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MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6

GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 1

MACROPROYECTO URBANO PARA LA RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO

DE LA POPA EN LA CIUDAD DE CARTAGENA DE INDIAS

PRODUCTO 6

PROPUESTA DE INCORPORACIÓN DEL MACROPROYECTO EN EL PLAN DE

OREDNAMIENTO TERRITORIAL DE CARTAGENA DE INDIAS

BOGOTÁ D.C. – CARTAGENA DE INDIAS, NOVIEMBRE DE 2010



CONSULTOR:

GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS LTDA

EQUIPO DE TRABAJO:

Dirección General: Francisco Jácome

Dirección Urbanismo: Otto Francisco Quintero

Coordinación: Álvaro Niño Ramírez

Especialista Aspectos Ambientales: Zureya Milena Morales

Especialista en Amenazas y Vulnerabilidad: Guilliam Rafael Barbosa M.

Especialista Aspectos Sociales: Pedro Sánchez Baracaldo

Especialista Aspectos Jurídicos: Nelson Uribe Ramírez

Especialista Aspectos Financieros: Pedro Luis Escobar Ramírez

Cartografía SIG: Vilma Natalia Romero I. – Martha Hassner – Mayeline Gómez A



CONTENIDO

PRESENTACION

I. MARCO CONCEPTUAL Y METODOLOGICO

1. TEMAS ESTRATEGICOS Y ESCALAS DE ANALISIS

2. MODELACION PROSPECTIVA

3. IMPLEMENTACION

4. PAISAJE CULTURAL COMO PROYECTO

5. REDES SOCIALES DE ACCION

6. GRADOS DE RESTRICCION AMBIENTAL

II. SINTESIS DEL SIAGNOSTICO OPERATIVO DEL MACROPROYECTO

1. LA ESCALA URBANA: RELACION DEL CERRO DE LA POPA CON LA CIUDAD

1.1. DEMANDAS INMOBILIARIAS Y PROTECCION DEL MEDIO AMBIENTE

1.2. EL CERRO FRENTE AL PROBLEMA DE POBREZA EN CARTAGENA

2. LA ESCALA INTERMEIA: PIEZA URBANA DE LA POPA

2.1. ASPECTOS AMBIENTALES

2.2. ASPECTOS SOCIALES

2.3. ASPECTOS URBANISTICOS

3. LA ESCALA LOCAL: EL CERRO DE LA POPA


3.2. ASPECTOS URBANISTICOS

4. ASPECTOS DE GESTION Y FINANCIACION

5. CONCLUSIONES DEL DIAGNOSTICO OPERATIVO: PREMISAS Y OBJETIVOS DE

LA FORMULACION DEL MACROPROYECTO

5.1. VISION PROSPECTIVA

5.2. OBJETIVOS ESTRATEGICOS

5.3. OPERACIÓN ESTRUCTURANTE PIEZA URBANA DE LA POPA

5.3.1. Esquema de la Operación Estructurante

5.4. DEFINICION DEL AREA DEL MACROPROYECTO

5.4.1. Criterios urbanísticos

5.4.2. Límite de la intervención de escala zonal

5.4.3. Límite del macroproyecto a escala zonal

III. FORMULACION DEL MACROPROYECTO

1. MODELO DE ORDENAMIENTO

1.1. SISTEMA AMBIENTAL



1.2. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS Y ESPACIOS PUBLICOS

1.3. SISTEMA VIAL Y DE TRANSPORTE

1.4. ESTRUCTURA SOCIOECONOMICA

2. EL PROYECTO DE PAISAJE CULTURAL

2.1. VALORES DEL MEDIO FÍSICO Y SOCIOCULTURAL

2.2. EJES VISUALES Y PRESERVACIÓN DEL PAISAJE

2.3. ESTRATEGIA URBANÍSTICA PARA LA CONSTRUCCIÓN DEL PAISAJE

CULTURAL

2.3.1. El Umbral del Cerro y el Museo de la Ciudad

2.3.2. Parque Jardín Botánico Cerro de La Popa

2.3.3. Parque de las Baterías y Convento Museo de La Popa

2.3.4. El nodo de servicios turísticos y la Plaza del Artesano

2.3.5. El Centro Deportivo de La Paz

3. LINEAMIENTOS NORMATIVOS

3.1. EL MACROPROYECTO FRENTE A LA DINÁMICA DE TRANSFORMACIÓN

DE LA PIEZA URBANA DE LA POPA

3.1.1. Criterios y lineamientos de manejo normativo y jurídico

3.1.2. Definición de la nueva Zona de Protección Ambiental

3.1.3. Tratamientos urbanísticos

3.1.4. Áreas de Actividad

3.1.5. Alturas propuestas

3.2. DEFINICIÓN DEL ÁREA PROTEGIDA DEL CERRO DE LA POPA

3.2.1. Categorías de protección

3.2.2. Diseño y delimitación geográfica del área

3.3. INSTRUMENTOS DE MANEJO DEL AREA PROTEGIDA

3.3.1. Plan de manejo ambiental

3.3.2. Plan especial de manejo y protección

3.3.3. Proyectos asociados a la ejecución del plan de manejo

4. LINEAMIENTOS PARA LA GESTIÓN DE REASENTAMIENTO DE POBLACIÓN

4.1. POBLACIÓN OBJETO DE LA GESTIÓN DE REASENTAMIENTO

4.2. CRITERIOS PARA LA DEFINICIÓN DE ESCENARIOS DE REASENTAMIENTO

5. ESQUEMA GENERAL DE GESTIÓN

5.1. COMPONENTES ESTRATÉGICOS

6. ESTRATEGIA GENERAL DE FINANCIACION

6.1. CREACIÓN CORPORACIÓN PARA EL DESARROLLO DE LA POPA

6.2. CAMPAÑA TARJETA VERDE LA POPA

6.3. CAPTACIÓN DE RECURSOS DEL SECTOR PRIVADO

6.4. CAPTACIÓN RECURSOS DE COOPERACIÓN INTERNACIONAL

6.5. ESTRATEGIAS JURÍDICAS PARA EL SANEAMIENTO Y

REAPROVECHAMIENTO DE LA PROPIEDAD

6.5.1. Tenencia, propiedad y clasificación del suelo



6.5.2. Tenencia y propiedad de predios y construcciones

6.5.3. Instrumentos jurídicos y soportes legales

IV. ÁREAS ESTRATÉGICAS Y PROYECTOS DE IMPACTO

1. EL SISTEMA DE ÁREAS ESTRATÉGICAS EN EL CONTEXTO DE LA PIEZA URBANA

DE LA POPA

1.1. SISTEMAS ESTRUCTURANTES

1.1.1. Sistema Ambiental

1.1.2. Sistema de espacio público y equipamientos

1.1.3. Sistema Vial y Movilidad

1.1.4. Sistema de servicios públicos

1.2. ASPECTOS NORMATIVOS

1.2.1. Tratamientos Urbanísticos

1.2.2. Áreas de Actividad Usos del Suelo

2. ÁREA ESTRATÉGICA JARDÍN BOTÁNICO

2.1. VALOR ESTRATÉGICO


2.3. ASPECTOS URBANÍSTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES




2.3.4. Sistemas de servicios públicos


2.4.1. Amenazas potenciales y fenómenos activos

2.4.2. Grado de restricción ambiental y criterios de manejo

2.5. CONDICIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD DEL SUELO


2.6.1. Área Protegida y Tratamientos Urbanísticos

2.6.2. Usos del suelo y normas de edificabilidad

2.7. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN

2.8. PROYECTO JARDÍN BOTÁNICO

2.8.1. El Parque Jardín Botánico dentro del sistema de áreas

estratégicas

2.8.2. Aspectos normativos

2.8.3. Modelación urbanística

2.8.4. Esquema de gestión y financiación

3. ÁREA ESTRATÉGICA UMBRAL DEL CERRO













3.5. ESTRUCTURA PREDIAL

3.6. ESTRATIFICACIÓN SOCIAL Y POBLACIÓN



3.7.2. Usos del suelo

3.7.3. Normas de edificabilidad


3.9. PROYECTO UMBRAL DEL CERRO

3.9.1. El Umbral del Cerro dentro del sistema de áreas estratégicas

3.9.2. Área estratégica y proyecto inmobiliario




3.9.6. Esquema operativo y coordinación interinstitucional

4. ÁREA ESTRATÉGICA NODO DE SERVICIOS TURÍSTICOS









4.4.1. Amenazas potenciales

4.4.2. Fenómenos activos







4.8. MECANISMOS DE GESTIÓN

4.9. PROYECTO NODO DE SERVICIOS TURÍSTICOS



4.9.1. El Nodo de Servicios Turísticos dentro del sistema de áreas

estratégicas





5. ÁREA ESTRATÉGICA LOMA FRESCA


















5.9. PROYECTO LOMA FRESCA

5.9.1. Loma Fresca como hábitat a consolidar – rol del proyecto dentro

del sistema de áreas estratégicas

5.9.2. Localización del proyecto en el área estratégica

5.9.3. Situación de tenencia de los predios




6. ÁREA ESTRATÉGICA LOMA DE LA PAZ












6.4.2. Grado de restricción ambiental


6.6. ESTRATOS SOCIOECONÓMICOS Y POBLACIÓN






6.9. PROYECTO CENTRO DEPORTIVO LA PAZ

6.9.1. Loma de la paz dentro del sistema de áreas estratégicas




6.9.5. ESQUEMA OPERATIVO Y COORDINACIÓN INTERINSTITUCIONAL

ANEXO. PROYECTO DE INSERCIÓN DEL MACROPROYECTO EN ACUERDO DE

REVISIÓN DEL POT

A. JUSTIFICACION CONFORME A TERMINOS DE REFERENCIA

B. EXPOSICION DE MOTIVOS

C. PROYECTO DE ACUERDO



PRESENTACION

El presente documento corresponde al Producto 6 del Macroproyecto objeto del

Contrato de Consultoría No. 1521 de 2009, cuyo objeto es “Formular el

Macroproyecto Urbano para la Recuperación Integral del Cerro de la Popa en la

ciudad de Cartagena de Indias, y hacer el acompañamiento técnico a las

Administraciones respectivas en la divulgación a la ciudadanía, así como en la

presentación del proyecto ante las autoridades competentes”.

En este producto se presenta la Propuesta de Incorporación del Macroproyecto

en el Plan de Ordenamiento Territorial de Cartagena de Indias; de acuerdo a los

Términos de Referencia del contrato de consultaría, el contenido del mismo son

los siguientes:

1. Articulación del Macroproyecto del Cerro de la Popa con las definiciones

estructurantes de los POT.

Este capítulo se divide en seis partes que incluye los siguientes contenidos :

Aspectos de la formulación del Macroproyecto en lo referente a la

estructura general de tratamientos urbanísticos y usos, así como

sistemas estructurantes y programas de actuación urbanística

propuestos.

Ajustes de los componentes normativos pertinentes en lo referente a

usos, aprovechamientos y condiciones de desarrollo de las áreas

estratégicas del Macroproyecto.

Articulación con el modelo de ordenamiento de Cartagena de Indias.

Aspectos principales de las afectaciones derivadas de la propuesta, así

como implicaciones en programas de ampliación de redes y espacio

público.

Incorporación de los proyectos propuestos a los programas de inversión

y escenarios de ejecución a corto, mediano y largo plazo.

Fichas normativas de los proyectos propuestos en lo referente a Usos del

Suelo, Tratamientos, alturas, índices y cesiones.

2. Proyecto de Decreto de para la adopción del Macroproyecto

Se compone de exposición de motivos, objeto, ámbito y estructura de la

propuesta, planes, proyectos u otros componentes y aspectos normativos.



3. Cartografía

Representación cartográfica de la propuesta técnica y modificaciones

previstas a la cartografía oficial del POT.

4. Concertación y divulgación

De acuerdo a lo establecido en los Términos de Referencia del contrato, los

contenidos descritos han sido objeto de un proceso continuo de

divulgación y concertación con la administración distrital de Cartagena y,

siguiendo la estrategia definida por dicha administración, con algunos

representantes de los gremios, ONGs y comunidades interesadas.

En el presente documento los contenidos referidos se organizan en cuatro

capítulos:

1. Marco teórico y metodológico: en este capítulo se resumen los conceptos

de paisaje cultural como proyecto y grados de restricción ambiental en los

cuales se basó la propuesta.

2. Síntesis del Diagnóstico: se exponen las principales conclusiones de dicho

producto y las premisas de formulación.

3. Síntesis de la formulación: se exponen los componentes del Macroproyecto

con base en una Matriz Estratégica de Gestión y se presentan las

propuestas de sistemas estructurantes y normativa. Igualmente se presenta

la estrategia de financiación.

4. Áreas Estratégicas y proyectos de impacto: se exponen las propuestas

correspondientes y sus relaciones con el modelo de ordenamiento

propuesto para la Pieza Urbana de la Popa, así como las estrategias

particulares de gestión y financiación.

5. Finalmente se presenta el Proyecto de Acuerdo que le da soporte jurídico a

la implementación del Macroproyecto.



I. MARCO CONCEPTUAL Y METODOLÓGICO



1. TEMAS ESTRATÉGICOS Y ESCALAS DE ANÁLISIS

La problemática actual del Cerro de La Popa presenta una complejidad que va

más allá del tema de la invasión de suelos de protección o de su degradación

como ecosistema; incluso si se sumara a estos dos hechos la existencia de una

población importante sometida a condiciones de pobreza y miseria no se

alcanzaría a dar cuenta de las implicaciones de dicha situación para la ciudad

en su conjunto.

La situación actual es el resultado de una constante histórica de subvaloración de

lo que representa el cerro para Cartagena, de la cual se ha derivado una

constante de ausencia de gestión estratégica de sus problemáticas y conflictos.

En este momento puede decirse que el Cerro de La Popa enfrenta graves

problemas que abarcan una gran cantidad de dimensiones, que van desde el

tema físico-ambiental hasta el jurídico, todo dentro de un contexto

socioeconómico de marcada inequidad social.

La consultoría abordó la recolección de información y los análisis iníciales de la

situación actual con un enfoque metodológico que separó la información en

cinco unidades temáticas:

Aspectos ambientales, relacionados con la importancia del cerro en el

ecosistema y con su proceso de depredación y degradación.

Aspectos sociales, con énfasis en la caracterización demográfica y de

indicadores generales de calidad de vida de los habitantes del cerro.

Aspectos urbanísticos, incluyendo todos los temas físico-espaciales

relacionados con el ordenamiento territorial.

Aspectos de financiación y gestión, entendidos como parte del contexto de

actuación de las entidades que trabajan en el cerro y como marco de la

futura implementación del Macroproyecto.

Aspectos jurídicos, entendidos también como conjunto de normas y

disposiciones que fijan el marco legal para el desarrollo e implementación de

las propuestas a formular.

Así mismo se definieron tres escalas de análisis de la información:

a) La escala urbana, que considera la ciudad como contexto físico,

ambiental y social del Cerro de La Popa;



b) La escala de sector, que comprende el área de influencia inmediata del

cerro; y

c) La escala local, que corresponde al cerro propiamente dicho.

El trabajo de diagnóstico reveló la conveniencia de darle primacía en el análisis a

las escalas espaciales sobre las unidades temáticas: es decir que se presenta una

caracterización de las problemáticas existentes como resultado de la interacción

de factores ambientales, sociales y urbanísticos en cada ámbito espacial.

Desde una etapa temprana del trabajo de formulación se detectó que si bien el

enfoque de unidades temáticas y escalas facilita operativamente la gestión de la

información y la elaboración del Diagnóstico, la interpretación de la

problemática del cerro exige que se identifiquen las relaciones entre tema y

tema y entre escala y escala como factores determinantes de su complejidad.

Con base en esta premisa la formulación se orientó en su primera etapa a

identificar temas doblemente transversales en el sentido de incorporar más de

una dimensión del análisis y más de una escala espacial. Estos temas se

denominan Temas Estratégicos y tienen el propósito de generar una propuesta

realmente integral como alternativa a la gran cantidad de estudios sectoriales

que se han realizado sobre Cartagena en general y sobre el cerro en particular.

Los Temas Estratégicos tienen el rol metodológico de superar las aproximaciones

parciales a la solución de problemáticas complejas; permiten detectar y

potenciar en torno a uno o más objetivos de gestión las posibles relaciones de

complementariedad entre acciones sectoriales que comúnmente tienden a

manejarse de manera más o menos autónoma. Los Temas Estratégicos superan la

lógica sectorial al construir una red de relaciones de complementariedad que

hacen inseparable una acción de otra, un tema de otro, un tema de un conjunto

de acciones.

Las acciones que sólo pueden concebirse y abordarse en el marco de esa red de

relaciones (aunque pueden remitir a una o más escalas de intervención),

constituyen las Estrategias de Recuperación Integral del Cerro de La Popa. La

metodología propuesta permite también una lectura inversa: es decir, aquella

que permite establecer para cada Estrategia dada el conjunto de temas que

involucra y en los que se espera generar impacto.

2. MODELACIÓN PROSPECTIVA

Las estrategias propuestas tienen el objetivo de transformar el medio físico con

base en los objetivos del Macroproyecto; su aplicación configura un escenario



futuro deseado cuya consolidación deberá ser el resultado de procesos paralelos

que se espera completar en un plazo de 20 años. Dicho escenario es el resultado

de propuestas formuladas en dos escalas complementarias:

La escala de sector, correspondiente al área de influencia del cerro o Pieza

Urbana La Popa, para la cual se desarrolla una propuesta de estructura

urbana;

La escala local del cerro, para la cual se formula el Macroproyecto de

Recuperación Integral

3. IMPLEMENTACIÓN

La consultoría detectó durante el proceso de formulación del Diagnóstico que la

realización del Macroproyecto genera expectativas diversas que definen grupos

de interés distintos y en ocasiones opuestos; esta situación, unida a la complejidad

y escala de las acciones requeridas obliga a formular estrategias de

implementación adicionales a la simple identificación de actores institucionales. El

esquema metodológico contempla las siguientes estrategias frente al tema:

a) Capacitación de líderes como puntas de lanza hacia la comunidad y como

gestores de la apropiación del Macroproyecto en tanto propuesta orientada al

desarrollo económico y a la integración social de la población así como a la

recuperación ambiental del cerro con participación de la comunidad;

b) Vinculación y articulación de acciones de los distintos grupos de interés;

comunidad, administración distrital, entidades ambientales regionales, ONGs,

empresa privada en los temas relacionados con integración social, desarrollo

económico, gestión y financiación de inversiones.

c) Desarrollo de un esquema operativo institucional que permita articular las

estrategias propuestas y administrar el mantenimiento y aprovechamiento

turístico de las zonas de conservación ambiental.

d) Definición de instrumentos de gestión para el desarrollo de las estrategias de

recuperación integral del cerro.

e) Definición de fuentes de financiación: gobierno central, administración distrital,

cooperación internacional, ONGs, empresa privada, generación de ingresos

propios.



Las propuestas frente a estos temas incorporan tres aspectos de los Términos de

Referencia: 1) identificación de actores y etapas de implementación, 2) diseño

del esquema de gestión y financiación y 3) definición del componente jurídico.

4. PAISAJE CULTURAL COMO PROYECTO

El Documento Técnico de Soporte del POT se refiere a Cartagena como un

“paisaje cultural”; el término se aplica en realidad en su sentido más canónico a

ejemplos sobresalientes de armonía entre la naturaleza y la intervención del

hombre, o “el trabajo combinado de la naturaleza y el hombre” (UNESCO, 2005).

Existen paisajes culturales regionales, rurales y urbanos. Podría decirse que el

Centro Histórico de Cartagena es un paisaje cultural, más aún si se considera que

ya ha sido declarado Patrimonio de la Humanidad.

El concepto de paisaje cultural se refiere a una imagen que reside en el medio

físico entendido como interacción entre el componente natural, el construido y

los grupos sociales que los habitan y transforman.

De acuerdo a lo anterior, los tres componentes esenciales de todo paisaje

cultural (entorno natural, entorno construido y habitantes) se conciben en los

siguientes términos con miras a su aplicación al concepto propuesto:

a) El entorno físico natural, constituido por la configuración topográfica y

geomorfológica, la cobertura vegetal, la hidrografía y los recursos naturales,

se concibe con un enfoque ecosistémico;

b) El entorno físico construido debe abordarse entendiendo la ciudad como

manufactura, de acuerdo a la definición de Aldo Rossi de locus; es decir,

como modo particular de relacionar la construcción con el medio natural

(Rossi, 1966). Así mismo se debe entender que la ciudad y la apropiación de

la misma en su dimensión pública y colectiva es un derecho y factor de

identidad de todo ciudadano, que se hace efectivo mediante el acceso al

espacio público, a los equipamientos sociales y a los servicios públicos

(Lefebvre, 1972).

c) Los grupos sociales deben entenderse como actores de la transformación del

entorno natural, de la construcción del medio artificial y de la apropiación de

los mismos según prácticas culturales de territorialidad en el marco de una

dialéctica de diferenciación e integración.

Los valores del proyecto de paisaje cultural de Cartagena adquieren en el

contexto de la presente propuesta el sentido de valores urbanos a configurar a



partir de los potenciales existentes, de cualidades excepcionales del entorno a

construir como resultado de la interacción de lo social con lo físico-espacial. Estos

valores son los siguientes:

Valores Cotidianos: Se refieren a rutinas diarias de los habitantes, en tanto

determinantes del carácter del paisaje cultural; urbanísticamente se relacionan

con las dinámicas económicas y sociales en su relación con patrones culturales

de apropiación del espacio público y privado;

Valores Estéticos: Relacionados con la posibilidad de valoración del paisaje

como portador de determinadas cualidades de belleza; estos valores son

probablemente los más difíciles de valorar en la medida en que no existe una

noción universal de lo que es bello (problema que no existe en los paisajes

culturales de valor histórico-patrimonial). Sin embargo, cabe pensar que la

posibilidad estética menos polémica surge en buena medida de que el paisaje

cultural complemente o enaltezca las condiciones del medio físico natural y de

la identidad cultural de los habitantes.

Valores Naturales y ecológicos: Son valores relacionados con la influencia de la

configuración y uso del territorio sobre la preservación de los recursos naturales,

el equilibrio ecológico y el medio ambiente, dentro de una propuesta de

sustentabilidad hacia el futuro.

Valores Productivos: Tienen que ver con las posibilidades de generación de

beneficios económicos como producto de la utilización del medio físico, sin

que ello genere la pérdida de otros valores esenciales.

Valores Históricos: El concepto de paisaje cultural se asoció desde un principio

por parte de la UNESCO al tema del patrimonio cultural, y en ese sentido se

relaciona directamente con las obras de arte, la arquitectura y los demás

bienes de valor histórico por su relación con personajes o eventos históricos.

Como es sabido, el Cerro de la Popa alberga un conjunto arquitectónico de

valor patrimonial.

Valores Recreativos: Se relaciona con la posibilidad de disfrute del paisaje con

fines contemplativos, lúdicos o incluso deportivos.

Valores Religiosos y espirituales: tiene que ver con el rol del paisaje y sus

posibilidades de aprovechamiento en las prácticas y rituales de tipo religioso; el

ejemplo más claro es el patrón que rige las procesiones y romerías a iglesias

ubicadas en puntos singulares del paisaje, lo que define de entrada un valor

para el Cerro de la Popa.



Valores Simbólicos y de identidad: Tienen que ver con los sentimientos de

arraigo e identificación con determinado lugar. En el caso del paisaje como

proyecto en el Cerro de la Popa, se puede detectar que existe una

territorialidad muy marcada por parte de los habitantes que se puede

considerar un valor en el origen del proyecto de paisaje cultural.

Valores Arquitectónicos y urbanísticos: Se relaciona con la calidad del entorno

construido, a escala de la morfología urbana o de la tipología y la plástica

arquitectónicas.

Un paisaje cultural entendido como proyecto colectivo debe ser apropiado por la

ciudadanía en su conjunto; en torno a él se debe configurar un conjunto de

escenarios de participación y de fortalecimiento de la cohesión social. Esta

relación entre proyecto y acción de la comunidad es la base de la

sustentabilidad del paisaje cultural. En ese orden de ideas, la consultoría define el

proyecto de paisaje cultural sustentable como producto de la interacción entre

unas redes físicas de soporte y unas redes sociales e institucionales de acción,

participación y gestión. La configuración y articulación de estas redes se postula

como objetivo inicial de la intervención, principalmente a través de los sistemas

estructurantes propuestos.

5. REDES SOCIALES DE ACCIÓN

Los paisajes culturales asumidos como proyecto (es decir, asumidos

intencionalmente como meta de la acción social colectiva) presentan una gran

complejidad desde el punto de vista de la gestión debido a su extensión y a la

consiguiente multiplicidad de actores. En el caso de Cartagena en tanto paisaje

cultural objeto de ordenamiento, es posible identificar al menos cuatro grupos de

interés: 1) la administración distrital de Cartagena; 2) las comunidades residentes;

3) los promotores inmobiliarios; y 4) los empresarios del sector turismo. En quinto

lugar podría considerarse igualmente al turista en tanto “consumidor” de lo que le

ofrece el paisaje cultural. Es claro que el logro de los objetivos del Macroproyecto

depende de su valor estratégico frente a los intereses de estos grupos. En ese

orden de ideas, el Macroproyecto es también un proyecto colectivo.

La consultoría estima que la implementación del proyecto de paisaje cultural

debe ser resultado de la gestión coordinada o consensuada de las siguientes

redes sociales de acción definidas a partir de los distintos grupos de interés:

Organizaciones comunitarias de los barrios del cerro y de su área de

influencia;



Fundaciones y ONGs nacionales e internacionales, entidades estatales de

cooperación internacional;

Entidades encargadas de la planeación, ejecución y control urbanístico de la

administración distrital;

Empresa privada vinculada a inversiones rentables o como patrocinadores o

auspiciadores de estrategias de mercadeo y financiación;

Gobierno nacional en los aspectos de su competencia y frente a un

Macroproyecto que debe ser prioritario para Cartagena y para el país por sus

implicaciones en el desarrollo del turismo y la economía local.

6. GRADOS DE RESTRICCIÓN AMBIENTAL

El contenido sociocultural de las propuestas que componen el Macroproyecto se

articula con un fuerte contenido ambiental derivado del deterioro del cerro como

ecosistema y de las consecuencias de dicho deterioro sobre los asentamientos

existentes. La problemática ambiental ha generado situaciones de vulnerabilidad

y riesgos que aún están por cuantificar y localizar y que requieren que se

adelanten estudios de alto costo y complejidad.

Sin embargo, la propuesta de recuperación del cerro toma partido frente al tema

a partir del concepto de Grado de Restricción Ambiental, que define un

parámetro para evaluar comparativa y cualitativamente la situación de

determinadas áreas urbanas con base en la interacción de tres componentes:

a) La Susceptibilidad a Amenazas por fenómenos geológicos (alta, media o

moderada), determinada por la composición y estructura de los suelos;

b) La presencia de Fenómenos Activos, definidos como efectos reconocibles

a simple vista de procesos en curso de deterioro de los suelos o su

cobertura vegetal, y que se manifiestan en erosión, remoción en masa,

inundaciones o flujo de detritos en zonas definidas. Estos fenómenos activos

pueden presentar grados de actividad alta, media o moderada.

c) La existencia de taludes y laderas de pendientes superiores a 25%, en las

cuales no es deseable la urbanización.

El Grado de Restricción Ambiental alto, medio o bajo se define a partir de las

condiciones de coexistencia de las tres variables en cada zona: el grado máximo

de restricción corresponde a las zonas que presentan condiciones de

susceptibilidad alta a amenazas, grado de actividad alta en fenómenos activos y



pendientes mayores al 25%; los demás grados de restricción (altos, medios y bajos)

se definen a partir de las demás posibilidades de combinación de las tres

variables mencionadas.

Este concepto no sustituye los estudios de riesgos y amenazas, pero si ofrece la

posibilidad de fijar prioridades para su realización y configura una primera

aproximación a la realización de acciones de mitigación preventiva. Con base en

este concepto la consultoría estructuró la propuesta para las fase de ejecución

del Programa de Reasentamiento de la población del Cerro de las Popa.



PROYECTO PARA LA CONSTRUCCIÓN DEL PAISAJE CULTURAL DE CARTAGENA DE INDIAS

EN EL CERRO DE LA POPA. MAPA CONCEPTUAL

DELIMITACIÓN Y CARACTERIZACIÓN PARQUE LA POPA

DEFINICIÓN ZONASMEJORAMIENTO

INTEGRAL BARRIOS

DEFINICIÓN SISTEMAS ESTRUCTURANTES

FORMULACIÓN MACROPROYECTO

(TÉRMINOS DE REFERENCIA)

IDENTIFICACIÓN ACTORES Y ETAPAS IMPLEMENTACIÓN

DISEÑO ESQUEMA FINANCIACIÓN

DEFINICIÓN COMPONENTE

JURÍDICO

DEFINICIÓN ÁREAS ACTIVIDAD

DEFINICIÓN NORMAS GENERALES

EDIFICABILIDAD

LOCALIZACIÓN Y DIMENSIONAMIENTO

EQUIPAMIENTOS

CONCEPTO PROYECTO DE PAISAJE CULTURAL

CONSTRUCCIÓN /

FORTALECIMIENTO DE VALORES URBANOS SUSTENTABLES:• Ecológicos• Escénicos• Productivos• Prácticas cotidianas• Estéticos• Históricos•Identidad cultural• Urbanísticos• Arquitectónicos• Religiosos

TRANSFORMACIÓN INTEGRAL DEL

ENTORNO URBANO EXISTENTE

FORTALECIMIENTO PARTICIPACIÓN CIUDADANA Y

COHESIÓN SOCIAL

ECOSISTEMA LOCAL

SISTEMA ESPACIOS PÚBLICOS

VIVIENDA

SISTEMA MOVILIDAD

ORG. COMUNITARIAS

FUNDACIONES Y ONGs

ADMINISTRACIÓN DISTRITAL

EMPRESA PRIVADA

REDES FÍSICAS DE SOPORTE

REDES SOCIALES E

INSTITUCIONALES DE ACCIÓN

COBERTURA VEGETAL

GEOMORFOLOGÍA

SUSCEPTIBILIDAD AMENAZAS

PLAZAS Y PARQUES

EJES AMBIENTALESS

ZONAS A CONSOLIDAR

VEHICULAR/TRANSP. PÚBLICO

PEATONAL/CICLO

GOBIERNO NACIONAL

SISTEMA EQUIPAMIENTOS

CAPACITACIÓN

ATENCIÓN POBLA. VULNERABLE

CULTURA Y DEPORTE

INTEGRACIÓN SOCIAL

DERECHOS HUMANOS

DESARROLLO PRODUCTIVO

GESTIÓN AMBIENTAL

LIDERAZGO

SISTEMA SERVICIOS TURÍSTICOS

GASTRONOMÍA

MERC. ARTESANAL

CONVENTO MUSEO

INFRAESTRUCTURA SERVICIOS PÚBLICOS

ZONAS EN RIESGO

EVENTOS

SISTEMAS PAISAJE CULTURAL ELEMENTOS/SISTEMAIMPLEMENTACIÓN

PROYECTO PARQUE JARDÍN BOTÁNICO -

VIVEROS

PLAN DRENAJES PLUVIALES

ESTUDIOS MICROZONIFICACION

PROYECTO SITEMA RECORRIDOS ECOTURÍSTICOS -

MIRADORES

EXTENSIÓN REDES

ESTUDIOS MICROZONIFICACION

PROGRAMA RECUPERACIÓN Y EXTENSIÓN SISTEMA VIAL

PROYECTOS CENTROS DE INTEGRACIÓN SOCIAL Y

CULTURAL (3)

PROYECTOS NODOS SERVICIOS TURÍSTICOS (2)

CREACIÓN CORPORACIÓN CERRO DE LA POPA

CONCESIONES SERV.ICIOS TURÍSTICOS

PROGRAMA MEJORAMIENTO INTEGRAL BARRIOS

PROYECTO PARA LA CONSTRUCCIÓN DEL PAISAJE CULTURAL DE CARTAGENA DE INDIAS EN EL CERRO DE LA POPAMAPA CONCEPTUAL

S

U

ST

ENT

AB

IL

I

DAD



II. SÍNTESIS DEL DIAGNÓSTICO OPERATIVO

DEL MACROPROYECTO



1. LA ESCALA URBANA: RELACIÓN DEL CERRO DE LA POPA CON LA CIUDAD

1.1. DEMANDAS INMOBILIARIAS Y PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE

El Diagnóstico del Macroproyecto se estructuró con base en tres dimensiones del

desarrollo urbano (la dimensión ambiental, la sociocultural y la urbanística) y tres

escalas de análisis (urbana, zonal y local); adicionalmente se hizo una primera

caracterización del contexto de gestión y financiamiento y del contexto jurídico y

normativo que rigen las actuaciones urbanísticas en la ciudad de Cartagena.

Una de las primeras conclusiones del Diagnóstico fue que el Cerro de la Popa es

un elemento urbano caracterizado por las contradicciones existentes entre sus

enormes ventajas ambientales y de localización y las muy deficientes condiciones

de su desarrollo, no sólo en lo urbanístico sino también en lo ambiental y lo social.

Esta múltiple contradicción define la problemática del cerro como función de su

inadecuada relación con su entorno y con el resto de la ciudad.

En ese orden de ideas, el análisis general de la escala urbana se entiende como

contexto espacial y de gestión de una problemática compleja definida por las

relaciones del Cerro de La Popa con su área de influencia. Dichas relaciones se

estudian desde las escalas zonal y local y definen los ámbitos de intervención del

Macroproyecto.

En la escala urbana se identificaron los aspectos más relevantes de la relación

entre el cerro y la ciudad en su conjunto. El estudio de los ámbitos de intervención

mencionados (escalas zonal y local) se desarrolló de manera detallada para

cada una de las tres dimensiones del desarrollo urbano en su mutua inter-relación;

los hechos y conclusiones más importantes del Diagnóstico Operativo se resumen

a continuación, se encuentran más detallados en el producto 2 (Diagnostico) y 3

(Síntesis del Diagnostico).

La condición ambiental de la ciudad de Cartagena es en términos generales

muy deficiente: las actividades y prácticas que contaminan el aire, el agua, los

suelos, la flora y la fauna son la constante en gran parte del territorio. Como

consecuencia de ello en recientes estudios (PNUMA, Alcaldía de Cartagena,

2009) se ha llegado a concluir que la viabilidad misma de la ciudad hacia el

futuro, no sólo como entorno físico habitable y poseedor de una zona



Patrimonio de la Humanidad, sino también como centro industrial, comercial y

turístico, está en entredicho debido a la gravedad de sus problemas

ambientales.

En concordancia con la metodología de Evaluación Ambiental Estratégica la

consultoría destaca la necesidad de desarrollar estrategias de gestión

ambiental que busquen incidir en las causas de los procesos y no en sus

efectos, como se ha hecho hasta ahora. Es decir, pasar de una gestión

ambiental remedial-reactiva a una gestión ambiental estratégica-preventiva

que articule el control ambiental con el control de la transformación urbana.

La localización de del cerro es altamente estratégica desde el punto de vista

de su centralidad, ya que se encuentra en inmejorables condiciones de

proximidad y conectividad con los centros de empleo y servicios de la ciudad,

concentrados en la zona norte y conectados con el resto de Cartagena por

medio de la Avenida Pedro de Heredia, principal eje de actividad múltiple de

la ciudad y corredor principal del SITM Transcaribe. Esta centralidad es una

ventaja comparativa del área de estudio, especialmente si se tiene en cuenta

que la problemática de saturación del Centro Expandido y de las franjas

costeras obligará en el corto plazo a la expansión de los usos comerciales y

turísticos hacia los barrios circundantes; en ese orden de ideas, es claro que la

zona del cerro será en el mediano plazo parte del nuevo centro expandido de

una ciudad que se estructura con base en sólo tres centralidades, dos de las

cuales son de jerarquía zonal.

La consultoría prevé para el mediano plazo la aparición de demandas

inmobiliarias significativas para usos comerciales, residenciales y turísticos,

soportadas en la centralidad del sector y en su condición de única posibilidad

de expansión del centro. Dadas las ventajas comparativas que presentan, las

franjas externas de la pieza, asociadas a los bordes de agua, al occidente y

sur, serán los primeros en verse sometidos a este tipo de demandas. Esta

tendencia ya empieza a consolidarse, como lo demuestra la aparición

reciente de tres proyectos comerciales, y sin duda se hará realidad cuando se

desarrolle el Plan Parcial de Chambacú.

La posible saturación de los frentes de agua por ese tipo de construcciones

conlleva una modificación drástica del perfil urbano por la aparición de

edificios de gran altura; este fenómeno, que ya sucedió en la zona turística de

Bocagrande y el Laguito, produciría un impacto negativo de gran

envergadura en términos paisajísticos, y afectaría la condición del cerro como

elemento predominante en el paisaje de la ciudad y su potencial como

mirador turístico.



Vista del Cerro de La Popa. Estado actual. Foto consultoría

Escenario de saturación del frente marítimo. Modelación de la consultoría.

1.2. EL CERRO FRENTE AL PROBLEMA DE POBREZA EN CARTAGENA

Los indicadores sociales básicos señalan claramente una situación de pobreza

que afecta a un 58% de la población de Cartagena (29% en pobreza y 29% en

miseria), mientras que en el país esta situación afecta a un 51.8% (45% pobre y

6.8% en miseria). Las demandas sociales generadas por un ritmo de crecimiento

demográfico de las dimensiones existentes en Cartagena ha generado una

situación de exclusión extremadamente grave; así lo demuestran las siguientes

afirmaciones del estudio realizado por el PNUD dentro del marco del Plan de

Emergencia Social Pedro Romero liderado por la Alcaldía Distrital (2009):

A pesar de la disparidad en las cifras se aprecia en la última década

una mejora en algunos indicadores de pobreza pero aún hoy día el

fenómeno de pobreza y exclusión de Cartagena es dramático.

El crecimiento económico del país de los años 2002 a 2007, no se

reflejó en mejores indicadores del mercado laboral.



La inequidad y la exclusión han aumentado en Cartagena en la

última década. En el 2002, el individuo más rico tenía un ingreso de 84

veces el del más pobre y para el 2005 esa cifra aumentó a 176. (…)

La incidencia de vulnerabilidad de la población es altísima (64,4%

2000-2005 con base en ECH – DANE), en una ciudad donde a 2007 el

costo de vida era 10% más alto que en el resto del país.

Según un estudio del Banco de la República sobre la pobreza en Cartagena

(Pérez et alt., 2007), existe una diferencia neta que oscila entre el 10% y el 20%

entre los ingresos laborales de los trabajadores de Cartagena y los de otras

ciudades como Bogotá y Medellín; la causal más importante de estas diferencias

radica en el nivel educativo de los trabajadores, lo cual evidencia la importancia

de la educación como factor clave del desarrollo social.

La problemática social esbozada tiene una clara manifestación en la calidad del

hábitat de los estratos más bajos: los asentamientos ilegales en gran parte de la

ciudad son el resultado de invasiones que se caracterizan por ocupar terrenos

expuestos a inundación y deslizamientos, con construcciones precarias de

materiales de desecho, sin servicios de acueducto y/o alcantarillado y con una

dotación deficiente de espacio público y equipamientos.

La condición del área de estudio, a pesar de existir zonas en condiciones muy

desfavorables como las descritas (especialmente en las faldas del cerro), también

se beneficia de la existencia de zonas bajas consolidadas urbanísticamente, con

una estructura de equipamientos y zonas de actividad comercial y mixta

capaces de generar un entorno urbano de calidad comparativamente superior a

los asentamientos periféricos. La consultoría destaca que esta condición, sumada

a las ventajas ambientales que ofrece el cerro, hace que la población de la zona

tenga fuertes sentimientos de pertenencia y territorialidad hacia el sector en que

habita; esta territorialidad que se explica por contraste con otros sectores de

estratos bajos es un factor a tener en cuenta para la formulación de estrategias

de reasentamiento de la población.

2. LA ESCALA INTERMEDIA: PIEZA URBANA DE LA POPA

El estudio de la escala intermedia constituye el elemento central del Diagnóstico

en la medida en que las problemáticas más importantes presentes en el Cerro de

La Popa están relacionadas directa o indirectamente con las relaciones del

mismo con su entorno inmediato. La problemática a esta escala se analizó desde

los puntos de vista ambiental, sociocultural y urbanístico. Los aspectos más

relevantes en cada dimensión se resumen a continuación.




Dinámicas determinantes de la problemática ambiental del Área de Influencia del

Cerro de La Popa

La problemática ambiental del Cerro de La Popa se puede resumir en los

siguientes términos:

El cerro constituye un ecosistema abierto directamente relacionado con los

cuerpos de agua y con la Ciénaga de la Virgen; estas relaciones hacen que

los procesos de deterioro ambiental que afectan al cerro tengan

consecuencias cada vez más importantes sobre los caños, lagunas y ciénagas

que lo rodean.

Los procesos de depredación y deterioro de las escorrentías naturales del

cerro genera eventos periódicos de inundación y arrastre de sedimentos hacia

las zonas bajas que lo rodean.

El Cerro de La Popa es un Bosque Seco Tropical, tipo de ecosistema que

tiende a desaparecer a escala nacional e internacional en razón de su gran

fragilidad; por esta razón se convierte en un valor ecológico singular a

preservar, más allá de su innegable valor urbano y paisajístico.

Los procesos de ocupación ilegal del cerro han generado una serie de

dinámicas ambientales que han redundado en la destrucción de buena parte

de su cobertura vegetal y en la modificación de su geomorfología, lo cual ha

causado que grandes extensiones de las laderas y cauces estén sometidas a

fenómenos activos de remoción en masa, erosión, socavación de cauces,

inundaciones y flujos de detritos.

Los eventos de deslizamientos, derrumbes e inundaciones son frecuentes en

distintas zonas del cerro, y existen áreas extensas sometidas a situación de

riesgos y amenazas que se requiere cuantificar mediante estudios de detalle.

La degradación y deterioro ambiental del cerro se ha vuelto inseparable del

problema social generado por la gran cantidad de familias que continúan

invadiendo zonas de alta susceptibilidad a fenómenos geológicos y a

fenómenos activos; adicionalmente, incluso después de la construcción de los

asentamientos el deterioro ambiental continúa por cuenta de una

contaminación por basuras que cubre áreas extensas y a la depredación de

fauna y flora por parte de los habitantes.




Conclusiones del Diagnóstico

La consultoría considera que no es procedente establecer un diálogo con la

Popa como lugar de pobreza; aunque es evidente que los indicadores no son

favorables, el entorno de la Popa es un lugar pleno de valores y

potencialidades originados en su localización estratégica, en el capital

cultural y en el grado de organización y conciencia de la comunidad. Debe

procurarse un diálogo con sectores comunitarios con un profundo sentimiento

de arraigo y de conocimiento de las dinámicas urbanas inmobiliarias,

institucionales y del planeamiento urbano, orgullosos y portadores de unas

prácticas culturales históricas que los distinguen de la Cartagena opulenta y

turística y conocedores de las tensiones sobrevinientes al dominio por estos

territorios.

Se destaca la urgencia de enfrentar la problemática generada por 645

construcciones que albergan 3.477 personas ubicadas dentro de las 80

hectáreas que el POT denomina como Suelo de Conservación Ambiental

SCA. La ciudad debe persistir en el mensaje de NO ocupación de esta zona.

El indicador de densidad poblacional debe servir de alarma para prever la

profundización de los factores de pobreza en el cerro. Sumado a los

indicadores NBI, la densidad por kilómetro y hectáreas son preocupantes,

siendo que suponen espacios públicos, vías, parques, etc., que mas adelante

para ser reconstruidos o construir nuevos será más costoso. Las acciones de

contención de las densidades hoy, son la garantía de calidad de vida del

futuro; siempre y cuando la apuesta sea por preservar las normas y tipológicas

de ocupación actual (baja altura). Y, reubicando tan solo a las viviendas en

que se encuentra en riesgo no mitigable: Permanencia con seguridad.

Desde el ordenamiento territorial deben formularse programas de atención a

jóvenes en riesgo. Básicamente se trata de disponer de nuevo suelo para

construir equipamientos educativos de nivel técnico y cultural.

De las reuniones realizadas con el sector comunitario y ONGs se percibe un

sentimiento de arraigo y de conocimiento de las dinámicas urbanas

inmobiliarias, institucionales y del planeamiento urbano, situación que puede

explicarse según su tradición de lucha por mantenerse en el sector y también



del apoyo dado por ONG´s y las mismas instituciones en programas de

empoderamiento.

Son al menos 20 organizaciones de base y 25 ONG´s activas en sector

trabajando con población en situación de riesgo (jóvenes, madres cabeza de

familia, niños, adultos mayores, desplazados, entre otros. Además, las JAC se

mantienen activas y a la expectativa de los desarrollos del Macroproyecto

desde la promulgación del POT en 2001 y con la noción de que implica

desplazamientos.

Se destaca la importancia de mantener una relación de permanente diálogo

con estas comunidades fortaleciendo la noción de valor cultural, capital

social y ambiental, más que de dialogo con la pobreza. Un primer paso en el

marco del mejoramiento integral es la titulación de predios en donde ya la

conversación se da con propietarios y no con desposeídos, esto, vía Plan de

Desarrollo.

2.3. ASPECTOS URBANÍSTICOS

La problemática urbanística actual de la Pieza Urbana de la Popa

La situación actual del Cerro de la Popa y su área de influencia inmediata (Pieza

Urbana de la Popa) expuesta en el presente capítulo se puede describir

sintéticamente como se expone a continuación.

El Cerro de la Popa es un elemento vital del paisaje, de los ecosistemas y por

ende de la imagen urbana de la ciudad de Cartagena. Es potencialmente un

elemento importante de la estructura ecológica principal de la ciudad; sin

embargo, sus condiciones actuales de uso y ocupación no permiten que

cumpla ese rol.

Las formas actuales de apropiación y uso del cerro no son sustentables

ambiental, social ni económicamente ni siquiera en el corto plazo, y menos aún

dentro de un enfoque ecológico que integre al hombre con el medio físico.

El cerro goza de una condición de centralidad única en la ciudad que no se

ha aprovechado para el desarrollo y consolidación de una pieza urbana

estructurante de escala zonal.

Los barrios del cerro, especialmente en las partes altas, presentan ausencia o

deficiencia de servicios públicos, así como tramas urbanas y espacios públicos



precarios y sin consolidar, a lo cual se suma la existencia de niveles de pobreza

significativos.

Las 5.000 viviendas localizadas sobre la cota 25 m. se encuentran en condición

de irregularidad urbanística y en muchos casos también de propiedad del

suelo.

La estructura de equipamientos de los barrios del área de influencia del cerro

se interrumpe en los barrios situados sobre sus faldas, al igual que la estructura

de espacios públicos. Esta situación no sólo tiene consecuencias sobre la

calidad de los barrios en tanto hábitat; también genera condiciones

inadecuadas para la realización de celebraciones populares y religiosas que

forman parte de la cultura cartagenera y pueden ser objeto de

aprovechamiento turístico.

Por otro lado, la riqueza de la estructura de espacios públicos y equipamientos

que rodea el cerro representa un gran potencial para su integración a la

ciudad como hecho o elemento estructurante a escala urbana.

La accesibilidad y movilidad del área de influencia del cerro es alta por efecto

de la relación de cercanía con el principal eje vial y futuro corredor troncal del

Sistema Integrado de Transporte Masivo, así como por la existencia de vías

colectoras entre las cuales se destaca el Paseo Bolívar; la situación al interior de

los barrios del cerro es por el contrario desfavorable, pues no existen

conexiones viales horizontales que le den continuidad a la trama y

conectividad a los barrios.

Las lógicas que han regido los procesos de urbanización del Cerro de la Popa

deben sustituirse a través de un liderazgo de la administración distrital en la

recuperación del mismo para la ciudadanía en su conjunto y bajo un esquema

de ordenamiento que establezca las necesarias relaciones estructurales entre

el cerro y su entorno urbano.

Con base en el Diagnóstico de la Pieza Urbana de la Popa presentado en este

capítulo la consultoría concibe la propuesta urbana del Macroproyecto como

una estrategia de integración. Dicha integración a todo nivel debe basarse en las

siguientes premisas:

a) La recuperación integral del Cerro de la Popa sólo será posible si se entiende

su problemática dentro del contexto de la ciudad y no como un fenómeno

aislado. La consultoría concluyó que dicha problemática surge de la



ausencia de integración del cerro con su entorno urbano. Esta ausencia de

integración abarca aspectos ambientales, urbanísticos, económicos y

sociales.

b) En ese orden de ideas, el Macroproyecto tendrá como objetivo redefinir el rol

del cerro frente a Cartagena en cuatro dimensiones específicas:

- Integración ambiental y paisajística entre el cerro y el resto del ecosistema

urbano a través de soluciones que relacionen el medio ambiente con la

calidad del hábitat urbano en tanto escenario para la vida cotidiana de los

residentes y como parte de la oferta turística de la ciudad.

- Integración urbanística y funcional con el entorno urbano en términos de

infraestructura, movilidad, servicios públicos, equipamientos y usos del suelo.

- Integración económica mediante la generación de actividades productivas

asociadas a la explotación del cerro como recurso turístico en tanto

componente de la oferta de la ciudad.

- Integración social mediante el mejoramiento de la calidad del medio urbano

de la población residente y mediante el desarrollo de estrategias de

normalización y legalización de la propiedad, relocalización de familias en

riesgo y mejoramiento integral de barrios.

La necesidad de replantear el rol del cerro en todas sus dimensiones permite

afirmar que se requiere construir en el cerro y su área de influencia un nuevo

entorno urbano. Este se concibe como potencialidad, como proyecto: se nutre

de situaciones posibles de aprovechamiento de fenómenos y procesos existentes

que no han sido valorados suficientemente. La primera aproximación a dicho

replanteamiento se hizo a partir de las acciones concretas que se requieren en

diversos ámbitos y localizaciones. El conjunto de acciones propuestas constituyen

la conclusión del Diagnóstico de la pieza urbana desde el punto de vista

urbanístico y son la base para la formulación del Modelo de Ordenamiento.



3. LA ESCALA LOCAL: EL CERRO DE LA POPA


Síntesis de la problemática ambiental del Cerro de La Popa

Las problemáticas expuestas han sido consecuencia directa o indirecta de las

dinámicas ambientales nocivas asociadas a la ocupación ilegal del cerro; éstas

se resumen en las siguientes prácticas:

Invasión de desagües naturales: Las microcuencas hidrográficas de la zona,

que se originan en el cerro y definen los desagües naturales del terreno, han

sido invadidas e intervenidas por efecto de los procesos de ocupación; la

construcción de viviendas en las hondonadas y lomos del terreno es precedida

por prácticas de destrucción de la cobertura vegetal y cortes de taludes; estas

prácticas han generado carcavamientos severos de las cañadas, por lo cual

en temporadas de lluvias se producen inundaciones de las mismas y arrastre

de sedimentos. Adicionalmente, debido a que la parte baja del sector carece

de alcantarillado de aguas lluvias, los vertimientos de agua y sedimentos que

se generan inundan las vías y las taponan con material de piedra y arena, para

finalmente contaminar los caños que limitan el sector.

Ocupación de zonas de geomorfología no apta para la urbanización: la

topografía del sector define con claridad las zonas de ladera y de cauces no

aptas para la urbanización; estas zonas han sido invadidas a través de los años

mediante destrucción de la cobertura vegetal, excavaciones, rellenos y

aterrazamientos antitécnicos.

Ocupación de terrenos con alto grado de susceptibilidad a fenómenos

geológicos: la ocupación de zonas de alta susceptibilidad (es decir, de gran

fragilidad estructural) ha generado graves conflictos ambientales en el cerro,

especialmente en lo relacionado con procesos erosivos y con la susceptibilidad

alta a fenómenos de remoción en masa que afectan buena parte de las zonas

ocupadas.

Rellenos y excavaciones antitécnicos asociados a la ocupación de

escorrentías: las franjas de terreno de los cauces intermitentes del cerro han

sido ocupados por invasiones que han generado carcavamientos y flujos de

detritos. Adicionalmente los asentamientos están sometidos a inundaciones

anuales de magnitud creciente.



Depredación de los recursos de suelo, flora y fauna del cerro: la aparición de

asentamientos es el inicio de procesos de tala de árboles para construcción y

como combustible, cortes del terreno, explotación de canteras y depredación

de especies animales autóctonas por parte de los habitantes y sus animales

domésticos.

Disposición altamente contaminante de los residuos sólidos: los habitantes del

cerro arrojan las basuras de manera indiscriminada en caños y laderas; esta

práctica ha sido constante durante décadas, y sus efectos se evidencian en las

extensas superficies cubiertas de basuras que se detectan en todos los barrios.

Adicionalmente en algunos sectores sin alcantarillado se hace lo mismo con los

desechos humanos.

Producción de un hábitat altamente deficiente: en las zonas altas las viviendas

en muchos casos están construidas con materiales de desecho y madera;

muchas no tienen alcantarillado y es frecuente el hacinamiento en términos de

número de personas por cuarto. Adicionalmente el espacio público y los

equipamientos son prácticamente inexistentes

3.2. ASPECTOS URBANÍSTICOS

El diagnóstico de la Pieza urbana de La Popa presentado en el capítulo anterior

permitió formular los objetivos urbanísticos del Macroproyecto a partir del

concepto de paisaje cultural como proyecto y dentro de un enfoque de

integración entre el cerro, su área de influencia y la ciudad.

Al abordar la escala local se hizo evidente que además de las problemáticas

detectadas en el área influencia, el cerro propiamente dicho presenta una serie

de condiciones que le son propias y en esa medida lo diferencian de su entorno.

Es claro que los patrones de ocupación del cerro, producto de la configuración

topográfica, presentan características distintas a las de las zonas planas que lo

rodean.

Estas diferencias se evidencian con claridad en todo el contorno del cerro en

proximidades de la cota 25 m.s.n.m., lo cual es consistente con el hecho de que a

partir de dicha cota se presenta la condición de ilegalidad de la ocupación, con

todo lo que ello implica: condición precaria de la mayor parte de las viviendas y

del espacio público, cobertura parcial de los servicios de acueducto y



alcantarillado, inexistencia de servicios de aseo y recolección de basuras, entre

otros.

El análisis urbanístico de la escala local se basó de acuerdo con lo anterior en un

perímetro definido por bordes de manzana en los puntos más próximos a la cota

25 m.s.n.m., bajo la premisa según la cual este límite corresponde a una diferencia

cualitativa general del entorno urbano a uno y otro lado del mismo.

La consultoría realizó un análisis comparativo de los asentamientos orientado a

determinar las condiciones de cada uno con respecto a dos atributos que se

asumen como determinantes de los criterios de manejo a aplicar: el nivel de

restricción ambiental para la regularización de los asentamientos y el grado de

consolidación de los mismos.

Se definieron tres tipos de restricción ambiental para la regularización de

asentamientos: susceptibilidad a fenómenos geológicos, presencia de fenómenos

activos y pendientes del terreno. Estas variables se analizaron y zonificaron

realizando el cruce de las zonas correspondientes a cada una con la estructura

catastral de predios y manzanas.

Los resultados se presentan en detalle en el Diagnostico (Producto 2) y la Síntesis

del Diagnostico (Producto 3).

Áreas y condiciones tipo

Se identificaron 9 condiciones definidas en función del tipo e intensidad de la

susceptibilidad a fenómenos geológicos y del tipo y grado de actividad de los

fenómenos activos detectados; adicionalmente se incorporó la variable de

pendientes del terreno para cada una de ellas. Las condiciones tipo identificadas

son las siguientes:

1. Susceptibilidad alta a procesos erosivos y de movimiento en masa con alto

nivel de actividad por erosión y movimiento en masa: configura la condición

de restricción máxima (cuando se asocia a pendientes mayores a 25%) y muy

alta (pendientes menores). Se presenta en la ladera oriental del Cerro de La

Popa, en la Loma de Nariño y en parte de la ladera oriental de la Loma de

Peyé. (Puntajes 6 y 5, color rojo en el plano).

2. Susceptibilidad alta a la erosión y a movimientos en masa con nivel

moderado de actividad por fenómenos de erosión y movimientos en masa:

nivel de restricción alto (puntaje 4) en zonas con pendientes mayores al 25% y



nivel medio (puntaje 3) en zonas de pendientes inferiores. Se presentan en

sectores aislados de ladera al norte del Cerro de La Popa y al oriente de la

Loma de Nariño, así como en zonas altas de cauces de escorrentías.

3. Susceptibilidad alta a procesos de socavación de cauces y flujo de detritos,

con grado de actividad moderado por erosión y movimiento en masa: esta

condición se presenta en las partes bajas de algunos cauces de escorrentías.

Define un nivel de restricción alto en zonas con pendientes mayores al 25% y

un nivel medio en zonas de pendientes inferiores (puntajes 4 y 3

respectivamente).

4. Susceptibilidad moderada a procesos erosivos y/o movimientos en masa con

nivel alto de actividad por socavación de cauces y/o flujo de detritos:

condición localizada en una zona específica del cerro, correspondiente a un

conjunto de cauces naturales secundarios de reciente ocupación. Define un

nivel de restricción muy alto (puntaje 5) y alto (puntaje 4), dependiendo de

las características de la pendiente.

5. Susceptibilidad alta a procesos erosivos y de movimiento en masa, sin

presencia de fenómenos activos; característica de las partes bajas de las

laderas nororiental, norte y noroccidental del Cerro de La Popa y de la Loma

de Nariño, y de las franjas que bordean el camino al convento desde el sur,

de muy antigua ocupación; definen un nivel de restricción medio (puntaje 3)

en zonas con pendientes mayores al 25% y un nivel bajo (puntaje 2) en zonas

de pendientes inferiores.

6. Susceptibilidad moderada a procesos erosivos y de movimiento en masa con

nivel moderado de actividad por erosión y movimiento en masa: es una

condición de restricción media (en pendientes mayores a 25%) y baja

(pendientes menores). Se presenta en sectores de Loma Fresca, La Paz y

Loma de Peyé.(Puntajes 3 y 2).

7. Susceptibilidad moderada a procesos erosivos y de movimiento en masa, sin

presencia de fenómenos activos: condición predominante en las áreas de

ladera media de Loma Fresca, Loma de La Paz y Loma de Peyé. La restricción

ambiental es baja y muy baja (puntajes 2 y 1, respectivamente).

8. Susceptibilidad moderada a socavación de cauces y flujo de detritos, sin

presencia de fenómenos activos: esta condición se encontró únicamente en

el cauce de la escorrentía nororiental de la Loma de Peyé, que aún está en

parte sin ocupar. Restricción ambiental muy baja (puntaje1).



9. Sin susceptibilidad a fenómenos geológicos, sin fenómenos activos: condición

de las zonas sin restricción ambiental (puntaje 0) o con restricción muy baja

(puntaje 1). Únicamente se presenta en la parte alta del Barrio Palestina.

CERRO DE LA POPA, ÁREAS, NÚMERO DE VIVIENDAS Y NÚMERO DE HOGARES SEGÚN

GRADO DE RESTRICCIÓN AMBIENTAL PARA LA REGULARIZACIÓN, 2010

CONDICIÓN* GRADO

RESTR. **

ÁREA

(Ha)

No.

VIV.

No.

HOGARES

SA alta a erosión y movimientos en masa, NA alto por

erosión y movimientos en masa Muy alto 16.1 875 963

SA alta a erosión y remoción en masa, NA moderado por

erosión y movimientos en masa Medio 5.7 239 263

SA alta a socavación cauces, NA moderado por erosión y

movimientos en masa Medio 5.8 369 406

SA moderada a erosión y movimientos en masa, NA alto

por socavación de cauces Alto 2.0 97 107

SA alta a erosión y movimientos en masa, sin fenómenos

activos detectados Bajo 36.7 1.717 1.889

SA moderada a erosión y movimientos en masa, NA

moderado por erosión y movimientos en masa Bajo 13.8 792 871

SA moderada a erosión y movimientos en masa, sin

fenómenos activos detectados Muy baja 38.3 2.239 2.463

SA moderada a socavación de cauces, sin fenómenos

activos detectados Muy baja 0 0 0

Sin susceptibilidad a amenazas. Sin fenómenos activos

detectados

Sin

restricción 5.0 238 262

* SA= Susceptibilidad a amenazas; NA=Nivel de actividad por fenómenos activos. **Se indica para áreas con

pendiente igual o inferior a 25%. En áreas de pendientes superiores el grado de restricción aumenta un nivel.

Fuente: elaboración de la consultoría



CERRO DE LA POPA, DETERMINANTES DEL GRADO DE RESTRICCIÓN AMBIENTAL, 2010




CERRO DE LA POPA, ZONAS SEGÚN GRADO DE

RESTRICCIÓN AMBIENTAL, 2010




CERRO DE LA POPA, ÀREAS Y NÚMERO DE VIVIENDAS

SEGÚN GRADO DE RESTRICCIÓN AMBIENTAL

Restricción Área Ha. % Construcciones %

Muy Alta 9,2 7,4 638 9,7

Alta 13,9 11,2 505 7,7

Medio 6,1 4,9 357 5,4

Bajo 46,3 37,4 2.309 35,2

Muy Bajo 48,2 39,0 2.757 42,0

123,7 100,0 6.566 100,0


4. ASPECTOS DE GESTIÓN Y FINANCIACIÓN

La magnitud y complejidad de las acciones a desarrollar para la gestión y

financiación del Macroproyecto no tienen precedentes en Cartagena, y sin duda

superan las funciones y atribuciones de las distintas entidades de la administración

distrital y el presupuesto local de inversión en todos los campos; en ese orden de

ideas, resulta relevante entender la importancia de la realización del mismo

desde el punto de vista de los costos y beneficios, no sólo sociales sino también

financieros.

Las implicaciones del Macroproyecto no se restringen solamente al estimado de

costos directos por obras de infraestructura, programas de relocalización,

programas sociales y demás acciones que son relativamente sencillas de estimar,

sino que se trata de una valoración mucho más compleja que abarca multitud

de valores no necesariamente materializables en productos específicos, que

tienen que ver con dimensiones intangibles, simbólicas y de imagen global de la

ciudad que requieren de otro tipo de consideraciones.

Un concepto a tener en cuenta es el de eficiencia en la asignación de los

recursos públicos y privados que se invierten en actividades o proyectos. En

términos de formulación de políticas públicas una ineficiente asignación de los

recursos afecta el bienestar de la sociedad. En otras palabras, tiene un costo para

la sociedad, especialmente en ciudades como Cartagena en donde los recursos

son escasos; aunque estos costos tampoco son fáciles de medir, deben tenerse

en cuenta en los análisis económicos.

El marco inicial de análisis de las fuentes de financiamiento del Distrito de

Cartagena permite concluir que en el pasado ha movilizado con éxito de

recursos del sector privado y de la banca multilateral. Dicha experiencia es

favorable para la financiación del Macroproyecto pues ésta debe efectuarse

con recursos requerirá de estrategias innovadoras, buscando fuentes de recursos

adicionales a las tradicionales -presupuesto de la ciudad y de la nación-.



Al día de hoy se destacan las siguientes circunstancias que favorecen la

financiación del Macroproyecto:

1. La municipalidad tiene el Macroproyecto dentro de sus prioridades

presupuestales actuales, no obstante ser un renglón prioritario, la

asignación de los recursos se podría tramitar una vez se conozca el monto

total de los recursos proyectados.

2. La capacidad presupuestal de la secretaría de Infraestructura del Distrito y

su experiencia en la ejecución de proyectos de similares características.

3. La credibilidad del Distrito de Cartagena y de los proyectos públicos

emprendidos frente a la Banca Multilateral, en especial la asociación con

AgBar para la operación, mantenimiento y ampliación de cobertura del

servicio de agua y saneamiento,

4. Vinculación de socios estratégicos, extranjeros y nacionales, a la ejecución

del Proyecto a fin de aportar con capacidad financiera, tecnológica,

administrativa y logística. El Distrito de Cartagena ha tenido una

experiencia exitosa con la gestión adelantada en Acuacar.

Se resalta que el Macroproyecto será atractivo sólo para aquellos socios

estratégicos del sector privado dispuestos a tomar “riesgos-calculados” sobre el

potencial de nuevos negocios, una razón adicional para contar con una

ingeniería financiera exitosa en la estructuración de los recursos.

La posibilidad que tiene la ciudad de preservar y consolidar el capital social y

cultural propio en los siguientes veinte años se encuentra, en parte, en la

denominada Pieza de la Popa. Esa condición que es una externalidad a nivel

planetario posee un valor que trasciende la misma economía de la ciudad y se

posiciona a escala nacional.

Debido al enfoque sociocultural y ambiental del Macroproyecto, oda inversión

derivada del mismo tiene una rentabilidad social, con un valor adicional: no es

una rentabilidad que pueda ser apropiada por un grupo específico, sino que es

colectiva, pues todos los ciudadanos podrán beneficiarse directa o

indirectamente de las plusvalías que se generen en la Pieza Urbana y el Cerro de

La Popa.

La consultoría realizó una comparación de costo beneficio entre dos escenarios a

futuro: 1) el inercial, resultante de la no adopción del Macroproyecto, y 2) el

prospectivo, que incorpora los efectos esperados de dicha adopción.



5. CONCLUSIONES DEL DIAGNÓSTICO OPERATIVO:

PREMISAS Y OBJETIVOS DE LA FORMULACIÓN DEL MACROPROYECTO

5.1. VISIÓN PROSPECTIVA

La complejidad de la problemática existente permite afirmar que recuperación

integral del Cerro de La Popa será un proceso complejo que se prolongará por

cerca de dos décadas; como marco de dicho proceso la consultoría plantea la

siguiente visión prospectiva:

El Cerro de La Popa y su área de influencia constituirán en el futuro un escenario

para la expresión viva del patrimonio cultural de Cartagena de Indias que

permita la apropiación y el disfrute colectivo del ámbito urbano por parte de la

comunidad local y de sus visitantes.

5.2. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS

Con base en los objetivos generales enunciados se definen seis Objetivos

Estratégicos que regirán la propuesta urbanística del Macroproyecto:

1. Definir, reforzar y/o configurar los elementos necesarios para la integración

urbanística y funcional del cerro con su área de influencia a través de

espacios que aseguren un entorno urbano de calidad para el desempeño de

actividades económicas y prácticas culturales.

2. Asegurar la recuperación del ecosistema del Cerro de La Popa y su protección

y administración a futuro con base en criterios de sustentabilidad ambiental,

social y económica.

3. Configurar un sistema de equipamientos y de espacios públicos y colectivos

de diversas escalas para solventar las deficiencias e inequidades actuales.

4. Establecer un sistema de movilidad integral al interior de las zonas que ocupan

la falda del cerro conectado al sistema de movilidad del entorno urbano con

el fin de mejorar la accesibilidad tanto para propios como para visitantes.

5. Identificar claramente las zonas que tienen alta susceptibilidad de generar

riesgos y definir los diferentes tipos de manejo urbanístico que requieren.



6. Definir las zonas cuyas características resulten adecuadas para programas de

mejoramiento integral o consolidación de usos residenciales.

5.3. OPERACIÓN ESTRUCTURANTE PIEZA URBANA DE LA POPA

Los objetivos estratégicos enunciados se orientan en conjunto a asegurar la

integración del Cerro de la Popa con la ciudad; esto implica realizar

intervenciones en su área de influencia a la luz de los potenciales detectados

como extensión del centro de Cartagena. La consultoría define el área de

influencia del cerro como Pieza Urbana de La Popa y plantea la transformación

de dicha pieza por medio de una Operación Urbana Estructurante; esto es, por

medio de un conjunto de intervenciones a realizar sobre los sistemas

estructurantes a escala zonal con el propósito de reconfigurar la estructura

urbana a partir de un nuevo rol del cerro como elemento integrador y ordenador

de su entorno.

5.3.1. Esquema de la Operación Estructurante

Se proponen nueve acciones complementarias que se exponen a continuación.

Parque Jardín Botánico de la Popa

Se propone como núcleo de la intervención y como elemento principal de la

recuperación ecológica y ambiental del cerro. El planteamiento de un Parque-

Jardín Botánico se relaciona con el hecho de que el cerro no es solo un área de

valor ambiental, sino un ecosistema local en sí mismo; además se trata de un

ecosistema en peligro de desaparición, bosque seco tropical, razón que justifica

que la recuperación del cerro se conciba no sólo como una acción de

revegetalización y manejo de riesgos, sino como una restauración integral del

ecosistema local. Adicionalmente, la creación del Parque-Jardín Botánico

cumpliría tres funciones:

a) Atractivo para el turismo ecológico como complemento al atractivo

cultural constituido por la iglesia y el convento.

b) Mirador turístico hacia la ciudad y la ciénaga.

c) Espacio para el fomento y desarrollo de la cultura ambiental.

El Parque Jardín Botánico estará constituido por la actual Zona de Conservación

Ambiental, que debe ser cerrada y controlada en su acceso a la mayor



brevedad. Las zonas ocupadas a su alrededor que sean relocalizadas por efectos

de riesgo no mitigable o por obras urbanísticas de interés general conformarán un

anillo de parques locales, al servicio de la comunidad que habita el cerro, que

formarán la transición entre el entorno construido y el área de protección.

Anillo Vial Ambiental

Se propone la construcción de los tramos faltantes de las vías que bordean los

caños y lagunas internas que limitan la Pieza de la Popa. En la medida en que las

secciones variables de estas vías lo permitan se propone dar tratamiento

paisajístico a este anillo vial, con espacios públicos y arborización que

complementen los muelles del sistema intermodal del SITM Transcaribe.

Centralidad Urbana de Santa Rita – Capote

Esta centralidad es una de las tres de mayor jerarquía de la ciudad, aunque

actualmente tiene todavía un área de influencia a escala zonal; la concentración

de equipamientos educativos, de salud, seguridad y plaza de mercado, así como

su relación con ejes de uso mixto como la Avenida Daniel Lemaitre y el Paseo

Bolívar, hacen de Canapote un elemento con potencial para estructurar la Pieza

Urbana de la Popa apoyado por la centralidad que se generará en torno al área

protegida. En ese orden de ideas, la normativa deberá incentivar la aparición de

usos mixtos que la consoliden como centralidad urbana.

Ejes ambientales La Popa- Canapote y Paraíso – El Cabrero

Estas vías constituyen la estrategia principal de integración urbana entre el cerro y

su entorno; corresponden a las escorrentías de las cuencas de Nariño, Pablo VI y

Loma Fresca, que con frecuencia generan en invierno eventos de arrastre de

sedimentos e inundaciones. A través de estas vías se genera la comunicación

radial sur-norte y oriente-occidente entre la parte alta del cerro, las zonas bajas y

el Anillo Vial Ambiental; estos ejes deberán tener un tratamiento de espacio

público como paseos peatonales, además de servir como vías vehiculares y de

transporte público, y estarán asociados a los canales principales de desagüe

pluvial del cerro.

Tratamiento de espacio público en el eje Santa Rita-La Popa

Esta vía es el actual acceso vehicular al convento y presenta tramos con

susceptibilidad a fenómenos de remoción en masa; adicionalmente mantiene un



perfil de vía rural, sin andenes ni miradores que permitan aprovechar el gran

potencial que surge de estar trazada sobre el lomo del cerro.

Anillo de transporte público local y turístico

Se conformará un anillo de transporte público y turístico de escala local, por

medio de la articulación de diferentes vías que rodean al cerro lo más próximo

posible de la cota 25, vinculado con los accesos vehiculares al cerro y creando

diversos circuitos que permitan atender al máximo de las áreas ocupadas

minimizando los recorridos a pie, en reconocimiento de los derechos a una

movilidad integrada que tienen los habitantes y al servicio de los visitantes, de

forma tal que se brinden las mejores condiciones para la prestación de servicios y

se posibilite una buena dinámica económica. Para los efectos se deberá

implementar un tipo de transporte rodado de bajo impacto y con una imagen

propia, vinculado con el SITM – Transcaribe.

Centro Deportivo de la Paz y Nodo de servicios Turísticos

Se propone la creación de un nodo de equipamientos sociales orientado a la

población del cerro en la cual se concentrarán en torno a una importante

dotación de espacio público los siguientes componentes:

a) Equipamientos de atención de la primera infancia y el adulto mayor;

b) Educación no formal articulada con las estrategias del Plan de Emergencia

Social Pedro Romero con instalaciones para talleres de diversa índole y

zona deportiva;

c) Biblioteca, centro de documentación, salón de eventos, salas múltiples;

d) Servicios comerciales: restaurantes, locales comerciales, puestos de venta

de artesanías, áreas deportivas

Eje ambiental la Popa – Sistema de caños y lagunas

Se propone la configuración de un conjunto de caminos que unan el sendero

Ecológico y el Parque Jardín Botánico con el sistema hídrico del entorno y con los

recorridos turísticos provenientes del centro histórico y del Castillo de San Felipe.



5.4. DEFINICIÓN DEL ÁREA DEL MACROPROYECTO

5.4.1. Criterios urbanísticos

El estudio realizado en el Diagnóstico evidenció que la problemática del cerro tiene

mucho que ver con la articulación (o más bien falta de articulación) entre escalas de

intervención. Puede decirse que las problemáticas del cerro y de su área inmediata

de influencia (en adelante Pieza Urbana La Popa) son interdependientes; si bien la

intervención en la Pieza Urbana tiene el propósito principal de generar una estructura

urbana consistente complementando y articulando los elementos existentes, es claro

que esta estructura urbana debe extenderse al cerro, cuyos asentamientos no tienen

ninguna relación con su entorno urbano. Por otro lado, la problemática ambiental

exige un tratamiento unitario y articulado de un conjunto de variables, y el tema

urbanístico del cerro sólo se puede resolver mediante la articulación del conjunto

como una unidad urbana de manejo con dos partes diferenciadas.

Actualmente las condiciones urbanísticas, sociales y económicas de los

asentamientos del cerro son diferentes a las de los barrios de la parte baja; sin

embargo, éstas se pueden resolver únicamente mediante acciones articuladas en

uno y otro ámbito: en ese orden de ideas la consultoría entiende el concepto de

recuperación integral como asimilable a integración urbanística, ambiental, social y

económica. De la misma manera el concepto de paisaje cultural se refiere a un

entorno urbano que incorpora y valora por igual el cerro y su entorno, pero sobre

todo las posibles relaciones y sinergias entre ellos.

Los dos ámbitos de intervención definen a su vez dos tipos de acción y dos alcances

distintos de desarrollo de la propuesta:

a) En la zona del cerro, al interior del polígono adoptado en el Diagnóstico como

ámbito local de estudio, se propone desarrollar las propuestas relacionadas con

una problemática que se define a partir de la relación entre proceso de

ocupación y dinámicas ambientales: aspectos como condiciones de

susceptibilidad a amenazas, morfología urbana y accesibilidad, ocupación ilegal

de zonas de reserva, mejoramiento de barrios y reasentamientos, principalmente.

b) En la Pieza Urbana las intervenciones son principalmente aquellas que buscan

articular el cerro en su condición de patrimonio ciudadano de gran valor con el

resto de la ciudad. Adicionalmente se deben abordar en esta escala las

consecuencias previsibles derivadas de la puesta en valor de un elemento como

el cerro en una ciudad como Cartagena, en la cual la oferta de suelo para la

actividad turística no alcanza a cubrir la demanda.



c) Ambas escalas se soportan mutuamente; por esta razón las propuestas a

desarrollar se deben extender en todos los casos a los dos ámbitos, bajo un

enfoque de complementariedad y articulación.

5.4.2. Límite de la intervención de escala zonal

La delimitación de la intervención de escala zonal que permitirá desarrollar la

formulación del modelo de ordenamiento se basa en la unidad de paisaje

configurada por los cuerpos de agua que rodean la pieza urbana; este límite se

define por el sistema hídrico formado por la Ciénaga de la Virgen, el canal del

aeropuerto, el Caño Juan Angola, las lagunas del Cabrero, Chambacú y San Lázaro,

el Caño Bazurto y la Ciénaga de Las Quintas. Este conjunto de cuerpos de agua

define la zona por el oriente, el norte,

El occidente y el sur, con excepción de una sección al noroccidente. En dicho tramo

la delimitación es más por convención, pues los caños que existían antiguamente en

esa áreas han desaparecido; se toma la Transversal 26 en sentido suroriente hacia la

Avenida Pedro de Heredia, luego continúa por esta vía por la Calle Pepe Romero

hasta la Ciénaga de la Virgen.

5.4.3. Límite del Macroproyecto a escala local

El límite del Macroproyecto a escala local (es decir, la escala que involucra

directamente el Cerro de La Popa en tanto espacio a recuperar) se define a partir

del conjunto de bordes de manzana que se encuentran más próximas a la cota 25

m.s.n.m., con la salvedad de que el desarrollo de la propuesta (especialmente en lo

relacionado con el trazado de una vía perimetral que delimite el área del cerro –

estipulada en los Términos de Referencia) puede llevar a la modificación de dicho

límite dentro de una franja de una manzana de ancho .



MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA:

DELIMITACIÓN Y ÁMBITOS DE INTERVENCIÓN




III. FORMULACIÓN DEL MACROPROYECTO



La propuesta del Macroproyecto para el ámbito de la Pieza Urbana de La Popa se

define a partir de cuatro elementos principales:

a) El Modelo de Ordenamiento derivado del esquema para la Operación

Estructurante presentado como conclusión del Diagnóstico Operativo del

Macroproyecto; este modelo debe concretarse en proyectos específicos de

intervención dentro del marco de un conjunto de Sistemas Estructurantes y en

concordancia con unos lineamientos normativos sobre usos y edificabilidad;

b) El proyecto de paisaje cultural que articule el conjunto de espacios en los cuales se

detectó la presencia de valores reales o potenciales que pueden soportar la

construcción del proyecto de paisaje cultural; estos espacios deben intervenirse,

articularse entre sí y complementarse mediante otros nuevos que enriquezcan la

actual oferta cultural de la Pieza Urbana.

c) Un conjunto de lineamientos normativos que prefiguran los procesos de

transformación esperados a mediano y largo plazo como efecto de la extensión del

centro expandido de Cartagena a la Pieza La Popa.

d) Formulación de lineamientos para la elaboración del Plan Especial de

Recuperación Integral y Manejo del Cerro de La Popa, como elemento central de la

implementación de estrategias en temas ambientales especializados y como

articulación de la gestión ambiental del cerro y de la pieza urbana durante el

proceso de implementación de los demás componentes del Macroproyecto.

1. MODELO DE ORDENAMIENTO

El Modelo de Ordenamiento propuesto se configura a partir de la articulación y

complementariedad de cuatro Sistemas Estructurantes ordenadores del territorio:

a) El Sistema Ambiental, que integra los elementos del paisaje y el ecosistema

local con los elementos del medio físico construido dentro de un marco de

sustentabilidad y apropiación colectiva;

b) El Sistema de Espacio Público y Equipamientos, integrado por todos los

espacios destinados a la apropiación colectiva del territorio, al intercambio social y

cultural y a la creación de capitales culturales;

c) El sistema vial como estructurante del tejido urbano y soporte físico de

conectividad de los demás sistemas; y



d) El sistema de movilidad, elemento básico de habitabilidad y funcionalidad

urbana.

Dada la condición de aislamiento que en todo sentido padece el Cerro de La Popa

con respecto a su entorno urbano y a la segregación social de parte de las

comunidades residentes, es claro que la definición de sistemas estructurantes tiene un

doble propósito: por un lado, la actualización de la estructura urbana de la pieza de

La Popa con base en su proyección como parte del futuro centro expandido, y por

otro, integrar dichos sistemas a los barrios del cerro y al área de protección.

La premisa para esta propuesta es que la integración urbanística y la gestión

ambiental, desarrolladas de manera coordinada y articulada, deben generar la

plataforma de soporte físico-espacial para la integración sociocultural y el desarrollo

económico.

1.1. SISTEMA AMBIENTAL

El Sistema Ambiental comprende el conjunto de elementos naturales y construidos

que involucran los recursos ambientales de flora, fauna y agua que en conjunto

constituyen el ecosistema local como medio intervenido por el hombre. Los

principales elementos son:

a) El conjunto de cuerpos de agua que rodean y delimitan la pieza urbana y

determinan el ámbito del ecosistema local Cerro de La Popa;

b) Las zonas de pendientes altas no urbanizables de las laderas y escarpes del

Cerro de La Popa y las lomas que la rodean, parcialmente ocupadas, que deben ser

objeto de recuperación geomorfológica ;

c) Los taludes no urbanizables

d) Los manglares;

e) La zona especial de protección destinada a la construcción del Parque Jardín

Botánico de La Popa;

f) La zona del Parque de las Baterías y del Convento de La Popa;

g) El Anillo Vial Ambiental propuesto, entendido en tanto espacio público

arborizado asociado a los cuerpos de agua;



PIEZA URBANA LA POPA: SISTEMA AMBIENTAL




1.2. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS Y ESPACIOS PÚBLICOS

El Sistema de Espacio Público integra todos los espacios de uso colectivo; está

constituido por los espacios para la movilidad peatonal, por los parques y las plazas,

así como por los espacios cuya función se asocia a la oferta pública de servicios de

educación, cultura, recreación, salud y deporte. Adicionalmente se consideran parte

de esta estructura los equipamientos de soporte del servicio de transporte público y

las áreas protegidas que no tengan restricciones de acceso.

Los principales elementos del Sistema de Espacio Público y Equipamiento de la Pieza

La Popa son los siguientes:

a) El Parque Jardín Botánico de La Popa y el Parque de Las Baterías, que se

constituyen en nodo regional de servicios culturales y turísticos y en elementos

principales del sistema.

b) Los equipamientos de educación, salud, recreación, cultura y deporte existentes

y propuestos. Se destaca el Centro de Integración Social de La Paz que propone

la consultoría en terrenos semivacíos de la loma del mismo nombre; este nodo

está destinado al mejoramiento de las condiciones de vida de la población del

cerro y su área de influencia, y al mismo tiempo busca incentivar la integración

social en torno al disfrute compartido de estos servicios sociales. Igualmente se

propone, en relación con el futuro pasaje comercial del Callejón de los Chivos

(propuesto en el Macroproyecto para el SITM), la creación de un espacio público

de acceso al cerro asociado a un nuevo equipamiento cultural de escala urbana

o superior.

c) Los parques, plazas y zonas verdes existentes en el sector, a los cuales se suma la

Plaza del Artesano propuesta por la consultoría como nuevo acceso al cerro

(desde el occidente) y como núcleo del nodo de servicios turísticos planteado.

Este nodo tiene la particularidad de “abrir” una nueva relación del cerro con su

entorno soportada en la construcción del eje ambiental Guillermo Posada, que

incorpora un canal superficial de desagüe que dará solución a los problemas

invernales de flujo de sedimentos y detritos hacia los barrios bajos. En ese orden

de ideas, el nodo incorporará los servicios turísticos en un ámbito de valor

paisajístico resultante de la presencia del canal, de las zonas revegetalizadas y de

la estabilización de taludes, y quedará ubicado en uno de los accesos al

conjunto del Jardín Botánico y el Parque de las Baterías.



PIEZA URBANA LA POPA: SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS

Y ESPACIOS PÚBLICOS




1.3. SISTEMA VIAL Y DE TRANSPORTE

El Sistema Vial de la pieza urbana está totalmente consolidado, y no existe razón para

modificarlo. Sin embargo, como en otros aspectos, en éste también es necesario

realizar intervenciones tendientes a la articulación de la zona alta del cerro con el

entorno del mismo.

Manteniendo la jerarquización vial del POT, la consultoría propone complementar el

sistema vial existente con cuatro nuevos elementos:

a) La Vía Colectora del Anillo Vial Ambiental, que ya ha sido considerada por la

administración y que en parte ya existe; se propone un perfil con calzada de dos

carriles y franja de parqueo, con andén de anchura variable sobre los cuerpos de

agua.

b) La Vía Local de delimitación del área protegida del cerro, que se configura

utilizando y uniendo entre sí los segmentos viales existentes en el perímetro del

mismo. Esta vía tiene, además de su función de conectividad y consolidación

morfológica, la función de generar un límite físico continuo y reconocible del área

de protección. El perfil propuesto incluye calzada de tres carriles y andén en el

borde del talud.

c) Los ejes ambientales de Guillermo Posada y Canapote, con jerarquía de Vías

locales especiales En la zona del Macroproyecto estas vías continúan como

senderos peatonales a partir de las cuales en unión de la vía Santa Rita-Convento

se genera la trama vial ligera para el área protegida. El perfil propuesto

contempla una calzada de 8.40 y andenes variables de acuerdo al espacio

disponible en cada manzana,

d) El subsistema de recorridos peatonales del área protegida, que comprende vías

en espina de pescado entre la vía alta de Santa Rita-Convento y los ejes

ambientales propuestos, además de un recorrido con miradores turísticos

perimetral al escarpe en la parte alta del cerro.

Adicionalmente se identifican las vías de la parte alta del cerro que por su

continuidad y especificación presentan potencial para incorporarse a la red local

secundaria en el marco de estrategias de Mejoramiento Integral de barrios. Para la

regularización de estas vías se propone un perfil mínimo de 10.30 metros entre

paramentos.



PIEZA URBANA LA POPA: SISTEMA VIAL PROPUESTO




GRÁFICO 54. PIEZA URBANA DE LA POPA: PERFILES VIAS ESPECIALES PROPUESTAS


Con respecto a la cobertura de transporte público en la parte alta del cerro, la

consultoría propone integrar al sistema de rutas complementarias a la Troncal

Transcaribe una ruta que permita acceder al sector de Loma Fresca desde la Calle

Segunda de Canapote (Vía Santa Rita-Convento), para cerrar un circuito por la Calle

49A y la Carrera 19. Adicionalmente se plantea como posibilidad a mediano o largo

plazo una línea de cable entre la Avenida Pedro de Heredia y el Convento, así como

un muelle turístico en el remate sobre el Caño Juan Angola del eje ambiental

Guillermo Posada.



PIEZA URBANA LA POPA: SISTEMA DE TRANSPORTE




1.4. ESTRUCTURA SOCIOECONÓMICA

La gestión de los sistemas estructurantes es fundamentalmente responsabilidad de los

actores públicos del desarrollo urbano: su transformación y desarrollo es el principal

componente de la inversión en obras públicas. La configuración del modelo implica

incorporar al esquema un conjunto de elementos adicionales que dependen para su

realización de la acción de los actores privados en la medida en que involucran los

lugares y las relaciones espaciales que soportan las actividades económicas. Estos

elementos tienen tres objetivos: 1) orientar los patrones de distribución espacial de los

usos del suelo, generando nodos o ejes de actividad; 2) modificar o consolidar usos y

densidades; y 3) revertir procesos de degradación, dentro de una lógica de

complementariedad entre estos aspectos y los sistemas estructurantes.

El Modelo de Ordenamiento de la Pieza La Popa se consolida a partir de los siguientes

elementos, sumados a los Sistemas Estructurantes expuestos:

a) El nodo comercial y de servicios de Canapote-Santa Rita, cuya consolidación a

mediano plazo deberá generar una concentración de actividades comerciales y

de servicios en torno a los equipamientos existentes en sus extremos norte y sur.

b) El nodo de servicios turísticos del eje ambiental Guillermo Posada, que se plantea

como espacio de prestación de servicios gastronómicos, producción y venta de

artesanías, realización de eventos culturales y recreativos, todo ello como oferta

complementaria al Parque Jardín Botánico de La Popa, dirigida al turista y a los

habitantes de la ciudad.

c) El nodo de equipamientos culturales del Umbral del Cerro, que busca redefinir la

relación del cerro con su entorno sur, actualmente marcada por el caos del

transporte y la falta de espacio público de la Avenida Pedro de Heredia. Este

nodo se asocia al pasaje comercial del Callejón de los Chivos propuesto en el

Macroproyecto para el SITM, al camino de la procesión y al nuevo Mercado de

Bazurto, con lo cual se genera un punto de gran interés en la unión del cerro con

la ciudad.



PIEZA URBANA LA POPA: MODELO DE ORDENAMIENTO




2. EL PROYECTO DE PAISAJE CULTURAL

La propuesta de la consultoría frente al tema del Paisaje Cultural no se orienta sólo a

la valoración de un patrimonio existente, sino también y prioritariamente a la

posibilidad de construcción de un patrimonio urbano. En ese orden de ideas, se

retoman los valores canónicos que definen un patrimonio cultural (De la Carrera et

alt., 2009, Niño, 2004) y se les da un sentido de anticipación y de proyecto: los valores

como posibilidad o potencialidad. Estos valores se asocian a espacios, lugares y

relaciones existentes y posibles en el medio físico del área de influencia del Cerro de

la Popa, como se expone a continuación.

2.1. VALORES DEL MEDIO FÍSICO Y SOCIOCULTURAL

a) Valores naturales y ecológicos

Los valores naturales y ecológicos del ecosistema local del Cerro de la Popa son

actualmente los más reconocidos y evidentes; sin embargo, este reconocimiento

surge precisamente de su estado de deterioro progresivo. Los valores de un paisaje

cultural al respecto deberán surgir de prácticas de revegetalización, manejo de

desagües y escorrentías, limpieza de los bordes de los cuerpos de agua, conservación

de manglares y realización de estrategias de mitigación de riesgos y prevención de

desastres. Los espacios destinados a representar estos valores son los mismos

elementos que definen la estructura general del paisaje natural del sector en unión

de los elementos necesarios para resolver las situaciones de susceptibilidad y

amenaza.

b) Valores cotidianos

El entorno social del Cerro de la Popa es un territorio de cultura popular; esto significa

que en él se mantienen vigentes prácticas culturales de apropiación del espacio

público, entre las cuales se destacan las dinámicas de compra y venta de alimentos,

productos artesanales y de la gastronomía local en las plazas de mercado y en

puestos ubicados en el espacio público. Estas actividades, que constituyen la fuente

de sustento y la vida cotidiana de sectores vulnerables de la comunidad, y que se

desarrolla normalmente de manera informal, tiene posibilidades de explotación

mediante la organización de ventas temporales o permanentes. El Plan de

Emergencia Pedro Romero (PNUD, 2009) propone como una de sus estrategias de

inclusión social y productiva la explotación económica organizada del espacio

público mediante “estrategias de delimitación, recuperación y uso del espacio

público, haciendo compatible el derecho al trabajo y el derecho de la población a

hacer uso de él”.



En el área de estudio existen tres espacios públicos con un gran potencial para la

explotación organizada de estos valores cotidianos de la cultura popular:

El Mercado de Bazurto, en lo relacionado con la venta de alimentos y expresión de

la gastronomía autóctona;

El espacio de acceso al Convento y Museo de la Candelaria en la cima del Cerro

de La Popa, en donde se ofrecen productos artesanales y alimentos de manera

informal; y

El espacio público relacionado con el monumento a los zapatos viejos (Parque de

las Botas), que recibe flujos turísticos importantes por su relación con el Castillo de

San Felipe.

Adicionalmente la consultoría plantea la creación de la Plaza de los Artesanos

como parte del nodo de servicios turísticos propuesto.

c) Valores productivos

Los valores productivos potenciales están relacionados con la explotación del cerro

como producto turístico; hasta el momento esta explotación se ha dado a partir del

convento museo y no del cerro en su conjunto. La creación de miradores y recorridos

con puntos de interés creados (exposiciones, ventas, gastronomía y descanso)

permitiría generar estos valores económicos y soportarían en parte las estrategias de

inclusión social de la población residente mencionadas anteriormente. En ese orden

de ideas, los espacios con potencial frente al tema estarían relacionados con los

recorridos de acceso al convento museo, en puntos por determinar.

d) Valores religiosos y espirituales

Los valores religiosos y espirituales presentes en el sector se derivan de la práctica de

la procesión de la Virgen de la Candelaria que se realiza anualmente y que se basa

en un recorrido de ascenso al cerro. Paralelamente se realizan fiestas populares que

incluyen música y venta de alimentos y bebidas. Los espacios en que se realizan estas

celebraciones entre religiosas y paganas son los espacios públicos de ascenso al

convento desde el norte.

e) Valores estéticos

El sector ofrece posibilidades de disfrute estético de hechos urbanos internos y

externos a él; los primeros se relacionan con el potencial de componentes del medio

natural como son:



El Cerro de la Popa, que aún mantiene una apariencia de entorno natural y que

está rematado por la edificación del convento museo;

Los bordes de los cuerpos de agua, especialmente a lo largo de las vías de valor

paisajístico; estos elementos tendrán un potencial de disfrute estético adicional en

el momento en que se implementen los medios de transporte acuático que se

proponen como estrategia de intermodalidad en el Macroproyecto del SITM

Transcaribe (Prada, 2007);

Sectores seleccionados de los barrios Pie de la Popa y Torices, que aún conservan

muestras de arquitectura republicana popular.

En cuanto al disfrute estético de elementos externos al sector, se destaca de manera

contundente el Cerro de la Popa como mirador privilegiado de la bahía, de la

Ciénaga de la Virgen, del puerto marítimo y de la ciudad. Este potencial sólo se ha

aprovechado en el punto del convento, pero es claro que las vías de acceso desde

el norte y desde el sur ofrecen grandes potenciales para la localización de miradores

en puntos específicos como parte del recorrido turístico hacia el convento.

f) Valores históricos

Los valores históricos del Cerro de la Popa están directamente relacionados con el

valor arquitectónico y patrimonial del conjunto de la Iglesia y el Convento de la

Candelaria, declarados inmuebles de conservación arquitectónica. Asimismo debe

destacarse el Castillo de San Felipe, uno de los ejemplos más importantes de la

arquitectura militar del país y de Latinoamérica.

g) Valores recreativos

Los valores potenciales del sector en el tema recreativo se derivan de la condición

turística de Cartagena; si bien existen oferta y demanda de los productos turísticos de

“sol y playa”, es claro que en ellos no reside el punto fuerte de la ciudad. En

Cartagena ha venido adquiriendo cada vez mayor importancia el turismo cultural,

asociado a eventos artísticos y culturales, al patrimonio urbano y arquitectónico y en

general a la recreación basada en el conocimiento de la historia y de la cultura local

y nacional. En ese orden de ideas, se puede decir que el Centro Histórico tiene un

valor recreativo específico; de la misma manera, el proyecto de paisaje cultural

busca generar un soporte físico para la realización de actividades lúdicas y

recreativas en las que participen tanto los turistas como los habitantes de la ciudad.

Los espacios privilegiados para este propósito son nuevamente los espacios públicos

mejor cualificados; se destaca el espacio público de acceso al futuro Parque de la

Popa propuesto en el Macroproyecto para el SITM Transcaribe (Prada, 2007).



h) Valores simbólicos y de identidad

Los valores simbólicos y de identidad se relacionan con el sentido de pertenencia e

identificación de un grupo humano con un lugar; en ese sentido se habla incluso de

una “identidad espacial” (Lynch, 1960, Norberg-Schulz, 1974). En el caso del cerro es

evidente que las comunidades tienen un arraigo profundo con el cerro; sin embargo

este se manifiesta de manera negativa, mediante una territorialidad agresiva y

excluyente que hace que algunos sectores se cuenten entre los más inseguros de

Cartagena.

A pesar de que probablemente la mayor parte de la ciudadanía se identifica en

mayor o menor medida con el cerro y el convento, dicha situación hace que la

ciudadanía en su conjunto tenga una imagen negativa del sector, más asociada a

conflictos que a identidad o pertenencia. En ese orden de ideas el objetivo del

proyecto de paisaje cultural consistiría precisamente en generar la plataforma físico-

espacial para el desarrollo de prácticas culturales que incentiven los sentimientos de

arraigo y pertenencia de la comunidad del cerro y de la ciudadanía en su conjunto.

i) Valores arquitectónicos y urbanísticos

El área de estudio incluye, como ya se dijo, dos conjuntos de enorme valor

arquitectónico y urbanístico como son el Castillo de San Felipe y el Convento museo

de la Popa, Adicionalmente se destacan los ejemplos de arquitectura que aún

existen en los barrios de “Pie de la Popa, Cabrero, Manga, Torices y El Espinal como

en las transformaciones efectuadas en el recinto amurallado” (Documento Técnico

de Soporte del POT, 2001).

A pesar de la existencia de edificaciones patrimoniales de gran importancia, el caso

de los valores arquitectónicos y urbanísticos del proyecto de paisaje cultural es similar

al de los valores simbólicos y de identidad: son en parte un valor existente y en parte

un propósito o meta del proyecto. En la medida en que se trata de una propuesta de

ordenamiento territorial, y con base en las premisas del Macroproyecto (Lefebvre,

1972), puede decirse que el aporte del mismo al proyecto de paisaje cultural se dará

con base en los valores arquitectónico-urbanísticos de la propuesta. Es decir,

dependerán de los logros frente a las problemáticas esbozadas al inicio del presente

capítulo.

j) Valores sociales

En los puntos anteriores se enunciaron los valores potenciales que sustentan el

planteamiento de construir un nuevo paisaje cultural a partir de la recuperación

integral del Cerro de la Popa. Estos valores se extrapolaron de los criterios de

valoración definidos a partir de los lineamientos de la UNESCO para el

reconocimiento de paisajes culturales existentes; en ese sentido, inevitablemente, los



juicios de valor involucrados están afectados por el peligro implícito de un cierto

elitismo contemplativo que se asocia naturalmente al tema de los consumos

culturales y del patrimonio.

El concepto de paisaje cultural como proyecto tiene, por el contrario, un valor social

intrínseco que no está presente en los paisajes culturales patrimoniales; el proyecto de

paisaje cultural es también un proyecto de integración social, en el cual las

dinámicas de inclusión son un requisito para el logro de los demás valores. El paisaje

cultural como proyecto debe, para ser pertinente, configurar un territorio de equidad

social, y a partir de ello, convertirse en expresión de los demás valores mencionados.

Por ello la consultoría asocia el concepto propuesto al propósito de todo

planteamiento de ordenamiento territorial. Los valores potenciales del área de

estudio y los elementos que pueden convertirse en elementos del paisaje cultural

deseado deben manejarse como elementos de ordenamiento territorial; es decir,

proyectarse desde el discurso sociocultural hacia la técnica urbanística.

2.2. EJES VISUALES Y PRESERVACIÓN DEL PAISAJE

El POT identifica en sus síntesis del diagnóstico los elementos naturales y conjuntos o

sectores urbanos de valor patrimonial, a las cuales denomina áreas de valor

patrimonial. Dichas áreas se describen así:

Centro Histórico, constituido por el recinto amurallado y los Barrios coloniales al

interior de éste, Centro, San Diego y Getsemaní,

El Área de Influencia del centro, conformada por La Matuna y Chambacú,

Y los sectores urbanos ubicados en las áreas periféricas al Centro Histórico y su área

de influencia, constituidos por los siguientes Subsectores: Isla de Manga, Barrio de

Pie de la Popa, Cerro de la Popa, Castillo San Felipe - Espinal, Barrio de Torices,

Barrio del Cabrero, Barrio de Bocagrande.

El paisaje natural del Cerro de La Popa y los cuerpos de agua: Laguna del

Cabrero, Laguna de Chambacú, Laguna de San Lázaro, la Bahía interna, la Bahía

de las Animas, el litoral Costero del Mar Caribe frente al recinto amurallado.

Más allá de la comprobación del valor de los mencionados elementos del entorno

urbano de Cartagena, interesa el hecho de que también se realiza una valoración

de los ejes visuales que permiten apreciar estos elementos, entendidos como paisajes

urbanos; aunque este ejercicio no tuvo mayor incidencia en el nivel de las propuestas

del POT, su importancia es evidente dentro del marco del planteamiento de paisaje

cultural como proyecto.



GRAFICO. EJES VISUALES PROTEGIDOS DE CARTAGENA.

Fuente: elaboración de la consultoría.

Los ejes visuales que articulan las distintas vistas desde y hacia estos elementos son

fundamentales para que la ciudad y sus partes sean percibidas como un paisaje de

valor cultural, y en esa medida los ejes mismos adquieren un valor patrimonial que

debe preservarse de la misma manera que los edificios y conjuntos urbanos de valor

histórico, por lo cual la consultoría incorpora los ejes visuales de valor cultural como

componentes esenciales del proyecto de paisaje cultural.

Vista desde el mar de Bocagrande hacia el Centro Histórico. Fuente: Z. Morales, 2008.



Vista desde la Bahía de Las Ánimas hacia Getsemaní y Manga. Fuente: Z. Morales, 2009.

Vista desde la Bahía de Cartagena hacia el Centro Histórico. Fuente: Z. Morales, 2009.

Vista hacia la cortina de muralla de Getsemaní. Fuente: Google Earth, 2010.



Vista desde el Fuerte de San Felipe hacia El Espinal y Centro Histórico. Fuente: Google Earth, 2010.

Vista desde el Fuerte de San Felipe hacia La Popa. Fuente: Z. Morales, 2006.

Vista de La Laguna del Cabrero. Fuente: Google Earth, 2010.



Vista del Castillo de San Felipe, El Espinal y Magna. Fuente: Google Earth, 2010

Vista del Revellín, Castillo de San Felipe y La Popa. Fuente: Google Earth, 2010.

Vista desde La Popa hacia el occidente, Centro Histórico. Fuente: Z. Morales, 2010.



Vista desde La Popa hacia el sur barrio Manga. Fuente: Z. Morales, 2010.

Vista desde La Popa hacia el mercado de Bazurto y el sector del Bosque. Fuente: Z. Morales, 2008.

Vista desde La Popa hacia el suroriente de la ciudad. Fuente: Z. Morales, 2008.



Vista desde La Popa hacia el oriente y la ciénaga de La Virgen. Fuente: Z. Morales, 2008

Dado que el valor patrimonial del entorno urbano es un capital de la ciudadanía en

su conjunto, éste debe primar en tanto interés colectivo sobre los intereses

individuales de aprovechamiento del suelo. El manejo de los mismos entendidos

como conjunto de ejes visuales (en el sentido de conservarlos sin obstáculos ni

barreras) debe ser una premisa esencial de los planteamientos normativos sobre

alturas de las nuevas construcciones.

2.3. ESTRATEGIA URBANÍSTICA PARA LA CONSTRUCCIÓN DEL PAISAJE CULTURAL

La aplicación práctica del concepto de paisaje cultural como proyecto reside en el

manejo de los sistemas estructurantes; en ese orden de ideas, la consultoría define

como premisa del Macroproyecto que los elementos físicos que generan el

ordenamiento del espacio urbano y de su apropiación (sistemas estructurantes)

deben ser al mismo tiempo elementos principales del paisaje cultural. A continuación

se presentan los elementos propuestos como núcleos del paisaje cultural futuro;

dichos elementos asimilan los sistemas estructurantes a las redes físicas de soporte del

paisaje cultural proyectado.

2.3.1. El Umbral del Cerro y el Museo de la Ciudad

En concordancia con la importancia de La Popa como elemento de la imagen de la

ciudad y con la condición de Patrimonio de la Humanidad que detenta el Centro

Histórico, la consultoría propone cualificar la oferta cultural del sector a través de la

creación del Museo de la Ciudad, dedicado al estudio y divulgación del patrimonio

urbano de Cartagena y a la realización de eventos culturales relacionados con el

tema. El Museo de la Ciudad cumplirá los siguientes objetivos:

a) Dotar a la ciudad de un equipamiento cultural que permita convertir la

investigación, divulgación y promoción del patrimonio arquitectónico y

urbanístico en un producto turístico presente en toda ciudad de las

características de Cartagena (como por ejemplo, Quito y La Habana).



b) Consolidar el Cerro de La Popa como nodo de equipamientos culturales de

escala urbana y regional.

c) Aprovechar la condición excepcional del cerro como mirador de la ciudad

combinando esta función con exposiciones y eventos relacionados con la historia

de la ciudad

d) Ofrecer a la población un escenario formativo sobre los temas de la cultura

urbana y el patrimonio, mediante la oferta de espacios para exposiciones,

seminarios y foros sobre la ciudad.

e) Redefinir la relación del cerro con su entorno sur, que debido a las condiciones

topográficas y a los problemas de caos del transporte y falta de espacio público

es prácticamente nula. En ese orden de ideas, el Museo de la Ciudad se

vinculará mediante espacios públicos de calidad al futuro Callejón de los Chivos

y al nuevo Mercado de Bazurto, configurando una oferta variada de actividades

para turistas y habitantes.

El Museo de la Ciudad se plantea como elemento de acceso al conjunto del

Convento Museo, el futuro Parque de las Baterías y el Jardín Botánico, a los cuales

estará conectado por la actual vía de las procesiones y en el futuro por medio de un

sistema de cable. El museo podrá complementar la oferta turística cultural mediante

servicios de visitas guiadas por los miradores del parque, salas de exposiciones,

maqueta de la ciudad, centros de documentación, salas de conferencias y centro

de documentación, entre otros.

2.3.2. Parque Jardín Botánico Cerro de La Popa

La declaratoria de la zona de protección y conservación ha demostrado ser

insuficiente para garantizar la protección del ecosistema de La Popa, y las exigencias

generadas como consecuencia de su progresivo deterioro tienden a desbordar la

capacidad económica y técnica de la administración distrital. En ese orden de ideas,

se hace necesario definir un nuevo esquema de gestión estratégica de la zona

protegida que asegure no sólo el control de las prácticas depredadoras sino también

la conservación y recuperación del ecosistema dentro de un esquema de verdadera

sustentabilidad en lo ambiental, en lo económico-financiero y en lo social.

La consultoría propone clasificar la zona como Área Natural o Zona Protegida bajo la

administración de la autoridad ambiental local y paralelamente crear un Jardín

Botánico In Situ dedicado a la preservación de la flora y fauna propias del Bosque

Seco Tropical. En su interior solo se construirán senderos de educación ambiental de



bajo impacto y pequeñas estaciones de servicios con algún tipo de mobiliario

especialmente diseñado para los efectos.

Como primera intervención en la zona del futuro Parque Jardín Botánico de La Popa

es necesaria la reubicación inmediata de las construcciones que se ubican de forma

dispersa dentro del área; igualmente se debe delimitar el área protegida por medio

de cercas vivas para su identificación física. Lo anterior deberá acompañarse del

debido proceso de sensibilización de la comunidad a través de programas

específicos y de mecanismos de control efectivos, mediante acciones permanentes

durante un lapso de al menos tres años.

El Parque Jardín Botánico de La Popa se desarrollará en la zona alta del cerro, que

conserva su cobertura vegetal parcialmente; debe dedicarse a asegurar la

protección y sustentabilidad del ecosistema local, y al mismo tiempo servir como

espacio para la reproducción y mantenimiento de especies nativas, para la

investigación y la educación ambiental, además de servir como un atractivo turístico

adicional del cerro.

Los criterios de manejo para el Parque se asimilarán en gran parte a los establecidos

por las normas vigentes consagradas en el Plan Nacional de Jardines Botánicos,

articulados con los requerimientos surgidos del Macroproyecto en tanto estrategia de

recuperación integral del cerro y su área de influencia. Los objetivos generales del

Parque son los siguientes:

1. Garantizar la conservación y sustentabilidad del cerro como ecosistema en peligro

de desaparición;

2. Fortalecer el uso recreativo y turístico del sector como una estrategia para la

apropiación ciudadana del cerro y para el desarrollo de la cultura ambiental; y

3. Fomentar las actividades de investigación y educación ambiental.

Es importante destacar que el planteamiento de desarrollar un jardín botánico es

apenas el primer momento de un proceso de gestión estratégica del cerro que

plantea exigencias concretas y se inscribe en un marco normativo particular.

2.3.3. Parque de las Baterías y Convento Museo de La Popa

Corresponde los predios del Convento de la Popa que contienen al propio Convento

además de unas baterías que formaban parte del sistema de defensa de la ciudad

en la Colonia y que se encuentran ocultas bajo el terreno; estas baterías deben

someterse a un proceso de recuperación arqueológica con el fin de conformar un

parque histórico en torno al convento. El manejo específico para la recuperación y

exposición de las baterías se debe definir a través de un Plan Especial de Manejo y

Protección (PEMP). Dicho plan permitirá definir el área de influencia de la zona de



protección patrimonial, área que se deberá integrar con el área del Jardín Botánico,

con el cual compartirá algunos servicios generales. Los servicios que se ubican hoy en

día a la entrada al Convento deberán cualificarse, reglamentarse y controlarse para

que no generen ningún tipo de impacto.

Fotos exterior e interior del convento de La Popa. Fuente: Z. Morales, 2009.

Desde la colonia se constituyó la conexión directa de La Popa y las baterías militares

mencionadas con el castillo San Felipe a través del antiguo camino Real, hoy

Avenida Pedro de Heredia, así como la vía por donde siempre ha subido y bajado

para conmemorar la celebración religiosa de la Virgen de la Candelaria hacia el

barrio Pie de la Popa. Igualmente por esta vía se realiza el recorrido turístico en

“chiva” o bus turístico, que hace la ruta desde el sector turístico de Bocagrande,

pasando por los barrios Manga y Pie de la Popa para concluir en la cima de la Popa.

(R. Zabaleta, 2010.

2.3.4. El nodo de servicios turísticos y la Plaza del Artesano

Este nodo está asociado al componente central de la estrategia de integración

social y económica de los habitantes del cerro; el nodo de servicios turísticos busca

ofrecer espacios de capacitación y fuentes de empleo relacionados con los servicios

de alojamiento, gastronomía, guías turísticos, transporte recreativo y venta de

artesanías. Para ello se hace necesario articular la propuesta del Macroproyecto con

las líneas estratégicas del Plan de Emergencia Social Pedro Romero, que considera el

turismo y el aprovechamiento económico del espacio público como los principales

potenciales para la integración social y la generación de empleo en el corto plazo.

El nodo se estructura en torno a tres componentes programáticos:

1. El elemento central será la Plaza del Artesano, concebido como un espacio

público abierto al paisaje pero parcialmente cubierto, en el cual se realizarán

ferias y exposiciones de artesanías, actos culturales y eventos especiales.



2. En segundo lugar, las instalaciones para talleres de capacitación, en los cuales se

llevarán a cabo las actividades derivadas de las líneas de acción para la

inclusión social y productiva que se definen en el Plan de Emergencia Social.

3. Por último, la zona comercial, que funcionará en torno a una plazoleta de

comidas y en la cual se ofrecerá gastronomía regional, comidas rápidas,

refrescos y venta de artesanías y misceláneos. Esta zona se ha concebido como

un espacio destinado a cumplir una doble función: por un lado, como espacio

para albergar instalaciones para el desarrollo de la actividad comercial por parte

de los habitantes mediante puestos de venta de artesanías y kioscos para la

oferta gastronómica; y por el otro, como zona de locales agrupados en una

galería, en la cual se podrán establecer firmas de comidas rápidas y restaurantes,

entre otros.

El componente paisajístico tendrá un papel importante, ya que el nodo de servicios

turísticos se localizará en una zona recuperada de una doble situación de amenaza

por inundación (producto del deterioro de los desagües naturales del cerro) y por

remoción en masa (generada por la ocupación de terrenos pendientes de alta

susceptibilidad en la loma de Lo Amador). En esta franja de terreno se desarrollará un

nuevo paisaje producto de la revegetalización y la estabilización de taludes en torno

al canal del eje ambiental Guillermo Posada, que funcionará como acceso adicional

a la parte alta del cerro.

Este nodo integrará como elemento adicional la casa localizada sobre la calle

Guillermo Posada que contiene un horno y unas arcadas de alto valor patrimonial,

que podrán ser integradas a la oferta turística y comercial. Para los efectos se deberá

realizar el estudio del emplazamiento y levantamientos arquitectónicos de detalle

que permitan llevar a cabo un proyecto de restauración de estos bienes. Cabe

destacar que la localización de los mencionados hornos resulta altamente

conveniente para los propósitos de puesta en valor del cerro, ya que coincide con el

nuevo acceso planteado a partir del eje ambiental de la mencionada vía.



2.3.5. El Centro Deportivo de La Paz

La zona oriental de la Pieza La Popa es un ejemplo claro de las desigualdades

sociales existentes en el cerro y de su manifestación en la calidad del entorno urbano:

a diferencia de los barrios situados en el resto del entorno del cerro, la zona oriental

presenta unas condiciones de habitabilidad muy desfavorables, así como niveles de

pobreza significativos y ausencia casi total de equipamientos urbanos y espacio

público. Esto hace que a las deficiencias de las viviendas como estructuras físicas se

sumen las deficiencias del entorno urbano como soporte de las relaciones sociales y

el desarrollo económico.

La consultoría postula la necesidad de dotar a la Pieza La Popa de un núcleo de

servicios sociales de primera jerarquía, que agrupe una variedad de equipamientos

que por la sinergia de su coexistencia permitan generar (más allá de la prestación de

determinado servicio o la ampliación de determinada cifra de cobertura) un

escenario para el encuentro y la integración social. El nodo de La Paz está planteado

como elemento de integración del cerro y sus habitantes con los barrios del entorno,

incluyendo los del borde de la Ciénaga de la Virgen, a través de un elemento de alto

contenido social. Se plantea la creación de un centro deportivo que además de

canchas cubiertas y al aire libre incluya servicios complementarios, piscina pública y

ludotecas infantil y juvenil.

Casa del horno. Fotografía: Ricardo Zabaleta. Arquitecto – Historiador



PIEZA URBANA DE LA POPA: ELEMENTOS DEL PAISAJE CULTURAL




3. LINEAMIENTOS NORMATIVOS

3.1. EL MACROPROYECTO FRENTE A LA DINÁMICA DE TRANSFORMACIÓN DE LA PIEZA

URBANA DE LA POPA

El Modelo de Ordenamiento y el Proyecto de Paisaje Cultural de la Pieza de La Popa

establecen el escenario futuro deseado para el sector en términos de sus elementos

estructurantes y de los valores culturales asociados a ellos en función del rol urbano

deseado para la pieza. La construcción y gestión de estos elementos es

fundamentalmente función de la inversión pública y de las entidades que se asocien

al Estado en ámbitos específicos.

Desde el punto de vista cuantitativo, la construcción y transformación de la ciudad es

determinado principalmente por la acción de los particulares, y en último término por

el mercado inmobiliario. En ese orden de ideas, toda visión prospectiva debe

incorporar un planteamiento normativo derivado de una interpretación de las

condiciones esperadas de dicho mercado.

3.1.1. Criterios y lineamientos de manejo normativo y jurídico

La normativa para la regulación de la acción privada en la Pieza La Popa consta de

cuatro partes complementarias que corresponden a ámbitos distintos y a criterios de

manejo diferenciados de acuerdo a la naturaleza de su dinámica actual y prevista

de transformación. Dichos ámbitos son los siguientes:

a) El Área de Protección Ambiental, redefinida a la luz de la presente propuesta,

cuya normativa es fundamentalmente tema de gestión ambiental;

b) La zona de los asentamientos ilegales por encima de la cota 25 m.s.n.m.,

caracterizada por condiciones físicas, urbanísticas y socioeconómicas particulares;

c) Las zonas bajas al occidente y el sur de la Pieza Urbana, que se convertirán a

mediano plazo en la extensión del centro expandido y que ya están sometidas a

demandas de suelo para comercio y turismo.

d) La zona oriental, que incluye una franja sobre la vía perimetral en condiciones

de desarrollo incompleto o subnormal, que requiere de una reestructuración basada

en la recuperación de las zonas inundables y en la construcción de infraestructuras

de drenaje.



3.1.2. Definición de la nueva Zona de Protección Ambiental

La definición de una zona de protección del cerro no es un problema ambiental

únicamente; si bien los temas de recuperación geomorfológica, mitigación de riesgos

y revegetalización son fundamentales, el particular proceso histórico de invasión del

cerro hace que estos temas sean inseparables de la problemática social y

económica que se presenta en los barrios construidos por encima de la cota 25; en

ese orden de ideas, la definición de la zona protegida debe concebirse a partir del

manejo articulado de tres problemáticas con las cuales es interdependiente:

a) El control y manejo de los procesos de invasión y de los asentamientos ilegales

actualmente activos a pesar de las normas vigentes, mediante la definición de un

nuevo límite físico que facilite el control de dichos procesos; frente al tema la

definición del Macroproyecto en el POT de 2001 es bastante clara, ya que exige

la definición del trazado de una vía perimetral que delimite el área protegida

respecto al área urbanizada o urbanizable.

b) La definición de la base normativa para la aplicación de los criterios de manejo

establecidos para las zonas ocupadas y la consecuente ampliación de las zonas

protegidas mediante la incorporación de zonas a redesarrollar en el marco de

programas de reasentamiento; con respecto a este tema la consultoría

solamente podrá llegar a evaluar comparativamente las restricciones del medio

físico natural, ya que no existen estudios técnicos de riesgos y amenazas;

c) La identificación de las zonas destinadas a programas de Mejoramiento Integral

de Barrios y sus condiciones particulares.

Frente a estos temas la administración distrital ha manifestado con absoluta claridad

la intención de abordar la recuperación del cerro con un enfoque eminentemente

social, cuya premisa es minimizar hasta donde sea posible el número de familias a

afectar por procesos de reasentamiento.


El Tratamiento Urbanístico es la norma que se deriva de la interpretación de las

particularidades del desarrollo de las distintas áreas urbanas, a partir de las cuales se

establece el potencial de transformación o evolución de cada una y los principios

que deben regir dichos procesos. En la Pieza La Popa existen dos procesos con

potencial para definir la configuración futura de la misma; éstos son, como ya se ha

mencionado, la aparición de usos comerciales y de servicios vinculados al turismo (en

los barrios de la parte baja) y la consolidación o reorientación de la ocupación del

cerro. Los tratamientos propuestos se definen a continuación.



a) Renovación Urbana por Reactivación

Se define este tratamiento para la franja de manzanas que bordean los cuerpos de

agua en los bordes sur y occidental de la pieza, al igual que sobre la Avenida Pedro

de Heredia y el entorno del Castillo de San Felipe. Este tratamiento que implica una

transformación controlada orientada al incremento de la edificabilidad y al cambio

de uso reconoce la tendencia de expansión de las actividades del centro, que se

manifiesta especialmente en esta franja, y el efecto que tendrá la ejecución del Plan

Parcial de Chambacú. Igualmente se busca incentivar mediante norma de RU por

Reactivación la zona de influencia de los nodos Canapote y Santa Rita como nueva

centralidad urbana.

b) Consolidación

Este tratamiento busca mantener el proceso de consolidación de los barrios

localizados al pie del cerro en los costados occidental, norte y sur; estos barrios son los

más antiguos de la pieza urbana y se prevé que mantengan su vocación residencial

aumentando sus densidades con el tiempo. Incluye los barrios Lo Amador, Torices,

Santa María y parte de Canapote, entre otros.

c) Renovación Urbana por Redesarrollo

Se define como Zona de Renovación Urbana por Redesarrollo las dos zonas definidas

en el Macroproyecto Ciénaga de la Virgen como áreas para Planes Parciales de

Renovación: 1) Loma de Peyé y 2) San Francisco y La María, en cuya transformación

se prevé la creación de un parque lineal que bordea la vía perimetral de la Ciénaga

de la Virgen generando un aislamiento respecto a las zonas de vivienda;

adicionalmente la consultoría propone el mismo tratamiento para tres áreas

correspondientes a elementos estructurantes propuestos:

La zona de Loma de La Paz en la cual se propone un Plan Parcial con uso

residencial en torno al nodo de equipamientos propuesto;

El área destinada al desarrollo del nodo de servicios turísticos en el remate de la

Calle Guillermo Posada; y

El área destinada al proyecto Umbral del Cerro, para el cual se prevé integrar

los desarrollos comerciales propuestos en el Macroproyecto del SITM con el

Museo de la Ciudad y nuevos espacios públicos.

d) Mejoramiento Integral Complementario

Tratamiento propuesto para los barrios restantes del suroriente de la pieza urbana;

estos barrios cuentan con un tejido urbano consolidado, servicios públicos completos

y equipamientos urbanos, pero presentan serias deficiencias en espacio público y en

calidad de las viviendas.



e) Mejoramiento Integral Reestructurante

Se propone este tratamiento con el fin de consolidar la ocupación en los barrios

Loma Fresca, Paraíso y República del Caribe; estos asentamientos presentan un tejido

urbano sin consolidar, con vías discontinuas y en ocasiones muy estrechas, y además

en buena parte carecen de alcantarillado, razones por las cuales es necesario

reestructurar en parte la trama urbana; sin embargo, presentan un nivel de

consolidación alto de la ocupación y en varias zonas no existen restricciones

ambientales.

f) Desarrollo

Corresponde a las áreas del Plan Parcial de Chambacú y a la franja de suelos

generados por el proyecto de la vía perimetral, los cuales se destinarán a

equipamientos urbanos.

g) Conservación

Corresponde a la Iglesia y Convento de La Candelaria, así como a las baterías

vecinas; igualmente se da este tratamiento a la casa del horno localizada en la

manzana destinada al nodo de servicios turísticos y a las instalaciones del Colegio de

la Salle.

h) Suelos de protección

El sector se caracteriza por la presencia de numerosos taludes aislados que presentan

barreras para el tejido urbano y que son intervenidos y ocupados ilegalmente con el

fin de generar suelo para vivienda. Estos taludes deben recuperarse y revegetalizarse

para entrar a formas parte del espacio público del sector, en el cual las áreas

públicas con vegetación son muy escasas, al igual que las áreas que actualmente

están ocupadas en las faldas del cerro pero que deben recuperarse mediante

programas de reasentamiento, ya que están destinadas a formar parte en el futuro

de la zona protegida principal del Cerro de la Popa.



GRÁFICO 59. PIEZA URBANA DE LA POPA. TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS




3.1.3. Áreas de Actividad

Las Áreas de Actividad propuestas buscan los siguientes objetivos:

a) Mantener el predominio del uso residencial en el cerro y su entorno inmediato

con el fin de desincentivar la demanda de suelo para uso hotelero que se

empieza a insinuar, apoyada en las ventajas de las partes altas por sus visuales

hacia el mar y el Centro Histórico.

b) Definir las zonas de uso mixto en las cuales se permitirá el uso comercial hotelero

y de servicios turísticos en relación con los cuerpos de agua y el Anillo Vial

Ambiental en la zona occidental;

c) Definir zonas específicas para usos comerciales de apoyo a la vivienda sobre el

Paseo Bolívar y el Eje Ambiental Guillermo Posada, la primera como respuesta a

la situación actual y la segunda en respuesta a la tensión que generará la

aparición del nodo de servicios turísticos en un extremo de este eje la del y el

muelle del sistema intermodal en el otro;

d) Consolidar como zona de uso mixto con vocación para comercio, oficinas y

dotacionales el tramo de la Avenida Pedro de Heredia que atraviesa la pieza

por el sur;

e) Reconocer las actividades planteadas en los Planes Parciales de Bazurto y

Chambacú, que en la medida en que contemplan usos comerciales,

empresariales y residenciales, generarán una reactivación de la zona e

incentivarán la aparición de los nuevos usos previstos para la pieza;

f) Mantener y consolidar el uso residencial unifamiliar con posibilidad de actividad

económica en la parte alta del cerro y en la zona oriental de la pieza (barrios

sobre la Ciénaga de La Virgen.

g) Mantener los nodos dotacionales existentes y consolidar los que se proponen

para la actividad turística, el Centro de Integración Social y la zona comercial

del Callejón de los Chivos, que presenta un gran potencial para los usos

comerciales y de oficinas.

El control de los usos de alto impacto (especialmente centros comerciales y

recreativos, hoteles y centros nocturnos) debe ejercerse rigurosamente,

especialmente en los bordes de la pieza, en los cuales estos usos ya empiezan a

aparecer. El manejo de espacio público y el de la provisión de parqueaderos son de

vital importancia para lograr la consolidación del modelo deseado.



PIEZA URBANA DE LA POPA. ÁREAS DE ACTIVIDAD




3.1.4. Alturas propuestas

La elaboración de las normas específicas y completas de edificabilidad requiere de

un estudio de la morfología y del tejido predial que supera los alcances de este

trabajo; sin embargo, la consultoría formula una propuesta de alturas de las

construcciones orientada al cumplimiento articulado y equilibrado de dos propósitos

que tienden a aparecer como antagónicos: 1) la demanda por aprovechamientos

mayores del suelo con el fin de incrementar la oferta hotelera y de vivienda de

vacaciones mediante edificaciones en altura; y 2) la necesidad de proteger los

elementos principales del paisaje y el ecosistema, que se ven afectados seriamente

cuando se presentan sobrecargas, como ya ocurrió en el sector de Bocagrande.

La Pieza de La Popa es como ya se ha dicho extremadamente sensible a los efectos

nocivos de la construcción en altura; por esta razón se plantea una normativa sobre

alturas máximas (que deberá complementarse con las restantes normas de

edificabilidad y densidades), cuyos principios son los siguientes:

a) Mantener y proteger el rol del cerro como elemento protagónico y punto de

referencia en el perfil urbano y el paisaje mediante control de alturas en los

barrios del pie del cerro, en los cuales se plantea un perfil urbano con

edificaciones de entre 2 y 4 pisos; esta norma busca también desincentivar a

mediano plazo la inversión en multifamiliares y hoteles;

b) Consolidación de un perfil medio (entre 4 y 6 pisos) sobre el eje vial de la

Avenida Pedro de Heredia;

c) Proteger mediante el control de alturas (máximo 4 pisos) las relaciones visuales

entre el centro, el Castillo de San Felipe y el Cerro de La Popa;

d) Consolidar un perfil de mayor altura ( hasta 8 pisos) en la franja que bordea los

cuerpos de agua, cuya localización en la parte baja (cerca a cota cero)

permite esta altura sin obstruir las visuales mencionadas;

e) Se propone modificar las alturas propuestas en el Plan Parcial de Chambacú

con el fin de adaptarlas de la mejor forma posible al perfil urbano que se ha

planteado para la pieza urbana.



PIEZA URBANA DE LA POPA. ALTURAS PROPUESTAS




3.2. DEFINICIÓN DEL ÁREA PROTEGIDA DEL CERRO DE LA POPA

3.2.1. Categorías de protección

La estrategia de recuperación ambiental y paisajística del macroproyecto propone

un manejo específico de las áreas protegidas frágiles y en proceso de invasión en La

Popa, y evalúa la categoría de protección establecida en el POT y en otros decretos

municipales que señala que esta área debe conservarse, prohibiendo el desarrollo de

cualquier asentamiento humano. (Art. 124 POT)

Inicialmente, dentro de esta propuesta se enmarca la estrategia de protección y

recuperación inmediata del cerro de La popa como un área protegida del

municipio, tomando como referencia la cobertura vegetal actual y el polígono de

Suelo de Protección definido en el POT (2001). En ese sentido, deben recuperarse en

las zonas que han sido ocupadas dentro del límite de protección del POT e incorporar

a este suelo aquellas áreas libres que actualmente presentan cobertura vegetal y

que no fueron incluidas a este límite en el 2001, ampliando así el área protegida local

del cerro de La Popa.

A un mayor plazo se plantea la ampliación del área protegida de La Popa mediante

la recuperación en varias etapas de otras zonas que hoy se encuentran ocupadas

por asentamientos en alta susceptibilidad a amenazas. Esta iniciativa de

modificación del área protegida del cerro está determinada en primera instancia por

un criterio de Representatividad1 de un ecosistema en peligro de desaparecer, del

que debe recuperarse la mayor extensión posible, además de la oportunidad que

existe frente a un interés social y por la necesidad frente a problemáticas ambientales

y situaciones de riesgo.

Por tales motivos, para declarar y mantener eficazmente el área protegida del cerro

de La Popa se propone la opción de, en un mediano plazo, delimitar el área

resultante para elevar su categoría de protección, que actualmente es una

declaratoria municipal, y pasar a ser un Área de Reserva Regional dentro del Sistema

Regional de Aéreas Protegidas del Caribe - SIRAP Caribe; esta propuesta se soporta

en la importancia regional que tiene el cerro en el sistema ambiental. Esta categoría

se propone a largo plazo ya que las áreas actualmente se encuentran muy

intervenidas o no presentan las condiciones necesarias para ser catalogadas como

zonas de reserva por su avanzado estado de deterioro, por lo tanto deben

recuperarse antes realizando las obras o procesos necesarios para acercarse en lo

posible a un estado más natural.

1 La Representatividad es un criterio biológico fundamental establecido por Parques Nacionales

Naturales de Colombia para declarar áreas de protección.



3.2.2. Diseño y delimitación geográfica del área

En primera instancia se identifica el área verde actual que se debe proteger de

forma inmediata y que se debe cercar con una barrera física que impida nuevos

asentamientos e intervenciones, como primer paso para su recuperación. Esta zona

de cobertura vegetal actual tiene un área de 77 hectáreas, la mayor parte de esta

se encuentra contenida en el perímetro de suelo de protección del POT (que cubre

un área de 86,4 Ha.).

El resto de la zona verde que no presenta ocupación hasta hoy ni esta contenido

dentro del suelo de protección debe incorporarse a este polígono

(aproximadamente 10 Ha. más). El polígono resultante, cercano a 96 hectáreas, seria

inicialmente el que se declare el Cerro de La Popa como Área protegida

conservando su escala municipal actual.

No obstante, es importante destacar que algunos sectores del polígono de suelo de

protección del POT (principalmente al norte) se encuentra intervenido en 15

hectáreas aprox., dentro de las que se localizan 622 viviendas, y otras 46 viviendas

dispersas por las partes más altas del cerro, las cuales deberían entrar en una primera

fase de reasentamiento de familias por ser prioridad la recuperación y protección de

los bosques relictuales del cerro.

El esquema ideal futuro de Área protegida del cerro de La Popa propone la

recuperación de otras zonas que hoy se encuentran ocupadas de forma ilegal, que

no presentan servicios públicos y en muchos casos se encuentran en alto grado de

restricción ambiental por encontrarse en zonas de laderas con alta susceptibilidad a

remoción en masa y otros fenómenos consecuencia del avanzado estado de erosión

del cerro.

En general, la propuesta de recuperación del ecosistema de La Popa implica la

relocalización de un total de 1.052 viviendas en diferentes sectores del cerro (incluye

la Loma del Peyé) y en varias fases, que se irán incorporando al suelo de protección

luego de ser sometidos a tratamientos de recuperación de suelos, de estabilización

de taludes y de reforestación o revegetalización, para llegar a obtener un área

protegida de 114,1 hectáreas aproximadamente (de las casi 200 definidas desde los

años 70s) que finalmente, luego de todos estos procesos, podría entrar a ser parte del

Sistema regional de Áreas Protegidas SIRAP.



CERRO DE LA POPA, ÁREA LIBRE ACTUAL

(A PROTEGER EN LA PRIMERA ETAPA)

Cobertura Vegetal actual 77 Ha.

Suelo de Protección POT 86,4 Ha.

Áreas con cobertura fuera del polígono POT 10 Ha.

Áreas ocupadas dentro del polígono POT 15 Ha.

Construcciones Suelo de Protección - POT

Construcciones sin manzana o predio 46

Construcciones con manzana 622

Total 665



CERRO DE LA POPA, ÁREA TOTAL PROTEGIDA PROPUESTA

Zona de protección propuesta 114,1 Ha.

Zonas de taludes aislados 13,1 Ha.

Área total recuperada 127,6 Ha.

Para la meta final de la recuperación y conservación del cerro de la Popa que es el

área protegida de carácter regional, se debe definir unas herramientas para el

manejo y control de la zona. La creación y declaración de áreas protegidas está

definida conforme a un marco legal que establece el alcance de los objetivos de

conservación mediante una serie de categorías de manejo que definen las

actividades permitidas dentro de éstas.

Las categorías de Distritos de Manejo Integrado y Áreas de Recreación están

orientadas al manejo, administración y protección del ambiente y los recursos

naturales permitiendo actividades económicas, investigativas y recreativas

controladas y prohíben todas aquellas que generen impacto negativo sobre el área.

Ambas tienen definiciones muy parecidas; la diferencia radica en que las Áreas de

Recreación no son necesariamente zonas de gran valor ecológico pero tienen

características urbanísticas que permiten declarar áreas de manejo especial,



generalmente enfocadas a la recreación. Por lo tanto, se considera que los Distritos

de Manejo Integrado son más compatibles con el área del cerro.

La consultoría recomienda el Distrito de Manejo Integrado como la categoría más

cercana a los propósitos de conservación del ecosistema del cerro de La Popa y a las

actividades que se proponen generar en esta zona, sin embargo, el alcance de este

producto no permite definir la categoría de manejo del área protegida, ya que esto

debe hacerse de manera concertada con los diferentes actores para establecer

cuál es la categoría más adecuada o la que más se ajusta a la declaratoria del área,

en el marco de unas reuniones y mesas de trabajo en las que participe el MAVDT, la

Alcaldía Distrital, la Secretaria de Planeación y las entidades ambientales EPA y

CARDIQUE; una vez identificada con mayor claridad la iniciativa de conservación,

este grupo o comité de trabajo, debe precisar los recursos humanos, económicos, de

información o logísticos, necesarios para llevar a buen término la iniciativa.

3.3. INSTRUMENTOS DE MANEJO DEL AREA PROTEGIDA

3.3.1. Plan de Manejo Ambiental

La definición y declaración del área protegida del cerro de La Popa no garantiza por

sí sola la protección y conservación ambiental del ecosistema y la mitigación de los

impactos generados por la urbanización. Por lo tanto debe hacerse énfasis

principalmente en la declaratoria de área apoyada en una serie de proyectos

asociados y un Plan de Manejo Ambiental que precise las condiciones y funciones

sobre las cuales debe darse un manejo integral a la zona a conservar para el

cumplimiento de sus objetivos.

Un Plan de Manejo Ambiental es el “conjunto detallado de actividades, que

producto de una evaluación ambiental, están orientadas a prevenir, mitigar, corregir

o compensar los impactos y efectos ambientales que se causen por el desarrollo de

un proyecto, obra o actividad. Incluye los planes de seguimiento, monitoreo,

contingencia, y abandono según la naturaleza del proyecto, obra o actividad”.

(Decreto 1220 de 2005)

El Plan de Manejo Ambiental del Cerro de La Popa debe garantizar el manejo

adecuado de la zona en términos de definir qué debe y qué no debe hacerse en

cuanto al establecimiento de usos, actividades y/o funciones que pueda soportar

este ecosistema; este estudio debe ser elaborado por la el EPA y la Secretaría de

Planeación, por tratarse de una iniciativa local; no obstante, por ser un proyecto de

carácter regional este plan debe ser apoyado y avalado por la corporación

CARDIQUE por ser la autoridad ambiental regional encargada del control futuro de la

zona, y finalmente debe ser aprobado por el MAVDT.



3.3.2. Plan Especial de Manejo y Protección

Los bienes de importancia patrimonial del cerro de La Popa, como el convento, la

iglesia y las otras áreas que se recuperen, así como su área de influencia, deben

manejarse de forma independiente al Plan de Manejo Ambiental por tratarse de un

área histórica y de monumentos de patrimonio arquitectónico nacional.

Para esto se requiere la aplicación de un instrumento de gestión del patrimonio

cultural como es el Plan Especial de Manejo y Protección (PEMP), que debe ser

elaborado y controlado por el Instituto de Patrimonio y Cultura de Cartagena – IPCC

con el aval del Ministerio de Cultura, teniendo en cuenta que estos se elaboran sobre

un bien inmueble cuando presenta alguna de estas condiciones:

Riesgo de transformación o demolición parcial o total debido a desarrollos

urbanos, rurales y/o de infraestructura.

Cuando el uso represente riesgo o limitación para su conservación.

Cuando el bien requiera definir o redefinir su normativa y/o la de su entorno para

efectos de su conservación.

Mediante este instrumento de gestión se establecen las acciones orientadas a

garantizar la protección, conservación y sostenibilidad de los Bienes de Interés

Cultural o aquellos que pretendan declararse como tales (Mincultura, 2010), teniendo

en cuenta los siguientes objetivos:

a) Definir las condiciones para la articulación de los bienes con su contexto físico,

arquitectónico, urbano o rural, los planes preexistentes y su entorno socio-cultural,

partiendo de la conservación de sus valores, la mitigación de sus riesgos y el

aprovechamiento de sus potencialidades.

b) Precisar las acciones de protección de carácter preventivo y/o correctivo que sean

necesarias para la conservación de los bienes.

c) Establecer las condiciones físicas, de mantenimiento y de conservación de los

bienes.

d) Establecer mecanismos o determinantes que permitan la recuperación y

sostenibilidad de los bienes.

e) Generar las condiciones y estrategias para el mejor conocimiento y la apropiación

de los bienes por parte de la comunidad, con el fin de garantizar su conservación y

su transmisión a futuras generaciones.

Según el POT las áreas de influencia de los edificios del catálogo de monumentos

distritales también se rigen por esta normativa, para el cerro de La Popa la Secretaría

de Planeación Distrital definió el área de influencia de la iglesia y convento de la



Popa a partir de la cota 30 m. (artículo 475). No obstante, se considera que este

límite debe precisarse a través de la formulación del PEMP, que es el instrumento

idóneo para la definición del límite y de las acciones que deban realizarse para la

conservación del convento y su área de influencia.

La consultoría no tiene el alcance para formular el PEMP, por lo que se sugiere

remitirse al Decreto 763 de 2009 que define los procedimientos para la formulación y

la implementación de los PEMP.

3.3.3. Proyectos asociados a la ejecución del plan de manejo

Esta iniciativa de protección del Cerro de La Popa a escala regional, se divide en dos

grades áreas identificados por sus características y el tipo de actividades que

generan, para las cuales se establecen unos proyectos estructurantes asociados a los

planes ya definidos:

ÁREA ECOLÓGICA – Parque Jardín Botánico Cerro de La Popa.

Este sector está dado por las especiales condiciones ambientales y de protección del

área verde, que define un área protegida que garantice la conservación y

sustentabilidad ambiental del cerro, brindando a la comunidad y a los visitantes un

área de parque y jardín botánico donde no solo se protege la biodiversidad de la

región, sino que también se dan actividades ecoturísticas enfocadas a la educación

e investigación, manejando programas de capacitación en temas ambientales. Esta

gran zona es regulada por CARDIQUE mediante el seguimiento del Plan de Manejo

Ambiental y las reglamentaciones específicas del jardín botánico. El proyecto

propuesto para el Jardín Botánico Cerro de la Popa se desarrolla en los capítulos

correspondientes a áreas estratégicas y proyectos inmobiliarios.

ÁREA HISTÓRICA – Proyecto Parque del Convento y las Baterías de La Popa.

Esta zona localizada en la parte más alta del cerro, incluye la iglesia y el convento de

La popa, el mirador de la ciudad y la recuperación de las antiguas baterías y

hospederías, y si es posible la recuperación de los caminos históricos. Esta zona es

controlada por el IPCC con el Plan Especial de Manejo y Protección.



4. LINEAMIENTOS PARA LA GESTIÓN DE REASENTAMIENTO DE POBLACIÓN

Los lineamientos para la gestión del reasentamiento comprenden las acciones que

debe adelantar el Distrito de Cartagena para reasentar a la población ubicada en el

Cerro de La Popa en áreas de máximo Grado de Restricción Ambiental GRA2

entendiendo la dinámica de poblamiento, a fin de mejorar la calidad de vida de sus

habitantes a la vez que se protege un ecosistema natural vital para la ciudad.

Además es importante considerar que en la medida que se concreten las acciones

previstas a para el Macroproyecto, puede constituirse una modalidad de reubicación

producto del suelo requerido para obra pública.

4.1. POBLACIÓN OBJETO DE LA GESTIÓN DE REASENTAMIENTO

Los impactos sociales, políticos, económicos y de gestión pública del Macroproyecto

están estrechamente relacionados con la protección del ecosistema, pero también

con el mejoramiento de la calidad de vida de la población allí asentada. El propósito

de este capítulo es definir un escenario de reasentamiento de población que permita

la protección del ecosistema pero que sea viable social, política, económica y

financieramente para la ciudad de Cartagena.

Para efectos de precisar la magnitud del número de construcciones y hogares objeto

del programa de reasentamiento, y como marco de referencia del mismo, se

presenta en los siguientes gráficos el número de pobladores asentados dentro de la

denominada Pieza Urbana de la Popa o ámbito de influencia del Macroproyecto

(119.130 personas) en relación con las UCG y los barrios, y el número de pobladores

dentro del área del Macroproyecto (33.795) los cuales representan el 28.4% de la

pieza, cifras dentro de las cuales los hogares a reubicar representan, el 4.8% de la

Pieza y el 16.8% del área del Macroproyecto respectivamente.

ÁREA DE INFLUENCIA DEL MACROPROYECTO. POBLACIÓN POR BARRIOS CATASTRALES, 2009

Construcciones Hogares Población

UCG_01 71 78 381

CHAMBACU 71 78 381

UCG_02 9346 10281 50376

A 133 146 716

B 599 659 3230

BARRIO LOS COMUNEROS 227 249 1221

BARRIO PALESTINA 275 303 1484

2 En algunos apartes del texto las zonas de restricciones ambientales son tratadas como zonas en riesgo

con el fin de mantener cierta coherencia con los contenidos de norma.



BARRIO PEDRO SALAZAR 128 141 690

ESPINAL 326 359 1757

LA PAZ 477 525 2571

LO AMADOR 541 595 2916

NARIÑO 543 597 2926

PABLO VI I 328 361 1767

PABLO VI II 174 191 938

PALESTINA 371 408 1999

PAPAYAL 86 95 464

PARAISO II 444 489 2396

TORICES 3412 3754 18393

PETARE 320 352 1726

REPUBLICA DELCARIBE 314 345 1690

SUELO CONSERVACION AMBIENTAL 648 713 3493

UCG_03 6524 7176 35162

20 DE JULIO 462 508 2488

BARRIO 7 DE AGOSTO 573 630 3086

BARRIO SAN BERNARDINO 525 577 2828

CANAPOTE 813 895 4384

DANIEL LEMAITRE 1596 1756 8604

SAN FRANCISCO 2080 2288 11211

SANTA MARIA 475 523 2561

UCG_04 5170 5687 27867

ALCIBIA 304 334 1638

BARRIO LAS DELICIAS 34 38 185

LA CANDELARIA 258 284 1391

LA ESPERANZA 1112 1223 5992

LA MARIA 1930 2123 10402

LA QUINTA 752 827 4055

LAS FLORES 632 695 3405

OBRERO 148 163 799

UCG_09 991 1090 5343

BARRIO CHINO 436 479 2349

BARRIO EL PRADO 24 26 129

BARRIO MARTINEZ MARTELO 12 14 67

PIE DE LA POPA 519 571 2798

Total 22102 24312 119130



ÁREA DEL MACROPROYECTO, POBLACIÓN POR BARRIOS CATASTRALES, 2009

Construcciones Hogares Población

UCG_02 4582 5041 24699

BARRIO LOS COMUNEROS 96 105 516

BARRIO PALESTINA 244 268 1314

BARRIO PEDRO SALAZAR 8 8 41

LA PAZ 422 465 2276

LO AMADOR 79 87 424

NARINO 961 1058 5182

PABLO VI I 161 177 867

PABLO VI II 124 136 666

PALESTINA 328 361 1770

PARAISO II 394 433 2121

TORICES 636 699 3426

PETARE 279 307 1505

REPUBLICA DEL CARIBE 278 305 1496

SUELO DE CONSERVACION AMBIENTAL 574 631 3093

UCG_03 887 976 4781

20 DE JULIO 196 215 1054

BARRIO SAN BERNARDINO 301 331 1624

DANIEL LEMAITRE 151 166 812

SAN FRANCISCO 240 263 1291

UCG_04 801 881 4316

BARRIO LAS DELICIAS 30 34 164

LA MARIA 286 315 1542

LA QUINTA 321 353 1729

LAS FLORES 126 139 680

OBRERO 37 41 201

Total 6270 6897 33795

4.2. CRITERIOS PARA LA DEFINICIÓN DE ESCENARIOS DE REASENTAMIENTO

Las situaciones de emergencia en la Popa son de distinto tipo, no solo están en

emergencia las familias, también lo está el Suelo de Conservación Ambiental SCA

definido por el POT 2001, en este sentido y siendo que el Macroproyecto establece

claramente un equilibrio entre los componentes ambientales y sociales, es a partir de

estos que se construyen los criterios y fases de reasentamiento.

Para el efecto, se plantean cinco (5) fases:

Fase 1: construcciones asentadas dentro del SCA y máximo GRA (2010)



Fase 2: construcciones en máximo GRA al costado occidental (2011)

Fase 3: construcciones en máximo GRA al costado oriental (2012)

Fase 1-4: construcciones dentro de SCA (2010-2014)

Fase 5: construcciones dentro de máximo GRA sin incluir pendientes mayores al

25% y que se recomienda reubicar en el largo plazo.

Dentro de las fases previstas se reubicarían 200 familias al año, meta posible dentro

de las posibilidades logísticas y presupuestales del Distrito tal y como lo propone el

actual Plan de Desarrollo.

El gráfico 68 (Fase 1) muestra los hogares correspondientes a la primera fase de

reasentamiento y se recomienda que su reubicación sea inmediata, de esta forma la

Alcaldía enviaría un claro mensaje acerca de la urgencia de preservar un ecosistema

en riesgo y sería consecuente con la política de protección a la vida de los

habitantes del cerro.

En el gráfico 69 (Fase 1-4) se muestra la totalidad de las construcciones a reubicar en

SCA, hecho claramente justificado por la obligación del distrito de recuperar un suelo

vital para el sistema ambiental de la ciudad. Esta fase se numera como 1-4, dando a

entender que aún cuando son construcciones que no se encuentran en alto GRA

debe iniciarse la reubicación de forma inmediata, aunque paulatina, y se propone

que debe finalizar en un lapso no mayor a la mitad de la gestión de la próxima

administración (2013).

La Fase 2 (Gráfico 70) corresponde al costado occidental del Cerro que contiene el

mayor número de hogares en máximo grado de GRA y además se encuentra en el

sector de mayor dinámica urbana y por ende es el lugar con mayores oportunidades

para generar impactos positivos en términos ambientales, urbanos y sociales. La fase

3 (Gráfico 70) corresponde al costado oriental del cerro con un menor número de

construcciones a reubicar y en un sector de menor dinámica urbana

En cuanto a los criterios que definieron los grados de restricción ambiental, estos se

definieron a partir del cruce de los tres indicadores analizados: 1) susceptibilidad a

fenómenos geológicos, 2) presencia de fenómenos activos y 3) pendientes del

terreno. Como se dijo, para cada indicador existe una gama de comportamientos

posibles, a cada uno de las cuales se le asigna un valor numérico de valoración.

Dicha valoración o ponderación es comparativa y refleja hasta qué punto las

condiciones existentes son o no favorables para la consolidación y regularización de

los asentamientos. Finalmente los valores de ponderación asignados a cada

indicador se suman para obtener el puntaje total o Grado de Restricción Ambiental

asociado a cada situación.



PROGRAMA DE REASENTAMIENTO: LOCALIZACIÓN Y NÚMERO DE VIVIENDAS FASE 1




PROGRAMA DE REASENTAMIENTO:

LOCALIZACIÓN Y NÚMERO DE VIVIENDAS FASE 1-2

Fuente: Elaboración de la consultoría



PROGRAMA DE REASENTAMIENTO:

LOCALIZACIÓN Y NÚMERO DE VIVIENDAS FASES 2 Y 3




Los puntajes asignados permiten hacer una comparación entre grados de restricción

ambiental, entendiendo este término como grado de deterioro geomorfológico

asociado a los procesos de ocupación. En ese orden de ideas, en la medida en que

el deterioro geomorfológico en sus diversas manifestaciones es la causa determinante

de los eventos de deslizamiento, avalancha, derrumbe e inundación, se estima que el

grado de restricción ambiental es una aproximación válida a la evaluación preliminar

de amenazas y riegos potenciales.

El siguiente cuadro precisa el número de construcciones, hogares y personas

involucradas en las fases anunciadas:

CUADRO. CERRO DE LA POPA, FASES PROGRAMA DE REASENTAMIENTO

Fase Construcciones Hogares Personas

1 75 83 407

2 240 264 1.294

3 (+Loma del Peyé) 178 (25) 196 (28) 960 (135)

Sub fase 1-4 559 615 3.014

Total 1.052 1.158 5.675

Durante el proceso de formulación del Macroproyecto se acogió como área

definitiva del Suelo de Conservación Ambiental (SCA) aquella definida por el POT y se

definió el número estimado de hogares3 que deben reubicarse por estar dentro de las

áreas de máxima restricción. Entonces, vale reiterar que de acuerdo con la

metodología establecida, la población involucrada es de 5.675 habitantes que

corresponden a 1.158 hogares y ocupan 1.052 construcciones. De lo anterior se

concluye, como ya se dijo, que el 16.8% de la población (5.675 de 33.795) que se

encuentra dentro de los limites definidos por el Macroproyecto se encuentra en

situación de reubicación y que el 10.6% corresponde a construcciones que se

encuentran dentro del Suelo de Conservación Ambiental SCA, hecho importante

para el programa de reasentamiento ya que estamos hablando de un 57% de

hogares reubicados por argumentos asociados a la protección de un ecosistema

frágil y estratégico para la ciudad y de un 43% de hogares reubicados por

encontrarse en áreas de máxima restricción ambiental y por fuera del SCA.

3 La estimación precisa de la población será resultado del Censo de población que se realice en el marco de la implementación del programa para el reasentamiento de la población ubicada en el Cerro

de la Popa.



Existe una zona de máxima restricción en Loma del Payé que involucra 28 hogares y

que podrían considerarse como una fase del programa, pero siendo que esta zona es

objeto de Plan Parcial y sobre la misma se encuentran en curso varios proyectos y

además, en rigor, no se encuentra dentro de los límites del Macroproyecto, se

enuncia y deja como parte de un proceso que debe ser concertado con las

autoridades locales.

Ahora bien, de acuerdo con el diagnóstico social elaborado por la consultoría se

evidenció que buena parte de los habitantes del Cerro de La Popa se encuentran en

condiciones de pobreza e incluso de miseria habitando un ecosistema

extremadamente vulnerable, este hecho marca un claro énfasis social con el que la

actual administración concibe el Macroproyecto haciendo que estas condiciones de

pobreza, sumadas a la vulnerabilidad del ecosistema y al arraigo que buena parte

de los habitantes tiene por su lugar de habitación, sean factores importantes a tener

en cuenta en el análisis y diseño de las estrategias de reasentamiento de la

población, como se verá más adelante.

Sumado a lo anterior, la consultoría recomienda una quinta fase al programa de

reasentamiento la cual corresponde a las construcciones que por su proximidad con

el máximo GRA agregarían un mayor valor urbanístico y ambiental a las áreas

recuperadas, son construcciones que quedaría en buena parte aisladas y no

conformaría una unidad morfológica consecuente con los propósitos de

ordenamiento del Macroproyecto.

CERRO DE LA POPA, REASENTAMIENTO COMPLEMENTARIO

Asociado a Fase 2

Barrio Construcciones Hogares Personas

Pablo VI-II 11 12 59

Torices 82 90 441

Nariño 65 72 353

Total 158 174 853

Asociado a Fase 3

Barrio Construcciones Hogares Personas

Las Flores 10 11 54

Obrero 2 2 10

La María 151 166 813

San Bernardino 19 21 103

Las Delicias 17 19 93

Total 199 219 1073



Como se deduce de los cuadros anteriores, se recomienda complementar el

programa de reasentamiento con 357 construcciones adicionales que no están en

máximo GRA, pero sí se encuentran en un suelo que aportaría mayor valor al

proyecto urbano, siendo que permitiría la configuración de polígonos homogéneos

con mejores condiciones para la relocalización de vivienda nueva.



5. ESQUEMA GENERAL DE GESTIÓN

5.1. Componentes estratégicos

El Macroproyecto se estructura a partir de 9 componentes estratégicos

complementarios (ocho de inversión y uno normativo); la recuperación integral del

Cerro de la Popa y su área de influencia se basa en la ejecución de todos ellos,

aunque cada uno mantiene un nivel relativo de autonomía que permitirá que

durante el proceso la programación se replantee dentro de cierto nivel de

flexibilidad. Los componentes estratégicos se dividen en proyectos que abarcan

diversos campos o áreas de inversión y están ordenados como etapas generales de

actuación. Es decir que cada componente en principio se define como un conjunto

de proyectos ordenados en el tiempo.

Cada proyecto-etapa al interior de los componente estratégicos se desarrolla a su

vez como un conjunto de fases también ordenadas en el tiempo, para las cuales se

definen en términos generales los actores responsables, las fuentes genéricas de

financiación y las acciones complementarias que aunque no forman parte del

Macroproyecto constituyen complementos imprescindibles para el logro de los

objetivos del mismo.

Los componentes estratégicos se resumen a continuación.

a) Recuperación y conservación ambiental del Cerro de La Popa

Se basa en el desarrollo de una institucionalidad nueva que permita dar el status de

área protegida de nivel regional al Cerro de La Popa, con el fin de asegurar su

adecuado control y adm9inistración, así como la planeación y coordinación

estratégica de las acciones orientadas a la restauración geomorfológica, la

revegetalización y la recuperación de las escorrentías principales del cerro.

Incluye los siguientes proyectos y etapas:

- Desarrollo del marco jurídico e institucional para la gestión;

- Ampliación y control del Área Protegida

- Restauración geomorfológica del cerro

- Regulación de escorrentía antigua Quebrada Loma Paga

- Regulación escorrentía principal norte-sur

La gestión de este componente estratégico debe tener el liderazgo de la Alcaldía

Distrital, y su implementación estaría a cargo de CARDIQUE, la EPA, la Secretaría de



Infraestructura, la Secretaría de Participación y Desarrollo Social, en calidad de socios

fundadores de la propuesta Corporación para el Desarrollo del Cerro de la Popa

(CDCP).

Es importante recalcar que las acciones complementarias de este componente

estratégico (el Programa de Saneamiento Básico y el Programa de Divulgación y

Sensibilización “El Cerro es de todos”) deben adelantarse como primera prioridad,

incluso como etapa de preparación para la implementación del Macroproyecto.

b) Programa de reasentamiento de población

Este componente estratégico está íntimamente ligado con el anterior, en la medida

en que las áreas que se recuperen por efecto de reasentamientos son en buena

parte las mismas que tendrían prioridad para los programas de restauración

geomorfológica. En ese orden de ideas, las fases de este componente estratégico

deben corresponder con las fases pertinentes de los proyectos del componente

ambiental, y estas fases se asimilan a unidades de actuación comunes a ambos

componentes. Este componente estratégico se desarrolla en detalle en el numeral 6.7

del presente documento.

o Identificación de las zonas de intervención:

Para la definición de la zona de intervención del Plan de Reasentamiento se

tendrá en cuenta el suelo donde reside el grupo humano que recibe los impactos

directos del reasentamiento, igual que aquel que recibe los impactos indirectos y

secundarios, como son el asentamiento ubicado en el área aferente de la zona

intervenida y el asentamiento receptor.

El estudio de amenazas y vulnerabilidad deberá ser elaborado por la entidad

competente en la entidad territorial. Por ahora, la consultoría ha identificado

aquellas zonas con máxima restricción ambiental y que se han denominado como

zonas con fenómenos activos presentes y que son las que prioritariamente

requieren de estudios específicos.

o Diagnóstico:

Trata de la identificación y caracterización de la población así como de la

definición de medidas para formulación de los componentes de gestión social.

El diagnóstico tiene como objetivo identificar las características sociales y

culturales de cada grupo poblacional y los impactos que se pueden generar con

el traslado, que para efectos de la decisión tomada por esta propuesta son 1.137

hogares. Adicionalmente, define la línea base de las condiciones iníciales de la

población para la posterior medición del impacto generado por la intervención en

la calidad de vida de las personas.



En este sentido, el diagnóstico es el insumo principal para la selección de los

mecanismos para el traslado y para la formulación de los componentes de gestión

del Plan. Así mismo, es el instrumento mediante el cual, las Entidades Territoriales

deben formular específicamente las fuentes y recursos para el desarrollo de los

procesos de reasentamiento.

Los requerimientos específicos del Diagnóstico de población y el Sistema de

Información que debe implementar la Entidad Territorial (CLOPAD) para el diseño y

seguimiento del Plan de Reasentamiento se encuentran descritos en el Protocolo

No 3 que hace parte del Marco de Política elaborado por el DNP e incluye:

Identificación de la población beneficiaria: define los grupos y hogares que se

incluirán en el proceso de reasentamiento; y

Presupuesto: establece los recursos necesarios para garantizar el acceso de la

población a una vivienda digna como para ejecutar las acciones de

acompañamiento necesarias en el proceso.

o Tipos de reasentamiento:

A fin de ofrecer diferentes alternativas a la población a reasentar deben estudiarse

y si es posible implementarse diferentes alternativas de reasentamiento. A

continuación se presentan algunos tipos de reasentamiento que pueden

evaluarse, estructurase e implementarse para el proceso de recuperación

ambiental y reducción del riesgo del Cerro de la Popa4.

Reasentamiento colectivo de familias

Reasentamiento colectivo de un asentamiento humano

Proceso de reasentamiento Individual

Proceso de reasentamiento en sitio

Temporalidad

o Estrategias de sensibilización con la comunidad

La gestión del reasentamiento de población del Cerro de la Popa deberá

implementar mecanismos de sensibilización y vinculación de la población que

garantice procesos de información, opinión, participación y control social. Las

premisas que deben regir el diseño de dichas estrategias son los siguientes:

Información, Opinión, Participación y Control social

o Necesidades de la población objeto de reasentamiento

Dichas necesidades adquieren el status de derechos de la población afectada en

los siguientes términos:

4 Op. Cit., DNP (2005).



Protección ante riesgo inminente

Restitución o construcción de las condiciones de acceso a servicios sociales

Protección ante indefensión

Asesoría para trámites

o Programas complementarios

Los programas complementarios del componente social deben dirigirse tanto a los

hogares propietarios o poseedores como a los arrendatarios:

Programa de atención temporal

Programa de acceso a servicios

Programa de generación de ingresos asociados a la protección ambiental

Programa de reconstrucción y construcción del tejido social

Programa de capacitación para la autoconstrucción

Programa para la convivencia

c) Operación estructurante Pieza Urbana de La Popa

En este componente estratégico se agrupan las propuestas de obras públicas a

realizar en la pieza urbana con el fin de servir de soporte físico a la transformación

prefigurada en el modelo de ordenamiento. Consiste básicamente en el siguiente

conjunto de proyectos y etapas, orientados a articular el cerro con su entorno

mediante los sistemas estructurantes de movilidad y espacio público:

- Construcción Avenida Perimetral del Cerro;

- Construcción de tramos faltantes del Anillo Ambiental de borde y adecuación de

espacio público;

- Construcción del eje ambiental Calle Guillermo Posada;

- Construcción Eje Ambiental Calle 4ª;

- Construcción ejes ambientales barrio La María (2)

Este conjunto de obras se desarrollaría bajo el liderazgo de la Secretaría de

Infraestructura y deberá financiarse con recursos de endeudamiento.

d) Desarrollo del Parque Jardín Botánico de La Popa

Este componente constituye el Área Estratégica principal del Macroproyecto de

Recuperación Integral del Cerro de La Popa. Comprende los diseños y obras de

construcción de la sede del jardín botánico, desde las instalaciones administrativas y

de servicio a la comunidad hasta las colecciones, viveros, senderos ecológicos y

miradores, jardines in situ y ex situ. La implementación estaría coordinada y liderada

por la corporación CPDCP y contaría con la participación de asesores externos, el



MAVDT, las universidades y ONG s ambientales. La financiación estaría en su mayor

parte a cargo de organismos multilaterales y ONG s.

Se ha pensado que el jardín una vez en funcionamiento puede ofrecer fuentes de

empleo a la población del cerro, que también puede vincularse a campañas de

control centralizadas en la CPDCP; en ese orden de ideas, y dentro de las líneas del

Plan de Emergencia Social Pedro Romero se plantea como acción complementaria

la capacitación y vinculación laboral de residentes en las áreas de servicios

generales.

e) Mejoramiento Integral Área Estratégica de Loma Fresca

Este componente tiene el doble propósito de mejorar las condiciones de

habitabilidad del sector y recuperar las áreas de cauces naturales que se encuentran

invadidos. Adicionalmente se propone como opción para reasentamiento de parte

de las familias afectadas por el Macroproyecto. Esta zona ofrece además opciones

para densificación moderada en función de las áreas vacantes que aún conserva.

La gestión estaría a cargo de CORVIVIENDA, aunque una acción complementaria de

vital importancia (a cargo de Aguas de Cartagena) sería la ampliación de cobertura

y extensión de redes de alcantarillado). La financiación provendría de las fuentes

utilizadas normalmente para la construcción de vivienda de interés social.

f) Construcción del nodo de servicios turísticos Guillermo Posada

Comprende la construcción de la Plaza del Artesano como elemento principal de la

oferta cultural, turística y comercial del sector; incluye la zona para exhibición y venta

de artesanías y servicios de gastronomía local y la zona comercial para concesiones.

La elaboración de los proyectos y la ejecución de las obras se harían bajo el liderazgo

y coordinación de la Secretaría de Infraestructura-. Se propone que estas

concesiones sean administradas por la CPDCP como fuente de financiación para el

mantenimiento del Jardín Botánico. La financiación se obtendría de recursos de

endeudamiento y valorización, con participación de organismos multilaterales.

La acción complementaria de este componente estratégico es el Programa de

capacitación y formalización económica de la población vulnerable, propuesta que

se inscribe en las líneas del Plan de Emergencia Social Pedro Romero y comprende

capacitación en microempresas, cooperativas, servicios gastronómicos y turísticos,

entre otros.



g) Renovación Urbana Loma de La Paz

Se plantea como Plan Parcial de Renovación Urbana de iniciativa mixta; comprende

el nodo de equipamientos propuesto en el modelo de ordenamiento, que incluye

instalaciones para capacitación y educación no formal, canchas deportivas,

atención a tercera edad, ludoteca infantil y biblioteca, entre otros. Adicionalmente

se incorpora una zona para el desarrollo de un proyecto de vivienda para estrato 3.

El Plan Parcial se formularía bajo el liderazgo de la Alcaldía Distrital y CORVIVIENDA y

sería financiada por inversionistas privados con esquema fiduciario. Como

acción complementaria se propone la creación de un Portafolio de Oportunidades

Financieras y Estímulos Tributarios a la Renovación Urbana.

h) Renovación urbana Umbral del Cerro

Se plantea igualmente como Plan Parcial de Renovación de iniciativa mixta;

comprende el equipamiento cultural del Museo de la Ciudad, los espacios públicos

del Umbral del Cerro y las zonas comerciales y empresariales del actual Callejón de

los Chivos. Se formularía bajo el liderazgo de la Alcaldía, y al igual que el anterior, los

proyectos y obras serían coordinadas por la Secretaría de Infraestructura. La

financiación estaría también a cargo de inversionistas privados con un esquema

fiduciario. Igualmente se debe apoyar mediante el Portafolio de Oportunidades

Financieras y Estímulos Tributarios a la Renovación Urbana.



MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA

MATRIZ ESTRATÉGICA DE GESTIÓN

COMPONENTES ESTRATÉGICOS ETAPAS GENERALES FASES DE ACTUACIÓN GESTIÓN FUENTES FINANCIACIÓN ACCIONES COMPLEMENTARIAS

1. DESARROLLO MARCO 1.1. Constitución de la Corporación para Liderazgo: Alcaldía y CARDIQUE Aportes socios fundadores.

JURÍDICO E INSTITUCIONAL el Desarrollo del Cerro de La Popa CDCP

1.2. Desarrollo Plan de Negocios CDCP1.3. Declaratoria Área Protegida Regional

2. AMPLIACIÓN ÁREA 3.1 Definición Unidades de Actuación Por Unidades de Actuación Presupuesto Secretaría de PROGRAMA SANEAMIENTO BÁSICO:

PROTEGIDA 3.2. Diseño y construcción cerramiento Secretaría de Infraestructura Infraestructura, endeudamiento - Recuperación botaderos de basura

3.2. Negociación condiciones tenencia CPDCP - Diseño estrategia disposición basuras

terrenos Armada Nacional y antenas - Educación Ambiental

3.3. Implementación esquema vigías Secretaría de Participación y Presupuesto secretaría PROGRAMA DE DIVULGACIÓN Yambientales Desarrollo Social SENSIBILIZACIÓN EL CERRO ES DE TODOS

RECUPERACIÓN Y CONSERVACIÓN 3. RESTAURACIÓN 4.1. Estabilización taludes Por Unidades de Actuación CARDIQUE, EPA, Tarjeta Verde,

AMBIENTAL DEL CERRO DE LA POPA GEOMORFOLÓGICA 4.2. Revegetalización Coordinación CPDP cooperación internacional, 4.3. Restauración cauces y drenajes CARDIQUE, EPA, Secr. Infraest. recursos publicidad

4. REGULACIÓN ESCORRENTÍA 5.1. Diseños y presupuestos Recursos presupuesto, endeuda

ANTIGUA QUEBRADA LOMA PAGA 5.2. Adquisición predios Secretaría de Infraestructura miento, valorización, plusvalía5.3. Ejecución obras

5. REGULACIÓN ESCORRENTÍA 5.1. Diseños y presupuestos Recursos presupuesto, endeuda

LONGITUDINAL (SUR-NORTE) 5.2. Adquisición predios Secretaría de Infraestructura miento, valorización, plusvalía5.3. Ejecución obras

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS ZONAS 1.1. Identificación de áreas generales con Alcaldia Distrital, CORVIVIENDA, Presupuesto Alcaldia Distrital, EPA,

DE INTERVENCIÓN restricción ambiental EPA, Secretaria de gestión social Pedro Romero

1.2. Levantamiento topográfico

1.3. Identificación de construcciones a reasentar1.4. Identificación de zonas de relocalización Acompañamiento comunitario

2. DECLARATORIA DE LA SITUACIÓN 2.1. Declaratoria de la situación de emergencia EPA, CORVIVIENDA Presupuesto Alcaldia Distrital, EPADE EMERGENCIA 2.2. Acuerdo interinstitucional "agenda comun"

3. REALIZACIÓN DEL CENSO 3.1. Caracterización socioeconómica y cultural de CORVIVIENDA, ONG´S Presupuesto Alcaldia Distrital, EPA, Acompañamiento comunitario

las unidades familiares identificadas CORVIVIENDA "Pedro Romero"

3.2. Elaboración de listado definitivo y acuerdo de voluntades para adelantar el proceso

4. ELABORACIÓN DEL ESTUDIO DE 4.1. Elaborar estudio de titulos: identificación de Secretaria de Planeación, Presupuesto Secretaria de Planeación,

PROGRAMA DE REASENTAMIENTO las condiciones de tenencia CORVIVIENDA4.2. Notificación a interesados

5. ELABORACIÓN DE AVALUOS 5.1. Elaboración de avaluos de predios y mejoras Secretaria de Planeación, Presupuesto Secretaria de Planeación,

Y MEJORAS 5.2. Consolidación del valor "costo total" VR y CORVIVIENDA CORVIVIENDAacompañamiento

6. EJECUCIÓN DEL PROGRAMA DE 6.1. Identificación del tipo de reasentamiento CORVIVIENDA, Secretaría Presupuesto Alcaldia Distrital, EPA, Formalización de la situación laboral

REASENTAMIENTO 6.2. Definción de temporalidad para garantizar de gestión social CORVIVINEDA "Pedro Romero" ONG´S, Preservación del tejido social

oferta habitacional endeudamiento Incorporación a programas de educación

6.3. Definición de valores de reubicación VR formal y no formal

6.4. Sensibilización y acompañamiento Implementación de programas de

institucional a la población involucrada conviviencia y autogestión

6.5. Garantizar acceso a servicios sociales Bancarización, fomento al ahorro,

6.6. Acompañamiento en programas autoconstrucción

complementarios: trabajo, preservación de Formación en la identificación y gestión tejido social, auto construcción del riesgo




1. CONSTRUCCIÓN 1.1. Diseños y presupuestos Por tramos (no requiere adqui- Recursos presupuesto, endeuda

ANILLO VIAL DEL CERRO 1.2. Ejecución obras sición de predios) mientoSecretaría de Infraestructura

2. CONSTRUCCIÓN ANILLO 2.1. Diseños y presupuestos Por tramos (no requiere adqui- Valorización, recursos plusvalía

AMBIENTAL CAÑOS 2.2. Ejecución obras sición de predios)Secretaría de Infraestructura

3. CONSTRUCCIÓN EJE 3.1. Diseños y presupuestos Recursos presupuesto, endeuda

AMBIENTAL CALLE GUILLERMO 3.2. Adquisición predios Secretaría de Infraestructura miento, valorización, plusvalíaPOSADA 3.3. Ejecución obras

OPERACIÓN ESTRUCTURANTE PIEZA 4. CONSTRUCCIÓN EJE 4.1. Diseños y presupuestos Recursos presupuesto, endeuda

URBANA DE LA POPA AMBIENTAL CALLE 4a 4.2. Adquisición predios Secretaría de Infraestructura miento, valorización, plusvalía4.3. Ejecución obras

5. ADECUACIÓN EJES 4.1. Diseños y presupuestos Recursos presupuesto, endeuda

AMBIENTALES BARRIO LA MARÍA 4.2. Adquisición predios Secretaría de Infraestructura miento4.3. Ejecución obras

1. CONSTRUCCIÓN SEDE ADMINISTRATIVA1.1. Diseños y presupuestos Liderazgo CDCP Organismos multilaterales, PROGRAMA DE CAPACITACIÓN Y

DESARROLLO PARQUE JARDÍN Y DE SERVICIOS AMBIENTALES 1.2. Ejecución obras Asesores externos, privados, ONG´s ONG´s ambientalistas FORMALIZACIÓN ECONÓMICA DE LA

BOTÁNICO LA POPA 2. IMPLEMENTACIÓN COLECCIONES, PRO-1.1. Diseños y presupuestos POBLACIÓN VULNERABLE (PESPR)

GRAMAS COMPOSTAJE, OTROS SUBPRO-1.2. Ejecución obras - Servicios generales DUCTOS

1. REASENTAMIENTO FAMILIAS 1.1. Definición Unidades de Actuación Por Unidades de Actuación CORVIVIENDA, Alcaldía, EXTENSIÓN REDES Y MEJORAMIENTO

DENSIFICACIÓN ÁREA ESTRATÉGICA ÁREAS CAUCES Y TALUDES 1.2. Selección beneficiarios CORVIVIENDA, Secretaría de endeudamiento Distrito COBERTURA ACUEDUCTO Y

ESTRATÉGICA LOMA FRESCA 1.3. Adquisición predios Infraestructura. ALCANTARILLADO*

2. PROYECTOS VIVIENDA DE 1.4. Diseños y presupuestos CORVIVIENDA, Secretaría de *En estudioINTERÉS PRIORITARIO 1.5. Construcción viviendas Infraestructura.

1. CONSTRUCCIÓN Y PROMOCIÓN 1.1. Diseños y presupuestos CDCP, Alcaldía, Secretaría Recursos presupuesto, endeuda PROGRAMA DE CAPACITACIÓN Y

PLAZA DEL ARTESANO 1.2. Construcción y amoblamiento urbano Infraestructura. miento, valorización FORMALIZACIÓN ECONÓMICA DE LA

POBLACIÓN VULNERABLE (PESPR)

- Microempresas y cooperativas

DESARROLLO NODO SERVICIOS artesanos y serv. Gastronómicos

TURÍSTICOS GUILLERMO POSADA - Transporte turístico

- Guías turísticos - Otros servicios

2. DESARROLLO INMOBILIARIO 2.1. Diseños y presupuestos CDCP, Alcaldía, Secretaría Inversionistas privados convoca-

ZONA COMERCIAL 2.2. Promoción y publicidad Infraestructura. dos por la CDCP (fiducia)

2.3. Construcción y dotación Contratistas por licitación2.4. Asignación concesiones CDCP

1. DISEÑO PLAN PARCIAL RENOVACIÓN 1.1. Delimitación área intervención Plan Parcial iniciativa mixta Recursos presupuesto PORTAFOLIO DE OPORTUNIDADES

1.2. Definición modelo urbano Coordinación Alcaldía y CORVIVIENDA, efectos de la plusva- FINANCIERAS Y ESTÍMULOS

RENOVACIÓN URBANA 1.3. Perfiles productos inmobiliarios CORVIVIENDA lía en reparto de cargas y benefi- TRIBUTARIOS A LA RENOVACIÓN

LOMA DE LA PAZ 1.4. Proyectos especiales Ejecución Inversionistas privados cios, inversión privada URBANA

1.5. Definición Unidades de Actuación Urb. - Diseño y promoción

1.6. Definición reparto cargas y beneficios2. EJECUCIÓN 2.1. Desarrollo Unidades de Actuación Urb.

1. DISEÑO PLAN PARCIAL RENOVACIÓN 1.1. Delimitación área intervención Plan Parcial iniciativa mixta Recursos presupuesto PORTAFOLIO DE OPORTUNIDADES

1.2. Definición modelo urbano Coordinación Alcaldía y CORVIVIENDA, efectos de la plusva- FINANCIERAS Y ESTÍMULOS

RENOVACIÓN URBANA 1.3. Perfiles productos inmobiliarios CORVIVIENDA lía en reparto de cargas y benefi- TRIBUTARIOS LA RENOVACIÓN

UMBRAL DEL CERRO 1.4. Proyectos especiales Ejecución Inversionistas privados cios, inversión privada URBANA

1.5. Definición Unidades de Actuación Urb. - Diseño y promoción

1.6. Definición reparto cargas y beneficios2. EJECUCIÓN 2.1. Desarrollo Unidades de Actuación Urb.



6. ESTRATEGIA GENERAL DE FINANCIACION

Como eje central de la estrategia de gestión y financiación se considera importante

la creación de una entidad independiente pero sin ánimo de lucro que permita

captar, canalizar y administrar recursos tanto de origen público y privado, como de

organismos multilaterales y ONG nacionales e Internacionales para financiar los

subproyectos y la sostenibilidad del macroproyecto en el mediano y largo plazo.

En este sentido, y teniendo en cuenta los objetivos trazados por el macro proyecto, se

considera que la CORPORACIÓN es el esquema más adecuado ya que permitirá la

vinculación de diferentes actores (públicos, privados, y no gubernamentales de

orden nacional e internacional) con el fin de gestionar y direccionar acciones

orientadas a propender por el bienestar de una comunidad y su entorno, al mismo

tiempo que deben gestionar y administrar recursos de las fuentes mencionadas

anteriormente. Y la sola presencia de diferentes entes públicos y privados, genera un

entorno de auto control y autorregulación.

6.1. CREACIÓN CORPORACIÓN PARA EL DESARROLLO DE LA POPA

Dado que una Corporación, esquema de entidad definido, requiere de la

participación de diferentes personas naturales y/o jurídicas tanto públicas como

privadas, se buscará la participación del Distrito de Cartagena como socio natural de

la Corporación.

En primera instancia, se buscará la participación de entidades con un interés genuino

en la recuperación del Cerro, y/o de entidades que puedan aportar su experiencia y

modelos de gestión, tales como: Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias, CARDIQUE,

Red Nacional de Jardines Botánicos, Empresas que tengan algún elemento de su

infraestructura de red en el cerro (telecomunicaciones, energía eléctrica, gas, etc.),

ONG nacionales e internacionales que actualmente adelanten actividades en el

Cerro de la Popa, empresas que puedan aportar experiencia y modelos de gestión o

de negocios en aspectos de apoyo relevantes a los diferentes procesos vinculados a

las actividades esenciales de la Corporación (Empresas de mensajería, diseño,

publicidad, impresores, comunicaciones, prensa, telecomunicaciones, sistemas, etc.)

Como principales funciones de la Corporación, se pueden resaltar las siguientes:



Planeación y coordinación: La Corporación deberá asegurarse del cumplimiento

del programa y cronogramas de ejecución del macroproyecto. De igual manera,

deberá asegurarse que los proyectos que ejecutan varias entidades estén

coordinados y alineados con las directrices del gobierno distrital y nacional.

Gestión de Recursos: Sin bien es cierto que la presente consultoría debe diseñar la

estrategia de financiación del proyecto, será la Corporación la encargada de

gestionar los recursos de Cooperación Internacional y los de aportes y donaciones

provenientes del sector privado.

Administración de recursos: La Corporación deberá hacer estricto seguimiento,

control y asignación de los recursos que se reciban de las diferentes fuentes.

Administración ambiental: La Corporación deberá velar por el cuidado ambiental

del Cerro, así como será responsable de administrar (o subcontratar) la operación

y administración del Jardín Botánico y los Equipamientos.

Capacitación: Deberá coordinar actividades de capacitación por parte del SENA

o de diferentes ONG, para la población de La Popa.

Si bien es cierto, este aparte hace referencia a la financiación de la Corporación

Cerro de la Popa, se deben diferenciar las dos etapas y, en consecuencia, esquemas

de financiación que deben asociarse a la Corporación: Financiación Inicial, y;

Financiación de Sostenimiento.

Al momento de analizar y diseñar la estrategia de financiación del Macro Proyecto, y

partiendo de la importancia de la participación del sector privado, el grupo consultor

detectó que una parte importante de los proyectos necesarios para obtener los

resultados esperados, no son atractivos financieramente (no generan ingresos) y por

lo tanto no es posible esperar la participación de inversionistas privados. Por ende, la

estrategia de financiación requería diseñar un esquema que involucre a los privados,

sin ofrecer un retorno o rentabilidad sobre dicho aporte.

La solución a esta situación fue la creación de una marca “La Popa” a través de la

cual se genere conciencia ciudadana, y de esta manera el público local y turistas

realicen compras y aportes voluntarios que permitan obtener recursos dirigidos a la

financiación tanto de la Corporación como del sostenimiento de algunos de los

proyectos.



6.2. CAMPAÑA TARJETA VERDE LA POPA

El ítem más representativo de la marca “La Popa” será la “Tarjeta Verde”. Esta será el

principal mecanismo mediante el cual el público puede hacer sus donaciones

mediante dos formatos posibles:

Tarjeta Verde Física: En las tiendas, supermercados, cruceros, centros comerciales,

etc., las personas podrán comprar una “Tarjeta Verde” parecida a una tarjeta

prepago de minutos celular o un “bono de regalo” que al raspar cierta área de la

tarjeta aparecerá un número.

Tarjeta Verde Virtual: En establecimientos donde no sea posible la venta de la

tarjeta física (restaurantes, cajeros electrónicos, bancos, etc.) el usuario cancelará

el valor de la donación y recibirá impreso un número en la factura o recibo.

Para su ejecución exitosa, la Corporación deberá encargarse de contratar mediante

convocatorias públicas (al igual que la campaña de la marca “La Popa”.

6.3. CAPTACIÓN DE RECURSOS DEL SECTOR PRIVADO

Como se ha explica la captación de recursos privados es fundamental en la

estrategia de financiación. A continuación se presentan las principales fuentes

privadas de financiación del macroproyecto:

Cargas y Beneficios

Este mecanismo se utilizará en la medida en que los subproyectos permitan la

incorporación de actividades económicas en cuya explotación encuentren interés

los privados. Estos estarán dispuestos a asumir las “Cargas” derivadas de las obras

para la recuperación del Cerro en uno o varios subproyectos, siempre y cuando

puedan ver el retorno de su inversión en los “Beneficios” obtenidos de la explotación

de dichas actividades económicas. Para su adecuada implementación será

necesario incorporar a los subproyectos, componentes inmobiliarios que permitan a

los propietarios de los terrenos recuperar su inversión mediante la venta y/o arriendo

de los inmuebles, o en su defecto; se deberán diseñar estructuras económicas que

sean susceptibles de ser concesionadas, y de esta manera asegurar el retorno de la

inversión privada.



Incentivos tributarios

Según el artículo 125 del estatuto tributario, las donaciones realizadas a

corporaciones y otras entidades sin ánimo de lucro representan exenciones tributarias

a quienes las realizan. Este incentivo radica en permitir al donante la deducción del

130% del valor donado, del Impuesto de Renta. Es decir, debido a que una donación

contablemente tiene el tratamiento de un gasto, esta es deducible 100% del

impuesto de renta. Sin embargo, el incentivo radica en que adicionalmente, el

donante puede deducir de su impuesto de renta el 30% del valor donado. De esta

manera, se obtiene una deducción del 130%.

Publicidad ecológica empresas vinculadas

Uno de primeros subproyectos en ejecutarse deberá ser la delimitación y cerramiento

de la Zona de Protección Ambiental, ya que para dar inicio a las labores de

recuperación es necesario impedir que se levanten nuevas viviendas en la zona del

Cerro de la Popa.

Una importante fuente de financiación para este proyecto, que va a requerir recursos

para el levantamiento, mantenimiento y vigilancia del cerramiento, son las diferentes

empresas que podrían hacer un aporte que se verá representado en publicidad

ecológica que se incorporará al cerramiento. Esta publicidad sería diferente a la que

realizan las empresas habitualmente, ya que estaría enfocada en los temas

ambientales para salvar el cerro.

Vinculación de empresas a campaña Tarjeta Verde La Popa

Esta estrategia se irá perfeccionando en la medida en que los diferentes

subproyectos se vayan consolidando y sea posible hacer estimaciones razonables de

ingresos y gastos. Sin embargo, desde ahora es posible establecer que la

participación de diferentes entidades multilaterales, privadas y otras entidades sin

ánimo de lucro es indispensable ya que los re ursos públicos son insuficientes para la

financiación del macroproyecto. Es importante anotar que dichos aportes no deben

ser necesariamente en dinero. Tanto la corporación como los diferentes subproyectos

van a requerir del desarrollo de diferentes procesos y actividades, que podrán ser

llevados a cabo por las diferentes entidades que se vinculen a la marca “La Popa”, o

la “Tarjeta Verde”.



6.4. CAPTACIÓN RECURSOS DE COOPERACIÓN INTERNACIONAL

Debido a que parte de los subproyectos que componen el macroproyecto no son

generadores de ingresos, no son susceptibles de ser financiados por inversionistas

privados. Por esta razón, se hace fundamental la participación de entidades

internacionales de cooperación que aporten recursos no reembolsables.

Dado que la estrategia de financiación está en fase de estructuración, a

continuación se presentan las diferentes entidades. La definición de las entidades a

las cuales acceder, y cual mecanismo utilizar, se realizará una vez se de inicio a la

fase de implementación del Macroproyecto. Para ese momento, ya estarán definidos

los montos que deben gestionarse, las personas responsables, y más importante aún,

el equipo de trabajo deberá conocer el estado de las relaciones del distrito de

Cartagena de Indias con las diferentes entidades. Antes de conocer estas tres

variables, no es conveniente aventurarse en la construcción de escenarios o de

estimaciones.

Generalmente, los recursos de cooperación internacional se gestionan a través de

dos (2) mecanismos, a saber:

Directamente desde las Administraciones locales – Alcaldías

Como parte de las actividades que llevan a cabo los municipios, está el desarrollo y

fortalecimiento de relaciones con entes territoriales extranjeros (municipios,

ayuntamientos, distritos, países, alcaldías, etc.). En ocasiones, estos entes con los que

se tienen relaciones, disponen de presupuestos para la financiación de proyectos que

generen impacto positivo a nivel social o a nivel ambiental. Cada uno de los

proyectos se gestiona, presenta y aprueba individualmente y en este caso, los debe

recibir directamente el municipio, ya que es la relación entre este y el organismo

internacional la que permite el desembolso.

En este caso, el Distrito sería el encargado de gestionar los recursos y ejecutar los

proyectos o actividades vinculadas al Macroproyecto para la recuperación del Cerro

de la Popa. En su defecto, el distrito se encargaría de transferir estos recursos a la

entidad encargada de ejecutar las actividades o proyectos.

A través de Agencias de Cooperación

En las diferentes ciudades existen Agencias encargadas de gestionar y tramitar los

recursos de entidades cooperantes y direccionarlos hacia las entidades y/o

proyectos receptores. En algunos casos ellas mismas administran recursos de



proyectos propios. Por lo general son de carácter mixto, y su función es la de

gestionar recursos para determinada ciudad o región.

A manera de ejemplo, está la Agencia de Cooperación e Inversión de Medellín y el

Área Metropolitana – ACI, la cual fue creada en 2002 por la Alcaldía de Medellín,

Empresas Públicas, Empresas Varias y el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, con

el fin de contar con una institución que facilitara la relación de la región con el

mundo, y de esta manera atraer flujos de capitales.

6.5. ESTRATEGIAS JURÍDICAS PARA EL SANEAMIENTO Y REAPROVECHAMIENTO DE LA

PROPIEDAD

6.5.1. Tenencia, propiedad y clasificación del suelo

El análisis de las condiciones de propiedad y tenencia del suelo en el área del

Macroproyecto es un factor determinante para la ejecución del Programa de

Reasentamiento de Viviendas. Desde el punto de vista legal, estas condiciones

se definen inicialmente a partir de la relación entre las siguientes variables:

a) Tenencia:

Propietarios (personas naturales o jurídicas que acreditan títulos de propiedad)

Poseedores (no cuentan con títulos pero alegan posesión legal)

Tenedores (arrendatarios e invasiones)

b) Naturaleza jurídica del bien desde la perspectiva de propiedad:

Privado

Fiscal

De uso público

c) Clasificación del suelo

Suelo urbano

Suelo de protección

La combinación de estas condiciones, en ocasiones sumada a otro tipo de variables

que pueden surgir de la situación específica considerada, origina las siguientes

situaciones tipo:

1. Propietarios poseedores de bien privado o fiscal sobre suelo desarrollable

2. Propietarios poseedores de bien privado o fiscal sobre suelo de protección

3. Poseedores no propietarios sobre suelo desarrollable

4. Tenedores de bienes privados o fiscales sobre suelo desarrollable o de protección

5. Tenedores de bienes de uso público



Las situaciones de propiedad, posesión y tenencia del suelo pueden generar

situaciones jurídicas de gran complejidad que deben dilucidarse mediante estudios

particulares de titulación que superan los alcances del Macroproyecto. La consultoría

realizó el análisis de la condición de propiedad pública o privada de los predios

frente a la clasificación del suelo (urbano o de conservación); se detectó la

existencia de un número considerable de predios registrados a nombre de entidades

como el Distrito Turístico y Cultural de Cartagena, la Nación – Convento de la Popa e

INURBE – Instituto Nacional de Vivienda. Entre los predios de propiedad privada se

destaca la gran cantidad de ellos que están registrados a nombre del Círculo de

Obreros de San Pedro Claver. Igualmente cabe destacar que la información catastral

necesaria para realizar estos análisis (mayo de 2010) no cubre las zonas altas del

Cerro de la Popa ni algunas zonas de las Lomas de la Paz.

CUADRO 47. ÁREA DEL MACROPROYECTO:

PREDIOS DE PROPIEDAD PÚBLICA Y PRIVADA SEGÚN TIPO DE SUELO

SUELO PROPIEDAD PROPIETARIO PREDIOS ÁREA

Ha

Urbano Pública Cartagena

D.T.C.

144 3,08

INURBE 48 0,52

Conservación Pública Cartagena

D.T.C.

14 0,37

SUBTOTAL PÚBLICA 206 3,97

Urbano Privada Varios 3.121 59,34

Conservación Privada Varios 167 3.87

SUBTOTAL PRIVADA 3.288 63,21

TOTAL 3494 67.18



ÁREA DEL MACROPROYECTO:

PREDIOS DE PROPIEDAD PÚBLICA Y PRIVADA




6.5.2. Tenencia y propiedad de predios y construcciones

El segundo aspecto del análisis jurídico realizado por la consultoría involucra la

variable construcciones; esta variable se evaluó con base en información catastral

del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, concretamente sobre los siguientes

aspectos:

1) Ficha catastral de construcción

2) Número de construcciones sobre suelo

3) Titular del derecho de propiedad sobre el suelo (folio de matricula inmobiliaria)

4) Titular del derecho de propiedad de la construcción.

Esta información permitió detectar las situaciones de conflicto real o potencial frente

a la tenencia y propiedad de los predios y construcciones a partir de las siguientes

situaciones tipo:

1) Predios sin construcción alguna.

2) Predios con una o más construcciones, todas del mismo titular.

3) Predios cuyo propietario no coincide con el de la construcción existente, que se

codifica como mejora.

4) Construcciones codificadas como mejoras, cuyos propietarios son distintos a los

propietarios del predio que ocupan.

5) Predios que presentan construcciones del mismo propietario y al mismo tiempo

construcciones de propietarios diferentes.

Cabe destacar que una parte significativa de los predios con conflictos potenciales

de propiedad y tenencia (es decir, los predios que incorporan construcciones

codificadas como mejoras) se localizan en zonas objeto de reasentamiento de

población y en las Áreas Estratégicas, especialmente en las de Lomas de la Paz y

Nodo de Servicios Turísticos Guillermo Posada.

El análisis (que excluye condiciones de tenencia o posesión) permite deducir que las

dos primeras categorías corresponden a los predios e inmuebles que no presentan

conflictos de propiedad; entre los restantes se pueden detectar situaciones de

invasión y subdivisión no legalizada que deben ser objeto de estrategias jurídicas

específicas.



ÁREA DEL MACROPROYECTO:

CONDICIONES DE PROPIEDAD DE PREDIOS Y CONSTRUCCIONES




CUADRO 47. ÁREA DEL MACROPROYEECTO:

CONDICIONES DE PROPIEDAD DE PREDIOS Y CONSTRUCCIONES

CONDICIÓN PREDIOS O

CONSTRUCCIONES

ÁREA

Ha

Predios sin construcciones 392 8,32

Predio con construcciones del mismo

propietario

1.549 29,55

Construcciones (mejoras) de propietario

distinto al predio

1.214 19,29

Construcciones de distintos propietarios 31 2,01

Sin información 487 15,12

TOTALES 3673 74,29

6.5.3. Instrumentos jurídicos y soportes legales

El manejo jurídico de los escenarios derivados de los diferentes componentes

estratégicos del Macroproyecto se fundamenta en los siguientes instrumentos jurídicos

y soportes legales cuyos contenidos e implicaciones se desarrollaron en detalle en el

Producto 3 de la consultoría (Formulación del Macroproyecto):

Integración inmobiliaria

LEY 9 DE 1989 – ARTÍCULO 77° Adicionado según el numeral 4º. del artículo 138 de la Ley

388 de 1997.

Cooperación entre participes

LEY 388 DE 1997 – ARTÍCULO 47º.

Derecho de preferencia

LEY 9 DE 1989 – ARTÍCULO 73°.

Compensación de cesiones obligatorias en dinero o en especie

LEY 9 DE 1989 – ARTÍCULO 7.

DECRETO NACIONAL 1469 DE 2010 – ARTÍCULO 57.

Sustitución de bienes de uso público

LEY 9 DE 1989 – ARTÍCULO 6.

DECRETO NACIONAL 1504 DE 1998 – ARTICULO 4º.

Imposición de sanciones urbanísticas – control urbanístico

DECRETO NACIONAL 1469 DE 2010 - ARTÍCULO 63



LEY 810 DE 2003 - ARTÍCULO 2º

Reubicación por riesgo

LEY 9 DE 1989 - ARTÍCULO 56°

Amenaza de ruina

DECRETO 1355 DE 1970 - ARTICULO 216

Restitución de bien de uso público

DECRETO NACIONAL 1355 DE 1979 - ARTICULO 132

Enajenación voluntaria o expropiación judicial o administrativa por motivos de

utilidad pública

LEY 388 DE 1997 - ARTÍCULO 59º.

Enajenación gratuita de bienes fiscales – Titulación

LEY 9 DE 1989 - ARTÍCULO 58.

LEY 388 DE 1997 - Artículo 95º

LEY 1001 DE 2005 - ARTÍCULO 2o.

Legalización Urbanística

DECRETO NACIONAL 564 DE 2006 - ARTÍCULO 122.

Reconocimiento de construcciones

DECRETO NACIONAL 1469 DE 2010 - ARTÍCULO 64.

Lanzamiento por ocupación de hecho

LEY 9 DE 1989 - ARTÍCULO 69°

LEY 57 DE 1905 ARTICULO 15.

DECRETO NACIONAL 992 DE 1930

Prescripción adquisitiva de dominio

CÓDIGO CIVIL - ARTICULO 2512.



IV. ÁREAS ESTRATÉGICAS Y PROYECTOS DE IMPACTO



INTRODUCCIÓN: ÁREAS Y VALORES ESTRATÉGICOS

Adicionalmente, desde la concepción inicial del Macroproyecto en el POT de 2001 y

posteriormente desde su inclusión en el Plan de Desarrollo 2008 – 2011 se ha

enfatizado la importancia de incorporar al Macroproyecto objetivos de inclusión

social y económica con el fin de asegurar un impacto positivo sobre las comunidades

residentes en el cerro y en la pieza urbana. La condición de aislamiento y

segregación que en todo sentido padece el Cerro de la Popa con respecto a su

entorno urbano y a los demás sectores de la ciudadanía validan sin lugar a dudas

estos propósitos. En consecuencia, se estableció que el cumplimiento de los objetivos

formulados desde el Diagnóstico del Macroproyecto debe ser el resultado de una

estrategia de integración del Cerro de la Popa a la ciudad en todos los aspectos: no

solo en lo espacial, lo funcional y lo urbanístico, sino también social y

económicamente.

En ese contexto el concepto de paisaje cultural como proyecto adquiere toda su

pertinencia para los propósitos de la estrategia propuesta, y dentro de ese marco se

evidencia la necesidad de articular y coordinar los procesos de gestión ambiental,

gestión del suelo y ordenamiento urbanístico sobre la base de un Modelo de

Ordenamiento de referencia.

Con base en lo anterior se configuró una estrategia basada en cinco puntos del área

de estudio cuya localización responde a tres ventajas o valores estratégicos de

localización que se manifiestan en cada área de una manera particular dentro de un

esquema de complementariedad:

1) Un valor urbanístico, por corresponder a puntos de contacto entre elementos

particulares del cerro y elementos de la estructura urbana del entorno y del

Modelo de Ordenamiento propuesto;

2) Un valor ambiental por coincidir con áreas en las cuales se requiere emprender

acciones de recuperación geomorfológica, de cobertura vegetal y/o de

reducción de amenazas; y

3) Un valor social derivado del potencial de las áreas seleccionadas para desarrollar

proyectos de reasentamiento en el sitio o de equipamientos para el bienestar e

integración de la comunidad.



El valor estratégico de localización se complementa con un valor estratégico de la

función, definido para cada área a partir de su programa particular y con base en las


1) Aprovechar el potencial que representa un área de valor ecológico de extensión

apreciable en proximidades del centro histórico de la ciudad;

2) Generar elementos urbanos cuyo uso se oriente al desarrollo de actividades

económicas por parte de la población residente, orientadas a la configuración de

una oferta específica de productos y servicios para el turismo y para la población

local;

3) Destacar el valor del Cerro de la Popa como elemento icónico y parte de la

identidad de Cartagena; y

4) Definir zonas de uso residencial para el reasentamiento de familias en el área del

cerro o su entorno inmediato.

En resumen, las Áreas Estratégicas del Macroproyecto de Recuperación Integral del

Cerro de la Popa se definen como aquellas áreas de variada extensión y condición

cuyos valores de localización frente al Modelo de Ordenamiento se potencializan

mediante los valores implícitos de un programa funcional orientado al logro de

objetivos económicos, sociales y culturales.

El valor estratégico establecido para las áreas seleccionadas está directamente

relacionado con su viabilidad financiera; de hecho puede decirse que sin dicha

viabilidad el valor estratégico de cualquier propuesta se reduce sustancialmente.

La gran magnitud de las inversiones que requieren los componentes de recuperación

ambiental y reasentamiento hacen que la financiación del Macroproyecto dependa

en gran medida de la posibilidad de captar recursos internacionales de montos

significativos. La consultoría propone por esta razón que estos componentes se

financien con recursos especiales que deben gestionarse a partir de una entidad

específicamente creada para ese fin, cuya forma jurídica debe ser la de una

corporación y cuyas funciones abarcan desde la consecución de recursos hasta la

planeación y control de la ejecución de obras y demás inversiones por parte de las

entidades correspondientes. Este planteamiento obedece a la necesidad planteada

por la consultoría de integrar y articular la gestión del suelo urbano con la gestión

ambiental, aspecto que se considera prioridad del desarrollo institucional del distrito.



En ese orden de ideas la financiación de las áreas estratégicas asociadas a la

recuperación ambiental y el reasentamiento (es decir, Jardín Botánico y Loma

Fresca) tiene un esquema propio e independiente; dada la magnitud de las

inversiones públicas y recursos externos que estos programas requieren, es muy

probable que concentren una porción significativa de los montos totales de inversión.

En ese contexto, la consultoría define las áreas estratégicas restantes con base en la

premisa según la cual éstas deben financiarse hasta donde sea posible mediante

esquemas de participación público privada.

En consecuencia, el esquema de gestión y financiación correspondiente a estas

áreas (Umbral del Cerro, Nodo de Servicios Turísticos y Loma Fresca) se basa en la

complementariedad de la iniciativa pública con la privada; las propuestas

desarrolladas por la consultoría para dichas áreas se conciben como resultado de

procesos de corto, mediano e incluso largo plazo (20 años).

Lo anterior implica que la condición futura prefigurada para las Áreas Estratégicas en

mención no puede concebirse únicamente a partir de inversiones públicas; por el

contrario, en dicha condición la participación del mercado inmobiliario será

fundamental. Con base en esta premisa las propuestas se asimilan a inversiones

inmobiliarias a las cuales se asocian obras especiales de espacio público y

equipamientos dentro de un enfoque de gestión integral.

Como propuesta para la implementación de las Áreas Estratégicas en el corto plazo

la consultoría perfila tres proyectos inmobiliarios y dos proyectos de inversión en VIS y

Jardín Botánico, y presenta una aproximación a los aprovechamientos y la imagen

urbana final de las áreas correspondientes.



1. EL SISTEMA DE ÁREAS ESTRATÉGICAS EN EL CONTEXTO DE LA PIEZA URBANA

DE LA POPA

Las Áreas Estratégicas propuestas tienen un rol importante como nodos de los

sistemas estructurantes urbanos mediante los cuales se construye el soporte físico,

espacial y funcional para la integración del Cerro de la Popa con la Pieza Urbana a

la cual pertenece. En ese orden de ideas, cada una responde a las necesidades de

cada zona del entorno en términos de equipamientos dotacionales, manejo

ambiental, movilidad o renovación física, y en esa medida funciona como núcleo de

una estrategia orientada a mejorar los barrios de la pieza urbana. Puede decirse que

las Áreas Estratégicas y los proyectos propuestos en cada una de ellas configuran un

sistema centrífugo desde los bordes del cerro hacia el resto del área de estudio.

Adicionalmente las Áreas Estratégicas configuran un sistema propio a partir de la

principal de ellas, correspondiente al Jardín Botánico. Tomadas en conjunto, estas

áreas brindan una gama de opciones complementarias para la apropiación y

disfrute del cerro como recurso valioso que la ciudad ofrece a la población

cartagenera y a los visitantes.

A partir de lo anterior la consultoría definió cinco Áreas Estratégicas:

1) El área de conservación ambiental correspondiente al suelo protegido actual y a

la expansión prevista del mismo, que incorpora el Parque Jardín Botánico

propuesto, el área del Convento Museo de la Popa y el futuro Parque de las

Baterías.

2) El área del Nodo de Servicios Turísticos Guillermo Posada, localizado en la zona del

antiguo cauce de la Quebrada de la Paga (hoy inundable), como continuación

en las faldas del cerro de la Calle Guillermo Posada.

3) La zona del Barrio Loma Fresca, que presenta especial potencial para la

densificación en razón de su baja ocupación;

4) La zona de Loma de la Paz, cuya vocación para el uso residencial no se ha

aprovechado y que está sometida a procesos de ocupación ilegal; y

5) La franja sobre el costado norte de la Avenida Pedro de Heredia, entre la vía de la

procesión de la Candelaria y el llamado Callejón de los Chivos, que la consultoría

ha denominado el Umbral del Cerro de la Popa.



GRÁFICO 1. MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN DEL CERRO DE LA POPA:

LOCALIZACIÓN DE ÁREAS ESTRATÉGICAS




1.1. SISTEMAS ESTRUCTURANTES

Las Áreas Estratégicas propuestas configuran un “collar” en torno al Cerro de la Popa,

formado por los proyectos previstos para cada área y las conexiones entre ellos;

desde el punto de vista urbanístico estos elementos conforman el sistema

estructurante del Macroproyecto y al mismo tiempo establecen la articulación del

mismo con los sistemas estructurantes de la Pieza Urbana, o, en otras palabras, las

relaciones del cerro con el resto de la ciudad. En esta forma el diseño de las Áreas

Estratégicas se determina a partir de su articulación con los distintos sistemas

estructurantes.


Las propuestas de la consultoría para la Pieza Urbana de la Popa buscan restablecer

o configurar sistemas estructurantes de escala zonal, y el más importante de ellos es el

Sistema Ambiental. Tomando como centro y elemento principal del sistema el AE del

Parque Jardín Botánico, las demás áreas propuestas ocupan puntos específicos

alrededor del cerro con el fin de generar una estructura radial de relaciones con el

entorno urbano inmediato y con los elementos periféricos del ecosistema (cuerpos de

agua); al mismo tiempo se aborda mediante las acciones propuestas en cada AE la

solución de las problemáticas más graves de deterioro de cauces y taludes,

deslizamientos, inundaciones y ocupación de zonas protegidas externas al cerro.

Los elementos más importantes del sistema ambiental de las áreas estratégicas y su

relación con los sistemas estructurantes de la pieza urbana son los siguientes:

a) Zonas de protección de laderas, taludes y manglares

Las zonas de protección de laderas y taludes son las áreas con pendientes de más

del 25 % que configuran las laderas del Cerro de la Popa, las Lomas del Diamante,

Peyé y La Paz, así como los taludes asociados a escorrentías en el sector de Loma

Fresca. En este subsistema el elemento de mayor jerarquía está constituido por las

laderas del Cerro de la Popa en razón de su ubicación central y su tamaño. En una

escala menor se destacan los taludes de Loma Fresca y Lomas de la Paz como

elementos estructurantes de las Áreas Estratégicas correspondientes.

b) Escorrentías y canales

La necesidad de reconfigurar el subsistema de canales y escorrentías del cerro y su

área de influencia es evidente; para ello se propone articular las propuestas del Plan

Maestro de Drenajes Pluviales existente con los siguientes elementos:



Los cauces de las escorrentías de la antigua Quebrada Loma Paga, en torno al

cual se estructura el Área Estratégica Nodo de Servicios Turísticos y el cauce

longitudinal que corre en sentido norte - sur desde las faldas hasta los barrios

Paraíso y Daniel Lemaitre y fija el límite entre las áreas estratégicas de Loma

Fresca y Jardín Botánico.

El estanque de filtración (o elemento similar) propuesto con el fin de regular el

caudal de las escorrentías que bajan del cerro a la altura de la Calle Guillermo

Posada. Dicho estanque se plantea además como elemento principal del

diseño paisajístico del Área Estratégica Nodo de Servicios Turísticos.

El sistema de Áreas Estratégicas integra en las propuestas estos elementos: los cauces

a restaurar se integran con ejes ambientales de uso peatonal arborizados que

cumplen un rol estructurante en el Jardín Botánico y en el Nodo de Servicios Turísticos,

y el estanque de filtración a su vez se integra como elemento paisajístico de dicho

nodo al lado del talud sur de Loma Fresca que la delimita.

c) Ejes ambientales y escénicos

La integración de los elementos principales del paisaje por medio de vías arborizadas

permite generar un entorno urbano de calidad en el cual la arborización cumple un

rol importante frente a las condiciones del clima; adicionalmente la continuidad de la

vegetación favorece las condiciones de hábitat de la fauna. El sistema de áreas

estratégicas incorpora los ejes ambientales propuestos para la recuperación de las

escorrentías mencionadas en el punto anterior, además de otros dos (por las calles 42

y 43) cuyo propósito es articular las zonas verdes del área protegida con el futuro

Parque Lineal de la Ciénaga de la Virgen.

d) Parques y zonas verdes

El subsistema de parques y zonas verdes de la pieza urbana incorpora dos elementos

que a futuro serán los más importantes de la ciudad: el Parque Lineal de la Ciénaga

de la Virgen y el Parque Jardín Botánico del Cerro de la Popa. Adicionalmente se

incorpora al sistema la propuesta del Parque Pie del Cerro como punto de contacto

visual entre el Cerro de la Popa y la ciudad, así como las zonas verdes que forman

parte del Centro Deportivo de La Paz y los cauces y taludes recuperados del área

estratégica de Loma Fresca.




La estructura de espacios públicos d3el sistema de áreas estratégicas se compone de

los siguientes elementos:

El Parque Jardín Botánico (junto con el futuro Parque de las Baterías), que está

destinado a convertirse en razón de su magnitud y su función educativa

ambiental en el espacio público y equipamiento más importante de Cartagena

en términos de imagen urbana; esta área estratégica tiene una clara vocación

de parque urbano de escala distrital, a la manera de los grandes parques de

ciudades mayores en todo el mundo.

El Umbral del Cerro se estructura a partir de la Plaza de La Candelaria, el Museo

de la Ciudad y el Parque Pie del Cerro; estos elementos formarán parte del

sistema estructurante general urbano en razón de una importancia cultural

definida por las siguientes características funcionales:

La Plaza de la Candelaria se concibe como espacio de hondo contenido

cultural asociado a la procesión y a las fiestas anuales en honor de la Virgen de

la Candelaria, eventos que se desarrollan en espacios inadecuados e

insuficientes. Se plantea que en ella se localicen los puestos de ventas

temporales y que constituya una parada de la procesión de la virgen.

El Museo de la Ciudad se plantea como un equipamiento cultural destinado a

la investigación, y documentación sobre la historia urbanística de la ciudad, así

como a la exhibición de imágenes y reconstrucciones de las distintas etapas

de su desarrollo. El Macroproyecto plantea además como una opción a

mediano plazo la instalación de un sistema de cable entre el Museo de la

Ciudad y los miradores adyacentes al convento, con el fin de provechar la

complementariedad funcional que se generaría entre ellos.

El Parque Pie del Cerro es un espacio público que se plantea como nueva

“cara” del Cerro de la Popa (específicamente de la cima del mismo y del

convento) hacia la ciudad. Su función paisajística y cultural es asegurar la

visibilidad del cerro como elemento de la identidad de Cartagena y

componente principal de su paisaje, la cual se puede ver amenazada por los

futuros desarrollos inmobiliarios del la Avenida Pedro de Heredia.

El Nodo de Servicios Turísticos se estructura a partir de un espacio público de

escala urbana: la Plaza del Artesano, concebida como futuro punto de oferta de

productos artesanales y gastronomía regional para el turista.



El Área Estratégica de Loma Fresca se define como ámbito de una estrategia de

Mejoramiento Integral Reestructurante que tiene como elemento principal la

reestructuración del espacio público mediante la recuperación de taludes y

cauces de escorrentía, la regularización del trazado urbano y la creación de

puntos de equipamiento de seguridad y atención de la niñez y la tercera edad.

Por último, el Área Estratégica Lomas de la Paz se concibe como el resultado de

una estrategia de creación de un ámbito público que en la actualidad es

inexistente: la zona presenta un bajo nivel de consolidación de la trama vial, que

se caracteriza por su irregularidad y discontinuidad como producto de la

topografía. La propuesta de la consultoría se basa en la ceración dos elementos

estructurantes del ámbito público de la zona:

Una vía colectora en sentido norte – sur, que delimita el talud de la ladera

principal de la loma y permite acceder a la parte alta y generar un trazado

urbano continuo; y

Un nodo de equipamientos de escala zonal, el Centro Deportivo Popular, que

incluye un parque con canchas deportivas y un conjunto de canchas

cubiertas y piscina pública, orientado a la atención de la población joven de

la zona (que incluye, además de los barrios de las lomas, los de San Bernardo,

San Francisco y la María, todos de estratos 1 y 2).

Tomando en conjunto las propuestas de las cinco áreas, éstas se pueden entender

como una estrategia de consolidación, a partir del cerro y sus bordes, de una

estructura de espacios públicos y equipamientos articulada con base en un

subsistema de ejes ambientales, vías escénicas y senderos ecológicos que valorizan

las visuales privilegiadas del paisaje urbano.


Las áreas estratégicas se estructuran internamente y en su relación con la ciudad a

partir de su relación con vías existentes y propuestas de la siguiente manera:

Avenida Pedro de Heredia: da acceso al área estratégica Umbral del Cerro; las

afectaciones por la construcción del Corredor Troncal afectan la totalidad de la

misma.

Calle Guillermo Posada: vía local principal y eje ambiental, conecta el AE Nodo

de Servicios Turísticos con las vías arterias Paseo de Bolívar. Carretera Torices y



Anillo Ambiental; remata en la Laguna del Cabrero en un muelle del sistema

intermodal.

Calle 68A: se propone su prolongación hacia el sur hasta empatar con la Avenida

La María (vía del sistema arterial); con esta prolongación se convierte en vía local

principal y asegura la accesibilidad del área estratégica Lomas de la Paz.

Calle 49 en Loma Fresca: se propone su regularización y adecuación para

soportar tráfico de transporte público (sistema complementario) y dar acceso al

Barrio Loma Fresca y al AE correspondiente.

Vía Perimetral del Cerro: fija el límite entre el área protegida y los barrios de la

parte baja.

La consultoría plantea asimismo un conjunto de perfiles viales que incluyen la Avenida

Pedro de Heredia en el tramo de Umbral del Cerro (en la cual se modifican andenes

respecto al proyecto del SITM, sin afectar las calzadas), la vía Perimetral del Cerro, el

Anillo Ambiental (para el cual se propone una franja variable sobre los cuerpos de

agua destinada a arborización y amoblamiento urbano) y las vías locales secundarias

para áreas de renovación y mejoramiento integral.

En concordancia con lo anterior, se plantean vías locales principales en Loma Fresca

y Loma de la Paz con el fin de complementar las rutas existentes en el SITM.



1.1.4. Sistema de servicios públicos

Las redes y cobertura de los servicios públicos en el sistema de áreas estratégicas se

comportan de manera similar a los demás sistemas estructurantes; es decir que

presentan una cobertura alta en relación con la pieza urbana como totalidad pero

mucho más baja en las zonas altas del cerro e incluso de las lomas de Peyé y La Paz.

El estudio de los planos de redes y coberturas evidencia que las políticas de extensión

de los servicios no se han articulado para ejecutarse coordinadamente; así lo

demuestra el hecho de que las condiciones de prestación de los servicios y la

extensión de las redes difieren significativamente entre uno y otro.

Las redes de gas natural y energía cubren la casi totalidad de los barrios, pero en el

Área Estratégica Jardín Botánico sólo existe servicio de energía. En cuanto a

acueducto y alcantarillado, existen zonas relativamente extensas y densamente

pobladas que no cuentan con estos servicios, aunque algunas como Loma Fresca

están incluidos en los programas de extensión de redes.

En general puede decirse que, puesto que se han definido las zonas destinadas a

Mejoramiento Integral y aquellas que serán objeto de reasentamiento de viviendas,

se presenta la posibilidad de coordinar las acciones de las empresas en el cerro en lo

referente a extensión de las redes.


Los planteamientos desarrollados para las áreas estratégicas se enmarcan dentro de

los lineamientos normativos propuestos en la formulación general del Macroproyecto

(Producto 3 de la consultoría) sobre tratamientos urbanísticos, áreas de actividad y

alturas de las construcciones, como se explica a continuación.


a) Consolidación

Este tratamiento no aplica para ninguna de las áreas estratégicas, pues todas ellas se

presentan como tales en función de su potencial de transformación. Se establece el

tratamiento de consolidación para los barrios de la zona baja al norte y al occidente

del Cerro de la Popa, que corresponden a barrios cuyo tejido urbano ofrece un

soporte adecuado para los usos existentes y para una densificación moderada. Estos

barrios están en directa relación con las áreas estratégicas de Umbral del Cerro,

Nodo de Servicios Turísticos y Lomas de la Paz, con los cuales pueden establecer una

relación de complementariedad en razón de los usos y estratos que albergan.



b) Mejoramiento integral

Se propone este tratamiento en la modalidad Complementario para los barrios de la

periferia de la Popa no sometidos a tratamiento de renovación urbana; la totalidad

del área estratégica de Loma Fresca se define como Mejoramiento Integral

Modalidad Reestructurante con el fin de desarrollar una estrategia de regularización

morfológica y recuperación ambiental encaminada a aprovechar la baja ocupación

actual y el grado moderado de restricción ambiental con el fin de relocalizar familias

del programa de reasentamiento.

c) Renovación Urbana

Las tres áreas estratégicas restantes (Umbral del Cerro, Nodo de Servicios Turísticos y

Loma de la Paz) se proponen como áreas con tratamiento de Renovación Urbana

modalidad Redesarrollo con el fin de proponer una transformación radical de su

estructura urbana, sus usos y su ocupación en concordancia con el rol urbano

potencial identificado para cada una de ellas. Estas transformaciones en puntos

específicos del área del Macroproyecto tienen el propósito de servir como

detonantes de la transformación del cerro en función de una renovada y múltiple

relación con su entorno.

d) Áreas de protección

Las zonas correspondientes al Jardín Botánico, así como las zonas de escorrentías,

taludes y laderas son áreas protegidas cuyo tratamiento urbanístico es de

Conservación Ambiental.



1.2.2. Áreas de Actividad Usos del Suelo

Los puntos escogidos para el desarrollo de las áreas estratégicas tienen en

común el hecho de no cumplir un rol coherente en la estructura urbana; su

valor estratégico radica precisamente en su potencial para asumir nuevos

roles frente a la transformación deseada del cerro y de la pieza urbana. Con

base en esta premisa se definieron los usos específicos de cada área

estratégica en concordancia con las áreas de actividad propuestas.

El Circuito Turístico de la Popa

En términos de usos del suelo las áreas estratégicas responden a dos

contenidos diferentes y complementarios: 1) los que se orientan a la creación

de equipamientos colectivos y mejoramiento del hábitat, como son Loma

Fresca y Lomas de la Paz; y 2) aquellos que surgen como opción de

generación y desarrollo de actividades económicas.

Este segundo tipo de área estratégica está formado por los siguientes

elementos:

- El Jardín Botánico, que sin desconocer su carácter de equipamiento

cultural de escala distrital y regional tiene también gran potencial como

atractivo turístico.

- El Umbral del Cerro, que reúne usos comerciales y dotacionales que

como el Museo de la Ciudad tiene también la doble función de

equipamiento y atractivo turístico. Y

- El nodo de servicios turísticos, que como lo indica su nombre está

orientado a esta demanda y reúne usos comerciales, dotacionales y

recreativos para habitantes y turistas.

Las tres áreas estratégicas tienen una clara connotación como subconjunto

en la medida en que por su cercanía, tipo de uso y conectividad configuran

un circuito turístico con el Parque Jardín Botánico como elemento dominante.

Este circuito podrá integrarse en el futuro a los atractivos adicionales que se

generarán con el Plan Parcial de Bazurto y el Parque de la Ciénaga de la

Virgen, conformando un conjunto caracterizado por la multiplicidad de

opciones de una nueva oferta para el turismo cultural.



2. ÁREA ESTRATÉGICA JARDÍN BOTÁNICO


El Área Estratégica Jardín Botánico se propone como polígono dentro del SCA e

incluye algunos sectores de taludes y laderas que se recuperarían en las zonas

ocupadas (2.1 ha). Son 48.9 hectáreas de las cuales 2.8 corresponden al Parque de

las Baterías o del Convento y 43.9 al Jardín propiamente dicho.

El área fue definida teniendo en cuenta su gran potencial estratégico por su

localización y sus características naturales y paisajísticas que hacen necesario el

desarrollo de ciertas acciones de recuperación y aprovechamiento, como las que se

listan a continuación:

Nodo recreativo y cultural urbano para el fomento de la investigación y la

cultura ambiental.

Recuperación y protección del ecosistema de Bosque Seco Tropical.

Recuperación de cauces naturales.

Control de la erosión, protección del suelo y recuperación morfológica.

Regulación de escorrentías mediante cobertura vegetal.

Contención del proceso de invasión.

Oferta cultural urbana y regional.

Preservación de los valores históricos y ecológicos del paisaje5.

Sostenibilidad del área protegida.

Gestión cultural ambiental mediante la vinculación de los habitantes a

campañas ambientales.


El énfasis de la caracterización social en las áreas estratégicas está determinado por

el programa de reasentamiento siendo que la reubicación de familias es la pregunta

central de los términos de referencia y la mayor preocupación de carácter social de

la Alcaldía Municipal en la perspectiva de ejecución del Macroproyecto.

En términos del análisis socio demográfico hay que destacar que en Suelo de

Conservación Ambiental se cuentan 634 construcciones que representan 3.417 5 Cabe mencionar que algunos de los senderos definidos en todo el parque se trazan de acuerdo a los

caminos históricos representados en planos del año 1798 y 1805; entre estos se destaca el sendero

oriental propuesto que atraviesa el cerro de norte a sur (del convento al barrio La Paz) y que ha sido

trazado siguiendo un sendero histórico que comunicaba a las antiguas Canteras del Rey.



personas. La consultoría propone reubicar prioritariamente a un primer grupo de

construcciones, 75 en total, que adicionalmente se encuentran en máximo Grado de

Restricción Ambiental, dejando para una fase posterior las restantes 559

construcciones. Este sería un primer mensaje de gran contenido institucional en

términos de política pública ya que combinaría acciones de protección a la vida y al

medio ambiente.

También hay que tener en cuenta que dentro del Suelo de Conservación Ambiental

se encuentran tres actores institucionales que definen la forma de ocupación de

dicho territorio: la Armada Nacional, el complejo de antenas para la comunicación y

los Agustinos Recoletos, al respecto, la consultoría ha propuesto que cada uno de

estos inicie un plan de regularización que precise los linderos de su ocupación y sean

invitados principales en la conformación de la Corporación Cerro de la Popa. El

desarrollo de estos instrumentos implicaría un cambio en el espectro de los

tratamientos del POT ya que se precisaría el polígono de conservación patrimonial

asociado al convento y la consolidación de los equipamiento de defensa justicia y

comunicaciones.

En cuanto al estrato, el SCA se define como Estrato 0 y por lo tanto el área del jardín

(48.9 ha) es análoga ; otras 1.55 hectáreas se encuentran en Estrato 1 y corresponden

a áreas que la consultoría propone se incorporen al área estratégica.

En síntesis, el área estratégica del Jardín Botánico se define como parte del SCA con

un alto nivel de ocupación, situación en extremo delicada para un ecosistema en

riesgo y para los mismos pobladores ya que no cuentan con los sistemas de soporte

para la vida urbana, se encuentran en condiciones de extrema marginalidad sin

posibilidad de mejorar sus condiciones actuales y frente a la incertidumbre

permanente de ser reubicados. Las construcciones presentan un bajo nivel de

consolidación, no existe la posibilidad de un sistema de recolección de basuras y aún

más, los servicios públicos domiciliarios son casi inexistentes.

En el siguiente grafico se puede observar la condición de tenencia de las 293

construcciones que se encuentran dentro del área estratégica del Jardín Botánica;

tan solo el 3.7% (11 predios) registra algún tipo de condición reconocida, lo cual

significa que en una primera etapa del programa el mayor esfuerzo debe

concentrarse en el saneamiento y estudio de títulos



AREA ESTRATEGICA JARDIN BOTANICO: TENENCIA Y PROPIEDAD DEL SUELO

Jardín Botánico 11

Construcción de propietario diferente al del predio 10

Predio con construcción del mismo propietario 1



El sistema ambiental de esta área estratégica conforma el núcleo y elemento

dominante del sistema ambiental de la pieza urbana y está compuesto por las áreas

de bosque seco tropical presentes en el cerro, por las áreas a recuperar, los cauces

naturales y los ejes ambientales propuestos que lo integran a los ecosistemas

circundantes y los parques del sector, la Ciénaga de la Virgen y los cuerpos de agua.




El Área Estratégica del Jardín Botánico cumple en este sistema un rol similar anterior

derivado del hecho de que tanto el jardín botánico como los demás elementos del

sistema ambiental tienen asociados espacios de uso público en los cuales la relación

con los elementos ambientales da origen a calidades escénicas especiales. En ese

orden de ideas, el modelo prevé que las relaciones del cerro como ecosistema con

los cuerpos de agua como elementos ambientales se superpongan con las relaciones

entre jardín botánico y elementos como el Parque de la Ciénaga de la Virgen y el

Anillo Ambiental, a través de ejes ambientales con tratamiento especial de espacio

público, amoblamiento y arborización.

Adicionalmente. El Jardín Botánico (asociado al Parque de las Baterías, a la Iglesia de

la Candelaria y al Convento Museo de la Popa) se encuentra en el centro de otros

elementos principales de la estructura de espacios públicos y equipamientos

propuesta. Los espacios públicos y equipamientos propuestos en el área del Parque y

Jardín Botánico para el funcionamiento y oferta de servicios ecoturísticos integran los

ejes ambientales de la pieza con un sistema de senderos peatonales, estaciones,

miradores y espacios al aire libre.

2.3.3. Sistema vial y movilidad

El sistema vial existente en esta área estratégica se compone de los dos accesos al

convento: por la vía de la procesión desde la Avenida Pedro de Heredia (al sur del

cerro) y la entrada por el mercado de Santa Rita desde la Avenida Paseo Bolívar(al

noroccidente). El acceso vehicular al Parque Jardín botánico se propone por la

actual vía al convento desde Santa Rita, y a nivel peatonal por los ejes ambientales

propuestos sobre los cauces naturales al norte y occidente del cerro, estos futuros ejes

de acceso se conectan con un sistema de recorridos peatonales de bajo impacto

(también propuestos), que funcionan en forma de espina de pescado a partir de la

vía longitudinal existente, cuya utilización será restringida de acuerdo a la capacidad

de carga del cerro.

Finalmente, la propuesta vial se complementa con un anillo o vía perimetral del cerro,

que fue sugerida desde el POT para demarcar la zona y frenar el crecimiento de los

asentamientos, esta vía tiene como función delimitar las áreas protegidas del cerro y

generar una continuidad del recorrido de la parte baja de las faldas del mismo,

garantizando movilidad a los habitantes de barrios localizados en esta zona.



2.3.4. Sistemas de Servicios Públicos

Acueducto

En el área del Jardín Botánico el servicio de acueducto cubre las áreas actualmente

ocupadas y destinadas a procesos de reasentamiento de población; esta cobertura

actual garantiza el servicio para las futuras zonas administrativas, para los servicios al

visitante y para el mantenimiento y riego de la vegetación del jardín botánico ex –

situ situado en la parte norte, que es la más baja.

Alcantarillado

El área del Jardín Botánico no cuenta con cobertura de alcantarillado, ni se

considera necesario a futuro para las áreas de bosques in – situ y ex – situ. Para las

instalaciones administrativas y dotacionales que necesitan este servicio la cobertura

puede obtenerse desde la red que va por la carretera al convento.

Gas natural

Este servicio sólo se considera necesario para los usos dotacionales y administrativos,

que pueden surtirse desde la red que existe bajo la carretera al convento.

Energía eléctrica

Las redes existentes garantizan cobertura en la zona alta correspondiente al

convento museo y en la zona media, a la altura del barrio Loma Fresca. Al igual que

con los otros servicios, la localización de las áreas dotacionales y administrativas

deberá adaptarse en una primera etapa a las redes existentes.





El 70% del área del Parque Jardín Botánico no presenta susceptibilidad a amenazas,

ya que conserva su cobertura vegetal y no se ha visto sometido a procesos de

invasión de gran magnitud.

No obstante, en la zona norte del mismo existen algo más de 11 Hectáreas que se

han visto afectados por la presencia de asentamientos de origen informal,

registrando sectores de susceptibilidad moderada y alta a remoción en masa y

erosión; y adicionalmente en los cauces de las escorrentías se presenta alta

susceptibilidad a socavación y flujos de detritos.

Igualmente, en esta zona también se presentan fenómenos activos sobre los cauces

naturales que han sido ocupados, donde se destaca un área de 2,8 hectáreas que

presentan alto grado de actividad por socavación de cauces y flujo de detritos, así

como una zona de 6 Ha sometida a actividad moderada por fenómenos de

remoción en masa.


El sector norte del área estratégica del Jardín Botánico presenta algunas

problemáticas ambientales ya mencionadas dentro de las que se detectan las

mayores restricciones en un sector de 2 hectáreas, donde se hace necesario iniciar

los procesos de reasentamiento de población en primera etapa por tratarse de

familias en peligro de deslizamientos, sumadas a la condición de ilegalidad por

encontrarse localizada dentro del perímetro del suelo de protección definido por el

POT. Igualmente existe un área significativa con Grado de Restricción Alto en las

laderas de la Loma de Nariño, que abarca parte del área estratégica del Jardín

Botánico y parte en el área del Nodo de Servicios Turísticos. En ambos casos las

viviendas existentes serán objeto de reasentamiento.



2.5. CONDICIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD DEL SUELO

La base de datos catastral del área del Macroproyecto presenta inconsistencias en la

georreferenciación de manzanas y predios, y además no cubre los predios del futuro

Jardín Botánico, del convento museo, de las instalaciones de la Armada Nacional ni

de las antenas de radio instaladas en las partes altas. A pesar de estas limitaciones, se

detectaron 108 predios en el Área Estratégica, que cubren un total de 3.6 Hectáreas.

Con la información disponible y trabajo de campo se llegó a las siguientes

conclusiones:

La estructura de propiedad del Cerro de la Popa no se encuentra actualizada

catastralmente; los predios de uso institucional y de comunicaciones, así como el

correspondiente al Convento de la Popa, se encuentran sin registrar.

Como consecuencia de lo anterior, los registros muestran una situación que si

bien no evidencia la existencia de terrenos de propiedad pública, aparece

engañosamente como exenta de conflictos en torno a la propiedad.

El trabajo de campo realizado por la consultoría evidenció que además de los

casos mencionados existe un número importante de construcciones (mejoras) de

propietario diferente al del predio. La información al respecto no se encuentra

georreferenciada en ninguna de las fuentes consultadas.

La actualización catastral es una acción de primera prioridad como

levantamiento y actualización de información primaria orientada a soportar las

primeras etapas de implementación del Macroproyecto.




2.6.1. Área Protegida y Tratamientos Urbanísticos

El área estratégica Parque Jardín Botánico Cerro de La Popa tiene un área de 51,5

hectáreas, incluyendo la zona del convento, y está localizado sobre un Suelo de

Protección de carácter municipal (en primera instancia) definido así mediante el Plan

de Ordenamiento Territorial del Distrito, cuya cartografía oficial define un polígono de

86,4 hectáreas.

Actualmente el 95% del área del jardín botánico (49,1 hectáreas) se localiza sobre

suelo de protección, y el área restante corresponde a asentamientos de origen

informal que presentan alto grado de restricción ambiental, lo que hace necesaria su

relocalización en el corto plazo, y permite que esta porción de suelo sea recuperada

e incorporada al suelo de protección ambiental, junto con otras zonas externas al

área estratégica.

A largo plazo se propone que el total del área recuperada del parque jardín y el

bosque de protección de las laderas pase de esta escala local de protección a ser

convertido en un Área Protegida de escala regional que haga parte del Sistema

Regional de Áreas Protegidas - SIRAP, bajo la categoría de Distrito de Manejo

Integrado, buscando articular el ecosistema del cerro a las áreas protegidas de la

región Caribe (SIRAP Caribe) en cumplimiento de los objetivos de conservación

nacionales.

Las propuestas de reasentamiento de población formuladas desde el Macroproyecto

se asocian a acciones de recuperación ambiental cuyo propósito final es extender

paulatinamente el límite de las áreas protegidas hasta alcanzar un área total de 127,6

Hectáreas conformadas por un gran bosque de 114,1 hectáreas y algunas laderas o

taludes aislados. El suelo de protección definido para declaratoria inmediata suma

aproximadamente 96 Hectáreas que corresponden al área contenida en el polígono

del POT y otras áreas externas a este que no han sido intervenidas y aun conservan su

cobertura vegetal.

Los Tratamientos Urbanísticos definidos en el POT de Cartagena para las zonas que

rodean el área de conservación ambiental de la Popa no corresponden a la

evolución de los criterios técnicos que se ha dado sobre el tema después de 2001, ni

a la dinámica que transformó las zonas en cuestión durante diez años. Por esta razón

la consultoría propone modificar dichos tratamientos, especialmente en las siguientes

zonas:



1) Sector occidental (Barrio Nariño): esta zona corresponde a asentamientos cuya

aparición ha generado una grave pérdida de la capacidad de filtración del

suelo, lo cual, unido a la presencia del cauce de la antigua Quebrada de La

Paga en la zona baja, es causante de inundaciones y flujo de sedimentos hacia

los barrios bajos en la temporada de invierno. Por esta razón se considera esencial

incorporar estas áreas al suelo protegido previo reasentamiento de la población.

2) Los sectores noroccidental y norte (Barrios Loma Fresca, Paraíso, Pablo VI), para los

cuales se propone Tratamiento de Mejoramiento Integral, en sus modalidades

Complementaria y Reestructurante, de acuerdo al grado de consolidación de las

zonas.

Por otro lado, cabe recordar que el área que se pretende proteger con la norma

(incluso la que entraría a regir de inmediato) se encuentra parcialmente invadida,

por lo cual incorpora áreas con manzaneo, vías y espacio público.

En estas áreas existen 108 predios y 368 construcciones (IGAC, 2010); en

consecuencia, adicionalmente a la norma que define el Suelo de Conservación

Ambiental se hace necesario implementar mecanismos de gestión que permitan

asegurar que los procesos de ocupación se controlen en áreas que irán variando a

medida que se desarrolle el Programa de Reasentamiento.

Así mismo, dentro de esta área estratégica se encuentra el sector de la Iglesia y

Convento de La Popa y el proyecto de recuperación de las baterías de defensa que

requiere de un tratamiento distinto por tratarse de edificaciones de valor histórico y

patrimonial por su arquitectura colonial, por lo tanto, a esta zona se le asigna un

tratamiento de Conservación Histórica definido en el artículo 181 del POT de

Cartagena.

Finalmente, los equipamientos o predios correspondientes a la Armada Nacional y a

las Antenas de Telecomunicaciones, deberán integrarse al Macroproyecto

estableciendo la reglamentación para su funcionamiento. En estas áreas se propone

un tratamiento de Consolidación (art. 198 POT) que permita fortalecer sus usos y

adecuar su infraestructura de manera articulada con el entorno.



2.6.2. Usos del suelo y normas de edificabilidad

Por tratarse de un Suelo de Conservación Ambiental la norma de Áreas de Actividad

no aplica en el área del cerro; la consultoría prevé la localización exclusiva de los

usos necesarios para el cumplimiento de las funciones de recuperación y protección

del ecosistema, turismo ecológico y desarrollo de actividades de educación

ambiental, con altura de un solo piso, en estructuras livianas para la localización de

los servicios necesarios para el funcionamiento del parque y jardín botánico.

Las áreas con otros usos presentes dentro del suelo de conservación del cerro,

localizadas sobre la vía al convento desde el Mercado de Santa Rita y corresponden

a los predios de la Armada Nacional, al que se le asigna un uso Institucional de

Seguridad, y las zonas de las antenas de telecomunicaciones, con un uso Institucional

de Servicios Públicos. Estas dos áreas se identifican y configuran consolidando su uso,

y manteniendo las actividades y edificabilidad actual, se debe precisar el tema

predial para determinar los polígonos correspondientes que deben ser incorporados a

la normativa y cartografía del POT de Cartagena.


La declaratoria del área protegida del cerro de La Popa debe apoyarse en la

formulación y seguimiento a un Plan de Manejo Ambiental que garantice el

establecimiento de condiciones de manejo y mitigación de impactos sobre el

ecosistema en cumplimiento de los objetivos de protección y conservación del

bosque seco tropical presente en el mismo.

Este plan debe incluir toda el área definida para su protección (el total de 127,6

hectáreas) y debe ser elaborado y controlado inicialmente por el EPA como entidad

ambiental del área urbana de Cartagena, con el apoyo de CARDIQUE por ser la

autoridad ambiental regional por la importancia regional del cerro y la propuesta de

integración al SIRAP.

Dados los usos identificados dentro del área protegida del cerro, que ya tienen una

representación institucional o una temporalidad e importancia histórica asociada, es

necesario definir otros instrumentos que garanticen el manejo específico de estas

áreas y sus impactos sobre el entorno que es un área de conservación ambiental.

Para cada uno de estos espacios se propone un instrumento que se describe a

continuación.



Los equipamientos de culto claramente definidos y presentes en la cima del cerro,

como el convento, la iglesia y las otras áreas históricas que se recuperen, son bienes

de importancia patrimonial que requieren de un manejo específico definido

mediante un Plan Especial de Manejo y Protección (PEMP), elaborado y controlado

por el Instituto de Patrimonio y Cultura de Cartagena – IPCC con apoyo del Ministerio

de Cultura.

Por otra parte, los equipamientos de la Armada y las antenas, establecidos de forma

espontanea y contenidos en el suelo de protección del cerro deben someterse a un

proceso de “regularización y manejo”6 buscando mitigar los impactos negativos

generados sobre el ecosistema.

Finalmente, el proyecto del jardín botánico en si requiere también de un instrumento

complementario, similar a la figura del Plan de Implantación7 vigente en Bogotá, con

el fin establecer la reglamentación necesaria para evitar los impactos urbanísticos

negativos en la zona de influencia, con el fin de definir la conveniencia del proyecto

y las acciones y mecanismos para mitigar los impactos negativos.

2.8. PROYECTO JARDÍN BOTÁNICO

2.8.1. El Parque Jardín Botánico dentro del sistema de áreas estratégicas

El proyecto del Parque Jardín Botánico propuesto en el cerro de La Popa cumple un

rol fundamental e integrador dentro del Sistema de Áreas Estratégicas ya que es el

núcleo del macroproyecto que establece relaciones funcionales y conexiones físicas

directas entre todas las áreas definidas.

Este proyecto se relaciona con las otras áreas estratégicas así:

Umbral del cerro: Estos dos proyectos se integran por medio del área protegida al

sur del cerro en el sector del Salto del Cabrón, en el Umbral del cerro se

involucran zonas verdes y espacios libres que dan continuidad a la falda del cerro

y mantienen la relación visual desde la Avenida Pedro de Heredia. Así mismo, se

6 Término tomado del Plan de regularización y manejo, instrumento de planeación del Distrito de Bogotá

que busca mitigar los impactos generados por usos dotacionales, reglamentado mediante el Decreto

Distrital 430 de 2005. 7 Término tomado del Plan de Implantación, instrumento de planeación del Distrito de Bogotá para la

aprobación y reglamentación del comercio metropolitano y del comercio urbano, las dotaciones de

escala metropolitana y urbana, (…) tiene por objeto evitar los impactos urbanísticos negativos en las

zonas de influencia de los predios en los que se vayan a desarrollar los usos contemplados en el presente

artículo. Se reglamenta mediante el Decreto Distrital 1119 de 2000.



dan espacios culturales como la plaza y el museo de la ciudad que

complementan los servicios del parque. El acceso y comunicación entre el

umbral y las zonas altas del Parque Jardín y el convento se da de forma directa

por la vía existente al convento.

Nodo de Servicios Turísticos: Funcionalmente es la relación más directa que existe

ya que en el nodo se ofertan servicios turísticos y culturales que complementan

los servicios ambientales y ecoturísticos del parque jardín. El acceso y

comunicación entre el Nodo de Servicios Turísticos y el Parque Jardín Botánico se

establece por el eje ambiental propuesto por la calle Guillermo Posada.

Loma Fresca: Se establece una conexión directa entre el Parque Jardín Botánico

y el sector residencial de Loma Fresca por su proximidad. El acceso a ambas

zonas es por la vía de Santa Rita al convento y comparten un espacio donde se

localiza la Sede Administrativa y Cultural del Parque Jardín que además es un

espacio de integración con la comunidad y de capacitación en temas

ambientales.

Loma de La Paz: El Parque Jardín Botánico y el sector Loma de La Paz se

encuentran en un punto al nororiente del cerro (separados solo por una vía) y es

posible recorrer el parque desde ahí por medio del sendero Canteras del rey, que

atraviesa el cerro de norte a sur comunicando el sector de las lomas de La Paz y

del Peye con el convento y los miradores que hacen parte del recorrido.

Funcionalmente se mantiene una relación entre las actividades recreativas del

parque y las del centro deportivo de Loma de La Paz.

Lo anterior define la vocación del área estratégica como un punto central de

encuentro y disfrute para las comunidades cercanas, la ciudad en general y los

visitantes, que además, teniendo en cuenta las condiciones naturales del cerro y el

paisaje de toda la ciudad desde el mismo, permiten el desarrollo de actividades y

usos orientados a la recreación, la cultura y el medio ambiente. La mayor parte de las

actividades propuestas se dan al aire libre y otras se centralizan en la Sede

administrativa y Cultural que es el proyecto inmobiliario del parque jardín donde

también se ejerce el control de la zona.



CERRO DE LA POPA, AREAS ESTRATEGICAS

Fuente: Elaboración de la consultoría.

La definición normativa de determinado tipo de suelo con restricciones para su

ocupación ha demostrado en el caso de la Popa una total ineficacia. Como

complemento de la normativa planteada para actualizar el perímetro del área

protegida, la creación del Parque Jardín Botánico del Cerro de La Popa es una

estrategia de control y gestión de recursos para la recuperación ambiental y

conservación del ecosistema de Bosque seco tropical, su flora y sus procesos

naturales, generando unos usos, actividades y programas enfocados al cumplimiento



a los objetivos nacionales de conservación de la biodiversidad, mediante el desarrollo

de una institución que represente y vele por los intereses del cerro.

La conservación de la biodiversidad y su socialización es una misión propia de los

jardines botánicos; en el caso de la Popa es fundamental realizar labores de

formación de estudiantes y comunidades en temas ambientales, para dar a conocer

la importancia de la protección del bosque seco y los ecosistemas húmedos

circundantes, del peligro que representan las acciones realizadas sobre los mismos y

las medidas necesarias que se deben tomar para la protección y la convivencia

armónica con el medio ambiente.

El área del jardín botánico del Cerro de La Popa corresponde a una porción del área

protegida sobre la cual se presenta la muestra vegetal ex situ o colección de

especies vivas de bosque seco tropical. El resto del área funcionará como un parque

público (con acceso controlado) con oferta de servicios ecoturísticos y culturales

para los visitantes y concesión de algunos espacios para otras actividades.

El proyecto de Parque Jardín Botánico y el Área Estratégica del mismo nombre (56,4

hectáreas en total) se destinan a la oferta de servicios ecoturísticos y de educación

ambiental, en cumplimiento a los objetivos del macroproyecto según el POT (Artículo

98). Esta área incluye una zona de vegetación natural o bosque in situ que se puede

recorrer por medio de senderos peatonales para fomentar el desarrollo ecoturístico

de la zona, y un área de colecciones o vegetación ex situ en la que se presenta la

muestra de especies propias del ecosistema y de la región, que juega un papel muy

importante en la educación en temas ambientales.


Por estar ubicado en una clase de suelo diferente al suelo urbano o urbanizable, en el

área del Jardín Botánico no aplican las normas de Tratamientos Urbanísticos, Áreas

de Actividad y edificabilidad definidas para el resto de la ciudad, ya que existen

normativas específicas para el manejo de los jardines botánicos a nivel nacional.

De acuerdo a esto, y a lo establecido en el Plan Nacional de Colecciones, el jardín

botánico propuesto se clasifica como un Jardín Tipo B, o Jardín para la conservación

de áreas silvestres, como respuesta a las necesidades locales para la conservación

de las plantas del bosque seco tropical.

Tomando como referencia el Jardín Botánico de Bogotá y otros jardines de

Colombia, se recomienda dividir tres áreas para su funcionamiento:



1) Área Educativa y Cultural: Encargada de los programas de educación y cultura

dirigidos a los diferentes tipos de público (comunidad del sector o visitantes), a

través de la oferta de cursos, talleres, conferencias, exposiciones y eventos,

además del manejo de los programas de capacitación relacionados con

mantenimiento de jardines, agricultura urbana y educación ambiental.

2) Área Técnica Operativa: Es la responsable del cuidado y mantenimiento de los

árboles, jardines y todas las áreas del Parque Jardín, y del apoyo técnico para los

programas de capacitación en restauración ecológica y agricultura urbana.

3) Área Científica: Encargada de la investigación sobre el ecosistema y la

importancia y usos de las plantas, de realizar la conservación de especies dentro y

fuera del Jardín, y orientar las acciones de recuperación de áreas en mal estado

en todo el cerro.

Los espacios y actividades que hacen parte del Parque Jardín Botánico se definen a

continuación.


Teniendo en cuenta las características y condiciones actuales del ecosistema del

cerro de La Popa y de acuerdo a las definiciones del Plan Nacional de Colecciones

para los jardines botánicos de Colombia (2002), el jardín botánico propuesto se

clasifica como Jardín Tipo B o Jardín para la conservación de áreas silvestres,

respondiendo a la necesidad de recuperar y conservar las plantas del bosque seco

tropical.

En el Parque Jardín botánico se definen cuatro grandes áreas (o proyectos) que se

definen en detalle a continuación:

1. Sede administrativa y cultural.

2. Parque Jardín Botánico in situ

3. Colecciones o jardín botánico ex situ.

4. Parque del Convento y baterías.

e) Sede administrativa y cultural - Proyecto inmobiliario.

El proyecto inmobiliario del Parque Jardín Botánico se localiza en la zona de acceso

al mismo, subiendo por la vía de Santa Rita al convento, como una edificación que

marque el acceso al parque, controle la zona y donde se localicen las actividades

administrativas del mismo. Se establece fuera del área protegida por ser una



construcción de mayor área que requiere de espacios cerrados y que tendrá un gran

impacto en el sector, por lo que se define en dos lotes (a cada lado de la vía) que

suman un área de 2.000 m2 junto al barrio Loma Fresca, y entra a formar parte de la

normativa de dicha área estratégica.

Esquema de volumetría propuesta para la sede administrativa y cultural.


En esta Sede Administrativa y Cultural se centraliza todo el control y manejo del área

protegida y el parque jardín botánico. Tomando como referente el esquema de

funcionamiento del Jardín Botánico de Bogotá y otros jardines de Colombia, se

recomienda dividir el manejo administrativo en tres áreas o direcciones:

4) Área Educativa y Cultural: Encargada de los programas de educación y cultura

dirigidos a los diferentes tipos de público (comunidad del sector o visitantes), a

través de la oferta de cursos, talleres, conferencias, exposiciones y eventos,

además del manejo de los programas de capacitación relacionados con

mantenimiento de jardines, agricultura urbana y educación ambiental.

5) Área Técnica Operativa: Es la responsable del cuidado y mantenimiento de los

árboles, jardines y todas las áreas del Parque Jardín, y del apoyo técnico para los

programas de capacitación en restauración ecológica y agricultura urbana.

6) Área Científica: Encargada de la investigación sobre el ecosistema y la

importancia y usos de las plantas, de realizar la conservación de especies dentro y

fuera del Jardín, y orientar las acciones de recuperación de áreas en mal estado

en todo el cerro.



En este edificio se localizan estas tres áreas administrativas (educativa – cultural,

técnica – operativa, y científica) que incluyen oficinas, salones de conferencias,

talleres, área de exposiciones y otras áreas complementarias que ofrecen servicios

tanto a los visitantes del jardín como al público externo, y que a la vez generan

ingresos y sostenibilidad al parque mediante el alquiler de espacios para la

realización de eventos culturales y académicos.

Los Espacios recomendados para el funcionamiento de la sede administrativa y

cultural del Parque Jardín Botánico son:

ZONA DE ACCESO SERVICIOS ADMINISTRATIVOS Y COMPLEMENTARIOS

- Entrada principal (peatonal y

vehicular)

- Jardines de exhibición

- Recepción y orientación

- Boletería

- Patio o plaza de llegada de

visitantes

- Plaza de actividades

ambientales y comunitarias

- Estacionamientos empleados

y visitantes

- Oficinas administración

- Archivo

- Salas de conferencias

- Talleres de capacitación

- Laboratorios de investigación

- Área de exposiciones

- Auditorio

- Salón de eventos sociales

- Biblioteca

- Cafetería o zona de comidas

- Souvenirs y librería

- Baños públicos



PROYECTO INMOBILIARIO PARQUE JARDIN BOTANICO

1. DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO

Sede administrativa y cultural del Parque Jardín Botánico Cerro de La Popa.

2. LOCALIZACIÓN

Manzana 1 Área Estratégica Umbral del Cerro

3. NORMATIVA

Tratamiento A. Actividad Usos Edificabilidad Parqueos

I.O. I.C. Alturas

Desarrollo

con cambio

de patrón

Institucional

Tipo 3

Institucional

0.6 2.0 2 pisos

1 / 50 m2 const.

4. ÁREAS GENERALES, AFECTACIONES Y CARGAS

M2 %

4.1. ÁREA BRUTA (AB) 2.089 100.00

Sistemas generales urbanos Vías vehiculares 193 9.2

Vías peatonales 0 7.1

Espacio público 0 36.1

Equipamientos 0 0.00

Servicios públicos 0 0.00

Subtotal 1 (S1) 193 52.4

4.2. ÁREA NETA (AN) AB – S1 1896 47.6

Sistemas generales locales

(cargas locales)

Vías vehiculares 0 0.00




Servicios públicos* 0 0.00

Subtotal 3 (S3) 902 0.00

4.3. ÁREA ÚTIL (AU) AN - S3 - S4 994 100.00

4.4. ÁREA OCUPADA 994 100.00

4.5. ÁREA LIBRE 0 0.00

4.6. ÁREA CONSTRUIDA 1.952 196,3

5. DISTRIBUCIÓN ÁREAS CONSTRUIDAS SEGÚN USO

USOS M2 %

Institucional 1.952 100.0

TOTALES 1.952 100.0

6. DISTRIBUCIÓN ÁREAS CONSTRUIDAS POR EDIFICACIÓN Y USO

Edificación Uso Área

ocupad

a

Piso

s

Área

construid

a

Administrativ

o

Administrativ

o

270 2 540

Cultural Cultural 724 2 1.412

TOTALES 994 N.A. 1.952

7. DISTRIBUCIÓN ÁREAS DE ESTACIONAMIENTO SEGÚN USO ASOCIADO

USOS AREA

ASOCIADA M2

PARQUEO

S

ÁREA M2



Institucional 1.952 39

TOTALES 1.952 39

f) Parque ecológico y jardín botánico in situ

Este sector del Parque Jardín ocupa la mayor parte del área del proyecto y

corresponde a sectores recuperados y áreas verdes de bosque seco tropical que

hacen parte del área protegida pero que por su topografía y ubicación pueden ser

transitables por medio de senderos peatonales ecoturísticos con miradores,

estaciones y otras zonas complementarias para actividades de recreación pasiva,

funcionando como un parque público pero con acceso controlado, para el

aprovechamiento de las condiciones naturales y paisajísticas del cerro.

Senderos y actividades del parque. Imagen editada de un sector de la Popa.

(Consultoría)

Los componentes del Parque Jardín Botánico del Cerro de La popa son:

Senderos ecoturísticos:

Son caminos peatonales que permiten hacer un recorrido por las áreas transitables

del cerro, disfrutando de un bosque natural y del paisaje de la ciudad a través de

zonas de estancia y miradores.

Para el trazado de los senderos, se tuvo en cuenta los antiguos caminos militares, de

acuerdo a la información encontrada en planos de los años 1.798 y 1.805, donde se

destacan los 4 caminos propuestos en sentido norte – sur. Estos antiguos caminos se

proponen recuperar e incorporar a los recorridos de los senderos ecológicos y ejes



ambientales del parque; se retoman los nombres de aquellos identificados como la

Quebrada de Loma Paga y Canteras del rey.

PARQUE JARDIN BOTANICO, ESQUEMA GENERAL




PLANOS ANTIGUOS DEL CERRO DE LA POPA

Plano 1.798, Antonio de Arévalo. Plano 1.805, Manuel de Anguiano.

Se propone diferenciar los senderos mediante el uso de texturas y materiales

distintos, planteando por ejemplo que los caminos antiguos sean en piedra y más

rústicos y los senderos propuestos en adoquín.

Ejemplos de senderos peatonales y materiales para caminos históricos.



Ejemplos de senderos peatonales y materiales para caminos propuestos.

Estaciones y miradores:

Son áreas al aire libre para realizar paradas de descanso, actividades lúdicas o

contemplar los paisajes del cerro y hacia los diferentes puntos de la ciudad,

manteniendo las relaciones visuales con los elementos del paisaje natural y cultural

como el mar, la ciénaga de la virgen, el sistema de caños y lagunas, el centro

histórico, castillo de San Felipe, Bocagrande, Manga, entre otros.

Ejemplos de miradores y zona de cafetería.

Se propone que en algunos puntos intermedios se puedan ubicar zonas de

cafetería y otros servicios para el visitante, mediante estructuras de bajo impacto

que no afecten el paisaje natural y el área protegida.

Aulas ambientales:

Son áreas abiertas o cubiertas con estructuras reversibles o de bajo impacto,

planteadas con criterios de flexibilidad y transparencia que se mimeticen en el

ambiente, su función es recibir grupos de personas para capacitaciones, talleres u

otras actividades ambientales con fines educativos o investigativos. Se prohíben las

construcciones fijas, permanentes y pesadas que generen alto impacto sobre el

ecosistema.



Ejemplos de aulas ambientales y estructuras de cubierta de bajo impacto.

Otras áreas adicionales fueron definidas para garantizar la sostenibilidad del parque y

generar ingresos, estas son:

Restaurante:

Área que se da en concesión para ubicar un restaurante de alto nivel en el sector de

la loma de Nariño al occidente del cerro, esta área se encuentra dentro del área

protegida por lo cual se debe garantizar el cumplimiento de las condiciones

constructivas y normas de edificabilidad. Y asegurar las conexiones y accesibilidad

por medio de los senderos peatonales y vías vehiculares propuestas y zonas de

parqueo.

Jardín de bodas o eventos:

Dada la importancia de la ciudad de Cartagena como un destino turístico de bodas

y la necesidad de generar recursos para el sostenimiento del parque, se crea un

espacio al aire libre o con un área cubierta con una estructura liviana para alquilar

para bodas u otros eventos, es un espacio agradable y con las mejores visuales de la

ciudad que puede convertirse en otro escenario deseado para este tipo de eventos,

además de la importancia y la cercanía de la Iglesia de Nuestra Señora de La

Candelaria en la cima del cerro, que poco o nada se utiliza para estos eventos por

las dificultades de acceso que presenta actualmente. El acceso seria por la vía Santa

Rita y se debe adecuar un área de parqueaderos.

Colecciones - jardín botánico ex situ

El jardín Botánico ex situ o la zona de colecciones de especies está situada al norte

del área protegida del cerro, en esta área se encuentra la muestra de plantas

marcadas y clasificadas, por grupos de usos o familias, o por especies nativas del

bosque seco, especies introducidas adaptables a este y especies exóticas.



Circuito Jardín Botánico:

Se plantea el desarrollo de sendero peatonal a manera de anillo que funcione

como un circuito que permita recorrer todo el jardín en un tiempo aproximado de

una hora, donde se van encontrando a cada lado del sendero las diferentes

especies propias del ecosistema, especies de la región y especies exóticas. Así

mismo, interconecta otras zonas donde se implantan proyectos como un herbario,

vivero, cafetería, souvenirs, aulas ambientales y talleres de restauración ecológica

y agricultura urbana.

ESQUEMA DE CIRCUITO Y AREAS DEL JARDIN EX SITU


Además de las aulas ambientales y otros espacios ya definidos, para el jardín ex situ

se recomiendan otras áreas como:

Especie Insignia:

Se sugiere que el EPA como entidad ambiental de Cartagena, identifique una

especie de árbol de bosque seco tropical destacado dentro del cerro y la ciudad

en general como emblema del distrito, ocupando un espacio significativo en el

jardín (en la zona de inicio del recorrido) para resaltar su importancia dentro del

ecosistema y motivar a la comunidad del sector y a la ciudadanía en general al

reconocimiento de la especies y a la siembra de estos árboles en sus jardines y

parques de la ciudad como parte de la estrategia de sensibilización.



Vivero y Herbario:

Son dos áreas destinadas para fines educativos e investigativos, donde se muestra

una colección de plantas vivas (vivero) o secas (herbario), científicamente

organizadas y catalogadas, con una base de datos de respaldo. Al igual que

todas las construcciones dentro del área protegida, debe asegurarse que estas

sean de bajo impacto.

Servicios complementarios:

Las instalaciones del Jardín ex situ también deben ofrecer servicios de cafetería,

baños, venta de plantas, souvenirs y áreas de estancia y descanso en un ambiente

rodeado de vegetación para el disfrute de sus visitantes. Asi mismo, se propone

canalizar las aguas que bajan por los drenajes naturales y generar lagos artificiales

que recojan las aguas para evitar inundaciones y flujos de materiales a zonas

bajas, creando un ambiente agradable en el recorrido y que a la vez puede servir

para reutilizar las aguas mediante un sistema de riego.

Ejemplos de servicios del jardín botánico de Bogotá. Fuente: Consultoría.

Finalmente, existen otras áreas a las que se asocian los programas sociales de

capacitación y educación para el trabajo con la comunidad y con el público

interesado en temas de manejo ambiental. Estos programas son:

Agricultura urbana y educación ambiental el jardines de Medellín y Bogotá. (Consultoría)



Programa de Restauración Ecológica:

Este programa tiene como objetivo mejorar las condiciones ecológicas en áreas

alteradas del cerro de la Popa, a través de la implementación de acciones de

restauración, rehabilitación o recuperación, y la promover la participación de la

comunidad o todo tipo de público, mediante capacitaciones en una zona de

practica destinada dentro del jardín botánico, para contribuir a revertir el deterioro

y promover la sostenibilidad ambiental y la conservación de la biodiversidad.

Programa de Agricultura Urbana:

Busca contribuir a la política de seguridad alimentaria y el fortalecimiento de las

comunidades, permitiendo la construcción de tejido social y la consolidación de

una cultura ambiental asociada a procesos de intervención y apropiación del

territorio. Las actividades se centran en la producción de especies alimenticias,

medicinales y de jardinería, promoviendo el conocimiento y uso de plantas propias

de la región, la implementación de tecnologías limpias, manejo del agua y los

residuos sólidos, sensibilizando y creando una cultura ambiental en la ciudad.

Programa de Educación ambiental:

Ofrece experiencias de aprendizaje a grupos de niños, jóvenes y adultos,

familiares, turistas y visitantes, a través de recorridos guiados dentro del jardín

botánico y charlas relacionadas con el ecosistema y otros temas ambientales,

promoviendo la sensibilización y el aprendizaje de los visitantes en un ambiente

natural. Dentro de este programa entran actividades específicas de sensibilización

para siembra de árboles en toda la ciudad, el manejo de las aguas y residuos

sólidos, el reciclaje, y los grupos de líderes para el control y vigilancia del cerro.

Parque Histórico del Convento y baterías

Al Parque Ecológico y Jardín Botánico de La Popa, se asocia el proyecto de

recuperación del área del Convento y las baterías Nuestra Señora de la Popa, San

Juan y San Carlos, debido a la importancia histórica y la relación de actividades

turísticas y culturales que pueden complementarse con el Parque Jardín. Para el

desarrollo de este proyecto se plantea la recuperación de las antiguas baterías de

defensa, las hospederías y el cuerpo de guardia existentes en épocas de la colonia,

para el funcionamiento de un gran parque histórico que muestre parte de la

arquitectura militar y colonial de la ciudad, el complemento del museo de la ciudad,

el mirador existente y una oferta de servicios y actividades complementarias para los

turistas y visitantes.



La recuperación de las hospederías contempla un uso propuesto de un hostal y

actividades complementarias como locales de internet, comidas, etc., que junto con

la restauración de las baterías involucren a la comunidad residente en el cerro para

capacitaciones y oportunidades laborales. La recuperación de la batería de San

Juan implica la desaparición del actual parqueadero (que esta sobre esta batería) y

un retorno de los vehículos al encontrar esta nueva zona, los parqueaderos se

ubicarían en una zona más baja cerca al área actual. La reactivación de este

parque en conjunto con el convento y el jardín botánico ameritan un Plan Especial

de Manejo y Protección que garanticen su pleno y óptimo desarrollo bajo

consideraciones históricas, paisajísticas, ambientales y sociales.

GRAFICO 6. ESQUEMA DE UBICACIÓN DE AREAS PARQUE HISTORICO


La financiación de este componente debe ser liderada directamente por la

Corporación. Para la adecuación y construcción de las instalaciones del Jardín se

sugiere gestionar recursos con ONG´s y otras entidades ambientalistas

internacionales.

Pasa el sostenimiento se podría optar por cualquiera de las siguientes vías: a)

concesionar la prestación de los servicios del Jardín a favor de un prestador privado,

b) que la Corporación administre directamente la prestación de los servicios del

Jardín y recaude el valor de entradas, el acceso a los servicios y/o obtener recursos

del sector privado con publicidad.



Estrategia de Financiación Área Estratégica

Area

estratégica

Fuente Financiación

Infraestructura

Financiación

Mantenimiento

Financiación

programas

Acompañamiento

Gestión

Jardín

Botánico

Financiación

Internacional: Red

de jardines

Internacionales,

ONG ambientales

Contrapartida

EPA o Cardique

Ingresos

Concesión :

Atrativo

Circuito

turístico

cultural-

ecológico

Universidades,

Centros de

Investigación:

socios

Corporación

Corporación

EPA o

Cardique


La creación del circuito turístico ecológico cultural será de gran importancia para

atraer la inversión privada al Jardín Botánico. En la medida que se integren las tres

áreas estratégicas que hacen parte del circuito –Umbral del Cerro, Nodo de Servicios

y el Jardín- el flujo de visitantes aumentará y ante el incremento de la demanda el

mismo mercado se encargará de ajustar la oferta: el sector privado puede ofrecer

más servicios y generar una mayor rentabilidad.

La financiación puede provenir de fuentes internacionales, las Redes de jardines

botánicos internacionales o de ONG ambientalistas. Pero también cabe la

posibilidad que la empresa a la que se le concesionen los servicios del jardín, pueda

realizar algunas de las inversiones requeridas como una contraprestación a los

beneficios que va a obtener.



3. ÁREA ESTRATÉGICA UMBRAL DEL CERRO


El objetivo del Área Estratégica Umbral del Cerro es la consolidar un nodo de

equipamientos de carácter público y actividad mixta que incluya vivienda y

comercio. Son 5.1 hectáreas dentro de las que se encuentran 67 construcciones y 361

habitantes.

Esta área corresponde a la franja de manzanas situadas sobre el costado norte de la

Avenida Pedro de Heredia, entre carreras 32 y 34. El valor estratégico del área se

define con base en su relación directa con los siguientes elementos del Modelo de

Ordenamiento propuesto:

1) El corredor troncal del SITM Transcaribe (Avenida Pedro de Heredia) en el tramo

entre el Mercado de Bazurto y el Castillo de San Felipe, para el cual están

previstas tres estaciones en función de los altos volúmenes de tráfico peatonal

esperados para la zona;

2) El proyecto de ampliación de andenes, arborización y amoblamiento urbano de

la Avenida Pedro de Heredia, entre el Castillo de San Felipe y el sector del

Callejón de los Chivos, propuesto en el Macroproyecto para el Corredor Troncal

del SITM;

3) El pasaje comercial del Callejón de los Chivos propuesto en el mismo

Macroproyecto;

4) El espacio público de acceso al Cerro de la Popa, igualmente propuesto en el

mencionado Macroproyecto; y

5) La vía de acceso al cerro desde el sur, utilizada para la procesión de la Virgen de

la Candelaria, evento de gran significado cultural.

Adicionalmente el área está directamente relacionada con la zona del Plan Parcial

del Mercado de Bazurto, que generará un mejoramiento significativo de la calidad

del espacio urbano de su área de influencia. A partir de estos elementos el Área

Estratégica establece su articulación estructural con la ciudad.

La consultoría propone aprovechar esta relación para consolidar una

complementariedad funcional entre el cerro y su entorno mediante la creación del



Museo de la Ciudad, cuya actividad se integrará con el uso comercial del Callejón

de los Chivos y con los miradores urbanos propuestos en la parte alta aledaña al

convento.

La propuesta del museo busca reforzar el rol simbólico del cerro como parte de la

historia y la identidad de Cartagena y al mismo tiempo configurar una oferta turística

y cultural de escala urbana en torno al mismo, que se complementa con las

propuestas de la consultoría para el Parque Jardín Botánico y la Plaza del Artesano

que se presentan más adelante.

Además de lo anterior, el desarrollo de esta Área Estratégica tiene una implicación

particular frente al paisaje cultural de Cartagena: se trata de un punto privilegiado en

términos de relación visual del cerro con la ciudad, ya que colinda con la ladera sur

del mismo, que incluye el conjunto del convento y la iglesia en la cima y es visible

desde Manga, el Centro Histórico, Bocagrande y la bahía, así como desde buena

parte de la zona sur. En consecuencia, la ocupación del área deberá ser

especialmente cuidadosa frente al tema de las relaciones visuales con los elementos

mencionados.


La totalidad de su suelo se encuentra en estrato dos (2) significando un bajo nivel de

consolidación de las edificaciones, hecho claramente derivado de la expectativa

por la construcción del Sistema Transcaribe y la consecuente ola especulativa de

desarrollo de un suelo con un potencial inmobiliario enorme.

Es un sector con todos los servicios y sistemas cubiertos que no presenta ninguna

situación asociada a los Grados de Restricción Ambiental ; se trata de un área plena

de potenciales para cargarlos de presencia institucional y de nuevos valores

arquitectónicos y culturales, así como lo ha descrito la consultoría en el documento

de formulación.

3.3. ASPECTOS URBANISTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES


La consultoría propone dos nuevas zonas verdes de uso público, una al interior del

Área Estratégica y la otra utilizando un terreno aledaño a la misma, cuya función

desde el punto de vista ambiental es integrar la ladera sur con el eje vial de mayor

movimiento vehicular de Cartagena (es decir, la Avenida Pedro de Heredia) y



generar una visibilidad mayor del cerro desde dicho eje vial. Las zonas verdes

propuestas aprovechan manzanas libres o de baja ocupación y permiten la creación

de áreas arborizadas como complemento al tratamiento ambiental previsto en el

Macroproyecto del SITM para los andenes de la mencionada avenida.


El ámbito público en la zona del AE Umbral del Cerro se encuentra en condición de

deterioro creciente debido a la congestión vehicular generada por todo tipo de

tráfico, la invasión de andenes, los altos flujos peatonales y la ausencia total de

tratamiento ambiental y amoblamiento urbano.

El SITM localizará en este tramo de la Avenida Pedro de Heredia dos de sus estaciones

más importantes, con lo cual se incrementará drásticamente el movimiento de

peatones y la demanda de espacio público agradable y eficiente. La propuesta

para el Umbral del Cerro está orientada principalmente a la transformación de la

estructura de espacio público y equipamientos del sector, como complemento a los

planteamientos derivados del Macroproyecto SITM Transcaribe y del Plan Parcial del

Mercado de Bazurto. Así mismo tiene relación con los planteamientos sobre espacio

público en el entorno del Castillo de San Felipe contenidos en el Plan Especial de

Manejo y Protección (PEMP) del Centro Histórico.

Se propone la creación de la Plaza de la Candelaria en el cruce de la Avenida Pedro

de Heredia con la vía de la procesión, en la zona donde se congregan los fieles antes

de iniciar el ascenso. En esta plaza se plantea para el mediano plazo la creación de

un sistema de ascenso al cerro por cable que consolidaría la complementariedad del

museo con los miradores de la parte alta del cerro. Directamente vinculado con este

espacio público se localiza el Museo de la Ciudad, un equipamiento cultural de

primer orden orientado tanto al turista como al habitante de Cartagena.

Directamente relacionado con el Museo de la Ciudad (y asociado al mismo en el

esquema de gestión del AE) se propone un pequeño centro comercial que debe

enriquecer el ámbito público en este punto de interés cultural y valor simbólico.




Puede decirse que el AE del Umbral del Cerro se localiza en la zona urbana con

mejores condiciones viales y de movilidad de la ciudad, y esa condición mejorará

aún más con la puesta en marcha del tramo 5º del SITM Transcaribe.

La franja de predios que dan sobre el eje se verán afectados por la necesaria

ampliación de la calzada para el Corredor Troncal, por lo cual en muchos casos se

configurará un conjunto de manzanas alargadas con doble frente: por la Avenida

Pedro de Heredia y por la Calle 33 o Callejón de los Chivos.

La propuesta para la renovación de la zona, que contempla la implantación de usos

comerciales y de oficinas mezclados con el uso residencial, resuelve la movilidad con

base en estas vías, dando la función de tráfico peatonal a los andenes ampliados del

Corredor Troncal y generando accesos vehiculares y de descargue por la Calle 33 o

Callejón de los Chivos.

3.3.4. Sistemas de Servicios públicos

Acueducto

El AE es un sector urbano de los más antiguos de Cartagena y cuenta con cobertura

total de servicio.

Alcantarillado


total de servicio. No presenta inconvenientes por drenaje de las aguas lluvias.

Gas natural

Las redes existentes atienden la totalidad del Área Estratégica

Energía eléctrica

Las redes existentes garantizan cobertura en la totalidad del Área Estratégica.




El Área Estratégica está localizada en una zona plana sin problemas de drenaje. Por

lo cual no presenta susceptibilidad a amenazas ni fenómenos activos. Sin embargo,

se encuentra muy próxima a la ladera sur del Cerro de la Popa, que se ha visto

afectada por procesos denudativos y erosivos, y que en su parte baja presentan

algunas viviendas en zona de Grado de Restricción Ambiental Alto.

3.4.2. Grado de Restricción Ambiental y criterios de manejo

El AE no fue objeto de valoración de restricciones ambientales, pues como ya se ha

dicho no presenta susceptibilidad a amenazas ni fenómenos activos. En su área de

influencia, en la parte baja de la ladera del cerro, existen zonas con restricción

ambiental alta y media cuyos asentamientos deberán ser objeto de relocalización.

En consecuencia, las manzanas al interior del AE no son objeto de ninguno de los

criterios especiales de manejo d3efinidos para las áreas con restricción ambiental,

que se encuentran en su totalidad en las laderas del cerro.


Prácticamente la totalidad de los predios del AE son de propiedad privada; sin

embargo, las afectaciones que se generarán por la ampliación de calzadas y

andenes del Corredor Troncal del SITM Transcaribe darán origen a un proceso de

enajenación voluntaria de predios que puede favorecer la implementación a

mediano plazo de la estrategia de renovación urbana de la zona.

Con excepción de unos pocos predios situados en la parte occidental del AE, la

propiedad del suelo y de las construcciones no presenta situaciones de conflicto.


La ausencia de usos residenciales en el AE se refleja claramente en su escasa

población: en 5,1 Hectáreas habitan solamente 361 personas, para una densidad de

70,78 habitantes por Hectárea, Las escasas viviendas existentes están clasificadas en

estrato 2. Cabe destacar que la estrategia de renovación urbana propuesta implica

densificación del AE y aumento del estrato socioeconómico.





El POT definió el Tratamiento de Renovación Urbana en Área de Actividad Mixta para

los predios localizados a lo largo de la Avenida Pedro de Heredia. En el tramo que

corresponde al Área Estratégica Umbral del Cerro esta norma implicaba la necesidad

de un cambio en el uso y ocupación de la zona, en la cual predominaban las

construcciones tipo bodega para usos comerciales.

Como ocurrió en otras áreas de la ciudad, los Planes Parciales necesarios para la

implementación del Tratamiento de Renovación nunca fueron delimitados ni

formulados, en parte debido a la gran extensión de suelo urbano que se involucraba,

y la transformación realizada predio a predio a través de diez años ha sido muy lenta.

En la actualidad existen dos procesos que pueden considerarse detonantes

potenciales de procesos de Renovación Urbana en el corto plazo: 1) la

implementación del Sistema Integrado de Transporte Masivo Transcaribe y 2) la

realización del Plan Parcial del Mercado de Bazurto y su área inmediata de influencia.

A juzgar por el efecto de este tipo de intervenciones en otras ciudades, a partir del

impacto de estas acciones la condición general del área será más favorable para el

desarrollo de procesos de renovación.

La consultoría plantea para el Área Estratégica un Tratamiento de Renovación

Urbana en la modalidad de Redesarrollo, que implica cambios drásticos no solo en el

uso y la ocupación existentes sino también en la división predial y la proporción de

espacio público, lo cual implica prefigurar una nueva morfología urbana; en ese

sentido el tratamiento propuesto responde a la transformación que se generará en el

área como consecuencia de las afectaciones producidas por la construcción del

mencionado corredor troncal, así como a la valorización que normalmente se asocia

al mejoramiento del espacio público y la movilidad.

Igualmente se propone asignar a los tramos restantes del corredor de la Avenida

Pedro de Heredia un tratamiento de Renovación Urbana en modalidad de

Reactivación, que no requiere Plan Parcial ni modifica la estructura predial.


Los usos definidos para el área en el POT son los que corresponden a las Áreas de

Actividad Mixta tipo 3:



Uso Principal: Comercial Grupos 1 y 2; Institucional Grupo 2.

Uso Compatible: Portuario Grupo 1 (no aplica)

Usos Complementarios: Industrial Grupo 1; Institucional Grupo 1

Usos restringidos: Institucional Grupo 3; Residencial

Usos Prohibidos: Industriales, comerciales, institucionales y portuarios de los grupos

asociados a alto impacto.

Esta caracterización de usos prefigura zonas con predominio de comercio y servicios

de bajo y mediano impacto; la norma existente permite evitar actividades

generadoras de tráfico vehicular y peatonal significativo con el fin de bajar la presión

existente sobre la movilidad y el espacio público por efecto del comercio y los

talleres, así como por los usos que rodean el Mercado de Bazurto.

La restricción del uso residencial se explica igualmente por los conflictos

mencionados; sin embargo, la consultoría prevé que con las intervenciones de

Metrolínea y Bazurto las condiciones serán favorables para la vivienda multifamiliar

debidamente articulada con el espacio público, por lo cual plantea este uso como

principal al lado del comercial, que se mantiene al igual que el institucional.

Concretamente los usos propuestos para el área son los siguientes:

Uso Principal: Comercial Grupos 1 y 2; Institucional Grupo 2; Residencial

Multifamiliar

Usos Complementarios: Industrial Grupo 1; Institucional Grupos 1 y 2.

Usos restringidos: Institucional Grupo 3 (requiere concepto particular);



Cabe destacar que, dado que se propone el tratamiento de Renovación Urbana y se

contempla el uso residencial, la formulación de un Plan Parcial implica por norma

nacional la destinación de al menos un 25% del área neta para Vivienda de Interés

Social.




Las normas de edificabilidad del POT para la zona del AE (al igual que para el resto

de la ciudad) se definen con base en los usos de los predios, estos derivados de las

Áreas de Actividad correspondientes. Es notorio además que las normas no se

vinculan con el tratamiento urbanístico ni con las características morfológicas

(manzaneo y estructura predial).

En ese orden de ideas, se puede afirmar que la norma misma explica en parte el

estancamiento inmobiliario del sector y la correspondiente persistencia de los usos

comerciales en instalaciones tipo bodega, ya que desde el punto de vista del

aprovechamiento económico del suelo éstos son los que más fácilmente se adaptan

sin mayor conflicto a la situación existente. La propuesta del Macroproyecto para el

AE se orienta a aprovechar el mejoramiento que tendrá el sector por efecto de las

intervenciones de Bazurto y el SITM; los objetivos específicos son la generación de

espacio público, la protección de las visuales hacia el cerro desde el centro, Manga

y la bahía y, subordinado a los anteriores, el aumento controlado de la edificabilidad

(metros cuadrados construidos) en usos mixtos con vivienda multifamiliar.

En razón de la singularidad del AE desde los puntos de vista urbanístico y paisajístico

(relación con flujos peatonales importantes y con el Cerro de la Popa como visual de

interés cultural) e propone un manejo de alturas específico para cada manzana del

polígono, manteniendo la norma de cuatro pisos en las manzanas occidentales y

aumentando paulatinamente hasta 8 pisos, para bajar nuevamente a 4 pisos en la

manzana del extremo occidental.

Igualmente y por la misma razón se propone un perfil urbano discontinuo, con

aislamientos laterales de 5 metros a partir del segundo piso y predios con área mínima

de 1.000 m2 y frente mínimo de 30 metros. Vale la pena recordar que la formulación

del Plan Parcial implica una reorganización predial y que la totalidad de los predios

del AE tienen doble fachada, por lo cual no procede exigir aislamientos posteriores.




Propósitos proyectuales (Usos específicos propuestos):

Plazoletas y zonas verdes de uso público

Equipamiento institucional Museo de la Ciudad

Centro Comercial

Edificios de uso mixto comercial y residencial con bonificaciones en altura.

Gestión posible:

Sin abandonar el orden metodológico apostado, se configuran los motivos de

utilidad pública que respaldan la propuesta, así:

a) Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los sectores de

la salud, educación, recreación, centrales de abasto y seguridad ciudadana;

b) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de

espacios públicos urbanos;

c) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial

d) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través

de la modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de reajuste

de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en

esta Ley

Este proyecto pretende generar usos múltiples e incrementar aprovechamientos con

el fin de estimular la participación de particulares, lo cual plantea la necesidad de

apropiar herramientas que faciliten la gestión privada. La consideración de una

norma urbanística con potenciales diversos es la primera de las herramientas, que ya

en el Plan de Ordenamiento vigente se encuentra dispuesta como tal.

Además se hace necesaria la aplicación de un tratamiento urbanístico que permita

reconfigurar la estructura urbana de soporte actual y permita el acogimiento de

instrumentos de planificación complementaria como Planes Parciales, que para el

efecto logran varios efectos provechosos entre los cuales se destacan la posibilidad

de participación de la iniciativa privada en su formulación, el reparto de las cargas

locales a cargo de los propietarios del suelo, la posible determinación de cargas

generales a cargo de los propietarios del suelo pero como respuesta coincidente a

índices adicionales de aprovechamiento en ocupación o construcción, y la decisión

de cambio de destino de los bienes de uso público que deban ser canjeados.



En ese ejercicio de repartos, las cesiones obligatorias adquieren un valor

preponderante para obtener bienes de uso público en sitio que soporten los

estándares de calidad de vida que un desarrollo como el propuesto debe generar;

como alternativa se podría igualmente provocar recursos por compensaciones en

dinero de áreas de cesión que permitan la inversión de recursos en la adquisición de

suelo para proveer espacio público en sectores que exhiban indicadores deficitarios.

Igualmente existe la posibilidad de apropiación de recursos por plusvalor debido a los

hechos generadores y sobre la base de que los momentos de exigibilidad se

materializarían con alguna rapidez.

3.9. PROYECTO INMOBILIARIO UMBRAL DEL CERRO

3.9.1. El Umbral del Cerro dentro del sistema de áreas estratégicas

El proyecto que se propone para el Umbral del Cerro cumple un rol importante dentro

del Sistema de Áreas Estratégicas entendidas como contexto del circuito ecoturístico

propuesto. Este circuito tiene en este proyecto su punto principal de relación con la

ciudad en razón de las siguientes características:

La relación visual del área con la cima del cerro y con el convento museo de La

Popa;

Su localización sobre el principal eje vial y de transporte de la ciudad (Avenida

Pedro de Heredia, corredor troncal del SITM);

La proximidad a la vía al convento utilizada para las procesiones de la Virgen de

la Candelaria;

El potencial de reactivación del mercado inmobiliario que se producirá como

consecuencia de las numerosas intervenciones del entorno, entre las que se

destacan el SITM, el Macroproyecto para el corredor troncal del mismo y el Plan

Parcial de Bazurto.

Su cercanía al Castillo de San Felipe, el Barrio Manga y el centro histórico.

La zona se ha caracterizado en las últimas décadas por la presencia de usos

comerciales de impacto medio como talleres automotrices, depósitos y bodegas;

estos usos se adaptan a las actuales condiciones del área, caracterizada por las

deficiencias del espacio público, la congestión vehicular y los precios del suelo

relativamente bajos, dentro de un entorno socioeconómico de estrato 2 asociado a



las viviendas del pie del cerro. La dinámica de transformación de la zona se

encuentra prácticamente paralizada, pero de acuerdo con la prospectiva

planteada desde el Macroproyecto esta dinámica se reactivará en el corto plazo y la

zona tendrá un nuevo rol que implica su transformación radical.

El escenario futuro previsto por la consultoría para la zona se puede definir como un

entorno urbano de gran centralidad y accesibilidad, dotado de un espacio público

de calidad y en un punto neurálgico de relación del Cerro de la Popa con la ciudad.

La propuesta de la consultoría refuerza este escenario con la creación de la Plaza de

la Candelaria, el Parque Pie del Cerro y el Museo de la Ciudad, concebidos como

elementos en los cuales se soportará la recualificación del sector. Lo anterior define la

particular vocación urbana del área estratégica y del proyecto inmobiliario de su

extremo norte: se trata de un punto urbano de encuentro entre la presencia del cerro

en el paisaje, los principales atractivos del turismo cultural de Cartagena y las

expectativas del mercado inmobiliario.

Frente al resto de las áreas estratégicas estas ventajas de localización definen la

condición de entrada al Circuito Turístico desde la ciudad central e incluso desde la

zona hotelera de Bocagrande. Dicho rol se potencializa con los tres elementos

públicos del proyecto:

1. La Plaza de la Candelaria, propuesta con el fin de asociar las fiestas de la

virgen a un espacio público con profundo contenido cultural; y

2. El Museo de la Ciudad, propuesto con el fin de generar un atractivo turístico y

cultural asociado a la historia urbana, entendida como el mayor patrimonio

cultural y verdadero atractivo turístico de la ciudad.

3. El Parque Pie del Cerro, localizado estratégicamente para generar una

“ventana urbana” que permita una visual sin obstáculos desde el eje vial de la

Avenida Pedro de Heredia hacia la cima del cerro y el edificio del convento.



La propuesta indicativa de diseño urbano para el área estratégica se basa en la

configuración de un zócalo continuo de baja altura (4 pisos) y una serie de

edificaciones tipo bloque lineal de una crujía que se implantan perpendicularmente

al cerro en lotes de tamaño medio (desde 700 m2); estos bloques configuran un perfil

urbano discontinuo que permite evitar la creación de una barrera visual hacia el

cerro. Adicionalmente se plantean edificaciones de mayor altura sobre el parque

propuesto con el fin de crear un encuadre de la visual hacia la cima y hacia el

convento.

Adicionalmente y como respuesta al mejoramiento inminente del área como entorno

urbano y a las tendencias de expansión de las actividades comerciales hacia el

sector, se propone la construcción de una galería comercial y de un conjunto

residencial y comercial en la franja de manzanas limitadas por la Avenida Pedro de

Heredia y el Callejón de los Chivos. Puesto que este último fue propuesto como zona

comercial de interés cultural en el Macroproyecto para el corredor troncal del SITM,

los usos mencionados reforzarían dicha propuesta al configurar un atractor de

jerarquía urbana para la oferta global de la zona.


El proyecto inmobiliario de Umbral del Cerro es la primera etapa de una estrategia

más amplia de renovación de los terrenos afectados por la ampliación de calzadas

resultantes de la implantación del SITM Transcaribe. Esta estrategia se basa en la

generación de oferta comercial y residencial de estratos medios y altos, dentro de un

esquema urbanístico que asegure la visibilidad del Cerro de la Popa y su apropiación

simbólica por parte de los habitantes.

En ese orden de ideas, el área estratégica comprende otras tres etapas que incluyen

usos comerciales y residenciales, una estación de cable a la parte alta y un espacio

público adicional, cuyo propósito es destacar la presencia urbana del cerro y del

convento mediante la apertura de una visual directa y sin obstáculos entre estos

elementos y la Avenida Pedro de Heredia. Estas etapas corresponden a las Unidades

de Actuación Urbanística mediante las cuales se ejecutaría el Plan Parcial para la

renovación urbana del área.



UMBRAL DEL CERRO, ETAPAS DE IMPLEMENTACIÓN PLAN PARCIAL



Los lineamientos normativos propuestos para el área en la Formulación del

Macroproyecto tienen en concordancia con lo expuesto en párrafos anteriores tres

propósitos principales:

1. Incentivar la aparición de usos residenciales y comerciales afines al rol previsto

para el área estratégica y en respuesta a las tendencias de expansión del centro

hacia la pieza urbana;

2. Asegurar una ocupación que permita el aprovechamiento del suelo en un área

que se valorizará significativamente en el corto plazo; y

3. Evitar que la renovación de la zona produzca un efecto de barrera visual en

perjuicio de las visuales hacia el cerro desde la ciudad y por ende en detrimento

de su valor simbólico y cultural.



Tratamientos urbanísticos

La totalidad del área estratégica corresponde a Renovación Urbana, pues aunque el

área cuenta con infraestructura adecuada se requiere un cambio radical en la

ocupación y el uso del suelo que implica un replanteamiento sustancial de la

normativa con el fin de incentivar el aprovechamiento intensivo y eficiente del suelo y

de la infraestructura, que hasta ahora se han visto subutilizados.

Áreas de Actividad y usos del suelo

La normativa propuesta para el eje vial Avenida Pedro de Heredia corresponde a un

Área de Actividad Mixta; se propone modificar la reglamentación vigente, que tiene

como usos principales el comercial y el institucional de impacto bajo a medio y como

complementario los usos industriales e institucionales de menor impacto, restringiendo

el uso residencial. La norma propuesta establece como usos principales el comercio

de bienes y servicios de impacto bajo y medio y el Residencial RB multifamiliar; los

usos complementarios son los institucionales de impacto medio (que no implican

afluencia masiva de público o vehículos) y los industriales de bajo impacto.

Se pretende crear las condiciones para el incremento del uso residencial

debidamente soportado con usos complementarios; cabe destacar que esta

modalidad de uso del suelo no está contemplada en la norma vigente.


La Unidad de Actuación Urbanística asociada al proyecto tiene un área bruta de

17.635 m2; las cargas generales son significativas, pues además de las afectaciones

por ampliación del perfil del corredor de transporte masivo incluye las áreas

correspondientes a los espacios públicos de la Plaza de la Candelaria y el Parque

Umbral del Cerro, que suman 7.731 m2 (es decir, más del 4º% del área bruta). Estas

cargas corresponden a elementos de los sistemas estructurantes urbanos que se

deben incorporar al POT como parte de las normas estructurales. Su propósito es

generar las condiciones adecuadas para incentivar la inversión inmobiliaria y la

transformación de la zona, y su desarrollo es función del Distrito.



UMBRAL DEL CERRO, SIMULACIÓN DE LA NORMA – VOLUMETRÍA PROPUESTA




PROYECTO INMOBILIARIO UMBRAL DEL CERRO: SÍNTESIS MODELACIÓN URBANÍSTICA


Pasaje comercial y conjunto de uso mixto (vivienda multifamiliar y comercio en primeros

pisos) asociados a la Plaza de la Candelaria y el Museo de la Ciudad. Primera etapa del

Plan Parcial Umbral del Cerro.

2. LOCALIZACIÓN

Manzana 1 Área Estratégica Umbral del Cerro

3. NORMATIVA

Tratamiento B. Actividad Usos Edificabilidad Parqueos

I.O. I.C. Alturas

Renovación Mixta tipo 3 Comercio Tipo 2

2.5

2 pisos 1 / 50 m2 const

Residencial RB

0.7 4 – 6 pisos 1/ 70 m2 const +

1 / 210 m2 const

Institucional 2 2 pisos 11/ 25 m2 const


M2 %

4.1. ÁREA BRUTA (AB) 17.635 100.00

Sistemas generales urbanos Vías vehiculares 826 4.68


Espacio público 2.670 15.14

Equipamientos 3.875 21.97


Subtotal 1 (S1) 7.731 41.80

4.2. ÁREA NETA (AN) AB – S1 10.264 58.2


(cargas locales)






Subtotal 3 (S3) 0 0.00

4.3. ÁREA ÚTIL (AU) AN - S3 - S4 10.264 100.00

4.4. ÁREA OCUPADA 6.993 68.13

4.5. ÁREA LIBRE 3.271 31.87

4.6. ÁREA CONSTRUIDA 25.624 249.65


USOS M2 %

Locales comerciales 8.582 35.15

Vivienda multifamiliar 7.153 29.30

Parqueaderos 8.679 35.55

TOTALES 25.624 100.0

6. DISTRIBUCIÓN ÁREAS CONSTRUIDAS POR EDIFICACIÓN Y USO

Edificación Uso Área ocupada Pisos Área construida

Museo de la Ciudad Cultural 1.937 2 3.875

Pasaje comercial Locales 3.006 2 6.012

Conjunto residencial

y

Locales 1.285 2 2.570

comercial Apartamentos tipo 2 1.285 2 2.570

Apartamentos tipo 2 76 4 6 4.583



TOTALES 6.993 N.A. 19.610

7. DISTRIBUCIÓN ÁREAS DE ESTACIONAMIENTO SEGÚN USO ASOCIADO

USOS AREA ASOCIADA M2 PARQUEOS ÁREA M2

Comercial 8.582 172 3.218

Residencial 7.155 136 2.555

Institucional 3.875 155 2.906

TOTALES 19.612 455 8.679

La existencia de estos elementos, que no son cargas del Plan Parcial pero sí aseguran

una buena dotación de espacio público, permite un aumento significativo en los

índices de edificabilidad para este tipo de proyectos y aún más respecto a la norma

existente: el índice de construcción de 1.8 vigente en el POT se incrementa hasta

llegar a cerca de 2.5, y el de ocupación se acerca a 0,7. Este aumento es

consecuencia de los cambios de uso y la inclusión de edificaciones en altura en una

zona en la cual predominaron hasta ahora usos comerciales con muy poca planta

física edificada, como bodegas, talleres y locales comerciales con escasa subdivisión

del tejido predial.

Se plantea un área ocupada de 6.993 m2, de los cuales cerca de 2.000

corresponden al Museo de la Ciudad; el área total construida es de de 28.289

m2 incluyendo parqueaderos. La oferta de espacios comerciales, sumando la

galería y los locales de primero y segundo piso del conjunto multifamiliar suman

más de 8.500 m2.


En el cuadro siguiente se resume la estrategia de financiación para el área

estratégica:

Cuadro 3

Estrategia de Financiación

Área Estratégica

Área estratégica Fuente

Financiación

Infraestructura

Financiación

Mantenimiento

Financiación

programas

Acompañamiento

Gestión

Umbral del

Cerro

Plusvalía

Sistema cargas y

beneficios

Corporación con

Ingresos Marca

“La Popa”:

Circuito turístico

cultural-ecológico

SENA

ONG: Socios

Corporación

Entidades

Distritales

Corporación


Como se puede apreciar, la estrategia se centra en la utilización de recursos

provenientes de plusvalía y del sistema de cargas y beneficios para financiar la



infraestructura de los proyectos que no generan rentabilidad, tales como la plaza de

la Candelaria y el museo de la ciudad.

A continuación se presenta un análisis de la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios

privados con el fin de determinar si es viable que financien los equipamientos públicos

sugeridos para el área estratégica.

El análisis parte de los siguientes supuestos, comunes para todas las áreas

estratégicas:

El análisis se presenta a nivel de prefactibilidad, una vez se elabore el plan

parcial se debe realizar una análisis más detallado.

Dado que ninguna entidad pública es propietaria de los lotes en los cuales se

ejecutarán los proyectos inmobiliarios privados, no se requiere entrar en detalle

sobre los modelos de gestión que emplearán los inversionistas privados, ni

analizar factores financieros específicos, como por ejemplo la estructura

óptima de capital.

El modelo financiero propuesto corresponde al modelo estándar de flujo de

recursos que se emplea usualmente para la ejecución en proyectos

inmobiliarios. El tiempo real de ejecución de los proyectos dependerá del

momento y condiciones en el que se encuentre el mercado inmobiliario en el

momento en el se apruebe el Plan Parcial. En este caso, el flujo de efectivo

propuesto se desarrollaría en un término estimado de cuatro años.

Se asume un esquema de financiación que incluye las fuentes tradicionales

para un proyecto inmobiliario: recursos propios para capital de trabajo,

recursos provenientes del sector financiero y preventas.

Se asume que el inicio del flujo de efectivo de ingresos de los proyectos se da

en el año 2, con las preventas. El flujo de egresos se inicia en el año 1 con la

compra de predios.

El valor de la tierra se tomó de la información catastral, más un porcentaje que

refleje la realidad del mercado.

Los costos directos e indirectos de los diferentes proyectos se tomaron de

acuerdo con los estándares del mercado.

Los gastos financieros y de ventas se tomaron como un porcentaje del mercado.

Las tasas de financiación y del costo de oportunidad del dinero corresponden a las condiciones actuales del mercado.



El análisis se realizó considerando dos escenarios para la ejecución de los proyectos

inmobiliarios: en primer término, se evaluó un escenario para un estrato 5, por tanto

los precios de venta de los locales comerciales y de las viviendas se estimaron de

acuerdo con los estándares del mercado para estrato alto. En este escenario se

analiza si los proyectos inmobiliarios pueden financiar la construcción de la plazoleta

de la Candelaria.

En el cuadro siguiente se presentan los valores de las variables que se utilizaron:

VARIABLE VALOR

Valor Suelo M2 $1.604.000

Valor m2 ventas locales

comerciales

$ 11.250.000

Valor m2 ventas multifamiliar $ 3.500.000


El proyecto presenta una utilidad de más de nueve mil doscientos millones de pesos,

para los posibles inversionistas, aun en el caso que se incluyan los costos de

construcción de la plazoleta de la Candelaria.

El flujo operativo del proyecto permite calcular los indicadores de rentabilidad para

determinar si el proyecto es atractivo para los inversionistas privados:

INDICADOR VALOR

Valor Presente Neto $ 7.236.967.550

TIR 18%

Relación beneficio

costo

1,27

Del cuadro se desprende que el proyecto es factible financieramente para los

inversionistas privados. La entidad que realice los proyectos puede asumir la

construcción de la plazoleta de la Candelaria y aun si obtiene los beneficios

esperados para un proyecto de este tipo.

En un segundo escenario se analizó la viabilidad financiera de los proyectos

inmobiliarios en estrato cuatro y la posibilidad que financien la plazoleta de la

Candelaria.

En este escenario se realiza el mismo ejercicio para un estrato menor -4- por lo que los

valores de venta del metro cuadrado de los proyectos inmobiliarios varía, como se

aprecia en la tabla siguiente:



VARIABLE VALOR

Valor Suelo M2 $1.604.000

Valor m2 ventas locales

comerciales

$ 9.000.000

Valor m2 ventas multifamiliar $ 2.800.000

El estado de resultado del proyecto indica que con los supuestos asumidos da una

pérdida de $402.433.311, con un valor presente neto negativo de -$1.762.449.386,

mostrando que en estas condiciones no es rentable para un inversionista asumir las

cargas que se deriven de la construcción de la plazoleta de la Candelaria.

En el caso que no se asuman las cargas de la plazoleta el proyecto inmobiliario si es

viable financieramente, con una utilidad de $ 2.286.023.384 y un valor presente neto

de $ 560.283.110.

3.9.10. Esquema operativo y coordinación interinstitucional

El Área Estratégica Umbral del Cerro está concebida según un esquema de

participación público-privada basada en las siguientes premisas sobre el rol de los

actores involucrados:

La norma por sí sola no garantiza la transformación de las zonas

reglamentadas, especialmente en áreas en las cuales no existen condiciones

favorables para la inversión inmobiliaria.

La inversión pública tiene un rol importante en la generación de incentivos

para la inversión mediante la creación de ventajas comparativas de

centralidad, accesibilidad y calidad del espacio público y la infraestructura.

Estas ventajas creadas tienen el propósito de reactivar el mercado inmobiliario

para que sea éste el que produzca la transformación de la zona.

Este esquema no se basa en aspectos especiales de coordinación interinstitucional;

sin embargo, es clara la necesidad de coordinar tres tipos de acción:

a) la formulación y adopción en el POT de la normativa estructural planteada

para el Área Estratégica y su entorno, ya que ésta asegura la creación de un

sector urbano muy diferente al actual, de interés para la inversión inmobiliaria,

caracterizado por la presencia de la Plaza de la Candelaria, el Parque Pie del

Cerro y la Vía Circunvalar del Cerro, además del corredor del SITM que se

encuentra en ejecución.



b) La ejecución del tramo correspondiente del SITM, incluyendo las obras de

adecuación y mejoramiento del espacio público.

c) El proceso de formulación y adopción del Plan Parcial Umbral del Cerro,

dentro del cual adquiere sentido el proyecto inmobiliario de la primera etapa y

que definirá de manera precisa y detallada las condiciones de participación

público-privado y la edificabilidad de los predios.

Cabe destacar que el proyecto de Umbral del Cerro es uno más entre un conjunto

de transformaciones esperadas para la zona, todas ellas asociadas a planes

parciales de gran complejidad. Aunque evidentemente éste es el mecanismo de

gestión adecuado, se hace necesario que la administración distrital formalice la

capacitación de personal técnico y la contratación de asesorías que le permitan

garantizar un control de los procesos; en un mediano plazo es deseable la creación

de una unidad administrativa, jerárquicamente por encima de las secretarías, que se

encargue de la gestión de los planes parciales de renovación urbana en toda la

ciudad y que lidere los distintos aspectos de coordinación interinstitucional. Frente a

la duración del proyecto, se pueden definir etapas que correspondan a las vigencias

de las administraciones distritales actual y futuras, hasta un término de 20 años.

Dado que la iniciación efectiva del proceso es una decisión subordinada a las

prioridades que fije cada administración, los tiempos de ejecución presentan un alto

grado de incertidumbre. Las actividades generales del proyecto inmobiliario se

subordinan al proceso de elaboración del Plan Parcial en una secuencia ordenada

de implementación de fases y componentes, de tal manera que se pueden definir

tres rutas críticas paralelas: la de los estudios técnicos, la de las modelaciones y

diseños y la que organiza los componentes de las dos fases finales (gestión del suelo y

gestión Inmobiliaria. Dicho esquema se presenta en el siguiente cuadro, elaborado

bajo el supuesto según el cual, en ausencia de una entidad encargada de esta

función, la Secretaría de Planeación y sus asesores-consultores liderarían el proceso.



CUADRO 10. PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA UMBRAL DEL CERRO, ESQUEMA DE IMPLEMENTACIÓN

Adaptado de Ciclo de Estructuración y Ejecución de Proyectos de Renovación Urbana, Empresa de Renovación Urbana de Bogotá, 2009

JUSTIFICACIÓN COMUNICACIÓN Y FORMULACIÓN PLAN PARCIAL ADQUISICIÓN PREDIOS DESARROLLO PRODUCTOS

DELIMITACIÓN SENSIBILIZACIÓN INMOBILIARIOS

ESTUDIOS TÉCNICOS ESTUDIOS TÉCNICOS ESTUDIOS TÉCNICOS ADOPCIÓN PLAN PARCIAL GESTIÓN COMERCIAL- Diagnóstico urbanístico - Avalúos - Censo - Preventas

- Actualización información - Estudio títulos - Diagnóstico socioeconómico - Ventas

catastral, precios del suelo, - Levantamientos SIG

demanda inmobiliaris - Evaluación normativa IMPLEMENTACIÓN PGS DEMOLICIONES- Diagnóstico Social - Estudio catastral

- Estudio mercado inmobiliario INCORPORACIÓN PLANOS OBRAS DE URBANISMO- Valoración patrimonio OFICIALES POT

CONSTRUCCIÓN PRODUCTOS

MODELACIÓN PRELIMINAR AJUSTES MODELACIÓN DISEÑOS TRÁMITE LICENCIAS RESTITUCIÓN APORTES- Urbanística - Urbanística - Plan de Gestión Social (PGS)

- Financiera - Financiera - Modelo participación público -

privado

- Proyecto urbanístico

- Proyecto arquitectónico

- Constitución entidad gestora

Secretaría Planeación Secretaría Planeación Secretaría Planeación Secretaría Planeación Secretaría Planeación

Secretaría Infraestructura Secretaría Infraestructura Secretaría Infraestructura Curaduría Fiduciaria

Oficina Asesora Jurídica Oficina Asesora Jurídica Oficina Asesora Jurídica Notarías Constructores

Gerencia Espacio Público Gerencia Espacio Público Curaduría Interventores

Secretaría Participación y D.S. Secretaría Participación y D.S. Secretaría Participación y D.S. Secretaría Participación y D.S. Notarías

Unidad Asesora Servicios Públicos Unidad Asesora Servicios Públicos Fiduciaria Oficina de Registro

EDURBE EDURBE EDURBE

Instituto de Patrimonio y Cultura Instituto de Patrimonio y Cultura

Consultores diseños

Promotores privados Promotores privados Promotores privados Promotores privados Promotores privados

Propietarios y habitantes Propietarios y habitantes Propietarios y habitantes Propietarios y habitantes

GESTIÓN INMOBILIARIA

FASES Y ETAPAS

LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN PRODUCTOS INMOBILIARIOS

ACTORES

PERFIL PRELIMINAR PREFACTIBILIDAD FACTIBILIDAD GESTIÓN DEL SUELO

SUBPRODUCTOS ESTUDIO PREFACTIBILIDAD ESTUDIO FACTIBILIDADESTUDIO VIABILIDAD

COMPONENTES



4. ÁREA ESTRATÉGICA NODO DE SERVICIOS TURÍSTICOS


El Área Estratégica del Nodo de Servicios Turísticos y Plaza del Artesano está

localizada en la franja media noroccidental del Cerro de la Popa y en el contexto del

Modelo de Ordenamiento del Macroproyecto se constituye en un espacio articulador

de un circuito estructurante, que inicia en el muelle del sistema intermodal localizado

en la Laguna del Cabrero, transcurre en la parte baja del cerro a la altura del Paseo

Bolívar , posteriormente se desarrolla a lo largo de la calle Guillermo Posada, para

concluir en el Jardín Botánico.

Su valor estratégico radica en su potencial para el cumplimiento de los siguientes

objetivos:

1) Constituirse en un elemento central para el desarrollo de la comunidad asentada

en La Popa y en un espacio que propicie su integración con la dinámica urbana de

la ciudad.

2) Generar un espacio de interacción entre la comunidad del cerro y la dinámica

social y económica de Cartagena.

3) Conformar un conjunto dirigido a la formación, producción y promoción artesanal,

con servicios que diversifiquen dicha oferta cultural, en perspectiva de constituir un

referente turístico de alta calidad espacial y paisajística.

4) Recuperar el significado de un ámbito morfológico especial, a partir de la puesta

en valor de la Casa del Horno y de la reinterpretación de espacios estratégicos para

el manejo hidráulico y geomorfológico del Cerro.

5) Aportar nuevo espacio público a la estructura urbana de la zona y de la ciudad,

que se caracterice por su dinámica urbana.

Los objetivos propuestos requieren de acometer acciones previas que mitiguen

fenómenos activos de remoción en masa, permitan el manejo de eventos

intermitentes de inundación y posteriormente permitan el desarrollo de obras de

infraestructura que garanticen su articulación con el conjunto de la estructura

urbana.




El área estratégica Nodo de Servicios Turísticos está ubicada al costado occidental

del Cerro de la Popa en el barrio Torices; la porción urbanizada tiene una superficie

de 6.6 hectáreas en la que habitan 765 personas, 755 (98.6%) en estrato 3 (barrio

Torices) y 11 en estrato 0 o Suelo de Conservación Ambiental (1.4%).

La cobertura de servicios públicos es adecuada, el sistema vial es suficiente y se

encuentra articulado al del barrio Torices. La vivienda se encuentra en un nivel

medio de consolidación con materiales rígidos. El área limita por el costado norte con

una sección de talud que presenta un alto grado de deterioro ambiental y presencia

de basuras, además de ser una zona proclive a captar desechos sólidos por

escorrentía y carencia en algunos sectores del servicios de alcantarilladlo. La zona

está definida en el POT como de renovación urbana, situación que la consultoría

asume como oportunidad para llevar al cabo el proyecto mencionado, que además

incluye un estanque de filtración para mitigar el impacto de las aguas de escorrentía

en épocas de lluvia.

El proyecto tendría un énfasis en la prestación de servicios turísticos e incluye la

recuperación de 3.1 ha de taludes y laderas y 0.8 ha para parque y zona verde.

En síntesis, el área estratégica Nodo de Servicios Turísticos se caracteriza socialmente

como un sector relativamente integrado, cercano a núcleos de equipamientos de

soporte, que simultáneamente se presenta como un sector de oportunidad para

integrar social, urbana y ambientalmente al cerro de la Popa con la ciudad y la Pieza

Urbana propuesta.

4.3. ASPECTOS URBANISTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES


La Consultoría propone acciones que aporten a la conformación de la Estructura

Ecológica del Macroproyecto, mediante la conformación de una zona de

protección de laderas (correspondiente al costado nororiental, coincidente con el

polígono que debe contar con acciones de estabilización de talud); de un parque

de filtración y de parques y zonas verdes públicas de carácter zonal, localizados en la

franja occidental del proyecto.



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s SISTEMA AMBIENTAL

- Zonas con cobertura vegetal

- Zonas de protección de laderas y taludes

- Jardín Botánico la Popa

- Estanque de Filtración

- Escorrentias

- Límite Macroproyecto

- Límite Área Estratégica





Uno de los temas centrales del Proyecto que se pretende implementar en el Área

Estratégica es la producción de espacio público y equipamientos que hagan parte

de los sistemas correspondientes, definidos tanto en el Modelo de Ordenamiento

como en la estructura urbana del Macroproyecto.

Se plantea en consecuencia la concepción de un proyecto que permita la

continuidad de la calle Guillermo Posada, a través de la conformación de un sistema

de plazas que confluyan en el parque relacionado con el área de manejo de

inundación y con el Parque Jardín Botánico de la Popa (al suroriente).

La articulación con el sistema de espacio público se constituye en el soporte para

que los equipamientos propuestos tengan directa relación con aquellos

equipamientos de escala urbana localizados en la parte baja del cerro y aquellos

servicios previstos en el Jardín Botánico.


El sistema vial y de movilidad existente es precario y hace parte de un sistema de

accesibilidad zonal que depende drásticamente de la calle Guillermo Posada, en

razón a las condiciones topográficas y de ocupación.

Se propone establecer un sistema jerarquizado de vías que considera la prevalencia

de la calle Guillermo Posada (Vía Arterial V2), mientras perimetralmente prevea un

sistema de vías locales que garanticen la accesibilidad peatonal a los espacios

públicos propuestos.

La calle Guillermo Posada será portadora de movilidad vehicular y debe preverse la

localización de estacionamientos disuasorios que permitan el cambio modal a

movilidad peatonal desde ese punto hasta la parte alta del cerro.



4.3.4. Sistema de Servicios Públicos

Acueducto

Actualmente se cuenta con una cobertura del servicio para 3,7 Ha y la red existente

está ligada al trazado de la calle Guillermo Posada, mientras la proyectada está

prevista en vías paralelas a dicha calle, siendo relevante aquella que se prevé al

oriente, es decir en la parte alta.

Alcantarillado

La condición del servicio actual de alcantarillado muestra que existe una

dependencia drástica del sistema que soporta la calle Guillermo Posada y que en

consecuencia el proyecto debe de un lado incorporar dicha red, pero claramente

las acciones de reconformación geomorfológica y estabilización, así como el manejo

del parque previsto al nororiente, exigen un rediseño del manejo hidráulico.

Energía eléctrica

La totalidad del ámbito donde se localiza el área estratégica cuenta con redes que

suman 0,3 Km.

Gas natural

El entorno inmediato del área cuenta con este servicio. La longitud total de la red es

de 1,1 Km y cuenta con anillos de servicio de ½‟‟ y de ¾‟‟, mientras la troncal en

servicio es de 4‟‟.




4.4.1. Amenazas potenciales

Las acciones de reconformación geomorfológica y estabilización son irrenunciables

dentro de la concepción del Área Estratégica, pues sin ello es imposible acometer la

implementación del Proyecto.

Las acciones más drásticas se prevén en la franja oriental y en el extremo sur del área,

donde es necesario relocalizar viviendas y acometer la reconformación de taludes y

de otra suerte de soluciones ingenieriles que permitan contar con suelo disponible y

susceptible de ser urbanizado.

4.4.2. Fenómenos activos

De acuerdo al estudio general desarrollado por la Consultoría, el área cuenta con

una franja suroccidental que presenta grado de actividad alta a procesos

denudativos y un área predominante que muestra grado de actividad moderado a

dichos procesos.

Ello tiene un reflejo en la definición de acciones prioritarias a acometer dentro de los

procesos de estabilización que el proyecto requiere.

Las franjas suroccidental y nororiental deben ser objeto e acciones de recuperación

de una primera fase. La franja occidental exige relocalización prioritaria,

considerando el grado de restricción alto. La zona media exige procesos de

consolidación, pues presenta grados de restricción bajos.


El área estratégica está compuesta por 105 predios, de los cuales únicamente 3 son

de propiedad pública. Se detectaron 13 predios sin construcción y 71 con

construcciones del mismo propietario. Además existen 14 predios con mejoras de

propietario diferente al del predio y 5 grandes predios con conflictos por la

coexistencia de mejoras ajenas y construcciones de los propietarios del predio.


Existen en el área solamente 765 habitantes que corresponden a 156 hogares, en su

casi totalidad clasificados como Estrato 3.





De acuerdo al POT, de las 6,6 Ha que constituyen el área, más del 80% de la misma

(5,3 Ha) tiene tratamiento de Renovación Urbana en Área de Actividad Mixta

(tratamiento acorde a lo definido en la Ley 388 de 1997, excluyendo la relación

explícita con un Área de Actividad). Así mismo y de acuerdo al POT vigente, 0.5 Ha

tiene N tratamiento de Renovación en Área Residencial ilegal, mientras algo más de

media Ha está definida como Suelo de Conservación Ambiental y finalmente, 0,1 Ha

(una pequeña franja del borde occidental), tiene tratamiento de Mejoramiento

Integral parcial en área residencial.

Considerando el carácter estratégico del Área y la situación que actualmente

presenta la misma, en términos de las condiciones geomorfológicas y de ocupación,

la Consultoría propone fundamentalmente dos tratamientos urbanísticos, a través de

los cuales sea posible actuar en la perspectiva de propiciar la realización del

proyecto estratégico. Se trata de la Renovación urbana en la modalidad de

redesarrollo, que debe concretarse a través del instrumento Plan Parcial (para cerca

del 50% del área), mientras algo menos de la mitad del área requiere recuperación

geomorfológica, previa relocalización de viviendas.


El „Área actualmente está definida predominantemente como Área de Actividad

Residencial A, mientras cuenta con un polígono de 0,7 Ha localizado al suroriente que

corresponde a Zonas Verdes de Protección y un polígono de 0,5 Ha localizado al

noroccidente que el POT define como Área de Actividad Residencial B.

La Consultoría considera necesario ajustar el escenario actual de usos y en

consecuencia propone que el 50% del área sea definida como zona protegida

(considerando las condiciones geomorfológicas) y de acuerdo a los componentes

del Proyecto (Plaza el Artesano, Escuela Taller del Artesano y Centro Gastronómico),

propone un Área de Comercio cualificado y dotacionales para el 50% restante. El

proyecto exige la implantación de áreas comerciales y de dotacionales de escala

urbana, lo cual necesariamente solamente puede ser posible en áreas de actividad

que explícitamente permitan usos de dicha escala y que en consecuencia,

normativamente prevean exigencias relacionadas con la generación de espacio

público adecuado para soportar dichas actividades y de cuotas de estacionamiento

y de condiciones de accesibilidad adecuadas.




El POT fija una edificabilidad predominantemente baja que solo permite dos pisos de

altura, mientras para un polígono reducido localizado al noroccidente, prevé

desarrollos de vivienda de hasta cuatro pisos.

El tipo de proyecto propuesto por la Consultoría no exige aumentar la edificabilidad y

considerando que se debe desarrollar a través de Plan Parcial, se plantea una

ocupación que permita la generación de al menos 40% del área Bruta destinada a

espacio público. Tanto el dotacional como el área comercial, requieren tipologías

que no se implantan en edificaciones altas.

4.8. MECANISMOS DE GESTIÓN


Un colegio Taller

Locales comerciales

Un cuerpo de agua artificial para regulación de escorrentías

Una plazoleta

Zonas verdes de humedal y otras

Gestión posible:

Para el caso del Proyecto Estratégico del Nodo de Servicios, los destinos proyectuales

coinciden con los siguientes motivos de utilidad pública, descritos enunciativamente y

sin exclusión de otros posibles:


la educación y recreación;

b) Provisión de espacios públicos urbanos.

c) Ejecución de proyectos de ornato, turismo y deportes.

Sin embargo, aparece un destino que en principio no parece tornarse como motivo

de utilidad pública, cual es aquel de locales comerciales, que por lógica común

constituye un proyecto de interés netamente particular y que, eventualmente,

impediría la adquisición por parte del estado de los inmuebles sobre los cuales se

soporta.



Pero existen, por fortuna, motivos de utilidad pública que permiten o invitan la gestión

asociada de proyectos, como los siguientes:

a) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana

b) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través



esta Ley

Desde luego, la renovación urbana como un tratamiento urbanístico previsto en el

Plan de Ordenamiento Territorial o en algún instrumento que lo desarrolle o

complemente permitiría al estado adquirir los inmuebles propiedad de particulares

involucrados dentro de su delimitación.

Pero también la utilización de instrumentos de gestión para la equidistribución de

cargas y beneficios como las unidades de actuación urbanística, bajo prospectos de

desarrollo, redesarrollo o renovación urbana, darían el motivo de utilidad pública

requerido para la adquisición.

Con respecto a las áreas con tratamiento de Conservación Ambiental, sobre las

cuales aplica un propósito de utilidad pública distinto, se requiere del aval de la

autoridad ambiental competente para modificar la morfología actual del suelo

comprometido.

Cabe destacar que el motivo de utilidad pública de la unidad de actuación

urbanística debe estar antecedido del instrumento de planificación complementaria,

denominado Plan Parcial, por lo que debe explícitamente señalarse como área

determinada del suelo urbano para ese efecto por el Plan de Ordenamiento

Territorial, como efectivamente se encuentra en el artículo 190 del Decreto Distrital

0977 de 2001.

Puesto que el desarrollo del Área Estratégica involucra bienes de uso público, en

especial vías públicas, es necesario acopiar el instrumento de cambio de destino y

canje antes referido, preferiblemente como disposición prevista en el Plan Parcial.

Por otro lado, la propuesta de usos y potenciales de aprovechamientos propuestos

en el proyecto puede verse comprometida al acoger la figura de Plan Parcial, toda

vez que (conforme al artículo 189 del POT vigente) las normas generales son

aplicables a los Planes Parciales, y por disposición legal éstos no pueden, en caso

alguno, contradecir las disposiciones del POT. En consecuencia, deben estos

aspectos deben ajustarse e incluirse en la revisión del POT para potenciar la

liberalidad del Plan Parcial requerido.



Como efecto del desarrollo será necesaria la configuración de una integración

inmobiliaria resultante de la unión jurídica de los predios involucrados, toda vez que

se trata de áreas desarrolladas de suelo urbano.

Respecto de aquellos residentes que, (conforme a la fuente secundaria consultada,

derivada del cruce de registros catastrales 1 y 2), no sean propietarios del suelo, debe

implementarse una estrategia en el marco del Plan de Reasentamiento, reforzada

con postulación a subsidios.

Frente al tema de la población localizada en zonas de riesgo y a la mitigación se

formulan las siguientes precisiones:

1) El Distrito debe involucrar a quienes tengan localización comprometida por

situaciones de riesgo o restricción ambiental a la estrategia general de

reubicación.

2) las obras requeridas para la contención de taludes estarán dentro del marco de

la política general de estabilización que tiene el Distrito.

3) El proyecto requiere del anuncio para evitar que el estado asuma valores

especulativos.

4.9. PROYECTO NODO DE SERVICIOS TURÍSTICOS

4.9.1. El Nodo de Servicios Turísticos dentro del sistema de áreas estratégicas

El Nodo de Servicios Turísticos se constituye en uno de los ámbitos del futuro circuito

turístico de la Popa, que en el contexto del Macroproyecto de Recuperación Integral

del cerro cumple un papel definitivo en el propósito de vincular la población a la

dinámica urbana y de conectar urbanísticamente el cerro a toda la ciudad.

En dicha perspectiva, el Nodo de servicios Turísticos se articula con las otras áreas

estratégicas, bajo la premisa de generar procesos sociales y económicos que se

complementen y se vinculen físicamente, de modo que la estructura urbana no

cumpla solamente funciones puramente infraestructurales, sino que se constituya en

un instrumento eficaz en la integración social que reduzca la actual condición de

segregación territorial.

En ese sentido, el Nodo es la antesala del Jardín Botánico y de una serie de eventos y

ámbitos que en conjunto, constituyen un sistema ambiental y funcional, que se oferta



con un carácter multifuncional y plural, tanto a la población de Cartagena como a

la dinámica turística del municipio.

El Nodo es al mismo tiempo un ámbito de acceso al cerro desde la parte baja del

cuadrante noroccidental, que hace parte de un circuito urbano del que hacen parte

los muelles de la Laguna del Cabrero y del Caño Juan de Angola, las estaciones del

SITM y el sistema vial arterial del Paseo Bolívar y el conjunto de elementos que

constituyen el soporte físico natural enmarcado en el contexto amplio de la pieza

urbana.

El área estratégica tiene 6.6 Ha e involucra 105 predios, los cuales actualmente se

conectan con la estructura urbana existente, principalmente a través de la calle

Guillermo Posada y de un sistema de caminos que no presentan las condiciones

físicas y funcionales más adecuadas, en razón a que están afectados por fenómenos

de remoción e inundación.

El Área Estratégica correspondiente a este Nodo, opera también como un ámbito de

oferta de parqueaderos, donde se prevé el cambio de la movilidad vehicular a la

peatonal, tal como lo exige la apuesta que el Macroproyecto hace, en relación con

la protección y valoración de los elementos propios de un paisaje cultural de este

tipo.


EL Macroproyecto determinó esta Área Estratégica en función de la concreción del

Modelo de Ordenamiento planteado y de la perspectiva que surge de considerar el

cerro como un Paisaje Cultural, con toda la carga patrimonial que dicho concepto

contiene.

Su destinación para la conformación de un Nodo de Servicios Turísticos responde a las

conclusiones del proceso técnico y de socialización del Macroproyecto, en

perspectiva de las condiciones que se espera generar, lo que prevalece

ampliamente sobre consideraciones que puedan remitirse exclusivamente a la

solución a problemáticas físicas, urbanísticas y sociales actuales.

El Área Estratégica del Nodo de Servicios Turísticos y Plaza del Artesano está

localizada en la franja media noroccidental del Cerro de la Popa y en el contexto del

Modelo de Ordenamiento del Macroproyecto se constituye en un espacio articulador

de un circuito estructurante, que inicia en el muelle del sistema intermodal localizado

en la Laguna del Cabrero, transcurre en la parte baja del cerro a la altura del Paseo



Bolívar, posteriormente se desarrolla a lo largo de la calle Guillermo Posada, para

concluir en el Jardín Botánico. Su valor estratégico radica en los siguientes objetivos:

1) Constituirse en un elemento central para el desarrollo de la comunidad

asentada en La Popa y en un espacio que propicie su integración con la

dinámica urbana de la ciudad.



3) Conformar un conjunto dirigido a la formación, producción y promoción

artesanal, con servicios que diversifiquen dicha oferta cultural, en perspectiva de

constituir un referente turístico de alta calidad espacial y paisajística.


en valor de la Casa del Horno y de la reinterpretación de espacios estratégicos

para el manejo hidráulico y geomorfológico del Cerro.







urbana. En este sentido, es importante decir que la situación existente, presenta

condiciones que deben ser afrontadas previamente al desarrollo de cualquier

proyecto inmobiliario. Dichas condiciones son:

La presencia de dos taludes que presentan manifestación de fenómenos activos

de remoción en masa y la ocupación que ellos presentan en algunos sectores.

La presentación de un área que se empoza intermitentemente, dadas las

condiciones geomorfológicas del entorno, su localización en el contexto del

sistema hidrológico del cerro y condiciones topográficas específicas.

La inexistencia de un sistema vial jerarquizado y cualificado.

Desde la identificación del área estratégica se hace evidente también una serie de

oportunidades y temáticas que pueden aportar a la concreción del Modelo de

Ordenamiento del Macroproyecto. La determinación de un Nodo de Servicios

Turísticos es irrenunciable dentro del esquema general del Macroproyecto, dado el

papel que éste puede cumplir como catalizador del conjunto de proyectos y



actuaciones previstas. Dentro de los criterios para su determinación específica en el

ámbito indicado, se encuentran:

La oportunidad de vincular directamente la parte alta del cerro al sistema de

movilidad general de la ciudad.

La notable conectividad que el área estratégica tiene en relación con los demás

ámbitos del cerro, y de estos con la estructura urbana de la ciudad.

La condición de localización en relación directa con el sistema principal de

movilidad interna del cerro.

La oportunidad de dar respuesta desde un proyecto, a las actuales problemáticas

que generan los problemas físicos del cerro, relacionados con un área inundable

de considerable extensión y con áreas que presentan alta restricción ambiental.

La necesidad de generar una serie de eventos que diversifiquen la oferta turística

del cerro, generando las condiciones necesarias para el acceso de visitantes

desde las condiciones de la infraestructura, las características y la escala de las

actividades que se desarrollen y el aumento del tiempo promedio de permanencia

de visitantes.

La posibilidad de generar un espacio de interacción social y de desarrollo de

actividades económicas para los residentes del cerro, a través de la formación

técnica y la promoción de actividades formales.

Las potenciales condiciones paisajísticas que puedan generarse desde la

reconformación geomorfológica del medio físico del área estratégica y su relación

directa con ámbitos de alto valor ambiental.

El bajo grado de consolidación del edificado y la necesidad de reubicar

población por efecto de la mitigación de fenómenos activos de remoción en

masa.

La respuesta a problemas propios de las condiciones del medio físico natural se

constituye en una oportunidad de proyecto urbano y de integración de la

población residente a la dinámica urbana de la ciudad.



De acuerdo al POT, de las casi cinco hectáreas que constituyen el ámbito de

proyecto, más del 80% tiene tratamiento de Renovación Urbana en Área de

Actividad Mixta (tratamiento acorde a lo definido en la Ley 388 de 1997, excluyendo

la relación explícita con un Área de Actividad). Así mismo y de acuerdo al POT



vigente, media Ha tiene tratamiento de Renovación en Área Residencial ilegal,

mientras algo más de media Ha está definida como Suelo de Conservación

Ambiental y finalmente, 0,1 Ha (una pequeña franja del borde occidental), tiene

tratamiento de Mejoramiento Integral parcial en área residencial.

Considerando el carácter estratégico del ámbito de proyecto y la situación que

actualmente éste presenta, el tratamiento de renovación urbana es el más

adecuado para garantizar la producción de espacio público e infraestructuras

necesarias, a través del instrumento Plan Parcial.

Usos del suelo

El ámbito de proyecto actualmente está definido predominantemente como Área

de Actividad Residencial A. La Consultoría considera necesario ajustar el escenario

actual de usos de acuerdo a los componentes del Proyecto (Plaza el Artesano,

Escuela Taller del Artesano y Centro Gastronómico), y propone un Área de Comercio

cualificado y dotacionales.

El proyecto exige la implantación de áreas comerciales y de dotacionales de escala

urbana, lo cual necesariamente solamente puede ser posible en áreas de actividad

que explícitamente permitan usos de dicha escala y que en consecuencia,

normativamente prevean exigencias relacionadas con la generación de espacio

público adecuado para soportar dichas actividades y de cuotas de estacionamiento

y de condiciones de accesibilidad adecuadas.

Edificabilidad

El POT fija una edificabilidad predominantemente baja que solo permite dos pisos de

altura, mientras para un polígono reducido localizado al noroccidente, prevé

desarrollos de vivienda de hasta cuatro pisos.

El tipo de proyecto propuesto por la Consultoría no exige aumentar la edificabilidad y

considerando que se debe desarrollar a través de Plan Parcial, se plantea una

ocupación que permita la generación de al menos 40% del área Bruta destinada a

espacio público. Tanto el dotacional como el área comercial, requieren tipologías

que no se implantan en edificaciones altas.



NODO DE SERVICIOS TURÍSTICOS,

MARCO NORMATIVO VIGENTE. ALTURAS Y TRATAMIENTOS POT




Previo a la implementación específica del proyecto, se hace necesario adelantar

acciones que aporten a la Estructura Ecológica del Macroproyecto, mediante la

conformación de una zona de protección de laderas (correspondiente al costado

nororiental, coincidente con el polígono que debe contar con acciones de

estabilización de talud); de un parque de filtración y de parques y zonas verdes

públicas de carácter zonal, localizados en la franja occidental del proyecto.

De acuerdo al estudio general desarrollado por la Consultoría, el área cuenta con

una franja suroccidental que presenta grado de actividad alta a procesos

denudativos y un área predominante que muestra grado de actividad moderado a

dichos procesos. Ello tiene un reflejo en la definición de acciones prioritarias a

acometer dentro de los procesos de estabilización que se requieren.

Las franjas suroccidental y nororiental deben ser objeto e acciones de recuperación

en una primera fase. La franja occidental exige relocalización prioritaria,

considerando el grado de restricción alto. La zona media exige procesos de

consolidación, pues presenta grados de restricción bajos.

Las acciones de reconformación geomorfológica y estabilización son irrenunciables

dentro de la concepción del Área Estratégica, pues sin ello es imposible acometer la

implementación del Proyecto. Las acciones más drásticas se prevén en la franja

oriental y en el extremo sur del área, donde es necesario relocalizar viviendas y

acometer la reconformación de taludes y de otra suerte de soluciones ingenieriles

que permitan contar con suelo disponible y susceptible de ser urbanizado.

Uno de los temas centrales del Proyecto que se pretende implementar en el Área

Estratégica es la producción de espacio público y equipamientos que hagan parte

de los sistemas correspondientes, definidos tanto en el Modelo de Ordenamiento

como en la estructura urbana del Macroproyecto.

Se plantea en consecuencia la concepción de un proyecto que permita la

continuidad de la calle Guillermo Posada, a través de la conformación de un sistema

de plazas y senderos que confluyan en el parque relacionado con el área de manejo

de inundación y con el Parque Jardín Botánico de la Popa (al suroriente).

La articulación con el sistema de espacio público se constituye en el soporte para

que los equipamientos propuestos tengan directa relación con aquellos

equipamientos de escala urbana localizados en la parte baja del cerro y aquellos

servicios previstos en el Jardín Botánico.



El sistema vial y de movilidad existente es precario y hace parte de un sistema de

accesibilidad zonal que depende drásticamente de la calle Guillermo Posada, en

razón a las condiciones topográficas y de ocupación.








NODO DE SERVICIOS TURISTICOS, ESQUEMA GENERAL

Componentes del proyecto Nodo de Servicios Turísticos

Los componentes del proyecto propiamente dicho, se pueden describir de la

siguiente manera:



Escuela Taller de Artes y Oficios Artesanales: apunta a la cualificación laboral de la

población residente en el cerro y de aquella población del municipio que pueda

tener interés en una capacitación de este tipo.

Locales comerciales: es un conjunto de locales destinados a la comercialización

de productos de diversa naturaleza, cuya condición genere un interés del área

como destino comercial de la población de Cartagena y de los turistas.

Edificio de restaurantes: este elemento apunta a la diversificación de oferta de

actividades y servicios turísticos, aprovechando condiciones de localización y

disfrute del paisaje.

Centro Interactivo del Caribe: se trata de un componente que apunta a la

definición de una infraestructura de interés regional y municipal, que se configure

en un destino específico del circuito turístico del cerro. En este edificio se espera

desarrollar actividades que permitan fomentar el interés en el cerro como

elemento fundamental del ecosistema y en el bosque seco tropical como área

ecosistémica de valor mundial.

Plaza del Artesano: este elemento se constituye en el espacio central del proyecto.

Allí se plantea el desarrollo de actividades comerciales y culturales al aire libre. Es

una extensión física y funcional de las actividades urbanas que provienen de la

ciudad y que a partir de la recuperación de la Casa del horno y la cualificación de

la calle Guillermo Posada, permita conformar un sistema de espacio público

debidamente articulado.

Paseo Peatonal: es el elemento que articula la Calle Guillermo Posada y el Nodo.

Se concibe como un elemento estructurante del proyecto cuyo perfil debe permitir

un recorrido cómodo y protegido con arborización, así como el amoblamiento que

garantice condiciones adecuadas para permanencia. El paseo se desarrolla en

una topografía de baja pendiente, pero su diseño especifico debe abordar dicha

condición permitiendo la libre movilidad de personas discapacitadas.

Plaza de parqueaderos: es el elemento funcional de mayor impacto en términos

de dar solución a la accesibilidad vehicular y el cambio al modo de movilidad

peatonal.

Espejo de agua: es el espacio que permita dar manejo al empozamiento

intermitente, pero que tiene carácter de permanencia en el proyecto, como

elemento urbano y paisajístico que vincula el Nodo a la parte alta del cerro.



Plaza sur: es el espacio que sirve de extensión al área de restaurantes y que

desemboca en el espejo de agua.

PROYECTO INMOBILIARIO NODO DE SERVICIOS TURISTICOS


El Nodo está conformado por diferentes elementos:

a. Locales comerciales; b. área de comidas; c. Escuela Taller de Artes y Oficios artesanales; d.

Centro Interactivo del Caribe; e. Plazoleta del artesano (comercio al aire libre).

2. LOCALIZACIÓN

Intersección de la calle Guillermo Posada

3. NORMATIVA

Tratamiento C. Actividad Usos Edificabilidad Parqueos

I.O. I.C. Alturas

Renovación Comercial

Comercio

(Locales

comerciales)

0.1 0.1 1 piso 193

Comercio tipo

(Área de

comidas)

0.03 0.06 2 pisos

Centro

Interactivo del

Caribe

0.02 0.04 3 Pisos

Dotacional

(Escuela Taller de

Artes y Oficios)

0.05 0.1 2 pisos


M2 %

4.1. ÁREA BRUTA (AB) 49000 100

Sistemas generales urbanos Suelo Protegido 15390 31.4

GRA(suelo a restaurar) 7000 0

Subtotal 1 (S1) 15390 31.4

4.2. ÁREA NETA (AN) AB – S1 33610 100


(cargas locales)




Subtotal 3 (S3) 7423 22.1

4.3. ÁREA ÚTIL (AU) AN - S3 - S4 26187

4.4. ÁREA OCUPADA 6625

4.5. ÁREA LIBRE 19562

4.6. ÁREA CONSTRUIDA 10025


USOS M2 %

Locales comerciales 3225 27.2

Área de comidas 1050 8.9

Escuela Taller de Artes y Oficios artesanales 1600 13.5

Centro Interactivo del Caribe 750 6.3

Plazoleta del Artesano 1400 11.8



Parqueaderos 3808 32.2

TOTALES 11833 100

El área útil representa prácticamente la tercera parte del área bruta y las cesiones,

que incorporan espacio público y equipamientos, representan cerca del 40% del

área neta, en razón al objetivo de aportar en estos temas, por encima del estándar

medio exigible a los planes parciales (cerca del 25% del área neta).

En relación con el Proyecto inmobiliario, se apunta a que la estructura urbana y el

equilibrio financiero sean coherentes, considerando la inserción de comercio y

servicios que permitan garantizar la utilidad necesaria para la generación de espacio

público y el núcleo de talleres, que se constituyen las cargas más importantes.

En relación con la proporción de las áreas de proyecto, se resalta lo siguiente:

1) Las vías vehiculares solamente suman 0,3 Ha, pues el proyecto solamente se

encarga de garantizar la accesibilidad vehicular al área de estacionamientos,

con el objeto de favorecer la movilidad peatonal desde este punto hacia el

circuito turístico que conforman en conjunto los proyectos propuestos dentro del

Macroproyecto.

2) El área comercial, el área de restaurantes y el Centro Interactivo, se constituyen

en los elementos generadores de beneficios más importantes (suman 2,2 Ha de

área construida).

3) El área de parqueo (0,4 Ha) se constituye en aprovechable en tanto no se

constituye en cesión y a través de los mecanismos que se determinen, puede

generar recursos en el tiempo.

4) El Centro Interactivo se constituye en elemento determinante del proyecto, tanto

por el potencial turístico que representa como por la relación que puede tener

con el circuito del cual hace parte el Jardín Botánico. Dicho elemento implica

condiciones de permanencia de visitantes, que el comercio o el área de

restaurantes no pueden garantizar.

El proyecto se entiende se adoptaría a través del instrumento Plan Parcial, bajo el

precepto de promover la inversión fundamentalmente privada, con la posibilidad de

alianzas con el sector público para el manejo de la escuela de artesanos, el área de

parqueos y el aprovechamiento económico del espacio público. Este último tema es

importante para alcanzar los objetivos de integración de la población del cerro a la

dinámica urbana y turística. Mientras el comercio que se prevé en los locales

comerciales debe garantizar buena parte del aprovechamiento del proyecto, el



espacio público en cambio, debe garantizar la participación de la población, previo

diseño de los mecanismos y los elementos que puedan permitir su aprovechamiento.


Para el caso del Proyecto Estratégico del Nodo de Servicios, los destinos proyectuales

coinciden con los siguientes motivos de utilidad pública, descritos enunciativamente y

sin exclusión de otros posibles:

a) Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los sectores

de la educación y recreación;

b) Provisión de espacios públicos urbanos.

c) Ejecución de proyectos de ornato, turismo y deportes.

Sin embargo, aparece un destino que en principio no parece tornarse como motivo

de utilidad pública, cual es aquel de locales comerciales, que por lógica común

constituye un proyecto de interés netamente particular y que, eventualmente,

impediría la adquisición por parte del estado de los inmuebles sobre los cuales se

soporta. Pero existen también motivos de utilidad pública que permiten o invitan la

gestión asociada de proyectos, como los siguientes:

a) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana.

b) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a

través de la modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de

reajuste de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas

previstos en esta Ley. Desde luego, la renovación urbana como un tratamiento

urbanístico previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial o en algún instrumento

que lo desarrolle o complemente permitiría al estado adquirir los inmuebles

propiedad de particulares involucrados dentro de su delimitación.

Así mismo, la utilización de instrumentos de gestión para la equidistribución de cargas

y beneficios como las unidades de actuación urbanística, bajo prospectos de

desarrollo, redesarrollo o renovación urbana, darían el motivo de utilidad pública

requerido para la adquisición.

Con respecto a las áreas con tratamiento de Conservación Ambiental, sobre las

cuales aplica un propósito de utilidad pública distinto, se requiere del aval de la

autoridad ambiental competente para modificar la morfología actual del suelo

comprometido. Cabe destacar que el motivo de utilidad pública de la unidad de

actuación urbanística debe estar antecedido del instrumento de planificación



complementaria, denominado Plan Parcial, por lo que debe explícitamente señalarse

como área determinada del suelo urbano para ese efecto por el Plan de

Ordenamiento Territorial, como efectivamente se encuentra en el artículo 190 del

Decreto Distrital 0977 de 2001.

Puesto que el desarrollo del Área Estratégica involucra bienes de uso público, en

especial vías públicas, es necesario acopiar el instrumento de cambio de destino y

canje antes referido, preferiblemente como disposición prevista en el Plan Parcial.

Por otro lado, la propuesta de usos y potenciales de aprovechamientos propuestos

en el proyecto puede verse comprometida al acoger la figura de Plan Parcial, toda

vez que (conforme al artículo 189 del POT vigente) las normas generales son

aplicables a los Planes Parciales, y por disposición legal éstos no pueden, en caso

alguno, contradecir las disposiciones del POT. En consecuencia, deben estos

aspectos deben ajustarse e incluirse en la revisión del POT para potenciar la

liberalidad del Plan Parcial requerido.

Como efecto del desarrollo será necesaria la configuración de una integración

inmobiliaria resultante de la unión jurídica de los predios involucrados, toda vez que se

trata de áreas desarrolladas de suelo urbano.

Respecto de aquellos residentes que, (conforme a la fuente secundaria consultada,

derivada del cruce de registros catastrales 1 y 2), no sean propietarios del suelo, debe

implementarse una estrategia en el marco del Plan de Reasentamiento, reforzada

con postulación a subsidios.

Frente al tema de la población localizada en zonas de riesgo y a la mitigación se

formulan las siguientes precisiones:

a) El Distrito debe involucrar a quienes tengan localización comprometida por

situaciones de riesgo o restricción ambiental a la estrategia general de

reubicación.

b) Las obras requeridas para la contención de taludes estarán dentro del marco de

la política general de estabilización que tiene el Distrito.

c) El proyecto requiere del anuncio para evitar que el estado asuma valores

especulativos.

El desarrollo del área tendrá un impacto social muy alto dado que pretende vincular

a la Comunidad en el circuito económico de la ciudad y en el desarrollo del



Macroproyecto. Por tanto, para financiarla se puede pensar en obtener recursos de

plusvalía proveniente de la zona comercial que se construiría y de la asignación de

cargas a los inversionistas de los proyectos inmobiliarios. Por otra parte, se puede

vincular al SENA para la capacitación de las personas que se integren al proyecto en

temas de oferta de servicios turísticos, gastronomía, idiomas, etc.

El desarrollo del área tendrá un impacto social muy alto dado que pretende vincular

a la Comunidad en el circuito económico de la ciudad y en el desarrollo del

Macroproyecto. Por tanto, para financiarla se puede pensar en obtener recursos de

plusvalía proveniente de la zona comercial que se construiría y de la asignación de

cargas a los inversionistas de los proyectos inmobiliarios. Por otra parte, se puede

vincular al SENA para la capacitación de las personas que se integren al proyecto en

temas de oferta de servicios turísticos, gastronomía, idiomas, etc.

Estrategia de Financiación Nodo de Servicios Turísticos

Area estratégica Fuente

Financiación

Infraestructura

Financiación

Mantenimiento

Financiación

programas

Acompañamiento

Gestión

Nodo de servicios

turísticos

Plusvalía

Planes parciales:

cargas y

beneficios

Corporación

con Ingresos

Marca “La

Popa: Circuito

turístico

cultural-

ecológico

Concesiones

locales,

restaurantes

SENA

ONG: Socios

Corporación

Entidades

Distritales

Corporación


A continuación se presenta un análisis de la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios

privados con el fin de determinar si es viable que financien los equipamientos públicos

sugeridos para el área estratégica: Plazoleta del Artesano, Escuela Taller de Artes y el

Centro Interactivo.

Es importante destacar que los supuestos del modelo financiero son los mismos

descritos en el análisis del área estratégica del Umbral del Cerro.

Los proyectos inmobiliarios plantean construir locales comerciales de estrato 4

En primer término se presenta el resumen de las áreas que se consideraron:



Resumen Áreas Proyectos Inmobiliarios

NODO DE SERVICIOS AREA M2

Locales comerciales 3225

Área de comidas 1050

Escuela Taller de Artes y Oficios artesanales 1600

Centro Interactivo del Caribe 750

Plazoleta del Artesano 1400

Parqueaderos 3808


En el cuadro siguiente se presentan los valores de las variables que se utilizaron:

VARIABLE VALOR

Valor Suelo M2 $ 349.008

Valor m2 ventas locales comerciales $ 9.000.000

El proyecto es rentable los posibles inversionistas aunque asuman las cargas previstas,

lo cual era de esperarse dado que el precio del suelo es muy bajo con relación al

precio de venta por metro cuadrado de los locales comerciales.

El flujo operativo del proyecto permite calcular los indicadores de rentabilidad para

determinar si el proyecto es atractivo para los inversionistas privados:

INDICADOR VALOR

Valor Presente Neto 1.259.424.934

TIR 22%

Relación beneficio costo 1,19

Un VPN de $1.259.424.934 con una TIR de 22.5 es suficientemente atractivo para los

inversionistas privados, por lo que el proyecto se podría ejecutar con las condiciones

financieras planteadas y con las cargas de la plaza del Artesano y la plazoleta de

comidas.



5. ÁREA ESTRATÉGICA LOMA FRESCA


La propuesta de esta área estratégica es el resultado del análisis desarrollado en el

documento de diagnóstico e incorpora y precisa nuevos elementos de la estructura

ecológica o suelo protegido, de los sistemas vial y de transporte, del sistema de

espacio público, de los servicios públicos domiciliarios –principalmente acueducto y

alcantarillado- y algunos elementos normativos necesarios para las labores de gestión

de suelo en el marco de la utilidad pública del Macroproyecto. El área debe ser un

proyecto modelo de relocalización en sitio de la población objeto del programa de

reasentamiento.


En consecuencia con el valor estratégico, el objetivo principal es la consolidación del

uso residencial y de construcción de vivienda nueva (VIP y VIS) para la relocalización

de familias, desde un enfoque y desarrollo urbano que garantice la permanencia de

sus habitantes y de la mejora de las actuales condiciones de vida y protección del

medio ambiente. Lo anterior, dado que la propuesta implica la reubicación de un

grupo de viviendas en función del concepto “alto grado de restricción ambiental” y

la compra de algunos predios necesarios para la regularización de los perfiles viales

actuales y de espacios para la construcción de nuevo espacio público,

equipamientos básicos de bienestar social y de soporte a las funciones del área

estratégica definida como jardín botánico.

Puesto que el objetivo principal es el de garantizar la permanencia de los habitantes

de Loma Fresca y mejorar sus condiciones actuales de vida y siendo que además, las

características topográficas del sector generan unos valores escénicos inigualables y

que estos redundan en la concreción de un paisaje cultural tal y como lo ha

expuesto la consultoría, Loma Fresca resulta ser el lugar del Cerro en el que se

pueden realizar varios de los objetivos del actual Plan de Desarrollo en articulación

con los propósitos del Macroproyecto, el cual plantea que se implementara un Plan

Integral de manejo del Cerro de la Popa, que se articula con el Plan de Emergencia

Social Pedro Romero, habida cuenta de la necesidad de enfrenar la pobreza, la

carencia de servicios públicos y el desempleo con sus componentes de reubicación y

la inserción de estas ciudadanas y ciudadanos al ciclo productivo.

Además del énfasis en el componente de bienestar social, el PD desarrolla otros

programas orientados a la construcción de infraestructura básica (servicios, vías y



espacio público), protección del medio natural y construcción de nuevos

equipamientos.

Esta combinación de factores, “… pone en el centro del desarrollo el crecimiento

personal y colectivo de los miembros de una sociedad, entendidas las personas

como sujetos de derecho y no como sujetos de necesidades que deben ser asistidos

mediante servicios, sino personas con capacidades que deben ser potenciadas a

través de la ampliación de oportunidades, de tal suerte que se construya autonomía

en el ejercicio de sus derechos, en un marco de libertades tanto negativas como

positivas.” (PNUD-PES, 6, 2009) Posición claramente compartida por la consultoría

especialmente en la estrategia que implica la tarea de favorecer la propiedad para

superar la barrera asistencialista que dialoga con el desposeído. Al respecto la

política agrega “Siguiendo la perspectiva del Desarrollo Humano como referente que

reconoce a las personas como sujetos de derecho, la Política aquí propuesta se

orienta a contribuir a restablecer y garantizar los derechos económicos de la

población en mayor situación de pobreza y vulnerabilidad, y con exactitud el

derecho al trabajo y a la propiedad.”

5.3. ASPECTOR URBANISTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES


De las 24.4 ha que conforman el área, 6.4 son susceptibles de ser incorporadas como

suelo libre con distintos destinos: parques de bolsillo, suelo protegido, senderos

peatonales, entre otros. Como se observa, son suelos de ladera y taludes que por su

naturaleza no deben ser ocupados por construcciones, menos para vivienda. 0.5

entrarían a formar parte del área estratégica Jardín Botánico.


La ausencia total de algún espacio público formal mas allá de la calle es evidente, se

trata entonces, vía Macroproyecto, de derivar nuevos espacios que se comporten

como una red en la totalidad del cerro. El diseño de área incluye pequeñas plazas y

parques, senderos peatonales y un sistema de andenes.


De las 24.4.2 ha del área de los proyectos, 3.5 se proponen consolidar como parte del

sistema vial y de movilidad, destacándose un nuevo corredor ambiental, senderos

peatonales y algunas vías locales que configurarían un nuevo entorno vial. En las

fichas adjuntas se pueden observar las áreas y los trazados, teniendo en cuenta que



este tipo de sistema debe ser observado dentro del marco de la propuesta para todo

el cerro.

5.3.4. Sistemas de Servicios públicos

Acueducto y alcantarillado

La cobertura del servicio de acueducto es bastante alta, esto significa un alto nivel

de consolidación de los asentamientos. En cuanto a alcantarillado se puede observar

en kilómetros las redes tendidas (1.5 Km. igual que en La Paz) y se nota que tan solo

el servicio se presta sobre las vías principales, hecho que frente a los valores

presentados en el diagnostico se presume una cobertura del 50%.

Energía

La cobertura del servicio de energía es baja, según la información cartográfica de la

empresa prestadora, el servicio se presta sobre las vías principales del sector.

Gas natural

La cobertura es casi total, los datos dan cuenta del calibre de la red pero no hace

explicito el porcentaje del área cubierta, no obstante, en el imagen se puede

apreciar que el área amanzanada tiene una cobertura del 100%.





El área presenta un conjunto de fenómenos asociados al riesgo que la consultoría a

definido como amenazas potenciales y/o fenómenos activos. Desde un enfoque de

riesgos esto implica la realización de estudios de detalle, pero que desde un enfoque

urbanístico, orientado a la recuperación integral del cerro, podrían tratarse dentro de

un conjunto de acciones en las que la reubicación de familias y recuperación

geomorfológica no estarían sujetas a un temporalidad incierta dada por los altos

costos de dichos estudios y las cargas asociadas a la gestión institucional.

5.4.2. Grado de Restricción Ambiental y criterios de manejo

A partir del GRA se definieron criterios de manejo asociados a le gestión de suelo

para llevar a cabo los propósitos del proyecto, siendo uno central, el de relocalizar al

mayor número de familias objeto del programa de reasentamiento y consolidar las

formas de hábitat existente que son constitutivas de la identidad del lugar. Es por esto

que Loma Fresca define criterios en consecuencia con este objetivo y procura la

consolidación de 2.4 ha, mejora integralmente 2.2, reestructura para relocalización

8.7 y enfatiza que las construcciones objeto del programa deben serlo dentro de

áreas como Loma Fresca. Se trata de preservar las formas de organización social,

simbólicas, productivas y relacionales con la ciudad.


De las cinco áreas estratégicas definidas por la consultoría Loma fresca es la que

concentra en mayor número de predios, son 708 de 1.118 (63.3%), lo que indica que

esta será la que mayores compromisos en términos de la gestión social requerirá.


De acuerdo con la propuesta de tratamientos, de actividad, de altura y de nuevo

urbanismo, se espera que el estrato no se modifique sustancialmente; el estrato 1, que

ocupa un área de 14.7% sería el propenso a migrar al estrato 2, hecho que representa

una mejoría de la calidad de vida del sector.





El área estratégica de Loma Fresca tiene como objetivo la consolidación del uso residencial,

en esa medida, el tratamiento propuesto es el mejoramiento integral. Este enfoque se aparta

de los tratamientos actuales en los que predomina el Redesarrollo de áreas de alto riesgo y la

Renovación en área de actividad mixta. Se trata de crear condiciones de mínimo

desplazamiento y mayor aprovechamiento del suelo ocupado en términos de la relocalización

de construcciones en riesgo.


En el área se propone que la actividad principal sea Residencia Tipo A (con actividad

económica en la vivienda), es evidente que los pobladores disponen del inmueble como

soporte de su economía generándose un entorno en primer piso dinámico y de integración

social. El POT vigente reconoce este hecho y la propuesta en consecuente con el mismo


Se propone preservar la tipología actual de dos pisos con el fin de no generar presión

por nuevo suelo para edificaciones en altura, se trata de conservar las formas de vida

existentes y las formas de organización social tradicionales del sector. Finalmente

cabe aclarar que en principio el área estratégica estaba determinada por un área y

perímetro especifico, pero que de acuerdo con los procesos de gestión asociada a la

consecución de nuevo suelo para los fines expuestos, se ajustó el enfoque de

intervención a la idea de conjunto de proyectos complementarios, con el propósito

de precisar el número de lotes, sus dimensiones y los tipos de tenencia según el rigor

normativo y jurídico requerido para de definición de los instrumentos de gestión.

Tipo de proyecto Área en hectáreas

Km de vía vehicular* 1.2

Km de vía vehicular restringida 2.3

Nuevos equipamientos 0.4

Nuevo SCA 3.1

Nuevo espacio público –plazoletas- 0.4

Tratamiento de redesarrollo –mejoramiento integral- 2.8

Total 10.2

*El propósito principal sobre esta vía es la de construir y mejorar andenes.





Vías vehiculares

Andenes

Senderos

Equipamientos

Suelo de conservación ambiental

Plazoletas

Miradores

Tratamiento POT: Redesarrollo en alto riesgo

Gestión posible:

Al igual que en el Nodo de Servicios y como va a ser consignado para casi todos los

proyectos, es necesario la implementación de las herramientas de enajenación

voluntaria y la expropiación en la forma que se determine, toda vez que los

propósitos proyectuales encuentran, la mayoría de ellos, reflejo en los motivos de

utilidad pública siguientes:



b) Desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, incluyendo los de

legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales diferentes a las

contempladas en el artículo 53 de la Ley 9 de 1989, la rehabilitación de inquilinatos y

la reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo;

c) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de


d) Ejecución de proyectos de producción, ampliación, abastecimiento y distribución

de servicios públicos domiciliarios;

e) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial

f) Ejecución de proyectos de ornato, turismo y deportes;

g) Funcionamiento de las sedes administrativas de las entidades públicas, con

excepción de las empresas industriales y comerciales del Estado y las de las



sociedades de economía mixta, siempre y cuando su localización y la consideración

de utilidad pública estén claramente determinados en los planes de ordenamiento o

en los instrumentos que los desarrollen;

h) Constitución de zonas de reserva para la protección del medio ambiente y los

recursos hídricos;

i) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través



esta Ley

Ahora; bajo la presunción de que existen personas no propietarias que detentan la

calidad de poseedoras o tenedoras en los predios por adquirir, respecto de ellas hay

que implementar alternativas derivadas de un Plan de Relocalización o

compensación y de su postulación a subsidios para vivienda de interés social que les

permitan acceder a una vivienda digna en alguna área del Distrito que provea la

alternativa.

Por otra parte, se trata de un ámbito donde no sólo se materializa obra pública

(equipamientos, vías vehiculares y peatonales, regularización de andenes, etc.) sino

se permite el desarrollo particular del suelo, pues es necesario plasmar una propuesta

de regulación restrictiva a partir de asignación de norma urbanística dirigida a bajos

potenciales de aprovechamiento y orientada necesariamente al uso residencial

como principal y a algunos usos accesorios o complementarios de impacto barrial,

dentro de una política general de mejoramiento del entorno, dentro de lo cual

obviamente cabria el desarrollo de vivienda de interés social.

Con el criterio de desarrollos de baja densidad y poco impacto, una política de

cesiones obligatorias suele provocar ruptura en el equilibrio financiero de los

desarrolladores (incluido, desde luego, el propietario o poseedor que quiere realizar la

actuación urbanística de su interés), por lo que no es deseable imponerla en Loma

Fresca, salvo aquellas cesiones derivadas de actuaciones especificas de

urbanización, entendida como la creación de espacios públicos y privados y la

dotación de infraestructura de servicios públicos y vías públicas, que es lo que

típicamente se predica de proyectos como vivienda de interés social.

Las figuras de reconocimiento de construcciones y de titulación posiblemente

alienten la apropiación del suelo por parte de quienes lo ostentan, con las

particularidades propias de cada instrumento, a partir del saneamiento jurídico

constructivo de su edificación y de la obtención del título de propiedad, que se

encuentra dentro de la figura general de enajenación gratuita de bienes fiscales. Las



personas que puedan ser sujeto de reubicación por factores de riesgo deberán entrar

dentro de la política general de reubicación del Distrito.

No parece necesaria la consideración de instrumentos de planeación

complementarias como planes parciales, porque con la propuesta normativa directa

y la adquisición de predios se consiguen los fines proyectuales citados.

5.9. PROYECTO LOMA FRESCA

5.9.1. Loma Fresca como hábitat a consolidar – rol del proyecto dentro del sistema

de áreas estratégicas

El área estratégica Loma Fresa implica el mejoramiento de las condiciones de hábitat

actual y de las condiciones para la relocalización de familias objeto del programa de

reasentamiento. El rol es socio cultural y de dinámica económica endógena frente a

la expectativa de una ciudad integrada en el propósito común de promover la

riqueza cultural inmueble, mueble e inmaterial de la Popa, de un lugar urbano vivo y

en donde concurren todos los valores cartageneros, es aquí donde la ciudad se

juega su futuro.

El objetivo principal del área estratégica Loma Fresca es la consolidación del uso

residencial a partir de una propuesta urbana que garantice la permanencia de sus

habitantes y la mejora de las actuales condiciones de vida y protección del medio

ambiente.

5.9.2. Localización del proyecto en el área estratégica

El área está ubicada al costado noroccidental del Cerro de la Popa y la conforman

principalmente los barrios Paraíso II, Palestina, Republica del Caribe y una parte de

Torices; son 24.4 hectáreas8 en las que habitan 5.600 personas, 1.283 (22.9 %) en

estrato 3 barrio Torices; 4.091 (73%) en los restantes y se cuentan 226 (4%) habitantes

en estrato 0, suelo que corresponde a una sección de Suelo de Conservación

Ambiental SCA. La mayoría de habitantes en estrato 1 se encuentran en sectores con

baja cobertura de alcantarillado, con vías sin consolidar y en mal estado, vivienda

con bajo nivel de consolidación, sin un sistema de recolección de basuras el cual

deriva en una situación evidente de insalubridad, tal y como se pudo constatar en

trabajo de campo.

8 De acuerdo con recientes ajustes a los polígonos de las áreas estratégicas Loma Fresca disminuyo en

0.4 hectáreas, en una pequeña porción de suelo que entra a formar parte del Jardín Botánico, hecho

que no modifica los cálculos relacionados en los documentos anteriores.



En cuanto a las condiciones ambiéntales estas son en extremo precarias, las zonas de

taludes, escorrentías y áreas con alguna vegetación se encuentran deterioradas,

cubiertas de basura y sin un patrón que permita presumir un sistema ambiental

existente, es por eso que la consultoría propone en este sector un plan de

recuperación de taludes y laderas (6.4 hectáreas), manejo de basuras y de

incorporación de 0.5 ha al área estratégica Jardín Botánico.

5.9.3. Situación de tenencia de los predios

En cuanto a la situación de tenencia de los 84 predios a reubicar dentro del área

estratégica, 40 detentan alguna condición reconocida catastralmente y 44 no

cuentan con información, reiterándose la urgencia de emprender un estudio de

títulos con el fin de sanear su condición inicial para posibilitar posteriores acciones

exigidas en mejoramiento integral como son la construcción de infraestructura

básica, servicios públicos, espacio público y equipamientos.

TENENCIA ÁREA ESTRATÉGICA LOMA FRESCA



Loma Fresca 40

Construcción de propietario diferente al del predio 9

Predio sin construcción 6

Predio con construcción del mismo propietario 9

Sin información 16



En términos de los tratamientos actuales, como indicadores de la situación social y de

imagen futura de la norma, la consultoría identifico, según el POT vigente, 17.5 ha en

el tratamiento Redesarrollo en áreas de alto riesgo lo que significa que la ciudad

procurará una recomposición total de la estructura vigente reemplazándola por otra

sobre la premisa del riesgo para la vida de los habitantes actuales, en contraste, la

consultoría propone en un área de 15.2 ha un nuevo tratamiento: Mejoramiento

integral reestructurarte, implicando una decisión que logre la permanencia del mayor

número de habitantes dentro de un tratamiento que tendría como primera acción la

titulación de predios y consecuentemente obra pública para el mejoramiento de la

calidad de vida. También se propone un tipo de tratamiento denominado

Mejoramiento integral complementario cuya función sería la de facilitar el

aprovechamiento de predios sin ocupar en un ejercicio de consolidación de sectores

con potencial edificable en pequeña escala.

Con respecto al mejoramiento integral, este implica un conjunto de propuestas

orientadas a recomponer el sistema vial, de transporte, espacio público,

equipamientos y de estructura predial y manzanas cuyo fin sería disponer de nuevo

suelo y edificabilidad. De hecho, dentro de Loma Fresca, 84 (8.6% de las actuales)

construcciones deben ser reubicadas dado que se encuentran en máximo Grado de

Restricción Ambiental.

Áreas de actividad y usos del suelo

El área de actividad asignada a este proyecto es Residencial A, con la particularidad

que dentro de la unidad puede darse alguna actividad económica de escala



vecinal, esto, siendo que la residencia en sectores de mejoramiento integral es parte

de la estrategia económica de sus habitantes. Para efectos de la disposición de

áreas comerciales de escala zonal esta podrá darse sobre el corredor de movilidad

Santa Rita vía al convento hasta los límites del perímetro urbano, justo antes de los

espacios definidos para la sede administrativa del Jardín Botánico y dos

equipamientos de asistencia básica: Jardín para la primera infancia (50 cupos) y

centro de atención al adulto mayor (30 cupos)

Edificabilidad

Bajo la modalidad constructiva de vivienda unifamiliar y bifamiliar se preservan las

condiciones iniciales del lugar: máximo dos pisos, factor determinante para garantizar

la permanencia de la población actual.


Para el desarrollo del proyecto inmobiliario, específicamente en relación con la

construcción de VIS, hay que tener en cuenta la siguiente valoración en el cálculo de

áreas según afectaciones, cesiones y ocupación:

a. Luego de realizar las obras de urbanismo, resulta un área útil de 5.4 hectáreas

para nueva vivienda.

b. Dentro de la 7.2 que deben ser consolidadas o mejoradas, 3 hectáreas están

ocupadas por construcciones y 2.2 corresponden a suelo libre que son patios,

traspatios y áreas que pueden entenderse como comunes. Las 2 hectáreas

restantes corresponden a predios sin construcción que pueden ser incorporados

al proyecto con el fin de consolidar manzanas “incompletas”.

c. El área útil de 7.4 Ha, con un Índice de Ocupación de 0,7 genera un área

ocupable de 51.800 m2. Si asumimos en planta un área de 45 metros ampliable a

60 metros para ser desarrollada progresivamente o como unidad básica (cocina,

área social, baño y patio interior) es posible concluir que es viable construir 863

unidades VIS y/o VIP.

d. El área de 45 metros en planta ampliable a 60 corresponde al concepto de

“vivienda optima en VIS” la cual puede ser desarrolla en segunda planta, sea

para un hogar adicional (4 personas) o disponer del primer piso para vivienda

productiva.



LOMA FRESCA, IMPLANTACIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE AREAS



En síntesis, con un potencial de nueva edificabilidad de 863 viviendas, 217 serían para

pobladores de la misma área estratégica (afectación por obra pública y máximo GRA)

y 646 construcciones serian para hogares provenientes de otras áreas del

Macroproyecto.

PROYECTO INMOBILIARIO LOMA FRESCA

DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO INMOBILIARIO Consolidación del uso residencial y construcción de vivienda nueva (VIP y VIS) en lotes disponibles (compra de suelo por obra de interés público) para la relocalización de familias involucradas en el programa de reasentamiento establecido para el Cerro de la Popa.

LOCALIZACIÓN

Manzanas 1 a 69

NORMATIVA

Tratamiento D. Actividad Usos Edificabilidad Parqueos

I.O. I.C. Alturas

Mejoramiento

Integral

reestructurante y

complementario.

Residencial

Residencial con

actividad

económica

0.7 3 2 pisos

Opcional:

máximo uno

por vivienda.

ÁREAS GENERALES, AFECTACIONES Y CARGAS

M2 %

ÁREA BRUTA (AB) 244.000 100.00

MÁXIMO GRA -11.000 0.45

SCA -42.000 17.2

Subtotal 1 (S1) 191.000 78.27

Sistemas generales urbanos Vías vehiculares 0 0

Vías peatonales 0 0

Espacio público 0 0

Equipamientos 0 0

Servicios públicos 0 0

Subtotal 2 (S2) 0 0

ÁREA NETA (AN) AB – S1 191.000 78.27


(cargas locales)

Vías vehiculares 39.000 20.4

Vías peatonales 19.000 9.9


Equipamientos 5.000 2.6


Subtotal 3 (S3) 0 44.37

ÁREA ÚTIL (AU) AN - S3 126.000 100.00

ÁREA OCUPADA 52.000 54.6

ÁREA LIBRE 74.000 45.4

AREAS COMUNES 30% DEL AREA LIBRE -22,200

ÁREA A CONSTRUIR VIP-VIS 51.800 100.00

DISTRIBUCIÓN ÁREAS CONSTRUIDAS SEGÚN USO

USOS M2 %

Vivienda uni bifamiliar 51.800

Parqueaderos (dentro de áreas comunes 30%: 250 en

actividad residencial y 70 en institucional /

equipamientos básicos)

6.600



TOTALES 58.400

PROYECTOS PILOTO

En mejoramiento integral se asumen dos acciones como punto de partida que NO

son imputables al proyecto inmobiliario VIS:

Estudio de títulos y legalización de predios.

Infraestructura y equipamientos básicos. Como en los proyectos de

Metrovivienda Bogotá, el municipio entrega el urbanismo y los constructores

licitan por el área construible.

Luego se programa el mejoramiento de vivienda o construcción de nueva.

Las siguientes son las manzanas que por su condición de precariedad o posibilidad

de consolidar/complementar, se entienden como proyectos piloto. Anexo va imagen

con la localización de las manzanas.

PROYECTO 1: Modalidad Mejoramiento Reestructurante 1: Manzanas 1, 2 Y 3

En esta modalidad se reestructura toda la manzana y todas las VIS resultantes son

nuevas. VIS de 45 metros 2 ampliables a 60.

LOMA FRESCA, PROYECTO PILOTO 1

MANZANA ÁREA TOTAL

M2

ÁREA A

CONSTRUIR

I.O = 0.7

ÁREA

COMÚN

AC= 30%

POTENCIAL

EDIFICABLE

NUEVAS

VIVIENDAS

1 800 500 300 500 8

2 2.000 1.400 600 1.400 23

3 1.400 1.000 400 1.000 16

Total 4.200 2.900 1.300 2.900 47

Proyecto piloto 1: 47 VIS

PROYECTO 2: Modalidad Mejoramiento Complementario 2: Manzanas 43, 45 y 59

En esta modalidad se completan los vacios existentes y se consolidan o mejoran las

viviendas establecidas. VIS de 45 metros 2 ampliables a 60.



LOMA FRESCA, PROYECTO PILOTO 2

MANZANA ÁREA

TOTAL M2

ÁREA CONSTRUIDA

EN PLANTA

(VIVIENDAS

EXISTENTES)

ÁREA

COMÚN

AC= 30%

POTENCIAL

EDIFICABLE

I.O = 0.7

NUEVAS

VIVIENDAS

43 1.600 300 480 820 14

45 2.500 600 750 1.150 19

59 4.100 1.000 1.230 1870 31

Total 8.200 1.900 2.460 3840 64

El Área Común AC se asume para la totalidad de la manzana complementada.

Proyecto piloto 2: 64 VIS

El total de viviendas en proyecto piloto es de 111 VIS (de 863) lo que representa el 13%

del total de proyecto.

5.9.6. Esquema de gestion y financiación

El desarrollo de esta área tiene un componente social y ambiental prioritario ya que

se realizará el proyecto piloto del Programa de Reasentamiento anteriormente

descrito. Este proyecto pretende que a los hogares que se encuentran ubicados en

Loma Fresca se reubiquen en viviendas de interés prioritario construidas en esta área

estratégica.

En la primera fase del reasentamiento, en el muy corto plazo, la financiación deben

realizar las entidades del Distrito, de acuerdo con lo establecido en el Plan de

Desarrollo.

Como se ha explicado, una vez conformada la Corporación y puesta en marcha la

estrategia para captar recursos del sector privado y del público, este proyecto piloto

debe ser prioridad para que la Corporación gestione y financie su desarrollo, con los

aportes a la Corporación y lo recaudado con la tarjeta verde.

En el mediano plazo, la fase final del reasentamiento de las familias podría financiarse

con recursos provenientes de entidades internacionales, gestionados por la

Corporación.



LOMA FRESCA, ESTRATEGIA DE FINANCIACIÓN

FUENTE

FINANCIACIÓN

INFRAESTRUCTURA

FINANCIACIÓN

MANTENIMIENTO

FINANCIACIÓN

PROGRAMAS

ACOMPAÑAMIENTO

GESTIÓN

Entidades Distritales,

Secretaria de Planeación,

Secretaría Infraestructura.

Recursos Corporación

Fundación Santodomingo

Subsidios nación,

Corvivienda

Entidades

Distritales,

Corporación

SENA

ONG: Socios Corporación

Entidades Distritales

Alcaldía,

Corvivienda


El desarrollo inmobiliario propuesto de viviendas de interés prioritario en su fase inicial

piloto constaría de 111 viviendas de 60m2. Los proyectos de este tipo realizados en

Cartagena en los últimos años han tenido un costo promedio por vivienda de 60 m2

de $ 28.500.000, por lo que el costo ascendería a $1.730.540.541.

El valor de la tierra en esta zona es bajo con relación a las demás áreas estratégicas,

el costo del m2 es inferior a $ 268.458, según la información de los predios, por lo que

la adquisición de las tierras tendría un valor de $2.818.809.000.

Dado la importancia de este proyecto piloto la gestión la debe asumir directamente

la Alcaldía en coordinación con la Corporación. Para este proyecto se podría invitar

a la fundación Julio Mario Santodomingo que tiene una amplia experiencia

apoyando proyectos de este tipo en la región Caribe.

En la medida que este proyecto se constituye en el proyecto bandera del programa

de reasentamiento y si cuenta con el apoyo de la Corporación y la Fundación

Santodomingo seguramente propiciará el interés del gobierno nacional para asignar

subsidios a la comunidad.



6. ÁREA ESTRATÉGICA LOMAS DE LA PAZ


El Área Estratégica Lomas de la Paz está localizada en el extremo nororiental del

Cerro de la Popa, y está rodeado por los barrios Daniel Lemaitre, San Francisco, San

Bernardo y Palestina. Asimismo se relaciona con el sector nororiental del Parque

Jardín Botánico del Cerro de la Popa.

El AE incorpora las partes altas de las lomas del barrio La Paz, cuya ocupación

espontánea ha generado un tejido urbano discontinuo e irregular como

consecuencia de la existencia de zonas de alta pendiente, que se encuentran

parcialmente invadidas. La localización y topografía del AE la convierten en hito

potencial de un extenso sector de estratos bajos que comprende principalmente los

barrios San Francisco y San Bernardo, cuyo origen está en las primeras invasiones que

se dieron en el área de la Pieza Urbana de la Popa, en los años sesenta, en terrenos

del antiguo botadero de basura. En estas áreas la dotación de equipamientos es,

como en la mayor parte de la ciudad, insuficiente en lo relacionado con zonas

verdes de uso público y áreas deportivas.

Por su relación con estos barrios, con los del cerro y con el paisaje urbano, la

localización del AE resulta estratégica para la creación de un nodo de

equipamientos de escala zonal que cubra y sirva de soporte físico para la integración

social de la población de los barrios del cerro y los del entorno. Adicionalmente

presenta aún extensas zonas sin ocupar, que tienen un gran potencial para el

desarrollo de vivienda de interés social y prioritario, con miras a la relocalización de

parte de la población que sea reasentada y a la generación de oferta para estratos

bajos.

Para el desarrollo de esta AE se propone un Centro Deportivo Popular que incluya

canchas deportivas reglamentarias, canchas múltiples y piscinas públicas con

servicios complementarios para la formación deportiva. Adicionalmente se plantean

los lineamientos de un Plan Parcial de Renovación Urbana en modalidad

Reestructurante con el fin de regularizar el tejido urbano, proteger las áreas de talud y

cobertura vegetal y legalizar la tenencia y propiedad del suelo. La magnitud de la

intervención hace necesario que la propuesta se implemente en varias etapas o

Unidades de Actuación Urbanística que cubren acciones desde el corto hasta el

largo plazo.




El desarrollo del área estratégica tiene dos objetivos desde el punto de vista social: 1)

promover la construcción de un centro deportivo que aleje a los jóvenes en situación

de riesgo social de comportamientos proclives al conflicto y desestructuración del

entorno comunitario; y 2) generar oferta de vivienda nueva, parte de la cual se

destina a la relocalización de familias provenientes del Cerro de la Popa.

El área está ubicada al costado norte del cerro, principalmente dentro del barrio La

Paz; son 10.9 hectáreas dentro de las que se encuentran 514 construcciones y 2.770

personas. El 84.6% de las construcciones (435) se encuentran clasificadas por el POT

en estrato 1 y el 15.4% en estrato 3 (sector de la parte baja cercano al barrio Daniel

Lemaitre). La definición del estrato se confirmó con la visita en terreno, durante la

cual se detectó un bajo nivel de consolidación de la vivienda, así como un sistema

vial incipiente y sin estructura definida. En algunas zonas donde la vivienda está

dispersa se generan áreas aisladas que son ocupados por jóvenes que fueron

referenciados por los funcionarios de la Alcaldía como miembros de pandillas

vecinales.

La cobertura de acueducto es del 100% y la de alcantarillado se acerca al 50%, en

cuanto a energía eléctrica y gas natural los planos muestran una cobertura casi total

sin que se pueda determinar un porcentaje preciso. Nuevamente el tema basuras es

notorio y se consolida la imagen de un cerro insalubre y con un muy bajo nivel de

apropiación del espacio público.

En síntesis, el área estratégica Loma de la Paz se define por el bajo nivel de

consolidación de su sistema vial y de espacio público, vivienda en condiciones de

precariedad, baja calidad ambiental y ausencia de un sistema de recolección de

basuras. Es la zona reconocida como de mayor presencia de pandillas, hecho

verificado en terreno y que prueba las condiciones de deterioro social y físico que

permiten pensar en el sector como un lugar de oportunidad desde el punto de vista

de la renovación urbana.

6.3. ASPECTOR URBANISTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES


La característica más relevante del AE desde el punto de vista del sistema ambiental

es su topografía irregular. En varios puntos se presentan franjas de pendiente

pronunciada que condicionan drásticamente la continuidad del tejido urbano y la

ocupación. La topografía configura una zona alta en forma de “S” con su parte de



mayor elevación en el sector sur, y unas zonas bajas, de menor pendiente. La

ocupación del AE debe partir de la creación de un sistema ambiental que proteja

estas zonas y la cobertura vegetal existente en las partes altas.

Igualmente forma parte del sistema ambiental la extensa zona verde que forma parte

del Centro Deportivo Popular, localizado en la zona de contacto del AE con el Área

Protegida del Jardín Botánico y con la trama vial principal a través de la Avenida La

María.


En el AE no se encuentra ningún uso dotacional; se propone un nodo de

equipamientos complementarios al Centro Deportivo Popular, localizado en el

extremo sur del Área Estratégica, sobre la Avenida La María. En este nodo se propone

la construcción a mediano plazo de una piscina pública y salones para una ludoteca

infantil y para una casa de atención al adulto mayor.

El conjunto Nodo de equipamientos - Centro Deportivo - Jardín Botánico quedan

directamente relacionados y a partir de ellos se genera una estructura de

equipamientos de escala zonal que se complementa con el megacolegio que se

construirá en la Loma de Peyé.

6.3.3. Sistema vial y de movilidad

El área presenta una trama urbana irregular y discontinua fuertemente condicionada

por la topografía. El proceso de ocupación ha sido espontáneo e informal, por lo cual

los perfiles viales generados por las manzanas catastrales existentes tienen toda clase

de dimensiones. Adicionalmente existe una gran cantidad de senderos consagrados

por el uso.

El POT preveía prolongar una de las vías de mayor continuidad hacia el sur con

jerarquía de Vía Colectora (V-3); el trazado preliminar de dicha vía no se adapta a la

topografía y no ha sido construida.

Se plantea una nueva estructura vial y de movilidad basada en una Vía Colectora

que retoma parte del trazado de la propuesta en el POT pero conectando con la

Avenida La María. Adicionalmente se propone un subsistema de Vías Locales

principales definidas con base en su continuidad y en la función adicional de

delimitar las principales zonas de protección de taludes del sector.



6.3.4. Sistemas de Servicios Públicos

Acueducto

El AE corresponde a la Sectorización Faldas de la Popa; existe capacidad de

prestación normal del servicio hasta la cota 70 m.s.n.m. y con intermitencia entre las

cotas 70 y 80 m.s.n.m. A pesar de que las partes más altas del AE están a la altura de

la cota 60, aún existen algunas áreas sin servicio en la parte alta, pero no hay

problemas de viabilidad técnica de extensión de las mismas.

Alcantarillado

Las redes existentes cubren la totalidad del Área Estratégica. Cabe destacar que

desde 2003 la empresa Aguas de Cartagena ha realizado importantes inversiones en

e área con el fin de asegurar la cobertura y calidad del servicio.

Energía

En la actualidad existen redes matrices en las zonas bajas del Área Estratégica. La

realización de la propuesta de Renovación Urbana haría necesaria la extensión de

redes de energía domiciliaria y alumbrado público.

Gas Natural

Existe cobertura en la totalidad del Área Estratégica.



Las zonas más altas y de mayor pendiente presentan un grado moderado de

susceptibilidad a procesos erosivos y de remoción en masa. En las zonas de talud se

empieza a presentar actividad moderada en procesos denudativos asociados a la

acción antrópica. La estrategia de renovación urbana propuesta tiene entre sus

objetivos ambientales asegurar la protección de estas áreas y revertir los procesos y

dinámicas nocivos.

6.4.2. Grado de restricción ambiental

La totalidad del Área Estratégica presenta un Grado de Restricción Ambiental bajo o

muy bajo, lo cual significa que desde el punto de vista ambiental resulta apta para la

urbanización y/o densificación dentro de un marco de protección de laderas y

taludes.




La información catastral del Área Estratégica no está actualizada; a mayo de 2010 las

cartas del IGAC únicamente registran algunos predios de las partes bajas, parte de

ellos de propiedad pública y aparentemente arrendados o invadisos, puesto que se

registran construcciones (mejoras) de propietario diferente al del predio. A pesar de

no representar una superficie significativa, estos predios corresponden a las áreas en

las que se planteará la construcción de Viviendas de Interés Prioritario para la

relocalización de familias provenientes de zonas con alta restricción ambiental del

Cerro de la Popa.

6.6. ESTRATOS SOCIOECONÓMICOS Y POBLACIÓN

El área estratégica alberga en total 2.770 habitantes en 514 construcciones. Existe un

claro predomino de población de Estrato 1 (84,6% de la población), y una zona

reducida al norte del AE que corresponde a Estrato 3. Cabe destacar que a pesar de

la baja ocupación con construcciones de buena parte del área, la densidad bruta

actual en las casi 11 Hectáreas llega a algo más de 253 habitantes/Ha

(aproximadamente 51 viviendas / Ha).



El POT definía la mayor parte del área como de Redesarrollo en áreas de alto riesgo.

Sin embargo, la consultoría detectó que en la zona la susceptibil idad a amenazas y

la presencia de fenómenos activos son moderadas, a pesar de que en algunos

puntos existe deterioro de los taludes que caracterizan el área. Por otro lado, la

ocupación informal de la zona ha venido generando un entorno urbano

desarticulado, con graves deficiencias de espacio público, vías y equipamientos,

donde además se presentan serios problemas de pandillismo e inseguridad que

llegan al extremo de constituir un territorio vedado para la población no residente. En

consecuencia, la totalidad del Área Estratégica se define como Renovación Urbana

en modalidad Redesarrollo, con el fin de implementar un Plan Parcial con varias

Unidades de Actuación a desarrollar en el corto y mediano plazo, mediante el cual

racionalizar el tejido urbano, asegurar la protección de las zonas de talud y generar

oferta de equipamientos, vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario

para parte de la población del Cerro de la Popa que sea objeto de reasentamiento.




El POT contempla dos áreas de actividad: 1) Área de Actividad Residencial Tipo A,

que cubre la mayor parte de la zona y corresponde a vivienda unifamiliar bifamiliar

con estándares de estacionamientos, áreas de predios y viviendas correspondientes

a estratos bajos y 2) Área de Actividad Residencial Tipo B, en el extremo nororiental

del área, en la cual se permiten, en concordancia con los desarrollos de barrios

vecinos, vivienda multifamiliar con estándares medios.

El Macroproyecto divide el Área Estratégica en cuatro zonas funcionales definidas:

El área del Centro Deportivo Popular, que incorpora canchas reglamentarias y

múltiples.

El área dotacional, que incluye una piscina pública y usos complementarios para

atención al adulto mayor.

La zona para vivienda unifamiliar tipo VIP para la población objeto de

reasentamiento proveniente de los barrios del Cerro de la Popa.

La zona alta de las lomas, en la cual se propone vivienda tipo VIS de nivel medio,

en edificios multifamiliares.


En concordancia con las normas sobre uso del suelo, el POT define alturas máximas

de 2 pisos para las Áreas de Actividad Residencial Tipo A y de cuatro pisos para las de

Actividad Residencial Tipo B. El Macroproyecto plantea una altura máxima de dos

pisos para los usos dotacionales y de vivienda unifamiliar, y de cuatro pisos para las

áreas de uso residencial multifamiliar. En la zona destinada a VIP se define un lote

mínimo de 72 metros cuadrados, con frente de 6 metros, Para la vivienda multifamiliar

se adoptan las normas generales de edificabilidad vigentes para uso residencial Tipo

B – Multifamiliar en lo referente a predios, aislamientos y estacionamientos,





Centro deportivo popular

Cesiones obligatorias

Zonas protegidas de nivel local (Taludes)

Vías propuestas

Proyectos de vivienda en conjuntos multifamiliares

Vis unifamiliar

Gestión posible:

Continuando con la lógica expresada de la necesidad constante de adquisición de

inmuebles por parte del estado, se acude a la valoración de los motivos de utilidad

pública que soportan su aplicación en Lomas de la Paz.

Así, entonces, los motivos concordantes serían enunciativamente los siguientes:



b) Desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, incluyendo los de

legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales diferentes a las

contempladas en el artículo 53 de la Ley 9 de 1989, la rehabilitación de inquilinatos y

la reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo;

c) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de


d) Ejecución de proyectos de producción, ampliación, abastecimiento y distribución

de servicios públicos domiciliarios;

e) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial

f) Funcionamiento de las sedes administrativas de las entidades públicas, con

excepción de las empresas industriales y comerciales del Estado y las de las

sociedades de economía mixta, siempre y cuando su localización y la consideración

de utilidad pública estén claramente determinados en los planes de ordenamiento o

en los instrumentos que los desarrollen;



g) Constitución de zonas de reserva para la protección del medio ambiente y los

recursos hídricos;

i) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través



esta Ley;

j) El traslado de poblaciones por riesgos físicos inminentes.

Pero, aparte de la intención de adquisición de suelo, se trasluce con evidencia la

intención de permitir desarrollos con altura o edificabilidad elevada, por lo que no

solo debe constituirse la causal de adquisición cuando se trate de proyectos de

vivienda del estado, sino la regulación normativa urbanística que permita los

potenciales ideados, sea por cuenta de proyectos públicos, privados o mixtos.

Y como se trata de una intervención total del sector determinado, pues es quizás

necesario la determinación del instrumento de Plan Parcial y, como efecto, de

Unidades de Actuación Urbanística, como ejercicio de repartos de cargas y

beneficios para que se atraiga inversión privada y, entre otros efectos y conforme a la

estrategia especifica, se involucre a los propietarios, poseedores y tenedores actuales

del suelo como parte del proyecto o simplemente se les reditúe económicamente el

valor de su interés, todo como parte de la estructuración financiera y urbanística de

los repartos.

Al sugerir desarrollo de proyectos de vivienda multifamiliar, en particular, el

instrumento de cesiones obligatorias adquiere mayor relevancia porque es la manera

como se obtendría, por vía directa y en sitio, los diversos destinos generales de tal

concepto, que son vías, áreas verdes, servicios comunitarios y áreas recreativas,

constituyendo así bienes de uso público que satisfacen necesidades colectivas,

aumentando sustancialmente los indicadores de espacio público efectivo y sin

necesidad de apropiar recursos públicos para la adquisición del suelo necesario.

No se realiza valoración de propósitos de legalización urbanística, reconocimiento de

construcciones o titulación toda vez que la intervención es integral, lo que genera,

por efecto, reasentamiento en sitio y la debida titulación pero de orden civil. El efecto

presumible es un ejercicio práctico de integración jurídica de los inmuebles

involucrados que permita la mejor distribución espacial y funcional.

El proyecto puede comprometer la necesidad de cambio de destino de algunos

bienes de uso público existente, por lo que debe mantenerse la opción de sustituirlos



por otros de características equivalentes o superiores, previa motivación del acto

legal que corresponda.

En la medida que este proyecto tiene un perfil social dirigido a una población

vulnerable, podría gestionarse financiación internacional a través de la Corporación.

También se puede vincular a las distintas ONG que trabajan en la zona, bajo la

coordinación de la Corporación. Esto con el fin de asegurar el mantenimiento de las

instalaciones en el largo plazo.

Estrategia de Financiación Loma de la Paz

Area estratégica Fuente

Financiación

Infraestructura

Financiación

Mantenimiento

Financiación

programas

Acompañamiento

Gestión

Loma de la paz Financiación

Internacional

:

ONG

Alcaldía

ONG: Socios

Corporación

Entidades

Distritales

Corporación

Alcaldía


Este valor no es alto y por el impacto que generaría en un grupo vulnerable de la

Comunidad es posible gestionarlo ante la Comunidad Europea o directamente ante

un gobierno. El éxito de la gestión dependerá de la credibilidad de la Corporación y

los resultados que haya presentado

6.9. PROYECTO CENTRO DEPORTIVO LA PAZ

6.9.1. Loma de la paz dentro del sistema de áreas estratégicas

El circuito de intervenciones periféricas al Cerro de la Popa se completa con el

proyecto de Loma de La Paz. El área de intervención está localizada al nororiente del

cerro y comprende dos zonas diferenciadas:

a) La zona baja, situada hacia el suroccidente del área, limita con San Francisco y

San Bernardo, dos barrios habitados por población de estratos bajos y

caracterizados por su gran precariedad en cuanto a espacios públicos,

equipamientos y calidad de la vivienda; y

b) La zona alta, hacia el norte, de muy baja ocupación y rodeada de barrios de

estratos medios bajos y medios.



Los dos subsectores mencionados tienen en común su escasa consolidación

urbanística y la presencia de ocupaciones informales, algunos sin servicios públicos.

Dicha ocupación ha generado un tejido urbano discontinuo e irregular, en el cual se

alternan las zonas ocupadas y los grandes vacíos urbanos. Desde el punto de vista

social, existe una percepción generalizada de la zona como un “gueto” aquejado

por altos niveles de inseguridad. Cabe recordar además que a este marco de

marginalidad se suma el hecho de que los registros catastrales de la zona sólo se

encuentran actualizados en una mínima parte, por lo cual la información sobre

propiedad y tenencia del suelo es precaria.

Las condiciones descritas, unidas a las grandes ventajas de centralidad actual y sobre

todo futura del área justifican el tratamiento de Renovación Urbana por Redesarrollo

para la zona. Se propone la creación de usos dotacionales públicos, viviendas de

interés prioritario y vivienda de estratos medios. El proceso de renovación debe estar

soportado por la racionalización de la malla vial y la infraestructura de servicios

públicos. La inversión en dotacionales públicos y vivienda social responde a la

premisa según la cual los elementos del sistema de áreas estratégicas deben generar

articulaciones con el entorno del Cerro de la Popa, caracterizadas de acuerdo a las

necesidades de cada sector de la periferia del mismo.


El proyecto propuesto dentro del marco del esquema de renovación urbana

formulado por la consultoría para el área estratégica tiene un contenido

esencialmente social: se plantea la construcción de un centro deportivo como

equipamiento de escala zonal que sirva prioritariamente a los habitantes del cerro y a

los de los barrios adyacentes al mismo por el lado de la Ciénaga de la Virgen (San

Francisco, San Bernardo y la María, principalmente).

Este equipamiento se concibe como primera etapa de un Plan Parcial que se

estructura con base en dos zonas:

a) La parte baja del área se destina a inversión en equipamientos y vivienda de

interés social y prioritaria, ésta última aprovechando los terrenos existentes de

propiedad del Distrito de Cartagena, y con el propósito de incorporar los

desarrollos de vivienda a la fase de mediano plazo del programa de

reasentamiento planteado por la consultoría.

b) Para la parte alta se propone un desarrollo residencial multifamiliar de estratos

medios en concordancia con las características del entorno norte del sector.



ÁREA ESTRATÉGICA LOMAS DE LA PAZ: ESQUEMA GENERAL



La transformación prevista para la zona no será viable mientras no se creen

condiciones urbanísticas que atraigan la demanda y permitan incorporar el suelo del

área al mercado inmobiliario. La consultoría propone en ese orden de ideas la

construcción de una vía colectora con la doble función de proteger el talud principal

de la loma y asegurar la accesibilidad a las zonas altas. Esta vía opera igualmente

como generatriz del futuro trazado urbano.

La implementación de la propuesta para el área estratégica se organiza en 6 etapas,

de las cuales las tres primeras corresponden al centro deportivo y a la construcción

de viviendas del programa de reasentamiento, y las restantes, previstas para un plazo

no inferior a diez años, a los conjuntos de vivienda multifamiliar de la parte alta.

ÁREA ESTRATÉGICA UMBRAL DEL CERRO:

ETAPAS DE IMPLEMENTACIÓN PLAN PARCIAL






Se propone el Tratamiento de Renovación urbana en modalidad Redesarrollo,

con el fin de configurar una estructura urbana funcional en cuanto a espacio

público, movilidad y equipamientos, la cual se requiere para soportar los

desarrollos residenciales propuestos para el mediano plazo.

El elemento principal de la estrategia de renovación es la construcción de una

vía colectora que cumple una doble función: 1) como vía de acceso a la

parte alta y elemento de conectividad del sector con el sistema vial principal,

y 2) como elemento que delimita y asegura la proyección del talud principal

de la Loma de la Paz.

6.10.2. Áreas de Actividad y usos del suelo

La reconfiguración de la zona se basa en la creación de tres áreas de actividad:

a) El Área de Actividad Institucional Grupo 2 (mediano impacto, compatible con la

vivienda), destinado al Centro Deportivo de La Paz. Este uso, que constituye el

proyecto inmobiliario a desarrollar en una primera etapa, configura un núcleo

zonal de equipamientos que debe soportar la consolidación de un uso residencial

formal.

b) Un Área de Actividad Residencial Tipo B, destinada a vivienda de interés social y

vivienda de interés prioritario, que consta de dos sub-zonas: 1) la que

corresponde a las manzanas de alta pendiente que colindan con los usos

dotacionales, para los cuales se plantea uso de vivienda multifamiliar; y 2) la

correspondiente a las estrechas franjas de terreno ocupable que bordean las

partes bajas de los taludes, para las cuales se definió un uso de vivienda

unifamiliar de interés prioritario.

6.10.3. Edificabilidad

Afectaciones

El Área Estratégica presenta importantes afectaciones por la vía colectora

principal planteada y por el Centro Deportivo de La Paz. Estos elementos son parte

de los sistemas generales - estructurantes y por lo tanto deben incorporarse en los

Planos Oficiales y en las Normas Estructurantes del POT, pero no constituyen carga

para los futuros desarrollos mediante plan parcial.



Alturas

Las alturas máximas permitidas son cuatro pisos para vivienda multifamiliar y dos

pisos para vivienda unifamiliar y usos dotacionales.

Tipología edificatoria

Para las zonas de vivienda unifamiliar se adopta la misma tipología de casas

pareadas que se utiliza en el Macroproyecto de Ciudad Bicentenario; la unidad

básica tiene un área similar, aunque se prevé la posibilidad de ampliación futura a

dos pisos.

Para la vivienda multifamiliar se propone una tipología de bloques lineales a una

sola crujía, con corredor sobre una de las fachadas; esta tipología se adapta a los

requerimientos del clima y la topografía.

La configuración del centro deportivo se basa en una construcción de gran

tamaño tipo galpón que alberga una cancha cubierta con posibilidad de

graderías, complementado por un bloque lineal de servicios complementarios y

administración

Subdivisión predial mínima

La subdivisión predial propuesta para las zonas de uso residencial obedece a las


El lote para vivienda unifamiliar de interés prioritario es de 6 metros de frente

por 1º metros de fondo.

Para los desarrollos multifamiliares, se busca incentivar desarrollos de estratos 3

y 4, cuya oferta actual incluye equipamientos como piscinas, gimnasios y áreas

libres cualificadas; estos desarrollos se deben implementar en predios de área

no inferior a 2.500 m2, en proyectos de conjunto que permitan aprovechar la

edificabilidad a pesar de las características de la topografía.



6.11. MODELACIÓN URBANÍSTICA

El Área Estratégica Lomas de la Paz es la más extensa del macroproyecto, con un

Área Bruta de casi 9,5 Hectáreas. Sin embargo, una buena parte de ella (2.65 Ha)

corresponde a taludes y laderas que se deben declarar áreas protegidas no

urbanizables. Adicionalmente, la propuesta para el desarrollo del área genera otras

cargas generales importantes por cuenta de la vía colectora general y de los

equipamientos y espacios públicos propuestos. Por estas razones el Área Neta

urbanizable es de algo más de 55.000 metros cuadrados.

La necesidad de generar una estructura urbana nueva conservando un bajo

porcentaje de las vías existentes y construyendo las restantes hace que las cargas

locales por ese concepto lleguen a más del 23% del área neta, con lo cual el Área Útil

llega a 42.620 m2.

CUADRO 20. PROYECTO INMOBILIARIO CENTRO DEPORTIVO LA PAZ

1. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Cancha múltiple cubierta, cancha de fútbol, piscina pública e instalaciones

complementarias. Primera etapa de implementación del Área Estratégica Loma de la Paz

2. LOCALIZACIÓN

Manzana 1 Área Estratégica Loma de la Paz

3. NORMATIVA GENERAL ÁREA ESTRATÉGICA

Tratamiento E. Actividad Usos Edificabilidad Parqueos

I.O. I.C. Altura máx.

Renovación

Urbana x

Redesarrollo

Institucional

tipo 2

Dotacionales

públicos 0.2 0.2 2 pisos

1 / 50 m2 const

Residencial A Vivienda

unifamiliar 0.5 1.0 2 pisos

1/ 10 viviendas

Residencial B Vivienda

multifamiliar 0.3 1.2 4 pisos

1/ 70 m2 const

1/ 210 m2 const

4. ÁREAS GENERALES PLAN PARCIAL

M2 %

4.1. ÁREA BRUTA (AB) 94.866 100.00

Sistemas generales urbanos

(Cargas generales no

Incluidas en planes

parciales)


Áreas protegidas 26.595 28.03




Subtotal 1 (S1) 39.125 41.24

4.2. ÁREA NETA (AN) AB – S1 55.741 100.0


(cargas locales)








Subtotal 3 (S3) 13.121 23.54

4.3. ÁREA ÚTIL (AU) AN - S3 - S4 42.620 100.00

4.4. ÁREA OCUPADA 22.066 39.59

4.5. ÁREA LIBRE 33.675 60.41

4.6. ÁREA CONSTRUIDA 60.130 107.87

5. DISTRIBUCIÓN ÁREAS GENERALES SEGÚN USO

USOS M2 %

Vivienda unifamiliar 9.584 22.48

Vivienda multifamiliar 9.076 21.29

Parqueaderos cubiertos 2.154 5.06

Dotacionales públicos 1.252 2.94

Parques y canchas deportivas públicas y

comunes

20.554 48.23

TOTALES 42.620 100.0

6. PROYECTO INMOBILIARIO: DISTRIBUCIÓN ÁREAS CONSTRUIDAS POR EDIFICACIÓN Y USO

Uso Área

ocupada

Pisos Área

construida

Cancha de fútbol 3.120 0 0

Cancha múltiple cubierta 600 1 600

Servicios y administración 200 1 200

Ludoteca juvenil 364 2 728

Parque infantil 3.582 0 0

Piscina pública

descubierta

351 0 351

TOTALES N.A. 19.610


La consultoría desarrolló un modelo indicativo de urbanización para el futuro Plan

Parcial, que constituye un insumo para la fase de definición de viabilidad del mismo.

En dicho modelo se mantiene una ocupación global de algo menos del 40% (es

decir, un Índice de Ocupación de 0,4) y un Índice de Construcción de 1.07. Estas

cifras son el resultado de un esquema que protege la cobertura vegetal y la

geomorfología de las laderas y taludes con el fin de evitar que los problemas

generados en barrios como Nariño, Loma Fresca o Paraíso se repitan en Lomas de la

Paz. Es claro que la realización de un Plan Parcial como el propuesto sólo será viable

en un mediano o largo plazo, cuando la Pieza Urbana de la Popa esté consolidada

como sector urbano de grandes ventajas comparativas.

5.5. ESQUEMA DE GESTION Y FINANCIACIÓN

En esta área se pretende desarrollar en el corto plazo un centro deportivo que busca

generar un impacto entre los jóvenes de la zona. En la medida que este proyecto

tiene un perfil social dirigido a una población vulnerable, podría gestionarse



financiación internacional a través de la Corporación para el Desarrollo del Cerro de

la Popa.

También se puede vincular a las distintas ONG que trabajan en la zona, bajo la

coordinación de la Corporación. Esto con el fin de asegurar el mantenimiento de las

instalaciones en el largo plazo.

CUADRO 21. PROYECTO LOMA DE LA PAZ,

ESTRATEGIA DE FINANCIACIÓN

AREA

ESTRATÉGICA

FUENTE

FINANCIACIÓN

INFRAESTRUCTURA

FINANCIACIÓN

MANTENIMIENTO

FINANCIACIÓN

PROGRAMAS

ACOMPAÑAMIENTO

GESTIÓN

Loma de la paz Financiación

Internacional

ONG

Alcaldía

ONG: Socios

Corporación

Entidades Distritales

Corporación

Alcaldía


El centro deportivo que se desarrollaría tendría las siguientes especificaciones:

CUADRO 22. PROYECTO LOMA DE LA PAZ, AREAS.

USO M2

Cancha de fútbol 3.120

Gimnasio y cancha múltiple cubierta 600

Vestieres, cafetería, servicios 200

Ludoteca juvenil 364

Parque 3.582

Piscina descubierta 351

TOTAL 8.217

Los costos se pueden apreciar en el cuadro siguiente:

CUADRO 23. PROYECTO LOMA DE LA PAZ, COSTOS.

COSTO TOTAL

Cancha de fútbol 229.868.359

Gimnasio y cancha múltiple cubierta 507.435.000

Vestieres, cafetería, servicios 169.145.000

Ludoteca juvenil 307.843.900

Parque 501.480.000

Piscina descubierta 296.595.000

Valor Total 2.012.367.259



Este valor no es alto y por el impacto que generaría en un grupo vulnerable de la

Comunidad es posible gestionarlo ante la Comunidad Europea o directamente ante

un gobierno. El éxito de la gestión dependerá de la credibilidad de la Corporación y

los resultados que haya presentado.

Por último, para incentivar a los inversionistas privados a participar en el desarrollo de

los proyectos inmobiliarios planteados en las áreas estratégicas, es pertinente revisar

los estímulos a la realización de los proyectos de renovación urbana otorgados por el

Gobierno Nacional, y los otorgados por el Distrito de Cartagena.

Sobre los primeros, se tiene que el Artículo 207-2 del Estatuto Tributario vigente dispone

que la utilidad obtenida por la enajenación de los predios resultantes de la ejecución

de proyectos a que se refieren los literales b) y c) del artículo 58 de la Ley 388 de 1997,

reglamentadas por el Decreto 2755 de 2003, estará exenta del impuesto sobre la

renta en cabeza de la sociedad fideicomitente-beneficiaria.

En concreto, se hace referencia a las siguientes actividades específicas:

1. Desarrollo de vivienda de interés social, incluyendo proyectos de legalización de

títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales, la rehabilitación de inquilinatos y la

reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo

(literal b) del artículo 58 de la Ley 388 de 1997);

2. Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de

espacios públicos urbanos (literal c) del artículo 58 de la Ley 388 de 1997).

No obstante, el goce del beneficio tributario exige, sin excepción alguna, la creación

de un patrimonio autónomo con finalidad exclusiva, por un término igual a la

ejecución del proyecto y su liquidación, sin que exceda en ningún caso de diez (10)

años.

Respecto a las exoneraciones tributarias a nivel local, es preciso que el Distrito de

Cartagena establezca medidas que fortalezcan la generación de proyectos de

renovación en el Cerro de la Popa, tales como:

1. Congelamiento de precios de los inmuebles,

2. Reducir o exonerar del impuesto predial

3. Reducir o exonerar del impuesto de industria y comercio.

Actualmente se encuentra vigente la exoneración del impuesto de Delineación a la

Construcción a los proyectos de vivienda de interés social conforme a lo dispuesto en

el Acuerdo No. 041 de diciembre 21 de 2006. Por disposición del Concejo de

Cartagena todos los proyectos de edificación destinados a vivienda de interés



social, ejecutados a través del Fondo de Vivienda de Interés Social y a los ejecutados

por el Concejo Distrital de Cartagena de Indias D. T. y C., constructores del sector

privado, tanto para obras nuevas y obras de urbanismo en cualquier zona se

encuentran exonerados del impuesto de Delineación a la construcción. Dicho

Acuerdo ordena expresamente a las Curadurías Urbanas Distritales que procedan a

reconocer esta exoneración en la liquidación del impuesto de Delineación a la

Construcción, previa certificación expedida por el Fondo de Vivienda de Interés

Social y Reforma Urbana Distrital “Corvivienda” de que se trata de un proyecto de

vivienda de interés social, según lo establecido en la Ley 9 de 1989, la Ley 3 de 1991 y

la Ley 388 de 1997.

6.12. ESQUEMA OPERATIVO Y COORDINACIÓN INTERINSTITUCIONAL

El desarrollo del Área Estratégica de Lomas de la Paz tiene varios aspectos en común

con los expuestos para el caso de Umbral del Cerro; en este caso puede afirmarse

también que para el logro de los objetivos planteados un cambio de norma no es

suficiente, y que en consecuencia el rol de la inversión pública como generador de

nuevas dinámicas inmobiliarias es determinante.

Sin embargo, el rol actual y potencial de las zonas y por tanto las posibilidades

inmobiliarias de una y otra son muy diferentes. Lomas de la Paz es una zona bastante

particular, pues a pesar de encontrarse muy cerca del centro de la ciudad se ha

mantenido ajena a toda demanda inmobiliaria y ha mantenido un nivel alto de

ocupación informal, en parte debido a su proximidad a los barrios de estratos bajos y

origen informal de San Francisco y San Bernardo. Esta informalidad llega a tal extremo

que la información catastral sobre tenencia y propiedad del suelo cubre sólo un

mínimo porcentaje del sector.

La consultoría plantea un escenario futuro de referencia; sin embargo, en una etapa

inicial se requiere asegurar que la zona entre en el marco de la formalidad y la

legalidad mediante acciones coordinadas en los siguientes campos:

a) Formulación y adopción en el POT de la normativa estructural planteada para el

Área Estratégica y su entorno, incluyendo en los sistemas generales la vía

colectora propuesta y el área del Centro Deportivo La Paz.

b) Actualización de información catastral y ejecución de un programa de titulación.

c) Implementación de un programa de reasentamiento de las familias que ocupan

terrenos de propiedad pública con construcciones de gran precariedad.

d) Inversión social representada en la construcción del Centro Deportivo de la Paz.



Cabe recordar que las estrategias de Renovación Urbana propuestas en el marco del

Macroproyecto se suman a otras iniciativas anteriores que se encuentran en mora de

ser formuladas técnicamente, como son los planes parciales de Bazurto, Loma de

Peyé, y los derivados del Macroproyecto de la Ciénaga de la Virgen. La magnitud de

estas intervenciones hace evidente que la dinámica urbana y social de Cartagena

en los próximos diez años dependerá en buena parte del manejo que se le dé a la

problemática de la renovación urbana de la Pieza Urbana de la Popa. La

coordinación que se requiere para lograr la transformación efectiva de la zona

desborda las capacidades técnicas y organizativas de la actual estructura

administrativa, por lo cual la consultoría destaca nuevamente la necesidad de crear

una entidad específica que tenga esta función como parte delo liderazgo de la

administración en la ejecución orgánica de una política de renovación urbana que

se revela como determinante para el futuro de Cartagena.



ANEXO 1. PROYECTO DE INSERCIÓN DEL MACROPROYECTO EN EL

ACUERDO DE REVISIÓN DEL POT



A. JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO DE ACUERDO COMO PRODUCTO CONTRACTUAL A

PARTIR DE LOS TÉRMINOS DE REFERENCIA

La conceptualización del macroproyecto urbano para la recuperación integral del

Cerro de la Popa en el Distrito de Cartagena de Indias tiene legalmente un contexto

que puede tornarse reducido en materia de las expectativas que, bajo un ejercicio

amplio de planificación, deben proponerse para la solución de problemáticas y,

desde luego, para el reconocimiento y proyección de dinámicas de actividades

sobre el suelo y los potenciales de aprovechamientos, que no pueden ser

evidenciados a partir de la estimación centrada unívocamente en la protección,

recuperación y proyección del suelo en su dimensión de valor ambiental.

Se hace necesario que las decisiones territoriales para proyectar el control y

desarrollo estratégico del sector circundante con el suelo de conservación del cerro,

tenga alcances de planificación prospectiva en ámbitos como los sistemas

estructurantes y atributos que comprometen, consecuencialmente, decisiones

estructurales del Plan de Ordenamiento actual en materia de clasificación del suelo,

tratamientos, usos e instrumentos complementarios de planificación y aquellos

necesarios de gestión y financiación.

Esta circunstancia perceptiva se evidencia al momento de analizar

pormenorizadamente el POT, razón por la cual se hace necesario hacer explicita

mención de tales contenidos vigentes, así:

La figura denominada Macroproyecto Urbano está preceptuada por el artículo 114

de la Ley 388 de 1997 en los siguientes términos:

“ARTICULO 114. MACROPROYECTOS URBANOS. La ejecución de

actuaciones urbanas integrales se desarrollarán mediante

macroproyectos urbanos.



Los macroproyectos urbanos son el conjunto de acciones técnicamente

definidas y evaluadas, orientadas a la ejecución de una operación

urbana de gran escala, con capacidad de generar impactos en el

conjunto de la estructura espacial urbana de orientar el crecimiento

general de la ciudad.(,,,)”

De la lectura de la norma pretranscrita se interpreta que la determinación de un

macroproyecto en un municipio o distrito no es un instrumento legal específico sino

que constituye el señalamiento de un ámbito territorial que debe ser desarrollado a

través de un instrumento de planificación de escala intermedia denominado Plan

Parcial.

En ese orden, la norma ídem expresa en su artículo 19 el alcance conceptual de un

plan parcial cuando señala lo siguiente:

“ARTICULO 19. PLANES PARCIALES. Los planes parciales son los instrumentos

mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de

los planes de ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y

para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las

que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística,

macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con

las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los

términos previstos en la presente ley.” (Subrayado fuera de texto)

Y, finalmente, la misma ley establece en el numeral 5 del artículo 27, como acto

jurídico por el cual se adopta un plan parcial, aquel de Decreto Municipal, respecto

del cual la competencia natural y obvia de adopción corresponde al alcalde

Alcalde Municipal o Distrital.

En igual sentido se expresa el Decreto Nacional 2181 de 2006, por el cual se

reglamentan parcialmente las disposiciones relativas a planes parciales contenidas

en la Ley 388 de 1997 y se dictan otras disposiciones en materia urbanística

El Plan de Ordenamiento del Distrito de Cartagena de Indias, Decreto Municipal 0977

de 2001, acoge esta figura para orientar un ejercicio de planificación con escala más



detallada, constitutivo de norma complementaria dentro de la jerarquía de la norma

urbanística en Colombia.

El Cerro de la Popa es un espacio territorial distrital escogido por el POT como

macroproyecto urbano (delimitado cartográficamente conforme al plano de

tratamientos urbanísticos), según mención precisa de los artículos 97 y 98, así:

“ARTICULO 93: ACTUACIONES URBANAS INTEGRALES Y MACROPROYECTOS

COMO INSTRUMENTOS ESTRUCTURALES DE GESTION. Las actuaciones

urbanas integrales de carácter estructural que serán llevadas a cabo en el

territorio del Distrito Turístico y Cultural de Cartagena de Indias son las que

describen en los siguientes artículos.

(…)

ARTICULO 98: RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA.

Comprende el área delimitada en el Plano de tratamientos del presente

Plan.

OBJETIVOS: Son objetivos de este macroproyecto los siguientes:

Recuperar ecológica y paisajísticamente el Cerro de la Popa y destinarlo

al sostenimiento de la biodiversidad, captación de dióxido de carbono, la

recreación, educación y al mantenimiento de su valor paisajístico.

Realizar un ordenamiento de sus faldas mediante la definición de áreas en

zonas de riesgo y de aquellas zonas pobladas que con tratamiento de

mejoramiento integral puedan incorporarse al territorio de manera

Favorecer el desarrollo recreativo y turístico, teniendo en cuenta el

patrimonio cultural inmueble constituido por el Convento Colonial de la

Popa, y su localización estratégica como mirador de la ciudad.

COMPONENTES: Son componentes de este programa los siguientes :

Recuperación de la cobertura vegetal.

Restitución geomorfológica de las áreas que lo requieran.

Valoración como elemento del paisaje urbano.

Diseño del Parque y la vía circunvalar para delimitarlo.

Restauración del patrimonio cultural inmueble.

Inventario de viviendas en alto riesgo.

Delimitación de áreas susceptibles de relocalización interna de la

población.

Dotación de servicios públicos, equipamiento y espacio público.

Definición de acciones tendientes a reforestar las áreas que se desalojen y

a garantizar su restitución.

Plan de Gestión para las amenazas y riesgos.”(Subrayado fuera de texto)



Debe destacarse que el artículo 98 (pretranscrito) consagra objetivos y componentes

que enfocan, con absoluta precisión, el sentido esencial del Macroproyecto de

Recuperación Integral del Cerro de la Popa.

Así, entonces, por lógica deducción jurídica, ha de entenderse que este último debe

ser implementado con respeto absoluto de sus objetivos y componentes, a través de

un plan parcial que será adoptado mediante decreto del Alcalde Distrital.

Pero para reforzar el ejercicio deductivo, al observar el POT se encuentran

disposiciones que consagran el desarrollo del Macroproyecto por vía de la adopción

del instrumento de plan parcial, así: los artículos 525, 526 y 527 dan cuenta profusa

que los macroproyectos en el Distrito de Cartagena de Indias se desarrollan a través

de plan parcial, cuyos contenidos generales deben ser los previstos en el artículo 529

que señala:

ARTICULO 529: CONTENIDOS MÍNIMOS DE LOS PLANES PARCIALES. Los

Planes Parciales establecidos por este Decreto serán objeto de

reglamentación por parte del Alcalde Mayor de la ciudad, principalmente

en lo que respecta a:

La delimitación precisa del área de influencia de cada uno de ellos.

La definición precisa de los objetivos específicos que se propondrá

cada uno de ellos, en consonancia con lo dispuesto en el presente

Decreto y que deberán tenerse en cuenta como determinantes de

su expresión concreta para efectos del aprovechamiento resultante

de los inmuebles objeto de las operaciones o actuaciones

urbanísticas previstas por los mismos, el suministro, ampliación o

mejoramiento del espacio público y de todos los demás aspectos

previstos por la ley.

Las normas urbanísticas específicas que se dispondrán para el área

de influencia correspondiente, las cuales deberán versar sobre los

usos específicos del suelo, de conformidad con las normas

generales urbanísticas definidas por este Decreto, intensidades de

ocupación y construcción, retiros, aislamientos, empates y alturas

de las edificaciones.

La definición del trazado y características del espacio público y las

vías de la red vial secundaria; de las redes secundarias de

abastecimiento de servicios públicos domiciliarios; la localización de

equipamientos colectivos de interés público o social como templos,

centros docentes y de salud, complementarios del contenido



estructural del Plan de Ordenamiento Territorial adoptado por este

Decreto.

La adopción de los instrumentos de manejo del suelo, captación de

plusvalías, reparto de cargas y beneficios, procedimientos de

gestión, evaluación financiera de las obras objeto de la operación

determinada por los mismos y su programa de ejecución y

financiamiento.

En todo lo que adicionalmente se considere pertinente, de acuerdo

con los objetivos y estrategias dispuestos para su formulación.

Pero, paralelamente, además de dejarse en claro que los macroproyectos urbanos se

desarrollan a través de planes parciales y señalar cuáles son los contenidos de estos

últimos, el POT también consagra contenidos que deben involucrar aquellos (los

macroproyectos) en artículos como el 93 (sobre alcances temáticos), el 536, el 537 y

538, estos tres últimos que determinan:

“ARTICULO 536: DEFINICION DE ACTUACIONES URBANAS INTEGRALES Y

MACROPROYECTOS CONEXOS. Hacen parte de este Título las actuaciones

urbanas integrales y los macroproyectos que adelante se describen y que

consisten en el desarrollo de algunos programas y proyectos encaminados

a realizar los objetivos y estrategias generales que los inspiran.

ARTICULO 537: De conformidad con la ley, las actuaciones urbanas

integrales aquí contempladas reúnen las siguientes características:

Su ejecución garantizará un impacto sobre los objetivos y

estrategias de ordenamiento previstos por el Plan de Ordenamiento

Territorial y también sobre la calidad de vida y la organización

espacial de la ciudad, habiendo sido evaluadas debidamente por

los estudios técnicos que les dan soporte.

Integrarán componentes de gestión urbana del suelo y de la acción

sectorial del distrito sobre la estructura espacial de la ciudad.

Contemplarán mecanismos para la actuación conjunta y

concertada del sector público con el sector privado en su

desarrollo y complementación.

ARTICULO 538: MACROPROYECTOS. Las actuaciones urbanas integrales

aquí previstas se ejecutarán mediante los macroproyectos conexos a ellas,

los cuales se definen como el conjunto de acciones técnicamente

definidas y evaluadas, orientadas a la puesta en marcha de las

operaciones urbanas a gran escala previstas por las mismas y que tienen

la capacidad de generar los impactos que con ellas se busca producir en

el conjunto de la estructura espacial urbana y que habrán de orientar,

regular y controlar el crecimiento de la ciudad.



PARAGRAFO: CARACTERISTICAS DE LOS MACROPROYECTOS. Son

características de los macroproyectos las siguientes:

Contemplan el desarrollo de acciones orientadas a permitir la

solución integral y coordinada de los problemas sobre los cuales

buscan intervenir directamente;

Vinculan a los diferentes proyectos que los componen las diversas

instancias públicas y privadas a quienes les conciernen sus

finalidades, mediante la utilización de mecanismos de concertación

idóneos para el efecto, que serán convenidos por las partes

involucradas en su ejecución; y,

Establecen procedimientos mediante los cuales el distrito

participará en la captación de plusvalías urbanas resultantes de las

acciones urbanísticas contempladas en su desarrollo, así como una

equitativa distribución de cargas y beneficios entre todos los

agentes involucrados en sus operaciones.

A modo de conclusión es posible esbozar, conforme al hilo conceptual hasta aquí

realizado, que gran parte del Cerro de la Popa está determinado y delimitado

cartográficamente como un macroproyecto urbano que debe ser desarrollado a

través del instrumento de plan parcial, conforme a los contenidos dispuestos por el

POT al respecto y, por ende, el acto jurídico por el cual se adopta corresponde a un

decreto distrital acogido, como competencia natural y legal, por el Alcalde Distrital.

Pero respecto del Cerro y su entorno también hay aproximaciones conceptuales y

cartográficas dispuestas por el POT desde enfoques diversos, así:

A. El artículo 25 sobre identificación y localización de las áreas de protección y

conservación de los recursos naturales paisajísticos del Distrito y medidas de manejo

de las áreas de protección, refiere el cerro (en su numeral 3) de la siguiente manera:

“...Comprende el área del mismo, que aparece delimitada en el Plano de

Área de Protección, que hace parte integrante de este Decreto. Esta área

de protección deberá ser recuperada ecológica y paisajísticamente y

destinar el sostenimiento de la biodiversidad, captación de dióxido de

carbono, la recreación, educación y al mantenimiento de su valor

paisajístico.

Para su recuperación será objeto de un Macroproyecto, cuyos objetivos y

componentes forman parte del presente Decreto. Se prioriza su manejo

ambiental y el de la zona de riesgo. Una vez recuperada se mantendrá un



control para evitar su deterioro y tendrá una administración dedicada a la

atención de su manejo y la prestación de servicios a los visitantes; para tal

efecto el Distrito deberá elaborar y adoptar por decreto un reglamento

específico. (…)” (Subrayado fuera de texto)

B. El artículo 13, que describe el modelo de ocupación territorial de Cartagena de

Indias, involucra el Cerro de la Popa como parte del sistema natural, estableciendo

como finalidad del mismo sistema aquella de la conservación, recuperación,

permanencia y adecuada utilización de los recursos naturales, la biodiversidad, la

preservación del agua y de un ambiente sano y saludable para la población.

Pero, además, el mismo artículo establece el cerro de la Popa como parte del

sistema de nodos del distrito dentro de la zona Caribe o zona norte, y al efecto,

describe dicha zona de la siguiente manera: “ Histórica y Cultural, se desarrolla en el

territorio insular de la ciudad. Conformado por el Mar Caribe, la Bahía de Cartagena

y el sistema de caños, lagunas y ciénagas. Tiene su origen en la ciudad fundacional

que alberga el mayor porcentaje del patrimonio inmueble del Distrito y constituye la

centralidad primaria de la ciudad. Se identifica por las actividades comerciales,

turísticas y portuarias. Forma parte de ella el sistema orográfico del Cerro de la Popa.”

C. El artículo 33, sobre riesgo por fenómenos de remoción en masa, señala dentro de

los rangos de susceptibilidad y en relación con cerro la Popa lo siguiente

“(…) 1. Susceptibilidad alta:

Son zonas con susceptibilidad alta a la remoción en masa, las zonas

escarpadas con pendientes superiores a 17º, que presentan erosión

evidente con agrietamientos profundos. Estas zonas están afectadas por

extracción de materiales y construcción de viviendas.

Los sectores mas afectados se encuentran en el costado suroriental y

occidental sur del cerro de la Popa, barrios El Cielo, Nariño, Los

Comuneros, el sector del Nuevo Bosque (Las Colinas - Manzanares) y el

sector sur del Cerro Albornoz.

2. Susceptibilidad moderada:

Son zonas con susceptibilidad moderada a la remoción en masa, las zonas

con pendientes mayores a 17º, con actividad antrópica pero con drenaje

natural en buen estado.



Son evidentes el sector nororiental del cerro de la Popa, en los barrios San

Francisco, La Maria y sus alrededores; oeste y suroeste del mismo Cerro, en

los barrios Nariño y Keneddy. También el sector oriental del Cerro Marión,

en los barrios Andalucía, Nueve de Abril y Las Brisas; el sector norte y

noreste del basurero de Henequén y el sector occidental del Cerro

Albornoz.

3. Susceptibilidad baja:

Son zonas con susceptibilidad baja a la remoción en masa, las zonas de

ladera con pendientes de 7º a 16º , con actividad antrópica mínima y que

conserva la cobertura vegetal.

La parte superior trasera del Cerro de la Popa. En el sur de la de la ciudad,

los barrios Carmelo, San Pedro Martir, El Educador y Maria Cano. En el

Cerro Marión algunos sectores de los barrios Amberes, La Conquista,

Nueve de Abril, Andalucía, Armenia, Zaragocilla y Piedra de Bolívar; con

evidencia de reptación de suelo.

D. En materia de amenaza por fenómenos sísmicos, el artículo 35 destaca que

“…Ingeominas ha presentado la existencia de una falla cubierta entre el norte del

Cerro de la Popa que se alinea con el arroyo de Ternera, atravezando el Caño Juan

Angola, Canapote, Daniel Lemaitre por el sur, San Francisco, la Ciénaga de la Virgen,

entrando a la zona suroriental entre La Playa y Fredonia, las Palmeras y Villa Rosita.”

E. Respecto de la susceptibilidad a la licuación de suelos, señala el artículo 37, que

tal condición se encuentra en terrenos del sector Pie de la Popa, entre otros.

F. El artículo 52, sobre suelos de protección localizados en suelo urbano, define la

porción del territorio del cerro de la Popa, conforme al plano respectivo, como área

de protección y conservación de los recursos naturales y paisajísticos.

G. El artículo 84, sobre áreas y elementos constitutivos del espacio público distrital, lo

señala como área constitutiva del sistema natural, dentro de aquellas que hacen

parte del subsistema orográfico Distrital.

H. El artículo 86, sobre zonas recreativas de escala Distrital, desde luego reconoce al

parque de la popa con tal condición.



I. Dentro del capítulo X (programas prioritarios) de la segunda parte del POT, sobre los

contenidos estructurales, aparece el artículo 102 que, en materia de programas de

vivienda, refiere lo siguiente:

“ARTICULO 102: PROGRAMA DE VIVIENDA. El objetivo de este programa es

el de atender el déficit cualitativo y cuantitativo en Cartagena, mediante

la ejecución de diferentes proyectos, así:

1. PROVISION DE VIVIENDA.

a. OBJETIVO GENERAL. El objetivo general de este proyecto es el de

ampliar la oferta de suelo urbanizado y urbanizable con el fin de cubrir las

necesidades de vivienda nueva para los hogares que hacen parte de los

estratos 1, 2 y 3, y desincentivar así la ocupación ilegal de suelos y áreas

de protección en el distrito.

b. ESTRATEGIAS: Las estrategias de este proyecto son:

Diseñar los elementos de intervención de la administración distrital

en el sector, a través de la operatividad de un banco de tierras de

la ciudad, con el fin de gestionar la disponibilidad de suelos para

provisión de vivienda de interés social.

Poner en marcha un Sistema de Información que permita identificar

la demanda y la capacidad de la población para adquirir vivienda

de manera que los programas de vivienda de interés social den

rápida respuesta a los demandantes.

Promover la gestión del ramo con entidades del orden nacional

para acceder a recursos del subsidio nacional de vivienda de

interés social.

Garantizar la equidad en la distribución por estratos de la

población, en las áreas definidas como de expansión.

Promover la ejecución de programas de vivienda en el centro

histórico para garantizar su vitalidad y su función social dentro de la

estructura urbana.

c. AREA DE APLICACIÓN:

La identificación precisa de los barrios y corregimientos objeto de estos

programas será la correspondiente a las áreas sujetas los tratamientos de

desarrollo, mejoramiento integral y consolidación, ubicadas en las áreas

con uso de vivienda, según las normas urbanísticas dispuestas por este

Decreto y que aparecen referidas en el Plano de Tratamientos en Suelo

Urbano y de Expansión, que hace parte integrante de este Decreto.



2. MEJORAMIENTO DE VIVIENDA.

OBJETIVO: El objetivo general de este proyecto es el de unificar la ciudad

construida, partiendo del reconocimiento e integración de sus barrios

marginales, con el fin de lograr un tejido urbano planificado, estable y

sostenible en el tiempo y mejoras sustanciales en el nivel de vida de sus

habitantes.

b. ESTRATEGIAS. Las estrategias para el mejoramiento de vivienda son:

Establecer mecanismos de planificación y gestión a partir del

fortalecimiento institucional de las entidades públicas y privadas a

cargo de los programas de vivienda.

Aplicar los estudios de zonificación de riesgos y efectuar el

levantamiento de inventarios por áreas de intervención, con el fin

de caracterizar los sectores de las áreas definidas por el Plan de

Ordenamiento Territorial para los diferentes tratamientos.

Gestionar y adelantar programas de legalización de predios, con el

fin de generar el sentido de la propiedad, como elemento

indispensable de seguridad para las familias que habitan los barrios

objeto de los mismos.

c. AREA DE APLICACIÓN. Este proyecto será adelantado prioritariamente

en la Zona Verde (Zona Suroccidental), en la Zona de la Virgen (Zona

Suroriental) y en los corregimientos.

La identificación precisa de los barrios y corregimientos objeto de estos

proyectos será la correspondiente a las áreas sujetas al tratamiento de

mejoramiento integral y consolidación, ubicadas en las áreas con uso de

vivienda, según las normas urbanísticas dispuestas por este Decreto y que

aparecen referidas en el Plano de Tratamientos en Suelo Urbano y de

Expansión, que hace parte integrante de este Decreto.

3. REUBICACION DE VIVIENDA.

a. OBJETIVO. El objetivo general de este proyecto es el de relocalizar las

familias que habitan viviendas en zonas definidas como de riesgo no

mitigable. Forma parte de este proyecto las zonas con crecimiento urbano

acelerado, de carácter espontáneo, informal y no legalizado, como

producto de ocupaciones de hecho y desplazamiento de comunidades

víctimas de la violencia.

b. ESTRATEGIAS. Las estrategias para llevar a cabo el proyecto son las

siguientes:

Realizar las acciones de trabajo social necesarias para la

sensibilización de la población afectada y el levantamiento del

censo de familias y de sus condiciones socioeconómicas, con el fin



de identificar los lugares de localización de las viviendas nuevas,

mitigando su impacto social.

Adelantar las acciones necesarias para la valoración de las

viviendas a desalojar y estudiar las posibilidades financieras de la

relocalización.

Diseñar los mecanismos de coordinación interinstitucional para el

tratamiento de las áreas desalojadas.

Incorporar en las soluciones otros componentes de la acción

sectorial .(vías, saneamiento básico, agua potable y calidad de la

vivienda), del distrito, otros niveles de la administración pública y

también mecanismos de actuación conjunta y coordinada entre el

sector público y el privado.

c. ÁREA DE APLICACIÓN. Serán objeto de este proyecto las siguientes

áreas:

Los barrios localizados en el cerro de La Popa y que presentan alto

riesgo de amenaza por deslizamientos, cuyo tratamiento será

delimitado con precisión a partir de la elaboración del Plan Parcial

respectivo.

Los barrios con igual condición, localizados en la loma de Marión.

Las áreas en alto riesgo no mitigable identificadas en el territorio del

Distrito.


patrimonio cultural inmueble constituido por el Convento Colonial

de la Popa, y su localización estratégica como mirador de la

ciudad.

COMPONENTES: Son componentes de este programa los siguiente :








población.


Definición de acciones tendientes a reforestar las áreas que se

desalojen y a garantizar su restitución.

Plan de Gestión para las amenazas y riesgos.”

J. El artículo 110, sobre delimitación de perímetros, destaca al Cerro la Popa como

suelo de protección, particularmente referida en el plano PFU 01/06.



K. El artículo 123, sobre suelos de protección, cualifica los suelos que deben

involucrarse en esta clase de suelo, por lo que refiere textualmente que “El sistema de

áreas de protección y conservación de recursos naturales y paisajísticos y las zonas

de alto riesgo para la localización de asentamientos humanos que se encuentran

ubicadas dentro de los perímetros del suelo urbano y de expansión del distrito, se

constituyen en referencia necesaria para determinar las normas sobre usos e

intensidad de las mismas y sobre las prohibiciones y restricciones de actividades

urbanas en ellas.” Pero, a renglón seguido, aparece el artículo 124, que designa

explícitamente al Cerro de la Popa así:

“ARTICULO 124: AREAS OBJETO DE ESTE SUB-CAPITULO. Son áreas de

protección y conservación de recursos naturales y paisajísticos ubicadas

dentro de los perímetros del suelo urbano y de expansión del distrito las

siguientes: (…)

Cerro de la Popa. Comprende el área del mismo que será delimitada en el

respectivo Plan Parcial, sobre la cual se prohibe el desarrollo o localización

de cualquier asentamiento humano, a partir de la vigencia de este

Decreto. (…)”

L. Los artículos 125 y 126 señalan, en materia de suelos con susceptibilidad alta a

amenazas naturales, lo siguiente:

“ARTICULO 125: SUELOS URBANOS Y DE EXPANSION CON SUSCEPTIBILIDAD

ALTA A AMENAZAS NATURALES. Dentro del suelo urbano del distrito,

presentan susceptibilidad a amenazas por fenómenos naturales las zonas,

según lo determinado por el Plano de Riesgos Naturales que forma parte

de éste Decreto.

ARTICULO 126: ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS Las áreas a que hace

referencia el artículo anterior serán objeto de los estudios necesarios para

determinar su actual situación de riesgo frente a la amenaza de que se

trata, por parte de la autoridad ambiental, a fin de que ésta se pronuncie

acerca de la necesidad o no de su reubicación y acerca de las

condiciones técnicas de prevención que se deberán imponer para el

desarrollo de nuevos asentamientos humanos residenciales en el área de

influencia respectiva, sin perjuicio de que ello sea materia de actuaciones

urbanas integrales o planes parciales determinados por este Decreto o por

sus instrumentos reglamentarios.

Los principales estudios de detalle harán referencia a las zonas de alto

riesgo ubicadas en la Popa y a todo el conjunto de la Loma de Marión y



en ambos casos se deberá incluir por lo menos el territorio ubicado a partir

de la cota 25 metros sobre el nivel del mar.”

M. El artículo 172, sobre componentes del sistema natural, reitera al Cerro de la Popa

como parte del subsistema orográfico y señala que requiere ser incorporada a la

ciudad por medio de actividades que le permitan ser una zona apropiadas por los

habitantes como medio de recreación pasiva y contemplativa. Pero, además, señala

que se requiere realizar acciones tendientes a estabilizarlo geológicamente y

destaca que, por la forma inapropiada con que se han realizado urbanizaciones en

su entorno, podría necesitar de la reubicación de familias que en ellos están

asentados.

N. El artículo 173, sobre componentes del sistema artificial o construido del espacio

público, determina en su literal c, respecto de la función que prestan, al Cerro de la

Popa y, respecto de su ubicación al interior de la ciudad, señala que requiere ser

convertido, diseñado y usado para actividades de recreación pasiva y de zonas

verdes al interior de Cartagena.

O. Los artículos 187, 188, 191, 192, 193, 194 y 195, sobre tratamientos urbanísticos

aplicados, destacan áreas del Cerro de la Popa como dispuestas para la renovación

urbana y el mejoramiento integral, los cuales se encuentran debidamente

espacializados conforme a la cartografía temática especifica.

Vale destacar que, respecto del tratamiento de renovación urbana, el artículo define

tal tratamiento como aquel aplicable a “las áreas urbanas desarrolladas que por sus

atributos y potencialidad deben ser sujeto de acciones orientadas a una

transformación que privilegia el espacio público y la imagen urbana de la ciudad.

Permite actuaciones en las que puede haber cambios de uso y de intensidad,

optimización de servicios públicos y complementación del espacio público.”

P. Aparece, en la sumatoria conceptual de los artículos 189 y 190, que las zonas con

el tratamiento de renovación urbana pueden ser desarrolladas a través del



instrumento de planes parciales pero, además, señala que las normas generales

previstas en el decreto del POT son las que se aplican a las mismas.

Q. En materia del tratamiento de mejoramiento integral, el artículo 191 lo define

como aquel “…destinado a permitir actuaciones que impliquen la complementación

de servicios públicos, creación de equipamientos y espacio público, cambios en la

trama urbana y los usos del suelo y mejoramiento de las estructuras o edificaciones.

Se definen dos categorías: Parcial y Total, que responden a las características de los

barrios y áreas en que se aplica” y los artículos subsiguientes consagran algunos

espacios territoriales del Cerro de la Popa y alrededores como dispuestos para la

aplicación de tal tratamiento.

Desde luego, la especialización correspondiente se encuentra prevista en los planos

temáticos correspondientes.

R. Finalmente, aparece desde luego el valor patrimonial del convento de la Popa

dentro de las áreas localizadas en la periferia histórica referidas por los artículos 410 y

471.

Hasta este punto, al revisar el Plan de Ordenamiento Territorial, se puede generar una

conclusión que es pertinente analizar respecto del espacio territorial delimitado como

MACROPROYECTO PARA LA RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA,

resumida en que los objetivos que procura son de carácter EXCLUSIVAMENTE

ambiental desde las dos perspectivas que determinan la categorización de un suelo

como de protección: recurso natural (bosque y paisaje) y la amenaza o riesgo de la

población asentada. Hay dos enfoques adicionales relacionados con el valor

patrimonial de edificación preexistente (convento) y el de mejoramiento de

condiciones territoriales de la población asentada en suelo “desarrollable” dentro de

su ámbito (menor inclusive a aquel derivado del limite natural otorgado por la cota

25) que resulta, por efecto, en simples actuaciones urbanísticas de obra pública

sectorial con la idea de mantener los potenciales de desarrollo limitados bajo

propósitos ajenos a dinámicas expulsivas.



La anterior conclusión conlleva, entre otras menores, dos dificultades de significativo

calibre para la materialización de uno o varios planes parciales que permitan siquiera

configurar el macroproyecto urbano: la económica, porque que se trata de un valor

ambiental constitutivo de carga general de ciudad que no puede ser imputado a los

propietarios del sector involucrado, razón de ser explicita de los planes parciales

(como instrumentos de planificación) y de las unidades de actuación urbanística

(como instrumentos de gestión para la equidistribución de cargas y beneficios), a

menos que se provoquen dinámicas con índices adicionales que permitan asignar

algo de dicha carga general por vía de mayor ocupación o edificabilidad, lo cual,

en lo poco del territorio comprometido que puede ser desarrollado, no solo parece

difícil para repartos sino que va en contravía del propósito simple (aunque

importante) del mejoramiento (que no redesarrollo); y la jurídica, en cuanto que

conforme al artículo 19 de la Ley 388 de 1997 y el parágrafo del artículo 1 Decreto

Reglamentario 2181 de 2006 los planes parciales no podrán, EN NINGÚN CASO,

modificar la clasificación del suelo, ni las determinaciones y demás normas

urbanísticas adoptadas en los planes de ordenamiento territorial que desarrollan y

complementan.

Así, entonces, del análisis de la conclusión anterior (que evidencia la reducción

manifiesta en la posibilidad de iniciativas de planificación que involucren más

territorio o mayores temáticas) y de las dificultades centrales expresadas (económica

y legal), se puede deducir que el empeño del macroproyecto urbano (no como

decisión sino como concepto) corresponde a la idea de operación urbana de gran

escala, que involucre no solo el territorio del suelo de protección del Cerro de la Popa

y algunos de los asentamientos humanos existentes para reubicar o mejorar, sino de

trascender los limites jurídicos de su concepción inicial en el POT y liberar la opción de

generar espacios internos y de entorno de oportunidad para mejorar la calidad de

vida de los habitantes, inclusive todos los del Distrito de Cartagena de Indias que ven

en el cerro un icono referente de ciudad para aprecio y disfrute.

Y ello es probable solo a partir de concebir, como posibilidad, un ejercicio de revisión

excepcional temática y no simplemente de materialización del espectro jurídico de



macroproyecto urbano trazado por el POT vigente, por demás escaso para el

propósito previsto.

La formulación del macroproyecto urbano como figura actual dispuesta por el POT

resulta entonces con alcances muy limitados en la planificación, con lo cual no

pretende se califiquen de intrascendentes. Por el contrario, el respeto al ambiente es

la base inicial de la planificación territorial y más aún cuando procura la

materialización de una política pública relacionada con la recuperación y

protección del recurso natural (bosque seco tropical) y paisajístico.

Y como evidencia de las reducidas posibilidades de acción urbanística derivada de

la adopción del macroproyecto urbano, como está concebido actualmente, es que

desde el mismo POT se evidencia, sin necesidad de la adopción de este último, que

los sistemas estructurantes están definidos y resueltos puntualmente; los tratamientos y

usos de suelo, así como la norma urbanística morfológica y de aprovechamiento,

está asignada; el tema del riesgo, la posibilidad de reubicación y el señalamiento de

políticas de vivienda para el efecto, previstos; la categorización del suelo de

protección, delimitada; y los instrumentos para el logro de los objetivos esenciales,

dispuestos desde el POT o aplicables directamente desde la legislación nacional

vigente.

Parecería, entonces, que no es necesario disponer algún contenido adicional

complementario, salvo por lo mencionado explícitamente en los art 25, 102 y 124 que

aluden a las figuras de macroproyectos y planes parciales para acometer sus

propósitos de protección, conservación y recuperación ecológica y paisajística,

sumado a la política de provisión, mejoramiento y reubicación de vivienda.

Para efectos de acoger, con carácter obligatorio y vinculante, las previsiones de

carácter propositivo expresadas en el Documento Técnico de Soporte y la

cartografía que arroja lo contratado, es necesario discernir cuál es la clase de acto

jurídico que debe ser adoptado, desde luego por autoridad competente

funcionalmente.



Así surge la idea de plasmar en un acuerdo municipal de revisión del Plan de

Ordenamiento Territorial las múltiples propuestas expresadas en el documento

térmico soporte y en la cartografía, que involucran reclasificación del suelo,

modificación en la asignación de la zonificación de tratamientos y usos, reasignación

consecuencial de potenciales edificatorios y de ocupación y la apreciación de

instrumentos de gestión y financiación del suelo.

Se origina, de esta manera, la posibilidad de sumarle a los objetivos iniciales del

macroproyecto (protección, reubicación y mejoramiento) otros espacios

circundantes para agregarles cambios morfológicos y proyectos estratégicos que

permitan nuevas dinámicas, nuevos instrumentos y materialización de proyectos

realizables a través de gestión pública, privada o mixta, lo que atrae participación

eventual de terceros ajenos al estado.

Se pone a disposición, entonces, una propuesta que modifica o agrega como efecto

central planos temáticos, elemento jurídico importante para la expresión gráfica de

localización y delimitación de las decisiones de utilidad pública que materialicen la

prevalencia del interés general sobre el particular (por vía de programas o proyectos

constitutivos de utilidad pública) y la función social y ecológica de la propiedad (al

cambiar delimitación de zonas de tratamiento, usos y consecuencial

aprovechamiento)

Finalmente, vale destacar que el proyecto está antecedido de un análisis profundo

de los objetivos, estrategias, proyectos (entre ellos vivienda y reubicación por riesgo),

clasificación del suelo, sistemas estructurantes (ambiente, vías, equipamientos,

servicios públicos y espacio público), asignación de usos y tratamientos, ocupación,

edificabilidad e instrumentos de gestión.



B. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Honorables Concejales:

El Decreto Municipal 0977 de 2001, Plan de Ordenamiento Territorial, ha sido en los

últimos años (con algunas modificaciones puntuales) el instrumento de planificación

por excelencia para efectos de orientar y administrar el desarrollo físico territorial y los

usos del suelo del Distrito, procurando atender cabalmente los principios

constitucionales y legales de la prevalencia del Interés general sobre el particular, la

función social y ecológica de la propiedad y el reparto equitativo de cargas y

beneficios derivados del ordenamiento.

Es así como, a partir del análisis de los atributos y sistemas estructurantes del territorio

municipal (medio ambiente, vías y transporte, servicios públicos, espacio público,

equipamientos colectivos, vivienda, usos, etc.), se debe consolidar una regulación en

materia de aprovechamientos (usos y edificabilidad), que permita dirigir las múltiples

posibilidades de intervención del suelo en sus diversas clases (urbano, de expansión

urbana y rural) y categorías (suburbano y de protección), a partir de la observación

de la morfología urbana deseable resumida en la expresión de tratamientos

urbanísticos (desarrollo, redesarrollo, consolidación, renovación urbana,

mejoramiento integral renovación y conservación) y tipologías de usos del suelo

(residencial, comercial, de servicios, industrial y de equipamientos colectivos) que,

conjugados, han de permitir la proyección de la norma urbanística especifica, sin

olvidar desde luego los efectos dimensionales en lo sociocultural y económico que

tales decisiones implican.

La puesta en marcha del Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito se configura a

través de las políticas, normas e instrumentos que la administración ha venido

implementando a lo largo de su existencia jurídica.

Surge la necesidad de avocar la evaluación y corrección de un particular elemento

icónico físico y de su entorno inmediato, desde todo punto relevante para los destinos



de Cartagena de Indias, particularmente por las deficiencias conceptuales que para

su proyección establece el Plan de Ordenamiento actual.

Hago mención específica del ámbito territorial del Cerro de La Popa que,

innegablemente, constituye unos de los referentes paisajísticos e históricos más

destacables de nuestra geografía distrital.

No admite mayor discusión el hecho que se trata de uno de los mayores valores

ambientales existentes debido no solo a su apreciable topografía elevada, que lo

hace referente visible caracterizador del territorio, sino a la presencia de uno de los

pocos bosques tropicales secos que sobreviven en Latinoamérica, lo cual le da una

relevante característica de recurso natural, sumado a los otros recursos que ofrece

como aire, paisaje, clima, etc.

Pero tampoco admite mayor controversia que constituye un elemento de memoria

trascendente por incorporar en su espectro espacial el convento y otros como las

baterías de La Popa, objetos tangibles de la memorable época de la colonia y que,

sumados al centro histórico (entre otros), perfilan a nuestra Cartagena de Indias

como patrimonio de la humanidad

Pero, casualmente, estas dos condiciones favorables muy preponderantes del Cerro

de la Popa generaron, quizás, la percepción que su recuperación, preservación y

proyección paisajística y turística constituían una operación de gran escala urbana

que, como tal, debería ser acogida con la herramienta dispuesta por el artículo 114

de la Ley 388 de 1997, que señala:

“ARTICULO 114. MACROPROYECTOS URBANOS. La ejecución de

actuaciones urbanas integrales se desarrollarán mediante

macroproyectos urbanos.



Los macroproyectos urbanos son el conjunto de acciones técnicamente

definidas y evaluadas, orientadas a la ejecución de una operación

urbana de gran escala, con capacidad de generar impactos en el

conjunto de la estructura espacial urbana de orientar el crecimiento

general de la ciudad.(,,,)”

Como consecuencia, entonces, el artículo 98 del POT señala lo siguiente:

ARTICULO 98: RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA.

Comprende el área delimitada en el Plano de tratamientos del presente

Plan.

OBJETIVOS: Son objetivos de este macroproyecto los siguientes:

Recuperar ecológica y paisajísticamente el Cerro de la Popa y destinarlo

al sostenimiento de la biodiversidad, captación de dióxido de carbono, la

recreación, educación y al mantenimiento de su valor paisajístico.

Realizar un ordenamiento de sus faldas mediante la definición de áreas en

zonas de riesgo y de aquellas zonas pobladas que con tratamiento de

mejoramiento integral puedan incorporarse al territorio de manera


patrimonio cultural inmueble constituido por el Convento Colonial de la

Popa, y su localización estratégica como mirador de la ciudad.

COMPONENTES: Son componentes de este programa los siguientes :










población.


Definición de acciones tendientes a reforestar las áreas que se desalojen y

a garantizar su restitución.

Plan de Gestión para las amenazas y riesgos.”(Subrayado fuera de texto)

Pero estos alcances dados al macroproyecto urbano paradójicamente se

encuentran ya, disgregadamente, expresados en el POT a través de normas jurídicas

puntuales (que lo determinan de forma explícita como suelo de protección por

razones de recurso natural y amenaza o riesgo y le asignan tratamiento y uso del

suelo consecuente) con un elemento problemático adicional relacionado con que su

delimitación debe encontrarse en el plano de tratamientos urbanísticos por

referencia directa del artículo 98 precitado, pero el plano respectivo no consagra

limite de macroproyecto sino limites de los diversos tratamientos, del cual se colige

que el aplicable es aquel ámbito que muestra el tratamiento de conservación.

Y este ámbito involucrado como tratamiento de conservación ambiental deja por

fuera la posibilidad de integrar espacios territoriales y poblacionales de entorno que

tienen relación directa con el Cerro y que contribuyen a su fortalecimiento o

deterioro por medio de acciones reales, la mayoría de orden antrópico.

Es necesario realizar un ejercicio de planificación con acciones y actuaciones

dimensionales (sociales, físicas, económicas, culturales, educativas, comerciales, etc),

que se enfoquen bajo el entendido que se trata de un elemento más que debe ser

puesto al servicio de la ciudadanía, en particular de aquella ubicada en su “regazo”,

desde luego dentro de criterios de desarrollo sostenible.

No se trata solo de proteger el Cerro de La Popa sino de convivir armónicamente con

él.



Por ello, es necesario acopiar decisiones territoriales de mayor superficie, que precisen

con el detalle necesario los limites e instrumentos aplicables al suelo de protección

como tal, que permitan variación en los tratamientos urbanísticos y las áreas de

actividad, que atiendan las dinámicas de uso y edificabilidad conforme al modelo

de ocupación requerido por las condiciones varias existentes, que consignen la

provisión de elementos que configuren debidamente la estructura de soporte (vías,

espacio público, equipamientos colectivos, servicios públicos, medio ambiente) y,

finalmente, que permitan la adopción de instrumentos de planificación, gestión y

financiación precisos.

Y esas decisiones solo pueden provenir a través de una revisión excepcional temática

del Plan de Ordenamiento vigente.

Ahora; en materia de procedencia legal, la revisión del Plan de Ordenamiento

Territorial es una facultad que tiene como propósito principal actualizar, modificar o

ajustar aquellos contenidos que dificultan o entorpecen la construcción efectiva del

modelo de municipio por él formulado.

Para el efecto, la Ley 388 de 1.997 y las normas que la modifican y reglamentan (en

especial la Ley 902 de 2004 y el Decreto Nacional 4002 de 2004), establecen la

oportunidad para efectuar la revisión ordinaria de contenidos, así:

1. el contenido estructural, que tendrá una vigencia de largo plazo, equivalente

como mínimo a tres (3) periodos constitucionales de las administraciones municipales

2. el contenido urbano de mediano plazo, que tendrá una vigencia mínima de

dos (2) periodos constitucionales de las administraciones municipales, siendo

entendido que puede ser mayor si ello se requiere para que coincida con el inicio de

un nuevo periodo de la administración.



3. los contenidos urbanos de corto plazo y los programas de ejecución, que regirán

como mínimo durante un (1) periodo constitucional de la administración

municipal.

Esta revisión de los contenidos descritos debe sustentarse o justificarse en motivos o

argumentos como:

1. Parámetros e indicadores de seguimiento relacionados con cambios en las

previsiones sobre población urbana

2. Dinámica de ajustes en usos o intensidad de los usos del suelo

3. Necesidad o conveniencia de ejecutar proyectos de impacto en materia de

transporte masivo, infraestructuras, expansión de servicios públicos o proyectos de

renovación urbana.

4. Ejecución de macroproyectos de infraestructura regional o metropolitana que

generen impactos sobre el ordenamiento del territorio municipal

5. Evaluación de objetivos y/o metas del respectivo Plan.

Pero existe la oportunidad de asumir revisión excepcional de contenidos cuando

aparezcan motivos o circunstancias de excepcional interés público, o de fuerza

mayor o caso fortuito (decreto 4002/2004, articulo 5, parágrafo).

Para efectos de estas revisiones excepcionales se entienden como motivos o

circunstancias de excepcional interés público, o de fuerza mayor o caso fortuito, las

siguientes:

a. La declaratoria de desastre o calamidad pública de que tratan los artículos 18 y 48

del Decreto Ley 919 de 1.989, por la ocurrencia súbita de desastres de origen natural

o antrópico, y



b. Los resultados de estudios técnicos detallados sobre amenazas, riesgos y

vulnerabilidad que justifiquen la recalificación de áreas de riesgo no mitigable y otras

condiciones de restricción diferentes de las originalmente adoptadas en el POT

vigente.

Finalmente, existe la posibilidad de hacer REVISIÓN EXCEPCIONAL no desde la óptica

de los CONTENIDOS sino desde aquella de las NORMAS URBANÍSTICAS de carácter

estructural o general del plan (Decreto 4002/2005, Art. 6), cuya OPORTUNIDAD surge

en cualquier momento, siempre y cuando se demuestren y soporten técnicamente

los MOTIVOS que dan lugar a su modificación.

Y los motivos para revisar el POT en lo que corresponde a su incidencia sobre el Cerro

de La Popa se encuentran claramente expresados y justificados en la memoria

justificativa que soporta las diversas decisiones.

El objetivo de ésta revisión propuesta es hacer que el Plan de Ordenamiento siga

siendo el instrumento que demarque el rumbo de la ciudad, para lo cual debemos

superar la rigidez en algunas de las normas urbanísticas con el fin de permitir que los

instrumentos de planificación, al igual que los de ejecución y control, respondan a las

realidades territoriales, sociales, económicas y ambientales del municipio.

Es por ello que, respetuosamente, presentamos a su consideración el presente

proyecto de acuerdo.



C. PROYECTO PARA INSERTAR EN EL ACUERDO DE REVISIÓN DEL POT

ACUERDO NÚMERO ____

POR MEDIO DEL CUAL SE EFECTUA REVISIÓN EXCEPCIONAL DE NORMA URBANISTICA

DEL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL, DECRETO 0977 DE 2001

EL HONORABLE CONCEJO DISTRITAL DE CARTAGENA DE INDIAS

En uso de sus atribuciones legales, consagradas en el artículo 313 de la Constitución

Política, 32 de la Ley 136 de 1994 y en especial las que confiere la Ley 388 de 1997,

modificada por la Ley 902 de 2004 y su decreto reglamentario 4002 de 2004,

ACUERDA

ARTÍCULO 1.- MODIFIQUENSE, del artículo 5 del Decreto Municipal número 0977 de

2001, los siguientes planos temáticos:

1. PLANOS DE FORMULACION GENERAL. PFG.

4. 02-05 PFG Áreas de protección B 50

5 02-05 PFG Riesgos A 50

9 02-05 PFG Clasificación de Suelos 25

2. PLANOS URBANOS DE FORMULACIÓN. PFU.

1. 01-05 PFU Protección, Amenazas y Riesgo A 10

3 02-05 PFU Tratamientos A 10

4 02-05 PFU Tratamientos B 10

7 03-05 PFU Sistema Vial A 10

8 03-05 PFU Sistema Vial B 10

12 04-05 PFU Sistema Espacio Público A 10

13 04-05 PFU Sistema Espacio Público B 10

15 05-05 PFU Usos del Suelo A 10



16 05-05 PFU Usos del Suelo B 10

ARTICULO 2 - MODIFIQUESE el numeral 3 del artículo 25 del Decreto Municipal número

0977 de 2001, el cual quedará así:

“3. Cerro de la Popa. Comprende el área del mismo, que aparece delimitada en el

Plano de Área de Protección, que hace parte integrante de este Decreto. Esta área

de protección deberá ser recuperada ecológica y paisajísticamente y destinar el

sostenimiento de la biodiversidad, captación de dióxido de carbono, la recreación,

educación y al mantenimiento de su valor paisajístico.

Para su recuperación será objeto de un plan especial de manejo aprobado por la

autoridad ambiental, cuyos objetivos y componentes forman parte del presente

Decreto. Se prioriza su manejo ambiental y el de la zona de riesgo. Una vez

recuperada se mantendrá un control para evitar su deterioro y tendrá una

administración dedicada a la atención de su manejo y la prestación de servicios a los

visitantes; para tal efecto el Distrito deberá elaborar y adoptar por decreto un

reglamento específico”.

ARTICULO 3.- MODIFIQUESE el artículo 26 del Decreto Municipal número 0977 de 2001,

el cual quedará así:

“ARTICULO 26: DE LAS NORMAS APLICABLES A LAS ÁREAS DE PROTECCIÓN. Las

diferentes áreas y/o zonas declaradas por este Decreto como de protección tendrán

las restricciones de uso y desarrollo de actividades de tipo productivo indicadas en la

ley ambiental, el código de los recursos naturales y protección del ambiente y normas

reglamentarias o las que las modifiquen o sustituyan. El distrito desarrollará, por

convenio con CARDIQUE y demás autoridades competentes los estudios detallados a

fin de producir la cartografía a una escala de detalle en la cual aparecerán

alinderados y afectados los suelos de protección correspondientes, con arreglo a las

normas dispuestas por este Decreto”.



ARTICULO 4.- MODIFIQUESE el artículo 66 del Decreto Municipal número 0977 de 2001,

el cual quedará así:

“ARTICULO 65: DE LAS ANTENAS DE TELECOMUNICACIONES: A partir de la entrada en

vigencia del presente Plan, no se podrán instalar antenas en el Cerro de la Popa.,

salvo lo dispuesto por el Plan Especial de Manejo adoptado por la autoridad

ambiental.

La administración Distrital deberá adelantar, en el mediano plazo del presente Plan,

los estudios específicos para la reubicación de las actualmente existentes y la

definición de las áreas para la localización de nuevas antenas. Mientras se realiza

dicho estudio la zona permitida para la ubicación de antenas será el Cerro de

Albornoz.”

ARTICULO 5.- DEROGASE el artículo 98 del Decreto Municipal número 0977 de 2001

ARTICULO 6.- MODIFIQUESE el literal c del numeral 3 del artículo 102 del Decreto

Municipal número 0977 de 2001, el cual quedará así:

c. ÁREA DE APLICACIÓN. Serán objeto de este proyecto las siguientes áreas:

Los barrios localizados en el cerro de La Popa y que presentan alto riesgo de

amenaza por deslizamientos

Los barrios con igual condición, localizados en la loma de Marión.

Las áreas en alto riesgo no mitigable identificadas en el territorio del Distrito.

ARTICULO 7.- MODIFIQUESE el artículo 124 del Decreto Municipal número 0977 de

2001, el cual quedará así:

“ARTICULO 124: AREAS OBJETO DE ESTE SUB-CAPITULO. Son áreas de protección y

conservación de recursos naturales y paisajísticos ubicadas dentro de los perímetros

del suelo urbano y de expansión del distrito las siguientes:



Cerro de la Popa. Comprende el área del mismo que se delimita en el plano temático

respectivo, sobre la cual se prohíbe el desarrollo o localización de cualquier

asentamiento humano, a partir de la vigencia de este Decreto.

Lomas de Albornoz y Cospique. Comprende toda el área de las mismas a partir de la

cota de los veinticinco metros y es la que aparece referida en el Plano de Áreas de

Protección que hace parte integrante de este Decreto. Sobre esta área tampoco se

permitirá la localización ni el desarrollo de asentamiento humano alguno.

Otras áreas. Todas las delimitadas cartográficamente con esta categoría que se

establecen en el Componente General y Normas Estructurales de este Decreto. El

distrito y la Autoridad Ambiental, establecerán las acciones para que dentro de un

periodo de doce meses contados a partir de la promulgación de este Decreto, todo

el sistema sea objeto de alinderamiento, y se produzca la cartografía de precisión

correspondiente.”



“ARTICULO 189: NORMAS PARA EL TRATAMIENTO DE RENOVACION URBANA. Serán las

definidas por el plan parcial o los planes parciales que se adopten para los áreas a

las cuales se les haya asignado este tratamiento.”



“ARTICULO 530: OBLIGATORIEDAD DE LOS PLANES PARCIALES. La puesta en marcha y

reglamentación de los Planes Parciales definidos por el presente Plan es de carácter

obligatorio. Son prioritarios los planes parciales “Parque Distrital de la Ciénaga de la

Virgen” y “Triángulo de Desarrollo Social”, los cuales deberán iniciar su elaboración en

el corto plazo. Estos podrán desarrollarse de forma completa o por etapas.



PARAGRAFO : Lo anterior, sin perjuicio de que los Planes Parciales de que aquí se trata

sean propuestos ante las autoridades de planeación distrital para su aprobación o

concertación correspondientes, por parte de personas o entidades privadas

interesadas en su desarrollo, caso en el cual la administración distrital deberá

proceder a integrar dichas iniciativas a la ejecución de acciones y concertación de

la reglamentación referida a ellos.”

ARTICULO 10.- ADICIONESE a la TERCERA PARTE del Decreto Municipal número 0977 de

2001 el siguiente capítulo y, en consecuencia, los subcapítulos, secciones y artículos

que lo conforman, así:

CAPITULO VIII

DEL PROYECTO INTEGRADO DEL CERRO LA POPA

SUBCAPITULO I

DELIMITACION - MODELO DE ORDENAMIENTO – PAISAJE CULTURAL

ARTICULO 286 A.- DELIMITACION. La delimitación del proyecto integrado del cerro de

La Popa se encuentra expresada en el plano temático correspondiente.

ARTICULO 286 B.- MODELO DE ORDENAMIENTO

El modelo de ordenamiento del proyecto integrado del cerro de La Popa se

consolida a partir de los siguientes elementos, sumados a los sistemas estructurantes:

d) El nodo comercial y de servicios de Canapote-Santa Rita, cuya consolidación a

mediano plazo deberá generar una concentración de actividades comerciales y

de servicios en torno a los equipamientos existentes en sus extremos norte y sur.

e) El nodo de servicios turísticos del eje ambiental Guillermo Posada, que se plantea

como espacio de prestación de servicios gastronómicos, producción y venta de

artesanías, realización de eventos culturales y recreativos, todo ello como oferta

complementaria al Parque Jardín Botánico de La Popa, dirigida al turista y a los

habitantes de la ciudad.



f) El nodo de equipamientos culturales del Umbral del Cerro, que busca redefinir la

relación del cerro con su entorno sur, actualmente marcada por el caos del

transporte y la falta de espacio público de la Avenida Pedro de Heredia. Este

nodo se asocia al pasaje comercial del Callejón de los Chivos propuesto en para

el SITM, al camino de la procesión y al nuevo Mercado de Bazurto, con lo cual se

genera un punto de gran interés en la unión del cerro con la ciudad.

g) El Centro Deportivo de La Paz, concebido como nodo de equipamientos

culturales y recreativos orientado a la atención de grupos vulnerables (infantes y

jóvenes) de los barrios de su entorno y como centro de integración social de las

comunidades residentes en ellos.

ARTICULO 286 C.- ESTRATEGIA

Se configuró una estrategia basada en cinco puntos de intervención del proyecto

integrado del Cerro de la Popa cuya localización responde a tres ventajas o valores

estratégicos de localización que se manifiestan en cada área de una manera

particular dentro de un esquema de complementariedad:

4) Un valor urbanístico, por corresponder a puntos de contacto entre elementos

particulares del cerro y elementos de la estructura urbana del entorno y del

Modelo de Ordenamiento propuesto;

5) Un valor ambiental por coincidir con áreas en las cuales se requiere emprender

acciones de recuperación geomorfológica, de cobertura vegetal y/o de

reducción de amenazas; y

6) Un valor social derivado del potencial de las áreas seleccionadas para desarrollar

proyectos de reasentamiento en el sitio o de equipamientos para el bienestar e

integración de la comunidad.



El valor estratégico de localización se complementa con un valor estratégico de la

función, definido para cada área a partir de su programa particular y con base en las


5) Aprovechar el potencial que representa un área de valor ecológico de extensión

apreciable en proximidades del centro histórico de la ciudad;

6) Generar elementos urbanos cuyo uso se oriente al desarrollo de actividades

económicas por parte de la población residente, orientadas a la configuración de

una oferta específica de productos y servicios para el turismo y para la población

local;

7) Destacar el valor del Cerro de la Popa como elemento icónico y parte de la

identidad de Cartagena; y

8) Definir zonas de uso residencial para el reasentamiento de familias en el área del

cerro o su entorno inmediato.

ARTICULO 286 D.- PAISAJE CULTURAL - ACCIONES PROPUESTAS

Los elementos físicos que generan el ordenamiento del espacio urbano y de su

apropiación (sistemas estructurantes) deben ser al mismo tiempo elementos

principales del paisaje cultural.

Para lograr este propósito los elementos urbanos identificados como portadores de

valores deben complementarse con servicios específicamente culturales.

Se determinan los siguientes elementos para configurar el paisaje cultural del

proyecto integrado del Cerro La Popa:

a) El Parque Jardín Botánico Cerro de La Popa, que incorpora el Parque de las

Baterías y en Convento de La Popa.



b) El Proyecto Umbral del Cerro, que integra el Museo de la Ciudad con el

pasaje comercial del Callejón de Las Chivas y la nueva Plaza de La Popa.

c) El Nodo de Servicios Turísticos Guillermo Posada, asociado también a

desarrollos de vivienda por medio de Renovación Urbana; y

d) La zona para el desarrollo del Proyecto Loma Fresca, de consolidación del uso

residencial.

e) El Centro de Integración Social de la Loma de La Paz, como nucleo de un

proyecto de renovación urbana orientado a la construcción de vivienda de

interés social para reasentamiento de población afectada por el

macroproyecto.

2. PARQUE JARDÍN BOTÁNICO CERRO DE LA POPA

Se clasifica el sector, delimitado en el plano correspondiente, como Área Natural

Protegida y se crea el Jardín Botánico In Situ dedicado a la preservación de la flora y

fauna propias del Bosque Seco Tropical.

En su interior solo se construirán senderos de educación ambiental de bajo impacto y

pequeñas estaciones de servicios con algún tipo de mobiliario especialmente

diseñado para los efectos.

Como primera intervención en la zona del futuro Parque Jardín Botánico de La Popa

es necesaria la reubicación inmediata de las construcciones que se ubican de forma

dispersa dentro del área; igualmente se debe delimitar el área protegida por medio

de cercas vivas para su identificación física. Lo anterior deberá acompañarse del

debido proceso de sensibilización de la comunidad a través de programas

específicos y de mecanismos de control efectivos, mediante acciones permanentes

durante un lapso de al menos tres años.



El Parque Jardín Botánico de La Popa se desarrollará en la zona alta del cerro, que

conserva su cobertura vegetal parcialmente; debe dedicarse a asegurar la

protección y sustentabilidad del ecosistema local, y al mismo tiempo servir como

espacio para la reproducción y mantenimiento de especies nativas, para la

investigación y la educación ambiental, además de servir como un atractivo turístico

adicional del cerro.

Los objetivos generales del Parque son los siguientes:

1. Garantizar la conservación y sustentabilidad del cerro como ecosistema en peligro

de desaparición;

2. Fortalecer el uso recreativo y turístico del sector como una estrategia para la

apropiación ciudadana del cerro y para el desarrollo de la cultura ambiental; y

3. Fomentar las actividades de investigación y educación ambiental.

2. EL UMBRAL DEL CERRO Y EL MUSEO DE LA CIUDAD

En concordancia con la importancia de La Popa como elemento de la imagen de la

ciudad y con la condición de Patrimonio de la Humanidad que detenta el Centro

Histórico, se determina cualificar la oferta cultural del sector a través de la creación

del Museo de la Ciudad, dedicado al estudio y divulgación del patrimonio urbano de

Cartagena y a la realización de eventos culturales relacionados con el tema.

El Museo de la Ciudad cumplirá los siguientes objetivos:

a) Dotar a la ciudad de un equipamiento cultural que permita convertir la

investigación, divulgación y promoción del patrimonio arquitectónico y

urbanístico en un producto turístico presente en toda ciudad de las

características de Cartagena.

b) Consolidar el Cerro de La Popa como nodo de equipamientos culturales de

escala urbana y regional.



f) Aprovechar la condición excepcional del cerro como mirador de la ciudad

combinando esta función con exposiciones y eventos relacionados con la historia

de la ciudad

g) Ofrecer a la población un escenario formativo sobre los temas de la cultura

urbana y el patrimonio, mediante la oferta de espacios para exposiciones,

seminarios y foros sobre la ciudad.

h) Redefinir la relación del cerro con su entorno sur, por lo cual el Museo de la

Ciudad se vinculará mediante espacios públicos de calidad al nuevo Callejón de

los Chivos y al nuevo Mercado de Bazurto, configurando una oferta variada de

actividades para turistas y habitantes.

El Museo de la Ciudad se establece como elemento de acceso al conjunto del

Convento Museo, el futuro Parque de las Baterías y el Jardín Botánico, a los cuales

estará conectado por la actual vía de las procesiones y en el futuro por medio de un

sistema de cable.

El museo podrá complementar la oferta turística cultural mediante servicios de visitas

guiadas por los miradores del parque, salas de exposiciones, maqueta de la ciudad,

centros de documentación, salas de conferencias y centro de documentación, entre

otros.

A. Parque de las Baterías y Convento Museo de La Popa

Corresponde los predios del Convento de la Popa además de unas baterías que

formaban parte del sistema de defensa de la ciudad en la Colonia y que se

encuentran ocultas bajo el terreno; estas baterías deben someterse a un proceso de

recuperación arqueológica con el fin de conformar un parque histórico en torno al

convento.



El manejo específico para la recuperación y exposición de las baterías se debe definir

a través de un Plan Especial de Manejo y Protección (PEMP). Dicho plan permitirá

definir el área de influencia de la zona de protección patrimonial, área que se

deberá integrar con el área del Jardín Botánico, con el cual compartirá algunos

servicios generales. Los servicios que se ubican hoy en día a la entrada al Convento

deberán cualificarse, reglamentarse y controlarse para que no generen ningún tipo

de impacto.

Desde la colonia se constituyó la conexión directa de La Popa y las baterías militares

mencionadas con el castillo San Felipe a través del antiguo camino Real, hoy

Avenida Pedro de Heredia, así como la vía por donde siempre ha subido y bajado

para conmemorar la celebración religiosa de la Virgen de la Candelaria hacia el

barrio Pie de la Popa.

Se debe continuar con estas conexiones y la vía de acceso actual se deberá dotar

de un andén para circulación peatonal y un espacio para las estaciones del viacrucis

(donde hoy se encuentra solo una cruz) que el resto del año funcionen como

miradores o estaciones de parada turística.

3. EL NODO DE SERVICIOS TURÍSTICOS Y LA PLAZA DEL ARTESANO

Este nodo está asociado al componente central de la estrategia de integración

social y económica de los habitantes del cerro; en ese orden de ideas, el nodo de

servicios turísticos busca ofrecer espacios de capacitación y fuentes de empleo

relacionados con los servicios de alojamiento, gastronomía, guías turísticos, transporte

recreativo y venta de artesanías. Para ello se hace necesario articularlo con las líneas

estratégicas del Plan de Emergencia Social Pedro Romero, que considera el turismo y

el aprovechamiento económico del espacio público como los principales

potenciales para la integración social y la generación de empleo en el corto plazo.

El nodo se estructura en torno a tres componentes programáticos:



1. El elemento central es la Plaza del Artesano, concebido como un espacio

público abierto al paisaje pero parcialmente cubierto, en el cual se realizarán

ferias y exposiciones de artesanías, actos culturales y eventos especiales.

2. En segundo lugar, las instalaciones para talleres de capacitación, en los cuales

se llevarán a cabo las actividades derivadas de las líneas de acción para la

inclusión social y productiva que se definen en el Plan de Emergencia Social.

3. Por último, la zona comercial, que funcionará en torno a una plazoleta de

comidas y en la cual se ofrecerá gastronomía regional, comidas rápidas,

refrescos y venta de artesanías y misceláneos. Esta zona se ha concebido

como un espacio destinado a cumplir una doble función: por un lado, como

espacio para albergar instalaciones para el desarrollo de la actividad

comercial por parte de los habitantes mediante puestos de venta de

artesanías y kioscos para la oferta gastronómica; y por el otro, como zona de

locales agrupados en una galería, en la cual se podrán establecer firmas de

comidas rápidas y restaurantes, entre otros.

Este nodo integra como elemento adicional la casa localizada sobre la calle

Guillermo Posada que contiene un horno y unas arcadas de alto valor patrimonial,

que podrán ser integradas a la oferta turística y comercial. Para los efectos se deberá

realizar el estudio del emplazamiento y levantamientos arquitectónicos de detalle

que permitan llevar a cabo un proyecto de restauración de estos bienes.

4. EL CENTRO DEPORTIVO LOMA DE LA PAZ

El nodo de La Paz está planteado como elemento de integración del cerro y sus

habitantes con los barrios del entorno, incluyendo los del borde de la Ciénaga de la

Virgen, a través de un elemento multifuncional de alto contenido social.



Se determina incorporar al nodo de equipamientos un conjunto que consta de

cancha cubiertas con sus servicios complementarios, cancha de fútbol y piscina

pública, además de ludotecas infantil y juvenil.

5. LOMA FRESCA COMO HABITAT A CONSOLIDAR

El área estratégica Loma Fresca cumple con el propósito de consolidar el uso

residencial del barrio a partir de una propuesta urbana que garantiza la permanencia

de sus habitantes y la mejora de las actuales condiciones de hábitat y protección del

medio ambiente. La propuesta implica la reubicación de un grupo de viviendas en

función del concepto “alto grado de restricción ambiental” y la compra de predios

necesarios para la regularización de los perfiles viales actuales y de espacios para la

construcción de nuevo espacio público, equipamientos básicos de bienestar social y

de soporte a las funciones del área estratégica definida como jardín botánico.

Las condiciones ambiéntales actuales son en extremo precarias, las zonas de taludes,

escorrentías y áreas con alguna vegetación se encuentran deterioradas, cubiertas de

basura y sin un patrón que permita presumir un sistema ambiental existente, es por

eso que dentro del área estratégica se debe desarrollar un plan de recuperación de

taludes y laderas y su incorporación al área estratégica Jardín Botánico; además de

un plan de emergencia asociado al manejo de basuras. Se trata de garantizar la

permanencia de los habitantes actuales en condiciones de seguridad para la vida, la

mejora de las condiciones actuales de hábitat y la protección de un ecosistema en

riesgo.

SUBCAPITULO II

SISTEMAS ESTRUCTURANTES

SECCION I

SISTEMA AMBIENTAL

ARTICULO 286 E.- El Sistema Ambiental comprende el conjunto de elementos

naturales y construidos que involucran los recursos ambientales de flora, fauna y agua



que en conjunto constituyen el ecosistema local como medio intervenido por el

hombre. Los principales elementos son:

a) El conjunto de cuerpos de agua que rodean y delimitan el proyecto integrado

y determinan el ámbito del ecosistema local Cerro de La Popa;

b) El Cerro de La Popa y las lomas que la rodean, que en conjunto constituyen el

sistema topográfico;

c) Las zonas de protección ambiental correspondientes a las laderas y escarpes

del cerro y de las lomas, taludes y manglares;

d) La zona especial de protección destinada a la construcción del Parque Jardín

Botánico de La Popa;

e) La zona del Parque de las Baterías y del Convento de La Popa;

f) El Anillo Vial Ambiental propuesto, entendido en tanto espacio público arborizado

asociado a los cuerpos de agua;

g) Los canales de drenaje pluvial previstos en el Plan Maestro correspondiente y

los canales superficiales asociados a los ejes ambientales que propone el presente

capitulo;

h) Los ejes ambientales propuestos como elementos articulados a la red de

canales pluviales planteados en el Plan Maestro de Drenajes Pluviales;

i) La Avenida Pedro de Heredia prevista para el futuro como eje arborizado;

j) Los parques, canchas deportivas y zonas verdes existentes.



SECCION I

SUELOS DE PROTECCION

ARTICULO 286 F.- El área del proyecto integrado se caracteriza por la presencia de

numerosos taludes aislados que presentan barreras para el tejido urbano y que son

intervenidos y ocupados ilegalmente con el fin de generar suelo para vivienda. Estos

taludes deben recuperarse y revegetalizarse para entrar a formas parte del espacio

público del sector, en el cual las áreas públicas con vegetación son muy escasas.

Asimismo se definen como suelo protegido las áreas que actualmente están

ocupadas en las faldas del cerro pero que deben recuperarse mediante programas

de reasentamiento, ya que están destinadas a formar parte en el futuro de la zona

protegida principal del Cerro de la Popa.

SECCIÓN II

PLAN ESPECIAL DE MANEJO AMBIENTAL

ARTICULO 286 G.- Para garantizar la protección y conservación ambiental del

ecosistema establecido en el cerro de la popa y determinado como suelo de

protección por constituir área de interés ambiental, se establece como instrumento

de planificación complementario un Plan de Manejo Ambiental que precise las

condiciones y funciones sobre las cuales debe darse un manejo integral a la zona a

conservar para el cumplimiento de sus objetivos.

Este estudio debe ser elaborado por la el EPA y la Secretaría de Planeación, por

tratarse de una iniciativa local; no obstante, por ser un proyecto de carácter regional

este plan debe ser apoyado y avalado por la corporación CARDIQUE y finalmente

debe ser aprobado por el MAVDT.

Deberá contener lo siguiente:



a) Las medidas de prevención, mitigación, corrección y compensación de los

impactos ambientales negativos que pueda ocasionar el proyecto, obra o

actividad en el medio ambiente y/o a las comunidades durante las fases de

construcción, operación, mantenimiento, desmantelamiento, abandono y/o

terminación del proyecto obra o actividad;

b) El programa de monitoreo del proyecto, obra o actividad con el fin de verificar

el cumplimiento de los compromisos y obligaciones ambientales durante la

implementación del Plan de Manejo Ambiental, y verificar el cumplimiento de los

estándares de calidad ambiental establecidos en las normas vigentes. Asimismo,

evaluar mediante indicadores el desempeño ambiental previsto del proyecto,

obra o actividad, la eficiencia y eficacia de las medidas de manejo ambiental

adoptadas y la pertinencia de las medidas correctivas necesarias y aplicables a

cada caso en particular;

c) El plan de contingencia el cual contendrá las medidas de prevención y

atención de emergencias que se puedan ocasionar durante la vida del proyecto,

obra o actividad;

d) Los costos proyectados del Plan de Manejo en relación con el costo total del

proyecto obra o actividad y cronograma de ejecución del Plan de Manejo.

También es necesario evaluar y verificar los tiempos y recursos (técnicos y financieros)

requeridos; y presentar un plan de monitoreo con indicadores que faciliten la

verificación del cumplimiento de los compromisos y obligaciones ambientales,

La entidad encargada de efectuar el control y seguimiento a los proyectos, obras o

actividades autorizadas sería CARDIQUE.



SECCION III

ESPACIO PÚBLICO Y EQUIPAMIENTOS COLECTIVOS

ARTICULO 286 H.- Los principales elementos del Sistema de Espacio Público y

Equipamiento del proyecto integrado del Cerro de La Popa son los siguientes:

a) El Parque Jardín Botánico de La Popa y el Parque de Las Baterías, que se

constituyen en nodo regional de servicios culturales y turísticos y en elementos

principales del sistema.

b) Los equipamientos de educación, salud, recreación, cultura y deporte

existentes y propuestos. Se destaca el Centro de Integración Social de La Paz que se

localiza en terrenos semivacíos de la loma del mismo nombre; este nodo está

destinado al mejoramiento de las condiciones de vida de la población del cerro y su

área de influencia, y al mismo tiempo busca incentivar la integración social en torno

al disfrute compartido de estos servicios sociales. Igualmente se propone, en relación

con el futuro pasaje comercial del Callejón de los Chivos (propuesto para el SITM), la

creación de un espacio público de acceso al cerro asociado a un nuevo

equipamiento cultural de escala urbana o superior.

c) Los parques, plazas y zonas verdes existentes en el sector, a los cuales se suma

la Plaza del Artesano propuesta por el proyecto integrado como nuevo acceso al

cerro (desde el occidente) y como núcleo del nodo de servicios turísticos planteado.

Este nodo tiene la particularidad de “abrir” una nueva relación del cerro con su

entorno soportada en la construcción del eje ambiental Guillermo Posada, que

incorpora un canal superficial de desagüe que dará solución a los problemas

invernales de flujo de sedimentos y detritos hacia los barrios bajos. El nodo incorporará

los servicios turísticos en un ámbito de valor paisajístico resultante de la presencia del

canal, de las zonas revegetalizadas y de la estabilización de taludes, y quedará

ubicado en uno de los accesos al conjunto del Jardín Botánico y el Parque de las

Baterías.



d) Los recorridos peatonales de diversas jerarquías, entre los cuales se destacan

los Ejes Ambientales y los senderos peatonales (con los miradores turísticos asociados),

así como el tratamiento especial de espacio público de las vías más importantes

ARTICULO 286 I.- Desde la perspectiva del sistema de áreas estratégicas (A.E.) que se

determina en un subcapítulo subsiguiente, se proponen equipamientos específicos:

El AE Parque Jardín Botánico está planteado para convertirse en el equipamiento

más importante de Cartagena en términos de imagen urbana;

El AE Umbral del Cerro se estructura a partir de la Plaza de La Candelaria y el

Museo de la Ciudad, espacio público y equipamiento de escala urbana:

El AE Nodo de Servicios Turísticos tiene como elemento estructurante la Plaza del

Artesano, al cual se asocian usos comerciales;

El AE Loma Fresca incorpora equipamientos de escala local en la estrategia de

Mejoramiento Integral Reestructurante; y

El AE Lomas de la Paz se estructura a partir del Centro Deportivo Popular.

SECCION IV

VIAS Y TRANSPORTE

ARTICULO 286 J.- Manteniendo la jerarquización vial del POT, se dispone

complementar el sistema vial existente en al interior del ámbito territorial del proyecto

integrado con cuatro nuevos elementos:

a) La Vía Colectora del Anillo Vial Ambiental, que ya ha sido considerada por la

administración y que en parte ya existe;



b) La Vía Local de delimitación del área protegida del cerro, que se configura

utilizando y uniendo entre sí los segmentos viales existentes en el perímetro del mismo.

Esta vía tiene, además de su función de conectividad y consolidación morfológica, la

función de generar un límite físico continuo y reconocible del área de protección.

c) Los ejes ambientales de Guillermo Posada y Canapote, con jerarquía de Vías

locales especiales, a partir de las cuales en unión de la vía Santa Rita-Convento se

genera la trama vial ligera para el área protegida.

d) El subsistema de recorridos peatonales del área protegida, que comprende

vías en espina de pescado entre la vía alta de Santa Rita-Convento y los ejes

ambientales propuestos, además de un recorrido con miradores turísticos perimetral

al escarpe en la parte alta del cerro.

Adicionalmente, se identifican las vías de la parte alta del cerro que por su

continuidad y especificación presentan potencial para incorporarse a la red local

secundaria en el marco de estrategias de Mejoramiento Integral de barrios.



PROYECTO INTEGRADO CERRO DE LA POPA - PERFILES VIAS ESPECIALES PROPUESTAS

ARTICULO286 K.- Con respecto a la cobertura de transporte público en la parte alta

del cerro, se dispone integrar al sistema de rutas complementarias a la Troncal

Transcaribe, una ruta que permita acceder al sector de Loma Fresca desde la Calle

Segunda de Canapote (Vía Santa Rita-Convento), para cerrar un circuito por la Calle

49A y la Carrera 19. Adicionalmente se plantea como posibilidad a mediano o largo



plazo una línea de cable entre la Avenida Pedro de Heredia y el Convento, así como

un muelle turístico en el remate sobre el Caño Juan Angola del eje ambiental

Guillermo Posada.

ARTICULO 286 L.- Desde la perspectiva del sistema de áreas estratégicas (A.E.), las vías

involucradas son las siguientes:

Avenida Pedro de Heredia: da acceso al AE Umbral del Cerro; las afectaciones

por la construcción del Corredor Troncal afectan la totalidad del AE.

Calle Guillermo Posada: vía local principal y eje ambiental, conecta el AE Nodo

de Servicios Turísticos con las vías arterias Paseo de Bolívar. Carretera Torices y

Anillo Ambiental; remata en la Laguna del Cabrero en un muelle del sistema

intermodal.

Calle 68ª: se dispone su prolongación hacia el sur hasta empatar con la Avenida

La María (vía del sistema arterial); con esta prolongación se convierte en vía local

principal y asegura la accesibilidad del AE Lomas de la Paz.

Calle 49 en Loma Fresca: se dispone su regularización y adecuación para

soportar tráfico de transporte público (sistema complementario) y dar acceso al

Barrio Loma Fresca y al AE correspondiente.

Vía Perimetral del Cerro: fija el límite entre el área protegida y los barrios de la

parte baja.

SUBCAPITULO III

PLAN ESPECIAL DE MANEJO Y PROTECCIÓN

ARTICULO 286 M.- Los bienes de importancia patrimonial del cerro de La Popa, como

el convento, la iglesia y las otras áreas que se recuperen, así como su área de



influencia, deben manejarse de forma independiente al Plan de Manejo Ambiental

por tratarse de un área histórica y de monumentos de patrimonio arquitectónico

nacional.

Para esto se requiere la aplicación de un instrumento de gestión del patrimonio

cultural como es el Plan Especial de Manejo y Protección (PEMP), que debe ser

elaborado y controlado por el Instituto de Patrimonio y Cultura de Cartagena – IPCC

con el aval del Ministerio de Cultura, teniendo en cuenta que estos se elaboran sobre

un bien inmueble cuando presenta alguna de estas condiciones:

Riesgo de transformación o demolición parcial o total debido a desarrollos

urbanos, rurales y/o de infraestructura.

Cuando el uso represente riesgo o limitación para su conservación.

Cuando el bien requiera definir o redefinir su normativa y/o la de su entorno para

efectos de su conservación.

ARTICULO 286 N.- Mediante este instrumento de gestión se establecen las acciones

orientadas a garantizar la protección, conservación y sostenibilidad de los Bienes de

Interés Cultural o aquellos que pretendan declararse como tales, teniendo en cuenta

los siguientes objetivos:

a) Definir las condiciones para la articulación de los bienes con su contexto físico,

arquitectónico, urbano o rural, los planes preexistentes y su entorno socio-cultural,

partiendo de la conservación de sus valores, la mitigación de sus riesgos y el

aprovechamiento de sus potencialidades.

b) Precisar las acciones de protección de carácter preventivo y/o correctivo que

sean necesarias para la conservación de los bienes.

c) Establecer las condiciones físicas, de mantenimiento y de conservación de los

bienes.



d) Establecer mecanismos o determinantes que permitan la recuperación y

sostenibilidad de los bienes.

e) Generar las condiciones y estrategias para el mejor conocimiento y la

apropiación de los bienes por parte de la comunidad, con el fin de garantizar su

conservación y su transmisión a futuras generaciones.

ARTICULO 286 O.- El limite concebido en el artículo 475 del POT como área de

influencia de la iglesia y convento de la Popa a partir de la cota 30 m. debe

precisarse a través de la formulación del PEMP, que es el instrumento idóneo para la

definición del límite y de las acciones que deban realizarse para la conservación del

convento y su área de influencia.

SUBCAPITULO IV

EL SISTEMA DE ÁREAS ESTRATÉGICAS

ARTICULO 286 P.- Las Áreas Estratégicas tienen un rol importante como nodos de los

sistemas estructurantes urbanos mediante los cuales se construye el soporte físico,

espacial y funcional para la integración del Cerro de la Popa con el proyecto

integrado al cual pertenece. En ese orden de ideas, cada una responde a las

necesidades de cada zona del entorno en términos de equipamientos dotacionales,

manejo ambiental, movilidad o renovación física, y en esa medida funciona como

núcleo de una estrategia orientada a mejorar los barrios del entorno.

Las Áreas Estratégicas configuran un sistema en torno a la principal de ellas,

correspondiente al Jardín Botánico. Tomadas en conjunto, estas áreas brindan una

gama de opciones complementarias para la apropiación y disfrute del cerro como

recurso valioso que la ciudad ofrece a la población cartagenera y a los visitantes.

Este conjunto de opciones de disfrute busca asimismo fomentar mediante las

posibilidades de apropiación planteadas la construcción de una imagen colectiva

del cerro como lugar de arraigo e identidad ciudadana.



ARTICULO 286 Q.- Se definen como ÁREAS ESTRATÉGICAS las siguientes:

1) El área de conservación ambiental correspondiente al suelo protegido actual y

a la expansión prevista del mismo, que incorpora el Parque Jardín Botánico

propuesto, el área del Convento Museo de la Popa y el Parque de las Baterías.

2) El área del Nodo de Servicios Turísticos Guillermo Posada, localizado en la zona

del antiguo cauce de la Quebrada de la Paga, como continuación en las faldas del

cerro de la Calle Guillermo Posada.

3) La zona del Barrio Loma Fresca

4) La zona de Loma de la Paz, y

5) La franja sobre el costado norte de la Avenida Pedro de Heredia, entre la vía

de la procesión de la Candelaria y el llamado Callejón de los Chivos, que se

denomina el Umbral del Cerro de la Popa.

SECCION I

ÁREA ESTRATÉGICA PARQUE JARDÍN BOTÁNICO CERRO DE LA POPA

ARTICULO 286 R.- VALOR ESTRATÉGICO

La creación del Jardín Botánico permite la coordinación de acciones de

recuperación y protección del cerro en tanto ecosistema de Bosque Seco Tropical,

entre las cuales se destacan las de restauración de cobertura vegetal y

geomorfología, regulación de escorrentías y control de la erosión. Igualmente se

dispone que la creación del Jardín Botánico permita controlar los procesos de

invasión del cerro y lidere procesos de educación ambiental con participación de la

comunidad. El área del cerro fue definida teniendo en cuenta el gran potencial



estratégico de la zona por su localización y sus características naturales y paisajísticas

que hacen necesario el desarrollo de ciertas acciones de recuperación y

aprovechamiento, como las que se listan a continuación:

Nodo recreativo y cultural urbano para el fomento de la investigación y la

cultura ambiental.

Recuperación y protección del ecosistema de Bosque Seco Tropical.

Recuperación de cauces naturales.

Control de la erosión, protección del suelo y recuperación morfológica.

Regulación de escorrentías mediante cobertura vegetal.

Contención del proceso de invasión.

Oferta cultural urbana y regional.

Preservación de los valores del paisaje.

Sostenibilidad del área protegida.

Gestión cultural ambiental.-Vinculación de los habitantes a campañas

ambientales.

ARTICULO 286 S.- ASPECTOS URBANÍSTICOS – SISTEMAS ESTRUCTURANTES

A. SISTEMA AMBIENTAL

El sistema ambiental de esta área estratégica, conforma en si el sistema ambiental

del proyecto integrado y está compuesto por las áreas de bosque seco tropical

presentes en el cerro, por las áreas a recuperar, los cauces naturales y los ejes

ambientales propuestos que lo integran a los ecosistemas circundantes y los parques

del sector.

Este sistema se basa en tres principios:

1) La definición del Área Protegida y, al interior de ésta, del área del Jardín Botánico

propiamente dicho, como zonas complementarias e interdependientes;



2) La recuperación de los cauces invadidos en el área de conservación y en los

barrios de las laderas, que pasarán a constituir áreas de cobertura vegetal y

regulación de escorrentías; y

3) La vinculación del cerro con el sistema de caños y lagunas por medio de ejes

ambientales que coinciden con los cauces de las escorrentías principales; estos

ejes ambientales se asociarán igualmente a los canales definidos en el Plan

Maestro de Desagües Pluviales, con lo cual se piensa generar una articulación

armónica entre ecosistemas interdependientes y al mismo tiempo constituir un

ámbito público de alta calidad.

1. Amenazas potenciales y fenómenos activos

Las laderas del cerro de La Popa (externas al Jardín Botánico) son las más afectadas

por la erosión asociada a dinámicas antrópicas generadas sobre una topografía de

fuertes pendientes, principalmente en los sectores sur, oriente y occidente, donde se

presenta alta susceptibilidad por fenómenos de remoción o movimiento en masa, y

en algunas zonas por inundaciones y socavación de cauces.

En la zona norte del mismo existen algo más de 11 Hectáreas que se han visto

afectados por la presencia de asentamientos de origen informal, registrando sectores

de susceptibilidad moderada y alta a remoción en masa y erosión; y adicionalmente

en los cauces de las escorrentías se presenta alta susceptibilidad a socavación y flujos

de detritos.

Igualmente, en esta zona también se presentan fenómenos activos sobre los cauces

naturales que han sido ocupados, donde se destaca un área de 2,8 hectáreas que

presentan alto grado de actividad por socavación de cauces y flujo de detritos, así

como una zona de 6Ha sometida a actividad moderada por fenómenos de

remoción en masa. Las zonas mencionadas deberán ser objeto de procesos de

restauración morfológica y revegetalización, luego de ser relocalizadas las viviendas

que la ocupan en la actualidad.



2. Grado de restricción ambiental y criterios de manejo

El análisis y cruce de variables ambientales presentes en la problemática del cerro de

La Popa, da como resultado unos niveles de restricciones ambientales de acuerdo a

la gravedad de los problemas detectados en cada manzana o porción de esta.

El sector norte del área estratégica del Jardín Botánico presenta algunas

problemáticas ambientales ya mencionadas dentro de las que se detectan las

mayores restricciones en un sector de 2 hectáreas, donde se hace necesario iniciar

los procesos de reasentamiento de población en primera etapa por tratarse de

familias en peligro de deslizamientos, sumadas a la condición de ilegalidad por

encontrarse localizada dentro del perímetro del suelo de protección.

Existen otros sectores que suman 1,3 hectáreas, localizados sobre cauces de

escorrentías donde se presenta un grado medio de restricción ambiental, las

viviendas localizadas sobre estas áreas tienen también una segunda prioridad para

entrar a procesos de reasentamiento.

Las zonas con baja y muy baja restricción ambiental podrían permanecer en el sitio

porque no están expuestas a ningún fenómeno que ponga en peligro la vida de las

personas que las habitan, sin embargo, se encuentran en suelo de protección y se

ven afectadas por la declaratoria de Área Protegida y el proyecto del Parque Jardín

Botánico, por lo tanto requieren ser relocalizadas por Utilidad Pública.

B. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO Y EQUIPAMIENTOS

Se prevé que las relaciones del cerro como ecosistema con los cuerpos de agua

como elementos ambientales se superpongan con las relaciones entre jardín

botánico y elementos como el Parque de la Ciénaga de la Virgen y el Anillo

Ambiental, a través de ejes ambientales con tratamiento especial de espacio

público, amoblamiento y arborización.



Los espacios públicos y equipamientos propuestos en el área del Parque y Jardín

Botánico para el funcionamiento y oferta de servicios ecoturísticos corresponden a los

ejes ambientales que integran a la estructura urbana, y al interior, un sistema de

senderos peatonales, estaciones, miradores y espacios al aire libre.

C. SISTEMA VIAL Y MOVILIDAD

El sistema vial existente en esta área estratégica se compone de los dos accesos al

convento: por la vía de la procesión desde la Avenida Pedro de Heredia (al sur del

cerro) y la entrada por el mercado de Santa Rita desde la Avenida Paseo Bolívar(al

noroccidente).

El acceso vehicular al Parque Jardín botánico se propone por la actual vía al

convento desde Santa Rita y, a nivel peatonal, por los ejes ambientales propuestos

sobre los cauces naturales al norte y occidente del cerro; estos futuros ejes de acceso

se conectan con un sistema de recorridos peatonales de bajo impacto igualmente

dispuestos,, que funcionan en forma de espina de pescado a partir de la vía

longitudinal existente, cuya utilización será restringida de acuerdo a la capacidad de

carga del cerro.

La estructura vial se complementa con un anillo o vía perimetral del cerro, para

demarcar la zona y frenar el crecimiento de los asentamientos; esta vía tiene como

función delimitar las áreas protegidas del cerro y generar una continuidad del

recorrido de la parte baja de las faldas del mismo, garantizando movilidad a los

habitantes de barrios localizados en esta zona.

D. SISTEMA DE SERVICIOS PÚBLICOS

Acueducto

En el área del Jardín Botánico el servicio de acueducto cubre las áreas actualmente

ocupadas y destinadas a procesos de reasentamiento de población; esta cobertura



actual garantiza el servicio para las futuras zonas administrativas, para los servicios al

visitante y para el mantenimiento y riego de la vegetación del jardín botánico ex –

situ situado en la parte norte, que es la más baja.

Alcantarillado

El área del Jardín Botánico no cuenta con cobertura de alcantarillado, ni se

considera necesario a futuro para las áreas de bosques in – situ y ex – situ. Para las

instalaciones administrativas y dotacionales que necesitan este servicio la cobertura

puede obtenerse desde la red que va por la carretera al convento.

Gas natural

Este servicio sólo se considera necesario para los usos dotacionales y administrativos,

que pueden surtirse desde la red que existe bajo la carretera al convento.

Energía eléctrica

Las redes existentes garantizan cobertura en la zona alta correspondiente al

convento museo y en la zona media, a la altura del barrio Loma Fresca. Al igual que

con los otros servicios, la localización de las áreas dotacionales y administrativas

deberá adaptarse en una primera etapa a las redes existentes.

El área del Jardín Botánico está cubierta en las áreas actualmente ocupadas y

destinadas a procesos de reasentamiento de población; esta cobertura garantiza el

servicio para las futuras zonas administrativas, para los servicios al visitante y para el

mantenimiento (riego) del jardín ex - situ situado en la parte norte, que es la más baja.

ARTICULO 286 T.- ASPECTOS NORMATIVOS

En esta área se permitirán usos destinados a actividades de aprovechamiento

recreativo y ecoturístico controlado, y se prohíbe el uso residencial y la construcción



de edificaciones o cualquier tipo de obras que generen un impacto negativo sobre el

ecosistema del cerro.

El manejo del área y sus reglamentaciones específicas deben ser definidos mediante

la formulación y ejecución de un Plan de Manejo Ambiental y otros instrumentos que

precisen las condiciones de administración y uso de la zona en cumplimiento de los

objetivos de conservación, definiendo a su vez las medidas necesarias para prevenir

o mitigar los impactos generados sobre el ecosistema.

Los equipamientos de la Armada y las antenas deben someterse a un proceso de

“regularización y manejo” buscando mitigar los impactos negativos generados sobre

el ecosistema y el paisaje de La Popa y estableciendo las acciones necesarias para

mitigar los impactos urbanísticos negativos, así como las soluciones viales y de tráfico,

generación de espacio público, requerimiento y solución de estacionamientos y de

los servicios de apoyo necesarios para su adecuado funcionamiento.

El proyecto del jardín botánico requiere también de un instrumento complementario,

consecuente con disposiciones definidas en el Plan de Manejo Ambiental, que

reglamente y establezca las acciones e impactos generados por tratarse de un

proyecto de escala urbana (o regional) en un área donde se generan actividades y

usos relacionados con el ecosistema, que deben ser controlados y de bajo impacto

teniendo en cuenta la capacidad de soporte del mismo, precisando los criterios de

edificabilidad, espacios públicos, vías, senderos, entre otros. Para esto se propone la

formulación y seguimiento de un “Plan de Implantación”, para establecer la

reglamentación necesaria en procura de para evitar los impactos urbanísticos

negativos en la zona de influencia, con el fin de definir la conveniencia del proyecto

y las acciones y mecanismos para mitigar los impactos negativos.

A. TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS

1) Sector occidental (Barrio Nariño): esta zona corresponde a asentamientos cuya

aparición ha generado una grave pérdida de la capacidad de filtración del suelo, lo



cual, unido a la presencia del cauce de la antigua Quebrada de La Paga en la zona

baja, es causante de inundaciones y flujo de sedimentos hacia los barrios bajos en la

temporada de invierno. Se incorporan estas áreas al suelo protegido (tratamiento de

conservación), con la condición previa de reasentamiento de la población.

2) Los sectores noroccidental y norte (Barrios Loma Fresca, Paraíso, Pablo VI), para

los cuales se dispone Tratamiento de Mejoramiento Integral, en sus modalidades

Complementaria y Reestructurante, de acuerdo al grado de consolidación de las

zonas.

Así mismo, dentro de esta área estratégica se encuentra el sector de la Iglesia y

Convento de La Popa y el proyecto de recuperación de las baterías de defensa que

requiere de un tratamiento distinto por tratarse de edificaciones de valor histórico y

patrimonial por su arquitectura colonial, por lo tanto, a esta zona se le asigna un

tratamiento de Conservación Histórica definido en el artículo 181 del POT.

Para los equipamientos o predios correspondientes a la Armada Nacional y a las

Antenas de Telecomunicaciones se propone un tratamiento de Consolidación (art.

198 POT) que permita fortalecer sus usos y adecuar su infraestructura de manera

articulada con el entorno.

B. USOS DEL SUELO Y NORMAS DE EDIFICABILIDAD

Se determina la localización exclusiva de los usos necesarios para el cumplimiento de

las funciones de recuperación y protección del ecosistema, turismo ecológico y

desarrollo de actividades de educación ambiental.

De acuerdo a esto, la altura permitida en el área es de un solo piso, evitando las

construcciones de alto impacto en la zona.

Solo se permiten estructuras livianas para la localización de los servicios necesarios

para el funcionamiento del parque y jardín botánico.



Para el entorno del área (con excepción de las otras Áreas Estratégicas) se mantiene

la norma definida en el POT, que define Áreas de Actividad Residencial Tipo A y

normas de edificabilidad para vivienda unifamiliar y bifamiliar en dos pisos.

Las áreas con otros usos presentes dentro del suelo de conservación del cerro,

localizadas sobre la vía al convento desde el Mercado de Santa Rita y corresponden

a los predios de la Armada Nacional, al que se le asigna un uso Institucional de

Seguridad, y las zonas de las antenas de telecomunicaciones, con un uso Institucional

de Servicios Públicos. Estas dos áreas se identifican y configuran consolidando su uso,

y manteniendo las actividades y edificabilidad actual.

Se debe precisar el tema predial para determinar los polígonos correspondientes que

deben ser incorporados a la normativa y cartografía del POT.

SECCION II

ÁREA ESTRATÉGICA UMBRAL DEL CERRO

ARTICULO 286 U.- VALOR ESTRATÉGICO

El valor estratégico del área se define con base en su relación directa con los

siguientes elementos del Modelo de Ordenamiento:

1) El corredor troncal del SITM Transcaribe (Avenida Pedro de Heredia) en el tramo

entre el Mercado de Bazurto y el Castillo de San Felipe, para el cual están previstas

tres estaciones en función de los altos volúmenes de tráfico peatonal esperados para

la zona;

2) El proyecto de ampliación de andenes, arborización y amoblamiento urbano de

la Avenida Pedro de Heredia, entre el Castillo de San Felipe y el sector del Callejón de

los Chivos, para el Corredor Troncal del SITM;



3) El pasaje comercial del Callejón de los Chivos propuesto.

4) El espacio público de acceso al Cerro de la Popa propuesto

5) La vía de acceso al cerro desde el sur, utilizada para la procesión de la Virgen

de la Candelaria, evento de gran significado cultural.

Adicionalmente el área está directamente relacionada con la zona del Plan Parcial

del Mercado de Bazurto, que generará un mejoramiento significativo de la calidad

del espacio urbano de su área de influencia. A partir de estos elementos el Área

Estratégica establece su articulación estructural con la ciudad.

Se dispone aprovechar esta relación para consolidar una complementariedad

funcional entre el cerro y su entorno mediante la creación del Museo de la Ciudad,

cuya actividad se integrará con el uso comercial del Callejón de los Chivos y con los

miradores urbanos propuestos en la parte alta aledaña al convento.

ARTICULO 286 V.- ASPECTOS URBANISTICOS - SISTEMAS ESTRUCTURANTES


Se proponen dos nuevas zonas verdes de uso público, una al interior del Área

Estratégica y la otra utilizando un terreno aledaño a la misma, cuya función desde el

punto de vista ambiental es integrar la ladera sur con el eje vial de mayor movimiento

vehicular de Cartagena (es decir, la Avenida Pedro de Heredia) y generar una

visibilidad mayor del cerro desde dicho eje vial. Las zonas verdes propuestas

aprovechan manzanas libres o de baja ocupación y permiten la creación de áreas

arborizadas como complemento al tratamiento ambiental previsto en el

Macroproyecto del SITM para los andenes de la mencionada avenida.




El Área Estratégica está localizada en una zona plana sin problemas de drenaje. Por

lo cual no presenta susceptibilidad a amenazas ni fenómenos activos. Sin embargo,

se encuentra muy próxima a la ladera sur del Cerro de la Popa, que se ha visto

afectada por procesos denudativos y erosivos, y que en su parte baja presentan

algunas viviendas en zona de Grado de Restricción Ambiental Alto.

2. Grado de Restricción Ambiental y criterios de manejo

El AE no fue objeto de valoración de restricciones ambientales, pues como ya se ha

dicho no presenta susceptibilidad a amenazas ni fenómenos activos. En su área de

influencia, en la parte baja de la ladera del cerro, existen zonas con restricción

ambiental alta y media cuyos asentamientos deberán ser objeto de relocalización.

En consecuencia, las manzanas al interior del AE no son objeto de ninguno de los

criterios especiales de manejo definidos para las áreas con restricción ambiental, que

se encuentran en su totalidad en las laderas del cerro.


La propuesta para el AE Umbral del Cerro está orientada principalmente a la

transformación de la estructura de espacio público y equipamientos del sector, como

complemento a los planteamientos derivados del Macroproyecto SITM Transcaribe y

del Plan Parcial del Mercado de Bazurto. Así mismo tiene relación con los

planteamientos sobre espacio público en el entorno del Castillo de San Felipe

contenidos en el Plan Especial de Manejo y Protección (PEMP) del Centro Histórico.

Se propone la creación de la Plaza de la Candelaria en el cruce de la Avenida Pedro

de Heredia con la vía de la procesión, en la zona donde se congregan los fieles antes

de iniciar el ascenso. En esta plaza se plantea para el mediano plazo la creación de

un sistema de ascenso al cerro por cable que consolidaría la complementariedad del

museo con los miradores de la parte alta del cerro. Directamente vinculado con este



espacio público se localiza el Museo de la Ciudad, un equipamiento cultural de

primer orden orientado tanto al turista como al habitante de Cartagena.

Directamente relacionado con el Museo de la Ciudad (y asociado al mismo en el

esquema de gestión del AE) se propone un pequeño centro comercial que debe

enriquecer el ámbito público en este punto de interés cultural y valor simbólico.

Adicionalmente se establecen dos espacios públicos cuyos objetivos son liberar

visuales hacia el cerro desde la avenida y desde la vía escénica propuesta hacia el

sur, y mejorar además el estándar de metros cuadrados de espacio público por

habitante. Estos espacios nuevos pretenden asimismo generar condiciones más

propicias para la implantación de usos residenciales, considerados esenciales para la

estrategia de renovación urbana del sector.


Puede decirse que el AE del Umbral del Cerro se localiza en la zona urbana con

mejores condiciones viales y de movilidad de la ciudad, y esa condición mejorará

aún más con la puesta en marcha del tramo 5º del SITM Transcaribe.

La propuesta para la renovación de la zona, que contempla la implantación de usos

comerciales y de oficinas mezclados con el uso residencial, resuelve la movilidad con

base en estas vías, dando la función de tráfico peatonal a los andenes ampliados del

Corredor Troncal y generando accesos vehiculares y de descargue por la Calle 33 o

Callejón de los Chivos.

D. SISTEMAS DE SERVICIOS PÚBLICOS

Acueducto


total de servicio.



Alcantarillado


total de servicio. No presenta inconvenientes por drenaje de las aguas lluvias.

Gas natural

Las redes existentes atienden la totalidad del Área Estratégica

Energía eléctrica

Las redes existentes garantizan cobertura en la totalidad del Área Estratégica.

ARTICULO 286 W.- TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS

Se determina para el Área Estratégica un Tratamiento de Renovación Urbana en la

modalidad de Redesarrollo, que implica cambios drásticos no solo en el uso y la

ocupación existentes sino también en la división predial y la proporción de espacio

público, lo cual implica prefigurar una nueva morfología urbana; en ese sentido el

tratamiento propuesto responde a la transformación que se generará en el área

como consecuencia de las afectaciones producidas por la construcción del

mencionado corredor troncal, así como al mayor valor que normalmente se asocia al

mejoramiento del espacio público y la movilidad.

ARTICULO 286 X.- USOS DEL SUELO

Los usos propuestos para el área son los siguientes:

Uso Principal: Comercial Grupos 1 y 2; Institucional Grupo 2; Residencial

Multifamiliar

Usos Complementarios: Industrial Grupo 1; Institucional Grupos 1 y 2.

Usos restringidos: Institucional Grupo 3 (requiere concepto particular);





Cabe destacar que, dado que se propone el tratamiento de Renovación Urbana y se

contempla el uso residencial, la formulación de un Plan Parcial implica la destinación

de al menos un 25% del área neta para Vivienda de Interés Social.

ARTICULO 286 Y.- NORMAS DE EDIFICABILIDAD

En razón de la singularidad del AE desde los puntos de vista urbanístico y paisajístico

(relación con flujos peatonales importantes y con el Cerro de la Popa como visual de

interés cultural) se propone un manejo de alturas específico para cada manzana del

polígono, manteniendo la norma de cuatro pisos en las manzanas occidentales y

aumentando paulatinamente hasta 8 pisos, para bajar nuevamente a 4 pisos en la

manzana del extremo occidental.

Igualmente y por la misma razón se propone un perfil urbano discontinuo, con

aislamientos laterales de 5 metros a partir del segundo piso y predios con área mínima

de 1.000 m2 y frente mínimo de 30 metros. Vale la pena recordar que la formulación

del Plan Parcial implica una reorganización predial y que la totalidad de los predios

del AE tienen doble fachada, por lo cual no procede exigir aislamientos posteriores.

SECCION III

ÁREA ESTRATÉGICA NODO DE SERVICIOS TURÍSTICOS

ARTICULO 286 Z.- VALOR ESTRATÉGICO

Su valor estratégico radica en los siguientes objetivos:

1) Constituirse en un elemento central para el desarrollo de la comunidad asentada

en La Popa y en un espacio que propicie su integración con la dinámica urbana de

la ciudad.





3) Conformar un conjunto dirigido a la formación, producción y promoción artesanal,

con servicios que diversifiquen dicha oferta cultural, en perspectiva de constituir un

referente turístico de alta calidad espacial y paisajística.


en valor de la Casa del Horno y de la reinterpretación de espacios estratégicos para

el manejo hidráulico y geomorfológico del Cerro.







urbana.

ARTICULO 286 A1.- ASPECTOS URBANISTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES


Se propone acciones que aporten a la conformación de la Estructura Ecológica del

proyecto integrado, mediante la conformación de una zona de protección de

laderas (correspondiente al costado nororiental, coincidente con el polígono que

debe contar con acciones de estabilización de talud); de un parque de filtración y

de parques y zonas verdes públicas de carácter zonal, localizados en la franja

occidental del proyecto.




Se plantea la concepción de un proyecto que permita la continuidad de la calle

Guillermo Posada, a través de la conformación de un sistema de plazas que

confluyan en el parque relacionado con el área de manejo de inundación y con el

Parque Jardín Botánico de la Popa (al suroriente).









D. SERVICIOS PÚBLICOS

Acueducto

Actualmente se cuenta con una cobertura del servicio para 3,7 Ha y la red existente

está ligada al trazado de la calle Guillermo Posada, mientras la proyectada está

prevista en vías paralelas a dicha calle, siendo relevante aquella que se prevé al

oriente, es decir en la parte alta.

Alcantarillado

La condición del servicio actual de alcantarillado muestra que existe una

dependencia drástica del sistema que soporta la calle Guillermo Posada y que en

consecuencia el proyecto debe de un lado incorporar dicha red, pero claramente

las acciones de reconformación geomorfológica y estabilización, así como el manejo

del parque previsto al nororiente, exigen un rediseño del manejo hidráulico.



Energía eléctrica

La totalidad del ámbito donde se localiza el área estratégica cuenta con redes que

suman 0,3 Km.

Gas natural

El entorno inmediato del área cuenta con este servicio. La longitud total de la red es

de 1,1 Km y cuenta con anillos de servicio de ½‟‟ y de ¾‟‟, mientras la troncal en

servicio es de 4‟‟.

ARTICULO 286 A2.- TRATAMIENTOS, USOS Y EDIFICABILIDAD

El tratamiento para esta área estratégica corresponde a renovación urbana, por lo

que los usos y la edificabilidad serán aquellos dispuestos por el plan parcial

correspondiente, una vez sea adoptado

SECCIÓN IV

ÁREA ESTRATÉGICA LOMAS DE LA PAZ

ARTICULO 286 A3.- VALOR ESTRATÉGICO

Por su relación con estos barrios, con los del cerro y con el paisaje urbano, la

localización del AE resulta estratégica para la creación de un nodo de

equipamientos de escala zonal que cubra y sirva de soporte físico para la integración

social de la población de los barrios del cerro y los del entorno. Adicionalmente

presenta aún extensas zonas sin ocupar, que tienen un gran potencial para el

desarrollo de vivienda de interés social y prioritario, con miras a la relocalización de

parte de la población que sea reasentada y a la generación de oferta para estratos

bajos.

Para el desarrollo de esta AE se propone un Centro Deportivo Popular que incluya

canchas deportivas reglamentarias, canchas múltiples y piscinas públicas con

servicios complementarios para la formación deportiva. Adicionalmente se plantean



los lineamientos de un Plan Parcial de Renovación Urbana en modalidad

Reestructurante con el fin de regularizar el tejido urbano, proteger las áreas de talud y

cobertura vegetal y legalizar la tenencia y propiedad del suelo. La magnitud de la

intervención hace necesario que la propuesta se implemente en varias etapas o

Unidades de Actuación Urbanística que cubren acciones desde el corto hasta el

largo plazo.

ARTICULO 286 A4.- ASPECTOS URBANISTICOS - SISTEMAS ESTRUCTURANTES


La ocupación del AE debe partir de la creación de un sistema ambiental que proteja

estas zonas y la cobertura vegetal existente en las partes altas.

Igualmente forma parte del sistema ambiental la extensa zona verde que forma parte

del Centro Deportivo Popular, localizado en la zona de contacto del AE con el Área

Protegida del Jardín Botánico y con la trama vial principal a través de la Avenida La

María.


Las zonas más altas y de mayor pendiente presentan un grado moderado de

susceptibilidad a procesos erosivos y de remoción en masa. En las zonas de talud se

empieza a presentar actividad moderada en procesos denudativos asociados a la

acción antrópica. La estrategia de renovación urbana tiene entre sus objetivos

ambientales asegurar la protección de estas áreas y revertir los procesos y dinámicas

nocivos.

2. Grado de restricción ambiental

La totalidad del Área Estratégica presenta un Grado de Restricción Ambiental bajo o

muy bajo, lo cual significa que desde el punto de vista ambiental resulta apta para la



urbanización y/o densificación dentro de un marco de protección de laderas y

taludes.


En el AE no se encuentra ningún uso dotacional. Se propone un nodo de

equipamientos complementarios al Centro Deportivo Popular, localizado en el

extremo sur del Área Estratégica, sobre la Avenida La María. En este nodo se propone

la construcción a mediano plazo de una piscina pública y salones para una ludoteca

infantil y para una casa de atención al adulto mayor.

El conjunto Nodo de equipamientos - Centro Deportivo - Jardín Botánico quedan

directamente relacionados y a partir de ellos se genera una estructura de

equipamientos de escala zonal que se complementa con el megacolegio que se

construirá en la Loma de Peyé.

C.SISTEMA VIAL Y DE MOVILIDAD

Se plantea una nueva estructura vial y de movilidad basada en una Vía Colectora

conectando con la Avenida La María. Adicionalmente se propone un subsistema de

Vías Locales principales definidas con base en su continuidad y en la función

adicional de delimitar las principales zonas de protección de taludes del sector.

D. SISTEMA DE SERVICIOS PÚBLICOS

Acueducto

El AE corresponde a la Sectorización Faldas de la Popa; existe capacidad de

prestación normal del servicio hasta la cota 70 m.s.n.m. y con intermitencia entre las

cotas 70 y 80 m.s.n.m. A pesar de que las partes más altas del AE están a la altura de

la cota 60, aún existen algunas áreas sin servicio en la parte alta, pero no hay

problemas de viabilidad técnica de extensión de las mismas.



Alcantarillado

Las redes existentes cubren la totalidad del Área Estratégica.

Energía

En la actualidad existen redes matrices en las zonas bajas del Área Estratégica. La

realización de la propuesta de Renovación Urbana haría necesaria la extensión de

redes de energía domiciliaria y alumbrado público.

Gas Natural

Existe cobertura en la totalidad del Área Estratégica.

ARTICULO 286 A5.- TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS

La totalidad del Área Estratégica se define como Renovación Urbana en modalidad

Redesarrollo, con el fin de implementar un Plan Parcial con varias Unidades de

Actuación a desarrollar en el corto y mediano plazo, mediante el cual racionalizar el

tejido urbano, asegurar la protección de las zonas de talud y generar oferta de

vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario para la población del Cerro

de la Popa que sea objeto de reasentamiento.

ARTICULO 286 A6.- USOS DEL SUELO

El Área Estratégica se divide en cuatro zonas funcionales definidas:

El área del Centro Deportivo Popular, que incorpora canchas reglamentarias y

múltiples.

El área dotacional, que incluye una piscina pública y usos complementarios para

atención al adulto mayor.

La zona para vivienda unifamiliar tipo VIP para la población objeto de

reasentamiento proveniente de los barrios del Cerro de la Popa.



La zona alta de las lomas, en la cual se propone vivienda tipo VIS de nivel medio,

en edificios multifamiliares.

ARTICULO 286 A7.- NORMAS DE EDIFICABILIDAD

Se plantea una altura máxima de dos pisos para los usos dotacionales y de vivienda

unifamiliar, y de cuatro pisos para las áreas de uso residencial multifamiliar. En la zona

destinada a VIP se define un lote mínimo de 72 metros cuadrados, con frente de 6

metros.

Para la vivienda multifamiliar se adoptan las normas generales de edificabilidad

vigentes para uso residencial Tipo B – Multifamiliar en lo referente a predios,

aislamientos y estacionamientos.

SECCION V

ÁREA ESTRATÉGICA LOMA FRESCA

ARTICULO 286 A8.- VALOR ESTRATÉGICO

El área debe ser un proyecto modelo de relocalización en sitio de la población objeto

del programa de reasentamiento.

ARTICULO 286 A9.- ASPECTOS URBANISTICOS - SISTEMAS ESTRUCTURANTES


De las 24.4 ha que conforman el área, 6.4 son susceptibles de ser incorporadas como

suelo libre con distintos destinos: parques de bolsillo, suelo protegido, senderos

peatonales, entre otros. Son suelos de ladera y taludes que por su naturaleza no



deben ser ocupados por construcciones, menos para vivienda. 0.5 entrarían a formar

parte del área estratégica Jardín Botánico.


El área presenta un conjunto de fenómenos asociados al riesgo que la consultoría a

definido como amenazas potenciales y/o fenómenos activos. Desde un enfoque de

riesgos esto implica la realización de estudios de detalle, pero que desde un enfoque

urbanístico, orientado a la recuperación integral del cerro, podrían tratarse dentro de

un conjunto de acciones en las que la reubicación de familias y recuperación

geomorfológica no estarían sujetas a un temporalidad incierta dada por los altos

costos de dichos estudios y las cargas asociadas a la gestión institucional.


La ausencia total de algún espacio público formal mas allá de la calle es evidente, se

trata entonces, vía Macroproyecto, de derivar nuevos espacios que se comporten

como una red en la totalidad del cerro. El diseño de área incluye pequeñas plazas y

parques, senderos peatonales y un sistema de andenes.


De las 24 ha del área de los proyectos, 3.5 se proponen consolidar como parte del

sistema vial y de movilidad, destacándose un nuevo corredor ambiental, senderos

peatonales y algunas vías locales que configurarían un nuevo entorno vial. En las

fichas adjuntas se pueden observar las áreas y los trazados, teniendo en cuenta que

este tipo de sistema debe ser observado dentro del marco de la propuesta para todo

el cerro.

D. SISTEMAS DE SERVICIOS PÚBLICOS

Acueducto y alcantarillado



La cobertura del servicio de acueducto es bastante alta, esto significa un alto nivel

de consolidación de los asentamientos. En cuanto a alcantarillado se puede observar

en kilómetros las redes tendidas (1.5 Km. igual que en La Paz) y se nota que tan solo

el servicio se presta sobre las vías principales, hecho que frente a los valores

presentados en el diagnostico se presume una cobertura del 50%.

Energía

La cobertura del servicio de energía es baja, según la información cartográfica de la

empresa prestadora.

Gas natural

La cobertura es casi total, los datos dan cuenta del calibre de la red pero no hace

explicito el porcentaje del área cubierta, no obstante, en el imagen se puede

apreciar que el área amanzanada tiene una cobertura del 100%.

ARTICULO 286 A10.- TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS

El área estratégica de Loma Fresca tiene como objetivo la consolidación del uso

residencial, en esa medida, el tratamiento propuesto es el mejoramiento integral. Este

enfoque se aparta de los tratamientos actuales en los que predomina el Redesarrollo

de áreas de alto riesgo y la Renovación en área de actividad mixta. Se trata de crear

condiciones de mínimo desplazamiento y mayor aprovechamiento del suelo

ocupado en términos de la relocalización de construcciones en riesgo.

ARTICULO 286 A11.- USOS DEL SUELO

En el área se propone que la actividad principal sea Residencia Tipo A (con actividad

económica en la vivienda), es evidente que los pobladores disponen del inmueble

como soporte de su economía generándose un entorno en primer piso dinámico y de

integración social.



ARTICULO 286 A12.- NORMAS DE EDIFICABILIDAD

Se propone preservar la tipología actual de dos pisos con el fin de no generar presión

por nuevo suelo para edificaciones en altura; se trata de conservar las formas de vida

existentes y las formas de organización social tradicionales del sector.

De acuerdo con los procesos de gestión asociada a la consecución de nuevo suelo

este se ajusta al enfoque de intervención con la idea de conjunto de proyectos

complementarios, con el propósito de precisar el número de lotes, sus dimensiones y

los tipos de tenencia según el rigor normativo y jurídico requerido para de definición

de los instrumentos de gestión.

ARTICULO 286 A13.- El proyecto integrado del Cerro de la Popa cuenta, para su

ejecución, con todos los instrumentos de gestión y financiación dispuestos por el Plan

de Ordenamiento Territorial y las normas vigentes al efecto.”

ARTICULO 12.- El presente acuerdo rige a partir de la fecha de su sanción y

publicación y deroga las normas que le sean contrarias, en especial las contenidas

en los documentos relacionados en el artículo 4 del Decreto Municipal número 0977

de 2001.

Dado en Cartagena de Indias, a los ____ días del mes de ________ del año dos mil ____

(20__)

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