N.I.I.Fy la valoración de activos inmobiliarios

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• INTRODUCCION– GLOBALIZACIÓN DE COMPAÑIAS Y LA

NECESIDAD DE FINANCIAR EXPANSIÓN COMERCIAL EMITIR DEUDA / CAPITAL MERCADOS INTERNACIONALES

N.I.C. PRINCIPIOS CONTABLES HOMOGENEOS

C.Europea: 2005 EMPRESAS COTIZAN BOLSA

• IMPLANTACION N.I.C EUROPA– Normativa: Reglamento (CE) 1606/2002;

Reglamento (CE) 1725/2003• España Ley 62/2003 disposición final úndecima

– Desde 2005 para empresas que consoliden cuentas y hayan emitido valores en algún Estado de UE obligatorio en ejercicios sucesivos

– Resto optativo (incluyendo sociedades con emisión valores de renta fija en algún Estado de UE)

– Gradualmente para todas empresas (2005-2007-)

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Libro Blanco Reforma Contable Libro Blanco Reforma Contable NIC NIC

MARCO CONCEPTUAL

NECESIDADES DE LOS USUARIOS DE INFORMACION FINANCIERA

OBJETIVOS

CARACTERISTICAS CUALITATIVAS

HIPOTESIS BÁSICAS

DEFINICIÓN DE LOS ELEMENTOS

CRITERIOS DE VALORACIÓN

PROTECCIÓN ACREEDORESY ACCIONISTAS

SUMINISTRO DE INFORMACIÓN

RELEVANCIA

FIABILIDAD

EMPRESA FUNCIONAMIENTO

DEVENGO

ACTIVOS

PASIVOS EXIGIBLES

FONDOS PROPIOS

GASTOS

INGRESOS

Libro Blanco Reforma Contable Libro Blanco Reforma Contable NIC NIC

CUESTIONES VALORATIVASINTRODUCCIÓN DEL VALOR

RAZONABLE

- INSTRUMENTOS FINANCIEROS- PRODUCTOS AGRÍCOLAS- ACTIVOS BIOLÓGICOS- ACTIVOS FIJOS MATERIALES- ACTIVOS FIJOS INMATERIALES- PROPIEDADES INMOBILIARIAS

• Conceptos valorativos:– Valor Razonable

Es la cantidad por la cual puede ser intercambiado un activo entre un comprador y un vendedor en una transacción en condiciones de mercadoElementos patrimoniales:

a) Valor de mercadob) A falta de valor mercado de un elemento, valor de mercado de

un bien similarc) Otros métodos valorativos generalmente aceptados

– Valor RecuperableEs la parte del valor neto contable de un activo que la empresa espera recuperar por medio de su uso futuro, incluyendo el valor residual

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• Conceptos valorativos

– Valor de MercadoEl importe que se puede obtener por la venta de una inversión en un mercado activo

– Valor Neto realizableEs el precio de venta esperado de un activo en el curso normal de la explotación, menos los costes estimados para terminar su producción y los necesarios para llevar a cabo la venta

– Valor RevalorizadoSu valor revalorizado, que viene dado por su valor razonable, en el momento de la revaluación, menos la amortización acumulada practicada posteriormente

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• VALORACION DE ACTIVOS MATERIALES– CASOS N.I.C

• Propiedades ocupadas por el propietario para su uso NIC 16

• Las propiedades mantenidas para su venta en el curso normal del negocio (existencias) NIC 2

• Propiedades para obtener rentas (inversiones inmobiliarias) NIC 40

• Propiedades en construcción para ser inversiones inmob. NIC 16 y NIC 40

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• Concepto de Inmovilizado Material. NIC 16 – Definición

Aquellos activos tangibles que posee una empresa para su uso en la producción de bienes o suministro de servicios, para su alquiler o para llevar la administración de la sociedad y que se espera utilizar durante más de un ejercicio

– Valoración inicialPrecio adquisición + gastos de puesta en funcionamiento

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• VALORACION DE ACTIVOS NIC 16

– Valoración posterior: revalorización

Inmovilizado material/inmaterial e inversiones inmobiliarias contabilizadas según método de coste podrán valorarse por su “valor razonable”. Este valor será el nuevo coste.

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• Inmovilizado Material NIC 16– Requisitos y efectos de NIC 16

• TASACIÓN Registrado un activo por su valor de coste, la

elección del valor razonable permite introducir revalorizaciones

periódicas (posteriores) en ese valor neto contable, sobre la base de su

precio de mercado determinado por tasación.

• Las revalorizaciones positivas tendrán como contrapartida “Reservas

por revalorización” . Las negativas, en ppio irán a pérdidas.

• Uniformidad de criterio valorativo para los bienes misma clase o

grupo

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• Inmovilizado Material NIC 16

– Requisitos y efectos de NIC 16• “Reservas por revalorización” podrán pasar de indisponibles a

reservas voluntarias cuando se realice la plusvalía (ej. Venta o a medida que la empresa lo amortiza= depreciación valor revalorizado – depreciación valor coste original)

• Las revalorizaciones se harán con suficiente regularidad. Frecuencia dependerá de los cambios que experimenten los valores razonables del activo revalorizado (anual, trieño, quinquenal)

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• Concepto de Inversiones Inmobiliarias. NIC 40 – Definición

Aquellas propiedades (edificios o terrenos) que se mantienen para obtener rentas por medio de su alquiler o para su revalorización o para ambos propósitos

– Valoración inicialPrecio adquisición + costes directos adquisición (honorarios, impuestos y otros costes de la transacción)

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• Inversiones Inmobiliarias NIC 40

– Requisitos y efectos de NIC 16 • Posteriormente, método de valoración inversión:

a) Valor razonable Tasador independiente

b) Coste depreciado Método amortización y la vida útil

• El método valoración se deberá aplicar a todos los inmuebles de inversión

• Las ganancias o pérdidas de valor razonable se registran en la cuenta de resultados

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