Mesa redonda: Administraciones públicas y agentes privados ante la crisis en materia de vivienda

- Joseba Barrena-

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DonostiaDonostia–– San SebastiSan Sebastiáán, 2009n, 2009

“Políticas públicas de vivienda y suelo en un contexto de crisis económica y financiera”

- Joseba Barrena-

APROXIMACIÓN AL ESCENARIO EN

ESPAÑA



- Joseba Barrena-

Cursos de Verano / Cursos de Verano / UdaUda IkastaroakIkastaroakUniverssidadUniverssidaddel Padel Paíís Vasco / Euskal s Vasco / Euskal HerrikoHerriko UnibertsitateaUnibertsitatea


• El sector inmobiliario ha sido uno de los grandes motores del crecimiento económico, de creación de empleo, de incremento de la actividad bancaria y de ingresos para las administraciones públicas, en los últimos años.

“HEMOS VIVIDO EL DORADO”

- Joseba Barrena-


DonsotiaDonsotia–– San SebastiSan Sebastiáán, 2009n, 2009

• El crecimiento experimentado en dicho sector, se puede calificar de antinatural y no sostenible.

• La presión ejercida sobre el factor trabajo y el factor capital ha sido excesivamente elevada.

- Joseba Barrena-



• El “rallye” de precios en dicho sector ha sido pernicioso, ya que ha permitido ocultar muchas ineficiencias y ha atraído a operadores no profesionales y poco capitalizados.

• En el sector se han disfrutado de márgenes empresariales muy por encima del resto de actividades empresariales e industriales.

- Joseba Barrena-



• Elementos que han colaborado a dicho escenario:

o Tipos de interés anormalmente bajos.

� Baja incentivación al ahorro

� Facilidad de financiación barata.

o Continua revalorización de activos inmobiliarios.

o Afán inversor de las familias ante un ciclo económico positivo, especialmente largo.

o Un sector financiero con verdadera obsesión de crecimiento y con un análisis del riesgo crediticio “un tanto relajado”.

“SE ACABÓ LA FIESTA”

- Joseba Barrena-Fuente: Banco de España



- Joseba Barrena-



• Consecuencias de dicho escenario:

o Sobreproducción de viviendas, muy por encima de la demanda real.

o Colocación de los precios de venta, claramente por encima de su valor razonable.

o Inicio y desarrollo de transformación de suelo rústico a urbano en volúmenes excesivos.

o Situación de mercado:

� Sobre-oferta de vivienda libre

� Nula demanda a los precios actuales

- Joseba Barrena-



Fuente: FMI y Datastream Fuente: Bloomberg y Datastream

- Joseba Barrena-



Fuente: Banco de España

- Joseba Barrena-Fuente: Departamento de Estudios de La Caixa



- Joseba Barrena-



• Situación en Álava:

o Se puede calificar como el paraíso de la vivienda protegida.

o Claramente, sortearemos la crisis con menor sacrificio.

o La vivienda protegida en Álava tiene un recorrido acotado tras la alta producción de los últimos años.

o La vivienda libre, está sufriendo por la sobreproducción de los últimos años, que en una parte importante se encuentra stockada-vacía, pendiente de salir al mercado.

o La actual situación de mercado ha dejado un estrecho campo a la Vivienda de Precio Tasado.

- Joseba Barrena-



• Escenario futuro:

o Habrá que digerir los excesos de los últimos años.

o Nunca volverán los niveles de actividad que hemos disfrutado.

o Es mejor una actividad acorde con la demanda y sostenida en el tiempo.

o Serán necesarias estructuras más profesionalizadas y con métodos cuantitativos de gestión. Serán requisitos planteados por los financiadores.

- Joseba Barrena-



o Se precisarán estructuras de capital más sólidas y no se permitirán apalancamientos financieros como los observados en tiempos pasados.

o Habrá una mayor exigencia normativa y legal en defensa de los compradores y cooperativistas.

o El precio del dinero se ha encarecido para todos, empezando para las entidades financieras. El riesgo crediticio se deberá analizar, con especial énfasis de la prima de riesgo.

SE ACABÓ “EL CAFÉ PARA TODOS”

- Joseba Barrena-

LA FINANCIACIÓN AL

SECTOR INMOBILIARIO

EN CAJA VITAL KUTXA



- Joseba Barrena-

Evolución préstamos adquisición vivienda en Álava por CVK

(Nº operaciones)

AÑO 2004 AÑO 2005 AÑO 2006 AÑO 2007 AÑO 2008 30/06/2009LIBRES 1.887 1.696 1.976 1.193 1.020 421

VPO 221 413 485 736 832 437TOTAL 2.108 2.109 2.461 1.929 1.852 858

- Joseba Barrena-

Evolución préstamos adquisición vivienda en Álava por CVK

1.696

1.976

1.1931.020

221413 485

736 832

2.108 2.109

2.461

1.929 1.8521.887

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

AÑO 2004 AÑO 2005 AÑO 2006 AÑO 2007 AÑO 2008

LIBRESVPOTOTAL

- Joseba Barrena-

Financiación concedida a la promoción de viviendas de VPO en Euskadi

Alava 207.888 78,01% 231.628 81,55% 191.584 74,24% 123.831 65,95%Guipuzcoa 26.669 10,01% 36.431 12,83% 27.461 10,64% 33.302 17,73%

Vizcaya 31.935 11,98% 15.972 5,62% 39.003 15,11% 30.644 16,32%TOAL CAPV 266.492 100,00% 284.031 100,00% 258.048 100,00% 187.777 100,00%

Caja Vital Kutxa 154.714 181.193 166.163 83.379% Participación s/Alava 74,42% 78,23% 86,73% 67,33%

30/06/20092006 2007 2008

- Joseba Barrena-

2.064.4982.543.231 2.514.402 2.505.136

2.981.1252.980.8582.765.566

2.584.282

4.648.780

5.308.797 5.495.260 5.486.261

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

AÑO 2006 AÑO 2007 AÑO 2008 31/01/2009

CONSTRUCCIÓN COMPRA Y REHABILITACIÓN DE VIVIENDA TOTAL

(Miles de €)

Importe préstamos construcción, compra o rehabilitación de vivienda en Caja Vital Kutxa

- Joseba Barrena-

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Muchas graciasMuchas gracias



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