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©ROLANDO CANDANEDO N.
Dr. ROLANDO
CANDANEDO- Panamá
¡POR LA CALIDAD DE VIDA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL!
3er CONGRESOL A T I N O A M E R I C A N O
D E
PROPIEDAD
HORIZONTALRegión Caribe 2018
CONFERENCIA: “La naturaleza jurídica del contrato del
administrador de propiedad horizontal”
COD: 06 1810
Hora INICIO: 15:00 PM
Hora FINAL : 16:00 PM
LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DEL ADMINISTRADORDE PROPIEDAD HORIZONTAL
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¿CUÁL ES LA NATURALEZA JURÍDICA DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL?
No se discute en la doctrina ni en la práctica diaria que el Administradores un “ente orgánico” de la propiedad horizontal. Debemos entenderpor “ente” según el diccionario, lo que es, lo que existe o lo puedeexistir y por orgánico, se refiere a un cuerpo. El Administrador es partedel cuerpo de la propiedad horizontal. No puede prescindirse de él.
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ES UNA PREGUNTA INTERESANTE Y DE CUYA RESPUESTA DEPENDE LOS ACTOS QUE REALIZA EL ADMINISTRADOR Y SU RESPONSABILIDAD CIVIL Y PENAL.
El órgano o ente orgánico supremo de la propiedad horizontal es LaAsamblea de Propietarios. Visto en macro, es el continente. Elcontenido de ese “ser” que es la propiedad horizontal, lo es algunaslegislaciones, la Junta Directiva y el Administrador.
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En Colombia en lugar de la Junta Directiva la leycrea el Consejo de Administración, con elpropósito de servir de intermediario entre laAsamblea de Propietarios y el Administrador. EnColombia este ente orgánico es obligatoriosiempre que el PH tenga más de 30 unidadesinmobiliarias.
El propietario individualmente no tienen mayorsignificado en la propiedad horizontal, desde elpunto de vista orgánico. Cuando se reúne comocuerpo deliberante se llama asamblea depropietario y en ese papel sí tienen un rolsignificativo.
La asamblea de propietarios como todos sabenes el ente máximo de la propiedad horizontal.Una vez toma decisiones, ya no es la voluntad desus componentes, es la voluntad del enteorgánico. Ese ente es el mandante en este tipoespecial de propiedad.
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En algunas legislaciones las facultades de la junta directiva están listadas.Estas facultades no son ni pueden tomarse como taxativas. Es obvio que ellegislador no puede hacer una lista finita de las facultades de ese ente de lapropiedad horizontal. Pero aun con facultades señaladas en la ley, la juntadirectiva debe y tiene que cumplir con mandatos que emanan de lasdecisiones que toma la Asamblea de Propietarios. Para la Ley colombiana, lomás próximo al concepto que entendemos de junta directiva es el Consejode Administración.
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Al igual que la asamblea de propietarios, una vez conformada la juntadirectiva por medio del mecanismo que ha establecido la Ley, ese cuerpodeja de ser una manifestación individual del propietario que la integra y pasaa ser, además de un ente orgánico de la propiedad horizontal, un mandatariode la Asamblea de Propietarios. Como se entiende en la Ley colombiana ycreo yo, que en todas las demás leyes de esta materia, la Junta Directiva o elConsejo de Administración vienen a ser un intermediario entre la voluntadde los propietarios expresada en las resoluciones que aprueba la asambleade propietarios y el administrador. Pero ese intermediario por ejercer esepapel no pierde su carácter de mandatario de la Asamblea de Propietarios.
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EN ESE MECANISMO DE MANDATOS Y DE EJECUCIÓN DE LAS DECISIONES SE NECESITA UN PERSONAJE QUE HAGA EFECTIVAS LAS DECISIONES ADOPTADAS. SE NECESITA UN ENTE ORGÁNICO QUE EJECUTE Y ESE NO ES OTRO QUE EL ADMINISTRADOR.
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En la Ley de Colombia ese ente orgánico de la propiedad horizontal es elrepresentante legal de la persona jurídica denominada propiedad horizontal.En otros países, caso específico de Panamá no lo es. La representación legalrecae sobre el presidente de la Junta Directiva. Es un mecanismo quenosotros entendemos mejor, por aquello de tener un sistema de sociedadesque se administran a través de junta directiva. Pero ello no obsta para que eladministrador en nuestro sistema no tenga un papel relevante.
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Fijar jurídicamente la naturaleza jurídica del administrador de PH tieneuna importancia capital si lo vemos desde el punto de vista de lasresponsabilidades civiles y penales que puedan recaer sobre eseadministrador. Responsabilidades de las cuales no escapa, así sea unente orgánico, así sea el representante legal de la PH; así actué a títulopersonal o a título de una persona jurídica.
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Si seguimos la “cadena de mandos” en la PH tenemos que todos los entesorgánicos son mandatarios de los propietarios, pero que una vez esos entesactúen como cuerpo, no responden al propietario individual.
La Ley Civil desde la época del Emperador Justiniano ha definido el contratode mandato como aquel por el cual una persona se obliga para con otra aprestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra.Como todo mandato este puede ser expreso a tácito, por documentopúblico o privado, oneroso o gratuito.
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En la PH este contrato no puede ser tácito nigratuito. El administrador es un profesional quepresta un servicio y sus funciones estánseñaladas en la Ley, como en el caso deColombia en el artículo 51 de la Ley 675 de 2001y en Panamá el artículo 72 de la Ley 31 de 2010.En Colombia es evidente que las funcioneslistadas en el artículo 51 no son taxativas, puesla propia norma dice “sus funciones básicas sonlas siguientes”.
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En Panamá pareciera que la normas es restrictiva. Dice el artículo 72: “LaAdministración tendrá las obligaciones que el confiere esta Ley, las que leotorgue el Reglamento de Copropiedad, la Asamblea de Propietarios, laJunta Directiva y las siguientes:” La frase anterior no puede referirse a otracosa que no sea las que “confiere la Ley”. Hay una redundancia.
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LA CUESTIÓN QUE SE PLANTEA ES SI EL MANDATARIO PUEDE IR CONTRA SU MANDANTE Y SI EL MANDATARIO PUDE DEJAR DE CUMPLIR CON SUS ATRIBUCIONES LISTADAS EN LA LEY, A PETICIÓN DE UN ENTE SUPERIOR COMO PUEDE SER LA JUNTA DIRECTIVA O LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS.
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La Administración actúa sobre la base de reglas específicas, sirviendosiempre las del Código Civil como norma supletoria. Aunque jurídicamentepareciera un contrasentido el mandatario puede actuar contra su mandantecuando, por ejemplo está moroso en el pago de las cuotas de gastoscomunes y debe demandarlo; cuando le impone una multa por violación delos reglamentos de uso; cuando coloca el nombre del propietario moroso enun lugar público del inmueble, etc.
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El administrador de PH debe tener en cuenta que al momento de actuar elcentro de su mandato se traslada del propietario al ente orgánico que lonombre, ya sea la Junta Directiva o la Asamblea de Propietarios. Pierde todavinculación con el propietario individual. Cumple una función claramentedefinida en el marco legal que señalan las normas pertinentes. Todas lasnormas legales de referencia, van dirigidas al cuidado y conservación de losbienes comunes y no de los bienes particulares, salvo que esos bienescomunes, por la razón que sea, causen un daño en los bienes privados.
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Aunque la Ley de PH no lo diga expresamente hay actos que le están vedadode manera absoluta al Administrador, salvo que tenga una autorizaciónexpresa. Tal es el caso que para transigir en juicios, enajenar bienescomunes, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, senecesita mandato expreso. Y si fuera del caso de una autorización expresa,esta debe provenir de la Asamblea de Propietarios. No puede de ningunamanera representar intereses de los propietarios individuales como, porejemplo: Hacer de agente de bienes raíces para alquilar o vender la unidadinmobiliaria.
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Dentro de los límites del mandato, el Administrador responde por actos quepor su dolo, culpa o negligencia causen daños a los bienes comunes y hasta alos bienes privados, siempre que su actuar al margen de la Ley o negligentecause daños. Y esto hay que distinguirlo de cuando un propietario demandaa título personal al Administrador. Para este evento, tiene que haber unarelación de causalidad entre el propietario y el actuar del administrador. Sise trata de incumplimiento de sus funciones, le corresponde al Consejo deAdministración o a la junta directiva cesarlo. Hay muchas situaciones en queaun con el mandato expreso de la Ley, el Administrador no puede actuar porpropia iniciativa.
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TAL ES EL CASO DE INCURRIR EN GASTOS QUE NO ESTÁN CONTEMPLADOS EN EL PRESUPUESTO PREVIAMENTE APROBADO POR LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS.
EN TAL SITUACIÓN DEBERÁ RECURRIR A UNA AUTORIZACIÓN EXPRESA DEL ENTE QUE LO HA ESCOGIDO PARA EL CARGO, YA SEA LA JUNTA DIRECTIVA O CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN O LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS.
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Entre las funciones del Administrador hay normas que son esencialmenteprogramáticas, o sea son presupuestos normativos. El ideal a cumplir. Porejemplo, el artículo 51 numeral 7 de la Ley 675 de 2001 dice: “cuidar y vigilarlos bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación ydisposición de lo mismo…” Es obvio que esa es función programática. Es unpresupuesto normativo de la actividad del Administrador. Su omisión lo quedebe acarrear es cesar al administrador.
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Lo que importa señalar es que el Administrador está regido por unacontrato de mandato y esa es la naturaleza jurídica de su relación con laPH. Su mandante es un ente orgánico de la PH y las normas a cumplirson las que dicta la propia ley de PH y supletoriamente las del CódigoCivil y responde civil y penalmente por actos de culpa, dolo o negligenciaque causen daños a los bienes comunes. En este caso es la PH comopersona jurídica la que debe demandar al Administrador y exigir lasreparaciones a que haya lugar. Pues su actuar fue negligente.
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Llegado el caso que un tercero se sienta perjudicado por los actos delAdministrador como mandatario del PH, ese tercero deberá demandaral PH, pues el mandatario no responde personalmente por los actos queejecute en virtud del mandato.
En aquellas situaciones en que no exista una norma expresa respecto alos responsabilidades del Administrador, este debe actuar como lo haríaun buen padre de familia.
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El Administrador a pesar de ser un mandatario, no puede sustituir sumandato. El cargo de Administrador es “intuito persone”.
En definitiva, es el contrato de mandato es la norma jurídica aplicable ala relación del Administrador con la propiedad horizontal. Lo quedispone la Ley de Propiedad Horizontal son sus funciones,responsabilidades y facultades básicas y las normas del Código Civil seaplican de manera supletoria.
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