Ordenanza Municipal de Edificación -...

O R D E N A N Z A M U N I C I P A L D E L A E D I F I C A C I Ó N

Ayuntamiento de

Huétor Vega

P L A N G E N E R A L D E O R D E N A C I Ó N U R B A N Í S T I C A D E H U É T O R V E G A

UTE URPLAN HUÉTOR VEGA PGOU 2014

1

ORDENANZA MUNICIPAL DE LA EDIFICACIÓN

HUÉTOR VEGA


Ayuntamiento de

Huétor Vega



2

ORDENANZA MUNICIPAL DE LA EDIFICACIÓN Artículo 1.- Objeto. TITULO I. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN. CAPÍTULO I.- DETERMINACIONES GENERALES. Artículo 2.- Definición. Artículo 3.- Tipos de obras de edificación. Artículo 4.- Condiciones de la edificación. CAPÍTULO II.- CONDICIONES DE LA PARCELA EDIFICABLE. Artículo 5.- Definición. Artículo 6.- Ámbito de aplicación. Artículo 7.- Definiciones referentes a las Condiciones de la Parcela. Artículo 8.- Relación entre Edificación y Parcela. Artículo 9.- Segregación y Agregación de Parcelas. Artículo 10.- Parcela mínima y parcela indivisible. Artículo 11.- Definición e identificación de las Parcelas. Artículo 12.- Condiciones para la edificación de una Parcela. Artículo 13.- Cerramientos de parcelas y cercas Artículo 14.- Condiciones de estanqueidad entre parcelas. Artículo 15.-Condiciones que han de reunir las plantaciones en

las parcelas. Artículo 16.- Alineaciones. Artículo 17.- Rasantes. CAPÍTULO III.- CONDICIONES DE SITUACIÓN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS. SECCIÓN 1ª.- DEFINICIÓN Y APLICACIÓN. Artículo 18.- Condiciones de situación y forma de los Edificios. Artículo 19.- Ámbito de aplicación. SECCIÓN 2ª.- CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA. Artículo 20.- Alineación Exterior. Artículo 21.- Línea de Edificación, Alineación Interior, Fondo Edificable. Artículo 22.- Fachada y Medianería. Artículo 23.- Alineación Virtual. Artículo 24.- Separación a Linderos. Artículo 25.- Retranqueos. Artículo 26.- Edificios colindantes y separaciones entre Edificios. Artículo 27.- Área de movimiento de la Edificación. Artículo 28.- Rasantes, Cota Natural del Terreno, Cota de Nivelación y Cota de Referencia. Artículo 29.- Tipologías edificatorias.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



3

CAPÍTULO IV.- CONDICIONES DE OCUPACION DE LA PARCELA POR LA EDIFICACIÓN. Artículo 30.- Definición. Artículo 31.- Ocupación, Superficie Ocupable y Coeficiente de Ocupación. Artículo 32.- Superficie ocupada. Artículo 33.- Superficie ocupable. Artículo 34.- Coeficiente de ocupación. Artículo 35.- Superficie libre de Parcela. Artículo 36.- Construcciones auxiliares. CAPÍTULO V.- CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO. Artículo 37.- Definición. Artículo 38.- Superficie Edificada por Planta, Superficie Edificada total, Superficie Útil, Superficie Edificable y Coeficiente de Edificabilidad Neta. Artículo 39.- Cómputo de la Superficie Edificada. Artículo 40.- Consideración del Coeficiente de Edificabilidad. CAPÍTULO VI.- CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS. Artículo 41.- Definición. Artículo 42.- Ámbito de aplicación. Artículo 43.- Sólido capaz. Artículo 44.- Altura de la edificación.

Artículo 45.- Envolvente máxima. Artículo 46.- Altura Reguladora. Valores. Artículo 47.- Consideración de la Condición de Altura. Artículo 48.- Construcciones e instalaciones por encima de la envolvente máxima. Artículo 49.- Construcciones e Instalaciones por debajo de la Cota de Referencia Artículo 50.- Criterios para el Establecimiento de la Cota de Referencia. Artículo 51.- Ancho de vial. Artículo 52.- Relación ancho de vial - Altura de las Edificaciones. Artículo 53.-Plantas. Artículo 54.- Altura libre y cota de planta piso. Artículo 55.- Sótanos. Artículo 56.- Entreplantas. Artículo 57.- Planta Baja. Artículo 58.- Planta Piso. Artículo 59.- Áticos y plantas bajo cubierta. Artículo 60.- Cuerpos Salientes. Artículo 61.- Elementos Salientes. Artículo 62- Elementos Salientes no Permanentes. Artículo 63- Patios. Artículo 64.- Anchura de patios. Artículo 65.- Medición de la altura de los patios. Artículo 66.- Dimensión de los patios de parcela. Artículo 67.- Dimensión de los patios abiertos. Artículo 68.- Dimensión de los patios ingleses. Artículo 60.- Cota de Pavimento. Artículo 61.- Acceso a patio. Artículo 71.- Construcciones en los patios. Artículo 72.- Cubrición de patios.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



4

Artículo 73.- Régimen de mancomunidad de patios. Artículo 74.- Muros de Separación entre patios medianeros. CAPÍTULO VII.- CONDICIONES DE CALIDAD E HIGIENE DE LOS EDIFICIOS. Artículo 75.- Definición. Artículo 76.- Ámbito de aplicación. SECCIÓN 1ª.- CONDICIONES DE CALIDAD. Artículo 77.- Calidad de las Construcciones. Artículo 78.- Condiciones de Aislamiento. SECCIÓN 2ª.- CONDICIONES HIGIÉNICAS DE LOS LOCALES. Artículo 79.- Local. Artículo 80.- Local Exterior. Artículo 81- Piezas habitables. Artículo 82.- Piezas Habitables en Plantas Sótano. Artículo 83.- Ventilación e iluminación. Artículo 84 Oscurecimiento de las Piezas Habitables. Artículo 85.- Servicios Higiénicos. CAPÍTULO VIII.- CONDICIONES DE LAS DOTACIONES Y SERVICIOS DE LOS EDIFICIOS.

Artículo 86.- Definición. Artículo 87.- Ámbito de aplicación. Artículo 88.- Reserva para las instalaciones en la cubierta. SECCIÓN 1ª.- DOTACIÓN DE AGUA. Artículo 89.- Dotación de Agua Potable. Artículo 90.- Dotación de Agua Caliente. Artículo 91.- Energía Eléctrica. Artículo 92.- Instalaciones de Climatización. Artículo 93.- Gas Energético. Artículo 94.- Combustibles líquidos. Artículo 95.- Combustibles Sólidos. Artículo 96.- Energías Alternativas. Artículo 97.- Cuartos de Calderas. SECCIÓN 2ª.- DOTACIONES DE COMUNICACIÓN. Artículo 98.- Telecomunicaciones. Artículo 99.- Radio y Televisión. Artículo 100.- Servicios Postales. SECCIÓN 3ª.- SERVICIOS DE EVACUACIÓN. Artículo 101.- Evacuación de Aguas Pluviales. Artículo 102.- Evacuación de Aguas Residuales. Artículo 103.- Evacuación de Humos. Artículo 104.- Evacuación de Residuos Sólidos.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



5

SECCIÓN 4ª. INSTALACIONES DE CONFORT. Artículo 105.- Instalaciones de Clima Artificial. Artículo 106.- Aparatos Elevadores. CAPÍTULO IX.- CONDICIONES DE ACCESO Y SEGURIDAD EN LOS EDIFICIOS. Artículo 107.- Definición y Aplicación. SECCIÓN 1ª.- CONDICIONES DE ACCESO A LAS EDIFICACIONES. Artículo 108.- Accesos a las edificaciones. Artículo 109.- Señalización de edificios y locales. Artículo 110.- Puerta de acceso. Artículo 111.- Circulación interior. Artículo 112.- Escaleras. Artículo 113.- Rampas. Artículo 114.- Supresión de barreras arquitectónicas. SECCIÓN 2ª.- CONDICIONES DE SEGURIDAD EN LOS EDIFICIOS. Artículo 115.- Protección contra incendios. Artículo 116.- Protección en antepechos y barandillas. Artículo 117.- Seguridad contra Descargas Atmosféricas. Artículo 118.- Medidas ante el Sismo. Artículo 119.- Seguridad e Higiene en el Trabajo.

CAPITULO X.- CONDICIONES AMBIENTALES. Artículo 120.- Definición. Artículo 121.- Aplicación. Artículo 122.- Compatibilidad de Actividades. Artículo 123.- Emisión de Radioactividad y Perturbaciones Eléctricas. Artículo 124.- Emisión de Gases, Partículas y otros Contaminantes Atmosféricos. CAPITULO XI.- CONDICIONES ESTÉTICAS. Artículo 125.- Definición y aplicación. Artículo 126.- Salvaguarda de la estética urbana. Artículo 127.- Fachadas. Artículo 128.- Modificación de fachadas. Artículo 129.- Instalaciones en la Fachada Artículo 130- Medianerías. Artículo 131.- Cornisas y aleros. Artículo 132.- Marquesinas. Artículo 133.- Portadas, escaparates, rejas y cierres metálicos. Artículo 134.- Toldos. Artículo 135.- Banderines. Artículo 136.- Cerramiento de solares y terrenos. Artículo 137.- Cerramientos en edificación aislada o retranqueada. Artículo 138.- Cerramientos provisionales en locales comerciales.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



6

Artículo 139.- Protección del Arbolado. Artículo 140.- Consideración del Entorno. Artículo 141.- Urbanización y Ajardinamiento de las Áreas Libres de edificación interiores a las parcelas. Artículo 142.- Ocupación de la vía pública con terrazas. Artículo 143.- Ocupación de las vías y espacios libres públicos con quioscos. TÍTULO II.- NORMAS BÁSICAS DE LOS USOS. CAPÍTULO I.- DETERMINACIONES GENERALES. Artículo 144.- Definición. Artículo 145.- Aplicación. CAPITULO II.- USO RESIDENCIAL. Artículo 146.- Definición y clases. SECCIÓN 1ª. - CONDICIONES DE LA VIVIENDA. Artículo 147.- Situación de las viviendas. Artículo 148.- Altura de techos de viviendas. Artículo 149.- Accesibilidad a las viviendas.

SECCIÓN 2ª.- CONDICIONES DE LA RESIDENCIA COMUNITARIA. Artículo 150.- Condiciones particulares. CAPITULO III.- USO INDUSTRIAL. Artículo 151.- Definición, clases y situaciones. SECCIÓN 1ª.- CONDICIONES DE LA INDUSTRIA EN GENERAL. Artículo 152.- Dimensiones de los locales. Artículo 153.- Protección contra incendios. Artículo 154.- Limitaciones por vertidos y saneamiento. Artículo 155.- Ordenación de la carga y descarga. SECCIÓN 2ª.- CONDICIONES DE LOS TALLERES DOMÉSTICOS. Artículo 156.- Condiciones de los talleres domésticos. CAPITULO IV.- USO TERCIARIO. Artículo 157.- Definición y clases. Artículo 158.- Condiciones de compatibilidad con el uso residencial. SECCIÓN 1ª.- USO DE HOSPEDAJE.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



7

Artículo 159.- Condiciones particulares. SECCIÓN 2ª.- USO DE COMERCIO. Artículo 160.- Dimensiones. Artículo 161.- Circulación interior. Artículo 162.- Altura libre de pisos. Artículo 163.- Ordenación de la carga y descarga. Artículo 164.- Condiciones específicas para los centros comerciales. SECCIÓN 3ª.- USO DE OFICINAS. Artículo 165.- Dimensiones. Artículo 166.- Circulación interior. Artículo 167.- Altura libre de pisos. Artículo 168.- Condiciones de los despachos profesionales domésticos. SECCIÓN 4ª.- USO DE LAS SALAS DE REUNIÓN. Artículo 169.- Condiciones particulares. CAPITULO V.- USO DE EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS. Artículo 170.- Definición y clases. Artículo 171.- Condiciones particulares.

CAPITULO VI.- USO DE GARAJE-APARCAMIENTO. Artículo 172.- Definición y clases. Artículo 173.- Utilización de los garajes-aparcamientos. Artículo 174.- Plaza de aparcamiento. Artículo 175.- Accesos a los garajes. Artículo 176.- Altura libre de piso. Artículo 177.- Escaleras en los garajes. Artículo 178.- Condiciones constructivas.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



8

ORDENANZA MUNICIPAL DE LA EDIFICACIÓN Artículo 1.- Objeto. 1. En la presente Ordenanza Municipal se establecen las condiciones a que ha de sujetarse la edificación por sus propias características y por su relación con el entorno, así como las condiciones a las que han de sujetarse las diferentes actividades para poder ser desarrolladas en los lugares que para ello disponga el Plan General de Ordenación Urbanística, en adelante PGOU, o el planeamiento que lo desarrolla. 2. Las condiciones de la presente Ordenanza Municipal serán de aplicación conjuntamente con la regulación particular de la norma zonal correspondiente de las Normas Urbanísticas del PGOU, así como el resto de Ordenanzas municipales. TITULO I. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN. CAPÍTULO I.- DETERMINACIONES GENERALES. Artículo 2.- Definición. En el presente Título se establecen las condiciones a que ha de sujetarse la edificación, complementadas por las que sean de aplicación en función del uso a que se destina, y por las Ordenanzas Particulares del PGOU en función de la zona en que se localice.

Artículo 3.- Tipos de Obras de Edificación. 1. A los efectos de la aplicación de las condiciones generales y particulares reguladas en las presentes Normas, se establecen los siguientes tipos de obras de edificación: a) Obra menor: son obras cuya finalidad es mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad y ornato, sin alterar su estructura portante, ni su estructura arquitectónica, así como tampoco su distribución. b) Obras de reforma: son aquellas obras que manteniendo las características esenciales de la edificación existente, pueden hacer modificaciones que alteren la organización general, la estructura arquitectónica y la distribución del edificio. c) Obras de restauración: son obras que tienen por objeto la restitución de los valores históricos y arquitectónicos de un edificio existente o de parte del mismo, reproduciéndose con absoluta fidelidad la estructura portante, la estructura arquitectónica, las fachadas exteriores e interiores y los elementos ornamentales. d) Obras de demolición: que, según supongan o no la total desaparición de lo edificado, serán de demolición total o parcial. e) Obras de nueva edificación: son aquellas que suponen una nueva construcción de la totalidad o parte de la parcela. Comprende los subtipos siguientes: e.1. Obras de ampliación: son aquellas en las que la reorganización constructiva se efectúa sobre la base de un aumento de la superficie construida original.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



9

e.2. Obras de nueva planta: son las de nueva construcción sobre solares vacantes. 2. Las condiciones particulares de zona y las normas de protección podrán limitar los distintos tipos de obras que se puedan ejecutar en una zona o edificio. Artículo 4.- Condiciones de la edificación. 1. La edificación cumplirá las condiciones que se establecen en los capítulos siguientes, en los términos que resulten de los mismos y de las ordenanzas de zona o el planeamiento de desarrollo, sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones de uso que le sean de aplicación. 2. Las condiciones de edificación se refieren a los aspectos que a continuación se relacionan:

a) Condiciones de parcela. b) Condiciones de situación y forma de los edificios. c) Condiciones de ocupación de la parcela. d) Condiciones de edificabilidad. e) Condiciones de calidad e higiene. f) Condiciones de dotaciones y servicios. g) Condiciones de seguridad. h) Condiciones ambientales. i) Condiciones de estética.

3. En el suelo urbanizable y, en su caso, en los sectores o áreas de suelo urbano no consolidado, la edificación cumplirá, además, las condiciones que se señalen en el Plan Parcial o Plan Especial

correspondiente. CAPÍTULO II.- CONDICIONES DE LA PARCELA EDIFICABLE. Artículo 5.- Definición. 1. Las condiciones de la parcela son los requisitos que debe cumplir una parcela para poder ser edificada. Estas exigencias vienen impuestas por las disposiciones del uso a que se destine la parcela y por las condiciones particulares de la zona en que se sitúe. 2. Se entiende por parcela la superficie real del terreno deslindada como unidad predial e independiente Artículo 6.- Ámbito de aplicación. Las condiciones de la parcela solo se aplicarán a las obras de sustitución, ampliación y nueva planta, sin perjuicio de lo que se establezca en las condiciones particulares de zona. Artículo 7.- Definiciones referentes a las Condiciones de la Parcela. Las condiciones de la parcela se establecerán mediante los términos y parámetros que, a continuación, se definen:

a) Manzana: es la superficie de la parcela o conjunto de


Ayuntamiento de

Huétor Vega



10

parcelas delimitadas por alineaciones exteriores contiguas. b) Parcela: es la superficie de terreno deslindada como unidad predial, y comprendida dentro de las alineaciones exteriores. c) Linderos: son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus colindantes.

Lindero frontal es el que delimita la parcela con la vía o el espacio libre al que dé frente. Son linderos laterales los restantes, llamándose trasero el lindero opuesto al frontal. Cuando se trate de parcelas con más de un lindero en contacto con vía o espacio público tendrán consideración de lindero frontal todos ellos, aunque se entenderá como frente de la parcela aquél en que se sitúe el acceso de la misma.

d) Superficie de la parcela: es la dimensión de la proyección horizontal del área comprendida dentro de los linderos. e) Solar: es la parcela situada en suelo urbano que cumpla las condiciones establecidas en el artículo 11 de la presente Ordenanza.

Artículo 8.- Relación entre Edificación y Parcela. 1. Toda edificación estará indisolublemente vinculada a una parcela.

2. La segregación de fincas en que existiera edificación deberán hacerse con indicación de la parte de edificabilidad que le corresponda según el planeamiento ya consumida por construcciones. Si la totalidad de la edificabilidad estuviera agotada, será posible la segregación, pero deberá realizarse una anotación en el Registro de la Propiedad haciendo constar que la finca segregada no es edificable, por lo que sólo podrá destinarse a espacio libre público o privado. Artículo 9.- Segregación y Agregación de Parcelas. 1. No se permitirán segregaciones o agregaciones de parcelas cuando las parcelas resultantes no cumplan las condiciones señaladas por el planeamiento. Las parcelas de dimensión igual o menor que la mínima serán indivisibles, excepto que la segregación venga exigida por la ejecución del planeamiento. 2. Se podrá autorizar la edificación en parcelas que no cumplan cualquiera de las condiciones dimensionales si satisfacen el resto de las condiciones para ser consideradas como solar que se señalan en el artículo 6 e) de la presenta Ordenanza, y no existe la posibilidad de agrupación con otras colindantes. 3. Para autorizar una segregación de parcelas ocupadas por edificación y en las que no se prevea su demolición será necesario que las edificaciones situadas en cada una de las parcelas resultantes de la segregación sea independiente del resto de las edificaciones tanto en estructura como en accesos e instalaciones. 4. Se entenderá que no existe posibilidad de reparcelación cuando existan edificaciones colindantes rodeando la parcela, que dichas


Ayuntamiento de

Huétor Vega



11

edificaciones se encuentren habitadas y no estuviesen declaradas en ruina. Artículo 10.- Parcela mínima y parcela indivisible. 1. Parcela mínima es la establecida en el planeamiento en base a las características de ordenación y tipologías edificatorias previstas para una zona, por considerar que las unidades que no reúnan las condiciones de forma o superficie marcadas como mínimas, conducirán a soluciones urbanísticas inadecuadas. 2. Son indivisibles las siguientes fincas y parcelas:

a) Las que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los propietarios de parcelas o fincas colindantes con la finalidad de agruparlos y formar una nueva con las dimensiones mínimas exigibles. b) Las de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas, salvo que el exceso sobre éstas pueda segregarse con el mismo fin señalado en el apartado anterior. c) Las que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie cuando se materialice toda la correspondiente a ésta. d) Las vinculadas o afectadas legalmente a las construcciones o edificaciones autorizadas sobre ellas.

3. La cualidad de indivisibilidad debe reflejarse obligatoriamente en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad. Artículo 11.- Definición e identificación de las Parcelas. Las parcelas se delimitarán e identificarán mediante sus linderos y los planos catastrales oficiales. Los solares, además, mediante el nombre de la calle o calles a que den frente y su número de orden dentro de ellas, que estarán reflejados en el plano parcelario municipal, o en los planos de los proyectos de reparcelación, parcelación o compensación que se aprueben, y, en su defecto, en los planos catastrales. 2. Los proyectos técnicos que se sometan a licencia de obras de edificación habrán de acompañar junto a los documentos descriptivos del solar, el plano catastral correspondiente. Artículo 12.- Condiciones para la edificación de una Parcela. 1. Para que una parcela pueda ser edificada deberá cumplir las siguientes condiciones:

a) Condiciones de planeamiento: lo previsto en esta Ordenanza municipal, tener aprobado definitivamente el planeamiento que el Plan General o instrumentos posteriores señalen para el desarrollo del área y estar calificada para un uso edificable. b) Condiciones de urbanización:


Ayuntamiento de

Huétor Vega



12

- Estar emplazada con frente a una vía que tenga pavimentada la calzada y aceras, y disponga de abastecimiento de agua, evacuación de aguas en conexión con la red de alcantarillado y suministro de energía eléctrica, debiendo tener estos servicios características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellas se haya de construir.

- Que aún careciendo de todos o algunos de los anteriores

requisitos se asegure la ejecución simultánea de la edificación y de la urbanización, con los servicios mínimos precedentes, conforme a un Proyecto de Obras aprobado por el Ayuntamiento y con arreglo a las garantías del artículo 40 del Reglamento de Gestión Urbanística, hasta que la parcela adquiera las condiciones del párrafo anterior.

c) Condiciones de gestión: tener cumplidas todas las determinaciones de gestión que fijen los instrumentos que establezcan el Plan General o las figuras de planeamiento que lo desarrollen, así como las determinaciones correspondientes a la unidad de ejecución en la que pueda estar incluida para la distribución de las cargas y beneficios del planeamiento. d) Condiciones dimensionales: satisfacer, las condiciones fijadas por el Plan General o los instrumentos que lo desarrollen en relación a:

- Superficie: que deberá ser igual o superior a la fijada por el

planeamiento como mínima e igual o inferior a la que señalase como máxima.

- Linderos: que han de tener una longitud igual o superior a la fijada por el planeamiento como mínima e igual o inferior a la que señalase como máxima.

2. Además de las condiciones descritas en el apartado anterior, deberán cumplir las que sean aplicables debido al uso a que se destine y a la regulación de la zona en que se localice, así como, con la reglamentación sectorial que en el caso sea de aplicación. Artículo 13.- Cerramientos de parcelas y cercas. 1. Tanto los Solares como los terrenos que el Ayuntamiento disponga, deberán cercarse provisionalmente mediante cerramientos situados en la alineación oficial, de altura comprendida entre dos (2) y tres (3) metros, fabricados con materiales que garanticen su estabilidad y conservación en buen estado. 2. Al producirse la apertura de nuevas vías, los propietarios de solares tendrán la obligación de cercarlos en el plazo de dos meses a partir de la terminación de las obras de colocación de los bordillos y pavimentación. 3. En zonas de edificación aislada el cerramiento de parcelas podrá resolverse: a) A vías o espacios públicos: Con elementos ciegos de doscientos (200) centímetros de altura máxima, completados, en su caso, mediante protecciones diáfanas estéticamente acordes con el lugar, pantallas vegetales o soluciones similares hasta una altura máxima de trescientos (300) centímetros.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



13

Se exceptúan aquellos edificios aislados que, en razón de su destino, requieran especiales medidas de seguridad, en cuyo caso, el cerramiento se ajustará a las necesidades del edificio y requerirá aprobación del Organismo Municipal. b) A linderos con otra propiedad privada: Con elementos ciegos de ciento ochenta (180) centímetros de altura máxima, completados, en su caso, mediante protecciones diáfanas estéticamente acordes con el lugar, pantallas vegetales o soluciones similares hasta una altura máxima de doscientos cincuenta (250) centímetros. 4. En zonas de edificación no aislada, en la separación de patios colindantes de diferentes fincas, el cerramiento de la medianería tendrá una altura máxima de doscientos cincuenta (250) centímetros a contar de la rasante del patio más bajo. En el caso de existir diferencia de rasante entre los dos patios superior a cien (100) centímetros, el muro de separación entre ambos no podrá exceder de doscientos (200) centímetros desde la rasante del patio más alto. 5. En ningún caso se permitirá el remate de cerramientos con elementos que puedan causar lesiones a personas y animales. Artículo 14.- Condiciones de estanqueidad entre parcelas. 1. Los muros de contención que se sitúen en cualquier tramo del perímetro entre dos o más de las parcelas por resultar diferencia de cota entre ellas deberán de ser de hormigón armado con un espesor mínimo de treinta (30) centímetros con drenaje hacia la propia parcela que lo provoca en el intradós del muro.

Artículo 15.- Condiciones que han de reunir las plantaciones en las parcelas. No se podrán plantar árboles de porte a una distancia inferior a un metro y medio (1,5) del límite de la parcela colindante con otra. No se podrán plantar arbustos a una distancia inferior a treinta (30) centímetros del límite de la parcela colindante con otra. Se hará la distinción entre árboles de porte y arbustos según el desarrollo que normalmente alcancen los de su especie sin que pueda eludirse las obligaciones de este artículo mediante una poda artificial que reduzca la altura de su tronco o la elevación de su ramaje. Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una parcela o patio vecino, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fuesen raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en el que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su parcela. Artículo 16.- Alineaciones. 1. Alineaciones oficiales son las líneas señaladas en el planeamiento que separan:

a) Los suelos destinados a viales y espacios libres de uso público con los adscritos a otros usos, con independencia de la titularidad pública o privada de los mismos. Corresponde a la alineación exterior.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



14

b) Las superficies edificables de las libres dentro de una misma parcela. Corresponde a la alineación interior.

2. Alineaciones actuales son las existentes que señalan los límites entre las propiedades y los viales o espacios libres públicos. Artículo 17.- Rasantes. 1. Se entiende por rasante la línea que determina la inclinación respecto del plano horizontal de un terreno o vía. 2. Rasantes oficiales son los perfiles longitudinales de las vías, plazas o calles, definidas en los documentos oficiales vigentes. 3. Rasante actual es el perfil longitudinal del viario existente. Las rasantes actuales, si el Plan no señalara otras y en tanto no se redacten figuras de planeamiento que las modifiquen, tendrán el carácter de rasante oficial. 4. Rasante natural del terreno es la correspondiente al perfil natural del terreno sin que haya experimentado ninguna transformación debida al ingenio humano. CAPÍTULO III.- CONDICIONES DE SITUACIÓN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS. SECCIÓN 1ª.- DEFINICIÓN Y APLICACIÓN.

Artículo 18.- Condiciones de situación y forma de los Edificios. Son aquellas que definen la posición, ocupación, aprovechamiento, volumen y forma de las edificaciones en sí mismas y dentro de las parcelas, de conformidad con las normas de usos y las condiciones particulares de zona. Podrán ser de carácter imperativo o dispositivo, según respondan a localizaciones obligadas desde el planeamiento, o a parámetros que limitan la posición de la edificación en la parcela. Artículo 19.- Ámbito de aplicación. Las condiciones de situación y forma se aplicarán en su integridad a las obras de nueva edificación. Para el resto de los tipos de obras (conservación, consolidación, restauración y reforma), tan solo se aplicarán las condiciones que afecten a los elementos objeto de las citadas obras, sin perjuicio de lo que establezcan las ordenanzas de zona o las normas de protección. SECCIÓN 2ª.- CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA. Artículo 20.- Alineación Exterior. 1. La alineación exterior es la determinación gráfica, contenida en los Planos de Alineaciones y Rasantes del Plan General o de los instrumentos de planeamiento que lo desarrollen, que separa los suelos destinados a viales o espacios libres de uso público de las


Ayuntamiento de

Huétor Vega



15

parcelas. 2. Todas aquellas parcelas que contengan en su alineación exterior alguna esquina o quiebro convexo deberán de acordar en planta dichas alineaciones por medio del trazado de una circunferencia tangente a dichas líneas y de radio igual o superior al ancho de la acera y siempre superior a cien (100) centímetros en el caso de edificios sin retranqueo obligatorio y de doscientos (200) centímetros, en el caso de las vallas de los edificios con retranqueo de fachada. 3. La línea de edificación deberá coincidir con la alineación exterior cuando así lo establezcan las condiciones particulares de zona, o respetará los retranqueos que las mismas establezcan. 4. El Ayuntamiento podrá exigir con carácter previo o simultáneo a la petición de la licencia de obra, el señalamiento sobre plano de cualquier trazado oficial. A este efecto, deberá acompañarse a la solicitud, dos copias del plano parcelario a escala mínima 1:500 en los que se reflejen los terrenos a edificar referidos a elementos fijos de las calles colindantes que permitan su exacta definición y replanteo en la zona. El Ayuntamiento marcará en una de las copias del plano, que se devolverá al interesado, las alineaciones y rasantes a que ha de atenerse de acuerdo con las especificaciones del Plan. Previo al inicio de las obras, y una vez efectuado el replanteo, el interesado lo pondrá en conocimiento del Ayuntamiento, a fin de que sea comprobado, y suscribir la correspondiente Acta en caso de conformidad. 5. Las alineaciones y rasantes tendrán un plazo de validez de seis

meses, transcurrido el cual sin haber solicitado Licencia de Construcción, quedarán caducadas salvo que se solicite y acuerde su prórroga. Tanto en las zonas de suelo urbano consolidado como en las no consolidadas totalmente por la edificación o calles cuyas alineaciones se determinan en el Plan General, el Ayuntamiento podrá exigir, con carácter previo, la presentación del correspondiente Estudio de Detalle que complete las determinaciones de las alineaciones, adaptando o reajustando las señaladas en el Plan, completando y definiendo las rasantes. Serán obligatorias y gratuitas las cesiones de vía pública que procedan, de acuerdo con lo anterior, y deberán entregarse al Ayuntamientos urbanizadas. 6. En las zonas de manzana densa grafiadas en los planos del PGOU, y para retranqueos no obligatorios, el interesado deberá presentar ante el Ayuntamiento un estudio y/o informe sobre la nueva alineación propuesta en relación con las existentes en el entorno. 7. En las zonas de vivienda adosada grafiadas en los planos del PGOU, y para alineaciones a vial, el interesado deberá presentar ante el Ayuntamiento un estudio y/o informe sobre la nueva alineación propuesta en relación con las existentes en el entorno. 8. En los apartados 6 y 7, el Ayuntamiento, estudiará la nueva alineación propuesta por el interesado y, autorizará o denegará la misma de forma motivada.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



16

Artículo 21.- Línea de Edificación, Alineación Interior, Fondo Edificable. 1. La línea de edificación es la intersección del plano de la fachada exterior o interior del edificio con el terreno. 2. Alineación interior es la línea que señala el planeamiento con la que obligatoriamente deberán coincidir las líneas de edificación interiores. 3. Fondo edificable es la línea que señala el planeamiento que separa la parte de parcela susceptible de ser ocupada por edificación y el espacio libre de la parcela. Artículo 22.- Fachada y Medianería. 1. Plano de fachada o fachadas es el plano o planos verticales que por encima del terreno separan el espacio edificado del no edificado, conteniendo en su interior todos los elementos constructivos del alzado del edificio, excepción hecha de los cuerpos salientes, vuelos, aleros y cornisas. 2. Medianería o fachada medianera es el lienzo de edificación que es común con una construcción colindante, está en contacto con ella o, en edificaciones adosadas, separa una parcela de la colindante que pudiera edificarse. Artículo 23.- Alineación Virtual. Alineación virtual en planta superior es la línea que señala el

planeamiento para establecer la posición de la fachada del edificio en plantas por encima de la baja. Artículo 24.- Separación a Linderos. 1. Separación a linderos es la distancia horizontal entre el plano de fachada y el lindero correspondiente medida sobre una recta perpendicular a éste. 2. En aquellos casos en que el planeamiento establezca distintos valores de la separación entre la edificación a los linderos laterales y al testero, y cuando por la irregular forma de la parcela sea difícil diferenciar cual es el testero, se medirán las separaciones de modo que redunden en la mayor distancia de la construcción a las de su entorno, y en la mejor funcionalidad y mayor tamaño del espacio libre de parcela. 3. Las separaciones mínimas de la edificación o edificaciones al lindero frontal, al testero o a sus linderos laterales son las establecidas en cada caso en las condiciones particulares de zona. Estas separaciones son distancias mínimas a las que puede situarse la edificación. 4. La planta semisótano y cualesquiera otra construcción o instalación emergente resultante de desmontes, nivelaciones de terreno o excavaciones, deberá respetar las distancias mínimas a los lindes de parcela en las condiciones determinadas en las ordenanzas de zona correspondiente.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



17

Artículo 25.- Retranqueos. 1. Retranqueo es la anchura de la banda de terreno comprendido entre la alineación exterior y la línea de edificación. El parámetro puede establecerse como valor fijo obligado o como valor mínimo. 2. El retranqueo puede ser:

a) Retranqueo en todo el frente de alineación de una manzana. b) Retranqueo en las plantas pisos de una edificación. c) Retranqueo en planta baja para formación de pórticos o soportales.

3. El retranqueo se medirá en la forma determinada para la separación a linderos. Artículo 26.- Edificios colindantes y separaciones entre Edificios. 1. Edificios colindantes son las construcciones aledañas o del entorno cuya existencia pueden condicionar la posición de los nuevos edificios. 2. Se entiende que un edificio está separado de otros, cuando existe una banda libre en torno a la construcción de anchura igual a una dimensión dada medida sobre rectas perpendiculares a cada una de las fachadas. 3. Si las condiciones particulares de zona estableciesen separación entre edificios se habrá de cumplir, tanto si están las construcciones

en la misma parcela como en parcelas colindantes o separadas por vías u otros espacios públicos. Artículo 27.- Área de movimiento de la Edificación. Área de movimiento de la edificación es la superficie dentro de la cual puede situarse la edificación como resultado de aplicar la totalidad de las condiciones que inciden en la determinación de la posición, en planta, del edificio en la parcela. Artículo 28.- Rasantes, Cota Natural del Terreno, Cota de Nivelación y Cota de Referencia. 1. Rasante es la línea que señala el planeamiento, como perfil longitudinal de las vías públicas, tomada, salvo indicación contraria, en el eje de la vía. En los viales ya ejecutados y en ausencia de otra definición de la rasante se considerará como tal el perfil existente. 2. Cota natural del terreno es la altitud relativa de cada punto del terreno antes de ejecutar la obra urbanizadora. 3. Cota de nivelación es la altitud que sirve como cota ± 0 de referencia para la ejecución de la urbanización y medición de la altura. 4. Cota de referencia es la altitud que sirve como cota +/- 0 para la ejecución de la edificación y medición de su altura.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



18

Artículo 29.- Tipologías edificatorias. Se consideran las siguientes tipologías edificatorias que se definen de la siguiente forma: a) Edificación aislada, la que está exenta en el interior de una parcela, con sus planos de fachada separados, generalmente, de las propiedades colindantes. b) Edificación adosada o entre medianeras, la que estando construida en una única parcela tiene sus líneas de fachada coincidentes, al menos, con los linderos laterales. Se distinguen dos tipos:

Manzana cerrada con patio central, en la que existe un espacio interior no edificable.

Manzana cerrada densa, en la que se ocupa toda la parcela, disponiendo de patios de luces interiores.

c) Edificación unifamiliar, cuando en la unidad parcelaria se edifica una sola vivienda. Se distinguen dos tipos: unifamiliar aislada y unifamiliar adosada. d) Edificación industrial, es aquella de tipo usual en las instalaciones industriales, de almacenaje o agropecuarias. Se distinguen dos tipos: industrial aislada e industrial adosada. e) Edificación dotacional, es aquella destinada a usos dotacionales. Se distinguen dos tipos: dotacional aislada y dotacional adosada.

CAPÍTULO IV.- CONDICIONES DE OCUPACION DE LA PARCELA POR LA EDIFICACIÓN. Artículo 30.- Definición. Con carácter general, son las que definen la superficie de parcela que puede ser ocupada por la edificación y la que debe permanecer libre de construcciones. Artículo 31.- Ocupación, Superficie Ocupable y Coeficiente de Ocupación. 1. Ocupación o superficie ocupada es la superficie comprendida dentro del perímetro formado por la proyección de los planos de fachada sobre un plano horizontal. 2. Superficie ocupable es la superficie de la parcela susceptible de ser ocupada por la edificación. Su cuantía, puede señalarse bien indirectamente, como conjunción de referencias de posición siendo entonces coincidentes con el área de movimiento, o bien directamente, mediante la asignación de un coeficiente de ocupación. A los efectos del establecimiento de este parámetro se distingue la ocupación de las plantas sobre rasante y las de edificación bajo rasante. 3. Coeficiente de ocupación es la relación entre la superficie ocupable y la superficie de la parcela.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



19

Su señalamiento se hará como porcentaje de la superficie máxima de la parcela que pueda ser ocupada. Artículo 32.- Superficie ocupada. 1. La superficie ocupada sobre rasante es la superficie comprendida dentro de la línea de edificación. La superficie de los patios de parcela, tanto los abiertos como cerrados, se descontará de la superficie ocupada, siempre que no estén edificados sobre rasante. La ocupación será necesariamente inferior o igual al valor de la superficie ocupable fijado en la normativa particular de zona del PGOU o del planeamiento de desarrollo. 2. La superficie ocupada bajo rasante es la superficie en proyección horizontal de las plantas bajo rasante admitidas por la normativa particular de zona del PGOU o del planeamiento de desarrollo. Artículo 33.- Superficie Ocupable. 1. La ocupación máxima de parcela que podrá ser edificada es la establecida en las normas aplicables en la zona. La ocupación será el área de la superficie de la proyección ortogonal sobre un plano horizontal de todo el volumen de la edificación incluidos los cuerpos salientes. 2. El coeficiente de ocupación se establece como ocupación máxima. Si de la conjunción de este parámetro con otros derivados de las condiciones de posición resultase una ocupación menor, será este valor el que sea de aplicación.

3. La superficie de los patios de luces y vivideros hasta el nivel de planta determinado no se computará como superficie ocupada por la edificación en ese nivel. Artículo 34.- Coeficiente de ocupación. 1. Se entiende por coeficiente de ocupación la relación entre la superficie ocupable y la superficie de la parcela edificable. 2. El coeficiente de ocupación se establece como ocupación máxima; si de la conjunción de este parámetro con otros derivados de las condiciones de posición se concluyese una ocupación menor, será este valor el que sea de aplicación. Artículo 35.- Superficie libre de Parcela. 1. Superficie libre de parcela es el área libre de edificación como resultado de aplicar las restantes condiciones de ocupación. 2. Los terrenos que quedaren libres de edificación por aplicación de la regla sobre ocupación máxima de parcela, no podrán ser objeto en superficie, de otro aprovechamiento que el correspondiente al servicio de la edificación o edificaciones levantadas en la parcela o parcelas. 3. Los propietarios de dos o más parcelas contiguas podrán establecer la mancomunidad de estos espacios libres, con sujeción a los requisitos formales establecidos en estas Normas para los patios mancomunados.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



20

Artículo 36.- Construcciones auxiliares. 1. Salvo que lo prohibieran las ordenanzas de la zona, se podrá levantar edificación o cuerpos de edificación auxiliares al servicio de los edificios principales, con destino a portería, garaje particular, locales para guarda o depósito de material de jardinería, piscinas o análogos, vestuarios, cuadras, lavaderos, despensas, invernaderos, garitas de guarda, etc. 2. Las construcciones auxiliares computaran a efecto de la medición del aprovechamiento neto y ocupación y deberán cumplir las condiciones de separación a linderos que, en cada caso, sean de aplicación al edificio principal. Su altura no podrá exceder de una planta ni de trescientos (300) centímetros. 3. Las construcciones auxiliares no tendrán que cumplir los retranqueos marcados por las Ordenanzas de Zona, su superficie no podrá exceder de los veinticinco (25) metros cuadrados, ni del 10 % de la superficie del espacio libre privado en el que se localice. En todo caso deberán cumplir las condiciones estéticas que le sean de aplicación al edificio principal. CAPÍTULO V.- CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO. Artículo 37.- Definición. Las condiciones de edificabilidad son aquellas que limitan la dimensión de las edificaciones que pueden construirse en una parcela.

Artículo 38.- Superficie Construida por Planta, Superficie Construida total, Superficie Útil, Superficie Edificable y Coeficiente de Edificabilidad Neta. 1. Superficie construida por planta es la superficie comprendida entre los limites exteriores de cada una de las plantas de edificación, incluidos los cuerpos salientes y excluidos los elementos salientes. 2. Superficie construida total es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas que componen el edificio. 3. Superficie útil es la superficie comprendida en el interior de sus parámetros verticales, que es de directa utilización para el uso a que se destine. Es superficie útil de una planta o del edificio, la suma de las superficies útiles de los locales que lo integran. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de parámetros terminados. 4. Superficie edificable es el valor que señala el planeamiento para limitar la superficie edificada total que puede construirse en una parcela. Su dimensión es señalada por el planeamiento mediante el coeficiente de edificabilidad. 5. Coeficiente de edificabilidad es la relación entre la superficie total edificable y la parcela neta, es decir con exclusión de todos los espacios públicos, en la que ha de situarse la edificación. El coeficiente de edificabilidad se indicará mediante la fracción que exprese la relación de metros cuadrados de superficie construida total (m²c) por metro cuadrado de la superficie neta de parcela (m²s).


Ayuntamiento de

Huétor Vega



21

La determinación del coeficiente de edificabilidad se entiende como el señalamiento de una edificabilidad máxima; si de la conjunción de este parámetro con otros derivados de las condiciones de posición, ocupación, forma y volumen resultase una superficie total edificable menor, será este el valor a aplicar. Artículo 39.- Cómputo de la Superficie Edificada. Salvo que las normas de zona establezcan otros, para el cómputo de la superficie edificada se seguirán los siguientes criterios: 1.No se computará como superficie edificada la de las construcciones bajo rasante ni los soportales, los pasajes de acceso a espacios libres públicos, los patios interiores de parcela que no estén cubiertos aunque estén cerrados en todo su perímetro y los cubiertos con elementos traslúcidos y ventilados perimetralmente, las plantas bajas porticadas, excepto las porciones cerradas que hubiera en ellas, las construcciones auxiliares cerradas con materiales translúcidos y construidos con estructura ligera desmontable, los elementos ornamentales en cubierta, y la superficie bajo la cubierta si carece de posibilidades de uso, o está destinada a depósitos u otras instalaciones generales del edificio.

2. Computarán íntegramente los cuartos de caldera, basuras, contadores y otros análogos, así como todos los cuerpos volados y cerrados y las edificaciones auxiliares no incluidas en la regla anterior, excepto que las Condiciones Particulares de Zona establecieran otras determinaciones. 3. Computarán como superficie edificada las construcciones abiertas tales como porches o similares en el caso de que estén

cubiertos, computándose a estos efectos un 50 % de su superficie. Artículo 40.- Consideración del Coeficiente de Edificabilidad. La determinación del coeficiente de edificabilidad se entiende como el señalamiento de una edificabilidad máxima; si de la conjunción de este parámetro con otros derivados de las condiciones de posición, ocupación, forma y volumen resultase una superficie total edificable menor, será éste el valor a aplicar. CAPÍTULO VI.- CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS. Artículo 41.- Definición. Son las que definen la organización de los volúmenes y la forma de las construcciones. Artículo 42.- Ámbito de aplicación. Las condiciones de volumen que se establecen en el presente Capítulo son aplicables a las obras de nueva edificación y reestructuración. Se concretan en la normativa particular de zona del PGOU. Artículo 43.- Sólido capaz.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



22

Es el volumen, definido por las restantes determinaciones del planeamiento, dentro del cual debe contenerse la edificación sobre rasante. Artículo 44.- Altura de la edificación. 1. Altura de un edificio es la dimensión vertical del sólido capaz. 2. La altura puede expresarse en unidades métricas o en número de plantas. 3. La altura media en unidades métricas es la distancia desde la cota inferior de origen y referencia hasta cualquiera de los siguientes elementos y en función de ello será:

a) Altura de cornisa: es la medida hasta la intersección de la cara superior del forjado que forma el techo de la última planta con el plano de fachada del edificio. b) Altura total: es la medida hasta la cumbrera más alta del edificio. Cuando la altura se expresare en unidades métricas y no se especificara a cual se refiere se entenderá que es la altura de cornisa.

4. El número de plantas indicará el número de plantas por encima de la cota de referencia incluida la planta baja y excluida la que pudiera ser construida en virtud del artículo 48. Artículo 45.- Envolvente máxima.

1. La envolvente máxima es el volumen definido por las determinaciones del planeamiento dentro del cual debe contenerse la edificación sobre rasante. 2. Todos los puntos del edificio en la sección de cada cota de referencia, con excepción de las construcciones e instalaciones por encima de la altura reguladora máxima, deberán incluirse dentro de la envolvente máxima definida a partir de las alturas reguladoras (h) en cada línea de edificación, las rasantes de viales y la pendiente del terreno natural, de acuerdo con el siguiente esquema.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



23

Artículo 46.- Altura Reguladora. Valores. 1. Altura reguladora o máxima es la señalada en el Plano de Calificación y Ordenación Física o por las condiciones particulares de zona como valor límite de la altura de la edificación. De dicha altura se excluyen los áticos, salidas de escaleras, casetas de ascensores, etc, cuando los mismos estén autorizados. 2. A cada altura en número máximo de plantas corresponde con carácter general una altura métrica máxima y mínima determinada que podrá limitarse en las condiciones particulares de ordenanza de cada zona. 3.- En general las alturas previstas por el nuevo Plan oscilan entre cero (0) plantas y un máximo de cuatro (3) plantas y sus equivalencias métricas son las siguientes:

Nº PLANTAS MÍNIMO MÁXIMO

(PB) 1 3.0 m 4.00 m (PB+1) 2 6.00 m 7.00 m (PB+2) 3 9.00 m 10.50 m

(PB+2+Atico) 4 12.0 m 14.00 m

Artículo 47.- Consideración de la Condición de Altura. En los casos en que se señalare como condición de altura solamente la máxima, ha de entenderse que es posible edificar sin alcanzarla.

Sin embargo, el Ayuntamiento podrá exigir la edificación hasta la altura máxima en los casos en que se entienda necesario para la mejora de la imagen urbana y el decoro debido. Artículo 48.- Construcciones e instalaciones por encima de la envolvente máxima. Por encima de la envolvente máxima sólo se permitirán: a) La cubierta del edificio, de pendiente inferior a treinta (30) grados sexagesimales y cuyos arranques se produzcan en todas las líneas perimetrales de sus fachadas exteriores con la cara superior del forjado de la última planta, y con una altura máxima de tres (3) a partir de la misma. El vuelo máximo de la cubierta no podrá superar el de los aleros, y el arranque de los faldones de cubierta no podrá situarse a una altura mayor que la de la cara superior del forjado de última planta. Los espacios interiores que resulten bajo la cubierta podrán ser habitables y ocupables a partir de una altura libre de piso superior a uno con cincuenta (1.50) metros. La superficie construida que así resultare se computará a efectos del cálculo de edificabilidad. En el caso especial de los edificios con tres plantas de altura no se permitirá la ocupación de los espacios interiores a la cubierta b) Los petos de barandilla de fachadas (anterior, posterior o laterales) y de patios interiores, así como elementos de separación entre azoteas tendrán una altura máxima de ciento veinte (120) centímetros si son opacos y de ciento ochenta (180) centímetros si son enrejados o transparentes; en todo caso los petos de separación entre azoteas medianeras serán opacos y de doscientos (200)


Ayuntamiento de

Huétor Vega



24

centímetros de altura máxima, debiendo achaflanarse en fachada con un ángulo de 45º. c) Las cámaras de aire y elementos de cubierta de los casos de terraza o cubierta plana, con altura máxima total de ciento veinte (120) centímetros. d) Los remates de las cajas de escaleras, patios, ascensores, depósitos y otras instalaciones que, no podrán sobrepasar un máximo de trescientos treinta (330) centímetros de altura y siempre tratándose los cuerpos de obra como fachadas y las instalaciones con elementos de diseño que armonicen con el edificio. La altura se medirá hasta la cornisa del elemento construido, y no computarán edificabilidad. e) Los remates del edificio de carácter exclusivamente decorativo. f) Los áticos, donde estén permitidos, que podrán ocupar como máximo el 30 % de la planta inmediatamente inferior. g) En los casos de cubierta inclinada en los que se permita la utilización del espacio bajo cubierta de acuerdo con las condiciones de zona, la zona habitable no podrá sobresalir de los planos que conforman la cubierta. Artículo 49.- Construcciones e Instalaciones por debajo de la Cota de Referencia. 1. Se considera construcciones e instalaciones por debajo de la Cota de Referencia:

1.1. Sótano. Es la planta del edificio que tiene el forjado de suelo y techo por debajo de la rasante natural del terreno en cada uno de sus puntos. En el caso de sótanos, éstos podrán situarse en cualquier posición dentro de la parcela, si bien, su ocupación en proyección horizontal en ningún caso será superior a la permitida por la ordenanza particular de la zona en la que se ubique la parcela. 1.2. Semisótano. Es la planta del edificio que tiene el forjado de suelo bajo la rasante natural del terreno y el del techo por debajo del plano que define la cota de referencia, en cada uno de sus puntos. Por tanto, la altura máxima a la cara inferior del forjado será de 1,80 m, y en el punto medio de la fachada no podrá superar 1,30 m. Se medirán en tramos de fachada no superiores a 10 metros.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



25

La ocupación en planta de los semisótanos deberán respetar las distancias mínimas a los linderos de parcela en las condiciones determinadas en las ordenanzas de zona correspondiente, y el porcentaje de ocupación en ningún caso será superior al establecido por las mismas. 2. En ambos casos, el uso será distinto al Residencial, y siempre compatible con el principal. 3. En ambos casos y siempre en que se cumplan las condiciones contempladas en esta artículo para cada uno de los casos, su superficie no contabilizará como edificada a efectos del cómputo total, ni como planta a efectos de medición de la altura máxima. 4. Tanto en el caso de sótano como de semisótano y siempre que en ellos se prevea acceso rodado, las rampas para dicho fin tendrán una pendiente máxima del veinte (20) por ciento cuando se trate de viviendas unifamiliares y la determinada en la reglamentación de VPO cuando se trate de aparcamientos colectivos. Artículo 50.- Criterios para el Establecimiento de la Cota de Referencia. La cota de referencia constituye el punto de origen para la medición de la altura de la edificación. 1. Edificios con alineación obligatoria a vial:

En los edificios cuya fachada deba situarse obligatoriamente alineada al vial, la determinación de la cota de referencia será diferente para cada uno de los supuestos siguientes:

1.1. Edificios con frente a una sola vía:

a) Si la rasante de la calle tomada en la línea de fachada es tal que la diferencia de niveles entre los extremos de la fachada a mayor y a menor cota es igual o menor que ciento treinta (130) centímetros, la cota de referencia se tomará en el punto de fachada coincidente con la rasante de calle de cota media entre las extremas. En ningún caso la cara superior del forjado de planta baja se situará a una cota superior a ciento treinta (130) centímetros de la rasante de la calle tomada en la línea de fachada. b) Si por el contrario la diferencia de niveles es superior a ciento treinta (130) centímetros, se dividirá la fachada en los tramos necesarios para que sea aplicable la regla anterior, es decir, de forma que la diferencia entre las cotas extremas de cada tramo sea igual o inferior a ciento treinta (130) centímetros, aplicando a cada uno de estos tramos la regla anterior, y tomando en consecuencia como origen de alturas la cota media en cada tramo.

1.2. Edificios con frente a dos o más vías públicas formando esquina o chaflán.

a) Si la altura de la edificación es la misma en cada frente de vial, se aplicarán las disposiciones del número 1.1 anterior, pero resolviéndose el conjunto de las fachadas a todos los viales desarrolladas longitudinalmente como si fuesen una sola.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



26

b) Si las alturas reguladoras fueran diferentes se medirá la altura correspondiente a cada calle tomando como línea de separación de alturas la bisectriz del ángulo que formen las calles. Por motivos de composición estética se permitirá volver la altura mayor sobre la menor una distancia no superior al fondo edificable o alineación interior establecida y cuando no estuviesen establecidos estos parámetros una dimensión máxima de quince (15) metros, adoptándose el mismo criterio para las plantas ático. El paramento originado por la diferencia de alturas en ningún caso podrá formar medianeras, para lo que deberá retranquearse un mínimo de tres (3) metros de la parcela colindante al menos en los tres (3) primeros metros contados desde la alineación. El resto del paramento se tratará con los mismos materiales de las fachadas principales.

1.3. Edificación en solares con frente a dos vías paralelas u oblicuas que no formen ni esquina ni chaflán.

a) Los edificios en solares con frente a dos vías paralelas u oblicuas que no formen ni esquina ni chaflán y cuya edificación en cada frente venga separada de la otra por el espacio libre interior de manzana, se regularán a efectos de medición de alturas como si se tratase de edificios independientes. b) Edificios en solares con frente a dos vías paralelas u oblicuas que no formen ni esquina ni

chaflán y que se sitúen en manzanas sin espacio libre interior común. La altura reguladora se determinará en función de la establecida por el Plan General hacia cada vial. Esta altura se aplicará de acuerdo con el esquema de la envolvente máxima hasta una profundidad edificable determinada por el lugar geométrico de los puntos equidistantes de la alineación objeto de la edificación y de la alineación de la fachada opuesta, adoptándose el mismo criterio para las plantas ático.

1.4. Los casos particulares que originen alineaciones muy irregulares, se resolverán por analogía con los criterios expuestos en los apartados anteriores.

1.5. Edificios con frente a plaza. Cuando parte de la fachada de un edificio dé frente a una plaza y el resto a uno de los viales se seguirán las mismas reglas que en el supuesto del apartado 1.2.b) de este artículo.

2. Edificios con retranqueos: En los edificios cuya fachada no se sitúe alineada al vial, las cotas de referencia para la medición de alturas se atenderá a las siguientes reglas: 2.1. La cota de referencia es la cara superior del forjado inferior de la planta baja que el proyecto de obra establecerá, con una variación absoluta inferior a ciento treinta (130) centímetros con relación a la cota natural del terreno. En consecuencia, en los


Ayuntamiento de

Huétor Vega



27

terrenos de pendiente acusada la planta baja habrá de fraccionarse en el número conveniente de partes para cumplir con la condición antedicha, no pudiéndose sobrepasar la altura máxima autorizada en ninguna sección longitudinal o transversal del propio edificio con relación a las respectivas cotas de referencia de las distintas plantas bajas existentes. La edificación deberá asimilarse a la topografía del terreno, de forma que trazando un plano sobre el mismo a una distancia de éste equivalente a la máxima altura permitida, la edificación realizada de forma escalonada se vaya adaptando al mencionado plano. El proyecto contendrá las secciones necesarias para su completa definición. 2.2. La altura máxima de la edificación se fijará en cada uno de sus puntos a partir de la cota de la planta que tenga la consideración de planta baja. 2.3. En el caso en que la topografía de una parcela presente abancalamientos o escalonamientos naturales pronunciados, se podrá tomar como rasante natural del terreno un plano inclinado y alabeado imaginario que resulte de unir la rasante de la calle tomada en la línea de fachada con la rasante natural del terreno definida por el lindero trasero, o la de la rasante oficial de la otra calle a la que de fachada, en su caso. Este plano sustituirá a la rasante natural del terreno a los efectos de este artículo. 2.4. Para modificaciones de la rasante natural del terreno será necesario proyecto de movimiento de tierras previo o conjunto con el proyecto de edificación. Cualquier modificación de la topografía natural de la parcela deberá establecerse conforme a las reglas contenidas en este artículo.

Artículo 51.- Ancho de vial. Si las condiciones particulares de zona fijaran la altura reguladora u otras características de la edificación en función del ancho de la calle, su forma de medición se atendrá a las siguientes reglas:

a) Si las alineaciones exteriores están constituidas por rectas y curvas paralelas, se tomará como ancho de vial, para cada lado de un tramo de calle comprendido entre dos transversales, el mínimo ancho en el lado y tramo considerados. b) Si las alineaciones exteriores no son paralelas o presentan estrechamientos, ensanches o cualquier otro tipo de irregularidad, se tomará como ancho de vial, para cada lado de un tramo de calle comprendido entre dos transversales, el ancho medio ponderado en el lado y tramo considerados.

Artículo 52.- Relación ancho de vial - Altura de las Edificaciones. En aquellas zonas en las que el Plan no fijara gráficamente la altura reguladora, o ésta quede abierta a la interpretación, las nuevas construcciones cuando sea obligatoria su alineación a vial, no podrán guardar una relación entre la altura de cornisa en metros y el ancho de calle superior a la proporción 2:1. Artículo 53.- Plantas.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



28

1. Planta es toda superficie horizontal practicable y cubierta. 2. La regulación del Plan General considera los siguientes tipos de plantas en función de su posición en el edificio.

a) Sótano. Se considerará sótano la planta en la que todos los puntos de la cara inferior del forjado del techo de la misma se sitúen por debajo de la rasante del terreno. b) Se considerará semisótano aquella planta en la que su forjado de techo se sitúe parcialmente por debajo de la rasante del terreno, o bien que el mismo no sobrepase en más de ciento treinta (130) centímetros, la rasante del terreno, medido a la cara inferior del forjado. c) Planta baja. En la edificación que deba alinearse a vial, tendrá la consideración de planta baja aquella cuyo suelo esté situado entre los setenta (70) centímetros por debajo de la cota de referencia y los ciento veinte (120) centímetros por encima de ella, sin perjuicio de lo que establezca las condiciones particulares de zona del Plan General. En el resto de las edificaciones la planta baja será la que tenga el suelo entre los ciento veinte (120) centímetros por encima o por debajo de la rasante del terreno. d) Entreplanta. Es la planta que tiene la totalidad del forjado de suelo en una posición intermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta baja o de piso. e) Planta piso. Es la situada por encima del forjado de techo de la planta baja.

f) Ático. Es la última planta de un edificio cuando su superficie edificada es inferior a la normal de las restantes plantas y su fachada se encuentra retranqueada del plano de fachada del edificio. g) Bajo cubierta. Es la planta situada entre la cara superior del forjado de la última planta y la cara inferior de los elementos constructivos de la cubierta inclinada.

Artículo 54.- Altura libre y cota de planta piso. 1. Altura de piso es la distancia vertical entre las caras superiores de los forjados de dos plantas consecutivas. 2. Altura libre de piso es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta y la cara inferior del forjado del techo en la planta o, si lo hubiere, del falso techo. 3. Cota de planta piso es la distancia vertical medida entre la cota de referencia de la planta baja y la cara superior del forjado de la planta a la que se refiere la medición. Artículo 55.- Sótanos. 1. La altura libre de los sótanos no será inferior a doscientos veinticinco (225) centímetros, ni la altura de piso inferior a doscientos cincuenta (250) centímetros. 2. El número total de sótanos, no podrá exceder de tres (3); ni la cara superior del pavimento del sótano más profundo distará más


Ayuntamiento de

Huétor Vega



29

de ocho (8) metros medidos desde la rasante de la acera o del terreno. Artículo 56.- Entreplantas. 1. Podrá autorizarse la construcción de entreplantas siempre que su superficie útil no exceda del cincuenta por ciento (50 %) de la superficie útil del local a que esté adscrita y no rebase la superficie edificable. 2. La altura libre de piso por encima y por debajo de la entreplanta será en todo caso superior a doscientos cuarenta (240) centímetros. Esta distancia tendrá valor de mínimo independiente del uso a que se destine la entreplanta. 3. Las entreplantas no computarán a los efectos del número máximo de plantas autorizables. Artículo 57.- Planta Baja. Salvo que las condiciones particulares de zona establecieran otros parámetros, el techo de las plantas bajas distará de la cota de referencia un mínimo de doscientos cincuenta (250) centímetros. Las distancias citadas lo son sin perjuicio de las que corresponde en función del uso al que se destine la edificación. Artículo 58.- Planta Piso. La altura libre de las plantas piso será como mínimo de doscientos

cincuenta (250) centímetros. Artículo 59.- Áticos y plantas bajo cubierta.

1. Solo se permitirán los áticos, que tendrán la misma altura mínima que las plantas pisos y se retranquearán un mínimo de tres (3) metros de las fachadas, cuando expresamente lo autoricen las condiciones particulares de zona.

2. Las plantas bajo cubierta, solo se autorizarán donde

expresamente lo permitan las condiciones particulares de zona, y cuando la altura hasta la cumbrera no supere los trescientos (300) centímetros.

Artículo 60.- Cuerpos Salientes. 1. Son cuerpos salientes los cuerpos de la edificación habitables u ocupables, cubiertos, cerrados o abiertos, que sobresalen del plano de la fachada. 2. En las edificaciones exentas dentro de parcela propia se permitirán los cuerpos salientes siempre que cumplan con todas las demás condiciones generales y particulares de la zona, no pudiendo en ningún lugar sobrepasar los límites del Área de Movimiento de la Edificación. 3. Hacia fuera de la alineación oficial no se permitirán cuerpos salientes cerrados para ningún tipo de edificación o zona.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



30

4. Se permitirán los cuerpos salientes abiertos o balcones siempre que su diseño se ajuste a las siguientes condiciones:

a) Se prohíben los cuerpos salientes en calles de anchura inferior a cuatro (4) metros. b) Sobre espacios de dominio público, el vuelo máximo se fijará conforme al más restrictivo de los siguientes criterios: una distancia máxima de cien (100) centímetros sobre la línea de edificación y un ocho (8) por ciento del ancho de la vía pública. c) En los edificios alineados a vial, los cuerpos salientes deberán separarse como mínimo cien (100) centímetros de la medianería sobre el plano de fachada. d) Asimismo los cuerpos salientes no podrán estar a una altura inferior a trescientos cincuenta (350) centímetros al nivel de la acera.

5. Los cuerpos salientes cerrados cuyo cerramiento sea transparente o translucido en más de un ochenta y cinco (85) por ciento, tendrán la consideración de abiertos, debiendo de cumplir las exigencias del apartado anterior. Artículo 61.- Elementos Salientes. 1. Elementos salientes son partes integrantes de la edificación o elementos constructivos no habitables ni ocupables de carácter fijo que sobresalen de la línea de fachada o de la alineación de la edificación, o de la alineación interior. No tendrán la consideración

de elementos salientes los toldos y marquesinas. 2. En el caso de edificaciones alineadas a un vial, los elementos salientes tales como los zócalos pilares, aleros, gárgolas, parasoles y otros semejantes fijos, limitarán su vuelo de conformidad con las siguientes particularidades:

a) Se admiten en todas las situaciones los zócalos y molduras que podrán sobresalir con respecto al paramento de fachada hasta un diez (10) por ciento del ancho de la acera con un máximo de diez (10) centímetros. b) Se admiten los elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno de sus puntos se encuentre a una altura inferior a tres (3) metros por encima de la rasante de la acera, y que sus dimensiones no excedan de las prescritas para los cuerpos salientes abiertos. c) El saliente o vuelo máximo de cornisas y aleros sobre el plano de fachada no excederá en más del veinte (20) por ciento al que corresponde, en el caso particular, a los cuerpos salientes abiertos, conforme determina el artículo anterior.

Artículo 62.- Elementos Salientes no Permanentes. Los elementos salientes no permanentes, tales como los toldos, las persianas, anuncios y similares, se regularán por las correspondientes ordenanzas municipales.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



31

Artículo 63.- Patios. 1. Patio es todo espacio no edificado delimitado por fachadas interiores de los edificios. También será considerado como tal, cualquier espacio no edificado al interior de las alineaciones exteriores cuyo perímetro esté rodeado por la edificación en una dimensión superior a las dos terceras partes (2/3) de su longitud total. 2. Los patios pueden ser: a) Patio de parcela: es aquel que está situado en el interior de la edificación o en contacto con alguno de los linderos de la parcela salvo con el frontal. Por su función estos patios pueden ser:

- Patios de ventilación, que son aquellos cuyo fin es ventilar espacios no habitables. - Patios de luces, si su fin es ventilar e iluminar piezas habitables, tendrán la consideración de patios vivideros aquellos que reúnan las condiciones de dimensiones y accesos que se establecen en los artículos siguientes.

b) Patio abierto: es aquel que cuenta con una embocadura abierta a la vía pública o a un espacio libre. c) Patio inglés: es el patio abierto por debajo de la rasante de la acera o terreno. d) Patio de manzana: es aquel que tiene definida por el planeamiento su forma y posición en la parcela para, junto con los de las parcelas colindantes, formar un espacio libre único para todas ellas.

Artículo 64.- Anchura de patios. 1. Anchura de patio es la medida de la separación entre los paramentos de fachada opuestos. Por ningún concepto esta anchura será inferior a tres (3) metros y se podrá inscribir un circulo de tres (3) metros de diámetro. 2. Los patios de manzana deberán poder inscribir un circulo de diez (10) metros en su planta a fin de que pueda tener la consideración de tal. 3. Los patios de cualquier tipo mantendrán uniformes sus dimensiones en toda su altura, salvo que las incrementen. 4. La anchura mínima del patio no podrá ocuparse con cuerpos salientes. Artículo 65.- Medición de la altura de los patios. Salvo que las condiciones particulares de zona establezcan otros criterios, se considerará como altura a efectos de la medición de patios al cociente de la suma de los productos de la altura de cada tramo de fachada por la longitud de cada uno dividido por la longitud total del perímetro que cierra el patio. La altura de cada paramento se medirá, tomando como cota de partida la del piso del local de cota más baja que tenga huecos de luz y ventilación al patio, y hasta la coronación de la edificación a la que sirve.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



32

Artículo 66.- Dimensión de los patios de parcela. 1. Sin perjuicio de lo que establezca las condiciones particulares de zona del Plan General las dimensiones de los patios se ajustarán a las que se indican en los siguientes epígrafes de este artículo. 2. En viviendas unifamiliares las dimensiones de los patios se

ajustarán a los siguientes parámetros:

a) La dimensión de cualquier lado del patio será igual o superior a un tercio de su altura (h/3), con un mínimo de trescientos (300) centímetros.

3. En las viviendas plurifamiliares sus parámetros serán los siguientes:

a) La dimensión de los patios de parcela se establece en función del uso de las piezas que abren a ellos y de la altura (h) del patio. b) El cuadro siguiente determina las dimensiones mínimas:

TIPO DE PATIO DIMENSIÓN MÍNIMA

En relación con la altura Absoluta (m) Patios vivideros H

7,00

Patios de luces H/3 3,00

c) En consideración a las dificultades que pudieran presentar las construcciones en parcelarios muy irregulares se permitirá una tolerancia de hasta el cinco por ciento (5 %) en el ajuste de los parámetros establecidos en el anterior apartado siempre que se justifique una solución arquitectónica adecuada. d) En los patios de planta no rectangular, su forma será tal que permita trazar en su interior una circunferencia de diámetro igual a la dimensión menor entre paramentos opuestos, cuyas luces rectas no podrán ser en ningún caso inferiores a tres (3) metros, manteniéndose para el resto de los paramentos enfrentados las distancias mínimas establecidas en el cuadro. A estos efectos, se entiende por luz recta la longitud del segmento perpendicular al paramento exterior medido en el eje del hueco considerado, desde dicho paramento hasta el muro o lindero más próximo. e) Los patios adosados a los linderos con las otras fincas cumplirán las anteriores condiciones, considerándose como paramento frontal el de la linde, aún cuando no estuviera construido, o bien podrá considerarse como patio único, mancomunado con el edificio colindante.

Artículo 67.- Dimensión de los patios abiertos. La embocadura del patio deberá tener un ancho mayor de un tercio de la altura (h/3) y como mínimo de tres (3) metros. Esta dimensión mínima deberá salvarse según el sistema de medidas más desfavorable en cada caso y siempre en todos los puntos de los


Ayuntamiento de

Huétor Vega



33

paramentos enfrentados. Artículo 68.- Dimensión de los patios ingleses. Los patios ingleses tendrán una anchura mínima de doscientos cincuenta (250) centímetros. Estarán dotados de cerramientos, barandillas o protecciones adecuadas. Artículo 69.- Cota de Pavimento. El pavimento de los patios no podrán situarse a un nivel superior a un (1) metro por encima del suelo de cualquiera de los locales a los que él habrán huecos de luces o ventilación. Artículo 70.- Acceso a patio. Sin perjuicio de lo que establezcan las condiciones particulares de zona, los patios de manzana deberán tener un acceso o vía pública que como mínimo tendrá un ancho de trescientos cincuenta (350) centímetros, salvando las diferencias de cota que pudieran existir, y que nunca podrán exceder en más o en menos de (1) metro, mediante rampas. Artículo 71.- Construcciones en los patios. 1. En las zonas de uso determinado residencial no se autorizará ninguna construcción de nueva planta, con excepción de la construcción auxiliar correspondiente, ni obras de ampliación que

ocupen los patios de parcela. 2. El planeamiento que desarrolle el Plan General podrá señalar en su ordenación la localización de edificaciones destinadas a usos dotacionales o dotaciones de los edificios en el interior de los patios de manzana. Fuera de este supuesto y de las construcciones auxiliares, no cabrá la ocupación por construcciones de los patios de manzana. Artículo 72.- Cubrición de patios. Se podrán cubrir los patios de luces y ventilación con claraboyas y lucernarios traslúcidos en las edificaciones, siempre que estos elementos dejen un espacio perimetral desprovisto de cualquier tipo de cierre, entre los del patio y el elemento de cubrición, que permita una superficie mínima de ventilación superior en el veinte por ciento (20 %) a la del patio. Los patios así cubiertos no computarán a efectos de edificabilidad. Artículo 73.- Régimen de mancomunidad de patios. 1. Los patios mancomunados son los patios de parcelas comunes a los volúmenes de dos inmuebles colindantes, cuando se constituya mancomunidad a fin de completar las dimensiones mínimas del patio. 2. La mancomunidad deberá establecerse mediante escritura pública, y como derecho real de servidumbre sobre los solares o inmuebles, inscrita en el Registro de Propiedad.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



34

3. Esta servidumbre no podrá cancelarse sin autorización de la Administración urbanística municipal ni en tanto subsista alguno de los edificios cuyos patios requieran este complemento para alcanzar la dimensión mínima. Artículo 74.- Muros de Separación entre patios medianeros. En la Separación de patios colindantes de diferentes fincas, el cerramiento de la Medianería tendrá una altura máxima de tres (3) metros a contar de la rasante del patio más bajo. En el caso de existir diferencia de rasante entre los dos patios superior a un metro, el muro de Separación entre ambos no podrá exceder de dos (2) metros desde la rasante del patio más alto. CAPÍTULO VII.- CONDICIONES DE CALIDAD E HIGIENE DE LOS EDIFICIOS. Artículo 75.- Definición. Son condiciones de calidad e higiene las que se establecen para garantizar el buen hacer constructivo y la salubridad en la utilización de los locales por las personas. Artículo 76.- Ámbito de aplicación. 1. Las condiciones de calidad e higiene son de aplicación a obras de nueva edificación y aquellos locales resultantes de obras de reforma total. Serán asimismo de aplicación en el resto de las obras

en los edificios en que su cumplimiento no represente desviación importante en el objeto de las mismas. 2. En todo caso se cumplirán las condiciones que se establecieran para poder desarrollar los usos previstos, las de aplicación en la zona en que se encuentre el edificio y cuantas estuvieren vigentes de ámbito superior al municipal. SECCIÓN 1ª.- CONDICIONES DE CALIDAD. Artículo 77.- Calidad de las Construcciones. Las construcciones buscarán en sus soluciones de proyecto la mejor estabilidad, durabilidad, resistencia, seguridad y economía de mantenimiento de los materiales empleados y de su colocación en obra. Artículo 78.- Condiciones de Aislamiento. 1. Las construcciones y edificaciones deberán cumplir las condiciones de transmisión y aislamiento térmico contenidas en la normativa vigente y en el Código Técnico de Edificación (CTE). 2. Todo local debe ser estanco y estar protegido de la penetración de humedades. A este fin las soleras, muros perimetrales de sótanos, cubiertas, juntas de construcciones, y demás puntos que puedan ser causa de filtración de aguas, estarán debidamente impermeabilizados y aislados. Las carpinterías exteriores cumplirán el Código Técnico de Edificación (CTE) sobre


Ayuntamiento de

Huétor Vega



35

condiciones térmicas en los edificios. SECCIÓN 2ª.- CONDICIONES HIGIÉNICAS DE LOS LOCALES. Artículo 79.- Local. Se entiende por local el conjunto de piezas contiguas en el espacio dedicadas al desarrollo y ejercicio de una misma actividad. Artículo 80.- Local Exterior. 1. Se considerará que un local es exterior si todas sus piezas habitables cumplen alguna de las siguientes condiciones:

a) Dar sobre una vía pública, calle o plaza. b) Recaer sobre un espacio libre de edificación de carácter público. c) Dar a un espacio libre de edificación de carácter privado o patio, que cumpla las condiciones dimensionales mínimos que se disponen para los patios de manzana.

2. Deberá cumplir además las condiciones correspondientes de superficie de huecos y superficie de ventilación. Artículo 81.- Piezas habitables. 1. Se considerará pieza habitable toda aquélla en la que desarrollen

actividades de estancia, reposo o trabajo que requieran la permanencia prolongada de personas. Y, en concreto, se considerarán piezas habitables o vivideras todas las integradas en la vivienda, excepto baños, aseos, lavaderos, trasteros, bodegas, cocheras y similares. A efectos de cómputo de número de piezas habitables en apartamentos, se considerará una sola pieza al conjunto de cocina-estancia-comedor cuando estén integradas en un mismo espacio siendo la comunicación entre ambas un paramento vertical libre o practicable de al menos 3 m2 de superficie y la superficie útil de la zona destinada a cocina menor de 9 m2. 2. Toda pieza habitable deberá satisfacer alguna de las condiciones que se señalan en el artículo anterior. Se exceptúan las pertenecientes a aquellos locales que deban o puedan carecer de huecos en razón de la actividad que en ellos se desarrolle, y siempre que cuenten con instalación mecánica de ventilación y acondicionamiento de aire. Artículo 82.- Piezas Habitables en Plantas Sótano. No podrán instalarse en sótanos piezas habitables, salvo el almacenaje y las instalaciones al servicio del edificio y los expresamente autorizados en las normas de uso. En todo caso se prohíbe el uso residencial en las plantas sótano. Artículo 83.- Ventilación e iluminación. 1. Los huecos de ventilación e iluminación de las piezas habitables


Ayuntamiento de

Huétor Vega



36

deberán tener una superficie no inferior a un décimo (1/10) de la planta del local. No se dispondrá ningún puesto de trabajo estable a más de diez (10) metros de distancia de los huecos de iluminación y ventilación, salvo especiales exigencias técnicas de la actividad. 2. Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable con una dimensión de, al menos, la equivalente a un veinteavo (1/20) de la superficie útil de la pieza. 3. Las cocinas, así como cualquier otra pieza donde se produzca combustión o gases, dispondrán de conductos independientes o ventilación forzada para su eliminación. 4. La ventilación de las piezas no habitables tales como aseos, baños, cuartos de calefacción, de basura, de acondicionamiento de aire, despensas, trasteros y garajes, podrá llevarse a cabo mediante sistemas artificiales de ventilación forzada o por otros medios mecánicos. 5. Deberá cumplir la normativa vigente, así como el Código Técnico de Edificación (CTE). Artículo 84.- Oscurecimiento de las Piezas Habitables. Las piezas habitables destinadas a dormitorios dispondrán de los medios necesarios que permitan su oscurecimiento temporal frente a la luz exterior, bien mediante sistemas fijos o previendo la instalación de dichos sistemas por los usuarios. Artículo 85.- Servicios Higiénicos.

Los diferentes usos o actividades dispondrán de los servicios higiénicos exigidos por las normas sectoriales aplicables. Cuando no exista regulación específica podrán aplicarse para el cálculo de la dotación los siguientes criterios: a) Hasta doscientos metros cuadrados, un inodoro y un lavabo; por cada doscientos metros cuadrados adicionales o fracción superior a cien metros cuadrados se aumentará un inodoro y un lavabo, separándose entonces por sexos. No obstante, un estudio justificado de la ocupación máxima prevista por otros parámetros relacionados con el aforo y la simultaneidad de utilización, podrá justificar distintas dotaciones. b) En locales de pública concurrencia, los inodoros no podrán comunicar directamente con el resto de los locales, debiendo conformarse un vestíbulo o espacio de Separación, mediante particiones y puerta. c) En locales agrupados, podrán agruparse las dotaciones, manteniendo el número y condiciones, partiendo de la superficie total, incluyendo espacios comunes de uso público. CAPÍTULO VIII.- CONDICIONES DE LAS DOTACIONES Y SERVICIOS DE LOS EDIFICIOS. Artículo 86.- Definición. Son condiciones de las dotaciones y servicios de los edificios las que se imponen al conjunto de instalaciones y máquinas, así como a los espacios que ocupen, para el buen funcionamiento de los


Ayuntamiento de

Huétor Vega



37

edificios y los locales conforme al destino que tienen previsto. Artículo 87.- Ámbito de aplicación. 1. Las condiciones que se señalan para las dotaciones y servicios de los edificios son de aplicación a las obras de nueva edificación y a aquellos locales resultantes de obras de acondicionamiento y reforma total. Serán, asimismo, de aplicación en el resto de las obras en los espacios en los que su provisión no represente desviación importante en los objetivos de las mismas. 2. En todo caso se cumplirán las condiciones que estén vigentes de ámbito superior al municipal o las que el Ayuntamiento promulgue. El Ayuntamiento exigirá el cumplimiento de las instrucciones contenidas en el Código Técnico de Edificación (CTE). Artículo 88.- Reserva para las instalaciones en la planta cubierta. En las edificaciones de vivienda colectiva en bloque de nueva construcción, se deberá reservar en la planta cubierta una zona para las instalaciones del edificio, de conformidad con lo previsto en el Código Técnico de la Edificación (C.T.E). SECCIÓN 1ª.- DOTACIÓN DE AGUA. Artículo 89.- Dotación de Agua Potable.

1. Todo edificio deberá disponer en su interior de instalación de agua corriente potable con dimensionado suficiente para las necesidades propias del uso, de acuerdo con la normativa legal en vigor. En los edificios de nueva planta destinados a vivienda se preverá una batería de contadores de agua capaz de albergar un contador por cada vivienda y un contador por cada 100 metros cuadrados útiles de local comercial en el caso de que se proyecten locales, salvo que el proyecto incluya los locales terminados y con un uso específico asignado. 2. La red de agua potable abastecerá todos los lugares de aseo y preparación de alimentos y cuantos otros sean necesarios para cada actividad. 3. En aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto 140/2003, de 7 de febrero, por el que se establecen los criterios sanitarios de la calidad del agua del Consumo Humano, y en virtud de las facultades propias del Plan General, no se podrán otorgar licencias para la construcción de ningún tipo de edificio, hasta tanto no quede garantizado el caudal de agua necesario para el desarrollo de su actividad, bien a través del sistema de suministro municipal u otro distinto, y se acredite la garantía sanitaria de las aguas destinadas al consumo humano de acuerdo con lo dispuesto en el citado Real Decreto 140/2003, todo ello siempre que el suministro no sea de la red municipal. Cuando la procedencia de las aguas no fuera el suministro municipal, deberá justificarse además su origen, la forma de captación, emplazamiento, aforos, análisis y garantías de su suministro. Artículo 90.- Dotación de Agua Caliente.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



38

En todo edificio deberá preverse la instalación de agua caliente en los aparatos sanitarios destinados al aseo de las personas y a la limpieza doméstica. Artículo 91.- Energía Eléctrica. Todo edificio contará con instalación interior de energía eléctrica conectada a la red de abastecimiento general o a sistema de generación propia realizada de acuerdo con el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión o, en su caso, la normativa vigente en cada momento, y dispondrá del espacio necesario para la colocación de contadores reservado en relación a los usos que se implanten, incluyendo los locales comerciales en su caso. En los edificios de nueva planta destinados a vivienda se preverá una batería de contadores eléctricos capaz de albergar un contador por cada vivienda y un contador por cada 100 metros cuadrados útiles de local comercial en el caso de que se proyecten locales, salvo que el proyecto incluya los locales terminados y con un uso específico asignado. Artículo 92.- Instalaciones de Climatización. 1. Todo edificio donde existan dependencias destinadas a la permanencia de personas deberá contar, cuando menos, con preinstalación de calefacción, que podrá emplear cualquier sistema de producción de calor. 2. En el caso de previsión de instalación de climatización para aire acondicionado, queda expresamente prohibida la colocación de

aparatos de producción de frío en la fachada exterior del edificio con salida directa a la vía pública, debiendo situarse en las cubiertas del edificio. Artículo 93.- Gas Energético. Los edificios que incluyan el gas entre sus fuentes de energía, deberán cumplir en su instalación las condiciones impuestas por la reglamentación específica, por las ordenanzas correspondientes que apruebe el Ayuntamiento y por las normas de las propias compañías suministradoras, en su caso. Artículo 94.- Combustibles líquidos. 1. Cuando la fuente de energía utilizada sean los derivados del petróleo, las instalaciones de almacenamiento de estos combustibles deberán ajustarse a lo establecido por la reglamentación específica y demás normas de carácter general que sean de aplicación. 2. La dotación de depósitos de combustibles quedará definida en cada caso, según lo establezca la reglamentación correspondiente. Artículo 95.- Combustibles Sólidos. Las calderas y quemadores cumplirán la normativa que les sea de aplicación, y contarán con los filtros y medidas correctoras suficientes para adecuar la emisión de humos, gases y otros contaminantes atmosféricos, al menos, hasta los niveles que se


Ayuntamiento de

Huétor Vega



39

especifican en las ordenanzas correspondientes. Artículo 96.- Energías Alternativas. En materia de utilización de energías alternativas, los edificios de nueva construcción deberán ceñirse a las exigencias del Código Técnico de Edificación (CTE), previendo espacios y condiciones técnicas suficientes para la ubicación de instalaciones receptoras de energía solar u otra energía alternativa, suficientes para las necesidades domésticas y de servicio propias del edificio. Esta previsión tendrá en cuenta el impacto estético y visual, sobre todo en zonas de especial significación ambiental. Artículo 97.- Cuartos de Calderas. Cumplirán las normativas técnicas aplicables en función del tipo de instalaciones de que se trate. SECCIÓN 2ª.- DOTACIONES DE COMUNICACIÓN. Artículo 98.- Telecomunicaciones. 1. Todos los edificios deberán construirse con previsión de las canalizaciones para instalaciones de telecomunicación telefónicas, con independencia de que se realice o no la conexión con el servicio telefónico. 2. En las actuaciones del tipo complejos residenciales y en edificios

destinados a vivienda colectiva se preverá la intercomunicación en circuito cerrado dentro del edificio, que asegure la comunicación desde el acceso o portal hasta cada una de las viviendas. 3. Las instalaciones de telefonía e interfonía quedarán definidas teniendo en cuenta la posibilidad inmediata de conectar con la red pública y la posibilidad de intercomunicación en circuito cerrado dentro del edificio, desde el portal hasta cada vivienda. Artículo 99.- Radio y Televisión. 1. En todas las edificaciones destinadas a viviendas colectivas, y aquéllas en que se prevea la instalación de equipos receptores de televisión o radio en locales de distinta propiedad o usuario, se instalará antena colectiva de televisión y radiodifusión en frecuencia modulada. En todo caso, la canalización discurrirá bajo tubo empotrado en obra. 2. Cuando el elemento a instalar sea una antena receptora de señales de televisión vía satélite, deberá emplazarse en el punto del edificio o parcela en que menor impacto visual suponga para el medio y siempre donde sea menos visible desde los espacios públicos. Artículo 100.- Servicios Postales. Todo edificio dispondrá de buzones para la correspondencia en lugar fácilmente accesible para los servicios de Correos.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



40

SECCIÓN 3ª.- SERVICIOS DE EVACUACIÓN. Artículo 101.- Evacuación de Aguas Pluviales. 1. El desagüe de las aguas pluviales se hará mediante un sistema de recogida, que por bajantes, las haga llegar al alcantarillado urbano destinado a recoger dicha clase de aguas, o por vertido libre en la propia parcela cuando se trate de edificación aislada. De no existir alcantarillado urbano frente al inmueble de que se trate deberán conducirse por debajo del pavimento de la vía pública, hasta la red general, en las condiciones que determine el Ayuntamiento. 2. En cualquier caso, independientemente de la existencia de red separativa de aguas pluviales y residuales a nivel urbano, la edificación deberá prever un sistema separativo hasta su conexión con aquella. Artículo 102.- Evacuación de Aguas Residuales. 1. Todas las edificaciones deberán cumplir las características mínimas de vertido que establece la Ley 11/2005, de 22 de junio, de Agua, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas y la normativa que la desarrolla. 2. Las instalaciones de evacuación de aguas residuales quedarán definidas por su capacidad de evacuación sobre la base de criterios indicados en las normas correspondientes, y en todo caso no verterán a la red de alcantarillado sin cumplir las determinaciones

técnicas municipales establecidas en las ordenanzas al respecto. 3. Todas las edificaciones en suelo urbano y urbanizable deberán resolver la evacuación de aguas residuales siempre mediante su conexión a la red de saneamiento municipal y de ésta a una Estación Depuradora de Aguas Residuales. Exclusivamente para edificaciones en Suelo No Urbanizable que no puedan tener acceso a dicha red se permitirá el uso de soluciones que garantice la depuración de aguas residuales tales como fosas sépticas, prohibiéndose soluciones como pozos ciegos o similares. 4. En caso de proyectarse locales comerciales sin uso determinado, se deberá prever la instalación general que posibilite un punto de evacuación por cada cien (100) metros cuadrados de local. 5. En cualquier caso, independientemente de la existencia de red separativa de aguas pluviales y residuales a nivel urbano, la edificación deberá prever un sistema separativo hasta su conexión con aquella. Artículo 103.- Evacuación de Humos. 1. Como criterio general la evacuación de humos procedentes de cocinas industriales se realizará a través de chimeneas, se prohíbe la salida libre de humos por fachadas, patios comunes, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carácter provisional. Cabrá autorizar la evacuación de humos procedentes de locales de planta baja o inferiores a la baja situados en patios comunes del edificio. En ningún caso se alterarán las condiciones de decoro de dichos patios. Se dará tratamiento arquitectónico adecuado a los


Ayuntamiento de

Huétor Vega



41

elementos de evacuación de humos, que no podrán interceptar en su desarrollo huecos de ventilación e iluminación, de los que se distanciarán una longitud equivalente al saliente máximo de la conducción con el mínimo de cincuenta (50) centímetros. Todo tipo de conducto o chimenea estará provisto de aislamiento y revestimiento suficientes para evitar que la radiación de calor se transmita a las propiedades contiguas, y que el paso y salida de humos cause molestias o perjuicios a terceros. Los conductos no discurrirán visibles por las fachadas exteriores y se elevarán como mínimo un (1) metro por encima del edificio más alto, próximo o colindante en un radio no inferior a ocho (8) metros, y en todo caso con altura mínima de dos (2) metros por encima de la cubierta propia. Es preceptivo el empleo de filtros recogedores de grasas en las campanas extractoras de humos de chimeneas industriales, instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vahos de cocinas de colectividades, hoteles, restaurantes o cafeterías. 2.- El Ayuntamiento podrá imponer las medidas correctoras que estime pertinente cuando, previo informe técnico, se acredite que una salida de humos causa perjuicios al vecindario. Serán de aplicación cuantas disposiciones sobre contaminación atmosférica estén vigentes tanto si dimanan del Ayuntamiento como de cualquier otra autoridad supramunicipal. Artículo 104.- Evacuación de Residuos Sólidos. 1. La instalación de evacuación de basuras se definirá por su

capacidad de recogida y almacenamiento, en función de las necesidades de los usuarios. 2. Se prohíben los trituradores de basuras y residuos con vertidos a la red de alcantarillado. 3. Cuando las basuras u otros residuos sólidos que produjera cualquier actividad, por sus características, no puedan o deban ser recogidos por el servicio de recogida domiciliario, deberán ser trasladados directamente al lugar adecuado para su vertido por cuenta del titular de la actividad. 4. Condiciones generales y ámbito de prestación de los servicios: 4.1. Existirá una Ordenanza que regulará las condiciones en las cuales el Ayuntamiento prestará y el usuario utilizará los servicios destinados a la recogida de los desechos y residuos urbanos producidos por los ciudadanos. Tienen la categoría de usuarios a los efectos de prestación de estos servicios todos los vecinos y habitantes de Huétor Vega, que se encuentren dados de alta en el padrón correspondiente. 4.2. En ningún caso se permite el libramiento a los servicios de la recogida domiciliaria: los animales muertos, los muebles, enseres domésticos, trastos viejos y los materiales residuales procedentes de pequeñas reparaciones en los domicilios. 4.3. La prestación del servicio de recogida de basuras domiciliarias comprenderá las siguientes operaciones: - Traslado de las basuras desde los puntos de su libramiento hasta los vehículos de recogida;


Ayuntamiento de

Huétor Vega



42

- Vaciado de las basuras en los elementos de carga de dichos vehículos; - Devolución, si procede, de los elementos de contención una vez vaciados, a los puntos originarios de recogida; - Retirada de las basuras vertidas en la vía pública a consecuencia de estas operaciones. - Transporte y descarga de las basuras en los equipamientos habilitados al efecto por los servicios municipales. 4.4. Se prohíbe el abandono de las basuras. Los usuarios están obligados a librarlas a los servicios de recogida con arreglo al horario establecido. SECCIÓN 4ª. INSTALACIONES DE CONFORT. Artículo 105.- Instalaciones de Clima Artificial. 1. Todo edificio en el que existan locales destinados a la permanencia sedentaria de personas deberá disponer de condiciones que permitan la instalación de calefacción, o acondicionamiento de aire pudiendo emplear cualquier sistema de producción de calor que pueda mantener las condiciones de temperatura fijadas por la normativa específica correspondiente. El proyecto de la instalación buscará la solución de diseño que conduzca a un mayor ahorro energético. 2. En el caso de instalaciones de calefacción central, el Ayuntamiento podrá permitir la apertura, en fachada o portal del edificio, de tolvas o troneras destinadas a facilitar el almacenaje de combustible.

3. Salvo en el caso de locales que, por las características peculiares del uso a que se destinen, requieran el aislamiento de la luz solar o deban ser cerrados, en los que la ventilación y climatización del local se hará exclusivamente por medios mecánicos, no cabrá la ventilación de un local sólo por procedimientos tecnológicos. La previsión de instalación de aire acondicionado no se traducirá en inexistencia de ventanas, o incumplimiento de las condiciones de iluminación y ventilación natural establecidas para cada uso, sino que los sistemas naturales y mecánicos serán complementarios. 4. Las instalaciones de ventilación quedarán fijadas por la capacidad de renovación del aire de los locales, sobre la base de la seguridad exigida a los locales donde se prevea la acumulación de gases tóxicos o explosivos y a las condiciones higiénicas de renovación de aire. Para la justificación de las características técnicas de los sistemas estáticos de ventilación por conducto, se exigirá un certificado de funcionamiento del sistema, emitido por el Instituto Nacional de Calidad de la Edificación o laboratorio homologado. 5. Las instalaciones de aire acondicionado cumplirán la normativa de funcionamiento y diseño que le sea de aplicación y aquella otra que puedan imponerle los departamentos municipales competentes en la materia. 6. La salida de aire caliente de la refrigeración, salvo casos justificados por los servicios técnicos municipales, no se hará sobre la vía pública, debiendo hacerse a través del patio de luces interior de parcela o cubierta del edificio. En último extremo, si ha de hacerse sobre el espacio público, no se hará a altura menor que tres (3) metros y no producirá goteos u otras molestias sobre el espacio público.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



43

7. Los proyectos de edificación para usos residenciales o terciarios deberán incluir la preinstalación de aire acondicionado y la ubicación de la maquinaria necesaria, contemplándose como mínimo la disposición de espacios para las canalizaciones verticales con acometida a cada vivienda y la fijación de las zonas de cubierta u otra parte del edificio al exterior donde se situarán los equipos y maquinaria para cada vivienda. Se definirá la integración de aparatos de aire acondicionado de ventana en edificios destinados a vivienda cuando por motivos justificados no se incluya en proyecto la preinstalación con sistema de aire centralizado para cada vivienda o para el conjunto del edificio. 8. En caso de proyectarse locales comerciales sin uso determinado, se deberá prever la preinstalación que posibilite una solución independiente por cada doscientos (200) metros cuadrados de local. Artículo 106.- Aparatos Elevadores. 1. Se incluyen bajo este concepto los ascensores para el transporte de personas, montacargas, montaplatos, montacoches, así como las escaleras mecánicas.

2. Todo edificio en cuyo interior deba salvarse un desnivel superior a los mil setenta y cinco (1.075) centímetros, entre cotas de piso dispondrá de ascensor. Justificadamente, se podrán exceptuar los edificios destinados a vivienda unifamiliar y aquellos en que, en función de su destino, sean manifiestamente innecesarios. Así mismo, se exceptúan de esta norma general, en los casos en que esté justificado, los edificios incluidos en el Catalogo de Protección de Bienes de Interés Cultural.

3. La instalación de ascensores quedará definida por su capacidad de carga, velocidad y número de paradas, calculadas en función del número de usuarios previstos y el número de plantas servidas. 4. El número de ascensores a instalar y el tamaño de los mismos se determinará en función de las necesidades del edificio. Todos ellos serán de ascenso y descenso. El acceso al ascensor en planta baja no estará a cota superior a ciento cincuenta (150) centímetros respecto a la rasante en la entrada del edificio. 5. Cada desembarque de ascensor tendrá comunicación directa a través de zonas comunes de circulación, con la escalera. 6. Se podrán instalar montacargas en aquellos casos en que así convenga al funcionamiento del uso y la edificación. 7. Será obligada la instalación de montaplatos, en restaurantes, cafeterías u otros locales de consumo por el público de comidas y bebidas, cuando las áreas de expedición de productos y estancia del público se encuentren en distintas plantas. 8. Las escaleras mecánicas cumplirán las condiciones de diseño y construcción convenientes al uso a que se destinen. La existencia de escaleras mecánicas no eximirá de la obligación de instalar ascensor. 9. Los monta coches en todo caso serán de cabina cerrada. 10. En cualquiera que sea la clase de aparato se cumplirán las normas exigidas por el Reglamento de Aparatos elevadores y disposiciones complementarias.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



44

CAPÍTULO IX.- CONDICIONES DE ACCESO Y SEGURIDAD EN LOS EDIFICIOS. Artículo 107.- Definición y Aplicación. 1. Son las condiciones a que han de someterse las edificaciones a efectos de garantizar la adecuada accesibilidad a los distintos locales y piezas que las componen, así como prevenir daños personales y materiales originados por incendios, descargas atmosféricas o caídas. 2. Las condiciones que se señalan en el presente Capítulo son de aplicación a los edificios de nueva edificación y a aquellos edificios o locales resultantes de obras de acondicionamiento general o de reestructuración. Serán asimismo de aplicación en el resto de las obras en los edificios en que, a juicio del Ayuntamiento, su provisión no represente desviación importante en los objetivos de las mismas. 3. Cumplirán la legislación supramunicipal vigente en la materia. SECCIÓN 1ª.- CONDICIONES DE ACCESO A LAS EDIFICACIONES. Artículo 108.- Accesos a las edificaciones. 1. A las edificaciones deberá accederse desde la vía pública, aunque sea atravesando un espacio libre privado, en cuyo caso, dicho espacio libre deberá ser colindante directamente con el viario publico.

2. Cuando así se determine en las condiciones de los usos del Título II, se exigirá acceso independiente para los usos distintos al residencial, en edificios con dicho uso principal. Artículo 109.- Señalización de edificios y locales. 1. Toda edificación deberá estar convenientemente señalizada exteriormente con el número que le corresponda de la vía en que esté situada, para su identificación de forma que sea claramente visible desde la acera de enfrente, durante el día y la noche, conforme a la normativa municipal. Los servicios municipales señalarán los lugares en que deben exhibirse los nombres de las calles. 2. En los edificios y locales de acceso público, existirá la señalización interior correspondiente a salidas y escaleras de uso normal y de emergencia, aparatos de extinción de incendios, sistemas o mecanismos de evacuación en caso de siniestro, posición de accesos y servicios, cuartos de maquinaria, situación de teléfonos y medios de circulación para minusválidos, señalamiento de peldañeado en escalera y, en general, cuantas señalizaciones sean precisas para la orientación de las personas en el interior del mismo, y facilitar los procesos de evacuación en caso de accidente o siniestro y la acción de los servicios de protección ciudadana. 3. La señalización de evacuación y su funcionamiento en situación de emergencia será objeto de inspección por los servicios técnicos municipales antes de la autorización de la puesta en uso del inmueble o local así como de revisión en cualquier momento.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



45

Artículo 110.- Puerta de acceso. 1. Los edificios tendrán una puerta de entrada desde el espacio exterior, cuya anchura, salvo el caso de las viviendas unifamiliares, no será inferior a ciento treinta (130) centímetros, con una altura que será mayor o igual a doscientos once (211) centímetros. En frente de las puertas hacia el vial existirá un espacio libre horizontal de ciento veinte (120) centímetros de profundidad, no barrido por las hojas de la puerta. 2. Deberá distinguirse claramente de cualquier otro hueco practicable de la misma planta. 3. En los locales comerciales las puertas abrirán, sin ocupar la vía pública, en el sentido de evacuación. Artículo 111.- Circulación interior. Se entiende por espacios de circulación interior de los edificios los que permiten la comunicación para uso del público en general entre los distintos locales o viviendas de un edificio de uso colectivo, entre ellos y los accesos con el exterior, los cuartos de instalaciones, garajes y otras piezas que integren la construcción. Son elementos de circulación: los portales, rellanos y corredores. Sin perjuicio de que por el uso del edificio se impongan otras condiciones, cumplirán las siguientes:

a) Los portales, hasta el arranque de la escalera principal y los aparatos elevadores tendrán una anchura mínima de ciento cincuenta (150) centímetros.

b) Los distribuidores de acceso a viviendas o locales, tendrán ancho igual o superior a ciento veinte (120) centímetros cuando sirvan a un número de locales igual o inferior a cuatro (4). Si se da servicio a más unidades, la dimensión será igual o superior a ciento cuarenta (140) centímetros. c) La forma y superficie de los espacios comunes permitirá el transporte de una persona en camilla, desde cualquier local hasta la vía pública.

Artículo 112.- Escaleras. 1. La anchura útil de las escaleras de utilización por el público en general no podrá ser inferior a cien (100) centímetros. En el caso de escalera de dos tramos la anchura mínima será de doscientos veinte (220) centímetros. Las escaleras interiores de una vivienda o local, de uso estrictamente privado, tendrán una anchura mínima de sesenta (60) centímetros y podrán construirse como mejor convenga al usuario. 2. El rellano en escaleras tendrá un ancho igual o superior al del tiro. Cada tramo de escalera entre rellanos no podrá tener más de dieciséis (16) peldaños. La dimensión del peldaño será tal que la relación entre la tabica y la huella, no dificulte la ascensión. La altura de tabica no será mayor de dieciocho con cinco (18,5) centímetros, y la anchura de huella mayor o igual a veintisiete (27) centímetros. La altura libre de las escaleras será en todo caso superior a doscientos veinte (220) centímetros.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



46

3. Si las puertas de acceso a locales abren hacia el rellano, estos huecos no podrán entorpecer la circulación de la escalera, por lo que el ancho mínimo del rellano será de ciento setenta (170) centímetros. En los rellanos con puertas de acceso a viviendas y locales que abran hacia el interior, la anchura del mismo no será inferior a ciento veinte (120) centímetros. 4. No se admiten escaleras de uso público sin luz natural y ventilación, salvo los tramos situados en plantas baja y bajo rasante, en cuyo caso contarán con chimenea de ventilación u otro medio semejante, y las interiores a locales. Cuando la iluminación de la escalera sea directa a fachada o patio, contarán al menos con un hueco por planta, con superficie de iluminación superior a un (1) metro cuadrado, y superficie de ventilación de, al menos, cincuenta (50) centímetros cuadrados. En edificios de hasta cuatro (4) plantas, se admitirá la iluminación cenital de la caja de escaleras, siempre que esté garantizada la ventilación por un medio artificial. En este caso la superficie en planta de iluminación del lucernario será superior a las dos terceras partes de la superficie útil de caja de escaleras, y se emplearán en su construcción, materiales translúcidos. En escaleras con iluminación cenital, el hueco central deberá quedar libre en toda su altura, pudiendo inscribirse en el mismo un círculo de diámetro igual a uno con diez (1,10) metros. Artículo 113.- Rampas. Cuando las diferencias de nivel en los accesos de las personas fueren salvadas mediante rampas, éstas tendrán la anchura del elemento de paso a que correspondan, con una pendiente no superior al ocho por ciento (8 %) salvo que la longitud de la misma sea inferior a tres (3) metros en cuyo caso se permite aumentar la

pendiente hasta el diez por ciento (10 %). Artículo 114.- Supresión de barreras arquitectónicas. En todos los edificios de uso público serán de aplicación el Real Decreto 173/2010, de 19 de febrero, por el que se modifica el Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, en materia de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad y Decreto 293/2009, de 7 de julio, por el que se aprueba el reglamento que regula las normas para la accesibilidad en las infraestructuras, el urbanismo, la edificación y el transporte en Andalucía. SECCIÓN 2ª.- CONDICIONES DE SEGURIDAD EN LOS EDIFICIOS. Artículo 115.- Protección contra incendios. 1. Las construcciones deberán cumplir las medidas que en orden a la protección contra incendios, establecen el Código Técnico de la Edificación CTE-DB-SÍ, y cuantas normas estuvieran vigentes en esta materia, de cualquier otro rango o ámbito del Estado. 2. Cuando una instalación no pueda alcanzar, a juicio del Ayuntamiento, unas condiciones correctas de seguridad para sí misma y para su entorno, ofreciendo riesgos no subsanables para personas y bienes, deberá ser declarada fuera de ordenación forzándose la erradicación del uso y el cierre de la instalación. 3. Las construcciones existentes deberán adecuarse a la


Ayuntamiento de

Huétor Vega



47

reglamentación de protección contra incendios, en la medida máxima que permita su tipología y funcionamiento. Artículo 116.- Prevención de las caídas. 1. Los huecos horizontales en los edificios abiertos directamente al exterior a una altura sobre el suelo superior a cincuenta (50) centímetros y los resaltos del pavimento estarán protegidos por un antepecho de noventa y cinco (95) centímetros o una barandilla de cien (100) centímetros. Con igual sistema de protección y bajo las mismas condiciones se protegerán los perímetros exteriores de las terrazas accesibles a las personas. 2. Por debajo de la altura de la protección no habrá en contacto directo con el exterior ningún hueco con dimensión superior a doce (12) centímetros, ranuras al nivel del suelo de dimensión mayor que cinco (5) centímetros, ni elementos constructivos o decorativos que permitan escalar el antepecho o la barandilla. 3. La altura de las barandillas de las escaleras no será inferior a noventa (90) centímetros, estarán constituidas por elementos verticales, y la distancia libre entre ellos no será superior de doce (12) centímetros. Artículo 117.- Seguridad contra Descargas Atmosféricas. Cuando, por la localización de la edificación o inexistencia de instalaciones de protección en su entorno, exista riesgo de accidente por rayos, se exigirá pararrayos. La instalación de pararrayos quedará definida por la resistencia eléctrica que ofrezca,

considerando el volumen edificado que debe protegerse y la peligrosidad del lugar respecto al rayo. Dispondrán del mismo los edificios que cumplan alguna de las condiciones siguientes: altura superior a cincuenta metros, que en su interior fabriquen, manipulen o almacenen productos radiactivos, explosivos, tóxicos o fácilmente inflamables o que posean índice de riesgo según la NTE-IPP superior a 27 unidades. No obstante, la autoridad competente podrá eximir de esta obligación a los edificios que no se estime conveniente. Artículo 118.- Medidas ante el Sismo. En todos los edificios u obra civil que se realice es de obligado cumplimiento la Norma de Construcción Sismorresistente (NCSR-02), para lo cual los proyectos acompañaran la justificación de su cumplimiento. Artículo 119.- Seguridad e Higiene en el Trabajo. Todos los proyectos de edificación y obras públicas, para la obtención de licencia de obras, deberán ir acompañados de un Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico, conforme establece el Real Decreto 604/2006, de 19 de mayo, por el que se modifican el Real Decreto 39/1997, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los Servicios de Prevención, y el Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



48

CAPITULO X.- CONDICIONES AMBIENTALES.- Artículo 120.- Definición. Las condiciones ambientales son las que se imponen a las construcciones cualesquiera que sea la actividad que albergue, y a sus instalaciones para que de su utilización no se deriven agresiones al medio natural por emisión de radioactividad, perturbaciones eléctricas, ruido, vibraciones, deslumbramientos, emisión de gases nocivos, humos o partículas, o por sus vertidos líquidos o sólidos. Artículo 121.- Aplicación. 1. Las condiciones ambientales son de aplicación en las obras de nueva planta, en las de acondicionamiento y de reforma. Serán asimismo de aplicación en el resto de las obras en los edificios en las que su cumplimiento no represente una desviación importante en los objetivos de la misma. La administración urbanística municipal, en todo caso, podrá requerir a la propiedad del inmueble para que ejecute las obras necesarias para ajustarlo a las condiciones que se señalen en estas Normas. 2. Además se cumplirán las condiciones que se establecieran para poder desarrollar los usos previstos, las de aplicación en el lugar en que se encuentren y cuantas estén vigentes de ámbito municipal o superior a éste. Artículo 122.- Compatibilidad de Actividades.

1. En los suelos urbanos solamente podrán instalarse actividades autorizadas en la Ley 7/2007, de 9 de julio, de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental y resto de normativa de aplicación y, por tanto, dispongan de las medidas de corrección o prevención necesarias. 2. Para que una actividad pueda ser considerada compatible con usos no industriales deberá: a) No realizar operaciones que generen emanaciones de gases nocivos o vapores con olor desagradable, humos o partículas en proporciones que produzcan molestias. b) No utilizar en su proceso elementos químicos que produzcan molestias. c) Eliminar hacia el exterior los gases y vapores que pudiera producir solamente por chimenea de características adecuadas. d) Tener la maquinaria instalada de forma que las vibraciones, si las hubiere, no sean percibidas desde el exterior, o lo sean en escasa cuantía. e) Cumplir las condiciones sobre transmisión de ruidos ambientales. f) Cumplir las condiciones de seguridad frente al fuego. Artículo 123.- Emisión de Radioactividad y Perturbaciones Eléctricas. 1. Las actividades susceptibles de generar radioactividad o


Ayuntamiento de

Huétor Vega



49

perturbaciones eléctricas deberán cumplir las disposiciones especiales de los Organismos competentes en la materia. 2. En ningún caso se permitirá ninguna actividad que emita radiaciones peligrosas, así como ninguna que produzca perturbaciones eléctricas que afecten al funcionamiento de cualquier equipo o maquinaria, diferentes de aquellos que originen las perturbaciones. Artículo 124.- Emisión de Gases, Partículas y otros Contaminantes Atmosféricos. Las actividades susceptibles de emitir gases, partículas y otros contaminantes atmosféricos deberán cumplir las disposiciones específicas sobre esta materia. CAPÍTULO XI.- CONDICIONES ESTÉTICAS. Artículo 125.- Definición y aplicación. 1. Condiciones estéticas son el conjunto de normas y parámetros que se dictan para procurar la adecuación formal mínima de edificios, construcciones e instalaciones al ambiente urbano. Tales condiciones hacen referencia a las características de las fachadas, de las cubiertas, de los huecos, la composición, los materiales empleados y el modo en que se utilicen, su calidad o su color, la vegetación en sus especies y su porte y, en general, a cualquier elemento que configura la imagen de la ciudad.

2. Las condiciones que se señalan para la estética de la ciudad son de aplicación a todas las actuaciones en suelo urbano o urbanizable sujetas a licencia o aprobación municipal. El Ayuntamiento, en todo caso, podrá requerir a la propiedad de los bienes urbanos que ejecute las acciones necesarias para ajustarse a las condiciones que se señalan en la presente Ordenanza. Artículo 126.- Salvaguarda de la estética urbana. 1. El fomento y la defensa de la estética del conjunto de la ciudad corresponde al Ayuntamiento y, por tanto, cualquier clase de actuación que le afecte deberá sujetarse a su criterio. Por consiguiente el Ayuntamiento podrá denegar o condicionar las licencias de obras, instalaciones o actividades que resulten inconvenientes o antiestéticas. Las nuevas construcciones y alteraciones de las existentes deberán adecuarse en su volumetría y decoro con el ambiente urbano en el que estuvieren situadas. A tales efectos, La Administración Urbanística Municipal podrá exigir como documentación complementaria del proyecto de edificación la aportación de análisis de impacto sobre el entorno, con empleo de documentos gráficos del conjunto de los espacios públicos a que las construcciones proyectadas dieren frente y otros aspectos desde los lugares que permitieren su vista. 2. Siempre que sea posible se englobarán en la cubierta los casetones de escaleras y ascensores. En todo caso, las cubiertas de estos cuerpos se tratarán igual que las del resto del edificio. 3. Los patios de servicio (lavaderos, tendederos, etc.) que sean


Ayuntamiento de

Huétor Vega



50

visibles desde cualquier punto accesible a la circulación de personas o desde otros edificios, deberán ser ocultados por muros de celosía o cubiertas o cualquier otro medio que impida la visibilidad y permita la ventilación. 4. Los propietarios de terrenos, urbanizaciones, edificaciones y carteles deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Artículo 127.- Fachadas. 1. Cuando la obra afecte a la fachada de una edificación y se encuentre contigua o flanqueada por edificaciones protegidas, se adecuará la composición de la nueva fachada a éstas, armonizando las líneas fijas de referencia de la composición tales como cornisas, aleros, impostas, vuelos, zócalos, recercados, etc. 2. Las fachadas laterales y posteriores se tratarán con condiciones de composición y materiales similares a los de la fachada principal. Las construcciones existentes que presentan fachada sin acabar tienen un plazo de un (1) año para que se terminen debidamente. 3. El tratamiento de la planta baja deberá realizarse con la misma composición de materiales que los del resto de la fachada. 4. Se prohíbe el empleo en fachadas de cerámica vidriada propia de interiores, las baldosas hidráulicas, terrazos, azulejos o similares. Artículo 128.- Modificación de fachadas.

1. Salvo en el caso de edificios protegidos podrá procederse a la modificación de las características de una fachada de acuerdo con un proyecto adecuado que garantice un resultado homogéneo del conjunto arquitectónico y su relación con los colindantes. 2. Se podrá autorizar el acristalamiento de terrazas existentes de acuerdo con las determinaciones de un proyecto de conjunto de la fachada, que deberá presentar la comunidad o el propietario del edificio. Artículo 129.- Instalaciones en la Fachada. 1. Ninguna instalación de refrigeración, acondicionamiento de aire, evacuación de humos o extractores, podrá sobresalir del plano de fachada exterior, ni perjudicar la composición de la misma. 2. Los aparatos de aire acondicionado que sean visibles desde la vía pública sólo podrán instalarse en la posición que no perjudique la estética de la fachada. 3. Los equipos de acondicionamiento o extracción de aire en locales situados alineados a vial, no podrán tener salida a fachada a menos de tres (3) metros sobre el nivel de la acera, y de forma que el aire sea expulsado hacia arriba. Artículo 130.- Medianerías. 1. Todos los paramentos de un edificio visible desde la vía pública, aún cuando se prevea que a corto plazo vayan a quedar ocultos, deberán tratarse de forma que su aspecto y calidad sean tan dignos


Ayuntamiento de

Huétor Vega



51

como los de las fachadas. La decoración de las medianerías será obligación del que construya en solar colindante, independientemente de que se trate de su propio muro o el muro colindante. 2. Cuando una obra de nueva edificación colinde con una medianería que no sea de previsible desaparición y, por tanto, tenga carácter permanente, se tratará con los mismos materiales de fachada. 3. Si la medianería tiene carácter provisional, es decir, si conforme a las alturas permitidas en la ordenanza correspondiente va a quedar oculta en el futuro, se admitirá el enfoscado o revoco de cemento, pero obligatoriamente pintada en el mismo color de la fachada. Artículo 131.- Cornisas y aleros. El saliente máximo de cornisas y aleros sobre la alineación oficial exterior será la siguiente:

a) En edificios sin cuerpos volados será de sesenta (60) centímetros. b) En edificios con cuerpos volados será de setenta (70) centímetros.

Artículo 132.- Marquesinas. 1. Solo se permite la construcción de marquesinas en los siguientes supuestos:

a) Cuando están incluidas en el proyecto del edificio en obras de nueva planta. b) Cuando se trate de actuaciones conjuntas de proyecto unitario, acordes con la totalidad de la fachada del edificio, de idénticas dimensiones, saliente y materiales en todos los locales de planta baja, y exista compromiso de ejecución simultánea por todos los propietarios de locales. Excepcionalmente, en el caso de edificaciones existentes, en locales cuya longitud de fachada predomine sobre la longitud total de las fachadas en que se sitúa, podrá tenerse en cuenta esta circunstancia, y en su caso, eximirse de la necesidad de un proyecto unitario.

2. La altura libre mínima desde la cara inferior de la marquesina hasta la rasante de la acera o terreno será igual o superior a trescientos (300) centímetros. Sin perjuicio de lo establecido en la normativa particular de zona del PGOU, el saliente máximo de la marquesina será igual o inferior al ancho de la acera menos cuarenta (40) centímetros sin superar un saliente máximo de uno con diez (1,10) metros. 3. Las marquesinas no podrán verter por goteo, ni a la vía pública. Su canto máximo será del veinte por ciento (20%) de su menor altura sobre la rasante del terreno o acera y no rebasará en más de quince (15) centímetros, la cota de forjado de suelo del primer piso.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



52

Artículo 133.- Portadas, escaparates, rejas y cierres metálicos. Los salientes, tipo portadas, escaparates, rejas, cierres metálicos y elementos decorativos que se sitúen en planta baja tendrán un saliente máximo con respecto a la alineación oficial exterior de:

En calles de ancho menor a seis (6) metros será de cinco (5) centímetros.

En calles de ancho igual o superior a seis (6) metros será de diez (10) centímetros.

Artículo 134.- Toldos. 1. Los toldos móviles estarán situados en todos sus puntos, incluso los de estructura, a una altura mínima sobre la rasante de la acera de doscientos veinticinco (225) centímetros, pudiendo admitirse elementos colgantes, no rígidos, que dejen libre una altura de doscientos (200) centímetros. Su saliente respecto a la alineación oficial exterior será igual o inferior al ancho de la acera menos cuarenta (40) centímetros, sin sobrepasar los tres (3) metros, y respetando en todo caso el arbolado existente. 2. Los toldos fijos, cumplirán las condiciones establecidas en el artículo 132 sobre marquesinas.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



53

Artículo 135.- Banderines. 1. Son los anuncios normales al plano de fachada. Estarán situados, en todos los puntos, a una altura mínima sobre rasantes de la acera o terreno de doscientos veinticinco (225) centímetros, con un saliente máximo igual al ancho de la acera menos cuarenta (40) centímetros, con las limitaciones señaladas en el artículo 60 para cuerpos salientes de fachada. Su dimensión vertical máxima será de noventa (90) centímetros. Se podrá adosar en su totalidad a los laterales de las marquesinas, cumpliendo las limitaciones señaladas para estas y sin sobrepasar por encima de ellas. En las plantas de pisos únicamente se podrán situar a la altura de los antepechos. 2. En zonas de edificación no residencial se permitirán los banderines verticales con altura superior a noventa (90) centímetros, con un saliente máximo igual que el señalado para las marquesinas en el artículo 132. 3. Los banderines luminosos, además de cumplir con las normas técnicas de la instalación y con las condiciones anteriores, irán situados a una altura superior a tres (3) metros sobre la rasante de la calle o del terreno. Requerirán para su instalación la conformidad de los inquilinos, arrendatarios o, en general, de los usuarios de los locales con huecos situados a menos de cinco (5) metros del anuncio. Artículo 136.- Cerramiento de solares y terrenos. 1. Los solares deberán cerrarse con una cerca de material resistente, incombustible, de dos (2) metros de altura como mínimo, revocada, pintada o tratada de forma que su acabado sea agradable, estético y

contribuya al ornato de la ciudad. 2. El cerramiento deberá situarse en la alineación oficial. Al producirse la apertura de nuevas vías, los propietarios de solares tendrán la obligación de efectuarlo en el plazo de quince (15) días, a partir de la terminación de las obras de colocación de los bordillos y pavimentación. 3. Cuando se produzca el derribo de cualquier finca, sin que se prevea una construcción inmediata, será obligatorio el cerramiento de la misma, situándolo igualmente en la alineación oficial. Tal cerramiento deberá llevarse a cabo en un plazo de quince (20) días, contados a partir de la fecha de concesión de la licencia de derribo. Artículo 137.- Cerramientos en edificación aislada o retranqueada. 1. El cerramiento de parcelas a vías o espacios libres públicos podrá resolverse mediante elementos ciegos de doscientos (200) centímetros de altura, completados, en su caso, mediante protecciones diáfanas estéticamente acordes con el lugar, pantallas vegetales o soluciones similares hasta una altura máxima de trescientos (300) centímetros.

2. Los cerramientos de parcela que no den frente a vías o espacios libres públicos, podrán resolverse con cerramientos ciegos de hasta doscientos cincuenta (200) centímetros de altura máxima, con independencia de su longitud. 3. En ningún caso se permitirá el remate de cerramientos con elementos que puedan causar lesiones a personas o animales


Ayuntamiento de

Huétor Vega



54

(vidrios, etc.). Artículo 138.- Cerramientos provisionales en locales comerciales. Cuando, terminado un edificio, no vayan a utilizarse de inmediato los locales comerciales, deberá efectuarse un cerramiento provisional de los mismos que no permita arrojar objetos a su interior. Los cerramientos estarán fabricados con materiales que garanticen su estabilidad y conservación en buen estado, tratándose mediante enfoscado y pintado o bien con otros materiales de acabado estético similar. Artículo 139.- Protección del Arbolado. 1. El arbolado existente en el espacio público, aunque no haya sido calificado zona verde, deberá ser protegido y conservado. Cuando sea necesario eliminar algunos ejemplares por causa de fuerza mayor imponderable, se procurará que afecten a los ejemplares de menor edad y porte. 2. Toda perdida de arbolado en la vía pública deberá ser repuesto de forma inmediata por la persona o personas causante de su perdida. 3. Los patios o espacios libres existentes en la actualidad, públicos o particulares, que se encuentren ajardinados, deberán conservar y mantener en buen estado sus plantaciones, cualquiera que sea su porte.

4. Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo se indicará en la solicitud de licencia correspondiente señalando su situación en los planos topográficos de estado actual que se aporten. En estos casos, se exigirá y garantizará que durante el transcurso de las obras se dotará a los troncos de arbolado y hasta una altura mínima de ciento ochenta (180) centímetros, de un adecuado recubrimiento rígido que impida su lesión o deterioro. 5. La necesaria sustitución del arbolado existente en las vías públicas, cuando por deterioro u otras causas desaparezcan los ejemplares existentes, será obligatoria a cargo del responsable de la pérdida sin perjuicio de las sanciones a que pudiere dar su origen. La sustitución se hará por especies iguales y del mismo porte que las desaparecidas, o empleando la especie dominante en la hilera o agrupación de arbolado. Artículo 140.- Consideración del Entorno. 1. Las obras de nueva edificación deberán proyectarse tomando en consideración la topografía del terreno; la vegetación existente, la posición del terreno respecto a cornisas, hitos u otros elementos visuales; la modificación de la construcción proyectada sobre el medio que la rodea y el perfil de la zona, su incidencia en términos de soleamiento y ventilación de las construcciones de las fincas colindantes y, en vía pública, su relación con ésta. 2. La administración urbanística municipal podrá exigir la inclusión en la documentación con la que se solicite la licencia, de un estudio de visualización y paisaje urbano en el estado actual, y en el estado futuro que corresponderá a la implantación de la construcción proyectada.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



55

3. La administración urbanística municipal podrá establecer criterios selectivos o alternativos para el empleo armonioso de los materiales de urbanización y de ajardinamiento. Artículo 141.- Urbanización y Ajardinamiento de las Áreas Libres de edificación interiores a las parcelas. 1. Las áreas libres de edificación interiores a las parcelas en desarrollos de edificaciones exentas, deberán de estar urbanizadas y ajardinadas. 2. La franja de retranqueo frontal deberá contener especies arbóreas y vegetales de mediano o gran porte. Artículo 142.- Ocupación de la vía pública con terrazas. La expedición de licencias de ocupación de la vía pública serán renovables y de carácter temporal, y estarán sujetas a lo dispuesto en estas Normas, así como a lo dispuesto en la Ordenanza Municipal Reguladora de Ocupación en la vía pública con terrazas y estructuras auxiliares. 1. Normas generales. El periodo de ocupación será fijado por el Ayuntamiento, transcurrido el cual deberá retirarse los elementos o estructuras autorizadas. Se constituirá una fianza por m2 de ocupación, de conformidad con lo previsto en la Ordenanza municipal reguladora de la Tasa por

ocupación de terrenos de uso público local con terrazas y estructuras auxiliares, para proceder con cargo a la misma, en caso de incumplimiento por el interesado, a efectuar los gastos de limpieza, reparación de posibles desperfectos y en general, para que responda del correcto uso de la autorización concedida. Habrá que instalar y justificar el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación CTE-DB-SÍ, de Protección Contra Incendios. La zona de ocupación quedará limpia todos los días. Se prohíbe la instalación de megafonía. Para no reducir la visibilidad no podrán instalarse en ningún caso estructuras cerradas. 2. Ocupación con mesas en la calzada. Para la ocupación de la calzada con mesas se superpondrá una tarima balizada con barandilla, de protección peatonal, cuya altura sea de 110 cm, contando a su vez con elementos captafaros en las esquinas. La anchura y longitud de zona de ocupación será fijada en función del ancho y características propias de la vía, debiendo quedar la acera libre para el paso peatonal. 3. Ocupación con estructuras auxiliares. Se consideran estructuras auxiliares de las terrazas que ocupen la vía pública: las tarimas, toldos y sombrillas. La ocupación de tarimas es obligatoria en las zonas de ocupación


Ayuntamiento de

Huétor Vega



56

de calzada descritas en el apartado anterior, y han de instalarse adosadas al bordillo de la acera, sin sobrepasar el nivel del mismo. Los toldos sobre calzada solo podrán autorizarse si no impiden la visibilidad de señales de circulación y con una altura máxima de 3,50 m. y mínima de 2.20 m. La instalación de sombrillas solo podrán autorizarse simplemente apoyadas y sin anclajes al pavimento. 4. Plazos. El Ayuntamiento establecerá el período de instalación de la terraza, que tendrá siempre carácter provisional. Una vez extinguido dicho período, el propietario deberá proceder a la retirada del mismo sin que medie indemnización o resarcimiento a favor del titular, debiendo dejar el espacio que hubiese sido ocupado en el estado en que se encontraba antes de la ocupación. Artículo 143.- Ocupación de las vías y espacios libres públicos con quioscos. La superficie de la vía pública objeto de la autorización para la instalación de un quiosco no excederá de seis (6) m2. En ningún caso, la instalación principal o cualquier otro elemento auxiliar empleado en el ejercicio de la actividad, podrá apoyarse fuera de la superficie autorizada. Si el titular de la licencia estimara necesario la ampliación de la superficie indicada, podrá solicitarlo de la Corporación, la cual resolverá discrecionalmente, tras recabar los oportunos informes.

1. Requisitos del quiosco. El adjudicatario de la licencia habrá de realizar a sus expensas las obras necesarias para la instalación del quiosco, cumpliendo los siguientes requisitos: 1.1. Sus dimensiones máximas no excederán a las de la superficie de la vía pública en que haya obtenido autorización su titular para instalarlo, sin que la altura sobrepase de 2,5 m. 1.2. Su estructura será totalmente desmontable. 1.3. Las conducciones eléctricas serán siempre subterráneas. 1.4. No podrán adosarse al quiosco, sin autorización administrativa, elementos que no sean los usuales para el tipo de actividad que se desarrolle. 2. Plazos. El Ayuntamiento establecerá el período de instalación del quiosco, que tendrá siempre carácter provisional. Una vez extinguido dicho período, el propietario deberá proceder a la retirada del mismo sin que medie indemnización o resarcimiento a favor del titular, debiendo dejar el espacio que hubiese sido ocupado en el estado en que se encontraba antes de la ocupación. TÍTULO II.- NORMAS BÁSICAS DE LOS USOS. CAPÍTULO I.- DETERMINACIONES GENERALES.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



57

Artículo 144.- Definición. Son las condiciones a las que han de sujetarse las diferentes actividades para poder ser desarrolladas en los lugares que para ello dispone el PGOU o el planeamiento que lo desarrolla. Artículo 145.- Aplicación. 1. Las condiciones que se señalan en este Título son de aplicación a los edificios o construcciones de nueva planta o en edificios sometidos a reestructuración. Serán asimismo de aplicación en el resto de las obras en los edificios en que, a juicio del Ayuntamiento, su provisión no represente desviación importante en los objetivos de las mismas, o cuando se solicite licencia de apertura de la actividad o de primera ocupación de la vivienda. 2. Además de las condiciones generales que se señalan para cada uso, los edificios que los alberguen deberán cumplir, si procede, las generales de la edificación del Título I de la presente Ordenanza y cuantas se deriven de la aplicación de la normativa particular de zona del PGOU. En todo caso deberán satisfacer la normativa supramunicipal que les fuera de aplicación. 3. Cuando el uso principal esté acompañado de otros, cada uno de ellos cumplirá las especificaciones que le fuesen de aplicación. Para la definición de las condiciones de edificación que correspondieran al edificio que las albergue, se tendrá en cuenta el uso que tuviera mayor superficie útil.

CAPITULO II.- USO RESIDENCIAL. Artículo 146.- Definición y clases. 1. Uso residencial es el de aquellos edificios o parte de ellos destinados a vivienda. 2. Se distinguen las siguientes clases:

A) Vivienda: Es la residencia que se destina al alojamiento de personas que configuran un núcleo con comportamientos habituales de las familias, tengan o no relación de parentesco. Según su organización en la parcela se distinguen dos categorías. a) Vivienda en edificación colectiva: cuando en cada unidad parcelaria se edifica más de una vivienda. b) Vivienda en edificación unifamiliar: cuando en la unidad parcelaria se edifica una sola vivienda.

No obstante, se constituye un régimen especial de vivienda unifamiliar por el que no se pierde tal condición, cuando, a través de un proyecto de parcelación se configuran parcelas unifamiliares en las que, en cada una de ellas, se diferencian dos superficies: una donde se situará la vivienda unifamiliar y otra integrada en una superficie configurada como elemento común de la totalidad de las parcelas unifamiliares resultantes de la parcelación, cumpliéndose además las siguientes condiciones:


Ayuntamiento de

Huétor Vega



58

Deberá quedar garantizada, mediante la constitución del régimen jurídico correspondiente, la imposibilidad de disposición independiente de la parte de parcela donde se localiza la edificación y la parte restante que de la misma se integra en la superficie configurada como elemento común de la totalidad de las parcelas unifamiliares del conjunto de la actuación.

El cumplimiento de este régimen se exigirá en el acto de

concesión de la licencia de parcelación, y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

El número máximo de viviendas será el número entero

resultado de dividir la superficie de parcela edificable objeto de parcelación, por la superficie de parcela mínima establecida en la norma zonal, u ordenanza particular.

La superficie de la parcela donde se localiza cada vivienda

unifamiliar, será igual o superior al cincuenta por ciento (50 %) de la superficie de parcela mínima establecida en la norma zonal u ordenanza particular del planeamiento específico o de desarrollo y en ningún caso inferior a cien (100) metros cuadrados.

La superficie de la parcela de la vivienda unifamiliar

resultante de la suma de la parte donde ésta se localiza y la superficie correspondiente a su porcentaje de participación en la parte constituida como elemento común de la parcelación, no será inferior a la superficie que para la parcela mínima se establezca en la norma zonal u ordenanza particular del planeamiento específico o de

desarrollo.

Las superficies de las parcelas unifamiliares diferenciadas en los apartados precedentes, deberán tener una continuidad física y quedarán garantizadas las condiciones de seguridad y accesibilidad a la superficie donde se sitúan las viviendas unifamiliares.

La edificabilidad y ocupación correspondiente a cada

vivienda unifamiliar, será el resultado de aplicar los parámetros reguladores de cada uno de dichos conceptos a la superficie resultante de la suma de los espacios en que se ha diferenciado la parcela.

Las normas zonales u ordenanzas particulares de los

planeamientos que contemplen este régimen, articularán, en su caso, condiciones adicionales.

B) Residencia comunitaria: Comprende los edificios destinados al alojamiento estable de personas que no configuren núcleos que puedan ser considerados como familiares. Se incluyen en este uso las residencias de estudiantes, de ancianos, de miembros de comunidades, conventos y pensiones. SECCIÓN 1ª. - CONDICIONES DE LA VIVIENDA. Artículo 147.- Situación de las viviendas. 1. No se permiten viviendas situadas en planta sótano o semisótano.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



59

No obstante en planta semisótano se autoriza la instalación de piezas pertenecientes a una vivienda unifamiliar siempre que cumplan las condiciones de calidad e higiene. 2. Todas las viviendas de nueva edificación deberán ser exteriores, para lo cual deberá cumplirse una de las siguientes condiciones:

a) Que tenga huecos a una calle o plaza.

b) Que dé a un espacio libre privado o patio interior de manzana, cuya anchura mínima permita inscribir un círculo de radio como mínimo igual a la altura máxima de los edificios que conforman el patio y no inferior a ocho (8) metros. Además contarán con una abertura de ancho no inferior a seis (6) metros, cuya profundidad será igual o menor que una vez y media (1,5) la anchura. En el caso de que las edificaciones tengan distinta altura la altura H se calculará de la forma que se determina en el artículo 50 de la presente Ordenanza.

Para la aplicación de esta condición será preciso la tramitación y aprobación de un Estudio de Detalle que justifique la idoneidad de la solución. Para la aplicación de las anteriores condiciones, la vivienda deberá contar con una longitud de fachada de cinco (5) metros como mínimo en contacto con dichos espacios, en la que se deberán disponer habitaciones vivideras.

3. Ninguna vivienda en edificación colectiva de nueva planta tendrá pieza habitable con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella. A estos efectos los desmontes necesarios cumplirán las mismas condiciones de separación de la construcción

que se imponen a los patios. Artículo 148.- Altura de techos de viviendas. La distancia libre mínima, medida verticalmente, entre el suelo y el techo en viviendas de nueva construcción, será de doscientos cincuenta (250) centímetros. En vestíbulos, pasillos y cuartos de aseo la altura mínima libre podrá ser de doscientos veinte (220) centímetros; en las restantes habitaciones esta altura también puede admitirse con la condición de que en cada habitación suponga menos del diez por ciento (10 %) de su superficie. Artículo 149.- Accesibilidad a las viviendas. 1. En los edificios de viviendas en los que fuese obligado disponer de ascensores, se instalarán con la siguiente cuantía:

a) Hasta veinte (20) viviendas: uno (1) b) Por cada veinte (20) viviendas adicionales o fracción superior a diez (10): uno (1) más.

2. En promociones de más de treinta (30) viviendas los accesos desde el espacio público exterior se dispondrán de modo que se pueda llegar, al menos, al diez por ciento (10 %) de las viviendas, sin necesidad de salvar desniveles mediante escaleras pero pudiendo utilizar ascensor con las características establecidas en la el Decreto 293/2009, de 7 de julio, por el que se aprueba el Reglamento que regula las normas de accesibilidad en las


Ayuntamiento de

Huétor Vega



60

infraestructuras, urbanismo, la edificación y transporte en Andalucía. SECCIÓN 2ª.- CONDICIONES DE LA RESIDENCIA COMUNITARIA. Artículo 150.- Condiciones particulares. Las condiciones de aplicación a los edificios o locales destinados a residencia comunitaria son las mismas que para las viviendas cuando su superficie no rebase los quinientos (500) metros cuadrados, en cuyo caso, les serán de aplicación complementariamente, las correspondientes a los edificios o locales destinados al hospedaje. Cumplirán asimismo las condiciones que pueda establecer la legislación específica en la materia de ámbito autonómico o estatal. CAPITULO III.- USO INDUSTRIAL. Artículo 151.- Definición, clases y situaciones. 1. Es uso industrial el que tiene por finalidad llevar a cabo las operaciones de elaboración, transformación, reparación, almacenaje y distribución de productos materiales, así como el desarrollo y producción de sistemas informáticos, audiovisuales y otros similares, independientemente de cual sea su tecnología. Se distinguen:

a) Producción industrial, incluyendo las actividades incluidas

en el apartado 3.- Industria Manufacturera de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas 2009 (CNAE-2009), aprobada por el Real Decreto 475/2007, de 13 de abril de 2007, y que se comenzó a aplicar, con carácter general, a partir del 1 de enero del 2009, así como las que cumplieren funciones similares.

b) Comercio al por mayor y al por menor; reparación de vehículos de motor y motocicletas, que se corresponde a las actividades incluidas en el apartado 7, las relativas al Transporte y almacenamiento del apartado 8, y las Actividades administrativas y servicios auxiliares incluidas en el apartado 14 de la C.N.A.E.-2009, así como las que cumplieren funciones análogas.

c) Reparación de efectos personales y enseres domésticos, y tratamiento de productos de consumo doméstico, que puede llevar aparejada su venta directa al público o hacerse mediante intermediarios. Se incluyen las actividades del apartado 19, Otros servicios, epígrafes 9511 al 9602, y las que cumplieren funciones análogas.

d) Producción artesanal y oficios artísticos que comprende aquellas actividades cuya función principal es la obtención o transformación de productos, generalmente individualizables, por procedimientos no seriados o en pequeñas series, que pueden ser vendidos al público o a través de intermediarios. Corresponde a las actividades incluidas en el apartado 18, Actividades artísticas, recreativas y de entretenimiento, así como, las que lo sean por razón de su escala de producción y forma de trabajo,


Ayuntamiento de

Huétor Vega



61

incluidas en el apartado 3 de la C.N.A.E.-2009 y las que cumplieran funciones similares.

2. A los efectos de su pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares se distinguen las siguientes clases:

a) Industria en general: cuando la actividad se desarrolla en establecimientos especialmente preparados para tal fin, bien ocupando todo el edificio o determinados locales dentro de él.

b) Talleres domésticos: corresponde a las actividades encuadradas en los apartados c) y d) del punto anterior, exceptuando los talleres de reparación de vehículos automóviles y motocicletas, que se desarrollan por el titular en su propia vivienda utilizando alguna de sus piezas, con una superficie máxima construida de cincuenta (50) metros cuadrados.

3. De acuerdo con el Real Decreto 2267/2004, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Seguridad contra incendios en los establecimientos industriales, se consideran las siguientes situaciones: A. Cuando en un mismo edificio coexistan con la actividad industrial otros usos con distinta titularidad, para los que sea de aplicación la Norma básica de la edificación: condiciones de protección contra incendios, NBE/CPI96, o una normativa equivalente, los requisitos que deben satisfacer los espacios de uso no industrial serán los exigidos por dicha normativa.

B. Cuando en un establecimiento industrial coexistan con la actividad industrial otros usos con la misma titularidad, para los que sea de aplicación la Norma básica de la edificación: condiciones de protección contra incendios, o una normativa equivalente, los requisitos que deben satisfacer los espacios de uso no industrial serán los exigidos por dicha normativa cuando superen los límites indicados a continuación:

- Zona comercial: superficie construida superior a 250 m².

- Zona administrativa: superficie construida superior a 250 m².

- Salas de reuniones, conferencias, proyecciones: capacidad

superior a 100 personas sentadas.

- Archivos: superficie construida superior a 250 m² o volumen superior a 750 m³.

- Bar, cafetería, comedor de personal y cocina: superficie

construida superior a 150 m² o capacidad para servir a más de 100 comensales simultáneamente.

- Biblioteca: superficie construida superior a 250 m².

- Zonas de alojamiento de personal: capacidad superior a 15

camas. Las zonas a las que por su superficie sean de aplicación las prescripciones de las referidas normativas deberán constituir un sector de incendios independiente.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



62

SECCIÓN 1ª.- CONDICIONES DE LA INDUSTRIA EN GENERAL. Artículo 152.- Dimensiones de los locales. 1. A efectos de aplicación de las determinaciones que hagan referencia a las dimensiones máximas de la superficie destinada a la actividad industrial, ésta se entenderá como la suma de la superficie útil de todos los locales destinados específicamente a dichas actividades y de la superficie edificada destinada a usos vinculados de forma directa a dichas actividades. 2. Quedan excluidas del cómputo de superficie edificada las ocupadas por instalaciones o dispositivos destinados a la depuración de emisiones gaseosas o líquidas y, en edificios de uso exclusivo industrial, las ocupadas por instalaciones al servicio del edificio en cualquier situación; así como las destinadas a garaje - aparcamiento al servicio del edificio siempre que no sobrepasen el quince por ciento (15%) del total de la superficie. Artículo 153.- Protección contra incendios. Se cumplirá el Reglamento de Seguridad contra Incendios en los Establecimientos Industriales aprobado por Real Decreto 2267/2004, de 3 de diciembre. Artículo 154.- Limitaciones por vertidos y saneamiento. 1. Las aguas residuales procedentes de actividades industriales se decantarán y depurarán en primera instancia por la propia industria

antes de verterla a la red general de saneamiento. Las instalaciones que no produzcan aguas residuales contaminadas podrán verter directamente con sifón hidráulico interpuesto. 2. Las aguas residuales procedentes de actividades industriales con vertido a la red general de saneamiento no podrán contener:

a) Materias sólidas o viscosas en cantidades o dimensiones que, por ellas mismas o por interacción con otras, produzcan obstrucciones o dificulten los trabajos de su conservación o de su mantenimiento tales como cenizas, huesos, serrín, alquitrán, plástico, pinturas, vidrios, etc. b) Disolventes o líquidos orgánicos inmiscibles en agua, combustibles o inflamables, como gasolina, nafta, petróleo, fuel-oil, "white spirit", benceno, tolueno, xileno, tricloretileno, percloretileno, etc. c) Aceites y grasas flotantes en proporción superior a 40 mgrs./litro.

d) Sustancias sólidas potencialmente peligrosas: carburo cálcico, bromatos, cloratos, hidruros, percloratos, peróxidos, etc. e) Gases o vapores combustibles inflamables, explosivos o tóxicos o procedentes de motores de explosión. f) Materias que por razón de su naturaleza, propiedades y cantidad ya sea por ellas mismas o por interacción con otras, originen o puedan originar:


Ayuntamiento de

Huétor Vega



63

Algún tipo de molestia pública. La formación de mezclas inflamables o explosivas

con el aire. La creación de atmósferas molestas, insalubres,

tóxicas o peligrosas que impidan o dificulten el trabajo del personal encargado de la inspección, limpieza, mantenimiento o funcionamiento de las Instalaciones Públicas de Saneamiento.

g) Materias que, por ellas solas o como consecuencia de procesos o reacciones que tengan lugar dentro de la red, tengan o adquieran alguna propiedad corrosiva capaz de dañar o deteriorar los materiales de las instalaciones municipales de saneamiento, o perjudicar al personal encargado de la limpieza y conservación. h) Residuos industriales o comerciales que, por sus concentraciones o características tóxicas o peligrosas requieran un tratamiento específico y/o control periódico de sus efectos nocivos potenciales.

3. Queda prohibido descargar directa o indirectamente en las Instalaciones Municipales de Saneamiento vertidos con las características o con concentración de contaminantes igual o superior en todo momento a las expresadas en la siguiente relación, que será revisada periódicamente y que en ningún caso se considera exhaustiva ni excluyente:

Temperatura en ºC 40 pH 5,5-9,5 Sólidos en suspensión 300

Detergentes (lauril-sulfato) 6 Aldeidos 2 Arsénico 1 Cadmio total 0,5 Cromo total 4 Cromo exavalente 0,5 Cobre total 10 Cianuros totales 10 Cianuros libres 1 Cinz total 20 Estaño total 10 Fenoles 1 Mercurio total 0,1 Niquel total 10 Nitrógeno nítrico 20 Plomo total 0,5 Selenio 0,1 Sulfatos 2000 Sulfitos 2 Sulfuros totales 2

(Las concentraciones de los contaminantes se expresan en mg/l). 4. Se dispondrá una arqueta de registro entre la red horizontal de saneamiento del edificio industrial y la red general de alcantarillado para posibilitar la inspección de las características de los vertidos por los Servicios Municipales competentes. Artículo 155.- Ordenación de la carga y descarga.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



64

1. Cuando la superficie de producción o almacenaje supere los quinientos (500) metros cuadrados, la instalación dispondrá de una zona exclusiva para la carga y descarga de los productos en el interior de la parcela, dentro o fuera del edificio, de tamaño suficiente para estacionar un camión, con unas bandas perimetrales de un (1) metro. 2. Para superficies superiores a mil (1.000) metros cuadrados deberá duplicarse dicho espacio y añadirse una unidad más por cada mil (1.000) metros cuadrados más de superficie de producción o almacenaje. 3. En áreas de uso característico residencial, entre las veinticuatro (24) horas y las ocho (8) horas solo se permitirá la carga y descarga de furgonetas con capacidad máxima de tres mil quinientos (3.500) kilogramos y siempre dentro del local cerrado. 4. En cualquier caso, el acceso a los edificios y parcelas industriales deberá poder efectuarse sin necesidad de realizar maniobras en la vía pública. SECCIÓN 2ª.- CONDICIONES DE LOS TALLERES DOMÉSTICOS. Artículo 156.- Condiciones de los talleres domésticos. Cumplirán las condiciones establecidas para los locales del uso residencial al que están anexos. Asimismo cumplirán las condiciones de compatibilidad que se señalan en el Capítulo 10 del Título I de la presente Ordenanza.

CAPITULO IV.- USO TERCIARIO. Artículo 157.- Definición y clases. 1. Es uso terciario el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, empresas u organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal, comercio al por menor en sus distintas formas, información, administración, gestión, actividades de intermediación financiera u otras similares. 2. Sin perjuicio de otras clasificaciones sectoriales de carácter supramunicipal propias de las actividades comprendidas en cada uso, se distinguen las siguientes clases:

a) Hospedaje: cuando el servicio terciario se destina a proporcionar alojamiento temporal a las personas. Comprende el apartado 9, relativo a Hostelería (CNAE 5510 - Hoteles y alojamientos similares, CNAE 5520 - Alojamientos turísticos y otros alojamientos de corta estancia, CNAE 5530 - Campings y aparcamientos para caravanas, CNAE 5590 - Otros alojamientos de la C.N.A.E.- 2009.

b) Comercio: cuando el servicio terciario se destina al ejercicio de actividades relacionadas con el suministro directo de mercancías al público, mediante ventas al por menor, o a prestar servicios a los particulares. Comprende las actividades de comercio al por menor, del Apartado 7 (CNAE 4711 al 4799), los Servicios del Apartado 18 (CNAE 9311, 9312, 9313, 9319 y 9329) y del Apartado 19 (CNAE 9602, 9603, 9604 y 9609) y el CNAE 7420 del


Ayuntamiento de

Huétor Vega



65

Apartado 13, relativo a las actividades fotográficas. A los efectos de su pormenorización en las distintas zonas y el establecimiento de condiciones particulares se distinguen las siguientes categorías:

Local comercial: cuando la actividad comercial tiene lugar en un establecimiento independiente, de dimensión no superior a dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados.

Centro comercial: al conjunto de

establecimientos comerciales que, integrados en un edificio o complejo de edificios, ejercen las respectivas actividades de forma empresarialmente independiente, disponiendo de determinados elementos de gestión comunes.

Grandes superficies comerciales: cuando la

actividad comercial tiene lugar en establecimientos que operan bajo una sola firma comercial y alcanzan dimensiones superiores a los dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados.

c) Oficinas: corresponde a actividades que se dirigen

como función principal a prestar servicios administrativos, técnicos, financieros, de información y otros. Se incluyen en este uso actividades puras de oficinas, así como funciones de esta naturaleza asociadas a otras actividades principales no de oficina (industria, construcción o servicios) que consumen espacio propio e independiente. Asimismo se incluyen las sedes políticas o sociales,

organizaciones asociativas, profesionales, religiosas o con otros fines no lucrativos, despachos profesionales y otras de naturaleza similar. Comprende, tanto las oficinas propiamente dichas en que ésta, es la función principal, englobadas en el Apartado 11 de la CNAE-2009, relativa a actividades financieras y de seguros, y las del Apartado 19, CNAE 9411, 9412, 9420, 9491, 9492, 9499, y en las Clases CNAE 7733, CNAE 7729, CNAE 6202, CNAE 6203, CNAE 6209, CNAE 6311, CNAE 6312, CNAE 6910, CNAE 6920, CNAE 7320, CNAE 7022, CNAE 6420, CNAE 7111, CNAE 7112, CNAE 7311, CNAE 7810, CNAE 7820, CNAE 8010, CNAE 8020, CNAE 8030, CNAE 7430, CNAE 8211, CNAE 8610, CNAE 8621, CNAE 8622, CNAE 8623, CNAE 8690, CNAE 7500, CNAE 8811, CNAE 5915, CNAE 5917, CNAE 5916, CNAE 6010, así como los servicios incluidos en el Apartado 19, tales como, CNAE 9411, CNAE 9412, CNAE 9420, CNAE 9491, CNAE 9492 y CNAE 9499; así como todas las asociadas a actividades públicas o privadas industriales o de servicios que consumen espacio propio e independiente de la actividad principal.

A los efectos de su pormenorización en el espacio se distinguen:

Oficinas en general.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



66

Despachos profesionales domésticos: cuando el servicio es prestado por el titular en su propia vivienda, utilizando algunas de sus piezas.

Salas de reunión comprendiendo los bares,

restaurantes y cafeterías así como las actividades ligadas a la vida de relación, acompañadas en ocasiones de espectáculos, tales como cafés-concierto, discotecas, salas de fiesta y baile, clubs nocturnos, casinos, salas de juegos recreativos, bingos y otros locales en que se practiquen juegos de azar. Comprende las actividades de la C.N.A.E.-2009, Grupos CNAE 5610, CNAE 5621, CNAE 5629, CNAE 5630 y en las Clases CNAE 9321 y CNAE 9329, y cuantas otras cumplieran funciones análogas, excepto las salas de cine o teatro que se encuadran dentro del uso global dotacional, como uso pormenorizado cultural.

En relación con el Nomenclátor y el Catálogo de Espectáculos Públicos, Actividades Recreativas y Establecimientos Públicos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, Decreto 78/2002, de 26 de febrero, se consideran incluidas en esta clase las actividades recreativas siguientes: Juegos de suerte, envite y azar, Juegos recreativos, Atracciones recreativas, Hostelería y Esparcimiento.

A los efectos de su pormenorización en el espacio se distinguen:

Salas de Reunión con espectáculos que engloba las actividades de la C.N.A.E.- 2009 que se corresponden con CNAE 9321 y CNAE 9329 de las consideradas en el Nomenclátor citado como atracciones recreativas y establecimientos de esparcimiento.

Salas de Reunión sin espectáculos. Comprende

exclusivamente los restaurantes, bares y cafeterías encuadrados en los Grupos CNAE 5610, CNAE 5621, CNAE 5629, CNAE 5630 de la C.N.A.E.-2009, equivalentes a los establecimientos de hostelería del citado Nomenclátor.

Artículo 158.- Condiciones de compatibilidad con el uso residencial. 1. Se considerarán compatibles con el uso residencial aquellos usos terciarios que cumplan las condiciones que se señalan en lo que se refiere al nivel y control de impactos ambientales, según las diferentes posibilidades de situación en los edificios y de ubicación en las zonas, en relación al resto de las actividades no incluidas en el uso terciario.

2. Los usos de Comercio y Salas de Reunión que se implanten en edificios con usos residenciales deberán disponer de acceso, escalera y ascensor independiente desde el exterior del edificio. No obstante, de conformidad con el C.T.E., los locales que no sean considerados como de riesgo especial podrán utilizar como salidas de emergencia los elementos de evacuación del edificio residencial, siempre que cuenten con vestíbulo previo.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



67

SECCIÓN 1ª.- USO DE HOSPEDAJE. Artículo 159.- Condiciones particulares. Las actividades comprendidas en esta clase de uso se ajustarán a los requisitos técnicos mínimos establecidos en la normativa sectorial aplicable vigente. SECCIÓN 2ª.- USO DE COMERCIO. Artículo 160.- Dimensiones. 1. A efectos de aplicación de las determinaciones que hagan referencia a la superficie de venta, esta dimensión se entenderá como la suma de la superficie útil de todos los locales en los que se produce el intercambio comercial o en los que el público accede a los productos, tales como mostradores, vitrinas y góndolas de exposición, probadores, cajas, etc., los espacios de permanencia y paso de los trabajadores y del público, incluidos bares y restaurantes si existiesen en el interior del establecimiento o agrupación de locales; se excluyen expresamente las superficies destinadas a oficinas, almacenaje no visitable por el público, zonas de carga y descarga y los aparcamientos de vehículos y otras dependencias de acceso restringido. 2. En ningún caso la superficie de venta será menor de seis (6) metros cuadrados y no podrá servir de paso ni tener comunicación directa con ninguna vivienda, salvo que se tratase de una edificación unifamiliar.

Artículo 161.- Circulación interior. 1. En los locales comerciales de la categoría I definida en el artículo 97, todos los recorridos accesibles al público tendrán una anchura mínima de ciento veinte (120) centímetros; los desniveles se salvarán, con una anchura igual que el resto de los recorridos, mediante rampas o escaleras. 2. En los locales de las categorías II y III, los recorridos tendrán una anchura mínima de ciento cuarenta (140) centímetros; los desniveles se salvarán mediante rampas o escaleras con una anchura igual que el resto de los recorridos. 3. Los locales de aseo no podrán comunicar directamente con el resto del local para lo cual deberá instalarse un vestíbulo o espacio intermedio. 4. Para el acceso de los minusválidos a las distintas plantas se instalará ascensor, rampa o tapiz rodante con las condiciones establecidas en el Decreto 293/2009, de 7 de julio, de la Junta de Andalucía. 5. Toda puerta utilizada en recorrido de evacuación debe abrir abatiendo sobre eje vertical en dirección coincidente con la de evacuación. Artículo 162.- Altura libre de pisos. La distancia mínima de suelo a techo será, en edificios de uso exclusivo, de tres (3) metros como mínimo en todas las plantas. En los edificios con otros usos serán las que señalaren las normas de


Ayuntamiento de

Huétor Vega



68

aplicación en la zona en que se encuentren, siendo siempre, como mínimo, de doscientos setenta (270) centímetros en plantas semisótano y sótano, pudiendo reducirse a doscientos cincuenta (250) centímetros en aquellos puntos en que las características de las instalaciones lo justifiquen. Artículo 163.- Ordenación de la carga y descarga. Cuando la superficie de venta alcance los mil quinientos (1.500) metros cuadrados en los comercios no alimentarios, se dispondrá dentro del local, con una altura libre mínima de trescientos cuarenta (340) centímetros, una dársena que se aumentará en una unidad por cada mil (1.000) metros cuadrados o fracción superior a quinientos (500); las dársenas tendrán unas dimensiones mínimas de siete (7) metros de longitud y cuatro (4) de latitud, dispuestas de tal forma que permitan las operaciones de carga y descarga en cada una de ellas simultáneamente sin entorpecer el acceso de vehículos. Artículo 164.- Condiciones específicas para los centros comerciales. 1. Los centros comerciales podrán establecerse en planta baja formando un pasaje, que tendrá acceso para el público por ambos extremos con una anchura superior a cuatro (4) metros. No obstante, para superficies inferiores a trescientos (300) metros cuadrados bastará con un solo acceso. 2. Los centros comerciales podrán situarse en planta semisótano o primer sótano siempre que se dedique un mínimo del veinticinco por ciento (25%) de la superficie total a espacios libres de relación,

existiendo al menos una zona con superficie equivalente al diez por ciento (10%) en la que pueda inscribirse una circunferencia con diámetro igual a diez (10) metros. SECCIÓN 3ª.- USO DE OFICINAS. Artículo 165.- Dimensiones. A los efectos de la aplicación de las determinaciones que hagan referencia a la superficie útil, esta dimensión se entenderá como la suma de la superficie útil de todos los locales en los que se produce la actividad de la oficina. Artículo 166.- Circulación interior. 1. Todos los accesos interiores de las oficinas a los espacios de utilización por el público, tendrán una anchura de, al menos, ciento veinte (120) centímetros. 2. Para el acceso de los minusválidos a las distintas plantas se instalará ascensor, rampa o tapiz rodante con las condiciones establecidas en el Decreto 293/2009, de 7 de julio, de la Junta de Andalucía. Artículo 167.- Altura libre de pisos. La distancia mínima de suelo a techo será, en edificios de uso exclusivo, de tres (3) metros como mínimo. En los edificios con


Ayuntamiento de

Huétor Vega



69

otros usos serán las que señalaren las normas de aplicación en la zona en que se encuentren, siendo siempre, como mínimo, de doscientos setenta (270) centímetros en plantas semisótano y sótano, pudiendo reducirse a doscientos cincuenta (250) centímetros en aquellos puntos en que las características de las instalaciones lo justifiquen. Artículo 168.- Condiciones de los despachos profesionales domésticos. Serán de aplicación a los despachos profesionales domésticos las condiciones de la vivienda a que estén anexos. SECCIÓN 4ª.- USO DE LAS SALAS DE REUNIÓN. Artículo 169.- Condiciones particulares. 1. Las Salas de Reunión con espectáculos cumplirán las condiciones establecidas en el Reglamento General de Policía de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas. 2. Las Salas de Reunión sin espectáculos cumplirán las condiciones establecidas para el uso de comercio. CAPITULO V.- USO DE EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS. Artículo 170.- Definición y clases.

1. Se conceptúa como uso de equipamiento y servicios aquél que sirve para proveer a los ciudadanos del equipamiento que haga posible su educación, su enriquecimiento cultural, su salud y, en fin, su bienestar, y a proporcionar los servicios propios de la vida en la ciudad, tanto de tipo administrativo como de abastecimiento o infraestructurales. Pueden ser de carácter público o privado. 2. Se distinguen los siguientes usos:

a) Docente: que comprende la formación intelectual de las personas mediante la enseñanza dentro de cualquier nivel reglado, así como las enseñanzas no regladas y la investigación. b) Deportivo: Comprende las instalaciones destinadas a la enseñanza y práctica de la cultura física o de los deportes. c) Sanitario: Comprende la prestación de asistencia médica y servicios quirúrgicos (Centros de Salud), excluyendo los que se prestan en despachos profesionales encuadrados en el uso de oficinas. d) Social-asistencial: comprende la prestación de asistencia no específicamente sanitaria a las personas, mediante los servicios sociales. e) Cultural: comprende la conservación y transmisión del conocimiento (bibliotecas, museos, salas de exposición), así como las actividades ligadas al fomento del ocio y recreo cultural (teatros, cines, etc.). f) Religioso: comprende las actividades de desarrollo de


Ayuntamiento de

Huétor Vega



70

creencias religiosas que puedan ir acompañadas con residencias de miembros de comunidades religiosas (residencias comunitarias). g) Público-administrativo: comprende los servicios de administración y gestión de los asuntos de la Administración en todos sus niveles (municipal, provincial, autonómico y estatal). h) Servicios urbanos: corresponde a las instalaciones que cubren los servicios que salvaguardan las personas y los bienes (policía y similares) y en general, todas las instalaciones para la provisión de servicios a los ciudadanos tales como recintos de exposiciones, cementerios, tanatorios y surtidores de combustible para los vehículos.

i) Servicios de infraestructura: comprende los servicios vinculados al suministro de agua, energía, saneamiento, telefonía y alumbrado.

Artículo 171.- Condiciones particulares. Los usos considerados cumplirán las disposiciones vigentes en la materia correspondiente y, en su caso, las que sean de aplicación por afinidad con otros usos de los que se recogen en la presente Ordenanza. CAPITULO VI.- USO DE GARAJE-APARCAMIENTO.

Artículo 172.- Definición y clases. 1. Se entiende como aparcamiento el espacio destinado a la estancia de vehículos, que no constituye estacionamiento en la vía pública. Cuando se ubica en espacio edificado adquiere la condición de garaje. Se entiende como estacionamiento el espacio destinado, en la vía pública, a la permanencia temporal de un vehículo. 2. Con independencia del régimen de titularidad pública o privada de los garajes-aparcamientos, a los efectos de esta Ordenanza y del establecimiento de las condiciones particulares se distinguen las siguientes clases:

a) Aparcamiento público: Es el destinado a la provisión de plazas de aparcamiento de uso público. Su régimen de utilización característico es el transitorio o de rotación, en el que cualquier usuario puede acceder a cualquier plaza con estancia, generalmente, de corta o media duración. b) Aparcamiento privado: Es el destinado a la provisión de las plazas de aparcamiento exigidas como dotación al servicio de los usos de un edificio o a mejorar la dotación al servicio de los usos del entorno. Su régimen de utilización predominante es el estable, en el que sus usuarios acceden a plazas generalmente determinadas y de larga duración. c) Aparcamiento mixto: Combinación de aparcamiento privado y aparcamiento público. Será deseable la separación funcional entre ambos, entendiéndose por separación funcional cuando los vehículos que acceden a


Ayuntamiento de

Huétor Vega



71

plazas de aparcamiento público no circulan por el espacio que, en las distintas plantas sirve de acceso directo a plazas del aparcamiento privado.

El aparcamiento público estará dotado de acceso peatonal independiente desde la vía o espacio libre público, pudiéndose eximir de esta condición los aparcamientos mixtos en los que no exista ninguna plaza vinculada al uso residencial. En obras de nueva edificación, los aparcamientos mixtos deberán reunir en su conjunto las condiciones propias de los aparcamientos públicos. No obstante, cuando dispongan de separación funcional, podrán aplicarse parámetros dimensionales conformes con la diferenciación establecida. Artículo 173.- Utilización de los garajes-aparcamientos. 1. No podrá cambiarse el uso de los espacios destinados a albergar la dotación de plazas de aparcamiento. 2. Los garajes se destinarán exclusivamente, salvo otras condiciones particulares definidas en este capítulo, a la estancia de vehículos, con las siguientes excepciones:

a) Se admite, con carácter general, el lavado de vehículos. b) Podrán efectuarse operaciones de carga y descarga en garajes-aparcamientos, siempre que esté diferenciada la zona de aparcamiento de vehículos de la de carga y descarga, entendiéndose diferenciadas ambas zonas, a estos efectos, si existe entre ellas una distancia mínima de tres (3) metros.

Artículo 174.- Plaza de aparcamiento. 1. Se entiende por plaza de aparcamiento una porción de suelo plano o con pendiente no superior al tres por ciento (3%) con las siguientes dimensiones libres mínimas según el tipo de vehículo que se prevea:

2. En aparcamientos públicos, tanto si están situados en inmuebles como al aire libre, se reservará una plaza para personas con movilidad reducida por cada cincuenta (50) o fracción, que cumplirá las siguientes condiciones:

a) Estarán situados tan cerca como sea posible de los accesos peatonales. b) Los accesos de peatones a estas plazas reunirán las condiciones establecidas para itinerarios peatonales. c) Estarán señalizados con el símbolo internacional de accesibilidad y la prohibición de aparcar en las mismas a personas sin discapacidad.


Ayuntamiento de

Huétor Vega



72

d) Las dimensiones serán de cuatro con cincuenta (4,50) por dos con cincuenta (2,50) metros o según lo previsto en la normativa de aplicación.

3. A los efectos del cálculo de la superficie edificada, la superficie del garaje será, en metros cuadrados, el resultado de multiplicar por veinte (20) el número de plazas de aparcamiento que se dispongan, incluyendo así las áreas de acceso y maniobra. 4. Se señalarán en el pavimento los emplazamientos y pasillos de acceso de los vehículos, que figurarán asimismo en los planos de los proyectos que se presenten al solicitar la concesión de las licencias de construcción, funcionamiento y apertura. No se considerará plaza de aparcamiento ningún espacio que, aún cumpliendo las condiciones dimensionales, carezca de fácil acceso y maniobra para los vehículos. 5. Los pasillos de acceso de los vehículos a las plazas de garaje tendrán el ancho mínimo que se señala a continuación, considerando un ancho de plaza de doscientos veinte (220) centímetros.

a) Para aparcamiento en ángulo a cuarenta y cinco (45) grados sexagesimales será de doscientos ochenta (280) centímetros. b) Para aparcamiento en batería a noventa (90) grados sexagesimales será de cuatrocientos cincuenta (450) centímetros. c) Para aparcamiento en línea será de doscientos ochenta (280) centímetros.

Artículo 175.- Accesos a los garajes. 1. Los accesos a los garajes podrán no autorizarse en lugares que incidan negativamente en la circulación de vehículos o peatones, en lugares de concentración y, especialmente, en las paradas de transporte público. Los accesos se situarán de tal forma que no se destruya el arbolado y mobiliario urbano existente. El acceso desde la calzada se realizará mediante vado o bordillo rebajado según el ancho de la acera y con las condiciones que establezcan los Servicios Técnicos Municipales. 2. Los garajes-aparcamientos y sus establecimientos anexos dispondrán en todos sus accesos al exterior de un espacio con pendiente máxima del seis por ciento (6%), en el que no podrá desarrollarse ninguna actividad, con las siguientes dimensiones mínimas: a) En los accesos a viviendas unifamiliares se regula según la capacidad de las mismas:

Cuando sea para un solo turismo, dicho espacio podrá coincidir con la plaza de aparcamiento, con las dimensiones mínimas correspondientes de dos con cincuenta (2,50) metros de ancho por cuatro con cincuenta (4,50) metros de largo.

Cuando sea para dos (2) turismos el espacio de acceso será igual o superior a dos (2) metros de ancho por tres (3) metros de largo.

Cuando la capacidad sea superior a dos (2) turismos se


Ayuntamiento de

Huétor Vega



73

aplicarán las condiciones establecidas en los puntos siguientes de este artículo.

Las rampas de acceso a plaza de aparcamiento tendrán una pendiente conforme a lo exigido en el CTE.

b) En el resto de los casos, el espacio de acceso tendrá un largo no menor de cinco (5) metros y un ancho mínimo que varía en función del ancho de la calle que sirve de acceso:

En calles de más de nueve (9) metros el ancho será de dos con ochenta (2,80) metros.

En calles de entre seis (6) y nueve (9) metros, ambos inclusive, el ancho será de tres (3) metros.

En calles de menos de seis (6) metros, el ancho será de tres con cincuenta (3,50) metros.

El pavimento en dicho espacio de acceso deberá ajustarse a la rasante de la acera, sin alterar para nada su trazado. La puerta del garaje no sobrepasará en ningún punto la alineación oficial y tendrá una altura mínima de dos (2) metros y una anchura que será, como mínimo, la establecida anteriormente para el espacio de acceso. En calles con pendiente dicha altura se medirá en el punto más desfavorable. 3. Salvo en los garajes de viviendas unifamiliares las rampas rectas no sobrepasarán la pendiente del dieciséis (16) por ciento, y las rampas en curva del doce (12) por ciento medida por la línea media. Su anchura mínima será de tres (3) metros, con el sobre ancho necesario en las curvas, y su radio de curvatura, medido también en el eje, será como mínimo de seis (6) metros. El proyecto de garaje

deberá recoger el trazado en alzado o sección de las rampas, reflejando los acuerdos verticales con las superficies horizontales de cada planta y con la vía pública. 4. Los garajes de menos de seiscientos (600) metros cuadrados pueden utilizar como acceso el portal del inmueble, cuando el garaje sea para uso exclusivo de los ocupantes del edificio. Los accesos de estos garajes de menos de seiscientos (600) metros cuadrados podrán también servir para dar entrada a locales con usos autorizables, siempre que las puertas que den al mismo sean blindadas y el ancho del acceso al garaje sea superior a cuatro (4) metros, debiendo establecerse una diferencia de nivel de diez (10) centímetros entre la zona de vehículos y la peatonal, con una anchura mínima para ésta de sesenta (60) centímetros. 5. Los garajes situados bajo rasante y con más de cien (100) metros cuadrados de superficie deberán disponer además del acceso para vehículos de otro peatonal distanciado de aquél, dotado de vestíbulo estanco, con dobles puertas resistentes al fuego y con resortes de retención para posibles ataques al fuego y salvamento de personas. El ancho mínimo de este acceso será de un (1) metro. 6. Los garajes de seiscientos (600) a dos mil (2.000) metros cuadrados podrán disponer de un solo acceso para vehículos, pero contarán con otro peatonal distanciado de aquel, dotado de vestíbulo estanco, con dobles puertas resistentes al fuego y con resortes de retención para posibles ataques al fuego y salvamento de personas. El ancho mínimo de este acceso será de un (1) metro. 7. En los garajes entre dos mil (2.000) y seis mil (6.000) metros cuadrados, la entrada y salida deberán ser independientes o diferenciadas, con un ancho mínimo para cada dirección de tres (3)


Ayuntamiento de

Huétor Vega



74

metros y deberán tener además una salida directa de emergencia y salvamento. 8. Podrá permitirse el empleo de aparatos montacoches. Cuando el acceso sea exclusivamente por este sistema se instalará uno por cada veinte (20) plazas o fracción superior a diez (10). El espacio de espera tendrá un fondo mínimo de cinco (5) metros y su ancho no será inferior a cuatro con veinte (4,20) metros. 9. Se autoriza la mancomunidad de garajes. 10. Los garajes deberán cumplir lo dispuesto en el Código Técnico de la Edificación CTE-DB-SÍ, así como las prescripciones impuestas en el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (R.E.B.T.). Artículo 176.- Altura libre de piso. La altura libre de piso en los garajes será como mínimo de doscientos veinte (220) centímetros, pudiendo reducirse a doscientos diez (210) centímetros en aquellos puntos que las características de las instalaciones del edificio lo justifiquen. Artículo 177.- Escaleras en los garajes. Las escaleras en los garajes se dimensionarán de acuerdo con lo establecido en Código Técnico de la Edificación CTE-DB-SÍ Artículo 178.- Condiciones constructivas. 1. Los elementos constructivos de los locales destinados al uso de

garajes reunirán las condiciones de aislamiento y resistencia al fuego exigidos por Código Técnico de la Edificación CTE-DB-SÍ 2. En los garajes se dispondrá de abastecimiento de agua potable mediante un grifo con racor para manguera y desagüe mediante sumidero, con un sistema eficaz de separación de grasas y lodos.

Ordenanza Municipal de Edificación -...

Documents

Transcript of Ordenanza Municipal de Edificación -...