Proyecto de Calidad del AvalúoProyecto de Calidad del Avalúo

Marzo - 2006

Subdirección General Técnica y de DelegacionesSubdirección General Técnica y de Delegaciones

Coordinación TécnicaCoordinación Técnica

Gerencia de Valuación InmobiliariaGerencia de Valuación Inmobiliaria

INDICEINDICE

I. Antecedentes.

II. Impacto en la calidad del avalúo.

III. A quién interesa un avalúo de calidad.

IV. Inconsistencias frecuentes

V. Objetivos

VI. Alcances.

VII. Proyecto.A. Nueva cultura del avalúo.

B. Convenios de aseguramiento de calidad con SHF.

C. Convenios para prestación de servicios con U. de V.

D. Metodología para la valuación de la calidad del avalúo.

E. Integración de resultados.

Valores Históricos: Hasta 1998 el INFONAVIT fijaba el precio de la vivienda ofertada con base en los “valores históricos” por localidad de la

línea I .

Valores Referenciales:

A partir de 1988 y hasta marzo de 2002 se aplicó el sistema de valores referenciales como criterio de valuación .Los valores referenciales no reconocían los diferentes precios de los predios, en las ciudades debido a su ubicación, equipamiento e infraestructura, tampoco la disponibilidad de mejores acabados, instalaciones especiales y atributos en general de la vivienda, por lo que no reflejaban el precio real de las mismas.

Valor Comercial: En abril de 2002 se sustituye el sistema de valores referenciales por un criterio de valor comercial.

SELAI: En enero de 2004 se hace obligatorio la utilización del Sistema Electrónico de Avalúos Inmobiliario Institucional, para la generación de avalúos, para la originación de créditos de Línea II.

I. ANTECEDENTESI. ANTECEDENTES

Avalúos en 2004: Se generaron en el sistema 215,000 avalúos de operaciones de crédito para viviendas de conjuntos habitacionales y 40,000 avalúos para operaciones individuales de crédito . Del mes de enero a agosto de 2005 se generaron 173,370 avalúos en el sistema.

Avalúos en 2005: Del mes de enero a agosto de 2005 se generaron 173,370 avalúos en el sistema, en este año se generaron en el sistema 295,000 avalúos.

Padrón de U. de V.: Se cuenta con la participación de 54 Unidades de Valuación como proveedores del servicio.

Operación del SELAI: Los esfuerzos institucionales han estado enfocados a la integración del padrón de proveedores a nivel estatal, a su capacitación para la utilización del Sistema Electrónico de Avalúos y a la mejora del mismo sistema.Se ha trabajado en la descentralización y fortalecimiento del proceso de avaluos inmobiliarios a los proveedores.

Avalúos 2006. : Liberación de la nueva versión del SELAI- Webservices, diseño y desarrollo del proyecto de la calidad del avalúo.

Normatividad SHF.- Se ha establecido la normatividad Institucional de acuerdo a la normatividad establecida por la SHF, se ha vigilado su cumplimiento y se continuará retroalimentado a la SHF para el fortalecimiento y mejora de la normatividad.

I. ANTECEDENTESI. ANTECEDENTES

I.I. ANTECEDENTESANTECEDENTESAVALUOS REALIZADOS Y TIEMPOS DE RESPUESTA AVALUOS REALIZADOS Y TIEMPOS DE RESPUESTA (Ene. – Dic. 2004)(Ene. – Dic. 2004)

AVALUOS REALIZADOS Y TIEMPOS DE RESPUESTA POR UNIDAD DE VALUACION

ENERO A DICIEMBRE DE 2004CONJUNTOS - EN MILES

0.2

0.92.1

0.8

6.9

27.1

32.6

18.0

3.5

0.20.30.3

1.01.1

5.83.2

13.9

3.8

3.4

1.2

3.8

27.9

23.2

3.43.3

16.6

3.0 1.9

3.3

0.4

3.4

0.21.7 0.1 0.00.0

977

3

119

3

9 79

76

55

676

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5

76

67

6

88

6

3 4 57 7 1 02

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

35.0

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5

10

15

20

25

30

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.

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)

AVALUOS REALIZADOS TIEMPOS DE RESPUESTA

AVALUOS REALIZADOS Y TIEMPOS DE RESPUESTA POR UNIDAD DE VALUACION

DE ENERO A DICIEMBRE DE 2004INDIVIDUALES EN MILES

0.00.0 0.00.0 0.00.0

0.1

0.2

0.1

1.4

4.6

8.6

3.8

0.70.00.1

0.10.10.1

1.1

0.3

1.8

0.80.6

0.2

1.0

4.7 4.4

0.6

0.4

2.9

0.20.2

0.3

0.10.5

0.00.2

9

64 5

10

27767

89

7463 1011118

5

119

9

8

8

1112

12

8 11

65 4 7

5

11

5

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1.0

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3.0

4.0

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8.0

9.0

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MP

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)

AVALUOS REALIZADOS TIEMPOS DE RESPUESTA

I.I. ANTECEDENTESANTECEDENTESAVALUOS REALIZADOS Y TIEMPOS DE RESPUESTAAVALUOS REALIZADOS Y TIEMPOS DE RESPUESTA(Ene. – Dic. 2005)(Ene. – Dic. 2005)

AVALUOS REALIZADOS Y TIEMPOS DE RESPUESTA POR U. de V. ENERO - DICIEMBRE - 2005

( Conjuntos en Miles )

0.3 0.2 0.2 0.2 0.1 0.1 0.1 0.0 0.0 0.00.50.50.60.60.60.60.71.0

8.8

1.21.21.71.72.21.01.01.01.1

1.72.12.33.03.43.93.9

1.3

22.320.1

16.615.2

10.88.6

25.2

6.67.0 6.55.1 4.0

12.0

17.6

95644

8

6

12

16

8864

3

78785

7

2

15

3

17

12

6

13

17

9

3

6

812

1114

109

6

12

4

12

9

3 3

15

56

10

3 3

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10.0

15.0

20.0

25.0

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AVALUOS REALIZADOS Y TIEMPOS DE RESPUESTA POR UNIDAD DE VALUACIONNACIONAL

ENERO - DICIEMBRE 2005 (Individual)

127 108 44

51194237

429

14741

882840 602

719638

330 1784185738428791101

141015771665

19542974

2884

34653533

269520 369 369 290 336 262 268 226 242 226 173 187 179 138 121 154 12354 39 15

91

6 4 2

5101314

910

16

9715

54710S/D3123668545

13

19

79699

9

12 12 5 11 10

16

11 12 6 12

722

7102

16

9

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TIEMPOS DE RESPUESTA AVALÚOS REALIZADOS

I. ANTECEDENTESI. ANTECEDENTES

Como resultado de encuestas realizadas se tienen las siguientes apreciaciones:

La mayoría de los derechohabientes argumentan que los costos de las viviendas son demasiado altos y que el verdadero valor de inmueble es menor al estipulado.

El derechohabiente emprende la búsqueda de su vivienda sin ayuda de los medios que proporciona el INFONAVIT, confía más en las recomendaciones de persona a persona.

El derechohabiente no sabe exactamente el destino de los anticipos, ni el precio final de la vivienda. Nadie ofrece documentos reales de precio.

Se hacen avalúos de viviendas en condiciones tales que se ajustan al precio tope establecido por INFONAVIT, pero el valor real de la misma es mayor o menor al dictaminado en el avalúo.

Se le venden al derechohabiente como un plus, aquéllos elementos adicionales que exceden el tope del precio de la vivienda establecido por INFONAVIT, lo cual genera ajustes al alza en el valor real de la vivienda el cual no se reconoce en la escritura.

II. IMPACTO DE LA CALIDAD DEL AVALUOII. IMPACTO DE LA CALIDAD DEL AVALUO

CALIDADDEL

AVALUO

CONFIABILIDAD EN LOS INDICADORES

CERTIDUMBRE DEL VALOR PARA EL PATRIMONIO DEL DERECHO-HABIENTE Y DE LA GARANTIAHIPOTECARIA DEL INFONAVIT

DERECHOHABIENTE BIEN INFORMADO PARA LA DECISION DE COMPRA DE LA VIVIENDA

SATISFACCION DELDERECHOHABIENTE

ORIGINACION SANADE LOS CREDITOS

MEJORA LA OPERACIÓNINSTITUCIONAL

TRANSPARENCIA EN LAS OPERACIONES

OPTIMIZACION DE LOSRECURSOS FINACIEROS

BUENA IMAGEN INSTITUCIONAL

III. A QUIEN INTERESA UN AVALUO DE CALIDADIII. A QUIEN INTERESA UN AVALUO DE CALIDAD

AVALUODE

CALIDADCREDITO

PLANEACION

RIESGO

CARTERA

NORMATIVIDAD INSTITUCIONALUNIDADES DE VALUACION

SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERALDERECHOHABIENTE

IV. INCONSISTENCIAS FRECUENTESIV. INCONSISTENCIAS FRECUENTES

Actualmente se identifican las inconsistencias en el contenido de los avalúos, a través de las revisiones practicadas por las auditorias interna y externa del INSTITUTO, que realizan a las delegaciones regionales, por la presentación de no conformidades sobre el avalúo, por parte de los derechohabientes o los oferentes, por reportes de las Áreas Técnica o de Crédito de las Delegaciones Regionales, por Áreas involucradas en la comercialización de inmuebles y de revisiones realizadas por la Gerencia de Valuación Inmobiliaria.

Entre las inconsistencias e irregularidades presentadas con mayor frecuencia se registran las siguientes:

Faltan firmas en los avaluos.

Repeticiòn de Fotografías en los avaluos para diferentes viviendas.

No presentan datos de identificación del conjunto.

Existen diferencias entre las superficies indicadas en el avalúo y las reales.

No presentan la hoja anexa de la síntesis del avalúo.

IV. INCONSISTENCIAS FRECUENTESIV. INCONSISTENCIAS FRECUENTES

Existen diferencias entre las especificaciones de acabados, instalaciones y atributos de la vivienda que originalmente ofrece el Oferente y las condiciones reales a la entrega de la vivienda.

No están en operación los servicios de agua potable, drenaje, alcantarillado y energía eléctrica.

Dudosos resultados de valor debido a que son iguales o similares al precio de venta.

Existen diferencias entre los resultados de valor para un mismo tipo de vivienda, un mismo grupo de valor, un mismo conjunto y una misma fecha

Inadecuada investigación de mercado, ya que está basada en datos proporcionados por el mismo oferente.

Existen diferentes criterios para la aplicación de los factores de homologación, que reflejan avalúos distintos practicados al mismo inmueble.

Injustificada aplicación de premios o deméritos que se inciden de manera importante en el resultado de valor

V. OBJETIVOSV. OBJETIVOS

Dar a conocer al derechohabiente que la información básica que contiene el avalúo le permite tomar una adecuada decisión, en la elección de su vivienda y cambiar la cultura de que el avalúo es solamente un requisito para el trámite de su crédito.

Participar en el fortalecimiento de la normatividad establecida por la Sociedad Hipotecaria Federal

Generar certidumbre en la determinación del valor de la garantía hipotecaria que respaldará el crédito y el patrimonio del acreditado.

Asegurar la confiabilidad para la calificación de la cartera del INFONAVIT, que permita su bursatilización.

Apoyar la profesionalización en la prestación del servicio de valuación inmobiliaria.

VI. ALCANCESVI. ALCANCES

Todos los productos de crédito que requieran de:Avalúo.Estudio de valor.Dictamen técnico de calidad de la vivienda.Dictamen técnico de terreno.

Todos los propósitos del avalúoAvalúos de terreno.Avalúo de vivienda.Vivienda adjudicada.Venta de reserva territorial.Garantías.

VII. PROYECTOVII. PROYECTO

A. Crear una nueva cultura del avalúo que permita dar orientación sobre el avalúo para :

Preparar y presentar los documentos necesarios para solicitar un avalúo.Conocer para que sirve el avalúo.Identificar fácilmente la información que se debe consultar en un avalúo para la toma de decisión.Informar quién realiza un avalúo.Reconocer la importancia del avalúo como un trabajo serio y profesional.

Esta orientación estará dirigida a:DerechohabientesAcreditadosOferentesDelegaciones Regionales.

Áreas de Crédito.Asesor de crédito.Canales de atención

CESISINFONATELCASIAkioscos

VII. PROYECTOVII. PROYECTO

B. Establecer un Convenio con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) para el aseguramiento de la calidad del avalúo

Asegurar que los avalúos se realicen por profesionales autorizados por la SHF.

Mantener un canal electrónico de comunicación con la SHF, por medio de retroalimentación de información.

Establecer una metodología de revisión de la calidad del avalúo con indicadores básicos.

Detectar irregularidades e inconsistencias en los avalúos realizados.

Fortalecer la normatividad de valuación para mejorar la calidad del avalúo.

C. Establecer Anexos a los Convenios celebrados con las unidades de valuación para la prestación del servicio de valuación inmobiliaria, que permita contar con:

Un esquema de incentivos y sanciones.Un esquema de evaluación del desempeño de las Unidades de

Valuación.

VII. PROYECTOVII. PROYECTO

D. Desarrollar una metodología de valuación de la calidad del avalúo que permita:

Conocer el valor del terreno de acuerdo a su ubicación, características físicas, entorno, factibilidad de servicios y uso del suelo.

Conocer el valor de las construcciones.

Conocer las instalaciones especiales y obras complementarias.

Determinar los criterios para la utilización de comparables y factores de homologación.

Analizar las No Conformidades con resultados de valor que permitan fortalecer la metodología y normatividad.

Medir la satisfacción del derechohabiente y acreditado sobre la información del avalúo. (a través de encuestas).

VII. PROYECTOVII. PROYECTO

E. Integración de resultados para:

Llevar a cabo retroalimentación de nuestros esquemas con otras experiencias internacionales: Casos España y Argentina.

Generar reportes con informes de resultados.

Apoyar la toma de decisiones de órganos de gobierno, Dirección General, áreas sustantivas (crédito y cartera) y planeación.

Realizar mejora continua al proceso de valuación.