Proyecto: RESIDENCIAL DEL PARQUE

Proyecto Residencial del Parque

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Authors Cavassa, Leonardo; Paredes, Guillermo; Silva, Luis Alberto;Valdizán, Carol

Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)

Rights Copyright © 2010 por Cavassa, Leonardo; Paredes, Guillermo;Silva, Luis Alberto; Valdizán, Carol , Escuela de Postgrado

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1 | P á g i n a L . C a v a s s a / G . P a r e d e s / L . S i l v a / C . V a l d i z á n

Proyec to : RESIDENCIAL DEL PARQUE

RESIDENCIAL DEL PARQUE

Calle Gómez Sánchez 529 – 531, La Aurora, Miraflores

INTEGRANTES: • Leonardo Cavassa

• Guillermo Paredes

• Luis Alberto Silva

• Carol Valdizán

2009

Proyecto de Diplomado Enero 2009

2 | P á g i n a L . C a v a s s a / G . P a r e d e s / A . S i l v a / C . V a l d i z a n

P r o y e c t o : R E S I D E N C I A L D E L P A R Q U E

INDICE

I. Resumen Ejecutivo

II. Introducción

III. Objetivos

IV. Descripción de Producto

1. Ubicación

2. Memoria Descriptiva

3. Arquitectura

4. Memoria de Acabados

V. Estudio de Mercado

1. Análisis General del Sector Inmobiliario

2. Análisis FODA del Proyecto

2. Estudio de Mercado para el Proyecto

VI. Plan de Marketing

1. Estrategia

2. Medios de Publicidad

3. Imágenes 3D

4. Recorrido Virtual

VII. Estudio de Factibilidad Económico y Financiero

VIII. Esquema Legal

1. Minuta de Compra Venta de Bien Futuro

2. Modelo de Minuta

IX. Conclusiones

X. Anexos



I . R E S U M E N E J E C U T I V O

PROYECTO ¨RESIDENCIAL DEL PARQUE”

Descripción del proyecto

El edificio consta de:

• 8 departamentos distribuidos en 4 niveles en 1 torre.

• 16 estacionamientos distribuidos en los estacionamientos. 02 unidades ubicadas en el

retiro y 14 unidades semisótano.

• 8 Depósitos distribuidos en el semisótano.

• Servicios Comunes como (Cisterna, Cto. De Maquinas, Cto. De Basura, Ascensor),

todo esta ubicado en la torre del ascensor, en el semisótano o enterrado.

Los Accesos

Existe 1 acceso peatonal desde la calle Gómez Sánchez. Tenemos 1 solo acceso vehicular y

se ubica también sobre la misma calle Gómez Sánchez.

Ubicación:

El proyecto se desarrolla sobre un terreno de 392.50 m2 ubicado en la calle Gómez Sánchez

529 - 531, Urbanización La Aurora, Distrito de Miraflores.

Duración del proyecto

El proyecto tiene una duración total de 12 meses, los cuales se sub dividen de la siguiente

manera.

Planificación y preventas 4 meses.

Ejecución de obras civiles 8 meses.



Monto de inversión de socios

Aportes de inversionistas Terreno (US$ 392,500).

Área Neta

El área techada de este tipo de departamento es de 140 m2 en promedio.

Costo

Precio del departamento:

US$ 145,000 en promedio, incluido el IGV.

Estacionamiento y Depósitos:

Costos: US$5,000 por cada unidad en promedio.

Financiamiento:

Crédito hipotecario, prestamo o al contado.

Perfil del Cliente

Social

• Preferencias: El predio debe estar ubicado en zona residencial, que sea segura,

tranquila, con vista a parque, de fácil acceso y a poca distancia de zona comercial y

servicios.

• Nivel socioeconómico –Cultural: Profesionales dependientes e independientes

• Mercado potencial Sector B+, con edades fluctuantes entre 25-45 años.

Económico

Ingreso promedio mensual: US$ 2,000

Familiar

Composición familiar: Como máximo de 5 personas



Descripción de unidad inmobiliaria

Departamento Típico

Se ingresa a través de dos formas:

1) Por el ascensor que da directo a la Sala - comedor.

2) Por el Estar familiar desde el hall común al que se accede a través de las escaleras.

Entrando por el ascensor a la Sala – comedor encontramos la cocina en frente, el baño de

visitas al costado y entre ambos ambientes accedemos al hall que nos comunica con el área

familiar y de Servicio (lavandería, dorm. De servicio y baño). Previo al área familiar se

encuentra el Estar, Ingresando al área familiar tenemos a un lado el primer dormitorio de hijos

con baño incorporado, frente a este se encuentra el área de Servicio al que se accede por la

lavandería y posteriormente el dormitorio de servicio y su respectivo baño. Continuando por el

hall en el área familiar encontramos a un lado el segundo dormitorio de hijos, también con baño

incorporado. Por último encontramos el dormitorio principal, el cual cuenta con walk-in closet y

baño.



I I . I N T R O D U C C I O N

El presente trabajo consiste en la gestión y desarrollo integral de un proyecto

inmobiliario, para lo cual se ha realizado un análisis de pre-inversión e inversión a nivel de

factibilidad; considerando para este proyecto inmobiliario un edificio residencial ubicado en el

distrito de Miraflores, específicamente en la urbanización La Aurora, sobre un terreno de 392.50

m2.

Dicho edificio residencial consiste en la construcción de 01 bloque de 04 pisos con 02

departamentos por piso, teniendo un total de 08 departamentos orientados hacia un nivel

socioeconómico B+ para familias formadas por parejas jóvenes con no mas de 03 hijos que

deseen mejorar su calidad de vida o a su vez para personas mayores que deseen vivir en

espacios mas pequeños pero confortables comparado a sus antiguas residencias.

Para el desarrollo integral del proyecto inmobiliario, fueron considerados los siguientes

temas los cuales fueron impartidos durante el desarrollo del presente diplomado, estos son:

• Escenario y Normativa Urbana Inmobiliaria: Análisis de las tendencias actuales del

desarrollo inmobiliario tomado como base para poder definir nuestro proyecto.

• Diseño y Estructura de Empresas Inmobiliaria: Escoger el tipo de negocio inmobiliario

más factible, Herramientas de gestión para las operaciones de la empresa.

• Contabilidad Gerencial y Gestión Inmobiliaria: Análisis de los estados financieros,

ganancias y pérdidas generados en este proyecto.

• Marco Legal y Régimen Tributario en el negocio Inmobiliario: Realización de contratos

aplicables al negocio inmobiliario cumpliendo con las normas establecidas por la

legislación peruana.

• Alternativas de Financiamiento de Inversión y Evaluación de Proyectos Inmobiliarios:

Criterios necesarios de inversión a tomar en cuenta.



• Marketing en la Comercialización Inmobiliaria: Descripción del producto, estudio de la

oferta y demanda inmediata existente. Aplicación de un plan de marketing estratégico

para generar un resultado exitoso.



I I I . O B J E T I V O S

• Analizar la naturaleza del problema. La necesidad insatisfecha de vivienda, analizando

las necesidades de demanda, la demanda del mercado y el nicho de mercado al que

se pretende ingresar con el proyecto inmobiliario.

• Desarrollo del producto. Se busca desarrollar un producto que satisfaga al comprador

dentro del nivel en el cual se esta ingresando, a un precio competitivo, que permita ser

la mejor alternativa a un mejor precio que la competencia. Se presenta un

levantamiento de información de la competencia, indicando sus niveles de acabados y

sus precios de venta.

• Elaboración de un esquema de pre-inversión, que involucra todos los costos y gastos

que se incurrirán en el desarrollo del proyecto, como también los ingresos de ventas.

Este esquema es el análisis preliminar en el cual se podrá decidir acerca sobre la

viabilidad de un proyecto y el posible retorno de la inversión.

• Elaboración de un esquema de inversión a nivel de factibilidad ya con el producto a

ofrecer definido y con un análisis de todos los posibles costos y gastos, ingresos de

ventas, velocidad de ventas, flujos económicos y financieros.

• Desarrollo de la estrategia de marketing a emplear, debido a que fuerza de ventas es

determinante dentro del éxito y cumplimiento de objetivos. Se tiene que presentar este

producto de la mejor manera posible, llegando de manera directa al comprador.



I V . D E S C R I P C I O N D E L P R O D U C T O ( U N I D A D D E

N E G O C I O )

1 . U B I C A C I Ó N

El terreno sobre el cual se ejecutará el proyecto está ubicado en la calle Germán Gómez

Sánchez Nº 529-531 en la urbanización La Aurora en el distrito de Miraflores, con una

vista privilegiada del Parque Francisco de Zela.

2 . M E M O R I A D E S C R I P T I V A



PLANTEAMIENTO GENERAL

El ingreso principal por la calle Gómez Sánchez, donde se tiene un frente de 11 metros,

así mismo dos ingresos vehiculares ubicados a los lados del ingreso principal (peatonal) antes

mencionado. Edificio Multifamiliar con un total de ocho (08) viviendas, repartidas en cuatro (04)

pisos. Teniendo dos (02) viviendas por piso. Cada vivienda es de 3 dormitorios y son del tipo

Flat. El edificio tiene ocho (08) estacionamientos dobles.

DISTRIBUCIÓN

Desde el ingreso principal (peatonal), se propone un hall principal con accesos a los

estacionamientos, y un hall de espera con la escalera y un ascensor de 6 pasajeros para el

acceso a las viviendas. Así mismo se propone un área para la portería con un medio baño y un

cuarto de basura, con ventilación natural ubicado entre los estacionamientos 5 y 7. En el

semisótano tenemos los estacionamientos (08 unidades dobles), depósitos, el ingreso

peatonal, la recepción, el ascensor y la escalera de servicio.

En el primer piso se distribuyen dos viviendas tipo flat, distribuidas longitudinalmente,

esta distribución se repite en los pisos superiores (2°, 3° y 4° pisos).

SISTEMA CONSTRUCTIVO

Se propone un sistema constructivo convencional aporticado, compuesto por placas,

columnas y vigas de concreto armado, muros interiores con ladrillos de arcilla tipo pandereta y

losas aligeradas de 0.25m de espesor. La altura de piso a techo libre es de 2.40 m.

CIRCULACIONES VERTICALES

Se propone una escalera de servicio integrada de acuerdo a los requerimientos

indicados en el RNE. La escalera es de dos tramos de 1.20 metros de ancho por cada tramo,



tiene un frente completamente abierto hacia un área libre. El pasamano es de 0.90m de altura.

El ascensor (01), de velocidad variable, con una capacidad de 6 personas, con doble puerta a

180° y con parada en cada piso.

ESTACIONAMIENTOS

Se proponen ocho (08) estacionamientos dobles. Las medidas de los

estacionamientos están dentro de las medidas mínimas indicadas en el RNE con sus

respectivas tolerancias (Estacionamientos de uso privado CAPITULO XI art.65 incisos a) b) y c)

respectivamente). Se indica además un poste existente, ubicado en el eje del lindero lateral

derecho del terreno, el cual no interfiere con el acceso vehicular.

RETIROS

Según los Parámetros Municipales vigentes, emitidos por la Municipalidad de

Miraflores, el retiro FRONTAL mínimo exigible, es de 3 metros, la propuesta presenta un retiro

mayor.



3 . A R Q U I T E C T U R A



C U A D R O D E A R E A S

DEPARTAMENTO AREA aprox. AREA aprox. ESTACIONAMIENTO TECHADA OCUPADA

101 130,00m2 130,00m2 102 130,00m2 130,00m2 201 140,00m2 140,00m2 202 140,00m2 140,00m2 301 140,00m2 140,00m2 302 140,00m2 140,00m2 401 176,00m2 280,00m2 402 176,00m2 280,00m2

4 . M E M O R I A D E A C A B A D O S

Ingreso.-

Piso laminado E-Floor de 7.00mm. color Cerezo y contra zócalo de madera. Paredes

pintadas con látex de color blanco humo y cielo raso con pintura látex color blanco. Puerta

principal (ingreso directo desde el ascensor) metálica batiente pintadas con esmalte color

crema.

Sala Comedor.-

Piso laminado E-Floor de 7.00mm. color Cerezo y contra zócalo de madera. Paredes

pintadas con látex de color blanco humo y cielo raso con pintura al temple color blanco.

Ventana y mampara con cristal templado incoloro.

Estar.-

Piso laminado E-Floor de 7.00mm color Cerezo y contra zócalo de madera. Paredes


Ventana y mampara con cristal templado incoloro.



Dormitorios.-

Piso laminado E-Floor de 7.00mm color cerezo y contra zócalo de madera. Paredes


Ventanas con cristal templado incoloros. Puertas contra placadas de MDF bruñadas pintadas al

duco color blanco humo y marco de cedro de 1 1/2”x3”.

Closet Dormitorios Secundarios.-

Sobre podios de cemento, paredes laterales y fondo pintada con látex de color blanco

humo y cielo raso con pintura al temple color blanco, con repisas y modulo de cajonera.

Puertas de melamine color blanco con tapacantos gruesos, tubo colgador de aluminio y

tiradores de nylon. Podios revestidos con tapizón.

Walk-in Closet Dormitorio Principal.-

Piso Laminado E-Floor de 7.00mm. color cerezo y contra zócalo de madera. Clóset

sobre podios de cemento, paredes laterales y pared del fondo pintada con látex de color blanco

humo y cielo raso con pintura al temple color blanco, con repisas y módulo de cajonera de

melamine color blanco. Puertas de melamine color blanco con tapacantos gruesos, tubo

colgador de aluminio y tiradores de nylon. Podios revestidos con tapizón.

Baños.-

Piso con cerámico nacional, paredes con zócalo y contra zócalo de cerámico nacional

(h.:2.10m) y pintadas con látex de color blanco humo y cielo raso con pintura al temple color

blanco. Ventanas con cristal crudo incoloro arenado. Los accesorios sanitarios (papelera,

jabonera y toallero) serán de la marca trébol de sobreponer.



Puertas contra placadas de MDF bruñadas pintadas al duco color blanco humo y marco de 1

1/2”x3”.

El baño de visita con 01 (uno) inodoro nacional tipo “one piece” color blanco y 01 (uno)

lavatorio tipo bowl redondo color blanco con tablero de post formado color nogal según diseño.

Piso y contra zócalo de porcelanato marca Dakota de 30x30 (h.: 2.10m) en color crema.

Grifería Vainsa modelo Clasicc Lever (minimalista) a la pared.

El baño principal con 01 (uno) tina color blanco, 01 (uno) inodoro nacional tipo “top

piece” color blanco y tablero de mármol Boticcino con 01 (uno) ovalín modelo Minibell color

blanco. Piso, zócalo y contra zócalo (h.:2.10m) con cerámico Celima Serie Stone/Rustico

Estructurado 30x30. Grifería Vainsa 8” modelo Clasicc Lever (minimalista).

El baño familiar con ducha, 01 (uno) inodoro nacional tipo “top piece” color blanco y 01

(uno) lavatorio modelo Manantial color blanco con pedestal. Piso, zócalo y contra zócalo

(h.:2.10m) con cerámico Celima Serie Pirita 30x30. Grifería Vainsa 4” Modelo Clasicc lever

(minimalista).

Dormitorio de servicio.-

Piso cerámico Celima Serie Granilla de 30x30 color marfil, paredes con contra zócalo

(h.: 0.08 m.) de cerámico Celima Serie Granilla y pintadas con látex de color blanco humo y

cielo raso con pintura al temple color blanco. Ventana con cristal templado incoloro.

Puertas contra placadas aglomeradas llanas pintadas al duco color blanco humo y

marco de 1 1/2”x3”.

Baño de servicio.-

Piso cerámico Celima Serie Granilla de 30x30, paredes con zócalo h.:2.10m (solo en el

área de ducha) y contra zócalo h.: 0.08m (en el resto del baño) de cerámico Celima Serie



Granilla/ América / Piedra 30x30 y pintadas con látex de color blanco humo y cielo raso con

pintura al temple color blanco. Ventana con cristal templado incoloro arenado y puerta contra

placada llana pintada al duco color blanco humo. Grifería Italgrif modelo Can Cun para la ducha

y 01 inodoro tipo “rápid jet” color blanco.



Cocina.-

Piso cerámico Celima Serie Pirita 40x40, paredes con zócalo y contra zócalo de

cerámico Celima Serie Pirita 30x30 (h.:2.10m) y pintadas con látex de color blanco humo y cielo

raso con pintura al temple color blanco. Ventana con cristal templado incoloro. Un lavadero de

acero inoxidable de una poza con escurridero, muebles bajos con repisas, cajones y puertas de

melamine color blanco y tiradores de acero (según planos). Tablero de Granito Huascaran.

Mueble alto con repisas y puertas de melamine. Grifería Vainsa modelo Classic al mueble.

Puertas contra placadas de MDF bruñadas pintadas al duco con visor color blanco

humo y marco de 1 1/2”x3” y bisagra vaiven.

Lavandería.-

Piso cerámico Celima Serie Granilla de 30x30, paredes con zócalo y contra zócalo de

cerámico Celima Serie Granilla /América/ Piedra 30 x 30 (h.: 1.20m) y pintadas con látex de

color blanco humo, 01 (uno) lavadero de ropa modelo amazonas color blanco.



5 . I N S T A L A C I O N E S E L E C T R I C A S



• Cada departamento tendrá independientemente el suministro de energía eléctrica y

cargas según planos de instalaciones eléctricas y especificaciones técnicas (medidor

trifásico de luz).

• El tablero de distribución eléctrica de servicios comunes se encontrará en una zona

cercana al ingreso según plano de instalaciones eléctricas y contará con llaves termo

magnéticas.

• El tablero de distribución eléctrica de cada vivienda será del tipo empotrado con llaves

termo magnéticas para los siguientes circuitos:

- Circuito para iluminación.

- Circuito para tomacorrientes.

- Circuito para calentador eléctrico

- Circuito para cocina eléctrica

- Circuito para secadora + lavadora

- Reserva

- Reserva

• Cada departamento estará conectado al pozo de tierra según especificaciones

técnicas y planos de instalación.

• Se incluirá un punto de salida para cable en dormitorios y estar.

• Se incluirá salida de teléfono en cocina y dormitorios

• Se incluirá Intercomunicador en cocina y dormitorio principal.

6 . I N S T A L A C I O N E S S A N I T A R I A S

• Conexión independiente de agua para colocación de medidor.

• Instalación de agua fría y caliente en cocina y baños.

• Sumidero en cocina, patio, terrazas y baños.

• Agua fría con tubería empotrada PVC clase 10.

• Se considera tubería CPVC para agua caliente.

7 . C A R P I N T E R Í A D E M A D E R A



• Las puertas de ingreso secundario será enchapada tipo machihembrado, llevarán

marco de madera de 1 1/2”x 4”, con acabado en laca natural.

• Las puertas interiores serán en MDF bruñadas ( cocinas, baños y dormitorios) y de

aglomerado llanas (cuarto y baño de servicio, lavandería ) , llevaran marco de madera

de

“1 ½ x 3”; la hoja de la puerta estará acabada pintada en duco color blanco.

8 . C E R R A J E R Í A

• La cerrajería será aluminizada marca Yale o similar.

9 . C O N S I D E R A C I O N E S G E N E R A L E S

• Todas las instalaciones del sistema de iluminación de las viviendas se entregarán

cableadas y con placas de la Marca BTicino modelo Modus Plus (y/o similar) de

acuerdo al plano de instalaciones eléctricas.

• Los muros y cielorrasos se entregarán empastados y pintados con pintura látex.



V . E S T U D I O D E M E R C A D O

A N A L I S I S G E N E R A L D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O

1. MISION Y VISION

Visión

Ser un grupo constructor líder y que contribuya al progreso del país, satisfaciendo

los requerimientos de nuestros clientes, brindando oportunidades para el desarrollo

profesional de nuestros trabajadores y garantizando niveles de rentabilidad atractivos para

nuestros accionistas.

Misión

Ser una empresa de alcance internacional, con reconocido liderazgo y prestigio en

la sociedad, basados en la ética de sus profesionales, en sus políticas de calidad, precios

competitivos, seguridad y medio ambiente, en su capacidad tecnológica y en la seriedad en

el cumplimiento de sus compromisos.

MISION

TACTICA

ESTRATEGIAS

OBJETIVOS

VISION

MERCADO



1. MACROENTORNO

2.1 FACTORES ECONOMICOS

Comportamiento del PBI

El INEI informa que el Producto Bruto Interno (PBI) principal componente de la

Oferta Global creció en 9,8%, registrando un constante crecimiento económico.

La Oferta y Demanda Global de la economía ha registrado un incremento

constante. Por el lado de la oferta, además del crecimiento del PBI, las importaciones de

bienes y servicios aumentaron respecto años anteriores, manteniendo su tendencia

positiva.

El crecimiento de la Demanda Global fue impulsado por el dinamismo mostrado en

la Demanda Interna, la cual aumentó explicada principalmente por el crecimiento de la

Formación Bruta de Capital Fijo (inversión). Se ha observado así mismo, que, se viene

incorporando cada vez más capital a una tasa mayor de lo que se produce en el país. El

Consumo Privado que representa cerca del 70,0% del PBI, también se incrementó.



Comportamiento del PBI por Sectores

Las cifras revisadas del Producto Bruto Interno del año 2008, acumuló un

crecimiento de 9,8%, igualmente, todos los sectores económicos registraron

comportamiento favorable: la construcción creció a 17.83%, otros sectores donde

también se observa un crecimiento es minería e hidrocarburos, manufactura, otros

servicios, etc.

Comportamiento del Sector Construcción



En el año 2008 se observa que el sector construcción ha continuado con su gran

dinamismo que se viene observando en los últimos años. Así, se observan incrementos

importantes en la construcción de vivienda, edificios y otras construcciones y mejoras de

tierras. Este comportamiento favorable se atribuye a que las políticas de vivienda y

urbanismo se han convertido en políticas de Estado.

Asimismo, influyó la promoción de las inversiones en el sector.

La actividad constructora es uno de los sectores más dinámicos de la economía.

En enero pasado creció 21% y acumuló 34 meses de crecimiento continuo a una tasa

promedio mensual de 14,4%, muy por encima de la expansión promedio del PBI global en

el mismo período (8,0%).

Según las proyecciones del BCR realizadas en enero pasado, el sector

construcción crecería 13% en el 2008. Sin embargo, los resultados de los primeros meses

del año 2008 habían superado largamente lo anticipado.

Esto se debió a que a diferencia de los primeros meses del 2007, la inversión

pública destacó como un impulso importante para el crecimiento del sector. El gasto de

inversión del Gobierno Central creció 22% en el Primer Bimestre de 2008, respecto del

mismo período del 2007.



Este factor adicional al fuerte impulso privado (crecimiento del empleo, facilidades

del sistema financiero y mayores ingresos de las empresas) presionaron a un crecimiento

de la construcción mayor que lo inicialmente esperado.

La evolución positiva del sector, se fundamenta en la interacción de diversos

factores como son, las inversiones en concesiones de obras de infraestructura pública,

concesiones portuarias y la continuidad de los programas de vivienda, para la promoción de

la construcción y la autoconstrucción mediante el fondo "Mí vivienda " "Techo Propio" y "Mi

Hogar", otorgando para ello condiciones favorables para el financiamiento de obras. Es

importante señalar que el 70,0% de los programas habitacionales están ubicados en Lima y

el resto en las regiones, abriéndose la posibilidad de lograr en el futuro una participación de

50,0% para ambas zonas.

Otro factor que ha influenciado en el sector es que se ha continuado la ejecución

de distintas obras de infraestructura, como por ejemplo la Vía Expresa de la Avenida Grau y

el Proyecto Ecológico de la Faja Atocongo - Conchán, ambos ubicados en Lima.

En cuanto al avance físico de obras que comprende la construcción y rehabilitación

de caminos y carreteras por parte de los gobiernos regionales, este rubro presenta una

evolución positiva, debido a los mayores montos asignados a la ejecución financiera de los

Programas Provías. De esta manera, se ha continuado con la rehabilitación y mejoramiento

de las carreteras: Jauja - Tarma; Chiclayo Chongoyape; Oxapampa - Puente Paucartambo;

Tarapoto - Juanjui; Tingo Maria - Aguaytia - Pucallpa; Izcuchaca - Huancavelica;

rehabilitación de la Carretera Ayacucho - San Francisco, entre otras obras.

Comportamiento del Sector Inmobiliario

La cantidad de créditos y montos desembolsados por el fondo "Mí vivienda" a la población

ha impulsado el desarrollo del sector. En el año 2008 se otorgaron 2 477 créditos, que

corresponde aproximadamente a 156 millones de soles, cifra superior al año 2007 en que



se otorgaron 818 créditos que ascienden aproximadamente a 54 millones de soles. El

gráfico siguiente describe el comportamiento del crédito hipotecario en moneda nacional del

Programa Mí vivienda.

2.2 FACTORES POLÍTICO LEGALES

Marco Legal

Ley 29090: de Regulación de Habilitaciones Urbanas y edificaciones, tiene por

objeto establecer la regulación jurídica de los procedimientos administrativos para

la obtención de licencias de habilitación y de edificación, con la finalidad de facilitar

y promover la inversión inmobiliaria. Publicación: 29/09/08

Ley 28703: Autoriza al ministerio de vivienda, construcción y saneamiento para que

realice las acciones administrativas de reversión a favor del estado de los lotes de

terrenos del proyecto especial ciudad Pachacútec. Publicación: 04/04/2006

Ley 28698: Ley que facilita la constitución y ejecución extrajudicial de garantías

hipotecarias para programas de vivienda. Publicación: 22/03/2006:

Ley 28579: Ley de conversión del fondo hipotecario de la vivienda - Fondo

Mivivienda a fondo Mivivienda S. A.. Publicación: 09/07/2005:

Ley 28461: Permite el uso del 80% de la compensación por tiempos de servicios

(CTS) destinado a la adquisición de vivienda o terreno en el marco de los

programas promovidos por el ministerio de vivienda y construcción o por el sector

privado. Publicación: 11/01/2005

Ley 28415: Crea la "base de datos habitacional" administrada por el ministerio de



vivienda, construcción y saneamiento. Publicación: 11/12/2004:

Ley 28364: Ley que regular el contrato de capitalización. F. Promulg.

21/10/2004

Ley 28262: Autoriza a la comisión liquidadora de sociedad Paramonga Ltda. S.A.,

a aplicar en el procedimiento de adjudicación de viviendas, la depreciación del

inmueble y el tiempo de servicios de cada trabajador. Publicación: 01/07/2004

Ley 28228 : Autoriza un crédito suplementario en el presupuesto del sector público

para el año fiscal 2004, a favor del ministerio de vivienda, construcción y

saneamiento, destinado al bono familiar habitacional. Publicación: 22/05/2004

Ley 28138: Prorroga el régimen de excepción de los contratos de alquiler de

viviendas cuyo autoevalúo sea inferior a 2880 nuevos soles. Publicación:

26/12/2003.

Ley 28097: Autoriza un crédito suplementario y transferencia de partidas en el

presupuesto del sector público para el ejercicio fiscal 2003 a favor del ministerio de

vivienda, construcción y saneamiento. F. Publicación: 04/11/2003

Ley 28364: Ley que regular el contrato de capitalización. F. DACIÓN 02/07/2003

Ley 27801: Modifica el régimen legal del fondo de vivienda militar y policial. F.

Publicación: 27/07/2002

Ley 27792: Ley de organización y funciones del ministerio de vivienda,

construcción y saneamiento. F. Publicación: 25/07/2002.

Ley 27743: Modifica el artículo 3º de la ley del fondo de vivienda militar y policial. F.


Ley 27590: Ley que prorroga los contratos de alquiler de viviendas, cuyo

autoevalúo sea inferior a 2880 nuevos soles. F. Publicación: 13/12/2001

Ley 27570: Ley que transfiere funciones y el sub-sector saneamiento del ministerio

de la presidencia al de transportes, comunicaciones, vivienda y construcción. F.




Ley 27523: Ley que otorga facultades coactivas a los ministerios de energía y

minas; de industria, turismo, integración y negociaciones comerciales

internacionales; de pesquería; y de transportes, comunicaciones, vivienda y

construcción. F. Publicación: 05/10/2001

Ley 27511: Ley que modifica la ley 26912, ley de promoción del acceso de la

población a la propiedad privada de vivienda y fomento del ahorro mediante

mecanismos de financiamiento con participación del sector privado. F. Publicación:

28/08/2001

Ley 27313: Ley complementaria de la formalización de la propiedad en programas

de vivienda del estado. F. Publicación: 20/07/2000

Ley 27205: Ley que dispone la transferencia de recursos del Fondo Mivivienda al

Banmat y autoriza al banco de materiales a destinar recursos a programas de

apoyo social. F. Publicación: 27/11/1999

Ley 27157: Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la

declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad

exclusiva y de propiedad común. F. Promulg. 19/07/1999

Ley 27089:Ley que permite financiar con recursos del Fondo Mivivienda la

adquisición de unidades inmobiliarias construidas con recursos del FONAVI. F.


Ley 27045: Ley de extinción de las deudas de saneamiento de los usuarios y de

regularización de las deudas de las entidades prestadoras de servicios de

saneamiento al fondo nacional de vivienda - FONAVI. F. Publicación: 05/01/1999

Decretos de urgencia

Decreto de urgencia 032-2005. Declaran de necesidad nacional el "programa de

reconstrucción de viviendas" en localidades afectadas por los sismos del 25 de

setiembre y 1 de octubre de 2005. Publicación: 11/12/2005

Decreto de urgencia 064-2002. Establecen disposiciones relativas a la liquidación

del Fonavi, a la transferencia de saldo resultante al Fondo Mivivienda y a la

constitución del fondo a que se refiere la LEY Nº 27677. Publicación: 05/12/2002



Decreto de urgencia 038-2002. Establecen régimen transitorio de órganos y

personal de los ministerios de comercio exterior y turismo, producción, transportes

y comunicaciones, vivienda, construcción y saneamiento y de la mujer y desarrollo

social. Publicación: 26/07/2002

Decreto de urgencia 036-2002. Establecen régimen transitorio de los nuevos

ministerios de la producción, de comercio exterior y turismo, y de vivienda,

construcción y saneamiento. Publicación: 12/07/2002

Decreto de urgencia 018-2002., Autoriza el inicio de los procesos de selección

conducentes a la ejecución de los proyectos de inversión en el departamento de

Ancash, a cargo del ministerio de transportes, comunicaciones, vivienda y

construcción, y del ministerio de energía y minas en el marco de la novena

disposición transitoria de la LEY Nº 27573. Publicación: 27/04/2002

Decreto de urgencia 008-2002. Modifican el artículo 4º de la ley nº 26912, que creo

el Fondo Mivivienda. Publicación: 15/02/2002

Decreto de urgencia 073-2001. Facultad al Fondo MIVIVIENDA financiar a través

de entidades del sistema financiero, la reconstrucción de viviendas dañadas por

sismo producido en diversas provincias y departamentos del sur del país.


Decreto de urgencia 047-2001. Transfieren excepcionalmente recursos del fondo

de mivivienda para fines específicos. Publicación: 13/04/2001

Decreto de urgencia 020-2001. Modifican Artículo 6° de la Ley de creación del

Fondo Hipotecario de Promoción a la Vivienda. Publicación: 17/02/2001

Decreto de urgencia 091-2000. Modifican artículos de la Ley N° 26912, referidos al

esquema de financiamiento con recursos del Fondo MIVIVIENDA Publicación:

11/10/2000

Decreto de urgencia 014-2000. Autorizan a la COFOPRI desarrollar acciones de

formalización en programas de vivienda ejecutados sobre predios de propiedad del

FONAVI y empresas del Estado en liquidación. Publicación: 10/03/2000



2.3 FACTORES DEMOGRÁFICOS

Proyecciones demográficas del Perú entre los años 1950-2050



En los últimos años, Lima ha continuado con su aumento población, debido

principalmente a la migración permanente de provincianos, que buscan desarrollarse en

Lima económicamente y personalmente.



Este centralismo a nivel del país se observa también dentro de la misma Lima

Metropolitana donde se generan nodos urbanos donde tiende a observarse una

concentración mayor de la población con respecto a otras áreas urbanas. Uno de estos

nodos urbanos es el distrito de Miraflores, presentándose entonces una oportunidad de

ubicar el proyecto dentro del Distrito.

En este distrito, existe una necesidad de vivienda como consecuencia de la

saturación del espacio horizontal y el continuo crecimiento poblacional. Dentro de este

contexto, nuestra OFERTA será una vivienda multifamiliar en el distrito de MIRAFLORES.

De acuerdo al nivel socioeconómico predominante en el Distrito, el producto va

dirigido a personas del Sector B+

P E R F I L D E L C L I E N T E

1. SOCIAL

- Preferencias; el lote se ubicara en una zona residencial, segura, tranquila, con

equipamiento y de fácil acceso.

- Nivel socio-económico-cultural; profesionales dependientes e independientes

- Mercado potencial Sector B+; con edades que fluctúan entre los 25 y 45 años.

2. ECONOMICO

- Ingreso promedio mensual S/. 6,000

3. FAMILIAR

- Composición familiar; cuatro miembros como máximo.

Respecto a este mercado objetivo viviendas multifamiliares, efectuaremos el

estudio del mercado de oferta y demanda, el estudio de la normatividad y del nuevo

reglamento de edificaciones para nuestros proyecto de vivienda, y otros aspectos, como la

calidad en la edificación, la seguridad y salud en las obras, considerando las

infraestructuras de telecomunicaciones en los edificios, los servicios de agua, desagüe,



electrificación y la financiación calificada, en aras de dar así una visión integral de nuestras

ventas a los clientes.

2.4 FACTORES TECNOLÓGICOS

Los avances tecnológicos que se están dando desde hace algunos años en el

mundo de la construcción han recaído aparte de la implementación de equipamiento de

punta para el proceso constructivo y las técnicas para alcanzar producciones de escala, en

la innovación de los sistemas de comunicación e información del sistema de negocios

inmobiliarios que permiten un escenario cada vez más favorable para la formulación y

ejecución de proyectos de ésta índole.

La sociedad actual está viviendo importantes cambios en todos los sentidos.

Factores recientes como la progresiva incorporación de la mujer al mercado laboral, el

avance de las Tecnologías de la Información y la Comunicación (TIC) o las

transformaciones producidas por la denominada nueva economía, están influyendo de

manera significativa en la configuración social y empresarial de nuestros días.

Es indudable el auge en que se encuentra el sector inmobiliario, motivado por

distintas causas, principalmente la incertidumbre económica, que hacen que la compra de

un piso sea vista por muchos como la mejor opción para invertir.

Sin embargo con el crecimiento de la demanda ha aumentado también la oferta. La

competencia para nuestro sector aumenta cada día y debemos ofrecer a los clientes algún

aspecto diferencial para que se decidan por nuestro negocio.

No debemos olvidarnos de que las empresas inmobiliarias se están extendiendo a

pasos agigantados y constituyen una importante competencia a un ámbito más reducido.

Ante esta situación, debemos asumir un propio reto, reforzando las singularidades

y potenciando los elementos diferenciales respecto a otras formas de comercio. La

proximidad, el trato directo con el consumidor, una mayor especialización y la garantía de

calidad de sus productos y servicios son los factores que han de convertirse en sus ejes

fundamentales.



Asimismo, el sector no pasa por alto las oportunidades de modernización e

innovación que ofrecen los avances tecnológicos y los diferentes modelos de adaptación a

los nuevos sistemas.

La consiguiente mejora del nivel de competitividad es resultado de un cambio de

visión en la que el proceso de incorporación a las modernas tecnologías deje de ser visto

como una amenaza.

Todo negocio inmobiliario pueden beneficiarse de las mejoras concretas que se

obtienen a través de las TIC.

TIC es el acrónimo de Tecnologías de la Información y la Comunicación. Las TIC

son un conjunto de tecnologías que permiten la producción, almacenamiento, tratamiento y

comunicación de la información.

Aunque este término nos parezca muy novedoso, algunas de estas tecnologías

llevan con nosotros muchos años, por ejemplo, el teléfono. Otras, aunque han irrumpido en

nuestras vidas hace relativamente poco tiempo ya las vemos como algo cotidiano de lo que

cada vez es más difícil prescindir. El teléfono móvil o Internet son ya realidades tan

extendidas que resulta sorprendente comprobar el poco tiempo que hace que se

implantaron. Lo mismo irá ocurriendo muy probablemente con tecnologías que están

empezando a instalarse o a desarrollarse y que en poco tiempo veremos como

imprescindibles, como por ejemplo los teléfonos con conexión a Internet.

Las tecnologías de la información y la comunicación, especialmente Internet,

incrementan la libertad de comercio y permiten a las pequeñas empresas salir de un

entorno relativamente reducido y ser accesibles en otros mercados para cualquier

consumidor interesado. Es lo que está influyendo más en el sector inmobiliario en la

actualidad, lo cual irá en crecimiento en los próximos años.

2.3 MICROENTORNO

Con el análisis del Microentorno nos permitirá identificar las oportunidades y

amenazas de nuestra empresa en relación al proyecto.



COMPETENCIA ACTUAL

Se ha evaluado como competencia las Empresas Constructoras que ofrezcan un producto

similar al que ofrece nuestra empresa y en la misma zona geográfica.

Actualmente hemos encontrado dos empresas constructoras que están desarrollando dos

proyectos en diversas zonas del distrito con diversas características que debemos de tomar

en cuenta para evaluar nuestra competencia.

Todos los proyectos se encuentran localizados en la Urbanización La Aurora, distrito de

Miraflores. En el plano adjunto se observa la ubicación de dichos proyectos.



Edificio 1

Edificio : "Bianca"

Ubicación : Calle Germán Gomez Sanchez N° 577

Propietario : Inmobiliaria MAG S.A.C.

Características : Edificio de 4 pisos frente a parque.

Teléfonos : 273-3004 / 98935-3097



Edificio 2

Edificio : "Marbella"

Ubicación : Av. Villarán N° 387

Propietario : Inmobiliaria International Estate S.A.C.

Características : Edificio de 4 pisos frente a avenida.

Teléfonos : 99985-2853 / 99948-3153



Edificio 3

Edificio : "Leguía"

Ubicación : Jr. Guillermo Leguía N° 482

Propietario : Arno Inversiones S.A.C.


Teléfonos ; 99754-2561



Edificio 4

Edificio : "Villarán"

Ubicación : Av. Villarán N° 330

Propietario : Parámetros Inmobiliaria S.A.C.

Características : Edificio de 5 pisos frente a avenida.

Teléfonos : 628-0120/99744-6695



Edificio 5

Edificio : "Melvin Jones"

Ubicación : Calle Embajador C. García Bedoya 107.

Propietario : Parámetros Inmobiliaria S.A.C.


Teléfonos : 271-0819 / 99112-7154



C U A D R O E S T U D I O D E M E R C A D O U R B . L A A U R O R A

CARACTERÍSTICAS

Edificio 1

“Bianca”

G. Gomez Sanchez 577

273-3004 / 98935-3097

gerencia@ afcedificaciones.com

Edificio 2

“Marbella”

Av. Villarán 387

99985-2853

inmobiliariainternational@

hotmail.com

Edificio 3

“Leguía”

Jr. Guillermo Leguía 482

99754-2561

[email protected]

Edificio 4

“Villarán”

Av. Villarán 330

628-0120 /99744-6695

[email protected]

Edificio 5

“Melvin Jones”

C.García B.107

271-0819 / 99112-7154

maxarq @hotmail.com

AREA DPTO. (M2) 113.00 126.00 125.00 121.00 126.00

PRECIO (INC. IGV-SOLES) 372,000.00 393,700.00 480,500.00 387,500.00 527,000.00

PRECIO SOLES /m2 3,292.00 3,124.60 3,844.00 3,202.50 4,182.50

COCHERA SOLES 18,600.00 15,500.00 15500.00 15,500.00 18,600.00

PISOS 4 5 4 4 4

Nº DPTOS. 7 9 8 8 8

Nº DPTOS. VENDIDOS 2 7 5 4 5

Nº DPTOS. OFERTADOS 6 9 7 8 8

% VENTAS DEPARTAMENTOS 33% 78% 71% 50% 62%

Nº COCHERAS 11 14 16 13 16

Nº COCHERAS VENDIDAS 4 10 9 6 8

Nº COCHERAS OFERTADAS 9 14 14 13 8



% AVANCE OBRA 20% 75% 65% 65% 10%

% DE VENTAS COCHERA/DPTO. 66% 71% 64% 46% 50%

ACEPTACION PRODUCTO

(-1,1,2,3) 2 2 2 1 3

TIEMPO DE VENTAS EN MESES 6 10 8 __ 4

FECHA DE ENTREGA Sep 2009 Feb 2009 Jun 2009 May 2009 Ene 2010

ARQUITECTURA EDIF./DPTO. B+ B B+ B A

CALIDAD ZONA A(f/parque) B A(f/parque) B A(f/parque)

DEPARTAMENTOS

Nº DE DORMITORIOS 3 3 3 3 2

Nº DE BAÑOS 2 ½ 2 ½ 2 ½ 2 1/2 2 ½

CTO. Y SH. SERVICIO Si Si Si Si No

ASCENSOR 1 1 1 1 1

SALA COMEDOR Parquetón Parquetón Parquetón Laminado Madera machihembrada

DORMITORIO PRINCIPAL Parquetón Parquetón Parquetón Laminado Alfombra Boucle

DORMITORIO HIJOS Parquetón Parquetón Parquetón Laminado Alfombra Boucle

SH. HIJOS Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Porcelanato

SH. PRINCIPAL Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Porcelanato

COCINA Y SERVICIOS Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Porcelanato

AREAS COMUNES Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima



GRIFERIA Vainsa Italgrif Italgrif Bahía Italgrif FV

SANITARIOS Trebol Trebol Trebol Trebol FV

CTO. SERVICIO Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima Cerámico Celima __

PUERTAS PRINCIPAL Apanelada Cedro Madera machihembrada

Madera machihembrada

Madera machihembrada

Apanelada Cedro

PUERTAS INTERIORES Contraplacadas MDF Contraplacadas MDF Contraplacadas MDF Contraplacadas MDF Contraplacadas MDF

CLOSETS Melamina blanco Melamina Melamina Melamina Melamina

MUEBLES DE COCINA Melamina altos y bajos, tablero de

granito

Melamina altos y bajos, tablero de granito

Melamina altos y bajos, tablero de

granito

Melamina altos y bajos,

Tablero postformado

Melamina altos y bajos, tablero de

granito

VENTANAS Vidrio templado Cristal templado Vidrio templado Vidrio 6mm. Sist. Nova Vidrio templado

CALIDAD DE ACABADOS B+ B B+ B A

ATENCION (A,B,C, Nº) A C A B- B

FOLLETOS (A,B,C,Nº) B C A No No

AVISO EN PERIODICOS No Si Si Si Si

LETRERO Si Si Si Si Si

PUBLICIDAD Tv No No No No No

CASETA No No No Si No

FINANCIACION BANCARIA BCP BCP BCP BIF BBVA

CONSTRUCTORA FG Edificaciones SAC Inmobiliaria International

Constructora Atlas SAC

Nora&Nora SAC MaxArq SAC.

INMOBILARIA Inmobiliaria MAG SAC Inmobiliaria International

Arno Inversiones SAC Parametros Inmobiliaria

MaxArq SAC.

Campaña publicitaria C C B C B



C U A D R O D E R E S U M E N

CALIDAD ARQUITECTURA

PRECIO soles/M2

CALIDAD DE ZONA

CALIDAD ACABADOS

Edificio

Dpto.

CAMPAÑA Publicitaria

% DE VENTAS

% AVANCE DE OBRA

Tiempo de ventas en

meses CARACTERÍSTICAS

Bianca 3,292.00 A

(f/parque)

B+

B+

B

C

33%

20%

6

Regular velocidad de ventas, poca publicidad. Buena arquitectura y acabados.

Marbella 3,124.60 B

(f/avenida)

B

B

B-

C

78%

75%

10

Regular ubicación, arquitec-

tura y acabados, poca publi-

cidad.

Leguía 3,844.00 A

(f/parque)

B

B+

B+

B+

71%

65%

8

Buena ubicación, precio lige- ramente alto,mejor publicidad que el resto.

Villarán 3,202.50 B

(f/avenida)

B

B-

B-

C

50%

65%

_

Regular ubicación, edificio por debajo del promedio en todos los aspectos.

Melvin Jones 4,182.50 A

(f/parque)

A

A

B+

B

62%

10%

4

Excelente ubicación,arquitec-tura y acabados. Precio alto y buena velocidad de ventas.

Baja campaña publicitaria.

PROMEDIO 3,529.00 A B+ B+ B B 59% 47%

PROPUESTA

PROYECTO EN

ESTUDIO

3,410.00

A

(f/parque)

A

B+

A

B+

40%

15%

2

Buena ubicación, acabados y arquitectura. Precio cercano al promedio de la zona. Buena velocidad de ventas.



PROVEEDORES

Los proveedores pueden ejercer un poder negociador sobre los participantes en

una industria, elevando los precios o rebajando la calidad de los artículos comprados o de

los servicios ofrecidos. Los proveedores poderosos pueden, por lo tanto, comprimir la

rentabilidad de una industria incapaz de repercutir los aumentos de costos en sus precios.

Condiciones que los hacen poderosos.

No es obligatorio luchar contra otros productos sustitutos para vender en la

industria de la construcción, el poder de los proveedores puede controlarse si compiten con

productos sustitutos.

Hay que incluir como proveedor la mano de obra escasa, altamente calificada o

fuertemente sindicalizada.

La industria de la construcción es provista por diversos insumos materiales equipos

y herramientas dependiendo de los procesos y de los bienes finales a producir. Existen

diversos proveedores de materia prima e insumos con ligeras diferencias en calidad y

precio, por lo que la industria de la construcción no tiene mayores problemas de

negociación con estos. Así pues, en principio la importancia de esta fuerza competitiva

debería ser moderada. No obstante, existen ciertos problemas de abastecimiento como el

cemento y el fierro. En lo que respecta al cemento en Lima es producida por una sola

empresa, y comercializada en grandes cantidades a través de distribuidores autorizados.

Del mismo modo el fierro es producido por dos empresas en el Perú y debido a la

demanda mundial del insumo, y la compra de casi todas las reservas del mundo por parte

de China han ocasionado la escasez y por consiguiente continuas alzas en el precio

incrementando su costo en el producto final que en nuestro caso son los departamentos. En

función a esto, consideramos que la importancia de esta fuerza competitiva puede ser

calificada como "media". Nótese, además, que en la medida en que la industria de la



construcción siga creciendo a mayor velocidad, o que la productividad y calidad de éstos

disminuya, la importancia de esta fuerza competitiva aumentará

2.5 RESUMEN DEL ANALISIS FODA DEL SECTOR

FORTALEZAS DEBILIDADES

- Experiencia de la empresa en la

ejecución de proyectos inmobiliarios

con el resultado de éxito en ventas lo

que genera confianza en los socios y en

el personal.

- Buenas relaciones con entidades

financieras.

- Personal altamente calificado para

la dirección de cada etapa.

- Confianza crediticia con las

- Número de personal reducido, lo que

genera la contratación temporal de

acuerdo a las necesidades del proyecto.

- Falta de equipos requeridos para la

ejecución de algunas etapas del proyecto

(maquinaria pesada, laboratorios de

control de calidad)

- Insuficiente liquidez para el

financiamiento propio de los materiales

de construcción lo que genera la

FORTALEZA

OPORTUNIDADES AMENAZAS

DEBILIDADES



principales empresas proveedoras de

materiales de construcción como

también con empresas proveedoras de

servicios.

- Estratégica ubicación de la sede

principal de la empresa en Lima con

una adecuada infraestructura.

necesidad de acceder a financiamiento

de terceros y puede generar retrasos en

la provisión oportuna de materiales y

servicios.

- Deficiencia en la logística de

información, tales como comunicación en

red, radios, sistemas de cómputo

moderno, etc.

AMENAZAS OPORTUNIDADES

- Peligro de cambios en la

normatividad debido a razones políticas

más que técnicas.

- Aumento de subsidios por parte del

gobierno en la subasta de terrenos para

vivienda lo que genera bajos costos

(irreales) del producto final y que puede

ser aprovechado por la competencia.

- Dificultades administrativas en la

obtención de las licencias para fines de

construcción de viviendas.

- Exigencia de muchos requisitos en

las solicitudes de créditos hipotecarios.

- Riesgo en el cumplimiento de

pagos.

- Informalidad en la construcción que

favorece el incremento de

autoconstrucción de viviendas,

- Estabilidad Macroeconómica en el país

- La política del gobierno actual da

continuidad y apoyo a los programas de

vivienda sociales como Mi Vivienda.

- Crecimiento poblacional en Lima tanto

por el factor demográfico como por la

migración de provincias.

- Reducción de costos en los accesos y

uso de la nueva tecnología, referida al

sector construcción y a la información.

- Calidad, garantía y seguridad que

ofrece la compra de una vivienda por un

medio formal como lo es el Programa MI

Vivienda.

- Baja morosidad en pagos de cuotas

observadas en los créditos Mi Vivienda.



alquileres bajos, y otros sistemas como

el alquiler-venta.

- Incremento inesperado en el

mercado internacional de la demanda

de materiales principales como el acero

que afectaría considerablemente los

precios de este material en el país.

- Saturación en el mercado de la

oferta para la vivienda dirigida al sector

B+.

2.6 ANALISIS FODA DEL PROYECTO

a) Fortalezas

• Excelente distribución, iluminación y ventilación en el diseño arquitectónico

• Excelente vista por tener en frente el amplio parque Francisco de Zela.

• Excelente ubicación, de fácil accesibilidad por la avenida principal y comodidades a

solo minutos.

• Buen diseño de estrategia de ventas.

• Buena capacidad profesional al servicio del proyecto.

• Pre- diseño muy bueno que cuenta con un piloto equipado para mostrar las bondades

de los departamentos.

b) Oportunidades

• Mercado todavía insatisfecho de personas de clase B+ hacia A en etapa de transición

como matrimonios jóvenes.

• Existen proyectos exitosos dentro del círculo de influencia del proyecto pero que no

cuentan con las bondades y acabados del nuestro.



c) Debilidades

• No contar con algún proyecto inmobiliario realizado anteriormente .

• Entrar al mercado con un proyecto de envergadura como es el presentado en este

diplomado.

• Posible baja en las ventas por la crisis económica mundial.

d) Amenazas

• Puede existir un tipo de sabotaje por la competencia a raíz de ser nuevos en este

negocio.

• Los proyectos inmobiliarios de la competencia pueden mejorar su acabados y sin variar

los precios.



V I . P L A N D E M A R K E T I N G

1. ESTRATEGIA

La estrategia de marketing que se desarrolla en el proyecto estará enfocada para poder

llegar de manera fácil y dinámica a los posibles clientes mostrando de forma eficiente el

producto ofrecido.

2. MEDIOS DE PUBLICIDAD

- Gigantografías

Se colocara una gigantografía en el frente del lote el cual incluirá toda la información

correspondiente al proyecto, perspectiva, áreas, características del proyecto, nombres del

arquitecto, constructora, promotora inmobiliaria, teléfonos de informes y pagina Web. Esta se

colocara desde el momento en que se firma el acuerdo con el inversionista y se dejara hasta

que concluya la obra.

- Publicidad directa

Caseta de pre-venta y venta: se contara con una caseta de pre-venta y venta en la misma

obra donde una persona estará a cargo de dar toda la información necesaria que requieran los

clientes. Además de proporcionar brochures a todos los visitantes a la caseta de venta.

- Brochure

Mediante este medio físico se plasmara toda la información de todas las características

que ofrece el proyecto, resaltando la configuración arquitectónica del edificio, las áreas

comunes, los accesos, la ubicación estratégica del inmueble con su excelente vista hacia el

parque que tiene enfrente y los servicios adicionales que se ofrecen.

El brochure descrito será elaborado sobre papel couche y proyectara un trabajo

profesional de alta calidad, en el que se tratara de no sobrecargar el mismo con demasiados

colores e imágenes, solo las necesarias que den mayor información.



- Publicidad virtual

Pagina Web: se creara una página Web donde se encontrara toda la información

correspondiente al proyecto, ubicación, áreas, perspectivas, recorrido virtual, departamentos

disponibles, nombres del arquitecto, constructora, promotora inmobiliaria, teléfonos para

informes, precios de pre-venta y venta.

- Anuncios Publicitarios

Se colocara un anuncio semanal en el diario El Comercio para los días domingo.

Además se colocara un anuncio mensual en la revista Inmobilia.com que su distribución

es gratuita en diversos cafés, restaurantes, heladerías, pastelerías, hoteles y centros de belleza

y salud.

3. IMAGENES 3D

VISTA FRONTAL



Vista Interior 1: SALA COMEDOR

Vista Interior 2: COCINA



Vista Interior 3: DORMITORIO PRINCIPAL

Vista Interior 4: DORMITORIO 2



Vista Interior 5: DORMITORIO 3

Vista Interior 6: BAÑO



V I I . E S T U D I O D E F A C T I B I L I D A D E C O N Ó M I C O Y F I N A N C I E R O

1 . D A T O S

Datos EDIFICIO DE 4 PISOS

Item Areas M2 Und M21.0 Area de Terreno 392.5 2.0 Número de departamentos 8 3.0 Area Construida por dpto. para Venta 146.5 8 1,172.0 4.0 Areas Comunes por dpto. techada 3.0 8 24.0 5.0 Area de Estacionamiento por vehículo 12.5 16 200.0 6.0 (Area de Patio + Jardin) del 1° piso 17.0 1 17.0 7.0 Area Libre 119.5 1 119.5

% Area Libre 30.43%

Total Area Techada Construida (No Inc/Estacionamientos) 1,196.0

Areas comunes: Areas verdes, escalera, casetas, Hall de entrada o recibo principal, BBQ en zona social, deposito de basura, jardineras, etc.

Area libre: se calcula por diferencia entre el area total del terreno y las areas ocupadas (de las áreas comunes, área de departamentos, estacionamientos techados, jardines, etc)



2 . C R O N O G R A M A V A L O R I Z A D O D E L A O B R A

Item DescripciónDuracion

(Mes) Area P.U.Parcial

(Area x PU) mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 Total1.0 Estructuras 4 1,204.00 102.00 122,808.00 30,702.00 30,702.00 30,702.00 30,702.00 - 122,808.00 2.0 Arquitectura 3 1,204.00 106.00 127,624.00 42,541.33 42,541.33 42,541.33 127,624.00 3.0 Instalaciones Sanitarias 5 1,204.00 19.00 22,876.00 4,575.20 4,575.20 4,575.20 4,575.20 4,575.20 22,876.00 4.0 Instalaciones Eléctricas 5 1,204.00 19.00 22,876.00 4,575.20 4,575.20 4,575.20 4,575.20 4,575.20 22,876.00 5.0 Obras Exteriores 1 119.45 13.00 1,552.85 1,552.85 1,552.85 3,105.70

Costo Directo 259.00 297,736.85 39,852.40 39,852.40 82,393.73 83,946.58 53,244.58 299,289.70 Gastos Generales (% C.D.) 10.0% 29,773.69 3,985.24 3,985.24 8,239.37 8,394.66 5,324.46 29,928.97

SubTotal 327,510.54 43,837.64 43,837.64 90,633.11 92,341.24 58,569.04 329,218.67

IGV (const.subcontratada) 19% 62,227.00 8,329.15 8,329.15 17,220.29 17,544.84 11,128.12

Total Presupuesto 389,737.54 52,166.79 52,166.79 107,853.40 109,886.08 69,697.16 391,770.22

Porcentaje de Avance 100.0% 13.94% 13.94% 28.82% 29.37% 18.63% 104.70%

MI VIVIENDAIGV Materiales + Subcont. 14.3% 75.0% 46,670.25 6,246.86 6,246.86 12,915.22 13,158.63 8,346.09 46,913.66 IGV Mano de Obra 4.8% 25.0%

Total Presupuesto 374,180.79 50,084.50 50,084.50 103,548.32 105,499.87 66,915.13 376,132.33 Porcentaje de Avance 100.0% 13.39% 13.39% 27.67% 28.19% 17.88% 100.52%



3 . S U P U E S T O S D E P R E C I O S P O R V I V I E N D A

Sin IGV8 Viviendas m2 m2 m2 Factor m2 m2 m2 Factor Total Total

IGV 8.67% Tech. Patio Ingreso de Tech. Patio Ingreso de x Dpto x Piso TotalPiso Area (m2)} Cant. Total(m2) Jardin dpto Altura Jardin dpto Altura US$ US$ Por m2

1 146.50 2 293.00 146.50 - 5.50 4.00 $1,100.00 $0.00 $100.00 $800.00 $164,900.00 $329,800.00 $1,125.602 146.50 2 293.00 146.50 - 5.50 3.00 $1,100.00 $0.00 $100.00 $700.00 $163,800.00 $327,600.00 $1,118.093 146.50 2 293.00 146.50 - 5.50 2.00 $1,100.00 $0.00 $100.00 $600.00 $162,900.00 $325,800.00 $1,111.954 146.50 2 293.00 146.50 - 5.50 1.00 $1,100.00 $0.00 $100.00 $500.00 $162,200.00 $324,400.00 $1,107.17

Area Total de Viviendas = 1,172.0 Ventas Totales (sin IGV) $1,307,600.00Area promedio (m2) = 146.5 Precio x Vivienda Promedio (sin IGV) $163,450.00Precio Estacionamiento = 5,000.0 Precio x m2 Promedio (sin IGV) $1,115.70

Con IGVm2 m2 m2 Factor Total Total

Tech. Patio Ingreso de x Dpto x Piso TotalJardin dpto Altura US$ US$ Por m2

$1,195.37 $0.00 $108.67 $869.36 $179,196.83 $358,393.66 $1,223.19$1,195.37 $0.00 $108.67 $760.69 $178,001.46 $356,002.92 $1,215.03$1,195.37 $0.00 $108.67 $652.02 $177,023.43 $354,046.86 $1,208.35$1,195.37 $0.00 $108.67 $543.35 $176,262.74 $352,525.48 $1,203.16

Ventas Totales (con IGV) $1,420,968.92Precio x Vivienda Promedio (con IGV) $177,621.12Precio x m2 Promedio (con IGV) $1,212.43

IGV $113,368.92

precios propuestos

el Factor de Altura de éste modelo considera que el precio de la vivienda del primer piso debe ser mayor que los demás, debido a que no hay ascensor en este caso, si lo hubiera posiblemente se deberia considerar un mayor precio al ultimo piso.Es un valor adicional que tiene la vivienda por sus caracteristicas principales.



4 . P O L I T I C A D E D E S C U E N T O S

Tasa Efectiva Anual = 7.50% 0.604%

Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre8 Viviendas Precio de M-5 M-4 M-3 M-2 M-1 M

Etapa Entrega 5 4 3 2 1 0 - - Descuento Inc/ IGV 3.06% 2.44% 1.82% 1.21% 0.60% 0.00% 0.00% 0.00%

147 179,197$ 173,715$ 174,824$ 175,927$ 177,024$ 178,114$ 179,197$ -$ -$ 147 178,001$ 172,556$ 173,658$ 174,754$ 175,843$ 176,925$ 178,001$ -$ -$ 147 177,023$ 171,608$ 172,704$ 173,794$ 174,877$ 175,953$ 177,023$ -$ -$ 147 176,263$ 170,870$ 171,962$ 173,047$ 174,125$ 175,197$ 176,263$ -$ -$

Sumatoria 710,484$ 688,749$ 693,149$ 697,522$ 701,869$ 706,190$ 710,484$ -$ -$

Promedio 177,621$ 172,187$ 173,287$ 174,380$ 175,467$ 176,547$ 177,621$ -$ -$

TASA DE DESCUENTO

Tasa efectiva anual de descuento dada por la inmobiliaria, varia en promedio desde 5 hasta 10%. Es un criterio para hacer la rebaja.



5 . S U P U E S T O S D E I N G R E S O S

Supuestos de IngresosVelocidad de Ventas de Unidades por Mes

2009 - Año 1Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Total Acum.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12VIVIENDAS

Venta Mensual - - - 1 1 1 1 1 1 1 1 - 8 8Venta Acumulada - - - 1 2 3 4 5 6 7 8 8 Precio Vivienda - (Dscto) M-5 M-5 M-5 M-5 M-4 M-3 M-2 M-1 M

2010 - Año 2Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Total Acum.13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

VIVIENDAS

Venta Mensual - - - - - - - - - - - - 0 0Venta Acumulada - - - - - - - - - - - - Precio Vivienda - (Dscto)

Forma de Pago (Unidades Equivalentes de acuerdo con la forma de pago)Inicial 10%Saldo 90% Mediante Crédito Hipotecario Pagadero a los 90 días

Ejecución de Obra



Supuestos de IngresosVelocidad de Ventas de Unidades Efectivas por Mes


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12VENTAS

INICIAL - - - 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 0.10 - SALDO - - - - - - 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

TOTAL UNIDADES - - - 0.10 0.10 0.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 6.2 6.2


VIVIENDASINICIAL - - - - - - - - - - - - SALDO 0.90 0.90 - - - - - - - - - - TOTAL UNIDADES 0.90 0.90 - - - - - - - - - - 1.8 8.0



Supuestos de IngresosVelocidad de Ventas - Ingreso de Dinero Efectivo por Mes


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12VENTAS - - M-5 M-5 M-5 M-5 M-4 M-3 M-2 M-1 M -

INGRESOS -> INICIAL - - - 17,219 17,219 17,219 17,329 17,438 17,547 17,655 17,762 - INGRESOS -> SALDO - 154,969 154,969 154,969 155,958 156,942 157,920

TOTAL INGRESOS - - - 17,219 17,219 17,219 172,297 172,407 172,515 173,613 174,705 157,920 1,075,114 1,075,114 % VENTAS - - 0.00% 1.24% 1.24% 1.24% 12.36% 12.37% 12.38% 12.46% 12.53% 11.33% 77.13% 77.13%%ACUMULADO - - 0.00% 1.24% 2.47% 3.71% 16.07% 28.44% 40.81% 53.27% 65.80% 77.13%


VIVIENDAS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

INICIAL - - - - - - - - - - - - SALDO 158,893 159,859 - - - - TOTAL INGRESOS 158,893 159,859 - - - - - - - - - - 318,752 1,393,865 % VENTAS 11.40% 11.47% 0.00% 0.00% 0.00% - - - - - - - 22.87% 100.00%%ACUMULADO 88.53% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%

El 100% de las Ventas se Realiza con Crédito HipotecarioPrecio de la Vivienda Promedio 177,621$ M = Mes de Entregada la Unidad



Supuestos de IngresosVelocidad de Ventas de Estacionamientos


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

VIVIENDAS

Venta Mensual 1 1 1 1 1 1 1 1 - 8 8Venta Acumulada


VIVIENDAS

Venta Mensual - - - - - - - - - - - - 0 8Venta Acumulada - - - - - - - - - - - -

Forma de Pago ContadoInicial 100%Saldo 0%

Ejecución de Obra



6 . S U P U E S T O D E E G R E S O S

Supuestos EgresosP. Unitario Parcial IGV Total

Terreno Und Cant US$ US$Costo del Terreno m2 393 200.00 78,500.00 78,500 Estudio de Títulos hh 1 120.00 120.00 120 Impuesto de Alcabala 3.0% del valor de transferencia 2,021.67 2,022

Autovaluo 2,022 Gastos Notariales 0.5% del valor de transferencia 393 393 Gastos Registrales 0.5% del valor de transferencia 393 393

Total 81,426.67 - 81,427

P. Unitario Parcial IGV TotalProyecto Und Cant US$ US$

Estudio de Mercado Gbl 1 - - Levantamiento Topográfico m2 393 0.30 117.75 22.37 140 Estudio de Suelos m2 393 1.20 471.00 89.49 560 Proyecto de Arquitectura m2 1,172 2.00 2,344.00 445.36 2,789 Proyecto de Estructuras m2 1,172 1.00 1,172.00 222.68 1,395 Proyecto de Inst. Eléctricas m2 1,172 0.50 586.00 111.34 697 Proyecto de Inst. Sanitarias m2 1,172 0.50 586.00 111.34 697 Proyecto de Inst. Mecánicas m2 - - - - -

Total 5,276.75 1,002.58 6,279

P. Unitario Parcial IGV TotalConstrucción Und Cant US$ US$

1.- Trabajos prelminares (limpieza terreno, etc)Demolición Gbl 1 4,000.00 4,000.00 760.00 4,760 Movimiento de Tierras m3 - - - - - Habilitación Urbana m2 - - - - -

2.- Edificación - - Estructuras m2 1,204 102.00 122,808.00 23,333.52 146,141.52 Arquitectura m2 1,204 106 127,624.00 24,248.56 151,872.56 Inst. Sanitarias m2 1,204 19 22,876.00 4,346.44 27,222.44 Inst. Eléctricas m2 1,204 19 22,876.00 4,346.44 27,222.44

3.- Obras Exteriores - - - Contrato Obras Exteriores m2 119 13.00 1,552.85 295.04 1,847.89

Gastos Generales % 10.0% 297,737 29,773.69 5,657.00 35,430.69 Adicionales % 3.0% 297,737 8,932.11 1,697.10 10,629

4.- Equipos - - Planta de Tratamiento Gbl - - - - - Sub Estación Gbl - - - - - Pozo de Agua Gbl - - - - - Sist. Seguridad - Alarmas Gbl - - - - - Sist. Seguridad - Puertas Gbl - - - - - Total 340,442.64 64,684.10 405,126.74




Supervisión y Acondicionamiento Und Cant US$ US$Supervisión Técnica % 2.00% 405,126.74 8,102.53 1,539.48 9,642 Acondicionamiento - - -

Instalaciones Deportivas Gbl - - - - - Iluminación Und - - - - - Paisajismo Und - - - - - Amoblamiento - - - - -

Servicio Post Venta - - - Preparación para Entrega Und 8 50.00 400.00 400 Atención a Reclamos Und 8 50.00 400.00 400 Modif. Clientes Und - - - - - Supervisión Modificaciones Und - - - - - Total 8,902.53 1,539.48 10,442

P. Unitario Parcial IGV TotalServicios Públicos Und Cant US$ US$

Suministro de Agua y DesagüeAmpliación de Redes Gbl - - - - - Conexión Domiciliaria Und 8 50.00 400.00 76.00 476 Medidores Und 8 100.00 800.00 152.00 952

Suministro de Energía Eléctrica - - - Ampliación de Carga Gbl 1 3,000.00 3,000.00 570.00 3,570 Medidores Und 8 150.00 1,200.00 228.00 1,428

Instalaciones de Gas Gbl - - - - - Instalaciones de Comunicaciones Gbl - - - - -

Total 5,400.00 1,026.00 6,426




Permisos y Aspectos Legales Und Cant US$ US$Gastos de Constitución Empresa Gbl - - - - - Honorarios Asesoria Legal Gbl - - - - - Licencias y Permisos - - -

Revisión Anteproyecto Gbl 0.20% 297,737 595 113 709 Revisión Proyecto Gbl 0.30% 297,737 893 170 1,063 Licencia de Construcción Gbl 0.50% 297,737 1,489 283 1,772 Pistas y Veredas Gbl 0.50% 297,737 1,489 283 1,772 Control de Obra Gbl 0.10% 297,737 298 57 354 Finalización de Obra Gbl 0.20% 297,737 595 113 709 Certificado de Numeración Und 8 15 120 120

Declaratoria de Fábrica - - - Redacción de Minuta Und 8 25 200 38 238 Gastos Notariales Und 8 20 160 30 190 Gastos Registrales Und 8 20 160 30 190

Escritura de Independización - - - Planos de Independización Und 8 20 160 30 190 Redacción de Minuta Und 8 20 160 30 190 Gastos Notariales Und 8 20 160 30 190 Gastos Registrales Und 8 10 80 15 95 Copias de Partidas Und 8 5 40 8 48

Levantamiento de Hipoteca - - - Gastos Registrales Gbl 1 500 500 95 595 Gastos Notariales Gbl 1 500 500 95 595

Habilitación Urbana - - - Trámites Gbl 1 200 200 200 Derechos Gbl 1 200 200 200

Serpar Gbl 1 200 200 200 Registro de Marcas Gbl 1 200 200 38 238

Total 8,399 1,459 9,858




Gastos de Gestión Und Cant US$ US$Gerencia de Proyecto Gbl 0.5% 405,127 2,026 2,026 Honorarios

Asesoria Legal Und 8 25 200 38 238 Asesoria en Contratos Und 8 10 80 15 95 Contingencias Legales Und 5 10 50 10 60

Personal Administrativo - - - Contabilidad Mes 13 250 3,250 3,250 Finanzas Mes 13 200 2,600 2,600 Secretaria Mes 13 100 1,300 1,300 Mensajeria y Movilidad Mes 13 40 520 99 619

Artículos y Servicios - - - Utiles de Oficina Mes 13 30 390 74 464 Utiles de Limpieza Mes 13 30 390 74 464 Copias de Planos Und 80 2 160 30 190

Auditoria Año - - - - - Licencias Sistemas % 25.0% 2,000 500 95 595 Seguros Año 1 500 500 95 595 Gastos de Representación Mes 13 80 1,040 1,040 Gastos Generales Edificación - - - -

Seguro Edificación Año 1 2,000 2,000 380 2,380 Mantenimiento de Edificación Mes - - - - - Limpieza Manten. Desocup. Mes 1 50 50 10 60 Gastos Comunes Edificación Mes 1 100 100 19 119 Consumo de Energia Mes 1 100 100 19 119 Total 15,256 958 16,213




Gastos de Ventas Und Cant US$ US$Personal

Movilidad Mes 13 150 1,950 371 2,321 Comisiones Vendedores % 1.00% 1,307,600 13,076 2,484 15,560 CTS y Gratificaciones % - - - - - Aportes Patronales % - - - - -

Capacitación Vendedores Gbl 1 100 100 19 119 Comisión Corredores % - - - - - Oficina de Ventas - - -

Construcción Mes 13 20 260 49 309 Mobiliario y Equipo Mes 13 - - - - Utiles y Materiales de Oficina Mes 13 30 390 74 464

Teléfonos - - - Línea Telefónica Und 1 100 100 19 119 Consumo Mes 13 100 1,300 247 1,547

Publicidad - - - Avisos en Diarios Mes 15 150 2,250 428 2,678 Avisos en Revistas Mes - - - - - Panes y Letreros Und 1 500 500 95 595 Dpto. Piloto m2

Información - - - Maqueta Und 1 200 200 38 238 Perspectivas Und 2 100 200 38 238 Folletos Und 1,000 0.25 250.00 47.50 298 Planos para Ventas Und 1,000 0.10 100.00 19.00 119 Material Promocional Und 100 1.00 100.00 19.00 119 Copias Und 1,000 0.05 50.00 9.50 60

Eventos - - - Auspicio de Eventos Gbl - - - - - Marketing Directo Gbl 1 250 250 48 298 Atención a Clientes Und 60 3 180 34 214

Unidad Modelo - - - Mobiliario Gbl 1 150 150 29 179 Artículos de Decoración Gbl 1 100 100 19 119 Total 21,506 4,086 25,592

P. Unitario Parcial IGV TotalGastos Bancarios Und Cant US$ US$

Tasaciones Gbl 2 250 500 95 595 Gastos Bancarios - Mant y Portes Mes 13 120 1,560 296 1,856 Finanzas Und - - - - - Inscripción Hipoteca - - -

Gastos Notariales Und - - - - - Gastos Registrales Und - - - - - Total 2,060 391 2,451




Impuestos-Servicios Municipales Und Cant US$ US$Impuesto Predial

Terreno Gbl 0.10 2,022 202 202 Construcción Masiva m2 1,204.00 0.80 963.20 963 Unidades en Venta Und 20.00 180 3,600 3,600

Tributos Municipales - - - Limpieza Pública Trimestre 2 100 200 200 Parques y Jardines Trimestre 2 100 200 200 Relleno Sanitario Trimestre 2 100 200 200 Serenazgo Trimestre 2 200 400 400 Total 5,765 - 5,765

Egresos 494,435 75,146 569,581 Totales

P. Unitario Parcial IGV TotalImpuestos Und Cant US$ US$

Impuesto General a las Ventas 19% Las partidas de egresos incluyen el IGV yaque para el caso de proyectos financiadospor el Programa Mivivienda, el IGV es costo.No se considera IGV para las ventas.

Impuesto a la Renta 30% Según módulo de Impuesto a la Renta

Total



7 . I M P U E S T O A L A R E N T A

2009 - Año 1Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12INGRESOS

Ventas totales - 22,219 22,219 22,219 177,297 177,407 177,515 178,613 179,705 157,920

EGRESOS

Pago a cuenta IR 247,510

Anexo 11Impuesto a la Renta

2010 - Año 2Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

158,893 159,859 - - - - - - - - - -

0 - - - - - - La empresa tiene como política el cumplir con el pago de los impuestos según es su obligación y según lo indiquen las normas vigentes.

Planificación Tributaria



8 . F L U J O D E C A J A E C O N O M I C O

2009 - Año 1 2010 - Año 2Flujo de Caja Económico Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic

Sup. Egr. Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24INGRESOSVentas de departamentos 1,393,865 - - - 17,219 17,219 17,219 172,297 172,407 172,515 173,613 174,705 157,920 158,893 159,859 - - - - - - - - - - Ventas de estacionamientos 40,000 - - - 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 - - - - - - - - - - - - - TOTAL DE INGRESOS 1,433,865 - - - 22,219 22,219 22,219 177,297 177,407 177,515 178,613 179,705 157,920 158,893 159,859 - - - - - - - - - -

EGRESOSTerrenoSubtotal de terreno 81,427 120 - - - 28,973 - 26,167 - 26,167 - - - - - - - - - - - - - - -

Gastos de Proyecto 6,279 754 - 5,526 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

ConstrucciónSubtotal de construcción 407,159 4,760 - - - - 62,796 52,167 107,853 109,886 69,697 - - - - - - - - - - - - - -

Supervisión y Acondicionamiento 10,442 - - - - - - 2,088 2,088 2,088 2,088 1,044 1,044 - - - - - - - - - - - -

Servicios Públicos 6,426 - - - - - - - - - - 3,213 3,213 - - - - - - - - - - - -

Permisos y Aspectos Legales 9,858 - 5,915 - - - - 986 - - 2,957 - - - - - - - - - - - - -

Gastos de Gestión 16,213 1,247 1,247 1,247 1,247 1,247 1,247 1,247 1,247 1,247 1,247 1,247 1,247 1,247 - - - - - - - - - -

Gastos de Ventas 25,592 1,969 1,969 1,969 1,969 1,969 1,969 1,969 1,969 1,969 1,969 1,969 1,969 1,969 - - - - - - - - - - -

Gastos Bancarios 2,451 189 189 189 189 189 189 189 189 189 189 189 189 189 - - - - - - - - - - -

Impuestos-Servicios Municipales 5,765 - - 1,441 - - 1,441 - - 1,441 - - 1,441 - - - - - - - - - - - -

IGV por pagar 0

TOTAL DE EGRESOS (antes de imp.) 571,614 9,038 9,319 10,372 3,404 32,378 67,642 83,826 114,332 142,987 75,190 10,619 9,103 3,404 - - - - - - - - - - -

IMPUESTOSImpuesto Renta - IR 247,510 - - - - - - - - - - - 247,510 - - - - - - - - - - - -

TOTAL EGRESOS INC/ Imp. Renta 819,124 9,038 9,319 10,372 3,404 32,378 67,642 83,826 114,332 142,987 75,190 10,619 256,613 3,404 - - - - - - - - - - -

RESUMENFLUJO CAJA ECONOMICO 614,742 (9,038) (9,319) (10,372) 18,814 (10,159) (45,423) 93,471 63,075 34,528 103,423 169,085 (98,692) 155,488 159,859 - - - - - - - - - - FLUJO CAJA ECONOMICO ACUM. (9,038) (18,357) (28,729) (9,914) (20,073) (65,496) 27,975 91,049 125,578 229,001 398,087 299,394 454,883 614,742 614,742 614,742 614,742 614,742 614,742 614,742 614,742 614,742 614,742 614,742



9 . E S T A D O D E G A N A N C I A S Y P E R D I D A S

Supuesto que el Proyecto se inicia en el mes de enero del 2009

al 31 de diciembre de 2009 8al 31 de diciembre de 2010 0

TOTAL 8

Parcial IGV TotalIngreso 1,319,467.46 114,397.83 1,433,865

Gasto 494,435 75,146.37 569,581 Terreno 14.3% 81,427 0 81,427 Proyecto 1.1% 5,277 1,003 6,279 Construcción 71.1% 340,443 64,684 405,127 Supervisión y acondicionamiento 1.8% 8,903 1,539 10,442 Servicios Públicos 1.1% 5,400 1,026 6,426 Permisos y Aspectos Legales 1.7% 8,399 1,459 9,858 Gastos de Gestión 2.8% 15,256 958 16,213 Gastos de Ventas 4.5% 21,506 4,086 25,592 Gastos Bancarios 0.4% 2,060 391 2,451 Impuestos-Servicios Municipales 1.0% 5,765 - 5,765 Impuestos 0.0% - -

Estado de Ganancias y Perdidas

Datos Iniciales para el Cálculo



IGV ventas (114,397.83) IGV costos (credito fiscal) 75,146.37

IGV por pagar - Ingreso promedio (incluido IGV) 179,233 Gasto promedio (incluido IGV) 71,198

Estado de Ganancias y PerdidasDel 1 de enero de 2009 al 31 de diciembre de

2009Ventas 1,319,467 Costo de ventas 494,435 Resultado operativo 825,033 A cuenta IR - Pago regularización 247,510 Total de IR 247,510 Resultado después de impuestos 577,523

Estado de Ganancias y PerdidasDel 1 de enero de 2010 al 31 de diciembre de

2010Ventas - Costo de ventas - Resultado operativo - A cuenta IR - Pago regularización -

Total de IR - Resultado después de impuestos -

Estado de Ganancias y Perdidas TOTAL DEL PROYECTO

Ventas 1,319,467 Costo de ventas 494,435

Resultado operativo 825,033

A cuenta IRPago regularización 247,510

Total de IR 247,510 Resultado después de impuestos 577,523



1 0 . F L U J O D E C A J A F I N A N C I E R O

2009 - Año 1 2010 - Año 2Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24FLUJO DE CAJA ECONOMICO Inc/Pago a cuenta IR (9,038) (9,319) (10,372) 18,814 (10,159) (45,423) 93,471 63,075 34,528 103,423 169,085 (98,692) 155,488 159,859 - - - - - - - - - - FLUJO DE CAJA ECONOMICO ACUMULADO (9,038) (18,357) (28,729) (9,914) (20,073) (65,496) 27,975 91,049 125,578 229,001 398,087 299,394 454,883 614,742 614,742 614,742 614,742 614,742 614,742 614,742 614,742 614,742 614,742 614,742

FINANCIAMIENTOINGRESOS FINANCIEROSPrestamo bancario - - - - - - - - 40,000 - - - - - - - - - - - - - - -

EGRESOS FINANCIEROSAmortización del préstamo - - - - - - - - - - (40,000) - - - - - - - - - - - - - Intereses+comisiones - - - - - - - - - - (1,241) - - - - - - - - - - - - - Escudo fiscal - - - - - - - - - - 372 - - - - - - - - - - - - -

FLUJO DE CAJA FINANCIERO (9,038) (9,319) (10,372) 18,814 (10,159) (45,423) 93,471 63,075 74,528 103,423 127,844 (98,692) 155,488 159,859 - - - - - - - - - - RESULTADO FINANCIERO ACUMULADO (9,038) (18,357) (28,729) (9,914) (20,073) (65,496) 27,975 91,049 165,578 269,001 396,845 298,153 453,642 613,501 613,501 613,501 613,501 613,501 613,501 613,501 613,501 613,501 613,501 613,501

APORTES DEL INVERSIONISTAAPORTES DEL INVERSIONISTA 25,000 - - - 30,000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - DEVOLUCION DE APORTES + UTILIDADES - - - - - - - - - - - (55,000) (30,000) - - - - - - - - - RESULTADO DESPUES DE APORTES 15,962 (9,319) (10,372) 18,814 19,841 (45,423) 93,471 63,075 74,528 103,423 127,844 (98,692) 155,488 159,859 - - - - - - - - - -

RESULTADO ACUMULADO 15,962 6,643 (3,729) 15,086 34,927 (10,496) 82,975 146,049 220,578 324,001 451,845 353,153 508,642 668,501 668,501 668,501 668,501 668,501 668,501 668,501 668,501 668,501 668,501 668,501 SALDO FINAL ACUMULADO DE CAJA 15,962 6,643 (3,729) 15,086 34,927 (10,496) 82,975 146,049 220,578 324,001 451,845 298,153 423,642 583,501 583,501 583,501 583,501 583,501 583,501 583,501 583,501 583,501 583,501 583,501

FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA (25,000) - - - (30,000) - - - - - - 55,000 30,000 - - - - - - - - - - -

SUPUESTOS DEL PRESTAMOTasa de interes anual 13.00%Tasa de interes mensual 1.02%

Flujo de Caja Financiero



1 1 . V A N Y T I R

Econom. Financ. Invers.

COK anual 15.00% 15.00% 20.00%

COK mensual 1.17% 1.17% 1.53%

VAN $537,107.17 $536,844.69 $18,027.94TIR mensual 45.84% 46.92% 4.81%

TIR anual 9159.44% 10015.82% 75.80%

2009 - Año 1 2010 - Año 2Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

FLUJO CAJA ECONOMICO (9,038) (9,319) (10,372) 18,814 (10,159) (45,423) 93,471 63,075 34,528 103,423 169,085 (98,692) 155,488 159,859 - - - - - - - - - -

RESULTADO FINANCIERO (9,038) (9,319) (10,372) 18,814 (10,159) (45,423) 93,471 63,075 74,528 103,423 127,844 (98,692) 155,488 159,859 - - - - - - - - - -

FLUJO DEL INVERSIONISTA (25,000) - - - (30,000) - - - - - - 55,000 30,000 - - - - - - - - - - -



1 2 . R E S U M E N

AREAS FINANCIAMIENTOAreas de Terreno 393 M2 Total de Inversión 494,435 U.S.Area Total Construida 1,204 M2 Capital Propio 55,000 U.S.Area neta Vendible 1,172 M2 Prestamo Bancario 40,000 U.S.Area de Estacionamiento 200 M2 Intereses por Pagar (1,241) U.S.Areas Comunes 32 M2 Tasa de Interes Anual del Prestamo 13.00%

PRODUCTO INDICADORES DE RENTABILIDADDepartamentos 8 Und Margen neto sobre ingresos 615,533 75.48%Estacionamientos 16 Und Retorno sobre la inversión 124.49%

INGRESOS COK Anual Inversionista 20.0%,Precio Promedio por Vivienda 163,450 U.S. TIR Económico Anual 9159.4%Precio Promedio por m2 1,212 U.S. VAN Financiero 536,845 Precio por Estacionamiento 5,000 U.S. TIR Financiero Anual 10015.8%,Ingresos Totales (Considero Dsctos) 1,433,865 U.S. TIR del Inversionista Anual 75.8%

EGRESOSCosto Promedio de Vivienda 96,008 U.S.Costo Promedio por m2 - Vivienda 70m2 1,371.55 U.S.Costo Promedio por Estacionamiento 6,128 U.S.

Terreno 81,427 U.S.Proyecto 6,279 U.S.Construcción 405,127 U.S.Supervisión y Acondicionamiento 10,442 U.S.Servicions Públicos 6,426 U.S.Permisos y Aspectos Legales 9,858 U.S.Gastos de Gestión 16,213 U.S.Gastos de Ventas 25,592 U.S.Gastos Bancarios 2,451 U.S.Impuestos y Servicios Municipales 5,765 U.S.Impuestos al Estado 247,510 U.S.

Egresos Totales 817,091 U.S.



V I I I . E S Q U E M A L E G A L

En el presente trabajo presentamos modelos de contrato y minutas de compra – venta.

Así como modelos de separación de departamentos.

1. MINUTA DE COMPRA VENTA DE BIEN FUTURO

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase extender en su Registro de Escrituras Públicas una de COMPRA-VENTA DE BIEN

FUTURO, que otorgan, de una parte, XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX., con RUC No.

XXXXXXXXXX, con domicilio en XXXXXXXXXXXX, Distrito de XXXXXXXXX, Provincia y

Departamento de Lima, debidamente representada por el señor XXXXXXXXXXXXXX,

identificado con DNI No. XXXXXXXXXX, facultado según poderes inscritos en la Partida

Electrónica No. XXXXXXXX del Registro de Personas Jurídicas de Lima de la Oficina Registral

de Lima y Callao; a quien en adelante se denominará LA VENDEDORA; y de la otra parte, el

señor XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX , identificado con DNI No. XXXXXXXXXX, casado con

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, identificada No. XXXXXXXXXX, ambos con domicilio en

XXXXXXXXXXXX, Dpto. XXX, Distrito de XXXXXX, Provincia y Departamento de XXXX, a

quienes en adelante se les denominará LOS COMPRADORES, de acuerdo a los términos y

condiciones siguientes:

PRIMERO: ANTECEDENTES

1.1 LA VENDEDORA es propietaria única y exclusiva del terreno urbano ubicado en

German Aparicio Gómez Sánchez 529-531, Distrito de Miraflores, Provincia y

Departamento de Lima, cuyo dominio, área, linderos y medidas perimétricas corren

inscritos en la Partida No. XXXXXXXX del Registro de la Propiedad Inmueble de la

Oficina Registral de Lima.



1.2 Sobre el terreno descrito en la cláusula anterior, LA VENDEDORA viene ejecutando un

proyecto de vivienda multifamiliar denominado Residencial Del Parque, constituido por

un edificio de cuatro (4) pisos, con ocho (8) departamentos y ocho (8)

estacionamientos, en adelante EL EDIFICIO. Las edificaciones se ceñirán a la Memoria

Descriptiva, Planos, Especificaciones Generales y Especificaciones Técnicas

aprobadas por la Municipalidad de Miraflores, que LOS COMPRADORES declaran

conocer.

SEGUNDO: DE LA VENTA Y FORMA DE PAGO

2.1 En mérito del presente Contrato, LA VENDEDORA da en venta real y enajenación

perpetua a LOS COMPRADORES, los siguientes inmuebles futuros, los cuales forman

parte de la edificación a que se refiere el numeral 1.2 de la cláusula que antecede, en

adelante LOS INMUEBLES:

- El Departamento Nº XXX, en el XXXX piso, que tiene un área ocupada aproximada

XXX m2 y área techada aproximada de XXX m2.

- El Estacionamiento Nº XX, que tiene un área ocupada aproximada de XX m2. y

deposito de aproximada XXX m2.

La memoria descriptiva, la relación de acabados y el plano preliminar de LOS

INMUEBLES se adjuntan como Anexo 1.



2.2 Queda entendido que la compraventa comprenderá no sólo el área de LOS

INMUEBLES, sino también sus usos, costumbres, construcciones, servidumbres,

entradas y salidas y todo cuanto de hecho y por derecho le corresponda, sin reserva ni

limitación alguna. Asimismo, queda entendido que se incluye los derechos de

copropiedad que correspondan a LOS INMUEBLES como consecuencia de su

inclusión en el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de

Propiedad Común.

2.3 El precio de venta pactado, de común acuerdo, por LOS INMUEBLES es de US $

XXXXXXX (XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX), incluido el

Impuesto General a las Ventas, el mismo que se encuentra dividido de la siguiente

manera:

-Por el Departamento No. XXX, la suma de US $ (XXXXXXXXX).-

(XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX MIL y 00/100 Dólares Americanos).

-Por el Estacionamiento No. XX, la suma de US $ (XXXXXXXX).- (XXXXX MIL y

00/100 Dólares Americanos)

Asimismo, EL COMPRADOR cancelará el precio de venta de la siguiente manera:

a) US $ XXXXXXX (XXXXXXX MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS), los cuales

fueron pagados en efectivo con anterioridad a la firma de la presente minuta,



b) US $ XXXXXXX (XXXXXX MIL y 00/100 DOLARES AMERICANOS), pagado

mediante cheque de gerencia, a la suscripción de la presente minuta el XX de

XXXXXXX de 2009.

c) US $ XXXXXXXX (XXXXXX MIL y 00/100 DOLARES AMERICANOS), pagado

mediante cheque de gerencia, el XX de XXXXXX de 2009.

d) US $ XXXXXXXX (XXXXXXXXXXXXXXXX MIL y 00/100 DOLARES AMERICANOS),

que deberá pagarse a LA VENDEDORA a mas tardar el XX de XXXXXXXX de 2009.

Dicho pago será efectuado a través de un cheque de gerencia de un banco de primer

nivel a favor de LA VENDEDORA, bajo fe de entrega notarial. Las partes acuerdan que

a solicitud de LOS COMPRADORES y a su entera responsabilidad, el pago del precio

podrá ser realizado a través de un financiamiento bancario de crédito hipotecario que

LOS COMPRADORES manifiestan tener pre-aprobado con una entidad financiera de

primer nivel. Para tales efectos, en la fecha indicada en el presente literal dicha

entidad financiera girara el referido cheque de gerencia a favor de LA VENDEDORA.

TERCERO: DE LA ENTREGA DE LOS INMUEBLES

3.1 LA VENDEDORA entregará a LOS COMPRADORES, mediante acta suscrita por ambas

partes la posesión de LOS INMUEBLES, concluidos y habitables, a más tardar el día XX de

XXXXXXXX de 2009, salvo por razones de caso fortuito o fuerza mayor o hechos

determinantes de terceros, para lo cual LA VENDEDORA comunicará de tales

circunstancias a LOS COMPRADORES, indicando la nueva fecha en que se hará

efectiva la entrega de LOS INMUEBLES.



3.2 La entrega hecha referencia, estará condicionada a que LOS COMPRADORES hubieran

cumplido con pagar el íntegro del precio de venta referido en la cláusula segunda del

presente contrato y haya suscrito la Escritura Pública a que dé lugar la presente minuta.

3.3 Si LOS COMPRADORES no concurren dentro del plazo de tres (03) días calendario a la

fecha señalada para la suscripción del acta de entrega hecha referencia, se considerará

automáticamente, para todos los efectos del presente Contrato, que LOS INMUEBLES han

sido recibidos a total conformidad por LOS COMPRADORES, no pudiendo formularse

observaciones con posterioridad. Transcurrido dicho plazo operará la transferencia del

riesgo por la pérdida o deterioro de los bienes, siendo todo riesgo de LOS INMUEBLES de

exclusiva responsabilidad de EL COMPRADOR, sin ninguna excepción.

3.4 En el caso que LA VENDEDORA no cumpliese con entregar LOS INMUEBLES a LOS

COMPRADORES en la fecha fijada para su entrega, LA VENDEDORA se obliga a pagar

una penalidad ascendente a USD $XXXX (XXXXX con 00/100 Dólares Americanos) por

cada día que transcurra desde la fecha fijada para la entrega hasta la entrega efectiva de

LOS INMUEBLES. El pago de esta penalidad se efectuará a la fecha de la entrega de

LOS INMUEBLES, la cual se compensará con las sumas que por cualquier concepto

adeude LOS COMPRADORES a LA VENDEDORA.

3.5 Una vez entregado LOS INMUEBLES, las partes dejan claramente establecido que

corresponde única y exclusivamente a los propietarios, el pago de las cuotas de

mantenimiento, de acuerdo a los porcentajes de participación que en su momento se

aprobarán en el Reglamento Interno de EL EDIFICIO. Dicha obligación a cargo de LOS



COMPRADORES se generarán desde que LA VENDEDORA cumpla con hacerle entrega

de la posesión de LOS INMUEBLES.

CUARTO.- DE LAS MODIFICACIONES A LOS INMUEBLES.

4.1 En el diseño interno de la construcción de los inmuebles

Las partes declaran que LOS COMPRADORES podrán solicitar a LA VENDEDORA,

modificaciones en el diseño interno de la construcción de LOS INMUEBLES.

El plazo y oportunidad para que LOS COMPRADORES soliciten a LA VENDEDORA, su

aprobación sobre las modificaciones señaladas en el párrafo anterior, es el (XX) de (XXXX) de

2009. Esta solicitud deberá ser remitida a LA VENDEDORA mediante carta bajo cargo de

recepción.

De darse la aprobación, LA VENDEDORA deberá presentar a LOS COMPRADORES el

presupuesto y planos de modificación correspondientes, el mismo que deberá ser aprobado o

rechazado por LOS COMPRADORES en el plazo máximo de 5 días hábiles de presentado.

De ser aprobado el presupuesto señalado en el párrafo anterior, el costo de los cambios

solicitados deberá ser pagado por LOS COMPRADORES en la oportunidad establecida en la

cláusula adicional que se otorgue precisando el precio pactado. De no ser aprobado el

presupuesto, la solicitud de LOS COMPRADORES se entenderá por rechazada.



Los términos y especificaciones de las modificaciones aprobadas, serán objeto de una cláusula

adicional que formará parte integrante del presente Contrato.

4.2 En los acabados de los inmuebles

LOS COMPRADORES podrán solicitar a LA VENDEDORA la posibilidad de modificar parte o

la totalidad de los acabados de LOS INMUEBLES objeto del presente contrato. Son acabados

aquellos descritos en el anexo 2 que forma parte integrante de este contrato que LOS

COMPRADORES declaran conocer y aceptar.

En el caso que LOS COMPRADORES opten por esta alternativa, el precio de venta de EL

INMUEBLE podrá ser modificado, a solo criterio de LA VENDEDORA, teniendo en cuenta los

ítems específicos de acabados y su costo, referidos en el anexo 02, cuya modificación soliciten

realizar en forma directa LOS COMPRADORES.

El plazo y oportunidad para que LOS COMPRADORES pueda solicitar la modificación de los

acabados es el (XX) de (XXXX) de 2009. Esta solicitud deberá ser remitida a LA VENDEDORA

mediante carta, bajo cargo de recepción, indicando específicamente los acabados que desea

modificar.

De darse la aprobación de la solicitud, LA VENDEDORA deberá presentar a LOS

COMPRADORES el presupuesto correspondiente, el mismo que deberá ser aprobado o

rechazado por LOS COMPRADORES en el plazo máximo de 5 días hábiles de presentado.



De ser aprobado el presupuesto señalado en el párrafo anterior, el costo de los cambios

solicitados deberá ser pagado por LOS COMPRADORES en la oportunidad establecida en la

cláusula adicional que se otorgue precisando el precio pactado. De no ser aprobado el

presupuesto, la solicitud de LOS COMPRADORES se entenderá por rechazada.

Los términos y especificaciones de los cambios de acabados aprobados, serán objeto de una

cláusula adicional que formará parte integrante del presente Contrato.

LOS COMPRADORES podrán solicitar realizar las modificaciones señaladas en los numerales

4.1 y 4.2 precedentes en EL INMUEBLE, sujetas a lo siguiente:

a) Que no alteren la arquitectura y el diseño de la fachada de LOS INMUEBLES y/o del

edificio, así como la parte estructural de LOS INMUEBLES y/o el edificio.

b) Las modificaciones deberán contar con la aprobación técnica de las diversas

especialidades (Estructuras, Eléctricas, Sanitarias y otros) de los profesionales

contratados por LA VENDEDORA. El costo de estas revisiones y/o aprobaciones

profesionales será asumido por LOS COMPRADORES, y pagado por adelantado,

conforme al presupuesto que le sea remitido oportunamente por LA VENDEDORA.

c) Las modificaciones aprobadas solo se podrán ejecutar si no alteran el cronograma de

ejecución del proyecto en forma parcial y/o integral.

CUARTO: DISPOSICIONES GENERALES



4.1 LOS COMPRADORES declaran que tienen conocimiento que LOS INMUEBLES, se

encuentran sujetos al Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de

Propiedad Común, a que se refiere el Título III de la Ley Nº 27157.

4.2 La presente transferencia se celebra ad-corpus y no por su extensión y cabida, motivo por

el cual cualquier diferencia de área que pudiese resultar en LOS INMUEBLES, no dará

lugar a pagar lo que hubiere demás ni a reintegrar lo que hubiere de menos sin que al

respecto puedan las partes exigirse compensación alguna, renunciando desde ya a toda

acción rescisoria por dolo, error, lesión o cualquier otro concepto.

4.3 LA VENDEDORA declara que sobre LOS INMUEBLES no existe gravamen, hipoteca,

medida

Judicial o extrajudicial que límite o restrinja la libre disposición de los mismos,

obligándose en todo caso al saneamiento por evicción con arreglo a ley, salvo la

hipoteca que será constituida a favor de un banco de primer nivel para el financiamiento

de la construcción EL EDIFICIO.

LA VENDEDORA declara que la hipoteca indicada en el párrafo anterior, será

levantada una vez que se declare la fábrica y se cumpla con la Independización de la

unidad inmobiliaria objeto de transferencia.

4.4 LA VENDEDORA declara no adeudar suma alguna por el pago de cualquier tributo

relacionado a LOS INMUEBLES, entendiéndose, en la relación interna de las partes,

que corresponderá a LA VENDEDORA asumir todos los tributos que se hubieren

devengado hasta la fecha de entrega de LOS INMUEBLES y de ahí en adelante, de

cargo de LOS COMPRADORES.



Con relación al Impuesto Predial, de acuerdo a la legislación vigente, LOS

COMPRADORES estará afecto al pago de dicho Impuesto a partir del primero de enero

del ejercicio siguiente a la fecha de entrega física de LOS INMUEBLES. Sin embargo,

estará afecto a los otros tributos municipales, tales como, arbitrios, a partir de la fecha

de entrega de los mismos.

4.5 Tratándose el presente de un contrato de compraventa en el que ambas partes saben

que los bienes materia de la mismas son futuros, el contrato está sujeto a la condición

suspensiva, prevista en el artículo 1534° del Código Civil, que los bienes que se venden

lleguen a tener existencia, es decir, que LOS INMUEBLES hayan sido entregados

físicamente a LOS COMPRADORES, y que cuenten con la conformidad de obra

expedida por la Municipalidad de Miraflores.

4.6 Todos los gastos que origine elevar a Escritura Pública el presente Contrato, así como su

inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de Lima y la entrega de una copia

simple para LA VENDEDORA, serán por cuenta de LOS COMPRADORES.

4.7 Concluida la construcción del conjunto multifamiliar, y producida la entrega de los

inmuebles materia del presente contrato, la vendedora se obliga a realizar todos los

actos y a suscribir los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la

transferencia de los inmuebles, específicamente lo que corresponde a la declaratoria de

fábrica, constituir el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y

propiedad común, otorgando para dicho efecto el respectivo reglamento interno e

independización de las secciones de dominio exclusivo, encargándose de la inscripción

de dichos actos en el registro de la propiedad inmueble de lima. Asimismo, se obliga a



entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso de los bienes objeto de la

prestación a su cargo.

4.8 Las partes señalan como sus domicilios los consignados en la presente minuta, lugar

donde se tendrán por recibidas, aceptadas y conocidas todas las comunicaciones,

citaciones, y notificaciones derivadas del presente contrato, y cualquier cambio que

pudiese producirse en el futuro deberá ser comunicado a la otra parte por carta notarial,

pues sin la remisión y entrega de dicha carta notarial se considerarán válidos todos los

actos señalados en la presente cláusula. La nueva dirección deberá estar fijada en la

ciudad de lima. Asimismo ambas partes se someten sin reserva ni limitación alguna a la

jurisdicción de los jueces y tribunales de Lima.

QUINTO: CAUSALES DE RESOLUCIÓN

Las partes contratantes declaran que en la eventualidad que LOS COMPRADORES

dejaran de pagar alguna de las cuotas del precio de venta establecidas en el numeral 2.3.

de la cláusula segunda dentro del plazo establecido en dichos literales o no cumpliera con

suscribir la escritura pública que esta minuta origine o aquellas referidas a minutas

aclaratorias, modificatorias y/o rectificatorias necesarias y requeridas para la formalización e

inscripción de esta minuta en los Registros Públicos, LA VENDEDORA podrá declarar la

resolución de pleno derecho del presente contrato, de acuerdo a lo previsto por el artículo

1430º del Código Civil.

Para que la resolución opere, bastará que LA VENDEDORA remita una carta por conducto

notarial a LOS COMPRADORES al domicilio indicado en la introducción de la presente

minuta, indicando que ha operado la resolución.



En caso de operar la resolución, LA VENDEDORA retendrá el 40% (cuarenta por ciento)

del precio pactado en la cláusula segunda como penalidad por indemnización por daños y

perjuicios, incluyendo el daño emergente y lucro cesante, y devolverá el saldo del precio

que LOS COMPRADORES hubieran pagado hasta el momento de la resolución sin pago de

interés alguno, en un plazo no mayor de treinta (30) días calendario contados a partir de la

fecha que LOS COMPRADORES recibieron la carta referida en el párrafo anterior.

La devolución del monto pagado, menos la retención en calidad de penalidad, se efectuará

mediante el envío de una carta notarial de LA VENDEDORA a LOS COMPRADORES

acompañando a dicha carta notarial un Cheque de Gerencia a nombre de LOS

COMPRADORES por la suma correspondiente al monto materia de devolución, menos la

retención de la penalidad antes indicada.

SEXTA: APLICACIÓN SUPLETORIA DEL CODIGO CIVIL

En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo

establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten

aplicables.

Agregue Usted Señor Notario las demás cláusulas de ley, realice los insertos necesarios y

curse los partes respectivos a los Registros de la Propiedad Inmueble de Lima.

Lima, XX de XXXXXXXXX de 2009.



XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Los Compradores Los Compradores

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

La Vendedora

2. MODELO DE MINUTA SEÑOR NOTARIO:

Sírvase extender en su Registro de Escrituras Públicas una de Compra-Venta que celebran de

una parte, don ..................... con L.E. N° ............. y su cónyuge doña .......................... con L.E.

N° .......... (Si es soltero, indicar expresamente el estado civil), ambos con domicilio en

.................................................... a quienes en adelante se les denominará simplemente EL

VENDEDOR , y de la otra parte, don ................ con L.E. N° ............ y su cónyuge .............

........... con L.E. N° ................. (indicar estado civil si fuese soltero) ambos con domicilio en

.................................... a quienes se en adelante se denominará simplemente EL

COMPRADOR en los términos y condiciones siguientes:



PRIMERO: EL VENDEDOR es propietario del ..............ubicado en........................... Distrito de

....................... según consta en la ficha ........................ del Registro Propiedad Inmueble de

Lima, en donde aparecen sus características, áreas, linderos y medidas perimétricas.

SEGUNDO: Por el presente contrato EL VENDEDOR da en venta real y enajenación perpetua

a EL COMPRADOR y éste adquiere para sí el inmueble referido en la cláusula anterior. La

venta se efectúa ad-corpus y comprende todo lo que de hecho o por derecho corresponda al

inmueble, sin reserva ni limitación alguna.

TERCERO: El precio de venta es de US$ ............ (................. mil y 00/100 dólares

americanos), los mismos que se pagarán de la siguiente manera: - US$ ........... ( .......... mil y

00/100 dólares americanos) a la firma de la (*) ................ sin más constancia de su entrega y

recepción que las firmas de las partes al pie de este documento. - US$ ............ ( .......... mil y

00/100 dólares americanos) con un préstamo que gestionará EL COMPRADOR y que se

entregará al VENDEDOR a la firma de la Escritura Pública que esta minuta origine, bajo fe

notarial. (*) Indicar “minuta” o “Escritura Pública”, según acuerdo entre vendedor y comprador.

CUARTO: Ambas partes declaran que entre el bien que se vende y el precio pactado existe la

justa equivalencia por lo que de haber alguna diferencia, que se hacen de ella mutua y

recíproca donación.

QUINTO: EL VENDEDOR deja expresa constancia que sobre el inmueble no pesa carga o

gravamen alguno, obligándose sin embargo al saneamiento conforme a ley.

SEXTO: Ambas partes se obligan solidariamente, por los impuestos y arbitrios, especialmente

por el Impuesto Predial, dejándose a salvo el derecho de cada parte para repetir contra la otra

parte por cualquier desembolso que hubiera que hacer por estos conceptos. En la relación

interna, es de cargo del VENDEDOR el pago de los tributos y cualquier deuda tributaria

pendiente de pago hasta la fecha de la Escritura Pública. Será de cargo del COMPRADOR, los

tributos que se generen a partir de dicha fecha.

SETIMO: Todos los gastos que ocasione el otorgamiento de la Escritura Pública, así como el

Impuesto de Alcabala y los derechos de inscripción en los Registros Públicos serán de cuenta

de EL COMPRADOR.



OCTAVO: Para todo lo relacionado con el fiel cumplimiento de las cláusulas de esta minuta, las

partes acuerdan, someterse a la jurisdicción de los jueces y tribunales de lima, renunciando al

fuero de sus domicilios y señalando como tales, los consignados en la introducción del

presente documento.

Agregue Usted Señor Notario, lo que fuera de ley y pase los partes respectivos al Registro de

Propiedad Inmueble para su inscripción.

Lima, ................. de ................. del 2009

______________________ ___________________

EL VENDEDOR

____________________ ______________________

EL COMPRADOR



I X . C O N C L U S I O N E S

Luego de la evaluación del proyecto inmobiliario planteado, se llega a la conclusión de

que el proyecto es viable, teniendo como premisa la participación activa del propietario del

terreno en el proyecto.

El análisis del mercado potencial y objetivo, nos lleva a la conclusión que el grado de

absorción a compra efectiva del mercado seleccionado, es el correcto. Asimismo, analizada la

oferta dentro la zona aledaña al proyecto, tiene un grado de ventas efectivas que refuerzan el

análisis efectuado en base a la información de las entidades públicos y privados relacionados

con el ámbito inmobiliario.

El producto ofrecido tiene una gran similitud al de la competencia en cuanto a calidad

de acabados pero con una mejor arquitectura que se refleja en el planteo de distribución de los

ambientes.

El costo de la unidad inmobiliaria esta por debajo del que ofrece la competencia directa,

lo cual hace aun más atractivo el proyecto tanto para el cliente como para el inversionista.

Se ha establecido un nivel de marketing o propaganda similar al de la competencia

directa, la cual esta muy cerca del terreno donde se encuentra el proyecto, además de ser esta

una de las empresas líder en el negocio inmobiliario. En consecuencia, aun invirtiendo en

marketing al mismo nivel de esta empresa, el proyecto sigue siendo atractivo económicamente.

Analizando el flujo económico del proyecto, se puede apreciar que el monto de

inversión, sin tener en cuenta el aporte del terreno, es atractivo para cualquier inversionista

mediano, pues la cifra a desembolsar es manejable y además se aporta en diferentes periodos

de tiempo. Es un proyecto que tal como se muestra, se presenta atractivo ya que da márgenes

de rentabilidad, atractivos para los inversionistas interesados en el ramo inmobiliario.



X I . A N E X O

• C A R C T E R I S T I C A S M A S I M P O R T A N T E S Q U E D E B E R I A

C O N T E N E R E N B R O C H U R E

DATOS A RECALCAR

- Nombre: RESIDENCIAL DEL PARQUE

- Aurora Miraflores (ZONA EXCLUSIVA)

- Frente a Parque

- Acabados de primera o buenos acabados

- Solo 8 exclusivos departamentos

- Flats (130 y 140 m2) y Penthouse (176m2)

- Ascensor directo

- Telfs. 9916-99653 o 264-5200 Anexo 203

- Mail ([email protected])

- Dirección de Obra Calle Gómez Sánchez 529-531, Miraflores.

PRIMERA HOJA

- VISTA DEL PARQUE, NOMBRE DEL EDIFICIO Y RECALCAR LA AURORA

MIRAFLORES.

- SEGUNDA HOJA CARACTERISTICAS (*)

- TERCERA HOJA PLANO AMOBLADO DE FLAT (130 Y 140 M2 Y DUPLEX (176M2)

- CUARTA HOJA PLANO DE UBICACIÓN, DATOS DE INFORME Y DATOS DE

GRUPO INMOBILIARIO ZEN junto al Banco que financia hasta la fecha (HSBC)



CARACTERISITICAS (*)

- Dormitorio principal con baño incorporado, con tablero de mármol.

- Cada dormitorio secundario con baño propio.

- Amplia sala comedor con balcón y vista al parque de Mamparas con cristal templado.

- Ascensor directo al departamento.

- Muebles altos y bajo en Cocina con tablero de granito.

- Comedor de diario

- Cuarto y baño de servicio.

- Acabados de primera.

- 2 estacionamientos por vivienda.



• M O D E L O D E S E P A R A C I O N D E D E P A R T A M E N T O

XXXXXXXXXXX, XX de XXXXXXXXX 2009

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Con RUC XXXXXXXXXX ha recibido del señor XXXXX, identificado con DNI. Nº XXXXXXXXXXX y su esposa la señora XXXXX, identificada con DNI. No XXXXXXXXXX.

La cantidad de US$ XXXXX (XXXXXXXXXX Mil con 00/100 Dólares Americanos), por concepto de separación del departamento Flat Nº XXX ubicado en el tercer piso y el estacionamiento Nº XX, del Proyecto Residencial Del Parque, en el distrito de Miraflores.

Esta separación es valida solo por 10 días.

Atentamente.

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX



X I I . B I B L I O G R A F Í A

• Revista Costos 2008-2009

• Pagina web de INEI: www.inei.gob.pe

• Pagina web del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento

www.vivienda.gob.pe

• Información interna del Grupo Inmobiliario

Proyecto: RESIDENCIAL DEL PARQUE

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