Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento Análisis de valuaciones...

Municipalidad de Malvinas ArgentinasDirección General de Planeamiento

Análisis de valuaciones territoriales mediante la aplicación

del SIG municipal de Malvinas Argentinas


Valuaciones territoriales con el SIG de Malvinas Argentinas Sin duda, la información es el principal componente de un Sistema de Información y ésta

al provenir de distintas fuentes, requiere de un tratamiento especial para poder ser interrelacionada y combinada.

Es así como, en el Municipio de Malvinas Argentinas, en la implementación del Proyecto

ISCAT (de Informatización y Sistematización del Catastro), se utilizan datos obtenidos de diversas fuentes, permitiendo con ello además de incorporar nueva información, verificarla y darle consistencia.

Una de estas fuentes de datos es el Archivo Maestro de Catastro, desarrollado y auditado

por la Dirección de Sistemas, denominado Malvinas 2000. Integra información alfanumérica de diversas áreas del Municipio y es utilizado mediante interfaces diseñadas especialmente para cada dependencia por Rentas, Catastro, Habilitaciones, etc.

Contiene información relacionada con la nomenclatura y datos catastrales, la partida

municipal, superficies declaradas, valuaciones, dominio, zonificación tributaria, expedientes anexos, etc. Periódicamente se solicita a la Dirección de Sistemas, una extracción de variables en una base de datos que, relacionadas por la partida municipal o por la nomenclatura catastral, se asocia con la base gráfica del SIG.

Valuaciones territoriales con el SIG de Malvinas Argentinas Sin duda, la información es el principal componente de un Sistema de Información y ésta

al provenir de distintas fuentes, requiere de un tratamiento especial para poder ser interrelacionada y combinada.

Es así como, en el Municipio de Malvinas Argentinas, en la implementación del Proyecto

ISCAT (de Informatización y Sistematización del Catastro), se utilizan datos obtenidos de diversas fuentes, permitiendo con ello además de incorporar nueva información, verificarla y darle consistencia.

Una de estas fuentes de datos es el Archivo Maestro de Catastro, desarrollado y auditado

por la Dirección de Sistemas, denominado Malvinas 2000. Integra información alfanumérica de diversas áreas del Municipio y es utilizado mediante interfaces diseñadas especialmente para cada dependencia por Rentas, Catastro, Habilitaciones, etc.

Contiene información relacionada con la nomenclatura y datos catastrales, la partida

municipal, superficies declaradas, valuaciones, dominio, zonificación tributaria, expedientes anexos, etc. Periódicamente se solicita a la Dirección de Sistemas, una extracción de variables en una base de datos que, relacionadas por la partida municipal o por la nomenclatura catastral, se asocia con la base gráfica del SIG.

MAESTRO DE CATASTRO MUNICIPALMAESTRO DE CATASTRO MUNICIPAL


Sistema Malvinas 2000Sistema Malvinas 2000



Otra fuente de información utilizada es el Catastro Provincial. Se solicita un par de veces al

año, una extracción de la base alfanumérica conteniendo variables relacionadas con las

características geométricas, dominiales y valuatorias de los inmuebles. Se relacionan con las

otras bases, mediante la partida provincial o la nomenclatura catastral.

Permite por comparación, verificar las últimas modificaciones realizadas por planos de

mensuras y subdivisiones, cambios de dominio, de superficies declaradas, de valuaciones, etc.

Otra fuente de información utilizada es el Catastro Provincial. Se solicita un par de veces al

año, una extracción de la base alfanumérica conteniendo variables relacionadas con las

características geométricas, dominiales y valuatorias de los inmuebles. Se relacionan con las

otras bases, mediante la partida provincial o la nomenclatura catastral.

Permite por comparación, verificar las últimas modificaciones realizadas por planos de

mensuras y subdivisiones, cambios de dominio, de superficies declaradas, de valuaciones, etc.

CATASTRO PROVINCIALCATASTRO PROVINCIAL



A estos datos, se agrega un Relevamiento de campo realizado en el año 2000, en el que

se relevaron individualmente la totalidad de las parcelas del municipio y los espacios

circulatorios.

Una vez procesada la información, permitió relacionarla mediante la nomenclatura

catastral o la partida municipal, incorporando información relacionada con: servicios que posee

la parcela, características de uso, ocupación, estado, edificaciones, cercos y veredas, además

de las condiciones de la vía de circulación en la que se encuentra.

A estos datos, se agrega un Relevamiento de campo realizado en el año 2000, en el que

se relevaron individualmente la totalidad de las parcelas del municipio y los espacios

circulatorios.

Una vez procesada la información, permitió relacionarla mediante la nomenclatura

catastral o la partida municipal, incorporando información relacionada con: servicios que posee

la parcela, características de uso, ocupación, estado, edificaciones, cercos y veredas, además

de las condiciones de la vía de circulación en la que se encuentra.

Planilla Relevamiento de CampoPlanilla Relevamiento de Campo



Otra tarea realizada en el marco del Proyecto ISCAT, promovido por el PFM (Préstamo

para Fortalecimiento Municipal), fue la restitución y digitalización del 65% del territorio del

Municipio.

Se realizó a partir del vuelo efectuado por la Pcia. de Buenos Aires, quien proveyó los

fotogramas y por convenio con los organismos correspondientes se obtuvo la información

gráfica a nivel parcela. En el mes de abril de 2004 se concretó el 35% restante del territorio.

Esa información se relaciona por la nomenclatura catastral a las bases alfanuméricas ya

mencionadas. El control se complementa con las planchetas catastrales municipales.

Otra tarea realizada en el marco del Proyecto ISCAT, promovido por el PFM (Préstamo

para Fortalecimiento Municipal), fue la restitución y digitalización del 65% del territorio del

Municipio.

Se realizó a partir del vuelo efectuado por la Pcia. de Buenos Aires, quien proveyó los

fotogramas y por convenio con los organismos correspondientes se obtuvo la información

gráfica a nivel parcela. En el mes de abril de 2004 se concretó el 35% restante del territorio.

Esa información se relaciona por la nomenclatura catastral a las bases alfanuméricas ya

mencionadas. El control se complementa con las planchetas catastrales municipales.

Foto aérea

Plancheta de catastro

Bases de datos asociadas0002

0006

0015

6

9

20

5

0008

16

18

19

17

0007

0015

10

11

0016

8

22

7

0020

21

00240016

0012

0011

0017

0015

0005

0023

0019 0018

0002

0013

0013

0017

0016

0019

0007

0007

0006

0016

0022

0018

0009

0017

0004

0017

0010

0016

0003

0005

0008

0009

0019

0008

0016

0006

0018

0019

0012

0007

0013

0021

0014

0005

0011

00010009

0002

0010

12

00021

0003

0008

0001

0014

0014

0011

0004

2

0010

0015

0006

0018

3

0014

0012

0003

0015

15

0015

4

0001

0005

14

0004

0010

0017

13

0017

0013

0019

MAURE

LAV

OI S

IER

Información espacial del SIG

RESTITUCIÓN RESTITUCIÓN FOTOGRAMÉTRICAFOTOGRAMÉTRICA


A partir de las planchetas catastrales, se registra por cada contribuyente, una cédula

catastral. En estas cédulas, se actualizan en forma manual, los datos dominiales y catastrales de

cada unidad correspondiente a una partida municipal, a la vez que se actualizan en el Sistema

Malvinas 2000. Es intención, al finalizar el proyecto ISCAT, efectuar esta actualización, tanto

gráfica como alfanumérica en una sola etapa, en forma sistemática, mediante la utilización del SIG.

A partir de las planchetas catastrales, se registra por cada contribuyente, una cédula

catastral. En estas cédulas, se actualizan en forma manual, los datos dominiales y catastrales de

cada unidad correspondiente a una partida municipal, a la vez que se actualizan en el Sistema

Malvinas 2000. Es intención, al finalizar el proyecto ISCAT, efectuar esta actualización, tanto

gráfica como alfanumérica en una sola etapa, en forma sistemática, mediante la utilización del SIG.

Cédulas CatastralesCédulas Catastrales



Complementando toda esta información, se realizó en el año 2000 un relevamiento de

Expedientes de aprobación de obras particulares, incorporándolos a una base de datos. Esta

Base contiene información histórica de los expedientes relacionados y las aprobaciones y

modificaciones de las obras particulares ejecutadas. A partir de esa fecha, se continúa la

actualización en el Sistema y en las cédulas en forma manual. De aquí surgen

comparaciones de superficies cubiertas, semicubiertas, piletas, galpones, silos, etc. y del uso

o actividad a la cual se destina.

Complementando toda esta información, se realizó en el año 2000 un relevamiento de

Expedientes de aprobación de obras particulares, incorporándolos a una base de datos. Esta

Base contiene información histórica de los expedientes relacionados y las aprobaciones y

modificaciones de las obras particulares ejecutadas. A partir de esa fecha, se continúa la

actualización en el Sistema y en las cédulas en forma manual. De aquí surgen

comparaciones de superficies cubiertas, semicubiertas, piletas, galpones, silos, etc. y del uso

o actividad a la cual se destina.

Expedientes de Obras ParticularesExpedientes de Obras Particulares


Su utilización en:

Modificación Ordenanza Fiscal y Tarifaria, Tributo por CVP

Programa de empadronamiento de construcciones no declaradas

Intervenciones en proyectos de desarrollo

EL SIG para VALUACIÓN TERRITORIAL

EL SIG para VALUACIÓN TERRITORIAL


Toda esta información, relacionada y combinada según los requerimientos de cada caso,

permite efectuar análisis en diversos temas. Uno de ellos es la valuación territorial. En el caso de

Malvinas Argentinas, una vez determinada la valuación correspondiente a cada porción territorial, la

información se utiliza para:

•Determinar el importe correspondiente al tributo por Conservación de la Vía Pública.

•Detectar diferencias entre las construcciones declaradas y las reales.

•Tomar decisiones y resolver conflictos en cuestiones urbanas.

Toda esta información, relacionada y combinada según los requerimientos de cada caso,

permite efectuar análisis en diversos temas. Uno de ellos es la valuación territorial. En el caso de

Malvinas Argentinas, una vez determinada la valuación correspondiente a cada porción territorial, la

información se utiliza para:

•Determinar el importe correspondiente al tributo por Conservación de la Vía Pública.

•Detectar diferencias entre las construcciones declaradas y las reales.

•Tomar decisiones y resolver conflictos en cuestiones urbanas.


Nos encontramos en la búsqueda de una ecuación que permita en forma equitativa determinar la valuación territorial de cada unidad. Para ello consideramos un conjunto de variables, que no por casualidad tienen su correlación geográfica, y por lo tanto es factible analizarlas bajo la aplicación del SIG.

La primera de ellas, tiene en cuenta los mismos elementos que considera la Provincia de Buenos Aires

para la valuación en el impuesto inmobiliario: El Valor de la tierra más el valor de las mejoras y/o construcciones que contenga. (T)

A ello le agregamos un Coeficiente por tipo de inmueble (I), según el uso del terreno (residencial,

comercial, industrial, etc.) Un Coeficiente zonal (Z), relacionado con la zonificación correspondiente al uso del Suelo. (Residencial

exclusiva, residencial de media, industrial A, etc.) Un Coeficiente por vías calificadas (V), en función de una jerarquización de las vías y de la ubicación de

la parcela respecto a ellas. Un Coeficiente por afectación de pavimento (P), ponderando si la parcela se encuentra o no sobre calle

pavimentada. Y un Coeficiente por categorización de servicios e infraestructura (S), considerando los servicios de

recolección de residuos, la periodicidad de su implementación y la afectación o no al servicio de alumbrado público.

Todas estas variables, combinadas en forma adecuada, nos permitirán encontrar la ecuación que

equilibre la valuación territorial y por ende, toda resolución que se tome teniendo en cuenta este concepto.

Nos encontramos en la búsqueda de una ecuación que permita en forma equitativa determinar la valuación territorial de cada unidad. Para ello consideramos un conjunto de variables, que no por casualidad tienen su correlación geográfica, y por lo tanto es factible analizarlas bajo la aplicación del SIG.

La primera de ellas, tiene en cuenta los mismos elementos que considera la Provincia de Buenos Aires

para la valuación en el impuesto inmobiliario: El Valor de la tierra más el valor de las mejoras y/o construcciones que contenga. (T)

A ello le agregamos un Coeficiente por tipo de inmueble (I), según el uso del terreno (residencial,

comercial, industrial, etc.) Un Coeficiente zonal (Z), relacionado con la zonificación correspondiente al uso del Suelo. (Residencial

exclusiva, residencial de media, industrial A, etc.) Un Coeficiente por vías calificadas (V), en función de una jerarquización de las vías y de la ubicación de

la parcela respecto a ellas. Un Coeficiente por afectación de pavimento (P), ponderando si la parcela se encuentra o no sobre calle

pavimentada. Y un Coeficiente por categorización de servicios e infraestructura (S), considerando los servicios de

recolección de residuos, la periodicidad de su implementación y la afectación o no al servicio de alumbrado público.

Todas estas variables, combinadas en forma adecuada, nos permitirán encontrar la ecuación que

equilibre la valuación territorial y por ende, toda resolución que se tome teniendo en cuenta este concepto.

Ecuación de valuación territorial

VARIABLES A CONSIDERAR Y SU RELACIÓN GEOGRÁFICA:

• Valor de la tierra más el valor de las mejoras y/o construcciones que contenga. (T)

• Coeficiente por tipo de inmueble (I)

• Coeficiente zonal (Z)

• Coeficiente por vías calificadas (V)

• Coeficiente por afectación de pavimento (P)

• Coeficiente por categorización de servicios e infraestructura (S)

Valuación = F (T, I, Z, V, P, S, a)Valuación = F (T, I, Z, V, P, S, a)


Parcela

Valor tierra / Superficie (según Sistema)0 - 55 - 1010 - 1515 - 3030 - 200

Valor de la tierra por metro cuadrado


Uno de los análisis realizados

mediante la combinación de la

información incorporada y de su

procesamiento, es el valor de la tierra

por unidad de medida, es decir por

metro cuadrado. Obtenida directamente

por la división entre el valor de la

Valuación del terreno y la superficie de

la parcela, según el Sistema municipal.

Se pueden observar diferencias dentro

de la misma zona, algunas

corresponden a los terrenos de

esquina, otros por errores en la

valuación. Esta misma variable puede

ser considerada con los valores

provenientes del Catastro de Provincia

y determinar cuáles serían las

modificaciones a realizar.

Uno de los análisis realizados

mediante la combinación de la

información incorporada y de su

procesamiento, es el valor de la tierra

por unidad de medida, es decir por

metro cuadrado. Obtenida directamente

por la división entre el valor de la

Valuación del terreno y la superficie de

la parcela, según el Sistema municipal.

Se pueden observar diferencias dentro

de la misma zona, algunas

corresponden a los terrenos de

esquina, otros por errores en la

valuación. Esta misma variable puede

ser considerada con los valores

provenientes del Catastro de Provincia

y determinar cuáles serían las

modificaciones a realizar.

Pileta s/ vuelo

Parcela

No existe pileta s/Ced. o Expte.Existe Pileta s/Ced.y Expte.

Pileta s/ Sist

Valores por mejoras


Otra consideración es el

valor por mejoras, en este caso,

la existencia de piletas según lo

incorporado al Sistema

Municipal, según lo declarado en

las cédulas y expedientes y de

acuerdo a la restitución y a la

visualización de las fotos aéreas.

Además de detectar las

inconsistencias entre sistemas,

se puede solicitar al

contribuyente la regularización

de la situación.

Otra consideración es el

valor por mejoras, en este caso,

la existencia de piletas según lo

incorporado al Sistema

Municipal, según lo declarado en

las cédulas y expedientes y de

acuerdo a la restitución y a la

visualización de las fotos aéreas.

Además de detectar las

inconsistencias entre sistemas,

se puede solicitar al

contribuyente la regularización

de la situación.

Parcela

Ocupacion

BALDIO s/restitucionCONSTRUIDO s/restitucion

Baldio s/S ist

Tipo de inmueble según su uso

Usos: Baldío A


Según el uso que se

hace de la parcela, por

ejemplo, los baldíos según el

Sistema Municipal, y los

baldíos y construcciones

según la restitución. A esto

se podría agregar el uso

detectado en el relevamiento

de campo y con toda esta

información inferir el

verdadero uso, asignándole

el coeficiente

correspondiente.

Según el uso que se

hace de la parcela, por

ejemplo, los baldíos según el

Sistema Municipal, y los

baldíos y construcciones

según la restitución. A esto

se podría agregar el uso

detectado en el relevamiento

de campo y con toda esta

información inferir el

verdadero uso, asignándole

el coeficiente

correspondiente.

ROSARIO

WINTER

ROJAS

S.

LAM

AS

VIC

TO

R H

UG

O

R. DE ESCALADA

Vías calificadas, pavimentos,

servicios e infraestructura


Con la utilización de

las bases de redes de viales

y de infraestructura se

determinan los ejes según

su jerarquía, su estado y los

servicios que se relacionan

con su ubicación.

Con la utilización de

las bases de redes de viales

y de infraestructura se

determinan los ejes según

su jerarquía, su estado y los

servicios que se relacionan

con su ubicación.

Parcela

Zonas tributarias s/sistemaCOMERCIAL AMEDIAMEDIA BAJARESIDENCIAL ARESIDENCIAL BRESIDENCIAL EXCLUSIVAINDUSTRIAL AINDUSTRIAL B

ZONAS TRIBUTARIAS


Una vez asignadas las

zonas tributarias, el SIG nos

permite verificar la consistencia

de los coeficientes asignados y

las modificaciones que serán

necesarias para obtener el

equilibrio esperado. Esta es

otra muestra en la que se

observan discrepancias que

deberán ser resueltas.

Una vez asignadas las

zonas tributarias, el SIG nos

permite verificar la consistencia

de los coeficientes asignados y

las modificaciones que serán

necesarias para obtener el

equilibrio esperado. Esta es

otra muestra en la que se

observan discrepancias que

deberán ser resueltas.

Parcela

Zonas tributarias s/sistemaCOMERCIAL AMEDIAMEDIA BAJARESIDENCIAL ARESIDENCIAL BRESIDENCIAL EXCLUSIVAINDUSTRIAL AINDUSTRIAL B

ZONAS TRIBUTARIAS


Análisis de zonas ambientales degradadas


En otra aplicación especial, a partir de una tarea de investigación desarrollada por la Universidad Nacional de

Gral. Sarmiento, sobre áreas ambientalmente degradadas, se trasladó al SIG municipal la información. A partir de los

puntos de nivelación de Geodesia de Pcia., de las curvas de nivel del IGM y de los datos relevados y analizados por la

Universidad, se graficaron las zonas ambientales degradadas, zonas inundables, puntos de conflicto, basurales,

zonas con distinto grado de contaminación, etc.

En otra aplicación especial, a partir de una tarea de investigación desarrollada por la Universidad Nacional de

Gral. Sarmiento, sobre áreas ambientalmente degradadas, se trasladó al SIG municipal la información. A partir de los

puntos de nivelación de Geodesia de Pcia., de las curvas de nivel del IGM y de los datos relevados y analizados por la

Universidad, se graficaron las zonas ambientales degradadas, zonas inundables, puntos de conflicto, basurales,

zonas con distinto grado de contaminación, etc.



Esa información se superpuso al trazado de las manzanas del municipio y se delimitaron zonas

degradadas ambientalmente, a las que se les asignó un coeficiente menor para la valuación.

Esa información se superpuso al trazado de las manzanas del municipio y se delimitaron zonas

degradadas ambientalmente, a las que se les asignó un coeficiente menor para la valuación.



Otro análisis que

se efectuó con la misma

información, fue la

relación entre estas

zonas degradadas y el

porcentaje de

cobrabilidad tributaria

para determinar si

existía correlación entre

la falta de pago y las

condiciones

ambientales de los

habitantes.

Otro análisis que

se efectuó con la misma

información, fue la

relación entre estas

zonas degradadas y el

porcentaje de

cobrabilidad tributaria

para determinar si

existía correlación entre

la falta de pago y las

condiciones

ambientales de los

habitantes.


Se ha intentado mostrar sólo algunas aproximaciones de los análisis

que se realizan en el Municipio de Malvinas Argentinas, utilizando el SIG.

Intentamos incorporar a las distintas dependencias, no sólo en el

abastecimiento de información, sino en la posibilidad de reintegrarles

información procesada que facilite las tareas de cada una de ellas.

Se ha intentado mostrar sólo algunas aproximaciones de los análisis

que se realizan en el Municipio de Malvinas Argentinas, utilizando el SIG.

Intentamos incorporar a las distintas dependencias, no sólo en el

abastecimiento de información, sino en la posibilidad de reintegrarles

información procesada que facilite las tareas de cada una de ellas.

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