Primera Venta de Inmuebles Realizada Por El Constructor David Bravo y Walker Villanueva

7/21/2019 Primera Venta de Inmuebles Realizada Por El Constructor David Bravo y Walker Villanueva

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“Imposición al Consumo en el Perú”. David Bravo Sheen y Walker Villanueva u!i"rre#.$s!udio Ca%allero Bus!aman!e&P'(.. )*+,)*-

CAPÍTULO V

PRIMERA VENTA DE INMUEBLES REALIZADA POR EL CONSTRUCTOR

SUMARIO

/. 0SP$C12 301$4I05/./. De6inición/.). 1rans6erencia de inmue%les en!re empresas vinculadas/.*. $7emplo de ven!a de inmue%le en!re empresas vinculadas/.8. Cr9!ica al “valor de mercado:/.+. Ven!a de inmue%le con pos!erioridad a la reor(ani#ación o !raspaso de

empresas/.;. 4esolución< rescisión< nulidad y anulación de con!ra!o/<=. 1rans6erencia de inmue%les ampliados< remodelados o res!aurados/.>. 1rans6erencia de al9cuo!as en!re copropie!arios cons!ruc!ores

?echa de inicio de cons!rucción en el caso de primera ven!a y !rans6erencia de inmue%lesen!re empresas vinculadas

). 0SP$C12 S@BA$1IV2)./. De6inición de cons!ruc!or ).). a%i!ualidad. Pronunciamien!o del 1ri%unal ?iscal).*. Inmue%les cons!ruidos o mandados a cons!ruir eclusivamen!e para su

ena7enación).8. ?usión y división de empresas

*. 0SP$C12 $SP0CI058. 0SP$C12 1$3P2405

+. 0CI3I$12 D$ 50 2B5I0CI2 14IB@104I0+./. ?echa de percepción del in(reso

0rras de 4e!rac!ación;. B0S$ I3P2IB5$

;./. $clusión del valor del !erreno;.). Ven!a de inmue%les ampliados< remodelados o res!aurados

1, ASPECTO MATERIAL

/./. De6inición

Se encuen!ra (ravada con el Impues!o< a !enor con lo dispues!o en el Inciso d del 0r!9culo/E de la 5ey del IV< la primera ven!a de inmue%les Fue realicen los cons!ruc!ores de losmismos. GHu" de%e en!enderse por primera ven!a< adem's de lo o%vio es decir< la primera!rans6erencia desde Fue el inmue%le 6ue cons!ruidoJ $l le(islador nos da la respues!a a es!ain!erro(an!e< mien!ras Fue el re(lamen!ador precisa y complemen!a la de6inición le(al<



aunFue con al(unos ecesos< Fue en al(unos casos cons!i!uyen nuevas hipó!esis dea6ec!ación creadas ile(almen!e por v9a re(lamen!aria< como veremos m's adelan!e.

/.). 1rans6erencia de inmue%les en!re empresas vinculadas

SeKala el Se(undo P'rra6o del Inciso d del 0r!9culo /E de la 5ey del IV Fue !am%i"ncali6icar' como primera< la pos!erior ven!a del inmue%le Fue realicen las empresasvinculadas con el cons!ruc!or< cuando el inmue%le haya sido adFuirido direc!amen!e de "s!eo de empresas vinculadas económicamen!e con el mismo. Para los e6ec!os de la vinculacióneconómica resul!ar' de aplicación el 0r!9culo +8E de la 5ey /. 0(re(a la norma Fue lodispues!o preceden!emen!e no ser' de aplicación cuando se demues!re Fue el precio de laven!a reali#ada es i(ual o mayor al valor de mercado< en!endi"ndose por es!e úl!imo el Fuenormalmen!e se o%!iene en< las operaciones onerosas Fue el cons!ruc!or o la empresareali#an con !erceros no vinculados< o el valor de !asación< el Fue resul!e mayor. Precisa el4e(lamen!o Fue la pos!erior ven!a es!' re6erida a las ven!as Fue las empresas vinculadaseconómicamen!e al cons!ruc!or realicen en!re s9 y las e6ec!uadas por "s!as a !erceros novinculados.

5a 6inalidad de (ravar la pos!erior ven!a de inmue%les Fue realicen las empresas vinculadascon el cons!ruc!or es la de evi!ar las 6i(uras elusivas Fue se presen!aron duran!e la vi(enciade la an!erior le(islación &Decre!o 5e(isla!ivo E ==+ Fue únicamen!e considera%a comooperación (ravada con el IV la primera ven!a reali#ada por el cons!ruc!or. $llo dio lu(ar ala creación de empresas vinculadas a las cuales se vend9a un inmue%le a un precio por de%a7o del mercado &operación (ravada para pos!eriormen!e !rans6erirlo a !erceros<encon!r'ndose es!a úl!ima operación ina6ec!a por ser la se(unda ven!a del mismo. De es!a6orma el 6isco perci%9a una can!idad menor por concep!o de IV< pues la %ase imponi%le dela primera ven!a &(ravada era in6erior al de la se(unda y pos!eriores &ina6ec!as. Con lanorma ac!ual< !oda !rans6erencia de inmue%les en!re empresas vinculadas al cons!ruc!or es!ar' a6ec!a al Impues!o< as9 como la ven!a a !erceros no vinculados Fue realicen lasempresas vinculadas al cons!ruc!or< salvo Fue la pos!erior ven!a se haya reali#ado a un precio i(ual o mayor al de mercado< en cuyo caso solamen!e "s!a se encon!rar' alcan#adacon el !ri%u!o.

/.*. $7emplo de ven!a de inmue%le en!re empresas vinculadas

Supon(amos Fue la empresa 0 dedicada a la ac!ividad de cons!rucción de edi6icios< hacons!ruido un Chale! u%icado en el Dis!ri!o de San Bor7a< el cual una ve# concluido!rans6iere a la empresa de corre!a7e B por un valor de @SL ;;<MMM &deducido el valor

1

Se entenderá que existe vinculación económica, de conformidad con el Inciso b) del Artículo 54° de la e!del I"#, cuando$

% &na em'resa 'osea más del (* del ca'ital de otra em'resa, directamente o 'or intermedio de una tercera+ás del (* del ca'ital de dos o más em'resas 'ertene-ca a una misma 'ersona, directa oindirectamente+.n cualesquiera de los casos anteriores/ cuando la indicada 'ro'orción de ca'ital 'ertene-ca a cón!u0esentre sí o a 'ersonas vinculadas asta el se0undo 0rado de consan0uinidad o afinidad+

% .l ca'ital de dos o más em'resas 'ertene-ca, en más del (* a socios comunes de dicas em'resas+% 2or 3e0lamento se estable-can otros casos+



ac!uali#ado del !erreno (ravando dicha operación con el Impues!o eneral a las Ven!as< por !ra!arse de la primera ven!a de inmue%le reali#ada por el cons!ruc!or de la misma. Comoda!o adicional de%e mencionarse Fue 0 es accionis!a mayori!aria de B con unarepresen!ación en su capi!al social del -)N. Pos!eriormen!e B !rans6iere el re6erido Chale! ala empresa C por un precio de ven!a de @SL >+<+MM &deducido el valor ac!uali#ado del

!erreno< empresa en la cual no se !iene nin(una par!icipación direc!a o indirec!a. Ca%eaco!ar Fue el valor Fue normalmen!e o%!iene B en sus operaciones onerosas con !erceros esde @SL >+<+MM< mien!ras Fue el valor de !asación del inmue%le es de @SL ;M<MMM.

&a Primera ven!a del inmue%le reali#ada por el cons!ruc!or.&% Pos!erior ven!a del inmue%le reali#ada por la empresa vinculada.

$n el caso plan!eado< la pos!erior ven!a Fue reali#a la empresa vinculada con el cons!ruc!or &operación %< no se encon!rar' (ravada con el Impues!o eneral a las Ven!as< !oda ve# Fuela !rans6erencia se es!' reali#ando al valor de mercado< lo cual de%er' demos!rarse an!e uneven!ual reFuerimien!o por par!e de la 0dminis!ración 1ri%u!aria. @na 6orma dedemos!ración ser9a a !rav"s de los compro%an!es de pa(o emi!idos por ven!as de inmue%lesa !erceros.

/.8.Cr9!ica al :valor de mercado:

De o!ro lado< si %ien no puede ne(arse Fue la disposición le(al %a7o comen!ario aca%ó conlas pr'c!icas elusivas< consideramos Fue de6inir :valor de mercado: como sinónimo deOvalor de operaciones con !erceros o valor de !asación< el mayor” no cons!i!uye unaal!erna!iva con su6icien!e sus!en!o !"cnico< a!endiendo al hecho Fue el IV (rava elconsumo< el mismo Fue de%e ser medido so%re una %ase real< Fue !en(a como par'me!ro elcompor!amien!o del con!ri%uyen!e con !erceros no vinculados< resul!ando innecesaria lare6erencia a la !asación. $s!e es el cri!erio reco(ido en la le(islación so%re el Impues!o a la4en!a< en relación a la ena7enación de eis!encias &el valor de !asación sólo es u!ili#ado encaso de ven!a de %ienes del ac!ivo 6i7o. 5a dis!orsión de aplicar el cri!erio :valor de

operaciones con !erceros o valor de !asación< el mayor” puede o%servarse en el si(uien!ee7emplo Supon(amos Fue para la empresa 0 el valor de ven!a de un inmue%le dede!erminadas carac!er9s!icas a !erceros no vinculados es de @SL =M<MMM &ecluido el valor arancelario del !erreno siendo su valor de !asación de @SL >M<MMM &ecluido el valor arancelario del !erreno. Por aplicación del cri!erio an!es indicado< si dicha empresa!rans6iere el inmue%le a la empresa B con la cual !iene vinculación económica &a @SL=M<MMM m's IV< "s!a úl!ima !endr' Fue !rans6erirlo a @SL >M<MMM< a los e6ec!os de no(ravar la operación con IV aún cuando dicha empresa venda normalmen!e a !erceros

$mpresa C

&a @SL ;;<MMM

&% @SL >+<+MM

$mpresa Bvinculada



vinculados un inmue%le similar a @SL =+<MMM &ecluido el arancelario del !erreno. 5oló(ico ser9a Fue la empresa B no pueda !rans6erirlo por menos de @SL =+<MMM< pues ese esel valor de sus !ransacciones con su7e!os no vinculados. 5a norma< sin em%ar(o< la o%li(a aencarecer el %ien ma!eria de !rans6erencia en @SL +<MMM.

/.+. Ven!a de inmue%le con pos!erioridad a la reor(ani#ación o !raspaso de empresas

De o!ro lado< el úl!imo p'rra6o del inciso d del ar!9culo /E de la 5ey del IV dispone Fue!am%i"n se considera primera ven!a la Fue se e6ec!úe con pos!erioridad a la reor(ani#acióno !raspaso de empresas. $llo< porFue la !rans6erencia de %ienes Fue se realicen comoconsecuencia de la reor(ani#ación y !raspaso de empresas no es!' (ravada con el Impues!o<de con6ormidad con lo dispues!o en el Inciso c del 0r!9culo )E de 5ey. GHu" suceder9a siuna empresa dedicada a la cons!rucción es a%sor%ida y como consecuencia de ello!rans6iere a la a%sor%en!e inmue%lesJ Si es!os úl!imos son !rans6eridos por la a%sor%en!e a!erceros se en!ender' Fue para e6ec!os del IV reci"n se es!' produciendo la primera ven!ade los mismos encon!r'ndose (ravada la operación con el IV. De lo con!rario< si no sehu%iera es!a%lecido es!a disposición le(al< la !rans6erencia de los inmue%les a !erceros se!ra!ar9a de la se(unda ven!a< cons!i!uyendo una operación ina6ec!a< a pesar Fue primer !rans6eren!e 6ue un cons!ruc!or.

?usión Implicancia 1ri%u!aria

/.;. 4esolución< rescisión< nulidad y anulación de con!ra!o

Por su par!e< el Se(undo P'rra6o del Inciso d del umeral / del 0r!9culo )E del4e(lamen!o de la 5ey del IV seKala Fue se considera primera ven!a la reali#ada con pos!erioridad a la resolución< rescisión< nulidad o anulación de la ven!a (ravada.

So%re el par!icular< la norma re(lamen!aria no hace m's Fue corro%orar una consecuencialó(ica< pues si el con!ra!o de la primera ven!a del inmue%le Fueda rescindido< resuel!o< nuloo anula%le &y no con6irmado< la pos!erior ven!a ser' en realidad la primera< pues producidalas si!uaciones an!es indicadas la primera !rans6erencia carece de e6ec!os 7ur9dicos. 0s9< decon6ormidad con el 0r!9culo /*=ME del Códi(o Civil< por la rescisión se de7a sin e6ec!o uncon!ra!o por causal eis!en!e al momen!o de cele%rarlo. Por su par!e< de con6ormidad con el0r!9culo /*=/E< la resolución de7a sin e6ec!o un con!ra!o v'lido por causal so%revinien!e asu cele%ración. 5as causales de nulidad y anula%ilidad se encuen!ran con!empladas en los0r!9culos )/-E y ))/E del Códi(o Civil.)

Artículo 1° del 6ódi0o 6ivil+.l acto 7urídico es nulo$, 6uando falta la manifestación de voluntad del a0ente+

$mpresaCons!ruc!ora 0&0%sor%ida1rans6iere los

$mpresa B&0%sor%en!e1rans6iere losinmue%les a C

Se considera primera ven!a para e6ec!os



/.=. 1rans6erencia de inmue%les ampliados< remodelados o res!aurados

0(re(a el Cuar!o P'rra6o del Inciso d del umeral / del 0r!9culo )E del 4e(lamen!o de la5ey del IV Fue !ra!'ndose de inmue%les en los Fue se e6ec!úen !ra%a7os de ampliación< la

ven!a de la misma se encon!rar' (ravada con el Impues!o< aun cuando se realicecon7un!amen!e con el inmue%le del cual 6orma par!e< por el valor de la ampliación<consider'ndose para !al e6ec!o como ampliación< !oda 'rea nueva cons!ruida.0dicionalmen!e se indica Fue !am%i"n se encuen!ra (ravada la ven!a de inmue%les respec!ode los cuales se hu%iera e6ec!uado !ra%a7os de remodelación o res!auración< por el valor delos mismos.

0l respec!o< de%emos seKalar Fue si %ien la norma !ri%u!aria ha de6inido epresamen!e laampliación< no lo ha hecho respec!o de la remodelación y la res!auración. $n !al sen!ido<consideramos Fue resul!ar' de aplicación el concepto de remodelc!"n con!emplado en el4e(lamen!o para el o!or(amien!o de 5icencia de Cons!rucción< Con!rol y Con6ormidad de

2%ra< apro%ado por Decre!o Supremo E )+,-8,31C &M=./).-8< el mismo Fue seKala ensu 0r!iculo )E Fue por !al se en!ender' la modi6icación !o!al o parcial de una edi6icacióneis!en!e< sin aumen!ar el 'rea cons!ruida. $n dicho 4e(lamen!o< sin em%ar(o< no se de6inela res!auración< no o%s!an!e< consideramos Fue dicho concep!o es per6ec!amen!e asimila%le

, 6uando se a!a 'racticado 'or 'ersona absolutamente inca'a-, salvo lo dis'uesto en el artículo1(58°+

, 6uando su ob7eto sea física o 7urídicamente im'osible o cuando sea indeterminables+, 6uando su fin sea ilícito+, 6uando adole-ca de simulación absoluta+, 6uando no revista la forma 'rescrita ba7o sanción de nulidad+, 6uando la e! lo declara nulo+, .n el caso del Artículo # del 9ítulo 2reliminar :contrario a las le!es que interesan al orden ';blico o a

las buenas costumbres), salvo que la e! estable-ca sanción diversa+

Artículo 1° del 6ódi0o 6ivil+.l acto 7urídico es anulable$

, 2or inca'acidad relativa del a0ente+, 2or vicio resultante del error, dolo, violencia o intimidación+, 2or simulación, cuando el acto real que lo contiene 'er7udica el dereco de tercero+, 6uando la e! lo declara anulable+

$mpresa 0&Cons!ruc!oravende un

$l Con!ra!o de

Compra,Ven!a conB se resuelve< serescinde< esdeclarado nulo oanula%le &o

5a Ven!a

delInmue%le aC Cali6icacomoPrimera



al de re6acción< el mismo Fue s9 se encuen!ra de6inido en el 4e(lamen!o preci!ado como lareparación de una edi6icación daKada< me7orando o renovando sus ins!alaciones<eFuipamien!o yQo elemen!os cons!ruc!ivos sin al!erar la es!ruc!ura ni el uso de laedi6icación*.

Por su par!e< como podemos apreciar de la lec!ura de la norma re(lamen!aria preci!ada< se!ra!a en es!os casos no de la primera ven!a de un inmue%le< sino de la ven!a de un inmue%leampliado< remodelado o res!aurado< independien!emen!e Fue se !ra!e de la primera!rans6erencia. Si %ien no puede ne(arse Fue la ampliación< remodelación o res!auracióncons!i!uyen un valor a(re(ado< "s!e no puede asimilarse a la hipó!esis de a6ec!ación primeraven!a de inmue%les ra#ón por la cual< consideramos Fue por v9a re(lamen!aria se hain!roducido una nueva hipó!esis de incidencia &ven!a de inmue%les ampliados< remodeladoso res!aurados< lesionando con ello el Principio de 5e(alidad con!enido en el 0r!9culo =8Ede la Cons!i!ución Pol9!ica del $s!ado y la orma IV del 19!ulo Preliminar del Códi(o1ri%u!ario< pues es!a nueva hipó!esis solamen!e puede ser es!a%lecida por 5ey.

/.>. 1rans6erencia de al9cuo!as en!re copropie!arios cons!ruc!ores

?inalmen!e el 4e(lamen!o de la 5ey del IV seKala en el @l!imo P'rra6o del Inciso d del umeral / de su 0r!9culo )E Fue no cons!i!uye primera ven!a para e6ec!os del Impues!o< la!rans6erencia de las al9cuo!as en!re copropie!arios cons!ruc!ores.

$s común Fue las personas na!urales o 7ur9dicas Fue cons!ruyen en 6orma con7un!a variosinmue%les< de los cuales son copropie!arios< se !rans6ieran mu!uamen!e sus cuo!as idealesde copropiedad< a los e6ec!os de ad7udicarse uno o varios de los inmue%les cons!ruidos.Civilmen!e< es!a 6i(ura reci%e el nom%re de Par!ición< la misma Fue a !enor con la normare(lamen!aria se encuen!ra ina6ec!a del IV. $n!endemos sin em%ar(o< Fue al mar(en de lodispues!o en la norma re(lamen!aria< la ina6ec!ación an!es indicada 6luye de la< propiana!urale#a de es!e ac!o 7ur9dico por lo !an!o< se !ra!a en realidad de un supues!o de nosu7eción Fue opera de suyo< sin necesidad Fue una norma lo seKale en 6orma epresa.

$n e6ec!o< el 0r!9culo ->*E del Códi(o Civil es!a%lece Fue por la Par!ición permu!an loscopropie!arios< cediendo cada uno el derecho Fue !iene so%re los %ienes Fue no se lead7udiFuen< a cam%io del derecho Fue le ceden en los Fue se le ad7udican. Siendo laPar!ición una permu!a de derechos en!re los copropie!arios< a los e6ec!os de ad7udicarsecada uno de ellos uno o m's %ienes en su in!e(ridad< e!in(uiendo de es!a 6orma el r"(imende copropiedad< en el caso Fue nos ocupa es!aremos 6ren!e a la cesión de6ini!iva dederechos so%re %ienes inmue%les. 0hora %ien< el Inciso a del 0r!9culo /E de la 5ey del IV<dispone Fue se encuen!ra (ravada con el Impues!o la ven!a en el pa9s de %ienes mue%les<en!endidos como !al< en!re o!ros< los corporales Fue pueden llevarse de un lu(ar a o!ro< as9como los derechos re6eren!es a los mismos. Si %ien no ca%e duda Fue un inmue%le es un %ien corporal< no cali6ica como %ien mue%le para e6ec!os del IV< pues no puede ser !rasladado de un lu(ar a o!ro. Si(uiendo es!e ra#onamien!o< la< !rans6erencia de derechos

( <e acuerdo con la definición de la 3eal Academia .s'a=ola, restaurar es re'arar, renovar o volver a 'oner una cosa en aquel estado o estimación que antes tenía+ 2or su 'arle, el <iccionario de la 3eal Academiadefine a la refacción como com'ostura o reparación de lo estro'eado+



re6eridos a inmue%les< como el Fue se presen!a en el caso de la Par!ición< no cali6ica comouna operación (ravada con el IV.

$7emplo

0 y B son copropie!arios en un +MN de los inmue%les / y ). 0 los e6ec!os Fue cada uno!en(a el /MMN de un inmue%le 0 !rans6iere a B su al9cuo!a &+MN en el inmue%le / y B!rans6iere su al9cuo!a &+MN en el inmue%le ) a 0. 0s9

Inmue%le / Inmue%le )

$s!a !rans6erencia de al9cuo!as en!re copropie!arios es!' ina6ec!a< pues se !ra!a de la!rans6erencia de derechos so%re %ienes inmue%les.

/.-. ?echa de inicio de cons!rucción en el caso de primera ven!a y !rans6erencia deinmue%les en!re empresas vinculadas

Por úl!imo< respec!o del aspec!o ma!erial de%e !enerse presen!e lo si(uien!e De

con6ormidad con el 0r!9culo /E del Decre!o Supremo E M>>,-;,$? &/).M-.-;< para Fueresul!e aplica%le el IV< la cons!rucción del inmue%le cuya primera ven!a se va a reali#ar<de%e ha%erse iniciado a par!ir del /M de a(os!o de /--/. 0simismo< seKala el 0r!9culo )E dela norma preci!ada< respec!o de las !rans6erencias Fue realicen las empresas vinculadas conel cons!ruc!or< es!ar'n (ravadas con el IV sólo !ra!'ndose de inmue%les cuya cons!rucciónse haya iniciado a par!ir del )8 de a%ril de /--;. 0(re(a la norma Fue para de!erminar elinicio de la cons!rucción< se considerar' la 6echa de o!or(amien!o de la 5icencia de Cons,!rucción< salvo Fue el con!ri%uyen!e acredi!e 6ehacien!emen!e 6echa dis!in!a< median!e ac!oso documen!os Fue en 6orma con7un!a puedan demos!rar Fue la cons!rucción se inició an!esdel )8 de a%ril de /--;< en!re o!ros< la de au!ori#ación del 5i%ro de Planillas o la delo!or(amien!o de la 5icencia de Demolición. $s!a úl!ima acredi!ar' el inicio de la

cons!rucción< siempre Fue se haya o%!enido la licencia Provisional de Cons!rucción.Consideramos Fue es!os mismos cri!erios de%er'n o%servarse para de!erminar si lacons!rucción se inició an!es del /M de a(os!o de /--/< para los e6ec!os de la aplicación del0r!9culo /E del Decre!o Supremo E M>>,-;,$?< aún cuando la norma no lo seKale en 6ormaepresa< en aplicación de la orma VIII del 19!ulo Preliminar del Códi(o 1ri%u!ario.

#$ ASPECTO SUB%ETIVO

/MMN&B

/MMN0



)./. De6inición de cons!ruc!or

SeKala el Inciso d del 0r!9culo /E de la 5ey del IV Fue se encuen!ra (ravada la primeraven!a de inmue%les Fue realicen los cons!ruc!ores de los mismos. Por su par!e< el Inciso edel 0r!9culo *E de la 5ey de6ine Fu" de%e en!enderse por cons!ruc!or< seKalando Fue

cali6icar' como !al cualFuier persona Fue se dediFue en 6orma ha%i!ual a la ven!a deinmue%les cons!ruidos !o!almen!e por ella o Fue hayan sido cons!ruidos !o!al o parcialmen!e por un !ercero para ella. Para es!e e6ec!o< se en!ender' Fue el inmue%le ha sido cons!ruido parcialmen!e por un !ercero cuando es!e úl!imo cons!ruya al(una par!e del inmue%le yQoasuma cualFuiera de los componen!es del valor a(re(ado de la cons!rucción.

).). a%i!ualidad. Pronunciamien!o del 1ri%unal ?iscal

Por su par!e< el Huin!o P'rra6o del umeral / del 0r!9culo 8E del 4e(lamen!o de la 5ey delIV dispone Fue !ra!'ndose de lo dispues!o en el Inciso e del 0r!9culo *E de la 5ey< se presume la ha%i!ualidad< cuando el ena7enan!e realice la ven!a< cuando menos de dosinmue%les den!ro de un per9odo de doce meses< de%i"ndose aplicar el Impues!o a par!ir dela se(unda !rans6erencia del inmue%le.

$7emplo

@na persona Fue no se dedica a la cons!rucción manda a edi6icar un inmue%le y lo vende en 7ulio de /-->. Pos!eriormen!e en enero de /--- vende un se(undo inmue%le

0l ha%er !ranscurrido sie!e meses en!re la primera y se(unda ven!as se encuen!ra den!ro delsupues!o de ha%i!ualidad consecuen!emen!e< la se(unda !rans6erencia &de enero de /---es!ar' (ravada con el IV.

De reali#arse en un solo con!ra!o la ven!a de dos o m's inmue%les< se en!ender' Fue la primera !rans6erencia es la del inmue%le de menor valor.

$7emplo

Si una persona vende simul!'neamen!e dos inmue%les por @SL +M<MMM y el o!ro por @SL;M<MMM< se en!ender' Fue la primera !rans6erencia 6ue la de menor valor y por lo !an!o es!ar'ina6ec!a< de%iendo aplicarse el IV so%re el valor del inmue%le de mayor valor< es!o es<@SL ;M<MMM &ecluido el valor arancelario del !erreno.



Se discu!e a nivel acad"mico si la primera ven!a de un inmue%le reali#ada por una empresaFue no cali6ica como cons!ruc!or< de acuerdo a la de6inición con!emplada en el inciso e del0r!9culo *E de la 5ey< se encuen!ra (ravada con el IV< en el en!endido Fue se !ra!a de unaen!idad Fue reali#a ac!ividad empresarial y para la cual resul!ar9a irrelevan!e laha%i!ualidad. Por e7emplo< una empresa dedicada a la 6a%ricación y ven!a de ar!9culos para

el ho(ar decide vender uno de sus locales en /-->< el mismo Fue 6ue mandado a cons!ruir por ella en /--; y 6ue u!ili#ado duran!e !odo es!e !iempo como ac!ivo 6i7o. G5a operaciónde%er' es!ar (ravada< !ra!'ndose de la primera !rans6erencia del inmue%le de el mismo 6uecons!ruido< en /--;J

0l respec!o< consideramos Fue si %ien no puede ne(arse la ac!ividad empresarial de laen!idad Fue reali#a la primera !rans6erencia del inmue%le< "s!a no cali6ica como:cons!ruc!or: para e6ec!os de la aplicación del Impues!o< pues !al ap!i!ud se encuen!raes!a%lecida en el propio !e!o le(al< sin hacer discriminación respec!o de la calidad delsu7e!o &empresario o no empresario. Dicho en o!ras pala%ras< para opere la hipó!esis dea6ec!ación ma!eria de an'lisis la norma !ri%u!aria ei(e Fue el su7e!o< sea cual 6uere<cali6iFue como ha%i!ual en dicha ac!ividad< seKal'ndose para ello en el 4e(lamen!o los par'me!ros de ha%i!ualidad. $n el caso plan!eado< la empresa no de%er' (ravar con IV la!rans6erencia de uno de sus locales< a pesar de !ra!arse de la primera ven!a< pues no cali6icale(almen!e como cons!ruc!or. $s!e es !am%i"n el parecer del 1ri%unal ?iscal< el mismo Fue a!rav"s de la 4esolución E 8*8,8,-= &)+.M8.-=< !ra!'ndose de la !rans6erencia de uninmue%le reali#ado por una empresa de !ranspor!e de car(a ha seKalado Fue :si %ien &larecurren!e reali#ó la primera ven!a de un inmue%le< no cali6ica como su7e!o para e6ec!osdel IV por dicha ac!ividad pues es una empresa dedicada al !ranspor!e de car(a no reúnelos reFuisi!os para ser considerada como cons!ruc!or< ya Fue no se dedica en 6orma ha%i!uala la ven!a de inmue%les cons!ruidos !o!al o parcialmen!e por ella< ni cons!ruye para!erceros:.

).*. Inmue%les cons!ruidos o mandados a cons!ruir eclusivamen!e para su ena7enación

1ra!'ndose de inmue%les Fue hu%ieran sido cons!ruidos o mandados a cons!ruir eclusivamen!e para su ena7enación< no operar' la ha%i!ualidad y en consecuencia su!rans6erencia se encon!rar' (ravada con el IV< aun cuando el su7e!o no se dediFue a lacons!rucción< o no realice ac!ividad empresarial &úl!imo p'rra6o del umeral / del 0r!9culo8E del 4e(lamen!o de la 5ey del IV.

).8. ?usión y división de empresas

Con relación al aspec!o su%7e!ivo de la hipó!esis de a6ec!ación en comen!ario< el umeral 8del 0r!9culo 8E del 4e(lamen!o de la 5ey del IV es!a%lece Fue en caso de 6usión< lacalidad de cons!ruc!or alcan#a a la empresa a%sor%en!e o Fue se cons!i!uye comoconsecuencia de es!a operación. $n caso de división de empresas< la calidad de cons!ruc!or alcan#a a la empresa a la cual se ad7udiFue el inmue%le cons!ruido. Como seKal'ramos en ele7emplo plan!eado al comen!ar el aspec!o ma!erial< si la empresa 0 Fue se dedica a lacons!rucción en 6orma ha%i!ual es a%sor%ida y como consecuencia de ello !rans6iere den!rode sus ac!ivos %ienes inmue%les a la empresa B Fue no se dedica a la cons!rucción< y dichosinmue%les son !rans6eridos a !erceros< se en!ender' para e6ec!os del IV Fue reci"n se es!'



produciendo la primera ven!a< recayendo la calidad de cons!ruc!or en la empresa B. De noser as9< la operación no se encon!rar9a (ravada< pues al no dedicarse a la cons!rucción< B!endr9a Fue ser ha%i!ual para Fue la ven!a de los inmue%les !rans6eridos como consecuenciade la a%sorción de 0< es!uviera alcan#ada con el Impues!o< si!uación Fue ya no es necesaria<en aplicación de la disposición re(lamen!aria %a7o comen!ario.

&$ ASPECTO ESPACIAL

1al como lo dispone el Inciso d del 0r!9culo )E del 4e(lamen!o de la 5ey del IV<cons!i!uye operación (ravada la primera ven!a de inmue%les u%icados en el !erri!orionacional Fue realicen los cons!ruc!ores de los mismos. $n !al sen!ido< respec!o de Fu" de%een!enderse por :!erri!orio nacional: a los e6ec!os de de!erminar el lu(ar de u%icación delinmue%le< v"ase el umeral re6eren!e al aspec!o espacial en la ven!a de %ienes mue%les< conla precisión seKalada en el caso de los con!ra!os de cons!rucción< en lo Fue resul!e aplica%le.

', ASPECTO TEMPORAL

Siendo un !ri%u!o de reali#ación inmedia!a< el hecho imponi%le se veri6icar'. respec!o decada una de las primeras ven!as cele%radas en un mes de!erminado. o de%e con6undirsees!e aspec!o con la liFuidación o de!erminación del Impues!o< Fue es siempre de car'c!er mensual.

(, NACIMIENTO DE LA OBLI)ACION TRIBUTARIA

+./. ?echa de percepción del in(reso

De con6ormidad con el Inciso 6 del 0r!9culo 8E de la 5ey del IV< en la primera ven!a deinmue%les< la 2%li(ación 1ri%u!aria nace en la 6echa de percepción del in(reso< por elmon!o Fue se perci%a< sea parcial o !o!al. 4espec!o de Fu" de%e en!enderse por 6echa de percepción del in(reso &6echa< de pa(o o pues!a a disposición de la con!rapres!ación pac!ada< o la 6echa de vencimien!o o aFu"lla en la Fue se ha(a e6ec!ivo un documen!o decr"di!o< v"ase nues!ros comen!arios so%re el Inciso c del 0r!9culo *E del 4e(lamen!o de la5ey del IV en el umeral + del cap9!ulo re6erido a los Con!ra!os de Cons!rucción.

Por su par!e< el 1ercer P'rra6o del umeral * del 0r!9culo *E del 4e(lamen!o de la 5ey delIV seKala Fue en el caso de Pa(os Parciales en la primera ven!a de inmue%les< la2%li(ación 1ri%u!aria nacer' en el momen!o y por el mon!o Fue se perci%e< inclusivecuando se le denomine 0rras de 4e!rac!ación< siempre Fue "s!as superen el )MN del valor !o!al del inmue%le< es!ando !am%i"n (ravadas las 0rras Con6irma!orias &es!as úl!imas<en!endemos< sólo cuando se impu!an al cr"di!o.

+.). 0rras de 4e!rac!ación

4espec!o de las 0rras de 4e!rac!ación rei!eramos nues!ro comen!ario en el sen!ido Fue enes!e e!remo el 4e(lamen!o de la 5ey del IV con!empla !am%i"n una nueva hipó!esis deincidencia !ri%u!aria< consis!en!e en (ravar la sola en!re(a de 0rras de 4e!rac!ación en la primera ven!a de inmue%les Fue realicen los cons!ruc!ores de los mismos< cuando "s!as



superan un mon!o de!erminado &)MN del valor !o!al del inmue%le. $s!o es !an cier!o< Fue el umeral * del 0r!9culo =E del 4e(lamen!o de la 5ey del IV dispone Fue !ra!'ndose de la primera ven!a de inmue%les e6ec!uada por los cons!ruc!ores de los mismos< cuando no selle(ue a cele%rar el con!ra!o de6ini!ivo< se podr' deducir del Impues!o Bru!o elcorrespondien!e al valor de las 0rras de 4e!rac!ación (ravadas y 0rras Con6irma!orias

res!i!uidas< en el mes en Fue se produ#ca la res!i!ución con lo cual se con6irma Fue elre(lamen!ador ha creado es!a hipó!esis de a6ec!ación con!ra le(em< pues no corresponde aun supues!o le(al so%re el cual de%e precipi!arse el !ri%u!o. Consecuen!emen!e< de%emosconcluir como lo hicimos en el Cap9!ulo an!erior< Fue por v9a re(lamen!aria se es!' creandoun supues!o de a6ec!ación dis!in!o a los seKalados en el 0r!9culo /E de la 5ey del IV<con!raviniendo epresamen!e el Principio de 5e(alidad con!emplado en el Inciso a de la orma IV del Códi(o 1ri%u!ario.

Primera Venta de Inmuebles Realizada Por El Constructor David Bravo y Walker Villanueva

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