Reforma contable en las empresas inmobiliarias (II) -...

contabilidad sectorial

pág

24pd

¿Cómo se contabiliza la permuta de existencias? ¿Cómo se valoran el inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias? ¿Y cómo se informa

sobre los riesgos? De una forma práctica, este artículo resuelve éstos y otros interrogantes

Reforma contable en las empresas inmobiliarias (II)

pd

Eva Aranda Llamas Julio Diéguez Soto

Vicente González García

Facultad de Ciencias Económicas y EmpresarialesDepartamento de Finanzas y Contabilidad

Universidad de Málaga

Debido a la complejidad a la que se enfrentan las empresas inmobiliarias tras la reforma contable, y a la es-pera de la publicación de una nueva adaptación sectorial, este trabajo po-

ne de manifiesto las principales contradiccio-nes existentes entre la contabilidad sectorial existente y el nuevo PGC07. Dado que el artículo pretende ser eminentemente práctico, se ofrecen ejemplos de contabilización en las problemáticas abordadas. Por su extensión, hemos optado por su división en dos partes.

En la primera parte, publicada el pasado mes de marzo, se estudiaron los aspectos de la reforma que afectan de forma general a todas las empresas, independientemente del sector económico en el que se encuentran incluidas, prestando especial atención a los efectos de la valoración del coste amortizado y a los activos no corrientes mantenidos para la venta. Igual-mente, se comenzó el estudio de aquellos as-pectos de la reforma contable que tienen una especial incidencia en las empresas inmobilia-rias, tales como el reconocimiento de ingresos y la valoración de las existencias.

En esta segunda parte continúa el análisis de las problemáticas afectadas por el PGC07 de especial interés en el sector inmobiliario, como por ejemplo la permuta de existencias, la valoración del inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias o la información so-bre riesgos.

Se concluye el estudio con un caso prác-tico en el que se explica la incidencia de la primera aplicación de las NIIF en los balan-ces consolidados del grupo Sacyr Valleher-moso.

ASPECTOS A DESTACAR DEL PGC07 EN EMPRESAS INMOBILIARIAS

Permuta de Existencias

La adaptación sectorial a las empresas inmobiliarias reconoce la posibilidad de per-muta de existencias, pero únicamente cita explícitamente, quizás por ser la más corrien-

FICHA RESUMEN

Autores: Eva Aranda Llamas, Julio Diéguez Soto y Vicente González García Título: Reforma contable en las empresas inmobiliarias (II) Fuente: Partida Doble, núm. 209, páginas 24 a 39, abril 2009Localización: PD 09.04.02Resumen:Dada la complejidad de la contabilización en el sector inmobiliario tras la reforma contable, el presente trabajo pone de manifiesto las principales contradicciones existentes entre la adaptación sectorial y el nuevo PGC2007. Dado que el artículo pretende ser eminentemente práctico, se ofrecen ejemplos de contabilización en las problemáticas abordadas. Debido a su extensión, hemos optado por su división en dos partes, publicados en meses consecutivos. En esta segunda parte continúa el análisis de las problemáticas afectadas por el PGC07 de especial interés para este sector, como la permuta de existencias, la valoración del inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias o la información sobre riesgos.Se concluye el estudio con un caso práctico en el que se explica la incidencia de la primera aplicación de las NIIF en los balances consolidados del grupo Sacyr Vallehermoso.Descriptores ICALI: Empresas inmobiliarias. Planes sectoriales. PGC07. Reforma contable.

pág

25www.partidadoble.es

contabilidad sectorial nº 209 abril 2009

pág

26pd

te, aquella consistente en la adquisición de terrenos a cambio de construcciones futuras. De tal forma, “si se pacta la entrega de un te-rreno a cambio de una construcción a realizar en el futuro, se valorará el terreno recibido de acuerdo con la mejor estimación del coste fu-turo de la construcción a entregar, con el lími-te del valor de mercado del terreno”(1).

Por su parte, la normativa internacional (NIC 18)(2) distingue entre intercambios o per-mutas de bienes o servicios de naturaleza si-milar, e intercambio o permutas de naturaleza diferente. En el primer caso, tal cambio no se considera como una transacción que produce ingresos ordinarios. En el segundo caso, sí se considera como una transacción que produce ingresos ordinarios. Éstos se valoran al valor razonable de los bienes o servicios recibidos, ajustado en el importe de la cantidad de efec-tivo u otros medios equivalentes que se hayan realizado. En caso de no poder valorar con fiabilidad los bienes o servicios recibidos, los ingresos ordinarios se valorarán al valor razo-nable de los bienes o servicios entregados.

El PGC07 establece, en su apartado 1.3. Normas de valoración, que si la permuta se considera comercial, para lo cual:

• La configuración de los flujos deefectivodel inmovilizado recibido difiere de la confi-guración de los flujos de efectivo del activo entregado;

• Elvaloractualdelosflujosdeefectivodes-pués de impuestos de las actividades de la empresa afectadas por la permuta se ve modificada como consecuencia de la opera-ción.

(1) Norma de Valoración Décimo Tercera, apartado f).

(2) Párrafo doce.

El inmovilizado material recibido se va-lorará por el valor razonable del activo en-tregado más, en su caso, las contrapartidas monetarias que se hubieran entregado a cambio, salvo que se tenga una evidencia más clara del valor razonable del activo re-cibido y con el límite de éste último.

En resumidas cuentas, mientras la adap-tación valora al coste, siempre y cuando el valor de mercado sea superior, la normativa internacional valora a valor razonable, siendo ésta, también, la valoración establecida por el PGC07 en el caso de las permutas comer-ciales.

El ICAC ha dado respuesta reciente-mente, a través del BOICAC 75 de sep-tiembre de 2008, a la cuestión de si en la adquisición de un terreno a cambio de una construcción futura se deben o no seguir tomando como referencia lo enun-ciado en la adaptación sectorial. Establece que:

1º. Se reconocerá el terreno y el pasi-vo del anticipo de clientes por la venta de la construcción a entregar en el futuro, al valor razonable del terreno recibido. Se valorará la operación según el valor razonable de la obligación asociada a la entrega de la cons-trucción futura cuando este valor fuera más fiable.

2º. Hasta que la obligación se satisfaga, se registrarán como gastos financieros, con-forme se devenguen, los ajustes que surjan por la actualización del valor del pasivo aso-ciado al anticipo. Cuando se trate de anticipos con vencimiento no superior a un año, y cuyo efecto financiero no sea significativo, no será necesario llevar a cabo ningún tipo de actua-lización.

3º. El anticipo de clientes se cancelará fi-nalmente cuando proceda registrar el corres-pondiente Ingreso por venta, por cumplirse todas y cada una de las condiciones estable-cidas en el apartado 2 de la norma de registro y valoración 14ª del Plan General de Conta-bilidad.

En definitiva, el ICAC determina que que-da derogado lo expuesto en la adaptación sectorial en relación a la adquisición de un terreno a cambio de una construcción futura.

Según el ICAC, queda derogado lo

establecido en la adaptación

sectorial respecto a la adquisición de

un terreno a cambio de una

construcción futura

«»

Reforma contable enlas empresas inmobiliarias (II)

pág

27pd www.partidadoble.es

E J E M P L O 8

La empresa Málaga S.A. tiene en su activo un solar localizado en nuestra ciudad contabilizado por 120.000 €, y lo permuta por otro solar situado en Granada, cuyo valor de mercado asciende a 130.000 €. ¿Cuáles serían los asientos a realizar? ¿Y si el valor de mercado de este último fuera de 117.500 €?

Regla general: Inmovilizado recibido = Valor contable del entregado + entregas de efectivo + gastos de la operación, con el límite del valor razonable del recibido.

PERMUTA NO COMERCIAL

SOLUCIÓNSOLUCIÓN

PERMUTA NO COMERCIAL (mismo uso y naturaleza)

120.000 Terreno con calificación urbanística (312) Solares (313) 120.000

117.5002.500

Terrenos con calificación urbanística (312)Pérdidas permuta suelo (652)

Solares (313) 120.000

E J E M P L O 9

La inmobiliaria Málaga S.A. adquiere un terreno el 1 de enero de 2006 con objeto de permutarlo con dos locales comerciales integrados en una construcción a realizar en dicho terreno. El valor razonable del terreno es de 120.000 € y la estimación del coste futuro de los locales es 110.000 €.

A principios de enero de 2008 se realiza la escritura pública de los locales comerciales a favor del propietario del terreno.

Se sabe además que el tipo incremental de financiación de la empresa es del 6% anual.

Se pide:

1º. Contabilice esta operación siguiendo los criterios establecidos en la adaptación sectorial y en el PGC07.

PERMUTA COMERCIAL

SOLUCIÓN

ADAPTACIÓN SECTORIAL

FECHA CUENTA DEBE HABER

01/01/2006

(601) Compras de terrenos y solares(457) Anticipo de clientes a l/p

110.000

110.000

01/01/2008

(457) Anticipo de clientes a l/p(700) Venta de edificaciones

110.000

110.000

PGC07FECHA CUENTA DEBE HABER

01/01/2006 (601) Compras de terrenos y solares (457) Anticipo de clientes a l/p

120.000

120.000

31/12/2006 (662) Intereses de deudas (6% x 120.000)(457) Anticipo de clientes a l/p

7.200 7.200

31/12/2007 (662) Intereses de deudas (6% x 127.200)(457) Anticipo de clientes a l/p

7.632 7.632

01/01/2008 (457) Anticipo de clientes a l/p(700) Venta de edificaciones

134.832134.832


pág

28pd

Valoración del inmobilizado material y las inversiones inmobiliarias

La valoración, tanto del inmovilizado ma-terial como de las inversiones, puede tener una considerable relevancia dependiendo de la estructura y composición del Activo de las empresas que forman el sector. Tal es el caso de las promotoras, que cuentan con un impor-tante inmovilizado destinado a alquiler, o con fines especulativos.

Según establece el PGC07, los bienes comprendidos en el inmovilizado material se valorarán a precio de adquisición o cos-te de producción más:

• Impuestosindirectos,sóloenelcasodenoser recuperables directamente de la Ha-cienda Pública;

• Laestimacióninicialdelvaloractualdelasobligaciones asumidas directamente por el desmantelamiento o retiro;

• Losgastosfinancierosdefinanciaciónespe-cífica o genérica, devengados antes de la puesta en condiciones de funcionamiento, en aquellos activos que necesiten más de un año para estar en condiciones de uso.

La valoración posterior de dicho inmo-vilizado se realizará a precio de adquisición o coste de producción, menos amortización acumulada, y, en su caso, el importe acu-mulado de las correcciones valorativas por

deterioro.

En cuanto a la amortización del inmovilizado material, cabe destacar

que se deberá amortizar de forma independiente cada parte de

un elemento del inmovili-zado que tenga un coste

significativo, en relación con el coste total del elemento, y una vida útil distinta.

Según establece la NIC 16, con carác-ter general, todos los elementos de inmovi-

lizado estarán sujetos a amortización, aunque

se encuentren ociosos. Tan

solo cabe la excepción de aquellos elementos de inmovilizado que se encuentran disponi-bles para la venta, los cuales no estarán suje-tos a dicha depreciación sistemática.

Dentro de las problemáticas derivadas del inmovilizado material, cabría destacar las siguientes excepciones en cuanto a la apli-cación del precio de adquisición o coste de producción:

✓ Permutas: como ya se ha comentado an-teriormente, las permutas que el PGC07 considera comerciales (básicamente las que se producen entre activos que no son similares) se valorarán a valor razonable. En cambio, si la permuta en cuestión se considera no comercial, el inmovilizado ad-quirido se valorará a valor contable del bien entregado más las contraprestaciones di-nerarias que se hubieran entregado a cam-bio, estableciéndose como limitación el va-lor razonable.

✓ Aportaciones de capital no dinerarias: el inmovilizado material recibido en con-cepto de aportaciones no dinerarias de ca-pital se valorará a valor razonable, en base a las Normas de Registro y Valoración de transacciones con pagos basados en ins-trumentos de patrimonio.

✓ Subvenciones de carácter no mone-tario o en especie: el PGC07 establece que se valorarán por el valor razonable del bien recibido, referenciados ambos va-lores al momento de su reconocimiento.

Por tanto, en estos tres casos, la valora-ción del inmovilizado material sería a valor razonable, en contra de la valoración a precio de adquisición establecida como norma gene-ral para el inmovilizado material.

La NAPGCEI no recogía la posibilidad de realizar ninguna valoración del inmovilizado de la empresa a valor razonable.

El inmovilizado material se encuentra tam-bién afecto, al igual que el resto de partidas de activo, a la necesidad de evaluar la exis-tencia o no de deterioro de su valor, enten-diéndose que se producirá deterioro cuando el valor contable del inmovilizado supera su valor recuperable, siendo éste el mayor entre el valor razonable del activo menos los gastos de venta y su valor en uso.

pág

28

En cuanto a la inmovilizado material, cabe destacar

que se deberá amortizar de forma independiente cada parte de

un elemento del inmovili-zado que tenga un coste

significativo, en relación

ter general, todos los elementos de inmovi-

lizado estarán sujetos a amortización, aunque

se encuentren ociosos. Tan


pág


Por consiguiente, podemos comprobar que, para evaluar el posible deterioro del in-movilizado material, la empresa estará obli-gada a conocer el valor razonable de dicho inmovilizado y a calcular el valor en uso. La estimación del valor en uso implica tener que actualizar los flujos de efectivo futuros espe-rados, a través de la utilización del bien en el curso normal del negocio, teniendo en cuen-ta el estado actual del bien. Esta forma de valorar y contabilizar la depreciación reversi-ble del inmovilizado también es novedad del PGC07.

En lo que respecta a la normativa interna-cional, el inmovilizado material(3) se recono-cerá inicialmente al coste, pudiendo revalori-zarse posteriormente a valor razonable, es-tableciéndose como condición que este valor pueda determinarse de forma fiable. Todos los elementos que pertenezcan a la misma clase deberán revalorizarse a la vez y, asimis-mo, deberán mantenerse actualizadas las re-valorizaciones.

Los desembolsos futuros se capitalizarán, solo cuando sea probable que den lugar a be-neficios económicos futuros.

De todo ello se deriva que, con carác-ter general, el PGC07 sólo da la opción de valorar a valor razonable el inmovilizado material cuando se trate de permutas co-merciales, aportaciones no dinerarias o subvenciones en especie, y además se tra-ta de una valoración inicial. En contraste, la normativa internacional permite la revalo-rización de dicho inmovilizado a valor ra-zonable (estableciéndose como opción y no como obligación).

Respecto a las inversiones inmobilia-rias, el PGC07 ha tenido especial interés por diferenciarlas del resto de partidas que for-man parte del inmovilizado material, por ser bienes que potencialmente aportarán ingre-sos o beneficios a la sociedad, fuera del curso ordinario de su actividad. Aunque los ingresos obtenidos por la enajenación de los mismos sí van a formar parte del margen ordinario, al haber suprimido el resultado extraordinario.

Los criterios de valoración establecidos en el PGC07 para estos elementos son los mismos a los establecidos para el inmoviliza-

(3) NIC 16.

do material, pero existe alguna matización importante en cuanto a la normativa inter-nacional. Tanto la NIC 16, como la NIC 40, hacen matizaciones en cuanto a la partida de inversiones inmobiliarias, siendo aspectos destacables los siguientes:

• Para realizar las valoracionesposterioresde las inversiones inmobiliarias, las em-presas podrán optar entre utilizar el mode-lo del valor razonable, o utilizar el modelo de valor de coste.

• Encasodeque lasociedadeligieravalo-rar dichas inversiones a valor razonable, cualquier cambio que se produzca por la actualización de dicho valor se reconoce-rá en la cuenta de resultados.

Asimismo, la norma prioriza la conside-ración del valor razonable de las inversiones inmobiliarias, exigiéndose que, en caso de no utilizarse el método del valor razonable, las empresas estén obligadas a informar de dicho valor en el apartado correspondiente de la memoria dedicado a las inversiones inmobiliarias. Con el objeto de contar con valoraciones objetivas, dichas valoraciones deberán realizarse por tasadoras homologa-das y que no formen grupo o no se encuen-tren vinculadas a las empresas propietarias de los bienes.

Resultados por ventas de inversiones inmobiliarias

“Las inversiones inmobiliarias son inmue-bles (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrenda-tario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías, o ambas, en lugar de para:

(a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines admi-nistrativos;

(b) o su venta en el curso ordinario de las ope-raciones” (NIC 40, párrafo 5).

La normativa internacional opta por clasi-ficar en una apartado específico las inversio-nes inmobiliarias, separado del inmovilizado y de las existencias. Sin embargo, en la adap-tación no existe tal diferenciación, siendo, por tanto, una novedad del PGC07.


pág

30pd

Pues bien, la normativa internacional, en consonancia con las características cualitati-vas de relevancia y fiabilidad, y más concre-tamente con la cualidad asociada del fondo sobre la forma, considera que los resultados generados por las inversiones inmobiliarias, como consecuencia de su venta, deben re-cogerse como resultados ordinarios. Por su parte, la adaptación sectorial los recoge como resultados extraordinarios por el importe de la plusvalía neta.

El PGC07 elimina el resultado extraordi-nario, que sí se encontraba incluido en la an-terior normativa contable, disgregándolo, bá-sicamente, en dos partes: resultado derivado de la venta de inmovilizado, que tendrán una incidencia directa en el resultado de explota-ción de la empresa, según el PGC07; y por otro lado, el resultado derivado de la venta de instrumentos financieros, que en este caso tendrán una incidencia directa en el resultado financiero.

Por tanto, tanto la normativa contable internacional como la nacional incluyen, dentro del margen ordinario del resulta-do de la empresa, los ingresos derivados por la venta de inversiones inmobiliarias. Cuantía que, en el caso concreto del sector que estamos tratando, es muy importante.

INFORMACIÓN SOBRE RIESGOS EN EMPRESAS PROMOTORAS INMOBILIARIAS

La información contable del riesgo(4) en el sistema patrimonial adopta dos manifesta-ciones básicas:

1) Deterioro en los activos, al considerar-se que su valor contable no se va a poder re-cuperar en el futuro.

2) Provisiones en el pasivo, al estimarse que concurren circunstancias pasadas que generan deudas por compromisos proba-bles; y cuya valoración se considera fiable pese a desconocerse el vencimiento y cuan-tía exacta.

(4) Entiéndase por riesgo, la acepción que lo considera co-mo la posibilidad real de que el neto patrimonial sufra un daño o una pérdida (basado en la acepción principal del Diccionario de la Lengua Española). Se trata, pues, de una definición en sentido negativo. Sin embargo en Finanzas se considera riesgo todo resultado distinto al previsto, en sus dos sentidos: positivo o negativo.

Deterioros en los inmovilizados

Las normas de valoración de las diferen-tes partidas de inmovilizado han incorporado, de manera sintética, lo dispuesto en la NIC 36. A tal fin, se considera que se evidencia deterioro cuando el valor contabilizado sea superior al valor recuperable.

Es en el valor recuperable donde la NA-PGCEI pudiera quedarse desfasada, ya que se señala que dicho valor recuperable va a en-frentar dos metodologías de valoración dife-rentes. A saber:

• La valoraciónexterna, ya incorporadaennuestro ordenamiento contable, que se fragua en la búsqueda de un valor neto de realización (en adelante VNR), práctica-mente coincidente con el valor de tasación de mercado del inmovilizado en cuestión;

• Otra valoración interna o endógena quebusca el valor en uso o actualización de los flujos de efectivo futuros a generarse en la utilización del inmovilizado en cuestión.

La primera novedad, por tanto, que incorpora el PGC07 en el análisis del deterioro de los inmo-vilizados será considerar como valor recuperable el más optimista de la comparación entre VNR y el valor en uso; luego el mayor de los dos.

La segunda novedad es la breve reseña que el PGC07 hace al test de deterioro de los inmo-vilizados que no son capaces de generar por sí solos flujos de efectivo. Ello obliga a un análisis conjunto del deterioro de la unidad generadora de efectivo donde los inmovilizados, candidatos a estar deteriorados, se encuadran. Se conside-ra que esta unidad generadora de efectivo es la mínima combinación de activos con capacidad operativa para aportar, independientemente, negocio y tesorería a la empresa.

Encontramos que la NIC 36 es mucho más exhaustiva en cuanto al reparto de acti-vos comunes a diversas unidades generado-ras de efectivo. Promoviendo la necesidad de abordar un análisis abajo-arriba(5) para aque-llos activos que se integren en un conjunto de unidades generadoras de efectivo.

(5) Véanse párrafos 104-108 Deterioro del valor de los acti-vos de la NIC36. Este análisis ha sido tildado de excesiva-mente técnico y complejo, poniéndose en entredicho su utilidad en términos de coste-beneficio.


pág


En tercer lugar, nos resulta mucho más novedoso la posibilidad de designación de in-movilizados intangibles con vida útil ilimitada, por su contribución indefinida en la genera-ción de ingresos. De esta manera, no habrá necesidad de serles practicada amortización sistemática.

Como ejemplo más manifiesto de activo de vida útil ilimitada se nos presenta el fon-do de comercio. Si una empresa dispone de fondo de comercio, deberá corregirlo por la amortización acumulada que lleve incorpora-da antes de la fecha de transición al PGC07; dejándolo de amortizar al considerarse que se trata de un activo que carece de vida fun-cional (envejecimiento, uso u obsolescencia). Ello sin perjuicio, como impone la normativa internacional y el PGC07, que al cierre del ejercicio contable se practique análisis pru-dencial obligatorio del posible deterioro ex-perimentado por el fondo de comercio o cual-quier otro intangible de vida ilimitada; incluso en ausencia de indicios previos de deterioro.

Aquí entendemos que habrá que desarro-llar resoluciones específicas que den luz al análisis del deterioro del fondo de comercio en conexión con las especificidades del sec-tor inmobiliario. En aras de una uniformidad en su tratamiento contable.

Deterioro en la cartera de Existencias (terrenos, solares y edificaciones)

En relación a la contabilización de posi-bles deterioros en la cartera de existencias de la empresa promotora inmobiliaria, el PGC07 no incorpora cambios relevantes sino forma-les, al redenominar las cuentas de provisiones por depreciación que pasan a ser nombradas como deterioros de existencias. Exceptuamos el cambio de criterio de reconocimiento de los ingresos por ventas, ya comentado, que retra-saría la baja de existencias hasta la fecha del acto notarial de la transmisión.

Por su parte, el indicio de deterioro se res-peta en su esencia, al establecerse que ha-brá depreciación si el valor de las existencias, más los costes incrementales necesarios has-ta su terminación y puesta a disposición de un hipotético comprador, se sitúan por enci-ma del VNR (valor neto de realización: tasa-ción de mercado minorada por los gastos de entrega que corran a cargo del promotor).

Hagamos un análisis más detallado, por tipologías de carteras:

• Encartera, no en fase de obra (terrenos, solares y edificaciones ya ejecutadas y terminadas), el motivo del deterioro sería una bajada en los precios de mercado por debajo del valor contable. Caso de que haya contratos privados de venta sobre plano, el análisis del deterioro tendrá en cuenta varios aspectos que enseguida co-mentaremos en el análisis de carteras en fase de ejecución u obra.

• Encarteraenfase de ejecución u obra, el análisis del deterioro cambiará en fun-ción de si el promotor es constructor o si hay contrato de construcción con contra-tista externo; así como la modalidad del contrato de obra (abierto, cerrado, posi-bles cláusulas de revisión de precios). Se-rá la propia complejidad del contrato de obra lo que produzca una mayor profundi-dad en el análisis del deterioro, consisten-te en la comprobación de desviaciones en los costes presupuestados de obra para validar si el coste final previsto se sitúa o no por encima del VNR.

• Un caso particular se nos da cuando sehan celebrado actos jurídicos de ventas privadas sobre plano y la cartera prosi-gue en fase de obra. En tal caso, el aná-lisis del deterioro y riesgo global comercial de la operación viene protagonizado por tres variables: el coste previsto total de terminación de la obra, el VNR tal como lo define el PGC07 y el precio de venta ce-rrado en el acuerdo privado (comúnmente conocido como venta sobre plano).

En tal caso se seguirá procediendo como lo hacía la NAPGCEI. Es decir, por la parte del coste estimado de producción que exceda el VNR (a partir de la evidencia de tasaciones

Habrá que desarrollar

resoluciones específicas que den luz

al análisis del deterioro del fondo

de comercio

«»


pág

32pd

del mercado inmobiliario homogéneas), se practicará un deterioro del valor de la cartera de terrenos, solares y edificios (subgrupo 39).

Pudiera ser que, todavía, el precio de ven-ta acordado en contrato privado previo estu-viera por debajo incluso del VNR. En tal caso se procedería a estimar un compromiso co-mercial basado en el contrato rubricado (en la terminología del PGC07, contrato oneroso), bien por la indemnización a satisfacerse para cancelar el contrato privado o bien, de no ser legal arbitrar tal extinción contractual, por la pérdida de rango comercial (medida como la diferencia entre el VNR y el precio de venta cerrado en contrato).

En la aplicación del PGC07, simplemen-te se modifica la denominación de la NA-PGCEI “Provisión para pérdidas en promocio-nes (498)” para pasar a utilizarse la titulada en el PGC07 “Provisión por contratos oneroso (4994)”, sin perjuicio de su mantenimiento por entenderse que responde al mismo fondo de la cuestión.

También es factible que no haya deterioro en el sentido conceptual del PGC07, ya que el VNR es superior al coste total de produc-ción; pero, por haberse cerrado un contrato previo con precio de venta inferior al coste,

exista un compromiso de asunción de pérdida o, en su caso, normativa de aplicación para indemnizar al futuro comprador. Tal compro-miso puede recogerse también en la cuenta nueva arbitrada por el PGC07 “Provisión por contratos onerosos (4994)”.

En la tabla 1 se expone un resumen de las ideas expuestas basado en el trabajo de Sánchez y García (2001). Veamos también un ejemplo sobre los conceptos estudiados (ejemplo 10).

Provisiones

El concepto de provisión, en sintonía con la NIC 37, se circunscribe en el PGC07 ex-clusivamente a pasivos. Pasando a recibir las cuentas de provisión por depreciación de acti-vos la denominación de deterioros.

El fundamento conceptual para la con-tabilización de una provisión y, por ende, su categorización como pasivo, se apoya en dos circunstancias:

• Obligaciónexplícitabasadaenunsucesoya acontecido (no futuro) y motivada con base en legislación aplicable o contrato vinculante.

• Obligaciónimplícitabasadaensucesopa-sado por expectativa válida de la empresa frente a terceros de asunción de una obli-gación.

Dado dicho fundamento, no se encuen-tran cambios significativos en el tratamiento contable de las provisiones específicas de la actividad inmobiliaria, salvo la denominada “provisión para terminación de obra”, propia de la alternativa permitida por la NAPGCEI de reconocer ventas al 80% de la ejecución de la obra. Esta alternativa, ya no permitida por el PGC07, hace inapropiado reconocer en pro-visión los costes estimados hasta la ejecución final de la obra de edificación.

Ello no afecta, consecuentemente, a los riesgos por vicios y defectos en las edifica-ciones vendidas, junto con los posibles litigios materializados en indemnizaciones por ejer-cicio de derechos previos de adquirentes le-gítimos. Tales riesgos, al basarse en hechos pasados y poder ser valorados con fiabilidad, continuarán contabilizándose como provisio-nes de evicción y saneamiento.

TA B L A 1

TRATAMIENTO CONTABLE DE LA CARTERA DE EXISTENCIAS EN FASE DE OBRA (NAPGCEI, PGC07)FASE DE OBRA (NAPGCEI, PGC07)

Comparativa de riesgo: depreciación de cartera de existencias en fase de obra y riesgo comercial por cierre de contratos previos

(venta sobre plano)

NAPGCEI PGC07

No hay venta sobre plano (no contrato previo)

Sobrecoste por encima del VNR(acumulado estimado hasta la fecha de terminación de la obra)Deterioro = coste – VNR

Provisión(coste – VNR)

Deterioro(coste – VNR)

Hay venta sobre plano (sí contrato previo)

Precio de venta cerrado (Pv) por encima del costePv>coste

No Provisión No Deterioro

Precio de venta cerrado por encima del VNR y por debajo del costeVNR < Pv < coste

Provisión(coste – Pv)

Deterioro(coste – Pv)

Precio de venta cerrado por debajo del VNR, que a su vez se encuentra por debajo del costePv < VNR < coste

Provisión (coste – VNR)

Deterioro (coste – VNR)

Provisión [mínimo {indemnización, (Pv-VNR)}]


pág


Otras indemnizaciones (incumplimiento de plazos de entregas, impedimento de enti-dad financiera a la subrogación del préstamo hipotecario en el nuevo adquirente, etc.) pue-den contabilizarse en cuenta similar, con la denominación de provisión para otras opera-ciones comerciales o provisión para otras res-ponsabilidades.

El PGC07 contempla otras circunstan-cias en donde se generan compromisos ex-plícitos o implícitos basados en las actua-ciones pasadas de la empresa. A saber:

✓ Provisión por desmantelamiento, retiro o rehabilitación del inmovilizado

✓ Provisión por actuaciones medioambientales

✓ Provisión por reestructuraciones

✓ Provisión por transacciones basadas en instrumentos de patrimonio

En la medida que estos compromisos no se vayan a atender en el corto plazo, se re-quiere el uso del valor actualizado de la deu-da estimada, la cual se irá revalorizando de acuerdo con el método del coste amortizado.

La última novedad destacable es la elimi-nación de la provisión para grandes repa-raciones y el fondo de reversión.

En ambos casos no se considera que se estén asumiendo compromisos basados en actuaciones pasadas.

E J E M P L O 1 0

ACTINSA Actuaciones Inmobiliarias SA adquirió un solar para ejecutar obras de 100 plazas de aparcamiento libres (sin limitación legal en el precio por el que se ofertan). Las plazas de aparcamiento fueron cubiertas íntegramente (venta privada sobre plano) con anterioridad a la ejecución del parking por importe 12.000 €/plaza de aparcamiento. Se ha recibido en concepto de reserva un 10% del precio de venta.Sin embargo, problemas de cimentación y gastos extraordinarios por incidencias con el contratista previo en suspensión de pa-gos, que obligó a paralizar la obra y buscar un nuevo contratista, han elevado el coste final estimado a 2.000.000 €.

Se pide

Asientos contables por el riesgo soportado, considerando que la indemnización legal por revocación del contrato asciende a cuatro veces las cantidades entregadas y que el precio de venta (neto de gastos de venta) de plazas de aparcamiento similares asciende a 15.000 €/plaza de aparcamiento, disponiéndose de tasación oficial.

Solución

Se procederá a valorar el posible deterioro por diferencia entre el coste total estimado (2.000.000 €) y el VNR (15.000 € x 100 plazas = 1.500.000), lo que arroja un deterioro de 500.000 € (2.000.000 € - 1.500.000 €).Por su parte, se estimarán las pérdidas por el compromiso comercial asumido de venta de 100 plazas a 1.200 €/plaza. O sea:–Pérdida comercial asumida = VNR – Precio venta privado cerrado = 1.500.000 € - 1.200.000 € = 300.000 €.–Indemnización para revocar los contratos privados = 4 veces la reserva = 4 x (10% de 12.000 €) x 100 plazas = 480.000 €.Se elegirá la cantidad menor = Mínimo {300.000 €, 480.000€} = 300.000 €

VENTA SOBRE PLANO (DETERIORO Y PROVISIÓN)

SOLUCIÓNSOLUCIÓN

Contabilización del deterioro


Cierre del ejercicio

(693) Pérdidas por deterioro de existencias(39) Deterioro de valor de las existencias

500.000

500.000

Contabilización del compromiso de asunción de pérdidas comerciales(si el importe de la indemnización hubiese sido menor a 300.000 € se hubiera elegido éste)


Cierre del ejercicio

(695) Dotación a la provisión por operaciones comerciales (499) Provisión por operaciones comerciales

300.000

300.000


pág

34pd

Por su parte, la consulta nº 1 del BOICAC nº 72 interpreta que la eliminación de una provisión para grandes reparaciones requiere retroactividad obligatoria. Tal retroactividad, en un sentido técnico, obliga a modificar la forma como se venían amortizando los inmo-vilizados afectados por una reparación futura. Se interpreta que la parte del inmovilizado a reparar debe llevar una identificación especí-fica con tabla de amortización propia. De esta manera, el importe definitivo de la reparación se integra como mayor coste del inmoviliza-do, dándose de baja la parte identificada a reparar (que debiera estar ya amortizada). Di-cha parte identificada a reparar era objeto de provisión en la normativa contable anterior.

El fondo de reversión va a suponer tam-bién retroactividad obligatoria en el activo en régimen de concesión, a revertir en el futuro a la entidad pública concesionaria.

Dicho fondo de reversión se va a contem-plar como un menor valor del activo a revertir.

Desarrollemos la aplicación de las nuevas normas de valoración para provisiones en el ejemplo 11.

Finalmente, ilustramos la necesaria ba-ja de las cuentas de provisión para gran-des reparaciones y fondo de reversión en el ejemplo 12.

E J E M P L O 1 1

Una promotora inmobiliaria estima, a final de ejercicio, que tendrá que hacer frente a gastos por defectos de construcción en los próximos tres años, a razón 20.000 €/año (del análisis de los tipos de interés se estima un interés a corto plazo del 4,5% y un interés a medio plazo del 4%). • A final del ejercicio se recibe citación judicial porque un antiguo comprador en contrato privado, al que se le revocó el contra-

to, plantea derecho legítimo a disponer de la vivienda cuya venta fue revocada. Se estima que será necesario afrontar por indemnización en concepto de daños y perjuicios 12.000 €. No se considera necesario estimar efecto financiero.

• A final del segundo ejercicio se satisfacen tan sólo 15.000 € en concepto de reparaciones diversas a cargo de la promotora por defectos varios en los edificios vendidos.

Se pide

Asientos de cálculo de las valoraciones a final del primer y segundo ejercicio de las provisiones afectadas.

Solución

Valoración inicial:• VALOR ACTUAL (mejor estimación actualizada del posible importe necesario para atender los gastos de saneamiento de las

viviendas con vicios de construcción).• Si la provisión es de vencimiento inferior al año y no se estima efecto financiero no se exige actualizar. Gastos actualizados por defectos de construcción = 20.000 (1+0,045)–1 + 20.000 (1+0,04)–2 + 20.000 (1+0,04)–3 = 19.138,76 + 18.491,12 + 17.779,93 = 55.409,81Gastos actualizados por defectos de construcción al final del segundo ejercicio = [19.138,76 (1+0,045) + 18.491,12 (1+0,04) + 17.779,93 (1+0,04)] – 55.409,81 = 2.312,08

VALORACIÓN INICIAL Y FINAL DE PROVISIONES

SOLUCIÓN


Final primer año

(6950) Dotación a la provisión para saneamiento(6950) Dotación a la provisión para evicción(496) Provisión para evicción (*)

55.409,81 12.000

67.409,81

Final segundo año (660) Gasto financiero por actualización de provisiones(496) Provisión para evicción

2.312,08

2.312,08

Final segundo año (496) Provisión para evicción(57) Tesorería(7954X) Exceso de provisión para saneamiento y evicción

20.000

15.000 5.000

(*) Se ha obviado la utilización de cuentas de corto y largo plazo para diferenciar la parte del compromiso que se estima satisfacer dentro del próximo ejercicio.


pág


CASO PRÁCTICO: INCIDENCIA DE LAS NIIF EN BALANCES CONSOLIDADOS DEL GRUPO SACYR VALLEHERMOSO

Nos ha parecido adecuado finalizar este ar-tículo exponiendo la afectación de la nueva nor-mativa en las cuentas anuales consolidadas. Comprobemos el caso de uno de los mayores grupos promotores españoles: Sacyr Valleher-moso. Recordamos que la aplicación de las NIIF a las cuentas consolidadas se produjo en el ejer-cicio 2005.

Los datos contables consolidados de Sacyr Vallehermoso se ven afectados por la aplica-ción de las NIFF, especialmente por dos de las ramas de actividad del grupo: concesiones e in-mobiliaria. Los principales impactos que se han producido, diferenciadas por las dos ramas de actividad mencionadas, son las siguientes:

ITINERE (concesiones)(6):

1. Activación carga financiera: En base a la NIC 23, no se permite la activación de la carga financiera con posterioridad a la puesta

(6) Ver gráfico 3 en Anexo.

en condición de uso. En el caso concreto de las sociedades concesionarias, la puesta en uso correspondería con la puesta en explo-tación de la infraestructura correspondiente. Con posterioridad al inicio de la explotación, los gastos financieros relacionados con la in-versión en autopista son gastos del ejercicio en el que se devengan, mientras que en la adaptación del PGC90 español se permitía su activación en “gastos a distribuir en varios ejercicios” y su posterior traspaso a resulta-dos de forma sistemática en función del plan económico financiero de la sociedad. Por este motivo, el Grupo Sacyr Vallehermoso ha pro-cedido a registrar contra reservas la carga fi-nanciera activada.

2. Linealización de la amortización en Autopista: según establece la NIC 38, la amortización deberá realizarse según un pa-trón de consumo, si bien rara vez se podrá demostrar que es inferior a la amortización lineal. Por tanto, mientras no exista una in-terpretación clara, las concesiones se amorti-zarán linealmente al periodo concesional, ex-cepto cuando se pueda determinar un patrón de consumo.

E J E M P L O 1 2

ACTINSA Actuaciones Inmobiliarias SA va a proceder a dar de baja contable, en el tránsito al PGC07, una provisión para grandes reparaciones por importe de 60.000 € y un fondo de de reversión por importe de 400.000 €. Ambas dotaciones habían tenido deducibilidad fiscal en el pasado.

Se pideAsientos de ajuste para la apertura de la contabilidad con arreglo al nuevo PGC07

SoluciónSe procederá a designar la parte del inmovilizado sujeta a reparación, pasando la provisión para grandes reparaciones a ser considerada amortización acumulada.Por su parte, el fondo de reversión se contabilizará como una mayor amortización del inmovilizado en concesión a revertir en el futuro.

ELIMINACIÓN DE LA PROVISIÓN PARA GRANDES REPARACIONES Y FONDO DE REVERSIÓN

SOLUCIÓNSOLUCIÓN

Provisión para grandes reparacionesFECHA CUENTA DEBE HABER

Fecha tránsito

(21X) Inmovilizado a reparar(22X) Inmovilizado

xyz

xyz

Fecha tránsito (143) Provisión para grandes reparaciones(28X) Amortización acumulada inmovilizado a reparar

60.00060.000

Fondo de reversiónFECHA CUENTA DEBE HABER

Fecha tránsito

(144) Fondo de reversión (28X) Amortización acumulada inmovilizado (en concesión)

400.000

400.000


pág

36pd

VALLEHERMOSO(promoción inmobiliaria)(7):

1. Reconocimiento de ventas en actividad de promoción inmobiliaria (NIC 18): Las ventas se registran “cuando se transmiten los riesgos y ventajas, derivados de la propiedad del bien”. En la actividad de promoción se asemeja al mo-mento de la entrega o escritura de compra-ven-ta. Por tanto, no se permite registrar las ventas de promociones inmobiliarias cuando los costes incurridos en la promoción son superiores al 80% de los costes totales estimados de la mis-ma, sin tener en cuenta el valor del terreno (cri-terio admisible según la adaptación sectorial del PGC para empresas inmobiliarias). El criterio de reconocimiento de ventas se modifica, por tan-to, pasando del 80% al 100% de ejecución.

2. Gastos comerciales (NIC 2): No se permite la activación de gastos comerciales de la promoción.

(7) Ver gráfico 4 en Anexo.

3. Activación de gastos financieros (NIC 23): No se activan, pero alternativamen-te se permite la capitalización de gastos finan-cieros en las promociones inmobiliarias y en los inmuebles para inversión hasta su puesta en condición de venta o uso. Vallehermoso ha optado por capitalizar los gastos financieros. En términos consolidados, podemos com-probar(8) que el Patrimonio Neto se ha visto disminuido en –122.096 miles por la apli-cación de las NIIF, siendo la variación que se ha producido en el Total Activo de –1.114.755 miles de .

En cuanto al impacto en la cuenta de resultados(9), los ingresos por ventas, por la aplicación de las NIIF, disminuyeron en –190.742 miles de (suponiendo una dis-minución en términos relativos del -5,20%), teniendo una repercusión negativa en el EBI-DTA de –65.541 miles de .

(8) Ver gráfico 5 Anexo.

(9) Ver gráfico 6 Anexo.

ANEXO

G R Á F I C O 1

IMPACTO EN RESULTADO DE LA APLICACIÓN DE LAS NIIF

Miles de euros

Resultado del ejercicio 2004 según PGC 376.332

Eliminación Dotación Fondo Revisión

Amortización lineal Inverrsión en Autopista

Eliminación Dotación Fondo de Comercio

Eliminación Carga financiera diferida

Ajusstes de ventas en Promoción

No activación de gasto comerciales

Ajustes NICS en sociedades puestas en equivalencia

Otros ajustes

Impacto en "socios externos"

Impacto en "impuestos de sociedades"

39.664

–83.261

11.715

–49.311

–47.029

–14.775

–14.074

–14.289

23.152

49.020

Variación en Resultados –99.188

Resultado del ejercicio 2004 según NIIF 277.144

Fuente: Adaptación a las Normas Internacionales de Información Financiera. Sacyr Vallehermoso. Julio 2005.

G R Á F I C O 2

IMPACTO EN PATRIMONIO POR LA APLICACIÓN DE LAS NIIF

Miles de euros

Fondos propios Dic/04 según PGC 1.980.497

Valoración de derivadosAutocartera, neta de ProvisiónAjustes de ventas en PromociónCarga financiera diferidaLinealización en la amortización Fondo ReversiónProvisionesAnticipos reintegrablesTraspaso a Reservas las Diferencias de conversiónGrandes reparacionesOtros ajustesSocios Externos

95.792–6.055

–141.785–224.758

–109.652–12.34445.482

10.902–4.162

–12.609336.281

Variación en el Patrimonio Neto –22.908

Variación en Resultados –99.188

Patrimonio Neto Dic/04 1.858.401



pág


G R Á F I C O 3

CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS SIGNIFICATIVOS EN ITINERE (CONCESIONARIA)CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS SIGNIFICATIVOS EN ITINERE (CONCESIONARIA)

CARGA FINANCIERA ITINERE

Impacto en cuenta de PyG Miles de

Gastos financierosPérdida sociedades puestas equivalenciaImpuesto de SociedadesResultado después de impuestosResultado atribuido a socios externosResultado Neto Grupo

–49.311–6.56614.488

–41.390–12.648–28.742

Impacto en balance Miles de

Gastos a distribuir en varios ejerciciosParticipaciones puestas equivalencia

–455.895–40.996

Total impacto activo –496.891

ReservasResultado neto GrupoSocios externosImpuesto diferido

–224.758–28.742

–102.878–140.513

Total impacto pasivo –496.891

CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS SIGNIFICATIVOS EN ITINERE (CONCESIONARIA)CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS SIGNIFICATIVOS EN ITINERE (CONCESIONARIA)

AMORTIZACION LINEAL ACTIVOS


Eliminación Dot. Fondo ReversiónDot. Amort. Lineal autopistaImpuesto sobre SociedadesResultado después de impuestosResultado atribuido a socios externosResultado Neto Grupo

39.664–83.261

8.977–34.620–9.067

–25.553


Amortización Ada. Inversión Autopista –940.581


ReservasResultado neto GrupoSocios externosFondo de reversiónImpuesto diferido

–107.598–25.553

–147.786–571.947–87.697



G R Á F I C O 4

CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS SIGNIFICATIVOS EN VALLEHERMOSO (PROMOTORA)CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS SIGNIFICATIVOS EN VALLEHERMOSO (PROMOTORA)

VENTA DE PROMOCIONES


Importe neto de la cifra de negocios

Aumento de existencias

Impuesto Sociedades

RESULTADO NETO GRUPO

–189.985

142.956

16.460

–30.569


Cliente

Existencias

–684.950

637.625


Reservas

Resultado neto Grupo

Acreedores comerciales

Provisiones para operaciones de tráfico

Impuesto diferido

–141.785

–30.569

293.550

–75.714

–92.806


CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS SIGNIFICATIVOS EN VALLEHERMOSO (PROMOTORA)CUANTIFICACIÓN DE IMPACTOS SIGNIFICATIVOS EN VALLEHERMOSO (PROMOTORA)

CANCELACIÓN GASTOS COMERCIALES


Gastos comerciales

Impuesto de sociedades

RESULTADO NETO GRUPO

–14.775

5.171

–9.604


Existencias –26.051

Impuesto anticipado 9.118


Reservas

Resultado neto Grupo

–7.329

–9.604




pág

38pd


G R Á F I C O 5

BALANCE CONSOLIDADO CONCILIADO A LAS NIIF SACYR VALLEHERMOSO-DICIEMBRE 2004BALANCE CONSOLIDADO CONCILIADO A LAS NIIF SACYR VALLEHERMOSO-DICIEMBRE 2004

ACTIVOMiles de euros

NIIF PGC DIFERENCIA

Accionistas por desembolso no exigidos 0 0 0

Activos no corrientes 7.893.747 8.364.411 (470.664)

Gastos de establecimientoActivos intangiblesInversiones inmobiliariasProyectos concesionalesInmovilizaciones materialesActivos financieros no corrientesAcciones de la sociedad dominanteOtros activos no corrientes (Deudores a largo plazo)

0153.254

1.896.7403.691.051

630.6311.492.499

029.571

16.676514.258

00

6.823.553973.470

6.88329.571

(16.676)(361.004)

1.896.7403.691.051

(6.192.922)519.029(6.883)

0

Fondo de comercio de consolidación 110.209 103.027 7.182

Gastos a distribuir en varios ejercicios 0 609.648 (609.648)

Activos corrientes 4.598.398 4.640.024 (41.626)

ExistenciasDeudoresOtros activos financieros corrientesAcciones propias a corto plazoEfectivo y otros medios líquidos equivalentes

2.901.0751.482.436

100.3380

114.549

2.288.8242.136.313

100.3380

114.549

612.251(653.877)

000

Total Activo 12.602.354 13.717.110 (1.114.756)

PASIVOMiles de euros

NIIF PGC DIFERENCIA

Patrimonio Neto 1.858.401 1.980.497 (122.096)

Patrimonio neto de la dominante 1.522.120 1.980.497 (458.377)

Capital suscritoOtras reservasPérdidas y ganancias sociedad dominanteDividendo a cuenta entregado en el ejercicioValores propios

266.1531.066.085

277.144(59.645)(27.618)

266.1531.397.656

376.332(59.645)

0

0(331.571)(99.188)

0(27.618)

Socios externos IFRS 336.281 0 336.281

Socios externos 0 546.686 (546.686)

Diferencia negativa de consolidación 0 11.799 (11.799)

Pasivos no corrientes 7.127.251 7.783.043 (655.792)

Ingresos a distribuir en varios ejerciciosProvisiones para riesgos y gastosAcreedores a largo plazo

414.64153.591

6.659.019

419.830607.497

6.755.716

(5.189)(553.906)(96.697)

Pasivos corrientes 3.616.702 3.395.085 221.617

Emisiones de obligaciones y otros valores negociablesDeudas con entidades de créditoDeudas con sociedades puestas equivalencia c/pAcreedores comercialesOtras deudas no comercialesProvisiones para operaciones de tráficoOtros pasivos corrientes

370.6741.079.668

421.814.077

279.73971.2261.275

372.6781.089.080

421.510.117

252.621169.297

1.250

(2.004)(9.411)

0303.95927.118

(98.071)25

Total Activo 12.602.354 13.717.110 (1.114.756)



pd www.partidadoble.es

Castillo Laguarta, M.A. (1995): “La contabilización de las ventas en el sector inmobiliario”. Técnica Contable. Nº 562, pp. 675-683.

García Castellví, A. (2000): Contabilidad de Empresas Inmobiliarias y Constructoras. Gestión 2000.

Gutiérrez Viguera, M. (2008): Aplicación del nuevo PGC y de las NIIF a las empresas constructoras e inmobiliarias. CISS, grupo Wolters Kluver.

ICAC (2000): Resolución de 9 de mayo de 2000 del ICAC por el que se establecen criterios para la determinación del coste de producción.

ICAC (2008): Consulta 8 del BOICAC 74 de junio de 2008.

ICAC (2008): Consulta 2 del BOICAC 75 de septiembre de 2008.

Sánchez Pérez, J.A. (2000): La promoción inmobiliaria (Análisis descriptivo, económico y empírico), Universidad de Almería, Servicio de Publicaciones, Colegio de Arquitectos de Almería.

Sánchez Pérez, J.A. y Rojo Ramírez, A.A. (2001): “El reconocimiento del ingreso en las ventas de inmuebles sobre plano”. Revista Española de Financiación y Contabilidad. Nº 108, pp. 311-347.

Sánchez Pérez, J.A. y García Domínguez, F. (2001): “Información contable de los riesgos inherentes a la promoción inmobiliaria”. Actualidad financiera. Julio 2001, pp. 61-75.

Normas Internacionales de Contabilidad: NIC 2. Existencias; NIC 16. Inmovilizado material; NIC 18. Ingresos ordinarios; NIC 23. Costes por intereses; NIC 36. Deterioro del valor de los activos;NIC 37. Provisiones, activos contingentes y pasivos contingentes; NIC 40. Inversiones Inmobiliarias.

Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 28 de diciembre de 1994 por la que se aprueban las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias.

RD 1514/2007 de 16 de Noviembre. Plan General de Contabilidad.

RD 1515/2007 de 16 de Noviembre. Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas empresas y los criterios contables específicos para microempresas.

RD 1560/92 de 18 de diciembre, Clasificación Nacional de Actividades Económicas.

SACYR Vallerhermoso (2005): Cuentas anuales.

BIBLIOGRAFÍA

G R Á F I C O 6

CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CONCILIADA A LAS NIIF SACYR VALLEHERMOSOCUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CONCILIADA A LAS NIIF SACYR VALLEHERMOSO

GRUPO SACYR VALLERHERMOSO- Miles de Euros NIIF PGCVARIACIÓN

Absoluta RelativaImporte neto de la cifra de negocios 3.512.581 3.703.323 –190.742 –5,2%Otros ingresos de explotaciónTotal ingresos de explotaciónAmortizaciones del inmovilizadoVariación previsiones tráficoOtros gastos de explotaciónTotal gastos de explotación

607.6784.120.259–197.647–13.776

–3.438.491–3.649.913

459.0004.162.323–117.394–10.614

–3.454.678–3.582.686

148.678–42.064–80.252–3.16216.187

–67.227

32,4%–1,0%68,4%29,8%–0,5%1,9%

RESULTADO DE EXPLOTACIÓN 470.345 579.636 –109.291 –18,9%Resultado financiero (sin provisiones)Amort. fondo comercio y variación provisionesParticip. en rtdo. de empresas asociadasOtros resultados (sin provisiones)Variación provisiones inmov. material y cartera

–238.605–629

–4.14893.73015.686

–189.399–12.847

9.92599.98220.440

–49.20712.218

–14.074–6.252–4.754

26,0%–95,1%

–141,8%–6,3%

–23,3%Beneficio antes de impuestos 336.378 507.738 –171.360 –33,7%Impuesto sobre Sociedades –50.428 –99.448 49.020 –49,3%B.º consolidado del ejercicio 285.950 408.290 –122.340 –30,0%Resultado atribuido a socios externos –8.806 –31.958 23.152 –72,4%B.º atribuido a la sociedad dominante 277.144 376.332 –99.188 –26,4%Cash Flow 473.510 536.411 –62.902EBITDA 681.768 747.309 –65.541Margen Bruto (B.º Explotación/Cifra Negocios) 13,4% 15,7% –2,3%BAI / Cifra Negocios 9,6% 13,7% –4,1%Margen Neto (B.º Neto/Cifra Negocios) 7,9% 10,2% –2,3%EBITDA / Cifra Negocios 19,4% 20,2% –0,8%Cash Flow / Cifra Negocios 13,5% 14,5% –1,0%Deuda Neta 7.349.962 7.497.152 –147.190Patrimonio Neto 1.858.401 1.980.497 –122.096Total Activo 12.602.354 13.717.110 –1.114.756Fondo de Maniobra 981.696 1.244.939 –263.243

pág

39


Reforma contable en las empresas inmobiliarias (II) -...

Documents

Transcript of Reforma contable en las empresas inmobiliarias (II) -...