Mercado residencial en Varsovia, otra oportunidad de negocio

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Autor: Alejandro Suárez Espinosa. Asociado de Irea

Título: Mercado residencial en Varsovia, otra oportunidad de negocio

Fuente: Directivos Construcción nº 213 pág. 62. Julio-Agosto 2008.

Resumen: Polonia, y más concreta-mente Varsovia, se ha con-vertido en la perla del Este de Europa para los promo-tores españoles. Es un país que ofrece oportunidades de negocio muy interesan-tes. El éxodo rural a la capital ha incrementado la demanda de vivienda en los últimos años. No obs-tante, las constructoras que acudan en busca de esas oportunidades deberán adaptarse a las muchas peculiaridades del país, que en muchos casos con-lleva el alargamiento de los proyectos inmobiliarios, como son la carencia de planeamiento urbanístico y el sistema de propiedad de gran parte de suelos, en manos del Estado.

Descriptores: Internacional/ Varsovia/ Residencial/ Propiedad/ Inversión/ Planeamiento

u n q u e hablar de Polonia es hablar de un país de más de 38 millones de habitantes repar-tidos en su mayoría en sus siete grandes ciudades (Varsovia, Cracovia, Poznan, Gdansk, Wroclaw, Katowice y Lodz), su capital, Varsovia, concentra la mayor parte de la actividad inmobiliaria y mantiene actualmente toda su maquinaria pesada a pleno funcionamiento con el objetivo de convertirse en una de las capitales de referencia en Europa.

Se dice que Polonia recuerda a la España de hace 25 años; esta afirmación es aceptable en cuanto a que es un país que deja ver claras oportunidades de inversión y un amplio camino por recorrer, pero no se puede olvidar que este país ex-comunista vive en 2008 y no ha puesto ningún tipo de barrera a gran parte de los avances que viajan en el tren de la globalización.

Desde que en el año 2004 Polonia entra-ra a formar parte de la Unión Europea, el país goza del prestigio de ser el miembro que más fondos económicos recibe con una asignación total de 85.000 millones de euros, configurándose además como el cuarto receptor mundial de inversio-nes. Todos sus indicadores y perspectivas macroeconómicas arrojan datos más que positivos y permiten seguir augurando grandes dosis de optimismo y confianza soportadas por los siguientes indicadores:

- Crecimiento del PIB en 2006 del 6,2%, y con un 6,5% previsto para 2007 según el Fondo Monetario Internacional.

- La tasa de inflación se ha mantenido en niveles muy bajos: 1% en 2006 y 2,5% en 2007.

- Apreciación de la moneda nacional, el zloty, superior a un 15% desde la entrada del país en la UE.

Polonia se ha convertido en uno de los principales objetivos del mercado español y del resto de países europeos. Noticias, informes y todo tipo de publicaciones reflejan la importancia que está tomando este país del Este de Europa en el concierto inmobiliario. Se trata de un filón de oportunidades y alternativas de negocio para las compañías que ven cómo se agota el mercado interno

Por Alejandro Suárez Espinosa. Asociado de Irea

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- El mercado laboral continúa creciendo y reforzándose gracias a un nivel de desempleo en una clara tendencia decreciente –12,7% durante el tercer trimestre de 2007–, una mano de obra muy competitiva por su formación y un incremento de los salarios del 9% entre los periodos 2006 y 2007.

VARsoViA, en plenA ebullición

Si se jugase al juego de las siete diferen-cias con dos postales de la panorámica de Varsovia con un desfase de apenas tres años, cada una de ellas sería una grúa de distinto color. El “sky” de la capital está totalmente acaparado por grúas de obras civiles y de edificación, donde los edificios toman cada vez más altura y las grises fachadas de hormigón son sustituidas por elegantes y modernos edificios.

La ciudad de Varsovia, con una población de 2,4 millones de personas, concentra en su núcleo urbano a 1,7 millones de varso-vianos. Su configuración viene determinada por la división que sobre la misma hace el río Vístula de manera diagonal, separando

en dos vertientes los 18 distritos que con-figuran la ciudad. El núcleo más céntrico y financiero por excelencia, dowtown, se localiza en el distrito de Srodmiescie, claramente localizable por la posición pri-vilegiada de un alto y antiguo edificio con una larga antena en su punto más alto, actual sede del gobierno local, así como por imponentes rascacielos de oficinas y hoteles. Además, este barrio alberga el cen-tro histórico de la ciudad, reconstruido en su totalidad tras su destrucción en el año 1944 con el Alzamiento de Varsovia y declarado Patrimonio de la Humanidad.

Este protagonismo de centro financiero y comercial del distrito de Srodmiescie se está viendo compartido con el distrito del

sur Mokotów. La escasa existencia de suelo y los elevadísimos precios alcanza-dos en el primer distrito han provocado la gestión de nuevos desarrollos inmobiliarios residenciales y de oficinas de primer nivel en Mokotów, convirtiéndose así en el nuevo distrito de referencia en la ciudad en la que las arcaicas construcciones comien-zan a ceder terreno a un nuevo y estiloso tipo de construcción.

El gobierno local de la capital está incen-tivando y favoreciendo la reconversión de antiguas zonas industriales y depri-midas heredadas del antiguo régimen. Adicionalmente, las infraestructuras de la ciudad también se hayan en pleno proce-so de expansión, materializándose en una importante y moderna ampliación de su aeropuerto, de la red de carreteras y arte-rias viales, y construyendo una segunda línea de metro.

Además del desarrollo y crecimiento natu-ral que está viviendo Varsovia gracias a la óptima coyuntura económica, la próxima celebración de la Eurocopa de fútbol en 2012 en la ciudad contribuye también a favorecer dicho cambio. Este

acontecimiento atraerá a 20 millones de turistas y arrojará una inversión de 61.000 millones de euros en mejoras e infraestructuras.

el secToR inMobiliARio

Hablar de negocio inmobiliario en Polonia es hablar de negocio en Varsovia, dado que concentra la mayor parte de la activi-dad del país y constituye un claro ejemplo de cambio y crecimiento del sector.

Hasta mediados de los 90, la tarea de promoción de viviendas la asumían ínte-gramente las cooperativas, pero desde entonces el papel del agente promotor ha venido recobrando cada vez más fuerza

El 60% de las transacciones de suelo en Varsovia en 2007 estuvieron protagonizadas por empresas españolas

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hasta desplazar casi por completo a su antecesor, naciendo así un nuevo negocio antes inexistente. Actualmente, dentro del grupo de compañías promotoras que se han hecho con el mercado inmobiliario de Varsovia, destaca un elevado número de empresas españolas que han optado por acceder a este nuevo mercado en el que dar continuidad a su negocio tras el fin de ciclo ya augurado desde hace 2-3 años en España. La mayor parte de las promo-toras españolas se han centrado mayorita-riamente en Varsovia, algunos de ellos de la mano de un socio polaco con el que dar sus primeros pasos y, en concreto, en el sector residencial. Por eso, es frecuente ver ondear cientos de banderas corpora-tivas en distintos desarrollos de empresas como Acciona Inmobiliaria, Grupo Sando, Kronos Kapital, Budimex (participada por Ferrovial), Grupo Lar o Restaura entre otras, lo cual no es de extrañar si se tiene en cuenta que el 60% de las transacciones de suelo de 2007 estuvieron protagonizadas por empresas españolas.

Desde el punto de vista urbanístico desta-ca el hecho de que tan sólo un 16% del suelo de Varsovia cuenta con planeamiento urbanístico instrumentado a través del Plan General, por lo que cada proyecto precisa de un análisis y aprobación específico. No obstante, actualmente está en marcha la redacción de un Plan General que se estima entre en vigor en el plazo de 4-5 años. Adicionalmente, dado el origen comunista del país, una inmensa mayoría de los suelos de la ciudad son propiedad del Estado, cediendo éste su uso a través de la figura jurídica del “usufructo”, normalmente por un plazo de entre 40 y 99 años. Así pues, la carencia de planeamiento urbanístico y el sistema de propiedad de gran parte de suelos conlleva, en muchas ocasiones, una ralentización de los proyectos inmobiliarios, obligando a los promotores a maximizar las capacidades urbanísticas de las parcelas para que el retorno de la inversión pueda absorber dicha deficiencia.

el MeRcADo ResiDenciAl De VARsoViA

Varsovia apenas cuenta con un mercado residencial de segunda mano con capa-

cidad de hacer sombra al mercado de vivienda nueva, dado el obsoleto parque de viviendas heredado; el 70% de las viviendas fueron construidas bajo el régi-men comunista. Esta falta de competencia, junto a una fortísima demanda apoyada por la positiva coyuntura económica, ha desatado un importante crecimiento del mercado desde 2005 en la que todas las magnitudes y curvas han presentado signos claramente positivos.

La oferta residencial de Varsovia concen-tra el 25% del total de la oferta del país polaco, cifra que en 2007 ha supuesto la construcción de 20.000 nuevas viviendas, contribuyendo así a la renovación del obsoleto parque existente.

La tipología y los precios de las viviendas es muy heterogénea. En Varsovia, el puesto más alto en cuanto a exclusividad lo alcanza el distrito de Srodmiescie; esta zona constituye el principal núcleo urba-no de la ciudad, configurado por altos edificios donde, además de las admi-nistraciones públicas, poseen sus sedes las empresas financieras y de servicios más prestigiosas. La oferta residencial de

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El gobierno local de la capital está incentivando la reconversión de antiguas zonas deprimidas heredadas del antiguo régimen

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esta zona se hace inalcanzable para la mayoría de los varsovianos, pues se com-pone de lujosos apartamentos en estilosas torres donde las vistas se llegan a pagar a precios españoles.

La segunda zona de mayor nivel se loca-liza en el distrito de Mokotów, también en la vertiente izquierda del río Vístula. El caso de esta zona merece una mención especial dado su espectacular crecimiento urbanístico en los últimos dos años. La excelente localización, su consideración de centro urbano, la disponibilidad de suelo, la red de infraestructuras y metro, la proximidad al aeropuerto y el agotamiento de espacios en Srodmiescie son algunos de los causantes de que Mokotów se haya convertido en una nueva zona prime resi-dencial y de negocios. En este distrito se están materializando gran número de pro-yectos de modernos edificios de oficinas y viviendas de primer nivel y con una oferta comercial y de servicios de tipo prime, concentrada en su mayor parte en torno al centro comercial “Galería Mokotów”.

La oferta inmobiliaria de los distritos de Wola, Ochota y Zoliborz también se está viendo claramente favorecida y renovada gracias a su cercanía con el centro urbano

de la ciudad; es muy común apreciar en estas zonas cómo antiguos almacenes industriales y talleres son sustituidos por complejos residenciales con zonas verdes y superficies comerciales.

Aunque el margen derecho del Vístula se considera una zona un tanto menos desa-rrollada que el izquierdo, los distritos de Praga Poludnie y Praga Polnoc son el esla-bón entre ambas vertientes del río, dado que en ambas zonas se va a concentrar gran parte de la actividad de la Eurocopa 2012. Por ello, está planificada la implan-tación de un elevado número de proyectos hoteleros, así como todas las instalaciones

e infraestructuras para este acontecimiento deportivo.

Referente a la calidad de la oferta resi-dencial de obra nueva, un 68% de la misma es considerada de tipo medio, el 29% de calidad alta y el 3% de máximo lujo, aunque cabe resaltar que la calidad global de la construcción de viviendas supera el nivel medio de las viviendas españolas como medida de superación a las bajas temperaturas que soporta la ciudad en los meses de invierno. El tamaño más común se sitúa entre 40 y 50 m2 útiles y destaca el hecho de que las viviendas se entregan sin acabados interiores como alicata-dos, sanitarios, suelos, pintura o puertas interiores. El hecho de esta sorprendente característica radica en la búsqueda de abaratamiento de costes del promotor, así como en la preferencia por parte del comprador final de contar con el poder de elección a su gusto de los elementos más personalizados de una vivienda y huir así de ciertas similitudes con los hogares de sus vecinos.

Pero la verdadera protagonista del merca-do residencial de Varsovia en los últimos cuatro años ha sido la demanda de vivien-

das, puesto que ha venido ejerciendo una potente presión sobre la oferta que ha provocado un importante gap entre ambas, cuya principal consecuencia se ha manifestado en forma de un sustan-cial aumento en los precios. Así pues, la demanda ha podido absorber con fuerza toda la oferta disponible, mostrando unos niveles de ventas de hasta el 95% antes de la finalización de los proyectos por parte de los promotores.

Además de la demanda interna de la ciudad, que es la que mayor número de unidades reclama, existe una importante presión por parte de inversores extranje-

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En los últimos meses se aprecia una oferta más heterogénea; el producto más apreciado son los áticos y los lofts

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ros, estimándose que entre ambos grupos exista una demanda latente de 200.000 unidades.

Respecto a la demanda interna, las princi-pales causas que han motivado su desta-cable crecimiento son:

- Mientras que el nivel de desempleo a nivel nacional se estimó en el tercer tri-mestre de 2007 en una tasa del 12,7%, la capital de Varsovia se ha mantenido en niveles de pleno empleo, arrojando una tasa del 3,4%, lo cual ha traído consigo un sustancial incremento del poder adquisitivo de sus ciudadanos.

- El segundo baby boom surgido en los años 70-80 se traduce en la actualidad en que el 67% de la población está activa y hay una gran masa de jóvenes con edades comprendidas entre 20 y 35 años (30% de la población total de la ciudad) que ya ha accedido al mercado laboral y que entre sus preferencias principales se sitúa la inde-pendencia y el acceso a una nueva vivienda.

- Dada la actividad generada en la ciudad, se está produciendo un éxodo rural a la capital, que en los últi-mos años ha supuesto la llegada de

400.000 personas por año, así como el retorno de antiguos emigrantes.

- La obsolescencia del parque de vivien-das de la ciudad incentiva las peti-ciones de los varsovianos por sustituir sus hogares fríos y grises por nuevas y modernas viviendas.

En un segundo lugar, pero no menos importante, se sitúa la demanda de vivien-da por parte de inversores oportunistas:

- Se trata de inversores extranjeros prove-nientes en su mayor parte de España, Irlanda, Israel y Reino Unido, y que han visto en Varsovia el lugar idóneo dado su potencial de revalorización.

- La tipología de producto más deman-dada por los inversores se ha concen-trado en su mayor parte en viviendas de lujo, normalmente pequeños apar-tamentos localizados en edificios con alto valor arquitectónico y de servicios en los distritos más selectos, como son Srodmiescie y Mokotów.

Como consecuencia del aumento de la demanda, la escasez de suelo finalista y la ardua labor burocrática que normalmente conlleva todo el proceso de obtención de suelo y gestión urbanística, los precios de

la vivienda en la capital de Polonia han experimentado en los últimos tres años ver-tiginosos incrementos, que en el año 2007 representaron un 40% de media respecto al año anterior.

En términos medios, el precio de la vivien-da en Varsovia se sitúa actualmente entre 1.925 y 2.500 euros/m2u, si bien, las zonas más exclusivas pueden llegar a alcanzar los 7.700 euros/m2u para el caso de los apartamentos más lujosos del distrito de Srodmiescie.

Respecto a los precios de mercado tal y como es costumbre en Polonia, los pre-cios incluyen el 7% de IVA, las superficies son metros cuadrados útiles y no construi-dos y no incluyen los acabados interiores de las viviendas. Con estos matices, la mentalidad española tiene que hacer un esfuerzo que le permita realizar compara-ciones con los números que acostumbre a hacer “a la española”, ya que le pueden hacer caer en percepciones totalmente erróneas.

Con todos estos datos, se puede afirmar que el mercado residencial de Varsovia se está asentando de manera sólida sobre:

- La consolidación de nuevas zonas de la ciudad, ayudadas además por los importantes avances en materia de infraestructuras y comunicaciones.

- Una oferta cada vez más heterogénea, en la que el producto más preciado es el de mayor calidad y más diferencia-do, como áticos y lofts.

- Una consistente demanda con un amplio recorrido dada la bonanza económica, el futuro de la ciudad y la amplia masa de ciudadanos con intención de compra de vivienda.

- Un crecimiento sostenido y constante de los precios tras las fuertes subidas de los últimos años.

Así pues, podemos concluir que el merca-do residencial de Varsovia ofrece a aque-llos promotores dispuestos a dedicar esfuer-zo y trabajo opciones claras de negocio en el sector inmobiliario, un sector que se caracteriza por ofrecer cada vez más estabilidad y oportunidades de futuro.

1- Srodmiescie 3.300 7.700 5.5002- Mokotów 2.750 4.125 3.4383- Zoliborz 2.750 4.125 3.4384- Ochota 2.750 3.575 3.1635- Wola 2.750 4.125 3.4386- Praga Poludnie 2.200 2.750 2.4757- Praga Polnoc 2.200 2.475 2.3388- Wilanow 2.200 2.750 2.4759- Ursynow 1.650 2.200 1.92510- Wlochy 1.650 2.200 1.92511- Ursus 1.650 2.200 1.92512- Bemowo 1.650 2.750 2.20013- Bielany 2.200 2.750 2.47514- Bialoleka 1.293 1.650 1.47115- Targówek 1.650 2.200 1.92516- Rembertów 1.650 2.200 1.92517- Wesola 1.650 2.000 1.82518- Wawer 1.650 2.750 2.200

Fuente: REAS y elaboración propia

Distrito Precio Precio Precio mínimo máximo medio (€ m2u) (€ m2u) (€ m2u)

PRECIOS DE LA OFERTA RESIDENCIAL DE OBRA NUEVA EN VARSOVIA (IV TRIMESTRE DE 2007)

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