Origen de la propiedad · Origen de la propiedad. ... operaciones de tierra netamente agropecuaria:...
61
La Reforma Energética, como motor de Revalorización de México, la Tierra Rural, el Mayor Activo Disponible . MDI. Carlos A. Sandoval Miranda. El mercado de tierra rural: el escenario de excepción y el de mercado. Hermosillo, Son., Octubre, 2016.
Transcript of Origen de la propiedad · Origen de la propiedad. ... operaciones de tierra netamente agropecuaria:...
La Reforma Energética, como motorde Revalorización de México, laTierra Rural, el Mayor ActivoDisponible.
MDI. Carlos A. Sandoval Miranda.
El mercado de tierra rural: el escenario de excepción y el de mercado.
Hermosillo, Son., Octubre, 2016.
Propiedad y propietarios.
Origen de la propiedad.
El artículo 27 de la Constitución Política delos Estados Unidos Mexicanos establececuatro tipos de propiedad:
la originaria,la pública,la privada y …la social.
Escenarios.
Escenarios genéricos.
Las operaciones de tierra rural se danen dos escenarios genéricos:
Al primero, lo podemos denominarde excepción, donde el mecanismofuncional es la expropiación.
Al segundo, es el normal, endonde las operaciones se dan en ypor el mercado.Volcán Xico
Escenario de excepción.
Escenario de excepción.
Los países de América Latina setransformaron en urbanos.
Las tierras urbanas en las periferiastienen su origen en la invasión de tierrasrurales.
Las colonias formadas a partir de lainvasión tienen un proceso de demandas:regularización, acceso y servicios.
Central de abastos
Regularización. Las demandas de tierra urbana,regularización y dotación de servicios,son las banderas de movimientossociales (“sin techo”, “urbanos”,“populares”, etc.)
En las superficies invadidas se da unmercado negro de tierra: el líder vende elderecho a la ocupación.
En la actualidad, ¿ Las invasionesse han reducido ?Existen cifras no oficiales queestablecen más de 12 millones delotes vendidos en los últimos 15años (desde el 2000 ala fecha) deforma irregular.
Secuela.
Una de las últimas casas en una de las calles de la Toma de Peñalolén. Los fueron desalojados vecinos han dejado el lugar y las viviendas destruidas.Santiago de Chile, Chile.
En América Latina hay diversas historiasde desalojos.
Los catastros urbanos tienen fuertesdeficiencias.
El balance en México del catastro es:
Desarrollos independientes conescasa o deficiente coordinaciónintermunicipal; Sin diseños para el controladministrativo; Escasez de solucionessistematizadas e integrales aúncuando en algunos casos hanincorporado cartografía digital y GIS.(Sistemas de Información Geográfica)
Enseñanzas.
Helen Noel (b. 1912)“Metropolis” lithograph
La distancia entre la tierra rural y elcentro urbano incide en el valor de laprimera.
El precio que el comprador estadispuesto a pagar depende del usoque le quiere dar y puede ser éstesuperior al valor de dicha tierra parauso agrícola.
Los procesos de carácter jurídico-político para la obtención de tierras nodependen de la lógica del mercado.
La entrada de tierras al mercadodependen también de su situación jurídica.
Futuro.
Los mecanismos de planeación debenmejorarse.
El catastro debe ser un mecanismo para laplaneación urbana.
Se requiere urgentemente la incorporaciónde la tierra rural a éste.
El Plan Nacional de Desarrollo Urbanoen México mencionó que la disponibilidadde tierras para el crecimiento de lasprincipales ciudades en el último sexeniofue principalmente (70%) a partir de tierrasde propiedad social.
Escenario normal.
Escenario normal.
Entendamos como escenario normal aquelque comprende un marco legal y unmercado.
El marco legal va regular los tipos depropiedad: social (ejido) y privada.
La situación de cada uno de los tiposde propiedad (privada y social) va tenerciertas particulares que limitan ya sea suconcurrencia al mercado o el desarrollode éste.
Propiedad privada.
Situación propiedad privada.
A primera vista las tierras de propiedad
privada no presentan problemas
significativos; sin embargo, tienen
restricciones de carácter legal, social y
económico que impiden la productividad y
la consolidación del mercado.
Restricciones legales.
El límite estipulado en la Ley: 100-00-00hectáreas de riego o su equivalente, uninversionista tiene tope para la adquisición.
El retraso en el Registro Público de laPropiedad. Sobre todo en los estados del Surdonde puede superar los 5 años. La ausenciade registro genera incertidumbre alinversionista.
Deficiencias técnicas en la delimitación delinderos. Límites imprecisos o diferencias, aveces importantes, con sus colindantes,impiden la adquisición de tierra, abren laposibilidad de invasiones o incrementan suprobabilidad.
Restricciones sociales.
La atomización de la tierra.
La indefinición de linderos e inclusiveinvasiones, colocan a las tierras en un climade conflicto social.
El nivel técnico y tecnológico de losproductores.
La migración, que es un efecto de carenciade superficie; falta de apoyos; bajarentabilidad y pocas oportunidades. Haprovocado que la fuerza de trabajo jovenabandone la actividad y emigre a la ciudad oal extranjero.
Falta de una cultura ambiental.
Restricciones económicas.
Baja rentabilidad.
Las superficies que tienen esquemastradicionales, presentan situaciones desubsistencia al tener una escasacompetitividad.
La falta de infraestructura, provocaelevados costos en el transporte hacia lospuntos de venta de los productos.
Escasa organización para lacomercialización y existencia deintermediarios.
Propiedad social.
Situación propiedad social.
Un solo dato puede mostrar el peso quetiene la propiedad social en México:representa 103 millones de hectáreas quees aproximadamente poco más de la mitaddel territorio nacional, repartida en 3.5millones de sujetos agrarios.
La normatividad actual (reformas al art.27 constitucional) permite operacionescomerciales. Sin embargo, son escasas pordos motivos: el primero, la cultura de losejidatarios, el segundo, el procedimientoestablecido, (salvo, cuando se trata depredios influenciados por la manchaurbana).
Comunidad Campesina Cayramayo - Asamblea comunalFoto Graham Gordon
Motivos.
La cultura de los ejidatarios presentaalgunos rasgos antropológicos.
La población con mayor edad,conserva la idea que la tierra esresultado de su lucha por ella; tienen unsentido de arraigo fuerte; no sonpropensos a admitir nuevos vecinos; suvida diaria se encuentra en relación alcultivo; tienen y conservan ciertoaislamiento que se hace presente en surenuncia a aceptar aquello que viene defuera.
El procedimiento se hace prolongado ycomplicado, desalentando las operaciones.
Asamblea Comunal para la Toma de Tierras
“Olla común” – Azángaro 1986
Restricciones legales.
Delimitación física y legal de la tierra.
Existen acuerdos entre núcleosagrarios que modifican los linderosoriginales, los cuales no son registradospor las autoridades.
Rezago en el PROCEDE. La Ley nocontempla operaciones comerciales de tierraejidal si no han sido correctamenteidentificadas, medidas y han sido objeto delcertificado parcelario correspondiente.
La falta de cultura de la anticipación,generalmente el ejidatario no deja testamento,muchas veces ni siquiera cuenta conidentificación oficial.
Constitución MexicanaMuseo del Caracol
Restricciones sociales I.
Atomización de la tierra. La subdivisión delas parcelas es más frecuente y de mayorintensidad en la tierra ejidal que en laprivada. El resultado, las áreas son másreducidas en la tierra social que en lapropiedad privada.
Sociedad cerrada. Existe un fuerterechazo a quienes quieren incorporarse alnúcleo agrario y hacia los inversionistas.Existe el sentimiento que los “extraños” alnúcleo les van a “robar” su patrimonio. Estoreduce el mercado potencial de la tierra y lainversión en ella.
La capacitación es escasa o nula.
Restricciones sociales II.
Ausencia de la preocupación ecológica. Araíz de que los esquemas de cultivo estánarraigados en la forma de vida, hay pocointerés para su mejoría o para la integraciónde aspectos ambientales, dando comoresultado un constante y progresivodeterioro de la tierra.
Migración. Ante las pocas posibilidadesde mejora o por la imposibilidad de teneruna superficie rentable se abandona laactividad para emigrar hacia los centrosurbanos o al extranjero.
Prevención de incendios forestales en Marques de Comillas, Chiapas
Restricciones económicas.
No hay garantías reales. La tierra no esgarantía hasta que no se obtiene eldominio pleno, en caso de que se lograraun apoyo, solo se permite gravar elusufructo, y más que un posible apoyoeconómico (crédito) es en la mayoría delos casos, un subsidio.
No hay apoyo por créditos por parte dela banca comercial; hoy en día, ni labanca de desarrollo da apoyo de formaabierta.
Falta de infraestructura y organización.La falta es más notoria en los núcleosagrarios, ya que son muy pocos los que seorganizan e invierten en ésta.
Conclusiones preliminares.
Conclusiones preliminares.
Hay escasas compras-ventas al interiorde los núcleos ejidales debido a.
Las adquisiciones las realizan lospropios ejidatarios o avecindados.
Las operaciones comerciales sonbajo esquemas de intercambio o depago en especie.
El procedimiento largo para lacompra-venta de superficies depropiedad social desalienta al mercado,salvo que su fin sea un uso distinto alagropecuario, generalmente con ventajaal comprador.
Solo participa en el mercado la tierra ruralprivada.
Maíz. Frida Kalho
Comprobación de las conclusiones preliminares.
Amanecee en El Chiflón, Chiapas. Memo Vásquez
Comprobación de las conclusiones preliminares I.(Universo - Rango - Resultados)
Con el propósito de comprobar lasconclusiones, se realizó un acopio dedatos e información:
Universo 17 Núcleos agrarios. [1]
Rango 10 años. (período de análisis)
Resultados 25 operaciones registradas.
Un solo núcleo presentó el 44% del totalde operaciones.
[1] RAN, se identifican poco más de 31 mil núcleosagrarios en la República Mexicana.
Comprobación de las conclusiones preliminares II.
El 44% de las operaciones en un solonúcleo subraya las características de éste.
Las características esenciales son:ubicación y posibilidades de usodiferente al agropecuario.
La ubicación es compleja, en elsentido de que depende más del usoque se pretende dar que de la propiasuperficie.
Modificación de valor y del mercado como efecto de la inversión.
Amanecer en Toluca, Estado de México, México
Modificación de valor y del mercado como efecto de la inversión.
Una inyección importante de capital en unaregión revalúa la tierra.
Da posibilidades para la consolidación delmercado local de tierra rural y le abreposibilidades para que llegue a ser regional.
Dos superficies iguales en tamaño ycondiciones tendrán valores distintos sí unade ellas se encuentran en el mercado local yla otra en el regional.
En el regional, la demanda y la ofertason mayores. Los mercados regionalespor lo general se encuentrandeterminados por una industria (minera,petrolera, turística, etc.).
Préstamos del Banco Mundial para la adquisición de tierras.(bajo las reglas de proyectos apalancados)
Se realizó una recopilación de los datos deeste tipo de préstamos.
Universo 94 Núcleos agrarios.
Rango 03 Años. (período de análisis)
Resultados:Los valores de la tierra se modificaronhasta alcanzar el equilibrio en laregión.
Préstamos del Banco Mundial para la adquisición de tierras.(bajo las reglas de proyectos apalancados)
IncrementoNo. Estado Municipio Núcleo Agrario
% de Participación
1 Aguascalientes 4 4 4.26%2 Guanajuato 9 21 22.34%3 Guerrero 9 13 13.83%4 Michoacán 9 11 11.70%5 Oaxaca 10 13 13.83%6 San Luis Potosí 2 2 2.13%7 Sinaloa 4 7 7.45%8 Sonora 6 12 12.77%9 Yucatán 6 7 7.45%
10 Zacatecas 4 4 4.26%Total 63 94 100.00%
Tamaño del mercado de tierra rural.
Análisis en 540 municipios del país (22.18%del total, 2,435)
Resultados
El promedio anual de compra-ventas depropiedades en un registro judicial de México,se sitúa entre 5,000 a 10,000 operaciones.
De cada 100 operaciones registradas ante elRPP, solo una es de un predio rural.
De cada 100 operaciones registradas en elRPP de carácter agropecuario, solo el 20% sonoperaciones de tierra netamente agropecuaria:el 80% de la tierra rural se adquiere con lafinalidad de uso diferente al agropecuario.
Conclusión de los resultados.
Conclusión de los resultados.
Ciudad de Zacatecas, México
El mercado de tierra rural estadominado por compras de superficiespara otro uso.
Bajo interés de compra de tierras confines agropecuario, forestal o ecológico.
Sólo el 1% de las transaccionesmercantiles de tierra en México serefieren a terrenos rurales y en el 80%de los casos, se buscan por un usodiferente al agropecuario.
El mercado dominante en el país esel inmobiliario urbano.
Renta de tierra para producción agropecuaria.
Rentar o producirRentar o vender (I).
La falta de capacitación, ausencia detecnología y de costo de capital alto yescaso, hacen que el propietarioconsidere la renta como “el negocioagropecuario”.
Rentar en vez producir se le presentacomo opción viable.
Rentar en vez de vender le permiteconservar la esperanza: de que los hijosregresen (si emigraron); y algún día,volver a producir.
Rentar o producirRentar o vender (II).
Al inversionista le conviene la renta,porque puede retirarse en cualquiermomento.
No hay reglas que deban cumplir losinversionista para la producción de susproductos.
Hay escasez de avalúos específicos yconfiables para determinar el monto de larenta debido a la sobre oferta.
La tierra rural para proyectos de infraestructura.
Presa Chicoasen
La tierra rural para proyectos de infraestructura I.
Se revisaron 12 proyectos deinfraestructura del gobierno Federal.
Se analizaron los avalúos realizadospara dichos proyectos.
Se observan 6 clasificaciones desuelo.
Los avalúos fueron realizados por elINDAABIN, instituciones de crédito yespecialistas independientes.
La Yesca, Nay.
La tierra rural para proyectos de infraestructura II.
RESULTADOS:
Los avalúos, generalmente coinciden enlos valores reportados, cuando lasclasificaciones de la tierra son similares.
Los valores reportados no soncomparables con los existentes en elmercado abierto, salvo cuando éste, estáinfluenciado por condiciones de uso distintoal agropecuario.
Ducto Los Ramones, N. L.
Comparación de valores.
La tierra ejidal sin proyecto tiene elmenor valor.
La propiedad privada alcanza mayorvalor, por una parte, por tener un marcolegal menos restrictivo; y, por la otra, porla existencia de una demanda (aunquelimitada) de compradores.
El mayor valor se encuentra en lastierras que responden a la idoneidad dela superficie y/o ubicación para undeterminado proyecto de infraestructura.
0
20
40
60
RELACION
ESQUEMA DE INCREMENTO DE VALOR DE LA TIERRA RURAL
Tierra Ejidal sin Proyecto Propiedad PrivadaProyectos Apalancados Proyectos de Infraestrcutura
Valor Comercial respecto al valor de la transacción I.
Al considerar el valor comercialrespecto al valor de la transacción seobserva una variación de distinta magnitudcuyo promedio se muestra en la tabla.
Es evidente que los propietarios nopueden tener como expectativa quesus terrenos sean idóneos para losproyectos de infraestructura.
Mientras la tierra rural se ubique enel mercado local, la relación posible aalcanzar es de 8.
CARACTERISTICAS RELACIONTierra Ejidal sin
Proyecto 1
Propiedad Privada 8Proyectos
Apalancados 10
Proyectos de Infraestructura 60
Valor Comercial respecto al valor de la transacción II.
La tabla muestra que la solución es lainversión, vía de proyectos apalancados.
De esta manera, se desarrollaría unmercado de tierra sujeto a las fuerzas de laoferta y demanda.
La productividad de la tierra, la certezajurídica, la disponibilidad de agua y energía,mano de obra, clima, etc. Serían algunos delos factores que darían el valor de la tierracomo bien productivo.
Aparente contradicción.
La aparente contradicción sobre la alteración al Valor Comercial puede explicarsecon la gráfica que representa un mercado abierto y competido (zona verde), endonde un avalúo maestro da cuenta del valor promedio de las tierra. Este rangocrece cuando existe la condición de un flujo de capital, como es el caso de losproyectos apalancados (zona azul claro). Cuando así sucede, los avalúosmuestran una re-valoración, esto significa que las superficies donde se invierteaumentan su valor.
Merc
ado
abier
to y
com
petid
o
Prot
ecto
s apa
lanca
dos
Tierra sinproyecto
Proyectosde infraestructura
Los extremos de la gráfica.
Los extremos hacia ambos ladostambién deben ser considerados dentro dela curva de frecuencia.
El lado izquierdo, muestra menornúmero de operaciones a un valor menordel promedio. Esto es común en mercadospocos consolidados o donde se realizancompras a vendedores con urgencia.
El lado derecho, muestra la superficieque se valora en cuanto a su idoneidad, sucaracterística única, para un proyectoespecifico.
La propiedad social como objeto de interés.
La propiedad social como objeto de interés.
Para que la propiedad social sea objetode interés deben existir:
Proyectos con inversión financiera(proyectos apalancados).
Proyectos infraestructura por partedel Estado.
Proyectos de transportación:carreteras, líneas de conducción deenergía eléctrica, oleoductos,gasoductos, etc.
Programas de reserva territorial.
Carbo eléctrica, Coahuila
Restricciones de la tierra como objeto de interés I.
Los proyectos apalancados tienen comorestricciones: recursos limitados; reglasestrictas de operación; los cambios degobierno, en ocasiones, se traducen enabandono de proyectos.
Los proyectos de infraestructura tienecomo restricciones: la programación desus recursos, en ocasiones éstosrequieren de ampliaciones que pueden noautorizarse; holguras de tiempo muyreducidas; compra de superficie 1 a 1(monopsónico / monopólico).
Rancho, Taos, Nvo. Mexico, USA
Restricciones de la tierra como objeto de interés II.
Los programas de reserva territorial tienensu restricción en cuanto a que los gobiernosno tienen un plan de desarrollo territorial alargo plazo; no se cuenta con un inventariopreciso de la propiedad privada, dificultandosu gestión en términos de crecimiento o dedefinición de su destino. (representa entre el1.5% y el 2% del territorio)
Reservas decretadas por ley sin vigilanciason explotadas de manera clandestina;invadidas o simplemente olvidadas.
Precio, valor comercial, valor de mercado.
Chichen Itza, Yuc.
Precio, valor comercial, valor de mercado.
En materia de valuacióngeneralmente se habla del valorcomercial, pero nunca se define lacapacidad y características del mercadometa.
Algunas variantes importantesque se deberían integrarse hoyen día al avalúo:
Rango: Cuantos participan opueden participar (comprador /vendedor).
Tiempo: Para llevar a cabo laoperación comercial. (días, meses,años).
Capital: Inyección al mercado delflujo necesario para realizar lastransacciones.
Precio pagado.
El precio pagado puede ser una
cantidad mayor o menor del precio de
mercado.
El precio pagado, por general, tiene una
evaluación subjetiva del comprador o del
vendedor, uno puede considerar que pagó
de más y el otro puede considerar que
recibió de menos.
Valor de Mercado.
Lo que aquí se considera como valor demercado es el espacio limitado por lacampana de Gaus.
Cuando se levantan los distintos valoresde las operaciones realizadas en unmercado, se conforma un espacio dondeexisten diferencias entre las operacionesparticulares, pero la mayoría se encuentraen el promedio.
Debe quedar claro que el Valor deMercado no es un punto, es una franja,formada por un mínimo y un máximo.
Periódico, La Jornada, México
Conclusiones finales.
Biblioteca José Vasconcelos, México
Conclusiones finales I.
No es comparable el mercado desuperficies urbanas con el de las rurales.
El mercado de tierra rural tiene susparticularidades dadas por sus restriccioneslegales, sociales y económicas.
El mercado de tierra rural, por lasrestricciones, en ocasiones es incipiente.
Hay necesidad de realizar análisis en lamateria que nos permitirán hacercomparaciones y evaluación para determinarlas mejores prácticas que catalicen eldesarrollo del mercado de la tierra rural.
VIVIERO DE CACAO CRIOLLO, COMALCALCO, TAB.
Conclusiones finales II.
Solo el trabajo conjunto entre losgremios, autoridades y la academia podránpermitir sortear los retos que se presentana diario en la “sana práctica de conocersobre los valores de la tierra para elalcanzar la REVALORIZACION EN ELFUTURO INMEDIATO”
El compromiso es de todos para uncrecimiento sustentable como individuos,grupo o como región, y mi postura através de esta presentación, es que loveamos de forma integral, para toda lanación.
Perspectivas.
Perspectivas de la valuación rural.
La valoración de la tierra rural estátransitando a la determinación de impactos.
La valuación rural está participando en laampliación de la concepción de las comprasde tierra rural por parte del Estado: se havisualizado la necesidad de entender lapost-venta ¿qué impacto, en la vida de lospropietarios, significa vender su tierra?
La valuación esta recorriendo doscaminos paralelos: uno en la consolidaciónde las técnicas desarrolladas; y, el otroampliando el papel del avalúo en la toma dedecisiones.
Cacao Criollo Mexicano.
