Plan director 2002 2009

Consejería de Fomento

PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y SUELO DE CASTILLA Y LEÓN

2002-2009

Plan Director de Vivienda y Suelo

[ 2 ]

Para ordenar la futura acción de la Junta de Castilla y León en la materia que le

compete, la Consejería de Fomento ha elaborado el Plan Director de Vivienda y Suelo 2002-

2009.

Pero la finalidad última de este Plan es más amplia. Se trata de coordinar la acción

de las diferentes Administraciones Públicas y de los agentes privados con el objeto de

conseguir la mayor sinergia posible y poder plantear objetivos ambiciosos.

Más de 130.000 actuaciones para acceso a nueva vivienda, rehabilitación y

generación de suelo urbanizado, con la movilización de más de 4.000 millones de euros en

ocho años, dan idea de la magnitud del Plan, que abarca desde la urbanización de suelo,

con un incremento de los patrimonios públicos de suelo edificable a un coste asequible para

la promoción de viviendas de precio limitado, pasando por la construcción de nuevas

viviendas protegidas, con un abanico mayor de posibilidades para adecuar la oferta a las

diferentes características de la demanda, hasta la rehabilitación de viviendas y entornos de

los barrios periféricos, así como conjuntos históricos que dan identidad a nuestras ciudades.

Pero, con todo, los protagonistas centrales del Plan son las personas, las familias,

que precisan resolver dignamente la necesidad básica de tener un hogar, esencialmente,

esas personas que no consiguen dar una solución a esta necesidad en el mercado libre de

vivienda. El Plan contempla incentivos a los promotores y ayudas a los demandantes de

vivienda que, con la adecuada conjunción de la oferta y la demanda, pueda darse

satisfacción a un derecho general que los españoles hemos proclamado en la misma

Constitución.

Este Plan propone unos objetivos que esperamos sean compartidos por castellanos

y leoneses y, principalmente, por los agentes que intervendrán en su ejecución. Pero

también el Plan es exigente con su cumplimiento, que periódicamente será seguido por un

Observatorio, constituido por representantes de los sectores sociales más implicados en esta

materia, a través de indicadores de eficacia y eficiencia.

El Plan es, pues, un compromiso riguroso de la Junta con la sociedad de Castilla y

León.

José Manuel Fernández Santiago

Consejero de Fomento


[ 3 ]

Contenido

I. Justificación del Plan Director

de Vivienda y Suelo de Castilla y León 2002-2009.

I.1. Marco normativo actual

I.2. Motivaciones específicas que justifican la necesidad

de un nuevo Plan Director

I.3. Justificación Social

I.4. Justificación Económica

I.5. Justificación Temporal

II. Contexto social, territorial y económico del Plan Director

de Vivienda y Suelo de Castilla y León 2002-2009

II.1. Contexto social y demográfico

II.2. Contexto económico-financiero

II.3. El mercado de la vivienda en Castilla y León

II.4 Síntesis del contexto global

III. Objetivos y Estrategias del Plan

III.1. Formular nuevos objetivos e instrumentos en materia

de política de Vivienda y Suelo

III.2. Objetivos del Plan Director

III.3. Estrategias


[ 4 ]

IV. Principales líneas de actuación previstas en el Plan Director

IV.1.Introducción

IV.2. Limitaciones a la superficie de las viviendas

IV.3. Ambitos Municipales y precios máximos

de las viviendas de protección pública

IV.4. Ingresos familiares corregidos de los adquirentes

IV.5. Ayudas Económicas

IV.6. Actuaciones básicas previstas en el Plan Director

IV.7. Vivienda en venta

IV.8.. Viviendas en alquiler

IV.9. Rehabilitación

IV.10. Suelo

IV.11.Ayudas complementarias a grupos sociales singulares

IV.12. Actuaciones complementarias que formula el Plan Director

V. Cuantificación de actuaciones y financiación

V.1. Cuantificación de actuaciones y fuentes de financiación

V.2. Programación de actuaciones

VI. Impactos del Plan

VI.1. Impacto cuantitativo de los objetivos

de programación general del Plan

VI.2. Impacto cualitativo

VI.3. Impacto en la adecuación del mercado de la vivienda


[ 5 ]

VII. Instrumentos del Plan Director

VII. 1.Agentes Operadores

VII.2. Instrumentos de gestión y seguimiento del Plan

VII.3. Modelo de evaluación y seguimiento del Plan Director


I. Justificación del Plan Director

de Vivienda y Suelo de Castilla y León.

2002-2009.


[ 7 ]

En las páginas que siguen se presenta el Plan Director de Vivienda y Suelo

definido para el período 2002-2009 y elaborado por la Dirección General de

Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Consejería de Fomento de

la Junta de Castilla y León.

Antes de exponer el detalle de este Plan, se incluye a continuación un cuadro

resumen que sintetiza su contenido.

Tal y como se observa en el cuadro, el Plan dedica un primer bloque a exponer las

razones que justifican su elaboración, para posteriormente definir el contexto

social, económico y territorial en el que se va desarrollar el Plan Director y que

constituirá un factor decisivo en la definición de las principales líneas de actuación

que lo conforman.

En un segundo bloque se presentan los objetivos que desde la Junta de Castilla y

León se pretenden acometer, así como las estrategias a desarrollar para el

cumplimiento de los mismos.

Seguidamente, y una vez considerados todos aquellos factores que habrían de

incidir en la política regional de vivienda y suelo instrumentada en el presente

Plan, se ha procedido a la definición de aquellas líneas de actuación que, en

materia de vivienda, rehabilitación y suelo, contribuirán a mejorar las condiciones

de acceso a la vivienda a la población castellano y leonesa, y más concretamente, a

aquellos colectivos que mayores necesidades presentan a este respecto.

Finalmente, el Plan incluye un último bloque en el que se establecen los

instrumentos necesarios para garantizar su adecuada ejecución, así como asegurar

un efectivo control y seguimiento de las actuaciones en él contempladas. El Plan

concluye con una estimación del impacto que estas actuaciones tendrán tanto

cualitativa como cuantitativamente, sobre la vivienda y el suelo en la región y, en

definitiva, sobre la población de Castilla y León.

I. Justificación del Plan Director de Vivienda y y Suelo de Castilla y León. 2002-2009.


[ 8 ]

JUSTIFICACIÓN DEL PLAN

Justificación Normativa

Europeo Nacional Regional Local

Justificación Social

Sociedad Economía Vivienda Suelo

Contexto social, económico y territorial

PLAN DIRECTOR

OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS DEL PLAN

PRINCIPALES ACTUACIONES PREVISTAS

RehabilitaciónVivienda Suelo

IMPACTO PREVISTO

Cuantitativo Cualitativo

Plan de

Financiación

Instrumentos

Gestión y Seguimiento

Justificación Económica Justificación Temporal

PRINCIPALES BENEFICIARIOS

Otros colectivosdesfavorecidos

Jóvenes

FamiliasMonoparentales

Familias Numerosas

Tercera Edad

Inmigrantes


[ 9 ]

I.1. Marco normativo actual

El Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León 2002-2009, como

instrumento de ordenación de la política de vivienda de la región, se encuadra

dentro de un marco normativo que debe ser considerado en la elaboración de

dicho Plan. En las siguientes páginas se presentan los diferentes niveles normativos

(europeo, nacional y regional) a considerar en el desarrollo y aplicación del Plan

Director.

Si bien la Unión Europea carece de competencias en materia de vivienda y suelo,

como miembro de la Unión, España, y Castilla y León concretamente, encuentran

en las políticas y documentos comunitarios una herramienta de orientación a tener

en cuenta a la hora de definir la política regional de vivienda y suelo.

Estos instrumentos de intervención de la Unión Europea en el desarrollo territorial

y urbano de los Estados de la Unión se traducen en comunicaciones comunitarias,

documentos de referencia e iniciativas comunitarias, mediante los que la Unión

Europea hace público su interés por la materia, estableciendo un marco de

actuación común y desarrollando programas de ayuda o de acción que

complementan las medidas de los fondos estructurales en un área específica, y que

ponen a disposición de los Estados miembros los recursos necesarios para el

desarrollo de esas políticas comunitarias.

Entre las comunicaciones de la Comisión de la Unión Europea destaca el texto

“Hacia una política urbana para la Unión Europea” (Bruselas, 6 de mayo de 1997) en la

que se incide en el papel de las ciudades como motor de progreso y se aboga por el

fortalecimiento de la economía territorial flexible y competitiva. Esta comunicación

incluye igualmente referencias a la importancia de los factores de apoyo de la

economía urbana como las comunicaciones y el transporte, así como la necesidad

de garantizar la cohesión social en el espacio urbano y el respeto al medio

ambiente en la expansión del territorio de las ciudades.

Entre los documentos de referencia destacan la denominada E.T.E. (“Estrategia

Territorial Europea. Hacia un desarrollo sostenible del territorio de la UE”; Postdam,

mayo de 1999). Este documento hace hincapié en la necesidad de coordinar las

políticas que, desde las diferentes administraciones, se desarrollan en materia de

Normativa Europea


[ 10 ]

ordenación del territorio con el fin de lograr un desarrollo armónico del espacio

europeo. La Estrategia Territorial Europea aboga por un desarrollo urbano

policéntrico apoyado en el respeto al medio rural y la naturaleza y complementado

con unas adecuadas infraestructuras de transporte.

En relación a la política de vivienda y suelo, destaca la iniciativa comunitaria

URBAN (2000-2006), cuyo objetivo es fomentar la creación y aplicación de modelos

de desarrollo innovadores que contribuyan a la regeneración económica y social de

las zonas urbanas en crisis. Esta Iniciativa se encamina asimismo a incrementar el

intercambio de información y de experiencias de desarrollo urbano sostenible en la

Unión Europea.

Finalmente dentro del marco europeo, hay que destacar el papel de las Iniciativas

Comunitarias sobre desarrollo sostenible y calidad de vida en las ciudades,

elaboradas por la Comisión Europea a partir del “Libro Verde sobre el Medio

Ambiente Urbano”, de 1990. Destacando asimismo documentos como el “Proyecto

sobre Ciudades Sostenibles” de 1993, el “Marco Comunitario de Cooperación para el

Desarrollo Sostenible en el Medio Urbano” de 1999, el Sexto Programa Ambiental de

enero de 2001 y la Resolución del Consejo de la Unión Europea sobre la Calidad

Arquitectónica en el Entorno Urbano y Rural, de febrero de 2001.

En el ámbito nacional, la Constitución recoge referencias explícitas al derecho a la

vivienda y el reparto de competencias entre los poderes públicos para garantizar

este derecho. Así, el Artículo 1.1 de la Constitución de 1978 recoge como “España

se constituye en un Estado social y democrático de derecho”. A partir de este primer

reconocimiento, indirecto y genérico, de los derechos vinculados a la

responsabilidad social del Estado, la Constitución concreta en títulos posteriores el

derecho a la vivienda de todos los españoles.

Así, el Artículo 47, establece explícitamente el derecho de todos los españoles a

“disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, e insta a los “poderes públicos a promover

las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este

derecho regulando la utilización del suelo”. Si bien este artículo no establece un

derecho subjetivo de los ciudadanos, tal y como afirma la propia Constitución en

su artículo 53-3º, sí establece un principio rector de la política social y económica

que debe informar la competencia de los poderes públicos en el desarrollo de

normas que garanticen el derecho a una vivienda digna.

Normativa Nacional


[ 11 ]

La Constitución de 1978 inició un proceso de descentralización de competencias

que debe considerarse en el análisis de la responsabilidad de las diferentes

administraciones en materia de vivienda y suelo. Así lo indica el Artículo 148.1º.3

al señalar que “las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias sobre la

ordenación del territorio, urbanismo y vivienda”. Competencias que fueron asumidas

plenamente por la Comunidad de Castilla y León de acuerdo con el artículo 32-1ª,

2ª del Estatuto de Autonomía de Castilla y León, que señala como de competencia

autonómica exclusiva las materias de “ordenación del territorio, urbanismo y

vivienda”, respecto de las que la Comunidad Autónoma asumió las potestades

legislativa y reglamentaria, así como las funciones ejecutiva y de gestión.

No obstante lo anterior, deben tenerse en cuenta las competencias estatales en

materias conexas como las bases y coordinación de la planificación general de la

actividad económica, las bases de la ordenación del crédito y la regulación de las

condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles, recogidas en el

artículo 149 de la Constitución.

En ejercicio de estas competencias, el Estado ha dictado normativa como la Ley

38/1999 de Ordenación de la Edificación, continuando en vigor en nuestra

Comunidad, el Real Decreto-Ley 31/1978, sobre Política de Vivienda de Protección

Oficial y el Real Decreto 1186/1998, de 12 de Junio sobre Medidas de Financiación

de Actuaciones Protegidas en materia de Vivienda y Suelo del Plan 1998-2001

(Plan Cuatrienal). Además, existe un cuerpo normativo conformado por normas de

aplicación parcial entre las que destacan el Real Decreto 2960/1976 por el que se

aprueba el Texto Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial,

así como el Reglamento aprobado por Decreto 2114/1968 y demás disposiciones de

aplicación.

Sobre la base de este esquema de distribución de competencias avalado por el

Tribunal Constitucional, se ha de tener en cuenta la incidencia de los convenios

Estado-Comunidades Autónomas como vía de articulación de las competencias en

materia de vivienda.

Para determinar las competencias provinciales y municipales debemos atender a lo establecido en el ámbito estatal, por la Ley Reguladora de Bases de Régimen Local (7/1985 de 2 de abril, modificada recientemente, fruto del Pacto Local a través, entre otras, por la Ley 11/1999, de 21 de abril). Según esta norma, las competencias de las provincias son complementarias a las municipales, de cuya coordinación es responsable. Esta coordinación se traduce en los planes provinciales de cooperación a las obras y servicios de competencia municipal.

Competencias Autonómicas

CompetenciasLocales


[ 12 ]

Asimismo, la Ley de Bases fija como dependiente de la política nacional y regional

la competencia de los municipios en materia de vivienda y suelo. Sin embargo, las

Entidades Locales sí cuentan con importantes instrumentos a través de la

formulación y en su caso, aprobación, de los instrumentos de planeamiento

urbanístico general y de desarrollo, que deben aplicar, dentro de su límite espacial,

los criterios de calificación y clasificación del suelo y el resto de la normativa

estatal y autonómico.

En el ámbito autonómico, destaca la Ley 1/1998, de 4 de junio, en la que se regulan

las relaciones entre la Comunidad Autónoma de Castilla y León y las Entidades

Locales.

Una vez considerados los ámbitos de competencia de las diferentes administraciones en materia de vivienda y suelo, así como algunos de los instrumentos con que cuentan para el ejercicio de estas competencias, es necesario establecer las pautas de coordinación entre ellos.

Según el Decreto 222/1999 de 5 de agosto, por el que se establece la estructura orgánica de la Consejería de Fomento de la Junta de Castilla y León, es la Consejería de Fomento la que asume la competencia en materia de vivienda y suelo en el ámbito de la Administración de la Junta de Castilla y León. Asimismo, y según la Orden de 23 de diciembre de 1999 (modificada mediante Orden del 30 de noviembre de 2000), que desarrolla el anterior Decreto, es la Consejería de Fomento, bajo la dirección del Consejero la encargada de, promover, proyectar, dirigir, coordinar, ejecutar e inspeccionar las políticas, entre otras, de vivienda, urbanismo, patrimonio arquitectónico, ordenación del territorio y calidad en la construcción.

En su organización interna se regula la Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio como órgano competente en relación con las políticas de vivienda, suelo con destino preferentemente residencial, patrimonio de interés arquitectónico, ordenación del territorio y urbanismo, por destacar las más relacionadas con los sectores de vivienda y suelo; si bien ostenta otras con relación más indirecta como estudios territoriales, coordinación y seguimiento de actuaciones de otras administraciones, entre otras. Esta Dirección General se estructura internamente en diversos Servicios.

Desde el punto de vista territorial, de acuerdo a lo establecido en la Ley 3/2001, de 3 de julio, del Gobierno y de la Administración de la Comunidad de Castilla y León, en cada Delegación Territorial de la Junta de Castilla y León existe un Departamento Territorial de la Consejería de Fomento, que desarrolla, entre sus


[ 13 ]

funciones principales el estudio de las promociones y gestión ordinaria del parque

público de viviendas, gestión de ayudas, tramitación de expedientes, el control de

la calidad en la edificación, programación de suelo, supervisión de proyectos, etc.

Asimismo, en cada Delegación, existen órganos colegiados como la Comisión

Provincial de Vivienda y la Comisión Territorial de Urbanismo, reguladas

respectivamente por los Decretos 56/1998, de 12 de marzo y 145/2000, de 29 de

junio.

Asimismo, en el ámbito de la Junta de Castilla y León, existen dos empresas

públicas con actuaciones en materia de vivienda y suelo. Gesturcal, S.A., con

funciones de gestión y ejecución del planeamiento para promocionar y obtener

suelo urbanizable, incluyendo la tramitación de instrumentos y la actuación

urbanizadora y edificadora, esencialmente en materia de suelo industrial; y Gical,

S.A. con funciones en materia de infraestructuras, proyectos de urbanización y

viviendas.

GOBIERNOJUNTA DE

CASTILLA Y LEON

Ministerio de Fomento


GICALSASociedadesPúblicas

Plan Cuatrienal

Gestión Plan Cuatrienal

Líneasautonómicas

GestiónGestión

UrbanísticaGestión

Suelo y Vivienda

ENTIDADES LOCALES

Plan Director Vivienda y Suelo


[ 14 ]

I.2. Motivaciones específicas de la necesidad de un nuevo Plan Director.

Las obligaciones competenciales descritas en el punto anterior conducen a la necesidad de diseñar y ejecutar políticas de vivienda y suelo que, a partir de una adecuada planificación del uso del suelo y una política urbanística debidamente articulada, mejore las condiciones de acceso a la vivienda a la vez que se controla la expansión urbana, se preserven los recursos naturales y culturales y se aumente la calidad de vida de los ciudadanos.

En este contexto, la Junta de Castilla y León, a través de la Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Consejería de Fomento, ha diseñado el Plan Director de Vivienda y Suelo en Castilla y León para el período 2002-2009, cumpliendo así con las funciones que le son atribuidas por la Ley 3/2001, de 3 de julio, del Gobierno y de la Administración de Castilla y León.

A este respecto, el Plan Director se concibe como eje coordinador de la política de

vivienda y suelo de la región y desarrolla toda una serie de líneas de actuación

cuya ejecución se dirige a satisfacer, las necesidades y carencias en materia de

vivienda y suelo de la Comunidad.

En definitiva, la elaboración de un nuevo Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León 2002-2009 se justifica en la necesidad de renovar e impulsar la política regional de vivienda y suelo que la Comunidad ha venido desarrollando en los últimos años, potenciando aquellas actuaciones tendentes a mejorar la cooperación entre Administraciones, responder a las necesidades sociales de vivienda considerando las nuevas demandas en este sentido y las peculiaridades de los demandantes, ofrecer una respuesta a las necesidades de vivienda de cada localidad urbana y rural de la Comunidad y garantizar el respeto al medio natural y al entorno urbano.

I.3. Justificación Social

El derecho a una vivienda digna recogido en la Constitución es, como refleja la propia norma, una necesidad de primer orden para el conjunto de los ciudadanos.

Asimismo, la vivienda se constituye como un factor fundamental del bienestar familiar, de ahí que el facilitar el acceso a la misma se conciba como un instrumento de gran importancia en toda política social.


[ 15 ]

Sin embargo, hoy en día, el acceso a una vivienda digna también se concibe como

uno de los problemas más importantes que deben afrontar los españoles, según se

pone de manifiesto en los estudios que se llevan a cabo por las instituciones

especializadas.

En Castilla y León la situación no es muy distinta y la política regional de vivienda se ve en gran medida condicionada por factores como el envejecimiento de la población, el descenso de la natalidad, la llegada de población inmigrante, la emigración campo-ciudad, situaciones de infravivienda y marginalidad, el abandono de los núcleos rurales donde cada vez es mayor el número de viviendas deshabitadas, etc.

Todo ello conduce a la necesidad de diseñar y ejecutar políticas de vivienda y suelo

que, adaptadas a las características propias del territorio castellano y leonés, permitan el acceso a la vivienda a aquellos colectivos que mayores dificultades

encuentran a la hora de acceder a la misma.

Entre los colectivos contemplados destacan los jóvenes que buscan su primera

vivienda, las familias numerosas, la proporción de personas de la tercera edad que

habita casas en precario estado de conservación o necesitan trasladarse de domicilio, los inmigrantes que se asientan en la región y la población marginal.

Asimismo, en el marco de una política de igualdad de oportunidades, se tiene en cuenta la especial situación de familias monoparentales con hijos menores a su

cargo. En definitiva, grupos para los que disponer de una vivienda se convierte en

un primer paso para garantizar su plena participación e integración en la sociedad. Actuando sobre estos colectivos la Junta de Castilla y León pretende, además,

reducir las situaciones de infravivienda y marginalidad asociadas a los mismos.

Pero, además, el Plan Director, y las acciones que se desarrollen para su difusión y

ejecución, constituyen un instrumento de comunicación entre el ciudadano y la

Administración. De esta forma se garantiza que la población en general conozca de la manera más sencilla posible, las posibilidades con que cuenta para acceder a una

vivienda, así como la totalidad de ayudas que desde las distintas Administraciones se facilitan, asegurando de esta forma el acceso adecuado a la información

precisamente por los colectivos más necesitados en materia de vivienda; a los que,

en muchas ocasiones, es más difícil informar.

La vivienda como bien social no debe ser considerada únicamente en términos

cuantitativos, sino que debe igualmente considerarse en sus aspectos cualitativos, pues no basta con garantizar el acceso a la vivienda de todos los ciudadanos, sino

que, además, debe garantizarse que estas viviendas cuentan con la calidad exigible.


[ 16 ]

Es decir, que lo importante no sería el mayor número de actuaciones, sino su

calidad y eficacia para resolver los problemas de los ciudadanos.

En este sentido, el Plan Director de Vivienda y Suelo prevé el desarrollo y

profundización en medidas de control necesarias para asegurar que las viviendas construidas o rehabilitadas presentan el nivel de cualificación que las defina como

viviendas de calidad y permita crear espacios urbanos con unas altas condiciones

de habitabilidad y calidad ambiental.

I.4. Justificación Económica

La vivienda y el suelo son dos bienes con un peso específico muy relevante en la

economía regional por dos razones: Por un lado, la adquisición de la vivienda es para las familias castellano y leonesas la inversión más importante que realizan y

supone una carga muy relevante sobre la economía familiar. Según datos

facilitados por el Ministerio de Fomento, el índice de esfuerzo medio que las familias de Castilla y León realizan para acceder a la vivienda es en torno al 35%

sobre el total de la renta familiar.

Por otro lado, el sector de la construcción y la vivienda en general tiene una

notable relevancia en la creación y mantenimiento del empleo y en su aportación al Valor Añadido de la región. Así, el sector de la construcción supuso en el año 2000

el 8,5% del Valor Añadido Bruto en Castilla y León; el 32% de esta aportación

correspondía al sector de la edificación residencial, la que más presencia tiene en el Plan Director de Vivienda y Suelo.

En respuesta a ambos aspectos, las actuaciones contempladas en el Plan permitirán reducir la carga económica que la vivienda tiene sobre las familias, especialmente

las de menos ingresos, al mismo tiempo que apoya al sector contribuyendo así a la

creación de riqueza para la Comunidad y puestos de trabajo para los ciudadanos.

Finalmente, el presente Plan se configura como un instrumento que contribuirá a la

agilización de la gestión de la política de vivienda y suelo de la región, mejorará la eficacia presupuestaria y facilitará al ciudadano el acceso a la información de modo

más ágil, a la vez que permite coordinar las actuaciones que en materia de

vivienda y suelo desarrollan las distintas Administraciones.


[ 17 ]

I.5. Justificación Temporal

El Plan Regional de Vivienda y Suelo de Castilla y León 1998-2001 ha cosechado

éxitos notables en su ejecución, logros que han repercutido notablemente en el

bienestar de los ciudadanos de la región y el desarrollo económico de la

Comunidad, al tiempo que ciertos desajustes en cuanto a las previsiones

establecidas.

Una vez concluido el período de vigencia del Plan anterior y a la luz de la

experiencia adquirida, es necesario planificar y definir las futuras actuaciones que

la Junta de Castilla y León llevará a cabo para reforzar la política de vivienda y

suelo que se viene desarrollando, garantizando así la prolongación de las

actuaciones que han resultado eficaces e incorporando las nuevas medidas

necesarias para atender las demandas cambiantes de la población castellano y

leonesa, insuficientemente satisfechas en dicho período.

En este contexto nace el nuevo Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y

León 2002-2009, que se constituye como un instrumento eficaz y efectivo para la

programación temporal de las distintas actuaciones que, en materia de vivienda y

suelo, se pretenden llevar a cabo desde la Junta de Castilla y León.

La entrada en vigor del Plan Director y la vigencia de su primer cuatrienio

coinciden con los del Plan de Vivienda y Suelo Estatal 2002-2005, lo que sin duda

contribuirá a una mayor coordinación de actuaciones entre ambas

Administraciones Públicas.


II. Contexto social, territorial y económico

del Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León.

2002-2009


[ 19 ]

Como se ha mencionado anteriormente, existen una serie de factores que influyen

decisivamente en la facilidad que los ciudadanos tienen para acceder a una vivienda

digna. Así, es posible afirmar que la evolución pasada y futura de la vivienda en un

espacio geográfico determinado está ligado directa e indirectamente a las

características propias de ese territorio. La evolución demográfica de sus habitantes,

la concentración y el carácter rural o urbano de los asentamientos de la población, la

acumulación de inversiones y el desarrollo de la actividad económica, son aspectos

que influyen en la política de vivienda y suelo y, de forma indirecta, sobre los

factores que determinan el desarrollo de la región y la disponibilidad o necesidad de

vivienda en último caso.

De ahí que la definición de las líneas de actuación a incluir en el presente Plan

Director parte de un estudio detallado de las particularidades territoriales, socio-

demográficas y económicas propias de Castilla y León.

II.1. Contexto social y demográfico

Históricamente, la población y la evolución demográfica han demostrado ser

variables determinantes en la demanda de la vivienda y, por tanto, en la

determinación del número de hogares y la tipología de las viviendas a edificar. En

este sentido, las necesidades de vivienda aumentan en los mercados más

“tensionados” (núcleos urbanos) mientras que, por el contrario, en los núcleos

rurales parte del parque de viviendas se mantiene sin ocupar temporal o

permanentemente.

II.1.A. Estructura demográfica y su evolución.

La tendencia en la evolución demográfica que se manifiesta en la Comunidad de

Castilla y León es recesiva. La población de derecho en el año 2000 era de 2.478.280

habitantes, experimentando una tasa de crecimiento negativa del 1,20% respecto al

año 1996, según datos obtenidos de estudios cualificados, entre los que destacan el

Plan de Desarrollo Regional de Castilla y León 2000-2006 y el informe sobre la Situación

Económica y Social de Castilla y León de 2000 publicado por el Consejo Económico y

Social de Castilla y León

A pesar de esta tendencia negativa, si observamos la tabla de la Evolución de la

población por provincias, podemos contrastar que en este último periodo las tasas de

crecimiento negativas se han ralentizado con respecto al periodo 1991/1996 cuya

población de derecho disminuyó en 37.430 habitantes, es decir, un 1,47% anual.

II. Contexto social, territorial y económico del Plan


[ 20 ]

Tal y como se ha comentado anteriormente, la futura evolución de la población

castellano y leonesa es un factor fundamental a tener en cuenta en la planificación de

las futuras actuaciones que, en materia de vivienda y suelo, se llevarán a cabo en la

región. Con este motivo, se ha tomado la proyección de la población para el horizonte

temporal a contemplar en el presente Plan Director 2002-2009 elaborada por el INE.

Para la elaboración de ésta proyección demográfica se ha considerado el

comportamiento experimentado en la evolución de la población castellano y leonesa

de los últimos 10 años; se han incluido además nuevos factores socio-demográficos

que inciden en este comportamiento como la inmigración y otros.

2000

Absoluto AbsolutoTasa

Variación2002-2000

AbsolutoTasa Variación

2005-2000Absoluto

Tasa Variación2009-2005

Avila 165.888 164.231 -1,00% 161.777 -1,49% 161.453 -0,20%

Burgos 344.585 342.782 -0,52% 340.094 -0,78% 339.737 -0,10%

León 507.880 504.137 -0,74% 498.575 -1,10% 497.838 -0,15%

Palencia 178.230 176.788 -0,81% 174.647 -1,21% 174.363 -0,16%

Salamanca 351.091 349.482 -0,46% 347.083 -0,69% 346.764 -0,09%

Segovia 144.941 144.422 -0,36% 143.647 -0,54% 143.544 -0,07%

Soria 90.484 89.601 -0,98% 88.293 -1,46% 88.120 -0,20%

Valladolid 493.870 493.188 -0,14% 492.166 -0,21% 492.030 -0,03%

Zamora 201.311 198.935 -1,18% 195.423 -1,77% 194.959 -0,24%

Castilla y Léon 2.478.280 2.463.585 -0,59% 2.441.705 -0,89% 2.438.802 -0,12%

España 39.489.635 39.577.574 0,22% 39.709.849 0,33% 39.727.519 0,04%

Fuente: INE

Estimación de la población por provincias

2002

EstimadoEstimadoEstimado

2005 2009

Fuente: INE

Fuente: INE

1991

Absoluto AbsolutoTasa Variación

1996-1991Absoluto

Tasa Variación2000-1996

Avila 174.378 169.342 -2,89% 165.888 -2,04%

Burgos 352.772 350.074 -0,76% 344.585 -1,57%

León 525.896 517.191 -1,66% 507.880 -1,80%

Palencia 185.479 180.571 -2,65% 178.230 -1,30%

Salamanca 357.801 353.020 -1,34% 351.091 -0,55%

Segovia 147.188 147.770 0,40% 144.941 -1,91%

Soria 94.537 92.848 -1,79% 90.484 -2,55%

Valladolid 494.207 490.205 -0,81% 493.870 0,75%

Zamora 213.668 207.475 -2,90% 201.311 -2,97%

Castilla y Léon 2.545.926 2.508.496 -1,47% 2.478.280 -1,20%

España 39.024.898 39.270.313 0,63% 39.489.635 0,56%

Fuente: INE

Evolución de la población por provincias

Datos a 31 de diciembre

1996 2000


[ 21 ]

La tabla de Estimación de la población por provincias muestra cómo la tendencia negativa

de crecimiento experimentada en los últimos años por la población castellana y

leonesa se seguirá manteniendo hasta el 2009, aunque con descensos menos acusados

que los experimentados hasta la fecha. En este sentido, la política de vivienda y suelo

recogida en el presente Plan ha de contribuir a la fijación de la población en el

territorio castellano y leonés.

II.1.B. Pirámide de población.

Una de las características más relevantes de la evolución de la población castellano y

leonesa es su paulatino envejecimiento. Como puede observarse en la pirámide de

población que se adjunta a continuación, la evolución demográfica de Castilla y León

hacia un modelo más avanzado ha generado un elevado nivel de envejecimiento de su

estructura poblacional, debido al aumento de la esperanza de vida (que se encuentra

por encima de la media nacional y europea). Esta tendencia, unida a la baja tasa de

natalidad de los últimos años, está produciendo la inversión de la pirámide

poblacional, siendo un fenómeno común al resto de sociedades que han concluido su

proceso de transición demográfica y que, por consiguiente, han alcanzado unas tasas

de mortalidad y natalidad bajas.

Pirámide de Población castellano-leonesa por grupos de edad quinquenales

150.000 100.000 50.000 0 50.000 100.000 150.000

0 a 4

5 a 9

10 a 14

15 a 19

20 a 24

25 a 29

30 a 34

35 a 39

40 a 44

45 a 49

50 a 54

55 a 59

60 a 64

65 a 69

70 a 74

más de 75

Varones Mujeres

Fuente: INE


[ 22 ]

En resumen, y si trasladamos los efectos que la futura evolución de la población

castellana y leonesa puede llegar a tener sobre la situación del sector de la vivienda en

la región, se podría concluir que el impacto será importante, tanto desde una óptica

cuantitativa como desde un enfoque cualitativo (características de la vivienda

requeridas por los ciudadanos).

II.1.C. Distribución y concentración territorial de la población (zonificación).

Castilla y León se caracteriza por ser una de las regiones europeas más extensas con

un total de 94.224 km2 de superficie y 2.488.062 habitantes, lo que se traduce en una

densidad de tan sólo 27 habitantes por Km2.

Fuente: INE y Consejería de Fomento. Junta de Castilla y León

Atendiendo al asentamiento de la población, el territorio castellano y leonés se

caracteriza como urbano, ya que la población se concentra básicamente en los núcleos

de más de 20.000 habitantes, por otro lado el resto de municipios de carácter

semiurbano concentran poca población (el 20,52%). Sin embargo, si atendemos al

número de municipios, la región castellano y leonesa se conforma como un espacio

netamente rural, pues los núcleos de menos de 2.000 habitantes (rurales según la

clasificación del INE) representan el 94,3% del total de localidades de la Comunidad,

no obstante éstas albergan tan solo al 29,9% de la población. Los núcleos urbanos (con

más de 20.000 habitantes), representan el 1% de los municipios de la región, y

concentran el 49,57% de la población.

AmbitoNº

Municipios%

Nº Habitantes

%

Rural (hasta 2.000 habitantes) 2.119 94,3% 744.071 29,91%Semiurbano (de 2001 a 20.000 habitantes) 114 5,1% 510.605 20,52%Urbano (más de 20.000 habitantes) 14 1% 1.233.386 49,57%

TOTAL 2.247 100% 2.488.062 100%


[ 23 ]

Tal y como se puede observar en la tabla posterior, la evolución de la distribución

de la población castellana y leonesa en los diferentes municipios, muestra un

progresivo retroceso de los habitantes de municipios rurales (aquellos con menos

de 2.000 habitantes) a favor del resto de municipios, tanto urbanos como

semiurbanos:

II.1.D. Población- tipología (familias y colectivos específicos)

El comportamiento socio-demográfico de Castilla y León en los pasados años se ha

caracterizado, tal y como se refleja en páginas anteriores, por la reducción en las

tasas de natalidad, la mayor esperanza de vida de las personas, el retraso de la

emancipación de los más jóvenes, la incertidumbre económica y laboral, mejorada

en los últimos años, y la creciente importancia del colectivo de inmigrantes en el

contexto social de Castilla y León.

Asimismo este cambio de comportamiento ha influido en la configuración propia

de los hogares de la región, los cuales se han visto reducidos en su tamaño medio,

aumentando el número de hogares unipersonales y bipersonales.

Ambas circunstancias han generado la necesidad de contemplar con especial

interés a determinados colectivos presentes en la región, entre los que destacan la

tercera edad, los jóvenes, las familias monoparentales, y el colectivo de

inmigrantes, entre otros, sin dejar de prestar atención a las familias numerosas.

El colectivo de jóvenes incluye todas aquellas personas con edades comprendidas

entre los 19 y 35 años, que en Castilla y León supera los 740.000 individuos. Debido

a que son los jóvenes los que, en la mayoría de los casos, se encuentran en una

situación económica y laboral más inestable al acceder por primera vez al empleo,

o bien empleos con inferiores retribuciones, y no contar con ahorros previos para

financiar la compra de una primera vivienda, la Junta de Castilla y León los ha

contemplado como uno de los objetivos prioritarios de su política de vivienda y,

por tanto de este Plan Director.

Jóvenes

1991 1996 2000Peso Relativo

1991Peso Relativo

1996Peso Relativo

2000

Capitales de provincia 1.072.938 1.065.113 1.059.906 42,1% 42,5% 42,8%

Municipios > 20.000 habs 166.551 169.699 170.017 6,5% 6,8% 6,9%

Municipios de 10.001 a 20.000 habs 107.125 111.296 110.623 4,2% 4,4% 4,5%

Municipios de 2.001 a 10.000 habs 404.011 412.194 412.012 15,9% 16,4% 16,6%

Municipios <2.000 habs. 795.301 750.194 725.722 31,2% 29,9% 29,3%

Total Comunidad 2.545.926 2.508.496 2.478.280 100,0% 100,0% 100,0%

Evolución de la Distribución de la Población según tamaño del municipio

Fuente: INE


[ 24 ]

El colectivo de familias numerosas, con menor importancia cuantitativa ( en 1998 la

Comunidad alcanzaba las 18.045 familias con tres hijos ó más, según datos facilitados

por el INE), es un grupo de especial interés para el desarrollo de una eficaz política

de vivienda tal y como se refleja en el número de actuaciones que al mismo se

dedican en el presente Plan Director. Ello obedece a la intención de la Junta de

favorecer el crecimiento de la natalidad y los núcleos familiares con mayor número

de miembros, como una de las bases más importantes del desarrollo social y

económico de la región.

El colectivo de los inmigrantes es un colectivo emergente y que adquiere cada vez

mayor importancia dentro de la realidad social castellana y leonesa. Es por ello por lo

que el Plan Director de Vivienda y Suelo 2002-2009 los incorpora como uno de los

colectivos objetivo de las ayudas en materia de vivienda.

Número de extranjeros residentes en Castilla y León, año 2000

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

Avila

Burgos

León

Palen

cia

Salam

anca

Segov

iaSor

ia

Valla

dolid

Zam

ora

Fuente: INE.

Familias

Inmigrantes

El peso de la población inmigrante en la región es suficientemente significativo

como para considerarlo como uno de los objetivos a contemplar en el presente

Plan. A continuación se describen los principales motivos que nos llevan a esta

conclusión:

• El volumen de inmigrantes que recibe Castilla y León es cada vez mayor:

en el año 2000, la población extranjera oficial residente en la Comunidad

ascendía a 27.613 individuos.

• Se caracteriza por ser una población en edad joven, por lo que su

contribución a las tasas de natalidad de la región es notoria.


[ 25 ]

• Suele ser un colectivo que no encuentra respuesta en el mercado privado

a su necesidad de alojamiento. En general, son muy pocos los

inmigrantes que tienen acceso a una vivienda en propiedad, por lo que

tienden a compartir pisos de alquiler. En otras ocasiones el inmigrante

reside en locales facilitados por el empleador o acogidos en lugares de

caridad; se trata de una solución temporal especialmente atractiva para

los trabajadores que acuden a realizar tareas de carácter temporal o

estacional pero que no siempre cuentan con las condiciones de

habitabilidad necesarias.

• El colectivo de inmigrantes, por diversos motivos (entre los que se

encuentra la falta de información, su bajo nivel de renta o, en ocasiones,

su situación de ilegalidad) no suelen tener acceso a las viviendas de

promoción pública o viviendas sociales, por lo que acuden al mercado

libre en busca de alquileres de viviendas que, con frecuencia, no

cumplen con las debidas condiciones de habitabilidad.

• Por último, hay que señalar que en las grandes urbes la población

inmigrante tiende a concentrarse en razón de su nacionalidad en barrios

o municipios cercanos donde las rentas de alquiler son especialmente

bajas. Esta concentración puede derivar en una segregación y

conflictividad social que en definitiva conduce a la marginación.

Asimismo, el envejecimiento de la población en la Comunidad de Castilla y León

es una realidad que afronta el nuevo Plan. La población castellano y leonesa

mayor de 65 años alcanzaba en el 2000 los 529.346 individuos. Esto, unido a la

concentración de este colectivo en núcleos rurales que empiezan a perder

dinamismo e interés para los más jóvenes , justifica que el presente Plan tenga en

cuenta al colectivo de la tercera edad y que constituye por parte del Plan Director,

una apuesta por la revitalización y fijación de la población de las pequeñas

localidades (muy relevantes en número como se recordará) donde la mayoría de

ellos residen .

En conclusión, el Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León, recoge,

entre sus objetivos, estrategias y actuaciones específicas, las medidas adecuadas

para dar respuesta a las necesidades planteadas por el contexto social y

demográfico descrito, como a continuación se explica.

Tercera Edad


[ 26 ]

II.2. Contexto económico-financiero.

No estaría completo el análisis de las variables que influyen en el acceso a la

vivienda por parte de los ciudadanos de la región sin estudiar los aspectos

relacionados con la oferta y la demanda de vivienda, es decir, los precios, los tipos

de interés y las desigualdades territoriales, especialmente en el caso de los grupos

más necesitados que son, en definitiva, el destinatario de la política en materia de

vivienda y suelo.

En la evolución del mercado de la vivienda, se estudiará específicamente el sector

de la construcción, la evolución del parque de viviendas en los últimos 10 años, la

evolución de las políticas públicas en materia de vivienda y las principales

características de la demanda.

Asimismo, se analiza la evolución del mercado del suelo partiendo de la hipótesis

de que una parte importante de la problemática existente en el mercado

inmobiliario tiene su origen en el sector del suelo, debido principalmente al

aumento de los precios, una demanda que supera a la oferta ( escasez de suelo) y

la disminución de la participación del sector público en la promoción de suelo

urbanizado.

Finalmente, se sintetizarán los aspectos más relevantes de esta evolución con el

objeto de estimar cuantitativa y cualitativamente las necesidades de vivienda en

Castilla y León.

II.2.A. Síntesis de los principales indicadores de la accesibilidad

de la vivienda en Castilla y León.

En primer lugar, conviene advertir que el análisis de los factores de accesibilidad

de la vivienda requiere tener en cuenta otras características generales de la Región

ya analizadas en el apartado II.1. Contexto Social y Demográfico, pues la evolución

del mercado está íntimamente relacionada con la distribución de la población,

la conectividad intra e interregional, el desarrollo económico y los equipamientos,

entre otros factores.

Sin duda, un primer factor determinante es la renta disponible, ya que influye

directamente en la accesibilidad a la vivienda por parte de las familias de Castilla

y León.

Renta Disponible


[ 27 ]

Según datos facilitados por el INE, e incluidos en la siguiente tabla, en la región,

entre los años transcurridos desde 1991 a 2000, la renta media familiar ascendía

aproximadamente a 5.400.000 pesetas anuales (32.650€). A nivel provincial y

durante este mismo periodo de tiempo, la provincia de Burgos es la que mayor

nivel de renta presenta, seguida de Palencia, Valladolid y Avila.

A excepción de la provincia de Palencia, donde los elevados niveles de renta no

parecen influir en el precio de la vivienda (el precio de la vivienda en esta

provincia ha experimentado una evolución sostenida y similar a la media

nacional), este mayor nivel de renta podría considerarse como uno de los factores

que explicarían el elevado nivel de precios de la vivienda que presentan estas

provincias (como se verá más adelante), y es que, la mayor disponibilidad de

recursos, unida al perfil ahorrador de los castellanos y leoneses y la tendencia a

invertir en bienes inmuebles, constituyen factores característicos de la región y de

gran influencia en la demanda del mercado de la vivienda en Castilla y León.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INE

1991 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

3.552 3.823 3.839 4.089 4.436 4.645 4.965 5.275 5.593

21.348,61 € 22.979,43 € 23.075,25 € 24.574,78 € 26.660,76 € 27.918,04 € 29.840,71 € 31.706,81 € 33.618,23 €

3.742 4.121 4.097 4.545 4.799 4.917 5.222 5.543 5.874

22.488,63 € 24.768,93 € 24.622,43 € 27.314,82 € 28.844,04 € 29.551,51 € 31.382,14 € 33.317, 07 € 35.307,23 €

3.384 3.650 3.572 3.754 4.023 4.223 4.522 4.779 5.041

20.338,91 € 21.934,18 € 21.469,06 € 22.564,98 € 24.177,14 € 25.378,37 € 27.177,22 € 28.725,47 € 30.300,29 €

3.718 4.168 4.137 4.412 4.782 4.887 5.194 5.520 5.854

22.348,51 € 25.052,96 € 24.863,63 € 26.516,67 € 28.740,43 € 29.368,67 € 31.217,47 € 33.179,45 € 35.187,05 €

3.478 3.704 3.722 3.990 4.279 4.418 4.687 4.950 5.218

20.903,16 € 22.260,14 € 22.371,89 € 23.982,5 € 25.714,64 € 26.553,59 € 28.169,65 € 29.753,32 € 31.364,20 €

3.605 3.870 3.904 4.130 4.363 4.476 4.745 5.054 5.372

21.667,59 € 23.259,25 € 23.461,77 € 24.822,84 € 26.223,96 € 26.903,52 € 28.518,65 € 30.378,43 € 32.289,86 €

3.470 3.908 3.933 4.179 4.462 4.559 4.859 5.175 5.500

20.853,63 € 23.490,34 € 23.635,22 € 25.113,74 € 26.818,95 € 27.398,26 € 29.203,25 € 31.106,,74 € 33.059,24 €

3.801 4.064 4.042 4.328 4.648 4.778 5.047 5.333 5.623

22.843 € 24.427,07 € 24.293,78 € 26.013,4 € 27.932,58 € 28.716,86 € 30.335,54 € 32.055,44 € 33.798,56 €

3.208 3.572 3.575 3.763 4.099 4.227 4.526 4.837 5.159

19.279,42 € 21.466,3 € 21.489,016 € 22.618,58 € 24.638,22 € 25.403,34 € 27.203,28 € 29.074,10 € 31.009,56 €

3.565 3.869 3.865 4.110 4.285 4.539 4.828 5.135 5.432

21.424,74 € 23.252,79 € 23.229,79 € 24.701,17 € 25.752,74 € 27.279,55 € 29.018,45 € 30.865,31 € 32.650,51 €

Castilla y

León

Ávila

Burgos

León

Palencia

Salamanca

Segovia

Soria

Valladolid

Zamora

Renta Familiar Bruta (en miles de pesetas corrientes/ euros corrientes)

Estimaciones


[ 28 ]

El precio de las viviendas se configura como otro de los factores claves para conocer

la accesibilidad a este bien por parte de los ciudadanos de Castilla y León. El precio

bruto de la vivienda nos permite establecer comparaciones con el resto del territorio

nacional.

En lo referente a los precios en su valor absoluto, puede afirmarse que, en términos

generales, su evolución en Castilla y León ha sido paralela a la del resto de España.

Esto implica que la evolución en la región se ha caracterizado por el aumento de los

precios de la vivienda libre, tanto de la vivienda usada como de la de nueva

construcción, con las notables diferencias que existen entre cada una de ellas.

En esta evolución pueden diferenciarse dos etapas: un primer período, que

transcurrió entre 1991 y 1993 caracterizado por un descenso de los precios, y un

segundo periodo a partir de 1994 cuyo distintivo ha sido una subida continuada de

los precios. Pero aún dentro de esta segunda etapa pueden distinguirse a su vez dos

fases; una que transcurrió entre 1994 y 1997, en la que el incremento de los precios

fue sostenido pero lento, y otra, a partir de 1997, durante la que el aumento fue

exponencial.

Así, tal y como se observa en la tabla adjunta, en la que se compara la evolución de

los precios a nivel nacional y en Castilla y León, la media de variación interanual de

la región castellano y leonesa entre 1994 y 1997 fue de 1,5%, mientras que el mismo

dato entre 1997 y el primer trimestre de 2001 se ha elevado a 7,3%.

Precio de la Vivienda

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Ministerio de Fomento

Area Años 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20001er

trim 2001

Miles de

pesetas94,1 107,5 106,1 105,7 106,4 110,2 112,2 113,9 119,2 131,8 142,6 165,4

Miles de € 0,57 € 0,65 € 0,64 € 0,64 € 0,64 € 0,66 € 0,67 € 0,68 € 0,72 € 0,79 € 0,86 € 0,99 €Variación 14,2% -1,3% -0,4% 0,7% 3,6% 1,8% 1,5% 4,7% 10,6% 8,2% 16,0%

Miles de

pesetas96,18 105,68 104,67 99,09 98,53 102,29 103,66 105,22 112,79 121,33 115,33 137,73

Miles de € 0,58 € 0,64 € 0,63 € 0,6 € 0,59 € 0,61 € 0,62 € 0,63 € 0,68 € 0,73 € 0,69 € 0,83 €Variación 9,9% -1,0% -5,3% -0,6% 3,8% 1,3% 1,5% 7,2% 7,6% -4,9% 19,4%

Evolución de los precios de la vivienda en Castilla y León y España

España

Castilla y León


[ 29 ]

Evolución del precio de la vivienda en España y Castilla y León. Miles de pesetas

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 1er trim2001

España Castilla y León

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Ministerio de Fomento

En relación a la evolución histórica de los precios hay que añadir que esta evolución

es similar en el ámbito regional y nacional; esta similitud se mantiene si observamos

la tendencia de precios en las capitales de provincia de Castilla y León. A este

respecto, seis de las nueve capitales provinciales experimentaron una reducción del

precio medio del metro cuadrado entre los años 1991 a 1994, quedando fuera de este

descenso Avila, Soria y Palencia, donde la tendencia alcista se ha mantenido sin

variación desde 1991.

Sin embargo, a pesar de que la evolución de los precios nacionales y regionales ha

sido paralela, se puede afirmar que, en general, el precio medio de la vivienda libre

en Castilla y León se ha mantenido varios puntos por detrás de la media nacional. En

este sentido, según datos facilitados por el Ministerio de Fomento, durante los años

transcurridos desde 1987 a 2000, el precio medio de la vivienda en el territorio

español era de 112.560 pesetas/m2 (676,5 €/m2), mientras que en Castilla y León la

media se situaba en 106.000 pesetas/m2 (637,1 €/m2).

Si tenemos en cuenta solamente, las ciudades, de acuerdo con los recientes datos de

la Sociedad de Tasación, el mercado regional registró un precio medio de 177.000

pesetas/m2 (1.063,79€/ m2) en diciembre de 2000 y de 183.000 pesetas/m2 (1.099,85 €/

m2) en junio de 2001, en tanto que el mercado nacional marcaba unos precios de

222.100 pesetas/m2 (1.334,84€/ m2) y 229.300 pesetas/m2 (1.378,12€/ m2), para las

mismas fechas, lo que indica una mayor contención de los precios en Castilla y León.


[ 30 ]

En la siguiente tabla se presenta el detalle de los precios medios por metro cuadrado

de la vivienda nueva en todas las Comunidades Autónomas y sus provincias.

Comunidad Capital de provincia Ptas/€ 2000 1999

Ptas 156.400 152.700 € 939,98 917,75

Ptas 168.000 159.500 € 1.009,70 958,61

Ptas 158.200 148.500 € 950,80 892,50

Ptas 165.500 153.200 € 994,68 920,75

Ptas 138.200 133.600 € 830,60 802,95

Ptas 133.600 128.600 € 802,95 772,90

Ptas 142.700 137.300 € 857,64 825,19

Ptas 173.600 164.100 € 1.043,36 986,26

Ptas 154.525 147.188 € 928,71 884,61

Ptas 124.000 119.000 € 745,26 715,20

Ptas 124.500 119.000 € 748,26 715,20

Ptas 199.500 191.800 € 1.199,02 1.152,74

Ptas 149.333 143.267 € 897,51 861,05

Ptas 215.500 208.600 € 1.295,18 1.253,71

Ptas 163.600 160.900 € 983,26 967,03

Ptas 185.500 177.700 € 1.114,88 1.068,00

Ptas 199.500 186.400 € 1.199,02 1.120,29

Ptas 192.500 182.050 € 1.156,95 1.094,14

Ptas 197.300 188.200 € 1.185,80 1.131,10

Ptas 152.000 147.500 € 913,54 886,49

Ptas 251.800 242.300 € 1.513,35 1.456,25

Ptas 172.700 166.100 € 1.037,95 998,28

Ptas 159.100 154.100 € 956,21 926,16

Ptas 206.400 200.900 € 1.240,49 1.207,43

Ptas 167.300 161.800 € 1.005,49 972,44

Ptas 155.500 151.500 € 934,57 910,53

Ptas 195.500 186.400 € 1.174,98 1.120,29

Ptas 162.300 158.200 € 975,44 950,80

Ptas 180.289 174.311 € 1.083,56 1.047,63

Media

ANDALUCÍA

ARAGÓN

Media

Almería

ASTURIAS Oviedo

Zaragoza

Teruel

Huesca

Cádiz

Córdoba

BALEARES

CANTABRIA

CANARIAS

CASTILLA Y LEÓN

Zamora

Media

Valladolid

Soria

Segovia

Salamanca

Palencia

León

Burgos

Ávila

Santander

Sta. Cruz Tenerife

Las Palmas

Palma de Mallorca

Media

Sevilla

Granada

Huelva

Jaén

Málaga


[ 31 ]

Si atendemos a la evolución del mercado en cada una de las capitales de nuestra Comunidad,

pueden observarse significativas diferencias, como puede observarse en el cuadro de la página

siguiente:

Comunidad Capital de provincia Ptas/€ 2000 1999

Ptas 136.800 128.200 € 822,18 770,50

Ptas 130.500 125.900 € 784,32 756,67

Ptas 131.800 128.200 € 792,13 770,50

Ptas 170.900 165.500 € 1.027,13 994,68

Ptas 131.800 126.500 € 792,13 760,28

Ptas 140.360 134.860 € 843,58 810,52

Ptas 357.600 342.700 € 2.149,22 2.059,67

Ptas 168.200 160.900 € 1.010,90 967,03

Ptas 145.500 138.200 € 874,47 830,60

Ptas 173.200 170.000 € 1.040,95 1.021,72

Ptas 211.125 202.950 € 1.268,89 1.219,75

Ptas 107.300 103.600 € 644,89 622,65

Ptas 122.700 117.900 € 737,44 708,59

Ptas 115.000 110.750 € 691,16 665,62

Ptas 186.400 174.500 € 1.120,29 1.048,77

Ptas 126.800 121.900 € 762,08 732,63

Ptas 159.100 153.600 € 956,21 923,15

Ptas 145.500 140.500 € 874,47 844,42

Ptas 154.450 147.625 € 928,26 887,24

Ptas 167.300 161.400 € 1.005,49 970,03

Ptas 325.500 311.800 € 1.956,29 1.873,96

Ptas 151.400 145.900 € 909,93 876,88

Ptas 200.500 192.300 € 1.205,03 1.155,75

Ptas 330.900 309.100 € 1.988,75 1.857,73

Ptas 355.000 333.600 € 2.133,59 2.004,98

Ptas 243.600 236.400 € 1.464,07 1.420,79

Ptas 309.833 293.033 € 1.862,14 1.761,17

Ptas 137.300 132.500 € 825,19 796,34

Ptas 127.300 121.800 € 765,09 732,03

Ptas 165.500 157.300 € 994,68 945,39

Ptas 143.367 137.200 € 861,65 824,59

Media

PAIS VASCO

Media

VALENCIA

Media

EXTREMADURA

Media

GALICIA

CASTILLALA MANCHA

CATALUÑA

LA RIOJA

MADRID

MURCIA

NAVARRA

Valencia

Castellon

Alicante

Vitoria

San Sebatián

Bilbao

Pamplona

Murcia

Madrid

Logroño

Pontevedra

Orense

Lugo

La Coruña

Cáceres

Badajoz

Tarragona

Lérida

Media

Gerona

Barcelona

Toledo

Guadalajara

Media

Cuenca

Ciudad Real

Albacete

Ptas 229.300 € 1.378,12

MEDIA NACIONAL


[ 32 ]

Avila Burgos León Palencia Salamanca Segovia Soria Valladolid ZamoraMedia

regional anual

Ptas 45.774 - 63.401 52.646 59.148 43.840 - 54.844 -€ 275,11 381,05 316,41 355,49 263,48 329,62 -

Ptas 92.934 136.322 129.849 95.363 124.902 108.711 88.126 122.370 91.032 109.957

€ 166,39 166,39 166,39 166,39 166,39 166,39 166,39 166,39 166,39 166,39

Ptas 99.260 131.992 125.811 95.901 129.183 103.601 96.657 121.570 88.695 110.297 € 596,56 793,29 756,14 576,38 776,41 622,65 580,92 730,65 533,07 662,90

Ptas 107.383 133.360 117.761 108.455 120.206 109.231 103.935 119.190 89.923 112.160 € 645,38 801,51 707,76 651,83 722,45 656,49 624,66 716,35 540,45 674,10

Ptas 111.373 137.169 112.384 109.474 121.713 120.920 111.131 119.349 93.457 115.219 € 669,37 824,40 675,44 657,95 731,51 726,74 667,91 717,30 561,69 692,48

Ptas 124.390 140.463 115.467 108.429 133.807 121.173 116.257 124.497 96.132 120.068 € 747,60 844,20 693,97 651,67 804,20 728,26 698,72 748,24 577,76 721,63

Ptas 127.107 145.378 120.351 108.843 139.880 133.080 122.208 127.600 100.579 125.003 € 763,93 873,74 723,32 654,16 840,70 799,83 734,48 766,89 604,49 751,28

Ptas 129.197 152.376 125.791 120.233 143.668 129.996 123.382 129.885 104.259 128.754 € 776,49 915,80 756,02 722,61 863,46 781,29 741,54 780,62 626,61 773,83

Ptas 129.083 181.128 132.261 129.048 150.197 139.477 129.862 138.110 105.853 137.224 € 775,80 1.088,60 794,90 775,59 902,70 838,27 780,49 830,06 636,19 824,73

Ptas 130.064 203.455 132.521 135.777 166.577 142.123 133.071 153.547 117.657 146.088 € 781,70 1.222,79 796,47 816,04 1.001,15 854,18 799,77 922,84 707,13 878,01

Ptas 117.413 152.130 124.252 113.022 137.438 123.832 114.492 129.166 99.171

€ 705,66 914,32 746,77 679,27 826,02 744,24 688,11 776,31 596,03 -

0,8 12,3 0,2 5,2 10,9 1,9 2,5 11,2 11,2

40 49,2 2,1 42,4 33,4 30,7 51 25,5 29,2

184,1 - 109 157,9 181,6 224,2 - 180 -

1993

1994

1995

Capital/

Año

1987

1991

1992

1996

1997

1998

1999

Media capitales

provincia

1991-1999

Ultimo Año

Desde 1991

Desde 1987

Tasas de Variación

Fuente: Ministerio de Fomento

De acuerdo con los datos de la tabla anterior, Zamora es la capital de provincia

más barata para adquirir una vivienda en la región. En esta provincia el precio

medio durante el período de analizado ha sido de 99.171 pesetas el metro

cuadrado (596,03 €/m2).

Comentario aparte merece el caso de Burgos, que cuenta con los precios medios

más elevados de toda la región con casi 13.000 pesetas/m2 (78,13 €/m2) por encima

del precio medio de la vivienda de las capitales de provincia nacionales que se

sitúa en 138.000 ptas/m2 (829,4 €/ m2).

Estas cifras son coherentes con el análisis del mercado Nacional, donde en 1999,

Burgos ocupaba el sexto lugar en precios entre las capitales de provincia y

municipios mayores de 10.000 habitantes, sólo por detrás de ciudades como

Barcelona, Madrid y Bilbao con el tercer, cuarto y quinto lugar, respectivamente.

La explicación de este fenómeno puede residir en varias causas. Por una parte en

las elevadas rentas provenientes del sector primario unido al perfil ahorrador del

burgalés y a una tendencia a la inversión en valores seguros como los inmuebles,.

además de por la escasez de suelo urbanizable atractivo y en consecuencia la

carestía del mismo; ambos factores son determinantes en el aumento de los precios

en una capital que ocupa el cuarto lugar en población de toda la región.

El segundo lugar en cuanto a precios lo ocupa Salamanca, con una media de

137.438 ptas/m² (826,01 €/ m²), pero a una distancia considerable de Burgos


[ 33 ]

II.2.A.1. Evolución de los tipos de interés.

Otro de los factores que influyen de manera decisiva en la accesibilidad a la vivienda

son los tipos de interés. A este respecto, en las páginas siguientes se analizará la

evolución del tipo de interés de referencia del mercado hipotecario, que es el que las

entidades financieras fijan a nivel nacional y en régimen de libre competencia,

teniendo siempre como referencia el tipo oficial del dinero.

Asimismo, se hará mención a la evolución de los tipos de interés de los créditos que

la Junta de Castilla y León suscribe anualmente con diversas entidades de crédito

presentes en la región, a fin de facilitar las condiciones de acceso a la vivienda a la

población castellano y leonesa.

La siguiente tabla muestra la evolución de estos indicadores en el periodo de tiempo

transcurrido desde 1989 a 2001. Como tendencia general, los tipos de interés de

referencia del mercado hipotecario han mostrado una propensión constante a la baja,

descenso que ha contribuido a mejorar la accesibilidad a la vivienda a nivel nacional

y, por tanto, también en el territorio castellano y leonés.

Así lo confirman estudios especializados en la materia donde se señala que a

diferencia de lo ocurrido en el resto de Europa, el ritmo de crecimiento del crédito

hipotecario en España no había disminuido en la última década, pues sólo en el año

2000 creció a tasas superiores al 20%, crecimiento atribuido al fortalecimiento de la

demanda y de la oferta.

Año 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001Tipo de

referencia del mercado

hipotecario

- 16,66% 15,21% 15,41% 11,73% 10,25% 11,01% 8,17% 6,25% 5,15% 4,94% 4,75% -

% firma

convenio (*)13% 15% 15,25% 13,25% 12,50% 9,75% 11,00% 8,25% 7,00% 4,95% 4,50% 5,00% 6,50%

% actual. - - 13% 11,75% 10,25% 8,25% 8,75% 6,50% 5,50% 3,00% 3,25% 3,25% 4,50%Cuantía

Formalizada (pesetas/€)

(miles)

1.488.7308.947€

3.934.99323.649€

3.379.13520.309€

3.692.93322.195€

5.231.44731.442€

3.539.75821.274€

3.281.62919.723€

3.127.53618.797€

2.017.62012.126€

3.710.15522.298€

4.600.13827.647€

3.767.00022.640€

-

Cuantía Formalizada/

Cuantía Convenida

49% 62% 97% 83% 97% 63% 74% 65% 37% 73% 82% 58% -

Puntos Subsidiados por la C.A.

5,5 - 7,0 7,50 - 10,0 7,75 - 10,25 5,75 - 8,25 5,0 - 7,50 2,75 - 4,75 4,00 - 6,00 1,25 - 3,25 2 0,45 1,45 1,95 2,95 2,50 1,50 1,0 3 4,50 5,50

A cargo del beneficiario

7,5 - 5,5 7,5 - 5,0 7,5 - 5,0 7,5 - 5,0 7,5 - 5-0 7,0 - 5,0 7,0 - 5,0 7,0 - 5,0 5,0 - 3,5 4,5 - 3,5 - 3 -2 2 - 3 - 3,5 2 2,0 -1

Subsidios de intereses de los préstamos cualificados en el marco de los convenios firmadospor la Junta de Castilla y León para la subvención de vivienda rural

(*) Tipo de interés subsidiado por la Junta de Castilla y León

Fuente: Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio. Junta de Castilla y León.


[ 34 ]

En el año 2001 sin embargo, las entidades financieras han comenzado a registrar un menor crecimiento del crédito, lo que pondría de manifiesto una moderación de la demanda que no ha estado acompañada de una bajada de los precios.

Tengamos en cuenta que el cambio de las condiciones financieras de financiación de

los años noventa, con un periodo de amortización de 15 años y con un tipo de interés

del 15%, respecto a los experimentados en los últimos años de dicha década, donde

se establece el periodo de amortización en 20 años y con un 5% de tipo de interés, ha

supuesto reducir a algo menos de la mitad las cuotas mensuales de amortización de

los créditos hipotecarios.

Este “abaratamiento” en la compra de la vivienda, junto al empeoramiento de la

rentabilidad de los activos financieros, ha conducido a un fuerte incremento de la

demanda de vivienda, lo que ha causado una notable subida de los precios dada la

lenta incercia de la oferta Esta subida ha variado entre un 30 y un 50% a lo largo de

la década de los noventa. Por tanto, actualmente todavía se paga un 25% menos cada

mes por la compra de la vivienda respecto a 1991. De aquí que aún se mantenga la

demanda en un nivel alto.

Esta circunstancia, sumada a la previsión recogida en fuentes especializadas, en

donde se prevé una disminución de las rentas familiares en Castilla y León, permite

anticipar una tendencia hacia la ralentización de la demanda que, tarde o temprano,

terminará por afectar al aumento de los precios. Factores como la entrada de España

en el sistema monetario único o el cambio del tipo de inversión de las familias

españolas y castellanas y leonesas, que han situado el esfuerzo inversor en valores

seguros como los inmobiliarios, habida cuenta de los descensos registrados por los

activos financieros, pueden retardar el efecto en la demanda, pero este efecto se

prevé que terminará manifestándose en los precios .

Con el fin de mejorar la accesibilidad a la vivienda en Castilla y León, la Junta

suscribe anualmente convenios con diversas instituciones de crédito con el objeto de

subvencionar parcialmente los tipos de interés fijados a precio de mercado para la

financiación regional de viviendas en el ámbito rural.

Estas tasas se encuentran representadas en la tabla de la página 33, en la fila

correspondiente al porcentaje firma convenio, que muestra los tipos específicos que

existen para los beneficiarios de préstamos cualificados.


[ 35 ]

De estos datos es de destacar el hecho de que la Junta de Castilla y León ha venido

subsidiando a los beneficiarios de un préstamo cualificado una media de 5 puntos

sobre el interés nominal fijado en el convenio.

En principio, este subsido tiene una incidencia clara en las condiciones de acceso a la

vivienda rural, porque coloca los intereses entre 2 ó 3 puntos por debajo del interés

nominal fijado en el Convenio y, por ende, también por debajo de los tipos de

referencia del mercado hipotecario. Más aún si tenemos en cuenta que se trata de una

región en la que, en el año 2000, el 29% de la población habita en municipios

considerados rurales.

II.2.A.2. Desigualdades territoriales.

De acuerdo con los factores analizados hasta el momento (renta media disponible,

precios medios de la vivienda, evolución de los tipos de interés, etc) parece que, en

términos generales, y a pesar de continuar notablemente mejor que en 1991 que era

del 58,7% la accesibilidad de la vivienda en Castilla y León ha tendido a disminuir.

La principal razón reside en los elevados precios, que neutralizan el impacto positivo

que podrían tener la mejora de la renta y los bajos tipos de interés.

Pero como hemos visto, estos precios no se manifiestan por igual en toda la región ,

sino que presentan importantes asimetrías entre provincias y, dentro de ellas, entre las

capitales y otra áreas. Como también ha quedado de manifiesto, esas asimetrías

ocurren entre las propias capitales y muy especialmente, la ciudad de Burgos. Pero la

situación de Burgos presenta datos en apariencia contradictorios, como la carestía de

suelo en una ciudad que no está ni densamente poblada, ni tiene limitaciones

geográficas para su expansión Ya se ha situado la explicación a este fenómeno en el

alto nivel de renta producto de una actividad económica primaria generadora de

importantes recursos, unido a un perfil generalmente ahorrador que invierte sus

recursos en valores estables como los inmuebles.

En definitiva, las asimetrías regionales manifiestas en los precios de la vivienda

pueden estar creando efectos perniciosos sobre la distribución de la oferta de vivienda

(construcción y promoción) que tenderá a concentrarse allí donde el coste global que

asume el promotor o constructor sea menor.

Quizás sean fenómenos como la falta de suelo edificable o la finalidad especulativa de

algunos propietarios privados, los que contribuyan a acentuar aún más estas

desigualdades territoriales. Por ello es necesario analizar el mercado de la vivienda en

Castilla y León a fin de determinar por una parte cómo es la evolución del


[ 36 ]

parque de viviendas y si la oferta a nivel regional y provincial es suficiente y se

ajusta a las necesidades de la población demandante, pues esa será la medida de

la necesidad y eficiencia con que se puede actuar a través de recursos públicos en

este mercado.


[ 37 ]

II.3. El mercado de la vivienda en Castilla y León

En el presente capítulo se realiza un breve análisis del mercado de la vivienda en

la región. Este epígrafe se inicia con un primer bloque en el que se expone la

situación del sector de la construcción en sus variables más significativas, para

posteriormente analizar la evolución del parque de viviendas de la región en los

últimos diez años y el perfil de los demandantes que acuden al mercado en

búsqueda de vivienda protegida. Se trata, en definitiva, de conocer los elementos

que conforman el mercado de la vivienda en Castilla y León y especialmente el

papel de la Administración en este mercado.

En el siguiente cuadro se presentan los distintos factores que intervienen en el

mercado de la vivienda como un lugar de encuentro de la oferta y la demanda. La

oferta, constituida por la vivienda libre o vivienda protegida, nace de la actividad

constructora y promotora que desarrollan actores públicos y privados. Por otro

lado, la demanda nace de una necesidad de los ciudadanos que desean acceder a

una primera vivienda, cambiar de domicilio o rehabilitar un inmueble.

Finalmente, tanto la oferta como la demanda están condicionadas por factores

sociales, territoriales y económico-financieros que determinan las características

propias de oferta y demanda. Todos estos elementos del mercado se resumen en

el siguiente cuadro y se analizan en las páginas que siguen.

MERCADO DE LA VIVIENDAOFERTA

DEMANDA

Act

ivid

ad

Demandante• Adquirente• ArrendatarioP

rodu

cto

• Constructora• Promotora

Pública

Privada

Vivienda Protegida

Vivienda Libre

Factores de Influencia:• Sociales

• Territoriales• Económico-financieros

MERCADO

Necesidad• Acceso• Cambio• Rehabilitación


[ 38 ]

II.3.A Situación del sector de la construcción en la región

A lo largo de este apartado se tratará todo lo relativo al sector de la construcción,

entendiendo que esta actividad suele acompañar al crecimiento económico y

adelantar lo que ocurrirá en el mercado de la vivienda, desde el lado de la oferta

(es decir, lo que sería vivienda de nueva construcción).

Este carácter motor de la actividad constructora en la economía en general se

pone de manifiesto en los diversos indicadores que determinan el peso del sector

inmobiliario-constructor en España y en Castilla y León y que se analizarán

seguidamente: la venta de cemento, la generación de empleo en este sector, el

paro y el valor añadido bruto que aporta la región. Todo ello mostrará el peso

específico de un sector que refleja y anticipa lo que ocurre en el mercado de la

vivienda y caracterizado por la regulación a la que esta sometido, su

comportamiento cíclico y el alto impacto que tiene en la economía en términos

generales.

La venta de cemento es un indicador útil para ver la evolución del sector a nivel

general, pero que no permite precisar hacia qué subsectores está orientado el peso

del sector, es decir, si la actividad constructiva se dirige a realizar edificaciones

residenciales, no residenciales, de obra civil o rehabilitación y mantenimiento.

Quizás el dato más relevante a este respecto es la evolución de las ventas de

cemento, que han aumentado en la región de forma continua desde el año 1996 en

un 25%, lo que coincide con el aumento de los precios de la vivienda y, como

veremos, del número total de viviendas construidas en Castilla y León.

Así, durante el año 2000, se vendieron en Castilla y León un total de 2.500

toneladas de cemento. La distribución de las ventas está íntimamente relacionada

con las provincias que mayor actividad constructiva registran, concentrándose el

19,19% del total de dichas rentas en la provincia de León, seguida por Valladolid

y Burgos con el 16,91% y 16,41%, respectivamente.

Así lo muestra la siguiente tabla que contiene la distribución provincial de la

venta de cemento en Castilla y León en el año 2000.

Venta de Cemento


[ 39 ]

Asimismo, resulta significativo el incremento registrado en Palencia, Salamanca y

Valladolid, donde el aumento en los cincos últimos años ha sido de más del 50%,

mientras que en la provincia de León apenas ha superado el 1%. Estos datos destacan

porque si los comparamos con el número de viviendas libres visadas en cada

provincia, sólo en Valladolid coinciden el mayor aumento del consumo de cemento

con el mayor número de viviendas libres visadas en los últimos 10 años, lo cual puede

indicar que, en el resto de las provincias este mayor empleo de cemento se ha podido

destinar hacia edificaciones no residenciales de obra civil o rehabilitación y

mantenimiento.

Más preciso resulta el dato sobre la capacidad de generación de empleo del sector,

indicador de gran peso económico y social, asociado a la renta y a la producción. Así,

según datos contenidos en el Anuario Estadístico de Castilla y Léon, durante el año

2000, trabajaron en el sector de la construcción una media de 102.300 personas, lo que

representa un 11,89% del total de personas ocupadas de la región. Esta cifra es incluso

ligeramente superior a la media nacional, que para el año 2000, y según la Asociación

de Sindicatos Constructores (SEOPAN), ascendía al 11% aproximadamente.

Es importante resaltar que esta proporción sitúa al sector en tercer lugar en cuanto a

generación de empleo, por detrás del sector servicios (que agrupa al 58,5% de la

población ocupada de la región) y del sector industrial (19,4%).

Fuente: Anuario Estadístico. Junta de Castilla y León. 2000

Distribución de la venta de cemento por provincias. Castilla y León. Año 2000

3,92%

16,41%

19,19%

15,13%

10,30%

6,74%4,84%

16,91%

6,56%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%Zamora

Valladolid

Soria

Segovia

Salamanca

Palencia

León

Burgos

Ávila

Empleoen la

construcción


[ 40 ]

Respecto al empleo regional en el sector de la construcción por provincias, se

observan desigualdades importantes. En el año 2000, las provincias de Zamora y

Ávila eran las que presentaban un mayor porcentaje de población ocupada en el

sector. Este porcentaje ascendía a más del 15% de la población ocupada (7.100

personas) en Zamora, mientras que en la provincia de Ávila trabajaban en el

sector construcción, más de 7.300 personas que representaban el 14,3% de la

población con empleo. Así mismo, el caso de Soria destaca como la provincia

castellano y leonesa que menor población ocupaba en el sector, tanto en términos

relativos (un 8,2% de la población ocupada), como en términos absolutos (3.170

personas).

La siguiente gráfica muestra el agregado por provincias, a nivel regional y

nacional del total de personas ocupadas en el sector de la construcción en el año

2001. Igualmente se señala el porcentaje que estos trabajadores del sector

representan sobre el total de personas ocupadas en cada provincia.

Fuente: Ministerio de las Administraciones Públicas

Población ocupada en el sector de la construcción por provincias. Castilla y León. 2001

14,3

11,4

10,5

9,1

11,1

12

8,2

10,1

15

11,110,6

7,38

12,72

21,48

5,65

14,45

7,25

3,17

23,05

7,1

0

5

10

15

20

25

Avila Burgos León Palencia Salamacan Segovia Soria Valladolid Zamora Cast il la y León España

% población ocupada en el sector Población total ocupada en el sector (miles)

Finalmente, hay que resaltar que la construcción no sólo genera empleo directo sino

indirecto. Así, el INE, cifra este empleo en 6 puestos de trabajo indirectos por cada 10

empleos en el sector de la construcción.


[ 41 ]

En relación a la producción, según los datos aportados por el Ministerio para las

Administraciones Públicas, el Valor Añadido Bruto (VABpm) de la construcción en el

conjunto de Castilla y León era del 8,5% en el año 2000, por detrás del sector servicios

(60,6%) y sólo por encima del sector agrícola (7,5%).

El siguiente gráfico muestra el peso de la construcción en el conjunto de la economía

regional para el año 2001:

Fuente: Ministerio de las Administraciones Públicas

Estructura Sectorial VABpm (%).

Castilla y León. Año 2001

8%

23%

9%

60%

Agricultura Indus tria Construccion Servicios

En cuanto a la aportación del VAB regional al VAB nacional, según datos del INE, se

observa una evolución ligeramente decreciente en términos porcentuales. Así,

mientras en 1998 el porcentaje de participación de la construcción castellano y

leonesa superaba el 6,3%, los últimos datos muestran un ligero descenso a un 6,2%.

Fuente: I.N.E.

1995 1996 1997 1998 1999 2000Pstas. 335.101 329.472 353.928 392.143 433.124 505.471

€ 2.014,00 1.980,17 2.127,15 2.356,83 2.603,13 3.037,94

Pstas. 5.303.731 5.360.365 5.615.054 6.162.288 6.962.347 8.056.403€ 31.876,07 32.216,44 33.747,15 37.036,10 41.844,55 48.419,96

6,32% 6,15% 6,30% 6,36% 6,22% 6,27%% Castilla y León

Valor Añadido Bruto a precios básicos en el sector de la construcción. España vs Castilla y León (precios corrientes). Millones

Año

Castilla y León

España


[ 42 ]

En resumen, puede afirmarse que los principales indicadores de la construcción en la

región son favorables, lo que parece abonar la tesis de que en los últimos años se ha

producido una gran demanda que ha impulsado al sector, producto de un

incremento de las rentas que ya hemos comentado tanto a nivel nacional como en

Castilla y León.

No obstante, según datos recientemente publicados, en el primer trimestre de 2001

los indicadores de actividad del sector evidencian una ralentización de la actividad

constructora que se ha visto reflejada en un menor número de proyectos visados y en

la moderación del crédito a la que ya nos hemos referido, lo que viene a coincidir con

la ralentización de la demanda de vivienda en la región ya mencionada.

Para concluir, puede decirse que la venta de cemento ha mostrado una evolución

positiva, la población empleada en el sector de la construcción, el desempleo regional

y la participación en el VAB con los matices comentados. Sólo la formación bruta de

capital fijo muestra una evolución ligeramente desfavorable desde 1985.

II.3.B. Evolución del parque de viviendas de la Comunidad de Castilla y León

en los últimos diez años

Otro de los elementos que conforman el mercado de la vivienda es el número de

éstas. En este apartado se analizará la evolución cuantitativa del parque de viviendas

de Castilla y León. Para ello se ha utilizado una clasificación que permite presentar el

número de viviendas en función de si su adquisición se ha realizado con ayudas

públicas o no.

En este sentido, habría que diferenciar entre viviendas libres y protegidas, siendo las

primeras aquellas que son construidas, promovidas y adquiridas sin ningún tipo de

financiación pública (o protección). Por el contrario, son viviendas protegidas en su

sentido más amplio las que han obtenido algún tipo de ayuda pública, tanto a la

oferta como a la demanda.

En materia de vivienda y suelo protegido, se puede realizar una segunda

diferenciación en función de cuál es la entidad pública financiadora de la actuación y

cuál se responsabiliza de su promoción. En este sentido, y en lo que se refiere a la

financiación, existen actuaciones financiadas por el Estado (“ayudas estatales”) y

otras por la Comunidad Autónoma (“ayudas de la Junta de Castilla y León”).

Igualmente, en función de que la entidad promotora sea la Junta de Castilla y León o

una persona física y/o jurídica privada, se habla de Promoción Pública o Promoción

Privada de la edificación (bien sea destinada a venta, alquiler o rehabilitación).


[ 43 ]

En este apartado se hace una breve mención al parque libre de viviendas de Castilla y

León, para, posteriormente, analizar la evolución del parque financiado a través de los

Planes Cuatrienales Estatales y luego, el parque de actuaciones surgido a través de

actuaciones financiadas por la Administración Regional.

II.3.B.1. Vivienda Libre

La siguiente tabla presenta una totalización del número de viviendas libres con

proyecto de ejecución visado por los Colegios de Arquitectos de la Comunidad

Autónoma de Castilla y León.

A este respecto, el análisis de la evolución del número de viviendas libres de nueva

construcción existentes en el territorio regional, en los últimos años, se realiza a partir

de los datos obtenidos de las licencias de obras municipales y los visados. Cualquier

obra mayor que se vaya a realizar precisa de la correspondiente licencia municipal de

obras. Este es pues un trámite que genera una información privilegiada para el

conocimiento del número y características de las edificaciones que se ponen en

marcha, así como de las viviendas que, en su caso se generan. Asimismo, tal y como se

especifica en el párrafo anterior, también constituye una fuente de información el

registro de visados, que según la normativa vigente debe acompañar a toda solicitud

de licencia de obra mayor.

PROVINCIAS 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 I tri 2001Ávila 1.462 1.969 1.651 1.721 1.801 1.511 2.060 2.149 2.303 2.644 595 19.866

Burgos 3.215 2.168 2.182 2.715 2.571 2.661 3.358 3.834 6.501 4.835 1.969 36.009

León 2.614 2.293 2.023 2.613 2.832 2.956 3.189 3.189 5.509 5.365 1.272 33.855

Palencia 1.856 940 1.094 973 1.364 1.474 14.093 1.403 2.891 2.983 236 29.307

Salamanca 2.407 2.915 1.773 3.050 4.034 2.822 2.919 2.919 4.497 4.030 1.311 32.677

Segovia 1.119 1.689 1.730 1.527 1.805 1.740 1.902 2.215 2.165 2.284 389 18.565

Soria 1.087 288 270 817 1.420 1.019 1.411 1.204 1.331 2.150 688 11.685

Valladolid 2.682 2.750 4.093 4.032 5.764 6.083 4.966 5.356 6.443 6.430 1.712 50.311

Zamora 1.593 1.912 1.032 825 965 1.029 701 779 2.183 1.614 288 12.921

TOTAL 18.035 16.924 15.848 18.273 22.556 21.295 34.599 23.048 33.823 32.335 8.460 245.196

Total

Provincia

VIVIENDAS LIBRES CONTENIDAS EN LOS PROYECTOS DE EJECUCIÓN VISADOS POR LOS COLEGIOS DE ARQUITECTOS DE CASTILLA Y LEÓN (1991-2000)

Fuente: Colegios de Arquitectos de Castilla y León

Como se observa, el parque total de viviendas visadas entre 1991 y el primer

trimestre del 2001 asciende a un total de 245.196 viviendas, lo que equivale a decir

que del 1.500.000 de viviendas que integran el parque regional, aproximadamente un

16% ha sido visado durante ese período.


[ 44 ]

En la distribución provincial, destaca Valladolid como la provincia en la que se han

visado un mayor número de viviendas libres seguida por Burgos. Destaca Soria

como la provincia con menor número de visados presentados entre 1991-2001(datos

hasta el primer trimestre 2001).

Ahora bien, el mayor o menor número de viviendas visadas está relacionado, entre

otros factores, con la existencia de demanda. En este sentido, ya hemos relacionado

estos datos con la mejora de los principales indicadores de la construcción, con la

tendencia al aumento de los precios y en definitiva con la menor o mayor

accesibilidad a la vivienda.

En efecto, es previsible que el incremento de los precios y, en general, el

desmejoramiento de las condiciones de acceso a la vivienda, terminarán por notarse

sobre todo en el mercado de la vivienda libre. Así, la moderación del crédito y en

consecuencia de la demanda, se manifestará en el número de visados definitivos de

2001, pero sobre todo de los sucesivos. La tabla anterior sólo pone de manifiesto que

a finales del año 2000 se habían registrado los mayores incrementos de la historia

reciente del mercado en todos los tipos de vivienda, pero las proyecciones hacia el

futuro apuntan a una ralentización. Esto quiere decir que previsiblemente y en el

medio plazo la demanda se podría orientar hacia el sector público, buscando mejorar

las condiciones de acceso a la vivienda que el mercado libre ya no le ofrece.

En esta misma línea, puede decirse que la presencia de actuaciones públicas siempre

ha sido clave para identificar y orientar tanto la oferta como la demanda de vivienda,

porque se trata de un sector sometido a importantes regulaciones en el que la

intervención pública tiene un peso esencial. Si las previsiones se siguen cumpliendo,

esta importancia será mayor en los próximos años. De ahí que la política de Castilla

y León deba orientarse por un lado a satisfacer la demanda, pero también a cumplir

con cometidos como la lucha contra las desigualdades regionales, el estímulo de la

actividad económica, el asentamiento de la población, y la asistencia a colectivos

específicos (jóvenes, familias numerosas, familias monoparentales con hijos menores

a su cargo, inmigrantes, colectivos en situación de exclusión y situaciones de

infravivienda), factores de especial consideración en el presente Plan Director.

A continuación se analiza la evolución y el grado de aceptación de las actuaciones de

la Junta de Castilla y León en materia de vivienda en los últimos 10 años, como

información que influirá en el diseño de las futuras actuaciones en materia de

vivienda y suelo a llevar a cabo por la Comunidad.


[ 45 ]

II.3.B.2. Actuaciones financiadas con recursos estatales

Desde 1992 hasta la fecha, se han ejecutado un total de tres Planes Cuatrienales

Estatales: 1992 a 1995; 1996 a 1999; y finalmente, el establecido para los años 1998

hasta 2001. Ahora bien, el Plan 1996-1999 no se ejecutó íntegramente, pues el 20 de

octubre de 1998 fue sustituido por un nuevo Plan, el 1998-2001, actualmente vigente y

en su última fase de ejecución.

II.3.B.2.a. Vivienda de Promoción Privada.

Para definir esta tipología podemos decir que se trata de viviendas promovidas y

construidas por agentes privados a un precio de venta al ciudadano con un límite

máximo, y que en el marco de los Planes Cuatrienales y de los Convenios suscritos

entre la Administración Regional y el Estado (Ministerio de Fomento), ofrecen a los

beneficiarios finales que cumplen determinados requisitos, la posibilidad de contar

con préstamos cualificados, con ayudas económicas directas como la subsidiación, las

subvenciones a fondo perdido u otras ayudas directas al pago de la “entrada”.

Dentro de las viviendas de promoción privada existen 3 subgrupos diferenciados:

El grupo A (régimen general) incluye viviendas que están destinadas a

beneficiarios cuyos ingresos no excedan los 5,5 MM.ptas., anuales brutos

(33.055,67 €), ni los 90m² de superficie útil.

El grupo B es de reciente creación y son las denominadas viviendas

protegidas de la Comunidad o V.P.C. Su principal rasgo distintivo respecto

de las dos anteriores consiste en que son calificadas o declaradas como

protegidas de acuerdo con la normativa de la Comunidad Autónoma

(Decreto 166/2001, de 14 de junio).

Por su parte el grupo C (régimen especial), está orientada a beneficiarios

cuyos ingresos no excedan los 2,5 MM. de pesetas. anuales brutas

(15.025,3 €) y 90 m² de superficie útil.

Es necesario destacar que en los datos que se analizarán figura una categoría

denominada “Viviendas Precio Tasado” o V.P.T., que existía en planes anteriores e

incluían vivienda protegida usada y libre de nueva construcción. En el Plan de 1998,

la sustituyó por la V.P.U. (o Vivienda Protegida Usada), que comprende ahora la

vivienda libre y la V.P.O. en segunda o posterior transmisión.


[ 46 ]

Si analizamos provincialmente la distribución de la promoción privada en los planes

1992-1995/1996-1999, observamos que la proporción de Valladolid concentra el 24%

del total de actuaciones, seguida por Salamanca (17,4%), León (17,2%) y Burgos

(14,6%). Por tipos de actuaciones la siguiente tabla presenta una totalización desde

1992 hasta lo ejecutado de 2001.

En esta tabla se evidencia que el grupo de V.P.T. era el predominante, con un total de

21.073 actuaciones hasta octubre de 1998. El descenso de su peso a partir de ese año

(en el Plan vigente sólo hubo 2.733 actuaciones) es un reflejo del cambio de concepto

de Vivienda de Precio Tasado (V.P.T.) a Vivienda Protegida Usada (V.P.U.),

categoría en la que ya no se incluye la vivienda libre de nueva construcción.

En cualquier caso, el total de actuaciones en promoción privada asciende, durante el

período 1992-2001, a unas 42.390 actuaciones. La distribución de las modalidades

están lideradas por las V.P.T. y las V.P.O., con los matices ya apuntados.

Fuente: Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio. JCyL

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998(1) 1998 1999 2000 2001(2)

V.P.O. Régimen General(Grupo A)

1.908 1.507 1.363 3.025 3.210 1.454 566 446 702 792

V.P.O. Régimen Especial (Grupo C)

34 212 183 411 613 209 84 126 159 103

V.P.C. Viviendas Protegidas de la Comunidad de C y L (Grupo B)

101 78

Viviendas de Nueva Construcción Calificacdas en Alquiler a 10 años (Grupo "A")

90 57 79 200 9 42 99

Viviendas de Nueva Construcción Calificacdas en Alquiler a 25 años (Grupo C)

98 12 117 40 246 83 116 10

Viviendas Protegidas Existentes y V.P.T a Precio Tasado (Grupos A y B)

V.P.T. y P.U. 1.167 4.643 3.552 5.090 3.718 2.203 700 390 676 1.141 526

3.297 6.431 5.098 8.722 7.781 4.121 1.350 1.087 1.853 2.124 526

RESUMEN DE VIVIENDAS FINANCIADAS EN LOS PLANES DE VIVIENDA Y SUELO 1992-1995/1996-1999 Y 1998-2001

TIPOLOGÍA DE ACTUACIÓN

PLANES DE VIVIENDA

Plan Cuatrienal 1992-1995

Plan Cuatrienal1996-1999

Plan Cuatrienal 1998-2001 TOTALES

1992-2002

Venta o Uso Propio

14.973

2.134

179

42.390

Alquiler

576

722

23.806

(1)Hasta 20 de octubre de 1998.(2) Datos provisionales disponibles.

Plan 1992-1995: 23.548 Plan 1996-1999: 13.252 Plan 1998-2001: 5.590

TOTAL VIVIENDA


[ 47 ]

II.3.B.2.b. Rehabilitación.

Respecto a las ayudas financieras estatales en materia de rehabilitación, el Plan

Cuatrienal 1998-2001 reconocía las siguientes actuaciones protegidas:

Rehabilitación de edificios y viviendas

Rehabilitación de áreas

En la tabla adjunta se señalan el número total de actuaciones en rehabilitación según

esta diferenciación. Los datos muestran como la rehabilitación ha experimentado un

incremento muy acusado, lo que indica que el Plan Regional de Vivienda y Suelo 1998-

2001 pretendió impulsar este tipo de actuaciones, medida que resultó ciertamente

fecunda si tenemos en cuenta que en el tiempo transcurrido desde 1998 a 2001 las

actuaciones en rehabilitación se cuadriplicaron (pasando de 632 actuaciones en 1998 a

2.958 en 2001).

Todo lo anterior queda evidenciado al verificar que el 68% del total de actuaciones

realizadas en materia de rehabilitación desde el año 1992 al 2001, se financiaron

durante el Plan 1998-2001, con un claro predominio de los edificios y las viviendas

individuales (15.793 actuaciones financiadas) sobre las 117 en áreas de rehabilitación.

Esta tendencia coincide con la registrada en otros países de la Unión Europea durante

las pasadas décadas, al superar las actividades de reforma urbanística y rehabilitación

a las de mera urbanización y construcción de viviendas nuevas.


1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998(1) 1998 1999 2000 2001(2)

Rehabilitación de Edificios y Viviendas 97 202 509 883 759 1.379 1.185 632 2.752 4.437 2.958

Rehabilitación de Áreas 117

97 202 509 883 759 1.379 1.185 632 2.869 4.437 2.958

RESUMEN DE ACTUACIONES DE REHABILITACIÓN FINANCIADAS EN LOS PLANES DE VIVIENDA Y SUELO 1992-1995/1996-1999 Y 1998-2001

TIPOLOGÍA DE ACTUACIÓN

PLANES DE VIVIENDAPlan Cuatrienal

1992-1995Plan Cuatrienal

1996-1999Plan Cuatrienal

1998-2001 TOTALES 1992-2002

(1)Hasta 20 de octubre de 1998.

(2) Datos provisionales disponibles.

Rehabilitación

15.793

117

TOTAL GENERAL 15.910


[ 48 ]

II.3.B.3. Líneas de actuación financiadas

por la Comunidad Autónoma de Castilla y León.

II.3.B.3.a. Actuaciones públicas en materia de urbanización suelo.

El número de actuaciones en suelo financiadas con cargo a los planes cuatrienales se

materializan en un total de 7.289 viviendas. Es decir, la Junta de Castilla y León ha

urbanizado suelo con capacidad para albergar la edificación de 7.289 viviendas. Estas

actuaciones representan aproximadamente un 80% del total, pues el 20% restante son

actuaciones financiadas por la propia Comunidad Autónoma que serán objeto de análisis

en apartados posteriores.

En cuanto a su distribución provincial, se observa en la siguiente tabla, donde se muestra

que el mayor número de actuaciones tuvo lugar en Eras de Renueva, León, donde se

urbanizaron en 1993 para un total aproximado de 3.500 viviendas destinadas a la

promoción privada de Viviendas de Protección Oficial, Viviendas protegidas de la

Comunidad y Viviendas de Protección Usadas (antes Viviendas de Precio Tasado). El

resto de las actuaciones en suelo que se llevaron a cabo entre los años 1999 y 2000, se

reparten entre Valladolid con 570 viviendas, Burgos con 593 viviendas y Salamanca con

648 viviendas.

En la siguiente tabla se observa cómo el mayor número de actuaciones en materia de

suelo protegido en la Comunidad de Castilla y León se han concentrado en las provincias

de Valladolid y León, traduciéndose la mayoría de estas actuaciones en la construcción

de viviendas de protección oficial de régimen general (V.P.O.).

.


General Especial1993 3.474 3.4741994 1.025 310 369 1.7041995 230 70 3001998 01999 365 121 84 5702000 324 108 216 6482001 360 233 593

7.289369

Pol. Allendeduero (Burgos)

5.418 969

Totales

P.P. Campo de Tiro (Valladolid)

Polígono El Zurguén (Salamanca)

P.P. Parque Alameda (Valladolid)

P.P. Ribera de Castilla (Valaldolid)

TOTALES GENERALES 533

Municipio (provincia)Plan Cuatrienal

Eras de Renueva (León)

Huerta del Rey (Valladolid)

Nº de V.P.O. Nº de V.P.C

Nº de V.P.T.

Año


[ 49 ]

Además de estas actuaciones de la Junta y del Estado, hay que señalar las intervenciones municipales en

Salamanca y en Valladolid, a través de las sociedades municipales participadas en su totalidad por los

Ayuntamientos de ambas ciudades.

II.3.B.3.b. Actuaciones públicas en enajenación de suelo.

Las actuaciones llevadas a cabo por la Junta de Castilla y León entre 1991 y 2001 en materia de enajenación de

suelo, se han concretado en determinados municipios pudiéndose sintetizar:

Destaca en primer término la provincia de Burgos donde se han efectuado sendas actuaciones

en los polígonos de Allendeduero y Gamonal, con 593 y 164 actuaciones respectivamente en

el año 2000. Si profundizamos en las actuaciones, observamos que en el Polígono de

Allendeduero se ejecutaron 360 Viviendas de Protección Oficial en Régimen General y 233

Viviendas de Protección de la Comunidad. En el polígono de Gamonal se ofertaron 164

Viviendas de Protección de la Comunidad .

En el mismo año, se llevó a cabo en la provincia de Segovia un total de 390 actuaciones en

materia de enajenación de suelo en Nueva Segovia, que se materializaron en 355 Viviendas de

Protección Oficial en Régimen General y 35 Viviendas de Protección de la Comunidad.

En el año 1998, se ejecutó en Valladolid 364 actuaciones localizadas en la Huerta del Rey, de

los cuales 73 fueron Viviendas de Protección Oficial en Régimen General y 291 Viviendas a

Precio Tasado.

En resumen, resalta el incremento en actuaciones desde que en 1998 se creó esta línea de actuación.

Además de las actuaciones en materia de suelo descritas anteriormente, es importante reflejar, como un elemento

más a conjugar en la política de vivienda y de la región, los datos referidos a la superficie de parcelas residenciales

y metros cuadrados edificables que forman parte del patrimonio actualmente conocido.

Así, la Junta de Castilla y León posee una superficie estimada de 346.860 m² de parcelas calificadas como

residenciales por los correspondientes Planes Generales de

.


[ 50 ]

Ordenación Urbana, lo que sumado a una superficie de 219.123 m² sin urbanizar,

asciende a un total de 565.983 m², si bien el desarrollo urbanístico de este último suelo

depende de la actividad de las respectivas Juntas de Compensación.

Todo lo anterior (parcelas residenciales y superficie edificable) equivale una capacidad

de albergar un total de 4.400 viviendas.

Con todo, cabe calificar esta disposición de suelo público como escasa para desarrollar

el programa de Vivienda de Protección Oficial de este Plan Director con el objeto de

abaratar el coste del suelo urbanizado.

Afortunadamente, a la anterior superficie hay que añadir el suelo de las Entidades

Locales, que es preciso poner en juego.

II.3.B.3.c. Vivienda de Promoción Pública.

Según la normativa regional, las viviendas de promoción pública son las promovidas

directamente por la Administración Regional y adjudicadas a los beneficiarios en

régimen de propiedad o arrendamiento, previo cumplimiento por parte de los

beneficiarios de los requisitos exigidos por la normativa.

Las viviendas promovidas y adjudicadas bajo este régimen sólo pueden ser objeto de

segundas transmisiones intervivos una vez transcurridos 5 años de la adquisición y

pagada la totalidad del precio de la vivienda.

Como se observa en la siguiente tabla, el total de viviendas de promoción pública que

cuenta con calificación durante los últimos 10 años es de 7.260 viviendas iniciadas.


Ávila 42 0 20 212 0 45 39 12 0 31 104 505

Burgos 82 19 113 193 16 32 112 185 78 69 94 993

León 52 0 228 15 15 126 125 187 40 68 126 982

Palencia 10 110 230 20 30 108 56 20 20 126 74 804

Salamanca 14 43 469 20 25 56 20 50 0 20 82 799

Segovia 161 48 178 31 0 20 145 58 26 0 15 682

Soria 71 25 0 0 0 116 40 60 60 0 28 400

Valladolid 95 0 383 123 116 137 154 86 59 51 104 1308

Zamora 106 0 194 0 0 136 63 130 0 54 104 787

Totales 633 245 1815 614 202 776 754 788 283 419 731 7.260

Viviendas de promoción pública iniciadas en Castilla y León. Período 1991-2001

Provincias 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Total


[ 51 ]

Por lo que se refiere a la distribución provincial de estos datos, se observa que la provincia

que más viviendas de promoción pública inició en el período de estudio fue Valladolid y la

que menos Soria.

Acerca de la diferenciación entre viviendas de promoción pública construidas en capitales de

provincia, respecto al resto de municipios que constituyen la misma, destaca el hecho de que

en las provincias de Burgos, Valladolid y Salamanca la edificación de este tipo de viviendas

se concentran en la capital, como reflejan las cifras del siguiente gráfico.

Distribución de la Promoción Pública entre la capital de la provincia

y el resto de municipios. 1991-2000

170

630

109

329

463

317136

847

262

231

269

747

401

254

350236

357

421

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

Avila

Burgos

León

Palenci

a

Salam

anca

Segovia

Soria

Valla

dolid

Zamora

Capital de P rovincia Res to Municipios

Fuente: Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio. Junta de Castilla y León

En la provincia de León destaca el hecho contrario, se observa una mayor concentración de la

promoción pública en la provincia frente a la capital, tal vez debido a que Ponferrada se

configura como el principal polo de atracción con un porcentaje de vivienda pública iniciada

superior al de la capital, siendo la distribución del porcentaje restante en el resto de la provincia

bastante homogénea entre un gran número de municipios diferentes.

Segovia, con un 52% de viviendas edificadas en la capital y un 48% de viviendas edificadas en

otros municipios de la provincia, presenta una distribución más equilibrada en la construcción

de viviendas de promoción pública.

La situación de Burgos también merece mencionarse ya que si se analiza la distribución de las

promociones iniciadas en el resto de la provincia, casi en el 20% de los casos están concentradas

en dos núcleos: Aranda de Duero y Miranda de Ebro.


[ 52 ]

A pesar de lo anterior, si analizamos la distribución en el resto de municipios en las

demás provincias, notaremos que, en general, es bastante heterogénea, con escasa

tendencia a repetir promociones en municipios que no sean capitales de provincia.

Finalmente, el gráfico anexo muestra la evolución de las promociones públicas de

vivienda iniciadas entre 1991 y 2001; con un claro descenso desde 1993 -año de

mayor incremento- hasta 1995, que representa el punto más bajo. A partir de este

año hubo un pequeño repunte, hasta 1999. El año 2001 ha significado un incremento

notable respecto al precedente, pues el número de actuaciones se elevó de 419 a 731.

El estudio del gráfico debe hacerse considerando que entre el inicio de la

construcción de las viviendas y su efectivo disfrute por parte del beneficiario

transcurre un tiempo variable según las distintas promociones, de ahí que existan

años, como 1993, donde el total de actuaciones de vivienda ascendió notablemente.

Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de la D.G Vivienda Urbanismo y Ordenación del Territorio. JCyL

Total de Actuaciones de Vivienda de Promoción Pública

en Castilla y León 1991-2001

63 3

245

1 .8 15

61 4

202 283

419

7 31

754

776 788

-

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001


[ 53 ]

II.3.B.3.d. Ayudas a la vivienda rural

Estas ayudas tienen como objetivo la financiación cualificada de actuaciones protegibles en

núcleos rurales, destinadas a la rehabilitación, la nueva construcción, la adquisición de

vivienda usada y a las actuaciones singulares.

Del análisis de la tabla que a continuación se presenta, se desprende lo siguiente:

Del total del resoluciones favorables por la Administración Regional (11.161), un 66%

(7.409) han sido financiadas, una vez verificada la terminación de la obra.

En cuanto a la distribución provincial, León ocupa el primer lugar tanto en

resoluciones favorables como en obras terminadas y que han obtenido financiación. Le

siguen Segovia, Valladolid y Zamora, estas dos últimas son, junto a Ávila, las

provincias con mayor porcentaje de población rural de toda la región. Sin embargo, es

de destacar que Ávila sólo figura en sexto lugar entre las provincias con más ayudas de

este tipo.

En general, como se observa, el comportamiento de la evolución histórica del total de ayudas se

puede dividir en dos etapas de acuerdo al mayor número de obras financiadas. La primera

abarca los años 1992 y 1993, período en el que se terminaron un total de 2.249 obras, el 30% de

las obras finalizadas en el periodo estudiado (7.409). La segunda corresponde a 1998, donde se

concluyeron 760 obras, lo que confirma que a pesar de su comportamiento errático, las cifras

reflejan una disminución progresiva en el número de actuaciones terminadas desde 1993.


R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo. R. fa. R. fo.Total de

R.fa

Total

R.fo

Ávila 76 74 120 96 197 128 95 70 77 51 84 69 72 55 97 65 118 67 108 14 1.044 689

Burgos 147 140 165 76 162 103 66 44 61 38 65 36 37 27 51 36 60 29 51 26 865 555

León 223 211 253 172 428 241 206 139 183 130 181 117 91 44 195 147 254 133 202 42 2.216 1.376

Palencia 92 89 99 53 177 130 98 70 162 104 151 105 75 65 109 89 92 59 80 25 1.135 789

Salamanca 93 93 88 74 154 116 73 57 62 47 105 79 101 78 124 96 124 77 110 36 1.034 753

Segovia 119 114 217 179 347 254 205 151 142 118 135 96 68 59 135 112 128 72 100 7 1.596 1.162

Soria 46 45 96 87 94 70 44 39 39 29 50 35 19 18 47 35 43 27 48 11 526 396

Valladolid 117 107 182 141 251 129 148 73 114 79 106 69 85 56 86 66 149 77 140 19 1.378 816

Zamora 141 134 114 73 246 127 156 106 114 89 102 82 88 62 149 114 118 59 139 27 1.367 873

Provincias

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Totales provincia

Sub-totales 1.054 1.007 1.334 951 2.056 1.298 1.091 749 954 685 600979 688 636 464

Rfa: Número de solicitudes resueltas favorablementeRfo: Número de resoluciones con obra terminada y, en consecuencia, pagada.

978 207 11.161 7.409993 760 1.086


[ 54 ]

II.3.B.3.e. Ayudas Complementarias a jóvenes

Estas ayudas están destinadas a jóvenes para la adquisición de vivienda de

protección oficial y, aunque complementarias al Plan Cuatrienal 1998-2001, se

financian con recursos de la Comunidad Autónoma.

Por lo que se refiere a las ayudas complementarias para jóvenes destinadas a la

adquisición de viviendas de V.P.O. y V.P.C., de reciente creación en el Plan

Cuatrienal 1998-2001, han registrado un aumento generalizado desde 1999,

cuando se concedieron un total de 78 ayudas por un importe de 43 millones de

pesetas (258.000€); mientras que en el año 2000 se quintuplicó el número de

ayudas (351) por un importe que superó los 206 millones de pesetas (1.238.085 €).

La ayuda media en el primer año fue de 551.000 pesetas (3.311€) por actuación y

aumentó en el 2000 a 585.977 pesetas (3.522€) por actuación. En la distribución

provincial que representa el siguiente gráfico se observa tanto el incremento

general del número de ayudas experimentado en el año 2000, como el mayor

número concedido en las provincias de León, Burgos y Valladolid, superando la

media regional para el año 2000.

También destaca el menor número de ayudas solicitadas en Segovia, Soria y

Ávila, provincia esta última en la que la media de la cuantía de las ayudas fue

inferior a las 385.000 pesetas por actuación en el último año (2.314€).

Subvenciones concedidas como ayudas complementarias por provincias. 1999 y 2000

8

58

102

25

48

4

6

58

44

3

6

9

9

1

0

4

17

29

0 20 40 60 80 100 120

Avila

Burgos

León

Palencia

Salamanca

Segovia

Soria

Valladolid

Zamora

2000 1999

Fuente: Informe Anual Consejería de Fomento. JCyL


[ 55 ]

II.3.B.3.f. Ayudas a jóvenes para la compra de primera vivienda libre

Esta línea de ayudas concedía subvenciones destinadas a personas de hasta 35 años de edad para que

accedan a la propiedad de su primera vivienda a través de un préstamo hipotecario.

Del cuadro de la página siguiente se puede afirmar lo que sigue:

La mayor proporción de ayudas a jóvenes se localiza en las principales ciudades de la región

en términos de población. Así, Valladolid se encuentra en primer lugar, con un total de 378

solicitudes aprobadas desde que se creó este tipo de ayudas en 1999, es decir, el 30% de las

ayudas. Le sigue Burgos, cuya proporción de ayudas representa el 19% (235 actuaciones

protegidas) y León con 202, el 16% .

Esto es, más del 60% de las ayudas aprobadas se han otorgado en los núcleos urbanos más

poblados de la región.

Provincias 1999 2000 TOTAL

Ávila 61 21 82

Burgos 39 196 235

León 110 92 202

Palencia 54 33 87

Salamanca 58 50 108

Segovia 23 34 57

Soria 17 29 46

Valladolid 151 227 378

Zamora 18 25 43

TOTAL 531 707 1.238

Solicitudes aprobadas en ayudas a jóvenes para la

compra de primera vivienda. 1999-2000

Fuente: Informe Anual 2000 Consejería de Fomento. Junta de Castilla y León


[ 56 ]

II.3.B.3.g. Ayudas al alquiler.

Esta línea de actuación, financiada exclusivamente por la Junta de Castilla y León, perseguía subvencionar parcialmente

la renta o precio del alquiler a personas físicas arrendatarias de viviendas situadas en el ámbito territorial de Castilla y

León.

Tal y como muestra el siguiente cuadro, la evolución histórica de este tipo de ayudas ha aumentado en el tiempo. Del

total, más de un 27% fueron concedidas en la provincia de León, seguida por Valladolid con un 23% y Palencia con el

12% del total de ayudas recibidas de la región.

Fuente: Informe Anual 2000 Consejería de Fomento. Junta de Castilla y León

Provincias 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 TOTAL

Ávila 37 30 69 77 43 101 105 112 103 106 783

Burgos 32 24 107 82 24 115 147 164 161 201 1.057

León 104 151 490 230 179 250 427 490 590 648 3.559

Palencia 49 61 159 145 48 169 206 225 217 198 1.477

Salamanca 54 59 193 101 50 160 136 157 193 257 1.360

Segovia 7 7 21 15 11 31 50 46 58 74 320

Soria 11 13 25 20 8 28 28 21 30 56 240

Valladolid 143 140 349 216 109 298 333 392 421 448 2.849

Zamora 53 40 116 41 29 100 132 194 208 219 1.132

Número de solicitudes aprobadas en ayudas al alquiler financiadas por la Junta de Castilla y León. 1991-2000

TOTAL 490 525 1.529 927 501 1.252 1.564 1.801 1.981 2.207 12.777

II.3.B.4. Síntesis de la ejecución del Plan de Vivienda y Suelo 1998-2001

En el presente apartado se sintentizan las principales actuaciones que integran el

anterior Plan Regional de Vivienda y Suelo de Castilla y León, y que fueron

ejecutadas durante los años transcurridos desde 1998 hasta 2001.

Estas actuaciones se presentan en forma de tabla y han sido estructuradas según los

siguientes ámbitos:

Vivienda

Rehabilitación

Suelo


[ 57 ]

Actuaciones Total

Grupo A 1.940 Grupo B 179

Grupo C 388

A 10 años 141

A 25 años 209

Promoción Pública Nueva Construcción 2.221 (5)

Vivienda Existente. Grupo B 2.773

Actuaciones 1998 1.801




Actuaciones 1999 78

Actuaciones 2000 353







Actuaciones 2001 1.726 (3)

Rehabilitación de Edificios y viviendas (4) 10.779

Rehabilitación de Areas Integradas 117

VPO. Régimen General 5.773

V.P.O. Régimen Especial 1.042

V.P. Comunidad 732

V.P.T./P.U 660

(1) Número de s o licitudes a pro ba das para la fina nc iac ió n entre 1998-2001

(2) Número de s o licitudes a pro badas en ayudas a jó ve nes pa ra la co mpra de la primera vivienda

(3) Cifras P ro vis io na les .

(4) Es to s da to s no inc luyen las a ctuac io nes en a rquite ctura po pular

(5) Vivienda s de pro mo ció n pública inic iada s en el pe río do 1998-2001

(6) Número de s o licitudes res ue ltas favo rablemente

Ayudas a la vivienda Rural (6)

8.118 (1)Ayudas al Alquiler

Vivienda de Protección Oficial

Nueva Construcción

Venta

Alquiler

2.507

350

4.783

8.207

Promoción Privada Nueva Construcción

Síntesis de actuaciones por materia. Año 1998-2001

Act

uaci

ones

en

mat

eria

de

reha

bili

taci

ón

Act

uaci

ones

en M

ater

ia d

e Su

elo

1998

-200

1

431 Ayudas Complementarias a jóvenes

para la adquisición de la primera vivienda

Ayudas a jóvenes para la compra

de la primera vivienda libre 1.772 (2)

Act

uaci

ones

en

Mat

eria

de

Viv

iend

a


[ 58 ]

II. 3.C. Análisis de la Demanda Futura de Vivienda

en Castilla y León

El presente capítulo tiene por objeto analizar la demanda de vivienda en la

Comunidad de Castilla y León, teniendo en cuenta que la política de vivienda y

suelo que se llevará a cabo en el horizonte 2002-2009.

En las páginas siguientes se realiza un estudio generalizado del estado actual de

necesidades de vivienda en la Comunidad Autónoma de Castilla y León. Este

estudio permite obtener una visión aproximada sobre las pautas a seguir para

posibilitar el acceso a la vivienda por parte de la población castellano y leonesa,

tanto en régimen de propiedad como en alquiler, así como para la rehabilitación

de los bienes inmuebles.

De todos es conocido que la demanda de viviendas se encuentra influenciada por

factores tales como el cambio socio-demográfico, la evolución de los índices de

inflación o la estabilidad del mercado de trabajo. Tomando como base el análisis

socio-demográfico, económico y financiero realizado en páginas anteriores, en el

presente apartado nos centraremos en las conclusiones obtenidas del estudio

realizado sobre los cambios en la evolución socio-demográfica, así como de otros

factores de carácter más subjetivo que ejercen su influencia sobre la demanda de

viviendas en la región.

El contexto demográfico de los últimos años ha estado, en términos generales,

caracterizado por la caída en las tasas de natalidad y disminución del número de

habitantes de Castilla y León. Estos dos factores, unidos al aumento de la

esperanza de vida en la región, son las principales causas del progresivo

envejecimiento de la población castellano y leonesa.

Sin embargo, es necesario resaltar que, a pesar de esta reducción de la población,

el número de hogares ha experimentado un fuerte aumento, debido a un descenso

del tamaño medio del hogar: de 1981 a 1996 el tamaño familiar medio ha pasado

de 3,8 a 3,1 miembros. Al mismo tiempo hay que destacar el aumento de las

viviendas ocupadas por una sola persona como reflejo de los cambios acaecidos

en la sociedad en los últimos años. A partir de los datos, se puede observar como

entre los factores que podrían haber motivado esta evolución se encuentran los

siguientes:


[ 59 ]

• La cifra de matrimonios se ha mantenido, mientras que la edad del

matrimonio o cohabitación se ha ido retrasando. La edad media al

matrimonio se ha situado en 30,8 años en los hombres mientras que

las mujeres se sitúan en los 28,3 años.

• La reducción de las tasas de natalidad ha disminuido el tamaño del

hogar.

• La mayor esperanza de vida de las personas ha repercutido en la

proliferación de hogares unipersonales y bipersonales. A su vez, la

ubicación de las personas mayores en centros residenciales para la

tercera edad ha generado una liberación de viviendas en el mercado.

• El incremento de los divorcios y separaciones matrimoniales ha

generado la aparición de nuevas unidades familiares.

• Especial atención merece el colectivo de jóvenes, un colectivo en edad

de emanciparse y formar un nuevo hogar. La incorporación de este

colectivo a la demanda de vivienda vendrá determinada por el nivel

de confianza, entendida como las condiciones económicas y laborales,

además de otros factores como la motivación personal .

En relación con la influencia que los factores económicos ejercen sobre la

demanda de viviendas, y a partir del estudio realizado en capítulos previos, se

podría concluir que las menores expectativas de crecimiento económico estimadas

para los próximos años plantean la necesidad de prever desde la Administración

Regional, un volumen de recursos y líneas de ayuda capaces de cubrir una

demanda de vivienda de protección oficial que tenderá a aumentar conforme

empeoren las previsiones de crecimiento económico. No hay que olvidar que el

crecimiento económico de los últimos años, ha causado, junto a otras razones, la

fuerte inclinación del mercado de la vivienda y de suelo hacia el régimen libre.

Precisamente bajo esta premisa se analizarán las necesidades subjetivas de

vivienda, diferenciando entre tres modalidades: necesidad de cambio, necesidad

de rehabilitación y necesidad de acceder a la vivienda.


[ 60 ]

En las páginas que siguen se estiman cuantitativamente estas necesidades, para

más tarde distribuirlas por cada uno de los colectivos que, a la luz del estudio de

las solicitudes de vivienda protegida, manifiestan necesitar una vivienda.

Para cuantificar las necesidades subjetivas de la demanda se han utilizado

diversas fuentes, entre ellas el “Estudio de necesidades de Vivienda de Castilla y

León” realizado en 1998 por encargo de la Consejería de Fomento. Este

documento parte de la encuesta realizada en el año 1997 sobre una muestra de

5.278 hogares castellano y leoneses. La población objetivo está formada por todos

aquellos individuos mayores de 18 años residentes en viviendas principales en

municipios mayores de 10.000 habitantes, es decir, es fundamentalmente urbana o

semiurbana, lo que representa el 54% de la población de la Comunidad de Castilla

y León.

A partir de esta encuesta ha sido posible determinar las necesidades subjetivas de

la demanda de viviendas de los hogares de la región, entendiendo como hogar la

unidad familiar que habita una vivienda.

A este respecto, existen tres tipos de necesidad:

• Necesidades de cambio de vivienda: la unidad familiar como conjunto

precisa cambiar de vivienda. Este tipo de necesidad viene motivado por

las características de la vivienda actual en que habita la unidad familiar

(tamaño y superficie), o bien se encuentra vinculada al deseo de adquirir

una vivienda en propiedad distinta de la arrendada o la imposibilidad de

adquirir la vivienda arrendada.

• Necesidades de rehabilitación de la vivienda ocupada: el deseo de

realizar obras de mejora y acondicionamiento en la vivienda actual viene

motivado principalmente por la antigüedad de la vivienda.

• Necesidades de acceso: En los hogares, además de las necesidades que

presenta la unidad familiar en su conjunto pueden existir necesidades

individuales de sus miembros, que se definen como necesidades de

acceso a una nueva vivienda. Suelen constituirse como necesidades

correspondientes a miembros residentes en el hogar (mayoritariamente

hijos), de edad entre 18 y 35 años y con ingresos propios que quieran

independizarse de la unidad familiar y constituir su propio hogar.


[ 61 ]

Como resultado del estudio realizado se concluyó que de todos los hogares

encuestados a nivel regional, el 11,1% presentaba necesidades de cambio, el 6,8%

necesidades de rehabilitación y el 7,4% necesidades de acceso, constituyendo el

porcentaje restante todos aquellos que no mostraban ningún tipo de necesidad.

Si se discrimina en función del tipo de municipio estos datos varían

sensiblemente, con los siguientes resultados:

• Capitales de provincias castellano y leonesas:

– Cambio: 11,3%

– Acceso: 7,1%

– Rehabilitación: 6,3%

• Municipios de más de 2.000 habitantes(excluyendo capitales de

provincia):

– Cambio: 10,7%

– Acceso: 8,6%

– Rehabilitación: 8,8%

A partir de los índices obtenidos de dicho estudio relativo a todos aquellos

municipios mayores de 2.000 habitantes, se cuantifican las necesidades de

vivienda a nivel regional para el período de análisis, discriminando entre las

capitales de provincia y resto de municipios.

Fuente: Elaboración propia a partir del Estudio de Necesidades de Vivienda en Castilla y León 1998

Cambio Acceso Rehabilitación

Capitales 11,3 7,1 6,3

Municipios > 2.000 habs 10,7 8,6 8,8

Capitales 39.984 18.842 22.292

Municipios > 2.000 habs 24.714 12.119 20.326

Total 64.698 30.961 42.618

Indice de necesidad

Viviendas


[ 62 ]

A modo de síntesis cabe señalar que los estudios realizados determinan la

necesidad de satisfacer un total aproximado de 95.600 viviendas de las que un 65%

corresponden a necesidades de cambio y el 35% restante a necesidades de acceso.

Adicionalmente será necesario realizar actuaciones en materia de rehabilitación en

un total de 42.618 viviendas.

Hay que considerar que una parte de las 64.698 viviendas que se desocuparían por

sus actuales usuarios serían útiles para otras familias que también necesitan

cambiar de vivienda o para cubrir el primer acceso. Aceptando, pues, que al menos

un 75% de esas viviendas volverán a ocuparse, se deduce que la necesidad de

vivienda nueva sería de 47.136 unidades. Esta demanda se satisface en este Plan

Director con la siguiente distribución de la oferta:

• Nuevas viviendas protegidas con gestión pública: 8.000

• Nuevas viviendas protegidas con gestión privada: 24.000

• Nuevas viviendas Libres 10.000

• Adquisición/alquiler de viviendas ya construidas: 6.000

Esta oferta sumaría un total de 48.000 viviendas que cubre la demanda prevista.

Estas necesidades de vivienda en la región deberán ser satisfechas tanto por el

sector privado como por el público, y más concretamente en la Junta de Castilla y

León, en ejercicio de las competencias que tiene atribuidas en materia de vivienda y

suelo.

Finalmente, y como conclusión del presente capítulo se analiza el perfil de los

posibles destinatarios de las actuaciones en materia de vivienda y suelo de la Junta

de Castilla y León para, de este modo, lograr una adecuada distribución de las

mismas entre los colectivos más necesitados de la sociedad castellano y leonesa,

consiguiendo obtener la máxima rentabilidad social ( es decir, favorecer al mayor

número de ciudadanos posible y especialmente a los más necesitados en relación

con el acceso a una vivienda digna) de la política pública de vivienda y suelo de la

Comunidad.

En este sentido, y a partir de los datos facilitados por los distintos Servicios

Territoriales de la Consejería de Fomento, se puede deducir las siguientes notas

caracterizadoras del perfil de los solicitantes:


[ 63 ]

• Características sociales: Los demandantes de vivienda protegida se

componen, en su mayoría, por matrimonios con edades

comprendidas entre los 30-40 años de edad, esta media de edad se ve

aumentada cuando la promoción de viviendas ofertadas se ubica en la

capital y se reduce cuando las viviendas se localizan en núcleos

rurales.

• Características de ubicación del hogar: Dentro del conjunto de la

región se observan diferencias significativas entre los solicitantes de

las capitales de provincia respecto al resto de los municipios. En el

primer caso, la acreditación de necesidad de vivienda se manifiesta en

la población joven que desea acceder a su primera vivienda y a raíz

del vencimiento del contrato de arrendamiento de la vivienda que

ocupan, por el contrario, en el resto de localidades, la acreditación de

la necesidad de vivienda resulta como consecuencia de residir los

solicitantes en el hogar familiar, o bien tener cedida en precario una

vivienda, propiedad de algún familiar.

La demanda real de viviendas en pequeños municipios es muy

escasa, y en ocasiones hay que realizar varias convocatorias sobre una

misma promoción. En las capitales de provincia y núcleos de mayor

tamaño la demanda supera a la oferta. En los últimos años se han

adjudicado 1.575 viviendas de promoción pública para 5.349

solicitantes, aunque de estos últimos unos 1.000 no acreditaron la

necesidad de vivienda.


[ 64 ]

II.4. Síntesis del Contexto Global

Desde luego no puede decirse que, actualmente, estemos en un periodo de crisis

del sector de la vivienda, cuando se están iniciando el doble de viviendas, 34.000,

que el nivel normal de los años anteriores, 17.000, más bien cabe afirmar que el

gran desarrollo del mercado, motivado por un notable incremento de la demanda,

ha generado una distorsión de manera que, al sobrepasar la intensidad de la

demanda a la capacidad de la oferta –dimensionada para el nivel ordinario- que,

por otra parte, reacciona con bastante inercia, se ha producido un encarecimiento

en la construcción, una desviación del suelo urbanizable disponible hacia la

vivienda libre y una bonanza para la promoción.

Efecto de esta distorsión del mercado ha sido el fuerte decaimiento de la

promoción de viviendas de protección oficial- de 5.900 viviendas/año entre 1992

y 1997 a 1.600 viviendas/año entre 1998 y 2000 – por falta de suelo a precio

asequible y por inadecuación del precio máximo de venta a los costes de

promoción.

Aunque las Administraciones Públicas han sacado al mercado , con precio

limitado, todo su patrimonio público de suelo urbanizado, esta oferta ha sido,

insuficiente, por sí sola , para mantener el ritmo de iniciación de viviendas de

protección oficial por la iniciativa privada, que, en los últimos años, se ha volcado

en la promoción de vivienda libre, con mejores perspectivas de rentabilidad.

Si bien el fuerte descenso de los intereses financieros, causa del incremento de la

demanda de vivienda libre, mejoró las condiciones de accesibilidad a la vivienda

al reducir a la mitad las cuotas mensuales de amortización de los créditos

hipotecarios, la disminución de las viviendas de protección oficial ha ido en

perjuicio de la población con rentas menores, por debajo de los 33.000 €/año.

Las dificultades para disponer de suelo urbanizado con precio asequible también

han repercutido en la promoción pública de viviendas de protección oficial,

destinadas a familias con rentas anuales inferiores a 15.000 €. El parque regional

de este tipo de viviendas es de 59.000 unidades , de las que 19.500 todavía están

en facturación : 1.300 en alquiler y 18.200 en venta. Sin duda, el esfuerzo

realizado por las Administraciones desde finales de los años setenta ha

disminuido considerablemente las tensiones sociales existentes en este segmento

de la demanda. La Administración Regional ha venido compensando las

dificultades de promoción de nuevas viviendas con ayudas directas a las

personas para mejorar las posibilidades de solución a sus problemas.


[ 65 ]

No obstante, la experiencia adquirida durante estos años lleva a significar cómo

se ha producido una opacidad en los demandantes de estas viviendas al no poner

de manifiesto sus ingresos económicos y al forzar situaciones ficticias de

vivienda para adquirir mayor puntuación en las convocatorias para seleccionar

los adjudicatarios de las viviendas de promoción pública.

Al igual que aconteció en otros países europeos en décadas pasadas, en los

últimos años se ha puesto de manifiesto en Castilla y León el deseo de rehabilitar

las viviendas existentes, pasando de una media anual de 400 viviendas en el

periodo 1992-1995, a 1.300 en 1996-1998 y 3.600 en 1990-2000. Hay que destacar,

pues, que en el próximo futuro se dedicará un esfuerzo similar a la rehabilitación

de viviendas y reforma de conjuntos urbanos como a la ampliación de la zona

urbana y la construcción de nueva vivienda.

Esta evolución será diferente en las ciudades y núcleos intermedios más

dinámicos, donde el crecimiento demográfico y la disminución del número de

miembros de las familias justifican la ampliación del parque de viviendas, y en los

pequeños pueblos, donde el afán prioritario debe ser conservar el actual

patrimonio arquitectónico y urbanístico en unos escenarios demográficos nada

expansivos.

No obstante, han emergido nuevas necesidades en grupos sociales singulares.

Aunque estrictamente no puedan calificarse como nuevas, sí ha adquirido

suficiente relevancia las necesidades por resolver de los jóvenes, bien porque les

impide formar nuevas familias, bien porque no les permite, lógicamente,

emanciparse, al sobrepasar el precio de la vivienda a sus posibilidades

económicas en el inicio de su vida profesional.

Aunque no sea una característica singular de esta Comunidad Autónoma, hemos

de aceptar la clara progresión de la tercera edad como un hecho afortunado

para la región y debemos plantear nuevas formulas de habitación entre la

vivienda propia, falta de ayudas, y las residencias para la tercera edad, no

aceptadas de buen grado por buena parte de los interesados.

También debemos ocuparnos de las personas sin techo. Pocas situaciones hieren

tanto la sensibilidad de nuestra sociedad como ver a alguien dormir en la calle , o

en unas condiciones de extrema precariedad. En el mismo sentido ha de ir el

tratamiento de los problemas de los emigrantes carentes de recursos económicos,

que están llegando a Castilla y León en busca de un trabajo y de unas

condiciones dignas de vida.


[ 66 ]

Todos estos problemas, que la sociedad hace suyos, están siendo abordados por

las Administraciones Públicas de forma independiente, en la mayor parte de los

casos, cuando se puede obtener una importante sinergia de una acción

coordinada.

Finalmente, la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación ha

supuesto un punto de inflexión en el mercado de la vivienda en cuanto al

aseguramiento de la calidad de las viviendas, tanto en su construcción como en

su posterior uso, y de la transparencia en los contratos de venta y alquiler,

cuestiones sobre las que es preciso seguir avanzando.


III. Objetivos y Estrategias

del Plan Directorde Vivienda y Suelo

de Castilla y León


[ 68 ]

Una vez convenida la oportunidad de elaborar este Plan Director de Vivienda y

Suelo de Castilla y León, y en el contexto en el que se plantea, es necesario

establecer de forma precisa los objetivos que se persiguen con su desarrollo y fijar

las diferentes estrategias que permitan alcanzar esos fines. Así, a continuación, se

definen las líneas de actuación que ha de propiciar la aplicación del nuevo Plan

Director.

El Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León tiene objetivos muy

ambiciosos pero realizables a través de estrategias y acciones claramente definidas.

Estas estrategias, y las actuaciones que las desarrollan, permiten la puesta en

práctica de una política de vivienda y suelo que ofrece respuestas a la demanda de

acceso a la vivienda de calidad de los castellanos y leoneses en unas adecuadas

condiciones de financiación.

El éxito en la aplicación del Plan Director radica en conseguir concienciar e

involucrar a los agentes sociales públicos y privados con competencia en la materia.

La participación de todos requiere la coordinación de las diferentes

Administraciones que participan en la política de vivienda. Son estas mismas

Administraciones las que deben incentivar la participación del sector privado,

propiciando iniciativas que resulten atractivas para constructores y promotores, de

modo que éstos adquieran el compromiso de llevar a la práctica las actuaciones

propuestas en el Plan Director en la parte que les compete.

A continuación se presentan los objetivos del Plan Director, las estrategias

propuestas para el logro de esos fines y las actuaciones que permiten el desarrollo

de esas estrategias. Todos estos objetivos tienen gran importancia, y no se han

ordenado atendiendo a su prioridad, sino, más bien, a la amplitud de sus

contenidos.

III. Objetivos y Estrategias del Plan.


[ 69 ]

III.1. Formular nuevos objetivos e instrumentos en materia

de Política de Vivienda y Suelo

El Plan Director 2002-2009, recoge respuestas a las nuevas demandas en materia

de vivienda y suelo de la región. Estas demandas parten de la nueva

configuración de la sociedad castellano y leonesa, fruto de su evolución

demográfica, así como de la base legada por la implementación del Plan anterior.

De esta forma, el Plan Director incorpora nuevos objetivos e instrumentos que

permiten impulsar la labor que, en política de vivienda y suelo, se ha desarrollado

a partir del Plan Regional 1998-2001. Igualmente, el presente Plan incluye nuevos

objetivos e instrumentos para hacer frente a la necesidad de abordar nuevos retos

propios de una sociedad desarrollada, como el alojamiento de los inmigrantes, la

vivienda de alquiler o la vivienda para la tercera edad, entre otros.

III.2. Objetivos del Plan Director de Vivienda y Suelo

de Castilla y León 2002-2009.

Los principales objetivos de este Plan Director son los siguientes:

• Fomentar una oferta diversificada de viviendas que cubra las

diferentes demandas de todas las capas de población.

• Incrementar la oferta de suelo urbanizado asequible para la

promoción de viviendas sujetas a algún régimen de protección

pública y potenciar los patrimonios públicos de suelo urbanizado.

• Progresar en las actuaciones de rehabilitación de edificios y

viviendas, así como en la reforma y mejora de conjuntos urbanos.

• Atender adecuadamente a los grupos sociales con singulares

problemas de vivienda.

• Incentivar la participación del sector privado en la gestión del Plan

Director de Vivienda y Suelo.

• Implicar a todas las Administraciones Públicas en una acción

coordinada.

• Mejorar la calidad de las viviendas y la transparencia del mercado.


[ 70 ]

III.3. Estrategias

Con el fin de alcanzar los anteriores objetivos se propone desarrollar las

siguientes estrategias:

III.3.A. Desarrollar y potenciar una política social de la vivienda

El Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León se configura como un

instrumento eficaz para lograr el objetivo constitucional de facilitar una vivienda

digna y adecuada a toda la población, especialmente a aquellas familias cuyos

ingresos económicos no sean suficientes para resolver su necesidad de vivienda

en el mercado libre.

Con el objetivo de dotar de contenido social a la política de vivienda de la región,

este Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León recoge actuaciones

concretas y soluciones innovadoras y adecuadas para las especiales necesidades

que surjan en la Región.

Para facilitar el primer acceso a la vivienda de los jóvenes, el Plan Director 2002-

2009 incorpora distintas modalidades de ayudas para incentivar la adquisición

y/o el arrendamiento. Dentro de este Plan, los jóvenes menores de 35 años con

limitados ingresos anuales pueden acceder a una subvención fija para la

adquisición de su primera vivienda. Esta subvención fija se verá mejorada en

forma de subsidio sobre el préstamo si se trata de una vivienda rural. Asímismo

en las adjudicaciones de viviendas de gestión pública se reserva un cupo para

jóvenes.

Las familias numerosas gozarán de unas ayudas complementarias idénticas a las

señaladas para los jóvenes.

Para aquellas familias monoparentales con hijos menores de edad a su cargo e

ingresos reducidos, el presente Plan Director incluye ayudas directas por parte de

la Junta de Castilla y León para la adquisición de vivienda. Adicionalmente a

estas ayudas directas, entre las actuaciones incluidas en el Plan se prevé la

inclusión de un cupo específico de viviendas de gestión pública para estas

familias.

Se prevén en las diversas líneas de ayuda, medidas concretas para la tercera edad.

Adicionalmente, en un intento de incorporar en el Plan a toda la población con

necesidad de vivienda, se han establecido ayudas para los inmigrantes y las

personas sin techo.


[ 71 ]

Mediante convenios suscritos entre las Corporaciones Locales y la Junta de

Castilla y León se desarrollarán programas municipales y provinciales para el

realojo de inmigrantes y personas sin techo que podrán disfrutar de una

subvención, sufragada a partes iguales entre la Junta de Castilla y León y las

Entidades Locales.

La potenciación del mercado de alquiler es otra de las líneas estratégicas incluidas

en el Plan para favorecer el acceso a la vivienda a aquellos que no tienen acceso a

la vivienda en propiedad. El Plan recoge entre sus actuaciones la subvención

parcial de la renta que en concepto de alquiler pagan en el mercado libre las

personas físicas con ingresos limitados, y otras ayudas a los arrendatarios de

viviendas cofinanciadas.

Igualmente importante en relación al mercado de alquiler, y como medida

adicional, el Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León recoge la

necesidad de movilizar el parque de viviendas incentivando la rotación de

inquilinos para liberar bienes inmuebles y el servicio de bolsa de alquiler para

jóvenes prestado por la Administración Regional en coordinación con otras

Administraciones Públicas. La función principal de este servicio es facilitar

mediante la información y el asesoramiento a los jóvenes, el acceso a la vivienda

en alquiler.

Dentro de este objetivo se incluye igualmente la mejora del acceso a la

información por parte de los ciudadanos mediante:

• La potenciación de la Oficina de Información en materia de vivienda,

en un intento de mejorar los servicios administrativos existentes para

la ejecución de la política de la Dirección General de Vivienda,

Urbanismo y Ordenación del Territorio.


[ 72 ]

Con el fin de garantizar la optimización de recursos, el Plan Director centra la

política de VPO Pública actuando en virtud de los principios de subsidiariedad y

eficiencia en la ejecución del gasto público.

El presente Plan propone una intervención pública a lo largo de todo el proceso de

producción y venta de las viviendas de protección oficial, al objeto de trasladar

hasta el usuario final las ventajas introducidas como consecuencia del apoyo del

sector público a este tipo de viviendas.

III.3.B. Dinamización del mercado de suelo residencial

Otro de los objetivos del Plan Director es el de transformar el suelo urbanizable,

que es suficiente, en suelo urbanizado y apto para la edificación. El logro de este

objetivo redundará en un abaratamiento de los precios de la vivienda para el

usuario final, pues el incremento de oferta de suelo permitirá reducir la

repercusión del mismo sobre el coste de la vivienda, siempre que haya un

seguimiento del sector público hasta que la vivienda llegue a sus usuarios finales.

Son varias las líneas estratégicas definidas en el Plan Director encaminadas al logro

de este objetivo.

En primer lugar, el Plan propicia la urbanización de suelo con destino a viviendas

protegidas. Para este fin se establecen ayudas destinadas a la inmediata

urbanización y/o edificación; dentro de estas actuaciones, que se desarrollarán

sobre suelo residencial, se recoge la obligación de reservar un mínimo de las

viviendas construidas a viviendas protegidas .

Las ayudas contarán con financiación estatal o bien de la Junta de Castilla y León,

en este caso, mediante la cesión de suelo o contribuyendo a su financiación.

Este Plan Director de Vivienda y Suelo también invita a la formación de

patrimonio público de suelo por parte de las Corporaciones Locales.


[ 73 ]

Otras medidas incluidas en este Plan Director dirigidas a la dinamización y formación de suelo residencial se refieren a la elaboración de estudios que permitan conocer la situación del mercado de suelo, establecer criterios de clasificación que favorezcan la formación de patrimonio de suelo público, el desarrollo de convenios con las Administraciones y entidades implicadas, y la coordinación y agilización de los informes previos a la aprobación de los instrumentos de planificación. El desarrollo de todas estas facilitará la formación de suelo para la construcción de viviendas.

Por otro lado, la legislación urbanística vigente, que se va a culminar con la

aprobación del Reglamento de la Ley de Urbanismo de Castilla y León, ha previsto

medidas estructurales que permitirían la dinamización del mercado de suelo

residencial y que es necesario desarrollar. Para ello se propone promover la

utilización del sistema de gestión urbanística por concurrencia.

Finalmente, son varias las administraciones y entidades con competencias sobre el

suelo en la región. Con el fin de coordinar la actuación de todos estos actores que

tienen como objetivo la dinamización del suelo residencial, este Plan Director

recoge entre sus líneas estratégicas la creación y difusión de una cultura urbanística

adecuada entre todos los agentes intervinientes en el mercado.

III.3.C. Administrar, conservar y gestionar el patrimonio público de vivienda y suelo

Uno de los resultados de la aplicación de la política de vivienda y suelo es un

patrimonio inmobiliario que es necesario mantener en buen estado de conservación

y funcionamiento. El buen estado de las edificaciones y del suelo se traduce en un

entorno habitable para todos y una mejor calidad de vida.

Por ello, entre los objetivos incluidos en el Plan Director de Vivienda y Suelo de

Castilla y León 2002-2009 se recoge el mantener la adecuada conservación de los

inmuebles y espacios y garantizar su correcta gestión. De esta forma se asegura el

uso de las viviendas según los fines para los que fueron construidas o se facilitó su

disfrute a los beneficarios.

Entre las actuaciones administrativas incluidas en el Plan Director destaca la

inspección periódica de las viviendas para comprobar que éstas reciben el uso previsto, y la actualización periódica de las listas de los adjudicatarios de vivienda

protegida. Las medidas previstas para garantizar el buen estado de las viviendas incluyen la elaboración de un programa especial de mantenimiento y conservación,

la inspección periódica del parque inmobiliario.


[ 74 ]

III.3.D. Potenciar el papel de los gestores públicos

El papel de la Administración Pública en materia de vivienda y suelo incluye,

hasta ahora, su actuación en calidad de promotor. La actividad promotora de la

Administración permite reducir el incremento lucrativo en el precio final de la

vivienda, facilitando así la acción social de esta política.

En un mercado en el que la construcción de viviendas protegidas parece perder

atractivo, debido, entre otras circunstancias, al incremento de los costes de

edificación y el precio del suelo, este Plan Director propone la creación de un

conjunto de medidas destinadas a incentivar la promoción oficial, por parte de los

diferentes agentes, incluidas las Entidades Locales que deben tener una

intervención importante.

Entre estas medidas destaca la Promoción Pública Directa, que se configura como

la máxima expresión de política social de vivienda y que tiene como beneficiarios

a colectivos especialmente desfavorecidos. Junto a la Promoción Pública Directa,

el Plan Director contempla actuaciones de Promoción Pública Cofinanciada en las

que participan de forma conjunta la Administración Regional y las Entidades

Locales, en un intento de facilitar el acceso a la vivienda de los más necesitados.

Igualmente importante es extender a otras ciudades de la región sistemas de

gestión de vivienda que han probado ser eficaces en otras localidades, en concreto

la creación de patronatos y sociedades municipales de vivienda y suelo como las

existentes en Salamanca y Valladolid.

III.3.E. Desarrollo de intervenciones de rehabilitación

La riqueza y diversidad del patrimonio inmobiliario de Castilla y León es uno de

los factores que en mayor medida singularizan y cualifican su territorio, además

de configurarse como una importante fuente de riqueza. En todo el territorio

regional se encuentran manifestaciones inmobiliarias de enorme valor, tanto en

las ciudades como en los espacios rurales más aislados.

Por ello, este Plan Director incluye entre sus objetivos la protección y puesta en

valor de este patrimonio, que es, además, un elemento dinamizador del territorio

y distingue la oferta territorial de Castilla y León de la de otras regiones.


[ 75 ]

El presente Plan Director incluye actuaciones destinadas a la rehabilitación

integrada del patrimonio inmobiliario de la región. Para la rehabilitación

urbana se establece como objetivo declarar al menos nueve Áreas de

Rehabilitación Integrada durante el período de vigencia del Plan. Este tipo de

actuaciones se conciben como una actuación coordinada entre las tres

Administraciones Públicas con competencia en la materia (Administración del

Estado, Administración Regional y Entidad Local afectada) para la rehabilitación

de cubiertas, fachadas y espacios públicos del área.

Para la rehabilitación de edificios y viviendas se acudirá a los recursos que para

tal fin se han venido utilizando en el pasado. En el caso de que estas viviendas y

edificios se ubiquen dentro de las Áreas de Rehabilitación Integrada establecidas

por la Junta de Castilla y León de acuerdo a la normativa vigente, se otorgará una

subvención adicional.

Para los municipios de tamaño medio se crea la figura de los entornos de

rehabilitación agrupada que permite una intervención sobre áreas concretas o

conjuntos arquitectónicos deteriorados donde se ponga en valor la arquitectura

tradicional de la zona.

En cuanto a la rehabilitación rural, se prevén actuaciones destinadas a personas

físicas y jurídicas propietarias y arrendatarias de viviendas y edificios

residenciales localizados preferentemente en el casco urbano tradicional de los

municipios de menor tamaño.

De esta forma se potencia y diversifica la actuación en materia de vivienda rural

primando la rehabilitación sobre la nueva construcción, especialmente en núcleos

pequeños e intermedios.

III.3.F. Optimizar los recursos públicos y privados que intervienen

en el sector de la vivienda.

Si ya se ha puesto de manifiesto la necesidad de coordinar la actuación de las

entidades públicas en materia de vivienda para optimizar el uso de los recursos y

ampliar los resultados de la puesta en práctica del Plan Director, no menos

importante resulta lograr la participación de los agentes privados para lograr el

mismo fin.


[ 76 ]

.

Ampliando el número de actores sociales públicos y privados involucrados en la

ejecución del Plan Director se pretende maximizar la repercusión del Plan en

beneficio de los ciudadanos.

En este sentido la Administración Pública atraerá y encauzará los recursos del

sector privado allí donde más se necesiten para el correcto desarrollo del Plan

Director.

La cooperación con los promotores privados requiere avanzar en las modalidades

de actuaciones protegidas a las que éstos tienen acceso, para que les resulte más

atractivo su participación en la política de vivienda y suelo. Junto a este objetivo se

incluye en el presente Plan la figura de la actuación concertada, en la que se da

cabida a promotores y/o urbanizadores privados en la edificación de viviendas

protegidas de gestión pública.

III.3.G. Potenciar la acción coordinada

entre Administraciones Públicas

Este objetivo pretende garantizar una acción eficaz en materia de vivienda y suelo

propiciando la participación, de forma coordinada, de todas las Administraciones

Públicas. La participación de todas las entidades públicas con competencia en la

materia en el diseño y ejecución del Plan Director permitirá concertar una acción

eficaz y coordenada.

Entre las líneas estratégicas necesarias para la puesta en práctica de forma efectiva

de este objetivo, destacan diversos instrumentos de desarrollo y gestión como,

entre otros, la formalización de convenios con el Ministerio de Fomento y el trabajo

en coordinación con las Entidades Locales.


[ 77 ]

III.3.H. Atención específica a grupos sociales singulares.

Tanto en la tipología de actuaciones físicas en viviendas de protección oficial, como

en las ayudas directas a las personas pertenecientes a este grupo, el Plan Director

debe prestar una atención específica a los jóvenes, familias monoparentales, tercera

edad, inmigrantes y personas sin techo, así como continuar las líneas de ayudas

complementarias a las familias numerosas.

III.3.I. Impulsar la calidad en la edificación

El derecho constitucional de acceso a la vivienda hace mención expresa a la calidad

de la vivienda al referirse a la “vivienda digna y adecuada”. La vivienda suele constituir el bien más importante que adquieren las familias, por ello es

especialmente relevante garantizar desde las Administraciones Públicas que este bien presenta las condiciones de habitabilidad y calidad adecuadas. Esta obligación

es, si cabe, mayor cuando es la propia Administración la impulsora del bien, sea

como promotora o mediante ayudas a la financiación.

Introducir una nueva cultura en el mercado de la vivienda, centrada en la

consecución de un producto final de calidad, permitirá reducir el riesgo de posibles defectos, asegurar su inmediata reparación y prolongar el buen estado y, por ende,

la vida útil de las viviendas. Por esta razón el Plan contempla una línea que

impulsa la calidad de las viviendas en su construcción y posterior mantenimiento.

La primera actuación recogida en el Plan que ha de permitir el logro de este fin

consiste en la elaboración de un marco de desarrollo en el que insertar las demás actuaciones que incentiven y controlen la calidad en la edificación. Además, se

elaborarán guías, manuales y acreditaciones que promuevan la calidad durante el

uso de las viviendas. Adicionalmente, el Plan incluye la elaboración del Libro de Mantenimiento del Edificio que junto a otras guías, manuales y acreditaciones,

incentivan la calidad en la construcción.

Junto a estas medidas de promoción se incluyen otras de control y sanción, como la

elaboración de un programa de control de la calidad en la edificación, que incluye

el fomento de la inspección periódica de los inmuebles mediante subvenciones a los

propietarios que las realicen (en ciertas condiciones) y la disposición de medidas

preventivas contra el fraude en el sector. Además de estas medidas, se considera la

posibilidad de introducir otros sistemas de gestión de la calidad dentro de la

Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio de la

Consejería de Fomento de la Junta.


[ 78 ]

III.3.J. Modernización del entramado normativo

La importancia de la vivienda para el ciudadano como bien básico, la necesidad del

acceso a la misma y el uso del suelo como bien limitado, junto a la obligación por

parte de la Administración de ofrecer viviendas de calidad, ha obligado a

desarrollar un complejo entramado jurídico que regula diferentes aspectos de estas

materias. El cumplimiento del objetivo, recogido en el Plan, de modernizar el

entramado normativo existente en materia de vivienda y suelo, permitirá

garantizar la debida transparencia en la política de vivienda y suelo, al mismo

tiempo que se facilita a los ciudadanos el acceso a los servicios que en esta materia

ofrece la Junta de Castilla y León.

Esta modernización pasa por un desarrollo normativo propio en aquellas materias

en las que la Comunidad Autónoma sea competente y la adecuación de la

normativa general que afecte a la vivienda para su adaptación a la realidad de la

región.

Adicionalmente, la aplicación del presente Plan Director puede requerir la

adaptación de la normativa existente o el desarrollo de nuevas regulaciones para

actuaciones contempladas en el Plan y que dan respuesta a nuevas demandas

sociales.

Todo este entramado normativo, debe ser constantemente recopilado y difundido

en un mínimo de normas, para facilitar su conocimiento, consulta y cumplimiento.

Por otra parte, la firma de Convenios con el Ministerio de Fomento permitirá la

gestión de los Planes Cuatrienales del Estado, que han de gestionarse para el

ámbito castellano y leonés por el Plan Director, de forma que la unión de ambas

políticas, la nacional y la regional, permitan abordar de forma más completa las

necesidades de vivienda y suelo de Castilla y León.

Por otro lado, la Ley de Urbanismo de Castilla y León permite establecer sistemas

de gestión con los municipios para administrar el suelo urbano. Esta gestión

conjunta permitirá abordar la necesaria transformación del suelo urbanizable en

suelo urbanizado a precios asequibles, para reducir de esta forma la repercusión

del coste del suelo sobre el precio de la vivienda y poder promover vivienda de

protección oficial. En definitiva, el desarrollo reglamentario de la Ley de

Urbanismo de Castilla y León tendrá como uno de sus referentes fundamentales el

impulso de la política de gestión de suelo así como la simplificación de la

tramitación de los instrumentos de planeamiento y gestión.


IV. Principales líneas de actuación previstas en el Plan Director de Vivienda y Suelo

de Castilla y León.2002-2009


[ 80 ]

IV.1 Introducción

El Plan Director de Vivienda y Suelo 2002 – 2009 de Castilla y León se elabora

como un elemento integrador de la totalidad de las medidas que, desde la Junta de

Castilla y León y las demás Administraciones competentes en la materia, se

pretende llevar a cabo en los próximos años para garantizar la máxima

rentabilidad social de la política regional de vivienda y suelo.

En este capítulo se recogen las diversas líneas de actuación pública que facilitan

adecuar la oferta y la demanda en el marco de las estrategias, anteriormente

esbozadas, que deben permitir el logro de los objetivos señalados en el capítulo

anterior.

La acción pública se dirige a facilitar el acceso a la vivienda a las personas que

difícilmente pueden resolver esta necesidad en el mercado libre. De aquí que las

actuaciones de la Administración Pública se enmarquen en unas determinadas

condiciones relativas a la superficie máxima de la vivienda y a los precios limitados

de compra y alquiler para familias con ingresos económicos por debajo de ciertos

límites.

Estas actuaciones públicas pueden ser inversoras, en cuanto promueven suelo o

viviendas, o ayudas económicas a promotores y adquirentes o arrendatarios de

viviendas con el fin de adecuar la oferta y la demanda para todas las capas de

población.

Para su mejor comprensión las actuaciones públicas se organizan en cuatro

apartados: vivienda en venta, vivienda en alquiler, rehabilitación y suelo.

IV. Principales actuaciones previstas en el Plan.


[ 81 ]

IV.2 Limitaciones a la superficie de las viviendas

Las acciones públicas contempladas en este Plan Director de Vivienda y Suelo se

aplicarán a viviendas con las siguientes superficies útiles máximas:

Con carácter general, 90 m2 para la vivienda y, en su caso, 25 m2 para la plaza

de garaje y 8 m2 para el trastero, sin perjuicio de lo que determine la

normativa específica reguladora de las ayudas para vivienda rural, vivienda

libre, y alquileres.

120 m2 en el caso de que la adquisición se realice por familias numerosas.

La que corresponda cuando se trate de rehabilitación aunque para la

determinación del presupuesto protegido, la superficie máxima computable

será de 120 m2.

70 m2, para recibir subvenciones estatales en viviendas para alquilar.

40 m2, para cada una de las unidades habitacionales, más un 20% de la

superficie útil total de éstas con destino a servicios comunes, cuando se trate

de alojamientos o apartamentos protegidos.

IV.3 Ambitos municipales y precios máximos

de las viviendas de protección pública

A los efectos de determinar los precios máximos de venta y alquiler de las

viviendas de protección pública, y con objeto igualmente de fijar los coeficientes de

corrección de ingresos, se distinguen tres ámbitos municipales en Castilla y León:

a. Ambito municipal 1º: Constituidos por los municipios que sean

considerados como singulares, a cuyo efecto se tramitará por la Junta de

Castilla y León la correspondiente propuesta al Ministerio de Fomento.

b. Ambito municipal 2º: Constituido por las capitales de provincia y los

municipios que se determinen normativamente.

c. Ambito municipal 3º: Constituido por el resto de los municipios de la

Comunidad.


[ 82 ]

Los precios máximos de venta por metro cuadrado de superficie útil de las

viviendas de protección pública en cada ámbito territorial será el resultado de

multiplicar el precio básico a nivel nacional por los siguientes factores:

En compra En alquiler Régimen Especial

Ambito Municipal 1º 1,70 1,375 1,238



A efectos de determinación del precio máximo total de venta de una vivienda de

protección pública, con sus anejos, el precio máximo del metro cuadrado de

superficie útil de trasteros y plazas de garaje no podrá exceder el 60 por ciento del

precio máximo por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda vinculada.

Cuando se enajene suelo público, la Administración Pública podrá fijar un

coeficiente reductor a los anteriores precios máximos, que será de obligado

cumplimiento para los promotores adquirentes del suelo.

IV.4 Ingresos familiares corregidos de los adquirentes

Los ingresos determinantes del derecho a la financiación cualificada y al acceso a

las diferentes modalidades de viviendas de protección pública vendrán referidos a

los ingresos familiares que se fijarán en función de la cuantía, expresada en número

de veces el salario mínimo interprofesional, corregida con un coeficiente, en

función del número de miembros de la unidad familiar y del ámbito geográfico

donde se ubique la promoción de viviendas.

En caso de que algún miembro de la unidad familiar esté afectado con minusvalía,

en las condiciones establecidas en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las

Personas Físicas, el coeficiente corrector aplicable será el del tramo siguiente al que

le hubiera correspondido dentro de su propio ámbito geográfico.

Las limitaciones impuestas, con carácter general, en relación con los ingresos

familiares corregidos son las siguientes:


[ 83 ]

Las limitaciones impuestas, con carácter general, en relación con los ingresos

familiares corregidos son las siguientes:

• Para acceder a una vivienda de protección pública ...................... 5,5 x SMI

• Para acceder a la financiación cualificada ..................................... 5,5 x SMI

• Para ser beneficario de subsidio ..................................................... 4,5 x

SMI

• Para ser beneficiario de subsidio y subvenciones a la entrada ....... 3,5 x SMI

• Para adquirir una vivienda concertada ............................................. 3,5 x SMI

• Para adquirir una vivienda de promoción pública o de régimen especial,

así como para acceder a una vivienda concertada en alquiler ....... 2,5 x SMI

Igualmente, se establecen limitaciones específicas de ingresos para las actuaciones

protegidas en materia de rehabilitación, así como para obtener financiación

cualificada en el caso de vivienda rural

IV.5 Ayudas Económicas

Tanto en los apartados de vivienda como en los de rehabilitación y suelo, la

financiación cuenta con ayudas económicas del siguiente tipo:

a. Préstamo cualificado a solicitar en entidad financiera, cuya amortización se

realizará en el plazo general de 20 años, con un período de carencia máximo

de 3 años, salvo las excepciones indicadas en diversos tipos de actuaciones

básicas, y con un tipo de interés más bajo que en la actualidad es del 5,38

por ciento, sin perjuicio de las modificaciones que, en su caso, puedan

operarse. La cuantía del préstamo será el 80 por ciento del precio máximo de

venta de las viviendas, o de su valor de adjudicación cuando los adquirentes

sean los promotores, el 80 por ciento del precio máximo de venta de las

viviendas protegidas para alquilar, el 100 por ciento del presupuesto

protegido en actuaciones de rehabilitación, con las limitaciones que se

señalan para este tipo de actuación, y el 100 por ciento del coste de la

urbanización, con las limitaciones establecidas en las actuaciones de suelo.

b. Susidiación de los préstamos cualificados para rebajar la cuota anual de

amortización de estos créditos.


[ 84 ]

c. Subvención como ayuda directa a la entrada en la adquisición de una

vivienda, como disminución de la renta anual en caso de alquiler o como

aportación pública a la financiación del coste de algunas actuaciones.

d. Subsidiación de los tipos de interés para las actuaciones en Vivienda Rural.

IV.6 Actuaciones Básicas previstas en el Plan Director

La descripción de las diferentes actuaciones se organiza en los cuatro apartados

señalados – vivienda en venta o autopromoción, vivienda en alquiler,

rehabilitación y suelo – y dentro de cada uno de ellos se separan los incentivos a la

oferta y las ayudas a la demanda, indicando en los diferentes casos la procedencia,

estatal o regional, de unos y otras, así como una aproximación al precio de las

viviendas y al esfuerzo económico a realizar por sus adquirentes o arrendatarios.

IV.7 Vivienda en venta o autopromoción

IV.7.A Incentivos a la oferta

IV.7.A.1 Viviendas nuevas protegidas con gestión privada

IV.7.A.1.a Viviendas protegidas

IV.7.A.1.b Apartamentos protegidos

IV.7.A.2 Viviendas nuevas protegidas con gestión pública

IV.7.A.2.a De promoción Pública

IV.7.A.2.b Concertadas

IV.7.B Incentivos a la demanda

IV.7.B.1 Adquisición de viviendas y apartamentos protegidos

con gestión privada

IV.7.B.2 Adquisición protegida de viviendas existentes

IV.7.B.3 Adquisición de viviendas protegidas de promoción pública

IV.7.B.4 Adquisición de viviendas concertadas

IV.7.B.5 Adquisición o construcción de vivienda rural


[ 85 ]

IV.8 Vivienda en alquiler


IV.8.A.1 Viviendas protegidas en alquiler con gestión privada

IV.8.A.1.a Viviendas nuevas protegidas en alquiler

IV8.A.1.b Alojamientos protegidos

IV.8.A.2 Viviendas protegidas en alquiler con gestión pública

IV.8.A.2.a Viviendas concertadas en alquiler

IV.8.A.2.b Adquisición de viviendas existentes

para cederlas en alquiler

IV.8.A.2.c Alojamientos protegidos

IV.8.B Ayudas a los arrendatarios

IV.8.B.1 Viviendas protegidas de gestión privada

IV.8.B.2 Alojamientos protegidos, con gestión privada

IV.8.B.3 Viviendas concertadas en alquiler

IV.8.B.4 Viviendas libres en alquiler

IV.9 Rehabilitación


IV.9.A.1 Areas de rehabilitación integrada

IV.9.A.2 Rehabilitación de edificios completos para venta o alquiler


IV.9.B.1 Adquirientes y arrendatarios de viviendas rehabilitadas

IV.9.B.2 Edificios

IV.9.B.3 Viviendas en edificios

IV.9.B.4 Viviendas unifamiliares

IV.9.B.5 Viviendas rurales

IV.9.B.6 Entornos de Rehabilitación Agrupada

IV.10 Suelo


IV.10.A.1 Urbanización protegida. Areas de Urbanización Prioritaria

IV.10.A.2 Urbanización concertada

IV.10.A.3 Urbanización pública


IV.10.B.1 Enajenación de solares

IV.10.B.2 Cesión del derecho de superficie


[ 86 ]

IV.7 Vivienda en venta


IV.7.A.1 Viviendas Nuevas Protegidas con gestión privada

IV.7.A.1.a Viviendas Protegidas

Son viviendas con limitación de la superficie útil máxima a 90 m2 y del precio

máximo de venta en función de un precio básico nacional que aprueba el Gobierno.

Estas viviendas sólo pueden venderse a personas con ingresos familiares limitados.

La concreción de precios e ingresos se regula en las normas de desarrollo

correspondientes.

Hoy, el precio básico está fijado en 604€/m2 y los ingresos familiares anuales

máximos en 5,5 x SMI.

En la actualidad, el precio máximo de este tipo de viviendas con plaza de garaje y

trastero, está entre 93.000 y 112.700€ en función del ámbito municipal.

El incentivo que la Administración General del Estado concede a la oferta es:

Préstamo cualificado, a formalizar con una entidad financiera asociada al Plan

Cuatrienal, por un alto porcentaje del precio máximo, a largo plazo con un período

de carencia durante la amortización y un bajo interés.

Los datos se concretan en la normativa que desarrolla el Plan Cuatrienal del

Estado. Actualmente el crédito cualificado cubre el 80% del precio máximo de las

viviendas, el plazo de amortización es de 20 años más 3 de carencia, y el interés del

5´38%.

Una modalidad singular de este tipo de viviendas es el régimen especial de

protección oficial. Coincide con la modalidad general, salvo en el precio máximo de

venta de las viviendas y en la limitación de los ingresos anuales de los

compradores.

Actualmente, para una vivienda de régimen especial, con garaje y trastero, el

precio máximo de venta oscila entre 75.000 y 83.000€. Los ingresos máximos de los

adquirentes están fijados en 2,5 x SMI.


[ 87 ]

IV.7.A.1.b Apartamentos Protegidos

Es una novedad en Castilla y León. Están destinados de forma especial para

personas de la tercera edad aunque también pueden ser adecuados como primera

vivienda para jóvenes.

La superficie protegida, a efectos de financiación cualificada, no excederá de 40 m2

útiles. También será protegida la superficie útil correspondiente a los servicios

comunes, vinculados a los apartamentos, con un máximo del 20% de la superficie

útil total de los apartamentos.

El precio máximo de estos apartamentos, con garaje y trastero, es, actualmente, de

unos 57.000 a 69.500€, según la localidad donde están emplazados.

Se aplica el mismo régimen de incentivos y limitación de ingresos anuales a los

compradores que en las viviendas de régimen general.

IV.7.A.2 Viviendas nuevas protegidas con gestión pública

IV.7.A.2.a De promoción pública

Son viviendas que promueve directamente la Junta de Castilla y León, con 90 m2

de superficie útil máxima, aunque la vivienda tipo se sitúa en torno a los 70 m2 de

superficie útil. Normalmente lleva vinculados un trastero y una plaza de garaje.

El precio máximo de coste y venta viene regulado en la normativa que desarrolla el

Plan. Actualmente es de 693,45€ y 452,25€, por metro cuadrado de superficie útil,

respectivamente.

Los adquirentes de estas viviendas no pueden tener unos ingresos anuales

superiores a 2,5 x SMI, pero deben acreditar unos ingresos mínimos de 1 x SMI.

La financiación de la construcción de estas viviendas se realiza totalmente con

créditos de los Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma. El coste

medio actual de estas viviendas es 66.000€ y el precio de venta, 40.000€.

IV.7.A.2.b Viviendas concertadas

También se trata de una novedad en Castilla y León.

Son viviendas que promueve indirectamente la Junta de Castilla y León, actuando

como promotores directos entidades privadas ligadas mediante un contrato –

concierto con la Consejería de Fomento, tras una selección mediante concurso

público. Los adjudicatarios de las viviendas son seleccionados por la Junta de

Castilla y León.


[ 88 ]

Los promotores recibirán los siguientes incentivos de la Junta:

• Cesión del suelo.

• Una subvención consistente en la diferencia entre el precio ofertado de

promoción de las viviendas y el precio máximo de venta, con una cuantía

máxima actual, de 24.000€ por vivienda, a abonar durante la ejecución de las

obras.

Por parte de la Administración General del Estado se da el siguiente incentivo:

• Préstamo cualificado por el coste no subvencionado de las viviendas.

Actualmente, con 20 años de amortización más 3 de carencia, y con interés del

5,38 por ciento.


IV.7.B.1 Adquisición de viviendas y apartamentos protegidos

con gestión privada

El acceso a estas viviendas está limitado a familias que no superen determinados

ingresos anuales, que deben ocupar la vivienda de forma habitual y permanente, y

no pueden venderse, salvo causa justificada, durante un cierto periodo de tiempo

desde su adquisición, en el caso de que se hubiese obtenido préstamo

cualificado. De acuerdo con sus características familiares e ingresos económicos, las

ayudas a los compradores por parte del Estado son:

• Precio máximo limitado de venta de las viviendas.

• Préstamo cualificado por el 80% del precio de la vivienda, a amortizar en

condiciones más beneficiosas que las del mercado de la vivienda libre.

• Subsidio de la cuota mensual de amortización, en función de los ingresos.

• Ayuda a la entrada, que consiste en una subvención de parte del precio de

venta, en función de los ingresos familiares.

La concreción de los datos se efectuará a través de las normas de desarrollo

correspondientes.

El actual precio máximo limitado de las viviendas protegidas es de unos 100.000€,

cuya adquisición se hace con una entrada de 20.000€ y un crédito hipotecario de

80.000€ que, con un plazo de 20 años y un interés del 5,58% supone una cuota


[ 89 ]

anual de amortizacióin de 6.600€, adecuados para unos ingresos anuales

comprendidos entre 3,5 x SMI y 5,5 x SMI, que es el límite actual para acceder a

este tipo de viviendas.

No obstante, las familias con menores ingresos tienen derecho a una subvención,

como ayuda directa al pago de la entrada, y a un subsidio, que rebaja la cuota

anual de amortización durante los primeros años. En la actualidad, el esquema es

el siguiente:

Ingresos familiares corregidos(nº de veces el S.M.I.)

< 1,5 de 1,5 a 2,5 de 2,5 a 3,5 de 3,5 a 2,5

Subvención en % sobre el precio total de la vivienda

11 8 5 -

Subsidio de la cuota anual(en %)

20 15 10 5

Duración Subsidiación (años) 10 10 5 5

Así pues, para una familia con ingresos entre 2,5 x SMI y 3,5 x SMI, la cuota de

entrada se queda en 12.000€ y la cuota anual de amortización, durante los diez

primeros años, en 5.600€.

IV.7.B.2 Adquisición protegida de viviendas existentes

Comprende los siguientes supuestos:

• Adquisición, en segunda o posterior transmisión, de viviendas libres o sujetas

a regímenes de protección pública.

• Adquisición, en primera transmisión, de viviendas sujetas a regímenes de

protección pública, destinadas a familias numerosas, cuando haya

transcurrido un año como mínimo desde la calificación definitiva, y no

hubieran sido adquiridas por las familias numerosas a las que se destinaban.


[ 90 ]

• Adquisición de viviendas libres de nueva construcción, cuando hayan

transcurrido como mínimo dos años entre la expedición de la licencia de

primera ocupación, certificado final de obra, o cédula de habitabilidad, y la

fecha del contrato de opción de compra o compraventa.

• Adquisición de viviendas libres resultantes de las actuaciones de

rehabilitación de edificios, con o sin adquisición del edificio rehabilitado.

La vivienda libre tendrá una superficie máxima de 90 m2, con carácter general,

aunque podrá alcanzar 120 m2 cuando se destine a familias numerosas y tener

vinculados hasta 8 m2 de trastero y 25 m2 de garaje.

Los compradores, que tendrán como máximo unos ingresos anuales idénticos a los

señalados en el epígrafe anterior, tendrán las siguientes ayudas del Estado:

• Precio máximo de la vivienda y anejos vinculados, de acuerdo con el precio

máximo de las viviendas de protección pública.

• Préstamo cualificado, en iguales condiciones que las indicadas en el epígrafe

anterior.

• Subsidio y subvención en iguales condiciones que las recogidas en el epígrafe

anterior.

Con tales ayudas, esta modalidad resulta adecuada para unos ingresos anuales

entre 3,5 x SMI y 5,5 x SMI.

IV.7.B.3 Adquisición de viviendas protegidas de promoción pública

Los adquirentes de esta modalidad tienen limitados sus ingresos anuales máximos

a 2,5 x SMI y se exige que tengan unos ingresos mínimos de 1 x SMI para poder

hacer frente al pago de las cuotas de amortización, por pequeñas que éstas sean.

Las ayudas a estos compradores por parte de la Junta de Castilla y León son:

• Subvención implícita, que es la diferencia entre el precio de coste de

construcción de las viviendas y el precio de venta. Actualmente esta

subvención implícita es de unos 26.000€ por vivienda.


[ 91 ]

• Financiación por la Administración Autonómica del 95% del precio de venta,

con un plazo de amortización de 25 años y un interés del 5%. Actualmente, la

cuota anual de amortización, con dichas condiciones, es de unos 2.700 € que

las hace muy adecuadas para familias con ingresos anuales entre 8.000 y

15.000€.

IV.7.B.4 Adquisición de viviendas concertadas

Los adquirentes de viviendas de esta modalidad tienen limitados sus ingresos

anuales en 3,5 x SMI y deberán ser superiores a 1,5 x SMI.

Las ayudas a los compradores son:

• Precio máximo limitado de la vivienda. Actualmente se fija en 45.000€, lo que

supone una subvención implícita, por parte de la Junta de Castilla y León, de

15.000 a 24.000€ por vivienda.

• Préstamo cualificado del precio de venta de la vivienda, con un plazo e

interés que, actualmente, son de 20 años y 5,38%, respectivamente. Estas

condiciones conducen a una cuota anual de amortización aproximada de

3.000€.

• Subsidio del Estado en función de los ingresos anuales del comprador.

Actualmente, si los ingresos están por debajo de 15.000€, el subsidio es del

15% de la cuota durante los diez primeros años. Si los ingresos estuvieran

entre 15.000 y 21.000€, el subsidio será del 10% de la cuota durante los cinco

primeros años de amortización del crédito cualificado.

Con estas condiciones, esta modalidad resulta adecuada para unos ingresos

anuales entre 1,5 x SMI y 3,5 x SMI.


[ 92 ]

IV.7.B.5 Adquisición o autoconstrucción de vivienda rural

Los adquirentes o promotores para uso propio de una vivienda en localidades con

menos de 10.000 habitantes, y en aquellas otras que expresamente señale la Junta

de Castilla y León en las órdenes de convocatorias o de actuaciones singulares,

tendrán las siguientes ayudas:

• Préstamo cualificado, por la cuantía y condiciones financieras que se señalen

en las convocatorias. Actualmente el préstamo hipotecario es de hasta

45.000€, con un plazo de amortización de 13 años, más 2 de carencia si se

tratase de la construcción de una vivienda, y un interés del 6´5 %. Para

acogerse a este crédito, los adquirentes deberán tener unos ingresos anuales

inferiores a determinada cuantía; en la actualidad, 4,5 x SMI. En aquellas

condiciones financieras, la cuota anual de amortización es 5.200€.

• Subsidio de parte de los intereses por parte de la Junta de Castilla y León

cuando los ingresos anuales sean inferiores a 3,5 x SMI y tengan cargas

familiares, cuando los ingresos anuales sean inferiores a 2,5 x SMI aunque no

tengan cargas familiares y si las viviendas se encuentran en lugares especiales

(espacios naturales protegidos, conjuntos históricos o cuencas mineras del

carbón). El subsidio consiste en rebajar el interés 2,5 puntos, lo que supone

rebajar la cuota de amortización a 4.500€.

IV.8 Viviendas en alquiler


IV.8.A.1 Viviendas protegidas en alquiler con gestión privada

IV.8.A.1.a Viviendas nuevas protegidas

Tienen las mismas características físicas que las viviendas en venta, y los arrendatarios tienen las mismas limitaciones de ingresos anuales que los

adquirentes, es decir, en la actualidad, 90 m2 de superficie máxima útil y 5,5 x SMI,

respectivamente.

El compromiso de arrendamiento debe ser por un periodo mínimo de 10 o de 25

años. No obstante, el arrendador de viviendas a 25 años podrá, transcurridos 10 años, ofrecer en venta hasta el 50 por ciento de las mismas a los inquilinos siempre

que éstos lleven residiendo al menos 5 años en la vivienda. El precio de venta será

el señalado en el apartado IV.3.


[ 93 ]

Los incentivos del Estado a los promotores son:

• Préstamo cualificado. Actualmente, por el 80% del precio máximo de venta de

las viviendas en alquiler, con un plazo de amortización igual al periodo

mínimo de arrendamiento comprometido y un interés del 5´38%.

• Subsidio de la cuota anual de amortización.

• Subvención del 15 o del 20% del precio de venta máximo si el crédito es a 10 ó 25 años, respectivamente, siempre que la superficie útil de las viviendas sea

inferior a 70 m2.

El importe anual máximo del alquiler y la cuantía del subsidio se expresa,

actualmente, en el siguiente cuadro:

10 años 25 años

Importe máximo alquiler anual (*) 7% 4%

Carencia y 5 primeros años 30% 50%

Resto plazo de amortización 20% 40%

Duración período de amortización

(*) sobre precio de venta máximo para alquiler

IV.8.A.1.b Alojamientos protegidos con gestión privada

Los incentivos del Estado a los promotores son los señalados en el apartado

anterior.

IV.8.A.2 Viviendas protegidas en alquiler con gestión pública

IV.8.A.2.a Viviendas concertadas en alquiler

Se trata de otra novedad en Castilla y León.

Esta modalidad será fruto de convenios entre los Ayuntamientos, o entidades

municipales, y la Junta de Castilla y León. Igualmente podrá ser objeto de

convocatoria pública específica. El organismo local actuará como promotor y

propietario de las viviendas con el compromiso de mantener el arrendamiento un

mínimo de 25 años. Los terrenos serán de propiedad del Ayuntamiento. Los

arrendatarios serán seleccionados por el Ayuntamiento entre familias con unos

ingresos anuales inferiores a 2,5 x SMI.


[ 94 ]

El organismo local recibirá de la Junta de Castilla y León:

• Una subvención de 24.000€ por vivienda. Cantidad que podrá ser actualizada

periódicamente y abonada por la Junta durante la construcción de las

viviendas.

También percibirá del Estado los siguientes incentivos:

• Préstamo cualificado por el coste no subvencionado de las viviendas, en

condiciones más beneficiosas que las ofrecidas en el mercado libre.

Actualmente, el plazo es de 25 años, más 3 de carencia, y el tipo de interés es

el 5,38%.

• Subsidios de la cuota anual de amortización del préstamo cualificado, que en

la actualidad están fijados en el 50% de la cuota durante el período de

carencia y los 5 primeros años de amortización, y en el 40% de la cuota en los

restantes 20 años.

• Una subvención correspondiente a un determinado porcentaje del precio de

venta máximo de las viviendas.

Con estas condiciones, la renta que debe pagar el arrendatario al organismo local

estará, según los casos, en el entorno de 85€/mes, que será anualmente actualizada

por el IPC, y con estos ingresos el organismo local cubre la cuota de amortización

del préstamo cualificado.

IV.8.A.2.b Adquisición de viviendas existentes por entidades

sin ánimo de lucro, para su cesión en alquiler

Los incentivos del Estado son los recogidos en el apartado IV.8.A.1.a, viviendas

nuevas protegidas en alquiler con gestión privada, con idénticos requisitos en

cuanto a plazos y rentas máximas previstas en dicho apartado.

Si la entidad sin ánimo de lucro depende de una corporación local, las viviendas

tienen una superficie útil inferior a 90 metros cuadrados y forman un grupo

mínimo de cuatro unidades en un mismo edificio, la Junta de Castilla y León

concederá una subvención a esa entidad de 12.000€ por vivienda siempre que los

futuros inquilinos tengan unos ingresos anuales inferiores a 3,5 x SMI.


[ 95 ]

IV.8.A.2.c Alojamientos protegidos

Por lo general, serán el resultado de unos convenios previos entre la Junta de

Castilla y León, que otorgará una subvención a determinar en cada convenio, el

Ayuntamiento de la localidad, que aportará los terrenos y construirá los edificios,

siendo titular del alojamiento, y, en su caso, una entidad sin ánimo de lucro,

pública o privada, que se encargará de la explotación del establecimiento. Por parte

de la Junta de Castilla y León, además de la Consejería de Fomento, también

intervendrá la Consejería de Sanidad y Bienestar Social o las que, en cada

momento, sean competentes en la materia.

Son edificaciones dirigidas a albergar, en régimen de arrendamiento o similar, de

pago o gratuito, a ciudadanos de determinados colectivos sociales –inmigrantes,

personas sin techo u otros- singularmente considerados en atención a

circunstancias que motiven especial dificultad en el acceso a la vivienda.

La superficie protegida, a efectos de financiación pública o cualificada, no excederá

de 40 m2 útiles para cada una de las unidades habitacionales incluidas en el

alojamiento. También será protegida la superficie útil correspondiente a los

servicios comunes, con un máximo del 20% de la superficie útil total de las

unidades habitacionales del conjunto.

Los incentivos del Estado a los promotores de estos alojamientos son los

correspondientes a las viviendas en alquiler de protección pública y gestión

privada.

IV.8.B Ayudas a los arrendatarios

También aquí cabe distinguir varias modalidades según el tipo de vivienda a

alquilar.

IV.8.B.1 Viviendas protegidas de gestión privada

Se trata de las viviendas descritas en el epígrafe IV.8.A.1.a). Los arrendatarios no

podrán tener unos ingresos anuales superiores a 5,5 x SMI.


[ 96 ]

Las ayudas que pueden percibir los arrendatarios son:

• Precio máximo limitado del alquiler de acuerdo con los tipos fijados en los

Planes Cuatrienales del Estado, actualmente un 4 ó 7% del precio máximo de

venta de viviendas protegidas en alquiler si el compromiso de los promotores

de mantener las viviendas en arrendamiento es de 25 ó 10 años,

respectivamente.

• Las anteriores condiciones suponen unas rentas mensuales de 275 a 485€ para

una vivienda de 90m2, con plaza de garaje y trastero.

• Subvención de la Junta de Castilla y León para los arrendatarios con menores

ingresos económicos. Actualmente la subvención es de un 30% de la renta

anual para ingresos inferiores a 2,5 x SMI y de un 25% para ingresos

inferiores a 3,5 x SMI, siempre que la renta mensual no supere los 400€/mes,

y, en todo caso, la renta máxima permitida de acuerdo con la tipología de la

vivienda.

• Posibilidad de comprar la vivienda, tras cinco años de arrendamiento, a un

precio máximo limitado

IV.8.B.2 Alojamientos protegidos con gestión privada

Los arrendatarios tendrán las ayudas previstas en el apartado anterior.

IV.8.B.3 Viviendas concertadas en alquiler

Se trata de las viviendas descritas en el epígrafe IV.8.A.2.a. Los arrendatarios no

podrán tener unos ingresos anuales superiores a 2,5 x SMI.

Las ayudas que pueden percibir los arrendatarios son:

• Precio máximo limitado del alquiler de acuerdo con las condiciones

establecidas en el convenio a suscribir entre la Junta de Castilla y León y el

Ayuntamiento de la localidad, que será el promotor y propietario de las

viviendas. Actualmente, las condiciones tipo conducirían a una renta de 85€

al mes.

• Subvención de la Junta de Castilla y León, mientras los ingresos del

arrendatario no superen 1,5 x SMI al año, de hasta el 30% de la renta anual,

con lo cual la renta mensual disminuye a 60€.


[ 97 ]

IV.8.B.4 Viviendas libres en alquiler

Los arrendatarios de este tipo de vivienda dispondrán de las siguientes ayudas:

• Subvención de la Junta de Castilla y León para rebajar la cuota de alquiler

cuando los ingresos anuales de los arrendatarios no superen determinadas

cantidades.

Cuando se trate de viviendas existentes adquiridas por entidades sin ánimo de

lucro para cederlas en alquiler, los arrendatarios tendrán las mismas ayudas que

para los inquilinos de viviendas protegidas de gestión privada.

IV.9. Rehabilitación


IV.9.A.1 Areas de Rehabilitación Integrada

Se trata de una zona o un barrio en proceso de degradación, u otras circunstancias

justificadas, que obtengan la citada declaración por Acuerdo de la Junta de Castilla

y León a propuesta del correspondiente Ayuntamiento. Normalmente existirá un

Acuerdo o Convenio entre el Estado y la Junta de Castilla y León, o entre la Junta

de Castilla y León y el Ayuntamiento para el desarrollo de la rehabilitación y se

constituirá un ente gestor con personalidad jurídica propia.

Serán objeto de rehabilitación los edificios, las viviendas y la urbanización.

Los incentivos a los promotores son:

• Una subvención del Estado hasta del 40% del coste de rehabilitación de

edificios y viviendas, con un tope de 3.600€ por vivienda y hasta del 25% del

coste de urbanización, con un tope de 900€ por vivienda.

• Una subvención de la Junta de Castilla y León de hasta 4.500€ por vivienda

del área para arreglo de fachadas y cubiertas o para urbanización de espacios

públicos.

• Una subvención del Ayuntamiento que no podrá ser inferior a ninguna de las

dos anteriores.


[ 98 ]

IV.9.A.2 Rehabilitación de edificios completos para venta o alquiler

El promotor podrá elegir alguna de las siguientes opciones:

• Acogerse al régimen de protección, en venta o en alquiler, siempre que las

viviendas resultantes, los futuros usuarios y las condiciones de cesión

cumplan los requisitos establecidos para las viviendas protegidas. Los

incentivos serán iguales a los señalados para este tipo de viviendas.

• Solicitar la financiación cualificada de las viviendas protegidas en alquiler

siempre que cumplan las condiciones relativas a superficies, rentas máximas

y vinculación temporal mínima al régimen de arrendamiento.

• Solicitar la financiación cualificada específica para la rehabilitación de

edificios, siempre que el 60% de la superficie total sea para viviendas, se trate

de una adecuación estructural, funcional o de habitabilidad, así como de una

remodelación o ampliación (siempre que la superficie de las nuevas viviendas

no exceda de 120 m2 de superficie útil), y el edificio tenga una antigüedad

mínima de 15 años. El préstamo cualificado tendrá un plazo de amortización

de 20 años, más 3 de carencia, el interés será el 85% del interés medio del

mercado hipotecario, y la cuantía, el presupuesto protegido calculado

aplicando a la superficie útil, con un máximo de 120 metros cuadrados, una

limitación por metro cuadrado de superficie útil del 70 por ciento del precio

máximo de venta de las viviendas protegidas. Este porcentaje se incrementará

en 10 puntos si el promotor adquiriera el edificio a rehabilitar y se

multiplicará por 1,25 si el edificio estuviera ubicado en un conjunto histórico.


IV.9.B.1 Adquirentes y arrendatarios de viviendas rehabilitadas

Si las viviendas tienen la calificación de protegidas, los adquirentes y arrendatarios

tendrán las ayudas correspondientes a dicha protección (IV.7.B.1. y IV.8.B.1.)

Si el promotor solicitó la financiación cualificada para el régimen de

arrendamiento, a los arrendatarios les corresponderán las ayudas del apartado

IV.8.B.1.

Si el promotor solicitó la financiación específica de la rehabilitación, los

adquirentes podrán acogerse a las ayudas del apartado IV.7.B.2.


[ 99 ]

IV.9.B.2 Edificios rehabilitados por sus propietarios o arrendatarios

Al menos el 60 por ciento de la superficie total se dedicará a viviendas. El edificio

tendrá una antigüedad mínima de 15 años y al menos el 60 por ciento de

propietarios y arrendatarios tendrán ingresos inferiores a 5,5 x SMI.

Las ayudas estatales son:

• Préstamo cualificado, a 20 años, con 3 años de carencia, un interés preferente,

inicialmente 5,38%, sin perjuicio de las modificaciones que puedan tener

lugar, y una cuantía igual al coste de la rehabilitación, limitado a 120 m2 de

superficie útil de las viviendas y con el tope por metro cuadrado de superficie

útil del 70% del precio máximo de venta del metro cuadrado de superficie útil

de las viviendas protegidas. Este porcentaje se multiplicará por 1,25 si el

edificio está en conjunto histórico.

• Subsidio del 20 por ciento de la cuota de amortización para los titulares de

préstamos, propietarios o arrendatarios, con ingresos inferiores a 5,5 x SMI, y

para los arrendadores, cualquiera que sean sus ingresos, con contrato de

arrendamiento sometido a prórroga forzosa.

• Subvención incompatible con subsidio, de acuerdo con las condiciones del

cuadro:

Si el nº de promotores con ingresos < 3,5 x SMI > 60% < 60%

Subvención a promotores con ingresos > 3,5 SMI (% Pto. Protegido/tope€)

10/1.200 -

Subvención a promotores con ingresos < 3,5 SMI 25/3.000 25/3.000

Subvencion a promotores con ingresos < 3,5 SMI y > 65 años

25/3.000 25/3.000

Subvención a arrendadores con prórroga forzosa 35/3.600 35/3.600


[ 100 ]

IV.9.B.3 Rehabilitación de viviendas en edificios

El edificio tendrá una antigüedad mínima de 15 años y el promotor tendrá unos

ingresos familiares inferiores a 5,5 x SMI.

Las ayudas estatales son:

• Préstamo cualificado, con un plazo de amortización de 10 años, más 1 de

carencia, un interés equivalente al 85 por ciento del interés medio del

mercado hipotecario y cuantía por el coste de la rehabilitación, limitados a 120

metros cuadrados útiles y con el tope por metro cuadrado útil del 50% del

precio máximo de las viviendas protegidas.

• Subvención del 25% del presupuesto protegido si los ingresos anuales son

inferiores a 3,5 x SMI o si cede la vivienda en alquiler (durante 10 años y con

una cuota máxima del 7%), y del 35% si el titular es arrendador con contrato

sometido a prórroga forzosa, o si, además de tener ingresos inferiores a 3,5 x

SMI, el titular tiene más de 65 años.

IV.9.B.4 Viviendas unifamiliares

Los titulares de las viviendas tendrán ayudas idénticas a las recogidas en alguno

de los dos apartados anteriores, en función de cuál sea la actuación predominante.

IV.9.B.5 Viviendas rurales

Siempre que se cumplan las condiciones establecidas en el apartado IV.7.B.5, caben

tres modalidades de rehabilitación con ayudas diferenciadas:

IV.9.B.5.a Rehabilitación integral

Ayudas destinadas para la reconstrucción o cambio de uso de edificios.

Para los titulares con ingresos anuales que no excedan de 5,5 x SMI, la ayuda es:

• Préstamo cualificado de 45.000€, en la actualidad, con un plazo de

amortización de 13 años más 2 de carencia y un interés inferior al del

mercado.

IV.9.B.5.b Rehabilitación genérica

Ayudas destinadas para la ampliación o adecuación de las condiciones de

habitabilidad, para los titulares con ingresos anuales que no excedan de 5,5 x SMI,

la ayuda es:


[ 101 ]

• Préstamo cualificado de 18.000€, actualmente, con un plazo de amortización

de 5 años más 1 de carencia y con un interés inferior al de mercado.

IV.9.B.5.c Rehabilitación especial protegida

Ayudas destinadas para la recuperación de fachadas y cubiertas de edificios de

valor arquitectónico.

Para los titulares, cualesquiera que sean sus ingresos, la ayuda es:

• Préstamo cualificado de 30.000€ ó 18.000€ si fuera un préstamo personal, con

un plazo de amortización de 13 años más 2 de carencia o de 5 años y uno de

carencia, respectivamente y un interés, en ambos casos, del 2%.

En los dos primeros casos de rehabilitación además habrá otra ayuda:

• Subsidio del interés del crédito cualificado para, en la actualidad rebajarlo 2,5

puntos si el titular de la vivienda tiene unos ingresos que no excedan de 2,5 x

SMI, o si, no excediendo de 3,5 x SMI, son familias monoparentales, sean

personas de la tercera edad, jóvenes de hasta 35 años o se encuentran las

viviendas en lugares especiales (espacio natural protegido, conjunto histórico

o zonas mineras en reconversión).

IV.9.B.6 Entornos de rehabilitación agrupada

Es una modalidad similar a las Areas de Rehabilitación Integrada, cuyas

características concretas serán determinadas en la normativa de desarrollo.

Las ayudas vendrán recogidas en los respectivos Acuerdos o Convenios, en su

caso, a suscribir por la Junta de Castilla y León y los Ayuntamientos.

IV.10 Suelo


IV.10.A.1 Urbanización protegida. Areas de urbanización prioritaria

Se trata de actuaciones de urbanización, para su inmediata edificación, con una

reserva mínima del 50 por ciento de la edificabilidad, para promover viviendas de

protección pública y el compromiso de iniciar la construcción de estas viviendas en

el plazo máximo de 3 años.

Se recomienda potenciar el sistema de gestión de concurrencia para poner en el

mercado mayor superficie de suelo urbanizado con el fin de abaratar su precio


[ 102 ]

Los incentivos estatales a los promotores son:

• Préstamo cualificado, con un plazo máximo de amortización de cuatro años, incluidos dos años de carencia, con interés preferente del 85% del interés

medio del mercado hipotecario y una cuantía que no excederá del producto de la superficie edificable por el 9 por ciento de 1,25 veces el precio básico por

metro cuadrado de superficie útil vigente en el momento de la declaración de

actuación protegida.

• Subsidio del 20% de la cuota a lo largo de toda la vida del préstamo.

• Subvención del 20%, con un límite máximo medio de 1.200€ por vivienda, incompatible con el anterior subsidio.

En el caso de que se trate de un Area de urbanización prioritaria, en la que la reserva de edificabilidad destinada a vivienda protegida sea superior al 60%, las

subvenciones y subsidios se verán incrementados.

IV.10.A.2 Urbanización concertada

Es una variedad del caso anterior. Se trata de urbanizar suelo a través de convenios

entre la Junta de Castilla y León y los Ayuntamientos de manera que se obtenga una reserva de suelo urbanizado, de al menos el 50% de la edificabilidad, para

promover viviendas de protección pública.

En las Areas de urbanización prioritaria dicha reserva alcanzará, como mínimo, el

60% de la edificabilidad.

Se recomienda una gestión pública en la urbanización, de suerte que la edificabilidad resultante tuviera un reparto de este tenor: 10 por ciento de cesión al

Ayuntamiento, que deberá dedicar la mitad de este suelo, como mínimo, a viviendas de protección pública; entre el 30% y el 60% para el agente urbanizador

público, que dedicará la totalidad de este suelo a viviendas de protección pública;

entre el 30% y el 60% para los propietarios del suelo urbanizable, que no deberán pagar costes de urbanización y podrán vender el suelo en el mercado libre en la

proporción que les corresponda.

En todo caso, como mínimo, el 50% de la edificabilidad será destinado a viviendas

protegidas.

Los incentivos a los promotores son iguales que los indicados en el apartado anterior, con la salvedad del incremento al 30% de la subsidiación o de la

subvención del Estado para las Areas de urbanización prioritaria.

La Junta de Castilla y León, a través de la empresa pública GICALSA, podrá llevar

a cabo las actuaciones correspondientes al agente urbanizador.


[ 103 ]

IV.10.A.3 Urbanización pública

Es otra variedad de suelo bonificado. Se trata de urbanizar suelo directamente por

la Comunidad bajo la condición de dedicar, al menos, el 75% de las viviendas al

régimen de protegidas, en el caso de las ciudades, y el 100% en los núcleos

intermedios.

Los incentivos a la oferta de suelo son:

• Fondos de la propia Comunidad por el coste total de las obras, siempre que

los terrenos sean íntegramente de la Junta de Castilla y León.

• Caso contrario, la Junta de Castilla y León aportará, en la Junta de

Compensación, la parte correspondiente a los terrenos de su propiedad y

exigirá a los demás propietarios intervinientes, el depósito anticipado de sus

aportaciones.

• El pago al urbanizador puede ser convenido en solares del área urbanizada.

IV.10.B Incentivos a la Demanda

IV.10.B.1 Enajenación de solares para viviendas protegidas

La ayuda consiste en:

• Precio limitado de los solares de acuerdo con una repercusión en el precio

máximo de las viviendas de un 20 por ciento.

• Enajenación mediante concurso público dando el adecuado peso al carácter

social de la promoción.

IV.10.B.2 Cesión del derecho de superficie

En la modalidad de viviendas concertadas de gestión pública, en régimen de

alquiler, se podrá ceder el derecho de superficie por un período de 75 años y a un

precio aproximado de 5.000€.


[ 104 ]

IV.11 Ayudas complementarias a grupos sociales singulares

Estas ayudas son complementarias a las expresadas en los epígrafes anteriores y

van dirigidas a grupos sociales que se desea discriminar positivamente.

IV.11.A Jóvenes que acceden a su primera vivienda

Las ayudas adicionales a las que tienen derecho esto jóvenes con menos de 35 años,

y unos ingresos anuales que no superen 4,5 x SMI, son:

• Una subvención adicional del Estado de 3.000€ si adquiere una vivienda

protegida nueva o en segunda transmisión, o una vivienda libre de

adquisición protegida.

• Una subvención de la Junta de Castilla y León, de 3.000€, compatible con

todas las ayudas del Estado, cualquiera que sea la vivienda que adquiera, si

sus ingresos anuales no superan 3,5 x SMI.

• Un subsidio de la Junta de Castilla y León en la adquisición de una vivienda

rural, compatible con la ayuda anterior con objeto de rebajar el interés del

crédito hipotecario 2,5 puntos.

• Establecimiento de un sistema preferente en la adjudicación de viviendas de

gestión pública.

IV.11.B Familias monoparentales con hijos menores a su cargo

Cuando estas familias tengan unos ingresos inferiores a 4,5 x SMI:

• Una subvención adicional del Estado de 900€ para la adquisición de una

vivienda protegida nueva, una vivienda protegida en segunda compraventa o

una vivienda libre ya construida de adquisición protegida.

• Una subvención adicional de la Junta de Castilla y León de 600€, compatible

con todas las ayudas del Estado, cualquiera que sea la vivienda que adquiera,

si sus ingresos anuales no superan 3,5 x SMI.

• Un subsidio de la Junta de Castilla y León en la adquisición de una vivienda

rural, compatible con la ayuda anterior con objeto de rebajar el interés del



gestión pública.


[ 105 ]

IV.11.C Familias numerosas

• Posibilidad de adquirir una vivienda protegida de 120 metros cuadrados

útiles.

• Si sus ingresos anuales son inferiores a 4,5 x SMI, una subvención adicional

del Estado de 3.000€ para 4 hijos y 4.200€ para 5 ó más hijos.

• Si sus ingresos anuales son inferiores a 3,5 x SMI, una subvención adicional

de la Junta de Castilla y León de 600€, compatible con todas las ayudas del

Estado.

• Un subsidio de la Junta de Castilla y León, en la adquisición de una vivienda

rural, compatible con la anterior ayuda, con objeto de rebajar el interés del



gestión pública.

IV.11.D Personas de la tercera edad

Siempre que sus ingresos anuales sean inferiores a 3,5 x SMI:

• Subsidio de la Junta de Castilla y León en la adquisición o construcción de

una vivienda rural, compatible con otros tipos de ayudas, con objeto de

rebajar el interés del crédito hipotecario en 2,5 puntos.

IV.11.E Familias con algún miembro con minusvalía

Las familias con algún miembro con minusvalía, que deseen realizar obras en sus

viviendas para adaptarlas a las condiciones técnicas recomendadas para evitar

barreras o impedimentos arquitectónicos, podrán acogerse a las ayudas

establecidas para la rehabilitación de sus viviendas y de los edificios donde éstas se

ubiquen con el fin de financiar el coste de dichas obras.

En todo caso, se creará un Registro de Viviendas adaptadas y de solicitantes con

minusvalía.

Igualmente, existirá un procedimiento de adjudicación específico para el caso de

las Viviendas de gestión pública.


[ 106 ]

IV.11.F Inmigrantes y personas sin techo

• Subvención del precio del alquiler del alojamiento protegido de acuerdo con

la determinación del Ayuntamiento propietario del edificio.

• Ayudas satisfechas por el Ayuntamiento al amparo de convenios suscritos

entre el Ayuntamiento y la Junta de Castilla y León, con iguales aportaciones

económicas, para luchar contra la marginación.


[ 107 ]


[ 108 ]


[ 109 ]

IV.12 Actuaciones complementarias que formula el Plan Director

IV.12.A Potenciación de la actividad de la empresa pública

“Gestión de Infraestructuras de Castilla y León, S.A.”

(GICAL, S.A.)

La sociedad pública GICAL, S.A. interviene en el mercado del suelo de Castilla y

León bien por cuenta propia, bien por indicación de la Junta de Castilla y León,

mediante la firma de un contrato-programa o encargo directo.

El presente Plan pretende potenciar ambos tipos de actuación con el objeto de

promover la construcción de viviendas protegidas.

También podrá intervenir GICAL, S.A. en la adjudicación y enajenación de

viviendas o en la promoción de viviendas concertadas, de acuerdo con el

contrato-programa que suscriba con la Junta de Castilla y León.

IV.12.B Promoción de la constitución

de Sociedades Municipales de Vivienda

Mediante esta línea de actuación el presente Plan Director pretende fomentar la

constitución de sociedades municipales de vivienda en todo el ámbito regional,

que podrían desarrollar entre otras funciones:

Promoción de viviendas protegidas destinadas a los sectores de población

más desfavorecidos.

Realización de estudios urbanísticos, redacción de planes de ordenación y

proyectos de urbanización, así como la gestión y ejecución del

planeamiento.

Actividades urbanizadoras, como la promoción y preparación de suelo y

renovación y remodelación urbana, así como las obras de infraestructura

urbana y dotación de servicios para la ejecución de los planes de ejecución.

Gestión y explotación de obras de servicios resultantes de la urbanización,

previa concesión legal.

Adquisición, promoción, construcción y rehabilitación de vivienda para

atender las necesidades de grupos de población de insuficiente capacidad

económica.

Fomento de edificación y rehabilitación de edificios.


[ 110 ]

Investigación, información, asesoramiento y colaboración en estudios y

actividades técnicas relacionadas con el urbanismo y la vivienda.

Adquisición y enajenación de suelo.

Etc.

La ayudas de la Junta de Castilla y León son las recogidas en los epígrafes de

vivienda y suelo concertados (IV.7.A.2.b y IV.10.A.2.).

IV.12.C Fomento del Sistema de Concurrencia

Tal y como se ha observado en páginas anteriores, el Plan Director de Vivienda y

Suelo 2002-2009 pretende fomentar, a través de las distintas líneas de actuación

que, en él se incluyen, tanto en materia de vivienda como en materia de suelo la

urbanización de suelo mediante el denominado sistema de concurrencia.

Tal y como se establece en el artículo 86 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de

Urbanismo de Castilla y León:

El sistema de concurrencia se emplea a iniciativa de un particular o del

Ayuntamiento que, reuniendo los requisitos establecidos reglamentariamente,

presenta un Proyecto de Actuación y el Ayuntamiento, a su vez, convoca un

concurso para la selección del urbanizador, simultáneo a la información pública.

La Junta de Castilla y León interviene en el proceso anteriormente mencionado

financiando parcialmente parte del mismo.


[ 111 ]

IV.12.D . Elaboración de estudios sistemáticos periódicos

sobre la situación del mercado de la vivienda y el suelo

Entre los estudios a realizar destacan:

inventario del patrimonio regional de suelo residencial

elaboración de estudios de los patrimonios públicos de suelo

estudio de necesidades de suelo y censo de suelo urbanizado y urbanizable

informes de seguimiento de la evolución del mercado inmobiliario

puesta en marcha del registro de urbanismo de Castilla y León

Etc.

IV.12.E Recomendaciones del Plan a las Administraciones Públicas locales

en materia de suelo:

El Plan Director formula las siguientes recomendaciones a las Administraciones

Locales con el fin de que se cumpla los objetivos previstos en la legislación de

urbanismo de Castilla y León, agilizándose la gestión urbanística:

Revisión de instrumentos de planeamiento urbanístico para adaptarlos a la

nueva legislación urbanística

Aplicación de criterios de clasificación de suelo orientados a favorecer la

formación de Patrimonio Municipal de Suelo

Delimitación de unidades de actuación que favorezcan la aplicación del

sistema de gestión urbanística por concierto y concurrencia

Elaboración de programas municipales de suelo

Formación de consorcios con otras administraciones para la gestión del

Patrimonio Municipal de Suelo

Constitución, según las características del municipio, de sociedades o

empresas públicas para la gestión de los Patrimonios Municipales de Suelo

Cooperación técnica y financiera


[ 112 ]

IV.12.F. Adaptación de las actuaciones de suelo

a la Planificación Territorial

La ejecución de esta línea de actuación supondrá la realización de las siguientes

actividades entre otras:

Aprobación de las Directrices de Ordenación del Territorio de Castilla y

León.

Establecimiento de un “observatorio” permanente del mercado de suelo,

que realice las funciones de seguimiento del mercado, diagnóstico y

recomendaciones operativas.

IV.12.G. Suscripción de convenios con los diversos agentes

intervinientes en el mercado del suelo

Desde la Administración Autonómica se propone la firma de convenios con

diversas administraciones y entidades con el fin de facilitar el máximo

cumplimiento del Plan Director:

Convenio con la Administración General del Estado y las Entidades de

derecho público dependientes de ella para agilizar la ejecución en el

planeamiento.

Convenio con las Entidades Locales y entidades de derecho público de

cualquier administración para la gestión adecuada de los patrimonios

públicos de suelo, a través del apoyo técnico y jurídico de la administración

regional.

Convenios con Colegios Profesionales de agentes intervinientes en el

mercado del suelo (Registradores, Notarios, API) para aumentar la

transparencia del mercado del suelo, agilizar la gestión urbanística y

facilitar el cumplimiento de la legalidad.

Convenios con las empresas suministradoras de servicios para el

incremento de la calidad general de los servicios públicos, mejorar los

ritmos de implantación en las áreas de nueva urbanización y evitar la

aparición de urbanizaciones ilegales.


[ 113 ]

IV.12.H. Desarrollo normativo autonómico en materia de suelo

La ejecución de esta línea de actuación supondrá la realización de las siguientes

actividades entre otras:

• Modernización del entramado normativo en materia de vivienda.

• Elaboración del reglamento de desarrollo de la Ley de Urbanismo de

Castilla y León y apertura de un proceso de concertación con otras

administraciones para la adopción de medidas legales en materia de

suelo.

• Definición de los criterios para la clasificación del suelo rústico y por

exclusión del suelo urbanizable en toda la Comunidad Autónoma.

IV.12.I. Control de Calidad

Las viviendas a las que tengan acceso los ciudadanos a través de las actuaciones

contempladas en el Plan, y en general, el espacio urbano que se genere, debe ser

un instrumento más para promover la calidad de vida y el bienestar de la

Comunidad. Para ello es necesario que todas las actuaciones que se desarrollen

estén sometidas a un control de calidad en su ejecución y producto final, sólo de

esta forma se ofrece a los castellanos y leoneses la garantía de que la política de

vivienda y suelo ofrece soluciones a sus demandas, soluciones que se adecuan

además a los más altos niveles de exigencia. Para ello, este Plan Director incluye

entre sus objetivos garantizar la calidad de las edificaciones destinadas a vivienda,

tanto en la etapa de su construcción como en el mantenimiento durante su vida

útil. Para que estas medidas ofrezcan a los ciudadanos las garantías precisas se

debe igualmente crear los medios para facilitar una completa información así

como transparencia en el mercado de la vivienda.

En este sentido, y dentro del marco de la Ley de Ordenación de la Edificación, se

proponen medidas específicas destinadas, por un lado, a garantizar la calidad de

la construcción y, por otro, al seguimiento del buen estado de las viviendas

durante su uso.

Estableciendo estrictos controles se permite que sean las compañías aseguradoras

las que cubran los correspondientes seguros frente a posibles defectos. Por otro

lado, las entidades técnicas que deben realizar estos controles estarán sujetas al

cumplimiento de unas estrictas prescripciones para ser homologadas por la Junta

de Castilla y León en su ámbito territorial.


[ 114 ]

Una vez construidas las viviendas, y para garantizar su buen estado y uso, la

Junta de Castilla y León aprobará un manual de instrucciones relativas la

utilización y mantenimiento de los edificios con el fin de prolongar su vida a largo

plazo. Con estas instrucciones se regulará la Inspección Técnica de los Edificios

estableciendo competencias, objeto y frecuencia de las inspecciones, así como

efectos de las mismas.

Para ofrecer al usuario final de la vivienda toda la información relativa al edificio,

además de la documentación que el promotor debe entregar al comprador según

lo establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación (Proyecto final de obra,

acta de recepción, listado de agentes e instrucciones de uso y mantenimiento), se

incluirá el informe de control de calidad expedido por el director de la obra, en el

que se recogerá los resultados de los controles realizados tanto en la fase de

proyecto como de construcción. La Junta de Castilla y León, por su parte,

elaborará modelos de contrato de compraventa y de alquiler de viviendas que

sirvan de referencia para estas operaciones.

El Programa de Calidad en el que se enmarcan estas medidas específicas se

configura como el instrumento necesario para regular el proceso de control

cualitativo mediante la elaboración del marco normativo requerido.

Además, dentro de este Programa de Calidad tendrán cabida otros instrumentos

como guías, manuales e instrumentos de acreditación, que permitan a los

promotores y constructores públicos y privados conocer las pautas de actuación

que se les exige, y a los ciudadanos contar con la garantía de que la política de

vivienda y suelo se realiza de acuerdo a la calidad que demandan y la

transparencia que debe presidir las actuaciones de la Administración.

Especial énfasis se va a poner en extender la disposición de sellos de calidad para

los productos de la construcción elaborados en Castilla y León, pues en un

mercado europeo muy competitivo y con progresivos requerimientos de calidad,

nuestra industria de la construcción debe situarse en la primera línea en cuanto se

refiere a la garantía de calidad de sus productos.


[ 115 ]

IV.12.J. Oficinas de Información

El énfasis que el Plan pone en la calidad de servicio al ciudadano no estaría

completo sino incluyera actuaciones encaminadas a ofrecer a los ciudadanos toda

la información disponible sobre las oportunidades con que cuentan para el acceso

a la vivienda y otras actuaciones que desde la Administración se desarrollan

dentro de la política de vivienda y suelo. En este sentido, el Plan incluye

intervenciones que permiten mejorar el conjunto de sistemas y medios

establecidos para ofrecer a los ciudadanos toda la información disponible y

atenderles en sus necesidades y demandas en materia de vivienda y suelo.

Existen en la actualidad las Oficinas de Información al Ciudadano en materia de

vivienda en cada uno de los Servicios Territoriales de la Consejería de Fomento y

en Ponferrada y Miranda de Ebro, que en el año 2001 han recibido 230.000

consultas y están dotadas de personal cualificado, dependientes de la Dirección

General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio. Se potenciarán y se

fortalecerán estas Oficinas desarrollando planes de formación del personal

dedicado a la atención al público y poniendo a su disposición la información

disponible de una forma organizada y sistematizada y lo más sencilla posible.

A fin de generar los medios de difusión más efectivos se prevé la elaboración de

manuales y guías técnicas que provean, a quien lo requiera, información

sintetizada y ordenada de acuerdo a las diferentes demandas.

La nueva edición en un solo volumen de los textos legales existentes en materia

de vivienda y suelo, junto a la edición de un libro especializado, explicativo e

interpretativo de los contenidos del Derecho Urbanístico de Castilla y León

permitirá ofrecer un fácil acceso al cuerpo regulador de esta materia que se verá

reforzado con la celebración de jornadas explicativas de Ley 5/1999 de

Urbanismo de Castilla y León.

Otras acciones de comunicación previstas incluyen desde la realización de

campañas de divulgación informativas al público en general hasta la organización

de un Congreso sobre las perspectivas del urbanismo en Castilla y León para el

siglo XXI, entre otros.


[ 116 ]

Por otro lado, las nuevas tecnologías permiten garantizar la difusión universal de

toda la información disponible, por eso, desde este Plan Director se pretende

fomentar la inclusión en internet de toda la normativa relativa a vivienda y suelo

existente y la publicación de todas la convocatorias de actuaciones y ayudas

previstas.

En esta línea se potenciará el Centro de Información Territorial que potenciará y

divulgará bases cartográficas y documentales aprobadas para el perfecto

conocimiento de la Comunidad Autónoma.

Pero la mejora en la información es además un instrumento útil para la propia

Administración, que podrá así desarrollar sus procedimientos de una forma más

ágil, eficaz y eficiente.

Con todas estas acciones se pretende acercar la Administración al ciudadano y dar

a conocer el contenido de la política de vivienda y suelo y las actividades a través

de las que se desarrolla, al mismo tiempo que se agilizan los procedimientos de

gestión de esta política, mejorando las actividades que desarrolla la propia

Administración.


V. Cuantificación de Actuaciones y Financiación


[ 118 ]

V.1. Cuantificación de actuaciones y fuentes de financiación

La ejecución de la totalidad de actuaciones contempladas en el Plan Director de

Vivienda y Suelo 2002-2009 requerirá una aportación económica aproximada de

4.000 millones de euros.

De este volumen total de recursos necesarios, parte serán satisfechos por el

Ministerio de Fomento, siempre y cuando la Comunidad Autónoma de Castilla y

León haya reconocido el derecho a la obtención de los mismos dentro de las

condiciones y límites cuantitativos establecidos en la normativa correspondiente y

según lo acordado en los diversos convenios suscritos entre ambas Administraciones.

En cualquier caso, corresponderá a la Junta de Castilla y León la tramitación y

resolución de los expedientes de solicitud de ayudas económicas directas, así como la

gestión del abono de las subvenciones con cargo a sus presupuestos.

Esta financiación, a cubrir tanto por recursos del Estado como por recursos aportados

por la Junta de Castilla y León con cargo a sus presupuestos, podrá adoptar las

siguientes modalidades de cara a los beneficiarios:

A) Préstamos cualificados concedidos por las entidades de crédito públicas y

privadas en el ámbito de los convenios suscritos por el Ministerio de

Fomento con las mismas. A este respecto, se prevé que para el período

2002-2009 se concederá un volumen de créditos destinados a la

financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo por

valor aproximado de 3.152 millones de euros. Del total de créditos

concedidos, se prevé que aproximadamente el 60% se destinen a la

promoción de viviendas de protección oficial de gestión privada.

Asimismo, es importante resaltar el volumen de créditos que en el presente

Plan se tiene previsto destinar a actuaciones en materia de suelo (12%

serán financiadas mediante préstamos cualificados).

B) Ayudas económicas directas aportadas tanto por el Estado como por la

Junta de Castilla y León con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a

aquellos colectivos de la sociedad castellano y leonesa que mayor

necesidad presentan.

V. Cuantificación de Actuaciones y Financiación


[ 119 ]

Así, el presente Plan tiene previsto la concesión de ayudas económicas directas por

un valor de casi mil millones de euros, de los cuales se prevé que, aproximadamente,

un 47% serán aportación de la Junta de Castilla y León y el resto procederá de

recursos estatales. La modalidad de ayuda económica directa es empleada a nivel

estatal como un instrumento de financiación destinado a adquirentes, arrendatarios o

promotores para uso propio de vivienda protegida, frente a la modalidad de

préstamo cualificado, más común en la concesión de ayudas a promotores. Del total

de ayudas estatales, más de un 81% se destinarán a incentivar la adquisición y el

alquiler de viviendas, correspondiendo el 19% restante a ayudas económicas directas

en materia de suelo y rehabilitación.

Por su parte, la Junta de Castilla y León destinará aproximadamente un 55% de las

ayudas directas previstas (provenientes de sus presupuestos) a incentivar la

promoción de viviendas protegidas de gestión pública, distribuyendo el porcentaje

restante entre actuaciones en materia de suelo (el 15%), rehabilitación (más del 10%)

y ayudas para incentivar la adquisición y el alquiler de viviendas (el 11%).

En la página que sigue se presenta en forma de tabla el detalle de las actuaciones

descritas, diferenciando entre aquellas actuaciones financiadas por el Estado de

aquellas que serán financiadas con cargo a los presupuestos de la Junta de Castilla y

León, aunque en ambos casos todas las ayudas son gestionadas por la Junta.


[ 120 ]


[ 121 ]

V.2. Programación de actuaciones

Los incentivos y ayudas del Estado se programan cuatrienalmente, con

actualizaciones anuales, pero sin territorializar.

Las ayudas de la Junta de Castilla y León a los arrendatarios, jóvenes y vivienda

rural, se programarán anualmente en las respectivas órdenes de convocatoria y

también serán sin territorializar , previamente a su concesión.

Las actuaciones de la Junta en suelo y vivienda nueva con gestión pública se

programarán bianualmente y se territorializarán.

Para el primer bienio del Plan se han programado las siguientes actuaciones en

vivienda de protección oficial con gestión pública según se refleja en los siguientes

mapas:


[ 122 ]

11

11

22 3344

55

22

33

44

5566

11

22

33

445577

11

2233

44

55

66 77

11

2233

44

LeónÁvila Palencia11 Arenas de S.

Pedro22 Candeleda

33 Cebreros

44 El Tiemblo

55 Ávila

Burgos

11 Aranda Duero

22 Briviesca

33 Burgos

44 Medina Pomar

55 Miranda Ebro

11 Astorga

22 Bembibre

33 Carracedelo

44 Fabero

55 La Robla

66 León

77 La Pola de Gordón

Aguilar de Campoo11

22 Barruelo Santullán

33 Cervera Pisuerga44 Dueñas

55 Osorno

66 Palencia

77 Venta de Baños

Salamanca

11 Ciudad Rodrigo

22 Salamanca

33 Sta. Marta

44 Vitigudino


[ 123 ]

11

22

33

44

55

11

22

3344

55

66

77

1122

33 44

665577

8811

22

33

44

Segovia11 Carbonero

22 Cerezo de Abajo

33

44

El Espinar

Escalona del Prado

55 Segovia

Soria

11

22

33

44

55

Agreda

Arcos del Jalón

Matamal

S Esteban de Gomez

San Pedro Manrique

66

77Soria

Tardelcuende

Valladolid

11 Iscar

22 Laguna de Duero

33 Olmedo

44 Pedrajas de San Esteban

55 Quintanilla de Onesimo

66 Tudela de Duero

77 Valladolid

77 Villabrágima

Zamora

11 Alcañices

22

33

11

Benavente

Corrales del Vino

Zamora


VI. Impactos del Plan


[ 125 ]

El nuevo contexto social, la realidad económica de la región y la necesidad de

continuar actuaciones anteriores en materia de vivienda y suelo, son algunas de las

razones que justifican la elaboración de este Plan Director de Vivienda y Suelo de

Castilla y León. Con el fin de responder adecuadamente a una realidad cambiante

que genera nuevas demandas y nuevos demandantes, el presente Plan ha

establecido unos objetivos precisos que permiten cumplir con la responsabilidad de

servicio público que en materia de vivienda y suelo tiene otorgada la Junta de

Castilla y León. Estos objetivos se han traducido en unas líneas de actuación

concretas que, en su desarrollo a lo largo de los ocho años de vigencia del presente

Plan, permitirán cumplir con los fines previstos y responder a las demandas

ciudadanas facilitando el acceso a la vivienda a aquellos grupos más necesitados.

Con el esfuerzo aunado de todas las Administraciones y entidades, públicas y

privadas, con competencia en la materia, se logrará ejecutar este Plan de forma que,

a lo largo de su desarrollo y una vez concluido, se hayan alcanzado los objetivos

previstos en beneficio de todos los ciudadanos. Para garantizar que el esfuerzo y

dedicación que requiere la ejecución del Plan por parte de todos los actores

implicados se traduce en realidades para castellanos y leoneses, el propio Plan

incluye mecanismos de control y seguimiento durante su ejecución a la vez que

establece criterios y medios para asegurar la calidad del producto final.

El ciudadano, como centro y razón de ser de la Administración Pública, nos obliga

a concretar en realidades el esfuerzo de cada uno de las unidades intervinientes en

beneficio de todos. Los objetivos de este Plan Director se traducirán en realidades

que redundarán en beneficio de los más desfavorecidos y del conjunto de la

población de la región. A continuación se presenta la estimación de los resultados

del Plan en sus términos cuantitativos y cualitativos.

VI.1. Impacto cuantitativo de los objetivos

de programación general del Plan.

El Plan Director de Vivienda y Suelo 2002-2009 procura las condiciones necesarias

para alcanzar un nivel de producción de vivienda protegida, en todas sus

modalidades, y actuaciones sobre el suelo de tal forma que responda a la demanda

detectada en la Comunidad Autónoma de Castilla y León. El sistema de objetivos

establecido en el presente Plan Director adapta los esquemas de ayudas a la vivien-

VI. Impactos del Plan.


[ 126 ]

da a las nuevas necesidades de los castellanos y leoneses, contemplando más de

130.000 actuaciones a realizar en el periodo de tiempo comprendido entre 2002-2009,

distribuidas, de forma estimativa, según el cuadro que se adjunta a continuación.

El siguiente cuadro presenta las actuaciones a desarrollar en materia de vivienda,

rehabilitación y suelo. Este volumen total de actuaciones cotempladas permitirá

ampliar y/o matener el actual parque de viviendas de Castilla y León, mediante

nueva construcción y/o rehabilitación, así como facilitar el acceso a una vivienda

mediante la concesión de ayudas económicas reflejadas el capítulo V. Plan de

Financiación del presente Plan.

ActuacionesTotal

actuaciones 2002-2009

Media anual de actuaciones

Actuaciones en materia de urbanización de suelo 28.800 3.600Viviendas nuevas protegidas con gestión pública 8.000 1.000Viviendas nuevas protegidas con gestión privada 24.000 3.000Rehabilitación 30.000 3.750Vivienda Rural 12.000 1.500Ayudas al alquiler 21.600 2.700Grupos sociales singulares 7.720 965

Jóvenes: ayuda al acceso a la primera vivienda 7.200 900Inmigrantes y colectivos marginales: alojamiento protegido 520 65

TOTAL 132.120 16.515

Propuesta Actuaciones Plan Director de Vivienda y Suelo 2002-2009


[ 127 ]

VI.2. Impacto cualitativo.

La entrada en vigor y puesta en marcha del Plan Director de Vivienda y Suelo 2002-2009,

tiene como uno de los principales objetivos el obtener la máxima rentabilidad social de los

recursos de la Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio, de

forma que beneficie al mayor número posible de destinatarios.

Con el fin de lograr el objetivo constitucional de facilitar una vivienda digna y adecuada a

toda la población, el Plan pretende la puesta en marcha y ejecución de las líneas de ayuda

que tendrán un efecto cualitativo significativo sobre la población castellano y leonesa, por

lo que se estima que, a lo largo del horizonte 2002-2009, se alcance mediante las ayudas

del Plan a 130.000 familias cuyos ingresos económicos no sean suficientes para resolver

sus necesidades de vivienda en el mercado libre. Es decir, las ayudas en materia de

vivienda alcanzarán aproximadamente a un 20% de las familias de la región castellano y

leonesa.

En lo que respecta al ámbito familiar, el Plan tratar con especial atención a aquellas

familias con más de tres hijos, es decir, las familias numerosas, adémás de las familias

monoparentales, un segmento de la población que requiere una especial protección y que

ha sido considerado por primera vez de forma específica en un plan de vivienda de la

Comunidad Autónoma de Castilla y León.

Dentro del marco social del Plan, la política de vivienda y suelo dedica especial atención al

colectivo de jóvenes, especialmente aquellos que desean acceder a su primera vivienda.

Este Plan contempla más de 7.000 actuaciones dirigidas específicamente a ayudar a este

colectivo en la adquisición de su primera vivienda. Estas ayudas directas se ven

complementadas con otras acciones como la creación de bolsas de viviendas en alquiler

para jóvenes, y el establecimiento de cupos específicos para los jóvenes en todas las

adjudicaciones de vivienda de gestión pública.

El presente Plan, dentro de su marco de ayudas, considera también las necesidades

específicas de las personas de la tercera edad, cuya presencia en Castilla y León es

relevante. A tal efecto, en el ámbito de las ayudas del Plan se incluye la consideración

como régimen de protección a los alojamientos de la tercera edad consistentes en edificios

de apartamentos, de hasta 40 m² útiles, equipados con anejos para servicios comunes.


[ 128 ]

De esta manera, las personas mayores mantendrán un domicilio de su propiedad

y tendrán a mano los servicios que requieran y que resultan difíciles de resolver

por cada uno separadamente.

La especial situación de los inmigrantes será tenida en cuenta en diversas líneas

de ayuda, estando además previstas en el Plan, la ejecución de unas 520

actuaciones específicas destinadas a los mismos en el periodo 2002-2009. Para este

colectivo, junto al que conforman los casos de marginalidad reflejados en las

personas “sin techo”, se han definido además Convenios con las Entidades

Locales, con las que se desarrollarán programas municipales con el fin de ofrecer

soluciones dignas y adecuadas a estos colectivos (promoción de viviendas

concertadas en alquiler, desarrollo de alojamientos protegidos y realojo).

Considerando estos objetivos, la Junta de Castilla y León, y, en concreto, la

Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio de la

Consejería de Fomento es consciente de la necesidad del aprovechamiento de las

sinergias derivadas de una acción pública eficaz, sinergias tales como las

derivadas de la consideración de la financiación pública como vehículo

catalizador de recursos del sector privado para así alcanzar objetivos más

ambiciosos en beneficio de todos.

En este afán de ampliar la acción social de la política de vivienda y suelo, se

define una coordinación y cooperación más intensa con las distintas

Administraciones Públicas y promotores privados que permitirán ofrecer un

mejor servicio a los ciudadanos. Entre estas medidas de coordinación destacan las

siguientes:

Impulso de los convenios firmados con los diferentes Ayuntamientos,

que se materializarán en una gestión del suelo urbano más flexible, el

desarrollo de viviendas cofinanciadas, actuaciones en materia de

rehabilitación (ejecución de Áreas de Rehabilitación Integrada y

Entornos de Rehabilitación Agrupada) y en actuaciones en materia de

vivienda y realojo dirigidas a colectivos específicos (inmigrantes y

personas “sin techo”).

Fomento de los contratos con promotores privados para aumentar la

producción de viviendas concertadas en el mercado.


[ 129 ]

La formulación de estos ambiciosos objetivos junto a la utilización de innovadoras

herramientas de gestión y ejecución de política de vivienda, se concretará en el

horizonte temporal en el que estará vigente el Plan en casi 29.000 actuaciones

sobre el suelo y 32.000 actuaciones sobre nueva vivienda protegida tanto de

gestión pública como privada.

Asimismo, desde la Junta de Castilla y León se es consciente de la importancia

cultural y artística del patrimonio arquitectónico y urbanístico que se constituye

como una seña de identidad de nuestra Comunidad. Por esta razón, dentro del

Plan Director se han definido líneas de actuación tendentes a la conservación de

estos bienes, mediante la potenciación de los centros históricos y la rehabilitación

del patrimonio edificado existente, además de la constitución de Áreas de

Rehabilitación Integrada de las ciudades, en las que se pretende poner en marcha,

al menos, una por cada provincia de la región, y el establecimiento de Entornos de

Rehabilitación Agrupada en los núcleos de población de tamaño medio y

pequeños pueblos.

Encuadradas en este marco se encuentran las actuaciones en Rehabilitación y

Vivienda Rural (tanto en nueva construcción como en rehabilitación). Este

enfoque se materializará dentro del Plan en 42.000 actuaciones de las que 30.000

van dirigidas a la rehabilitación de viviendas ya construidas en áreas urbanas o

semiurbanas y 12.000 actuaciones a la rehabilitación de vivienda rural, lo que

supone más del 30% de todas las actuaciones del Plan Director.

Las actuaciones en materia de vivienda y suelo que se definen tanto en el medio

rural como urbano se encuentran integradas dentro del modelo territorial que

propugna la Junta de Castilla y León, con el lema de “Castilla y León: una región

policéntrica”. Con este lema se expresa la necesidad de ofrecer un tratamiento

diferenciado según las muy diversas características de las localidades de la

región. En este sentido, la rehabilitación propiciada por este Plan busca potenciar

esas pecularidades reflejadas en el patrimonio inmobiliario. Estas actuaciones

pretenden un crecimiento armónico y coordinado de la región en su núcleos

menores acompañado por el impulso de construcción de nuevas viviendas en los

núcleos de población intermedios. Ello contribuirá a mejorar las condiciones de

habitabilidad de este tipo de poblaciones, evitando en parte el riesgo de

emigración y pérdida de población que, por lo general, experimentan estos

núcleos.


[ 130 ]

Para poder acercar al máximo la actuación pública a los ciudadanos, ofreciendo la

información disponible y recogiendo las demandas de la población, y adecuar de forma

contínua la política de vivienda y suelo a las necesidades de los castellanos y leoneses,

todas las medidas contempladas en el Plan van a ir acompañadas de otros medios que

garanticen el establecimiento de un canal de información de doble dirección entre el

ciudadano y la Administración. Este afán de comunicación de la Administración se

traducirá, entre otras, en las siguientes acciones.

La potenciación del Centro de Información Territorial que produce bases

cartográficas y documentales apropiadas para el perfecto conocimiento de la

realidad territorial de la Comunidad Autónoma.

Oficinas de información de la vivienda.

Observatorio del Plan.

Página WEB.

Desde la Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio se

observa la tendencia del mercado de la vivienda hacia un entorno más competitivo y un

cliente, el ciudadano, más exigente en cuanto a la oferta de vivienda (características y

tipología de la vivienda, compatible con los requerimientos económicos y de conservación

del medio ambiente –vivienda sostenible-, ubicación de la misma, etc.), por lo que se

considera necesario la introducción de nuevos conceptos en la definición de la política de

vivienda y suelo de la Junta de Castilla y León a efectos de mejorar la satisfacción del

cliente respecto al producto final y ofrecer los parámetros de calidad más elevados.

Con la filosofía de construir viviendas adecuadas, se establece como prioridad el

garantizar la calidad de los edificios en su construcción y en su posterior uso, así como

facilitar información completa y transparente sobre el mercado de la vivienda, también se

pretende promover una cultura que garantice la responsabilidad de los distintos agentes

que intervienen en el proceso edificatorio, a la luz de la legislación del Estado. Como

instrumento complementario a estas medidas, se considera necesario potenciar la

inspección técnica de la edificación de cara a garantizar la durabilidad de la construcción.

Por último, no debemos olvidar la notable influencia que tiene la política de vivienda que

lleve a cabo la Junta en la economía regional (en términos de renta y


[ 131 ]

empleo), especialmente en lo que se refiere al sector de la construcción, muy

importante dentro de la economía regional, ya que supone cerca del 10% del valor

añadido bruto generado en la Comunidad Autónoma.

Por ello, una política activa de vivienda generará efectos positivos directos sobre

la edificación e indirectamente sobre el sector de la construcción, por lo que,

desde la Junta de Castilla y León se establece como objetivo estabilizar los

parámetros de la construcción con una aportación al PIB de la región de un 8% a

un 10%, aproximadamente; y de una proporción sobre el empleo regional entorno

al 11-13%.

VI.3. Impacto en la adecuación del mercado de la vivienda.

Con este Plan Director, la Junta de Castilla y León pone en marcha las medidas

necesarias para adecuar el mercado de la vivienda al cumplimiento de los

objetivos marcados.

Se trata de acercar las diferentes modalidades de oferta de vivienda a las distintas

posibilidades económicas de sus demandantes, de suerte que éstos dispongan de,

al menos, dos modalidades viables de acuerdo con sus ingresos anuales y con un

esfuerzo de accesibilidad entre el 25% y 30%.

En el siguiente cuadro se expersan gráficamente las siguientes posibilidades:

Número veces SMI

€

Vivienda protegida en alquiler. Gestión privada

Vivienda protegida en compra. Gestión privada

Vivienda libre

Alojamientos protegidos o realojos

Alquiler concertado

Vivienda de promoción pública

Vivienda concertada en compra

3,5 5 5,5

6.000 9.000 15.000 21.000 30.000 33.000Ingresos Familiares

Corregidos

1 1,5 2,5


[ 133 ]

EL éxito en la ejecución de este Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y

León depende en gran medida de la efectividad de los instrumentos empleados

para su desarrollo.

Ya se ha insistido en otros apartados en la importancia de coordinar a todos los

actores que participan en la política social de vivienda y suelo de Castilla y León;

solo con el esfuerzo aunado y coordinado de todas las Administraciones Públicas

y agentes privados se logrará responder a las demandas y necesidades que en

materia de vivienda y suelo presenta la sociedad castellano y leonesa.

Junto a los actores, la política de vivienda y suelo se desarrolla dentro de un

marco normativo que permite garantizar transparencia y resultados de calidad en

tiempo y forma debidos. La regulación actualmente existente (junto con los

desarrollos que se prevén en el propio Plan), permite asegurar que la actuación

que en materia de vivienda y suelo llevan a cabo agentes públicos y privados

ofrece resultados de acuerdo al objetivo buscado de garantizar el acceso a la

vivienda a todos los ciudadanos de la región y especialmente a los más

necesitados. El Plan actual incluye actuaciones novedosas e innovadoras que es

necesario incluir en el marco normativo actual realizando las modificaciones

necesarias.

Pero el motor de la política de vivienda y suelo que se desarrolla desde la Junta de

Castilla y León, y el centro de su razón de ser es la satisfacción a los ciudadanos.

Por eso, un Plan Director de vivienda y suelo no estaría completo si no

estableciera los mecanismos necesarios para garantizar que todos los ciudadanos

conocen el contenido de esta política, los medios que se ponen a su disposición

para acceder a una vivienda y los mecanismos de control establecidos para

verificar que la política que se desarrolla responde a la calidad que los ciudadanos

demandan de las Administraciones Públicas.

El presente capítulo cubre estos tres aspectos en sus diferentes apartados:

• presenta en primer lugar los instrumentos con que se cuenta para el

desarrollo del Plan.

• se fija en la normativa para la ejecución del Plan.

• y establece por último los mecanismos necesarios para garantizar el

control de la calidad y la adecuada información al ciudadano.



[ 134 ]

VII.1 Agentes Operadores

La vivienda es un bien básico para todos los ciudadanos y son muchas las

Administraciones y organismos públicos dedicados a la satisfacción del objetivo

de garantizar el acceso a una vivienda digna a todos los castellano y leoneses.

La intervención del sector público es de carácter integral, y partiendo desde la

producción hasta la puesta en uso de las viviendas que gozan de protección, la

Administración realiza actuaciones de apoyo y fomento para poner en el mercado

distintos tipos de vivienda que satisfagan las necesidades de una demanda plural.

Las Administraciones que cuentan con competencias en los diferentes aspectos de

la política de vivienda abarcan desde el Estado hasta los Ayuntamientos, pasando

por la Junta de Castilla y León y, dentro de ésta, la Consejería de Fomento y los

órganos que la componen, además de otras empresas públicas como GICALSA.

Es relevante, por tanto, reflejar las principales funciones a desempeñar por estos

agentes que colaboran en la planificación, ejecución y seguimiento del Plan, para

garantizar que el mismo se desarrolla de forma coordinada y, por lo tanto, con la

eficacia debida.

La Consejería de Fomento se convierte en el agente articulador de una política

coordinada de vivienda en Castilla y León.

De un lado, a través de los oportunos convenios se asegura la coherencia y el

eficaz desarrollo de los Planes Cuatrienales de Vivienda del Gobierno, elaborados

por el Ministerio de Fomento y el Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y

León.

Las Entidades Locales, por su parte, y según lo establecido en la normativa

vigente, cuentan con competencias en materia de vivienda y suelo de gran

importancia, entre otras razones porque este nivel de la Administración es más

próximo al ciudadano.

El presente Plan incluye instrumentos de colaboración con los Ayuntamientos

para desarrollar la política de vivienda y suelo. A través de estos instrumentos se

logra alcanzar uno de los objetivos de este Plan, como es la consideración de la

diversidad y riqueza del territorio de Castilla y León, adaptando las actuaciones

necesarias a las particularidades de todos los municipios en los que se desarrollen

actuaciones.


[ 135 ]

El instrumento principal en el que se materializan las actuaciones conjuntas entre

la Administración Regional y la Entidades Locales es el Convenio, a través del

cual se formalizará el acuerdo establecido entre las partes firmantes. En dicho

Convenio aparecerá reflejada la política de vivienda y suelo residencial de ambas

Administraciones, con la definición de las actuaciones a desarrollar en el

municipio, estableciendo, a su vez, los mecanismos de coordinación entre las

diferentes actuaciones contempladas y la concreción de las obligaciones

financieras, de gestión y de otra índole de las Administraciones firmantes.

Estos convenios deberán contemplar, al menos, los siguientes aspectos:

• Objeto del convenio

• Vigencia Temporal

• Programación de actuaciones

• Asunción de gastos

• Coordinación con el Plan Director 2002-2009

• Distribución de intervenciones de cada una de las partes.

En su afán innovador, y con el fin de implementar de forma eficaz las medidas

contempladas en el presente Plan Director, se han incluido modificaciones

orgánicas dentro de la estructura de la Dirección General de Vivienda, Urbanismo

y Ordenación del Territorio que permitirán ofrecer al ciudadano un mejor servicio

e información. Entre estas medidas destacan la puesta en marcha del Servicio de

Suelo que será el encargado de la administración y gestión del patrimonio de

suelo, así como la gestión de las actuaciones en materia de suelo.

Entre los agentes actualmente existentes y directamente relacionados con la

política de vivienda y suelo de Castilla y León, destaca la empresa pública de

Gestión de Infraestructuras de Castilla y León, S.A. (GICALSA) con funciones

en materia de infraestructuras, proyectos de urbanización, viviendas y

urbanización de polígonos industriales.

Como actor activo en materias tan directamente relacionadas con la vivienda y el

suelo, debe considerarse los instrumentos que permitirán involucrar a GICALSA

en la ejecución del nuevo Plan Director de Vivienda y Suelo. En este sentido, los

contratos programas de colaboración entre la Consejería de Fomento y GICALSA

previstos en este Plan, aseguran la integración de las actividades de ambos

organismos.


[ 136 ]

Por último, y por su manifiesta importancia, hay que hacer referencia a los

promotores privados. El Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León,

cuenta con su principal intervención en el mercado, tanto se trate de personas

físicas, sociedades mercantiles o cooperativas.

En los últimos años, el notable crecimiento de la demanda ha originado una casi

total dedicación del sector privado al mercado de vivienda libre, por su mejor

precio y menores requerimientos administrativos. Sin embargo, en este Plan se da

un adecuado papel al sector privado en las viviendas protegidas, con la

actualización de los precios máximos de venta de las viviendas y con el impulso a

la generación de suelo urbanizado a precio asequible para este tipo de

promociones.

Además, se incorpora la capacidad financiera del sector privado para

complementar la del sector público en la promoción de viviendas protegidas, de

manera que, con el mismo volumen de créditos presupuestarios, se logre un

mayor número de actuaciones en este apartado.

La conjunción entre el sector privado y la Junta de Castilla y León se hará realidad

mediante contratos adjudicados previo concurso público y convenios.

VII.2. Instrumentos de Gestión y Seguimiento del Plan

El trabajo realizado hasta el momento se constituye como la base necesaria para

configurar una política de vivienda y suelo eficaz y de acuerdo con las

necesidades de la población de la región. Llegados a este punto, se hace necesario

llevar a la práctica e impulsar de forma coordinada e integrada la totalidad de las

actuaciones propuestas para la consecución de estos objetivos y la puesta en

práctica del Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León, permitiendo

integrar las actuaciones de todas las Administraciones y agentes privados que

intervienen en la materia.

Todo Plan Director requiere de una planificación que garantice en cada momento

la coordinación y el impulso necesario para mantener viva y en práctica su

aplicación a lo largo del período de vigencia del mismo.


[ 137 ]

Con este fin, y como una medida más que se contempla en el Plan Director, se

considera conveniente la creación de una Comisión de Seguimiento constituida

por representantes de todos los organismos y agentes públicos y privados con

participación en su desarrollo que se denominará Observatorio Regional de

Vivienda y Suelo

Las funciones básicas de este Observatorio serán, entre otras, las siguientes:

• Impulsar y coordinar las actuaciones relativas a la ejecución del Plan

Director, lo que supone:

– Analizar las líneas de actuación necesarias para llevar a la

práctica las medidas y objetivos del Plan.

– Realizar un seguimiento y control de la adecuada ejecución de

estas medidas, así como el cumplimiento del calendario de

ejecución de las mismas.

– Lograr la involucración del conjunto de agentes con

participación en la implantación del Plan Director.

– Actuar como enlace externo e interno entre la Dirección General

de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio de la

Consejería de Fomento, los agentes promotores y constructores

así como los propietarios del suelo y otras instituciones

públicas.

• Evaluar la correcta evolución de la ejecución del Plan, para ello será

necesario:

– Hacer un seguimiento de la adecuada evolución de las medidas

propuestas y su adecuación a la realidad castellano y leonesa.

– Informar periódicamente a los órganos superiores competentes

en la materia.

– Organizar las reuniones necesarias para conocer de las fuentes

necesarias los datos requeridos para la correcta evaluación del

Plan.

– Garantizar la correcta difusión del Plan y su contenido entre los

ciudadanos de la región.


[ 138 ]

VII.3 Modelo de evaluación y seguimiento del Plan Director

En definitiva, el Plan Director ha de incluir un sistema de evaluación y

seguimiento, de forma que el compromiso de calidad en su ejecución sea una

realidad permanente durante toda la vida de ejecución del Plan. La evaluación a la

que esté sometida el Plan debe permitir su mejora continua y su permanente

adaptación a la realidad de la sociedad castellano y leonesa en cada momento.

Durante su ejecución, la evaluación del Plan debe considerar la eficacia y

eficiencia con que está siendo ejecutado. Para conocer la eficacia del Plan servirán

los indicadores de objetivos operativos marcados en el mismo; la eficiencia del

Plan se centrará en conocer el grado de cumplimiento de los objetivos en el

contexto de su coste y deberá servir como instrumento de mejora continua

permitiendo asignar los recursos disponibles en el Plan.

La evaluación debe igualmente considerar el cumplimiento de los plazos y

objetivos previstos a lo largo de los ocho años.

Finalmente, una vez concluido el desarrollo del Plan Director, deben recogerse en

un documento las conclusiones obtenidas de su ejecución y los resultados

logrados. Este informe servirá de base para detectar las mejoras a introducir en

futuros planes en un proceso de mejora continua en beneficio de la política de

vivienda y suelo y, por extensión, de la calidad de vida de todos los ciudadanos.

Adicionalmente, y para la efectiva consecución de los objetivos previstos, las

entidades directamente responsables de la ejecución del Plan necesitan llevar a

cabo un control y seguimiento periódico de los resultados de la gestión y de la

aplicación de los recursos disponibles para el desarrollo del Plan.

El cumplimiento de este objetivo requiere que las unidades de planificación y

gestión posean información, a diferentes niveles de detalle, sobre el grado de

cumplimiento de los objetivos de gestión que facilite la evaluación permanente de

la implantación del Plan y la toma de decisiones en cada momento. Un cuadro de

indicadores se presenta como el instrumento previsto en el presente Plan para

hacer seguimiento del grado de cumplimiento de los objetivos marcados.


[ 139 ]

En este sentido, el diseño de un sistema de apoyo a la toma de decisiones por

parte de los órganos responsables de la ejecución del Plan, que facilite y optimice

la adopción de medidas sobre bases técnicas y cualificadas de información, debe

responder a los siguientes requisitos:

• Por excepción. Debe ser un sistema que esté diseñado para ir de la

globalidad de los indicadores clave al detalle, cuando existan motivos

de excepción, eliminando la revisión rutinaria de información.

• Oportuno. El sistema debe proporcionar a los órganos de dirección

información en el momento oportuno para la toma de decisiones.

• Homogéneo. El sistema de indicadores debe suministrar información

uniforme y homogénea entre distintos periodos de tiempo y entre las

distintas unidades y organismos involucrados.

• Comparativo. La homogeneidad anterior permitirá establecer

comparaciones, lo que a su vez, permitirá controlar y analizar mejoras

en la evolución de los resultados alcanzados por las distintas

actuaciones ejecutadas.

• Cuantitativo y cualitativo. Debe permitir obtener todas las

explicaciones necesarias, incluyendo las excepciones e incidencias

detectadas.

• Flexible. Debe ser flexible a los cambios en la estructura organizativa

y funcional de ejecución del Plan que se produzcan y las

modificaciones en los requerimientos de responsables de la política de

vivienda y suelo de la región.

Sobre la base de estos requisitos, la adecuada puesta en marcha de un sistema de

apoyo a la toma de decisiones para los responsables del Plan Director, requiere un

desarrollo paulatino en el tiempo, en función de dos criterios fundamentales:

• La periodicidad de la información requerida por los responsables del

Plan (mensual, trimestral o anual).

• La disponibilidad en el acceso a las fuentes de información

necesarias para el cálculo de los indicadores que integrarían el sistema

de indicadores.


[ 140 ]

La implantación del cuadro de indicadores se articulará partiendo de la

información más relevante en el momento actual y de mayor facilidad para su

obtención. En un momento posterior, y sobre un mayor desarrollo de la

información disponible, se ampliará la información de tipo cuantitativo y

cualitativo a proporcionar.

Inicialmente, se utilizarán como indicadores de eficacia los cocientes entre el

número de actuaciones realizadas y las previstas en el Plan Director.

La puesta en marcha de un Plan nuevo, aún contando con algunas líneas

continuistas de planes anteriores, supone un esfuerzo de adaptación de los

agentes y de los medios económicos que se sabe, por experiencia de otros planes,

puede rebajar los índices de eficacia al inicio del Plan para recuperarse en los años

sucesivos. Por eso, además de los índices de cada año, es aconsejable manejar

índices de eficacia a origen.

Como indicadores de eficiencia se emplearán expresiones que tengan en cuenta el

número de actuaciones y su coste, como la siguiente:

Siendo Nr y Pr el número de actuaciones, reales, y su coste, Np y Pp, el número de

actuaciones y su coste, previstos en el Plan para cada apartado.

Nr/PrNp/Pp

Indice de Eficiencia=

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