Plan Director de Vivienda y Suelo 2002-2 · II. Contexto social, territorial y económico del Plan...

Consejería de Fomento

PLAN DIRECTORDE VIVIENDA Y SUELODE CASTILLA Y LEÓN

2002-2009

Plan Director de Vivienda y Suelo

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Para ordenar la futura acción de la Junta de Castilla y León en la materia que lecompete, la Consejería de Fomento ha elaborado el Plan Director de Vivienda y Suelo 2002-2009.

Pero la finalidad última de este Plan es más amplia. Se trata de coordinar la acciónde las diferentes Administraciones Públicas y de los agentes privados con el objeto deconseguir la mayor sinergia posible y poder plantear objetivos ambiciosos.

Más de 130.000 actuaciones para acceso a nueva vivienda, rehabilitación ygeneración de suelo urbanizado, con la movilización de más de 4.000 millones de euros enocho años, dan idea de la magnitud del Plan, que abarca desde la urbanización de suelo, conun incremento de los patrimonios públicos de suelo edificable a un coste asequible para lapromoción de viviendas de precio limitado, pasando por la construcción de nuevasviviendas protegidas, con un abanico mayor de posibilidades para adecuar la oferta a lasdiferentes características de la demanda, hasta la rehabilitación de viviendas y entornos delos barrios periféricos, así como conjuntos históricos que dan identidad a nuestras ciudades.

Pero, con todo, los protagonistas centrales del Plan son las personas, las familias,que precisan resolver dignamente la necesidad básica de tener un hogar, esencialmente, esaspersonas que no consiguen dar una solución a esta necesidad en el mercado libre devivienda. El Plan contempla incentivos a los promotores y ayudas a los demandantes devivienda que, con la adecuada conjunción de la oferta y la demanda, pueda darsesatisfacción a un derecho general que los españoles hemos proclamado en la mismaConstitución.

Este Plan propone unos objetivos que esperamos sean compartidos por castellanosy leoneses y, principalmente, por los agentes que intervendrán en su ejecución. Perotambién el Plan es exigente con su cumplimiento, que periódicamente será seguido por unObservatorio, constituido por representantes de los sectores sociales más implicados en estamateria, a través de indicadores de eficacia y eficiencia.

El Plan es, pues, un compromiso riguroso de la Junta con la sociedad de Castilla yLeón.

José Manuel Fernández Santiago

Consejero de Fomento


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Contenido

I. Justificación del Plan Director

de Vivienda y Suelo de Castilla y León 2002-2009.

I.1. Marco normativo actual

I.2. Motivaciones específicas que justifican la necesidad de un nuevo Plan Director

I.3. Justificación Social

I.4. Justificación Económica

I.5. Justificación Temporal

II. Contexto social, territorial y económico del Plan Director

de Vivienda y Suelo de Castilla y León 2002-2009

II.1. Contexto social y demográfico

II.2. Contexto económico-financiero

II.3. El mercado de la vivienda en Castilla y León

II.4 Síntesis del contexto global

III. Objetivos y Estrategias del Plan

III.1. Formular nuevos objetivos e instrumentos en materiade política de Vivienda y Suelo

III.2. Objetivos del Plan Director

III.3. Estrategias


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IV. Principales líneas de actuación previstas en el Plan Director

IV.1.Introducción

IV.2. Limitaciones a la superficie de las viviendas

IV.3. Ambitos Municipales y precios máximos de las viviendas de protección pública

IV.4. Ingresos familiares corregidos de los adquirentes

IV.5. Ayudas Económicas

IV.6. Actuaciones básicas previstas en el Plan Director

IV.7. Vivienda en venta

IV.8.. Viviendas en alquiler

IV.9. Rehabilitación

IV.10. Suelo

IV.11.Ayudas complementarias a grupos sociales singulares

IV.12. Actuaciones complementarias que formula el Plan Director

V. Cuantificación de actuaciones y financiación

V.1. Cuantificación de actuaciones y fuentes de financiación

V.2. Programación de actuaciones

VI. Impactos del Plan

VI.1. Impacto cuantitativo de los objetivos de programación general del Plan

VI.2. Impacto cualitativo

VI.3. Impacto en la adecuación del mercado de la vivienda


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VII. Instrumentos del Plan Director

VII. 1.Agentes Operadores

VII.2. Instrumentos de gestión y seguimiento del Plan

VII.3. Modelo de evaluación y seguimiento del Plan Director


I. Justificacióndel Plan Director

de Vivienda y Suelode Castilla y León.

2002-2009.


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En las páginas que siguen se presenta el Plan Director de Vivienda y Suelodefinido para el período 2002-2009 y elaborado por la Dirección General deVivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Consejería de Fomento dela Junta de Castilla y León.

Antes de exponer el detalle de este Plan, se incluye a continuación un cuadroresumen que sintetiza su contenido.

Tal y como se observa en el cuadro, el Plan dedica un primer bloque a exponer lasrazones que justifican su elaboración, para posteriormente definir el contextosocial, económico y territorial en el que se va desarrollar el Plan Director y queconstituirá un factor decisivo en la definición de las principales líneas de actuaciónque lo conforman.

En un segundo bloque se presentan los objetivos que desde la Junta de Castilla yLeón se pretenden acometer, así como las estrategias a desarrollar para elcumplimiento de los mismos.

Seguidamente, y una vez considerados todos aquellos factores que habrían deincidir en la política regional de vivienda y suelo instrumentada en el presentePlan, se ha procedido a la definición de aquellas líneas de actuación que, enmateria de vivienda, rehabilitación y suelo, contribuirán a mejorar las condicionesde acceso a la vivienda a la población castellano y leonesa, y más concretamente, aaquellos colectivos que mayores necesidades presentan a este respecto.

Finalmente, el Plan incluye un último bloque en el que se establecen losinstrumentos necesarios para garantizar su adecuada ejecución, así como asegurarun efectivo control y seguimiento de las actuaciones en él contempladas. El Planconcluye con una estimación del impacto que estas actuaciones tendrán tantocualitativa como cuantitativamente, sobre la vivienda y el suelo en la región y, endefinitiva, sobre la población de Castilla y León.

I. Justificación del Plan Director de Vivienda yy Suelo de Castilla y León. 2002-2009.


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JUSTIFICACIÓN DEL PLAN

Justificación Normativa

Europeo Nacional Regional Local

Justificación Social

Sociedad Economía Vivienda Suelo

Contexto social, económico y territorial

PLAN DIRECTOR

OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS DEL PLAN

PRINCIPALES ACTUACIONES PREVISTAS

RehabilitaciónVivienda Suelo

IMPACTO PREVISTO

Cuantitativo Cualitativo

Plan de

Financiación

Instrumentos

Gestión y Seguimiento

Justificación Económica Justificación Temporal

PRINCIPALES BENEFICIARIOS

Otros colectivosdesfavorecidos

Jóvenes

FamiliasMonoparentales

Familias Numerosas

Tercera Edad

Inmigrantes


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I.1. Marco normativo actual

El Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León 2002-2009, comoinstrumento de ordenación de la política de vivienda de la región, se encuadradentro de un marco normativo que debe ser considerado en la elaboración dedicho Plan. En las siguientes páginas se presentan los diferentes nivelesnormativos (europeo, nacional y regional) a considerar en el desarrollo yaplicación del Plan Director.

Si bien la Unión Europea carece de competencias en materia de vivienda y suelo,como miembro de la Unión, España, y Castilla y León concretamente, encuentranen las políticas y documentos comunitarios una herramienta de orientación atener en cuenta a la hora de definir la política regional de vivienda y suelo.

Estos instrumentos de intervención de la Unión Europea en el desarrollo territorialy urbano de los Estados de la Unión se traducen en comunicaciones comunitarias,documentos de referencia e iniciativas comunitarias, mediante los que la UniónEuropea hace público su interés por la materia, estableciendo un marco deactuación común y desarrollando programas de ayuda o de acción quecomplementan las medidas de los fondos estructurales en un área específica, yque ponen a disposición de los Estados miembros los recursos necesarios para eldesarrollo de esas políticas comunitarias.

Entre las comunicaciones de la Comisión de la Unión Europea destaca el texto“Hacia una política urbana para la Unión Europea” (Bruselas, 6 de mayo de 1997) en laque se incide en el papel de las ciudades como motor de progreso y se aboga por elfortalecimiento de la economía territorial flexible y competitiva. Esta comunicaciónincluye igualmente referencias a la importancia de los factores de apoyo de laeconomía urbana como las comunicaciones y el transporte, así como la necesidadde garantizar la cohesión social en el espacio urbano y el respeto al medioambiente en la expansión del territorio de las ciudades.

Entre los documentos de referencia destacan la denominada E.T.E. (“EstrategiaTerritorial Europea. Hacia un desarrollo sostenible del territorio de la UE”; Postdam,mayo de 1999). Este documento hace hincapié en la necesidad de coordinar laspolíticas que, desde las diferentes administraciones, se desarrollan en materia de

Normativa Europea


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ordenación del territorio con el fin de lograr un desarrollo armónico del espacioeuropeo. La Estrategia Territorial Europea aboga por un desarrollo urbanopolicéntrico apoyado en el respeto al medio rural y la naturaleza y complementadocon unas adecuadas infraestructuras de transporte.

En relación a la política de vivienda y suelo, destaca la iniciativa comunitariaURBAN (2000-2006), cuyo objetivo es fomentar la creación y aplicación de modelosde desarrollo innovadores que contribuyan a la regeneración económica y socialde las zonas urbanas en crisis. Esta Iniciativa se encamina asimismo a incrementarel intercambio de información y de experiencias de desarrollo urbano sostenible enla Unión Europea.

Finalmente dentro del marco europeo, hay que destacar el papel de las IniciativasComunitarias sobre desarrollo sostenible y calidad de vida en las ciudades,elaboradas por la Comisión Europea a partir del “Libro Verde sobre el MedioAmbiente Urbano”, de 1990. Destacando asimismo documentos como el “Proyectosobre Ciudades Sostenibles” de 1993, el “Marco Comunitario de Cooperación para elDesarrollo Sostenible en el Medio Urbano” de 1999, el Sexto Programa Ambiental deenero de 2001 y la Resolución del Consejo de la Unión Europea sobre la CalidadArquitectónica en el Entorno Urbano y Rural, de febrero de 2001.

En el ámbito nacional, la Constitución recoge referencias explícitas al derecho a lavivienda y el reparto de competencias entre los poderes públicos para garantizareste derecho. Así, el Artículo 1.1 de la Constitución de 1978 recoge como “Españase constituye en un Estado social y democrático de derecho”. A partir de este primerreconocimiento, indirecto y genérico, de los derechos vinculados a laresponsabilidad social del Estado, la Constitución concreta en títulos posteriores elderecho a la vivienda de todos los españoles.

Así, el Artículo 47, establece explícitamente el derecho de todos los españoles a“disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, e insta a los “poderes públicos a promoverlas condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo estederecho regulando la utilización del suelo”. Si bien este artículo no establece underecho subjetivo de los ciudadanos, tal y como afirma la propia Constitución ensu artículo 53-3º, sí establece un principio rector de la política social y económicaque debe informar la competencia de los poderes públicos en el desarrollo denormas que garanticen el derecho a una vivienda digna.

Normativa Nacional


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La Constitución de 1978 inició un proceso de descentralización de competenciasque debe considerarse en el análisis de la responsabilidad de las diferentesadministraciones en materia de vivienda y suelo. Así lo indica el Artículo 148.1º.3al señalar que “las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias sobre la

ordenación del territorio, urbanismo y vivienda”. Competencias que fueron asumidasplenamente por la Comunidad de Castilla y León de acuerdo con el artículo 32-1ª,2ª del Estatuto de Autonomía de Castilla y León, que señala como de competenciaautonómica exclusiva las materias de “ordenación del territorio, urbanismo yvivienda”, respecto de las que la Comunidad Autónoma asumió las potestadeslegislativa y reglamentaria, así como las funciones ejecutiva y de gestión.

No obstante lo anterior, deben tenerse en cuenta las competencias estatales enmaterias conexas como las bases y coordinación de la planificación general de laactividad económica , las bases de la ordenación del crédito y la regulación de lascondiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles, recogidas en elartículo 149 de la Constitución.

En ejercicio de estas competencias, el Estado ha dictado normativa como la Ley38/1999 de Ordenación de la Edificación, continuando en vigor en nuestraComunidad, el Real Decreto-Ley 31/1978, sobre Política de Vivienda de ProtecciónOficial y el Real Decreto 1186/1998, de 12 de Junio sobre Medidas de Financiaciónde Actuaciones Protegidas en materia de Vivienda y Suelo del Plan 1998-2001(Plan Cuatrienal). Además, existe un cuerpo normativo conformado por normasde aplicación parcial entre las que destacan el Real Decreto 2960/1976 por el que seaprueba el Texto Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial,así como el Reglamento aprobado por Decreto 2114/1968 y demás disposicionesde aplicación.

Sobre la base de este esquema de distribución de competencias avalado por elTribunal Constitucional, se ha de tener en cuenta la incidencia de los conveniosEstado-Comunidades Autónomas como vía de articulación de las competencias enmateria de vivienda.

Para determinar las competencias provinciales y municipales debemos atender alo establecido en el ámbito estatal, por la Ley Reguladora de Bases de RégimenLocal (7/1985 de 2 de abril, modificada recientemente, fruto del Pacto Local através, entre otras, por la Ley 11/1999, de 21 de abril). Según esta norma, lascompetencias de las provincias son complementarias a las municipales, de cuyacoordinación es responsable. Esta coordinación se traduce en los planesprovinciales de cooperación a las obras y servicios de competencia municipal.

Competencias Autonómicas

CompetenciasLocales


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Asimismo, la Ley de Bases fija como dependiente de la política nacional y regionalla competencia de los municipios en materia de vivienda y suelo. Sin embargo, lasEntidades Locales sí cuentan con importantes instrumentos a través de laformulación y en su caso, aprobación, de los instrumentos de planeamientourbanístico general y de desarrollo, que deben aplicar, dentro de su límite espacial,los criterios de calificación y clasificación del suelo y el resto de la normativaestatal y autonómico.

En el ámbito autonómico, destaca la Ley 1/1998, de 4 de junio, en la que se regulanlas relaciones entre la Comunidad Autónoma de Castilla y León y las EntidadesLocales.

Una vez considerados los ámbitos de competencia de las diferentesadministraciones en materia de vivienda y suelo, así como algunos de losinstrumentos con que cuentan para el ejercicio de estas competencias, es necesarioestablecer las pautas de coordinación entre ellos.

Según el Decreto 222/1999 de 5 de agosto, por el que se establece la estructuraorgánica de la Consejería de Fomento de la Junta de Castilla y León, es laConsejería de Fomento la que asume la competencia en materia de vivienda ysuelo en el ámbito de la Administración de la Junta de Castilla y León. Asimismo,y según la Orden de 23 de diciembre de 1999 (modificada mediante Orden del 30de noviembre de 2000), que desarrolla el anterior Decreto, es la Consejería deFomento, bajo la dirección del Consejero la encargada de, promover, proyectar,dirigir, coordinar, ejecutar e inspeccionar las políticas, entre otras, de vivienda,urbanismo, patrimonio arquitectónico, ordenación del territorio y calidad en laconstrucción.

En su organización interna se regula la Dirección General de Vivienda, Urbanismoy Ordenación del Territorio como órgano competente en relación con las políticasde vivienda, suelo con destino preferentemente residencial, patrimonio de interésarquitectónico, ordenación del territorio y urbanismo, por destacar las másrelacionadas con los sectores de vivienda y suelo; si bien ostenta otras con relaciónmás indirecta como estudios territoriales, coordinación y seguimiento deactuaciones de otras administraciones, entre otras. Esta Dirección General seestructura internamente en diversos Servicios.

Desde el punto de vista territorial, de acuerdo a lo establecido en la Ley 3/2001, de3 de julio, del Gobierno y de la Administración de la Comunidad de Castilla yLeón, en cada Delegación Territorial de la Junta de Castilla y León existe unDepartamento Territorial de la Consejería de Fomento, que desarrolla, entre sus


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funciones principales el estudio de las promociones y gestión ordinaria del parquepúblico de viviendas, gestión de ayudas, tramitación de expedientes, el control dela calidad en la edificación, programación de suelo, supervisión de proyectos, etc.Asimismo, en cada Delegación, existen órganos colegiados como la ComisiónProvincial de Vivienda y la Comisión Territorial de Urbanismo, reguladasrespectivamente por los Decretos 56/1998, de 12 de marzo y 145/2000, de 29 dejunio.

Asimismo, en el ámbito de la Junta de Castilla y León, existen dos empresaspúblicas con actuaciones en materia de vivienda y suelo. Gesturcal, S.A., confunciones de gestión y ejecución del planeamiento para promocionar y obtenersuelo urbanizable, incluyendo la tramitación de instrumentos y la actuaciónurbanizadora y edificadora, esencialmente en materia de suelo industrial; y Gical,S.A. con funciones en materia de infraestructuras, proyectos de urbanización yviviendas.

GOBIERNO JUNTA DE CASTILLA Y LEON

Ministerio de Fomento

Consejería de Fomento GICALSA

SociedadesPúblicas

Plan Cuatrienal

Gestión Plan Cuatrienal

Líneasautonómicas Gestión Gestión

UrbanísticaGestión

Suelo y Vivienda

ENTIDADES LOCALES

Plan Director Vivienda y Suelo


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I.2. Motivaciones específicas de la necesidad de un nuevo Plan Director.

Las obligaciones competenciales descritas en el punto anterior conducen a lanecesidad de diseñar y ejecutar políticas de vivienda y suelo que, a partir de unaadecuada planificación del uso del suelo y una política urbanística debidamentearticulada, mejore las condiciones de acceso a la vivienda a la vez que se controlala expansión urbana, se preserven los recursos naturales y culturales y se aumentela calidad de vida de los ciudadanos.

En este contexto, la Junta de Castilla y León, a través de la Dirección General deVivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Consejería de Fomento, hadiseñado el Plan Director de Vivienda y Suelo en Castilla y León para el período2002-2009, cumpliendo así con las funciones que le son atribuidas por la Ley3/2001, de 3 de julio, del Gobierno y de la Administración de Castilla y León.

A este respecto, el Plan Director se concibe como eje coordinador de la política devivienda y suelo de la región y desarrolla toda una serie de líneas de actuacióncuya ejecución se dirige a satisfacer, las necesidades y carencias en materia devivienda y suelo de la Comunidad.

En definitiva, la elaboración de un nuevo Plan Director de Vivienda y Suelo deCastilla y León 2002-2009 se justifica en la necesidad de renovar e impulsar lapolítica regional de vivienda y suelo que la Comunidad ha venido desarrollandoen los últimos años, potenciando aquellas actuaciones tendentes a mejorar lacooperación entre Administraciones, responder a las necesidades sociales devivienda considerando las nuevas demandas en este sentido y las peculiaridadesde los demandantes, ofrecer una respuesta a las necesidades de vivienda de cadalocalidad urbana y rural de la Comunidad y garantizar el respeto al medio naturaly al entorno urbano.

I.3. Justificación Social

El derecho a una vivienda digna recogido en la Constitución es, como refleja lapropia norma, una necesidad de primer orden para el conjunto de los ciudadanos.

Asimismo, la vivienda se constituye como un factor fundamental del bienestarfamiliar, de ahí que el facilitar el acceso a la misma se conciba como uninstrumento de gran importancia en toda política social.


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Sin embargo, hoy en día, el acceso a una vivienda digna también se concibe comouno de los problemas más importantes que deben afrontar los españoles, según sepone de manifiesto en los estudios que se llevan a cabo por las institucionesespecializadas.

En Castilla y León la situación no es muy distinta y la política regional de viviendase ve en gran medida condicionada por factores como el envejecimiento de lapoblación, el descenso de la natalidad, la llegada de población inmigrante, laemigración campo-ciudad, situaciones de infravivienda y marginalidad, elabandono de los núcleos rurales donde cada vez es mayor el número de viviendasdeshabitadas, etc.

Todo ello conduce a la necesidad de diseñar y ejecutar políticas de vivienda ysuelo que, adaptadas a las características propias del territorio castellano y leonés,permitan el acceso a la vivienda a aquellos colectivos que mayores dificultadesencuentran a la hora de acceder a la misma.

Entre los colectivos contemplados destacan los jóvenes que buscan su primeravivienda, las familias numerosas, la proporción de personas de la tercera edad quehabita casas en precario estado de conservación o necesitan trasladarse dedomicilio, los inmigrantes que se asientan en la región y la población marginal.Asimismo, en el marco de una política de igualdad de oportunidades, se tiene encuenta la especial situación de familias monoparentales con hijos menores a sucargo. En definitiva, grupos para los que disponer de una vivienda se convierte enun primer paso para garantizar su plena participación e integración en la sociedad.Actuando sobre estos colectivos la Junta de Castilla y León pretende, además,reducir las situaciones de infravivienda y marginalidad asociadas a los mismos.

Pero, además, el Plan Director, y las acciones que se desarrollen para su difusión yejecución, constituyen un instrumento de comunicación entre el ciudadano y laAdministración. De esta forma se garantiza que la población en general conozca dela manera más sencilla posible, las posibilidades con que cuenta para acceder a unavivienda, así como la totalidad de ayudas que desde las distintas Administracionesse facilitan, asegurando de esta forma el acceso adecuado a la informaciónprecisamente por los colectivos más necesitados en materia de vivienda; a los que,en muchas ocasiones, es más difícil informar.

La vivienda como bien social no debe ser considerada únicamente en términoscuantitativos, sino que debe igualmente considerarse en sus aspectos cualitativos,pues no basta con garantizar el acceso a la vivienda de todos los ciudadanos, sinoque, además, debe garantizarse que estas viviendas cuentan con la calidadexigible.


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Es decir, que lo importante no sería el mayor número de actuaciones, sino sucalidad y eficacia para resolver los problemas de los ciudadanos.

En este sentido, el Plan Director de Vivienda y Suelo prevé el desarrollo yprofundización en medidas de control necesarias para asegurar que las viviendasconstruidas o rehabilitadas presentan el nivel de cualificación que las defina comoviviendas de calidad y permita crear espacios urbanos con unas altas condicionesde habitabilidad y calidad ambiental.

I.4. Justificación Económica

La vivienda y el suelo son dos bienes con un peso específico muy relevante en laeconomía regional por dos razones: Por un lado, la adquisición de la vivienda espara las familias castellano y leonesas la inversión más importante que realizan ysupone una carga muy relevante sobre la economía familiar. Según datosfacilitados por el Ministerio de Fomento, el índice de esfuerzo medio que lasfamilias de Castilla y León realizan para acceder a la vivienda es en torno al 35%sobre el total de la renta familiar.

Por otro lado, el sector de la construcción y la vivienda en general tiene unanotable relevancia en la creación y mantenimiento del empleo y en su aportación alValor Añadido de la región. Así, el sector de la construcción supuso en el año 2000el 8,5% del Valor Añadido Bruto en Castilla y León; el 32% de esta aportacióncorrespondía al sector de la edificación residencial, la que más presencia tiene en elPlan Director de Vivienda y Suelo.

En respuesta a ambos aspectos, las actuaciones contempladas en el Plan permitiránreducir la carga económica que la vivienda tiene sobre las familias, especialmentelas de menos ingresos, al mismo tiempo que apoya al sector contribuyendo así a lacreación de riqueza para la Comunidad y puestos de trabajo para los ciudadanos.

Finalmente, el presente Plan se configura como un instrumento que contribuirá ala agilización de la gestión de la política de vivienda y suelo de la región, mejorarála eficacia presupuestaria y facilitará al ciudadano el acceso a la información demodo más ágil, a la vez que permite coordinar las actuaciones que en materia devivienda y suelo desarrollan las distintas Administraciones.


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I.5. Justificación Temporal

El Plan Regional de Vivienda y Suelo de Castilla y León 1998-2001 ha cosechadoéxitos notables en su ejecución, logros que han repercutido notablemente en elbienestar de los ciudadanos de la región y el desarrollo económico de laComunidad, al tiempo que ciertos desajustes en cuanto a las previsionesestablecidas.

Una vez concluido el período de vigencia del Plan anterior y a la luz de laexperiencia adquirida, es necesario planificar y definir las futuras actuaciones quela Junta de Castilla y León llevará a cabo para reforzar la política de vivienda ysuelo que se viene desarrollando, garantizando así la prolongación de lasactuaciones que han resultado eficaces e incorporando las nuevas medidasnecesarias para atender las demandas cambiantes de la población castellano yleonesa, insuficientemente satisfechas en dicho período.

En este contexto nace el nuevo Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla yLeón 2002-2009, que se constituye como un instrumento eficaz y efectivo para laprogramación temporal de las distintas actuaciones que, en materia de vivienda ysuelo, se pretenden llevar a cabo desde la Junta de Castilla y León.

La entrada en vigor del Plan Director y la vigencia de su primer cuatrieniocoinciden con los del Plan de Vivienda y Suelo Estatal 2002-2005, lo que sin dudacontribuirá a una mayor coordinación de actuaciones entre ambasAdministraciones Públicas.


II. Contexto social, territorialy económico

del Plan Directorde Vivienda y Suelode Castilla y León.

2002-2009


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Como se ha mencionado anteriormente, existen una serie de factores que influyendecisivamente en la facilidad que los ciudadanos tienen para acceder a unavivienda digna. Así, es posible afirmar que la evolución pasada y futura de lavivienda en un espacio geográfico determinado está ligado directa eindirectamente a las características propias de ese territorio. La evolucióndemográfica de sus habitantes, la concentración y el carácter rural o urbano de losasentamientos de la población, la acumulación de inversiones y el desarrollo de laactividad económica, son aspectos que influyen en la política de vivienda y sueloy, de forma indirecta, sobre los factores que determinan el desarrollo de la región yla disponibilidad o necesidad de vivienda en último caso.

De ahí que la definición de las líneas de actuación a incluir en el presente PlanDirector parte de un estudio detallado de las particularidades territoriales, socio-demográficas y económicas propias de Castilla y León.

II.1. Contexto social y demográfico

Históricamente, la población y la evolución demográfica han demostrado servariables determinantes en la demanda de la vivienda y, por tanto, en ladeterminación del número de hogares y la tipología de las viviendas a edificar. Eneste sentido, las necesidades de vivienda aumentan en los mercados más“tensionados” (núcleos urbanos) mientras que, por el contrario, en los núcleosrurales parte del parque de viviendas se mantiene sin ocupar temporal opermanentemente.

II.1.A. Estructura demográfica y su evolución.

La tendencia en la evolución demográfica que se manifiesta en la Comunidad deCastilla y León es recesiva. La población de derecho en el año 2000 era de 2.478.280habitantes, experimentando una tasa de crecimiento negativa del 1,20% respecto alaño 1996, según datos obtenidos de estudios cualificados, entre los que destacan elPlan de Desarrollo Regional de Castilla y León 2000-2006 y el informe sobre laSituación Económica y Social de Castilla y León de 2000 publicado por el ConsejoEconómico y Social de Castilla y León

A pesar de esta tendencia negativa, si observamos la tabla de la Evolución de lapoblación por provincias, podemos contrastar que en este último periodo las tasas decrecimiento negativas se han ralentizado con respecto al periodo 1991/1996 cuyapoblación de derecho disminuyó en 37.430 habitantes, es decir, un 1,47% anual.

II. Contexto social, territorial y económico del Plan


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Tal y como se ha comentado anteriormente, la futura evolución de la poblacióncastellano y leonesa es un factor fundamental a tener en cuenta en la planificación delas futuras actuaciones que, en materia de vivienda y suelo, se llevarán a cabo en laregión. Con este motivo, se ha tomado la proyección de la población para el horizontetemporal a contemplar en el presente Plan Director 2002-2009 elaborada por el INE.Para la elaboración de ésta proyección demográfica se ha considerado elcomportamiento experimentado en la evolución de la población castellano y leonesade los últimos 10 años; se han incluido además nuevos factores socio-demográficosque inciden en este comportamiento como la inmigración y otros.

2000

Absoluto AbsolutoTasa

Variación2002-2000

AbsolutoTasa Variación

2005-2000Absoluto

Tasa Variación2009-2005

Avila 165.888 164.231 -1,00% 161.777 -1,49% 161.453 -0,20%Burgos 344.585 342.782 -0,52% 340.094 -0,78% 339.737 -0,10%León 507.880 504.137 -0,74% 498.575 -1,10% 497.838 -0,15%Palencia 178.230 176.788 -0,81% 174.647 -1,21% 174.363 -0,16%Salamanca 351.091 349.482 -0,46% 347.083 -0,69% 346.764 -0,09%Segovia 144.941 144.422 -0,36% 143.647 -0,54% 143.544 -0,07%Soria 90.484 89.601 -0,98% 88.293 -1,46% 88.120 -0,20%Valladolid 493.870 493.188 -0,14% 492.166 -0,21% 492.030 -0,03%Zamora 201.311 198.935 -1,18% 195.423 -1,77% 194.959 -0,24%Castilla y Léon 2.478.280 2.463.585 -0,59% 2.441.705 -0,89% 2.438.802 -0,12%España 39.489.635 39.577.574 0,22% 39.709.849 0,33% 39.727.519 0,04%

Estimación de la población por provincias

2002EstimadoEstimadoEstimado

2005 2009

Fuente: INE

Fuente: INE

1991

Absoluto AbsolutoTasa Variación

1996-1991Absoluto

Tasa Variación2000-1996

Avila 174.378 169.342 -2,89% 165.888 -2,04%Burgos 352.772 350.074 -0,76% 344.585 -1,57%León 525.896 517.191 -1,66% 507.880 -1,80%Palencia 185.479 180.571 -2,65% 178.230 -1,30%Salamanca 357.801 353.020 -1,34% 351.091 -0,55%Segovia 147.188 147.770 0,40% 144.941 -1,91%Soria 94.537 92.848 -1,79% 90.484 -2,55%Valladolid 494.207 490.205 -0,81% 493.870 0,75%Zamora 213.668 207.475 -2,90% 201.311 -2,97%Castilla y Léon 2.545.926 2.508.496 -1,47% 2.478.280 -1,20%España 39.024.898 39.270.313 0,63% 39.489.635 0,56%Fuente: INE

Evolución de la población por provincias

Datos a 31 de diciembre

1996 2000


[ 21 ]

La tabla de Estimación de la población por provincias muestra cómo la tendencia negativade crecimiento experimentada en los últimos años por la población castellana yleonesa se seguirá manteniendo hasta el 2009, aunque con descensos menos acusadosque los experimentados hasta la fecha. En este sentido, la política de vivienda y suelorecogida en el presente Plan ha de contribuir a la fijación de la población en elterritorio castellano y leonés.

II.1.B. Pirámide de población.

Una de las características más relevantes de la evolución de la población castellano yleonesa es su paulatino envejecimiento. Como puede observarse en la pirámide depoblación que se adjunta a continuación, la evolución demográfica de Castilla y Leónhacia un modelo más avanzado ha generado un elevado nivel de envejecimiento desu estructura poblacional, debido al aumento de la esperanza de vida (que seencuentra por encima de la media nacional y europea). Esta tendencia, unida a la bajatasa de natalidad de los últimos años, está produciendo la inversión de la pirámidepoblacional, siendo un fenómeno común al resto de sociedades que han concluido suproceso de transición demográfica y que, por consiguiente, han alcanzado unas tasasde mortalidad y natalidad bajas.

Pirámide de Población castellano-leonesa por grupos de edad quinquenales

150.000 100.000 50.000 0 50.000 100.000 150.000

0 a 4

5 a 9

10 a 14

15 a 19

20 a 24

25 a 29

30 a 34

35 a 39

40 a 44

45 a 49

50 a 54

55 a 59

60 a 64

65 a 69

70 a 74

más de 75

Varones Mujeres

Fuente: INE


[ 22 ]

En resumen, y si trasladamos los efectos que la futura evolución de la poblacióncastellana y leonesa puede llegar a tener sobre la situación del sector de la vivienda enla región, se podría concluir que el impacto será importante, tanto desde una ópticacuantitativa como desde un enfoque cualitativo (características de la viviendarequeridas por los ciudadanos).

II.1.C. Distribución y concentración territorial de la población (zonificación).

Castilla y León se caracteriza por ser una de las regiones europeas más extensas conun total de 94.224 km2 de superficie y 2.488.062 habitantes, lo que se traduce en unadensidad de tan sólo 27 habitantes por Km2.

Fuente: INE y Consejería de Fomento. Junta de Castilla y León

Atendiendo al asentamiento de la población, el territorio castellano y leonés secaracteriza como urbano, ya que la población se concentra básicamente en los núcleosde más de 20.000 habitantes, por otro lado el resto de municipios de caráctersemiurbano concentran poca población (el 20,52%). Sin embargo, si atendemos alnúmero de municipios, la región castellano y leonesa se conforma como un espacionetamente rural, pues los núcleos de menos de 2.000 habitantes (rurales según laclasificación del INE) representan el 94,3% del total de localidades de la Comunidad,no obstante éstas albergan tan solo al 29,9% de la población. Los núcleos urbanos (conmás de 20.000 habitantes), representan el 1% de los municipios de la región, yconcentran el 49,57% de la población.

AmbitoNº

Municipios % Nº Habitantes %

Rural (hasta 2.000 habitantes) 2.119 94,3% 744.071 29,91%Semiurbano (de 2001 a 20.000 habitantes) 114 5,1% 510.605 20,52%Urbano (más de 20.000 habitantes) 14 1% 1.233.386 49,57%TOTAL 2.247 100% 2.488.062 100%


[ 23 ]

Tal y como se puede observar en la tabla posterior, la evolución de la distribuciónde la población castellana y leonesa en los diferentes municipios, muestra unprogresivo retroceso de los habitantes de municipios rurales (aquellos con menosde 2.000 habitantes) a favor del resto de municipios, tanto urbanos comosemiurbanos:

II.1.D. Población- tipología (familias y colectivos específicos)

El comportamiento socio-demográfico de Castilla y León en los pasados años se hacaracterizado, tal y como se refleja en páginas anteriores, por la reducción en lastasas de natalidad, la mayor esperanza de vida de las personas, el retraso de laemancipación de los más jóvenes, la incertidumbre económica y laboral, mejoradaen los últimos años, y la creciente importancia del colectivo de inmigrantes en elcontexto social de Castilla y León.

Asimismo este cambio de comportamiento ha influido en la configuración propiade los hogares de la región, los cuales se han visto reducidos en su tamaño medio,aumentando el número de hogares unipersonales y bipersonales.

Ambas circunstancias han generado la necesidad de contemplar con especialinterés a determinados colectivos presentes en la región, entre los que destacan latercera edad, los jóvenes, las familias monoparentales, y el colectivo deinmigrantes, entre otros, sin dejar de prestar atención a las familias numerosas.

El colectivo de jóvenes incluye todas aquellas personas con edades comprendidasentre los 19 y 35 años, que en Castilla y León supera los 740.000 individuos.Debido a que son los jóvenes los que, en la mayoría de los casos, se encuentran enuna situación económica y laboral más inestable al acceder por primera vez alempleo, o bien empleos con inferiores retribuciones, y no contar con ahorrosprevios para financiar la compra de una primera vivienda, la Junta de Castilla yLeón los ha contemplado como uno de los objetivos prioritarios de su política devivienda y, por tanto de este Plan Director.

Jóvenes

1991 1996 2000 Peso Relativo 1991

Peso Relativo 1996

Peso Relativo 2000

Capitales de provincia 1.072.938 1.065.113 1.059.906 42,1% 42,5% 42,8%Municipios > 20.000 habs 166.551 169.699 170.017 6,5% 6,8% 6,9%Municipios de 10.001 a 20.000 habs 107.125 111.296 110.623 4,2% 4,4% 4,5%Municipios de 2.001 a 10.000 habs 404.011 412.194 412.012 15,9% 16,4% 16,6%Municipios <2.000 habs. 795.301 750.194 725.722 31,2% 29,9% 29,3%Total Comunidad 2.545.926 2.508.496 2.478.280 100,0% 100,0% 100,0%

Evolución de la Distribución de la Población según tamaño del municipio

Fuente: INE


[ 24 ]

El colectivo de familias numerosas, con menor importancia cuantitativa ( en 1998 laComunidad alcanzaba las 18.045 familias con tres hijos ó más, según datosfacilitados por el INE), es un grupo de especial interés para el desarrollo de unaeficaz política de vivienda tal y como se refleja en el número de actuaciones que almismo se dedican en el presente Plan Director. Ello obedece a la intención de la Juntade favorecer el crecimiento de la natalidad y los núcleos familiares con mayornúmero de miembros, como una de las bases más importantes del desarrollo social yeconómico de la región.

El colectivo de los inmigrantes es un colectivo emergente y que adquiere cada vezmayor importancia dentro de la realidad social castellana y leonesa. Es por ello porlo que el Plan Director de Vivienda y Suelo 2002-2009 los incorpora como uno de loscolectivos objetivo de las ayudas en materia de vivienda.

Número de extranjeros residentes en Castilla y León, año 2000

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

Avila

Burgos

León

Palencia

Salam

anca

SegoviaSoria

Valladolid

Zamora

Fuente: INE.

Familias

Inmigrantes

El peso de la población inmigrante en la región es suficientemente significativocomo para considerarlo como uno de los objetivos a contemplar en el presentePlan. A continuación se describen los principales motivos que nos llevan a estaconclusión:

• El volumen de inmigrantes que recibe Castilla y León es cada vezmayor: en el año 2000, la población extranjera oficial residente en laComunidad ascendía a 27.613 individuos.

• Se caracteriza por ser una población en edad joven, por lo que sucontribución a las tasas de natalidad de la región es notoria.


[ 25 ]

• Suele ser un colectivo que no encuentra respuesta en el mercado privadoa su necesidad de alojamiento. En general, son muy pocos losinmigrantes que tienen acceso a una vivienda en propiedad, por lo quetienden a compartir pisos de alquiler. En otras ocasiones el inmigrantereside en locales facilitados por el empleador o acogidos en lugares decaridad; se trata de una solución temporal especialmente atractiva paralos trabajadores que acuden a realizar tareas de carácter temporal oestacional pero que no siempre cuentan con las condiciones dehabitabilidad necesarias.

• El colectivo de inmigrantes, por diversos motivos (entre los que seencuentra la falta de información, su bajo nivel de renta o, en ocasiones,su situación de ilegalidad) no suelen tener acceso a las viviendas depromoción pública o viviendas sociales, por lo que acuden al mercadolibre en busca de alquileres de viviendas que, con frecuencia, nocumplen con las debidas condiciones de habitabilidad.

• Por último, hay que señalar que en las grandes urbes la poblacióninmigrante tiende a concentrarse en razón de su nacionalidad en barrioso municipios cercanos donde las rentas de alquiler son especialmentebajas. Esta concentración puede derivar en una segregación yconflictividad social que en definitiva conduce a la marginación.

Asimismo, el envejecimiento de la población en la Comunidad de Castilla y Leónes una realidad que afronta el nuevo Plan. La población castellano y leonesamayor de 65 años alcanzaba en el 2000 los 529.346 individuos. Esto, unido a laconcentración de este colectivo en núcleos rurales que empiezan a perderdinamismo e interés para los más jóvenes , justifica que el presente Plan tenga encuenta al colectivo de la tercera edad y que constituye por parte del Plan Director,una apuesta por la revitalización y fijación de la población de las pequeñaslocalidades (muy relevantes en número como se recordará) donde la mayoría deellos residen .

En conclusión, el Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León, recoge,entre sus objetivos, estrategias y actuaciones específicas, las medidas adecuadaspara dar respuesta a las necesidades planteadas por el contexto social ydemográfico descrito, como a continuación se explica.

Tercera Edad


[ 26 ]

II.2. Contexto económico-financiero.

No estaría completo el análisis de las variables que influyen en el acceso a lavivienda por parte de los ciudadanos de la región sin estudiar los aspectosrelacionados con la oferta y la demanda de vivienda, es decir, los precios, lostipos de interés y las desigualdades territoriales, especialmente en el caso de losgrupos más necesitados que son, en definitiva, el destinatario de la política enmateria de vivienda y suelo.

En la evolución del mercado de la vivienda, se estudiará específicamente el sectorde la construcción, la evolución del parque de viviendas en los últimos 10 años, laevolución de las políticas públicas en materia de vivienda y las principalescaracterísticas de la demanda.

Asimismo, se analiza la evolución del mercado del suelo partiendo de la hipótesisde que una parte importante de la problemática existente en el mercadoinmobiliario tiene su origen en el sector del suelo, debido principalmente alaumento de los precios, una demanda que supera a la oferta ( escasez de suelo) yla disminución de la participación del sector público en la promoción de suelourbanizado.

Finalmente, se sintetizarán los aspectos más relevantes de esta evolución con elobjeto de estimar cuantitativa y cualitativamente las necesidades de vivienda enCastilla y León.

II.2.A. Síntesis de los principales indicadores de la accesibilidad

de la vivienda en Castilla y León.

En primer lugar, conviene advertir que el análisis de los factores de accesibilidadde la vivienda requiere tener en cuenta otras características generales de laRegión ya analizadas en el apartado II.1. Contexto Social y Demográfico, pues laevolución del mercado está íntimamente relacionada con la distribución de lapoblación, la conectividad intra e interregional, el desarrollo económico y losequipamientos, entre otros factores.

Sin duda, un primer factor determinante es la renta disponible, ya que influyedirectamente en la accesibilidad a la vivienda por parte de las familias de Castillay León.

Renta Disponible


[ 27 ]

Según datos facilitados por el INE, e incluidos en la siguiente tabla, en la región,entre los años transcurridos desde 1991 a 2000, la renta media familiar ascendíaaproximadamente a 5.400.000 pesetas anuales (32.650€). A nivel provincial ydurante este mismo periodo de tiempo, la provincia de Burgos es la que mayornivel de renta presenta, seguida de Palencia, Valladolid y Avila.

A excepción de la provincia de Palencia, donde los elevados niveles de renta noparecen influir en el precio de la vivienda (el precio de la vivienda en estaprovincia ha experimentado una evolución sostenida y similar a la medianacional), este mayor nivel de renta podría considerarse como uno de los factoresque explicarían el elevado nivel de precios de la vivienda que presentan estasprovincias (como se verá más adelante), y es que, la mayor disponibilidad derecursos, unida al perfil ahorrador de los castellanos y leoneses y la tendencia ainvertir en bienes inmuebles, constituyen factores característicos de la región y degran influencia en la demanda del mercado de la vivienda en Castilla y León.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INE

1991 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

3.552 3.823 3.839 4.089 4.436 4.645 4.965 5.275 5.593 21.348,61 € 22.979,43 € 23.075,25 € 24.574,78 € 26.660,76 € 27.918,04 € 29.840,71 € 31.706,81 € 33.618,23 €

3.742 4.121 4.097 4.545 4.799 4.917 5.222 5.543 5.87422.488,63 € 24.768,93 € 24.622,43 € 27.314,82 € 28.844,04 € 29.551,51 € 31.382,14 € 33.317, 07 € 35.307,23 €

3.384 3.650 3.572 3.754 4.023 4.223 4.522 4.779 5.04120.338,91 € 21.934,18 € 21.469,06 € 22.564,98 € 24.177,14 € 25.378,37 € 27.177,22 € 28.725,47 € 30.300,29 €

3.718 4.168 4.137 4.412 4.782 4.887 5.194 5.520 5.85422.348,51 € 25.052,96 € 24.863,63 € 26.516,67 € 28.740,43 € 29.368,67 € 31.217,47 € 33.179,45 € 35.187,05 €

3.478 3.704 3.722 3.990 4.279 4.418 4.687 4.950 5.21820.903,16 € 22.260,14 € 22.371,89 € 23.982,5 € 25.714,64 € 26.553,59 € 28.169,65 € 29.753,32 € 31.364,20 €

3.605 3.870 3.904 4.130 4.363 4.476 4.745 5.054 5.37221.667,59 € 23.259,25 € 23.461,77 € 24.822,84 € 26.223,96 € 26.903,52 € 28.518,65 € 30.378,43 € 32.289,86 €

3.470 3.908 3.933 4.179 4.462 4.559 4.859 5.175 5.50020.853,63 € 23.490,34 € 23.635,22 € 25.113,74 € 26.818,95 € 27.398,26 € 29.203,25 € 31.106,,74 € 33.059,24 €

3.801 4.064 4.042 4.328 4.648 4.778 5.047 5.333 5.62322.843 € 24.427,07 € 24.293,78 € 26.013,4 € 27.932,58 € 28.716,86 € 30.335,54 € 32.055,44 € 33.798,56 €

3.208 3.572 3.575 3.763 4.099 4.227 4.526 4.837 5.15919.279,42 € 21.466,3 € 21.489,016 € 22.618,58 € 24.638,22 € 25.403,34 € 27.203,28 € 29.074,10 € 31.009,56 €

3.565 3.869 3.865 4.110 4.285 4.539 4.828 5.135 5.43221.424,74 € 23.252,79 € 23.229,79 € 24.701,17 € 25.752,74 € 27.279,55 € 29.018,45 € 30.865,31 € 32.650,51 €

Castilla y

León

Ávila

Burgos

León

Palencia

Salamanca

Segovia

Soria

Valladolid

Zamora

Renta Familiar Bruta (en miles de pesetas corrientes/ euros corrientes)

Estimaciones


[ 28 ]

El precio de las viviendas se configura como otro de los factores claves para conocerla accesibilidad a este bien por parte de los ciudadanos de Castilla y León. El preciobruto de la vivienda nos permite establecer comparaciones con el resto del territorionacional.

En lo referente a los precios en su valor absoluto, puede afirmarse que, en términosgenerales, su evolución en Castilla y León ha sido paralela a la del resto de España.Esto implica que la evolución en la región se ha caracterizado por el aumento de losprecios de la vivienda libre, tanto de la vivienda usada como de la de nuevaconstrucción, con las notables diferencias que existen entre cada una de ellas.

En esta evolución pueden diferenciarse dos etapas: un primer período, quetranscurrió entre 1991 y 1993 caracterizado por un descenso de los precios, y unsegundo periodo a partir de 1994 cuyo distintivo ha sido una subida continuada delos precios. Pero aún dentro de esta segunda etapa pueden distinguirse a su vez dosfases; una que transcurrió entre 1994 y 1997, en la que el incremento de los preciosfue sostenido pero lento, y otra, a partir de 1997, durante la que el aumento fueexponencial.

Así, tal y como se observa en la tabla adjunta, en la que se compara la evolución delos precios a nivel nacional y en Castilla y León, la media de variación interanual dela región castellano y leonesa entre 1994 y 1997 fue de 1,5%, mientras que el mismodato entre 1997 y el primer trimestre de 2001 se ha elevado a 7,3%.

Precio de la Vivienda

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Ministerio de Fomento

Area Años 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20001er

trim 2001Miles de

pesetas 94,1 107,5 106,1 105,7 106,4 110,2 112,2 113,9 119,2 131,8 142,6 165,4

Miles de € 0,57 € 0,65 € 0,64 € 0,64 € 0,64 € 0,66 € 0,67 € 0,68 € 0,72 € 0,79 € 0,86 € 0,99 €Variación 14,2% -1,3% -0,4% 0,7% 3,6% 1,8% 1,5% 4,7% 10,6% 8,2% 16,0%Miles de

pesetas 96,18 105,68 104,67 99,09 98,53 102,29 103,66 105,22 112,79 121,33 115,33 137,73

Miles de € 0,58 € 0,64 € 0,63 € 0,6 € 0,59 € 0,61 € 0,62 € 0,63 € 0,68 € 0,73 € 0,69 € 0,83 €Variación 9,9% -1,0% -5,3% -0,6% 3,8% 1,3% 1,5% 7,2% 7,6% -4,9% 19,4%

Evolución de los precios de la vivienda en Castilla y León y España

España

Castilla y León


[ 29 ]

Evolución del precio de la vivienda en España y Castilla y León. Miles de pesetas

020406080

100120140160180

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 1er trim2001

España Castilla y León

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Ministerio de Fomento

En relación a la evolución histórica de los precios hay que añadir que esta evoluciónes similar en el ámbito regional y nacional; esta similitud se mantiene si observamosla tendencia de precios en las capitales de provincia de Castilla y León. A esterespecto, seis de las nueve capitales provinciales experimentaron una reducción delprecio medio del metro cuadrado entre los años 1991 a 1994, quedando fuera de estedescenso Avila, Soria y Palencia, donde la tendencia alcista se ha mantenido sinvariación desde 1991.

Sin embargo, a pesar de que la evolución de los precios nacionales y regionales hasido paralela, se puede afirmar que, en general, el precio medio de la vivienda libreen Castilla y León se ha mantenido varios puntos por detrás de la media nacional. Eneste sentido, según datos facilitados por el Ministerio de Fomento, durante los añostranscurridos desde 1987 a 2000, el precio medio de la vivienda en el territorioespañol era de 112.560 pesetas/m2 (676,5 €/m2), mientras que en Castilla y León lamedia se situaba en 106.000 pesetas/m2 (637,1 €/m2).

Si tenemos en cuenta solamente, las ciudades, de acuerdo con los recientes datos dela Sociedad de Tasación, el mercado regional registró un precio medio de 177.000pesetas/m2 (1.063,79€/ m2) en diciembre de 2000 y de 183.000 pesetas/m2 (1.099,85€/ m2) en junio de 2001, en tanto que el mercado nacional marcaba unos precios de222.100 pesetas/m2 (1.334,84€/ m2) y 229.300 pesetas/m2 (1.378,12€/ m2), para lasmismas fechas, lo que indica una mayor contención de los precios en Castilla y León.


[ 30 ]

En la siguiente tabla se presenta el detalle de los precios medios por metro cuadradode la vivienda nueva en todas las Comunidades Autónomas y sus provincias.

Comunidad Capital de provincia Ptas/€ 2000 1999

Ptas 156.400 152.700 € 939,98 917,75

Ptas 168.000 159.500 € 1.009,70 958,61

Ptas 158.200 148.500 € 950,80 892,50

Ptas 165.500 153.200 € 994,68 920,75

Ptas 138.200 133.600 € 830,60 802,95

Ptas 133.600 128.600 € 802,95 772,90

Ptas 142.700 137.300 € 857,64 825,19

Ptas 173.600 164.100 € 1.043,36 986,26

Ptas 154.525 147.188 € 928,71 884,61

Ptas 124.000 119.000 € 745,26 715,20

Ptas 124.500 119.000 € 748,26 715,20

Ptas 199.500 191.800 € 1.199,02 1.152,74

Ptas 149.333 143.267 € 897,51 861,05

Ptas 215.500 208.600 € 1.295,18 1.253,71

Ptas 163.600 160.900 € 983,26 967,03

Ptas 185.500 177.700 € 1.114,88 1.068,00

Ptas 199.500 186.400 € 1.199,02 1.120,29

Ptas 192.500 182.050 € 1.156,95 1.094,14

Ptas 197.300 188.200 € 1.185,80 1.131,10

Ptas 152.000 147.500 € 913,54 886,49

Ptas 251.800 242.300 € 1.513,35 1.456,25

Ptas 172.700 166.100 € 1.037,95 998,28

Ptas 159.100 154.100 € 956,21 926,16

Ptas 206.400 200.900 € 1.240,49 1.207,43

Ptas 167.300 161.800 € 1.005,49 972,44

Ptas 155.500 151.500 € 934,57 910,53

Ptas 195.500 186.400 € 1.174,98 1.120,29

Ptas 162.300 158.200 € 975,44 950,80

Ptas 180.289 174.311 € 1.083,56 1.047,63

Media

ANDALUCÍA

ARAGÓN

Media

Almería

ASTURIAS Oviedo

Zaragoza

Teruel

Huesca

Cádiz

Córdoba

BALEARES

CANTABRIA

CANARIAS

CASTILLA Y LEÓN

Zamora

Media

Valladolid

Soria

Segovia

Salamanca

Palencia

León

Burgos

Ávila

Santander

Sta. Cruz Tenerife

Las Palmas

Palma de Mallorca

Media

Sevilla

Granada

Huelva

Jaén

Málaga


[ 31 ]

Si atendemos a la evolución del mercado en cada una de las capitales de nuestraComunidad, pueden observarse significativas diferencias, como puede observarse enel cuadro de la página siguiente:

Comunidad Capital de provincia Ptas/€ 2000 1999

Ptas 136.800 128.200 € 822,18 770,50

Ptas 130.500 125.900 € 784,32 756,67

Ptas 131.800 128.200 € 792,13 770,50

Ptas 170.900 165.500 € 1.027,13 994,68

Ptas 131.800 126.500 € 792,13 760,28

Ptas 140.360 134.860 € 843,58 810,52

Ptas 357.600 342.700 € 2.149,22 2.059,67

Ptas 168.200 160.900 € 1.010,90 967,03

Ptas 145.500 138.200 € 874,47 830,60

Ptas 173.200 170.000 € 1.040,95 1.021,72

Ptas 211.125 202.950 € 1.268,89 1.219,75

Ptas 107.300 103.600 € 644,89 622,65

Ptas 122.700 117.900 € 737,44 708,59

Ptas 115.000 110.750 € 691,16 665,62

Ptas 186.400 174.500 € 1.120,29 1.048,77

Ptas 126.800 121.900 € 762,08 732,63

Ptas 159.100 153.600 € 956,21 923,15

Ptas 145.500 140.500 € 874,47 844,42

Ptas 154.450 147.625 € 928,26 887,24

Ptas 167.300 161.400 € 1.005,49 970,03

Ptas 325.500 311.800 € 1.956,29 1.873,96

Ptas 151.400 145.900 € 909,93 876,88

Ptas 200.500 192.300 € 1.205,03 1.155,75

Ptas 330.900 309.100 € 1.988,75 1.857,73

Ptas 355.000 333.600 € 2.133,59 2.004,98

Ptas 243.600 236.400 € 1.464,07 1.420,79

Ptas 309.833 293.033 € 1.862,14 1.761,17

Ptas 137.300 132.500 € 825,19 796,34

Ptas 127.300 121.800 € 765,09 732,03

Ptas 165.500 157.300 € 994,68 945,39

Ptas 143.367 137.200 € 861,65 824,59

Media

PAIS VASCO

Media

VALENCIA

Media

EXTREMADURA

Media

GALICIA

CASTILLALA MANCHA

CATALUÑA

LA RIOJA

MADRID

MURCIA

NAVARRA

Valencia

Castellon

Alicante

Vitoria

San Sebatián

Bilbao

Pamplona

Murcia

Madrid

Logroño

Pontevedra

Orense

Lugo

La Coruña

Cáceres

Badajoz

Tarragona

Lérida

Media

Gerona

Barcelona

Toledo

Guadalajara

Media

Cuenca

Ciudad Real

Albacete

Ptas 229.300 € 1.378,12

MEDIA NACIONAL


[ 32 ]

Avila Burgos León Palencia Salamanca Segovia Soria Valladolid Zamora Media regional anual

Ptas 45.774 - 63.401 52.646 59.148 43.840 - 54.844 -€ 275,11 381,05 316,41 355,49 263,48 329,62 -

Ptas 92.934 136.322 129.849 95.363 124.902 108.711 88.126 122.370 91.032 109.957 € 166,39 166,39 166,39 166,39 166,39 166,39 166,39 166,39 166,39 166,39

Ptas 99.260 131.992 125.811 95.901 129.183 103.601 96.657 121.570 88.695 110.297 € 596,56 793,29 756,14 576,38 776,41 622,65 580,92 730,65 533,07 662,90

Ptas 107.383 133.360 117.761 108.455 120.206 109.231 103.935 119.190 89.923 112.160 € 645,38 801,51 707,76 651,83 722,45 656,49 624,66 716,35 540,45 674,10

Ptas 111.373 137.169 112.384 109.474 121.713 120.920 111.131 119.349 93.457 115.219 € 669,37 824,40 675,44 657,95 731,51 726,74 667,91 717,30 561,69 692,48

Ptas 124.390 140.463 115.467 108.429 133.807 121.173 116.257 124.497 96.132 120.068 € 747,60 844,20 693,97 651,67 804,20 728,26 698,72 748,24 577,76 721,63

Ptas 127.107 145.378 120.351 108.843 139.880 133.080 122.208 127.600 100.579 125.003 € 763,93 873,74 723,32 654,16 840,70 799,83 734,48 766,89 604,49 751,28

Ptas 129.197 152.376 125.791 120.233 143.668 129.996 123.382 129.885 104.259 128.754 € 776,49 915,80 756,02 722,61 863,46 781,29 741,54 780,62 626,61 773,83

Ptas 129.083 181.128 132.261 129.048 150.197 139.477 129.862 138.110 105.853 137.224 € 775,80 1.088,60 794,90 775,59 902,70 838,27 780,49 830,06 636,19 824,73

Ptas 130.064 203.455 132.521 135.777 166.577 142.123 133.071 153.547 117.657 146.088 € 781,70 1.222,79 796,47 816,04 1.001,15 854,18 799,77 922,84 707,13 878,01

Ptas 117.413 152.130 124.252 113.022 137.438 123.832 114.492 129.166 99.171

€ 705,66 914,32 746,77 679,27 826,02 744,24 688,11 776,31 596,03 -

0,8 12,3 0,2 5,2 10,9 1,9 2,5 11,2 11,240 49,2 2,1 42,4 33,4 30,7 51 25,5 29,2

184,1 - 109 157,9 181,6 224,2 - 180 -

1993

1994

1995

Capital/

Año

1987

1991

1992

1996

1997

1998

1999

Media capitales

provincia

1991-1999

Ultimo Año

Desde 1991

Desde 1987

Tasas de Variación

Fuente: Ministerio de Fomento

De acuerdo con los datos de la tabla anterior, Zamora es la capital de provinciamás barata para adquirir una vivienda en la región. En esta provincia el preciomedio durante el período de analizado ha sido de 99.171 pesetas el metrocuadrado (596,03 €/m2).

Comentario aparte merece el caso de Burgos, que cuenta con los precios mediosmás elevados de toda la región con casi 13.000 pesetas/m2 (78,13 €/m2) porencima del precio medio de la vivienda de las capitales de provincia nacionalesque se sitúa en 138.000 ptas/m2 (829,4 €/ m2).

Estas cifras son coherentes con el análisis del mercado Nacional, donde en 1999,Burgos ocupaba el sexto lugar en precios entre las capitales de provincia ymunicipios mayores de 10.000 habitantes, sólo por detrás de ciudades comoBarcelona, Madrid y Bilbao con el tercer, cuarto y quinto lugar, respectivamente.

La explicación de este fenómeno puede residir en varias causas. Por una parte enlas elevadas rentas provenientes del sector primario unido al perfil ahorrador delburgalés y a una tendencia a la inversión en valores seguros como los inmuebles,.además de por la escasez de suelo urbanizable atractivo y en consecuencia lacarestía del mismo; ambos factores son determinantes en el aumento de los preciosen una capital que ocupa el cuarto lugar en población de toda la región.

El segundo lugar en cuanto a precios lo ocupa Salamanca, con una media de137.438 ptas/m² (826,01 €/ m²), pero a una distancia considerable de Burgos


[ 33 ]

II.2.A.1. Evolución de los tipos de interés.

Otro de los factores que influyen de manera decisiva en la accesibilidad a lavivienda son los tipos de interés. A este respecto, en las páginas siguientes seanalizará la evolución del tipo de interés de referencia del mercado hipotecario, quees el que las entidades financieras fijan a nivel nacional y en régimen de librecompetencia, teniendo siempre como referencia el tipo oficial del dinero.

Asimismo, se hará mención a la evolución de los tipos de interés de los créditos quela Junta de Castilla y León suscribe anualmente con diversas entidades de créditopresentes en la región, a fin de facilitar las condiciones de acceso a la vivienda a lapoblación castellano y leonesa.

La siguiente tabla muestra la evolución de estos indicadores en el periodo de tiempotranscurrido desde 1989 a 2001. Como tendencia general, los tipos de interés dereferencia del mercado hipotecario han mostrado una propensión constante a la baja,descenso que ha contribuido a mejorar la accesibilidad a la vivienda a nivel nacionaly, por tanto, también en el territorio castellano y leonés.

Así lo confirman estudios especializados en la materia donde se señala que adiferencia de lo ocurrido en el resto de Europa, el ritmo de crecimiento del créditohipotecario en España no había disminuido en la última década, pues sólo en el año2000 creció a tasas superiores al 20%, crecimiento atribuido al fortalecimiento de lademanda y de la oferta.

Año 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001Tipo de

referencia del mercado

hipotecario- 16,66% 15,21% 15,41% 11,73% 10,25% 11,01% 8,17% 6,25% 5,15% 4,94% 4,75% -

% firma

convenio (*)13% 15% 15,25% 13,25% 12,50% 9,75% 11,00% 8,25% 7,00% 4,95% 4,50% 5,00% 6,50%

% actual. - - 13% 11,75% 10,25% 8,25% 8,75% 6,50% 5,50% 3,00% 3,25% 3,25% 4,50%Cuantía

Formalizada (pesetas/€)

(miles)

1.488.7308.947€

3.934.99323.649€

3.379.13520.309€

3.692.93322.195€

5.231.44731.442€

3.539.75821.274€

3.281.62919.723€

3.127.53618.797€

2.017.62012.126€

3.710.15522.298€

4.600.13827.647€

3.767.00022.640€ -

Cuantía Formalizada/

Cuantía Convenida

49% 62% 97% 83% 97% 63% 74% 65% 37% 73% 82% 58% -

Puntos Subsidiados por la C.A.

5,5 - 7,0 7,50 - 10,0 7,75 - 10,25 5,75 - 8,25 5,0 - 7,50 2,75 - 4,75 4,00 - 6,00 1,25 - 3,25 2 0,45 1,45 1,95 2,95 2,50 1,50 1,0 3 4,50 5,50

A cargo del beneficiario 7,5 - 5,5 7,5 - 5,0 7,5 - 5,0 7,5 - 5,0 7,5 - 5-0 7,0 - 5,0 7,0 - 5,0 7,0 - 5,0 5,0 - 3,5 4,5 - 3,5 - 3 -2 2 - 3 - 3,5 2 2,0 -1

Subsidios de intereses de los préstamos cualificados en el marco de los convenios firmadospor la Junta de Castilla y León para la subvención de vivienda rural

(*) Tipo de interés subsidiado por la Junta de Castilla y León

Fuente: Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio. Junta de Castilla y León.


[ 34 ]

En el año 2001 sin embargo, las entidades financieras han comenzado a registrar unmenor crecimiento del crédito, lo que pondría de manifiesto una moderación de lademanda que no ha estado acompañada de una bajada de los precios.

Tengamos en cuenta que el cambio de las condiciones financieras de financiación delos años noventa, con un periodo de amortización de 15 años y con un tipo de interésdel 15%, respecto a los experimentados en los últimos años de dicha década, dondese establece el periodo de amortización en 20 años y con un 5% de tipo de interés, hasupuesto reducir a algo menos de la mitad las cuotas mensuales de amortización delos créditos hipotecarios.

Este “abaratamiento” en la compra de la vivienda, junto al empeoramiento de larentabilidad de los activos financieros, ha conducido a un fuerte incremento de lademanda de vivienda, lo que ha causado una notable subida de los precios dada lalenta incercia de la oferta Esta subida ha variado entre un 30 y un 50% a lo largo dela década de los noventa. Por tanto, actualmente todavía se paga un 25% menos cadames por la compra de la vivienda respecto a 1991. De aquí que aún se mantenga lademanda en un nivel alto.

Esta circunstancia, sumada a la previsión recogida en fuentes especializadas, endonde se prevé una disminución de las rentas familiares en Castilla y León, permiteanticipar una tendencia hacia la ralentización de la demanda que, tarde o temprano,terminará por afectar al aumento de los precios. Factores como la entrada de Españaen el sistema monetario único o el cambio del tipo de inversión de las familiasespañolas y castellanas y leonesas, que han situado el esfuerzo inversor en valoresseguros como los inmobiliarios, habida cuenta de los descensos registrados por losactivos financieros, pueden retardar el efecto en la demanda, pero este efecto seprevé que terminará manifestándose en los precios .

Con el fin de mejorar la accesibilidad a la vivienda en Castilla y León, la Juntasuscribe anualmente convenios con diversas instituciones de crédito con el objeto desubvencionar parcialmente los tipos de interés fijados a precio de mercado para lafinanciación regional de viviendas en el ámbito rural.

Estas tasas se encuentran representadas en la tabla de la página 33, en la filacorrespondiente al porcentaje firma convenio, que muestra los tipos específicos queexisten para los beneficiarios de préstamos cualificados.


[ 35 ]

De estos datos es de destacar el hecho de que la Junta de Castilla y León ha venidosubsidiando a los beneficiarios de un préstamo cualificado una media de 5 puntossobre el interés nominal fijado en el convenio.

En principio, este subsido tiene una incidencia clara en las condiciones de acceso a lavivienda rural, porque coloca los intereses entre 2 ó 3 puntos por debajo del interésnominal fijado en el Convenio y, por ende, también por debajo de los tipos dereferencia del mercado hipotecario. Más aún si tenemos en cuenta que se trata deuna región en la que, en el año 2000, el 29% de la población habita en municipiosconsiderados rurales.

II.2.A.2. Desigualdades territoriales.

De acuerdo con los factores analizados hasta el momento (renta media disponible,precios medios de la vivienda, evolución de los tipos de interés, etc) parece que, entérminos generales, y a pesar de continuar notablemente mejor que en 1991 que eradel 58,7% la accesibilidad de la vivienda en Castilla y León ha tendido a disminuir.La principal razón reside en los elevados precios, que neutralizan el impacto positivoque podrían tener la mejora de la renta y los bajos tipos de interés.

Pero como hemos visto, estos precios no se manifiestan por igual en toda la región ,sino que presentan importantes asimetrías entre provincias y, dentro de ellas, entrelas capitales y otra áreas. Como también ha quedado de manifiesto, esas asimetríasocurren entre las propias capitales y muy especialmente, la ciudad de Burgos. Perola situación de Burgos presenta datos en apariencia contradictorios, como la carestíade suelo en una ciudad que no está ni densamente poblada, ni tiene limitacionesgeográficas para su expansión Ya se ha situado la explicación a este fenómeno en elalto nivel de renta producto de una actividad económica primaria generadora deimportantes recursos, unido a un perfil generalmente ahorrador que invierte susrecursos en valores estables como los inmuebles.

En definitiva, las asimetrías regionales manifiestas en los precios de la viviendapueden estar creando efectos perniciosos sobre la distribución de la oferta devivienda (construcción y promoción) que tenderá a concentrarse allí donde el costeglobal que asume el promotor o constructor sea menor.

Quizás sean fenómenos como la falta de suelo edificable o la finalidad especulativade algunos propietarios privados, los que contribuyan a acentuar aún más estasdesigualdades territoriales. Por ello es necesario analizar el mercado de la viviendaen Castilla y León a fin de determinar por una parte cómo es la evolución del


[ 36 ]

parque de viviendas y si la oferta a nivel regional y provincial es suficiente y seajusta a las necesidades de la población demandante, pues esa será la medida dela necesidad y eficiencia con que se puede actuar a través de recursos públicos eneste mercado.


[ 37 ]

II.3. El mercado de la vivienda en Castilla y León

En el presente capítulo se realiza un breve análisis del mercado de la vivienda enla región. Este epígrafe se inicia con un primer bloque en el que se expone lasituación del sector de la construcción en sus variables más significativas, paraposteriormente analizar la evolución del parque de viviendas de la región en losúltimos diez años y el perfil de los demandantes que acuden al mercado enbúsqueda de vivienda protegida. Se trata, en definitiva, de conocer los elementosque conforman el mercado de la vivienda en Castilla y León y especialmente elpapel de la Administración en este mercado.

En el siguiente cuadro se presentan los distintos factores que intervienen en elmercado de la vivienda como un lugar de encuentro de la oferta y la demanda. Laoferta, constituida por la vivienda libre o vivienda protegida, nace de la actividadconstructora y promotora que desarrollan actores públicos y privados. Por otrolado, la demanda nace de una necesidad de los ciudadanos que desean acceder auna primera vivienda, cambiar de domicilio o rehabilitar un inmueble.Finalmente, tanto la oferta como la demanda están condicionadas por factoressociales, territoriales y económico-financieros que determinan las característicaspropias de oferta y demanda. Todos estos elementos del mercado se resumen enel siguiente cuadro y se analizan en las páginas que siguen.

MERCADO DE LA VIVIENDAOFERTA

DEMANDA

Act

ivid

ad

Demandante• Adquirente• ArrendatarioP

rodu

cto

• Constructora• Promotora

Pública

Privada

Vivienda Protegida

Vivienda Libre

Factores de Influencia :• Sociales

• Territoriales• Económico-financieros

MERCADO

Necesidad• Acceso• Cambio• Rehabilitación


[ 38 ]

II.3.A Situación del sector de la construcción en la región

A lo largo de este apartado se tratará todo lo relativo al sector de la construcción,entendiendo que esta actividad suele acompañar al crecimiento económico yadelantar lo que ocurrirá en el mercado de la vivienda, desde el lado de la oferta(es decir, lo que sería vivienda de nueva construcción).

Este carácter motor de la actividad constructora en la economía en general sepone de manifiesto en los diversos indicadores que determinan el peso del sectorinmobiliario-constructor en España y en Castilla y León y que se analizaránseguidamente: la venta de cemento, la generación de empleo en este sector, elparo y el valor añadido bruto que aporta la región. Todo ello mostrará el pesoespecífico de un sector que refleja y anticipa lo que ocurre en el mercado de lavivienda y caracterizado por la regulación a la que esta sometido, sucomportamiento cíclico y el alto impacto que tiene en la economía en términosgenerales.

La venta de cemento es un indicador útil para ver la evolución del sector a nivelgeneral, pero que no permite precisar hacia qué subsectores está orientado el pesodel sector, es decir, si la actividad constructiva se dirige a realizar edificacionesresidenciales, no residenciales, de obra civil o rehabilitación y mantenimiento.Quizás el dato más relevante a este respecto es la evolución de las ventas decemento, que han aumentado en la región de forma continua desde el año 1996en un 25%, lo que coincide con el aumento de los precios de la vivienda y, comoveremos, del número total de viviendas construidas en Castilla y León.

Así, durante el año 2000, se vendieron en Castilla y León un total de 2.500toneladas de cemento. La distribución de las ventas está íntimamente relacionadacon las provincias que mayor actividad constructiva registran, concentrándose el19,19% del total de dichas rentas en la provincia de León, seguida por Valladolidy Burgos con el 16,91% y 16,41%, respectivamente.

Así lo muestra la siguiente tabla que contiene la distribución provincial de laventa de cemento en Castilla y León en el año 2000.

Venta de Cemento


[ 39 ]

Asimismo, resulta significativo el incremento registrado en Palencia, Salamanca yValladolid, donde el aumento en los cincos últimos años ha sido de más del 50%,mientras que en la provincia de León apenas ha superado el 1%. Estos datosdestacan porque si los comparamos con el número de viviendas libres visadas encada provincia, sólo en Valladolid coinciden el mayor aumento del consumo decemento con el mayor número de viviendas libres visadas en los últimos 10 años, locual puede indicar que, en el resto de las provincias este mayor empleo de cementose ha podido destinar hacia edificaciones no residenciales de obra civil orehabilitación y mantenimiento.

Más preciso resulta el dato sobre la capacidad de generación de empleo del sector,

indicador de gran peso económico y social, asociado a la renta y a la producción. Así,según datos contenidos en el Anuario Estadístico de Castilla y Léon, durante el año2000, trabajaron en el sector de la construcción una media de 102.300 personas, loque representa un 11,89% del total de personas ocupadas de la región. Esta cifra esincluso ligeramente superior a la media nacional, que para el año 2000, y según laAsociación de Sindicatos Constructores (SEOPAN), ascendía al 11%aproximadamente.

Es importante resaltar que esta proporción sitúa al sector en tercer lugar en cuanto ageneración de empleo, por detrás del sector servicios (que agrupa al 58,5% de lapoblación ocupada de la región) y del sector industrial (19,4%).

Fuente: Anuario Estadístico. Junta de Castilla y León. 2000

Distribución de la venta de cemento por provincias. Castilla y León. Año 2000

3,92%

16,41%

19,19%

15,13%

10,30%

6,74%4,84%

16,91%

6,56%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%ZamoraValladolidSoriaSegoviaSalamancaPalenciaLeónBurgosÁvila

Empleoen la

construcción


[ 40 ]

Respecto al empleo regional en el sector de la construcción por provincias, seobservan desigualdades importantes. En el año 2000, las provincias de Zamora yÁvila eran las que presentaban un mayor porcentaje de población ocupada en elsector. Este porcentaje ascendía a más del 15% de la población ocupada (7.100personas) en Zamora, mientras que en la provincia de Ávila trabajaban en elsector construcción, más de 7.300 personas que representaban el 14,3% de lapoblación con empleo. Así mismo, el caso de Soria destaca como la provinciacastellano y leonesa que menor población ocupaba en el sector, tanto en términosrelativos (un 8,2% de la población ocupada), como en términos absolutos (3.170personas).

La siguiente gráfica muestra el agregado por provincias, a nivel regional ynacional del total de personas ocupadas en el sector de la construcción en el año2001. Igualmente se señala el porcentaje que estos trabajadores del sectorrepresentan sobre el total de personas ocupadas en cada provincia.

Fuente: Ministerio de las Administraciones Públicas

Población ocupada en el sector de la construcción por provincias. Castilla y León. 2001

14,3

11,4

10,5

9,1

11,1

12

8,2

10,1

15

11,110,6

7,38

12,72

21,48

5,65

14,45

7,25

3,17

23,05

7,1

0

5

10

15

20

25

Avila Burgos León Palencia Salamacan Segovia Soria Valladolid Zamora Castilla y León España

% población ocupada en el sector Población total ocupada en el sector (miles)

Finalmente, hay que resaltar que la construcción no sólo genera empleo directo sinoindirecto. Así, el INE, cifra este empleo en 6 puestos de trabajo indirectos por cada 10empleos en el sector de la construcción.


[ 41 ]

En relación a la producción, según los datos aportados por el Ministerio para lasAdministraciones Públicas, el Valor Añadido Bruto (VABpm) de la construcción enel conjunto de Castilla y León era del 8,5% en el año 2000, por detrás del sectorservicios (60,6%) y sólo por encima del sector agrícola (7,5%).

El siguiente gráfico muestra el peso de la construcción en el conjunto de la economíaregional para el año 2001:

Fuente: Ministerio de las Administraciones Públicas

Estructura Sectorial VABpm (%).

Castilla y León. Año 2001

8%

23%

9%60%

Agricultura Industria Construccion Servicios

En cuanto a la aportación del VAB regional al VAB nacional, según datos del INE, seobserva una evolución ligeramente decreciente en términos porcentuales. Así,mientras en 1998 el porcentaje de participación de la construcción castellano yleonesa superaba el 6,3%, los últimos datos muestran un ligero descenso a un 6,2%.

Fuente: I.N.E.

1995 1996 1997 1998 1999 2000

Pstas. 335.101 329.472 353.928 392.143 433.124 505.471€ 2.014,00 1.980,17 2.127,15 2.356,83 2.603,13 3.037,94

Pstas. 5.303.731 5.360.365 5.615.054 6.162.288 6.962.347 8.056.403€ 31.876,07 32.216,44 33.747,15 37.036,10 41.844,55 48.419,96

6,32% 6,15% 6,30% 6,36% 6,22% 6,27%% Castilla y León

Valor Añadido Bruto a precios básicos en el sector de la construcción. España vs Castilla y León (precios corrientes). Millones

Año

Castilla y León

España


[ 42 ]

En resumen, puede afirmarse que los principales indicadores de la construcción en laregión son favorables, lo que parece abonar la tesis de que en los últimos años se haproducido una gran demanda que ha impulsado al sector, producto de unincremento de las rentas que ya hemos comentado tanto a nivel nacional como enCastilla y León.

No obstante, según datos recientemente publicados, en el primer trimestre de 2001los indicadores de actividad del sector evidencian una ralentización de la actividadconstructora que se ha visto reflejada en un menor número de proyectos visados yen la moderación del crédito a la que ya nos hemos referido, lo que viene a coincidircon la ralentización de la demanda de vivienda en la región ya mencionada.

Para concluir, puede decirse que la venta de cemento ha mostrado una evoluciónpositiva, la población empleada en el sector de la construcción, el desempleoregional y la participación en el VAB con los matices comentados. Sólo la formaciónbruta de capital fijo muestra una evolución ligeramente desfavorable desde 1985.

II.3.B. Evolución del parque de viviendas de la Comunidad de Castilla y León

en los últimos diez años

Otro de los elementos que conforman el mercado de la vivienda es el número deéstas. En este apartado se analizará la evolución cuantitativa del parque de viviendasde Castilla y León. Para ello se ha utilizado una clasificación que permite presentar elnúmero de viviendas en función de si su adquisición se ha realizado con ayudaspúblicas o no.

En este sentido, habría que diferenciar entre viviendas libres y protegidas, siendo lasprimeras aquellas que son construidas, promovidas y adquiridas sin ningún tipo definanciación pública (o protección). Por el contrario, son viviendas protegidas en susentido más amplio las que han obtenido algún tipo de ayuda pública, tanto a laoferta como a la demanda.

En materia de vivienda y suelo protegido, se puede realizar una segundadiferenciación en función de cuál es la entidad pública financiadora de la actuación ycuál se responsabiliza de su promoción. En este sentido, y en lo que se refiere a lafinanciación, existen actuaciones financiadas por el Estado (“ayudas estatales”) yotras por la Comunidad Autónoma (“ayudas de la Junta de Castilla y León”).Igualmente, en función de que la entidad promotora sea la Junta de Castilla y León ouna persona física y/o jurídica privada, se habla de Promoción Pública o PromociónPrivada de la edificación (bien sea destinada a venta, alquiler o rehabilitación).


[ 43 ]

En este apartado se hace una breve mención al parque libre de viviendas de Castilla yLeón, para, posteriormente, analizar la evolución del parque financiado a través delos Planes Cuatrienales Estatales y luego, el parque de actuaciones surgido a través deactuaciones financiadas por la Administración Regional.

II.3.B.1. Vivienda Libre

La siguiente tabla presenta una totalización del número de viviendas libres conproyecto de ejecución visado por los Colegios de Arquitectos de la ComunidadAutónoma de Castilla y León.

A este respecto, el análisis de la evolución del número de viviendas libres de nuevaconstrucción existentes en el territorio regional, en los últimos años, se realiza a partirde los datos obtenidos de las licencias de obras municipales y los visados. Cualquierobra mayor que se vaya a realizar precisa de la correspondiente licencia municipal deobras. Este es pues un trámite que genera una información privilegiada para elconocimiento del número y características de las edificaciones que se ponen enmarcha, así como de las viviendas que, en su caso se generan. Asimismo, tal y comose especifica en el párrafo anterior, también constituye una fuente de información elregistro de visados, que según la normativa vigente debe acompañar a toda solicitudde licencia de obra mayor.

PROVINCIAS 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 I tri 2001Ávila 1.462 1.969 1.651 1.721 1.801 1.511 2.060 2.149 2.303 2.644 595 19.866

Burgos 3.215 2.168 2.182 2.715 2.571 2.661 3.358 3.834 6.501 4.835 1.969 36.009

León 2.614 2.293 2.023 2.613 2.832 2.956 3.189 3.189 5.509 5.365 1.272 33.855

Palencia 1.856 940 1.094 973 1.364 1.474 14.093 1.403 2.891 2.983 236 29.307

Salamanca 2.407 2.915 1.773 3.050 4.034 2.822 2.919 2.919 4.497 4.030 1.311 32.677

Segovia 1.119 1.689 1.730 1.527 1.805 1.740 1.902 2.215 2.165 2.284 389 18.565

Soria 1.087 288 270 817 1.420 1.019 1.411 1.204 1.331 2.150 688 11.685

Valladolid 2.682 2.750 4.093 4.032 5.764 6.083 4.966 5.356 6.443 6.430 1.712 50.311

Zamora 1.593 1.912 1.032 825 965 1.029 701 779 2.183 1.614 288 12.921

TOTAL 18.035 16.924 15.848 18.273 22.556 21.295 34.599 23.048 33.823 32.335 8.460 245.196

Total

Provincia

VIVIENDAS LIBRES CONTENIDAS EN LOS PROYECTOS DE EJECUCIÓN VISADOS POR LOS COLEGIOS DE ARQUITECTOS DE CASTILLA Y LEÓN (1991-2000)

Fuente: Colegios de Arquitectos de Castilla y León

Como se observa, el parque total de viviendas visadas entre 1991 y el primertrimestre del 2001 asciende a un total de 245.196 viviendas, lo que equivale a decirque del 1.500.000 de viviendas que integran el parque regional, aproximadamente un16% ha sido visado durante ese período.


[ 44 ]

En la distribución provincial, destaca Valladolid como la provincia en la que se hanvisado un mayor número de viviendas libres seguida por Burgos. Destaca Soria

como la provincia con menor número de visados presentados entre 1991-2001(datoshasta el primer trimestre 2001).

Ahora bien, el mayor o menor número de viviendas visadas está relacionado, entreotros factores, con la existencia de demanda. En este sentido, ya hemos relacionadoestos datos con la mejora de los principales indicadores de la construcción, con latendencia al aumento de los precios y en definitiva con la menor o mayoraccesibilidad a la vivienda.

En efecto, es previsible que el incremento de los precios y, en general, eldesmejoramiento de las condiciones de acceso a la vivienda, terminarán por notarsesobre todo en el mercado de la vivienda libre. Así, la moderación del crédito y enconsecuencia de la demanda, se manifestará en el número de visados definitivos de2001, pero sobre todo de los sucesivos. La tabla anterior sólo pone de manifiesto quea finales del año 2000 se habían registrado los mayores incrementos de la historiareciente del mercado en todos los tipos de vivienda, pero las proyecciones hacia elfuturo apuntan a una ralentización. Esto quiere decir que previsiblemente y en elmedio plazo la demanda se podría orientar hacia el sector público, buscando mejorarlas condiciones de acceso a la vivienda que el mercado libre ya no le ofrece.

En esta misma línea, puede decirse que la presencia de actuaciones públicas siempreha sido clave para identificar y orientar tanto la oferta como la demanda de vivienda,porque se trata de un sector sometido a importantes regulaciones en el que laintervención pública tiene un peso esencial. Si las previsiones se siguen cumpliendo,esta importancia será mayor en los próximos años. De ahí que la política de Castillay León deba orientarse por un lado a satisfacer la demanda, pero también a cumplircon cometidos como la lucha contra las desigualdades regionales, el estímulo de laactividad económica, el asentamiento de la población, y la asistencia a colectivosespecíficos (jóvenes, familias numerosas, familias monoparentales con hijos menoresa su cargo, inmigrantes, colectivos en situación de exclusión y situaciones deinfravivienda), factores de especial consideración en el presente Plan Director.

A continuación se analiza la evolución y el grado de aceptación de las actuaciones dela Junta de Castilla y León en materia de vivienda en los últimos 10 años, comoinformación que influirá en el diseño de las futuras actuaciones en materia devivienda y suelo a llevar a cabo por la Comunidad.


[ 45 ]

II.3.B.2. Actuaciones financiadas con recursos estatales

Desde 1992 hasta la fecha, se han ejecutado un total de tres Planes CuatrienalesEstatales: 1992 a 1995; 1996 a 1999; y finalmente, el establecido para los años 1998hasta 2001. Ahora bien, el Plan 1996-1999 no se ejecutó íntegramente, pues el 20 deoctubre de 1998 fue sustituido por un nuevo Plan, el 1998-2001, actualmente vigente yen su última fase de ejecución.

II.3.B.2.a. Vivienda de Promoción Privada.

Para definir esta tipología podemos decir que se trata de viviendas promovidas yconstruidas por agentes privados a un precio de venta al ciudadano con un límitemáximo, y que en el marco de los Planes Cuatrienales y de los Convenios suscritosentre la Administración Regional y el Estado (Ministerio de Fomento), ofrecen a losbeneficiarios finales que cumplen determinados requisitos, la posibilidad de contarcon préstamos cualificados, con ayudas económicas directas como la subsidiación, lassubvenciones a fondo perdido u otras ayudas directas al pago de la “entrada”.

Dentro de las viviendas de promoción privada existen 3 subgrupos diferenciados:

w El grupo A (régimen general) incluye viviendas que están destinadas abeneficiarios cuyos ingresos no excedan los 5,5 MM.ptas., anuales brutos(33.055,67 €), ni los 90m² de superficie útil.

w El grupo B es de reciente creación y son las denominadas viviendasprotegidas de la Comunidad o V.P.C. Su principal rasgo distintivo respectode las dos anteriores consiste en que son calificadas o declaradas comoprotegidas de acuerdo con la normativa de la Comunidad Autónoma(Decreto 166/2001, de 14 de junio).

w Por su parte el grupo C (régimen especial), está orientada a beneficiarioscuyos ingresos no excedan los 2,5 MM. de pesetas. anuales brutas(15.025,3 €) y 90 m² de superficie útil.

Es necesario destacar que en los datos que se analizarán figura una categoríadenominada “Viviendas Precio Tasado” o V.P.T., que existía en planes anteriores eincluían vivienda protegida usada y libre de nueva construcción. En el Plan de 1998,la sustituyó por la V.P.U. (o Vivienda Protegida Usada), que comprende ahora lavivienda libre y la V.P.O. en segunda o posterior transmisión.


[ 46 ]

Si analizamos provincialmente la distribución de la promoción privada en los planes1992-1995/1996-1999, observamos que la proporción de Valladolid concentra el 24%del total de actuaciones, seguida por Salamanca (17,4%), León (17,2%) y Burgos(14,6%). Por tipos de actuaciones la siguiente tabla presenta una totalización desde1992 hasta lo ejecutado de 2001.

En esta tabla se evidencia que el grupo de V.P.T. era el predominante, con un total de21.073 actuaciones hasta octubre de 1998. El descenso de su peso a partir de ese año(en el Plan vigente sólo hubo 2.733 actuaciones) es un reflejo del cambio de conceptode Vivienda de Precio Tasado (V.P.T.) a Vivienda Protegida Usada (V.P.U.),categoría en la que ya no se incluye la vivienda libre de nueva construcción.

En cualquier caso, el total de actuaciones en promoción privada asciende, durante elperíodo 1992-2001, a unas 42.390 actuaciones. La distribución de las modalidadesestán lideradas por las V.P.T. y las V.P.O., con los matices ya apuntados.

Fuente: Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio. JCyL

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998(1) 1998 1999 2000 2001(2)

V.P.O. Régimen General(Grupo A) 1.908 1.507 1.363 3.025 3.210 1.454 566 446 702 792

V.P.O. Régimen Especial (Grupo C) 34 212 183 411 613 209 84 126 159 103

V.P.C. Viviendas Protegidas de la Comunidad de C y L (Grupo B) 101 78

Viviendas de Nueva Construcción Calificacdas en Alquiler a 10 años (Grupo "A")

90 57 79 200 9 42 99

Viviendas de Nueva Construcción Calificacdas en Alquiler a 25 años (Grupo C)

98 12 117 40 246 83 116 10

Viviendas Protegidas Existentes y V.P.T a Precio Tasado (Grupos A y B)

V.P.T. y P.U. 1.167 4.643 3.552 5.090 3.718 2.203 700 390 676 1.141 526

3.297 6.431 5.098 8.722 7.781 4.121 1.350 1.087 1.853 2.124 526

RESUMEN DE VIVIENDAS FINANCIADAS EN LOS PLANES DE VIVIENDA Y SUELO 1992-1995/1996-1999 Y 1998-2001

TIPOLOGÍA DE ACTUACIÓN

PLANES DE VIVIENDA

Plan Cuatrienal 1992-1995

Plan Cuatrienal1996-1999

Plan Cuatrienal 1998-2001 TOTALES

1992-2002

Venta o Uso Propio

14.973

2.134

179

42.390

Alquiler

576

722

23.806

(1)Hasta 20 de octubre de 1998.(2) Datos provisionales disponibles.

Plan 1992-1995: 23.548 Plan 1996-1999: 13.252 Plan 1998-2001: 5.590

TOTAL VIVIENDA


[ 47 ]

II.3.B.2.b. Rehabilitación.

Respecto a las ayudas financieras estatales en materia de rehabilitación, el PlanCuatrienal 1998-2001 reconocía las siguientes actuaciones protegidas:

w Rehabilitación de edificios y viviendas

w Rehabilitación de áreas

En la tabla adjunta se señalan el número total de actuaciones en rehabilitación segúnesta diferenciación. Los datos muestran como la rehabilitación ha experimentado unincremento muy acusado, lo que indica que el Plan Regional de Vivienda y Suelo1998-2001 pretendió impulsar este tipo de actuaciones, medida que resultóciertamente fecunda si tenemos en cuenta que en el tiempo transcurrido desde 1998a 2001 las actuaciones en rehabilitación se cuadriplicaron (pasando de 632actuaciones en 1998 a 2.958 en 2001).

Todo lo anterior queda evidenciado al verificar que el 68% del total de actuacionesrealizadas en materia de rehabilitación desde el año 1992 al 2001, se financiarondurante el Plan 1998-2001, con un claro predominio de los edificios y las viviendasindividuales (15.793 actuaciones financiadas) sobre las 117 en áreas derehabilitación.

Esta tendencia coincide con la registrada en otros países de la Unión Europeadurante las pasadas décadas, al superar las actividades de reforma urbanística yrehabilitación a las de mera urbanización y construcción de viviendas nuevas.


1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998(1) 1998 1999 2000 2001(2)

Rehabilitación de Edificios y Viviendas 97 202 509 883 759 1.379 1.185 632 2.752 4.437 2.958

Rehabilitación de Áreas 117

97 202 509 883 759 1.379 1.185 632 2.869 4.437 2.958

RESUMEN DE ACTUACIONES DE REHABILITACIÓN FINANCIADAS EN LOS PLANES DE VIVIENDA Y SUELO 1992-1995/1996-1999 Y 1998-2001

TIPOLOGÍA DE ACTUACIÓN

PLANES DE VIVIENDAPlan Cuatrienal

1992-1995Plan Cuatrienal

1996-1999Plan Cuatrienal

1998-2001 TOTALES 1992-2002

(1)Hasta 20 de octubre de 1998.

(2) Datos provisionales disponibles.

Rehabilitación

15.793

117

TOTAL GENERAL 15.910


[ 48 ]

II.3.B.3. Líneas de actuación financiadas

por la Comunidad Autónoma de Castilla y León.

II.3.B.3.a. Actuaciones públicas en materia de urbanización suelo.

El número de actuaciones en suelo financiadas con cargo a los planes cuatrienales sematerializan en un total de 7.289 viviendas. Es decir, la Junta de Castilla y León haurbanizado suelo con capacidad para albergar la edificación de 7.289 viviendas.Estas actuaciones representan aproximadamente un 80% del total, pues el 20%restante son actuaciones financiadas por la propia Comunidad Autónoma que seránobjeto de análisis en apartados posteriores.

En cuanto a su distribución provincial, se observa en la siguiente tabla, donde semuestra que el mayor número de actuaciones tuvo lugar en Eras de Renueva, León,

donde se urbanizaron en 1993 para un total aproximado de 3.500 viviendasdestinadas a la promoción privada de Viviendas de Protección Oficial, Viviendasprotegidas de la Comunidad y Viviendas de Protección Usadas (antes Viviendas dePrecio Tasado). El resto de las actuaciones en suelo que se llevaron a cabo entre losaños 1999 y 2000, se reparten entre Valladolid con 570 viviendas, Burgos con 593viviendas y Salamanca con 648 viviendas.

En la siguiente tabla se observa cómo el mayor número de actuaciones en materia desuelo protegido en la Comunidad de Castilla y León se han concentrado en lasprovincias de Valladolid y León, traduciéndose la mayoría de estas actuaciones en laconstrucción de viviendas de protección oficial de régimen general (V.P.O.).

.


General Especial1993 3.474 3.4741994 1.025 310 369 1.7041995 230 70 3001998 01999 365 121 84 5702000 324 108 216 6482001 360 233 593

7.289369

Pol. Allendeduero (Burgos)

5.418 969

Totales

P.P. Campo de Tiro (Valladolid)

Polígono El Zurguén (Salamanca)

P.P. Parque Alameda (Valladolid)

P.P. Ribera de Castilla (Valaldolid)

TOTALES GENERALES 533

Municipio (provincia)Plan Cuatrienal

Eras de Renueva (León)

Huerta del Rey (Valladolid)

Nº de V.P.O. Nº de V.P.C

Nº de V.P.T.

Año


[ 49 ]

Además de estas actuaciones de la Junta y del Estado, hay que señalar lasintervenciones municipales en Salamanca y en Valladolid, a través de las sociedadesmunicipales participadas en su totalidad por los Ayuntamientos de ambas ciudades.

II.3.B.3.b. Actuaciones públicas en enajenación de suelo.

Las actuaciones llevadas a cabo por la Junta de Castilla y León entre 1991 y 2001 enmateria de enajenación de suelo, se han concretado en determinados municipiospudiéndose sintetizar:

w Destaca en primer término la provincia de Burgos donde se hanefectuado sendas actuaciones en los polígonos de Allendedueroy Gamonal, con 593 y 164 actuaciones respectivamente en el año2000. Si profundizamos en las actuaciones, observamos que en elPolígono de Allendeduero se ejecutaron 360 Viviendas deProtección Oficial en Régimen General y 233 Viviendas deProtección de la Comunidad. En el polígono de Gamonal seofertaron 164 Viviendas de Protección de la Comunidad .

w En el mismo año, se llevó a cabo en la provincia de Segovia untotal de 390 actuaciones en materia de enajenación de suelo enNueva Segovia, que se materializaron en 355 Viviendas deProtección Oficial en Régimen General y 35 Viviendas deProtección de la Comunidad.

w En el año 1998, se ejecutó en Valladolid 364 actuacioneslocalizadas en la Huerta del Rey, de los cuales 73 fueronViviendas de Protección Oficial en Régimen General y 291Viviendas a Precio Tasado.

En resumen, resalta el incremento en actuaciones desde que en 1998 se creó esta líneade actuación.

Además de las actuaciones en materia de suelo descritas anteriormente, esimportante reflejar, como un elemento más a conjugar en la política de vivienda y dela región, los datos referidos a la superficie de parcelas residenciales y metroscuadrados edificables que forman parte del patrimonio actualmente conocido.

Así, la Junta de Castilla y León posee una superficie estimada de 346.860 m² deparcelas calificadas como residenciales por los correspondientes Planes Generales de

.


[ 50 ]

Ordenación Urbana, lo que sumado a una superficie de 219.123 m² sin urbanizar,asciende a un total de 565.983 m², si bien el desarrollo urbanístico de este último suelodepende de la actividad de las respectivas Juntas de Compensación.

Todo lo anterior (parcelas residenciales y superficie edificable) equivale unacapacidad de albergar un total de 4.400 viviendas.

Con todo, cabe calificar esta disposición de suelo público como escasa para desarrollarel programa de Vivienda de Protección Oficial de este Plan Director con el objeto deabaratar el coste del suelo urbanizado.

Afortunadamente, a la anterior superficie hay que añadir el suelo de las EntidadesLocales, que es preciso poner en juego.

II.3.B.3.c. Vivienda de Promoción Pública.

Según la normativa regional, las viviendas de promoción pública son las promovidasdirectamente por la Administración Regional y adjudicadas a los beneficiarios enrégimen de propiedad o arrendamiento, previo cumplimiento por parte de losbeneficiarios de los requisitos exigidos por la normativa.

Las viviendas promovidas y adjudicadas bajo este régimen sólo pueden ser objeto desegundas transmisiones intervivos una vez transcurridos 5 años de la adquisición ypagada la totalidad del precio de la vivienda.

Como se observa en la siguiente tabla, el total de viviendas de promoción pública quecuenta con calificación durante los últimos 10 años es de 7.260 viviendas iniciadas.


Ávila 42 0 20 212 0 45 39 12 0 31 104 505

Burgos 82 19 113 193 16 32 112 185 78 69 94 993

León 52 0 228 15 15 126 125 187 40 68 126 982

Palencia 10 110 230 20 30 108 56 20 20 126 74 804

Salamanca 14 43 469 20 25 56 20 50 0 20 82 799

Segovia 161 48 178 31 0 20 145 58 26 0 15 682

Soria 71 25 0 0 0 116 40 60 60 0 28 400

Valladolid 95 0 383 123 116 137 154 86 59 51 104 1308

Zamora 106 0 194 0 0 136 63 130 0 54 104 787

Totales 633 245 1815 614 202 776 754 788 283 419 731 7.260

Viviendas de promoción pública iniciadas en Castilla y León. Período 1991-2001

Provincias 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Total


[ 51 ]

Por lo que se refiere a la distribución provincial de estos datos, se observa que laprovincia que más viviendas de promoción pública inició en el período de estudiofue Valladolid y la que menos Soria.

Acerca de la diferenciación entre viviendas de promoción pública construidas encapitales de provincia, respecto al resto de municipios que constituyen la misma,destaca el hecho de que en las provincias de Burgos, Valladolid y Salamanca laedificación de este tipo de viviendas se concentran en la capital, como reflejan lascifras del siguiente gráfico.

Distribución de la Promoción Pública entre la capital de la provincia

y el resto de municipios. 1991-2000

170

630

109

329

463

317136

847

262

231

269

747

401

254

350236

357

421

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

Avila

Burgos

León

Palencia

Salam

anca

Segovia

Soria

Valladolid

Zamora

Capital de Provincia Resto Municipios

Fuente: Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio. Junta de Castilla y León

En la provincia de León destaca el hecho contrario, se observa una mayorconcentración de la promoción pública en la provincia frente a la capital, tal vezdebido a que Ponferrada se configura como el principal polo de atracción con unporcentaje de vivienda pública iniciada superior al de la capital, siendo ladistribución del porcentaje restante en el resto de la provincia bastante homogéneaentre un gran número de municipios diferentes.

Segovia, con un 52% de viviendas edificadas en la capital y un 48% de viviendasedificadas en otros municipios de la provincia, presenta una distribución másequilibrada en la construcción de viviendas de promoción pública.

La situación de Burgos también merece mencionarse ya que si se analiza ladistribución de las promociones iniciadas en el resto de la provincia, casi en el 20%de los casos están concentradas en dos núcleos: Aranda de Duero y Miranda de

Ebro.


[ 52 ]

A pesar de lo anterior, si analizamos la distribución en el resto de municipios en lasdemás provincias, notaremos que, en general, es bastante heterogénea, con escasatendencia a repetir promociones en municipios que no sean capitales de provincia.

Finalmente, el gráfico anexo muestra la evolución de las promociones públicas devivienda iniciadas entre 1991 y 2001; con un claro descenso desde 1993 -año demayor incremento- hasta 1995, que representa el punto más bajo. A partir de esteaño hubo un pequeño repunte, hasta 1999. El año 2001 ha significado un incrementonotable respecto al precedente, pues el número de actuaciones se elevó de 419 a 731.El estudio del gráfico debe hacerse considerando que entre el inicio de laconstrucción de las viviendas y su efectivo disfrute por parte del beneficiariotranscurre un tiempo variable según las distintas promociones, de ahí que existanaños, como 1993, donde el total de actuaciones de vivienda ascendió notablemente.

Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de la D.G Vivienda Urbanismo y Ordenación del Territorio. JCyL

Total de Actuaciones de Vivienda de Promoción Pública

en Castilla y León 1991-2001

6 3 3

2 4 5

1 .815

6 1 4

2 0 2 2 8 3

4 1 9

7 3 1

7 5 4

7 7 6 7 8 8

-

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001


[ 53 ]

II.3.B.3.d. Ayudas a la vivienda rural

Estas ayudas tienen como objetivo la financiación cualificada de actuacionesprotegibles en núcleos rurales, destinadas a la rehabilitación, la nueva construcción,la adquisición de vivienda usada y a las actuaciones singulares.

Del análisis de la tabla que a continuación se presenta, se desprende lo siguiente:

w Del total del resoluciones favorables por la Administración Regional (11.161),un 66% (7.409) han sido financiadas, una vez verificada la terminación de laobra.

w En cuanto a la distribución provincial, León ocupa el primer lugar tanto enresoluciones favorables como en obras terminadas y que han obtenidofinanciación. Le siguen Segovia, Valladolid y Zamora, estas dos últimas son,junto a Ávila , las provincias con mayor porcentaje de población rural de todala región. Sin embargo, es de destacar que Ávila sólo figura en sexto lugarentre las provincias con más ayudas de este tipo.

En general, como se observa, el comportamiento de la evolución histórica del total deayudas se puede dividir en dos etapas de acuerdo al mayor número de obrasfinanciadas. La primera abarca los años 1992 y 1993, período en el que se terminaronun total de 2.249 obras, el 30% de las obras finalizadas en el periodo estudiado (7.409).La segunda corresponde a 1998, donde se concluyeron 760 obras, lo que confirma quea pesar de su comportamiento errático, las cifras reflejan una disminución progresivaen el número de actuaciones terminadas desde 1993.


R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo.Total de

R.fa

Total

R.fo

Ávila 76 74 120 96 197 128 95 70 77 51 84 69 72 55 97 65 118 67 108 14 1.044 689

Burgos 147 140 165 76 162 103 66 44 61 38 65 36 37 27 51 36 60 29 51 26 865 555

León 223 211 253 172 428 241 206 139 183 130 181 117 91 44 195 147 254 133 202 42 2.216 1.376

Palencia 92 89 99 53 177 130 98 70 162 104 151 105 75 65 109 89 92 59 80 25 1.135 789

Salamanca 93 93 88 74 154 116 73 57 62 47 105 79 101 78 124 96 124 77 110 36 1.034 753

Segovia 119 114 217 179 347 254 205 151 142 118 135 96 68 59 135 112 128 72 100 7 1.596 1.162

Soria 46 45 96 87 94 70 44 39 39 29 50 35 19 18 47 35 43 27 48 11 526 396

Valladolid 117 107 182 141 251 129 148 73 114 79 106 69 85 56 86 66 149 77 140 19 1.378 816

Zamora 141 134 114 73 246 127 156 106 114 89 102 82 88 62 149 114 118 59 139 27 1.367 873

Provincias

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Totales provincia

Sub-totales 1.054 1.007 1.334 951 2.056 1.298 1.091 749 954 685 600979 688 636 464

Rfa: Número de solicitudes resueltas favorablementeRfo: Número de resoluciones con obra terminada y, en consecuencia, pagada.

978 207 11.161 7.409993 760 1.086


[ 54 ]

II.3.B.3.e. Ayudas Complementarias a jóvenes

Estas ayudas están destinadas a jóvenes para la adquisición de vivienda deprotección oficial y, aunque complementarias al Plan Cuatrienal 1998-2001, sefinancian con recursos de la Comunidad Autónoma.

Por lo que se refiere a las ayudas complementarias para jóvenes destinadas a laadquisición de viviendas de V.P.O. y V.P.C., de reciente creación en el PlanCuatrienal 1998-2001, han registrado un aumento generalizado desde 1999,cuando se concedieron un total de 78 ayudas por un importe de 43 millones depesetas (258.000€); mientras que en el año 2000 se quintuplicó el número deayudas (351) por un importe que superó los 206 millones de pesetas (1.238.085 €).La ayuda media en el primer año fue de 551.000 pesetas (3.311€) por actuación yaumentó en el 2000 a 585.977 pesetas (3.522€) por actuación. En la distribuciónprovincial que representa el siguiente gráfico se observa tanto el incrementogeneral del número de ayudas experimentado en el año 2000, como el mayornúmero concedido en las provincias de León, Burgos y Valladolid, superando lamedia regional para el año 2000.

También destaca el menor número de ayudas solicitadas en Segovia, Soria yÁvila, provincia esta última en la que la media de la cuantía de las ayudas fueinferior a las 385.000 pesetas por actuación en el último año (2.314€).

Subvenciones concedidas como ayudas complementarias por provincias. 1999 y 2000

8

58

102

25

48

4

6

58

44

3

6

9

9

1

0

4

17

29

0 2 0 4 0 6 0 8 0 100 120

Avila

Burgos

León

Palencia

Salamanca

Segovia

Soria

Valladolid

Zamora

2000 1999

Fuente: Informe Anual Consejería de Fomento. JCyL


[ 55 ]

II.3.B.3.f. Ayudas a jóvenes para la compra de primera vivienda libre

Esta línea de ayudas concedía subvenciones destinadas a personas de hasta 35 años deedad para que accedan a la propiedad de su primera vivienda a través de unpréstamo hipotecario.

Del cuadro de la página siguiente se puede afirmar lo que sigue:

w La mayor proporción de ayudas a jóvenes se localiza en las principalesciudades de la región en términos de población. Así, Valladolid seencuentra en primer lugar, con un total de 378 solicitudes aprobadasdesde que se creó este tipo de ayudas en 1999, es decir, el 30% de lasayudas. Le sigue Burgos, cuya proporción de ayudas representa el 19%(235 actuaciones protegidas) y León con 202, el 16% .

w Esto es, más del 60% de las ayudas aprobadas se han otorgado en losnúcleos urbanos más poblados de la región.

Provincias 1999 2000 TOTALÁvila 61 21 82

Burgos 39 196 235

León 110 92 202

Palencia 54 33 87

Salamanca 58 50 108

Segovia 23 34 57

Soria 17 29 46

Valladolid 151 227 378

Zamora 18 25 43

TOTAL 531 707 1.238

Solicitudes aprobadas en ayudas a jóvenes para la compra de primera vivienda. 1999-2000

Fuente: Informe Anual 2000 Consejería de Fomento. Junta de Castilla y León


[ 56 ]

II.3.B.3.g. Ayudas al alquiler .

Esta línea de actuación, financiada exclusivamente por la Junta de Castilla y León,perseguía subvencionar parcialmente la renta o precio del alquiler a personas físicasarrendatarias de viviendas situadas en el ámbito territorial de Castilla y León.

Tal y como muestra el siguiente cuadro, la evolución histórica de este tipo de ayudasha aumentado en el tiempo. Del total, más de un 27% fueron concedidas en laprovincia de León, seguida por Valladolid con un 23% y Palencia con el 12% del totalde ayudas recibidas de la región.

Fuente: Informe Anual 2000 Consejería de Fomento. Junta de Castilla y León

Provincias 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 TOTAL

Ávila 37 30 69 77 43 101 105 112 103 106 783

Burgos 32 24 107 82 24 115 147 164 161 201 1.057

León 104 151 490 230 179 250 427 490 590 648 3.559

Palencia 49 61 159 145 48 169 206 225 217 198 1.477

Salamanca 54 59 193 101 50 160 136 157 193 257 1.360

Segovia 7 7 21 15 11 31 50 46 58 74 320

Soria 11 13 25 20 8 28 28 21 30 56 240

Valladolid 143 140 349 216 109 298 333 392 421 448 2.849

Zamora 53 40 116 41 29 100 132 194 208 219 1.132

Número de solicitudes aprobadas en ayudas al alquiler financiadas por la Junta de Castilla y León. 1991-2000

TOTAL 490 525 1.529 927 501 1.252 1.564 1.801 1.981 2.207 12.777

II.3.B.4. Síntesis de la ejecución del Plan de Vivienda y Suelo 1998-2001

En el presente apartado se sintentizan las principales actuaciones que integran elanterior Plan Regional de Vivienda y Suelo de Castilla y León, y que fueronejecutadas durante los años transcurridos desde 1998 hasta 2001.

Estas actuaciones se presentan en forma de tabla y han sido estructuradas según lossiguientes ámbitos:

w Viviendaw Rehabilitaciónw Suelo


[ 57 ]

Actuaciones TotalGrupo A 1.940 Grupo B 179 Grupo C 388

A 10 años 141 A 25 años 209

Promoción Pública Nueva Construcción 2.221 (5)

Vivienda Existente. Grupo B 2.773

Actuaciones 1998 1.801 Actuaciones 1999 1.981 Actuaciones 2000 2.207 Actuaciones 2001 2.129

Actuaciones 1999 78 Actuaciones 2000 353

Actuaciones 1999 531 Actuaciones 2000 707 Actuaciones 2001 534

Actuaciones 1998 993 Actuaciones 1999 1.086 Actuaciones 2000 978 Actuaciones 2001 1.726 (3)

Rehabilitación de Edificios y viviendas (4) 10.779

Rehabilitación de Areas Integradas 117

VPO. Régimen General 5.773

V.P.O. Régimen Especial 1.042

V.P. Comunidad 732

V.P.T./P.U 660

(1) Número de solicitudes aprobadas para la financiación entre 1998-2001

(2) Número de solicitudes aprobadas en ayudas a jóvenes para la compra de la primera vivienda

(3) Cifras Provisionales.

(4) Estos datos no incluyen las actuaciones en arquitectura popular

(5) Viviendas de promoción pública iniciadas en el período 1998-2001

(6) Número de solicitudes resueltas favorablemente

Ayudas a la vivienda Rural (6)

8.118 (1)Ayudas al Alquiler

Vivienda de Protección Oficial

Nueva Construcción

Venta

Alquiler

2.507

350

4.783

8.207

Promoción Privada Nueva Construcción

Síntesis de actuaciones por materia. Año 1998-2001

Act

uac

ion

es e

n

mat

eria

de

reh

abil

itac

ión

Act

uac

ion

es

en M

ater

ia d

e S

uel

o

1998

-200

1

431 Ayudas Complementarias a jóvenes

para la adquisición de la primera vivienda

Ayudas a jóvenes para la compra

de la primera vivienda libre 1.772 (2)

Act

uac

ion

es e

n M

ater

ia d

e V

ivie

nd

a


[ 58 ]

II. 3.C. Análisis de la Demanda Futura de Vivienda

en Castilla y León

El presente capítulo tiene por objeto analizar la demanda de vivienda en laComunidad de Castilla y León, teniendo en cuenta que la política de vivienda ysuelo que se llevará a cabo en el horizonte 2002-2009.

En las páginas siguientes se realiza un estudio generalizado del estado actual denecesidades de vivienda en la Comunidad Autónoma de Castilla y León. Esteestudio permite obtener una visión aproximada sobre las pautas a seguir paraposibilitar el acceso a la vivienda por parte de la población castellano y leonesa,tanto en régimen de propiedad como en alquiler, así como para la rehabilitaciónde los bienes inmuebles.

De todos es conocido que la demanda de viviendas se encuentra influenciada porfactores tales como el cambio socio-demográfico, la evolución de los índices deinflación o la estabilidad del mercado de trabajo. Tomando como base el análisissocio-demográfico, económico y financiero realizado en páginas anteriores, en elpresente apartado nos centraremos en las conclusiones obtenidas del estudiorealizado sobre los cambios en la evolución socio-demográfica, así como de otrosfactores de carácter más subjetivo que ejercen su influencia sobre la demanda deviviendas en la región.

El contexto demográfico de los últimos años ha estado, en términos generales,caracterizado por la caída en las tasas de natalidad y disminución del número dehabitantes de Castilla y León. Estos dos factores, unidos al aumento de laesperanza de vida en la región, son las principales causas del progresivoenvejecimiento de la población castellano y leonesa.

Sin embargo, es necesario resaltar que, a pesar de esta reducción de la población,el número de hogares ha experimentado un fuerte aumento, debido a undescenso del tamaño medio del hogar: de 1981 a 1996 el tamaño familiar medioha pasado de 3,8 a 3,1 miembros. Al mismo tiempo hay que destacar el aumentode las viviendas ocupadas por una sola persona como reflejo de los cambiosacaecidos en la sociedad en los últimos años. A partir de los datos, se puedeobservar como entre los factores que podrían haber motivado esta evolución seencuentran los siguientes:


[ 59 ]

• La cifra de matrimonios se ha mantenido, mientras que la edad delmatrimonio o cohabitación se ha ido retrasando. La edad media almatrimonio se ha situado en 30,8 años en los hombres mientras quelas mujeres se sitúan en los 28,3 años.

• La reducción de las tasas de natalidad ha disminuido el tamaño delhogar.

• La mayor esperanza de vida de las personas ha repercutido en laproliferación de hogares unipersonales y bipersonales. A su vez, laubicación de las personas mayores en centros residenciales para latercera edad ha generado una liberación de viviendas en el mercado.

• El incremento de los divorcios y separaciones matrimoniales hagenerado la aparición de nuevas unidades familiares.

• Especial atención merece el colectivo de jóvenes, un colectivo en edadde emanciparse y formar un nuevo hogar. La incorporación de estecolectivo a la demanda de vivienda vendrá determinada por el nivelde confianza, entendida como las condiciones económicas y laborales,además de otros factores como la motivación personal .

En relación con la influencia que los factores económicos ejercen sobre lademanda de viviendas, y a partir del estudio realizado en capítulos previos, sepodría concluir que las menores expectativas de crecimiento económicoestimadas para los próximos años plantean la necesidad de prever desde laAdministración Regional, un volumen de recursos y líneas de ayuda capaces decubrir una demanda de vivienda de protección oficial que tenderá a aumentarconforme empeoren las previsiones de crecimiento económico. No hay queolvidar que el crecimiento económico de los últimos años, ha causado, junto aotras razones, la fuerte inclinación del mercado de la vivienda y de suelo hacia elrégimen libre.

Precisamente bajo esta premisa se analizarán las necesidades subjetivas devivienda, diferenciando entre tres modalidades: necesidad de cambio, necesidadde rehabilitación y necesidad de acceder a la vivienda.


[ 60 ]

En las páginas que siguen se estiman cuantitativamente estas necesidades, paramás tarde distribuirlas por cada uno de los colectivos que, a la luz del estudio delas solicitudes de vivienda protegida, manifiestan necesitar una vivienda.

Para cuantificar las necesidades subjetivas de la demanda se han utilizadodiversas fuentes, entre ellas el “Estudio de necesidades de Vivienda de Castilla yLeón” realizado en 1998 por encargo de la Consejería de Fomento. Estedocumento parte de la encuesta realizada en el año 1997 sobre una muestra de5.278 hogares castellano y leoneses. La población objetivo está formada por todosaquellos individuos mayores de 18 años residentes en viviendas principales enmunicipios mayores de 10.000 habitantes, es decir, es fundamentalmente urbanao semiurbana, lo que representa el 54% de la población de la Comunidad deCastilla y León.

A partir de esta encuesta ha sido posible determinar las necesidades subjetivas dela demanda de viviendas de los hogares de la región, entendiendo como hogar launidad familiar que habita una vivienda.

A este respecto, existen tres tipos de necesidad:

• Necesidades de cambio de vivienda: la unidad familiar como conjuntoprecisa cambiar de vivienda. Este tipo de necesidad viene motivado porlas características de la vivienda actual en que habita la unidad familiar(tamaño y superficie), o bien se encuentra vinculada al deseo de adquiriruna vivienda en propiedad distinta de la arrendada o la imposibilidad deadquirir la vivienda arrendada.

• Necesidades de rehabilitación de la vivienda ocupada: el deseo derealizar obras de mejora y acondicionamiento en la vivienda actual vienemotivado principalmente por la antigüedad de la vivienda.

• Necesidades de acceso : En los hogares, además de las necesidades quepresenta la unidad familiar en su conjunto pueden existir necesidadesindividuales de sus miembros, que se definen como necesidades deacceso a una nueva vivienda. Suelen constituirse como necesidadescorrespondientes a miembros residentes en el hogar (mayoritariamentehijos), de edad entre 18 y 35 años y con ingresos propios que quieranindependizarse de la unidad familiar y constituir su propio hogar.


[ 61 ]

Como resultado del estudio realizado se concluyó que de todos los hogaresencuestados a nivel regional, el 11,1% presentaba necesidades de cambio, el 6,8%necesidades de rehabilitación y el 7,4% necesidades de acceso, constituyendo elporcentaje restante todos aquellos que no mostraban ningún tipo de necesidad.

Si se discrimina en función del tipo de municipio estos datos varíansensiblemente, con los siguientes resultados:

• Capitales de provincias castellano y leonesas:

– Cambio: 11,3%

– Acceso: 7,1%

– Rehabilitación: 6,3%

• Municipios de más de 2.000 habitantes(excluyendo capitales deprovincia):

– Cambio: 10,7%

– Acceso: 8,6%

– Rehabilitación: 8,8%

A partir de los índices obtenidos de dicho estudio relativo a todos aquellosmunicipios mayores de 2.000 habitantes, se cuantifican las necesidades devivienda a nivel regional para el período de análisis, discriminando entre lascapitales de provincia y resto de municipios.

Fuente: Elaboración propia a partir del Estudio de Necesidades de Vivienda en Castilla y León 1998

Cambio Acceso Rehabilitación

Capitales 11,3 7,1 6,3Municipios > 2.000 habs 10,7 8,6 8,8

Capitales 39.984 18.842 22.292Municipios > 2.000 habs 24.714 12.119 20.326

Total 64.698 30.961 42.618

Indice de necesidad

Viviendas


[ 62 ]

A modo de síntesis cabe señalar que los estudios realizados determinan lanecesidad de satisfacer un total aproximado de 95.600 viviendas de las que un 65%corresponden a necesidades de cambio y el 35% restante a necesidades de acceso.Adicionalmente será necesario realizar actuaciones en materia de rehabilitación enun total de 42.618 viviendas.

Hay que considerar que una parte de las 64.698 viviendas que se desocuparían porsus actuales usuarios serían útiles para otras familias que también necesitancambiar de vivienda o para cubrir el primer acceso. Aceptando, pues, que al menosun 75% de esas viviendas volverán a ocuparse, se deduce que la necesidad devivienda nueva sería de 47.136 unidades. Esta demanda se satisface en este PlanDirector con la siguiente distribución de la oferta:

• Nuevas viviendas protegidas con gestión pública: 8.000

• Nuevas viviendas protegidas con gestión privada: 24.000

• Nuevas viviendas Libres 10.000

• Adquisición/alquiler de viviendas ya construidas: 6.000

Esta oferta sumaría un total de 48.000 viviendas que cubre la demanda prevista.

Estas necesidades de vivienda en la región deberán ser satisfechas tanto por elsector privado como por el público, y más concretamente en la Junta de Castilla yLeón, en ejercicio de las competencias que tiene atribuidas en materia de vivienday suelo.

Finalmente, y como conclusión del presente capítulo se analiza el perfil de losposibles destinatarios de las actuaciones en materia de vivienda y suelo de la Juntade Castilla y León para, de este modo, lograr una adecuada distribución de lasmismas entre los colectivos más necesitados de la sociedad castellano y leonesa,consiguiendo obtener la máxima rentabilidad social ( es decir, favorecer al mayornúmero de ciudadanos posible y especialmente a los más necesitados en relacióncon el acceso a una vivienda digna) de la política pública de vivienda y suelo de laComunidad.

En este sentido, y a partir de los datos facilitados por los distintos ServiciosTerritoriales de la Consejería de Fomento, se puede deducir las siguientes notascaracterizadoras del perfil de los solicitantes:


[ 63 ]

• Características sociales: Los demandantes de vivienda protegida secomponen, en su mayoría, por matrimonios con edadescomprendidas entre los 30-40 años de edad, esta media de edad se veaumentada cuando la promoción de viviendas ofertadas se ubica enla capital y se reduce cuando las viviendas se localizan en núcleosrurales.

• Características de ubicación del hogar: Dentro del conjunto de laregión se observan diferencias significativas entre los solicitantes delas capitales de provincia respecto al resto de los municipios. En elprimer caso, la acreditación de necesidad de vivienda se manifiestaen la población joven que desea acceder a su primera vivienda y araíz del vencimiento del contrato de arrendamiento de la viviendaque ocupan, por el contrario, en el resto de localidades, laacreditación de la necesidad de vivienda resulta como consecuenciade residir los solicitantes en el hogar familiar, o bien tener cedida enprecario una vivienda, propiedad de algún familiar.

La demanda real de viviendas en pequeños municipios es muyescasa, y en ocasiones hay que realizar varias convocatorias sobre unamisma promoción. En las capitales de provincia y núcleos de mayortamaño la demanda supera a la oferta. En los últimos años se hanadjudicado 1.575 viviendas de promoción pública para 5.349solicitantes, aunque de estos últimos unos 1.000 no acreditaron lanecesidad de vivienda.


[ 64 ]

II.4. Síntesis del Contexto Global

Desde luego no puede decirse que, actualmente, estemos en un periodo de crisisdel sector de la vivienda, cuando se están iniciando el doble de viviendas, 34.000,que el nivel normal de los años anteriores, 17.000, más bien cabe afirmar que elgran desarrollo del mercado, motivado por un notable incremento de lademanda, ha generado una distorsión de manera que, al sobrepasar laintensidad de la demanda a la capacidad de la oferta –dimensionada para el nivelordinario- que, por otra parte, reacciona con bastante inercia, se ha producido unencarecimiento en la construcción, una desviación del suelo urbanizabledisponible hacia la vivienda libre y una bonanza para la promoción.

Efecto de esta distorsión del mercado ha sido el fuerte decaimiento de lapromoción de viviendas de protección oficial- de 5.900 viviendas/año entre 1992y 1997 a 1.600 viviendas/año entre 1998 y 2000 – por falta de suelo a precioasequible y por inadecuación del precio máximo de venta a los costes depromoción.

Aunque las Administraciones Públicas han sacado al mercado , con preciolimitado, todo su patrimonio público de suelo urbanizado, esta oferta ha sido,insuficiente, por sí sola , para mantener el ritmo de iniciación de viviendas deprotección oficial por la iniciativa privada, que, en los últimos años, se ha volcadoen la promoción de vivienda libre, con mejores perspectivas de rentabilidad.

Si bien el fuerte descenso de los intereses financieros, causa del incremento de lademanda de vivienda libre, mejoró las condiciones de accesibilidad a la viviendaal reducir a la mitad las cuotas mensuales de amortización de los créditoshipotecarios, la disminución de las viviendas de protección oficial ha ido enperjuicio de la población con rentas menores, por debajo de los 33.000 €/año.

Las dificultades para disponer de suelo urbanizado con precio asequible tambiénhan repercutido en la promoción pública de viviendas de protección oficial,destinadas a familias con rentas anuales inferiores a 15.000 €. El parque regionalde este tipo de viviendas es de 59.000 unidades , de las que 19.500 todavía estánen facturación : 1.300 en alquiler y 18.200 en venta. Sin duda, el esfuerzorealizado por las Administraciones desde finales de los años setenta hadisminuido considerablemente las tensiones sociales existentes en este segmentode la demanda. La Administración Regional ha venido compensando lasdificultades de promoción de nuevas viviendas con ayudas directas a laspersonas para mejorar las posibilidades de solución a sus problemas.


[ 65 ]

No obstante, la experiencia adquirida durante estos años lleva a significar cómose ha producido una opacidad en los demandantes de estas viviendas al noponer de manifiesto sus ingresos económicos y al forzar situaciones ficticias devivienda para adquirir mayor puntuación en las convocatorias para seleccionarlos adjudicatarios de las viviendas de promoción pública.

Al igual que aconteció en otros países europeos en décadas pasadas, en losúltimos años se ha puesto de manifiesto en Castilla y León el deseo de rehabilitarlas viviendas existentes, pasando de una media anual de 400 viviendas en elperiodo 1992-1995, a 1.300 en 1996-1998 y 3.600 en 1990-2000. Hay que destacar,pues, que en el próximo futuro se dedicará un esfuerzo similar a la rehabilitaciónde viviendas y reforma de conjuntos urbanos como a la ampliación de la zonaurbana y la construcción de nueva vivienda.

Esta evolución será diferente en las ciudades y núcleos intermedios másdinámicos, donde el crecimiento demográfico y la disminución del número demiembros de las familias justifican la ampliación del parque de viviendas, y enlos pequeños pueblos, donde el afán prioritario debe ser conservar el actualpatrimonio arquitectónico y urbanístico en unos escenarios demográficos nadaexpansivos.

No obstante, han emergido nuevas necesidades en grupos sociales singulares.Aunque estrictamente no puedan calificarse como nuevas, sí ha adquiridosuficiente relevancia las necesidades por resolver de los jóvenes, bien porque lesimpide formar nuevas familias, bien porque no les permite, lógicamente,emanciparse, al sobrepasar el precio de la vivienda a sus posibilidadeseconómicas en el inicio de su vida profesional.

Aunque no sea una característica singular de esta Comunidad Autónoma, hemosde aceptar la clara progresión de la tercera edad como un hecho afortunadopara la región y debemos plantear nuevas formulas de habitación entre lavivienda propia, falta de ayudas, y las residencias para la tercera edad, noaceptadas de buen grado por buena parte de los interesados.

También debemos ocuparnos de las personas sin techo. Pocas situaciones hierentanto la sensibilidad de nuestra sociedad como ver a alguien dormir en la calle , oen unas condiciones de extrema precariedad. En el mismo sentido ha de ir eltratamiento de los problemas de los emigrantes carentes de recursos económicos,que están llegando a Castilla y León en busca de un trabajo y de unascondiciones dignas de vida.


[ 66 ]

Todos estos problemas, que la sociedad hace suyos, están siendo abordados porlas Administraciones Públicas de forma independiente, en la mayor parte de loscasos, cuando se puede obtener una importante sinergia de una accióncoordinada.

Finalmente, la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación hasupuesto un punto de inflexión en el mercado de la vivienda en cuanto alaseguramiento de la calidad de las viviendas, tanto en su construcción como ensu posterior uso, y de la transparencia en los contratos de venta y alquiler,cuestiones sobre las que es preciso seguir avanzando.


III. Objetivos y Estrategias

del Plan Directorde Vivienda y Suelo

de Castilla y León


[ 68 ]

Una vez convenida la oportunidad de elaborar este Plan Director de Vivienda ySuelo de Castilla y León, y en el contexto en el que se plantea, es necesarioestablecer de forma precisa los objetivos que se persiguen con su desarrollo y fijarlas diferentes estrategias que permitan alcanzar esos fines. Así, a continuación, sedefinen las líneas de actuación que ha de propiciar la aplicación del nuevo PlanDirector.

El Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León tiene objetivos muyambiciosos pero realizables a través de estrategias y acciones claramente definidas.Estas estrategias, y las actuaciones que las desarrollan, permiten la puesta enpráctica de una política de vivienda y suelo que ofrece respuestas a la demanda deacceso a la vivienda de calidad de los castellanos y leoneses en unas adecuadascondiciones de financiación.

El éxito en la aplicación del Plan Director radica en conseguir concienciar einvolucrar a los agentes sociales públicos y privados con competencia en lamateria. La participación de todos requiere la coordinación de las diferentesAdministraciones que participan en la política de vivienda. Son estas mismasAdministraciones las que deben incentivar la participación del sector privado,propiciando iniciativas que resulten atractivas para constructores y promotores, demodo que éstos adquieran el compromiso de llevar a la práctica las actuacionespropuestas en el Plan Director en la parte que les compete.

A continuación se presentan los objetivos del Plan Director, las estrategiaspropuestas para el logro de esos fines y las actuaciones que permiten el desarrollode esas estrategias. Todos estos objetivos tienen gran importancia, y no se hanordenado atendiendo a su prioridad, sino, más bien, a la amplitud de suscontenidos.

III. Objetivos y Estrategias del Plan.


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III.1. Formular nuevos objetivos e instrumentos en materia

de Política de Vivienda y Suelo

El Plan Director 2002-2009, recoge respuestas a las nuevas demandas en materiade vivienda y suelo de la región. Estas demandas parten de la nuevaconfiguración de la sociedad castellano y leonesa, fruto de su evolucióndemográfica, así como de la base legada por la implementación del Plan anterior.

De esta forma, el Plan Director incorpora nuevos objetivos e instrumentos quepermiten impulsar la labor que, en política de vivienda y suelo, se ha desarrolladoa partir del Plan Regional 1998-2001. Igualmente, el presente Plan incluye nuevosobjetivos e instrumentos para hacer frente a la necesidad de abordar nuevos retospropios de una sociedad desarrollada, como el alojamiento de los inmigrantes, lavivienda de alquiler o la vivienda para la tercera edad, entre otros.

III.2. Objetivos del Plan Director de Vivienda y Suelo

de Castilla y León 2002-2009.

Los principales objetivos de este Plan Director son los siguientes:

• Fomentar una oferta diversificada de viviendas que cubra lasdiferentes demandas de todas las capas de población.

• Incrementar la oferta de suelo urbanizado asequible para lapromoción de viviendas sujetas a algún régimen de protecciónpública y potenciar los patrimonios públicos de suelo urbanizado.

• Progresar en las actuaciones de rehabilitación de edificios yviviendas, así como en la reforma y mejora de conjuntos urbanos.

• Atender adecuadamente a los grupos sociales con singularesproblemas de vivienda.

• Incentivar la participación del sector privado en la gestión del PlanDirector de Vivienda y Suelo.

• Implicar a todas las Administraciones Públicas en una accióncoordinada.

• Mejorar la calidad de las viviendas y la transparencia del mercado.


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III.3. Estrategias

Con el fin de alcanzar los anteriores objetivos se propone desarrollar lassiguientes estrategias:

III.3.A. Desarrollar y potenciar una política social de la vivienda

El Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León se configura como uninstrumento eficaz para lograr el objetivo constitucional de facilitar una viviendadigna y adecuada a toda la población, especialmente a aquellas familias cuyosingresos económicos no sean suficientes para resolver su necesidad de viviendaen el mercado libre.

Con el objetivo de dotar de contenido social a la política de vivienda de la región,este Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León recoge actuacionesconcretas y soluciones innovadoras y adecuadas para las especiales necesidadesque surjan en la Región.

Para facilitar el primer acceso a la vivienda de los jóvenes, el Plan Director 2002-2009 incorpora distintas modalidades de ayudas para incentivar la adquisicióny/o el arrendamiento. Dentro de este Plan, los jóvenes menores de 35 años conlimitados ingresos anuales pueden acceder a una subvención fija para laadquisición de su primera vivienda. Esta subvención fija se verá mejorada enforma de subsidio sobre el préstamo si se trata de una vivienda rural. Asímismoen las adjudicaciones de viviendas de gestión pública se reserva un cupo parajóvenes.

Las familias numerosas gozarán de unas ayudas complementarias idénticas a lasseñaladas para los jóvenes.

Para aquellas familias monoparentales con hijos menores de edad a su cargo eingresos reducidos, el presente Plan Director incluye ayudas directas por partede la Junta de Castilla y León para la adquisición de vivienda. Adicionalmente aestas ayudas directas, entre las actuaciones incluidas en el Plan se prevé lainclusión de un cupo específico de viviendas de gestión pública para estasfamilias.

Se prevén en las diversas líneas de ayuda, medidas concretas para la tercera edad.

Adicionalmente, en un intento de incorporar en el Plan a toda la población connecesidad de vivienda, se han establecido ayudas para los inmigrantes y laspersonas sin techo.


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Mediante convenios suscritos entre las Corporaciones Locales y la Junta deCastilla y León se desarrollarán programas municipales y provinciales para elrealojo de inmigrantes y personas sin techo que podrán disfrutar de unasubvención, sufragada a partes iguales entre la Junta de Castilla y León y lasEntidades Locales.

La potenciación del mercado de alquiler es otra de las líneas estratégicas incluidasen el Plan para favorecer el acceso a la vivienda a aquellos que no tienen acceso ala vivienda en propiedad. El Plan recoge entre sus actuaciones la subvenciónparcial de la renta que en concepto de alquiler pagan en el mercado libre laspersonas físicas con ingresos limitados, y otras ayudas a los arrendatarios deviviendas cofinanciadas.

Igualmente importante en relación al mercado de alquiler, y como medidaadicional, el Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León recoge lanecesidad de movilizar el parque de viviendas incentivando la rotación deinquilinos para liberar bienes inmuebles y el servicio de bolsa de alquiler parajóvenes prestado por la Administración Regional en coordinación con otrasAdministraciones Públicas. La función principal de este servicio es facilitarmediante la información y el asesoramiento a los jóvenes, el acceso a la viviendaen alquiler.

Dentro de este objetivo se incluye igualmente la mejora del acceso a lainformación por parte de los ciudadanos mediante:

• La potenciación de la Oficina de Información en materia de vivienda,en un intento de mejorar los servicios administrativos existentes parala ejecución de la política de la Dirección General de Vivienda,Urbanismo y Ordenación del Territorio.


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Con el fin de garantizar la optimización de recursos, el Plan Director centra lapolítica de VPO Pública actuando en virtud de los principios de subsidiariedad yeficiencia en la ejecución del gasto público.

El presente Plan propone una intervención pública a lo largo de todo el proceso deproducción y venta de las viviendas de protección oficial, al objeto de trasladarhasta el usuario final las ventajas introducidas como consecuencia del apoyo delsector público a este tipo de viviendas.

III.3.B. Dinamización del mercado de suelo residencial

Otro de los objetivos del Plan Director es el de transformar el suelo urbanizable,que es suficiente, en suelo urbanizado y apto para la edificación. El logro de esteobjetivo redundará en un abaratamiento de los precios de la vivienda para elusuario final, pues el incremento de oferta de suelo permitirá reducir larepercusión del mismo sobre el coste de la vivienda, siempre que haya unseguimiento del sector público hasta que la vivienda llegue a sus usuarios finales.

Son varias las líneas estratégicas definidas en el Plan Director encaminadas al logrode este objetivo.

En primer lugar, el Plan propicia la urbanización de suelo con destino a viviendas

protegidas. Para este fin se establecen ayudas destinadas a la inmediataurbanización y/o edificación; dentro de estas actuaciones, que se desarrollaránsobre suelo residencial, se recoge la obligación de reservar un mínimo de lasviviendas construidas a viviendas protegidas .

Las ayudas contarán con financiación estatal o bien de la Junta de Castilla y León,en este caso, mediante la cesión de suelo o contribuyendo a su financiación.

Este Plan Director de Vivienda y Suelo también invita a la formación de

patrimonio público de suelo por parte de las Corporaciones Locales.


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Otras medidas incluidas en este Plan Director dirigidas a la dinamización yformación de suelo residencial se refieren a la elaboración de estudios quepermitan conocer la situación del mercado de suelo, establecer criterios declasificación que favorezcan la formación de patrimonio de suelo público, eldesarrollo de convenios con las Administraciones y entidades implicadas, y lacoordinación y agilización de los informes previos a la aprobación de losinstrumentos de planificación. El desarrollo de todas estas facilitará la formaciónde suelo para la construcción de viviendas.

Por otro lado, la legislación urbanística vigente, que se va a culminar con laaprobación del Reglamento de la Ley de Urbanismo de Castilla y León, ha previstomedidas estructurales que permitirían la dinamización del mercado de sueloresidencial y que es necesario desarrollar. Para ello se propone promover la

utilización del sistema de gestión urbanística por concurrencia .

Finalmente, son varias las administraciones y entidades con competencias sobre elsuelo en la región. Con el fin de coordinar la actuación de todos estos actores quetienen como objetivo la dinamización del suelo residencial, este Plan Directorrecoge entre sus líneas estratégicas la creación y difusión de una culturaurbanística adecuada entre todos los agentes intervinientes en el mercado.

III.3.C. Administrar, conservar y gestionar el patrimonio público de vivienda y suelo

Uno de los resultados de la aplicación de la política de vivienda y suelo es unpatrimonio inmobiliario que es necesario mantener en buen estado deconservación y funcionamiento. El buen estado de las edificaciones y del suelo setraduce en un entorno habitable para todos y una mejor calidad de vida.

Por ello, entre los objetivos incluidos en el Plan Director de Vivienda y Suelo deCastilla y León 2002-2009 se recoge el mantener la adecuada conservación de losinmuebles y espacios y garantizar su correcta gestión. De esta forma se asegura eluso de las viviendas según los fines para los que fueron construidas o se facilitó sudisfrute a los beneficarios.

Entre las actuaciones administrativas incluidas en el Plan Director destaca lainspección periódica de las viviendas para comprobar que éstas reciben el usoprevisto, y la actualización periódica de las listas de los adjudicatarios de viviendaprotegida. Las medidas previstas para garantizar el buen estado de las viviendasincluyen la elaboración de un programa especial de mantenimiento yconservación, la inspección periódica del parque inmobiliario.


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III.3.D. Potenciar el papel de los gestores públicos

El papel de la Administración Pública en materia de vivienda y suelo incluye,hasta ahora, su actuación en calidad de promotor. La actividad promotora de laAdministración permite reducir el incremento lucrativo en el precio final de lavivienda, facilitando así la acción social de esta política.

En un mercado en el que la construcción de viviendas protegidas parece perderatractivo, debido, entre otras circunstancias, al incremento de los costes deedificación y el precio del suelo, este Plan Director propone la creación de unconjunto de medidas destinadas a incentivar la promoción oficial, por parte delos diferentes agentes, incluidas las Entidades Locales que deben tener unaintervención importante.

Entre estas medidas destaca la Promoción Pública Directa, que se configura comola máxima expresión de política social de vivienda y que tiene como beneficiariosa colectivos especialmente desfavorecidos. Junto a la Promoción Pública Directa,el Plan Director contempla actuaciones de Promoción Pública Cofinanciada en lasque participan de forma conjunta la Administración Regional y las EntidadesLocales, en un intento de facilitar el acceso a la vivienda de los más necesitados.

Igualmente importante es extender a otras ciudades de la región sistemas degestión de vivienda que han probado ser eficaces en otras localidades, enconcreto la creación de patronatos y sociedades municipales de vivienda y suelocomo las existentes en Salamanca y Valladolid.

III.3.E. Desarrollo de intervenciones de rehabilitación

La riqueza y diversidad del patrimonio inmobiliario de Castilla y León es uno delos factores que en mayor medida singularizan y cualifican su territorio, ademásde configurarse como una importante fuente de riqueza. En todo el territorioregional se encuentran manifestaciones inmobiliarias de enorme valor, tanto enlas ciudades como en los espacios rurales más aislados.

Por ello, este Plan Director incluye entre sus objetivos la protección y puesta envalor de este patrimonio, que es, además, un elemento dinamizador del territorioy distingue la oferta territorial de Castilla y León de la de otras regiones.


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El presente Plan Director incluye actuaciones destinadas a la rehabilitación

integrada del patrimonio inmobiliario de la región. Para la rehabilitaciónurbana se establece como objetivo declarar al menos nueve Áreas deRehabilitación Integrada durante el período de vigencia del Plan. Este tipo deactuaciones se conciben como una actuación coordinada entre las tresAdministraciones Públicas con competencia en la materia (Administración delEstado, Administración Regional y Entidad Local afectada) para la rehabilitaciónde cubiertas, fachadas y espacios públicos del área.

Para la rehabilitación de edificios y viviendas se acudirá a los recursos que paratal fin se han venido utilizando en el pasado. En el caso de que estas viviendas yedificios se ubiquen dentro de las Áreas de Rehabilitación Integrada establecidaspor la Junta de Castilla y León de acuerdo a la normativa vigente, se otorgará unasubvención adicional.

Para los municipios de tamaño medio se crea la figura de los entornos derehabilitación agrupada que permite una intervención sobre áreas concretas oconjuntos arquitectónicos deteriorados donde se ponga en valor la arquitecturatradicional de la zona.

En cuanto a la rehabilitación rural, se prevén actuaciones destinadas a personasfísicas y jurídicas propietarias y arrendatarias de viviendas y edificiosresidenciales localizados preferentemente en el casco urbano tradicional de losmunicipios de menor tamaño.

De esta forma se potencia y diversifica la actuación en materia de vivienda ruralprimando la rehabilitación sobre la nueva construcción, especialmente en núcleospequeños e intermedios.

III.3.F. Optimizar los recursos públicos y privados que intervienen

en el sector de la vivienda.

Si ya se ha puesto de manifiesto la necesidad de coordinar la actuación de lasentidades públicas en materia de vivienda para optimizar el uso de los recursos yampliar los resultados de la puesta en práctica del Plan Director, no menosimportante resulta lograr la participación de los agentes privados para lograr elmismo fin.


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.Ampliando el número de actores sociales públicos y privados involucrados en laejecución del Plan Director se pretende maximizar la repercusión del Plan enbeneficio de los ciudadanos.

En este sentido la Administración Pública atraerá y encauzará los recursos delsector privado allí donde más se necesiten para el correcto desarrollo del PlanDirector.

La cooperación con los promotores privados requiere avanzar en las modalidadesde actuaciones protegidas a las que éstos tienen acceso, para que les resulte másatractivo su participación en la política de vivienda y suelo. Junto a este objetivo seincluye en el presente Plan la figura de la actuación concertada, en la que se dacabida a promotores y/o urbanizadores privados en la edificación de viviendasprotegidas de gestión pública.

III.3.G. Potenciar la acción coordinada

entre Administraciones Públicas

Este objetivo pretende garantizar una acción eficaz en materia de vivienda y suelopropiciando la participación, de forma coordinada, de todas las AdministracionesPúblicas. La participación de todas las entidades públicas con competencia en lamateria en el diseño y ejecución del Plan Director permitirá concertar una accióneficaz y coordenada.

Entre las líneas estratégicas necesarias para la puesta en práctica de forma efectivade este objetivo, destacan diversos instrumentos de desarrollo y gestión como,entre otros, la formalización de convenios con el Ministerio de Fomento y el trabajoen coordinación con las Entidades Locales.


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III.3.H. Atención específica a grupos sociales singulares.

Tanto en la tipología de actuaciones físicas en viviendas de protección oficial, comoen las ayudas directas a las personas pertenecientes a este grupo, el Plan Directordebe prestar una atención específica a los jóvenes, familias monoparentales, terceraedad, inmigrantes y personas sin techo, así como continuar las líneas de ayudascomplementarias a las familias numerosas.

III.3.I. Impulsar la calidad en la edificación

El derecho constitucional de acceso a la vivienda hace mención expresa a la calidadde la vivienda al referirse a la “vivienda digna y adecuada”. La vivienda sueleconstituir el bien más importante que adquieren las familias, por ello esespecialmente relevante garantizar desde las Administraciones Públicas que estebien presenta las condiciones de habitabilidad y calidad adecuadas. Esta obligaciónes, si cabe, mayor cuando es la propia Administración la impulsora del bien, seacomo promotora o mediante ayudas a la financiación.

Introducir una nueva cultura en el mercado de la vivienda, centrada en laconsecución de un producto final de calidad, permitirá reducir el riesgo deposibles defectos, asegurar su inmediata reparación y prolongar el buen estado y,por ende, la vida útil de las viviendas. Por esta razón el Plan contempla una líneaque impulsa la calidad de las viviendas en su construcción y posteriormantenimiento.

La primera actuación recogida en el Plan que ha de permitir el logro de este finconsiste en la elaboración de un marco de desarrollo en el que insertar las demásactuaciones que incentiven y controlen la calidad en la edificación. Además, seelaborarán guías, manuales y acreditaciones que promuevan la calidad durante eluso de las viviendas. Adicionalmente, el Plan incluye la elaboración del Libro deMantenimiento del Edificio que junto a otras guías, manuales y acreditaciones,incentivan la calidad en la construcción.

Junto a estas medidas de promoción se incluyen otras de control y sanción, comola elaboración de un programa de control de la calidad en la edificación, queincluye el fomento de la inspección periódica de los inmuebles mediantesubvenciones a los propietarios que las realicen (en ciertas condiciones) y ladisposición de medidas preventivas contra el fraude en el sector. Además de estasmedidas, se considera la posibilidad de introducir otros sistemas de gestión de lacalidad dentro de la Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación delTerritorio de la Consejería de Fomento de la Junta.


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III.3.J. Modernización del entramado normativo

La importancia de la vivienda para el ciudadano como bien básico, la necesidaddel acceso a la misma y el uso del suelo como bien limitado, junto a la obligaciónpor parte de la Administración de ofrecer viviendas de calidad, ha obligado adesarrollar un complejo entramado jurídico que regula diferentes aspectos de estasmaterias. El cumplimiento del objetivo, recogido en el Plan, de modernizar elentramado normativo existente en materia de vivienda y suelo, permitirágarantizar la debida transparencia en la política de vivienda y suelo, al mismotiempo que se facilita a los ciudadanos el acceso a los servicios que en esta materiaofrece la Junta de Castilla y León.

Esta modernización pasa por un desarrollo normativo propio en aquellas materiasen las que la Comunidad Autónoma sea competente y la adecuación de lanormativa general que afecte a la vivienda para su adaptación a la realidad de laregión.

Adicionalmente, la aplicación del presente Plan Director puede requerir laadaptación de la normativa existente o el desarrollo de nuevas regulaciones paraactuaciones contempladas en el Plan y que dan respuesta a nuevas demandassociales.

Todo este entramado normativo, debe ser constantemente recopilado y difundidoen un mínimo de normas, para facilitar su conocimiento, consulta y cumplimiento.

Por otra parte, la firma de Convenios con el Ministerio de Fomento permitirá lagestión de los Planes Cuatrienales del Estado, que han de gestionarse para elámbito castellano y leonés por el Plan Director, de forma que la unión de ambaspolíticas, la nacional y la regional, permitan abordar de forma más completa lasnecesidades de vivienda y suelo de Castilla y León.

Por otro lado, la Ley de Urbanismo de Castilla y León permite establecer sistemasde gestión con los municipios para administrar el suelo urbano. Esta gestiónconjunta permitirá abordar la necesaria transformación del suelo urbanizable ensuelo urbanizado a precios asequibles, para reducir de esta forma la repercusióndel coste del suelo sobre el precio de la vivienda y poder promover vivienda deprotección oficial. En definitiva, el desarrollo reglamentario de la Ley deUrbanismo de Castilla y León tendrá como uno de sus referentes fundamentales elimpulso de la política de gestión de suelo así como la simplificación de latramitación de los instrumentos de planeamiento y gestión.


IV. Principales líneas de actuación previstasen el Plan Director de Vivienda y Suelo

de Castilla y León.2002-2009


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IV.1 Introducción

El Plan Director de Vivienda y Suelo 2002 – 2009 de Castilla y León se elaboracomo un elemento integrador de la totalidad de las medidas que, desde la Junta deCastilla y León y las demás Administraciones competentes en la materia, sepretende llevar a cabo en los próximos años para garantizar la máximarentabilidad social de la política regional de vivienda y suelo.

En este capítulo se recogen las diversas líneas de actuación pública que facilitanadecuar la oferta y la demanda en el marco de las estrategias, anteriormenteesbozadas, que deben permitir el logro de los objetivos señalados en el capítuloanterior.

La acción pública se dirige a facilitar el acceso a la vivienda a las personas quedifícilmente pueden resolver esta necesidad en el mercado libre. De aquí que lasactuaciones de la Administración Pública se enmarquen en unas determinadascondiciones relativas a la superficie máxima de la vivienda y a los precioslimitados de compra y alquiler para familias con ingresos económicos por debajode ciertos límites.

Estas actuaciones públicas pueden ser inversoras, en cuanto promueven suelo oviviendas, o ayudas económicas a promotores y adquirentes o arrendatarios deviviendas con el fin de adecuar la oferta y la demanda para todas las capas depoblación.

Para su mejor comprensión las actuaciones públicas se organizan en cuatroapartados: vivienda en venta, vivienda en alquiler, rehabilitación y suelo.

IV. Principales actuaciones previstas en el Plan.


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IV.2 Limitaciones a la superficie de las viviendas

Las acciones públicas contempladas en este Plan Director de Vivienda y Suelo seaplicarán a viviendas con las siguientes superficies útiles máximas:

w Con carácter general, 90 m2 para la vivienda y, en su caso, 25 m2 para laplaza de garaje y 8 m2 para el trastero, sin perjuicio de lo que determine lanormativa específica reguladora de las ayudas para vivienda rural, viviendalibre, y alquileres.

w 120 m2 en el caso de que la adquisición se realice por familias numerosas.

w La que corresponda cuando se trate de rehabilitación aunque para ladeterminación del presupuesto protegido, la superficie máxima computableserá de 120 m2.

w 70 m2, para recibir subvenciones estatales en viviendas para alquilar.

w 40 m2, para cada una de las unidades habitacionales, más un 20% de lasuperficie útil total de éstas con destino a servicios comunes, cuando se tratede alojamientos o apartamentos protegidos.

IV.3 Ambitos municipales y precios máximos

de las viviendas de protección pública

A los efectos de determinar los precios máximos de venta y alquiler de lasviviendas de protección pública, y con objeto igualmente de fijar los coeficientes decorrección de ingresos, se distinguen tres ámbitos municipales en Castilla y León:

Ø Ambito municipal 1º: Constituidos por los municipios que seanconsiderados como singulares, a cuyo efecto se tramitará por la Junta deCastilla y León la correspondiente propuesta al Ministerio de Fomento.

Ø Ambito municipal 2º: Constituido por las capitales de provincia y losmunicipios que se determinen normativamente.

Ø Ambito municipal 3º: Constituido por el resto de los municipios de laComunidad.


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Los precios máximos de venta por metro cuadrado de superficie útil de lasviviendas de protección pública en cada ámbito territorial será el resultado demultiplicar el precio básico a nivel nacional por los siguientes factores:

En compra En alquiler Régimen Especial

Ambito Municipal 1º 1,70 1,375 1,238



A efectos de determinación del precio máximo total de venta de una vivienda deprotección pública, con sus anejos, el precio máximo del metro cuadrado desuperficie útil de trasteros y plazas de garaje no podrá exceder el 60 por ciento delprecio máximo por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda vinculada.

Cuando se enajene suelo público, la Administración Pública podrá fijar uncoeficiente reductor a los anteriores precios máximos, que será de obligadocumplimiento para los promotores adquirentes del suelo.

IV.4 Ingresos familiares corregidos de los adquirentes

Los ingresos determinantes del derecho a la financiación cualificada y al acceso alas diferentes modalidades de viviendas de protección pública vendrán referidos alos ingresos familiares que se fijarán en función de la cuantía, expresada ennúmero de veces el salario mínimo interprofesional, corregida con un coeficiente,en función del número de miembros de la unidad familiar y del ámbito geográficodonde se ubique la promoción de viviendas.

En caso de que algún miembro de la unidad familiar esté afectado con minusvalía,en las condiciones establecidas en la normativa del Impuesto sobre la Renta de lasPersonas Físicas, el coeficiente corrector aplicable será el del tramo siguiente al quele hubiera correspondido dentro de su propio ámbito geográfico .

Las limitaciones impuestas, con carácter general, en relación con los ingresosfamiliares corregidos son las siguientes:


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Las limitaciones impuestas, con carácter general, en relación con los ingresosfamiliares corregidos son las siguientes:

• Para acceder a una vivienda de protección pública ...................... 5,5 x SMI

• Para acceder a la financiación cualificada ..................................... 5,5 x SMI

• Para ser beneficario de subsidio ..................................................... 4,5 x SMI

• Para ser beneficiario de subsidio y subvenciones a la entrada ....... 3,5 x SMI

• Para adquirir una vivienda concertada ............................................. 3,5 x SMI

• Para adquirir una vivienda de promoción pública o de régimen especial, así como para acceder a una vivienda concertada en alquiler ....... 2,5 x SMI

Igualmente, se establecen limitaciones específicas de ingresos para las actuacionesprotegidas en materia de rehabilitación, así como para obtener financiacióncualificada en el caso de vivienda rural

IV.5 Ayudas Económicas

Tanto en los apartados de vivienda como en los de rehabilitación y suelo, lafinanciación cuenta con ayudas económicas del siguiente tipo:

• Préstamo cualificado a solicitar en entidad financiera, cuya amortización serealizará en el plazo general de 20 años, con un período de carencia máximode 3 años, salvo las excepciones indicadas en diversos tipos de actuacionesbásicas, y con un tipo de interés más bajo que en la actualidad es del 5,38por ciento, sin perjuicio de las modificaciones que, en su caso, puedanoperarse. La cuantía del préstamo será el 80 por ciento del precio máximode venta de las viviendas, o de su valor de adjudicación cuando losadquirentes sean los promotores, el 80 por ciento del precio máximo deventa de las viviendas protegidas para alquilar, el 100 por ciento delpresupuesto protegido en actuaciones de rehabilitación, con las limitacionesque se señalan para este tipo de actuación, y el 100 por ciento del coste de laurbanización, con las limitaciones establecidas en las actuaciones de suelo.

• Susidiación de los préstamos cualificados para rebajar la cuota anual deamortización de estos créditos.


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• Subvención como ayuda directa a la entrada en la adquisición de unavivienda, como disminución de la renta anual en caso de alquiler o comoaportación pública a la financiación del coste de algunas actuaciones.

• Subsidiación de los tipos de interés para las actuaciones en Vivienda Rural.

IV.6 Actuaciones Básicas previstas en el Plan Director

La descripción de las diferentes actuaciones se organiza en los cuatro apartadosseñalados – vivienda en venta o autopromoción, vivienda en alquiler,rehabilitación y suelo – y dentro de cada uno de ellos se separan los incentivos a laoferta y las ayudas a la demanda, indicando en los diferentes casos la procedencia,estatal o regional, de unos y otras, así como una aproximación al precio de lasviviendas y al esfuerzo económico a realizar por sus adquirentes o arrendatarios.

IV.7 Vivienda en venta o autopromoción

IV.7.A Incentivos a la ofertaIV.7.A.1 Viviendas nuevas protegidas con gestión privada

IV.7.A.1.a Viviendas protegidas IV.7.A.1.b Apartamentos protegidos

IV.7.A.2 Viviendas nuevas protegidas con gestión públicaIV.7.A.2.a De promoción PúblicaIV.7.A.2.b Concertadas

IV.7.B Incentivos a la demandaIV.7.B.1 Adquisición de viviendas y apartamentos protegidos

con gestión privadaIV.7.B.2 Adquisición protegida de viviendas existentesIV.7.B.3 Adquisición de viviendas protegidas de promoción públicaIV.7.B.4 Adquisición de viviendas concertadasIV.7.B.5 Adquisición o construcción de vivienda rural


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IV.8 Vivienda en alquiler

IV.8.A Incentivos a la ofertaIV.8.A.1 Viviendas protegidas en alquiler con gestión privada

IV.8.A.1.a Viviendas nuevas protegidas en alquilerIV8.A.1.b Alojamientos protegidos

IV.8.A.2 Viviendas protegidas en alquiler con gestión públicaIV.8.A.2.a Viviendas concertadas en alquilerIV.8.A.2.b Adquisición de viviendas existentes

para cederlas en alquilerIV.8.A.2.c Alojamientos protegidos

IV.8.B Ayudas a los arrendatariosIV.8.B.1 Viviendas protegidas de gestión privadaIV.8.B.2 Alojamientos protegidos, con gestión privadaIV.8.B.3 Viviendas concertadas en alquilerIV.8.B.4 Viviendas libres en alquiler

IV.9 Rehabilitación

IV.9.A Incentivos a la ofertaIV.9.A.1 Areas de rehabilitación integradaIV.9.A.2 Rehabilitación de edificios completos para venta o alquiler

IV.9.B Incentivos a la demandaIV.9.B.1 Adquirientes y arrendatarios de viviendas rehabilitadasIV.9.B.2 EdificiosIV.9.B.3 Viviendas en edificiosIV.9.B.4 Viviendas unifamiliares IV.9.B.5 Viviendas rurales IV.9.B.6 Entornos de Rehabilitación Agrupada

IV.10 Suelo

IV.10.A Incentivos a la ofertaIV.10.A.1 Urbanización protegida. Areas de Urbanización PrioritariaIV.10.A.2 Urbanización concertadaIV.10.A.3 Urbanización pública

IV.10.B Incentivos a la demandaIV.10.B.1 Enajenación de solaresIV.10.B.2 Cesión del derecho de superficie


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IV.7 Vivienda en venta

IV.7.A Incentivos a la oferta

IV.7.A.1 Viviendas Nuevas Protegidas con gestión privada

IV.7.A.1.a Viviendas Protegidas

Son viviendas con limitación de la superficie útil máxima a 90 m2 y del preciomáximo de venta en función de un precio básico nacional que aprueba el Gobierno.Estas viviendas sólo pueden venderse a personas con ingresos familiares limitados.La concreción de precios e ingresos se regula en las normas de desarrollocorrespondientes.

Hoy, el precio básico está fijado en 604€/m2 y los ingresos familiares anualesmáximos en 5,5 x SMI.

En la actualidad, el precio máximo de este tipo de viviendas con plaza de garaje ytrastero, está entre 93.000 y 112.700€ en función del ámbito municipal.

El incentivo que la Administración General del Estado concede a la oferta es:

Préstamo cualificado, a formalizar con una entidad financiera asociada al PlanCuatrienal, por un alto porcentaje del precio máximo, a largo plazo con un períodode carencia durante la amortización y un bajo interés.

Los datos se concretan en la normativa que desarrolla el Plan Cuatrienal delEstado. Actualmente el crédito cualificado cubre el 80% del precio máximo de lasviviendas, el plazo de amortización es de 20 años más 3 de carencia, y el interés del5´38%.

Una modalidad singular de este tipo de viviendas es el régimen especial deprotección oficial. Coincide con la modalidad general, salvo en el precio máximode venta de las viviendas y en la limitación de los ingresos anuales de loscompradores.

Actualmente, para una vivienda de régimen especial, con garaje y trastero, elprecio máximo de venta oscila entre 75.000 y 83.000€. Los ingresos máximos de losadquirentes están fijados en 2,5 x SMI.


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IV.7.A.1.b Apartamentos Protegidos

Es una novedad en Castilla y León. Están destinados de forma especial parapersonas de la tercera edad aunque también pueden ser adecuados como primeravivienda para jóvenes.

La superficie protegida, a efectos de financiación cualificada, no excederá de 40 m2

útiles. También será protegida la superficie útil correspondiente a los servicioscomunes, vinculados a los apartamentos, con un máximo del 20% de la superficieútil total de los apartamentos.

El precio máximo de estos apartamentos, con garaje y trastero, es, actualmente, deunos 57.000 a 69.500€, según la localidad donde están emplazados.

Se aplica el mismo régimen de incentivos y limitación de ingresos anuales a loscompradores que en las viviendas de régimen general.

IV.7.A.2 Viviendas nuevas protegidas con gestión pública

IV.7.A.2.a De promoción pública

Son viviendas que promueve directamente la Junta de Castilla y León, con 90 m2

de superficie útil máxima, aunque la vivienda tipo se sit úa en torno a los 70 m2 desuperficie útil. Normalmente lleva vinculados un trastero y una plaza de garaje.

El precio máximo de coste y venta viene regulado en la normativa que desarrolla elPlan. Actualmente es de 693,45€ y 452,25€, por metro cuadrado de superficie útil,respectivamente.

Los adquirentes de estas viviendas no pueden tener unos ingresos anualessuperiores a 2,5 x SMI, pero deben acreditar unos ingresos mínimos de 1 x SMI.

La financiación de la construcción de estas viviendas se realiza totalmente concréditos de los Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma. El costemedio actual de estas viviendas es 66.000€ y el precio de venta, 40.000€.

IV.7.A.2.b Viviendas concertadas

También se trata de una novedad en Castilla y León.

Son viviendas que promueve indirectamente la Junta de Castilla y León, actuandocomo promotores directos entidades privadas ligadas mediante un contrato –concierto con la Consejería de Fomento, tras una selección mediante concursopúblico. Los adjudicatarios de las viviendas son seleccionados por la Junta deCastilla y León.


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Los promotores recibir án los siguientes incentivos de la Junta:

• Cesión del suelo.

• Una subvención consistente en la diferencia entre el precio ofertado depromoción de las viviendas y el precio máximo de venta, con una cuantíamáxima actual, de 24.000€ por vivienda, a abonar durante la ejecución de lasobras.

Por parte de la Administración General del Estado se da el siguiente incentivo:

• Préstamo cualificado por el coste no subvencionado de las viviendas.Actualmente, con 20 años de amortización más 3 de carencia, y con interésdel 5,38 por ciento.

IV.7.B Incentivos a la demanda

IV.7.B.1 Adquisición de viviendas y apartamentos protegidos

con gestión privada

El acceso a estas viviendas está limitado a familias que no superen determinadosingresos anuales, que deben ocupar la vivienda de forma habitual y permanente, yno pueden venderse, salvo causa justificada, durante un cierto periodo de tiempodesde su adquisición, en el caso de que se hubiese obtenido préstamocualificado. De acuerdo con sus características familiares e ingresos económicos,las ayudas a los compradores por parte del Estado son:

• Precio máximo limitado de venta de las viviendas.

• Préstamo cualificado por el 80% del precio de la vivienda, a amortizar encondiciones más beneficiosas que las del mercado de la vivienda libre.

• Subsidio de la cuota mensual de amortización, en función de los ingresos.

• Ayuda a la entrada, que consiste en una subvención de parte del precio deventa, en función de los ingresos familiares.

La concreción de los datos se efectuará a través de las normas de desarrollocorrespondientes.

El actual precio máximo limitado de las viviendas protegidas es de unos 100.000€,cuya adquisición se hace con una entrada de 20.000€ y un crédito hipotecario de80.000€ que, con un plazo de 20 años y un interés del 5,58% supone una cuota


[ 89 ]

anual de amortizacióin de 6.600€, adecuados para unos ingresos anualescomprendidos entre 3,5 x SMI y 5,5 x SMI, que es el límite actual para acceder aeste tipo de viviendas.

No obstante, las familias con menores ingresos tienen derecho a una subvención,como ayuda directa al pago de la entrada, y a un subsidio, que rebaja la cuotaanual de amortización durante los primeros años. En la actualidad, el esquema esel siguiente:

Ingresos familiares corregidos(nº de veces el S.M.I.)

< 1,5 de 1,5 a 2,5 de 2,5 a 3,5 de 3,5 a 2,5

Subvención en % sobre el precio total de la vivienda

11 8 5 -

Subsidio de la cuota anual(en %)

20 15 10 5

Duración Subsidiación (años) 10 10 5 5

Así pues, para una familia con ingresos entre 2,5 x SMI y 3,5 x SMI, la cuota deentrada se queda en 12.000€ y la cuota anual de amortización, durante los diezprimeros años, en 5.600€.

IV.7.B.2 Adquisición protegida de viviendas existentes

Comprende los siguientes supuestos:

• Adquisición, en segunda o posterior transmisión, de viviendas libres o sujetasa regímenes de protección pública.

• Adquisición, en primera transmisión, de viviendas sujetas a regímenes deprotección pública, destinadas a familias numerosas, cuando hayatranscurrido un año como mínimo desde la calificación definitiva, y nohubieran sido adquiridas por las familias numerosas a las que se destinaban.


[ 90 ]

• Adquisición de viviendas libres de nueva construcción, cuando hayantranscurrido como mínimo dos años entre la expedición de la licencia deprimera ocupación, certificado final de obra, o cédula de habitabilidad, y lafecha del contrato de opción de compra o compraventa.

• Adquisición de viviendas libres resultantes de las actuaciones derehabilitación de edificios, con o sin adquisición del edificio rehabilitado.

La vivienda libre tendrá una superficie máxima de 90 m2, con carácter general,aunque podrá alcanzar 120 m2 cuando se destine a familias numerosas y tenervinculados hasta 8 m2 de trastero y 25 m2 de garaje.

Los compradores, que tendrán como máximo unos ingresos anuales idénticos a losseñalados en el epígrafe anterior, tendrán las siguientes ayudas del Estado:

• Precio máximo de la vivienda y anejos vinculados, de acuerdo con el preciomáximo de las viviendas de protección pública.

• Préstamo cualificado, en iguales condiciones que las indicadas en el epígrafeanterior.

• Subsidio y subvención en iguales condiciones que las recogidas en el epígrafeanterior.

Con tales ayudas, esta modalidad resulta adecuada para unos ingresos anualesentre 3,5 x SMI y 5,5 x SMI.

IV.7.B.3 Adquisición de viviendas protegidas de promoción pública

Los adquirentes de esta modalidad tienen limitados sus ingresos anuales máximosa 2,5 x SMI y se exige que tengan unos ingresos mínimos de 1 x SMI para poderhacer frente al pago de las cuotas de amortización, por pequeñas que éstas sean.

Las ayudas a estos compradores por parte de la Junta de Castilla y León son:

• Subvención implícita, que es la diferencia entre el precio de coste deconstrucción de las viviendas y el precio de venta. Actualmente estasubvención implícita es de unos 26.000€ por vivienda.


[ 91 ]

• Financiación por la Administración Autonómica del 95% del precio de venta,con un plazo de amortización de 25 años y un interés del 5%. Actualmente, lacuota anual de amortización, con dichas condiciones, es de unos 2.700 € quelas hace muy adecuadas para familias con ingresos anuales entre 8.000 y15.000€.

IV.7.B.4 Adquisición de viviendas concertadas

Los adquirentes de viviendas de esta modalidad tienen limitados sus ingresosanuales en 3,5 x SMI y deberán ser superiores a 1,5 x SMI.

Las ayudas a los compradores son:

• Precio máximo limitado de la vivienda. Actualmente se fija en 45.000€, lo quesupone una subvención implícita, por parte de la Junta de Castilla y León, de15.000 a 24.000€ por vivienda.

• Préstamo cualificado del precio de venta de la vivienda, con un plazo einterés que, actualmente, son de 20 años y 5,38%, respectivamente. Estascondiciones conducen a una cuota anual de amortización aproximada de3.000€.

• Subsidio del Estado en función de los ingresos anuales del comprador.Actualmente, si los ingresos están por debajo de 15.000€, el subsidio es del15% de la cuota durante los diez primeros años. Si los ingresos estuvieranentre 15.000 y 21.000€, el subsidio será del 10% de la cuota durante los cincoprimeros años de amortización del crédito cualificado.

Con estas condiciones, esta modalidad resulta adecuada para unos ingresosanuales entre 1,5 x SMI y 3,5 x SMI.


[ 92 ]

IV.7.B.5 Adquisición o autoconstrucción de vivienda rural

Los adquirentes o promotores para uso propio de una vivienda en localidades conmenos de 10.000 habitantes, y en aquellas otras que expresamente señale la Juntade Castilla y León en las órdenes de convocatorias o de actuaciones singulares,tendrán las siguientes ayudas:

• Préstamo cualificado, por la cuantía y condiciones financieras que se señalenen las convocatorias. Actualmente el préstamo hipotecario es de hasta45.000€, con un plazo de amortización de 13 años, más 2 de carencia si setratase de la construcción de una vivienda, y un interés del 6́ 5 %. Paraacogerse a este crédito, los adquirentes deberán tener unos ingresos anualesinferiores a determinada cuantía; en la actualidad, 4,5 x SMI. En aquellascondiciones financieras, la cuota anual de amortización es 5.200€.

• Subsidio de parte de los intereses por parte de la Junta de Castilla y Leóncuando los ingresos anuales sean inferiores a 3,5 x SMI y tengan cargasfamiliares, cuando los ingresos anuales sean inferiores a 2,5 x SMI aunque notengan cargas familiares y si las viviendas se encuentran en lugares especiales(espacios naturales protegidos, conjuntos históricos o cuencas mineras delcarbón). El subsidio consiste en rebajar el interés 2,5 puntos, lo que suponerebajar la cuota de amortización a 4.500€.

IV.8 Viviendas en alquiler


IV.8.A.1 Viviendas protegidas en alquiler con gestión privada

IV.8.A.1.a Viviendas nuevas protegidas

Tienen las mismas características físicas que las viviendas en venta, y losarrendatarios tienen las mismas limitaciones de ingresos anuales que losadquirentes, es decir, en la actualidad, 90 m2 de superficie máxima útil y 5,5 x SMI,respectivamente.

El compromiso de arrendamiento debe ser por un periodo mínimo de 10 o de 25años. No obstante, el arrendador de viviendas a 25 años podrá, transcurridos 10años, ofrecer en venta hasta el 50 por ciento de las mismas a los inquilinos siempreque éstos lleven residiendo al menos 5 años en la vivienda. El precio de venta seráel señalado en el apartado IV.3.


[ 93 ]

Los incentivos del Estado a los promotores son:

• Préstamo cualificado. Actualmente, por el 80% del precio máximo de ventade las viviendas en alquiler, con un plazo de amortización igual al periodomínimo de arrendamiento comprometido y un interés del 5´38%.

• Subsidio de la cuota anual de amortización.

• Subvención del 15 o del 20% del precio de venta máximo si el crédito es a 10 ó25 años, respectivamente, siempre que la superficie útil de las viviendas seainferior a 70 m2.

El importe anual máximo del alquiler y la cuantía del subsidio se expresa,actualmente, en el siguiente cuadro:

10 años 25 años

Importe máximo alquiler anual (*) 7% 4%Carencia y 5 primeros años 30% 50%Resto plazo de amortización 20% 40%

Duración período de amortización

(*) sobre precio de venta máximo para alquiler

IV.8.A.1.b Alojamientos protegidos con gestión privada

Los incentivos del Estado a los promotores son los señalados en el apartadoanterior.

IV.8.A.2 Viviendas protegidas en alquiler con gestión pública

IV.8.A.2.a Viviendas concertadas en alquiler

Se trata de otra novedad en Castilla y León.

Esta modalidad será fruto de convenios entre los Ayuntamientos, o entidadesmunicipales, y la Junta de Castilla y León. Igualmente podrá ser objeto deconvocatoria pública específica. El organismo local actuará como promotor ypropietario de las viviendas con el compromiso de mantener el arrendamiento unmínimo de 25 años. Los terrenos serán de propiedad del Ayuntamiento. Losarrendatarios serán seleccionados por el Ayuntamiento entre familias con unosingresos anuales inferiores a 2,5 x SMI.


[ 94 ]

El organismo local recibirá de la Junta de Castilla y León:

• Una subvención de 24.000€ por vivienda. Cantidad que podrá ser actualizadaperiódicamente y abonada por la Junta durante la construcción de lasviviendas.

También percibirá del Estado los siguientes incentivos:

• Préstamo cualificado por el coste no subvencionado de las viviendas, encondiciones más beneficiosas que las ofrecidas en el mercado libre.Actualmente, el plazo es de 25 años, más 3 de carencia, y el tipo de interés esel 5,38%.

• Subsidios de la cuota anual de amortización del préstamo cualificado, que enla actualidad están fijados en el 50% de la cuota durante el período decarencia y los 5 primeros años de amortización, y en el 40% de la cuota en losrestantes 20 años.

• Una subvención correspondiente a un determinado porcentaje del precio deventa máximo de las viviendas.

Con estas condiciones, la renta que debe pagar el arrendatario al organismo localestará, según los casos, en el entorno de 85€/mes, que será anualmente actualizadapor el IPC, y con estos ingresos el organismo local cubre la cuota de amortizacióndel préstamo cualificado.

IV.8.A.2.b Adquisición de viviendas existentes por entidades sin ánimo de lucro, para su cesión en alquiler

Los incentivos del Estado son los recogidos en el apartado IV.8.A.1.a, viviendasnuevas protegidas en alquiler con gestión privada, con idénticos requisitos encuanto a plazos y rentas máximas previstas en dicho apartado.

Si la entidad sin ánimo de lucro depende de una corporación local, las viviendastienen una superficie útil inferior a 90 metros cuadrados y forman un grupomínimo de cuatro unidades en un mismo edificio, la Junta de Castilla y Leónconcederá una subvención a esa entidad de 12.000€ por vivienda siempre que losfuturos inquilinos tengan unos ingresos anuales inferiores a 3,5 x SMI.


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IV.8.A.2.c Alojamientos protegidos

Por lo general, serán el resultado de unos convenios previos entre la Junta deCastilla y León, que otorgará una subvención a determinar en cada convenio, elAyuntamiento de la localidad, que aportará los terrenos y construirá los edificios,siendo titular del alojamiento, y, en su caso, una entidad sin ánimo de lucro,pública o privada, que se encargará de la explotación del establecimiento. Porparte de la Junta de Castilla y León, además de la Consejería de Fomento, tambiénintervendrá la Consejería de Sanidad y Bienestar Social o las que, en cadamomento, sean competentes en la materia.

Son edificaciones dirigidas a albergar, en régimen de arrendamiento o similar, depago o gratuito, a ciudadanos de determinados colectivos sociales –inmigrantes,personas sin techo u otros- singularmente considerados en atención acircunstancias que motiven especial dificultad en el acceso a la vivienda.

La superficie protegida, a efectos de financiación pública o cualificada, no excederáde 40 m2 útiles para cada una de las unidades habitacionales incluidas en elalojamiento. También será protegida la superficie útil correspondiente a losservicios comunes, con un máximo del 20% de la superficie útil total de lasunidades habitacionales del conjunto.

Los incentivos del Estado a los promotores de estos alojamientos son loscorrespondientes a las viviendas en alquiler de protección pública y gestiónprivada.

IV.8.B Ayudas a los arrendatarios

También aquí cabe distinguir varias modalidades según el tipo de vivienda aalquilar.

IV.8.B.1 Viviendas protegidas de gestión privada

Se trata de las viviendas descritas en el epígrafe IV.8.A.1.a). Los arrendatarios nopodrán tener unos ingresos anuales superiores a 5,5 x SMI.


[ 96 ]

Las ayudas que pueden percibir los arrendatarios son:

• Precio máximo limitado del alquiler de acuerdo con los tipos fijados en losPlanes Cuatrienales del Estado, actualmente un 4 ó 7% del precio máximo deventa de viviendas protegidas en alquiler si el compromiso de los promotoresde mantener las viviendas en arrendamiento es de 25 ó 10 años,respectivamente.

• Las anteriores condiciones suponen unas rentas mensuales de 275 a 485€ parauna vivienda de 90m2, con plaza de garaje y trastero.

• Subvención de la Junta de Castilla y León para los arrendatarios con menoresingresos económicos. Actualmente la subvención es de un 30% de la rentaanual para ingresos inferiores a 2,5 x SMI y de un 25% para ingresosinferiores a 3,5 x SMI, siempre que la renta mensual no supere los 400€/mes,y, en todo caso, la renta máxima permitida de acuerdo con la tipología de lavivienda.

• Posibilidad de comprar la vivienda, tras cinco años de arrendamiento, a unprecio máximo limitado

IV.8.B.2 Alojamientos protegidos con gestión privada

Los arrendatarios tendrán las ayudas previstas en el apartado anterior.

IV.8.B.3 Viviendas concertadas en alquiler

Se trata de las viviendas descritas en el epígrafe IV.8.A.2.a. Los arrendatarios nopodrán tener unos ingresos anuales superiores a 2,5 x SMI.

Las ayudas que pueden percibir los arrendatarios son:

• Precio máximo limitado del alquiler de acuerdo con las condicionesestablecidas en el convenio a suscribir entre la Junta de Castilla y León y elAyuntamiento de la localidad, que será el promotor y propietario de lasviviendas. Actualmente, las condiciones tipo conducir ían a una renta de 85€

al mes.

• Subvención de la Junta de Castilla y León, mientras los ingresos delarrendatario no superen 1,5 x SMI al año, de hasta el 30% de la renta anual,con lo cual la renta mensual disminuye a 60€.


[ 97 ]

IV.8.B.4 Viviendas libres en alquiler

Los arrendatarios de este tipo de vivienda dispondrán de las siguientes ayudas:

• Subvención de la Junta de Castilla y León para rebajar la cuota de alquilercuando los ingresos anuales de los arrendatarios no superen determinadascantidades.

Cuando se trate de viviendas existentes adquiridas por entidades sin ánimo delucro para cederlas en alquiler, los arrendatarios tendrán las mismas ayudas quepara los inquilinos de viviendas protegidas de gestión privada.

IV.9. Rehabilitación


IV.9.A.1 Areas de Rehabilitación Integrada

Se trata de una zona o un barrio en proceso de degradación, u otras circunstanciasjustificadas, que obtengan la citada declaración por Acuerdo de la Junta de Castillay León a propuesta del correspondiente Ayuntamiento. Normalmente existirá unAcuerdo o Convenio entre el Estado y la Junta de Castilla y León, o entre la Juntade Castilla y León y el Ayuntamiento para el desarrollo de la rehabilitación y seconstituirá un ente gestor con personalidad jurídica propia.

Serán objeto de rehabilitación los edificios, las viviendas y la urbanización.

Los incentivos a los promotores son:

• Una subvención del Estado hasta del 40% del coste de rehabilitación deedificios y viviendas, con un tope de 3.600€ por vivienda y hasta del 25% delcoste de urbanización, con un tope de 900€ por vivienda.

• Una subvención de la Junta de Castilla y León de hasta 4.500€ por viviendadel área para arreglo de fachadas y cubiertas o para urbanización de espaciospúblicos.

• Una subvención del Ayuntamiento que no podrá ser inferior a ninguna de lasdos anteriores.


[ 98 ]

IV.9.A.2 Rehabilitación de edificios completos para venta o alquiler

El promotor podrá elegir alguna de las siguientes opciones:

• Acogerse al régimen de protección, en venta o en alquiler, siempre que lasviviendas resultantes, los futuros usuarios y las condiciones de cesióncumplan los requisitos establecidos para las viviendas protegidas. Losincentivos serán iguales a los señalados para este tipo de viviendas.

• Solicitar la financiación cualificada de las viviendas protegidas en alquilersiempre que cumplan las condiciones relativas a superficies, rentas máximasy vinculación temporal mínima al régimen de arrendamiento.

• Solicitar la financiación cualificada específica para la rehabilitación deedificios, siempre que el 60% de la superficie total sea para viviendas, se tratede una adecuación estructural, funcional o de habitabilidad, así como de unaremodelación o ampliación (siempre que la superficie de las nuevas viviendasno exceda de 120 m2 de superficie útil), y el edificio tenga una antigüedadmínima de 15 años. El préstamo cualificado tendrá un plazo de amortizaciónde 20 años, más 3 de carencia, el interés será el 85% del interés medio delmercado hipotecario, y la cuantía, el presupuesto protegido calculadoaplicando a la superficie útil, con un máximo de 120 metros cuadrados, unalimitación por metro cuadrado de superficie útil del 70 por ciento del preciomáximo de venta de las viviendas protegidas. Este porcentaje se incrementaráen 10 puntos si el promotor adquiriera el edificio a rehabilitar y semultiplicará por 1,25 si el edificio estuviera ubicado en un conjunto histórico.

IV.9.B Incentivos a la demanda

IV.9.B.1 Adquirentes y arrendatarios de viviendas rehabilitadas

Si las viviendas tienen la calificación de protegidas, los adquirentes y arrendatariostendrán las ayudas correspondientes a dicha protección (IV.7.B.1. y IV.8.B.1.)

Si el promotor solicitó la financiación cualificada para el régimen dearrendamiento, a los arrendatarios les corresponderán las ayudas del apartadoIV.8.B.1.

Si el promotor solicit ó la financiación específica de la rehabilitación, losadquirentes podrán acogerse a las ayudas del apartado IV.7.B.2.


[ 99 ]

IV.9.B.2 Edificios rehabilitados por sus propietarios o arrendatarios

Al menos el 60 por ciento de la superficie total se dedicará a viviendas. El edificiotendrá una antigüedad mínima de 15 años y al menos el 60 por ciento depropietarios y arrendatarios tendrán ingresos inferiores a 5,5 x SMI.

Las ayudas estatales son:

• Préstamo cualificado, a 20 años, con 3 años de carencia, un interés preferente,inicialmente 5,38%, sin perjuicio de las modificaciones que puedan tenerlugar, y una cuantía igual al coste de la rehabilitación, limitado a 120 m2 desuperficie útil de las viviendas y con el tope por metro cuadrado de superficieútil del 70% del precio máximo de venta del metro cuadrado de superficie útilde las viviendas protegidas. Este porcentaje se multiplicará por 1,25 si eledificio está en conjunto histórico.

• Subsidio del 20 por ciento de la cuota de amortización para los titulares depréstamos, propietarios o arrendatarios, con ingresos inferiores a 5,5 x SMI, ypara los arrendadores, cualquiera que sean sus ingresos, con contrato dearrendamiento sometido a prórroga forzosa.

• Subvención incompatible con subsidio, de acuerdo con las condiciones delcuadro:

Si el nº de promotores con ingresos < 3,5 x SMI > 60% < 60%

Subvención a promotores con ingresos > 3,5 SMI (% Pto. Protegido/tope€)

10/1.200 -

Subvención a promotores con ingresos < 3,5 SMI 25/3.000 25/3.000

Subvencion a promotores con ingresos < 3,5 SMI y > 65 años

25/3.000 25/3.000

Subvención a arrendadores con prórroga forzosa 35/3.600 35/3.600


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IV.9.B.3 Rehabilitación de viviendas en edificios

El edificio tendrá una antigüedad mínima de 15 años y el promotor tendrá unosingresos familiares inferiores a 5,5 x SMI.

Las ayudas estatales son:

• Préstamo cualificado, con un plazo de amortización de 10 años, más 1 decarencia, un interés equivalente al 85 por ciento del interés medio delmercado hipotecario y cuantía por el coste de la rehabilitación, limitados a120 metros cuadrados útiles y con el tope por metro cuadrado útil del 50% delprecio máximo de las viviendas protegidas.

• Subvención del 25% del presupuesto protegido si los ingresos anuales soninferiores a 3,5 x SMI o si cede la vivienda en alquiler (durante 10 años y conuna cuota máxima del 7%), y del 35% si el titular es arrendador con contratosometido a prórroga forzosa, o si, además de tener ingresos inferiores a 3,5 xSMI, el titular tiene más de 65 años.

IV.9.B.4 Viviendas unifamiliares

Los titulares de las viviendas tendrán ayudas idénticas a las recogidas en algunode los dos apartados anteriores, en función de cuál sea la actuación predominante.

IV.9.B.5 Viviendas rurales

Siempre que se cumplan las condiciones establecidas en el apartado IV.7.B.5, cabentres modalidades de rehabilitación con ayudas diferenciadas:

IV.9.B.5.a Rehabilitación integral

Ayudas destinadas para la reconstrucción o cambio de uso de edificios.

Para los titulares con ingresos anuales que no excedan de 5,5 x SMI, la ayuda es:

• Préstamo cualificado de 45.000€, en la actualidad, con un plazo deamortización de 13 años más 2 de carencia y un interés inferior al delmercado.

IV.9.B.5.b Rehabilitación genérica

Ayudas destinadas para la ampliación o adecuación de las condiciones dehabitabilidad, para los titulares con ingresos anuales que no excedan de 5,5 x SMI,la ayuda es:


[ 101 ]

• Préstamo cualificado de 18.000€, actualmente, con un plazo de amortizaciónde 5 años más 1 de carencia y con un interés inferior al de mercado.

IV.9.B.5.c Rehabilitación especial protegida

Ayudas destinadas para la recuperación de fachadas y cubiertas de edificios devalor arquitectónico.

Para los titulares, cualesquiera que sean sus ingresos, la ayuda es:

• Préstamo cualificado de 30.000€ ó 18.000€ si fuera un préstamo personal, conun plazo de amortización de 13 años más 2 de carencia o de 5 años y uno decarencia, respectivamente y un interés, en ambos casos, del 2%.

En los dos primeros casos de rehabilitación además habrá otra ayuda:

• Subsidio del interés del crédito cualificado para, en la actualidad rebajarlo 2,5puntos si el titular de la vivienda tiene unos ingresos que no excedan de 2,5 xSMI, o si, no excediendo de 3,5 x SMI, son familias monoparentales, seanpersonas de la tercera edad, jóvenes de hasta 35 años o se encuentran lasviviendas en lugares especiales (espacio natural protegido, conjunto históricoo zonas mineras en reconversión).

IV.9.B.6 Entornos de rehabilitación agrupada

Es una modalidad similar a las Areas de Rehabilitación Integrada, cuyascaracterísticas concretas serán determinadas en la normativa de desarrollo.

Las ayudas vendrán recogidas en los respectivos Acuerdos o Convenios, en sucaso, a suscribir por la Junta de Castilla y León y los Ayuntamientos.

IV.10 Suelo


IV.10.A.1 Urbanización protegida. Areas de urbanización prioritaria

Se trata de actuaciones de urbanización, para su inmediata edificación, con unareserva mínima del 50 por ciento de la edificabilidad, para promover viviendas deprotección pública y el compromiso de iniciar la construcción de estas viviendasen el plazo máximo de 3 años.

Se recomienda potenciar el sistema de gestión de concurrencia para poner en elmercado mayor superficie de suelo urbanizado con el fin de abaratar su precio


[ 102 ]

Los incentivos estatales a los promotores son:

• Préstamo cualificado, con un plazo máximo de amortización de cuatro años,incluidos dos años de carencia, con interés preferente del 85% del interésmedio del mercado hipotecario y una cuantía que no excederá del productode la superficie edificable por el 9 por ciento de 1,25 veces el precio básico pormetro cuadrado de superficie útil vigente en el momento de la declaración deactuación protegida.

• Subsidio del 20% de la cuota a lo largo de toda la vida del préstamo.

• Subvención del 20%, con un límite máximo medio de 1.200€ por vivienda,incompatible con el anterior subsidio.

En el caso de que se trate de un Area de urbanización prioritaria, en la que lareserva de edificabilidad destinada a vivienda protegida sea superior al 60%, lassubvenciones y subsidios se verán incrementados.

IV.10.A.2 Urbanización concertada

Es una variedad del caso anterior. Se trata de urbanizar suelo a través deconvenios entre la Junta de Castilla y León y los Ayuntamientos de manera que seobtenga una reserva de suelo urbanizado, de al menos el 50% de la edificabilidad,para promover viviendas de protección pública.

En las Areas de urbanización prioritaria dicha reserva alcanzará, como mínimo, el60% de la edificabilidad.

Se recomienda una gestión pública en la urbanización, de suerte que laedificabilidad resultante tuviera un reparto de este tenor: 10 por ciento de cesión alAyuntamiento, que deberá dedicar la mitad de este suelo, como mínimo, aviviendas de protección pública; entre el 30% y el 60% para el agente urbanizadorpúblico, que dedicará la totalidad de este suelo a viviendas de protección pública;entre el 30% y el 60% para los propietarios del suelo urbanizable, que no deberánpagar costes de urbanización y podrán vender el suelo en el mercado libre en laproporción que les corresponda.

En todo caso, como mínimo, el 50% de la edificabilidad será destinado a viviendasprotegidas.

Los incentivos a los promotores son iguales que los indicados en el apartadoanterior, con la salvedad del incremento al 30% de la subsidiación o de lasubvención del Estado para las Areas de urbanización prioritaria.

La Junta de Castilla y León, a través de la empresa pública GICALSA, podrá llevara cabo las actuaciones correspondientes al agente urbanizador.


[ 103 ]

IV.10.A.3 Urbanización pública

Es otra variedad de suelo bonificado. Se trata de urbanizar suelo directamente porla Comunidad bajo la condición de dedicar, al menos, el 75% de las viviendas alrégimen de protegidas, en el caso de las ciudades, y el 100% en los núcleosintermedios.

Los incentivos a la oferta de suelo son:

• Fondos de la propia Comunidad por el coste total de las obras, siempre quelos terrenos sean íntegramente de la Junta de Castilla y León.

• Caso contrario, la Junta de Castilla y León aportará, en la Junta deCompensación, la parte correspondiente a los terrenos de su propiedad yexigirá a los demás propietarios intervinientes, el depósito anticipado de susaportaciones.

• El pago al urbanizador puede ser convenido en solares del área urbanizada.

IV.10.B Incentivos a la Demanda

IV.10.B.1 Enajenación de solares para viviendas protegidas

La ayuda consiste en:

• Precio limitado de los solares de acuerdo con una repercusión en el preciomáximo de las viviendas de un 20 por ciento.

• Enajenación mediante concurso público dando el adecuado peso al caráctersocial de la promoción.

IV.10.B.2 Cesión del derecho de superficie

En la modalidad de viviendas concertadas de gestión pública, en régimen dealquiler, se podrá ceder el derecho de superficie por un período de 75 años y a unprecio aproximado de 5.000€.


[ 104 ]

IV.11 Ayudas complementarias a grupos sociales singulares

Estas ayudas son complementarias a las expresadas en los epígrafes anteriores yvan dirigidas a grupos sociales que se desea discriminar positivamente.

IV.11.A Jóvenes que acceden a su primera vivienda

Las ayudas adicionales a las que tienen derecho esto jóvenes con menos de 35años, y unos ingresos anuales que no superen 4,5 x SMI, son:

• Una subvención adicional del Estado de 3.000€ si adquiere una viviendaprotegida nueva o en segunda transmisión, o una vivienda libre deadquisición protegida.

• Una subvención de la Junta de Castilla y León, de 3.000€, compatible contodas las ayudas del Estado, cualquiera que sea la vivienda que adquiera, sisus ingresos anuales no superan 3,5 x SMI.

• Un subsidio de la Junta de Castilla y León en la adquisición de una viviendarural, compatible con la ayuda anterior con objeto de rebajar el interés delcrédito hipotecario 2,5 puntos.

• Establecimiento de un sistema preferente en la adjudicación de viviendas degestión pública.

IV.11.B Familias monoparentales con hijos menores a su cargo

Cuando estas familias tengan unos ingresos inferiores a 4,5 x SMI:

• Una subvención adicional del Estado de 900€ para la adquisición de unavivienda protegida nueva, una vivienda protegida en segunda compraventa ouna vivienda libre ya construida de adquisición protegida.

• Una subvención adicional de la Junta de Castilla y León de 600€, compatiblecon todas las ayudas del Estado, cualquiera que sea la vivienda que adquiera,si sus ingresos anuales no superan 3,5 x SMI.

• Un subsidio de la Junta de Castilla y León en la adquisición de una viviendarural, compatible con la ayuda anterior con objeto de rebajar el interés delcrédito hipotecario 2,5 puntos.



[ 105 ]

IV.11.C Familias numerosas

• Posibilidad de adquirir una vivienda protegida de 120 metros cuadradosútiles.

• Si sus ingresos anuales son inferiores a 4,5 x SMI, una subvención adicionaldel Estado de 3.000€ para 4 hijos y 4.200€ para 5 ó más hijos.

• Si sus ingresos anuales son inferiores a 3,5 x SMI, una subvención adicionalde la Junta de Castilla y León de 600€, compatible con todas las ayudas delEstado.

• Un subsidio de la Junta de Castilla y León, en la adquisición de una viviendarural, compatible con la anterior ayuda, con objeto de rebajar el interés delcrédito hipotecario 2,5 puntos.


IV.11.D Personas de la tercera edad

Siempre que sus ingresos anuales sean inferiores a 3,5 x SMI:

• Subsidio de la Junta de Castilla y León en la adquisición o construcción deuna vivienda rural, compatible con otros tipos de ayudas, con objeto derebajar el interés del crédito hipotecario en 2,5 puntos.

IV.11.E Familias con algún miembro con minusvalía

Las familias con algún miembro con minusvalía, que deseen realizar obras en susviviendas para adaptarlas a las condiciones técnicas recomendadas para evitarbarreras o impedimentos arquitectónicos, podrán acogerse a las ayudasestablecidas para la rehabilitación de sus viviendas y de los edificios donde éstasse ubiquen con el fin de financiar el coste de dichas obras.

En todo caso, se creará un Registro de Viviendas adaptadas y de solicitantes conminusvalía.

Igualmente, existirá un procedimiento de adjudicación específico para el caso delas Viviendas de gestión pública.


[ 106 ]

IV.11.F Inmigrantes y personas sin techo

• Subvención del precio del alquiler del alojamiento protegido de acuerdo conla determinación del Ayuntamiento propietario del edificio.

• Ayudas satisfechas por el Ayuntamiento al amparo de convenios suscritosentre el Ayuntamiento y la Junta de Castilla y León, con iguales aportacioneseconómicas, para luchar contra la marginación.


[ 107 ]


[ 108 ]


[ 109 ]

IV.12 Actuaciones complementarias que formula el Plan Director

IV.12.A Potenciación de la actividad de la empresa pública

“Gestión de Infraestructuras de Castilla y León, S.A.”

(GICAL, S.A.)

La sociedad pública GICAL, S.A. interviene en el mercado del suelo de Castilla yLeón bien por cuenta propia, bien por indicación de la Junta de Castilla y León,mediante la firma de un contrato-programa o encargo directo.

El presente Plan pretende potenciar ambos tipos de actuación con el objeto depromover la construcción de viviendas protegidas.

También podrá intervenir GICAL, S.A. en la adjudicación y enajenación deviviendas o en la promoción de viviendas concertadas, de acuerdo con elcontrato-programa que suscriba con la Junta de Castilla y León.

IV.12.B Promoción de la constitución

de Sociedades Municipales de Vivienda

Mediante esta línea de actuación el presente Plan Director pretende fomentar laconstitución de sociedades municipales de vivienda en todo el ámbito regional,que podrían desarrollar entre otras funciones:

w Promoción de viviendas protegidas destinadas a los sectores de poblaciónmás desfavorecidos.

w Realización de estudios urbanísticos, redacción de planes de ordenación yproyectos de urbanización, así como la gestión y ejecución delplaneamiento.

w Actividades urbanizadoras, como la promoción y preparación de suelo yrenovación y remodelación urbana, así como las obras de infraestructuraurbana y dotación de servicios para la ejecución de los planes de ejecución.

w Gestión y explotación de obras de servicios resultantes de la urbanización,previa concesión legal.

w Adquisición, promoción, construcción y rehabilitación de vivienda paraatender las necesidades de grupos de población de insuficiente capacidadeconómica.

w Fomento de edificación y rehabilitación de edificios.


[ 110 ]

w Investigación, información, asesoramiento y colaboración en estudios yactividades técnicas relacionadas con el urbanismo y la vivienda.

w Adquisición y enajenación de suelo.

w Etc.

La ayudas de la Junta de Castilla y León son las recogidas en los epígrafes devivienda y suelo concertados (IV.7.A.2.b y IV.10.A.2.).

IV.12.C Fomento del Sistema de Concurrencia

Tal y como se ha observado en páginas anteriores, el Plan Director de Vivienda ySuelo 2002-2009 pretende fomentar, a través de las distintas líneas de actuaciónque, en él se incluyen, tanto en materia de vivienda como en materia de suelo laurbanización de suelo mediante el denominado sistema de concurrencia.

Tal y como se establece en el artículo 86 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, deUrbanismo de Castilla y León:

El sistema de concurrencia se emplea a iniciativa de un particular o delAyuntamiento que, reuniendo los requisitos establecidos reglamentariamente,presenta un Proyecto de Actuación y el Ayuntamiento, a su vez, convoca unconcurso para la selección del urbanizador, simultáneo a la información pública.

La Junta de Castilla y León interviene en el proceso anteriormente mencionadofinanciando parcialmente parte del mismo.


[ 111 ]

IV.12.D . Elaboración de estudios sistemáticos periódicos

sobre la situación del mercado de la vivienda y el suelo

Entre los estudios a realizar destacan:

w inventario del patrimonio regional de suelo residencial

w elaboración de estudios de los patrimonios públicos de suelo

w estudio de necesidades de suelo y censo de suelo urbanizado y urbanizable

w informes de seguimiento de la evolución del mercado inmobiliario

w puesta en marcha del registro de urbanismo de Castilla y León

w Etc.

IV.12.E Recomendaciones del Plan a las Administraciones Públicas locales

en materia de suelo:

El Plan Director formula las siguientes recomendaciones a las AdministracionesLocales con el fin de que se cumpla los objetivos previstos en la legislación deurbanismo de Castilla y León, agilizándose la gestión urbanística:

w Revisión de instrumentos de planeamiento urbanístico para adaptarlos a lanueva legislación urbanística

w Aplicación de criterios de clasificación de suelo orientados a favorecer laformación de Patrimonio Municipal de Suelo

w Delimitación de unidades de actuación que favorezcan la aplicación delsistema de gestión urbanística por concierto y concurrencia

w Elaboración de programas municipales de suelo

w Formación de consorcios con otras administraciones para la gestión delPatrimonio Municipal de Suelo

w Constitución, según las características del municipio, de sociedades oempresas públicas para la gestión de los Patrimonios Municipales de Suelo

w Cooperación técnica y financiera


[ 112 ]

IV.12.F. Adaptación de las actuaciones de suelo

a la Planificación Territorial

La ejecución de esta línea de actuación supondrá la realización de las siguientesactividades entre otras:

w Aprobación de las Directrices de Ordenación del Territorio de Castilla yLeón.

w Establecimiento de un “observatorio” permanente del mercado de suelo,que realice las funciones de seguimiento del mercado, diagnóstico yrecomendaciones operativas.

IV.12.G. Suscripción de convenios con los diversos agentes

intervinientes en el mercado del suelo

Desde la Administración Autonómica se propone la firma de convenios condiversas administraciones y entidades con el fin de facilitar el máximocumplimiento del Plan Director:

w Convenio con la Administración General del Estado y las Entidades dederecho público dependientes de ella para agilizar la ejecución en elplaneamiento.

w Convenio con las Entidades Locales y entidades de derecho público decualquier administración para la gestión adecuada de los patrimoniospúblicos de suelo, a través del apoyo técnico y jurídico de la administraciónregional.

w Convenios con Colegios Profesionales de agentes intervinientes en elmercado del suelo (Registradores, Notarios, API) para aumentar latransparencia del mercado del suelo, agilizar la gestión urbanística yfacilitar el cumplimiento de la legalidad.

w Convenios con las empresas suministradoras de servicios para elincremento de la calidad general de los servicios públicos, mejorar losritmos de implantación en las áreas de nueva urbanización y evitar laaparición de urbanizaciones ilegales.


[ 113 ]

IV.12.H. Desarrollo normativo autonómico en materia de suelo

La ejecución de esta línea de actuación supondrá la realización de las siguientesactividades entre otras:

• Modernización del entramado normativo en materia de vivienda.

• Elaboración del reglamento de desarrollo de la Ley de Urbanismo deCastilla y León y apertura de un proceso de concertación con otrasadministraciones para la adopción de medidas legales en materia desuelo.

• Definición de los criterios para la clasificación del suelo rústico y porexclusión del suelo urbanizable en toda la Comunidad Autónoma.

IV.12.I. Control de Calidad

Las viviendas a las que tengan acceso los ciudadanos a través de las actuacionescontempladas en el Plan, y en general, el espacio urbano que se genere, debe serun instrumento más para promover la calidad de vida y el bienestar de laComunidad. Para ello es necesario que todas las actuaciones que se desarrollenestén sometidas a un control de calidad en su ejecución y producto final, sólo deesta forma se ofrece a los castellanos y leoneses la garantía de que la política devivienda y suelo ofrece soluciones a sus demandas, soluciones que se adecuanademás a los más altos niveles de exigencia. Para ello, este Plan Director incluyeentre sus objetivos garantizar la calidad de las edificaciones destinadas a vivienda,tanto en la etapa de su construcción como en el mantenimiento durante su vidaútil. Para que estas medidas ofrezcan a los ciudadanos las garantías precisas sedebe igualmente crear los medios para facilitar una completa información asícomo transparencia en el mercado de la vivienda.

En este sentido, y dentro del marco de la Ley de Ordenación de la Edificación, seproponen medidas específicas destinadas, por un lado, a garantizar la calidad dela construcción y, por otro, al seguimiento del buen estado de las viviendasdurante su uso.

Estableciendo estrictos controles se permite que sean las compañías aseguradoraslas que cubran los correspondientes seguros frente a posibles defectos. Por otrolado, las entidades técnicas que deben realizar estos controles estarán sujetas alcumplimiento de unas estrictas prescripciones para ser homologadas por la Juntade Castilla y León en su ámbito territorial.


[ 114 ]

Una vez construidas las viviendas, y para garantizar su buen estado y uso, laJunta de Castilla y León aprobará un manual de instrucciones relativas lautilización y mantenimiento de los edificios con el fin de prolongar su vida a largoplazo. Con estas instrucciones se regulará la Inspección Técnica de los Edificiosestableciendo competencias, objeto y frecuencia de las inspecciones, así comoefectos de las mismas.

Para ofrecer al usuario final de la vivienda toda la información relativa al edificio,además de la documentación que el promotor debe entregar al comprador segúnlo establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación (Proyecto final de obra,acta de recepción, listado de agentes e instrucciones de uso y mantenimiento), seincluirá el informe de control de calidad expedido por el director de la obra, en elque se recogerá los resultados de los controles realizados tanto en la fase deproyecto como de construcción. La Junta de Castilla y León, por su parte,elaborará modelos de contrato de compraventa y de alquiler de viviendas quesirvan de referencia para estas operaciones.

El Programa de Calidad en el que se enmarcan estas medidas específicas seconfigura como el instrumento necesario para regular el proceso de controlcualitativo mediante la elaboración del marco normativo requerido.

Además, dentro de este Programa de Calidad tendrán cabida otros instrumentoscomo guías, manuales e instrumentos de acreditación, que permitan a lospromotores y constructores públicos y privados conocer las pautas de actuaciónque se les exige, y a los ciudadanos contar con la garantía de que la política devivienda y suelo se realiza de acuerdo a la calidad que demandan y latransparencia que debe presidir las actuaciones de la Administración.

Especial énfasis se va a poner en extender la disposición de sellos de calidad paralos productos de la construcción elaborados en Castilla y León, pues en unmercado europeo muy competitivo y con progresivos requerimientos de calidad,nuestra industria de la construcción debe situarse en la primera línea en cuanto serefiere a la garantía de calidad de sus productos.


[ 115 ]

IV.12.J. Oficinas de Información

El énfasis que el Plan pone en la calidad de servicio al ciudadano no estaríacompleto sino incluyera actuaciones encaminadas a ofrecer a los ciudadanos todala información disponible sobre las oportunidades con que cuentan para el accesoa la vivienda y otras actuaciones que desde la Administración se desarrollandentro de la política de vivienda y suelo. En este sentido, el Plan incluyeintervenciones que permiten mejorar el conjunto de sistemas y mediosestablecidos para ofrecer a los ciudadanos toda la información disponible yatenderles en sus necesidades y demandas en materia de vivienda y suelo.

Existen en la actualidad las Oficinas de Información al Ciudadano en materia devivienda en cada uno de los Servicios Territoriales de la Consejería de Fomento yen Ponferrada y Miranda de Ebro, que en el año 2001 han recibido 230.000consultas y están dotadas de personal cualificado, dependientes de la DirecciónGeneral de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio. Se potenciarán y sefortalecerán estas Oficinas desarrollando planes de formación del personaldedicado a la atención al público y poniendo a su disposición la informacióndisponible de una forma organizada y sistematizada y lo más sencilla posible.

A fin de generar los medios de difusión más efectivos se prevé la elaboración demanuales y guías técnicas que provean, a quien lo requiera, informaciónsintetizada y ordenada de acuerdo a las diferentes demandas.

La nueva edición en un solo volumen de los textos legales existentes en materiade vivienda y suelo, junto a la edición de un libro especializado, explicativo einterpretativo de los contenidos del Derecho Urbanístico de Castilla y Leónpermitirá ofrecer un fácil acceso al cuerpo regulador de esta materia que se veráreforzado con la celebración de jornadas explicativas de Ley 5/1999 deUrbanismo de Castilla y León.

Otras acciones de comunicación previstas incluyen desde la realización decampañas de divulgación informativas al público en general hasta laorganización de un Congreso sobre las perspectivas del urbanismo en Castilla yLeón para el siglo XXI, entre otros.


[ 116 ]

Por otro lado, las nuevas tecnologías permiten garantizar la difusión universal detoda la información disponible, por eso, desde este Plan Director se pretendefomentar la inclusión en internet de toda la normativa relativa a vivienda y sueloexistente y la publicación de todas la convocatorias de actuaciones y ayudasprevistas.

En esta línea se potenciará el Centro de Información Territorial que potenciará ydivulgará bases cartográficas y documentales aprobadas para el perfectoconocimiento de la Comunidad Autónoma.

Pero la mejora en la información es además un instrumento útil para la propiaAdministración, que podrá así desarrollar sus procedimientos de una forma máságil, eficaz y eficiente.

Con todas estas acciones se pretende acercar la Administración al ciudadano ydar a conocer el contenido de la política de vivienda y suelo y las actividades através de las que se desarrolla, al mismo tiempo que se agilizan losprocedimientos de gestión de esta política, mejorando las actividades quedesarrolla la propia Administración.


V. Cuantificación de Actuacionesy Financiación


[ 118 ]

V.1. Cuantificación de actuaciones y fuentes de financiación

La ejecución de la totalidad de actuaciones contempladas en el Plan Director deVivienda y Suelo 2002-2009 requerirá una aportación económica aproximada de4.000 millones de euros.

De este volumen total de recursos necesarios, parte serán satisfechos por elMinisterio de Fomento, siempre y cuando la Comunidad Autónoma de Castilla yLeón haya reconocido el derecho a la obtención de los mismos dentro de lascondiciones y límites cuantitativos establecidos en la normativa correspondiente ysegún lo acordado en los diversos convenios suscritos entre ambasAdministraciones. En cualquier caso, corresponderá a la Junta de Castilla y León latramitación y resolución de los expedientes de solicitud de ayudas económicasdirectas, así como la gestión del abono de las subvenciones con cargo a suspresupuestos.

Esta financiación, a cubrir tanto por recursos del Estado como por recursosaportados por la Junta de Castilla y León con cargo a sus presupuestos, podráadoptar las siguientes modalidades de cara a los beneficiarios:

A) Préstamos cualificados concedidos por las entidades de crédito públicas yprivadas en el ámbito de los convenios suscritos por el Ministerio deFomento con las mismas. A este respecto, se prevé que para el período2002-2009 se concederá un volumen de créditos destinados a lafinanciación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo porvalor aproximado de 3.152 millones de euros. Del total de créditosconcedidos, se prevé que aproximadamente el 60% se destinen a lapromoción de viviendas de protección oficial de gestión privada.

Asimismo, es importante resaltar el volumen de créditos que en el presentePlan se tiene previsto destinar a actuaciones en materia de suelo (12%serán financiadas mediante préstamos cualificados).

B) Ayudas económicas directas aportadas tanto por el Estado como por laJunta de Castilla y León con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda aaquellos colectivos de la sociedad castellano y leonesa que mayornecesidad presentan.

V. Cuantificación de Actuaciones y Financiación


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Así, el presente Plan tiene previsto la concesión de ayudas económicas directas porun valor de casi mil millones de euros, de los cuales se prevé que, aproximadamente,un 47% serán aportación de la Junta de Castilla y León y el resto procederá derecursos estatales. La modalidad de ayuda económica directa es empleada a nivelestatal como un instrumento de financiación destinado a adquirentes, arrendatarioso promotores para uso propio de vivienda protegida, frente a la modalidad depréstamo cualificado, más común en la concesión de ayudas a promotores. Del totalde ayudas estatales, más de un 81% se destinarán a incentivar la adquisición y elalquiler de viviendas, correspondiendo el 19% restante a ayudas económicas directasen materia de suelo y rehabilitación.

Por su parte, la Junta de Castilla y León destinará aproximadamente un 55% de lasayudas directas previstas (provenientes de sus presupuestos) a incentivar lapromoción de viviendas protegidas de gestión pública, distribuyendo el porcentajerestante entre actuaciones en materia de suelo (el 15%), rehabilitación (más del 10%)y ayudas para incentivar la adquisición y el alquiler de viviendas (el 11%).

En la página que sigue se presenta en forma de tabla el detalle de las actuacionesdescritas, diferenciando entre aquellas actuaciones financiadas por el Estado deaquellas que serán financiadas con cargo a los presupuestos de la Junta de Castilla yLeón, aunque en ambos casos todas las ayudas son gestionadas por la Junta.


[ 120 ]


[ 121 ]

V.2. Programación de actuaciones

Los incentivos y ayudas del Estado se programan cuatrienalmente, conactualizaciones anuales, pero sin territorializar.

Las ayudas de la Junta de Castilla y León a los arrendatarios, jóvenes y viviendarural, se programarán anualmente en las respectivas órdenes de convocatoria ytambién serán sin territorializar , previamente a su concesión.

Las actuaciones de la Junta en suelo y vivienda nueva con gestión pública seprogramarán bianualmente y se territorializarán.

Para el primer bienio del Plan se han programado las siguientes actuaciones envivienda de protección oficial con gestión pública según se refleja en los siguientesmapas:


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11

11

2233

44

55

22

33

44

5566

11

22

33

445577

11

2233

44

55

66 77

11

2233

44

LeónÁvila Palencia

11 Arenas de S.Pedro

22 Candeleda

33 Cebreros

44 El Tiemblo

55 ÁvilaBurgos

11 Aranda Duero

22 Briviesca

33 Burgos

44 Medina Pomar

55 Miranda Ebro

11 Astorga

22 Bembibre

33 Carracedelo

44 Fabero

55 La Robla66 León

77 La Pola deGordón

Aguilar de Campoo11

22 Barruelo Santullán

33 Cervera Pisuerga44 Dueñas

55 Osorno

66 Palencia

77 Venta de Baños

Salamanca

11 Ciudad Rodrigo

22 Salamanca

33 Sta. Marta

44 Vitigudino


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11

22

33

44

55

11

22

3344

55

66

77

1122

33 44

6655

7788

11

22

33

44

Segovia11 Carbonero

22 Cerezo de Abajo

33

44

El Espinar

Escalona del Prado

55 Segovia

Soria

11

22

33

44

55

Agreda

Arcos del Jalón

Matamal

S Esteban de Gomez

San Pedro Manrique

66

77Soria

Tardelcuende

Valladolid

11 Iscar

22 Laguna de Duero

33 Olmedo

44 Pedrajas de SanEsteban

55 Quintanilla deOnesimo

66 Tudela de Duero

77 Valladolid

77 Villabrágima

Zamora

11 Alcañices

22

33

11

Benavente

Corrales del Vino

Zamora


VI. Impactos del Plan


[ 125 ]

El nuevo contexto social, la realidad económica de la región y la necesidad decontinuar actuaciones anteriores en materia de vivienda y suelo, son algunas de lasrazones que justifican la elaboración de este Plan Director de Vivienda y Suelo deCastilla y León. Con el fin de responder adecuadamente a una realidad cambianteque genera nuevas demandas y nuevos demandantes, el presente Plan haestablecido unos objetivos precisos que permiten cumplir con la responsabilidad deservicio público que en materia de vivienda y suelo tiene otorgada la Junta deCastilla y León. Estos objetivos se han traducido en unas líneas de actuaciónconcretas que, en su desarrollo a lo largo de los ocho años de vigencia del presentePlan, permitirán cumplir con los fines previstos y responder a las demandasciudadanas facilitando el acceso a la vivienda a aquellos grupos más necesitados.

Con el esfuerzo aunado de todas las Administraciones y entidades, públicas yprivadas, con competencia en la materia, se logrará ejecutar este Plan de forma que,a lo largo de su desarrollo y una vez concluido, se hayan alcanzado los objetivosprevistos en beneficio de todos los ciudadanos. Para garantizar que el esfuerzo ydedicación que requiere la ejecución del Plan por parte de todos los actoresimplicados se traduce en realidades para castellanos y leoneses, el propio Planincluye mecanismos de control y seguimiento durante su ejecución a la vez queestablece criterios y medios para asegurar la calidad del producto final.

El ciudadano, como centro y razón de ser de la Administración Pública, nos obligaa concretar en realidades el esfuerzo de cada uno de las unidades intervinientes enbeneficio de todos. Los objetivos de este Plan Director se traducirán en realidadesque redundarán en beneficio de los más desfavorecidos y del conjunto de lapoblación de la región. A continuación se presenta la estimación de los resultadosdel Plan en sus términos cuantitativos y cualitativos.

VI.1. Impacto cuantitativo de los objetivos

de programación general del Plan.

El Plan Director de Vivienda y Suelo 2002-2009 procura las condiciones necesariaspara alcanzar un nivel de producción de vivienda protegida, en todas susmodalidades, y actuaciones sobre el suelo de tal forma que responda a la demandadetectada en la Comunidad Autónoma de Castilla y León. El sistema de objetivosestablecido en el presente Plan Director adapta los esquemas de ayudas a la vivien-

VI. Impactos del Plan.


[ 126 ]

da a las nuevas necesidades de los castellanos y leoneses, contemplando más de130.000 actuaciones a realizar en el periodo de tiempo comprendido entre 2002-2009,distribuidas, de forma estimativa, según el cuadro que se adjunta a continuación.

El siguiente cuadro presenta las actuaciones a desarrollar en materia de vivienda,rehabilitación y suelo. Este volumen total de actuaciones cotempladas permitiráampliar y/o matener el actual parque de viviendas de Castilla y León, mediantenueva construcción y/o rehabilitación, así como facilitar el acceso a una viviendamediante la concesión de ayudas económicas reflejadas el capítulo V. Plan deFinanciación del presente Plan.

ActuacionesTotal

actuaciones 2002-2009

Media anual de actuaciones

Actuaciones en materia de urbanización de suelo 28.800 3.600Viviendas nuevas protegidas con gestión pública 8.000 1.000Viviendas nuevas protegidas con gestión privada 24.000 3.000Rehabilitación 30.000 3.750Vivienda Rural 12.000 1.500Ayudas al alquiler 21.600 2.700Grupos sociales singulares 7.720 965

Jóvenes: ayuda al acceso a la primera vivienda 7.200 900Inmigrantes y colectivos marginales: alojamiento protegido 520 65

TOTAL 132.120 16.515

Propuesta Actuaciones Plan Director de Vivienda y Suelo 2002-2009


[ 127 ]

VI.2. Impacto cualitativo.

La entrada en vigor y puesta en marcha del Plan Director de Vivienda y Suelo 2002-2009,tiene como uno de los principales objetivos el obtener la máxima rentabilidad social de losrecursos de la Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio, deforma que beneficie al mayor número posible de destinatarios.

Con el fin de lograr el objetivo constitucional de facilitar una vivienda digna y adecuada atoda la población, el Plan pretende la puesta en marcha y ejecución de las líneas de ayudaque tendrán un efecto cualitativo significativo sobre la población castellano y leonesa, porlo que se estima que, a lo largo del horizonte 2002-2009, se alcance mediante las ayudas delPlan a 130.000 familias cuyos ingresos económicos no sean suficientes para resolver susnecesidades de vivienda en el mercado libre. Es decir, las ayudas en materia de viviendaalcanzarán aproximadamente a un 20% de las familias de la región castellano y leonesa.

En lo que respecta al ámbito familiar, el Plan tratar con especial atención a aquellas familiascon más de tres hijos, es decir, las familias numerosas, adémás de las familias

monoparentales, un segmento de la población que requiere una especial protección y queha sido considerado por primera vez de forma específica en un plan de vivienda de laComunidad Autónoma de Castilla y León.

Dentro del marco social del Plan, la política de vivienda y suelo dedica especial atención alcolectivo de jóvenes, especialmente aquellos que desean acceder a su primera vivienda.Este Plan contempla más de 7.000 actuaciones dirigidas específicamente a ayudar a estecolectivo en la adquisición de su primera vivienda. Estas ayudas directas se vencomplementadas con otras acciones como la creación de bolsas de viviendas en alquilerpara jóvenes, y el establecimiento de cupos específicos para los jóvenes en todas lasadjudicaciones de vivienda de gestión pública.

El presente Plan, dentro de su marco de ayudas, considera también las necesidadesespecíficas de las personas de la tercera edad, cuya presencia en Castilla y León esrelevante. A tal efecto, en el ámbito de las ayudas del Plan se incluye la consideracióncomo régimen de protección a los alojamientos de la tercera edad consistentes en edificiosde apartamentos, de hasta 40 m² útiles, equipados con anejos para servicios comunes.


[ 128 ]

De esta manera, las personas mayores mantendrán un domicilio de su propiedady tendrán a mano los servicios que requieran y que resultan difíciles de resolverpor cada uno separadamente.

La especial situación de los inmigrantes será tenida en cuenta en diversas líneasde ayuda, estando además previstas en el Plan, la ejecución de unas 520actuaciones específicas destinadas a los mismos en el periodo 2002-2009. Para estecolectivo, junto al que conforman los casos de marginalidad reflejados en laspersonas “sin techo”, se han definido además Convenios con las EntidadesLocales, con las que se desarrollarán programas municipales con el fin de ofrecersoluciones dignas y adecuadas a estos colectivos (promoción de viviendasconcertadas en alquiler, desarrollo de alojamientos protegidos y realojo).

Considerando estos objetivos, la Junta de Castilla y León, y, en concreto, laDirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio de laConsejería de Fomento es consciente de la necesidad del aprovechamiento de lassinergias derivadas de una acción pública eficaz, sinergias tales como lasderivadas de la consideración de la financiación pública como vehículocatalizador de recursos del sector privado para así alcanzar objetivos másambiciosos en beneficio de todos.

En este afán de ampliar la acción social de la política de vivienda y suelo, sedefine una coordinación y cooperación más intensa con las distintasAdministraciones Públicas y promotores privados que permitirán ofrecer unmejor servicio a los ciudadanos. Entre estas medidas de coordinación destacan lassiguientes:

w Impulso de los convenios firmados con los diferentes Ayuntamientos,que se materializarán en una gestión del suelo urbano más flexible, eldesarrollo de viviendas cofinanciadas, actuaciones en materia derehabilitación (ejecución de Áreas de Rehabilitación Integrada yEntornos de Rehabilitación Agrupada) y en actuaciones en materia devivienda y realojo dirigidas a colectivos específicos (inmigrantes ypersonas “sin techo”).

w Fomento de los contratos con promotores privados para aumentar laproducción de viviendas concertadas en el mercado.


[ 129 ]

La formulación de estos ambiciosos objetivos junto a la utilización deinnovadoras herramientas de gestión y ejecución de política de vivienda, seconcretará en el horizonte temporal en el que estará vigente el Plan en casi 29.000actuaciones sobre el suelo y 32.000 actuaciones sobre nueva vivienda protegida

tanto de gestión pública como privada.

Asimismo, desde la Junta de Castilla y León se es consciente de la importanciacultural y artística del patrimonio arquitectónico y urbanístico que se constituyecomo una seña de identidad de nuestra Comunidad. Por esta razón, dentro delPlan Director se han definido líneas de actuación tendentes a la conservación deestos bienes, mediante la potenciación de los centros históricos y la rehabilitacióndel patrimonio edificado existente, además de la constitución de Áreas deRehabilitación Integrada de las ciudades, en las que se pretende poner en marcha,al menos, una por cada provincia de la región, y el establecimiento de Entornosde Rehabilitación Agrupada en los núcleos de población de tamaño medio ypequeños pueblos.

Encuadradas en este marco se encuentran las actuaciones en Rehabilitación y

Vivienda Rural (tanto en nueva construcción como en rehabilitación). Esteenfoque se materializará dentro del Plan en 42.000 actuaciones de las que 30.000van dirigidas a la rehabilitación de viviendas ya construidas en áreas urbanas osemiurbanas y 12.000 actuaciones a la rehabilitación de vivienda rural, lo quesupone más del 30% de todas las actuaciones del Plan Director.

Las actuaciones en materia de vivienda y suelo que se definen tanto en el mediorural como urbano se encuentran integradas dentro del modelo territorial quepropugna la Junta de Castilla y León, con el lema de “Castilla y León: una regiónpolicéntrica”. Con este lema se expresa la necesidad de ofrecer un tratamientodiferenciado según las muy diversas características de las localidades de laregión. En este sentido, la rehabilitación propiciada por este Plan busca potenciaresas pecularidades reflejadas en el patrimonio inmobiliario. Estas actuacionespretenden un crecimiento armónico y coordinado de la región en su núcleosmenores acompañado por el impulso de construcción de nuevas viviendas en losnúcleos de población intermedios. Ello contribuirá a mejorar las condiciones dehabitabilidad de este tipo de poblaciones, evitando en parte el riesgo deemigración y pérdida de población que, por lo general, experimentan estosnúcleos.


[ 130 ]

Para poder acercar al máximo la actuación pública a los ciudadanos, ofreciendo lainformación disponible y recogiendo las demandas de la población, y adecuar de formacontínua la política de vivienda y suelo a las necesidades de los castellanos y leoneses,todas las medidas contempladas en el Plan van a ir acompañadas de otros medios quegaranticen el establecimiento de un canal de información de doble dirección entre elciudadano y la Administración. Este afán de comunicación de la Administración setraducirá, entre otras, en las siguientes acciones.

w La potenciación del Centro de Información Territorial que produce basescartográficas y documentales apropiadas para el perfecto conocimiento de larealidad territorial de la Comunidad Autónoma.

w Oficinas de información de la vivienda.

w Observatorio del Plan.

w Página WEB.

Desde la Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio seobserva la tendencia del mercado de la vivienda hacia un entorno más competitivo y uncliente, el ciudadano, más exigente en cuanto a la oferta de vivienda (características ytipología de la vivienda, compatible con los requerimientos económicos y de conservacióndel medio ambiente –vivienda sostenible-, ubicación de la misma, etc.), por lo que seconsidera necesario la introducción de nuevos conceptos en la definición de la política devivienda y suelo de la Junta de Castilla y León a efectos de mejorar la satisfacción delcliente respecto al producto final y ofrecer los parámetros de calidad más elevados.

Con la filosofía de construir viviendas adecuadas, se establece como prioridad el garantizarla calidad de los edificios en su construcción y en su posterior uso, así como facilitarinformación completa y transparente sobre el mercado de la vivienda, también se pretendepromover una cultura que garantice la responsabilidad de los distintos agentes queintervienen en el proceso edificatorio, a la luz de la legislación del Estado. Comoinstrumento complementario a estas medidas, se considera necesario potenciar lainspección técnica de la edificación de cara a garantizar la durabilidad de la construcción.

Por último, no debemos olvidar la notable influencia que tiene la política de vivienda quelleve a cabo la Junta en la economía regional (en términos de renta y


[ 131 ]

empleo), especialmente en lo que se refiere al sector de la construcción, muyimportante dentro de la economía regional, ya que supone cerca del 10% delvalor añadido bruto generado en la Comunidad Autónoma.

Por ello, una política activa de vivienda generará efectos positivos directos sobrela edificación e indirectamente sobre el sector de la construcción, por lo que,desde la Junta de Castilla y León se establece como objetivo estabilizar losparámetros de la construcción con una aportación al PIB de la región de un 8% aun 10%, aproximadamente; y de una proporción sobre el empleo regional entornoal 11-13%.

VI.3. Impacto en la adecuación del mercado de la vivienda.

Con este Plan Director, la Junta de Castilla y León pone en marcha las medidasnecesarias para adecuar el mercado de la vivienda al cumplimiento de losobjetivos marcados.

Se trata de acercar las diferentes modalidades de oferta de vivienda a las distintasposibilidades económicas de sus demandantes, de suerte que éstos dispongan de,al menos, dos modalidades viables de acuerdo con sus ingresos anuales y con unesfuerzo de accesibilidad entre el 25% y 30%.

En el siguiente cuadro se expersan gráficamente las siguientes posibilidades:

Número veces SMI

€

Vivienda protegida en alquiler. Gestión privada

Vivienda protegida en compra. Gestión privada

Vivienda libre

Alojamientos protegidos o realojos

Alquiler concertado

Vivienda de promoción pública

Vivienda concertada en compra

3,5 5 5,5

6.000 9.000 15.000 21.000 30.000 33.000Ingresos Familiares

Corregidos

1 1,5 2,5


VII. Instrumentosdel Plan Director


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EL éxito en la ejecución de este Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla yLeón depende en gran medida de la efectividad de los instrumentos empleadospara su desarrollo.

Ya se ha insistido en otros apartados en la importancia de coordinar a todos losactores que participan en la política social de vivienda y suelo de Castilla y León;solo con el esfuerzo aunado y coordinado de todas las Administraciones Públicasy agentes privados se logrará responder a las demandas y necesidades que enmateria de vivienda y suelo presenta la sociedad castellano y leonesa.

Junto a los actores, la política de vivienda y suelo se desarrolla dentro de unmarco normativo que permite garantizar transparencia y resultados de calidad entiempo y forma debidos. La regulación actualmente existente (junto con losdesarrollos que se prevén en el propio Plan), permite asegurar que la actuaciónque en materia de vivienda y suelo llevan a cabo agentes públicos y privadosofrece resultados de acuerdo al objetivo buscado de garantizar el acceso a lavivienda a todos los ciudadanos de la región y especialmente a los másnecesitados. El Plan actual incluye actuaciones novedosas e innovadoras que esnecesario incluir en el marco normativo actual realizando las modificacionesnecesarias.

Pero el motor de la política de vivienda y suelo que se desarrolla desde la Juntade Castilla y León, y el centro de su razón de ser es la satisfacción a losciudadanos. Por eso, un Plan Director de vivienda y suelo no estaría completo sino estableciera los mecanismos necesarios para garantizar que todos losciudadanos conocen el contenido de esta política, los medios que se ponen a sudisposición para acceder a una vivienda y los mecanismos de control establecidospara verificar que la política que se desarrolla responde a la calidad que losciudadanos demandan de las Administraciones Públicas.

El presente capítulo cubre estos tres aspectos en sus diferentes apartados:

• presenta en primer lugar los instrumentos con que se cuenta para eldesarrollo del Plan.

• se fija en la normativa para la ejecución del Plan.

• y establece por último los mecanismos necesarios para garantizar elcontrol de la calidad y la adecuada información al ciudadano.

VII. Instrumentos del Plan Director


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VII.1 Agentes Operadores

La vivienda es un bien básico para todos los ciudadanos y son muchas lasAdministraciones y organismos públicos dedicados a la satisfacción del objetivode garantizar el acceso a una vivienda digna a todos los castellano y leoneses.

La intervención del sector público es de carácter integral, y partiendo desde laproducción hasta la puesta en uso de las viviendas que gozan de protección, laAdministración realiza actuaciones de apoyo y fomento para poner en el mercadodistintos tipos de vivienda que satisfagan las necesidades de una demanda plural.Las Administraciones que cuentan con competencias en los diferentes aspectos dela política de vivienda abarcan desde el Estado hasta los Ayuntamientos, pasandopor la Junta de Castilla y León y, dentro de ésta, la Consejería de Fomento y losórganos que la componen, además de otras empresas públicas como GICALSA.Es relevante, por tanto, reflejar las principales funciones a desempeñar por estosagentes que colaboran en la planificación, ejecución y seguimiento del Plan, paragarantizar que el mismo se desarrolla de forma coordinada y, por lo tanto, con laeficacia debida.

La Consejería de Fomento se convierte en el agente articulador de una políticacoordinada de vivienda en Castilla y León.

De un lado, a través de los oportunos convenios se asegura la coherencia y eleficaz desarrollo de los Planes Cuatrienales de Vivienda del Gobierno, elaboradospor el Ministerio de Fomento y el Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla yLeón.

Las Entidades Locales, por su parte, y según lo establecido en la normativavigente, cuentan con competencias en materia de vivienda y suelo de granimportancia, entre otras razones porque este nivel de la Administración es máspróximo al ciudadano.

El presente Plan incluye instrumentos de colaboración con los Ayuntamientospara desarrollar la política de vivienda y suelo. A través de estos instrumentos selogra alcanzar uno de los objetivos de este Plan, como es la consideración de ladiversidad y riqueza del territorio de Castilla y León, adaptando las actuacionesnecesarias a las particularidades de todos los municipios en los que se desarrollenactuaciones.


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El instrumento principal en el que se materializan las actuaciones conjuntas entrela Administración Regional y la Entidades Locales es el Convenio, a través delcual se formalizará el acuerdo establecido entre las partes firmantes. En dichoConvenio aparecerá reflejada la política de vivienda y suelo residencial de ambasAdministraciones, con la definición de las actuaciones a desarrollar en elmunicipio, estableciendo, a su vez, los mecanismos de coordinación entre lasdiferentes actuaciones contempladas y la concreción de las obligacionesfinancieras, de gestión y de otra índole de las Administraciones firmantes.

Estos convenios deberán contemplar, al menos, los siguientes aspectos:

• Objeto del convenio

• Vigencia Temporal

• Programación de actuaciones

• Asunción de gastos

• Coordinación con el Plan Director 2002-2009

• Distribución de intervenciones de cada una de las partes.

En su afán innovador, y con el fin de implementar de forma eficaz las medidascontempladas en el presente Plan Director, se han incluido modificacionesorgánicas dentro de la estructura de la Dirección General de Vivienda, Urbanismoy Ordenación del Territorio que permitirán ofrecer al ciudadano un mejor servicioe información. Entre estas medidas destacan la puesta en marcha del Servicio deSuelo que será el encargado de la administración y gestión del patrimonio desuelo, así como la gestión de las actuaciones en materia de suelo.

Entre los agentes actualmente existentes y directamente relacionados con lapolítica de vivienda y suelo de Castilla y León, destaca la empresa pública deGestión de Infraestructuras de Castilla y León, S.A. (GICALSA) con funcionesen materia de infraestructuras, proyectos de urbanización, viviendas yurbanización de polígonos industriales.

Como actor activo en materias tan directamente relacionadas con la vivienda y elsuelo, debe considerarse los instrumentos que permitirán involucrar a GICALSAen la ejecución del nuevo Plan Director de Vivienda y Suelo. En este sentido, loscontratos programas de colaboración entre la Consejería de Fomento y GICALSAprevistos en este Plan, aseguran la integración de las actividades de ambosorganismos.


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Por último, y por su manifiesta importancia, hay que hacer referencia a lospromotores privados. El Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León,cuenta con su principal intervención en el mercado, tanto se trate de personasfísicas, sociedades mercantiles o cooperativas.

En los últimos años, el notable crecimiento de la demanda ha originado una casitotal dedicación del sector privado al mercado de vivienda libre, por su mejorprecio y menores requerimientos administrativos. Sin embargo, en este Plan se daun adecuado papel al sector privado en las viviendas protegidas, con laactualización de los precios máximos de venta de las viviendas y con el impulso ala generación de suelo urbanizado a precio asequible para este tipo depromociones.

Además, se incorpora la capacidad financiera del sector privado paracomplementar la del sector público en la promoción de viviendas protegidas, demanera que, con el mismo volumen de créditos presupuestarios, se logre unmayor número de actuaciones en este apartado.

La conjunción entre el sector privado y la Junta de Castilla y León se hará realidadmediante contratos adjudicados previo concurso público y convenios.

VII.2. Instrumentos de Gestión y Seguimiento del Plan

El trabajo realizado hasta el momento se constituye como la base necesaria paraconfigurar una política de vivienda y suelo eficaz y de acuerdo con lasnecesidades de la población de la región. Llegados a este punto, se hace necesariollevar a la práctica e impulsar de forma coordinada e integrada la totalidad de lasactuaciones propuestas para la consecución de estos objetivos y la puesta enpráctica del Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León, permitiendointegrar las actuaciones de todas las Administraciones y agentes privados queintervienen en la materia.

Todo Plan Director requiere de una planificación que garantice en cada momentola coordinación y el impulso necesario para mantener viva y en práctica suaplicación a lo largo del período de vigencia del mismo.


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Con este fin, y como una medida más que se contempla en el Plan Director, seconsidera conveniente la creación de una Comisión de Seguimiento constituidapor representantes de todos los organismos y agentes públicos y privados conparticipación en su desarrollo que se denominará Observatorio Regional deVivienda y Suelo

Las funciones básicas de este Observatorio serán, entre otras, las siguientes:

• Impulsar y coordinar las actuaciones relativas a la ejecución del PlanDirector, lo que supone:

– Analizar las líneas de actuación necesarias para llevar a lapráctica las medidas y objetivos del Plan.

– Realizar un seguimiento y control de la adecuada ejecución deestas medidas, así como el cumplimiento del calendario deejecución de las mismas.

– Lograr la involucración del conjunto de agentes conparticipación en la implantación del Plan Director.

– Actuar como enlace externo e interno entre la DirecciónGeneral de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territoriode la Consejería de Fomento, los agentes promotores yconstructores así como los propietarios del suelo y otrasinstituciones públicas.

• Evaluar la correcta evolución de la ejecución del Plan, para ello seránecesario:

– Hacer un seguimiento de la adecuada evolución de las medidaspropuestas y su adecuación a la realidad castellano y leonesa.

– Informar periódicamente a los órganos superiores competentesen la materia.

– Organizar las reuniones necesarias para conocer de las fuentesnecesarias los datos requeridos para la correcta evaluación delPlan.

– Garantizar la correcta difusión del Plan y su contenido entre losciudadanos de la región.


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VII.3 Modelo de evaluación y seguimiento del Plan Director

En definitiva, el Plan Director ha de incluir un sistema de evaluación yseguimiento, de forma que el compromiso de calidad en su ejecución sea unarealidad permanente durante toda la vida de ejecución del Plan. La evaluación ala que esté sometida el Plan debe permitir su mejora continua y su permanenteadaptación a la realidad de la sociedad castellano y leonesa en cada momento.

Durante su ejecución, la evaluación del Plan debe considerar la eficacia yeficiencia con que está siendo ejecutado. Para conocer la eficacia del Plan serviránlos indicadores de objetivos operativos marcados en el mismo; la eficiencia delPlan se centrará en conocer el grado de cumplimiento de los objetivos en elcontexto de su coste y deberá servir como instrumento de mejora continuapermitiendo asignar los recursos disponibles en el Plan.

La evaluación debe igualmente considerar el cumplimiento de los plazos yobjetivos previstos a lo largo de los ocho años.

Finalmente, una vez concluido el desarrollo del Plan Director, deben recogerse enun documento las conclusiones obtenidas de su ejecución y los resultadoslogrados. Este informe servirá de base para detectar las mejoras a introducir enfuturos planes en un proceso de mejora continua en beneficio de la política devivienda y suelo y, por extensión, de la calidad de vida de todos los ciudadanos.

Adicionalmente, y para la efectiva consecución de los objetivos previstos, lasentidades directamente responsables de la ejecución del Plan necesitan llevar acabo un control y seguimiento periódico de los resultados de la gestión y de laaplicación de los recursos disponibles para el desarrollo del Plan.

El cumplimiento de este objetivo requiere que las unidades de planificación ygestión posean información, a diferentes niveles de detalle, sobre el grado decumplimiento de los objetivos de gestión que facilite la evaluación permanente dela implantación del Plan y la toma de decisiones en cada momento. Un cuadro de

indicadores se presenta como el instrumento previsto en el presente Plan parahacer seguimiento del grado de cumplimiento de los objetivos marcados.


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En este sentido, el diseño de un sistema de apoyo a la toma de decisiones porparte de los órganos responsables de la ejecución del Plan, que facilite y optimicela adopción de medidas sobre bases técnicas y cualificadas de información, deberesponder a los siguientes requisitos:

• Por excepción. Debe ser un sistema que esté diseñado para ir de laglobalidad de los indicadores clave al detalle, cuando existan motivosde excepción, eliminando la revisión rutinaria de información.

• Oportuno. El sistema debe proporcionar a los órganos de direccióninformación en el momento oportuno para la toma de decisiones.

• Homogéneo. El sistema de indicadores debe suministrar informaciónuniforme y homogénea entre distintos periodos de tiempo y entre lasdistintas unidades y organismos involucrados.

• Comparativo. La homogeneidad anterior permitirá establecercomparaciones, lo que a su vez, permitirá controlar y analizar mejorasen la evolución de los resultados alcanzados por las distintasactuaciones ejecutadas.

• Cuantitativo y cualitativo. Debe permitir obtener todas lasexplicaciones necesarias, incluyendo las excepciones e incidenciasdetectadas.

• Flexible. Debe ser flexible a los cambios en la estructura organizativay funcional de ejecución del Plan que se produzcan y lasmodificaciones en los requerimientos de responsables de la políticade vivienda y suelo de la región.

Sobre la base de estos requisitos, la adecuada puesta en marcha de un sistema deapoyo a la toma de decisiones para los responsables del Plan Director, requiere undesarrollo paulatino en el tiempo, en función de dos criterios fundamentales:

• La periodicidad de la información requerida por los responsables delPlan (mensual, trimestral o anual).

• La disponibilidad en el acceso a las fuentes de informaciónnecesarias para el cálculo de los indicadores que integrarían el sistemade indicadores.


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La implantación del cuadro de indicadores se articulará partiendo de lainformación más relevante en el momento actual y de mayor facilidad para suobtención. En un momento posterior, y sobre un mayor desarrollo de lainformación disponible, se ampliará la información de tipo cuantitativo y

Inicialmente, se utilizarán como indicadores de eficacia los cocientes entre elnúmero de actuaciones realizadas y las previstas en el Plan Director.

La puesta en marcha de un Plan nuevo, aún contando con algunas líneascontinuistas de planes anteriores, supone un esfuerzo de adaptación de losagentes y de los medios económicos que se sabe, por experiencia de otros planes,puede rebajar los índices de eficacia al inicio del Plan para recuperarse en los añossucesivos. Por eso, además de los índices de cada año, es aconsejable manejar

Como indicadores de eficiencia se emplearán expresiones que tengan en cuenta elnúmero de actuaciones y su coste, como la siguiente:

Nr y Pr el número de actuaciones, reales, y su coste, Np y Ppactuaciones y su coste, previstos en el Plan para cada apartado.

Nr/PrNp/PpIndice de Eficiencia=

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