Proyecto Final de Graduación rev5

UNIVERSIDAD PARA LA COOPERACION INTERNACIONAL (UCI)

PLAN DE GESTION PARA EL DESARROLLO CONSTRUCTIVO DEL PROYECTO “HOTEL Y VILLAS TIERRA MÍA” UBICADO EN LA

FORTUNA DE SAN CARLOS

CARLOS ALBERTO CASTRO SALAZAR

PROYECTO FINAL DE GRADUACION PRESENTADO COMO REQUISITO PARCIAL PARA OPTAR POR EL TITULO DE MASTER EN ADMINISTRACIÓN

DE PROYECTOS.

San José, Costa Rica

Mayo, 2008

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UNIVERSIDAD PARA LA COOPERACION INTERNACIONAL (UCI)

Este Proyecto Final de Graduación fue aprobado por la Universidad como Requisito parcial para optar al grado de Master en Administración de Proyectos

__________________________ Ing. Federico Vargas Uzaga, MBF, MPM, PMP.

PROFESOR TUTOR

_________________________

Edgar Zamora M.

__________________________

Victor Noguera Durán

________________________ Carlos Alberto Castro Salazar

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DEDICATORIA

A mis Compañeros de Maestría, quienes me han hecho pasar

“Gratos Momentos”… Jamás los olvidare.

iv

AGRADECIMIENTOS

A DIOS, por permitirme llegar a donde estoy.

A mis Padres, porque siempre me

han apoyado.

Y a mi Tutor, el Ing. Federico Vargas, por su ayuda.

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TABLA DE CONTENIDOS

RESUMEN EJECUTIVO .............................................................................................................................. XI

1. INTRODUCCIÓN. ....................................................................................................................................... 1

1.1. ANTECEDENTES. .......................................................................................................................... 1

1.2. PROBLEMÁTICA. .......................................................................................................................... 1

1.3. JUSTIFICACIÓN. ............................................................................................................................ 2

1.4. OBJETIVOS. .................................................................................................................................... 3

1.4.1. Objetivo General. ......................................................................................................................... 3 1.4.2. Objetivos Específicos. .................................................................................................................. 3

2. MARCO TEÓRICO. ................................................................................................................................ 4

2.1. MARCO REFERENCIAL. ............................................................................................................... 4

2.2. ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS. ....................................................................................... 10

2.2.1. Ciclo de Vida del Proyecto. ........................................................................................................ 12 2.2.2. Procesos de la Dirección de Proyectos. ...................................................................................... 14 2.2.3. Áreas de Conocimiento de la Dirección de Proyectos. ............................................................... 15

3. MARCO METODOLÓGICO. .............................................................................................................. 24

4. DESARROLLO ...................................................................................................................................... 29

4.1. PLAN DE GESTIÓN DEL ALCANCE .................................................................................................... 29

4.1.1. Planificación del Alcance ........................................................................................................... 29 4.1.2. Definición del Alcance ............................................................................................................... 30 4.1.3. Estructura de División del Trabajo ............................................................................................. 31

4.2. PLAN DE GESTIÓN DEL TIEMPO ........................................................................................................ 47

4.2.1. Secuencia de Actividades ........................................................................................................... 47 4.2.2. Estimación de Recursos y Duraciones de cada Actividad .......................................................... 48 4.2.3. Cronograma del Proyecto ........................................................................................................... 51

4.3. PLAN DE GESTIÓN DEL COSTO ......................................................................................................... 54

4.3.1. Estimación de Costos .................................................................................................................. 55 4.3.2. Presupuesto del Proyecto ............................................................................................................ 57

4.4. PLAN DE GESTIÓN DE LA CALIDAD .................................................................................................. 62

4.4.1. Planificación de la Calidad ......................................................................................................... 62 4.5. PLAN DE GESTIÓN DE LOS RECURSOS HUMANOS ............................................................................. 72

4.5.1. Planificación de los Recursos Humanos ..................................................................................... 72 4.6. PLAN DE GESTIÓN DE LAS ADQUISICIONES ...................................................................................... 84

4.6.1. Paquetes de Contratación ............................................................................................................ 84 4.6.2. Matriz de Contrataciones ............................................................................................................ 86 4.6.3. Flujo de Compras ....................................................................................................................... 88 4.6.4. Evaluación de Contratos ............................................................................................................. 90

5. CONCLUSIONES .................................................................................................................................. 91

6. RECOMENDACIONES ........................................................................................................................ 93

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7. BIBLIOGRAFÍA. ................................................................................................................................... 95

8. ANEXOS ................................................................................................................................................. 97

A) ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PFG ................................................................................................. 98

B) DECLARACIÓN DEL ALCANCE DEL PFG ...................................................................................... 100

C) EDT DEL PFG ...................................................................................................................................... 102

D) CRONOGRAMA DEL PFG ................................................................................................................. 104

E) ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO .................................................................................. 106

F) DECLARACIÓN DEL ALCANCE DEL PROYECTO ........................................................................ 108

G) EDT DEL PROYECTO ........................................................................................................................ 109

H) DIAGRAMA DE ACTIVIDADES DEL PROYECTO ......................................................................... 111

I) PRESUPUESTO DETALLADO DEL PROYECTO .............................................................................. 113

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TABLA DE CUADROS Cuadro 2.1. Indicadores de crecimiento del sector turístico en Costa Rica del año 2000

al 2005. ............................................................................................................... 4

Cuadro 2.2. Metros cuadros de construcción para distintas zonas de Costa Rica del

2001 y 2005. ....................................................................................................... 5

Cuadro 2.3. Principales servicios de la planta turística en el poblado central de la

Fortuna, San Carlos.......................................................................................... 6

Cuadro 2.4. Ubicación Geográfica de los proyectos que componen el portafolio de

proyectos de la empresa Proyectos Constructivos. ........................................ 8

Cuadro 3.1. Metodología para la Gestión de la Integración y Gestión del Alcance del

Proyecto. .......................................................................................................... 25

Cuadro 3.2. Metodología para la Gestión del Tiempo del Proyecto. ............................. 26

Cuadro 3.3. Metodología para la Gestión de los Costos del Proyecto. .......................... 27

Cuadro 3.4. Metodología para la Gestión de la Calidad del Proyecto. ......................... 27

Cuadro 3.5. Metodología para la Gestión de los Recursos Humanos del Proyecto. ..... 28

Cuadro 3.6. Metodología para la Gestión de las Adquisiciones del Proyecto. .............. 28

Cuadro 4.1 Diccionario de la Estructura de División del Trabajo. ............................... 33

Cuadro 4.2. Lista de Hitos del Proyecto. .......................................................................... 41

Cuadro 4.3. Duración Estimada para cada Etapa del Proyecto. ................................... 47

Cuadro 4.4. Duración y Recursos de Mano de Obra asignado para cada actividad

definida. ........................................................................................................... 50

Cuadro 4.5. Costo Estimado para cada Etapa del Proyecto. .......................................... 54

Cuadro 4.6. Costos Unitarios y Totales Estimados para cada actividad definida. ....... 56

viii

Cuadro 4.7. Resumen del Presupuesto del Proyecto desglosado por los Entregables

Principales. ...................................................................................................... 58

Cuadro 4.8. Gastos Totales Estimados del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía por

semana. ............................................................................................................ 61

Cuadro 4.9 Matriz de Aseguramiento de la Calidad. ...................................................... 67

Cuadro 4.10. Matriz de Responsabilidad para el Proyecto. ........................................... 78

Cuadro 4.11. Tabla de Gestión del Recurso Humano para el Proyecto. ....................... 81

Cuadro 4.12. Esquema de Contratación. .......................................................................... 85

Cuadro 4.13. Matriz de Contrataciones del Proyecto. .................................................... 86

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TABLA DE FIGURAS Figura 2.1. Portafolio de Proyecto de la empresa Proyectos Constructivos ................... 7

Figura 2.2. Vista en Planta Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” .................................. 9

Figura 2.3. Proceso de Administración de Proyectos ...................................................... 11

Figura 2.3. Ciclo de Vida del Proyecto ............................................................................. 13

Figura 4.1. EDT Proyecto Hotel y Villas Tierra Mía. ..................................................... 32

Figura 4.2. Plantilla para Paquetes de Trabajo del Diccionario de la Estructura de

División del Trabajo. ...................................................................................... 38

Figura 4.3. Actividades Definidas para cada uno de los Módulos Habitacionales que

conforman la EDT del Proyecto. ................................................................... 39

Figura 4.4. Plantilla para las Actividades que conforman la EDT del Proyecto. ......... 40

Figura 4.5. Flujograma del Procedimiento de Cambios producto del Desarrollo por

Etapas............................................................................................................... 43

Figura 4.6. Flujograma del Procedimiento de Cambios Solicitados producto de la

Ejecución de Obra. ......................................................................................... 44

Figura 4.7. Plantilla para las Actividades que conforman la EDT del Proyecto. ......... 45

Figura 4.8. Diagrama de Gantt del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. .................. 52

Figura 4.9. Distribución Porcentual por Entregables de los Costos Estimados para

Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. .......................................................... 59

Figura 4.10. Flujo de Caja del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. .......................... 60

Figura 4.11. Formato de Lista de Chequeo para Acabados. .......................................... 66

Figura 4.12. Flujograma del Proceso de Control de las Métricas definidas en la Matriz

de Aseguramiento de la Calidad. ................................................................... 70

x

Figura 4.13. Organigrama del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. .......................... 73

Figura 4.13. Distribución del Recurso Peón del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”.

.......................................................................................................................... 82

Figura 4.14. Distribución del Recurso Operario del Proyecto “Hotel y Villas Tierra

Mía”. ................................................................................................................ 83

Figura 4.15. Flujo de Compras del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. .................. 89

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RESUMEN EJECUTIVO

El crecimiento complejo que se ha venido dando en el país, durante los últimos años en los proyectos turísticos, ha generado un nicho de trabajo para las empresas que deseen incursionar en el campo. Sin embargo, las condiciones bajo las cuales se deben desarrollar estos proyectos son variables. La Sociedad “Inversiones Constructivas Perera y García del Norte S.A.”, nació con la idea de aprovechar este nicho, específicamente en la demanda que se presenta en la zona de la Fortuna de San Carlos de cabinas o habitaciones donde tanto los turistas extranjeros como nacionales puedan hospedarse por cierto tiempo, y cuyos precios no sean tan onerosos como los que cobran en los hoteles, máxime que cuenta con el apoyo de la empresa Proyectos Constructivos, la cual se ha dedicado en los últimos años al desarrollo de proyectos hoteleros en zonas turísticas como lo son Guanacaste y La Fortuna de San Carlos. Controlar de forma adecuada las variaciones que se generan durante la construcción de los proyectos es el principal problema a que se enfrentan las empresas dedicadas a esta actividad. La falta de planificación genera que los cambios se presenten de forma sorpresiva, sin tener conocimiento de que los origina y cómo manejarlos, lo cual incide en primer lugar en los costos y la satisfacción del cliente. Lo anterior es aún más crítico en zonas donde se ha dado un auge en la construcción con fines turísticos como es el caso de la Fortuna, con costos de vida superiores que en las zonas aledañas, y donde los materiales y mano de obra aumentan su precio y escasean, debido a lo oneroso de su traslado. A esta problemática se debe agregar la necesidad imperante de satisfacción del cliente, el cual en la mayoría de los casos, no tiene conocimiento pleno de previo de cómo se va invertir su capital ni las medidas que se tomarán ante las diferentes circunstancias que se presenten durante el desarrollo del proyecto, lo cual incide negativamente durante la etapa de ejecución. Aprovechando la oportunidad que brinda la empresa Proyectos Constructivos, al dar sus primeros pasos en la Administración de Proyectos bajo los estándares del PMI (2004) por iniciativa de la gerencia, el proyecto se presenta como una opción viable para realizar una planificación siguiendo esta metodología, que permita satisfacer los inconvenientes que se han presentado con respecto a la planificación, de tal forma que sirva como guía para proyectos futuros y los dueños logren un aprovechamiento efectivo de los recursos a invertir en el desarrollo del proyecto, bajo una planificación que les permite controlar su avance. El objetivo general de este proyecto es Realizar el Plan de Gestión para el Desarrollo Constructivo del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, bajo los estándares del PMI. Como objetivos específicos se establece: Confeccionar los Planes de Gestión del Alcance, del Tiempo, de Costos, de la Calidad, de Recursos Humanos y de las Adquisiciones del Proyecto. La base para el desarrollo metodológico del proyecto será la Guía del PMBOK (PMI, 2004), aplicando el método analítico-sintético, que consiste en dividir cada una de las partes de un elemento para su estudio y análisis, y posteriormente englobarlas y obtener una descripción detalla (Jurado, 2002). Dicha segregación se define por medio de cuadros con la información base a procesar, a través de

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las técnicas y herramientas expuestas, y los consecuentes resultados requeridos. Cada cuadro contiene los procesos establecidos para un área de conocimiento en estudio, sin embargo, un cuadro puede contener procesos definidos para otras áreas (PMI, 2004), por utilizar las mismas técnicas o herramientas o por conveniencia de la metodología de trabajo establecida. El alcance del proyecto consta de tres etapas constructivas, definidas a partir de los entregables principales de la siguiente forma, Etapa #1: Módulo Habitacional #1 y Zonas Comunes, Etapa #2: Módulo Habitacional #2, Etapa #3: Módulo Habitacional #3, para los cuales se definen dos procedimientos de cambios, el primero se refiere a los cambios producto del desarrollo por etapas y que implica la decisión de ejecución o no de determinada etapa o su modificación, el segundo tipo, a los cambios de ejecución (ajustes o modificaciones producto de las condiciones durante el desarrollo) y que son habituales e inherentes a cualquier proyecto. Lo anterior de acuerdo con el cumplimiento de las expectativas de demanda habitacional y financieras durante el periodo de operación de las diferentes etapas. De acuerdo con el Cronograma del Proyecto se estima una duración Total de 44 semanas, correspondiendo 16 semanas para la Etapa #1, y 14 semanas para cada una de las Etapas #2 y #3. Con una inversión Total de $ 2.069.965, distribuido entre las diferentes etapas. El proyecto se desarrollará por medio de un contratista general (Empresa Proyectos Constructivos S.A.) con varios sub-contratistas, todos controlados por medio de la Gerencia de Proyecto, y canalizando toda la logística de Dirección Técnica y Administración por medio de la misma empresa desarrolladora, permitiendo acoplar el proyecto a una estructura ya establecida, que ha demostrado por medio de sus proyectos una buena funcionalidad, aprovechando la experiencia y conocimiento de la misma en el área. Como principales conclusiones se destacan: La duración de la primera etapa, comparada con las dos siguientes, tiene una diferencia de apenas 2 semanas, debiendo desarrollarse en esta etapa, además del Módulo Habitacional, las obras de Zonas Comunes, esto se da, debido a que la ruta crítica la define el Módulo Habitacional, demarcando por ende la duración de la etapa, y las demás obras pueden desarrollarse paralelamente a dicha duración. El definir procedimientos y procesos de control de calidad generales para todas las obras del proyecto, ya sean que estas las ejecuten sub-contratistas o la misma empresa desarrolladora, y formen parte de los documentos de contratación, permite estandarizar la normas de control dentro del proyecto, al estar todos los involucrados regidos por las mismas condiciones, desde las pruebas de control de calidad hasta la presentación de informes. La mayor ventaja que presenta el Procedimiento de Cambios Producto del Desarrollo por Etapas definido, es que permite entre la finalización de una etapa y el inicio de la siguiente, tomar la decisión de aplazar su continuidad por tiempo indefinido y realizar ajustes al proyecto, o definitivamente no continuar con su desarrollo, de acuerdo con las condiciones que se presenten.

1

1. INTRODUCCIÓN.

1.1. ANTECEDENTES. Ante una oportunidad familiar de invertir en la construcción de un proyecto

hotelero en la zona de San Carlos se crea la sociedad “Inversiones Constructivas

Perera y García del Norte S.A.”, cuyo apoderado es el Ing. Victor Perera García, el

cual a su vez, es el Gerente General de la empresa Proyectos Constructivos,

dedicada en la actualidad principalmente al desarrollo de proyectos turísticos.

Proyectos Constructivos es una empresa de capital costarricense que ha

desarrollado sus actividades de consultoría y construcción desde 1990,

enfocándose en los últimos años al sector turísticos. Sus objetivos estratégicos,

esencialmente pretende para los próximos cuatro años posicionarse en la

formulación, planeación y ejecución de proyectos de construcción, dentro del

mercado turístico del país. Particularmente en la Zona Norte de Costa Rica, así

como el sector de Guanacaste.

Bajo esta premisa, la sociedad decide adquirir un terreno el la zona de la

Fortuna de San Carlos para el desarrollo del proyecto con la intención de que la

empresa Proyectos Constructivos se haga cargo de la planificación, diseño,

consultoría y construcción del proyecto.

Es así, como los patrocinadores visualizan la construcción de villas equipadas,

de tal manera que el turista nacional e internacional tuviera a su alcance la opción

de reducir su costo de estadía en la zona de la Fortuna al disponer de un inmueble

que contará con varias habitaciones, cocina equipada, lavandería, muebles y otras

facilidades que no se cuentan en un Hotel típico de la zona.

1.2. PROBLEMÁTICA. El mayor inconveniente que presenta el desarrollo de proyectos de

construcción es en la variación que sufren durante su etapa de ejecución con base

en lo inicialmente concebido, tanto en costos, como tiempo de ejecución y

alcance.

2

El problema no radica en que se den dichas variaciones, lo cual es inevitable y

característico del área de la construcción, sino que dichos cambios se presentan

de forma sorpresiva, sin tener conocimiento de que los origina y como manejarlos,

lo cual incide en primer lugar en los costos y la satisfacción del cliente.

Lo anterior es aun más crítico en zonas donde se ha dado un auge en la

construcción con fines turísticos como es el caso de la Fortuna, en donde el costo

de vida es superior que en las zonas aledañas, y los materiales y mano de obra

tienden aumentar su precio y escasear en algunos casos. Obligando a trasladar al

sitio la mano de obra con el costo adicional que ello implica.

Por otra parte el cliente, en la mayoría de los casos, no tiene conocimiento

pleno de previo de cómo se va ha invertir su capital ni las medidas que se tomarán

ante las diferentes circunstancias que se presenten durante el desarrollo del

proyecto, lo cual incide negativamente durante la etapa de ejecución debido a las

reacciones que el mismo pueda tener ante sucesos inesperados y la constante

rendición de cuentas que pueda generar.

1.3. JUSTIFICACIÓN. La problemática expuesta anteriormente se puede solventar en gran medida

con una planificación adecuada del desarrollo del proyecto, lo cual implica el

desarrollo de un Plan de Gestión que no solo indique cuales son las etapas del

proyecto y como se van ha ejecutar, sino que también prevea las posibles

variaciones a suscitarse y como manejarlas, de acuerdo con la información

disponible.

Aprovechando la oportunidad que brinda la empresa Proyectos Constructivos

como encargada del proyecto, la cual comienza a dar sus primeros pasos en la

Administración de Proyectos bajo los estándares del PMI (2004) por iniciativa de la

gerencia, el proyecto se presenta como una opción viable para realizar una

planificación siguiendo esta metodología, que permita satisfacer los

inconvenientes que se le han presentado a dicha empresa con respecto a la

planificación y que sirva como guía para proyectos futuros.

3

1.4. OBJETIVOS.

1.4.1. Objetivo General.

Realizar el Plan de Gestión para el Desarrollo Constructivo del Proyecto

“Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, bajo los

estándares del PMI.

1.4.2. Objetivos Específicos.

1. Realizar el Plan de Gestión del Alcance del Proyecto.

2. Realizar el Plan de Gestión del Tiempo del Proyecto.

3. Realizar el Plan de Gestión de Costos del Proyecto.

4. Realizar el Plan de Gestión de la Calidad del Proyecto.

5. Realizar el Plan de Gestión de Recursos Humanos del Proyecto.

6. Realizar el Plan de Gestión de las Adquisiciones del Proyecto.

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2. MARCO TEÓRICO.

2.1. MARCO REFERENCIAL. El desarrollo turístico en Costa Rica ha presentado un auge sin precedentes

en los últimos años, ocasionando el surgimiento de una serie de productos y

servicios a sitios que en el pasado contaban solo con servicios básicos. Sin

embargo, en algunas zonas, el sector crece tan aceleradamente que la demanda

de dichos productos y servicios no ha podido cumplir las expectativas deseadas.

Cuadro 2.1. Indicadores de crecimiento del sector turístico en Costa Rica del año 2000 al 2005.

Indicador 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Turistas internacionales

1088075 1131406 1113359 1238692 1452926 1659071

Divisas en millones de US$

1229,2 1095,5 1078,0 1199,4 1357,4 1600,0

Inversión en millones de US$

39,2 47,7 172,8 54,67 56,2 143,0

Número de habitaciones

29497 31706 33126 35003 36299 36922

Fuente: Proyecto Estado de la Nación (2005).

Como consecuencia de la rapidez de crecimiento del sector turístico, en

ciertos sitios del país, no se ha podido desarrollar algunos servicios, ocasionando

una movilización de otras zonas, lo cual trae una serie de implicaciones

adicionales.

La actividad constructiva ha sido una de las afectadas por este fenómeno,

dado que se encuentra entre las que más demanda genera, tanto de materiales

como de mano de obra. Sobre todo, tomando en cuenta que la mayoría de los

proyectos turísticos en el área de la construcción, consisten de 3 o más bloques

habitacionales en varios niveles y variedad de áreas de servicio, lo que los

convierte en obras de gran envergadura.

5

Por otra parte, se presenta una oportunidad y un nicho de trabajo, para

inversionistas y empresas constructoras que deseen dedicarse al desarrollo de

este tipo de proyectos. No obstante, el riesgo que genera la variabilidad e

incertidumbre de las obras, por lo mencionado anteriormente, requiere que se

elaboren planes de desarrollo para los proyectos que se ajusten en la medida de

lo posible a las condiciones reales de ejecución.

Cuadro 2.2. Metros cuadros de construcción para distintas zonas de Costa Rica del 2001 y 2005.

Área en m2 Participación Crecimiento 2001 2005 2001 2005 2001-05 2005

Central 388190 362465 15,2 11,9 1,4 -11,8

Este 330295 235805 12,9 7,7 6,5 -12,5

Oeste 299070 332339 11,7 10,9 2,1 58,2

Heredia 335477 401587 13,1 13,2 3,7 0,0

Alajuela 213936 225697 8,4 7,4 1,1 7,4

Guanacaste 106339 219297 4,1 7,2 15,6 3,0

Pacífico

Central 142742 275108 5,6 9,0 14,0 43,8

Huetar Norte 115142 173083 4,5 5,7 8,5 25,4

Limón 121860 132015 4,8 4,3 1,6 1,6

Resto 508745 695904 19,9 22,8 6,5 26,7

Total 2561696 3053300 100 100 3,6 12,1

Fuente: Proyecto Estado de la Nación (2005).

El crecimiento de la construcción, específicamente de obras turísticas, se ha

visto fortalecido fuera de las zonas costeras, que tradicionalmente generaban más

desarrollo. Esto, a pesar de que la actividad sol y playa sigue ocupando el primer

sitio (61%), entre las preferencias de los turistas que visitan el país, las actividades

asociadas al ecoturismo como observación de flora y fauna, caminatas por

6

senderos y visita a los volcanes, registran porcentajes superiores al 40% (Estado

de la Nación, 2005).

Además, surgen nuevas posibilidades de recreación como el llamado “turismo

de bienestar” (termas, masajes, relajación), el turismo rural comunitario, que ha

venido experimentando un importante crecimiento especialmente desde el año

2000, y el turismo de avistamiento de cetáceos, que muchos piensan podría el

próximo boom turístico del país.

La zona de la Fortuna de San Carlos es un claro ejemplo de dicho fenómeno.

Para el año 2002 experimentó un aumento considerable de la infraestructura de

servicios destinados a la actividad turística. El cuadro siguiente resume tal

situación:

Cuadro 2.3. Principales servicios de la planta turística en el poblado central de la Fortuna, San Carlos.

Servicio Cantidad

Hotel 5

Cabinas 18

Operadores de Viajes 8

Tiendas de artesanías y souvenirs 10

Restaurante 14

Clínicas de Masaje 2

Salas de Internet 3

Rent a car 2

Agencia de viajes 3

Fuente: Vargas (2002).

El crecimiento de servicios turísticos en esta zona se ha mantenido,

ubicándolo como el tercerr sitio más visitado en Costa Rica, por parte del turismo

receptivo, en la última década (Vargas, 2002).

La fortuna constituye un centro urbano importante que funciona como eje de la

actividad comercial, donde se localiza la gran mayoría de comercios y servicios,

7

mientras que al este y al sur de dicho centro, se están desarrollando proyectos

habitacionales de considerable tamaño y en los alrededores del volcán Arenal

centros turísticos de primera calidad.

La Sociedad “Inversiones Constructivas Perera y García del Norte S.A.”, nació

con la idea de aprovechar esta posición, máxime que cuenta con el apoyo de la

empresa Proyectos Constructivos, la cual se ha dedicado en los últimos años al

desarrollo de proyectos hoteleros en zonas turísticas como lo son Guanacaste y

La Fortuna de San Carlos. Y en la actualidad plantea la necesidad de realizar una

Administración Profesional de sus proyectos, desarrollando planes de gestión bajo

los estándares del PMI (Project Management Institute) que les permita tener una

ventaja competitiva.

Figura 2.1. Portafolio de Proyecto de la empresa Proyectos Constructivos (Tomado del registro de proyectos de la empresa).

La figura anterior, muestra un esquema del portafolio de proyectos actual de la

empresa Proyectos Constructivos, donde se puede observar la tendencia que ha

8

desarrollado la empresa hacia el desarrollo de proyectos hoteleros, tanto en

labores de consultaría como de construcción.

Si se ubican dichos proyectos geográficamente, como se presenta en el

cuadro 2.1., con la acepción de cuatro proyectos, los restantes están ubicados en

la zona de la Fortuna, logrando posicionarse de forma estratégica en dicho sitio,

aprovechando la demanda actual de inversión en desarrollos turísticos.

Cuadro 2.4. Ubicación Geográfica de los proyectos que componen el portafolio de proyectos de la empresa Proyectos Constructivos.

Proyecto Ubicación Royal Corín Fortuna, San Carlos

Mountain Magic Fortuna, San Carlos

Hotel Fortuna Fortuna, San Carlos

Hotel Surá Fortuna, San Carlos

Hotel y Villas Tierra Mía Fortuna, San Carlos

Hotel Maquenque Pital, San Carlos

Restaurante La Choza del Laurel Liberia, Guanacaste

Condominios Diri Fortuna, San Carlos

Nave Industrial PAPAYEICO Florencia, San Carlos

Ampliación Hotel Tabacón Fortuna, San Carlos

Vivienda Marty & Nita Fortuna, San Carlos

Galpones Aguas Zarcas, San Carlos

Fuente: Registro de proyectos de la empresa.

Es así como la Sociedad adquiere un terreno en la zona de La Fortuna,

ubicado en un área aledaña a la principal zona urbana, la cual presenta una

demanda de cabinas o habitaciones donde tanto los turistas extranjeros como

nacionales puedan hospedarse por cierto tiempo, y cuyos precios no sean tan

onerosos como los que cobran en los hoteles, debido a que se debe pagar por

todos los servicios.

9

El proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” nace con la perspectiva de satisfacer

esta necesidad. Se planea desarrollar tres módulos de departamentos, en tres

niveles y con cuatro departamentos por módulo, un módulo de servicios generales,

piscina, áreas verdes y parqueo. En la siguiente figura se muestra una vista en

planta tomada de los planos preliminares.

Figura 2.2. Vista en Planta Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” (tomado del

juego de Planos preliminares)

Se construirán departamentos con tres, dos y una habitación, dependiendo del

módulo, completamente equipados, con área de cocina, lavandería, entre otras

facilidades.

La necesidad imperante la empresa Proyectos Constructivos de realizar un

adecuado planeamiento, ejecución, control-seguimiento y cierre de sus proyectos,

y la satisfacción y seguridad que le puede brindar a La Sociedad “Inversiones

Constructivas Perera y García del Norte S.A.”, como cliente e inversionista, el

contar con un Plan de Gestión adecuado a los requerimientos, prevé que el

desarrollo del actual proyecto sirva como guía para ambas partes, en el desarrollo

de proyectos futuros.

10

2.2. ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS. Para definir el concepto de Administración de Proyectos se debe iniciar por

entender que es un proyecto. El termino proyecto esta altamente difundido, en

cualquier sector a actividad de desarrollo, se utiliza el término proyecto, y sin lugar

a duda cualquier actividad ha desarrollar puede ser vista como un proyecto.

A continuación se presentan tres conceptos del término proyecto según lo

exponen sus autores:

“Conjunto de esfuerzos temporales, dirigidos a generar un producto o servicio”

(Chamoun, 2002).

“Esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear un producto, servicio o

resultado único” (PMI, 2004).

“Esfuerzo por lograr un objetivo específico mediante una serie especial de

actividades interrelacionadas y la utilización eficiente de los recursos” (Gido &

Clements, 2003).

Con las definiciones expuestas anteriormente, queda claro que un proyecto es

un fuerzo que lleva a un resultado, y estudiando un poco más a fondo los

conceptos definidos por los autores se llega a la conclusión que el mismo es

temporal y único. Temporal porque tiene un inicio y un fin definido, y único porque,

aunque dos proyectos sean iguales, no es el mismo.

De estas dos características se puede inferir una adicional que es la causante

de que los proyectos, en la mayoría de los casos, no concluyan como se

esperaba, y es el hecho de que al ser temporales y únicos sus resultados no

pueden ser predichos con absoluta certeza, lo que genera la incertidumbre en los

proyectos.

El concepto de incertidumbre lleva a la utilización del término Administración

de Proyectos, cuya finalidad es precisamente minimizar la incertidumbre en los

proyectos por medio de la utilización de técnicas o herramientas que permitan

alcanzar los requerimientos definidos, estableciendo control sobre las variables

relevantes y necesarias de acuerdo con el tipo de proyecto (PMI, 2004).

11

La administración de proyectos es la disciplina de gestionar proyectos

exitosamente, la cual puede y debe aplicarse durante el ciclo de vida de cualquier

proyecto (Dixon, 2000).

Se puede decir entonces, que la Administración de Proyectos es la forma de

planear, organizar, dirigir y controlar una serie de actividades realizadas por un

grupo de personas que tienen un objetivo especifico; el cual puede ser (crear,

diseñar, elaborar, mejorar, analizar, etc.) un producto o servicio.

Administrar Proyectos se ve afectado, según Dixon (2000), por las siguientes

condiciones:

• Necesidades y requerimientos del proyecto a desarrollar (alcance u

objetivo).

• Limites establecidos en tiempo, costo, calidad, desempeño requerido,

aspectos legales, etc.

• Mecanismos para lograrlo entre los que están: personas, técnicas,

herramientas, equipo y organización.

En base al desempeño de dicha Administración se entregan productos o

servicios, generados a través de las fases en que se divide el proyecto, según la

necesidad, tal como se observa en la siguiente figura.

Figura 2.3. Proceso de Administración de Proyectos. (Dixon, 2000).

Condiciones: tiempo, costo, calidad, normas y procedimientos legales,

ambientales, etc.

Mecanismos, personal, técnicas y herramientas,

equipamiento, organización.

Salidas: Entregables del Proyecto: productos y servicios.

Entradas: Necesidades y requerimientos

Administración de

Proyectos

12

La Administración Profesional de Proyectos se caracteriza por el conocimiento

de los aspectos fundamentales de la Administración de Proyectos y por el uso de

métodos reconocidos para la planeación, control y seguimiento. Dichos métodos

son necesarios pero no es la única herramienta para que la Administración de

proyectos sea exitosa.

Los requerimientos y las expectativas de los métodos han cambiado a lo largo

de las fases de desarrollo de la Administración de Proyectos, van de habilidades

puramente técnicas a conocimiento del negocio, administración del riesgo y

habilidades de integración (Kerzner, 2003). Por lo tanto, nuevos factores tales

como los aspectos culturales y recursos humanos han tenido que ser integrados.

2.2.1. Ciclo de Vida del Proyecto. Cuando se habla del ciclo de vida de un proyecto, normalmente se asocia con

fases, definiéndolo como el conjunto de fases del proyecto. Así mismo dichas

fases normalmente se establecen en forma secuencial conforme se planificó el

desarrollo del proyecto.

El PMBOK (PMI, 2004), plantea que las fases se pueden definir mediante la

aprobación o conclusión de uno o más entregables. Sin embargo, los límites entre

las diferentes fases generalmente se traslapan y son difíciles de identificar.

La principal importancia de comprender el ciclo de vida de un proyecto radica

en conocer como es su comportamiento a lo largo del tiempo, para planificar con

base en ello el esfuerzo requerido. La forma como se identifiquen las fases y el

número de estas es propia de la cultura de una empresa o un desarrollar y varía

según el enfoque que se necesite dar al proyecto.

13

Figura 2.3. Ciclo de Vida del Proyecto (Gido & Clements, 2003)

La figura anterior muestra como varia generalmente el esfuerzo aplicado a un

proyecto con respecto al tiempo para cada una de las fases definidas por el autor,

correspondiendo generalmente el mayor esfuerzo en la etapa de ejecución.

De acuerdo con lo expresado por Toledo (2002), se consideran como pasos

básicos esenciales para lograr una administración eficiente de proyectos los

enumerados a continuación:

1.- Nunca iniciar sin un objetivo bien definido.

2.- Fragmentar el proyecto.

3.- Invertir tiempo en la planeación.

4.- Involucrar al equipo de trabajo en la planeación y el control.

5.- Fomentar la cohesión del equipo de trabajo.

6.- Prevenir problemas.

7.- Antes de ejecutar, establecer líneas de Base.

8.- Mantener claro el objetivo principal del proyecto.

9.- Establecer un proceso para monitorear y controlar.

Realizar el Proyecto

Desarrollar una propuesta

de solución

Identificar Una

Necesidad

Terminar el Proyecto

Tiempo

Esfuerzo

14

10.- Atender los puntos críticos primordialmente.

11.- Tomarse el tiempo necesario para cerrar el proyecto.

12.- Utilizar una metodología para todos los proyectos.

Siendo consistente con lo expresado por Toledo, y basándose en el paso #12,

es donde el PMI (2004), identifica procesos y áreas de conocimiento para

establecer una guía de Administración de Proyectos, englobando todos los pasos

anteriores a través de ellos.

2.2.2. Procesos de la Dirección de Proyectos. El desarrollo de la Administración de Proyectos se realiza mediante la

aplicación de procesos, los cuales constan de conocimientos, herramientas y

técnicas definidas que generan resultados a partir de información previa.

Existen distintas formas para manejar procesos en la dirección de proyectos,

el PMBOK (PMI, 2004), identifica cinco grupos de procesos, los cuales se definen

de forma secuencial, pero no es necesaria la aplicación de procesos de todos los

grupos a un área específica.

Grupo de Procesos de Iniciación: Son grupos vinculados con la autorización

formal para dar inicio a un proyecto y están relacionados con las etapas previas de

formulación y definición de alcances, así como la disposición de recursos de la

empresa u organización (PMI, 2004).

Grupo de Procesos de Planificación: Estos procesos se relacionan con la

recolección de información, la cual es procesada para garantizar el éxito del

proyecto y minimizar la incertidumbre por medio de una planificación que tome en

cuenta las variables más relevantes. Así mismo permiten alcanzar una mayor

madurez del proyecto y debido a su carácter de retroalimentación pueden

extenderse a lo largo del ciclo de vida del proyecto (PMI, 2004).

15

Grupo de Procesos de Ejecución: Compone los procesos destinados a plasmar

lo definido en el grupo de procesos de planificación e inherentes a la coordinación

de personal y recursos (PMI, 2004).

Grupo de Procesos de Seguimiento y Control: Son procesos orientados a la

detención de problemas e implementación de cambios, mediante la inspección de

los procesos de ejecución. Midiendo el rendimiento del proyecto y chequeando

que se ajuste en la medida de lo posible a la línea base establecida con los

procesos de planificación. Por otra parte sirven de retroalimentación a los

procesos de planificación (PMI, 2004).

Grupo de Procesos de Cierre: Se refieren a los procesos necesarios para el

cierre formal del proyecto y entrega del producto final, verificando que cada uno de

los procesos definidos sea completado (PMI, 2004).

2.2.3. Áreas de Conocimiento de la Dirección de Proyectos. Las áreas de conocimiento de dirección de proyectos, se pueden definir de

forma general, como aquellas variables a controlar y que por ende deben ser

gestionadas para establecer como controlarlas.

Como lo menciona Chamoun (2002), la administración tradicional se enfoca en

la triada del proyecto: Alcance-Costo-Tiempo, que son las variables que se han

considerado base en un proyecto, sin embargo existen otras que de no ser

tomadas en cuenta, ocasionan que la información de tiempo y costo no sea real o

confiable.

El PMBOK (PMI, 2004) establece nueve áreas de conocimiento a gestionar,

descritas según los procesos que las componen, y aunque se establece de forma

separada, algunas de ellas, por no decir que todas, son interdependientes,

debiendo gestionarse de forma vinculante.

16

Gestión de la Integración del Proyecto Incluye los procesos y actividades necesarios para identificar, definir,

combinar, unificar y coordinar los distintos procesos y actividades dentro de los

Grupos de Procesos de Dirección de Proyectos (PMI, 2004). La integración incluye

el manejo y la disposición de recursos cuando estos entran en conflicto, previendo

el posible surgimiento de problemas y la búsqueda de consenso sobre donde es

más recomendable aplicarlos, debiendo recurrir a concesiones y diferentes

alternativas en busca de optimizar los recursos.

El fin último de los procesos de integración es alinear todas las demás áreas

de conocimiento de acuerdo con los requerimientos del proyecto, y velar porque

los enlaces entre los diferentes grupos de procesos que se interrelacionan

constantemente, facilite las actualizaciones del proyecto, como lo son el manejo

lecciones aprendidas y la administración del cambio.

Los procesos de integración de dirección de proyectos, según el PMI (2004),

incluyen:

• Desarrollar el Acta de Constitución del Proyecto: autoriza formalmente un

proyecto o una fase de un proyecto.

• Desarrollar el Enunciado del Alcance del Proyecto (Preliminar): descripción

del alcance de alto nivel.

• Desarrollar el Plan de Gestión del Proyecto: documentar las acciones

necesarias para definir, preparar, integrar y coordinar todos los planes

subsidiarios en un plan de gestión del proyecto.

• Dirigir y Gestionar la Ejecución del Proyecto: ejecutar el trabajo definido en

el plan de gestión del proyecto para lograr los requisitos del proyecto.

• Supervisar y Controlar el Trabajo del Proyecto: procesos requeridos para

iniciar, planificar, ejecutar y cerrar un proyecto, a fin de cumplir con los

objetivos de rendimiento.

• Control Integrado de Cambios: solicitudes de cambio, aprobar los cambios,

y controlar los cambios en los productos.

17

• Cerrar Proyecto: finalizar todas las actividades en todos los Grupos de

Procesos de Dirección de Proyectos.

Gestión del Alcance del Proyecto Consta de los procesos requeridos para asegurarse que el proyecto incluya

todo el trabajo definido en el alcance. La gestión del alcance del proyecto se

relaciona principalmente con la definición y el control de lo que está y no está

incluido en el proyecto. La línea base del alcance del proyecto lo constituyen la

EDT y su diccionario, desarrollados a partir del enunciado del alcance detallado y

aprobado.

Por otra parte con la definición de los principales entregables se deben

establecer los criterios de aceptación de los mismos, basados en los

requerimientos definidos con el alcance.

Los procesos del Alcance de dirección de proyectos, según el PMI (2004),

incluyen:

• Planificación del Alcance: crear un plan de gestión del alcance del proyecto

que refleje cómo se definirá, verificará y controlará el alcance del proyecto.

• Definición del Alcance: desarrollar un enunciado del alcance del proyecto

detallado.

• Crear EDT: corresponde a la estructura de descomposición de los

entregables en unidades o paquetes más pequeños que faciliten su

manejo.

• Verificación del Alcance: con base los criterios de aceptación establecido

chequear su cumplimiento en el producto o servicio.

• Control del Alcance: controlar los cambios en el alcance del proyecto.

Gestión del Tiempo del Proyecto Incluye los procesos necesarios para lograr la conclusión del proyecto a

tiempo. Para la gestión del tiempo es indispensable conocer los recursos con que

se cuenta para determinar cuando se tardara en concluir cierta actividad. La base

18

de esta área es el cronograma del proyecto que define a partir de la ruta crítica

cuales de aquellas tareas son propensas a provocar atrasos en el proyecto, y para

cuales se cuentan con holguras que permitan variar su tiempo de ejecución.

Con el cronograma del proyecto se puede definir el calendario de trabajo y las

posibles entregas parciales y finales de así requerirlo.

Los procesos de Gestión del Tiempo del Proyecto, según el PMI (2004),

incluyen lo siguiente:

• Definición de las Actividades: determinación especificas de las actividades

necesarias para desarrollar cada entregable según el nivel de detalle que

se desee controlar.

• Establecimiento de la Secuencia de las Actividades: predecesión de las

diferentes actividades definidas de acuerdo con la secuencia de ejecución

necesaria.

• Estimación de Recursos de las Actividades: tipo y cantidades de recursos

necesarios.

• Estimación de la Duración de las Actividades: períodos de tiempo

necesarios para completar cada actividad del cronograma.

• Desarrollo del Cronograma: analiza las secuencias de las actividades y su

duración, tomando en cuenta las restricciones de recursos.

• Control del Cronograma: chequear la variación del cronograma contra la

línea base establecida y los posibles cambios ha implementar.

Gestión del Costo del Proyecto Incluye los procesos involucrados en la planificación, estimación, preparación

del presupuesto y control de costos. La gestión de costos se sustenta en el

presupuesto del proyecto y es a partir de este que se establece la línea base de

comparación de lo planificado contra lo realmente ejecutado, para llevar este

control se recurre a herramientas como la determinación del valor ganado que

identifica lo realmente gastado en determinado tiempo.

19

La gestión de costos incluye el análisis y confección de los informes

necesarios para los diferentes involucrados, de acuerdo con la información que

ellos requieran, estableciendo formatos acordes, lo cual les permitirá hacer los

balances del desarrollo de los costos del proyecto.

Dependiendo de la posición del cliente o los inversionistas, también deberán

incluirse análisis financieros que complemente el presupuesto, los cuales están

enfocados a análisis que incluyen la etapa de vida útil del producto.

Los procesos de Gestión del Costo del Proyecto, según el PMI (2004),


• Estimación de Costos: con base en los recursos necesarios para cada

actividad definida se aproxima un valor de costo por actividad.

• Preparación del Presupuesto de Costos: Establecer la línea base del

proyecto a partir de la sumatoria de las estimaciones de cada actividad.

• Control de Costes: controlar los cambios en el presupuesto del proyecto de

acuerdo con la línea base.

Gestión de la Calidad del Proyecto Incluyen todas las actividades de la organización ejecutante que determinan

las políticas, los objetivos y las responsabilidades relativos a la calidad de modo

que el proyecto satisfaga las necesidades por las cuales se emprendió. En esta

área se deben definir los estándares necesarios para medir la calidad requerida

según el alcance del proyecto, como cumplirlos y mediante cuales procesos, lo

cual se utilizará para aceptar o rechazar un entregable del proyecto.

Mientras que la Gestión de la Calidad del Proyecto es aplicable a todos los

proyectos, las medidas y técnicas de calidad del producto son específicas del tipo

de producto producido por el proyecto, por lo cual deben ser establecidas de forma

específica.

20

Los procesos de Gestión del Costo del Proyecto, según el PMI (2004),


• Planificación de Calidad: identificar qué normas de calidad son relevantes

para el proyecto y determinando cómo satisfacerlas.

• Realizar Aseguramiento de Calidad: aplicar las actividades planificadas y

sistemáticas relativas a la calidad.

• Realizar Control de Calidad: supervisar los resultados específicos del

proyecto, para determinar si cumplen con las normas de calidad

establecidas.

Gestión de los Recursos Humanos del Proyecto Incluye los procesos que organizan y dirigen el equipo del proyecto. Lo

anterior con base en los roles y responsabilidades asignados a cada miembro del

equipo. La participación en la etapa de planificación de los miembros del equipo

aporta compromiso con el proyecto.

Una parte esencial de trabajo es la definición del organigrama del proyecto, el

cual es la base para la asignación y distribución de tareas de acuerdo con los

requerimientos del proyecto.

Los procesos de Gestión de los Recursos Humanos del Proyecto, según el

PMI (2004), incluyen lo siguiente:

• Planificación de los Recursos Humanos: identificar y documentar los roles y

responsabilidades, así como las relaciones de informe.

• Adquirir el Equipo del Proyecto: obtener los recursos humanos necesarios

para concluir el proyecto.

• Desarrollar el Equipo del Proyecto: mejorar las competencias y la

interacción de los miembros del equipo para lograr un mejor rendimiento

del proyecto.

• Gestionar el Equipo del Proyecto: hacer un seguimiento del rendimiento de

los miembros del equipo.

21

Gestión de las Comunicaciones del Proyecto

Incluye los procesos necesarios para asegurar la generación, recogida,

distribución, almacenamiento, recuperación y destino final de la información del

proyecto en tiempo y forma. La definición de cómo interactúan las personas con la

información es crucial en un proyectos y estos procesos deben reglamentar dichas

interacciones, definiendo el tipo de informes según los diferentes involucrados, su

frecuencia y modo de transmisión. Todas las personas involucradas en el

proyecto, desde los miembros del equipo hasta los proveedores, deben

comprender cómo afectan las comunicaciones al proyecto.

Los procesos de Gestión de las Comunicaciones del Proyecto según el PMI

(2004), incluyen lo siguiente:

• Planificación de las Comunicaciones: determinar las necesidades de

información y comunicaciones de los involucrados.

• Distribución de la Información: poner a disposición la información necesaria

de los interesados en el proyecto.

• Informar el Rendimiento: analizar la información recopilada de avance del

proyecto con respecto a los rendimientos y dirigirla a quien corresponda.

• Gestionar a los Interesados: velar porque las relaciones entre los diferentes

involucrados satisfaga los requerimientos del proyecto y evitar conflictos.

Gestión de los Riesgos del Proyecto Incluye los procesos relacionados con la planificación de la gestión de riesgos,

la identificación y el análisis de riesgos, las respuestas a los riesgos, y el

seguimiento y control de riesgos de un proyecto. La gestión de riesgos busca

determinar la probabilidad de ocurrencia de un determinado fenómeno y el

impacto que podría ocasionar en el proyecto, con la finalidad de minimizar los

impactos negativos y aprovechar los positivos.

22

Una valoración o estudio de los riesgos de un proyecto pueden significar el

éxito del mismo, desarrollando planes de contingencia para acciones o sucesos

que tiene un nivel de riesgo alto, de acuerdo con la escala definida.

Los procesos de Gestión de los Riesgos del Proyecto, según el PMI (2004),


• Planificación de la Gestión de Riesgos: decidir cómo enfocar, planificar y

ejecutar las actividades de gestión de riesgos para un proyecto.

• Identificación de Riesgos: enlistar de acuerdo con la información disponible

los posibles riesgos que pueden afectar el proyecto.

• Análisis Cualitativo de Riesgos: mediante el establecimiento de escalas

priorizar los riesgos identificados para definir la secuencia de acción.

• Análisis Cuantitativo de Riesgos: analizar numéricamente el efecto de los

riesgos identificados.

• Planificación de la Respuesta a los Riesgos: elaboración de planes de

contingencia y alternativas que permitan la minimización de las posibles

amenazas.

• Seguimiento y Control de Riesgos: seguimiento de los riesgos

identificados, supervisar los riesgos residuales, identificar nuevos riesgos, y

ejecutar planes de respuesta.

Gestión de las Adquisiciones del Proyecto Incluye los procesos para comprar o adquirir los productos, servicios o

resultados necesarios. La base para el desarrollo de las adquisiciones es la lista

de compras y adquisiciones, conformando una base de datos a partir de la cual se

definen proveedores, requerimientos, tiempos de entrega, cotizaciones y flujos de

caja. Así mismo se planifica las estrategias de contratación, mediante el

establecimiento de plantillas y factores de selección.

Como resultado de la gestión de las adquisiciones se obtiene la matriz de

adquisiciones la cual reúne toda la información necesaria para realizar las

23

compras del proyecto en su respectivo momento y bajo las condiciones

establecidas.

Los procesos de Gestión de las Adquisiciones del Proyecto, según el PMI

(2004), incluyen lo siguiente:

• Planificar las Compras y Adquisiciones: determinar qué comprar o adquirir,

y cuándo y cómo hacerlo.

• Planificar la Contratación: definir que se necesita contratar, como se va ha

contratar y establecer factores de selección para decidir los proveedores a

utilizar.

• Solicitar Respuestas de Vendedores: obtener información, presupuestos,

licitaciones, ofertas o propuestas.

• Selección de Vendedores: revisar ofertas, elegir entre posibles

vendedores, y negociar un contrato.

• Administración del Contrato: definir como serán las relaciones vendedor

comprador y bajo que reglas se regirán.

• Cierre del Contrato: aprobar la finalización de cada contrato verificando el

cumplimiento de lo establecido.

24

3. MARCO METODOLÓGICO.

La base para el desarrollo metodológico del proyecto será la Guía del PMBOK

(PMI, 2004), aplicando el método analítico-sintético, que consiste en dividir cada

una de las partes de un elemento para su estudio y análisis, y posteriormente

englobarlas y obtener una descripción detalla (Jurado, 2002).

Dicha segregación se define por medio de cuadros con la información base a

procesar, a través de las técnicas y herramientas expuestas, y los consecuentes

resultados requeridos.

Lo anterior se establece para cada una de las áreas de conocimiento

previamente definidas en el alcance de este proyecto, y que se consideran como

prioritarias.

Tanto la Gestión de las Comunicaciones como la Gestión de los Riesgos del

Proyecto se encuentran fuera de los alcances, por cuestiones de limitación de

tiempo e información disponible al respecto, lo cual no indica que su análisis no

sea necesario.

Así mismo se enfocan solo los grupos de procesos de iniciación y planificación

de dirección de proyectos aplicados a cada una de las áreas de conocimiento en

estudio, debido a que el proyecto no pasa a la fase de ejecución.

Para la generación de la información base, se cuenta con los planos

preliminares del proyecto en estudio y la información desarrollada por la empresa

encargada de la construcción. En general, la información disponible se encuentra

a un nivel de factibilidad, por lo tanto la planificación se realizará a dicho nivel de

detalle.

Por medio de los siguientes cuadros se muestra cuales herramientas y

técnicas se usaran para cada proceso definido, identificando como será aplicada y

como se analizará la información generada.

Cada cuadro contiene los procesos establecidos para un área de conocimiento

en estudio, sin embargo, un cuadro puede contener procesos definidos para otras

áreas (PMI, 2004), por utilizar las mismas técnicas o herramientas o por

conveniencia de la metodología de trabajo establecida.

25

Cuadro 3.1. Metodología para la Gestión de la Integración y Gestión del Alcance del Proyecto.

Procesos Técnicas y Herramientas Modo Aplicación Procesamiento de la

Información Desarrollar el Acta de constitución del Proyecto

-Plantillas -Juicio de Expertos

- Diseño, adaptación o selección de una plantilla adecuada al proyecto. Considerando: Factores Ambientales de la empresa y los activos de los procesos de la organización. - Completar la plantilla a partir de la información disponible del proyecto: 1. Planos preliminares y conceptualización del proyecto por parte de los diseñadores. 2. Plantillas completadas. 3. Procesos analizados.

-Comparar si la información que brinda la plantilla concuerda con lo que el cliente solicita y concuerda con los lineamientos de la empresa. - Hacer las modificaciones necesarias (inclusive en el formato de la plantilla).

Desarrollar el Enunciado del Alcance del Proyecto Planificación del Alcance

Definición del Alcance

Crear EDT

-Plantillas -Descompo- sición -Juicio de Expertos

-Identificar los entregables y el trabajo asociado. - Descomponer los entregables en los niveles inferiores hasta llegar al grado de detalle requerido. -Confeccionar o adaptar una plantilla para contener la información requerida del trabajo a realizar para cada componente del nivel inferior. - Confeccionar el diccionario de la EDT a partir de la información contenida en el conjunto de plantillas.

-Verificar que el grado de descomposición del trabajo sea el suficiente de acuerdo con las necesidades del proyecto. -Confeccionar el diccionario de la EDT a partir de la información contenida en el conjunto de plantillas. - Con la EDT y el diccionario definir la línea base del alcance.

Definición de las Actividades

-Identificar las actividades de acuerdo con el trabajo que se planifica realizar con base en: 1. EDT. 2. Diccionario EDT. -Confeccionar una plantilla para contener la información de cada actividad.

- Definir la lista de actividades de acuerdo con el paquete de trabajo correspondiente. - Confeccionar la lista de hitos del proyecto.

26

Cuadro 3.2. Metodología para la Gestión del Tiempo del Proyecto.

Procesos Técnicas y Herramientas Modo Aplicación Procesamiento de

la Información

Estableci-miento de la secuencia de las actividades

-Método de diagramas por precedencia -Juicio de Expertos -Técnicas Constructivas

-De acuerdo con la planificación del desarrollo del proceso constructivo se establecerá la secuencia de las actividades definidas.

-Determinación del Diagrama de red del cronograma, de acuerdo con la secuencia de actividades establecida.

Estimación de Recursos de las actividades

-Juicio de Expertos. -información recopilada de actividades similares ya ejecutadas por la empresa

-Para cada actividad se establecen los recursos necesarios para su ejecución, según la información disponible.

-Con la recopilación de los recursos para cada actividad se establece la estructura de desglose de recursos y se identifican las necesidades.

Estimación de la Duración de las Actividades

-Juicio de Expertos. -Rendimientos estimados de la empresa

- Para cada actividad definida se establece la cantidad de unidades necesaria de esa actividad, para su realización de acuerdo con los recursos estimados. - Para cada unidad de medida se establece un rendimiento. -Con el rendimiento por la unidad de medida y la cantidad de unidades se estima la duración de la actividad.

- Se actualizan los atributos de las actividades con la nueva información generada.

Desarrollo del cronograma

-Método de Ruta crítica. -Método de cadena crítica

- La información generada de predecesión de las actividades, duración y recursos de las mismas, es analizada por medio de la utilización del software Microsoft Project, mediante el cual se determina la duración del proyecto, de acuerdo con la secuencia de actividades y la disponibilidad de recursos que genera más duración.

-La duración del proyecto se muestra por medio de un Diagrama de barras de Gantt.

27

Cuadro 3.3. Metodología para la Gestión de los Costos del Proyecto.


Información

Estimación de Costos

- Determinación de costos unitarios -Juicio de expertos -Cotizaciones de recursos.

-Determinar costos unitarios de los recursos necesarios. - Con los costos unitarios de los recursos, la cantidad de recursos por actividad y el rendimiento definido, se establece la estimación de costos cada actividad.

-Se desarrollan generadoras de costos para determinar los costos unitarios a partir de la información base. - Se actualizan los atributos de las actividades con la nueva información generada.

Preparación del presupuesto de Costos

-Suma de costos -Juicio de Expertos

-Se realiza una sumatoria del costo de cada actividad para determinar el costo directo el proyecto. - Al costo directo se le agrega un rubro de costos indirectos, cuya determinación depende de las condiciones de la empresa encargada.

-El presupuesto del proyecto se distribuye a través del tiempo de acuerdo con el cronograma del proyecto se muestra por medio de un flujo de Caja o una curva “S” de costo acumulado, lo que determina la línea base de costos del proyecto y permite definir la forma de financiación.

Cuadro 3.4. Metodología para la Gestión de la Calidad del Proyecto.


Información

Planificación de la Calidad

-Normas de control de calidad -Estudios comparativos -Listas de Chequeo

-Determinar cuales normas rigen para cada uno de los entregables. -Determinar las métricas y criterios de aceptación que definen la aceptación o rechazo del entregable. -Definir el proceso de control de calidad para cada métrica definida. -Establecer las listas de chequeo para cada proceso de control.

-La información generada se engloba en la matriz de aseguramiento de la calidad definida para el proyecto.

28

Cuadro 3.5. Metodología para la Gestión de los Recursos Humanos del Proyecto.


Información

Planificación de los Recursos Humanos

-Organigramas y descripción de cargos. -Teoría de la organización.

-Identificación de los involucrados del proyecto y su grado de influencia o poder. -Determinar el organigrama del proyecto y realizar la descripción de cargos. -Identificar el comportamiento de los miembros del equipo de trabajo de acuerdo con el desempeño dentro de la empresa. -Asignación de roles y responsabilidades a los miembros del equipo de proyecto.

-La información de los involucrados se engloba en la matriz de involucrados. -La información de roles y responsabilidades se muestra por medio de la matriz de Roles y Responsabilidades, que relaciona el organigrama del equipo de proyecto con la EDT.

Cuadro 3.6. Metodología para la Gestión de las Adquisiciones del Proyecto.


Información

Planificar las Compras y Adquisiciones

-Juicio de Expertos -Tipos de contratos -Análisis de fabricación propia o compra

-Identificación de las adquisiciones del proyecto y sus atributos. -Identificación de Proveedores y estimación de costos. -Identificar cuales adquisiciones se van fabricar y cuales a comprar. -Determinar el tipo de contratación para las adquisiciones.

-La información generada se enlista en la Matriz de Adquisiciones, identificando cuales van hacer objeto de contratación y cuales de fabricación, de que tipo, entre otras características. -Se prepara la documentación base para planificar la contratación.

Planificar la Contratación

-Formularios. -Juicio de Expertos.

-De acuerdo con las necesidades de contratación se definen: 1. Condiciones de la contratación. 2. Criterios de evaluación. 3. Selección de proveedores. -Establecimiento de formularios estándares para la recopilación de la información anterior. -Identificación de métricas a controlar para cada contrato y determinación de criterios de aceptación.

-A partir de la información generada se establecen los estándares de carteles y contratos. -Se definen procedimientos para la Administración de los contratos.

29

4. DESARROLLO

4.1. Plan de Gestión del Alcance

El objetivo principal del Plan de Gestión del Alcance es definir y controlar lo

que incluye y no incluye el proyecto de acuerdo con la propuesta inicial y las

posibles variaciones que se puedan dar durante su desarrollo.

Dicha definición y control se llevará a cabo a través de los siguientes procesos,

que incluye el Plan de gestión del Alcance:

• Planificación del Alcance.

• Definición del Alcance.

• Construcción de la Estructura de División del Trabajo (EDT).

4.1.1. Planificación del Alcance

El proyecto se desarrollará en varias etapas, y dependiendo de las condiciones

del mercado, el alcance inicial del proyecto podría cambiar. Por lo tanto se define

un procedimiento para el inicio y finalización de cada una de las etapas

establecidas.

Dicho procedimiento se basa en la demanda del mercado local y la disposición

de recursos para la ejecución de las obras respectivas, determinando no solo

cuando se ejecutará la siguiente etapa, sino también si es factible realizarla.

La Estructura de División del Trabajo del proyecto se define de acuerdo con la

división que se establezca del desarrollo del proyecto por etapas, concordando

cada etapa con un entregable ya sea de primer o segundo nivel en la estructura

definida.

30

4.1.2. Definición del Alcance

De acuerdo con el Acta de Constitución del Proyecto y La Declaración del

Alcance del Proyecto (ver anexo E y F), a continuación se definen las

características que definen el alcance:

Descripción del producto.

El producto del proyecto, será la construcción del “Hotel y Villas Tierra Mía”,

según las especificaciones técnicas, y de acuerdo con las necesidades del

mercado (Construcción por Etapas).

Restricciones.

El proyecto deberá estar estructurado y ser desarrollado cronológicamente

conforme los requerimientos aprobados por los propietarios y el Banco que

financia el mismo.

Limitaciones.

• El proyecto no contempla la posibilidad de crecimiento futuro.

• Existen limitaciones en cuanto al uso de la tierra por parte de la

Municipalidad de San Carlos.

• Existe limitación de espacio para las labores constructivas del proyecto.

Supuestos.

• Se logrará aportar toda la documentación requerida por parte de las

entidades que otorgan los permisos constructivos.

• Se logrará aportar por parte de los propietarios el 30% de los recursos.

• El banco financiará el 70% de los recursos.

• El desarrollo del proyecto se realizará conforme el cronograma y diseños

aprobados antes de su inicio.

31

Etapas del Proyecto.

• Etapa #1: Primer Módulo Habitacional y las zonas comunes: Edificio de

Servicios, piscina y Obras Externas.

• Etapa #2: Segundo Módulo Habitacional.

• Etapa #3: Tercer Modulo Habitacional.

Entregables.

Considerando las variables expuestas anteriormente, se definen los

principales entregables del proyecto constructivo:

• Módulos Habitacionales.

Módulo Habitacional #1.



• Zonas Comunes.

Edificio de Servicios.

Piscina.

Obras Externas.

4.1.3. Estructura de División del Trabajo

Con base en los entregables previamente definidos se establece la Estructura

de División del Trabajo, la cual desglosa el proyecto en forma completa sin hacer

separaciones por etapas. La distinción de las etapas se establece a partir de la

definición de hitos del proyecto, ya que son variables de tiempo las que establecen

su ejecución o no.

Sin embargo, se deben considerar obras que se generan producto de no

realizar todo el proyecto de forma continua y que son necesarias para aislar el

área de trabajo de las edificaciones construidas y acoplar las nuevas.

A continuación se muestra la EDT hasta el nivel de paquetes de trabajo, que

corresponden a los entregables de último nivel y que contienen las actividades que

definen los detalles de Ejecución.

32

Figura 4.1. EDT Proyecto Hotel y Villas Tierra Mía. (Fuente: El Autor).

33

4.1.3.1. Diccionario de la Estructura de División del Trabajo

Para garantizar que la estructura de división del trabajo contemple todas las

obras definidas según el alcance del proyecto, así como evitar que una misma

actividad se repita en distinto paquete de trabajo, se define el Diccionario de la

Estructura de División del Trabajo, el cual se muestra en el cuadro 4.1 que se

presenta a continuación.

Cuadro 4.1 Diccionario de la Estructura de División del Trabajo. CODIGO ACTIVIDAD RESPONSABLE DESCRIPCION

1 Proyecto "Hotel Y Villas Tierra Mía"

1.1 Actividades Preliminares Ingeniero Residente

1.1.1 Obras Provisionales Maestro de Obras

Aquellas instalaciones necesarias en obra para el equipo de proyecto como oficinas, talleres, bodega, sanitarios. Incluye la acometida eléctrica y de agua potable.

1.1.2 Movimiento de Tierras para Explanada

Maestro de Obras Correspondiente a todas las excavaciones para nivelar el área a construir y preparar el terreno para la excavación de cimientos.

1.2 Módulos Habitacionales Gerente de Proyecto 1.2.1 Módulo Habitacional #1 Gerente de Proyecto

1.2.1.1 Cimientos Ingeniero Residente Comprenden la excavación y obra gris para la cimentación de todo el Módulo.

1.2.1.2 Nivel 1 Ingeniero Residente

1.2.1.2.1 Obra Gris Maestro de Obras Todas las actividades relacionadas con el contrapiso, paredes, columnas, vigas, gradas, barandas y entrepiso del nivel.

1.2.1.2.2 Sistemas Electromecánicos

Contratista

Contempla las actividades relacionadas con la instalación y colocación de todos los elementos que requieren los sistemas de aguas pluviales, agua potable, aguas negras y sistema eléctrico con accesorios del nivel.

1.2.1.2.3 Acabados Ingeniero Residente

Contempla los acabados del nivel que incluye pisos, cielo raso, ventanería, puertas, cerrajería, colocación de azulejos y losa sanitaria, grifería y pintura.


1.2.1.3.1 Obra Gris Maestro de Obras Todas las actividades relacionadas con las paredes, columnas, vigas, gradas, barandas y entrepiso del nivel.


Contratista


34

CODIGO ACTIVIDAD RESPONSABLE DESCRIPCION




1.2.1.4.1 Obra Gris Maestro de Obras Todas las actividades relacionadas con las paredes, columnas, barandas y vigas del nivel.

1.2.1.4.2 Planta de Techos Maestro de Obras Incluye toda la estructura y cubierta de techos.


Contratista




1.2.1.5 Mobiliario Gerente de Proyecto

Corresponde al suministro e instalación de la totalidad de mobiliario especificado para cada una de las habitaciones, incluyendo los electrodomésticos definidos.

1.2.2 Módulo Habitacional #2 Gerente de Proyecto

1.2.2.1 Actividades Preliminares Ingeniero Residente

Todas aquellas actividades relacionadas con el aislamiento del área de trabajo de las instalaciones existentes, construcción de obras provisionales y letrinas.





Contratista







Contratista


35








Contratista






1.2.2.7 Integración con Edificaciones Existentes

Ingeniero Residente

Contempla aquellas actividades de construcción de accesos y aceras, reacondicionamiento de zonas verdes y limpieza final, para integrar las nuevas edificaciones.

1.2.3 Módulo Habitacional #3 Gerente de Proyecto

1.2.3.1 Actividades Preliminares Ingeniero Residente

Todas aquellas actividades relacionadas con el aislamiento del área de trabajo de las instalaciones existentes, construcción de obras provisionales y letrinas.





Contratista






36



Contratista








Contratista






1.2.3.7 Integración con Edificaciones Existentes

Ingeniero Residente

Contempla aquellas actividades de construcción de accesos y aceras, reacondicionamiento de zonas verdes y limpieza final, para integrar las nuevas edificaciones.

1.3 Zonas Comunes Gerente de Proyecto 1.3.1 Edificio de Servicios Ingeniero Residente

1.3.1.1 Obra Gris Maestro de Obras

Incluye todas las actividades relacionadas con la excavación, cimentación, contrapiso, paredes, columnas, vigas y barandas del Edificio.

1.3.1.2 Planta de Techos Maestro de Obras Incluye toda la estructura y cubierta de techos.

1.3.1.3 Acabados Ingeniero Residente

Contempla los acabados del edificio que incluye pisos, cielo raso, ventanería, puertas, cerrajería, colocación de azulejos y losa sanitaria, grifería y pintura.

1.3.1.4 Sistemas Electromecánicos

Contratista


37



Corresponde al suministro e instalación de la totalidad de mobiliario especificado para el edificio según los servicios, incluyendo los electrodomésticos definidos.

1.3.2 Piscina Ingeniero Residente

1.3.2.1 Obra Gris Maestro de Obras Incluye todas las actividades de excavación, losa de concreto, paredes y aceras de la piscina

1.3.2.2 Sistema Electromecánico Contratista

Contempla las actividades relacionadas con la instalación y colocación de todos los elementos que requieren los sistemas de aguas para piscinas, incluyendo el sistema eléctrico.

1.3.2.3 Acabados Ingeniero Residente Contempla las actividades de acabados del área de piscinas, cerámicas, azulejos, sellos y accesorios para la piscina.

1.3.3 Obras Externas Gerente de Proyecto

1.3.3.1 Accesos Maestro de Obras

Incluye la excavación y conformación de todos los accesos del proyecto hasta el nivel de superficie de ruedo final, e incluye bordillos, aceras y la señalización necesaria.

1.3.3.2 Parqueo Maestro de Obras

Todas las actividades necesarias para la confección del área de parqueos, desde la excavación hasta el nivel de superficie de ruedo final, incluyendo señalización.

1.3.3.3 Zonas Verdes Gerente de Proyecto Confección y conformación de toda la jardinería del proyecto, incluyendo algún tipo de paisajismo definido en el diseño.

1.3.3.4 Sistema de Drenaje Ingeniero Residente

Confección del sistema de drenaje del proyecto para la totalidad de las obras establecidas, de acuerdo con las especificaciones técnicas.

1.3.4 Limpieza General Maestro de Obras Demolición de instalaciones provisionales existentes y remoción de escombros general de toda el área de proyecto.

Fuente: El Autor.

Dicho cuadro, resume la información referente a las obras que contempla cada

paquete de trabajo y que se recopila por medio de las plantillas predefinidas para

los paquetes de trabajo.

38

A continuación se muestra la plantilla utilizada para definir las obras que

contempla cada paquete:

Diccionario de la EDT Plantilla #__ de __

PLANTILLA DE PAQUETES DE TRABAJO

Nombre:

# EDT:

Descripción (Actividades que la Componen):

Recursos Necesarios:

Figura 4.2. Plantilla para Paquetes de Trabajo del Diccionario de la Estructura de División del Trabajo. (Fuente: El Autor).

4.1.3.2. Línea Base del Alcance

A partir de la Línea Base del Alcance se controlará el desarrollo del proyecto y

es la línea de comparación para definir las variaciones que se produzcan, de

manera tal que se tomen las medidas planificadas de acuerdo con el tipo de

variación y los cambios establecidos.

La Línea Base del Alcance lo conforman los siguientes documentos, los cuales

forman partir integral de este trabajo:

• Declaración del Alcance del proyecto (ver anexo F).

• Estructura de División del Trabajo (Figura 4.1).

• Diccionario de la Estructura de División del Trabajo (Cuadro 4.1).

39

4.1.3.3. Definición de las Actividades e Hitos

El nivel de detalle de cada actividad depende del nivel de control que se

requiera para el proyecto, o que se pueda realizar, no se puede pretender definir

actividades que no sean posibles de controlar.

El Anexo G contiene el detalle de cada una de las Actividades definidas para el

proyecto, de acuerdo con La Estructura de División de trabajo. Como ejemplo a

continuación se muestra la estructura completa definida para un Módulo

Habitacional, misma que se repite para los demás módulos.

Figura 4.3. Actividades Definidas para cada uno de los Módulos Habitacionales que conforman la EDT del Proyecto. (Fuente: El Autor).

40

La información y características de cada una de las actividades definidas se

recopilan por medio de plantillas, con la finalidad de contar con la información

necesaria para su identificación y posteriormente utilizarlas para el desarrollo del

cronograma y presupuesto del proyecto, a continuación se muestra el tipo de

plantilla utilizada:

Estructura de División del Trabajo Plantilla #__ de __

PLANTILLA DE ACTIVIDADES

Nombre: # EDT:

Descripción:

# EDT de Predecesoras:

Duración:

Recursos Necesarios:

Sub-Contratos:

Figura 4.4. Plantilla para las Actividades que conforman la EDT del Proyecto. (Fuente: El Autor).

41

Los Hitos del proyecto se definen de acuerdo con el desarrollo de las etapas

definidas y los entregables principales, y se enlistan a continuación en orden

cronológico:

Cuadro 4.2. Lista de Hitos del Proyecto. Hito Descripción

Inicio del Proyecto Define el inicio de ejecución de las obras.

Inicio Primera Etapa

Inicia al mismo tiempo que el Hito de Inicio del

Proyecto pero contempla solamente el Módulo

Habitacional #1 y las Zonas Comunes.

Inicio Módulo Habitacional #1 Marca el Inicio del Primer Módulo Habitacional.

Fin Módulo Habitacional #1 Conclusión de todas las actividades definidas

para el Módulo Habitacional #1.

Inicio Zonas Comunes Marca el Inicio de Las obras que no forman

parte de los Módulos Habitacionales.

Fin Zonas Comunes Conclusión de todas las actividades definidas

fuera de los Módulos Habitacionales.

Fin Primera Etapa Marca la Conclusión del Módulo Habitacional

#1 y las Zonas Comunes.

Inicio Segunda Etapa Define la fecha de inicio de las obras referentes

al Modulo Habitacional #2.

Fin Segunda Etapa Conclusión de todas las actividades definidas


Inicio Tercera Etapa Define la fecha de inicio de las obras referentes

al Modulo Habitacional #3.

Fin Tercera Etapa Conclusión de todas las actividades definidas


Fin del Proyecto

Conclusión de todas las obras definidas en el

inicio y durante la ejecución del proyecto. El

proyecto puede finalizar sin haberse

desarrollado la Primera y/o Segunda Etapa.

Fuente: El Autor.

42

4.1.3.4. Gestión de Cambios al Alcance

Se realizará una diferenciación de los cambios que sufra el Alcance del

Proyecto en dos tipos, el primero se referirá a los cambios producto del desarrollo

por etapas y que implica la decisión de ejecución o no de determinada etapa o su

modificación, el segundo tipo se refiere a los cambios de ejecución (ajustes o

modificaciones producto de las condiciones durante el desarrollo) y que son

habituales e inherentes a cualquier proyecto.

Para los Cambios al Alcance producto del Desarrollo por Etapas, la figura 4.5

muestra un flujograma con el procedimiento para la toma de decisiones sobre la

posible ejecución, modificación o no ejecución de una determinada etapa, lo

anterior, dependiendo de las condiciones del mercado habitacional de injerencia

en la zona.

La principal medida de las condiciones del mercado se basará en si se

cumplieron las expectativas de demanda habitacional y financieras durante el

periodo de operación de la etapa anterior.

De no ser favorables las condiciones del mercado, se podrá evaluar la

posibilidad de realizar modificaciones a la respectiva etapa, las cuales pueden ir

desde posponer el inicio de las obras un periodo establecido de tiempo y realizar

una nueva evaluación, hasta rediseñar la etapa para adaptarla a las nuevas

condiciones del mercado habitacional.

Dentro de este procedimiento también se incluyen los procesos de cambios

productos de la ejecución que se den dentro del desarrollo de cada etapa, y para

lo cual se estableció el procedimiento mostrado por medio de otro flujograma en la

figura 4.6.

De acuerdo con dicho procedimiento algunos cambios solicitados no necesitan

de la Autorización del Dueño, o en su defecto su representante, por no afectar

significativamente el presupuesto de la obra o el tiempo de ejecución del proyecto,

además, el impacto sobre el alcance esta dentro de las variaciones establecidas

en el Plan de Gestión y son de injerencia del Gerente de Proyecto.

43

Figura 4.5. Flujograma del Procedimiento de Cambios producto del Desarrollo por Etapas. (Fuente: El Autor).

Inicio del Proyecto

Inicio Etapa #1

Fin Etapa #1

Proceso de Control de Cambios de

Ejecución

Condiciones Favorables

del Mercado

Inicio Etapa #2

Factible Realizar

Modificación

SI NO

Fin Etapa #2

Implantar Cambios al Plan de Gestión


Ejecución

Condiciones Favorables

del Mercado

Inicio Etapa #3

Factible Realizar

Modificación

SI NO

Fin Etapa #3


Ejecución

SI

SI

Fin del Proyecto

NO

NO

Implantar Cambios al Plan de Gestión

44

.

Figura 4.6. Flujograma del Procedimiento de Cambios Solicitados producto de la Ejecución de Obra. (Fuente: El Autor).

Los demás cambios que impliquen variaciones de consideración tanto al

presupuesto, duración de las obras o al alcance del proyecto deben ser

planteados al dueño para su aprobación.

Solicitud de Cambio

Llenar Solicitud Correspondiente e

Informar al Gerente de Proyecto

Necesaria la Autorización

del Dueño

SI

NO

SI

Archivar la Solicitud de Cambio

NO

Evaluación Preliminar por parte del Equipo de

Proyecto

Planteamiento del Cambio Solicitado

al Dueño

Ejecutar Cambio

Solicitado

Implantar el Cambio Solicitado y realizar los

ajustes requeridos

Continuar con el Planteamiento Inicial del

Proyecto

Realizar cambios al Plan de Gestión de Ser Necesario

Representante del Dueño

45

Para realizar la solicitud formal de cambio por escrito se establece la siguiente

plantilla de Solicitud de Cambios:

Control Integrado de Cambios Plantilla #___

PLANTILLA DE SOLICITUD DE CAMBIOS

Nombre del Solicitante:

Parte de la Obra Afectada:

1er Nivel Módulo Habitacional

2do Nivel Módulo

Habitacional

3er Nivel Módulo Habitacional

Edificio de Servicios

Piscina

Accesos

Parqueo

Zonas Verdes

Descripción del Cambio Solicitado:

Justificación:

Posibles Impactos:

Presupuesto del Proyecto

Cronograma del Proyecto

Alcance del Proyecto

Otros:___________________________

Autorizado: SI NO

_____________________ _________________________

Firma Gerente de Proyecto Firma Representante del Dueño

Figura 4.7. Plantilla para las Actividades que conforman la EDT del Proyecto. (Fuente: El Autor).

46

Las solicitudes de cambio que deban ser autorizadas por el dueño del proyecto

deberán ir acompañadas de un informe confeccionado por el equipo del proyecto,

donde se detallen las modificaciones a realizar y el costo de las mismas, así como

las variaciones en el presupuesto y cronograma actualizado del proyecto.

Cuando así se requiera se deberán hacer los ajustes necesarios al Plan de

Gestión del Proyecto con la finalidad de identificar cualquier afectación indirecta en

la planeación inicial, así como para establecer la nueva línea base del Alcance,

tiempo y costo.

Cuando así se considere necesario, tanto para los cambios en el alcance

producto del Desarrollo por Etapas, como de la ejecución de Obras, se deberá

recurrir al juicio de expertos, y realizar las consultas del caso, para implantar el

cambio o modificación pertinente.

47

4.2. Plan de Gestión del Tiempo

De acuerdo con lo definido en el Plan de Gestión del Alcance, el proyecto se

desarrollará por etapas, y el periodo de tiempo transcurrido entre la finalización de

una etapa y el inicio de la otra dependerá de los condiciones del mercado.

Sin embargo, para el Desarrollo del Plan de Gestión del Tiempo se considerará

que las etapas se desarrollan de forma continua, sin interrupciones, y durante el

avance del proyecto se realizaran los cambios necesarios para definir las fechas

respectivas.

A continuación se muestra un cuadro resumen con las duraciones estimadas

para cada una de las diferentes etapas:

Cuadro 4.3. Duración Estimada para cada Etapa del Proyecto.

Etapa Duración Estimada

Primera Etapa 16 semanas

Segunda Etapa 14 semanas

Tercera Etapa 14 semanas

Fuente: El Autor.

4.2.1. Secuencia de Actividades

Debido a la ubicación del proyecto, en una zona principalmente turística donde

los servicios en el área constructiva son escasos, y a la limitación de espacio que

presenta el área de proyecto, existen varios factores que influyen en la definición

de la secuencia de actividades.

Por lo tanto, para definir la secuencia de las actividades se tomaron en

consideración las siguientes variables:

48

• Procesos constructivos seguidos por la empresa a cargo.

• Disponibilidad de mano de obra, equipo y materiales.

• Disponibilidad de espacios de trabajo.

• Coordinación entre sub-contratistas.

La secuencia completa de todas las actividades del proyecto, tal como quedo

establecido, se puede ver en el Diagrama de Actividades que se incluye en el

anexo H.

4.2.2. Estimación de Recursos y Duraciones de cada Actividad

Para realizar la estimación de los recursos y duraciones de las diferentes

actividades se tomaron una serie de consideraciones generales que se enlistan a

continuación y que son la base de dicho análisis:

• Los horarios para la construcción serán de ocho horas diarias, con un

máximo de dos horas extras por día.

• Aunque el personal de proveeduría no esta asignado tiempo completo al

proyecto, si apoyara diariamente con la entrega oportuna de los materiales

constructivos.

• No existirán atrasos por desastres naturales extremos o de fuerza mayor.

• El clima en la Fortuna de San Carlos permitirá el trabajo de al menos 6

horas diarias en promedio para el desarrollo del proyecto.

• Se contará con el capital de Trabajo que se requiere para terminar el

proyecto en el tiempo estimado, y el flujo de caja esta garantizado con el

financiamiento.

• Los contratistas realizarán a tiempo las labores que les fueron

encomendadas en cuanto a calidad y especificaciones.

• El diseño de los planos no sufrirán variaciones mayores a un 10% durante

la ejecución de la obra.

• Los proveedores de materia prima suplirán los recursos necesarios a

tiempo y de acuerdo a los pedidos del ingeniero o encargado.

49

• La mano de obra será local y se podrá contratar el personal necesario para

el proyecto.

• Los materiales e incluso el concreto premezclado, cumplirán con las

especificaciones para evitar atrasos.

• El equipo de trabajo se integrará adecuadamente y trabajará en función del

proyecto, de manera que la meta final sea lograr la eficiencia de la obra.

Bajo estas consideraciones, se realizó una estimación de los recursos y

duraciones con base a la asignación de rendimiento por unidad medida para

aquellas actividades que así lo permitieran, determinando la cantidad de unidades

necesaria para dicha actividad según los planos de diseño.

Para las demás actividades, se realizó una asignación global, que incluye

aquellas actividades cuya modalidad de ejecución se definió por sub-contrato,

transfiriendo la responsabilidad de su ejecución a los sub-contratistas

correspondientes.

Todo lo anterior, respaldado de acuerdo con la experiencia de la empresa

desarrolladora, los profesionales involucrados, y rendimientos típicos de los

diferentes procesos constructivos, tomados de otros proyectos realizados.

El cuadro 4.4 muestra los recursos de mano de obra y duración asignados para

cada una de las actividades definidas, ordenadas alfabéticamente y no por

secuencia de ejecución.

Al consistir el proyecto principalmente de módulos habitaciones similares,

muchas de las actividades establecidas se repiten, siendo necesaria la estimación

del recurso y duración una única vez, lo cual se refleja en el cuadro mencionado,

donde no se incluyen las actividades que estas repetidas.

50

Cuadro 4.4. Duración y Recursos de Mano de Obra asignado para cada actividad definida.

Actividad #

Operario#

Peón Unidad

Rendimiento por Día

Cantidad Duración (Días)

Modalidad de Ejecución

Aceras, bordillo y señalización 4 7 m3 3,21 22,50 7 Administración

Acometida Eléctrica y de Agua Potable 1 2 global ‐ 1,00 7 Administración

Aislamiento del Área de Trabajo 1 3 m2 525,00 1050,00 2 Administración

Colado de concreto de cimientos 4 7 m3 7,97 23,91 3 Administración

Columnas y Paredes de concreto 5 7 m3 0,89 3,58 4 Administración

Confección de zonas verdes 2 3 global ‐ 1,00 5 Administración

Conformación de superficie de Ruedos m3 577,50 1155,00 2 Sub‐contrato

Conformación de superficie para parqueo m3 577,50 1155,00 2 Sub‐contrato

Construcción de Accesos 4 7 m3 1,93 13,50 7 Administración

Construcción de Bodega y Oficina 1 3 m2 40,00 120,00 3 Administración

Contrapiso 4 7 m3 20,13 40,25 2 Administración

Corte y Relleno m3 16,91 84,53 5 Sub‐contrato

Cubierta de Techos 2 3 m2 180,00 360,00 2 Administración

Demolición de Instalaciones Provisionales 1 4 global ‐ 1,00 3 Administración

Estructura Metálica 2 3 m2 120,00 360,00 3 Administración

Excavación m3 277,20 554,40 2 Sub‐contrato

Excavación para cimientos m3 302,40 604,80 2 Sub‐contrato

Gradas y Barandas 2 3 m3 0,42 1,25 3 Administración

Instalación de Accesorios para piscina 2 3 global ‐ 1,00 3 Administración

Instalación de azulejos y enchapes 3 2 m2 165,00 660,00 4 Administración

Instalación de Cielo Raso global ‐ 1,00 3 Sub‐contrato

Instalación de Letrinas 1 3 m2 30,00 30,00 1 Administración

Instalación de Losa sanitaría y Grifería 2 2 global ‐ 1,00 3 Administración

Instalación de pisos y enchapes 3 2 m2 80,00 320,00 4 Administración

Instalación de ventanería y puertas global ‐ 1,00 3 Sub‐contrato

Limpieza General 1 4 global ‐ 1,00 3 Administración

Losa y Paredes de Concreto 4 7 m3 14,82 88,92 6 Administración

Obras adicionales 2 3 global ‐ 1,00 3 Administración

Paredes de Bloques de Concreto 3 1 m2 99,45 397,80 4 Administración

Paredes, Columnas y Vigas 5 7 m3 0,78 3,90 5 Administración

Pintura general 3 1 m2 140,40 421,20 3 Administración

Pintura y acabados general 3 1 m2 83,33 250,00 3 Administración

Reacondicionamiento Zonas Verdes 2 3 global ‐ 1,00 7 Administración

Remoción de escombros y Limpieza 1 4 global ‐ 1,00 2 Administración

Sistema de Aguas Negras global ‐ 1,00 7 Sub‐contrato

Sistema de aguas para piscina global ‐ 1,00 4 Sub‐contrato

Sistema de Aguas Pluviales global ‐ 1,00 8 Sub‐contrato

51

Actividad #

Operario#

Peón Unidad

Rendimiento por Día

Cantidad Duración (Días)

Modalidad de Ejecución

Sistema de tratamiento de Aguas 2 3 global ‐ 1,00 4 Administración

Sistema Eléctrico global ‐ 1,00 8 Sub‐contrato

Sistema eléctrico para piscina global ‐ 1,00 4 Sub‐contrato

Suministro de Electrodomésticos global ‐ 1,00 2 Sub‐contrato

Suministro de Muebles global ‐ 1,00 3 Sub‐contrato

Superficie final de ruedo 4 7 m2 180,00 1260,00 7 Administración

Trazo y Nivelación 1 1 m2 1405,50 2811,00 2 Administración

Vigas 4 7 m3 0,42 1,25 3 Administración

Vigas y Entrepiso 4 7 m3 6,53 32,67 5 Administración

Fuente: El Autor.

Así mismo el cuadro anterior, identifica bajo la columna de modalidad de

ejecución aquellas actividades desarrolladas por administración y por sub-

contrato, siendo las primeras las ejecutadas por la empresa desarrolladora

directamente, con recurso y personal propio, y las segundas las sub-contradas a

terceros para su desarrollo.

4.2.3. Cronograma del Proyecto

Una vez estructurado el cronograma del proyecto a partir de las duraciones de

las actividades, fue necesario variar tanto la duración como la asignación de

recursos definidas de algunas actividades, dado que, por disponibilidad de

recursos y fechas de entrega de proveedores y sub-contratistas, es necesario

ajustar y coordinar la ejecución de algunas obras.

En la siguiente figura se muestra el Diagrama de Gantt correspondiente al

Cronograma del Proyecto.

Id EDT Nombre de tarea Duración

1 1 Proyecto "Hotel Y Villas Tierra Mía" 220 días2 1.1 Inicio del Proyecto 0 días3 1.2 Inicio Primera Etapa 0 días4 1.3 Actividades Preliminares 11 días5 1.3.1 Obras Provisionales 11 días6 1.3.1.1 Construcción de Bodega y Oficina 3 días7 1.3.1.2 Instalación de Letrinas 1 día8 1.3.1.3 Acometida Eléctrica y de Agua Potable 7 días9 1.3.2 Movimiento de Tierras para Explanada 7 días

10 1.3.2.1 Trazo y Nivelación 2 días11 1.3.2.2 Corte y Relleno 5 días12 1.4 Módulos Habitacionales 210 días13 1.4.1 Módulo Habitacional #1 67 días14 1.4.1.1 Inicio Módulo Habitacional #1 0 días15 1.4.1.2 Cimientos 5 días16 1.4.1.2.1 Excavación para cimientos 2 días17 1.4.1.2.2 Colado de concreto de cimientos 3 días18 1.4.1.3 Nivel 1 56 días19 1.4.1.3.1 Obra Gris 14 días20 1.4.1.3.1.1 Contrapiso 3 días21 1.4.1.3.1.2 Columnas y Paredes 4 días22 1.4.1.3.1.3 Gradas y Barandas 3 días23 1.4.1.3.1.4 Vigas y Entrepiso 4 días24 1.4.1.3.2 Sistemas Electromecánicos 8 días25 1.4.1.3.2.1 Sistema Eléctrico 8 días26 1.4.1.3.2.2 Sistema de Aguas Pluviales 8 días27 1.4.1.3.2.3 Sistema de Aguas Negras 8 días28 1.4.1.3.2.4 Sistema de Agua Potable 8 días29 1.4.1.3.3 Acabados 13 días30 1.4.1.3.3.1 Instalación de Cielo Raso 3 días31 1.4.1.3.3.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días32 1.4.1.3.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días33 1.4.1.3.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días34 1.4.1.3.3.5 Pintura general 3 días35 1.4.1.4 Nivel 2 39 días36 1.4.1.4.1 Obra Gris 11 días37 1.4.1.4.1.1 Columnas y Paredes 4 días38 1.4.1.4.1.2 Gradas y Barandas 3 días39 1.4.1.4.1.3 Vigas y Entrepiso 4 días40 1.4.1.4.2 Sistemas Electromecánicos 7 días41 1.4.1.4.2.1 Sistema Eléctrico 7 días42 1.4.1.4.2.2 Sistema de Aguas Pluviales 7 días43 1.4.1.4.2.3 Sistema de Aguas Negras 7 días44 1.4.1.4.2.4 Sistema de Agua Potable 7 días45 1.4.1.4.3 Acabados 13 días46 1.4.1.4.3.1 Instalación de Cielo Raso 3 días47 1.4.1.4.3.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días48 1.4.1.4.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días49 1.4.1.4.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días50 1.4.1.4.3.5 Pintura general 3 días51 1.4.1.5 Nivel 3 25 días52 1.4.1.5.1 Obra Gris 7 días53 1.4.1.5.1.1 Columnas y Paredes 4 días54 1.4.1.5.1.2 Vigas 3 días55 1.4.1.5.1.3 Barandas 3 días56 1.4.1.5.2 Planta de Techos 5 días57 1.4.1.5.2.1 Estructura Metálica 3 días58 1.4.1.5.2.2 Cubierta de Techos 2 días59 1.4.1.5.3 Sistemas Electromecánicos 7 días60 1.4.1.5.3.1 Sistema Eléctrico 7 días61 1.4.1.5.3.2 Sistema de Aguas Pluviales 7 días62 1.4.1.5.3.3 Sistema de Aguas Negras 7 días63 1.4.1.5.3.4 Sistema de Agua Potable 7 días64 1.4.1.5.4 Acabados 13 días65 1.4.1.5.4.1 Instalación de Cielo Raso 3 días66 1.4.1.5.4.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días67 1.4.1.5.4.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días68 1.4.1.5.4.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días69 1.4.1.5.4.5 Pintura general 3 días70 1.4.1.6 Mobiliario 6 días71 1.4.1.6.1 Suministro de Muebles 4 días72 1.4.1.6.2 Suministro de Electrodomésticos 2 días73 1.4.1.7 Fin Módulo Habitacional #1 0 días74 1.4.2 Fin Primera Etapa 0 días75 1.4.3 Módulo Habitacional #2 72 días76 1.4.3.1 Inicio Segunda Etapa: Módulo Habitacional #2 0 días77 1.4.3.2 Actividades Preliminares 6 días78 1.4.3.2.1 Aislamiento del Área de Trabajo 2 días79 1.4.3.2.2 Construcción de Bodega y Oficina 3 días80 1.4.3.2.3 Instalación de Letrinas 1 día81 1.4.3.3 Cimientos 5 días82 1.4.3.3.1 Excavación para cimientos 2 días83 1.4.3.3.2 Colado de concreto de cimientos 3 días84 1.4.3.4 Nivel 1 56 días85 1.4.3.4.1 Obra Gris 14 días86 1.4.3.4.1.1 Contrapiso 3 días87 1.4.3.4.1.2 Columnas y Paredes 4 días88 1.4.3.4.1.3 Gradas y Barandas 3 días89 1.4.3.4.1.4 Vigas y Entrepiso 4 días90 1.4.3.4.2 Sistemas Electromecánicos 8 días91 1.4.3.4.2.1 Sistema Eléctrico 8 días92 1.4.3.4.2.2 Sistema de Aguas Pluviales 8 días93 1.4.3.4.2.3 Sistema de Aguas Negras 8 días94 1.4.3.4.2.4 Sistema de Agua Potable 8 días

21/01

21/01

21/01 23/01

24/01 24/01

25/01 04/02

24/01 25/01

28/01 01/02

01/02

04/02 05/02

06/02 08/02

11/02 13/02

14/02 19/02

20/02 22/02

25/02 28/02

11/02 20/02

11/02 20/02

11/02 20/02

11/02 20/02

10/04 14/04

17/04 22/04

21/04 23/04

21/04 23/04

24/04 28/04

29/02 05/03

06/03 10/03

11/03 14/03

29/02 10/03

29/02 10/03

29/02 10/03

29/02 10/03

07/04 09/04

11/04 16/04

16/04 18/04

16/04 18/04

21/04 23/04

17/03 20/03

21/03 25/03

17/03 19/03

26/03 28/03

31/03 01/04

17/03 25/03

17/03 25/03

17/03 25/03

17/03 25/03

02/04 04/04

07/04 10/04

11/04 15/04

11/04 15/04

16/04 18/04

29/04 02/05

05/05 06/05

06/05

06/05

06/05

07/05 08/05

09/05 13/05

14/05 14/05

14/05 15/05

16/05 20/05

21/05 23/05

26/05 29/05

30/05 03/06

04/06 09/06

21/05 30/05

21/05 30/05

21/05 30/05

21/05 30/05

-2 -1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 4606/01 13/01 20/01 27/01 03/02 10/02 17/02 24/02 02/03 09/03 16/03 23/03 30/03 06/04 13/04 20/04 27/04 04/05 11/05 18/05 25/05 01/06 08/06 15/06 22/06 29/06 06/07 13/07 20/07 27/07 03/08 10/08 17/08 24/08 31/08 07/09 14/09 21/09 28/09 05/10 12/10 19/10 26/10 02/11 09/11 16/11 23/11 30/11

Tarea Tarea crítica Progreso Hito Resumen Tarea resumida Tarea crítica resumida Hito resumido Progreso resumido División Tareas externas Resumen del proyecto

Figura 4.8. Diagrama de Gantt del Proyecto "Hotel y Villas Tierra Mía". (Fuente: El Autor).


95 1.4.3.4.3 Acabados 13 días96 1.4.3.4.3.1 Instalación de Cielo Raso 3 días97 1.4.3.4.3.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días98 1.4.3.4.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días99 1.4.3.4.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días100 1.4.3.4.3.5 Pintura general 3 días101 1.4.3.5 Nivel 2 39 días102 1.4.3.5.1 Obra Gris 11 días103 1.4.3.5.1.1 Columnas y Paredes 4 días104 1.4.3.5.1.2 Gradas y Barandas 3 días105 1.4.3.5.1.3 Vigas y Entrepiso 4 días106 1.4.3.5.2 Sistemas Electromecánicos 7 días107 1.4.3.5.2.1 Sistema Eléctrico 7 días108 1.4.3.5.2.2 Sistema de Aguas Pluviales 7 días109 1.4.3.5.2.3 Sistema de Aguas Negras 7 días110 1.4.3.5.2.4 Sistema de Agua Potable 7 días111 1.4.3.5.3 Acabados 13 días112 1.4.3.5.3.1 Instalación de Cielo Raso 3 días113 1.4.3.5.3.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días114 1.4.3.5.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días115 1.4.3.5.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días116 1.4.3.5.3.5 Pintura general 3 días117 1.4.3.6 Nivel 3 25 días118 1.4.3.6.1 Obra Gris 7 días119 1.4.3.6.1.1 Columnas y Paredes 4 días120 1.4.3.6.1.2 Vigas 3 días121 1.4.3.6.1.3 Barandas 3 días122 1.4.3.6.2 Planta de Techos 5 días123 1.4.3.6.2.1 Estructura Metálica 3 días124 1.4.3.6.2.2 Cubierta de Techos 2 días125 1.4.3.6.3 Sistemas Electromecánicos 7 días126 1.4.3.6.3.1 Sistema Eléctrico 7 días127 1.4.3.6.3.2 Sistema de Aguas Pluviales 7 días128 1.4.3.6.3.3 Sistema de Aguas Negras 7 días129 1.4.3.6.3.4 Sistema de Agua Potable 7 días130 1.4.3.6.4 Acabados 13 días131 1.4.3.6.4.1 Instalación de Cielo Raso 3 días132 1.4.3.6.4.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días133 1.4.3.6.4.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días134 1.4.3.6.4.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días135 1.4.3.6.4.5 Pintura general 3 días136 1.4.3.7 Mobiliario 6 días137 1.4.3.7.1 Suministro de Muebles 4 días138 1.4.3.7.2 Suministro de Electrodomésticos 2 días139 1.4.3.8 Integración con Edificaciones Existentes 17 días140 1.4.3.8.1 Construccción de Accesos 7 días141 1.4.3.8.2 Reacondicionamiento Zonas Verdes 7 días142 1.4.3.8.3 Limpieza General 3 días143 1.4.3.9 Fin Segunda Etapa: Módulo Habitacional #2 0 días144 1.4.4 Módulo Habitacional #3 71 días145 1.4.4.1 Inicio Tercera Etapa: Módulo Habitacional #3 0 días146 1.4.4.2 Actividades Preliminares 6 días147 1.4.4.2.1 Aislamiento del Área de Trabajo 2 días148 1.4.4.2.2 Construcción de Bodega y Oficina 3 días149 1.4.4.2.3 Instalación de Letrinas 1 día150 1.4.4.3 Cimientos 5 días151 1.4.4.3.1 Excavación para cimientos 2 días152 1.4.4.3.2 Colado de concreto de cimientos 3 días153 1.4.4.4 Nivel 1 55 días154 1.4.4.4.1 Obra Gris 15 días155 1.4.4.4.1.1 Contrapiso 3 días156 1.4.4.4.1.2 Columnas y Paredes 4 días157 1.4.4.4.1.3 Gradas y Barandas 3 días158 1.4.4.4.1.4 Vigas y Entrepiso 4 días159 1.4.4.4.2 Sistemas Electromecánicos 8 días160 1.4.4.4.2.1 Sistema Eléctrico 8 días161 1.4.4.4.2.2 Sistema de Aguas Pluviales 8 días162 1.4.4.4.2.3 Sistema de Aguas Negras 8 días163 1.4.4.4.2.4 Sistema de Agua Potable 8 días164 1.4.4.4.3 Acabados 13 días165 1.4.4.4.3.1 Instalación de Cielo Raso 3 días166 1.4.4.4.3.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días167 1.4.4.4.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días168 1.4.4.4.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días169 1.4.4.4.3.5 Pintura general 3 días170 1.4.4.5 Nivel 2 37 días171 1.4.4.5.1 Obra Gris 11 días172 1.4.4.5.1.1 Columnas y Paredes 4 días173 1.4.4.5.1.2 Gradas y Barandas 3 días174 1.4.4.5.1.3 Vigas y Entrepiso 4 días175 1.4.4.5.2 Sistemas Electromecánicos 7 días176 1.4.4.5.2.1 Sistema Eléctrico 7 días177 1.4.4.5.2.2 Sistema de Aguas Pluviales 7 días178 1.4.4.5.2.3 Sistema de Aguas Negras 7 días179 1.4.4.5.2.4 Sistema de Agua Potable 7 días180 1.4.4.5.3 Acabados 13 días181 1.4.4.5.3.1 Instalación de Cielo Raso 3 días182 1.4.4.5.3.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días183 1.4.4.5.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días184 1.4.4.5.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días185 1.4.4.5.3.5 Pintura general 3 días186 1.4.4.6 Nivel 3 23 días187 1.4.4.6.1 Obra Gris 7 días188 1.4.4.6.1.1 Columnas y Paredes 4 días

21/07 23/07

28/07 31/07

30/07 01/08

30/07 01/08

04/08 06/08

10/06 13/06

16/06 18/06

19/06 24/06

10/06 18/06

10/06 18/06

10/06 18/06

10/06 18/06

16/07 18/07

22/07 25/07

25/07 29/07

25/07 29/07

30/07 01/08

25/06 30/06

01/07 03/07

25/06 27/06

04/07 08/07

09/07 10/07

25/06 03/07

25/06 03/07

25/06 03/07

25/06 03/07

11/07 15/07

16/07 21/07

22/07 24/07

22/07 24/07

25/07 29/07

07/08 12/08

13/08 14/08

11/07 21/07

22/07 30/07

31/07 04/08

14/08

14/08

15/08 18/08

19/08 21/08

22/08 22/08

22/08 25/08

26/08 28/08

29/08 02/09

03/09 08/09

09/09 11/09

15/09 18/09

03/09 12/09

03/09 12/09

03/09 12/09

03/09 12/09

28/10 30/10

04/11 07/11

06/11 10/11

06/11 10/11

11/11 13/11

19/09 24/09

25/09 29/09

30/09 03/10

19/09 29/09

19/09 29/09

19/09 29/09

19/09 29/09

23/10 27/10

29/10 03/11

03/11 05/11

03/11 05/11

06/11 10/11

06/10 09/10

-2 -1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 4606/01 13/01 20/01 27/01 03/02 10/02 17/02 24/02 02/03 09/03 16/03 23/03 30/03 06/04 13/04 20/04 27/04 04/05 11/05 18/05 25/05 01/06 08/06 15/06 22/06 29/06 06/07 13/07 20/07 27/07 03/08 10/08 17/08 24/08 31/08 07/09 14/09 21/09 28/09 05/10 12/10 19/10 26/10 02/11 09/11 16/11 23/11 30/11




189 1.4.4.6.1.2 Vigas 3 días190 1.4.4.6.1.3 Barandas 3 días191 1.4.4.6.2 Planta de Techos 5 días192 1.4.4.6.2.1 Estructura Metálica 3 días193 1.4.4.6.2.2 Cubierta de Techos 2 días194 1.4.4.6.3 Sistemas Electromecánicos 7 días195 1.4.4.6.3.1 Sistema Eléctrico 7 días196 1.4.4.6.3.2 Sistema de Aguas Pluviales 7 días197 1.4.4.6.3.3 Sistema de Aguas Negras 7 días198 1.4.4.6.3.4 Sistema de Agua Potable 7 días199 1.4.4.6.4 Acabados 13 días200 1.4.4.6.4.1 Instalación de Cielo Raso 3 días201 1.4.4.6.4.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días202 1.4.4.6.4.3 Instalación de ventanería, puertas y cerrager 3 días203 1.4.4.6.4.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días204 1.4.4.6.4.5 Pintura general 3 días205 1.4.4.7 Mobiliario 6 días206 1.4.4.7.1 Suministro de Muebles 4 días207 1.4.4.7.2 Suministro de Electrodomésticos 2 días208 1.4.4.8 Integración con Edificaciones Existentes 17 días209 1.4.4.8.1 Construccción de Accesos 7 días210 1.4.4.8.2 Reacondicionamiento Zonas Verdes 7 días211 1.4.4.8.3 Limpieza General 3 días212 1.4.4.9 Fin Tercera Etapa: Módulo Habitacional #3 0 días213 1.5 Zonas Comunes 63 días214 1.5.1 Inicio Zonas Comunes 0 días215 1.5.2 Edificio de Servicios 36 días216 1.5.2.1 Obra Gris 18 días217 1.5.2.1.1 Excavación para cimientos 3 días218 1.5.2.1.2 Colado de concreto de cimientos 2 días219 1.5.2.1.3 Paredes, Columnas y Vigas 5 días220 1.5.2.1.4 Contrapiso 2 días221 1.5.2.2 Planta de Techos 6 días222 1.5.2.2.1 Estructura Metálica 3 días223 1.5.2.2.2 Cubierta de Techos 3 días224 1.5.2.3 Acabados 13 días225 1.5.2.3.1 Instalación de Cielo Raso 3 días226 1.5.2.3.2 Instalación de pisos y enchapes 4 días227 1.5.2.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería 3 días228 1.5.2.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería 3 días229 1.5.2.3.5 Pintura general 3 días230 1.5.2.4 Mobiliario 5 días231 1.5.2.4.1 Suministro de Muebles 3 días232 1.5.2.4.2 Suministro de Electrodomésticos 2 días233 1.5.2.5 Sistemas Electromecánicos 7 días234 1.5.2.5.1 Sistema Eléctrico 7 días235 1.5.2.5.2 Sistema de Aguas Pluviales 7 días236 1.5.2.5.3 Sistema de Aguas Negras 7 días237 1.5.2.5.4 Sistema de Agua Potable 7 días238 1.5.3 Piscina 16 días239 1.5.3.1 Obra Gris 9 días240 1.5.3.1.1 Excavación 3 días241 1.5.3.1.2 Losa y Paredes de Concreto 6 días242 1.5.3.2 Sistema Electromecánico 4 días243 1.5.3.2.1 Sistema de aguas para piscina 4 días244 1.5.3.2.2 Sistema eléctrico para piscina 4 días245 1.5.3.3 Acabados 9 días246 1.5.3.3.1 Instalación de azulejos y enchapes 4 días247 1.5.3.3.2 Instalación de Accesorios para piscina 3 días248 1.5.3.3.3 Pintura y acabados general 3 días249 1.5.4 Obras Externas 45 días250 1.5.4.1 Accesos 13 días251 1.5.4.1.1 Excavación 4 días252 1.5.4.1.2 Conformación de superficie de Ruedos 2 días253 1.5.4.1.3 Superficie final de ruedo 7 días254 1.5.4.1.4 Aceras, bordillo y señalización 7 días255 1.5.4.2 Parqueo 8 días256 1.5.4.2.1 Excavación 2 días257 1.5.4.2.2 Conformación de superficie para parqueo 2 días258 1.5.4.2.3 Superficie final de ruedo 4 días259 1.5.4.2.4 Aceras, bordillo y señalización 4 días260 1.5.4.3 Zonas Verdes 8 días261 1.5.4.3.1 Confección de zonas verdes 5 días262 1.5.4.3.2 Obras adicionales 3 días263 1.5.4.4 Sistema de Drenaje 6 días264 1.5.4.4.1 Excavación 2 días265 1.5.4.4.2 Sistema de tratamiento de Aguas 4 días266 1.5.5 Limpieza General 10 días267 1.5.5.1 Demolición de Instalaciones Provisionales 3 días268 1.5.5.2 Remoción de escombros y Limpieza 2 días269 1.5.6 Fin Zonas Comunes 0 días270 1.6 Administración de Proyectos 219 días271 1.6.1 Control de Cambios 219 días272 1.6.2 Evaluación del Cronograma 219 días273 1.6.3 Evaluación de Presupuesto 219 días274 1.6.4 Proceso de Control de Métricas de Calidad 219 días275 1.6.5 Evaluación del Recurso Humano 219 días276 1.6.6 Evaluación de Contratos y Flujo de Compras 219 días277 1.6.7 Confección de Informes 219 días278 1.7 Control de Calidad 219 días279 1.7.1 Medición de Parámetros 219 días280 1.7.2 Confección de Informes y Reportes 219 días281 1.8 Fin del Proyecto 0 días

10/10 14/10

06/10 08/10

15/10 17/10

20/10 21/10

06/10 14/10

06/10 14/10

06/10 14/10

06/10 14/10

20/10 22/10

23/10 28/10

29/10 31/10

29/10 31/10

03/11 05/11

14/11 19/11

20/11 21/11

22/10 30/10

31/10 10/11

11/11 13/11

21/11

01/02

04/02 06/02

07/02 08/02

11/02 15/02

26/02 27/02

18/02 20/02

21/02 25/02

28/02 03/03

04/03 07/03

10/03 12/03

10/03 12/03

13/03 17/03

18/03 20/03

21/03 24/03

11/02 19/02

11/02 19/02

11/02 19/02

11/02 19/02

05/03 07/03

10/03 17/03

10/03 13/03

10/03 13/03

18/03 21/03

14/03 18/03

24/03 26/03

19/03 24/03

25/03 26/03

27/03 04/04

27/03 04/04

07/04 08/04

09/04 10/04

11/04 16/04

11/04 16/04

17/04 23/04

24/04 28/04

26/02 27/02

28/02 04/03

17/04 21/04

29/04 30/04

30/04

21/01 20/11

21/01 20/11

21/01 20/11

21/01 20/11

21/01 20/11

21/01 20/11

21/01 20/11

21/01 20/11

21/01 20/11

21/11

-2 -1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 4606/01 13/01 20/01 27/01 03/02 10/02 17/02 24/02 02/03 09/03 16/03 23/03 30/03 06/04 13/04 20/04 27/04 04/05 11/05 18/05 25/05 01/06 08/06 15/06 22/06 29/06 06/07 13/07 20/07 27/07 03/08 10/08 17/08 24/08 31/08 07/09 14/09 21/09 28/09 05/10 12/10 19/10 26/10 02/11 09/11 16/11 23/11 30/11



53

4.2.3.1. Ruta Crítica

La Ruta crítica del proyecto se muestra también en el Diagrama de Gantt

anterior (figura 4.8), y corresponde a aquellas actividades cuyas barras están en

color rojo.

Como era de esperarse las actividades críticas del proyecto y más propensas a

generar un atraso para la primera etapa, son las vinculadas a la obra gris y

acabados. Teniendo cierta holgura con las actividades de las Zonas Comunes.

Para las etapas, siguientes prácticamente todas las actividades son de ruta

crítica, ya que solo consiste en la obra gris o acabados de cada uno de los

módulos habitacionales, a excepción de las actividades definidas para la

Integración con las Edificaciones Existentes.

4.2.3.2. Línea Base del tiempo de ejecución y Evaluación del Cronograma

La línea base del tiempo de Ejecución lo componen el Cronograma del

Proyecto presentado por medio del Diagrama de Gantt de la figura 4.8. Siendo

dicho cronograma el punto de comparación para los respectivos informes

bisemanales, según se define en la Matriz de Aseguramiento de la Calidad del

Plan de Control de Calidad (ver cuadro 4.9).

De esta forma, se identifican las variaciones del avance reportado con lo

previamente definido, se analizan y se decide si es necesario tomar medidas

correctivas. Siguiendo el procedimiento establecido en el apartado de Gestión de

Cambios al Alcance si lo amerita (apartado 4.1.3.4). Lo cual incluye la definición

de las fechas de inicio de la Segunda y Tercera Etapa en el momento oportuno, si

se decide su ejecución.

54

4.3. Plan de Gestión del Costo

Para el inicio del proyecto solamente es necesario contar con el capital

estimado para el desarrollo de la Primera Etapa, y es parte del estudio previo a las

etapas siguientes, ver la disponibilidad del capital respectivo para cada una de

ellas.

El cuadro 4.5 presenta un resumen del costo estimado del proyecto, de

acuerdo con cada etapa. Dichos valores reflejan la inversión necesaria para

ejecutar el proyecto en la fecha prevista, por lo tanto, si el inicio de la Segunda y

Tercera Etapa se atrasa un periodo prolongado de tiempo, se deberán hacer los

ajustes necesarios a los presupuestos correspondientes para considerar las

posibles variaciones.

Cuadro 4.5. Costo Estimado para cada Etapa del Proyecto.

Etapa Costo Estimada

Primera Etapa $ 1.029.167

Segunda Etapa $ 520.399

Tercera Etapa $ 520.399

Costo Total $ 2.069.965

Fuente: El Autor.

La Sociedad “Inversiones Constructivas Perera y García del Norte S.A.”,

solamente cuenta con el capital necesario para suplir el 30% del costo total de la

Primera Etapa, por lo que es imperante para el inicio de las obras contar con el

financiamiento del restante 70%.

55

4.3.1. Estimación de Costos

Al igual que para estimación de los recursos y duraciones de las actividades,

para la estimación de costos, también se deben tomar una serie de

consideraciones, que van de acuerdo con el nivel de incertidumbre que se

presente. Las cuales se enlistan a continuación:

• El aumento en los precios de los materiales requeridos mantendrán la

tendencia al alza de los últimos cinco años.

• No existirán sobre-costos producto de desastres naturales extremos o de

fuerza mayor.

• El costo de la mano de obra mantendrá la tendencia actual en la zona de la

Fortuna de San Carlos.

• El diseño de los planos no sufrirán variaciones mayores a un 10% durante


Siguiendo la metodología aplicada para la estimación de las duraciones de las

actividades, para cada actividad a la cual se le pudo asignar una unidad de

medida se le estimó un costo unitario y con las cantidades unitarias se obtuvieron

los costos totales de las respectivas actividades. Para las demás actividades se

les asignaron costos globales.

El cuadro 4.6, que se muestra a continuación contiene los costos estimados

para las diferentes actividades definidas, que corresponden a las mismas

presentadas en el cuadro 4.4 del Plan de Gestión del Tiempo.

56

Cuadro 4.6. Costos Unitarios y Totales Estimados para cada actividad definida.

Actividades Unidad Cantidad C. U. C.T. Modalidad de Ejecución

Aceras, bordillo y señalización m3 22,50 $366,68 $8.250,26 Administración

Acometida Eléctrica y de Agua Potable global 1,00 $4.500,00 $4.500,00 Administración

Aislamiento del Área de Trabajo m2 1050,00 $15,00 $15.750,00 Administración

Colado de concreto de cimientos m3 23,91 $404,59 $9.672,26 Administración

Columnas y Paredes de concreto m3 3,58 $799,39 $2.857,83 Administración

Confección de zonas verdes global 1,00 $5.200,00 $5.200,00 Administración

Conformación de superficie de Ruedos m3 1155,00 $11,62 $13.416,48 Sub‐contrato

Conformación de superficie para parqueo m3 1155,00 $11,62 $13.416,48 Sub‐contrato

Construcción de Accesos m3 13,50 $366,68 $4.950,15 Administración

Construcción de Bodega y Oficina m2 120,00 $150,00 $18.000,00 Administración

Contrapiso m3 40,25 $338,47 $13.623,50 Administración

Corte y Relleno m3 84,53 $11,62 $981,84 Sub‐contrato

Cubierta de Techos m2 360,00 $39,46 $14.204,16 Administración

Demolición de Instalaciones Provisionales global 1,00 $1.500,00 $1.500,00 Administración

Estructura Metálica m2 360,00 $50,44 $18.158,40 Administración

Excavación m3 554,40 $11,62 $6.439,91 Sub‐contrato

Excavación para cimientos m3 604,80 $11,62 $7.025,36 Sub‐contrato

Gradas y Barandas m3 1,25 $134,44 $168,58 Administración

Instalación de Accesorios para piscina global 1,00 $7.600,00 $7.600,00 Administración

Instalación de azulejos y enchapes de baños m2 660,00 $50,75 $33.491,70 Administración

Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,00 Sub‐contrato

Instalación de Letrinas m2 30,00 $150,00 $4.500,00 Administración

Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,00 Administración

Instalación de pisos y enchapes m2 320,00 $44,78 $14.328,00 Administración

Instalación de ventanería y puertas global 1,00 $4.552,20 $4.552,20 Sub‐contrato

Limpieza General global 1,00 $1.000,00 $1.000,00 Administración

Losa y Paredes de Concreto m3 88,92 $190,45 $16.934,90 Administración

Obras adicionales global 1,00 $4.000,00 $4.000,00 Administración

Paredes de Bloques de Concreto m2 397,80 $35,64 $14.177,59 Administración

Paredes, Columnas y Vigas m3 3,90 $799,39 $3.117,63 Administración

Pintura general m2 421,20 $7,19 $3.027,59 Administración

Pintura y acabados general m2 250,00 $12,00 $3.000,00 Administración

Reacondicionamiento Zonas Verdes global 1,00 $4.000,00 $4.000,00 Administración

Remoción de escombros y Limpieza global 1,00 $1.000,00 $1.000,00 Administración

Sistema de Aguas Negras global 1,00 $7.920,00 $7.920,00 Sub‐contrato

Sistema de aguas para piscina global 1,00 $15.000,00 $15.000,00 Sub‐contrato

Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,00 Sub‐contrato

57

Actividades Unidad Cantidad C. U. C.T. Modalidad de Ejecución

Sistema de tratamiento de Aguas global 1,00 $7.800,00 $7.800,00 Administración

Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,00 Sub‐contrato

Sistema eléctrico para piscina global 1,00 $10.000,00 $10.000,00 Sub‐contrato

Suministro de Electrodomésticos global 1,00 $35.000,00 $35.000,00 Sub‐contrato

Suministro de Muebles global 1,00 $40.000,00 $40.000,00 Sub‐contrato

Superficie final de ruedo m2 1260,00 $20,00 $25.200,00 Administración

Trazo y Nivelación m2 2811,00 $0,96 $2.698,56 Administración

Vigas m3 1,25 $134,44 $168,58 Administración

Vigas y Entrepiso m3 32,67 $156,84 $5.124,03 Administración

Fuente: El Autor.

4.3.2. Presupuesto del Proyecto

Para completar el presupuesto del proyecto, al costo determinado a partir de la

estimación de costos por actividad, se adicionan una serie de gastos o

consideraciones, los cuales no fueron incluidos en los costos asociados

directamente al desarrollo de las actividades, pero que son necesarias para su

gestión y que conforman los costos indirectos del proyecto.

Bajo este concepto se incluye a los gastos del proyecto un rubro de

Administración y Dirección Técnica, vinculado al desarrollo logístico del proyecto,

reflejado como un porcentaje del 10% de los Costos Directos, y otro rubro por

concepto de Imprevistos, correspondiente al 5% de los Costos Directos.

El porcentaje por concepto de imprevistos se determinó de acuerdo con la

experiencia de la empresa desarrolladora en este tipo de proyectos. Se debe

señalar que dicho rubro no corresponde a variaciones en el alcance del proyecto,

para lo cual se deben utilizar los procedimientos de solicitudes de cambio

definidos, sino a variables vinculadas al proceso constructivo y que por falta de

información o condiciones del mercado, no se consideraron dentro de la

estimación de costos y son necesarias para cumplir con el alcance definido.

Por otra parte, en el momento que los gastos generados por imprevistos,

superen a los estimados, se deberá recurrir a los procedimientos de solicitudes de

58

cambios, ya que, si bien, no generan un cambio en el alcance del proyecto, si en

el Presupuesto establecido.

El cuadro 4.7 siguiente, resume el Costo Total Estimado del Proyecto por

Entregables principales con todas las consideraciones antes mencionadas y que

vienen a conformar el Presupuesto Total del Proyecto.

Cuadro 4.7. Resumen del Presupuesto del Proyecto desglosado por los Entregables Principales.

Item Costo Estimada

Actividades Preliminares $98.269

Módulo Habitacional #1 $386.291



Edificio de Servicios $223.386

Piscina $96.760

Obras Externas $126.281

Sub‐Total (Costos Directos) $1.799.970

5% Imprevistos $89.998

10% Administración y Dirección Técnica $179.997

Costo Total Estimado $2.069.965

Fuente: El Autor.

El Presupuesto Detallado del proyecto se muestra en el anexo I, desglosado

por cada una de las actividades que componen los diferentes entregables y

reflejando el costo alzado de cada nivel superior hasta llegar al Costo Total

Estimado.

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60

4.3.2.1. Flujo de Caja

La distribución de los Costos del Proyecto a través del tiempo según el

Cronograma establecido, se muestra en la figura 4.10 por medio del Flujo de Caja

del Proyecto, presentando el costo total por semana y el costo acumulado para la

misma semana.

Figura 4.10. Flujo de Caja del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. (Fuente: El

Autor).

El Flujo de Caja presentado corresponde solamente a los gastos del proyecto,

y no incluye el flujo de caja producto del financiamiento solicitado, dado que

preliminarmente solo esta definido para la primera etapa.

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

1 400 000

1 600 000

1 800 000

2 000 000

2 200 000

Costo en

Dolares

Semanas

Flujo de Caja

Total Costo AcumuladoTotal Costo

61

Los gastos estimados por semana se muestran en el cuadro siguiente,

expresados en forma numérica y corresponden a la inversión necesaria ubicada al

inicio de la semana para realizar las labores correspondientes e incluye los gastos

indirectos prorrateados a lo largo de todo el proyecto.

Cuadro 4.8. Gastos Totales Estimados del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía por semana.

Semanas

20/01/08 27/01/08 03/02/08 10/02/08 17/02/08 24/02/08 02/03/08 09/03/08 16/03/08 23/03/08 30/03/08

Costo $31.978 $77.921 $39.394 $83.433 $63.563 $52.591 $67.784 $69.954 $155.392 $78.363 $51.649

Semanas

06/04/08 13/04/08 20/04/08 27/04/08 04/05/08 11/05/08 18/05/08 25/05/08 01/06/08 08/06/08 15/06/08

Costo $66.120 $63.552 $36.280 $50.058 $62.886 $32.886 $35.953 $38.820 $10.092 $38.709 $19.559

Semanas

22/06/08 29/06/08 06/07/08 13/07/08 20/07/08 27/07/08 03/08/08 10/08/08 17/08/08 24/08/08 31/08/08

Costo $36.559 $30.873 $35.625 $33.450 $48.233 $45.520 $31.235 $69.011 $40.024 $23.992 $37.610

Semanas

07/09/08 14/09/08 21/09/08 28/09/08 05/10/08 12/10/08 19/10/08 26/10/08 02/11/08 09/11/08 16/11/08

Costo $26.156 $19.083 $36.845 $14.880 $45.440 $31.535 $42.434 $46.756 $49.803 $26.829 $71.136

Fuente: El Autor.

4.3.2.2. Línea Base del Costo del Proyecto y Evaluación del Presupuesto

Así como el Cronograma definido compone la línea base del tiempo de

ejecución, el Presupuesto aprobado compone la Línea Base del Costo del

Proyecto, y las medidas tomadas del análisis de los informes establecidos (Matriz

de Aseguramiento de la Calidad del Plan de Control de Calidad, Cuadro 4.9)

procurarán en la medida de lo posible mantener la tendencia de la Línea Base del

Costo, de lo contrario, se deberá acudir al procedimiento de solicitud de cambios

(apartado 4.1.3.4).

62

4.4. Plan de Gestión de la Calidad

El Plan de Gestión de Calidad se enfoca en los entregables de Movimiento de

Tierra, Módulos Habitacionales y Zonas Comunes, ya que representan la totalidad

de la obra a construir que requiere de un adecuado control para cumplir con las

especificaciones técnicas, con los criterios de aceptación de la obra y con los

objetivos y expectativas planteadas por los desarrolladores. El objetivo de este

plan es definir con anticipación y consentimiento de los dueños del proyecto, los

estándares de calidad que sirven como medida para aceptar las obras.

Permitiendo una homogenización en la calidad de los productos y en los procesos.

4.4.1. Planificación de la Calidad

Las consideraciones tomadas durante el proceso de planificación de calidad,

están integradas en los demás planes de gestión y se desarrollaron en conjunto,

de manera tal que los ajustes en el cronograma y presupuesto consideran la

implantación de los estándares de calidad establecidos y que en la mayoría de los

casos son normas inherentes a los procesos constructivos.

Es por medio de estos estándares de calidad que se establecen los

procedimientos para el aseguramiento de la calidad y la aceptación de los

entregables definidos.

4.4.1.1. Estándares de Calidad

A continuación se enlistan una sería de normas o especificaciones que

conforman los estándares de calidad a seguir durante la ejecución del proyecto:

• Todos los elementos estructurales que conforman los diferentes módulos

del proyecto deberán cumplir con las especificaciones y normas que

determina el Código Sísmico de Costa Rica 2002, según aplique.

• Las obras se ejecutarán en estricto apego a los planos, especificaciones y

aclaraciones definidas.

63

• Las obras que sean motivo de subcontratación se regirán según lo

establecido en los carteles y contratos respectivos.

• Se realizaran pruebas de calidad para garantizar las especificaciones

establecidas de acuerdo con los procedimientos normados, ya sea por las

normas ASTM u otras especificadas según corresponda.

• El cronograma y presupuesto establecido serán la base para controlar el

avance de ejecución de obra, y se deberá en la medida de lo posible

apegarse a ellos.

• Solo se aceptaran aquellos cambios en la ejecución del proyecto que

previamente hayan sido establecidos y aprobados de acuerdo al

procedimiento de cambios definido.

• Se seguirán todos los requisitos establecidos por La Secretaria Técnica

Ambiental (SETENA) referentes a las prácticas de ejecución y operación,

amigables con el ambiente, definidas para este tipo de proyectos.

4.4.1.2. Procesos de Control de Calidad

Se definieron 6 procesos o procedimientos para el aseguramiento y control de

la calidad, los cuales sirven de guía para la aceptación de los diferentes

entregables.

Directrices para el aseguramiento y control en los Movimientos de Tierras:

Antes de hacer cualquier actividad de ejecución dentro del lote, se deberá

eliminar la capa vegetal por completo la cual se estimará según el estudio de

suelos.

Los niveles del terreno se estimarán de acuerdo a indicadores topográficos, de

ahí se determinará la actividad a realizar según sea corte o relleno. Para cualquier

actividad de relleno se deberá utilizar material de préstamo aprobado por la

ingeniería de proyecto según las especificaciones técnicas, y deberá ser

compactado con una aplanadora de al menos 10 toneladas y en modo de

64

vibración. Luego se realizarán ensayos de compactación, donde cada prueba

debe cumplir al menos con el 95% del Próctor modificado.

Directrices para el aseguramiento y control Sistema Mecánico:

Tubería Potable.

La construcción de la tubería de agua potable se realizará de acuerdo a planos

constructivos. Antes de cualquier chorrea de concreto se deberá probar la presión

de las tuberías para reducir la posibilidad de fugas, además utilizar manómetro en

las tuberías de entrada a las habitaciones para asegurar la presión según diseño

en planos.

Tubería Agua Caliente.

Toda la tubería de agua caliente se instalará en cobre y de acuerdo a planos

constructivos. Antes de cualquier chorrea de concreto se deberá probar la presión

de las tuberías para reducir la posibilidad de fugas, además utilizar manómetro en

las tuberías de entrada a las habitaciones para asegurar la presión según diseño

en planos.

Tubería Aguas Negras y Jabonosas.

La tubería de aguas negras se instalará en PVC y con diámetros según planos

constructivos. La pendiente deberá ser de al menos 1,5 %. Antes de cada chorrea

el Maestro de Obras junto con el contratista revisarán cada sección de tubería

para asegurar que la instalación sea acorde con los requerimientos técnicos.

Sistema Eléctrico.

Los cables y tuberías deben respetar el diseño establecido. La empresa

contratada para la instalación eléctrica debe asegurarse de que la calidad de los

cables eléctricos, telefónicos y de televisión, se mantengan a lo largo del proceso

constructivo, así mismo, se debe evitar la humedad en las cajas de registro y

tuberías.

65

Directrices para el aseguramiento y control de la Piscina.

Se revisará antes de la chorrea las longitudes de desarrollo (anclajes) del

acero en las esquinas y entre las losas inferiores y muros de la piscina; verificando

que se realice su colocación de acuerdo a planos.

Se debe asegurar que la chorrea de concreto se encuentre libre de

reventaduras una vez curado el mismo.

Se realizarán pruebas de llenado de la piscina antes de su recepción para

garantizar que no hay filtraciones, esto se realizará manteniendo la piscina llena

por un tiempo prolongado, y realizando chequeos periódicos de los niveles de

profundidad.

Directrices para el aseguramiento y control de los Accesos.

Los accesos deben seguir los requerimientos de planos y verificar pruebas de

resistencia de concreto de manera que la superficie de rodamiento resista tanto el

transporte que ingresará al hotel, así como también la maquinaria pesada durante


Directrices para el aseguramiento y control de Acabados.

Para el aseguramiento y control de los acabados se establecerán listas de

chequeo con los materiales y acabados en general previamente definidos, las

cuales se revisarán y aprobaran por parte del equipo de proyecto antes de realizar

las cancelaciones respectivas en aquellos trabajos que sean subcontratados.

Cuando se produzcan cambios en los materiales utilizados, se deberá adjuntar a

la lista de chequeo la orden de cambio respectiva.

Cuando las obras sean efectuadas por la empresa encargada de la

construcción, se deberá establecer el motivo de las modificaciones o cambios, y

realizar las correcciones respectivas.

66

Las listas de chequeo deberán seguir el siguiente formato, incluyéndosele la

cantidad de Items que sean necesarios para la inspección correspondiente.

Sección (Sitio a Chequear): Fecha: Chequeo #:

LISTA DE CHEQUEO PARA ACABADOS

1. Item: Aceptado SI NO

Observaciones: Material Definido:

Cantidad Definida:

Condición de Instalación:

Otros:

Item Aceptado:



Cantidad Definida:


Otros:

Item Aceptado:



Cantidad Definida:


Otros:

Item Aceptado:

________________ Responsable

Figura 4.11. Formato de Lista de Chequeo para Acabados. (Fuente: El Autor).

67

4.4.1.3. Criterios de Evaluación de la Calidad

La evaluación de la calidad se realizará por medio del establecimiento de

métricas de calidad y criterios de aceptación los cuales se definen en la Matriz de

Aseguramiento de la Calidad que se muestra en el cuadro 4.9. Para cada métrica

considerada, se establece un criterio de aceptación y una metodología de

aseguramiento de la calidad, la cual indica como, quién y con que, se va ha llevar

acabo dicho proceso.

Cuadro 4.9 Matriz de Aseguramiento de la Calidad.

Métricas de calidad Criterios de aceptación

Metodología de aseguramiento de la calidad ¿Cómo? Quién? Con qué?

1. Chequeo

topográfico

1.1Movimiento de tierras

Remoción de capa vegetal

Tolerancia máxima de +- 5 cm

Levantamiento topográfico con secciones cada 20 metros.

Topografía

Siguiendo procedimiento. Informe inmediato en caso de defecto y mensual.

Excavaciones Tolerancia máxima de +- 5 cm

Levantamiento topográfico detallado de cada uno de niveles.

Topografía

Siguiendo procedimiento. Informe inmediato en caso de defectos e informe mensual.

Sustitución Tolerancia máxima de +- 5 cm

Levantamiento topográfico detallado de cada uno de niveles.

Topografía


1.2 Módulos Habitacionales

Ejes Tolerancia máxima de +- 5 mm

Levantamiento topográfico de cada estructura y medición de las dimensiones y detalles.

Topografía


Niveles Tolerancia máxima de +- 5 mm

Levantamiento topográfico detallado de cada estructura y medición de las dimensiones y detalles.

Topografía


68

Métricas de calidad Criterios de aceptación Metodología de aseguramiento de la calidad

2. Pruebas de

resistencia de concretos

RN 250 Kg/cm2

Tolerancia máxima de +- 5% a los 28 días

Se tomarán 3 muestras de concreto cada 10 metros cúbicos colados en una misma estructura y se fallará 1 muestra a los 7 días, 1 muestra a los 14 días y 1 muestra a los 28 días.

Laboratorio

Siguiendo procedimiento. Aplicando instructivo para la recolección de muestras y realización de pruebas. Informe inmediato en caso de defectos e informe mensual.

RN 210 Kg/cm2


En estructuras con menos de 10 metros cúbicos de concreto, se tomarán 3 muestras y se fallarán 1 a los 7 días, 1 a los 14 días y 1 a los 28 días.

Laboratorio


RN 180 Kg/cm2


En estructuras con menos de 10 metros cúbicos de concreto, se tomarán 3 muestras y se fallarán 1 a los 7 días, 1 a los 14 días y 1 a los 28 días.

Laboratorio


3. Pruebas de

compactación

Compactación del 95% de la prueba Proctor normal

Se tomarán muestras cada dos capas compactadas y con una separación entre cada punto de muestreo a lo largo del canal de 100 metros.

Laboratorio


4. Chequeo de Acabados

Se deberán cumplir en un 100% las condiciones establecidas para cada acabado.

Se chequeará el avance en la instalación de cada acabado según la lista de chequeo definida para el Item correspondiente.

Ingeniero Residente

Lista de Chequeo Establecida según las condiciones de la sección a revisar.

69

Métricas de calidad Criterios de aceptación Metodología de aseguramiento de la calidad

5. Pruebas de

Presión sistemas

mecánicos

No se aceptarán variaciones en la presión aplicada durante el periodo de prueba.

Se aplicará presión sostenida a las tuberías durante 20 min después de haber alcanzado la presión especificada.

subcontratista

Siguiendo procedimiento. Informe del resultado de cada prueba.

6. Tiempo

Conforme con el tiempo establecido en el contrato y considerando las prórrogas o suspensiones aprobadas

Se realizará un chequeo continuo del avance del proyecto y realización de proyecciones.

Equipo de Proyecto

Informes bisemanales de avance. Propuestas de órdenes de modificación cuando se requiera.

7. Costo

Conforme con el presupuesto aprobado y considerando las órdenes de modificación que cambian el presupuesto del proyecto.

Se revisarán las cantidades de obras inicialmente estimadas contra los resultados reales obtenidos durante la construcción del proyecto y se harán proyecciones para determinar posibles incrementos de costos.

Equipo de Proyecto

Informes bisemanales de avance. Propuestas de órdenes de modificación cuando se requiera.

Fuente: El Autor.

La matriz de de aseguramiento se aplicará durante el desarrollo de las obras y

en forma periódica, ya que su principal función es garantizar que el proceso de

ejecución de cada entregable sea el adecuado según las normas establecidas, e

identificar variaciones durante el transcurso de las obras y no una vez finalizadas.

El Director del Proyecto como parte del equipo, es uno de los principales

implicados en esta labor, pues debe controlar la ejecución de cada trabajo bajo los

estándares predefinidos. Así mismo, la ingeniería de proyecto, quien desarrolla los

planos, y se encarga de la inspección, asigna responsables para verificar que se

cumplan con las especificaciones técnicas.

70

Figura 4.12. Flujograma del Proceso de Control de las Métricas definidas en la Matriz de Aseguramiento de la Calidad. (Fuente: El Autor).

De ser posible realizar una nueva medición

Medición del Parámetro correspondiente según la

Metodología

Cumple Criterio de Aceptación

SI NO

SI

NO

Analizar Resultados obtenidos y comparar

con el criterio de Aceptación

Se Informa al Ingeniero Residente

Confeccionar Solicitud de

Cambio

Confeccionar solicitud de cambio y seguir Procedimiento

Registrar Datos e Incorporar al

Informe Mensual Tomar Medidas Correctivas o

presentar propuestas

Continuar con la siguiente medición

programada

71

La figura 4.12 muestra un flujograma que define el proceso de control para las

métricas de calidad definidas. En dicho flujograma, el responsable hasta la acción

de informar al Ingeniero Residente, es el indicado en la Matriz de Aseguramiento

de la Calidad (ver cuadro 4.9), de aquí en adelante la responsabilidad de continuar

con el procedimiento es del mismo Ingeniero Residente, quién deberá aplicar las

medidas correctivas necesarias para las que este autorizado, de lo contrario,

deberá seguir un procedimiento de solicitud de cambios (figura 4.6).

Es importante que el Ingeniero Residente documente las medidas correctivas

efectuadas y las incorpore en el informe mensual, que será complementado con el

informe de la métrica de calidad correspondiente, que incluirá la indicación de la

medición que no cumplió el criterio de aceptación.

72

4.5. Plan de Gestión de los Recursos Humanos

La planificación del recurso humano para este proyecto se enfoca en identificar

los colaboradores principales o miembros del equipo de proyecto. Asignándoles

roles y responsabilidades, que determinen las actividades y funciones de su

competencia, dentro del desarrollo constructivo.

Así mismo, gestionar cuando será la contratación del personal, bajo que

perfiles, cual será su permanencia y desempeño dentro del proyecto. Todo lo

anterior dentro de los requerimientos definidos.

4.5.1. Planificación de los Recursos Humanos

La planificación incluye solamente el personal necesario durante la ejecución

de las diferentes etapas, la gestión del recurso humano necesario para la logística

entre etapas constructivas no forma parte de los alcances de este plan de gestión.

4.5.1.1. Organigrama del Proyecto

El organigrama del proyecto describe la organización básica de los miembros

del equipo de proyecto y su ubicación dentro de la estructura de trabajo, así como

sus interrelaciones.

La figura 4.13 muestra el organigrama definido para este proyecto, el cual

forma parte, o es un componente, del organigrama general de la empresa

Proyectos Constructivos, como Administradora General del Proyecto, y utiliza

personal de sus áreas funcionales como lo son contabilidad y proveeduría, así

como gerencia, por medio de la figura del Administrador y Director Técnico del

Proyecto.

73

Figura 4.13. Organigrama del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. (Fuente: El

Autor).

4.5.1.2. Matriz de Roles y Responsabilidades

Con la finalidad de cumplir con los objetivos trazados, se establecen los

siguientes roles y responsabilidades para los involucrados vinculados al equipo de

proyecto:

Patrocinador y Propietario del proyecto. Para este proyecto la figura del

patrocinador y propietario serán la misma, y será un representante de la sociedad

“Inversiones Perera y García S.A.” quién desempañará dicho rol. Dentro de sus

funciones estará:

• Colaborar junto con el Director de Proyecto en la comunicación y

seguimiento de las labores de los profesionales relacionados con el

proyecto.

DIRECTOR DEL

PROYECTO

ADMINISTRACIÓN Y DIRECCIÓN TÉCNICA

DE PROYECTO (Proyectos Constructivos)

CONSULTORES EXTERNOS

ING. RESIDENTE (Proyectos

Constructivos)

MAESTRO DE OBRA

SUBCONTRATISTAS CONSTRUCTIVOS

PROPIETARIO (Inversiones

Constructivas Perera y García del Norte S.A.)

CONTABILIDAD

PROVEEDOR

74

• Apoyar y autorizar correctamente la logística de desarrollo del proyecto,

tomando decisiones cuando así lo solicite el Director del Proyecto.

• Autoriza la contratación de especialistas, cuando sea necesario, para el

desarrollo del proyecto.

• Deberá respetar las indicaciones en planos y especificaciones técnicas, de

los profesionales responsables, y la normativa vigente para este tipo de

construcciones.

Director del Proyecto. Es responsable de identificar los requisitos, establecer

objetivos claros y posibles de realizar, equilibrar las demandas de calidad,

alcance, tiempo y costo, y adaptar las especificaciones, planes y enfoque a las

inquietudes y expectativas de los diferentes interesados. Otras funciones:

• Mantener estrecha comunicación con el Patrocinar y demás profesionales

involucrados, así como con los subcontratistas.

• Informar al Patrocinador en el momento oportuno sobre posibles cambios

al Plan de Gestión del Proyecto.

• Deberá respetar las indicaciones en planos y especificaciones técnicas, de

los profesionales responsables, y la normativa vigente para este tipo de

construcciones.

Ingeniero Residente. El profesional será nombrado a través de la empresa

Proyectos Constructivos, quién será la encargada de la ejecución de la obra y

deberá ser un empleado de confianza de la misma. Dentro de sus funciones

estará:

• Coordinar con el personal de campo la ejecución de las actividades que

componen el proyecto, de acuerdo con los lineamientos establecidos en

planos y según las recomendaciones de los profesionales involucrados.

• Dar seguimiento al Cronograma y presupuesto del proyecto, manteniendo

informado al Director de Proyecto de las variaciones que ocurran.

75

• Coordinar con el proveedor las solicitudes de materiales, equipo y cualquier

otro insumo del proyecto, con el visto bueno del Gerente de Proyecto.

• Aplicar y coordinar las normas adecuadas de seguridad ocupacional

relacionadas con el personal del proyecto.

• Realizar los respectivos controles de calidad de los materiales y procesos

constructivos.

• Revisar y aprobar la planilla del personal de campo.

• Coordinar la ejecución de obra con los subcontratistas y realizar los cortes

de avance de los mismos.

• Realizar presupuestos de solicitudes de cambio y modificaciones al Plan de

Gestión de Proyecto en coordinación con el Director del Proyecto.

• Confeccionar listas de Chequeo de acabados de acuerdo con las

especificaciones establecidas.

Administración y Dirección Técnica del Proyecto. Se identifica como el

encargado del diseño completo de la obra y la inspección de esta. Además, los

procesos de contabilidad y proveeduría serán solventados por medio de la misma

figura. La empresa Proyectos Constructivos es la encargada de estas actividades

y como su representante legal fungirá el Ingeniero Víctor Perera. Sus Funciones

serán:

• Coordina con los diferentes consultores subcontratados para la adecuada

fiscalización según los diseños respectivos.

• Dar seguimiento al Cronograma y presupuesto de obra.

• Dirección de los procesos operativos de contabilidad, finanzas y

proveeduría.

• Verificar el cumplimiento de los procesos de control de calidad.

• Aprobar los cortes de avance de obra de los diferentes subcontratistas

involucrados.

• Realizar presupuestos de solicitudes de cambio y modificaciones al Plan de

Gestión de Proyecto en coordinación con el Director del Proyecto.

76

Consultores de Externos. Especialistas en diferentes áreas contratados para

realizar labores específicas y brindar soluciones que se ajusten a los lineamientos

del proyecto. Sus funciones serán específicas de la labor que les sea

encomendada.

Contabilidad. Esta función la asumirá la empresa Proyectos Constructivos por

medio de su personal de planta. Sus funciones serán las siguientes:

• Llevar toda la contabilidad relacionada con el proyecto, tanto de los gastos

directos como indirectos que se manejen.

• Tramitar el pago de las facturas correspondientes por medio del

Patrocinador o dueño del proyecto.

• Controlar el estado financiero del proyecto y realizar proyecciones, que

determinen sobrecostos y desbalances financieros.

Proveedor. Esta función la asumirá la empresa Proyectos Constructivos por

medio de su personal de planta. Sus funciones serán las siguientes:

• Mantener actualizada la base de listas de precios de materiales y

proveedores.

• Chequear los pedidos con base en la programación de las actividades y el

presupuesto.

• Darle el trámite correspondiente a las solicitudes de pedidos y el

seguimiento correspondiente.

• Coordinar la entrada y entrega de facturas con el encargado de contaduría.

Maestro de Obra. Será contrato por la empresa Proyectos Constructivos con el

visto bueno del Director del Proyecto. Sus funciones serán las siguientes:

77

• Controlar el desempeño del personal de campo (operadores y peones), y

realizar los reportes respectivos.

• Distribuir el trabajo de las diferentes actividades para su ejecución.

• Entregar reportes de actividades al Ingeniero Residente.

• Dirigir y revisar las labores que realizan los subcontratistas.

• Reportar los avances y cortes de los diferentes subcontratistas.

• Coordinar con el Ingeniero Residente la solicitud oportuna de materiales y

equipo.

• Seleccionar y contratar a los trabajadores de campo.

• Aplicar las indicaciones del ingeniero y Director del Proyecto.

Subcontratistas Constructivos. Este grupo estará a cargo de la Dirección de

Proyecto, y tendrá como responsabilidad realizar actividades completas

clasificadas por tipo de obra, en un tiempo y costo acordado en un contrato previo,

dentro de este grupo se incluirán las contrataciones que se realicen a laboratorios

de control de calidad.

El cuadro 4.10 muestra la Matriz de Responsabilidad del proyecto, asignando

el papel que juegan los involucrados, antes descritos, en el desarrollo de cada una

de las actividades que conforman la EDT del proyecto.

78

Cuadro 4.10. Matriz de Responsabilidad para el Proyecto.

CODIGO ACTIVIDAD EDT

Director Proyecto

Director Técnico

Consultor Ext.

Ing. Residente

Maestro de Obra

Sub-contratista

1 Proyecto "Hotel Y Villas Tierra Mía" R 1.1 Actividades Preliminares R

1.1.1 Obras Provisionales R 1.1.2 Movimiento de Tierras I R

1.2 Módulos Habitacionales R 1.2.1 Módulo Habitacional #1 R C

1.2.1.1 Cimientos I R 1.2.1.2 Nivel 1 R

1.2.1.2.1 Obra Gris I R 1.2.1.2.2 Sistemas Electromecánicos I C R 1.2.1.2.3 Acabados I R

1.2.1.3 Nivel 2 R 1.2.1.3.1 Obra Gris I R 1.2.1.3.2 Sistemas Electromecánicos I C R 1.2.1.3.3 Acabados I R

1.2.1.4 Nivel 3 R 1.2.1.4.1 Obra Gris I R 1.2.1.4.2 Planta de Techos I R 1.2.1.4.3 Sistemas Electromecánicos I C R 1.2.1.4.4 Acabados I R

1.2.1.5 Mobiliario R C 1.2.2 Módulo Habitacional #2 R C

1.2.2.1 Actividades Preliminares R C 1.2.2.2 Cimientos I R 1.2.2.3 Nivel 1 R


1.2.2.4 Nivel 2 R 1.2.2.4.1 Obra Gris I R 1.2.2.4.2 Sistemas Electromecánicos I C R 1.2.2.4.3 Acabados I R


1.2.2.6 Mobiliario R C 1.2.2.7 Integración con Edificaciones Exist. R C

1.2.3 Módulo Habitacional #3 R C 1.2.3.1 Actividades Preliminares R C 1.2.3.2 Cimientos I R 1.2.3.3 Nivel 1 R

1.2.3.3.1 Obra Gris I R 1.2.3.3.2 Sistemas Electromecánicos I C R

79

CODIGO ACTIVIDAD EDT Director Proyecto

Director Técnico

Consultor Ext.

Ing. Residente

Maestro de Obra

Sub-contratista

1.2.3.3.3 Acabados I R 1.2.3.4 Nivel 2 R



1.2.3.6 Mobiliario R C 1.2.3.7 Integración con Edificaciones Exist. R C

1.3 Zonas Comunes 1.3.1 Edificio de Servicios R

1.3.1.1 Obra Gris I R 1.3.1.2 Planta de Techos I R 1.3.1.3 Acabados I R 1.3.1.4 Sistemas Electromecánicos I C R 1.3.1.5 Mobiliario R C

1.3.2 Piscina R 1.3.2.1 Obra Gris I R 1.3.2.2 Sistema Electromecánico I R 1.3.2.3 Acabados I R

1.3.3 Obras Externas R 1.3.3.1 Accesos I R 1.3.3.2 Parqueo I R 1.3.3.3 Zonas Verdes I I R 1.3.3.4 Sistema de Drenaje I R

1.3.4 Limpieza General C R Nota: R: Responsable

C: Colaboración I: Inspecciona

Fuente: El autor.

Dicha matriz lo que indica es la persona responsable, que colabora o

inspecciona la logística de cada actividad, pero no es el responsable directo de la

ejecución de la actividad correspondiente, de eso se encarga el equipo de

construcción.

80

4.5.1.3. Criterios de Evaluación del Recurso humano

Debido a la modalidad de ejecución establecida para el desarrollo del proyecto,

de acuerdo con lo especificado en el Plan de Gestión de las Adquisiciones. La

evaluación directa del recurso humano asociado con la ejecución de obra, es

responsabilidad de cada uno de los entes o empresas que brinden los servicios

para los cuales son contratados. Sin embargo, la Gerencia de Proyecto identificará

conductas del personal, que puedan ocasionar variaciones en el desarrollo del

proyecto.

Para ello, a continuación se identifican algunos lineamiento de criterios que son

importantes considerar en el desempeño del personal, los cuales, deberán ser

tomados en consideración por parte del equipo de proyecto, para la designación o

no de labores.

• Cumplimiento de las labores asignadas de acuerdo con las

especificaciones y requerimientos definidos para se ejecución.

• Iniciativa en el desarrollo y colaboración de actividades que no estén bajo

su entera responsabilidad.

• Disposición para escuchar y aprender de los conocimientos y experiencias

de otros.

• Documentación y orden de las labores ejecutadas de acuerdo con los

procedimientos establecidos.

• Identificación con los objetivos del proyecto.

• Anuencia para ser inspeccionado y aceptación de correcciones cuando así

se requiera.

• Relación laboral adecuada, con los demás miembros del personal.

81

Cuadro 4.11. Tabla de Gestión del Recurso Humano para el Proyecto. Recurso Humano Cantidad Perfil Horario Criterios de

Liberación

Director de Proyecto 1

Experiencia en administración de proyectos y procesos constructivos.

No tiene horario definido debido a que trabaja por objetivos.

Hasta la Entrega Final de cada etapa, con posibilidad de contratación para la siguiente.

Director Técnico 1

Experiencia en administración de la construcción y ejecución de proyectos habitacionales. Preferiblemente con experiencia en consultorías.

Dos días por semana

Hasta Finalizar las actividades de cada etapa constructiva.

Ing. Residente 1

Experiencia en manejo de personal, confección de presupuestos e inspección de obras.

Jornadas con salida bisemanal con 10 horas por día

Hasta Finalizar la etapa correspondiente, con posibilidad de contratación para la siguiente.

Contador 1

Experiencia en administración contable de proyectos de construcción.

Medio Tiempo Hasta Finalizar las actividades de cada etapa constructiva.

Proveedor 1

Experiencia en presupuestación y manejo de inventarios. Conocimiento básico de procesos constructivos.

Medio Tiempo Hasta Finalizar las actividades de cada etapa constructiva.

Maestro de Obras 1

Amplia experiencia y conocimiento de obras de infraestructura habitacional de varios niveles y acabados en general.


Hasta Finalizar la etapa correspondiente, con posibilidad de contratación para la siguiente.

Operarios* 17/11

Experiencia en albañilería en general y en trabajos con formaleta mecánica.


De acuerdo con el histograma de recursos expuesto.

Peones* 25/17

Capacidades físicas para trabajar en construcción y buenas relaciones interpersonales.


De acuerdo con el histograma de recursos expuesto.

Contratistas -

Conocimiento en el campo de trabajo. Experiencia comprobada. Disponibilidad de herramientas y equipo propio.

No tiene horario definido debido a que trabaja por objetivos

Hasta finiquitar obras de su competencia

* La cantidad de personal corresponde al requerimiento máximo para cada una de las etapas del proyecto, de acuerdo con los histogramas correspondientes.

82

El cuadro 4.11 resume las necesidades de personal del proyecto de acuerdo

con la estructura de desarrollo planteada y define como se va gestionar el recurso

humano.

Se planificó bajo el supuesto que el Director Técnico va ha estar disponible

para las diferentes etapas, igual que el contador y proveedor, por ser empleados

de planta de la empresa Proyectos Constructivos, quienes son los administradores

del proyecto en general (no solo de la construcción).

El ingeniero residente y el maestro de obras deben ser contratos para el inicio

de ejecución de obras, y el personal restante de campo será contratado según los

requerimientos del proyecto.

Las siguientes figuras muestras los histogramas del personal de campo de

mayor cantidad (peones y operarios), reflejando los momentos de contratación y

liberación de dicho personal durante la ejecución del proyecto.

Figura 4.13. Distribución del Recurso Peón del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. (Fuente: El Autor).

0

5

10

15

20

25

30

# Pe

ones

Semanas

Distribución del Recurso Peón

83

Figura 4.14. Distribución del Recurso Operario del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. (Fuente: El Autor).

Dada la escasez de mano de obra no calificada en la zona, de ser necesario se

considerará la posibilidad de brindar alojamiento al personal de campo en una

zona aledaña al sitio de proyecto, lo cual debe ser considerado dentro del

presupuesto, permitiendo que mano de obra de otras zonas geográficas puedan

brindar los servicios al proyecto.

Como el proyecto se desarrollará por etapas, y dentro de cada etapa se debe

liberar por completo el personal contratado, la empresa Proyectos Constructivos

será la responsable de la logística relacionada con la contratación de personal

para cada fase del proyecto, siendo el Director Técnico de la ejecución del

proyecto, el Administrador General durante los periodos de no ejecución

constructiva, coordinando directamente con los propietarios el inicio de las etapas

siguientes, lo cual esta fuera del alcance de este Plan de Gestión del Proyecto.

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18# Ope

rarios

Semanas

Distribución del Recurso Operario

84

4.6. Plan de Gestión de las Adquisiciones

El Plan de Gestión de las Adquisiciones se centra en el esquema de

contratación a llevarse a cabo para la ejecución del proyecto, consistiendo el

mismo en un Contrato General por Administración y Dirección Técnica dado a la

empresa Proyectos Constructivos S.A., y sub-contratos para actividades

específicas, todo lo anterior coordinado a través de una Gerencia de Proyectos

(Administrador de Proyectos). 4.6.1. Paquetes de Contratación

De acuerdo con las actividades a realizar y las condiciones que algunas de

ellas presentan se definen paquetes de contratación, dentro de los cuales se

incluyeron todas aquellas actividades definidas a realizarse por sub-contrato.

Para realizar la definición de los paquetes de contratación se tomaron en

cuenta ciertas variables o condiciones del sitio de proyecto y de la empresa

desarrolladora, mismas que se enlistan a continuación:

• Disponibilidad de personal calificado para realizar las labores.

• Disponibilidad de maquinaría y equipo para realizar las labores.

• Facilidad de encontrar sub-contratistas en la zona, para las actividades

requeridas.

• Prioridad y costo de ejecución de las actividades.

• Experiencia de la Empresa Proyectos Constructivos en la ejecución de

actividades específicas.

85

El cuadro 4.12, que se muestra seguidamente, contiene el detalle de cada uno

de los paquetes definidos, indicando el tipo de contrato a utilizar y la forma de

pago.

Cuadro 4.12. Esquema de Contratación.

Paquetes de Contratación Tipo de Contrato

Características Forma de Pago

Administración* Interno

Se pagará un porcentaje del costo real de las actividades ejecutadas más un porcentaje por Dirección Técnica y apoyo logístico en la Administración General del Proyecto.

% Avance

Movimiento de Tierras Alquiler de Máquinaría

Consistirá en la contratación de maquinaría pagando un precio fijo por hora efectiva trabajada en la realización de las actividades asignadas. Esta modalidad de contratación se utilizará también como complemento a aquellas actividades que estén dentro de otra modalidad de ejecución, pero que así lo ameriten.

Entregables Parciales

Cielos Suspendidos Precio Unitario

Se pagará un precio fijo por metro cuadro de cielo suspendido instalado, de acuerdo con las especificaciones en planos.


Ventanería y Cerrajes Precio Fijo Se fijara un monto global del contrato de acuerdo con lo estimado en el presupuesto y según las especificaciones en planos.


Puertas y Cerrajes Precio Fijo Se fijara un monto global del contrato de acuerdo con lo estimado en el presupuesto y según las especificaciones en planos.


Sistemas Electromecánicos

Precio Fijo Se fijara un monto global del contrato de acuerdo con lo estimado en el presupuesto y según las especificaciones en planos.


Mobiliario Precio Fijo Se fijara un monto global del contrato de acuerdo con lo estimado en el presupuesto y según las especificaciones en planos.

Entregables Finales

Electrodomésticos Precio Fijo Se fijara un monto global del contrato de acuerdo con lo estimado en el presupuesto y según los requerimientos establecidos.


Control de Calidad Precio Unitario

El Laboratorio de Control de Calidad se contratará por las pruebas específicas definidas, su costo esta incluido dentro del costo directo estimado para la actividad correspondiente.


* Actividades Desarrolladas directamente por la empresa Proyectos Constructivos S.A. encargada del proyecto.

86

4.6.2. Matriz de Contrataciones

Por medio de la Matriz de Contrataciones del Proyecto, se asocia cada una de

las actividades definidas en la EDT con el Paquete de Contracción

correspondiente.

Dicha Matriz se presenta en el cuadro 4.13, el cual incluye las actividades no

repetidas de la EDT (dentro de la estructura se definen actividades iguales para

paquetes de trabajo diferentes), dado que se cumplen las mismas condiciones

establecidas.

Cuadro 4.13. Matriz de Contrataciones del Proyecto.

Actividades

Paquetes de Contratación

Adminis‐tración*

Movimien‐to de Tierras

Cielos Suspen‐didos

Ventanería y Cerrajes

Puertas y

Cerrajes

Sistemas Electrome‐cánicos

Mobili‐ario

Eléctrodo‐mésticos

Control de

Calidad

Aceras, bordillo y señalización ♦ Acometida Eléctrica y de Agua Potable ♦ Aislamiento del Área de Trabajo ♦ Colado de concreto de cimientos ♦ ♦Columnas y Paredes de concreto ♦ ♦Confección de zonas verdes ♦ Conformación de superficie de Ruedos ♦ ♦Conformación de superficie para parqueo ♦ ♦Construcción de Accesos ♦ Construcción de Bodega y Oficina ♦ Contrapiso ♦ ♦Corte y Relleno ♦ Cubierta de Techos ♦ Demolición de Instalaciones Provisionales ♦ Estructura Metálica ♦ Otras Excavación ♦ Excavación para cimientos ♦ ♦Gradas y Barandas ♦ Instalación de Accesorios para piscina ♦ Instalación de azulejos y enchapes ♦ Instalación de Cielo Raso ♦ Instalación de Letrinas ♦ Instalación de Losa sanitaría y Grifería ♦

87

Actividades

Paquetes de Contratación

Adminis‐tración*

Movimien‐to de Tierras

Cielos Suspen‐didos

Ventanería y Cerrajes

Puertas y

Cerrajes

Sistemas Electrome‐cánicos

Mobili‐ario

Eléctrodo‐mésticos

Control de

Calidad

Instalación de pisos y enchapes ♦ Instalación de ventanería y puertas ♦ ♦ Limpieza General ♦ ♦ Losa y Paredes de Concreto ♦ ♦Obras adicionales ♦ Paredes de Bloques de Concreto ♦ ♦Paredes, Columnas y Vigas ♦ ♦Pintura general ♦ Pintura y acabados general ♦ Reacondicionamiento Zonas Verdes ♦ Remoción de escombros y Limpieza ♦ Sistema de Aguas Negras ♦ Sistema de aguas para piscina ♦ Sistema de Aguas Pluviales ♦ Sistema de Agua Potable ♦ Sistema de tratamiento de Aguas ♦ ♦ ♦Sistema Eléctrico ♦ Sistema eléctrico para piscina ♦ Suministro de Electrodomésticos ♦ Suministro de Muebles ♦ Superficie final de ruedo ♦ ♦Trazo y Nivelación ♦ Vigas ♦ ♦ ♦Vigas y Entrepiso ♦ ♦ ♦

Fuente: El autor.

Se da el caso, dentro de la Matriz de Contrataciones, que algunas actividades

se encuentran dentro de diferentes paquetes de contratación, lo anterior debido a

la forma como se definió la actividad, de manera que requiere trabajo de todos los

paquetes de contratación demarcados.

Para el caso de las actividades repetidas y que no se incluyen en el cuadro

4.13, se cumplen las mismas condiciones como ya se menciono, y las referencias

para los contratos definidos serán la suma de las cantidades y costos estimados

en el presupuesto del proyecto de cada una de ellas.

88

4.6.3. Flujo de Compras

Todas las compras o adquisiciones del proyecto las realiza la empresa

Proyectos Constructivos S.A., por medio de su equipo de trabajo (excepto las

contrataciones definidas en el apartado anterior).

Se establece un flujo de compras para aquellos equipos o materiales

requeridos en el proyecto y vinculados con las actividades definidas a ejecutarse

por administración, sin embargo dicho flujo puede utilizarse para cualquier otra

compra que necesite la Gerencia de Proyecto, ya que las condiciones de

contratación de la empresa Proyectos Constructivos S.A. no solamente se limitan

a ejecutar las actividades definidas por administración, sino también, brindar un

apoyo logístico y Técnico en general para todas las obras vinculadas con el

proyecto.

La figura 4.15, presenta el Flujo de Compas establecido para el proyecto,

definiendo la documentación necesaria y su respectiva tramitación, para garantizar

su correcto funcionamiento.

El responsable directo de que el flujo de compras se realiza de acuerdo con lo

definido, es el proveedor del proyecto, sin embargo cada uno de los involucrados

durante su desarrollo debe propiciar su continuidad.

89

Figura 4.15. Flujo de Compras del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía”. (Fuente: El Autor).

Con apoyo del Equipo de Proyecto de ser necesario

Solicitud de Compra

Tiene contenido

Presupuestal

SI

NO

SI NO

Seguir Procedimiento de Solicitud de

Cambios

Recepción a Satisfacción

Se recibe y envía Factura y Orden de

Compra al Proveedor

Identificar Posibles Vendedores

Identifica la anomalía y continúa el proceso en el nivel del Flujo donde

se genero

Enviar Solicitudes de Cotización (como

mínimo 3)

Revisar Cotizaciones y Definir Comprador

Confeccionar Orden de Compra y Buscar

VB del Administrador de Proyecto

Enviar Orden de Compra al Vendedor y

dar seguimiento

Recepción de Compra en Proyecto (Ing.

Residente)

Se devuelve y se informa al Proveedor

Tramite de Pago de Factura

90

4.6.4. Evaluación de Contratos

En el Plan de Gestión de la Calidad (apartado 4.4), se definió por medio de los

procesos de control de calidad y la Matriz de Aseguramiento de la Calidad, las

condiciones para el desarrollo de las distintas obras.

Dichas condiciones se deben cumplir para todas las actividades que componen

en el proyecto, ya sea que se ejecuten por sub-contratación o administración, y los

contratos por desarrollar deben garantizarlo junto con las especificaciones

técnicas definidas según planos.

Bajo esta perfectiva, la evaluación y seguimiento de los distintos contratos, se

regirá de acuerdo con el Flujograma del Proceso de Control de las Métricas (figura

4.12), debiendo los sub-contratistas cumplir con las pautas establecidas en le

mismo, y siendo un documento adjunto al contrato.

91

5. CONCLUSIONES

De acuerdo con las condiciones planteadas en el presente Plan de Gestión del

Proyecto, se presentan las siguientes conclusiones:

La demanda habitacional en la zona de La Fortuna de San Carlos, tanto de

turísticas como de personal que laboran en el sitio, esta en constante crecimiento,

sin embargo, no se conoce con certeza si el desarrollo habitación podría estar

sobrepasando dicha demanda, por lo tanto, la intención al planificar el desarrollo

de un proyecto habitacional por etapas, es tratar de medir el crecimiento de la

demanda, y no realizar inversiones de capital desde un inicio, que podría estar

generando ganancias, en el mejor de los casos, a plazos de tiempo no estimados,

dada la variabilidad de dicha demanda. En este caso, la inversión inicial se

reduciría de aproximadamente $ 2.000.000 a $ 1.000.000.

La mayor ventaja que presenta el Procedimiento de Cambios Producto del

Desarrollo por Etapas definido, es que permite entre la finalización de una etapa y

el inicio de la siguiente, tomar la decisión de aplazar su continuidad por tiempo

indefinido y realizar ajustes al proyecto, o definitivamente no continuar con su

desarrollo, de acuerdo con las condiciones que se presenten.

Comparando la duración de la primera etapa, con las dos siguientes, la diferencia

es apenas de 2 semanas, debiendo desarrollarse en esta etapa, además del

Módulo Habitacional, las obras de Zonas Comunes. Esto se da, debido a que la

ruta crítica la define el Módulo Habitacional, demarcando por ende la duración de

la etapa, y las demás obras pueden desarrollarse paralelamente a dicha duración.

El definir procedimientos y procesos de control de calidad generales para todas las

obras del proyecto, ya sean que estas las ejecuten sub-contratistas o la misma

empresa desarrolladora, y formen parte de los documentos de contratación,

permite estandarizar la normas de control dentro del proyecto, al estar todos los

92

involucrados regidos por las mismas condiciones, desde las pruebas de control de

calidad hasta la presentación de informes.

Al realizar todas aquellas actividades que no estén a cargo de sub-contratistas la

empresa desarrolladora por Administración, el flujo de compras definido funcionará

como un procedimiento de control y chequeo, de todas aquellas adquisiciones que

entren al proyecto bajo esta modalidad, de tal forma que sirva de soporte y

revisión de las facturaciones por concepto de obras ejecutadas.

La forma como se definió desarrollar el proyecto, por medio de un contratista

general con varios sub-contratistas, todos controlados por medio de la Gerencia

de Proyecto, y canalizando toda la logística de Dirección Técnica y Administración

por medio de la misma empresa desarrolladora, permite acoplar el proyecto a una

estructura ya establecida (como lo es la de la Empresa Proyectos Constructivos),

que ha demostrado por medio de sus proyectos una buena funcionalidad,

aprovechando la experiencia y conocimiento de la misma en el área.

93

6. RECOMENDACIONES

Algunas consideraciones adicionales que deberían ser tomadas en cuenta y

que no forman parte de este Plan de Gestión son las siguientes:

El establecimiento de un procedimiento que permita definir las acciones a seguir

entre el desarrollo de una etapa y la siguiente, lo cual no forma parte del alcance

de este trabajo, es de vital importancia para garantizar el éxito del proyecto. Lo

anterior, definiendo medidores de demanda habitacional en la zona e identificando

los posibles indicadores para la puesta en marcha de las diferentes etapas.

El presupuesto definido en este Plan de Gestión, se estimó bajo la consideración

de un desarrollo continuo de las etapas, dado que no se conoce el tiempo

transcurrido entre ellas. Por lo tanto, se debe ajustar dichos presupuestos de

acuerdo a las condiciones presentes al momento de ejecutarse las diferentes

etapas.

La realización de un análisis de riesgo de un desarrollo por etapas, en

comparación con un desarrollo continuo, tomando en cuenta diferentes variables

como lo son la proyección de demanda habitacional y el desarrollo habitacional en

la zona, así como el costo de posponer la inversión de capital, permitiría tomar

decisiones con un menor grado de incertidumbre sobre las acciones a seguir.

Una vez definido el flujo del financiamiento planificado, sería recomendable

realizar un flujo de caja con entradas y salidas del proyecto, para tener una mayor

certeza del capital disponible a lo largo de la ejecución de obras. El cual podría

ampliarse a los periodos siguientes a la puesta en operación de la primera etapa,

para tener un mayor respaldo en la posible ejecución de las etapas siguientes.

Deberían desarrollarse los planes de Gestión de Riesgos y Comunicación como

complemento a este Plan de Gestión del Proyecto, mismo que por limitaciones de

94

tiempo en el desarrollo de la planificación del proyecto, no forman parte del

alcance establecido. Es así como el Plan de Gestión de Riesgos debería

enfocarse en la demanda habitacional en la zona, como ya se mencionó, y el Plan

de Comunicaciones en la interacción entre la Gerencia de Proyecto, el dueño

(entiéndase representante) y cada uno de los involucrados vinculados a la

estructura de la empresa desarrolladora, principalmente.

95

7. BIBLIOGRAFÍA. Chamoun, Y. Administración Profesional de Proyectos La Guía. Mc GRaw-Hill Interamericana, S.A., 2002. 268 p. Cleland, D; Ireland, L. Manual Portátil del Administrador de Proyectos. México, D.F.: Mc Graw Hill, 2001. pág. 1.1 a 1.14. Cleland, D.; King, W. Manual para la Administrador de Proyectos. 10 reimpresión. México, D.F.: CECSA, 2005. 772 p. Barrantes, R. Investigación. Un camino al conocimiento. Un enfoque cualitativo y cuantitativo. San José, Costa Rica: EUNED, 1999. 49 p. Dixon, M. Project management body of knowledge. 2000. pág. 12-22. Consultado el 16 de agosto del 2007, disponible en http://www.apm.org.uk. Gido, J.; Clements, J. Administración Exitosa de Proyectos. 2 edición. México, D.F.: Internacional Thompson Editores, S.A., 2003. pág. 4 a 13, 100 a 107. Jurado, H. Técnicas de investigación documental. Manual para la elaboración de Tesis, monografías, ensayos e informes académicos. International Thomson Editores. México. 2002. 236 p. Kerzner, H. Project Management a System Approach to Planning, Scheduling, and Controlling. 8 edición. Hoboken, New Jersey, United Status: John Wiley & Sons, Inc., 2003. pág. 21-30. Levy, S. Administración de Proyectos de Construcción. 3 edición. México, D.F.: Mc Graw Hill Interamericana Editores S.A., 2002. 335 p. P.M.I. Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos (PMBOK Guide). 3 edición. Newton Square, Pennsylvania, United State: Project Management Institute, 2004. 392 p.

96

Toledo, R. Administre mejor sus proyectos, 12 pasos básicos para el éxito. 2002. pág. 29-33. Consultado el 14 de agosto del 2007, disponible en http://www.software.net.mx. Proyecto Estado de la Nación. XI Informe del Estado de la Nación. San José, Costa Rica. 2005. pag. 24-30. Vargas, J. Crecimiento y desarrollo de la infraestructura turística de la Fortuna de San Carlos, Alajuela 1972-2002. Estudio del I.C.T. 2002. 19 p.

97

8. ANEXOS

98

A) ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PFG

Información principal y autorización de proyecto

Fecha:

07-08-2007

Nombre de Proyecto: PLAN DE GESTION PARA EL DESARROLLO CONSTRUCTIVO

DEL PROYECTO “HOTEL Y VILLAS TIERRA MÍA” UBICADO EN LA FORTUNA DE SAN CARLOS

Áreas de conocimiento / procesos:

- Gestión del Alcance - Gestión del Tiempo - Gestión del Costo - Gestión de la Calidad - Gestión de los RRHH - Gestión de las Adquisiciones

Área de aplicación (sector / actividad):

CONSTRUCCIONES HOTELERAS

Fecha de inicio del proyecto: Agosto 2007

Fecha tentativa de finalización del proyecto: Diciembre 2008

Objetivos del proyecto (general y específicos): Objetivo General. Realizar el Plan de Gestión para el Desarrollo Constructivo del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, bajo los estándares del PMI. Objetivos Específicos.

1. Realizar el Plan de Gestión del Alcance del Proyecto. 2. Realizar el Plan de Gestión del Tiempo del Proyecto. 3. Realizar el Plan de Gestión de Costos del Proyecto. 4. Realizar el Plan de Gestión de la Calidad del Proyecto. 5. Realizar el Plan de Gestión de Recursos Humanos del Proyecto. 6. Realizar el Plan de Gestión de las Adquisiciones del Proyecto.

Descripción del producto: El Plan de Gestión para el Desarrollo Constructivo del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, bajo los estándares del PMI. Necesidad del proyecto (lo que da origen):

En los proyectos constructivos sin una buena planificación, las variaciones se presentan de forma sorpresiva, sin tener conocimiento de que las origina y como manejarlas, lo cual incide en primer lugar en los costos y la satisfacción del cliente.

Siendo más crítico en zonas donde se ha dado un auge en la construcción con fines turísticos como es el caso de la Fortuna, donde el costo de vida es superior que en las zonas aledañas, y los materiales y mano de obra tienden aumentar su precio y escasear en algunos casos. Obligando a trasladar al sitio la mano de obra con el costo adicional que ello implica.

Por otra parte el cliente, en la mayoría de los casos, no tiene conocimiento pleno de previo de cómo se va ha invertir su capital ni las medidas que se tomaran ante las diferentes circunstancias que se presenten durante el desarrollo del proyecto.

99

Justificación de impacto (aporte y resultados esperados): La problemática expuesta anteriormente se puede solventar en gran medida con una

planificación adecuada del desarrollo del proyecto. Aprovechando la oportunidad que brinda la empresa Proyectos Constructivos como

encargada del proyecto, la cual comienza a dar sus primeros pasos en la Administración de Proyectos bajo los estándares del PMI (2004), el proyecto se presenta como una opción muy viable para realizar una planificación siguiendo esta metodología y que sirva como guía para proyectos futuros.

Restricciones / limitantes: / factores críticos de éxito: - Es probable que los diseños finales del proyecto no estén listos dentro de los próximos

tres meses, lo cual no permitirá utilizarlos para el desarrollo del proyecto. Factores críticos de éxito:

- Contar con el apoyo de la Empresa Proyectos Constructivos, tanto en la recopilación de información, como su procesamiento.

Identificación de grupos de interés (stakeholders): Cliente(s) directo(s): Sociedad “Inversiones Constructivas Perera y García del Norte SA” Clientes indirectos: Empresa Proyectos Constructivos

Aprobado por:

Firma:

100

B) DECLARACIÓN DEL ALCANCE DEL PFG Proyecto:

PLAN DE GESTION PARA EL DESARROLLO CONSTRUCTIVO DEL PROYECTO “HOTEL Y VILLAS TIERRA MÍA” UBICADO EN LA

FORTUNA DE SAN CARLOS Fecha:

AGOSTO 2007 Planteo del problema (necesidad, oportunidad) y justificación del proyecto:

En los proyectos constructivos sin una buena planificación, las variaciones se presentan de forma sorpresiva, sin tener conocimiento de que las origina y como manejarlas, lo cual incide en primer lugar en los costos y la satisfacción del cliente.

Siendo más crítico en zonas donde se ha dado un auge en la construcción con fines turísticos como es el caso de la Fortuna, donde el costo de vida es superior que en las zonas aledañas, y los materiales y mano de obra tienden aumentar su precio y escasear en algunos casos. Obligando a trasladar al sitio la mano de obra con el costo adicional que ello implica. Por otra parte el cliente, en la mayoría de los casos, no tiene conocimiento pleno de previo de cómo se va ha invertir su capital ni las medidas que se tomaran ante las diferentes circunstancias que se presenten durante el desarrollo del proyecto.

Lo expuesto anteriormente se puede solventar en gran medida con una planificación adecuada del desarrollo del proyecto, que prevea las posibles variaciones a suscitarse y como manejarlas, de acuerdo con la información disponible.

Aprovechando la oportunidad que brinda la empresa Proyectos Constructivos como encargada del proyecto, la cual comienza a dar sus primeros pasos en la Administración de Proyectos bajo los estándares del PMI, el proyecto se presenta como una opción muy viable para realizar una planificación siguiendo esta metodología y que sirva como guía para proyectos futuros. Objetivo(s) del proyecto: Objetivo General. Realizar el Plan de Gestión para el Desarrollo Constructivo del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, bajo los estándares del PMI.

101

Objetivos Específicos. 1. Realizar el Plan de Gestión del Alcance del Proyecto. 2. Realizar el Plan de Gestión del Tiempo del Proyecto. 3. Realizar el Plan de Gestión de Costos del Proyecto. 4. Realizar el Plan de Gestión de la Calidad del Proyecto. 5. Realizar el Plan de Gestión de Recursos Humanos del Proyecto. 6. Realizar el Plan de Gestión de las Adquisiciones del Proyecto.

Producto principal del proyecto: El Plan de Gestión para el Desarrollo Constructivo del Proyecto “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, bajo los estándares del PMI. Entregables del proyecto:

- Plan de Gestión del Alcance del Proyecto. - Plan de Gestión del Tiempo del Proyecto. - Plan de Gestión de Costos del Proyecto. - Plan de Gestión de la Calidad del Proyecto. - Plan de Gestión de Recursos Humanos del Proyecto. - Plan de Gestión de las Adquisiciones del Proyecto.

102

C) EDT DEL PFG

EDT del PFG

Plan de GestiónProyecto "Hotel yVillas Tierra Mía"

Inicio del Proyecto Propuesta para laPlanificación

Charter del ProyectoDefinición del AlcanceMarco Teórico y MetodológicoDocumento FinalEntrega Documento

Plan de Gestión delAlcance

Planificación del AlcanceDefinición del Alcance

EDT

Definición de EntregablesDiccionario de la EDTLinea Base del AlcanceDefinición de las Actividades e HitosGestión de Cambios al Alcance

Avance Tutor #1

Plan de Gestión delTiempo

Secuencia de ActividadesEstimación de Recursos y Duración de Actividades

Cronograma delProyecto

Ruta CríticaLinea Base del tiempo de ejecución y Evaluación del Cronograma

Avance Tutor #2

Plan de Gestión delCosto

Estimación de Costos

Presupuesto deCostos

Flujo de CajaLinea Base del Costodel Proyecto y Evaluación del Presupuesto

Avance Tutor #3

Plan de Gestión dela Calidad

Planificación de laCalidad

Normas de CalidadMetricas de CalidadProcesos de Control de la CalidadCriterios de Evaluación de la Calidad

Plan de Gestión delos Recursos

Humanos

Planificación de losRecursos Humanos

Organigrama del ProyectoMatriz de Roles y ResponsabilidadesCriterios de Evaluación del Recurso Humano

Avance Tutor #4

Plan de Gestión delas Adquisiciones

Paquetes de ContrataciónMatriz de ContratacionesFlujo de ComprasEvaluación de ContratosConclusiones y RecomendacionesAvance Tutor #5

CorreccionesAprobación del Tutor

Cierre del Proyecto

Revisión de LectoresCorrecciones FinalesConfección de ResumenesPreparación de la SustentaciónSustentaciónFin del Proyecto

104

D) CRONOGRAMA DEL PFG

Id Nombre de tarea %completado

1 Plan de Gestión Proyecto "Hotel y Villas Tierra Mía" 80%

2 Inicio del Proyecto 0%

3 Propuesta para la Planificación 100%

4 Charter del Proyecto 100%

5 Definición del Alcance 100%

6 Marco Teórico y Metodológico 100%

7 Documento Final 100%

8 Entrega Documento 100%

9 Plan de Gestión del Alcance 100%

10 Planificación del Alcance 100%

11 Definición del Alcance 100%

12 EDT 100%

13 Definición de Entregables 100%

14 Diccionario de la EDT 100%

15 Linea Base del Alcance 100%

16 Definición de las Actividades e Hitos 100%

17 Gestión de Cambios al Alcance 100%

18 Avance Tutor #1 100%

19 Plan de Gestión del Tiempo 100%

20 Secuencia de Actividades 100%

21 Estimación de Recursos y Duración de Actividades 100%

22 Cronograma del Proyecto 100%

23 Ruta Crítica 100%

24 Linea Base del tiempo de ejecución y Evaluación de 100%


26 Plan de Gestión del Costo 100%

27 Estimación de Costos 100%

28 Presupuesto de Costos 100%

29 Flujo de Caja 100%

30 Linea Base del Costo del Proyecto y Evaluación del 100%


32 Plan de Gestión de la Calidad 100%

33 Planificación de la Calidad 100%

34 Normas de Calidad 100%

35 Metricas de Calidad 100%

36 Procesos de Control de la Calidad 100%

37 Criterios de Evaluación de la Calidad 100%

38 Plan de Gestión de los Recursos Humanos 100%

39 Planificación de los Recursos Humanos 100%

40 Organigrama del Proyecto 100%

41 Matriz de Roles y Responsabilidades 100%

42 Criterios de Evaluación del Recurso Humano 100%


44 Plan de Gestión de las Adquisiciones 100%

45 Paquetes de Contratación 100%

46 Matriz de Contrataciones 100%

47 Flujo de Compras 100%

48 Evaluación de Contratos 100%

49 Conclusiones y Recomendaciones 100%


51 Correcciones 0%

52 Aprobación del Tutor 0%

53 Cierre del Proyecto 0%

54 Revisión de Lectores 0%

55 Correcciones Finales 0%

56 Confección de Resumenes 0%

57 Preparación de la Sustentación 0%

58 Sustentación 0%

59 Fin del Proyecto 0%

01/08

01/09

21/11

18/12

02/01

07/12

12/01

22/01

25/02

-3 -2 -1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32agosto 2007 septiembre 2007 octubre 2007 noviembre 2007 diciembre 2007 enero 2008 febrero 2008 marzo 2008

Tarea

División

Progreso

Hito

Resumen

Resumen del proyecto

Tareas externas

Hito externo

Fecha límite

Página 1

Proyecto: EDT del PFGFecha: 16/03/03

106

E) ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO

Información principal y autorización de proyecto

Fecha: 20-08-07 Nombre de Proyecto:

Hotel y Villas Tierra Mía

Fecha de inicio del proyecto:

Enero del 2007

Fecha tentativa de finalización del proyecto: Mayo 2008 (Primera Etapa)

Objetivos del proyecto (general y específicos):

General:

Construir el “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, según los

requerimientos Técnicos y Financieros establecidos en su Diseño.

Específicos:

Construcción de los Módulos Habitacionales según la oferta habitacional que presente

la zona.

Construcción de Módulo de Servicios y Piscina.

Construcción de Zonas Verdes, Parqueo y Accesos.

Descripción del producto:

El producto del proyecto, será la construcción del “Hotel y Villas Tierra Mía”, según las

especificaciones técnicas, y de acuerdo con las necesidades del mercado (Construcción por

Etapas).

Necesidad del proyecto (lo que da origen):

El proyecto se origina por la oportunidad de desarrollar un hotel que brinde un producto

diferenciado en la zona, esto por cuanto la misma carece de hoteles que ofrezcan estancias

completamente equipadas (cocina, sala, otros).

Justificación del impacto (aporte y resultados esperados):

El aporte principal que se espera del proyecto, es el de contar con producto que permita al

turista permanecer más tiempo en la región, reduciendo el costo de alimentación y estadía.

107

Restricciones / limitantes / factores críticos de éxito:

Restricciones:

El proyecto deberá estar estructurado y ser desarrollado cronológicamente

conforme los requerimientos aprobados por los propietarios y el Banco que financia

el mismo.

Limitaciones:

El proyecto no contempla la posibilidad de crecimiento futuro.

Existen limitaciones en cuanto al uso de la tierra por parte de la Municipalidad de

San Carlos.

Existe limitación de espacio para las labores constructivas del proyecto.

Supuestos:

Se logrará aportar toda la documentación requerida por parte de las entidades que

otorgan los permisos constructivos.

Se logrará aportar por parte de los propietarios el 30% de los recursos.

El banco financiará el 70% de los recursos.

El desarrollo del proyecto se realizará conforme el cronograma y diseños

aprobados antes de su inicio.

Identificación de grupos de interés (stakeholders):

Cliente(s) directo(s): Propietarios

Banco que financia

Empresa consultora

Empresa constructora

Consultores externos

Clientes indirectos: Comunidad

Instituciones de la zona

Aprobado por:

Firma:

108

F) DECLARACIÓN DEL ALCANCE DEL PROYECTO Proyecto:

Construir el “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos,

según los requerimientos Técnicos y Financieros establecidos en su Diseño.

Fecha: 20 DE AGOSTO 2007 Planteo del problema (necesidad, oportunidad) y justificación del proyecto:

La Sociedad “Inversiones Constructivas Perera y García del Norte S.A.”, nació con la idea invertir un capital meramente familiar, aprovechando la demanda que presenta la zona de la Fortuna de San Carlos de cabinas o habitaciones, máxime que cuenta con el apoyo de la empresa Proyectos Constructivos, la cual se ha dedicado en los últimos años al desarrollo de proyectos hoteleros en zonas turísticas como lo son Guanacaste y La Fortuna de San Carlos.

El proyecto se origina por la oportunidad de desarrollar un hotel que brinde un producto diferenciado en la zona, esto por cuanto la misma carece de hoteles que ofrezcan estancias completamente equipadas (cocina, sala, otros).

El aporte principal que se espera del proyecto, es el de contar con producto que permita al turista permanecer más tiempo en la región, reduciendo el costo de alimentación y estadía.

Objetivo(s) del proyecto:

Objetivo General. Construir el “Hotel y Villas Tierra Mía” ubicado en la Fortuna de San Carlos, según los requerimientos Técnicos y Financieros establecidos en su Diseño. Objetivos Específicos.

1. Construcción de los Módulos Habitacionales según la oferta habitacional que presente la zona.

2. Construcción de Módulo de Servicios y Piscina. 3. Construcción de Zonas Verdes, Parqueo y Accesos.

Producto principal del proyecto: El producto del proyecto, será la construcción del “Hotel y Villas Tierra Mía”, según las especificaciones técnicas, y de acuerdo con las necesidades del mercado (Construcción por Etapas). Entregables del proyecto:

- Módulos Habitacionales según oferta del mercado. - Módulo de Servicios y Piscina. - Zonas Verdes, Parqueo y Accesos.

109

G) EDT DEL PROYECTO

EDT Proyecto "Hotel y Villas Tierra Mía"

Proyecto "Hotel YVillas Tierra Mía"

ActividadesPreliminares

Obras Provisionales

Construcción de Bodega y OficinaInstalación de LetrinasAcometida Eléctrica y de Agua Potable

Movimiento deTierras paraExplanada

Trazo y NivelaciónCorte y Relleno

MódulosHabitacionales

Módulo Habitacional#1

Cimientos

Excavación para cimientosColado de concreto de cimientos

Nivel 1

Obra Gris

ContrapisoColumnas y ParedesGradas y BarandasVigas y Entrepiso

SistemasElectromecánicos

Sistema EléctricoSistema de Aguas PluvialesSistema de Aguas NegrasSistema de Agua Potable

Acabados

Instalación de Cielo RasoInstalación de pisos y enchapesInstalación de ventanería, puertas y cerrageríaInstalación de Losa sanitaría y GriferíaPintura general

Nivel 2

Obra Gris

Columnas y ParedesGradas y BarandasVigas y Entrepiso



Acabados


Nivel 3

Obra Gris

Columnas y ParedesVigasBarandas

Planta de Techos

Estructura MetálicaCubierta de Techos



Acabados


Mobiliario

Suministro de MueblesSuministro de Eléctrodomésticos



Aislamiento del Área de TrabajoConstrucción de Bodega y OficinaInstalación de Letrinas

Cimientos


Nivel 1

Obra Gris




Acabados


Nivel 2

Obra Gris




Acabados


Nivel 3

Obra Gris


Planta de Techos




Acabados


Mobiliario


Integración conEdificaciones

Existentes

Construccción de AccesosReacondicionamiento Zonas VerdesLimpieza General



Aislamiento del Área de TrabajoConstrucción de Bodega y OficinaInstalación de Letrinas

Cimientos


Nivel 1

Obra Gris




Acabados


Nivel 2

Obra Gris




Acabados


Nivel 3

Obra Gris


Planta de Techos




Acabados


Mobiliario


Integración conEdificaciones

Existentes

Construccción de AccesosReacondicionamiento Zonas VerdesLimpieza General

Zonas Comunes

Edificio de Servicios

Obra Gris

Excavación para cimientosColado de concreto de cimientosParedes, Columnas y VigasContrapiso

Planta de Techos


Acabados


Mobiliario




Piscina

Obra Gris

ExcavaciónLosa y Paredes de Concreto

SistemaElectromecánico

Sistema de aguas para piscinaSistema eléctrico para piscina

Acabados

Instalación de azulejos y enchapesInstalación de Accesorios para piscinaPintura y acabados general

Obras Externas

Accesos

ExcavaciónConformación de superficie de RuedosSuperficie final de ruedoAceras, bordillo y señalización

Parqueo

ExcavaciónConformación de superficie para parqueoSuperficie final de ruedoAceras, bordillo y señalización

Zonas Verdes

Confección de zonas verdesObras adicionales

Sistema de Drenaje

ExcavaciónSistema de tratamiento de Aguas

Limpieza General

Demolición de Instalaciones ProvisionalesRemoción de escombros y Limpieza

111

H) DIAGRAMA DE ACTIVIDADES DEL PROYECTO

Diagrama de Secuencia de Actividades

2 0d21/01/08 21/01/08

3 0d21/01/08 21/01/08

6 3d21/01/08 23/01/08

7 1d24/01/08 24/01/08

8 7d25/01/08 04/02/08

10 2d24/01/08 25/01/08

11 5d28/01/08 01/02/08

14 0d01/02/08 01/02/08

16 2d04/02/08 05/02/08

17 3d06/02/08 08/02/08

20 3d11/02/08 13/02/08

21 4d14/02/08 19/02/08

22 3d20/02/08 22/02/08

23 4d25/02/08 28/02/08

25 8d11/02/08 20/02/08

26 8d11/02/08 20/02/08

27 8d11/02/08 20/02/08

28 8d11/02/08 20/02/08

30 3d10/04/08 14/04/08

31 4d17/04/08 22/04/08

32 3d21/04/08 23/04/08

33 3d21/04/08 23/04/08

34 3d24/04/08 28/04/08

37 4d29/02/08 05/03/08

38 3d06/03/08 10/03/08

39 4d11/03/08 14/03/08

41 7d29/02/08 10/03/08

42 7d29/02/08 10/03/08

43 7d29/02/08 10/03/08

44 7d29/02/08 10/03/08

46 3d07/04/08 09/04/08

47 4d11/04/08 16/04/08

48 3d16/04/08 18/04/08

49 3d16/04/08 18/04/08

50 3d21/04/08 23/04/08

53 4d17/03/08 20/03/08

54 3d21/03/08 25/03/08

55 3d17/03/08 19/03/08

57 3d26/03/08 28/03/08

58 2d31/03/08 01/04/08

60 7d17/03/08 25/03/08

61 7d17/03/08 25/03/08

62 7d17/03/08 25/03/08

63 7d17/03/08 25/03/08

65 3d02/04/08 04/04/08

66 4d07/04/08 10/04/08

67 3d11/04/08 15/04/08

68 3d11/04/08 15/04/08

69 3d16/04/08 18/04/08

71 4d29/04/08 02/05/08

214 0d01/02/08 01/02/08

217 3d04/02/08 06/02/08

218 2d07/02/08 08/02/08

219 5d11/02/08 15/02/08

220 2d26/02/08 27/02/08

222 3d18/02/08 20/02/08

223 3d21/02/08 25/02/08

225 3d28/02/08 03/03/08

226 4d04/03/08 07/03/08 227 3d

10/03/08 12/03/08

228 3d10/03/08 12/03/08

229 3d13/03/08 17/03/08

231 3d18/03/08 20/03/08

232 2d21/03/08 24/03/08

234 7d11/02/08 19/02/08

235 7d11/02/08 19/02/08

236 7d11/02/08 19/02/08

237 7d11/02/08 19/02/08

240 3d05/03/08 07/03/08

241 6d10/03/08 17/03/08

243 4d10/03/08 13/03/08

244 4d10/03/08 13/03/08

246 4d18/03/08 21/03/08

247 3d14/03/08 18/03/08

248 3d24/03/08 26/03/08

251 4d19/03/08 24/03/08 252 2d

25/03/08 26/03/08

253 7d27/03/08 04/04/08

254 7d27/03/08 04/04/08

256 2d07/04/08 08/04/08 257 2d

09/04/08 10/04/08

258 4d11/04/08 16/04/08

259 4d11/04/08 16/04/08

261 5d17/04/08 23/04/08

262 3d24/04/08 28/04/08

264 2d26/02/08 27/02/08 265 4d

28/02/08 04/03/08

267 3d17/04/08 21/04/08

268 2d29/04/08 30/04/08

Inicio del Proyecto Inicio Primera Etapa Construcción deBodega y Oficina

Instalación deLetrinas

Acometida Eléctricay de Agua Potable

Trazo y Nivelación Corte y Relleno Inicio MóduloHabitacional #1

Excavación paracimientos

Colado de concretode cimientos

Contrapiso Columnas y Paredes Gradas y Barandas Vigas y Entrepiso

Sistema Eléctrico Sistema de AguasPluviales

Sistema de AguasNegras

Sistema de AguaPotable

Instalación de CieloRaso

Instalación de pisosy enchapes

Instalación deventanería, puertas

y cerragería

Instalación de Losasanitaría y Grifería

Pintura general

Columnas y Paredes Gradas y Barandas Vigas y Entrepiso







y cerragería


Pintura general

Columnas y Paredes Vigas

Barandas

Estructura Metálica Cubierta de Techos







y cerragería


Pintura general

Suministro deMuebles

Inicio ZonasComunes


Colado de concretode cimientos

Paredes, Columnasy Vigas ContrapisoEstructura Metálica Cubierta de Techos Instalación de Cielo

RasoInstalación de pisos

y enchapes


y cerragería


Pintura general Suministro deMuebles

Suministro deElectrodomésticos

Sistema Eléctrico

Sistema de AguasPluviales



Excavación Losa y Paredes deConcreto

Sistema de aguaspara piscina

Sistema eléctricopara piscina

Instalación deazulejos y enchapes

Instalación deAccesorios para

piscina

Pintura y acabadosgeneral

ExcavaciónConformación de

superficie deRuedos

Superficie final deruedo

Aceras, bordillo yseñalización

ExcavaciónConformación de

superficie paraparqueo

Superficie final deruedo

Aceras, bordillo yseñalización

Confección dezonas verdes Obras adicionales

ExcavaciónSistema de

tratamiento deAguas

Demolición deInstalacionesProvisionales

Remoción deescombros y

Limpieza

72 2d05/05/08 06/05/08

73 0d06/05/08 06/05/08

74 0d06/05/08 06/05/08 76 0d

06/05/08 06/05/08

78 2d07/05/08 08/05/08

79 3d09/05/08 13/05/08

80 1d14/05/08 14/05/08

82 2d14/05/08 15/05/08

83 3d16/05/08 20/05/08

86 3d21/05/08 23/05/08

87 4d26/05/08 29/05/08

88 3d30/05/08 03/06/08

89 4d04/06/08 09/06/08

91 8d21/05/08 30/05/08

92 8d21/05/08 30/05/08

93 8d21/05/08 30/05/08

94 8d21/05/08 30/05/08

96 3d21/07/08 23/07/08

97 4d28/07/08 31/07/08

98 3d30/07/08 01/08/08

99 3d30/07/08 01/08/08

100 3d04/08/08 06/08/08

103 4d10/06/08 13/06/08

104 3d16/06/08 18/06/08

105 4d19/06/08 24/06/08

107 7d10/06/08 18/06/08

108 7d10/06/08 18/06/08

109 7d10/06/08 18/06/08

110 7d10/06/08 18/06/08

112 3d16/07/08 18/07/08

113 4d22/07/08 25/07/08

114 3d25/07/08 29/07/08

115 3d25/07/08 29/07/08

116 3d30/07/08 01/08/08

119 4d25/06/08 30/06/08

120 3d01/07/08 03/07/08

121 3d25/06/08 27/06/08

123 3d04/07/08 08/07/08

124 2d09/07/08 10/07/08

126 7d25/06/08 03/07/08

127 7d25/06/08 03/07/08

128 7d25/06/08 03/07/08

129 7d25/06/08 03/07/08

131 3d11/07/08 15/07/08

132 4d16/07/08 21/07/08

133 3d22/07/08 24/07/08

134 3d22/07/08 24/07/08

135 3d25/07/08 29/07/08

137 4d07/08/08 12/08/08

138 2d13/08/08 14/08/08

140 7d11/07/08 21/07/08

141 7d22/07/08 30/07/08

142 3d31/07/08 04/08/08

269 0d30/04/08 30/04/08


Fin MóduloHabitacional #1 Fin Primera Etapa

Inicio SegundaEtapa: MóduloHabitacional #2

Aislamiento del Áreade Trabajo

Construcción deBodega y Oficina



Colado de concretode cimientos Contrapiso Columnas y Paredes Gradas y Barandas Vigas y Entrepiso







y cerragería


Pintura general








y cerragería


Pintura general


Barandas








y cerragería


Pintura general



Construccción deAccesos

ReacondicionamientoZonas Verdes Limpieza General

Fin Zonas Comunes

143 0d14/08/08 14/08/08

145 0d14/08/08 14/08/08

147 2d15/08/08 18/08/08

148 3d19/08/08 21/08/08

149 1d22/08/08 22/08/08

151 2d22/08/08 25/08/08

152 3d26/08/08 28/08/08

155 3d29/08/08 02/09/08

156 4d03/09/08 08/09/08

157 3d09/09/08 11/09/08

158 4d15/09/08 18/09/08

160 8d03/09/08 12/09/08

161 8d03/09/08 12/09/08

162 8d03/09/08 12/09/08

163 8d03/09/08 12/09/08

165 3d28/10/08 30/10/08

166 4d04/11/08 07/11/08

167 3d06/11/08 10/11/08

168 3d06/11/08 10/11/08

169 3d11/11/08 13/11/08

172 4d19/09/08 24/09/08

173 3d25/09/08 29/09/08

174 4d30/09/08 03/10/08

176 7d19/09/08 29/09/08

177 7d19/09/08 29/09/08

178 7d19/09/08 29/09/08

179 7d19/09/08 29/09/08

181 3d23/10/08 27/10/08

182 4d29/10/08 03/11/08

183 3d03/11/08 05/11/08

184 3d03/11/08 05/11/08

185 3d06/11/08 10/11/08

188 4d06/10/08 09/10/08

189 3d10/10/08 14/10/08

190 3d06/10/08 08/10/08

192 3d15/10/08 17/10/08

193 2d20/10/08 21/10/08

195 7d06/10/08 14/10/08

196 7d06/10/08 14/10/08

197 7d06/10/08 14/10/08

198 7d06/10/08 14/10/08

200 3d20/10/08 22/10/08

201 4d23/10/08 28/10/08

202 3d29/10/08 31/10/08

203 3d29/10/08 31/10/08

204 3d03/11/08 05/11/08

206 4d14/11/08 19/11/08

207 2d20/11/08 21/11/08

209 7d22/10/08 30/10/08

210 7d31/10/08 10/11/08

211 3d11/11/08 13/11/08 212 0d

21/11/08 21/11/08

270 0d21/11/08 21/11/08

Fin Segunda Etapa:Módulo Habitacional

#2

Inicio Tercera Etapa:Módulo Habitacional

#3

Aislamiento del Áreade Trabajo

Construcción deBodega y Oficina



Colado de concretode cimientos Contrapiso Columnas y Paredes Gradas y Barandas Vigas y Entrepiso







y cerragería


Pintura general








y cerragería


Pintura general


Barandas








y cerragería


Pintura general



Construccción deAccesos

ReacondicionamientoZonas Verdes Limpieza General

Fin Tercera Etapa:Módulo Habitacional

#3Fin del Proyecto

113

I) PRESUPUESTO DETALLADO DEL PROYECTO

PRESUPUESTO DETALLADO DEL PROYECTO "HOTEL Y VILLAS TIERRA MÍA"

EDT Actividades Unidad Cantidad C. U. C.T.

Proyecto "Hotel Y Villas Tierra Mía" (Costo Total) $2.069.965,455% Imprevistos $89.998,5010% Administración y Dirección Técnica $179.997,00

1 Proyecto "Hotel Y Villas Tierra Mía" (Costo Directo) $1.799.969,961.3 Actividades Preliminares $98.268,971.3.1 Obras Provisionales $27.000,00$ ,1.3.1.1 Construcción de Bodega y Oficina m2 120,00 $150,00 $18.000,001.3.1.2 Instalación de Letrinas m2 30,00 $150,00 $4.500,001.3.1.3 Acometida Eléctrica y de Agua Potable global 1,00 $4.500,00 $4.500,001.3.2 Movimiento de Tierras para Explanada $71.268,971.3.2.1 Trazo y Nivelación m2 2811,00 $0,96 $2.698,561.3.2.2 Corte y Relleno m3 5903,10 $11,62 $68.570,411.4 Módulos Habitacionales $1.255.273,401 4 1 Módulo Habitacional #1 $386 291 031.4.1 Módulo Habitacional #1 $386.291,031.4.1.2 Cimientos $16.697,611.4.1.2.1 Excavación para cimientos m3 604,80 $11,62 $7.025,361.4.1.2.2 Colado de concreto de cimientos m3 23,91 $404,59 $9.672,261.4.1.3 Nivel 1 $96.996,111.4.1.3.1 Obra Gris $36.340,771.4.1.3.1.1 Contrapiso m3 41,40 $338,47 $14.012,741.4.1.3.1.2 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,42

$ $1.4.1.3.1.3 Gradas y Barandas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.1.3.1.4 Vigas y Entrepiso m3 32,67 $156,84 $5.124,031.4.1.3.2 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.1.3.2.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.1.3.2.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.3.2.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.3.2.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.3.3 Acabados $35.707,341.4.1.3.3 Acabados $35.707,341.4.1.3.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.1.3.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.1.3.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.1.3.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.1.3.3.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,641.4.1.4 Nivel 2 $82.983,371.4.1.4.1 Obra Gris $22.328,031 4 1 4 1 1 Columnas y Paredes m3 3 58 $799 39 $17 035 421.4.1.4.1.1 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421.4.1.4.1.2 Gradas y Barandas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.1.4.1.3 Vigas y Entrepiso m3 32,67 $156,84 $5.124,031.4.1.4.2 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.1.4.2.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.1.4.2.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.4.2.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.4.2.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,00g g , $ , $ ,1.4.1.4.3 Acabados $35.707,341.4.1.4.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.1.4.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.1.4.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.1.4.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.1.4.3.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,64



1.4.1.5 Nivel 3 $114.613,931.4.1.5.1 Obra Gris $21.596,031.4.1.5.1.1 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421.4.1.5.1.2 Vigas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.1.5.1.3 Barandas m3 32,67 $134,44 $4.392,021.4.1.5.2 Planta de Techos $32.362,561.4.1.5.2.1 Estructura Metálica m2 360,00 $50,44 $18.158,401.4.1.5.2.2 Cubierta de Techos m2 360,00 $39,46 $14.204,161.4.1.5.3 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.1.5.3.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.1.5.3.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.5.3.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.5.3.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.1.5.4 Acabados $35.707,341.4.1.5.4 Acabados $35.707,341.4.1.5.4.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.1.5.4.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.1.5.4.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.1.5.4.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.1.5.4.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,641.4.1.6 Mobiliario $75.000,001.4.1.6.1 Suministro de Muebles global 1,00 $40.000,00 $40.000,001 4 1 6 2 S i i t d Elé t d é ti l b l 1 00 $35 000 00 $35 000 001.4.1.6.2 Suministro de Eléctrodomésticos global 1,00 $35.000,00 $35.000,001.4.3 Módulo Habitacional #2 $434.491,181.4.3.2 Actividades Preliminares $38.250,001.4.3.2.1 Aislamiento del Área de Trabajo m2 1050,00 $15,00 $15.750,001.4.3.2.2 Construcción de Bodega y Oficina m2 120,00 $150,00 $18.000,001.4.3.2.3 Instalación de Letrinas m2 30,00 $150,00 $4.500,001.4.3.3 Cimientos $16.697,611.4.3.3.1 Excavación para cimientos m3 604,80 $11,62 $7.025,361.4.3.3.1 Excavación para cimientos m3 604,80 $11,62 $7.025,361.4.3.3.2 Colado de concreto de cimientos m3 23,91 $404,59 $9.672,261.4.3.4 Nivel 1 $96.996,111.4.3.4.1 Obra Gris $36.340,771.4.3.4.1.1 Contrapiso m3 41,40 $338,47 $14.012,741.4.3.4.1.2 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421.4.3.4.1.3 Gradas y Barandas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.3.4.1.4 Vigas y Entrepiso m3 32,67 $156,84 $5.124,031 4 3 4 2 Sistemas Electromecánicos $24 948 001.4.3.4.2 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.3.4.2.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.3.4.2.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.4.2.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.4.2.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.4.3 Acabados $35.707,341.4.3.4.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.3.4.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.3.4.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.3.4.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.3.4.3.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,64



1.4.3.5 Nivel 2 $82.983,371.4.3.5.1 Obra Gris $22.328,031.4.3.5.1.1 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421.4.3.5.1.2 Gradas y Barandas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.3.5.1.3 Vigas y Entrepiso m3 32,67 $156,84 $5.124,031.4.3.5.2 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.3.5.2.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.3.5.2.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.5.2.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.5.2.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.5.3 Acabados $35.707,341.4.3.5.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.3.5.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.3.5.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.3.5.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.3.5.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.3.5.3.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,641.4.3.6 Nivel 3 $114.613,931.4.3.6.1 Obra Gris $21.596,031.4.3.6.1.1 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421.4.3.6.1.2 Vigas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.3.6.1.3 Barandas m3 32,67 $134,44 $4.392,021 4 3 6 2 Pl t d T h $32 362 561.4.3.6.2 Planta de Techos $32.362,561.4.3.6.2.1 Estructura Metálica m2 360,00 $50,44 $18.158,401.4.3.6.2.2 Cubierta de Techos m2 360,00 $39,46 $14.204,161.4.3.6.3 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.3.6.3.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.3.6.3.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.6.3.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.6.3.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.6.3.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.3.6.4 Acabados $35.707,341.4.3.6.4.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.3.6.4.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.3.6.4.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.3.6.4.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.3.6.4.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,641.4.3.7 Mobiliario $75.000,001 4 3 7 1 Suministro de Muebles global 1 00 $40 000 00 $40 000 001.4.3.7.1 Suministro de Muebles global 1,00 $40.000,00 $40.000,001.4.3.7.2 Suministro de Eléctrodomésticos global 1,00 $35.000,00 $35.000,001.4.3.8 Integración con Edificaciones Existentes $9.950,151.4.3.8.1 Construccción de Accesos m3 13,50 $366,68 $4.950,151.4.3.8.2 Reacondicionamiento Zonas Verdes global 1,00 $4.000,00 $4.000,001.4.3.8.3 Limpieza General global 1,00 $1.000,00 $1.000,001.4.4 Módulo Habitacional #3 $434.491,181.4.4.2 Actividades Preliminares $38.250,00

Á1.4.4.2.1 Aislamiento del Área de Trabajo m2 1050,00 $15,00 $15.750,001.4.4.2.2 Construcción de Bodega y Oficina m2 120,00 $150,00 $18.000,001.4.4.2.3 Instalación de Letrinas m2 30,00 $150,00 $4.500,001.4.4.3 Cimientos $16.697,611.4.4.3.1 Excavación para cimientos m3 604,80 $11,62 $7.025,361.4.4.3.2 Colado de concreto de cimientos m3 23,91 $404,59 $9.672,26



1.4.4.4 Nivel 1 $96.996,111.4.4.4.1 Obra Gris $36.340,771.4.4.4.1.1 Contrapiso m3 41,40 $338,47 $14.012,741.4.4.4.1.2 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421.4.4.4.1.3 Gradas y Barandas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.4.4.1.4 Vigas y Entrepiso m3 32,67 $156,84 $5.124,031.4.4.4.2 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.4.4.2.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.4.4.2.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.4.2.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.4.2.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.4.3 Acabados $35.707,341.4.4.4.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.4.4.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.4.4.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.4.4.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.4.4.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.4.4.3.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,641.4.4.5 Nivel 2 $82.983,371.4.4.5.1 Obra Gris $22.328,031.4.4.5.1.1 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421.4.4.5.1.2 Gradas y Barandas m3 1,25 $134,44 $168,581 4 4 5 1 3 Vi E t i 3 32 67 $156 84 $5 124 031.4.4.5.1.3 Vigas y Entrepiso m3 32,67 $156,84 $5.124,031.4.4.5.2 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.4.5.2.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.4.5.2.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.5.2.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.5.2.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.5.3 Acabados $35.707,341.4.4.5.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.4.5.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.4.5.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.4.5.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.4.5.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.4.5.3.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,641.4.4.6 Nivel 3 $114.613,931.4.4.6.1 Obra Gris $21.596,031.4.4.6.1.1 Columnas y Paredes m3 3,58 $799,39 $17.035,421 4 4 6 1 2 Vigas m3 1 25 $134 44 $168 581.4.4.6.1.2 Vigas m3 1,25 $134,44 $168,581.4.4.6.1.3 Barandas m3 32,67 $134,44 $4.392,021.4.4.6.2 Planta de Techos $32.362,561.4.4.6.2.1 Estructura Metálica m2 360,00 $50,44 $18.158,401.4.4.6.2.2 Cubierta de Techos m2 360,00 $39,46 $14.204,161.4.4.6.3 Sistemas Electromecánicos $24.948,001.4.4.6.3.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $7.128,00 $7.128,001.4.4.6.3.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.6.3.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $5.940,00 $5.940,001.4.4.6.3.4 Sistema de Agua Potable global 1,00 $5.940,00 $5.940,00



1.4.4.6.4 Acabados $35.707,341.4.4.6.4.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $7.416,00 $7.416,001.4.4.6.4.2 Instalación de pisos y enchapes m2 340,00 $44,78 $15.223,501.4.4.6.4.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $4.552,20 $4.552,201.4.4.6.4.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $3.750,00 $3.750,001.4.4.6.4.5 Pintura general m2 397,80 $11,98 $4.765,641.4.4.7 Mobiliario $75.000,001.4.4.7.1 Suministro de Muebles global 1,00 $40.000,00 $40.000,001.4.4.7.2 Suministro de Eléctrodomésticos global 1,00 $35.000,00 $35.000,001.4.4.8 Integración con Edificaciones Existentes $9.950,151.4.4.8.1 Construccción de Accesos m3 13,50 $366,68 $4.950,151.4.4.8.2 Reacondicionamiento Zonas Verdes global 1,00 $4.000,00 $4.000,001.4.4.8.3 Limpieza General global 1,00 $1.000,00 $1.000,001.5 Zonas Comunes $446.427,591.5 Zonas Comunes $446.427,591.5.2 Edificio de Servicios $223.386,461.5.2.1 Obra Gris $47.669,711.5.2.1.1 Excavación para cimientos m3 537,60 $11,62 $6.244,761.5.2.1.2 Colado de concreto de cimientos m3 23,91 $404,59 $9.672,261.5.2.1.3 Paredes, Columnas y Vigas m3 3,90 $799,39 $18.129,201.5.2.1.4 Contrapiso m3 40,25 $338,47 $13.623,501.5.2.2 Planta de Techos $36.556,801 5 2 2 1 E t t M táli 2 340 00 $58 20 $19 788 001.5.2.2.1 Estructura Metálica m2 340,00 $58,20 $19.788,001.5.2.2.2 Cubierta de Techos m2 340,00 $49,32 $16.768,801.5.2.3 Acabados $34.697,551.5.2.3.1 Instalación de Cielo Raso global 1,00 $5.932,80 $5.932,801.5.2.3.2 Instalación de pisos y enchapes m2 320,00 $44,78 $14.328,001.5.2.3.3 Instalación de ventanería, puertas y cerragería global 1,00 $5.159,16 $5.159,161.5.2.3.4 Instalación de Losa sanitaría y Grifería global 1,00 $6.250,00 $6.250,001.5.2.3.5 Pintura general m2 421,20 $7,19 $3.027,591.5.2.3.5 Pintura general m2 421,20 $7,19 $3.027,591.5.2.4 Mobiliario $75.000,001.5.2.4.1 Suministro de Muebles global 1,00 $40.000,00 $40.000,001.5.2.4.2 Suministro de Eléctrodomésticos global 1,00 $35.000,00 $35.000,001.5.2.5 Sistemas Electromecánicos $29.462,401.5.2.5.1 Sistema Eléctrico global 1,00 $8.078,40 $8.078,401.5.2.5.2 Sistema de Aguas Pluviales global 1,00 $6.732,00 $6.732,001.4.4.6.3.3 Sistema de Aguas Negras global 1,00 $7.920,00 $7.920,001 5 2 5 3 Sistema de Agua Potable global 1 00 $6 732 00 $6 732 001.5.2.5.3 Sistema de Agua Potable global 1,00 $6.732,00 $6.732,001.5.3 Piscina $96.759,791.5.3.1 Obra Gris $27.668,091.5.3.1.1 Excavación m3 554,40 $19,36 $10.733,181.5.3.1.2 Losa y Paredes de Concreto m3 88,92 $190,45 $16.934,901.5.3.2 Sistema Electromecánico $25.000,001.5.3.2.1 Sistema de aguas para piscina global 1,00 $15.000,00 $15.000,001.5.3.2.2 Sistema eléctrico para piscina global 1,00 $10.000,00 $10.000,001.5.3.3 Acabados $44.091,701.5.3.3.1 Instalación de azulejos y enchapes m2 660,00 $50,75 $33.491,701.5.3.3.2 Instalación de Accesorios para piscina global 1,00 $7.600,00 $7.600,001.5.3.3.3 Pintura y acabados general m2 250,00 $12,00 $3.000,00



1.5.4 Obras Externas $123.781,341.5.4.1 Accesos $60.283,221.5.4.1.1 Excavación m3 1155,00 $11,62 $13.416,481.5.4.1.2 Conformación de superficie de Ruedos m3 1155,00 $11,62 $13.416,481.5.4.1.3 Superficie final de ruedo m2 1260,00 $20,00 $25.200,001.5.4.1.4 Aceras, bordillo y señalización m3 22,50 $366,68 $8.250,261.5.4.2 Parqueo $40.058,221.5.4.2.1 Excavación m3 660,00 $11,62 $7.666,561.5.4.2.2 Conformación de superficie para parqueo m3 1155,00 $11,62 $13.416,481.5.4.2.3 Superficie final de ruedo m2 660,00 $20,00 $13.200,001.5.4.2.4 Aceras, bordillo y señalización m3 15,75 $366,68 $5.775,181.5.4.3 Zonas Verdes $9.200,001.5.4.3.1 Confección de zonas verdes global 1,00 $5.200,00 $5.200,001.5.4.3.2 Obras adicionales global 1,00 $4.000,00 $4.000,001.5.4.3.2 Obras adicionales global 1,00 $4.000,00 $4.000,001.5.4.4 Sistema de Drenaje $14.239,911.5.4.4.1 Excavación m3 554,40 $11,62 $6.439,911.5.4.4.2 Sistema de tratamiento de Aguas global 1,00 $7.800,00 $7.800,001.5.5 Limpieza General $2.500,001.5.5.1 Demolición de Instalaciones Provisionales global 1,00 $1.500,00 $1.500,001.5.5.2 Remoción de escombros y Limpieza global 1,00 $1.000,00 $1.000,00

Proyecto Final de Graduación rev5

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