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Previsiones normativas contenidas en el proyecto de unificación del año 1998. Proyecto de urbanizaciones especiales

DoctorAlterini

SoyDirectordeAsuntosLegalesdeesteColegiodesdeelaño2003,portalrazónnopudesubstraermeasuconvocatoriaparaqueexpusiera,aunquedesdeloacadémiconomeresulteagra-dablehacerlo. ProbablementevoyadisentirconeldoctorPra-tesiosumarargumentosnegativosparalasuertelegislativadelproyecto,aunquelealmenteesperoqueseapositiva.

Pretendosercomprensivoconlosproyectosparlamenta-riosrazonablesporquetengounahistoriadefrustracionesparla-mentarias. Entonces,cómovoyareproducirfrenteaaportesdeterceroslasmismasreticenciasquesufrimosnosotros. Eldoc-torHéctorAlegriayyosomoslosúnicosqueparticipamosdelostresproyectosdereformadelCódigoCivilquealcanzaronestadoparlamentarioenlasúltimastresdécadas;enprimertér-mino,elProyectodeLeydeUnificaciónCivilyComercialdelaño1987,sancionadoeneseañoporlaCámaradeDiputadosdelaNacióny,en1991,porlaCámaradeSenadores. AnteesadoblesanciónseconvirtióenelProyectodeLey24.073,perore-cibiódelPoderEjecutivoelprimervetototaldeunCódigoCivilconocidoenelmundo.

SiempredesdelacondicióndeasesorhonorariodelaCá-maradeDiputadosapartirde1984,nodeclinéenelesfuerzo. En1993participéenotroproyectodereforma,llamadoProyectodelaComisiónFederalde1993. SeobtuvoenDiputadosunaaprobaciónunánime,sorprendenteparaunareformasubstan-cialdelCódigo,peroelSenadonuncaconsiderólasancióndelacámarainiciadora. EltercerproyectomencionadoesdelCódi-goCivilde1998,quealcanzódictamenfavorableunánimedelaComisióndeLegislaciónGeneraldelaCámaradeDiputados,

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conmodificacionesmenoresquenohacenasuestructura. SedebiótratarenelplenodeDiputadoshaciafinesde2001,peroquedóparalizadoantelosdesgraciadossucesospolíticos,eco-nómicosysocialesocurridosentonces.

Dadas las distintas alternativas rememoradas, me sientocondicionado,peroesperoliberarmedeatadurasparanoafec-tarlaobjetividadcientífica.

LaescribanaCasabérecordóunaexpresiónqueparamíesparadigmática:ladesbordante inflación legislativa. Ciertamente,lamultiplicidaddelasleyesesnefastaparaunacomunidad,por-quegeneraincerteza,anomia,faltaderespetoalasnormas. Estanoesunarevelaciónnueva,dijealgoparecidoaquíen1987. Tá-cito,elhistoriadorromano,decíaquelospaísesconmayornú-merodeleyessonlosmáscorruptos. DescartesreflexionabaenelDiscurso del métodoquelospaísesmásrespetablesquepodíanconducireldesarrollodelhumanismoeranlosqueteníanme-nosleyes.

Sehasostenidoquelapeculiarcomarcaidílicaquedescri-belaUtopíadeTomásMorofueinspiradaenlasgrandezasquelosconquistadores,sobretodoVespucio,atribuyeronaalgunasmanifestacionesdelaidiosincrasiadelosindígenasdeAméricaCentral,quieneseranregidosporpocasleyes.

Silainflaciónlegislativaespreocupante,loesmuchomássiseinstalaenlosderechosreales. YalodiceVélezSarsfield,eseju-ristainmensoquehemosdefendidosiempre,aunenlosintentosdereformadeloscódigos,pueslamejordelasdefensasesresca-tarsusvalores,susgrandesprincipios,actualizándolos,yvolcar-losdentrodeunaversióntécnico-jurídicamásajustada. Fueunjuristaexcepcionalqueconstruyónormasidóneasparamuchosaños,conunafilosofíaperdurable,peroseríadesventuradoima-ginarsupersistenciainmutable,alamaneradetextoscomoeldelosDiez Mandamientos.

Los verdaderamente respetuosos de Vélez Sarsfield cree-mos que debemos seguir su línea en materia de derechosreales. El Codificador apunta que en el derecho romano losderechosrealessevertíanennúmeropequeñoyespecialmentedeterminado. Estotieneconexiónconlaideadelnumerus clausus,queplanteaquelosderechosrealestienenquesercreadosporlaleyyennúmerolimitado. Soyunenfáticopartidariodelnumerus clausus porlaimportanciasocial,políticayeconómicaquetienenlosderechosreales. EsdeseablequeestatemáticaseorganicedesdeelinterésgeneralquesesuponeenelEstado.

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Elcriteriodelnumerus clausus esdominanteenelmun-do,tantoesasíqueenunsistemaantitéticoenteoríacomoelsistemaespañol,denúmeroabierto,dondelosderechosrealespuedensercreadosporlosparticulares,estosseadecuanalosderechosrealesqueestánvigentesenelCódigoCiviloqueseinducendelalegislaciónregistral.

Laideadelnumerus clausus suponelacreaciónlegal,perotambién que el legislador ejercite esa facultad con extremaprudencia. Siellegisladorsedescontrola,elresultadoessimilaraldelpreocupantenumerus apertus. Latesituraesquenohayamuchosderechosreales,el legisladorlosestructuraynopue-dehacerloelparticular,peroparalelamenteel legisladordebeactuarconespecialmoderaciónalincorporarnuevosderechosreales.

Vélezletemíaaldescontrol,porellohastaredujoelcatá-logoromano,suprimiólasuperficie,laenfiteusisyprohibiólapropiedadhorizontal. Estaúltimaprohibición fuepordemáspolémica,pero,depersistir,hubieraevitadofomentarunadistri-buciónpoblacionalconcentradaenlasgrandesurbes,desequili-brioalqueciertamentecontribuyólapropiedadhorizontal.

Vélezestanescuetoenlaenunciaciónqueenumeraenelinciso1delartículo2503eldominioyelcondominio,loquein-dujoapensaraalgunosquesepresentabaalcondominiocomoundominiopluralynocomounnuevoderechoreal. Decual-quiermodopiensoqueelcondominioesunderechorealconcaracterísticas especiales, más allá de cuáles pudieron ser lossentimientosíntimosdeVélez. Lasacentuadasfacultadessobrelasalícuotasleconfierenalcondominiounperfilpropio.

Enelinciso2delartículo2503apareceelusufructo,yenel3,elusoylahabitación;denuevoelpudor,coherenteconladefinicióndelartículo2948,quedicequelahabitaciónesunusoqueseaplicaaunacasa,másalládequetambiénlahabitaciónseaunderechorealautónomo. Completanlanóminadelartícu-lo2503losclásicosderechosrealesdeservidumbre,dehipoteca,deprendaydeanticresis.

Ademásdelapropiedadhorizontalqueadvinoen1948conlaLey13.512,¿quéotronuevoderechorealtuvimosdespuésdelCódigoCivil? Sealudeavecesalfideicomiso,peronoescierto,porqueeldominiofiduciarioyafuereguladoporVélezcomounamodalidaddeldominio,noesunnuevoderechoreal. Vélezloenunciacomounsupuestodedominioimperfectoenelartícu-lo2661,ylodefineenelartículo2662. LaLey24.441reconoce

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eldominiofiduciariodeVélezyhaceretoquesasudefiniciónyalartículo2670(elmarcoestructuraldondepodíafuncionareldominiofiduciario). LaLey24.441nohaalumbradounnuevoderechoreal,haduplicadoeldominiofiduciario.

Lasleyeslasredactaellegislador,yhayqueinterpretarlassindesconocerelmensajequenoscomunicayconesemirajemehedecididoporlaexistenciaenelderechovigentededosdominiosfiduciarios1.

Se podría alegar que el derecho real de superficie fores-tal,Ley25.509dediciembrede2001,agregóunnuevoderechoreal. Enunmomentodedebacleinstitucionalsurgeestaleysin-gular,aunquelaeclosióndelfenómenoforestal,queconmuevevaloresdelhumanismo, laecologíayotrosde interéscomún,surgiómuchoantes,asílorevelalaLey25.080queconsagróunafuerte protección impositiva para la producción forestal. LaLey25.509esunaleycoyunturalconunaclaradirecciónhacialatuteladelosinteresesforestalesydelacorrelativaindustriapapelera.

Elderechocomparadoadmitelasuperficieediliciaúnica-menteolasuperficieediliciaylaruralconjuntamente,peronotansololasuperficierural,ymenosexclusivamenteunaespeciedelasuperficieruralcomoloeslaforestal,bienquehayamosencabezadoennuestradoctrinaelcriteriotriunfanteendereza-doaampliarlasmirasdelaLey25.509,paravisualizarlacomoreceptivadelasuperficieagrariaensentidoamplioynoceñidoalaexpresiónforestal. Detodosmodos,lasuperficieesundere-chorealmuyantiguo,queaunqueVélezlorechazóenelartículo2614,yalohabíaadmitidoelderechoromano.

Ladécadade1980fueladécadadelaeuforiaenlospro-yectoslegislativosdenuevosderechosreales,asíparaeltiempocompartido,loscentrosdecompra,losparquesindustriales,loscementeriosprivados. Estedesbordees inéditoenelderechocomparado. Elargentinoes lúcidamentecreativoenvariadosaspectos, pero las incesantes pretendidas innovaciones en losderechosrealesgeneranprevenciones,puesdesentonanconlanecesariaeilustrativavisióncomparatista. UnadeclaracióndelasJornadas de Derecho Civilrealizadasen1987,señalóque:

En palabras del codificador, armónicas con su formación ro-manista,lanaturalezadelosderechosrealesestáfijadaencon-sideraciónalbienpúblicoyaldelasinstitucionespolíticas. Enconsecuencia,debedescartarselacreaciónarbitrariadenuevos

1.Alterini,JorgeH.yAlterini,I.E.,“Pluralidadderegímenesdeldominiofiduciario”,La Ley,2010-C,p.1147.

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derechos reales. La honda gravitación de los derechos realesenelordenpolítico,económicoysocialdelosestadosdetermi-naqueelordenpúblicodebapresidirelrégimenquelosregula.Y son esas consideraciones las que determinan que deba ma-nejarseconsumaprudencialorelativoalacreacióndenuevostipos. Lacreaciónindefinidadederechosrealesatentacontraelprincipiodenumerus clausus. Esteprincipio,sibienposibilitalacreaciónlegislativadenuevosderechosreales,impone,almismotiempo,queelloocurratansoloantelaimposibilidadestructuraldeencuadrarlanuevasituaciónalascategoríasexistentes.

EsamismaideafuereiteradaenlasXXII Jornadas Nacionales de Derecho Civilde2009enCórdoba,deestamanera:

DeberatificarselodeclaradoporlasXI Jornadas de Derecho Civil(BuenosAires,1987),enelsentidoquelacreaciónindefinidadederechosrealesconspiraabiertamentecontraelnumerus clausus ysolodebencrearsenuevostiposcuandoexistelaimposibilidadestructuraldeencuadrarlanuevasituaciónfácticaenlascatego-ríasexistentes.

Asimismo,enlaJornada Notarial BonaerensedeNecocheaenelaño2009sedijo:

SeratificalodeclaradoporlasXI Jornadas Nacionales de Derecho Civil,BuenosAires,1987,yXXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil(Córdoba,2009),enelsentidodequelacreaciónindefi-nidadederechosrealesconspiraabiertamentecontraelnumerus clausus ysolodebencrearsenuevostiposcuandoexistelaimpo-sibilidadestructuraldeencuadrarlanuevasituaciónfácticaenlascategoríasexistentes.

¿Hayimposibilidadestructuraldeincorporarlosconjuntosin-mobiliarios,con lasmodificacionesnecesarias,a losderechosreales vigentes? Creo que no. La estructura de los conjuntosinmobiliariosnodisuenaconlosderechosrealesy,entreellos,elmásapropiadoeslapropiedadhorizontal.

En1981contribuíaesbozarunintentodereformadelaleydepropiedadhorizontal,entreotrasrazonesporquenocobijabaalosconjuntosinmobiliarios. EnlaLey13.512elterrenoeselmáscomúndelosobjetoscomunes,tantoesasíqueenelartícu-lo2delaleyseloenumeraenprimertérmino:“Cadapropietarioserádueñoexclusivodesupisoodepartamentoycopropietario

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sobreelterrenoylasdemáscosasdeusocomúndeledificiooindispensablesparamantenersuseguridad”.

Habíaqueconcebirunaaplicacióndelapropiedadhori-zontal ajustada a los complejos inmobiliarios, por ello se ex-presó que “sólo serán necesariamente comunes las partes delterrenodestinadasavíasdeaccesoycomunicacióne instala-ciones de uso compartido, con sus accesiones. Serán de pro-piedadexclusivalasparcelasasignadasacadapropietarioysusaccesiones”. Estaideasereplicóenelartículo2617delproyectovetadodeunificaciónlegislativacivilycomercialde1987,textoquepasóaformarparte,comoartículo2159,delproyectodeunificaciónlegislativacivilycomercialdelaComisiónFederalde1993,sancionadoporunanimidadporlaCámaradeDipu-tados,yenelcasodelProyectodelaComisiónFederaltodavíavigenteporquelosproyectosdereformadeloscódigosfederalesnopierdenestadoparlamentario. Hoyhaydosproyectosdere-formageneraldelCódigoquetienenestadoparlamentario,elde1993yelde1998. Elúnicoqueperdióeseestadoeseloriginariode1987,comoconsecuenciadelvetoquesoportó.

Enelproyectode1998aparecenuevamentelamismaso-lución. LaComisióndeLegislaciónGeneralde laCámaradeDiputados de la Nación compartió unánimemente el criterioquedefiendo. Estamosenpresenciadeunaexpresiónmáximadeconsensolegislativo. ComocoautordelostresproyectosdereformadelCódigoCivildelperíododemocráticoydelproyec-todeleydepropiedadhorizontalsancionadoporlaCámaradeDiputadosel30deseptiembrede1992,asumocomopropiaslastesiturasquepropuseynoreniegotampocodelasqueaceptéenvirtudde lacomposiciónpluralde lascomisiones,aunquedestacoquelosdesarrollosenmateriadederechosrealeshanrecibidocríticasmenores,ynohahabidoningunasignificati-vadelosmáximosrealistasdelaArgentinasobrelosconjuntosinmobiliarios.

EnunfalloplenariodelaCámaraNacionaldeApelacionesenloCivildel20denoviembrede1986,dictadoenlosautos:“Lencina,RamónD.yotroc/LasCasuarinas”,sedecidióqueen estricto derecho para aplicar la Ley 13.512 de PropiedadHorizontala losconjuntos inmobiliarioshabríaquereformarla ley. MisentoncescolegasJuecesdeCámaratuvieronlage-nerosidaddetranscribirloquepostuléenlapropuestade1981juntoconelmaestroGuillermoLorenzoAllende,conelexjuez

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deCámaradoctorDurañonayVediayconeldoctorChevallierBoutell.

EnlasúltimasJornadas Nacionales de Derecho Civil,fue-ronmuchoslosprofesoresquienes,pesealaletrarestrictivadelaLey13.512,tambiénconvencidosdequelamejorsoluciónlaproporcionabalapropiedadhorizontal,seencolumnaronatra-vésdelDespachoAparapropiciarunainterpretaciónelásticadelasdisposicionesdelalegislaciónenvigor. Asísedeclaródelege lata:

Elrégimenlegaldelapropiedadhorizontaleselqueguardama-yor afinidad para las formas coparticipativas de la propiedad:clubesdecampo,barrioscerrados,parquesindustriales,centrosdecompra,clubesnáuticos,pueblosdechacras,deviñasydemásurbanizacionesprivadas. Debepropugnarseunainterpretaciónfuncional y dinámica de la Ley 13.512, adaptada a los nuevostiempos,queposibilitesuaplicaciónalasmismas[...].

De lege ferenda se concluyó que: “En consonancia con lo de-claradoporlasXIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil(SanMigueldeTucumán,1993), se recomienda lamodificacióndelaLey13.512parasumejoradaptaciónalasnuevasrealidadesinmobiliarias”.

La idea de aplicar la propiedad horizontal, debidamenteremozada,esunaidearecogidaporlalegislaciónfrancesaqueadmitelapropiedadsobreparcelas. InclusolaLeydePropiedadHorizontalde1965,estableceque:“afaltadeconveniocontrariodeunadiferenteorganizaciónlapresenteleyesaplicablealosconjuntosinmobiliariosque,ademásdeterrenos,adaptacionesyservicioscomunes,implicanparcelas,construidasono,siendoobjetosdederechosdepropiedadprivativa”.

EnelCongreso Internacional de Derecho RegistraldeMéxi-code1980,alinflujodeladelegaciónespañola,sedesalentólaaplicacióndelapropiedadhorizontal. Labuenadoctrinatriun-fóenEspañaen1999medianteunareformaalaleyde1960,quepermitedemaneraexplícitaextenderlaLeydePropiedadHori-zontalalosconjuntosinmobiliarios,siguiendolaorientacióndelasreformasproyectadasenlaArgentina.

ElPoderLegislativoeselquedictalasleyes,peroestallanecesidaddelapropiedadhorizontalquelacomunidadcientífi-caaspiraaquesefuercelalegislaciónvigente,comoselohahe-choenlaprovinciadeBuenosAires,yaconelDecreto2489/63

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yenparticularconel947/2004. LasnormasregistralesdeCór-dobaen1997admitieronlainscripciónenelRegistrodelaPro-piedaddelosparquesindustrialesy,en1998,deloscountriesobarriosprivados.

EnUruguaynormasenmateriadeurbanizacionesde2001permitenaplicarelsistemadelapropiedadhorizontal. Igual-menteenParaguay,cuyonuevoCódigoCivilesde1987,unaleyorgánicamunicipalde1996aplicalapropiedadhorizontalaestosconjuntosinmobiliarios. EnBrasil,ladoctrinanoduda,yyadesdeantesdelCódigoCivilde2002apreciaqueelrégi-mende lapropiedadhorizontal seaplicaa lasnuevas formasdepropiedad. EslaorientacióntriunfantetambiénenPerú,enChile,enMéxico. Laideaquepudosernovedosayanoloesenelderechocomparado.

DoctorPratesi

Antesdeempezar,quieroconfesardoserroresquecometían-tesdesentarmeacá. Elprimeroesaceptarestediálogoconeldoctor Alterini que es, evidentemente, demoledor. Su erudi-ciónysuelocuenciasonrealmentemuygrandes. Elsegundofuecuandodecidimosquiénhablabaprimero,enelafánlúdicotiramoslamonedaydecidíexponerúltimo,quesiemprepareceser lomejor. Loquemenosimaginéesquemeibaadarunapalizadeestanaturaleza. Tengoquereconocerquenopuedoestarnialaalturadesuszapatosencuantoasusconocimientosytécnica. Contodamodestia,voyatratardeplantearunpuntodevistadistintoyvoyaexplicarelproyectoalcualeldoctorhatenidolacaridaddenoabordardeformadirecta.

El doctor Alterini me está convenciendo: evidentementelapropiedadhorizontalpodríaserlasolución,siempreycuan-do deroguemos la Ley 13.512 y arranquemos con algo com-pletamentenuevo,másabarcativo,queincluya loquetiene laley,loquelefalta,loqueseharesueltomediantealgunajuris-prudencia,máslosartículosdelproyectodepropiedadurbanaespecial. Seríaunapropiedadhorizontalextendidaytendría-mosunaregulaciónaplicableaalgoquees,amimododever,tandisímilcomolapropiedadpordepartamentosopisosylapropiedadenextensoyhaciaafuera. PoresoVélezSarsfieldnoaceptó lapropiedadhorizontal,porquesuponíaqueeso ibaaproducirunaaglomeraciónencentrosurbanosenunpaísque,

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enesaépoca,eradeunapoblaciónmuyinferior,ysenecesitabalaexpansión,nolaconcentración.

Estoyencontratambiéndelainflaciónlegislativa,habíaunaobraquesellamabaDe la vocación de nuestro tiempo por legislarquecriticabaestohaceyamásdecienaños. Perolassituacionescambian,loshábitosdelhombrecambianydetrásdelasrealida-destienenquevenirlasleyesquelasrecojan,porquesonreali-dadessocialestípicas,quevannecesitandomodificaciones. Enestepaís,lainflaciónlegislativalatenemosdesdeotrosámbitos,hayunaproliferacióndelderechopúblicosobreelderechopri-vadoenorme. SonlasrelacionesconelEstadolasquepresidenesainflaciónlegislativa,desdeelpuntodevistaadministrativoytributario;esunEstadoomnipresenteparagenerarleyes. Perodesdeelpuntodevistaprivado,esaproliferaciónnohasidotal.

Enelcasoparticulardeestasnuevasurbanizaciones,sehaproducidounfenómenosocialtípico,uncorrimientohaciaafue-rajuntoalasvíasdeaccesorápidoquearrancaenelaño1969,conunorigendistinto. Alprincipio,fuelaacomodacióndeca-saquintasalrededordellugardeportivoparahacerequitación,elHighland,opolo,enelTortugas. Enelaño1969comienzanlosprimerosemprendimientosdiseñadoscomoclubesdecam-po,queveinteañosdespuéssonlosbarrioscerradosoclubesdecampoconconnotaciónparecida, sonunidadesunifamiliaresindependientesqueseconstituyenenviviendapermanente.

Estefenómenohatenidouncrecimientoexponencial. Hoyendíasehablade,porlomenos,80.000casasenmásde600emprendimientosurbanos,especialmenteenelconurbano. Seestáhablandodeunapoblaciónusuariadeunas350.000per-sonas en aprovechamiento de esa comodidad. El número depersonalocupadoessimilar,yaseaenobras,tareasindirectas,serviciales,constructivas,etcétera.

Siespropiedadhorizontalono,esotracosa;loquenopo-demosdesconoceresqueesunfenómenodeimportancia. Tie-nevigencia;apesardequealgunasopinionesdicenquesevaretornandoalavidaciudadana,latasadecrecimientoesmayorqueladeretorno. Hayunfactormuyimportante,laseguridadquesesienteenámbitoscustodiadosycerrados. Aunqueahoraestáunpocomásquebrantada,sinembargo,hayalgunosfenó-menosqueporahoranosedan,comolosmotochorros,lassali-derasbancarias. Hayunaconductasocialtípica,ylasleyestie-nenquehacersecargodeella. Tienenquegenerarlosconceptosfundamentalesquefaciliten,ordenen,organicen. Novengode

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laformaciónestructuraldelderechopúblico,porelcontrario,perocreoquelaliberacióntotaldenormasterminaconvirtien-dolosprocesossocialesenanárquicos.

Enlasurbanizacionesnuevas,haynecesidaddequehayaalgunaformaderegulaciónquedéunmarco,porqueconfluyenen ellas muchas normas de derecho público, administrativo,ecológico,etc.quegeneranunaproblemáticamuydiferentealadehacerunedificiodedepartamentosentremedianerasotorresenLaPaternal. Confluyenlasnecesidadeseinteresespúblicosconlasnecesidadeseinteresesprivados.

Elcountryempiezasiendounámbitoparacompartirconotras personas relaciones que van desde lo deportivo, recrea-cional, servicial, hasta una manera de vecindad distinta. Larelaciónenlosnúcleosurbanostradicionalesesmeramentedevecindad,nohaygranconflictividadonecesidaddelegislaciónespecífica que salga del Código Civil. Evidentemente, en unmomentohistóricodeterminado,eclosionóenalgoquenecesi-tabasoluciónysegenerólaLeydePropiedadHorizontalenelaño1948,pararesponderaunfenómenosocialtípico:lacons-trucciónenaltura. Esefenómenoocurríaantes,ysetermina-bandandosolucionesdecompromiso,comopasahoyparalasconstruccionesenextenso. Sedabasoluciónporcondominio,reglamentoscondominialesolascasasderenta.

Nosotros teníamos el problema de que la propiedadqueimaginóVéleznoadmitíalapropiedadhorizontal,yesonoal-canzabaaresolverelproblema. Asísesancionalaley13.512.Esta leyfuemuyvaliosaparaestepaís,porquepermitióelfi-nanciamientodelaconstrucciónycambiólafisonomíadeloscentros urbanos: se pudo construir en altura con fondos queveníandecompradores. Loscompradoresnoerannecesaria-menteinquilinos,nohabíaquerecurriraformasdereglamentoscondominialesnianingunaotraformaextravagante. Serefe-ríasolamenteapropiedadesconstruidasyenaltura,yseadmiteladivisiónporpisosopordepartamentos,loqueerainconce-bibleantes.

Pero esa ley está prevista para departamentos en zonasurbanas. Hoyestamosenfrentandounprocesodistinto,noseconstruyeenzonasurbanassinoqueseestáurbanizando,osea,seestáconvirtiendotierraruralenurbanaporobradeungrupodepersonasoporundesarrolladormediantesufraccionamien-toysudestinourbanístico. Estoimplicaaspectosadministra-tivosmuyimportantesconlosqueseestálidiandopermanen-

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temente,porquelassolucionesparaestosemprendimientosnosonnisuficientesniadecuadasni totalmente legales. Implicatambiénunmodus vivendi internoquenoquedasatisfechoconelCódigoCivil.

Con mi experiencia de cuarenta años de countrista, devivir permanentemente ahí, veo que el Código Civil solo noes suficiente para resolver los problemas a través del domi-nioocondominio. Tieneunrégimencomplejodeeventualesservidumbres,comoestableceelDecreto9404delaprovinciadeBuenosAires,quenosesolucionaconlaLeydePropiedadHorizontal. La regulación que permite inscribir unidades aconstruirsobreterrenocomúnhasidounrecursotécnicouti-lizadoparaviabilizarmejoraquelloqueeraimposibledeotramanera. LaprimerasoluciónfuederivaralaLey14.005,locualtampocoessolución.

Las unidades a construir son antinómicas con la Ley dePropiedad Horizontal, que plantea que se podrán dividir enpisosodepartamentoslosedificios,peronoquesevaapoderhacerpropiedadhorizontaldeunidadesaconstruir. Esaesunareglamentaciónlocalquehastaciertopuntoesilegalquegene-remodalidaddederechoyquesesalgadelnumerus clausus. Elnumerus clausussignificanocrearderechosrealesporvoluntadpero también manejarse dentro de la sistemática del derechoreal.

Unoseencuentraconunplanoconlotes,enrealidadconpartesmásomenosdelimitadasdeunaunidadaconstruirquetiene 20 metros cuadrados en un determinado polígono yquedespuéssepodráconstruirconunreglamentoquedicequevaahaberunapoderadoquevaaincorporarcadatantolascons-truccionesquesevanhaciendo,cuandoenrealidadcadaunadelasunidadesqueseconstruyenestánviolandolasdisposicionesadministrativas,lasdegeodesiaycatastrales,porquedeberíain-corporarseunaporuna. Peroelcostodeesaincoporaciónindi-vidualseríairracionalmentealto.

LaescribanaCasabédecíaelprimerdíadelseminarioquelajurisprudenciahavenidoasolucionarelproblemadelafaltadeley. Enrealidadlajurisprudencianoharesueltonada,sinoquesehacreadounajurisprudenciadeformanteporquehacrea-domonstruos. Porejemplo,cuandodicequenadiepuedecrearuntítuloejecutivoporcuentapropiayqueloscountriesquenoestánconstituidoscomopropiedadhorizontalnopuedentenerexpensasejecutables,comoloestablecenlaLey13.512yelCó-

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digoProcesal,peroporanalogíaselopodemosaplicar. Comoesotenemosvariosfallos,afortunadamentehaypocajurispru-denciaporquehaypocaconflictividad. Estoesasíporquelosqueintegramoshaceañosuntribunaldedisciplinaenuncountryvemosquehayciertaconflictividadquesesolucionasinpa-sarporlosTribunales,quesoncaros,demorados;lassentenciasdependendedóndesalen,notodassondelacalidaddelcopartí-cipeenestaconferencia.

No debe haber proliferación legislativa, hay áreas en lasquenosedebeproliferaryotrasenlasqueesnecesariolegislar.Sino,podríamoshablardeproliferaciónlegislativaconlaLey13.512,porqueselopodíahaberarregladoylisto. Creoqueelfideicomiso,laLey24.441,regulaeldominiofiduciarioqueyaestabaestablecidocomodominioimperfecto. Sinembargo,porsuconfiguraciónparecehaberdadouncontenidoquenoteníademanerasuficienteyadecuada. Sehaintentadoestablecerunderechorealdistintoporquesondistintaslasnecesidades,elde-rechorealimplicalaproximidad,aprehensiónyelseñoríodeunsujetorespectodeunobjeto.

Enlasrelacionesnuevasquesecrean,apesardequeseantípicasdelderechocontractual,depersonaapersonaynodepersonaalobjeto,comoenlacompraventa,hayderechosquesonmáscomplicadosqueelderechopuramentepersonalopu-ramente real, tienen un asentamiento inicial en relaciones detipopersonalcomplejasquetienenasientonaturalenunarela-ciónrealrespectodeciertosbienes. Entoncesnoestansimpledecirqueelderechodedominioeselderechodeusar,gozarydisponerdelacosapropiaaunqueprivaatercerosdeventajasodecomodidades;queelcondominioesundominiomásome-nos;que sedesprenden tresderechosymodalidadescomoelusufructo,laservidumbre,losderechosdegarantía,hipotecayprenda,ymodalidadescomoelusodehabitación.

TendráquereconocereldoctorAlteriniquesitresveceshanqueridomodificarelCódigoalaluzdelosacontecimientosdelasúltimasdécadasesporquefaltaosobraalgoenrelaciónconlarealidaddeldíadehoy.

Entonces se está resolviendo por vía de jurisprudenciadeformante. CitábamoselcasodelSanJorgeVillagey lasse-gundas cónyuges: quisieron hacer una resolución general yesoseoponíaaloqueestápasando,alarealidaddeldivorciovincular. EsajurisprudenciaesdeformantedelaLeydeSocie-dadesperotambiénsehizocargodeunarealidadexistente:no

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haynormasquesolucionen lassituacionesconflictivasquesepresentanenestetipodeurbanizaciones.

LaleyestágenerandounnuevoderechorealporquelaLey24.441estableceunderechorealdedominiofiduciariomásunmandatoparacumplirdeterminadosfines,ahíconfluyenlasfa-cetasrealesconlaspersonales. Esotambiénpasaenestepro-yectoqueestamosprocurandodefender.

Esciertoquetenemosquehacernoscargodequeloslatinossomospocoimaginativos,necesitamosleyesporquelosjuecesaplicanlaleyy,adiferenciadeloqueocurreenelCommon Law,elprecedentenoesloquegeneraderecho. EnEstadosUnidosnotienenunrégimendepropiedadhorizontalyunrégimenna-cionalparalosbarriosocountriesperotienenunabasejurispru-dencialenbasealasdisposicionesquesedanencadagrupo. Enlos complejos donde concurren los aspectos deportivos concondominiosmásungranhotelseestablecencontratosquesontanvinculantes,tansólidoscomoelderechoescritoenEspaña,FranciaoenArgentina,paísesdederechocontinental.

Laproliferaciónlegislativahayquetratardeevitarlafun-damentalmente en aquellos proyectos como aquel que quiereestablecereldíanacionaldelpiropo,uotrosproyectospocosó-lidos;obieneldelasfuncionesasumidasporelPoderEjecutivoquehanayudadoenlaproliferación. Perohaymateriasespe-cíficasenlasquesedebelegislardeacuerdoalasnecesidadeshumanas.

Eldoctordijoquelapropiedadhorizontaleselmejorré-gimenparasubsumirestasformas,yyoestoycasiconvencidodeesto,sihacemosjuntosunapropiedadhorizontalquepuedadarcabidaalaproblemáticadelosedificiosporunladoyalasexpansionesurbanísticasporelotro,yquetengaencuentalasrelacionespersonalesquesegeneranentreloscountristas,porejemplo,queeselprocesomáscomplejo.

Esasdistintasrelacionesquesedanentre lostitularesdederechosquetienenunacasaenNordelta,enLagartos,enHigh-land,sonmuycomplejaspararesolverlassolamenteconunsis-temaqueestablecequéeslomío,queeslotuyo,quépagamosynadamás. Lasrelacionespersonalessonimportantesyestánvinculadasconelderechoreal. Entonceshayqueempezarporahí,porlasrelacioneshumanas,ycómoellascaenenundere-choreal.

Porúltimo,eldoctorAlteriniserefirióaldesusodelapre-horizontalidad. Esta ley surgió cuando aparecieron todas las

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quiebrasdeempresasconstructoras,porlosañossesenta,yva-riosderrumbes. Laleyquisoprotegertantoalosadquirentes,quesehizoimpracticable. Avecesfallalatécnicadelaley,en-toncestratamosdeestablecertécnicaspracticablesporlosdesti-natariosdeella,quenosonlasempresasdesarrolladorassinolosquevanausarlaurbanización,elpolígonodepropiedadpriva-dabiendeterminadoyvaliosoquenoeseltenerunderechomásomenoscomplejosobreunterrenocomún.

Poresoelproyectotienevariosaspectosalosquemerefe-rirédemaneragenérica. LoprimeroquesehatenidoencuentaesnoromperlaestructuradelCódigoCivilparanoentrarenconflictoconlasdemásnormasdelCódigo. Elproyectosecon-cibecomounaleycomplementariaynocomounareformaalCódigoCivil. Elsegundopuntoquesequisoestablecerfueeldeseguirlametodología,ampliadaalasituación,próximaalaleydepropiedadhorizontal. Noasusinstituciones,sinoaunmétododetrabajosimilar,porquehayuncaminohechoenesesentido,ynosedebenabandonarloscaminoshechosparahacersolonovedades.

Otracuestiónfuereconocerqueesunadobleíndoledere-lacionescasiigualitariasensufunción:lasrelacioneshumanas,diferentesalasdelapropiedadhorizontal,distintasalavecin-dad,muchomásextensas,aúnenelbarrioprivadomássencillo.Loscomplejosquemenostienen,almenostienenpiletas,salóndeusosmúltiples,quepodríanasemejarsealapropiedadhori-zontal,peroyacuandotienencanchas,reglamentacionesparanecesidades,loslímitesalaconstruccióndecadaunidad,sees-capandelaLeydePropiedadHorizontalactual. MepreguntocómosepodráencuadrarenlaLey13.512quecadaunotengaunidadesdiseñadasdistintas,porqueenlaleyseprohíbelamo-dificacióndelosfrentesolasextensionesdesusunidades.

Lasdisposicionesestándivididaspensandoenquelasre-lacionespersonalesylasrelacionesrealesnosonincompatiblesysonperfectamentesubsumiblesdentrodeunamismatemáti-calegal. Norompemoselmoldedederechosrealesynumerus clausus,esimperativo,peroestableceunderechorealdiferencialqueesdominioespecial,quenofuncionaalamaneraantiguadelCódigoCivilynofuncionaconlaslimitacionesdelapropie-dadhorizontal,seasientaenparcelasyacuerdaacadapropieta-riounacantidaddefacultadesylimitacionesacordesconunareglamentaciónquetienequeverconloscompromisosyprivi-legiosasumidosporunosybeneficiandoatodosencuantoala

Capacitación ���

convivenciayalacoparticipacióndeactividades,deunaimagenencomún,unamaneradevivirenlacualhaymuchasmáspo-sibilidadesdeconflictoqueconelvecinodeallado. Lofunda-mental,desdeesepuntodevistaeshacerunderechorealjuntoconlosderechosasociativosdelospropietarios.

IgualqueconlosHome Owner’s Associations, elpropietarioesalmismotiemposocio,obienelsocioesalmismotiempopropietario. No lo inventamos nosotros, la Ley 8912 estable-ciólainescindibilidaddelosderechossobrelaspartescomunesaprovechablesysobrelosespaciosprivativos. Así,sereconocíaquehaydosíndolesderelaciones:unasvinculadasconlocomúnyotrasvinculadasconlopersonal,quesoninescindibles. Sinprejuiciodequelasentidadespuedentenerotrotipodemiem-bros,demembresías,usuariostemporarios,empresarios,etc.;elnúcleobásicoeselsocio-propietario.

Las relaciones asociativas no se ven tan limitadas por elnumerus clausus que impide modificaciones sino que pue-densermuchomás liberadas,entoncessediseñarondistintasmovilidades. PoresoesunaleymásextensaquelaLeydePro-piedadHorizontal,locualhacemásdifícileltratamientolegisla-tivo,porquedicenquecualquiercosaquepasedelosseisartícu-losnadielaquiereleer. Detodasmaneras,necesitatenerunanormativamásamplia.

Encuantoaloreal,sonpocosartículos,porquenosesaledelCódigoCivilylasaplicacionesprácticasaloasociativo. Loasociativo se divide en disposiciones imperativas, necesaria-mentepocas,porqueelmargendeimaginaciónpuedesermuygrande. Hayunapartededisposicionesdederechosupletorio,esdecir,“sinosedisponeotracosa,funcionaasí”(tipodeconse-jodeadministración,losorganismos,etc.). Hayotrasdisposi-cionesquesonlimitativas,quenotienenqueverconelderechoreal,porejemplolasqueimpidenladiscriminación. Noharíafaltanisiquieraescribirloporquelaleyantidiscriminatoriaesvigente,peroserefuerza igual. Haydisposicionesnormativasquepodríanserdiscutiblescomolainoponibilidaddetransfe-renciasprohibidas,elconocimientobajopresuncióndequelasnormasleídasonoleídasdelosreglamentosenlamedidaenqueformalmentehayansidootorgadosporintervenciónnotarial,ydebidamenteinscriptosformanpartedelostítulosynilosusua-rios ni los terceros pueden invocar su desconocimiento. Haydisposicionesquehaceninoponibleslastransferenciasenvio-

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laciónaciertosderechosoprerrogativasdeadmisiónquesonmuysimples.

Elderechodeadmisiónesun tópico irritativoparamu-chos,peroestáenelCódigoCivilyenlaLeydeSociedades. Na-diepuedeserobligadoasersociodequiennoquiere,asícomonomepuedoprivardelderechodeasociarme. Esonoesdis-criminatorio, lespregunto:sicienbarrabravasdeRiverpidencienplateasenlacanchadeBocayselasniegan,¿esdiscrimi-natoriooesrealista? Cuandovamosaltoilette,yoquisierairalbañodedamasynopuedo. Discriminaciónnoesreconocerlasdiferenciasnaturalesdelaspersonasosituaciones,sinonegar-leaalguienloque,pordeterminadosmotivosdetipopersonal,selereconoceacualquiera. Laleyhabladenegarlosderechosconstitucionales,nosolamenteelusodeciertascomodidadesquepuedenajustarsealasdiferenciasnaturales. Distinguirnoesdiscriminar,esojustificaelderechodeadmisión.

Vinculadoconestoestáelderechodisciplinario. Algunosdicenqueesoesprivatizarlajusticia,peronoesasí. Sivemosqueestasrelacionessonfundamentalmentepersonales,decorteasociativo,conasientoenunderechoreal,noestamospensandoqueelderechorealessusceptibledejusticiaprivada,sinoquelarelaciónpersonalessusceptibledederechodisciplinarioyter-minaenuntribunaljudicial,nosepuedeaplicarelderechodis-ciplinariosinlavíajudicialparaeldestinatario.

EsimposiblellevarestascuestionesalaJusticia,¿cómopue-dollevareltemadequeunseñorquiereandarencuatricicloenlacanchadegolf? Nocometeundelito,perosíunainfracciónalosobjetivoscomunes. ¿CómopuedollevaralaJusticiaelcasodeloschicosqueexcedenlavelocidadde35oqueandansinregistro? Podríamoshacerlosituviéramosunjuzgadoencadaclubobarrioprivadotratandoderesolverlaproblemáticaqueconocenymanejanlosintegrantesyquesoninternas. Asícomonodebenabundarlaslegislacionestampocolasintervencionesjudiciales. Hayfallos,comoeldeMastelloneconPraderasdeLuján,enelqueporunadesafortunadaresoluciónseprohíbenloscuatriciclos,porquesonunacomplicaciónenlavidadeestaspropiedades,MastelloneganólacuestiónylaCámaraestable-cióqueelclubpodíahabertomadocomodefinicióndeldere-chodisciplinariodeterminadasmedidas,sanciones,multas,sus-pensiones. Esoformapartedelasrelacionespersonales.

Elderechodeadmisiónyelderechodisciplinariotienenpor objeto algo común a todo grupo humano del Estado en

Capacitación ���

adelante,elderechodesersociodequienquieroydequienmequiere,ydenoviolarlasreglasqueamiconductalehanimpues-toyheaceptadoparamantenermedentrodeunadeterminadasituación.

Otrahermosajurisprudenciadeformativa:enelexpedien-te de Aguilera con Campo Chico, que es una sentencia muyreciente a la que me tomé el atrevimiento de escribirle algu-nasacotaciones. Eneseexpedienteseplanteóunasuspensióndecuatromesesaunsocioporunaltercadoverbalsupuesta-mente ofensivo con otro socio. La peculiaridad que justifi-caba el comentario era que Campo Chico era un consorciohorizontal. Haysimplementeunconsorcio,conunconsejodeadministración que creyó prudente aplicarle la suspensión alseñorAguilerapor suactitud intemperante respectodeotrossocios. SefueaunTribunalysedijoque,peseaseruncon-sorciohorizontal,enelquenoesinadmisibleoincomprensibleunasanciónaunpropietariodelaspartescomunes,nosehabíadadolugaralaprueba,entoncesserevocabalasentencia,ysedejóclaroqueelpoderdisciplinarioaúnenunconsorcioestabavigente.

DoctorAlterini

MeinteresacompartirconustedeslosreparosquehaformuladoalproyectoencuestiónladoctoraMarcelaTranchini,profesoratitulardeDerechoNotarialyRegistraldelaFacultaddeCien-ciasJurídicasySocialesdelaUniversidadNacionaldeLaPlataytambiéndirectoradelInstitutodeDerechoNotarialyRegistraldeesainstitución. Voyaleersusconclusionesqueenvuelvenunenfoquecríticodelaley. Peroantesaludiréaalgunascuestionesgenerales.

Noshemosacercadomucho,yaeldoctorPratesinoestátanconvencidodegenerarunnuevoderechoreal,sinoquepodríaexistirunaLeydePropiedadHorizontalmodificadaendiversosaspectosyquecontuvieraotroscapítulossobrelasnuevasfor-masdepropiedad. Congranhabilidaddiplomáticaapreciaquedeesemodosepodríansumarlosproyectosdeley. Lasumato-riaescompartible,peronaturalmentelaregulaciónespecialnodeberíatenerelmismocontenidoqueelproyectado,puesseríamenesterunarevisión.

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Tresvecesenlostrámitesparlamentariosnosesanciona-ronnuestrosproyectosdecódigos,locualesuninfortunioparaquienesdurantemuchosañostrabajamosenelCongresocomoasesoreshonorarios. Ladescoloridainvocacióndenoenmen-daraVélezessolamenteanecdótica. Elvetototaldelproyectode1987obedecióalclimafabricadoenlaopiniónpública,alaquesealarmóconlapresuntacaídadelaleydeconvertibilidadyavigenteen1991,ocultándosequeesostemoreseranfácilmen-tesolucionablesconunmuyacotadovetoparcial,puesenlostiemposanterioresaesaley,inmersosenintensosprocesosin-flacionarios,habíaquecontemplarunesquemadevalorizacióndelasdeudas.

Losproyectosdereformaenlosquehemosestadoscom-prometidosexhibenunrespetovisceralalosgrandeslineamien-tosdeVélez,quecreoquenoesigualmenteseveroenelproyectoquenosocupa. Insistoenqueeldominiofiduciariodela24.441noesunnuevoderechoreal;elúnicodominioeseldominiodelCódigo,conmatices. Ahoratienedosmatices,eldeVélezyeldelaLey24.441. Nosotrosnohablamosdeotrosderechosrealesdeusufructoporqueexistaelusufructosobremercaderías,so-bretítulosdecrédito,sobrepatrimonios,minasobosques. To-dasesasmanifestacionesusufructuariaslaslegislaVélezcomomodalidadesdelaabarcadoramadrequeeselderechorealdeusufructo.

Eneltemadelasrelacionespersonalesentrelosintegran-tesdelosconjuntosinmobiliariosnohayqueperderdevistalavirtualidaddelaleydelconsumidor. Laimperatividaddeestaleyesmuycomprensivaysuincumbenciaseacentuóconlare-formadelaleydelconsumidorplasmadaenlaLey26.361,quenormaqueestáincluidotodotipodecontratación,cuandoantessehablabadeservicios. Paraquenoquepaningunaduda,estaleydicequequedancomprendidoslossistemasdetiempocom-partido,countries,urbanizaciones,porquedecidióenmarcarlosdentrodelasrelacionesdeconsumo.

Elrégimendetuteladelconsumidorsepuedeaplicarenmateriadeprehorizontalidad. Losempresariossiempresehanresistido a una prehorizontalidad muy reglamentada, por lacreenciadequesinunaprehorizontalidadabiertanose ibaaconstruirmás. Noseamosdemasiadospreceptivos,porqueesasmismasprevencionespara incumplir laLey19.724dePreho-rizontalidadsepodríanesgrimirconunaleyespecialmuymi-nuciosasobreconjuntosinmobiliarios. Enelproyectode1998,

Capacitación ���

oyendolasvocesempresariales,seoptóporunseguroapropia-dopararesguardaraladquirenteenlaetapadelaprehorizon-talidad, sinperjuiciode lacorrelativa incidenciade la leydelconsumidor.

Las relaciones personales en un régimen de propiedadhorizontalpuropuedensercaptadasporunbuenreglamentodepropiedadyadministración. InclusolaLey13.512confiereimportantepodernormativoalreglamento,queunanuevaleydeberíaincrementar.

Elproblemadeltítuloejecutivoparaelcobrodelasexpen-sasenlosconjuntosinmobiliariospodríaresolverse,comodiceladoctoraMarianideVidal,pensandoquelacreacióndeltítuloejecutivoenverdadesporlaley,laleydelcontratotraducidoenelreglamento. Esdiscutible,peroaveceshayqueaceptarsolu-cionesimaginativascuandoelfinbuscadoesútil:queelcomu-neropaguesusdeudas.

QuelaleyseacomplementariadelCódigoCivilnosumaninguna garantía concreta de que no se distorsione el Códi-go;tenemosunaexperienciamuyaleccionadoraenelderechoregistral, pues la Ley 17.801 expresa ser complementaria delCódigoCivilyprecisamente,confundamentoenella,sepre-tendedesvirtuarelCódigo. Además,establecerqueunaleyescomplementariadelCódigoCivilpuededarlugaraequívocos,porquelacomplementariedadsedaendosdirecciones,secom-plementaelCódigoytambiénelCódigocomplementaalaleyespecial,yaveceschocanmuyfuertementelocomplementarioylocomplementado.

TalmecanismolegislativodenotaelgranprejuiciodenoquerermutarnadadeloquediagramóVélez;elmiedoalcambiotraicionaelentendimiento,porquenosepuedepensarencon-servarincólumneunaorganizacióncivildelaRepúblicaquesetrazóenelescenariode1871. EnsumomentoelCodificadorfueblancodecríticasacerbas,muchomáscontundentesquelasquehanrecibidolasreformasproyectadasyesteproyectodeleyespecial.

VicenteFidelLópezpropiciabaquesesiguieraconlare-gulacióndeLasPartidasynoseadoptaraelProyectodeCódigoCivildebidoaVélez,porquesólopordistraídossepodríaadop-tarsupropuesta.

Loscontemporáneossonlospeoresenemigosdelasmodi-ficacioneslegislativas;otrodelosdetractoresdeVélez,JuanBau-tistaAlberdi,anticipabaquesancionarelCódigoCivildeVélez

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era inclinarse ante el imperialismo brasileño, cuya influenciadenunciabaatravésdelaconfesadafuentedelEsboçodeFreitas.

Losdesvaríosparaevitarunacreaciónlegislativaquerijalostiemposnuevoshacenvíctimasaquienestienenlaosadíadeemprenderla,yaladeldoctorPratesi,yalanuestra.

ReproduzcoahoralasestudiadasreflexionesdeladoctoraTranchini:

El proyecto en estudio se asienta sobre los siguientes pilares:a)Creacióndeunnuevoderechoreal,quecombinaeldominiode lasunidades“particulares”,conelcondominiosobrepartescomunes. b) Afectación al régimen mediante el otorgamientodeun“reglamentourbanístico”. c)Atribucióndepersonalidadjurídica al “complejo urbanístico”. d) Limitaciones al dere-chodelospropietarios,queincluyenelderechodeadmisiónypreferencia. e) Sanciones para quienes violen las limitacionescontenidasenelReglamento[...].Así,elartículo1quedefinelapropiedad urbana especialessimi-laralartículo1972delproyectodeCódigoCivilde1998. Lasunidades particulares están conformadas por parcelas que po-dráncontaronoconconstruccionesyquedebencumplirconlos recaudos de ser funcionalmente independientes entre sí y ycon salida indirecta a la vía pública. Enlamismadirección,aun-queconalcancegeneralporabarcartodaslassituacionesposi-blesdeserenmarcadasenlapropiedadhorizontal,elproyectode1998establecequelaunidad“consisteenpisos,departamentos,localesuotrosespaciossusceptiblesdeaprovechamientoinde-pendienteporsunaturalezaodestino,encomunicaciónconlavíapública,directamenteoporunpasajecomún”. Lasunidades particulares solopuedentenercomodestinoeldevivienda, loqueesdelamentar,puessecierralaposibilidaddequeellasten-ganotrodestino,comoeselcasodelosgrandesclubesdecampoquetienensectoresprivativosdestinadosaoficinas,localesco-mercialesoestablecimientoseducativos. Seomitelaposibilidaddequelosbienescomunesloseanatodas,osolamentealgunasdelasunidades(art.1975delproyectode1998);limitándoseaconsagrarqueelreglamentopuedepreverlaexistenciadesub-asambleasysubadministradores,situacióntambiénprevistaenelartículo2013delproyecto;sinembargo,alnopreverlaposi-bilidaddebienessolocomunesaalgunasunidades(osectoresdeunidades)impidelaposibilidaddeunfuncionamientomásautónomodelasmismas. Otraomisiónllamativaeslaprevisióndelasllamadasunidadescomplementariasqueencasodesec-toresdeedificiosdentrodeunclubdecampo,seríandesuma

Capacitación ���

utilidadparaaplicaracocherasobauleras. Lainseparabilidadentrelaspartespropiasycomunes,consagradaconprecisiónenelartículo1982delproyectode1998esreiteradaentresartículosdelproyecto:2,4y13.Afindeafectaruninmueblealrégimendepropiedadresidencialdebeotorgarseunreglamento urbanístico (art.3),queresultasi-milaraaquelalquehacereferenciaelartículo9delaLey13.512,conagregadostalescomoquedichoinstrumentosepresumeco-nocidoportodopropietariodeunidad particularsinadmitirsepruebaencontrario,locualresultainnecesario,siantessedijoqueelreglamentointegra lostítulosqueseotorguensobre lasunidades;o,enfin,lareferenciaaquelatransferenciayconstitu-cióndederechosrealesrequiere“elcumplimientodelasformasylosrecaudosprevistosenelCódigoCivil”,locualvadesuyoportratarsedeunderechorealsobreinmueble,alqueseleaplicanlasnormasgeneralesdelosartículos1184,inciso1,577,2505ycon-cordantesdedichocuerpolegal. Sucontenido(art.31),nodifie-reenmuchodelasprevisionesquedebecontenerunreglamentodecopropiedadyadministraciónenelcasodeurbanizacionescerradas,aúnenelrégimenvigente.Laatribucióndepersonalidadjurídicaaldenominadocomplejo residencial,esreflejodelamismaatribuciónquehacenlospro-yectosreferidosalconsorcio de propietariosyquetieneporfinterminarconladiscusiónquesesuscitaconlaLey13.512. Esdehacernotarladesafortunadadenominacióndecomplejo urbanísticoparalapersonajurídicaquesecreapueslaideadecomplejoseatribuye,enlaprácticanegocial,alconjuntoinmobiliariofísicamenteconsiderado. Elloproducequealgunasnormasdelproyectoutilicentalexpresiónparareferirse,noalapersonaju-rídica,sinoaaquel,así:elartículo3quepredicasobre“lasuni-dadesparticularesquecomponganelcomplejoresidencial”,elar-tículo11queserefierea“laseguridaddelcomplejourbanístico”;elartículo44queserefierea“lassancionesaseraplicadasenelcomplejourbanístico”.Las normas que regulan los órganos del complejo residencial,asambleaoconsejodeadministración,sonsemejantesalosdelaLey13.512,a lasde losproyectosreferidosy,porsucasuis-mo,alosreglamentosdecopropiedadyadministraciónqueseotorganenlapráctica. Talelcasodelartículo31,relativoa lacompetenciadelaasambleaydelartículo33,cuandorefierelaposibilidaddehacerserepresentarenlasasambleas,quesondis-posicionesmáspropiasdeuncontratodeorganizaciónquedeunaley. Respectodelórganoejecutivo,seconsideraquedebiópreverse laposibilidaddeunórganounipersonal(administra-dor)comoalternativaaunconsejodeadministraciónintegrado

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porpropietariosdeunidadesparticulares(art.34),másalládelaposibilidaddedesignacióndegerentesquesecontempla. Elloporcuanto,sibienelconsejodeadministraciónesrecomendableparalosclubesdecampo,puedenoserloparaelcasodepequeñosbarrioscerradossinmásáreascomunesquelascallesdecircula-ción,construidosenunaodosmanzanasyconunnúmerodepropietariosnomuygrande;entalessupuestosesprobablequelospropietariosnodeseenasumirlasobligacionesqueleimponelanormaproyectadayprefierandesignarcomoadministradorauntercero. Laorganizacióndeesteconsejodeadministración,comotambiénladelpoderosoconsejodedisciplina,sugierequeelproyectoestápensadoenfuncióndelasurbanizacionescerra-dasdemayorenvergadura.Comosehadichoaquí,muylejosseestádeaceptarlacreacióndeunnuevoderechoreal–cuyaregulaciónconstanadamenosquede52artículos,muchosdeellosdeconsiderableextensión–,paraunasituaciónjurídicaque,conalgunasadecuaciones,pue-dequedarperfectamentecomprendidaenelrégimenhorizontal.

Pondréelacentoenotrosaspectosespecialmenteconflictivos.Elartículo19deesteproyectoadmitequeelreglamento

establezcalimitacionesparalaadquisicióndeunidades,yprevéque:“Podráestableceryreglamentarunderechodepreferenciaparasuadquisiciónporelcomplejourbanísticoopor losde-máspropietarios”y,dedesconocerseesapreferenciaenlastrans-misiones, ellas “serán inoponibles al complejo y a los demáspropietarios”.

Delmodoexpuestoyporunavíaelíptica,sepretendecrearotroderechorealdescartadoporelCódigoCivil,elderechorealdepreferenciaodetanteo,porquesinoserespetalapreferencialaadquisiciónesinoponiblealosotrosadquirentes,oseaquelalimitacióntieneefectosrealespuestoqueelretractoalcanzaráalosterceros.

EnelCódigoCivildeVélezlaelusióndelderechodepre-ferencianotieneefectosreales,porqueelartículo1396lerestatodoefectopersecutorioaesederecho,yaquísíseleotorgaefec-topersecutorio. Lainoponibilidadregladaporelartículo19delproyectogeneralaineficaciadelactotransmisivoviolatorioconrelaciónalostercerosadquirentes.

Enelmismoartículoquecreaelderechorealdepreferen-ciaotanteo,reflejodeunalejanahistoriahispanaalaquenues-tratradiciónjurídicafuerefractaria,sehabilitaexplícitamentelaposibilidaddediscriminaciones,temamuypreocupanteque

Capacitación ��9

hasidofuentedemuylamentablesdesencuentrosenelordenmundialylocal. Luegodeadmitirlaslimitaciones,elpreceptoseñalaque“Dichaslimitacionesnopodránconsistirendiscri-minacionesprohibidas[...]”, loquedaexpresosustentoaquepuedanexistirdiscriminacionespermitidas,oseaqueseadmi-tendiscriminaciones.

Voy a recordar distintos antecedentes normativos sobrediscriminación,porquepesealasconviccionesrepublicanasdequienesformularonelproyecto,sepuedengenerardudassobrelosalcancesdelanocióndediscriminacionespermitidas,por-queesosantecedentessonmuydrásticosal rechazardistintasmodalidadesdiscriminatorias.

Aludiréatextosnormativosenelordeninternacional,nacio-naleinclusolocal,querepudiantodaformadediscriminación.

Asíenelordeninternacional,laDeclaraciónUniversaldelosDerechosHumanosaprobadaporlaAsambleaGeneraldeNacionesUnidasen1948preceptuóensuartículo2,primerpá-rrafo,que

TodapersonatienetodoslosderechosylibertadesproclamadosenestaDeclaración, sindistinciónalgunaderaza,color, sexo,idioma,religión,opiniónpolíticaodecualquierotraíndole,ori-gennacionalosocial,posicióneconómica,nacimientoocual-quierotracondición.

Asuvez,elartículo1,párrafoprimero,delaConvenciónInte-ramericanadeDerechosHumanosdeCostaRicade1969,expre-saque

LosEstadosPartesenestaConvenciónsecomprometenarespe-tarlosderechosylibertadesreconocidosenellayagarantizarsulibreyplenoejercicioatodapersonaqueestésujetaasujurisdic-ción,sindiscriminaciónalgunapormotivosderaza,color,sexo,idioma,religión,opinionespolíticasodecualquierotraíndole,origennacionalosocial,posicióneconómica,nacimientoocual-quierotracondiciónsocial.

Igualmente,elartículo26delPactoInternacionaldeDerechosCiviles y Políticos sancionado por la Asamblea General de laONUen1966,postulaque

Todaslaspersonassonigualesantelaleyytienenderechosindiscriminaciónaigualproteccióndelaley. Aesterespecto,laley

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prohibirátodadiscriminaciónygarantizaráatodaslaspersonasprotecciónigualyefectivacontracualquierdiscriminaciónpormotivosderaza,color,sexo,idioma,religión,opinionespolíticasodecualquieríndole,origennacionalosocial,posicióneconó-mica,nacimientoocualquierotracondiciónsocial.

Encuantoalalegislaciónfederal,laLey23.592sobreActosDis-criminatorios,proclamaensuartículo1:

Quienarbitrariamenteimpida,obstruya,restrinjaodealgúnmo-domenoscabeelplenoejerciciosobrebasesigualitariasdelosde-rechosygarantíasfundamentalesreconocidosenlaConstituciónNacional, seráobligado,apedidodeldamnificado,adejar sinefectoelactodiscriminatorioocesarensurealizaciónyareparareldañomoralymaterialocasionados. Alosefectosdelpresenteartículoseconsideraránparticularmentelosactosuomisionesdiscriminatoriosdeterminadospormotivostalescomoraza,re-ligión,nacionalidad,ideología,opiniónpolíticaogremial,sexo,posicióneconómica,condiciónsocialocaracteresfísicos.

ElEstatutodelaCiudadAutónomadeBuenosAires,explicitaensuartículo11:

Todaslaspersonastienenidénticadignidadysonigualesantelaley.Sereconoceygarantizaelderechoaserdiferente,noadmi-tiéndosediscriminacionesquetiendanalasegregaciónporra-zonesoconpretextoderaza,etnia,género,orientaciónsexual,edad, religión, ideología, opinión, nacionalidad, caracteres fí-sicos, condiciónpsicofísica, social, económicaocualquiercir-cunstanciaqueimpliquedistinción,exclusión,restricciónome-noscabo[...].

EscribanoColmanLerner

¿Quédiferenciahayentrelasrelacionespersonalesenuncon-sorcioenlaciudadyenunclubdecampoque,segúnsuproyec-to,requiereunespecialtratamiento?

DoctorPratesi

Hayunacantidadderelacionesdistintasqueexcedenlarelacióndevecindaddecasasindividualesdecualquierbarrio. Lapro-piedadhorizontalestápensada,dirigidayfuncionalalaproxi-

Capacitación ���

midadconalgunoscontactosentrelasparedes,murosdiviso-rios,lasinstalacionescomunesyunametodologíapararesolveresavecindadespecial. Enunemprendimientourbanísticonue-vo,lacantidadderelacionespersonales,deacuerdoamiexpe-riencia,esenormementemayor.

Sihubieraacuerdoenregularenunaleylapropiedadho-rizontalylapropiedadurbanadistintaolaurbanizabledistinta,sepodríacontemplar. SitomamoslaLey13.512olosparáme-trosdeldoctorAlteriniquetanbienseñala,juntoconlaspecu-liaridadespropiasdeestasnuevasurbanizaciones,mejoramoslatécnicaqueveoquepreocupamucho,aunqueenrealidadnoeslaintencióndelproyecto,todoesmejorable,perocreoqueladiferenciaentrelapropiedadhorizontalyestetipodepropiedadesmuygrande.

EscribanaCasabé

Lasexposicioneshansidobrillantes,eldoctorPratesimehaalu-didoendosmomentosdesuexposición,porloquequeríahaceruncomentariosobreloplanteadoporél.

Hicealusión,comobiendichoeldoctorPratesi,alajuris-prudenciaquehemostenido. Eldoctorhablódejurisprudenciadeformante. Honestamentecelebro,aúncuandohayunaenor-mecantidaddefallosquemerecencríticas,eldespliegueinter-pretativodelosjueces. Esedesplieguehahechoqueseconsi-guieran modificaciones extraordinarias. Mientras hablaba eldoctoryorecordabalacantidaddeañosque,impulsadoporunmagistralfalloenelqueeldoctorAlteriniyeldoctorDurañonaVedia,enlaépocaenlaqueestabaprohibidalacontrataciónenmoneda extranjera abiertamente, reconocieron la posibilidaddelaexigibilidaddelcumplimientocuandoestoeracondiciónesencialdelcontrato. Esonosimpulsóaseguirprofundizando,atratardeconseguirquesemodificaraelcriterioqueparecíatanrígidodenoaceptarlamonedaextranjeracomodinero. Lopudehacer,conenormeorgullo,alladodeldoctorAlterini,ymuchosañosdespuésseconsiguiólamodificaciónnormativa,hoylotenemosconcretadoenelCódigoCivilatravésdelare-formadelartículo617.

Lajurisprudenciatieneunvalormaravillosoyeslaprime-rareceptoradelamodificaciónquelarealidadimpulsaenelde-recho,quesiemprevaatrásdelarealidadsocialyeconómica.

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ComopuntualizabaeldoctorAlterini,enestejuegorepu-blicano–queDiosquieraquepodamosmantenerparasiempre–alpoderlegislativolecorrespondecrearlasleyes,alpoderejecu-tivoaplicarlas,yalpoderjudiciallecorrespondelamaravillosatareadedesplegarlainterpretación,queennuestrosistemaesamplia,permiteadecuarlaleyaúnenaquellossupuestosenlosquenosparecequeesinflexible.

Celebromuchomáslajurisprudenciatalvezdeformantedelaleyquetenemossobrepropiedadhorizontalquelosdecre-tosolasresolucionesdeorganismosadministrativosquenadiehacuestionado. ElDecreto947delaprovinciadeBuenosAiresquepermitedarleelaltadelaunidadconstruidaenfrancavio-laciónaloqueestablecelaLeydePropiedadHorizontal. Nadiesehaagraviadodeestoporquehapermitidoundinamismomuygrande.

Siemprerecuerdolamaravillosafrase:“Lainterpretaciónliteraldeestrictezlexicológicaeslamásgrave,lamáspobreylamásatrasadadetodaslasinterpretaciones”. MeparecequelatareaquehandesarrolladolosjuecesdesdelasancióndelaLeydePropiedadHorizontalhasidounaporteextraordinarioparapoderincorporaralacomunidadsituacionesquesondepro-fundaequidad,demodoqueesimportantequevaloremosestajurisprudenciaflexibilizadorayenbaseaesolanormaqueseproyectereceptenosololasnuevasvinculacionessinotambiénelbrillanteejerciciointelectualyjurídicoquehanhecholosjue-cesalolargodetodosestosaños.

Pregunta. Vivo todos los días con esta problemática. Indudablemente la jurisprudencia ha interpretado muy bien la Ley 13.512 y nos ha traído hasta acá con la posibilidad cierta de muchos institutos que han creado jurisprudencialmente poderlos volcar a una norma escrita de acuerdo a nuestro derecho.Pero nos enfrentamos a una realidad aquí y ahora. Por muy bien que la jurisprudencia haya interpretado estas cuestiones, ¿cómo se arreglan los escribanos para hacer un título perfecto con lo que hoy tenemos? Todos los días me enfrento a esto tratando de evitar que los countristas no lleven los conflictos a un nivel jurídico de decir todo esto que tenemos es inconstitucional.Por otro lado, hace doce años que venimos con la frustración que tiene Alterini, hemos hecho el ejercicio de subsumir en una norma de derecho de propiedad horizontal que, a pesar de que en el año

Capacitación ���

1948 no se dice que es un derecho real la jurisprudencia lo ha hecho tal, y así lo entendemos todos.Al no salir el proyecto del Código Civil, se ha tratado de subsumir la cuestión de las urbanizaciones especiales dentro de una ley de propiedad horizontal, pero en este momento no hay ningún proyecto de ley de propiedad horizontal que esté en tratamiento en el parlamento. Sí está el Código, que no pierde su estado parlamentario. Entonces la realidad nos está imponiendo la necesidad de llenar este vacío legal de alguna manera, este es el argumento práctico.La cuestión de la discriminación que ha planteado aquí el doctor Alterini indudablemente es un problema de redacción porque todos coincidimos con lo que él dice: nadie quiere la bolilla negra. Pero esa no es la cuestión central de este proyecto, si fuera el caso que esto fuera tan terrible, no se hablaría de la admisión. Acá hay un problema mayor, y es que hoy tenemos 80 mil familias, que en 5 años van a ser 160 mil, hay muchos emprendimientos nuevos, a los que no se les puede dar un título perfecto en el sentido jurídico. Sin dejar de lado la sapiencia de los jueces, el derecho es lo que dicen dos de tres. Estamos atados a la interpretación de un título real. Entonces mi pregunta para el doctor Alterini es: ¿qué hacemos mientras tanto?

DoctorAlterini

Desde1980formopartedeuncountryconelsistemadeservi-dumbresdelDecreto9404delaProvinciadeBuenosAires. Situvieraqueaplicarestrictamentelasimprontasdelaescolásticajurídica,responderíaqueeserégimenesinconstitucional,perolosjuecessonhombresquetransitanlavida,yporellodurantemimuyextendidainserciónenelPoderJudicialdelaNación,endistintasoportunidadesmepreguntéquéharíasimeplantearanlainconstitucionalidaddelsistemadeloscountries,ymerespon-díquemeesforzaríaparaeludirelresultadonovaliosoyhastaescandalosodeunadeclaracióndeinconstitucionalidad. Talesactitudes, teñidasderealidad, son lasquehabitualmenteasu-menlosjuecesyaquedebenresolversituacionesconcretas.

Elproblemadelrégimendedisciplinaessuperableconunainterpretacióninteligentedelasnormasenvigor,porquelosre-glamentossonleyparalaspartesycuandounoseincorporasinreservasaunsistemajurídicopreexistenteadhiereaélyqueda

��� Revista del Notariado 903

sometidoasusdictados. Sieladquirentenocumplieralasim-prontasdelsistemaalquehaadheridosecolocaríaencontradic-ciónconsuspropiosactosprevios,perosielreglamentoprevéunrégimendedisciplinadesequilibradonoseráoperativo,por-quelasresolucionesinternasalrespectosonrevisablesporlavíajudicial. Eltemadelderechodeadmisiónesmáspreocupante.

Son pocos los títulos con perfección absolutamente in-cuestionable,peroesindiscutiblequenosacercamosalaper-fecciónconbuenosnotarios,porqueporreglaeltítuloquecon-figuracualquierescribanodelaRepúblicaestáenladireccióncorrecta.

DoctorPratesi

Respecto de la jurisprudencia, el valor que le ha atribuido laescribanavacontraelestilodevidayelestilo jurídicodeunpaís. EstonoesEstadosUnidos,quetieneunsistemadeCommon Law,una justiciaqueescreadoradederechoyno tieneuncódigocivilnacional. Tenemosunpaís federal, con juris-dicciones localesque interpretancadaunaa sumanera la si-tuación,yconunCódigoCivilnacionalque,endefinitiva,lasjurisdiccionesresuelvenregulandoy/ojudiciandodemanerasdistintas. Personalmentecreoquenoesasimilablequelajusti-ciaresuelvalosproblemas.

Conunmismocódigo,conmásdeveinte jurisdiccionesadministrativasyjudicialescambiantes,conunamismaley,sehacemuydifícilresolvertodalaproblemáticaválidamenteatra-vésde la jurisprudencia. Estamoscondenadosaconvertir lasinterpretacionesdelajurisprudenciaylassituacionesrealesenleyesconcretas. Enelsistemacontinentallaleyestáhechaporlalegislatura,bienomal,peroesasí.

EscribanaCasabé

Esmuyvaliosotodoloquesehatratadoacá,esundesafíomuygrandeparaorganizarotroseminarioendondepuntualmentetratemosalgunostemasquemerecenmásdesarrollo. Lesagra-decemosprofundamenteaambosexpositores,porquepoderte-nervisionesdedistintosángulosenriquecemuchísimoyformapartedelejerciciorepublicanoquequeremos.