Practicum Administración de Fincas

8/19/2019 Practicum Administración de Fincas

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ADMINISTRACIÓNDE FINCAS

2016

PRACTICUM

PROPIEDAD HORIZONTAL Y ARRENDAMIENTOS URBANOS



Editorial Aranzadi, SA Camino de Galar, 1531190 Cizur Menor (Navarra)ISBN:Depósito Legal: NA 342/2016Printed in Spain. Impreso en España

Fotocomposición: Editorial Aranzadi, SAImpresión: Rodona Industria Gráfica, SLPolígono Agustinos Calle A. Nave D-1131013 - Pamplona

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© 2016 Thomson Reuters (Legal) Limited

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Edición preparada por:

JOAQUIM MARTÍ MARTÍ (Coordinador) JAVIER ÁLVAREZ HERNANDO

TEODORO ARNÁIZ ARNÁIZNICOLÁS GARCÍA LÓPEZ

EDUARDO MARTÍN PUEBLA PURIFICACIÓN MORGADO PANADERO

1ª edición, 2016

978-84-9099-349-1



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Presentación ❘ 11

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12 ❘ Presentación

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llo práctico de la profesión jurídica.



S

Página

Sumario

1Regulación jurídica de la figura del Administrador de Fincas ............................ 25

1. La libertad de empresa ..................................................................................................... 261.1. ¿Quién puede constituir una empresa? ................................................................. 26

2. El administrador como empresario individual ........................................................... 262.1. ¿Quién puede ser empresario? ............................................................................... 262.2. Formalidades para su constitución ........................................................................ 27

3. El régimen matrimonial del empresario individual .................................................... 283.1. ¿A qué tipo de régimen matrimonial puede estar sujeto el empresario? ............... 28

4. El ejercicio del cargo de administrador de fincas como empresario individual y elmomento de la conveniencia de constitución de una sociedad mercantil ............... 304.1. ¿Cuándo debe constituirse en sociedad mercantil? ............................................... 30

5. Sociedades anónimas y limitadas ................................................................................... 315.1. Responsabilidad de los socios ................................................................................. 315.2. Formalidades. Diferencias con el empresario individual ....................................... 325.3. ¿Quién dirige la sociedad mercantil? .................................................................... 335.4. Operaciones con otras sociedades .......................................................................... 36

6. La titulación profesional de administrador de fincas .................................................. 376.1. ¿Lo puede ser un propietario de la finca? .............................................................. 376.2. ¿Y un profesional? ................................................................................................. 38

7. La designación de una sociedad mercantil como administrador de fincas ............. 40

8. Funciones del administrador ......................................................................................... 418.1. Funciones básicas ................................................................................................... 418.2. ¿Y el resto de necesidades de la comunidad de propietarios? ................................ 42

9. La colaboración con profesionales externos ................................................................. 439.1. Delegación y subcontratación ................................................................................ 439.2. ¿Responde el administrador de los errores de los colaboradores? .......................... 44

10. Contabilidad del administrador ..................................................................................... 4510.1. Formalidad ............................................................................................................. 46

2

Gestión de la Propiedad Horizontal .............................................................................. 471. Nombramiento del cargo ................................................................................................. 48

1.1. ¿Es necesario el nombramiento de administrador? ............................................... 49



14 ❘ Sumario

Página

1.2. Cuórum preciso ...................................................................................................... 492. Duración del cargo ........................................................................................................... 51

3. El oficial habilitado ........................................................................................................... 514. Funciones básicas del cargo ............................................................................................ 52a. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos

efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares ..................... 52b. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles,

proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos ....................... 52c. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparacio-

nes y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presiden-te o, en su caso, a los propietarios .......................................................................... 53

d. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizarlos cobros que sean procedentes .............................................................................. 54

e. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los

titulares la documentación de la comunidad ......................................................... 54 f. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta ................................... 55

5. Especial consideración de la contabilidad de la comunidad y de la custodia defondos ................................................................................................................................. 575.1. El criterio de la imputación de los gastos e ingresos del ejercicio .......................... 615.2. La custodia de esos fondos ...................................................................................... 61

6. El redactado de las actas .................................................................................................. 637. Responsabilidad frente a la comunidad de propietarios: responsabilidad civil y

penal ................................................................................................................................... 677.1. Diligencia profesional ............................................................................................ 677.2. Diligencia debida en el cumplimiento del cargo .................................................... 67

7.3. La responsabilidad por la negligencia en el servicio .............................................. 687.4. ¿En qué importe debe responder el administrador? ............................................... 707.5. Los seguros de responsabilidad civil ...................................................................... 72

8. Responsabilidad penal ..................................................................................................... 728.1. Necesidad de actividad delictiva por parte del administrador ............................... 72

9. La renuncia y revocación del cargo ................................................................................ 749.1. Procedimiento y trámites ....................................................................................... 759.2. El cese por parte de la comunidad .......................................................................... 75

10. El nombramiento judicial del administrador ............................................................... 77

3La regulación de las comunidades de propietarios ................................................. 79

1. Constitución ...................................................................................................................... 801.1. ¿Qué edificios pueden constituirse en comunidad de propietarios? ...................... 801.2. ¿Desde cuándo existe una comunidad? ................................................................. 801.3. La Junta Directiva ................................................................................................. 811.4. Urbanizaciones ...................................................................................................... 89

2. Título constitutivo ............................................................................................................ 902.1. ¿Qué es el título constitutivo? ............................................................................... 902.2. Uso o destino de pisos y locales .............................................................................. 932.3. ¿Qué más contiene el título constitutivo? ............................................................. 96

2.4. ¿Puede modificarse el título constitutivo? ............................................................. 973. Los estatutos ...................................................................................................................... 98

3.1. ¿Qué son? .............................................................................................................. 98



Sumario ❘ 15

Página

3.2. ¿Deben inscribirse en el registro de la propiedad? ................................................ 1024. La cuota de participación ................................................................................................ 103

5. La participación en los gastos comunitarios ................................................................. 1065.1. Las cuotas comunitarias pueden ser distintas para cada departamento ................ 1075.2. ¿Puede modificarse el sistema de reparto? ............................................................. 1105.3. El pago de las cuotas comunitarias ........................................................................ 111

6. El reglamento de régimen interior ................................................................................. 1156.1. ¿Para qué sirve? ..................................................................................................... 1156.2. Cuórum .................................................................................................................. 116

7. Subcomunidades ............................................................................................................... 1248. Parking y trasteros ........................................................................................................... 1259. Parcelas y urbanizaciones de nueva creación ............................................................... 126

9.1. Elementos comunes a varios edificios .................................................................... 126

10. Asociaciones de propietarios .......................................................................................... 12711. Entidades urbanísticas de conservación ........................................................................ 140

4Juntas de propietarios, votos y acuerdos ..................................................................... 141

1. Convocatorias .................................................................................................................... 1421.1. ¿Para qué sirven? .................................................................................................. 1421.2. ¿Quién convoca las juntas? ................................................................................... 1421.3. ¿Puede un propietario solicitar la inclusión de un tema en el orden del día? ....... 1431.4. Requisitos ............................................................................................................... 144

1.5. Primera y segunda convocatorias .......................................................................... 1471.6. Plazo entre la convocatoria y la junta .................................................................... 1471.7. Lugar y hora de las Juntas ..................................................................................... 1481.8. ¿Cómo deben remitirse las convocatorias? ............................................................ 1501.9. ¿Y si la comunidad tiene un tablón de anuncios? ................................................. 1521.10. ¿Es válido el burofax? ............................................................................................ 1531.11. ¿Y por correo electrónico? ..................................................................................... 154

2. Juntas ordinarias y extraordinarias ................................................................................ 1552.1. Diferencias ............................................................................................................. 1552.2. Funcionamiento ..................................................................................................... 156

3. Derecho de información de los propietarios ................................................................ 157

4. Los propietarios morosos ................................................................................................ 1584.1. Efectos de la relación de propietarios morosos ....................................................... 1584.2. ¿Atenta al derecho al honor del propietario incluido en la lista de morosos? ........ 1594.3. Si no se adjunta el listado ...................................................................................... 1594.4. Privación del derecho de voto al moroso ................................................................ 1604.5. La certificación de las deudas comunitarias ........................................................... 1624.6. ¿Quién está obligado al pago de las derramas en caso de transmisión? ................ 1634.7. Deudas retroactivas ............................................................................................... 164

5. Votos ................................................................................................................................... 1655.1. El propietario de varios pisos o locales ................................................................... 1665.2. ¿Y si un propietario no vota? ................................................................................ 167

5.3. La delegación de voto ............................................................................................. 1686. Cuórums para la adopción de acuerdos ........................................................................ 169

6.1. Unanimidad ........................................................................................................... 169



16 ❘ Sumario

Página

6.2. El voto favorable de las tres quintas partes ............................................................ 1716.3. El voto favorable de un tercio de los propietarios ................................................... 177

6.4. La mayoría simple .................................................................................................. 1786.5. Sin acuerdo comunitario ........................................................................................ 1787. El propietario ausente ...................................................................................................... 1808. Inscripción de los acuerdos comunitarios ..................................................................... 1809. Impugnación de los acuerdos ......................................................................................... 181

9.1. ¿Quiénes pueden impugnar? ................................................................................. 1819.2. Plazo de impugnación ............................................................................................ 1879.3. ¿Y si no se impugnan? .......................................................................................... 1889.4. ¿Los acuerdos impugnados quedan automáticamente suspendidos? .................... 1899.5. Los costes del proceso ............................................................................................. 189

5Obras privativas y comunitarias ...................................................................................... 191

1. Obras comunitarias de conservación ............................................................................. 1911.1. Obras que resulten necesarias para la accesibilidad en la finca ............................. 1921.2. Cubiertas de los edificios ........................................................................................ 1931.3. Bajantes comunitarios ............................................................................................ 1951.4. Ascensor ................................................................................................................. 195

2. Afectación de elementos privativos. Servidumbres ................................................... 1972.1. Otros supuestos ..................................................................................................... 203

3. La ocupación de parte del local para la instalación del ascensor ............................. 204

3.1. Indemnización por la privación de parte del local ................................................. 2054. Obras comunitarias que afectan a los derechos privativos ........................................ 207

4.1. Vallas y cerramientos ............................................................................................. 2075. Obras a realizar por los propietarios en sus entidades .............................................. 208

5.1. Limitaciones de los propietarios ............................................................................. 2085.2. Otros ejemplos ....................................................................................................... 2095.3. Limitaciones por el aspecto exterior del edificio ..................................................... 2115.4. Otras actuaciones similares en la finca .................................................................. 2145.5. Obras efectuadas por los arrendatarios .................................................................. 214

6. La división del piso o local en otros más reducidos .................................................... 2147. Obras que comporten el cambio de uso del piso o local ............................................. 215

8. Prescripción de las obras efectuadas contra la norma ................................................. 2208.1. Imprescriptibilidad ................................................................................................. 2208.2. Prescripción con el transcurso del tiempo ............................................................. 2208.3. Actuación para evitar la prescripción de las infracciones ...................................... 221

9. Actividades molestas, insalubres o peligrosas ............................................................. 2239.1. Actividades ruidosas .............................................................................................. 2239.2. Ejemplos jurisprudenciales .................................................................................... 2339.3. Actividades prohibidas ........................................................................................... 236

6

Mancomunidades y conjuntos inmobiliarios ............................................................. 2391. Complejos inmobiliarios .................................................................................................. 2392. Tipos de conjuntos inmobiliarios ................................................................................... 240



Sumario ❘ 17

Página

2.1. Forma de constitución ............................................................................................ 2413. Contabilidad en caso de pluralidad de comunidades ................................................ 242

4. Junta rectora del complejo inmobiliario ........................................................................ 2444.1. El administrador de fincas ..................................................................................... 2445. Morosidad .......................................................................................................................... 2466. La titularidad de los elementos comunes ...................................................................... 2477. Las asociaciones de propietarios .................................................................................... 248

7.1. Voluntariedad de pertenencia a la asociación de propietarios ................................ 2587.2. Efectos políticos de la no pertenencia a la asociación de propietarios .................... 260

8. Las agrupaciones de comunidades ............................................................................... 2619. Otras formas jurídicas: sociedad civil, sociedad cooperativa .................................... 26210. Entidades urbanísticas de conservación ....................................................................... 262

7La regulación de la Propiedad Horizontal en Catalunya ...................................... 265

1. Modificación de la regulación normativa por ley 5/2015 .......................................... 2661.1. Arrendamientos urbanos ....................................................................................... 267

2. Constitución y cuota de participación ........................................................................... 2672.1. Estatutos ................................................................................................................ 2682.2. Cuota de participación en los gastos comunes ....................................................... 2702.3. Anexos a pisos y locales ......................................................................................... 2722.4. Adaptación de los estatutos a la normativa catalana de las comunidades existen-

tes ........................................................................................................................... 272

2.5. Modificación de la cuota de participación .............................................................. 2722.6. Modificación del sistema de reparto de los gastos .................................................. 2732.7. Posibilidad de imputar a un propietario una cuota superior por su uso especial de

un gasto comunitario ............................................................................................. 2742.8. El procedimiento judicial de reclamación de cuotas comunitarias ........................ 2752.9. Fondo de reserva .................................................................................................... 278

3. Compraventa de piso o local ........................................................................................... 2793.1. Certificación de deudas comunitarias .................................................................... 2793.2. Deudas retroactivas ............................................................................................... 2803.3. Notificación al secretario administrador ................................................................ 2803.4. Arrendamiento del piso o local ............................................................................... 280

4. Obras comunitarias y obras privativas .......................................................................... 2814.1. Obras privativas .................................................................................................... 2814.2. Prescripción de las infracciones por obras privativas ............................................ 2834.3. Obras comunitarias ............................................................................................... 2844.4. Imposición de servidumbres a los propietarios ...................................................... 285

5. Convocatorias, juntas y órganos de gobierno .............................................................. 2865.1. Convocatorias ......................................................................................................... 2865.2. Votos en las juntas de propietarios ........................................................................ 2925.3. El voto del propietario ausente ............................................................................... 2935.4. Actas ...................................................................................................................... 2965.5. Órganos de Gobierno ............................................................................................. 297

6. Cuórums para la adopción de acuerdos ........................................................................ 2986.1. Unanimidad ........................................................................................................... 2986.2. Mayoría cualificada de 4/5 partes .......................................................................... 298



18 ❘ Sumario

Página

6.3. Mayoría simple ...................................................................................................... 3006.4. Disidente ................................................................................................................ 300

6.5. Especial regulación del ascensor ............................................................................ 3016.6. Impugnación de los acuerdos ................................................................................. 308

7. Conjuntos inmobiliarios y urbanizaciones ................................................................... 318

8Análisis de las principales figuras tributarias que afectan a las comunidadesde propietarios ........................................................................................................................ 323

1. Introducción ...................................................................................................................... 3232. La comunidad de propietarios como obligado tributario .......................................... 324

2.1. Concepto de obligado tributario ............................................................................. 325

2.2. La realización de actividades empresariales ........................................................... 3312.3. La realización de otras operaciones ........................................................................ 336

3. Análisis de las principales figuras tributarias .............................................................. 3403.1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) ................................................................. 3403.2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas .................................................... 3673.3. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documenta-

dos .......................................................................................................................... 4243.4. Impuesto sobre Sociedades ..................................................................................... 4443.5. Tributos locales ....................................................................................................... 447

4. Obligaciones formales ...................................................................................................... 465

4.1. Introducción ........................................................................................................... 4654.2. Obligaciones censales ............................................................................................. 4664.3. Obligaciones de facturación ................................................................................... 4734.4. Obligaciones contables o registrales ...................................................................... 4784.5. Otras obligaciones .................................................................................................. 483

5. Análisis de operaciones específicas ................................................................................ 4945.1. Arrendamiento de locales y garajes ....................................................................... 4945.2. Arrendamiento de viviendas .................................................................................. 5055.3. Arrendamiento de fachadas, de tejados o azoteas para la instalación de antenas,

etc. .......................................................................................................................... 5095.4. Enajenación de locales y viviendas ........................................................................ 517

9Protección de datos y comunidades de propietarios ............................................. 523

1. ¿Qué es la protección de datos y qué implica para una comunidad de propieta-rios? ..................................................................................................................................... 5241.1. Introducción ........................................................................................................... 5241.2. La comunidad de propietarios como «responsable del fichero» y el administrador de

fincas como «encargado del tratamiento» .............................................................. 5252. Obligaciones en materia de protección de datos .......................................................... 529

2.1. Inscripción de ficheros de la comunidad de propietarios en el registro general de protección de datos ................................................................................................. 529

2.2. Principio de consentimiento, información y calidad de los datos de los propieta-rios ......................................................................................................................... 537



Sumario ❘ 19

Página

2.3. ¿Podría una comunidad de propietarios, o el administrador de la finca, ceder losdatos personales de los comuneros a terceras empresas o entidades, ya sean decarácter público o privado? ¿y a los propios comuneros? ...................................... 538

2.4. Ejercicio de derechos de acceso, rectificación, cancelación u oposición (arco) ........ 5392.5. Medidas de seguridad sobre los ficheros de la comunidad de propietarios ............. 5412.6. Deber de secreto de la Comunidad de propietarios y del Administrador de la finca

en el tratamiento de datos personales .................................................................... 5672.7. La Agencia Española de Protección de Datos ........................................................ 5682.8. Infracciones y sanciones ......................................................................................... 568

3. Videovigilancia en las comunidades de propietarios .................................................. 5703.1. Introducción ........................................................................................................... 5703.2. ¿Es de aplicación la normativa de protección de datos a los tratamientos de video-

vigilancia? .............................................................................................................. 5703.3. Cuórum necesario para la aprobación en junta general de la instalación de un

sistema de videovigilancia ...................................................................................... 5713.4. Requisitos jurisprudenciales que habilitan la instalación de videovigilancia (tam-

bién en una comunidad de vecinos) ....................................................................... 5723.5. Requisitos para instalar en una comunidad de propietarios un sistema de videovi-

gilancia ................................................................................................................... 5723.6. Aspectos a tener en cuenta cuando se pretenda instalar un sistema de videovi-

gilancia en una comunidad de propietarios, respecto a la captación de imágenes,cartel e impreso informativo y finalidad de los tratamientos ................................. 574

3.7. Inscripción en el registro de protección de datos de un sistema de videovigilan-cia ........................................................................................................................... 576

3.8. Conservación de las imágenes grabadas ................................................................ 5773.9. Derechos que pueden ejercitar las personas cuyas imágenes han sido captadas por

un sistema de videovigilancia en una comunidad de propietarios ......................... 5773.10. Nivel de seguridad a ficheros de videovigilancia .................................................... 5783.11. Videovigilancia en plazas de garaje ....................................................................... 579

4. Listados de propietarios morosos y tablones de anuncios ......................................... 5794.1. Comunicaciones, tablones y protección de datos ................................................... 5794.2. Exposición pública de comunicaciones recibidas por el presidente de la comuni-

dad .......................................................................................................................... 5834.3. ¿Sería posible remitir a cada uno de los propietarios, de una forma periódica, una

relación de propietarios pendientes de pagos de las cuotas vencidas? ................... 5844.4. Derecho al honor y exposición pública de datos de propietarios morosos .............. 584

5. Entrega a los propietarios de documentación relativa a la gestión y administración

del inmueble ...................................................................................................................... 5856. El administrador de fincas y la protección de datos .................................................... 586

10Normativas para reformas y rehabilitación de viviendas y edificios en ge-neral ............................................................................................................................................ 589

1. Introducción ...................................................................................................................... 5902. El edificio ........................................................................................................................... 5913. Tipologías de obras en el edificio ................................................................................... 591

3.1. Obras de mejora de la accesibilidad ........................................................................ 591

3.2. Las obras de eliminación de barreras arquitectónicas ............................................ 5923.3. Reformas en viviendas ........................................................................................... 5983.4. Reformas en elementos comunes del edificio .......................................................... 598



20 ❘ Sumario

Página

3.5. Obras de mantenimiento del edificio ...................................................................... 6013.6. Modernización del edificio ..................................................................................... 621

3.7. Derribo y reposición del edificio ............................................................................. 6214. Licencia urbanÍstica .......................................................................................................... 6214.1. Actos sujetos a licencia .......................................................................................... 6234.2. Competencia y procedimiento ................................................................................ 6244.3. Eficacia de la licencia ............................................................................................. 6254.4. Supuestos de extinción de licencia ......................................................................... 6254.5. Tipos de licencias urbanísticas ............................................................................... 6254.6. Licencias de obras ................................................................................................... 6274.7. Ordenanza fiscal reguladora del impuesto sobre construcciones, instalaciones y

obras de Valladolid ................................................................................................. 6295. Relación de normativa de ámbito nacional aplicable en la construcción ................. 632

5.1. Normas elementales de la construcción ................................................................. 6325.2. Materiales .............................................................................................................. 6335.3. Seguridad y Salud .................................................................................................. 6335.4. Estructuras ............................................................................................................ 6345.5. Instalaciones ........................................................................................................... 6345.6. Máquinas ............................................................................................................... 6355.7. Protección contra incendios ................................................................................... 6355.8. Accesibilidad .......................................................................................................... 6355.9. Urbanismo ............................................................................................................. 6365.10. Contratos ............................................................................................................... 6365.11. Medio Ambiente ..................................................................................................... 636

6. Normativa elemental de la construcción de ámbito nacional .................................... 6376.1. Ley de Ordenación de la Edificación, LOE ............................................................ 6376.2. CTE: Código Técnico de la Edificación .................................................................. 6406.3. La Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas ............................... 644

7. Inspección técnica de edificaciones ................................................................................ 6487.1. Definición ............................................................................................................... 6487.2. Marco normativo ................................................................................................... 6487.3. Obligatoriedad ....................................................................................................... 6497.4. ¿Cuándo se ha de pasar la ITE? ............................................................................. 6507.5. ¿Cómo cumplir la ITE? ......................................................................................... 6517.6. Elementos revisados en la ITE ............................................................................... 6517.7. Dictamen favorable ................................................................................................ 6527.8. Dictamen desfavorable ........................................................................................... 6527.9. Precio de la ITE ...................................................................................................... 6537.10. Sanciones ............................................................................................................... 653

8. RITE: Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios ................................... 6538.1. Disposiciones generales .......................................................................................... 6538.2. Exigencias técnicas ................................................................................................ 6548.3. Condiciones generales de diseño, ejecución, puesta en servicio y mantenimiento de

las instalaciones térmicas ....................................................................................... 6558.4. Instrucción técnica IT.1: Exigencias de bienestar e higiene, eficiencia energética y

seguridad ................................................................................................................ 658

8.5. Instrucción técnica IT.2: Montaje .......................................................................... 6658.6. Instrucción técnica IT.3: Mantenimiento y uso .................................................... 6658.7. Instrucción técnica IT.4: Inspección ...................................................................... 666



Sumario ❘ 21

Página

9. Eficiencia energética de edificios .................................................................................... 667

9.1. Antecedentes .......................................................................................................... 667

9.2. Eficiencia y certificación energética ....................................................................... 6689.3. Eficiencia energética en el sector residencial .......................................................... 670

9.4. Certificado energético de los edificios ..................................................................... 687

10. Reglamento electrotécnico de baja tensión (REBT) ...................................................... 696

10.1. Normativa .............................................................................................................. 696

10.2. Objetivos y medios materiales ................................................................................ 698

10.3. Partes de la instalación eléctrica ............................................................................ 698

10.4. Cumplimiento de obligaciones por las comunidades de propietarios conforme alREBT ..................................................................................................................... 713

11Gestión de la propiedad vertical ..................................................................................... 715

1. Gestión de la Propiedad Vertical por parte del Administrador ................................. 716

2. Regulación del alquiler de viviendas ............................................................................. 719

2.1. Sometimiento de la voluntad de las partes a la ley ................................................ 719

2.2. Vivienda permanente del arrendatario ................................................................... 719

2.3. Plazo de arriendo ................................................................................................... 723

2.4. Necesidad del arrendador ....................................................................................... 725

2.5. Desistimiento del contrato ..................................................................................... 726

2.6. El pago de la renta .................................................................................................. 7292.7. Destino de vivienda ............................................................................................... 731

2.8. Anexos y terrazas ................................................................................................... 731

2.9. Inventario ............................................................................................................... 732

2.10. Estado de conservación .......................................................................................... 732

2.11. Desperfectos ........................................................................................................... 733

2.12. Reparaciones del arrendador .................................................................................. 737

2.13. Obras ...................................................................................................................... 739

2.14. Incrementos legales ................................................................................................ 742

2.15. El subarriendo ........................................................................................................ 744

2.16. Cumplimiento de las normas comunitarias y del buen uso de la finca .................. 7463. Regulación del alquiler de locales comerciales ............................................................ 748

3.1. El arrendatario ....................................................................................................... 751

3.2. El bien arrendado ................................................................................................... 753

3.3. El plazo .................................................................................................................. 756

3.4. Renuncia a la indemnización del artículo 34 de la LAU ....................................... 757

3.5. El subarriendo ........................................................................................................ 758

3.6. Actividades molestas .............................................................................................. 760

3.7. Incremento de la renta ........................................................................................... 760

3.8. Repercusión de gastos y tributos ........................................................................... 761

3.9. Autorización al arrendatario para efectuar obras en el local ................................. 7624. El arrendamiento de piso a sociedad mercantil ........................................................... 772

5. El arrendamiento con opción de compra ...................................................................... 774



22 ❘ Sumario

Página

12Los distintos contratos de arrendamiento ................................................................... 785

1. Los distintos contratos de arrendamiento ..................................................................... 7862. Texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 ................................. 786

2.1. Al fallecimiento del arrendatario ........................................................................... 7903. Posibilidades de resolución de los contratos de arrendamiento de viviendas y lo-

cales en la lau de 1964 ...................................................................................................... 7933.1. Causa primera: la necesidad del arrendador .......................................................... 7933.2. Causa segunda: la ruina del edificio ...................................................................... 7963.3. Causa tercera: el no uso de la vivienda, local de negocio o asimilado .................... 7983.4. Causa cuarta: la ocupación de otra vivienda por parte del arrendatario ............... 8123.5. Causa quinta: haber tenido el arrendatario a su disposición otra vivienda en los

seis meses anteriores .............................................................................................. 8144. Decreto BOYER de 1985 (Real Decreto legislativo 2/1985, de 30 de abril, sobremedidas de política económica) ..................................................................................... 816

5. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos ................................ 8215.1. Viviendas ................................................................................................................ 8215.2. Contratos de arrendamiento de viviendas anteriores al 9 de mayo de 1985 y vigen-

tes ........................................................................................................................... 8225.3. Locales de negocio y asimilados ............................................................................. 8235.4. Contratos de arrendamiento de locales anteriores al 9 de mayo de 1985 y vigen-

tes ........................................................................................................................... 8245.5. Extinción de fin de contrato de vivienda o local al amparo de la lau de 1994 ....... 825

6. Contratos suscritos con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y sometidos a la pró-rroga forzosa ...................................................................................................................... 825

7. La ley 4/2013, de 5 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercadode alquiler de viviendas ................................................................................................... 835

8. La inscripción de los contratos de arrendamiento ....................................................... 8379. La tácita reconducción mensual ..................................................................................... 84010. Las distintas regulaciones ................................................................................................ 84111. Contratos sucritos Bajo una Norma y modificados Posteriormente (Bajo Norma

Posterior) ............................................................................................................................ 842

13

Los procesos judiciales derivados de Propiedad Horizontal y de Arrenda-mientos Urbanos .................................................................................................................... 845

1. Actuación del Administrador de fincas ......................................................................... 8452. Necesidad de acuerdo comunitario expreso ................................................................ 8473. La reclamación de cuotas comunitarias ....................................................................... 8494. Demandas por vicios constructivos .............................................................................. 8545. Impugnación de acuerdos comunitarios ....................................................................... 8616. Demanda contra obras inconsentidas ............................................................................ 8627. El juicio de desahucio por falta de pago ....................................................................... 8668. El desahucio por fin de contrato ..................................................................................... 8739. Desahucio contra «okupas» ............................................................................................ 876

10. Prescripción de acciones judiciales ............................................................................... 88310.1. Propiedad horizontal .............................................................................................. 88310.2. Arrendamientos urbanos ....................................................................................... 883



Sumario ❘ 23

Página

14Derecho del trabajo ............................................................................................................. 887

1. Régimen jurídico ............................................................................................................... 8882. La contratación laboral .................................................................................................... 888

2.1. Concepto de contrato de trabajo ............................................................................. 8882.2. Las partes del contrato de trabajo .......................................................................... 8902.3. La concertación del contrato de trabajo ................................................................. 8932.4. Las modalidades de contratación laboral ................................................................ 8942.5. La contratación de servicios a través de una empresa de trabajo temporal ............ 9222.6. La subcontratación de obras y servicios ................................................................. 9262.7. El período de prueba ............................................................................................... 928

3. El contenido del contrato de trabajo .............................................................................. 929

3.1. La clasificación profesional del trabajador ............................................................. 9293.2. La organización y dirección del trabajo ................................................................. 9303.3. El salario ................................................................................................................ 9343.4. Jornada de trabajo, descansos, permisos, horas extraordinarias y vacaciones ....... 9443.5. La protección de la seguridad y la salud del trabajador ......................................... 962

4. La suspensión del contrato de trabajo ........................................................................... 9644.1. Concepto, causas y efectos ..................................................................................... 9644.2. Suspensión por incapacidad temporal ................................................................... 9654.3. Suspensión por maternidad, adopción o acogimiento ............................................ 9654.4. La suspensión del contrato por causas económicas, técnicas, organizativas o pro-

ductivas .................................................................................................................. 967

4.5. Excedencias ............................................................................................................ 9684.6. Otras causas de suspensión ................................................................................... 9704.7. La sucesión de empresa .......................................................................................... 971

5. Extinción del contrato de trabajo .................................................................................... 9735.1. Concepto y causas de extinción ............................................................................. 9735.2. El despido disciplinario .......................................................................................... 9755.3. El despido por causas objetivas .............................................................................. 9815.4. El despido colectivo ................................................................................................ 9845.5. Otras causas de extinción ...................................................................................... 985

6. Derechos sindicales, representación colectiva de los trabajadores en la empresa ynegociación colectiva ........................................................................................................ 988

6.1. Los derechos sindicales ........................................................................................... 9886.2. La representación colectiva de los trabajadores en la empresa ............................... 9906.3. La negociación colectiva ......................................................................................... 991

15Sistema de Seguridad Social ............................................................................................. 995

1. Concepto y características de la Seguridad de Social .................................................. 9952. Sujetos protegidos por el sistema español de Seguridad Social: el ámbito de aplica-

ción ...................................................................................................................................... 9962.1. Modalidad contributiva ......................................................................................... 997

2.2. Modalidad no contributiva .................................................................................... 10002.3. Sujetos excluidos del Sistema de Seguridad Social ................................................ 1000

3. Estructura del sistema de Seguridad Social .................................................................. 1002



24 ❘ Sumario

Página

3.1. Regímenes de la Seguridad Social: Régimen General y Regímenes Especiales ..... 10023.2. Sistemas especiales de la Seguridad Social ........................................................... 1006

4. Actos de encuadramiento: inscripción afiliación, altas y bajas .................................. 10084.1. Inscripción de empresas ......................................................................................... 10084.2. Afiliación ................................................................................................................ 10184.3. Altas y bajas y variaciones de datos ....................................................................... 1025

5. Cotización .......................................................................................................................... 10575.1. Concepto ................................................................................................................. 10575.2. Sujetos obligados y responsables ............................................................................ 10575.3. Dinámica de la obligación ...................................................................................... 10605.4. Procedimiento y forma de efectuarla ...................................................................... 10615.5. Elementos de cotización ......................................................................................... 10615.6. Recaudación ........................................................................................................... 1063

6. Acción protectora .............................................................................................................. 10646.1. Concepto de riesgos sociales y tipología ................................................................. 10656.2. Riesgos comunes: Enfermedad común y Accidente no laboral .............................. 10656.3. Riesgos profesionales: Accidente de trabajo y enfermedad profesional .................. 10666.4. Recargo de prestaciones en caso de riesgos profesionales ....................................... 10746.5. Prestaciones ........................................................................................................... 1075

ANEXO LEGISLATIVOLey 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal ......................................... 1113

Ley de Arrendamientos Urbanos ..................................................................................... 1131

IÍndice Analítico ...................................................................................................................... 1163

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