RÉGIMEN DE VIVIENDA – PROPIEDAD HORIZONTAL

Mario A. Zelaya

“Diplomatura sobre el Código Civil y Comercial”

EL PATRIMONIOEL PATRIMONIO

Art. 2312 C.C..- Los objetos Art. 2312 C.C..- Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman igualmente las cosas, se llaman "bienes". El conjunto de los bienes "bienes". El conjunto de los bienes de una persona constituye su de una persona constituye su "patrimonio"."patrimonio".

Bienes: función de garantíaBienes: función de garantía

Art. 242 CCyC.- Garantía común. Art. 242 CCyC.- Garantía común. Todos los Todos los bienes del deudor están afectados al bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía común de sus constituyen la garantía común de sus acreedores, acreedores, con excepción de aquellos que con excepción de aquellos que este Código o leyes especiales declaran este Código o leyes especiales declaran inembargables o inejecutablesinembargables o inejecutables. Los . Los patrimonios especiales autorizados por la patrimonios especiales autorizados por la ley sólo tienen por garantía los bienes que ley sólo tienen por garantía los bienes que los integran.los integran.

Ley 14.394: Bien de Familia

ARTICULO 34 LEY 14.394 – ARTICULO 34 LEY 14.394 – Toda persona Toda persona puede puede constituir en "bien de familia"constituir en "bien de familia" unun inmueble urbano o rural de su propiedad inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valorcuyo valor no exceda las necesidades de no exceda las necesidades de sustento y viviendasustento y vivienda de su de su familiafamilia, según , según normas que se establecerán normas que se establecerán reglamentariamente.reglamentariamente.

¿Vivienda?Art. 244 CCyC.- Afectación.- Puede afectarse al

régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales... (arts. 456/522 y 2332)

Art. 247 CCyC.-Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.

En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.

LEGITIMADOSLEGITIMADOS

Titular de dominio o “Titular registral”:Titular de dominio o “Titular registral”: ley 24.374 (art. 1946), asentimiento ley 24.374 (art. 1946), asentimiento conyugal (art. 456) e inmueble con conyugal (art. 456) e inmueble con deuda, gravado o alquilado.deuda, gravado o alquilado.

Condóminos:Condóminos: el parentesco entre ellos el parentesco entre ellos Testador:Testador: afectación de la legítima afectación de la legítima

(art. 3598 C.C. y 2447 CCyC)(art. 3598 C.C. y 2447 CCyC) Juez:Juez: atribución de la vivienda atribución de la vivienda

BeneficiariosBeneficiariosArt. 36 Ley 14.394 – A los fines de esta ley, se Art. 36 Ley 14.394 – A los fines de esta ley, se

entiende por familia la constituida por entiende por familia la constituida por el el propietario y su cónyugepropietario y su cónyuge, sus descendientes o , sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente.convivieren con el constituyente.

Art. 246 CCyC.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:

a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes…

CONSECUENCIAS DE LA AFECTACIÓNCONSECUENCIAS DE LA AFECTACIÓNARTÍCULO 38 Ley ARTÍCULO 38 Ley 14.394…no será susceptible de ejecución o

embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble o gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca.

Art. 249 CCyC Efecto principal de la afectaciónArt. 249 CCyC Efecto principal de la afectación. La afectación . La afectación es inoponiblees inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación. a los acreedores de causa anterior a esa afectación. La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto: posteriores a su inscripción, excepto:

a) obligaciones por expensas comunes… a) obligaciones por expensas comunes…

d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

VALIDEZ TEMPORAL DE LA VALIDEZ TEMPORAL DE LA PROTECCIÓN (constitución por acta o PROTECCIÓN (constitución por acta o

por escritura)por escritura) ARTICULO 35 Ley 14.394 – ARTICULO 35 Ley 14.394 – La constitución del La constitución del

"bien de familia" produce efecto a partir de su "bien de familia" produce efecto a partir de su inscripción inscripción en el Registro Inmobiliario en el Registro Inmobiliario correspondientecorrespondiente..

XX X X X X

(inscripción)(inscripción)

Art. 244 CCyC (Afectación) Art. 244 CCyC (Afectación) …La afectación se inscribe …La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y formas previstas en las reglas locales, y la prioridad la prioridad temporaltemporal se rige por las normas contenidas en la ley se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario… nacional del registro inmobiliario…

LA SUBROGACIÓN REALLA SUBROGACIÓN REAL

Art. 248 CCyC.- Subrogación.- Subrogación realreal. . La afectación se transmite a la La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de sustituyen en concepto de indemnización o precio.indemnización o precio.

LA QUIEBRALA QUIEBRAArt. 249 CCyC …Los acreedores sin derecho a

requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva. Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.

En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo.

DESAFECTACIÓNDESAFECTACIÓNARTICULO 49 Ley 14.394… a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge…b) A solicitud de la mayoría de los herederos… c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en proporción a sus respectivas partes;d) De oficio a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos en los artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios;e) En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por esta ley o existencia de causa grave que justifique la desafectación a juicio de la autoridad competente.

Art. 255 CCyC…a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo…

SOLUCIONES NO SOLUCIONES NO CONTEMPLADASCONTEMPLADAS

1. Afectación de parte indivisa2. Beneficiarios parientes del cónyuge,

pero no del titular3. Afectación a favor de un tercero,

como en Francia, Italia, Colombia y Uruguay

4. Afectación de un inmueble contiguo cuando es insuficiente para cubrir las necesidades.

El consorcio como persona

► Art. 33 CCiv. (texto según ley 17.711) Las personas jurídicas pueden ser de carácter público o privado…

Tienen carácter privado: 1. Las asociaciones y las fundaciones…2. Las sociedades civiles y comerciales o entidades

que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no requieran autorización expresa del Estado para funcionar.

-----------------------------------------------------------------► Art. 148 CCivCom. Art. 148 CCivCom. Personas jurídicas privadas. Son

personas jurídicas privadas: h) el consorcio de propiedad horizontal.

► Art 2044 CCivCom.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble…

PATRIMONIO PATRIMONIO

CONSORCISTACONSORCISTASS

CONSORCIO CONSORCIO

Art. 2056 inc. “e”Art. 2056 inc. “e”

PARTES PROPIAS PARTES PROPIAS Y COMUNES (U.F. Y COMUNES (U.F. , art. 2039 CCyC), art. 2039 CCyC)

EXPENSASEXPENSAS

FONDO DE FONDO DE RESERVARESERVA

INTERESESINTERESESDS. Y PS. DS. Y PS.

► Art. 1713 C.C. Art. 1713 C.C. Los acreedores de la sociedad son acreedores, al mismo tiempo, de los socios... ► Art. 56 ley 19.550 Art. 56 ley 19.550 La sentencia que se pronuncie contra la sociedad tiene fuerza de cosa juzgada contra los socios en relación a su responsabilidad social y puede ser ejecutada contra ellos, previa excusión de los bienes sociales, según corresponda de acuerdo con el tipo de sociedad de que se trate.

EL PATRIMONIO: EL CONSORCIO COMOEL PATRIMONIO: EL CONSORCIO COMO SUJETO CONCURSABLESUJETO CONCURSABLE

► Art. 150 CCivCom. Art. 150 CCivCom. Leyes aplicables. Las personas jurídicas privadas… se rigen:a) por las normas imperativas de la ley especial o, en su defecto, de este Código;b) por las normas del acto constitutivo con sus modificaciones y de los reglamentos, prevaleciendo las primeras en caso de divergencia;c) por las normas supletorias de leyes especiales, o en su defecto, por las de este Título.

 ► Art. 143 CCivCom. Art. 143 CCivCom. Personalidad diferenciada. La persona jurídica tiene una personalidad distinta de la de sus miembros. Los miembros no responden por las obligaciones de la persona jurídica, excepto en los supuestos que expresamente se prevén en este Título y lo que disponga la ley especial.

► Art. 163 CCivCom. Art. 163 CCivCom. Causales. La persona jurídica se disuelve por: e. la declaración de quiebra…

EL CONSORCIO COMO SUJETO CONCURSABLEEL CONSORCIO COMO SUJETO CONCURSABLE

Capacidad: ¿Puede el consorcio adquirir inmuebles?

► Art. 35 CCiv. (principio de especialidad) Art. 35 CCiv. (principio de especialidad) Las personas jurídicas pueden, para los fines de su institución, adquirir los derechos que este código establece, y ejercer los actos que no les sean prohibidos, por el ministerio de los representantes…

► Art. 41 CCiv. ---- (principio de libertad)Art. 41 CCiv. ---- (principio de libertad)(…) las personas jurídicas gozan en general de los mismos derechos que los simples particulares…

► Art. 19 C.N. Art. 19 C.N. Ningún habitante de la Nación será obligado a hacer lo que no manda la ley, ni privado de lo que ella no prohíbe

► Art. 8 ley 13.512 Art. 8 ley 13.512 Los propietarios... Están obligados… a contribuir al pago de las …expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta…

¿Puede el consorcio adquirir inmuebles (sean o no unidades funcionales)?

► Art. 141 CCyC Art. 141 CCyC Definición. Son personas jurídicas todos los entes a los cuales el ordenamiento jurídico les confiere aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones para el cumplimiento de su objeto y los fines de su creación.

► Art. 156 CCyC Art. 156 CCyC Objeto. El objeto de la persona jurídica privada debe ser preciso y determinado.

¿Puede ser el poseedor obligado directo del pago de las expensas?

► Art. 814 C.C. Art. 814 C.C. La delegación por la que un deudor da a otro que se obliga hacia el acreedor, no produce novación, si el acreedor no ha declarado expresamente su voluntad de exonerar al deudor primitivo.-------------------------------------------------------------------► Art. 2050 C.C. y C.- Art. 2050 C.C. y C.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

¿Es el usufructuario obligado directo del pago de las expensas?

► Art. 2894 C.C. Art. 2894 C.C. El usufructuario debe satisfacer los impuestos públicos, considerados como gravámenes a los frutos, o como una deuda del goce de la cosa, y también las contribuciones directas impuestas sobre los bienes del usufructo.

► Art. 2918 C.C. Art. 2918 C.C. El usufructo se extingue…por la revocación del acto demandado por los acreedores del dueño del fundo…------------------------------------------------------------------------► Art. 2148 C.C.yC. Art. 2148 C.C.yC. Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.► Arts. 744 y 2144 C.C.yC.Arts. 744 y 2144 C.C.yC.

¿Puede ser el tenedor obligado directo del pago de las expensas?

CCLos contratos no pueden oponerse a terceros (art. 1199 C.C.) ni pueden perjudicar a terceros (art. 1195 C.C.). Sin embargo los acreedores pueden ejercer todos los derechos y acciones de su deudor, con excepción de los que sean inherentes a su persona (art. 1196 C.C.).

-------------------------------------------------------------------CCyCArt. 1021.- Regla general. El contrato sólo tiene efecto entre las partes contratantes; no lo tiene con respecto a terceros, excepto en los casos previstos por la ley.Art. 1022.- Situación de los terceros. El contrato no hace surgir obligaciones a cargo de terceros, ni los terceros tienen derecho a invocarlo para hacer recaer sobre las partes obligaciones que éstas no han convenido, excepto disposición legal.Art. 739.- Acción subrogatoria. El acreedor de un crédito cierto, exigible o no, puede ejercer judicialmente los derechos patrimoniales de su deudor, si éste es remiso en hacerlo y esa omisión afecta el cobro de su acreencia.

Responsabilidad de los condóminos en el pago de las expensas

► Art. 2689 C.C. Art. 2689 C.C. En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condóminos está obligado por el todo de la deuda.

► Art. 1991 C.C.yC. Art. 1991 C.C.yC. Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

Garantías del ordenamiento para el cobro de las expensas: la ambulatoriedad

► Art. 17 ley 13.512 Art. 17 ley 13.512

La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición…

► Art. 3266 CCiv.Art. 3266 CCiv.Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida.

DEUDA

Garantías del ordenamiento para el cobro de las expensas: la ambulatoriedad

► Art. 1937 CCivComArt. 1937 CCivComTransmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal.

► Art. 2049 CCiv.ComArt. 2049 CCiv.ComDefensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional…

Garantías del ordenamiento para el cobro de las Garantías del ordenamiento para el cobro de las expensas: la eexpensas: la ejecutividadjecutividad

►► Art. 524 C.P.C.C.N. y de Río Negro Art. 524 C.P.C.C.N. y de Río Negro Constituirá título ejecutivo el crédito Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Con el escrito de promoción de la ejecución propiedad horizontal. Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces.abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces.

► ► Art. 522 C.P.C.C. B.A. …Art. 522 C.P.C.C. B.A. …Si éste no los hubiere previsto, Si éste no los hubiere previsto, deberá deberá agregarse copia protocolizada de las actas de las reuniones agregarse copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio, celebradas de conformidad con el del consorcio, celebradas de conformidad con el reglamento, en las que se ordenaron o aprobaron las reglamento, en las que se ordenaron o aprobaron las expensas.expensas.

Garantías del ordenamiento para el cobro de las Garantías del ordenamiento para el cobro de las expensas: la eexpensas: la ejecutividad jecutividad

► ► Art. 2048 CCyC Gastos y Art. 2048 CCyC Gastos y contribuciones contribuciones

……El certificado de deuda expedido por El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro es título ejecutivo para el cobro a los a los propietariospropietarios de las expensas y demás de las expensas y demás contribuciones.contribuciones.

Garantías del ordenamiento para el cobro de las expensas: los intereses (tasa, lugar de

pago, imputación)► Art. 742 C.C. Art. 742 C.C. Cuando el acto de la obligación no autorice los pagos parciales, no puede el deudor obligar al acreedor a que acepte en parte el cumplimiento de la obligación.► Art. 746 C.C.Art. 746 C.C.Cuando el pago deba ser hecho en prestaciones parciales, y en períodos determinados, el pago hecho por el último período hace presumir el pago de los anteriores, salvo la prueba en contrario.

-----------------------------------------------------------------------------Art. 899. CCyC- Presunciones relativas al pago. Se presume, excepto prueba en contrario que:b. si se recibe el pago correspondiente a uno de los periodos, están cancelados los anteriores, sea que se deba una prestación única de ejecución diferida cuyo cumplimiento se realiza mediante pagos parciales, o que se trate de prestaciones sucesivas que nacen por el transcurso del tiempo;

► Art. 17 ley 13.512 Art. 17 ley 13.512

(…) el crédito respectivo (por expensas) goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código Civil.

► Art. 3901 C.C. Art. 3901 C.C. Los gastos hechos para la conservación de la cosa (mueble) son preferidos a todos los créditos, en el interés de los cuales han sido también hechos. Son preferidos a los gastos de la última enfermedad, a los sueldos o salarios de la gente de servicio, a los alimentos del deudor y su familia, y a las deudas al Fisco y municipalidades; pero el privilegio del conservador es preferido por los gastos funerarios, y por los causados para la venta de la cosa conservada.

Garantías del ordenamiento para el cobro de las expensas: el privilegio

► Art. 2582.- Enumeración. Tienen privilegio especial sobre los bienes que en cada caso se indica:a) los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre ésta. Se incluye el crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal;

► Art. 2586.- Conflicto entre los acreedores con privilegio especial. Los privilegios especiales tienen la prelación que resulta de los incisos del artículo 2582, excepto los siguientes supuestos:

c. el privilegio de los créditos con garantía real prevalece sobre los créditos fiscales y el de los gastos de construcción, mejora o conservación, incluidos los créditos por expensas comunes en la propiedad horizontal, si los créditos se devengaron con posterioridad a la constitución de la garantía;

Garantías del ordenamiento para el cobro de las expensas: el privilegio