MercadoInmobil IEF 2014-05

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AUGE Y CRISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO RECIENTE: INTERRELACIÓN CON LA POLÍTICA ECONÓMICA Autores: José Antonio Martínez Álvarez Dolores García Martos Instituto de Estudios Fiscales DOC. n. o 5/2014 INSTITUTO DE I F ESTUDIOS FISCALES N. I. P. O.: 634-14-009-9

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  • AUGE Y CRISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO RECIENTE: INTERRELACIN CON LA POLTICA ECONMICA

    Autores: Jos Antonio Martnez lvarez Dolores Garca Martos

    Instituto de Estudios Fiscales DOC. n.o 5/2014

    INSTITUTO DE

    I F ESTUDIOSFISCALESN. I. P. O.: 634-14-009-9

  • N.B.: Las opiniones expresadas en este documento son de la exclusiva responsabilidad de los autores, pudiendo no coincidir con las del Instituto de Estudios Fiscales.

    Edita: Instituto de Estudios Fiscales I.S.S.N.: 1578-0244 Depsito Legal: M-23771-2001

  • NDICE

    1. INTRODUCCIN 2. LA CRIRIS FINANCIERA Y EL SECTOR INMOBILIARIO. ANTECEDENTES 3. EVOLUCIN DEL MERCADO INMOBILIARIO

    3.1. Caractersticas generales 3.1.1. Tipologa y situacin espacial de la vivienda

    3.2. La oferta de viviendas 3.3. La demanda de viviendas

    3.3.1. Factores demogrficos y sociales 3.3.2. Factores econmicos 3.3.3. Factores financieros

    4. FINANCIACIN INMOBILIARIA EN EUROPA 5. AUGES INMOBILIARIOS EN ESPAA: UN ANLISIS COMPARATIVO 6. LA INTERVENCIN PBLICA EN EL MERCADO INMOBILIARIO ESPAOL

    6.1. Las medidas presupuestarias 6.2. Otras actuaciones

    6.2.1. Medidas del sistema financiero. La creacin del SAREB 6.2.2. Medidas en el sistema hipotecario. Ley de desahucios.

    6.3. Planes de vivienda 6.4. Polticas de fomento del alquiler

    7. DOS CONSIDERACIONES SOBRE LA POLTICA DE VIVIENDA EN ESPAA: EFICIENCIA Y EQUIDAD 7.1. Poltica de vivienda en propiedad

    7.1.1. Efectos del tratamiento fiscal favorable 7.1.2. Polticas de vivienda directas

    7.2. Poltica de vivienda en alquiler 7.2.1. Efectos de la legislacin de los alquileres 7.2.2. Los alquileres como instrumento de la poltica de vivienda

    8. CONCLUSIONES BIBLIOGRAFA

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    1. INTRODUCCIN La economa espaola se halla en la senda de salida de una recesin de profundas dimensiones, que se ha extendido durante cinco aos, consecuencia del impacto de la crisis de los mercados crediticios y financieros internacionales, cuyo origen fue el estallido del boom de las hipotecas subprime en Estados Unidos. A estos factores externos se unieron otros de carcter internos, propios de la economa espaola, como el exuberante comportamiento expansivo de la actividad inmobiliaria, del crdito hipotecario, el elevado endeudamiento de las familias y el elevado ritmo de gasto pblico realizado en la etapa del boom econmico, entre otros factores. Aunque en Espaa no haba hipotecas subprime, tal como se entiende este concepto en Estados Unidos, durante un plazo de tiempo prolongado, las instituciones crediticias siguieron una poltica laxa de concesiones de prstamos hipotecarios, muchos de ellos de alto riesgo. Las facilidades crediticias junto con otros factores de carcter demogrfico y de bonanza econmica provocaron un intenso boom inmobiliario en Espaa que estall con la crisis crediticio-financiera en el entorno econmico mundial, con la aparicin de la Crisis de las hipotecas subprime1 en Estados Unidos. Desde mediados de la dcada de los noventa del siglo pasado hasta el inicio de la crisis, el mercado inmobiliario se caracteriz por un intenso dinamismo en la compraventa de viviendas, lo cual se tradujo en incrementos notables en sus precios y en un creciente protagonismo de la construccin en la economa, tanto en su contribucin al crecimiento del PIB, como por su generacin de empleo. De hecho, en 2006, la actividad de la construccin lleg a representar el 12,6 por 100 del PIB2 nominal y los ocupados en esta actividad ascendieron hasta representar el 13,1 por 100 del total de poblacin empleada en dicho ao. En Espaa, la relevancia de la actividad de la construccin en la economa ha estado asociada en gran medida al auge del mercado inmobiliario por el ascenso de la demanda de vivienda, impulsada por aspectos tanto demogrficos como econmicos. Por un lado, cabe destacar el importante aumento de la poblacin en edad de adquisicin de vivienda en los aos del boom, consecuencia de los notables flujos inmigratorios, as como por la existencia de una mayor poblacin en edad de compra de viviendas, debido al baby boom de la dcada de los sesenta-setenta del siglo pasado. Por otra parte, entre los factores econmicos ms relevantes, se puede sealar el importante crecimiento de la renta disponible de los hogares, sustentado entre otros elementos, por la reduccin progresiva de las tasas de desempleo y el aumento de los niveles salariales, as como por el mantenimiento de unos tipos de inters (variables) en niveles excepcionalmente bajos y unas laxas condiciones crediticias, que disminuyeron la carga financiera de los prstamos, haciendo ms atractivas las condiciones hipotecarias. A todo lo anterior, cabra aadir el elevado nivel inversor realizado por extranjeros en compra de viviendas, principalmente en la costa mediterrnea. Estos factores facilitaron considerablemente el nivel de acceso a activos residenciales, de forma tal que la inversin en vivienda se situ a finales de 2006, fase lgida del ciclo, en el 12,6 por 100 del PIB nominal. Una de las consecuencias fue un significativo aumento del endeudamiento de las familias, ratio que se duplic en menos de diez aos y que lleg al 130 por 100 de la renta disponible de las familias en 2007. Otra consecuencia de la fuerte demanda de vivienda existente fue la notable subida de los precios que sta experiment; entre 1997 y 2007 se registr un aumento del 189 por 100, en trminos nominales (115 por 100 descontando la inflacin). En este marco de pleno boom inmobiliario en Espaa, en el verano de 2007 se produjo la denominada Crisis de las hipotecas Subprime en EEUU, que se tradujo en una importante crisis de los mercados financieros y crediticios internacionales. La globalizacin de la economa y la diversificacin de las entidades financieras provocaron que, en poco tiempo, esta crisis financiera se propagara por todos los mercados mundiales, aumentando la incertidumbre y restringiendo la liquidez, cuyos efectos se trasladaron a la economa real mundial, especialmente a partir de septiembre de 2008.

    1 Hipotecas de alto riesgo: se trata de un tipo especial de hipoteca, preferentemente utilizado para la adquisicin de vivienda, y orientada a clientes con escasa solvencia y, por tanto, con un nivel de riesgo elevado. 2 La formacin bruta de capital fijo en construccin lleg a representar el 22,4 por 100 del PIB

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  • Una de las consecuencias de la crisis internacional fue el estallido de la burbuja inmobiliaria en Espaa. En este pas no haba hipotecas subprime, como se ha sealado, pero s que durante un plazo de tiempo prolongado, las instituciones crediticias siguieron una poltica laxa de concesiones de prstamos hipotecarios, que se tradujo en un insostenible crecimiento del crdito, con garantas no exentas de riesgo, concedido por entidades con menores controles del riesgo. Ello fue posible, adems, por las facilidades con que el sistema financiero pudo acceder al crdito internacional, bajo un marco de confianza de los inversores extranjeros en el buen comportamiento de la economa espaola. Si bien, en principio el sistema bancario espaol presentaba un aspecto fuerte y solvente, los cimientos sobre los que se sustentaba no eran todo lo slidos que deberan haber sido. Ya antes del estallido de la crisis internacional, desde distintos mbitos de la economa espaola se vena alertando de riesgos crecientes asociados al boom inmobiliario; en concreto, se apuntaba a la existencia de factores de riesgo que de materializarse podran provocar el estallido de la burbuja que se estaba desarrollando, entre ellos el alto endeudamiento del sector privado, en general, y de las familias, en particular. El continuo y excesivo aumento de los precios de la vivienda y el exuberante ritmo de crecimiento de este segmento de la construccin situ a las familias en una posicin de fragilidad y riesgo ante cualquier debilitamiento de la actividad econmica, como posteriormente as ha ocurrido.

    Como consecuencia de la crisis internacional y su impacto en Espaa, la desaceleracin de la actividad econmica ha provocado un deterioro del mercado de trabajo y una disminucin de la renta disponible de los hogares, a la par que el crdito comenz a escasear en los mercados y un aumento del escepticismo ante las posibilidades de recuperacin, por lo que la demanda de vivienda ha venido experimentando una cada abrupta desde 2007. El retroceso en la demanda de vivienda nueva ha provocado un desequilibrio entre el nmero de viviendas terminadas (oferta) y el de viviendas vendidas de nueva construccin (demanda), que ha dado lugar a un aumento significativo del stock de viviendas terminadas no vendidas. En 2009 dicho stock se situaba en ms de 600.000 viviendas, segn el Ministerio de Fomento, si bien distintos analistas apuntan a que en aquellos momentos haba un nivel de stock muy superior. A partir de dicho ao y con la agudizacin de la crisis del sector inmobiliario, el stock de viviendas ha ido moderndose, hasta situarse en 2012, ltimo ao disponible, en 583.453 viviendas, un 7 por 100 menos que el ao previo, comportamiento que se habr prolongado a fechas recientes. Ahora bien, el comportamiento no es homogneo geogrficamente. As, en 2012, el 49,4 por 100 del total del stock de viviendas no vendidas se concentr en tres Comunidades Autnomas del Mediterrneo: Comunidad Valenciana, Andaluca y Catalua. Entre las ciudades con mayor nmero de viviendas sin vender en dicho ao destacan Barcelona (8,1 por 100), Alicante (8,1 por 100), Madrid (7,3 por 100) y Valencia (5,0 por 100), en definitiva la costa mediterrnea y Madrid. Esto se debe, fundamentalmente, a que en ellos se encuentran los principales focos de obra nueva de Espaa registrados durante el boom inmobiliario. En relacin con el mercado de la vivienda, hay un importante elemento a tener en cuenta y es el del papel jugado por la poltica econmica en este mbito. El sector de la vivienda es probablemente uno de los ms afectados por la intervencin pblica tanto en Espaa como en la mayora de los pases desarrollados. De hecho, la poltica de vivienda es uno de los elementos caractersticos del llamado Estado del Bienestar. En el caso espaol, la Constitucin de 1978 seala, en su artculo 47, que todo espaol tiene derecho a una vivienda digna y adecuada, lo que convierte el acceso a ella en un derecho fundamental y, por tanto, de proteccin prioritaria por parte del sector pblico.

    De acuerdo con la Constitucin espaola, corresponde al Estado regular el Estatuto de la propiedad urbana y a las Comunidades Autnomas la competencia sobre el urbanismo propiamente dicho, la ordenacin de la ciudad en materia de planeamiento formulacin y elaboracin de los planes, la gestin ejecucin del planeamiento y la disciplina urbanstica. Adems de la normativa citada, el Estado regula el sistema de valoraciones del suelo, los procesos expropiatorios y las indemnizaciones derivadas de la alteracin del planeamiento. No obstante, la sustancial reduccin del papel del Estado en cuanto a poltica urbanstica ha abierto las vas a un urbanismo plural, que en los momentos lgidos de especulacin inmobiliaria no ha contribuido a reducir su intensidad, sino ms bien lo contrario.

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    Cuadro 1 STOCK DE VIVIENDAS NUEVAS SIN VENDER POR COMUNIDAD AUTNOMA. 2012

    COMUNIDAD AUTONOMA STOCK DE VIVIENDAS PORCENTAJE SOBRE EL TOTAL STOCK SOBRE PARQUE

    DE VIVIENDAS (%) ANDALUCIA 96.701 16,57 2,21 ARAGON 17.486 3,00 2,23 ASTURIAS 11.890 2,04 1,92 ISLAS BALEARES 15.285 2,62 2,59 CANARIAS 34.213 5,86 3,28 CANTABRIA 849 0,15 0,24 CASTILLA Y LEON 37.638 6,45 2,17 CASTILLA LA MANCHA 48.725 8,35 3,88 CATALUA 87.730 15,04 2,06 COMUNIDAD VALENCIANA 103.522 17,74 3,28 EXTREMADURA 1.087 0,19 0,17 GALICIA 33.445 5,73 2,07 COMUNIDAD DE MADRID 42.821 7,34 1,46 MURCIA 28.099 4,82 3,59 NAVARRA 1.766 0,30 0,57 PAIS VASCO 11.926 2,04 1,16 LA RIOJA 9.728 1,67 4,86 CEUTA Y MELILLA 542 0,09 1,01 TOTAL 583.453 100,00 2,6 Fuente: Elaboracin propia. Datos del Ministerio de Fomento.

    Numerosos son los elementos que se interrelacionan en el mercado de la vivienda e influyen en la determinacin del precio de este bien. Por el lado de la oferta, ha de tenerse en cuenta la rigidez de la misma ante aumentos de la demanda, dado el largo proceso de construccin que conlleva. Por otra parte, hay que destacar que la compra de una vivienda puede realizarse en distintos momentos del proceso de construccin (sobre plano o una vez terminada la vivienda, por ejemplo). Por el lado de la demanda, sta se ve influenciada no solo por el precio sino por la capacidad de financiacin que los individuos poseen, resultado a su vez de la evolucin del mercado de trabajo, del mercado hipotecario y de los tipos de inters, y por la actividad del Estado, que fomenta el acceso a la vivienda va desgravaciones fiscales, subvenciones directas o mediante el control de alquileres, especialmente para la vivienda pblica, o la cesin gratuita. Tambin influyen la situacin espacial y la disponibilidad de suelo, que limitan la competencia en este mercado, al ser las diferentes parcelas sustitutas imperfectas. Todos estos aspectos son analizados en el presente artculo, cuya estructura es la siguiente: en el segundo apartado se detalla brevemente las causas determinantes de la crisis del sector inmobiliario. En el tercero se realiza una primera aproximacin a la evolucin del mercado inmobiliario en Espaa, analizando tanto los determinantes de la etapa expansiva, 1997-2007, como la situacin actual, tras el estallido de la crisis, as se estudia el sector tanto desde la perspectiva de la oferta de vivienda, como de la demanda; el cuarto epgrafe se centra en la financiacin del mercado inmobiliario, haciendo especial nfasis en la evolucin tanto del crdito como de los tipos de inters, realizando una comparacin con la estructura de financiacin en el mbito de la Unin Europea (UE). En el quinto epgrafe se compara la evolucin seguida por dos auges inmobiliarios en Espaa, los de los aos 1986-1991 y 1997-2007. El sexto apartado analiza la intervencin pblica en este mercado a travs de los planes de viviendas, as como de la regulacin econmica, las medidas presupuestarias y otras medidas ms actuales destinadas a paliar efectos perniciosos que la crisis ha generado en este mercado. El sptimo apartado lleva a cabo consideraciones sobre la poltica de vivienda en Espaa, relacionndola con los conceptos de eficiencia y equidad. Y, finalmente, el octavo epgrafe recoge las principales conclusiones.

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  • 2. LA CRISIS FINANCIERA Y EL SECTOR INMOBILIARIO. ANTECEDENTES En agosto de 2007, la llamada crisis de las hipotecas subprime impact negativamente y con fuerza en los mercados financieros de EEUU, propagndose sus efectos al resto de la economa mundial, derivando en lo que hoy se conoce como la primera gran crisis del siglo XXI. Las hipotecas subprime son hipotecas de alto riesgo, utilizadas preferentemente para la adquisicin de vivienda. En general, en Estados Unidos estaban orientadas a clientes de poca solvencia, con lo que los tipos de inters y las comisiones eran mucho mas gravosas y el riesgo de impago era tambin bastante superior que en otros tipos de prstamos. A pesar de que los bancos norteamericanos tenan un lmite a la concesin de este tipo de prstamos, que impona la Reserva Federal, la banca recurri a la titulizacin de la deuda y al agrupamiento de este tipo de hipotecas con otros productos ms solventes que vendan a bancos de inversin como instrumentos financieros (como los llamados CDOs3), que retiraban de los balances de la entidad concesionaria. Estos productos empezaron a traspasarse a empresas, bancos y mercados internacionales, lo que, posteriormente, se tradujo en la internacionalizacin de la crisis subprime americana. El principal problema resida en que al estar incluidas en fondos con otros productos, exista un gran desconocimiento por parte de los inversores finales del verdadero riesgo que asuman, producindose, por tanto, una incorrecta valoracin del riesgo. En febrero de 2007, el Wall Street Journal ya advirti sobre el peligro de estos activos y el alto riesgo de impago, pero no fue hasta mayo que se generalizaron las crticas por parte de los analistas e inversores a los fondos basados en hipotecas subprime. Como consecuencia, los principales inversores comenzaron a huir de este producto financiero y se intensific la falta de liquidez que afect a las principales entidades hipotecarias. El resultado fue la quiebra de distintos fondos flexibles de inversin (hedge funds) en el verano de 2007, hasta que en agosto la crisis se transmiti a los mercados financieros. El sistema financiero americano ya haba empezado a tener serios problemas originados, en primera instancia, por la debilidad del mercado de la vivienda. Dos causas llevaron a esta situacin, por una parte la espiral bajista de los precios de la vivienda en aos anteriores, con el consiguiente aumento de la demanda de este bien, incluso por parte de familias de bajos recursos. Por otra parte, la poltica de elevacin de los tipos de inters por la Reserva Federal, en respuesta al aumento de la inflacin a partir de 2004 (por el encarecimiento del precio de las materias primas en los mercados internacionales), que se tradujo en un empeoramiento de la capacidad de pago y, por ende, del aumento de los niveles de impago por parte de los poseedores de las hipotecas suprime. Los CDO que se haban emitido para respaldar la deuda del mercado hipotecario comenzaron a verse afectados, contagiando de una manera rpida al mercado financiero. Como consecuencia, diversas entidades crediticias en EEUU experimentaron graves problemas financieros; como por ejemplo, American Home Mortgage, que controlaba un 2,2 por 100 del mercado hipotecario y que present suspensin de pagos. La evidencia de que importantes entidades bancarias y grandes fondos de inversin tenan comprometidos sus activos en hipotecas de alto riesgo provoc una repentina contraccin del crdito (credit crunch) y una enorme volatilidad de los valores burstiles, generndose una espiral de desconfianza, que se tradujo en una repentina cada de las cotizaciones en el mercado burstil mundial. De este modo, se fue extendiendo por todos los mercados y lo que haba comenzado como una crisis del mercado hipotecario y burstil en Estados Unidos se propag a Europa y Asia en un breve periodo de tiempo y posteriormente a Latinoamrica. Aunque el problema con las hipotecas de alto riesgo no tuvo la misma relevancia en la UE, algunas entidades financieras europeas empezaron al poco tiempo a admitir que los crditos basura las haban contaminado. Determinadas entidades alemanas como el Comerzbank y el Deutsche Industrielbank reconocieron que deban dotar provisiones, por potenciales perdidas vinculadas a las famosas subprime; poco despus se le unieron a stas otras entidades francesas, holandesas y britnicas. Northen Rock, fue la primera entidad del Reino Unido que tuvo que ser rescatada por el Banco de Inglaterra, debido a la falta de liquidez y el banco francs de inversiones BNP Paribas anunci en 2007 que no sera capaz de recuperar el dinero de dos de sus fondos, al no poder valorar sus activos por la falta de liquidez del mercado bancario.

    Collateralized Debt Obligation.

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    Ante el temor de una paralizacin del sistema crediticio y financiero, tanto la FED como el BCE tuvieron que realizar importantes inyecciones de liquidez en el mercado en varias ocasiones, mediante operaciones de fine tunning4. Adems, ante la falta de confianza en el sistema financiero, otros bancos centrales decidieron realizar importantes inyecciones de liquidez en los mercados, al mismo tiempo que los Gobiernos adoptaron medidas laxas en sus polticas para paliar los efectos de la peor crisis financiera y econmica que se ha registrado desde la Gran Depresin. Los mecanismos de prevencin de crisis no funcionaron, pero lo cierto es que la innovacin financiera genera nuevos riesgos y que su regulacin y control suelen llegar con posterioridad. En el caso de los fondos de titulizacin de las hipotecas subprime, lo que no se tuvo en cuenta fue que los riesgos que se generaban realmente no se diversificaban, sino que se transmitan al sistema financiero. Los fondos de titulizacin de las hipotecas suprime han puesto de manifiesto cmo la no diversificacin puede convertirse en un peligroso mecanismo de difusin cuando los activos derivados que se titularizan no tienen la suficiente calidad crediticia. La crisis no slo ha puesto de relieve los puntos dbiles y desequilibrios sistmicos de larga duracin, sino que tambin ha llevado a que se intensifiquen los esfuerzos por reformar y fortalecer la estructura y el sistema financiero internacional. Espaa no fue inmune a los efectos de la crisis econmico financiera internacional, dada la globalidad de los mercados financieros en el mbito internacional. Adems sta tuvo lugar en un momento en el que la economa espaola se hallaba en una clara situacin de exuberancia que era insostenible en el medio-largo plazo, con un mercado crediticio creciendo a ritmos excesivamente elevados. En el momento en que los mercados internacionales crediticios se cerraron, el sistema financiero espaol acus la restriccin en su acceso al crdito, que se traslad a toda la economa en general, y al mercado inmobiliario, en particular. Ello provoc que Espaa entrara en recesin.

    3. EVOLUCIN DEL MERCADO INMOBILIARIO EN ESPAA

    3.1. Caractersticas generales Desde 1997 hasta 2007, el mercado inmobiliario en Espaa se inscribi en un claro proceso expansivo que se tradujo en lo que se ha denominado boom inmobiliario y que se enmarca en un proceso generalizado de crecimiento de la actividad de la construccin. Este auge, principalmente en el segmento de construccin y comercializacin de la vivienda, se constituy en motor de crecimiento econmico y, por ende, generador de empleo. De hecho, esta actividad ha sido la que marc el modelo de crecimiento de la economa espaola en los pasados aos de bonanza econmica. Ya en los aos ochenta del pasado siglo se produjo una burbuja inmobiliaria que se fue desinflando en la medida que la actividad econmica de aquella poca primero se ralentiz y posteriormente, a principios de la dcada de los noventa, atraves un claro periodo recesivo. Con ello se fue creando una demanda de vivienda embalsamada que no poda acceder a la compra de vivienda y que en la medida que la economa espaola fue recuperndose, y, con ello los niveles de empleo, provocaron un aumento significativo de la demanda de las mismas presionando al mercado inmobiliario. A partir de 1994, la economa espaola retorn a una senda de crecimiento hasta llegar a alcanzar la actividad econmica (medida en trminos del PIB) un crecimiento medio anual acumulado en torno al 3,5 entre dicho ao y 2007. La bonanza econmica, que se tradujo en una mayor renta de las familias, unida a factores de carcter demogrfico y financiero, contribuy a potenciar la tradicional cultura espaola de invertir en viviendas, tanto principales como secundarias, y propiciar un nuevo ciclo de crecimiento del sector inmobiliario y, por ende, de la construccin. Y como consecuencia de lo expuesto, segn informacin de Eurostat, en 2007 la construccin residencial lleg a representar el 12,2 por 100 del PIB, con lo que Espaa se situ en el segundo lugar del ranking de los pases europeos, detrs de Grecia. Dicho porcentaje es significativamente superior al alcanzado en media por la UE-27 (6,2 por 100), siendo de destacar que el peso de la vivienda en Espaa sea muy superior a otros pases de nuestro entorno econmico con una poblacin muy superior como Francia (6,7 por 100), Italia (5,8 por 100) o Alemania (5,3 por 100).

    Operacin de mercado abierto no-regular ejecutada por el banco central principalmente con objeto de hacer frente a las fluctuaciones inesperadas de la liquidez en el mercado.

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  • Grfico 1 PESO DE LA CONSTRUCCIN RESIDENCIAL EN EL PIB. 2007

    Fuente: Elaboracin propia. Datos de Eurostat.

    Los factores ms destacables que impulsaron la construccin de viviendas en la etapa del boom son: Renta disponible de las familias: Durante el periodo de referencia, esta variable, en general, ha

    crecido por encima de los precios de consumo. En concreto, la renta disponible por hogar creci entre 1997 y 2007 un 36,2 por 100 en Espaa, frente al 35,0 por 100 en que lo hicieron los precios de consumo en el mismo periodo de tiempo y a pesar de la subida del IPC en los ltimos aos del ciclo. Este comportamiento tan expansivo de la renta disponible de las familias se explica por el intenso crecimiento registrado por el nivel de empleo entre los aos citados, consecuencia de la buena evolucin de la actividad econmica. Entre dichos aos, el nivel de ocupacin creci un 53 por 100. Igualmente, contribuy la evolucin de los salarios, si bien stos aumentaron en menor intensidad que el empleo, ya que experimentaron una tasa en torno al 37 por 100; no obstante, en trminos reales los salarios registraron un comportamiento muy moderado (en torno a un 2 por 100). Este buen comportamiento de la renta disponible de las familiar adems de impulsar la demanda de viviendas de uso principal, potenci una fuerte expansin de la correspondiente a viviendas de uso secundario (tanto en la costa como en zonas rurales).

    Las condiciones de financiacin: Desde 1990, en que los tipos de inters para compra de vivienda alcanzaron en Espaa un nivel medio cercano al 17 por 1005, se ha venido registrando un importante descenso de los mismos, con ligeros repuntes aunque poco significativos. Por otra parte, las tasas de inflacin fueron bastante elevadas en esta etapa, con lo que, durante periodos prolongados de tiempo, se registraron tipos de inters reales negativos6. Las restantes

    5 A finales de 1990 el tipo medio de los prstamos libres para la adquisicin de vivienda de hogares se situ en el 16,9 por 100. 6 En trminos de los tipos hipotecarios, stos fueron negativos, en trminos reales, en 2003 y en 2005. En trminos del Mibor a un ao, tipo de referencia del mercado hipotecario, ste fue negativo en trminos reales entre 2001 y 2002 y desde marzo de 2003 hasta diciembre de 2006.

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    condiciones de financiacin a largo plazo tambin mejoraron sustancialmente, ya que por un lado la extensin de los crditos fue creciendo hasta situarse el plazo medio de las hipotecas en ms de 25 aos (28 aos en 2007) y, por otro, la relacin prstamo/valor, situada generalmente en Espaa en el 80 por 100 del valor de la garanta, se super con frecuencia en estos aos.

    Junto a la laxitud de las condiciones de financiacin, es de resaltar igualmente que la oferta de crdito hipotecario, para promocin, construccin y compra de vivienda fue especialmente abundante en los aos del boom de la construccin. La intensa competencia entre las entidades de crdito, en lo relativo a financiacin destinada al sector inmobiliario, supuso un importante acicate en todas las condiciones relacionadas con los prstamos hipotecarios, as como una mayor disponibilidad del crdito. De este modo, los hogares espaoles han visto como su capacidad de endeudamiento aumentaba considerablemente, permitiendo multiplicar por tres la capacidad financiera de los hogares en este periodo. La mejora de las condiciones de las hipotecas se tradujo, por otra parte, en un aumento del grado de apalancamiento de los espaoles.

    Aumento del nmero de hogares: Entre 1997 y 2007, el nmero de hogares creci un 30,4 por 100, equivalente a un aumento del 2,7 por 100 acumulado anual medio, porcentaje superior al crecimiento de la poblacin. Como consecuencia, en este periodo se produjo una variacin neta anual media de 350.000 hogares, pasando de los 12.487.800 en 1997 a los 16.280.500 hogares en 2007.

    Este aumento de los hogares es consecuencia de:

    i. Aumento de la poblacin en edad de formar hogares, potenciales demandantes de vivienda, procedente del baby boom de las dcadas de los sesenta y setenta del siglo pasado.

    ii. Crecimiento de la poblacin debido al elevado flujo de inmigracin que tuvo lugar en esos aos, impulsado en gran medida por la bonanza econmica del pas y su efecto positivo sobre el empleo.

    Entre 1997 y 2007, la poblacin aument un 1,4 por 100 en media anual, llegndose a registrar crecimientos en torno al 2 por 100 en diversos aos de la dcada de 2000, porcentajes muy superiores a los habidos desde un punto de vista histrico (0,8 por 100 en media anual entre 1920 y 1990). Entre los aos de referencia, el nmero de inmigrantes paso de representar en torno al 2 por 100 de la poblacin al 10 por 100; en concreto, en 2007 este colectivo lleg a ms de 4,5 millones de personas. Y no solo es relevante el nmero de personas que llegaron a Espaa, sino que un alto porcentaje de los mismos estaban ocupados, con lo que se constituyeron en un segmento importante de la poblacin demandante de vivienda. Segn la Encuesta de Poblacin Activa (EPA) del primer trimestre de 2007, los inmigrantes con empleo ascendan a casi 3,0 millones de personas, el 14,1 por 100 de la poblacin ocupada.

    iii. Reduccin del tamao del hogar. En 2001, el nmero medio de miembros por hogar se situ en 2,86 personas, frente a 3,26 en 1991. En 2011, haba 2,58 personas.

    Ello es consecuencia del importante aumento de los hogares monoparetales. Entre 1997 y 2007, el nmero de separaciones y divorcios aument en torno a un 59 por 100, llegndose a tasas de crecimiento en los aos lgidos del boom inmobiliario de alrededor del 10 por 100 anual. Estos colectivos contribuyeron igualmente a aumentar la demanda de viviendas, ante la necesidad de constituir nuevos hogares, en un entorno de bonanza econmica, factor favorable al aumento de separaciones y divorcios.

    Inversin extranjera: Las favorables condiciones en las que se encontraba la economa espaola, as como de los pases socios de la Unin Europea, en los aos de referencia,

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  • constituy un importante atractivo para la inversin extranjera, que se centr principalmente en zonas costeras del Mediterrneo.

    Entre 1997 y 2007, la inversin extranjera en inmuebles registr un crecimiento anual medio acumulado del 12 por 100 y ello a pesar de que en los ltimos aos de este periodo experiment descensos de cierto relieve. Los aos de mayor actividad inversora se centraron en los ltimos aos de la dcada de los noventa del siglo pasado y primeros de 2000 (en algunos aos se llegaron a registrar tasas anuales superiores al 30 por 100).

    Por ltimo, a los factores expuestos cabe aadir la falta de otras alternativas ms rentables, lo que condujo a que gran parte del ahorro se destinara a la compra de vivienda, reducindose la demanda embalsamada generada con la crisis de principios de los noventa. Adems, se incentiv un tipo de demanda de carcter claramente especulativo, debido al continuo crecimiento que los precios experimentaron en el periodo de referencia, una vez que la brecha entre la demanda y la oferta de vivienda se fue ampliando, por la incapacidad de esta ltima de satisfacer la primera, debido a los largos periodos de construccin. Histricamente, la vivienda ha mostrado unas tasas de capitalizacin anual muy competitiva en Espaa, por lo que la inversin residencial es atractiva en el largo plazo con un nivel de riesgo muy bajo. Como consecuencia de todos estos factores, la demanda de vivienda se intensific notablemente, lo que se tradujo en un intensivo encarecimiento de la misma (11,2 por 100 en media anual acumulativa en el periodo de referencia). Este proceso se gener por una doble va: una directa y otra indirecta. Como en cualquier otro mercado, el aumento de la demanda de un bien implica que ante un desajuste entre la oferta y la demanda, como ocurri en el inmobiliario, se produzca un aumento del precio del bien objeto de intercambio. Ahora bien, en lo que se refiere a la vivienda, a lo largo del boom inmobiliario, hay un importante elemento a aadir: las expectativas de los agentes econmicos. La intensa demanda de viviendas se tradujo a su vez en una elevada presin por parte de los promotores en la adquisicin de suelo, lo que provoc a su vez un claro encarecimiento del mismo, que presion igualmente al alza al precio de la vivienda. El precio del suelo est interrelacionado con el precio esperado de las viviendas as como con las posibilidades de edificacin y la disponibilidad de suelo urbanizable. Con ello, este proceso a su vez aliment unas expectativas de altos precios de la vivienda que revertieron de nuevo en aumentos del precio del suelo, crendose as un crculo vicioso, en el que los promotores acumularon elevados volmenes de suelo atendiendo a las expectativas de precios crecientes en el futuro. En concreto, el precio del suelo pas de representar el 22 por 100 del valor de las viviendas en 1997 al 46,2 por 100 en 20087 .

    Otra consecuencia, del proceso descrito que se gener entre 1997 y 2007, fue la presin ejercida por promotores y constructores en las reclasificaciones del suelo rstico o no edificable en suelo urbano sobre los correspondientes ayuntamientos, responsables de la reclasificacin de los terrenos.

    Entre 1997 y 2007, el precio de la vivienda libre experiment un crecimiento del 189 por 100. Como se puede observar en el grfico adjunto, el precio de la vivienda sigui una tendencia alcista desde mediados de la dcada de los noventa del siglo pasado, intensificndose los ritmos de aumento a partir de 2001, alcanzando valores mximos en el primer trimestre de 2008. En 2007, el precio de la vivienda fue el triple del de 1997; se pas de un precio de 712/m2 al inicio del boom inmobiliario a 2.056/m2 en 2007 (y en los tres primeros meses de 2008, el precio alcanz los 2.101,4/m2). Por otra parte, al comparar el encarecimiento de la vivienda con la evolucin de los salarios, se observa que el primero ha sido siete veces superior al ltimo, provocando un empeoramiento de los ratios de accesibilidad a la vivienda en el periodo de referencia. El encarecimiento de la vivienda ha sido generalizado en la geografa espaola, no se ha limitado nicamente a las ciudades ms importantes, sino que se ha producido tambin en municipios ms pequeos situados tanto en la costa como en el interior.

    Uriel Jimnez, et al. (2009): El stock de capital en viviendas en Espaa y su distribucin territorial (1990-2007). Editorial: Fundacin BBVA.

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    Grfico 2 EVOLUCIN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAA. 1995-2013

    Fuente: Elaboracin propia. Ministerio de Fomento.

    La presin ejercida por la intensa demanda de viviendas provoc, adems, un fuerte impulso de la oferta de las mismas, que lleg a sobrerreaccionar. Se llegaron a alcanzar los 800.000 visados de viviendas de nueva edificacin en 2006, nivel claramente excesivo atendiendo al nivel de poblacin del pas. En concreto, en ese ao se iniciaron ms viviendas en Espaa que en Italia, Alemania y Francia juntos, pases que por otra parte tienen una poblacin superior a la de Espaa8 . La construccin de vivienda fue excediendo a la demanda y conformando un stock de vivienda que ha crecido continuamente a partir de que estallara la burbuja inmobiliaria. Ello se explica por el desajuste temporal que se produce entre la demanda y la oferta de este bien, debido al periodo de construccin de la vivienda (se estima que el periodo medio de construccin se halla en torno a dos aos). En el inicio del boom, la mayora de las viviendas eran compradas sobre plano, debido a que la oferta fue incapaz en ese momento de seguir el mismo ritmo de crecimiento que la demanda, posteriormente el ritmo de avance de la oferta fue incrementndose en su afn por adaptarse a la fortaleza de la demanda. Con el desplome de la misma, debido al estallido del boom inmobiliario, el proceso constructor que se hallaba en pleno auge continu terminando gran parte de las viviendas iniciadas al albor del boom de la demanda. Y con ello se produjo de nuevo un desajuste entre demanda y oferta, en este caso habiendo exceso de oferta, lo que ha contribuido a un aumento significativo del stock de viviendas. Segn el Ministerio de Fomento, ste se ha situado por encima de las 600.000 viviendas nuevas en los ltimos aos. El nivel mximo se alcanz en 2009 con un stock en torno a las 650.000 viviendas9, la mitad de ellas en la Comunidad Valenciana, Andaluca y Catalua. El boom ha cambiado la morfologa de las principales ciudades, llevando a poblaciones de mediano y pequeo tamao a experimentar un crecimiento urbano sin precedentes. Es realmente significativo el efecto expulsin habido en determinadas provincias, debido al intenso encarecimiento de la vivienda y la existencia de una capacidad limitada de acceso a la misma por parte de la poblacin residente en ellas en edad de compra, con lo que la demanda de este bien se ha extendido a las provincias limtrofes. Este es el caso de las provincias situadas en la periferia de Madrid (Toledo, Guadalajara, vila y Segovia), que han visto crecer de forma notable su parque de viviendas durante el boom. Por otra parte, los territorios con mayor presencia de turismo parecen haber sido igualmente los que han registrado mayores volmenes de actividad constructora residencial y de aumento de los precios de venta de las viviendas, debido en gran medida al notable ritmo inversor extranjero, principalmente 8 La poblacin en Alemania en dicho ao se situ en torno a los 82 millones de personas, en Francia alrededor de 63 millones y en Italia de 58 millones. En Espaa, la poblacin era ligeramente superior a los 44 millones en dicho ao. 9 Diversos analistas apuntaban a la existencia de cerca de un milln de viviendas nuevas en stock sin vender.

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  • en el litoral mediterrneo (Valencia, Castelln, Murcia, Almera) que han registrado en los ltimos aos del periodo de referencia los crecimientos de la actividad constructora ms intensos. Al sobrecalentamiento del mercado inmobiliario que se estaba produciendo en los momentos lgidos del boom inmobiliario, se uni la elevacin de los tipos reales de inters aplicados a las hipotecas y todo ello provoc cambios en las expectativas de los agentes sobre los precios esperados, que se tradujeron en una desaceleracin del ritmo de crecimiento de los mismos desde el segundo semestre de 2006. Sin embargo, para muchos analistas y expertos del sector, estos factores no parecan comportar un impacto daino para el sector, sino todo lo contrario, pues los propios constructores y promotores reconocan que la situacin no era sostenible e incluso estaba perjudicando al sector el hecho de que los precios crecieran tan rpidamente. Al mismo tiempo, en esas fechas ya se observaba una moderacin en el ritmo de iniciacin de viviendas, con lo que las expectativas apuntaban a un ajuste suave de la oferta a la demanda real que, por otra parte, vena experimentando una ligera ralentizacin con respecto a periodos previos, dados los altos niveles alcanzados por los precios de la vivienda y la subida de tipos. En este marco de desaceleracin suave del sector inmobiliario, en agosto de 2007, estall la crisis crediticio-financiera en EEUU que, como se explic en el epgrafe anterior, se traslad rpidamente a los mercados internacionales y a la economa real, repercutiendo de manera directa sobre el mercado inmobiliario espaol, a travs de dos caminos distintos: i) por un lado, por la contraccin del crdito por parte de los bancos, debido tanto a la falta de liquidez del sistema financiero en el mbito internacional, del que obtenan los fondos para financiar el mercado inmobiliario, como a la desconfianza de las entidades ante los excesos habidos en el periodo del boom y ii) por otro, al deterioro de la economa espaola en general y su impacto negativo sobre el empleo. Este cambio de ciclo provoc una brusca cada de la demanda de viviendas y de los precios, intensificndose de manera notable el proceso de desaceleracin que vena registrndose desde 2006 y que se prolonga al presente. Este proceso fue consecuencia de la incapacidad por parte del mercado de absorber el elevado nivel de viviendas disponibles y, con ello, se agot el modelo de crecimiento espaol. No obstante, esta crisis debera contemplarse no como la causa fundamental del ajuste del sector inmobiliario espaol sino ms bien como un catalizador del proceso de correccin que, como se ha expuesto, ya se haba iniciado tiempo atrs. En concreto, segn datos del Ministerio de Fomento, los precios de la vivienda nueva10 han descendido un 30,2 por 100 desde el primer trimestre de 2008, periodo en el que se alcanz el nivel mximo en el precio de la vivienda (en trminos nominales) hasta el cuarto trimestre de 201311 . Al respecto, cabe sealar que las estimaciones relativas a la sobrevaloracin de los precios de la vivienda se cifraban en el periodo del boom inmobiliario en torno al 30 por 100; por tanto, se puede concluir que el ajuste de los precios de la vivienda ya podra estar prximo a su fin, de hecho los ritmos de cada se han venido ya moderando a lo largo de 2013. Incluso ya se observan mercados en los que el precio de la vivienda est registrando tasas positivas de crecimiento, como es el caso de la Comunidad de Madrid (2,1 por 100 en el cuarto trimestre de 2013 en comparacin con igual periodo del ao anterior). La intensificacin de la cada de la demanda de viviendas queda reflejada en el notable descenso del nmero de transacciones de compraventa habido entre 2006 y 2012, periodo en que se pas de 855.186 a 363.626 transacciones, lo que supone una reduccin del 61.9 por 100 en dicho periodo (71,6 por 100 en el caso de la vivienda nueva). A lo largo de 2013 ha continuado el retroceso de la compraventa de viviendas, debido a la intensa cada de las correspondientes a vivienda nueva, tras la finalizacin de la desgravacin por vivienda en el IRPF para los nuevos adquirentes, que ha provocado decisiones anticipadas de compra en 2012. En concreto, en el conjunto del ao se han realizado 300.334, transacciones, un 17,4 por 100 menos que en 2012 (62,8 por 100 en el caso de la vivienda nueva), debido al efecto comentado12. Por su parte, la compraventa de viviendas de segunda mano empieza a dar seales de una mejora13, lo que podra estar en relacin con el ritmo de venta de viviendas realizado por la Sociedad de Gestin de Activos de procedentes de la Reestructuracin

    10 Hasta dos aos de antigedad. 11 Desde el cuarto trimestre de 2008 se vienen registrando tasas interanuales negativas, con lo que hasta el presente suponen 21 trimestres de cadas consecutivas de los precios. 12 En el cuarto trimestre las transacciones cayeron un 30,6 por 100, en tasa interanual (+25,4 por 100 en igual periodo de 2012). 13 Aunque en el conjunto de 2013 se registr un descenso del 1,3 por 100, esta cuanta viene afectada igualmente por el efecto anticipacin a 2012, ya que en el conjunto de los tres primeros trimestres registr una tasa positiva del 4,2 por 100.

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    Bancaria (SAREB), que se abordar en posteriores epgrafes, y los elevados descuentos de los precios existentes en el mercado. Como consecuencia, la oferta de viviendas se ha ido ajustando a la realidad contractiva del mercado inmobiliario. As, en 2006, ao que marca el mximo en la iniciacin de viviendas, se visaron 865.561 visados de vivienda nueva14, mientras que en 2012 solamente 33.869 viviendas, lo que supone una cada del 96,1 por 100 entre ambos aos. En definitiva, las consecuencias del estallido del boom inmobiliario se han traducido en una cada significativa de la actividad de la construccin, con su correspondiente traslado a la economa real en su conjunto y al empleo. Tal como se ha sealado en prrafos anteriores la construccin residencial lleg a suponer el 12,5 por 100 del PIB en 2006 mientras que el nivel de ocupacin represent en dicho ao el 13,1 por 100 del total, estos porcentajes han disminuido hasta el 5,2 por 10015 y el 6,6 por 100, respectivamente en 2012. Actualmente el sector inmobiliario contina con el proceso de ajuste iniciado con el estallido de la crisis econmica. Ello se explica, en parte, por el elevado nivel de stocks de viviendas existentes que frenan la recuperacin de la actividad del sector, as como por el notable nivel de desempleo existente y las significativas restricciones al crdito a las que se han venido enfrentando los potenciales demandantes de viviendas. No obstante, en el momento actual, las entidades bancarias estn suavizando sus condiciones de acceso a los prstamos hipotecarios, lo que, por otra parte, no est teniendo mucho impacto en el mercado porque el elevado nivel de paro est afectando muy significativamente a las familias, al margen de que todava muchos compradores estn a la espera de que los precios continen bajando o a encontrar viviendas a las que se les haya aplicado una significativa rebaja. En la medida que la actividad econmica vaya ganando fuerza y ello se traduzca en una mejora del mercado laboral, es de esperar que el mercado de la vivienda experimente una mejora, lo cual vendr determinado, no obstante, por el todava elevado stock de viviendas nuevas existente. En todo caso, no es previsible que la actividad inmobiliaria alcance en un futuro cercano los niveles registrados en el boom del periodo 1997-2007.

    3.1.1. Tipologa y situacin espacial de la vivienda Atendiendo a la tipologa de la vivienda, las construidas en bloque son las que menos suelo consumen y las que ms aumentaron durante la etapa de crecimiento del sector inmobiliario; el importante aumento del precio del suelo condujo a una utilizacin ms intensiva de un recurso cada vez ms escaso. En 2007, el 84,4 por 100 de los visados de viviendas nuevas se correspondan con viviendas en bloque, porcentaje que ha disminuido hasta situarse en el 66,5 por 100 en 2013; mientras que los correspondientes a viviendas unifamiliares han pasado de representar el 15,6 por 100 al 33,4 por 100 en dichos aos, respectivamente. Si el anlisis se realiza en relacin con el total de viviendas iniciadas, se observa que el peso de las viviendas en bloque pas del 79,9 por 100 en 2007 al 38,6 por 100 en 2013, esta disminucin es consecuencia del avance experimentado no solamente por las viviendas unifamiliares sino por el registrado por las viviendas rehabilitadas (4,3 por 100 en 2007 hasta un 38,7 por 100 en 2013). El fuerte incremento experimentado por este ltimo segmento de la construccin residencial se explica porque su actividad no se ha visto afectada con igual intensidad por el estallido del boom inmobiliario. En relacin con lo expuesto hay que destacar que la rehabilitacin de viviendas ha venido incentivndose por los distintos planes de viviendas. Segn el Ministerio de Fomento, el parque de viviendas ha pasado de 21.034 miles de viviendas en 2001 a 24.035 miles en 2007 y a 25.382 miles en 2012, siendo los aos del boom inmobiliario en los que el parque registr un mayor ritmo de crecimiento, el cual ha ido amortigundose desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, tal como se ha sealado. Como resultado, entre 2001 y 2012, el parque de viviendas ha crecido un 20,7 por 100, equivalente a una tasa interanual media acumulada en torno al 2 por 100 en Espaa.16 Los mayores crecimientos, por encima de la media se han registrado en Murcia (2,8 por 100), La Rioja (2,4 por 100), Castilla-La Mancha (2,4 por 100), Cantabria (2,3 por 100) y Andaluca, Comunidad Valenciana y Galicia (2,1 por 100). En este sentido, desde principios de la dcada pasada, el fuerte impulso de la demanda en las medianas y grandes ciudades ha llevado a un crecimiento significativo de los mercados inmobiliarios

    14 Colegio de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos. 15 Este porcentaje se halla ms en lnea con la media europea: 4,8 por 100 en la UE-27 en 2012. 16 2,36 por 100 entre 2001 y 2007, segn Ministerio de Fomento.

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  • de los municipios adyacentes, conocido como efecto frontera. Este efecto es especialmente notorio en el caso de Madrid, donde la mejora de las infraestructuras viarias y unos precios relativamente menores han llevado a que parte de la demanda se desplace a otros municipios limtrofes y se haya producido un notorio aumento del parque de viviendas de las provincias ms cercanas, como pueden ser Guadalajara, Toledo o Segovia, que desde principios de la dcada pasada han experimentado un significativo aumento de su parque de viviendas, con crecimientos medios anuales acumulados del 3,2 por 100, 3,3 por 100 y 2,3 por 100 entre 2001 y 2012, respectivamente. En otras grandes ciudades, como Barcelona o Sevilla, el crecimiento de la edificacin se est desplazando a los municipios de menor tamao que forman la creciente rea metropolitana de estas ciudades.

    Mapa 1 DISTRIBUCIN GEOGRFICA DEL PARQUE DE VIVIENDAS EN ESPAA. 2012

    Fuente: Elaboracin propia. Datos Ministerio de Fomento.

    En cuanto a su distribucin espacial, en 2012 el mayor porcentaje de viviendas se hallaba en el arco Mediterrneo, en concreto Andaluca (17,3 por 100) seguido de Catalua (15,3 por 100) y la Comunidad Valenciana (12,4 por 100), debido en gran medida a la vivienda turstica. Le sigue en relevancia la Comunidad de Madrid (11,5 por 100) y a ms distancia las Comunidades de Castilla-Len y Galicia (6,8 por 100 y 6,4 por 100 respectivamente). En cuanto a provincias, Madrid ocupa el primer puesto en el ranking (11,5 por 100), seguido de Barcelona (10,3 por 100) y a ms distancia Valencia (5,7 por 100) y Alicante (5,1 por 100). En relacin el uso de las viviendas, segn el censo de 2001, las viviendas familiares principales constituan el 67,7 por 100 del total, mientras que las viviendas secundarias representaban el 16,0 por 100; por su parte, es de destacar que el 14,8 por 100 de las viviendas se hallaban vacas. Entre dicho ao y 2011, las viviendas en propiedad aumentaron hasta situarse en el 71,7 por 100 del total en dicho ao, a la par que el peso de las viviendas secundarias disminuy hasta el 14,6 por 100 y las viviendas vacas perdieron igualmente peso, hasta el 13,7 por 100. Por otra parte, es de resaltar en cuanto a las viviendas principales se refiere que en 2001, el 82,2 por 100 de las mismas eran en propiedad, frente al 11,4 por 100 en alquiler. En el ltimo censo (2011), estas cuantas ascienden al 78,9 por 100 y 13,5 por 100, respectivamente, cifras que reflejan una clara moderacin de las viviendas en propiedad, mientras que el peso de las de alquiler ha aumentado, situndose en niveles cercanos a 1991.

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    3.2. La oferta de vivienda El periodo medio estimado de construccin de una nueva vivienda se sita en torno a dos aos, tal como se ha sealado anteriormente, lo que unido a la notable dimensin del parque de viviendas existente, da como resultado una reducida proporcin de nuevas viviendas terminadas cada ao respecto del parque total: en torno al 3 por 100 en Espaa. Durante los aos del boom inmobiliario, la oferta de viviendas aument significativamente, as las viviendas terminadas registraron un crecimiento del 135,5 por 100 entre 1997 y 2007. Se pas de una incorporacin al mercado inmobiliario de 272.333 viviendas terminadas en 1997 a 641.419 en 2007, al respecto cabe sealar que ya en 1997 se observa la existencia de un desfase significativo entre oferta y demanda que se vena produciendo desde principios de esa dcada, tal como queda reflejado en el grfico adjunto. Y todo ello teniendo en cuenta que el parn de la demanda de vivienda provoc que no todas las viviendas que se haba previsto iniciar17 en aos previos se llegaran finalmente a terminar (en 2006 se visaron 865.561 viviendas de obra nueva). Debido al largo periodo medio de construccin, la oferta es rgida a corto plazo, por lo que ante una minoracin de la demanda, la vivienda en construccin contina edificndose hasta su terminacin18 , en general, de ah que aunque la demanda de viviendas cay drsticamente, una vez que estall la burbuja inmobiliaria, la terminacin de las mismas contino registrando un cierto dinamismo durante un tiempo. El resultado del aterrizaje brusco del sector en muchos casos degener en tensiones de liquidez y concursos de acreedores y, aunque muchas de las empresas constructoras optaron por terminar los proyectos empezados, se fren en seco el inicio de nuevas promociones (entre 2007 y 2008), mientras que la construccin de viviendas prosigui avanzando hasta 2009, ao en el que se registra una significativa cada en la terminacin de viviendas. En este marco, de descenso de la demanda, las viviendas que se han ido incorporando al mercado inmobiliario han ido engrosando el stock de viviendas nuevas que no han encontrado comprador y que se prolonga al presente, siendo necesario un tiempo considerable de absorcin del mismo, para que finalmente se realice un ajuste de la oferta y la demanda y pueda comenzar una nueva etapa de iniciacin en la construccin de viviendas y, por ende, de la actividad del sector.

    Grfico 3 VISADOS DE DIRECCIN D E OBRA Y CERTIFICADOS DE FINALIZACIN. 1990-2013

    Fuente: Elaboracin propia. Datos del Ministerio de Economa y Competitividad.

    17 En etapas de claro dinamismo de la demanda el lapso temporal entre que se visa un proyecto de viviendas y el de inicio es muy pequeo. Este puede aumentar en la medida que la demanda disminuya y los promotores retarden la iniciacin de la construccin de viviendas, aun tenindolas visadas. 18 Ante esta situacin, los constructores pueden optar o verse obligados a parar las obras de construccin, quedndose los edificios en construccin y no acabarse de construir.

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  • Grfico 4 EVOLUCIN DEL STOCK ACUMULADO DE VIVIENDA NUEVA EN ESPAA. 2004-2012

    Fuente: Elaboracin Propia. Datos del Ministerio de Fomento.

    De hecho, en 2013 solamente se visaron 33.869 viviendas de obra nueva, nivel histricamente bajo y que contrasta significativamente con los alcanzados en los aos del boom inmobiliario y supone una cada del 23,3 por 100 con respecto al ao anterior. Indicador igualmente de la escasa actividad constructora de viviendas es la cada del 44,8 por 100 de las viviendas terminadas en 2013 con respecto a 2012. En todo caso, este bajo nivel de finalizacin de viviendas supone que en la actualidad apenas entran nuevas viviendas al mercado y, por tanto, a engrosar el stock de viviendas nuevas.

    Grfico 5 VIVIENDAS TERMINADAS Y TRANSACCIONES DE VIVIENDAS NUEVAS. 2004-2013

    Fuente: Elaboracin Propia. Datos del Ministerio de Fomento e INE.

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    El stock de viviendas alcanz un nivel mximo en 2009, segn el Ministerio de Fomento, cifrado en 649.780 viviendas. A partir de dicho ao, el stock de viviendas se ha moderado, tendencia que se prolonga al presente, siendo la cada de 2012 la de mayor intensidad (en torno al 7 por 100), en la medida que el mercado se va ajustando. No obstante, es previsible el mantenimiento del stock en niveles elevados en el futuro prximo, muy superior al deseable, lo que constituye un factor limitativo a la iniciacin de nuevas viviendas. Segn datos del Ministerio de Fomento, en 2013, los certificados de finalizacin de obra se situaron en 66.502 viviendas, cuanta ligeramente superior al nmero de transacciones de compraventa de vivienda nueva, que en dicho ao fue de 56.377 unidades. No obstante, tal como refleja el grfico adjunto, se puede observar como en los aos de la crisis se ha producido una convergencia entre el nmero de transacciones de viviendas nuevas y la terminacin de las mismas, con la consiguiente incorporacin al mercado inmobiliario. Teniendo en cuenta cmo la diferencia entre ambas variables ha ido disminuyendo en el pasado reciente, es de prever que en el futuro cercano el nmero de transacciones de viviendas nuevas vaya superando al de terminadas y, con ello, se produzca una cada en el nivel de stock. Otra caracterstica de la oferta de viviendas en los aos del boom econmico fue la reduccin de la superficie media por viviendas construida, en concreto se paso de 105,5m2 en 2000 a 98,3 m2 en 2007, en las viviendas en bloque19, lo que se explica por el hecho de que los promotores a fin de satisfacer la intensa demanda existente optaron por un mayor nmero de viviendas pero de menor tamao. En 2013, la superficie media de viviendas construidas en bloque ha sido de 107,1 m2, por el motivo contrario (menos viviendas pero ms grandes). En relacin con los precios de la vivienda, hay que sealar que stos no se han presentado en lnea con la evolucin de los costes de construccin (ni en lo que respecta a los materiales de construccin ni a los salarios), sino que han venido determinados por la presin de la intensa demanda habida en un mercado claramente en desequilibrio. Y a ello se uni el intenso aumento del precio del suelo, que durante el boom inmobiliario experiment igualmente un elevado encarecimiento. Claro es que los poseedores de suelo urbanizable vieron una clara oportunidad de negocio y, por tanto, de obtener elevados beneficios, al poner suelo en un mercado en el que los demandantes del mismo estaban vidos de adquirirlo, ante la positiva evolucin de la demanda de viviendas y de sus precios.

    Grfico 6 ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA. PORCENTAJE. 1997-2007

    Fuente: Elaboracin propia. Datos del Banco de Espaa.

    19 En las viviendas unifamiliares se pas de 145,1 m2 en 2000 a 167,6 m2 en 2007.

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  • Como resultado del exuberante proceso alcista de los precios de venta de las viviendas, el mercado inmobiliario se sobrecalent y provoc un elevado endeudamiento de las familias a la vez que propici que un importante segmento de los demandantes de viviendas no pudiese acceder a las mismas. Los precios, en definitiva, dejaron de ser asequibles y la accesibilidad a la vivienda empeor significativamente. De hecho, mientras que para comprar una vivienda libre de unos 90m2 en 1997 era necesario destinar 3,6 veces la renta bruta de un hogar mediano, en 2007 se requera 7,6 veces dicha renta bruta. El grfico adjunto pone de manifiesto el intenso esfuerzo realizado por las familias a lo largo del periodo objeto de anlisis, as tras haberse alcanzado un nivel mnimo de esfuerzo en 1999, este comenz a intensificarse hasta alcanzar su nivel mximo en 2008, ao en el que los hogares destinaban en torno al 50 por 100 de su renta disponible al pago de las cuotas por la adquisicin de vivienda el primer ao de adquisicin, nivel claramente extremo y que limita el acceso a la vivienda20 . Con el estallido de la burbuja inmobiliaria y la cada de los precios de la vivienda, este indicador se ha situado en torno al 34 por 100 en 2013, porcentaje ms razonable, si bien todava elevado desde una perspectiva histrica, lo que constituye, sin duda, un problema que la poltica de vivienda debera afrontar.

    3.3. La demanda de viviendas

    La demanda de viviendas viene determinada fundamentalmente por aspectos demogrficos, sociales y econmicos, a los que se pueden unir otros de carcter fiscal, incentivadores de la compra de viviendas. Durante el boom inmobiliario todos los factores determinantes de la demanda se conjugaron de forma positiva. En relacin con los factores demogrficos y sociales, hay que destacar los siguientes elementos: a) aumento de la poblacin nacional por el efecto del baby boom de finales de los cincuenta hasta la dcada de los setenta del siglo pasado; b) estructura poblacional por edades, con mayor presencia de poblacin en los grupos de edad principales demandantes vivienda; c) aumento de los flujos migratorios; d) alargamiento de la esperanza de vida de la poblacin y de la calidad de vida de las personas en edad avanzada y e) aumento de las familias monoparentales (debido a separaciones y divorcios). Por su parte, entre los factores econmicos y financieros ms relevantes cabe resaltar: a) favorable evolucin del mercado de trabajo, consecuencia del buen tono de la actividad econmica; b) aumento de la renta disponible; c) laxitud en las condiciones crediticias y d) bajos tipos de inters (que llegaron a ser negativos en a lo largo del boom inmobiliario en trminos reales) A los factores expuestos habra que aadir otros que provienen de la actuacin del sector pblico en materia de vivienda, como los incentivos recogidos en los Planes de Viviendas o medidas de carcter fiscal como el tratamiento favorable de la adquisicin de viviendas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas. Tambin jug un relevante papel el intenso nivel de inversin extranjera en inmuebles, principalmente de pases europeos, como consecuencia de la favorable evolucin de la economa europea y las facilidades crediticias existentes para la financiacin de bienes residenciales, al margen de las condiciones climatolgicas favorables de nuestro pas.

    3.3.1. Factores demogrficos y sociales

    La creacin de hogares21 es una de las principales variables que explican el comportamiento de la demanda de viviendas 22 y depende de factores demogrficos, sociales y econmicos: crecimiento de la poblacin, tamao medio del hogar, estructura por edades, familias monoparentales, esperanza de vida y emancipacin de la poblacin joven. Como puede observarse en el grfico adjunto, el nmero de hogares ha seguido una significativa tendencia alcista a lo largo de las ltimas dos dcadas, si bien que con distinta intensidad, siendo

    20 Importe bruto de las cuotas a pagar por el hogar mediano, en el primer ao tras la adquisicin de una vivienda tipo financiada con un prstamo estndar por el 80 por 100 del valor del piso, en porcentaje de la renta anual disponible del hogar. 21 El hogar se refiere al conjunto de individuos, sean o no parte de una misma familia, que viven en la misma vivienda. 22 Las variaciones anuales del nmero de hogares, brutas o netas, explican una proporcin importante de los cambios de la demanda global de vivienda (DI PASQUALE y WHEATON, 1996).

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    especialmente notable el ritmo de crecimiento habido en la etapa del boom inmobiliario, con tasas de aumento crecientes a lo largo de la misma. En concreto, se pas de 12,5 millones de hogares en 1997 a 16,3 millones en 2007, lo que supone un aumento del 30,4 por 100 entre dichos aos, lo que se traduce en una tasa anual media del 2,7 por 100, cuanta superior al registrado incluso por el conjunto de la poblacin. Entre 1998 y 2007, la poblacin aument un 1,4 por 100 en media anual, si bien se llegaron a registrar crecimientos en torno al 2 por 100 en algunos aos de la dcada de 2000.

    Grfico 7 EVOLUCIN DEL NMERO DE HOGARES. 1990-2012

    Fuente: Elaboracin propia. Datos INE.

    Este positivo comportamiento de la creacin de hogares se explica en gran medida por dos factores demogrficos muy significativos: el baby boom que tuvo lugar entre la dcada de los sesenta y la de los setenta, del siglo pasado, y el intenso flujo inmigratorio habido en los aos de auge econmico y del sector inmobiliario, atrado por las favorables condiciones econmicas y laborales existentes en Espaa, entre otros factores. En aos recientes y como consecuencia de factores demogrficos y los efectos de la recesin econmica, que ha propiciado un aumento del desempleo, se observa ya un comportamiento ms moderado en el ritmo de creacin de hogares, que en 2013 se ha traducido en una cada de los mismos, por primera vez desde 1996. Por un lado, los flujos inmigratorios han comenzado no solo a no crecer como en aos anteriores sino que estn disminuyendo, debido al retorno de los inmigrantes a su pas de origen, ante el deterioro del mercado de trabajo. Por otro, teniendo en cuenta que la tasa de paro es especialmente alta en el estrato de poblacin comprendida entre 16 y 35 aos, la capacidad de acceso a la compra de viviendas de la poblacin joven se ha reducido significativamente, trasladando por tanto sus efectos a la creacin de hogares. Igualmente, la atona del mercado de trabajo ha influido en la creacin de hogares monoparetales. Entre 1998 y 2007 la poblacin espaola pas de 39,9 millones de habitantes a 45,2 millones, es decir en menos de diez aos aument en ms de cinco millones de personas, lo que supone una tasa media acumulada en dicho periodo del 1,4 por 100 anual. Estas cuantas reflejan un dinamismo poblacional muy superior a cualquiera de las proyecciones de largo plazo realizadas sistemticamente por el INE23, superando igualmente las expectativas de los analistas. Ahora bien, este notable aumento de la poblacin se explica principalmente por el significativo crecimiento registrado por la poblacin procedente del exterior.

    23 Proyecciones del INE para el periodo 2001-2013 estimaban alcanzar una poblacin de 44 millones de habitantes en 2007.

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  • Grfico 8 EVOLUCIN DE LA POBLACIN ESPAOLA ENTRE 1998 Y 2013. MILES DE PERSONAS

    Fuente: Elaboracin propia. Datos INE.

    Y no solamente es relevante el hecho de que la poblacin espaola haya aumentado significativamente, sino que debido al efecto del baby boom los estratos de poblacin con mayor porcentaje de poblacin se concentraba en el periodo de referencia, precisamente, en las edades en las que la propensin a la compra de viviendas es mayor. Tal como se aprecia en el grfico adjunto, en los aos del boom inmobiliario, la poblacin entre 25 y 54 representaba en torno al 47 por 100 de la poblacin. Es ms, alrededor del 17 por 100 de la poblacin estaba comprendida entre 25 y 35 aos, lo que explica en gran medida la intensa demanda de primera vivienda que exista entre 1997 y 2007. En relacin con lo expuesto, cabe sealar el importante impacto que en esta estructura poblacional ha tenido la incorporacin desde finales del siglo anterior de varios millones de personas provenientes de otros pases, la gran mayora jvenes en edad de trabajar y de tener hijos, que por otra parte ha tenido un importante efecto sociolgico sobre la sociedad espaola. El aumento del nmero de inmigrantes ha provocado una reversin en el crecimiento vegetativo de la poblacin, ya que en general suelen tener ms hijos. Por otra parte, dinamizaron el mercado de trabajo y lo reestructuraron, ya que los inmigrantes o bien trabajaban mayoritariamente en el sector de la construccin o en otros sectores econmicos que la poblacin nacional iba abandonando al mejorar sus condiciones de vida (por ejemplo, la agricultura o el servicio domstico). Adems, favorecieron un rejuvenecimiento de la pirmide de edad de la poblacin espaola. A finales de la dcada de los noventa del siglo pasado, el nmero de extranjeros en Espaa no llegaba al milln de personas y en menos de diez aos se situ en 4,5 millones de personas, en 2007, cuanta que prosigui en aos posteriores hasta estabilizarse alrededor de los 5,7 millones de personas como consecuencia de la crisis, muy por encima de cualquier expectativa, incluso de las ms optimistas. El grfico adjunto pone de relieve los significativos aumentos que este segmento de la poblacin registr a lo largo de la dcada de 2000, principalmente en la primera mitad, en que se llegaron a registrar tasas superiores al 30 por 100. Este comportamiento tan expansivo ha constituido un significativo shock positivo en la demanda de vivienda en los aos del boom, contra todo pronstico, tanto en lo que se refiere al nmero de personas como en su capacidad de compra de viviendas. Se estima que este segmento de poblacin una vez que llega a Espaa y estabiliza su posicin laboral tardaba en torno a siete aos en tomar decisiones de compra de activos como la vivienda, periodo que coincide con el boom inmobiliario. En la actualidad, y como consecuencia de la reciente recesin econmica, se observa una disminucin de la poblacin extranjera, si bien que todava de manera moderada (en 2013, registr una cada del 3,3 por 100, segn datos del Padrn Continuo).

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    Grfico 9 ESTRUCTURA DE LA POBLACIN POR EDADES. 1998 Y 2007

    Fuente: Elaboracin propia. Datos INE.

    Otro factor a resaltar es la reduccin del tamao medio por hogar que pas de 3,26 miembros en 1991 a 2,86 en 2001 y a 2,58 en 2011, segn los censos de poblacin de dichos aos. Ello es consecuencia, en parte, del aumento de los hogares unipersonales debido al aumento de separaciones y divorcios, que creci entre 1997 y 2007 en torno a un 59 por 100, llegndose a tasas de crecimiento en los aos lgidos del boom inmobiliario alrededor del 10 por 100. Estos colectivos contribuyeron igualmente a aumentar la demanda de viviendas, ante la necesidad de constituir nuevos hogares. Segn el Censo de 2001, el porcentaje de hogares unipersonales era del 20,3 por 100 frente al 13,3 por 100 registrado en 1991; en 2011 el 23,2 por 100 de los hogares estaban formados por slo una persona, cuando su poblacin representa nicamente el 9,0 por 100 del total.

    Grfico 10 EVOLUCIN DE LA POBLACIN EXTRANJERA ENTRE 1998 Y 2013. MILES DE PERSONAS

    Fuente: Elaboracin propia. Datos INE. (Padrn a 1 de enero). 23

  • 3.3.2. Factores econmicos A los factores sociales y demogrficos comentados, se uni el buen comportamiento de la economa espaola que impuls igualmente la creacin de hogares. La actividad econmica registr una notable expansin entre 1997 y 2007, periodo en el que el PIB alcanz una tasa media anual acumulativa en torno al 4 por 100, tasa muy superior a la registrada en periodos anteriores. Tras la salida de la crisis de principios de la dcada de los noventa del siglo anterior, la economa espaola se inscribi en una senda de continuos y estables ritmos de crecimientos, siendo la etapa de crecimiento ms relevante de las ltimas dcadas. El proceso inversor en vivienda24 tuvo, por otra parte, un importante punto de partida: la existencia de un alto volumen de demanda embalsamada que, como consecuencia de la crisis de principios de la dcada de los noventa del pasado siglo, se vio abocada a retrasar sus decisiones de compra de vivienda por los altos niveles de paro alcanzados. En 1994, la tasa de desempleo alcanz el 24 por 100 de la poblacin activa, porcentaje inexistente desde que se tienen registros de esta variable (salvo en fechas recientes) y que datan de 1976, y se mantuvo en porcentajes muy elevados en aos posteriores, lo que se tradujo en un menor nivel de ingresos para las familias que vieron como sus posibilidades de acceder a una vivienda se redujeron, con ello se cre una demanda embalsamada a la espera de que las condiciones de la economa espaola mejoraran y se tradujera en un aumento del empleo que les permitiera acceder al mercado de la vivienda. La mejora de la actividad desde mediados de la dcada de los noventa se tradujo en un comportamiento muy expansivo del mercado de trabajo. No obstante, las familias por motivo precaucin siguieron un proceso lento en su toma de decisiones con respecto a la compra de vivienda, en tanto en cuanto esperaban a que el nivel de empleo no creciera de forma transitoria sino permanente. A principios del siglo presente es cuando comienza a percibirse una notoria mejora del mercado de trabajo en lnea con la etapa de auge econmico. As, el nmero de ocupados pas de 13,3 millones de personas en 1997 a 20,4 millones en 2007, es decir un 53 por 100 de personas ms. A su vez, este proceso expansivo se tradujo en una reduccin muy significativa de la tasa de paro, hasta situarse en el 8,3 por 100 de la poblacin activa en 2007, porcentaje histricamente bajo. Este buen comportamiento del mercado de trabajo incentiv la compra de viviendas tanto de nacionales como de inmigrantes (que llegaron principalmente por los altos niveles de empleo existentes en los aos del boom inmobiliario).

    Grfico 11 OCUPACIN Y TASA DE PARO EN PORCENTAJE DE LA PO BLACIN ACTIVA. 2001-2013

    Fuente: Elaboracin propia. Datos INE (EPA). 24 Tanto para destinarla a primera o segunda vivienda como producto de inversin.

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    Un aspecto importante a tener en cuenta es que inicialmente el crecimiento de la demanda de viviendas, impulsado por unas favorables condiciones econmicas, tena como destino el uso de la vivienda con fines habitacionales, debido a la demanda embalsamada existente. A medida que la presin de la demanda se tradujo en un alza de los precios y se fue creando una burbuja inmobiliaria se hizo presente en el mercado inmobiliario una demanda de carcter especulativo cuyo objetivo era la compra de vivienda como inversin, que o bien se poda destinar al alquiler o simplemente tenerla vaca en espera de nuevas subidas de precios antes de materializar beneficios con su venta. Un hecho comn en la poca lgida del boom era la intensa compra de viviendas realizada cuando stas todava estaban sobre plano para ser vendidas una vez que eran terminadas, con el consiguiente aumento de precio. La continua revalorizacin de la vivienda constituy, sin duda, un atractivo importante ante la inexistencia de otras inversiones ms atractivas y rentables. El coste de adquisicin de una vivienda es la resultante de sumar al precio de mercado de la vivienda el coste de capital necesario para su adquisicin. Dicho coste de capital depende, sobre todo, del tipo de inters del prstamo necesario para la compra de la vivienda y del ritmo esperado de aumento de los precios de mercado. Esto condujo a que el precio de alquiler tambin sufriera un aumento significativo, durante el boom inmobiliario, aproximndolo al precio de la cuota de prstamo hipotecario necesario para la compra de una casa, desincentivando el arrendamiento de viviendas a favor de la adquisicin en rgimen de propiedad. Espaa es un pas en el que la cultura se centra principalmente en la compra de vivienda y a ello se ha unido la legislacin que durante dcadas ha impulsado la adquisicin de la misma en rgimen de propiedad. De hecho, los intentos de los ltimos planes de vivienda por favorecer la compra de vivienda en alquiler han impulsado este tipo de vivienda, pero no han cosechado el nivel de xito esperado. As, segn el Censo de 2011, elaborado por el INE, en 2011 el 78,9 por 100 de las viviendas eran en propiedad (77,8 por 100 y 82,2 por 100 en 1991 y 2001, respectivamente), frente al 13,5 por 100 en alquiler (11,4 por 100 y 13,9 por 100, en 1991 y 2001, respectivamente). Ahora bien, tal como se ha expuesto en prrafos anteriores, el intenso ritmo de avance de la demanda ante la existencia de una oferta ms rgida se tradujo en un encarecimiento notorio de los precios de la vivienda. Y con ello, el endeudamiento de las familias se fue intensificando paulatinamente hasta un nivel de claro riesgo. El punto de partida fue bajo y durante un largo periodo de tiempo los porcentajes del mismo en relacin con la renta disponible se situaron en niveles inferiores a los de otros pases del entorno econmico de Espaa, como Alemania; lo destacable ha sido el intenso ritmo de aumento que dicha ratio alcanz en los aos del boom econmico. En 2007, el nivel de endeudamiento de las familias se situ en el 129,9 por 100 de su renta bruta disponible, segn datos de Eurostat25 26, 57,5 puntos porcentuales ms que en 2001 y 35,4 puntos porcentuales por encima de la media de los pases de la zona euro. En concreto, en 2007, el endeudamiento de los hogares alcanz los 876.630 millones de euros, cuanta equivalente a un 83,2 por 100 del PIB en dicho ao. La mayor parte del endeudamiento de las familias se corresponde con crditos para la adquisicin de vivienda que lleg a situarse en 623.540 millones de euros a finales de 2007. Desde entonces, si bien, el nivel de endeudamiento de los hogares espaoles se ha ido atenuando, contina en niveles muy elevados, muy por encima de la media europea. En 2012, dicha ratio se situ en 122,9 por 10027, frente a 98,3 por 100 de la zona euro, que representa una deuda de 836.815 millones de euros, cuanta sta que ha ido disminuyendo a lo largo de 2013 hasta situarse en 787.393 millones de euros en noviembre.

    Estos altos niveles de endeudamiento que las familias venan registrando a lo largo del boom inmobiliario ya constituy en ese periodo un motivo de preocupacin tanto por parte del Banco de Espaa como de organismos internacionales, FMI y la OCDE. En los primeros aos de la dcada de 2000, estas instituciones ya apuntaban al riesgo de la economa espaola por la elevada concentracin del crdito en el sistema inmobiliario. El Banco de Espaa tambin postulaba los riesgos que implicaban los altos niveles de crdito y que ante cualquier cambio de la coyuntura econmica podran desembocar en altas tasas de morosidad, por la fragilidad financiera en la que se hallaban las familias, como finalmente as sucedi.

    25 Los datos de endeudamiento incluyen prstamos a corto y a largo. 26 Incluye instituciones sin nimo de lucro al servicio de los hogares. 27 Segn datos de Eurostat.

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  • Grfico 12 NIVEL DE ENDEUDAMIENTO DE LOS HOGARES CON RESPECTO A LA

    RENTA BRUTA DISPONIBLE. 2001-2012

    Fuente: Elaboracin propia. Datos de Eurostat.

    La contraccin en la actividad econmica y del aumento del nivel de desempleo a partir de 2007 ha supuesto una importante reduccin de la renta disponible de las familias, y un aumento de la desconfianza de los agentes econmicos sobre las perspectivas de la economa espaola. Adems, la crisis econmica ha conllevado una severa restriccin crediticia ante la falta de liquidez del sistema financiero, lo que unido a la desconfianza generada en el mismo, ha endurecido las condiciones de acceso a la vivienda. Las turbulencias financieras han cambiado considerablemente el entorno de la financiacin de la vivienda, provocando una cada significativa en el nivel de prstamos hipotecarios concedidos por el sistema bancario, tal como se expone en los siguientes prrafos.

    En este marco, un relevante segmento de la poblacin se ha encontrado con que no puede acceder a la compra de vivienda y, por otra parte, los hogares que an conservan capacidad de ahorro estn optando por incrementarlo por motivo de precaucin, a la espera de que los precios de la vivienda disminuyan hasta niveles ms accesibles o que las condiciones econmicas y crediticias mejoren. Por otra parte, la cada en el precio de la vivienda, con la consiguiente disminucin de las tasas de capitalizacin en inversin residencial est provocando la rpida desaparicin del mercado de los adquirentes de vivienda como bien de inversin. En definitiva, ya sea por motivo habitacional o de inversin, la demanda de viviendas se ha contrado sustancialmente desde que estallara el boom inmobiliario.

    Ms recientemente, a tenor de la mejora del clima de confianza con respecto a la evolucin de la economa espaola y el proceso de saneamiento que en el pasado reciente ha venido experimentando el sistema financiero espaol, se observa como algunas entidades, las ms saneadas, comienzan a relajar sus condiciones de crdito a la compra de vivienda, materializndose en una reduccin de los tipos hipotecarios (va reduccin de los diferenciales sobre los tipos de inters de referencia). No obstante, la complicada situacin del mercado laboral no ha facilitado el aumento de la demanda de los crditos hipotecarios; de hecho, al presente una parte significativa de las escasas transacciones del mercado inmobiliario se realizan al contado.

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    3.3.3. Factores financieros

    Adems del notable aumento habido en la creacin de hogares y, por tanto, del crecimiento de la demanda potencial de viviendas, sta no se hubiera podido traducir en demanda real sino hubiera habido un factor catalizador. ste fue el abundante crdito habido en la etapa del boom inmobiliario que incentiv significativamente a tomar decisiones de compra a una poblacin que se haba contenido durante un largo periodo de tiempo a invertir en vivienda. Sin este factor, habra sido imposible que la demanda de vivienda alcanzara las cotas a las que lleg y que llev a la construccin al entorno de las 800 mil viviendas anuales.

    Dicho comportamiento expansivo del crdito se explica por la espectacular cada de los tipos de inters, que permiti la refinanciacin de muchos de los prstamos existentes con anterioridad al boom inmobiliario y la obtencin de nuevos crditos con mejores condiciones crediticias. A ello se uni la extensin del plazo hipotecario y las mayores facilidades derivadas de un fuerte incremento de la competencia entre entidades financieras.

    El estallido de la burbuja punto.com en 2001 (burbuja generada en torno a empresas de carcter tecnolgico e internet) se tradujo en importantes cadas burstiles de empresas de diversa ndole y provoc prdidas multimillonarias entre sus inversores. Esta crisis tuvo distintos efectos en los diferentes pases, dependiendo de las preferencias inversoras de sus agentes econmicos. En Espaa, el impacto directo fue poco relevante ya que la cultura de la poblacin espaola implica destinar los ahorros, en gran medida, a la compra de bienes inmuebles; no obstantes s que tuvo su efecto de forma indirecta: el sector inmobiliario en Espaa se constituy en alternativa de inversin para los ahorradores europeos. En diversos pases de Europa, principalmente los anglosajones, con menor tradicin en inversin inmobiliaria, las preferencias de inversin se han venido centrando en productos alternativos a la vivienda, generalmente de ms riesgo, de ah que se optara por la compra de acciones de empresas de carcter tecnolgico en la dcada de los noventa. Con el estallido de la burbuja punto.com, multitud de ahorradores de diversos pases europeos observaron cmo sus ahorros perdan valor de manera significativa. Ello provoc dos efectos: a) desaceleracin de la actividad econmica europea y b) necesidad de buscar fuentes alternativas de inversin. Ambos efectos constituyeron shocks positivos impulsores del sector inmobiliario en Espaa, ya que los ahorradores europeos desviaron sus fondos hacia la vivienda en Espaa.

    En 2002 y 2003, el PIB de la zona euro registr dbiles tasas de crecimiento, inferiores al 1 por 100 anual, lo que condujo al Banco Central Europeo a desarrollar una poltica monetaria muy laxa con bajos tipos de inters, a fin de relanzar la actividad econmica europea. Espaa, que no se haba visto afectada por el estallido de las punto.com se encontr con una economa creciendo a buen ritmo y con bajos tipos de inters que constituyeron claros elementos impulsores del aumento de la demanda de vivienda. Ahora bien, la fortaleza de la inversin no se vio acompaada por altos niveles de ahorro interno que la pudieran financiar, sino que una parte significativa provino de Europa, provocando un elevado dficit de la balanza de pagos.

    En este marco, de notable necesidad de financiacin por parte de la economa espaola, los ahorradores europeos (principalmente de Alemania y de los pases del norte de Europa) fueron los que al buscar una alternativa de inversin, tras el estallido de las punto.com, focalizaron sus objetivos en el sector inmobiliario espaol. Este proceso se realiz, en gran medida, a travs de la banca europea, que actu como catalizadora, y que se constituy en importante fuente de financiacin del boom inmobiliario espaol, que se tradujo en una elevacin de los niveles de crdito. A ello se uni el importante volumen de inversin extranjera directa realizada en inmuebles.

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  • Grfico 13 CRDITO HIPOTECARIO TOTAL. 1997-2013*

    Fuente: Elaboracin propia. Datos del Banco de Espaa. * Medias del ao

    Una idea del espectacular crecimiento del crdito hipotecario queda reflejada en el grfico adjunto. Se observa que se llegaron a registrar ritmos de avance interanuales entre el 20 y el 25 por 10028 casi de forma sostenida durante un elevado nmero de aos, situacin que claramente era insostenible y que alimentaba el riesgo de un estallido del mercado hipotecario, como as sucedi. De hecho, con el estallido de la burbuja inmobiliaria, la concesin de crdito hipotecario se ha ido ralentizando, hasta registrar tasas de cada del 14 por 100 en 2013. No obstante, el nivel de crdito existente en el sistema es todava realmente elevado, en concreto en 2013 ascenda a 819.855 millones de euro, en media del ao, cuanta que representa un 93 por 100 del PIB de dicho ao y se sita en niveles similares a los de 2006.

    3.3.3.1. Evolucin del crdito La evolucin del crdito en el mbito inmobiliario se puede analizar desde dos perspectivas distintas: el destinado a actividades productivas (construccin y actividades inmobiliarias), relacionado con la oferta, y a personas fsicas para la adquisicin y rehabilitacin de la vivienda, referente a la demanda. Tanto en la financiacin de la oferta como de la demanda de viviendas, el crdito experiment una importante evolucin alcista en el periodo 1997-2007. Al respecto, es de resaltar el importante peso que el crdito destinado a las personas fsicas para la adquisicin y rehabilitacin de la vivienda ha venido registrando desde principios de la dcada de los noventa del siglo pasado y que ha ido en aumento en detrimento del correspondiente a actividades productivas (a pesar de que este grupo incluye a la actividad constructora), prolongndose este proceso a la actualidad. As a principios de los noventa, el 17,6 por 100 del total del crdito era destinado a las personas fsicas y al presente este porcentaje se ha elevado hasta situarse en el 41,2 por 100 (en el tercer trimestre de 2013). Si del crdito destinado a actividades productivas se excluye el relativo a construccin y servicios inmobiliarios, el resultante (incluye agricultura, industria y servicios no inmobiliarios) ha pasado de representar el 50 por 100 del crdito total en 1992 al 30,8 por 100 en el tercer trimestre de 2013. Estas cuantas ponen claramente de manifiesto como el sistema crediticio espaol ha sesgado su financiacin desde la industria, la agricultura y los servicios (excluidos los inmobiliarios), sectores clave para el desarrollo econmico, hacia la construccin.

    28 En el primer quinquenio de la dcada de los noventa, el crdito hipotecario creca a ritmos en torno al 15 por 100 anual.

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    Favorecido por las facilidades crediticias y la mejora de las condiciones de financiacin, no slo ha sido el crdito destinado a las familias el que ha experimentado un importante aumento en las ltimas dcadas, sino que el destinado a la construccin y actividades inmobiliarias, tambin ha ganado en relevancia, si bien que con menor intensidad que el destinado a las familias. En concreto, el peso del mismo ha pasado del 15,0 por 100 del total del crdito (23,2 por 100 en relacin con las actividades productivas en su conjunto) en 1992 al 17,4 por 100 en septiembre de 2012 (37,1 por 100 respecto a actividades productivas); no obstante, alcanz un mximo en 2007, ao en el que dicho porcentaje se situ en el 26,0 por 100.

    Cuadro 2 EVOLUCIN DEL DETALLE DEL CRDITO EN ESPAA EN MILLONES DE EUROS

    SECTORES

    AOS TOTAL AGRICULTURA INDUSTRIA

    (excepto construccin)

    CONSTRUCCIN SERVICIOS PERSONAS FSICAS

    TOTAL SIN

    ACTIVIDADES INMOBILIARIAS

    ACTIVIDADES INMOBILIARIAS

    ADQUISICIN Y REHABILITACION

    DE VIVIENDAS

    2000 302.034 13.141 78.588 42.627 167.678 134.119 33.559 176.653 2001 330.591 13.320 82.959 46.412 187.900 146.061 41.840 205.790 2002 368.466 15.122 85.762 57.376 210.206 155.175 55.031 235.086 2003 411.986 16.402 85.829 65.784 243.972 165.991 77.980 275.958 2004 482.984 18.104 90.487 78.372 296.020 183.855 112.165 333.826 2005 604.061 20.738 104.695 100.761 377.867 215.780 162.087 448.687 2006 781.644 23.014 119.488 134.317 504.825 260.774 244.050 548.740 2007 943.087 25.245 141.571 153.453 622.818 319.304 303.514 623.540 2008 1.016.948 26.244 156.141 151.848 682.716 364.684 318.032 655.145 2009 991.363 23.123 152.199 130.438 685.602 362.618 322.984 654.566 2010 985.157 23.128 152.376 114.519 695.134 379.352 315.782 662.798 2011 944.058 21.782 143.246 98.546 680.483 382.160 298.323 656.452 2012 799.610 20.217 131.109 76.217 572.067 348.052 224.015 633.138 2013* 713.773 18.731 118.251 62.934 513.858 318.775 195.083 610.497

    * Datos septiembre de 2013 Fuente: Elaboracin propia. Datos del Banco de Espaa.

    Durante la fase de crecimiento de la actividad inmobiliaria, la financiacin del sector de la construccin y las actividades inmobiliarias absorbieron un volumen creciente de crditos del sistema financiero. La puesta a disposicin de los promotores inmobiliarios y los compradores de toda la financiacin demandada se explica por la apuesta de las entidades de crdito por el sector y el aumento de la competencia entre ellas para ofrecer el mayor volumen posible al menor coste. Por otra parte, los bancos minoristas pusieron un foco especial en los productos hipotecarios. As, el crdito destinado a actividades inmobiliarias pas