Por Vicente Magro ServetPresidente de la Audiencia Provincial de Alicante

Doctor en Derecho.

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REGLAS PARA RESOLVER SITUACIONES DE

MOROSIDAD AL INICIO DE LA JUNTA

� 1.-El moroso debe abonar toda la deuda que tenga hasta el momento del inicio de la junta.

� 2.- Si un moroso desea votar al inicio de la junta debe abonar en el acto y en metálico la deuda que hasta ese instante tuviere con la comunidad y que estuviere vencida, pero solo podrá hacerlo en metálico no admitiéndose cheques o pagarés.

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MOROSOS Y JUNTA

� 3.-No se podrá abonar la deuda con carácter previo en el despacho profesional del administrador de fincas. En su caso, si se desea intervenir deberá haberse realizado el ingreso en la cuenta corriente de la comunidad y aportar el resguardo de ingreso, pero el administrador de fincas no estará obligado a recibir pagos en su despacho.

� 4.-Los morosos no podrán ejercer nunca el derecho de voto si no abonan lo que adeudan al inicio de la junta, ni para el supuesto de que para el acuerdo se exija unanimidad. � Problema en la interpretación del contenido del Art. 15.2 LPH

que excluye del contenido del acta a los privados del derecho de voto, cuya persona y cuota no se computará “a los efectos de alcanzar las mayorías previstas en esta ley”

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v1

Diapositiva 3

v1 Ver articulo publicado en El Derecho. Boletin Propiedad Horizontal. Mes de Mayo.vain0611; 13/05/2009

PROPIETARIO CON VARIOS PISOS

� 5. Los propietarios de varios inmuebles solo podrán votar si tienen al día las deudas con todos y cada uno de los pisos o locales.

� Si debieren alguna cantidad en alguno de ellos no podrá ejercer el derecho de voto por ninguno de ellos. Tiene solo un voto, no tantos como inmuebles tenga en propiedad.

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ADQUIRENTE DE INMUEBLE, AFECCIÓN

REAL Y MOROSO

� 6.- Es posible privar de voto al adquirente de un inmueble si no satisface la deuda del vendedor en lo que afecta a la anualidad corriente y la ultima anualidad vencida porque se le tiene en consideración como deudor. � No le afectará la deuda que exceda de la afección real.

La privación del derecho de voto le viene por su condición de deudor anudado a la de moroso por ello. El hecho de que su deuda venga por afección real no le priva de su condición de moroso, porque técnicamente lo es y, en consecuencia, debe privársele de su derecho de voto si no paga la deuda que ya tiene asumida y que le puede ser reclamada, aunque solo con el límite de la anualidad actual y la ultima vencida anterior.

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B).- REGLAS PARA RESOLVER INCIDENCIAS

EN MATERIA DE COMUNEROS PRESENTES Y

AUSENTES.

� 7.-La administración de fincas dispone de un modelo de escrito de delegación de asistencia y representación en la junta para que sea utilizado por el comunero que lo desee.

� 8.- En el caso de que no quiera hacerse uso del documento-modelo de apoderamiento se debe recordar que de elaborarlo el comunero debe indicarse la junta para la que se confiere la representación.

� Es posible que se realice el escrito de delegación para una junta concreta o en general. Este podrá ser revocado expresamente por el comunero delegante. 6

� Es posible que la delegación lo sea con un sentido del voto concreto.

� El representante no podrá alterar ese voto. En caso de que lo haga y se detecte será objeto de subsanación por la vía del art. 19 LPH.

� Un comunero puede enviar un escrito al presidente o administrador de fincas para que le representen en la junta, pero no se le admite que interese que se haga constar en acta algún comentario o notas. Solo la delegación o su voto. Si lo manda genéricamente a “la junta rectora” se le requerirá para que individualice quien es su representante.

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� Es posible que en los casos de arrendamiento el arrendador pacte en contrato que sea el inquilino el que acuda a la junta, pero ello no le priva de seguir recibiendo él las convocatorias.

� No es el representante el que recibe las convocatorias sino el representado, ya que el contrato de arrendamiento no vincula a la comunidad. El inquilino no puede exigir que las convocatorias o las actas se le notifiquen a él.

� La presencia del arrendador en una junta supone la revocación del poder al inquilino que deberá abandonarla. 8

� La representación se confiere para una junta específica admitiéndose representaciones generales si así lo quiere el titular que delega su representación a tercero.

� Los propietarios privados del derecho de voto pueden ceder su representación a tercero, pero solo para la constitución de la junta, no para votar salvo que el representante abone al inicio de la junta lo que adeuda hasta ese instante el moroso.

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LA REPRESENTACIÓN DELEGADA EL DÍA DE LA

JUNTA

� 9.-Los propietarios que se quieran ausentar antes del inicio de la votación o durante su desarrollo podrán delegar su voto en un comunero presente. Para ello deberán comunicar al administrador de fincas que se va a ausentar y en quien delega su voto. Solo de esta manera podrá saber el administrador de fincas que este comunero se ha ido y que no se le considera ausente, sino presente por la delegación de su voto en el comunero designado.

� De no hacerlo así, el comunero a quien ha entregado su representación no podrá hacer uso de la misma y si se marcha se le considerará que se abstiene.

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� Si el delegado vota que sí o se abstiene el titular que le delegó pierde su derecho a impugnar, ya que para ello debe haber votado en contra.

� El delegado computa por cada persona que le ha delegado su voto, no por un voto y tantas cuotas de participación.

� Vota por el número de propietarios que tenga su delegación y por sus cuotas de participación. Para que lo entendamos, no es igual que en los casos en los que un titular lo es de varios pisos o locales, ya que tiene un solo voto y tantas cuotas de participación. Pero en los casos de delegación hay tantos votos como delegaciones.

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¿ES POSIBLE LA EXPULSIÓN DE UN COMUNERO

DE LA JUNTA?

� 10.- Habría que graduar las situaciones para poder tomar esta decisión, ya que solo y exclusivamente podría tomarse por el Presidente de la comunidad esta decisión en el caso de que la intervención del comunero impidiere el desarrollo de la junta no permitiendo, por ejemplo, que se vote un punto del orden del día, obstaculizando su desarrollo normal. � Y ello, en base a considerar que esta actuación

supone una conducta recogida en el art. 7.2 CC que prohíbe el ejercicio antisocial del derecho. Para ello, el administrador de fincas redactaría el acta haciendo constar las razones por las que fue expulsado al impedir el normal desarrollo de la junta

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AFECTACIÓN DE LA CRISIS ECONÓMICA EN

COMUNEROS Y LA POSIBILIDAD DE QUE SE

OPONGAN A LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS.

� Si un comunero tiene problemas económicos para afrontar las consecuencias derivadas de la adopción de un acuerdo no puede ampararse en su situación personal para oponerse, vía impugnación del acuerdo, a lo fijado en la junta con el “quórum” exigido.

� El contenido del art. 18.1, c) LPH está previsto para supuestos de situaciones que el comunero no está obligado a soportar jurídicamente, pero sin que este caso le pueda amparar.

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PROBLEMAS DE AUSENCIA

� 11.-En el caso de que un comunero se ausente de la junta antes del inicio de la votación y no comunique al administrador de fincas que se ha marchado se le considerará como presente con abstención en sus votos.

� 12.- ¿Cómo solucionar el problema de los propietarios que estén presentes en la primera votación y ejerzan su derecho de voto y que solicitan una vez iniciada la votación que se quieren ausentar y que delegan su voto.? El TS parece dar a entender que se pueden marchar siempre y cuando lo adviertan al AF.

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MATIZ RECIENTEMENTE INTRODUCIDO POR EL TRIBUNAL SUPREMO

PROBLEMAS EN LA AUSENCIA DURANTE LA CELEBRACIÓN DE LA

JUNTA

� ¿Puede considerarse ausente a la junta una persona que compareció al comienzo y que se marchó de la misma durante su celebración?

� En la sentencia de 22 de Diciembre de 2008 del Alto Tribunal se suscita un caso en el que un comunero compareció al comienzo de las reuniones pero que se ausentó durante su desarrollo. La cuestión capital es que constó expresamente en el acta que se había marchado durante el desarrollo de la celebración de la junta. 15

SOLUCIÓN QUE DA EL TS A QUIEN SE AUSENTA DURANTE LA JUNTA

� Deberá interesar el que se ausentó de la junta que se marcha expresamente y que conste así en

el acta, ya que en caso contrario es presente y constará que se ha abstenido en el desarrollo de las votaciones si se le tuvo por presente al inicio

de la junta.

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ASISTENTE A JUNTA CON REPRESENTACIONES QUE SE AUSENTA

� Cuestión: Una persona que acude a una junta con representaciones y a mitad de la reunión la abandona dejando un escrito al administrador en donde dice que vota en contra de todos los puntos que quedan por tratar, ¿hay que tenerlo en cuenta cuando se proceda a las votaciones reflejando su voto en contra o por el contrario no hay que reflejarlo en las votaciones y solamente hacer constancia en el acta de que abandonan la reunión haciendo referencia al escrito?

� RESPUESTA: No puede ten érsele en cuenta. No se recomienda que el AF asuma la representaci ón

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ASISTENCIA E INTERVENCIÓN EN JUNTA� 13.- Si un comunero opta por llevar a la junta de propietarios a

terceras personas (propietarios o no, como un amigo, pariente, un abogado, etc) el derecho de voto y de intervención en la junta solo lo tiene el propietario.

� 14.- Caso de comunidad de bienes: ¿Quién interviene?

� (Ver art. 15.1.2º párrafo): NECESIDAD DE COMUNICAR AL ADMINISTRADOR EL REPRESENTANTE DEL PROINDIVISO.

� Podrá intervenir y votar tan solo aquella persona que haya sido comunicada al administrador de fincas como la que representa al bien en común con carácter previo a la junta.

� Siempre que vaya a acudir a la junta persona distinta a la que se comunicó al administrador que era el representante del bien inmueble en común deberá comunicarse al administrador de fincas con antelación de cinco días al señalado para la junta para que el administrador tenga constancia de quien ejercerá la representación del inmueble. De no hacerlo así, quien acuda no podrá intervenir. 18

COPROPIEDAD EN PAREJAS SEPARADAS O

DIVORCIADAS

� 15.- En casos de separación o divorcio de comuneros es preciso que se designe por estos a un representante.

� Ambos cónyuges deberán notificar esta circunstancia de la separación o divorcio a la administración de fincas de la Comunidad y designar quien será el cónyuge al que deberán notificar y comunicar actuaciones por la Comunidad de Propietarios.

� Ello siempre antes de la definitiva liquidación de bienes, claro está. Lo mismo ocurrirá en el caso de las parejas de hecho que sean ambos copropietarios del inmueble en el caso de ruptura de la relación. 19

¿QUÉ QUORUM DEBE APROBARSE EN LA

JUNTA EN CASO DE ACUERDOS ESPECIALES

DEL 17.1º LPH?� 16.-En el caso de la aprobación de los acuerdos previstos en el art. 17.

1º LPH que requieren “quórum” específicos para su aprobación no se exigirá que se alcance este “quórum” en la misma junta.

� Tan solo se exige mayoría simple EN PRINCIPIO EN LA JUNTA.� La LPH señala en el párrafo 4º que el acta se comunicará a los

propietarios ausentes quienes deberán manifestar en el plazo de 30 días si se muestran, o no, contrarios a los acuerdos alcanzados.

� RECORDEMOS QUE: Los que dejen transcurrir este plazo se suman a la mayoría que votó a favor del acuerdo, de tal manera que si sumamos los votos que se obtuvieron en la junta a los que no se oponen al acuerdo y se llega al “quórum” específico el acuerdo se entenderá alcanzado.

� HAY QUE ESTAR A LA ESPERA DE LA REACCIÓN DE LOS AUSENTES POR SI SE SUMAN A LA MAYORÍA CON SU NO OPOSICIÓN AL ACUERDO ALCANZADO. 20

¿QUÉ OCURRIRÁ SI LA NO OPOSICIÓN DE LOS

AUSENTES PERMITE LLEGAR A LOS 3/5?

�SI ASÍ SE LLEGA A 3/5, POR EJEMPLO, El administrador de fincas deberá comunicar de nuevo el acuerdo a los comuneros: bien que se alcanzó el acuerdo o que no se llegó a la cuantía de votos y cuotas de participación exigidos.

�ASIMISMO, DEBERÁ EXTENDER UNA DILIGENCIA COMPLEMENTARIA EN EL ACTA A FIN DE QUE CONSTE QUE SE ALCANZÓ EL ACUERDO.

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C).- REGLAS PARA RESOLVER PROBLEMAS EN

MATERIA DE VOTACIÓN.

� 17.- ¿Existe un derecho de información absoluto?� Para poder participar en la votación el

administrador de fincas no estará obligado a expedir copia de la documentación que obre en su poder respecto al contenido de los acuerdos que se van a discutir.

� Si algún comunero está interesado en conocer documentación relativa a alguno de los puntos del orden del día podrá pedir la exhibición de la documentación en el despacho del administrador de finca, pero no la entrega de copias de documentos

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A) ACUERDOS QUE EXIGEN LA

UNANIMIDAD

� 18.- A los ausentes se les comunicará el acuerdo y deben manifestar su discrepancia en el plazo de los treinta días desde la comunicación en su caso o silenciar su postura (sería positiva).

� Los propietarios que se abstienen no afectan a la unanimidad. Razones:

� Las abstenciones ni suman ni restan votos.� Los que se apartan voluntariamente de la toma

de decisiones de la Comunidad no pueden bloquear su funcionamiento.

� Carecen de legitimación para impugnar el acuerdo, según el art. 18.2 LPH.

� Analogía con el voto presunto de los ausentes.

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� b) Acuerdos que exigen doble mayoría cualificada:

� Las abstenciones no se suman para conseguir la mayoría porque expresamente se exige el voto favorable y la abstención no equivale a un voto a favor.

� Sólo podrán sumarse los votos presuntos de los ausentes para alcanzar las mayorías cualificadas.

� Las abstenciones sí que acaban perjudicando porque en las cualificadas pueden no permitir alcanzar la doble mayoría.

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� c) Acuerdos que exigen mayoría de los asistentes.� Las abstenciones no computan para alcanzar la

mayoría, de tal manera que para adoptar el acuerdo se exige que el voto favorable sea el que obtenga la mayoría de los asistentes (la mitad más uno).

� En una junta con diez asistentes (art. 17.4 LPH), si cuatro votan a favor, cuatro se abstienen y dos votan en contra no se entiende aprobado el acuerdo.

� En segunda convocatoria se exige la mayoría de los presentes siempre que esta represente más del valor de las cuotas de los presentes.

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EL VOTO NEGATIVO

� 19.- EL PROBLEMA DE LA ACREDITACIÓN DE LA LEGITIMACIÓN DEL COMUNERO PRESENTE QUE VOTÓ EN CONTRA Y QUIERE IMPUGNAR.

� Se deberán hacer constar en el acta los votos negativos y positivos al objeto de que se conozca quien vota en contra para identificarlo al objeto de que, en su caso, se conozca quien queda legitimado para impugnar luego los acuerdos, en el caso de que así le interesara.

� De no constar en el acta un voto negativo a un acuerdo por parte de un comunero este quedará impedido luego para impugnar el acuerdo.

� En su caso, si a mano alzada nadie vota en contra no será precisa la identificación individual. 26

PROBLEMAS A LA HORA DE VOTAR

� 20.- No se podrá cambiar por un comunero el sentido de su voto. Una vez votado no podrá interesar su modificación.

� No se admite una votación secreta. El voto debe ser público.� Las abstenciones nunca se suman a la mayoría.� No será válido hacer constar en el acta que un comunero se

abstiene “y se reserva el derecho a impugnar”, ya que para poder hacer esto último debería haber votado que no y que conste expresamente en acta que así lo hizo.

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LA AUSENCIA DE CONSTANCIA DEL VOTO

NEGATIVO IMPIDE IMPUGNAR AL COMUNERO

� 21.- Si no consta en el acta que un comunero votó en sentido negativo un acuerdo no podrá luego impugnarlo ante los tribunales.

� De esta manera si algún comunero observa que no consta en el acta que su voto fue negativo deberá dirigir un escrito de subsanación al administrador de fincas indicando este concepto erróneo, a fin de que lo rectifique y conste que él voto en contra de la adopción del acuerdo.

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AUSENCIA Y LEGITIMACIÓN PARA IMPUGNAR

� 22.- Sabido es que en los casos del art. 17.1.4º si los ausentes no emiten opinión contraria al acuerdo se computa su voto como positivo. Hasta la fecha se entendía, sin embargo, que en este caso no podían impugnar.

� El TS (sentencia de 16-12-08) ha cambiado el criterio y ahora permite hacerlo en estos casos.

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CRITERIO DEL TRIBUNAL SUPREMO (16-12-08)

� “Procede, en consecuencia, fijar como doctrina jurisprudencial que el copropietario ausente de la junta a quien se comunica el acuerdo y no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días establecido en el artículo 17.1 LPH, redactado por la Ley 8/1999, de 6 abril, no queda privado de su legitimación para impugnarlo con arreglo a los requisitos establecidos en el artículo 18 LPH , salvo si la impugnación se funda en no concurrir la mayoría cualificada exigida por la LPH fundándose en la ausencia de su voto.”

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PRUEBA DE LA NOTIFICACIÓN DE LOS

ACUERDOS ADOPTADOS A LOS

PROPIETARIOS AUSENTES.

� 23.- La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22 de Diciembre de 2008 señala de forma expresa que:

� “Se fija como doctrina jurisprudencial que la comunicación al copropietario ausente de los acuerdos de las juntas prevista en el artículo 18.3 LPH debe verificarse en la forma establecida en el artículo 9 LPH y sólo puede presumirse la práctica de la notificación si se demuestra, de acuerdo con las circunstancias, el conocimiento detallado por el copropietario ausente del acuerdo adoptado por la junta.” 31

LA PRUEBA DE LA

NOTIFICACIÓN DEL ACUERDO.� Para el inicio del cómputo de plazo para la acción

de impugnación es necesario que se pruebe el conocimiento detallado del acuerdo y no su mera existencia, pues solamente el primero garantiza el ejercicio de la acción en condiciones de efectividad del derecho a la tutela judicial.

� Aunque se haga por el conserje si no se le localiza al comunero se aconseja siempre la inserción en el tablón de anuncios mejor que el buzoneo.

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� Tanto las convocatorias como las actas se notifican en el tablón para aquellos que no son localizados.

� Para la reclamación se gastos de comunidad debe aportarse la inserción del tablón donde consta la notificación del acta por la vía del art. 9.1, h) LPH.

� Se aconseja hacerlo con indicación del inmueble, no de la identidad personal.

� Ver art. 21.2 LPH que exige la notificación del acuerdo de la junta aprobatorio de la liquidación de la deuda. 33

UNANIMIDAD Y ABUSO DE DERECHO

� 24.- El TS tiene declarado que pueden aprobarse acuerdos que requieran unanimidad con algún voto en contra si se aprecia que los que votaron negativamente lo hacen con abuso de derecho.

� Ahora bien, (STS de 19 de Diciembre de 2008), la junta de propietarios tendrá que entender no alcanzado el acuerdo por falta de la unanimidad el día de la junta y deberá ejercitar la correspondiente acción de impugnación para, siguiendo el criterio doctrinal mantenido por el TS, interesar del juez que se entienda aprobado el acuerdo que se propuso por existir un claro abuso del derecho por los comuneros opositores. 34

D).- MATERIAS QUE NO DEBEN INCORPORARSE

EN EL ACTA.

� 25.-No podrán incorporarse al acta ni hacer constar en la misma cartas, opiniones, observaciones distintos al sistema de votaciones.

� En caso de querer presentarse algún escrito o carta por un comunero al administrador de fincas se le devolverá al portador sin hacer constar en el acta este extremo con la salvedad de lo expuesto en el punto 3. d) respecto a que se quiera “salvar el voto” y explicar por qué se vota en sentido negativo.

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STS DE 2 DE OCTUBRE DE 2008

� En el acta es preciso omitir cualquier referencia a las opiniones de comuneros u observaciones que no se refieran a los acuerdos o que conlleven materia personal del comunero sobre el desarrollo de la Junta. Con todo, aun el caso de que se hiciera constar en el acta materia que pudiera afectar al derecho al honor de algún comunero y se difundiera la misma no existiría responsabilidad civil del administrador de fincas.

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¿Deben firmar el acta los comuneros? ¿Pueden hacerlo? No. STS 22 Dic. 2009

� el Acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes (artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , según la modificación de la Ley 8/1999, de 6 de abril).

� Los comuneros no pueden ni deben firmar el acta.

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E).- GRABACIÓN DE LA JUNTA.

� 26.-Si se desea grabar el contenido de la junta de propietarios deberá incluirse este extremo en un punto del orden del día y aprobar por mayoría simple que se pueda realizar la grabación de las juntas.

� El sistema de grabación es muy positivo por cuanto permite tener constancia grabada de lo que ocurrió en el desarrollo de una junta de propietarios, tanto para los comuneros como para la junta rectora y la administración de fincas. De esta manera existe una prueba visual de lo que ocurrió en la junta.

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CUSTODIA DE LA GRABACIÓN Y SU OBJETO

� 27.-El administrador de fincas es el encargado de la custodia y depósito del CD en donde consta la grabación de la junta.

� Si se aprueba por mayoría simple que se puedan grabar las juntas de propietarios los disidentes no podrán oponerse a que así se haga, ya que no quedan afectados derechos particulares.

� No podrán expedirse copias del CD para los comuneros. � El objeto de la grabación y su uso están destinados

exclusivamente para la acreditación de lo que ocurrió en el desarrollo de la junta, bien para que el administrador resuelva alguna duda que pueda plantearse a la hora de redactar el acta, bien para utilizarlo como prueba en un procedimiento judicial.

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USO DE LA GRABACIÓN EN JUICIO

� 28.- Si un comunero desea impugnar el contenido de unos acuerdos de la junta e interesa que se le expidan copias del CD para aportarlo como prueba no hará falta este extremo, sino que el comunero podrá hacer constar en su demanda que se designe el archivo del administrador de fincas en donde consta el CD que queda depositado en la Comunidad (o despacho del administrador de fincas como custodio de la documentación de aquella), a fin de que este aporte al juicio el CD una vez sea requerido para ello por el juez como medio de prueba.

� Por ello, bajo ningún concepto y en ninguna condición se expedirán copias de este contenido, que, en su caso, queda bajo la cobertura de la necesaria protección de datos.

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EL NO PROPIETARIO NO PUEDE EJERCER EL CARGO DE PRESIDENTE

DE LA COMUNIDAD Y SI LO HA EJERCIDO ES NULO PESE A QUE NO

SE HAYA IMPUGNADO EL NOMBRAMIENTO POR LA JUNTA.

� 29.- STS de 14 de Octubre de 2008 que señala que: la jurisprudencia del TS ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como Presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario

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LA IMPOSICIÓN DE SANCIONES

ECONÓMICAS EN LAS COMUNIDADES

� No es posible imponer sanciones económicas a los comuneros por incumplir normativa comunitaria de régimen interno.

� Ello ni aunque se prevea en los estatutos o se adopte un acuerdo por mayoría simple. La vía que tiene la comunidad es la del art. 7.2 LPH, pero no es posible imponerse sanciones económicas. Otra cosa es acordar que se pongan recargos por retraso en el pago de deudas, lo que es válido.

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FORMA DE ACTUAR ANTE COMUNEROS QUE INCUMPLEN DE FORMA

SISTEMÁTICA NORMATIVA DE LA COMUNIDAD Y HAN SIDO CONDENADOS

A UNA OBLIGACIÓN DE NO HACER POR EL JUEZ ANTE DEMANDA

PRESENTADA POR LA COMUNIDAD.

� Si un comunero desoye la normativa comunitaria se le podrá demandar por la vía de la consecución de una obligación de no hacer.

� Obtenida sentencia condenando se le requiere para que la cumpla y si no lo hace y persiste se le podrá denunciar por desobediencia.

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USO DEL CORREO ELECTRÓNICO EN LA

PROPIEDAD HORIZONTAL.

� – Respecto de la posibilidad de utilizar tal sistema para realizar notificaciones, citaciones de juntas o envíos de actas, será valido y eficaz dicho método siempre que el comunero en virtud de cuanto dispone el art. 9.1.h de la LPH haya designado esa cuenta de correo electrónico con esa finalidad.

� Respecto a si es válida la utilización de dicho método para conceder autorización a otro comunero o un tercero para la asistencia a una junta, aunque el art. 15.1 LPH exige escrito firmado por el propietario, es perfectamente posible delegar mediante una comunicación electrónica, 44

¿PUEDE OBLIGARSE A TODOS LOS

PROPIETARIOS ESTE SISTEMA?

� La posibilidad de que se imponga tal sistema a todos los copropietarios, dado que contravendría lo normado en el art. 9.1.h LPH en materia de citaciones y notificaciones, sólo sería admisible si se aprueba por unanimidad, bien que solo obligaría a los firmantes del acuerdo, no a los adquirientes futuros

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REGLAS EN MATERIA DE CONVOCATORIAS

DE JUNTA.

� En la convocatoria de la junta el AF indicará junto a cada punto del orden del día cuál es el “quórum” exigido para la adopción de cada acuerdo, a fin de que de antemano se conozca el mismo antes de proceder a su votación el día de la junta.

� Se evitan discusiones acerca del quorum.

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DERECHO DE INFORMACIÓN EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS STS 18

DE MARZO DE 2010

� No resulta exigible un grado de detalle exhaustivo en el orden del día, de tal manera que en la Junta se puede tratar cualquier cuestión que resulte consecuencia directa de lo expresado en aquél

� Si en el orden del día consta que se iba a debatir la aprobación del presupuesto de unas obras, ello lleva implícito la aprobación de la realización de las obras, puesto que carecería de toda lógica que se aprobara un presupuesto para, después, no autorizar las obras a las que el mismo se refiere.

� No se exije rigor en la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados.

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RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIOS POR INFRACCIONES Y DAÑOS DEL

OCUPANTE. STS 18 Dic. 2009

� Responsabilidad del propietario del piso o local por las infracciones cometidas y los daños causados por quien lo ocupe.

� Debe abonar por los daños causados.� Demandas por obras inconsentidas� Demandas por actividades dañosas o molestas

con perjuicios.

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¿CUÁL ES EL LUGAR DE CELEBRACIÓN DE LAS

JUNTAS DE PROPIETARIOS?

� La LPH no recoge en su articulado el lugar de celebración de las juntas de forma preceptiva, pero se entiende que debe serlo en el término municipal donde está sita la finca.

� Lo que sí puede hacer el presidente, sin embargo, es convocarla en lugar distinto al físico de la finca, por ejemplo, en un banco, un hotel en uno de sus salones, en la sede del colegio de administradores de fincas que cede su salón para este fin. En estos supuestos no existe obligación expresa en la LPH de que las juntas se celebren en la misma finca, sino que lo deben ser dentro del término municipal.

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CÓMPUTO DEL PLAZO PARA LA CITACIÓN A LA

JUNTA DE PROPIETARIOS

� De la propia literalidad del art. 16.3 LPH se desprende que se refiere al momento en que se recibe la citación por el comunero, no desde la fecha de la convocatoria, por lo que estas se suelen hacer con bastante antelación para llevar a efecto el acto de citación .

� Está claro que el plazo de seis días se computa desde que se recibe. El problema impugnatorio para el comunero es cómo acreditar el día de recepción si se ha reflejado que no se precisa la fehaciencia en la comunicación.

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� Así, el comunero tendrá por recibida la citación al menos seis días antes de la celebración de la convocatoria, lo que obliga a los administradores de fincas a realizar la convocatoria con antelación suficiente, ya que podría servir de prueba en juicio impugnando la forma de la convocatoria que varios vecinos impugnaran la celebración de la junta o testificaran si es uno el que lo hace señalando en juicio que ellos recibieron la citación en plazo inferior al de seis días desde que la reciben y la fecha de la celebración de la junta.

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EL ART. 16.2 LPH PERMITE A LOS COMUNEROS QUE PROPONGAN AL PRESIDENTE TEMAS

PARA INCLUIRLOS EN EL ORDEN DEL DÍA. PERO ¿QUÉ OCURRIRÁ EN EL CASO DE LA

OPOSICIÓN EXISTENTE DEL PRESIDENTE CON LOS PROPIETARIOS QUE PLANTEAN

DETERMINADOS PUNTOS QUE SE DEBEN INCLUIR EN EL ORDEN DEL DÍA?

� Con respecto a si es potestativo del Presidente admitir o rechazar estas peticiones hay que recordar que la redacción del art. 16.2. 2º es lo suficientemente clara en cuanto a la obligación del Presidente de incluir en el orden del día la petición realizada por cualquier propietario, siempre y cuando reúna la petición los requisitos exigidos de: Escrito dirigido al Presidente y Claridad en la relación de asuntos que desea sean incluidos en el orden del día.� Si el Presidente se niega a incluir este punto en el

orden del día. En este caso lo único que cabría al comunero sería instar una convocatoria judicial con ese punto como objeto de la demanda

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¿CÓMO EVITAR LA CELEBRACIÓN DE

JUNTAS EXTRAORDINARIAS?

� Pepe Gutierrez recomienda que una fórmula interesante de evitar que se celebren juntas extraordinarias es mediante la inclusión en el orden del día de cada junta de propietarios de un formulario elaborado por el administrador de fincas en el que el comunero tenga la opción de redactar los puntos del orden del día que estima podrían incluirse en la propia junta de propietarios.

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� Con ello los comuneros podrían redactarlos para que se analizaran en la siguiente junta, o bien darles la opción mediante esos escritos/impresos que se reparten una vez al año de advertirles que si quieren que en la próxima junta anual se trate algunos de los temas que desean se adicionen que lo redacten y envíen con dos meses de antelación, al menos, al mes en el que se celebran las juntas anuales, a fin de que dé tiempo a la junta rectora de estudiar la viabilidad de introducirlo,

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¿SE PUEDE FIJAR EN LA CONVOCATORIA LA DURACIÓN DE DEBATE Y

VOTACIÓN DE CADA PUNTO DEL ORDEN DEL DÍA?

� No debe haber inconveniente en hacerlo en la convocatoria ya que ello no es indicativo de nulidad o anulabilidad. Pero, sin embargo, no haría falta hacerlo, ya que el presidente podrá o deberá moderar los debates de cada punto y entender que se ha debatido lo suficiente.

� Es decir, que es la capacidad de dirección del presidente la que fija cuando dura cada punto en su debate y votación, sin que los comuneros puedan impugnar un acuerdo porque se haya debatido o discutido poco. La ley ni habilita para impugnar por la poca duración del debate de un punto y lo que no existe es un derecho ilimitado de los comuneros a extender la duración de las juntas el tiempo que ellos deseen. Es el presidente el que lo fija.

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SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 27 DE MARZO DE 2012 SOBRE EXIGENCIA DE AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA AL

PRESIDENTE PARA EJERCITAR ACCIONES JUDICIALES Y

EXCEPCIONES (CONTRADICTORIO CON LA STS DE 18-7-2012).

� Doctrina jurisprudencial: la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario.Con ello, si los estatutos expresan la inexigencia de autorización de la junta salvo los casos expresamente exigidos en la LPH no será preciso instarla, y tampoco actuando el presidente como propietario, no como presidente, aunque sea para defender los intereses de la comunidad, ya que sabido es que puede hacerlo.

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