“PROSPECTO” FONDO DE INVERSIÓN DE …€¦ · 3. gestor del fondo, ... 81 1. descripciÓn de...
154
ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSIÓN, S.A. “PROSPECTO” FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO MONTE DEL BARCO “PRODUCTO DE OFERTA PÚBLICA RESTRINGIDA, DESTINADO A INVERSIONISTAS INSTITUCIONALES Y SOFISTICADOS, INFÓRMESE” ENTIDAD COMERCIALIZADORA: ALDESA VALORES PUESTO DE BOLSA Autorizado mediante Resolución SGV-R-1795 de la Superintendencia General de Valores del 13 de noviembre del 2007. Fecha de última modificación al prospecto: Noviembre 2015 “El señor Douglas Roberto Montero Arguedas, con número de identificación cuatro – cero ciento treinta y siete – cero ciento setenta y seis, en calidad de apoderado y en representación de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión Sociedad Anónima, asume la responsabilidad del contenido de este Prospecto, para lo cual ha emitido una declaración en donde se indica que la información contenida en el prospecto es exacta, veraz, verificable y suficiente, con la intención de que el lector pueda ejercer sus juicios de valoración en forma razonable, y que no existe ninguna omisión de información relevante o adición de información que haga engañoso su contenido para la valoración del inversionista. Esta declaración fue entregada a la Superintendencia General de Valores como parte del trámite de autorización y puede ser consultada en sus oficinas.” “Señor Inversionista: Antes de invertir consulte e investigue sobre el producto en el cual desea participar. Este prospecto contiene información sobre las características fundamentales y riesgos del fondo de inversión, por lo que se requiere su lectura. La información que contiene puede ser modificada en el futuro, para lo cual la sociedad administradora le comunicará de acuerdo a los lineamientos establecidos por la normativa”. “La sociedad administradora del fondo de inversión asume la responsabilidad del contenido de este Prospecto y declara que a su juicio, los datos contenidos en el mismo son conformes a la realidad y que no se omite ningún hecho susceptible de alterar su alcance.” “La Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) no emite criterio sobre la veracidad, exactitud o suficiencia de la información contenida en este prospecto y no asume responsabilidad por la situación financiera del fondo de inversión. La autorización para realizar oferta pública no implica una recomendación de inversión sobre el fondo o su sociedad administradora. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con las entidades bancarias o financieras de su grupo económico, pues su patrimonio es independiente.” “La SUGEVAL le advierte que este fondo de inversión puede tener características especiales en cuanto a la estructura de la propiedad de los activos inmobiliarios objeto de inversión, así como sobre los riesgos asociados, por lo cual se le recomienda revisar con destalle el prospecto y asesorarse antes de tomar su decisión de inversión.” Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco Página 1 de 154
Transcript of “PROSPECTO” FONDO DE INVERSIÓN DE …€¦ · 3. gestor del fondo, ... 81 1. descripciÓn de...
ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSIÓN, S.A.
“PROSPECTO”FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO
MONTE DEL BARCO
“PRODUCTO DE OFERTA PÚBLICA RESTRINGIDA, DESTINADO A INVERSIONISTASINSTITUCIONALES Y SOFISTICADOS, INFÓRMESE”
ENTIDAD COMERCIALIZADORA: ALDESA VALORES PUESTO DE BOLSA
Autorizado mediante Resolución SGV-R-1795 de la Superintendencia General de Valores del 13 de noviembre del 2007.
Fecha de última modificación al prospecto: Noviembre 2015
“El señor Douglas Roberto Montero Arguedas, con número de identificación cuatro – cero ciento treinta y siete – cerociento setenta y seis, en calidad de apoderado y en representación de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión SociedadAnónima, asume la responsabilidad del contenido de este Prospecto, para lo cual ha emitido una declaración en donde seindica que la información contenida en el prospecto es exacta, veraz, verificable y suficiente, con la intención de que ellector pueda ejercer sus juicios de valoración en forma razonable, y que no existe ninguna omisión de informaciónrelevante o adición de información que haga engañoso su contenido para la valoración del inversionista. Esta declaraciónfue entregada a la Superintendencia General de Valores como parte del trámite de autorización y puede ser consultada ensus oficinas.”
“Señor Inversionista: Antes de invertir consulte e investigue sobre el producto en el cual desea participar. Este prospectocontiene información sobre las características fundamentales y riesgos del fondo de inversión, por lo que se requiere sulectura. La información que contiene puede ser modificada en el futuro, para lo cual la sociedad administradora lecomunicará de acuerdo a los lineamientos establecidos por la normativa”.
“La sociedad administradora del fondo de inversión asume la responsabilidad del contenido de este Prospecto y declaraque a su juicio, los datos contenidos en el mismo son conformes a la realidad y que no se omite ningún hecho susceptiblede alterar su alcance.”
“La Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) no emite criterio sobre la veracidad, exactitud o suficiencia de lainformación contenida en este prospecto y no asume responsabilidad por la situación financiera del fondo de inversión. Laautorización para realizar oferta pública no implica una recomendación de inversión sobre el fondo o su sociedadadministradora. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con lasentidades bancarias o financieras de su grupo económico, pues su patrimonio es independiente.”
“La SUGEVAL le advierte que este fondo de inversión puede tener características especiales en cuanto a la estructura dela propiedad de los activos inmobiliarios objeto de inversión, así como sobre los riesgos asociados, por lo cual se lerecomienda revisar con destalle el prospecto y asesorarse antes de tomar su decisión de inversión.”
Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco Página 1 de 154
Tabla de contenido
DESCRIPCIÓN DEL FONDO............................................................................................................................. 4
1. PERFIL DEL INVERSIONISTA PARA EL CUAL ESTÁ DISEÑADO EL FONDO.........................42. TIPO DE FONDO..........................................................................................43. GESTOR DEL FONDO, ENTIDAD DE CUSTODIA, AGENTE DE PAGO Y CALIFICACIÓN DE RIESGO.
54. MONTO AUTORIZADO....................................................................................5
POLÍTICA DE INVERSIÓN................................................................................................................................. 6
5. POLÍTICA DE INVERSIÓN EN ACTIVOS FINANCIEROS................................................66. POLÍTICA DE INVERSIÓN DE PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO.......................77. POLÍTICA DE INVERSIÓN EN CASO QUE EL FONDO DISPONGA ADQUIRIR TERRENOS O BIENES
INMUEBLES PARA LA GENERACIÓN DE PLUSVALÍAS O PARA ARRENDAMIENTO:...................11
RIESGOS DEL FONDO.................................................................................................................................... 13
8. PRINCIPALES RIESGOS.................................................................................139. ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS.......................................................................20
DE LOS TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN DEL FONDO....................................................................................23
10. METODOLOGÍA PARA LA VALORACIÓN DE LOS INMUEBLES DEL FONDO......................2511. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE LA CARTERA DE PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO...............................................................................................2512. NEGOCIACIÓN DE LAS PARTICIPACIONES..........................................................2613. ASAMBLEA DE INVERSIONISTAS....................................................................26
REGLAS PARA SUSCRIPCIONES Y REEMBOLSOS DE PARTICIPACIONES.............................................27
14. POLÍTICA DE DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS......................................................31
COMISIONES Y COSTOS................................................................................................................................ 31
15. COMISIONES DE ENTRADA O SALIDA:.............................................................33
INFORMACIÓN A LOS INVERSIONISTAS......................................................................................................33
16. RÉGIMEN FISCAL QUE LE APLICA AL FONDO......................................................35
INFORMACIÓN SOBRE LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA Y SU GRUPO FINANCIERO.........................36
ADENDUM........................................................................................................................................................ 41
SECCIÓN I: GENERALIDADES.................................................................................................................... 42
1. ANTECEDENTES, IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DEL PROYECTO................................422. DESCRIPCIÓN DE LOS DIFERENTES COMPONENTES QUE TENDRÁ EL PROYECTO A DESARROLLAR A TRAVÉS DEL FONDO...................................................................44
Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco Página 2 de 154
3. PROPÓSITO DEL PROYECTO, PLAN MAESTRO Y MERCADO META...............................474. ETAPA EN QUE SE ENCUENTRA EL PROYECTO Y DESCRIPCIÓN DEL ENTORNO.................515. PERIODICIDAD DE INFORMES DE AVANCE..........................................................546. ADMINISTRACIÓN DEL FIDI, DESARROLLO Y ADMINISTRACIÓN DEL PROYECTO.............547. CONCESIONES DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE, CONCESIÓN MINERA Y CONCESIÓN DE AGUA..........................................................................................................688. REVELACIÓN DE LOS RIESGOS CONTRACTUALES INHERENTES A LA CONSECUCIÓN DEL PROYECTO....................................................................................................76
SECCIÓN II: ESTUDIO DE MERCADO........................................................................................................76
1. ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA, POTENCIALES COMPRADORES Y COMPETENCIA..............772. ESTRATEGIAS PARA LA COMERCIALIZACIÓN Y VENTA DEL PROYECTO..........................80
SECCIÓN III: ASPECTOS TÉCNICOS.............................................................................................................81
1. DESCRIPCIÓN DE ASPECTOS CONSTRUCTIVOS Y ACABADOS.....................................812. ÁREAS DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN..............................................................813. PROGRAMACIÓN DE OBRA.............................................................................834. PRESUPUESTO DE LA OBRA...........................................................................885. ESTUDIOS BÁSICOS REQUERIDOS....................................................................886. VALORACIONES REALIZADAS Y COMPRA DEL PROYECTO..........................................92
SECCIÓN IV: ASPECTOS LEGALES..............................................................................................................93
1. ASESORES LEGALES CONTRATADOS..................................................................932. DETALLE DE CUMPLIMIENTO DE PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN:................................943. PLANOS CONSTRUCTIVOS:............................................................................954. INFORME DE REGISTRO DE LA PROPIEDAD:........................................................955. ESQUEMA SOCIETARIO DEL PROYECTO:...........................................................100
SECCIÓN V: RIESGOS ESPECÍFICOS DEL PROYECTO............................................................................101
SECCIÓN VI: ASPECTOS FINANCIEROS....................................................................................................106
1. ANÁLISIS DE PREFACTIBILIDAD......................................................................1062. RESUMEN DE COSTOS POR ACTIVIDAD............................................................1083. PROGRAMA DE DESEMBOLSOS.....................................................................1084. FLUJO DE CAJA........................................................................................1085. ESTRATEGIA PARA LA CAPTACIÓN DE RECURSOS................................................109
ADENDA AL PROSPECTO DEL F.I. DE DESARROLLO INMOBILIARIO MONTE DEL BARCO - PLAN DE SANIAMIENTO...............................................................110
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIOMONTE DEL BARCO
DESCRIPCIÓN DEL FONDO
1. Perfil del inversionista para el cual está diseñado el fondo
El Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco (en adelante el fondo) se dirige ainversionistas institucionales, es decir, intermediarios financieros y de valores, organismosinternacionales, fondos de inversión, fondos de pensión y fideicomisos que funcionen como fondosde inversión o de pensión y a inversionistas sofisticados, estos según lo establecido en laregulación sobre oferta pública de valores, aquellos que cuenten con un patrimonio neto igual osuperior a $1.0 millón de dólares, o bien, con la capacidad para asumir los riesgos que representala inversión en valores para el perfil de sofisticado.
Este es un fondo de crecimiento, por lo que se recomienda para aquellos inversionistas que norequieran ingresos periódicos y están dispuestos a realizar una inversión de mediano a largo plazoque se estima puede variar entre 10 y 15 años, y no para aquellos que necesiten invertir en formatransitoria o a corto plazo. Asimismo, por tratarse de un fondo cerrado, las participaciones del fondose deberán liquidar en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores por medio de unpuesto de bolsa.
Todo aquel inversionista que desee realizar una inversión en este fondo debe contar con un amplioconocimiento del negocio inmobiliario y del mercado de valores o debe contar con la asesoríaprofesional de expertos en el campo que le permitan tomar decisiones razonables yfundamentadas. En ese sentido, debe conocer que el valor de su patrimonio podría estar sujeto avolatilidades en el corto o incluso en el largo plazo, por lo que debe estar en capacidad de soportarpérdidas en el valor de sus inversiones, de forma tal, que es indispensable que conozca y evalúelos riesgos asociados a esta actividad para confrontarlos con su grado de tolerancia y capacidadpara asumirlos.
2. Tipo de Fondo
TIPO DE FONDO
Por su naturaleza Cerrado Por su objetivo De crecimiento
Por su diversificación n.a.Por el Mercado en que invierte No especializado.
Moneda para la suscripción o reembolso de participaciones
Dólares estadounidenses
Por la especialidad de su cartera
Fondo no Financiero: Desarrollo Inmobiliario
3. Gestor del fondo, entidad de custodia, agente de pago y calificación de riesgo.
GESTOR PORTAFOLIO, ENTIDAD DE CUSTODIA Y CALIFICACIÓN DE RIESGO
Nombre del Gestor del Fondo
David Mora Jiménez
Política de retribución al gestor del fondo
La retribución será asumida por la Sociedad Administradora.
Entidad de Custodia Banco de Costa RicaAgente de Pago Banco de Costa Rica
Calificación de Riesgo
El Fondo es calificado por la Sociedad Calificadora de RiesgoCentroamericana SCRiesgo. El reporte de la calificación estará a disposicióndel público para su consulta en las oficinas centrales de Aldesa Sociedad deFondos de Inversión S.A. y en el Registro Nacional de Valores eIntermediarios de la Superintendencia General de Valores. Asimismo, puedeser consultado en la dirección electrónica:www.aldesa.com. La periodicidadde actualización de la calificación es semestral.
Calificación): scrB-f4
scr-Bf: “La calidad y diversificación de los activos del fondo, fortalezas ydebilidades de la administración muestran vulnerabilidad contra pérdidasprovenientes de incumplimientos de pago.”
Las calificaciones desde “scrAA” a “scrC”, pueden ser modificadas por laadición del signo positivo (+) o negativo (-), para indicar la posición relativadentro de las diferentes categorías.
Con relación al riesgo de mercado, la categoría 4 se refiere a fondos con“muy alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado”.
4. Monto autorizado
MONTO AUTORIZADO
Monto de la Emisión
US$97,484,000(noventa y siete
millonescuatrocientos
ochenta y cuatro mildólares)
Número de participacionesautorizadas
97,484 (noventa y siete milcuatrocientos ochenta y
cuatro)
Valor nominal de la participación
US$1,000.00(mil dólares)
Vencimiento del fondo
21 de Febrero del 2023.
Código ISIN CRALDSFG0089 Cédula Jurídica 3-110-512926
Plazo Máximo colocacióndel capital autorizado
21 de Febrero del2023
Monto mínimo de participaciones para lograr la política de inversión y cubrir loscostos de operación:
Se debe colocar el 100% de lasparticipaciones 97,484 (noventa
y siete mil cuatrocientosochenta y cuatro)
POLÍTICA DE INVERSIÓN
5. Política de Inversión en activos financieros
POLÍTICA DE INVERSIÓN DE ACTIVOS FINANCIEROS
Monedas de valoresen que estáinvertido el fondo
Dólares de los Estados Unidos de América
Tipos de valores
DetallePorcentaje máximo de
inversión
Efectivo
Podrá llevarse hasta un 100%en casos en que se debaliquidar el fondo o porrecomposición de la carteraactiva del fondo debido asituaciones coyunturalespresentes en el mercado. Estasería una medida temporal yextraordinaria.
Valores deuda 100%Valores accionarios 100%Participaciones de fondos de inversión 0%Productos estructurados 0%Valores de procesos de titularización 100%
Países y/o sectores económicos
País y/o sectorPorcentaje máximo de
InversiónLa cartera podrá estar invertida en valores delsector público o privado de emisoresnacionales y extranjeros inscritos en elRegistro Nacional de Valores e Intermediarios oen mercados organizados extranjeros.
100%
Concentración máxima en un solo emisor
Hasta el 100% de la inversión en valores podrá estar en un único emisor.
Concentración máxima en operaciones de reporto, posición vendedor a plazo
100%Concentración máxima en valores extranjeros
100%
Concentración máxima en una emisión
100%
Calificación de riesgo mínima exigida a los valores de deuda
No se pide calificación mínima alos valores en que se invierte.
Otras políticas de inversión
Calificación de riesgo: Los valores del sector público o privado de emisoresextranjeros inscritos en mercados organizados extranjeros, deberán contar conuna calificación de riesgo de una entidad calificadora reconocida como nacionalpor la Comisión de Valores de Estados Unidos.
Recompras: Hasta un 10% de la totalidad de activos podrá estar invertido enrecompras como comprador a plazo. Este porcentaje estará considerado dentrodel límite máximo de endeudamiento.
Política para la administración y control de la liquidez
Al ser un fondo cerrado la liquidez dependerá de la negociación de lasparticipaciones en un mercado secundario.
Límites especiales n.a.
para fondos del mercado de dineroNivel máximo de endeudamiento del fondo
60%. Moneda de contratación de las deudas del fondo
Dólares de los Estados Unidosde América
6. Política de Inversión de proyectos de desarrollo inmobiliario
POLÍTICA DE INVERSIÓN EN PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO
Tipo deproyectos
Las actividades destino de los inmuebles podrán ser: industria, comercio, salud,residencial, servicios, educación, entretenimiento, oficinas, turismo, bodegas y obrapública en general.
País donde se pueden ubicar los proyectos
El territorio nacional y los países del Caribe; Norte, Centro y Sur América.
“Mediante modificaciones al prospecto se adicionará información sobre aspectosespecíficos de la estructura legal que se utilizará para la adquisición de bienesinmuebles en el extranjero.”
Fase en que pueden encontrarse los proyectos
El Fondo puede invertir entodo tipo de proyectos dedesarrollo inmobiliario endistintas fases deestructuración, diseño,construcción y ventas
Proyectos a desarrollarSe invertirá en un únicoproyecto de desarrolloinmobiliario.
Criterios mínimos para la selección de los proyectos
Dentro de los criterios de selección se contempla la posibilidad de realizar alianzasestratégicas con otras empresas para llevar a cabo el proyecto.
La inversión se podrá realizar por medio de la compra de la totalidad del proyecto, anombre del fondo, o por medio de acciones de sociedades anónimas, las cuales podránestar previamente constituidas por un tercero.
El proyecto de desarrollo podrá tener como fin el alquiler o venta de los inmuebles.
El proyecto, se encuentra localizado en el Polo Turístico del Golfo de Papagayo, enBahía Culebra, provincia de Guanacaste.
El mercado meta para la venta de productos residenciales del proyecto son parejas/familias (55+ años), algunos buscando una segunda casa y otros como unaoportunidad de inversión.
“Previo al inicio de la construcción de cada proyecto de desarrollo inmobiliario, seincorporará al prospecto una adenda que resume las principales característicasdel proyecto. La Superintendencia no emite una autorización, criterio u opiniónsobre la exactitud, suficiencia o razonabilidad de la información revelada por lassociedades administradoras en los adenda de los proyectos.”.
Tipos de activosque pueden formar parte del proyecto
Como parte del proyecto se pueden considerar activos intangibles y otros tipos deconcesiones o derechos de usufructo o de explotación, siempre y cuando esténestrictamente relacionados con el proyecto.
En caso de que el fondo requiera invertir en este tipo de activos, el alcance, lascondiciones y limitaciones de los activos considerados, se revelaran mediante laactualización en el adenda del proyecto.
Los activos del proyecto se pueden incorporar a través del uso de vehículos de
estructuración como figuras societarias o fideicomisos, siempre y cuando seanexclusivos para ese fin.
Las características, plazos y condiciones sobre el uso de las diferentes concesiones enel proyecto serán descritos en la adenda a este prospecto.
Informes de avance del proyecto
Con una periodicidad trimestral se elaborará un informe de avance del proyecto el cualcontendrá al menos la siguiente información:
a) Identificación del profesional o fiscalizador independiente responsable de laelaboración del informe de avance.
b) Identificación del proyecto.c) Situación actual y avance del proyectod) Actualización de la información sobre participantes designados para el desarrollo
de las obras.e) Actualización de la información sobre estudio de mercado, aspectos técnicos y
legales cuando se disponga de ella.f) Identificación y revelación de nuevos riesgos, reales o potenciales que puedan
afectar el desarrollo del proyecto.
Este informe de avance se puede consultar en el sitio web de la SuperintendenciaGeneral de Valores: www.sugeval.fi.cry en las oficinas de Aldesa Sociedad de Fondos deInversión S.A.
Participación delFondo con otrosinversionistas
El fondo podrá invertir en un proyecto de desarrollo inmobiliario conjuntamente con otrosinversionistas físicos o jurídicos. Dentro de los posibles coinversionistas podrán estar lassociedades del grupo de interés económico de la sociedad administradora, siempre ycuando se cumpla la condición de que su participación no alcance más del 35% delproyecto.
Otras políticas de inversión
Las entidades que participan en el proyecto, se encuentran facultadas para invertir enparticipaciones del fondo de inversión.
Las condiciones bajo las cuales se regirá la participación de estas entidades serán lasmismas que rigen en este prospecto para cualquier otro inversionista.
La inversión de la cartera no podrá permitir que el fondo tenga el control de ningunasociedad. Se exceptúa de esta norma las sociedades de propósito especial creadaspara la inversión en inmuebles según se indicó en la política de inversión de activosno financieros.
COMPAÑÍAS Y PROFESIONALES CONTRATADOS PARA
EL DESARROLLO DEL PROYECTO
Criterios de selección de las entidades a contratar para eldesarrollo
Los proveedores deberán cumplir con conocimientos técnicos mínimos necesarios, laexperiencia y el tamaño que demuestren su capacidad para el desempeño de su rol en eldesarrollo. Podrán participar como proveedores sociedades del grupo de interéseconómico de la SAFI, las cuales deberán sujetarse a las políticas de control deconflictos de interés establecidas por la sociedad administradora.
La selección podrá realizarse mediante un procedimiento abierto de concurso privado,donde los interesados deberán presentar sus ofertas y los requisitos solicitados, todo deconformidad con los lineamientos establecidos para tal efecto por la sociedadadministradora.
La sociedad contratará las entidades necesarias para lograr el buen desempeño deldesarrollo del proyecto. Dentro de las cuales podrán estar firmas desarrolladoras, dearquitectos, de ingenieros, de consultoría técnica, legal y financiera, entre otras. Estas
contrataciones y la intervención de la sociedad administradora en el desarrollo delproyecto, se realizará en estricto apego a su objeto social de administrador del fondo, porcuenta y riesgo de los participantes.
Esquema de retribución para cada una de las empresas que participarán en el proyecto
Los esquemas de retribución de los proveedores corresponderán a los acuerdos a losque se llegue en los distintos procesos de negociación entre las partes y a loslineamientos establecidos en el proceso de contratación descrito en el punto anterior. Entodo caso se considerarán las disposiciones que emitan las entidades que agremian alos distintos participantes del proyecto.
ESQUEMA DE FINANCIAMIENTO
Nivel máximo deendeudamiento del fondo
60%Moneda de contratación de las deudas del fondo
Dólares de los EstadosUnidos de América
Forma de financiamiento del proyecto
Dentro de las posibles fuentes de financiamiento de los proyectos se encuentra lapreventa, el aporte que realicen las entidades que participan como por ejemploconstructoras, otros socios y el endeudamiento.El endeudamiento podrá obtenerse por medio de entidades tanto nacionales comoextranjeras y en la moneda del fondo. Esta fuente de recursos se utilizará para atendernecesidades transitorias de liquidez y como estrategia para las inversiones requeridas enlos proyectos de desarrollo. Las modificaciones al porcentaje de endeudamientorequieren de autorización de asamblea de inversionistas. Las fuentes de endeudamientoprovendrán de entidades financieras o no financieras.
LINEAMIENTOS
Lineamientos sobre contratación de seguros
La sociedad administradora es responsable de suscribir con cargo al fondo, seguros decobertura general y de todo riesgo que se estimen necesarios para la adecuadaprotección de los inversionistas en relación con los inmuebles que se adquieran.
Para la selección de las compañías de seguros proveedoras de estos servicios seconsideraran criterios tales como pero no limitados a: conocimientos técnicos,experiencia, tamaño de la compañía, calidad y precio de los servicios.
Lineamientos sobre la creación y uso de reservas
Mediante aprobación en asamblea de inversionistas, el fondo podrá establecer loslineamientos para la creación y uso de reservas, las cuales no constituyen unmecanismo que pretenda garantizar al inversionista un rendimiento determinado
LINEAMIENTOS ADICIONALES SOBRE LA PARTICIPACIÓN DEINVERSIONISTAS RELACIONADOS AL GRUPO FINANCIERO
Políticas y restricciones impuestas a empresas del mismo grupo financiero que participan como inversionistas del fondo o del proyecto
Las empresas del mismo grupo financiero al que pertenece la sociedad administradora osus socios, se encuentran facultados para invertir en participaciones del fondo deinversión.
Las condiciones bajo las cuales se regirá la participación de estas entidades serán lasmismas que rigen en este prospecto para cualquier otro inversionista.
La Junta Directiva de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. en su sesiónordinaria No. 44 del 22 de enero del 2009 acordó adicionar un nuevo numeral dentro dela Sección Tercera que se denomina “De las Situaciones de Conflicto de Interés”, en lasPolíticas de Administración de Conflictos de Interés e Incompatibilidades de la SociedadAdministradora para regular este tema, denominado: “Manejo de conflictos de interésderivado de la adquisición de participaciones por parte de las empresas del mismoGrupo Financiero al que pertenece la sociedad administradora o sus socios”, el cualestablece lo siguiente:
Las empresas del mismo grupo financiero al que pertenece la sociedad administradora osus socios, así como quienes se encargan de la administración del Fondo manejarán losconflictos de interés que pudieran presentarse por la adquisición de participaciones delfondo por parte de ellos, aplicando las siguientes medidas:
a Deben abstenerse de utilizar esta información en beneficio propio o de terceros o de laSociedad de Fondos de Inversión, o de su Grupo de Interés Económico;
b Divulgar a los inversionistas y al mercado por medio de Hecho Relevante, la informaciónprivilegiada que posean, lo que se realizará por medio de la publicación de un hechorelevante y
c Las compras o ventas de participaciones que realicen dichas entidades que sean por unmonto superior al 5% del activo neto en un período de un mes se darán a conocer pormedio de un hecho relevante, el cual se publicará un día después de realizada laoperación.
Los inversionistas tendrán acceso a estas políticas mediante consulta en las oficinascentrales de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A., o mediante el sitio web:http://www.aldesa.com/index.php?option=com_aldesapdf&view=pdf&id=34&Itemid=101&lang=es
ESTRUCTURA LEGAL DE PROPIEDAD PARA BIENES INMUEBLES
En este momento el proyecto no cuenta con inmuebles en otros países. Sin embargo, seprocederá a informarlo en caso que de esto llegará a ocurrir.
ESTRUCTURA LEGAL DE PROPIEDAD PARA ACTIVOS
País en donde se ubican los activos
Costa Rica, específicamente en la Provincia de Guanacaste
Vehículo societario que se utilizará
Sociedades Anónimas
Principales características legales del vehículo
Sociedades Mercantiles, cuyo capital social es representado por acciones comunes ynominativas.Su información corporativa consta en el Registro Público y la tenencia de las accionesen el libro de accionistasSu forma de hacerse representar es a través de representantes legales.
Forma en que quedará registrada la propiedad del inmueble o activos a nombre del fondo de inversión
Inversiones Monte del Barco, S.A. titular actualmente de la finca 5-182352-000, yconcesionaria de las concesiones 5-1538-Z-000, y 5-1539-Z-000.
Inversiones Goda, S.A, titular de la finca 5-182353-001-002- y 003. Sin embargo hoyaparece en el Registro en propiedad fiduciaria del Banco BCT, S.A, como garantía delpréstamo con Banco Lafise, S.A.
Llanuras del Tempisque MB, S.A., titular de la finca 5-168640-000.
La concesión del lote 8, otorgada por el ICT, se encuentra en proceso de inscripción
de la sociedad Inversiones Goda, S.A.
Riesgos asociados con el uso de la estructura legal
Podrían ser aquellos que se den por alguna demanda contra las sociedades portemas laborales, o solicitudes de quiebra, demandas, insolvencia, en donde supatrimonio (propiedades) deba responder.
Sin embargo, se ha previsto como para la estructura legal y fiscal del Proyecto, quelas sociedades dueñas de los inmuebles, sean únicamente tenedoras de losinmuebles, y que se utilice otra sociedad anónima para los contratos y demásactuaciones dentro de las actividades de ejecución y desarrollo del Proyecto, con elobjeto de disminuir estos riesgos.
No obstantes, para efectos de los créditos bancarios, si se ha debido dar en garantíalos inmuebles, sin embargo, se han tomado las consideraciones necesarias paraprocurar que se rindan y/o honren correctamente los créditos.
7. Política de Inversión en caso que el fondo disponga adquirir terrenos o bienesinmuebles para la generación de plusvalías o para arrendamiento:
POLÍTICA DE INVERSIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS
Tipo de inmuebles
Terrenos, industria, comercio, salud, residencial, servicios, educación, entretenimiento,oficinas, turismo, bodegas y obra pública en general.
Criterios mínimos exigidos a los inmuebles
Los inmuebles podrán estar localizados en cualquier lugar de los territorios indicados. Noexisten límites en variables tales como antigüedad de los inmuebles, ni característicaspreestablecidas en el caso inquilinos potenciales. En estos temas será la administraciónla que realice el estudio previo para la toma de decisiones. Los inmuebles desarrolladospodrán ser destinados al arriendo.
Concentración máxima de ingresos provenientes de un inquilino
No existe un porcentaje de concentración máxima ingresos mensuales provenientes deuna misma persona física o jurídica o de personas pertenecientes al mismo grupofinanciero o económico.
Política de arrendamiento de inmuebles a personas o compañías relacionadas a lasociedad administradora
La sociedad administradora y las entidades que forman parte de su grupo de interéseconómico, pueden ser arrendatarios del fondo, siempre y cuando no generen, en suconjunto, más de un 5% de los ingresos mensuales del fondo. En este sentido, lasociedad administradora deberá revelar mediante comunicado de Hecho Relevante, lafirma de un nuevo contrato. Como medida para evitar conflictos de interés y garantizar la independencia, el Fondocontratará un estudio realizado por un tercero libre de conflictos para que realice lasinvestigaciones pertinentes para que el cobro se haga a precios de mercado no otorgandoen ninguna manera beneficios adicionales o exclusivos a las personas o compañíasrelacionadas.
Política para la administración de atrasos en losalquileres
La administración del fondo seguirá la política de registrar una estimación para cuentasde dudoso cobro, equivalente a una mensualidad de alquiler a partir del segundo mes deno pago por parte del inquilino. De esta forma se empezará a realizar el registro deincobrables, a partir del segundo mes no cancelado. No obstante, quedará a discreciónde la administración la aplicación de esta política tomando como referencia elconocimiento por parte de esta del caso en particular.
Asimismo, si el inquilino acumula dos meses de mora se le traslada el caso a la asesoralegal para que ejecute el cobro judicial salvo que se acuerde un arreglo de pago asatisfacción de la administración del fondo, o bien, aplique la excepción del párrafoanterior.
LINEAMIENTOS
Lineamientos sobre contratación de seguros
La sociedad administradora es responsable de suscribir con cargo al fondo, seguros decobertura general y de todo riesgo que se estimen necesarios para la adecuadaprotección de los inversionistas en relación con los inmuebles que se adquieran.
Para la selección de las compañías de seguros proveedoras de estos servicios seconsideraran criterios tales como pero no limitados a: conocimientos técnicos,experiencia, tamaño de la compañía, calidad y precio de los servicios.
Lineamientos sobre reparaciones, remodelaciones, mejoras y ampliaciones de inmuebles
La sociedad administradora puede efectuar, con cargo al fondo, reparaciones,remodelaciones y mejoras a los inmuebles que adquieran; asimismo, se pueden realizarampliaciones a los inmuebles adquiridos. El costo acumulado de las reparaciones,remodelaciones, mejoras y ampliaciones en los últimos doce meses móviles, debe serigual o menor a un 15% del valor del inmueble.
Pueden realizarse reparaciones, remodelaciones, mejoras y ampliaciones por porcentajesmayores, siempre y cuando se cumpla con lo siguiente:
a. El monto no supere el 100% del valor de la última valoración anual del inmueble.b. Se cuente con el acuerdo de la asamblea de inversionistas.c. En el caso de ampliaciones, debe responder a una necesidad de expansión de un
arrendatario del inmueble y éste haya confirmado el uso que se dará al área que sedesea ampliar.
d. En el caso de ampliaciones, se cuenten con los estudios de factibilidad y viabilidadfinanciera.
Las obras superiores a un 15% deben ser realizadas por un tercero libre de conflicto deinterés con la sociedad administradora, sus socios, directivos y empleados, así como alas personas que formen parte de su grupo de interés económico, de conformidad con ladefinición establecida en el Reglamento General sobre Sociedades Administradoras yFondos de Inversión. Tampoco pueden ser realizadas por inquilinos del fondo o inquilinosde otros fondos inmobiliarios administrados por la misma sociedad administradora.
Lineamientos sobre la creación y uso de reservas
Mediante aprobación en asamblea de inversionistas, el fondo podrá establecer loslineamientos para la creación y uso de reservas, las cuales no constituyen un mecanismoque pretenda garantizar al inversionista un rendimiento determinado
RIESGOS DEL FONDO
8. Principales riesgos
Señor Inversionista:
Los riesgos son situaciones que, en caso de suceder, pueden afectar el cumplimiento de losobjetivos del fondo, perturbar el valor de la cartera y de las inversiones, generar unrendimiento menor al esperado o, inclusive, causarle pérdida en sus inversiones. Se debetener presente que el riesgo forma parte de cualquier inversión; sin embargo,en la mayoríade los casos puede medirse y gestionarse. Las siguientes anotaciones le servirán deorientación, para evaluar el efecto que tendrán posibles eventos en la inversión.
Los principales riesgos a los que se puede ver enfrentado el fondo son:
TIPOS DE RIESGO
Tipo DescripciónRiesgos de tasa deinterés y de precio
Riesgo que tiene origen en los cambios que sufren los precios de negociaciónde los valores que componen la cartera financiera del fondo. Existe unarelación inversa entre el precio de los valores y la tasa de interés, por lo quenecesariamente si el precio disminuye la tasa aumenta y viceversa. Lasvariables que afecta el precio de los valores de una empresa pueden serproducto de condiciones del mercado, como por ejemplo, políticas económicaso tener origen en su desempeño individual.
La inversión se puede ver afectada si se presentan pérdidas en el valor delregistro de los valores en que invierte el fondo, producto de cambios en losprecios, afectando directamente los rendimientos y/o el valor de la participaciónpara los inversionistas.
Riesgos de liquidez Se refiere al riesgo que está ligado al tipo de fondo por ser de naturalezacerrada y de cartera de desarrollo inmobiliario. El inversionista que desea retirarsu inversión debe vender sus participaciones en el mercado secundario de labolsa de valores y se puede presentar la situación de que no existancompradores para el momento y precio en que se desee concretar latransacción. Asimismo, los rendimientos del fondo dependerán principalmentedel éxito que tenga el proyecto de desarrollo inmobiliario. Un proyecto exitosocon rendimientos esperados atractivos, dará mayor liquidez al mismo.
La inversión se puede ver afectada cuando el inversionista no logre vender susparticipaciones en el precio esperado y deba vender con un descuento opérdida, o cuando por los resultados del proyecto no se logre alcanzar un nivelde rendimiento aceptable para este tipo de inversión e incluso incurra enpérdidas en el valor de su participación.
Riesgos de crédito ono pago
Riesgo relacionado con la posibilidad de que el emisor incumpla con el pago delprincipal, intereses o ambos, en las obligaciones contraídas con losinversionistas o cuando la negociación de sus valores sea suspendida porincumplimientos con las entidades reguladoras.
La inversión se puede ver afectada si las entidades emisoras de los valores enque invierta el fondo incumplen con sus obligaciones o son suspendidas, porquese debe proceder a un registro contable establecido por las NormasInternacionales de Información Financiera que estipula que la pérdida seregistra en el momento en que ocurre. De esta manera, se verían afectados losrendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas.
En el caso específico de inmuebles terminados para su explotación enarrendamiento, se refiere a la posibilidad de que el inquilino incumpla los pagospor concepto de alquiler y su consecuente efecto en el rendimiento..
Riesgos cambiarios Se refiere al riesgo que existe de que por disposiciones del Banco Central deCosta Rica en materia de política monetaria, ante la liquidación del fondo, sedeba liquidar las participaciones en colones y no en la moneda en que se hizo lainversión.
La inversión se puede ver afectada si la variación en la cotización del dólar conrespecto al colón representa una disminución en los rendimientos y/o el valor dela participación para los inversionistas.
Asimismo, podría presentarse el riesgo cambiario debido a la eventual tenencia
de contratos suscritos con proveedores en moneda local, así como también lacompra de materiales para la construcción en dicha moneda.
Riesgos de las operaciones de reporto
Se refiere al riesgo que depende de las distintas posiciones que puede asumir elfondo cuando utiliza estos mecanismos financieros.
Al asumir la posición de comprador a plazo en la recompra (endeudándose),existe el riesgo de que disminuya el precio de los valores que el fondo pusocomo respaldo o garantía de la operación, por lo que se podría ver obligado aaportar garantías adicionales (llamadas a margen) y esta situación podríacomprometer sus recursos.
Al asumir la posición de vendedor a plazo en la recompra (invirtiendo), existe elriesgo de incumplimiento de la contraparte en el pago de la operación y en losaportes de las llamadas a margen. En este caso, aun cuando existe unagarantía de la operación, la venta de los valores que la respaldan podría no sersuficiente para cancelar el principal y los rendimientos pactados. Aun cuandoesta diferencia se carga a la entidad que representa a la contraparte de laoperación, persiste la probabilidad de que alguna suma no se recupere y estorepresente una pérdida económica para el fondo.
La inversión se puede ver afectada si se presentan variaciones en el precio delos valores que respaldan las operaciones de recompra en que el fondo hayaasumido alguna posición y se den incumplimientos de las partes; de maneraque el fondo deba realizar las pérdidas que estas operaciones generen,ocasionando un deterioro en los rendimientos y/o el valor de la participaciónpara los inversionistas.
Riesgos operativos Riesgo relacionado con los procesos operativos y la plataforma tecnológica quela sociedad administradora utiliza para gestionar el fondo (fallas en susmecanismos de control internos y en los sistemas informáticos que utiliza,inconvenientes en la coordinación y seguimiento de la labor de los distintosparticipantes involucrados en el desarrollo y la administración de la carterainmobiliaria y de valores, entre otros).
La inversión se puede ver afectada por fallas temporales o permanentes en laplataforma tecnológica y sus respaldos o por una gestión inapropiada de losactivos del fondo, lo que podría resultar en medidas sancionatorias de parte delas entidades reguladoras, y deteriorar los rendimientos y/o el valor de laparticipación para los inversionistas.
Riesgos legales Riesgo relacionado con la posibilidad de que las autoridades de los países enque invierta el fondo en la cartera financiera realicen cambios en lasregulaciones y leyes existentes en materia de permisos, reglas de inversión,impuestos, política de encaje y cualquier otra regulación que pueda afectar alfondo; así como la posibilidad de que el fondo o la sociedad administradoradeban recurrir a procesos judiciales o administrativos para hacer valer losderechos del fondo o deban hacer frente a las demandas interpuestas por untercero.
La inversión puede verse afectada si cambios en la regulación o leyes incidennegativamente en los activos del fondo o si la sociedad administradora o elfondo deben enfrentar juicios que comprometan la continuidad de su operación.Por ejemplo, nuevas disposiciones en materia de permisos emitidas pormunicipalidades podrían retrasar la construcción y posterior venta de unproyecto inmobiliario, impactando negativamente los rendimientos y/o el valorde la participación para los inversionistas.
Riesgo por Ante un incumplimiento de los parámetros de activo neto mínimo o el número
desinscripción del fondo de inversión
mínimo de inversionistas, la SUGEVAL podría ordenar la desinscripción delFondo del Registro Nacional de Valores e Intermediarios. Asimismo, laAsamblea de Inversionistas puede tomar la decisión de desinscribir el Fondo pordiferentes razones. En ambos casos esta situación podría afectar larentabilidad de los inversionistas del Fondo, en caso de que se acordaseliquidar los activos a precios inferiores a su valor en libros con el fin de ejecutarun cierre de operaciones de dicho vehículo de inversión colectiva en formaacelerada.
Riesgo de no alcanzar el monto mínimo de participaciones para lograr la política de inversión y cubrir los costos de operación:
Riesgo relacionado a la posibilidad de no alcanzar el monto mínimo de capitalque se define en el prospecto que le permitan al Fondo lograr la política deinversión, el nivel de endeudamiento, cubrir los costos y comisiones.
Con lo cual la inversion se puede ver afectada hasta incurrir en cambios dediseño, medidas, materiales del proyecto entre otros, lo cual podría inclusoresultar en una posible desinsripcion del fondo.
Riesgo sistémico Riesgo que tiene origen en la situación económica de un país (tasas de interés,régimen cambiario y tributario, límites de crédito y liquidez del sistema, inflación,sector inmobiliario, entre otros).
La inversión se puede ver afectada si estos eventos deterioran la capacidad depago de las empresas para honrar sus obligaciones con valores en los que hayainvertido el fondo, contraen la demanda de nuevos desarrollos inmobiliarios oprovocan desocupación en los inmuebles terminados del fondo; lo cual podríandeteriorar los rendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas.
Otros riesgos: Riesgo no sistémico
Riesgo ligado a la situación financiera de una empresa en particular. Este riesgoincluye la posibilidad de que una empresa empiece a experimentar problemasen su solvencia y liquidez, entre otros.
La inversión se puede ver afectada si las entidades emisoras resultan incapacesde pagar los intereses y principal en la fecha y condiciones pactadas en lasemisiones de valores en las que haya invertido el fondo, lo cual incidiría en losrendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas.
Otros riesgos: Riesgo por concentración de arrendatarios
Se refiere al riesgo que se presentaría por la concentración de ingresosgenerados por un único arrendatario o un reducido grupo de éstos.
La inversión se puede ver afectada, porque el arrendatario incumpla el contrato,presente problemas de liquidez o quiebra, entre otros, por lo que el fondo se veaobligado a renegociar los contratos de arrendamiento o iniciar procesos legalesde desahucio, limitando su capacidad para obtener ingresos y por consiguienteafectando los rendimientos y/o valor de la participación para los inversionistas.
Otros riesgos: Riesgo por concentración de la cartera
Se refiere al riesgo de la concentración de las inversiones del fondo en valoresemitidos por un grupo reducido de entidades, entidades de una determinadaactividad económica o de un mismo grupo de interés económico, o bien, referidaa la concentración en un solo proyecto de desarrollo inmobiliario.
La inversión se puede ver afectada si se presentan problemas en la actividadeconómica de las entidades o en los grupos en que haya invertido el fondo yestos entren en cesación de pagos, lo cual afectaría los rendimientos y/o elvalor de la participación para los inversionistas.
Otros riesgos: riesgo país
Riesgo que está asociado a las condiciones políticas, económicas y sociales deun país. Las medidas internas que toma un país, pueden implicar cambios dedemanda, regulatorios, de seguridad y de otra naturaleza que inciden en lasinversiones. Por ejemplo, decisiones de los gobiernos de turno que atentencontra la seguridad jurídica de las inversiones en activos en ese país.
La inversión se puede ver afectada si las condiciones de un país en el que elfondo mantiene inversiones financieras, cambian negativamente dando origen adisminuciones o pérdidas en los rendimientos y/o el valor de la participaciónpara los inversionistas.
En el caso de la inversión en desarrollo inmobiliario se asocia también el riesgopaís (Costa Rica), el riesgo sector (inmobiliario) y el riesgo actividad (oficinas,comercio u otros), los cuales se pueden ver afectados por contracciones en laactividad económica, en el sector o actividad específica.
Otros riesgos: Riesgopor conflicto de interés
Se refiere al riesgo de que prevalezcan los intereses de personas físicas ojurídicas relacionadas con la sociedad administradora o su grupo de interéseconómico, sobre los intereses de los inversionistas del fondo, cuando éstosrealizan negociaciones, inversiones o contrataciones con éste. La mismasituación se puede presentar cuando se llevan a cabo transacciones con otrosfondos de inversión administrados por la misma sociedad. Específicamente sepodría presentar si la sociedad administradora no establece y cumple políticasclaras y transparentes para el manejo de los posibles conflictos de interés.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente la sociedad incumple laspolíticas establecidas para el manejo de estos conflictos y en una contratación uotra situación, se afecten los rendimientos y/o el valor de la participación paralos inversionistas.
Otros riesgos: Riesgode custodia
Riesgo de que el fondo se vea imposibilitado de recuperar sus inversiones yefectivo, en el caso de que las entidades contratadas para brindarle los serviciosde custodia sean declaradas insolventes, cometan fraude, enfrenten problemasoperativos o de negligencia.
La inversión se puede ver afectada si se congelan temporalmente lasinversiones del fondo mientras se resuelve la situación en la entidad de custodiao si por las magnitudes del problema no se pueden recuperar del todo, limitandoque el fondo continúe con sus procesos y administración de los activos en formanormal, lo cual podría incidir negativamente en los rendimientos y/o el valor dela participación para los inversionistas.
Otros riesgos: Riesgode concentración porinversionista
Se refiere al riesgo derivado de no existir límite en cuanto al monto máximo deinversión por inversionista, ya sea persona física o jurídica y los efectos para elportafolio que podrían producir para la misma el retiro de la totalidad de losaportes de dicho inversionista.
Otros riesgos: Riesgopor concentración dearrendatarios.
Se refiere al riesgo que se presentaría por la concentración de ingresosgenerados por un único arrendatario o un reducido grupo de éstos.
La inversión se puede ver afectada, porque el arrendatario incumpla el contrato,presente problemas de liquidez o quiebra, entre otros, por lo que el fondo se veaobligado a renegociar los contratos de arrendamiento o iniciar procesos legalesde desahucio, limitando su capacidad para obtener ingresos y por consiguienteafectando los rendimientos y/o valor de la participación para los inversionistas.
RIESGOS PROPIOS DE PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO
Riesgo de siniestros Riesgo relacionado con siniestros tales como: erupción volcánica, inundación,aludes, rayos, terremotos, huracanes, tsunamis, incendios, conmoción civil,huelgas, vandalismo, accidentes con vehículos, caída de aviones y objetosdesprendidos desde estos, explosiones, actos terroristas, entre otros.
La inversión se puede ver afectada por la pérdida parcial o total del proyecto en
desarrollo y por consiguiente, se reduciría su capacidad para generar flujos deingresos, lo que se traduciría en una disminución o pérdida de los rendimientosy/o del valor de la participación para los inversionistas.
Riesgo de localización Riesgo asociado a la zona geográfica en que está o se desarrolla el inmueble ya los cambios que puede enfrentar ese lugar. Determinadas zonas puedensufrir la pérdida de la plusvalía del sector, el deterioro de la infraestructura, ladisminución de la demanda por desarrollos, cambio en la legislación oreglamentos establecidos para el desarrollo inmobiliario de la zona, entre otros.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente se produjera algúnproblema en la zona específica en la que se ubican las inversiones inmobiliariasdel fondo, lo cual podría generar una disminución de los rendimientos y/opérdida del valor de la participación para los inversionistas
Riesgo de financiamiento
Riesgo de que el fondo enfrente problemas para obtener los recursosnecesarios para atender la demanda de liquidez que requiere el proyecto dedesarrollo para continuar con el avance de obra en los tiempos programados.La liquidez se requiere para la cancelación de servicios a las empresascontratadas para el desarrollo del proyecto, las que demandan recursos para laadquisición de materiales pagos a proveedores, entre otros.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente el fondo no puede captarla totalidad de las participaciones prevista o no puede obtener financiamiento,con lo que se atrasaría o se le imposibilitaría concluir con el proyecto dedesarrollo, lo cual podría ocasionar pérdidas en los rendimientos y/o el valor dela participación para los inversionistas.
Riesgo de fallas o atrasos en la construcción
Se refiere al riesgo relacionado con los atrasos que se puedan presentar porcausas imprevistas en las distintas etapas del desarrollo del proyecto. Estosatrasos pueden tener diverso origen, como por ejemplo: errores en los estudioso estimaciones de tiempo de culminación, inconvenientes o incumplimientos deproveedores y contratistas, escasez general de materiales, factores climáticos onaturales, contratiempos en la gestión de permisos, entre otros.
La inversión se puede ver afectada, porque los atrasos en la ejecutoria delproyecto repercuten directamente en su plazo de culminación y al noencontrarse finalizado se obstaculizarían los procesos de comercialización yventa proyectados originalmente, lo cual afecta los ingresos previstos para elfondo y consecuentemente los rendimientos y/o el valor de la participación paralos inversionistas.
Riesgo de contracción en la demanda inmobiliaria
Se refiere al riesgo asociado a la posibilidad de que una vez concluido elproyecto no se pueda vender o alquilar debido a las condiciones que presente elmercado inmobiliario, las preferencias de los compradores o inquilinos que seesperan para el inmueble, entre otros, impidiendo alcanzar las expectativas delfondo.
La inversión se puede ver afectada si el proyecto no se logra vender en eltiempo esperado o en los precios esperados, o si aun no vendiéndose seimposibilita o atrasa su alquiler, afectando los rendimientos y/o el valor de laparticipación para los inversionistas.
Riesgo por obtención de permisos y autorizaciones de las instituciones competentes
Riesgo de que no se logre la aprobación de los permisos que se necesitan parael avance del proyecto por parte de las autoridades gubernamentales, como porejemplo los permisos ambientales, municipales, entre otros. Asimismo, esposible que aún y cuando se cuente con los permisos correspondientes, seacuerden cambios que obliguen al fondo a recurrir a medidas legales.
La inversión se puede ver afectada porque la obtención de los permisos es
crucial para la inversión y el avance del proyecto. Por lo que al enfrentarobstáculos, lo retrasaría perdiendo oportunidad en las transacciones esperadas,o podría resultar inviable, deteriorando los rendimientos y/o el valor de laparticipación para los inversionistas.
Riesgo por la discrecionalidad de la sociedad administradora para la compra de activos
Riesgo que se presenta al establecer una política de inversión general en elprospecto, de modo que se delega en la administración la selección de lasinversiones en activos financieros y no financieros a su discreción; sinlimitaciones por tipo de emisor, tipo de actividad económica de la inversión,ubicación geográfica de los inmuebles, fases de desarrollo de los proyectos,entre otros.
La inversión puede verse afectada si eventualmente se toman decisiones deinversión poco acertadas y que no cumplan con las expectativas que losinversionistas esperan del fondo, lo cual podría incidir negativamente en losrendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas.
Riesgo por problemas de inscripción de bienes inmuebles
Se refiere al riesgo de que se presenten problemas o atrasos significativos enlos procesos de inscripción de los bienes inmuebles del fondo en el RegistroPúblico Nacional o las entidades análogas de los países en que invierta. Porejemplo, se pueden presentar problemas por observaciones a la formalidad delos procesos de traspaso, objeciones de terceros por reclamos de derechosque impidan el registro definitivo, entre otros.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente el fondo se ve limitado oatrasado en asumir la propiedad, administración o desarrollo de los inmueblesadquiridos en detrimento de los rendimientos y/o el valor de la participación paralos inversionistas.
Riesgo asociado a lasvaloraciones de losinmuebles
Se refiere al riesgo asociado a los posibles errores en las valoraciones que hacela sociedad para la adquisición de los proyectos de desarrollo y las que realizanlos profesionales independientes sobre inmuebles construidos.
La inversión se puede ver afectada si por errores en la determinación del valordel inmueble, se sobrestima o subestima su valor con respecto a su valor demercado. De modo que, se generen plusvalías o minusvalías incorrectas quedeban ser ajustadas en el valor de los activos registrados y con esto se afectenlos rendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas.
Riesgo por laconcentración deinmuebles y de laactividad económicade los potencialescompradores oinquilinos
Se refiere al riesgo que se presentaría por la concentración en el portafolio deun mismo tipo o a la existencia de un único inmueble o proyecto de desarrolloinmobiliario. Asimismo, a la concentración de potenciales compradores oinquilinos en una misma actividad económica.
La inversión se puede ver afectada por los cambios que se presenten en laactividad a la que se dedican los potenciales compradores del inmueble o lospotenciales inquilinos: oficinas, comercio, bodegas, entretenimiento, industria,entre otros. De esta forma, si algún sector específico experimenta periodos decontracción económica esto podría traducirse en atrasos en la venta o en ladesocupación del inmueble, baja en los precios de arrendamiento y en losprecios de venta. Adicionalmente, otros riesgos mencionados en esta secciónpodrían tomar más relevancia. Eventos como estos podrían limitar la capacidaddel fondo para obtener ingresos y por consiguiente afectar los rendimientos y/ovalor de la participación para los inversionistas.
Riesgo por la inversión en activos especializados o en zonas no aptas
Se refiere al riesgo de que el fondo invierta en inmuebles construidos y/o en unproyecto de desarrollo de inmuebles de una estructura definida para unpropósito específico o hayan sido construidos en zonas no aptas y por esarazón tengan un uso limitado o una reducida oferta de arrendatarios.
La inversión se puede ver afectada si no se concreta la venta al destinatariopara el que fue construido, el inmueble no se logra arrendar o es desocupado, locual podría representar un perjuicio económico a los rendimientos y/o el valor dela participación para los inversionistas.
Riesgo por morosidad de los arrendatarios
Se refiere al riesgo relacionado con la probabilidad de que un arrendatario oinquilino no se encuentre en capacidad de atender los pagos del alquilerestablecidos en el contrato de arrendamiento.
La inversión se puede ver afectada porque el retraso o la interrupción definitivade los pagos de alquiler, disminuyen los ingresos del fondo y en consecuencialos rendimientos y/o el valor de la participación para el inversionista.
Riesgo de la compra de inmuebles que no generan ingresos y de su desocupación
Se refiere al riesgo asociado a la adquisición de inmuebles desocupados y a laexposición a que se enfrenta el fondo por la posible desocupación de losinmuebles arrendados.
La inversión se puede ver afectada, porque en los periodos en que losinmuebles permanezcan desocupados, se limitarían los ingresos del Fondo yconsecuentemente los rendimientos y/o el valor de la participación para losinversionistas.
Otros riesgos: Riesgospor cambios en las estimaciones de los costos del proyecto
Se refiere al riesgo de que los costos proyectados para el desarrollo delproyecto se incrementen fuera de las holguras estimadas. Las situacionesinesperadas como los cambios abruptos en los precios de los materiales o lamaterialización de otras situaciones de riesgo a las que está expuesto el fondo,como las comentadas en esta sección de riesgos, pueden alterar lasproyecciones para el desarrollo del proyecto.
La inversión se puede ver afectada si las medidas tomadas para los ajustes alpresupuesto se traducen en pérdidas en los rendimientos y/o el valor de laparticipación para los inversionistas.
Otros riesgos: Riesgospor la poca experienciaen la administración defondos de esta naturaleza
Riesgo asociado a la poca experiencia en la administración de activosnovedosos en la industria de fondos de inversión en Costa Rica, como lo son losproyectos de desarrollo inmobiliario. Particularmente, a la administración quedeberán realizar las sociedades administradoras sobre estos activos.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente se presentan fallas en laasesoría que recibe la sociedad por parte de los especialistas y se tomendecisiones incorrectas que puedan incidir negativamente en los intereses delfondo y los rendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas.
9. Administración de riesgos
ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS
Tipo de riesgo Forma de administrar el riesgoRiesgos de tasa deinterés y de precio
Se calculan indicadores de riesgo en la cartera de valores como rendimientoajustado por riesgo, desviación estándar y valor en riesgo.
Asimismo, se toma en cuenta las recomendaciones de inversión emitidos por elDepartamento de Análisis y Estrategia de Aldesa.
Riesgos de liquidez El riesgo por la liquidez de la redención de las participaciones dada lanaturaleza cerrada del fondo, es un riesgo al cual se ve enfrentado directamenteel inversionista, por lo cual debe conocerlo, entenderlo y procurar gestionarlo.Esto significa diseñar una adecuada estrategia de diversificación de suportafolio de inversiones, de acuerdo a su horizonte de inversión, sus
necesidades transitorias y permanentes de liquidez y su perfil de riesgo.Riesgos de crédito ono pago
Se administra mediante indicadores de la capacidad crediticia y solvenciafinanciera del emisor donde se invierte la cartera financiera.
En el caso de la cartera inmobiliaria se utilizan los mecanismos legalesdisponibles para hacer efectivo el cobro en los casos viables.
Riesgos cambiarios Administración del riesgo mediante seguimiento constante del tipo de cambio yanálisis de sensibilidad ante variaciones en el mismo.
Riesgos de lasoperaciones de reporto
Estudio de puestos contrapartes e indicadores diarios de saldo abierto ajustadopor riesgo para posiciones compradoras a plazo.
Riesgos operativos Establecimiento de mecanismos de control y planes de acción para eventos deriesgo operacional y problemas tecnológicos.
Riesgos legales Se minimiza mediante estudios previos de la normativa vigente y en consulta delos países en los que invierten los fondos, con la recomendación delDepartamento de Análisis y Estrategia de Inversiones, el Comité de Inversionesy la administración del fondo.
En el caso de la cartera inmobiliaria se realiza un proceso de debida diligencia“due dilligence” en cada una de las etapas del desarrollo del proyecto.
Riesgo pordesinscripción delfondo de inversión
La administración del fondo procurará cumplir con los lineamientos establecidospor normativa para mantener inscrito el fondo. De igual forma se cuenta con unsistema de gestión de calidad certificado bajo la norma internacional ISO 9001-2000 que garantizan estándares de calidad y que son frecuentementeexaminados por auditorías internas y externas.
Riesgo sistémico Se administra mediante las medidas antes citadas de control de riesgo de tasade interés, de precio y tipo de cambio, así como las de riesgo crediticio.
Riesgo de no alcanzarel monto mínimo departicipaciones paralograr la política deinversión y cubrir loscostos de operación
Se gestiona mediante el monitoreo continuo tanto del avance del proyecto comode las captaciones recibidas. Mediante el mercadeo del fondo y alianzas conotros entes comercializadores que tengan clientes potenciales, adicionalmenteel monitoreo constante de las intenciones de venta mediante mercadosecundario y los precios que ahí se negocian.
Otros riesgos: Riesgono sistémico
Se gestiona de manera similar al riesgo crediticio o de cesación de pago,mediante estudios de solvencia crediticia y financiera de la empresa enparticular.
Otros riesgos: Riesgopor concentración de lacartera
Se gestiona mediante la diversificación en los valores a invertir; sin dejar de ladocriterios importantes como nivel de riesgo e instrumentos autorizados por laregulación sobre fondos de inversión.
Dada la naturaleza de proyecto único del fondo, este es un riesgo al cual se veenfrentado directamente el inversionista, por lo cual debe conocerlo, entenderloy procurar gestionarlo. Esto significa diseñar una adecuada estrategia dediversificación de su portafolio de inversiones, de acuerdo con su perfil deriesgo, a la hora de invertir en un único proyecto.
Otros riesgos: Riesgopaís
Se gestiona mediante estudios de las condiciones económicas, políticas ysociales de un país, mediante recomendación del Departamento de Análisis yEstrategia de Inversiones, el Comité de Inversiones, el Comité de Riesgo y laadministración del fondo.
Otros riesgos: Riesgopor conflicto de interés
Las contrataciones que realice la sociedad administradora a entidades quebrindarán servicios al fondo de inversión, la concentración en participaciones delmismo grupo de interés de la sociedad administradora y la compra y venta deactivos entre fondos de inversión administrados por ésta, deberán sujetarseestrictamente a las políticas sobre el manejo de conflictos de interés, el códigode gobierno corporativo y el código de ética establecidas por la sociedad
administradora y debidamente autorizadas por la Junta Directiva. En caso depresentarse servicios u otras relaciones en las que participen entidades delgrupo de interés económico de la sociedad administradora, se comunicará pormedio de un Hecho Relevante.
Otros riesgos: Riesgode custodia
Gestión de este riesgo mediante la selección de custodio debidamenteregistrado ante la Superintendencia General de Valores y escogido mediantecriterios de selección como volumen custodiado, reputación, servicios quebrinda, costos, eficiencia en servicio, entre otros.
Otros riesgos: Riesgode concentración porinversionista
Se trata de un riesgo propio del fondo que deberá ser conocido, entendido ygestionado por el inversionista.
Otros riesgos: Riesgopor concentración dearrendatarios.
El riesgo se deriva por el eventual incumplimiento de un arrendatario queconcentre parte importante de los ingresos del fondo En este sentido, seprocurará firmar contratos de arrendamiento con cláusulas de penalidad pordesalojo anticipado que busquen proteger al fondo, en caso que se requierainiciar procesos legales de desahucio y cobro.
RIESGOS PROPIOS DE PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO
Riesgo de siniestros Implementación de Seguros de cobertura general y de todo riesgo para obrasde desarrollo, en adecuada protección de los inversionistas.
Riesgo de localización La forma de buscar gestionar adecuadamente este riesgo es mediante estudiosde mercado, estudios de factibilidad y otros estudios técnicos, que procurenidentificar una localización adecuada para el proyecto.
Riesgo de financiamiento
Se gestiona mediante análisis de sensibilización constantes de las diferentesvariables del desarrollo inmobiliario; así como la diversificación en las fuentes definanciamiento de los proyectos como la preventa, el aporte que realizan lasentidades que participan (constructoras, otros socios, entre otros) y elendeudamiento.
Riesgo de fallas o atrasos en la construcción
Se gestiona mediante la contratación por parte de la sociedad de personalespecializado en cada una de las etapas de construcción, mediantelineamientos y estándares de calidad establecidos por la sociedadadministradora del fondo.
Riesgo de contracción en la demanda inmobiliaria
Se trata de un riesgo propio del negocio que deberá ser conocido, entendido ygestionado por el inversionista.
Riesgo por obtención de permisos y autorizaciones de las instituciones competentes
Se gestiona mediante la debida diligencia en todas las etapas del proceso,presentando de manera completa y correcta los documentos requeridos porcada entidad.
Riesgo por la discrecionalidad de la sociedad administradora para la compra de activos
Tal como lo indica el prospecto, los criterios de inversión son a discrecional de lasociedad administradora; sin embargo, debe cumplir con lo establecido en loscódigos de ética y de conflicto de interés, predominando en todo momento en suactuar, un proceso de debida diligencia “due dilligence”.
Riesgo por problemas de inscripción de bienes inmuebles
Previo a la compra de bienes inmuebles por parte del fondo, la administracióndel mismo conjuntamente con el departamento legal o el asesor legalcorrespondiente, se encargará de realizar el proceso de debida diligencia “duediligence” necesario para cada uno de los inmuebles, a efectos de evitar queposteriormente se presenten problemas de inscripción.
Riesgo asociado a lasvaloraciones de losinmuebles
En este sentido la administración del fondo tiene como política contratarprofesionales, sean estos, personas físicas o jurídicas, con experiencia mínimade tres años en el ejercicio profesional. Además, deben estar inscritos y activos
en el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, en el Colegiode Profesionales en Ciencias Económicas o en el Colegio de ContadoresPúblicos según corresponda.
Riesgo por laconcentración deinmuebles y de laactividad económica delos potencialescompradores oinquilinos
Se trata de un riesgo propio del negocio que deberá ser conocido, entendido ygestionado por el inversionista.
Riesgo por la inversión en activos especializados o en zonas no aptas
Se trata de un riesgo propio del negocio que deberá ser conocido, entendido ygestionado por el inversionista.
Riesgo por morosidad de los arrendatarios
Para tratar de mitigar este riesgo la administración del fondo ha diseñado unapolítica para la administración de los atrasos en los alquileres. Asimismo, elcontrato de arrendamiento faculta al fondo para iniciar el procedimiento dedesalojo del inquilino del inmueble cuando este incumpla con los pagos porconcepto de arredramiento.
Riesgo de la compra de inmuebles que no generan ingresos y de su desocupación
La forma de buscar gestionar adecuadamente este riesgo es mediante unaadecuada estrategia de diversificación que busque minimizar este riesgo.Asimismo, la administración del fondo podría acudir a la utilización de diariosimpresos para realizar publicaciones referentes a inmuebles desocupados y acorredores de bienes raíces, entre otras estrategias.
Otros riesgos: Riesgos por cambios en las estimaciones de los costos del proyecto
Se minimiza el riesgo mediante análisis de sensibilización de las variables delmodelo financiero del proyecto.
Otros riesgos: Riesgos por la poca experiencia en la administración de fondos de esta naturaleza
La sociedad contratará las entidades necesarias para lograr el buen logro deldesarrollo del proyecto, dentro de las cuales podrán estar firmasdesarrolladoras, de arquitectos, de ingenieros, de consultoría técnica, legal yfinanciera, entre otras. Estas contrataciones y la intervención de la sociedadadministradora en el desarrollo del proyecto, se realizará en estricto apego a suobjeto social de administrador del fondo, por cuenta y riesgo de losparticipantes. Asimismo, los proveedores deberán cumplir con conocimientostécnicos mínimos necesarios, la experiencia y el tamaño que demuestren sucapacidad para el desempeño de su rol en el desarrollo, de acuerdo a loslineamientos establecidos por la sociedad administradora.
DE LOS TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN DEL FONDO
VALORES DE PARTICIPACIÓN
Características
Las participaciones de los inversionistas en cualquier fondo estaránrepresentadas por los certificados de participación, denominadastambién participaciones; cada uno tendrá igual valor y condiciones ocaracterísticas idénticas para sus inversionistas.
Forma de representación Las participaciones del Fondo estarán representadas por medio deanotaciones en cuenta, por lo cual el inversionista no recibirá un títulovalor físicamente.
Las participaciones deberán mantenerse en cuentas individualizadasen Interclear Central de Valores, S.A., que en el caso de negociaciónde los valores en bolsa el mantenimiento de la cuenta individual podría
implicar cargos adicionales por el servicio de custodia.
Todos los movimientos que afecten a las participaciones deberáninscribirse en el registro de la Interclear Central de Valores, S.A paraque afecten a terceros y esos movimientos los practicará el custodio, locual podría implicar cargos por el servicio de inscripción.
La titularidad sobre las participaciones se demostrará por medio deconstancias que los custodios están obligados a emitir, a solicitud delpropietario de las participaciones.
Valor nominal de la participación
US$1,000.00 (mil dólares)
Cálculo del valor de laparticipación
La sociedad administradora llevará a cabo valoraciones diarias delvalor del activo neto y de cada participación. La metodología paraobtener el Valor de Activo Neto consiste en valorar la cartera y demásactivos del fondo y restarle los pasivos que pueda tener y los gastosacumulados a la fecha del cálculo; El valor o precio de la participaciónse obtiene al dividir el valor del activo neto del fondo, calculado al finalde cada día, entre el número de participaciones en circulación.
Asimismo, por tratarse de un fondo de inversión cerrado, el valorcontable de participación que se obtenga es de referencia y se utilizapara el rembolso de las participaciones ante la liquidación del fondo deinversión a su vencimiento o la liquidación anticipada por acuerdo de laasamblea de inversionistas.
Para la determinación del activo neto, los activos y pasivos, AldesaSociedad de Fondos de Inversión Sociedad valorará de acuerdo conlas Normas de Contabilidad y el Reglamento sobre Valoración deInstrumentos Financieros definidos por el Consejo Nacional deSupervisión del Sistema Financiero.
En los casos en que proceda el rembolsó directo de las participacionespor parte del fondo, las participaciones se rembolsan al valor que seobtenga del precio promedio de mercado del último mes calculado apartir del día previo a la fecha de convocatoria de la asamblea; para locual se utiliza como fuente de información, la suministrada por elproveedor de precios seleccionado por la sociedad administradora defondos de inversión según lo dispuesto en el Reglamento Generalsobre Sociedades Administradoras y Fondos de inversión y la LeyReguladora del Mercado de Valores.
Metodología para la valoraciónde los activos financieros delfondo de inversión
La valoración de la cartera de activos financieros del fondo consiste enuna valoración a precios de mercado, donde los precios reflejaráncontinuamente los ajustes que originan la oferta y la demanda de losvalores en el mercado. Las ganancias y pérdidas en el valor de lostítulos valores se contabilizan diariamente, en comparación con elprecio anterior. Esto ocasiona que puedan presentarse variaciones enla asignación de rendimientos que se reflejen en pérdidas o gananciasen el valor de la participación, producto del ajuste.
Para tal efecto la administración del fondo utilizará la metodología de
valoración a precios de mercado inscrita por el Proveedor Integral dePrecios Centroamérica (PIPCA) ante la SUGEVAL conocida comoManual para la Valuación de Instrumentos Financieros en Costa Rica.
La metodología puede ser consultada en la Superintendencia Generalde Valores, además en los sitios web de PIPCAwww.pipca.co.cr y el dela Superintendencia www.sugeval.fi.cr.
Periodicidad de la valoraciónde los activos financieros delfondo
La valoración de la cartera financiera se realizará diariamente
10. Metodología para la valoración de los inmuebles del fondo
Metodología para la valoraciónde los inmuebles del fondo deinversión
Los bienes inmuebles terminados deben valorarse al menos una vez alaño. La existencia de una opción de compra en los contratos dearrendamiento no exime la realización de estas valoraciones.
La valoración que realizará la sociedad administradora de losinmuebles que se encuentren terminados será de dos tipos:
b.1. Valoración por parte de un perito incorporado al Colegio deIngenieros y Arquitectos de Costa Rica o el colegio respectivo en elpaís en donde se ubique el inmueble, si corresponde.
b.2. Valoración por parte de un profesional en finanzas.
El valor final del inmueble es el menor valor de los consignados enestas valoraciones. Los inversionistas tendrán acceso a lasvaloraciones de los inmuebles en las oficinas de la sociedad y las de laSuperintendencia.
El inversionista podrá consultar las valoraciones de los inmuebles enlas oficinas de la sociedad administradora y en la SUGEVAL.
Periodicidad de la valoración delos activos no financieros delfondo
Los bienes inmuebles deben valorarse al menos una vez al año, paralo cual se debe considerar la fecha de compra de cada inmueble. Laexistencia de una opción de compra en los contratos de arrendamientono exime la realización de estas valoraciones.
11. Metodología de valoración de la cartera de proyectos de desarrollo inmobiliario
Metodología para la valoraciónde los activos del fondo deinversión
Esta metodología de valoración se utiliza para el registro contable delos proyectos de desarrollo en los que invierta el fondo. Esa valoraciónde la cartera se realizará de conformidad con lo establecido en lasNormas Internacionales de Información Financiera.
Las plusvalías o minusvalías que se determinen en la valoración delproyecto se consideran para efectos informativos, y no deben serregistradas como ajustes al valor del activo neto del fondo, a menosque se determine que se ha presentado un deterioro en el valor de losactivos, según lo dispuesto en la normativa contable aplicable.
Metodología de valoración complementaria: “Metodología de valorajustado por avance de obras” Esta metodología de valoración seutiliza para valorar el proyecto de desarrollo al momento de su
adquisición y trimestralmente para una referencia adicional para elinversionista como un complemento del informe de avance trimestraldel proyecto. Consiste en traer a valor presente las proyecciones deventas y flujos de efectivo del proyecto mediante la aplicación de unatasa de descuento que refleje las condiciones del mercado y losriesgos e incertidumbres de las diferentes etapas del proyecto, asímismo, podrá considerar valoraciones periciales de la tierra y de lasobras, y el avance en el cronograma de ejecución de la obra en tiempo,presupuesto y cumplimiento de hitos.
Esta es una metodología complementaria que busca ofrecerinformación orientativa a los inversionistas. Esta metodologíacomplementaria no es sujeta a autorización o revisión por parte de laSuperintendencia General de Valores.
Periodicidad de la valoración delos activos no financieros delfondo
Diaria según las Normas Internacionales de Información Financiera.
Trimestral (marzo, junio. setiembre y diciembre) según la valoracióncomplementaria.
12. Negociación de las participaciones
Mercados o bolsas en loscuales se puede negociar laparticipación
Por tratarse de un fondo cerrado, las participaciones del fondo sepodrán negociar en el mercado secundario de la Bolsa Nacional deValores por medio de un puesto de bolsa.
13. Asamblea de Inversionistas
ASAMBLEA DE INVERSIONISTAS
Reglas para la convocatoria La convocatoria se realizará con al menos diez días naturales deanticipación a la fecha de la asamblea y se comunicará mediante lapublicación de un aviso en un diario de circulación nacional y medianteun Comunicado de Hecho Relevante, pudiendo recordarse por mediodel correo electrónico señalado por el inversionista. En dicho plazo nose computará el día la publicación y comunicación de la convocatoria,ni el de la celebración de la asamblea. Podrá prescindirse del trámitede convocatoria previa cuando esté reunida la totalidad de losinversionistas y así se acuerde por unanimidad.
La convocatoria señalará la fecha de corte a partir de la cual sedeterminará cuáles inversionistas podrán participar en la asamblea.
Los inversionistas deberán acreditarse ante la sociedad administradoracon la presentación de su documento de identidad personal vigente,poder legal especial debidamente certificado en caso de que estésiendo representado por un tercero y la certificación de personeríajurídica en caso de que represente una sociedad. En éste último casola certificación no podrá tener más de quince días de expedida
Cantidad de inversionistasnecesaria para el quórum
El quórum para la primera convocatoria a la hora señalada será de unmínimo de tres cuartas partes de la totalidad de participaciones encirculación. De no existir quórum, la asamblea se llevará a cabo en
segunda convocatoria una hora después de la hora señalada enprimera convocatoria con el número de inversionistas presentes.
Mayoría requerida para laaprobación de acuerdos en laasamblea
Los acuerdos de asamblea se tomarán por votación de mayoría simple(la mitad más uno) de las participaciones presentes. En las condicionesno señaladas en este prospecto, la asamblea se regirá por lasdisposiciones establecidas en el código de comercio para lasasambleas generales extraordinarias de las sociedades anónimas.
REGLAS PARA SUSCRIPCIONES Y REEMBOLSOS DE PARTICIPACIONES
SUSCRIPCIÓN Y REEMBOLSO DE PARTICIPACIONES
Mínimo de inversión La cantidad mínima que un inversionista debe mantener invertido en elfondo es de cincuenta participaciones.
Saldo mínimoCincuenta participaciones
Límites máximos deconcentración en un soloinversionistas
No existe límite en cuanto al monto máximo de inversión porinversionista, ya sea persona física o jurídica.
Casos de excepción en los cuales el fondo puede reembolsar directamente las participaciones
En el caso de que el inversionista desee liquidar su participación,deberá acudir al mercado secundario de la bolsa de valores por mediode un puesto de bolsa y asumir los costos de esa transacción. Para locual deberá utilizar el precio de referencia de ese mercado y el preciode referencia que facilita Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión,S.A. sobre el valor en libros de la participación.
No obstante, Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.,recomprará directamente las participaciones al inversionista si sepresenta alguna de las siguientes situaciones:
a. La conversión del fondo cerrado a uno abierto, de acuerdo con laaprobación de la asamblea de inversionistas.
b. En casos de iliquidez del mercado y con aprobación de laasamblea de inversionistas, cuando sean autorizados por laSuperintendencia General de Valores.
c. En casos de modificación del régimen de inversión del fondo paralos inversionistas presentes en desacuerdo o ausentes endesacuerdo con la modificación aprobada por la asamblea deinversionistas y que así lo manifiesten.
d. Cambio de control, fusión y sustitución de la sociedadadministradora de conformidad con lo establecido en elReglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondosde Inversión.
e. Cambio de la entidad de custodia C a una entidad decustodia B.
f. Fusión de fondos, de conformidad con lo establecido en elReglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondosde Inversión.
g. Desinscripción del fondo, de conformidad con lo establecido en el
Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondosde Inversión.
En estos casos el reembolso o recompra se sujetará a las mismasreglas de orden de pago y plazos establecidos para los fondos deinversión abiertos, de conformidad con lo establecido en la normativasobre este tema. El reembolso será en efectivo, salvo lo dispuesto enla normativa con respecto a los mecanismos para reembolso de lasparticipaciones.
Mecanismo de colocación de lasparticipaciones Las participaciones se podrán colocar mediante ventanilla,
subasta y suscripción en firme. Únicamente puede serutilizado un mecanismo para la colocación de un mismo tracto.
Aldesa SFI informará mediante un Comunicado de HechoRelevante al menos dos días hábiles antes lo siguiente: elmecanismo específico que utilizará para cada tracto, loshorarios de recepción de ofertas, la fecha y hora deasignación, el parámetro de asignación, el tipo de asignación,el tracto a colocar y el plazo liquidación. En el caso de subastatambién se deberá indicar el precio máximo de asignaciónparcial.
En el caso que se coloque por suscripción en firme, AldesaSFI comunicará por Hecho Relevante el nombre de lossuscriptores, la naturaleza y el plazo de las obligaciones delos intermediarios, el monto a suscribir por cada uno, lascompensaciones convenidas y el precio a pagar por losvalores, como máximo el día hábil después de su firma.
Colocación por ventanilla
Las órdenes de compra deberán entregarse en las oficinas deAldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. o por medio desus comercializadores, con la indicación del monto a comprar,el nombre de la persona oferente (física o jurídica), sucorrespondiente cédula jurídica o de identidad y un número defax para recibir confirmaciones.
El precio se mantendrá sin modificaciones al menos durante elhorario de recepción de ofertas de un mismo día, el cual seráde al menos tres horas. Asimismo dicho precio será exhibidoen un lugar visible o de fácil acceso para los inversionistas o elagente de bolsa.
Se aplicará la regla “primero en tiempo primero en derecho” atodas las solicitudes recibidas durante el periodo de recepción.El porcentaje máximo a asignar por inversionista aplicando laregla anterior será del 1%. Cuando la ventanilla se mantengaabierta hasta colocar la totalidad de la emisión, esteporcentaje se referirá al monto total disponible de la emisión ycuando la colocación se realice por tractos, este porcentaje serefiere al tracto por colocar. Las ofertas de compras iguales oinferiores al porcentaje máximo por asignar por inversionistase asignarán de forma inmediata.
Cuando resulte un monto remanente aplicando el porcentajemáximo por inversionista en el plazo de recepción de ofertas,la asignación de este remanente entre los inversionistas cuyaoferta de compra haya superado este porcentaje podrárealizarse asignando montos iguales a cada uno, respetandoel monto de cada oferta de compra y hasta agotar elremanente (asignación uniforme absoluta) o, alternativamente,con el método de prorrateo (asignación uniforme relativa) osea asignando este remanente de manera proporcional almonto de la oferta de cada participante sobre la base de losmontos totales ofertados menos lo ya asignado mediante laregla del primero en tiempo primero en derecho. El tipo deasignación para el caso de que resulte un monto remanenteaplicando el porcentaje máximo indicado se revelará en elComunicado de Hecho Relevante de la colocación.
El precio de colocación se dará a conocer medianteComunicado de Hecho Relevante al menos un (1) día hábilantes de la colocación.
Colocación por subasta fuera de bolsa
Mediante este mecanismo de colocación los inversionistasdeberán presentar sus ofertas de compra de participacionesen firme, mediante sobre cerrado directamente en las oficinascentrales de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. oen las de sus comercializadores. Las órdenes de compradeben indicar el monto a comprar, el nombre de la personaoferente (física o jurídica), su correspondiente cédula jurídica ode identidad y un número de fax para recibir confirmaciones.La sociedad administradora revisará las ofertas recibidas yprocederá con la asignación correspondiente. Los parámetrospara la asignación de las ofertas podrán ser precio ofrecido oprecio de corte.
En caso de que haya más de una oferta al precio de corte, laasignación de los montos debe realizarse asignando montosiguales a cada una, respetando el monto de cada oferta yhasta agotar el remanente (asignación uniforme absoluta) o,alternativamente, asignando este remanente de maneraproporcional al monto de la oferta de cada participante conrespecto al monto total de ofertas, con el método de prorrateo(asignación uniforme relativa). El tipo de asignación cuandohaya más de una oferta al precio de corte se revelará en elComunicado de Hecho Relevante de la colocación.
Aldesa SFI establecerá un precio máximo de asignaciónparcial. Aldesa SFI solo puede asignar una cantidad o montomenor al previamente ofrecido con un precio de corte igual omenor al precio máximo de asignación parcial.Adicionalmente, el precio de corte puede ser mayor al preciomáximo de asignación parcial únicamente si la SFI asigna unacantidad o monto igual o mayor al previamente ofrecido.Aldesa SFI únicamente puede declarar desierta la colocación
si todas las ofertas tienen un precio menor al precio máximode asignación parcial.
El precio máximo de asignación parcial así como el monto o lacantidad a colocar se podrá modificar mediante Comunicadode Hecho Relevante al menos dos horas hábiles antes de lasubasta.
Aldesa SFI podrá establecer la condición de que únicamentese recibirán ofertas de compra parciales, en cuyo caso dichacondición se establecería en el Comunicado de HechoRelevante de la colocación. La liquidación se efectuará enT+2.
Colocación por medio de subasta por bolsa
Para la colocación por subasta por bolsa el inversionistadeberá presentar sus ofertas por medio de los Puestos deBolsa autorizados. Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión,S.A. se sujetará a las instrucciones vigentes para este tipo demecanismo de colocación en las Reglas de Negocio de laBolsa Nacional de Valores o la bolsa de valorescorrespondiente. Las condiciones sobre asignación,liquidación y comunicados serán los señalados para lasubasta fuera de bolsa.
Colocación por medio de contratos de suscripción enfirme
El contrato de suscripción en firme es el suscrito entre una SFIy el suscriptor por el cual el segundo se obliga a comprar porcuenta propia la totalidad o parte de las participaciones alprecio y en el plazo convenido entre las partes.
El suscriptor únicamente podrá vender los valores hasta quelas participaciones o hasta que el número de participacionesindicadas en el contrato de suscripción, estén suscritas ypagadas, y se realizará en el mercado secundario de valoresinscritos.
Los suscriptores informarán la rueda del mercado secundarioasí como las condiciones aplicables (fechas de negociación,tracto a colocar y plazo de liquidación) mediante unComunicado de Hecho Relevante 2 días hábiles antes de lafecha de la negociación, además deberán indicar si la ofertade los valores se dirige únicamente a sus clientes. En el casode que así lo dispongan, los suscriptores deberán solicitar laautorización a la BNV para realizar las operaciones fuera derueda.
14. Política de distribución de beneficios
DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS
Distribución de beneficios
El Fondo no distribuye rendimientos periódicos, sino que éstos seacumulan en el valor de la participación. El fondo procederá a ladistribución del 100% de los rendimientos netos al momento de laliquidación del proyecto, excepto en situaciones en las que el proyectogenere ingresos que permitan que el fondo distribuya rendimientosantes de la liquidación del proyecto se informará por medio de uncomunicado de Hechos Relevantes.
En ese caso la fecha de corte para determinar los inversionistas quetienen derecho a los rendimientos será según el libro de inversionistasoficial que lleva Interclear Central de Valores S.A. y que corresponde aldía de la liquidación de la participación. En ese último caso los rendimientos se determinan a partir de la sumade:
En el caso de la cartera financiera: de los intereses, rendimientos outilidades que generen los valores y ganancias de capital.
En el caso de la cartera no financiera: de las rentas o alquileres,ganancias de capital o plusvalías producto de la venta de losinmuebles.
Menos, las pérdidas o minusvalías y los gastos devengados durante elperíodo, así como las reservas establecidas para la operación delfondo.
COMISIONES Y COSTOS
COMISIÓN DE ADMINISTRACIÓN Y COSTOS QUE ASUME EL FONDO
Comisión de administración máxima
El fondo de inversión pagará a Aldesa Sociedad de Fondos de InversiónS.A. por concepto de comisión de administración los siguientesporcentajes en función de los activos netos y los rendimientos del fondo.
La comisión será calculada sobre los saldos diarios y será pagaderamensualmente al cierre de cada periodo.
a. En función del activo neto: una comisión máxima de un cinco porciento (5%) anual sobre el valor neto de los activos del fondo.
Esta comisión puede variar por debajo de ese máximo una vez almes, para lo cual se deberá realizar una comunicación por medio deun Hecho Relevante.
b. En función de los rendimientos: una comisión máxima anual que seaplicará teniendo en consideración la rentabilidad anual del fondo de
inversión, de acuerdo con lasiguiente escala:
Costos que asume el fondo deinversión
Los gastos de mantenimiento y administración en que el fondo puedeincurrir en la cartera no financiera y financiera son los siguientes. En elcaso de la cartera no financiera los gastos podrán formar parte de loscostos por servicios brindados por las empresas contratadas para eldesarrollo del proyecto:
i Gastos administrativos, de honorarios profesionales y decomisiones derivados de: Asesorías, legales, fiscales, contables, de la actividad
inmobiliaria y financieras. La inscripción y registro de propiedades. Compra, venta y alquiler de inmuebles. Otorgamiento de permisos de construcción. Sometimiento de propiedades a régimen condominal. Segregación de propiedades. Estudios de disponibilidad de servicios. Servicios por litigios, procedimientos administrativos,
judiciales, de arbitraje, y otros para la salvaguardia delfondo.
ii Contratación de estudios de mercado, mercadeo, preliminaresde proyectos, de viabilidad económica-financiera, estructuraciónfinanciera, de impacto ambiental y de regencias ambientales,hidrológicos, suelos, técnicos y topográficos.
iii Contratación y comisiones de firmas desarrolladoras, dearquitectos, ingenieros, especialistas en materias específicasque requiera el proyecto, constructoras, para la elaboración deanteproyectos y planos constructivos, de inspección de obras,de valoraciones físicas, de servicios de administración,supervisión o fiscalización, mantenimiento, remodelación,reparación, de valoraciones financieras y auditorías específicaspara el proyecto.
iv Gastos asociados al otorgamiento de permisos y concesiones,así como patentes.
v Todo tipo de impuestos o gravámenes que apliquen sobre laactividad del fondo.
vi Seguros de cobertura general y de todo riesgo para obras dedesarrollo e inmuebles terminados propiedad del fondo.
vii Gastos de marca, mercadeo, publicidad, comercialización de losproyectos y publicaciones obligatorias que deba efectuar elfondo.
viii Pago de servicios tales como, electricidad, agua, teléfono,conexión a Internet, recolección de basura, alumbrado público.
ix Gastos por concepto de pago de intereses, comisiones oimpuestos derivados de créditos contratados por cuenta delFondo, así como los generados por la constitución o cancelaciónde las hipotecas.
x Gastos por la calificación de riesgo.xi Cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias, en caso
Si la rentabilidad anual del Fondoes:
La comisión máxima sobre rendimientos será de:
Inferior o hasta un 15% 0%Superior a un 15% yhasta un 20%
10%, aplicado sobre la rentabilidad que excededel 15%
Superior a un 20% yhasta un 25%
Adicionar al porcentaje anterior un 15%,aplicado sobre la rentabilidad que excede del20%
Superior a un 25% yhasta un 30%
Adicionar a los porcentajes anteriores un 20%,aplicado sobre la rentabilidad que excede del25%
Superior a un 30% Adicionar a los porcentajes anteriores un 30%,aplicado sobre la rentabilidad que excede del30%
de desocupación del inmueble.xii Gastos originados por la participación del Fondo en licitaciones
públicas o privadas.xiii Gastos de traslado, estadía y consumo requeridos por el
proyecto.xiv El pago de indemnizaciones, multas y compensaciones
decretadas en cualquier tipo de procedimiento judicial, arbitral,administrativo u otro, en que se incurra con ocasión de larepresentación de los intereses del Fondo y en contra de aquél,y, el cumplimiento de los acuerdos extrajudiciales que tenganpor objeto evitar o poner término a litigios.
Los costos por los servicios de custodia y por auditoría externa anualserán asumidos y pagados por la Sociedad Administradora.
Los costos reales incurridos en cada trimestre se pueden consultar enlos informes trimestrales del fondo. Los costos específicos de cadaactivo o paquete de activos se revelarán en la adenda al prospecto
15. Comisiones de entrada o salida:
OTRAS COMISIONES
Comisión de entrada
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. cobrará una comisiónmáxima de entrada del cinco por ciento (5%) sobre el valor total de latransacción al momento de la compra de las participaciones por partedel inversionista.
INFORMACIÓN A LOS INVERSIONISTAS
INFORMACIÓN PERIÓDICA QUE LOS INVERSIONISTAS PUEDEN CONSULTAR
Información Periodicidad Lugares para consulta o medios para su difusión
Estados de cuenta Mensual
Se hará el envío del Estado de Cuenta por medio decorreo electrónico de forma mensual. Si el cliente losolicita, será impreso y enviado por correo postalordinario. El cliente podrá consultar 24 horas al día suEstado de Cuenta en la siguiente dirección en Internet deAldesa en Línea: www.aldesa.com. Además podrásolicitar el Estado de Cuenta en las oficinas de AldesaSociedad de Fondos de Inversión, S.A.
Se aclara que el Estado de Cuenta que se envía porcorreo electrónico sustituye el envío del Estado deCuenta físico.
Informes trimestrales Trimestral
En la Superintendencia General de Valores y en lasoficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión,S.A. Además en los sitios web de Aldesawww.aldesa.com y el de la Superintendenciawww.sugeval.fi.cr.
Hechos relevantes Inmediatamentedespués de su
En la Superintendencia General de Valores y en lasoficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión,
conocimientoS.A. Además en el sitio web de la Superintendenciawww.sugeval.fi.cr.
Calificación de riesgo Semestral
En la Superintendencia General de Valores y en lasoficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión,S.A. Además en los sitios web de Aldesawww.aldesa.com y el de la Superintendenciawww.sugeval.fi.cr.
Estados financieros mensuales no auditados de la SAFI ysus fondos
Mensual
En la Superintendencia General de Valores y en lasoficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión,S.A. Además en los sitios web de Aldesawww.aldesa.com y el de la Superintendenciawww.sugeval.fi.cr.
Estados financieros auditados de la SAFI ysus fondos
Anual
En la Superintendencia General de Valores y en lasoficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión,S.A. Además en los sitios web de Aldesawww.aldesa.com y el de la Superintendenciawww.sugeval.fi.cr.
Reporte de composición de cartera de los fondos
Quincenal
En la Superintendencia General de Valores y en lasoficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión,S.A. Además en los sitios web de Aldesawww.aldesa.com y el de la Superintendenciawww.sugeval.fi.cr.
Reporte de comisiones de administración, valor del activo neto del fondo, valor de la participación, y rendimientos del fondo
Diario
En la Superintendencia General de Valores y en lasoficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión,S.A. Además en los sitios web de Aldesawww.aldesa.com y el de la Superintendenciawww.sugeval.fi.cr.
Informes de avance delos proyectos
Trimestral
En la Superintendencia General de Valores y en lasoficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión,S.A. Además en los sitios web de Aldesawww.aldesa.com y el de la Superintendenciawww.sugeval.fi.cr.
Valoraciones financiera y pericial delos inmuebles
AnualEn la Superintendencia General de Valores y en lasoficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión,S.A.
16. Régimen fiscal que le aplica al fondo
RÉGIMEN FISCAL QUE LE APLICA AL FONDO
El artículo 100 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores estipula: Los rendimientos que reciban losFondos de Inversión provenientes de la adquisición de títulos valores, que ya estén sujetos al impuesto únicosobre intereses referido en el inciso c) del artículo 23 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, o que estánexento de dicho impuesto, estarán exceptuados de cualquier otro tributo distinto del impuesto sobre la rentadisponible, previsto en la misma ley citada.
Los rendimientos percibidos por los Fondos de Inversión provenientes de títulos valores u otros activos queadquieran y que no estén sujetos al impuesto único sobre intereses arriba citado, quedarán sujetos a unimpuesto único y definitivo, con una tarifa del cinco por ciento (5%). La base imponible será el monto total dela renta o los rendimientos acreditados, compensados, percibidos o puestos a disposición del Fondo deInversión.
Las ganancias de capital generadas por la enajenación, por cualquier título de activos del Fondo estaránsujetas a un impuesto único y definitivo con una tarifa del cinco por ciento. La tasa imponible será ladiferencia entre el valor de enajenación y el valor registrado en la contabilidad a la fecha de dichatransacción.
Los impuestos descritos en los párrafos segundo y tercero de este artículo, se calcularán con el método dedeclaración, determinación y pago a cargo del Fondo de Inversión, con un período fiscal mensual y seregirán por las siguientes reglas:
a) La declaración jurada deberá presentarse dentro de los primeros diez días hábiles del mes siguiente a aquelen que se generaron los rendimientos o las ganancias de capital gravadas, plazo en el cual deberáncancelarse sendas obligaciones tributarias.
b)c) Estos impuestos serán administrados por la Dirección General de Tributación Directa. El Poder Ejecutivo
queda autorizado para reglamentar dichos impuesto, incluidos los métodos técnicamente aceptables dereevaluación de activos.
d)e) Los Fondos de Inversión estarán exentos de los impuestos de traspaso aplicables a la adquisición o venta de
activos. Asimismo, no estarán sujetos al impuesto al activo de las empresas, previsto en el artículo 88 de laLey del Impuesto sobre la Renta.
g) Los rendimientos, dividendos y ganancias de capital generados por las participaciones de los Fondos deInversión estarán exonerados de todo tributo.
Adicionalmente el fondo se sujetará a las disposiciones que rijan la materia tributaria de los países en los querealice inversiones, ya sea en activos financieros como no financieros.
“El régimen fiscal de las inversiones en activos del extranjero será el que aplique específicamentepara cada país en el que se invierte”)
INFORMACIÓN SOBRE LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA Y SU GRUPO FINANCIERO
INFORMACIÓN SOBRE LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA
Direcciones
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. San José, Curridabat, del ServicentroLa Galera 600 metros al este, carretera vieja a Tres Ríos. Teléfono 2207-8888. Fax2207-8887. Apartado postal 1801-1000 San José.Página web: www.aldesa.com
Grupo financiero al que pertenece
Grupo Bursátil Aldesa
Principales accionistas
100% Grupo Bursátil Aldesa, S.A.
Representante legal
El representante legal es el señor Douglas Montero Arguedas
ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL
Gerente General Douglas Montero Arguedas
Nombre de cada miembro CargoJunta Directiva
Oscar Luis Chaves Bolaños Presidente - Representante
Carlos Oreamuno Morera Vicepresidente
Mario Montealegre Saborío Secretario
Luis Magin Mesalles Jorba Tesorero
Lanzo Luconi Bustamante Fiscal
Diego Artiñano Ferris Vocal
Comité de inversión
Nombre de cada miembro CargoJavier Chaves Bolaños
Javier Chaves es Máster en CienciasPolíticas de Ohio State University yMáster en Administración de Empresascon énfasis en mercadeo y finanzas de laNational University. Es tambiénLicenciado en Derecho.
Fue gerente general de Aldesa Sociedadde Fondos de Inversión y gerente deMercadeo y Desarrollo de nuevosproductos de Aldesa Valores Puesto deBolsa S. A. Es corredor de bolsaautorizado.
Durante el período 2002- 2004 fueMinistro de Obras Públicas y Transportes.Además, fue miembro de la JuntaDirectiva de Recope, de la Bolsa Nacionalde Valores S. A., ACORDE, de la empresade consultoría económica ECOANALISIS,S. A., del periódico EL FINANCIERO, dela Agencia de viajes ALDESA TURISMOS. A., FUCODES, ALDESA VALORESPuesto de Bolsa S. A., presidente de laJunta Directiva de la Central de Valores S.A. (CEVAL) y de la Cámara Nacional de
Miembro Interno
Sociedades de Fondos de Inversión.
El señor Chaves fue consultor para lareforma del mercado de seguros ydocente del programa de postgrado enEconomía de la Universidad de CostaRica y del Curso de Formación deAgentes Corredores de Bolsa deFUNDEPOS.
Lanzo Luconi Bustamante
Lanzo Luconi es Licenciado en Economíay Máster en Administración de Empresascon énfasis en Negocios Internacionales.
Desde 1982 se ha desempeñado envarios puestos dentro de Grupo Aldesa:director de Aldesa Sociedad de Fondos deInversión director de Inversiones, directorde operaciones y agente corredor deBolsa.
Actualmente es miembro de la juntadirectiva de las siguientes empresas yentidades: Aldesa Sociedad de Fondos deInversión, Cinépolis de Costa Rica S.A.,Productos de Espuma S.A., ProductosPlásticos S.A., Centro Educativo EscuelaCatólica Activa Saint Jude´s, FundaciónAldesa y Cámara Nacional de Sociedadesde Fondos de Inversión, de la cual esPresidente. También ha sido director de laBolsa Nacional de Valores, de la Bolsa deProductos Agropecuarios, de AldesaTurismo y Presidente de la Central deValores así como de la AsociaciónCostarricense de Agentes de Bolsa.
Miembro Interno
El señor Luconi también ha impartidoCursos de Formación de Agentes de laBolsa Nacional de Valores y ha sidodocente del curso “Teoría del Portafolio”en la National University. Ha realizadoconferencias sobre temas bursátiles y deFondos de Inversión, tanto en Costa Ricacomo en Centroamérica.
Mario Montealegre Saborío
Mario Montealegre Saborío es IngenieroCivil de la Universidad de Costa Rica yMáster en Administración de Empresasdel Instituto Centroamericano deAdministración de Empresas (INCAE).
Es director de las compañías Ernesto J.Montealegre Sucs. Ltda., MontealegreSaborío Ltda., Beneficiadora San PabloS.A. e Inversiones Monsa S.A., La NaciónS.A., Sur Química S.A. (Pinturas Sur),Tiendas La Gloria S.A., y de la CámaraCostarricense de Emisores de TítulosValores. También fue presidente de laAsociación Bancaria Costarricense y de laCámara Costarricense de Emisores deTítulos Valores, director de la BolsaElectrónica de Valores S.A. y director deProvident Group.
Se desempeñó como subgerente de laCorporación Franco Americana deFinanzas (Costa Rica)S.A./ Francofin(Filial del Banque Nationale de Paris) ygerente general del Banco de San JoséS.A.
Miembro Interno
María del Rocío Aguilar MontoyaAdministradora y Abogada de profesión,con amplia experiencia en el sectorfinanciero.
Obtuvo una Licenciatura Administraciónde Negocios con énfasis en finanzas ybanca en la Universidad de Costa Rica
Miembro Externo
(1975-1981).
Es Licenciada en Derecho por laUniversidad Escuela Libre de Derecho(1990-2000).
Fue Directora del Consejo Nacional deSupervisión del Sistema Financiero(Conassif), durante el año 2002.
De Mayo de 2002 a Junio de 2005, sedesempeñó como Secretaria Técnica delConsejo Nacional de Concesiones de laadministración del Dr. Abel Pacheco de laEspriella (2002-2006) correspondiéndolela formulación, diseño, licitación yposterior fiscalización de los proyectosConcesión de Obra Pública que promovióel Gobierno durante ese período.
Elegida como Contralora General de laRepública de Costa Rica el 28 de junio de2005.
Fue empleada durante casi 20 años en elBanco Banex, donde se desempeñó enlos últimos tiempos como directoracorporativa.
Miembro de la Asociación BancariaCostarricense (1999-2000) y de laAsociación Costarricense de Desarrollo(1999-2005).
También ha sido Coordinación de la Sub-Comisión del Concesiones del PlanPuebla Panamá.
Arturo Apéstegui Barzuna
Universidad Autónoma de Centroamérica(U.A.C.A.), Licenciatura en Derecho -1989
Master of Laws, Georgetown University LawCenter ( Washington , D.C. ) -1991
Miembro LLMR&T Abogados - desde 1991 -
Miembro Externo
Socio LLMR&T Abogados - desde 1995 -
Abogado a cargo de la cuenta de Banco Banex(ahora HSBC) - desde 1995 -
Abogado a cargo de varias fusiones yadquisiciones como Banco Metropolitano, BancoBancrecen, Alimentos Kern’s, EmbotelladoraCentroamericana (Pepsi-Cola) y miembro delEquipo que participó en las adquisiciones deDurman Esquivel y Banco Continental y en lafusión de Heineken con Florida Ice and FarmCo. S.A. (Cervecería Costa Rica).
Abogado a cargo de varios desarrollosinmobiliarios como Cabo Caletas, Cabo Velas,El Olivar, Las Ventanas del Mar, Eternity.
Abogado de importantes empresas nacionalescomo Florida Ice and Farm Co. S.A. (CerveceríaCosta Rica), Punto Rojo S.A., Farmagro S.A.,Holtermann & Compañía S.A.
Manuel Terán JiménezCursó la carrera de ingeniería enAgricultura en la Universidad deDelaware, Estados Unidos.Posteriormente ingresa a INCAE BusinessSchool y obtiene una maestría enAdministración de Empresas. Duranteesos años reafirmó su interés por laconstrucción y en 1990 reactiva laempresa Urbanizadora La Laguna líder enel diseño, desarrollo y comercialización deproyectos urbanísticos y condominiosresidenciales.
Inició urbanizando terrenos familiarespero desde 1994 también lo hacen con losde terceros. Gracias a sus estudios enagronomía, el Señor Terán le dio a laempresa un factor diferenciador: el diseñode áreas verdes y de entretenimiento.
Miembro Externo
OTRAS COMPAÑÍAS O PROFESIONALES QUE PRESTAN SERVICIOS AL FONDO
Auditor Externo Despacho Lara Eduarte S.A. Asesora legal Licda. Eleonora Ortíz Runnebaum
ADMINISTRACIÓN DE CONFLICTO DE INTERESES
Políticas sobre conflicto de intereses e incompatibilidades
La Junta Directiva de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. aprobó undocumento denominado Políticas de Administración de Conflictos de Interés eIncompatibilidades de la Sociedad Administradora que se encuentra disponible paraconsulta en sus oficinas centrales y pueden ser también consultadas en el sitio web:http://www.aldesa.com/index.php?option=com_aldesapdf&view=pdf&id=34&Itemid=101&lang=es
ADENDUMFONDO DE INVERSIÓN DE
DESARROLLOINMOBILIARIO MONTE DEL BARCO
Fecha de última actualización del adendum: 19 de setiembre del 2008.
“La veracidad del contenido de este addendum de prospecto es responsabilidad de Aldesa Sociedad deFondos de Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de
la Superintendencia General de Valores”.
ADENDUM
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO MONTE DEL BARCO
SECCIÓN I: GENERALIDADES
En cumplimiento de lo dispuesto por la Ley Reguladora del Mercado de Valores y elReglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión,publicado en La Gaceta número 87 del 8 de mayo del 2006, y en adición alProspecto que la Superintendencia General de Valores, mediante oficio F35/0/22,de fecha 19 de febrero del año 2008, aprobó al autorizar el “Fondo de Inversión deDesarrollo Inmobiliario Monte del Barco” en adelante denominado el FIDI, sedesarrolla este adendum al prospecto que resume las principales característicasdel “Proyecto Inmobiliario y Turístico Monte del Barco”, en adelante tambiéndenominado Monte del Barco, que se adquirirá e incorporará al FIDI.
Este adendum, que se entregará a la Superintendencia General de Valores y que leserá presentado y entregado a los inversionistas antes de realizar formalmente suinversión en el FIDI, estará disponible al público, en los plazos y medios quedisponga el Superintendente mediante acuerdo.
1. Antecedentes, identificación y ubicación del proyecto
Monte del Barco ha sido planteado como un proyecto turístico del más alto nivelen la industria turística e inmobiliaria internacional. Las tierras y derechos deconcesión en donde hoy se ubica el Proyecto fueron adquiridas paulatinamente porinversionistas, especialmente extranjeros, motivados por el desarrollo que elGobierno de la República de Costa Rica estaba promoviendo para el Polo Turísticodel Golfo de Papagayo. Una vez adquiridas los inmuebles y concesiones, AldesaDesarrolladora Inmobiliaria S.A. fue contratada para el desarrollo de este proyecto.
Posteriormente, la sociedad propietaria y sus accionistas, consideraron losbeneficios de vender el Proyecto para que fuera desarrollado a través de un Fondode Inversión de Desarrollo Inmobiliario, por ser este un mecanismo legalmenteregulado en Costa Rica, que permitirá beneficios en cuanto a la seguridad de lainversión, la creación de un mercado secundario de inversionistas y la posibilidadde que un mayor número de inversionistas costarricenses puedan invertir en losproyectos turísticos de las zonas costeras de Costa Rica. De esta forma es que,después de un proceso de debida diligencia por parte de la SociedadAdministradora, Monte del Barco Real Estate Corp. S.A. una sociedad domiciliadaen la República de Panamá suscribió un contrato de opción de compraventa con elFIDI, del Proyecto Inmobiliario y Turístico Monte del Barco.
El proyecto, como se indicó, se encuentra localizado en el Polo Turístico del Golfode Papagayo, en Bahía Culebra, provincia de Guanacaste, tal y como se observa acontinuación:
El proyecto que adquirirá el FIDI, cuenta con aproximadamente 432 hectáreas deterreno, de las cuales, aproximadamente 31,6 hectáreas corresponden a terrenosotorgados en concesión por parte del Instituto Costarricense de Turismo (ICT).
Es importante indicar que sobre estas 31.6 hectáreas en concesión se ha dejado laprevisión en el contrato opción de compra venta firmado con MBREC, que el FIDIno compraría ni haría inversión en dichas áreas de concesión, a espera de lo quese indique en cuanto a la inversión en activos bajo el régimen de concesión en lazona marítimo terrestre, en la reforma al Reglamento General sobre SociedadesAdministradoras y Fondos de Inversión, que actualmente se tramita y cuyoproyecto ya fue publicado. En el caso de que las áreas de concesión no seanadquiridas por el FIDI porque la reforma al Reglamento antes citado no lo permite,MBREC buscará otro tipo de financiamiento para las zonas de concesión, en elentendido siempre que se deberá cumplir con las características del Proyecto quese describen en este documento.
Las obras de infraestructura turística de clase mundial que constituyen el Proyectoserán construidas por etapas e incluyen:
Monte del Barco: Dos hoteles de Playa
Campo de Golf de 18 hoyos
Golf Club house
Club de playa
Sports Club
Unidades habitacionales de diferentes tipos:
townhomes, condominios, villas, y lotes
unifamiliares, entre otros
Marina (en estudio de factibilidad)
“Pueblo Tempisque” (en estudio de factibilidad)
Con el fin de lograr armonía arquitectónica entre las edificaciones de Monte delBarco con el resto del desarrollo en el Polo Turístico de Papagayo, se seguirán loslineamientos establecidos en el Plan Maestro de Papagayo, las directricespautadas por el Instituto Costarricense de Turismo y por el Plan Urbano- Territorialde la Región Chorotega, según Decreto Ejecutivo Número 34456-MP-MIVAH-TUR-MINAE-COM, publicado en el Diario Oficial La Gaceta, Número 83 del 30 de abrildel 2008; lo que permitirá un desarrollo equilibrado y conforme con lasregulaciones administrativas. Las construcciones se inspirarán, conceptualmente,en la arquitectura vernácula de la provincia de Guanacaste, lo que derivará en unimpacto mínimo en el paisaje, de manera que se logre una plena fusión con laextraordinaria naturaleza circundante que seguirá siendo la protagonista del esteparadisíaco lugar.
1 Descripción de los diferentes componentes que tendrá el proyectoa desarrollar a través del Fondo.
Sector DescripciónHotelero
Unidades de altísimo nivel a ser operadas por hoteles,cuya bandera se encuentra en proceso de negociación yse comunicará una vez se cuente con los contratos dedichas firmas.
Hotel de Playa
El hotel de playa se construirá en módulos independientes, estarácompuesto de entre 130 y 200 habitaciones, según se aconseje en lasrevisiones de los estudios de mercado hechos para el proyecto. Lashabitaciones serán de diversos tipos, de acuerdo con los requerimientosde la bandera del hotel, y podrán estar ubicadas tanto en la zona deconcesión como en propiedad privada.
Como soporte a estas habitaciones, el hotel contará con gran variedad deáreas comunes, recreativas y de servicios, entre ellos bares, restaurantesy café. Además, centro de negocios, gimnasio, centro de estética y spa.Contará también con áreas destinadas para eventos especiales, comosalón de fiestas y sala de conferencias.
Segundo Hotel
El hotel se compondrá de aproximadamente 100 habitaciones (deacuerdo con los requerimientos de la bandera del hotel). Contará conespacios de entretenimiento para los huéspedes, tales como restaurante,bar, área de comercio, gimnasio y piscina.
Sector DescripciónGolf Un campo de golf de 18 hoyos diseñada por la
prestigiosa firma del diseñador Tom Fazio que ofrecerá bellas vistas a las unidades inmobiliarias aconstruir.
Tom Fazio comenzó su carrera en eldiseño de campos de golf con la firma de su familia en los suburbios deFiladelfia, que abandonó en los años 60 para fundar su propia empresa enFlorida en 1972. A lo largo de sus 35 años en el diseño de campos de golf, Tom Fazio y suequipo de talentosos diseñadores han sido reconocidos por crear camposgalardonados y ganadores de premios a lo largo de todos los EstadosUnidos. Fazio ha diseñado más de 120 campos y ningún diseñador tienemás créditos en la revista Golf Digest en la lista de los 100 mejorescampos de golf de America (America'sGreatest 100 Golf Courses) y lacolección de GolfweekAmerica'sBest. La encuesta de Golf Digest al mejorarquitecto moderno de campos de golf fue suspendida después de queTom reclamara el premio tres veces consecutivas, y él también harecibido el premio The Old Tom Morris de la Asociación Superintendentede Campos de Golf de América.
Fazio atribuye su éxito a mantener un concepto de equipo en el diseño,compartido por los diez superiores asociados a su personal, todos loscuales han trabajado con Tom de 15 a 32 años. Este grupo visionario, conuna diversa base de conocimiento y amor unidos por el juego de golf,permiten que los diseñadores de Fazio Golf sigan creando campos de golfque son reconocidos en toda la industria por su excelencia.
Sector DescripciónResidencial Unidades residenciales de distintos tamaños
ubicadas en los barrios de la propiedad, al igual quelotes o parcelas desarrollables.
Tipologías de unidades
Las siguientes descripciones corresponden al desarrollo de la primera etapa de solución habitacional, definidas actualmente
en el máster plan del proyecto:
Diseño DescripciónTownhomes La tipología de townhomes, se compondrá de
residencias en dos niveles que podrán estaryuxtapuestas longitudinalmente o ubicadas demanera independiente.
Condominios
El condominio se compondrá de cinco unidadesdispuestas en un edificio de tres niveles. Dosunidades en el primer nivel, dos en el segundo y unaen el tercero conformarán el edificio.
Residencias Beach Club
Estas serán unidades ubicadas en conjuntos habitacionales de múltiples unidades ubicadas a unacorta distancia de la playa.
DPrograma residencial
La duración del proyecto es de aproximadamente 10 años, que se estimainicie en el 2009 y finalice en el 2018, donde se espera que se vendan lasúltimas unidades residenciales.
Sector DescripciónGolf Club house
Será un club de aproximadamente 1.220 metroscuadrados que contará con un restaurante, Golf pro shop,tienda de conveniencia, Check-in para residentes, salescenter, amplias terrazas, entre otros.
Sector DescripciónClub de playa
Tendrá un área aproximada de 990 metros cuadrados yofrecerá amplias piscinas y terrazas, restaurante casual,pequeña boutique de ítems de playa, área para niños yadolescentes separadas, alquiler de equipo marítimo,entre otros.
Sector DescripciónSports Club
Centro de deportes de aproximadamente 350 metroscuadrados de área techada que incluye áreas de pesas ymáquinas cardio, área de ejercicios multi-uso, área demasajes y saunas, juice bar, lap pool, terrazas y canchasde tenis normales.
Sector DescripciónBajura Un concepto de ingreso al desarrollo que se relacione
estrechamente con las haciendas ganaderas y su paisaje,con amplias casas de campo típicas de la zona.
Sector DescripciónMarina Una marina con 100-200 slips o puestos de amarre para
embarcaciones desde los 30 pies hasta mega yates de200 pies. Se ofrecerán todos los servicios esperados deuna marina de clase mundial como abastecimiento decombustible, fuentes de poder, seguridad 24 horas, ventade servicios y bienes. Adicionalmente se contará conrestaurantes, vestidores, y locales comerciales, creandouna comunidad de soporte y ambiente para los usuarios yvisitantes de la marina.
Sector DescripciónPueblo Tempisque
Un pueblo típico de la zona abierto a todo público queincluye un desarrollo inmobiliario que sirva de soporte(backhouse) de las operaciones hoteleras, incluyendoservicios de mantenimiento, catering, vivienda paraempleados, lavanderías, bodegas y tiendas de suministrospara los residentes del desarrollo.
2 Propósito del proyecto, plan maestro y mercado meta.
3.1 Propósito
El propósito del FIDI es desarrollar y construir toda la infraestructura básica yamenidades del proyecto requeridas para que se posesione como un resortvacacional de la más alta calidad internacional que brinde plusvalía a las tierras yunidades residenciales que lo componen las cuales el FIDI podrá vender. Se tienenprevistas dos formas en que se podrá desarrollar el proceso de venta. La primeraes a través de la venta de parcelas donde se desarrollará por parte del compradorla infraestructura secundaria y terciaria que se requieran para construir lasunidades residenciales, guardando, eso sí, la uniformidad con las característicasque se pretende del resort para que todo el complejo conserve su valor. El FIDItambién está autorizado para desarrollar total o parcialmente esta infraestructurasecundaria y terciaria de las parcelas o barrios y para construir y venderdirectamente las unidades habitacionales, y los inmuebles en los que se ubicaránlos hoteles y cualquier otra amenidad del Proyecto que estratégicamenteconvenga y que tenga valor comercial. Para cumplir con este propósito la SociedadAdministradora, en representación del FIDI tendrá amplia facultad y no requerirámás autorización que la que corresponda al Comité de Inversión, para desarrollarel Proyecto y para comercializar y vender los activos que tengan vocacióncomercial. Esta amplia facultad para la comercialización y venta de activos del FIDIque mantendrá la Sociedad Administradora estará regida siempre por lo que éstaconsidere más conveniente para maximizar la rentabilidad de las participacionesde los inversionistas del FIDI en el mediano y largo plazo. Adicionalmente, siresultare conveniente para los intereses de los inversionistas, podrá venderse elproyecto como un todo. Las condiciones de cada venta serán establecidas por laSociedad Administradora, incluyendo la posibilidad de hacer preventas paraobtener financiamiento para la ejecución del Proyecto, ventas a plazo, subasta,convocatorias públicas, traspasos a vehículos colectivos y vehículos de propósito
especial. En todos los casos de ventas, la Sociedad Administradora tratará deobtener las mejores garantías posibles para el FIDI y los inversionistas.
3.2 Plan Maestro
El Plan Maestro para el desarrollo de Monte del Barco, fue elaborado inicialmentepor la firma de arquitectura KMD de San Francisco, California, con el fin deaprovechar de una mejor forma las áreas de concesión del ICT, junto con losterrenos de propiedad privada. Todo el proyecto, continuará cumpliendo con loslineamientos generales del Plan Maestro del Polo Turístico de Desarrollo dePapagayo, y del Plan Urbano- Territorial de la Región Chorotega, según DecretoEjecutivo Número 34456-MP-MIVAH-TUR-MINAE-COM, publicado en el Diario OficialLa Gaceta, número 83 del 30 de abril del 2008; aprovechando el repunte delmercado inmobiliario que toda la zona ha tenido después de la apertura del HotelFourSeasons en Península Papagayo y del inicio de los vuelos itinerados desdeEstados Unidos al aeropuerto internacional Daniel Oduber.
Kaplan/McLaughlin/Díaz (KMD) se fundó en San Francisco, California, EEUU en1963, y desde entonces ha desarrollado una práctica internacional enArquitectura, Diseño de Interiores y Urbanismo, expandiendo sus serviciosinternacionalmente con oficinas en Los Ángeles, California; Portland, Oregon;Seattle, Washington; Seúl, Corea; Shanghai, China y México, donde nosencargamos del mercado Latino Americano.
KMD cuenta con una amplia experiencia en gran variedad de proyectos de tipocorporativo, comercial, recreativo, hotelero, académico, vivienda, salud,entretenimiento, industrial, farmacéutico, usos mixtos, restauración histórica,centros de rehabilitación social y diseño urbano.
KMD es una de las firmas de arquitectura más grande de Estados Unidos y una delas veinte más importantes del mundo. Con más de 120 premios de diseño,incluyendo 32 del Instituto Americano de Arquitectos, KMD es uno de losdespachos más exitosos gracias a su constante desarrollo y búsqueda deinnovación.
El plan maestro de KMD fue recientemente revisado por VITAPlanning&LandscapeArchitectureInc. VITA es una firma enfocada en la planificaciónmaestra y diseño paisajístico de comunidades planificadas y resorts de lujo degran tamaño. La firma ha completado proyectos en múltiples regiones de losEstados Unidos así como en el Caribe y en la zona de Asia Pacífico. A través de losaños VITA Inc. ha trabajado para empresas líderes en desarrollo de comunidadesplanificadas así como operadores de resorts y hoteles:
Operadores de Resorts Destination Resorts Regent Internacional Hyatt Hotels Hilton International Shangri-La International
The Taj Group Sheraton (Hawaii) Four Seasons Hotels
Desarrolladores Westbrook Partners Discovery Land Company Terrabrook Grossman Family Properties Alexander & Baldwin Properties Pacific Union Hines Interests Centex Homes Standard Pacific
Dentro de los siguientes 10 años aproximadamente, se planea concluir con laconstrucción de aproximadamente 767 unidades residenciales en 400ha delproyecto ubicadas en el sector del resort. Adicional a esto se construirá otracantidad de viviendas (aún por determinar) en las 23ha del Sector Pueblo. El árease desarrollará según las capacidades y cualidades de terreno.
MÁSTER PLAN
3.3 Mercado meta para la venta del proyecto
El mercado meta de Monte del Barco se contempla de la siguiente manera:
Mercado meta para el resort
Dirigido principalmente a norteamericanos y en el caso de otrosmercados internacionales, principalmente a europeos.
Son personas con un estilo de vida activo, buscadores de experiencias.Aquellos que buscan invertir en propiedades y se interesan mucho por laautenticidad que estas tengan.Mercado meta para las unidades residenciales
Dirigido a parejas/familias (35-65 años), las cuales buscan una segundacasa o realizan la compra por inversión. Generalmente buscan unproyecto que cuente con el respaldo de una marca de renombre en laoperación de los hoteles. Este segmento es menos sensible al precio, queel mercado de “retirados”, el cual también representa un sector quedemanda este tipo de proyectos.Firma especializada encargada de comercializar las unidades residenciales
La comercialización de las unidades residenciales estará a cargo de laprestigiosa firma S&P Destination Properties. Se trata de una compañíaespecializada en el marketing y venta de bienes raíces lujosos alrededordel mundo. Cuenta con oficinas corporativas en Vancouver, San Diego,Denver, Honolulu y Hong Kong, lo que le permite mantener actividades
alrededor del mundo. Se enfoca en mercados de crecimiento clavesmediante la selección de resorts y bienes inmuebles de lujo que ofrezcanel modo de vida y el valor que buscan los compradores. Además, en susactividades de venta se orientan a clientes que quieren ser propietariosdel bien inmueble, no a aquellos que desean rentar una propiedad.
Algunos de sus proyectos más recientes son:
Trump Ocean Resort BajaProyecto Hotel-Condominio ubicado en North-Baja Mexico
Wild Horse MeadowsMasterplanned community localizado en Steamboat Springs Colorado
Granby RanchMasterplanned resort community ubicado en Colorado
Trump International Hotel & Tower, Waikiki Beach WalkProyecto Hotel- Condominio localizado en Waikiki, Oahu
MayacamaVillas, casitas & memberships sales localizado en Sonoma County,California.
La compañía ha estado directamente involucrada en la previsión, el diseño,marketing y venta de más de 220 proyectos que representan un volumende más de $4 billones en ventas. Han aplicado su metodología delanzamiento de propiedades a 117 de estos proyectos, muchos de loscuales se han vendido en un día o a semanas de su lanzamiento.
3 Etapa en que se encuentra el proyecto y descripción del entorno
4.1 Etapas del proyecto
El plan de negocios será desarrollado en cuatro etapas que se muestran en la siguienteimagen:
Etapa 1:
Concluida. Consistió en la adquisición de las tierras y la definición delplan maestro de desarrollo.Etapa 2:
Esta es la etapa actual. Está compuesta por la negociación de contratoscon el operador del primer hotel; con el operador del campo de golf y losclubes; y con la empresa de mercadeo y ventas. Adicionalmente incluyela obtención de crédito bancario para la construcción; el diseño de lainfraestructura; el diseño del primer hotel; el diseño del campo de golf; eldiseño de la primera etapa residencial; y el diseño de los clubes.Finalmente incluye la estructuración legal y financiera del proyecto y elinicio de obras de infraestructura.Etapa 3:
Incluye la construcción de la infraestructura básica (calle principal,abastecimiento de electricidad, agua, telecomunicaciones, sistemas deriego, manejo de aguas negras); la construcción del campo de golf; laconstrucción del primer hotel; la construcción de los clubes; y la venta delas primeras parcelas para el desarrollo residencial y su posteriorconstrucción.Etapa 4:
Incluye la negociación de contratos con el operador del segundo hotel; eldiseño de éste; el diseño de la marina; y la continuación de etapassubsecuentes de diseño y venta de nuevas etapas residenciales.
En concordancia con la sección I Apartado 3.1 del Propósito, independientemente de la etapa en que se encuentre el Proyecto, la Sociedad Administradora y el FIDI, podrán proceder a la venta en la forma, términos y condicionan que se indican en dicha sección.
4.2 Entorno del proyecto
Costa Rica continúa surgiendo como un destino turístico de clase mundial conniveles significativos de inversión en proyectos, sobre todo en la región deGuanacaste.
La llegada de pasajeros (visitas turísticas) a Costa Rica ha crecido casi un 8% poraño, lo que lo convierte en uno de los destinos turísticos de mayor crecimiento enel Hemisferio Occidental.
De acuerdo con el periódico La Nación, al Aeropuerto Internacional Daniel OduberQuirós en Liberia arriban 12 aerolíneas. Las estadounidenses Delta, Continental,American Airlines y Us Airways, concentran el 90% de los vuelos a la región.Actualmente, solo la aerolínea europea FirstChoice vuela directo desde Londres,Inglaterra, a Liberia. Lo hace una vez por semana.1Adicionalmente, el InstitutoCostarricense de Turismo mantiene conversaciones con aerolíneas de losprincipales mercados europeos para que arriben a Costa Rica. De allí que esimportante destacar que Monte del Barco se ubica a solamente 15 minutos dedicho aeropuerto.
La diversidad turística que ofrece Costa Rica, que va desde flora, fauna, volcanesactivos, bosques tropicales, variedad de especies animales, playa, windsurf, surf,pesca y paisajes, la convierten en uno de los lugares más espectaculares delmundo.
1Tomado del periódico La Nación, sección Economía, del 21 de mayo del 2008
El mercado turístico en Guanacaste fue establecido por Península Papagayo,proyecto ubicado cerca de Monte del Barco en Bahía Culebra. Península Papagayoha atraído la atención internacional dado el respaldo de la marca FourSeasons y sucancha de golf de 18 hoyos diseñada por Arnold Palmer. Los precios de venta pormetro cuadrado de construcción en dicho proyecto oscilan entre los $ 7,000 y los $12,000. En Península Papagayo se planea desarrollar a futuro tres hoteles 5 estrellas, unacancha de golf diseñada por Jack Nicklaus, una marina de más de 350 slips,además de un hotel/centro de convenciones.
Península Papagayo ha demostrado que un proyecto bien diseñado, con el respaldode marcas de hotel reconocidas mundialmente, buenas amenidades, campo de golfde un diseñador prestigioso, club de playa y el cumplimiento de estándares dediseño y construcción de clase mundial, son exitosos en Costa Rica.
4 Periodicidad de informes de avance.
Con una periodicidad trimestral, la Sociedad Administradora realizará y remitirá ala Superintendencia General de Valores un informe del avance del proyecto porparte de un profesional o fiscalizador independiente. El último informe de avancecorresponderá al informe de cierre del proyecto, con el fin de cumpliradecuadamente con el proceso de desarrollo de la obra.
Los inversionistas tendrán acceso a los informes de avance mediante consultas enlas oficinas centrales de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.2
Estos informes contarán con información acerca del desarrollo de cada una de lasobras de infraestructura dentro del proyecto. El objetivo de dichos informes esmantener al tanto a los interesados acerca de los participantes designados para eldesarrollo de las obras, las fechas programadas para inicio y finalización de cadaetapa, aspectos técnicos, financieros y legales, estado de la obra física y suavance, así como los planes futuros y si se han presentado modificaciones alproyecto inicial, así como otros detalles de interés acerca de la estructuración delproyecto.
5 Administración del FIDI, desarrollo y administración del proyecto.
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. se encargará de administrar el FIDI yde velar por los intereses de sus inversionistas, y en esta condición es quiencontrata a la firma desarrolladora del proyecto Monte del Barco.
La firma desarrolladora es una firma especializada y con experiencia en eldesarrollo de este tipo de proyectos, que será la encargada y la responsable deldesarrollo y administración propiamente del proyecto inmobiliario y turístico.Dentro de sus funciones, la desarrolladora será responsable de asesorar al FIDI y
2Localizadas en el Oficentro Bioquim, tercer piso, 100 metros norte y 50 metros este de la Estación de Servicio La Galera, Curridabat.
de ejecutar y administrar los procesos de contratación de los diferentescontratistas, consultores y proveedores que se requieran para el diseño,construcción, administración, operación, conclusión, mercadeo y venta delproyecto Monte del Barco.
Siendo que los inmuebles y el proyecto que adquiere el FIDI es un proyecto enmarcha, que cuenta con estudios, permisos, diseños, así como consultores ycontratistas contratados, que acrecientan su valor, la Sociedad Administradoradeja expresamente revelado que también contratará a Aldesa DesarrolladoraInmobiliaria S.A., como empresa desarrolladora del proyecto, quien ha venidoejerciendo esa función por contrato con la anterior propietaria del proyecto. Elcontrato de Desarrollo se encontrará disponible en las oficinas de la SociedadAdministradora y podrá ser consultado en cualquier momento por losinversionistas del FIDI o por las entidades reguladoras.
La Desarrolladora deberá prestar los servicios de conformidad con lo que seestablece en el Contrato de Desarrollo, Administración y Operación del ProyectoInmobiliario y Turístico Monte del Barco y dentro del marco de referenciaconstituido por el Plan Maestro del Proyecto, el presupuesto y cronograma deejecución, previamente aprobado por la Sociedad Administradora enrepresentación del FIDI.
La Sociedad Administradora contratará las auditorias y la fiscalización general querequiera el proyecto, incluyendo dentro de estas la labor de la Desarrolladora.
6.1 Entidades que participan en el financiamiento del proyecto.
Las proyecciones financieras del proyecto contemplan un apalancamientoestimado de un 60%. En la actualidad se mantienen negociaciones con distintasentidades bancarias, algunas de ellas están en un grado de avance importante ypor ende se tiene mayor claridad de los términos y condiciones.
Actualmente se cuenta con hojas de términos de dos bancos para el hotel y lainfraestructura, una vez concretadas las negociaciones, se incorporará lainformación relevante en los informes de avance del proyecto.
6.2 Empresas y profesionales contratados para la ejecución del proyecto
El proyecto se encuentra en marcha, teniendo contratadas a las empresas yprofesionales que a continuación se describen, todas las cuales se encuentrandebidamente autorizadas y habilitadas para prestar sus servicios al Proyecto:
6.2.1 Empresas y profesionales contratados para el desarrollo y la administración del proyecto.
Entidad Descripción
Firma Desarrolladora: Aldesa Desarrolladora Inmobiliaria S.A.
Cédula Jurídica:3-101-79468Domicilio Legal:500mts este de Servicentro LaGalera.Teléfono: (506) 2207-8888 Dirección Postal: 169-2010 Zapote, San José.Fax: (506) 2207-8950.
Algunas obras realizadas:Centro Comercial InterplazaCentro Comercial TerramallComplejo de Cines CinépolisOficentro Plaza Mayor
Conscientes de que las inversionesinmobiliarias son un activo que debe estarpresente en todo portafolio de inversiónbien diversificado, esta empresaincursionó hace más de diez años en elárea de los desarrollos inmobiliarios.
La labor fundamental de esta empresaconsiste en identificar oportunidades deinversión en propiedades que presentenlas características y el potencial para que,a través de un adecuado planeamiento,una sólida estructuración y una excelenteejecución, se desarrollen proyectos quepermitan maximizar su valor durante unplazo previsto. Mediante este conceptohadesarrollado proyectos exitosos comoPlaza Mayor y TERRAMALL entre otros.
La Desarrolladora cuenta con laexperiencia, el personal capacitado, lossistemas y la logística requerida para eldesarrollo del Proyecto Monte del Barco.
Firma co-desarrolladora Internacional:Winding Road DevelopmentCompany, LLC
Sociedad constituida y organizada deconformidad con las Leyes de los EstadosUnidos de América.
Domicilio Legal: 14635 N Kierland BlvdSuite 100Scottsdale, AZ85254
Teléfono: 480-656-8501 Fax: 480-656-8531
Aldesa Inmobiliaria contrató a WindingRoad Development Company como co-desarrollador del proyecto Monte delBarco. Dicha empresa estará involucradaen la parte estratégica y decisiones dealto nivel. Esta contratación trae grandesbeneficios, pues Winding RoadDevelopment Company cuenta con ampliaexperiencia en desarrollos similares,además de una red de contactos en elmundo de los resorts.
Actualmente la compañía estádesarrollando proyectos en Cabo SanLucas, Maui, California, Seattle,Washington DC, y otros destinos de lujo.
Sus dos ejecutivos principales son:
Gary Raymond: 21 años de experiencia enIntrawest Corporation donde participó enla adquisición y desarrollo de más de 25resorts en Canadá , EEUU Europa y NuevaZelanda
Connie Wynne: 8 años de experiencia enIntrawestPlacemaking a cargo de la divisiónSoutheastUS que tenía más de 50 proyectos.
6.2.2 Empresas y profesionales en el diseño, planos constructivos, presupuesto de obras, ejecución de obras.
Entidad DescripciónConsultor Nacional:DEHC S.A. Ingenieros Consultores
Cédula Jurídica:3-101-020869-17Domicilio Legal: Barrio González Lahamn Avenida10, Calle 23 Bis, N°1005
Representantes Legales: RamónRamírez Cañas Presidente y GuillermoCarazo Ramírez VicepresidenteTeléfono: (506) 22 57 22 57 Fax: (506) 22 17 74 37
Inscrita ante el Colegio Federado deIngenieros y Arquitectos, número de
afiliado CS-0075.Historial de obras:
Club Playa CarmelComplejo MultiplazaHotel FourSeasonsCerro Alto I EtapaForum I y II EtapaHotel Punta IslitaCampo de Golf de MonteránMultiplaza del EsteParque GlobalPlanta Industrial El CoyolPenínsula Papagayo
Establecida en 1973, DEHC Ingenieros ConsultoresS.A., es una empresa dedicada a la consultoría conespecialidad en el planeamiento, diseño, inspección,topografía y catastro en urbanismo y obras deinfraestructura civil, hidráulica, eléctricas y detelecomunicaciones.
Por más de 30 años ha participado eninnumerables proyectos de ingeniería civilcomo carreteras, tuberías de conducción,sistemas de bombeo, plantas detratamiento de aguas, obras hidráulicas,obras de control y desvío de cauces deagua, puentes y otros.Consultor Internacional: AquaAgronomicSolutions Inc.
Sociedad constituida y organizada deconformidad con las Leyes de los EstadosUnidos de América
Domicilio legal: 12 E. Main ST. P.O. Box 5532,Clinton, New Jersey, 08809-0532, USATeléfono: 001-908-7307887Dirección postal: 5532-Clinton, NJ 08809-0532Fax: 001-908- 7309321
Fundada en 1996, AquaAgronomicSolutions es unafirma de ingeniería estadounidense especializada enel diseño de sistemas de riego de campos de golf.
Los socios de AquaAgronomicSolutions han diseñadoel sistema de riego de más de 100 campos de golfentre los que se incluye la primera cancha diseñadopor Tiger Woods en Dubai.
Consultor Internacional:
Kaplan-Mclaughlin-Díaz, mejor conocidacomo KMD, fue fundada en San Francisco,California, en 1963.
Sociedad constituida y organizada de conformidadcon las Leyes de los Estados Unidos de América.
Domicilio legal: 222 Vallejo Street, San FranciscoCA 9411, USA.Teléfono: 001-415-398-5191Fax: 001-415-394-7158
Enfocada al desarrollo integral de proyectosarquitectónicos y a la excelencia en la planeación ydiseño, hoy en día es conocida como una de lasprincipales firmas de arquitectura a nivel mundial.
La firma aborda cada nuevo proyecto con laconvicción de que arquitectura no es un problemade estilo, sino de sensibilidad hacia el lugar en quese encuentra. El propósito final del equipo de KMDes desarrollar un sentido único del lugar queestablezca un diálogo con la comunidad y la cultura,y contribuya a mejorar la calidad de vida de laspersonas.Consultor Nacional:Zurcher Arquitectos S.A.
Cédula Jurídica: 3-101-44554Representante Legal: Ronald ZurcherGurdian.Cédula 1-0532-0389
Domicilio legal:50 norte ICE Sabana frente ColegioLos Ángeles Condominio Las Torres.
Dirección Postal: 11991-1000 San José, CostaRica.Teléfono: (506) 2220-3636.Fax: (506) 2220-2032.
Inscrita ante el Colegio Federado deIngenieros y Arquitectos, bajo el númerode registro CS-0099.
Algunas obras:
Hotel Four Seasons - Costa RicaHotel Marriot Courtyard - Costa RicaHotel Marriot Los Sueños - Costa RicaMarriot Courtyard - Rep. DominicanaMarriot Courtyard - Trinidad & TobagoResidencias Conchal, Costa Rica
Marina Papagayo - Costa RicaHotel JW Marriot - Costa RicaHotel Punta Islita - Costa RicaHotel Sí Cómo No - Costa Rica
Es posiblemente la firma de consultoresespecializada en diseño arquitectónico,planes maestros y arquitectura interiormás reconocida en Costa Rica para estetipo de Proyectos.
La firma tiene la capacidad de planificaren sitio, mediante visitas, y trabajar en eldesarrollo de proyectos desde sus fasesiniciales y estudios preliminares,analizando las condiciones de lapropiedad.
La firma fue fundada en 1978 por suactual presidente, el Arq. Ronald Zürcher,y en el 2004, se incorporó el Arq. AdriánSaballos, como socio de la empresa.
Consultor Internacional: MAIArchitects
Sociedad constituida y organizada de conformidadcon las Leyes de los Estados Unidos de América
Domicilio Legal: 383 Inverness Parkway, Suite 190,Englewood, Colorado 80112, USATeléfono: 001-720-266-2582Fax: 001-720-266-2588
Fundada en 1996, MAI es una firma de arquitecturay diseño de interiores estadounidense especializadaen el diseño de clubes en comunidades planificadascon campos de golf, resorts y spas.
La firma es reconocida mundialmente como uno delos principales expertos en arquitectura decomunidades de golf y resorts, y es una de las pocasfirmas que se enfocan únicamente en éstas áreas.
MAI usa un enfoque comprensivo en el desarrollo decomunidades, resorts y spas en el que no sólodiseña los clubes, pero también diseña los edificiossecundarios que dan personalidad al desarrollo.
Es así que MAI también diseñará las áreas dedescanso en el campo de golf, el centro de ventas, yla caseta de entrada al proyecto.
MAIArchitects ha diseñado más de 45 clubes por loscuales ha ganado más de 27 premios de diseño enEEUU.Consultor Internacional: Don VITA, Landscape Architect.
Sociedad constituida y organizada de conformidadcon las Leyes de los Estados Unidos de América.
Domicilio Legal: 181 Thrid Street, Suite 250, SanRafael, California 94901, USA.Teléfono: 001-415-259-0190Fax: 001-415-259-0157
Firma de arquitectura experta en diseño deplanos maestros, con la misión de realizarun diseño de sitio para la marina de Montedel Barco que integre el paisaje natural, losservicios de atracadero turístico y la partecomercial de la marina, de tal forma queapoye el desarrollo residencial y hotelerodel proyecto.
Asimismo, tienen a su cargo la revisión delMáster Plan del proyecto, elaborado porKMD.
Su sede está en San Francisco, California.ConsultorInternacional:Applied Technology and Management, Inc.
Sociedad constituida y organizada deconformidad con las Leyes de los EstadosUnidos de América.
Domicilio Legal: 5550 NW 111th Blvd Gainesville,FL 32653, USATeléfono: 001-386-418-6400Fax: 001-386- 418-6401
Applied Technology& Management es unafirma fundada en 1984 y dedicada aldiseño ingenieril de proyectos costeros,ambientales y marítimos.
Esta firma ha realizado estudios de mercadeo yactualmente se encuentra realizando estudiostécnicos de prefactibilidad de la marina.
El alcance de su trabajo permite obtener losprimeros diseños ingenieriles del rompeolas, losatracaderos y la zona de recuperación.
|Consultor Internacional:Tom Fazio
Sociedad constituida y organizada deconformidad con las Leyes de los EstadosUnidos de América.
Domicilio Legal: 401 North Main Street Suite 400,Herndersonville North Carolina 28792Teléfono: 828-693-0052Fax: 828-693-0071
Con más de 35 años de experiencia en eldiseño de campos de golf, Tom Fazio y suequipo de talentosos diseñadores han sidoreconocidos por crear camposgalardonados y ganadores de premios a lolargo de todos los Estados Unidos. Fazio hadiseñado más de 120 campos y ningúndiseñador tiene más créditos en la revistaGolf Digest en la lista de los 100 mejorescampos de golf de America(America'sGreatest 100 Golf Courses) y lacolección de GolfweekAmerica'sBest. Consultor Nacional:Camacho & Mora
Cédula Jurídica: 3-101-080419Domicilio: Edificio INSUMA Tercer piso,Zapote
Representantes Legales: Jose ManuelCamacho Castro
Teléfono: 2280-5587Fax: 2280-5587
Camacho y Mora S.A. es una empresaCostarricense especializada en el diseñode proyectos civiles de naturaleza públicay privada.
En sus años de trabajo ha diseñado ysupervisado obras de ingeniería comopuentes, puertos, edificios, etc.
Proyectos realizados:
Diseño de 32 puentes en la carretera
Ciudad Colón-Caldera.Análisis estructural y diseño de pasospeatonales elevados en Real Cariari y LosArcos.Diseño de nueva terminal petrolera Moín,Costa Rica.
Camacho & Mora es el consultor local parala Marina de MdB, apoyando en ladefinición y alcance de estudios a realizar,revisión de estudios y diseños preparadospor consultores internacionales, velar porla aplicación de la normativa nacionalsobre marinas y atracaderos turísticos,apoyo en la gestión de permisos, revisiónde estimados de costos, entre otros.
Empresa:Tractores Escazú, S. A.
Cédula Jurídica:3-101-070966-26Domicilio legal: Costa Rica, San Rafael de Escazú,800metros noreste del Hogar de Ancianos Magdala,sobre Autopista Prospero Fernández
Representantes Legales: Ing. Jorge Trejos FacioCédula No. 1-410-889, Ing. Fernán Odio Trejo CédulaNo. 1-717-568.
Teléfono: (506): 289-5727 Apartado postal: 207-1200 PavasFax: (506) 228-2857
Inscrita ante el Colegio Federado deIngenieros y Arquitectos bajo el número deRegistro CS-0075.
Algunas obras:
Oficentro El CedralCondominio Industrial Solarium II EtapaCondominio Industrial El CoyolMalinches- Hacienda PinillaJWMarriott PinillaOficentro BratsiPricesmartHipermásMultiplaza del Este
TRAESA se fundó en 1985 por su actualPresidente Jorge Trejos Facio.
Empresa dedicada a movimientos de tierra, obras de
Infraestructura urbanística, construcción decarreteras y puentes. Tiene maquinaria pesadaespecializada y de primera línea para excavación,acarreo de materiales, rellenos y confección desuperficies.
Cuenta con tajos propios para suministro demateriales para estructuras de pavimento de altacalidad. Material que cumple con todos los requisitostécnicos respaldado por análisis de laboratorio. Lacompañía se encuentra en plena disposición paratrabajar en cualquier zona geográfica del país.
Empresa:Volio y Trejos Asociados S.A
Cédula Jurídica: 3-101058988-25Domicilio Legal: del Apartotel Los Yoses25mts oeste y 25mts sur, San Pedro.Representantes legales: Ing. GerardoVolio Chamberlain, Ing. Roberto TrejosBrenes.Teléfono: (506) 2246-0303Fax: (506) 2225-6060Apartado Postal: 947 2050 San PedroMontes de Oca, San José.
Inscrita ante el Colegio Federado deIngenieros y Arquitectos, número deafiliado CT -591.
Historial de obras:
Intercontinental Camino RealMarriott Costa RicaCourtyard by MarriottSleepInn San JoséAmpliación Hotel Radisson (enconstrucción)Ampliación Hotel Real Intercontinental (enconstrucción)Hotel ResidenceInnbyMarriott (enconstrucción)Plaza HerraduraMultiplaza II y II etapaPlaza ItskatzuPlaza BratsiCentro Plaza Liberia
Constructora Volio & Trejos fue fundadaen 1983 con la mira de brindar soluciones
competitivas con un producto de altacalidad.
En el año 2002, lograron ser la primeraconstructora en obtener la certificación degestión calidad ISO 9001:2000.
El campo de trabajo es la construcción de obras demediana a gran envergadura que requieran un altogrado de calidad en su ejecución, tales como:edificios, desarrollos comerciales y residenciales,hoteles, hospitales y plantas industriales.
6.2.3 Profesionales responsables de realizar la inspección durante el proceso de ejecución de la obra.
Entidad DescripciónConsultor Nacional:Zurcher Arquitectos S.A.
Cédula Jurídica: 3-101-44554Representante Legal: Ronald ZurcherGurdian.Cédula 1-0532-0389Domicilio legal:50 norte ICE Sabana frente ColegioLos Ángeles Condominio Las Torres.Dirección Postal: 11991-1000 San José, Costa Rica.Teléfono: (506) 2220-3636.Fax: (506) 2220-2032.
Inscrita ante el Colegio Federado deIngenieros y Arquitectos, bajo el número deregistro CS-0099.
Consultor Nacional:DEHC S.A. Ingenieros Consultores
Cédula Jurídica:3-101-020869-17Domicilio Legal: Barrio González Lahamn Avenida 10,Calle 23 Bis, N°1005
Representantes Legales: Ramón RamírezCañas Presidente y Guillermo Carazo RamírezVicepresidenteTeléfono: (506) 22 57 22 57 Fax: (506) 22 17 74 37
Inscrita ante el Colegio Federado deIngenieros y Arquitectos, número de afiliadoCS-0075.
6.2.4 Empresa considerada para el mercadeo y venta del proyecto.
Entidad DescripciónConsultor internacional:S&PDestinationProperties.
Sociedad constituida y organizada deconformidad con las Leyes de los EstadosUnidos de América.
Domicilio Legal: #1750 – 1500 West GeorgiaSt. Vancouver, BC, CanadaV6G 2Z6Teléfono:(604)9092111 Fax: (604) 9092150
Prestigiosa firma especializada en la venta deunidades residenciales de lujo, como segundasviviendas, la cual cuenta con bases datos depotenciales compradores a nivel mundial.
Cuenta con oficinas corporativas en Vancouver,San Diego, Denver, Honolulu y Hong Kong. Seenfoca en mercados de crecimiento clavesmediante la selección de resorts y bienesinmuebles de lujo que ofrezcan el modo de viday el valor que buscan los compradores.
Algunos de sus proyectos más recientes son:
Trump Ocean Resort BajaProyecto Hotel-Condominio ubicado en North-BajaMexico. Wild Horse MeadowsMasterplanned community localizado enSteamboat Springs Colorado. Granby RanchMasterplanned resort community ubicado enColorado. Trump International Hotel & Tower, Waikiki
Beach WalkProyecto Hotel- Condominio localizado en Waikiki,Oahu. MayacamaVillas, casitas &memberships sales localizado enSonoma County, California.
La compañía ha estado directamentenvolucrada en la previsión, el diseño, marketingy venta de más de 220 proyectos querepresentan un volumen de más de $4 billonesen ventas. Han aplicado su metodología delanzamiento de propiedades a 117 de estosproyectos, muchos de los cuales se han vendidoen un día o a semanas de su lanzamiento.
6.2.5 Empresa responsable de operar distintos componentes del proyecto.
Entidad DescripciónEmpresa Internacional: Troon Golf L.L.C.
Sociedad constituida y organizada de conformidad conlas Leyes de los Estados Unidos de América.Domicilio Legal: 15044 North Scottsdale Road, Suite300, Arizona 85254Teléfono: 001-480-606-1000Fax: 001-480-606-1000
Para la administración y mercadeo del campode golf se han contratado los servicios deTroon Golf. Troon es una firma estadounidenseespecializada en la administración de camposde golf en proyectos de lujo. La empresacuenta con 200 campos de golf administradosen 31 países.
Todas las compañías y profesionales citados se encuentran habilitados paraprestar los servicios que le han sido contratados para el Proyecto. En el caso de lascompañías inscritas en el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de CostaRica, no se tiene conocimiento ni notificación de ninguna especie de que almomento existan denuncias en su contra, que las afecte para prestar su servicio.La desarrolladora del Proyecto ha realizado un proceso de diligencia debida,investigación de antecedentes, y de capacidad, experiencia técnica y profesional,de previo a la escogencia de la compañía o del profesional y a la formalización delcontrato respectivo.
6 Concesiones de la zona marítimo terrestre, concesión minera y concesión deagua.
7.1 Concesión de la zona marítimo terrestre.
El FIDI no adquirirá ni invertirá en las áreas de concesión de la zona marítimaterrestre, hasta tanto no se emita y entre en vigencia las reformas al ReglamentoGeneral sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión y se aclare la
posibilidad de que los fondos de inversión de desarrollo inmobiliario puedanadquirir e invertir en este tipo de activos.
No obstante lo anterior a continuación se describen las concesiones de la zonamarítimo terrestre localizadas en el Golfo de Papagayo y otorgadas por el InstitutoCostarricense de Turismo, las cuales tienen un área de 31.6 hectáreas.
Tales concesiones se encuentran sometidas al régimen del Polo Turístico del Golfode Papagayo, que está conformado, principalmente, por las siguientes normaslegales:
a. La Ley que Regula la Ejecución del Proyecto Turístico del Golfo de Papagayo.b. Reglamento a la Ley para el Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo de
Papagayo.c. Plan Maestro del Proyecto Turístico del Golfo de Papagayo y su Reglamento. d. Reglamento que regula el otorgamiento de garantías reales sobre concesiones del
Polo Turístico del Golfo de Papagayo.e. Reglamento de cesiones parciales de concesiones del Polo Turístico del Golfo de
Papagayo.
Bajo el régimen de concesión del Polo Turístico del Golfo de Papagayo, elconcesionario es propietario del derecho a explotar la propiedad pública siguiendolos términos del contrato de concesión respectivo y el Plan Maestro de Papagayo,para lo cual debe cancelar un canon administrativo y rendir una garantía decumplimiento. La clasificación del uso de suelo que establece el Plan Maestro dePapagayo (por ejemplo, hotelero, residencial turístico, entre otros) es vinculantepara el concesionario.
El Instituto Costarricense de Turismo (ICT) está a cargo del desarrollo, ejecución yfiscalización del Proyecto Turístico del Golfo de Papagayo. Para ello actúa a travésde una Oficina Ejecutora que es un órgano desconcentrado que reporta a la JuntaDirectiva del ICT y que está compuesta por un Director Ejecutivo y un ConsejoDirector.
Corresponde a la Junta Directiva del ICT, autorizar los traspasos totales o parciales,la hipoteca y fideicomiso de concesiones previo informe del Consejo Director.
Plazo: Las concesiones de Inversiones Monte del Barco S.A. que adquirirá el FIDIvencen en el año 2046. Sin embargo, el ICT podrá otorgar prórrogas, por períodosde cuarenta años siempre y cuando el concesionario haya cumplido con lasobligaciones exigidas en cada contrato y con las leyes y reglamentos que rigen eldesarrollo del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo. Se espera que la concesión deInversiones Goda S.A., que colinda con las concesiones de Inversiones Monte delBarco S.A. y que también será adquirida por el FIDI, tengan un plazo igual, deconformidad con la gestión que en este momento se está tramitando en el ICT.
El rescate de concesiones por razones de evidente interés público procederáprevio pago de las indemnizaciones que correspondan, conforme al avalúo que laDirección General de la Tributación Directa emita al efecto.
Como se indicó, las concesiones que adquirirá el FIDI comprenden la concesión deInversiones Monte del Barco S.A., y la concesión de Inversiones Goda S.A., lascuales colindan entre sí. Es interés del FIDI reunir las tres concesiones en una sola,para lo cual requiere contar con la autorización del ICT. A continuación sedescriben las condiciones relacionadas con estas concesiones.
Condiciones de la concesión de Monte del Barco del Polo Turístico Golfode Papagayo.
Condiciones de la concesión de Monte del Barco.
Ítem DescripciónPartes a) Instituto Costarricense de Turismo (ICT) y
b) Inversiones Monte del Barco Sociedad AnónimaÁrea La concesión es por 24.9 hectáreas de terreno para el
desarrollo turístico ubicado en Playa Monte del Barco.Se divide en dos partes. Lote A: 10 ha 3712, 07 m2,según plano catastrado No G-671952-2000. y Lote B:13 has 7181,81 m2, según plano catastrado No. G-614564-2000.
Obligaciones deconstrucción
Según ha sido presentado por Inversiones Monte delBarco S.A. al ICT, en las áreas de concesión sepretende desarrollar el proyecto turístico en tresetapas, que incluye aproximadamente 479habitaciones, dos hoteles y un club de playa.También se pretende hacer una marina turística, paralo cual se está trabajando en los estudios defactibilidad. El concesionario debe construir toda lainfraestructura interna del proyecto, lo que incluyered eléctrica, red telefónica, red de acueducto yalcantarillado y calles de acceso.
Plazo parainiciar elproyecto
Dentro de los seis meses siguientes a la fecha deaprobación del Plan Maestro de Monte del Barcodeberán iniciarse los trámites de permisoscorrespondientes para ejecutar el proyecto. La obradeberá de iniciarse dentro de los seis mesessiguientes a la obtención de todos los permisosnecesarios. Estos plazos podrán ser prorrogados, acriterio del Consejo Director, mediante actodebidamente motivado y justificado por laconcesionaria. El plazo de conclusión de la obra sedefinirá en el cronograma que apruebe el InstitutoCostarricense de Turismo con el Plan Maestro.
Entrega decronograma detallado
Monte del Barco debe entregar al ICT cronogramadetallado que incluya el detalle de las obras porrealizar bajo el sistema de ruta crítica un mes antesde iniciar las obras.
Cumplimie El Plan Maestro de la concesión y sus modificaciones
nto de PlanMaestro dePapagayo
estarán sujetos a las regulaciones del Plan Maestrodel Polo Turístico del Golfo de Papagayo. En particularno podrá ningún concesionario variar su proyecto,aprobado por el Instituto, salvo previa autorizaciónexpresa del mismo.
Obligacionesambientales
Obligación de proteger, mantener, conservar ymejorar el medio ambiente y cumplir con lasobligaciones del estudio de impacto ambiental.Asimismo se deben cumplir con las medidas deprotección de patrimonio histórico del MuseoNacional.
Obligacioneseconómicas
a) Una vez aprobado el Plan Maestro, existe laobligación de entregar garantía de cumplimiento por$ 844.125 para la primera etapa, $770.954 para lasegunda etapa y $ 1.399.971 para la tercera etapa(son equivalente al 5% de la inversión). La garantíaserá devuelta 60 días después de haber concluidoobras de cada etapa;
b) Obligación de pagar impuestos nacionales ymunicipales. Esto incluye el pago del canon previstoen el artículo 48 de la Ley de Zona MarítimoTerrestre. Este canon será fijado de acuerdo al avalúode la Dirección General de la Tributación Directatomando como base el valor de concesión del terrenoubicado en la zona restringida de la Zona MarítimoTerrestre.
Plazo de la concesión de Monte del Barco.
Ítem DescripciónPlazo El plazo de la concesión es de 50 años a partir del 23
de julio de 1996, fecha de otorgamiento de la mismapor el ICT. Se puede prorrogar por plazos iguales si laconcesionario cumple con los requisitos exigidos paraser tal, y si ha cumplido con todas sus obligacionescontractuales y normativas.
Limitaciones de la concesión de Monte del Barco.
Ítem DescripciónLimitaciones degravamen yenajenación
La junta directiva del ICT debe autorizar lostraspasos totales o parciales, la hipoteca yfideicomiso de concesiones, previo informe delConsejo Director de Papagayo. Los adquirentesdeben reunir todos los requisitos para serconcesionarios, salvo el caso de cesiones para usohabitacional individual y a favor de sujetos físicos.Las operaciones de traspaso pagarán al Instituto un
dólar con cincuenta centavos de Estados Unidos deAmérica (US$1.5) por cada metro cuadrado deterreno traspasado, de previo a su aprobación,reembolsable solamente en el caso de que elInstituto no apruebe el traspaso. Dicho monto seráajustado cada cinco años conforme a la tasa LIBORacumulada a seis meses y anualizada con elpromedio de los doce últimos meses.
Potestadde rescate
El ICT tiene la potestad de ordenar el rescate deconcesiones por razones de evidente interés público,previo pago de las indemnizaciones quecorrespondan, conforme al avalúo que la DirecciónGeneral de la Tributación Directa emita al efecto.
Inscripciónen registronacional
El otorgamiento de las concesiones, así como todacesión, hipoteca, arriendo o fideicomiso, referente alas concesiones, deberá inscribirse en el Registro deConcesiones del Registro Nacional.
Cumplimiento deOrdenamiento Jurídico
Serán obligaciones del concesionario las establecidasen la Ley Nº 6758 y su Reglamento, el Plan Maestrode Papagayo, en el contrato de concesión, en elrespectivo Estudio de Impacto Ambiental, demásdisposiciones de la Junta Directiva del InstitutoCostarricense de Turismo y en las demás normasaplicables.
Condiciones de la concesión del lote 8 del Polo Turístico Golfo dePapagayo
Condiciones de la concesión del Lote 8.
Ítem DescripciónPartes a) Instituto Costarricense de Turismo (ICT) y
b) Inversiones Goda S.A.Área La concesión es por 6.7 hectáreas de terreno para el desarrollo
turístico ubicado en el Lote No. 8 del Polo Turístico del Golfo dePapagayo, contiguo a Playa Monte del Barco.
Obligaciones deconstrucción
Inversiones Goda S.A. pretende desarrollar en el áreade concesión un total de 120 habitaciones.Inversiones Goda S.A. debe construir toda lainfraestructura interna del proyecto, lo que incluyered eléctrica, red telefónica, red de acueducto yalcantarillado, calles de acceso.
Plazo parainiciar elproyecto
Dentro de los seis meses siguientes a la fecha de suscripcióndel contrato de concesión deberán iniciarse los trámites depermisos correspondientes para ejecutar el proyecto. Noobstante la concesión ya fue otorgada y se encuentra firme, elcontrato de concesión está a la espera de que sea formalizado.La obra deberá de iniciarse dentro de los seis meses siguientesa la obtención de todos los permisos necesarios. Estos plazospodrán ser prorrogados, a criterio del Consejo Director,
mediante acto debidamente motivado y justificado por laempresa concesionaria. El plazo de conclusión de la obra sedefinirá en el cronograma que apruebe el InstitutoCostarricense de Turismo con el Plan Maestro.
Entrega decronograma detallado
Inversiones Goda S.A. debe entregar al ICTcronograma detallado que incluya el detalle de lasobras por realizar bajo el sistema de ruta crítica unmes antes de iniciar las obras.
Cumplimiento de PlanMaestro dePapagayo
El Plan Maestro de la concesión y sus modificaciones estaránsujetos a las regulaciones del Plan Maestro del Polo Turístico delGolfo de Papagayo. En particular no podrá ningún concesionariovariar su proyecto, aprobado por el Instituto, salvo previaautorización expresa del mismo.
Obligacionesambientales
Obligación de proteger, mantener, conservar y mejorar el medioambiente y cumplir con las obligaciones del estudio de impactoambiental. Asimismo se deben cumplir con las medidas deprotección de patrimonio histórico del Museo Nacional.
Obligacioneseconómicas
a) Para la ejecución de la primera etapa, InversionesGoda S.A. debe rendir una garantía de cumplimientode $402.821 (son equivalente al 5% de la inversión).La garantía será devuelta 60 días después de haberconcluido las obras de la etapa;
b) Obligación de pagar impuestos nacionales ymunicipales. Esto incluye el pago del canon previstoen el artículo 48 de la Ley de Zona MarítimoTerrestre. Este canon será fijado de acuerdo al avalúode la Dirección General de la Tributación Directatomando como base el valor de concesión del terrenoubicado en la zona restringida de la Zona MarítimoTerrestre.
Plazo de la concesión del Lote 8.
Ítem DescripciónPlazo El acuerdo que otorgó la concesión del lote 8 a
Inversiones Goda S.A., omitió indicar el plazo devigencia de dicha concesión. Se solicitó al ICT queenmendara esta situación, lo cual se encuentra aúnpendiente. De conformidad con lo solicitado, el plazode la concesión será de 40 años a partir de la firma delcontrato de concesión. Se puede prorrogar por plazosiguales si la concesionaria cumple con los requisitosexigidos para ser tal, y si ha cumplido con todas susobligaciones contractuales y normativas.
Limitaciones de la concesión del Lote 8.
Ítem Descripción
Limitaciones degravamen yenajenación
La junta directiva del ICT debe autorizar lostraspasos totales o parciales, la hipoteca yfideicomiso de concesiones, previo informe delConsejo Director de Papagayo. Los adquirentesdeben reunir todos los requisitos para serconcesionarios, salvo el caso de cesiones para usohabitacional individual y a favor de sujetos físicos.Las operaciones de traspaso pagarán al Instituto undólar con cincuenta centavos de Estados Unidos deAmérica (US$1.5) por cada metro cuadrado deterreno traspasado, de previo a su aprobación,reembolsable solamente en el caso de que elInstituto no apruebe el traspaso. Dicho monto seráajustado cada cinco años conforme a la tasa LIBORacumulada a seis meses y anualizada con elpromedio de los doce últimos meses
Potestadde rescate
El ICT tiene la potestad de ordenar el rescate deconcesiones por razones de evidente interés público,previo pago de las indemnizaciones quecorrespondan, conforme al avalúo que la DirecciónGeneral de la Tributación Directa emita al efecto.
Inscripciónen registronacional
El otorgamiento de las concesiones, así como todacesión, hipoteca, arriendo o fideicomiso, referente alas concesiones, deberá inscribirse en el Registro deConcesiones del Proyecto, del Registro Nacional.
Cumplimiento deOrdenamiento Jurídico
Serán obligaciones del concesionario las establecidasen la Ley Nº 6758 y su Reglamento, el Plan Maestrode Papagayo, en el contrato de concesión, en elrespectivo Estudio de Impacto Ambiental, demásdisposiciones de la Junta Directiva del InstitutoCostarricense de Turismo y en las demás normasaplicables.
Concesión de explotación minera.
El Proyecto cuenta con una concesión de explotación minera de un Tajo de MaterialVolcánico, que fue aprobada por el Ministerio de Ambiente y Energía, medianteresolución No. R-478-97 MINAE del 14 de noviembre de 1997, por un período deVEINTICINCO car Expediente Administrativo No. 2456 que consta en el RegistroNacional Minero). La localización geográfica de la concesión es la siguiente: LasTrancas, Distrito 3 Sardinal, Cantón 5 Carillo, Provincia Guanacaste. La concesiónminera se encuentra vigente, y no existe ningún procedimiento administrativotendente a cancelar esa concesión.
La explotación de dicha concesión ha sido empleada fundamentalmente paraproveer de los materiales granulares al proyecto.
Concesión de agua.
No.ORDEN
CONCESIÓN INSTITUCIÓN DETALLE
1 Pozo CN – 195 (Expediente 7450-
P)
Departamentode Aguas
MINAE
Cuenta con una concesión de 1litro/seg para uso doméstico yriego, teniendo un tiempo de usopermitido de enero a mayo las 24horas del día, vence en el 2010(Resolución 300-2007-Aguas-MINAE). Se cuenta con la viabilidadambiental para aumentar el caudala 8.5 litros/seg para utilizarlo enriego de pasto, ornamentales yotros cultivos, actividadesdomésticas, turismo y abrevadero(Resolución 386-2008-SETENA).
2 Pozo CN – 553 (Expediente 12760-
P)
Departamentode Aguas
MINAE
Se cuenta con la viabilidadambiental para un caudal de 11.3litros/seg para utilizarlo en riego depasto, cultivos, actividadesdomésticas, turismo y abrevadero(Resolución 2497-2007-SETENA). Seencuentra en trámite la solicitud deconcesión para el mismo caudal ypara uso agropecuario-riego,consumo humano y turístico,utilizándolo de enero a diciembre16 horas al día.
3 Pozo CN – 585 (Expediente 12761-
P)
Departamentode Aguas
MINAE
Se cuenta con la viabilidadambiental para un caudal de 39litros/seg para utilizarlo en riego depasto, cultivos, actividadesdomésticas, turismo y abrevadero(Resolución 2497-2007-SETENA). Seencuentra en trámite la solicitud deconcesión para el mismo caudal ypara uso agropecuario-riego,consumo humano y turístico,utilizándolo de enero a diciembre16 horas al día.
4 Permiso deperforación
Departamentode Aguas
MINAE
El 28 de mayo se obtuvo el permisode perforación (Resolución IMN-DA-1467-2008). Se encuentra entrámite la solicitud de la concesiónde agua.
5 Permiso deperforación
Departamentode Aguas
MINAE
El 28 de mayo se obtuvo el permisode perforación (Resolución IMN-DA-1468-2008). Se encuentra entrámite la solicitud de la concesiónde agua
6 Permiso deperforación
Departamentode Aguas
MINAE
Se presentó la solicitud del permisode perforación el 21 de diciembredel 2007.
7 Concesión RíoTempisque
Departamentode Aguas
Concesión de 66.5 litros/seg parauso riego, turismo y consumo
(Expediente 2227-A) MINAE
humano, teniendo un tiempo deuso permitido de enero a diciembrelas 24 horas del día, vence en elaño 2012 (Resolución 376-2007-Aguas-MINAE).
7 Revelación de los riesgos contractuales inherentes a la consecución delproyecto.
Aunque en esta etapa del proyecto no existen incumplimientos contractuales porparte de los distintos contratistas que intervienen en el proyecto, lo cierto es queen todo proyecto de esta naturaleza existe un riesgo al proyecto derivado de losefectos que puede tener en el proyecto el incumplimiento contractual por parte dealguno o algunos de los contratistas.
La mejor forma para minimizar este riesgo es teniendo una política decontratación que asegure que el Proyecto será ejecutado a través de contratistasaltamente calificados y con experiencia en el objeto del contrato.
Para estos efectos se ha formalizado un “Contrato de Desarrollo, Administración yOperación del Proyecto Inmobiliario y Turístico Monte del Barco” entre AldesaSociedad de Fondos de Inversión S.A. y Aldesa Desarrolladora Inmobiliaria S.A.,mediante el cual, será esta última la encargada de seleccionar bajo parámetros dela mejor experiencia, y de capacidad técnica, profesional y financiera a losdistintos contratistas y partes relacionadas con el Proyecto como representantedel Dueño en el desarrollo y administración del Proyecto. Para estos efectos, laSAFI, en su condición de sociedad administradora del Dueño, extenderá lospoderes con las facultades requeridas para que la Desarrolladora, a través de lospersoneros que ésta designe, cumpla con los cometidos de desarrollo,administración, y fiscalización del Proyecto indicados en este contrato y que detiempo en tiempo le instruya el Dueño.
La contratación de una empresa desarrolladora de la experiencia en este tipo deproyectos de Aldesa Desarrolladora Inmobiliaria S.A. es una de las formasprevistas para mitigar los riesgos contractuales del proyecto.
Adicionalmente, la SAFI instruirá a la Desarrolladora para que en los contratos quese celebren con los distintos contratistas que requiera el Proyecto, se establezcangarantías, multas y mecanismos provistos para cubrir riesgos específicosderivados del incumplimiento de estos proveedores de obligaciones contractualesque son críticas para la viabilidad del proyecto, tales como no adecuación de losrequerimientos técnicos, no disponibilidad de materias primas, mano de obra,mayores cantidades de obra por fallas en los diseños, mayores precios a losprevistos en los diseños, entre otros.
SECCIÓN II:ESTUDIO DE MERCADO
1. Estimación de la demanda, potenciales compradores y competencia.
El mercado meta para la venta de productos residenciales son parejas /familias(55+ años), algunos buscando una segunda casa y otros como una oportunidad deinversión. Generalmente buscan un proyecto que cuente con el respaldo de una“marca de renombre” ya que esto les brinda un mayor nivel de seguridad sobre suinversión. Este segmento es menos sensible al precio que el mercado de“retirados”, el cual también representa un sector que demanda este tipo deproyectos.
Estos compradores estarían atraídos especialmente por las numerosas actividadesdentro de la comunidad (la serenidad, belleza tropical, vistas espectaculares de lapropiedad) y un estilo de vida relajante en un sitio autentico en donde todohuésped, dueño o invitado será tratado como familia.
Dentro de un estudio contratado a la firma Norton ConsultingGroup para estimar lademanda potencial del producto a entregar, se hace referencia a otro trabajoefectuado por la empresa Harrison Group quien realizó un estudio al 5% de lospropietarios de vivienda más acaudalados de los Estados Unidos que provee datosimportantes.
El estudio evidenció que este segmento de la población norteamericana espropietaria de aproximadamente 6.1 millones de viviendas para vacacionar, obien, viviendas adquiridas como inversión. El valor promedio de estas viviendasasciende a los US$1.14 millones. Otro hallazgo importante es que el 47% de estemismo segmento son dueños de 2 o más viviendas.
De este segmento de la población norteamericana, el 18% estaría interesado encomprar una segunda vivienda, lo cual representa alrededor de un millón denuevas unidades residenciales. Es importante señalar que este estudio deja delado los potenciales clientes del mercado europeo interesados en este tipo deactivos. Asimismo, según este estudio se espera que la absorción por unidadesresidenciales en Costa Rica sea por lo menos entre 200 – 250 unidades al año conla oferta futura.
Por otra parte, además de Monte del Barco, existen por lo menos otros cincoproyectos de 5 estrellas en desarrollo en el país: Península Papagayo(FourSeasons), Playa Carmel (Rosewood), Punta Cacique (One&Only), La PuntaPapagayo (Viceroy) y Mandarín Oriental.
De los proyectos mencionados anteriormente, los que son considerados comocompetencia directa debido a sus características o proximidad a Monte del Barcoson:
Proyecto
Propiedad
Acres
Diseñadordel
CampoGolf
BanderaHotel
Marina
Península
2,300 ArnoldPalmer
FourSeasons
Si
Papagayo
Punta Cacique
650 Tom Doak
One &Only
MiravalExclusive
Resort
Enestudio
Costa Carmel
111 NoRosewoo
dNo
Mandarin Oriental
539Fred
CouplesMandarinOriental
No
Monte del Barco
1,045 Tom FazioEn
negociación
Enestudio
En otro estudio contratado a la firma Ernst & Young, en el análisis de lacompetencia se determina que el mercado de lujo en Guanacaste es relativamentelimitado, representando por el FourSeasons como la única propiedad de lujo similaren nivel de servicio y amenidades al hotel propuesto.
Para determinar las tendencias del mercado de alojamiento local se analizaron ungrupo de propiedades de lujo y alto nivel, en un rango de capacidad de 163 – 406habitaciones. Aunque la mayoría de las fuentes de alojamiento no soncompetitivas con el hotel propuesto, el análisis proporciona consideracionesimportantes de localización y posicionamiento en Costa Rica.
La siguiente tabla determina las fortalezas y debilidades de las fuentes de lujo quecompetirían con el hotel propuesto. Estas propiedades fueron seleccionadasbasadas primeramente en su ubicación, alianza de marca, posicionamiento,mezcla de la unidad, tamaño, facilidades y amenidades.
Proyectos estudiadosMandarin Oriental
Capacidad: 150 habitacionesApertura: 2011Ubicación: Localizado sobre la calle de acceso a Península Papagayo. Datos de la propiedad:
- Topografía elevada con vistas al golfo de papagayo- Construcción actual no fue observada.
Características de competitividad:- Competitivo con el hotel propuesto- Posicionamiento de marca anticipado para ayudar a que el hotel
se ejecute con una tarifa por encima del hotel propuesto, conocupación similar.
Rosewood
Capacidad: 107 habitacionesApertura: 2011Ubicación: Aproximadamente a 60 minutos de LIR. Datos de la propiedad
- Acceso actual por caminos parcialmente no pavimentados de 20kms.
- Excelente para desarrollo del centro turístico de lujo, incluyendocalidad de playa y topografía.
- En etapa de permisos y condiciones del terreno. Características de competitividad
- Parcialmente competitivo al hotel propuesto. - Nombre Rosewood es de los más fuertes. - Se espera que trabaje por debajo de la capacidad del hotel
propuesto, a una tarifa mayor, compuesta por suites,habitaciones, y alta segmentación.
One&Only
Capacidad: 120 habitacionesApertura: 2011Ubicación: Próximo a Playas del Coco, dentro de la comunidad Caciquedel Mar. Datos de la propiedad
- Topografía elevada con vistas, buen acceso a las playas. - En etapa de permisos y condiciones del terreno.
Características de competitividad- Parcialmente competitivo al hotel propuesto. - Suites independientes superiores a habitaciones de hotel
estándar. - Al tener menos habitaciones y estar afiliado a One&Only con
presencia regional, el rango de tarifas esta planeada por encimadel hotel propuesto, con ocupación similar.
Ritz-Carlton
Capacidad: 120 habitacionesApertura: 2011Ubicación: Junto a Rosewood. Datos de la propiedad
- Calidad de playas y topografía superior. - Atributos naturales de la propiedad y sus alrededores dan una
experiencia única.- En etapa de permisos y condiciones del terreno. - Oficina de ventas en el proyecto.
Características de competitividad- Totalmente competitivo al hotel propuesto.
- Menor número de habitaciones, rango de tarifas por encima delhotel propuesto.
Se considera que el proyecto Monte del Barco tendría una fuerte demanda por susclientes, porque considera aspectos que lo distinguen y que son sumamentevalorados por el mercado meta al que se dirige de acuerdo con los estudiosprovistos por Norton ConsultingGroup.
Algunos de esos aspectos diferenciadores mencionados anteriormente son:
La calidad de sus amenidades como lo es el Campo de Golf diseñado porTom Fazio.
Un club de golf, un club de playa y un club deportivo diseñados para tresexperiencias distintas dentro de un ambiente acogedor.
Ser el proyecto más cercano al aeropuerto internacional Daniel Oduber. Un grupo desarrollador compuesto por una de las empresas más
consolidadas y respetadas en Costa Rica en el mercado bursátil y dedesarrollo inmobiliario, los mejores consultores nacionales einternacionales en sus respectivos campos y la asesoría de StarwoodDevelopment quienes cuentan con más de 21 años de experiencia en eldesarrollo de resorts similares.
Si se desea profundizar más sobre los estudios de mercado que fundamente estasección, los mismos se encontrarán disponibles en las oficinas de la SociedadAdministradora y podrán ser consultadas en cualquier momento por losinversionistas del FIDI o por las entidades reguladoras.
1 Estrategias para la comercialización y venta del proyecto.
La estrategia de marketing estará liderada por S&P Destination Properties Inc., conamplia experiencia en la visualización, diseño, mercadeo y ventas de proyectos deesta índole en el mundo; lo que garantiza al proyecto competir con otros proyectosinmobiliarios en Estados Unidos, México, América Latina y el Caribe. Estacompañía utiliza mecanismos para la venta como eventos de lanzamiento ycomunicación directa con potenciales compradores.
Adicionalmente Monte del Barco ha establecido relaciones claves con las empresasde bienes raíces locales, esto con el fin de maximizar el éxito de las ventas.
Monte del Barco tendrá múltiples etapas de desarrollo, cada una de las cualestendrá una estrategia distinta, dependiendo del comportamiento del mercado.
En el caso de venta de unidades residenciales se utilizará una estrategia de pre-lanzamiento de unidades, lo cual creará ventas en la etapa de diseño de Monte delBarco.
Contar con un hotel de marca de renombre y un campo de golf diseñado por Tom
Fazio, hacen que Monte del Barco tenga un fuerte posicionamiento frente a sucompetencia. Fazio y Jack Nicklaus son considerados los mejores diseñadores decampos de golf del mundo, lo cual le da reconocimiento y mayor valor a losproyectos inmobiliarios que cuentan con campos de golf diseñadas por estos. Elhecho de que este sea uno de los pocos campos de golf de Tom Fazio fuera deEstados Unidos, es un fuerte diferenciador con respecto a los otros proyectoscompetidores.
Actualmente, existen regulaciones ambientales más estrictas, el hecho de queMonte del Barco ya cuente con permisos aprobados y esté listo para comenzar eldesarrollo constituye una de las ventajas competitivas más importantes delProyecto.
En concordancia con la sección I Apartado 3.1 del Propósito, la Sociedad Administradora y el FIDI podrán proceder a la venta en la forma, términos y condiciones que se indican en dicha Sección.
SECCIÓN III: ASPECTOS TÉCNICOS
1. Descripción de aspectos constructivos y acabados
Infraestructura
Adicional a los caminos, las obras de infraestructura incluyen un puente de ingreso ytodos los sistemas enterrados de agua potable, evacuación de aguas pluviales,distribución eléctrica, evacuación de aguas negras y telecomunicaciones. Residencias
En general los acabados de las residencias son paredes de mampostería conrecubrimiento en piedra y madera, fachadas de aluminio y vidrio, pisos en mármol ymadera, y cielos en gypsum y madera.
La construcción de las residencias se programa por barrios de acuerdo al flujo dedesarrollo del proyecto.
Campo de Golf
Campo de golf de 18 hoyos de un área aproximada de 87 Ha. La construcción incluyemovimiento de tierras, conformación del terreno, instalación de los sistemas deirrigación y manejo de aguas pluviales, sembrado de zacate.
2. Áreas de terreno y construcción
Área de terreno: el proyecto Monte del Barco está conformado poraproximadamente 423 hectáreas.
Área de construcción:
Componentes del proyecto: promedio estimado de áreas de los diferentescomponentes del proyecto:
Componente MedidaHotel 1 20,000.0
0 m2Hotel 2 12,000.0
0 m2Club House 1,220.00
m2Beach Club 990.00
m2Sport Club 350.00
m2UnidadesResidenciales
132,310.00 m2
Golf 87.00has
Marina 200 slips
Residencial: promedio estimado de áreas de unidades residenciales
Totalde
Unidades
Tipo deUnidad
Promediom2
767
DuplexesEstate Lots
270.00
3,600.00
CottagesTownhomes
139.50
158.00
StackedFlatsMulty-Family
176.50
144.00
Steep Hill Multi-Family
144.00
Beach ClubCasita
115.00
195.00
CondoMagnolias
217.00
200.00
.
3. Programación de obra
A nivel general, cada residencia de Monte del Barco contará con un espacio deestacionamiento. Adicionalmente, algunos de los barrios residenciales contaráncon un área común que incluirá una piscina así como un área social.
3.1 Método de construcción por emplearse.
Método deconstrucción
Descripción
Construcción
Se tiene planeado:
a) Utilizar un sistema constructivo basado en grandespaneles de formaleta, con el cual es espera lograr elacabado final, evitando la actividad de repellos.
b) Incorporar especies de madera renovables y de rápidocrecimiento
c) Usar materiales de la regiónd) Eliminar los desechos correctamente.
Diseño Se busca:
a) Orientar las construcciones para tomar la ventaja de losvientos, el sol y las vistas.
b) Asentar las edificaciones de acuerdo con la topografíadel terreno.
c) Aprovechar el material de corte para resolver losrellenos.
3.2 Necesidades de recursos (humanos, equipos, maquinaria).
Necesidades
Descripción
Recursos Para la ejecución de este proyecto se estimannecesarios los siguientes recursos:
Descripción NecesidadMano de obra deconstrucción gris
9,000,000 horas.hombre
Mano de obra desubcontratistas
20,000,000horas. hombre
Mano de obra desupervisión
2, 250,000horas. hombre
Equipos de construcción 2,000 meses
mayor equipog
Logística Para la ejecución de este proyecto se tiene previstoque:
a) Las comunidades de la zona y sus alrededoresaportarán un 50% de la mano de obra requeridadurante la construcción
b) La alimentación del personal se hará con variosproveedores de la zona, con el fin de crear una sanacompetencia que produzca el mejor de los servicios.
c) Se construirá un campamento para el alojamiento deun mil quinientos trabajadores que llegarán de fuera dela zona.
d) El campamento contará con las comodidadesnecesarias para brindar comodidad a los trabajadores, yevitar su rotación a otros proyectos de la zona en buscade mejores condiciones.
e) Para proteger el medio ambiente se construirá unplanta de tratamiento de aguas residuales en elcampamento y en los alrededores de cada construcciónse colocarán cabañas sanitarias.
f) Se usará geo-textil para retener sedimentos en épocade lluvias.
g) Ante la cantidad de personal, los servicios de vigilanciay salud tendrán el énfasis necesario para lograr unbuen ambiente de trabajo.
Complejidad
La construcción de las edificaciones presenta un gradode complejidad técnico normal. Corresponde a laejecución de edificaciones con una estructura simple ysistemas electromecánicos habitacionales. No seprevé la necesidad de realizar mejoramiento de lacapacidad portante del suelo a través de pilotes, ni laconstrucción de muros de retención con pantallasancladas. El plazo tampoco representa ningún gradode complejidad.
Por la magnitud de la obra, el tema de la logísticaadquiere una relevancia importante. La consecución yel manejo de la mano de obra, se presenta como elprincipal reto.
3.3 Programación del proyecto.
Etapa 1IntroducciónActualmente está en proceso la construcción de la infraestructura principal para urbanizar, con las condiciones que se detallan en la siguiente tabla:
Actividad %Avanc
e
FechaInicio
FechaFinal
Construcción desistema de controlde inundaciones
60% Dic-07
ISemestr
edel 2009
Construcción decarretera einfraestructuraprincipal hasta elclub de playa
20% Ene-07
IISemestr
edel 2009
Extracción dematerial pétreopara construcción
50% Set-07
ISemestr
edel 2009
Diseño de Máster,planos y permisos
50% Ene-07
ISemestr
edel 2009
Construcción de sistema de control de inundacionesPara el fin de la temporada seca (20-May-08) se concluyó todo lonecesario para controlar efectivamente las inundaciones por el periodode lluvias de 2008 (21-May-08 al 30-Oct-08). Al finalizar esta temporadalluviosa se retomarán los trabajos de esta actividad para finalizarla al100% para May-09.
Construcción de Carretera PrincipalEstá construido la sub base del tramo de carretera que cruza la propiedadGoda, lo cual representa el 20% de la construcción total de la carretera einfraestructura principal del Proyecto. Se está a la espera de que elProyecto obtenga en financiamiento bancario a largo plazo para continuarcon esta actividad.
Extracción de material pétreo para construcciónEstá en progreso la extracción de material del tajo para la construcciónde las calles, y una posible construcción de la Marina. La extracción estáavanzada un 50% y se estima que finalizará en el primer trimestre del2009.
Máster Plan (Diseño, Formalización Legal)Está en progreso una revisión final de la densidad y posición estratégica de las unidades habitacionales y la etapa final de diseño detallado del Master Plan y el diseño de sitio, que estarán finalizados para Ago-08. Luego se procederá a tramitar la formalización del condominio principal de Monte del Barco el que se estima que estará formalizado para el
último trimestre del 2008 e inscrito para los primeros meses del 2009.
Etapas 2 y 3Alcance
Está determinada una primera entrega del proyecto cuya fecha meta esmediados del 2010, ésta incluye los proyectos listados en la siguientetabla:
Aprobación de Financiamiento
El Proyecto se encuentra negociando los préstamos de largo plazo y laobtención de este financiamiento es la que determina el inicio de todaslas actividades y obras incluidas en esta etapa y que son:
Infraestructura Operaciones Beach Club Residencias Beach Club Campo de golf Barrio H
Construcción de Infraestructura
Después de la aprobación del financiamiento, una de las actividades que determina el cumplimento de la entrega para 2010 y que puede ser la más susceptible a atrasos y que además impacta la funcionalidad de los proyectos Beach Club, Residencias Beach Club , y Barrio H es la construcción de la infraestructura.
Alcance
Está determinada una segunda entrega del proyecto cuya fecha meta esfinales de 2011, ésta incluye los proyectos listados en la siguiente tabla:
Proyecto
%Avancede obra
FechaInicio
FechaFin
Infraestructura Principal
15%2008
2010
Operaciones 0% 2009 2010Beach Club 0% 2009 2010Residencias Beach Club
0% 2009 2010
Campo de golf
0% 2008 2010
Barrio H 0% 2009 2010
Proyecto
%Avancede obra
FechaInicio
FechaFin
Hotel 1 0% 2009 2011Sports Club 0% 2010 2011
Ruta CríticaLa ruta crítica de la segunda etapa está determinada por el proceso delHotel 1.
Hotel 1Dentro del Hotel 1 la ruta crítica pasa por las siguientes actividades:
Negociación, y formalización con una firma Hotelera.Éste está programado para que esté finalizado para finales de 2008 yprincipios del 2009.
Financiamiento para diseño y construcción del Hotel 1.Éste está programado para que esté finalizado para finales de 2008. Seestá llevando paralelo a la formalización con la firma hotelera.
Diseño y construcción del Hotel 1.Este proceso está programa para que se desarrolle entre 2008 y 2009.
Puesta en marcha del Hotel 1.Este proceso está programa para que se desarrolle durante todo el año 2011.Etapa 4
Alcance
Después de tener la base de la primera y segunda etapa estáprogramado continuar construyendo los siguientes proyectos:
Complejos residenciales adicionales a Barrio H y a las residencias delBeach Club,
Un Hotel 2, y; Una Marina;
Y la fecha final para ese alcance se estima en 2019.
La secuencia en que se realizarán los trabajos aún no está determinada.Aún así los estimados de fechas planeados para esta etapa final se indicaen la siguiente tabla:
Proyecto
%Avance
FechaInicio
FechaFin
Complejos residenciales
0%Ene-10
Dic-19
Hotel 2 0% Ene-12 Dic-14Marina 0% Ene-12 Dic-14
Ruta CríticaAún no está establecida la secuencia en que se construirán los siguientescomplejos residenciales, por lo que una ruta crítica no se puededeterminar para las actividades de construcción.
4. Presupuesto de la obra
Los costos y gastos proyectados de la obra según actividad son los siguientes:
Presupuesto del Proyecto poractividad
Descripcióncosto/gasto
US$
Costo delterreno
$87,330,805.00
Infraestructura
$41,181,881.00
Amenidades $60,840,393.00
Otros costos $22,906,930.00
Gastosfinancieros
$20,081,558.00
TOTAL $232,341,567.00
Los costos y gastos proyectados de la obra según etapa son los siguientes:
Presupuesto del Proyecto porEtapa
Etapa US$
Primera Etapa $87,330,805.00
SegundaEtapa
$7,496,482.00
Tercera Etapa $120,698,932.00
Cuarta Etapa $16,815,348.00
TOTAL $232,341,567.00
Si se desea profundizar más sobre el presupuesto de la obra, la información seencontrará disponible en las oficinas de la Sociedad Administradora y podrán ser
consultadas en cualquier momento por los inversionistas del FIDI o por lasentidades reguladoras.
5. Estudios básicos requeridos
Los siguientes son los principales estudios con los que cuenta el Proyecto o que se encuentran en ejecución:
Tipoestudio
Descripción
I. Estudios deSuelos
a. Estudio Geotécnico Preliminar, Proyecto Monte delBarcoEmpresa: Insuma S.AFecha: Setiembre 2007-10-30Objetivo: determinar las características geotécnicasgenerales del terreno para la finca Monte del Barco, lasposibilidades que existen para la cimentación deestructuras y los parámetros geotécnicos principales. Estose logró mediante los ensayos de campo y laboratorio.
b. Estudio Geotécnico, Camino de Acceso, ProyectoMonte del BarcoEmpresa: Insuma S.AFecha: Febrero 2006Objetivo: detectar las condiciones de cimentación con quecuenta para el apoyo de la estructura de pavimento,debido a que se conoce la presencia de una capa de arcillagris.
c. Estudio Geotécnico Preliminar, Área TempisqueEmpresa: Insuma S.AFecha: En redacciónObjetivo: determinar las características geotécnicasgenerales del terreno para la finca Tempisque
d. Estudio de Perfiles Geofísicos, Área Golf AltiplanoEmpresa: Insuma S.AFecha: En ejecuciónObjetivo: caracterizar el perfil de suelo y roca a lo largo dela zona del altiplano donde se ubicarán hoyos de golf.
e. Estudio Geotécnico y Mecánica de Suelos, DosPuentes en Proyecto Monte del BarcoEmpresa: Castro y De la Torre Fecha: Octubre 2007Contenido: determinar la estratigrafía y capacidad delsubsuelo en la zona a cimentar el puente.
f. Diseño de Espesores Pavimentos Flexibles, Carriles
de Desaceleración y Aceleración para ingreso ysalida del Proyecto Monte del BarcoEmpresa: Castro y De la TorreFecha: Octubre 2007Contenido: diseñar el pavimento flexible para carriles dedesaceleración y aceleración para ingreso y salida basadoen pruebas de CBR y TPD de la vía.
II. EstudiosHidrológicos
a. Diseño De Diques Para El Control De Inundacionesde las Quebradas Esterón, Goda y Roble.Fecha: 5 Mayo de 2007Consultor: Dr. Hernán SolísObjetivo: diseñar de obras de control de inundaciones detres quebradas en zona de Goda
b. Estudio Hidrológico Preliminar, Finca Monte del BarcoAgosto 2007Consultor: DEHCObjetivo: realizar el análisis hidrológico de las cuencas queconforman el terreno del proyecto (simulando lascondiciones actuales y las condiciones posteriores aldesarrollo), de las cuencas externas que aportan agua alproyecto y el análisis hidráulico de los cauces receptores yasí cuantificar el efecto del desarrollo del proyecto en elrégimen hidráulico de los puntos de descarga.
c. Análisis hidrológico, Diseño de Embalses y sistemasde descarga de drenaje interno T= 25 años. ProyectoMonte Del Barco, Finca GodaConsultor: Dr. Hernán SolísObjetivo: Obtención de hidrogramas básicos para el diseño del sistema de drenaje interno, que consiste en el diseño de los embalses y sus estructuras hidráulicas de descarga
d. Puente a Alto Roble en Qda. EsterónProyecto Monte Del BarcoFecha: 02 setiembre 2007Consultor: Dr. Hernán SolísObjetivo: diseñar de un puente que serviría también comouna comunicación del Proyecto Monte del Barco conGuardia y que daría acceso permanente a las comunidadesaledañas al proyecto.
e. Puente De Entrada A Isla De Carretera Principal,Quebrada GodaProyecto Monte Del BarcoFecha: 24 octubre de 2007Consultor: Dr. Hernán SolísObjetivo: diseñar el puente de alcantarillas de la quebrada
Goda en su intersección con la carretera principal deacceso, en el inicio aguas arriba de la isla formada por elboulevard de la carretera.
III. Disponibilidadde Agua
a. Evaluación del Recurso Hídrico en Finca Monte del BarcoFecha: Junio 2007Consultor: Alicia Gómez CruzObjetivo: definir las características hidrogeológicas delterreno, evaluar el potencial del acuífero existente yestablecer recomendaciones para el abastecimiento deagua potable del proyecto, en su ocupación máxima.
b. Evaluación de Disponibilidad hídrica de cuatro pozosprofundosFecha: Abril, 2007Consultor: Ingeniería de Aguas, Suelo y Ambiental IngaguasS.A.Objetivo: determinar el caudal de suministro de los cuatropozos existentes, por medio de pruebas de bombeo.
c. Evaluación de Disponibilidad hídrica de dos pozosprofundos y un pozo artesanalFecha: Mayo, 2007Consultor: Ingeniería de Aguas, Suelo y Ambiental IngaguasS.A.Objetivo: determinar el caudal de suministro de los dospozos existentes y uno artesanal, por medio de pruebas debombeo.
d. Estudio Geofísico Mediante Resistividad EléctricaFecha: Agosto, 2007Consultor: Ingeniería de Aguas, Suelo y Ambiental IngaguasS.A.Objetivo: buscar contactos litológicos y niveles freáticos en la propiedad.
IV. Topografía a. Revisión de linderos de la propiedadb. Curvas de nivel de todo el proyectoc. Curvas detalladas de áreas de interés (barrios, quebradas,
caminos proyectados)d. Batimetría detallada del suelo marítimo (Marina).
V. Factibilidad deMarina
a. Estudio de aspectos océano-meteorológicosEmpresa: Ing. Omar G. Lizano R., PhDFecha: Enero, 2006Objetivo: realizar un estudio sobre algunas condicionesoceanográficas y meteorológicas al frente del Golfo dePapagayo de Costa Rica.
b. Estudio de CorrientesEmpresa: Ing. Jose Camacho Castro
Fecha: Junio, 2007Objetivo: realizar un análisis de las velocidades de lascorrientes marinas en el sitio de ubicación de la marina.
c. Estudio de Mercado Empresa: AppliedTechnology and ManagementFecha: Julio, 2007Objetivo: realizar una evaluación de las tendencias delmercado de embarcaciones, así como la demandapotencial de servicios de marina en Costa Rica y la región,para proponer la mezcla, tamaño y servicios a proporcionarpor la Marina Monte del Barco.
d. Estudio hidrográfico y de mareasEmpresa: Applied Technology and ManagementFecha: Octubre, 2007Objetivo: Realizar una batimetría detallada de las aguascercanas a la costa del área propuesta para la Marina yobtener datos oceanográficos de las mareas en el sitio.
e. Estudio de suelosEmpresa: INSUMA, S.A.Fecha: Octubre, 2007Objetivo: realizar perforaciones en el sitio propuesto para laMarina para conocer la composición del suelo.
f. Estudio de Factibilidad ingenieril y planeamientoconceptualEmpresa: Applied Technology and ManagementFecha: Marzo, 2008Objetivo: realizar una evaluación de los efectos potencialescausados por fuerzas ambientales que afectan el diseñoconceptual de la marina y realizar recomendacionespreliminares de diseño.
6. Valoraciones realizadas y compra del proyecto
Para la determinación del valor de compra de proyecto, la SociedadAdministradora contrató dos tipos de valoraciones:
a. Una valoración pericial realizada por la firma Proyectos ICC S.A., empresaque se dedica a la promoción, desarrollo, administración y gerencia deproyectos en el área del diseño y la construcción, con amplia experienciade más de 20 años.
b. Una valoración financiera realizada por el Phd. Harold Coronado C.,mediante la metodología de flujos netos de efectivo descontados que seespera genere el proyecto. El Phd. Coronado posee amplia experiencia enla valoración financiera de Fondos de Inversión Inmobiliarios de diferentes
sociedades administradoras.
Con base en dichas valoraciones el Comité de Inversión autorizó la compra delProyecto, la cual se encuentra formalizada mediante un contrato de opción decompraventa con la sociedad Monte del Barco Real Estate Corp. S.A., domiciliadaen la República de Panamá.
La ejecución del contrato de opción de compra venta se materializará dentro delplazo establecido al efecto y comenzará una vez que se hayan cumplido cinco díashábiles desde que se comunique a la SUGEVAL el hecho relevante del inicio de lacaptación del fondo y de que se entregue este adendum al prospecto.
Estas valoraciones se encontrarán disponibles en las oficinas de la SociedadAdministradora y podrán ser consultadas en cualquier momento por losinversionistas del FIDI o por las entidades reguladoras.
SECCIÓN IV: ASPECTOS LEGALES
1. Asesores legales contratados
Ítem DescripciónAsesor internacional:GreenbergTraurigLLP
Sociedad constituida y organizada deconformidad con las Leyes de losEstados Unidos de América.
Es una firma de asesores legalesinternacional, cuenta conaproximadamente 1700 abogados en29 localidades de Estados Unidos,Europa y Asia.
Esta firma ha crecido desde sufundación en 1967 en Florida, hastaconvertirse en una de las más grandesy prestigiosas firmas de abogados enEstados Unidos y el mundo.Zürcher Odio &Raven
Es el resultado de un esfuerzo para unirdos muy conocidas firmas de abogados,y han sido catalogadas por distintasorganizaciones tales comoChambers&Partners, Martindale-Hubbelly LatinLawyers, entre otras, como dosde las mejores firmas de abogados enCosta Rica.
El equipo incluye profesionalesgraduados en las mejoresuniversidades, que combinan suexperiencia no solo en la prácticaprivada, sino también en la docenciauniversitaria y en la difusión de temasvinculados con esta especialidad.
Ernst & Young
Es una empresa líder a nivel mundial enlas áreas de consultoría, auditoría,transacciones e impuestos. Cuenta con130,000 personas ubicadas en oficinasalrededor del mundo.
Ernst & Young surgió como empresa en1989 luego de la combinación de dosempresas globales de auditoríafundadas inicialmente en 1849.
En el área legal Ernst & Young es elasesor en materia de impuestos paraMonte del Barco.
2. Detalle de cumplimiento de permisos de construcción:
Permiso EntidadAutorizada
Estatus
Plano de Catastro Visado Municipalidad Obtenido
Uso del Suelo Municipalidad/INVU Obtenido
Disponibilidad de Agua Departamento deAguas
Obtenido
Alineamiento Vial Ministerio de ObrasPúblicas yTransportes
Obtenido
Vialidad Ambientalinfraestructura, hotel 1, áreasde servicios, diques, motivo deentrada, puentes, residencias,campo de golf y country club.
Secretaría TécnicaNacional Ambiental(SETENA)
Obtenido
Visado de planos Colegio Federadode Ingenieros yArquitectos
Obtenido
Visto bueno de Desfogue deAguas
Municipalidad Obtenido
Visto bueno de ubicación dePlanta de Tratamiento
Ministerio de Salud Obtenido
Consulta altura máxima paraconstrucción
Dirección deAviación Civil
Obtenido
Permiso de construccióninfraestructura, diques yterrazas
MunicipalidadObtenid
o
Estudio de Impacto Vial delProyecto
Ministerio de obrasPúblicas yTransportes
Obtenido
Permiso Arqueológico Museo Nacional Obtenido
Permiso de Explotación Tajo Dirección Geologíay Minas
Obtenido
3. Planos constructivos:
Todos los planos constructivos se han desarrollado y se desarrollarán respetandotodas las leyes y normas locales vigentes de las instituciones competentes ysiguiendo normas internacionales en casos específicos.
4. Informe de registro de la propiedad:
El FIDI invertirá en el proyecto, por medio de la adquisición una sociedad matrizdueña de sociedadesque son titulares de las siguientes propiedades queconforman el Proyecto:
A Finca N° 5-61189-000 Propietario Banco BCT S.A., cédula jurídica N° 3-101-48587-
000 (propiedad fiduciaria).Naturaleza Terreno de Agricultura.Ubicación Situado en el Distrito Segundo Palmira, Cantón
Quinto Carrillo, Provincia Guanacaste.Linderos Al norte con Auristela Vargas Vargas, al sur con
Amira Vargas Vargas, al este con calle públicaen medio AngelaMatarritaMatarrita y el RíoTempisque, y al oeste con Manuel Jirón Méndez.
Medida segúnRegistro
Dos millones noventa y tres mil ciento sesentametros con treinta y ocho decímetroscuadrados. (2.093.160.38 m2)
PlanoCatastrado:
G-997138-1991
Anotaciones No existeGravámenes: i) Servidumbre de Paso: inscrita al tomo 397,
asiento 3222, secuencias 001, 0003, y 0005.Longitud de 4.000 metros, con un ancho de 20
metros. Rumbo de este a Oeste. En contra delas fincas 5-61189-000, y 78044-000 (fincareunida que conforma actualmente la N° 5-157184-000).
ii) Plazo de Convalidación por rectificación demedida: inscrita al tomo 562 asiento 14664.Inició el 21 de febrero del 2006 y finaliza el 21de Febrero del 2009.
Consideraciones especiales:
La finca se encuentra en propiedad fiduciaria deconformidad con el Contrato de Fidecomiso deGarantía Inversiones Goda 2008, suscrito el pasado16 de mayo del 2008, para garantizar un créditosolicitado a Banco Lafise Costa Rica, Banco LafisePanamá, y Banco de Crédito Centroamericano, paracapital de trabajo del Proyecto.
Para efectos de los permisos, viabilidades, trámites ydemás autorizaciones que se requieren, así como ellevantamiento de planos, los Gerentes y Directivosde Monte del Barco cuentan con poderes suficientespara hacerlo; permitiendo la operación y desarrollodel proyecto con normalidad.
B Finca N° 5- 88797-000Propietario Banco BCT S.A., cédula jurídica N° 3-101-48587-
000 (propiedad fiduciaria)Naturaleza Terreno de PotrerosUbicación Situado en el Distrito Tercero Sardinal, Cantón
Quinto Carrillo, Provincia de GuanacasteLinderos Al norte con Inversiones Goda S.A., al sur con
Inocente Contreras y Camino Público con unfrente de diez metros treinta y ocho centímetroslineales, al este con Costa del Rey SociedadAnónima, y al oeste con Inversiones GodaSociedad Anónima e Inocente Contreras Corea.
Medida segúnRegistro
Cincuenta y dos mil novecientos tres metros concinco decímetros cuadrados (52.903.5 m2).
PlanoCatastrado:
G-406913-1980
Anotaciones No existenGravámenes: No existenConsideraciones especiales:
La finca se encuentre en propiedad fiduciaria deconformidad con el Contrato de Fidecomiso deGarantía Inversiones Goda 2008, suscrito el pasado16 de mayo del 2008, para garantizar un créditosolicitado a Banco Lafise Costa Rica, Banco LafisePanamá, y Banco de Crédito Centroamericano, paracapital de trabajo del Proyecto.
Para efectos de los permisos, viabilidades, trámites ydemás autorizaciones que se requieren, así como ellevantamiento de planos, los Gerentes y Directivosde Monte del Barco cuentan con poderes suficientespara hacerlo; permitiendo la operación y desarrollodel proyecto con normalidad.
C Finca N° 5-157184-000Propietario Fiduciaria AML Sociedad Anónima, cédula jurídica N°
3-101-134901 (propiedad fiduciaria) (finca queresulto de la reunión de las fincas N° 5- 78044-000,108675-000, y 5-99536-000)
Naturaleza Terreno de potreros y charralUbicación Situado en el Distrito Tercero Sardinal, Cantón
Quinto Carrillo, Provincia GuanacasteLinderos Al norte con Zona Marítimo Terrestre, en parte
con La Jojoba, S.A, y José Maria Méndez Méndez,al sur con Max Acosta Alfaro, y Banco BCT, S.A.,al este con José María Méndez Méndez, BancoBCT, S.A. y Servidumbre de Paso, y al oeste conBanco BCT, S.A., Zona Marítimo Terrestre y LosMarinos S.A.
Medida segúnRegistro
Un millón setecientos sesenta y ocho milcuatrocientos doce metros con cuarenta y dosdecímetros cuadrados. (1.768.412.42 m2)
PlanoCatastrado:
G-1172246-2007
Anotaciones No ExistenGravámenes: Servidumbre de Paso: inscrita al tomo 397,
asiento 3222, secuencias 001, 0003, y 0005.Longitud de 4.000 metros, con un ancho de 20metros. Rumbo de este a Oeste. En contra de lafinca de las 5-61189-000, y 78044-000(fincareunida que conforma actualmente la N° 5-157184-000).
Consideraciones especiales:
La finca se encuentra en propiedad fiduciaria deconformidad Contrato de Fideicomiso de GarantíaBCT 2007, suscrito el pasado 12 de junio del 2007,para efectos de garantizar créditos otorgados por elBanco BCT, S.A. para capital de trabajo.
La servidumbre que pesa sobre la finca fueconstituida únicamente para otorgarle acceso depaso y de servicios a la propiedad.
Para efectos de los permisos, viabilidades, trámites ydemás autorizaciones que se requieren, así como ellevantamiento de planos, los Gerentes y Directivos
de Monte del Barco cuentan con poderesgeneralísimos suficientes para hacerlo; permitiendola operación y desarrollo del proyecto connormalidad.
D Finca N° 5-142498-000Propietario Achedoso MB Sociedad Anónima, cédula jurídica N°
3-101-536825. Se encuentra en proceso deinscripción.
Naturaleza Terreno para la AgriculturaUbicación Situado en el Distrito Tercero Sardinal, Cantón Quinto
Carrillo, Provincia Guanacaste.Linderos Al norte con Calle pública, al sur con Inversiones
Goda Sociedad Anónima, al este con GregorioMorales Quedo, y al oeste con Genaro VialesMatarrita.
Medida segúnRegistro
veinte mil metros cuadrados (20.000 m2)
PlanoCatastrado:
G-928585-2004
Anotaciones No existenGravámenes: Reservas y Restricciones: inscritas al tomo 351,
asiento 13903, secuencias 073, y 074. Afecta aFinca N° 5-55027-000. Plazo del 10 de enero de1986 a 10 de enero del 2001
Consideraciones especiales:
Las reservas y restricciones provienen de su fincamadre, las cuales correspondían al IDA, y seencuentra completamente vencidas, sin que ellosignifique o afecte el derecho de propiedad.
E Finca N° 5-89061-000Propietario Banco BCT S.A., cédula jurídica N° 3-101-48587-000
(propiedad fiduciaria)Naturaleza Terreno de PotreroUbicación Situado en el Distrito Segundo, Palmira, Cantón
Quinto, Provincia de GuanacasteLinderos Al norte con Estanislao Matarrita Guzmán, al sur
con Inversiones Goda S.A., al este con RíoTempisque, y al oeste con Calle Pública confrente a ella de 112 metros con 12 centímetroslineales
Medida segúnRegistro
cincuenta y seis mil seiscientos setenta y seismetros con doce decímetros cuadrados(56.676.12 m2)
PlanoCatastrado:
G-577260-1985
Anotaciones No existenGravámenes: No existen
Consideraciones especiales:
La finca se encuentre en propiedad fiduciaria deconformidad con el Contrato de Fidecomiso deGarantía Inversiones Goda 2008, suscrito el pasado16 de mayo del 2008, para garantizar un créditosolicitado a Banco Lafise Costa Rica, Banco LafisePanamá, y Banco de Crédito Centroamericano, paracapital de trabajo del Proyecto.
Para efectos de los permisos, viabilidades, trámites ydemás autorizaciones que se requieren, así como ellevantamiento de planos, los Gerentes y Directivosde Monte del Barco cuentan con poderes suficientespara hacerlo; permitiendo la operación y desarrollodel proyecto con normalidad.
F Finca N° 5-1538-Z-000Concesionario Inversiones Monte del Barco, S.A. cédula jurídica
N° 3-101-175176Naturaleza Lote A. Terreno para desarrollo turístico en playa
Monte del Barco.Ubicación Situado en el Distrito Tercero Sardinal, Cantón Quinto
Carrillo, Provincia de GuanacasteLinderos Al norte, y sur con ICT, al este con Inversiones
Monte del Barco S.A., y al oeste con ZonaPública.
Medida segúnRegistro
ciento tres mil setecientos doce metros consiete decímetros cuadrados (103.712.07 m2)
PlanoCatastrado:
G-671952-2000
Anotaciones No existenGravámenes: i) Plazo de Vigencia de Concesión inscrito al
tomo 551 asiento 3822.Inicia el 23 de julio de1996 al 23 de julio del 2046,
ii) Regulaciones Papagayo Ley 6758, inscritas altomo 551, asiento 3822. Inicia el 23 de julio del1996.
Consideraciones especiales:
Propiedad otorgada en concesión por el InstitutoCostarricense de Turismo, y se encuentra bajo elrégimen especial de Papagayo.
G Finca N° 5-1539-Z-000Concesionario Inversiones Monte del Barco, S.A. cédula jurídica
N° 3-101-175176Naturaleza Lote B. Terreno para desarrollo turístico en playa
Monte del Barco.Ubicación Situado en el Distrito Tercero Sardinal, Cantón Quinto
Carrillo, Provincia de Guanacaste.Linderos Al norte con Zona Pública, al sur con Inversiones
Monte del Barco S.A., al este y oeste con ICT.Medida segúnRegistro
ciento treinta y siete mil ciento ochenta y unmetros con ochenta y un decímetros cuadrados(137.181.81m2)
PlanoCatastrado:
G-614564-2000
Anotaciones No existenGravámenes: i) Plazo de Vigencia de Concesión inscrito al
tomo 551 asiento 3822.Inicia el 23 de julio de1996 al 23 de julio del 2046
ii) Regulaciones Papagayo Ley 6758, inscritas altomo 551, asiento 3822. Inicia el 23 de julio del1996.
Consideraciones especiales:
Propiedad otorgada en concesión por el InstitutoCostarricense de Turismo, y se encuentra bajo elrégimen especial de Papagayo.
H. Concesión Lote 8.Por acuerdo tomado en sesión ordinaria de la Junta Directiva N° 5514,artículo 5, inciso I, del 1 de abril del 2008, se otorgó en concesión a favorde Inversiones Goda, S.A, cédula jurídica N° 3-101-27515, la concesión delote 8 del Polo Turístico de Papagayo, al amparo del acuerdo CDP049-2008tomado por el Consejo Director del Polo Turístico de Papagayo.
La concesión del lote 8 tiene una medida aproximadamente de 6h 7158.89m2. Actualmente se encuentre en revisión final el contrato de concesiónpara su suscripción e inscripción formal ante el Registro Público; y lainscripción del plano catastrado ante la Oficina de Catastro Nacional.
Propiedad otorgada en concesión por el Instituto Costarricense deTurismo, y se encuentra bajo el régimen especial de Papagayo.
Consideraciones GeneralesEl Proyecto se encuentra conformado con propiedades privadas ypropiedades en concesión. La medida actual de las propiedadesprivadas de conformidad con los planos catastrados G-1207076-2007,y G- 1209409-2007, es de 401 H 2.281.89 m2, y el área en concesión de conformidad con los planos G-614564-2000 y G-671952-2000, esde 24 h 893.88 m2. La concesión del lote 8 tiene una medida de 6h7158.89 m2.
Las fincas N° 5-61189-000, 5- 88797-000, 5-157184-000, y 5-89061-000, como se indicó en cada descripción únicamente reflejangarantías fiduciarias, que se han constituido para aumentar elfinanciamiento del capital de trabajo con el cual cuenta actualmenteel Proyecto para su desarrollo, construcción y operación. Ni éstasgarantías; ni existen otras garantías o derechos reales que pudierenllegar a impedir el desarrollo y operación del Proyecto. No obstante,
los actuales créditos se cancelarán una vez que el Fondo formalice ycuente con su propio financiamiento.
5. Esquema societario del proyecto:
El esquema societario del proyecto se describe en el siguiente cuadro. Esta estructurasufrirá cambios en los próximos días producto de liquidaciones, fusiones, reuniones depropiedades, así como de componentes del proyecto que requerirán estar estructuradosde forma independiente como una sociedad. Todos estos cambios responderán a laestructura corporativa, inmobiliaria y fiscal que se ha previsto para el proyecto.
SECCIÓN V: RIESGOS ESPECÍFICOS DEL PROYECTO
Riesgo Descripción
Riesgo por problemas de inscripción de bienes inmuebles
Se refiere al riesgo de que se presenten problemas oatrasos significativos en los procesos de inscripciónde los bienes inmuebles del fondo en el RegistroPúblico Nacional.
En el caso de este proyecto, salvo lo referido al lote8, cuya concesión se encuentra otorgada y entrámite para su inscripción, ya todas las tierras seencuentran debidamente inscritas en el RegistroPúblico, por lo que no aplica este riesgo.
No obstante lo anterior, los inmuebles del proyectoestán sujetos a una serie de movimientos registrales,producto de la reunión y segregación de fincas y alsometimiento al régimen de condominio, donde esteriesgo si aplica.
Riesgoasociado alasvaloracionesdel proyecto
Se refiere al riesgo asociado a los posibles errores enlas valoraciones, a través de peritos independientes,que hace la sociedad para la adquisición del proyectode desarrollo.
La inversión se puede ver afectada si por errores enla determinación del valor del inmueble, sesobrestima o subestima su valor con respecto a suvalor de mercado. De modo que, se generenplusvalías o minusvalías incorrectas que deban serajustadas en el valor de los activos registrados y conesto se afecten los rendimientos y/o el valor de laparticipación para los inversionistas.
Riesgo por laocurrencia de siniestros
Se refiere al riesgo relacionado con siniestros talescomo: inundación, aludes, rayos, terremotos,huracanes, tsunamis, incendios, caída de aviones yobjetos desprendidos desde estos, explosiones, actosterroristas, entre otros.
La inversión se puede ver afectada por la pérdidaparcial o total del inmueble o proyecto en desarrolloy por consiguiente, se reduciría su capacidad paragenerar flujos de ingresos, lo que se traduciría enuna disminución o pérdida de los rendimientos y/odel valor de la participación para los inversionistas.
El proyecto cuenta actualmente con seguros, noobstante se revisarán constantemente las coberturasde los mismos para mantener asegurada la inversión.
Riesgo por lazonageográfica
Se refiere al riesgo asociado a la zona geográfica enque se desarrolla el proyecto y a los cambios quepuede enfrentar ese lugar. Determinadas zonas
pueden sufrir la pérdida de la plusvalía del sector, eldeterioro de la infraestructura, la disminución de lademanda por desarrollos, cambio en la legislación oreglamentos establecidos para el desarrolloinmobiliario de la zona, entre otros.
La inversión se puede ver afectada si eventualmentese produjera algún problema en la zona en la que seubican el proyecto, lo cual podría generar unadisminución de los rendimientos y/o pérdida del valorde la participación para los inversionistas
Riesgo por laconcentración deinmuebles yde laactividadeconómicade lospotencialescompradoreso inquilinos
Se refiere al riesgo que se presenta por laconcentración en el portafolio de un único inmuebleo proyecto de desarrollo inmobiliario. Asimismo, a laconcentración de potenciales compradores oinquilinos en una misma actividad económica.
La inversión se puede ver afectada por los cambiosque se presenten en la actividad a la que se dedicanlos potenciales compradores del inmueble o lospotenciales inquilinos. De esta forma, si algún sectorespecífico experimenta periodos de contraccióneconómica esto podría traducirse en atrasos en laventa o en la desocupación del inmueble, baja en losprecios de arrendamiento y en los precios de venta.
Riesgo por contracción de la demanda inmobiliaria
Se refiere al riesgo asociado a la posibilidad de queuna vez concluido el proyecto no se pueda vender oalquilar debido a las condiciones que presente elmercado inmobiliario, las preferencias de loscompradores o inquilinos que se esperan para elinmueble, entre otros, impidiendo alcanzar lasexpectativas del fondo.
La inversión se puede ver afectada si el proyecto nose logra vender en el tiempo esperado o en losprecios esperados, o si aún no vendiéndose seimposibilita o atrasa su alquiler, afectando losrendimientos y/o el valor de la participación para losinversionistas.
Riesgo de iliquidez para el avance del proyecto
Se refiere al riesgo de que el fondo enfrenteproblemas para obtener los recursos necesarios paraatender la demanda de liquidez que requiere paraadquirir el proyecto y para continuar con el desarrolloy avance de obra en los tiempos programados. La inversión se puede ver afectada si eventualmenteel fondo no puede captar la totalidad de lasparticipaciones prevista o no puede obtener
financiamiento, con lo que se atrasaría o se leimposibilitaría concluir con el proyecto de desarrollo,lo cual podría ocasionar pérdidas en los rendimientosy/o el valor de la participación para los inversionistas.
Riesgo por cambios en las estimacionesde los costosdel proyecto
Se refiere al riesgo de que los costos proyectadospara el desarrollo del proyecto se incrementen fuerade las holguras estimadas. Las situacionesinesperadas como los cambios abruptos en losprecios de los materiales o la materialización deotras situaciones de riesgo a las que está expuesto elfondo, como las comentadas en esta sección deriesgos, pueden alterar las proyecciones para eldesarrollo del proyecto.
La inversión se puede ver afectada si las medidastomadas para los ajustes al presupuesto se traducenen pérdidas en los rendimientos y/o el valor de laparticipación para los inversionistas.
Riesgo de atrasos en la ejecución y culminación con éxito del proyecto
Se refiere al riesgo relacionado con los atrasos quese puedan presentar por causas imprevistas en lasdistintas etapas del desarrollo del proyecto. Estosatrasos pueden tener diverso origen, como porejemplo: errores en los estudios o estimaciones detiempo de culminación, inconvenientes oincumplimientos de proveedores y contratistas,escasez general de materiales, factores climáticos onaturales, contratiempos en la gestión de permisos,entre otros.
La inversión se puede ver afectada, porque losatrasos en la ejecutoria del proyecto repercutendirectamente en su plazo de culminación y al noencontrarse finalizado se obstaculizarían los procesosde comercialización y venta proyectadosoriginalmente, lo cual afecta los ingresos previstospara el fondo y consecuentemente los rendimientosy/o el valor de la participación para los inversionistas.
Riesgo por lapoca experiencia en la administración de fondos de esta naturaleza
Se refiere al riesgo asociado a la poca experiencia enla administración de activos novedosos en laindustria de fondos de inversión en Costa Rica, comolo son los proyectos de desarrollo inmobiliario. Particularmente, a la administración que deberánrealizar las sociedades administradoras sobre estosactivos.
La inversión se puede ver afectada si eventualmentese presentan fallas en la asesoría que recibe lasociedad por parte de los especialistas y se tomen
decisiones incorrectas que puedan incidirnegativamente en los intereses del fondo y losrendimientos y/o el valor de la participación para losinversionistas.
Riesgo de que se presenten obstáculos en la obtención depermisos
Se refiere al riesgo de que no se logre la aprobaciónde los permisos que se necesitan para el avance delproyecto por parte de las autoridadesgubernamentales competentes, como por ejemplolos permisos ambientales, municipales, entre otros. La inversión se puede ver afectada, porque laobtención de los permisos es crucial para la inversióny el avance del proyecto. Por lo que, al enfrentarobstáculos lo retrasaría perdiendo oportunidad en lastransacciones esperadas, o podría resultar inviable,deteriorando los rendimientos y/o el valor de laparticipación para los inversionistas.
Riesgo de concesiones, o derechos de usufructo o de explotación.
Se refiere al riesgo de perder la concesión, elderecho de usufructo o de explotación, si porejemplo se fracasa al solicitar una extensión demanera oportuna o si no se aprueba su renovación.Del mismo modo, es posible perder la concesión porel irrespeto a las obligaciones contraídas, el no pagodel canon, o bien, por la cancelación.
La inversión se puede ver afectada, porque lapérdida o no renovación de la concesión, el derechode usufructo o de explotación, limitaría en granmedida el desarrollo integral del proyecto. Por lo que,al enfrentar obstáculos lo retrasaría perdiendooportunidad en las transacciones esperadas, o podríaresultar inviable, deteriorando los rendimientos y/o elvalor de la participación para los inversionistas.
Riesgo legal por cambios en la regulación y por procesos judiciales y administrativos
Se refiere al riesgo relacionado con la posibilidad deque las autoridades realicen cambios en lasregulaciones y leyes existentes en materia depermisos, reglas de inversión, impuestos, política deencaje legal, entre otros, así como a la posibilidad deque el fondo o la sociedad administradora debanrecurrir a procesos judiciales o administrativos parahacer valer los derechos del fondo o bien debanhacer frente a las demandas interpuestas por untercero.
La inversión se puede ver afectada si cambios en laregulación o leyes inciden negativamente en losactivos del fondo o si la sociedad administradora o elfondo deben enfrentar juicios que comprometan la
continuidad de su operación. Por ejemplo, nuevasdisposiciones en materia de permisos emitidas porlas municipalidades, podrían retrasar la construccióny posterior venta de un proyecto inmobiliario,impactando negativamente los rendimientos y/o elvalor de la participación para los inversionistas.
Riesgo por laconcentración de arrendatarios
Se refiere al riesgo que se presentaría por laconcentración de ingresos generados por un únicoarrendatario o un reducido grupo de éstos.
La inversión se puede ver afectada, porque elarrendatario incumpla el contrato, presenteproblemas de liquidez o quiebra, entre otros, por loque el fondo se vea obligado a renegociar loscontratos de arrendamiento o iniciar procesos legalesde desahucio, limitando su capacidad para obteneringresos y por consiguiente afectando losrendimientos y/o valor de la participación para losinversionistas.
Riesgo por morosidad de los arrendatarios
Se refiere al riesgo relacionado con la probabilidad deque un arrendatario o inquilino no se encuentre encapacidad de atender los pagos del alquilerestablecidos en el contrato de arrendamiento.
La inversión se puede ver afectada porque el retrasoo la interrupción definitiva de los pagos de alquiler,disminuyen los ingresos del fondo y en consecuencialos rendimientos y/o el valor de la participación parael inversionista.
SECCIÓN VI: ASPECTOS FINANCIEROS
1. Análisis de prefactibilidad
Condiciones Generales del Mercado
Basado en el estudio de Ernst & Young: “Proposed Monte del Barco ResortGuanacaste, Costa Rica”, existe una oportunidad para un Resort de lujoen el Golfo de Papagayo, Guanacaste, Costa Rica.
En los últimos cinco años, a medida que Costa Rica ha emergido como undestino internacional, el perfil de los visitantes ha empezado a inclinarsea uno más maduro y más sofisticado. La oferta ha estado respondiendo aestas nuevas preferencias de los visitantes, con más cadenas de hotel yel desarrollo de más Resorts. Ejemplo de esto, es la apertura delFourSeason en Península Papagayo que ha contribuido a abrir las puertasal segmento de viajeros de lujo.Fortalezas / Oportunidades percibidas
El fuerte crecimiento del turismo en Guanacaste se debeprincipalmente a la apertura del Four Seasons Costa Rica y lallegada de vuelos internacionales desde las ciudades másimportantes de Estados unidos y Canadá al aeropuerto de Liberia. Amedida que la cantidad de vuelos internacionales aumente en laregión y nuevos productos residenciales y hoteleros se sigandesarrollando, se anticipa que Guanacaste va continuar siendo unade las regiones más prominentes en turismo del país.
A pesar que la llegada de turistas internacionales y que el gasto deestos se ha incrementado en los últimos cinco años, la oferta deresidencias y cuartos no ha incrementado al mismo ritmo. Engeneral los analistas de mercado anticipan que se mantendrá unafuerte demanda en el mediano plazo. Dada estas condiciones seespera que la oferta se mantenga satisfecha.
La propuesta de un Resort de lujo, con una marca reconocidainternacionalmente y con frente de playa son diferenciadoresimportantes en relación a los que se están desarrollando.
El fácil acceso, junto con la cercanía a las carreteras principales del país,su ubicación en uno de los polos turísticos más importantes de Costa Ricay su cercanía al aeropuerto internacional de Liberia son fortalezasimportantes del proyecto.Debilidades / Fortalezas Percibidas
Costa Rica está en el proceso de posicionarse como un destino deLujo. El éxito del Four Seasons Península Papagayo Resort es unbuen indicador, sin embargo, el segmento de lujo en Costa Rica seencuentra en una fase muy temprana en relación al desarrolloesperado en el futuro.
Actualmente las carreteras están en reparación, algunas no estánpavimentadas, los aeropuertos deben ser remodelados e inclusivecon una necesidad importante de expansión. A medida que el paísse siga promocionando como un destino turístico se debe contar conla infraestructura idónea para atender a los visitantes.
Un número significativo de compañías hoteleras en su mayoríaestadounidenses están considerando desarrollar proyectos en elárea de Guanacaste. A pesar que no se espera que todos estosproyectos se materialicen, el gran interés que tienen en la regiónsugiere que la competencia en el mediano plazo podría aumentar.
2. Resumen de costos por actividad
De acuerdo a las proyecciones financieras del proyecto, los principales costos delmismo son los siguientes:
Presupuesto del Proyecto
Descripción costo/gasto
Costo delterreno
$87,330,805.00
Costo deInfraestructura
$41,181,881.00
Costo deAmenidades
$60,840,393.00
Otros costos $22,906,930.00
Gastosfinancieros
$20,081,558.00
TOTAL $232,341,567.00
Estos costos son estimados con base en diseños preliminares y áreas estimadas,que estará a disposición de los inversionistas en las oficinas de Aldesa Sociedad deFondos de Inversión Sociedad Anónima.
3. Programa de desembolsos
Las necesidades de capital se estarán distribuyendo de la siguiente manera:
Necesidades
2008-2011
2012-
2015Deuda
$134,300,985.93
$6,679,767.2
8
Capital
$80,192,31
4.85
Estos desembolsos se basan en el cronograma de trabajo el cual está sujeto acambios.
4. Flujo de caja
A continuación se detalla el flujo de caja estimado del proyecto:
2008-2011 2012-2015 2016-2019
Ingreso $136,081,037.00
$248,908,491.00
$17,385,370.00
Costo delterreno
($87,330,805.00)
Costo deInfraestructura
($41,181,881.00)
Costo deAmenidades
($50,713,024.00)
($10,127,369.00)
Otros costos ($20,236,720.00)
($2,670,210.39)
Gastosfinancieros
($15,515,769.00)
($4,565,789.00)
Total Egresos ($214,978,199.00)
($17,363,369.00)
Saldo ($78,897,162.00)
$231,454,123.00
$17,385,370.00
5. Estrategia para la captación de recursos
El FIDI está autorizado para realizar una emisión de títulos de participación por unmonto total de $150,000,000.00 (ciento cincuenta millones de dólares moneda decurso legal de los Estados Unidos de América) de acuerdo a lo indicado en elProspecto del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco. ElFIDI puede llegar a endeudarse hasta un 60% del valor de los activos. A la fechade la realización de este adendum el proyecto se encontraba en el proceso denegociación del financiamiento por medio de deuda con dos entidades bancariasde primer orden. Aparte de este mecanismo de financiamiento, la SociedadAdministradora podrá considerar la emisión de bonos públicos de deuda como unaalternativa de financiamiento siempre y cuando cuente con la autorización de lasentidades reguladoras para tal efecto. También podrá desarrollar programas depreventas de unidades residenciales y de membresías a los clubs, para todo locual queda expresamente autorizada sin necesidad de que sea autorizada porAsamblea de Inversionistas.
ADENDA AL PROSPECTO DEL F.I. DE DESARROLLO INMOBILIARIO MONTE DELBARCO - PLAN DE SANIAMIENTO
Con vista en los acuerdos tomados en la Asamblea de Inversionistas del Fondo de Inversión
de Desarrollo Inmobiliario Monte celebrada el día 19 de diciembre del 2011, por medio de la
cual se aprueba el “Plan de Saneamiento Financiero, Venta de Parcelas, Reducción de
Pasivos y Dación en pago”, y de conformidad con el artículo 97 del Reglamento General de
Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, aprobado por el artículo 17 del acta de
sesión número 762-2008 del 9 de diciembre del 2008 del Consejo Nacional de Supervisión del
Sistema Financiero, se adjunta para su información las modificaciones al adenda del
proyecto Monte del Barco.
Sobre el particular, cabe destacar que estas modificaciones por no constituir una reforma al
Prospecto Vigente, el cual se mantiene idéntico, no genera derecho de receso. Conforme al
Prospecto la Sociedad Administradora, en representación del Fondo, posee una amplia
facultad para comercializar y vender los activos del Fondo. La adenda se formaliza, para
aclarar y para que cualquier inversionista actual o futuro tenga acceso al plan de acción a
seguir en la implementación y ejecución del plan aprobado.
Por tanto, hemos diseñado la inclusión de una sección VII en la Adenda al Prospecto en los
siguientes términos:
Sección VII. PLAN DE SANEAMIENTO.
1. GENERALIDADES.
En cumplimiento con lo dispuesto en la Asamblea de Inversionistas del pasado 19 de
diciembre del 2011, mediante la cual se aprobó el Plan de Saneamiento Financiero, Venta de
Parcelas, Reducción de Pasivos y Dación en pago (Plan de Saneamiento), se acordó generar
una adenda al Prospecto con el fin de dar a conocer las principales características del Plan de
Saneamiento.
Sobre el particular, cabe destacar que el plan de acción que representa al Plan de
Saneamiento parte de la amplia facultad para comercializar y vender activos del FIDI que
posee la Sociedad Administradora, destacada en la Sección I., 3.1 Propósito, del
Addendum al Prospecto, por tanto se aclara que la presente adenda no reforma el
Prospecto vigente, el cual se mantiene idéntico y no se genera derecho de receso.
2. CRISIS INMOBILIARIA Y SU IMPACTO
En el 2008 inició una crisis inmobiliaria que impactó enormemente el mercado de lujo al que
iba dirigido el Proyecto Monte del Barco. Este proyecto, al igual que otros similares que iban a
desarrollarse en ese momento, concentraba sus proyecciones en ventas principalmente al
mercado norteamericano que venía haciendo grandes inversiones en nuestro país en bienes
raíces. Todas estas proyecciones se vieron afectadas por la pérdida de este mercado cuando
se produjo la crisis inmobiliaria.
Tanto en Estados Unidos como en Costa Rica, todas las variables macroeconómicas
reflejaban los problemas financieros que se estaban dando:
La crisis nació en el sector inmobiliario y este sector aún no se repone, como se puede ver en
el siguiente gráfico, el índice de Precios de Casas Case-Shiller no ha logrado volver tampoco
a los niveles que alcanzaba antes del 2008.
Por tanto, son muchas las propiedades que entraron en problemas financieros en Estados
Unidos, bajando la probabilidad de que los norteamericanos quieran invertir fuera de este
mercado, adonde pueden encontrar precios muy bajos.
En Costa Rica, el impacto hizo que los “mega proyectos” que estaban listos para comenzar,
así como Monte del Barco, tuvieron que tomar la decisión de no desarrollarse. En la siguiente
tabla se nombran los proyectos principales que iban a ser desarrollados todos con hoteles
cinco estrellas.
La decisión de detener el proyecto Monte del Barco se dio una vez que el impacto de la crisis
se dio en Costa Rica y se unen diferentes factores: el mercado estadounidense desaparece y
dejan de invertir en segundas casas, el financiamiento bancario también se detiene tanto para
los desarrolladores como para los potenciales compradores, los inversionistas interesados en
aportar para el desarrollo de “mega proyectos” se detienen también este tipo de inversiones.
En el caso de Monte del Barco, ya se tenía una aprobación del BCIE para pagar tanto la
deuda a corto plazo que se tenía como la infraestructura principal necesaria para el desarrollo
del resort. Cuando el BCIE comunicó que no iba a desembolsar, las deudas del proyecto
aumentaron por los gastos operativos y los gastos financieros que el proyecto tenía que
soportar sin un flujo de ventas.
Por tanto, al día de hoy el FIDI posee una serie de pasivos, los cuales se encuentran
revelados en los Estados Financieros auditados del FIDI, a los que se tiene que hacer frente
de manera ágil y oportuna, con el fin de no entrar en una cesación de pagos y así garantizar
la continuidad del Proyecto y sus inversionistas.
3. DESCRIPCION DEL PLAN DE SANEAMIENTO.
i. Propósito:
Procurar el ingreso de recursos frescos al Fondo de Inversión por un monto no menor a
DOCE MILLONES DE DÓLARES, al treinta y uno de enero del año dos mil doce, mediante la
venta de tierra y la capitalización del Fondo.
De lograrse el ingreso de un monto igual o superior a DOCE millones de dólares en el plazo
indicado, se continuará con la ejecución de las compraventas y la colocación de
participaciones, hasta alcanzar un monto de DIECISEIS MILLONES DE DOLARES. El Comité
de Inversión del Fondo autorizará las fincas que podrían ser objeto de venta.
Si por el contrario, ese monto es inferior a los DOCE MILLONES DE DOLARES, se autoriza al
Comité de Inversión del Fondo a determinar si con el monto recibido es posible la continuidad
del proyecto. De estimar que la continuidad no es posible, se procederá a devolver de forma
inmediata los fondos recibidos, y a dejar sin ningún valor y efecto las promesas de venta y de
aporte. En ese caso, la administración del Fondo podrá convocar a otra asamblea de
inversionistas para proponer la liquidación del Fondo o el acuerdo que corresponda.
Asimismo, queda entendido que en este caso, los compromisos de Aldesa Sociedad
Administradora de Fondos de Inversión S.A., Desarrolladores Inmobiliarios 4D S.A.,
Fideicomiso de Administración y Garantía Parcela H– Resort Monte del Barco y Monte del
Barco Real Estate Corp., que se mencionan en este acuerdo, podrán ser o no ser cumplidos
en forma discrecional por parte de dichas entidades, sin ninguna responsabilidad.
Este plan de saneamiento financiero comprende varias acciones entre las que destacan: la
capitalización, la venta de lotes, dar en dación de pago tierra para la cancelación de las
deudas y el pago de otros pasivos, todo de conformidad con las siguientes condiciones:
ii. Capitalización del Fondo.
Tomando en cuenta las necesidades de efectivo del Fondo, el aporte de todos los
inversionistas es indispensable. Con este propósito, sobre la base de la autorización de
colocación con que ya cuenta el Fondo, se acuerda realizar una colocación de participaciones
a valor en libros calculado luego de ejecutadas las compraventas y las daciones en pago que
luego se señalan. El porcentaje óptimo de capital que cada inversionista deberá aportar será
igual al veinte por ciento del monto invertido por cada uno en participaciones al treinta de
noviembre de dos mil once.
De igual forma y con el ánimo de disminuir los pasivos, se proponen las siguientes
capitalizaciones por parte de dos acreedores:
a. Un monto de un millón de dólares ($1 millón) que se adeuda a Desarrolladores Inmobiliarios
4D, S.A por concepto de comisiones de desarrollo para que sea capitalizado por dicho
acreedor mediante la colocación directa de participaciones. b. Un monto de un millón cien mil dólares ($1.1 millones) que es la cuenta que se le adeuda a
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A por concepto de comisiones de
administración, la cual será adquirida por Desarrolladores Inmobiliarios 4D, S.A. Es por ello,
que se propone que sea capitalizada por dicho acreedor mediante la colocación directa de
participaciones. La colocación de las participaciones se realizará una vez concluida la ronda
de capitalización que se realice a favor de los inversionistas y al valor antes indicado.
iii. Autorización para la venta de lotes y sus condiciones.
1) Condiciones de las ventas de lotes
a. Los lotes condominales que se acordaron vender de acuerdo con la moción son los
siguientes: i. Fincas filiales señaladas en el Anexo A (1. Cuadro descriptivo de las
propiedades y 2. Mapa de Propiedades), como FFPI 24, Barrio Q , J1, J2 y
J3.ii. El Barrio Q y las fincas filiales J1, J2 y J3 podrán ser vendidas en forma
directa a los inversionistas o terceros interesados en comprarlas.iii. La finca FFPI-24 que es colindante a los lotes designados como el “Hotel” o
sitio del Hotel que corresponde a la Finca FFPI-23 y la concesión 2 y 3
señaladas en el Anexo A (1. Cuadro descriptivo de las propiedades), en
caso de que alguno o algunos inversionistas manifiesten el interés de
participar en un vehículo colectivo, se traspasará junto con el sitio del Hotel a
un vehículo colectivo de los compradores y del acreedor que reciba en pago
el “Hotel”. Quedando claro entonces que estas fincas, el sitio del “Hotel” y
finca FFPI-24, quedan excluidas del procedimiento de subasta planteado para
la venta de parcelas.
Todos los lotes indicados se describen en el Anexo A. (1. Cuadro descriptivo de las
propiedades y 2. Mapa de Propiedades). Asimismo, en todos los casos el precio de los
lotes será el definido por el avalúo elaborado por la firma ICICOR, en abril del año dos
mil once, es decir sobre la base de un monto de ochenta y un millones ochocientos
ochenta y cinco mil cuatrocientos veintidós dólares con veinticinco centavos de dólar.
b. Los inversionistas que deseen participar en la compra de lotes ya sea en forma directa o
a través del vehículo colectivo, deberán entregar (para la compra) al menos un monto
igual al cincuenta por ciento (50%) del valor de su inversión en el Fondo al treinta de
noviembre de dos mil once. También podrán participar terceros.c. Para perfeccionar las ventas, será condición que el condominio maestro o los
subcondominios estén debidamente inscritos en los casos que corresponda, para poder
traspasar las fincas filiales que se vendan, lo cual deberá ocurrir antes del treinta y uno
de enero del dos mil doce. En el caso que el condominio maestro no se encuentre
inscrito en la fecha indicada, se prorrogará el plazo para su inscripción hasta el treinta de
junio del dos mil doce y consecuentemente el plazo de la condición. De igual manera se
tendrá un plazo hasta el treinta y uno de diciembre del dos mil doce para la inscripción
de los subcondominios según corresponda.d. Con el propósito de que los futuros compradores tengan certeza del traspaso de los
inmuebles, ellos constituirán el fideicomiso número UNO de administración y custodia
que recibirá los recursos correspondientes al valor de cada parcela y procederá a
formalizar las ventas de los lotes a favor de cada comprador, cuando esté inscrito el
condominio maestro o los subcondominios, según corresponda. e. Con el objeto de conservar la posibilidad de que el Fondo le pueda vender en un futuro a
mejor precio a terceros interesados, se acuerda que la promesa de compraventa y la
eventual compraventa, tendrán una cláusula de retro compra por parte del Fondo
durante un plazo que vencerá el treinta y uno de diciembre del año dos mil doce. Lo
anterior, al mismo precio adquirido en dólares más un monto igual a la aplicación de una
tasa de interés del diez por ciento anual (10%).f. Se aclara que todas las parcelas una vez constituido el condominio, podrán pertenecer a
sociedades anónimas (vehículos de propósito especial), por ende se entenderá
entonces, que la adquisición de las parcelas se logra con la adquisición de dichos
vehículos de propósito especial en caso que así lo decida la administración porque
convenga a los intereses del proyecto.
2) Subasta.
Para la venta de las parcelas se convocará y realizará una subasta pública, con el fin de
garantizar un trato igualitario tanto a inversionistas como a terceros interesados, para lo cual:
a. La subasta será realizada por un tercero independiente y externo al Grupo Bursátil
Aldesa, seleccionado por la Sociedad Administradora del Fondo. b. Los participantes en la subasta deberán depositar el veinticinco por ciento (25%) del
monto base de la subasta como una garantía de cumplimiento.c. Adjudicada la subasta, los adjudicatarios tendrán cinco (5) días hábiles para hacer el
depósito de la totalidad del precio de la tierra.
Una vez realizada la subasta, se procederá a realizar las ventas directas de lo que no haya
sido vendido en la subasta.
3) Venta de Lotes particulares o individuales.
En el caso de que persistan lotes después de realizada la subasta, las parcelas podrán ser
ofrecidas, tanto a inversionistas del Fondo, como a terceros, de manera permanente y directa
por parte de la Sociedad Administradora del Fondo. Los lotes se asignarán conforme se
presenten los inversionistas del Fondo o los terceros interesados, y siempre que se cumplan
las cláusulas generales antes expuestas y las siguientes reglas:
a. Para ofrecer las parcelas remanentes, se procederá a publicar una convocatoria pública
dentro de los (6) días hábiles siguientes a la subasta, señalando al menos la hora, fecha
y lugar de celebración de la convocatoria.b. Si finalizado el plazo de la convocatoria pública, existiera más de un interesado en la
misma parcela, se convocará a una subasta entre las partes que hayan mostrado el
interés.
4) Venta de los lotes colindantes a los lotes designados como el “Hotel” o sitio del Hotel,
a un vehículo colectivo de los compradores.
Tomando en cuenta que como luego se señala, el sitio del Hotel (conforme se describe en
el 1. Cuadro Descriptivo de Propiedades del Anexo A) será entregado en dación de pago
a un Acreedor, mediante el traspaso a un Fideicomiso (Fideicomiso Dos ) o vehículo
propietario, se autoriza a la Sociedad Administradora del Fondo para que, en el caso de que
existieran inversionistas interesados en participar colectivamente en el vehículo colectivo al
cual se traspasará la propiedad designada como “Hotel“, adicionen al Fideicomiso Dos el lote
colindante finca FFPI-24 (como se señalo antes), para que esos inversionistas puedan
participar de la inversión del Hotel en forma conjunta con el acreedor a quien se pague, con
esta propiedad.
a. La suscripción de los aportes al Fideicomiso Dos se deberá realizar antes del
treinta y uno de enero del dos mil doce y los mantendrá el fideicomiso Dos para
realizar el pago.
b. El Fideicomiso Dos entregará a los compradores las participaciones
correspondientes, de conformidad con los recursos aportados por cada uno de
ellos.c. Se advierte que éste Fideicomiso Dos será un vehículo de inversión de oferta
privada.
La capitalización y las compraventas descritas constituyen, en las condiciones actuales, el
único medio sano de proveerle recursos al Fondo y su realización se encuentra autorizada
dentro del objeto del Fondo de Inversión.
5) Uso de los recursos para realizar el pago parcial o total de pasivos.
Con el producto en efectivo de la capitalización y las ventas efectuadas y siempre y cuando
se haya constituido el condominio maestro o los subcondominios, según sea necesario para
formalizar las ventas de los inmuebles, se autoriza a la Sociedad Administradora del Fondo
para que: Considerando por un lado los pasivos existentes en el Fondo de conformidad con el
Anexo A (3. Detalle de Pasivos Existentes), y por otro los ingresos por aportes de capital y
ventas efectivamente realizados, solicite a los fiduciarios de los fideicomisos indicados,
desembolsar, por cuenta del Fondo, en el orden y por el monto que de conformidad con el
mejor criterio del Comité de Inversión del Fondo convenga a los intereses de éste, para:
a. Que cancele a los bancos acreedores en su totalidad los intereses y principal
adeudados, por un monto de aproximado de seis millones trescientos mil dólares ($6.3
millones).b. Cancelar a Monte del Barco Real Estate Corp., sociedad inscrita en la República de
Panamá, un monto aproximado de cuatro millones de dólares ($4 millones).c. Cancelar costos de operación del Fondo para el año 2012, conforme se describen en el
Anexo A (4.Costos de Operación del Fondo para el año 2012). por monto de aproximado
de dos millones de dólares ($2 millones).
Se aclara que el monto correspondiente a comisiones de Desarrolladores Inmobiliarios 4D
S.A. por un monto aproximado de dos millones de dólares ($2 millones), se capitalizará en un
cincuenta por ciento (50%) (conforme se señaló en el Punto I.) y el saldo por un millón de
dólares ($1 millón) se cancelará siempre que el fondo alcance una rentabilidad de al menos
un diez por ciento (10 %). A criterio de dicho acreedor, podrá negociar con el Fideicomiso Dos
una comisión de éxito por el saldo de la deuda, en caso de venta del Hotel o el inicio de su
construcción, caso en el cual el Fondo se liberará de ese pasivo, para lo cual se autoriza a
consignarlo así en la constitución de dicho fideicomiso.
Se aclara además, que el señalamiento de que los montos son aproximados, obedece a que
existe generación de intereses, de modo que la cifra varía.
En caso de que los recursos recibidos por el fondo fueran superiores a los doce millones de
dólares ($12 millones), el Comité de inversiones del Fondo determinará su uso.
6) Financiamiento de la infraestructura.
Con el propósito de poder desarrollar la infraestructura básica del condominio, conforme al
Anexo A (5. Detalle de la Infraestructura Básica y 6- Presupuesto de la Infraestructura
Básica), y tomando en cuenta la obligación del Fondo de realizar y financiar la continuación
de las obras de infraestructura del condominio, se acuerda el traspaso al Fideicomiso Tres, de
las fincas que se describirán como la Finca S, de conformidad con el Anexo A (1- Cuadro
Descriptivo de Propiedades), en pago de la infraestructura cuyo valor estimado total es la
suma de seis millones quinientos mil dólares ($6.5 millones) El valor de traspaso de la
propiedad se realiza con base en el Avaluo de ICICOR de abril de este año. Para lo cual este
Fideicomiso Tres:
a. Será propiedad a prorrata de los compradores de parcelas, del Fideicomiso Dos
propietario del Hotel y lotes colindantes, del propietario de La Marina y del
propietario de la parcela denominada “el Altiplano” conforme se describe en el
Anexo A (1- Cuadro Descriptivo de Propiedades). b. Procurará realizar la venta de la Finca S dentro de los siguientes tres años, por el
mismo precio señalado o mejor.c. Entregará al Fondo el producto de la venta a fin de que realice con esos recursos
las obras de infraestructura básica, para lo cual el Fiduciario estará autorizado e
instruido para custodiar y administrar los recursos y hacer los desembolsos
conforme al avance de las obras.d. En caso de que la venta no se pudiera realizar en el plazo establecido, el
Fiduciario continuará con la propiedad fiduciaria de la Finca S, hasta que la
asamblea de fiduciarios disponga otra cosa. En este caso se procederá a
convocar a una asamblea de inversionistas para informar dicha situación. Queda
entendido y aceptado que si esto llegara eventualmente a darse, con la entrega
de la Finca S, (como parte de la compraventa de parcelas, el Hotel y las daciones
en pago), el Fondo y sus administradores se liberan frente a los adquirentes de
lotes de conformidad con este Acuerdo, de cualquier reclamo o responsabilidad
en relación con la realización o desarrollo de la primera etapa de la
infraestructura y así se consignará en todo traspaso. Queda entendido que el
Fondo continuará con su propósito original conforme al prospecto.e. Si antes de formalizarse la venta de la Finca S, el Fondo lograra vender otra
parcela por un precio aproximado al valor indicado para la Finca S, los recursos
se destinarán al desarrollo de la infraestructura, y por tanto la Finca S deberá ser
regresada al Fondo. f. Igualmente, con el objeto de conservar la posibilidad de que el Fondo le venda a
mejor precio a terceros la totalidad del proyecto (incluida la Finca S), se acuerda
que la promesa de compraventa y la eventual compraventa, tendrán una cláusula
de retro compra por parte del Fondo al mismo precio adquirido y sometido a un
plazo que vencerá en diciembre del dos mil doce, más un monto igual a la
aplicación de una tasa de interés del diez por ciento anual (10%).
iv. Ejecutar daciones en pago.
Tomando en cuenta que el Fondo no cuenta con recursos líquidos y que existen pasivos
vencidos que generan costos financieros, de conformidad con el Anexo A (3.Detalle de
Pasivos), y riesgo para todos los activos del Proyecto, se considera necesario que se autorice
a la Administración del Fondo la firma de daciones en pago, bajo ciertas condiciones.
Con la excepción de la dación en pago que se propone a favor de Fideicomiso Parcela H, el
precio será el definido por el avalúo elaborado por la firma ICICOR, en abril del año dos mil
once, es decir sobre la base de un monto de ochenta y un millones ochocientos ochenta y
cinco mil cuatrocientos veintidós dólares con veinticinco centavos de dólar.
En este sentido, se autoriza a la Sociedad Administradora del Fondo la realización de las
siguientes daciones en pago:
a. Dación en pago a Monte del Barco Real Estate Corp.
a. Autorizar al Fondo para que proceda a traspasar al Fideicomiso Dos el sitio del Hotel,
de forma que Monte del Barco Real Estate Corp. reciba en pago la participación de
este Fideicomiso en lo correspondiente al valor del sitio del Hotel, por un precio de
doce millones ochocientos mil dólares ($12.8 millones). El Fondo cubrirá los costos
de traspaso.b. Autorizar al Fondo para que proceda a traspasar el sector Marina conformado por
concesión y propiedad privada identificada en el Anexo A (1.Cuadro Descriptivo de
Propiedades) como Barrio U y U2, de forma que Monte del Barco Real Estate Corp.
reciba en pago el sector de la Marina, por un precio de cuatro millones cuatrocientos
mil dólares ($4.4 millones). El Fondo cubrirá el cincuenta por ciento (50%) de los
costos de traspaso.
b) Dación en pago al Fideicomiso de Administración y Garantía Parcela H- Resort Monte
del Barco.
a. Se autoriza al Fondo a traspasar al Fideicomiso de Administración y Garantía
Parcela H- Resort Monte del Barco, como dación en pago de la deuda del Fondo con
ese acreedor, la parcela o Barrio H, conforme se describe en el Anexo A (1. Cuadro
Descriptivo de Propiedades). Asimismo, se autoriza al Fondo para cubrir el
cincuenta por ciento (50%) de los costos de traspaso.
Queda entendido, que Fideicomiso de Administración y Garantía Parcela H- Resort
Monte del Barco no cobrará los intereses relacionados con la cuenta por cobrar en su
favor, de forma que con la cancelación de su principal se condonan tales intereses. El
monto por el que se realizará el traspaso en dación de pago, será de cinco millones
de dólares ($5 millones).
b. Se autoriza al Fondo a traspasar al acreedor Fideicomiso de Administración y
Garantía Parcela H- Resort Monte del Barco, como dación en pago de la deuda del
Fondo con ese acreedor, la parcela denominada el Altiplano (fincas FFPI
5,6,7,8,45,46 y 47), conforme se describe en el Anexo A (1.Cuadro Descriptivo de
Propiedades). El monto por el que se realizará el traspaso en dación de pago será de
siete millones setecientos mil dólares ($ 7. 7 millones).
Asimismo, se autorizara al Fondo para cubrir los costos de traspaso en un cincuenta
por ciento (50%).
En todos los casos expuestos de dación en pago, una vez realizadas dichas daciones por el
monto total de las deudas debidamente acreditadas en los Estados Financieros Auditados del
Fondo, quedarán canceladas de forma total las deudas con dichos acreedores.
c) Advertencia.
Se advertirá a los acreedores a quienes se les realiza la dación en pago, que dentro de las
parcelas entregadas, existen algunas pertenecientes a unas concesiones que están
sometidas al Plan Maestro de Papagayo, el cual obliga a la ejecución de obras conforme al
anteproyecto concreto de la concesión (que puede ser modificado con autorización del ICT),
cronograma y las etapas que autorice el I.C.T. Por lo tanto, tendrán que iniciar los permisos de
construcción en junio de dos mil doce y la construcción en el dos mil catorce, de conformidad
con lo que se indica en el Anexo A (7.Informe Legal de Concesiones).
v. Autorización genérica de actuación, a favor de Aldesa Sociedad de Fondos de
inversión S.A.
Instruir y autorizar a la Sociedad Administradora del Fondo para que en representación del
Fondo, implemente y detalle todas las acciones, realice todos los actos, subscriba los
documentos necesarios, otorgue las garantías, realice las adenda necesarias, comunique, por
los medios que considere pertinentes a los inversionistas de los avances en la ejecución del
presente acuerdo, y cubra con cargo al Fondo todos los costos necesarios en que se deba
incurrir para ejecutar en todos sus extremos la propuesta de saneamiento financiero, venta de
parcelas, reducción de pasivos y dación en pago, aprobada en la presente Asamblea
Ordinaria y Extraordinaria de Inversionistas del Fondo. No obstante, se entenderá que si por
cualquier circunstancia de orden formal, legal o práctico, no se pueden ejecutar uno o varios
de los temas que forman parte de este acuerdo, se podrán ejecutar los restantes.
vi. Designación del Fiduciario.
El Fiduciario para los fideicomisos indicados en este acuerdo será una entidad miembro de un
grupo financiero de la escogencia de los inversionistas que vayan a formar parte de cada
fideicomiso.
4. RIESGOS ESPECIFICOS ASOCIADOS AL PLAN DE SANEAMIENTO
En razón de que el Plan de Saneamiento parte de la facultad que posee la SAFI de vender
componentes del proyecto, facultad que siempre ha estado prevista en el prospecto, comparte
con el prospecto cada uno de los riesgos revelados en la sección RIESGOS DEL FONDO del
prospecto, así como en la Sección V. RIESGOS ESPECIFICOS DEL PROYECTO del
Addendum.
No obstante lo anterior, considerando las particularidades que dispone el presente Plan de
Saneamiento, es menester revelar riesgos específicos en la ejecución:
Riesgos de Ejecución del Plan de Saneamiento
Riesgo de financiamiento
Riesgo de que el fondo enfrente problemas para obtener el refinanciamiento de las deudas
actuales y la obtención de nuevos recursos para atender la demanda de liquidez que
requiere el proyecto de desarrollo. La liquidez se requiere para la cancelación de servicios a
las empresas contratadas y las deudas contraídas.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente ninguna de las propuestas del Plan de
Saneamiento se pueda ejecutar y por ende, no se cuente con los recursos necesarios para
la continuidad del proyecto, lo cual podría ocasionar pérdidas en los rendimientos, el valor
de la participación para los inversionistas y la eventual liquidación del Fondo.
Riesgo por problemas que signifique atasos de inscripción de los traspaso de los
bienes inmuebles o ejecución de daciones en pago.
Se refiere al riesgo de que se presenten problemas o atrasos significativos en los procesos
de inscripción de los traspaso por venta o por las daciones de pago de los bienes
inmuebles del fondo a terceros en el Registro Público Nacional, así como atraso o la
negativa del Instituto Costarricense de Turismo en el otorgamiento de autorizaciones para
efectar el traslado del dominio o la segregación de las propiedades en concesión en la Zona
de Papagayo. Por ejemplo, se pueden presentar problemas por observaciones a la
formalidad de los procesos de traspaso, objeciones de terceros por reclamos de derechos
que impidan el registro definitivo, entre otros.
Además podrían presentarse atrasos en la coordinación necesaria con las entidades
bancarias acreedoras del Fondo que poseen en garantía áreas del proyecto, que podrían
ser sujetas de venta o dación en pago.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente el fondo se ve limitado o atrasado en
realizar el traspaso de las propiedades propuestas a vender en el Plan de Saneamiento.
Riesgo de incumplimiento de obligaciones con terceros
Riesgo de que el Fondo no cuente con los recursos necesarios para hacer frente a las
obligaciones con terceros, a saber: pagos de intereses y principal de las deudas contraídas
con sus acreedores y pago de facturas por servicios y gastos brindados por proveedores,
que signifique la ejecución de las propiedades otorgadas en garantía de las cuales son parte
algunas de ella otorgadas en dación de pago o comprometidas en opciones de compraventa
con terceros. Y que a su vez el Fondo entre en incumplimiento con estos terceros por no
poder ejecutarse sus compromisos.
Las deudas pueden estar garantizadas con terrenos y/o cualquier otro tipo de activo del
Fondo, las cuales pueden ser rematadas por los acreedores con el correspondiente
detrimento en el activo del Fondo. Asimismo, el no pago a los proveedores puede ocasionar
que estos dejen de brindar los servicios y establezcan procesos de cobro judicial y
administrativo contra el Fondo.
Riesgo de incumplimiento en obligaciones con instituciones del Estado
Riesgo de que el Fondo no pueda cubrir las obligaciones con diversas entidades Estatales
por ejemplo: impuestos de bienes inmuebles, servicios urbanos, concesiones, cuotas de la
CCSS, pagos de impuestos, cánones, entre otros. El no cumplimiento de las obligaciones
anteriores pone en riesgo la continuidad del proyecto debido a la posible cancelación de los
permisos para la continuidad del proyecto y el establecimiento de procesos de cobro judicial
y administrativo contra el Fondo.
Riesgo de pérdida en el valor de la participación
Riesgo asociado a que la zona geográfica en que está o se desarrolla el proyecto y a los
cambios que puede enfrentar ese lugar. Determinadas zonas pueden sufrir la pérdida de la
plusvalía del sector, el deterioro de la infraestructura, la disminución de la demanda por
desarrollos, cambio en la legislación o reglamentos establecidos para el desarrollo
inmobiliario de la zona, entre otros.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente se produjera algún problema en la
zona específica en la que se ubica el proyecto que repercuta en la demanda de tierras en
dicha zona, lo cual podría generar una disminución en el valor de las tierras y su eventual
repercusión en el valor de la participación para los inversionistas.
Riesgos legales
Riesgo relacionado con la posibilidad de que las autoridades de los países en que invierta el
fondo realicen cambios en las regulaciones y leyes existentes en materia de permisos,
reglas de inversión, impuestos, política de encaje y cualquier otra regulación que pueda
afectar al fondo; así como la posibilidad de que el fondo o la sociedad administradora deban
recurrir a procesos judiciales o administrativos para hacer valer los derechos del fondo o
deban hacer frente a las demandas interpuestas por un tercero.
La inversión puede verse afectada si cambios en la regulación o leyes inciden
negativamente en los activos del fondo o si la sociedad administradora o el fondo deben
enfrentar juicios que comprometan la continuidad de su operación. Por ejemplo, nuevas
disposiciones en materia de permisos emitidas por municipalidades podrían retrasar la
construcción y posterior venta de un proyecto inmobiliario, impactando negativamente los
rendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas.
El Fondo a la fecha enfrenta cuatro procesos ordinarios para declarar la nulidad de los
acuerdos tomados en la Asamblea de Inversionistas del 19 de diciembre del 2011 en donde
se aprobó el Plan de Saneamiento. En dichos procesos se ha solicitado la anotación de
propiedades del Fondo.
Asimismo, se tiene conocimiento de la existencia de una denuncia planteada por un grupo
de inversionistas ante la SUGEVAL la cual fue trasladada a la sociedad administradora
mediante los oficios 130/0/147 ref.956 y ref 1059 del 6 y 13 de marzo del 2012 y a la fecha
la misma se encuentra en una etapa de investigación preliminar.
Administración de Riesgos de Ejecución del Plan de Saneamiento
Riesgo de financiamiento
El Plan de Saneamiento contempla la captación de recursos nuevos para hacerle frente a la
renegociación de las deudas con los acreedores actuales y ampliar los plazos de
vencimiento de las mismas.
Riesgo que signifiquen atrasos en la inscripción de los traspasos de los bienes
inmuebles, o ejecución de daciones en pago.
Previo a la venta de las fincas por parte del fondo propuestas en el Plan de Saneamiento, la
administración del mismo conjuntamente con el departamento legal o el asesor legal
correspondiente, se encargará de realizar el proceso de debida diligencia “due diligence”
necesario para cada una de las fincas, a efectos de evitar que posteriormente se presenten
problemas que eviten la ejecución de las ventas. Lo anterior deberá ser evaluado a su vez
por el comprador de las fincas que generalmente solicita una serie de información y
aclaraciones adicionales. Asimismo en el caso de que la venta sea una propiedad en
concesión se le advertirá al comprador sobre el trámite que debe realizar ante el Instituto
Costarricense de Turismo para la aprobación del traslado de la concesión. En el caso de las
daciones en pago se está en proceso de negociar con los bancos acreedores la liberación
de las propiedades dadas en garantía y a la fecha el proceso está a la espera de concluirse.
De igual forma, se está coordinando con el ICT el traslado de las concesiones de las
propiedades que van a ser traspasadas por medio de la dación en pago.
Adicionalmente todo traspaso de fincas del proyecto con motivo de la Propuesta de
Saneamiento o bien para la venta de un tercero, requiere de un plano catastrado, lo cual
significa un costo para el Fondo que debe ser asumido oportunamente, ya que de lo
contrario no puede realizarse ningún traspaso de los bienes sin ellos.
Riesgo de incumplimiento de obligaciones con terceros y Riesgo de incumplimiento
en obligaciones con instituciones del Estado
El Plan de Saneamiento busca obtener recursos frescos para hacerle frente a las deudas
que actualmente posee el Fondo, por lo que de no poder ejecutarse tal y como esta
planteado se podría poner en riesgo el proyecto parcial o totalmente.
Riesgo de pérdida en el valor de la participación
El Plan de Saneamiento busca vender algunas fincas del proyecto y pagar deudas a través
de la dación en pago de tierras. Si por la baja demanda de compradores para estas tierras
se tuviese que aceptar precios menores al registrado contablemente se ocasionaría una
pérdida en el valor del fondo y por ende, en el precio de participación de cada inversionista.
La administración del fondo realiza sondeos de precios de propiedades similares en venta
en la zona en que se desarrolla el proyecto para conocer el valor de mercado y contar con
mayor información al momento de realizar la venta. No obstante, este es un riesgo propio
del negocio que deberá ser conocido, entendido y gestionado por el inversionista.
Riesgos legales
Se minimizan mediante estudios previos de la normativa vigente y en consulta, con la
recomendación del Departamento Legal, el Comité de Inversiones y la administración del
fondo.
En cuanto a los procesos ordinarios abiertos el Fondo está realizando la debida defensa
aportando todas las pruebas necesarias y utilizando los recursos que le brinda la normativa
para ejercer la defensa del Fondo.
5. COSTOS
El presente Plan de Saneamiento generara costos relacionados con su implementación e
ejecución, los cuales se encuentran previamente regulados en la Sección 14. Políticas de
Distribución de Beneficios, apartado Comisiones y Costos del Prospecto.
En lo que respecta a los costos relacionados con los traspasos de las propiedades, cabe
aclarar que en la Asamblea de Inversionistas del 19 de diciembre del 2011, se acordó
expresamente que el FIDI asumiera el 50% de dichos costos. Por tanto, es menester aplicar
que en el caso concreto del FIDI se verá beneficiado con el ahorro de un 50% de dichos
costos, si consideramos que en la Sección 14. Políticas de Distribución de Beneficios,
apartado Comisiones y Costos del Prospecto se establecía que el FIDI se haría cargo del
100% de los mismos.
Por tanto, la Sociedad Administradora únicamente podrá llevar a cabo actividades cuyos
cargos se cubran con el patrimonio del Fondo, siempre que se encuentren establecidos en la
Sección 14. Políticas de Distribución de Beneficios, apartado Comisiones y Costos del
Prospecto, quedando prohibido cargar al FIDI cualesquiera otros gastos que no hayan sido
previamente establecidos en el Prospecto.
6. ACLARACIONES EN CUANTO AL PLAN DE SANEAMIENTO
a. Considerando que el Plan de Saneamiento se fundamenta en la amplia
facultad para comercialización y venta de activos o componentes del
proyecto estén o no construidos o desarrollados (incluyendo la facultad de
determinar las condiciones en que se ejecutarán las ventas), que tiene la
Sociedad Administradora, descrita en la Sección I., 3.1 Propósito, del
Addendum al Prospecto, la ejecución de dicho Plan no vendría en
detrimento de la conceptualización inicial del proyecto. Más bien propicia
la venta de componentes del proyecto para que sean usados y
desarrollados de conformidad con el plan maestro, sin que se modifique el
propósito o naturaleza de dichos componentes.
b. En lo que se refiere al propósito del FIDI y la obtención de plusvalía para
las propiedades que permanecerían en el FIDI, se aclara que del
propósito del FIDI se desprende la amplia facultad de la SAFI para la
venta de componentes del proyecto, estén o no construidos y en ningún
momento se hace esa distinción o se puede interpretar que la venta es de
parcelas construidas o no.
c. Asimismo, a pesar de que el FIDI no desarrolle las propiedades o
componentes del resort vacacional, los mismos se pretenden vender
conforme al plan maestro o huella del resort vacacional; es decir, si el
área a ser vendida esta conceptualizada para un hotel en la misma
únicamente se podrá desarrollar un hotel. Por tanto, con las ventas no se
modifica el propósito o naturaleza de las distintas parcelas, manteniendo
la integridad del proyecto. Recuérdese que la mayor parte de las tierras
forman parte del condominio y que cualquier propietario va a tener que
respetar los términos del Reglamento Condominal y del Plan Maestro y
que en todo momento lo vendido o conservado se encontrará siempre en
el Polo de Desarrollo Papagayo y bajo el Régimen de Chorotega.
d. El Plan de Saneamiento parte de la difícil o precaria situación en la que el
FIDI se encuentra, por lo que la venta de ciertas propiedades se realiza
con el fin de obtener recursos para hacer frente a los pasivos apremiantes
del FIDI y para que las mismas sean desarrolladas de conformidad con el
plan maestro por parte de los terceros adquirientes, con el fin exclusivo de
que los restantes componentes se beneficien de la plusvalía que esto
generaría.e. En lo que respecta a la venta o dación en pago de componentes que
poseen concesiones, lo que se venderá serán las propiedades no así las
concesiones, licencias o permisos de explotación de agua y minería que
ya posee el FIDI. Sin embargo si será garante en la medida que nuestra
legislación lo permita y sin menos cabo de la titularidad de la demás
concesiones, otorgar las mínimas para que los componentes de la dación
en pago, cuenten con las concesiones de agua especialmente necesarias
para su propio desarrollo.f. Con el propósito de no traspasar las actuales sociedades propietarias del
proyecto, las cuales tienen otros activos que no son objeto de las
daciones en pago, se procedería a ejecutarlas traspasando las acciones
y/o cuotas de las nuevas subsidiarias (vehículo de propósito especial) de
las sociedades proyecto, a las cuales previamente se les traspasaría las
fincas acordadas dar en dación en pago. Lo que se venderá o entregará
en dación en pago serán las acciones o cuotas de las sociedades a las
cuales se les traspasaría previamente la concesión que corresponda a la
dación en pago. Por lo que en el caso de que la dación en pago sea una
parte de la tierra dada en concesión, el FIDI continuaría como
concesionaria del resto de la tierra otorgada en concesión. Las
propiedades en concesión son:g. i) la finca 5-1538-Z-000 con una medida de ciento tres mil setecientos
doce metros con siete decímetros cuadrados (103.712.07 m2), ii) la finca
5-1539 –Z-000 con una medida de ciento treinta y siete mil ciento
ochenta y un metros con ochenta y un decímetros cuadrados
(137.181.81m2), y el lote 8 con una medida de sesenta y siete mil ciento
cincuenta y ocho metros con ochenta y dos decímetros cuadrados
(67.158.89 m2). Para un total de de trescientos ocho mil cincuenta y dos
metros con setenta y siete decímetros cuadrados (308.052.77 m2). Sobre
estas concesiones se cancela actualmente y trimestralmente a la
Municipalidad de Carrillo un canon, lo cual es un costo considerable para
el Fondo todos los años. El desarrollo sobre las concesiones será de
acuerdo al cronograma de obras que ha sido previamente aprobado por el
ICT. Lo que se entregará en dación en pago es una medida de doscientos
veintiséis mil ciento ochenta y un metros con sesenta y dos decímetros
cuadrados (226.181,62m2), con lo cual el Fondo se mantendría como
concesionaria de una medida de setenta y nueve mil quinientos ochenta y
cinco metros cuadrados (79. 585 m2) (el resto). Sobre este resto el Fondo
podría venderla, desarrolladora directamente, y una parte de ella que
corresponde a cincuenta y cinco mil quinientos treinta y siete metros
cuadrados (55.537,m2) esta en garantía en el Fideicomiso de
Infraestructura (Fideicomiso 3).
h. De esta forma el FIDI o las sociedades del FIDI conserven la tierra en
concesión (del resto) y la nueva sociedad se constituya en nueva
concesionaria de la parte segregada; y ambas se obligan como
corresponde al cumplimiento de los fines y propósitos del contrato de
concesión.
i. Para realizar todos estos trámites se requiere previamente de la
autorización del ICT a favor de la nueva sociedad (vehículo de propósito
especial). Una vez otorgada tal autorización y como nueva concesionaria
se entregaría las acciones o cuotas de esas sociedad al adquirente en
cumplimiento de la dación de pago.
j. En referencia a las concesiones de explotación minera y de agua, se
aclara que todas se encuentran al día y garantizan la disponibilidad de
agua a todo el proyecto y por consiguiente a sus conceptuales
componentes y en el caso de la minera, garantizan la utilización de
material como parte de los costos de las obras de infraestructura.k. El Plan de Saneamiento se podrá ejecutar parcialmente, para lo cual el
Comité de Inversiones deberá dar su visto bueno.
l. En cuanto al Fideicomiso 3 (Fideicomiso de Infraestructura), el mismo no
viene a eliminar la obligación que posee el FIDI de desarrollar la
infraestructura, sino más bien la reitera y proporciona un mecanismo que
pueda evitar futuras contingencias al FIDI, en caso de se haga imposible
realizar la infraestructura en los siguientes 3 años, correspondiente a las
personas participantes de los fideicomisos 1 y 2.m. Que el proyecto sigue estando localizado en el Polo Turístico del Golfo de
Papagayo, en razón de la amplia zona que este Polo Turístico dispone.
7. ESTADO ACTUAL DEL ACUERDO DE ASAMBLEA DE INVERSIONISTAS DEL 19 DE
DICIEMBRE DEL 2011.
a. Procesos judiciales.
A la fecha existen 4 procesos judiciales los cuales pretenden la nulidad del acuerdo de la
Asamblea de Inversionistas del Fondo celebrado el día 19 de diciembre del 2011, los cuales
son procesos ordinarios seguidos contra Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.,
identificados con los expedientes números 12-000020-0164-CI, 12-000021-0164-CI, 12-
0000166-0164-CI, ubicados en el Juzgado Civil del Segundo Circuito Judicial de San José.
De dichos procesos hasta el momento se ha ordenado la medida cautelar de anotación de las
fincas del partido de Guanacaste número 1538Z000, 1539Z000 y la 182352-000.
En cuanto al manejo de los procesos señalados es la consigna de la Sociedad Administradora
rebatir el caso vigorosamente, con el fin de poder ejecutar el Plan de Saneamiento y
promover la salida del FIDI de la situación crítica en que se encuentra.
b. Denuncias
Existe una denuncia presentada por un grupo de inversionistas ante la Superintendencia
General de Valores, sobre la cuál la Superintendencia nos ha solicitado información por medio
de los oficios ref. 956 y 1059 del 6 y 13 de marzo del 2012 y en la actualidad se encuentra en
la etapa de investigación preliminar.
c. Fideicomisos y Fiduciario
El día 30 de marzo del 2012 se suscribió con Banco Cathay los Fideicomisos 1, 2 y 3
necesarios para implementar la ejecución del Plan de Saneamiento antes indicado, los cuales
considerando su extensión se encuentran a disposición en las oficinas de la Sociedad
Administradora.
MontedelBarco 6565.pdf
ANEXOS
Mapa de propiedades
