PROCESO DE ADQUISICION DE LOS BIENES INMUEBLES€¦ · La compraventa está regulada en el art....
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CURSO INFORMADOR Y EXPERTO EN CREDITO INMOBILIARIO MAYO 2020 PROCESO DE ADQUISICION DE LOS BIENES INMUEBLES Este documento pretende ser una ayuda para la preparación del examen final. El resumen y los ejercicios contenidos en él son una recopilación de algunas de las diferentes simulaciones que se han realizado durante el periodo de formación. Se trata de un documento de ayuda, basado en la documentación elaborada por la Escuela FEF para Bankia, no contiene toda la materia ni todos los ejercicios propuestos en el propio curso de formación y podría contener errores. ¡Muchas gracias a tod@s por vuestra colaboración para que este documento haya sido posible
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CURSO INFORMADOR Y EXPERTO EN
CREDITO INMOBILIARIO
MAYO 2020
PROCESO DE ADQUISICION DE LOS
BIENES INMUEBLES
Este documento pretende ser una ayuda para la preparación del examen final. El resumen y los
ejercicios contenidos en él son una recopilación de algunas de las diferentes simulaciones que se han
realizado durante el periodo de formación. Se trata de un documento de ayuda, basado en la
documentación elaborada por la Escuela FEF para Bankia, no contiene toda la materia ni todos los
ejercicios propuestos en el propio curso de formación y podría contener errores.
¡Muchas gracias a tod@s por vuestra colaboración para que este documento haya sido posible
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LA TRANSMISION DE LA PROPIEDAD TITULO Y MODO
En España, la transmisión de la propiedad de un bien inmueble se configura en un sistema basado en el título (el
contrato o justa causa) y el modo (la entrega posesoria – ya sea real o simbólica “traditio ficta”). La inscripción en el
Registro de la Propiedad tendrá en todo caso carácter declarativo, no constitutivo.
- Posesión: es un señorío/poder físico o de hecho que se ejerce sobre una cosa. En la tenencia se tiene con
conciencia y aceptación de que otra persona es la dueña de la cosa, por ejemplo en un contrato de
arrendamiento. El poseedor puede ser legal, en cuyo caso es un poseedor propietario o la posesión estar
legitimada en virtud de justo título (ej. arrendamiento, usufructo, etc.); o ilegal, como quien ha robado la
cosa.
- Propiedad: el Código Civil lo define como “derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones
que las establecidas por las leyes”. Es el derecho de disposición sobre un bien más absoluto.
Sistemas de transmisión de la propiedad:
1. Transmisión consensual (sistema Frances): Para que la transmisión sea válida solo es necesario prestar
el consentimiento, pero para que sea eficaz es necesaria la entrega del bien (Traditio).
2. Sistema del acuerdo abstracto traslativo (sistema alemán): la propiedad se adquiere y transmite por
simple acuerdo de las partes, seguido de la traditio, independientemente del negocio que motivó la
transmisión. En los bienes inmuebles es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad.
3. Título y modo (sistema español): Es una combinación de los dos, es necesario el título y el modo. No es
necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad, pero si aconsejable para beneficiarse de la protección
prevista en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria En el artículo 609 del Código Civil donde encontramos la
definición de los modos de adquirir la propiedad:
o Originarios: no dependen de la transmisión por parte de un tercero, son ocupación, ley,
prescripción (usucapión – posesión (pacífica o no) durante un periodo de tiempo determinado).
o Derivativos: la propiedad es transmitida por un tercero, son donación, sucesión y contratos con
finalidad traslativa del dominio.
Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la
propiedad
En el derecho español, salvo la donación que requiere de su formalización en escritura pública, no se requiere
ninguna formalidad. El contrato de transmisión del dominio puede ser escrito, plasmado en escritura pública o
privada, o verbal. En la practica la transmisión de inmuebles se instrumenta en escritura pública y se inscribe en el
Registro de la Propiedad para beneficiarse de beneficiarse de la protección prevista en el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria donde se protege al tercero que adquiere un bien de buena fe.
Para que un título se inatacable es necesario que se adquiera de un propietario inscrito en el Registro de la
Propiedad, a título oneroso, que se desconocía la inexactitud del registro (actuar de buena fe) y que se inscriba dicha
transmisión.
La compraventa:
La compraventa está regulada en el art. 1.445 de nuestro código civil: por el contrato de compra y venta uno de los
contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo
que lo represente”
Los elementos configuradores de la compraventa son:
- Acuerdo bilateral: acuerdo entre las partes de comprar y vender respectivamente.
- Oneroso: tiene que haber contraprestación, ya sea pecuniaria o en especie, necesaria para la liquidación de
los impuestos correspondientes (Impuesto sobre el Valor Añadido o Transmisiones Patrimoniales).
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PROCESOS DE ADQUISICION
Ejercicios de revisión legal y técnica. Posibles contingencias. A la hora de formalizar una operación financiera hipotecaria, es recomendable que la entidad realice un ejercicio de
revisión tanto técnica como legal encaminado a detectar posibles contingencias que puedan afectar a a la transmisión
del bien, las cargas del mismo y su valoración.
Revisión legal se deberá centrar en los siguientes aspectos:
- Título: comprobación de que el inmueble es propiedad del transmitente y su título se encuentra inscrito
en el Registro de la Propiedad, con el fin de garantizar que el adquirente se beneficiará de la protección del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Es necesario garantizar que tanto el bien como la hipoteca se pueden
inscribir en el registro de la propiedad. La hipoteca no es válida sino está inscrita en el Registro de la
Propiedad.
- Derechos de terceros: existen una serie de derechos que pueden afectar a la trasmisión de la propiedad
y que deben ser valorados a la hora de analizar una operación de financiación hipotecaria.
1. En primer lugar, están los derechos de adquisición preferente:
o Retracto: es el derecho que tiene una persona en ciertos casos para quedarse, por el mismo precio
por el que ha sido vendida, una cosa adquirida por otra persona, o a recuperar una cosa vendida
por ella misma.
o Tanteo: es el derecho que tiene una persona en ciertos casos para exigir al vendedor que le ofrezca,
por el mismo precio que tiene acordado con un tercero, el bien objeto de venta.
Los derechos de adquisición preferente que están establecidos por la Ley, además de los dos anteriores, son los
siguientes:
- A) El retracto de coherederos (plazo de un mes).
- B) El retracto de copropietarios (plazo de 9 días).
- C) Retracto de colindantes de finca inferior a una hectárea (plazo 9 días).
- D) Retracto de colindantes que sean explotación prioritaria (plazo 60 días).
- E) Arrendamientos rústicos (el arrendatario tendrá un plazo de 60 días).
- F) Arrendamientos urbanos (el arrendatario tendrá un plazo de 30 días)
- G) Bienes de interés cultural, el propietario tiene que notificar su intención de vender a la Comunidad
Autónoma y esta tiene un plazo de dos meses para comunicar su intención.
- H) Tanteo y retracto de opciones de compra de terrenos o edificaciones, que por su calificación urbanística
deben destinarse a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
- I) Viviendas de VPO, su enajenación está restringida por un periodo de al menos 10 años.
- J) En el País Vasco y Cataluña también existe derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas objeto de
ejecución hipotecaria o dación en pago.
2. Otros tipos de derechos que limitan el dominio:
A) Limitaciones a disponer, en determinados tipos de activos podemos encontrar que su enajenación
requiere de la obtención del consentimiento previo de un tercero.
B) Usufructo: consiste en la concesión del uso y disfrute a un tercero distinto del propietario que
mantiene la nuda propiedad.
C) Derechos de superficie, es de inscripción obligatoria,). La propiedad y uso de lo construido en el
periodo de duración del derecho, recae en el superficiario, que paga un canon al dueño de los
terrenos.
- Cargas: las cargas se verifican mediante la revisión de la información registral, estas cargas se transmiten
junto con el inmueble y tienen carácter preferente sobre cualquier nueva carga salvo que sean objeto de
cancelación:
1. Cargas hipotecarias en garantía de un préstamo.
2. Cargas de urbanización, aunque no estén inscritas son oponibles frente a terceros.
3. Embargos. son establecidas por un juzgado en garantía de una deuda reclamada o reconocida por los
tribunales.
4. Censo: es un derecho real inmobiliario por el que se otorga a su titular o censualista el poder jurídico
de exigir una prestación periódica del propietario del bien censatario, tiene carácter perpetuo.
5. Hipotecas legales: Se establecen con el objetivo de salvaguardar intereses que el legislador considera
que son merecedores de protección especial y son de constitución forzosa. Son las deudas tributarias,
cargas de urbanización.
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6. Cuasi hipotecas legales tacitas: no tienen reconocimiento legal expreso como hipoteca legal, pero su
carácter privilegiado hace que sean muy similares en la práctica. Son Primas de seguros, deudas con
comunidades de propietarios, crédito refaccionario a aquellos créditos nacidos a consecuencia de
préstamos concedidos para la realización de una obra)
- Situación Urbanística y licencias: Es importante verificar los términos y condiciones del
planeamiento que le son de aplicación al inmueble, para asegurarnos los usos autorizados. Las licencias
municipales se clasifican:
Licencias relacionadas con la construcción en si misma, la tienen que solicitar el promotor o constructor:
a) Licencias de construcción, se tienen que solicitar antes del inicio de la obra basándose en un proyecto
de construcción.
b) Licencias de primera ocupación, sirven para comprobar que el edificio construido es acorde al
proyecto.
Licencias relacionadas con actividades realizadas en edificios y locales:
a) Licencias de actividad, la actividad tiene que cumplir la normativa y las condiciones de higiene y
seguridad. Se otorga sobre un proyecto de instalación.
b) Licencia de apertura, se solicitan antes del inicio de la actividad
Otras licencias:
a) Licencias de obras, se tiene que solicitar previamente al inicio de cualquier obra,
b) Declaración responsable, el promotor manifiesta que cumple la normativa y con posterioridad los
técnicos del Ayuntamiento lo comprueban.
Contratos previos al otorgamiento de la escritura de compraventa
En los procesos de compraventa es habitual que se suscriba con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública
de compraventa o bien un contrato de promesa de compraventa, un contrato de compraventa sujeto a condiciones
suspensivas o un contrato de arras
.
Promesa de compraventa: las partes se comprometen a comprar y vender en un determinado plazo y bajo unas
determinadas condiciones. Se regula en el artículo 1.451 del Código Civil, La promesa de compraventa se utilizará
cuando es necesario posponer la compraventa, pero quieren dejarse cerrados los términos y condiciones en que se
producirá.
Compraventa sujeta a condiciones suspensivas: el contrato de compraventa no tendrá eficacia hasta que no se
produzca el hecho futuro al que se ha condicionado el contrato. Puede presentarse en dos casos diferenciados: el
primero, por el que se somete a condición suspensiva la venta y el segundo por el que somete a condición suspensiva
el pago del precio.
Contrato de arras: es un acuerdo por el que una de las partes se reserva el derecho sobre la compraventa futura
(por ejemplo, una vivienda) mediante la entrega de una cantidad. El comprador entrega una señal y el vendedor se
obliga a vender de acuerdo a lo establecido en el contrato de arras, pueden ser consideradas como:
- Arras confirmatorias (si una de las partes se echa atrás, la parte contraria puede exigir su cumplimiento
o reclamar daños y perjuicios).
- Arras penitenciales (preservan la posibilidad de renunciar: al comprador, perdiendo la suma entregada; y
al vendedor, devolviendo el doble de esa cantidad).
- Arras penales (son una garantía de cumplimiento, por la que si se renuncia se pierde la cantidad entregada
más una indemnización).
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La escritura de compraventa: Clausulas típicas.
Los dos elementos fundamentales en todo contrato de compraventa son la voluntad de las partes (de comprar y
vender) y el precio, aunque se pueden introducir clausulas adicionales:
- Retención de precio, se retiene una parte del precio hasta que el vendedor no acredite la solución de la
contingencia. Se fija un plazo máximo y si no se resuelve el vendedor pierde el derecho a recibir el importe
retenido.
- Condiciones resolutorias, si la contingencia es relevante se pueden pactar condiciones resolutorias a favor
del comprador.
- Declaraciones y garantía: Consisten en que el vendedor haga una serie de declaraciones y garantías sobre
aspectos fundamentales el estado del inmueble (título, cargas, situación urbanística, contaminación
medioambiental, estado técnico, etc.) que, en caso de no cumplirse, darán lugar a responsabilidad por parte
del vendedor, que tendrá que indemnizar al comprador, proceden del derecho anglosajón.
- Indemnidades: cuando se han detectado contingencias que podrían derivar en un daño que todavía no se ha
materializado, el vendedor se compromete a resarcir al comprador en el supuesto de materializarse la
contingencia.
Gastos de adquisición de bienes inmuebles.
Estos gastos pueden fluctuar del 10% al 15% del importe de la compraventa y tanto el vendedor como el comprador
tiene que tenerlos en cuenta.
Gastos del Vendedor:
- Gastos de la Inmobiliaria: 2% al 5% del precio de la propiedad.
- Gastos que acrediten que una vivienda está libre de cargas:
- Documentos de la hipoteca, cancelación registral de la hipoteca, certificado y liquidación de deuda.
- Certificado de deuda de la comunidad de propietarios.
- IBI del último año, según la normativa tributaria, según sentencia el IBI se reparte proporcionalmente entre
comprador y vendedor salvo pacto en contrario.
- Plusvalía municipal.
- Ganancias en el IRPF. (Ganancias hasta 6.000 euros - 19%, ganancias entre 6.000 y 50.000 euros - 21% y
ganancias superiores a 50.000 euros – 23%)
- Los gastos de notaria de otorgamiento de escritura.
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Gastos del comprador:
- Impuestos, Vivienda nueva: Si es vivienda protegida tributa al 4% de IVA, si no es protegida será del
10% y se incluyen dos plazas de garaje (si hay más de dos plazas o no hay vivienda el 21%). También se
deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), en este caso el porcentaje tiene una
variación entre un 0,5 % y 1,55% según la comunidad. Vivienda de segunda mano: En este caso se tributa
por el Impuestos sobre Transmisiones patrimoniales (ITP) y es el valor que se le atribuye al bien
transmitido. A este se debe aplicar un gravamen que es establecido en primer lugar por las comunidades
autónomas entre el 5% y el 8%.
- Solicitud de préstamo hipotecario (actualmente los gastos son asumidos por la Entidad Bancaria).
- Gastos de tasación.
- Gasto de la notaria es variable en función del precio y de la extensión de la escritura y si además se suscribe
un préstamo hipotecario se incrementa el gasto.
- Inscripción en el registro de la propiedad.
- Gastos de la inmobiliaria, entorno al 3%.
- Gastos de la gestoría unos 300 euros.
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PREGUNTAS TEST
Pregunta 1
-El contrato de compraventa se define como:
Un acuerdo bilateral y gratuito.
Un acuerdo bilateral y oneroso.
Un acuerdo unilateral y oneroso.
Un acuerdo unilateral y gratuito.
Feedback
Por definición. Epígrafe: La compraventa: el contrato traslativo del dominio paradigmático. Los elementos
configuradores del contrato de compraventa son: Acuerdo bilateral: acuerdo entre las partes de comprar y vender
respectivamente. Oneroso: tiene que haber contraprestación, ya sea pecuniaria o en especie. Por otra parte, a efectos
prácticos, será también necesaria la fijación de un precio que permita la liquidación de los impuestos
correspondientes (Impuesto sobre el Valor Añadido o Transmisiones Patrimoniales).
Pregunta 2
- Los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de una transmisión son …
Suspensivos.
Declarativos.
Resolutivos.
Constitutivos.
Feedback
Por definición. Epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO. La inscripción en el
Registro de la Propiedad tendrá en todo caso carácter declarativo (no constitutivo) y servirá al adquirente para
beneficiarse de la protección prevista en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Pregunta 3
- En el sistema del acuerdo abstracto traslativo, es necesario para transmitir válidamente la propiedad:
Un acuerdo abstracto unido la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Sólo la entrega de la cosa vendida.
Sólo el consentimiento.
Sólo un acuerdo abstracto.
Feedback
Por definición. Epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
La propiedad de los bienes inmuebles se adquiere y transmite por un acuerdo abstracto unido a la inscripción en el
Registro de la Propiedad que es constitutiva, salvo excepciones.
Pregunta 4
-¿Cuáles son los requisitos para adquirir la propiedad en España?
El consentimiento y la inscripción en el Registro.
La inscripción en el Registro y el contrato.
El modo y el título.
Sólo consentimiento.
Feedback
Por definición. Epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO.
En España, la transmisión de la propiedad de un bien inmueble se configura en un sistema basa do en el título (el
contrato o justa causa) y el modo (la entrega posesoria – ya sea real o simbólica “traditio ficta”).
Pregunta 5
- En el sistema español, la entrega o modo puede ser:
Ficticia.
Legal.
Real.
Todas son correctas.
Feedback
Por definición. Epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general, del epígrafe 1.1 del módulo 4, así como
también ver el epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO.
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La entrega, en cualquier caso, podrá ser real (con verdadero traslado posesorio) o ficticia (es el efecto que se da al
otorgamiento de la escritura pública de compraventa en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.462 del Código Civil).
Pregunta 6
- Un modo derivativo de adquirir la propiedad es cuando …
Se adquiere por ocupación.
Se adquiere por Ley.
No dependen de la transmisión por parte de un tercero.
La propiedad es transmitida por un tercero.
Feedback
Por definición. Epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
Se puede distinguir entre:
(i) modos originarios de adquirir la propiedad (no dependen de la transmisión por parte de un tercero);y
(ii) modos derivativos (la propiedad es transmitida por un tercero).
Pregunta 7
- En el sistema español, la propiedad se adquiere:
Todas son correctas.
Por la ley.
Por la ocupación.
Por la donación.
Feedback
Por definición. Epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
El artículo 609 del Código Civil define los modos de adquirir la propiedad:
La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión
testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción
Pregunta 8
- ¿Qué implicaciones jurídicas tiene la protección establecida en el art. 34 de la Ley Hipotecaria?
El título del adquirente será inatacable siempre.
El título del adquirente será inatacable si se cumplen los requisitos establecidos por dicho artículo.
El título del adquirente tendrá un beneficio fiscal.
Ninguna respuesta es correcta.
Feedback
Por definición. Epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.
El título del adquirente será inatacable si:
Se adquiere de propietario inscrito;
A título oneroso;
No se desconocía la inexactitud del registro, y se inscribe la transmisión.
Pregunta 9
- La transmisión consensual es propia de ...
España y Alemania.
España.
Alemania.
Francia.
Feedback
Por definición. Epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
Este sistema rige en muchos Códigos como el francés, portugués, el belga, en el derecho inglés, holandés, entre
otros.
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Pregunta 10
-En el sistema del acuerdo abstracto traslativo, la inscripción en el Registro de la Propiedad es…..
Constitutiva.
Declarativa.
Resolutiva.
Suspensiva.
Feedback
Por definición. Epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
La propiedad de los bienes inmuebles se adquiere y transmite por un acuerdo abstracto unido a la inscripción en el
Registro de la Propiedad que es constitutiva, salvo excepciones.
Pregunta 11
- Carmen se acaba comprar su vivienda en Burgos. Ha pagado por ella 200.000 euros y el vendedor tiene
inscrito la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad. ¿Es inatacable el título de adquisición en
caso que Carmen la quiera inscribir?
Su posición es inatacable siempre que Carmen desconociese la posible inexactitud del registro
Su posición es inatacable ya que cumple con todos los requisitos exigidos por el art. 34 de la Ley
Hipotecaria.
Su posición es atacable ya que la ha adquirido a título oneroso y no gratuito.
Ninguna respuesta es correcta.
Feedback
Por definición. Epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.
El título del adquirente será inatacable si:
Se adquiere de propietario inscrito;
A título oneroso;
No se desconocía la inexactitud del registro, y
Se inscribe la transmisión.
Pregunta 12
-¿Qué es el título a la hora de adquirir un inmueble?
El consentimiento.
La propiedad.
La posesión.
El contrato.
Feedback
Por definición. Epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO.
En España, la transmisión de la propiedad de un bien inmueble se configura en un sistema basa do en el título (el
contrato o justa causa) y el modo (la entrega posesoria – ya sea real o simbólica “traditio ficta”).
Pregunta 13
¿Cuándo será inatacable el título del adquirente según el art. 34 de la Ley Hipotecaria?
Si adquiere de propietario inscrito, se inscribe la transmisión y no se desconocía la inexactitud del
registro.
Si adquiere a título oneroso, se inscribe la transmisión y no se desconocía la inexactitud del
registro.
Si adquiere de propietario inscrito, a título oneroso y se inscribe la transmisión.
Si adquiere de propietario inscrito, a título oneroso, se inscribe la transmisión y no se desconocía
la inexactitud del registro.
Feedback
Por definición. Epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.
El título del adquirente será inatacable si:
Se adquiere de propietario inscrito;
A título oneroso;
No se desconocía la inexactitud del registro, y se inscribe la transmisión.
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Pregunta 14
-En el sistema consensual, es necesario para transmitir válidamente la propiedad:
Tanto el consentimiento como la entrega.
Sólo la entrega de la cosa vendida.
El consentimiento, la entrega y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Sólo el consentimiento.
Feedback
Por definición. Epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
En el sistema consensual, basta con el mero contrato parta transmitir la propiedad, y a que la traditio (entrega) no es
más que la ejecución de la obligación contraída por el transmitente de poner la cosa a disposición del adquirente.
Pregunta 15
-No es un modo originario de adquirir la propiedad:
La prescripción.
La ley.
La ocupación.
La donación.
Feedback
Por definición. Epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
Se puede distinguir entre:
Modos originarios: ocupación, ley, prescripción (usucapión – posesión (pacífica o no) durante un periodo de tiempo
determinado).
Modos derivativos: donación, sucesión y contratos con finalidad traslativa del dominio.
Pregunta 16
-¿Cuándo será inatacable el título del adquiriente?
Si adquiere de propietario inscrito.
Todas son correctas.
Si se inscribe la transmisión.
Si adquiere a título oneroso.
Feedback
Por definición. Epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.
El título del adquirente será inatacable si:
Se adquiere de propietario inscrito;
A título oneroso;
No se desconocía la inexactitud del registro, y se inscribe la transmisión.
Pregunta 17
-Un modo originario de adquirir la propiedad es cuando …
Dependen de la transmisión por parte de un tercero.
Se adquiere por el contrato de compraventa.
Se adquiere por Ley.
No dependen de la transmisión por parte de un tercero.
Feedback
Por definición. Epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
Se puede distinguir entre: modos originarios de adquirir la propiedad (no dependen de la transmisión por parte de
un tercero); modos derivativos (la propiedad es transmitida por un tercero).
Pregunta 18
En el sistema español ¿se exige alguna formalidad a la hora de transmitir la propiedad?
Siempre se debe hacer en escritura pública.
Nunca se requiere ninguna formalidad.
Siempre se debe hacer por escrito.
No se requiere ninguna formalidad, salvo en el caso de la donación que se debe hacer en escritura
pública.
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Por definición. Ver epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.
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Más allá de los requisitos propios del título y modo, en Derecho español, con la excepción de la donación (que
requiere de su formalización en escritura pública en virtud del artículo 633 del Código Civil) no se requiere
de ninguna formalidad adicional.
Pregunta 19
Son modos derivativos de adquirir la propiedad:
La prescripción, la sucesión y los contratos con finalidad traslativa del dominio.
La donación, la sucesión y la ley.
La donación, la ocupación y los contratos con finalidad traslativa del dominio.
La donación, la sucesión y los contratos con finalidad traslativa del dominio.
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Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
Se puede distinguir entre:
Modos originarios: ocupación, ley, prescripción (usucapión – posesión (pacífica o no) durante un periodo de tiempo
determinado).
Modos derivativos: donación, sucesión y contratos con finalidad traslativa del dominio.
Pregunta 20
No es un modo derivativo de adquirir la propiedad:
La sucesión.
La ocupación.
La donación.
Los contratos con finalidad traslativa del dominio.
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Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
Se puede distinguir entre:
Modos originarios: ocupación, ley, prescripción (usucapión – posesión (pacífica o no) durante un periodo de tiempo
determinado).
Modos derivativos: donación, sucesión y contratos con finalidad traslativa del dominio.
Pregunta 21
En España ¿se puede adquirir la propiedad por la prescripción?:
No, sólo se puede adquirir por el contrato de compraventa.
Nunca.
No, sólo se puede adquirir por el contrato de compraventa y por herencia
. Sí.
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Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general. El artículo 609 del Código Civil define
los modos de adquirir la propiedad: La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión
testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por
medio de la prescripción
Pregunta 22
El padre de Juan le ha donado una magnifica casa en Madrid. ¿Es jurídicamente inatacable su título de
adquisición?
Su posición es atacable jurídicamente ya que no cumplen los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Sí, siempre que inscriba la escritura de donación.
No, salvo que eleven a público la donación.
Ninguna es correcta.
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Por definición. Ver epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad. El título
del adquirente será inatacable si: se adquiere de propietario inscrito; a título oneroso; se desconocía la inexactitud
del registro, y se inscribe la transmisión.
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Pregunta 23
Son modos originarios de adquirir la propiedad:
Todas son correctas.
La ley.
La ocupación.
La prescripción.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general. Se puede distinguir entre:
Modos originarios: ocupación, ley, prescripción (usucapión – posesión (pacífica o no) durante un periodo de tiempo
determinado). Modos derivativos: donación, sucesión y contratos con finalidad traslativa del dominio.
Pregunta 24
En el sistema español, si falta el modo …
Sólo existe una pura relación obligacional.
No existe ninguna consecuencia jurídica.
Sólo existe una plena transmisión de la propiedad.
Ninguna es correcta.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
Si falta el título no habrá transmisión de la propiedad sino de la posesión; y si falta la entrega sólo existe una pura
relación obligacional
Pregunta 25
La donación debe realizarse …
En escritura pública.
Ninguna es correcta.
De manera oral.
En documento privado.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.
Más allá de los requisitos propios del título y modo, en Derecho español, con la excepción de la donación (que
requiere de su formalización en escritura pública en virtud del artículo 633 del Código Civil) no se requiere de
ninguna formalidad adicional
Pregunta 26
¿Qué es necesario en el sistema consensual francés para que la transmisión de la propiedad sea eficaz?
Indique la respuesta correcta
La traditio o entrega de la cosa.
Ninguna de las anteriores.
La inscripción en el Registro de la Propiedad.
Sólo el consentimiento.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
En el sistema consensual para la validez de la transmisión basta el consentimiento, pero para su eficacia es necesaria
la traditio o entrega.
Pregunta 27
Son modos derivativos de adquirir la propiedad:
Los contratos con finalidad traslativa del dominio.
La donación.
La sucesión.
Todas son correctas.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general. Se puede distinguir entre:
Modos originarios: ocupación, ley, prescripción (usucapión – posesión (pacífica o no) durante un periodo de tiempo
determinado). Modos derivativos: donación, sucesión y contratos con finalidad traslativa del dominio.
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Pregunta 28
¿Cuándo será inatacable el título del adquirente?
Si adquiere a título oneroso, se inscribe la transmisión y no se desconocía la inexactitud del registro.
Si adquiere de propietario inscrito, a título oneroso, se inscribe la transmisión y no se desconocía la
inexactitud del registro.
Si adquiere de propietario inscrito, se inscribe la transmisión y no se desconocía la inexactitud del
registro.
Si adquiere de propietario inscrito, a título oneroso y se inscribe la transmisión.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad. El título
del adquirente será inatacable si:
se adquiere de propietario inscrito; a título oneroso;
se desconocía la inexactitud del registro, y se inscribe la transmisión.
Pregunta 29
¿Cuándo será atacable el título del adquirente?
Cuando no adquiera a título oneroso.
Cuando no adquiera de propietario inscrito.
Cuando no inscriba la transmisión.
Todas son correctas.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad. El título
del adquirente será inatacable si:
se adquiere de propietario inscrito; a título oneroso;
se desconocía la inexactitud del registro, y se inscribe la transmisión
Pregunta 30
La propiedad se transmite en España…
Sólo con el título y modo.
Sólo con la inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad.
Sólo con el título.
Sólo con el título, el modo y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO
En España, la propiedad no se trasmite con la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, sino que
la propiedad se trasmite siempre que haya un título y un modo
Pregunta 31
¿Qué es la propiedad?
Es el derecho a disfrutar de la cosa.
Todas son correctas
Es el poder físico o de hecho que se ejerce sobre una cosa.
Es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas por las leyes.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO.
El Código Civil lo define como “derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas
por las leyes”. Es el derecho de disposición sobre un bien más absoluto
Pregunta 32
- En el sistema consensual, la entrega de la cosa es considerada como: El único requisito necesario para transmitir válidamente la cosa.
Un requisito más para transmitir válidamente la cosa.
Ninguna es correcta.
La ejecución de la obligación contraída por el transmitente de poner la cosa a disposición del adquirente.
Feedback Por definición. Epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
En el sistema consensual, basta con el mero contrato parta transmitir la propiedad, ya que la traditio (entrega) no es
más que la ejecución de la obligación contraída por el transmitente de poner la cosa a disposición del adquirente
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Pregunta 33
- Un contrato de compraventa es un ejemplo de: Usufructo.
Posesión.
Propiedad.
Uso y disfrute.
Feedback Por definición. Epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO.
El Código Civil lo define como “derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas
por las leyes”. Es el derecho de disposición sobre un bien más absoluto.
Pregunta 34
- En la práctica habitual, la transmisión de la propiedad de un bien se suele realizar … De forma oral para evitar pagar impuestos.
En escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
En documento privado, para no pagar impuestos.
En escritura pública pero sin inscribir para no pagar impuestos.
Feedback Por definición. Epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.
En la práctica es muy común que la transmisión de inmuebles se instrumente mediante el otorgamiento de una
escritura pública que será presentada en el Registro de la Propiedad, para que quede plasmado en el registro el
cambio de titular.
Pregunta 35
En el sistema español, si falta el título …
No habrá transmisión de la propiedad sino de la posesión.
No habrá transmisión de la posesión sino de la propiedad.
Ninguna es correcta.
Ni habrá transmisión de la posesión ni de la propiedad.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
Si falta el título no habrá transmisión de la propiedad sino de la posesión; y si falta la entrega sólo existe una pura
relación obligacional.
Pregunta 36
- En el sistema español, la entrega real implica: Ineficaz traslado posesorio.
Verdadero traslado posesorio.
Ninguna es correcta.
Simbólico traslado posesorio.
Feedback Por definición. Epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
La entrega en el sistema español podrá ser real (con verdadero traslado posesorio).
Pregunta 37
¿Qué es la posesión?
Es el poder físico o de hecho que se ejerce sobre una cosa.
Todas son correctas
Es el derecho a disfrutar de la cosa sin más limitaciones que las establecidas por las leyes.
Es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas por las leyes.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO.
Es un señorío/poder físico o de hecho que se ejerce sobre una cosa. En la tenencia se tiene con conciencia y
aceptación de que otra persona es la dueña de la cosa, por ejemplo en un contrato de arrendamiento
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Pregunta 38
El contrato de compraventa nunca podrá ser:
Gratuito
Sin fijarse un precio.
Unilateral.
Todas son correctas.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: La compraventa: el contrato traslativo del dominio paradigmático. Los elementos
configuradores del contrato de compraventa son:
Acuerdo bilateral: acuerdo entre las partes de comprar y vender respectivamente.
Oneroso: tiene que haber contraprestación, ya sea pecuniaria o en especie. Por otra parte, a efectos prácticos, será
también necesaria la fijación de un precio que permita la liquidación de los impuestos correspondientes (Impuesto
sobre el Valor Añadido o Transmisiones Patrimoniales).
Pregunta 39
Son modos originarios de adquirir la propiedad:
La sucesión, la ley y la prescripción.
La ocupación, la ley y los contratos con finalidad traslativa del dominio.
La ocupación, la ley y la prescripción.
La ocupación, la donación y la prescripción.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
Se puede distinguir entre:
Modos originarios: ocupación, ley, prescripción (usucapión – posesión (pacífica o no) durante un periodo de
tiempo determinado).
Modos derivativos: donación, sucesión y contratos con finalidad traslativa del dominio.
Pregunta 40
El sistema del título y el modo es propio de ...
Alemania.
Portugal.
España.
Francia.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
Es el sistema adoptado en el Derecho español
Pregunta 41
Luisa se acaba comprar una casa de veraneo en un pueblo de Santander. Como no quiere pagar impuestos,
ha decidido no inscribirla. ¿Es inatacable su título de adquisición?
Su posición es inatacable ya que no hay mala fe.
Su posición es inatacable ya que el vendedor estaba inscrito en el Registro de la Propiedad.
Su posición es inatacable ya que la ha adquirido a título oneroso y no gratuito.
Su posición es atacable ya que no cumplen los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad. El título
del adquirente será inatacable si:
• se adquiere de propietario inscrito;
• a título oneroso;
• se desconocía la inexactitud del registro, y
• se inscribe la transmisión.
Pregunta 42
La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad es… (Indique la respuesta correcta):
Es obligatoria para el que venda.
Es beneficiosa para el que compre.
Es obligatoria para el que compre.
Es beneficiosa para el que venda.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.
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La inscripción en el Registro de la Propiedad permite al tercero beneficiarse de la protección prevista en el artículo
34 de la Ley Hipotecaria.
Pregunta 43
¿Cuándo será inatacable el título del adquirente?
Si adquiere de propietario inscrito.
Si adquiere a título oneroso.
Si se inscribe la transmisión.
Todas son correctas.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.
El título del adquirente será inatacable si: se adquiere de propietario inscrito; a título oneroso; se desconocía la
inexactitud del registro, y se inscribe la transmisión
Pregunta 44
Las personas intervinientes en una sucesión son:
Donante y causante.
Donante y donatario.
Causante y donatario.
Causante y causahabiente.
Feedback:
En el acto de la sucesión van a intervenir dos figuras el causante y el causahabiente. El causante es la persona por
la cual se produce una sucesión por causa de muerte (el fallecido). El causahabiente es la persona que sustituye o
sucede al causante (el heredero). Ambas figuras van a condicionar la tributación de la sucesión
Pregunta 45
¿Qué es el título a la hora de adquirir un inmueble?
La adquisición.
La entrega.
La poasesión
La justa causa con la que se contrata.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO. En España, la
transmisión de la propiedad de un bien inmueble se configura en un sistema basado en el título (el contrato o justa
causa) y el modo (la entrega posesoria – ya sea real o simbólica “traditio ficta”).
Pregunta 46
La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de acceder a la propiedad..
Derivativo
Imposible
Que ya no está vigente en el ordenamiento jurídico español
Originario
Feedback:
La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de acceder a la propiedad originario, ya que no depende de la
transmisión por parte de un tercero.
Pregunta 47
Un contrato de arrendamiento es un ejemplo de: Propiedad.
Posesión.
Consolidación
Pertenencia
Feedback Por definición. Ver epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO.
Es un señorío/poder físico o de hecho que se ejerce sobre una cosa. En la tenencia se tiene con conciencia y
aceptación de que otra persona es la dueña de la cosa, por ejemplo en un contrato de arrendamiento.
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Pregunta 48
El contrato de arras puede ser… (Indique la respuesta más correcta)
Todas las opciones planteadas son correctas.
De arras penitenciales, confirmatorias y de promesa de venta
De arras penales y confirmatorias
De arras confirmatorias, penitenciales y penales
Feedback:
El contrato de arras podrá ser de arras penales, penitenciales o confirmatorias
Pregunta 49
¿Qué es el modo a la hora de adquirir un inmueble?: La justa causa.
La entrega posesoria.
La forma en que se inscribe la adquisición en el Registro de la Propiedad
La propiedad
Feedback Por definición. Ver epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO
En España, la transmisión de la propiedad de un bien inmueble se configura en un sistema basado en el título (el
contrato o justa causa) y el modo (la entrega posesoria – ya sea real o simbólica “traditio ficta”). Pregunta 50
El Usufructo… (Indique la respuesta más correcta)
Consiste en el arrendamiento de un inmueble con pago de canon anual.
Permite el disfrute compartido del inmueble a usufructuario y nudo propietario
Consiste en la cesión del uso a un tercero por tiempo limitado o con carácter vitalicio
Consiste en la cesión del uso y disfrute a un tercero, distinto del propietario, que mantiene la nuda propiedad
Feedback:
El usufructo consiste en la concesión del uso y disfrute a un tercero (usufructuario), distinto del propietario que
mantiene la nuda propiedad (nudo propietario).
Pregunta 51
Por regla general, el contrato con finalidad traslativa del dominio puede ser… De manera oral.
Todas son correctas.
Por escrito
En documento privado
Feedback Por definición. Ver epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.
El contrato en virtud del que se transmita el dominio podrá ser escrito o verbal y en caso de ser escrito, podrá estar
plasmado en un documento privado o público (escritura pública).
Pregunta 52
El sistema de transmisión de la propiedad francés exige…
La propiedad de los bienes se adquiere y transmite por un acuerdo abstracto unido a la inscripción en el
Registro de la Propiedad.
El Título, el Modo y la manifestación del consentimiento, ya sea verbal o escrito
El contrato y la entrega del bien transmitido, sin que sea obligatoria la inscripción de la transmisión
Basta con el mero contrato para transmitir la propiedad, ya que la entrega no es más que la ejecución de la
obligación contraída
Feedback:
En el sistema de transmisión francés (transmisión consensual), basta con el mero contrato para transmitir la
propiedad, ya que la entrega no es más que la ejecución de la obligación contraída por el transmitente de poner la
cosa a disposición del adquirente
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Pregunta 53
El arrendatario de una vivienda es…. (Indique la respuesta más correcta)
El propietario del inmueble
Poseedor y propietario a un tiempo
Propietario en condición semiplena del inmueble
El poseedor del inmueble
Feedback:
El arrendatario de una vivienda será poseedor de la misma, mientras que el arrendador será el propietario
Pregunta 54
El derecho de retracto es...
El derecho que en determinados casos permite la delimitación y trabajo de tierras rusticas sin propietario.
El derecho que tienen una persona en determinados casos para exigir que el vendedor le ofrezca, por el
mismo precio que tiene acordado con un tercero, el bien objeto de venta.
La posibilidad de exigir a un tercero que transmita un inmueble sobre el que son copropietarios.
El derecho que tiene una persona en determinados casos para quedarse, por el mismo precio por el que ha
sido vendida, una cosa ya adquirida por otra persona.
Feedback
El derecho de retracto es aquel que tiene una persona en determinados casos para quedarse, por el mismo precio por
el que ha sido vendida, una cosa ya adquirida por otra persona. Este derecho se podrá ejercitar por el plazo que para
caso marque el ordenamiento juridico
Pregunta 55
Tendrá derecho de tanteo y retracto el arrendatario de finca rústica que… (Indique la respuesta más
correcta)
Sea persona física.
Tenga reconocido el derecho de adquisición preferente en el contrato de arrendamiento.
Sea agricultor profesional.
Tenga su domicilio en la localidad en que se encuentre la finca.
Feedback:
La Ley de Arrendamientos Rústicos recoge que en toda transmisión, el arrendatario que sea agricultor profesional
tendrá derecho de tanteo y retracto en el plazo de 60 días desde que le notificaron la venta o desde la inscripción en
el Registro de la Propiedad.
Pregunta 56
Tendrá derecho de retracto el colindante que sea considerado explotación prioritaria respecto de… (Indique
la respuesta más correcta)
Propietarios colindantes que no tengan la condición de agricultores o ganaderos profesionales
Propiedades colindantes cuya cabida sea inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
Aquellas fincas rústicas situadas a menos de 100 metros de sus límites, y que no reúnan los requisitos
mínimos exigidos por la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 1.995.
Explotaciones agropecuarias colindantes de cabida inferior a los 500 metros cuadrados.
Feedback:
Tendrá derecho de retracto el colindante que sea considerado explotación prioritaria por la Ley de Modernización
de Explotaciones Agrarias de 1.995, respecto de colindantes cuya cabida sea inferior al doble de la unidad mínima
de cultivo.
Pregunta 57
En el sistema de transmisión español el Modo es…
La manera en que se perfecciona el contrato, verbal o escrito.
La causa del acuerdo de transmisión
La entrega posesoria, ya sea real o simbólica.
El contrato o justa causa.
Feedback:
En España, la transmisión de la propiedad de un bien inmueble se configura en un sistema basado en el título y el
modo. El modo es la entrega posesoria, ya sea real o simbólica.
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Pregunta 58
En el sistema de transmisión de la propiedad español, el contrato de compraventa … (Indique la respuesta
más correcta)
Exige que el contrato sea escrito, o en caso de ser verbal deberá celebrarse en presencia de testigos
No requiere ninguna formalidad.
No requiere ninguna formalidad, salvo si el importe supera los 100.000 euros. En ese caso, debe inscribirse
Sólo se considerará válido si se realiza ante Notario
Feedback:
No requiere ninguna formalidad, con excepción de la donación que deberá ser en escritura pública. Sin embargo,
la práctica habitual es que se instrumente en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad Pregunta 59
En el sistema del acuerdo abstracto traslativo o alemán, es necesario para transmitir válidamente la
propiedad:
Sólo un acuerdo abstracto.
Sólo la entrega de la cosa vendida
Un acuerdo abstracto unido la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Sólo el consentimiento.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general.
La propiedad de los bienes inmuebles se adquiere y transmite por un acuerdo abstracto unido a la inscripción en el
Registro de la Propiedad que es constitutiva, salvo excepciones. Pregunta 60
En el sistema español de transmisión de la propiedad, la inscripción en el Registro de la Propiedad es…
(Indique la respuesta más correcta).: Obligatoria, si queremos que la transmisión se perfeccione.
Potestativa, si bien recomendable para dotar de protección a la transmisión
Obligatoria en el caso de bienes inmuebles
Obligatoria para bienes inmuebles desde la entrada en vigor de la LCCI.
Feedback La inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero sí muy recomendable para
acceder a los beneficios que el Registro de la Propiedad otorga a los titulares inscritos Pregunta 61
La principal diferencia entre el sistema de transmisión de la propiedad español y alemán es que… En el sistema alemán la inscripción en el Registro de la Propiedad es potestativa (no es obligatoria),
mientras que en el español es constitutiva (obligatoria)..
En el sistema español la inscripción en el Registro de la Propiedad es potestativa (no es obligatoria),
mientras que en el alemán es constitutiva (obligatoria).
En el sistema alemán no es preciso el consentimiento, mientras que en el español es obligatorio
El sistema alemán se basa en el Título y el Modo, mientras que el español sólo en el Modo
Feedback En el sistema español la inscripción en el Registro de la Propiedad es potestativa (no es obligatoria), aunque sí
muy recomendable, mientras que en el alemán es constitutiva (obligatoria). Pregunta 62
Según la teoría del "título" y el "modo", ¿qué es el "título" a la hora de adquirir un inmueble? El mero disfrute.
La justa causa con la que se contrata
La entrega
La posesión.
Feedback Por definición. Ver epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO.
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En España, la transmisión de la propiedad de un bien inmueble se configura en un sistema basado en el título (el
contrato o justa causa) y el modo (la entrega posesoria – ya sea real o simbólica “traditio ficta”).
Pregunta 63
Las arras penales..:
Permiten el desistimiento unilateral de las dos partes.
Permiten el desistimiento unilateral del comprador, ya que es quién entrega las arras y se expone a
perderlas en caso de no formalizar la compra
No permiten el desistimiento unilateral de ninguna de las partes.
Permiten el desistimiento unilateral del vendedor, que deberá indemnizar a cambio al comprador.
Feedback:
Las arras penales no permiten el desistimiento unilateral de ninguna de las partes, que podrán compelerse
recíprocamente de cumplimiento Pregunta 64
En la teoría del “título” y el “modo” ¿qué es el “modo” a la hora de adquirir un inmueble?
El contrato.
La entrega posesoria.
El titulo
El consentimiento.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO. En España, la
transmisión de la propiedad de un bien inmueble se configura en un sistema basado en el título (el contrato o justa
causa) y el modo (la entrega posesoria – ya sea real o simbólica “traditio ficta”). Pregunta 65
La entidad bancaria Dinero S.A. quiere constituir hipoteca sobre el piso de Juan, al cual le va a conceder un
préstamo de 200.000 euros. Juan no tiene inscrito en el Registro de la Propiedad el piso a su nombre. ¿Se
puede firmar la hipoteca?.:
Sí, porque la hipoteca es registralmente independiente de la propiedad.
No, porque Juan no es titular registral en los dos últimos años
No, porque es necesario que la hipoteca se inscriba y para eso Juan tiene que ser el titular registral de la
finca.
Sí, porque no es necesario inscribir la hipoteca, sólo a los efectos del art. 34 de la LH.
Feedback:
Ver epígrafe: EJERCICIO DE REVISIÓN LEGAL Y TÉCNICA. POSIBLES CONTINGENCIAS. En las
adquisiciones de inmuebles que van a constituirse como garantía hipotecaria, es necesario garantizar que en el
momento de constitución de la hipoteca el titular adquirente va a poder inscribir su título en el Registro de la
Propiedad y por consiguiente, también será posible la inscripción de la hipoteca, y ambas inscripciones (adquisición
e hipoteca) estén protegidas por el art. 34 de la LH. La hipoteca no es válida y carece de cualquier efecto si no está
inscrita en el Registro de la Propiedad Pregunta 66
Mariano, propietario de una vivienda alquilada, va a vender dicho piso a Laura. ¿Es posible esta
compraventa? Sí, siempre que el inquilino renuncie expresamente a dichos derechos antes de que se formalice la
operación de compraventa, acudiendo a la notaria.
Sí, siempre que se le notifique fehacientemente la decisión de vender la finca, el precio y todas las
condiciones esenciales de la transmisión y el inquilino no ejercite su derecho de tanteo en el plazo
concedido por Ley.
Sí, siempre que el inquilino haya renunciado a los derechos de tanteo y retracto en el contrato de
arrendamiento.
Todas las respuestas dadas son correctas.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: EJERCICIO DE REVISIÓN LEGAL Y TÉCNICA. POSIBLES CONTINGENCIAS.
El artículo 25 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) establece un derecho de tanteo y retracto en favor del
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arrendatario sobre la vivienda alquilada, salvo que se renuncie a estos derechos (ya sea en el contrato de
arrendamiento ya sea ante el propio notario que vaya a otorgar la escritura de compraventa). Por tanto, y si se supiese
que la vivienda está alquilada, habrá que revisar que estos derechos han sido renunciados por contrato o que el
inquilino va a renunciar a los mismos.
Pregunta 67
La cláusula de indemnidades en un contrato de compraventa se suele incluir…
Cuando se han detectado contingencias que podrían derivar en un daño que todavía no se ha
materializado.
Cuando se hacen declaraciones y garantías sobre aspectos fundamentales del estado del inmueble.
Cuando se ha detectado contingencias en el proceso de revisión y se quiere retener una parte del precio
de la compraventa.
Cuando se debe resolver la contingencia en un determinado plazo de tiempo o, en caso contrario, se
resuelve la compraventa.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA: CLÁUSULAS TÍPICAS. Cuando se han
detectado contingencias que podrían derivar en un daño que todavía no se ha materializado, lo habitual será pactar
una cláusula de indemnidad por el que el vendedor se compromete a “mantener indemne” (es decir, a resarcirle en
caso de que se produzca cualquier perjuicio) al comprador en caso de que el daño llegue a materializarse.
Pregunta 68
En el sistema consensual o francés, la entrega de la cosa es considerada como: Un requisito más para transmitir válidamente la cosa.
Ninguna es correcta.
El único requisito necesario para transmitir válidamente la cosa.
La ejecución de la obligación contraída por el transmitente de poner la cosa a disposición del
adquirente.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general. En el sistema consensual, basta con el
mero contrato parta transmitir la propiedad, ya que la traditio (entrega) no es más que la ejecución de la obligación
contraída por el transmitente de poner la cosa a disposición del adquirente.
Pregunta 69
Julián quiere comprar una casa a Víctor. Ya están de acuerdo con los términos de la compra y deciden firmar
una contrato de compraventa sujeta a condición suspensiva. ¿Julián podría hipotecar dicha casa antes de que
se cumpla la condición suspensiva? No, porque el contrato de compraventa se ha hecho en documento privado.
No, porque no es dueño de la casa.
Sí, porque es propietario de la casa desde el momento que ha firmado el contrato.
Sí, porque la hipoteca es independiente de la propiedad.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: CONTRATOS PREVIOS AL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE
COMPRAVENTA. El contrato de compraventa sujeto a condición suspensiva no tendrá eficacia hasta que no se
produzca el hecho futuro al que se ha condicionado el contrato, por lo que no se es dueño hasta que no se cumpla la
condición y, por tanto, no se puede hipotecar por parte del comprador.
Pregunta 70
Mario (comprador) ha firmado un contrato de arras penitenciales con María (vendedora). Mario se quiere
echar para atrás y tiene miedo de la reacción de María ¿Puede Mario desistir unilateralmente?
Sí y perderá sólo lo entregado en concepto de arras.
Sí y perderá sólo el doble entregado en concepto de arras.
No cabe el desistimiento unilateral en esta modalidad.
No, porque Mario no ha justificado su decisión de echarse para atrás.
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Por definición. Ver epígrafe: CONTRATOS PREVIOS AL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE
COMPRAVENTA. Las arras penitenciales otorgan a ambas partes la posibilidad de desistir, mediante su pérdida
(comprador) o su restitución duplicada (vendedor).
Pregunta 71
Arturo quiere comprar una casa a Millán, y está pensando en firmar un contrato de arras confirmatorias.
¿En esta modalidad de arras le podrá exigir el cumplimiento del contrato de compraventa a Millán? Sí siempre que las arras sean por una cantidad superior a los 10.000 euros.
Sí, en las arras confirmatorias se podrá exigir el cumplimiento del contrato de compraventa.
No, eso sólo se puede hacer en las arras penitenciales.
No, sólo se podrá exigir la indemnización por el incumplimiento.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: CONTRATOS PREVIOS AL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE
COMPRAVENTA.En las arras confirmatorias, no cabe el desistimiento unilateral, por lo que si una de las partes no
quiere cumplir el contrato de compraventa, la otra parte le podrá exigir que:
• Lo cumpla (le venda o le compre la casa, dependiendo quien haya incumplido).
• Le indemnice por dicho incumplimiento.
Pregunta 72
Puri, prudente consumidora, considera que es un requisito necesario a la hora de adquirir un inmueble su
inscripción en el Registro de la Propiedad. ¿Estás de acuerdo con dicha afirmación? Sí, si el precio de la compraventa es superior a 500.000 euros.
Sí, porque la inscripción tiene efectos constitutivos.
No, porque la inscripción en el Registro de la Propiedad sólo es posible cuando se hereda o se dona,
pero no en las compraventas.
No, porque la inscripción sólo tiene efectos declarativos.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD: TÍTULO Y MODO La inscripción
registral de la adquisición no es un requisito necesario para su eficacia jurídica.
Pregunta 73
En España, el contrato de compraventa puede ser … De manera oral.
Todas son correctas.
Por escrito.
En documento privado.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.El contrato
en virtud del que se transmita el dominio podrá ser escrito o verbal y en caso de ser escrito, podrá estar plasmado en
un documento privado o público (escritura pública).
Pregunta 74
En el sistema español, la propiedad de un bien inmueble se adquiere: Por la donación.
Por la ley.
Por la ocupación.
Todas son correctas.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general. El artículo 609 del Código Civil define
los modos de adquirir la propiedad:
La propiedad se adquiere por la ocupación.
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La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión
testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción
Pregunta 75
El derecho de superficie… (Indique la respuesta más correcta) Todas son correctas.
Es una forma de embargo.
Está legalmente reconocido como hipoteca legal.
Es un derecho que limita el dominio.
Feedback
El derecho de superficie es un derecho que limita el dominio por el cual la propiedad y el uso de lo construido en el
periodo de duración del derecho recae en el superficiario, que paga un canon anual al dueño de los terrenos.
Pregunta 76
Jurídicamente ¿cuándo será atacable el título o contrato de la persona que ha adquirido el inmueble?
Todas son correctas.
Cuando no inscriba la transmisión en el Registro de la Propiedad.
Cuando no adquiera a título oneroso.
Cuando no adquiera de propietario inscrito.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad. El título
del adquirente será inatacable si: se adquiere de propietario inscrito; a título oneroso; se desconocía la inexactitud
del registro, y se inscribe la transmisión
Pregunta 77
En el caso de las adquisiciones "mortis causa" (sucesiones) podemos decir: Serán sujetos pasivos los causantes.
Se aplicará la normativa de la comunidad autónoma donde el causahabiente tenga su residencia
habitual.
La fecha de devengo será la fecha de aceptación de la herencia.
Los herederos tendrán un plazo de 6 meses para presentar la liquidación.
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El ISD es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, las cuales tienen competencias tanto en la tarifa como
en las reducciones del impuesto. De ahí la importancia de establecer la normativa que se aplicará en la sucesión, ya
que la tributación puede variar mucho de unas comunidades a otras. En el caso de las adquisiciones "mortis causa"
(sucesiones) podemos decir: Serán sujetos pasivos los causahabientes (herederos). Se aplicará la normativa de la
comunidad autónoma donde el causante hubiera tenido su residencia habitual continuada durante los cinco años
anteriores a la fecha de devengo. La fecha de devengo será la fecha de fallecimiento. Los herederos tendrán un plazo
de 6 meses para presentar la liquidación. La base imponible en el caso de los inmuebles vendrá determinada por la
Agencia tributaria de cada comunidad autónoma. En caso de no estar de acuerdo podremos solicitar una tasación
pericial contradictoria y recurrir el valor dado por la agencia tributaria.
Pregunta 78
Puri, prudente consumidora, considera que es un requisito necesario a la hora de adquirir un inmueble su
inscripción en el Registro de la Propiedad. ¿Estás de acuerdo con dicha afirmación? Sí, si el precio de la compraventa es superior a 500.000 euros.
Sí, porque la inscripción tiene efectos constitutivos.
No, porque la inscripción en el Registro de la Propiedad sólo es posible cuando se hereda o se dona,
pero no en las compraventas.
No, porque la inscripción sólo tiene efectos declarativos.
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Por definición. Ver epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD: TÍTULO Y MODO.La inscripción
registral de la adquisición no es un requisito necesario para su eficacia jurídica.
Pregunta 79
En España, el contrato de compraventa puede ser … De manera oral.
Todas son correctas.
Por escrito.
En documento privado.
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Por definición. Ver epígrafe: Formalidades: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad. El contrato
en virtud del que se transmita el dominio podrá ser escrito o verbal y en caso de ser escrito, podrá estar plasmado en
un documento privado o público (escritura pública).
Pregunta 80
En el sistema español, la propiedad de un bien inmueble se adquiere: Por la donación.
Por la ley.
Por la ocupación.
Todas son correctas.
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Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general. El artículo 609 del Código Civil define
los modos de adquirir la propiedad:La propiedad se adquiere por la ocupación.La propiedad y los demás derechos
sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por
consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.Pueden también adquirirse por medio de la prescripción
Pregunta 81
El derecho de superficie… (Indique la respuesta más correcta) Todas son correctas.
Es una forma de embargo.
Está legalmente reconocido como hipoteca legal.
Es un derecho que limita el dominio.
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El derecho de superficie es un derecho que limita el dominio por el cual la propiedad y el uso de lo construido en el
periodo de duración del derecho recae en el superficiario, que paga un canon anual al dueño de los terrenos.
Pregunta 82
Jaime, propietario inscrito en el Registro de la Propiedad de una vivienda en Madrid, vende a Luisa dicha
vivienda en escritura pública. Luisa decide no inscribir la compraventa hasta que se recupere
económicamente. ¿Luisa tiene toda la seguridad jurídica de que no perderá su casa en caso de que se resuelva
el título por el que Jaime adquirió la vivienda? Sí, porque Luisa es adquiriente de buena fe.
Sí, porque la compraventa se ha hecho ante notario y a título oneroso.
No, porque el Derecho español siempre protege más al que ha perdido su casa injustamente.
No, porque debería inscribir la escritura de compraventa para poder tener la máxima protección
jurídica ofrecida en el sistema español.
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Por definición. Ver epígrafe: FORMALIDADES: ESCRITURA PÚBLICA E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD. El título del adquirente será inatacable (jurídicamente hablando) si cumple estos 4 requisitos:
• El nuevo propietario adquiere de un propietario que aparezca ya inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Edquiera a título oneroso (por tanto, el que adquiere por donación no tiene está protección).
• El que adquiere desconocia la inexactitud del registro (es decir, actua de buena fe).
• Se inscribe la transmisión.
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Con este sistema, en España, se ha promovido que los adquirientes de bienes inmuebles inscribiesen la transmisión
de la propiedad de los mismos, dándoles seguridad que si el título del transmitente fuese declarado nulo o se
revolviese, el adquiriente estuviese protegido, ya que nunca perdería la propiedad adquirida.
Pregunta 83
Inés (compradora) ha firmado con Antonio (vendedor) un contrato de compraventa sujeto a condición
resolutoria. Para comprar el inmueble, Inés ha firmado un préstamo hipotecario con la entidad Dinero SA.
En caso que se cumpla la condición resolutoria ¿qué pasaría con la hipoteca? Indique la respuesta más
correcta.
Quedaría sin efecto en caso que la condición sea anterior a la hipoteca.
Nada, la hipoteca tiene preferencia a la condición resolutoria
Antonio sería el nuevo deudor hipotecario.
No se podría resolver el contrato de compraventa.
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Por definición. Ver epígrafe: LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA: CLÁUSULAS TÍPICAS La resolución del
contrato de transmisión del dominio podría tener consecuencias sobre la hipoteca, si la condición resolutoria se
inscribió con anterioridad a la hipoteca, por lo que habrá que valorar la posibilidad de que la condición resolutoria
se posponga registralmente a la hipoteca, para que ésta no se vea afectada por el ejercicio de la condición.
Pregunta 84
En el sistema consensual o francés, es necesario para transmitir válidamente la propiedad: El consentimiento, la entrega y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Tanto el consentimiento como la entrega.
Sólo la inscripción de la cosa vendida en el Registro de la Propiedad.
Sólo el consentimiento.
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Por definición. Ver epígrafe: Transmisión de la propiedad: teoría general En el sistema consensual, basta con el
mero contrato parta transmitir la propiedad, ya que la traditio (entrega) no es más que la ejecución de la obligación
contraída por el transmitente de poner la cosa a disposición del adquirente.
Pregunta 85
Según la teoría del “título” y el “modo” ¿qué es el “modo” a la hora de adquirir un inmueble? La justa causa.
La entrega posesoria.
La forma en que se inscribe la adquisición en el Registro de la Propiedad.
La propiedad.
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Por definición. Ver epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO En España, la
transmisión de la propiedad de un bien inmueble se configura en un sistema basado en el título (el contrato o justa
causa) y el modo (la entrega posesoria – ya sea real o simbólica “traditio ficta”).
Pregunta 86
Beatriz, es inquilina de un piso en Córdoba desde hace unos meses. Le acaban de notificar que su propietario
va a vender su piso a Antonio dentro de 15 días. ¿Qué derecho podrá ejercitar Beatriz para quedarse con la
casa en la que vive de inquilina?
Tanteo, siempre que no haya renunciado al mismo en el contrato.
Retracto, siempre que no haya renunciado al mismo en el contrato.
Retracto, en cualquier caso.
Tanteo, en cualquier caso.
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Ver epígrafe: EJERCICIO DE REVISIÓN LEGAL Y TÉCNICA. POSIBLES CONTINGENCIAS. El tanteo es el
derecho que tiene una persona en ciertos casos para exigir al vendedor que le ofrezca, por el mismo precio que tiene
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acordado con un tercero, el bien objeto de venta. Para el otorgamiento de la escritura de compraventa será necesario
acreditar que se ha hecho la notificación correspondiente o bien que el arrendatario ha renunciado a tales derechos.
Pregunta 87
Sara (compradora) ha firmado un contrato de arras penales con Laura (vendedora). Laura decide no cumplir
el contrato de arras ¿A cuánto ascendería la indemnización por daños y perjuicios en caso de que Sara no
quiera exigir el cumplimiento del contrato?
El doble de lo entregado en concepto de arras.
Lo que se determine judicialmente.
Nada, porque es posible el desistimiento.
Sólo puede exigirle el cumplimiento del contrato.
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Por definición. Ver epígrafe: CONTRATOS PREVIOS AL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE
COMPRAVENTA. En las arras penales, la cantidad entregada (en concepto de arras) sustituye a la indemnización
en caso de incumplimiento, siendo ésta del importe de las arras si quien incumple es el comprador y del doble de
la cantidad entregada si el que incumple es el vendedor Pregunta 88
Karl, ciudadano alemán pero residente en España, te pregunta si para una comprar una casa en España existe
alguna formalidad que deba cumplir. ¿Qué le contestarías? (Indique la respuesta correcta).
En España el contrato en virtud del cual se transmita la propiedad podrá ser por escrito o verbalmente
En España obligatoriamente el contrato de compraventa debe ser por escrito
En España obligatoriamente el contrato de compraventa debe ser en escritura pública.
Ninguna respuesta es correcta
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Por definición. Ver epígrafe: FORMALIDADES: ESCRITURA PÚBLICA E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD. Los dos únicos requisitos en España para la transmisión de la propiedad son el título y el
modo. Por tanto, el contrato en virtud del cual se transmita la propiedad podrá ser por escrito o verbalmente y, en
caso de ser por escrito, podrá estar plasmado en un documento privado o público (escritura pública). Pregunta 89
Tu amigo Juan está pensando comprarse una casa en Francia. Juan te pregunta si es necesario inscribir la
escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad. ¿Qué le contestarías?
No, ya que en Francia rige el sistema de transmisión consensual y basta con el mero consentimiento
para transmitir la propiedad
Ninguna respuesta es correcta
No, ya que en Francia rige el sistema del título y el modo, y basta con el mero consentimiento para
transmitir la propiedad.
No, ya que en Francia rige el sistema del acuerdo abstracto traslativo y basta con el mero
consentimiento para transmitir la propiedad.
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Por definición. Ver epígrafe TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD: TEORÍA GENERAL.En Francia rige el
sistema de transmisión consensual y dicho sistema se basa en que para la validez de la transmisión basta el
consentimiento Pregunta 90
Friedrich, ciudadano alemán pero residente en España desea comprar una casa en un pueblo de Albacete. El
vendedor de la casa le comenta la posibilidad de instrumentar la compraventa en documento privado.
Friedrich sorprendido le pregunta si eso es posible en España. ¿Qué le contestarias?
No, porque es necesario inscribir la compraventa y para ello hay que hacer una escritura pública.
No, ya que la transmisión de un bien inmueble hay que hacerlo al menos en escritura pública.
Si, siempre que la transmisión de la casa respete el sistema consensual vigente en España.
Si, siempre la transmisión de la casa respete la teoría del título y modo, vigente en España.
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Por definición. Ver epígrafe: LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO. En España, la
transmisión de la propiedad de un bien inmueble se configura en un sistema basado en el título (el contrato o justa
causa) y el modo (la entrega posesoria – ya sea real o simbólica “traditio ficta”).
