Promesa de Enajenación de Inmuebles a PlazoTratado de Derecho Uruguayo – Gamarra

Se recomienda la lectura del libro ya que está completo y aquí seguí los temas que se requerían por parcial.

INDICE • ORIGENES DEL CONTRATO

• NOCIONES GENERALES

I. Distinción con la compraventa

II. Distinción en cuanto al cumplimiento.

• LA PROMESA DE ENAJENACIÓN COMO CONTRATO DE CAMBIO. EN PARTICULAR: DISTINCIÓN CON EL USUFRUCTO

• LA PROMESA DE ENAJENACIÓN ES UN TÍTULO HÁBIL PARA TRANSFERIR EL DOMINIO

• CONTRATO DEFINITIVO. NOMINADO. REFUTACIÓN DE LA TESIS DEL CONTRATO DE PROMESA Y DEL DOBLE CONTRATO

I. La promesa de enajenación de inmuebles a plazo es un contrato definitivo.

II. Rechazo de la tesis del doble contrato:I. Posición de Peirano FacioII. Posición de VieraIII. Importancia práctica del tema de estudio.

● PLAZO PARA EL PAGO. PLURALIDAD DE CUOTAS

I. La ley 8733 en su redacción original.

II. Primera modificación del art 51 de la ley 8733 dispuesta por el art 154 de la ley 13420

III. Segunda modificación del sistema dispuesta por el art 521 de la ley 13892.

IV. Críticas a las distintas redacciones dadas por el art 51. Su interpretación.

● DISTINCIÓN ENTRE PROMESA DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES A PLAZO Y PROMESA DE COMPRAVENTA

● PROMESA DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES A PLAZOS Y PROMESA DE COMPRAVENTA IMPROPIA, ATÍPICA O ANÓMALA. ASIMILACIÓN DE REGÍMENES JURÍDICOS.

● OBLIGATORIEDAD DE LA LEY 8.733.

● CLÁUSULAS NULAS

● APLICACIÓN SUBSIDIARIA DE LA NORMATIVA DE LA COMPRAVENTA EN CUANTO AL SANEAMIENTO Y A LA POSIBILIDAD DE PACTAR EL PACTO DE RETROVENTA

ORIGENES DEL CONTRATO• La ley 8733 del 17 de junio de 1933 nace a consecuencia de ciertos fenómenos jurídicos

y económicos.

• Nacida principalmente con el propósito de soslayar la prohibición del pacto de reserva de dominio, consagrada por el art 1732 CC.

• No debe calificarse a éste contrato como “promesa” ya que impone obligaciones que son típicas del contrato definitivo.

• Es un contrato innominado (o sub-tipo de compraventa).

• Protege al promitente comprador, armándolo con un derecho real. La promesa inscripta deviene oponible a toda enajenación o gravamen posterior del bien que le sirve de objeto. En compensación para el vendedor se mantuvo la reserva del dominio legar (puede resistirse lícitamente a transferirla hasta tanto no se satisfaga todo el precio (art 15), un mínimo del 50%, o se verifiquen construcciones o mejoras que alcancen el valor del 40% (art 16).

• Derecho real de garantía. El vendedor conserva la acción reivindicatoria contra el adquirente, lo que posibilita el retorno de la posesión a su patrimonio, cosa que no ocurre con el acreedor hipotecario o prendario, quien sólo tiene preferencia en cuanto al crédito, pero no puede reivindicar la cosa

NOCIONES GENERALES• ART 1º + ART 15 L8733 = ESPINA DORSAL DEL INSTITUTO

• Es un contrato de cambio, bilateral, oneroso, conmutativo, principal y definitivo.

• Obligaciones principales en la relación obligacional bilateral:• Transferir el dominio (hacer tradición) y entregar la cosa (conferir la posesión), a cargo del

enajenante• Pagar el precio (a cargo del adquirente). Aquí se hace una precisión por Gamarra en que el art 1º de la

ley cuando dice que el adquirente se obliga a adquirir el dominio, cuando éste una vez que cumple su obligación total o parcialmente (art 15, 16 , 36) tiene derecho a adquirir el dominio.

• Contrato de ejecución repartida o fraccionada, no ejecución continuada, ya que aquí la pluralidad de actos está dispuesta con el único fin de facilitar el cumplimiento del duedor.

• Las obligaciones de ambas partes corresponden a la categoría de las obligaciones de DAR.• En la práctica siempre se paga el precio en dinero aunque legalmente es posible pagar en

especie.

• El bien objeto de la promesa debe ser necesariamente inmueble

DISTINCIÓN ENTRE COMPRAVENTA Y PROMESA DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES A PLAZO

COMPRAVENTA PROMESA DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES A PLAZOS

- LA COMPRAVENTA A CRÉDITO (ART 1728 INC 3º CC), O SEA, CON PLAZO PARA EL PAGO DEL PRECIO Y PLURALIDAD DE CUOTAS es UN ELEMENTO ACCIDENTAL.

- RESRVA DE DOMINIO.- DERECHO REAL DE GARANTÍA.

- EL VENDEDOR SE OBLIGA A ENTREGAR LA COSA Y PARA QUE SE OBLIGUE A TRANSFERIR LA PROPIEDAD ES NECESARIO QUE SE ESTIPULE EXPRESAMENTE (CLÁUSULA LLAMADA TÍTULO PERFECTO – ELEMENTO ACCIDENTAL).

- EN LA PROMESA SE ENTIENDE IMPLÍCITA LA CONDICIÓN RESOLUTORIA SI LOS TÍTULOS NO FUERAN PERFECTOS (ART 33 INC 1º).

- OBJETO PUEDE SER MUEBLE O INMUEBLE - OBJETO INMUEBLE : SOLEMNIDAD ART 1664.

- OBJETO INMUEBLE: INSTRUMENTO PÚBLICO O PRIVADO, ART 2º- DEBE SER NECESARIAMENTE INMUEBLE EL BIEN OBJETO DE LA PROMESA

- RIESGOS : CASUS SENTIT CREDITORE (INC 1º ART 1557 CC) - RIESGOS: CASUS SENTIT DEBITORE (ART 38 LEY 8733, INC 2º ART 1557 CC)

SIMILITUDES:- LA PROMESA ES UN SUB-TIPO DE COMPRAVENTA- SE DAN LAS MISMAS OBLIGACIONES PRINCIPALES Y TÍPICAS DE LA COMPRAVENTA: ENTREGA DE LA COSA Y EL SANEAMIENTO A CARGO DEL VENDEDOR (ART 1686 CC), Y EL PAGO DEL PRECIO A CARGO DEL COMPRADOR (ART 1728 CC)

AGREGADO EN LA PROMESA: A- SE ADICIONA OTRA OBLIGACIÓN PRINCIPAL A CARGO DEL PROMITENTE ENAJENANTE, TRANSFERIR EL DOMINIOB- DISPONE UN RÉGIMEN DA GARANTÍAS PARA UNA Y OTRA PARTE: RESERVA LEGAL DEL DOMINIO A FAVOR DEL ENAJENANTE Y DERECHO REAL DE GARANTÍA EN BENEFICIO DEL ADQUIRENTE.

DISTINCIÓN EN CUANTO AL CUMPLIMIENTODOBLE RELACIÓN JURÍDICA DE DISTINTA NATURALEZA.

1º - SITUACIÓN INSTRUMENTAL- Las obligaciones del enajenante no son inmediatamente exigibles, salvo que se haya pagado todo el precio o se haya cumplido con lo dispuesto en el art 16- El art 15 opera únicamente en ésta situación.- El contrato se concluye y nace la relación obligacional bilateral (art 1º y 15 inc 1º)- Naturaleza: derecho de crédito, derecho personal, dirigido a la transferencia de la propiedad.- El enajenante mantiene el poder de disposición sobre la cosa que ha prometido enajenar, puede hacer una cesión legal del contrato de promesa (art 17)

2º - SITUACIÓN FINAL- Con la transferencia del dominio y entrega del bien, el contrato queda ejecutado íntegramente en caso de que se haya pagado todo el precio, de lo contrario (art 16) se asegura con primera hipoteca.- El contrato se inscribe, la relación obligacional permanece incambiada, pero la inscripción crea un derecho real en beneficio del adquirente.- Naturaleza: además del derecho personal, aparece un derecho real

LA PROMESA DE ENAJENACIÓN COMO CONTRATO DE CAMBIO. EN PARTICULAR: DISTITNCIÓN CON EL USUFRUCTO.

USUFRUCTO PROMESA DE ENAJENACIÓNEl usufructuario es titular de un derecho real menor con función de goce, éste sí llamado desmembramiento del dominio (art 493 CC)

El promitente adquirente es titular de dos derechos personales, de crédito, uno tendiente a obtener la posesión (uso y goce), y otro a obtener la transferencia de la propiedad (tradición) art 1º y 15 inc 1º.

El usufructo es un derecho real, con los caracteres de inmediatez, absolutez e inherencia

El promitente adquirente tiene derecho a obtener la ocupación, la posesión, como derecho personal y no real.

Cuenta con elemento temporal, duran por el tiempo en que fueron convenidos, otorgados o adquiridos.

Tiende a ser definitivo. Transmisión total: plenta potestas in re: propiedad.

LA PROMESA DE ENAJENACIÓN ES TÍTULO HÁBIL PARA TRANSFERIR EL DOMINIO

• No es posible calificar de enajenación a la compraventa, porque en nuestro sistema, a diferencia del francés y del italiano, el contrato no produce la transferencia de la propiedad.

• La promesa de enajenación de inmuebles a plazo es título hábil para transferir el dominio, esté o no esté inscripta. Permite acceder a la ejecución forzada específica por procedimientos en el CGP.

• Blengio: “la promesa de enajenación de inmuebles a plazo es un contrato definitivo que tiene la calidad de título hábil para transferir el dominio”.

DOCTRINA

Hay otra posición que exige el requisito de la inscripción para que este contrato configure un título de adquirir. En ese sentido Carnelli y Molla.

Crítica a ésta posición: a - la inscripción refiere al modo y no al título, la inscripción en el Registro constituye un requisito externo al contrato, predispuesto exclusivamente con fines de publicidad, (ya sea contitutiva, declarativa o noticia).

b- art 62 Ley 16871 establece “La inscripción no convalida los actos y negocios jurídicos nulos o anulables ni subsana los vicios o defectos de que adolecieren conforme a las leyes”

c- El art 18 Ley 18733, las promesas no inscriptas que consten por instrumento público o privado, sólo producirán acción personal y se seguirán por los principios del derecho común (art 1664 última parte del inc 1º del CC). Aclaraciones: sólo se puede accionar por ejecución forzada por equivalente en la promesa no inscripta en caso de incumplimiento. Pero en otro cuerpo normativo encontramos los arts: 367 CGP`(promesa inscripta), 398.4 CGP (promesa no inscripta) que regula el procedimiento para ejecutar una sentencia que a otorgar la escritura pública y efectuar la tradición

CONTRATO DEFINITIVO • LA PROMESA DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES A PLAZOS ES UN CONTRATO

DEFINITIVO• Siguiendo a Massineo, se distingue el contrato definitivo del preliminar en que el primero obliga

ya a la prestación sustancial, desde su perfeccionamiento aparecen las obligaciones de dar, y el preliminar obliga a constituir un segundo contrato, con obligaciones de hacer.

• RECHAZO DE LA TESIS DE DOBLE CONTRATO• Parte de la doctrina y jurisprudencia de nuestro país sostiene que debe celebrarse un segundo

contrato –de compraventa-, que por lo expuesto anteriormente es rechazado.• POSTULANTES DE LA TESIS:

1. POSICIÓN DE PEIRANO FACIO• Plantea que después de pagar el precio el prometiente adquirente se debe realizar un segundo contrato para hacer

la escritura definitiva.2. POSICIÓN DE VIERA

• Plantea que la promesa de enajenación importa una compraventa imperfecta, puesto que falta el otorgamiento en escritura pública

• IMPORTANCIA PRÁCTICA DEL TEMA DE ESTUDIO• Si aceptáramos la tesis del doble contrato estaríamos ante una obligación de hacer y por lo tanto

de naturaleza mueble; pero como ya se ha expuesto la misma es un sub-tipo de compraventa donde emergen prestaciones sustancias que emanan obligaciones de dar, naturaleza inmueble según el objeto al cual recae.

PLAZO PARA EL PAGO• ETAPAS:

1. LEY 8733 EN SU REDACCIÓN ORIGINAL• El elemento plazo –accidental- se tornaba esencial en la redacción originaria, al

igual que la pluralidad de cuotas.• El plazo mínimo era un año (art 51) y plazo máximo de 30 años (art 5º, d); los plazos

mínimos de un año podían regirse, siempre que las partes lo acordaran expresamente (art 51 in fine).

• La ley exigía pluralidad de cuotas, elemento conexo.

2. ART 154 LEY 13420 de 1965 – (modifica el art 51 L 8733)• No es requisito el pago en cuotas, se admite contado.• No es requisito el cumplimiento integro del art 4º.• Fundamento: inflación y depreciación monetaria.

3. ART 521 LEY 13892 de 1970• Se admiten promesas de ventas que no eran consideradas en la ley 8733.• Permite que el término de ejecución sea menor a un año.• Agrega a la modificación del año 65.

RESUMEN:Ahora se puede abonar:

a. Al contado dentro de un añob. En cuotas y en un plazo inferior a un añoc. En cuotas y en plazo superior a un año

DISTINCIÓN ENTRE Prom. En. In. A Plzo y Promesa de Compraventa.

PROMESA DE COMPRAVENTA PURA PROMESA DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES A PLAZO

El dominio se transfiere antes del pago del 50% o 40% equivalente en mejoras. *no veo que sea una diferencia

Se puede transferir el dominio antes o después de cumplir los requisitos del art 15 y 16.

Se generan obligaciones de hacer Se generan obligaciones de dar.

Contrato preliminar Hay contrato definitivo

ASIMILACIÓN ENTRE Prom. En. In. A Plzo y Promesa de Compraventa IMPORPIA, ATÍPICA O ANÓMALA.

PROMESA A CONTRATAR PROMESA DE COMPRAVENTA IMPROPIA, ATÍPICA O ANÓMALA - inscripta

Es un contrato preliminar Anticipa ciertos efectos que son típicos del contrato definitivo

Hay obligaciones de hacer Hay obligaciones de dar, pretensiones sustanciales: entregar la cosa y pagar el precio.

No se aplica el régimen de la ley 8733 Presta idéntico régimen jurídico que la promesa de enajenación de inmuebles a plazo

Se hace en documento privado para un posterior negocio en documento público que atañe su validez.

Según Blengio, se modifica el régimen de la solemnidad requerida para la validez del negocio (art 1664). Se permite documento público o privado, inscripto.

No admite pacto de reserva de dominio el posterior negocio.

Según Blengio admite el pacto de reserva (art 1732)

OBLIGATORIEDAD DE LA LEY 8733• La inscripción del contrato en el Registro es un hecho totalmente ajeno al contenido,

validez y eficacia del negocio obligacional.

• La inscripción es un elemento externo vinculado exclusivamente con la publicidad (ya sea noticia, declarativa o constitutiva).

• En el caso de la ley 8733, la inscripción en el Registro tiene además como efectos principales, el nacimiento del derecho real de garantía (art 15), el régimen particular de la ejecución forzada específica ( art 31) y la cesión legal del contrato (art 17).

• Cuando las partes celebran esta promesa de enajenación y el contrato no se inscribe o no es inscribible, nos hallamos ante un contrato válido, pero regido por el derecho común.

CLÁUSULAS NULAS• No es posible calificar de enajenación a la compraventa, porque en nuestro sistema, a diferencia del francés y del italiano, el

contrato no produce la transferencia de la propiedad.

• La promesa de enajenación de inmuebles a plazo es título hábil para transferir el dominio, esté o no esté inscripta. Permite acceder a la ejecución forzada específica por procedimientos en el CGP.

• Blengio: “la promesa de enajenación de inmuebles a plazo es un contrato definitivo que tiene la calidad de título hábil para transferir el dominio”.

DOCTRINA

Hay otra posición que exige el requisito de la inscripción para que este contrato configure un título de adquirir. En ese sentido Carnelli y Molla.

Crítica a ésta posición: a - la inscripción refiere al modo y no al título, la inscripción en el Registro constituye un requisito externo al contrato, predispuesto exclusivamente con fines de publicidad, (ya sea contitutiva, declarativa o noticia).

b- art 62 Ley 16871 establece “La inscripción no convalida los actos y negocios jurídicos nulos o anulables ni subsana los vicios o defectos de que adolecieren conforme a las leyes”

c- El art 18 Ley 18733, las promesas no inscriptas que consten por instrumento público o privado, sólo producirán acción personal y se seguirán por los principios del derecho común (art 1664 última parte del inc 1º del CC). Aclaraciones: sólo se puede accionar por ejecución forzada por equivalente en la promesa no inscripta en caso de incumplimiento. Pero en otro cuerpo normativo encontramos los arts: 367 CGP`(promesa inscripta), 398.4 CGP (promesa no inscripta) que regula el procedimiento para ejecutar una sentencia que a otorgar la escritura pública y efectuar la tradición