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REGIMEN DE LA REGULARIZACIN DOMINIAL.

ASPECTOS GENERALES, VALORACIN CRTICA Y PROPUESTA

Por Julio O. Gorosito*

SUMARIO. 1. Introduccin. A) CONCEPTOS FUNDAMENTALES 2. La po-

sesin. Concepto. Elementos. 3. Naturaleza jurdica de la posesin. Es

un hecho o un derecho? 4. Las funciones de la posesin (el papel de la

posesin en los derechos reales). 5. La constitucin de los derechos

reales y su repercusin registral. Titularidades. B) EL SANEAMIENTO DE

TTULOS 6. Saneamiento de ttulos. Concepto. 7. Medios tcnico-

jurdicos de saneamiento de ttulos previstos en la ley y por la doctrina.

Clasificacin. C) LA REGULARIZACIN DOMINIAL 8. La problemtica. 9.

La regularizacin dominial. Concepto. Legislacin nacional y provincial.

10. Somero anlisis de la ley 24.374 y de la ley 9150. 1) La ley 24.374 11.

Beneficiarios. Elementos. 12. Legitimacin. 13. Exclusiones del rgi-

men. 14. Procedimiento. 15. La cuestin del artculo 8. 2) La ley 9150

16. La situacin en Crdoba. Leyes 8932, 9100 y 9150. Particularidades del

rgimen de regularizacin dominial en la provincia. 17. Creacin del Re-

gistro personal de Poseedores. 18. Anotaciones previstas. 19. Inicio del

trmite. Declaracin Jurada. 20. Procedimiento. Oposicin. 21. Efectos

de la anotacin. 22. Naturaleza de la anotacin. 3) Claroscuros 24. Bre-

ve repaso histrico sobre la pretensin de registrar la posesin. 25. La

registracin de la posesin como pretendido medio de saneamiento. Crtica

del rgimen vigente (a nivel nacional y provincial). D) CONCLUSIONES 26.

Conclusiones. 27. Una propuesta ms.

* Abogado. Adscripto a las Ctedras de Derecho de la Navegacin y de Derecho Internacional Privado de la

Facultad de Derecho y Ciencias Sociales (UNC). Pasante en el Consultorio Jurdico Gratuito del Colegio de Abo-

gados de Crdoba. Estudiante de la Carrera de Notariado de la Facultad de Derecho de la Facultad de Derecho

y Ciencias Sociales (UNC). Dudas, consultas, crticas, sugerencias: gorosito@outlook.com

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1. Introduccin. El tema de la llamada regularizacin dominial es sin duda uno de los

ms controversiales habidos en la actualidad jurdica dadas sus mltiples aristas que involu-

cran aspectos de derecho de fondo como de derecho local, aspectos sociales fiscales y pol-

ticos.

Hablamos de instituciones de derecho local creadas por necesidades tributarias y polti-

cas que vienen a irrumpir de manera marcadamente inconstitucional, en materia de derecho

sustancial modificando la mismsima matriz de existencia de los derechos reales (ms que

todo la del derecho real de dominio y la del hecho de la posesin) algo que es competencia

exclusiva del Congreso federal por delegacin efectuada por los estados provinciales fede-

rados (arts. 75 inc. 12, 120, 126 de la Constitucin Federal) .

En el presente trabajo monogrfico nos proponemos hacer un repaso por los conceptos

bsicos del llamado saneamiento de ttulos para luego analizar el rgimen de la regulariza-

cin dominial en s lo que nos llevar a su vez a otros conceptos del derecho real cuyo an-

lisis aunque breve ser de importancia para realizar una valoracin crtica del mismo.

A) CONCEPTOS FUNDAMENTALES

2. La posesin1. Concepto. Elementos. El art. 2351 del Cd. Civil2 nos dice que, ha-

br posesin de las cosas, cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su

poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.

Del concepto de la ley extraemos los dos elementos que constituyen la posesin, (a)

corpus y (b) animus domini.

El corpus, es la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa en cualquier momento de

la cosa, independientemente del poder de disponer de ella. Es decir, que no necesito tener

contacto fsico permanente con la cosa sino que tener la posibilidad de disponer de ella.

1 MARIANI DE VIDAL, Mariana (2004), Derechos Reales, Tomo I, Buenos Aires, Editorial Zavala, pag. 111 y ss.

2 El nuevo Cdigo Civil y Comercial (Ley 26.994) nos trae un concepto similar: ARTCULO 1909.- Posesin. Hay

posesin cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportn-

dose como titular de un derecho real, lo sea o no.

3

El elemento anmico, el animus domini, la intencin de someterla [a la cosa] al ejercicio

de la propiedad se completa con la disposicin del art. 2352 as, el animus domini se confi-

gurara cuando alguien tiene efectivamente la cosa en su poder (corpus) y no reconoce en

otra persona ningn tipo de seoro.

3. Naturaleza jurdica de la posesin. Es un hecho o un derecho? MUSTO3, nos

recuerda las posiciones en la doctrina nacional e internacional y finaliza por sintetizar los

argumentos que a favor de la posesin como hecho, esencialmente nos dice: (a) El Cdigo

lo dice expresamente en el art. 2470, que comienza: "El hecho de la posesin...". (b) El art.

2363 dice: "El poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin... l posee

porque posee". Todo derecho nace de un acto o de un hecho que le sirve de causa y esa es

una de las acepciones con que se emplea la palabra "ttulo". Quien alega un derecho tiene

que invocar y probar la causa, tiene que producir su ttulo; si el poseedor puede invocar su

posesin sin producir su ttulo, es porque la posesin es un hecho (o mejor dicho, un estado

de hecho) y no un derecho. (c) La posesin no est enumerada, como derecho real en el art.

2503.

4. Las funciones de la posesin (el papel de la posesin en los derechos reales).

Fue Ihering4 quien enunci las funciones jurdicas de la posesin y que as fueron sintetiza-

das en los aos siguientes:

1) Es contenido de un derecho, dado que los derechos reales como tales se ejer-

cen en su mayora por posesin en cuanto constituye el medio indispensable pa-

ra realizar los fines prcticos de los mismos.

2) Es requisito para el nacimiento de un derecho, tanto la tradicin (art. 577), la

prescripcin adquisitiva (arts. 3999, 4015 y 4016bis) y en la ocupacin (arts.

2525 y 2527) la posesin es exigencia para la adquisicin de los derechos

reales.

3) Es fundamento de un derecho, an sin ttulo la posesin se protege contra toda

turbacin an contra el mismo propietario (art. 2469).

3 MUSTO, Nstor Jorge (2000) Derechos Reales, Tomo I, Buenos Aires, Editorial Astrea, pp. 167 y ss.

4 Citado por MARIANI DE VIDAL, M. (2004), p. 193.

4

5. La constitucin de los derechos reales y su repercusin registral. Titularida-

des5. Cdigo de Vlez en su art. 577, nos anuncia la posicin que adopta al respecto de la

constitucin de aquellos derechos reales que se ejercen por posesin y siguiendo a los ro-

manos establece que antes de la tradicin de la cosa no se adquiere sobre ella ningn dere-

cho real. Es decir el sistema del ttulo y del modo, sistema ste que no se vio alterado con la

reforma de la ley 17.711 que respecto a los inmuebles dispuso en su art. 2505 que los dere-

chos reales sobre inmuebles no se juzgan perfeccionados sino hasta la inscripcin del ttulo

en los registros correspondientes. La inscripcin solamente se exige a los fines de lograr la

oponibilidad del acto a terceros pero respecto de las partes, testigos, funcionario autorizante

el mismo acto se considera registrado y por lo tanto es oponible (art. 20 L. 17.801), decimos

entonces que la inscripcin es declarativa a los fines publicitarios y no constitutiva como s lo

sera en el caso de los automotores.

Es muy comn, y es el tema en torno al cual gira el presente trabajo, que en el registro

figure inscripto quien no sea el titular efectivo del derecho real, en ese sentido VENTURA6

nos recuerda que respecto a la cuestin de los ttulos se pueden dar tres situaciones que no

necesariamente se dan en forma conjunta:

1) Titularidad cartular, documental o instrumental. La que se obtiene con un instrumen-

to apropiado portante de una causa idnea para producir la adquisicin modifica-

cin extincin de derecho real sobre inmuebles.

2) Titularidad registral. La que surge de las constancias registrales, generalmente esta

surge de la titularidad cartular

3) Titularidad real. Es la titularidad per se aquella que se obtiene al reunir los elemen-

tos del ttulo y modo (arts.577, 2601, 2602 y 2603).

Antes de seguir avanzando, dediqumosle unas palabras al ttulo y al modo. Definimos

al ttulo como la causa idnea que posibilita la constitucin de un derecho real. Por otro lado

el modo, en concordancia con el art. 577 del Cd. Civil, es la tradicin. Frente a la registra-

cin o inscripcin, hemos de decir que solo el ttulo o causa ingresa al registro y que nunca

5 En este apartado seguimos a VENTURA, Gabriel B. DINMICA DE LA CONSTITUCIN DE LOS DERECHOS

REALES Y SU REPERCUSIN REGISTRAL disponible en:

http://bibdigital.uccor.edu.ar/ojs/index.php/ADC/article/view/214

6 VENTURA, Gabriel B., DINMICA pg. 195 y ss.

5

los modos tienen contacto con el mismo7 y a los efectos de la constitucin del derecho real

que se trate esta inscripcin no es necesaria como dijimos supra en este apartado dado que

el derecho nacer una vez reunidos los componentes de ttulo y modo.

Los ttulos se reflejan a nivel instrumental en documentos portantes de esas causas

idneas que, segn el artculo 1184 inc. 1 del Cd. Civil, son escrituras pblicas y esas es-

crituras pblicas son las que acceden a los registros inmobiliarios. Estos ttulos han de ser

idneos, es decir deben cumplir las condiciones de los arts. 2 y 3 de la ley 17.801: cuando

se trate de documentos portantes de actos jurdicos por los que se constituyen, transmitan,

declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles o que dispongan embar-

gos, inhibiciones y dems providencias cautelares o cuya registracin sea establecida por

otras leyes nacionales o provinciales. Adems, deben estar constituidos por escritura pbli-

ca, resolucin judicial o administrativa.

B) EL SANEAMIENTO DE TTULOS

6. Saneamiento de ttulos8. Concepto. Qu significa sanear? el diccionario9 de la

Real Academia de la Lengua Espaola define ese trmino de la siguiente manera: sanear.

(De sano). 1. tr. Afianzar o asegurar la reparacin o satisfaccin del dao que puede sobre-

venir. 2. tr. Reparar o remediar algo. 3. tr. Dar condiciones de salubridad a un terreno, a un

edificio, etc., o preservarlos de la humedad y vas de agua. 4. tr. Liberar de dificultades eco-

nmicas una empresa. 5. tr. Der. Indemnizar al comprador por la eviccin o por el vicio ocul-

to de la cosa vendida.

De todas estas definiciones dadas, vemos un elemento comn sanear supone la idea

de alguna patologa o enfermedad previa que merece ser curada o saneada. Ahora desde

el punto de vista de nuestra materia, en los derechos reales se cita a la usucapin o pres-

cripcin veinteaal (art. 4015 Cd. Civ.) como el modo originario de adquisicin de derechos

reales y saneador por excelencia de ttulos que, actuando contra las pretensiones de un

7 VENTURA, Gabriel B., DINMICA pg. 190 y ss.

8 En este punto seguimos la ponencia de FUSTER, Gabriel A. presentada en el marco del XVI Congreso Nacio-

nal y III Foro Internacional de Derecho Registral (2011) disponible en:

http://www.universidadnotarial.edu.ar/derechoregistral2011/documentos/tema01_fuster01.pdf

9 Edicin Online: http://lema.rae.es/drae/?val=sanear

6

anterior titular dominial10, viene a generar un nuevo ttulo totalmente saneado sin los vicios

o cargas del anterior titular, sin embargo FUSTER11 afirma con razn que no es el nico me-

dio de saneamiento lo que ocurre es que hablar de usucapin como medio de saneamiento

solo toma en consideracin a la titularidad real que supone ttulo y modo tal como lo dijra-

mos supra12 ignorando que las otras dos titularidades tambin poseen medios de sanea-

miento.

Un concepto de saneamiento de ttulos debe construirse en base a los siguientes ele-

mentos: (a) un ttulo, entendindolo como causa generadora de una mutacin jurdico-real

aqu es donde hablamos de la titularidad real cartular y registral, y (b) una inexactitud regis-

tral, es decir como una incoherencia o discrepancia entre la realidad registral y la extra-

registral. Esta inexactitud registral debe encontrar su razn de existir en una causa exgena

extra-documental13 es decir que no debe responder a motivos propios del proceso normal

de registracin (causas endgenas), ni a errores en la faccin del documento (causas ex-

genas intra-documentales). Es entonces, cuando se dan ambos elementos, que surge la

necesidad del saneamiento.

Podemos dar una definicin de saneamiento de ttulos cuya principal fuente es la defini-

cin que FUSTER14 pero que nosotros parafrasearemos de la siguiente forma y diremos que

el saneamiento de ttulos es el conjunto de medios de carcter tcnico-jurdico cuya

finalidad es lograr la perfecta armonizacin entre las titularidades real cartular y regis-

tral eliminando cualquier discrepancia entre la realidad registral y la extra-registral.

7. Medios tcnico-jurdicos de saneamiento de ttulos previstos en la ley y por la

doctrina. Clasificacin. Dado que tenemos diferentes tipos de titularidades, tambin vamos

a tener distintos tipos de medios de saneamiento segn el ttulo del que hablemos. As, con

FUSTER15, vamos a realizar la siguiente distincin:

1) Para el caso de la titularidad cartular o documental, los medios de saneamiento pro-

puestos son: (a) las escrituras confirmatorias (artculos 1059 a 1065 del Cdigo Civil); (b) los

10

VENTURA, Gabriel B., op. cit. pg. 3.

11 FUSTER, Gabriel A, op. cit. pg. 3.

12 Ver supra 5.

13 FUSTER, Gabriel A. op. cit. pg. 5.

14 FUSTER, Gabriel A. op. cit. pg. 2.

15 FUSTER, Gabriel A. op. cit. pg. 4.

7

estudios de ttulos; (c) las prescripciones administrativas, instituidas por la Ley N 21.477; (d)

las declaraciones de dominio;

2) Hablando de la titularidad real, los medios de saneamiento sern figuras tales como:

(a) la usucapin o prescripcin veinteaal (artculo 4015 del Cdigo Civil); (b) el rgimen de

regularizacin dominial, previsto por la ley 24.374 en el mbito nacional y la ley 9150 en la

provincia; (c) la expropiacin de inmuebles sin uso para luego entregarlos a poseedores,

3) En cuanto a la titularidad registral, encontrara su medio de saneamiento en la regis-

tracin de la posesin. Pero cul sera el fundamento de tal afirmacin.

C) LA REGULARIZACIN DOMINIAL

8. La problemtica. Parafraseando al profesor VENTURA16, la situacin de los in-

muebles ocupados por poseedores no propietarios es algo que ha preocupado al estado

desde mucho tiempo atrs por dos motivos: uno, la repercusin de esta situacin en el era-

rio pblico pues los inmuebles ocupados no pagan impuestos y en segundo lugar, por la

repercusin en lo que al crdito se refiere pues la posesin de por s no es garanta sufi-

ciente para ninguna entidad financiera17 y en el mejor de los casos el inmueble, ante la

inseguridad por parte del poseedor de transformarse realmente en dueo y la imposibilidad

de obtener crditos, es pobremente explotado en perjuicio de la comunidad toda18.

Ante tal panorama, los diferentes niveles del estado han ido ensayando diferentes solu-

ciones, todas con aspectos criticables y las ms de las veces en marcada contradiccin con

la Constitucin Nacional19, pero es al rgimen de la regularizacin dominial que vemos en

esta seccin al cual vamos a referirnos.

16

VENTURA, Gabriel B. (2003) EL SANEAMIENTO DE TTULOS Y EL REGISTRO DE POSEEDORES EN

CRDOBA (LEY 9100) La Ley Crdoba, pg. 391, disponible en: http://www.acaderc.org.ar/doctrina/articulos/el-

saneamiento-de-titulos-y-el-registro-de

17 VENTURA, Gabriel B. (2003) op. cit. pg. 2.

18 Ibdem.

19 Ibdem. VENTURA nos recuerda la ley 5071 del ao 1971 por virtud de la cual se autorizaba, en total contra-

vencin con la Carta Magna, a los municipios a entregar en propiedad los inmuebles a quienes abonasen las

deudas impagas.

8

9. La regularizacin dominial. Concepto. Remisin. Legislacin nacional y pro-

vincial. Para definir primero lo que entendemos por regularizacin dominial, debemos anali-

zar el rgimen legal vigente de manera tal que, buscando elementos comunes, nos sea rela-

tivamente sencillo conceptualizar este medio de saneamiento tan en boga en estos das.

Las leyes a analizar sern: la ley nacional 24.374 llamada de regularizacin dominial y

la ley de la provincia de Crdoba 9150 llamada registro de poseedores saneamiento de

ttulos.

10. Somero anlisis de la ley 24.374 y de la ley 9150. Al hablar del rgimen de la

regularizacin dominial, desde el punto de vista legislativo, vamos a referirnos a dos leyes

que regulan el mismo tanto en el mbito nacional como en el mbito provincial, estas son: la

ley nacional 24.37420 conocida como Ley Pierri la cual es el principal antecedente de la ley

provincial 915021 de saneamiento de ttulos que reglamenta adems lo referido al registro

personal de poseedores. Pasemos ahora a analizar brevemente ambas leyes.

1) La ley 24.374

11. Beneficiarios. Elementos. Dispone en su artculo 1, sustituido por el art. 35 de la

ley 27.11822: Gozarn de los beneficios de esta ley los ocupantes que, con causa lcita,

acrediten la posesin pblica, pacfica y continua durante tres (3) aos con anterioridad al 1

de enero de 2009, respecto de inmuebles edificados urbanos que tengan como destino prin-

cipal el de casa habitacin nica y permanente, y renan las caractersticas previstas en la

reglamentacin. En las mismas condiciones podrn acceder a estos beneficios los agriculto-

res familiares respecto del inmueble rural donde residan y produzcan.

Tenemos elementos objetivos, subjetivos y teleolgicos:

a) Elementos objetivos: (1) inmueble que puede ser urbano o rural, en el caso de ser

urbano debe ser edificado es decir no baldo; (2) posesin pblica, pacfica y conti-

20

B.O.: 22/09/1994.

21 B.O. (Cba): 23/03/2004.

22 B.O. 28/1/2015.

9

nua; (3) que esa posesin se haya prolongado por el trmino de 3 aos; (4) causa

lcita en el origen de la posesin.

b) Elementos subjetivos: (1) ocupante, la ley no lo dice pero dado el elemento teleol-

gico del presente rgimen puede interpretarse que se trata solo de personas fsicas,

este artculo se completa con la disposicin de los arts. 2 y 4 (v. 13 y 14).

c) Elementos teleolgicos: el inmueble debe tener como destino principal el de habita-

cin en el caso de los inmuebles urbanos y en el caso de los rurales al destino de

habitacin se le agrega un destino econmico o de produccin.

12. Legitimacin. El artculo 2 habla sobre la legitimacin para acogerse a los benefi-

cios de la presente ley que en orden sucesivo son: Podrn acogerse al rgimen, procedi-

mientos y beneficios de esta ley, en el orden siguiente: a) Las personas fsicas ocupantes

originarios del inmueble de que se trate; b) El cnyuge suprstite y sucesores hereditarios

del ocupante originario que hayan continuado con la ocupacin del inmueble; c) Las perso-

nas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato

familiar, por un lapso no menor a dos aos anteriores a la fecha establecida por el artculo

1, y que hayan continuado con la ocupacin del inmueble; d) Los que, mediante acto legiti-

mo fuesen continuadores de dicha posesin.

13. Exclusiones del rgimen. El artculo 4 dispone la exclusin del rgimen de la ley

a: a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus

necesidades de vivienda; b) Los inmuebles cuyas caractersticas excedan las fijadas en la

reglamentacin.

14. Procedimiento. El artculo 6 establece el procedimiento a seguir: A los fines de

esta ley, se establece el siguiente procedimiento: a) Los beneficiarios debern presentar

ante la autoridad de aplicacin, una solicitud de acogimiento al presente rgimen, con sus

datos personales, las caractersticas y ubicacin del inmueble, especificando las medidas,

linderos y superficies, datos domiciliares y catastrales si los tuviese, y toda documentacin o

titulo que obrase en su poder. A la solicitud, deber acompaar una declaracin jurada en la

que conste su carcter de poseedor del inmueble, origen de la posesin, ao de la que data

la misma, y todo otro requisito que prevea la reglamentacin: b) La autoridad de aplicacin

10

practicar las verificaciones respectivas, un relevamiento social y dems aspectos que pre-

vea la reglamentacin, pudiendo desestimar las solicitudes que no renan los requisitos exi-

gidos. Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentacin o en la

declaracin jurada, se rechazar la misma sin ms trmite; c) Cuanto la solicitud fuese pro-

cedente, se remitirn los antecedentes a la Escribana de Gobierno o las que se habilitasen

por las Jurisdicciones respectivas, la que requerir los antecedentes dominiales y catastra-

les del inmueble. No contndose con estos antecedentes se dispondr la confeccin de los

planos pertinentes y su inscripcin; d) La Escribana citar y emplazar al titular del dominio

de manera fehaciente en el ltimo domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo har tambin

mediante edictos que se publicarn por tres das en el Boletn Oficial y un diario local, o en

la forma ms efectiva segn lo determine la reglamentacin, emplazndose a cualquier otra

persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposicin

en el trmino de 30 das; e) No existiendo oposicin y vencido el plazo, la escribana labrar

una escritura con la relacin de lo actuado, la que ser suscrita por el interesado y la autori-

dad de aplicacin, procediendo a su inscripcin ante el registro respectivo, hacindose cons-

tar que la misma corresponde a la presente ley; f) Si se dedujese oposicin por el titular de

dominio o terceros, salvo en los casos previstos en el inciso g), se interrumpir el procedi-

miento; g) Cuando la oposicin del titular del dominio o de terceros se fundare en el reclamo

por saldo de precio, o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones

dispuestas por esta ley, no se interrumpir el tramite procedindose como lo dispone el inci-

so e), sin perjuicio de los derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer; h) Si el titular

del dominio prestase consentimiento para la transmisin en favor del peticionante, la escritu-

racin se realizar conforme a las normas de derecho comn, siendo de aplicacin, y las

que se dictasen en las respectivas jurisdicciones.

15. La cuestin del artculo 8. El artculo 8 es en torno al cual gira todo el rgimen de

la regularizacin dominial establecido por la ley aqu comentada. Este artculo sustituido por

el art. 1 de la ley 25.79723, dispone: La inscripcin registral a que se refiere el inciso e) del

artculo 6 se convertir de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez

aos contados a partir de su registracin. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren

con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripcin, podrn ejercer las

acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta que se

23

B.O.: 18/11/2003.

11

cumpla el plazo aludido. Las provincias dictarn las normas reglamentarias y disposiciones

catastrales y regstrales pertinentes para la obtencin de la escritura de dominio o ttulo.

En la redaccin original de este artculo, se dispona que a partir de la inscripcin de la

escritura de regularizacin dominial comenzara a correr el plazo de la prescripcin adquisiti-

va corta (art. 3999 Cd. Civ.), ahora la ley 25.797 vino a introducir una verdadera causal de

caducidad de dominio al disponer la extincin del mismo, pasados diez aos desde la ins-

cripcin de la escritura. Esa parecera ser la situacin actual, sin embargo la ley 26.93924,

llamada Digesto Jurdico Argentino, dispuso volver al texto original de la ley 24.374 de he-

cho reinstaurando la prescripcin corta como principal efecto de la inscripcin de la escritura

de regularizacin dominial.

2) La ley 9150

16. La situacin en Crdoba. Leyes 8932, 9100 y 9150. Particularidades del rgi-

men de regularizacin dominial en la provincia. En la provincia de Crdoba la regulacin

dominial ha sido influenciada, tal como lo dijramos supra25, por motivos esencialmente tri-

butarios puesto que las obligaciones tributarias correspondientes a la parcela posesoria

anotada en el Registro Personal de Poseedores comenzarn a devengarse, para el posee-

dor inscripto, a partir de la fecha de su registro y adems si la oposicin del titular dominial

fuera deducida en forma extempornea (60 das de la notificacin), solo podr ser admitida

en caso que la presentacin estuviera fundamentada en documentacin fehaciente, con los

tributos provinciales pagados hasta la fecha de presentacin y adems se asumiese el pago

de todos los gastos realizados hasta ese momento, por lo tanto y slo en este supuesto, si la

posesin ya se hubiera registrado, se dispondr su cancelacin26.

24

B.O.: 16/06/2014.

25 Ver 9.

26 ORTEGA, Juan Manuel y RULLANSKY, Gustavo Fabin, POSESION: BOLETO DE COMPRAVENTA: La

anotacin en aquellas demarcaciones en donde se anotan estos contratos. REGISTRO DE POSEEDORES.

REGULARIZACION DOMINIAL: LEY 24.374 Y MODIFICATORIAS. CONSOLIDACION.-TITULACIONES INSU-

FICIENTES.-DOBLE DOMINIO.- CAMPOS COMUNEROS, ponencia presentada en el marco del III Foro Inter-

nacional de Derecho Registral disponible en:

http://www.universidadnotarial.edu.ar/derechoregistral2011/documentos/tema01_ortega_rullansky.pdf

12

La ley provincial 8932, aunque haba adherido a la ley nacional en la materia, nunca fue

reglamentada. En 2003, se dict la ley 910027 por medio de la cual se creaba un registro

personal de poseedores para personas que invocaren y acreditaren la posesin de parcelas

rurales y/o de uso rural (art. 1). Esta ley luego sera derogada por el art. 37 de la ley 9150,

ley que creara el sistema vigente en Crdoba en la actualidad y que comentamos.

El rgimen de la ley 9150 orbita en torno a la inscripcin en un llamado registro perso-

nal de poseedores que toma razn del hecho de la posesin de un interesado pero no pre-

v en ningn caso ni la caducidad del dominio (algo que sera indudablemente inconstitucio-

nal) ni el inicio del trmino de la prescripcin adquisitiva corta como lo hace la ley nacional.

17. Creacin del Registro personal de Poseedores. El artculo 6 dispone: Crase el

Registro Personal de Poseedores, en el cual podrn anotarse las personas que invoquen y

acrediten la posesin de inmuebles urbanos, rurales y semirurales, el cual depender y ser

administrado por el Registro General de la Provincia.

18. Anotaciones previstas. En el Registro Personal de Poseedores creado por el Ar-

tculo anterior, podrn inscribirse aquellas parcelas urbanas, rurales y semirurales sujetas a

actos posesorios, con la extensin que determine la reglamentacin, sin perjuicio que el do-

minio de las mismas, o de la mayor superficie, se encuentre sin matricular o inscripto en el

Registro General de la Provincia a nombre de una persona distinta a quien aparece invo-

cando la posesin. En este ltimo caso deber marginarse la inscripcin en el Registro Ge-

neral de la Provincia a los fines de su publicidad con relacin a terceros interesados (art. 7).

Este artculo, a diferencia de su contraparte nacional (art. 1 ley 24.374) no exige para la

inscripcin en el registro ni que se encuentre construido ni que se halle habitado. Tampoco

se exige un plazo para el inicio del trmite como s lo hace la ley nacional aunque en la prc-

tica la Unidad Ejecutora exige una posesin de al menos 3 aos28.

27

B.O. (Cba): 04/04/2003.

28 Este plazo que exige la Unidad Ejecutora y la ley nacional parece caprichoso, es decir pudieron haber sido

uno, dos, diez o mil, pero lo cierto es que esos 3 aos encuentran su fundamento en la prescripcin del delito

penal de usurpacin (art. 181 Cd. Penal).

13

La ley se encarga de aclarar que la anotacin de la posesin regulada por la presente

ley ser realizada en cuanto por derecho corresponda y sin perjuicio de los derechos de ter-

ceros (art. 8).

19. Inicio del trmite. Declaracin Jurada. A diferencia de su contraparte nacional

(art. 2 inc. a), la ley provincial no exige una solicitud del beneficiario sino solo una declara-

cin jurada (art. 9) que deber reunir todos los requisitos de individualizacin del sujeto, ob-

jeto y causa de esa posesin (art. 10).

20. Procedimiento. Oposicin. Iniciado el trmite, la autoridad de aplicacin notifica-

r al titular dominial de la parcela por medio de notificaciones a los domicilios real y fiscal y

por edictos (art. 13). En caso de haber oposicin, en el plazo de 60 das (art. 17) el trmite

se interrumpir y se enviarn las actuaciones a mediacin (art. 4) dando resultado negativo

dicho proceso, se archivarn las actuaciones sin ms trmite.

Si no mediase oposicin (art. 14) se emplaza al rogante para que acompae, en el pla-

zo de 60 das, un plano elaborado por un profesional con incumbencia en la agrimensura.

Aprobado el plano por la autoridad de aplicacin se remitir el original para su inscripcin en

el registro personal de poseedores a cargo del Registro General de la Provincia.

21. Efectos de la anotacin. La inscripcin en el Registro Personal de Poseedores

surtir los efectos de la oponibilidad ante terceros. Una vez registrada una posesin no po-

dr registrarse otra sobre la misma parcela (art. 15). Como vemos, la anotacin provoca un

efecto de cierre registral impidiendo la anotacin de otra posesin sobre la misma parcela lo

cual es altamente criticable dado que, como dijimos supra29, abstrae al hecho de la posesin

del mundo real casi convirtindola en un derecho.

22. Naturaleza de la anotacin. La anotacin hecha en el registro personal de po-

seedores por parte del Registro General de la Provincia se constituye en un instrumento

pblico de carcter registral del cual se presume su autenticidad.

29

Ver 8.

14

A pesar de ser una inscripcin o anotacin personal lo cierto es que la misma se va a

realizar sobre la matrcula del inmueble (si es que la tiene) en cuyo caso va a tener efectos

reales ensuciando y entorpeciendo el pleno valor de los ttulos y, obstaculizando con ello el

normal trfico negocial30.

La anotacin a la que nos referimos hace publicidad del hecho de la posesin por parte

del titular inscripto y es oponible erga omnes.

3) Claroscuros

23. Regularizacin dominial. Concepto. El papel de la posesin en los regmenes

de regulacin de la posesin analizados. Tomando en consideracin lo dicho hasta el

momento, podemos definir a la regularizacin dominial como el medio tcnico-jurdico de

saneamiento de ttulos, de naturaleza mayormente administrativa, cuya finalidad es la

elaboracin de un instrumento pblico de carcter notarial y/o registral por medio del

cual el Estado reconoce la existencia la legitimidad y la antigedad de una posesin

sobre un inmueble, urbano o rural, por parte de una persona fsica, sus sucesores o

convivientes.

De nuestra definicin el lector puede colegir que sin importar de qu rgimen se trate

(nacional o provincial) hay un elemento comn en ambos y es la registracin de la posesin.

En el sistema nacional a travs de la elaboracin de un instrumento notarial que luego se

inscribir en el registro inmobiliario de la jurisdiccin que corresponda y en el caso del sis-

tema provincial a travs del cumplimiento de ciertos procedimientos administrativos que

concluirn con la toma de razn de la posesin de quien se trate por parte del registro per-

sonal dependiente del registro general de la provincia (del que, por otro lado, depende el

registro inmobiliario provincial, la principal por no decir la nica tarea de este registro).

La registracin de la posesin entonces, se erige como un medio para sanear ttulos

buscando que, la titularidad real coincida con la titularidad registral y eventualmente con la

cartular o documental. Pero la pretensin de registrar la posesin de un inmueble no es

nueva u originaria de la Argentina.

30

VENTURA, Gabriel B. (2003) op. cit. pg. 12. Aunque refirindose a la derogada ley 9100, el comentario es

perfectamente aplicable al rgimen de la ley 9150 dado que el funcionamiento es el mismo.

15

24. Breve repaso histrico sobre la pretensin de registrar la posesin. En el de-

recho espaol, desde mediados del siglo XIX se intent elaborar un verdadero procedimien-

to de registracin de posesiones y en este marco se encuadraron: la Ley Hipotecaria de

1.861 y su sistema de registracin de posesiones llamado informacin testifical o -tambin-

expedientes de informacin posesoria31; por Real Decreto del 25 de Octubre de 1867 se

instituy el procedimiento de certificacin por parte del Alcalde respectivo con referencia al

Amillaramiento. Finalmente, en virtud de los abusos32 a que dio lugar la pretensin registra-

dora de posesiones, la Ley de Reforma Hipotecaria de 1944 renunci a esta pretensin.

25. La registracin de la posesin como pretendido medio de saneamiento. Cr-

tica del rgimen vigente (a nivel nacional y provincial). Supra33, habamos dejado asen-

tado que la posesin era considerada un hecho. FUSTER34 nos recuerda una prohibicin

que contena el derecho romano: Nec possessio et proprietas misceri debent lo cual, tra-

ducida, significa la posesin y la propiedad no deben mezclarse y esto es as dado que la

posesin es un hecho y no un derecho, las relaciones con las cosas no deben registrarse

as como yo no registro la relacin de poder con la computadora con la que escribo estas

palabras. El Registro inmobiliario es un Registro de la propiedad y, por ello, al enfrentarse

31

()consistente en justiciar, mediante informacin de testigos la posesin en que se encontraban las fincas

o derechos que desearan registrar. () ROCA SASTRE, Ramn Mara en Derecho Hipotecario, Sexta Edi-

cin, Tomo I, Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1.968 -. Pgina 872 citado por FUSTER, Gabriel A. op. cit. pg.

8.

32 FUSTER, Gabriel A. en op. cit. pg 8, citando doctrina especializada enumera tales abusos: Nota n 50:

()el verdadero abuso surga cuando este medio era utilizado para encubrir actos nulos, justificando la pose-

sin quien haba adquirido de menores o incapaces sin haberse cumplido las formalidades legales, y tambin

cuando se le haca servir para eludir cargas y limitaciones de la propiedad. Otro caso de abuso consista cuando,

con desfiguracin de linderos, se le utilizaba para registrar fincas ya inscritas. (). Nota n 52: refir indose al

sistema de registracin de posesiones por cuanto este consista aplicarse a bienes ya inscritos, o de los que ya

existan ttulos de propiedad y respecto de los cuales se han practicado repetidamente informaciones, ya para

evitar el otorgamiento de los correspondientes documentos de transmisin, ya para eludir el pago de los impues-

tos, cuando no para encubrir usurpaciones de dominio. ()

33 Ver 3.

34 FUSTER, Gabriel A., op. cit. pg. 8

16

con la posesin repercute en el primero la separacin existente entre las dos figuras de la

propiedad y de la posesin, las cuales conviene no mezclarlas, sino aislarlas35.

No podemos disimular las crticas que merecen los dispositivos reseados en los apar-

tados anteriores ( 11 a 22). Desde un punto de vista sustancial la posesin, como instituto

regulado por el derecho de fondo es materia delegada por las provincias a la Nacin (artcu-

lo [75 inc.]12 Constitucin Nacional) y debe ser regulada slo por el legislador nacional36, la

ley de regularizacin dominial nacional cumple con este principio constitucional no as la ley

cordobesa.

La ley 9150 viene a irrumpir en competencias delegadas al gobierno federal contradi-

ciendo el sistema registral nacional arts. 2 y 3 ley 17.801. Supra37 nos habamos referido a la

idoneidad del ttulo a los fines de su registracin, dijimos que nuestro registro es un registro

de ttulos y no de modos, ahora con FUSTER38 nos preguntamos es pertinente la registra-

cin de la posesin en un registro Inmobiliario? la respuesta es un indubitable y rotundo no.

Si la registracin de la posesin se permite, podra ocurrir que el titular cartular de un in-

mueble solicite se inscriba la tradicin que le efectuara el titular registral a los fines de cons-

tituir su derecho real o que un mero poseedor pretendiese el registro del hecho de su pose-

sin y como consecuencia nuestro registro dejara de ser un registro de ttulos para conver-

tirse en un registro de modos. Como se podr advertir la pretensin de registrar la posesin

en un registro inmobiliario lo nico que provoca es el desquicio institucional, toda vez que

desnaturaliza la funcin registral, y la razn de ser de los Registros Inmobiliarios39.

El profesor VENTURA es elocuente al afirmar que al registrarse el hecho de la pose-

sin como hecho, pasar a tener una vida independiente de la realidad que le dio origen ()

merced al asiento registral la posesin se volver quasi un derecho al despegarse por

completo del mundo de los fenmenos y subsistir pregonada por el natural efecto registral,

con total abstraccin de la realidad40, y es esta abstraccin la que podra generar los con-

flictos entre poseedor civil y poseedor tabular de los que nos alerta FUSTER41.

35

ROCA SASTRE, Ramn Mara y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis, en Derecho Hipotecario, Tomo II, Sp-

tima Edicin, Barcelona, 1.979, pg. 64. Citados por FUSTER, Gabriel A. en op. cit. pg. 8.

36 ORTEGA, Juan Manuel y RULLANSKY, Gustavo Fabin, op. cit. pg. 4.

37 Ver 5.

38 FUSTER, Gabriel A., op. cit. pg. 5.

39 FUSTER, Gabriel A., op. cit. pg. 6..

40 VENTURA, Gabriel A. (2003) pg. 5.

41 FUSTER, Gabriel A., op. cit. pg. 6.

17

Para finalizar este apartado recordamos aquello que dijimos en la introduccin de este

trabajo ( 1), si las necesidades del rgimen de regularizacin dominial en la provincia de

Crdoba fueron meramente tributarias o fiscales (arts. 16, 17 ley 9150), lo ideal hubiera sido,

hacer depender el registro personal de poseedores de la Direccin de Catastro entre cuyas

funciones se encuentra la valuacin de las parcelas (art. 2 ley 5057) para no entorpecer el

rgimen registral creado por la ley 17.80142.

.

D) CONCLUSIONES

26. Conclusiones. De lo dicho hasta ahora a lo largo del presente podemos extraer

algunas conclusiones:

1) La posesin es un hecho, es contenido de un derecho y requisito para el nacimiento

de un derecho.

2) Los derechos reales se ejercen por posesin, se constituyen con ttulo y modo, la

inscripcin (art. 2505 Cd. Civil) no integran el ttulo no el modo, en cuyo caso la

exigencia de inscripcin es respecto de los ttulos los modos no se deben registrar.

3) Puede ocurrir que no coincidan el titular inscripto con el titular real o el cartular en-

tonces aparece la necesidad de saneamiento.

4) Los medios de saneamiento son varios, la usucapin es el principal y el ms estu-

diado por la doctrina. Los medios dependern del tipo de titularidad que se intenta

sanear y es aqu donde se inserta el tema de la regularizacin dominial.

5) La problemtica central es el hecho de haber inmuebles ocupados que perjudican al

erario pblico por cuanto no tributan y al crdito por cuanto ninguna entidad financie-

ra considera la posesin como garanta suficiente para un crdito, aparecen enton-

ces los instrumentos en la materia (leyes 24.374 y 9150).

6) Algunos de estos instrumentos, la ley 9150 en nuestro caso, pueden ser considera-

dos inconstitucionales por cuanto pretenden regular institutos del derecho de fondo

(como lo es la posesin) materia exclusivamente reservada al poder federal.

42

ORTEGA, Juan Manuel y RULLANSKY, Gustavo Fabin, op. cit. pg. 4.

18

7) El principal efecto del rgimen es la inscripcin de la posesin en el registro inmobi-

liario de la jurisdiccin pero la posesin es un hecho, si se registra puede alterar la

funcin misma del registro (netamente separada del mundo de los hechos) y crear

conflictos entre el poseedor civil y el poseedor tabular o registral.

27. Una propuesta ms. La cuestin sobre la regularizacin dominial como vimos

presenta mltiples facetas y se ve atravesada tanto por factores individuales como por ne-

cesidades polticas.

El hecho de que existan inmuebles sin matricular es sin duda una grave deficiencia de

nuestro sistema inmobiliario. Estos inmuebles al no tener matrcula se hallan fuera del co-

mercio y no se explotan en perjuicio de la comunidad. Hay poseedores, ya legtimos ya ileg-

timos, o adquirientes por usucapin que prefieren mantenerse fuera de los registros del es-

tado y evitar la carga tributaria, eso es cierto, aunque son los menos dado que por mala in-

formacin de parte de abogados poco conocedores de su profesin o actuando con un ver-

dadero dolo eventual, aconsejan a estos poseedores/ propietarios ad usucapionem a pagar

sus impuestos con la promesa de que adquirirn la propiedad del inmueble43.

Es decir que vemos una grave deficiencia en la incorporacin de inmuebles a los regis-

tros de la propiedad lo cual coadyuva a la discrepancia entre realidad registral y extra regis-

tral que luego va a exigir un saneamiento de ttulos. Proponemos entonces evitar esa dis-

crepancia mediante una agresiva campaa de incorporacin de fundos a los registros inmo-

biliarios.

En una primera etapa, se propone el dictado de una ley nacional con adhesin provin-

cial en la parte formal de la misma, que regulara: incorporacin de inmuebles al registro de

la jurisdiccin que se trate, la aplicacin de un rgimen de caducidad de dominio y regle un

proceso judicial de incorporacin inmobiliaria para que aquellos que se crean con un dere-

cho mejor a ser titular del inmueble que sea puedan presentarse ante la autoridad judicial y

presentar el fundamento de su pretensin. El rgimen proyectado habra de requerir la parti-

cipacin de rganos de la administracin central para proporcionar a aquellos que no po-

43

En el ejercicio profesional ste pensamiento es increblemente comn, ms an en el interior de nuestra pro-

vincia. Generalmente gente de escasos recursos y poca educacin invierte mucho de su dinero o se endeuda

para pagar deudas municipales y/o provinciales, en la creencia sin fundamento de que as han adquirido el in-

mueble que desean adquirir. Tristemente, son las mismas administraciones municipales las que aconsejan tal

maniobra exponindose a denuncias penales de todo tipo.

19

seen ni los medios econmicos ni materiales para acercar su caso a los tribunales, puedan

hacerlo con el mnimo desgaste. La incorporacin del inmueble, resultante de dicho proce-

dimiento, se har de manera provisional por el trmino de dos a tres aos para que se pre-

senten oposiciones y pueda de nuevo discutirse la cuestin, si pasado el plazo no hay opo-

siciones el dominio queda irrevocablemente inscripto a nombre del sujeto inscripto de mane-

ra provisional.

Por supuesto, una propuesta de esta magnitud requiere sobre todas las cosas voluntad

poltica, y mientras existan regmenes como el de la ley 9150, creados solo para que el es-

tado pueda procurarse ms ingresos tributarios, nunca habr un verdadero saneamiento de

ttulos y los verdaderos perjudicados sern los ciudadanos.

Julio O. Gorosito.-