POSTURA LEY DE DESARROLLO URBANO

Agradecemos la presencia de los medios de comunicación en esta rueda de prensa en donde presentamos la postura de la Sociedad de Urbanismo, Vertebra, Reforestación Extrema, El Colegio de Ingenieros, El Colegio de Valuadores, el Consejo Cívico, Distrito Tec, la UdeM, la U-ERRE, la UANL, el IMPLANc de Monterrey e IMPLAN San Pedro respecto a la propuesta de cambios a la Ley de Desarrollo Urbano presentada el pasado mes de diciembre 2013 por el Colegio de Arquitectos al Congreso del Estado. En este sentido queremos destacar las principales preocupaciones que tenemos con respecto a esta iniciativa. Exponemos a continuación lo siguiente:

Sí a la redensificación, pero no a la densidad ilimitada y en zonas no aptas. En peligro nuestros cerros. Ningún retroceso en las áreas de cesión municipales. Propuestas alternativas para modificar la Ley de Desarrollo Urbano.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Sí a la redensificación, pero no a la densidad ilimitada y en zonas no aptas.

En semanas pasadas, los Diputados de la Comisión de Desarrollo Urbano del Congreso convocaron a una serie de mesas de trabajo con desarrolladores, urbanistas y ciudadanos para analizar las propuestas de modificación a la Ley de Desarrollo Urbano promovidas por el Colegio de Arquitectos. En este espacio queremos, por medio de ustedes, dar a conocer las consecuencias que tendría la adopción de estas reformas urbanas, así como los principales impactos que nos afectarían a todos en nuestra calidad de vida.

Basándose en el argumento de la política federal de vivienda, la propuesta considera aumentar las densidades, otorgando un subsidio para aquellos desarrolladores que promuevan proyectos con estas características. Sin embargo, cabe recordar que para la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), los polígonos que son prioridad para la densificación son las zonas centrales de los municipios, ya que no sólo ha bajado su número de habitantes, sino porque es en estas áreas en donde ya se cuenta con los servicios básicos, transporte, escuelas y áreas de trabajo, además de que el repoblar estas zonas el caos vial se reduciría considerablemente al acortar los tramos de desplazamiento.

Inclusive, la decisión sobre zonas que pueden ser objeto de mayores densidades o de una redensificación, es una atribución de los ayuntamientos. Destacamos por ejemplo el Plan de Desarrollo Urbano del municipio de Monterrey en el que las zonas donde se proyecta aumentar la densidad son aquellas que tienen cercanía directa a transporte público, comercios, espacios de diversión, entre otros.

La propuesta de reforma en el Congreso propone liberar la densidad de manera pareja para todo el estado, pasando de una densidad máxima actual de 150 viviendas por hectárea a 500 viviendas por hectárea. Para ilustrar concretamente a qué abre la puerta esta reforma, basta ver las siguientes fotografías de Bejín o Mumbai. Más allá de esta imagen, nosotros queremos saber ¿cómo piensan resolver el problema del tráfico vehicular que en la zona metropolitana, en caso de multiplicar las densidades por 5, cuando en la actualidad ya estamos rebasados por este problema?, ¿y cómo dotarán de agua potable, drenaje y electricidad aquellas zonas alejadas que no están preparadas para enfrentar tal crecimiento poblacional?

En peligro nuestros cerros.

Otra de las problemáticas que hemos detectado es la propuesta de cambiar las pendientes máximas para urbanizar de de 45 por ciento a 45 grados. Detalle técnico que hace una enorme diferencia. Actualmente la ley no permite urbanizar terrenos con pendiente mayor a 45%. Erróneamente se ha querido interpretar que se trata de 45 grados, situación que implicaría poder construir en pendientes que actualmente no se pueden urbanizar, y que impactarían a los vecinos que viven a un lado, por el incremento en los riesgos de derrumbes y el riesgo de inundación, además del costo de introducción de servicios básicos como lo es el drenaje sanitario, entre otros.

Para ejemplificar concretamente lo que estos cambios implicarían, presentamos estas imágenes, imaginemos la magnitud de cómo pudieran llegar a urbanizarse nuestros cerros. Muchos de nosotros hemos visto las casas que se construyen en zonas de laderas, que terminan pareciendo casas “patonas”, y solamente están en terrenos con pendientes menores a treinta por ciento.

Basta recordar las imágenes posteriores al paso del Huracán Alex en 2010, en donde precisamente en las viviendas de la zona Cumbres que están más cercanas al cerro se produjeron deslaves que acabaron con las calles y destruyeron buena parte de las construcciones, es una muestra de las condiciones geográficas particulares de nuestra metrópoli, por lo que no es deseable forzarla aún más.

Por otra parte, la propuesta pretende permitir la urbanización en zonas de alta producción agrícola y zonas de recarga de acuíferos, lo cual claramente provocaría más deforestación, mayores riesgos de inundación, y un impacto generalizado al medio ambiente.

Ningún retroceso en las áreas de cesión municipales.

Otro aspecto de la propuesta que nos ha preocupado por las consecuencias sociales que tendría es que además del aumento de las densidades, la propuesta en el Congreso considera una reducción de la superficie de las áreas de cesión en edificios multifamiliares que tienen que efectuar los desarrolladores a los municipios, para la creación de equipamientos e infraestructuras tan clave como escuelas, parques, clínicas, etc. Actualmente los desarrolladores se comprometen a ceder 22 metros por cada vivienda construida, sin embargo la nueva propuesta considera sólo ceder solo el 17 por ciento de la superficie construida. Esto equivale a ceder únicamente 10.2 metros por vivienda En los casos de vivienda triplex, y aún menos en viviendas de mayor densidad. Los siguientes esquemas nos muestran como se encuentra la distribución de áreas de cesión para espacios públicos actualmente, y como quedaría de aprobarse la ley que ahora se encuentra en revisión en el Congreso Local.

¿Cuánto les preocupa a los que impulsan estas reformas el problema actual de hacinamiento, pandillerismo, desintegración y violencia familiar? Basta con ir a mirar los fraccionamientos que ya existen en García, Juárez, Zuazua, para darnos cuenta de que los requisitos actuales son insuficientes para ofrecer condiciones adecuadas de vida a los habitantes de estos fraccionamientos, y de lo que sucedería de disminuirse todavía más la superficie del área de cesión.

Propuesta alternativa

Luego de analizar la propuesta presentada por el Colegio de Arquitectos, los posibles daños a los que nos podemos enfrentar son claros, y por ello proponemos que se den los diputados un tiempo mayor de análisis y convoquen a todos los expertos y académicos posibles para realizar propuestas que pudieran abonar a un mayor bienestar social. Ofrecemos algunas sugerencias que pueden refinar y mejorar el proyecto que hoy se encuentra en estudio.

Las áreas en las que la pendiente exceda de 45 por ciento serán consideradas como zonas no urbanizables, las menores a este porcentaje podrán urbanizarse de acuerdo a los lineamientos del Programa de Desarrollo Urbano Municipal y la Ley de Desarrollo Urbano del estado, es decir entre 30 y 45 por ciento se permite sólo una vivienda por hectárea. Con el objeto de incrementar las áreas verdes y protección de la naturaleza, se podrá establecer el uso de suelo de ladera e instrumentos de fomento para lograrlo.

Aquellas áreas no urbanizables dentro de un predio que contenga zonas urbanizables podrán ser utilizadas para fines de construcción de infraestructura, sin que se dé el derecho a venta de dichos terrenos. Para los predios unifamiliares o multifamiliares que hayan sido autorizados con fecha anterior a la vigencia de la Ley, podrán realizar los trámites de construcción que corresponda, en el entendido de que poseen un derecho anterior a la ley.

En el tema de Densidad consideramos que en las zonas vecinas a las líneas de transporte masivo como Metro o Ecovía, se conceda el aumento de densidad a 250 viviendas por hectárea, disminuyendo el requisito de estacionamiento a la mitad. En tanto las zonas de Regeneración Urbana estratégica señaladas por los Planes Municipales de Desarrollo Urbano, podrán otorgar la densidad más alta que permita la ley.

Finalmente, consideramos que es importante establecer instrumentos de fomento de las áreas de cesión en zonas especiales de Regeneración Urbana, tomando en cuenta equipamientos ya existentes como escuelas, clínicas, parques, bibliotecas, áreas verdes, además de amenidades que incluyan los edificios como Gimnasio, alberca, terraza jardín, etc. En tanto, considerar ampliaciones de banqueta de por lo menos 7 metros de ancho como parques lineales.

- o - o -

La actual Ley de Desarrollo Urbano del estado de Nuevo León ha dado pasos decididos en la dirección de una mejora significativa de las condiciones para urbanizar y redensificar. Se han considerado temas importantes como considerar la regeneración y repoblación de los centros de las ciudades con proyectos como el que contempla el municipio de Monterrey. Aprobar las reformas propuestas por el Colegio de Arquitectos sería regresar al pasado y no sólo eso, replicar modelos que son sinónimo de problema social, como hemos notado en diversas experiencias existentes en la ciudad.

Hacemos un llamado al Congreso del Estado, a los expertos en el tema, a las instituciones de educación superior y a la sociedad civil en general para que entremos o comencemos un proceso de consulta profunda sobre lo que una iniciativa de estas características debería contener con base en la situación de nuestro estado, a fin de no causar graves problemas ambientales sociales y urbanos, tomando en consideración las prácticas que han funcionado a nivel nacional e internacional.