Método de Valuaciónde Inmuebles Históricos

C O L E C C I Ó N

FEDERICO LÓPEZ DIONISIO

Textos para la Enseñanza de Arquitectura

Candita Victoria Gil JiménezRectora

Miguel Ángel Hernández RiveraDirector de la División Académica de Ingeniería y Arquitectura

Eva Margarita Arechederra Sauvagé

Universidad Juárez Autónoma de TabascoDivisión Académica de Ingeniería y Arquitectura

Método de Valuaciónde Inmuebles Históricos

Primera edición, 2010

Esta publicación fue sometida a dictamines de pares académicos.

D.R. © Universidad Juárez Autónoma de Tabasco Av. Universidad s/n. Zona de la Cultura Colonia Magisterial, C.P. 86040 Villahermosa, Centro, Tabasco.

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Fotografías de interiores y portada:Eva Margarita Arechederra SauvagéDiseño de portada: Ricardo Cámara Córdova

ISBN: 978-607-7557-67-8

Número de registro otorgado por INDAUTOR:03-2007-071811173900-01

Hecho en Villahermosa, Tabasco, México.

Arechederra Sauvagé, Eva Margarita

Método de Valuación de Inmuebles Históricos / Eva Margarita Arechederra Sauvagé – Villahermosa, Tabasco: Universidad Juárez Autónoma de Tabasco, 2010

217 p.: IL. – (Colección Federico López Dionisio, Textos para la Enseñanza de Arquitectura)

Incluye Referencias Bibliográficas e Índice

ISBN: 978-607-7557-67-8

1. Arquitectura – Conservación y Restauración \ 2. Edificios Históricos – Conservación y Restauración

L.C. NA105 A74 2010

Índice

PrólogoIntroducción

Capítulo I.- La Disciplina ValuatoriaProceso histórico de la valuación

Desarrollo de la valuación en México

La valuación en Tabasco

Monumentos históricos y artísticos

La valuación de edificios históricos

Capítulo II. Teoría de la Valuación de Inmuebles CatálogadosDefinición de términos y conceptos Teorías de la valuación de edificios antiguos Antecedentes históricos de la teoría de la valuación

La axiología como apoyo de la valuación de catálogados Características del valor y su aplicación a la arquitectura El valor del espacio en la arquitectura

Capítulo III.- Métodos de ValuaciónAntecedentes históricos de métodos de valuación

En la Nueva España El México del siglo XXMétodos de valuación de inmuebles catálogados Métodos VALCAP

Método Angelópolis Método de Matriz de Coeficientes

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Método Grupo TINSANormatividad aplicada a inmuebles catálogados Legislación federal Clasificación de bienes inmuebles Las legislaciones estatales y municipalesNormatividad de la actividad valuatoria

Normatividad en el estado de Tabasco

Capítulo IV.- Historia de VillahermosaOrigen de la provincia de Tabasco El origen de la ciudad de Villahermosa Descripción de la villa Crónica de la ciudad

Demarcación oficial de barrios Desarrollo urbano

Delimitación del centro histórico de Villahermosa

Clasificación de inmuebles catálogados en Villahermosa Elementos arquitectónicos de edificios catálogados

Capítulo V.- Diseño MetodológicoTipo de investigación Diseño de la investigaciónDelimitación del área de estudio Población y muestra

Instrumentos de recolección de datos Análisis de datos

Capítulo VI.- Presentación del Caso de EstudioUbicación y contexto urbano

Plano de localización

Descripción del inmueble Antecedentes históricos

Características arquitectónicas de evaluaciónPlanos arquitectónicos Plantas arquitectónicas

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Fachadas arquitectónicas Detalles arquitectónicos

Capítulo VII.- Descripción del MétodoGeneralidades

Elementos conceptuales Elementos analíticos

Elementos descriptivos Elementos argumentativos Elementos metodológicosEsquema conceptual del métodoEsquema y contenido del formato de avalúoConsideraciones previas al avalúo Estructura del formato de avalúo Elementos del avalúo de inmuebles catálogados Análisis comparativo de métodos aplicados Explicación del sistema de confrontación de métodosTabla comparativa de métodos Resúmenes de resultados de alternativas de avalúos

Capítulo VIII. Avalúo del Edificio del Café del PortalContenido del avalúoAntecedentes

Antecedentes legales del inmueble Antecedentes históricos del inmueble

Características urbanas de la zona

Impacto ambientalCaracterísticas del terreno

Descripción general del inmuebleValores del objeto arquitectónicoElementos constructivos

Consideraciones previas al avalúo Objetivo del presente avalúo Metodología de valuación Definición de términos

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Declaraciones y documentos

Método comparativo de mercadoMétodo de valor físico o directoMétodo de capitalización de rentasValores estimativos

Tabla Angelópolis (generalidades) Análisis porcentual y gráfico Coeficiente de incremento (ve_2) Tabla original Vía coeficiente modificado (ve_2a)Resumen de resultados

Consideraciones previas a la conclusiónConclusión

Anexos

Reporte fotográfico Ficha de levantamiento

Análisis de precios unitarios

ConclusionesBibliografíaAnexos

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Prólogo

La valuación de inmuebles catálogados, como una de las especialidades de la valua-

ción en general, tiene a su cargo la determinación de valores tangibles e intangibles de un inmueble definido por la autoridad (INHA o INBA), como patrimonio histórico y cultural de la nación, debidamente inventariados y catálogados para su uso, conser-vación y difusión, así como para venerar la memoria de personajes ilustres o hechos históricos relevantes que hayan tenido lugar en ellos.

En general, los procesos de expresión de valor de los inmuebles catálogados descansan fundamentalmente en los métodos tradicionales de la valuación inmobi-liaria, que mediante la investigación física, económica y de mercado permiten deter-minar el monto económico de las variables cuantitativas que inciden en el valor de dichos bienes. Sin embargo, en la tarea de valorar inmuebles catálogados confluyen multitud de variables que el valuador profesional deberá analizar detenidamente, ya que además de la implícita complejidad del avalúo inmobiliario tradicional deberá desarrollarse paralelamente el estudio de los factores subjetivos para inmuebles con-

siderados como patrimonio de la nación y vinculados estrechamente a su historia.Este importante trabajo desarrollado por la Maestra en Valuación y Arquitec-

ta, Margarita Arechederra Sauvagé, resulta de gran importancia en el ámbito de la valuación, ya que aborda e incorpora al formato de avalúo tradicional el estudio de los factores subjetivos que inciden en los bienes catálogados o los denominados “Va-

lores del objeto arquitectónico”, que toma en cuenta aspectos intangibles sobre la ex-

presión formal plástica de bienes catálogados, así como la ornamentación, armonía, integración al contexto, funcionalidad, originalidad y autenticidad de autoría, ya sea de carácter social, cultural o espiritual, siendo de gran importancia en la expresión del resultado del estudio final de valor.

Asimismo, la autora profundiza aún más en el tema, realizando un análisis, clasificación y asignación de valores de reproducción de los elementos arquitectóni-