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La Coordinación Nacional de Valores

La coordinación de valores. Áreas económicas homogéneas.T E M A

9 Módulos básicos. Las Juntas Técnicas Territoriales de coordinacióninmobiliaria urbana. La Comisión Superior de Coordinación inmobiliaria urbana. Procedimiento de coordinación

OBJETIVOS

El objetivo de este tema es el conocimiento de las bases y los principios formulados para la elaboración, puesta en marcha y funcionamiento del conjunto de valoraciones catastrales en todo el territorio, garantizando en todo caso la homogeneidad de estas y el establecimiento de un mecanismo de valoración desarrollado bajo el principio de equidad en todo él.

Este análisis no solo se restringirá al procedimiento de coordinación sino también al estudio de los órganos colegiados que constituyen los garantes de que el procedimiento de valoración se atiene a esos principios.

I- INTRODUCCIÓN

Desde el punto de vista de los trabajos a realizar, podemos decir que la coordinación nacional de valores consiste esencialmente en la agrupación de los municipios en función de las características de su mercado inmobiliario o, en su defecto, de otras variables socioeconómicas, estableciendo con ello grupos de municipios para asignarles, en consecuencia tras dichos estudios, los correspondientes módulos precisos para su valoración, tanto el suelo como la construcción, así como otros parámetros necesarios para ello.

El principio básico en el que se apoya el procedimiento de coordinación nacional de valores, es el de obtener y mantener el principio de garantía de equidad tributaria.

El apoyo a este principio hay que cimentarlo en la carta magna del Estado, pues ya en su Título VIII, artículo 149.1 1ª no señala que:

El Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias:

1ª La regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales.

En este sentido y haciendo aplicación de este principio ya incide el Art.2 de Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del catastro inmobiliario que establece lo siguiente:

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La información catastral estará al servicio de los principios de generalidad y justicia tributaria y de asignación equitativa de los recursos públicos, a cuyo fin el Catastro colaborará con las Administraciones Públicas, los juzgados y Tribunales y el Registro de la Propiedad para el ejercicio de sus respectivas funciones y competencias. Asimismo, estará a disposición de las políticas públicas y de los ciudadanos que requieran información sobre el territorio, en los términos previstos en el título VI.

Un sistema de valoración conjunto

El origen de un sistema de coordinación se cita de un modo muy sucinto en el texto refundido de la ley del catastro:

Artículo 12. Régimen jurídico […]

2. Los actos resultantes de los procedimientos de incorporación serán motivados con referencia a los hechos y fundamentos de derecho. Cuando el acto incluya la determinación de un nuevo valor catastral, éste se motivará mediante la expresión de la Ponencia de la que traiga causa y, en su caso, de los módulos básicos de suelo y construcción, el valor en polígono, calle, tramo, zona o paraje, el valor tipo de las construcciones y de las clases de cultivo, la identificación de los coeficientes correctores aplicados y la superficie de los inmuebles.

Es decir que señala la necesidad de una sistemática que permita la referenciación modular de unas ponencias de valores respecto a otras, de manera que el conjunto ofrezca la garantía de un modelo que obtenga la necesaria correspondencia entre todos los valores.

El primer hecho relevante en la construcción del Catastro Inmobiliario no solo es la realización del inventario de los inmuebles, sino que también es la asignación del valor catastral a cada uno de ellos. El artículo en el que se regula su determinación, el artículo 24 del Real Decreto legislativo 1/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del catastro inmobiliario nos señala:

Artículo 24 Determinación del valor catastral.

La determinación del valor catastral […] se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores.

Con él se concatena el artículo siguiente, el 25 del texto refundido de la Ley del catastro inmobiliario, del siguiente modo:

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Artículo 25. Contenido de las ponencias de valores.

1.La ponencia de valores recogerá, según los casos y conforme a los que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral, y se ajustará a la directrices dictadas para la coordinación de valores

Constituye esta la primera cita en la Ley reguladora del Catastro Inmobiliario que hace referencia expresa al procedimiento de coordinación de valores integrado o subsumido dentro del procedimiento de valoración catastral y de la incorporación de bienes inmuebles en el catastro inmobiliario.

Por tanto, el procedimiento de coordinación de valores se encuentra dentro de lo que constituye el núcleo fundamental en la formación del catastro, pues es la asignación del valor catastral uno de sus elementos esenciales y dentro de este proceso, se señala la coordinación de valores como parte de los trabajos previos necesarios para la obtención de este.

Es decir, la necesidad de referenciación de unas ponencias de valores a otras, de manera que el conjunto ofrezca la garantía de un modelo que mantenga una determinada continuidad y que construya un sistema de valoración que no ofrezca puntos de ruptura, mostrando, en la medida que el mercado nos lo señale, un modelo continuo donde sus oscilaciones y variaciones, y correlativamente los valores catastrales, respondan a una trama sin discontinuidades.

Partiremos de la idea de que el mantenimiento de un sistema de coordinación, puede considerarse in extenso, como el establecimiento de una sistemática común de valoración en todo el territorio de la Dirección General del Catastro. Como ya sabemos, el tasador tiene varias alternativas de valoración disponibles como herramientas de trabajo. Si de todas las disponibles, se parte de una concreta y se considera que esa será la misma para todo el territorio, fijando una fórmula única para el análisis y estudio de los valores de mercado, estamos garantizando ya una aproximación de las distintas valoraciones. Esto no es más que la justificación técnica de la existencia del

Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Así esta selección entre todos los métodos de tasación posibles de uno concreto, que en nuestro caso es el método comparativo y de reposición en el análisis del valor total y de la construcción, con la obtención del valor del suelo por el método residual, establece una secuencia de

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valoración, que permite en todo caso una primera aproximación a los valores, que garantiza el análisis de la información, así como de los datos obtenidos del mercado y su tratamiento, del mismo modo en todo el territorio y ya con ello se fundamenta, en parte, que la formación del valor catastral se articula en un método único. Ello facilita la posibilidad de establecer una correspondencia entre todos los valores obtenidos.

Un módulo de referencia el módulo nacional M

Sin embargo, ya en sus primeros artículos, el Real Decreto antes citado, fija que toda la coordinación no se confía únicamente a una sistemática, sino que se considera necesario que el conjunto de las valoraciones nacionales partan de un tronco común, como es el establecimiento de un módulo nacional M que refleja lo que se considera un valor medio de mercado para el conjunto de inmuebles y así lo establece el:

Artículo 2

El Ministro de Economía y Hacienda aprobará anualmente, a propuesta del Presidente del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, y oído el Consejo Superior de la Propiedad Inmobiliaria, un módulo de valor (M) que servirá de base a los del suelo y construcción en los términos previstos en la norma 16 de las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y […]

El módulo M, así fijado, recogerá las variaciones experimentadas en el período de tiempo indicado, en el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto se realicen por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, de conformidad a lo dispuesto en la norma 23 de las mencionadas normas técnicas.

Ahora bien, es preciso comprender que es lo que considera el Texto refundido de la Ley del catastro como valor de Mercado y para ello acudimos al artículo 23, donde se define este del siguiente modo:

Artículo 23 […] El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el

valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden ministerial, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

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Como vemos, el establecimiento de este módulo pretende el vínculo del conjunto de los valores sin embargo, es preciso matizar nuestro estudio y análisis del mercado y para ello se construyen:

Los Grupos de Dinámica Inmobiliaria

Es preciso recordar que para el estudio y análisis del mercado se ha propuesto la creación de unos grupos más amplios como son los 4 grupos de municipios por categorías de dinámica inmobiliaria. Aun cuando actualmente esta clasificación no constituye de modo directo parte de la coordinación, es cierto que de hecho se está conformando en una herramienta que facilita este proceso, formando unos criterios de coordinación y homogeneización en la elaboración de Ponencias de valores determinandose la necesidad de clasificar los municipios, entendiendo que la complejidad de la Ponencia de Valores se encuentra vinculada a la dinámica inmobiliaria considerando que esta se encuentra caracterizada entre otros parámetros por las transmisiones de dominio, las licencias de obra concedidas, la oferta y la demanda del sector inmobiliario, los precios máximos observados, así como el tipo de planeamiento urbanístico, el número de unidades urbanas y el número de habitantes, parámetros que condicionarán los criterios a utilizar para la valoración de bienes inmuebles de los distintos municipios.

En función de estos parámetros, todos los municipios se encuadrarán en uno de los siguientes grupos:

Grupo 1.- Municipios con dinámica del mercado inmobiliario fuerte Grupo 2.- Municipios con dinámica del mercado inmobiliario media –

alta Grupo 3.- Municipios con dinámica del mercado inmobiliario media –

baja Grupo 4.- Municipios sin dinámica inmobiliaria.

Para ello, las Junta Técnicas Territoriales de Coordinación Inmobiliaria, a partir de la información suministrada por las Gerencias Territoriales, elaboraran una propuesta de clasificación de los municipios de su ámbito, que elevarán a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de Urbana, para su aprobación.

La ubicación de un municipio dentro de un grupo, llevará consigo la mayor o menor limitación en la utilización de determinados instrumentos y en la selección de los criterios de la normativa, tales como: los estudios de mercado, la división en polígonos de valoración, el tipo de valor, las edificabilidades, la valoración en su caso de los vuelos y los coeficientes con su campo de aplicación.

Esta clasificación de los municipios en cuatro categorías, debe ser coordinada por la Comisión Superior, realizando un trabajo previo al que constituye la determinación de las áreas económico-homogéneas. Está basada en la dinámica inmobiliaria y consecuentemente, en aquellos indicadores que se estima que pueden caracterizarla o presentarla de una manera más eficaz.

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Como veremos, son en definitiva las características del mercado, las que nos permiten realizar esta clasificación, y de este mismo modo, es este el que nos categoriza las diferentes áreas. Aunque para ello puede ser ayudado o matizado por otras variables ligadas a él, pero que no forman parte del mismo. Por tanto, la clasificación de los municipios en grupos de Dinámica Inmobiliaria puede llegar a considerarse como una protoclasificación, o clasificación previa que nos aproxima a lo que habrá de ser la coordinación nacional final de los municipios.

Áreas Económico-homogéneas

En el texto refundido de la ley del catastro se establecen la definición de lo que constituye el valor catastral, que en su Art. 22 “Valor Catastral”.

Articulo 22. Valor catastral

El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.

Artículo 23 […] El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el

valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por lo cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden ministerial, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

Coordinado con este precepto y recogiendo los mismos criterios y conceptos, se establece en el RD 1020/93 de las normas técnicas en su:

Norma 3. Metodología general.

1. Para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste. Dicho cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptuado en las presentes normas técnicas.

............................................................................ ..................................................

2. El valor catastral de los bienes de naturaleza urbana estará integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, si las hubiere.

Por tanto, en la normativa se establece que el valor catastral se compone básicamente con la adición de dos elementos que son: el valor del suelo y el de la construcción. Es preciso establecer una relación entre el módulo M con los dos elementos que componen el valor catastral, siendo

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por ello necesaria una diversificación que atienda tanto al valor del suelo como al valor de la construcción. Para ello, la misma normativa describe un sistema para poder realizarlo. Así se establece en el capítulo III en su norma 16, donde formula como transformar el módulo único M a nivel nacional en los diversos módulos para la valoración del suelo, por un lado y las construcciones por otro.

Luego es preciso comenzar a concretar el concepto de Área Económico-homogéneas. Para ello partimos de los criterios que nos establece la propia normativa, donde se indica que serán aquellas zonas para las que el mercado se comporta de un modo semejante, pudiendo establecer una similitud entre todas ellas, otorgando una categoría de valor para el suelo y otra para las construcciones

Norma 15.3. Las áreas económicas homogéneas, tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas geográficas en las que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su componente construcción, tiene una similitud en sus características, que permite obtener una modulación de su comportamiento.

Por tanto, la delimitación de las Áreas Económico-homogéneas se vincula al comportamiento del mercado; sin embargo, habitualmente se suele identificar el criterio de que el Área Económico-homogénea tiene como dimensión mínima el término municipal. Ha habido momentos en que se han reducido sus dimensiones, identificándolas con el Polígono de Valoración, sin embargo, el posterior trabajo de revisión y mantenimiento del catastro ha mostrado que no eran acertadas esas dimensiones, pues dificultaban dichas tareas. Aconsejándose esa dimensión mínima, únicamente en aquellos casos en los que la divergencia del comportamiento del mercado entre los Polígonos de Valoración sea tan dispar que así lo indique. Un ejemplo de ello es el caso en que el casco antiguo del municipio, alejado de la línea de costa, presenta un mercado inmobiliario de dinámica media-baja, mientras que las urbanizaciones de segunda vivienda que se encuentran junto a la línea de costa muestran una dinámica inmobiliaria alta, siendo el nivel de los valores de mercado de este segundo polígono mucho más altos que los valores que se obtienen en el primero, ello aconsejaría establecer dos Áreas Económico-homogéneas diferenciadas. Un segundo ejemplo, bastante extendido, es el caso del municipio cuyo núcleo principal presenta una dinámica inmobiliaria muy distinta a la de cada uno de los núcleos agregados, necesitando igualmente una diferenciación. Sin embargo, no existe ningún precepto legal que determine las dimensión territorial que deben presentar las Áreas Económico-homogéneas ni cual debe ser su tamaño mínimo o máximo.

Norma 15.3 En general, las áreas económicas-homogéneas tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas geográficas en las que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su componente construcción, tiene una similitud en sus

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características que permite obtener una modulación de su comportamiento.

Una vez que se establecen las diferentes Áreas Económico-homogéneas estas se reconocen por su delimitación geográfica y por que a cada una de ellas les corresponden diferentes módulos para la valoración del suelo y de la construcción, por tanto para cada área se considera necesario establecer la asignación de dos módulos, quedando identificada con ellos. Así cada área tiene dentro de la misma los mismos módulos del suelo y construcción siendo estos diferentes, uno o los dos, de las áreas colindantes.

Diversificación del módulo M Módulos básicos

En consecuencia, es preciso conocer cual es la sistemática para que, partiendo de un único modulo a nivel nacional, M, se establezcan diferentes módulos para el suelo y la construcción en las diferentes áreas. Acudimos a los criterios de la Norma 16 del RD 1020/93, donde se detalla la fórmula para proceder a su diversificación.

Vv=1,40 [VR + VC] FL

En la que:

Vv= Valor en venta del producto inmobiliario, en pesetas/m2 construido.

VR= Valor de repercusión del suelo en pesetas/m2 construido.

VC= Valor de la construcción en pesetas/m2 construido.

FL= Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria. Las cuantías de este coeficiente estarán comprendidas entre los siguientes:

1,2857≥ FL ≥ 0,7143

2. En relación con los conceptos contenidos en la norma 15, apartados 2 y 3, los módulos básicos de repercusión de suelo (MBR) y construcción (MBC), correspondientes a las distintas áreas económicas homogéneas serán:

MBRi= 0,21. M. FSi

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MBCi= 0,50. M. FCi

En la que FSi y FCi son factores que diversifican los componentes de suelo y construcción del módulo M al que se refieren el artículo 2 de este real decreto, de acuerdo con las secuencias siguientes:

FSi: 1,70 – 1,20 – 0,80 – 0,45 – 0,21 – 0,10 – 0,0378

FCi: 0,70 – 0,65 – 0,60 – 0,55 – 0,50 – 0,45 – 0,40

Los valores de MBCI resultantes de esta diversificación podrán incrementarse por acuerdo de la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, según los análisis de mercado que al efecto se realicen por la Dirección General del Catastro, mediante la aplicación de coeficientes comprendidos entre los máximos y mínimos que se incluyen en el cuadro siguiente.

Módulo Básico De Construcción (MBC) Coeficientes

MBC1 1,00 – 1,36 MBC2 1,00 – 1,31 MBC3 1,00 – 1,29 MBC4 1,00 – 1,27 MBC5 1,00 – 1,24 MBC6 1,00 – 1,22 MBC7 1,00 – 1,20

La determinación de la existencia de un Factor de localización (Fl), posibilita que los porcentajes que se han considerado para la determinación de la fórmula que analiza el valor en venta, varíen y esta cuestión es razonable si consideramos los distintos tipos de empresas de promoción inmobiliaria; estas tienen muy diferentes proporciones en las relaciones de gastos generales y beneficios, desde el mínimo que se encuentra en la autoconstrucción hasta el fijado por los grandes promotores. La estructura de los diferentes beneficios y gastos de estos, varía según el tamaño de la empresa promotora, y si a ello añadimos la diversificación que se produce en el conjunto del territorio nacional, donde las promociones en municipios costeros turísticos o en grandes poblaciones atienden a un funcionamiento muy distinto del que podría producirse en áreas interiores con una actividad constructiva más restringida. Esta posible variación es la que pretende analizar y reflejar el Factor de Localización (Fl). Sin embargo la existencia de esta realidad, se confronta con la posible distorsión que puede introducir en la coordinación; la alteración de esta proporción, una vez que hemos establecido los módulos MBR y MBC para cada uno de los municipios al fijar un FL diferenciado, puede provocar que el valor catastral obtenido para módulos iguales sea distinto. Ahora bien se han habilitado también sistemas que permiten la coordinación de este elemento entre los distintos

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municipios y consecuentemente entre las diferentes Áreas Económico-homogéneas.

Vemos que, por tanto, partiendo del módulo M básico se generan 7 categorías tanto para el Módulo Básico de Construcción, en adelante MBC, como para el Módulo Básico de Repercusión en adelante MBR. Y estos son los que podemos asignar a cada una de las Áreas Económico-homogéneas.

Ahora analizaremos como se utiliza cada uno de estos módulos y como se establece su coordinación.

Módulo Básico de Repercusión

Si acudimos de nuevo al Real Decreto 1020/1993 de las normas técnicas, encontramos en su norma 17 la definición de lo que se considera valor de repercusión del suelo.

Norma 17. Valores de repercusión de suelo.

Realizada la identificación de cada área económica homogénea de suelo con su correspondiente MBR, el valor básico de repercusión en cada polígono (VRB) se obtendrá aplicando a dicho módulo básico los criterios de la norma 18.

Por tanto el primer paso, como ya se indicó anteriormente, es determinar el MBR correspondiente al Área Económico-homogénea, una vez que se ha fijado este, el paso siguiente será comprobar que todos los valores de la Ponencia se encuentran dentro de los límites de la coordinación. Para ello se verifica que los distintos valores se encuentran dentro de los límites fijados por los coeficientes banda.

Norma 18. Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo.

Los valores de repercusión de suelo se considerarán, a efectos de su coordinación, como producto del MBR que corresponda al área económica homogénea de que se trate, por un coeficiente porcentual fijado en la Ponencia de valores, que deberá estar comprendido dentro de los máximos y mínimos que para cada uso se señalan en el siguiente cuadro.

El cuadro propuesto por las normas técnicas ha sido modificado por la disposición adicional primera del Real Decreto 1464/2007 de 2 de noviembre por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales.

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Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo

MBR Máximos según usos del suelo (%) Mínimos (%)

Residencial Industrial Oficinas Comercial Turístico Cualquier Uso

MBR1 MBR2 MBR3 MBR4 MBR5 MBR6 MBR7

400 250 220 210 200 170 150

150 150 150 150 150 150 150

900 750 630 510 410 310 210

900 785 670 555 460 365 270

540 465 405 345 305 265 225

3 4 5 8 12 18 20

Para verificar la coordinación de los valores de suelo, se procede a dividir el VRC (Valor de repercusión de Calle) actualmente el valor correspondiente a la Zona de Valor ZV, entre el valor del Módulo Básico de Repercusión (MBR) fijado para nuestra Área Económico-homogénea y se multiplica por 100, verificando que la cifra obtenida se encuentra dentro de los márgenes máximo y mínimo, considerando que dichos límites son diferentes dependiendo del valor del módulo, y del uso al que está indicada la repercusión que se está contrastando.

Cada Junta Técnica Territorial puede fijar y variar estos límites con la única limitación de que su horquilla de valores se encuentre incluida dentro de los límites mínimos y máximos que ha fijado la norma.

En la actualidad hay que matizar las determinaciones que establece este cuadro. Pues hay una variación en cuanto a la posible asignación del valor de repercusión. Así, mientras la norma 18 permite una variación continua del valor, posteriormente se ha establecido la obligación de que cada uno de estos se identifique con unas cuantías concretas a fin de poder construir el Mapa Nacional de Valores en el que todas las Ponencias de Valores hacen referencia a los mismos escalones de valor y con ello poder construir el Mapa Nacional de valores.

Por tanto, atendiendo a dicho cálculo, dicho coeficiente será 100 cuando el valor de repercusión descrito coincida con el valor de su MBR, así, dicho coeficiente es la representación porcentual de la Zona de Valor respecto del MBR.

Como se puede comprobar, la variabilidad del VRC o en los términos actuales, de la Zona de Valor ZV, respecto del MBR es muy amplia. Permitiendo reflejar así, en el valor del suelo, toda la posible gama de valores que pueden producirse en el término municipal.

Dicha variación se ha establecido considerando que entre los componentes que configuran el valor catastral, es el valor de la construcción el que habitualmente presenta un mayor peso y consecuentemente, el valor del suelo una menor importancia; por tanto se ha creado un sistema de coordinación con un control más preciso en el valor

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de la construcción que en el valor del suelo, como ya veremos. Justificando así la gran variabilidad posible en el valor del suelo.

La variación de valores que se produce dentro de un término municipal es muy grande y, en consecuencia, se considera que esta, debe estar recogida en el proceso de coordinación, instituyendo sistemas que permitan garantizar que los valores de repercusión utilizados oscilen dentro de un horquilla lo suficientemente amplia para mostrar toda la variabilidad que pueda producirse en un término municipal, pero referenciada y articulada de manera que sean comparables varios municipios en términos, cantidades y módulos semejantes asegurando la homogeneidad y disponibilidad de este método de comparación. La gran diversidad de valores que pueden producirse en un término municipal en sus diferentes polígonos de valoración y en sus diferentes usos, logra resumir en un solo dato, el MBR, la situación del suelo en todo el territorio de un modo sencillo. Pudiendo así comparar las distintas Áreas Económico-homogéneas delimitadas.

Como vemos, la coordinación, en lo referente a la valoración del suelo, pivota razonablemente en los valores de repercusión. Sin embargo, determinados mercados del suelo funcionan con valores unitarios y por tanto también se ha habilitado un sistema que permite conocer o controlar la variación que puedan producirse en estos valores.

Modulo básico de Construcción.

Veamos lo que nos fijan las Normas Técnicas en lo referente al valor de las construcciones, para ello acudimos a la norma 19:

Norma 19. Valor de las construcciones.

Realizada la identificación de cada área económica homogénea de la construcción con su correspondiente MBC, el valor de las construcciones se obtendrá aplicando a dicho módulo básico el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro de coeficientes de valor de las construcciones definido en la norma 20, que figura al final de las presentes normas.

Así, lo primero que establece esta norma es la necesidad de selección de un MBC que caracterice e identifique nuestra Área Económica-homogénea en lo que se refiere al valor de las construcciones.

Dentro del conjunto de las construcciones que hay que valorar asignaremos a cada una de ellas una de las tipologías y categorías que se recogen en el cuadro de la norma 20, según se indica

3. En el cuadro se identifica la tipología 1.1.2.4 con la construcción media, uso residencial en viviendas colectivas de carácter urbano, en manzana cerrada.

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Con lo que el MBC, representa el coste medio de construcción en euros por metro cuadrado de una vivienda colectiva, de carácter urbano en manzana cerrada y por ello partiendo de este hecho debemos realizar nuestro análisis y posterior asignación de las correspondientes tipologías. En el caso de que ello no fuera posible, pues no se produce esta tipología en el Área Económico-homogénea analizada, se realizarán los cálculos necesarios que permitan la transformación del coste unitario de construcción de la tipología característica del Área a la correspondiente para la tipología 1.1.2.4 y para poder hacerlo podremos acudir a los coeficientes reflejados en el cuadro de la norma 20.

Por tanto y concordante con ello, en la obtención de muestras de mercado para la elaboración de los cálculos que nos permitan la selección de los módulos, sería interesante que las características de las construcciones se aproximaran en lo posible a lo que se considera la tipología origen del cuadro marco. Sin embargo, esta indicación debe encontrase siempre matizada por la tipología predominante en el municipio en cuestión.

Otro criterio que es preciso definir para la obtención de muestras de mercado utilizadas en el proceso de coordinación, es identificar que tipología y que tipos son precisos para el análisis que realicemos y que esto sea homogéneo en todo el territorio. Todos los análisis de muestras, han de referirse a edificaciones que correspondan a la tipología más característica del municipio. Sin embargo, en la obtención de estas muestras ha habido un cambio de criterio. Antiguamente se consideraba que en la coordinación se debía garantizar que todos los niveles de valor desde los máximos a los mínimos deberían alcanzarse. Así, cuando se consideraban las muestras de mercado, se tendía a recopilar lo que llamamos valores punta del municipio; ello conllevaba distorsionar los criterios de coordinación, pues la presencia de esos valores máximos, si desconocemos su frecuencia y origen, puede hacer que obtengamos conclusiones erróneas. Es bien distinto que este valor sea algo excepcional, en cuyo caso podíamos incluso obviarlo, pues habría que analizar con sumo cuidado, como y porqué se ha llegado a ese valor aconsejándose incluso en determinadas circunstancias su eliminación del conjunto; o por el contrario, aún siendo muy altos dichos valores estos son frecuentes, en cuyo caso, su inclusión es obligada. Por tanto y en atención a esto se consideró que el mejor modo de llevar adelante la coordinación sería atendiendo al valor medio, estimando que este sistema nos permite tener una visión de conjunto mejor en todo el territorio.

Siguiendo estas normas y atendiendo a sus orientaciones, estamos utilizando el método comparativo, ya que para la determinación de las diferentes categorías, realizamos un análisis previo de las características constructivas de la edificación a valorar, en contraste con los modelos propuestos por los catálogos de edificios y construcciones de carácter urbano. Estamos comparando dos construcciones la tipo y la analizada para el cálculo del valor de reposición de esta última. Ello constituye la base del método comparativo.

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Para aclarar el procedimiento que seguimos, tenemos que estudiar con detalle las determinaciones que referidas al valor de las construcciones que establece el Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, lo que disponen estas normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana referido a este tema y ello lo hallamos en la siguiente norma:

Norma 20. Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.

1. Para el cálculo del valor de las construcciones se establece el cuadro de coeficientes que figura al final del presente anexo.

2. La categoría 1, establecida en dicho cuadro de coeficientes, podrá ampliarse con las categorías 1.A, 1.B y 1.C, para considerar edificios cuya calidad supere la que corresponda a los de la categoría 1, tal y como aparezca ésta descrita en el correspondiente catálogo. A estas tres categorías les corresponderán unos coeficientes, que se obtendrán incrementando el de la categoría 1 en un 50, un 30 y un 15 por 100, respectivamente. Esta ampliación se recogerá, en su caso, en la Ponencia de valores.

4. En los coeficientes del cuadro correspondientes al uso residencial-vivienda unifamiliar aislada o pareada (1.2.1) y al uso residencial-vivienda colectiva de carácter urbano en manzana cerrada (1.1.2), se considera incluida la parte proporcional de obras accesorias tales como cerramientos, jardinería interior, obras de urbanización interior, zona de juegos, etc., no estando incluido el coste de las piscinas, campos de tenis o de otros deportes o cualquier otro tipo de instalaciones especiales.

5. En las instalaciones hoteleras (uso 7) se considera incluida la parte proporcional del coste de instalaciones de piscinas, mini-golf, deportes, etc. no estando incluidas las edificaciones anejas destinadas a otros usos como galerías comerciales, discotecas, etc.

6. No obstante lo establecido en los apartados 4 y 5 anteriores: cuando la importancia de dichas instalaciones accesorias sea elevada en relación a la superficie de la edificación principal, se valorarán aparte o aumentando la categoría que le correspondiese.

7. En la modalidad 10.3.5 se contemplan las obras de infraestructura necesarias para la adecuación del terreno al destino indicado en jardines, tanto públicos como privados.

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8. Cuando en la tipificación de un edificio existan locales en los que el uso a que están destinados no corresponda a su tipología constructiva (por ejemplo, oficinas ubicabas en locales de viviendas, comercio en viviendas, etc.), se aplicará a dichos locales el valor que corresponda a su tipología constructiva. Cuando se encuentren garajes, traseros o locales en estructura en otros tipos diferentes al residencial se podrán tipificar en la modalidad 1.1.3. .

Estos catálogos se realizarán siguiendo las instrucciones dictadas por la Dirección General, previo estudio por la comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria Urbana.

En la elaboración de la tipificación, es decir la determinación de la tipología y en la asignación de las categorías, es posible que todo este esfuerzo de coordinación, tras ese estudio tan minucioso y detallado para la determinación de un MBC en un área Económico-homogénea se distorsione y malogre. Pues lo que en un servicio técnico se considera categoría 4 no sea considerado del mismo modo en otro o peor aún, en otro municipio elaborado por el mismo servicio técnico. O de igual modo puede ocurrir que se confundan dos tipologías permutando sus características. Para resolverlo la propia norma 20 habilita un sistema que pretende evitarlo.

9. Las Gerencias Territoriales del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria elaborarán un catálogo de edificios y construcciones de carácter urbano de su ámbito territorial, coordinado por la Junta Técnica Territorial correspondiente, en concordancia con las tipologías establecidas en el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.

Donde literalmente nos obliga a que se coordine por la Junta Técnica un catálogo de edificios y construcciones de carácter urbano, garantizando así que la asignación de tipologías y categorías sea uniforme en todo su ámbito al seguir un modelo conjunto y uniforme en todo su territorio.

El paso siguiente sería la consolidación de todos estos catálogos regionales en un catálogo a nivel nacional que permita asegurar que los criterios fijados en una Junta Técnica, sean uniformes con los de otra, cerciorando que en todo el territorio nacional se utilizan idénticos criterios tipológicos, manteniendo, de este modo la uniformidad en la valoración en lo que a la construcción se refiere y construyendo así un modelo de valoración de la construcción coordinado.

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BLOQUE V. CATASTRO

Procedimiento de coordinación

Para estudiar el procedimiento, lo primero es saber quién tiene en origen la competencia de coordinación y a quién se la otorga el Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Este, ya en su título preliminar, en el que se establecen las disposiciones generales nos dispone:

“Artículo 4. Competencias

La formación y el mantenimiento del Catastro Inmobiliario, así como la difusión de la información catastral, es de competencia exclusiva del Estado. Estas funciones, que comprenden, entre otras, la valoración, la inspección y la elaboración y gestión de la cartografía catastral, se ejercerán por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de las distintas fórmulas de colaboración que se establezcan con las diferentes Administraciones, entidades y corporaciones públicas.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la superior función de coordinación de valores y la de aprobación de las ponencias de valores se ejercerán en todo caso por la Dirección Gral. del Catastro.”

En origen la competencia de coordinación la tiene otorgada la Dirección General del Catastro.

Es preciso desarrollar el concepto de coordinación y como se materializa esta en un procedimiento.

Una vez considerada la sistemática seguida para garantizar que el conjunto de las valoraciones en todo el territorio atiendan a criterios semejantes y considerando iguales variaciones de valor, procederemos a detallar el procedimiento seguido para llevar a cabo la coordinación:

CAPITULO IV Coordinación1

Norma 21.Delimitación de áreas económicas homogéneas.

1 Sobre coordinación de valores ver las circulares siguientes:

• 05.04/90 de 8 de febrero. • 03.04/97 de 28 de enero. • 14.04/98 de 9 de julio. • 12.04/04 de 15 de diciembre. • 02.04/06 de 8 de febrero. • 02.04/07 de 20 de marzo. • 01.04/08 de 8 de febrero.

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1. Las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación Inmobiliaria de Urbana realizarán, en su ámbito territorial, una delimitación de áreas económicas homogéneas del suelo y de las construcciones.

Para ello, solicitarán de las Gerencias Territoriales incluidas en su ámbito la realización de unos estudios previos, que comprenderán:

a) Datos identificativos de las zonas y plano en el que se señale su perímetro.

b) Costes de la construcción de las tipologías más características.

c) Precios de venta de las mismas.

d) Estimación de valores de suelo, utilizando los datos reflejados en los apartados b) y c) anteriores.

e) Datos económicos que incidan en la actividad inmobiliaria.

Se nos está indicando que es la propia Gerencia Territorial del Catastro la que comienza el proceso de coordinación delimitando las Áreas Económico-homogéneas atendiendo a los criterios que se han señalado más arriba. Lógicamente la propuesta de estas áreas procederá de los Jefes de Área considerando todas y cada una de las circunstancias y características que permitan discriminar cada uno de los sectores del territorio.

A nivel provincial son los servicios técnicos de la Gerencia los que proceden a coordinar unos términos municipales con referencia a otros, eliminando todas aquellas circunstancias de borde que puedan provocar distorsiones en las valoraciones de los municipios.

1. Una vez realizados los estudios descritos en el epígrafe anterior, las Juntas Técnicas Territoriales redactarán unas propuestas coordinadas de valores que incluirán los MBR y bandas de coeficientes o los VU para las áreas económicas homogéneas de suelo y los MBC para las de construcción.

Como vemos la norma otorga la competencia en el establecimiento de las Áreas Económico-homogéneas a las Juntas Técnicas Territoriales, con la preparación previa elaborada por los Ponentes y así lo contempla el apartado e) del artículo que se citará posteriormente cuando estudiemos la composición y competencias de este órgano administrativo.

Si tras lo expuesto hacemos un resumen por etapas del procedimiento de coordinación se realizará esquemáticamente del siguiente modo:

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BLOQUE V. CATASTRO

1- Trabajos previos elaborados por los Servicios Técnicos de las Gerencias del catastro para la clasificación de los distintos municipios en los grupos de dinámica inmobiliaria.

2- Recopilación de la información elaborada por el Ponente para la formulación conjunta de los grupos de dinámica inmobiliaria.

3- En ausencia de mercado, se fijarán unos valores de referencia en aquellos municipios en los que se considere que la ausencia de dinámica inmobiliaria no permite la obtención de una muestra de mercado representativa, siendo aprobados aquello por la Junta Técnica Territorial de Coordinación.

4- Aprobación por la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de la agrupación de los municipios en los grupos de dinámica inmobiliaria para su elevación a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria.

5- Aprobación por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de los grupos de dinámica inmobiliaria.

6- La Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria aprobará los criterios marco de coordinación con los criterios básicos.

7- Para la elaboración previa de la Coordinación cada uno de los Jefe de Área dentro del ámbito de la Junta Técnica Territorial de coordinación propondrá un MBR y un MBC para cada una de las 10 áreas Económico-homogéneas además de la correspondiente a la capital de la provincia.

8- El Ponente de la Junta Técnica Territorial de Coordinación conforme a los criterios marco y atendiendo a las propuestas de los Servicios técnicos de las Gerencias Territoriales del Catastro, delimitará las Áreas Económico-homogéneas dentro del ámbito de su competencia, es decir en el ámbito de su comunidad autónoma, proponiendo un MBR y un MBC para cada una de ellas.

9- La propuesta elaborada por el Ponente procurará coordinar todas las propuestas de las provincias que se integran en la Junta Técnica Territorial de Coordinación y aprobada por esta, se elevará a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria a través del informe de su secretario.

10- Elevar la propuesta a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria designa 1 municipio como representante de cada Área Económico-homogénea hasta un total de 10 por cada provincia, además del correspondiente a la capital, verificará la homogeneidad de las propuestas elaboradas, proponiendo una coordinación para todo el territorio en el que tiene otorgadas competencias la Dirección General del Catastro, comunicando su resultado a cada una de las Juntas Técnicas Territoriales del Catastro a través de su secretario.

11- Recibida la coordinación en las Juntas Técnicas Territoriales, el ponente la trasladará a los Jefes de Área de las Gerencia Territoriales del catastro para que hagan la propuesta de su extensión a todos los municipios dentro del ámbito de su competencia.

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12- Recogidas por el ponente las propuestas de los Servicios Técnicos de las Gerencias Territoriales y a la vista de los criterios propuestos por la Comisión Superior de coordinación Inmobiliaria, propondrá una extensión de los criterios de coordinación a todos los municipios dentro del ámbito de su competencia.

13- Planteamiento de unas directrices generales de los coeficientes banda (Zonas de Valor), que serán utilizados para cada uno de los módulos y usos dentro del ámbito de su competencia, fijando los máximos y mínimos utilizables para cada uno de los módulos y dentro del marco de las Áreas Económico - homogéneas.

14- Se aprobará la extensión de la coordinación propuesta por el Ponente en la Junta Técnica de Coordinación Inmobiliaria.

15- Conforme a los criterios fijados, se elaboraran las diferentes Ponencias de Valores por los servicios técnicos de las Gerencias Territoriales del Catastro que lo presentaran para su coordinación al Ponente de la Junta Técnica Territorial de Coordinación.

16- El Ponente verificará que la ponencia cumple los criterios marco de coordinación elaborados, que utiliza los módulos que previamente han sido coordinados para este municipio y que el conjunto de los valores utilizados en la ponencia se encuentran dentro de la horquilla de valores determinada por los coeficientes banda ( integrado dentro de cada uno de las Zonas de Valor prefijadas), que el valor del Fl se encuentra dentro de los márgenes autorizados, y que presenta la documentación necesaria para que el expediente de la Ponencia de valores sea completo conforme al grupo de Dinámica Inmobiliaria al que pertenece.

17- Cumplida por la Ponencia de Valores todos los criterios para su coordinación, se presenta ante la Junta Técnica Territorial de coordinación para la verificación de la misma.

18- Coordinada la Ponencia de Valores, el Secretario extenderá sobre la Ponencia de Valores la diligencia de coordinación donde hace constar la sesión de la Junta Técnica Territorial en al que se procedió a su coordinación.

Debido a lo complejo del procedimiento de coordinación que se ha desarrollado y puesto que con cierta frecuencia transcurre un lapso de tiempo muy dilatado desde el momento en el que se hizo la extensión de la coordinación y el momento en el que se procede a la elaboración de la Ponencia de Valores, se hace preciso en ocasiones reajustar los módulos asignados a un Área Económico-homogénea, inhabilitando la extensión de coordinación propuesta. Se ha modificado ligeramente el procedimiento de coordinación, alterando su frecuencia. Frente al anterior método en el que solo era preciso realizarlo en el caso de que se modificase el módulo M, actualmente se realiza con una frecuencia anual independientemente de la revisión del módulo. Las modificaciones introducidas se refieren a las etapas que más arriba se encuentran señaladas en negrita. Repetimos todo el

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BLOQUE V. CATASTRO

procedimiento de coordinación con las modificaciones introducidas para agilizar el procedimiento de coordinación:

1- Trabajos previos elaborados por los Servicios Técnicos de las Gerencias del catastro para la clasificación de los distintos municipios en los grupos de dinámica inmobiliaria.

2- Recopilación de la información elaborada por el Ponente para la formulación conjunta de los grupos de dinámica inmobiliaria.

3- En ausencia de mercado, se fijarán unos valores de referencia en aquellos municipios en los que se considere la ausencia de dinámica inmobiliaria siendo aprobados por la Junta Técnica Territorial de Coordinación.

4- Aprobación por la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de la agrupación de los municipios en los grupos de dinámica inmobiliaria, para su elevación a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria.

5- Aprobación por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de los grupos de dinámica inmobiliaria.

6- La Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria aprobará los criterios marco de coordinación con los criterios básicos.

7- Para la elaboración previa de la Coordinación cada uno de los Jefes de área dentro del ámbito de la Junta Técnica Territorial de coordinación propondrá un MBR y un MBC para los municipios en los que se van a elaborar nuevas Ponencias de Valores totales.

8- El Ponente de la Junta Técnica Territorial de Coordinación, conforme a los criterios marco y atendiendo a las propuestas de los Servicios técnicos de las Gerencias Territoriales del Catastro, delimitará las Áreas Económico Homogéneas dentro del ámbito de su competencia, es decir en el ámbito de su comunidad autónoma proponiendo un MBR y un MBC para cada una de ellas.

9- La propuesta elaborada por el Ponente, procurará coordinar todas las propuestas de las provincias que se integran en la Junta Técnica Territorial de Coordinación, y la aprobará en esta Junta Técnica Territorial de Coordinación para su elevación a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria a través del informe de su secretario.

10- Elevar la propuesta a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria con todos los municipios a los que se va a proceder la elaboración de una nueva Ponencia de Valores Totales.

11- Se comunica a la Junta Técnica Territorial la nueva coordinación elaborada.

12- (Eliminada). 13- Planteamiento de unas directrices generales de los

coeficientes banda (Zonas de Valor), que serán utilizados para cada uno de los módulos y usos dentro del ámbito de su competencia, fijando los máximos y mínimos utilizables

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para cada uno de los módulos y dentro del marco de las Áreas Económico - homogéneas.

14- (Eliminada). 15- Conforme a los criterios fijados se elaboraran las diferentes

Ponencias de Valores por los servicios técnicos de las Gerencias Territoriales del Catastro que lo presentaran para su coordinación al Ponente de la Junta Técnica Territorial de Coordinación.

16- El Ponente verificará que la ponencia cumple los criterios marco de coordinación, que utiliza los módulos que previamente han sido coordinados para este municipio y que el conjunto de los valores utilizados en la ponencia se encuentran dentro de la horquilla de valores determinada por los coeficientes banda ( integrado dentro de cada uno de las Zonas de Valor prefijadas), que el valor del Fl se encuentra dentro de los márgenes autorizados, así como que presenta la documentación necesaria para que el expediente de la Ponencia de valores sea completo conforme al grupo de Dinámica Inmobiliaria al que pertenece.

17- Cumplida por la Ponencia de Valores todos los criterios para su coordinación, se presenta ante la Junta Técnica Territorial de coordinación para la verificación de la misma.

18- Coordinada la Ponencia de Valores, el Secretario extenderá sobre la Ponencia de Valores la diligencia de coordinación donde hace constar la sesión de la Junta Técnica Territorial en al que se procedió a su coordinación.

Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria

Las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación vienen reguladas por Real Decreto 417/2006 de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 marzo, que dedica su capítulo V a las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación Inmobiliaria

El cometido de las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación se encuentra recogido en su artículo 11.

Artículo 11. Funciones de la Junta Técnica Territorial

Corresponden a las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación Inmobiliaria las siguientes funciones:

a) Recibir el informe anual sobre el mercado inmobiliario regulado en el artículo 12.e) y elevarlo a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria.

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BLOQUE V. CATASTRO

b) Formular las propuestas coordinadas de valores relativas al ámbito de su competencia y elevarlas a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria.

c) Acordar la delimitación de áreas económico homogéneas, asignado a cada una los módulos básicos de valoración, valores de referencia, banda de coeficientes y cualquier otro parámetro que corresponda de conformidad con los criterios marco fijados por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, comunicándolo a efectos de su aplicación a las Gerencias y Subgerencias del Catastro afectadas.

d) Definir el campo de aplicación de los coeficientes respecto de los que la normativa de valoración catastral así lo prevea y autorizar su aplicación efectiva en las Ponencias de valores.

e) Verificar que las Ponencias de valores remitidas por las Gerencias o Subgerencias del Catastro se ajustan a los criterios de coordinación a los que se refiere el párrafo c) anterior, siempre que no tengan ámbito territorial superior al de la comunidad autónoma.

f) Coordinar e informar, previamente a su aprobación, las Ponencias de valores especiales cuyo ámbito territorial comprenda el de más de un Consejo Territorial de la Propiedad Inmobiliaria de su ámbito.

g) Proponer a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria el acuerdo por el que se resuelvan las discrepancias que se susciten en materia de coordinación de Ponencias de valores, cuando las correcciones efectuadas no supongan, a juicio de la Junta, subsanación de las observaciones formuladas, conforme a lo previsto en el párrafo d) del artículo siguiente.

h) Cualesquiera otras actuaciones que les pueda encomendar la Dirección Gral. del Catastro o a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria.

Como se deduce de las actividades que han sido resaltadas en el artículo 11 citado, las funciones propias que la Junta Técnica Territorial tiene otorgadas están fundamentalmente orientadas a los trabajos de coordinación, elaborando criterios y normas que permitan garantizarla, y verificar que estos han sido respetados y considerados en la elaboración de las Ponencias de Valores, delimitando y orientado geográficamente los trabajos para formalizar y concretar estos criterios en las Áreas Económico-homogéneas.

Como detalla el apartado 2 de la norma 21 del RD 1020/93 de 25 de junio, las Juntas Técnicas procederán a la coordinación de los datos obtenidos por las Gerencias Territoriales, abundando y resumiendo las competencias que han sido desarrolladas en el artículo 11 más arriba citado.

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Para el ejercicio de dichas competencias de coordinación, es preciso que cada una de estas cuestiones sea estudiada, preparada y analizada por algún técnico que conozca las divergencias existentes entre los diferentes municipios y que tras dicho análisis elabore unas conclusiones que puedan ser debatidas, asumidas y aprobadas o no, por el órgano que tiene otorgadas dichas competencias de coordinación. Este técnico no es otro que el Ponente cuyas competencias se relacionan en el artículo 12 del Real Decreto 417/2006 de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario donde se detallan lo siguiente:

Artículo 12. Funciones del ponente

Compete al ponente correspondiente de las Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria: a) Recabar de las Gerencias o Subgerencias del Catastro la

corrección de las Ponencias de valores en los supuestos ñeque la Junta Técnica las considere no ajustas a los criterios de coordinación.

b) Elaborar un informe anual sobre el mercado inmobiliario, a cuyo efecto realizará el seguimiento y coordinación de los estudios del mercado inmobiliario y de la aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico y de sus modificaciones.

c) Asesorar a la Junta Técnica Territorial y desarrollar las actividades necesarias para la preparación de cuantos asuntos se sometan a su consideración.

Entre las competencias del Ponente se encuentra la elaboración y preparación de toda la información necesaria para ser posteriormente analizada y desarrollada por la Junta Técnica y alcanzar finalmente, entre sus componentes un acuerdo sobre dichas materias.

El ámbito territorial en el que se ejercen las competencias de la Junta Técnica Territorial, se analiza en el artículo 9 del Real Decreto antes citado 417/2006.

Artículo 9. Ámbito

1. En cada una de las Delegaciones Especiales de Economía y Hacienda, excepto en Navarra y País Vasco, existirá una Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria, como órgano técnico de coordinación de valores catastrales en el ámbito territorial de su competencia.

2. En el caso de las Ciudades de Ceuta y Melilla las funciones de las Juntas Técnicas Territoriales corresponderán a los respectivos Consejos Territoriales de la Propiedad Inmobiliaria.

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Luego, fundamentalmente, el ámbito territorial de la Junta Técnica se extiende en el territorio de cada una de las Comunidades Autónomas, con la excepción hecha de las dos ciudades autónomas donde no se constituye esta Junta Técnica asumiendo sus funciones el Consejo Territorial de la Propiedad Inmobiliaria.

Por último, la composición de las Juntas Técnicas Territoriales. Se encuentra regulada por el Artículo 10 del Real Decreto 417/2006. Es presidida por el Delegado Especial de Economía y Hacienda, y vicepresidida por el Gerente Regional del Catastro. Como ya se señaló anteriormente, recibe el auxilio técnico de un Arquitecto para las cuestiones propias del catastro de Urbana y de un Ingeniero de Montes o Agrónomo para las cuestiones de rústica, designado entre los funcionarios del catastro dentro de su ámbito territorial; en cuanto a los vocales, se analiza en el apartado d) del artículo 9 para ser desarrollado parcialmente por la orden EHA 2386/2007 de 26 de julio por la que se determina el ámbito territorial de los consejos territoriales de la propiedad inmobiliaria de Madrid y Barcelona y se establece el procedimiento de designación de los representantes locales en diversos órganos colegiados. En este artículo 9 se dispone que esta vocalía esté compuesta por una distribución realizada entre miembros de la Hacienda Estatal, miembros de las corporaciones locales y miembros designados por las comunidades autónomas según la siguiente proporción:

- 2 Técnicos designados entre los funcionarios que desarrollan su actividad en la Hacienda Estatal.

- 2 Técnicos designados entre los funcionarios que desarrollan su actividad en la Consejería de Hacienda de las Comunidades Autónomas.

- 4 Técnicos designados por la Administración local en su representación

Por último se designa un secretario que llevará un registro de las actividades desarrolladas por la Junta Técnica.

En resumen la labor de la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria se concreta conjuntando los valores obtenidos dentro del ámbito de la Comunidad Autónoma, es en este escalón donde se procede a verificar que los módulos propuestos para un municipio de una provincia está coordinado con los municipios de provincias colindantes, pues en ocasiones, la delimitación administrativa de las provincias separa áreas, comarcas o regiones naturales que presentan características semejantes y que por tanto, independientemente de la provincia a la que pertenezcan, será preciso que se garantice que las valoraciones en estos términos municipales semejantes también lo sean.

La Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de Urbana

De igual modo en la norma 21 se detalla como continúa procedimiento de coordinación.

el

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Estas propuestas coordinadas de valores se elevarán a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de Urbana, que establecerá los criterios-marco a nivel nacional, asignando definitivamente los módulos MBR, VU y MBC a los municipios correspondientes.

Los criterios que han sido armonizados a nivel de las comunidades autónomas, han de ser coordinados a nivel nacional de manera que municipios colindantes pertenecientes a comunidades autónomas distintas, pero con características semejantes, presenten criterios de valoración homogéneos, es decir, coordinados. Puesto que realizar esta tarea con la totalidad de municipios, presenta una gran dificultad, es preciso restringirlo a un conjunto de municipios abarcable; para ello, al conjunto de cada una de las Áreas Económico-homogéneas se ha considerado que además de las capitales de provincia, sean seleccionados 10 municipios como representativos de cada una de sus distintas áreas y son estos municipios cabecera de comarca los que se procede a coordinar; donde se establecen las comparaciones, de manera que los criterios que se han fijado para cada uno de estos municipios es necesario extenderlo a cada uno de los otros municipios integrados en la comarca, entendiendo que los criterios fijados para uno puede hacerse extensivo al resto. Ello lleva a considerar los criterios marco, como criterios origen de la coordinación, como ya se ha indicado más arriba. Actualmente este procedimiento se ha simplificado para poder realizar la coordinación de un modo ligeramente diferente convirtiendo este procedimiento en un proceso anual de coordinación pero que conserva en esencia los mismos principios.

Las competencias de las Comisiones Superiores de Coordinación Inmobiliaria se encuentra regulada actualmente por el capitulo III del real decreto 417/2006 de 7 de abril que en sus Artículos 5 y 6 regula su composición y funciones.

Las funciones de la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria se relacionan en el artículo 6 se indica lo siguiente:

Artículo 6. Funciones

Corresponden a las Comisiones Superiores de Coordinación Inmobiliaria las siguientes funciones: a) Proponer al Ministro de Economía y Hacienda los módulos y criterios de valoración, a efectos catastrales, de los bienes inmuebles. b) Aprobar los criterios marco de coordinación nacional de valores catastrales con el objeto de garantizar la debida equidad. c) Resolver las discrepancias que les sean elevadas por las Juntas Técnicas Territoriales, de acuerdo con lo previsto en el artículo 11 g) de este real decreto

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BLOQUE V. CATASTRO

e) Verificar que las Ponencias de valores cuyo ámbito territorial comprenda más de una Comunidad Autónoma se ajustan a los criterios de coordinación establecidos conforme al apartado b) de este artículo f) Informar, previamente a su aprobación, las Ponencias de valores especiales cuyo ámbito territorial se extiende a más de una comunidad autónoma. f) Cualesquiera otras que les pueda encomendar el Presidente de la Comisión.

Como vemos las competencias básicas de la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria se centran en el establecimiento de los criterios marco de coordinación y todo lo relativo a su aplicación. Comprobar e informar aquellas Ponencias de valores especiales cuyo ámbito territorial supere el propio de una comunidad autónoma.

En relación a la composición de la Comisión, esta se encuentra regulada por el artículo 5 del Real Decreto 417/2006 de 7 de abril por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario que atendiendo a las directrices que en la misma se establecen la Presidencia la ocupa el Director General del Catastro y en cuanto a las vocalías existen representantes de la administración Central, representantes de las administraciones de las comunidades autónomas y representantes de la administración Local en la siguiente proporción:

- 4 técnicos designados entre los funcionarios del Ministerio de Economía y Hacienda.

- 1 técnico entre los funcionarios de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

- 1 técnico designado en representación de la Dirección General de Registros y del Notariado.

- 1 técnico titulado superior designado en representación del Ministerio de Medio Ambiente, medio rural y Marino.

- 1 técnico titulado en representación del Ministerio de Vivienda. - 4 técnicos titulados superiores representantes de las comunidades

autónomas. - 4 técnicos titulados superiores representantes de la

Administración Local. - Pudiendo participar otros titulados superiores con voz pero sin

voto según establece el artículo que lo regula.

Posteriormente estos criterios que han sido recogidos serán comunicados a las Junta Técnicas y finalmente a las Gerencias Territoriales conforme a lo establece en su punto 3 la norma 21 del Real Decreto 1020/1993 según vemos:

3. Las Juntas Técnicas Territoriales, comunicarán a cada Gerencia Territorial de su ámbito la coordinación establecida, que habrá de ser tenida en cuenta en la redacción de las Ponencias de valores.

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El trabajo de coordinación finaliza con la supervisión realizada por el Ponente donde comprueba que las directrices generales que se han elaborado en el proceso de coordinación han sido contempladas en las ponencias y que los límites que se han indicado no son rebasados por ninguna de las Zonas de Valor. Al tiempo que se verifica que el conjunto de la documentación se encuentra completa.

Finalmente como resultados visibles de los trabajos de coordinación, está la formalización de un conjunto de documentos que se pueden consultar, que garantizan la calidad y el carácter científico de estos procesos, que permitan el contraste entre la distintas Juntas Técnicas y el control interno y, por último, que den seguridad jurídica frente a consultas externas, incluidas las procedentes de los tribunales.

b) Importancia fundamental de la obtención de información de mercado

No hay que olvidar que lo que perseguimos es una coordinación de valores y que la situación óptima consistiría en disponer de los valores de mercado y de los valores de construcción de los productos inmobiliarios más frecuentes en todos los municipios, con lo cual la clasificación en grupos sería automática. Por lo tanto, la obtención de información de mercado, de valores en venta y de la construcción, debe ser absolutamente prioritaria. Solamente si no existe mercado, con carácter siempre subsidiario, se utilizarán métodos estadísticos para la fijación de valores de referencia.

Debe ser obligación de las Gerencias Territoriales el seguimiento de los valores de mercado, costes de construcción y demás parámetros de valoración de los productos inmobiliarios más característicos de los distintos grupos de municipios, analizando cada año la información procedente de los trabajos de revisión y de otras prospecciones realizadas al efecto. Las Gerencias Territoriales transmitirán toda esta información de campo a las Gerencias Regionales, para su análisis y coordinación construyendo con ello un...

Observatorio de mercado.

Sistema previo de verificación de datos necesarios para la coordinación

Datos externos a los valores de mercado utilizables en los procesos de coordinación.

Las fuentes externas que nos pueden suministrar información son fundamentalmente, a nivel estatal, el Instituto Nacional de Estadística y, a nivel regional, las Comunidades Autónomas, las Delegaciones de la Agencia Estatal, y los ayuntamientos. También se puede conseguir información de los colegios profesionales, de algunas empresas como las suministradoras de electricidad, de asociaciones de bancos y cajas, u otros.

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BLOQUE V. CATASTRO

Sin ánimo exhaustivo, los datos más frecuentemente utilizados han sido:

nº de habitantes e incremento o disminución de la población. nº de bancos nº de plazas hoteleras nº de teléfonos nº de vehículos nivel de renta nº de transmisiones de dominio nº de altas en el impuesto de actividades económicas o de licencias

de actividad nº de licencias de obras o licencias de primera ocupación visados de los colegios de arquitectos o aparejadores nº de contratos de alta para el suministro de electricidad Km. de distancia al centro de actividad económica comarcal o

regional.

Bibliografia

• Constitución Española de 1978. • Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo por el que se

aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (BOE de 8 de marzo de 2004).

• Decreto 417/2006 de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (B.O.E. de 24 de abril de 2006).

• Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio por que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (B.O.E. de 22 de julio 1993).

• Orden EHA 2386/2007 de 26 de julio por la que se determina el ámbito territorial de los consejos territoriales de la propiedad inmobiliaria de Madrid y Barcelona y se establece el procedimiento de designación de los representantes locales en diversos órganos colegiados (B.O.E. de 4 de agosto de 2007).

• Real Decreto 1464/2007 de 2 de noviembre por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales (B.O.E. 20 de noviembre de 2007).

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