integral de financiamiento capitalizado, al cierre del 4T19 fue de $2,038 millones, representando 63.1% de los ingresos totales, es decir, un incremento de 1.1 puntos porcentuales (p.p.) en relación al mismo periodo de 2018. La Compañía generó una utilidad bruta de $1,189 millones, lo que se traduce en un margen bruto del 36.8%, en comparación con una utilidad bruta de $908 millones y un margen bruto del 37.9% del mismo periodo en 2018.

Las variaciones en el margen bruto son resultado del ciclo operativo largo de la Compañía, que se promedia en hasta de 48 meses, y de acuerdo al plazo de construcción de cada proyecto inmobiliario en desarrollo puede alargarse o reducirse; lo que en ocasiones arroja una variación relevante entre periodos. Dicho cambio se normaliza de manera gradual en la fase de escrituración de los proyectos, en apego a la NIIF que establece la mecánica para el reconocimiento del ingreso y costo.

Al 4T19 los otros ingresos presentaron un incremento respecto al 4T18 por $913 millones, generado principalmente por la materialización de la venta de los dos terrenos comercialmente denominados “Popocatépetl” y “Santa Fe”. Respecto a los otros gastos de operación éstos incrementaron $529 millones respecto al mismo periodo del cierre anterior, principalmente por la cuantificación de los costos atribuidos al cese de actividades constructivas en el proyecto Universidad, sumado a la aplicación en resultados de la parte no recuperada en la prima por suscripción de acciones de la empresa Inversiones en Destinos Urbanos.

Los gastos de administración y ventas al 4T19 fueron por $486 millones representando el 15.1% de los ingresos totales y registran un incremento de 1.7% respecto del mismo periodo de 2018. Lo anterior se deriva de la porción de los gastos de administración y venta que se realizan de manera previa al inicio de la etapa de desarrollo de los proyectos inmobiliarios, lo cual se traduce en variaciones respecto a los ingresos totales. Estas variaciones se normalizan paulatinamente durante el ciclo operativo largo de la Compañía.

COSTO Y MARGEN BRUTO

Y VENTASGASTOS DE ADMINISTRACIÓN

GASTOS OPERATIVOSOTROS INGRESOS Y


El ciclo de capital de trabajo ajustado CCC presenta una disminución de 67 días, cerrando en 349 días al cierre acumulado del 4T19, esta variación es generada principalmente por el decremento en días de desarrollo inmobiliario el cual pasó de 861 días en el 4T18 a 606 días en el 4T19, como efecto del cambio de fase de algunos proyectos (Alto Pedregal, Coapa Fase IV, Contadero Torre 1 y Park Bosques Fase 1) los cuales pasaron al proceso de enajenación de departamentos.

Ciclo de Capital de Trabajo Ajustado (CCC)

1,000

900

800

700

600

500

400

300

200

100

0

DíasPartes relacionadas -

Operativo (neto)

Días de Clientes

11

Días desarrolloinmobiliario

Días Proveedores Días anticiposclientes

4T19 4T18

Días de capitalde trabajo ajustado

8 25 8

606

861

255

419349 416

37 42

La utilidad de operación al 4T19 ascendió a $1,107 millones, con un margen del 34.3%, lo cual significó un incremento de $656 millones respecto del mismo periodo de 2018. Este resultado es principalmente atribuido al incremento en los otros ingresos y Gastos Operativos antes mencionados, así como al número de unidades escrituradas y al incremento en el precio promedio. La utilidad de operación ajustada, después de descontar los ingresos y gastos fuera del curso normal de las operaciones de la empresa es por $738 millones con un margen del 22.9%.

UTILIDAD DE OPERACIÓN

CICLO DE CAPITAL DE TRABAJO


La UAFIDA de los últimos 12 meses, en 2019 alcanzó un monto de $1,291 millones en comparación a los $590 millones del mismo periodo del año anterior, registrando un incremento de 118.7% respecto al mismo periodo de 2018.

La UAFIDA ajustada de los últimos doce meses es de $922 millones y muestra el descuento de los efectos de otros ingresos y gastos extraordinarios, generados principalmente por la venta de los terrenos comercialmente denominados como “Popocatepetl” y “Santa Fe” por $770 millones, sumado a la aplicación en resultados de la parte no recuperada en la prima por suscripción de acciones de la empresa Inversiones en Destinos Urbanos por ($401 millones). Este resultado se tradujo en un incremento de 56.1% respecto al mismo periodo en 2018.

UAFIDA

UTILIDAD DESPUÉS DE IMPUESTOS (i)

(+) ImpuestosUTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS(+) Costo Integral de Fin. Capitalizado(+) Resultados Intereses Minoritarios(+) Intereses no capitalizados(-) Productos Financieros(+) Depreciación(+) Amortización

UTILIDAD DESPUÉS DE IMPUESTOS (i)

(+) Impuestos

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS(+) Costo Integral de Fin. Capitalizado(+) Resultados Intereses Minoritarios(+) Intereses no capitalizados(-) Productos Financieros(+) Depreciación(+) Amortización(-) Efecto de Otros Ingresos/Gastos Operativos

UAFIDA (UDM)

UAFIDA Ajustada (UDM)

364,708394,974759,683235,177109,874201,93420,836

5,6740

364,709394,974

759,683235,177109,874201,93420,836

5,6740

369,455

1,291,505

922,050

590,640

590,640

65,690222,022

287,712152,754

17,189158,343

31,7696,411

0

65,690222,022

287,712152,754

17,189158,343

31,7696,411

00

UAFIDA (UDM)

UAFIDA (UDM)

1,200

1,000

800

600

400

200

0

1,291

590

4T19 4T18



1,200

1,000

800

600

400

200

0

922

590

4T19 4T18

(Cifras en millones de pesos).


4T19

4T19

4T18

4T18

Integración de UAFIDA (UDM)

Integración de UAFIDA Ajustada (UDM)

(i) Controladora

(i) Controladora




Utilidad Neta

4T19 4T18

82

474

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

Al 4T19, los impuestos a la utilidad diferidos de los últimos 12 meses y cargados a resultados, incrementaron en 71.5%, pasando de $219 millones en 2018 a $376 millones en 2019.

En cuanto a los impuestos a la utilidad corrientes de los últimos 12 meses, éstos incrementaron en un 614.3% durante el 4T19 al pasar de $2.6 millones en el 4T18 a $18.6 millones en el 4T19.

La Compañía determina los impuestos a la utilidad diferidos utilizando el método de activos y pasivos, conforme a la NIC 12, “Impuesto a las Ganancias”, el cual se determina con base en las diferencias temporales entre los valores fiscales de los activos y pasivos y sus importes en libros a la fecha de presentación de información.

La utilidad neta obtenida al cierre del 4T19 fue por $474 millones la cual representa un margen neto de 14.7% y en relación con el mismo trimestre de 2018 registra un incremento del 472.6%.

UTILIDAD DIFERIDOS

UTILIDAD NETA

IMPUESTOS A LA



BALANCE GENERALRESUMEN DEL

Activo CorrienteEfectivo y equivalentes de efectivoCuentas por cobrarDesarrollo inmobiliarioOtras cuentas del activo corrienteTotal del activo corriente

Activo no corrienteInversiones en valores de capitalCrédito mercantilOtras partidas del activo no corrienteActivos por impuestos diferidos Total del activo no corrienteTotal del activo

Pasivo corrienteDeuda a corto plazoProveedores y otras cuentas por pagarAnticipos de clientesOtros pasivos corrientesTotal del pasivo corriente

Pasivo no corrienteTotal del pasivo

Suma del capitalSuman los pasivos y capital

2,110,107221,812

5,429,495179,898

7,941,292

186,994244,286338,344

1,704,0212,473,64510,414,937

4,290,669330,900

2,288,457102,414

7,012,440

1,267,1328,279,572

2,135,36510,414,937

2,161,57155,312

5,723,759687,664

8,628,306

139,342229,299143,958

1,261,4891,774,088

10,402,394

4,075,072282,566

3,155,627496,986

8,010,251

1,117,9869,128,237

1,274,15710,402,394

4T19 4T18 % Var

BEGRAND S.A.P.I de C.V. y SubsidiariasResumen de la Situación Financiera Consolidada Acumulado al cierre de los últimos cuatro trimestres (UCT):

(cifras en miles de pesos)

(2.4%)301.0%

(5.1%)(73.84)(8.0%)

34.2% 6.5%

135.0% 35.1%

39.4% 0.1%

5.3% 17.1%

(27.5%)(79.4%)(12.5%)

13.3% (9.3%)

67.6% 0.1%

Al cierre del 4T19, el saldo en caja y bancos fue de $267 millones, y $1,843 millones en fondos de fideicomisos operativos, los cuales son constituidos de manera restringida para la administración y adquisición de proyectos en los mismos términos de ciclo normal de operación. La posición en bancos devenga intereses a tasas variables sobre la base de tasas diarias de depósitos bancarios.

EFECTIVO Y SUS EQUIVALENTES


Los activos totales de la Compañía acumularon $10,414 millones en el 4T19 presentando un incremento mínimo de 0.1% en comparación del mismo periodo de 2018. La variación corresponde principalmente al incremento en inversión en valores de capital correspondiente a los certificados bursátiles fiduciarios de desarrollo, cuentas por cobrar, el efecto generado por la adopción de la IFRS 16 Arrendamientos, así como los activos intangibles de vida útil.

La Compañía registra sus operaciones relacionadas al desarrollo de proyectos inmobiliarios y la enajenación de departamentos, de conformidad con la NIIF 15 la cual permite a la Compañía reconocer el ingreso una vez que los departamentos son escriturados al cliente. Por lo que, cuando un proyecto se encuentra en su fase pre operativa se clasifica en el activo no corriente como terreno pendiente a desarrollar, mientras que los anticipos para construcción se reconocen por el monto pagado en el momento en que éstos se realizan. Una vez que la obra es ejecutada, el importe relativo se presenta como parte de los desarrollos inmobiliarios.

Dentro de la construcción en proceso se reconoce el costo de adquisición más los costos por intereses directamente atribuibles a la construcción de los desarrollos inmobiliarios, por lo que el saldo de desarrollos inmobiliarios representa el costo real incurrido y el correspondiente a los departamentos que no se han transferido a los clientes.

Para el 4T19, el desarrollo inmobiliario ascendió a $5,429 millones, que representa una disminución de 5.1% con respecto del mismo periodo de 2018, que se explica por las escrituraciones de Contadero Torre 1, Alto Pedregal y Park Bosques Fase 1 las cuales pasan del proceso de construcción a ingresos por enajenación. El 68.8% del total del desarrollo inmobiliario está integrado por construcción en proceso.

ACTIVOS TOTALES

DESARROLLO INMOBILIARIO

TerrenoConstrucción en procesoAnticipos para construcciónTotal

4T191,432,8903,735,570

261,0355,429,495

4T181,606,4033,725,656

391,7005,723,759

%Var(10.8%)

0.3%(33.4%)

(5.1%)

Desarrollo InmobiliarioAcumulado al cierre de los últimos cuatro trimestres (UCT):



Al cierre de 2019 el saldo de la deuda dispuesta alcanzó un monto de $4,305 millones, descontando los gastos de colocación por la emisión de deuda de acuerdo a las NIIF´s, el balance general registra $4,290 millones. El total de la deuda está contratada en moneda nacional y a tasa variable con una sobretasa promedio de 3.20% sobre TIIE.

En relación al plazo de la deuda dispuesta, en 2020 vence el 30.5% del monto total, en 2021 vence el 52.3%, en 2022 el 14.4%, mientras que el 2.8% restante vence entre 2023 y 2024.

Conforme a su política interna, la Compañía clasifica sus activos y pasivos basándose en un ciclo operativo de 36 a 40 meses, por ello, la totalidad de su deuda contratada al 31 de diciembre de 2019 se registra en las cuentas del pasivo de corto plazo en sus estados financieros.

DEUDA NETA Y VENCIMIENTOS

SantanderBBVAActinverSHF/MetroBEGRAND18Total% Deuda Total

0546,663

17,8720

750,0001,314,536

30.5%

2020

1,247,1870

30,638224,474

750,0002,252,299

52.3%

2021

587,3740

30,63800

618,01214.4%

2022

00

120,85100

120,8512.8%

2023-2024

1,834,561546,663200,000

224,4741,500,0004,305,698

100.0%

TOTAL

Horizonte de la deuda dispuesta (Cifras en miles de pesos)

Acumulado al cierre de los últimos cuatro trimestres (UCT):



Vencimiento de la deuda dispuesta

2020 2021 2022

1,314,535

2,252,299

618,012

2023 - 2024

120,851

Be Grand Park Bosques


Los desarrollos inmobiliarios donde participa la Compañía directa o indirectamente tienen contratadas líneas de crédito por un total de $6,123 millones, al cierre del 4T19, de los cuales el saldo insoluto en este periodo suma $4,305 millones, incluyendo la emisión de los certificados bursátiles por $1,500 millones y descontando los gastos de colocación por la emisión de deuda, de acuerdo a las NIIFs, alcanzamos un monto total de $4,290 millones (reportado en el Balance General). En cuanto al perfil de vencimiento, $1,314 millones vencen en un plazo menor a 12 meses y $2,991 millones vence en un plazo mayor a 12 meses.

Es importante mencionar que durante 2019 la Compañía realizó pagos a capital por un total de $823 millones, de los cuales el 33.7% corresponden al crédito de Contadero T1, 23.1% corresponden al crédito puente de Alto Polanco Torre 3, en tanto, el 18.7% corresponde al crédito de Park Bosques y el restante se distribuye en las líneas de Alto Polanco Torre 4 y la Revolvente.

A continuación, se muestra la tabla con la totalidad de los créditos por proyecto al cierre del cuarto trimestre 2019:

INFORME DE CRÉDITOS RELEVANTES

Be Grand Contadero

ContaderoContadero (2)Polanco Torre IIIPolanco Torre IVRevolventeRevolventePark Bosques F1 3

Park Bosques F2 4

Be Grand ServiciosBe Grand 5

Total

BBVABBVA

SantanderSantander

BBVABBVA

SHF/MetroSHF/Metro

ActinverBEGRAND18

BancoProyecto Moneda Tasa Margen Vencimiento CréditoAutorizado

Saldo al 4T19<12 Meses

Saldo al 4T19>12 Meses

DeudaTotal

MXNMXNMXNMXNMXNMXNMXNMXNMXNMXN

TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28TIIE 28

3.00%3.15%

3.30%3.25%3.50%3.50%3.25%3.25%3.25%2.55%

2020202020212022202220222021202120242021

546,170602,543

1,590,225866,350100,00060,000284,760373,760

200,0001,500,0006,123,809

259,070263,893

00

4,00019,700

00

17,872750,0001,314,535

00

1,247,187587,374

00

104,618119,856182,128

750,0002,991,163

259,070263,8931,247,187587,374

4,00019,700

104,618119,856

200,000 1,500,0004,305,698

3 Representa el 46.61% del total de la deuda contratada, dicho porcentaje corresponde a la participación de Be Grand.4 Representa el 53.39% del total de la deuda contratada, dicho porcentaje corresponde a la participación de Be Grand. 5 En el Balance General se presenta la deuda neta de gastos.

Spread promedio 3.20% (Cifras en miles de pesos).


La deuda, sin los créditos en JV´s, se encuentra diversificada en las principales instituciones más reconocidas del país, donde el 42.6% se ubica con Banco Santander, seguido de un 12.7% con Bancomer, el 5.2% con Sociedad Hipotecaria Federal & Metrofinanciera, el 4.6% con Banco Actinver, mientras que los Certificados Bursátiles representan el 34.8% de la deuda total.

Deuda $4,305 mdp($mdp al 31 de diciembre de 2019)

1,500

1,835

224200

546

Monto de CréditoDispuesto

Monto de LíneasFirmadas y Disponibles

4T2019

4,305

762

6,123 mdp

622434

Deuda JV´s

BancoProyecto Moneda Tasa Margen Vencimiento CréditoAutorizado

Saldo al 4T19<12 Meses

Saldo al 4T19>12 Meses

DeudaTotal

ReformaDel Valle

SantanderSantander

MXNMXN

TIIE 28TIIE 28

3.40%3.25%

20222024

2,430,0001,695,000

00

343,0000

343,0000


Be Grand ReformaBe Grand Alto Polanco

DERIVADOS A LA FECHA DEL REPORTECARACTERÍSTICAS DE LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS

Las características de los instrumentos financieros derivados contratados por la Compañía son los siguientes:

* Valores del activo. Fuente: Diario Oficial de la Federación.

6 En el Balance General se reconoce sólo el 46.7944% del valor de dicho derivado, de acuerdo a la participación de Be Grand.7 En el Balance General se reconoce sólo el 40.7540% del valor de dicho derivado, de acuerdo a la participación de Be Grand.

16

TABLA 1 Resumen de Instrumentos Financieros Derivados

CAP Cobertura

Cobertura

Cobertura

Cobertura

Cobertura

Cobertura

Cobertura

Cobertura

BBVA Compra

Compra

Compra

Compra

Compra

Compra

Compra

Compra

Jun. 17 Abr. 20 109,200

Jun. 17 Jul. 20 152,750

Dic. 17 May. 21 180,000

Feb. 18 Mar. 21 1,000,000

Feb. 18 Sep. 20 500,000

Jun. 18 Nov. 20 176,545

Jun. 19 Ene. 22 140,000 N/A-26.96N/A

-1,91708.5897%

-7,2772,1558.5897%

17,1388,7518.5897%

-4,324-0.418.5897%

0-0.158.5897%

-2,00608.5897%7.5555%

7.5555%

7.5555%

7.5555%

7.5555%

7.5555%

7.5555%

7.5555%Jul. 19 Jun. 24 200,000

N/A

N/A

N/A

45,000

50,000

N/A

N/A

N/A

Tasa CAP 8.50% TIIE a

28 días


28 días


28 días


28 días


28 días

Tasa SWAP 7.74% TIIE a

28 días

Tasa SWAP 10.00% TIIE a

28 días

N/A-175.69N/A

Tasa CAP 7.74% TIIE a 28

días

BBVA

Santander

Actinver

Santander

Santander

BBVA

Actinver

SWAP

CAP

CAP

CAP6

SWAP

CAP7

CAP

TIIE 28

TIIE 28

TIIE 28

TIIE 28

TIIE 28

TIIE 28

TIIE 28

TIIE 28

154,000453,000311,000

17,000

Dic. 17Dic. 18Dic. 19

Abr. 20


Dic. 17Dic. 18Dic. 19Jul. 20

Dic. 18Dic. 19

Nov.20


Dic. 19Dic. 20Dic. 21Dic.22Dic. 23

Dic. 18Dic. 19

Sep. 20


187,773226,840457,396

114,915

500,000500,000500,000

1,000,0001,000,000

750,000

265,996361,700588,904

210,574469,158170,992

235,722231,322164,463

200,000187,234

156,596125,95795,319

Tipo de derivado

Fines de cobertura y otros fines

Contraparte Tipo dePosición

Fecha de

Inicio

Fecha de

Vencimiento

MontoNacional(miles de

pesos)

Valor del activoSubyacente

Valor Razonable(miles de pesos)Valor

Base4T19 4T19

Año4T18 4T18

Montos por vencimiento

(miles de pesos)

Colateral/ Líneas de

crédito

Condiciones básicas

REPORTE CUARTO TRIMESTRE 2019A excepción de cuando se indique lo contrario, el presente reporte presenta la principal información financiera no auditada de la Compañía al cierre de los cuatro trimestres acumulados del año 2019.


La Compañía no considera necesario el análisis de sensibilidad para los instrumentos financieros derivados (CAP’s) actualmente vigentes, ya que están ligados directamente a contratos de créditos bancarios que son de bajo riesgo incluyendo la emisión de certificados bursátiles, mismos que son cubiertos en fecha y monto, y en caso de una variación en tasas, se compensa con la variación del subyacente, por lo tanto, mientras continúe así no hay posibilidades de perder efectividad en la cobertura.

Al 4T19, el nivel de apalancamiento neto (Deuda Neta / UAFIDA (UDM)) se ubicó en 1.7x y el nivel de apalancamiento neto ajustado se ubicó en 2.4x, ambos se encuentran en cumplimiento con el covenant establecido de menor a 3.5x.

En tanto, el índice de cobertura de intereses de los últimos doce meses (UAFIDA (UDM) / Intereses Netos) es de 3.1x y la cobertura de intereses de los últimos doce meses ajustado es de 2.2x, estos índices se encuentran en cumpliendo con el covenant establecido de mayor a 2.0x.

La Compañía determina su ROIC como la Utilidad Neta menos Dividendos / Capital Invertido, el cual fue de 7.7% para el cierre del 4T19 y registró un ROE (Utilidad Neta / Capital Contable) de 22.2% para el mismo periodo.

Deuda NetaUAFIDA (UDM)

2,180,5621,291,506

1.7 x

1,913,501590,640

3.2 x

Apalancamiento Neto


4T19 4T18

Intereses NetosUAFIDA (UDM)

416,2751,291,506

3.1 x

279,328590,640

2.1 x

Cobertura de Intereses


4T19 4T18

Intereses NetosUAFIDA Ajustada(UDM)

416,275922,050

2.2 x

279,328590,640

2.1 x

Cobertura de Intereses Ajustada


4T19 4T18

Deuda NetaUAFIDA Ajustada(UDM)

2,180,562922,050

2.4 x

1,913,501590,640

3.2 x

Apalancamiento Neto Ajustado


4T19 4T18

Be Grand Alto Pedregal


ROIC / ROE

ROIC ROE

9.0%

8.0%

7.0%

6.0%

5.0%

4.0%

3.0%

2.0%

1.0%

0.0% 0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

4T19 4T18

7.7%

1.3%

22.2%

6.5%

Razón de Cobertura de Intereses(UDM)

Índice de Cobertura de Intereses Covenant > 2.0 x

3.5 x

3.0 x

2.5 x

2.0 x

1.5 x

1.0 x

0.5 x

0.0 x

4T19 4T18

3.1 x

2.1 x

Razón de Cobertura de InteresesAjustado (UDM)

Índice de Cobertura de Intereses Covenant > 2.0 x

2.3 x

2.2 x

2.1 x

2.0 x

1.9 x4T19 4T18

2.2 x

2.1 x

Capital Trabajo Ajustado(Cifras en millones)

3,500

3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

4T19 4T18

3,1332,764

Razón Apalancamiento Neto / UAFIDA (UDM)

12.00 x

10.00 x

8.00 x

6. 00 x

4.00 x

2. 00 x

0.0 x

4T19 4T18

1.7 x

Apalancamiento Neto Covenant < 3.5 x

3.2 x

12.00 x

10.00 x

8.00 x

6.00 x

4.00 x

2.00 x

0.00 x4T19 4T18

2.4 x

3.2 x

Razón Apalancamiento NetoAjustado (UDM)

Apalancamiento Neto Covenant < 3.5 x


EVENTOS RELEVANTES• En octubre de 2019, HR Ratings ratificó la calificación de HR A+ para la emisión BEGRAND 18 y modificó la

Perspectiva de Negativa a Estable fundamentado principalmente por la solidez obtenida en la generación de ingresos y de EBITDA, resultado de la recuperación en las unidades escrituradas, así como el resultado positivo en el Flujo Libre de Efectivo.

• En relación con el juicio interpuesto por la Universidad Autónoma de México y la Procuraduría Ambiental del Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México en contra de diversas autoridades locales de la Ciudad de México y de la Delegación Coyoacán por el otorgamiento de los permisos y licencias otorgados en favor de la Compañía. Con fecha 29 de enero de 2018, la Universidad Nacional Autónoma de México (“UNAM”) promovió amparo contra diversos actos realizados por las autoridades, entre ellas la Alcaldía de Coyoacán y la supuesta inconstitucionalidad del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano para la Delegación Coyoacán. Al verse afectados los derechos contenidos en (i) la supuesta inconstitucionalidad del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano para la Delegación de Coyoacán y por consiguiente (ii) la manifestación de construcción tipo “B” o “C” registrada en favor de Be Grand 2, S.A. de C.V. y Pórtico Capital, S.A.P.I. de C.V., estás últimas en su carácter de terceras interesadas, comparecieron en el juicio de amparo el día 14 de febrero de 2018. Por sentencia de 30 de septiembre de 2019, se otorgó el amparo de la justicia en favor de la UNAM con el efecto de que dicha universidad sea desincorporada del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano para la Delegación Coyoacán. Dicha sentencia exime de responsabilidad a Be Grand 2, S.A. de C.V. y Pórtico Capital, S.A.P.I. de C.V. respecto a los trámites que llevaron a cabo para la obtención de los actos consistentes en (i) el dictamen de aplicación de la norma de ordenación para proyectos urbanos estratégicos, (ii) el dictamen de estudio de impacto urbano, (iii) la autorización en materia de impacto ambiental y (iv) la autorización de Registro de Manifestación de Construcción tipo “B o C”, por lo que estás empresas haciendo valer el derecho que les asiste con relación a dichas autorizaciones otorgadas, el pasado 18 de Octubre de 2019 interpusieron un recurso de inconformidad sobre dicha sentencia por carecer de sustento jurídico en el sentido de que las recomendaciones de un organismo internacional para ser ley en nuestro país se debieron de legislar y ser del conocimiento de los gobernados, derivado de lo anterior, el Tribunal Colegiado resolvió que el asunto era de competencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (“SCJN”), de tal suerte que ordenó su remisión a dicho tribunal de alzada y a partir del 7 de febrero de este año estará radicado en la SCJN.

• Al 31 de diciembre de 2019, se ha registrado un efecto en los estados de resultados integrales de la Compañía, por la suspensión de los trabajos de construcción por un monto de $108,229.

Be Grand ContaderoBe Grand Park Bosques


LÍMITE DE RESPONSABILIDADEste reporte ha sido preparado por BEGRAND, S.A.P.I. de C.V. y sus subsidiarias (“Be Grand” o la “Compañía”), puede contener declaraciones sobre el futuro desempeño que reflejan las expectativas y proyecciones, las cuales deben ser tomadas como estimados de buena fe. Estas declaraciones a futuro reflejan el punto de vista de las expectativas de la administración y están basadas en información actualmente disponible. Los resultados reales están sujetos a eventos futuros e incertidumbres, muchas de las cuales están fuera del control de Be Grand, y podrían tener un impacto importante en el desempeño de la Compañía. En ningún evento ni la Compañía, ni alguna de sus subsidiarias, directores, ejecutivos, empleados podrían ser responsables ante terceros por cualquier inversión, decisión o acción tomada en relación con la información vertida en este documento o por cualquier daño consecuente especial o similar.

ACERCA DE BE GRAND

INFORMACIÓN DE CONTACTOTeléfono: 55 11 00 11 10

Mail: [email protected]

www.begrand.mx/inversionistas

Es una sociedad anónima promotora de inversión de capital variable. La Compañía es una tenedora de acciones, cuyas subsidiarias tienen como giro principal la construcción de vivienda residencial a lo largo de toda la cadena del negocio, desde la adquisición de tierra, obtención de licencias, permisos y factibilidades, urbanización, diseño y comercialización.

Be Grand es una desarrolladora inmobiliaria 100% mexicana, tiene su sede en la Ciudad de México y cuenta con más de 30 años de experiencia. La Compañía, bajo la marca de Be Grand, nace el 7 de marzo 2014 después de la consolidación de diversas empresas que conformaban el grupo.


ActivoActivo CorrienteEfectivo y equivalentes de efectivoPartes relacionadasCuentas por cobrarImpuestos por recuperarDesarrollo inmobiliarioPagos anticipadosActivos disponibles para la ventaTotal del activo corriente

Activo no corrienteDepósitos en garantíaInversión en asociadaInversiones en valores de capitalCrédito mercantilMobiliario y equipo, netoActivos por derechos de usoActivos intangibles tecnológicosInstrumentos financieros derivadosActivos por impuestos diferidosTotal del activo no corrienteTotal del activo

Pasivo y capital contablePasivo corrienteDeuda a corto plazoProveedores y otras cuentas por pagarImpuestos y contribuciones por pagarDepósitos en garantíaAnticipos de clientesPartes relacionadasPasivos por derechos de usoTotal del pasivo corriente

Pasivo no corrientePrima de antigüedad e indemnizaciones por retiroInstrumentos financieros derivadosPasivo por derechos de usoPasivo por impuestos diferidosTotal del pasivo no corrienteTotal del pasivo

Capital ContableCapital socialResultados acumuladosDe años anterioresDel año

Otras cuentas de capitalOtras partidas de pérdida integralCapital atribuible a los propietarios de la controladora

Participación no controladoraSuma el capitalSuman los pasivos y capital

4T19

2,110,107151,898221,81227,259

5,429,495721

07,941,292

31,46193,704

186,994244,286

19,739191,781

1,6590

1,704,0212,473,645

10,414,937

4,290,669330,900

26,55212,153

2,288,45751,33812,371

7,012,440

2,97210,704

179,4101,074,0461,267,132

8,279,572

2,228,234

(205,787)364,708158,921

248,6330

2,635,788

(500,423)2,135,365

10,414,937

4T18

2,161,571141,89155,31225,332

5,723,759441

520,0008,628,306

27,66793,550

139,342229,299

22,24000

5011,261,4891,774,088

10,402,394

4,075,072282,566

8,378400,0003,155,627

88,6080

8,010,251

1,91900

1,116,0671,117,986

9,128,237

1,970,734

(271,477)65,690

(205,787)

(50,526)190,401

1,904,822

(630,665)1,274,157

10,402,394

% Var

(2.4%)7.1%

301.0% 7.6%

(5.1%)63.5%

(100.0%)(8.0%)

13.7% 0.2%

34.2% 6.5%

(11.2%)100.0%100.0%

(100.0%)35.1%

39.4% 0.1%

5.3% 17.1%

216.9% (97.0%)(27.5%)(42.1%)100.0% (12.5%)

54.9% 100.0%100.0%(3.8%)13.3%

(9.3%)

13.1%

24.2% 455.2% 177.2%

592.1% (100.0%)

38.4%

(20.7%)67.6%

0.1%

BEGRAND S.A.P.I de C.V. y SubsidiariasEstados consolidados de situación financiera acumulado de los últimos cuatro trimestres (UCT):

(cifras en miles de pesos) para los ejercicios que terminaron en


Ingresos de operaciónIngresos por enajenación de departamentosIngresos por enajenación de usos asignadosIngresos por construcciónIngresos por prestación de serviciosOtros ingresos operativosCosto de ventas Utilidad Bruta

Gastos de operaciónOtros gastos operativosGastos de administraciónGastos de ventaTotal de GastosUtilidad de operación

Instrumentos financieros de capital

Resultado de financiamientoIntereses devenegados a favorIntereses devenegados a cargoInstrumentos financieros derivadosUtilidad (pérdida) cambiaria, netaTotal Resultado de Financiamiento

Participación en el resultado de compañías asociadasUtilidad antes de impuestos a la utilidad

Impuestos a la utilidad diferidoImpuestos a la utilidad corrienteUtilidad neta del periodo

Utilidad (pérdida) integral del ejercicio atribuible a Propietarios de la controladoraParticipación no controladora

4T19 (UTC)

3,044,9187,846

16,357158,287

939,877(2,038,049)

2,129,236

(535,320)(282,487)(203,677)

(1,021,484)1,107,752

7,227

20,836(201,934)

(11,203)(1,387)

(193,688)

(51,735)869,556

(376,359)(18,615)474,582

364,708109,874474,582

4T18 (UTC)

2,205,3315,812

82,146100,84426,355

(1,485,183)935,305

(6,229)(296,430)

(181,766)(484,425)

450,880

(658)

31,769(158,343)

(8,677)153

(135,098)

(10,223)304,901

(219,416)(2,606)82,879

65,69017,189

82,879

% Var

38.1% 35.0%

(80.1%)57.0%

3466.2% 37.2%

127.7%

8494.0% (4.7%)

12.1% 110.9% 145.7%

1198.3%

(34.4%)27.5% 29.1%

(1006.5%)43.4%

406.1% 185.2%

71.5% 614.3%472.6%

455.2% 539.2% 472.6%

3M19

790,9823,0381,870

23,154519,188

(669,437)149,607

(519,490)(57,309)(57,751)

(115,362)34,245

6,802

6,804(51,099)

2,053288

(41,954)

(78,813)(79,720)

(157,474)(18,615)

(255,809)

(392,762)136,953

(255,809)

3M18

635,9141,572

(11,314)(38,186)

(188,883)(424,275)

163,711

12,596(79,885)(35,681)

(291,853)(128,142)

(658)

7,010(39,972)

(3,507)(82)

(36,551)

8,063(157,288)

(48,850)(2,606)

(208,744)

(222,418)13,674

(208,744)

% Var

24.4% 93.3% 116.5%

160.6% 374.9%

57.8% (8.6%)

(4224.2%) 28.3% 61.9%

(60.5%)126.7%

1133.7%

(2.9%)27.8%

158.5% 451.2%

14.8%

(1077.5%)49.3%

222.4% 614.3%22.5%

76.6% 901.6%

22.5%

BEGRAND S.A.P.I de C.V. y SubsidiariasEstados consolidados de resultados integrales acumulados de los últimos cuatro trimestres (UCT):

(cifras en miles de pesos) para los ejercicios que terminaron en

Be Grand Alto Polanco

23REPORTE SEGUNDO TRIMESTRE 2019

BEGRAND, S.A.P.I de C.V. y SubsidiariasEstados consolidados de cambios en el capital contable intermedios acumulados al cierre de los últimos cuatro trimestres (UCT):

(Cifras en miles de pesos mexicanos)

Saldos al 31 de diciembre de 2016Aumento de capital social Reparto de remanentes distribuiblesEfecto por venta de acciones y disminución en porcentaje de participaciónRemediación de prima de antigüedad e indemnizaciones por retiroUtilidad integral del añoSaldos al 31 de diciembre de 2017Aumento de capital socialDisminución de capital de la participación no controladoraIncrementos de la reserva legalReparto de remanentes distribuiblesRemediación de prima de antigüedad e indemnizaciones por retiroSuperávit por revaluación de terrenoUtilidad integral del periodoSaldos al 31 de diciembre de 2018 Aumento de capital socialDisminución en el de capital socialEfecto por adquisición de compañíasEfecto por reconocimiento en fideicomisosDisminución de capital de la participación no controladoraIncrementos de la reserva legalReparto de remanentes distribuiblesRemediación de prima de antigüedad e indemnizaciones por retiroEfecto por venta de terrenoUtilidad integral del añoSaldos al 31 de diciembre de 2019

1,468,084502,100

1,970,184550

1,970,734

296,650(39,150)

2,228,234

(50)50

0

0

1,725

(845)

880

16,775

17,655

31,786

49,441

(573,840)

(256,092)

(474,305)

347,209(957,028)

(16,775)685,985

(1,314)

65,690(223,442)

(31,786)

364,708109,480

(524,831)

-

474,305

(50,526)

(50,526)

446,300(147,002)

248,772

(1,314)

(1,314)

1,161190.554

190,401

14(190,554)

(139)

371,088502,150

(256,092)

(845)(1,314)

347,209962,196

55000

685,985(153)

190,55465,690

1,904,822

296,650(39,150)

446,300(147,002)

000

14(190,554)

364,7082,635,788

11,368100,000

804,091

-128.317787,14210.000

(262,997)

(1,181,999)

17,189(630,665)

7,500

415,326

(140,146)0

(262,362)

109,874(500,423)

382,456602,150

(256,092)

803.246(1,314)

218.8921,749,338

10,500(262,997)

0(496,014)

(153)190,554

82,8791,274,157

304,200(39,150)861,626

(147,002)(140,146)

0(262,362)

14(190,554)

474,5822,135,365

Capital Social

Capital social suscrito no

exhibido

Reserva legal

Resultados acumulados

Otras cuentas

de capital

Otros resultados integrales

Total capital contable atribuible a los

propietarios de la controladora

Participaciónno

controladora

Totalcapital

contable

23A excepción de cuando se indique lo contrario, el presente reporte presenta la principal información financiera no auditada de la Compañía al cierre de los cuatro trimestres acumulados del año 2019.


Actividades de operaciónUtilidad antes de impuestos a la utilidadPartidas en resultados que no afectaron efectivo:Depreciación y amortización del ejercicioIntereses devengados a favorIntereses devengados a cargoInstrumentos financieros derivadosCosto neto del periodoValuación de certificados bursátiles de desarrolloBaja de activos fijosParticipación en los resultados de compañías asociadas

Cambios en activos y pasivos de operación:Cuentas por cobrarImpuestos por recuperarPagos anticipadosDepósitos de garantíaDesarrollos inmobiliariosProveedores y otras cuentas por pagarImpuestos y contribuciones por pagarAnticipos de clientesDepósitos de garantíaPrima de antigüedad e indemnización pagadaFlujos netos de efectivo generados por actividades de operación

Actividades de InversiónPartes relacionadasInversión en asociadaInversiones en Instrumentos de capitalIntereses cobradosAdquisición de mobiliario y equipoAdquisición de IntangiblesFlujos netos de efectivo (utilizados en) generados por actividades de inversión

Actividades de FinanciamientoAumento de capital socialDisminución de capital socialEfecto por adquisición de compañíasDeudaPartes relacionadasInstrumentos financieros derivadosDistribución de remanentes a fideicomisariosDisminución en porcentaje de participaciónFlujos netos de efectivo generados por (utilizados) en actividades de financiamiento

Aumento de efectivo y equivalentes de efectivoEfectivo y equivalentes de efectivo al principio del periodoEfectivo y equivalente al final del periodo

4T19

869,556

5,674(20,836)201,934(11,203)

0(7,227)

1451,735

1,089,647

(165,335)(1,927)

(280)(3,794)814,26448,334

(861,353)(867,170)(387,847)

1,053(334,408)

(10,007)(51,889)(55,412)

19,671(2,806)(2,040)

(102,483)

304,200(39,150)108,77213,663

(37,270)22,408

(127,342)140,146

385,427

(51,464)2,161,5712,110,107

4T18

304,901

6,411(31,769)166,570

15,2911,941

00

10,223473,568

(25,697)6,828(441)

(24,125)(609,071)

117,023(11,892)566,190

400,000(113)

892,270

22,6208,666

(139,342)0

(6,024)0

(114,080)

10,5501,009,601

00

72,890(6,614)

(1,023,322)262,997326,102

1,104,2921,057,2792,161,571

% Var

185.2%

(11.5%)(34.4%)

21.2% (173.3%)

(100.0%)(100.0%)

100.0% 406.1% 130.1%

543.4% (128.2%)

36.5% (84.3%)233.7% (58.7%)7143.1%

(253.2%)(197.0%)1031.9%

(137.5%)

(144.2%) (698.8%)(60.2%)100.0% (53.4%)

(100.0%)(10.2%)

2783.4% (103.9%)

100.0%100.0% (151.1%)438.8%

87.6% (46.7%)

18.2%

(104.7%)104.4% (2.4%)

Be Grand S.A.P.I de C.V. y SubsidiariasEstados consolidados de flujos de efectivo intermedios acumulados al cierre de los últimos cuatro trimestres (UCT):

(Cifras en miles de pesos mexicanos)

Los Estados Financieros son presentados de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) vigentes al 31 de diciembre de 2019.

Av. Juan Salvador Agraz #65, piso 6, Col. Santa Fe, C.P. 05310, Cuajimalpa, CDMX.

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