Presentaci³n javier bur³n ada vlc 19 4 2012

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Ponencia de Javier Burón en el Seminario "La vivienda en alquiler. Situación actual y perspectiva de futuro" Valencia 19 de abril en la Fundación

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  • 1. ASOCIACION PARA EL DESARROLLO DEL ALQUILERSEMINARIO: LA VIVIENDA EN ALQUILER, SITUACION ACTUAL YPERSPECTIVA FUTURA. VALENCIA, 19 DE ABRIL DE 2012. MODELOS DE POLITICAS DE VIVIENDA EN ALQUILER Y EN DERECHO DE SUPERFICIE Javier Burn Cuadrado Departamento derecho pblico Cuatrecasas Gonalves Pereira Ex-Viceconsejero de Vivienda del Gobierno VascoMiembro del Grupo de Estudios Ekiten Thinking de la UPV EHU

2. MODELOS DE POLITICAS DE VIVIENDA EN ALQUILER Y EN DERECHO DE SUPERFICIEINDICE :1. POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN LA UE EN LAS PASADAS DECADAS2. POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN ESPAA EN LAS PASADAS DECADAS3. SITUACION ACTUAL DEL MERCADO Y LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ALQUILER4. PROPUESTAS DE ACTUACION A FUTURO.2 3. 1.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN LA UE EN LAS PASADAS DECADAS3 4. 1.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN LA UE EN LAS PASADAS DECADAS1945- 19851.YA ANTES DE LA SEGUNDA GUERRA MUNDIAL HAY PROGRAMAS DE ALOJAMIENTO CONVOCACION MASIVA DE CLASES POPULARES EN PARQUES PUBLICOS DE ALQUILER. ELESFUERZO DE RECONSTRUCCION POSTBELICO EN TODA LA EUROPA DEL NORTE Y CENTROSE TRADUCE, EN LAS PRIMERAS DECADAS, EN: POLITICAS DE CONGELACION DE LOS ALQUILERES PRIVADOS (VIGENTES DE FORMA GENERAL HASTA MEDIADOS DE LOS AOS 80 Y AUN PARCIALMENTE EN VIGOR). AYUDAS A LA PRODUCCION DE VIVIENDA ASEQUIBLE EN ALQUILER. AYUDAS A LAS PERSONAS PARA EL PAGO DE ALQUILERES.2.LA CONGELACION DE ALQUILERES TUVO EFECTOS BENEFICIOSOS, PERO TAMBIENNEGATIVOS: PROVEE DE ALOJAMIENTO DIGNO ASEQUIBLE, PERO DESINCENTIVA LAINVERSION PRIVADA Y SE DEGRAGAN CIERTOS TEJIDOS URBANOS.3.LA POLITICA DE AYUDAS AL PAGO DEL ALQUILER TAMBIEN ES CAPAZ DE MANTENER UN CIERTOACCESO ASEQUIBLE A UNA VIVIENDA DIGNA, PERO ACABA PROVOCANDO GENTRIFICACION(LOS ALQUILERES DESCONGELADOS SUBEN POR ENCIMA DEL RITMO DE LOS SALARIOS Y LASAYUDAS PUBLICAS).4.LAS POLTICAS DE REGENERACIN URBANA Y REHABILITACIN DE LOS PARQUES DEVIVIENDA SOCIAL PUBLICA O ASEQUIBLE PRIVADA PROVOCANDO TAMBIN PROCESOS DESEGREGACIN SOCIO-ESPACIAL. 5. 1.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN LA UE EN LAS PASADAS DECADAS 1985 20071. CRISIS DEL PETROLEO + REVOLUCION NEOCONSERVADORA = DESCENSO DE LOS PRESUPUESTOS PBLICOS PARA VIVIENDA ASEQUIBLE EN ALQUILER Y AUMENTO DE AS AYUDAS FISCALES A LA PROPIEDAD.2. CONVIVEN TODO TIPO DE TENDENCIAS EN EL ESPACIO EUROPEO DESMONTANDO EL ESTADO DEL BIENESTAR TAMBIN EN VIVIENDA (vg. REINO UNIDO) PRIVATIZACIN GENERALIZADA DESPUS DE LA CADA DEL SOCIALISMO REAL (vg.POLONIA) ESTADOS DEL BIENESTAR EN PERMANENTE Y FALLIDA? CONSTRUCCIN (vg ESPAA) DE VUELTA DE LOS PROCESOS PRIVATIZADORES (vg. ESCOCIA from the right to buy tothe right to rent) RESISTIENDO CON CIERTA DIGNIDAD (vg. FRANCIA O ESCANDINAVIA).3. LAS DISTANCIAS SIGUEN SIENDO SIDERALES ENTRE LOS EE.MM DE LA UE ALQUILER SOCIAL SOBRE EL TOTAL DE VIVIENDAS: HOLANDA 35%, DINAMARCA-AUSTRIA-REINO UNIDO 20%, FRANCIA-POLONIA-SUECIA-FINLANDIA 18%, ESPAA 1%(0.7%-2%), SOLO SUPERADA POR GRECIA 0%-. VIVIENDAS SOCIALES EN ALQUILER POR CADA 1.000 HABITANTES: HOLANDA 147,AUSTRIA O DINAMARCA 102, SUECIA 95, REINO UNIDO 85,FRANCIA 71 Y ESPAA 3. ALQUILER PRIVADO < ALQUILER PBLICO: AUSTRIA (53%), FINLANDIA (52%). HOLANDA(77%), CHEQUIA (61%), REINO UNIDO (68%), ESPAA ALQUILER PRIVADO (9%) NUEVEVECES MAYOR ALQUILER PUBLICO (1%). 6. 1.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN LA UE EN LAS PASADAS DECADAS 1985 20074.VIVIENDA SOCIAL, PUBLICA, ETC = VIVIENDA EN ALQUILER (vpo en propiedad como categoramarciana en relacin con las homologas europeas). AUNQUE DESDE FINALES DE LOS 80 ENVARIOS ESTADOS SE HAN INCREMENTADO LAS AYUDAS FISCALES PARA LA COMPRA DEVIVIENDA LIBRE.5.OBJETIVO POLTICAS PBLICAS VIVIENDA = OBTENCIN DE NUEVA VIVIENDA ASEQUIBLE CONSTRUIR NUEVA VIVIENDA (movilizacin alquiler, rehabilitacin, regeneracin urbana ytambin nueva construccin).6.FUERTE PESO DE LA REHABILITACIN Y REGENERACIN URBANA EN EL SECTOR DE LAVIVIENDA (70% vs. 30% nueva construccin; en Espaa a la inversa). MUY CONECTADAS ALMERCADO DE ALQUILER.8.PAPEL DESTACADO DE LOS AYUNTAMIENTOS Y LA INICIATIVA SOCIAL SIN NIMO DE LUCROPROFESIONALIZADA (Ayuntamientos y cooperativas + alquiler vs. CCAA y AGE en Espaa +compra) + UNIDADES DE GESTION ESPECIALIZADAS EN MATERIA DE VIVIENDA, CONINDEPENDENCIA FUNCIONAL RESPECTO A LA MATRIZ ADMINISTRATIVA O DE LA SOCIEDADCIVIL CON APOYO PUBLICO.9.PRESUPUESTOS PUBLICOS PODEROSOS SOSTENIDOS EN EL TIEMPO entre el 2 y el 3% delPIB; LEJOS DE LA REALIDAD ESPAOLA en el entorno del 0.7%-; gasto directo 75% vs. Gastofiscal 25%; TODO LO CONTRARIO QUE EN ESPAA). AUNQUE MENGUANTES DESDE LOS 80:crisis del petrleo, revolucin neoconservadora 80s, pactos estabilidad presupuestaria UE, actual crisis,etc. 7. 1.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN LA UE EN LAS PASADAS DECADAS1985 200710. AHORRO/BANCA PUBLICA/COOPERATIVA PRIVADA AL SERVICIO DE LA VIVIENDA SOCIAL (vg.1% salarial, Libreta A, Caja General de Depsitos FRANCIA; bancos pblicos vivienda NORUEGA,FINLANDIA E ISLANDIA, coop crdito privado, etc). EN ESPAA HUBO ALGO DE ESTO PERO SE PRIVATIZO A PESAR DE SER EFICAZ Y ESTAR SANEADO (Banco Hipotecario, Banco Crdito Local, Banco Crdito Rural, etc). NO SE PUEDE NEGAR QUE LA FINANCIACION DE LA VIVIENDA EN LA UE SE HA FINANCIARIZADO/BANCARIZADO EN BUENA MEDIDA EN LOS ULTIMOS AOS.11. URBANISMO, VIVIENDA Y POLITICAS SOCIALES COMO UN TODO INTEGRAL A LA BUSQUEDADE LA CALIDAD DE VIDA, LA MIXTICIDAD Y EL DERECHO A LA CIUDAD.12. SEVERAS DIFICULTADES PRESUPUESTARIAS, DE GESTION Y DE ENCAJE SOCIAL DE LAPOLITICA PUBLICA 100% ALQUILER SOCIAL, TODO ELLO EN UN CONTEXTO DEDESMANTELAMIENTO PARCIAL DEL ESTADO DEL BIENESTAR DESDE LOS AOS 80 DELPASADO SIGLO TAMBIEN EN EL CAMPO DE LA VIVIENDA PUBLICA. LAS CLASES MEDIAS SE PROVEEN DE VIVIENDA EN EL MERCADO (ACAPARANDO GRANDES DESGRAVACIONES FISCALES) Y LOS DESFAVORECIDOS DEPENDEN DEL PARQUE PUBLICO DE VIVIENDA Y DE LAS ENTIDADES SIN ANIMO DE LUCRO.13. EN EL RESTO DE EUROPA NO SE HA CONSEGUIDO QUE LA VIVIENDA SEA UN DERECHOSOCIAL AL NIVEL DE LA EDUCACION O LA SANIDAD ... AUNQUE EN MUCHOS PAISES ESTANO HAN ESTADO MUY CERCA. 8. 1.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN LA UE EN LAS PASADAS DECADAS2007 20?50 AOS DE POLITICAS DE VIVIENDA ORIENTADAS A GARANTIZAR UN ACCESO DIGNO DAN SUS FRUTOS Y SIGUEN SIENDO UN ESPEJO EN EL QUE DEBEMOS MIRARNOS CRITICAMENTE (CRITICA DUAL). PARQUE MUNICIPAL DE ALQUILER DE AMSTERDAM HOLANDA PARQUE PUBLICO MUNICIPAL, COOPERATIVAS Y PARQUE PRIVADO REGULADO DE ALQUILER VIENA AUSTRIA COOPERATIVAS DE USO-ALQUILER COMO TERTIUM GENUS - SUECIA ALQUILER PRIVADO CONCERTADO BERLIN ALEMANIA CUOTAS DE AFFORDABLE HOUSING IMPUESTAS A LOS PROMOTORES IRLANDA HOMELESNESS AND HOUSING ACTS (goal 2001/2012) ESCOCIA HLMs, CONTRATO REHABILITACION, PENALIZACION Y REQUISA DE VIVIENDAS VACIAS, LSRU, DALO, etc FRANCIA DESPENALIZACION DE LA OCUPACION DE VIVIENDA VACA HOLANDA + MORATORIA DESAHUCIOS YAUTORECUPERACION DE EDIFICIOS PUBLICOS ABANDONADOS POR FUTUROS INQUILINOS SOCIALESITALIA + DEMOLICION DE EDIFICIOS VACIOS SUECIA AUTOGESTION DE LOS EDIFICIOS DE VIVIENDA EN ALQUILER SOCIAL DINAMARCA MIXTICIDAD INTERNA DE UN EDIFICIO DE ALQUILER GESTIONADO POR UNA HOUSING COMPANYFINLANDIA.ETC. 9. 2.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER ENESPAA EN LAS PASADAS DECADAS9 10. 2.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN ESPAA EN LAS PASADAS DECADAS 1939 -19781. LA CONGELACION DE LOS PRECIOS DEL ALQUILER ES LA PRIMERA MEDIDA QUE SE TOMA EN LA ESPAA DE POSTGUERRA, DE FORMA SIMILAR A LO HECHO EN EL RESTO DE EUROPA. A DIFERENCIA DE LO OCURRIDO EN EL RESTO DEL CONTINENTE, EN ESPAA NOS ALEJAMOS DE NUESTRA TRADICIN DE PRODUCCION DE VIVIENDA SOCIAL -ESTADO Y EMPRESAS- (LEY DE CASAS BARATAS DE PRINCIPIOS DEL SIGLO XX).2. UNA VEZ SUPERADA LA POSTGUERRA Y CUANDO SE VISLUMBRA EL FINAL DEL PERIODO DE AUTARQUIA, LA GRAN OBSESION DEL REGIMEN FRANQUISTA ES URBANIZAR A TODA COSTA Y AUMENTAR EL NUMERO DE PROPIETARIOS. EL MINISTRO DE VIVIENDA JOSE LUIS DE ARRESE TEORIZA Y LLEVA A LA PRACTICA LA IDEA DE QUE UN PAIS DE OBREROS-PROPIETARIOS ES MS MANEJABLE QUE UN PAIS DE PROLETARIOS- INQUILINOS. HAY QUE RECORDAR QUE ESPAA EN LOS AOS 60 ERA UN PAIS CON MAS DE LA MITAD DEL PARQUE DE VIVIENDA EN ALQUILER, PORCENTAJE QUE SUPERABA EL 75% EN MUCHAS CIUDADES Y ZONAS URBANAS. SE INICIA UN LARGO CAMINO, QUE AUN HOY NO HEMOS ENMENDADO, DE FRONTAL DIVERGENCIA CON LAS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EUROPEAS.3. LAS SUBSIDIACIONES DE TIPOS DE INTERES PARA LA COMPRA DE VIVIENDA LIBRE Y LA VPO EN COMPRA DESCALIFICABLE SON INSTRUMENTOS QUE DISEA EN ESTA ETAPA EL FRANQUISMO Y QUE HEREDA ACRITICAMENTE EL REGIMEN CONSTITUCIONAL. DURANTE DECADAS SE INYECTAN AYUDAS PUBLICAS A MILLONES DE VIVIENDAS LIBRES O QUE VAN A SER LIBRES. GARANTIZAR EL DERECHO A LA VIVIENDA EN ESTAS CONDICIONES ES COMO COGER AGUA CON UN COLADOR. 10 11. 2.- POLITICAS SOBRE VIVIENDA EN ALQUILER EN ESPAA EN LAS PASADAS DECADAS1978 -20071. EN 1978, EL ARTICULO 47 DE NUESTRA CONSTITUCION ES MAS UNA RUPTURA SEMANTICA QUE REAL.2. EN LOS PRIMEROS AOS DE LA DEMOCRACIA ESPAOLA HAY UNA SERIE DE EXPERIENCIAS DE REIVINDICACION SOCIAL DIRIGIDAS POR LAS ASOCIACIONES DE VECINOS DE BARRIOS CON GRAVES CARENCIAS (vg. ORCASITAS EN MADRID). LA CALIDAD DE VIDA URBANA ERA UNA DE SUS PRINCIPALES REIVINDICACIONES. LOS PARTIDOS POLITICOS COOPTARON A LOS LIDERES Y AYUDARON A DESMONTAR ESTAS EXPERIENCIAS DE MOVILIZACION CIUDADANA URBANA.3. SIN PERJUICIO DE EXPERIENCIAS AISLADAS Y VANGUARDISTAS, DESDE LOS AOS 80 HASTA LA GRAN CRISIS DE ACCESO Y SOBRE-ENDEUDAMIENTO DE PRINCIPIOS DEL SIGLO XXI, NI EL ESTADO, NI LAS CCAA, NI LOS AYUNTAMIENTOS DEMOCRATICOS SE HAN PLANTEADO SERIAMENTE UNA RUPTURA EN RELACION AL MODELO HEREDADO DEL ANTERIOR REGIMEN.4. LOS PLANES DE VIVIENDA DE LAS AGE, CCAA Y AYUNTAMIENTOS ASPIRABAN A HACER MAS (MAS VPO EN PROPIEDAD DESCALIFICABLE Y ALGO MS EN MATERIA DE AYUDAS A LA REHABILITACIN), PERO SIEMPRE DE LO MISMO (NI ALQUILER SOCIAL A GRAN ESCALA, NI REGENERACION URBANA COMO POLITICA INTEGRAL, NI