Perspectivas Del Precio de La Vivienda

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  • 7/25/2019 Perspectivas Del Precio de La Vivienda

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    PerspectivasdelpreciodelaviviendaenEspaa

    JosGarca

    Montalvo

    UniversitatPompeuFabra

    La prediccin es una de las tareas ms complejas dentro de la economa. Las

    complicaciones crecenexponencialmente cuando se tratade realizarprevisiones en

    momentosdeelevadaincertidumbreograninestabilidad.Enelcasodeintentarhacer

    previsionessobre

    el

    precio

    de

    la

    vivienda

    en

    Espaa

    los

    problemas

    se

    multiplican

    puesto que, por ejemplo, la calidad de las estadsticas espaolas de inventario de

    vivienda por vender esmuy cuestionable y las estadsticas de precios no reflejan

    adecuadamente los valoresde transaccin.Ademsexisten influenciasexternasa la

    evolucin estricta de lasmagnitudes relacionadas con elmercado inmobiliario que

    tienen un papelmuy relevante, y difcilmente predecible, sobre los precios de los

    productos inmobiliarios. En particular, la intervencin del sector pblico sobre los

    incentivosala

    compra

    de

    vivienda

    (ahora

    quito

    yahora

    pongo

    la

    desgravacin;

    ahora

    reduzcoelIVA,ahoraextiendo larebajadelIVA,etc.)y,ms importante, loscambios

    en la normativa financiera respecto a la absorcin de las prdidas ligadas al sector

    inmobiliario.PorejemploelRD2/2012desaneamientodelsectorfinancieroacelerar

    lacadadelospreciosdelasviviendasofertadasporlabancay,porvacompetitiva,las

    del resto de inmuebles a la venta. En este artculo se proporciona una visin de la

    evolucinrecientedelospreciosdelaviviendaenEspaaysepresentaunaprevisin

    deevolucinfuturabasadaenratiosestructurales.Finalmente,seanalizasilosprecios

    de tasacin y los precios registrales,materia prima de las estadsticas oficiales de

    precios,reflejanadecuadamente lospreciosdemercado.

    1. EvolucinrecientedelpreciodelaviviendaenEspaa

    Con independencia del indicador utilizado paramedir la evolucin del precio de la

    viviendalosltimosdatosmuestranunaaceleracindesucada.Elgrfico1considera

    cuatro indicadores: el precio de la vivienda en nuevas promociones (Sociedad de

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    Tasacin),elpreciodetasacindeTINSA(IMIE),elprecioregistral(INE)yelpreciode

    tasacin agregado del Ministerio de Fomento. En 2010 se observa una evidente

    reduccin de la velocidad de cada de los precios, debida a cambios fiscales

    temporales,

    que

    se

    revierte

    en

    2011

    cuando

    comienza

    el

    double

    dip.

    Grfico1.Evolucindelcrecimientodelosprecios(tasasinteranuales)

    -10

    -5

    0

    5

    10

    15

    20

    Indice

    PrecioViv

    ienda

    TasaVariacin

    Interanual

    1996

    1997

    1998

    2000

    2001

    2002

    2003

    2005

    2006

    2007

    2008

    2010

    2011

    2012

    Ministerio Fomento Sociedad Tasacion IMIE INE

    Grfico2.

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    -0.7

    2.8

    7.2

    -12.5

    -7.6

    -2.0

    -8.5

    -11.2

    -13.7-15

    -10

    -5

    0

    5

    10

    15

    %

    2007

    -T1

    2007

    -T2

    2007

    -T3

    2007

    -T4

    2008

    -T1

    2008

    -T2

    2008

    -T3

    2008

    -T4

    2009

    -T1

    2009

    -T2

    2009

    -T3

    2009

    -T4

    2010

    -T1

    2010

    -T2

    2010

    -T3

    2010

    -T4

    2011

    -T1

    2011

    -T2

    2011

    -T3

    2011

    -T4

    General Vivienda nueva Vivienda segunda mano

    Fuente: INE

    Variacin anual en %

    Evolucin del precio de la vivienda

    Elgrfico2muestralaevolucindelospreciosdeviviendasnuevasyusadassegnlos

    datosutilizadosporelINE.Esteindicador,basadoen lospreciosregistrales,eselque

    muestraunamayorcadaenlaactualidad.

    Apesardeestaaceleracinreciente,elprocesodeajustede lospreciosinmobiliarios

    enEspaaavanzamuchoms lentamentequeenotrospasesquetambinsufrieron

    una importanteburbuja inmobiliaria.El cuadro1permite comparar laextensindel

    ajustedesdeelmximodelospreciosdelavivienda.

    Cuadro1.Recorridoentrepicoyvalleenlospreciosinmobiliarios

    Pico Valle Variacin

    Irlanda

    Abril07

    Abril

    10

    (ltimo

    datodisponible)

    31,8%

    EEUU Abril06 Mayo09 32,8%

    (doubledip) Febrero11 34,4%

    Japn 1995 2011 41,7%

    ReinoUnido Agosto07 Diciembre11 30,6%

    Espaa

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    MFom Enero08 Diciembre11 23,2%

    SOCTAS Diciembre07 Diciembre11 18,2%

    IMIE Diciembre07 Febrero11 27,1%

    El cuadro 1muestra la dispar evolucin del ajuste de los precios de la vivienda en

    variospasesdondetambinseprodujounaburbujainmobiliaria.Estasdiferenciasen

    elritmodeajustesonconsecuenciadelascaractersticasdelosmercadosencadapas

    ydelasmedidasadoptadasenelsectorinmobiliarioyenelfinanciero.

    En el caso espaol los cambios fiscales de 2010 afectaron significativamente la

    dinmicade losprecios, ralentizando su tasade ajuste. Estosmismosefectos ya se

    observarondurante2009ypartede2010enEstadosUnidosdonde,enenerode2009

    comenzunprogramatemporaldedesgravacinfiscalalacompradeviviendas.Enel

    caso espaol seobservaron efectos similares. El aumento del IVA enjulio de 2010,

    juntoconlasubidadelITPendiversascomunidadesautnomas(Catalua,Andaluca,

    Extremadura)acelerlasventasenjuniode2010.Delamismamanera,laeliminacin

    deladesgravacinalaviviendaalfinalde2010pararentassuperioresa24.107euros

    tambinprovoc

    un

    cambio

    significativo

    en

    los

    patrones

    de

    compra

    anteriores,

    afectandoa ladinmicade lospreciosquecontuvieron suscadasdurantepartede

    2010.Elgrfico3muestraunacomparacinde laevolucinde lascompraventasde

    viviendas pormesesobtenidas a partir de la informacin de los notarios. Elmismo

    recogelacomparacin,paracadames,delamediadelcrecimientointermensualentre

    losaos2004y2009yelvalorobservadodelcrecimientointermensualdelao2010.

    Enparticular,elgrfico3muestraunespectacularsaltoenlascompraventasdejunio

    de2010

    frente

    alas

    medias

    de

    aos

    anteriores.

    En

    julio

    se

    observa

    justamente

    el

    fenmenocontrario:unacadamuygrandequecontrastacon lashabitualessubidas

    delosmesesdejulio.Porltimoelcrecimientointermensualdelmesdejuniode2010

    es tambinmuysuperioralobservadodurante losaosanteriores.Estaanticipacin

    de lademandafuturacomoconsecuenciadecambiosfiscalesconefectostemporales

    redujo el ritmo de ajuste de los precios. La reduccin a lamitad del IVA para la

    compraventadeviviendasnuevasnohatenidoelmismoefectopuestoquegranparte

    de la demanda ya se haba anticipado, las condiciones de los crditos empeoraron

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    significativamentedurante lasegundamitadde2011,yseanticipque la reduccin

    delIVAduraramstiempodelprevistoinicialmente.

    Grfico

    3.

    Efecto

    de

    los

    cambios

    y

    anuncios

    fiscales

    de

    2010

    Crecimiento intertrimestral

    -80

    -60

    -40

    -20

    0

    20

    40

    60

    80

    Enero

    Febr

    ero

    Marzo

    Abril

    Mayo

    Junio Ju

    lio

    Agosto

    Septiem

    bre

    Octubr

    e

    Novie

    mbr

    e

    Dicie

    mbr

    e

    2010

    Media0409

    Juntoa loscambios impositivosotrofactor importanteen laevolucinde losprecios

    es el inventario de viviendas nuevas por vender. Al no disponer de informacin

    trimestralpodemosanalizarestacuestinenelcortetransversalde lasprovincias.El

    cuadro2muestradiversasestimacionesdelavariacindelospreciosdesdeelpico(en

    elconjuntodeEspaaseprodujoenelprimertrimestrede2008)hastadiversasfechas

    (primer trimestre de 2009; primer trimestre de 2010 y primer trimestre de 2011)

    respectoal inventariodeviviendasporvenderenelmomento inicial(ao2007)oel

    primer

    ao

    de

    cada

    (2008).

    Hay

    varios

    aspectos

    interesantes

    en

    el

    cuadro

    3.

    En

    primer

    lugarelstockdeviviendasen2007tieneun impactoms importantequeelstocken

    2008. De hecho, con excepcin del periodo 200811, el ajuste delmodelo esmuy

    superiorusandoelstockde2007.Ensegundolugarelefectodelstockinicialesmayor

    cuantomstiempopasa.Elcoeficientemsaltoseproduceen lasregresiones2008

    11,siendomsbajoen la200810e inclusomsen la200809.Finalmente,mientras

    en el primer periodo no se observa convergencia de los precios, la intensidad del

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    procesoseacrecientaamedidaquepasaeltiempo:lasprovinciasquetienenmayores

    preciossufrencadasmayoresdepreciosdadouninventariodeviviendasporvender.

    Cuadro2.Elefectodelinventariosobrelaevolucindelosprecios.

    200809

    2008

    09 2008

    10 2008

    10 2008

    11 2008

    11

    Ln(stock07) 0.034 0.049 0.064

    (3.50) (4.11) (4.16)

    Ln(stock08) 0.027 0.039 0.057

    (3.14) (3.67) (4.22)

    Ln(Pv2008:1) 0.005 0.012 0.058 0.068 0.12 0.13

    (0.35) (0.78) (3.01) (3.41) (4.89) (5.45)

    R2

    0.20

    0.16

    0.33

    0.30

    0.45

    0.45

    N 52 52 52 52 52 52

    El grfico 4muestra estos efectos de forma grfica. La pendiente que la recta se

    acentaamedidaquepasan losaosdesdeelcomienzode lacada.Obviamente las

    lneas tambin se desplazan hacia abajo dado que los precios continan bajando

    durantetodoelperiodo.

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    Grafico 4. Cada de precios en funcin del inventario de viviendas por cada 1000

    habitantesen2007

    -20

    -15

    -10

    -5

    0

    5

    Tasadevariacinen%

    0 5 10 15 20 25Stock de viviendas por 1000 habitantes 2007

    Cada de los precios entre 2008:1 y 2011:1 Fitted values

    Cada de precios entre 2008:1 y 2010:1 Fitted values

    Cada de precios entre 2008:1 y 2009:1 Fitted values

    2. Previsionesparaelpreciodelavivienda.

    Contodaslassalvedadescomentadasenlaseccinanteriorsobre lacapacidaddelos

    modelos economtricos para producir predicciones adecuadas del precio de la

    viviendaenEspaa,y laausenciadedatostrimestralessobrevariablesimportanteso

    cambios exgenos de poltica econmica, en esta seccin se presentan algunas

    alternativasparaevaluarlaevolucinfuturadelospreciosdelavivienda.Enprincipio

    sepodranrealizarprediccionesacortoplazoyprediccionesa largoplazo,osobreel

    nuevopreciodeequilibrio.EnlaprediccinacortoplazoalgunosmodelosVARoSVAR

    se hanmostradobastanteefectivos.GarcaMontalvo (2011)presentaun SVARque

    predeca, con informacin hasta un ao antes, una cada del ndice de precios del

    MinisteriodeFomentoen2011del6,3%frenteal6,8%realmenteproducido.

    Las proyecciones a largo plazo pretenden establecer losmrgenes de cada de los

    preciosenfuncinde indicadoresestructurales.Losms importantesson laratiodel

    preciodelaviviendasobrelarentabrutadisponible(PRD)ylarentabilidaddelalquiler

    (RALQ).Elgrfico5muestralaevolucindelndicePRD.Unaumentodeesteindicador

    solo

    estara

    justificado

    por

    innovaciones

    financieras

    que

    efectivamente

    pudieran

    distribuirel riesgodemaneramseficienteo cambioseconmicosquepermitieran

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    extenderdeformapermanente laduracinmediade lashipotecasoreducirlostipos

    deinterstambindeformapermanente.Noparecequesepuedanproducircambios

    rpidosysignificativosdeltipodeintersnaturalodelaextensindelashipotecassin

    innovaciones

    financieras

    sustanciales.

    Por

    tanto

    es

    razonable

    tomar

    como

    referencia

    de largo plazo una ratio de 4 aos de renta familiar bruta disponible, similar a la

    observada en Espaa y otros pases con anterioridad al comienzo de la burbuja

    inmobiliaria. Lametodologa del clculo del indicador PRD por el Banco de Espaa

    sealaqueseobtienedividiendoelpreciomediodeunavivienda librede93,75m2

    construidosporlarentabrutaestimadadelhogarmedianosegnclculospresentados

    en el Boletn Econmico del Banco de Espaa de mayo 2005 (pp. 6571) y la

    informacinde

    la

    Encuesta

    Financiera

    de

    las

    Familias

    de

    2005.

    El

    ltimo

    dato

    disponibleindicaquelaratioenEspaaseencuentratodavaen6,2aos.Estosignifica

    que si la renta familiar disponible no creciera en los prximos aos, los precios

    deberan todava ajustar un 35,4% para volver a los niveles de largo plazo. Esto

    implicaraunacadaentrepicoyvalledel53,3%.

    No obstante de la metodologa que publica el Banco de Espaa es difcil inferir

    exactamentecomoserealizaelclculo.Enprincipiosiseutilizaunabasehomognea,

    sincambiar

    la

    referencia

    de

    la

    renta

    mediana,

    utilizando

    la

    Encuesta

    Financiera

    de

    las

    Familias, se obtienen unos resultados algo diferentes. El grfico 5 muestra la

    comparacinde laserieproducidaporelBancodeEspaa, laobtenidaconunabase

    homogneay lacalculadaporunprocedimientoalternativo.Enparticular,elcambio

    debasegeneraalgunoscambiosen ladinmicade laratio.Laserierojadiscontinua

    presenta la serie producida por el Banco de Espaa. La serie roja presenta una

    estimacinde larentabrutadisponibleapartirde laestimacinde lamedianade la

    Encuestaen2005actualizada,ycalculadahaciaatrs,usandolatasadevariacindela

    rentadisponibleper cpitamultiplicadaporel tamaomediodelhogarestimado a

    partirdelaEncuestadePresupuestosFamiliares(oeldatodelosIndicadoresSociales

    del INE)1.Tambin seha calculadoel ndiceutilizando comoestimacinde la renta

    brutadisponibleporhogarelproductodelarentabrutadisponibleajustadapercapita

    multiplicadaporelnmeromediodeindividuosenunhogar(serieazuldiscontinua).El

    ajuste

    implica

    incluir

    en

    la

    renta

    bruta

    los

    reembolsos

    de

    prestacin

    por

    seguridad

    1Lacomparacinconlarentamedianarequeriracalcularlatasadevariacindelarentamediana.

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    social,otrasprestacionesdeseguridadsocialenespecieytransferenciasyserviciosno

    demercado.

    Grfico

    5.

    Evolucin

    de

    la

    ratio

    precio/renta

    familiar

    segn

    diversos

    estimadores

    Preciodelavivienda/rentafamiliar

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

    Precio/renta

    familiar

    bruta

    por

    hogar

    BDE

    PV/RFBD

    BDE

    homogneo

    1995

    PV/RBDA

    por

    hogar

    (el

    autor)

    Elgrfico

    5muestra

    que

    los

    dos

    clculos

    basados

    en

    el

    dato

    de

    renta

    mediana

    de

    la

    EncuestaFinancieradelasFamiliasde2005tienenevolucionesmuyparecidasaunque

    el homogneo parece haber ajustado algoms que el calculado por el Banco de

    Espaa.Laevolucinde laserieazultambinessimilarperoconunasituacin inicial

    algo superior.Todas las seriesmuestranunajuste clarode la ratioapartirde2008

    aunqueen2009y2010seharalentizadosustancialmenteporlacadadelarentaper

    cpita2.Enel indicadordepreciosobre rentabrutadisponibleajustadaporhogar la

    vueltaalosvaloresobservadosdurantelosaosdeestabilidaddelsectorinmobiliario

    supondra una cada adicional del 23,1% desde diciembre de 2010. Esta tasa se

    corresponderaconunsupuestodeconstanciaen la rentabrutadisponibleajustada

    porhogar.Siconsideramos lasprediccionesdelFMIodelGobiernoespaoldecada

    delPIBun1.7%en2012lomslgicoserapensarenunacadadelarentadisponible

    2Altratarsedelarentaajustadalacadahasidobastanteinferioralarentadisponiblepercpitaporlas

    compensacionesapartir

    de

    las

    prestaciones

    sociales

    ylas

    transferencias

    netas.

    Fernndez

    yJimnez

    (2010)muestranquelarentadisponibleajustadahasufridounacadamuyinferioralarentadisponible

    durantelacrisisenlospaseseuropeos.

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    de las familias.Portanto lacadade lospreciosnecesariasersuperiordecumplirse

    estasprevisiones.

    OtroindicadordelargoplazoeslaratioPERdelainversinresidencial,olainversade

    la

    rentabilidad

    del

    alquiler.

    El

    grfico

    6

    muestra

    la

    evolucin

    de

    la

    rentabilidad

    bruta

    delalquiler.Pormotivodecomparacinseincluyetambinlaevolucindelindicador

    en el caso de Estados Unidos. Se puede observar como durante la burbuja la

    rentabilidaddelaviviendacaysustancialmente.EnEstadosUnidoslarpidacadade

    lospreciosrecuper larentabilidadanivelesanterioresa laburbuja(entornoal5%).

    EnEspaaaparecendos indicadorescalculadosporelBancodeEspaa.Ladiferencia

    entreambosesuncambiodenivelprovocadoporlautilizacindelosalquileresdela

    encuestarealizada

    por

    el

    antiguo

    Ministerio

    de

    Vivienda.

    La

    metodologa

    indica

    que

    el

    alquiler medio por m se estima a partir del dato del ao 2006 obtenido de la

    "EncuestasobrelaviviendaenalquilerdeloshogaresenEspaa2006"delMinisterio

    de Fomento y la evolucin del IPC de alquileres. Es importante sealar que si se

    consideralaevolucindelcomponentedealquileresenelIPCseintroduceunainercia

    muyimportantepuestoqueloscontratosdealquilersefirmanparauntiempomnimo

    de cinco aos y, por tanto, gran parte de los alquileres se estn actualizando a la

    inflacincon

    una

    influencia

    menor

    de

    los

    cambios

    en

    los

    precios

    de

    alquiler

    en

    el

    mercado libre.Siutilizamos la serie actual (la lneaazul) comprobamosque todava

    queda bastante recorrido para volver a los niveles de rentabilidad anteriores a la

    burbuja. Paravolveral5%enlarentabilidadbrutadelalquilerseranecesarioquelos

    precios cayeran un 23,9% adicional, suponiendo que los alquileres no subieran. De

    hecho,losdatosdisponiblessobrenuevosalquileres(preciodeoferta)deFotocasa,los

    alquilerescontinancayendo,efectoquenorecogeelindicadorcalculadoporelBanco

    deEspaapuestoqueelstockdealquilerestodavasigueaumentandosupreciopor

    efectodelajustedelainflacingeneralparaalquileresdemenosdecincoaos.

    Grfico6.Evolucindelarentabilidaddelalquiler

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    11/15

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    1995q1 2000q1 2005q1 2010q1date

    PER viv. (ES) PER viv. old (ES)

    PER viv. (USA)

    3. Factoresfinancierosenlaevolucinfuturadelospreciosdelavivienda

    LaaprobacindelRealDecretoLey2/2012de saneamientodel sector financieroha

    supuesto un nuevo impulso en el reconocimiento de la prdida de valor de los

    inmueblesysuelosacumuladosenlosbalancesdelasentidadesfinancieras.Almargen

    de cmo se financiarn de las consecuencias de este decreto la cuestin es si los

    nuevos requisitos limpian definitivamente los balances de las entidades financieras

    espaolasdelasprdidasoriginadasporlaburbujainmobiliaria.Evidentementeexiste

    la presuncin de que la nueva recesin a la que se enfrenta la economa espaola

    podra provocar nuevas prdidas que no estaran cubiertas por los coeficientes del

    RealDecreto.Noobstantetambinexistendudassobresi lasnuevasprovisionesson

    suficientesparavaloraradecuadamentelosinmueblesafechadehoy.

    Parapodercontestaraestapreguntaesprecisoanalizarenqumedidalastasaciones

    originales reflejaban adecuadamente elpreciodemercado.GarcaMontalvo yRaya

    (2012)explicanlaconstruccindeunabasededatosquepermiteidentificarelprecio

    de compraventa, el valor de tasacin, el valor registral y el valor del prstamo

    hipotecariodemilesdeviviendasvendidasentre2004y2011.La informacin incluye

  • 7/25/2019 Perspectivas Del Precio de La Vivienda

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    untotalde48.238observaciones.Entre lasvariables incluidasenestabasededatos

    aparecen las caractersticas de la vivienda, incluido el precio de venta, el precio de

    tasacinyelvolumende lahipotecaconseguidaascomo laexistenciadeavalistas,

    nivel

    de

    educacin

    de

    comprador

    y

    avalistas,

    nivel

    de

    renta

    del

    comprador,

    etc

    3

    .

    Estos

    datosseemparejaroncon la informacinregistral(precio,valordetasacin,valordel

    prstamo, etc.) que figura en el Registro de la Propiedad4. El objetivo de este

    emparejamientoestestarlacalidaddelosdatosoriginales,paralasvariablesqueson

    comunesenambasbasesdedatos,yaadir lainformacinsobreelvalorregistral.La

    comparacindelospreciosdetasacindenuestrabasededatosyladelMinisteriode

    Fomentoproporcionaunvalormediodetasacinmuysimilar.

    Conestabasededatossepuedenrealizarejerciciosinteresantes.Unodelashiptesis

    msplausibles sobre la formacinde laburbuja inmobiliariaenEspaa se refiereal

    problema de incentivos que genera la participacin de entidades financieras en el

    capitaldelassociedadesdetasacin,conelconsiguientefenmenodesobretasacin.

    De esta forma el valor de tasacin se convierte en una variable de ajuste entre el

    preciodecompradelaviviendaylacapacidadfinancieradelasfamilias.Lanuevabase

    de

    datos

    permite

    comparar

    la

    ratio

    del

    prstamo

    sobre

    el

    valor

    de

    tasacin

    con

    la

    ratio

    delprstamosobreelvalordecompraventa.

    Lamediade ladistribucindel cociente delprstamo sobreel valorde tasacin se

    sitaenel82,4%.Deformaprevisiblelamodasesitaenel80%,ellmiteaconsejado

    porelBancodeEspaapara larelacinprstamovalor(LTV).Noobstanteexisteuna

    significativa proporcin de crditos concedidos por el 100% del valor de tasacin.

    Juntoaestaaproximacinexiste laperspectivaqueseobtienecuandosecomparael

    volumen del crdito con el precio efectivamente pagado por la vivienda (precio de

    compraventa)en lugardelpreciode tasacin.Enestecaso lamediasecentraenel

    110%,conunamedianamuysimilar.Estavisinreflejaunevidentesesgoalalzaenlas

    tasaciones. Ambasmagnitudes estn relacionadas: un aumento de la ratio crdito

    sobrevalordetasacindeunpuntosuponeunincrementode0,89puntosdelcrdito

    sobreelpreciodecompra.

    3

    La

    construccin

    de

    esta

    base

    de

    datos

    no

    habra

    sido

    posible

    sin

    la

    colaboracin

    de

    TECNOCASA,

    que

    facilitlosdatosdereferencia.4Seutilizunprocedimientodeanonimizacinqueimpideidentificaralospropietariosdelasviviendas.

  • 7/25/2019 Perspectivas Del Precio de La Vivienda

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    Elnivelde sobretasacinmedio sobreelpreciodecompra seelevaal33,6% loque

    implicaunelevadogradodetransferenciadeexpectativasde incrementosfuturosde

    los precios en el valor de tasacin presente. Esta sobretasacin tambin afecta al

    riesgo

    de

    los

    crditos

    hipotecarios

    que

    figuran

    en

    los

    balances

    de

    las

    entidades

    financierasdadoque ladistribucinde laratiodecrditosobrevalordetasacinno

    reflejaadecuadamenteelvalordemercadodelcolateralinclusoenelperiodoinicial.

    Qurelacinexisteentrelaratiodecrditosobrevalordetasacinylasobretasacin

    enrelacinalpreciodecompra?Cuantomayores laproporcindelcrditosobreel

    valordetasacinmenoreselgradodesobrevaloracindelvalordetasacinsobreel

    preciodecompra.Estarelacinindicaelclarotradeoffqueexisteentreunaratioalta

    dehipotecasobrevalordetasacinperoconunvalordetasacinajustado,ounaratio

    baja de hipoteca sobre valor de tasacin pero con un elevado grado de

    sobrevaloracin.

    Relacionadoconestosdosltimospuntos tambinexistendiferenciasrespectoa las

    estrategias adoptadas por distintas instituciones financieras. Por ejemplo, la

    sobrevaloracinenbancosyfinancierasfuemuysuperioralaproducidaenlascajasde

    ahorros.Por

    el

    contrario,

    la

    ratio

    de

    crdito

    sobre

    valor

    de

    tasacin

    es

    claramente

    superiorencajasy financierasqueenbancos.Losgrandesbancosmuestranunnivel

    desobrevaloracininferioralconjuntodebancos.

    Otro elemento importante para la visin global de la relacin entre los diferentes

    precios y valores de los activos inmobiliarios es la relacin entre el incremento

    porcentual del valor de tasacin sobre el precio de compra y la proporcin que

    representael

    crdito

    hipotecario

    respecto

    al

    precio

    de

    compra.

    Existe

    una

    clara

    correlacinpositivaentre laratiodecrditosobrepreciodecomprayel incremento

    delpreciode tasacinsobreelpreciodecompraventa:sisenecesitabaunaelevada

    proporcindecrditosobreelpreciodecompra,elvalorde tasacinse incrementa

    sustancialmente frentealpreciodecompraventa.Este resultadopresentaun indicio

    adicional de la hiptesis del ajuste del valor de tasacin a las necesidades de

    financiacindelcompradordevivienda.

  • 7/25/2019 Perspectivas Del Precio de La Vivienda

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    Esfrecuentequeseasocielacompradeunaviviendaconelpagodeunacantidadque

    noaparecereflejadaenlasescriturasdecompra.Lareduccindelvalorregistralfrente

    al precio de compraventa supone el pago demenos impuestos indirectos, para el

    comprador,

    y

    el

    ahorro

    de

    una

    cantidad,

    que

    puede

    ser

    muy

    sustancial,

    en

    forma

    IRPF

    sobre lasgananciasdecapital,paraelvendedor.Aunqueesgeneralmenteaceptado

    que en las transacciones inmobiliarias se producen pagos no computados en las

    escrituras,resultamuchomsdifcilencontrar informacinestadsticaparasustentar

    estas sospechas. La base de datos descrita anteriormente permite realizar una

    aproximacinaestefenmenoapartirdelosdatosregistralesylospreciosdecompra.

    En un 43,3% de las compraventas para las que existe un emparejamiento con

    informacinregistral,

    el

    precio

    del

    Registro

    es

    idntico

    al

    precio

    de

    compraventa.

    La

    mediade ladivergenciaentreelpreciodelRegistroyelpreciodecompraventaesde

    unos 15.000 euros para el conjunto de la muestra, y de 26.400 euros para el

    subconjuntodeobservacionesconpreciodecompraventasuperioralprecioquefigura

    enelRegistrodelaPropiedad.Enparticularlamediade laproporcindedivergencia

    sobreelpreciodecompraesdel8%,aunquelamedianaestansoloel3%.Estetema

    esmuyimportanteyrequerirunainvestigacinmsdetalladayextensa.

    CONCLUSIONES

    Resultasorprendentequelasestadsticasinmobiliariasespaolasseantandeficientes

    dada la importancia del sector para la economa. En todo caso, con la informacin

    disponible,parececlaroquealprocesoelprocesodeajustedelpreciode lavivienda

    nosehacompletado.Adems, inclusosincontabilizarelefectode laextensinde la

    crisisenelfuturo,elRDparaelsaneamientodelsectorfinancierosequedacortoenla

    contabilizacindelaprdidadevalordelosactivosinmobiliariosteniendoencuentala

    sobretasacinoriginaldedichosactivos.

  • 7/25/2019 Perspectivas Del Precio de La Vivienda

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    REFERENCIAS

    Fernndez,C.yN.Jimnez(2010),LarentadisponibledeloshogaresdelaUEM,Boletn

    Econmico

    del

    Banco

    de

    Espaa,

    Diciembre.

    GarcaMontalvo,J.(2011),Perspectivasdelsectorinmobiliarioespaol:evolucindelos

    preciosyevaluacindelasalternativasparaliquidarlosactivosinmobiliariosenlosbalances

    delasentidadesdecrdito,mimeo,Abril.

    GarcaMontalvo,J.(2011),CuleselpreciodelaviviendaenEspaa?Culessu

    evolucin?Respuestasapartirdeunanuevabasededatos,mimeo,Noviembre.

    GarcaMontalvo,J.yJ.Raya(2012),Imaginaryprices:theroleofappraisalsintheformation

    oftheSpanishhousingbubble,mimeo.