Cómo reconstruir su casa dañada por inundaciones  USVI/RA‐1 Enero 2018  Página 1 de 6   

Cómoreconstruirsucasadañadaporinundaciones

Propósito y audiencia  

El propósito de este aviso de recuperación es proporcionar información para ayudar con las decisiones de reconstrucción que deben tomarse después del paso de los huracanes Irma y María en el 2017, así como también en futuros casos de inundación. Los huracanes del 2017 causaron inundaciones en las zonas bajas de las Islas Vírgenes, lo que ocasionó daños a viviendas, instalaciones críticas, escuelas y otros edificios. Los propietarios afectados por las inundaciones y las lluvias ahora se enfrentan a decisiones fundamentales de reconstrucción. La audiencia prevista para este aviso es principalmente propietarios de viviendas, contratistas residenciales y diseñadores. 

Trasfondo  

Las Islas Vírgenes de EE. UU. participan en el Programa Nacional de Seguro Contra Inundaciones (NFIP, National Flood Insurance Program, por sus siglas en inglés). La fecha de vigencia actual del FIRM (Flood Insurance Rate Map) es del 2007. 

El NFIP es un programa federal que permite a los residentes de las comunidades participantes comprar seguro contra inundaciones y requiere que las comunidades adopten y hagan cumplir los estándares mínimos de gestión de los valles inundables. 

Para obtener más información sobre las reglamentaciones del NFIP, FIRM, pólizas de Seguro Contra Inundaciones y preparación y recuperación durante inundaciones, consulte el sitio oficial de NFIP y la página de FEMA en las Islas Vírgenes de EE. UU. en la sección Enlaces útiles al final de este Aviso de Recuperación. 

Como determinar su riesgo de inundación 

El Centro de Servicios de Mapas de FEMA, ubicado en https://msc.fema.gov/ es la fuente pública oficial de FEMA para la información sobre riesgos de inundaciones, producida como apoyo al NFIP. Puede usarlo para encontrar su Mapa de Tasas de Seguro contra Inundaciones (FIRM, por sus siglas en inglés). Para ver el FIRM vigente para las Islas Vírgenes, use la función Búsqueda de dirección, que le permite buscar por una dirección o ubicación específica. 

Cuando se emite un nuevo mapa, o se revisa un mapa actual, su riesgo de inundación mapeado, así como sus requisitos de construcción o seguro, pueden cambiar. Un FIRM efectivo es aquel que ha pasado por un proceso de revisión y discusión pública y ha sido adoptado como un documento reglamentario. Por lo tanto, es importante que los usuarios consulten el Centro de Servicios de Mapas o el repositorio de mapas de la comunidad local para obtener información actual y vigente. El trabajo adicional que puede proporcionar datos de asesoramiento y mapas para los desastres está en curso. Póngase en contacto con su gerente local de valles inundables para obtener más información. 

Al usar el FIRM, puede determinar la ubicación de su casa en relación con el SFHA (Special Flood Hazard Area). Si su casa está dentro del SFHA, puede utilizar el FIRM para determinar la Elevación de Inundación Base (BFE, por sus siglas en inglés) en su ubicación o cerca de esta, redondeada al pie más cercano, si estos valores están determinados para su área. Muchos lugares no tienen un BFE calculado, y se pueden aplicar métodos alternos para determinar la elevación de la 

HURACANESIRMAYMARÍAENLASISLASVÍRGENESDEEE.UU.AvisodeRecuperación1,enero2018

Terminología de Inundación de FEMA 

Inundación base: Una inundación que tiene un 1 por ciento de posibilidad de ser igualada o excedida en un año determinado. 

Elevación de inundación base (BFE): La elevación a la cual se anticipa que las aguas de inundación suban durante la inundación base. 

Mapa de Tasas de Seguro de Inundaciones (FIRM): El mapa oficial de una comunidad en el que FEMA ha delineado las Áreas Especiales de Peligro de Inundación (SFHA), los BFEs y las zonas de primas de riesgo aplicables a la comunidad. 

Área Especial de Riesgo de Inundación (SFHA, por sus siglas en inglés): El área de tierra cubierta por las aguas de inundación de la inundación base. Una estructura ubicada dentro de la SFHA tiene una probabilidad del 26 por ciento de sufrir daños por inundaciones durante el plazo de una hipoteca a 30 años. El seguro contra inundaciones es obligatorio para las propiedades ubicadas dentro de la SFHA que reciben asistencia financiera federal. 

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inundación base (1‐porciento anual). Los métodos alternos pueden incluir la obtención de información de nivel de inundación de otras agencias federales como el Departamento de Transportación de los Estados Unidos y el Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los Estados Unidos para las zonas cercanas a los proyectos federales; si está disponible, consulte un agrimensor o ingeniero profesional registrado, o póngase en contacto con sus funcionarios locales de manejo de valles inundables para asistencia. Luego de esto, usted puede comparar las elevaciones de piso más bajas con el BFE y determinar su riesgo de daños por inundación. Si se completó un Certificado de Elevación cuando su casa fue construida, puede estar archivado en la Oficina del Departamento de Planificación y Recursos Naturales de Islas Vírgenes de EE. UU. (DPNR, por sus siglas en inglés), y contendrá el BFE y las elevaciones más bajas del piso de su casa.  En un FIRM, las zonas que comienzan con A o V están dentro del SFHA, mientras que las zonas que comienzan con B, C y X están fuera del SFHA. Es importante tener en cuenta que, incluso si su casa no está ubicada dentro del SFHA,  existe la posibilidad de que esta sufra daños por inundaciones, incluyendo inundaciones catastróficas. La figura 1 muestra un ejemplo de FIRM con flechas que indican información pertinente. 

 

 

Figura 1. Un panel FIRM que ilustra información pertinente para el propietario

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Regulaciones del NFIP que pueden impactar su decisión de reconstruir  

Si su casa sufrió daños durante una inundación y está ubicada dentro del SFHA, debe conocer las reglamentaciones del NFIP relacionadas con los conceptos de mejora sustancial y daño sustancial a medida que decide reconstruir. 

Mejoras sustanciales: Mejora sustancial significa cualquier reconstrucción, rehabilitación, adición u otra mejora a una estructura cuando el costo de la mejora iguala o excede el 50 por ciento del valor del mercado del edificio antes del inicio de la construcción de la mejora. El término incluye estructuras que han sufrido daños sustanciales. 

Los requisitos de manejo de la llanura de inundación para la nueva construcción se aplican a las mejoras sustanciales, y la estructura debe ajustarse a los estándares de gestión de la llanura aluvial local. Esto se puede hacer elevando la estructura, reubicando la estructura a un área fuera de la SFHA, o demoliendo la estructura y reconstruyendo en conformidad. 

Daño sustancial: El daño sustancial significa daño de cualquier origen sostenido por una estructura cuando el costo de restaurar la estructura a su condición pre‐daño, igualaría o excedería el 50 por ciento del valor del mercado de la estructura antes de que ocurriera el daño. El daño sustancial se determina independientemente del trabajo de reparación real realizado. Las enmiendas locales, según lo estipulado en el Código de Construcción de las Islas Vírgenes de EE. UU., pueden afectar la metodología para calcular el daño sustancial; por ejemplo, pueden reducir el umbral del 50 por ciento para daños sustanciales. (Consulte la barra lateral del Código de construcción de las Islas Vírgenes de EE. UU. y las determinaciones de daños sustanciales). 

La determinación de daños sustanciales será realizada por su administrador local de valles inundables, funcionario de construcción o el Comisionado de DPNR, cualquiera de los cuales puede ayudarle a decidir las mejores opciones para la reconstrucción y proporcionar detalles específicos con respecto a la ordenanza local o los requisitos del código. Costo Mayor de Cumplimiento (ICC, por sus siglas en inglés): ICC es una disposición estándar en las pólizas de seguro contra inundaciones que le paga al titular de la póliza el cumplimiento de una ley u ordenanza local o estatal de gestión del valle inundable que afecte la reparación o reconstrucción de una estructura dañada por inundaciones. La estructura debe cumplir con ciertos criterios de elegibilidad, incluido un daño sustancial o una determinación de pérdida repetitiva por parte de un funcionario local. Las actividades de mitigación elegibles para el pago incluyen elevación, reubicación y demolición. La construcción financiada por los pagos de ICC debe completarse dentro de los 6 años posteriores a la determinación del daño sustancial. Los fondos de ICC están disponibles además de la asistencia federal provista para hacer que su casa sea más resistente a las inundaciones.  Pérdida Repetitiva de Estructura: Una estructura de pérdida repetitiva es una estructura asegurada por NFIP que ha tenido al menos 2 pérdidas pagadas por inundación de más de $ 1,000 cada una en cualquier período de 10 años desde 1978.  Todos los proyectos que utilizan fondos de FEMA deben cumplir con los códigos de construcción de modelos nacionales más recientes, de acuerdo con el memorándum de FEMA, Disaster Risk Reduction Minimum Codes and Standards (FEMA Policy 204‐078‐2). 

Opciones para minimizar futuro riesgo de inundación al reconstruir  

Hay varias opciones disponibles para proteger su casa de futuros daños por inundación. Sus funcionarios locales, personal de DPNR, constructores y profesionales del diseño pueden ayudarle a elegir la opción correcta para su hogar. Algunos ejemplos incluyen los siguientes:    

Código de Construcción de Islas Vírgenes  

El Código de Construcción de las Islas Vírgenes de EE. UU. tiene un lenguaje único y más restrictivo que puede afectar la determinación de daños sustanciales de las estructuras. 

Si el costo de tales cambios o alteraciones o la cantidad de dichos daños indicados en las secciones anteriores es más del 25 por ciento, pero no más del 50 por ciento del valor del edificio, entonces según lo determinado por el Comisionado, solo las partes a ser cambiadas o alteradas se harán para cumplir con los requisitos de este capítulo para nueva construcción (Título 29 del Código de las Islas Vírgenes de los EE. UU. Capítulo 5 Subcapítulo IX No. 3). 

El Código de las Islas Vírgenes de EE. UU. exige que los edificios existentes que sufran más del 25 por ciento, pero no más del 50 por ciento de daños, deben reparar ese daño de manera que las partes reparadas cumplan con los requisitos de los mandatos para edificios nuevos. 

Consulte con el DPNR para obtener los últimos cambios en el código de construcción que pueden afectar su proyecto. 

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Reubicarse a un lugar fuera de SFHA 

Si su casa es estructuralmente sólida, es posible moverla a una elevación más alta en el mismo lote o a otra ubicación fuera de la llanura de inundación. 

Participe en un Programa de Adquisición o “Buyout”  

La adquisición de propiedades es la forma más permanente de mitigación de riesgos de inundación. Saca a las personas y las propiedades del peligro. En una subvención de adquisición de propiedad, la comunidad compra propiedad privada, adquiere el título y luego la liquida. Por ley, esa propiedad, que ahora es propiedad pública, debe permanecer siempre abierta. La comunidad puede usarla para crear parques públicos, refugios de vida silvestre, etc., pero no puede venderla a desarrolladores o individuos privados o desarrollarlo. 

Las adquisiciones de propiedades funcionan de la misma manera que cualquier otra transacción de bienes raíces. Los propietarios que deseen vender sus propiedades recibirán un precio justo. Es una oportunidad para que las personas que viven en o cerca de zonas con riesgo de inundación se reubiquen en un lugar más seguro. 

Si está interesado en una compra, puede contactar al administrador de valles inundables del DPNR para ver si hay un programa de compra disponible en su comunidad. 

Eleve la casa 

Elevar una casa es uno de los métodos de mitigación más comunes. Cuando una casa está correctamente elevada, la superficie habitable se elevará por encima del BFE y proporcionará más resistencia y seguridad. Por ejemplo, puede optar por elevar al BFE más un factor de seguridad adicional (consulte el cuadro de texto "Aumentar la resiliencia de su casa"). La mayoría de las casas pueden ser elevadas; sin embargo, el costo de la elevación varía en función de múltiples factores. Las subvenciones pueden estar disponibles para ayudar en el costo de la elevación. 

Aunque elevar una casa sustancialmente dañada puede ser costoso, también puede proporcionar muchos beneficios, como reducir futuros daños por inundación, reducir las primas de su seguro, agregar valor a la casa, aumentar el espacio utilizable para estacionamiento o almacenamiento, mejorar la apariencia de la casa, ayuda a proteger su contenido y reduce la ansiedad sobre futuras inundaciones. 

Antes de emprender un proyecto de elevación, un profesional de diseño registrado debe evaluar el edificio para asegurarse de que sea estructuralmente sólido para la elevación. El sistema de piso debe ser evaluado para cualquier modificación necesaria, y los nuevos planos de cimentación deben ser firmados y sellados por el profesional de diseño. Para obtener más información sobre cómo elevar su casa, consulte Above the Flood: Elevating Your Floodprone House (FEMA P‐347, 2000). 

Proteja las utilidades 

Las utilidades en casas existentes a menudo pueden ser protegidas de forma efectiva contra daños por inundaciones. El momento más fácil y práctico para realizar este esfuerzo es durante un proyecto de renovación o reparación. Si su casa ha sido sustancialmente dañada y/o está siendo mejorada sustancialmente, el NFIP y los códigos de construcción actuales requieren que los sistemas de servicios públicos estén protegidos contra futuros daños por inundación según los mismos criterios requeridos para las nuevas construcciones. Sin embargo, si su casa ha sufrido daños menos que sustanciales, tiene las siguientes dos opciones básicas para proteger sus utilidades. Póngase en contacto con su funcionario de construcción local en el DPNR para determinar si hay que cumplir con requisitos más estrictos para los servicios públicos en el momento del reemplazo. 

Eleve las utilidades: Esta opción puede protegerlo de los inconvenientes y el costo de los futuros daños por inundaciones repetidos y es altamente recomendado por los administradores de valles inundables. Para obtener más información sobre la protección de las utilidades en su hogar, consulte Protecting Building Utility Systems From Flood Damage (FEMA P‐348, 2017).    

 Aumente la resiliencia de su 

casa 

El FIRM establece el BFE, que es la elevación de agua esperada durante el evento de inundación, con probabilidad de 1 por ciento anual. Para cumplir con los criterios de los últimos códigos de consenso, debe elevar el piso más bajo al BFE más un pie (1’) o la elevación de inundación de diseño (DFE), la que sea mayor. Para lograr aún más resiliencia, debe elevar el piso más bajo a BFE más dos pies o más. Es importante que se ponga en contacto con su funcionario local de gestión de llanuras aluviales en el DPNR, ya que puede informarle sobre la elevación de inundación exigida localmente, que puede ser mayor. Cuanto más alto se eleve por encima del BFE, más probabilidades tendrá de evitar daños futuros por inundación, lo que reducirá las primas del seguro contra inundaciones. 

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Implementar modificaciones de bajo costo para los sistemas de utilidad: Por un costo adicional mínimo, se pueden obtener grandes beneficios, especialmente cuando se protege de eventos de inundaciones más pequeños en el futuro. Por ejemplo, dos paneles eléctricos cortos pueden elevarse uno al lado del otro frente a un panel largo que se extiende desde el suelo hasta el techo. 

Protección contra inundaciones en mojado (“wet floodproofing”) Para estructuras no residenciales, estructuras accesorias tales como cobertizos, o estructuras que no están sustancialmente dañadas o mejoradas pero para las cuales los propietarios desean reducir la probabilidad de daños futuros, la impermeabilización en mojado (“wet floodproofing”) puede ser una opción. La protección contra inundaciones en mojado proporciona resistencia al daño por inundación al permitir que las aguas de inundación ingresen a la casa. Permitir que el agua de la inundación ingrese a partes de la casa (como un espacio de arrastre o un sótano sin terminar) ecualiza las presiones interiores y exteriores de las paredes durante una inundación. Las presiones igualadas reducen la probabilidad de daño estructural durante un evento de inundación. Para obtener información sobre la protección contra inundaciones en mojado de su casa, consulte Wet Floodproofing Requirements for Structures Located in Special Flood Hazard Areas in accordance with the National Flood Insurance Program (TB 7‐93, 1993). Y, consulte el Boletín Informativo de Recuperación 4, Mejores prácticas para minimizar el daño por inundación en las estructuras existentes (PR‐RA4, 2018). 

Fuentes y referencias 

Referencias  

29 U.S. Virgin Islands Code, Chapter 5. https://www.lexisnexis.com/hottopics/vicode/. 

American Society of Civil Engineers (ASCE). 2014. Flood Resistant Design and Construction. ASCE 24‐14.  

FEMA. 2010.  Protecting Your Home and Property Flood Damage. https://www.fema.gov/media‐library‐data/20130726‐1756‐25045‐8598/protecting_home_book_508compliant.pdf. 

FEMA. 2014. Homeowner’s Guide to Retrofitting. FEMA P‐312. https://www.fema.gov/media‐library‐data/1404148604102‐f210b5e43aba0fb393443fe7ae9cd953/FEMA_P‐312.pdf. 

FEMA. 2000. Above the Flood: Elevating your Floodprone House. FEMA P‐347. https://www.fema.gov/media‐library/assets/documents/725. 

FEMA. 2016. “Disaster Risk Reduction Minimum Codes and Standards.” FEMA FP 204‐078‐2. https://www.iccsafe.org/wp‐content/uploads/FP‐204‐078‐2.pdf. 

FEMA. 2017. Protecting Building Utilities from Flood Damage. FEMA P‐348. https://www.fema.gov/media‐library/assets/documents/3729. 

FEMA. 2008. Flood Damage‐Resistant Materials Requirements for Buildings Located in Special Flood Hazard Areas in accordance with the National Flood Insurance Program. FEMA Technical Bulletin 2. https://www.fema.gov/media‐library/assets/documents/2655. 

FEMA. 1993. Wet Floodproofing Requirements for Structures Located in Special Flood Hazard Areas in accordance with the National Flood Insurance Program. TB 7‐93. https://www.fema.gov/media‐ library/assets/documents/3503. 

FEMA. 2018. Best Practices for Minimizing Flood Damage to Existing Structures. PR‐RA4. (Expected date of publication March 2018) 

FEMA. “FEMA Flood Map Service Center.” https://msc.fema.gov/. 

International Code Council (ICC). 2018b. International Existing Building Code. https://codes.iccsafe.org/public/document/IEBC2018. 

U.S. Virgin Islands Department of Planning and Natural Resources (DPNR). “U.S. Virgin Islands Department of Planning and Natural Resources.” VI.gov. http://dpnr.vi.gov. Nota: Esta página no estaba disponible al momento de publicación. Llame al 340‐774‐3320.   

Protección contra inundaciones (“Floodproofing”): Cualquier combinación de adiciones, cambios o ajustes estructurales y no estructurales en las estructuras que reducen o eliminan el daño por inundación a las estructuras y sus contenidos. 

  Cómo reconstruir su casa dañada por inundaciones  USVI/RA‐1 Enero 2018  Página 6 de 6   

 

Enlaces útiles 

Association of State Floodplain Managers (ASFPM). “Hurricanes Harvey, Irma & Maria News, Updates & Resources.” https://floods.org/?menuid=841. 

Federal Alliance for Safe Homes (FLASH). “Publications, Resources, and Programs.” http://flash.org/resources.php 

FEMA. “FEMA U.S. Virgin Islands.” https://www.facebook.com/FEMAUSVirginIslands. Note, this Facebook page was created for the Hurricanes Irma and Maria recovery process and is regularly updated with useful information. 

FEMA. “The National Flood Insurance Program.” https://www.fema.gov/national‐flood‐insurance‐program. 

Insurance Institute for Business and Home Safety (IIBHS). “Flood Archives.” https://disastersafety.org/flood/. 

U.S. Virgin Islands Office of the Lieutenant Governor. “United States Virgin Islands Office of the Lieutenant Governor Osbert E. Potter.” http://ltg.gov.vi/. 

 

 

 

 

 

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Para obtener más información, consulte el sitio de internet “Preguntas Frecuentes de Ciencias de la Construcción de FEMA en https://www.fema.gov/frequently‐asked‐questions‐building‐science.   Si tiene más preguntas sobre las Publicaciones de las Ciencias de la Construcción de FEMA, comuníquese con la línea de ayuda FEMA‐BuildingScienceHelp@fema.dhs.gov o 866‐927‐2104.  También puede subscribirse a la lista de correo electrónico de las Ciencias de la Construcción de FEMA, que se actualiza con nuevas publicaciones y actividades de las Ciencias de la Construcción de FEMA. Suscríbase en https://public.govdelivery.com/accounts/USDHSFEMA/subscriber/new. Visite la Rama de Ciencias de la Construcción de la División de Manejo de Riesgos en la Administración de Mitigación y Seguro Federal de FEMA en https://www.fema.gov/building‐science.