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1 PROYECTO DE INVESTIGACIÓN Consecuencias e impacto del incremento del valor de la tierra sobre la distribución de la población y la configuración socio económica de la Ciudad de Buenos Aires
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Consecuencias e impacto del incremento del valor de la tierra sobre la distribución de la población y la configuración socio económica de la Ciudad de Buenos Aires.
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1
PROYECTO DE INVESTIGACIÓN
Consecuencias e impacto del incremento del valor de la tierra sobre la distribución de la población y la configuración socio
económica de la Ciudad de Buenos Aires
2
Índice
Introducción
Movimientos Migratorios, fenómeno global y local
Relación entre el incremento en el precio de la tierra y los movimientos migratorios. Expulsión y relocalización “intramuros”
El crecimiento de asentamientos informales, fenómeno local y global.
Análisis de la situación de la Ciudad de Buenos Aires en relación a los fenómenos planteados
El precio del suelo y el Acceso a la vivienda en la CABA
Análisis del Mercado Inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires
Indice de Situación Social de la Ciudad de Buenos Aires
3
Introducción
El incremento en el valor de la tierra, que surge como consecuencia del
desarrollo de las ciudades, genera importantes efectos sobre la distribución de la
población, modificaciones en la configuración socioeconómica, y movimientos
migratorios, tanto de expulsión hacia zonas más alejadas, como de creación de
asentamientos precarios, usurpación y ocupación. El presente trabajo intenta estudiar
las causas concurrentes por detrás de este fenómeno, comprenderlo desde una óptica
global y estudiar las particularidades que presenta en la Ciudad de Buenos Aires.
El crecimiento económico, que promueve el desarrollo del mercado
inmobiliario, produce un aumento en el valor de la tierra y a su vez, expulsa a sectores
de clase media baja hacia la periferia y a los estratos más bajos de la sociedad los
hacina en asentamientos precarios y localizaciones informales dentro de la ciudad, en
áreas centrales o de borde.
El crecimiento de la ciudad demanda mano de obra intensiva, de baja
calificación: obreros de la construcción y de sectores de servicios, este fenómeno
genera movimientos migratorios, internos y provenientes de países limítrofes. Esta
masa de trabajadores informales no tiene acceso a la vivienda, por lo tanto engrosan
los asentamientos precarios o acceden a viviendas usurpadas. Se aborda el
interrogante acerca de si este fenómeno es local o si se trata de un fenómeno global.
Movimientos migratorios, fenómeno global y local
Comparación con los movimientos migratorios en el mundo, consecuencia del proceso de globalización
El caso de Europa y los inmigrantes ilegales
La causa más importante de los movimientos espontáneos de población,
registrados en los últimos años entre las naciones y dentro de ellas, radica en la
creciente disparidad en los niveles de desarrollo entre estados y regiones, y dentro de
los mismos estados. Las causas son económicas, políticas, sociales y demográficas, y
los efectos que producen abarcan las mismas dimensiones. Siguiendo a Aderanti
Adepoju1, el fenómeno de las migraciones involucran a tres actores fundamentales: el
emigrante, el lugar de origen y el lugar elegido como destino. Mientras que las
1 Las relaciones entre las migraciones internas y las migraciones internacionales: el caso de África, Aderanti Adepoju.
4
migraciones internas suponen movimientos sin restricciones jurídicas, dentro de un
territorio definido, el emigrante internacional debe confrontar con una serie de normas
y disposiciones, primero para salir de su país y luego para entrar, residir y
eventualmente salir del país receptor.
La arquitectura más compleja que produjimos los seres humanos es el Estado-
Nación. El territorio, el derecho, la economía, la seguridad, la autoridad y la
pertenencia son elementos que en la mayor parte del mundo se han construido en
virtud de lo nacional, aunque en pocos casos presenten el grado de autonomía que se
postula tanto en el derecho nacional como en los tratados internacionales.
Las migraciones son impulsadas por los fuertes desequilibrios entre países y
regiones. Existen desigualdades especialmente en las condiciones de vida,
oportunidades de empleo e ingresos. Cuando las restricciones para la entrada a un
país no son rigurosas y la difusión sobre las oportunidades que ofrece, la migración se
produce rápidamente en respuesta a señales que suelen despertar expectativas
desmedidas.
Las migraciones internas ocurren como respuesta a los desequilibrios entre
distintas regiones de un país y su dirección se orienta hacia la localización de
proyectos generadores de empleo. Cuando las inversiones se concentran en las
ciudades, generalmente capitales, la corriente migratoria se da desde el interior del
territorio hacia ellas. Cuando se generan oportunidades de empleo en áreas rurales,
grandes explotaciones agropecuarias, establecimientos mineros y otras empresas que
pueden localizarse en áreas rurales, la corriente migratoria cambia de sentido.
En teoría, ambas migraciones, la internacional y la interna, son
complementarias y pueden suplirse una a la otra. También en teoría, un mayor
equilibrio en el desarrollo de países y regiones exportadores de mano de obra debería
resolver el fenómeno de las migraciones a la escala que estamos observando en
nuestros días. El interrogante que queda por resolver es acerca del nivel de desarrollo
que alcanza una ciudad global en cuanto a la oferta de oportunidades más sofisticadas
respecto de salud y educación, por ejemplo u oportunidades más difíciles de
categorizar como acceso a la cultura e igualdad de género.
Tal como plantea Saskia Sassen en sus trabajos, las ciudades globales son
espacios que pueden salir de las jerarquías institucionales, articuladas por medio del
Estado – nación. En su libro más reciente2 concluye en que las prácticas y la política
2 Territorio, autoridad y derechos, de los ensamblajes medievales a los ensamblajes globales, Saskia Sassen. Katz Editores, Buenos Aires, 2010.
5
informales se alejan de las cuestiones de nacionalidad en su sentido más estricto y la
acercan a la manifestación de una amplia gama de intereses particulares, desde las
protestas contra la violencia policial y la globalización, hasta la política sobre
preferencias sexuales y la ocupación de viviendas. En su opinión, esto es un avance
hacia las prácticas ciudadanas que giran en torno a la reivindicación de los derechos
sobre la ciudad.
Es en las grandes ciudades donde se observan las desigualdades más
extremas, pero también son los espacios donde la posibilidad de apelar directamente a
formas de poder estratégicas a las minorías. Son las ciudades insertas en la red global
el contexto donde el poder es cada vez más privado, global y difuso.
Sassen propone detectar a los nuevos actores políticos y sus proyectos, a la
luz de lo que fue el ámbito de la ciudad medieval para el surgimiento de la burguesía y
la ciudad moderna para los trabajadores industriales, como agentes políticos que
confrontan en defensa de nuevos derechos.
Existen pocas instituciones modernas tan emblemáticas de los derechos como
la ciudadanía. Actualmente, existen en el mundo una variedad de prácticas políticas
emergentes que incluyen organizaciones y grupos de la población hasta ahora
silenciosos o silenciados. La desestabilización de las jerarquías del poder legítimo
centradas en el estado nacional ha permitido la multiplicación de dinámicas y actores
políticos no formalizados o formalizados en parte.
Puede citarse el caso de los inmigrantes indocumentados que si demuestran
haber residido durante un largo período en un país y haber tenido una buena conducta
pueden solicitar su regularización basándose en lo que, a fin de cuentas, es un
incumplimiento prolongado de la ley.
Las migraciones ya no son sólo de los sectores económicos corporativos y las
empresas, grandes desplazamientos poblacionales se producen en el mundo, internas
y trasnacionales, forman parte del fenómeno de globalización.
6
Corrientes Migratorias en el Mundo (1980-1990)
Fuente: Correo de la UNESCO 1999
Fuente: World Migrant Stock: The 2005 Revision, base de datos sobre población de Naciones Unidas
Fuente: ADHA Derechos Humanos en la Frontera Sur 2008
Muchas transformaciones existen actualmente en el sentido amplio, que involucran
tanto lo social como lo político. El espacio más evolucionado para estas
Los números de las migraciones internacionales
191.000.000 eran migrantes internacionales, mientras que en 1985 se contabilizaban 111.000.000
23.700.000 eran desplazados internos en todo el mundo
8.400.000 personas eran refugiadas
El 3% de la población mundial eran migrantes internacionales
11.000.000 de personas fueron acogidas como refugiadas en países del Tercer Mundo
2.500.000 de personas fueron acogidas como refugiadas en el Primer Mundo
Los números de la inmigración hacia España
15.572 personas fueron detenidas en su intento de entrar en territorio español durante el año 2008, de ellas 12.000 procedían del África Subsahariana
67.000 personas han intentado atravesar el Mediterráneo para pedir asilo en Europa
13.000 personas fueron detenidas en las costas de la Península Ibérica, Baleares e Islas Canarias durante el año 2008
7
transformaciones es la ciudad global, donde se concentran los ejemplos más
desarrollados y claros de los principales cambios en el sistema, y se configura como
un espacio urbano parcialmente desnacionalizado que permite una reinvención parcial
de la ciudadanía.
El caso de las migraciones en Argentina
El último censo realizado en la Argentina, cuyos datos se publicaron, fue en el
año 2001. Según estimaciones, la población actual para la totalidad del país alcanzaría
los 41 millones de habitantes.
Los resultados del Censo 2001 reflejaron un total de 1,5 millón de inmigrantes.
Estos valores están en línea con la situación de la región, donde la Organización
Internacional de Migraciones (Cono Sur) en el Informe del año 2005 destacó que la
inmigración representa el 4,2% de la población total.
El fenómeno de la inmigración es interesante. A comienzos de la década del
’90 comenzó a observarse una nueva inmigración, en un contexto político e histórico
diferente, enfrentada a regímenes jurídicos y estatutos administrativos cada vez más
restrictivos, enmarcada en la creciente globalización de la economía, con
consecuencias devastadoras para muchos países. Este flujo está constituido por
ciudadanos de diferentes naciones de Africa Subsahariana, como Senegal, Camerún,
Nigeria, Malí, Ghana, Costa de Marfil, Liberia, Sierra Leona y Congo, y encuentra su
origen en los coletazos de la economía mundial y los desequilibrios políticos entre las
regiones de ese continente. Por ejemplo, la caída de la Unión Soviética expulsó
camadas de rusos hacia otras zonas, como Europa occidental y los Estados Unidos.
En este marco, la Argentina se presenta como uno de los países con mayor pedido de
refugio.
Esta descripción intenta reflejar que el fenómeno migratorio posee
características globales y ocurre en todos los países del mundo. Más allá de estos
fenómenos novedosos por su característica global, los flujos migratorios son
principalmente regionales y son bastante constantes durante los últimos años.
La inmigración limítrofe es la que predomina, en Argentina se calcula que un
67,9% de los extranjeros proviene de países latinoamericanos, y de ellos, el 88% de
países limítrofes. Dentro de la categoría de países limítrofes se destaca el ingreso de
ciudadanos de Paraguay, Bolivia y Perú. En la Ciudad de Buenos Aires y en el
Conurbano, paraguayos y bolivianos son las dos principales corrientes migratorias.
Los paraguayos son la comunidad extranjera más grande radicada en el país,
8
representando un 21,2% del total de inmigrantes, seguida de la boliviana (15,2%) y la
peruana (5,8%). Por detrás de estos grupos aparecen los asiáticos (chinos, coreanos y
japoneses), ucranianos, rusos y africanos.
Analizar este fenómeno en relación a la situación del mercado de trabajo
resulta complejo porque muchos inmigrantes suelen insertarse en la economía
informal, en trabajos de mala calificación y mal rentados. Una característica de la
población inmigrante de países limítrofes es que no goza de gran calificación.
Un punto importante a destacar tiene que ver con la situación económica, en
medio de un proceso de crecimiento sostenido en los últimos años la Argentina se
presenta como tierra de oportunidades para el proceso migratorio. El proceso de
crecimiento económico en el país y en la Ciudad de Buenos Aires presenta una muy
fuerte correlación (93,60%, considerando las tasas de variación de PBI y PBG anuales
desde 1993).
PBI Nacional y PBG Ciudad de Buenos Aires (tasas de variación anual %)
Fuente: INDEC y Estadísticas GCBA
-20,00%
-15,00%
-10,00%
-5,00%
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
PBI
PBG
9
Evolución comparada PBG-Población en villas
0,9
1,1
1,3
1,5
1,7
1,9
2,1
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
PBG
Población en villas CABA
Fuente: elaboración propia
Al analizar la evolución comparada del PBG de la Ciudad y la evolución en
villas, se observa que esta última viene creciendo fuertemente en los últimos años,
independientemente de que el producto crezca o se contraiga. Esta observación deja
en evidencia la debilidad del argumento del “efecto derrame”, por el cual si una
economía crece genera un excedente de ingreso que llega a los estratos sociales más
perjudicados y mejora su situación. Se desprende de este comportamiento la
necesidad de implementar políticas sociales activas con el objetivo de detener este
crecimiento poblacional.
Según datos recientes surgidos de Estadísticas realizadas por el INDEC (EPH)
y la Dirección General de Estadística y Censos, la Ciudad genera más de 2,5 millones
de puestos de trabajo, número que supera la cantidad de residentes dispuestos a
participar de la actividad económica. Esta situación provoca que el 46% de los puestos
de trabajo generados en la Ciudad sea ocupado por residentes en el Conurbano.
El incremento de la actividad en construcción en coincidencia con el proceso
de crecimiento de los últimos años generó aumento de demanda de mano de obra,
generalmente informal, proveniente de los grupos migratorios mencionados. Estos
inmigrantes a su llegada suelen asentarse en espacios precarios. Estudios recientes
sobre la Villa 31 en la CABA, relevan datos estadísticos que permiten observar
características demográficas que coinciden con esta afirmación.
La Ciudad de Buenos Aires sigue siendo receptora de inmigrantes, el 38% de sus
residentes han nacido fuera de ella. Lo nuevo es que ya no recibe masivamente a la
migración interna, tal como se conoció en la etapa de industrialización del país (1930 –
10
1960). El 84% de los extranjeros que ingresaron al país desde 20063, reside en la
Región Metropolitana de la Ciudad de Buenos Aires principalmente proveniente de
países limítrofes: Paraguay, Bolivia y Perú. Ese mismo año, el Ministerio del Interior
registró el ingreso de 150.000 ciudadanos bolivianos, que se asentaron principalmente
en la CABA y su región metropolitana.
Estos datos, relevados desde diferentes áreas gubernamentales apoyan la idea de
que hoy los inmigrantes ya no provienen de las provincias argentinas, ya que prefieren
asentarse en ciudades del interior con buenas perspectivas de crecimiento
económico4.
Otras nacionalidades se han incorporado en menor proporción son ciudadanos de
países africanos, asiáticos y de Europa del Este. No se ha registrado su presencia en
los relevamientos en villas.
En diciembre de 2010, cuando se produce la ocupación del Parque Indoamericano
de Villa Soldati, se agita la discusión sobre la cuestión migratoria en nuestro país, La
actualidad de este proceso evidencia la gran deficiencia habitacional de la ciudad
frente a la presión del fenómeno migratorio y del crecimiento poblacional de los
sectores más vulnerables.
Para tener en cuenta la magnitud del fenómeno, es oportuno recordar los datos
que arrojó el censo. Sobre un total de 13.333 encuestados, el 95% eran vecinos de la
Ciudad de Buenos Aires, provenientes de diferentes villas: el Bajo Flores, la Villa 11-
14, Ciudad Oculta, Los Piletones y Villa 20. El restante 5% provenía del Conurbano.
Los datos indican también una fuerte presencia extranjera en la composición de la
población del lugar.
Esta población, en general se inserta en el mercado informal de trabajo, en
ocupaciones de baja calificación y mal rentados. Según un informe del Instituto para el
Desarrollo Social Argentino, habría 1.000.000 de inmigrantes en el país, de los cuales
500.000 estaría ocupados. Los rubros en los que se ocupan son: servicio doméstico,
construcción, reparaciones para el hogar y jardinería, industria y comercio; cuentan
con nivel de estudios bajo y medio.
El 5,4% del total de ocupados en los grandes aglomerados urbanos, es extranjero.
El 85% de la población joven, entre 20 y 29 años, que habita en las villas de Retiro,
es extranjera.
3 Plan Patria Grande, plan nacional que facilita la radicación de ciudadanos de países vecinos. Ingresaron en total 424.121, de las cuales 356.262 personas se radicaron en la RMBA. 4 Las ciudades elegidas son Rosario, Córdoba y Tandil, en tercer lugar.
11
Relación entre el incremento en el precio de la tierra y los movimientos migratorios. Expulsión y relocalización “intramuros”
En este punto del trabajo se intenta estudiar la hipótesis de que el crecimiento
económico, expulsa a sectores de clase media baja y a los estratos informales de la
sociedad hacia la periferia y, eventualmente a la constitución de nuevos asentamientos
y a la densificación de las villas existentes dentro de la ciudad.
Una característica del proceso urbano actual es la fuerte segregación social y
espacial. Esta situación se pone de manifiesto en la existencia de espacios donde la
calidad de vida es de gran precariedad, mientras que en otros las condiciones son de
altos estándares5.
Según UN-Hábitat la población de villas en el mundo era de 870 millones de
personas en el año 2001 y la proyección es de 1.430 millones para 2020. Estos datos
de Naciones Unidas evidencian que nos encontramos frente a un fenómeno global.
Esta tendencia enciende una luz de alerta sobre la evolución de los procesos urbanos
y la necesidad de políticas que apunten a solucionar las causas del fenómeno. En este
punto nos focalizamos en la situación en la Ciudad de Buenos Aires.
Cabe destacar que el momento de estudiar la pobreza urbana a nivel mundial
existe muy poca información, hay una gran carencia de datos básicos y de información
sistemática.
El crecimiento de asentamientos informales, fenómeno local y global.
La experiencia de algunos países de Latino América
Las ciudades en América Latina concentraban en la década del ’60 el 49% de la
población total, mientras que se espera que en el próximo decenio concentren el 83%.
La población urbana de Argentina ya representaba en 1990 el 86% del total de
población, radicada principalmente en Buenos Aires, su metrópolis mayor.
5 La noción de calidad de vida puede abordarse a partir de la definición del Modelo de Gulyani y Debabrata que proponen cuatro dimensiones que interactúan entre sí: la condición de tenencia de la vivienda, la existencia de infraestructura, las características de la unidad habitacional y las características del vecindario. Todos los asentamientos de viviendas precarias tienen deficiencias en una o más de estas dimensiones. En los casos en que se presentan deficiencias en las cuatro dimensiones se considera al asentamiento en cuestión como villa.
12
El crecimiento de la población en la Región genera una demanda incesante por
suelos urbanos, producida por el crecimiento vegetativo y el continuo flujo migratorio.
Este crecimiento poblacional produce dos fenómenos: por un lado presiona sobre
la mancha urbana6, que se extiende a impulso de las nuevas accesibilidades y por el
otro concentra a los sectores más bajos de la escala socioeconómica en los lugares
más desfavorecidos, dentro y fuera del área central de la ciudad.
Análisis de la experiencia de Chile.
Relación entre incremento del PBG en Santiago y el fenómeno de la exclusión social, con deterioro en la distribución del ingreso.
Santiago de Chile es una ciudad de 6 millones de personas, y concentra el 43% de
la población total del país. La tasa de crecimiento poblacional se encuentra cayendo
desde la década del ´60. Entre 1970 y 1982 fue de 2,67% promedio anual, 1,65% en
la década siguiente, y 1,21% entre 1992 y 2002. Este comportamiento se explica a
partir de la evolución de dos factores, una caída en la tasa de crecimiento poblacional
general, y una reducción en los procesos inmigratorios. De hecho, el proceso
migratorio neto es muy cercano a cero, lo que implica que el crecimiento poblacional
de Santiago es igual que el del país, es decir, alrededor de un 1%.
Los cambios demográficos más importantes en la actualidad son la reducción en el
tamaño de las familias y, como consecuencia, el incremento en la tasa de crecimiento
de los propietarios, y el envejecimiento de la población.
La región Metropolitana, en la cual Santiago se encuentra, contribuye en un 43%
del PIB. Esta área ha reducido fuertemente sus niveles de pobreza en los últimos
años, pasando de 34,5% en 1990 a un 10,6% en 2009. La indigencia se ha reducido
desde un 10,13% hasta 2,7% en el mismo período. Sin embargo, la distribución del
ingreso no ha mejorado.
Los especialistas en urbanismo sostienen que la demanda de tierra depende
fundamentalmente del incremento en el ingreso, y no del aumento de la población. (ojo
en Chile)
6 El aumento del ingreso de importantes sectores de la población urbana ha ocasionado, por otra parte, patrones de vivienda y equipamiento que ocupan grandes extensiones de terrenos suburbanos, en ellos se han consolidado costosos condominios, áreas verdes, centros comerciales y vías. DOCUMENTO DE TRABAJO INVI: GESTIÓN DE SUELO URBANO Y SU IMPACTO EN LA GESTIÓN HABITACIONAL, Clara Arditi Karlik y otros.
13
La evidencia empírica muestra que la Ciudad de Santiago incrementó su densidad
de población sistemáticamente en los últimos cincuenta años aproximadamente.
La cobertura de servicios básicos en esta área es total. Tanto el agua, como la
electricidad y el servicio cloacal está cubierto en un 100%. Lo mismo ocurre con el
pavimento. En educación y salud se observa una muy amplia cobertura, aunque con
grandes diferencias en la calidad de su prestación.
El valor de la tierra en la Ciudad de Santiago se encuentra en un ciclo de
crecimiento sostenido desde el año 1982. En ese momento un m2 de tierra costaba
28US$, mientras que hacia fines de la década del ’90 alcanzaba los 300US$. Este
crecimiento sostenido en los precios estuvo acompañado por una continua contracción
en las cantidades ofrecidas.
En Santiago pareciera observarse la hipótesis de que la suba en el precio de la
tierra genera movimientos de expulsión de población de asentamientos precarios
desde la ciudad hacia la periferia. Las series muestran que mientras el precio de la
tierra se incrementó sistemáticamente durante los últimos años, los asentamientos
precarios se fueron reduciendo dentro de Santiago.
A diferencia de la Argentina, Chile tiene una larga tradición en políticas de vivienda
social. Sin embargo, Santiago se caracterizó históricamente por un fuerte proceso de
segregación social. El comienzo de la política social habitacional en Chile se da en
14
1906 con la primera legislación sobre “Consejos Habitacionales”, con el objetivo de
construir viviendas para los trabajadores. Esta iniciativa ocurrió en un momento donde
la calidad de la vivienda de las familias de más bajos ingresos era muy precaria.
Durante los primeros 20 años, basados en regulaciones sanitarias tuvieron lugar
demoliciones masivas. De esta forma, los problemas sanitarios se fueron mudando
hacia la periferia de la ciudad. Posteriormente se crearon diferentes organismos con el
objetivo de fomentar la construcción y dar soluciones al déficit habitacional.
Análisis de la situación de la Ciudad de Buenos Aires en relación a los fenómenos planteados
Perfil socioeconómico de la Ciudad de Buenos Aires7
Según las proyecciones realizadas por la DG de Estadística y Censos, la población
de la CABA superará los 3.000.000 de personas. Junto con Puerto Madero, Villa
Urquiza es uno de los barrios con mayor crecimiento poblacional.
En el Boletín Electrónico Nº 9 de Urbeos – Cities se publica un interesante informe
sobre niveles socioeconómicos en la CABA, sobre su base de datos de 2009. Entre
sus conclusiones destacamos las siguientes:
El 11% de la población de la CABA pertenece al estrato de clase Alta –
Media Alta (ABC1)
El 51% a la Media Típica (C2)
El 24% a la Media Baja (C3)
El 8% a la Baja Superior (D1)
El 4% a la Baja Inferior (D2)
El 2% a la clase Marginal (E)
En el GBA, detectan que predominan los estratos C3, D1 y D2, con valores cercanos
al 24% en cada caso, mientras que en la CABA el predominio ese de la clase Media
Típica.
7 Información elaborada por la Dirección General de Estadística y Censos del GCABA, en base a la Encuesta
Permanente de Hogares.
15
Según los primeros datos que trascienden del Censo 2010, la población de la
CABA es de 2.900.000 habitantes.
En la composición de la población las mujeres son mayoría, hay 116 mujeres cada
100 varones. Teniendo en cuenta la edad de los habitantes, se considera que la
Ciudad posee una población envejecida. El segmento de habitantes de 65 años y más
representa casi el 17% del total y el de menos de 15 años, casi el 19%. La edad
promedio de la población ronda los 39 años; algo más de 41 años las mujeres, y casi
37 los varones. Las mujeres viven más que los varones. Su esperanza de vida alnacer
es 80 años y la de los varones 73 años.
En promedio, nacen 14,8 niños cada mil habitantes y fallecen 9,8 personas cada
mil habitantes.
16
Según información del Boletín Electrónico de la DG de Estadística y Censos, la
jefatura del hogar es mayormente masculina: hay 159 jefes varones cada 100 jefas
mujeres. Más de la mitad de los jefes de hogar superan los 50 años de edad.
El 59% de la población tiene trabajo, de ellos el 55% tiene entre 25 y 49 años,
mientras que el 25% tiene entre 50 y 64 años.
17
El 6% de la población está desocupada y más del 50% de ella está compuesta por
mujeres. No hay información sobre la situación laboral del 35% restante, pero coincide
con la estimación de porcentaje de trabajadores informales8.
Hay más mujeres desempleadas, que varones. El 77% de los porteños ocupados
tiene estudios secundarios o universitarios. El promedio de ingreso registrado es de $
2.049,00.
En cuanto al relevamiento de hogares pobres y por debajo del índice de pobreza,
en el gráfico elaborado por la AEV que se reproduce a continuación, ambos
indicadores reflejan un abrupto crecimiento pos crisis 2001 – 2003, hasta que se
aproximan a los valores de 1995.
8 Se estima que el 40% de los trabajadores argentinos están “en negro”.
18
El 61% de los hogares porteños es propietario de su vivienda, y el 28%, inquilino;
la ocupación del 11% restante es irregular o precaria. Los departamentos representan
el 74% de las viviendas de la Ciudad, y las casas, el 21%. El 5% reúne a las
pensiones, hoteles, inquilinatos, conventillos, construcciones no destinadas a
viviendas, ranchos y casillas. El 99% de las viviendas dispone de inodoro con
descarga a la red cloacal.
También la DG de Estadística y Censos acaba de publicar un informe donde
sostiene que 500.000 hogares, el 40% del total de la CABA, necesita una mejora
habitacional, indicador que se mantiene estable desde el año 2002. De ellos sólo el
3% puede financiarse en el mercado de crédito formal.
La dificultad para acceder a la vivienda es un problema estructural en la CABA,
que está asociado a los salarios que perciben las familias, bajos en relación con el
precio de las propiedades. La relación cuota-ingreso se ha deteriorado a partir de la
salida de la Convertibilidad y no ha podido recomponerse a pesar del crecimiento
económico registrado en los últimos años. La relación entre la cantidad de escrituras
registradas y el volumen de hipotecas otorgadas ronda el 6% y no hay expectativas de
que vuelva a crecer al 35% de 1998.
19
La Fiscalía General del GCABA registra un promedio de tres usurpaciones por día.
Entre Junio de 2008 y Junio de 2009, se registraron 1.159 denuncias de usurpación de
viviendas, el 65% realizadas por los vecinos y el 62% se produjeron en el Sur de la
ciudad. Los barrios que muestran mayores índices son Almagro, Monserrat, Balvanera
y San Cristóbal, todos ellos caracterizados por un parque de viviendas obsoletas, en
desuso. (Comunas 2, 3, 5 y 6 son las más densamente pobladas).
En el primer semestre de 2010 se registraron 459 casos.
El fenómeno es alentado por organizaciones que otorgan contratos de alquiler a
familias que no pueden acceder al mercado formal de alquileres, no pueden habitar en
hoteles o pensiones, por el número de hijos.
20
Las villas más grandes de la ciudad son la 1-11-14, la 31, la 20, la 21-24 y Ciudad
Oculta.
Un fenómeno que se acentúa es la aparición de “núcleos habitacionales
transitorios”, pequeños asentamientos en los laterales de las vías ferroviarias, en
algunos espacios verdes y bajo las autopistas. Esto se suma a las personas “en
situación de calle”, según estimaciones de la DG de Estadística y Censos son 1.400
personas.
Otro fenómeno reciente es la disminución de miembros que componen la familia
tipo, que pasó de cuatro miembros a tres.
Los asentamientos informales en la Ciudad de Buenos Aires
En primer lugar, la dinámica de las villas en la Ciudad de Buenos Aires
presenta un fuerte proceso de densificación en los últimos años, incluso con
sorprendente aceleración. En algunos casos, como por ejemplo en las Villas 31 y
31bis (muy visibles por su ubicación en un corredor altamente valorizado de la
Ciudad), esta situación se manifiesta en la altura alcanzada por las construcciones.
Según el último censo realizado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en el
año 2009, estas dos villas suman una población de 25.987 habitantes. Los censos
anteriores arrojaron como resultado 12.204 habitantes en el año 2001 y 14.588 en el
2003. Esto refleja que esta población tuvo un incremento de 113% en un período de
ocho años y de 78% en los últimos seis. La tasa de crecimiento económico promedio
anual para todo el período en cuestión es de 9,91%, y para el período 2003-2010 del
10,10%. Durante el mismo período el crecimiento poblacional de la Ciudad en su
conjunto fue de prácticamente cero, y la tasa de crecimiento económico promedio
anual, medida a través del PBG (Producto Bruto Geográfico) fue de 9,5%
aproximadamente.
El incremento en la densidad en este tipo de asentamientos ocurre
generalmente por agotamiento de la frontera de expansión, es decir, ausencia de
tierras vacantes linderas.
En el caso de las Villas 31 y 31bis ocurre un fenómeno particular que tiene que
ver con un negocio de alquileres, de altas tasas de rentabilidad, que se encuentran por
detrás del incremento de las construcciones9.
9 Tesis de Maestría en Economía Urbana, Raquel Kismer
21
Fuente: elaboración propia
Cantidad de Población en Villas
Ocupación Territorial
22
El precio del suelo y el Acceso a la vivienda en la CABA
Entre 2001 y 2010 el precio de los departamentos creció el 512% en pesos,
mientras que el incremento de los costos de construcción fue del 424%. En 2001 eran
necesarios 75 sueldos para adquirir un departamento de 76 m2, actualmente se
necesitan 125 sueldos para adquirir el mismo departamento10.
Este fenómeno tiene dos componentes:
1) El incremento de los costos de construcción
2) El incremento del precio del suelo
A continuación se muestra un gráfico donde se observa la tendencia creciente en la
curva de incremento de los costos de construcción desde 2000 a la fecha. Durante los
primeros años, hasta la crisis de la salida de la Convertibilidad, el índice se mantuvo
estable, pero a partir de 2002 comienza a crecer, levemente hasta 2004 y de manera
más pronunciada a partir de 2005.
90,0
140,0
190,0
240,0
290,0
340,0
390,0
440,0
en
e-0
0
ago
-00
mar
-01
oct
-01
may
-02
dic
-02
jul-
03
feb
-04
sep
-04
abr-
05
no
v-0
5
jun
-06
en
e-0
7
ago
-07
mar
-08
oct
-08
may
-09
dic
-09
jul-
10
Índice del Costo de la Construcción (ICC) en el Gran Buenos Aires
1993=100
Fuente. Elaboración propia en base a datos del INDEC
Si lo contrastamos con el incremento del valor de departamentos usados en la
CABA, observando el tramo de curva entre 2001 – 2009, vemos que la tendencia es la
misma.
10 En base a un estudio del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (Iaraf)
23
Fuente: Elaboración propia en base a datos publicados en Reporte Inmobiliario
Si lo contrastamos con el cuadro de incremento de costos de construcción y
valores de departamentos usados, con el de población en villas de la CABA, se puede
ver un correlato en la aceleración de ambas curvas y el incremento de la población en
villas. Lo mismo podemos observar siguiendo la evolución del precio del suelo.
En la Ciudad de Buenos Aires, el incremento en la superficie construida
tiene fuerte correlación con el aumento en los ingresos, medido a través del PBG per
cápita. Sin embargo, este incremento en los ingresos per cápita no tiene correlato en
una mejora en la distribución de ingreso.
24
Evolución del precio del suelo en la CABA
La Sub Secretaría de Planeamiento publicó recientemente un trabajo sobre
Mercado Inmobiliario en la CABA, Precio de Venta de Terrenos, 2010. La tendencia
constante que se refleja es a la apreciación del suelo, más allá de las fluctuaciones en
la relación peso-dólar. Una vez producida la devaluación de 2001, los valores en
dólares se estancan hasta que se inicia la reactivación del mercado inmobiliario. En
2005 se acentúa la tendencia que continúa hasta hoy, a pesar de leves bajas
coyunturales: la de fines de 2008 y la de fines de 2009.
Variación del valor del suelo por m2 en la CABA en $ y en u$s desde dic. 2001
Tomamos la caracterización del territorio, dividido en cuatro zonas, que se reflejan
en el mapa.
25
Según las zonas se detectan valores de m2 promedio de tierra en el cuadro
siguiente:
Valor m2 promedio de Tierra por Zona
Zona Valor promedio actual( u$s) Variación 2002 – 2010 (%)
Centro 2.343 412,6
Norte 2.143 428,3
Oeste 1.218 441,4
Sur 924 425,1
Fuente: USIT, MDU, GCABA
Este relevamiento nos permite seguir la tendencia de incremento del valor del
suelo. La Zona Oeste es la que más ha crecido en porcentual de incremento del valor.
Precios Promedio por Comuna octubre 2010
26
Distribución del Precio del m2 de tierra en los ejes de la CABA, setiembre 2010
El relevamiento de Urbeos – Cities, publicado en el Boletín Electrónico Nº 8,
detecta un incremento de población de estratos Alto – Medio Alto en zonas donde
tradicionalmente se asientan: Belgrano, Palermo, Barrio Norte, Recoleta, Caballito,
Colegiales. En todos ellos ha avanzado un proceso de renovación edilicia y
densificación, manteniendo en general la misma estructura del nivel socioeconómico
anterior. En otras zonas con niveles socioeconómicos medios (Villa Urquiza, Almagro,
Núñez, Barracas, Villa Pueyrredón) comienza a evidenciarse un proceso de
renovación poblacional a favor de grupos medio-altos.
27
Si bien la tendencia en el primer caso resultaba esperable a partir de los
altos precios de los inmuebles (y los terrenos), en el segundo caso, podría
indicar la aparición de un fenómeno incipiente vinculado al encarecimiento de las
propiedades: la relocalización de sectores medios-altos en áreas históricamente
ocupadas por estratos medios.
Para dar cuenta del fenómeno, los especialistas de Urbeos-Cities cruzaron
datos del Mapa de Precios de Departamentos de su sistema con el Mapa de
Nivel Socioeconómico, ambos para 2010, verificando un importante aumento de
precios inmobiliarios en aquellas zonas de nivel socioeconómico medio.
De esta forma, entre 2008 y 2010 zonas de nivel socioeconómico medio
predominante como Núñez (9,93%), Villa Urquiza (5,95%), Barracas (4,17%) o
Flores (4,07%) se suman a los cambios comerciales sufridos por barrios como
Palermo algunos años atrás. Estos barrios experimentan no solo un aumento de
la demanda de bienes y servicios, sino también un cambio en las características
del consumo reflejadas en la renovación de la oferta comercial.
28
Observamos en detalle la evolución de los valores en tres localizaciones: Villa
Urquiza, porque es el barrio que más ha crecido; Parque Patricios, porque aloja al Polo
Tecnológico y por último Saavedra, por la reciente apertura del DOT Buenos Aires y la
localización de nuevas torres de oficinas. En estas tres localizaciones se intensifica por
diferentes motivos la actividad de la construcción y la transformación urbana.
Cada uno de estos barrios ha sido analizado en publicaciones de la Unidad
Sistema de Inteligencia Territorial del Ministerio de Desarrollo Urbano del GCABA.
Cada publicación fue realizada en un período diferente, que puede asociarse con un
interés particular por monitorear el área. Utilizaremos estos materiales para identificar
las principales características e indicadores, que nos permitan aproximar alguna
conclusión referida al tema de estudio del presente trabajo.
Utilizamos los relevamientos que Reporte Inmobiliario ha realizado en valores de
terrenos en la CABA, a partir de 2007 para establecer la variación en la incidencia de
la tierra. En el caso del barrio de Villa Urquiza, los relevamientos se inician en 2005.
Para complementar la información disponible sobre el Barrio de Saavedra se
utiliza la información relevada recientemente por Urbeos-Cities y difundida en su
Boletines Electrónicos.
29
Barrio enero julio diciembre % var. 12 meses julio diciembre % var. 12 meses julio diciembre % var. 12 meses julio diciembre % var. 12 meses julio diciembre % var. 12 meses julio
Parque Patricios 645 680 690 ^ 6,98 740 825 ^ 19,57 875 935 ^ 13,33 1.035 1.075 ^ 14,97 1.090 1.130 ^ 5,12 1.140 ^
Saavedra 615 650 720 ^ 17,07 790 860 ^ 19,44 860 945 ^ 9,88 1.030 1.230 ^ 30,16 1.250 1.440 ^ 17,07 1.450 ^
Villa Urquiza 785 850 935 ^ 19,11 950 1.075 ^ 14,97 1.075 1.125 ^ 4,65 1.270 1.350 ^ 20,00 1.370 1.580 ^ 17,04 1.570 ˅
Promedio CABA ^ 13,49 ^ 16,44 ^ 12,90 ^ 17,91 ^ 14,44 ^
2008
valores m2 promedio en departamentos usados buenos 2/3 ambientes CABA20102009200720062005
Fuente: Reporte Inmobiliario Informe setiembre 2010
Barrio Incidencia
promedio u$s/m2
Precio promedio
departamentos usados
Precio promedio
nuevos
Parque Patricios 204 a 167 1.140 1.303
Saavedra 302 a 299 1.450 1.425
Villa Urquiza 348 1.570 1.760 a 1.525
Fuente: Elaboración propia sobre datos de Reporte Inmobiliario Informes febrero y setiembre 2010
30
El precio del suelo por barrios
Según Distritos del Código de Planeamiento Urbano
Precio por barrio en el Distrito R2a II, CABA marzo 2010
Promedio por barrio en el Distrito R2b I, CABA, marzo 2010
31
32
Villa Urquiza
Fuente: USIG, DGE y C, GCABA
En 2006 la USIG del GCABA presenta un Informe sobre el Barrio de Villa Urquiza,
donde da cuenta de la estructura territorial, la historia, el nivel de desarrollo urbano de
la zona. Tomamos esta fuente para comparar cómo era este barrio antes de recibir el
impacto de la prolongación de la Línea B11 de subterráneos. La prolongación de la red
de subterráneos es sin dudas una importante obra de infraestructura. Esa extensión
de menos de 1km, que incorpora dos nuevas estaciones, Esteban Echeverría y Villa
Urquiza, se registra como el “detonador”.
La normativa vigente, el CPU del año 2000, sumada a las obras de infraestructura
impactan de un modo notable, impacto que se verifica no solo en el aumento del valor
de la tierra sino también en la absorción de buena parte de la inversión inmobiliaria de
los años más dinámicos de la última década.
11 Subte LINEA B - Leandro Alem - Los Incas / Villa Urquiza - Estaciones del recorrido: Leandro N Alem (Microcentro), Florida (Centro, Microcentro), Carlos Pellegrini ( Centro), Uruguay (Centro), Callao (Balvanera/ San Nicolás), Pasteur (Balvanera/ Once), Pueyrredón (Balvanera / Once), Carlos Gardel (Almagro/ Abasto),Medrano (Almagro), Ángel Gallardo (Almagro/ Villa Crespo), Malabia (Villa Crespo), Dorrego (Chacarita/ Villa Crespo), Federico Lacroze (Chacarita), Tronador (Villa Ortúzar), Los Incas (Parque Chas, Villa Ortúzar), FUTURAS ESTACIONES: Echeverría (Villa Urquiza), Villa Urquiza. Distancia Recorrida aproximada: 10,4 km | Duración del viaje Los Incas - Alem: 23 minutos
33
Descripción Territorial e Historia
El barrio abarca 959 manzanas, de las cuales sólo 20 son las que reciben el
grueso de la inversión en nuevas construcciones, destinadas a vivienda.
El barrio tuvo origen en un loteo de tierras pertenecientes a una firma industrial,
realizado en 1987, donde los principales compradores son los obreros de la misma.
Dos años después, el Censo de 1889 registra 2.324 habitantes, 297 casas
construidas, 60 edificios y 50 más en construcción.
En 1988 se asienta la primera escuela, en 1909 se hace el adoquinado y comienza
a circular el primer tranvía que conecta al barrio con el “Centro”.
En 1912 se hace el tendido de la red cloacal, en 1913 las redes de gas, alumbrado
público y electricidad, en 1915 se conecta a la red de agua corriente. La red de
telefonía data de 1888.
En 1933, a la traza ferroviaria se le suma la Estación Luis M. Drago.
Sobre datos censales en 2004 se contabilizaban 89.360 habitantes, el 2,9% de la
población total de la ciudad, en el 2,6% del total de su territorio. La densidad es algo
mayor que la densidad promedio de la ciudad: 16.462 habitantes/ km2 frente a 14.736
habitantes/ km2.
La normativa vigente, refuerza la consolidación del centro barrial cuyo epicentro el
cruce de las avenidas Triunvirato y Monroe. Aún así, el 61% del territorio mantiene
densidades bajas y una normativa restrictiva respecto de la densificación.
Fuente: USIG, DGE y C, GCABA sobre información disponible en el CPU
34
Siguiendo los registros de permisos de construcción, se pueden sacar algunas
conclusiones:
1. El perfil de Villa Urquiza sigue siendo fundamentalmente residencial (93% de lo que se construyó entre 1998 y 2005).12
2. La envergadura de los desarrollos es similar al promedio de la ciudad (1.074 m2 en VU y 1.188 en la ciudad)
3. La tendencia en cuanto a porcentaje de permisos de construcción en VU respecto de la ciudad es fluctuante, pero ha sido creciente entre 2003 y 2005.
4. Observando las curvas, vemos que los volúmenes de construcción en VU no son significativos, a pesar del “ruido” que han producido a escala barrial.
12 El Informe de la USIG registra el 72% del suelo se destina exclusivamente a usos residenciales.
35
Crecimiento de los precios en Villa Urquiza
Para este análisis nos basamos en datos sistemáticamente relevados por Reporte
Inmobiliario en el perímetro formado por las avenidas Roosvelt, Álvarez Thomas,
Congreso y Triunvirato.
36
Desde 2003, se registra en Villa Urquiza el mayor crecimiento de construcciones
de edificios en altura. Entre ese año y 2008 se han registrado un importante
crecimiento en el valor del m2 construido.
Particularmente en el relevamiento de 2008 se detectaron 28 edificios en
construcción, de los cuales 13 fueron terminados en ese año.
37
En 2010, Villa Urquiza ocupa el tercer lugar en cuanto a nivel de construcción de
los últimos ocho años, en la CABA, detrás de Palermo y Caballito. En el perímetro
relevado se registran tres obras nuevas por manzana.
Se relevaron 49 emprendimientos, de los cuales 17 están finalizando. Predominan
los departamentos de uno, dos y tres ambientes, destinados a sectores
socioeconómicos medios y medio-altos.
En el cuadro siguiente se ve el porcentaje de incremento de los valores en los
últimos cuatro años, en comparación con los barrios más cotizados del corredor norte
de la CABA.
Si bien vemos que, en todos los ejemplos el aumento ha sido constante, es
interesante destacar que, por ejemplo en 2008, el mayor incremento se dio en Villa
Urquiza, nivelándolo así con los otros barrios, en el porcentual de incremento de 2009.
Los relevamientos de la USIG, que se realizan desde 2001, dan cuenta de que
siempre hubo oferta de tierra en VU. Esta oferta se registra en el orden del 6% del total
de la ciudad. En 2003 se registra un pico de casi el 10% del total de la ciudad. A qué
se debe? Posiblemente a que todavía VU era un “diamante en bruto” ya que se
identifica al año 2004 como el punto en el que el comportamiento de los precios se
regulariza, acompañando la tendencia alcista de los precios promedio en la ciudad.
En 2006, VU supera el valor promedio de m2 construible en la ciudad, alcanzando
u$s 279 la primera y u$s 249 la segunda.
En el gráfico se observa claramente la recuperación de los valores históricos, en
coincidencia con la tendencia general de los valores del suelo en la ciudad.
38
39
MAPA 7. DISTRIBUCIÓN DE LAS CASAS EN OFERTA Y PRECIO DEL M2 EN VILLA
URQUIZA. OCTUBRE 2005
Fuente: Unidad de Sistemas de Información Geográfica. DGEyC, GCBA
40
Por último, de la observación de los Mapas 3, 6, 7 y 12, vemos que a presar de la
precepción vecinal de fuerte densificación en el área, el nivel de desarrollo inmobiliario
es bajo, en concordancia con la ausencia de financiamiento para los sectores medios.
A continuación se agregan valores de m2 residencial nuevo y valores de incidencia
para el sector del Corredor Donado – Holmberg, según el relevamiento de Urbeos –
Cities, publicado en el Boletín Electrónico N°12. Mientras que los primeros terrenos
que salieron en licitación del último trimestre de 2010, tuvieron un precio base de
u$s 380/ m2 de incidencia.
Tramo Valor m2 residencial Incidencia del terreno
Iberá - Congreso 1.922 451
Congreso - Roosevelt 1.841 425
Roosevelt – Olazábal 1.958 449
Olazábal – Av. de los Incas 2.183 544
Más interesante aún es observar el cuadro de evolución de los valores en el
Corredor analizado, en los últimos tres años, que se reproduce completo en el ítem
siguiente, barrio de Saavedra.
41
Saavedra
En 2010 el GCABA presenta un estudio sobre la Comuna 12, de la cual el Barrio
de Saavedra forma parte, junto con los barrios de Villa Pueyrredón, Villa Urquiza y
Coghland.
El estudio analiza la estructura territorial, los usos del suelo y el perfil
socioeconómico de la comuna. Nos proponemos extraer los datos que corresponden
al Barrio de Saavedra, que en los últimos años está recibiendo el impacto de grandes
equipamientos, edificios de oficinas y la recuperación urbana de la Ex AU3.
Descripción territorial e historia
Saavedra se localiza al norte de la ciudad, en el límite con los Partidos de San
Martín y Vicente López en la Provincia de buenos Aires. Sus límites son las avenidas
General Paz, Cabildo y Crisólogo Larralde. Tiene una superficie de 5,6 km2.
Fuente: USIG
Uno de los dos ramales del FC Mitre conecta al barrio con el Área Central, el que
tiene cabecera en la Estación José León Suárez.
Su origen es común con el del barrio de Núñez, ambos fueron fundados por
Florencio Núñez, quien estableció el nuevo pueblo en las tierras que fueran de don
Luis María Saavedra.
42
La identidad barrial está fuertemente caracterizada por dos espacios verdes de
escala importante: el Parque Saavedra y el Parque Sarmiento, que ocupan
aproximadamente un tercio del territorio. El Arroyo Medrano cruzaba el área y formaba
un gran lago natural en el Parque Saavedra, inaugurado en 1873. Dos puentes
levadizos lo atravesaban en su curso, pero debido a los continuos desbordamientos,
se inician las obras de entubamiento que se inauguraron en 1937.
Un decreto del 26 de octubre de 1889, autorizó la construcción de la estación de
ferrocarril, fue inaugurada en 1891.
A fines del siglo XIX esa tierra estaba en manos de pocos propietarios, entre ellos
era la “Compañía Nacional de Ferrocarriles Pobladores” y “Muelles y Depósitos
Catalinas S.A.” El ferrocarril incide fuertemente en el proceso de urbanización y gran
parte de la población era atraída por las mismas obras de urbanización y por la
localización de algunos establecimientos fabriles.
Durante el gobierno peronista (1945 – 1955) se construyeron cuatro barrios
municipales de viviendas: el Barrio Sarmiento, el Barrio Presidente Mitre, el Barrio
Presidente Roque Sáenz Peña y el Barrio Gral. San Martín.
Finalmente, el impacto de la traza de la AU3 y la demolición parcial de la franja
expropiada interrumpe la trama urbana y degrada rápidamente la zona en los ’80. El
tramo más próximo a la Av. General Paz fue destinado a espacio verde y a
ordenamiento vial, los otros están en un proceso de reurbanización.
La población estimada es de 48.956 habitantes, de los cuales 26.380 son mujeres
y 22.576 varones13. La densidad es de 8.742,1 habitantes/ km2, más baja que la total
de la Comuna 12 (124,5hab/ ha), debajo de la media de la ciudad (136,8hab/ ha).
La normativa urbanística vigente permite usos residenciales de baja densidad, bajo
la denominación R2b I que norma la mayor parte de las parcelas.
Los Distritos C3 y C3 II permiten mayores densidades al igual que los E3, donde
se concentra la construcción en altura y el Shopping Dot, inaugurado recientemente.
Por último tienen normativa especial el U35 y el U36, manteniendo el carácter
residencial de baja densidad.
11 Fuente: DGESC, en base a datos censales de 2001.
43
Fuente: USIG
En Saavedra predominan también los usos residenciales, aunque no tenemos
datos desagregados por barrio. En toda la Comuna 12 predominan los usos
residenciales, el 85,7% de las construcciones tiene destino residencial, analizado el
período 1998-2009. En 1999 se registra que los usos no residenciales alcanzan el
56,5%, sin poder detectar qué fue lo que impactó de esa manera. Tanto la
transformación de la Fábrica Philips en oficinas, con aproximadamente 8.000m2
construidos es contemporánea de la construcción de la Torre Panamericana Plaza,
1994, 22.000m2. La Torre Intecons, se inaugura en 2010, 17.200m2; y el DOT Baires
en 2009, incorporando 189.609 m2 de construcción no residencial).
44
. Fuente: USIG
Observando el Mapa de Oferta de Precios de Departamentos muestra una
distribución relativamente uniforme en cuanto a precios y a concentración territorial en
la franja más próxima a la Av. Cabildo, en la Av. García del Río y en los alrededores
del Parque Saavedra.
En el último Boletín Electrónico de Urbeos-Cities se publica un relevamiento y
análisis de lo que está sucediendo en el área de influencia de la Traza de la Ex-AU3,
desde la Av. General Paz hasta la Av. de los Incas.
El proyecto original de Urbanización del Corredor Donado-Holmberg propone un
perfil construible de 15 m de alto, alternando volúmenes de edificios y espacios
verdes. Los primeros llamados a licitación pública se hicieron a fines de 2010 con una
base de u$s 380/ m2 de incidencia, para terrenos cercanos a la Av. Congreso, en Villa
Urquiza.
Tomando como base el Mapa de Precios Promedio del sistema detectan que el m2
residencial nuevo varía entre los u$s 1.738/m2 y u$s 2.159/m2 y las incidencias varían
entre los u$s 425/m2 y los u$s 500/m2. Entre 2009 y 2010 las incidencias se
incrementaron en un 8,91% y entre 2010 y 2011, un 11,43%.
45
Haciendo un análisis más detallado detectaron diferentes zonas con diferentes
valores tanto del m2 residencial nuevo como de las incidencias.
Tramo Valor m2 residencial Incidencia del terreno
Av. Gral Paz – Ruiz Huidrobro 1.738 a 1.881 475
Ruiz Huidobro – García del Río 2.159 499
García del Río – Iberá 2.131 472
En el Mapa de Distribución según su Altura es evidente el predominio de la
edificación de planta baja y un piso, coincidente con el predominio de terrenos
pequeños y medianos en la Comuna 12, ya que el 50,9% de las parcelas son de
46
menos de 249 m2 y las que tienen entre 250 m2 y 499 m2 completan otro 39,5%,
ambas representan el 90,2% del total de parcelas. Excepto en las avenidas, donde se
trata de edificios mixtos, locales en planta baja y vivienda en el piso superior, hacia el
interior del barrio predominan las viviendas unifamiliares.
Distribución de la Edificación según su altura
Fuente: USIG
Otros usos, asociados con la red de transporte se concentran en el barrio de
Saavedra: depósitos y oficinas. Aproximadamente el 60% de las oficinas de la
Comuna 12 se concentran aquí.
47
Localización de edificios destinados a Oficinas
Fuente: USIG
Parque Patricios
En 2008 la USIT del GCABA presenta un Informe centrado en el Barrio de
Parque Patricios, donde da cuenta de la estructura territorial, la historia, el nivel de
desarrollo urbano de la zona. Tomamos esta fuente para comparar cómo era este
barrio antes de recibir el impacto de la localización del Distrito Tecnológico.
Parque Patricios ocupa 202 manzanas limitadas por la calles Sánchez de Loira,
Av. Almafuerte, Cachi, las vías del FC Belgrano Sur, Mirave, Av. Vélez Sarsfield, Av.
Entre Ríos y Av. Juan de Garay.
48
Reseña Histórica y Estructura Territorial
El origen de PP se remonta a la localización de la primera industria en la ciudad
y de grandes equipamientos, dada su primera condición de “periferia” a principios del
siglo XIX. La instalación del Matadero del Sud y su funcionamiento hasta 1905
determinó el perfil productivo de la zona.
En la segunda mitad del siglo se instalan los grandes equipamientos: 1867, el
Cementerio del Sud, en el actual Parque Ameghino, y rápidamente trasladado a
Chacarita luego de la Fiebre Amarilla, en 1871; la quema (1867); la cárcel (1877); el
Hospital Muñiz (1882); el Arsenal Principal de Guerra (1885) y el Hospital Militar
Central (1889). A pesar de la instalación de estos equipamientos, en 1887, PP era
uno de los pocos barrios sin agua corriente.
En 1916 se inaugura el Instituto Malbrán, en 1929 el Instituto Bernasconi; en
1935 la Maternidad Sardá. Todos estos equipamientos surgieron de la planificación
nacional, mientras que las bibliotecas populares fueron creadas por la Municipalidad
de la Ciudad. Entre 1909 y 1914 se construye “La Colonia”, un conjunto de edificios
para inmigrantes; en 1915 el Barrio América y en 1919 la Casa Valentín Alsina. En
1939 se instala la cancha de Huracán, cuyo estadio se inaugurará en 1947.
49
Los primeros pobladores habitaban en grandes quintas, que fueron
desapareciendo a partir de los loteos de 1880, que fueron promocionados a partir de
los edificios púbicos y del tranvía.
La Av. Caseros era el límite entre la zona residencial e industrial al norte y los
bañados al sur. El desarrollo del barrio estuvo siempre ligado a la actividad industrial y
la cercanía al puerto, eso lo hace vulnerable a los vaivenes de la actividad.
Es un barrio con predominio de casas bajas, donde se distinguen las arterias
de circulación más importantes con algunos edificios en altura y donde se agrupan los
locales comerciales. Hacia el interior del barrio el tejido es mixto, con usos
residenciales de baja densidad, sumados a usos industriales y comerciales.
Las avenidas más importantes son las que tienen sentido oeste-este: Caseros,
Brasil y Garay, que confluyen hacia el Centro. En el sentido norte-sur, la avenida más
importante es Entre Ríos- Vélez Sarsfield.
Aunque PP está muy cerca del área central, es notable la desconexión del
barrio, fundamentalmente debido a las desconexión del sistema de transporte público:
el subterráneo hasta hace poco tiempo no existía, el ferrocarril no parece el medio
indicado en la actualidad y las líneas de colectivos que circulan no tienen sus
cabeceras en el área de influencia. Los grandes centros de trasbordo están en barrios
vecinos: Constitución y Nueva Pompeya.
La densidad de población es muy baja, concentrándose la mayor densidad al
norte de la Av. Caseros.
50
Respecto de la normativa urbanística actual, el 45% del barrio está en distritos
R2b I y R2b II, sólo el 1% está en distrito R2a II en la que sí es posible edificar en
altura. Las mayores densidades se reservan para las manzanas que rodean el Parque
de los Patricios y para las avenidas, la más consolidada es la Av. Caseros (C3 II),
estas parcelas representan el 12,8% de la superficie de PP. El restante 40% está
subutilizado en cuanto a posibilidades constructivas y de desarrollo económico, casi el
30% es Distrito E, donde los usos predominantes son logística, comercios mayoristas,
mientras que el E4 se reserva para equipamiento de edificios públicos y el E3 para
usos complementarios. Los usos industriales quedaron reducidos a una pequeña zona
(3%) entre la Av. Amancio Alcorta y la calle Miravé.
Por último, hay normativa “latente”: NE (nuevo espacio) para la Ex – Cárcel de
Caseros y distritos de UF (urbanización futura) y UP (urbanización parque).
51
En 2008 el GCABA lanzó una serie de llamados a concurso para el área sur,
fundamentalmente en el área de PP. Estas iniciativas, junto con el Polo Tecnológico
son las que han impactado más eficientemente en el desarrollo del área. La extensión
del subterráneo, hasta la Estación Caseros, es determinante para consolidar estos
impulsos.
En cuanto a los m2 permisados en PP, el seguimiento entre los años 1998 –
2007, se observa una baja participación por comparación con los promedios de la
ciudad. Por otro lado, el mayor porcentaje está destinado a vivienda respecto de las
construcciones destinadas a actividades económicas, en algunos años del mismo
período, los porcentajes superan a los promedios de la ciudad. Cabe destacar, que
estamos considerando sólo los m2 que ingresan “oficialmente”, hay una cantidad de
construcción informal, aún dentro de viviendas registradas catastralmente, incremento
de superficie y posiblemente, agregado de unidades funcionales “informales”.
En PP, en 10 años se construyeron sólo 1.055 viviendas nuevas, que
representan cerca de 98.000 m2. Se transcriben a continuación los Cuadros 2.2 y 2.3,
con los registros relevados por la USIT.
52
Los valores del suelo en PP son históricamente inferiores al promedio de la
ciudad, pero desde 2004 se observan períodos con un ritmo de crecimiento mayor,
insuficiente para reducir la brecha.
53
54
En cuanto a los usos del suelo, en PP hay un número mayor de edificios
destinados producción y galpones, que en otros barrios de la ciudad, que además
ocupan parcelas de gran tamaño.
El 86% de las parcelas está ocupada por construcciones de 1 y 2 pisos y sólo
el 0,1% no tiene edificación alguna.
Las construcciones de mayor altura se concentran entre las avenidas Juan de
Garay y Caseros. Al sur de la Av.Caseros la construcción es más homogénea y de
baja altura.
55
Del total de 3.885 parcelas, 44 están ocupadas por edificios abandonados.
56
57
Análisis del Mercado Inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires
El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires registra un
crecimiento sostenido a partir de superada la crisis en Argentina de los años 2001 y
2002. Como se observa en el primer gráfico de esta sección, las escrituras traslativas
de dominio, consideradas como indicativas de la actividad en el sector, venían
creciendo sostenidamente hasta el impacto de la crisis internacional. La posterior
recuperación resultó muy dinámica, llegando a alcanzar tasas de crecimiento
superiores a las registradas previo a la crisis.
Analizando la evolución del Valor Bruto de la Construcción llegamos a la
misma conclusión. Desde el año 2003 la actividad presenta un elevado crecimiento,
luego se modera, tiene lugar la crisis internacional y su impacto, y posteriormente
ocurre una recuperación, aunque a un ritmo de crecimiento moderado. La tasa de
crecimiento en el período 2003-2010 -entre puntas- fue del 112% y su promedio anual
acumulado de 11,3%.
58
El sector de la construcción fue clave en el proceso de recuperación
económica post-2001. Desde entonces recuperó participación hasta el enfriamiento de
2007, cuando llegó a un máximo de 7%. A partir de la crisis internacional en 2008, se
observa no sólo una desaceleración del producto bruto sino una caída en la
participación de la construcción en el mismo. En 2010, si bien la actividad ha mostrado
signos de recuperación, sus tasas de crecimiento son inferiores a las del PBI.
La superficie permisada para obra privada relevada por el INDEC en 42
municipios culminó 2010 con una baja anual de 2,7%, representando una caída, pero
de magnitud más leve que la de 2009. El último semestre 2010 marcó un crecimiento
anual de 5%. Generalmente los permisos de construcción son un anticipador estricto
de la evolución de la construcción.
Evolución del VAB de la construcciónMillones de pesos constantes de 1993 y porcentajes
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
I 03
III 0
3
I 04
III 0
4
I 05
III 0
5
I 06
III 0
6
I 07
III 0
7
I 08
III 0
8
I 09
III 0
9
I 10
III 1
0
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Variación Interanual
Producción
Tendencia
Fuente: DNCN
PIB total y participación de la construcción*Millones de pesos constantes de 1993 y porcentajes
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
500.000
I 03
III 0
3
I 04
III 0
4
I 05
III 0
5
I 06
III 0
6
I 07
III 0
7
I 08
III 0
8
I 09
III 0
9
I 10
III 1
0
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
Variación interanual
Producción
Tendencia
Fuente: DNCN (*): La participación es de los acumulados de 4 trimestres .
59
Los principales insumos de la construcción marcan aumentos importantes a
partir de 2010. El Cemento es uno de los utilizados más tempranamente en los
edificios, con lo que tienden a adelantar la evolución futura de la actividad. Su
producción muestra un amesetamiento a partir del tercer trimestre de 2006, en línea
con el conjunto de la actividad. Desde inicios de 2010 su recuperación es acelerada
superando todos los máximos previos. Por su parte, los despachos de ladrillo hueco
muestran una evolución creciente.
Superficie permisada en 42 municipiosTotal en miles de m2 y variación interanual
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
I 03
II 0
3II
I 03
IV 0
3I 0
4II
04
III 0
4IV
04
I 05
II 0
5II
I 05
IV 0
5I 0
6II
06
III 0
6IV
06
I 07
II 0
7II
I 07
IV 0
7I 0
8II
08
III 0
8IV
08
I 09
II 0
9II
I 09
IV 0
9I 1
0II
10
III 1
0IV
10
-30%
-10%
10%
30%
50%
70%
90%
110%
130%
150%
Variación interanual (eje der.) Superficie Tendencia
Fuente: Indec
Producción de cemento portlandEn miles de toneladas y variación interanual
500
600
700
800
900
1.000
I 06
II 06
III 0
6
IV 0
6
I 07
II 07
III 0
7
IV 0
7
I 08
II 08
III 0
8
IV 0
8
I 09
II 09
III 0
9
IV 0
9
I 10
II 10
III 1
0
IV 1
0 *
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
Variación interanual (eje der.) Producción Tendencia
60
La crisis del 2001/02 provocó una fuerte contracción en el precio de las
viviendas que cayeron en promedio un 42% en dólares. Sin embargo, con la
recuperación, los precios del sector comenzaron a recuperarse de forma acelerada y
en la actualidad todos los índices relevados se encuentran en máximo históricos.
Precio del m2
En US$
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Bo. Norte Nuevos - UADEBo. Norte Usados - UADECABA - Rep.Imb.CABA - IERICBo. Norte - IERICPBA - IERICProm. País - IERIC
Este acelerado crecimiento fue impulsado principalmente por la región
metropolitana de Buenos Aires. En particular, en la Ciudad de Buenos Aires entre
2005 y 2010 se registró un aumento de 69,5%, en dólares.
Producción de ladrillo huecoEn millones de unidades y variación interanual
25
27
29
31
33
35
37
39
41
43
I 06
II 0
6
III 0
6
IV 0
6
I 07
II 0
7
III 0
7
IV 0
7
I 08
II 0
8
III 0
8
IV 0
8
I 09
II 0
9
III 0
9
IV 0
9
I 10
II 1
0
III 1
0
IV 1
0 *
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Variación interanual (eje der.) Producción
61
Precio del m2
En US$ - País
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
2200
Mendoza Rosario Córdoba CABA Bs. As. PROMEDIO
PONDERADO
2005 2006 2007
2008 2009 2010
+43,8%+59,4%
+69,5%
+62,5%
+77,7%
+67,3%
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se encuentran los precios más
elevados del país y también una dinámica de sostenido aumento. Flores, Congreso y
Barrio Norte lideraron el crecimiento de los precios.
Precio del m2
En US$ - CABA
600
1100
1600
2100
2600
3100
3600
4100
4600
Palermo Barrio Norte Caballito Puerto
Madero
Villa
Urquiza
Flores Congreso Agronomía
+64,9%
+78,6%
+63,6%
+59,8%
+57,2% +99,6% +84,9% +71,9%
La devaluación del peso en 2002 impuso un “salto” en los costos
transables de la construcción, principalmente en “Materiales”. A partir de 2003, y con
mayor intensidad en los últimos años, el componente no transable (“Mano de Obra”)
parece estar impulsando el aumento de los costos.
62
Costos de la ConstrucciónContribución por Rubro a la Variación Anual
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Materiales Mano de Obra Gastos Grales.
Mientras los costos muestran sostenidos incrementos, los precios de
venta crecen siempre por encima de esta variable, generando un poderoso incentivo a
la inversión en el sector. En efecto, tal como lo muestra el gráfico que sigue, la relación
precio/costo ha crecido casi un 100% desde la salida de la convertibilidad.
Ratio "Q" (precio/costo)Base 2004 = 100, promedio 12 meses
40
50
60
70
80
90
100
110
120
130
Dic-91 Oct-93 Ago-95 Jun-97 Abr-99 Feb-01 Dic-02 Oct-04 Ago-06 Jun-08 Abr-10
Señal para construir(precio de venta sube
más que el costo de
construir)Señal para comprar
La relación precio/costo esta positivamente asociada con la inversión en el
sector inmobiliario. Como predice la teoría, existe cierta asociación positiva entre la
relación precio/costo (o ratio “Q”) y la inversión del sector. Cabe mencionar que esta
asociación se sostiene cuando se introduce algún rezago entre la señal de la “Q” y la
decisión de invertir.
63
Construcción y ratio "Q"En Variaciones Anuales
R2 = 27%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
-20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50%
Variación "Q"
Var
iaci
ón
IBIF
en
Co
nst
rucc
ión
Construcción y ratio "Q"En Variaciones Anuales
R2 = 25%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
-20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50%
Variación "Q" (t-4)
Var
iaci
ón
IBIF
en
Co
nst
rucc
ión
Hasta 2006, la oferta de inmuebles para la venta creció de forma sostenida,
anticipando un aumento análogo en la oferta para alquiler (la evidencia sugiere que la
oferta para venta anticipa el ciclo de la oferta para alquiler). En los últimos años, la
oferta para venta ha caído de forma sostenida con un leve repunte durante 2009 hasta
mediados de 2010. Esta evidencia parece sugerir que la inestabilidad nominal impacta
negativamente sobre la oferta inmobiliaria.
64
Oferta Inmobiliaria CABA y PBABase 1991 = 100, promedio 12 meses
0
50
100
150
200
250
300
Dic-91 Oct-93 Ago-95 Jun-97 Abr-99 Feb-01 Dic-02 Oct-04 Ago-06 Jun-08 Abr-10
Para Venta Para Alquiler
En teoría, tasas de interés reales negativas deberían generar un incentivo al
apalancamiento financiero. Sin embargo, la evidencia para el sistema financiero no
parece verificar esta intuición, y el crecimiento de los nuevos créditos hipotecarios no
parece vinculado con el nivel de la tasa de interés real.
Tasas de Interés Real Activa y Crédito Hipotecario2003-2010
R2 = 0%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
-14% -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2%
Tasa de Interés Activa Real
Var
iaci
ón
An
ual
de
Nu
evo
s H
ipo
teca
rio
s
El flujo de nuevos créditos nunca superó el 1,2% del total invertido en
construcción. En la actualidad, sólo el 0,5% de la Inversión en Construcción es
financiada por crédito del sistema financiero.
65
Nuevos Créditos HipotecariosComo % de la IBIF en Construcción
0,5%
1,2%
0,0%
0,2%
0,4%
0,6%
0,8%
1,0%
1,2%
1,4%
I-03 III-03 I-04 III-04 I-05 III-05 I-06 III-06 I-07 III-07 I-08 III-08 I-09 III-09 I-10 III-10
Existe cierta asociación inversa entre el nivel de las tasas de interés pasivas y
el precio del m2 , indicando que a medida que el ahorro bancario pierde rendimiento
sube el precio de las viviendas. Esta asociación es más fuerte en el mercado
mayorista.
Tasas de Interés Reales Pasivas y Precio del m2
2003-2010
R2 = 10%
R2 = 43%
700
900
1.100
1.300
1.500
1.700
1.900
-20% -15% -10% -5% 0% 5%
Tasas de Interés Pasivas Reales
Pre
cio
de
l m2
en
US$
- P
rom
. Paí
s
PF Minorista - Precio Prom. País
PF Mayorista - Precio Prom. País
En la Argentina ha sido sostenido el aumento en los precios de los inmuebles
medido por el precio del m2 en todo el país. Sin embargo, la evidencia analizada
sugiere que esta dinámica de precios responde a cierto efectos riqueza vinculados al
crecimiento del producto, al boom de precios internacionales y a la ausencia de
alternativas de inversión seguras pero sin apalancamiento financiero. Esta situación
deja de lado la idea de la existencia de una burbuja en el sector.
66
Indice de Situación Social de la Ciudad de Buenos Aires
Como continuación del presente trabajo se propone la construcción de un
índice a partir de una síntesis de un conjunto de variables que enunciamos más
adelante, con el objetivo de representar la situación social de la ciudad. El
comportamiento tendencial de esta serie podría anticipar la aparición de ciertas
tensiones sociales en el ámbito en cuestión.
Construcción
Para la construcción del índice se han seleccionado en forma preliminar las
siguientes variables:
Actividad Económica – Producto Bruto Geográfico a precios constantes (PBG)
Construcción Total – Superficie solicitada (m2) por destino
Mercado Inmobiliario – Escrituras traslativas de dominio
Mercado inmobiliario - Precios de departamentos a estrenar en venta de dos
ambientes por m2 (en dólares)
Mercado inmobiliario - Precios de departamentos usados en venta de dos
ambientes por m2 (en dólares)
Mercado inmobiliario - Precios de departamentos en alquiler (en dólares)
Mercado inmobiliario - Superficie de departamentos en alquiler (en m2)
Energía eléctrica - Consumo por tipo (kilowatts)
Consumo de gas - Consumo de gas entregado (miles de m3)
Principales indicadores laborales – Tasa de Actividad (%)
Principales indicadores laborales – Tasa de Empleo (%)
Principales indicadores laborales – Tasa de desocupación (%)
Principales indicadores laborales – Tasa de subocupación (%)
Principales indicadores laborales - Empleo formal y privado (índice base
diciembre 2001=100)
Salarios - Índice de Salario (base 4to. trimestre de 2001=100)
67
La metodología para la sintetización de las variables listadas dentro de un
indicador es la siguiente:
Se identifican los valores máximos y mínimos de las variables para el período
considerado.
Tales valores representan la “peor” o “mejor” situación de la variable en el
período considerado, definiendo así la situación de mayor o menor situación de
la serie.
Para homogeneizar las mediciones, se transforman los valores de la serie
dentro de una escala con intervalos decimales entre cero y uno. El valor con
peor situación arrojará un valor de uno y el de mejor situación un valor de cero.
Los valores intermedios se transforman dentro de la escala defina entre cero y
uno dentro de diez intervalos de idéntica amplitud.
En índice total será la suma ponderada de cada una de las series reconvertidas
a la escala antes definida.
Al momento se realizaron algunas pruebas preliminares con buenos resultados
en el comportamiento de la serie del índice. De todas formas, dada la falta de
disponibilidad de datos será necesario solicitar información al CEDEM y la Dirección
General de Estadística y Censos del Ministerio de Hacienda de la CABA, y la Dirección
General de Estadística y Censos.
Entre las principales virtudes del índice se destacan las siguientes:
Es un indicador sintético que logra incorporar variables de distinta índole
dentro de una medición homogénea.
Es un índice relativo a la historia socioeconómica de la ciudad, en el
sentido que las situaciones de peor situación son definidas por los
propios contextos pasados de la variable y no son fijados en forma
arbitraria.
Es un indicador que, de ser loable su cálculo en forma mensual,
posibilitará dar alertas tempranas de la situación socio económica de la
ciudad.
68
Entre algunas desventajas pueden citarse las siguientes:
El hecho que los valores máximos y mínimos sean definidos por la
historia de la serie puede generar controversias en cuanto los valores
futuros superen a los mismos. En tal caso pueden darse dos opciones:
o bien asignar el valor de cero o uno a los valores excedentes o
recalcular el índice.
En tanto, el índice relativo a la historia puede llegar a subestimar o
sobre-estimar el riesgo en caso que los máximos y mínimos definidos
hayan sido valores extremos. No obstante, esto pude soslayarse si se
definen una escala que defina otros valores máximos y mínimos más
convenientes.
El índice sintético se compone de la suma ponderada de cada una de
las series. Surge entonces la dificultad de con qué criterio asignar las
ponderaciones. No obstante, si el número de series alcanza cierta masa
crítica, se pueden asignar ponderaciones iguales, de forma que la
influencia individual de cada variable no sea la que defina la dirección
del indicador.
Se recomienda la continuación en la construcción de este índice como
seguimiento de la situación socio económica de la Ciudad y para ser utilizado como
señal de anticipación a la probabilidad de crisis o situaciones extremas.
Conclusiones
El presente trabajo ofrece un análisis exhaustivo y completo de la situación
social en la Ciudad de Buenos Aires desde el punto de vista de la relación entre las
variaciones en los precios de los terrenos y la situación del mercado inmobiliario, con
los movimientos migratorios de ingreso y expulsión, así como también con el
crecimiento de asentamientos precarios dentro del ámbito de la ciudad. Desde el punto
de vista estrictamente estadístico se dificulta contrastar la hipótesis de que el
incremento en el precio de la tierra en la Ciudad es causal del crecimiento de
asentamientos precarios o de expulsión de estratos sociales de bajos recursos, debido
a la poca disponibilidad de datos de estos dos últimos procesos. Las pruebas
realizadas en el marco del presente proyecto no permitieron obtener resultados para
69
su publicación con la rigurosidad técnica necesaria. De esta forma, se encaró al
análisis a través de diferentes enfoques y diferentes situaciones.
El proceso migratorio es abordado desde una óptica histórica y en el marco
global. En el caso de Europa y los inmigrantes ilegales, por ejemplo, la causa más
importante de los movimientos migratorios entre naciones y dentro de ellas tiene su
origen en la creciente disparidad en los niveles de desarrollo de los diferentes estados
y regiones dentro de los mismos estados. Estas causas no son sólo económicas, sino
también políticas, sociales y demográficas. En el caso de la Ciudad de Buenos Aires
pareciera que el crecimiento económico, y en particular, del sector de la construcción
amplía la demanda de mano de obra intensiva, de baja calificación, fenómeno que
produce movimientos migratorios, tanto internos como provenientes de países
limítrofes. Esta masa de trabajadores informales no tiene acceso a la vivienda, de
manera que pasan a engrosar la población de asentamientos precarios. Se analiza
también en este trabajo el caso de Santiago de Chile, donde algunos estudios
realizados allí evidencian una relación directa entre crecimiento del valor de la tierra y
la expulsión de estratos sociales de menores ingresos hacia zonas periféricas. En el
caso de Santiago no se observan villas ni asentamientos en el ámbito de la ciudad,
entre otras cosas, porque no existe tierra de propiedad ambigua, aunque también por
la presencia de una política direccionada a evitar la formación de este tipo de
fenómenos, re direccionando a estas poblaciones hacia barrios periféricos construidos
a tal efecto.
Se realiza un análisis de la Ciudad de Buenos Aires en relación a los
fenómenos planteados y del perfil socio económico de la Ciudad. Se observa, entre
otras cosas, que la dinámica de las villas en la ciudad presenta un fuerte proceso de
densificación en los últimos años, con sorprendente aceleración. Se observa también,
que este proceso es independiente de la evolución económica de la ciudad. Se
encuentra que no existe relación entre la evolución del PBG de la ciudad y el
crecimiento de las poblaciones en villas. Estas últimas crecen de manera sostenida
independientemente de que la economía crezca o se contraiga. Se encontró también
que el incremento en el valor de la tierra es persistente a lo largo del tiempo,
independientemente de la evolución de las diferentes variables macroeconómicas.
Se analizó detalladamente el eje Villa Urquiza, Saavedra, Parque Patricios;
por considerarse representativo de la situación de la Ciudad y por características
relevantes en cada caso.
70
Luego de realizar un análisis detallado de la situación del mercado inmobiliario
en la ciudad se concluyó en la necesidad de crear como continuación del presente
trabajo un índice representativo de la situación social de la Ciudad.
Algunas observaciones de relevancia motivaron esta decisión. Entre 2001 y
2010 el precio de los departamentos creció el 512% en pesos, mientras que el
incremento de los costos de construcción fue del 424%. En 2001 eran necesarios 75
sueldos para adquirir un departamento de 76 m2, actualmente se necesitan 125
sueldos para adquirir el mismo departamento. La crisis del 2001/02 provocó una fuerte
contracción en el precio de las viviendas que cayeron en promedio un 42% en dólares.
Sin embargo, con la recuperación, los precios del sector comenzaron a incrementarse
de forma acelerada y en la actualidad todos los índices relevados se encuentran en
máximos históricos. En particular, en la Ciudad de Buenos Aires entre 2005 y 2010 se
registró un aumento de 69,5%, en dólares.
La construcción del comentado indicador se realizará a partir de una síntesis de
un conjunto de variables que se enunciaron en detalle, con el objetivo de representar
la situación social de la ciudad. El comportamiento tendencial de esta serie podría
anticipar la aparición de ciertas tensiones en el ámbito en cuestión.
71
ANEXO ESTADISTICO
72
73
74
Bibliografía
Notas periodísticas
Afirman que, en promedio, son usurpadas tres viviendas por día, Silvina
Saux. Perfil, 20 06 2010
“Villa Hollywood” crece en pleno Palermo, Francisco Varise. La Nación,
02 08 2010
El Vendrell reta a la policía a terminar con el mercadillo ilegal de
“manteros”, Ferrán Balsells. El País, 17 08 2010
Puertas abiertas a la inmigración, Sofía Corral. Suplemento Empleos, La
Nación, 22 08 2010
La 9 de Julio, invadida por tolderías, Pablo Tomino. La Nación, 30 08
2010
Los extranjeros son mayoría en la villas y planes porteños, Daniel Gallo.
La Nación, 06 09 2010
Los inmigrantes del Bicentenario, Omar Freixa. Cronista.com. 10 09
2010
Es difícil acceder a mejorar la vivienda, Javier Blanco. La Nación, 26 09
2010
Inflación en dólares, inmuebles más caros, Emilia Subiza. La Nación,
Economía & Negocios, 6 09 2010
Afirman que en la Capital viven más de 3 millones de personas,
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Buenos Aires crece en metros cuadrados, pero no en población. Clarín,
27 02 2011
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