MODIFICACION PUNTUAL DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS MUNICIPALES DE … · 2013-12-17 · MODIFICACION...

i3 ESTUDIO DE ARQUITECTURA Y URBANISMO G. ISPIZUA & I. DE ITUARTE Bidezabal 9, 7ºB. 48990 GETXO Tel.:94.4319600 / Fax 94.4301791 e-mail: [email protected] JULIO DEL FERRERO & JOSEBA BERISTAIN. ABOGADOS

Modificación Puntual de las NNSS de Mungia, para la ampliación y redensificación del suelo urbanizable residencial R3 Loradi Octubre de 2.008 pg 1

MODIFICACION PUNTUAL DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS MUNICIPALES DE MUNGIA PARA LA

AMPLIACIÓN DEL SECTOR R 3 LORADI

Promotores LORADI SL & ABAROA SL

Octubre de 2008



MODIFICACION PUNTUAL DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS MUNICIPALES DE MUNGIA PARA LA AMPLIACIÓN DEL SECTOR R 3 LORADI

Í N D I C E

0. INTRODUCCIÓN 0.1.- ANTECEDENTES

0.2 ENCARGO Y PROMOCION 0.3 MOTIVOS QUE ACONSEJAN LA PRESENTE MODIFICACION

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN

1.1 DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO DEL SECTOR RESIDENCIAL R3. 1.2 SITUACION ACTUAL DE LOS TERRENOS 1.3 ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD Y USOS 1.4 PLANEAMIENTO MUNICIPAL VIGENTE 1.5 AFECCIONES SECTORIALES

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN

2.1 PROPUESTAS DE ORDENACION 2.2 DETERMINACIONES DE LA MODIFICACION PUNTUAL

2.2.1 APROVECHAMIENTOS 2.2.2 SISTEMA DE GESTION 2.2.3 DISEÑO DE LA ORDENACION

2.3 CUMPLIMIENTO DE ESTANDARES 2.4 JUSTIFICACION DE LA VIABILIDAD ECONOMICA

3. LISTA DE PLANOS



PLANOS DE INFORMACION 1 SITUACION 2 EMPLAZAMIENTO 3 TOPOGRAFICO ESTADO ACTUAL 4 USOS GLOBALES VIGENTES

4.1 MINUTA .... DE LAS NNSS 4.2 MINUTA .... DE LAS NNSS 4.3 MINUTA .... DE LAS NNSS

PLANOS DE ORDENACION 5 USOS GLOBALES MODIFICADOS

5.1 MINUTA .... DE LAS NNSS 5.2 MINUTA .... DE LAS NNSS 5.3 MINUTA .... DE LAS NNSS

6 IMAGEN URBANA DE LA SOLUCION. NO VINCULANTE

Octubre de 2.008

Fdo. Los Arquitectos



0. INTRODUCCIÓN 0.1 ANTECEDENTES Entre el Ayuntamiento de Mungia y los propietarios de los terrenos que constituyen el sector de suelo urbanizable R3 Loradi, se ha suscrito en el mes de julio un convenio urbanístico, aprobado por el pleno municpal cuyo contenido es el siguiente CONVENIO URBANISTICO QUE FORMALIZA EL AYUNTAMIENTO DE MUNGIA CON LORADI, S.L., ABAROA, S.A., Y D. FRANCISCO JAVIER MARTINEZ GARCIA, PARA LA MODIFICACION DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO URBANISTICO DE MUNGIA EN EL SECTOR DE SUELO APTO PARA URBANIZAR RESIDENCIAL R-3 “LORADI”. ________________________________________________________________________________ En Mungia, a........................ de mayo de dos mil ocho. REUNIDOS DÑA. IZASKUN URIAGEREKA LEGARRETA, ALCALDESA-PRESIDENTA DEL AYUNTAMIENTO DE MUNGIA; D. PEDRO MARIA SAINZ, mayor de edad, con domicilio a efectos del presente convenio, en Abanto y Zierbana, Polígono El Campillo número 19, provisto de D.N.I. nº 14.927.192-P, y D. ANGEL MARTIN SORIA, mayor de edad, con el mismo domicilio que el anterior a efectos del presente convenio, y con D.N.I. nº 14.680.512-A; D. OSCAR GONZALEZ ARECHAVALETA, mayor de edad, vecino de Bilbao, con domicilio en la calle General Concha nº 39, y provisto de D.N.I. nº 16.041.989-H; y D. FRANCISCO JAVIER MARTINEZ GARCIA, mayor de edad, vecino de Gámiz-Fika, con domicilio en Barrio Ergoien, nº 193, con D.N.I. nº 14.510.686-D. INTERVIENEN DÑA. IZASKUN URIAGEREKA LEGARRETA, en su calidad de ALCALDESA-PRESIDENTA DEL AYUNTAMIENTO DE MUNGIA, actuando en nombre y representación de la Corporación municipal según lo dispuesto en el artículo 21.1.b) de la Ley 7/1.985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, modificada por Ley 11/1.999, de 21 de abril y Ley 57/2.003, de 16 de diciembre; y de conformidad con el acuerdo adoptado por el Ayuntamiento Pleno en sesión celebrada el día de de 2.008; D. JESUS MIGUEL CANO GOMEZ y D. ANGEL MARTÍN SORIA, como Administradores mancomunados, en nombre y representación de la mercantil LORADI, S.L. con CIF B-95320693, domicilio en Abanto y Zierbena, Polígono El Campillo, nº 19. Su representación resulta de la Escritura de Elevación a Público de Acuerdos Sociales, otorgada ante la Notario Dña. Carmen Velasco con fecha 31 de marzo de 2006, nº de protocolo 728; D. OSCAR GONZALEZ ARECHAVALETA, en nombre y representación de la mercantil ABAROA, S.A., domiciliada en Bilbao, calle General Concha nº 39-2º; constituida por tiempo indefinido en virtud de escritura otorgada ante el Notario de Bilbao, D. José María Fernández Hernández, el día 8 de octubre de 1.993, bajo el número 2.578 de su protocolo, e inscrita en el Registro Mercantil de



Bizkaia, al Tomo BI-672 de la Sección General de Sociedades, Folio 97, Hoja BI-5264-A, inscripción 1ª. Cédula de Identificación Fiscal nº A-48569388. Actúa como Administrador Unico de dicha entidad, cargo para el que fue nombrado por plazo de cinco años, en virtud de acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria y Universal de fecha 7 de octubre de 1.998, elevado a público en virtud de escritura autorizada por el Notario de Bilbao, D. Andrés María Urrutia Badiola, el día 19 de enero de 1.999, bajo el número 96 de su protocolo, e inscrita en el Registro Mercantil de Bizkaia, al Tomo 672, Folio nº 102, Sección 8ª, Hoja BI-5264-A, inscripción 4ª; y D. FRANCISCO JAVIER MARTINEZ GARCIA, en su propio nombre y derecho, haciéndolo además en nombre y representación de D. JUAN LUIS GUTIERREZ GONZALEZ, DÑA. MARIA VIRGINIA BARRENENGOA CUADRA, y D. JOSE LUIS BUSTINZA TORRONTEGUI, en virtud de poder notarial conferido a su favor mediante escritura otorgada en Bilbao, el día 5 de febrero de 2.008, ante el Notario D. Juan Benguria Cortabitarte, con el nº 123 de su protocolo. Todos los intervinientes se reconocen capacidad legal suficiente para la formalización del presente CONVENIO URBANISTICO, a cuyos efectos EXPONEN

PRIMERO.-

Que las Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico del municipio de Mungia, aprobadas definitivamente por Acuerdo Foral de 26 de marzo de 1.996, delimitan el SAPUR R-3 “LORADI” de media densidad; que conforme a las modificaciones del planeamiento aprobadas mediante Orden Foral 380/2.003, de 14 de mayo, del Diputado Foral de Urbanismo de la Diputación Foral de Bizkaia – relativa a la adaptación del planeamiento a la Ley 17/1.994, de 30 de junio, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y de tramitación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística –; y ordenación prevista en el Plan Parcial de Ordenación Urbana aprobado por Orden Foral nº 129/2.006, de 20 de enero, del Diputado Foral de Relaciones Municipales y Urbanismo de la Diputación Foral de Bizkaia, comprende una superficie de 47.075 m2, conformada de forma discontinua por cuatro zonas. Que según la ordenación pormenorizada aprobada para el SAPUR R-3 “Loradi”, el uso residencial se encuentra distribuido a razón del 70% en vivienda de VPO y 30% en vivienda libre, resultando según el índice de edificabilidad previsto del 0’76 m2/m2, una edificabilidad máxima de 35.777 m2, y un número máximo de 231 viviendas, de las que 161 son en régimen de protección oficial y 70 libres. Que los bloques residenciales previstos en el Plan Parcial de Ordenación Urbana constan en su mayoría de una tipología de PB+4+C, a excepción de los bloques situados en pendiente, que en algunos casos, constan tan solo de PB+3+C; localizándose las viviendas en las plantas altas, mientras que las plantas bajas se reservan para usos de tipo terciario. Que el sector prevé con el carácter de equipamientos comunitarios los sistemas locales correspondientes a las dotaciones de interés público y social de tipo sanitario y docente, que se sitúan en las zonas de menor superficie del sector. SEGUNDO.- Que la vigente Ley 2/2.006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, impone una utilización racional e intensiva del suelo, a través del señalamiento con carácter general de una edificabilidad mínima y de una ocupación mínima de la edificación respecto a la superficie total de los respectivos ámbitos de ordenación, que difiere sustancialmente de la aplicada en el SAPUR R-3 “LORADI”, en el que se manifiesta un importante desequilibrio en las previsiones establecidas por las Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico entre la edificación destinada a uso residencial y a uso terciario, resultando unas superficies inadecuadas por excesivas, de las viviendas en función de la edificabilidad y el número de viviendas permitido. Que del mismo modo, la ocupación del espacio del sector residencial prevista motiva que gran parte del mismo carezca de un uso determinado, ya que el número de viviendas y la edificabilidad fijada no permite colmatar la totalidad del sector.



TERCERO.- Que el AYUNTAMIENTO DE MUNGIA se encuentra tramitando el expediente de expropiación forzosa para la ocupación de los terrenos necesarios para la ejecución del proyecto de acondicionamiento del río Butroi, conforme al proyecto aprobado por la Dirección de Aguas del Departamento de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio del Gobierno Vasco, mediante resolución de 15 de junio de 2.006, en el que se prevé el derribo de dos bloques de 28 viviendas en su conjunto correspondientes a los edificios nº 8 y nº 9 de Lauaxeta Olerkari kalea que se encuentran habitados. Que en pago del justiprecio resultante de la actuación expropiatoria el AYUNTAMIENTO DE MUNGIA ha consensuado con los titulares de las viviendas afectadas, la entrega de viviendas sustitutorias similares a las que actualmente ocupan, que pudieran obtenerse del aprovechamiento lucrativo adjudicable al municipio con motivo del desarrollo de una actuación urbanística, siendo el SAPUR R-3 “LORADI”, el único sector con posibilidades de desarrollo para acometer la ejecución de los bloques de viviendas necesitados. CUARTO.- Que, a su vez, el AYUNTAMIENTO DE MUNGIA en cuanto a la obtención de nuevos equipamientos comunitarios dotacionales, junto con el ya previsto de interés público y social de tipo sanitario, considera prioritario calificar suelo de equipamiento comunitario con destino a alojamientos dotacionales, así como a tanatorio junto al cementerio de Berteiz Kalea, conforme a la intervención urbanística que se prevé realizar, siendo el SAPUR R-3 “LORADI”, el único Sector que por sus características y situación puede posibilitar la obtención de los suelos precisos para los equipamientos reseñados. QUINTO.- Que la mercantil ABAROA, S.A., es titular de las fincas registrales siguientes: Finca 13.065, tomo 755, Libro 159 de Mungia, folio 55; Finca 2.639, tomo 971, Libro 208 de Mungia, folio 23; Finca 952, tomo 1.239, Libro 268 de Mungia, folio 186; Finca 15.609, tomo 1.046, Libro 223 de Mungia, folio 144; Finca 17.121, tomo 1.178, Libro 254 de Mungia, folio 40; Finca 2.618, tomo 806, Libro 169 de Mungia, folio 80; Finca 1.155, tomo 665, Libro 140 de Mungia, folio 16; LORADI, S.L. es titular de las fincas registrales nº 19.607, 19.962. 3.109, 626, 14.697, 2.293, 2.295, 5.120 y 19.718; D. FRANCISCO JAVIER MARTINEZ GARCIA, D. JUAN LUIS GUTIERREZ GONZALEZ y D. JOSE LUIS BUSTINZA TORRONTEGUI, son titulares, por terceras e iguales partes indivisas, de las fincas registrales siguientes: Finca 14.002, tomo 1.219, Libro 264 de Mungia, folio 168; Finca 11.630, tomo 1.321, Libro 301 de Mungia, folio 81; y Finca 1.866, tomo 1.239, Libro 268 de Mungia, folio 42; que se encuentran incluidas en el SAPUR R-3 “LORADI”, según resulta de los títulos de propiedad que se incorporan como anexo al presente convenio, cuya superficie en su conjunto supera el 80% del suelo del sector residencial. SEXTO.- Que los firmantes del presente convenio se encuentran interesados en promover la modificación de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico a los fines de adaptar la edificabilidad y usos previstos en el sector, a las determinaciones de la vigente Ley 2/2.006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, y necesidades de equipamiento comunitario dotacional del AYUNTAMIENTO DE MUNGIA, a cuyos efectos resulta preciso modificar la delimitación del sector residencial, trasladando su límite Norte hasta la cabecera de la escollera del arroyo Trobika, incrementándose de este modo la superficie del sector a 48.876’91 m2. SEPTIMO.- Que de conformidad con todo lo anteriormente expuesto, el AYUNTAMIENTO DE MUNGIA y las mercantiles LORADI, S.L., ABAROA, S.A., y D. FRANCISCO JAVIER MARTINEZ GARCIA, SUPERMERCADOS SABECO, S.A., de mutuo y común acuerdo, formalizan el presente CONVENIO URBANISTICO con arreglo a las siguientes



CLAUSULAS I.- Sobre el objeto del convenio. Constituye el objeto del presente convenio urbanístico la regulación de las obligaciones y compromisos que adquieren los intervinientes para promover la modificación de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico de Mungia en el SAPUR R-3 “LORADI”, de tal forma que modificándose la delimitación del sector – incrementándose su superficie a 48.876’91 m2 –; y optimizándose la utilización del suelo residencial, espacios libres y dotacionales, conforme a los parámetros urbanísticos que a continuación se indican, se cumplan los estándares fijados por la Ley 2/2.006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, posibilitándose las actuaciones interesadas por el AYUNTAMIENTO DE MUNGIA. II.- Determinaciones de la modificación del planeamiento urbanístico vigente. La modificación de las Normas Subsidiarias de Planeamiento urbanístico de Mungia en el SAPUR R-3 “LORADI” deberá ajustarse a los límites y estándares siguientes: 1.- Superficie del sector: 48.876,91 m2; 2.- Edificabilidad física o bruta: 7.940 m2; 3.- Edificabilidad urbanística correspondiente a los usos y actividades de carácter lucrativo: 1,20 m2/m2; 4.- Edificabilidad sobre rasante en parcelas privadas. 58.652,29 m2. 5.- Edificabilidad destinada a viviendas: 54.652,29 m2. De dicha edificabilidad, el 75% se destinará a viviendas de protección pública, es decir, 40.989,22 m2, de los cuales, el 55% (30.058’76 m2) se destinará a viviendas de protección oficial de régimen general, y el 20% restante (10.930’46 m2) a viviendas de protección oficial de régimen tasado municipal; destinándose el 25% final (13.663’07 m2) a vivienda libre. 6.- El número de viviendas será aproximadamente de 595 unidades, estableciéndose un coeficiente de esponjamiento de +/-20% del número de viviendas correspondiente a cada uno de los porcentajes y tipologías edificatorias previstas en el apartado anterior. En todo caso, dentro de la tipología de vivienda libre, el número de viviendas con un solo dormitorio no podrá superar el 10% de dichas viviendas. Igualmente, dentro de las viviendas destinadas a algún régimen de protección pública, el número de viviendas con tres dormitorios no podrá ser inferior al 70% de las referidas viviendas; 7.- Edificabilidad destinada a uso terciario: 4.000 m2; conforme a los parámetros urbanísticos y condiciones particulares siguientes: E3.1.- Superficie mínima de parcela neta edificable: A determinar en P.P.

E3.2.- Ancho mínimo de parcela neta edificable: A determinar en P.P. E3.3.- Ocupación máxima de parcela neta edificable: A determinar en P.P.

E3.4.- Número máximo de plantas: A determinar en P.P.

E3.5.- Edificabilidad máxima en volumen: La resultante de la

aplicación de los perfiles determinados por la Norma para este sector.

E3.6.- Altura máxima edificable: A determinar en P.P.

E3.7.- Altura máxima a cumbrera: A determinar en P.P.



E3.8.- Tipología edificatoria: A determinar en P.P.

E3.9.- Separación mínima a linderos de parcela neta: A determinar en P.P.

E3.10.- Separación mínima a viales públicos: A determinar en P.P. E3.11.- Usos:

Usos Principales de Carácter Obligatorio.

RESIDENCIAL: R4 y R5: Siendo: R4: vivienda colectiva libre R5: vivienda colectiva de protección pública

DOTACIONES PÚBLICAS:

10 m2 de suelo cada 25 m2 de superficie de techo sobre rasante destinada a otros usos distintos de los de dotaciones públicas. Siendo las dotaciones públicas:

Espacios libres Equipamientos colectivos públicos Equipamientos colectivos privados Infraestructuras generales Redes de comunicación generales

ESPACIOS LIBRES: Z2, Z3: Como mínimo, reserva de suelo de titularidad pública del 23% de la superficie del Sector., ó la creación de una superficie de 5 m2 de espacio libre o zona verde por habitante previsto

APARCAMIENTOS: 0,35 plazas por cada 25 m2 de superficie de techo sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones públicas en parcelas de titularidad privada; 0,15 plazas por cada 25 m2 de superficie de techo, computado de igual modo, en terrenos destinados a dotaciones públicas.

EQUIPAMIENTOS PRIVADOS DE LA RED DE SISTEMAS LOCALES:

1 m2 por cada 25 m2 de superficie de techo sobre rasante destinado a usos distintos de los de dotaciones públicas.

VEGETACION: Plantación de un árbol de una especie autóctona por cada nueva vivienda. En todo caso, se deberá cumplir con las previsiones de la Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo en lo referente a las Red dotacional de sistemas generales (art. 54), a la Red dotacional de sistemas locales (art. 57), a los estándares mínimos para reserva de terrenos y derechos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales (art. 78) y a los estándares mínimos para reserva de terrenos destinados a dotaciones y equipamientos de la red de sistemas locales en suelo urbano y urbanizable (art. 79).

Usos Principales de Carácter Permitido.

TERCIARIO: T1, T2, T3



EQUIPAMIENTO DOTACIONES PUBLICO: E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10.

SERVICIOS – DOTACIONAL PUBLICO: S1, S2.

Usos Complementarios de Carácter Obligatorio.

INFRAESTRUCTURAS:

I4, I5, I6, I7, I8, I9: Como complemento de la red viaria, en situación b), salvo I9 en situación a).

GARAJE:

En la cuantía mínima indicada en la Normativa general, en situación c) ó d).

Usos Complementarios de Carácter Permitido. PRODUCTIVO: P1, P3:

Nivel 1 y 2, exclusivamente en situación e). TERCIARIO:

T1, T2, T3: Exclusivamente en situación e). EQUIPAMIENTO:

E5, E6, E10: Exclusivamente en situación e).

GARAJE: Hasta dos veces la cuantía mínima exigida, en situación c) o d).

E3.12. Condiciones estéticas – composición de las fachadas A determinar en P.P.

Condiciones para la gestión urbanística: El SAPUR R-3 “LORADI” se desarrollará mediante Sistema de Concertación. III.- Sobre los compromisos y obligaciones que adquieren las intervinientes. Para la consecución de los objetivos perseguidos, y a los fines de garantizar el buen fin de los mismos, los intervinientes adquieren los compromisos y obligaciones siguientes: A). LORADI, S.L., ABAROA, S.A., y D. FRANCISCO JAVIER MARTINEZ GARCIA, se

comprometen y obligan a: 1. Redactar y promover la modificación de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico

de Mungia en el SAPUR R-3 “LORADI”, en los términos reseñados en el presente convenio. 2. Redactar y promover la aprobación del Plan Parcial de Ordenación Urbana del SAPUR R-3

“LORADI”, de tal forma que la ordenación pormenorizada del sector posibilite la localización de un solar para la construcción de un edificio de 28 viviendas, locales comerciales, garajes y



trasteros; así como las parcelas de los equipamientos comunitarios destinados a dotaciones públicas.

3. Construir y ceder gratuitamente al AYUNTAMIENTO DE MUNGIA libre de cargas de

urbanización, un bloque de 28 viviendas (de conformidad con la memoria de calidades que se adjunta al presente convenio), locales comerciales, garajes y trasteros, en régimen de vivienda libre, con una superficie mínima de 100 m2 construidos, y una dotación mínima de un garaje y un trastero para cada una de las viviendas, conforme a la ubicación, tipología, programas y materiales de construcción, que se determinen en el Plan Parcial de Ordenación Urbana y Proyecto edificatorio que se aprueben en su momento; siendo de cuenta y cargo de los obligados todos los gastos e impuestos derivados de la contratación de la redacción de los proyectos técnicos, de la ejecución de las obras, y formalización de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal del edificio, así como de su inscripción registral.

4. A construir y ceder gratuitamente al AYUNTAMIENTO DE MUNGIA, libre de cargas de urbanización, uno o varios locales comerciales, con una superficie máxima, en su conjunto, de trescientos metros cuadrados (300 m2).

5. A financiar la construcción del puente sobre el arroyo Trobika mediante la aportación máxima de

300.000 euros. La redacción del proyecto del referido puente, la obtención de las autorizaciones pertinentes, la ejecución del proyecto, así como, en su caso, la financiación del resto del presupuesto de las obras, será responsabilidad del AYUNTAMIENTO DE MUNGIA. De conformidad con el informe que se anexa al presente convenio, el valor de la obligaciones recogidas en los apartados 3, 4 y 5 equivale al 15% de la edificabilidad urbanística del sector, libre de cargas de urbanización. Es decir, los compromisos asumidos exceden del 10% regulado en el art. 27 de la Ley 2/2.006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo. Consecuencia de ello, el porcentaje de cesión se pacta en el límite máximo permitido por la Ley 8/2.007, de 28 de mayo, de Suelo, por lo que ambas partes expresamente establecen que en ningún caso se podrán exigir otras cesiones o compromisos diferentes a los reseñados, ni en el supuesto de posibles modificaciones normativas, pues al alterarse las condiciones del convenio, éste quedaría automáticamente resuelto. Dado que los firmantes del presente convenio se obligan a ceder el 15% de la edificabilidad urbanística de la totalidad el sector, las cesiones que deban realizar los propietarios no firmantes corresponderán a los primeros.

6. Asumir todos los gastos derivados de la redacción de proyectos y tramitación del expediente de

modificación y desarrollo pormenorizado del planeamiento urbanístico, que en ningún caso serán repercutibles al AYUNTAMIENTO DE MUNGIA en el supuesto de que los expedientes instruidos no fuesen definitivamente aprobados en sus términos iniciales.

7. Consentir y costear la inscripción registral del presente convenio urbanístico, a los fines de que

las fincas registrales reseñadas queden afectas con carácter real al cumplimiento de lo dispuesto en el mismo, y todo ello de conformidad con lo previsto en el apartado 9 de la Disposición adicional séptima LSU.

8. Garantizar la construcción de las viviendas de protección pública del Sector, promoviéndose su

ejecución de forma preferente o en su caso, simultánea con las viviendas libres, debiendo mantenerse en todo momento un saldo porcentual de construcción superior en vivienda de protección publica respecto del correspondiente al de vivienda libre, de tal forma que, salvo el supuesto previsto en el apartado 3, no se concederá licencia para la construcción de vivienda libre mientras no sea cumplida dicha condición

B). El AYUNTAMIENTO DE MUNGIA se compromete y obliga a: 1. Tramitar con la mayor celeridad posible el expediente de modificación puntual de las Normas

Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico, así como el posterior expediente para la aprobación del Plan Parcial de Ordenación Urbana, el Programa de Actuación Urbanizadora, el Proyecto de Reparcelación y el Proyecto de Urbanización, de tal modo que para el día 30 de junio de 2.009, los adjudicatarios de las parcelas privatizables puedan presentar las correspondientes solicitudes de licencia de obras.



Si para dicha fecha se hubieran aprobado definitivamente e inscrito los instrumentos anteriormente reseñados, los firmantes del presente convenio o la Junta de Concertación se obligan en el plazo de tres meses a solicitar la licencia de obras correspondiente al bloque de 28 viviendas, locales comerciales, garajes y trasteros, junto con el proyecto o proyectos del resto de los inmuebles. Sin embargo, si para el día 30 de junio de 2.009, no estuvieran definitivamente aprobados los instrumentos reseñados, el plazo para la presentación del proyecto de las 28 viviendas se iniciará a partir del siguiente al de la aprobación definitivamente de los mismos.

2. Incorporar el presente convenio al expediente de modificación del planeamiento urbanístico que

se instruya. 3. Expedir certificación administrativa referente a la aprobación del presente convenio urbanístico,

y proceder a su inscripción registral a los fines de que las fincas registrales objeto del mismo queden afectas con carácter real al cumplimiento de sus determinaciones, conforme a lo previsto en él.

IV.- Sobre la eficacia del convenio. Conforme a lo dispuesto en la Disposición adicional séptima LSU, la eficacia del presente convenio urbanístico queda supeditada a: 1. La aprobación del convenio mediante acuerdo del Ayuntamiento Pleno, previos los trámites

previstos en el apartado 8 de la citada Disposición adicional séptima LSU; 2. La inscripción registral del convenio urbanístico. En el supuesto de que la modificación del Planeamiento urbanístico no fuese aprobada definitivamente en los términos convenidos, conforme a lo dispuesto en el aptdo. 5 de la Disposición adicional séptima LSU, el convenio se entenderá automáticamente resuelto, y no generará responsabilidad alguna para ninguna de las partes intervinientes. V.- Sobre el régimen jurídico del convenio. El presente convenio urbanístico posee naturaleza administrativa y se regirá, además de por lo dispuesto en el mismo, por las Normas de Derecho Administrativo que, directamente o por analogía, pudieran resultar de aplicación. Las normas de Derecho Privado serán aplicables en todo caso como derecho supletorio. VI.- Sobre la Jurisdicción competente. La Jurisdicción Contencioso-Administrativa será la competente para resolver cuantas cuestiones litigiosas pudieran surgir entre las partes firmantes del presente convenio urbanístico. Y para que así conste, en prueba de conformidad, suscriben las partes intervinientes el presente convenio, en el lugar y fecha al inicio indicados, ante mí la Secretaria del Ayuntamiento de Mungia, Dña. Ana Errasti Ortiz, de todo lo cual doy fe.



0.2 ENCARGO Y PROMOCION En septiembre de 2008, las mercantiles Loradi SL y Abaroa SA, implicadas en este convenio, han encargado al equipo de arquitectos y abogados formado por Ispizua Arquitectos 3 SL y Julio del Ferrero & Joseba Beristain la elaboración de una modificación puntual del referido planeamiento con el fin de dar cumplimiento a las determinaciones contenidas en el convenio urbanístico, y desarrollar esta parte del municipio de Mungia, en aras a promover una importante oferta de suelo residencial protegido. De igual forma, se ha encomendado a la mercantil Idema SL para que elabore el documento de evaluación conjunta de impacto ambiental. Tal encargo es consecuencia de la incorporación de una pequeña superficie de terreno de suelo no urbanizable, que pasa a formar parte de los ámbitos de transformación urbanística. El ámbito de actuación sobre el que se centra este desarrollo urbanístico es el señalado en la imagen que se incorpora.



0.3 MOTIVOS QUE ACONSEJAN LA PRESENTE MODIFICACION

Como se ha señalado los motivos que propician esta modificación son los del convenio urbanístico suscrito. Pero bien vale la pena hacer una pequeña reflexión en relación a los mismos. Según la ordenación pormenorizada aprobada para el SAPUR R-3 “Loradi”, el uso residencial se encuentra distribuido a razón del 70% en vivienda de VPO y 30% en vivienda libre, resultando según el índice de edificabilidad previsto del 0’76 m2/m2, una edificabilidad máxima de 35.777 m2, y un número máximo de 231 viviendas, de las que 161 son en régimen de protección oficial y 70 libres. Los bloques residenciales previstos en el Plan Parcial de Ordenación Urbana constan en su mayoría de una tipología de PB+4+C, a excepción de los bloques situados en pendiente, que en algunos casos, constan tan solo de PB+3+C; localizándose las viviendas en las plantas altas, mientras que las plantas bajas se reservan para usos de tipo terciario. El sector prevé con el carácter de equipamientos comunitarios los sistemas locales correspondientes a las dotaciones de interés público y social de tipo sanitario y docente, que se sitúan en las zonas de menor superficie del sector. Que la vigente Ley 2/2.006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, impone una utilización racional e intensiva del suelo, a través del señalamiento con carácter general de una edificabilidad mínima y de una ocupación mínima de la edificación respecto a la superficie total de los respectivos ámbitos de ordenación, que difiere sustancialmente de la aplicada en el SAPUR R-3 “LORADI”, en el que se manifiesta un importante desequilibrio en las previsiones establecidas por las Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico entre la edificación destinada a uso residencial y a uso terciario, resultando unas superficies inadecuadas por excesivas, de las viviendas en función de la edificabilidad y el número de viviendas permitido. Que del mismo modo, la ocupación del espacio del sector residencial prevista motiva que gran parte del mismo carezca de un uso determinado, ya que el número de viviendas y la edificabilidad fijada no permite colmatar la totalidad del sector. Que el AYUNTAMIENTO DE MUNGIA se encuentra tramitando el expediente de expropiación forzosa para la ocupación de los terrenos necesarios para la ejecución del proyecto de acondicionamiento del río Butroi, conforme al proyecto aprobado por la Dirección de Aguas del Departamento de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio del Gobierno Vasco, mediante resolución de 15 de junio de 2.006, en el que se prevé el derribo de dos bloques de 28 viviendas en su conjunto correspondientes a los edificios nº 8 y nº 9 de Lauaxeta Olerkari kalea que se encuentran habitados. Que en pago del justiprecio resultante de la actuación expropiatoria el AYUNTAMIENTO DE MUNGIA ha consensuado con los titulares de las viviendas afectadas, la entrega de viviendas sustitutorias similares a las que actualmente ocupan, que pudieran obtenerse del aprovechamiento lucrativo adjudicable al municipio con motivo del desarrollo de una actuación urbanística, siendo el SAPUR R-3 “LORADI”, el único sector con posibilidades de desarrollo para acometer la ejecución de los bloques de viviendas necesitados. Que, a su vez, el AYUNTAMIENTO DE MUNGIA en cuanto a la obtención de nuevos equipamientos comunitarios dotacionales, junto con el ya previsto de interés público y social de tipo sanitario, considera prioritario calificar suelo de equipamiento comunitario con destino a alojamientos dotacionales, así como a tanatorio junto al cementerio de Berteiz Kalea, conforme a la intervención urbanística que se prevé realizar, siendo el SAPUR R-3 “LORADI”, el único Sector que por sus características y situación puede posibilitar la obtención de los suelos precisos para los equipamientos reseñados. Todas estas circunstancias son ciertamente importantes. La utilización adecuada del suelo, la mejora de las infraestructuras hidráulicas, la facilidad o simplicidad de la gestión urbanística, la utilización de una superficie de vivienda media adecuada a las circunstancias actuales, o la



creación de nuevos equipamientos, tales como el sanatorio, el ambulatorio o los alojamientos dotaciones, hacen que la tramitación de esta modificación pretenda aunar esfuerzos en beneficio del uso público y apoyándose en la capacidad de gestión privada. La propia fragmentación en le estructura de la propiedad hace que una gestión y desarrollo del planeamiento de forma conjunta entre la administración y el administrado, permitan la obtención de un resultado eficaz. Inicialmente el alcance de la modificación prevista centraba su esfuerzo en redensificar el uso del suelo y ajustar el tamaño de la vivienda, racionalizando los usos pormenorizados y sus proporciones en el ámbito. Sin embargo el análisis del entorno ha aconsejado incluir en el sector del SAPUR R3 Loradi, los terrenos ubicados junto al arroyo de desagüe del Trobika que desemboca en el cauce del río Butrón, y ello por cuanto que la vialidad rodada se acerca a dicho cauce. No obstante la propuesta de desarrollo de esta modificación pretende dejar dichos terrenos que ahora se pretenden incluir en el sector, en su estado original, esto es sin incidir sobre los mismos con el proceso urbanizador (y ello siempre que medio ambiente no aconseje su reurbanización).



1. MEMORIA DE INFORMACIÓN

1.1 DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO ACTUAL DEL SECTOR SAPUR R3 RESIDENCIAL LORADI.

El ámbito del sector de suelo urbanizable o apto para urbanizar (origen de su nombre) residencial Loradi, R3, se encuentra incluido en las Normas Subsidiarias, definido por la norma E3, cuyo contenido es el siguiente:

Parámetros urbanísticos básicos y condiciones particulares E3.1) Superficie mínima de parcela neta edificable: A determinar en P.P. E3.2) Ancho mínimo de parcela neta edificable: Adeterminar en P.P. E3.3) Ocupación máxima de parcela neta edificable: A determinar en P.P. E3.4) Aprovechamiento máximo: 0,65 m 2 /m 2 . E3.5) Edificabilidad máxima en volumen: 2,15 m 3 /m 2 . E3.6) Altura máxima edificable: 16 metros pudiendo alcanzarse los 22 metros en la fachada trasera de la calle Aritz Bidea. E3.7) Altura máxima cumbrera: 19 metros, resultando 25 metros desde la fachada trasera de la calle Aritz Bidea. E3.8) Tipología edificatoria:

• S + B + 4 + C con carácter general, en edificios con uso residencial como principal.

• 2S + B + 4 + C con carácter excepcional, en el frente de Aritz Bidea. • S + B + E + 3 + C para zonas de suelo en pendiente. • S + B + 2 en edificaciones con uso diferente al residencial.

E3.9) Separación mínima a linderos de parcela neta: A determinar en P.P. E3.10) Separación mínima a viales públicos: A determinar P.P. río. E3.11) Usos: Usos principales de carácter obligatorio

• Residencial: R4 y R5. Como mínimo el 40% del aprovechamiento total edificable.

• Equipamiento: E2. Como mínimo reserva de suelo de titularidad pública del 6% de la superficie del Sector.

• Espacios libres: Z2, Z3. Como mínimo, reserva de suelo de titularidad pública del 23% de la superficie del Sector.

• Infraestructuras: I1. De titularidad pública. Usos principales de carácter permitido

• Terciario: T1, T2, T3. Hasta un 10% del aprovechamiento total edificable. • Equipamiento: E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10. Hasta un 20% del

aprovechamiento total edificable. • Servicios: S1, S2. Hasta un 15% del aprovechamiento total edificable.

Usos complementarios de carácter obligatorio • Infraestructuras: I4, I5, I6, I7, I8, I9. Como complemento de la red viaria, en

situación b), salvo I9 en situación a). • Garaje: En la cuantía mínima indicada en la Normativa general, en situación c) o

d). Usos complementarios de carácter permitido • Productivo: P1, P3. Nivel 1 y 2, exclusivamente en situación e). • Terciario: T1, T2, T3. Exclusivamente en situación e). • Equipamiento: E5, E6, E10. Exclusivamente en situación e). • Garaje. Hasta dos veces la cuantía mínima exigida, en situación c) o d).

E3.12) Condiciones estéticas: A determinar en P.P. E3.13) Densidad de población: La densidad de población calculada sobre la superficie bruta calificada, excluidos los sistemas generales colindantes, será como máximo de 40,18 viv/ha.



Estas determinaciones contenidas en las NNSS fueron desarrolladas mediante el oportuno Plan Parcial, que adquirió firmeza con la aprobación definitiva del mismo por acuerdo foral, cuyo contenido es el siguiente: Mediante la Orden Foral de referencia se ha dispuesto lo siguiente: 1. Aprobar definitivamente el Plan Parcial del Sector Residencial «Loradi» en el municipio de Mungia, debiendo corregirse los aspectos que a continuación se señalan: 1.1. De acuerdo con la «Norma E3. Suelo apto para urbanizar residencial. Loradi. Estado modificado» de la Modificación de las Normas Subsidiarias de Mungia para su adaptación a la Ley 17/1994, aprobada definitivamente el 14 de mayo de 2003, se deberán respetar las cuantías máximas fijadas para cada uno de los usos principales permitidos en el ámbito. 1.2. Se eliminará del documento la parcelación planteada, debiendo remitirse ésta a su correspondiente Proyecto de Reparcelación. En el documento definitivo se eliminará la confusión existente entre parcelas y zonas. El Plan de Etapas deberá establecer los plazos máximos para la ejecución de la urbanización con referencia a la fecha de aprobación definitiva del Plan Parcial. 1.4. Se corregirán los errores señalados en el apartado correspondiente de los fundamentos de esta resolución. 2. Notificar la presente resolución al Ayuntamiento de Mungia, instándole para que, en el plazo más breve posible, presente tres ejemplares del documento debidamente corregido, no siendo posible, hasta entonces, la publicación del articulado del planeamiento aprobado, de acuerdo con lo dispuesto en el articulo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local. 3. Publicar la presente resolución en el «Boletín Oficial de Bizkaia». Contra la anterior resolución, que pone fin a la vía administrativa, podrá interponer recurso contencioso-administrativo en el plazo de dos meses a contar del día siguiente al de la notificación o publicación de la resolución, ante la Sala de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, sin perjuicio de cualquier otra medida que estime procedente en defensa de sus intereses.

Sin embargo este plan parcial aprobado mediante orden foral de enero de 2006 nº 12/2006, no acabó de ver la luz, ya que ni la reparcelación ni la urbanización fueron desarrolladas. La ley del suelo hoy ha cambiado y las reservas dotaciones de la ley son mucho más exigentes. Su desarrollo obliga a reacondicionar de manera sustancial la ordenación y las reservas. Por ello, y partiendo de los nuevos parámetros convenidos entre las partes, se pretende remodelar el sector.

1.2 SITUACION ACTUAL DE LOS TERRENOS En las fotografías aportadas se puede observar el estado de las los terrenos. Sobre los mismos apenas existen edificaciones, sin embargo si existen algunas construcciones en el perímetro exterior del mismo que deben de ser consideradas en el desarrollo del presente sector de Loradi.



Los terrenos incluidos en el sector están compuestos por cuatro porciones discontinuas de suelo, lo que parece contradecir las determinaciones de la ley 2/2006, ya que la misma establece: Artículo 67.– Ámbito y contenido de los planes parciales. 1.– Los planes parciales establecen la ordenación pormenorizada de un sector delimitado por el plan general o por el correspondiente plan de sectorización en suelo urbanizable. 2.– La superficie total de un sector deberá contenerse íntegramente en suelo clasificado como urbanizable sectorizado, que no podrá tener carácter discontinuo. Los sectores podrán comprender una o más unidades de ejecución definidas en el plan parcial o el programa de actuación urbanizadora. Sin embargo esta situación tiene su origen en las vigentes NNSS y la subsanación de tal circunstancia desvirtuaría la propia estructura de las mismas. Por ello, entendemos que esta modificación puntual no puede ni debe entrar en tal adecuación pues su alcance se limita a incorporar una pequeña porción de suelo no urbanizable dentro del sector ya incrementar la edificabilidad del mismo. La superficie incluida en estas cuatro porciones están delimitadas básicamente por el linde norte con el arroyo de desagüe del Trobika, por el Sur con la cornisa de viviendas que hoy cierran y delimitan la degradada imagen de Mungia por esta cara, por el este con la antigua carretera foral de Bakio a Mungia, hoy ya carretera municipal (si bien uno de los apéndices de terreno rebasa este límite) y por el Oeste con la calle Elordugoitia y su antigua prolongación de la carretera de salida hacia Plentzia. El ámbito en su conjunto es el que se refleja en la siguiente imagen, si bien la misma (esta imagen) incluye terrenos clasificados como urbanos. Pero se aporta la imagen del conjunto para poder tener un entendimiento global de la superficie que se ve afectada con el presente desarrollo. La extensión del conjunto de los terrenos incluidos en el sector SAPUR R3 Loradi, alcanza los 48.877 m2, si bien la mancha que aportamos en el siguiente gráfico alcanza la cifra de aproximadamente 7 ha.

B31

B32

D14

G11

G12

B33

G13



CRUZ ROJA

LLARESMODELOS

I.UGIDOS

ABERE AZOKA

Nº10

Nº9

Nº8

Nº6

Nº4

Nº1

Nº3

Nº1

Nº3

Nº25

Nº27

Nº31

Nº29

BR6001

B R6082

LORADI KALEA

BERTEIZ

ZEHAR

KAL

EA

LORADI KALEA

ORTU SANTUA

Nº1

Nº2A

Nº16

Nº17

Nº19

Nº3

Nº21

B R61 49

31.10

28.85

BR6132

BR6129 28.98

BR6080

C EMENTE RIO

TELE FON ICA

Nº23

Nº1

Nº7

Nº4

Nº2

BR6083 29.64

BR6101

35.59

38.19

BR6078 38.48

BR6079 38.48

35.56

39.90

Nº5

Nº1

Nº2

31.68 BR6002

BR6003

32.67

32.37

27.99

36.43 BR6025

36.48

35 .56

BR6041

Nº6

Nº12

Nº1

Nº4

Nº4

Nº3

Nº1

Nº5

BERTEIZ KALEA

ERRIBIDE KALEA

ERRIBIDE KALEA

AURELIANO GALARZA KALEA

SAGARDI KALEA

ELO

RDUG

OIT

IA K

ALEA

ELO

RDUG

OIT

IA K

ALEA

B ENTA DES IKAS TETXEA

ITX

ARO

PEN

A KA

LEA

BENTADES KALEA

Nº11

Nº9

Nº4

Nº1

M1154

BR6102 36.87

BR6093 36.31

3 8.98

Nº7

POSTETXEA

Nº1

Nº17

Nº14

Nº5 Nº7

Nº3

Nº1

M115 3

BR6051

24.17

23.82

6066

23.47

BR6054

23.32

GAR

RAGAN

E K

ALEA

BR60 04

BR6005

BR6006

BR6012

29.17 26.40

BR6016

28.17 BR6017

23.66

BR6020

23 .52 BR6021

2 7.78

BR6022

28.70 BR6023

29.09 BR6027

2 5.96

24.35

28.16

24. 09 BR6035

23. 69

Nº2

Nº1

Nº3

Nº5

Nº12

Nº1

Nº7

Nº8

Nº10

Nº14

Nº16

Nº1

Nº12

Nº2

Nº13

Nº7

Nº5

Nº6

Nº1

NEURK

ETA

KALE

A

NEU

RKET

A KA

LEA

OLALDE KALEA

OLALDE KALEA

LAUAXETA OLERKARIA KALEA

ZUBIAGA KALEAERREMENTARI KALEA

ZUBIAGA KALEA

32.33

Nº4

BU

TROI K

ALEA

Nº3AITA ZAMEZA KALEA

Nº3

Nº2 25.57 BR6067

30.56

30.42 BR6032

26.07 BR6037

Nº8

Nº5

Nº2

Nº4

BUTR

OI KA

LEA

I TURRIBIDE KALEA

ITURRIBIDE KALEA

B R1001

BR6015

BR6024

LENDE

SA E

TXE

TALD

EA

BR9000

GARRAGANE KALE

A

M 1156

BR6138

21.54

ELORDUG

OITI A

KAL

EA

B R6151

22.68 BR6140

2 1.81 BR6141

21.46BR6145

21.49

21. 56

23.78

B R6091

B R6152

BR6139

27.60

25.84 BR6090

BR6088

Nº5

B R6130 24.08

24. 16

40.97

Nº2

Nº6

4 1.60Nº5

Nº5Nº7

Nº4

30.94

BR6046

B R6042

BUZÓN

BR 6071

PRADO HERMANOS

BR8019

24. 26B R801624.41

COOPERATIVA SAN ISIDRO

23.33

23. 98

ELO

RDU

GO

ITIA

KA

LEA

S . PE DR O ELEIZA

TORREBILLELA

A GIR RE JAU REGIA

RIO OKA - BUTRON

ARITZ BIDEA

B R1186 35.25

24.28

B R1 127

B R1155

B R1156

35.27

34.78

35.39B R1239

26.03BR1240

27.27B R1241

34.91

34.84B R1243

31.66B R1244

BR1245

B R1247

2 7.14B R1254

S.PEDRO ENPARANTZA

JON X XIII

BEK

O K

ALE

S.PEDRO KALEA

SAN

CRI

STO

BAL

KAL

EA

ENPARANTZA

B R1230

BR1228 38.34

Nº2

BR6076 37.35

38.54

MUN GIAKO UDALETXEA

Nº1B

M1124 27.38

M1121 26.16

Nº1

26.95

26.34

BR6007

30.25

Nº10

Nº3

Nº6

Nº1A

ARANA GOIRI´TAR KALEA

MAS

TIBA

RREN

A KA

LEA

ARA

NA G

OIR

I T́A

R K

ALEA

ARITZ BIDEA

PALATU KALEA

B R1233 3 1.02

B R1 227 35.71

B R1226 37.26

B R1225 41.55

35.55

B R1194

B R1190 33.51

33.76

B R1188 39.72

B R1185 41.57

B R11 84

B R1183

B R1182

B R1128

41 .15M 1112

39.94B R1224

Nº18

41 .15M 1112

35.02B R1191

37.89B R1192

Nº22

Nº3

Nº1

Nº2

41.47

BR6049 37.63

33.66BR1162

M 1114 39.56

Nº17

1.3 ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD Y USOS Como se ha señalado la propiedad íntegra de los terrenos afectados es de varios particulares, cuya mayoría han suscrito el convenio que soporta la modificación. Se acompaña la relación de propietarios afectados por el expediente.



1.4 PLANEAMIENTO MUNICIPAL VIGENTE Tal y como se ha señalado el planeamiento vigente definido por las NN. SS. de Mungia es el de suelo urbanizable residencial SAPUR R3 LORADI, regido por la Norma E3. Por otro lado el sector a nivel de cartografía incluye dentro del mismo terrenos cuya calificación o uso pormenorizado es el de SISTEMA GENERAL VIARIO. Los planos de las Normas Subsidiarias en los que se recoge la clasificación y calificación señalados son los siguientes.

• Planos 28, 29 y 32. Clasificación del suelo en las áreas centrales. Usos globales

Las determinaciones de las NNSS para este sector son las siguientes

Parámetros urbanísticos básicos y condiciones particulares E3.1) Superficie mínima de parcela neta edificable: A determinar en P.P. E3.2) Ancho mínimo de parcela neta edificable: Adeterminar en P.P. E3.3) Ocupación máxima de parcela neta edificable: A determinar en P.P. E3.4) Aprovechamiento máximo: 0,65 m 2 /m 2 . E3.5) Edificabilidad máxima en volumen: 2,15 m 3 /m 2 . E3.6) Altura máxima edificable: 16 metros pudiendo alcanzarse los 22 metros en la fachada trasera de la calle Aritz Bidea. E3.7) Altura máxima cumbrera: 19 metros, resultando 25 metros desde la fachada trasera de la calle Aritz Bidea. E3.8) Tipología edificatoria:

• S + B + 4 + C con carácter general, en edificios con uso residencial como principal.

• 2S + B + 4 + C con carácter excepcional, en el frente de Aritz Bidea. • S + B + E + 3 + C para zonas de suelo en pendiente. • S + B + 2 en edificaciones con uso diferente al residencial.

E3.9) Separación mínima a linderos de parcela neta: A determinar en P.P. E3.10) Separación mínima a viales públicos: A determinar P.P. río. E3.11) Usos: Usos principales de carácter obligatorio

• Residencial: R4 y R5. Como mínimo el 40% del aprovechamiento total edificable.

• Equipamiento: E2. Como mínimo reserva de suelo de titularidad pública del 6% de la superficie del Sector.

• Espacios libres: Z2, Z3. Como mínimo, reserva de suelo de titularidad pública del 23% de la superficie del Sector.

• Infraestructuras: I1. De titularidad pública. Usos principales de carácter permitido

• Terciario: T1, T2, T3. Hasta un 10% del aprovechamiento total edificable. • Equipamiento: E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10. Hasta un 20% del

aprovechamiento total edificable. • Servicios: S1, S2. Hasta un 15% del aprovechamiento total edificable.

Usos complementarios de carácter obligatorio • Infraestructuras: I4, I5, I6, I7, I8, I9. Como complemento de la red viaria, en

situación b), salvo I9 en situación a). • Garaje: En la cuantía mínima indicada en la Normativa general, en situación c) o

d). Usos complementarios de carácter permitido • Productivo: P1, P3. Nivel 1 y 2, exclusivamente en situación e).



• Terciario: T1, T2, T3. Exclusivamente en situación e). • Equipamiento: E5, E6, E10. Exclusivamente en situación e). • Garaje. Hasta dos veces la cuantía mínima exigida, en situación c) o d).

E3.12) Condiciones estéticas: A determinar en P.P. E3.13) Densidad de población: La densidad de población calculada sobre la superficie bruta calificada, excluidos los sistemas generales colindantes, será como máximo de 40,18 viv/ha.

1.5 AFECCIONES SECTORIALES

En cuanto a las afecciones sectoriales debemos señalar las siguientes:

A. PTS de Ordenación de márgenes y ríos y Arroyos de la CATPV Componente hidráulica



Puede observarse como elemento significativo en este sector, que parte del mismo se encuentra afectado por la inundabilidad del río Butron. Esta circunstancia ha de ser revisada, ya que el encauzamiento del río ha sido corregido en dos aspectos muy importantes. Por un lado el Río Butron dispone de tramos ya re encuzados. Así por ejemplo han desaparecido los meandros de la zona de la antigua fábrica de Tacke Olalde y se ha construido un puente. En segundo lugar el Arroyo de Trobika que antiguamente, y como recoge la cartografía, atravesaba la parte de loma sobre la que se asienta Mungia para desembocar al sur del propio centro del municipio, ha sido aliviado precisamente por este desagüe que linda con el río. Y en tercer lugar, el propio desarrollo de este sector de Loradi es el que va a permitir demoler las dos edificaciones o bloques de viviendas que se asienta en la calle Lauxeta que son uno de los elementos estratégicos en la mejora hidráulica del Butron. Sin embargo la primera revisión de este PTS ha detectado deficiencias importantes. Entre ellas la de que la propia cartografía que se aportaba presentaba grandes deficiencias. Así el nuevo mapa de inundabilidades permite observar que ninguna parte de este territorio se encuentra afectado por las inundabilidades.



Sin embargo el planeamiento de desarrollo debe considerar el desagüe del arroyo Trobika.

B. Aspectos de carácter medio ambiental Debe tenerse en consideración que puesto que se incorpora una pequeña porción de suelo no urbanizable en el ámbito del sector, se hace ineludible la formulación de la Evaluación Conjunta de Impacto Ambiental. Este documento se encuentra en fase de elaboración y por tanto, las determinaciones en él contenidas, y en especial, las determinaciones de los programas de mantenimiento medio ambiental, así como las medidas correctoras a imponer serán condiciones incluidas en la presente modificación de las vigentes NNSS. El documento redactado por Idema para la ECIA, así formará parte de la presente modificación puntual.



2. MEMORIA DE ORDENACIÓN

2.1 PROPUESTAS DE ORDENACION La imagen que se aporta en la página 18 de esta memoria y la correspondiente al último plano de la documentación gráfica son elementos de carácter figurativo y por tanto carentes de valor normativo. Pretenden en última instancia aportar una imagen final del posible desarrollo urbanístico. Dentro del encaje general de la propuesta cabe reseñar como elemento inherente a las determinaciones actuales del planeamiento municipal, la existencia de un sistema general viario. En efecto, la ordenación propuesta pretende enlazar el nuevo sector en desarrollo con la vigente trama viaria en le municipio, por ello respeta las determinaciones pormenorizadas vigentes en lo que a sistemas generales se refiere. Es de destacar una incongruencia entre el convenio urbanístico y la vigente legislación del suelo. Así el convenio urbanístico propone un aprovechamiento o edificabilidad de 1,2 m2/m2 sobre los 48.876,91 m2, lo que determina 58.652,29 m2 construibles sobre rasante de carácter lucrativo. Esta edificabilidad se distribuye de la siguiente manera. Edificabilidad destinada a viviendas: 54.652,29 m2. De dicha edificabilidad, el 75% se destinará a viviendas de protección pública, es decir, 40.989,22 m2, de los cuales, el 55% (30.058’76 m2) se destinará a viviendas de protección oficial de régimen general, y el 20% restante (10.930’46 m2) a viviendas de protección oficial de régimen tasado municipal; destinándose el 25% final (13.663’07 m2) a vivienda libre. El resto, esto es 4.000 m2 se destinarán a uso terciario. Pues bien la ley 2/2006 tiene previsto que el aprovechamiento de los sectores de suelo urbanizable se calculará sobre la superficie del sector retrayendo los sistemas generales adscritos al mismo. Como quiera que existen dos tipo de sistemas generales (los viarios y los de dotación de espacios libres propuestos por los estándares de la ley) será necesario detraer de los 48.876,91 m2 los ocupados por estos sistemas generales. Así en los cuadros que más adelante se incorporan se justifica tal circunstancia. Por último y en relación a la ordenación debemos recalcar que uno de los objetivos municipales en este desarrollo es la captación para suelos dotacionales (verdes o equipamentales). La superficie que se pretende ceder en última instancia es muy abultada. Por ello la ordenación dibujada en las vigentes NNSS no ha sido, como es habitual en el desarrollo de Mungia, considerada como vinculante ni estructural.



Unicamente los espacios destinados a sistemas generales han sido así considerados. El cauce de desagüe del arroyo de Trobika será tratado en función de las determinaciones que desde URA se impongan, bien preservando su estado natural, bien realizando las oportunas labores de limpieza y revegetación que se indiquen.

2.2 DETERMINACIONES DE LA MODIFICACION PUNTUAL A los efectos de establecer los parámetros básicos necesarios para la inclusión de los mismos entre las determinaciones de las Normas Subsidiarias, se aportan los cuadros del referido instrumento de planeamiento debidamente modificados.

A. APROVECHAMIENTOS URBANISTICOS 1.- Superficie del sector: 48.876,91 m2; 2.- Edificabilidad física o bruta: 7.940 m2; 3.- Edificabilidad urbanística correspondiente a los usos y actividades de carácter lucrativo: 1,20 m2/m2; 4.- Edificabilidad sobre rasante en parcelas privadas. 58.652,29 m2. 5.- Edificabilidad destinada a viviendas: 54.652,29 m2. De dicha edificabilidad, el 75% se destinará a viviendas de protección pública, es decir, 40.989,22 m2, de los cuales, el 55% (30.058’76 m2) se destinará a viviendas de protección oficial de régimen general, y el 20% restante (10.930’46 m2) a viviendas de protección oficial de régimen tasado municipal; destinándose el 25% final (13.663’07 m2) a vivienda libre. 6.- El número de viviendas será aproximadamente de 595 unidades, estableciéndose un coeficiente de esponjamiento de +/-20% del número de viviendas correspondiente a cada uno de los porcentajes y tipologías edificatorias previstas en el apartado anterior. En todo caso, dentro de la tipología de vivienda libre, el número de viviendas con un solo dormitorio no podrá superar el 10% de dichas viviendas. Igualmente, dentro de las viviendas destinadas a algún régimen de protección pública, el número de viviendas con tres dormitorios no podrá ser inferior al 70% de las referidas viviendas; 7.- Edificabilidad destinada a uso terciario: 4.000 m2; conforme a los parámetros urbanísticos y condiciones particulares siguientes: E3.1.- Superficie mínima de parcela neta edificable: A determinar en P.P.

E3.2.- Ancho mínimo de parcela neta edificable: A determinar en P.P. E3.3.- Ocupación máxima de parcela neta edificable: A determinar en P.P.

E3.4.- Número máximo de plantas: A determinar en P.P.

E3.5.- Edificabilidad máxima en volumen: La resultante de la

aplicación de los perfiles determinados por la Norma para este sector.

E3.6.- Altura máxima edificable: A determinar en P.P.



E3.7.- Altura máxima a cumbrera: A determinar en P.P.

E3.8.- Tipología edificatoria: A determinar en P.P.

E3.9.- Separación mínima a linderos de parcela neta: A determinar en P.P.

E3.10.- Separación mínima a viales públicos: A determinar en P.P. E3.11.- Usos:

Usos Principales de Carácter Obligatorio.

RESIDENCIAL: R4 y R5: Siendo: R4: vivienda colectiva libre R5: vivienda colectiva de protección pública

DOTACIONES PÚBLICAS:

10 m2 de suelo cada 25 m2 de superficie de techo sobre rasante destinada a otros usos distintos de los de dotaciones públicas. Siendo las dotaciones públicas:

Espacios libres Equipamientos colectivos públicos Equipamientos colectivos privados Infraestructuras generales Redes de comunicación generales

ESPACIOS LIBRES: Z2, Z3: Como mínimo, reserva de suelo de titularidad pública del 23% de la superficie del Sector., ó la creación de una superficie de 5 m2 de espacio libre o zona verde por habitante previsto

APARCAMIENTOS: 0,35 plazas por cada 25 m2 de superficie de techo sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones públicas en parcelas de titularidad privada; 0,15 plazas por cada 25 m2 de superficie de techo, computado de igual modo, en terrenos destinados a dotaciones públicas.

EQUIPAMIENTOS PRIVADOS DE LA RED DE SISTEMAS LOCALES:

1 m2 por cada 25 m2 de superficie de techo sobre rasante destinado a usos distintos de los de dotaciones públicas.

VEGETACION: Plantación de un árbol de una especie autóctona por cada nueva vivienda. En todo caso, se deberá cumplir con las previsiones de la Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo en lo referente a las Red dotacional de sistemas generales (art. 54), a la Red dotacional de sistemas locales (art. 57), a los estándares mínimos para reserva de terrenos y derechos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales (art. 78) y a los estándares mínimos para reserva de terrenos destinados a dotaciones y equipamientos de la red de sistemas locales en suelo urbano y urbanizable (art. 79).

Usos Principales de Carácter Permitido.

TERCIARIO:



T1, T2, T3

EQUIPAMIENTO DOTACIONES PUBLICO: E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10.

SERVICIOS – DOTACIONAL PUBLICO: S1, S2.

Usos Complementarios de Carácter Obligatorio.

INFRAESTRUCTURAS:

I4, I5, I6, I7, I8, I9: Como complemento de la red viaria, en situación b), salvo I9 en situación a).

GARAJE:

En la cuantía mínima indicada en la Normativa general, en situación c) ó d).

Usos Complementarios de Carácter Permitido. PRODUCTIVO: P1, P3:

Nivel 1 y 2, exclusivamente en situación e). TERCIARIO:

T1, T2, T3: Exclusivamente en situación e). EQUIPAMIENTO:

E5, E6, E10: Exclusivamente en situación e).

GARAJE: Hasta dos veces la cuantía mínima exigida, en situación c) o d).

E3.12. Condiciones estéticas – composición de las fachadas A determinar en P.P.

B. SISTEMA DE GESTION

Los aprovechamientos máximos edificables son los consignados en el convenio urbanístico aprobado por el pleno municipal y debidamente publicado. El sistema propuesto para el desarrollo de este sector es el de concertación

C. DISEÑO DE LA ORDENACION La solución de diseño propuesta tiene dos objetivos fundamentales. Uno de ordenación. Rematar el límite de la trama urbana de Mungia por su ladera Norte de forma ordenada, con edificaciones tapen las actuales construcciones de escaso nivel y elevada altura, convirtiendo a este espacio en una zona de transición entre el suelo urbano residencial y el



límite del cinturón viario, mediante el urbanizable residencial que genere las dotaciones equipamentales deseadas en el municipio. Por otro lado, y desde el punto de vista de gestión y funcionamiento. La propuesta de modificación persigue mejorar las condiciones del Butrón soportan con esta operación el realojo de 28 viviendas libres, carga hoy ciertamente considerable. Por último es importante reseñar que si bien la ordenación propuesta como imagen figurativa no tiene carácter vinculante, es cierto que responde a la voluntad de diseño municipal. En lat sentido debe indicarse que esa ordenación, si se desarrolla así en el plan parcial, comportará la necesidad de readecuar tres ámbitos de suelo urbano residencial, como son las unidades 30,31 y 32 que afectan a los edificios 76, 77 y 78 del suelo urbano. Por tanto previo a la aprobación definitiva de esta modificación de nnss, y si la ordenación pormenorizada del plan parcial se ajusta a la imagen figurativa, el ayuntamiento deberá haber iniciado el trámite de modificación de estos ámbitos de suelo urbano. Se acompaña el plano de las NNSS.



2.3 CUMPLIMIENTO DE ESTANDARES Los artículos que determinan las dotaciones de reserva o estándares exigibles a la presente modificación son los contenidos en los artículos 78 y 105 para las NNSS y 79 para el desarrollo del plan parcial. Su contenido exige: Artículo 78.– Estándares mínimos para reserva de terrenos y derechos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales. 1.– La ordenación estructural de los planes generales de ordenación urbana deberá destinar a dotaciones públicas de la red de espacios libres para el uso de zonas verdes y parques urbanos una superficie de suelo no inferior a cinco metros cuadrados por habitante previsto en el planeamiento, incluida la superficie ya existente. Esta reserva no computará a los efectos de la letra a) del apartado 2 del artículo siguiente.



2.– A los solos efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, se establece la correlación de un habitante por 25 metros cuadrados de superficie construida destinada al uso de vivienda en suelo urbano y urbanizable. Esta equivalencia podrá ser revisada mediante normativa reglamentaria en función de la evolución de la estructura familiar y de las características medias de las viviendas. 3.– La ordenación estructural de los planes generales de ordenación urbana podrá reservar con destino a dotación residencial protegida la propiedad superficiante de los terrenos calificados para viviendas sometidas a algún régimen de protección oficial, sin perjuicio de que el régimen de ocupación de dichas viviendas se pueda materializar bien en derecho de superficie bien en arrendamiento. Artículo 105.– Límites de las modificaciones y revisiones de la ordenación establecida en los planes urbanísticos. 1.– Toda revisión o modificación de la ordenación establecida por un plan urbanístico que aumente la edificabilidad urbanística o incremente la intensidad de los usos, distintos de los de las dotaciones públicas, de algún terreno, acuerde la desafección del suelo de un destino público o descalifique terrenos destinados a los usos previstos en el artículo 16, deberá contemplar las medidas compensatorias precisas, con los siguientes objetivos y reglas: a) Justificar que se mantiene la debida calidad urbana en cuanto a dotaciones y suelos protegidos. b) Considerar las necesidades y las posibilidades de acceso real en el municipio a los usos establecidos como protegidos por la calificación, todo ello conforme a los instrumentos de ordenación territorial. c) En todo caso, garantizar la mejor realización posible de los estándares legales mínimos de la ordenación. 2.– Toda modificación de los planes generales que incremente la edificabilidad urbanística para el uso de vivienda requerirá la previsión de mayor superficie de terrenos destinados a dotaciones públicas de zonas verdes y espacios libres y a alojamientos dotacionales, en la proporción mínima establecida en los artículos 78 y 81. 3.– En particular, el planeamiento general que se modifica deberá disponer en el propio ámbito de la modificación de una dotación suficiente de sistema general de zonas verdes y espacios libres para garantizar, tras el incremento de la edificabilidad urbanística propuesta, el estándar dotacional previsto en el apartado anterior. Si no fuese materialmente posible o no resultase adecuado para la ordenación prevista, se deberá completar la dotación citada ampliando los ámbitos ya calificados por el plan general como sistema general de espacios libres o configurando nuevos ámbitos con esa calificación y una superficie adecuada, cuya cuantía, al menos, compense el déficit existente. 4.– Adicionalmente, la modificación deberá garantizar también un adecuado nivel dotacional de sistema local de espacios libres en el propio ámbito de la actuación aportando a este fin una dotación superficial mínima de 5 metros cuadrados por cada habitante, según la regla establecida en el artículo 78. En suelo urbano, cuando el cumplimiento de la condición establecida en este párrafo no fuese materialmente posible o no resultase adecuado para la ordenación prevista, podrá ser admitido el incremento de la edificabilidad urbanística propuesta si la modificación se sitúa en un área con una dotación local de espacios libres excedentaria de modo que pueda compensar íntegramente el déficit dotacional generado por el nuevo desarrollo. 5.– Las modificaciones de planeamiento que incrementen la edificabilidad urbanística de uso residencial podrán justificar en la memoria la suficiencia de las reservas de suelo



preexistentes en el planeamiento anterior con destino a alojamientos dotacionales en la proporción mínima exigida en el artículo 81. 6.– Las modificaciones de los planes de ordenación urbanística mantendrán el uso dotacional público de las parcelas y solares cuyo destino precedente haya sido ya este, salvo que, previo informe de la administración competente por razón de la materia para la implantación del uso de que se trate, se justifique la innecesariedad del destino del suelo a tal fin. En tal caso, las citadas parcelas y solares podrán ser destinados a otros usos dotacionales públicos, incluyendo el uso para alojamientos dotacionales, vivienda protegida u otros usos lucrativos. En los supuestos en los que el destino sea vivienda protegida u otros usos lucrativos, las modificaciones de los planes contemplarán las medidas compensatorias que reglamentariamente se establezcan. 7.– Para la aprobación definitiva de las modificaciones de los planes de ordenación que afecten a los suelos destinados a zonas verdes y espacios libres anteriormente incluidos en la ordenación estructural del término municipal se precisará, además de las medidas compensatorias antes establecidas, la autorización de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, que será inexcusable para la resolución expresa del procedimiento. El plazo máximo para la aprobación definitiva de la modificación quedará suspendido desde el requerimiento de la autorización hasta su adopción. Transcurridos tres meses desde la suspensión sin notificación de resolución alguna, podrá entenderse desestimada la aprobación definitiva. 8.– La revisión total o parcial del planeamiento estará sujeta exclusivamente a las limitaciones establecidas en el apartado 1 de este artículo. Artículo 81.– Estándares y cuantías mínimas de reservas para alojamientos dotacionales. 1.– El planeamiento urbanístico de municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes deberá calificar en ámbitos de uso predominantemente residencial con destino a alojamientos dotacionales una superficie de suelo no inferior a 1,5 metros cuadrados por cada incremento de 100 metros cuadrados de techo de uso residencial o, en defecto de su determinación, por cada nueva vivienda prevista en el planeamiento, o, en su caso, un porcentaje que dé lugar, al menos, a dos parcelas independientes. 2.– La localización concreta de estos alojamientos dotacionales se realizará por la ordenación urbanística pormenorizada en desarrollo de las determinaciones establecidas por la ordenación estructural. 3.– Los terrenos calificados, por aplicación de lo dispuesto en el apartado primero, para alojamientos dotacionales serán cedidos en un 75% a favor de la Administración autonómica y en un 25% a favor del ayuntamiento, salvo que éste decida reservarse un porcentaje mayor. Artículo 79.– Estándares mínimos para reserva de terrenos destinados a dotaciones y equipamientos de la red de sistemas locales en suelo urbano y urbanizable. 1.– Reglamentariamente se definirán las reservas mínimas de terrenos para las dotaciones públicas por usos de la red de sistemas locales en suelo urbano no consolidado. 2.– La ordenación pormenorizada de sectores de suelo urbanizable cuyo uso predominante sea el residencial deberá establecer, con el carácter de mínimas, las reservas de terrenos siguientes: a) Para dotaciones públicas de la red de sistemas locales: 10 metros cuadrados de suelo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones públicas. La superficie de la reserva destinada a zonas verdes y espacios libres no será, en ningún caso, inferior al 15% de la



superficie total del sector, sin computar en dicha superficie los sistemas generales incluidos en el sector. b) Para aparcamiento de vehículos: 0,35 plazas por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones públicas en parcelas de titularidad privada, y 0,15 plazas por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo, computado de igual modo, en terrenos destinados a dotaciones públicas. Con carácter reglamentario se establecerán las características de dichos aparcamientos de las dotaciones públicas. c) Para equipamientos privados de la red de sistemas locales: un metro cuadrado de superficie de techo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante destinado a usos distintos de los de las dotaciones públicas. d) Para vegetación: plantación o conservación de un árbol por cada nueva vivienda en suelo de uso residencial y por cada incremento de cien metros cuadrados de construcción en suelo industrial o terciario dentro del correspondiente ámbito objeto de incremento de edificabilidad urbanística. Este estándar para vegetación será aplicable igualmente al suelo urbano. 3.– La ordenación pormenorizada de sectores de suelo urbanizable cuyo uso predominante sea el industrial o el terciario deberá establecer, con el carácter de mínima, una reserva de terrenos para dotaciones públicas de la red de sistemas locales en cuantía no inferior al 12% de la superficie total del sector, deducidos los terrenos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales, destinándose la mitad de dicha reserva a zonas verdes. 4.– La distribución por usos concretos de las reservas para dotaciones públicas y equipamientos privados de la red de sistemas locales a que se refieren los dos números anteriores será la que se establezca reglamentariamente. 5.– Queda prohibida toda dispensa, minoración o transferencia a otro sector o ámbito de actuación de los estándares previstos en este artículo. En cumplimiento de todo este articulado se ha elaborado un cuadro resumen de las determinaciones que contendrá el desarrollo del presente sector SAPUR R3 de Loradi.

SECTOR SAPUR R3 LORADI MODIFICACION DE LAS NNSS INICIAL MODIFICADO DIFERENCIA CONCEPTO

MODIF NNSS SUPERFICI DEL SECTOR 47.075,00 48.876,91 1.801,91 APROVECHAMT CONVENIO m2/m2 0,76 1,20 EDIFICABILIDAD TEORICA 35.777,00 58.652,29 22.875,29 SG ADSCRITOS 1.561,00 1.561,00 0,00 SUELO CON DERECHOS 34.216,00 57.091,29 22.875,29 RESERVA SG LEY 2/2006 4.575,06



art 78 y 105 RESERVA SL LEY 2/2006 4.575,06 cálculo s incremeto edif APROVCHT REAL m2/m2 0,79 1,37 ALOJAMT DOTACIONAL 1.431,08 2.346,09 art 81. Edificabilidad

PLAN PARCIAL RESERVA SL 14.310,80 23.460,92 Art 79 ZONAS VERDES > 15% 6.827,10 6.411,13

o alternativa art 105.4 10.930,46 EQUIPMTO PRIVADO 1.431,08 2.346,09 edificabilidad s/ rasante APARCAMTO

Privado 500,88 821,13 Publico 214,66 351,91

TOATL PARK 715,54 1.173,05 ARBOLADO 0,00 305,00

art 79,2c

En debemos destacar, en cumplimiento de las determinaciones exigidas lo siguiente: Artículo 78.– Estándares mínimos para reserva de terrenos y derechos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales. 1.– Dotaciones públicas de la red de espacios libres para el uso de zonas verdes y parques urbanos una superficie de suelo no inferior a cinco metros cuadrados por habitante previsto en el planeamiento, incluida la superficie ya existente. SE RESERVAN (3.158+1.331+382) 4.871M2>4.575 EXIGIBLE Artículo 105.– Límites de las modificaciones y revisiones de la ordenación establecida en los planes urbanísticos. 1.– Toda revisión o modificación de la ordenación establecida por un plan urbanístico que aumente la edificabilidad urbanística o incremente la intensidad de los usos, distintos de los de las dotaciones públicas, de algún terreno, acuerde la desafección del suelo de un destino público o descalifique terrenos destinados a los usos previstos en el artículo 16, deberá contemplar las medidas compensatorias precisas, con los siguientes objetivos y reglas: a) Justificar que se mantiene la debida calidad urbana en cuanto a dotaciones y suelos protegidos. LA PROUESTA DE IMAGEN FIGURATIVA QUE SE APORTA DETERMINA EL ESQUEMA FINAL PERSEGUIDO. SU ALTO NIVEL DE DOTACIONES (SANATORIO, AMBULATORIO, ALOJAMIENTO DOTACIONALES, ASI COMO CREACIÓN DE ESPACIOS VERDES) LO JUSTIFICA b) Considerar las necesidades y las posibilidades de acceso real en el municipio a los usos establecidos como protegidos por la calificación, todo ello conforme a los instrumentos de ordenación territorial.



EL ACCESO DEL RESTO DEL MUNICIPIO QUEDA ACREDITADO MEDIANTE LA VIALIDAD PROPUESTA, QUE MEJORA DE FORMA OSTENSIBLE EL TRATAMIENTO DE BORDE DE ESTA LADERA NORTE DE MUNGIA c) En todo caso, garantizar la mejor realización posible de los estándares legales mínimos de la ordenación. 2.– Toda modificación de los planes generales que incremente la edificabilidad urbanística para el uso de vivienda requerirá la previsión de mayor superficie de terrenos destinados a dotaciones públicas de zonas verdes y espacios libres y a alojamientos dotacionales, en la proporción mínima establecida en los artículos 78 y 81. LOS DEL ART 78 YA HAN SIDO JUSTIFICADOS. LOS DEL 81NO SON DE APLICACIÓN POR SER EL MUNICIPIO INFERIOR A 20.000 HABITANTES. NO OBSTANTE SE PROPONE UN ALOJAMIENTO ROTACIONAL IMPORTANTE 3.– En particular, el planeamiento general que se modifica deberá disponer en el propio ámbito de la modificación de una dotación suficiente de sistema general de zonas verdes y espacios libres para garantizar, tras el incremento de la edificabilidad urbanística propuesta, el estándar dotacional previsto en el apartado anterior. Si no fuese materialmente posible o no resultase adecuado para la ordenación prevista, se deberá completar la dotación citada ampliando los ámbitos ya calificados por el plan general como sistema general de espacios libres o configurando nuevos ámbitos con esa calificación y una superficie adecuada, cuya cuantía, al menos, compense el déficit existente. SE DA CUMPLIMIENTO A LOS SGEL DISPONIENDO DE 4.871 DE ESPACIOS LIBRES MAS LOS EXISTENTES VIARIOS (1.561M2) 4.– Adicionalmente, la modificación deberá garantizar también un adecuado nivel dotacional de sistema local de espacios libres en el propio ámbito de la actuación aportando a este fin una dotación superficial mínima de 5 metros cuadrados por cada habitante, según la regla establecida en el artículo 78.

SE RESERVAN INICIALMENTE DOS PARCELAS A FUTURO ENLAZABLES EN EL PLAN PARCIAL CON UNA EXTENSIÓN DE 2.806 Y 2.506 RESPECTIVAMENTE, ES DECIR 5.312M2 > A LOS 4.575 M2 EXIGIBLES AL INCREMENTO. NO OBSTANTE EL PLAN PARCIAL PODRA ACREDITAR LA CAPTACIÓN DE UN ESPACIO DE 935 M2 ADICIONALES ENTRE LOS DOS REFLEJADOS, LO QUE ALCANZA 6.247 M2. ADICIONALMENTE EL PLAN PARCIAL JUSTIFICARA EL ESTANDAR GLOBAL DEL ART 79 SOBRE LA TOTALIDAD DEL SECTOR, YA QUE LOS CALCULOS PREVIOS SE PRACTICAN SOBRE EL INCREMENTO DE APROVECHAMIENTO. 5.– Las modificaciones de planeamiento que incrementen la edificabilidad urbanística de uso residencial podrán justificar en la memoria la suficiencia de las reservas de suelo preexistentes en el planeamiento anterior con destino a alojamientos dotacionales en la proporción mínima exigida en el artículo 81. NO RESULTA DE APLICACIÓN POR SER LA POBLACIÓN DE MUNGIA INFERIOR A 20.000 HABITANTES 6.– Las modificaciones de los planes de ordenación urbanística mantendrán el uso dotacional público de las parcelas y solares cuyo destino precedente haya sido ya este, salvo que, previo informe de la administración competente por razón de la materia para la implantación del uso de que se trate, se justifique la innecesariedad del destino del suelo a tal fin. En tal caso, las citadas parcelas y solares podrán ser destinados a otros usos dotacionales públicos, incluyendo el uso para alojamientos dotacionales, vivienda protegida u otros usos lucrativos. En los supuestos en los que el destino sea vivienda protegida u otros usos lucrativos, las modificaciones de los planes contemplarán las medidas compensatorias que reglamentariamente se establezcan. A TAL EFECTO SERÁ LA CORPORACIÓN QUIEN ACREDITE QUE EN LE DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO MUNICIPAL EL DISEÑO Y ORDENACIÓN



PORMENORIZADA DE LOS SUELOS URBANIZABLES NO HA TENIDO CARÁCTER NI ESTRUCTURAL NI VINCULANTE, RESULTANDO VALIDA LA PROPUIESTA FORMULADA 7.– Para la aprobación definitiva de las modificaciones de los planes de ordenación que afecten a los suelos destinados a zonas verdes y espacios libres anteriormente incluidos en la ordenación estructural del término municipal se precisará, además de las medidas compensatorias antes establecidas, la autorización de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, que será inexcusable para la resolución expresa del procedimiento. LAS DOTACIONES LOCALES VIARIAS Y DE ESPACIOS VERDES EN LAS NNSS DE MUNGIA NO TIENEN CARÁCTER ESTRUCTURAL. SE REMITEN EL SECTOR AL DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL Artículo 81.– Estándares y cuantías mínimas de reservas para alojamientos dotacionales. 1.– El planeamiento urbanístico de municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes NO ES APLICABLE POR DIMENSION MUNICIPAL Artículo 79.– Estándares mínimos para reserva de terrenos destinados a dotaciones y equipamientos de la red de sistemas locales en suelo urbano y urbanizable. A PARTIR DE ESTE APARTADO, LAS RESERVAS SERAN ACREDITADAS EN EL PLAN PARCIAL.

2.4 JUSTIFICACION DE LA VIABILIDAD ECONOMICA La justificación del estudio económico financiero, tiene como primera y esencial premisa acreditar que la actuación del sector SAPUR R3 es autónoma, en el sentido de clarificar que la modificación que se propone no produce afecciones al estudio económico financiero de las vigentes NNSS. Desde le punto de vista de cálculo de costos, debemos de señalar que ciertamente sobre el sector SAPUR R3 no gravitan cargas urbanísticas de realojos o traslados industriales, por lo que su “única” carga urbanística será la propia urbanización, y ello al margen de los compromisos adquiridos por los promotores que consisten en la construcción de 28 viviendas libres y las cesiones de los espacios dotacionales para que se pueda construir el sanatorio, el ambulatorio y los alojamientos dotacionales. Estos compromisos son los que justifican el incremento residencial desde la óptica económica.

Getxo a 20 de octubre de 2.008

Fdo Los Arquitectos Los Abogados

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