PROPIEDAD PREDIAL
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INDICE INDICE CAPITULO I: PROPIEDAD PREDIAL ___________________________________________ 3 CAPITULO II: EXTENSION DEL DERECHO DE PROPIEDAD PREDIAL______________7 CAPITULO III: RESTRICCIONES DE LA PROPIEDAD PREDIA. _____________14 CAPITULO IV: DESLINDE Y AMOJONAMIENTO. _________________________________36
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INDICEINDICE
CAPITULO I:
PROPIEDAD PREDIAL ___________________________________________ 3
CAPITULO II:
EXTENSION DEL DERECHO DE PROPIEDAD PREDIAL______________7
CAPITULO III:
RESTRICCIONES DE LA PROPIEDAD PREDIA. _____________14
CAPITULO IV:
DESLINDE Y AMOJONAMIENTO. _________________________________36
DEDICATORIADEDICATORIA
Dedico este trabajo hecho, con la finalidad de dar a conocer el tema de “La
Propiedad Predial”, ante todo a Dios, por ayudarme en mi vida personal y en mis
estudios, a mi Padres por ayudarme a realizarlo y a la vez a mis compañeros de estudios
por el apoyo respectivo que nos hemos brindado mutuamente
LA PROPIEDAD PREDIAL
ASPECTOS PRELIMINARES
BREVE NOTICIA HISTÓTICA.
En el Derecho Romano la propiedad es extremadamente individualista en cuanto a su
naturaleza e ilimitada en su proyección vertical hasta el cielo (usque ad coelum) y hasta
el infierno (usque ad inferos), o sea, hacia arriba y hacia abajo. Esto fue ya regulado por
el digesto.
Esta teoría tuvo rigor durante muchos siglos. Inclusive en el derecho moderno halla
proclamación en el Code napoleónico (1804) y ellos es comprensible pues la revolución
Francesa es la respuesta más contundente a los atavismos, vinculaciones, cargas y
gravámenes del feudalismo, con gran regocijo de los juristas a la sazon revolucionarios.
En este código se inspiro el moviendo codificador Europeo y, por extensión, se explayo
a los códigos Latinoamericanos a través de España.
A fines del siglo pasado y, con mayor énfasis en los primeros años de esta centuria, se
produce una reacción doctrinaria. Aparece la noción de la función social de la propiedad
que, llevaba a sus extremos, pasa a convertirse de un derecho a un deber “Duguit”.
Quizá así la concebió la constitución de Weimar (1919) cuando estipula que la
propiedad obliga. De ahí se avanzo hasta la liquidación y expropiación de la propiedad
en algunos países por entonces socialistas.
A las alturas de comenzar el tercer milenio, vuelve a experimentar un resurgimiento la
tesis individualista de la propiedad predial. Pero, a su lado, de todas formas no puede
negarse y desconocerse los límites y obligaciones que imponen las leyes.
472. Dig. Ley 49, tit. 1, lib. VI y ley 24, tit. II, lib. VIII. Cfr. Arias Schreiber M.,
Exégesis, p. 24.
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LA NOCION DE “PROPIEDAD PREDIAL” EN EL CODIGO CIVIL.
El código civil se refiere a la propiedad predial (de praedium, predio), y no inmueble, en
el capitulo tercero (artículos 9854 a 967). Desde el punto de vista técnico, esta parte del
corpus está ligeramente mejor estructurada que la del derogado, que trataba de la
institución en los numerales 854 al 876, en la forma confusa y bastante desordenada. Sin
que ello signifique que sea una redacción óptima e idónea, puesto que, como veremos
luego, contiene algunos vacíos y contradicciones.
Ahora bien, al referirse el código a la propiedad predial en vez de propiedad inmueble,
sin duda esta indicando la propiedad predial en vez de propiedad inmueble, sin duda
esta indicando la propiedad inmobiliaria por excelencia, esto es, los predios (casas,
viviendas, edificios, etc.). A primera vista pareciera que alude específicamente a los
predios urbanos y no a los rústicos, pero no puede negarse que contiene algunas normas
típicas de estos últimos. En verdad el Código Civil rige en los predios urbanos cuanto
en los rurales.
LA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL CODIGO DE 1936
El código derogado regulaba principalmente determinadas y evidentes relaciones de
propiedad agrarias. La mayor parte de la población laboraba en el campo. Y esto se
reflejaba en la normativa de dicho código.
Hoy, estas relaciones han modificado sustancialmente, aunque el agro sigue teniendo
importancia en la producción nacional. De ahí que se imponía la redacción de un nuevo
corpus, aún cuando, como veremos, ellos no se han visto reflejados del todo.
LA PROPIEDAD RÚSTICA EN EL CODIGO CIVIL. CONTRADICCIONES.
El articulo 883 del código prescribía: “Los derechos reales sobre predios rústicos se
rigen por la legislación de la materia”. Posteriormente este numeral fue abrogado.
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En efecto, la ley de promociones de las inversiones en el sector agrario (decreto
legislativo Nº 653 de 30 de julio de 1991, publicado el 1 de agosto) derogó dicho
artículo, según lo contempla la disposición final primera en su parágrafo segundo.
La redacción del artículo de 883 era, técnicamente, desafortunada, revelando en el
legislador una política excluyente. Esa mala redacción y falta de cuidado ha creado un
vacío en lo referente de la propiedad rural, que “parece de verse a una lamentable
confusión del legislador” y es de suponer, como dice Lucrecia Maisch, lo que realidad
quiso decir: “Los derechos reales sobre predios rústicos se rigen por las disposiciones de
éste código y además por las leyes que específicamente los regule”.
La política ha sido incoherente, puesto que, a lado de ésta marginación, contiene normas
de carácter netamente rural tales como el aluvión y la avulción regulados por los
artículos 939 y 941, respectivamente.
La derogatoria del artículo 883 no resuelve el problema, antes bien, lo profundiza. Pero
la ley agraria en vigor (DL. Nº 653) contiene, a su vez, una nueva contradicción con el
articulo que deroga, pues el articulo 2, inc. “a” dispone que: “El estado otorga seguridad
jurídica sobre la tenencia y propiedad de las tierras rústicas. Los derechos reales sobre
ellas, se rigen por el código civil y las disposiciones contenidas en la presente ley”. Ésto
es contradictorio por que por una parte se deroga el numeral 883 para que los derechos
reales sobre predios rústicos se rigan por la ley especial, y por otra parte, se decida que
se regirán por el código civil.
Constituye un error remitir la regulación de estos derechos reales sobre predios rústicos
a las legislación ordinaria, que es aleatoria y esta sujeta a las contingencias políticas.
473. Masch Von Humboldt, Lucrecia. Algunos aspectos que deberían ser esclarecidos
en el libro de derechos reales del código civil de 1984. En: libro homenaje a José León
Barandearán 1985, cultural Cusco S.A., editores Lima, p. 324.
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LA PROPIEDAD URBANA.
La estructura de la propiedad ha cambiado sustantivamente. Y ello se refleja, aunque
parcialmente, en el código. De imperar básicamente unas relaciones de propiedad de
innegable sello agrario en la sociedad peruana de los años 30’ (reflejadas en el código
derogado), ahora hemos pasado a unas relaciones de propiedad caracterizadas por un
agudo proceso de urbanización (habilitación) y construcción inmobiliaria en la urbe, en
desmedro de tierras circundantes a la ciudad.
Este proceso de urbanización acelerada y gigantesca a costa de las tierras rústicas y
semirústicas, se explica por el hecho de que, luego del proceso de reforma agraria, la
burguesía peruana (despojada de sus antiguos medios productivos) se desplazó a nuevo
rubros económicos, así el financiero-comercial, primero, y la industria y la construcción
y el comercio inmobiliario, después. De ahí que ésta clase tenga un monopolio casi total
en las actividades de la banca, las finanzas, las inmobiliarias, la minería, el comercio,
etc.
DEFINICION DE LA PROPIEDAD PREDIAL Y RÉGIMEN LEGAL.
El código civil, en principio, no define que es la propiedad predial, concepto mas
restringido que el de la propiedad inmueble. Simplemente se limita a regular su
extensión, sus alcances, su desdoblamiento (art. 954). De otro lado, predio es el suelo ya
incorporado al comercio jurídico. Por predio (praedium) debemos enter toda heredad o
tierra, o también propiedad de inmueble o territorial, de donde podemos concluir
estableciendo la diferencia de un predio urbano y otro rústico. Predio urbano es el
ubicado en los confines de una ciudad y, por ende, destinado a la habitación mientras
que predio rústico es la que se encuentra en el campo, y está destinado al cultivo.
Dispone el articulo 954: La propiedad del predio se extiende al subsuelo y el sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde se
útil al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos
arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.
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EXTENSION DEL DERECHO DE PROPIEDAD PREDIAL
EL CONCEPTO DE PREDIO. LA NUEVA TEORIA
Tradicionalmente, se ha sostenido que el derecho de propiedad es un derecho absoluto
en cuanto a sus atribuciones, esto es, el propietario tiene, sobre su bien, todos los
poderes imaginables: uti, frui, abuti.
De acuerdo con esta concepción clásica, es precisamente en la propiedad inmobiliaria
donde alcanza su mayor importancia, al considerarse que esta no recae tan solo sobre la
superficie, sino que es ilimitada en su dirección vertical hacia arriba y hacia abajo, es
decir, se extiende al espacio de encima (sobresuelo) y debajo de la superficie (subsuelo).
Sin embargo, para la moderna teoría, la falta de límite afecta únicamente al núcleo
“positivo” de la propiedad, es decir, al libre arbitrio del propietario. En cambio, su
derecho a excluir las intromisiones de los demás (“núcleo negativo”) las influencias o
actividades de otro sobre el bien que hayan de practicarse a determinada altura o
profundidad, que no tenga fundamento para prohibirlas.
Es importante la propiedad predial o territorial en relación a su extensión superficial y
vertical.
1. Extensión superficial. El predio (finca, inmueble, heredad) urbano habitualmente
queda delimitado por la distribución poligonal de la ciudad, en cambio el predio
rustico “carece de criterios dogmáticos para su exacta relimitación”.
2. Extensión vertical. Esta claro, como se ha dicho, que las viejas teorías de la
extensión ilimitada “son incompatibles con el hecho de que la tierra gira y con el
desarrollo de la tecnología moderna”. Para explicarla, algunos han acuñado el
concepto de finca funcional. “El propietario –dice Alvarez Caperochipi- tiene
derecho sobre el volumen necesario para el uso de la finca, de acuerdo con su
destino económico y con las limitaciones (crecientes) establecidas por las leyes”,
nuestro código ha optado por el concepto de utilidad.
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La propiedad territorial se extiende hasta donde sea útil su ejercicio por el
propietario: artículo 954.
La propiedad predial recae:
a) Sobre el suelo mismo (el objeto esencial, el asiento por excelencia);
b) Sobre lo que esta encima del suelo (sobresuelo).
c) Sobre lo que esta debajo del bien (subsuelo).
d) Sobre los accesorios del bien.
e) Sobre los frutos y productos del bien.
PROPIEDAD DEL SUELO
La noción de propiedad predial o territorial une de manera obvia los conceptos de suelo
o superficie, junto a los de subsuelo y sobresuelo (aires).
Se diría que no es concebible la idea de suelo, desligada de las anteriores. La propiedad
del suelo o superficie lineal no nos dice nada, necesita proyectarse hacia arriba y hacia
abajo para encontrar expresión, es decir se trata de su ámbito físico.
Por otra parte, el suelo, el subsuelo y el sobresuelo tienen naturaleza jurídica
inmobiliaria (Código Civil Art. 885, 1º).
Hay que anotar que, solo para los efectos de comprender la noción de propiedad predial,
se acepta el uso del vocablo suelo, pues cuando este se asocia al de inmueble, tenemos
que decir que predio es el suelo ya incorporado al comercio jurídico.
PROPIEDAD SOBRE EL SUBSUELO
Está regulada por el artículo 954, primer párrafo: “La propiedad del predio se extiende
al subsuelo… comprendido dentro de los planos verticales del perímetro superficial y
hasta donde sea util al propietario el ejercicio de su derecho”.
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De conformidad con esto, en principio, el dominus puede exacavar, construir, plantar y
hacer cimientos en la profundidad o subsuelo de su terreno. La ley ha tenido en cuenta
las necesidades de utilización del suelo; para construir, para plantar, en general para
cualquier obra en superficie, es siempre necesario ocupar también una parte de su
subsuelo, ya para colocar los cimientos, ya para depositar las semillas y después con las
raíces. El contrario-observa Salvat-seria consagrar una propiedad lírica.
Teóricamente, dada la forma esférica de la tierra, se presenta cada propiedad como una
gran pirámide, cuya base estaría en la superficie de la tierra y la cúspide en el centro
mismo. La profundidad se determina trazando las líneas perpendiculares del contorno
del plano formado por la superficie del suelo o terreno, prolongada hasta el infinito,
usque ad inferos.
Sin embargo, la legislación ha restringido, en la actualidad, la propiedad del subsuelo,
en la medida que “sea útil al propietario el ejercicio de su derecho”, esto es, en la
medida requerida para las necesidades de la explotación.
En la doctrina italiana, Ludovico Barassi considera que la extensión del subsuelo “viene
determinada de un modo objetivo por lo que señalen los progresos de la técnica en el
momento de planearse la cuestión”.
RESTRICCIONES AL DERECHO SOBRE SUBSUELO.
Al párrafo segundo del articulo 954 establece una limitacion al derecho del subsuelo;
“la propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y
restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales”.
Estas limitaciones concuerdan con el artículo 66 de la Constitución, que considera como
patrimonio de la Nación a los recursos naturales (aguas, minas, bosques, mares, ríos);
asimismo, los restos arqueológicos y los monumentos históricos o que hace mención el
numeral 21 del mismo texto fundamental.
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Estas restricciones al derecho de superficie sobre los recursos naturales y yacimientos
minerales y restos arqueológicos que se encuentren en su predio, tienen
fundamentalmente dos razones; a) la explotación racional de todas las riquezas naturales
y minerales exige la investigación y la extracción del mineral sobre extensiones
considerables, que rebasan los limites de los predios parcelados; b) por un motivo de
seguridad nacional y de defensa de los recursos estratégicos.
DESDOBLAMIENTO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO Y DE LA DEL
SUBSUELO.
El artículo 955 dice: El subsuelo… puede pertenecer, total o parcialmente, a propietario
distinto que el dueño del suelo. Se trata de un precepto novedoso, que estratifica o
desdobla la propiedad predial en tres plano: suelo, subsuelo y sobresuelo, Se considera
que esta norma es muy útil y abre la posibilidad al señor del suelo para enajenar el
subsuelo para cualquier edificación”.
DE acuerdo con esto la propiedad del suelo puede ser separada de la superficie, bien sea
por medio de pacto, de prescripción o de la ley. Se trata, como ya se ha dicho, de una
innovación acorde con la realidad con la realidad del mercado inmobiliario que no
figuraba en el código derogado, aunque, en verdad, si bien éste no autorizaba
expresamente esta situación legal, en muchos casos se ha dado en la praxis, De suerte
que el temperamento del legislador ha sido el de reconocerla legalmente.
Esta regla de que el subsuelo sea objeto de una propiedad distinta, tiene importancia
principalmente cuando se trata de minas de todas clases que se encuentren en él, ya que
se constituyen un inmueble que pertenece alñ Estado. En este caso, existirá
desdoblamiento de un mismo predio (unos es el Estado).
No siendo mina, el dominus puede dar en concesión el subsuelo. Aquí el concesionario
no es ya propietario de la mina, sino dueño de un derecho real inmobiliario de
naturaleza especial.
De lo expuesto se desprende que la propiedad del subsuelo no implica la presuncion de
la propiedad e la superficie o suelo.
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PROPIEDAD DEL SOBRESUELO
Llamada también propiedad de los aires o del espacio aéreo, Está regulada igualmente
por el artículo 954, primer párrafo: La propiedad del predio se extiende… al sobresuelo,
comprendido dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea
útil al propietario el ejercicio de su derecho.
No existe duda acerca del carácter común del aire, pero la propiedad del espacio aéreo
superior es indispensable para la utilización de la propiedad del suelo. El propietario
tiene el derecho de plantar y de construir; así como de impedir a cualquiera el realizar
plantaciones y construcciones que, apoyándose sobre el predio colindante, puedan
invadir el espacio que a su terreno corresponde.
Esta propiedad del espacio aéreo se determina geométricamente por medio de las líneas
perpendiculares trazadas a la superficie, esto es, a la línea formada por el contorno.
La dificultad estriba en determinar el límite superior de esa propiedad del espacio.
Antes, los tratadistas consideraban que la propiedad se extendía usque ad coelum
(ilimitadamente hacia arriba); empero, este es un concepto derivado de la teoría pura. El
derecho-afirman Planiol y Ripert-solo es concebible si se refiere a bienes cosas
utilizables; el espacio deja de serlo más allá de cierta altura.
Nuestro código ha resuelto el problema doctrinario disponiendo que el volumen sobre el
cual recae el derecho de propiedad esté limitado en altura por el interés del propietario
(art. 954). Esta fórmula proviene del articulo 667 del código suizo, para el cual “toda
altura (se prolongará hasta donde sea) útil para su ejercicio.
Para el legislador, la utilidad debe apreciarse en términos actuales, es decir, de
explotación real, vigente. No se la puede interpretar en función de los potenciales, de lo
que podría ser.
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LOS PROBLEMAS DE LA NAVEGACON AÉREA Y EL TRANSPORTE DE LA
ELECTRICIDAD.
Actualmente, este problema reviste gran importancia práctica, debido al desarrollo de la
navegación aérea, así como del transporte de energía eléctrica.
1.- La navegación aérea. En esta materia, los hechos han impuesto una solución
contraria al derecho de propiedad tradicional. Esto porque seria imposible, en efecto,
imponer a los aviadores la obligación de respetar líneas ideales, que indicarán la
separación de los dominios particulares.
Son relación a la solución de este problema, se observan las más curiosas teorías.
Algunos autores han propuesto dividir el espacio atmosférico en capas superpuestas: la
más próxima al suelo, sería del dominio privado, la segunda, quedaría sometida a la
soberanía del Estado; la tercera, libre Empero, tal distinción basada en las leyes
internacionales acerca del mar, es inaplicable –se dice- por dos motivos: porque el
espesor de cada capa quedaría arbitrariamente determinado y porque la separación de
ellas sería imposible de realizar. Por otra parte, el Estado territorial no acepta abandonar
la soberanía del aire.
Debemos concluir, por tanto, que todas las propiedades se hallan hoy gravadas, en
cuanto al espacio máximo, por una limitación legal del interés público: el paso de las
aeronaves. Es por ello que Hamel, fundadamente dijo que tal vez un día llegaría en que
haya que regular el paso de las ondas radioeléctricas si la ciencia diera al dominus,
medios para paralizarlas o detenerlas.
2.- El transporte de la electricidad. Antaño se sostenía –en la línea del derecho
tradicional- que el propietario tenia derecho a oponerse al paso de las líneas eléctricas
por encima de su suelo, incluso aunque ningún poste se apoyara en el mismo.
Obviamente, tal posición no guarda compatibilidad con la realidad actual.
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De ahí que se diga que el titular de una concesión de distribución tiene la potestad de
establecer soportes y hacer que pasen los cables; se encuentra dotado, frente a predios
atravesados, con una servidumbre real.
PROPIEDAD DE LOS ACCESORIOS DEL BIEN
El artículo 888 preceptúa: Son accesorios los bienes que, sin perder su individualidad,
están permanentemente afectados a un fin económico u ornamental con respecto a otro
bien.
La separación provisional del accesorio para servir a la finalidad económica de otro
bien, no le suprime su calidad.
El derecho de propiedad se extiende a los accesorios del bien del cual sean
dependencias necesarias: el dueño del bien mismos es legalmente dueño presunto de
tales accesorios mientras no se pruebe lo contrario, lo que podrá suceder con un titulo o
la vía la usucapión.
Por otro lado, es menester no confundir, bajo el nombre de accesión, dos supuestos
distintos: a) aquel donde una persona es dueña a titulo de accesión (esta es la hipótesis
que comentamos); y b) aquel que se convierte en dueño por efecto de la accesión. “Una
cosa son los accesorios a que virtualmente se extiende la propiedad y otra las acciones
con que se aumente en forma de nueva adquisición”.
PROPIEDAD SOBRE LOS FRUTOS Y PRODUCTOS
Si bien no existe un articulo expreso que señale esto, se desprende que el propietario
tiene derecho a los frutos y productos del bien no por efecto de la accesión, sino a causa
de lo declarado en el articulo 923 del código.
La propiedad de un bien se extiende a todo lo que éste produce, sea naturalmente, sea
mediante el trabajo del hombre.
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RESTRICCIONES DE LA PROPIEDAD PREDIAL
CONCEPTO DE RESTRICCIONES
Para Martín, WOLFF, límites, restricciones son las "posibilidades de señorío excluidas
al propietario o permitidas a otro que no sea el propietario".
El derecho de propiedad se inspira básicamente en el principio de la iniciativa privada;
así lo reconoce la Constitución (art. 58: "la iniciativa privada es libre..."). De ahí
deducían los clásicos que el propietario ejercía una ilimitación (absolutismo) del
derecho en cuanto a sus atributos, esto es, que tenía sobre su bien todos los poderes
imaginables, llegó AHRENS a decir que la propiedad es la "proyección de la
personalidad humana en el dominio de las cosas"-. Hoy en día la propiedad predial se
halla en buena medida limitada.
Siguiendo el criterio de Louis JOSSERAND, podemos distinguir los siguientes grupos:
1. Limitaciones generales (legales) que se derivan de la función social del derecho de
propiedad, de su espíritu y de su objeto (teoría del abuso del derecho).
2. Limitaciones (especiales) establecidas en interés público o de la colectividad.
3. Limitaciones establecidas o impuestas en interés privado (las llamadas relaciones de
vecindad).
4. Limitaciones establecidas por la voluntad del hombre, es decir, por pacto (cláusulas
de inalienabilidad).
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I. LIMITACIONES GENERALES DERIVADAS DE LA FUNCIÓN SOCIAL
DEL DERECHO DE PROPIEDAD
LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
La Constitución abrogada llevó al cenit la concepción de la propiedad como deber,
al disponer que ésta obliga al uso de los bienes "en armonía con el interés social" .
Estas limitaciones constituyen una introducción del código para tratar de todas las
limitaciones enmarcadas dentro de la nueva concepción de la propiedad contenida en el
artículo 923. Según éste, "debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los
límites de la ley". Es decir, se excluye el ejercicio excesivo o abusivo de la propiedad
(Teoría del abuso del derecho de propiedad).
Este era un enunciado bastante general que, en rigor, no ha tenido mayor aplicación
real. Ha sido fundamentalmente preocupación de los teóricos del derecho. Las
condiciones del mundo actual han cambiado y el liberalismo -en boga hoy-, más
realista, ha borrado de los textos escritos este postulado, como que ya no existe en la
Constitución vigente. No obstante todavía pervive en el Código Civil, en una clara
disonancia. La función social de la propiedad -expresa BARASSI - presenta dos
aspectos:
1) Función social-impulso y 2) función social-límite.
1. Función social-impulso: la concesión. de la iniciativa privada (a la que hace
referencia el art.58 de la Constitución)., está destinada a satisfacer, más que el
interés del propietario, las ineludibles exigencias colectivas y nacionales (el
bienestar colectivo) sin que por otra parte ella entrañe una verdadera obligación
jurídica en tal sentido para el propietario (es titular de un "derecho-señorío" y no de
un "derecho-deber").
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2. Función social-límite: "actúa cuando el ejercicio de la propiedad privada resulte
incompatible con un interés público (limitaciones de Derecho público).y también
para coordinar las actuaciones de los distintos individuos en el ejercicio de sus
respectivos derechos de propiedad: ejemplo típico son las .relaciones de buena
vecindad (limitaciones de Derecho privado)".482
Está claro que en esta parte del recurso nos interesa fundamentalmente la función
social-límite, a la que nos referimos a continuación.
TEORÍA DEL ABUSO O EXCESO DEL DERECHO
Si partimos del hecho incontrovertible de que hoy la propiedad no es más el derecho
absoluto de antaño, sino un derecho relativo en su ejercicio y en sus objetivos, debemos
dejar sentado que cuando su titular se aparta de estos marcos, no usa en realidad ya del
derecho, sino que abusa o se excede de él. Por consiguiente, comete "una desviación de
este derecho con relación a su objeto, y compromete con ello su responsabilidad"
(JOSSERAND).
El Código reconoce esta teoría y dispone en su articulo 924: Aquel que sufre o está
amenazado de un daño porque otro se excede o abusa en el ejercicio de su derecho,
puede exigir que se restituya al estado anterior o que se adopten las medidas del caso,
sin perjuicio de la indemnización por los daños irrogados. Este precepto tiene su
antecedente inmediato en el artículo 861 del código derogado. Hay que agregar que la
regla establecida en el arto 924 es aplicable tanto cuando se afecta o vulnera el interés
social cuanto tan sólo el interés privado o particular.
Del texto del citado numeral se advierte que se trata de una regla bastante amplia,
puesto que comprende no solamente al que sufre un daño sino también al que está
amenazado por él, debido al abuso o exceso de otro en su derecho de propiedad, de
suerte que puede exigirse que se restituya al estado anterior (destruyendo lo hecho en su
perjuicio), o tomando las precauciones (medidas) necesarias con ese fin.
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Se otorga, de otra parte. El derecho a la indemnización por los daños y perjuicios
causados.
Esta teoría está elevada a la categoría de principio general del derecho, toda vez que el
articulo II del Título Preliminar del Código Civil prescribe que: "La ley no ampara el
abuso del derecho..”. Evidentemente el titular puede realizar todo tipo de actos
legítimos, en la medida que no perjudiquen a nadie. De ahí que sólo existirá abuso del
derecho "cuando se ejecutan actos que no tienen otro fin que causar un perjuicio, sin
que reporten al que los realiza una verdadera utilidad; pero de ninguna manera pueden
considerarse como actos de abuso del derecho aquellos cuya finalidad está constituida
por un interés serio y legítimo del propietario, aunque ellos pueden significar una
molestia y hasta un perjuicio para un tercero", según afirma E1eodoro ROMERO483
citando a JOSSERAND.
De lo glosado se infiere que el propietario puede actuar libremente en la satisfacción de
un interés "serio y legítimo", que no es otro que el "justo motivo. el móvi11egítimo".
JOSSERANO dice que: "Mientras el propietario obedece a un móvil de este género, se
libra en principio de toda responsabilidad por razón de daños causados a terceros, pero'
si se aparta de esta línea de conducta, si va contra el espíritu mismo de su derecho,
comete una falta susceptible, cuando resulta un perjuicio para el próximo, de
comprometer su responsabilidad con relación a la víctima.
Por consiguiente, el propietario tendrá responsabilidad cuando actúe maliciosa y
do10samente contra los demás. Así sucede, por ejemplo, si el propietario de un
inmueble construye sin causa justificada una pared que quite o reste claridad a un predio
contiguo.
2. LIMITACIONES ESTABLECIDAS EN INTERÉS PÚBLICO O DE LA
COLECTIVIDAD
Se trata de limitaciones derivadas de los derechos del Estado respecto a la propiedad
privada, establecidas por disposiciones de derecho público. Estas restricciones afectan
casi exclusivamente la propiedad inmueble, puesto que no existe mayor interés en el uso
que el dueño haga de sus bienes muebles.
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En esta materia se entrelazan principios de derecho administrativo con principios
propios del derecho privado (el llamado régimen administrativo de la propiedad
privada).
Estos intereses públicos que favorecen a la colectividad deben ser conseguidos aun a
costa del sacrificio de los intereses privados; los intereses públicos o generales siempre
deben primar -en un eventual conflicto- sobre los intereses particulares.
Se habla de limitaciones (y no sólo de límites), porque la limitación es el efecto de una
norma o de un acto especial (o sea de algo sobrevenido y no necesario), mientras que el
límite es un naturale iuris, siendo como es todo derecho subjetivo, siempre limitado
(MESSINEO).
Estas restricciones no son otra cosa que medios para obtener finalidades públicas, o sea
funciones públicas, o para. Brindar servicios públicos.
RÉGIMEN LEGAL
En principio, el artículo 72 de la Constitución contiene tenues limitaciones al derecho de
propiedad disponiendo que, sólo por razones de seguridad nacional, la ley puede
"establecer temporalmente restricciones y prohibiciones específicas para la adquisición,
posesión, explotación y transferencia de determinados bienes". En el mejor sentido, el
precepto puede invocarse para la defensa de los intereses económicos nacionales y la
preservación de nuestro patrimonio cultural.
La inmodificabilidad de las restricciones de orden público, está regulada por el articulo
925 del Código Civil: Las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa
de necesidad y utilidad públicas o de interés social no pueden modificarse ni suprimirse
por acto jurídico. Este numeral tiene su sustento en el artículo 70 de la Carta Política.
El articulo 925 difiere de su antecedente el 851 del código derogado, ya que conforme a
éste, sólo cabían restricciones legales de la propiedad derivadas del interés público,
mientras que conforme al articulo .925 del vigente, pueden resultar de la necesidad. y
utilidad públicas y también, del, interés social. Acá el interés social juega un rol
diferente.
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No se trata de la necesaria e ineludible armonía que debe haber entre el ejercicio de los
derechos del propietario y el interés social, sino de la base o sustento que debe tener el
legislador para imponer restricciones a la propiedad.
Por otro lado, el concepto de interés público consignado en el código derogado (art.
851), ha sido sustituido por el de "causa de necesidad y utilidad públicas". El concepto
de necesidad alude a lo indispensable, aquello de lo cual no puede prescindirse. La
noción dé utilidad se refiere más bien: al beneficio o ventaja que la comunidad o el
público han de obtener 'como consecuencia de las limitaciones de la propiedad.
El estudio de estas restricciones corresponde, al derecho administrativo; no obstante si
bien ésta es la fuente principal de las restricciones de interés público, no es la única. En
el Código Civil puede afirmarse que hay algunas normas, a saber:
1. La expropiación (art. 928).
2. Reparación o demolición de una obra que amenaza ruina (art. 956);
3. Sujeción de los predios a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión
ya las limitaciones legales respectivas (art. 957).
LA EXPROPIACIÓN
Es la limitación por excelencia; constituye un signo inequívoco de la superioridad y
hegemonía de los derechos del Estado (públicos) sobre la propiedad privada.
El artículo 928 del código, contiene una norma de simple remisión, al prescribir que: La
expropiación se rige por la legislación de la materia.
A la fecha rige la Ley General de Expropiaciones, Ley N° 27.117, publicada en el
Diario oficial el 20 de mayo de 1999, que derogó el Decreto Legislativo 313 ' Y su
Reglamento.
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De otra parte, la expropiación, en tanto privación del dominio, constituye, en último
término, un modo de extinción' del derecho de propiedad, conforme al artículo 968, 3°
del mismo código. Es por ello que el tratamiento más amplio de la misma lo haremos
más adelante al tratar dicho tópico (infra, Nº 543 y siguientes).
De conformidad con el artículo 70 de la Constitución, procede la expropiación cuando
contenga tres caracteres o elementos fundamentales:
l. Que sea por causa de seguridad nacional o necesidad pública.
2. Previa pago en efectivo de la indemnización justipreciada, esto es, una indemnización
proporcionada al valor del bien; y
3. Es necesario que sea calificada o declarada por una ley expresa.
REPARACIÓN O DEMOLICIÓN DE UNA OBRA POR AMENAZA DE RUINA
Dispone el artículo 956 del código: Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legítimo
interés puede pedir la reparación, la demolición o la adopción de medidas preventivas.
Para pedir la demolición o destrucción de tal bien, la vía procesal es el interdicto de
retener, en el cual sé haya embebida la obra ruinosa, a tenor .de lo dispuesto por el
Código Procesal Civil en su numeral 606. El código adjetivo anterior establecía un
nombre y un canal expreso: el interdicto de obra ruinosa (arts. 1.027 a 1.029)
Este interdicto no sólo procede para el propietario que; teme el perjuicio o destrucción
de sus propios bienes; también lo será cuando implique un peligro o amenaza dicho
bien contra una persona cualquiera., Por ello, CASTAÑEDA afirma que ni siquiera "es
necesario vivir dentro del edificio que amenaza ruina; basta transitar por sus
inmediaciones".
20
De hecho esta figura se da con mucha regularidad, principalmente en los llamados
tugwios (viviendas modestas), pero también a veces en inmuebles denominados
históricos que han sido abandonados por las autoridades; en cualesquiera de los casos,
deben ser restaurados o demolidos por significar un peligro para el público, y no sólo
para sus usuarios.
SALVAT, estima que esta limitación se presenta bajo el aspecto de una "obligación de
hacer”.
En algunas legislaciones, como la francesa, cuando una obra amenaza ruina, el Alcalde
tiene el derecho de ordenar su demolición.
SUJECIÓN DE LA PROPIEDAD PREDIAL A LA ZONIFICACIÓN, A LOS
PROCESOS DE HABILITACIÓN Y SUBDIVISIÓN
Estipula el artículo 957: La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los
procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen
las disposiciones respectivas.
Se trata de una innovación, ya que en el código derogado no figuraba norma alguna
relativa a la limitación de la propiedad predial. Y no podía figurar desde que, como
hemos sostenido, este proceso de zonificación, habilitación y subdivisión -si bien se ha
dado antes, corresponde al incesante crecimiento de la industria de la construcción, vale
decir el desarrollo de la urbanización en desmedro de las tierras rústicas, que signa al
Perú de los años recientes.
Los procesos de zonificación. Habilitación urbana y subdivisión en la ciudad de Lima
son de competencia de la, Municipalidad de, Lima Metropolitana. 'Entre las normas que
contienen este tipo de restricciones podemos mencionar las ordenanzas números 133 y
134, así como el Reglamento Nacional de Construcciones; no obstante, el legislador no
ha querido darles, el rango necesario a través de su inclusión en el Código Civil.
21
Veamos cada una de estas instituciones.
l. La .zonificación. La Ordenanza Nº 134, publicada en el Diario "El Peruano" el 25 de
diciembre de 1997. Regula el proceso de evaluación y reajuste del Plano de
Zonificación General de los usos del suelo y subsuelo de Lima Metropolitana.
Mediante la zonificación la Municipalidad condiciona y regula el uso de la propiedad
predial en cumplimiento de las propuestas y normas del Plan de Desarrollo
Metropolitano. "las mismas que se realizan mediante los procesos de habilitación
urbana, la subdivisión e independización de tierras y la edificación.
Dicho Plan Urbano y la Zonificación "se aplican igualmente a las áreas costeras
ribereñas de la provincia de Lima, y establecen disposiciones específicas que garanticen
su desarrollo armónico de acuerdo a la condición de bienes de dominio público, que
aseguren el disfrute de ellos por la comunidad en general, y garanticen que se ejerza el
control de los usos relacionados con las actividades urbanas ubicadas mar afuera"
(Ordenanza N° 134. arto 5).
La zonificación de los usos del suelo, limita y condiciona la propiedad de la siguiente
manera: regula, limita y condiciona el uso del suelo urbano (así como su desuso) de
acuerdo con el bien común y el interés general (donde prevalecerán sobre los intereses
individuales). así como también para evitar daños materiales y desvalorización de la
propiedad pública y privada. etc. (art. 6). También está regulada la zonificación por el
Reglamento Nacional de Construcciones. Es la parte del plan regulador que trata de la
organización integral de, una ciudad, mediante la cual se propone la más adecuada
utilización de la tierra. Así lo dispone el Plan Regulador y Zonificación del Reglamento
Nacional de Construcciones (Cáp. I.I. 2).
La zonificación comprende: a) plano de zonificación, en el cual se señalan los distintos
usos del suelo o terreno urbano. Allí se indican los usos permisibles para cada una de
las zonas descritas en: el plano citado, así como las características técnicas; y b) el
reglamento de zonificación.
22
2. La Habilitación, entendemos por habilitación al proceso que acarree cambio de uso
de tierras rústicas o eriaza y que requiere la ejecución de determinados servicios
públicos., tales como agua, fluido eléctrico, desagüe, veredas; etc.
La Ordenanza N°133 del 19 de diciembre de 1997, (El Peruano. 22 de diciembre de
1997) regula el procedimiento administrativo para la aprobación de las habilitaciones
urbanas para fines de vivienda de terrenos eriazos o rústicos, en la provincia de Lima
(art. 1°).
Comprende el diseño de vías y la delimitación de lotes individuales, de lotes para
servicios comunal y de áreas verdes. "La Habilita9ión Urbana debe aprobarse conforme
a los planes de desarrollo local que son: entre otros: el Plan de Desarrollo Provincial, el
Plan de Acondicionamiento Territorial y el Plan Urbano. que a su vez comprende el
Plan de Desarrollo Metropolitano, el Plan Director, el Plan de Ordenamiento. el Plan de
Expansión Urbana y el Plan Vial Metropolitano". Las aprobaciones de habilitación
urbana que contravengan estas normas o el ordenamiento jurídico son actos
adrnmistrativos nulos de pleno derecho (art. 3).
La Municipalidad de Lima es competente para planificar, controlar y ejecutar el
desarrollo urbano y rural de toda la provincia. "así como aprobar mediante Resolución
de Alcaldía las solicitudes de habilitación para fines de vivienda que presenten las,
personas naturales o jurídicas interesadas, incluyendo los casos de regularización de
habilitaciones pendientes o en trámite" (art. 4°).
Según el articulo 51a Municipalidad de Lima puede delegara las Municipalidades
Distritales de Lima conocer y aprobar la habilitación urbana para fines de vivienda.
Este proceso administrativo consta de dos etapas: la de aprobación de proyectos de
habilitación urbana y la de recepción de obras (art. 7°).
23
El artículo 11 en el párrafo 3° establece que sólo después de notificada por la
Municipalidad Metropolitana la resolución expresa de aprobación de la habilitación
urbana o la confirmatoria de la aprobación distrital., el interesado podrá inscribir la
habilitación urbana en el Registro Predial Urbano o en el Registro de la Propiedad
Inmueble de. Lima.
Muy importante es el precepto de la Disposición Transitoria. Complementaria y Final
Cuarta, de que no se aplican las normas opuestas a esta Ordenanza en Lima, donde"
ejerce jurisdicción exclusiva la Municipalidad Metropolitana de Lima en asuntos
metropolitanos de competencia municipal
Una orientación distinta y opuesta contiene la llamada Ley General de Habilitaciones
Urbanas NC? 26.878 de 19 de noviembre de 1997 (_l Peruano.2 de noviembre de 1997).
Establece que corresponde a las Municipalidades Distritales dentro de su'
circunscripción territorial y a las Municipalidades Provinciales cuando se trate deL área
del cercado; conocer y aprobarlas; solicitudes de habilitación urbana que soliciten las,
personas naturales o jurídicas;' asociaciones de vivienda y pro-vivienda y las
cooperativas de vivienda o cualquier otra forma asociativa con fines de vivienda (art.
Se presenta entonces una situación de conflicto entre dos leyes sobre un mismo tema
¿Cuál debe primar? Las Ordenanzas tienen rango de ley y, teniendo en cuenta que los
procesos de zonificación, habilitación urbana, subdivisión e independización son de
competencia de los municipios, entonces no cabe duda que prevalece la Ordenanza N°
133.
Están contempladas las siguientes clases o formas de habilitación: 1) habilitaciones
preurbanas (parcelaciones). Es la de tierras para usos de huertas y granjas y que se
ubican en zonas que para el efecto deberán señalar los Planos Reguladores (II, y, 1); 2)
habilitaciones para uso de viviendas (urbanizaciones).
Son las destinadas a edificación de viviendas para personas residentes (II, VI. I);3)
habilitaciones para usos especiales. Aquellos procesos de habilitación de tierras
destinadas a usos diferentes a los de vivienda, industria y preurbana (XI, I); y 4)
habilitaciones para usos industriales. Es la habilitación de tierras destinada
exclusivamente al establecimiento de industrias y/o depósitos (XII, 1).
24
No obstante, existen algunos casos en que resulta improcedente la habilitación de
tierras, y que se dan cuando el terreno: 1) se ubica en zona de interés arqueológico o
histórico; 2) por sus condiciones topográficas o geológicas no ofrezca la debida garantía
para una adecuada habilitación; 3) es considerado Parque Nacional, Zonal o Distrital; y
4) está reservada para una obra de necesidad y utilidad pública (II, IV, 2 del Reg.).
El proceso de habilitación de tierras, en suma, es una institución típica del Derecho
administrativo donde, mediante una Resolución de Alcaldía, se transforma en urbana la
naturaleza rustica o rural de los predios. Precisamente, la influencia de esta institución
se refleja en el artículo 957 del código, que no ha podido sustraerse a reconocerla.
La Subdivisión. Se entiende por tal a todo, proceso de partición de tierras. Dicha
partición puede ser sin cambio de uso (aquí la partición de terrenos habilitados en
fracciones será destinada al mismo uso asignado al terreno matriz) o también con
cambio de uso. Pero la subdivisión sólo es factible cuando la misma este en
concordancia con el Plan Regulador o Estudio de zonificación correspondiente y que
exista posibilidad de dotación de servicios públicos con que cuenta la zona De otra
parte, se entiende por independización a la división sin cambio de uso, en parcela, de un
predio rústico ubicado en zona de expansión urbana (Reg. I XXIII, 1).
CONCLUSIÓN
En suma, la característica de estos institutos —la zonificación, la habilitación y la
subdivisión-, es que pertenecen al ámbito del derecho administrativo y, de otra parte,
atañen a la regulación y organización completa de la ciudad (el mejor uso de la tierra;
los servicios públicos que ésta necesita, tales como, el agua, la luz, etc. así como la
participación y parcelación de la misma)
Por medio de la zonificación se regula y condiciona el uso de la propiedad predial lo
cual se lleva a cabo a través de los procesos de habilitación urbana. Subdivisión e
independización de, tierras y la edificación. Se busca pues el crecimiento y
expansión armoniosa de la urbe como resultado de la correcta incorporación de las
tierras a la urbanización.
25
Todas estas figuras están legisladas actualmente por las mencionadas ordenanzas
números 133 y 134, así como el Plan Regulador y Zonificación, el Registro Nacional de
Construcciones y otras normas conexas.
No obstante tratarse de figuras de derecho público, el Código Civil las recoge y
reconoce en su artículo 957. El fundamento es que el legislador no puede dejar de
normar las principales transformaciones efectuadas en la propiedad urbana y que,
como hemos sostenido, se caracteriza por el intenso proceso de urbanización en
desmedro de la tierra, con el consiguiente florecimiento de la industria de la
construcción y el tráfico inmobiliario.
LA PROHIBICIÓN A LOS EXTRANJEROS DE .POSEER DERECHOS
DENTRO DE LOS 50 KILÓMETROS DE FRONTERA
Se trata de una restricción impuesta por la Constitución, y no por el Código Civil, que
en su, artículo 71. parrafo".segundo, prescribe; que, en cuanto a la propiedad, "dentro de
cincuenta kilómetros de las frontera, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer, por
titulo alguno, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles ni fuentes de energía; directa
ni indirectamente, individualmente ni en sociedad bajo pena de perder, en beneficio del
Estado el derecho así adquirido. Se exceptúa el caso de necesidad pública expresamente
declarada por Decreto Supremo aprobado por el Consejo de Ministros conforme a ley".
Se trata de una restricción a la propiedad de los extranjeros en nuestro territorio, por
razones fundamentales, concretamente por causa de seguridad nacional. De acuerdo con
ella, los extranjeros no pueden ser propietarios ni poseedores de tales bienes y recursos,
dentro de los 50 kilómetros fronterizos. Esta limitación se; incluye para que: en caso de
un conflicto fronterizo la faja de frontera esté bajo total, e irrestricto control nacional sin
que, eventualmente los extranjeros puedan causar daños al Perú tolerando al enemigo,
permitiendo el espionaje. etc. mediante los derechos adquiridos en dichas zonas.484
La parte final de este artículo 71 contiene una variación con relación a su similar (el
arto 126) de la Constitución derogada: se podrá establecer una excepción por un
simple Decreto Supremo mientras antes se exigía una ley expresa.
26
Por otra parte, esta norma en realidad ha perdido virtualidad, a raíz del llamado
"acuerdo global y definitivo" entre Perú y Ecuador suscrito el día lunes 26 de octubre
de 1998 en la ciudad de Brasilia (Brasil). Como una forma de lograr supuestamente la
paz con ese país, se ha otorgado un kilómetro cuadrado en la zona de Tiwinza
(departamento de Amazonas), terreno que tiene la categoría de propiedad privada,
entregada a título gratuito de manera perpetua y sin posibilidad de expropiación. Este
terreno está además afectado por una servidumbre de paso, que tiene la misma
naturaleza del predio esto es, perpetua.
Semejante concesión de terreno -entre otras- no sólo violenta el Derecho civil, sino lo
que es peor, la propia Constitución. Ciertamente, el fundamento del artículo 71 ha caído
por sí solo. Este queda decorativamente.
En el derecho comparado, el texto constitucional mexicano establece una cantidad
mucho mayor de protección fronteriza equivalente a una extensión de 100 kilómetros
(art. 27).
3.- LIMITACIONES IMPUESTAS POR EL INTERÉS PRIVADO. LAS
RELACIONES DE VECINDAD
BREVE NOTICIA HlSTÓRlCA
Históricamente su configuración "atiende exclusivamente al interés individual de los
propietarios pero a partir de mediados del ,siglo XIX se empiezan a tener también en
cuenta y a colocar en un plano preferente los intereses colectivos, con lo que las
relaciones de vecindad abandonan el ámbito privado para regularse preferentemente por
una normativa pública" (ALVAREZ-CAPEROCHIP).
El tema, por otro lado, ha cambiado por así decido, de escenario. Y ello se refleja -o
debe reflejarse- en todos los códigos contemporáneos -incluido el peruano- al momento
de regular la teoría general de las relaciones de vecindad. Esta teoría "surge en un
entorno agrario para regular las relaciones cotidianas entre los propietarios rústicos de
fundos colindantes o contiguos". Pero, modernamente, en un entorno industrial los
problemas entre predios se multiplican, "pues el desarrollo tecnológico presenta nuevas
posibilidades de agresión (químicas, biológicas, industriales, etc.)".
27
CONCEPTO
Son las llamadas relaciones u obligaciones de vecindad es decir, restricciones en interés
recíproco de los vecinos.
Tienen que ver, pues, con el ejercicio y límites de la propiedad en su relación con los
predios vecinos; o también puede concebírseles como "los condicionamientos que las
interdependencias de fincas imponen al ejercicio del derecho de propiedad"
(ÁLVAREZ-CAPEROCHIP).
Las restricciones entre los inmuebles próximos o colindantes (por el solo hecho de la
contigüidad existente entre predios pertenecientes a dos o más dueños). Estas
obligaciones -consistentes en derechos y obligaciones- que tienen los vecinos entre sí,
constituyen una derivación del carácter "social" del dominio de la época
contemporánea. Como dice CASTAÑEDA el hombre no interesa al derecho como
individualidad, sino como una unidad social.
Según Martín WOLFF, la vida social exige una transacción; tanto la actividad de un
vecino (el núcleo "positivo" de su propietario), como el derecho de exclusión de otro (el
núcleo "negativo de la suya) requieren, una cierta limitación.
Resulta obvio que si un propietario ejerciera absoluta e indefinidamente su derecho,
causaría perjuicio a los derechos "igualmente intensos y respetables" de sus vecinos, y
que también la ley protege. Así sucedería si, por ejemplo. un propietario construyera
una ventana en una pared colindante con la de su vecino. o que causare ruidos molestos
al mismo. De ahí que, como sostiene Louis JOSSERAND. "los derechos de propiedad
que recaen sobre fondos vecinos deben hacerse concesiones recíprocas, para no
lesionarse mutuamente".
El tema ha sido enfocado desde la teoría de las inmisiones con sus agresiones clásicas
(humos. ruidos. vibraciones o trepidaciones, exhalaciones (emanaciones) nocivas, etc.)
hasta la actual del abuso del derecho con sus posibilidades de agresiones (biológicas,
industriales, químicas, nucleares). Aunque en cuales quiera de los casos debe primar el
criterio o principio general de lar normal tolerancia.
28
Empero hay que tener en cuenta "las necesidades de la producción y las condiciones del
medio ambiente (una zona industrial tendrá exigencias distintas a un barrio residencial),
y la prioridad de un uso determinado, que implica respetar las situaciones preexistentes.
Una cierta tolerancia es necesaria, porque de otra suerte sería imposible la vida en
sociedad".
Estas restricciones están reguladas en el Código Civil en los artículos 959 a 964, bajo el
título de Limitaciones por razón de vecindad. Su estudio se hace a continuación.
FUNDAMENTO Y NATURALEZA
La fundamentación del instituto ha atravesado un período evolutivo que va desde la
teoría de las inmisiones hasta otras más modernas.
En el derecho romano, la teoría de La inmisión (la concepción individualista) "reconoce
al propietario el libre uso y disfrute de su propiedad, mientras su actividad no afecte
positivamente la propiedad ajena", expresa José Antonio Álvarez- PEROCHIPI.487
En el derecho intermedio se desarrolla la teoría de los actos de emulación. "que agrega a
la anterior el animus nocendiy prohibe los actos que el propietario realice sin obtener
provecho alguno cuando cause daño a las fincas colindantes o cuando este daño sea
desproporcionado con el provecho obtenido".
En el iusracionalismo, la ilustración y el liberalismo, se realza la libertad de la
propiedad y se propugna la certeza del derecho, y se vuelve otra vez a la teoría de las
inmisiones. El gran Rodolfo Von JHERING elabora la formulación moderna más
perfecta de las relaciones de vecindad. Actualmente, la teoría de los actos de emulación
ha perdido vigencia "por quedar englobados sus supuestos en la teoría más extensa del
abuso del derecho". Esta última teoría -agrega Álvarez CAPEROCHIPI-"permite
defender también los intereses sociales y contemplar el aspecto colectivo de las
relaciones de vecindad, pues a través de ella se pretende no el ejercicio del derecho de
propiedad, conforme a su función económica y social".
29
ACTOS QUE EVITEN O CONJUREN UN PELIGRO ACTUAL O INMINENTE
Dice el artículo 959 del Código Civil: El propietario no puede impedir que en su predio
se ejecuten actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o
conjuren un peligro actual o inminente, pero se le indemnizará por los daños y
perjuicios causados.
La fuente mediata de este numeral es el artículo 587 del código brasilero, salvo que
éste exige el aviso previo. El vecino puede introducirse y ocupar un predio ajeno
cuando ello sea indispensable para la reparación o la reconstrucción de su inmueble,
o incluso la limpieza del mismo; en general. es de aplicación este precepto en
cualquier caso de emergencia o peligro actual o inminente.
Esto motiva a que autores como BEVILAQUA, estimen que ya no hay derecho de
propiedad absoluto y exclusivo. Sin embargo, habría que agregar que estos actos
sólo revisten carácter temporal.
PASO DE MATERIALES POR PREDIO AJENO PARA OBRAS
URGENTES
Esta hipótesis está regulada por el artículo 960: Si para construir o reparar un edificio
es indispensable pasar materiales por predio ajeno o colocar en él andamios, el dueño
de éste debe consentirlo, recibiendo indemnización por los daños y perjuicios que se le
causen.
Es una trascripción del artículo 979 del código derogado en el cual se encontraba mal
ubicado en el título referente a las servidumbres. En rigor, se trata de una simple
limitación a la propiedad predial, en razón de su temporalidad.
OBLIGACIÓN DE NO PERJUDICAR CON INMISIONES AL VECINO
Prescribe el artículo 961: El propietario, en el ejercicio de su derecho y especialmente
en su trabajo de explotación industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades
contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.
30
Están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias
análogas que excedan de la tolerancia que mutuamente los vecinos se deben en atención
a las circunstancias.
Para aplicarse este precepto deben tenerse en cuenta varias consideraciones; así, que las
incomodidades y molestias sean tales que lleguen a perturbar a cualquier persona
normal. Una vieja ejecutoria confirma este criterio al disponer que: "La constante y
variada transmisión por altoparlantes de música, noticias y propaganda comercial en
forma ininterrumpida y en volumen apreciable, afecta la tranquilidad y sosiego de los
vecinos, por lo que deben limitarse a horas determinadas y fijadas por la autoridad
municipal";488 de igual forma, debe tomarse en cuenta que los ruidos, humos o
emanaciones corresponda a la zona, si ésta es industrial podrá soportarlos en mayor
medida que si fuere un barrio o urbanización residencial.
Los civilistas alemanes llaman imponderables a estas inmisiones, expresión ésta que
nos viene del derecho romano.
No todas las inmisiones están prohibidas; así, los ruidos causados por una fábrica en una
zona industrial; el humo de la chimenea de un restaurant que esté a gran altura; en
sentido contrario, sí lo serán, verbigracia, los ruidos y escándalos que provoquen centros
sociales de diversión (peñas, discotecas, cabarets) en barrios que no sean comerciales y
artísticos; las filtraciones de agua de un predio vecino; los lupanares y casas de cita
ubicados dentro del perímetros de la ciudad dedicado a morada, por atentar contra las
buenas costumbres, etc.
Esta norma reviste singular importancia e interés en las épocas actuales de polución del
entorno ambiental, y que obliga a preserva la integridad ecológica.
PROHIBICIÓN DE HACER EXCAVACIONES QUE PERJUDIQUEN AL
VECINO
Se trata de un precepto innovador que prohíbe cavar pozos susceptibles de causar ruina
o destrucción en predios colindantes.
31
Dispone el artículo 962: Al propietario de un inmueble no le está permitido abrir o cavar
en su terreno, pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad
vecina o de perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede ser obligado a guardar
las distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados, además de la
obligación de pagar la indemnización por los daños y perjuicios.
El código argentino regula esta figura en su artículo 2.615.
PROHIBICIÓN DE CONSTRUIR HORNOS, CHIMENEAS, ESTABLOS Y
OBRAS SIMILARES PRÓXIMAS A PREDIOS COLINDANTES
Artículo 963: Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u otros
similares o depósito para agua o materias húmedas, penetrantes, explosivas o radiactivas
o se instala maquinaria o análogos, deben observarse las distancias y precauciones
establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta de éstos, las que sean necesarias
para preservar la solidez o la salubridad de los predios vecinos. La inobservancia de esta
disposición puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la indemnización de daños y
perjuicios.
Esta hipótesis exige que se guarden las necesarias y adecuadas distancias cuando se
construyan depósitos de materiales penetrantes, explosivos, pero sobre todo radiactivos,
norma que cobra trascendencia porque vivimos en la era nuclear y que, por ende no
tenía la misma urgencia y gravitación en la época preatómica. Para ello deben tomarse
las precauciones y cuidados del caso, y por cierto ejecutarse algunos trabajos de
defensa.
En el derecho comparado esta figura está legislada en el código argentino en sus
articulas 2.621 a 2.624.
PROHIBICIÓN DE HACER CORRER AGUAS POR PREDIOS VECINOS
El artículo 964 determina: El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes
al predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto.
32
Se trata de una norma que revela nuevamente la política incoherente y poco cuidadosa
del modificador puesto que ella se aplica a predios rústicos difícilmente a un predio
urbano.
Según este dispositivo puede establecerse por convenio o pacto un derecho de paso de
agua a través del predio vecino en cuyo caso tomaría el carácter de una servidumbre.
Precisamente, nuestra jurisprudencia ha establecido que: "No se puede establecer
servidumbre de acueducto sin el consentimiento del dueño del predio sirviente, salvo los
casos establecidos por la ley y por decisión judicial"
MODIFICACIÓN DE LAS LIMITACIONES POR RAZÓN DE VECINDAD
MEDIANTE CONVENIO
Siguiendo el criterio de Jorge Eugenio CASTAÑEDA podemos tener que en las
limitaciones por razón de vecindad pueden celebrarse pactos entre los particulares que
supriman las lagunas y vacíos de la ley, pudiendo tornar lícito lo que una norma positiva
prohíbe siempre que el convenio no transgreda una norma de orden público (que es de
cumplimiento obligatorio) o lesione la salubridad. Les es aplicable el apotegma: volenti
non fit iniuria: No se confiere injuria al que voluntariamente la sufre.
Esto es así porque estas restricciones sólo afectan los intereses meramente privados, de
ningún modo los de la colectividad.
ACCIONES PROCESALES EN DEFENSA DE LAS RELACIONES DE
VECINDAD
Pueden ejercitarse dos tipos de acciones destinadas a la observancia de las restricciones
por razón de vecindad. En primer lugar, cuando no se lesione o afecte la posesión del
vecino. la vía procesal adecuada es el proceso de conocimiento (antes llamado
ordinaria), regido por el articulo 475 y siguientes del Código Procesal. En cambio, si se
violenta o ataca la possessio debe recurrirse a las acciones interdíctales.
33
4.- RESTRICCIONES ESTABLECIDAS PPR PACTO (CLÁUSULAS DE
INALIENABILIDAD)
RÉGIMEN LEGAL
No existe problema en que los particulares puedan establecer por vía de pacto o
convenio limitaciones de la propiedad siempre y cuando no transgredan las normas de
orden público, puesto que estas últimas son de cumplimiento obligatorio.
En efecto el artículo 926 del código determina: Las restricciones de la propiedad
establecidas por pacto para que surtan efecto respecto a terceros, deben inscribirse en el
registro respectivo.
Como se ve. Sólo se exige que estas limitaciones consensuales o convencionales se
inscriban en el registro, criterio ratificado por el artículo 2.019. 5° del código.
DERECHOS O FACULTADES DEL PROPIETARIO
ENUMERACION
Resulta lógico que, al lado de las obligaciones impuestas al propietario (sobre todas las
limitaciones por razón de vecindad) éste tiene indiscutibles derechos o facultades sobre
su predio, que operan con gran vigor, máxime si el derecho de propiedad es el derecho
real por excelencia, el más completo.
El código peruano reconoce los siguientes derechos al titular p dueño de un predio: a) El
derecho de cercamiento; b) El derecho de deslinde y amojonamiento y c) El derecho de
corte de ramas y raíces de árboles (que invadan su predio).
CERCAMIENTO DE UN PREDIO
DEFINICION Y RÉGIMEN LEGAL
El cercado de un predio está regulado por el artículo 963. El propietario de un predio
tiene derecho a cercarlo.
34
Se trata de una consecuencia natural o lógica que asiste al dominus. Al efectuarse el
cercado por cercamiento del predio, el dueño excluye a toda persona de su disfrute.
El derecho de cercamiento, tan natural hoy, tropezaba antiguamente con dos obstáculos:
el derecho de caza y el libre pasto.
Corroborando este aserto, la importancia del cercado la comprobamos en el articulo 931
del código: la caza no está permitida en terrenos sembrados ni cercados.
Como consecuencias de lo anterior, el cercado impide que en los procesos de deslinde el
titular colindante puede aducir usucapión sobre el área del terreno cercada por el otro
lindero; o, como dice Castañeda, que pueda reivindicar la zona cercada en litigio, a no
ser que presente instrumentos fehacientes que acrediten su derecho de propiedad sobre
la cosa cercada y ésta no haya sido todavía ganada por prescripción.
En el ámbito penal, cuando un titular colindante invade y pretende apropiarse de una
porción de terreno debidamente cercada, incurre en delito de usurpación, conforme lo
dispone el articulo 202, 1 del código penal.
CARÁCTER OBLIGATORIO DEL CERCAMIENTO.
El numeral 965 no hace referencia a la obligatoriedad del cercamiento pero si algunas
disposiciones administrativas lo exigen, en tal caso, se estima que se da una regla
excepcional para facilitar la construcción y mantenimiento de los muros de cercamiento
cada dueño podrá obligar o construir a sus vecinos a contribuir a la construcción y
reparación de dichos muros.
35
DESLINDE Y AMOJONAMIENTO
DONTRADICCION FLAGRANTE DEL CODIFICADOR
La política del codificador de 1984 tuvo (puesto que ha sido derogada la norma) un
innegable sello excluyente, al disponer que los derechos reales sobre predios rústicos se
regulan por la legislación especial (art. 883, derogado por el D:L: Nª 653), es decir que,
al menos aparentemente, solo regula la propiedad urbana. No obstante, como ya hemos
anotado, esta posición resulta incoherente, porque al legislar en su articulo 966 el
derecho de deslinde, comete una flagrante contradicción –una más-, en la medida que el
deslinde es un instituto que recae básicamente sobre los predios rústicos desde que solo
en éstos la confusión de linderos.
Este criterio es la vieja data; así, el código procesal derogado, en su numeral 535
reconocía el derecho de deslinde para las herades, esto es, los predios rústicos. El
código procesal civil en vigor, en nuestra opinión de manera defectuosa, habla
genéricamente de predio (art. 505, 5º)
REGIMEN LEGAL
Prescribe el artículo 966: El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean
propietarios o poseedores, al deslinde y al amojonamiento.
DEFINICION
La acción de deslinde o acto firium regundorum (llamada así en el derecho romano), es
una operación consistente en establecer límites de separación de dos terrenos no
construidos, para la cual debe quedar constancia material; para ellos es necesaria la
cooperación entre los copropietarios de los inmuebles o predios colindantes por lo
menos en el deslinde voluntario.
36
El deslinde es de dos clases o modalidades: a) extrajudicial. Si los titulares vecinos,
proceden de acuerdo, en cuyo caso se lleva a cabo amistosamente, no se necesita de un
proceso; b) judicial. Si uno de los vecinos se opone o se niega a llevar a cabo el
deslinde, el código permite al otro titular colindante obligarlo, es decir demandarlo en
proceso (art. 966)
ETAPAS QUE COMRPENDE EL DESLINDE
La relimitación o establecimiento de líneas demarcatorias de predios colindantes,
comprende dos etapas: a) determinación de límites o linderos, y b) la fijación de
mojones (hitos). El amojonamiento es la expresión material del deslinde. Por ellos está
regulado conjuntamente con el deslinde en el artículo 966.
QUIENES SE BENEFICIAN CON EL DESLINDE
DE acuerdo con el articulo 966 del código civil, el propietario puede obligar al vecino al
deslinde, sea éste propietario o poseedor. Complementando esto con lo dispuesto por el
art. 504, 3º del código procesal, se colige que pueden promover procesado e deslinde
todos los que tengan interés, vale decir, no solo los propietarios, sino también los
poseedores, por ejemplo el usufructuario, el usuario, etc. La doctrina entiende que el
legitimado activo debe tener sobre el bien un derecho real, no un derecho personal. Se
excluiría así aparentemente al arrendamiento que, aunque titular de un derecho personal,
es el poseedor por excelencia en nuestros tiempos. No obstante, el código adjetivo s´lo
habla ampliamente de poseedor.
OBJETO DEL DESLINDE
Como ya se ha expresado, esta acción tiene por objetivo fijar en forma indubitable los
limites o linderos entre dos predios rústicos, en los casos en que hay desacuerdo,
confusión o se estima que los que existen no son los verdaderos. En efecto, una
ejecutoria antigua, dispone que: “Aunque exista línea de separación entre dos predios, el
juicio de deslinde tiene por objeto decidir si es u otra la que debe servir lindero”.
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NATURALEZA JURÍDICA DE LA ACCION DE DESLINDE
En principio, el dueño tiene la facultad y la obligación del cercamiento del predio (art.
965). El cercamiento presupone que se hayan fijado con precisión los linderos del bien.
Cuando existe confusión sobre los mismos, es procedente esta acción de deslinde, sea
judicialmente, sea extrajudicialmente.
Los vecinos o colindantes tienen la obligación, de acuerdo con el articulo 966, de
concurrir al deslinde. Según Castañeda, esta obligación emerge de las restricciones por
razón de vecindad.
EL DESLINDE ES UNA ACCION REINVINDICATORIA
El deslinde implica recuperación de la faja o porción de terreno afectada por el
colindante y, por consiguiente, supone una reivindicación. Los tribunales han
sancionado que “La acción de deslinde es en su fondo y por su esencia una acción
reivindicatoria”.
El deslinde es un proceso dual, donde cada una de las partes debe probar su derecho,
siendo a la vez demandante y demandada. Ellos es así porque hay confusión de lindes,
estando obligados cada unos de ellos a presentar los títulos de propiedad
comprobatorios, En eso se diferencian de la acción reivindicatoria porque en ésta, la
carga de la prueba corre por cuenta del demandante.
CARACTERES DE LA ACCION DE DESLINDE
1.- Es una acción real, desde que tiene por objeto determinar los linderos verdaderos de
los predios vecinos, y además porque deriva de un derecho real expresamente contenido
en el numeral 966.
2.- Es una acción imprescriptible. Si bien el código vigente ya no estipula como lo hacia
el derogado en su art. 862, que puede interponerse en cualquier tiempo, la
jurisprudencia señala palmariamente que: “La acción de deslinde es imprescriptible”.
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EFECTOS DEL DESLINDE
Cuando sobre un proceso de deslinde ha recaído una sentencia firme y ejecutoriada, ésta
no puede ser impugnada mediante un proceso contradictorio, toda vez que dicha acción
se cortaría con una excepción de cosa juzgada; también procedería una acción
reinvidicatoria.
De igual forma, en te proceso de deslinde puede deducirse la usucapión, según ha
resuelto la jurisprudencia: “En el juicio de deslinde las partes pueden deducir la
excepción de prescripción de dominio”. Obviamente, se refiere a la usucapión.
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