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PROCEDIMIENTOS PARA LA VALORACIÓN DE BIENES COMUNES PARA SEGUROS EN INMUEBLES RESIDENCIALES SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL DESDE 7 PISOS ESTRATO 4, CON SISTEMA ESTRUCTURA A PORTICADO EN EL ÁREA URBANA DE BOGOTÁ D.C.

YOBANI ALFONSO TAPIAS

LUIS ENRIQUE GÓMEZ ZAMBRANO

CONVENIO UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS –

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI – IGAC

ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

BOGOTÁ D.C. JUNIO 21, 2019

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PROCEDIMIENTOS PARA LA VALORACIÓN DE BIENES COMUNES PARA SEGUROS EN INMUEBLES RESIDENCIALES SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL DESDE 7 PISOS ESTRATO 4, CON SISTEMA ESTRUCTURA A PORTICADO EN EL ÁREA URBANA DE BOGOTÁ D.C.

PROYECTO DE GRADO DIRECTOR

HERNANDO ACUÑA

YOBANI ALFONSO TAPIAS CONTADOR PUBLICO

20182117003

LUIS ENRIQUE GÓMEZ ZAMBRANO ADMINISTRADOR DE EMPRESAS

20182117019

CONVENIO UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS –

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI – IGAC

ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

BOGOTÁ D.C. JUNIO 21, 2019

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RESUMEN

La investigación central de este documento, pretende encontrar la equivalencia porcentual de las zonas comunes construidas y de sus bienes comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal para la toma de seguros, para que tanto los copropietarios, la administración de la copropiedad y las compañías de seguros tengan un amplio conocimiento de los bienes que serán objeto de una póliza de seguros con la descripción y parametrización de variables, para lo cual se ha tomado referencia de investigación y análisis en una muestra de inmuebles residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4 en el área urbana de Bogotá con sistema estructural a porticado, considerando sus características propias y las de predios colindantes, así como las bases de regulación normativa de uso del suelo, todo esto incorporado en métodos comúnmente aceptados de valoración predial.

la descripción y parametrización de variables, para lo cual se ha tomado referencia de investigación y análisis en una muestra de 72 inmuebles residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4 en el área urbana de Bogotá con sistema estructural a porticado, considerando sus características propias y las de predios colindantes, así como las bases de regulación normativa de uso del suelo, todo esto incorporado en métodos comúnmente aceptados de valoración predial.

Para establecer el valor comercial tanto de los predios muestra como de los predios colindantes, se procede al uso de las metodologías de valoración referidas en la Resolución 620 de 2008, casi particular: Método de comparativo o de mercado, método de capitalización de rentas o ingresos y método de costo de reposición.

A partir de la información capturada en campo e investigación de bases alfanuméricas, se llegó a la caracterización de cada uno de los predios muestra y de los predios tipo colindantes, información que define variables incorporadas en una matriz relacionada a cada predio muestra.

El conjunto de variables ha sido incorporado en un analisis estadistico, que luego de ser corrido y ajustado, definió las variables explicativas del valor de los bienes y zonas comunes construidas de las propiedades que están bajo el regimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4 en el área urbana de Bogotá con sistema estructural a porticado analizados como muestra.

De acuerdo con los resultados se puede evidenciar los procedimientos que se deberán tener en cuenta para la valoración de los bienes comunes de los edificios para el uso residencial.

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CONTENIDO

RESUMEN ............................................................................................................... 3 1. ALCANCE DEL PROYECTO ............................................................................ 5 2. OBJETIVOS ...................................................................................................... 6

2.1. OBJETIVO GENERAL ............................................................................... 6 2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ...................................................................... 6

3. INTRODUCCIÓN .............................................................................................. 7 4. MARCO TEÓRICO ........................................................................................... 8

4.1. ASPECTOS NORMATIVOS DE LA VALORACIÓN DE INMUEBLES ...... 8 4.2. ASPECTOS METODOLÓGICOS DE LA VALORACIÓN DE INMUEBLES. ..................................................................................................... 19

5. METODOLOGÍA ............................................................................................. 20 5.1. ENUNCIADO DE VARIABLES ................................................................ 21

6. DEFINICIÓN DE VARIABLES ........................................................................ 33 7. PROCESO DE CÁLCULO .............................................................................. 38 8. RESULTADOS ................................................................................................ 40 BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................... 42

TABLA DE ILUSTRACIONES

Ilustración 1. Mapa de inmuebles de PH sistema a porticado estrato 4 Bogotá ............................................................................................................................... 20 Ilustración 2. Plantilla información catastral Parque central salitre ................ 22 Ilustración 3. Información de área construida privada y común ..................... 23 Ilustración 4. Localización del predio por sinupot ............................................ 24 Ilustración 5. plano arquitectónico propiedad horizontal ................................ 25 Ilustración 6. Modelo recolección información base de datos. ....................... 26 Ilustración 7. Costo ascensor Infoprecios ......................................................... 35 Ilustración 8. Tabla de proceso de cálculo consolidado. ................................. 38

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1. ALCANCE DEL PROYECTO

La presente herramienta de cálculo de presupuesto de reposición a nuevo de edificación, se basa en el principio de estimar el costo asegurable que podría tener la construcción de una edificación, inmuebles residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4 en el área urbana de Bogotá con sistema estructural a porticado con características similares a la que se está estudiando, con los materiales actuales nuevos, en el mismo sitio, con la misma área.

Este sistema permite calcular la reposición de edificios a porticados en concreto reforzado, el cual aplicaría solo para estrato 4 en gran parte de la ciudad de Bogotá.

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2. OBJETIVOS

2.1. OBJETIVO GENERAL

Establecer el procedimiento para la valoración de bienes comunes para seguros en inmuebles residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4 en el área urbana de Bogotá D.C. con sistema estructura a porticado.

2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

-Calcular el valor del costo directo del componente estructura por cada m2 de un proyecto tipo a porticado, para la ciudad de Bogotá con precios de junio de 2019.

-Calcular el valor del costo directo de construcción de un metro cuadrado de edificación aporticada, en Bogotá a junio de 2019.

-Conocer el porcentaje estimado a ser asegurable de un bien sometido a regimen de propiedad horizontal desde 7 pisos con sistema de estructura a porticado en la ciudad de Bogotá.

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3. INTRODUCCIÓN

Un bien común implica que todos los individuos de la comunidad tengan derecho a hacer uso u obtener beneficios de un determinado recurso. Es decir, que un bien común, para que lo sea, debe estar disponible para toda la comunidad y su uso por una persona no debe impedir que lo utilice el resto. O, dicho en una terminología más técnica, que no sea excluyente y no conlleve rival.

La ley estipula que las copropiedades se deben constituir como personas jurídicas, y, por lo tanto, son estas las que deben tomar el seguro, según se establece en la Ley 675 de 2001, de acuerdo con la cual un edificio o conjunto están sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Así mismo, la mayor parte de las personas confunden por desconocimiento las zonas comunes y bienes comunes del edificio, es decir que piensan que las zonas comunes corresponden a los bienes comunes (salón comunal, escaleras, pasillos, parqueaderos, zonas de recreación, piscinas, etc.) y desconocen que, por ejemplo, las columnas, las vigas, las fachadas, los techos, la cimentación del edificio, entre otros, son también bienes comunes.

Por otra parte, es importante saber que el seguro es un contrato en el que se establecen los derechos y deberes de las partes. Las cláusulas del contrato son claras y deben estudiarse antes de adquirirlo, de forma tal que sea posible solicitar las modificaciones que, a criterio de la Asamblea, se ajusten más a la situación de la copropiedad

Al igual que los seguros de vida o de vehículos tienden a cubrir determinados riesgos habituales, los seguros sobre inmuebles y especialmente sobre edificaciones procuran cubrir los riesgos más comunes es decir contra incendios terremotos e inundaciones. Ofreciendo cobertura sobre los peligros que la mayoría de los ciudadanos considera más frecuentes, las aseguradoras logran que sus pólizas resulten más atractivas y comprensibles para los potenciales clientes.

Es de gran importancia que el valor que se le determina al bien común cumpla con un método o métodos de valuación que permita asignar un valor a todas las zonas de forma equitativa, valor que puede ser utilizado en diferentes fines como lo es el de, compra venta, expropiación, créditos bancarios, etc. En Colombia los métodos para avalúos que se han utilizado de forma frecuente bajo el marco de la Ley 388 de 1997 son los expresados en la Resolución 620 de 2008 (Método de Comparación de Mercado, Método de Capitalización de Renta o Ingresos, Método de Costo de Reposición y Método técnica Residual), este método basa su resultado en información cuantificada.

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4. MARCO TEÓRICO

La base de este trabajo nos enfocaremos aspectos normativos y metodológicos en la valoración de los bienes comunes a ser valorados teniendo en cuenta los que deben ser objeto de inclusión en la valoración y que los debería incluir en el avalúo. Para poder tomar la mejor decisión en temas de seguros, inicialmente hacia los bienes comunes

En toda copropiedad existen responsabilidades que deben ser cumplidas por los administradores que las dirigen, una de estas, es elegir el seguro que cubra los bienes comunes contra los riesgos de incendio y terremoto que garanticen la reconstrucción total de los mismos.

4.1. ASPECTOS NORMATIVOS DE LA VALORACIÓN DE INMUEBLES

La Propiedad Horizontal en Colombia se ha convertido en el sistema de convivencia más utilizado, es común ver en ciudades pequeñas la construcción de conjuntos de vivienda ya sea mediante edificios o casas; y en ciudades de mayor tamaño las construcciones de edificios presentan ofertas de vivienda en donde se pueden agrupar hasta 2.000 familias. Por la oportunidad comercial que representa y la facilidad de compra para los consumidores, también han crecido el número de centros comerciales. A nivel de oficinas también se encuentran grandes edificaciones que a la postre se convierten en centros de negocios, y no menos en cantidad han sido las construcciones de centros industriales que agrupan a empresarios de ciertas actividades como por ejemplo los transportadores

La obligación para la comunidad es dar cumplimiento a las leyes, es decir, construir con seguridad, establecer normas de convivencia y proteger el patrimonio común, para lo cual entra a jugar un papel importante el “Seguro de propiedad horizontal”.

El terremoto y/o tragedia de 1999, fue el principal argumento para la aprobación de la ley 675/01 de propiedad horizontal y por esta razón en el artículo 15 amplió la exigencia del seguro de la ley anterior, a todos los bienes comunes susceptibles de ser asegurados. El texto del artículo es el siguiente:

“Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción de los mismos.

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Parágrafo 1º. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados".

Partiendo del principio que un inmueble corresponde a una superficie de terreno debidamente alinderada, y que entra a hacer parte integral de dicho inmueble, cualquier obra civil que de manera permanente se adhiere a él, como es el caso de los edificios, zonas duras, andenes, entre otros; se hace necesario tener procedimientos que permitan determinar el valor comercial del conjunto inmueble (terreno y construcción). En tal sentido es fundamental de primera mano definir ¿qué es el valor comercial?, para lo cual nos referimos a dos definiciones oficiales al respecto: la primera incluida en el Decreto Nacional 1420 del 24 de julio de 1998:

“Artículo 2º.- Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien”.

Aspectos de la ley que se deben conocer para la definición del seguro

En materia de PROPIEDAD HORIZONTAL y según lo establecido en la misma ley 675/01, a continuación, destacamos solamente los aspectos que están directamente relacionados con el seguro:

“TITULO I GENERALIDADES CAPÍTULO I

Objeto y definiciones

ART. 1º—Objeto. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

ART. 2º—Principios orientadores de la ley. Son principios orientadores de la presente ley:

Respeto a la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.

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ART. 3º—Definiciones. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:

Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4 y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

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Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4 de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, por el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con éstos.

Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

Módulos de contribución: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.

Las expensas comunes diferentes a las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.

CAPÍTULO II

De la constitución del régimen de propiedad horizontal

ART. 4º—Constitución. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina de registro de instrumentos públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.

ART. 5º—Contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, deberá incluir como mínimo:

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5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

ART. 6º—Documentación anexa. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

PAR. —Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el notario público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.

CAPÍTULO III

De la extinción de la propiedad horizontal

ART. 9º—Causales de extinción de la propiedad horizontal. La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:

La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto. La orden de autoridad judicial o administrativa.

PAR. —En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

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CAPÍTULO IV

De la reconstrucción del edificio o conjunto

ART. 13. Reconstrucción obligatoria. Se procederá a la reconstrucción del edificio o conjunto en los siguientes eventos:

Cuando la destrucción o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial.

Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.

PAR. 1º. Las expensas de la construcción estarán a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.

PAR. 2º. Reconstruido un edificio o conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes en las mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha.

ART. 14. —Reconstrucción parcial del conjunto. Cuando la destrucción o deterioro afecte un edificio o etapa que haga parte de un conjunto el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación con el edificio o etapa en particular. Corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como tomar la decisión prevista en el numeral 2º del artículo anterior.

Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el conjunto ubicados en el edificio o etapa, serán de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus coeficientes de copropiedad.

En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir parcialmente la propiedad horizontal, en los términos del artículo 10 de esta ley.

PAR. —La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.

ART. 15. —Seguros. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la construcción total de los mismos.

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PAR. 1º—En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.

CAPÍTULO VI

De los bienes comunes

ART. 19. —Alcance y naturaleza. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4 , seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y pro indiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada d e aquellos.

El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

PAR. 1º—Tendrán la calidad de comunes no sólo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.

PAR. 2º—Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son in enajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni

ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.

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CAPÍTULO VII

De los coeficientes de copropiedad

ART. 25. —Obligatoriedad y efectos. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

3. El índice de con que participación cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.

CAPÍTULO VIII

De la contribución a las expensas comunes

ART. 29. —Participación en las expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4 de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.

Igualmente, existirá solidaridad en su pago, entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.

En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el representante legal de la copropiedad.

En caso de no contarse con la paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la

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copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.

PAR. 1º—Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y pro indiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable de pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.

PAR. 2º—La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto, se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.

PAR. 3º—En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente.

CAPÍTULO IX

De la de propiedad horizontal como persona jurídica

ART. 32. —Objeto de la persona jurídica. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

CAPÍTULO X

De la Asamblea General

ART. 38. —Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.

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Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley.

ART. 46. —Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:

7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

CAPÍTULO XI

Del administrador del edificio o conjunto

ART. 50. —Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza d e la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.

Los administradores responderán por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

PAR. 1º—Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando éste no exista, el presidente de la asamblea general.

PAR. 2º—En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

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PAR. 3º—El Gobierno Nacional, podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto, o residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la respectiva designación.

ART. 51. —Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.

4. Preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4 y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

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TITULO II CAPÍTULO V

Obligaciones económicas

ART. 78. —Cuotas de administración y sostenimiento. Los reglamentos de las unidades inmobiliarias cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios de los inmuebles.

ART. 82. —Obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras. Las unidades inmobiliarias cerradas tendrán a su cargo las obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras de las zonas comunes y del espacio público interno de las unidades inmobiliarias cerradas, que serán pagados por los copropietarios.”

4.2. ASPECTOS METODOLÓGICOS DE LA VALORACIÓN DE INMUEBLES.

Partiendo del principio que un inmueble corresponde a una superficie de terreno debidamente alinderada, y que entra a hacer parte integral de dicho inmueble, cualquier obra civil que de manera permanente se adhiere a él, como es el caso de los edificios, zonas duras, andenes, entre otros; se hace necesario tener procedimientos que permitan determinar el valor comercial del conjunto inmueble (terreno y construcción). En tal sentido es fundamental de primera mano definir ¿qué es el valor comercial?, para lo cual nos referimos al respecto incluida en el Decreto Nacional 1420 del 24 de julio de 1998:

“Artículo 2º.- Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien”.

Se han sintetizado cuatro métodos utilizados para llegar al valor comercial de un inmueble, que se encuentran en el caso de Colombia concentrados en la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi y señalados en alguna bibliografía local como es el caso (Borrero, 2008, pg. 55-64), para la valoración de construcciones, para en posterior análisis definir cuál será el método recomendado para la valoración de los bienes comunes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal siendo estos:

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5. METODOLOGÍA

En esta investigación se pretende llevar a cabo una medición que permita definir una ecuación básica y conocer el porcentaje asegurable del presupuesto total de reposición a nuevo de una edificación que cumpla con los parámetros establecidos con anterioridad.

Posteriormente definir el procedimiento que se debe ejecutar a la hora de determinar el valor asegurable de un inmueble sometido a regimen de propiedad horizontal desde 7 pisos con sistema de estructura aporticada en la ciudad de Bogotá.

se ha realizado una selección como muestra aleatoria de 70 predios, para los cuales se ha procurado cumplir los siguientes criterios:

Ilustración 1. Mapa de inmuebles de PH sistema a porticado estrato 4 Bogotá

Fuente: Elabobarición propia con Google Earht.

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5.1. ENUNCIADO DE VARIABLES

El proceso de cálculo depende de varios elementos variables que son dependientes de la información que debe aportar el avaluador:

1. Año y mes de elaboración del presupuesto por medio de costo a reposición a nuevo

2. Área construida referente a bienes y zonas comunes de la edificación.

3. Estrato perteneciente a la edificación.

Para finalmente obtener como resultado un presupuesto estimado a la fecha definida en las variables, basado en cálculos estadísticos y precios de materiales en Bogotá a marzo de 2019.

Teniendo en cuenta lo siguiente:

1. Que los predios estén localizados a lo largo del territorio del Distrito Capital de Bogotá.

2. La muestra de predios residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal sean desde 7 pisos estrato 4.

3. En la muestra exista propiedades de diferentes volumetrias y tamaños constructivos.

5. Que los predios seleccionados se ubiquen en todas las estratificaciones socioeconómicas cuatro en el Distrito Capital.

En el anexo No. 1 de este documento se encuentra el listado de predios de objeto de estudio.

Para la correcta selección de los predios analizados, se ha procedido a especializar los predios, según su código predial, de manera posterior y luego de consultar las diferentes bases prediales de Entidades de apoyo predial del Distrito, como es el caso de La Unidad Administrativa Especial e Catastro Distrital (UAECD), Secretaria Distrital de Planeación (SDP), e Instituto de Desarrollo Urbano (IDU); se ha

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procedido a definir identificadores prediales tales como: Chip Catastral, Código predial (barrio, manzana y predio), dirección según la nomenclatura actual del Distrito Capital, Estrato Socioeconómico asignado al predio (si se trata de predios con destinación residencial) y al sector de localización, La Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) a la cual pertenece, y por ende la definición normativa tanto del predio en estudio como de los predios predominantes de entorno.

Adicionalmente se obtuvo información adicional como planos arquitectonicos de algunos inmuebles y sus liciencias de construcción para conocer las cantidades de area construida privada y común en el Archivo Central de la Secretaría Distrital de Planeación (SDP) ubicado en la Calle 21 # 69 B - 80 Barrio Montevideo de la capital.

Ilustración 2. Plantilla información catastral Parque central salitre

Fuente: Base de datos catastro distrital.

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Ilustración 3. Información de área construida privada y común

Fuente: archivo Central de la Secretaría Distrital de Planeación (SDP)

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Ilustración 4. Localización del predio por sinupot

Fuente: imagen tomada como pantallazo de http://sinupotp.sdp.gov.co/sinupot/index.jsf#

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Ilustración 5. plano arquitectónico propiedad horizontal

Fuente: archivo Central de la Secretaría Distrital de Planeación (SDP)

De las manzanas catastrales consultadas en la planoteca de la UAECD, se procede a capturar información como tamaño de lote de los predios muestra y de los predios tipo de la zona, así como el área construida en planta y el área total construida.

Con la información anteriormente consultada, y almacenada en base de hoja de cálculo, se procede a realizar inspección física externa a cada uno de los 72 predios objeto de estudio, visita en la cual se observa el tipo de construcción, el tipo de uso residencial sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4 , coherencia de la información existente en la manzana catastral versus la realidad encontrada en campo, observación de la dotación urbanística existente, estado de la misma dotación, tipología de predios colindantes y la destinación económica representativa, así como la destinación económica (uso) dada al predio en estudio.

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Ilustración 6. Modelo recolección información base de datos.

Fuente: elaboración propia.

DIRRECION DIRECCIÓN DEL INMUEBLE foto NOMBRE EDIFICIO # UNIDADES # PISOS

AREA COMUN LOTE

AREA PRIVADA CONSTRUIDA

AREA PRIVADA LOTE

AREA COMUN CONSTRUIDA

CL 66 C 61 01 IN 6 AP 1204 AAA0177SCPA LABRADOR IV 474 12 12.987,00 33.760,00 - -

KR 54 64A 45 IN 8 AP 1202 AAA0173NAFT PARQUE CENTRAL SALITRE 1.743 12 - 63.023,00 14.893,00 16.981,00

KR 50B 64 43 TO 2 AP 1501 AAA0210WOCN CAMINO DEL VIENTO ETAPA II 674 24 - 23.867,00 3.816,00 10.974,00

KR 50B 64 44 TO 2 AP 1201 AAA0210YPFT CAMINO DEL VIENTO ETAPA I 665 25 - 22.827,00 3.642,00 -

KR 62 64 75 TO 1 AP 1202 AAA0054FRHK CONJUNTO RESIDENCIAL EL LABRADOR II 236 12 - 17.681,00 5.411,00 -

KR 68A 100 34 AP 1104 AAA0058WOJZ FLORESTA VI 95 2 - 10.452,30 3.793,00 5.042,00

CL 66 59 31 TO 5 AP 1202 AAA0251XEWW CONJUNTO PARQUE DE LOS CIPRESS TORRE 5 13 191 7.153,31 719,01

CL 64A 57 23 TO 1 AP 1201 AAA0191JMTO PARQUE CENTRAL SALITRE IV ETAPA 1.362 12 47.596,58 9.760,18

KR 63 68 40 TO 2 AP 1203 AAA0249JHLF CONJUNTO RESIDENCIAL KR 68 252 16 10.261,79 3.372,19

CL 90 49A 44 TO 2 AP 1203 AAA0220COUZ PASEO DE LA CASTELLANA 300 19 11.737,89 3.878,59 4.688,44

AC 100 64 51 IN 1 AP 1204 AAA0178DDDM CONJUNTO RESIDENCIAL BUENAVISTA 974 18 36.143,05 7.991,70

KR 67 97 96 IN 1 AP 503 AAA0057ZNJH CONJUNTO RESIDENCIAL VIZCAYA 183 10 9.078,20 3.455,07 4.653,30

KR 68A 100 34 AP 903 AAA0058WOJZ FLORESTA VI 95 2 3.793,90 10.452,30 5.042,60

KR 64 23A 49 IN 1 AP 1002 AAA0168PCFT CONJUNTO RESIDENCIAL PUNTA DEL ESTE 324 11 7.189,30 19.281,86 6.492,60

KR 66 23A 42 IN 4 AP 603 AAA0154CKDM PUERTO MADERO 432 10 17.099,40 7.175,20

KR 65 22A 43 TO 4 AP 1004 AAA0163SMWF CONJUNTO RESIDENCIAL LOIRA 272 10 18.577,60 8.840,04 11.148,47

CL 22B 65 28 IN 2 AP 905 AAA0157ZYJH CONJUNTO RESIDENCIAL SERRANILLA 97 9 6.350,00 16.726,10 5.407,70

CL 22B 64 27 TO 1 AP 904 AAA0174ETRJ CONJUNTO RESIDENCIAL CORAL 161 10 23.112,70 8.800,00

CL 22B 64 26 TO 4 AP 1014 AAA0074OJWF CONJUNTO RESIDENCIAL SERRANILLA 168 9 19.340,10 7.368,00

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Como parte de la inspección física en la oficina se procede a condensar la información relacionada a cada predio, donde se consolidan las siguientes variables:

• DIRECCION

• CHIP CATASTRAL

• BARRIO

• MANZANA

• PREDIO

• NOMBRE

• TIPO DE PREDIO

• ESTRATO

• AREA DE TERRENO (M2)

• AREA APROXIMADA CONSTRUIDA EN PLANTA

• AREA TOTAL COSNTRUIDA (M2)

• INDICE DE OCUPACIÓN RESULTANTE (área ocupada en planta del lote)

• INDICE DE CONSTRUCCION (área de la construcción dividida en el área del lote)

• ALTURA EN PISOS RESULTANTE

• VALOR M2 APROXIMADO DE SUELO

• LOCALIDAD

• AREA DE ACTIVIDAD

• TRATAMIENTO

• USO PRINCIPAL

• USO PREDOMINANTE DEL SECTOR

• ALTURA PERMITIDA POR UPZ EN EL SECTOR

• INDICE DE OCUPACION DEL SECTOR

• INDICE DE CONSTRUCCION DEL SECTOR

• VALOR M2 DE SUELO PROMEDIO EN EL SECTOR

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De manera posterior se procede a consultar en cartografía oficial del Distrito, la normatividad urbanística predominante a los lotes colindantes, y dado que en la actualidad se encuentra suspendido el Decreto Distrital 364 del 26 de agosto de 2003, se ha hecho uso de las respectivas UPZ (Unidades de Planeamiento Zonal), reglamentadas mediante el Decreto 190 de 2004. De manera simultánea se analizan las condiciones y comportamiento del mercado inmobiliario, para llegar a un valor promedio de m2 de terreno tanto para los predios colindantes, como para el lote en análisis, para lo cual se siguen los lineamientos metodológicos de avalúos que se describieron a continuación:

• MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.

Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la media aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central es necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) ó a menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.

Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) ó a menos (-) 7,5%; no es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado.

En caso que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá calcular el coeficiente de asimetría (ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas) para establecer hacía donde tiende a desplazarse la información, pero no podrá sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión.

• MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros

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de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.

El método de capitalización de rentas o ingresos se basa principalmente en las rentas que pueda obtener el mismo bien. Es de anotar que aunque por concepto de los bienes comunes se generan ingresos, no se podría aplicar el método de la renta ya que estos ingresos no son de tipo comercial, son utilizados para los gastos y mantenimiento de los mismos bienes comunes y además no todos los bienes comunes son susceptibles de generar renta.

• MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado.

El método residual busca establecer normalmente el valor del terreno y el objeto de este estudio es obtener unos principios básicos para el avalúo de las zonas comunes construidas, Para el cálculo de ventas totales, se debe analizar el tipo de producto que por efectos del principio de mayor y mejor uso se pueda dar sobre el predio, para lo cual se deben referenciar las ofertas de inmuebles comparables y semejantes al proyecto planteado, así como las características de áreas, valores de venta, elementos del proyecto, entre otros que este tenga.

El costo total es la suma del costo de urbanismo asociado al proyecto y/o plan parcial y el costo de la construcción siendo este la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, teniendo en cuenta los volúmenes y unidades requeridas para el proyecto planteado.

El costo de urbanismo se establece como la suma de los costos para habilitar el suelo a usos específicos e incluye las cargas asociadas a su desarrollo.

La utilidad esperada debe ser concordante con los usos y su estratificación, ubicación espacial, especificaciones del tipo de proyecto que sobre el predio se plantee, teniendo en cuenta las condiciones de renta fija presentes en el momento del cálculo, así como la tasa interna de retorno y que el valor presente de este proyecto sea como mínimo igual a cero.

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El valor resultante de esta técnica es el valor total del inmueble, es decir, del valor del terreno y del valor de la construcción sobre él edificada, por lo tanto, al valor obtenido no se debe agregar el valor de la construcción.

Cuando se requiera presentar en el avaluó de forma independiente, tanto el valor del terreno como el de la construcción, se deberá hacer de la siguiente forma: calcular por el método de reposición el valor de la construcción y descontarla al valor total del inmueble.

• MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.

Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt

En donde:

Vc = Valor comercial

Ct = Costo total de la construcción

D = Depreciación

Vt = Valor del terreno

Parágrafo.- Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.

Existen varios sistemas para estimar la depreciación, como son el de línea recta, suma de dígitos, valor residual y unidades producidas, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4 , tal como lo establece Fitto y Corvini.

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Fitto y Corvini integra las dos variables, estas edificaciones en términos de avalúo

se deprecian haciendo uso de la tabla de los criterios de Heidecke, que solo considera el estado residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4 de la construcción:

El valor global de un predio comprende el valor del terreno más el valor de la construcción y las obras civiles que este porta, luego si se tiene el valor total del predio y se determina el valor de la construcción, por descuento se puede llegar al valor del lote.

VALOR TOTAL DEL PREDIO= VALOR TERRENO + VALOR CONSTRUCCIÓN

VALOR TERRENO= VALOR TOTAL DEL PREDIO – VALOR CONSTRUCCIÓN

Para el caso de los inmuebles de residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal desde 7 pisos estrato 4 , según el caso, se ha procedido a determinar el valor comercial de la misma manera,

Estado Condiciones Físicas Clasificación Normal Coeficiente %1 Nuevo, no ha sufrido ni necesita reparos Optimo O 0

1,5 .................. Muy bueno MB 0,0322 Regular, requiere o ha recibido reparo sin importancia. Bueno B 2,52

2,5 ................... Intermedio I 8,093 Requiere reparaciones simples Regular R 18,1

3,5 .................. Deficiente D 33,24 Requiere reparaciones importantes Malo M 52,6

4,5 .................. Muy malo MM 75,25 Sin valor, Valor de demolición Demolicion DM 100

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Al contar con la información física, la institucional consultada en planos, fichas, manzanas catastrales, portales de internet y la información económica definida mediante avalúos, se totaliza el conjunto de variables: físicas, normativas y económicas propias y de los predios tipo colindantes, esto asociado a cada uno de los 75 predios que hacen parte de la muestra.

Como se enuncio los predios así seleccionados fueron visitados desde su exterior y consultadas las bases de información predial de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital y de diferentes entidades como la Planoteca de Planeación Distrital, consulta a los Geoportales: SINUPOT, http:mapas.bogota.gov.co, apoyo en localización mediante Google Earth, entre otros, Consulta a los diferentes mls´s y portales de oferta inmobiliaria como La guía Finca Raíz, metrocuadrado.com, Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, entre otros.

Al consolidar esa información se pudo tener para cada predio de la muestra información como: dirección, chip catastral, código bar-man-pre (barrio, manzana y predio), identificación del nombre su estrato socioeconómico, tamaño de lote, área aproximada ocupada en planta (medida aproximada tomada en cartografía digital pública del Distrito - IDECA), área construida (con lo cuales se pudo construir índices de ocupación y de construcción), delimitación y ubicación en la UPZ de la cual hace parte y por ésta a la normatividad urbanística que le correspondía, tanto al predio en estudio como al entorno inmediato, con esta información urbanística, se pudo definir usos probables, densidad de construcción, e índice de construcción y de ocupación en planta.

Al consolidar toda esta información geográfica, física, económica y normativa, se puedo llegar a determinar un valor mediante avalúo de costo de reposición a nuevo sin tener en cuenta la depreciación del inmueble y se encontró el valor de la construcción total y el de la estructura de concreto a porticada.

Al final de este proceso se llega a tener dos valores referentes una es el valor porcentual que representa las áreas y bienes comunes construidos en el bien inmueble y el valor metro cuadrado promedio de la construcción

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La muestra total de los 75 predios está compuesta por 55 predios destinados a uso comercial, 19 predio con destinación dotacional (colegios, clínicas, Entidades de seguridad y defensa o Administración Pública y Justicia), 22 predios con destinación residencial y 2 predio industriales.

6. DEFINICIÓN DE VARIABLES

Año y mes de elaboración del presupuesto:

El presupuesto de origen corresponde a marzo de 2019 y si se requiere se actualiza por índice estadístico relacionado con la actividad, siguiendo lineamientos del DANE:

“El sector de la construcción experimenta ciclos de actividad mucho más acentuados que el promedio nacional y otras ramas productivas, y se constituye en uno de los principales indicadores económicos, debido a que las fluctuaciones de este sector están muy asociadas al ciclo de la economía. Por esta razón se decidió que los presupuestos de pasados, se actualicen con base en el Índice de precios del consumidor -ICCP- elaborado y publicado mensualmente por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística(DANE) el cual indica cuanto cambió de un periodo al siguiente el costo de construcción de vivienda.

Para el cálculo de presupuestos a fechas anteriores, se podrá realizar deflactando con base en el mismo índice.

Es importante resaltar, que la limitante de mes y año para el uso de la herramienta es la fecha de arranque del ICCP del DANE.

Área de placa de concreto bajo cubierta (área construida).

Para medir o determinar el área construida de la edificación, y es esta la primera razón para considerar este dato como variable importante en este esquema. En las construcciones, después de construidas las placas en cada piso, se levantan muros, acabados e instalaciones de servicios, a excepción de la placa de cubierta. Estos elementos agregados no se construyen sobre la placa de cubierta.

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Estrato:

El presupuesto esta construcción las calidades, de este tipo edificaciones son construidos con materiales tradicionales, como el adobe por ejemplo, pasando por la mampostería de arcilla cocida, y con elementos muy novedosos como los materiales livianos de construcción en seco, como son los paneles de yeso con icopor de relleno.

Los costos directos principales de la construcción están representados por la mano de obra, los materiales y los equipos. La mano de obra tiene como base el salario mínimo que cobija a gran parte de los trabajadores de la construcción.

los materiales son el componente del precio más representativo, y no es fácil predecir su comportamiento sin recurrir a la cotización local de estos. el DANE ha estudiado la participación que tienen estos tres componentes como grupos de costos en la conformación del ICCV. Para enero de 2019, la mano de obra influía en el 28,51% del costo total, los materiales en el 66.05% y la maquinaria y equipo solo en el 5,44%.13

Lo primero que se definió fue la canasta de materiales que deberían conformarlo:

Arena lavada triturada, bloque No 4, cemento gris, baldosa cerámica pared, cerámica pisos, cerradura para alcoba, cieloraso drywall, durmientes de madera L= 3 m, estuco, impermeabilizante para cubierta, ladrillo prensado, lavamanos, malla electro soldada, mortero, pintura de vinilo, puerta de madera, sanitario, tablón de gres o tableta de gres, teja de fibrocemento, y ventana en aluminio. Estos son materiales que se usan en casi todos los capítulos de un presupuesto, desde cimentación hasta cubierta, desde obra negra hasta acabados.

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Ilustración 7. Costo ascensor Infoprecios

Fuente: infoprecios costo ascensores

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CÁLCULO PRESUPUESTO POR CAPITULOS PROPIEDAES HORIZONTALES SISTEMA ESTRUCTURAL A PORTICADO

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7. PROCESO DE CÁLCULO

Se obtienen los siguientes promedios, con base al presupuesto de los 70 inmuebles analizados, como precio m2 construcción total y porcentaje equivalencia áreas y bienes comunes del inmueble tipo propiedad horizontal desde 7 pisos estructura a porticada de la ciudad de Bogotá, como se puede evidenciar en el siguiente gráfico:

Ilustración 8. Tabla de proceso de cálculo consolidado.

Fuente: elaboración propia.

El paso final consiste en aplicar el valor m2 de construcción en el sitio del inmueble por el área construida, con lo que se obtiene el resultado deseado del valor de reposición a nuevo, en el mismo sitio en pesos colombianos actuales, expresado en su costo directo de construcción.

21%61%

1,759,035$ 1,823,566$

482,694$ 415,226$

PROMEDIO % AREA COMUN CONSTRUIDA/ AREATOTAL CONSTRUIDAPROMEDIO %ZONAS Y BIENES COMUNES

PROMEDIO VALOR M2 CONSTRUIDO PRESUPUESTOSPROMEDIO VALOR M2 CONSTRUIDO CONSTRUDATA MARZO 2019

PROMEDIO VALOR ESTRUCTURA APORTICADAPROMEDIO VALOR M2 CONSTRUIDO CONSTRUDATA MARZO 2019

ORDEN DIRRECION

DIRECCIÓN DEL INMUEBLE

IMAGEN PROPIEDAD HORIZONTAL

CODIGO SECTOR NOMBRE EDIFICIO

TOTAL COSTOS COSTOS DIRECTOS VR M2

1 CL 66 C 61 01 IN 6 AP 1204 AAA0177SCPA 51015906 LABRADOR IV $ 96,565,447,542 2,234,650$

2 KR 54 64A 45 IN 8 AP 1202 AAA0173NAFT 51026036 PARQUE CENTRAL SALITRE $ 133,933,315,983 1,674,082$

3 KR 50B 64 43 TO 2 AP 1501 AAA0210WOCN 51030103 CAMINO DEL VIENTO ETAPA II $ 93,391,119,176 1,623,570$

4 KR 50B 64 44 TO 2 AP 1201 AAA0210YPFT 51030106 CAMINO DEL VIENTO ETAPA I $ 58,185,411,681 1,834,789$

5 KR 62 64 75 TO 1 AP 1202 AAA0054FRHK 51015912 CONJUNTO RESIDENCIAL EL LABRADOR II $ 37,307,051,741 1,834,789$

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Analizaremos el capítulo de estructura como eje de cálculo presupuestal por las siguientes razones:

Porque la participación de la estructura en el costo total de construcción es elevada, y por lo tanto representativa.

Porque su valor es el más estable, si se lo compara con los demás capítulos del presupuesto. Esto obedece a que toda estructura de concreto reforzado se define por normas legales, y por cargas de diseño, que son muy similares en el estrato analizado.

Porque su valor depende esencialmente de dos materiales: el concreto hidráulico y el acero. Esto hace que sea más sencillo y rápido el cálculo de su costo directo.

Por otra parte, se escogió enfocar el estudio hacia los proyectos construidos mediante estructuras aporticadas con vigas, columnas y placas aligeradas en concreto reforzado, porque la mayoría de los edificios en el país tienen estas características.

También porque su costo suele ser superior al costo de los sistemas industrializados y de mampostería estructural y además porque la muestra reflejó que los sistemas constructivos industrializados y de mampostería estructural no se acostumbran a utilizar en construcciones de estrato alto.

En cada universo de proyectos de un mismo estrato, se calculó el porcentaje promedio del costo directo que la estructura representa en cada metro cuadrado de área construida.

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8. RESULTADOS

Fuente: elaboración propia.

• Las empresas de seguros deberían tener en cuenta que el valor asegurable de las propiedades horizontales desde siete pisos con estructura a porticada en concreto estrato 4 de la ciudad de Bogotá, los bienes y áreas comunes representan el 61% del presupuesto total de la obra.

• Los puntos fijos y las circulaciones de una torre de apartamentos representan alrededor del 10 % de su costo.

• Se puede evidenciar una diferencia de alrededor del 40% entre el promedio común construido declarado en las licencias de construcción de las propiedades horizontales, esto se debe a que no incluye los bienes comunes de esta como por ejemplo la cimentación y la estructura.

• El Costo que se tuvo en cuenta es el Costo Directo, el cual no incluye sino materiales, mano de obra directa y transportes.

• No se incluyen los costos indirectos ni la utilidad, ni costo de proyectos, licencias, seguros, costos financieros, ni interventoría.

21%61%

1,759,035$ 1,823,566$

482,694$ 415,226$

PROMEDIO % AREA COMUN CONSTRUIDA/ AREATOTAL CONSTRUIDAPROMEDIO %ZONAS Y BIENES COMUNES

PROMEDIO VALOR M2 CONSTRUIDO PRESUPUESTOSPROMEDIO VALOR M2 CONSTRUIDO CONSTRUDATA MARZO 2019

PROMEDIO VALOR ESTRUCTURA APORTICADAPROMEDIO VALOR M2 CONSTRUIDO CONSTRUDATA MARZO 2019

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PROCEDIMIENTO PARA LA VALORACIÓN DE BIENES Y ÁREAS COMUNES EN BIENES SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SISTEMA A PORTICADO EN CONCRETO ESTRATO 4 DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ D.C.

Fuente: elaboración propia

OBTENER INFORMACIÓN

•POT•VISITA DE CAMPO•PLANOS DE PH•AREAS PRIVADAS, COMUNES Y BIENES CONSTRUIDOS

COSTO DE REAPOSICIÓN A

NUEVO

•PRESUPUESTO•COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCIÓN•NO TENER EN CUENTA LA DEPRECIACIÓN DEL INMUEBLE

% ASEGURABLE PROPIEDAD

•ÁREA Y BIENES COMUNES •APROX. 61% DE LA CONSTRUCCIÓN DIRECTO.

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BIBLIOGRAFÍA

BORRERO OCHOA, Osear Armando, Avalúo de Inmuebles y Garantías, Biblioteca de La Construcción. CONGRESO DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA, Código de Comercio, Decreto 41O de 1.971. CONGRESO DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA, Nuevo Régimen De Propiedad Horizontal, Ley 675 de agosto 3 de 2001, INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, Resolución 0762 de 1998, Bogotá.

IGAC. (s.f.). Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Recuperado el 24 de 05 de 2018, de http://www2.igac.gov.co/igac_web/normograma_files/RESOLUCION%20620+DE+2008.pdf

Ministerio de Vivienda. (s.f.). Ministerio de Vivienda. Recuperado el 24 de 05 de 2018, de 2018: http://www.minvivienda.gov.co/viceministerios/viceministerio-de-vivienda/vis-y-vip

Presupuestos facilitados por el Profesor y Arquitecto Efrén Fernández F. para su estudio y aplicación en el presente proyecto, con permiso restringido al uso académico.

Departamento Administrativo Nacional de Estadística DANE recuperado el 26 de 06 de 2018 de http://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion/indice-de-costos-de-la- construccion-de-la-vivienda

https://www.cemexmexico.com/documents/27057941/45587277/aplicaciones-manual- construccion-general.pdf/772d227d-d168-efc4-a2e3-86ba78c80cb4

-Densidad del concreto reforzado s/ Manual del Constructor de CEMEX - Concretos B. Densidades y pesos volumétricos de rocas y suelos Tabla 10 = 2300 kg/m3 http://marcelopardoingenieria.blogspot.com/2015/11/carga-muerta-en-edificios.html

-Carga muerta en edificios. Publicado el miércoles 18 de noviembre de 2015

43

https://www.invias.gov.co/index.php/archivo-y-documentos/documentos-tecnicos/6608- costos-de-operacion-vehicular

INSTITUTO NACIONAL DE VÍAS - Costos de Operación Vehicular publicado en octubre 22 de 2017

https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indice-de- costos-del-transporte-de-carga-por-carretera-ictc

DANE- Departamento Administrativo Nacional de Estadística. Índice de Costos de Transporte por carretera en Colombia: ICTC. Ponderación e índices total nacional y por grupos de costos, de marzo de 2009 a mayo de 2018

https://prezi.com/3a3_hol5vhbj/clasificacion-de-los-vehiculos-en-colombia/

Proyectos académicos basados en proyectos reales de construcción y presentados al Arq. Efrén Fernández F. por :

Alejandra Casas López Marzo 26 de 2017 proyecto: Avatar Alejandra Sánchez Barragán

Juan Carlos Alvarado Sánchez Octubre 18 de 2016 proyecto: Bosque de Pinos Yuri Tatiana Avendaño Cantor

Manuel Espejo Saavedra Cuervo

Miguel Ángel Sierra Abril 6 de 2018 proyecto: Edificio Bocareserva Luis Fernando Acevedo

Camila Cepeda

Claudia Juliana López Talero Marzo 20 de 2017 proyecto: Edificio Carduus Hugo Castellanos Rojas

Nelson Contreras Robles

Oscar Fernando González B. Octubre 24 de 2016 proyecto Conex Wilder Andrés Olaya Pinzón

María Isabel Orozco marzo 27 de 2017 proyecto Onze Brian Steven Hurtado

Manuel Montero

Hernando Vallejo Obando Marzo 27 de 2017 proyecto Trébol Rubén Darío Caicedo Aranda

William Rodríguez Mateus Clara Salcedo Novoa

44

José Vicente Ahumada marzo 21 de 2017 proyecto Sakura 2017 Nelly Rocío Olave

Cód. 20172117032-20172117024-20172117037 proyecto Bosques de Morelia Jorge Arturo Pardo marzo 23 de 2017 proyecto Edificio Proa

Laura Stephania Cruz Rangel Octubre 22 de 2016 proyecto Ícaro Nury Cobo Villamil

Edgardo Antonio Araque Vásquez

Santiago Restrepo octubre 21 de 2016 proyecto La Alborada Elías G. Ramos Colmenares

Wilson Andrés Astaíza Manuel Humberto Díaz

Brainn López León abril 6 de 2018 proyecto Menta Viviana Andrea Escobar

Lady Godoy marzo de 2017 proyecto Sombras del Cerezo Catalina Sánchez

Angélica Tovar

Dayana Patricia Beltrán Fonseca marzo 26 de 2017 proyecto Alcázar Castilla Mauren Rocío Cortés Maldonado

Diego Andrés García Guerrero Luis Eduardo Gómez Daza

Diego Francisco Castañeda Pineda marzo de 2017 proyecto Altos de Cootrabavaria Julio Cesar Suancha Gutiérrez

Harold Alberto Gómez Sotomayor

Jorge Luis Rodríguez mayo 13 de 2016 proyecto BE POP María Alejandra Moncaleano

Francenio Cruz Castro abril 14 de 2018 proyecto Novaterra Ciprés Natalia Sierra Díaz mayo 12 de 2016 proyecto Edificio Vargas Juan Alberto Fonseca Arévalo

Luis Alberto Saldarriaga Ladino

José Olivo Morales Romero abril de 2018 proyecto El Cestillo

Ángela Lucía Castañeda Sandoval abril 6 de 2018 proyecto Girasol Reservado Jorge Tomás Vargas Cardozo

Jhon Alexander Sierra Vega

María Antonieta Echeverry Angarita abril 5 de 2018 proyecto Kairos 52 José Armando Paloma Silvestre

45

David Francisco Latorre González

Paola Alejandra Palencia Guevara octubre 12 de 2017 proyecto: Edificio Llano Verde Alejandra Rodríguez Rodríguez

Karen Daniela Vivas Hernández

Camilo Blanco mayo 11 de 2016 proyecto edificio Lucca 52 Christian Gómez

Nicolás Castellanos Peña mayo de 2106 proyecto: Edificio Nascut Brandon Camilo Bohórquez

Jorge Delgadillo marzo 29 de 2018 proyecto Okavango Juan José Tapias

Félix Camilo López Blanco

Laura Inés Restrepo de Varela octubre 21 2016 proyecto Parque San Felipe

Carlos Ramón Rodríguez Urueña

Carlos Alfonso octubre 21 de 2016 proyecto Edificio San Jorge Freddy Urrego

Julio Cesar Díaz

Helen Astrid Jaimes Betancourt marzo 27 2017 proyecto Terraza de los Alpes Zuleyka Castelblanco R.

Alejandro Herrera Tovar

Edgar Baquero mayo 13 de 2016 proyecto Torre 40 Carlos Cuan

Franklier Rodríguez Clara Isabel González

Cesar Enrique Lozano Ramírez marzo 23 de 2017 proyecto Torres de Martinica Ramiro Adolfo Muñoz Calderón

Richard Antonio Vásquez Guzmán

Ángel Mauricio Chaparro octubre 28 de 2016 proyecto Torres de Oriente Alejandra Baquero López

Edisson Cadena Ortiz

Johana Mora marzo 27 de 2018 proyecto Edificio Vitrium Oscar Cantor

Rubén Tovar Edgar Flórez Diana Peña