"METODOLOGÍA PARA VALUACIÓN DE BODEGAS Y NAVES INDUSTRIALES"

TESIS

QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA:

ING. RICARDO MONTANO PEREZ

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PUBLICA, CONFORME AL ACUERDO NO 2003286 CON FECHA 03 DE OCTUBRE

2003

Hermosillo Sonora Junio 2007

1

AGRADECIMIENTOS

A la CMIC y al ITC por ofrecerme la oportunidad de superarme en un área de tanto

interés y ayudarme a alcanzar esta importante meta en mi vida

A mis maestros, por haber compartido conmigo su tiempo y sus conocimientos.

A mis compañeros y amigos de la maestría, por compartir esta etapa de su vida

conmigo y ofrecerme su incondicional amistad dentro y fuera de las aulas.

Por su gran apoyo para la creación de este trabajo de investigación

DR. JESUS HUGO MEZA

DEDICTORIAS:

A DIOS Por prestarme la vida

A MIS PADRES, GILBERTO Y FHE PATRICIA Por dedicarme la suya.

AMI ESPOSA, MARYPAZ Por su paciencia y fe en mi.

A MIS HIJOS, Ricardo Y ANAPAULA De quienes estoy profundamente

orgulloso.

A MIS HERMANOS Y AMIGOS.

Les dedico este trabajo en agradecimiento por su incondicional apoyo.

RESUMEN:

Es cada vez mas común en nuestro medio profesional, el tomar decisiones en

cuanto al avalúo de plantas o naves industriales se refiere, ya que actualmente

nuestra ciudad experimenta un crecimiento sin precedentes en este rubro,

originado principalmente por la expansión de la planta de ensamble Ford, la cual

trajo por consecuencia el arribo de varias plantas de sub-ensamble y fabricación

de piezas de autos las cuales se denominan proveedores de primer orden; estos

proveedores de primer orden, requieren a su vez de otros proveedores

denominados de segundo orden.

Toda gama de proveedores, ya sean directos o indirectos, asi como todas las

plantas de ensamble de distintos productos que han encontrado en nuestra ciudad

y en nuestro estado un sitio para maquilar y comercializar sus productos con el

resto del mundo, ha propiciado una gran demanda por espacios del tipo industrial.

La necesidad de contar con las herramientas necesarias para el correcto avalúo

de esacios industriales y bodegas me ha llevado a desarrollar mi tesis en este

tema para lo cual hago uso de todos los conocimientos adquiridos durante la

maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial.

4

ÍNDICE

INTRODUCCIO 6

CAPITULO I ASPECTOS GENERALES DE LA VALUACIÓN 1.1 LOS TRATADOS DE VALOR 10

1.1.1 COSTOS VALORES Y PRECIOS 10 1.1.2 INFLACIÓN Y PERDIDA DEL PODER ADQUISITIVO 13 1.1.3 TASA DE CRESIMIENTO REAL DEL PATRIMONIO 14

1.2 LOS BIENES INMUEBLES Y SU REGIMEN DE PROPIEDAD 16 1.3 NORMAS METODOLÓGICAS 19 1.4 MÉTODO DE SUSTITUCIÓN Y REPOSICIÓN 30

1.4.1 EL FACTOR POR DEMERITO 36 1.4.2 LA HOMOLOGACIÓN 39

1.5 MÉTODO DEL VALOR DE CAMBIO 47 1.6 MÉTODO DEL VALOR DE USO 53 1.7 CONCLUSIONES 61

CAPITULO II LAS NAVES INDUSTRIALES 2.1 CLASIFICACIONES Y USOS 62

2.1.2 NAVES DE ESTRUCTURA ECONÓMICA 63 2.1.2 NAVES DE ESTRUCTURA LIGERA 65 2.1.3 NAVES DE ESTRUCTURA MEDIANA 66 2.1.4 NAVES DE ESTRUCTURA PESADA 68

2.2 CONCLUSIONES 69

CAPITULO III FACTORES QUE DETEMINAN EL VALOR DE UNA NAVE INDUSTRIAL Y SUS COMPARABLES

3.1 EL VALOR DEL TERRENO 70 3.1.1 UBICACIÓN 71 3.1.2 TOPOGRAFÍA Y FORMA DEL PREDIO 78 3.1.3 EQUIPAMIENTO URBANO DE LA ZONA 82 3.1.4 CALIDAD DE LAS NAVES Y COSNTRUCCIONES ADYASENTES 82

3.2 EL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 83 3.2.1 CALIDAD DEL PROYECTO 83 3.2.2 CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN 89 3.2.3 EQUIPAMIENTO DEL INMUEBLE 89 3.2.4 ADAPTABILIDAD DEL INMUEBLE 93

3.3 CONCLUSIONES 94

CAPITULO IV CASO PRACTICO 4.1 AVALUÓ NAVE INDUSTRIAL BIG COLA HERMOSILLO 95

CONCLUSIONES GENERALES 99

BIOGRAFÍAS 100

5

• INTRODUCCIÓN

A partir de los albores de la década de los 40 cuando se crea la cultura de la

producción en serie creada por Henrry Ford para sus modelos T-1, el mundo

comenzó a desarrollar sus propios procesos de producción en serie para una

infinidad de productos, haciéndolos cada vez mas competitivos por el

abaratamiento en el costo de producción que este tipo de procesos conlleva.

Actualmente el mundo globalizado es aun mas exigente en cuanto a costo y

calidad, por lo que los grandes productores desplazan sus industrias a los países

que les ofrecen mayores estímulos fiscales y mano de obra especializada barata.

En este contexto existen en el mundo 3 países que cuentan con un desempeño

aceptable que son China, India y México. Nuestro país cuenta actualmente con

2,801 industrias maquiladoras, y genera poco mas de 1,200,000 empleos directos.

Sonora se encuentra en el Quinto lugar a nivel nacional en plantas instaladas con

el 7.1% del total, tras Baja California con el 31%, Chihuahua con el 14.4%,

Tamaulipas con el 12.8% y Coahuíla con el 7.6%. Para la segunda mitad de 2006,

Sonora ocupaba el lugar numero 9 en inversión extranjera directa (FDI) con 184

mil millones de dólares provenientes principalmente de Estados Unidos, España,

Suiza, Alemania, Canadá y Japón.1

No es de extrañar que cada vez sea mayor el interés por parte de los gobiernos de

los estados por captar este tipo de inversiones, por lo que el ofrecer los servicios

de infraestructura y seguridad principalmente se han vuelto prioridad en casi todas

las administraciones.

Dentro de los procesos normales para la instauración de una nueva planta en

cualquier parte de la república, su traslado de domino o compraventa o

actualización de activos en sus estados financieros son necesarios los avalúos de

1 Notas tomadas del portal de maquiladoras de Mexico 6

las mismas, por lo que contar con una metodología adecuada por su valor de

reposición, mercado y de uso es preponderante.

La metodología propuesta plantea la obtención del valor de mercado, valor de uso;

tomando en cuenta aspectos esenciales dentro del ámbito industrial.

El objetivo de este estudio es demostrar que la metodología propuesta cumple con

las necesidades básicas para determinar el valor de una bodega o nave industrial

en la ciudad de Hermosillo.

ANTECEDENTES

En al actualidad es común que las valuaciones de naves industrial tenga

deméritos por el desconocimiento de algunos indicadores que con su correcta

aplicación darían como resultado una valuación más real, ya que existen

conceptos que afectan el demérito o plusvalía del inmueble independientes de su

aparente estado de conservación, tales como la altura de la nave, insulation,

iluminación natural, densidad de la estructura del edificio, capacidad hidráulica y

eléctrica, redes contra incendios certificadas, salidas de emergencia entre otras.

Ya que se da el caso de la adaptación de muchas bodegas como naves

industriales sin llegar a contar con el diseño o la infraestructura adecuada para su

correcto funcionamiento, hecho que conlleva a otra problemática como es contar

con medidas de seguridad adecuadas, mismas que son requisito indispensable

para un numero cada vez mayor de empresas de manufactura de clase mundial.

OBJETIVO GENERAL

El objetivo de la presente tesis es desarrollar una metodología para el correcto

avaluó de edificios industriales dentro de la ciudad de Hermosillo.

7

Diseñar una metodología que permita valuar naves industriales en el estado de

Sonora, como un apoyo a la valuación en general de bienes inmuebles que sea

mas realista y justa tanto para el comprador como para el vendedor; la cual tome

en cuenta factores de demérito reales para la valuación de bienes inmuebles para

uso industrial.

OBJETIVOS PARTICULARES:

1. Establecer las bases para clasificar la nave o bodega por su area, usos

posibles y/o densidad de acero de las estructuras

2. Evaluar las condiciones de la o las edificaciones y sus instalaciones

principales

3. Identificar aquellos puntos que pudieran influir negativa o positivamente en

el valor del inmueble tomando en cuenta criterios de funcionalidad y

optimization de recursos

JUSTIFICACIÓN

Con este trabajo pretendo desarrollar una metodología para valuar edificios

industriales en donde se consideren parámetros de demérito o sobre precio

basados no solo en el estado físico de conservación, sino en la correcta ubicación

y funcionalidad de sus instalaciones.

PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN

Determinar el valor de un edificio industrial mediante los 3 métodos de valuación

haciendo hincapié en los aspectos mas importantes a considerar adjudicando a

cada uno de ellos el peso o importancia justa. 8

El anáfisis del valor real de un edificio para uso industrial considerando los

estándares de calidad y necesidades desde el punto de vista de un mercado hoy

por hoy mas exigente avalado por profesionales en diseño y construcción de este

tipo de inmuebles.

DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA A SEGUIR Y EL MECANISMO DE COMPROBACIÓN A UTILIZAR

Para el presente trabajo de investigación se pretende realizar el avaluó de una

planta del tipo industrial tomando en cuenta las consideraciones antes expuestas

en la hipótesis; el resultado encontrado será comparado con los encontrados en el

mercado de bienes industriales de la ciudad de Hermosillo para comprobar su

veracidad.

Si bien es cierto que nos centraremos en un caso practico y la practica profesional

me ha llevado a detectar la problemática, este caso se considera en términos

generales representativo.

HIPÓTESIS DEL TRABAJO

"EL ESTUDIO DE LAS CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LAS BODEGAS Y

NAVES INDUSTRIALES PERMITIRÁ IDENTIFICAR FACTORES A

CONSIDERAR PARA LA CORRECTA VALUACIÓN DE LAS MISMAS."

UTILIDAD DE LA TESIS

El presente trabajo de tesis pretende ser una herramienta de trabajo eficaz y

sencilla para el valuador profesional que pretenda valuar vienes inmuebles del

tipo industrial 9

CAPITULO 1 MARCO TEÓRICO

ASPECTOS GENERALES DE LA VALUACIÓN2

1.1 Los TRATADOS DEL VALOR

Los fundamentos teóricos del valor han sido resultado de profundos

razonamientos de varios filósofos a lo largo de la historia de la humanidad. El

concepto nace cuando el hombre comienza a obtener excedentes en su

producción y desea cambiarlos por otros bienes que necesita y que no produce.

Así surgen los conceptos tales como, costo, valor, precio y sus derivados como

valor de uso y valor de cambio.

1.1.1 Costos, Valores y Precios

El valor de un bien puede ser apreciado bajo dos esquemas básicos:

1. Valor de uso, y

2. Valor de cambio.

El valor de uso es aquel que poseen los bienes por su capaadad de proporcionar

una satisfacción. Este valor es asignado subjetivamente por cada individuo,

dependiendo del grado de utilidad que recibe; por tanto, el grado de satisfacción

2 Notas tomadas de apuntes de valuación M en I Enrique A. Hernández 10

será distinto de una persona a otra y su expresión objetiva puede ser que se

establezca en términos distintos a los monetarios.

Por otra parte, el valor de cambio de los bienes, es aquel que toman en los

mercados al momento de su intercambio, y se identifica a través del equilibrio de

las funciones de oferta y demanda.

Cabe llamar la atención en el sentido de que el concepto de valor debe ser

diferenciado de los de costo y precio, pues por costo entendemos que se trata de

la cuantía monetaria que debe erogar el productor de un bien y/o servicio para

producirío y ponerlo a disposición en el mercado; y por precio nos referimos a la

cuantía también monetaria que pretende recibir dicho productor del bien y/o

servicio por su venta, es decir, por su intercambio.

Esto significa que el precio está formado por el costo más una cuantía monetaria

adicional que es referida en términos contables como "utilidad", aunque en

realidad puede ser entendida también como "plusvalía", la cual es originada por la

existencia de ciertos factores que hacen atractivo el adquirir una cosa.

Lo anterior hace entender que las cuantías del valor, del costo y del precio son

iguales únicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien y/o

servicio entre el oferente y el demandante del mismo, pues desde el momento en

que una persona paga por adquirirlo, por esa simple action, queda establecido su

valor en un instante dado; después, por distintas circunstancias (inflación, cambio

11

en las condiciones de mercado, oferta y demanda, etc.), éste puede cambiar,

aunque el hecho histórico contable se conserva y mantiene el monto del precio y

del costo para el vendedor y el comprador respectivamente.

No obstante, en momentos de recesión económica, el precio puede llegar a ser

igual o menor que el costo, en la inteligencia que se tiene urgencia y premura por

vender el bien, llevando esta situación a su remate.

Con base en lo anterior, se definirá al valor como la cuantía económica,

expresada en nuestra época en términos monetarios, dispuesta a ser cambiada

por la posesión de una cosa; es decir, con la cual se llevan a cabo los

intercambios de bienes y/o servicios entre los oferentes de los mismos y sus

demandantes en mercados específicos.

Por su capacidad de conservar el valor, algunos bienes son mercancías

acumuladoras de valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de

incrementarlo en el tiempo en términos reales. Esta clase de bienes toma la forma

de capital, destinado a la producción o como capital financiero.

Es importante considerar que el valor de los bienes son meras manifestaciones

estadísticas de un componente intrínseco del bien que es expresado por el

productor o productores del mismo (precio); de este modo podemos admitir que el

valor es función de un precio potencial, o sea, el precio que podría alcanzar un

bien en un determinado mercado y momento.

12

1.1.2 Inflación y Pérdida del Poder Adquisitivo

En términos conceptuales macroeconómicos, la inflación es el aumento medido en

términos porcentuales del nivel agregado de pretios entre dos fechas

determinadas en un mercado general, o bien, de bienes específicos; si por el

contrario, entre dichas fechas correspondiera una disminución en lugar de un

aumento, se dirá que ocurrió deflación. El nivel agregado de precios es la media

de los precios de los bienes y/o servicios de la economía en relación con una

fecha base dada.

Es importante notar que la definición de inflación o deflación, según proceda, es

relacionada con el precio y no con el valor, ya que si en términos de intercambio

de bienes existiera aumento o disminución, se dirá que existe plusvalía (utilidad) o

minusvalía (pérdida) correspondientemente.

Como ya fue explicado, los precios de mercado están ligados con la oferta y la

demanda y, consecuentemente, la inflación o deflación dependerá de las

reacciones del mercado ante los cambios en la oferta y la demanda.

Cuando en una economía se presenta inflación continua combinada con recesión

o estancamiento de la actividad económica durante un periodo determinado, a

13

dicho periodo se le llama "estanflación", situación que es frecuentemente vista en

economías de tipo emergente.

1.1.3 Tasa de Crecimiento Real del Patrimonio

Con base en lo expuesto en el punto inmediato anterior, surge ahora la

interrogante ilustrada en la Figura 2.8: si se considera que, además de existir

inflación, la unidad monetaria es invertida en la fecha V y produce para la

segunda fecha "t2" un beneficio agregado, medido en términos porcentuales "i"

(tasa efectiva del periodo definido entre las dos fechas), que hace a dicha unidad

monetaria más grande, ¿en qué proporción es mayor o menor la nueva unidad

monetaria respecto de la nueva unidad de valor?

U t2

I u D

1 u.v.

1 u.m. 1 u.m.

Esquema explicativo del concepto "tasa de crecimiento real del patrimonio"

14

Para contestar esta pregunta debe medirse la proporción de cambio de la nueva

unidad monetaria respecto de la nueva unidad de valor y, consecuentemente, la

tasa de crecimiento real del patrimonio (unidad monetaria) corresponderá a la

diferencia de esta proporción de cambio con la unidad, a saber:

1+TR = (1+i) / ( (1+Ti)

R 1 + T,

A esta relación que vincula el rendimiento efectivo de un determinado periodo y a

la inflación ocurrida dentro del mismo a través del concepto de la tasa de

crecimiento real del patrimonio se le suele denominar "efecto de Fisher".

Por ejemplo, si la inflación de un periodo fuera del 14% y la tasa efectiva del

mismo que gana una inversión fuera del 19%, de ninguna manera deberá decirse

que la tasa de crecimiento real del patrimonio fue del 5% (19%-14%); esto sería

falso. Dicha tasa seria equivalente al 4.39%:

TR = [(1 +0.19)/(1 +0.14)]-1

TR = 0.04385 * 4.39%.

Pero, ¿qué pasaría si la tasa inflacionaria fuera mayor que la tasa efectiva?

Supóngase que los valores de estas tasas fueran 21% y 16% respectivamente.

Entonces la tasa real sería negativa, a saber:

15

TR = [(1 +0.16)/(1 +0.21)]-1

TR =-0.04132 «-4.13%.

Está situación resulta lógica de pensar si se toma en cuenta que la media del

cambio en el nivel agregado de precios fuera mayor que los rendimientos

otorgados por las inversiones, es decir, no solamente habría pérdida del poder

adquisitivo como consecuencia inherente de la inflación, sino que además existiría

una disminución real en el patrimonio. Casos como el descrito suelen verse

frecuentemente en economías de tipo emergente.

1.2 LOS BIENES INMUEBLES Y SU REGIMEN DE PROPIEDAD

El Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la República

en materia federal, establece la clasificatión legal de los bienes en los artículos

750 al 763 de su Título Segundo del Libro Segundo. Según el Código Civil, son

bienes inmuebles:

1. El suelo y las construcciones adheridas a él;

2. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos

pendientes de los mismos árboles y plantas, mientras no sean

separados de ellos por cosechas o cortes regulares;

16

3. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no

pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él

adherido;

4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación,

colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal

forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al

fundo;

5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos,

cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos

unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente;

6. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el

propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o

explotación de la misma;

7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las

tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el

cultivo de la finca;

8. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios

por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario;

9. Los manantiales, estanques, aljibes y comentes de agua, así como los

acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para

conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;

10. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos

destinados total o parcialmente al ramo de ganadería, así como las

bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras

están destinadas a ese objeto;

11. Los diques y construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén

destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de

un río, lago o costa;

12. Los derechos reales sobre inmuebles;

13. Las líneas telefónicas y telegráficas, y también las estaciones

radiotelegrafías fijas.

En términos jurídicos, el régimen de propiedad de los bienes inmuebles puede ser

de tres tipos:

a) Patrimonio nacional,

b) Propiedad privada y,

c) Propiedad social.

18

La integración y división de cada uno de los regímenes mencionados se ilustra en

el Cuadro siguiente:

RÉGIMEN DE PROPIEDAD

PATRIMONIO NACIONAL

DonñüopúHiM) riela Federación

[ DomniepriuadodelaFederacran

PROPEDAD PRIVADA

Individual

Condoninio <, Privativa

Conúi

PROPEDAD SOCIAL

Colec&va -<

Copropiedad

Certificadas de particqiaeíón inmobiliaria

Certificados de uiuienda

Ejido

L Propiedad caminal

Ordenamiento del régimen de propiedad de los bienes inmuebles

1.3 NORMAS METODOLÓGICAS

1.3.1 Respecto de los Bienes Muebles e inmuebles de tipo Industrial

Para valuar bienes desde un esquema tradicional, pueden aplicarse tres

mecanismos para estimar el valor, y elegir aquel que represente el "mayor y

mejor uso con condiciones de bajo riesgo" desde el punto de vista del

19

valuador, es decir, en cada caso particular de valuación, se aplica uno de los

siguientes criterios:

a) Los bienes pueden tener un valor equivalente al costo de su fabricación o

adquisición (principio del costo neto de reposición).

b) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la cuantía monetaria

necesaria para lograr su intercambio en mercados secundarios

específicos (principio del valor de cambio).

c) Los bienes pueden tener un valor equivalente a la capitalización del

beneficio periódico que producen mediante expresiones de la matemática

financiera (principio del valor de uso).

La base de valuar un bien cualquiera con fundamento en el mayor y mejor uso del

mismo con condiciones de bajo riesgo constituye el "principio fundamental de la

valuación", el cual deberá aplicarse en todo estudio valuatorio sin excepción

alguna.

El valor de los bienes a valuar deberá determinarse con base en el "principio del

valor único", es decir, con independencia de los fines para ios cuales se requiera

el avalúo, observando para tal efecto las disposiciones legales y administrativas

emitidas por autoridades en materia de avalúos que en su caso sean aplicables.

20

El proceso valuatorio, en términos generales, se realizará considerando los

siguientes aspectos:

a) Alcance de la valuación. Define el propósito y las consideraciones

técnicas a seguir.

b) Análisis de la información. Se estudia la información con que cuenta la

Institución, tal como facturas de adquisición del Activo Fijo, balanzas de

comprobación de los registros contables, o bien, estados financieros

anteriores que reflejen los gastos efectuados para mantener el activo en

lugar y condiciones de funcionamiento. Esta información incluye los

derechos, gastos de importación, fletes, seguros y gastos de instalación.

Una mayor cantidad de información permitirá obtener una opinión de

valor más apegada a la realidad.

c) Verificación ocular. Los bienes a valuar se identifican utilizando un

formato "ad hoc" para su registro.

d) Procesamiento de datos. Se realiza la valuación con los datos obtenidos

en campo, con el propósito de determinar el Valor Neto de Reposición de

los bienes.

e) Informe final. Se integra el informe y el dictamen de la valuación.

21

En lo sucesivo, se entenderá por proceso valuatorio al conjunto secuencial de

actividades que realiza el profesional de la valuación para obtener la solución de

un problema específico, misma que es generada a partir de los conocimientos que

éste posee. Para ello tendrá que definir y acotar el problema; recabar, tipificar y

clasificar los datos disponibles y, por último, generará e interpretará la información

que conduzca a obtener el valor de la cosa en cuestión.

En la elaboración del dictamen (valuación), el valuador debe conservar todos los

elementos de información, datos técnicos, económicos y documentos relativos y

de apoyo ai proceso valuatorio durante por lo menos cinco años contados a partir

de la fecha de referencia de la valuación.

La valuación debe formularse y contener por lo menos cada uno de los siguientes

apartados:

a) Definición de la valuación,

b) tipo de activos valuados,

c) tipo de bienes u otros activos no incluidos en la valuación,

d) fecha de la relación de bienes valuados,

e) periodo de verificación física,

f) definición de conceptos,

g) periodo de investigación de precios,

h) descuentos e Impuesto al Valor Agregado,

i) cambios significativos,

22

j) description del contenido de la valuation, y

k) cálculo, resumen y certificación de valores.

La definición de la valuación deberá realizarse conforme al convenio escrito

celebrado entre el valuador y la entidad económica interesada en emplear sus

servicios; el tipo de activos valuados y no incluidos en e la valuación según el giro

para el cual son empleados; la fecha de relación de bienes valuados debe

contener la inclusión de la leyenda Tos bienes incluidos en la presente valuación

corresponden a los declarados por la entidad económica como de su propiedad,

según relaciones contables proporcionadas a fecha determinada y que la

propiedad legal no fue verificada, ni se investigaron gravámenes o reservas de

dominio que pudiesen existir sobre dichos bienes"; el periodo de verificación física

se refiere a la indicación de las fechas en que se llevaron a cabo las visitas para

verificar la existencia y características de los bienes; el periodo de investigación de

precios debe señalar la investigación de precios o cotizaciones de los bienes a

valuar, así como los tipos de cambio empleados si es el caso; el rubro de

descuentos e impuesto al valor agregado debe contener la siguiente leyenda: "La

valuación se practicó sin tomar en cuenta ningún descuento especial por parte de

los proveedores de materiales, de maquinaria o cualquier otro tipo de bien

valuado, así como tampoco el Impuesto al Valor Agregado (IVA)".

Si fuera el caso de contar con valuaciones inmediatas anteriores, se señalarán los

cambios significativos con respecto a ellos, así como las explicaciones

correspondientes; las partes o acciones se podrán agrupar en la descripción del

contenido de la valuación a discreción, según las necesidades del valuador y la

23

entidad económica, pero siempre buscando una forma de integración; por último,

el resumen de valores de los bienes valuados mencionará su valor de reposición

nuevo, valor neto de reposición, vida útil remanente y depreciación anual para

cada cuenta e indicando si se trata de una valuación inicial o primera o segunda

recurrente, de los cuales se hablará posteriormente.

Posteriormente al resumen, se debe mencionar la certificación de los valores

resultante, así como la fecha, firma y registro de las personas físicas o morales

autorizadas por la Comisión Nacional Bancada y de Valores para valuar inmuebles

industriales y/o maquinaria y equipo.

El valuador debe practicar la valuación del activo fijo de la entidad económica de

acuerdo a las cuentas o rubros contables que lo integran, como son:

• Para el caso de bienes inmuebles:

a) Terrenos,

b) Edificaciones,

c) Elementos accesorios,

d) Instalaciones especiales, y

e) Obras complementarias.

• Para el caso de bienes muebles:

a) Maquinaria y equipo,

b) Herramientas, moldes, dados y troqueles,

24

c) Muebles y enseres,

d) Equipo de cómputo, y

e) Equipo de transporte.

La información necesaria podrá ser, entre otra:

I. Inmuebles: fecha y costo de adquisición, copia fotostática de la escritura o

documento relativo donde se indiquen medidas y colindancias, así como

superficie y nomenclatura catastral vigente, además de planos

arquitectónicos, estructurales y de instalaciones hid rosan itarias, eléctricas

y especiales, en caso de existir construcciones.

II. Mubles en general: fecha y costo de adquisición, indicando si se adquirió

nuevo o usado, descripción, marca, modelo, número de serie, capacidad

nominal y dimensiones.

Cuando se valúen inmuebles, éstos deben ser valuados en función del uso actual

de los mismos y no de acuerdo al uso probable por circunstancias diferentes. El

informe se desarrollará bajo los siguientes incisos:

I. Antecedentes,

II. Características urbanas generales del predio,

III. Datos específicos del terreno,

IV. Descripción general del inmueble,

25

V. Descripción de elementos de los tipos de construcciones,

VI. Descripción metodológica y consideraciones previas,

Vil. Valuación por el método del costo neto de reposición (físico),

VIII. Valuación por el método del valor de cambio (mercado),

IX. Valuación por el método del valor de uso (capitalización de rentas),

X. Resumen de valores obtenidos,

XI. Consideraciones previas a la conclusión, y

XII. Conclusiones.

Debe notarse que, si el inmueble por valuar se trata únicamente de un terreno, de

lo anteriormente listado se omitirán ios puntos IV, V, Vil y, eventualmente, el IX.

Ocasionalmente, cuando el estudio valuatorio tenga como finalidad la reexpresión

de estados financieros, se requerirá señalar separadamente el valor del terreno y

el de las construcciones.

La descripción de los elementos que integran los diferentes tipos de

constructiones deberá realizarse de manera breve y concisa, señalando, desde

una perspectiva constructiva adecuadamente seleccionada por el valuador, al

menos los siguientes puntos pormenorizados:

1. Obra gruesa.

2. Revestimientos y acabados interiores.

3. Carpintería.

4. Instalaciones hidráulicas y sanitarias.

26

5. Instalaciones eléctricas.

6. Cerrajería.

7. Revestimientos y acabados exteriores.

8. Instalaciones especiales.

9. Elementos accesorios.

10. Obras complementarias.

Es necesario precisar que, eventual mente, algunos bienes se considerarán

integrados por otros que en lo individual son unidades económicamente

indivisibles; si se considera un elemento como parte de un bien, su valor, en

general, podría ser diferente del valor del mismo elemento si se considera como

independiente del bien en cuestión. La valuación de un elemento de una

propiedad, considerado sólo e ignorando su relación con el resto, se conoce como

"valuation parcial", de la cual existen usos legítimos, como es el caso de la

valuación de edifitios para contratar un seguro, en la cual se descuenta el valor de

la cimentación, pero la buena práctica valuatoria requiere que una valuación

parcial se identifique como tal y que las limitaciones de uso del avalúo por parte

del cliente ó de terceras personas queden claramente establecidas.

Los avalúos inmobiliarios deberán contener los valores obtenidos por los métodos

del costo (físico), del valor de cambio (mercado) y del valor de uso (capitalización);

mismos que se fundamentarán en estudios de mercado en la zona en que se

encuentra el inmueble por valuar y en el que se considerarán aquellos factores o

27

condiciones particulares que influyan o puedan influir en variaciones significativas

de los valores, razonando en todo caso los resultados de la valuación.

La valuación de toda clase de terrenos deberá consignar, según corresponda, los

siguientes datos: ubicación, topografía, calidad de los suelos, características

panorámicas, dimensiones, forma, proporción, uso del suelo, densidad de

población, intensidad de construcción, servicios municipales, afectaciones o

restricciones a que estén sujetos y su régimen de propiedad.

En el caso de terrenos urbanos, el valor unitario del lote tipo deberá tomar en

cuenta el programa o planes parciales de desarrollo urbano de la localidad o se

afectará en su caso, con los factores de premio o castigo que le correspondan de

acuerdo con los criterios más recomendables.

Para la valuación de edificaciones se deberán precisar todos los tipos de

construcción que puedan determinarse, acorde a su uso, calidad y descripción de

los elementos de construcción, que se indicarán en forma pormenorizada y

completa, señalándose para cada tipo un Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.) al

que se le deducirán los deméritos que procedan por razón de edad, estado de

conservación, deficiencias de proyecto, de construcción o de funcionalidad.

Todas aquellas instalaciones especiales, elementos accesorios u obras

complementarias que formen parte integral del inmueble, deberán considerarse

28

con su valor unitario correspondiente, señalando el valor de reemplazo así como

su factor de depreciación.

Las instalaciones especiales son los bienes muebles ligados de manera temporal

o permanente a un inmueble de uso común, con el fin de darle a este último un

mejor funcionamiento operational, tal como puede ser el caso de los elevadores y

montacargas, escaleras electromecánicas, equipos de aire acondicionado o aire

lavado, sistemas hidroneumáticos, redes contra incendios, electro ductos,

sistemas de riego por aspersión, albercas y chapoteaderos, sistemas de sonido

ambiental, calefacción, antenas parabólicas, pozos artesianos, sistemas de

aspiración central, bóvedas de seguridad, subestaciones eléctricas, sistemas de

intercomunicación, pararrayos, equipos contra incendio, equipos de seguridad y

circuitos cerrados de televisión, etc.

Los elementos accesorios son aquellos bienes muebles ligado y considerados

necesarios e indispensables para el funcionamiento operational de un inmueble

ligado a la explotación económica o al resguardo cultural. Estos elementos, en sí,

se convierten en característicos del bien inmueble analizado, como puede ser la

una red contra incendios, el depósito de combustible en plantas industriales, la

espuela de ferrocarril en industrias, la pantalla en un cinematógrafo, la planta de

emergencia en un hospital, o las butacas en una sala de espectáculos.

Las obras complementarias son aquellas que aportan alguna amenidad especial o

beneficio adicional a un inmueble de uso común, como son las bardas, celosías,

29

rejas, patios de maniobras y andadores, cisternas, plantas de emergencia o

subestaciones, jardines, aljibes, equipos de bombeo, gas estacionario, etc.

Para determinar el valor por el método de capitalización de un inmueble industrial,

deberán considerarse los siguientes elementos: renta real, o en su defecto, renta

óptima o renta estimada, indicando el motivo por el que se fijan estas dos últimas,

debiendo determinarse en forma unitaria y para cada tipo de construcción

apreciado, deducciones por vacíos, impuestos, servicios y demás gastos

generales, debidamente fundamentados, la tasa de capitalización fundada en

edad, vida probable, uso, estado de conservación, deficiencias en la solución

arquitectónica, constructiva, de instalaciones, zona de ubicación y otros que sean

necesarios a juicio del valuador.

1.4 EL MÉTODO DEL COSTO NETO DE SUSTITUCIÓN Y DE REPOSICIÓN

Este es un método aplicable ai caso de valuación de bienes muebles e inmuebles,

y no para la valuación de derechos. Es especialmente recurrido para establecer

cantidades de aseguramiento de bienes, pues como su nombre indica, calcula el

costo que tendría "reponer" o "sustituir" un bien específico en términos efectivos,

en el estado que se encuentre en un momento determinado, lo cual es acorde con

el propósito primordial de un seguro.

30

El costo de sustitución es la cantidad en dinero que se requiera para producir un

duplicado exacto de un bien específico en unidades monetarias actuales, tomando

en cuenta el gasto de encontrar materiales del mismo diseño, manufactura y

calidad que el objeto de valuación, construido con las mismas técnicas.

El costo de reposition es la cantidad actual de dinero de construcción de un bien

que tienen la misma utilidad que el objeto de valuación, ignorando los múltiples

detalles de materiales y hechura que pueden dar un carácter único al bien en

cuestión.

Tiene el principio de considerar en su aplicación al costo de adquisición en

mercados primarios, es decir, al precio (costo de producción más gastos más

utilidad) como fuente del valor original de los bienes; su objetivo, entonces, es

determinar la cantidad de dinero que debería erogarse a efecto de reproducir al

bien sujeto de valuación de forma idéntica o similar incluyendo la utilidad de su

productor, pero descontándole, primeramente, los deméritos propios debidos al

tiempo en que ha estado en uso, seguidamente, los debidos al estado físico en

que se encuentre al momento de la valuación por dicho uso y, finalmente, los

debidos a su obsolescencia técnica y/o económica que resulte por la posible

aparición de nuevos bienes sustitutos que incorporen adelantos tecnológicos en sí,

o bien, mejoras en su proceso de producción que reditúen ahorros sustanciales y,

como consecuencia, redunden en la disminución del costo de fabricación.

Como puede verse, el método equipara el concepto de valor con el de precio (para

el productor) o costo de adquisición (para el consumidor) y lo llama "costo de

31

reposición nuevo" (C.R.N.), pero únicamente cuando se trata de un bien nuevo, sin

uso y de adquisición reciente, pues cuando es el caso de tratar con un bien que no

reúne estas características, dicho costo de reposición nuevo es afectado,

normalmente reducido, por la aplicación de factores específicos que dan lugar al

concepto de "costo neto de reposición" (C.N.R.) y que son derivados de:

1. Los años que ha estado en uso,

2. La vigencia del bien desde el punto de vista de su uso tecnológico; y,

3. El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido.

Los años que ha estado en uso el bien a valuar se incorporan al método a través

del "factor por vida agotada" (F.Va.), el cual considera los años que ha estado en

uso el mismo desde su fecha de su adquisición, es decir, su "vida útil consumida"

(V.U.C.) y el periodo que en total podría usarse el bien en cuestión, o sea, su "vida

útil total" (V.U.T.), ambas bajo los criterios que serán expuestos más adelante,

aunque cuando se desconoce la fecha de adquisición, se acude a la experiencia

del valuador, quien podría aplicar un factor estimativo fundamentado

razonablemente en una inspección visual del bien.

La vigencia tecnológica se expresa a través del "factor por obsolescencia técnica"

(F.Ot), que se determina mediante la observación directa por el valuador

atendiendo al modelo del bien y a la vigencia de su uso actual. A este factor se le

suele llamar "factor por obsolescencia funcional" (F.Of.), o también "factor por

obsolescencia económica" (F.Oe.), ya que el avance tecnológico que se incorpora

a los bienes repercute, primordial mente, en la eficiencia de las funciones que

32

realiza, dando como resultado que su rendimiento y costos de operación y

mantenimiento sean menores, como vendría siendo la insulation de una nave para

reducir los costos de refrigeración, asi como la existencia de laminas translúcidas

para iluminación natural.

El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido el bien es reflejado a

través del "factor por conservación" (F.Co.), también llamado "factor por

mantenimiento" (F.Ma.). Este indicador se establece por el valuador mediante

observación directa y atendiendo a su experiencia.

Cabe señalarse que los índices o factores fundamentados en la experiencia de los

valuadores suelen asignarse mediante calificaciones expresadas en la escala del

uno al diez. Con esto se establece una jerarquía del estado de los bienes, donde

corresponde el valor de diez a los bienes nuevos sin usarse, nueve a los bienes

nuevos con poco uso y en perfecto estado, disminuyendo hasta el valor de cuatro,

que significa "muy mal estado". Los valores tres, dos, y uno significan que el bien

se encuentra en estado de desecho. Posteriormente, esta calificación se divide

entre diez para obtener un valor decimal y poder aplicarla con el principio del

"factor por demérito" (F.De.) que será abordado más adelante.

Los mecanismos a emplearse para la determinación del costo neto de reposición

son dos, y solamente puede seguirse uno de ellos:

33

1. Forma de la línea recta directo, el cual contempla asignación de valores a

cada factor de depreciación o demérito en forma directa, según el bien a

valuar, representándose por la expresión:

C.N.R. = C.R.N. [(F.Va.)(F.Co.)(F.Ot.)]

2. Forma de la línea recta ponderado, el cual contempla asignación de

valores a cada factor de depreciación o demérito, al cual previamente se

le consideró una importancia determinada según el bien a valuar,

caracterizándose por la expresión:

C.N.R. = C.R.N.[(F.Va.)(A) + (F.Co.)(B) + (F.Ot.)(C)]

donde "A", "B" y " C resultan ser las ponderaciones consideradas a

criterio por el valuador, dependiendo del activo que se esté tratando.

Cabe resaltar que es mucho más común la aplicación del primer mecanismo que

la del segundo, lo cual no tiene una justificación propiamente dicha, aunque lo que

parece aceptarse con ello es que existe dependencia entre los conceptos de edad,

conservación y obsolescencia de los bienes, pues al afectar al costo de reposición

nuevo por el producto de los factores correspondientes se indica esta situation; en

cambio, el segundo mecanismo, además de considerar el grado de participación

en el costo neto de reposición de cada uno de estos conceptos a través de la

ponderación de los factores, establece independencia de los mismos por aplicar el

principio de la sumatoria, lo cual, en opinión de algunos, es lo más razonable en

34

virtud de los resultados que se obtienen cuando estos tres factores toman

simultáneamente valores diferentes de la unidad.

La aplicación del método del costo neto de reposición podría ser inadecuada bajo

ciertas circunstantias de valuación, especialmente cuando se trata de bienes

usados o que son destinados a la producción de beneficios económicos o

financieros, pero sin duda aporta una primicia para la determinación de ia cuantía

monetaria que podría alcanzar un bien en mercados primarios, pues es innegable

que el concepto del costo de adquisición de un bien corresponde al momento en

que este concepto, junto con el de valor y precio, tienen una equivalencia

numérica (el momento del intercambio entre e! oferente y el demandante), sin

olvidar que la idea de un bien nuevo con la que se está partiendo.

No obstante lo anterior y sin importar que se trate de un bien nuevo o usado, el

método establece una cota inferior en lo que al valor del mismo se refiere, pues en

términos razonables un bien se intercambiaría por una cantidad no menor a lo que

costaría reponerla, y se destinaría a la producción si devolviera beneficios

cuantificabíes en cantidad mayor al mencionado costo, aunque esto será tratado

en lo que a los valores de cambio y de uso se refiere.

Hablando particularmente del caso de los bienes inmuebles INDUSTRIALES, el

costo neto de reposición integra el "valor" del terreno que puede tener o no

edificaciones construidas en él (la tierra carece de "costo", ya que es un bien

imposible de producir), y si es que las tiene, se adiciona el costo actual de

35

construcción de tales edificaciones, incluyendo sus obras complementarias,

elementos accesorios e instalaciones especiales, pero descontando los efectos del

tiempo que han estado en uso y el grado de mantenimiento o conservación que se

les haya proporcionado, así como también sus obsolescencias económicas y/o

funcionales, para considerar de este modo que se tiene la misma utilidad que la

estructura del sujeto de valuación.

1.4.1 El Factor por Demérito

El factor por demérito (F.De.) será entendiendo como el producto del factor por

vida agotada (F.Va.) por el factor por conservación (F.Co.) y por el factor por

obsolescencia técnica (F.Ot), es decir:

F.De. = (F.Va.) (F.Co.) (F.Ot.)

donde:

F.De.: Factor por Demérito. F.Va.: Factor por Vida Agotada. F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual. F.Ot.: Factor por Obsolescencia técnica o económica.

Para determinar este factor por demérito se propone seguir cualquiera de los tinco

criterios siguientes, de los cuales el primero aplica un esquema de depreciación

lineal, y los demás incorporan la idea de afectar el valor letargada o

retardadamente al paso del tiempo:

1. El criterio contable tradicional

2. El criterio de Ross Heidecke

36

3. El criterio HR

4. El criterio Kuentzle

5. El criterio de Ezequiel Siller

1.4.1.1 Demérito por el Criterio Contable Tradicional

Este resulta ser un mecanismo clásico de depreciación contable, estableciendo

que los bienes pierden gradualmente todo su valor de forma directamente

proporcional ai tiempo transcurrido desde su adquisitión, lo cual se traduce en la

siguiente expresión aplicable al caso del factor por vida agotada:

F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.). donde:

F.Va.: Factor por Vida agotada. V.U.C.: Vida Útil Consumida expresada en años. V.U.T.: Vida Útil Total también expresada en años.

El valor del factor por conservación será establecido con base en la calificación

que el valuador proporcione de acuerdo con su experiencia y mediante la

expresión siguiente:

F.Co. = C./10

donde:

F.Co.: Factor por Conservación. C : Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en

escala absoluta del cero al diez.

37

Por lo que toca al factor por obsolescentia técnica, éste tomará un valor entre el

cero y la unidad y, al igual que el factor por conservación, será también

establecido conforme la experiencia y criterio del valuador.

1.4.1.2 Demérito por el Criterio Ross Heidecke

El criterio de Ross Heidecke especifica la tabulación presentada en y sigue el

comportamiento mostrado, ambas cuestiones considerando un factor por

obsolescencia técnica o económica equivalente a la unidad. La tabulación ha sido

referida a una vida útil total equivalente a cien años y, por esta razón, los valores

representados en el eje horizontal de la gráfica pueden ser interpretados como la

proporción porcentual de una vida útil total cualquiera dada.

Este criterio involucra el conocimiento de la edad del bien en cuestión expresada

en años y la calificación estimativa dependiente del estado físico del bien o de su

estado de conservación; con estos parámetros se podrá determinar fácilmente el

factor por demérito (F.De.) adecuado para aplicarlo en la metodología vaiuatoria,

según lo siguiente:

F.Va. = 1 - (V.U.C. / V.U.T.)14

donde:

F.Va.: Factor por Vida agotada. V.U.C: Vida Útil Consumida. V.U.T.: Vida Útil Total.

38

El factor por conservación (F.Co.) adoptará el valor que corresponda, según lo

señalado en la tabla siguiente

ESTADO

Excelente Muy bueno Bueno Regular Malo Muy Malo Pésimo Desecho Menos que desecho

CALIFICACIÓN

10 9 8 7 6 5 4 3 2

F.Co.

1.00 0.92 0.84 0.78 0.72 0.64 0.52 0.35 0.11

Valores del factor por conservación (F.Co.) adoptados por el criterio Ross Heidecke

Para efectos de una determinación específica de un factor por demérito, lo que

respecte al factor por obsolescencia técnica será determinado por criterio del

valuador como ya ha sido citado.

1.4.2 Homologación

Antes que nada, es importante recordar que, para lograr el objetivo de la valuation

planteado como técnica de apoyo al proceso de toma de decisiones, los métodos

orientados hacia la cuantifi catión del valor de uso y el valor de cambio de un bien

específico que pretende valuarse son sustentados, primordialmente, en la

indagación de valores alcanzados por otros bienes considerados, para efectos de

comparación, con caracteristicas físicas "idénticas" en los mercados propios de su

comercialización; sin embargo, en algunos mercados particulares u,

ocasionalmente, los bienes que intercambian los oferentes y demandantes no son 39

propiamente idénticos al que se quiere determinar su valor, pero quizá algunos de

ellos, como en el caso de los inmuebles industriales, en el mejor de los casos

podrían ser considerados "similares", es decir, podría saberse las cantidades

monetarias con las que los agentes del mercado intercambian bienes con el

mismo uso que el objeto de valuación, aunque con capacidades y aspectos físicos

"ligeramente" diferentes, en cuyo caso, habría que identificar, con la mayor

precisión posible, los elementos que integrarían esa ligera diferencia que es

aludida.

Hay que precisar también que, para considerar a dos elementos comparables

entre sí para fines de valuación, sus diferencias deberán ser pequeñas en

términos físicos, pues de lo contrario seria inadecuado e impropio realizar su

comparación.

Es precisamente aquí en donde la mayoría de los valuadores cometen el error de

considerar 2 naves o bodegas similares entre si sin considerar los elementos que

veremos mas adelante.

Pues bien, la homologación es un proceso que tiene como finalidad, por una parte,

la identificación de aquellos elementos físicos que conforman las pequeñas

diferencias entre los bienes comercializados en el mercado y aquel que se quiere

valuar, y por la otra parte, cuantificar monetaria mente dichas diferencias; esto con

el propósito de conocer el valor del bien en cuestión a través de la agregación o

retiro de la cantidad monetaria que representa a la multititada diferencia y, hacer

40

con ello, que la comparación entre los bienes pueda realizarse con la premisa de

"identidad".

En otras palabras, la homologación es un proceso con el cual se establece la

cuantía monetaria que necesariamente debe agregarse o retirarse del bien

comparable respecto del que desea valuarse, para que la comparación se realice

en condiciones de identidad y no de similitud.

Sin embargo, es preciso reconocer que la determinación cuantitativa de las

diferencias específicas a través de mecanismos del costeo preciso de retiro y

sustitución de materiales, junto con la mano de obra asociada, como fue señalado

anteriormente en el método del costo neto de reposición (C.N.R.), sería un

proceso inágil que retrasaría sustantivamente la emisión de un dictamen de valor;

no obstante, es lícito seguir ese procedimiento, aunque de todos modos, no se

garantizaría la plena precisión numérica.

Por ese motivo, la valuación ha acudido al empleo de "factores" que se expresan

en escala relativa (porcentaje) o en escala absoluta, según el parecer del

valuador, mismos que serán nombrados sucesivamente como "factores de

homologación".

Por cada diferencia específica que el valuador detecte entre el bien por valuar y el

bien de comparación, deberá asignarse un factor de homologación con un valor

numérico plenamente identificado. Estas diferencias pueden corresponder, por

41

ejemplo, en el caso de bienes inmuebles, a determinados aspectos físicos como

son: la cantidad de calles sobre las que el predio tiene acceso directo, la densidad

e intensidad de construcción máximas permitidas, la ubicación dentro de la zona,

el equipamiento y servicios urbanos que están dispuestos, el nivel socioeconómico

de la población que habita las cercanías, las vistas panorámicas, la calidad social

de la población vecina inmediata, el nivel de seguridad pública existente, la

contaminación ambiental y auditiva del entorno, la vocación de uso, la calidad

conceptual del proyecto constructivo, la calidad de los materiales empleados, el

avance de las construcciones, su estado de conservación, su edad, etc.

Junto con lo anterior, el valuador deberá identificar, de los factores determinados,

cuáles de ellos son "estocásticamente independientes" y cuáles no, es decir, qué

factores toman un valor de manera "libre", sin importar el valor que tomen los

demás y, qué factores dependen de la cantidad asignada a otros.

Posteriormente, habrá que definir una manera consistente, como la expresada en

el punto siguiente inmediato, que permita sustituir todos los factores de

homologación manejados por un sólo valor numérico, con el cual sea posible,

mediante la operación numérica de la multiplicación, obtener el valor del bien en

estudio con base en otro que haya sido indagado en el mercado. Dicha manera

resulta ser toral para el desarrollo del proceso valuatorio a través de los métodos

orientados hacia la determinación del valor de uso y del valor de cambio, mismos

que se expondrán más adelante.

42

Será deseable que la cantidad que sustituirá a todos los factores de homologación

sea lo más cercana a la unidad, ya que ésta expresa condiciones de identidad

para efectos comparativos, mientras que los valores cercanos a la misma señalan

condiciones de similitud.

Con base en eso y considerando que el valor del sujeto en estudio se determinará

a través de la multiplicación del valor del bien que fue indagado por el "número"

que sustituyó a todos los factores de homologación considerados, es necesario

que se explique el significado de este "número" mencionado. Si el número

sustituto fuera menor que la unidad, se entenderá que el bien que se valúa es

menos deseado por los demandantes que el bien que está sirviendo de

comparación en el mercado; en cambio, si éste resultara ser mayor que la unidad,

significará que el bien que se valúa es más deseable que el bien contra el cual se

está comparando.

Es importante hacer hincapié en que, sea cual fuere el procedimiento de síntesis y

sustitución de los factores de homologation, éste deberá ser consistente y

considerar que la dependencia de valores numéricos se expresa mediante la

operación numérica de la multiplicación, mientras que la independencia con la

suma de los elementos ponderados, situation que de ninguna manera es inducida

por el autor, sino por los propios planteamientos y procedimientos matemáticos

empleados por la teoría de decisiones, disciplina para la cual se aplican técnicas

de valuación.

43

1.4.2.1 Homologación "HR"

Hablar de identificación de las diferencias sustantivas entre los elementos

comparables y el objeto de valuación no significa que en ocasiones se hará

referencia a las más convenientes y en otras serán omitidas, sino que siempre y

en todos los casos, se deberán involucrar los mismos aspectos que, a juicio del

valuador, tengan influencia en el valor de los bienes. Esto significa que, antes de

todo, se deberán identificar las propiedades físicas que son valoradas en el

mercado específico que se trate y, sobre las cuales puedan existir diferencias que

repercutan en el valor de los bienes que ahí se comercialicen.

Asimismo, será necesario cuantificar el peso específico con el cual contribuye, en

el valor de los bienes, cada elemento específico (factor de homologation)

representativo de cada diferencia identificada y que el tomador de decisiones hace

intervenir en su proceso de comparación, además de la cantidad individual con

que se medirá la deseabilidad de cada elemento mencionado en el mercado.

La escala que se elija para medir los aspectos de deseabilidad referidos, podrá ser

expresada en términos absolutos o en términos relativos según convenga, es

decir, podrá establecerse con base en porcentajes o en puntuaciones del cero al

diez, por ejemplo, pero una vez seleccionada para cada diferencia específica que

se homologará, habrá de mantenerse de manera consistente en todo el proceso,

lo cual significa que si un factor es evaluado de una manera definida para un bien,

para los demás se hará del mismo modo, aunque a cada factor aplicado a todos

44

los bienes (los comparables y el sujeto de estudio) puede aplicársele un

mecanismo propio de evaluación.

Lo expresado en el párrafo anterior significa que puede ser el caso de evaluar

cada factor de homologación mediante un modelo específico, sea de índole

matemática, económica, financiera, estadística, etc.

Esas propiedades físicas que fueron aludidas con antelación pueden ser

esquematizadas, para cada bien comparable y para el objeto de valuation,

análogamente a un árbol de probabilidad, como se muestra en la Figura 4.1.

EE •HO-1>:>QF.HO.,

( F H O . ; ) = > Q F H O 2

n <™°., ) 3 .QF H 0 3

Figura 4.1 Esquema con que un tomador de decisiones involucra los aspectos de deseabilidad de un bien

Ei planteamiento referido expresa que cada "factor" es independiente de los

demás representados en el nodo de incertidumbre, es decir, se tratará con

factores de homologación estocásticamente independientes, lo cual significa que

el valor asignado a uno de ninguna manera dependerá del asignado a otro. En ese

sentido, la situación se reducirá a sustituir, en el nodo de probabilidad (nodo de

45

homologación), su valor esperado (valor de homologación), mismo que se

determinará de la siguiente forma:

m

V.Ho.j = 2 [F.Ho.¡j] [p(F.Ho.¡j) i-i

donde:

V.Ho.j: Valor de homologación del bien comparable " j " . F.Ho.y: Iésimo factor de homologación del bien comparable " j " . p(F.Ho.,j): Ponderación del iésimo factor de homologación del bien comparable " j " m: Número de elementos que constituyen diferencia apreciada por el mercado.

El valor numérico determinado con la expresión anterior servirá para realizar la

síntesis del nodo de homologación mostrado en la Figura 4.1., donde simplemente

se sustituirán todas las ramificaciones del nodo mencionado por el valor de

homologación que corresponda. Dicha sustitución se esquematiza en la Figura

4.2.

V.Ho.j

Figura 4.2 Síntesis de un nodo de homologación

El número que servirá para multiplicarse por el valor del bien que se conoce su

cuantía monetaria de intercambio en el mercado por indagación y así estimar el

del que se pretende valuar, recibirá el nombre de "razón de homologación", la cual

tendrá la siguiente equivalencia:

46

R.Ho.j = V.Ho. I /V.Ho. i

donde:

R.Ho.j: Razón de homologación del bien comparable " j " .

V.Ho.x: Valor de homologación del bien que se pretende valuar

V.HO.J: Valor de homologación del bien comparable " j " .

Cabe señalar que el valor de homologación del bien que se pretende valuar se

obtendrá de la misma manera aplicada para determinar el valor de homologación

de cada bien comparable y que, las ponderaciones de los factores de

homologación deberán expresarse en escala relativa, es decir, en términos

porcentuales, respetando la siguiente condición:

m

2 p(F.Ho.¡j) = 1

1.5 EL MÉTODO DEL VALOR DE CAMBIO

Este método es también llamado "comparativo" o "de mercado", y aplica en los

casos de valuación de derechos y bienes muebles e inmuebles, sean nuevos o

usados, teniendo su fundamento en la consideración que éstos tienen

deseabilidad en el mercado donde se comercializan, lo cual significa que su

aplicación queda condicionada a la existencia del mismo, que como su definición

económica señala, estará integrada por oferta y demanda.

Tras verificada la presencia de ambos integrantes que definen el mercado

específico, habrá que extraer de él los valores representativos con que los bienes

47

o derechos son "cambiados" de las manos de los oferentes a las de los

demandantes. Es difícil conocer de hecho operaciones concretas de intercambio

de bienes y/o derechos, así como el valor involucrado; lo que comúnmente se

difunde en el medio es el precio pretendido por los oferentes y, eventualmente, las

propuestas que los demandantes hacen para adquirir las cosas. Sin embargo, es

evidente y definitivo que dichas operaciones se realizan por otras cantidades que,

seguramente, se ubican entre ambas posturas, marcando así el concepto de valor,

lo cual no significa que éste se encuentre a la mitad de la banda que se forma por

las primeras cantidades referidas, aunque también podría decirse que dichas

operaciones se efectúan por debajo del precio en que son ofrecidas y, en ese

sentido, el valuador aplica el concepto del "factor por negociación" (F.Ne.).

Se definirá al factor por negociación (F.Ne.) a aquel por el cual, con base en el

precio indagado en el mercado del elemento que integrará la muestra, se estima el

valor que podría tener dicho elemento, es decir, la probable cantidad en que

podría efectuarse el intercambio del bien o derecho en el ámbito propio del

mercado en que se comercializa. Este factor por negociación (F.Ne.) opera en la

siguiente fórmula, donde "P." es el precio difundido en el mercado de la cosa, "V

la estimación de su valor, y el subíndice " i " expresa que la fórmula será aplicable

para cada elemento que integre la muestra estadística, por lo que dicho subíndice

tomará valores desde la unidad hasta "n", parámetro que representará al tamaño

de la misma:

V . C j = (F.Ne.¡) (P.¡)

48

Desde ese punto de vista, y considerando que el universo de bienes y derechos

que son dispuestos en el mercado puede ser muy grande, o bien, su tamaño

indefinido, habrá que extraer un subconjunto finito de dicho universo que resulte

ser característico del mismo en términos estadísticos. Específicamente, habrá que

extraer una muestra suficientemente representativa en términos de valor de

cambio, para lo cual se considerará como representativa para el proceso

valuatorio aquella muestra que tenga:

1. Características de identidad, o bien, de similitud en cada uno de los bienes o

derechos que la integren respecto del que se pretende valuar, recordando

que la comparación entre el sujeto de valuación y cada uno de (os elementos

de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen

condiciones de similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico

de la muestra, un procedimiento de homologación.

2. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el

10%.

3. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podría aceptarse

como máximo el 90%.

Lo anterior redunda en definir el tamaño de la muestra cumpliendo con la siguiente

expresión en términos a priori:

49

n = Z w.c. / ev.c.,

donde:

n: Tamaño de la muestra. Z: Número de unidades de desviación estándar en la distribución normal que producirá

el nivel deseado de confianza. Para el caso planteado, Z será igual a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%, y de 1.645 cuando este sea del 90%.

vv c: Coeficiente de variación. ey c: Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media poblacional.

Lo anterior significa que el tamaño mínimo esperado de cualquier muestra será:

(1.960)2 (0.10)2 / (0.07)2 = 7.84 * 8 unidades,

aunque podría aceptable, de forma más holgada, la siguiente cantidad proveniente

de aplicar los valores "tolerados" en la misma expresión, o sea:

(1.645)2 (0.12)2 / (0.10)2 = 3.90 * 4 unidades.

Habiendo recaudado la muestra (al menos 6 o 4 elementos), primeramente habrá

que registrar el rango de valor de la misma, parámetro que se determinará con la

diferencia del valor mayor y el valor menor que la integren, es decir:

después se homologarán los valores que correspondan a elementos con

características de similitud respecto del sujeto de valuación y se calculará el nuevo

rango que provendrá de los valores ya homologados y que permitirán establecer la

comparación en términos de identidad, esto es:

•Ho. * **--*Ho.max — * **---Ho.in¡n>

50

posteriormente se calculará la diferencia de ambos rangos:

d = r - rHo.

si esta diferencia resultare negativa, querrá decir que el proceso de homologación

fue incorrecto y que se deberán hacer adecuaciones consistentemente

coherentes, pues el objetivo de la homologación es establecer la concurrencia de

los valores hacia uno característico de la muestra, lo cual únicamente se logra

cuando el rango de los valores homologados es menor que el que existía antes de

ese proceso, es decir, cuando esta diferencia es positiva.

Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la muestra

cumpla con la condición que sea establecida en lo relativo al nivel de confianza de

la misma, es decir, se calculará "Z" a través de la siguiente fórmula:

rj / 2 , 2x1/2

Z = (n ey.c. / vv.c ) ,

y posteriormente se comparará el valor determinado con lo expresado en la Tabla 2.2 que es la siguiente:

NIVEL DE CONñANZA <%)

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

VALOR APLICABLE DE

»7»

1.645 1.695 1.750 1.810 1.880 1.960 2.055 2.170 2.330 2.575

51

Si la muestra no logra el nivel de confianza requerido, se deberá elegir uno de

estos dos caminos: depurar la muestra cuando esta tenga un tamaño amplio que

lo permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir

más elementos a la muestra. Después de aplicar cualquiera de ellas, con

elementos ya homologados, se calculará de nueva cuenta el nivel de confianza,

recurriendo a este mecanismo tantas veces como sea necesario, hasta cumplir

con él.

Contando con una muestra de valor representativa, se procederá a calcular los

principales estadísticos de tendencia central y de dispersión que la distinguen: la

media (Dv c), la moda (Mv c), la mediana (nv c), la desviación estándar (Dv c) y el

coeficiente de variación (Dvc). No obstante que existen opiniones que divergen

respecto del valor que debe adoptarse más apropiadamente de los estadísticos de

tendencia central, el más consistente de ellos es la media, tanto que incluso es

tomada como base para determinar los estadísticos que constituyen las medidas

de dispersión de la muestra, de las cuales las más manejadas son la desviación

estándar y el coeficiente de variación.

Es importante acotar que en casos como el de la valuación de inmuebles

industriales es necesario trabajar con valores de cambio unitarios, pues en las

cuantías de intercambio de estos bienes se involucra su extensión y, en ese

contexto, inmediatamente después de aplicar el factor por negociación (F.Ne.,) a

52

los pretios indagados en el mercado, habrá que calcular dichos valores de cambio

unitarios e integrar con ellos la muestra.

Los valores de cambio unitarios simplemente serán determinados mediante el

cociente que resulte de dividir el valor de cambio proveniente de multiplicar el

precio extraído de mercado (P.¡) por el referido factor por negociación (F.Ne.,),

entre la extensión del bien que se esté tratando,

1.6 EL MÉTODO DEL VALOR DE USO

A este método se le denomina también "de rentabilidad", "de productividad" o "de

capitalización", y considera que el valor de las cosas tiene relación con la

capacidad que éstas tienen, o el potencial que podrían tener para generar, a

quienes las poseen legal y legítimamente, beneficios económicos periódicos y

constantes denominados "renta", a través del transcurso del tiempo que duren

(hablando de los bienes), o mientras que tengan vigencia (si se habla de los

derechos); esto significa que el valor de uso deriva en la aplicación de una

metodología de carácter financiero.

La renta es un término legal que expresa el beneficio económico reflejado como

ingreso que una persona percibe como resultado de destinar el uso de un bien y/o

derecho a la producción de nuevos bienes y/o servicios, o también por ceder el

53

uso de las cosas a otras personas para fines lícitos, y hablar de renta periódica

significa referirnos al beneficio económico que sucede en intervalos iguales, y

referir que ésta sea constante quiere decir que se incluirá en los cálculos en

unidades monetarias reales de la fecha en que se valúa, o sea, en cantidades

ligadas a una misma fecha, donde cada una de sus unidades tendrá el mismo

poder adquisitivo que las demás.

Cuando el uso de las cosas es cedido de facto, generalmente suscriben, tanto la

parte propietaria del bien y/o derecho, como la parte que ejercitará su uso, un

documento en el que se plasman las condiciones bajo las cuales se dará esta

circunstancia (contrato), incluyendo la cantidad periódica que legalmente se

establece en contraprestación para poder ejercer el uso por persona distinta al

dueño (recibo), la cual conformará la llamada "renta bruta periódica" del sujeto de

valuación (R.B.P.X) y que servirá de base para determinar el valor de uso dei

mismo.

Eventual mente, la mencionada renta bruta periódica del sujeto de valuación

(R.B.P.x) podría ser establecida mediante la consulta documental de registros

contables específicos (cuentas de resultados), aunque en realidad a ellos se

acude porque son primordialmente útiles para obtener información apiicabie en la

valuación de negocios en marcha, donde los bienes y/o derechos constituyen,

fundamentalmente, el activo fijo utilizado para generar utilidades.

54

Sin duda, en el ámbito del mercado es difícil que se conozcan las cantidades

concretas en la que los dueños de bienes y/o derechos específicos los ceden a

quienes demandan el ejercicio de su uso, pero suele difundirse en medios

informativos el precio pretendido por los oferentes que disponen en el mercado el

mencionado uso y, eventualmente, las propuestas que los demandantes hacen

para usar las cosas; por tal motivo, y tomando en cuenta con toda seguridad que

la cesión se lleva a cabo en una cantidad que se ubica entre ambas posturas (no

necesariamente en un punto medio), por lo que es aplicable, al igual que en el

método del valor de cambio, el concepto del "factor por negociación" (F.Ne.), ya

que en términos prácticos, puede decirse también que la cesión del uso de las

cosas ocurre por cantidad inferior al precio.

El factor por negotiation se define como aquella cantidad comprendida entre el

cero y la unidad, incluyendo estos valores, misma que sirve para modificar el

precio indagado en el mercado de cada elemento que integrará la muestra,

estimándose así el posible valor de la cesión del uso del bien y/o derecho sujeto

de la valuación. En la siguiente fórmula se expone cómo opera el factor por

negociación (F.Ne.), donde "P.R.P." es el precio de la renta periódica difundido en

el mercado para ceder el uso de la cosa, "R.B.P." la renta bruta periódica que

podría generarse en términos de práctica seguridad, y el subíndice " i " expresa que

la fórmula será aplicable para cada elemento que integre la muestra estadística,

por lo que dicho subíndice tomará valores desde la unidad hasta "n", parámetro

que representará al tamaño de la misma:

55

R.B.P.j = (F.Ne.¡) (P.R.P.0

Es importante indicar que todas las rentas brutas periódicas de los bienes y/o

derechos que serán integrantes de la muestra de estudio (R.B.P.j) deberán

referirse al mismo intervalo, es decir, si el periodo es fijado semanalmente, las

mencionadas rentas deberán aplicarse cada semana; si el periodo se refiere al

mes, éstas serán aplicables mensualmente; si el periodo es de seis meses, todas

ellas se aplicarán semestra(mente; si el período fuera anual, se relacionarán con el

año; y así sucesivamente.

Habiendo recaudado la muestra de rentas brutas periódicas de bienes y/o

derechos similares al que se quiere valuar (al menos 6 o 4 elementos), habrá que

registrar primero el rango de valor de la misma, valor que se establecerá mediante

la diferencia de la renta bruta periódica mayor y la menor que la integren, es decir:

r — K . D . r .max — * * .H . r . m ¡ n ,

después se homologarán los valores de toda la muestra respecto del sujeto de

valuación y se calculará el nuevo rango proveniente de los valores ya

homologados, que permitirán la comparación en términos de identidad, esto es:

l"Ho. = R'B'F-Ho.max — R'B-P-Ho.min,

posteriormente se calculará la diferencia de ambos rangos:

d = r - I-HO.

si esta diferencia resulta ser negativa, el proceso de homologación fue incorrecto,

por lo que se deberán hacer adecuaciones consistentemente coherentes, ya que

el fin de la homologación es establecer la concurrencia de las rentas brutas 56

periódicas hacia un valor característico de la muestra, lo cual únicamente se logra

cuando el rango de los valores homologados es menor que el que existía antes de

ese proceso, es decir, cuando esta diferencia es positiva.

Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la muestra

cumpla con la condición que sea establecida en lo relativo al nivel de confianza de

la misma, es decir, se calculará "Z"

Una vez establecida la cantidad equivalente a la renta bruta periódica del sujeto de

valuación (R.B.P.X), sea ésta tomada de la contabilidad, de un contrato, de un

recibo, o bien, estimada en términos de investigación de mercado, se deducirá de

ésta, según proceda, aquellos gravámenes que deben ser pagados durante los

mismos periodos en que es referida dicha renta, así como los costos y gastos que

deben ser erogados, también en los mismos periodos y a favor del bien y/o

derecho por valuar, con la finalidad de remozamiento, mantenimiento,

conservación, administración, vigilancia, aseguramiento, etc.; con lo que se

determinará la "renta neta periódica" del sujeto de valuación (R.N.P.X), la cual será

insumo en el cálculo del valor de uso de la cosa que se desea valuar.

Entre las deducciones generales aplicables a la renta bruta periódica podemos

mencionar aquellas denominadas "por desocupación", las cuales se derivan del

tiempo en que, a pesar que sean dispuestas en el mercado para ceder su uso, no

son tomadas por demandante alguno (esto ocurre normalmente cuando la persona

a quien se permitió ejercer el uso a cambio de una renta, lo devuelve al legal y

57

legítimo dueño para que éste lo vuelva a ceder a otra persona); otras deducciones

son las llamadas "por administración", que ocurren a favor de un tercera persona

cuando el propietario de los bienes y/o derechos dispone que ésta procure, entre

otras cosas, su adecuada disposición y manejo en lo que respecta a la cesión su

uso, la recaudación de los ingresos que se originen por tal acción, la coordinación

de la erogación de los gastos propios del remozamiento, mantenimiento y

conservación que sean necesarios y que corresponda al dueño efectuar, así como

también el pago de los gravámenes que sean procedentes; sin olvidar que las

debidas "por conservación y mantenimiento" propiamente dicho, además de las

correspondientes "por impuestos o gravámenes" que deban pagarse (v.gr. el

impuesto sobre la renta, el impuesto predial y el impuesto al activo), también son

deducciones a la renta bruta periódica, junto con las primeras dos mencionadas en

este párrafo.

Con la cuantificación de las deducciones mencionadas y de aquellas otras que

sean pertinentes a juicio del valuador, la renta neta periódica (R.N.P.X) se calculará

del siguiente modo:

j

R.N.P.S = R.B.P.S-SD.¡ NI

donde:

R.N.P.X: Renta neta periódica del sujeto de valuación. R.B.P.X: Renta bruta periódica del bien y/o derecho que desea valuarse. D.L: Cada una de las deducciones determinadas y cuantificadas por el valuador.

58

Es un hecho que económica y financieramente el dinero tiene diferente valor en

puntos específicos del tiempo, y para fines de análisis se considera que dicho

valor cambia en intervalos que tienen la misma equivalencia temporal, o sea,

cambia en tiempos iguales; por lo que en el siguiente paso del método del valor de

uso habrá que establecer los intervalos correspondientes a la revolvencia de los

beneficios o flujos netos periódicos futuros que ocurrirán durante el tiempo que le

resta al bien de duración o el que le queda al derecho de vigencia, es decir, los

momentos iguales en los que la renta neta periódica del sujeto de valuación

(R.N.P.x) será "capitalizada" en un horizonte equivalente a su "vida útil remanente"

(VU.R.x), la cual se determina de la siguiente forma:

V.U.R.X = V.U.T.X - V.U.C.*

donde:

V.U.R.X: Vida útil remanente del sujeto de valuación o tiempo restante en que la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será vigente (caso de los derechos).

V.U.T.X: Vida útil total o vigencia total del sujeto de valuación. V.U.C.x: Vida útil consumida o edad del bien y/o derecho del cual se quiere saber su

valor de uso.

Debe acotarse que la vida útil remanente (V.U.R.x), la vida útil total (VU.T.X) y la

vida útil consumida (V.U.C.X) de las cosas deben establecerse en las mismas

unidades de tiempo, las cuales deben corresponder a los intervalos establecidos

para capitalizar la renta neta periódica, sean semanas, meses, bimestres,

semestres, años, lustros, etc.; así mismo, será indispensable que la propia renta

neta periódica también esté relacionada con dichas unidades de tiempo, por lo

que se deberá efectuar los ajustes que sean necesarios, ya sea acumulándola o

dividiéndola acordemente a efecto de cumplir con esta condición.

59

Contando con la renta neta periódica, con la vida útil remanente y con los

intervalos de capitalización, restará definir, bajo el esquema de la teoría del

interés, la tasa de deftactación, llamada "tasa de productividad real" (T.P.R.X), que

se empleará para convertir la serie de beneficios o flujos netos periódicos futuros

mencionados en el valor de uso del bien y/o derecho sujeto de valuación, esto

mediante la aplicación del concepto de la sumatoría o acumulación del valor

presente de cada uno de ellos, el cual se refleja en la siguiente expresión derivada

de la aplicación de matemáticas financieras:

V.U.X = (R.N.P.S / T.P.R.X) (1 - (1 + T.P.R.*) v u R")

donde:

V.U.: Valor de uso del bien y/o derecho sujeto de valuación R.N.P.X: Renta neta periódica del sujeto de valuación. V.U.R.X: Vida útil remanente del sujeto de valuación o tiempo restante en que la cosa

que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será vigente (caso de los derechos).

T.P.R.X: Tasa de productividad real aplicable para capitalización de los beneficios netos periódicos futuros.

60

CONCLUSIONES DEL CAPITULO I :

Es común que en el avalúo de bodegas y de naves industriales; debido a la gran

diversidad que existe en cuanto a su tamaño, forma, usos, materiales de

Construcción, ubicaciones etc, nos encontremos que en la mayoría de los casos

los valuadores solo consideran el valor físico del inmueble; dejando a un lado el

valor de mercado y el de uso.

Esto se debe principalmente al desconocimiento por parte estos de los criterios de

selección y clasificación de los inmuebles comparables y a la importancia o peso

que se le debe dar a cada criterio de comparación.

En el siguiente capitulo se propone un criterio para la clasificación y usos de

bodegas y naves industriales, con el fin de identificar aquellas cualidades o

defectos que presenta en inmueble objeto de valuación con respecto a sus

comparables.

61

CAPITULO II

Bodegas y Naves Industriales:

2.1 CLASIFICACIONES Y USOS

Como ya lo he mencionado con anterioridad, es primordial para el correcto avaluó

del inmueble del tipo industrial; identificar y clasificar claramente la nave o bodega,

con el fin de establecer un parámetro de comparación con otras naves y no

cometer el error de usar como comparables, inmuebles que no correspondan a su

mismo tipo o bien evitarlo en medida de lo posible.

Las Naves Industriales se defínen como aquellas edificaciones destinadas al

procesamiento o almacenamiento de productos industriales,3 que tienen las

siguientes características:

• Distancias libres grandes entre elementos estructurales verticales

(columnas o muros)

• Distancias libres grandes entre el piso y los elementos estructurales

horizontales

• Estructura formada por columnas o muros apoyados en el suelo u otra

estructura, soportando un solo sistema de techo.

3 Norma Mexicana de parques industriales 62

De acuerdo con el sistema de cubierta, el sistema de apoyo y los pisos, las naves

industriales se clasifican en cuatro tipos4 :

1. Naves industriales de estructura económica

2. de estructura ligera

3. de estructura mediana

4. de estructura pesada

2.1.2 Naves industriales de estructura económica

Notas tomadas del libro Valuación de inmuebles urbanos de Horst Kart Dobner 63

Estas edificaciones son usadas en la llamada "pequeña industria", en bodegas de

poca capacidad, tortillerías, pequeños talleres de manufactura etc. Y sus

características generales son:

• Sistema de cubierta. El sistema de cubierta se complementa con laminas

de cartón, laminas de asbesto o laminas galvanizadas muy delgadas sin

sistema de aislamiento

• Sistema de estructuras. Los elementos verticales de apoyo para el sistema

de cubierta son muros de carga o columnas del orden de los 4 mts a base

de doble polin encajonado en claros libres menores de 8mts. elementos

horizontales de polineria encajonada, su densidad es generalmente menor

a 12kg/m2

• Pisos. Cuando los hay, están formados por firmes de concreto de poco

espesor y de superficie irregular.

64

2.1.2 Naves industriales de estructura ligera.

Se utiliza para industria ligera y no contaminante, tales como la alimenticia, vestido

y textil, madera, vidrio, productos metálicos etc. Sus características son las

siguientes:

• Sistema de cubierta. La cubierta en este tipo de edificios difiere de la

económica primordialmente en la existencia de accesorios, ( caballetes,

esquineros, remates etc), generalmente de lamina galvanizada en calibres

28 o 26. en su mayoría cuentan ya con algún tipo de aislamiento como el

poliuretano esperado; el peralte de la polineria que recibe la lamina es

generalmente de 1" por cada metro de desarrollo del mismo.

65

* Sistema de estructuras: En este tipo de naves se pueden empezar a

observar elementos verticales mas robustos, y armaduras ligeras, tensores

de redondo sólido y su densidad fluctúa entre los 12 y los 35kg/m2

• Pisos. Son generalmente de concreto armado de 8 a 12 cm. Espesor y

superficie mas o menos regular.

2.1.3 Naves industriales de estructura mediana.

'-^rn^vm ,

Se usan en industrias tales como la alimenticia, textil y prendas de vestir, cuero,

maquiladora con restricciones, armadoras de componentes eléctricos o

electrónicos, tiendas de conveniencia etc.

66

• Sistema de cubierta: este se puede componer de lamina rolada y

engargolada, rectangular o acanalada, cuentan con algún tipo de

aislamiento térmico ya sea colchoneta de fibra, poliuretano esperado en

espesores de 1 a 3"; en algunos casos el sistema de aislamiento esta

integrado a la cubierta mediante un sistema del tipo sandwich; en el cual

se encuentra en medio de 2 laminas de acero. Este sistema se considera

uno de los mejores ya que requiere de un mínimo mantenimiento y es de

larga duración.

• Sistema de estructuras: aquí se pueden observar claros mas anchos y

alturas de hasta 14 mts. Columnas de acero o concreto robustas y

armaduras peraltadas o marcos rígidos de sección constante o variable; en

este tipo de estructuras comienza a observarse diversos tipos de

instalaciones suspendidos de la misma y su densidad fluctúa entre los 35 y

50 kg/m2.

• Pisos: aquí los pisos pueden ser de 15 a 20cm. De espesor y concreto

armado f c= 200 kg, con algún endurecedor de superficie para soportar el

paso de montacargas o vehículos industriales.

67

2.1.4 Naves Industriales de estructura pesada

Son frecuentes en grandes fundiciones, armadoras de autos, alimenticia a gran

escala, química, petroquímica, eléctrica, cementera etc.

Sistema de cubiertas: generalmente es lamina rolada y engargolada. Y

aislamiento térmico a base de colchoneta de fibra, o lamina tipo multypanel

con el aislamiento interno, el la superficie, las unidades de aire

acondicionado están colocadas sobre roof curbs o bases desviadoras de

agua pluvial

68

• Sistema de estructuras: son generalmente armaduras peraltadas y

columnas robustas con gran capacidad de carga y la polineria que sostiene

la cubierta es de elementos mas pesados que el perfil C o Z, como lo son el

canal C o vigas tipo I y su densidad es mayor de 50kg/m2

• Pisos: Son losas de concreto armado de 250 o 300 kg/cm2 con espesores

de hasta 30 cms; en la mayoría de los casos contienen aditivos especiales

según el giro de las necesidades de la empresa.5

CONCLUSIONES DEL CAPITULO n

Hasta este momento hemos visto como constructiones que en apariencia son

iguales, en realidad no lo son, y que existen muchos tipos de combinaciones

posibles entre sus características; las cuales deberán ser tomadas en

consideración tanto para la obtención de su valor neto de reposición, como para la

selección de sus comparables.

No obstante dichas apreciaciones incidirán de manera muy importante en la

obtención de valor, en el siguiente capitulo se mencionan aquellas características

que a juicio del autor, representan los factores de mayor influencia sobre la

deseabilidad de estas edificaciones

5Las densidades del acero fueron tomadas del Libro Introduction to metal buildings 69

CAPITULO III

Factores que influyen en la determinación de valor de una nave industrial.

Una vez identificado el tipo de nave objeto del avalúo y sus comparables; es

necesario establecer la importancia en las características generales y el peso que

estas tienen para hacerla mas o menos atractiva al mercado.

Estas características están divididas en 2 grandes grupos:

• El valor del terreno

• El valor de la construcción

3.1 EL VALOR DEL TERENO

Al igual que en cualesquier avalúo de bien inmueble; en el ámbito de los

inmuebles de tipo industrial, el valor del terreno esta basado en gran parte por la

cantidad y calidad de los beneficios que ofrece su ubicación asi como sus

deméritos por posibles restricciones o limitaciones.

Estas características son:

• Ubicación en la zona y ubicación de la zona

• Topografía y forma del predio

• Equipamiento Urbano de la zona

• Calidad de naves y construcciones adyacentes

70

3.1.1 UBICACIÓN

Con la llegada a México de la revolución industrial a, se instalaron en las

principales ciudades una importante cantidad de empresas de distintos giros,

aunque muy pocas tiudades en ese tiempo, contaban con un plan real de

desarrollo urbano y Hermosillo no fue la excepción.

Estas industrias se instalaron según las exigencias de la época; las cuales eran

solamente en la mayoría de los casos, de un lugar amplio y techado; donde

producir y almacenar una gran cantidad de producto terminado, el cual aguardaba

a ser embarcado en ferrocarril por medio de alguna espuela instalada en la planta.

Estas exigencias han cambiado notablemente en la actualidad; ya que ahora la

tendencia de la producción industrial es por medio de procesos justo a tiempo (just

in time), en el cual no se contempla el manejo de inventarios; sino que los

productos salen de la planta hacia los centros de distribución casi

simultáneamente a su producción.

Este tipo de procesos exige contar con vías rápidas de comunicación accesibles a

vehículos pesados y accesibilidad a otros medios de transporte como aeropuertos,

puertos y ferrocarriles.

Al igual que en la valuation de cualesquier bien inmueble, la ubicación en las

naves industriales y bodegas es preponderante.

El plan de desarrollo urbano para la ciudad de hermosillo, contempla el uso del

suelo para las distintas zonas.

71

Las naves y bodegas que se instalaron en la ciudad antes de existir un programa

real de desarrollo urbano, se encuentran en la actualidad rodeadas de manchas

urbanas con pocas vías de acceso o en zonas con un uso de suelo comercial o

residencial.

Actualmente estos edificios aun se encuentran en funcionamiento pese a que cada

vez son menos requeridas; ya que causan múltiples molestias a la comunidad por

ruidos, embotellamientos y los problemas relacionados con la circulación de

vehículos pesados en calles angostas, confinada a parques industríales, sino que

en muchas ocasiones estas se encuentran dentro de la mancha urbana;

provocando con esto un malestar a la sociedad

La gráfica siguiente nos muestra los lugares en donde pueden construirse y operar

este tipo de edificios.

LOS PARQUES INDUSTRIALES

La función de los parques industriales en la industrialización del pais ha sido

fundamental, ya que contribuyen al desarrollo de la infraestructura del país,

incrementan la competitividad de la planta industrial , fomentan la modernización,

crean fuentes de empleo, propician la desconcentratión industrial, contribuyen a la

preservación ecológica, efisientizan el consumo de energía eléctrica y agua,

fomentan la capacidad de investigación y desarrollo tecnológico, además,

constituyen una solución integral al problema de ordenamiento industrial,

72

incrementan la recaudación fiscal y en general, elevan el nivel de vida de la

comunidad en la que se establecen.

Se le denomina parque industrial a la superficie geográfica delimitada y diseñada

especialmente para el asentamiento de la planta industrial en condiciones

adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicbs, con una

administración permanente para su operación. Busca el ordenamiento de los

asentamientos industriales y la desconcentración de ¡as zonas urbanas y

conurbadas, hacer yn uso adecuado del suelo, proporcionar condiciones idóneas

para que la industria opere eficientemente y se estimule la creatividad y

productividad dentro de un ambiente confortable.6

Existen actualmente en Hermosillo 16 parques industriales los cuales cuentan con

toda la infraestructura necesaria para el correcto funcionamiento de sus naves.

PARQUE Belisario Moreno Dynatech I

Dynatech II Dynatech III Dynatech IV Dynatech Sur P. Industrial Kino P. Industrial Labor Lanix Industrial Park P. Industrial Ocotillo P. Industrial Palo Verde P. Industrial Pimex P.Industrial Prime P.Industrial Profitex P.Industrial Pueblo Nuevo P.Industrial Sahuaro

SUPERHC1E 150,000m2 7.3 ha

2.2 ha 11.5 ha 6.4 ha 120 ha 58,752m 80,000m 1,280,000m 21,000m 18,000m 59,200m 165,000m 64,808m 260,000m 22,000m

DIRECCIÓN Blvd. Quiroga s/n Obrero Mundial /Blvd. Garcia M M. Maza de Juarez 128 Ignacio Salazar 717 De las galaxias y Satélite Carr. A Colorada F. a Ford Angeles y Chicago Villa Sol Blvd. Garcia M. 257 Carret, Int. Km. 8 a Nogales Periférico poniente 310 Periférico poniente 1085 Carreta Nogales km. 1.5 Panteón y Saturnino C.

Solidaridad 2km Progreso Solidaridad 1066

CONTACTO 213-0407

236-5058

236-5058 236-5058 236-5058 236-5058 259-6100 218-8100 213-5806 216-6892 216-6892 214-3410 259-6100 218-6450 259-6100 216-6892

Nota tomada del programa de parques industriales del estado de Sonora 73

En la actualidad, la variedad y complejidad de los desarrollos industriales que se

denominan parques industriales, ha generado confusión e incertidumbre entre los

industriales que desean establecerse dentro de los mismos. Existe una amplia

variedad de ofrecimientos tanto en infraestructura, urbanización, servicios, precios

y ubicación que no observan criterios unificados, lo cual conduce a una valoración

inadecuada que se traduce ocasionalmente en una toma de decisiones incorrectas

y costosas. Por lo cual la Norma Mexicana para la Clasificación de Parques

Industriales ( NMX-R-046-SCF1-2005); establece criterios claros y uniformes para

la evaluación de los parques industriales de nuestro país, así como generar

confianza y certidumbre a los inversionistas y usuarios.

Los desarrollos industriales que se clasifican en esta norma como parques

industriales deben cumplir con todas las especificaciones enumeradas a

continuación:7

• SERVICIOS:

o Agua potable y/o de uso industrial .5lts/seg/ha como mínimo,

1.0lts/seg/ha recomendable

o Energía eléctrica (tensión media) 150kva/ha como mínimo,

250kva/ha recomendable

o Teléfonos 10 líneas/ha como mínimo, 20 líneas/ha recomendable

o Descarga de aguas pluviales .5lts/seg/ha como mínimo

7 Notas tomadas de la norma Mexicana para parques industriales 74

• INFRAESTRUCTURA Y URBANIZACIÓN

o Carriles de aceleración y desaceleratión o camino de acceso al

parque

o Vialidades pavimentadas de concreto asfáltico o concreto hidráulico

o Guarniciones de concreto

o Alumbrado publico suficiente y eficiente en vialidades y banquetas:

mínimo promedio de 8 luxes

o Nomenclatura de calles y números oficiales de los lotes

o Áreas verdes 3% del área del parque

o Señalización horizontal y vertical informativas, restrictivas y

preventivas)

o Redes de energía eléctrica

o Agua potable

o Teléfonos

o Drenaje con cualquiera de las siguientes soluciones:

• Descarga de aguas residuales a red municipal

• Rehuso previo tratamiento

• Descarga a cielo abierto, previo tratamiento , cumplimiento

con norma vigente y permiso CNA

Dentro de un parque industrial todas las edificaciones deben cumplir con las

siguientes características:

• Densidad de Construction:

o Superficie máxima de desplante 70%

o Espacios abiertos 30%

75

• Restricciones:

o Distancia mínima al frente de calle o avenida 7.0m

o Distancia mínima a colindancias laterales y posterior 2.5m

o Distancia mínima a colindancias con anden de carga 32.Om

o Banquetas frente a empresas en operación.

• Estacionamientos:

o 1 cajón por cada 200m2 de área de almacenamiento

o 1 cajón por cada 150m2 de área de producción

o 1 cajón por cada 50m2 de área de oficinas

o 1 cajón de estacionamiento para trailers por cada 1000m2 de área

de nave industrial

o Los andenes de carga no se deben ubicar frente al acceso principal

excepto si el terreno tiene 2 o mas frentes

o El área del cajón de estacionamiento, incluyendo superficie de

circulación debe ser de 25m2 mínimo para automóviles.

El plan municipal de desarrollo urbano señala también las áreas en las cuales es

factible construir y operar naves y bodegas fuera de los parques industriales

estableados. No obstante dichos inmuebles están limitados por el municipio en

cuanto a las actividades que pueden realizarse en ellos.8

Estas zonas están señaladas en el plano E2 del programa municipal de desarrollo

urbano; el cual detalla el uso, reservas y destinos del suelo.

6 Referencias y plano tomados del plan municipal de desarrollo urbano de Hermosillo 76

Dichos usos están clasificados según sus actividades permitidas en micro

industrial, industrial ligera, industrial media e industrial pesada.

•-dKSfflÉam.

y

¿fin--

JSL 1 ¡IH.II n e T - I C M í . " :

E2

77

3.1.2 Topografía y forma de) predio:

CLASIFICACIÓN DE LOS PREDIOS

En atención a la Ley 143 Catastral y Registral del Estado de Sonora, Art. 44,

fracción VI, donde se indica que corresponde a los ayuntamientos efectuar la

clasificación, se presentan a continuación los diferentes tipos de clasificación:

según su topografía, su localization dentro de la manzana y según su forma.

3.1.2.1 CLASIFICACIÓN DE LOS LOTES SEGÚN SU TOPOGRAFÍA: 9

PREUiG ELEV'ADO

S! J^VRFiCa-; W^'D'.A

L /-M..LL

DREDiO HUNDIDO

CALLE

\

SUPERfiQE Mf.Oí

i r-; r-\/í'C

j r „ . „

% « - " "

Notas tomadas de catastro municipal de Hermosillo 78

PREDIO ESCARPADO RUGOSO Y ELEVADO

b U P t R r l C I E [••/•]-.D¡A

PREDIO A N!V£

"ALLb

S U P F R ~ ' . : Í E MEDiA

¡>¡U Dk) F v \R\' \ i ) ' 1 H U"! \ A i ! \JO

79

PPLDIG A O C ¡TFÍ T O O O JUGOSO

R- i

3.1.2.2 CLASIFICACIÓN DE LOS LOTES SEGÚN SU UBICACIÓN EN LA MANZANA

La ubicación de un predio del tipo industrial dentro de una manzana se puede

observar en la siguiente gráfica.

Es importante señalar que de manera contraria a lo que sucede en las viviendas, a

menos de que se trate de alguna tienda de autoservicios o cualesquier otro edificio

que tenga venta ai publico; para estos edificios no es tan importante su ubicación

en la manzana siempre y cuando contemple accesos suficientes para entrada y

salida de camiones, ya que no requiere fachadas que llamen la atención como en

el caso de las tiendas departamentales.

Una buena Construcción del tipo industrial debe de centrar su atención primordial

en el equipamiento urbano.

80

" ' ^ " ' C A C ' C V . ; c,i- • • :-'SI.O:F_5^0Ks;mHv-^ , J U B ' " c . w e N W M A l ^ t o

I-J

•Í-UTI; EN ! _ ; —

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81

3.1.3 Equipamiento urbano de la zona

Esta propiedad se refiere a los servicios de que dispone la zona en donde se

encuentra desplantado el edificio, tales como:

• Agua potable (Its por segundo)

• Energía Eléctrica (kw. Hr)

• Telefonía (cantidad de líneas telefónicas disponibles)

• Recolección de basura y desechos industriales

• Transporte publico

Es evidente pensar que a mayor disponibilidad de estos servicios mayor será la

cantidad de bienes o servicios que puedan procesarse en las instalaciones y por

tanto mayor será valor.

3.1.4 Calidad de las construcciones adyacentes

Es importante también considerar el entorno del sujeto a valuar en relación a las

construcciones circundantes a esta, tal como se haría en un avalúo residencial, ya

que la cercanía de industrias contaminantes tales como recolectión y tratamiento

de desechos industriales, rastros o cualesquier otra industria que emita una

concentración elevada de deshechos o ruidos, puede limitar los usos del sujeto

para industrias limpias tales como la alimenticia, refresquera o fabricación de

componentes electrónicos.

82

3.2 EL VALOR PE LAS CONSTRUCCIONES

Para la correcta determinación del valor del edificio debemos tomar en cuenta

principalmente los siguientes factores:

• La calidad del proyecto

• La calidad de la Construction

• El equipamiento del inmueble

• Adaptabilidad del inmueble

• Su área de oficinas

3.2.1 Calidad del proyecto:

Es muy común como ya lo hemos comentado con anterioridad, que simples

bodegas que fueron construidas con el fin de almacenar ciertos productos,

pretenden adaptarse para uso de manufactura; y aunque en principio parezca

simple existen una infinidad de criterios a tomar en cuenta al momento de hacer

un avalúo.

En primera instancia existen normas emitidas por el departamento de bomberos

de la ciudad de hermosillo; las cuales restringen el uso para ciertos edificios:

Puertas, Salidas normales y salidas de Emergencia:10

ARTICULO 26° Todos los edificios de uno o varios niveles deberán tener salidas directas al exterior ya sea por medio de escaleras o pasillos y en ningún caso tendrán acceso o cruzaran a

10 Artículos tomados del reglamento de protección de incendios y del reglamento de Construcción de la ciudad de Hermosillo

83

través de otros espacios cerrados. A demás, los elevadores no podrán ser considerados como salidas de emergencia

ARTICULO 29°

ARTICULO 30°

Las salidas de emergencia de los edificios, deberán abrirse en el sentido de la salida, y contar con un mecanismo que las cierre y otro que las permita abrirlas desde adentro mediante una operación simple de empuje, estar libres de obstáculos, candados, picaportes o cerraduras con seguros puestos, durante las horas laborales, comunicar a un descanso, en caso de acceder a una escalera, no obstruir las banquetas ni pasillos, ser de material resistente al fuego y capaces de impedir el paso del humo, estar identificadas conforme a la NOM-026-STPS-VIGENTE. Todas las puertas interiores estarán colocadas de tal manera que al abrirlas, no obstruyan ningún pasillo, escalera o descanso, serán aprobados previamente por LA DIRECCIÓN, (véase la NOM-002-STPS-VIGENTE).

El número de puertas de emergencia en los edificios será de acuerdo a la capacidad de ocupatión y a lo que establecen LAS NORMAS (véase la NOM-002-STPS-VIGENTE y la TABLA #2 del presente REGLAMENTO), así como, de tener una dimensión mínima de 120 centímetros libres sin contar el marco

ARTICULO 32°

ARTICULO 37°

Las puertas de emergencia del área de trabajo estarán ubicadas de tal manera que sean accesibles a todos los ocupantes. La distancia máxima a recorrer por cualquier persona a las salidas será de cuarenta metros (véase la NOM-002-STPS-VIGENTE), en el caso de que la distancia sea mayor a la señalada, el tiempo máximo en que debe desalojarse al personal a un lugar seguro, es de tres minutos y un ancho mínimo de 60 centímetros por persona a desalojar en las puertas.

Las pendientes de las rampas no excederán de diez por ciento y se construirán con superficies antiderrapantes y de materiales con una resistencia al fuego mínima de dos horas, estar libre de obstáculos, señaladas conforme a la NOM-026.STPS-VIGENTE, e iluminadas permanentemente natural y artificial mente.

ARTICULO 40° Las escaleras de emergencia se construirán en su ancho, en relación con los metros cuadrados de la planta a servir, como sigue:

84

I.- Un ancho de 1.00 a 1.20 metros por cien a setecientos metros cuadrados de planta.

II.- Un ancho de 1.20 a 1.80 metros por sfttecifintns uno a mil metros cuadrados de planta.

III.- Un ancho de 2.40 metros si la planta es mayor de mil metros cuadrados.

Altura e iluminación adecuada:

la altura en una nave esta dada según sea su uso; para naves industriales y

bodegas comerciales la altura fluctúa entre los 6 y los 9 metros; una altura menor

a los 5 mts; podría limitar el uso de las instalaciones a ciertos procesos o

maquinaria necesaria como prensas mayores de 50 tons. O grúas viajeras.

En el caso de las estructuras mayores de 8 mts. Se deben considerar la

factibilidad económica en caso de ser necesario clima controlado o refrigeración.

Por otro lado la iluminación natural es permitida gracias a laminas translúcidas

colocadas en la cubierta al momento de construcción; el contar con este tipo de

iluminación permite reducir considerablemente el uso de energía eléctrica y por

ende los costos de producción

INSULACION

La insulation es la protección al calor y al frío que se coloca tanto en cubiertas

como en muros. Esta protección permite conservar la temperatura en el interior de

85

la nave reduciendo los costos y requerimientos de aire acondicionado o

calefacción.

En los climas tan extremosos como el de la ciudad de Hermosillo esta propiedad

se ha vuelto prioritaria a la hora de diseñar una nave industrial.

Existen varios tipos de productos que ofrecen baja conductividad térmica que

pueden ser desde poliuretano expandido, colchoneta de fibra ( pañal) o bien si la

cubierta es de tipo multypanel esta insulation no será aparente ya que se

encuentra en el medio de las 2 laminas de acero con las que cuenta la cubierta.

El grado de eficiencia en todos los casos es el espesor de dicha protección; por lo

que a mayor espesor de la misma, menor será su conductividad y mayor su

eficiencia.

Estacionamiento suficiente y patio de maniobras:

El reglamento de Construction del municipio de Hermosillo establece en su

articulo 185 que los espacios mínimos de estacionamientos con medidas de 2.5 x

5.5m. tanto para bodegas como para naves industríales será de 1 cajón por cada

100m2 de área del inmueble.11

No obstante para las áreas destinadas a patios de maniobras no existe regulación

alguna. Por lo que solo se atiende al criterio del valuador para que corrobore que

dicha área sea lo suficientemente amplia para el libre acceso y maniobras de los

trailers; considerando que habrá siempre 1 trailer en carga o descarga

estacionado en el anden y orto en espera por cada puerta de recibo o entrega de

11 Reglamento de Construcción de Hermosillo 86

producto terminado, las cuales serán en promedio de 1 a 1.5 por cada 1000m2 de

área construida.

Pisos:

Los pisos dentro de las naves industriales son una las estructuras mas costosas y

propensas al desgaste y la abrasión, dado a que es aquí donde se resienten todos

los efectos de los procesos de manufactura; los pisos según el giro de la empresa

de que se trate pueden estar expuestos a grandes cargas o cargas de impacto ,

trafico pesado continuo de montacargas, derrames de ácidos, aceites y en algunos

casos como el de la industria alimenticia, también se requiere que los pisos sean

fáciles de limpiar, que no creen bacterias y que tengan buen aspecto.

La buena noticia es que existen en el mercado una gran variedad de aditivos para

concreto que cubren todas estas necesidades y son fácilmente identificables.

La resistencia de un piso de concreto esta dada principalmente por el espesor y su

fe; y es muy posible que no se cuente con dicho dato ai momento de efectuar el

avalúo por lo que hago las siguientes recomendaciones para efectuar una

calificación apropiada

• La apariencia del piso debe de ser uniforme y sin grietas

• Debe contar con juntas de expansión selladas con algún tipo de mortero

contráctil para evitar que estas se tapen

• Es muy posible que si el piso tiene una apariencia brillosa, tal y como si

estuviera recién trapeado sin estarlo; el piso contenga algún tipo de aditivo

o endureced or de superficies; para corroborarlo se puede tomar algún

87

elemento pesado como una piedra de 3" aprox. Y dejarla caer con la mano

para ver si esta le causo algún daño. De no ser así y cumple con las

características de apariencia, juntas de expansión, y con un espesor

considerable; se le deberá otorgar la máxima calificación en este rubro.

FACILIDADES

También es muy importante conocer los requerimientos mínimos en cuanto a las

facilidades necesarias para este tipo de edificaciones las cuales son:

• INODOROS(wc)12

• 1-9 1

• 10-24 2

• 25-49 3

• 50-74 4

• 75-100 5

• 1 mueble por cada 30 empleados adicionales

Las mismas condiciones se extienden para mingitorios y lavabos, así como 1

regadera por cada 15 personas expuestas a calor excesivo o contaminación en la

piel y 1 bebedero por cada 75 empleados.

12 Datos tomados de la norma Mexicana de parques industriales 88

3.2.2 CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN

Es fácil pensar que lo único que diferencia a una nave de otra es su tamaño o

ubicación, sin embargo es necesario darse cuenta de la calidad que le fue exigida

al contratista por parte del propietario al momento de su construcción, ya que una

falta de supervisión adecuada puede desmeritar en gran medida el valor de una

construcción.

Las estructuras metálicas de las naves industriales generalmente están regidas

por las normas que lo marca el Instituto Mexicano de Construction en Acero

(IMCA) ei cual esta basado en el manual del American institute of steel

construction (AISC).

Estas normas no son seguidas por gran cantidad de contratistas, quienes por

ahorrar dinero desmeritan la calidad durante el proceso constructivo, creando

defectos no perceptibles a simple vista tales como, soldadura pobre o porosa,

barrenos hechos con antorcha o diámetros mucho mayores a los indicados, uso

de tornilleria común y corriente, exceso de separación entre elementos contiguos o

goteras y filtraciones de agua por mencionar algunos.

Es de gran importancia que el valuador este familiarizado con este tipo de normas

para crear un criterio apropiado del valor.

3.2.3 INSTALACIONES

Las instalaciones dentro de un edificio industrial pueden ser extremadamente

variables y pueden dar la impresión e un gran laberinto de tubos, tanques,

reactores o válvulas. Por lo que para efecto de avalúo, deberán analizarse sus

costos de cada uno de forma independiente.

89

En ningún momento se pretende profundizar en el cálculo de estas, sino que el

lector sepa cuales son y conozca las características principales de cada una de

ellas.

Generalmente en este tipo de edificaciones en particular las mas comunes son las

siguientes:

• Instalación eléctrica

• Ventilación y aire acondicionado

• Red contra incendios

• Aire comprimido

• Agua fria y caliente

• Otros

Sin embargo, como lo mencionamos anteriormente una nave industrial puede

albergar hasta 20 o mas instalaciones distintas; las cuales forman parte del

inmueble a valuar.

Cada una de estas instalaciones puede ser tan grande o pequeña como las

necesidades de producción lo requieran; por lo que queda a criterio del valuador

aplicar la ley de pareto para su precisión de valor.

Existen por lo general 5 tipos de instalaciones:

1. Instalaciones Hidráulicas y sanitarias

• Agua fría

• Agua caliente

• Red contra incendios

• Riegos

• Desagües 90

2. Especiales:

• Vapor - alta y baja presión

• Retorno de condensados

• Aire comprimido

• Vacío

• Oxígenos

• Óxidos

• Elevadores

• Escaleras automáticas

• Otros

3. Aire acondicionado:

• Refrigeración

• Calefacción

• Vaporadotes

• Arreadores

• Extractores

4. Eléctricas:

• De fuerza eléctrica

• Alumbrado

• Sonido

• Telefonía e intercomunicación

91

• Alarma contra incendio

• Alarma contra robo

• Automatización y/o control de puertas inteligentes

• Circuito cerrado

• Otros

5. Equipos:

• Sistemas de bombeo

• Hidroneumáticos

• Tanques de condensados

• Tanques de combustibles

• Subestaciones eléctricas

• Compresores de aire

• Generadores eléctricos

• otros

Para identificar el tipo de instalación dentro de la telaraña de tuberías que se

pueden encontrar dentro de una maquiladora, estas se distinguen mediante los

siguientes colores:13

• Agua fría Azul

• Agua caliente y retomo ... Rojo

• Aguas negras Café

13 Nota tomada del libro: Manual de Instalaciones de Ing. Sergio Zepeda 92

• Ventilación Anaranjado

• Aguas pluviales Gris

• Red contra incendios Rojo con franjas blancas

Gases:14

• Tubería de llenado rojo

• Distribución Amarillo

• Alta presión Amarillo con franjas rojas

• Vapor y retorno condensado Púrpura sobre forro aislante

• Oxigeno Crema

• Vacío Rosa

• Aire comprimido Violeta

• Agua destilada Sin pintura

3.2.4 Adaptabilidad.

Este rubro se refiere a la factibilidad económica que presentan algunas naves para

ser modificadas ya sea en su estructura o en sus espacios interiores para ser

adaptadas a las necesidades de una industria distinta para la que fue diseñada.

14 Nota tomada del libro Manual de Instalaciones de Ing. Sergio Zepeda 93

Algunos edifitios industriales construyen instalaciones en su interior, que muy

difícilmente pueden ser modificadas o que representarían un costo demasiado

alto; como serian cierto tipo de plataformas de concreto armado, fosas profundas,

bases para prensas etc.

En este mismo apartado podemos mencionar los excedentes en terreno que

puede ser usado con el fin de ampliar la capacidad de producción o

almacenamiento mediante la construcción de mayor cantidad de area cubierta,

embarque, patio de maniobras etc.

CONCLUSIONES DEL CAPITULO III

Como pudimos apreciar en el presente capitulo, las condiciones generales de un

inmueble son apenas una parte de todas aquellas características que se deben

considerar en la elaboración de un avalúo industrial, y que a diferencia de otros

estos se basan mas en su correcta funtionalidad que en su apariencia o

arquitectura.

Podemos concluir que aquellos diseños que aun que en su momento toman en

cuenta aquellos reglamento o linimientos de construcción, es necesario que los

edificios presenten la flexibilidad necesaria para que ai igual que una

computadora, pueda ser actualizada conforme a tos nuevos liniamientos vigentes

y a las necesidades de posibles futuros ocupantes.

94

CAPITULO IV CASO PRACTICO

AVALUÓ DE PLANTA INDUSTR1LA BIG COLA HERMOSILLO

En base a toda la información anteriormente expuesta; nos es posible tomar un

criterio para otorgar los pesos o los valores correspondientes a cada una de las

características y proponer cuales de ellas influye en mayor o menor medida en su

valor de mercado;

Por dar un ejemplo; no se le puede otorgar el mismo grado de importancia al

grado de adaptabilidad del inmueble que al estado de su área de oficinas.

No obstante es responsabilidad del valuador, otorgar dichos pesos o grados de

deseabilidad según su criterio, conocimientos y experiencia.

En el siguiente avalúo se hace una propuesta en base a la experiencia practica del

autor, fundamentada esencialmente en los conceptos que considero son mas

difíciles o caros de ser modificados; es decir, aquellas características tales como la

adaptabilidad del inmueble y la calidad del proyecto tienen mayor peso puesto que

seria muy costoso y en algunos casos económicamente inviable modificarlas en

un inmueble a comparación de lo que costaría modificar o remodelar el area de

oficinas.

95

LAS CONSTRUCIONES

En la siguiente gráfica se muestra la propuesta hecha para el peso en la

conclusión de valor para las características correspondientes al Terreno y sus

construcciones para los casos de Venta y Renta:

• Calidad del Proyecto

• Calidad de la Construcción

• Equipamiento del inmueble

• Adaptabilidad del Inmueble

• Area de Oficinas

• Edad del Inmueble

• CUS

Como podemos observar en la gráfica anterior; el peso mayor le fue otorgado a la

cualidad definida como "Adaptabilidad del inmueble" con el 18% del total; esto en

base a los criterios ya definidos en el capitulo III del presente trabajo de

investigación referente a la dificultad que presente esta cualidad a ser modificada

posteriormente a su construcción.

16% 14%

96

En segundo lugar con el 16% cada una, se proponen la edad y el uso del suelo

den inmueble; cualidades que aunque no son fáciles o económicas de modificar;

pueden ser factibles de hacer para aumentar su valor de mercado.

Asi le siguen con el 14% la calidad del proyecto y la calidad de la construcción , el

12% para el equipamiento del inmueble, ya que debemos recordar que el

equipamiento es fácilmente ejecutable según las necesidades de su ocupante y

que estas pueden o no formar parte integral del inmueble. Y por ultimo con el 11%

para el área de oficinas.

EL TERRENO

Para el caso de los pesos en la obtención del valor de mercado en el terreno, el

criterio sigue siendo el mismo: otorgar el mayor a la característica mas difícil o

cara de ser modificada:

16% 18%

• Topografía y forma del predio • Ubicación de la zona • Ubicación en la zona • Equipamiento Urbano • Calidad de las construcciones continuas

• Uso del Suelo

97

Para este caso otorgamos en primer lugar con el 20% del peso total al

equipamiento urbano, ya que es esta cualidad de la que dependerá en gran

medida la capacidad de production o el tipo de producción que pueda tenerse en

la planta; en segundo lugar de importancia tendríamos la topografía y forma del

predio, así como la ubicación de la zona con el 18% respectivamente, en tercer

lugar tendríamos la ubicación en la zona y el factor de uso de suelo con el 16% del

peso total; esta ultima característica podría variar en gran medida si por alguna

razón uno o mas de los comparables posea un uso de suelo distinto al del sujeto

de valuación.

Por ultimo vendría la calidad de las construcciones adyacentes, que aun que no se

podrían modificar, intervienen en menor medida en la deseabilidad de un inmueble

del tipo industrial, ya que su principal preocupación es su capacidad de

producción.

98

CONCLUSIONES GENERALES:

Podemos concluir que el estudio de las características técnicas de las bodegas y

naves industriales; permite identificar los factores que hay que considerar para la

correcta valuación de los mismos.

Es conveniente recalcar que al igual que en otras áreas de la valuación; no es fácil

encontrar comparables que cumplan con la similitud necesaria para ser

considerado como tal; mas sin embargo con las herramientas y conocimientos

necesarios para su correcta identificación y clasificatión, pueden ser catalogadas

según el criterio del valuador con un amplio conocimiento de las características

con las que debe cumplir un bien inmueble de tipo industrial para considerarse

mas o menos deseable que sus comparables.

Son mis deseos continuar con la presente investigación para en un futuro

desarrollar un fabulador el cual pretendería homologar los pesos o la importancia

que se les otorga a cada una de las citadas caracteristicas, con el fin de reducir

las diferencias en las conclusiones de valor originados por distintos criterios entre

valuadores.

99

BIBIOGRAFIA:

• Apuntes de la materia de Valuación de Inmuebles de M en I Enrique Augusto Hernández Ruiz

• Libro de Valuación de Inmuebles Urbanos de Horst Kart Dobner Eben

• Libro de Valuación de Empresas y la Creación de Valor de editorial UNAM

• Catastro Municipal de Hermosillo

• Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Hermosillo

(www implanhermosillo qob mx)

• Programa de parques industriales del Estado de Sonora ( Secretaria de Economía) (www economiasonora qob mx)

• Portal de maquiladoras de Mexico ( www maquilaportal com )

• Directorio de maquiladoras en Mexico (www maguíladirectory com

• Manual de construcción en acero, volumen 1, Instituto Mexicano de la

Construcción en Acero

• Norma mexicana de parques industriales NMX-R-046-SCFI-2005

• Manual de Instalaciones; Ing. Sergio Zepeda

• Costos de Construcción Industrial; Bimsa, Ing. Leopoldo Várela

• Introduction to Metal Buildings; Kirsten L. Menzies. Houston Texas

100

101

m Dim 030©^®® GSMuM]® ®\MM <Sja*UDi C*pinFCH«ralDfeidiiliri

PERITO VALUADOR

AVALUÓ INDUSTRIAL

Inmueble que se valúa (Objeto de Valuación

Nave industrial con oficinas

Solicitante del Avalúo: INMOBILIARIA ALPAMAYO Propietario del Inmueble: Inmobiliaria Aplamayo Ubicación del Inmueble:

Calle Naranja Lote 2 Manzana 8 s/n

Colonia/Fraccionamiento/Barrio Central de abastos Municipio/Delegación Hermosillo Ciudad (Area Metropolitana) y Entidad Federativa Hermosillo

Edad: Vida Total:

Vida Útil Remanente: Recámaras:

Unidades Rentables: Relación C/T:

2 Años 50 Años 48 Años

0.00% (Porción de terreno ocupado par las construcciones)

Cuenta Predial: 104-357-001

Aspectos relevantes atribuibles al Inmueble que se valúa

Estado Conservación: Proyecto:

Estacionamiento: Seguridad Estructural:

Zona: Servicios:

Normal, se observó mantenimiento continuo aljnmueble Bueno, de diseño funcional, poca arquitectura y amplia adapts Amplio No se aprecian grietas, faltas o asentamientos Industrial Suficientes

Presupuesto Presentado' Avance de Obra:

Conceptos realizados' Obra faltante:

Conceptos faltantes-Terminado: s i

Observaciones: Nave industrial con oficinas: Nave industrial nueva con estructura prefabricada Barco-Pruden; de buena apariencia estructural sin fachadas arquitectónicas, buena adaptabilidad para cualquier tipo de Industria

Enfoque Fisico: $ Enfoque de ingresos: $ Enfoque de Mercado: $

Valor de Seguro: $

40,368,000.00 26,689,000.00 33,554,000.00 23,618,939.87

Perito valuador:

Ing. Ricardo Montano Perez

VALOR COMERCIAL $ 40,368,000.001 Fecha del Avalúo: Febrero 20, 2007

avaluó tesis Página 1 de 1

n ° " ™ " " " ' ° " " " " PERITO VALUADOR CCT-200702-01

I. ANTECEDENTES Perito Valuador Nombre Ing Ricardo Montano Perez

Cédula Profesional 3084201 Registro ÍCRESON RPV 0140

Reg Colegio Profesionistas Especial id a d(es) Asociación de Valgadores Inmobiliarios e Industriales A C Vigencia 31 de Diciembre de 2007

Solicitante del Avaluó Nombre INMOBILIARIA ALPAMAYO Domicilio Mexico D F

RFC X

Inmueble que se valúa (uso) Nave industrial con oficinas Regimen de propiedad Privada Ubicación del Inmueble Calle Calle Naranja Lote 2 Manzana 8

No s/n Colonia/Fraccionamiento Central de abastos

Delegación/Municipio Hermosillo CP 83000

CiudadyEdo Hermosillo N° de Cuenta Predial / Reg Catastral 04-357-001 N° de cuenta de agua no fue proporcionado Propietario del inmueble Nombre Inmobiliaria Aplamayo

Fuente de referencia Esentura publica Domicilio

Fecha de la visita al inmueble que se valúa 19 de Febrero de 2007 Fecha de avaluó 20 de Febrero de 2007 Objetivo del Avaluó Determinar el valor comercial del inmueble Uso o destino del Avaluó Posible traslado de dominio

II. CARACTERÍSTICAS URBANAS DE LA ZONA DONDE SE UBICA EL INMUEBLE Clasificación de zona (uso categ) Industrial

Tipo de entorno Urbano Calidad del entorno Regular existen diversos inmuebles avandonados en la zona

Servicio de agua potable exelete mas de 2 Its/seg Servicio de drenaje exelete mas de 2 Its/seg

Energía eléctrica 150kvaaprox Telefonía 5 limas

Alumbrado publico de regular a mato Drejaje pluvial no tiene pero se apresa buena pendiente

Tipo de construcción predominante Diversas comerciales de regular calidad índice de saturación zona <% aprox) 50% en zona inmediata, 50% en la zona en general

Densidad de población en la zona (Hab/Ha) Aproximadamente 150 hab/Ha Densidad habitacional de la zona (viv /sup) bajo

Nivel socio económico (predominante) medio ba|0 Contaminación ambiental (tipo grado) bajo

Contaminación auditiva (fuente/intensidad) nula Nivel de segundad publica de Zona Regular

Vías de acceso e importancia Calle Carretera a la colorada XXX XXXX Tipo de vía Primaria Secundaria Secundaria Orientación Sur Sur Oriente

Distancia 100m 0 m 0 m

Infraestructura urbana (Calle y zona) Completa redes de electrificación 110 ,y220w (Intimación publica agua potable 8" cuenta con linea de drenaje pavimentación banquetas Postes para telefonía en construcción

Servicios públicos municipales Transporte publico a 500 m, recolección de basura vigilancia policiaca y servicio de correo

Equipamiento y mobiliario urbano Escuelas privadas de niveles preescoiar primario y secundario, centros deportivos religiosos y comerciales, sucursales bancanas tiendas y comercios de diferentes giros

Superficie del lote moda 3,000 00 m5

USO DE SUELO permitido en zona Industrial COS 0 00% (Observado) 0 00% C U S O O O v a t OOOvat

avaluó tesis Pagina 1 de 1

"Ü£ [PDIESE tbm-t iKDi CáñnyDH«qJDh&j i«r i

PERITO VALUADOR

III. DATOS DEL TERRENO Tramo de Calle, transversales limítrofes y orientación

El acceso al predio está al sobre la caite entre la calie

y la calle

Norte caite de la Naranja Hortalizas Del abasto

Medidas y colindancias. según: Plano municipal orientaciones medidas colindantes

Norte: 200,00 m Sur 200.00 m Este 200.00 m

Oeste 200.00 m Area Total del TERRENO: Fuente de referencia. Configuración Topografía

Número de frentes a calles: Tipo de ubicación. Densidad habitacional observada (existente): Intensidad de construcción observada (existente): Servidumbres y/o restricciones del terreno1

Uso de suelo autorizado para el terreno: Croquis de localization: MICROCROQUIS (en relación con su manzana); Cuadrante

^Terreno planta &g-Cola

EN EL CASO DE CONDOMINIO: INDIVISO' Area Privativa, del terreno:

100.0000% 0 00 m2

Callede la Naranja Calle de Productores propiedad privada propiedad privada 40,000.00 m2

Plano municipal Regular Plana 2 Transversal con frentes no contiguos 60% 0.70v.a.t. Ninguna según la información proporcionada. Industrial MACROCROQUIS (en relación con la ciudad): Plano

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J norJ¿^

avaluó tesis Página 1 de 1

OiiHtoBHi D a v vOMHIDlOfrlftlltiri

Uso actual y adaptabilidad

Ttpos de construcción

puse PERITO VALUADOR

IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE Nave industrial con oficinas Nave industrial nueva con estructura prefabricada Barco-Pruden; de buena apariencia estructural sin fachadas arquitectónicas, buena adaptabilidad para cualquier tipo de industria

Superficies de construcción

Tipo 1 Tipo 2 Tipo 3 Tipo 4 Tipo 5

Tipo 1 Tipo 2 Tipo 3 Tipo 4 Tipo 5

Nave Industrial Oficinas y baños

7,500.00 m2

1,275 00 m2

Clasificación y calidad

Densidad de acero aproximado Edad aproximada (en años) Vida Útil Total (años) Vida Útil Remanente (V U R) Estado de Conservación Calidad del Proyecto Unidades Rentables

Moderno de buena calidad

25kg/m2 2 años 50 años 48 años Normal, se observó mantenimiento continuo al inmueble Bueno, de diseño funcional, poca arquitectura y amplia adaptabilidad Una, la Nave en su conjunto

V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN a) OBRA GRUESA Y ESTRUCTURA

Calidad de la construcción Buena, aunque poca atención a los detalles durante su construcción Cimentación Probable, a base de zapatas aisladas de concreto armado en columnas y zapatas corridas en

muros perimetries Estructura A base de estructura metálica con columnas de IPR y armaduras PTR y ángulo.

Muros De block hueco de cemento, en general y tabfaroca en divisiones de oficinas Entrepisos no tiene

Cubierta Cubierta de lamina rolada pintro kr-18 cal. 24 Aislamiento térmico o msuiacion Colchoneta de fibra 3"

Pisos de concreto 200 a 250kg/cm2 de fe y 20cm de espesor, acabado pulido y nivelado profesional, se apresia enduresedor de superficie aunque no tiene brillo.

Cajones de estacionamiento Suficientes Andenes de Carga 4 completos, con rampa niveladora

Patio de maniobras Suficiente, asfaltado Salidas de emergencia. 2

Alturas e iluminación natural Buena, laminas translúcidas y 12 mts de altura aprox Facilidades Baños vestudores para hombre y mujer, cuarto comedor

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS EN INTERIORES Y AREA DE OFICINAS Muros Block aparente y pintura vinilica

Solo en oficinas, tablaroca general Loseta de cerámica vidriada 20x30 a media altura de muros en baños. Cemento pulido vinilicos No tiene Vintlica en general, esmalte en herrería

Plafones Area de oficinas

Pisos Zoclos

Escaleras Pintura y pastas

Instalaciones especiales en oficinas No tiene

avaiuo tesis Página 1 de 3

«-»«» - . , __ .*** CCT-200702-01

V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS.

Red de alimentación Alimentación principal de 6" a tanque cisterna de area de procuccion Red de desagües Ocultas, probable a base de tubería de PVC.

Baños de hombres y mujeres Mingitorios sanitarios y mamparas económicos Red de agua fría buena a distintas areas de producción y areas de baños

Red de agua caliente No tiene Red contra incendios Buena y completa en area de producción y oficinas en general

Otros red de aire comprimido, gas butano

e INSTALACIONES ELÉCTRICAS Redes de alimentación Subestación completa

Accesorios y luminarias De buena calidad Sonido no tiene

Telefonía e intercomunicación 4 lineas de telefono en oficinas Alarmas no tiene

Circuito cerrado no tiene Automatización no tiene

Otros no tiene

f) AIRE ACONDICIONADO Refrigeración 6 aires acondicionados de 3 tons en areas de oficionas con ducteria oculta en plafón

Calefacción no tiene Vaporadoras 8 vaporadores en area de producción

Aereadores no tiene Extractores no tiene

Ducterias no tiene Otros no tiene

g) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS EXTERIORES. Fachadas Frente de lamina pintro en color blanco con logo al frente

Múmero de fachadas 1 Carpintería Puerta entablerada de acceso principal.

Herrería Cerco malla ciclónica Vidriería Cristal flotado de6mm. De espesor de 1.20 x 1.20 mts. En promedio Domos no tiene Bardas Malla ciclónica

Otros no tiene

j ) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS. INSTALACIONES ESPECIALES Caseta de vigilancia en acceso príncipaf, cisterna 25,000lts, hidronehumaticos,

avaluó tesis Página 2 de 3

PERITO VALUADOR

VI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA VALUACIÓN

a) M E T O D O L O G Í A A P L I C A D A EN L A V A L U A C I Ó N El método FÍSICO O Directo (enfoque de COSTOS), es el proceso técnico necesano para estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un bien idéntico o similar al que se valúa, considerando sus características propias de edad (F Ed ), estado de conservación (F Co.) y obsolescencia económica o técnica (F.Ot.) observados

El método de Capitalización de Rentas (enfoque de INGRESOS), es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado (a la fecha de la valuación) de los ingresos netos que produce o es susceptible de producir el inmueble durante su vida util remanente (V U R) de modo constante, deflactados por una determinada tasa de capitalización aplicable al caso especifico en estudio considerando también un valor de rescate al final de este penodo equivalente al valor comercial del terreno que le corresponde

El método Comparativo (enfoque de MERCADO), es el desarrolla analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar, en términos estadísticas, el bien que se valúa ísujeto) con el precio ofertado ó de venta de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación)

b ) D E F I N I C I Ó N DE T É R M I N O S Y C O N C E P T O S Valor de Reposición Nuevo (V R.N.) o Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.) Es la cuantía económica expresada en términos monetarios, que se determina por investigación de mercado (documental y/o de campo), que puede alcanzar un bien nuevo, idéntico o similar, al que se pretende valuar en mercados primarios, secúndanos o especializados que para este proyecto, es equivalente al costo actual de adquisición más las erogaciones en que se incurriría por concepto de derechas y gastos de importación, fletes, maniobras de instalación, ingeniería de detalle, etc, sin incluir descuentos o bonificaciones Un bien idéntico a otro, es aquel que tiene las mismas propiedades de uso o de cambio, tanto en marca, modelo, tamaño, forma, diseño y capacidad, mientras que uno similar, es el que tiene propiedades análogas de uso, pero variaciones respecto del onginal en alguna de estas características mencionadas Este valor se obtiene por medio de cotizaciones o precios estimados de bienes idénticos o de bienes similares, entendiendo como precios estimados aquellos obtenidos de manera informal, pero que pueden tener una vanación razonable respecto de una cotización formal

Costo Neto de Reposición (C.N.R.) Es el Costo de Reposición Nuevo (C R N) de un bien disminuido por los efectos debidos a la vida util consumida (V U C) respecto de su vida util total (V U T), ponderada por el estado de conservación y grado de obsolescencia relativos a su uso

Vida Útil Total (V U T ) Es el penodo expresado en aflos, en que un bien es económicamente funcional y/o productivo, desde que es nuevo hasta que es completamente desechado, misma que es fijada por estándares internacionales con base en el uso normal de los bienes

Vida Útil Consumida (V U.C.) Es el penodo referido en años, que ha transcurrido desde que el bien fue adquirido como nuevo, y el momento en que se valúa La manera de ser determinada puede ser a través de investigación documental (facturas, registros de almacén, bitácoras, etc), de campo (comunicación directa con el usuario o con el responsable), o bien por una estimación apreciativa generada por la inspección visual del bien en cuestión

Vida Útil Remanente (V U R.) Es la diferencia expresada en años que existe entre la vida util total y la vida ubi consumida de un bien, la cual es afectada por los factores por obsolescencia técnica y por conservación

Factor por Vida agotada (F.Va.) Es el factor incluido en el Factor Resultante, que refleja en términos prácticos el porcentaje, en forma decimal, del tiempo que queda por consumir del bien

Factor por Conservación (F.Co.) Es un factor apreciativo, ende subjetivo, que reduce o incrementa la vida util remanente de un bien (por su participación en el Factor Resultante) Se determina con base en el mantenimiento que te es suministrado, tanto de tipo preventivo como correctivo, o bien las modificaciones y/o adecuaciones que se le hagan al bien para cumplir con el fin específico para el cual es empleado, se entiende aquella condición que afecta el valor de un bien o equipo derivada de ser menos util o deseable, debido a avances tecnológicas, o cambios en el arte, diseño o proceso, a una sobrecapacidad, capacidad inadecuada o influencias similares dentro del departamento o proceso productivo en que se encuentra, o bien por su relación con otros bienes propiedad de la empresa, o por influencias negativas sobre el medio ambiente Este factor modificará, al igual que el anterior, el Valor Neto de Reposición del bien

Factor por Obsolescencia técnica (F.Ot) Es un factor sugerido y anotado con base en la experiencia del perito valuador, quien es asesorado por especialistas del área específica a la que pertenece el bien, y que califica al mismo de manera decimal, en función de los adelantos tecnológicos que presentan los nuevos bienes que sustituirán en el futuro al que se está valuando, las sotisticaciones que Ees son adicionados, las disminuciones considerables en precios, etc , y que representará, en términos prácticos, una reducción porcentual de la vida util remanente que le quede al bien, y por consiguiente, también afectará al Valor Neto de Reposición al aplicar el Factor Resultante como se describió antenormente El valor de esta factor será un numero positivo menor que la unidad, pero nunca igual acero

Factor Resultante (F.Re.) Es el factor que resulta del producto de los Factores por Vida agotada, por Obsolescencia técnica y por Conservación en el caso de bienes muebles y construcciones de inmuebles, pero en el caso de terrenos será el producto de los Factores por Zona, por Ubicación, por Frente y por Superficie Cuando se esté valuando una construcción, o bien un bien mueble este factor multiplicará a la vida ubi total y al Valor de Reposición Nuevo para determinar la vida util remanente y el Valor Neto de Reposición respectivamente, y cuando se value un terreno, solamente multiplicará al Valor de Mercado del terreno para obtener su Valor Neto de Reposición

QiiBtiEEen Daeia r m m l a haiitul

avaluó tests Página 1 de 3

Factor de Homologación (F Ho.) Es el numero, cercano a la unidad con el cual se mide, de manera aproximada, la diferencia que, relativa a un aspecto específico apreciado en el mercada existe entre un bien que se pretende valuar y otro similar de comparación a partir del cual se obtendrá el valor del pnmero en términos de identidad

Tasa de Capitalización Real (T.C.R.) Es la tasa efectiva de interés de deflactación expresada en periodos anuales que servirá para traer a Valor Presente una serie de flujos de efectivo proyectados en unidades monetanas constantes

Tasa de Productividad Nominal (T.P.N.) Es la tasa de interés referida en términos anuales que será equivalente al valor de aquellas a las que la entidad accede mediante sus inversiones o bien, puede considerarse equivalente a las tasas lideres en mercados financieros (v gr CETES) Estas tasas son aplicables para deflactar o reflactar magnitudes expresadas en unidades monetanas corrientes

CCT-200702-01

VI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA VALUACIÓN Tasa inflacionaria Anual (T.I.A.) Es aquella tasa refenda, como su nombre lo indica, a penados equivalentes a un año que incrementa el monto de los precios entre un penodo pasado y otro presente o bien entre uno presente y otro futuro Las unidades monetanas sobre las que se aplicará esta tasa serán de tipo comente

Tasa Anual de Productividad ( T A P ) Es una tasa determinada con fundamento en la teoría de interés y mediante las expresiones propias de las amortizaciones, calculada para efectos de valuación mmobiliana, con la premisa de considerar al promedio de valores unitarios de bienes en venta (valor presente) y al valor unit ano de renta anual de un bien particular (amortización) ligados con una tasa de interés (anual e productividad)

c) CONDICIONANTES Y SALVEDADES DEL TRABAJO VALUATORIO La información y antecedentes de propiedad asentados en la presente valuación es la contenida en la documentación proporcionada por ei solicitante de la misma y/o propietario del bien valuado, la cual se presume correcta Entre lo citado puede mencionarse a la esentura publica de propiedad o documenta que lo identifica legalmente, los planos arquitectónicos y el registro catastral (boleta predial)

No fue verificada la posible existencia de gravámenes, reservas de dominio adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, por lo que ai no ser declarados por el solicitante y/o propieteno del mismo, no será de nuestra responsabilidad la omisión de información relacionada en la solicitud del avaluó

Quienes intervinieron en la elaboración de la presente valuación declaran bajo protesta de decirverdad, que no guardan relación alguna, nexo de parentesco o de negocios con el solicitante y/o propietario del bien inmueble que se valúa

En la inspección ocular del bien motivo del presente, no fue posible detectar todos los VICIOS ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que sólo se consideran los aquí expresados como resultado de la observación

El presente documento es para el uso exclusivo del(os) solicitante(s), para el fin o propósito expresado en el mismo, en el apartado que expresa los antecedentes, por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos

La vigencia del presente documento estará determinada por su propósito o destino, y dependerá básicamente de la temporalidad que establezca la autoridad competente ó los factores externos que influyen en el valor comercial

La edad considerada en este dictamen corresponde a la "aparente" o "estimada" por el valuador, en razón de ia observación directa de los acabados y estado de conservación, por lo que no es necesanamente la edad cronológica precisa del inmueble

Los planos de ubicación del inmueble y los croquis de la distribución de las edificaciones plasmadas en el presente documento paseen medidas aproximadas, por ningún motivo deben considerarse como realizados a escala, es decir, no reflejan de modo exacto la realidad morfológica del bien inmueble que se valúa

Toda vez que el objetivo del presente dictamen no ha sido constatar o venficar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier otra restricción de tip legal, el valor comercial concluido sólo consideró las aquellas situaciones expresadas en el propio documento, algunas de las cuales fueron observadas durante la inspección visual al bien, y otras fueron detectadas en la documentación proporcionada como antecedente para la elaboración del trabajo valuatorio

d ) C O N S I D E R A C I O N E S E S P E C I F I C A S R E L A T I V A S A L I N M U E B L E Q U E S E V A L Ú A Ninguno

avaluó tesis Página 2 de 3

XIII.' AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO

PART D E S C R I P C I Ó N ANO ADO

Cant Un V. R N.

UNITARIO INSTALADO

V. R. N

TOTAL INSTALADO

FRe V . N R . UNITARIO

V.U.R. EN AÑOS

D A V.N.R.

T O T A L

1 01

105

MAQUINARIA Y EQUIPOS

TRANSFORMADOR DE 220 VOLTS 75

I KANSt-UKMAUUK 4UU VULIS Ufc JUU I Í \ / Í

FILTRO PURIFICADOR DE AGUA MCA POLI-GLAS WATER TEC CENTRO DE CARGA GENERAL PARA LOS TABLEROS V COMPRESORES DE 175 AMP 440V TRIFÁSICO HIDRONEHUMATICO DE 40GAL MCA MAYERS CON MOTOR DE 2HP

CISTERNA 25000 LTS

2005

2005

2005

2005

2005

2005

100

100

2 00

2 00

2 00

100

PZ

PZ

PZ

PZ

PZ

PZ

61,65610

84,489 35

10,480 55

16,025 02

9,487 50

158,125 00

61,656 10

84,489 35

20,96110

32,050 04

18,975 00

158125 00

0 58

0 58

046

0 56

0 58

0 74

35 760 54

49,003 82

4,821 05

8,974 01

5,502 75

117,012 50

1800 1,98670 35,75054

18 00 2,722 43 49,003 82

3 00 1,607 02 9,64211

1300 690 31 17,948 02

18 00 305 71 11,005 50

1800 6,50069 117,01250

RED CONTRA INCENDIOS

117 RED DE AIRE COMPRIMIDO 118 RED DE GAS BUTANO

2005

2005 2005

1 00 PZ 1,003,000 00 1,003,000 00 0 60 601,800 00

3 00 PZ 589 187 50 1 767 562 50 0.82 483,133 75 1 00 PZ 135,368 75 135,368 75 0 82 111,002 38

23 00 26,165 22 601,800 00

1800 2684076 1,449,40125 18.00 6,166 80 111002 38

[II PERITO VALUATOR

Vil. INDAGACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO CCT 200702-01

a) Inmueb'es come

N°

1

2

3

4

G

a r ab!es en V E N T A semeiantes en uso al Oblato de Valuación (Terreno +

Ubicación de losComparub les

Nave en Vila de Sena

Nave en Vila de Sena

Nave en parque indusbiaf HermosiBo

Fecha

15-DK-06

15-DC-03

Oe-Feb-07

Telefono

Fuente?

Infórmame

Barrate

Banorte

Dmisa

Cons t rucc iones

Precio de

VENTA

13 502500 00

21,980000 00

36 560000 00

De'Oi je 'oValuacion(x)

N=

1

2

3

4

5

6

ob,

- a n t i c i c l o n e s oara HOMOLOGACIÓN

C H o i

3 0 0

7 0 0

9 0 0

10 00

C H o i

3 0 0

9 0 0

9 0 0

9 00

C H o i

1000

3 0 0

7 0 0

a oo

C H o .

7 0 0

7 0 0

SOO

10 00

C H o s

6 0 0

3 0 0

SO0

10 00

Área (m7)

Te

11461

12 660

22 300

40 000

Co

3,531

5 670

9 8 7 0

6 775

Factores de HOMOLOGACIÓN

F H o i

12S

143

1 1 1

8

14%

F H o ;

113

100

100

3

U%

F H o s

0 3 0

100

114

7

12%

F H o .

1 4 3

1 4 3

126

10

1851

F H o s

1 6 7

125

126

e 11'A

FEd

1 0 3

105

1 0 3

9

16%

F U s

0 9 5

0 9 0

0 9 0

9

16%

F Ho

1 17

115

109

Valor i i n it a no api i cabio

F S u

0 8 3

0 9 2

1 0 2

FNe

0 9 0

0 9 0

0 9 0

vuc

10

15

12

2

FHoRa

osa 0 9 5

1 0 1

Valor U r tano Promedio [Sin?]

en números redondos [Jim1]

Precio Unitaur

rwn=i

í 3 8 ¿ J J i

1 Gl? ',-

Valor Uni tar io

Wnñ

$ 3 3 6 5 1 1

S 3 6 8 2 7 2

$ 3 6 3 8 6 7

3 5b2 23

3 550 00

b) Te r re ros

N-

1

1

'i

A

6

comparab les en V E N T A semeiantes en uso al Obieto de Valuación ÍTer

Ubicación de [os Comparables

Parque índ Sahuaro

Perifoneo poner te

Parque Ind Kino

Fecha

15-DK-06

16-Dic-OS

17-DK-06

Telefono

216-03-31

216*8 -92

213-49-73

Informante

Hugo Corona

ManoAgurre

Fed Bourquaz

eno)

P rec iode

VENTA

2 0 0 0 000 00

9.700 000 00

10150 000 00

Del Gb Q ,o valuación ^x)

N*

1

2

3

4

6

6

X

Cal i f icaciones para HOMOLOGACIÓN

C H o i

1000

1000

1000

SOO

C H o i

9 0 0

9 0 0

S.00

8 00

C H O J

9 0 0

9 0 0

6 0 0

8 00

C H o .

1000

1000

9 0 0

7 00

C Hos

9 0 0

7 0 0

3 0 0

9 00

Area lnf¡

Te

6 0 6 0

14 700

23 054

40 000

Co

6.060

14 700

20000

8,775

Factores de HOMOLOGACIÓN

F H o i

100

ioo 100

9

19%

F H o i

100

100

1 13

S

i e w

F H o s

0 3 9

0 3 9

133

8

16%

F H o .

100

100

1 11

10

20%

F H o s

! 11

143

125

5

10%

FEd

N A

HA

N A

N A

0 ^

FUS.

0 8 1

0 8 1

0 8 2

8

16%

Valor u hitarte

F H o

0 9 6

0 9 9

1 10

a p[ l cabio

F S u

0 6 9

0 8 2

0 9 0

FNe

0 8 5

0 85

0 3 6

V U C 5 recio Un na r i í

ja nos] rV i t l ' l

N A

N A

N A

N A

N A

N A

2

FHORfl

OSE

0G9

0 8 3

Valor Unitano Pro-nedio [Slnf]

en números redondos [1/m2]

=" -40 Z

Valor Uni tar io

[Jim5]

I

t

184 82

466 31

365 42

335 18

330 00

£,) Inmuebles com Da rabia 5 en R E 1 T A semeiantes en uso al Obieto de Valuación (Terreno +

N*

1

2

3

4

5

B

Ubicación de los Comparables

Parque Pimex Carretera a Nogales

Parque Sahuaro

Parque Industnal HermosiBo

Parque ndustnaj LABOR

Fecha

1 5 - F e M 7

16-FE6-07

17 Feb-07

18-Fet>07

Telefono

214-43-10

251 09-99

213-49-73

Fuente/

Informante

Enrique T a p »

Barwrfe

Mano Bemal

Dinsa

Co nstrt, cerones)

Precio de

RENTA al mes

11000000

12000000

3 0 0 0 0 0 0

142 00000

Cel Ob|eto Valuación íx]

N '

1

2

3

4

i .

6

?

Rat i f icaciones

C H o i

9 0 0

8 0 0

9 0 0

9 0 0

10 00

C H o i

8 0 0

SOO

9 0 0

10 00

9 00

para HOMO LOG A C I Í »

C H o ,

8 0 0

9 0 0

9 0 0

10 00

8 00

C Ho . | C Ho i

3 0 0 i 9 0 0

SOO

9 0 0

9 0 0

10 00

1000

6 0 0

10 00

10 00

Area (111')

Te

4.000

3 6 0 0

2 0 0 0

30O0

40 000

Co

2OO0

2 9 0 0

2 0 0 0

3000

8 775

Factores de HOMOLOGACIÓN

F H ü i

1 11

125

1 11

1 11

8

14%

F H o ;

1 13

100

100

oso

8

14%

F H O J

100

0 6 9

0 8 9

0 8 0

7

12%

F H o .

125

125

1 11

1 11

10

18%

F H o s

1 1 1

100

167

100

s 1 1 %

F E d

103

102

1 0 1

1 0 1

9

•\B%

Valor

F U s

0S9

0 3 3

0 3 1

0 3 1

9

13%

un i tan

F H o

108

104

106

0 97

apl icable

FSU

0 74

0 8 0

0 7 4

0 8 1

Valor Un

on nume

F N e

0 9 5

0 9 5

0 9 6

0 9 5

3 no Prome

j os redone

V U C

[anos]

10

8

4

6

2

FHDRe

0 7 6

0 7 9

0 7 5

D74

a o [Slm']

os ISfraT

Precio Umtarn

f l /m? /mes|

=> ' a 1)0

- S

' 3 d

¿ ' ¿.i

Valor Unitario

Fi/nWmes]

$ 4 1 8 0

$ 3 2 6 9

I 3 0 0 0

í 3 5 0 3

34 88

40 00

Para Terreno + Construcc iones (Varita v Renta)

H o .

H o *

H o i

H o . H o *

ca l idad de l proyecto

ca l idad de la construcción

equ ipamien to de l i nmueb le

adapfab ihad de l i nmueb le

ca l idad de a rea de of ic inas

Para Tene r l o

H o .

H o ¡

H o .

H a -H o ;

Venta)

T o p o g r a f a y f o rma de l p red io

ub icac ión de la z o n a

ub icac ión e n la zona

equ ipamiento u rbano

ca l idad de consrucc ior ies cont inuas

avaluó tesis Página 1 de 1

i, umm®@ m@w\?m@ PLISO •3imtw:*n D a ñ y L«ratD kiAiifad

PERITO VALUADOR

VIH. ENFOQUE DE MERCADO CCT-200702-01

Tipo

1

2

3

4

5

Uso o destino del área (tipo)

Nave Industrial

Oficinas y baños

Equipos e instalaciones

Area Total

Area fm=]

7,500.00

1,275.00

1.00

8,776.00

Precio Unit. [$/m=]

$ 3.550.00

$ 3,550.00

$ 2,402,576.12

mJ

Factor de Ajuste

1.00

1.00

1.00

Precio Unit. Mod if Tí/ni2!

3,550,00

3,550.00

2,402,576.12

Valor Unit, resul­tante rS/rn2]

$

$

26,625,000.00

4,526,250.00

$ 2,402,576.12

$ 33,553,826.12

Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta en números redondos de :

VALOR COMPARATIVO (MERCADO) $ 33,554,000.00 Notas 1 Si el Factor de Homologación es menor a la unidad, denota que la oferta (inmuebles que se venden o COMPARABLES) es

mejor que el SUJETO a comparar o inmueble que se esta valuando

Equipos e instalaciones 7%

Oficinas y baños C 13% i i

VALOR DE MERCADO

%

Nave Industrial 80%

G Nave Industrial

• Oficinas y baños

D

G Equipos e instalaciones

a

G

OBSERVACIONES:

avaluó tesis Página 1 de 1

I PLl^gg .HHin ln fe iA l l l i

PERITO VALUADOR

X. ENFOQUE FÍSICO CCT-200702-01

a) DEL TERRENO. Lote Tipo o Moda: CALCULO DEL VALOR DEL TERRENO

10000 m2

Valor de Calle o Zona: $ 330.00 /m !

FRACC.

1 2 3

LOCALIZACION

Superficie total

AREA | (n ' |

40,000.00

VALOR UNIT. ($ÍM')

$ 330.00

Factor result

1.00

MOTIVO

Integro

VALOR UNIT. result. ($/Ma)

$ 330.00

IMPORTE

$ 13,200,000.00

SUB-TOTAL a): 40,000.00 m2 Valor Unitario Resultante $

b) DE LAS CONSTRUCIONES. CALCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

330.00

INDIVISO

$ 13,200,000.00

100.0000%

TIPO

1 2 3 4 5

USO

Nave Industrial Oficinas y baños

AREA (m' |

7,500.00 1,275.00

C.R.N. UNIT.

(S/m!)

S 3,000.00 $ 3,300.00

FACTORES DE DEMERITO

F.Va.

1.00 1.00

F.Co.

0-90 0-90

F.Ot.

1-00 0.90

F.De.

0.90 0 81

C.N.R. UNIT.

result. ¡$/m!)

$ 2,700.00 $ 2,673.00

IMPORTE

s

$ 20,250,000.00 $ 3,408,075.00

SUB-TOTAL b): 8,775.00 rnz Valor Unitario Resultante $ 2,696.08 $ 23,658,075.00

c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS. CLAVE EDAD

(Años) DESCRIPCIÓN CANT. U.

(Unidad) C R N UNIT.

($ÍU)

F DE DEMERITO

FVa. | F.Co. | F.Re.

Inri

% C N.R. UNIT.

(S/U)

IMPORTE

í c.1 INSTALACIONES ESPECIALES (Equipos Fijos)

1 2 3 4 5

1 Equipos 1 tote $ 2,402,576.12 1-00 1-00 1.00 100 0000 S 2,402,576.12 $ 2,402,576.12

C2 OBRAS COMPLEMENTARIAS 1 2 3 4 5

1 Tanque Cisterna

Áreas comunes

1 pza $ 1,230,000 00 1.00 0.90 0.90 100 0000 S 1,107,000.00 $ 1,107,000.00

SUB-TOTAL c>:

VALOR FÍSICO (COSTO NETO DE REPOSICIÓN) en números redondos [ a + b + c ] :

OBSERVACIONES:

$ 3,509,576.12

40,368,000.00

33%

9% *

% PARTICIPACIÓN

W^^^^B 58%

• Terreno

• Construcción

D IE y O C

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CCT-200702-01 XI. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN

a) CÁLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TÉRMINOS PORCENTUALES. 1 Vacíos 2 Impuesto Predial 3 Agua 4 Conserv/mantenimiento

$ $ $ $

17,550 00 31,590.00 3,510 00

10,530.00

5.00% 9.00% 1.00% 3.00%

5 Administración 6 Energía (a comunes) 7 Seguros (daños) 8 Otros (ISR)

$ $ $ $

21,060.00 7,020.00 3,510.00

49,140.00

6.00% 2.00% 1.00%

14 00% SUMAN DEDUCCIONES: S 143,910.00 41.00%

b) CÁLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN. Primeramente, con base en la tasa líder nominal y en la tasa inflacionaria presentes actualmente en nuestro país y que a continuación se expresan, se calculara la tasa de interés efectiva anual ¡ibre de nesgo aplicable, en términos reales, a cualquier inversion financiera. Tasa de la ultima subasta de CETES a 28 días 7.85% Tasa de la última subasta de CETES a 91 días 7.90% Tasa inflacionaria efectiva en io que va del año 4.40% Meses transcurridos en lo que va del año 12 Tasa efectiva anual libre de riesgo en términos reales TASA 1: 3.58%

Posteriormente, se obtendrá la prima adicional de nesgo que corresponde al tipo de inmueble que se valúa, en razón de su uso y grado de liquidez, como sigue

Prima de nesgo por grado de liquidez TASA 2: 5.50%

Finalmente, la tasa de capitalización,compuesta de las dos anteriores se obtiene como sigue 3.58% + 5.50% = tasa de capitalización 9.10%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

TIPO

1 2 3 4 5

USO o destino del Area (tipo)

Nave Industrial Oficinas y baños

F.Aj.

1.00 1.00

A. Co.

7,500.00 1,275.00

-

R.B.M.' [S/m'/mesJ

$ 40.00 $ 40.00

R.B.M.A.1

[$/m2/mes]

$ 40.00 $ 40.00

R.B.M. [S/mes]

$ 300,000.00 $ 51,000.00

TOTAL RENTA ESTIMADA DE MERCADO 8,775.00 $ 40.00 S

RENTA REAL ó RENTA EFECTIVA

RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en números redondos $ SUMAN DEDUCCIONES (D) 41.00% $ RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R B M -Dj. $ RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R N M x 12] $

351,000.00

351,000.00 143,910.00 207,090.00

2,485,080.00

Capitalizando la Renta Neta Anual (RNA) ai 9.10% resulta un Valor por CAPITALIZACIÓN de Rentas de:

Coeficiente R B M A/alor Comercial

$ 26,689,000.00

0.87%

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&BÜ &m-hKD i C í a i D f D B m l D nfeilnri PERITO VALUADOR

XII. RESUMEN DE RESULTADOS CCT-200702-01

RESULTADOS

$60,000,000

$40,000,000

$20,000,000 •

?-

O a) Enfoque de Mercado • b) Enfoque Físico De) Enfoque de Capitalización

Los importes obtenidos en cada uno de los tres Métodos, no reflejan necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se valúa, por lo que una vez hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la estimación de dicho valor

Resultados de ios Enfoques de Valuación apl icados

VALOR DE CAMBIO

COSTO NETO DE REPOSICIÓN

VALOR DE USO

$

$

S

33,554,000.00

40,366,000.00

26,689,000.00

XI. CONSIDERACIONES PARA CONCLUIR EL VALOR COMERCIAL

1 - Debido a las características propias del inmueble, ef Valor de mercado al que se concluye no puede ser determinado por falta de oferta de inmuebles similares a la venta.

2.- El costo neto de reposición es el único método que es representativo debido a sus caracteristicas propias.

XIII. CONCLUSION DEL VALOR COMERCIAL

EL VALOR COMERCIAL DEL BIEN INMUEBLE SUJETO AL PRESENTE ESTUDIO Y DICTAMEN DETERMINADO AL MARTES 20 DE FEBRERO DE 2007 CORRESPONDE A LA CANTIDAD DE: $ 40 ,368 ,000 .00

(CUARENTA MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 M.NJ

Lugar y fecha en que se emite el presente reporte Hermosi l lo Sonora a 20 de Febrero de 2007 ESTA FECHA CORRESPONDE A LA ANOTADA EN LA HOJA 1 DEL PRESENTE AVALÚO

Valor Unitario Vendible resultante- $4,600.34 /m 2

Ing. Ricardo Montano Perez

Perito Valuador Cédula Profesional y registro ante ICRESON

3084201, RPV-0140 Asociación de Valuadores Inmobiliarios e Industriales A.C

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CCT-200702-01

ANEXO 1. REPORTE FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA

TANQUE CISTERNA RED INCENDIOS

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