del crédito en México

Índice

Pilares del Crédito Hipotecario

21

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¿En UDIs?

Financiamiento inmobiliario

5

Alzas en los precios.

19

¿Cómo comprar una casa?

61 Hablemos de estadísticas

Luces y sombras para el mercado inmobiliario

47

MyCrédito

57

Las 10 hipotecas con los diferenciales

más bajos del mercado Hipotecario.

55

C o m p a r a

64

Poseer una casa propia en la que nuestra familia se sienta protegida y segura es el sueño que muchos acariciamos. Una forma de alcanzarlo es recurrir a un financiamiento inmobiliario: opciones hay para todos.

Financiamiento inmobiliario

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Adquirir una vivienda representa una de las aportaciones más significativas al

patrimonio personal y familiar. No todos pueden comprar una casa o departamento de

contado, pero muchos sí tienen

acceso a un financiamiento inmobiliario.

Es importante que antes de elegir alguno, conozca las opciones que se ofrecen en el

mercado para saber cuál de ellas se adecua mejor a sus necesidades y posibilidades,

pues esta decisión tendrá consecuencias a largo plazo: normalmente se requiere una

fuerte inversión inicial, es decir, el enganche, y realizar pagos mensuales durante

varios años.

Para facilitarle la elección, en este artículo le diremos cuáles son las características de

los distintos tipos de financiamiento que existen.

Apoyo y financiamiento para la vivienda social

Los apoyos del Gobierno Federal a la vivienda se han destinado principalmente a impulsar

la adquisición y el mejoramiento de los hogares de la población de menores ingresos.

En la promoción de la adquisición de vivienda social (la que tiene un valor de alrededor de

200 mil

pesos o 60 mil udis1 ) participan varios organismos gubernamentales, como el Instituto del

Fondo

Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), el Fondo Nacional de

Habitaciones Populares (Fonhapo), la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el Fondo de la

Vivienda del ISSSTE (Fovissste) y los Organismos Estatales de Vivienda (Orevis), con

apoyos y planes de financiamiento en condiciones muy favorables, en comparación con los

planes que ofrecen las instituciones financieras o los autofinanciamientos.

Infonavit Según la edad y el ingreso del trabajador, los créditos otorgados por el Infonavit pueden

alcanzar un monto máximo de 180 veces el salario mínimo mensual en el Distrito Federal

(247 mil pesos, aproximadamente) para la adquisición de una vivienda con un valor de hasta

350 veces ese salario (varía en cada entidad federativa). El financiamiento puede

complementarse con los recursos acumulados en la subcuenta de vivienda.

Los pagos mensuales también se fijan con base en el salario mínimo mensual del Distrito

Federal, es decir, la actualización de los saldos y el pago mensual se realiza cada vez que

cambia dicha referencia. El plazo del crédito puede ser hasta por 30 años, mientras que la

tasa de interés anual se cobra sobre saldos insolutos (es fija y fluctúa entre 4 y 9%, según el

ingreso del trabajador). El otorgamiento del crédito tiene un costo por gastos de

administración de 5% sobre el monto autorizado y el Infonavit paga el seguro contra daños.

En caso de fallecimiento del acreditado, la deuda se liquida a favor de los beneficiarios por

medio del seguro de vida.

Para obtener este financiamiento, el solicitante tiene que ser un trabajador activo que cotice

en el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) y acumular la puntuación mínima que

solicita el Infonavit, entre otros requisitos.

Ahora bien, si usted desea adquirir una vivienda con un valor superior, puede combinar su

crédito con un financiamiento hipotecario de alguna institución financiera, gracias al

programa Apoyo Infonavit (véase el recuadro correspondiente). Para obtener mayor

información comuníquese a los teléfonos 9171-5050 en la Ciudad de México o 01-800-008-

3900 desde el interior de la República. También puede consultar la página

www.infonavit.gob.mx

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Sociedad Hipotecaria Federal La SHF, a través del Programa Especial de Crédito y

Subsidios a la Vivienda (Prosavi), apoya la

adquisición de una vivienda nueva con un subsidio

por 16 mil udis ($53,700 aproximadamente), que se

complementa con un enganche y el crédito de un

intermediario financiero (actualmente, las

Sociedades Financieras de Objeto Limitado, Sofoles,

que son entidades financieras que otorgan créditos

para un rubro en específico, en este caso, el

hipotecario).

Es una buena opción para quienes no cotizan en el

IMSS o en el ISSSTE, pues los requisitos son

accesibles para personas que trabajan por su cuenta

o desarrollan una actividad informal: el aspirante

sólo debe tener ingresos mensuales hasta por cinco

salarios mínimos (alrededor de $6,800), contar con

un crédito de una Sofol hasta por 45 mil udis (151

mil pesos aproximadamente), y aportar 2,500 udis

(algo así como $8,400) como enganche.

Este programa se desarrolla con recursos

presupuestales del Gobierno Federal y se destina

sólo a la edificación de conjuntos habitacionales

autorizados, por lo que la oferta de créditos es

limitada. Para mayor información contacte a la SHF,

al teléfono 1087-2266 si radica en la Ciudad de

México o al 01-800-022-2828 en el resto del país.

También puede consultar el sitio de Internet

www.shf.gob.mx o solicitar asesoría directamente

en las Sofoles hipotecarias.

Fonhapo Este fondo otorga créditos para la adquisición de

vivienda social nueva, ubicada en los conjuntos

habitacionales programados por los Orevis, a

familias con ingresos hasta por cuatro veces el

salario mínimo mensual del D. F. (con un monto

aproximado de $5,500).

El crédito máximo es por 5 mil veces el salario

mínimo diario del D. F. (226 mil pesos

aproximadamente), con un enganche de 500 veces

ese salario (alrededor de $22,600), una

amortización de 30 años y una tasa de interés de

4% anual sobre saldos insolutos.

Además, se deben cubrir los gastos por

escrituración, seguros de vida y daños, una

comisión de 2% por apertura del crédito y de 2%

por gastos de administración sobre el pago

mensual. Cabe destacar que los recursos del fondo

para la compra de vivienda mediante un crédito

son limitados. Para mayor información acuda al

Orevi de su Estado o contacte directamente al

Fonhapo en el 01-800-366-2384 y el 01-800-366-

4276, o visite su sitio en Internet:

www.fonhapo.gob.mx

Con este programa, un crédito hipotecario de una institución financiera puede complementarse con

las aportaciones patronales de la cuenta de un trabajador derechohabiente, reduciendo así el plazo

o el pago mensual. Además, el saldo de la subcuenta de vivienda del Infonavit, que está

conformado por las aportaciones acumuladas previas al otorgamiento del crédito, puede utilizarse

para cubrir las mensualidades en caso de desempleo.

El derechohabiente puede obtener un crédito para una vivienda de hasta $859,560 y financiamiento

de hasta el 95% de su valor. Las posibilidades de conseguirlo aumentan debido a que el saldo

acumulado y las aportaciones patronales disminuyen el riesgo para la institución financiera.

También este programa le proporciona otras ventajas, como reducciones en la comisión por

apertura de crédito y en

los gastos notariales.

Para conocer los requisitos y las instituciones participantes, llame al Infonavit: 9171-5050 en la

Ciudad de México o 01-800-008-3900 desde el interior de la República.

Programa Apoyo

Infonavit

Este tipo de vivienda consiste básicamente en un

inmueble de alrededor de 20 m2 de construcción, que

tiene un valor de hasta 80 mil pesos (24 mil udis). El

principal promotor de la adquisición, construcción y

mejora de este tipo de vivienda es el Fonhapo que, a

través del Programa de Ahorro, Subsidio y Crédito para

la Vivienda Progresiva “Tu Casa”, otorga un subsidio

para la compra de vivienda nueva por un monto de 32

mil pesos. Para mayor información, acuda al Orevi que

le corresponda, o contacte directamente al Fonhapo.

Apoyos para la vivienda mínima

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Créditos hipotecarios

Otra opción de financiamiento, principalmente para

viviendas media (con un valor de hasta alrededor

de un millón de pesos), residencial (hasta de dos

millones) y residencial plus (dos millones en

adelante), es el crédito hipotecario otorgado por

bancos y Sofoles. Estas últimas participan en el

mercado con recursos garantizados por la SHF, lo

cual les permite ofrecer sus créditos a una población

más amplia que los bancos.

Actualmente, en el mercado existen muchas

opciones de créditos hipotecarios y su comparación

es muy complicada, pues hay muchas características

que se deben tener en cuenta.

Criterios de elegibilidad Se refieren a qué tan elegible es usted para que el

banco o la Sofol le otorguen un crédito. Estos

criterios son lo primero que usted debe considerar,

ya que le permitirán seleccionar las instituciones y

planes a los que puede aspirar.

Edad. Los rangos de edad mínima y máxima

varían entre instituciones financieras. La mínima

puede ser de 18 hasta 25 años y la máxima, de 50 a

65 años.

Ingresos mínimos. Varían entre instituciones y el

monto de crédito solicitado. En algunos casos,

principalmente las Sofoles se expresa como el

número de veces el pago mensual, por ejemplo, el equivalente

a 4 mensualidades. En otros casos, se fijan en pesos.

Las Sofoles son más flexibles sobre la comprobación de

ingresos, ya que el solicitante puede tener una actividad

informal y comprobar ingresos con cartas de proveedores o

clientes, y estados de cuentas bancarias, entre otros.

Asimismo, tienen esquemas para generar un historial de

crédito mediante aportaciones a un fondo de inversión por un

periodo determinado.

Antigüedad en el trabajo. También varía entre las distintas

instituciones. Puede ser de uno a tres años en el empleo actual

o en la misma actividad, si se es trabajador independiente o

empresario. En otros casos, se pide un año trabajando y tres

meses en el empleo actual.

Referencias crediticias. Pueden pedirle referencias

bancarias, como cuentas de ahorro, de cheques, de inversión o

de otras clases de crédito. En todos los casos se hace una

investigación en el Buró de Crédito.

Salud. En algunos casos, se requiere tener buena salud,

conforme lo determine la compañía de seguros. Asimismo, el

solicitante puede tener limitaciones para obtener el crédito si

su ocupación es de alto riesgo.

Si usted tiene problemas con algún banco o Sofol, la

Condusef es la instancia apropiada para presentar cualquier

denuncia. Comuníquese al 5448-7000 o al 01-800-714-9869.

En caso de que tenga alguna duda respecto al contrato de

adhesión de un plan de autofinanciamiento o si el proveedor

incumple con lo acordado, acuda a cualquier delegación

Profeco o llame al Teléfono del Consumidor: 01-800-468-

8722.

¿No le cumplieron? El Costo Anual Total (CAT) es un porcentaje que resulta de

un cálculo financiero que incorpora los costos directos

anuales inherentes al crédito, tales como la tasa de interés,

las comisiones por estudios socioeconómicos, apertura del

crédito, administración y cobertura, primas de seguros y

costos de avalúo, entre otros. Se excluyen del cálculo las

contribuciones federales y locales y los costos

correspondientes a trámites y servicios prestados por

terceros.

El CAT permite conocer el costo efectivo anual de la

operación si la tasa de interés se mantiene fija, y permite

comparar de manera sencilla los costos de distintos planes de

crédito, siempre y cuando tengan el mismo tipo de tasa de

interés y denominación. Es decir, el CAT no es útil para

comparar un crédito con una tasa de interés fija y otro con

tasa variable, o uno en pesos y otro en udis.

¿Qué es el CAT?

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Características de los créditos Como en los criterios de elegibilidad, las características

propias de los créditos también tienen diferencias importantes

entre instituciones, las cuales inciden en el costo del

financiamiento.

Características de la vivienda. Según sea el plan de crédito,

los valores mínimo y máximo de la vivienda que se puede

financiar varía entre instituciones. Por ejemplo, para un plan

de vivienda media, el valor del inmueble fluctúa entre $386

mil y un millón de pesos.

Generalmente, la vivienda debe tener una vida útil esperada

superior al plazo de la hipoteca. Asimismo, debe contar con

todos los servicios básicos y tener uso residencial. Aforo o

monto máximo de financiamiento. Es el porcentaje del valor

de la vivienda que la institución financiera otorga como

crédito. La diferencia constituye el enganche.

Actualmente, el aforo varía de 60% en los planes de vivienda

residencial plus a 95% en el programa Apoyo Infonavit.

Plazo. Debido a su monto, los créditos hipotecarios tienen

plazos de 5 a 30 años.

Tasa de interés. Existen planes en el mercado con tasa fija

(se determina al momento del contrato y no se modifica

durante el plazo establecido), variable (aumenta o disminuye

de acuerdo con las condiciones del mercado y se expresa

como un número de puntos porcentuales sobre la Tasa de

Interés Interbancaria de Equilibrio –TIIE–), tope o protegida

(se calcula con referencia a la TIIE vigente más algunos

puntos porcentuales, pero no puede superar una tasa de

interés establecida como tope, por ejemplo, 20%), y mixta (se

fija una tasa para una parte del plazo y otra mayor para el

siguiente periodo).

Las instituciones financieras promueven preferentemente los

créditos a tasa fija, la cual, en el mes de enero del 2004,

fluctuaba entre 12.5 y 16.6% para créditos en pesos, y entre

9.2 y 11.96% para créditos en udis. Las tasas tope se ofrecían

con máximos de 18.5 a 24%.

La elección del tipo de tasa depende de las expectativas que

usted tenga sobre el futuro de la economía a largo plazo, de

sus perspectivas de ingresos futuros y de su disposición al

riesgo. Si desea tener la mayor certidumbre posible en sus

pagos, la opción más confiable para usted es la tasa fija. No

obstante, tenga en cuenta que en este caso no se podría

beneficiar de una reducción de tasas de interés en el futuro.

Por el otro lado, también podría observarse un incremento en

las tasas, por lo cual la tasa variable representa el mayor

riesgo. La tasa tope o protegida es una combinación de ambos

casos, ya que fija una tasa máxima cierta, y puede

beneficiarse de reducciones futuras.

Pago mensual. El pago mensual varía según el tipo de tasa

de interés y de la denominación del crédito, es decir, si es en

pesos o en udis. En la mayoría de los planes que se ofrecen

actualmente, la mensualidad se mantiene constante durante el

plazo del crédito, salvo cuando es a tasa fija con pagos

crecientes, variable,

tope o mixta. Si se establece en udis, en un principio variaría

día con día. Sin embargo, los financiamientos de la SHF se

complementan

Para atender la necesidad de información que los

consumidores tienen en la elección de un plan de crédito

hipotecario, en enero del 2003 entró en

vigor la Ley de Transparencia y de Fomento a la

Competencia en el Crédito Garantizado. Entre las

principales disposiciones de esta ley se

encuentran las siguientes:

• La obligación de las instituciones financieras de

proporcionar información al consumidor sobre los créditos

de manera clara y homogénea, mediante una pizarra de

anuncios o medio electrónico visible en los

establecimientos donde atiendan al público, en la que se

difunda, al menos, las tasas de interés ofrecidas y las

comisiones aplicables, así como el CAT (ver recuadro

correspondiente).

• Además, las instituciones financieras deben contar con

un folleto informativo impreso o disponible en medio

electrónico, donde se informe sobre las condiciones de los

créditos que ofrecen.

• A solicitud del cliente, las instituciones tienen la

obligación de emitir sin costo una oferta vinculante, que

conste por escrito, sea válida durante 20 días y se extienda

con base en la información que el solicitante declare de

buena fe. Esta oferta establece los términos y condiciones

específicos mediante los cuales las instituciones

financieras se obligan a otorgar el crédito al solicitante. Si

el cliente la acepta, la institución debe otorgar el crédito en

los términos descritos en la oferta, una vez comprobados

los datos y la documentación proporcionada por él.

• Los avalúos de los inmuebles deberán ser realizados por

peritos valuadores autorizados por la SHF y el cliente

tendrá el derecho de escoger al perito entre el listado que

le presente la institución financiera.

• Se permite la subrogación de acreedor. Es decir, se

establece que una persona que tenga contratado un crédito

hipotecario tiene la opción de cambiarse de acreedor si

consigue mejores condiciones de crédito, en cuanto a

monto, tasas de interés y plazos, sin alterar la garantía

original. La comisión por pago anticipado en la

subrogación del acreedor en los créditos garantizados a

tasa variable no podrá ser superior al 1% del monto

remanente del crédito.

Cerciórese de que la institución financiera donde pretenda

contratar un crédito inmobiliario cumpla con las

disposiciones relativas a la información al consumidor y,

en caso de que no lo haga, acuda a la Comisión Nacional

para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios

Financieros (Condusef).

Información completa y detallada, su derecho

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con un instrumento que cubre los movimientos del valor

de las udis que sean superiores a los del salario mínimo.

Esta cobertura permite que el pago en pesos solamente

varíe en función de los incrementos en el salario mínimo;

su costo se incluye en los pagos mensuales, pero se

requiere estar al corriente en éstos para mantenerla.

Bonificaciones. Actualmente, existen en el mercado

diversos planes de instituciones financieras que hacen

bonificaciones de pagos. Uno, por ejemplo, ofrece

absorber cada año la doceava mensualidad. Otro, da al

cliente una bonificación de 20% del valor del crédito al

final del plazo pactado. En ambos casos, para obtener el

beneficio se deben realizar todos los pagos puntualmente y

no realizar pagos anticipados.

Seguro de vida. En todos los planes se incluye un seguro

de vida que garantiza el pago del préstamo en caso de

fallecimiento o invalidez permanente del titular. Si esto

ocurre, la familia no tendría que hacerse cargo de la

deuda, ya que el seguro se encargaría de devolver al banco

o a la Sofol lo que quede por pagar del préstamo. Los

costos varían entre 0.049 y 0.064% mensual del monto del

crédito.

Seguro de daños. El seguro de daños también se incluye

para cubrir riesgos que podrían afectar la garantía del

préstamo, es decir, la casa o departamento. Sus precios

están entre 0.0151 y 0.0275% mensual del valor de la

vivienda.

Seguro de desempleo. Algunos planes incorporan un

seguro que cubre los pagos mensuales por un periodo de

desempleo involuntario. En el programa Apoyo Infonavit

este seguro se financia con el saldo acumulado en la

subcuenta de vivienda que tenga en el Instituto.

Pagos anticipados. En los planes que fueron considerados

en nuestra investigación no hay penalización por pagos

anticipados, lo cual le permite terminar de pagar un

crédito en un plazo mucho menor. Sólo en los casos de

planes con bonificaciones especiales, si se realizan pagos

anticipados, se pierde el beneficio.

Intereses moratorios. En caso de no cumplir con un pago

mensual, usted tendría que cubrir un pago adicional por

intereses moratorios, más gastos de cobranza.

Gastos iniciales. Al momento de solicitar un crédito

inmobiliario, usted deberá cubrir algunos gastos

indispensables para cumplir con los requisitos que

solicitan las instituciones financieras para otorgárselo.

Entre estos gastos se encuentran el avalúo del inmueble,

un estudio de crédito o socioeconómico (que puede ser

gratuito, pero generalmente tiene un costo de mil pesos),

la comisión de apertura (del 1 al 4% del valor del crédito)

y los gastos notariales, los cuales varían entre instituciones

y entre las distintas ciudades de la República, pero por lo

general son del 5 al 10% del valor de la vivienda.

Entre los beneficios del Programa Apoyo Infonavit está el

compromiso de la Asociación Nacional del Notariado

Mexicano para reducir sus tarifas de escrituración cuando

la vivienda sea adquirida con dicho programa.

Conforme a la miscelánea fiscal publicada en el Diario Oficial en enero

del 2002, ahora los intereses reales pagados en los créditos hipotecarios

destinados a casa habitación, contratados con una institución de crédito o

con un organismo auxiliar de crédito autorizados por la Comisión

Nacional Bancaria y de Valores, siempre que el monto otorgado no

exceda de 1.5 millones de udis (aproximadamente 5 millones de pesos),

son deducibles de impuestos.

Esto quiere decir que a partir de este año usted puede deducir de su

ingreso gravable los intereses pagados en un crédito hipotecario, que

hayan superado la inflación durante el año pasado. El beneficio depende

del monto de su crédito, la tasa de interés y de sus ingresos. Algunos

analistas estiman que la deducción podría ser equivalente a una o dos

mensualidades del crédito.

Las instituciones financieras tendrán que informarle por escrito, a más

tardar el 15 de febrero de cada año, el monto pagado de dichos intereses

en el ejercicio fiscal de que se trate.

Deduzca los intereses de su crédito

Profeco tiene registradas quejas en contra de diversas empresas

que ofrecen autofinanciamiento de bienes inmuebles, por lo que

le sugerimos seguir las siguientes recomendaciones antes de

firmar cualquier contrato:

• Asesórese en alguna delegación Profeco o en el Teléfono del

Consumidor: 01-800-468-8722.

• Consulte el comportamiento comercial de la empresa al 01

(55) 5211-1537, al correo electrónico quejas@profeco.gob.mx,

o presente o envíe su solicitud a José Vasconcelos 208, colonia

Condesa, C. P. 06140, México, D. F. No olvide mencionar sus

datos personales, así como la razón social o comercial de la

empresa que quiere contratar.

• Verifique que el contrato de adhesión que la empresa le

proporciona esté registrado ante Profeco.

• Solicite a la empresa una explicación detallada sobre los

términos en que operará la adjudicación, cancelación del

contrato, penalizaciones, seguros, etcétera.

• Conozca con detalle qué tipo de garantías le ofrece la empresa

para cumplir el contrato.

En caso de incumplimiento del contrato de autofinanciamiento,

Profeco tiene la facultad para atender sus quejas, las cuales

deberá presentar en la delegación más cercana a su domicilio.

¡Ojo con los autofinanciamientos!

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Autofinanciamiento Se trata de un sistema de comercialización de bienes, basado en la

integración de grupos de consumidores que realizan aportaciones

mensuales a la cuenta de un fideicomiso. Cada mes, con el monto

de las aportaciones, se financia la adquisición del bien a algunos

miembros del grupo, seleccionados mediante diversos

mecanismos establecidos por cada empresa (por antigüedad,

sorteo, acumulación de puntos o subasta). Cuando todos han

recibido su dinero, se cierra el grupo. Este mecanismo es similar a

una “tanda”.

Para ingresar a un grupo se requiere hacer un pago inicial de

inscripción, que varía entre 1.5 y 2% del monto de

financiamiento. Después se realizan pagos mensuales por el

número de meses contratados. Los pagos incluyen la aportación al

fondo donde se concentran los recursos para otorgar los

financiamientos, más costos de administración y seguro de vida.

En algunos casos, se ofrece un seguro de desempleo.

Asimismo, periódicamente (mensual o semestralmente) a la

aportación se le aplica un factor de actualización, el cual puede

ser un porcentaje predeterminado, estar ligado a la inflación, a

una tasa de interés de referencia o al salario mínimo. Esto permite

que los montos que se adjudican también se actualicen, de forma

que los integrantes que obtienen la adjudicación después de

varios años, reciben un financiamiento mayor, que compense los

incrementos de precio de la vivienda (lo cual no necesariamente

sucede). Así, si el factor de actualización del pago mensual fuera

de 1%, el integrante seleccionado en el primer mes recibiría 500

mil pesos, mientras que el beneficiario en el mes 48 recibiría casi

800 mil.

Una vez que se obtiene el financiamiento, el inmueble se asegura

contra daños y queda en garantía a favor del resto de las personas

del fideicomiso.

En los autofinanciamientos es posible realizar aportaciones

anticipadas para reducir el plazo (en las que no se pagan los

costos de administración y seguros), sin que haya penalizaciones.

Esto representa un ahorro, pues se evitan los incrementos en

meses posteriores y, en caso de que el participante que anticipa

sus pagos no haya sido adjudicado todavía, obtiene puntos que

aumentan sus probabilidades de adjudicación.

Este sistema tiene la ventaja de que los criterios de elegibilidad

son mínimos, no se requiere comprobar ingresos, ni un aval.

Además, se puede contratar un financiamiento que cubra, en un

principio, el cien por ciento del valor del inmueble deseado, con

pagos relativamente bajos, en función de planes con plazos

largos.

No obstante, este sistema tiene también algunas desventajas que

debe tomar en cuenta. Por ejemplo, el costo de este

financiamiento es menor que el de un crédito hipotecario para los

primeros beneficiados, pero muy superior en el caso del último

adjudicado, pues si usted resulta adjudicado hasta después de

varios meses o años, habrá realizado aportaciones por un valor

significativo que no le generarán ningún rendimiento financiero

y, dependiendo de su situación particular, es posible que durante

todo ese tiempo haya tenido que pagar la renta de una vivienda.

Además, si bien los recursos se depositan en un fideicomiso

legalmente constituido, existe un riesgo de liquidez. Aun

cuando no podamos afirmar que sea una situación frecuente,

es posible que en un periodo específico, ante la falta de pago

de algunos integrantes del grupo, los recursos depositados en

el fideicomiso no sean suficientes para otorgar el

financiamiento a quienes hayan obtenido su adjudicación.

Piénselo bien antes de optar por un autofinanciamiento, pues

después de cinco días hábiles de haberse inscrito al sistema,

no se puede cancelar el contrato sin la aplicación de una pena

convencional, que por lo regular va de una a dos veces el

valor promedio de las aportaciones realizadas, más las

cantidades que haya pagado por gastos de administración y

seguros.

Por otro lado, las penalizaciones por retraso en los pagos son

superiores a las de los créditos hipotecarios y, si falla en más

de dos pagos, el proveedor podría rescindir el contrato y le

aplicaría la misma pena convencional que en el caso de

cancelación del contrato.

Actualmente, los autofinanciamientos se encuentran regulados

por el artículo 63 de la Ley Federal de Protección al

Consumidor (LFPC) y por la Norma Oficial Mexicana NOM-

143-SCFI-2000, que establece los requisitos que los

proveedores deberán cumplir con respecto a la conformación de

los grupos y el plazo de los contratos. La NOM también indica

que éstos deberán proporcionar amplia información al

consumidor sobre el sistema y poner a su disposición un

resumen de su viabilidad financiera; asimismo, tendrán que

prevenirlo de que no se puede garantizar la adjudicación del

bien en un lapso predeterminado, pues debe sujetarse a los

procedimientos definidos en el contrato. Además, todas las

características, la mecánica y los costos del sistema deberán

estar contenidos en un contrato de adhesión registrado ante

Profeco. Las reformas a la LFPC, publicadas en el Diario

Oficial el 4 de febrero pasado, integran disposiciones que

mejoran la regulación de los sistemas de autofinanciamiento,

entre las que destacan:

• Estas empresas sólo podrán operar mediante la autorización de

la Secretaría de Economía.

• El plazo máximo de operación del sistema será de 15 años en

el caso de inmuebles.

• Se prohíbe la fusión de grupos y los grupos abiertos.

• Se eliminan las penalizaciones si el consumidor cancela el

contrato por causas imputables a la empresa.

• Profeco podrá suspender la celebración de nuevos contratos a

las empresas que hayan incurrido en violaciones graves a las

disposiciones establecidas.

•wSe amplían las facultades de la Secretaría de Economía y de

Profeco para requerir a las empresas información y

documentación que avalen el correcto funcionamiento de los

sistemas y su viabilidad financiera.

Además, se especifican distintas causales de revocación de la

autorización para operar.

Estas disposiciones entrarán en vigor a partir de mayo de 2004

para los grupos de nueva creación, por lo que le recomendamos

esperar hasta entonces para contratar, y cerciorarse de que lo

integren a un grupo nuevo.

Normatividad de los autofinanciamientos

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¿Qué financiamiento elegir? No hay una respuesta general a esta pregunta, ya que

depende de su situación financiera actual y de sus

expectativas de ingresos futuros. Sin embargo, tenga en

consideración las siguientes recomendaciones:

• Estime su capacidad de pago, considerando sus

ingresos familiares y sus deudas o compromisos de pago.

Algunos analistas consideran que no es aconsejable

destinar más de 30% de sus ingresos brutos a gastos

relacionados con la vivienda (rentas, pagos de créditos,

seguros, predial).

• Tenga en cuenta que al celebrar un contrato de crédito

hipotecario o de autofinanciamiento, estará tomando una

decisión de largo plazo. Si no cuenta con la liquidez

necesaria para realizar los pagos convenidos, tendrá que

pagar las penalizaciones contempladas en los contratos

de apertura y enfrentarse a problemas legales.

• En caso de que opte por un financiamiento para

vivienda social, acérquese a los diversos organismos

federales o estatales de vivienda.

• Si busca una vivienda media o residencial, consulte los

comparativos de los créditos que ofrecen los bancos y las

Sofoles en la página de la SHF en Internet, en la de

Condusef (www.condusef.gob.mx) o en el Infonavit

(para el programa Apoyo Infonavit). También puede

utilizar los simuladores que las instituciones financieras

ofrecen en sus páginas en Internet para obtener una

estimación de su caso particular.

• Las disparidades entre las tasas de interés y los costos

asociados al crédito que ofrecen las distintas

instituciones pueden significar diferencias importantes

en los pagos mensuales. Tenga en cuenta el Costo Anual

Total (CAT) para planes denominados en las mismas

unidades (pesos o udis) y con el mismo tipo de tasa de

interés.

• Considere el monto máximo del que dispone para dar

un enganche junto con su capacidad de pago mensual, y

trate de encontrar el punto justo. Si contrata un plazo

más largo de lo que le permite su flujo mensual,

terminará pagando un monto de intereses mayor al

necesario. Si contrata un plazo muy corto, los pagos

mensuales pueden representar una carga muy pesada

para su presupuesto. Por ejemplo, si compra una

vivienda de 625 mil pesos, con un crédito que tiene una

tasa fija de 15.5% anual y da un enganche de 20%, el

pago mensual a 15 años sería de $7,500.00. En cambio,

si lo contrata a 10 años, sería de $8,600.00. En el primer

caso, el pago es casi 15% menor al segundo, pero

tardaría 5 años más en terminar de pagar el crédito y le

saldría más caro.

• También debe considerar sus expectativas sobre la

evolución de las tasas de interés. La tasa mixta o la tasa

fija con pagos crecientes pueden ser atractivas si usted

considera que su ingreso real se incrementará en el

futuro. Así, puede optar por un plan con pagos

relativamente bajos durante los primeros años y pagos

superiores en los siguientes.

• Al comparar un crédito hipotecario y un

autofinanciamiento, considere los riesgos descritos en

este artículo y las ventajas de las deducciones fiscales de

los intereses reales.

• Si se interesa en un sistema de autofinanciamiento,

evalúe la alternativa de tener la disciplina de ahorrar en

un fondo de inversión que le permita acumular la

cantidad necesaria para pagar un enganche.

• Elija los planes que crea más convenientes para usted y

solicite una cotización a las instituciones

correspondientes. En el caso de las instituciones

financieras, recuerde solicitar una oferta vinculante.

• La comparación de las ofertas es el último paso para

tomar su decisión. No se quede con dudas, pregunte al

funcionario de cada institución cualquier aspecto que no

le quede claro

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pensados para que este sector de la

población pueda hacerse de un patrimonio,

ofreciéndoles opciones viables y requisitos

accesibles.

Lo que diferencia a este tipo de créditos de

un hipotecario tradicional es que manejan

diferentes esquemas para que puedas

demostrar tu capacidad de pago, el más

utilizado es el “esquema de ahorro”, para

acceder al préstamo debes ahorrar

previamente a la compra de tu vivienda, una

cantidad equivalente a cierto número de

mensualidades (de seis a veinticuatro) del

crédito que deseas contratar, que servirá para

pagar el enganche de tu vivienda.

n nuestro país sólo el 38.1% de la

población ocupada (quienes tienen un

empleo) está afiliada al IMSS o al

ISSSTE1, significa que el resto trabajan

de forma independiente o eventual como:

taxistas, estilistas, meseros, pequeños

comerciantes… y para ellos ―no hace

mucho tiempo― adquirir una vivienda era

casi una misión imposible, pues uno de los

requisitos que te pide un banco al solicitar

un crédito hipotecario es comprobar

ingresos. Así, los sueños de tener casa

propia se desvanecían para muchos.

Hoy el panorama es distinto, diversas

instituciones financieras ofrecen productos

y programas

E

¿No tienes cómo comprobar ingresos?

Entérate cómo esto ya no es un impedimento para adquirir una

vivienda.

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Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)

ofrece Crediferente, dirigido a personas sin

afiliación al Infonavit o Fovissste para la

compra de vivienda nueva o usada.

Los plazos pueden ir desde cinco hasta

veinticinco años y te solicitan un enganche

mínimo del 10% del valor de la vivienda. El

monto máximo de crédito que puedes

obtener es de hasta $937,941 y depende de

tu capacidad de pago, la cual puedes

demostrar por medio de los cuatro esquemas

que mencionamos anteriormente.

La “renta con opción a compra” es otra de

las alternativas. Firmas un contrato de

arrendamiento donde se estipula la opción a

compra y la cantidad que deberás pagar por

concepto de renta, que será equivalente a lo

que pagarías en un futuro por el crédito que

deseas solicitar. Con el pago puntual de la

renta durante un tiempo determinado,

demuestras que tienes la capacidad de pagar

el crédito que deseas contratar.

El “buen pagador” es otro de los

esquemas, te dan la oportunidad de

demostrar tu capacidad de pago mediante

estados de cuenta, que demuestren que

has pagado de forma puntual algún tipo

de crédito con mensualidades similares a

la que pagarías con el crédito para

adquisición de vivienda que deseas

contratar.

Otro de los esquemas –menos utilizado-

es el denominado

“renta pagada”, en el cual te piden

demostrar que has pagado de manera

cumplida la renta del inmueble en el

que habitas, por lo que es indispensable

que exista un contrato de arrendamiento

y que presentes los recibos de pago de

la renta.

A continuación te presentamos las

opciones que ofrecen algunos de

estos esquemas:

MyCrédito

La SHF es un banco de segundo piso, significa que

no atiende de forma directa al público, por lo que se

apoya en intermediarios financieros como bancos,

Sofoles y Sofomes, los cuales se encargan de otorgar

y administrar los créditos, desde su apertura hasta su

conclusión.

Subsidio para

tu vivienda

El Programa “Ésta es tu casa”

operado por la Comisión

Nacional de Vivienda

(Conavi) apoya a personas de

bajos ingresos para adquirir

una vivienda, mejorar la que

ya tienen o autoconstruir, con

un subsidio del Gobierno

Federal. Puedo ser

beneficiario, si:

· Gano menos de $9,474.16,

equivalente a 5 veces el

salario mínimo.

· Nunca he recibido un

subsidio federal para

vivienda.

· Cuento con CURP o

Matrícula Consular.

· No soy propietario de otra

vivienda.

· Aporto el monto de ahorro

previo, especificado por la

modalidad que sea de mi

interés.

· Cuento con un

financiamiento autorizado

por alguna de las entidades

ejecutoras del programa.

Para más información visita:

http://www.conavi.gob.mx/

programas-estrategicos/ tu-

casa/

Para mayor información sobre el programa

consulta

la página de Sociedad Hipotecaria Federal

www.shf.gob.mx/programas/CREDIFE

RENTE_/Paginas/default.aspx

Los intermediarios que ofrecen estos créditos son:

MyCrédito

Otra opción es la que te ofrece Bansefi en conjunto con SHF mediante el programa AhorraSIF, dirigido a personas que no pueden demostrar total o parcialmente sus ingresos y utiliza el esquema de ahorro previo al otorgamiento del crédito. Como en el caso anterior, Bansefi no otorga el crédito, sólo actúa como intermediario en el programa de ahorro para sustituir la comprobación de ingresos, el crédito es otorgado por diversos intermediarios financieros. Dirigido a personas con un ingreso mensual de cinco salarios mínimos en adelante, el cual se puede integrar sumando también el ingreso del cónyuge. Destinado a la adquisición de vivienda nueva o usada, en cualquier lugar del país donde tenga cobertura el intermediario financiero. El monto que se puede obtener varía de 50 mil a 500 mil UDIS (de $239,176.5 a $2,391,764.52). La tasa de interés, el plazo y el monto del pago mensual lo determina el intermediario que otorga el crédito. Para acceder al préstamo, primero debes solicitar la inscripción al programa en cualquier sucursal de Bansefi y abrir una cuenta de ahorro. Una vez que inicies el

programa, acude a una Sofol o Sofom donde te

indicarán los requisitos necesarios para el

otorgamiento del crédito. Cuando finalices tu meta de

ahorro, que puede durar seis, nueve o doce meses,

según lo determine la SHF, Bansefi te proporcionará

un certificado que respalda tu liquidez para pagar el

crédito hipotecario, y deberás presentarlo a tu

intermediario financiero para continuar el trámite y

ejercer tu crédito

Los intermediarios que ofrecen estos créditos son:

Para mayor información sobre el programa

consulta

www.bansefi.gob.mx y www.shf.gob.mx/

Herramientas/directoriointfin/Paginas/d

efault.aspx

MyCrédito

Una alternativa más, es la que ofrece

BBVA Bancomer, la cual va dirigida a

personas que tienen una actividad

laboral que dificulta la comprobación

de ingresos. El programa Ahorra y

Estrena, está diseñado para que a través

de un compromiso de ahorro, puedas

establecer un antecedente de tu

comportamiento de pago y así acceder

al crédito.

Para iniciar el programa sólo necesitas

abrir una cuenta de ahorro con destino

hipotecario y seleccionar el periodo de

tiempo en el que deseas ahorrar, que

puede ir de seis a dieciocho meses.

Deberás cumplir puntualmente con el

ahorro pactado. Toma en cuenta que no

podrás retirar el dinero depositado, de

lo contrario el programa se cancelará.

Tu ahorro podrá destinarse al pago del

enganche o a los gastos de apertura del

crédito.

El tipo de vivienda que puedes adquirir

tiene un valor entre los 180 mil y 1

millón de pesos. Al momento de

formalizar el crédito, tienes que

depositar lo faltante para cubrir el

enganche o en su caso los gastos de

apertura del crédito. Las tasas y

condiciones del crédito dependerán de

las opciones de crédito que elijas, de las

que participan en el programa.

Para obtener mayor información puedes

consultar la página www.bancomer.com

o www.bancomerhipotecaria.com

Existen otras instituciones como las

Sociedades Cooperativas

Opciones existen, sólo hay que

buscar las que mejor se adecúen a

tus necesidades. Si ya estás decidido

a contratar un crédito hipotecario,

recuerda que adquieres un

compromiso de muchos años, por lo

que debes estar seguro de que podrás

cumplir con los pagos a futuro.

de Ahorro y Préstamo (SCAP), que

también ofrecen créditos

hipotecarios de este tipo, pero

funcionan de distinta manera.

Cuando te afilias a una SCAP te

conviertes en socio y para acceder a

cualquier crédito te solicitan tener

una antigüedad dentro de la

sociedad. Te piden un porcentaje del

monto del crédito a solicitar en

ahorro, por ejemplo, si necesitas

$500,000 debes contar con el 10%

en ahorro, es decir $50,000 en tu

cuenta. Los plazos pueden ir de

cinco hasta veinte años. Los montos

a otorgar se estipulan de acuerdo al

tipo de socio que seas, es decir,

toman en cuenta tu antigüedad en la

SCAP, el monto de tus ahorros, tu

capacidad de pago, el buen

cumplimiento que hayas demostrado

en créditos anteriores y tu buen

historial crediticio.

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Alzas en

los

precios.

De acuerdo a diversos estudios, la venta de

viviendas en 2014 cayó un 11%, mientras los precios

aumentaron un 6% en promedio, lo que evidencia

una desaceleración del sector. Conversamos con

Tomás Denecken, Business Manager de Properati

Chile, quien analizó dicho escenario y las

perspectivas para 2015.

¿Cómo analiza las cifras del mercado inmobiliario 2014?

La teoría económica afirma que cuando un bien disminuye sus ventas, debería bajar su precio

para estimular la demanda. Pero esta es una lógica que no se emplea al rubro inmobiliario, ya que

este se ha visto bastante influenciado por las aristas que históricamente han afectado al sector:

niveles de stock de los inmuebles, la tasa de desempleo y el acceso a los créditos hipotecarios.

¿A qué responde el aumento de

precios de viviendas en un

contexto en que las ventas

disminuyen?

Los precios de las viviendas han

subido de forma heterogénea,

según su zona geográfica, lo

cual tiene relación con el

aumento en la escasez de la

oferta de suelos. Hay factores

clave que respaldan este

comportamiento, tales como la

desaceleración económica, una

mayor restricción a los créditos,

la incertidumbre generalizada y

la disminuida oferta para entrega

inmediata. acostumbrada a comprar con

tanta anticipación. El tiempo

influye en que la gente espere

y evalúe aún más lo que

quiere comprar.

Según Adimark, el 80% de la

oferta total de departamentos

tiene fecha de entrega a más de

13 meses. La población no está

¿Cómo proyecta el

panorama para este año?

Hay decisiones de largo plazo

que se han detenido a la

espera de contar con

información más clara

respecto a la reforma

tributaria. Aún no hay claridad

de las posibles medidas que

tome el Gobierno para

alivianar el alza de precios

que existiría en base a lo que

estiman recaudar, lo cual

afectaría directamente a los

consumidores. Según la

CChC, este aumento sería

entre 8% y 13%.

Por otro lado, los dueños de

casas y/o terrenos aptos para la

construcción están evaluando

MyCrédito

¿Qué factor sería el más relevante en 2015 para el mercado inmobiliario?

el hecho de vender sus propiedades antes de que entre en vigencia la reforma, ya que

dependiendo de cuándo fueron adquiridos podrían estar afectos al pago de impuesto por la

ganancia de capital, cosa que en la actualidad no ocurre. De todas formas, en cuanto a

precios, lo más probable es que no haya grandes cambios.

Sin duda, la expectativa en torno a la reforma tributaria. Si bien su impacto no se verá este

año, sí deberíamos ver un incremento en las ventas, por lo que las inversiones inmobiliarias

deberían tener una variación positiva en relación a 2014. La economía se vislumbra un poco

menos dinámica para los próximos dos años; la reforma tributaria puede producir cierta

incertidumbre, pero nada tan relevante como para pensar que las personas van a dejar de

demandar viviendas o que las tasas de crédito hipotecario van a dispararse. En mercados

inmobiliarios desarrollados es muy leve el porcentaje de la clase media que tiene acceso a la

adquisición de bienes inmuebles. Para allá vamos, y durante 2015 y 2016 nos daremos cuenta

de ello.

Entonces, ¿dónde advierte buenas oportunidades para los inversionistas?

En la compra, tanto para vivienda como inversión. Si bien el acceso será más difícil para

personas de clase media, este año no se proyectan alzas de precios significativas en

comparación a lo que se prevé para 2016. En relación a la compra para inversión en el mercado

de los departamentos, las comunas de San Miguel, Estación Central y Santiago Centro debieran

seguir sumando adeptos, pues en ellas se pueden hacer departamentos más pequeños, los cuales

son muy atractivos para el arriendo.

Pilares del Crédito Hipotecario

Para conocer un poco del

crédito hipotecario en México,

Real Estate Market &Lifestyle

se acercó a los principales

protagonistas del tema, con el

fin de que nos dieran su opinión

sobre las diversas ofertas que

existen en torno al crédito

hipotecario. Son, como el título

lo indica, verdaderos pilares de

ese sector bancario; gracias a

sus ofertas, muchos mexicanos

han visto sus sueños, hechos

realidad.

Uno de los sueños más

grandes a los que aspira

hacer realidad una persona o

familia, es contar con una

propiedad la cual, será por lo

general heredada a hijos,

familia o amigos cercanos;

por ende, una casa es uno de

los bienes más preciados.

Este sueño, dadas las crisis

recurrentes que tiene el país,

para millones de personas se ha

vuelto más bien una utopía; se

busca lograr pero nunca se

puede. Para eso está el crédito

hipotecario, generado por

organismos federales, estatales

o por la banca comercial, con el

propósito de brindar al cliente

una serie de fórmulas que, de

llevarse a cabo de manera

organizada y a tiempo, pueden

realmente lograr que se cumpla

el anhelo de tener una casa.

MyCrédito

BBVA BANCOMER

Gonzalo Palafox Rebollar Director de Banca Hipotecaria BBVA Bancomer.

En los últimos 24 meses los

sectores de la vivienda e hipotecario

se han visto envueltos en una serie

de cambios muy importantes, tanto

por el reacomodo de los principales

actores en la producción de vivienda

nueva en el país, por el anuncio de

nuevas reglas y lineamientos por

parte de la autoridad, por una intensa

competencia dentro de la Banca en

la oferta de financiamiento, como

por la entrada en vigor de diferentes

reformas estructurales y las

expectativas de mejora en la

economía en general.

Existía gran preocupación sobre una

posible falta de oferta de vivienda

disponible en el país, y prácticamente

todas las acciones se enfocaron a

incentivar la producción; pero

probablemente se perdió de vista que

también la demanda se estaba viendo

afectada por diversos factores, como

son: la lenta recuperación de empleos

estables y en niveles de ingreso

suficientes, los criterios de crédito con

mayor cuidado en los perfiles por parte

de las instituciones financieras o el

estanco de la actividad económica en

muchas plazas del país, entre otras.

MyCrédito

Lo anterior ha provocado que, aunque haya

recursos para financiamiento disponibles, el

número de créditos hipotecarios otorgados

en general en la industria no ha tenido el

crecimiento esperado. Y es que vale la pena

diferenciar claramente entre “demanda” y

“necesidad”, pues la primera se refiere a la

combinación entre la necesidad de vivienda

de una persona o familia y la capacidad de

ésta para tomar un financiamiento y hacer

frente a la obligación de pago a largo plazo.

En el caso particular de la Banca hemos

promovido la demanda, ya que

probablemente estamos viviendo una etapa

nunca antes vista en términos de

disponibilidad de productos financieros

dirigidos a la vivienda. Y ya no solamente

hablamos de créditos hipotecarios de

adquisición, sino que hay destinos tan

variados tales como la compra de vivienda

usada, construcción, compra de terrenos,

remodelación, ampliación, terminación de

obra, pago de pasivos y liquidez, entre

otros.

La Banca tiene una gran actividad y

presencia, pues prácticamente todas las

instituciones tenemos ofertas atractivas,

las cuales estamos continuamente

renovando y actualizando. Las tasas de

interés están en los niveles más bajos de

los últimos 40 años, con esquemas fijos

para transmitir tranquilidad a los

usuarios; los porcentajes de

financiamiento son los más altos, los

plazos son más largos y, aunque todavía

a un ritmo lento, la colocación de

crédito hipotecario de la banca ha

presentado crecimiento desde el 2010.

Esto ha repercutido principalmente en el

segmento de viviendas medio y

residencial.

Todo lo anterior es muy favorable y el

que exista una competencia tan intensa

es en beneficio de los clientes, pues

debemos incorporar más variables a la

oferta, tanto en condiciones financieras,

productos complementarios, esquemas

de atención y, por supuesto, nivel de

servicio y asesoría.

MyCrédito

La compra de casa sigue siendo el principal

motivo por el cual una persona decide obtener un

crédito hipotecario, por lo que ésta es, si no la

más importante, una de las más relevantes

decisiones financieras y patrimoniales de la

familia. Aunque también cada vez empiezan a

tener mayor relevancia destinos para

remodelación, ampliación, construcción de casa,

así como para la mejora de condiciones de

hipoteca actual. Por ello, la asesoría con que se

cuente para tomar la mejor decisión, se vuelve

fundamental, pues evitará que se generen falsas

expectativas y se incurra en costos innecesarios.

Además, se podrán planear mucho mejor los

tiempos y el presupuesto, organizar los gastos y

seleccionar la casa que mejor convenga por

espacios, ubicación y precio.

Otra de las características que ha promovido la

demanda, es el contar con mayor porcentaje de

financiamiento y menores costos y comisiones

iniciales. Ya que, aunque una persona cuente con

el ingreso y la capacidad para hacer frente a los

pagos mensuales, tendrá que conformar

previamente el ahorro necesario para pagar en el

enganche y los gastos iniciales derivados

de la compra (comisión de apertura, avalúo,

impuestos, derechos, honorarios notariales,

entre otros). De esta forma, mientras menor

desembolso se tenga que hacer

inicialmente, más fácil y rápidamente se

podrá acceder al crédito y a la casa.

Los plazos de los créditos son largos por la

simple razón de hacer más accesibles las

mensualidades; pero es posible terminar

con el crédito anticipadamente o vender el

inmueble antes de que termine el plazo y

liquidar la hipoteca en ese mismo

momento. De esa forma se facilita que las

familias cambien de casa según lo necesiten

o mejoren las condiciones del préstamo. Es

decir, no es obligatorio permanecer durante

todo el plazo contratado. La casa y el

crédito deben evolucionar con las

necesidades de la familia.

Es por esto que se considera que todas estas

facilidades y características generan un

importante impulso en la demanda efectiva,

aunque todavía hay un tramo importante

por recorrer para lograr apoyar a que todas

las familias formen o consoliden su

patrimonio.

MyCrédito

SANTANDER

José Carlos Hernández Suárez Director ejecutivo de Hipotecas de Santander México

Cuando pensamos en la posibilidad de

adquirir una vivienda son muchas las dudas

que se nos presentan; sin embargo,

siguiendo un proceso ordenado y atendiendo

a detalles que son esenciales, podemos hacer

realidad el sueño de adquirir un inmueble.

De entrada hay que tener claro que adquirir

una vivienda tomará tiempo y preparación.

Es común que empecemos buscando la

propiedad que nos gusta; sin embargo, en

realidad lo primero que debemos hacer es

revisar la parte financiera. Por ejemplo,

cuánto tenemos de ingreso, qué otras deudas

tenemos, si contamos con buen historial

crediticio para buscar un crédito hipotecario,

de qué ahorro disponemos, si compartiremos

el esfuerzo con nuestra pareja y sumaremos

los ingresos o si tenemos algún tipo de

programa de vivienda en nuestro empleo

como los son Infonavit o Fovissste.

Con esta información a la mano, lo que

sigue es contactar a un banco para tener una

primera idea de cuánto es posible que nos

presten para la adquisición de una vivienda.

Hay que considerar que la compra de un

bien inmueble supone gastos al inicio que

están ligados al precio de la vivienda, como

impuestos, notarios, investigaciones,

valuadores, entre otros. Cabe decir que en la

actualidad, las instituciones cuentan con

simuladores de créditos que ayudan a tener

una idea.

La elección de un banco debe ser cuidadosa. Es

importante considerar otros elementos además de

la tasa y el tipo de crédito. El servicio, la

celeridad de los trámites, que el crédito

hipotecario sea el adecuado para la capacidad de

pago; pero también para el tipo de operación que

requieres, como puede ser la adquisición de casa

nueva, o usada, para construir en un terreno, para

sustitución de una hipoteca, etcétera. Por

ejemplo, en el caso de Santander, se dispone de

una variedad de esquemas que nos permiten

atender prácticamente cualquiera de las

necesidades comunes en el mercado y con

tiempos de respuesta muy competitivos.

Ahora bien, las tasas y plazos son un tema central

al momento de definir cuál es el mejor crédito

hipotecario. En general, es importante considerar

por cuánto tiempo se quiere el préstamo, cuánto

es lo que queremos pagar al mes, cuánto se

dispone al inicio para enganche y, sobre todo, si

queremos pagar siempre lo mismo, o si tenemos

expectativas de que nuestros ingresos crecerán y

por ello podríamos pagar más en el mediano

plazo.

Para quienes prefieren un pago fijo durante todo

el tiempo del crédito existen opciones muy

competitivas actualmente. Para ubicar la mejor es

necesario comparar en el Costo Anual Total

(CAT), qué porcentaje del total de valor de la

propiedad nos prestarán, y cuánto se paga de

mensualidad por cada mil pesos. Santander por

ejemplo, tiene una hipoteca que claramente

establece que por cada mil pesos de crédito se

pagarán 10 pesos de mensualidad; de hecho se

llama “10x1000”.

MyCrédito

Es importante conocer todos los detalles de la

propiedad antes de adquirirla, como puede ser el

uso que tiene, la edad de la construcción, si tiene

adeudos, cuánto se paga de mantenimiento en el

condominio (en el caso que aplique),

estacionamiento, si los servicios como el agua son

compartidos, los elevadores, entre otros. Comparar

entre diversas opciones ayuda a dar un contexto a

la casa que queremos. Nos da información valiosa

sobre lo que ofrecen otras alternativas y qué tanto

la que tenemos en mente, corresponde realmente a

nuestras necesidades. Al visitar una casa en la que

ya se tenga interés, es importante tomarse el

tiempo para revisarla con cuidado, preguntar todas

las dudas y no sentirse presionado para decidir sin

antes ver otras opciones. Dado que se trata de una

inversión de largo plazo, no hay que dejar de

pensar en el futuro, con suceso como el posible

crecimiento de la familia, las facilidades para

crecer la construcción o para hacer

modificaciones, por ejemplo. Finalmente vendrá la

etapa de concretar el acuerdo de compra. Es

indispensable tener en orden los documentos de la

vivienda y los propios para que el trámite pueda

ser ágil y sencillo. Por el tipo de crédito que se

trata no pueden quedar documentos pendientes ni

faltar requisitos.

Sin embargo, un pago fijo no es la única opción. Existen lo pagos crecientes; este esquema es muy útil para quienes tienen la expectativa de que sus ingresos crecerán y por tanto prefieren que al inicio su crédito tengan mensualidades bajas que aumentarán con los años, lo que les permite liquidez para otros gastos al inicio del crédito, y poder tener un crédito más alto. En el caso de Santander este tipo de crédito es muy recurrido por personas jóvenes, y aunque el pago es creciente, desde el inicio del crédito queda estipulado cómo y cada cuándo se incrementará la mensualidad. Una alternativa interesante es la de tasa variable. Este producto responde al movimiento de tasas del Banco de México. Así, cuando la tasa de referencia baja, el crédito refleja esa baja directamente en la mensualidad, y cuando la tasa tiene ajustes al alza también lo refleja. En el caso de Santander, que es el único banco con este tipo de tasa para una hipoteca, hay un tope del 13% para el aumento en la tasa; es decir, aunque la referencia del Banco de México suba, el crédito nunca pasará del 12%; esto ofrece la certeza de que hay un punto máximo de tasa. En el contexto actual donde la estabilidad económica del país ha permitido tasas bajas, esta hipoteca se vuelve muy competitiva y permite aprovechar la solidez de México con un financiamiento a una tasa que no se había visto antes. Ahora bien, si a la par se cuenta con apoyo de instituciones como Infonavit o Fovissste, es posible ocupar los recursos de la cuenta de vivienda para darle unmayor alcance al crédito hipotecario y buscar una casa de mayor valor, o para que el préstamo sea menor aplicando esos recursos como si fueran un ahorro.

Teniendo claro el financiamiento que

ocuparemos y la cantidad que podemos disponer

con el crédito hipotecario, es momento de hacer

una búsqueda de la propiedad, donde se deberán

evaluar aspectos como cuántas recámaras, si se

prefiere casa, departamento, en qué zona, etc.

MyCrédito

Es fundamental dar seguimiento

puntual a cada paso del crédito y

cumplir con las fechas de firmas y

otros trámites a fin de que todo avance

en tiempo. Hay que tener claro que

algunos trámites de registros y otros

pueden tomar algunos días y que la

compra-venta no se concretará de un

día para otro. Una vez que se ha

completado la compra lo que sigue es

disfrutar esta propiedad y cumplir

puntualmente con las mensualidades,

revisar si el crédito tiene opciones

como las de pago anticipado sin

penalizaciones o de incrementar la

mensualidad a fin de avanzar en el

principal. También es importante

preservar los documentos del crédito,

revisar que se tengan los recibos de

pago y no se debe descartar la

contratación de seguros adicionales

sobre el inmueble que ayudarán en

caso de alguna afectación. Finalmente,

es fundamental tener en cuenta que si

bien ya se concretó la operación de la

vivienda, ésta sólo será parte del

patrimonio hasta el término de la

hipoteca y por ello cuando se terminan

de cubrir las mensualidades, se debe

liberar la hipoteca; es decir, concluir el

trámite para que las escrituras se

tengan en mano.

Suele suceder que las familias luego

de muchos años de esfuerzo no

terminan el trámite de su hipoteca lo

que acarrea problemas posteriores y

costos innecesarios. En México

quizá como nunca antes, se tiene en

la actualidad una diversidad de

opciones para la adquisición de una

vivienda, y sin duda es el mejor

momento para la compra ya que

existen tasas bajas, productos

competitivos y un horizonte de

estabilidad económica que desde

hace mucho tiempo no se tenía. Ante

la pregunta de cuándo es el

momento de adquirir esa vivienda

que siempre quiso, sin duda es

ahora. Pero, como se ha mencionado

antes, no se trata de una decisión

que pueda tomarse

improvisadamente, por eso es mejor

planearla, y estar listos para todo lo

que supone la adquisición de un

patrimonio. Y siendo este un paso

fundamental en su vida financiera,

lo mejor será acompañarse de un

equipo profesional.

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BANORTE

El concepto tan mencionado y

deseado por los vendedores; después

de pasado un tiempo y anhelado por

lograrlo en los compradores, sobre el

bien que están adquiriendo, se explica

por cuatro conceptos fundamentales:

• Ubicación, ubicación, ubicación.

• Oferta de créditos hipotecarios

suficientes para atender la demanda

del 100% de compradores de

vivienda en un mercado.

• Tasas y factores de pago en franca

competencia por oferta entre varias

instituciones al mercado de

adquirentes y vendedores y además

manteniendo condiciones de forma

sostenida o con mejoras en tasa y

pago de forma continua sin suspender

la oferta y constante en el largo plazo

(más de 5 años para dar confianza

masiva).

• Que el crédito que se toma, se

otorgue a quien pueda pagar en

tiempo y forma, y que en caso de

incumplimiento, exista una mecánica

de logro real, de ejecutar una garantía

de hipoteca, en proceso judicial, con

resultado a favor de la persona física

o moral contra la que se incumple lo

pactado en un contrato de crédito

hipotecario.

Isidoro Sánchez Espejel Director ejecutivo hipotecario

Esos cuatro factores se vienen

cumpliendo en nuestro país de

forma sostenida por lo menos en

la última década de forma

continua. Esto, genera ese círculo

virtuoso que beneficia a los

ofertantes de vivienda nueva

(desarrolladores que logran

utilidades al hacer un conjunto en

un predio que evidentemente se le

agregó valor al poner una oferta

de vivienda), de vivienda usada

(personas físicas que ven lograda

su ganancia en el tiempo), y a los

compradores en este momento

que por el antecedente de una

década de éxito, tienen certeza

que en el mediano plazo (mínimo

3 años), lograrán plusvalía a su

favor con ganancia real encima de

la inflación.

Este círculo virtuoso descansa en

la constancia, la prudencia, la

justicia y el mérito. Así, cada uno

de los 4 puntos debe cumplir con

estos cuatro conceptos y ninguno

de ellos debe romperse ya que

este fino equilibrio puede

romperse y terminar de un

plomazo, con años de logro.

El mérito está en el mejor

servicio, la mejor ubicación y la

mejor oferta para quien decide

tomar un compromiso. Así, se

puede ver que cualquier factor que

altere estas 4 virtudes podrá

desequilibrar una mesa de cuatro

patas que se llama LOGRO DE

PLUSVALIA. Por lo tanto, con

todo y lo seductor que pudiera

parecer, hay que romper una de

estas cuatro patas; más vale no

comprometer por el corto plazo y

los resultados de espejismo, un

modelo exitoso que nos ha

costado como sistema, como

nación y como sociedad, tanto

esfuerzo de construir.

La constancia va de la mano con

la política gubernamental de ser

prudentes en el cuidado de la

inflación, del déficit y del manejo

de política de tasas, así como una

economía sana. Va también de la

mano con el cumplir por parte de

los deudores en su

responsabilidad mensual de

afrontar puntual su pago. La

justicia se refleja en el precio de

las viviendas y de los préstamos

hipotecarios, regulados solo por

competencia. También queda

reflejado en la ejecución de los

juicios a favor del ofendido en

decisión de un juez.

La prudencia está en la banca que

sabe elegir deudores que serán

cumplidos usando todas las

herramientas necesarias. Está en

dar una oferta crediticia

afrontable en el tiempo (por

ejemplo, las hipotecas en pesos y

a tasa fija con seguros de apoyo

que protegen a deudor y a

prestamista); está en lo que

responsablemente toma como

crédito cada deudor conociendo

sus propias ventajas y debilidades

MyCrédito

BANAMEX

Federico Cuevas Olvera Director ejecutivo de Crédito Hipotecario

En México se están generando las

condiciones macroeconómicas idóneas

que permitirán el crecimiento del sector a

través de una oferta accesible y

competitiva que cubrirá las necesidades de

vivienda en el mercado. El financiamiento

a la vivienda es históricamente uno de los

créditos más importantes, no solo para las

familias con el cual logran adquirir su

casa, sino también como un motor

relevante para el desarrollo económico del

país. La banca ha venido tomando un

papel relevante a partir del año 2000 para

el desarrollo de esta industria tanto en el

financiamiento a las familias, como a los

desarrolladores de vivienda. En la última

década el financiamiento a la vivienda ha

crecido a un ritmo mucho mayor y

sostenido que otros sectores. Esto se debe

principalmente a 3 factores:

1. Estabilidad macroeconómica del

país, con una inflación de entre 3-

4%; tasa de interés de 3.5-4%; tipo

de cambio controlado y políticas

monetarias y fiscales manejadas con

responsabilidad y prudencia.

2. Activa participación de la autoridad,

otorgando incentivos fiscales,

programas de subsidios, creando y

revolucionando instituciones tales

como la SHF, Infonavit, Fovissste y

recientemente la Sedatu, fomentando

así la expansión del sector

inmobiliario.

3. Demanda de vivienda, dado que se forman anualmente 650 mil nuevas familias y un bono demográfico en los próximos 20 años que pocos países tienen.

. Derivado de estos factores, los bancos

hemos competido de forma agresiva para

ganar participación en este sector.

Durante esta década la banca ha

incrementado en 4 veces la cartera de

crédito hipotecario con un crecimiento

interanual en promedio del 15%, lo que

es 5 veces más que el crecimiento del

PIB en promedio. Asimismo, los

productos hipotecarios que ofrecemos los

bancos han evolucionado, mejorando las

condiciones financieras para las familias,

moviéndonos de tasas variables a tasas

fijas, mismas que han disminuido del

18% a tasas de interés entre el 8 y el

11%, con lo cual llega el beneficio de

una disminución en los pagos mensuales,

permitiendo que miles de familias con

menores ingresos accedan a este tipo de

crédito.

MyCrédito

Por ejemplo, con la oferta actual,

una persona alcanza casi el doble

de monto de crédito que hace

diez años con el mismo nivel de

ingreso.

En el 2013 la banca participó en

monto con el 42% del total de las

hipotecas originadas en el país.

El primer semestre del 2014, en

comparación con 2013, hay un

incremento del 23% en el monto

originado. Por otro lado, la

cartera vencida (IMOR) que se

tiene en el sector bancario es de

3.9%, siendo de las más bajas del

sector. Esto es resultado de la

calidad en las políticas de crédito

sanas que tiene la banca en

general.

En la actualidad el sector de

financiamiento a la vivienda está

en proceso de maduración. Es un

mercado competido por todos los

bancos a través de la creación de

productos innovadores, reducción

de precios y nuevos beneficios

que

los han hecho cada vez más

atractivos y accesibles para las

familias. En México se están

dando los cambios estructurales

requeridos para el desarrollo

económico colocando al país con

mejores condiciones con respecto

a otros países emergentes.

A continuación cito algunos

casos:

Reforma fiscal: Se mantuvieron

los incentivos fiscales para las

operaciones inmobiliarias

exentando el IVA e ISR en las

operaciones de compra/venta de

casas hasta ciertos valores; se

mantuvo la deducibilidad de los

intereses reales en créditos a la

vivienda, entre otras.

Reforma financiera: La

subrogación de hipotecas deberá

facilitar la mejora de las

condiciones financieras de los

créditos, así como la movilidad de

éstos entre las instituciones

financieras. Cabe decir que

mediante el refinanciamiento y

mejora de hipoteca,

se realizaron más de 6,000

operaciones entre los bancos. En

el mediano o largo plazo los

ajustes al marco legal de

ejecución de garantías

permitirán a los bancos reducir

gastos los cuales se traducirán en

beneficios para los clientes que

contraten sus créditos.

Otras reformas: Como la

Energética, la de

Telecomunicaciones, laLaboral,

lade Com- petencia, etc.,

fomentarán el crecimiento

económico lo cual generará

mayores empleos formales que

les permitirá a un mayor número

de personas adquirir sus casas a

través de un crédito hipotecario.

Por otro lado, el Plan Nacional

de Vivienda y el programa de

subsidios del gobierno

acelerarán la expansión del

sector. En el 2014 se

presupuestó la mayor cantidad

de subsidio (12 mil mdp) del

gobierno para la vivienda en la

historia del país.

MyCrédito

El crecimiento de esta industria es

muy sensible al crecimiento

económico del país. De acuerdo

con nuestras expectativas,

incluyendo diversas instituciones

públicas y privadas, la actividad

económica para el segundo

semestre del año será mayor, por

tanto, es probable que el

financiamiento a la vivienda se

incremente considerablemente al

cierre del año.

Por otro lado, el índice de

inventarios de vivienda en

construcción está empezando

a crecer a un ritmo mayor que

el de fines del año pasado, lo

cual generará mayor oferta de

vivienda. Adicionalmente, los

principales desarrolladores

están regresando al negocio

de producción de vivienda

bajo las nuevas políticas de

vivienda del gobierno. Será

importante que el gobierno a

través de políticas públicas

incentive la conversión de

personas de la economía informal a la

formal para poder contar con más

oportunidades de acceso a un

financiamiento hipotecario.

Nuestro país está en su momento clave

para detonar el crecimiento del sector

de la vivienda aprovechando las

condiciones y reformas estructurales

para su desarrollo.

MyCrédito

SCOTIABANK

Enrique Margain Pitman Director ejecutivo de Crédito Hipotecario Scotiabank

Coordinador del Comité Hipotecario de la ABM

En los últimos 10 años más de un millón de personas o familias han comprado una

vivienda con un crédito hipotecario bancario, lo cual es información poco conocida

pero muy relevante, derivado de que en el transcurso de estos 10 años, un mayor

número de familias han podido satisfacer una de sus necesidades principales que es

tener una vivienda y crear un patrimonio.

Derivado de lo anterior, el portafolio hipotecario bancario ha crecido a una tasa anual

compuesta de 15%, que representó al cierre del primer trimestre de 2014 un importe

de 503 billones de pesos.

La estabilidad macroeconómica, el buen comportamiento de los portafolios

hipotecarios y la alta rivalidad competitiva en el sector han permitido trasladarles a

las familias y personas los beneficios, los cuales se traducen en mejores condiciones

financieras, una amplia variedad de productos, mejores tiempos de respuesta, mayor

información y asesoría especializada, además de herramientas e indicadores que les

permiten evaluar entre diferentes opciones.

MyCrédito

La Ley Federal de Trasparencia y

de Fomento a la Competencia en

el Crédito Garantizado (”Ley de

Transparencia”), en su última

modificación derivada de la

reciente Reforma Financiera, ha

creado un marco propicio para

que exista una mayor información

para aquellas personas que buscan

contratar un crédito y se fomente

una mayor competencia entre las

entidades financieras. Uno de los

temas más relevantes en materia

de créditos hipotecarios es el

capítulo de Subrogación, el cual

tiene como objetivo principal que

las personas que actualmente

tienen un crédito hipotecario,

mejoren las condiciones

financieras del mismo con un

proceso mucho más ágil y a un

menor costo. Finalmente, los

diferentes segmentos de vivienda

están siendo atendidos por

distintas entidades; la vivienda

social y económica es atendida

principalmente por los

Organismos Nacionales de

Vivienda (ONAVIS), y la

vivienda media y residencial por

la banca comercial. Derivado de

lo anterior, existe una

complementariedad entre los

ONAVIS y la banca para

garantizar que cada familia tenga

acceso al financiamiento y a una

vivienda digna.

Amplia variedad de productos y

destinos.

Como ya comentamos, la fuerte

rivalidad competitiva en el sector ha

favorecido para que la oferta de

productos hipotecarios se haya

sofisticado, con el objetivo de atender

las distintas necesidades de

financiamiento de las personas y

familias en México.

Actualmente, existen en el mercado:

1) Créditos tradicionales: Entre los

cuales existe una amplia variedad

de productos:

a. Adquisición de vivienda nueva o

usada.

b. Construcción, preventa y

remodelación (ampliación o

mejora). La principal característica

es que la entrega de los recursos

del financiamiento se realiza en

varias parcialidades conforme se

presentan los avances de obra. El

objetivo es que con los recursos

que se obtienen del crédito, se

termina la construcción del

inmueble, su remodelación,

ampliación o mejora.

d. Pago de pasivos. Es el

esquema que utilizan las

personas o familias

mexicanas para trasferir su

hipoteca de un banco a

otro con el objetivo

principal de mejorar sus

condiciones financieras;

Dicho esquema implica la

cancelación del crédito

original y el otorgamiento

de uno nuevo mejorando

las condiciones de tasa de

interés y plazo.

e. Terrenos. Es el crédito

destinado a la compra de

un lugar donde las familias

puedan construir su

vivienda. Uno de los

requisitos principales es

que la zona cuente con los

principales servicios,

como: abastecimiento de

agua (drenaje),

electricidad, vialidades,

etc.

f. Esquemas combinados, los

cuales consisten en trajes a

la medida que implican la

combinación de varios

esquemas como:

compra+remodelación;

pago de

pasivos+remodelación, así

como compra+liquidez,

etcétera.

c. Liquidez, en el cual se deja en

garantía un inmueble para obtener

recursos que se pueden destinar

para cualquier propósito,

generalmente se utilizan para la

consolidación de deudas.

MyCrédito

2) Créditos en cofinanciamiento: Son

créditos principalmente de adquisición de

vivienda y se realizan en conjunto con los

ONAVIS1; con Infonavit se tiene el

producto Cofinavit, y con Fovissste los

productos Alia2 y Respalda2. Estos

esquemas están orientados a los

derechohabientes de mayores ingresos y se

componen de tres partes: El crédito del

organismo de vivienda; el crédito bancario y,

en tercer lugar, el saldo de la subcuenta de

vivienda (ahorro del derechohabiente), el

cual se entrega al momento de la firma como

parte del enganche.

3) Créditos en coparticipación: Son

esquemas originados por los ONAVIS1 y

posteriormente se vende una porción del

crédito a los bancos, a través de una cesión

de la titularidad de los derechos de cobro.

Estos esquemas permiten aprovechar la

capacidad de los ONAVIS1 en el tema de

gestión de activos y la cobranza, dicho

proceso se realiza a través de descuentos

directos de la nómina del trabajador, lo cual

disminuye el riesgo de crédito y aumenta la

eficiencia operativa. Dichos esquemas

comienzan a operar en el 2008 con el

lanzamiento de Infonavit Total, y se han

complementado con nuevos esquemas como

Más Crédito, también con Infonavit, el cual

se lanzó en 2012.

En el cuadro de la página anterior se

describe la evolución de la mezcla de la

colocación bancaria, donde se puede

observar que el segmento que más ha

crecido en los últimos años son los esquemas

en Coparticipación. Hacia adelante se espera

que esta tendencia continúe con el

lanzamiento de nuevos productos y la

entrada de unmayor número de bancos.

En el primer semestre de 2014, se puede

observar que la colocación bancaria

tradicional, incluyendo los esquemas en

cofinanciamiento ha crecido 7% en número

de créditos y 16% en monto; sin embargo, si

consideramos también los esquemas en

coparticipación, el financiamiento bancario

total presenta un crecimiento de 45% en

número de créditos y 29% en monto, como

se observa en las siguientes gráficas:

SUBROGACION DE HIPOTECAS

En 2002 fue modificada la “Ley de

Transparencia” con el objetivo de permitir

la subrogación de créditos (sustitución del

acreedor original). Sin embargo, la

transferencia de hipotecas se ha presentado

a través de la figura del pago de pasivos, la

cual implica la cancelación de la hipoteca

original con el banco “A” y el

otorgamiento de un nuevo crédito con el

banco “B”, con mejoras en la tasas de

interés y una posible modificación en el

plazo.

Derivado de la estabilidad macroeconómica

y de las mejoras en la tasa de interés en los

créditos hipotecarios, en particular en 2013,

con lo que se denominó la “Guerra de

tasas”, donde éstas alcanzaron sus mínimos

históricos (abajo del 9%), se incrementó el

número de personas y familias interesadas

en revisar las condiciones financieras de

sus créditos hipotecarios. En ese mismo

año, la banca otorgó más de 6,000 créditos

de pago de pasivos y, en el primer semestre

de 2014 se han otorgado aproximadamente

3,500 créditos. Los costos transaccionales

en el crédito de pago de pasivos son la

principal barrera de entrada, derivado de

que es necesaria la inscripción del nuevo

crédito y la cancelación del crédito original

en el Registro Público de la Propiedad

(derechos registrales y honorarios

notariales). Actualmente, las instituciones

ofrecen opciones para financiar estos

gastos, e inclusive existen bancos que no se

los cobran a los clientes (los absorben

directamente).

La reciente Reforma financiera, en su

modificación a la “Ley de Transparencia”,

establece una inscripción simplificada y

con bajo costo, lo cual facilitará la

trasferencia de hipotecas. El impacto a

nivel social, será muy importante, ya que

hacia el futuro existirá una mayor

movilidad que permitirá a miles de familias

y personas mejorar las condiciones

financieras de sus hipotecas.

MyCrédito

Asimismo, la subrogación

incentivará a los bancos a tener un

mayor enfoque en la administración

y gestión de los portafolios

hipotecarios, con objetivo de

profundizar la vinculación con sus

clientes, brindando una oferta de

valor mucho más integral.

PRINCIPALES TENDENCIAS

Dentro de las principales tendencias

en materia de financiamiento a la

vivienda, se tienen los siguientes

temas:

a) ¿Comprar o rentar?: En México,

existe una tasa de propiedad

(ownership rate) cercana al 70%, lo

cual es bastante alto si consideramos

los niveles existentes en otros

países (i.e. Estados Unidos:

~65%). Asimismo, la opción de

rentar versus la de comprar tiene

una serie de beneficios tales

como:

• Mayor movilidad, cercanía y

flexibilidad respecto de centros

de trabajo.

• No existen barreras de entrada

como el enganche o los costos

transaccionales de una hipoteca.

Para la compra se requiere al

menos un ahorro previo por

arriba del 10% del valor de la

propiedad si consideramos el

enganche mínimo requerido y

los costos transaccionales

(comisión de apertura, avaluó,

derechos e impuestos,

honorarios notariales, etc.)

• Entrenamiento en el pago

mensual. El factor de pago por

mil de una renta esta entre 4 a 7

pesos por cada mil mientras que

la hipoteca esta entre 7.6 a 10

pesos por cada mil, lo que

implica que por una propiedad

de un millón de pesos se pagará

una renta mensual entre $4,000

a $7,000 y, por una hipoteca del

mismo valor, una mensualidad

entre $7,600 a $10,000.

• La renta es una opción

interesante para estudiantes,

parejas jóvenes, divorciados,

inmigrantes, etc. Asimismo, es

una alternativa para los hogares

de escasos recursos, donde se

encuentran personas que no

pueden acceder a los mercados

formales de financiamiento y

compra de vivienda.

MyCrédito

• Es necesario revisar los esquemas

de financiamiento a la construcción

cuando los proyectos están

orientados a vivienda a renta, así

como la seguridad legal al

arrendador en caso de no pago, y el

reconocimiento del historial de

pago del arrendatario para cuando

decida comprar a través de

financiamiento.

b) Enfoque en el segmento de no

afiliados: Actualmente, la banca ha

desarrollado sus modelos y

políticas de riesgo enfocado

principalmente en personas que

puedan comprobar ingresos

(afiliados, profesionistas

independientes o dueños de

negocio) y se ha avanzado en

esquemas de ahorro-vivienda

donde con base en la capacidad de

ahorrar mensualmente para

alcanzar un enganche requerido se

determina la capacidad de pago

para otorgar un crédito.

Es indudable que el segmento de

no afiliados de ingresos entre 5 a

10 salarios mínimos (SM)

representa un gran reto para la

banca. Para atender en forma más

eficiente dicho segmento se

requiere: mejorar los modelos de

riesgo, modificar los productos y

robustecer los procesos y canales

de distribución.

c) Mayor utilización de productos

en Coparticipación: Se seguirán

potencializando los esquemas de

Coparticipación para atender a un

mayor número de derechohabientes

de los ONAVIS, y otros segmentos

de mercado aprovechando su

plataforma operativa y capacidad

de cobranza. Es importante

comentar, que el Fovissste ha

anunciado la implementación de un

producto en pesos (“Fovissste

Pesos”) utilizando la estructura de

los esquemas

En coparticipación donde

contempla en el corto plazo, la

participación de la banca. El gran

reto a futuro es utilizar la

infraestructura de la banca para la

originación de los créditos y la

capacidad de cobranza de la

ONAVIS directamente de la

nómina.

d) Subrogación de hipotecas:

Sera un tema fundamental en los

próximos años, como se comentó

anteriormente. e) Nuevos nichos

de mercado: Existen otros nichos

de mercado, como los empleados

estatales y municipales, Este año,

el Infonavit, en conjunto con

Banorte lanzaron un producto

para atender una porción de este

segmento.

f) Plataformas tecnológicas: La

utilización de nuevas plataformas

tecnológicas ayudará, no sólo

para acercar la información y las

alternativas de financiamiento a

las personas y familias, sino

también para conocer en forma

más oportuna las características

de la oferta de vivienda y su

financiamiento. El Registro

Único de Vivienda (RUV) es una

plataforma tecnológica que puede

facilitar el otorgamiento de

financiamiento a la construcción

derivado de la administración de

las garantías.

CONCLUSIONES

La evolución del sector

hipotecario bancario en los

últimos 10 años ha sido muy

significativa, no sólo por la

mejora en las condiciones

financieras y la mayor

accesibilidad al crédito, sino

también por un mejor marco

regulatorio, modelos de riesgo y

procesos más eficientes, muy

buenos niveles de servicio, una

amplia gama

de productos y una sana competencia en el sector. Asimismo, la banca ha incrementado la colocación en los esquemas de Cofinanciamiento y Coparticipación, lo cual significa que se sigue fortaleciendo los procesos de colaboración y coordinación entre la banca y los ONAVIS, para atender de mejor forma a sus derechohabientes. La coordinación interinstitucional de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) con los diferentes actores en la industria de la vivienda y su financiamiento ha sido un factor relevante que ha facilitado la comunicación y el establecimiento de acuerdos, aunado a un direccionamiento claro de la política de vivienda en nuestro país. Un ejemplo de lo anterior, fue la reciente gira que realizó la Comisión de Vivienda encabezada por el Secretario Jorge Carlos Ramírez Marín, a las casas matrices de los principales bancos que operan en México, donde se explicó en forma muy clara la Política Nacional de Vivienda. En el futuro, la participación de la banca en el financiamiento a la vivienda será vital para lograr el objetivo fundamental de la Política Nacional de Vivienda, que es garantizar una vivienda digna para las familias mexicanas. Sería difícil pensar, después de lo avanzado, que en los próximos 10 años el crédito hipotecario bancario evolucionará con el mismo dinamismo como lo hizo en el pasado; sin embargo, existen grandes retos y oportunidades hacia adelante que seguramente se traducirán en soluciones innovadoras y una mayor accesibilidad al financiamiento para las familias mexicanas.

MyCrédito

HSBC

La oferta hipotecaria de HSBC México, en el

último año y medio, le permitió incrementar su

cartera de crédito a la vivienda de 22 por ciento

anual al cierre de mayo y colocarse entre los

bancos con mayor crecimiento en este rubro,

según datos de la Comisión Nacional Bancaria

y de Valores (CNBV).

Estas cifras demuestran un ritmo de expansión

muy superior a lo que observó toda la banca en

el mismo periodo, cuando la cartera de crédito

a la vivienda repuntó 13.3 por ciento, según

información de la autoridad financiera. Cabe

recordar que en mayo de 2014, HSBC lanzó al

mercado una tasa de interés de 8.45 por ciento

para hipotecas, la tercera oferta a la baja que

realizó desde 2013, cuando ofreció el primer

rédito por debajo de los dos dígitos, de 8.70 por

ciento.

En mayo, la institución anunció que

amplió su oferta de créditos

hipotecarios con tasas de interés

fijas desde 8.45%

Las cifras que presenta HSBC son sobresalientes, porque además de superar considerablemente la colocación promedio del mercado, ha disminuido su índice de cartera vencida, al pasar de 3.14 por ciento en mayo de 2013 a 2.77 por ciento en mayo del año en curso, según información de la Comisión. La reducción en este índice se debe a que HSBC se preocupa por sus clientes y los apoya con los mejores productos y condiciones para sus necesidades,

Por su parte, el índice de cartera vencida de la

banca en México pasó de 3.7 por ciento en mayo

del año pasado a 3.98 por ciento en el quinto mes

de 2014, detalló la CNBV.

CARACTERÍSTICAS DEL CRÉDITO HIPOTECARIO HSBC

La oferta hipotecaria del grupo HSBC con una

tasa de 8.45 por ciento está disponible para plazos

de 10, 15 y 20 años, financiando desde 70 por

ciento del valor avalúo, y puede llegar hasta 95

por ciento median

te programas del Instituto del Fondo

Nacional de la Vivienda para los

Trabajadores (Infonavit) y del Fondo de la

Vivienda del Instituto de Seguridad y

Servicios Sociales de los Trabajadores del

Estado (Fovissste). Cabe decir que el

ofrecimiento de la institución es para

trabajadores tanto asalariados, como no

asalariados y con ingresos mixtos. El Crédito

Hipotecario HSBC no tiene comisión por

administración, ni penalización por prepago

y le da la opción al cliente de contratar un

seguro de desempleo para asalariados;

seguro de vida y seguro de daños. Además,

la institución financiera permite sumar

ingresos con un coacreditado (madre, padre

o cónyuge). Por otro lado, es importante

destacar que el Costo Anual Total (CAT)

−que incluye comisiones, avaluos y seguros-

del producto de HSBC se ubicó

por abajo del 10 por ciento, uno

de los más bajos a escala

nacional. El crédito hipotecario

brinda una gran oportunidad

para que una persona o familia

se haga de un patrimonio y deje

de pagar renta. Por ejemplo, si

una persona actualmente destina

al mes 35 por ciento de su

ingresoalpagodeunarentade6mil

459 pesos en un inmueble con

valor de 1 millón de pesos, al cabo de 20

años estaría pagando 14 mil 784 pesos (si

la renta se incrementa conforme a las

expectativas oficiales de inflación); esto

significa que durante las dos décadas habría

gastado 2 millones 459 mil

En contraste, si la misma persona hubiera

accedido a una hipoteca para dicha vivienda,

con una tasa de interés de 8.45 por ciento y 70

por ciento de financiamiento, durante los 20

años habría pagado cada mes 6 mil 459 pesos

y durante las dos décadas habría invertido 1

millón 550 mil 191 pesos en su patrimonio.

Los ejemplos anteriores demuestran que la

compra de un bien inmueble es una inversión

que rinde mejores frutos frente al desembolso

mensual en la renta de vivienda.*

MyCrédito

¿En UDIs? En 1995 se establecieron créditos en UDIs.

Las UDIs son una unidad de cuenta que

refleja los cambios en los precios al

consumidor en México. Si una persona debe

10 UDIs y la UDI vale 4 pesos, debe 40

pesos; si la UDI sube a 4.2, debe 42 pesos.

Entonces, la deuda aumenta cuando crece el

valor de la UDI.

Los créditos en UDIs que hay en México

pueden ser a tasa fija y pagaderos en UDIs o

a tasa fija y pagaderos en salarios.

Normalmente en estos casos se pueden hacer

pagos anticipados sin ningún cargo por

hacerlos. Los plazos de los créditos en UDIs

son máximo hasta 25 años.

La tasa de interés no varía durante el plazo

del crédito, el pago no varía en UDIs y se

sabe cuántas UDIs se pagarán

mensualmente por el crédito. Las UDIs se

convierten a pesos el día del pago y éste se

liquida en pesos.

La tasa de interés no varía durante el plazo del crédito, sin embargo el

pago se efectúa en términos del salario mínimo del Distrito Federal.

Al inicio del crédito el pago se expresa en salarios mínimos. Por

ejemplo si el pago es de 200 UDIs y la UDI vale 3.5 pesos, el pago en

pesos es de 700. A pesar de que el valor de la UDI crezca cada mes, el

pago será de 700 pesos, en tanto no suba el salario mínimo.

Si el 1° de enero del año siguiente el salario mínimo del Distrito

Federal crece en 4%, el pago será de 728 pesos durante el tiempo en

que esté vigente el salario, lo que hace un pago más estable que si la

hipoteca fuera pagadera en UDIs.

MyCrédito

Los datos más recientes sobre la actividad económica continúan presentando una tendencia positiva para el séptimo mes de 2014. De acuerdo con el Indicador

Global de la Actividad Económica (IGAE), la economía mexicana experimentó un crecimiento de 1.3% real anual en agosto de 2014. En particular, el componente

de construcción contribuyó positivamente con un incremento de 4.47%. (ver grafica 21)

Hablemos de

estadísticas

MyCrédito

Como resultado de esta recuperación en el

sector vivienda, el empleo en la

construcción registró, en septiembre de

2014, un incremento de 124,780

trabajadores respecto al mismo mes de

2013.

Del mismo modo, el índice de la producción

de la industria de la construcción ha

experimentado un repunte en el transcurso de

2014. Al 31 de enero, el índice se ubicaba en

82.28 puntos y se ha logrado posicionar en

94.19 puntos al 31 de Agosto.

En lo que se refiere al componente de construcción, éste

ha ido repuntando hasta llegar a su punto más alto en dos

años con un crecimiento de 5.11% al cierre de

septiembre de 2014. Además, la edificación, en dicho

periodo, presentó un crecimiento de 6.93% anual, cifra

que supera en gran medida a lo registrado en septiembre

del año previo de -7.93%

En cuanto a las acciones para impulsar al sector

vivienda, en lo que se refiere a subsidios, al mes de

agosto de 2014, se muestra un crecimiento de 51%

con respecto al mismo periodo de 2013, al reportar

un total de 6.5 miles de millones de pesos entre

recursos ejercidos y apartados. Sólo en agosto de

2014, la inversión fue de 1.5 miles de millones de

pesos, cifra que representa 25% de la inversión de

enero a agosto de 2014, y que constituye la cifra

más alta desde diciembre de 2007. De igual forma,

la inversión en acciones de autoproducción y

mejoramiento han tenido incrementos importantes

en relación a la cifra acumulada en el mismo

periodo de 2013.

MyCrédito

A partir de 2008, la industria de la construcción de

vivienda se vio fuertemente afectada por la crisis

financiera internacional que impactó en mayores

costos de construcción. De 2008 a 2013, la actividad

en el Registro Único de Vivienda (RUV) disminuyó

51.6%, lo que significa una caída promedio anual de

13.5% en dicho periodo, reflejo del comportamiento a

la baja de la industria.

La aceleración de la actividad en materia de subsidios es resultado de la diversificación en las modalidades del subsidio a través de la incorporación de nuevas entidades ejecutoras, así

como del crecimiento en los subsidios para

adquisición de vivienda derivado del aumento en la

cobertura del programa.

Los recursos financieros y la inversión de capital

nacional y extranjero, son cruciales para acelerar el

desarrollo de la vivienda y para abatir el déficit que

aún existe en esta materia. El financiamiento de la

banca a los desarrolladores de vivienda ha

presentado una tendencia positiva desde el segundo

trimestre de 2014. Al cierre de agosto, la cartera

bancaria de crédito puente fue de 48,295.8 millones

de pesos, 12% más con respecto a agosto de 2013.

Por su parte, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)

ha complementado estos créditos con créditos

directos y a través de garantías para la construcción

de vivienda. Al cierre de julio de 2014, la SHF ha

otorgado un monto de 6.3 miles de millones de

pesos, mayor al correspondiente al mismo periodo

del año previo de 3.7 miles de millones de pesos.

Durante el primer cuatrimestre de 2014, el registro

de viviendas fue similar al observado en el mismo

periodo de 2013, mientras que a partir de mayo se

tuvo un ligero repunte en la actividad. Se espera

un cierre del año superior al del año previo.

De enero a agosto de 2014, el 71.6% de la

vivienda registrada presentó el nivel de

habitabilidad deseable para venta, mientras

que en años previos se observaron niveles de

86.3% y 89.2%.

MyCrédito

Es importante mencionar que la situación

actual de las empresas publicas, ha

influido en los niveles de registro y

habitabilidad. Este efecto se observa desde

2008. De Enero a Agosto de 2014 se

registraron 9,266 viviendas de las

empresas publicas Geo, Urbi, Homex, y

Consorcio Ara, mientras que en 2013

fueron 23, 850

El segmento de vivienda que más ha sufrido

ajustes a la baja en los últimos años es la vivienda

económica. De enero a agosto de 2014, el registro

de vivienda económica cayó 13.6% respecto al

mismo periodo de 2013, mientras que la vivienda

tradicional disminuyó 0.7%. El resto de los

segmentos presentó aumentos en el último año,

como se observa en la gráfica anterior.

Por tipo de vivienda, la vertical ha ido ganando

terreno, en línea con el Programa Nacional de

Vivienda 2014-2018 que establece la necesidad de

incrementarla para promover el crecimiento y

remplazo del parque habitacional hacia el interior de

los centros urbanos existentes. El registro de la

vivienda vertical en el RUV pasó de 8% en 2008 a

35% en los primeros ocho meses de 2014. No

obstante, la horizontal sigue siendo mayoritaria.

MyCrédito

Situación del mercado

hipotecario mexicano

La situación del mercado hipotecario actual

muestra una reducción en las tasas y un

aumento en los plazos de las hipotecas en

México. De igual forma, existe una gama más

amplia de créditos hipotecarios, la cual se

ajusta a la demanda del mercado.

Un factor de impulso experimentado por la banca

comercial en la colocación de hipotecas ha sido el

aumento en la competencia entre intermediarios

financieros, lo que ha brindado condiciones y

productos más atractivos.

En los últimos años, la banca comercial en México

ha reducido las tasas de interés de los créditos

hipotecarios de forma consistente, con costos más

atractivos que en el pasado. En atención a las

preferencias de los clientes, hoy, se cuenta con

nuevos formatos de crédito y esquemas de pago

que incluyen seguros de vida, de desempleo y

bonificaciones por puntualidad, entre otros

beneficios para el acreditado.

La disponibilidad de productos de

financiamiento adecuados, así como la

posición que mantiene hoy la banca mexicana

en cuanto a solidez, fortaleza y un nivel de

capitalización alto, son unos de los principales

motores que han impulsado el crecimiento del

crédito y propician el de la industria de la

vivienda.

La evolución del crédito para vivienda mejora

paulatinamente sus perspectivas. El

financiamiento a la vivienda otorgado por el

conjunto de Organismos Nacionales de

Vivienda (Onavis) y la banca comercial,

continúa su crecimiento gradual. A

septiembre de 2014 alcanzó una inversión

acumulada de 203.5 miles de millones de

pesos. En número de acciones, la cifra

acumulada a septiembre de 2014 alcanzó

904.4 mil créditos.

En particular, la inversión acumulada

registrada al mes de septiembre de 2014

otorgada por el Infonavit y el Fovissste es

cercana a 99 mil millones de pesos, mientras

que la de la Sociedad Hipotecaria Federal

(SHF) es de 9.5 miles de

millones de pesos, cifra 160.7% mayor

respecto al observado en el mismo periodo del

año previo.

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El director general del Grupo Financiero

Banorte, Marcos Ramírez Miguel, anunció

que el banco destinará 35 mil millones de

pesos para financiar créditos hipotecarios

individuales, así como proyectos

inmobiliarios y de construcción, durante el

Magno Evento Hipotecario 2015.

El actuario Ramírez Miguel afirmó que

este año Banorte tiene como objetivo

primordial contribuir con la

política nacional de vivienda propuesta

por el presidente Enrique Peña Nieto que

plantea destinar 35 mil millones de pesos

para detonar el sector, de los cuales,

Banorte buscará participar con al menos

10 por ciento de la inversión anunciada.

Indicó que además de incrementar el

financiamiento para que “más mexicanos

puedan contar con un patrimonio”,

Banorte mejorará su portafolio de

productos hipotecarios, de manera que los

acreditados podrán acceder a un

financiamiento hasta por 60 meses de su

sueldo.

Explicó que al ampliar la capacidad de

compra de las personas les permitirá

acceder a inmuebles de mayor valor, lo

que también incrementa el bienestar de la

familia.

Una de las innovaciones anunciadas por el

recién nombrado -en noviembre pasado-

director general de Banorte, fue el hecho

de que se atenderán las necesidades de

vivienda de los trabajadores estatales y

municipales quienes a pesar de tener un

trabajo fijo y estable no tenían acceso a

créditos a la vivienda y esto se hará a

través del programa “Hogar para tu

Familia” en colaboración con el Instituto

Fondo Nacional de la Vivienda para los

Trabajadores (Infonavit) y la Sociedad

Hipotecaria Federal (SHF).

Por su parte, Isidoro Sánchez Espejel, director

ejecutivo de Crédito Hipotecario, apuntó que para

llevar a cabo la estrategia de vivienda, el Grupo

Financiero contará con 300 ejecutivos especializados

en este tipo de financiamiento, quienes brindarán

servicio en 50 Centros Hipotecarios localizados en

las ciudades más importantes del país, mismos que se

suman a la red de mil 300 sucursales de Banorte.

También anunció un nuevo producto llamado

“Adquisición de Vivienda con Terminación de

Obra”, lo cual favorecerá el desplazamiento de la

vivienda vertical.

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Durante el Magno Evento Hipotecario 2015 de Banorte

Ixe, a donde acudieron desde el secretario de

Desarrollo Agrario Territorial y Urbano (Sedatu) Jorge

Carlos Ramírez Marín, el director general del

Infonavit, Alejandro Murat y la directora de la

Comisión Nacional de Vivienda, Paloma Silva, entre

otros no menos importantes, el actuario Ramírez

Miguel señaló que este evento se replicará en 37

entidades del país, a donde acudirán expertos

encargados de detonar el sector vivienda.

“Contaremos con importantes herramientas

tecnológicas que agilizarán las diferentes

etapas en nuestro proceso de otorgamiento

de crédito, entre las que destaca la alianza

con el Registro Único de Vivienda, la cual

facilitará a los desarrolladores la

integración de la carpeta técnica a través de

un portal de Internet”, señaló Sánchez

Espejel.

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Las 10 hipotecas con los diferenciales

más bajos del mercado Hipotecario.

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En febrero, tres bancos han presentado nuevas hipotecas

y otros cinco han rebajado los intereses de los que partían

otros ya existentes. En un año, el diferencial medio ha

pasado del 2,625% al entorno del 2,1%. ECO Actividad

social ¿Qué es esto? 44 % 3 0 274 258 13

20MINUTOS.ES. 02.03.2015 - 13:02h Estamos en plena

guerra hipotecaria. La banca ha abierto el grifo de la

financiación y el euríbor esta en mínimos históricos. El

resultado es que la firma de hipotecas subió en 2014 tras

7 años de caídas. Halla o no recuperación económica que

llegue a los ciudadanos, quienes pueden comprar tienen

hipotecas con buenas condiciones para hacerlo.

Como muestra Bankimia, las entidades han rebajado, y siguen habiéndolo, los diferenciales. Así, en febrero, al menos tres bancos han presentado nuevos préstamos hipotecarios y otros cinco han rebajado los intereses de los que partían otros ya existentes. Ya en enero vimos la puesta en marcha de otras siete nuevas hipotecas y rebajas en los diferenciales de al menos cinco. Según la calculadora de índices hipotecarios de Bankimia, de la que se hace eco el blog de Fotocasa, todos estos movimientos se traducen en una rebaja del diferencial medio hipotecario, que cerró febrero de 2013 en el 2,625% y hoy está en torno al 2,037%.

Estas son las diez hipotecas con los diferenciales más

bajos del mercado: Domiciliar una nómina, contratar un

seguro de hogar y otro de vida, y realizar compras con las

tarjetas Visa de Bankoa por un importe igual o superior a

2.000 euros anuales. Estas son las vinculaciones que

requiere la Hipoteca a tipo variable de Bankoa, que parte

de un tipo fijo del 2% durante el primer año. Para el resto

de plazo de amortización, es de Euríbor +1,00%. Con un

interés del 2,25% los 12 primeros meses y un diferencial

del 1,00% sobre el Euríbor para el resto está la Hipoteca

CajaSur fija.

Entre sus vinculaciones, domiciliar una nómina por un

importe igual o superior a 3.000 euros, ser titular de una

tarjeta de crédito con la que se ha de gastar un mínimo de

3.600 euros anuales y contratar dos seguros (de vida y

hogar) y un plan de pensiones.

La Hipoteca Kutxabank parte de los mismos intereses que

la anterior. Para obtener estas condiciones la entidad pide

al titular que domicilie una nómina igual o superior a 3.000

euros al mes, gaste con la tarjeta de crédito al menos 4.800

euros al año, contrate un seguro de hogar y otro de vida así

como un plan de pensiones.

La Hipoteca Triodos de Triodos Bank, conocida también

como ‘ecohipoteca’, ha rebajado recientemente el interés y

parte de Euríbor +1,35%. Depende de la certificación

energética que obtenga la vivienda (cuanto más sostenible,

más bajo), además de la vinculación con la entidad:

domiciliando la nómina, suscribiendo una tarjeta crédito y

otra de débito, contratando un seguro de vida… La

Hipoteca Bonificada de Banco Cooperativo Español,

Ruralvía, tiene un tipo fijo del 2,00% los 12 primeros

meses y de Euríbor +1,40% para el resto de plazo de

amortización. En cuanto a la vinculación, domiciliar la

nómina en la entidad y contratar una tarjeta de crédito, un

plan de pensiones y un seguro protección pagos, otro de

hogar y uno de vida.

En función del importe financiado y de si el titular era

cliente de la entidad con anterioridad, la Hipoteca

Naranja de ING Direct parte de Euríbor +1,49%. No

tiene comisiones y requiere domiciliar la nómina y

contratar un seguro de hogar y otro de vida. El interés de

la Hipoteca de Unoe empieza en Euríbor +1,50%, si el

cliente asume las vinculaciones máximas que exige la

entidad: domiciliar la nómina y contratar dos seguros,

uno de hogar y otro de vida. La Hipoteca Ahora,

Liberbank, válida en todo el territorio nacional excepto

en la oficinas de Asturias, Extremadura, Cantabria,

Castilla-La Mancha, Ávila y Lugo, tiene un interés del

1,95% el primer año y de Euríbor +1,50 para el resto del

plazo de amortización.

Para ello, el titular debe domiciliar una o varias nóminas en la entidad por un importe superior a 2.000 euros mensuales, contratar un seguro multirriesgo del hogar y una tarjeta de crédito de la con la que se deberán realizar compras superiores a 1.500 euros anuales. Bankinter dispone de la Hipoteca Sin, el primer año al 2,00% y el resto del periodo de amortización a Euríbor +1,50%. Para ello, se tienen que domiciliar unos ingresos justificados superiores a 2.000 euros mensuales en la entidad y tener un seguro de hogar y otro de vida contratados. Por su parte, Caja Castilla La Mancha, Cajastur, Caja Cantabria y Caja Extremadura comercializan la Hipoteca Ahora.

Los 12 primeros meses tiene un interés del 2,45% y

después pasa al Euríbor +1,54%. Las condiciones

propuestas por la entidad son las mismas que las de la

Hipoteca Ahora de Liberbank. El plazo de amortización

es de 30 años en todas estas hipotecas, excepto las

comercializadas por ING y Unoe. En la primera es de 40

y en la segunda, de 35 años

.

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Luces y sombras para el mercado

inmobiliario

Pese a que las expectativas del consenso apuntan a un débil escenario para el sector inmobiliario durante 2015, lo cierto es que hay señales mixtas en cuanto a las ventas y los permisos de edificación, especialmente entre la Región Metropolitana y el resto del país.

Por Fabián García Medrano.

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Hoy Chile vive un ambiente de

incertidumbre y pesimismo respecto

del escenario económico en el que

se desenvolverán las actividades e

inversiones durante 2015. Y sea cual

sea el escenario, existe un cierto

consenso en cuanto a que el impacto

en el sector inmobiliario será fuerte.

Sin embargo, este mercado ha dado

señales contradictorias, mostrando

un cierto nivel de resistencia frente a

un eventual “frenazo” de la

actividad. Pese a la desaceleración

económica, la demanda inmobiliaria

no ha experimentado grandes

contracciones, salvo muy puntuales

excepciones para proyectos de

vivienda en las principales ciudades

del país, según datos levantados por

Tinsa.

En el caso de la Región Metropolitana

(RM), al mismo tiempo que la

actividad económica se ha moderado,

las ventas de viviendas nuevas se

incrementaron en 21% el segundo

trimestre. Esto demuestra que no se

han visto afectadas mayormente por la

situación coyuntural debido,

principalmente, a que el empleo en el

Gran Santiago no se ha deteriorado y a

que el Banco Central ha mantenido la

tasa de política monetaria (TPM) en

3%, posibilitando bajas tasas de interés

para mutuos hipotecarios.

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Ambos elementos permiten que más

hogares evalúen la posibilidad de contraer

deudas de largo plazo. A ello hay que

agregar la presión que ha generado la

reforma tributaria sobre inmobiliarias e

inversionistas para acelerar transferencias,

antes de que se venzan los plazos para que

estas sean gravadas con impuestos.

Según datos aportados por el INE, es

posible ver un incremento cercano al 28%

entre enero y septiembre de 2014 -

respecto de igual período de 2013- en la

cantidad de superficie autorizada para

vivienda. Entre los motivos que han

impulsado esta cifra, destaca la idea de

desarrollar proyectos inmobiliarios bajo el

régimen tributario actual, lo que ha

acelerado la toma de decisiones de los

desarrolladores inmobiliarios.

No obstante, el panorama en regiones es

distinto. Mientras en la zona norte el nivel

de ventas de viviendas nuevas se contrajo

un 1,6%, en la zona centrosur y sur se

redujeron en un 24% y 5%,

respectivamente. Este debilitamiento de la

demanda regional se explica,

principalmente, por el decaimiento en la

inversión empresarial debido a las trabas

administrativas en la resolución y ejecución

de grandes proyectos.

Cifras y economía

La desaceleración de la inversión y el

consumo debieran tener como resultado una

expansión del PIB de 1,7% para este año,

según las proyecciones de los analistas

económicos, y de un 2% según el gobierno,

cifras que si bien no cumplen con las

expectativas del mercado, siguen siendo

positivas. Junto a lo anterior, algunos expertos

estiman que el proceso de contracción de la

economía ha “tocado fondo” durante este

cuarto trimestre de 2014.

En tanto, las expectativas para 2015 dependen de

algunos factores que pueden ser determinantes

para el mejoramiento del mercado inmobiliario

del país. En RM hemos visto un mercado

inmobiliario que ha seguido con buenas ventas,

situación que es razonable pensar que se

mantendrá durante 2015.

Mientras, las expectativas para los

mercados regionales, más

“sensibles” a las actividades

locales que a la coyuntura general,

no dejan de ser interesantes ya que

el presupuesto fiscal para el

próximo año contempla una gran

cantidad de inversiones contra

cíclicas que buscan, entre otros

objetivos, agilizar y fortalecer las

economías regionales. Según los

anuncios del gobierno, durante

2015 se buscará destrabar 10

proyectos de inversión privada de

los cuales un 80% está destinado a

generar mayor dinamismo en el

mercado energético y minero,

mejorando la actividad en la

construcción en regiones y

generando nuevas plazas de

empleo que ayudarán a agilizar la

demanda regional.

Por otro lado, el 75% de las concesiones en infraestructura serán ejecutadas en regiones, sumando cerca de 22 proyectos para mejorar la conectividad y movilidad en diferentes ciudades a lo largo del país, una gran oportunidad para generar plusvalías en mercados inmobiliarios regionales.

En síntesis, en este ambiente pesimista e incierto, tanto el gobierno como el mundo privado se ven forzados a poner sobre la mesa las nuevas “cartas del juego”. El desafío es interpretarlas de la mejor manera posible, de modo de encausar las inversiones inmobiliarias con estrategias pertinentes para el contexto en el que se desarrollan.

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¿Cómo comprar una casa? En la comparación de precios

sobre hipotecas a la hora de

comprar una vivienda, lo

primero que tendrá que hacer

es comparar los costos de la

misma, buscando que su

financiamiento sea el más

favorable posible. La hipoteca

bien sea para la compra de una

casa o de un auto, siempre es

importante aprender a

negociar. De dicha negociación

podrá tener los mejores

resultados, ya implica que

usted al final pueda ahorrarse

miles de pesos.

Varias instituciones

actualmente en nuestro país

ofrecen servicios financieros

de hipotecas (como pueden ser

los propios bancos, las

Sociedades Financieras de

Objeto Limitado Sofoles, las

mismas hipotecarias, las

cooperativas de ahorro),

conózcalas, pida informes no

se deje llevar por la simple

ilusión de tener una vivienda o

un coche; esto le dará a usted

la oportunidad de comparar:

Servicio, el mayor monto de la

misma, conocer los

requerimientos de cada

institución, las comisiones que

pueden cobrarle por estudios

de crédito, por apertura de

crédito, pero sobre todo,

analizar la tasa de interés que

durante el plazo que dure dicha

hipoteca le será asignado.

No siempre trata usted

directamente y desde un principio

con la institución que podrá

otorgarle el crédito (por lo regular

hablará con el agente de ventas de

un fraccionamiento o bien, con

algún corredor de bienes raíces),

estas personas lo que siempre

intentarán será vender el bien, en

mucho de los casos dichos agentes

(o las fraccionadoras, o bien las

empresas dueñas de las casas)

operan con diversas instituciones

que otorgan créditos hipotecarios, y

por consiguiente, el agente de

ventas no estará obligado a

conseguir el mejor crédito (a no ser

que se convirtiera en su propio

agente, que es muy difícil que

suceda), asegúrese de diversificar

información de crédito.

Actualmente las instituciones que

otorgan créditos hipotecarios en nuestro

país, están ofreciendo una diversidad de

tasas de interés, preocúpese de conocer

dicha diversidad que una u otra

hipotecaria le ofrece, cerciórese qué

tanta seguridad existe respecto a la tasa

fija de interés estará recibiendo por

contratar la hipoteca (a la fecha ya hay

plazos hasta por 30 años), haga cálculos,

pero sobre todo analice sus posibilidades

de pago en función de sus ingresos y la

seguridad de su trabajo.

Debe aprender a preguntar sobre cualquier

cargo que la institución otorgante de

hipoteca le está haciendo, de todo pida una

explicación, si ha recibido un folleto

donde le ofrecen venta de vivienda o de

autos, verifique a la hora de iniciar

trámites en la compra de cualquier bien,

que lo que dice el folleto recibido coincida

con lo que la información personal que

está recibiendo es igual, en su momento

Por Dr. Luis Núñez Álvarez.

MyCrédito

también podrá acudir a la

Condusef, donde podrán

también asesorarle respecto a

tasas de interés, costos

adicionales, condiciones de

otorgamiento de hipotecas,

plazos, montos, entre otros

aspectos relevantes, a fin de que

usted reciba el mejor servicio y

su crédito en las condiciones

más favorables, y al final no

tenga que perder el bien

adquirido.

Será importante conocer si usted

tendrá que hacer un pago inicial,

de cuánto será éste, qué tiempo

límite tiene para hacerlo, si no

hace pago inicial también habrán

de requerirle la compra de un

seguro (igualmente pregunte si

tendrá la obligación de contratar

dicha compra con alguna

institución filial de la hipotecaria,

pero aún así no deje de analizar

los costos de dicho seguro,

recuerde, ojo con las letras

pequeñas de los contratos)

entérese, no deje nada a la deriva.

Si por circunstancias

especiales usted ha tenido

problemas crediticios

(derivados por una

enfermedad, por la pérdida de

su trabajo), no debe olvidar

que puede recurrir al Buró de

Crédito, institución que puede

darle la información necesaria

respecto a cuando y con qué

proveedor, usted incumplió

sus compromisos, y una vez

que tenga dicha información,

le ayudarán a limpiar la

imagen negativa tenida por no

pagar a tiempo lo que usted

haya contraído.

Es importante (como ya lo

explicaba en alguno de mis

artículos) el que las personas

vayan aprendiendo a tener

cultura y educación

financiera, ya que esto podrá

darles mayor seguridad en

todo aquello que represente

un riesgo a sus ingresos (a sus

ahorros en su caso), no deben

olvidar que los cambios en la

economía de nuestro país son

frecuentes y llegan

cuando menos se esperan

(pensemos en el problema de

inflación derivada del alza en los

precios tales como los ocurridos

en días pasados en: las verduras,

la gasolina, el diesel lo que

podrá venir a consecuencia de

estas alzas), nos estamos exentos

de la constante variabilidad en

los precios del petróleo (somos

un país productor y exportador

de éste), en fin, hay un

sinnúmero de factores que

pueden afectarle a su economía

personal.

Recuerde, siempre compare,

verifique y negocie, pida a su

vendedor del bien que desea

adquirir a través de una hipoteca,

que le elabore una hoja de cálculo

que contenga el monto del crédito,

la tasa de interés fija a la que

estará sujeto dicho crédito, el

plazo del mismo, el monto de los

pagos mensuales (si serán a

principio de mes, a mediados o al

final del mes), qué tanto capital y

qué monto de interés se irán

cubriendo en cada uno de los

pagos que irá haciendo hasta

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liquidar dicho préstamo, que le expliquen bien

respecto del seguro que habrá de pagar, (si el pago

de éste lo hará mensual, trimestral, semestral o

anual), a fin de que se evite contratiempos y malos

entendidos; llévese a su casa dicha hoja de cálculo,

revísela con su familia, con un amigo que entienda

de estos detalles, no lo deje a la deriva, es muy

importante la decisión que va a tomar. Si usted ya ha

hecho la comparación de lo que le ofrecen diversas

hipotecarias, déjese consentir y que sean ellas las

que lo busquen y le den el mejor trato.

No olvide que aún habiendo tenido

problemas en su momento, en los

compromisos adquiridos, todo puede

solucionarse y por tanto: compare, verifique

y negocie.

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C o m p a r a

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Créditos hipotecarios con bajo enganche

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Créditos hipotecarios con baja tasa de interés

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Créditos hipotecarios con mayor tasa de interés

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Préstamos hipotecarios para comprar terrenos

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Préstamo hipotecario para construcción

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Préstamo hipotecario para obtener dinero en efectivo (liquidez).

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Créditos hipotecarios para pagar hipoteca actual

Préstamo hipotecario para remodelación

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