PATOLOGÍAS FRECUENTES EN EDIFICIOS

1. Sellado de Fisuras en Muros2. Sellado de Marcos Metálicos y Vidrios3. Impermeabilización de Muros (Limpieza de la superficie, Parcheo, Revestimiento

Impermeable, Pintura Impermeable)4. Reparación Estructura de Hº Aº5. Reparación Herrería6. Infiltración de agua en Azotea, Terrazas y Balcones7. Tratamiento de Canteros8. Vereda

1. Sellado de Fisuras en Muros

La solución se basará en convertir a la fisura en una junta de trabajo a través de la aplicación de selladores elásticos a base de poliuretano. Del correcto diseño de una junta depende el costo y su performance y debe ser dimensionada de tal manera que el máximo movimiento de dilatación no exceda +/- 25% de su ancho. El Factor de Junta (ancho/profundidad) cualquiera sea el material de sellado debe ser:

Siempre el ancho de la junta debe ser mayor o igual a 6 mm. Si el ancho de la junta es mayor o igual a 6mm y menor a 10 mm el factor de

junta debe ser igual a 1. Si el ancho de la junta es mayor o igual a 10 mm el factor de junta debe ser igual

a 2.

En el caso de juntas que excedan el factor de junta indicado el material de sellado en la junta debe ser contenido por un material de relleno (Tiras de Espuma de Poliuretano). Las juntas deben estar limpias, secas, sanas y libres de aceites, grasas o bitúmenes. En juntas muy exigidas o materiales absorbentes es aconsejable el uso de imprimador para juntas, éste se aplica a pincel sobre los laterales de la junta. Para no manchar los bordes de la junta puede utilizarse cinta de enmascarar, que se quitará inmediatamente después de haberse terminado el sellado. El exceso de sellador debe quitarse con una espátula y agua alisando la superficie en forma cóncava.

Esquema de ActividadesDeberá desprenderse el material suelto y sin adherencia de las zonas de fisuras y realizar la posterior limpieza de la pared dejándola libre de polvo.Deberá canaletearse la fisura a los efectos de lograr el factor de junta de diseño y realizar la posterior limpieza de la junta dejándola libre de polvo y seca.Imprimar la superficie de la junta de ser necesario.Sellado de la junta con espátula o pistola.Alisado de la junta en forma manual con agua.Tiempo de curado aproximadamente 7 días. Seco al tacto 7 horas.

Como Medir FisurasA medida que los edificios van envejeciendo con la edad, comienzan a aparecer pequeñas fisuras. En general, no suelen tener la menor importancia, pero en otros casos estas fisuras sí indican procesos más graves, que afectan a la estructura, a la cimentación o a la seguridad del conjunto. Muchas de estas patologías surgen cuando se produce un descenso o cedimiento de la cimentación del edificio, no de un modo uniforme, sino solamente en una zona del inmueble.La forma de saber si estos u otros problemas estructurales están sucediendo en nuestro edificio consiste en observar las fisuras y grietas que se producen, pues son ellas las que expresan la causa de sus males. Para ello, primeramente, el técnico que lleve a cabo el estudio, realizará una inspección preliminar en la que dibujará sobre planos la situación de las fisuras y grietas existentes, tomará fotografías de ellas y medirá su ancho con la ayuda de una regla o de una lupa de fisuras.La regla de fisuras suele ser la más utilizada, pues la medición es igual de precisa que la de la lupa y se realiza con mayor rapidez. Su utilización se basa en ir colocando sobre la fisura una tarjeta de plástico transparente con líneas impresas de distinto grosor, hasta que sus anchos coincidan.No sólo es importante saber cual es la dimensión de las grietas, sino que, una vez estudiada la información adquirida en la inspección y determinada la causa de los daños, resulta fundamental poder estudiar la evolución de esas fisuras. Por eso, mientras se realiza su estudio nunca deben ser tapadas, pues son las que nos informan sobre si el edificio se ha estabilizado o siguen produciéndose movimientos.Durante muchos años la medición de la evolución de estas grietas se ha Realizado colocando pequeños testigos de yeso en ellas, de forma que si el testigo se rompía sabíamos que seguía habiendo movimientos. Actualmente se utilizan bases fisurométricas para medir fisuras en planos horizontales, verticales o en esquinas.Estas bases consisten en una doble pieza que se ancla a ambos lados de la fisura, de forma que una de ellas, transparente y con una cuadrícula, se sitúa sobre la otra, que lleva impresos unos ejes de referencia. A1 no estar las dos piezas unidas entre sí, si se producen movimientos estos podrán ser medidos a simple vista, tanto en el eje vertical como horizontal al desplazarse una pieza sobre la otra.Con esta información tan precisa podremos averiguar las condiciones de estabilidad de la estructura del edificio de una forma rigurosa, pero eso sí, procurando realizar dos mediciones mensuales durante los meses necesarios para garantizar que se ha llegado a un equilibrio y siendo estas medidas interpretadas por un técnico especializado, pues las variaciones térmicas e higrométricas deben ser cuidadosamente consideradas.

2. Sellado de Marcos Metálicos y Vidrios

Selladores elásticos a base de silicona.

Esquema de ActividadesDeberá retirarse todo material existente.La superficie a sellar deberá estar limpia y seca.No requiere el uso de imprimadores.

Sellado de la junta con espátula o pistola.Alisado de la junta en forma manual con agua.

3. Impermeabilización de Muros

Si el paño de muro a tratar tiene un alto porcentaje de fisuras (aproximadamente mayor al 30%) se aconseja recurrir a un tratamiento integral del paño y no al sellado parcial de las fisuras. De esta manera se logra una superficie tratada continua y homogénea. Se deben tener en cuenta los siguientes aspectos:

Limpieza de la Superficie

La superficie a tratar debe estar libre de polvo, grasa, aceite, sales, hongos, materiales sueltos y de tratamientos con otros productos. Se puede realizar un cepillado manual y/o una limpieza mecánica (hidroarenado, hidrolavado, etc.).

Parcheo

Si luego de realizada la limpieza de la superficie se desprenden trozos de paramento se deberá realizar el parcheo del mismo. Se debe picar el material suelto y la superficie a tratar  debe estar libre de polvo, grasa, aceite, sales, hongos, etc. El parcheo se debe realizar con mortero cementicio de fragüe rápido sin retracción, previa imprimación cementicia entre el mortero de relleno y la superficie de trabajo. Se recomienda utilizar como imprimación material en consistencia de pasta y mediante la aplicación con brocha o pincel asegurar la penetración a todos los puntos de la superficie deteriorada.

Revestimiento Impermeable

Se realiza mediante un mortero de cemento impermeabilizante tipo premezcla. Para esto se debe tener en cuenta:1) La superficie a tratar  debe estar libre de polvo, grasa, aceite, sales, hongos, etc.2) Imprimación en consistencia de pasta y mediante la aplicación con brocha o pincel asegurar la penetración a todos los puntos de la superficie a tratar. Previo a la aplicación de la imprimación se debe humedecer con agua la base y en lo posible el día anterior a los trabajos de colocación.3) Aplicación del mortero de cemento impermeabilizante tipo premezcla en un espesor de (1 a 2) mm cuidando no dejar grietas y poros. Se deben aplicar 2 capas sucesivas y cruzadas totalizando un espesor de (2 a 3) mm. La superficie debe humedecerse antes de la aplicación de la mezcla y se recomienda incorporar en el agua de amasado un mejorador de adherencia.4) Si se desea dejar este revestimiento como terminación se lo puede fratasar o también se puede aplicar un revestimiento fino de terminación.

Pintura Impermeable

Las pinturas impermeabilizantes no deben ser utilizadas como una aislación hidrófuga, pero si como un refuerzo de la misma. Éstas trabajan como una película en la superficie y ante la aparición de una fisura se rompe la continuidad penetrando así el agua al interior del paño. Si además la pintura es barrera de vapor se incrementa la

acción del agua en el interior del paño sobre los materiales ya que al ser impermeable también al vapor el agua no puede evaporarse por evaporación. En general en la descripción técnica del material se hace referencia a que su elasticidad permite absorber movimientos provocados por microfisuras y que al no actuar como barrera de vapor permite respirar a las paredes. Por ser una pintura requiere del mantenimiento periódico similar al de cualquier tipo de pintura. Se debe tener en cuenta:1) La superficie a tratar  debe estar libre de polvo, grasa, aceite, sales, hongos, restos de materiales existentes, etc.2) Imprimación: la primera mano debe estar diluida con agua limpia en la proporción que especifique el fabricante.3) Una vez seca la imprimación se recomienda aplicar 2 o 3 manos del material sin diluir. Se recomienda entre manos dejar pasar no menos de 5 horas.4) Se puede aplicar con pincel, rodillo o soplete.

4. Reparación Estructura de H°A°

Se deben proteger las armaduras expuestas con fondo protector y con mortero para reparaciones y refuerzos.

Fondo Protector: Se recomiendo utilizar un revestimiento anticorrosivo electroquímico epoxídico con elevado contenido de cinc. Produce una película de protección galvánica  y por ser un protector electroquímico de lastimarse ésta cicatriza, evitándose de esta manera la propagación del óxido.

Esquema de ActividadesDeberá retirarse todo el material existente alrededor de la armadura a tratar.La superficie a tratar deberá estar limpia y seca y libre de óxido, pinturas, grasas y aceites.Preparar la mezcla.Aplicar la mezcla a pincel agitándola cada tanto a fin de evitar la sedimentación del cinc.Se recomienda la aplicación de 2 manos y en espesores por mano de no mayor a 100 micrones de película húmeda.

Mortero para reparaciones y refuerzos: Se recomiendo utilizar como relleno un mortero epoxídico tixotrópico.

Esquema de ActividadesLa superficie a tratar deberá estar limpia, firme y seca.En superficies húmedas se recomienda el uso de mejorador de adherencia.Preparar la mezcla.Aplicar la mezcla con cuchara.Si se desea dejar este revestimiento como terminación se lo puede fratasar o también se puede aplicar un revestimiento fino de terminación.

5. Reparación Herrería

Se recomiendo utilizar un revestimiento anticorrosivo electroquímico epoxídico con elevado contenido de cinc. Produce una película de protección galvánica  y por ser un protector electroquímico de lastimarse ésta cicatriza, evitándose de esta manera la propagación del óxido.

Esquema de ActividadesLa superficie a tratar deberá estar limpia y seca y libre de óxido, pinturas, grasas y aceites.Preparar la mezcla.Aplicar la mezcla a pincel agitándola cada tanto a fin de evitar la sedimentación del cinc.Se recomienda la aplicación de 2 manos y en espesores por mano de no mayor a 100 micrones de película húmeda.

6. Infiltración de agua en Azotea, Terrazas y Balcones

Se deberá retirar el material existente hasta llegar al contrapiso sobre losa. Luego de realizar la limpieza de la superficie se debe verificar:

1) Embudos

2) Pendientes

3) Juntas de dilatación

Embudos Se debe realizar la prueba hidráulica de los embudos, accesorios y caños para verificar la estanqueidad de la instalación pluvial. Si se detectan filtraciones los mismos deben ser remplazados.

Pendientes El contrapiso debe tener la pendiente adecuada hacia los desagües pluviales.

Juntas de dilatación El contrapiso debe presentar juntas de dilatación marcando paños que no superen los 16 m2 y junta de dilatación perimetral en los muros perimetrales. La junta se materializa con sellador plástico apropiado.

Si el contrapiso no verifica las condiciones anteriores y/o se encuentra muy húmedo por las infiltraciones de agua se recomienda retirarlo completamente y rehacerlo según las condiciones descriptas anteriormente.

  Realizadas las verificaciones anteriores se procede de la siguiente manera:

A) Sobre el contrapiso se construirá una carpeta de alisado de mortero cementicio de un espesor mínimo de 2 cm. En coincidencia con la junta de dilatación del contrapiso se realiza la junta de dilatación de la carpeta con sellador plástico adecuado, manteniéndose la pendiente del contrapiso.

B) Construir la aislación hidráulica; previa barrera de vapor con pintura asfáltica, disponiendo una membrana asfáltica con armadura de geotextil prestando especial atención a:

·                     Los encuentros con superficies verticales deben resolverse implementando una transición de una superficie a la otra con un radio de curvatura mayor a 50 mm.·                     Ejecución de babetas hasta una altura de 15 cm por encima del nivel de piso terminado.·                     Refuerzos en los embudos de desagües.·                     Solape mínimo de 10 cm entre membranas.·                     Refuerzos en las juntas de dilatación.

C) Se debe realizar la prueba hidráulica de toda la impermeabilización. Para esto se debe

obturar los embudos, inundando la superficie a verificar.

D) Sobre la aislación hidráulica se debe construir una carpeta de asiento de mortero cementicio de un espesor mínimo de 3 cm. En coincidencia con la junta de dilatación del contrapiso se realiza la junta de dilatación de la carpeta con sellador plástico adecuado.

E) Se aplicará el revestimiento de piso respetando también las juntas de dilatación que se rellenan con un sellador elástico.

 7. Tratamiento de Canteros

Se deberá retirar el material existente del interior del cantero hasta llegar al sustrato de base. Luego de realizar la limpieza de la superficie se aplicará; previa carpeta de nivelación de mortero cementicio; una membrana asfáltica con alma de geotextil en todo el interior del cantero hasta una altura de por lo menos 10 cm del nivel de tierra. Colocada la membrana se debe realizar la prueba hidráulica del cantero. Se deben tener en cuenta las siguientes etapas constructivas:

1) Membrana

2) Drenaje: De 5cm de espesor materializado con arcilla expandida para permitir el fácil escurrimiento del exceso del agua de riego.

3) Filtro de Geotextil: Evita la acumulación de barros en la capa de drenaje y la pérdida de nutrientes y áridos de menor tamaño.

4) Tierra Vegetal: Puede ser turba u otro material que ofrezca ventilación de la tierra, mantenimiento de humedad, almacene nutrientes y permita el intercambio de gases.

5) Capa de Humus

8. Vereda

Se deberá retirar el material existente en la vereda hasta llegar al nivel del terreno natural el cual debe ser compactado y nivelado. Se recomienda verificar y remplazar en caso de ser necesario los caños de las  instalaciones que quedaran dentro o por debajo del paquete estructural de la vereda. Luego se debe ejecutar un hormigón preferentemente con malla en un espesor no menor a 12 cm es caso que se realice de cascote. Posteriormente se ejecutará una carpeta cementicia hidrófuga de nivelación y terminación con pendiente hacia el cordón de la vereda para luego recibir el solado de terminación. Es recomendable realizarle al solado un tratamiento de curado y protección.

TRATAMIENTO DE FACHADA DE EDIFICIOS

1.      Hidrolavado – Lavado

a.- Se efectuará un hidrolavado a presión sobre todo lo que consiste en estructura y

mampostería. La estructura la componen las vigas, columnas, tabiques y muro de carga perimetral de terraza.

La presión de hidrolavado se deberá ajustar a cada tipo de material a tratar a fin de evitar erosiones dañinas .

Con este procedimiento se deberá :

*retirar totalmente la suciedad de las superficies tratadas , incluyendo las manchas de óxidos provenientes de las carpinterías metálicas y de los equipos de aire acondicionado

*limpiar sectores de la estructura entre balcones y detrás de las bajadas pluviales de balcones , como así también en aquellos sectores de difícil acceso manual .

*limpiar los sectores bajo equipos de aire acondicionado que presentan anidaciones de aves , como así también en todo otro lugar en que las mismas se presenten .

*limpiar sectores manchados a consecuencias del “chorreado” proveniente de excrementos de aves diluidos parcialmente por las lluvias.

*extracción de hongos u otros componentes biológicos que se puedan haber      desarrollado sobre los exteriores del edificio.

*colaborar en la detección y extracción de revoques o revestimientos flojos o debilitados

*dejar las superficies aptas para la correcta aplicación de la pintura impermeabilizante final .

b.- Se efectuará un hidrolavado o lavado manual , según se considere más conveniente , en :

*las cortinas de tablillas (solo en su cara exterior) correspondientes a las ventanas del edificio.

Nota : cuando se realicen las tareas de hidrolavado o lavado, se deberá comunicar a las correspondientes Unidades Funcionales a fin de que se cierren las hojas de ventanas y se bajen las cortinas.

2.      Tratamientos sobre Grietas / Fisuras y Armaduras Expuestas

a.- Caso de Armaduras Expuestas

*Se deberá picar en su entorno para retirar todo mortero flojo o debilitado, dejando a la vista y al acceso las correspondientes superficies expuestas de los hierro para su tratamiento.

*Las armaduras serán correctamente tratadas en la totalidad de su superficie expuesta con adecuados inhibidores o pasivadores de óxidos.

Si se presentaran casos en que el estado de las armaduras es tal que requiera una acción particular y de mayor importancia, se deberá indicar el procedimiento de solución que ha de implementar para cada caso.

*Se rellenarán las cavidades con morteros adecuados que no contengan componentes que

afecten la armadura y que permita una perfecta adherencia sobre el hierro tratado con los inhibidores a fin de que no se produzcan “cavidades” que con el tiempo ocasionen desprendimientos o resquebrajamientos en las zonas reparadas. También los morteros empleados deberán tener una composición y una terminación que permita la correcta compatibilidad y adherencia de la pintura impermeabilizante final.

*Se enrasará la terminación prolijamente

b.- Caso de las Grietas / Fisuras

*Se abrirán en “V” en toda su longitud y se rellenarán con selladores elásticos poliuretánicos apropiados. Se hará una terminación con prolijo enrase.

c.- Caso de revoque Flojos o Debilitados

*Se picará en todo su entorno para desprender y retirar completamente las áreas flojas o debilitadas, sea por mala adherencia o por pérdidas de propiedades o por disgregación de los componentes del mortero.

*Se limpiará la superficie expuesta y se la tratará adecuadamente para permitir una correcta adherencia de la capa de mortero nuevo.

*El nuevo revoque exterior se compondrá de una capa hidrófuga, el grueso y el fino exterior con un correcto enrase.

d.- Caso Particular de Muros con Revestimientos

*En los casos en que los trabajos descriptos precedentemente se deban realizar sobre los muros con revestimientos, la terminación se deberá ejecutar con la correcta imitación del revestimiento y juntas.

En todos los casos en que por razones de reparación de grietas / fisuras o de revoques flojos o debilitados, los trabajos de picado dejen expuestas las armaduras, estas deberán ser tratadas previamente conforme a lo indicado en el punto 2.a.- precedente.  Si las reparaciones dejaran expuestas áreas de las carpinterías metálicas con estados de oxidación, se procederá a un tratamiento previo conforme a lo indicado en el punto 2.3.-

3.      Tratamiento sobre Carpintería Metálica y Herrería.

La carpintería metálica la componen las ventanas y las puertas balcones. La herrería la componen las barandas de los balcones.

a.- Ventanas

Sobre el enmarcado de hierro de las ventanas se deberán realizar las siguientes  tareas

*se lijará la toda superficie a fin de erradicar las suciedades y grasitudes, dejando la superficie correctamente apta para recibir las manos de la nueva pintura. Se retirará la pintura floja en las áreas que así se requiera

*en las superficies en donde se ha retirado la pintura se procederá de la siguiente manera:

*si la chapa ha quedado expuesta, se aplicarán 2 manos de protección contra el óxido.

*se aplicará enduído apropiado para enrasar hasta el nivel del resto de la pintura circundante a fin de evitar la vista de “parches o hendiduras” propias de estos casos.

*en las áreas que por lijado o por “saltado” de pintura, quede expuesta la chapa se procederá de la misma forma que la precedentemente indicada

*se pondrá especial atención en las áreas que presenten oxidaciones. Las mismas deberán ser lijadas y tratadas con 3 manos de inhibidores apropiados, asegurando su correcta protección, antes de la pintura final.

*En los casos en que la oxidación ha producido la destrucción de partes de las chapas y el tratamiento requiera incuestionablemente de otros procedimientos de recuperación o reparación más importantes, se propondrán las metodologías más convenientes para cada caso. Estas propuestas deberán contener la indicación de: las cantidades de casos, su ubicación y la metodología particular para la reparación en cada uno de ellos.

*Se deberá tratar en forma muy especial la pestaña perimetral de los marcos de ventanas en su unión con la estructura y con los muros. Toda esta área metálica debe ser lijada y protegida con 3 manos de inhibidores de óxidos. La unión a la estructura y a los muros será sellada. El sellado se realizará con material elástico apropiado que asegure: la hermeticidad contra la acción hídrica, los movimientos por dilataciones diferenciales, el no agrietamiento o cuarteo, un tiempo de envejecimiento no menor que 8 años y una correcta aceptación de la pintura impermeabilizante final sin que ello acarree pérdidas de eficiencia y efectividad en el sellador.

Debe tenerse en cuenta que los lados superior y laterales presentan geometría y posicionamiento iguales, mientras que el lado inferior difiere de aquellos en cuanto a su conformación y forma de sellado.

El sellado deberá tener una forma superficial de terminación (cóncava) que cumpla la función de facilitar el escurrimiento del agua de lluvia, particularmente en el lado superior y en el inferior.

b.- Puertas Balcón

Si bien las puertas balcón se encuentran, generalmente, en sectores semicubiertos, lo que ha permitido una buena conservación, se procederá de la siguiente manera:

*se lijará la toda superficie a fin de erradicar las suciedades y grasitudes, dejando la superficie correctamente apta para recibir las manos de la nueva pintura. Se retirará la pintura floja en las áreas que así se requiera

*en las superficies en donde se ha retirado la pintura se procederá de la siguiente manera:

*si la chapa ha quedado expuesta, se aplicarán 2 manos de protección contra el óxido.

*se aplicará enduído apropiado para enrasar hasta el nivel del resto de la pintura circundante a

fin de evitar la vista de “parches o hendiduras” propias de estos casos.

*en las áreas que por lijado o por “saltado” de pintura, quede expuesta la chapa se procederá de la misma forma que la precedentemente indicada

*se pondrá especial atención en las áreas que presenten oxidaciones. Las mismas deberán ser lijadas y tratadas con 3 manos de inhibidores apropiados, asegurando su correcta protección, antes de la pintura final.

c.- Herrería (baranda balcones)

Generalmente, dadas los muy variados estados de conservación de este tipo de herrería, se atenderá este rubro de la siguiente manera:

*Todas las reparaciones que se deban realizar por avanzado estado de oxidación, se considerarán en forma puntual, indicando la Unidad Funcional y el trabajo en detalle que se ha de requerir.

*Los trabajos que requieran el lijado, protección antióxido y el procedimiento normal ya citado para la carpintería metálica, se considerarán en forma global sin mediar identificación particular del procedimiento.

*Las tablas de madera (en caso de existir) deberán lijarse hasta extraer la totalidad del barniz actual y dejando la superficie suavizada y lista para recibir el barnizado final en toda la superficie de la tabla (las 2 caras y los 2 cantos).

*En los casos en que la tabla de madera requiera una reparación mayor o el cambio de una o más partes, se procederá de la misma manera identificatoria que la indicada en el apartado inicial precedente.

Nota : Se aclara que, cualquiera sea la reparación o el trabajo a realizar en los componentes metálicos, el tratamiento inhibidor de óxido y la pintura final se realizarán siempre.

4.      Pintura-Impermeabilización ( muros y estructura)

*Una vez terminados todos los trabajos previos indicados en los puntos anteriores, destinados a preparar las superficies exteriores a pintar, se procederá al revestimiento final con pintura tipo acrílica con propiedades elásticas adecuadas que permitan absorber sin rotura las dilataciones diferenciales normales, con capacidad de sellado de microfisuras en revoques prexistentes y en los producidos por reparaciones y con una alta capacidad de protección hidrófuga.

*Se realizará el pintado empleando 3 manos: una primera mano con pintura diluida en el porcentaje indicado por el fabricante; una segunda mano con pintura sin diluir y una tercera mano ídem a la segunda.

5.      Pintura sobre partes metálicas

Una vez terminados todos los trabajos de indicados en los puntos anteriores, tendientes a reparaciones y protecciones inhibidoras de corrosión, se procederá al pintado bajo las

siguientes pautas generales:

*Todas los componentes metálicos: ventanas, puertas balcón y herrería, se pintarán con Esmalte Sintético.

*Se aplicarán 2 manos de pintura sin rebajar.

6.      Barnizado sobre maderas

Una vez terminados los trabajos indicados en los puntos anteriores, se procederá al barnizado de la madera bajo las siguientes pautas generales:

*Las tablas de madera se tratarán con barniz del tipo llamado marino. La calidad del mismo debe garantizar una correcta protección contra la humedad y contra las radiaciones solares en las frecuencias del ultravioleta al infrarrojo.

*Se aplicarán como mínimo 2 manos. En los casos en que la porosidad de la madera haya absorbido la primera mano se le aplicara una tercera mano. La terminación será lisa y sin grumos ni chorreados de barniz. Entre la última mano y la inmediata anterior, se realizará un lijado liviano.

7.      CONSIDERACIONES SOBRE EXIGENCIAS A TENER EN CUENTA

*Durante el tiempo y horarios de ejecución de la obra se deberá encontrar presente un Jefe de Obra designado por la empresa, con facultades y conocimientos pera resolver aspectos técnicos imprevistos, con conocimiento de procedimientos, direcciones y números telefónicos que permitan una rápida atención médica y evacuación del personal de operarios que hayan sufrido algún tipo de accidente en la obra, requerir la remisión de materiales o elementos faltantes, controlar la correcta ejecución de las actividades, controlar la disciplina y el vocabulario del personal de operarios en el interior del Consorcio, controlar el cumplimiento de las medidas reglamentarias de seguridad por parte de su personal, controlar el estado y eficiencia de las protecciones instaladas para seguridad de desplazamiento de moradores y terceros transeúntes, etc. El jefe de Obra deberá estar provisto de un equipo de comunicación móvil

*Todo el personal de operarios deberá poseer los correspondientes equipos de seguridad, particularmente los requeridos para los trabajos en altura en silletas o balancines.

*Diariamente EL Jefe de Obra deberá inspeccionar el estado de los componentes de los elementos empleados para los trabajos en altura.

*Todo el personal para la ejecución de las tareas en el edificio, deberá estar en regla conforme a las Leyes, Decretos y Reglamentaciones que rigen las correspondientes actividades laborales.

*Dado que se producirán desprendimientos de materiales varios desde considerables alturas, se deberá instalar protecciones para los accesos al edificio, para la vía peatonal de veredas y para los vehículos estacionados, fin de evitar accidentes a los moradores o peatones comunes o propiedades de terceros.

*Cuando se deba realizar trabajos en el interior de los balcones, el Jefe de Obra deberá

presentarse, juntamente con los operarios, al morador de la Unidad Funcional a fin de garantizar que los operarios que han de ingresar a la propiedad son genuinos integrantes de la empresa adjudicataria.

*Dado que los trabajos en el interior de los balcones implica el acceso a una Unidad Funcional, estos trabajos se deberán planificar con la suficiente anticipación a fin de asegurar la permanencia de alguno de los moradores o bien establecer algún previo acuerdo alternativo con la Administración.

*El Consejo de Administración y la Administración designarán dos personas que oficiarán como interlocutores válidos ante necesidades o requerimientos que solicite el Jefe de Obra y para controlar los trabajos en todos aquellos aspectos que resulten de interés al Consorcio y al fiel cumplimiento del contenido del presente pliego.

*Diariamente se limpiarán las áreas de tránsito o de uso normales que hayan sido afectadas por escombros. En los lugares de paso no deberán quedar elementos que impidan el tránsito de los propietarios o que puedan ocasionar accidentes. Todos los excedentes serán retirados del edificio y depositados en volquetes que el adjudicatario deberá disponer en la calle.

*Al final de obra se procederá a la limpieza, entregando las áreas en correcto estado de higiene y aseo.

** Todo el personal de operarios deberá portar una placa identificatoria que indique el Nombre de la Empresa y el Nombre y Apellido del operario.

*Deberán preverse áreas disponibles y cedidas para el obrador y sanitarios, las cuales deben mantenerse ordenadas y limpias

8.      Respecto a las Materias Primas

a.- Todos los materiales que se han de emplear deberán ser perfectamente identificados, mediante:

**La aclaración precisa de la/las tareas en las que se empleará.

**Marca y tipo con el cual se identifica el producto en el mercado

**Ficha Técnica ( en castellano) del producto, emitida por el fabricante, en donde se indiquen como mínimo: las propiedades físicas y químicas, el rendimiento, el empleo para el cual el producto fue desarrollado y las contraindicaciones pertinentes.

b.- En cada tarea a realizar, conforme a las indicadas en los puntos anteriores, se citará el material a emplear, el cual debe estar comprendido en el listado del párrafo anterior.

LIMPIEZA Y RESTAURACIÓN DE FACHADAS DE LADRILLO VISTO

Por muy sólidamente que estén construidos o por muy duraderos que sean los materiales con que están hechos, los edificios son bienes perecederos, aunque de larga vida. No se debe

aspirar a que sean eternos, pero si no queremos que envejezcan prematuramente es necesaria la conservación de sus fachadas.Igual que en los paramentos de piedra, en las fachadas de ladrillo visto deberán limpiarse y sanearse las partes deterioradas, sustituir y complementar las piezas y proceder, previamente a la limpieza, a la reparación de las posibles fisuras y grietas.Existen distintos métodos de limpieza, que serán más o menos apropiados en función del tipo de ladrillo y del nivel de suciedad de nuestra fachada. Los sistemas de limpieza se clasifican en cuatro grandes grupos, en función del material principal a utilizar.Por un lado, se encuentran los sistemas de limpieza con agua, tanto fría como caliente, aplicada manualmente o acompañada de un adecuado cepillado y jabón neutro; también se utilizan pistolas para proyectarla a presión, pulverizada o en forma de vapor saturado. Estos métodos en los que se emplea agua deben utilizarse con reservas, debido al riesgo que conlleva su introducción hacia el interior del edificio, pudiendo producir manchas por las sales y fisuraciones por el aumento de volumen de las partículas.Uno de los sistemas de limpieza más utilizado es el químico, recomendándose siempre el humedecimiento previo de los ladrillos a limpiar para limitar la absorción de los productos, así como que se utilicen bajas concentraciones y en cortos períodos de actividad. Estos productos se pueden agrupar en ácidos y álcalis y tienen el objeto de facilitar el desprendimiento de la suciedad, ya sea por un ataque químico superficial o por un efecto de reblandecimiento y disolución de esta. El último sistema muy utilizado para la eliminación de sales solubles, manchas de productos orgánicos, microrganismos y manchas de cobre y hierro son las pastas absorbentes; las más utilizadas son aquellas a base de arcillas.En general se elegirá el método de limpieza en función del tipo y cantidad de suciedad.También dependerá la elección del sistema de limpieza del tipo de ladrillo, como ocurre con el caso de los ladrillos hechos a mano, de gran porosidad y rugosidad superficial, en los que no es apropiado utilizar productos químicos por la dificultad de extraerlos posteriormente del interior del material.Una vez que se ha procedido a la limpieza, existen distintas técnicas de intervención, como son, entre otras, la aplicación de biocidas, fungicidas, consolidantes e hidrofugantes, que ayudarán a que perdure la limpieza recién realizada, aunque no evitarán que se deba continuar un mantenimiento de la fachada.

Si se requiere consultar sobre el tema, pueden enviarme un e-mail a oscarmen@elsitio.net y les enviaré los datos necesarios.

Oscar LiberatoreMaestro Mayor de Obras