Planeamiento municipalPlaneamiento municipalPlaneamiento municipalPlaneamiento municipal

Arq. Alfredo Garay

En este último tiempo la Subsecretaría de Urbanismo y Vivienda, creada hace dos años, se ha venido reuniendo con los distintos Distritos del Colegio de Arquitectos, con el objetivo de que los profesionales sepan, opinen y se involucren en esta voluntad de avanzar en el proceso de planeamiento; ya que son quienes tienen competencias en Urbanismo, si bien es una visión que involucra otras disciplinas, como biólogos, geógrafos, ingenieros, etc.

Durante la década del ´90 la Dirección de Ordenamiento Urbano (en adelante DOU) fue sistemáticamente destruida. Subyacía una visión peyorativa del Planeamiento como disciplina y eso tenía que ver con una visión del papel del estado y su intervención o su rol en el acompañamiento de las distintas prácticas de los actores sociales y con una falta de voluntad de planificar y de intervenir poniendo objetivos políticos y sociales delante del mercado. A fines de los ´80 la DOU se convirtió en Dirección de Tierras, en Dirección de Forestación, etc.; y en el último tiempo funcionaban en el fondo de las oficinas del Registro Civil, en una concepción donde el Urbanismo debía ocuparse de tierras y la regularización dominial, como elemento determinante de la política urbana. Se podría agregar que el gerenciamiento de la ley Nº 8.912 y su Decreto Reglamentario convirtieron a los productos inmobiliarios en barrios cerrados y clubes de campo que, junto a los asentamientos, constituían casi la única forma de urbanizar.

Los Municipios, profesionales e inversores encontraron un marco regulatorio que los llevaba hacia allí castigando todas las otras formas de urbanizar; como cuando en la Capital Federal el Código del ´76 premiaba las torres. Si se hacía un edificio de perímetro libre, con planta baja libre y que englobaba parcelas, tenía el doble de FOT.1 Este Código inducía a un determinado producto y de alguna manera la ley Nº 8.912 inducía al club de campo. Todos los barrios tenían que hacer agua y cloaca, infraestructuras, etc., pero si uno hacía un club de campo, una cancha de polo o de golf, no estaba obligado a hacerlo. La tierra tenía un valor de $ 4 el m2 y la infraestructura a razón de $ 15 el m.; es decir, que la infraestructura salía 3 veces más que la tierra; por lo tanto, destruir tierra era más rentable que construir infraestructura.

Durante toda la década del ´90 se loteó tanta tierra como toda la ciudad de Buenos Aires y estaba destinada a 100.000 personas, que es la cantidad de habitantes que hay en barrios cerrados y clubes de campo. Otro ejemplo es que antes de esta ley en el Área Metropolitana había tantos lotes vacantes como ocupados. Como resultado de la aplicación de dicha norma hoy hay un lote ocupado en tejido normal y otro en barrios cerrados o clubes de campo, a los que sólo acceden quienes son sujetos de crédito, es decir, el ABC1, un sector mínimo de la población.

Ha habido una deformación importante de esta política que tiene consecuencias y necesitaba una profunda revisión. Lo primero que se intentó fue juntar en una misma área las distintas dimensiones del problema: la política urbana, la política de tierras y la política de vivienda. El gobernador acompañó esta propuesta y la Dirección de Tierras volvió a tener rango de Secretaría y una cierta autonomía; si bien no se ha tenido control sobre la regularización dominial. Si durante los ´90 lo dominante fue la

1 FOT: Factor de Ocupación Total.

regularización dominial en este momento lo dominante es la construcción masiva de viviendas.

Una primera línea de trabajo de esta Secretaría tiene que ver con la definición de un sistema de planeamiento en los Municipios. La ley Nº 8.912 dice que éstos tienen que hacer una zonificación preventiva, que es el primer paso del planeamiento, pero el 70% de los Municipios se quedó en esa instancia. No es una buena política urbana. Esta planificación preventiva genera demasiadas restricciones y el mecanismo normal de incorporar nuevas iniciativas es por la vía de excepción. Esta vía sanciona normas parcela por parcela destruyendo todo Código. Así no se garantiza la igualdad ante la ley. Toda normativa urbana tiene que tener tres requisitos: consistencia técnica, razonabilidad de la norma, igualdad ante la ley y publicidad de la norma.

Es necesario tener normas objetivas y en ese sentido se está impulsando, con recursos un poco limitados, a que los Municipios hagan su Plan Urbano (en adelante PU). Las áreas urbanas más numerosas como MDP, Bahía Blanca, San Nicolás y la mayoría del GBA están encaminándose en esta línea, instalando un sistema de planeamiento. Son valorables los esfuerzos de los Planes Estratégicos, de alguna manera indujeron a los gobiernos Municipales a involucrarse en procesos participativos, a entrar en la cultura del plan, que supone un nivel de sofisticación respecto a la manera de formular los programas de gobierno y una forma más clara de concebir la política urbana y de implementar la norma.

En la línea de trabajo del PU la Provincia tiene una gran responsabilidad, que nunca cumplió desde la ley Nº 8.912, que es definir lineamientos estratégicos. El Urbanismo es de soberanía Municipal, es la sociedad local la que tiene que definir los criterios urbanos y la Provincia debería limitarse a verificar: que las normas sean consistentes, que en los lugares donde haya superposición de criterios o de criterios incompatibles haya una instancia regional donde se pueda discutir y acordar parámetros regionales y, en cuestiones territoriales grandes como el manejo de cuencas, que son responsabilidad y competencia de la Provincia, hacer que los Planes Municipales los incorporen.

La Provincia tiene atribuciones para definir lineamientos estratégicos y en este momento se están implementando para el AMBA2. Allí se identificaron doce grandes problemas y los dilemas que se presentan frente a ellos. Hay opciones sobre el tratamiento de residuos, el manejo de cuencas, el crecimiento de la ciudad, el sistema de transporte, el de centros, el destino del puerto, etc. Sobre cada una de estas cuestiones se presenta un dilema y 2 ó 3 alternativas y se construyen escenarios que permitan combinar esos dilemas, de manera de abrir una discusión pública sobre cuáles deberían ser las políticas de estado que la Provincia debería impulsar. Habría una instancia de grandes decisiones y eso define pautas para los Planes de Ordenamiento Municipales.

Asociado al delineamiento de estos lineamientos estratégicos surge la posibilidad de definir ciertos instrumentos, que es necesario generalizar, y es la posibilidad de tener Decretos Provinciales a los que adhieran los Municipios. El Gobernador o un acuerdo de Ministros definen criterios sobre temas considerados de carácter estratégico y general, y, los Municipios, a través de sus Concejos Deliberantes, discuten ese Decreto y adhieren o no a establecer estos criterios comunes. No es una imposición desde el gobierno provincial, sino que está expresando un acuerdo que atraviesa por todos los mecanismos de convalidación que significan garantizar su autonomía. Son cuestiones de carácter general que suponen un debate porque afectan intereses.

2 AMBA: Área Metropolitana de Buenos Aires

Por último, hay dos instancias que han tenido poco desarrollo que son los llamados Planes de Sector o Proyectos Urbanos. A partir de que existe un Plan General es posible intervenir sobre partes de la ciudad a través de ellos. Esto puede ser por iniciativa del Municipio, de un privado o de una asociación intermedia, pero lo importante es que se plantea una discusión particular sobre un sector de la ciudad. Por ejemplo, si tomamos el caso de Vicente López cuando en una noche hubo 24 excepciones seguidas por una gran protesta vecinal que cuestionaba el mecanismo de la excepción, podemos decir que los vecinos tenían razón y por ello se le planteó al Municipio un convenio urbanístico. Era necesario definir, recortar esa pieza urbana, hacer un estudio que vuelva a plantear la morfología, el trazado, la infraestructura, presentando una propuesta u otra alternativa a la sociedad que se pueda discutir y abrir un periodo de alegaciones. Tenemos en general una cultura de la participación que es una asamblea, pero las decisiones en general se toman en un expediente y el Municipio tiene la obligación de responder a dichas alegaciones.

Los procedimientos de modificación al Código, para el caso de Vicente López, lo planteaban a través de la CONASPE, la que respondió a dichas alegaciones. Luego, propuesta y alegaciones, conformaron un informe que fue remitido al Concejo Deliberante, quienes como representantes de los votante y después de haber tenido los puntos de vista de los vecinos, de los técnicos y de la Provincia, votaron de forma conciente. En este caso el Proyecto Urbano es una intervención sobre piezas urbanas como un procedimiento, es decir, un Código tiene un carácter general, no es para una parcela, es para una situación en conjunto; supone una reflexión, una discusión, un procedimiento pautado y, por lo tanto, después de ese procedimiento la Provincia no tiene problemas en convalidar la Ordenanza. Muchas veces esta secuencia supone un Convenio Urbanístico entre la Provincia y el Municipio. Lo que interesa es abrir un abanico de posibilidades de cómo intervenir en distintas escalas y asumir las responsabilidades en criterios generales del manejo del territorio y de las grandes aglomeraciones de la Provincia.

Existe una propuesta para hacer una serie de manuales que ayuden a los Municipios de menos de 15.000 habitantes a desarrollar sus propios planes. Durante el año 2005 se realizaron jornadas de capacitación apoyadas por un taller, con el financiamiento del UNPRE3, que se están tratando de continuar. El objetivo es que acudan los Municipios de una misma región para que, mutuamente, colaboren sus técnicos en la elaboración de los planes, lo que permitiría optimizar recursos y, de ser necesario, a la vez, asistirlos para temas específicos con algún urbanista con mayor trayectoria que acompañe su formulación, ya que los Municipios presentan problemas bastante tipificados. Estos problemas tienen que ver con cómo crecen o cómo se relacionan con la ruta, si pueden o no tener edificación en altura, cómo recuperar terreno ferroviario, la localización de la Terminal de Ómnibus o del Parque Industrial, etc. Esta es la tipología de problemas que presentan al menos 70 de los 134 Municipios de la PBA. En términos de Urbanismo son decisiones simples sobre las que hay una casuística, una experiencia. El Municipio tiene que tomar esa decisión, sabiendo sus consecuencias y tomando su opción. La Provincia nunca le impondrá una decisión, lo ayudará a reflexionar sobre el problema.

Desde el punto de vista institucional se intentará formar, antes de fin del año 2007, un Consejo Regional de Planeamiento, de modo que la DOU no quede en manos de la línea administrativa ni en el político de turno, para que todo lo que fue una construcción no se convierta en Decretos permisivos y que todo lo que se ha

3 UNPRE: Unidad de Preinversión.

regulando con mucho esfuerzo se desregule en un rato. En este Consejo participarán los Municipios, será un colectivo donde se discutan estas decisiones.

En términos operativos un capítulo particular lo tiene el Instituto de la Vivienda que requiere de soluciones en lo inmediato. La Provincia tiene un déficit de aproximadamente 990.000 viviendas. De este valor unas 660.000 viviendas corresponden a las casas de tipo B, según el Censo, que son aquellas que presentan un hacinamiento con más de 2 personas por cuarto. En general son casas a medio terminar o que necesitan ampliarse. Para este segmento del déficit no hace falta una vivienda nueva, sino una intervención sobre la vivienda existente. Una parte de la política de vivienda debe dedicarse a hacer este tipo de intervenciones sobre el parque construido existente, ya sea de mejoramiento de la infraestructura, de la vivienda en sí o de su ampliación. Por otro lado, están lo que llamamos las casa tipo rancho o cuando encontramos más de dos familias por vivienda, donde se necesita una nueva vivienda y esto tiene un déficit aproximado de 33.000 viviendas.

En la Política Nacional de Vivienda el Plan Federal apuntó a solucionar estas problemáticas a través de dos operatorias: una de vivienda terminada y otra de mejoramiento, que es el mejor vivir. Este tiene un cupo de alrededor de 54.000 mejoramientos. Es la operación más interesante, pero es la que presenta más dificultades para implementarse. También hay otras políticas laterales como el PROMEBA4, no ya con fondos del BID, sino con fondos propios y está dirigido a mejorar las condiciones de infraestructura barrial.

El Programa Federal de Vivienda, cuando se planteó hace dos años, tenía un formato muy cerrado. Son casas de 44 m2 en un terreno municipal o provincial, es decir, en un terreno fiscal. La realidad es que no había terrenos fiscales. Era muy difícil conseguir terrenos para dicha cantidad. Así es que se propuso una modalidad diferente que fue armar un método licitatorio donde las empresas tuvieran que contribuir con la tierra. Esta propuesta supuso definir tipologías, se tomaron las existentes en el Instituto de la Vivienda. Sobre este tema hay una deuda pendiente, y es que las tipologías son del tipo de propuestas que hubo en los concursos de Arroyito y Argüello en el ´84, que fue cuando la Política Nacional de Vivienda puso en discusión la construcción de grandes conjuntos como el barrio Pepsi o Don Orione.

En respuesta apareció una noción de casa que evoluciona, una casa propia en un lote propio con buen crecimiento. La metodología de esta modalidad llamada Tierra y Proyecto Urbano (en adelante TPU) es cuando se compran módulos por un precio fijo, pero se pagan $ 10.000 más por el terreno. La licitación la ganan aquellos que aportan el mejor terreno, porque el precio es fijo. No es el precio lo que define la licitación. Se definieron 10 parámetros que forman parte de la licitación y permiten evaluar los terrenos en términos de: localización, proximidad con la estación, escuela cercana, pavimento, red de agua, etc. Además se definieron 10 parámetros de diseño, como pautas objetivas que suponen un mejoramiento en términos de trazado con barrios de mejor calidad. Ellos son: si mezcla tipologías, si el trazado tiene continuidad con el trazado del entorno, pero si a la vez tiene una ruptura del trazado que suponga identidad, si rota los lotes en esquina, etc.

Las empresas ofrecían terrenos con barrios, se evaluaron las propuestas urbanas y ganaban la licitación aquellos que presentaban las mejores propuestas. El método está bien planteado pero el contexto en el que se hizo no fue favorable, ya que existía mas demanda de construcción de viviendas que oferta de las empresas. Después de la crisis del 2001, con la reactivación de la construcción, las empresas tienen tanta

4 PROMEBA: Programa de Mejoramiento de Barrios.

obra que eligen la licitación a la que se presentan y a que precios; y como la demanda de este tipo de vivienda es compleja y con un bajo precio, no había demasiadas ofertas. La modalidad está planteada, en la medida que la estructura de la construcción y el número de empresas participantes vaya incrementándose y se podrá ir mejorando tendencialmente su calidad.

Las propuestas presentadas no presentaban buenas resoluciones. Algunas empresas podían haber tenido un mejor puntaje de haber realizado pequeñas modificaciones en los proyectos. Estas modificaciones fueron propuestas por la Secretaría de forma que mejorasen el puntaje, sin alterarse el mecanismo licitatorio. De esta manera se licitaron 22.000 viviendas que están en construcción en distintos lugares de la Provincia.

En el AMBA las ofertas de TPU, en general, eran en la segunda corona ya que había habido dificultades para encontrar terrenos en la primera corona; por lo tanto las villas que había en esta corona no quedaban contenidas en esta nueva propuesta y no era la política desplazar a la gente que allí vive a las viviendas de la segunda corona. Así es que se habilitó una operatoria más compleja en su ejecución que es el Programa de Villas. Este Programa construye viviendas en la misma villa donde la gente vive, en lo que era la cancha de fútbol, en el terreno de al lado u otro próximo. Ejemplos del programa son la villa Tranquila donde se ocupó una fábrica, la villa La Cava, donde había un campo de equitación lindero. Se van construyendo las viviendas, la gente se muda, se demuele la villa en el sector donde la gente se mudó para ir construyendo otro tramo, de forma de tener una secuencia que el gobierno nacional denomina esponjamiento. De esta manera hay en construcción alrededor de 7.500 viviendas.

Estos Programas son de construcción de viviendas nuevas, pero existían muchas otras operatorias de vivienda del Instituto que estaban a medio terminar; así es que se formuló un Programa de terminación de viviendas en curso y con fondos del Programa Federal se refinanciaron obras con problemas. En MDP con este Programa se refinanció el barrio Don Emilio. A medida que este Programa se implementaba el protagonismo de los Municipios era cada vez más grande en la formulación de los proyectos, por ello se le transfirió la responsabilidad y los recursos para dirigir las obras, apareciendo la posibilidad de licitar directamente a través de ellos y el papel de la Provincia se redujo a intervenir en el proceso de adjudicación y escrituración.

Con estas distintas operatorias se están construyendo 54.000 viviendas del Plan Federal y 7.000 más de otros programas que hace la Provincia a las que habría que agregar una operatoria nueva, estrictamente provincial, que se llama Compartir. Esta operatoria tiene dos vertientes: una para la policía comunal y otra con los Municipios. Son conjuntos chicos, de 30 viviendas, donde la Provincia paga los materiales y el Municipio la mano de obra o los adjudicatarios con una cierta capacidad de ahorro pueden contribuir con la tierra y la mano de obra.

A principios del año 2005 en la Subsecretaría se estaban haciendo aproximadamente 2.000 viviendas por año, desde el 2001 se venía con ese ritmo. En los años de apogeo del Instituto de la Vivienda, que este año cumple 50 años, se construyeron 15.000 viviendas y en toda la historia del Instituto se construyeron 50.000 viviendas. En el último año se han construido o están en construcción más viviendas que en toda su historia. Esto tiene que ver con haber salido de la fórmula FONAVI5 o sobre la forma de cómo se financiaba la vivienda. Con todo lo discutible de las retenciones al agro, este es un ejemplo donde el estado recauda recursos de la sociedad y los distribuye

5 FONAVI: Fondo Nacional de la Vivienda.

socialmente de una manera concreta. Por eso es claro que las viviendas son para el segmento de la población que no tiene ninguna oportunidad de ser sujetos de crédito.

Las casas son chicas, de 44 m2. No es una vivienda, es un proyecto de vivienda, es el inicio de una estrategia familiar de construcción de una vivienda bien construida y con un terreno que permite su crecimiento. Se aspira a que los habitantes de estos barrios de casas iguales, puedan ir modificándolas con revestimientos, incorporándoles garage, local, taller, etc. para que dentro de un tiempo sea difícil reconocer que todas las casas eran iguales y parecerá un barrio autoconstruido. A los arquitectos nos gustaría controlar una cierta unidad de la morfología, pero la gente no tiene esa intención, quieren apropiarse de su casa, darle su identidad.

La matriz de fondo que queda es el barrio y, en este sentido, todos los barrios incluyen infraestructura. En algunos casos, la licitación se hizo con pozo ciego y pozo de agua, pero luego hubo un financiamiento suplementario del gobierno nacional para financiar obras de nexo y todas tienen plantas de tratamiento de agua, etc. Esto lleva a una discusión con las empresas de Obras Sanitarias. En MDP la tuvimos porque a veces las empresas no quieren tratar plantas autónomas. A veces hay problemas de inserción con las obras de la hidráulica general, en otras el Municipio la aprovecha y sirve para toda la ciudad y se le carga a un barrio y otros aprovechan la valorización de los terrenos cercanos. En una operación de esta envergadura es difícil controlar estas pequeñas estrategias que se van produciendo a la par.

Muchas veces se plantea que no hay difusión. La Provincia no quiere hacer propaganda. En general se comunican éstos barrios cuando están terminados y adjudicados, porque generar la expectativa de las viviendas ha tenido muchos efectos. Hay obras rodeadas por barrios ocupados. Por ejemplo, en Ezeiza hace 15 días ocuparon los terrenos de al lado del barrio que se está construyendo porque la gente suponía que iban a tener prioridad para acceder al barrio con dicha ocupación. Esa es la tendencia en la Capital Federal.

Hay Municipios que trabajan muy bien las etapas previas a la adjudicación. Por ejemplo en Moreno se está llevando una política muy interesante en cuanto a cómo se inscribe a la gente, se vuelca la información en un GIS, se identifica territorialmente donde está la mayor demanda de vivienda, el perfil de la gente que lo solicita y posteriormente se adjudican. La Provincia no opina respecto de los criterios de adjudicación, pero sí verifica que los adjudicatarios no hayan sido beneficiarios de alguna otra vivienda o alguna otra operatoria del Instituto para garantizar un proceso regular y racional de seguimiento.

El TPU es una modalidad que está muy pensada para los arquitectos. El mecanismo licitatorio depende de un proyecto urbano, de que una empresa constructora haya conseguido un dueño de tierra y podido elaborar un proyecto. Los arquitectos como armadores de barrios de viviendas son una figura clave y es mucho mas eficaz para el resultado de la propuesta que los arquitectos tomen conciencia que vale la pena buscar terrenos baldíos, conectar al dueño del terreno con una constructora y presentarse, en este riesgo común, a una de estas licitaciones. Es una alternativa de trabajo que no ha estado a la altura de la cantidad de viviendas que se están haciendo. En este sentido las empresas constructoras que han salido al mercado a buscar terrenos se encontraron que como el terreno que necesitaban tenía que tener urbanización aprobada, tenía que tener todos los prerrequisitos, tomaban barrios que ya habían cumplido con ello y nos encontramos con que se están haciendo como TPU varios proyectos de barrios cerrados que se convirtieron en barrios abiertos de vivienda social.

En ese caso los mejoramientos se hacen en paquetes de 20 ó 30 casos. El trabajo supone relevar una casa, proyectarle su ampliación y realizar el relevamiento social de la familia. Se presenta esa carpeta con los 30 casos a la Nación para que le de la no objeción y con esto se contrata a un arquitecto al que se le abona por avance con certificado. Es un profesional, una pequeña empresa constructora, una cooperativa que subcontrata las cuadrillas para hacer el mejoramiento. Sin embargo cuando se propuso en los Colegios plantearon “a nosotros siempre nos proponen ser los arquitectos de pies descalzos”, porque lo que reivindica es el concurso.

En este momento, además, se está estudiando una modalidad para mejorar los prototipos. En este momento hay 60.000 viviendas en construcción. El Consejo Federal de Vivienda acaba de anunciar en Ushuaia que el próximo año se licitarán 200.000 viviendas a nivel nacional, de las cuales el 33%, es decir, 66.000 viviendas le corresponden a la PBA. El desafío es que los Colegios lo discutan. La Secretaría tiene la expectativa de que profesionales y constructores se alineen dentro de esta manera de producir, de ir armando empresas constructoras. No hace falta hacer proyectos de 2.000 viviendas, se han licitado conjuntos que van de las 17 a las 2.000 viviendas:

Las empresas no dan abasto y el problema más serio en este momento es que la capacidad de la industria de la construcción está al tope. Se habla del boom de la construcción privada, pero para tener una idea se están construyendo 3 millones de m2

de vivienda social, que equivalen a los permisos de construcción en los momentos de auge de la Capital Federal y la media anual en un año normal es de 1,5 millones m2.

El papel del estado construyendo vivienda en este momento es significativo, tiene un impacto sobre el desarrollo de la construcción. Hay algunas cifras que son importantes para la región. De las 60.000 viviendas, 4.950 se están construyendo en esta región, en los Municipios de la costa: 433 en General Alvarado, 2.640 en General Pueyrredon, 646 en el Municipio de La Costa, 102 en Lobería, 170 en Mar Chiquita y 909 en Necochea. Hay Municipios que se han movilizado más para tener viviendas y otros, como Pinamar, ha tenido mayor dificultad para encontrar tierra donde poder hacerlas.

Al principio se empezó definiendo un cupo, pero por guardarle el cupo a algunos Municipios se estaban perdiendo viviendas. Entonces se terminó con este sistema y se les solicitó a los Municipios que promovieran la construcción de viviendas porque había que construir 60.000 viviendas, y son muchas.

OTRAS LÍNEAS DE TRABAJO

La PBA acaba de promulgar un Decreto que genera mucha expectativa en la región, relacionado con la ley de costas y el tratamiento costero. Desde el punto de vista de la normativa urbana era otra de las asignaturas pendientes, ya que la ley Nº 8.912 establecía algunas pautas que no tenían cumplimiento. Después de una serie de talleres que hubo durante los meses de abril y mayo del año 2006 el Ministro encomendó que se trabaje sobre criterios generales que definieran y destrabaran el problema de la urbanización en la costa y fijará criterios generales de protección, es decir, que se estableciera una relación entre la protección de la costa y el proceso de urbanización delimitando hasta donde dicho proceso podía seguir desarrollándose. No es que se reglamentó la ley de agua, sino que se definieron una serie de Presupuestos Mínimos que permitirían por un largo período de tiempo garantizar un cierto cuidado del recurso del agua, de los médanos y su dinámica y del recupero de arena en la costa; incluso sobre criterios de su urbanización y de las características sociales que está generando.

La ley dice que hay distintas instancias de planeamiento, como los Planes Generales, los Planes Reguladores y los Planes Parciales; cuando se presentan los proyectos de urbanización nunca se presentan como planes, no son proyectos urbanos, sino se presentan como fraccionamientos, como una intervención de un mismo tipo de producto, con un mismo tipo de tejido urbano y que pierden en sí todo interés desde el punto de vista urbano. Siendo que el tamaño de estas urbanizaciones va generando ciudad.

La ley Nº 8.912 define que los clubes de campo tienen un tamaño de 350 parcelas y el Decreto que autoriza los barrios cerrados dice que pueden tener 4 ha. en área urbana y 16 ha. en área complementaria o rural y que para tener mayor tamaño tiene que haber un estudio que lo justifique. Es un tamaño razonable ya que 16 ha. es el tamaño de un barrio chico que requiere de una escuela. Cuando se empezó a ver que la modalidad de barrio cerrado había crecido a 200 ha. o, como en el caso de Pilar que son 200 ha. que pretenden comunicarse con un puente con otro barrio cerrado de 200 ha., estamos haciendo ciudades segmentadas que interrumpen el tejido urbano. Sobre esto hay una gran discusión, no solamente en términos de urbanización, sino de valorización del suelo y del modelo social que se está proponiendo; no sólo de la costa, sino como criterio general.

Cuando se analiza el tema de la arena se considera que los médanos no son un área rural, son un área de protección. Analizado desde el punto de vista de lo rural, su valor es un valor social y ambiental. El permiso de urbanizar es lo que genera el valor de ese suelo, no podemos hablar de ninguna condición preexistente excepto la proximidad con el mar. Los recursos como el mar, la arena, la playa son los que le definen este valor de localización. No es que haya una normativa que pudiera tener un carácter expropiatorio, porque no lo tiene; lo que hace es regular hasta que punto la ciudad puede desplegar tejido urbano sobre un área que la sociedad quiere proteger. Los talleres y reuniones han verificado este sentido social de proteger este tipo de áreas.

Hay una discusión respecto a los efectos de la antropización. La mayoría de estos médanos eran médanos vivos que al convertirse en áreas de playa, áreas recreativas, dejan de ser médanos para ser zonas de forestación. Durante mucho tiempo este fue el concepto: forestar era hacer progresar los médanos, era urbanizar. Existe una duda consistente respecto a esto. También se podría pensar hasta que punto conviene o corresponde reservar una parte de médano vivo y hasta que punto la forestación puede acompañar las áreas a urbanizar porque si se urbaniza sobre médano vivo, el interés de estos lugares como áreas residenciales bajaría notablemente.

Si observamos los distritos de la costa vemos que tienen dos problemas graves: uno asociado a la provisión de infraestructura, el tratamiento de las napas y su contaminación y el otro, la vulnerabilidad frente al peligro de incendio. Cuando se analizó la situación de estos distritos en un sentido general, desde Punta Rasa hasta Punta Alta, se encontraron 3 subespacios donde la normativa intenta incidir. El primero tiene que ver con el arco de médanos, una franja de 3 Km. de profundidad, que va desde Mar Chiquita hasta Punta Rasa, antes de entrar en el área de humedales; el segundo con MDP y el inicio de la costa acantilada; y el tercero es la zona de rías donde hay médanos y ríos perpendiculares a la costa que definen otro tipo de ambiente. La tendencia es que hay áreas urbanas y áreas complementarias con una ruta de borde o una línea de fondo de la urbanización, incluso hay Municipios que tienen su cabecera afuera y tienen otro frente desarrollado sobre la costa que tiene una autonomía relativa. En cambio ciudades grandes como MDP o Miramar, tienen situaciones particulares, donde la distancia del área urbanizada hacia la costa es diferente y el tratamiento de la zona costera tiene condiciones particulares.

Lo que se verifica es que hay una tendencia a desarrollar viejos cascos urbanos y, a los lados de esos cascos, un club de campo al lado del otro. Todo propietario de tierras frente a la costa tiene un proyecto de club de campo a implementar o con intenciones de hacerlo porque algún arquitecto lo proyectó y en algunos casos, también la financiación. Estos proyectos vienen proponiendo un tipo de urbanización que da un continuo urbano, al menos desde Villa Gesell hasta el Municipio Urbano de La Costa. Esto es una especie de diagnóstico del problema a enfrentar: afectación del acuífero, desprotección del sistema de médanos costeros y falta de arena en las playas, pérdida del médano como recurso natural único, amenaza de contaminación, riesgo de incendio, saturación de centros urbanos por una linealidad ilimitada de la ciudad y condición urbana desfavorable, alta utilización del suelo y baja ocupación.

Esta baja ocupación del suelo en los clubes de campo es un tema que valdría la pena discutir, ya que se toma como sinónimo de que la ocupación del suelo de baja densidad parecería ser mas ecológico, cuando en realidad en Urbanismo se considera que lo ecológico es una ocupación eficiente del suelo, de redes relativamente chicas, de una mínima inserción de la pisada y que haya un ambiente favorable con densidades razonables.

Las primeras acciones fueron la sanción de un Decreto Provincial y la proposición a los Municipios de adherir a él, dándoles como plazo el 20 de mayo de 2006. Es retroactivo, para que en esa fecha digan cuál era el área urbana consolidada, efectivamente urbanizada, y así tener una medida de cuál es la superficie libre y cuál la ocupada por el área urbana. La segunda operación supone una cierta ecuación que es que ellos definan cuanto es el 25% del área ocupada y el 20% del área libre de manera de definir una medida que es (A+B)/2, un promedio entre el área ocupada y el área libre y que va a ser la medida de lo que pueden crecer. Los Municipios no pueden crecer infinitamente, sino que pueden aprobar proyectos hasta cierta medida. De alguna manera se puede decir que es un mecanismo licitatorio donde los interesados presentan sus proyectos a los Municipios y éstos los habilitan hasta el cupo que tienen disponible. Puede ser que sean los primeros proyectos que se presentan o los mejores. Esto es responsabilidad del Municipio.

La medida tiene una razonabilidad, no se puede impedir nuevos emprendimientos, pero entre el 20 y 25% del área disponible parecería ser una medida razonable aunque en algunos casos es una medida muy dura, como el caso de Pinamar que tiene poca superficie. En los Municipios del Sur, de la zona de rías, el 20% del área libre es mucho, es decir, abre una gran oportunidad de seguir urbanizando y tienen la posibilidad de distribuir sobre toda la costa las potencialidades de inversión.

El segundo tema es definir que desde el borde del área urbanizada hacia delante debería dejarse superficie libre y que entre una nueva urbanización y otra nueva también es necesario dejar espacio libre. Ese 20% puede ser que el Municipio lo crezca como adición de lo que ya tiene urbanizado o dejar un espacio libre y volver a habilitar otro nuevo núcleo en otra área. Esto supone una definición que entre el área urbanizada y los nuevos núcleos o entre un nuevo núcleo y otro debe haber por lo menos 2,5 km. de superficie libre, que garanticen que en esos lugares haya médano vivo, protegiendo su continuidad.

Esta decisión permite que aparezcan urbanizaciones nuevas y de cierto tamaño, por ejemplo de 3 km. de frente. Como no se trata de una zona rural, no consideramos como proyectos para implantar ni los barrios cerrados ni los clubes de campo, sino que, en general, estas nuevas urbanizaciones se presentan como nuevos centros de población. Estos nuevos centros son barrios abiertos, pero esto no quita que internamente puedan tener barrios cerrados de 4 ha., que puedan tener unidades de

condominio, lo que se plantea es que el sistema de infraestructura, circulación, etc., funcione sobre calles públicas.

Hay un trazado urbano, una centralidad, donde se espera que se distribuyan distintas capacidades de construcción. Se les pide al urbanizador un Plan de Sector, no un loteo, y que ese plan combine distintos productos de manera de asignarle al nuevo centro de población complejidad urbana. Lo que se presenta como extensión del área urbana seguirá con los criterios de la ciudad existente y a lo mejor se apoya en las centralidades o en la estructura urbana de la localidad existente, pero cuando hay 2,5 Km. de ruptura entre un sector y otro se espera que este centro sea un nuevo centro. Por ejemplo como el centro de Cariló: barrio abierto que internamente tiene callecitas con una barrera y que adentro tiene distintas formas de seguridad particular, sin que todo el sector tenga que tener esta característica.

Puede ser que algunos de estos proyectos estén uno al lado de otro y que se asocien presentando un proyecto de nuevo centro de población. El plan de sector puede involucrar varios emprendimientos contiguos. La única cuestión que hay que tener en cuenta es que exista internamente entre los emprendimientos una divisoria de cortafuego y que la superficie de frente costero que ocupan esté repartido de los dos lados la misma cantidad de área vacía que de área ocupada. El límite mínimo de 2,5 Km. se amplía dejando a ambos lados una superficie equivalente a la suma de todo el frente que están ocupando. Esto puede tener una distancia máxima de 9 Km., pero lo que está claro es que define un límite que es el límite de las localidades que hoy existen y define unas áreas de transición que tienen criterios de protección.

Otro de los puntos críticos para los emprendedores es el tratamiento de la distancia del borde costero. Hoy existen dos normas vigentes: la de la Autoridad del Agua que dice que tiene que haber 150 m. de la playa y de la ley Nº 8.912 que dice que deben ser 100 m. desde la línea de médanos, con los cual en algunos casos se justificaría tener mayor precisión sobre cual es la línea de médanos. En criterios generales ambas restricciones se suman, es decir, que el frente de urbanización tiene que retirarse 150 m. más 100 m. y si el Municipio quiere puede ser mas restrictivo, pero garantizando un mínimo de 250 m. de distancia. Si analizamos un ejemplo, como podría ser Playa Grande, tiene 40 m. desde el mar hasta donde empiezan las carpas, 140 m. del área donde están las concesiones de las carpas y 25 m. hasta donde están los bares. Son 200 m. Comparando con lo que sucede en Playa Grande sería hasta atrás de donde están las edificaciones como el Ocean. No es una medida desconsiderada.

En las áreas de nueva urbanización la restricción será mayor. Hay que dejar los 250 m. y esta medida aumenta en función de una tabla que mejora este nivel de ocupación. Cuando las parcelas de vivienda individual son muy grandes, se permite avanzar los 50 m. sobre la playa y volverlo a llevar a 250 m., pero esto garantiza que la parcela media interna es una parcela de mas de 2.500 m. Además en las nuevas urbanizaciones pedimos dos tipos de donaciones. La primera es un 15% para áreas públicas, que es lo que normalmente pide la norma para cualquier urbanización, y la segunda es otro 15% que quedará en propiedad del emprendedor, de la sociedad o de los compradores y se destinará a áreas abiertas de uso privado, como por ejemplo, canchas de golf, clubes, etc.

Si hacemos la sumatoria de los espacios tendremos un 15% de área pública, un 15% de área privada y un 10 % calculando 3 Km. de fondo de retiro de playa. No es excesivo, es un 45% de área que se protege dentro de la urbanización. Aplicando este criterio a los 3 Municipios que van desde Villa Gesell hasta el Municipio Urbano de La Costa se intenta garantizar que la pisada del área urbana deje libre como médano vivo por lo menos el 50% de la superficie. También se da un pequeño premio a los

Municipios que declaren como área de reserva al médano vivo, como es el caso de Villa Gesell con la posibilidad de tener un 15% del área de reserva como área urbanizable.

Además, el Decreto especifica otras medidas, como que las calles tienen que tener determinando nivel de tratamiento para garantizar el escurrimiento y que no degraden el medio natural. Los emprendimientos tienen que tener agua y cloaca y en el área de los médanos la infraestructura cloacal debe derivarse por una planta de tratamiento, no al mar. Se proponen criterios de cumplimiento de las normas IRAM para el tipo de pisada que hay en la playa. Se permite tener una playa cada km. que tenga 250 m. de superficie cubierta construida sobre pilotes y que permita el desplazamiento por debajo de los médanos. Estos criterios ya estaban en la cultura de los Municipios para el tratamiento de la playa.

La Provincia quiere tener una política urbana. Se tratará de ser contundentes en la manera de hacer frente al déficit de vivienda, a la necesidad de planes y a la mayor racionalidad en la organización del estado y se tomarán medidas concretas de protección que tienen consecuencias económicas, pero no por ser cuidadosos del medio significa que los negocios de los emprendedores inmobiliarios pierdan rentabilidad. A lo mejor pierden rentabilidad respecto de la expectativa que tuvieron, pero el negocio es posible, hay mucha tierra para urbanizar, con urbanizaciones de muy buena calidad.

El desafío para los arquitectos es que hagan buenos proyectos. Se puede mejorar la calidad de los barrios, siendo más restrictivo y acotado. Son muchas las posibilidades de hacer urbanizaciones de muy buena calidad sobre principios ambientales, paisajísticos y de convivencia más razonable.

Esquema de Ocupación Territorial

MAPAS MEDANOS COSTEROS

Desde Punta Rasa a Mar Chiquita

Subsecretaría de Urbanismo y Vivienda

Area de estud

FRENTE COSTERO DE PUNTA RASA A PUNTA ALTA | 650 Km.

ÁREA DE ESTUDIO | 210Km.

Esquema de Ocupación Territorial

AC AC

AU AU Forestación indiscriminada

Continuo Urbano

áreas complementarias áreas urbanas

MAR

TENDENCIA

SITUACIÓNACTUAL AC

AU

áreas complementarias

MAR

áreas urbanas

AC

AU

Área Urbana sobre frente costero

urbanizaciones

Afectación del recurso hídrico – acuífero

Desprotección de sistema médano costero y falta de arena en las playas

Pérdida del médano como recurso natural y único

Amenaza grave de contaminación

Riesgo de incendios

Saturación de centros urbanos por ciudad lineal ilimitada

Condición urbana desfavorable – alta utilización de suelo y baja ocupación

Esquema de Ocupación Territorial

Conflictos ambientales

AU

Limite Municipio

MAR

áreas urbanizada consolidadaal 30 de mayo

a

Límite 8912

Límite ribera 150 mts.

100 mts.

Limite Municipio

bb

área libreárea libre

Frente Costero Urbanizable

A + B

2

A = 25% aB = 20% b En caso de franja costera

afectada a Reserva Natural

Se agrega un 10% de la longitud de la reserva

Esquema de Ocupación Territorial

Ampliación máxima del área urbanizada

Esquema de Ocupación Territorial

AE

D

Límite ribera 150 mts.

100 mts.

C

AMPLIACION

NO PODRA SUPERAR EL 20% DEL FRENTE COSTERO CONSOLIDADONI SUPERAR UNA DENSIDAD BRUTA DE 60 HAB./HA.DEBERA ASEGURAR UNA DISTANCIA DE 2,5 KM. DEL LIMITE DEL AREA URBANA

AREA DE RESERVA

2.5 Km.

NUEVO CENTRO DE POBLACION

AR

E

AU

AREA EXPANSIONHASTA 20% DE LO EXISTENTE

NCP2.5 Km.

AR NCP

Límite 8912

Ampliación máxima del área urbanizada

MAR

Esquema de Ocupación Territorial

AU

D

Límite 8912

Límite ribera 150 mts.

100 mts.

C

ENGLOBAMIENTO

En caso de englobe de emprendimientos, no se podrán superar los 9 km. de frente ydeberá repartirse en sus extremos una faja libre de igual longitud

2.5 Km.

AREA DE RESERVA

2.5 Km.

FAJA CORTAFUEGO | 50 mts. de ancho

E1 E2 E3AR

ENGLOBE DEEMPRENDIMIENTOSMAX. 9 km. De frente

2.5 Km.

AR

E

Caso englobamiento de emprendimientos

C = D + E

MAR

Esquema de Ocupación TerritorialLINEA DE FRENTE COSTERO

Límite ribera + 8912

LINEA DE FRENTE COSTERO

DEBERÁ RESPETAR EL RETIRO ESTABLECIDO POR LEY DE RIBERA + UN AREA DE RESGUARDO DEFINIDA POR EL MUNICIPIO, QUE DARAUNA FRANJA DE PROTECCIÓN DE LA COSTA NO INFERIOR A 250 mts.

AREA DE RESGUARDO MUNICIPIO

En caso de ampliación del Área Urbana

LINEA DE FRENTE COSTERO | PÍE DE MEDANO

MÍNIMO 250 MTS.

FRANJA DE PROTECCIÓN DE LA COSTA

MAR

EN CASO DE COSTA ACANTILADA SE TOMA COMO LINEA DE PÍE DE MEDANO LA MEDICIÓN DEL BORDE DEL ACANTILADO

Esquema de Ocupación TerritorialLINEA DE FRENTE COSTERO

Límite ribera + 8912

LINEA DE FRENTE COSTERO Y LINEA DE FONDO

DEBERÁ DELIMITAR UNA LINEA DE FRENTE COSTERO Y UNA DE FONDO, QUE DEFINE HASTA DONDE PUEDE EXTENDERSE EL AREA URBANIZADA

AREA DE RESGUARDO MUNICIPIO

En caso de nuevos núcleos de población

LINEA DE FRENTE COSTERO | PÍE DE MEDANO

MÍNIMO 300 MTS.

FRANJA DE PROTECCIÓN DE LA COSTA

MAR

LINEA DE FONDO

EN CASO DE COSTA ACANTILADA SE TOMA COMO LINEA DE PÍE DE MEDANO LA MEDICIÓN DEL BORDE DEL ACANTILADO

Esquema de Ocupación TerritorialRELACION ENTRE PROTECCIÓN DE RECURSO Y TAMAÑO DE PARCELA

Se aproxima 20 m. + 30 m. = 50 m.Superior a 3000

Se aproxima 20 m. + 20 m. = 40 m.Entre 2501 y 3000

Se aproxima 20 m. + 10 m. = 30 m.Entre 2001 y 2500

Se aproxima 20 m.Entre 1501 y 2000

Mantiene la línea de demarcaciónEntre 1201 y 1500

Debe retirase 50 m. de la línea de demarcaciónInferior a 1200

RETIRO DE LA LÍNEA DE DEMARCACIÓNTAMAÑO PARCELA MEDIA | m2 |

EN TODOS LOS CASOS LAS NUEVAS URBANIZACIONES DEBEN CONTAR CON SERVICIOS DE AGUA POTABLE Y DESAGUES DE CLOACA A RED PÚBLICA, CON PLANTA DE TRATAMIENTOS Y DESCARGA A RECEPTOR SEGURO

Esquema de Ocupación TerritorialAFECTACIONES DE SUPERFICIE URBANIZABLE

Límite ribera + 8912

AREA DE RESGUARDO MUNICIPIO

LINEA DE FRENTE COSTERO

MAR

LINEA DE FONDO

2,5 Km.2,5 Km.

ÁREAS ABIERTAS DE USO COLECTIVO

Quedan en dominio del Consorcio urbanizador

ÁREAS PÚBLICAS

A transferir al Municipio

NUEVA URBANIZACIÓN

1000 mts.

ACCESO VEHICULAR A PLAYA CADA 1000 mts. ACCESOS A BALNEARIOS

CALLE PÚBLICA

15 %15 %

Esquema de Ocupación Territorial

Partido de La Costa

Pinamar

Villa Gesell

Cnel Vidal

Zona Norte

Zona Centro

Zona Sur

Zona Sur

Zona Norte

1

2

3

4

5

6

7

Indice de esquemas

San Clemente del Tuyu

Las Toninas

Santa Teresita

AU: Area UrbanaAC: Area Complementaria

EAU: Expansión de Area UrbanaNCP: Nuevo Centro de Población

R: ReservaCR: Cesión de Reserva

La Lucila del Mar

Santa Teresita

San Bernardo

Mar de Ajó

Area Urbana

AC: Area Complementaria

EAU: Expansión de Area Urbana

NCP: Nuevo Centro de Población

R: Reserva

CR: Cesión de Reserva

Area Urbana

AC: Area Complementaria

EAU: Expansión de Area Urbana

NCP: Nuevo Centro de Población

R: Reserva

CR: Cesión de Reserva

Pinamar

Ostende

Valeria del Mar

Cariló

Area Urbana

AC: Area Complementaria

EAU: Expansión de Area Urbana

NCP: Nuevo Centro de Población

R: Reserva

CR: Cesión de Reserva

Villa Gesell

Mar Azul

Area Urbana

AC: Area Complementaria

EAU: Expansión de Area Urbana

NCP: Nuevo Centro de Población

R: Reserva

CR: Cesión de Reserva

Area Urbana

AC: Area Complementaria

EAU: Expansión de Area Urbana

NCP: Nuevo Centro de Población

R: Reserva

CR: Cesión de Reserva

Mar Chiquita

Mar de Cobo

Santa Clara del Mar

Santa Elena

Playa Dorada

Area Urbana

AC: Area Complementaria

EAU: Expansión de Area Urbana

NCP: Nuevo Centro de Población

R: Reserva

CR: Cesión de Reserva

Ubicación de emprendimientos

Subsecretaría de Urbanismo y Vivienda