MÉTODO COMPARATIVO / MÉTODO DE COSTO · Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario...

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AULA TINSA 2016Modulo 1: Métodos de Valoración

MÉTODO COMPARATIVO / MÉTODO DE COSTOCLASE 1

MARIO GARRIDO SCHIESSER

Director de Visado

Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016

Objetivos de las Tasaciones

INTRODUCCIÓN

Determinar, medir, el valor de mercado de un inmuebleen un momento y lugar determinado,

objetiva e independientemente.

NO ES VERIFICARNI

RATIFICAR VALORES


Para qué se tasa Finalidad: precisa concepto de valor y criterios.

Qué se valora Bien Corporal con sus derechos, limitaciones y obligaciones.

Cuándo se tasa Momento determinado: hoy.

Cuánto vale Valor de Mercado (salvo excepciones explícitas).

Para quién Clientes (Bancos, Adm. Publ. Tribunales, particulares, etc.).

Quién tasa …

LO QUE HAY QUE PREGUNTARSE


Experto que avala o certifica ante los demásel valor de un inmueble

- Conocimiento Técnico, Legal, Económico- Información del Bien y del Mercado - Experiencia y sensibilidad

Usa metodologías para limitar al máximo la arbitrariedad o subjetividad

En Chile no está regulado, depende del cliente

EL TASADOR

IVSwww.ivsc.org

ETICA

Normas Internacionales e institucionales


Comparación de Mercado- Métodos directos (ej. tablas de homologación)- Métodos indirectos (ej. análisis estadísticos, econométricos, etc.)

Costo Reposición- P x Q

Capitalización de Renta- VP = Ra / i

Valor Residual- Valoración estática- Valoración dinámica

MÉTODOLOGÍAS TRADICIONALES


Se determina el valor de un bien comparándolo con otros similares (testigos), de los cuales conocemos su valor y sus características por

haber sido objetos de una oferta o transacción reciente. Un comprador bien informado no pagaría más por una propiedad que lo que le

costaría adquirir otra existente de la misma utilidad y deseabilidad (Principio deSustitución). Los inmuebles son muy heterogéneos en sus atributos, algunos más semejantes al

inmueble a tasar que otros

Se comparan los atributos que explican las diferencias de valor.

No todas los atributos tienen la misma importancia o influencia en el precio de un bien. Sonapreciados de manera distinta por diferentes compradores y vendedores.

Algunos agregan valor y otros restan valor a los inmuebles, pero no es posible observarsus precios marginales pues no se transan por separado en el mercado.

MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO


El Tasador conoce en detalle el bien a tasar y cómo responde éste a losrequerimientos del mercado, cuáles son sus fortalezas y debilidades frente a otros bienque compiten por igual demanda.

El Tasador inspecciona el inmueble que tasa y recorre su entorno.

El Tasador conoce en profundidad el mercado local como para seleccionar unamuestra de mercado de inmuebles similares y comparables al que se tasa.

El Tasador está preparado técnica y profesionalmente para emitir juicios oevaluaciones sobre las diferencias que se presentan entre los atributos de estosinmuebles y el que se tasa.

El Tasador conoce los distintos inmuebles comparables seleccionados, susprecios y características.

HIPÓTESIS BÁSICAS


Observación de la situación del mercado Características del mercado inmobiliario

Situación general del país

Situación del mercado inmobiliario

Recopilación de información de mercado Compraventas y arriendos de inmuebles

Costos de construcción (materiales y obra de mano)

Mercado de capitales (tasa de descuento)

ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO


Muestra de propiedades similares A mayor número de testigos, mayor exactitud y fiabilidad de la información A mayor semejanza, más significativa es la información A mayor información específica, mejores resultados de los ajustes

escasez de información (espacio - tiempo) antecedentes incompletos e insuficientes muestra no aleatoria bienes heterogéneos: bienes sustitutos - similares pero no idénticos

Datos MEDIBLES objetivamente o calificados mediante INDICES conocidos

RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN DEL MERCADO ESPECÍFICO

Sin información de mercado no hay tasaciónEl tasador es insustituible en esta etapa


La clave está en determinar qué inmuebles pueden considerarse de iguales características y sustitutivos del objeto de la tasación (testigos o comparables). Fuentes de Información

Publicaciones en prensa local

Ofertas obtenidas en el sector

Portales especializados de internet

Corredores de propiedades

Conservadores de bienes raíces

S.I.I.

BUSQUEDA DE REFERENCIAS


ES IMPORTANTE: Disponer de más de una fuente de información

Contar con una muestra representativa de inmuebles comparables, conocidos endetalle por el tasador, con información suficiente, reciente y confiable.

El criterio de búsqueda de referentes de mercado está dado por las característicasbásicas del inmueble a tasar, incluidas sus variables Cuantitativas y Cualitativas.

BUSQUEDA DE REFERENCIAS

Sin información de mercado es imposible realizar una buena tasación.

El resultado de una tasación dependerá de la calidad, cantidad, representatividad, confiabilidad y relevancia de la información de mercado

obtenida, procesada mediante un análisis objetivo y profesional.


Las características necesarias para la selección de referentes de mercado: TIPOLOGÍA: Aislada, pareada, continua; Nueva / Usada; Calidad constructiva (dos

pisos en albañilería, mansardas en madera, etc.); Programa funcional; Superficie.

UBICACIÓN: Es recomendable y conveniente comparar inmuebles dentro de unmismo sector. A falta de comparables en un mismo sector, se puede ampliar labúsqueda en otros barrios cercanos interpretando el criterio de selección de un posiblecomprador. Se debe cuidar que los sectores analizados presenten similarescaracterísticas morfológicas, funcionales, sociales, ambientales y económicas.

USO ACTUAL, PERMITIDO O MÁS PROBABLE de acuerdo a normativa vigente yrequerimientos del mercado.

SELECCIÓN DE MUESTRAS DE MERCADO

Para comparar dos inmuebles, éstos deben tener al menos un cierto número decaracterísticas en común (idénticas o parecidas). De lo contrario, se recomienda

descartar la muestra.


SUPERFICIE DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES

FECHA DE OFERTA Y/O TRANSACCIÓN: Evitar comparar datos lejanos en el tiempoo en períodos de tiempo diferentes (ejemplo, segunda vivienda en temporada deinvierno o verano).

FUENTE DE DATOS: La información de mercado no siempre es transparente. Eltasador debe validar la información obtenida. Habitualmente las fuentes introducendistorsiones que se deben corregir: tipo de valor (oferta o precio efectivo detransacción) e imprecisiones en las superficies, terminaciones, antigüedad y estado deconservación.

SELECCIÓN DE MUESTRAS DE MERCADO

Los inmuebles de mayor superficie, en igualdad de condiciones, suelen tener un precio de mercado unitario inferior a otros de menor superficie, pues existirían menos

potenciales compradores al aumentar el valor absoluto.

No obstante, este supuesto está sujeto a las características del mercado específico alcual pertenece el bien.


FICHA DE TESTIGOS


FICHA DE TESTIGOS

JUICIO Cód Explicación

Notoriamente Mejor NMlas características del testigo son muy superiores a las del bien tasado, por lo que estimamos que su precio es superior y/oque se venderá en un período menor, a tal punto que el precio del testigo requerirá un mayor ajuste hacia abajo para corregirdichas diferencias.

Mucho Mejor MM apreciación intermedia entre Mejor y Notoriamente Mejor.

Mejor M las características del testigo son mejores a las del inmueble tasado, por lo que el precio del testigo demandará un ajustehacia abajo para compensar dicha diferencia.

Levemente Mejor LM los atributos del testigo son, en términos generales, algo mejores a los del inmueble tasado, requiriéndose, por tanto, un ligeroajuste hacia abajo para compensar subsanar esas desigualdades.

Similar S

las características de la propiedad comparable son, en términos generales, similares a las del bien tasado. Pueden existiralgunos aspectos negativos, pero también existirán otros positivos que los neutralizarán. El testigo tendrá un plazo y preciode venta similar al de la propiedad tasada no exigiéndose, por tanto, ningún ajuste para compensar esas discrepancias.También se aplica cuando un atributo en particular es indiferente para el mercado y no afecta su valoración de los bienes.

Levemente Peor LP estimación intermedia entre peor y similar.

Peor P los atributos del testigo son inferiores a los de inmueble tasado, por lo que el precio del testigo requerirá un ajuste hacia arribaa efectos de remediar esas diferencias.

Mucho Peor MP juicio intermedio entre peor y notoriamente peor.

Notoriamente Peor NPlas características del testigo son muy inferiores a las del inmueble tasado, afectando en forma negativa su precio y/o tiempode comercialización, a tal punto que el precio del testigo requerirá un mayor ajuste hacia arriba para compensar lasdiferencias.


FICHA DE TESTIGOS


Muestra de mercado ordenada: Unidades de comparación – índices de valor

Análisis estadístico: costos - rentas - ventas y ofertas Media, mediana, moda, varianza, etc.

Por zonas, por rangos de edad y de superficie, etc.

Detección de: Factores de valorización y tendencias Relaciones de causalidad características

v/s valor

Localización: plano de la muestra Distribución espacial de los testigos Características y tendencias de localización

Competencia de actividades por una localización Orden espacial (dónde deberían localizarse) Asignación funcional (cuánto suelo corresponde a cada actividad)

ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN


Depuración y validación de testigos: descarte de datos anormales, testigos repetidos o con datos incompletos, imprecisos o

desconocidos trasferencias entre relacionados

desarrollos atípicos (en su financiamiento o promoción, “equivocaciones” y “apuestas”)

heterogeneidad de construcciones

Corrección de sesgos de las fuentes (ofertas, compraventas, remates, etc.)

VERIFICACIÓN DE LOS DATOS

Muestra verificada, confiable, adecuada, oportuna, relevanteInterpretación de los análisis estadísticos:

entender las razones del valor


La comparación se centra en los “elementos de comparación”, es decir, los atributos de los testigos que difieren del inmueble tasado. Qué hacen más deseables un inmueble sobre otro,

Qué mejor lo describen y explican sus diferencias de valor.

Algunos son atributos Cuantitativos, que de alguna podemos medir:

LOS “ELEMENTOS DE COMPARACIÓN”

Siempre desde la óptica de qué busca el mercado,en qué se fija y cómo lo valora


Pero otras características son cualitativas o muy difíciles de medir, como es el sector, vistas, etc., y que sólo podemos calificar. Como las localizaciones específicas en el espacio urbano.

Cada una de ellas con sus propios atributos naturales, artificiales y temporales.

LOS “ELEMENTOS DE COMPARACIÓN”


Posición frente a los requerimientos del mercado > comparación con otras que compiten por igual demanda Fortalezas, potencialidades, ventajas y oportunidades

Debilidades, problemas, inconvenientes o restricciones

Ubicación.

Entorno inmediato y accesibilidad

Terreno, construcción, conservación.

Comercialización, ingresos, costos.

Otros.

LA PROPIEDAD EN SU MERCADO

Notoriamente mejor

Mucho mejor

Mejor

Levemente mejor

Similar o equivalente

Levemente peor

Peor

Mucho peor

Notoriamente peor


Valoración y ajuste de las diferencias entre los testigos y el inmueble a tasar: “hacer equivalente, hacer comparable”

Siempre es necesario “ajustar”, “homologar” u “homogeneizar” los datos e información tomada del mercado

Comparación de Inmueble a Tasar v/s Testigo : Ajustes del Valor

Característica X Precio

Característica Y Precio

La mayoría de los atributos son similaresy no necesitan ninguna corrección

HOMOLOGACIÓN - HOMOGENEIZACIÓN


Cualquiera que sea el ajuste, siempre resulta un valor más confiable que sin él.

Proceso impreciso y con riesgo de manipulación En general, se basa en la experiencia del tasador

más que en la evidencia de los datos de mercado

Al asociarle un lenguaje matemático y estadístico,la comparación adquiere mayor precisión, operatividad y transparencia

Para mantener una unidad de criterio con todos los tasadores y agilizar su trabajo, tanto la cuantificación de los juicios comparativos como la posterior homologación y ponderación de los testigos se realiza automáticamente en el Sistema.

HOMOLOGACIÓN - HOMOGENEIZACIÓN


TESTIGOS: COMPARACIÓN CON INMUEBLE TASADO

JUICIO Cód Explicación

Mucho Mejor MM apreciación intermedia entre Mejor y Notoriamente Mejor.

Mejor M las características del testigo son mejores a las del inmueble tasado, por lo que el precio del testigo demandará un ajuste hacia abajopara compensar dicha diferencia.

Levemente Mejor LM los atributos del testigo son, en términos generales, algo mejores a los del inmueble tasado, requiriéndose, por tanto, un ligero ajustehacia abajo para compensar subsanar esas desigualdades.

Similar S

las características de la propiedad comparable son, en términos generales, similares a las del bien tasado. Pueden existir algunosaspectos negativos, pero también existirán otros positivos que los neutralizarán. El testigo tendrá un plazo y precio de venta similar al dela propiedad tasada no exigiéndose, por tanto, ningún ajuste para compensar esas discrepancias. También se aplica cuando un atributoen particular es indiferente para el mercado y no afecta su valoración de los bienes.

Levemente Peor LP estimación intermedia entre peor y similar.

Peor P los atributos del testigo son inferiores a los de inmueble tasado, por lo que el precio del testigo requerirá un ajuste hacia arriba a efectosde remediar esas diferencias.

Mucho Peor MP juicio intermedio entre peor y notoriamente peor.


Opiniones respecto a cuánto mejor o peor es un testigo para su mercado por la diferencia que tiene respecto al inmueble tasado

Testigos v/s Inmueble a Tasar

JUICIOS COMPARATIVOS CUALITATIVOS


El producto de todos los ajustes de homologación.Al multiplicarse por el precio del testigo obtendremos el valor homologado; es decir:

El precio que tendría ese testigo si todas suscaracterísticas fuesen idénticas al bien tasado.

Correcciones muy prudentes en estas correcciones para nodistorsionar las señales del mercado inmobiliario.

Dado que se trata de inmuebles similares y comparables, lavariación debería ser muy pequeña.

FACTOR DE HOMOLOGACIÓN


Mejor situados en el ranking de semejanza.

Más similares al inmueble a tasar reflejado en la comparación global indicada por el Tasador o

porque requirieron una menor cantidad de ajustes en la homologación.

Más cercanos espacialmente a la ubicación del inmueble tasado.

Información de mercado más confiable:

datos más recientes

información de ventas o transferencias en lugar de ofertas

Ponderación de Testigos

AUTOMÁTICO


Aproximación matemática (muestra ± homogénea)

Promedio - Desviación estándar - Ordenamiento

Margen de error de la estimación = Franja de valor

Franja de valor = media ± margen de error

Aproximación cualitativa: ponderación de variables y de testigos a partir de la propia información de los testigos, sin que influyan las preferencias del Tasador

Grado de semejanza de testigos e inmueble tasado

Confiabilidad, relevancia y oportunidad de los datos

VALOR X COMPARACIÓN


Tamaño de la muestra Antigüedad Dispersión de valores adoptados Dispersión de valores homologados Coherencia del análisis Valores equivalentes

ADVERTENCIAS SOBRE POSIBLES ERRORES


Metodología más apropiada a la finalidad, el bieny los datos

VALOR DE TASACIÓN


ANÁLISIS ECONOMÉTRICO Y MULTICRITERIO

Uso: Tasación para el sistema financiero y, en general, para fijar valor de comercialización de

productos inmobiliarios

No es aplicable, en principio, a industrias, monumentos nacionales o inmuebles atípicos

Problemas: No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo

Requiere información suficiente (cantidad y calidad)

El análisis comparativo puede ser subjetivo y manipulable

Al asociarle un lenguaje estadístico, la comparación adquiere mayor precisión y operatividad, facilitando la transparencia en la fundamentación del valor que

exigen las normas internacionales

USOS Y PROBLEMAS


Determinar los factores de ponderación y las variables más importantes para realizar una comparación entre los testigos y el valor de tasación de nuestra propiedad.

ABRIR EXCEL “Ejercicio Método de Comparación”.

EJERCICIO

Método Comparativo / Método de CostoProfesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016

PREGUNTAS …


Este enfoque se aplica a los inmuebles que no disponen de referencias de valores de mercado de compraventas, ni de referencias de valores de mercado de arriendo, la ecuación mix simplificada de valor de compraventa del bien raíz es:

Ti = Tt + (Te + Toc) X ca Donde:

Tt = UF/m²t X M²t =Valor establecido por enfoque de comparación de mercado.

Te = UF/m²e X M²e X ca =

Toc = UF/m²oc X M²oc X ca =

Ca = Coeficiente de afección negativos y/o positivos

METODO DE COSTO REPOSICIÓN

Valor establecido por cubicación presupuestadasistematizada de referencias de mercado de laedificación por unidad de superficie edificada ypor coeficientes de afectación.


Determinar el precio que deberá pagarse para reemplazar un activo similar al que se esta evaluando, de acuerdo a sus condiciones físicas, geográficas y fecha de valoración.

Este costo se obtiene mediante la revalorización de los bienes (activos) adquiridos en periodos anteriores al año de estudio, valuados a los precios actuales, considerando que se trata de un bien igual o similar.

Monto que costaría, aprecios del periodo de estudio, adquirir el bien, también llamado valor de reemplazo.

OBJETIVOS


Valor físico Valor de reposición a nuevo Valor de reposición depreciado Valor de restauración Valor de seguro Etc.

VALORES RELACIONADOS


Tipología Materialidad del bien tasado Calidad del bien tasado

Condición legal de la construcción Regularizado No regularizado

Valor de reemplazo A estado nuevo A estado actual

Edad de la construcción / edificación Vida útil remanente Vida útil total

Depreciación

DATOS RELEVANTES


DATOS RELEVANTES

PRODUCTO FINAL

Mano de ObraHerramientas Maq / Equipos

Materiales


Elaborar planillas excel con captación de datos de valores UF./m² delmercado de la edificación (ofertas de empresas constructorasprefabricadoras o con procedimientos tradicionales de edificaciones y/oadjudicaciones de propuestas de edificación, que excluyan losconjuntos masivos de construcción) que permiten la administración deuna base de datos.

LA CUBICACIÓN PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA


En chile las referencias de mercado de valores UF/m² de lo edificado se pueden obtener en: Portal www.Habitissimo.cl. Se describe el perfil de lo edificado y se reciben hasta

4 cotizaciones de la zona geográfica que interesa.

Portal www.mercodopublico.cl. Se conocen los resultados de propuestas públicas de edificación.

Portal http://www.chile.generadordeprecios.info/ Donde se pueden encontrar valores referenciales de diferentes partidas y de OOCC.

Avisaje o cotización directa con empresas constructoras prefabricadoras o no prefabricadoras.

Referencias de presupuestos de empresas constructoras que el tasador disponga conforme a los contactos de su actividad profesional o de Avances de Obras que le haya tocado realizar.

FUENTES DE INFORMACIÓN


Se requiere, por lo menos, singularizar los siguientes factores básicos de cada referencia: Emplazamiento territorial Escenario económico Tipologías de edificación Altura de edificación. Clases de edificación (O. G. de U. y C.) Calidades de edificación nueva (según descripción de las Resoluciones del MINVU). Procedimiento constructivo Fecha del dato captado Monto de la oferta o de la adjudicación. Superficie de la oferta o de la adjudicación. Determinación del valor UF/M².

FACTORES QUE DEBEN CONTENER LAS REFERENCIAS

LO ANTERIOR, PARA SELECCIONAR DE ESA BASE DE DATOS 5 REFERENCIAS DE EDIFICACIONES SIMILARES A LA

QUE SE TASA PARA, DE ELLAS, DETERMINAR EL VALOR DE

CUBICACIÓN PRESUPUESTADA A TASAR.


Región, provincia, ciudad (costa – valle – cordillera) Arica

Tarapacá

Antofagasta

Atacama

Coquimbo

Valparaíso

Metropolitana

Libertador Bernardo O´Higgins

Maule

Bio Bio

Araucanía

De los Ríos

De los Lagos

Gral. Carlos Ibañez del Campo

Magallanes y Antártica Chilena

EMPLAZAMIENTO TERRITORIAL


Indicador Mensual de la Actividad Económica - IMACEC

ESCENARIO ECONÓMICO


Tipologías de edificación (superficies edificadas cubiertas en m²). Según resoluciones del ministerio de vivienda (MINVU) EDIFICIOS

GALPONES

TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN


Alturas de edificación según la ordenanza general de urbanismo y construcción EXTENSIÓN

ALTURA: Sin Ascensor

Con Ascensor

ALTURA DE LA EDIFICACIÓN


CLASE A: Construcción con estructura soportante de acero. Entrepisos de perfiles de acero o losas de hormigón armado.

CLASE B: Construcciones con estructura soportante de hormigón armado, o con estructura de mixta de acero con hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado.

CLASE C: Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo confinado entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado, o entramados de madera.

CLASE D: Construcciones con muros soportantes de albañilería de bloques o de piedra, confinados entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado, o entramados de madera.

CLASE E: Construcciones con estructura soportante de madera. Paneles de madera, de fibrocementto, de yeso-cortón o similar, incluidas las tabiquerías de Adobe. Entrepisos de madera.

CLASE F: Construcciones de Adobe, tierra-cemento u otros materiales livianos aglomerados con cemento. Entrepisos de madera.

CLASE G: Construcciones prefabricadas con estructura metálica. Paneles de madera prefabricados de hormigón, yeso-cortón o similares.

CLASE H: Construcciones prefabricadas de madera. Paneles de madera, yeso-cortón, fibrocemento, o similares.

CLASE I: Construcciones de placas o paneles prefabricados. Paneles de hormigón liviano, fibrocemento, o paneles de poliestireno entre malla de acero para recibir mortero proyectado.

CLASES DE EDIFICACIÓN (OBRA GRUESA. O.G. DE U.G.DE U.C. )


Definición: construcciones de un piso diseñadas para cubrir grandes dimensiones. Sus elementos estructurales son sus apoyos verticales y su estructura de techumbre. Frecuentemente consisten en naves de plantas libres o con filas de apoyo. Su estructura no compromete las estructuras de construcciones interiores.

Estas construcciones se clasifican por el material preponderante de su estructura vertical y de techumbre

CLASES DE GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIF. SIMILARES.


1. SUPERIOR o de Lujo: En general, edificación de diseño exclusivo, con complejidad de formas, volúmenes y/o estructura, sea por razones estéticas o funcionales y, por tanto, con mayores costos de construcción. Recintos amplios y bien distribuidos. Uso de materiales finos, caros o de gran durabilidad. Instalaciones especiales como climatización, seguridad, etc.

2. BUENA o Media - Superior: Edificación de tipo individual o que forma parte de conjuntos de pocas unidades, no necesariamente aisladas. Recintos amplios con buena distribución. Instalaciones y terminaciones en su mayoría corrientes, pero posee algunas de mayor calidad.

3. CORRIENTE o Media: Edificación de tipo individual o en conjuntos. Sencillez de diseño, con recintos de dimensiones y alturas corrientes, adecuadamente distribuidos. Estructura corriente, con un adecuado margen de seguridad. Terminaciones e Instalaciones más completas que las esenciales.

4. REGULAR o Media – Inferior: Edificación económica, de diseño sencillo o masivo. Elementos estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas. Terminaciones con materiales de bajo costo. Instalaciones completas económicas.

5. INFERIOR: Edificación económica, de diseño simple y masivo. Elementos estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas. Puede carecer de algunas condiciones de funcionalidad. Terminaciones incompletas.

6. DEFICIENTE: Construcciones con errores de diseño y distribución, con recintos de dimensiones inadecuadas, algunos sin iluminación ni ventilación natural, generalmente proyectadas sin asesoría técnica. Defectos estructurales y/o de edificación, con elementos de dimensiones inferiores a las establecidas en las normas. Terminaciones mínimas, de mala calidad y/o defectuosa colocación o con materiales heterogéneos o de desechos. Puede carecer de los servicios esenciales.

CALIDADES DE EDIFICACIÓN


RELACIÓN HOMBRE – HERRAMIENTA – MATERIAL ARTESANAL

INDUSTRIAL

TIEMPO DEL PROCEDIMIENTO: A MENOR TIEMPO, MENOR VALOR

PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO


CLASIFICACIÓN


Determinar las unidades tasables Igual estructura soportante Similar fecha de recepción

Separar las unidades según: Clase y Calidad constructiva

Situación Legal de las construcciones Esta Regularizado No Esta Regularizado

Regularizable

No Regularizable

PASOS DE A SEGUIR


Volumen Tasable M², ml, gl, etc.

Valor Unitario a Estado Nuevo (Valor base, construcción sin uso): $/m², UF/m², US$/m²

Calidad constructiva

PASOS DE A SEGUIR


Criterios Generales Son todas aquellas obras que no suman superficie edificada. Ejemplo:

OBRAS COMPLEMENTARIAS

Cierros de antejardín con puertas y/o portones.

Medianeros.

Huellas peatonales y/o vehiculares.

Terrazas exteriores abiertas.

Pérgolas.

Parrones.

Jardines.

Barbacoas -Quinchos.

Piscinas.

Gimnasio

Sauna

Fuentes de agua.

Estatuas.

Muros de contención.

Escaleras exteriores.

Estacionamiento descubierto


FORMATO BASE


EJEMPLO

Con el objeto de contratar una póliza de seguros, se solicita determinar el valor de reemplazo a nuevo, de un bien que cuenta con:

Construcción original en albañilería de ladrillos de calidad normal, con una superficie de 100m2, que cuenta con recepción final de Agosto del año 2001.

Ampliación en albañilería de ladrillo de similar nivel de terminaciones que la construcción original, de 20m2, que tiene permiso de edificación del año 2004.

Ampliación adosada a muro medianero, estructurado en tabiquería de calidad media de 30m2. No costa la existencia de permiso de construcción y de acuerdo al adosamiento, se estima que no es regularizable.

OOCC: Piscina ($2.500.000), Cobertizo ($450.000) y Cierre perimetral ($630.000)

NOTAS Valor Albañilería: 15UF/m2 (1UF=ch$26.000)

Valor Tabiquería: 8UF/m2

Valor regularización: 2,25UF/m2


EJEMPLO

ÍTEMSuperficie

(M²)Valor Base(Ch$/M²)

Valor ReemplazoCh$

EDIFICACIONESC3 Original Regularizado 100 $ 390.000 $ 39.000.000C3 Original Regularizado 20 $ 208.000 $ 4.160.000E2 Ampliación (No Reg.) 30 0 $ 0OBRAS COMPLENTARIASPiscina 1 $ 2.500.000 $ 2.500.000Cobertizo 1 $ 450.000 $ 450.000Cierre Perimetral 1 $ 630.000 $ 630.000TOTAL $ 46.740.000


Es el costo de construir actual de una edificación similar, con unautilidad equivalente a la tasada, a partir de una fecha determinada. Directa: Estimación del CRN mediante cotizaciones o presupuestos recientes

para edificaciones de especificaciones técnicas y diseño equivalentes.

Indirecta: Estimación del CRN a través de la multiplicación del valor deadquisición original por coef. de actualización de los precios de la industria. Estemétodo se utiliza en aquellos bienes muy específicos o escasos, que no tienen unmercado definido donde se obtenga información sobre precios. Por lo tanto, lavaloración se realiza indirectamente a través de su costo de construcción indicadoen un contrato o estado de pago, ajustado por un factor de actualización,correspondiente a la variación del ICE (índice de costos de edificación) acumuladodesde el año de funcionamiento.

COSTO REPOSICIÓN A NUEVO (CRN)

La Formula CRN = VC x ( 1 + ICE% * )


Vida Útil Técnica (VU): Corresponde al periodo de tiempo durante el cual se espera que una edificación pueda ser utilizada en la función para la cual fue diseñada. Para esta valoración se presentan vidas útiles ajustadas dentro de un rango razonable para cada tipo de materialidad y componente con fuente en nuestra base de datos interna.

Antigüedad (VUTrans): Corresponde al periodo que refleja el tiempo transcurrido entre la fecha de construcción y la fecha de observación de una edificación. Se utilizó el año de recepción final de la construcción, y en los casos que no fue posible obtener este antecedente, se utilizo un año estimado de comienzo de utilización.



Vida Útil Remanente (VUR): Corresponde al periodo estimado durante el cual se espera que una edificación de una edad efectiva sea usada antes de ser demolida. Para la valorización se utilizó la vida útil remanente corregida, que se obtuvo de la resta entre la vida útil total y la antigüedad a la fecha de la valorización. Todo expresado en años.

A los activos que hayan consumido su vida útil técnica remanente, se les asignará nueva VUR según criterio del tasador tras inspección técnica.



Valor Residual (VR): Se utiliza en construcciones de cualquier tipo. Es el valor del inmueble al fin de su vida útil. Es determinado es como un % del CRN. En esta valorización se estimó el valor residual en un 5% del CRN, siendo este valor la utilidad esperada de la venta de los materiales de demolición al final de la vida útil de cada edificación.

Si incluimos la depreciación por estado del bien en una fórmula conjunta con la depreciación calculada por la edad del bien, la fórmula para la depreciación física será:


VA = CRN - [ ( CRN - VR ) x K ]• Va: valor actual • VR: valor residual• CRN: Costo de Reposición Nuevo • K: coeficiente de vida transcurrida (% V.U.T) y Estado de Conservación R-H


Depreciación Física (DF) Depreciación Funcional Depreciación Económica

DEPRECIACIÓN

EDAD

REA

L

EDAD

EFE

CTIV

A

EDAD

EFE

CTIV

A


Método Lineal: Existen distintos procedimientos para hallar este coeficiente (K). El más simple de todos ellos corresponde al “Método de la Línea recta”, cuya depreciación es una función lineal y su gráfico una línea recta, permitiendo calcular las depreciaciones desde la óptica contable y se representa a través de la fórmula:

K = Antigüedad / Vida útil

Bajo esta metodología la Vida Útil remanente de un bien corresponderá la diferencia entre la Vida Útil y su antigüedad.

Ejemplo. Un bien en que su Vida Útil es de 80 años y su antigüedad de 30 años, la VUR corresponderá a 50 años.

DEPRECIACIÓN


Método de Ross: A diferencia del método de Línea recta, Ross propone una Línea Parabólica, con el fin de obtener una depreciación no tan acelerada como la Línea Recta, lo que a nuestro juicio tiene mayor asertividad bajo el comportamiento habitual de un bien. Este método se expresa bajo la siguiente formula:

K = ((Antigüedad / Vida útil) + (Ant / VU)²) / 2

Ejemplo: Un bien en que su Vida Útil es de 80 años y su antigüedad de 30 años, bajo esta metodología, considerará un coeficiente depreciación de 25,8%, estableciendo la VUR en 59 años.

DEPRECIACIÓN


Método de Depreciación Física Ross – Heidecke (Recomendado): Los métodos explicados hasta el momento para la determinación del K,

solamente consideran la Vida Útil o Vida Útil Probable (Vu) y laAntigüedad o la Antigüedad Presunta (Ant). El Estado de Conservacióno Mantenimiento es un factor importante que no se ha estimadotodavía.

Sí consideramos el concepto de Estado de Conservación de Heideckedebemos aceptar que este factor es determinante en la Depreciacióndel Bien. Con este criterio Heidecke introduce el concepto de “Plus –Depreciación”, y propone una Tabla para adicionar a la depreciación poredad, al estado de conservación.

DEPRECIACIÓN


Tabla Depreciación Física Ross – Heidecke

Considerando la Antigüedad con relación a la Vida Útil más el Estado de Conservación, el Coeficiente deDepreciación K se determinará bajo la combinación de un factor con K1 (método Ross) y un segundo factor K2(Coeficiente de Heidecke), entendiéndose bajo la siguiente fórmula

K = K1 + (1 - K1)*K2 Ejemplo: Un bien en que su Vida Útil es de 80 años, antigüedad de 30 años, y “Estado 2” (Estado normal de Tabla

Ross-Heidecke), considerará un coeficiente depreciación de 35,96%, estableciendo la VUR en 51 años. Distinto a los50 años considerados por el método lineal y a los 59 años considerados por el método de Ross.

Este método de depreciación mixto es el que se utilizamos en TINSA para las Tasaciones Particulares.

DEPRECIACIÓN

Porcentaje "C"1. Excelente 0,00%1.5 Muy Bueno 0,32%2. Bueno 2,52%2.5 Normal 8,09%3. Regular 19,10%3.5 Deficiente 33,20%4. Malo 52,60%4.5 Muy Malo 75,20%5. Ruina 100%

Necesitado de reparaciones Necesitado de reparaciones importantesNecesitado de reparaciones mayoresEstado de demolición

Estados de Conservación R-HNuevo o muy buenoEstado muy buenoEstado buenoEstado de desgaste normalNecesitado de reparaciones sencillas


MODELO DE DEPRECIACIÓN ROSS-HEIDECKE

DEPRECIACIÓN

1. Excelente 1.5 Muy Bueno 2. Bueno 2.5 Normal 3. Regular 3.5 Deficiente 4. Malo 4.5 Muy Malo 5. Ruina0 0,000% 0,032% 2,520% 8,090% 18,100% 33,200% 52,600% 75,200% 100,000%1 0,505% 0,537% 3,010% 8,550% 18,510% 33,540% 52,840% 75,320% 100,000%2 1,020% 1,052% 3,510% 9,030% 18,940% 33,890% 53,090% 75,450% 100,000%3 1,545% 1,577% 4,030% 9,510% 19,370% 34,230% 53,340% 75,580% 100,000%4 2,080% 2,111% 4,550% 10,000% 19,800% 34,590% 53,590% 75,710% 100,000%5 2,625% 2,656% 5,080% 10,500% 20,250% 34,950% 53,840% 75,850% 100,000%6 3,180% 3,211% 5,620% 11,010% 20,700% 35,320% 54,110% 75,990% 100,000%7 3,745% 3,776% 6,170% 11,530% 21,170% 35,700% 54,380% 76,130% 100,000%8 4,320% 4,351% 6,730% 12,060% 21,640% 36,090% 54,650% 76,270% 100,000%9 4,905% 4,935% 7,300% 12,600% 22,120% 36,480% 54,930% 76,410% 100,000%10 5,500% 5,530% 7,880% 13,150% 22,600% 36,870% 55,210% 76,560% 100,000%11 6,105% 6,135% 8,470% 13,700% 23,100% 37,270% 55,490% 76,710% 100,000%12 6,720% 6,750% 9,070% 14,270% 23,610% 37,680% 55,780% 76,860% 100,000%13 7,345% 7,375% 9,680% 14,840% 24,120% 38,100% 56,080% 77,020% 100,000%14 7,980% 8,009% 10,300% 15,420% 24,630% 38,520% 56,380% 77,180% 100,000%15 8,625% 8,654% 10,930% 16,020% 25,160% 38,950% 56,690% 77,340% 100,000%16 9,280% 9,309% 11,570% 16,620% 25,700% 39,390% 57,000% 77,500% 100,000%17 9,945% 9,974% 12,220% 17,230% 26,250% 39,840% 57,310% 77,660% 100,000%18 10,620% 10,649% 12,870% 17,850% 26,800% 40,290% 57,630% 77,830% 100,000%19 11,305% 11,333% 13,540% 18,480% 27,360% 40,750% 57,960% 78,000% 100,000%20 12,000% 12,028% 14,220% 19,120% 27,930% 41,220% 58,290% 78,170% 100,000%

Edad en % de la Vida Útil Total

Estado de conservación


Costos unitarios de construcción uf/m² para enfoque de costo

VALORES UF/M²

Año Base 2013 / Factor:Clase / Categoría 1. Superior 1.5 Muy Buena 2. Buena 2.5 Corriente 3. Regular 4. Baja 5. Inferior

A. Acero 26,40 24,20 22,00 19,80 17,60 14,30 11,00

B. Hormigón 29,70 26,40 24,20 20,90 18,70 16,50 14,30

C. Alb. Conf 26,40 24,20 22,00 19,80 17,60 14,30 11,00

D. Alb. Armada 25,30 23,10 20,90 18,70 16,50 13,20 9,90

E. Madera 23,10 20,90 18,70 17,60 14,30 11,00 8,80

F. Adobe 16,00 14,50 13,42 12,20 9,50 7,60 3,90

G. Pref. Metal 15,40 14,30 13,20 11,00 10,50 7,70 6,60

H. Pref. Madera 14,90 13,80 12,70 10,50 9,90 7,20 6,10

I. Pref. Hormigón 19,80 17,60 15,40 13,80 11,00 8,30 6,10

AA. Galpón 8,8 7,2 5,5 4,4 3,3 2,8 2,2

AB.Estac 6,6 6,1 5,5 5,0 4,4 3,9 3,3

AE. Galpón 5,5 5,0 4,4 3,9 3,3 2,8 2,2

BA. Galpón 11,0 9,9 8,8 7,7 6,6 6,6 6,6

BB. Galpón 12,1 11,0 9,9 8,8 7,7 7,7 7,7

BE. Galpón 9,9 8,8 7,7 6,6 5,5 5,5 5,5

CA. Edificio 25,9 23,7 21,5 19,3 17,1 13,8 10,5

CE. Edificio 24,8 22,6 20,4 18,2 16,0 12,7 9,9

EE. Galpón 6,3 5,1 4,4 4,2 3,9 3,5 3,3

FE. Adobe 6,6 6,6 6,6 6,6 6,6 5,3 3,9

Calidad


Vida Útil Teórica por Clase/Calidad

VIDA ÚTIL

Clase/Calidad 1. Superior 1.5 Muy Buena 2. Buena 2.5 Corriente 3. Regular 4. Baja 5. Inferior

A. Acero 80,0 80,0 80,0 70,0 60,0 55,0 50,0

B. Hormigón 80,0 80,0 80,0 80,0 80,0 75,0 75,0

C. Alb. Conf 70,0 70,0 70,0 70,0 60,0 55,0 55,0

D. Alb. Armada 70,0 70,0 70,0 65,0 60,0 55,0 50,0

E. Madera 50,0 50,0 50,0 45,0 45,0 40,0 40,0

F. Adobe 50,0 50,0 45,0 45,0 40,0 30,0 20,0

G. Pref. Metal 40,0 40,0 40,0 40,0 35,0 25,0 20,0

H. Pref. Madera 40,0 40,0 40,0 40,0 35,0 30,0 30,0

I. Pref. Hormigón 40,0 40,0 40,0 40,0 35,0 30,0 30,0

AA. Galpón 40,0 40,0 40,0 40,0 30,0 30,0 30,0

AB.Estac 40,0 40,0 40,0 40,0 30,0 30,0 30,0

AE. Galpón 40,0 40,0 40,0 40,0 30,0 30,0 30,0

BA. Galpón 40,0 40,0 40,0 40,0 30,0 30,0 30,0

BB. Galpón 40,0 40,0 40,0 40,0 30,0 30,0 30,0

BE. Galpón 40,0 40,0 40,0 40,0 30,0 30,0 30,0

CA. Edificio 70,0 70,0 70,0 70,0 60,0 55,0 55,0

CE. Edificio 50,0 50,0 50,0 50,0 40,0 35,0 35,0

EE. Galpón 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 15,0 15,0

FE. Adobe 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 15,0 15,0

Calidad


Cuadro de Valorización

ESTRUCTURA

I

1234

abcdef 738,52 1,00 738,52738,52 800,00

1,00 2,94

Subtotal

27,53Índice Casco UF/m²

Subtotal

Subtotal

155.000,19UF 3.940.803.848$ 100.805,78UF 2.562.937.538$ Costo de Reposición a Nuevo (CRN) Edificaciones y OO.CC.

Valor de Tasación (Valor Mercado):

72.709.030$ 2.859,80 3.715,20 OO.CC. Sala y Equipo Electrogeno 47-5 - Otro 2.5 Corriente 2.5 Normal 1,00 Gl 800,00

2. Bueno 1,00 18.776.407$

2,94 74.830$ Gl 3,70 3,70 2,94

1,10

OO.CC. Acceso Peatonal Calle El Santo 47-5 - MA. Autosoportante 2. Buena140,32 3.567.517$

OO.CC. Cierres Perimetrales 47-5 - Cierro ml 2. Buena 2. Bueno380,00

335,50 m² 0,40 152,00 0,37 1,00

1.204,23

0,79 240,49 533,30

0,37OO.CC. Paisajismo 47-5 - Otro 2. Buena 2.5 Normal

620,00 m² 1,201,20 1.680,00

6.114.292$ 0,79 1,00 305,00 ml13.558.965$

OO.CC. Pavimentos Vehiculares 47-5 -OO.CC. Pavimentos peatonales 47-5 - Pavim. m² 2.5 Corriente 2. Bueno

Uni CRN Unitario

744,00 0,86 1,00 0,860,86 1,00 0,86

Mercad UF/Uni

Obras Complementarias (Detalle en Planilla Anexa OO.CC.) Rol Situación

Municipal Materialidad Calidad Estado

1,00 21,69 24.469,62 622.128.064$ 27.304,81

MercadUF/m²

Valor Mercado Subtotal UF

Valor Mercado Subtotal $

21,69

Factor Mercad

1,00 21.613,22 549.505.642$ 21,69

11,57 65.131,21 1.655.929.081$

24.117,46

Forma Topografía Frente Fondo Superficie Uni Derecho / Limitación

44,86 Dominio 4'33.77"S 71°15'20.35"O

Terreno Rol

65.131,21 1.655.929.081$ m²5.629,32 Avda. El Santo 1669 Esquina El Santo/ Amunat

Cuadro Resumen de Valorización

5.629,32 m²

47-5 Semi-regular Plana 127,95


11,57

25.424,51$ Valor UF:15/10/2015Fecha:

Coordenadas Geográficas UF/m² Valor Mercado

Subtotal UF

B. HormigónB. HormigónB. HormigónB. Hormigón

Sin Info.Sin Info.Sin Info.Sin Info.

Edificio 1er NivelEdificio 2do NivelEdificio 3er Nivel

47-5

47-7

47-5

47-5

2. Buena2. Buena2. Buena

2. Bueno2. Bueno2. Bueno2. Bueno

1.128,30 943,56 943,56

24,20m²m²m²m²

Superficie

24,20 21,69

Uni CRN UF/m²

Edificio Nivel Zócalo

Total UF CRN Valor Act. UF/m²

996,59 2. Buena

Edificaciones Rol Situación Municipal Materialidad Calidad

General Estado General

20.463,17 520.266.015$ 24,20 22.834,15 21,69 1,00 21,69 20.463,17 520.266.015$ 24,20 22.834,15 21,69 1,00 21,69

Valor Mercado Subtotal UF


Pavim. m²

Cantidad

2.212.165.737$ 24,20 97.090,58 21,69 21,69 87.009,18 m²4.012,01

Total UF CRN Valor Act. UF/Uni

Factor Mercad

2.5 Corriente 2. Bueno 1.400,00 m² 30.617.019$


Cuadro de Depreciación por Costo Reposición

Edad de la Construcción: Para todos los efectos legales, la edad de un inmueble parte con la recepción final (RF) de éste, la cual es evidenciada a través del certificado de recepción municipal que emana la Dirección de Obras Municipales, donde se ejecutó la obra. Solo en casos especiales primará la observación de terreno realizada por el tasador, que se sustenta en los materiales, fecha de inicio de las instalaciones (ej. Habilitación de Agua Potable, etc.)

ESTRUCTURA

1234

1234567

Valor Deprec. Acumulada UF

475,77 1.204,23

Valor Residual UF

97.091 87.009,18 10.081,40

Subtotal Valor Mercado UF

Total Valor Actualizado UF

21,6968 4.854,53

0 0 2.5 Normal 8,1% 738,52 738,52 738,52 40,00

2.504,24

2.835,20

2.370,98

2.370,98

Valor Deprec. Acumulada UF

Subtotal Valor Mercado UF

Total Valor Actualizado UF % V.U.T V.A. UF/m²Estado Coef %

24.117,46 80

24,20

Superficie m²

Edificio Nivel Zócalo

Edificio 1er Nivel

nº Item

Edificio 2do Nivel

Edificio 3er Nivel

996,59

CRN UF/m²

24,20

24,20

24,20

Total CRN UF Vida útil VUTr V.U.R.

Depreciación Ross - Heidecke

V.U.R. Global:4.012,01 24,20

15

Valor Residual UF

87.009,18

21.613,22

24.469,62

20.463,17

20.463,17

Estado Coef %

OO.CC. Pavimentos Vehiculares 1400,00 m² 1,20 1680,00

V.A. UF/UniVida útil VUTr V.U.R. % V.U.T

533,30 40 2. Bueno

nº Item Cantidad Unidad CRN

Unitario Total CRN

UF Depreciación Ross - Heidecke

95,01

29,8% 0,86

240,49

OO.CC. Pavimentos peatonales 620,00 m² 1,20 744,00 210,70

0,37 140,32 11,68

533,30 37,20

OO.CC. Cierres Perimetrales 305,00 ml 1,10 335,50

12 20 0 2.5 Normal 8,1% 140,32

30 12 18 40 2. Bueno 29,8% 0,79 240,49 16,78

2,94 0,19

30 322,56 967,69 67,50

12 28 30 2. Bueno 21,5% 2,94

967,69

OO.CC. Acceso Peatonal Calle El Santo 1,00 Gl 3,70 3,70 0,76 2,94 40

84,00

30 12 18

18 40 2. Bueno 29,8%

7,60

1350,00 382,31

1.204,23

OO.CC. Paisajismo 380,00 m²

3.827,49

OO.CC. Ascensores 3,00 Un 450,00

30 12

40 2. Bueno 29,8%

61,48 Subtotales

Subtotales

12

12 18

0,86

5065,20 3.827,49

0,40 152,00

OO.CC. Sala y Equipo Electrogeno 1,00 Gl 800,00 800,00

20.463,17 1.141,71

1.237,71 253,26

15 2. Bueno 10,9% 21,69 24.469,62 1.365,24

2. Bueno 10,9% 21,69 21.613,22 1.205,87

1.128,30 27.304,81 80 12 68

2. Bueno 10,9% 21,69

15 2. Bueno 10,9% 21,69

943,56 22.834,15 80 12 68 15 20.463,17 1.141,71

943,56 22.834,15 80 12 68

12 68

5%Valor Residual:

5%Valor Residual:


Esta metodología de tasación por costo de reposición suele utilizarse,por ejemplo, al adoptarse resoluciones judiciales, arbitrajes civiles,valoraciones para compañías de seguros, predeterminaciones paraproyectos inmobiliarios, valoraciones para edificaciones yconstrucciones afectadas por expropiaciones y en general cada vez quese trate de tasar lo construido (edificios y sus obras complementarias)de inmuebles cuantitativamente no habituales del mercado inmobiliariotales como escuelas, policlínicos, retenes, etc.

No sirve como técnica para tasar el suelo, el cual, encuentra su valor enbase al estudio comparativo de mercado.

APLICACIONES


Resoluciones judiciales. Arbitrajes civiles. Valoraciones para la toma de seguros. Inmuebles cuantitativamente no habituales del mercado inmobiliario

urbano: industrias, escuelas, monumentos nacionales, teatros, estadios,incluso viviendas rurales, etc.

Expropiación de edificaciones y construcciones en general. Control de avances y gastos de una obra en ejecución. Método auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones.

ÁMBITO DE APLICACIÓN


Bienes raíces Bodegas

Galpones

Industrias

Propiedades exclusivas o de alto valor

Bienes patrimoniales

Bienes sin valoración de mercado

Maquinarias / Equipos Que no estén afectados por obsolescencia funcional, técnica o económica

TIPO DE BIENES


El MINVU la utiliza de manera obligatoria como metodología para laaplicación de subsidios habitacionales a través del Manual deTasaciones de carácter específico para ellos, el cual constituye uninteresante ejemplo en cuanto a la aplicación de esta metodología, cuyoprocedimiento tiene plena vigencia más aún ahora que dicho Manual haexperimentado una reciente revisión y edición.

Es también el SII el que utiliza esta metodología para avalúos fiscales.

CONSIDERACIONES


Se tiene un inmueble de Hormigón Armado de 300 m², de calidad buena, que al momento del avaluó el inmueble posee 12 años de edad, sin reparaciones ni remodelaciones, donde el coeficiente K es del 10,93%, se pide calcular el costo de reposición depreciado de la construcción:

EJERCICIO

VA = CRN - [ ( CRN - VR ) x K ]

VA= 24,20 UF/m² - [ (( 24,20UF/m² - (24,20x5%) )x 10,93% ]

VA= 24,20 UF/m² - [ (( 24,20UF/m² - (1,21))x 10,93% ]

VA= 24,20 UF/m² - [ 2,51 UF/m²]

VA= 21,69 UF/m²


PREGUNTAS…


MUCHAS GRACIAS.

FIN…

MÉTODO COMPARATIVO / MÉTODO DE COSTO · Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario...

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