Mayo 05 Version 04 1 Enero 2009 Versión 11 PARA USO EXCLUSIVO DEL AREA COMERCIAL.

Mayo 05 Version 04

1

Enero 2009

Versión 11

PARA USO EXCLUSIVO DEL AREA COMERCIAL

Enero 09 Versión 112

Para uso exclusivo del área comercial

Es un crédito simple con garantía hipotecaria para personas morales o físicas con actividad empresarial, creado con la finalidad de resolver las necesidades de adquisición de activo fijo y capital de trabajo permanente.

EJEMPLOSEJEMPLOS

Remodelar oficinas. Comprar maquinaria y equipo. Comprar equipo de oficina. Pagar proveedores. Comprar franquicias. Comprar materias primas.

Comprar locales comerciales. Comprar oficinas o consultorios. Compra de inmuebles diversos.

Cambio de acreedor hipotecario para mejorar condiciones o ampliar plazo.

Liquidez / Capital de Trabajo

Adquisición

Sustitución de Pasivos

DESTINOSDESTINOS



PlazoPlazo Tasa de Interés Tasa de Interés 1 a 5 años1 a 5 años 16.5% Fija16.5% Fija

6 a 10 años6 a 10 años 18.5% Fija18.5% Fija

Moneda: Pesos

Monto a financiar: Hasta el 50% del valor de avalúo de la garantía. Ver garantías aceptadas (hoja No.4)

Valor mínimo del inmueble en base a avalúo: $1’000,000.

Monto mínimo del crédito: $500,000.

Monto máximo del crédito: Ilimitado sujeto a criterio y evaluación de análisis de crédito.

Interés moratorio: Tasa ordinaria por tres sobre saldo insoluto.

Amortizaciones: Pagos mensuales fijos durante todo el plazo del crédito.

Prepagos: Sin penalización, siempre y cuando se realicen en la fecha de pago de la amortización.

Forma de disposición: Una sola en la fecha de la firma del contrato mediante abono en cuenta de cheques en Inbursa.(No revolvente)

IVA sobre intereses: De acuerdo a la Ley del I.V.A. las personas morales están exentas, para las personas físicas con actividad empresarial únicamente están exentas cuando el destino del crédito sea para la adquisición de activos fijos relacionados con su actividad preponderante, en caso contrario los intereses causarán IVA, y serán adicionados a la mensualidad del crédito ya que las tasas de interés ofrecidas en el producto no incluyen este concepto.

CARACTERISTICAS DEL CREDITOCARACTERISTICAS DEL CREDITO::

Términos y Condiciones del producto sujetos a cambio sin previo aviso



REQUISITOS:REQUISITOS:

Aval: Accionista principal de la empresa como persona física1, o en su caso como persona moral. No aplica este requisito cuando el solicitante es persona física con Actividad Empresarial.

Antigüedad de la empresa: mínimo 3 años de operación comprobables.

Historial crediticio: Buen historial en buró de crédito2. Garantías aceptadas: a) Casa habitación con vida útil remanente mínimo de 25 años, oficinas, edificios, hoteles, hospitales, consultorios, bodegas, locales comerciales, naves y plantas industriales.

b) Terrenos urbanos exclusivamente.3

Cuenta de Cheques: el solicitante deberá aperturar una cuenta de cheques en Banco Inbursa.4

Seguro de Daños: el solicitante deberá de contratar la póliza que cubra el inmueble en garantía5

Seguro de Vida: sólo se deberá de contratar la póliza cuando el solicitante sea persona física con actividad empresarial.

NOTAS:

1 Accionista que posea la mayor tenencia accionaria, en caso de que no exista accionista mayoritario y haya igualdad de tenencia se aceptará el aval de la persona indistintamente a elección de la empresa. Este punto no aplica para Asociaciones y Sociedades Civiles. 2 Invariablemente se consultará el buró de crédito del solicitante y del aval.3 Quedarán sujetos a consideración y aceptación del área de análisis de crédito con base a su ubicación y características. No se aceptan terrenos que no cumplan con el requisito de urbanos.4 El solicitante del crédito y el titular de la cuenta deberá ser el mismo.5 No aplica cuando la garantía se trate de terrenos.



CRITERIOS DE ACEPTACION:CRITERIOS DE ACEPTACION:

Ingresos del solicitante y en su caso del aval.

Tener capital contable positivo y utilidad de operación.

Declaración de impuestos de los últimos 3 años, sujeta a análisis de crédito.

Buen historial de crédito tanto del solicitante como del aval.

El criterio para el otorgamiento del monto del crédito se basa en un análisis integral que considera las ventas, sector económico*, tamaño de la empresa, destino del crédito y la relación pago mensual del crédito vs. utilidad de operación.

* Quedan excluidos del producto ciertos sectores económicos en los cuales el solicitante desarrolle sus actividades tales como textil, minero y agrícola, para el caso de desarrolladores de vivienda el área de análisis de crédito revisará su situación caso por caso.



1 Calculado en base a la zona de riesgo en la que se ubique el inmueble.

2 Si el solicitante excede la edad de 60 años, puede solicitar un plazo de crédito menor, de forma tal que al término del plazo del crédito no exceda la edad de 70 años. Aplican requisitos de asegurabilidad.

ACCESORIOS FINANCIADOS :ACCESORIOS FINANCIADOS : Seguro de Daños: Financiado, cubre el valor destructible del

inmueble, en su caso.1

Seguro de Vida: Financiado, exclusivamente para cuando el

solicitante es persona física con actividad empresarial2.

ACCESORIOS ACCESORIOS NONO FINANCIADOS : FINANCIADOS :

Comisión por apertura del crédito: 2.0% + IVA.

Avalúo: 2.5 al millar + IVA.A la entrega de la documentación del Paquete 2 se deberá depositar el importe estimado del avalúo. VER FORMA DEL CALCULO DEL IMPORTE DEL AVALUO EN LA PAGINA 11

Gastos Notariales: Del 4% al 9% sobre el monto a financiar o el valor del inmueble, dependiendo del destino del crédito.



DOCUMENTACION:DOCUMENTACION:

Paquete 1 (Trámite de Autorización)

1 Es indispensable para el otorgamiento del crédito que el objeto social de la empresa en su acta constitutiva contemple la facultad para contratar créditos.

1. Original y copia de la solicitud de crédito (BINC-013-2); debidamente requisitada y firmada por el solicitante y el aval (el área de Análisis de crédito rechazará cualquier formato de solicitud no vigente)

2. Información legal de la empresa, con sus respectivas inscripciones en el Registro Público de Comercio (Sólo personas morales):

• Copia del acta constitutiva1 y reformas incluyendo cualquier modificación al capital, en su caso.

• Copia de la escritura de poderes (dominio, administración y suscripción de títulos de crédito).

3. Información financiera del solicitante:

• Copia de los Estados Financieros de los tres últimos años completos, dictaminados con sus notas; en caso de no ser dictaminados debidamente firmados por el representante legal adjuntando sus relaciones analíticas.

• Copia de los Estados Financieros parciales del año en curso (cuya antigüedad no supere los tres meses), debidamente firmados por el representante legal adjuntando sus relaciones analíticas.

• Copia de las declaraciones anuales de impuestos de los tres últimos ejercicios (con Acuse de Recibo del SAT: “Cadena Original” y “Sello Digital”).

• En caso de grupo, información financiera consolidada.



* Cuando el solicitante sea una persona física con actividad empresarial será indispensable que requisite el formato de situación patrimonial y entregue copia de su identificación oficial.

Nota Importante: Los créditos autorizados tienen una vigencia de 90 días naturales a partir de su aprobación, si el tramite de contratación del crédito no se realiza en este plazo, será necesario entregar a Análisis de Crédito estados financieros actualizados.

4. Información del aval:

• Original del formato de situación patrimonial*(BIN-089).

• Copia de la identificación oficial vigente. (IFE, Pasaporte)

5. Información complementaria:

• Copia de la cédula del registro federal de contribuyentes.

• Copia del comprobante de domicilio con una antigüedad no mayor a 3 meses. (Teléfono fijo, luz, agua)

• Copia de la Identificación oficial vigente del (los) representante (s) legal (es) que firmará (n). (IFE, Pasaporte)

• Copia de los 12 últimos estados de cuenta bancarios en el caso de personas físicas con actividad empresarial y copia de los últimos 6 estados de cuenta bancarios en el caso de personas morales, en el formato con el cual los emite el banco, no se aceptan impresiones de internet.

• Fotografías de fachada, interiores y exteriores de la garantía ofrecida.

• En los casos en que el accionista mayoritario de la empresa solicitante se trate de otra persona moral, se deberá entregar de esta última la información requerida en los puntos 2 y 3.



Paquete 2 (Trámite de Contratación)

Solicitante:

• Solicitud de contratación del crédito(BINC-006-7)1.• Copia de la ficha de depósito por el valor estimado del avalúo. (Depósito en Inbursa a la cuenta No. 11529800012 a nombre de Crédito Hipotecario Inburpyme).• Copia contrato cuenta de cheques ó No. de cuenta del solicitante.• Copia del acta de nacimiento del aval.• Copia del acta de matrimonio del aval.• Solicitud Seguro de Vida (F-1930-5), solo en caso de Personas Físicas con Actividad Empresarial.

Información Propietario del Inmueble2 dado en Garantía.

a) Persona física:• Datos generales (Fecha y lugar de nacimiento, edad, ocupación, domicilio, RFC). • 2 copias de la identificación oficial con fotografía y firma.• 2 copias del acta de matrimonio o acta de divorcio, en su caso.• 2 copias de la identificación oficial con fotografía y firma del cónyuge (si se trata de sociedad conyugal).

b) Persona moral:• 2 copias de la identificación oficial con fotografía y firma del representante legal.• 2 copias del acta constitutiva3, reformas y poderes del representante legal de la empresa, con facultades de dominio y de administración.1 En los casos en que el solicitante deje como garantía más de un inmueble, deberá de requisitar una Solicitud de Contratación por cada uno de los inmuebles.2 El Propietario del Inmueble puede ser el propio solicitante del crédito o un “Garante Hipotecario” (una tercer persona)3 Cuando el propietario del inmueble sea una persona moral es indispensable que su objeto social contemple las facultades para otorgar garantías y obligarse solidariamente.

UNA VEZ AUTORIZADO EL CREDITO INGRESAR...



IINFORMACION DEL INMUEBLENFORMACION DEL INMUEBLE

En todos los casos:• 3 copias de la escritura o título de propiedad con sello del Registro Público de la Propiedad.

• 3 copias de las boletas de predial y agua de los últimos 5 años para inmuebles en el D.F. y de los últimos 3 años para inmuebles fuera del D.F., incluyendo la del último bimestre del año en curso. (Se podrá dar inicio al trámite de contratación con la última boleta de predial y agua del bimestre del año en curso, sin que esto implique la no obligación de entregar los años anteriores completos al Notario) • 2 copias de planos (proyecto arquitectónico básico).

Si la escritura solo ampara el terreno:• 2 copias de la licencia de construcción y manifestación de terminación de obra y/o regularización de la obra.

• 2 copias del Alineamiento y No. Oficial.

Inmueble en condominio:• 2 copias de la escritura de régimen de propiedad en condominio.• 2 copias del reglamento de propiedad en condominio.• 2 copias de la memoria descriptiva del régimen en condominio, sólo en caso de que el título de propiedad no lo contenga.• 2 copias de la constancia de que esta al corriente en cuotas de mantenimiento expedida por la administración del condominio.

En caso de que el inmueble haya sido hipotecado anteriormente:• 2 copias de la escritura de cancelación de hipoteca o reservas de dominio anteriores inscritas en el RPP (en su caso) o carta de instrucción de cancelación de la hipoteca expedida por el acreedor correspondiente si la hipoteca no ha sido cancelada.

En créditos con destino Sustitución de Pasivos (hipoteca vigente):• Carta original con el saldo vigente expedida por el acreedor hipotecario.• 2 copias de la escritura que dio origen a la hipoteca.• 2 copias de la escritura con poderes del (los) representante(s) legal(es) del acreedor hipotecario que firmarán la cancelación de la hipoteca. • 2 copias de la identificación oficial (IFE) del (los) representante(s) legal(es) del acreedor hipotecario que firmarán la cancelación de la hipoteca.



VALOR ESTIMADO DEL AVALUOVALOR ESTIMADO DEL AVALUO

A la entrega del Paquete 2 se deberá de entregar la copia de la ficha de depósito por el valor estimado del avalúo, el cual se calculará con base a el valor estimado del (los) inmueble(s) que estipule el solicitante en la Solicitud de Contratación de la forma siguiente:

Valor estimado del (los) inmueble(s) / 1000 X 2.5 + 15% (IVA) = DEPOSITO POR EL VALOR ESTIMADO DEL AVALUO.

Ejemplo:

$5’000,000 / 1000 X 2.5 = $12,500 + 15% = $14,375

Notas:

1. En los casos de que el solicitante ofrezca en garantía más de 1 inmueble se deberá considerar para el cálculo todos los valores estimados de los inmuebles para la correcta determinación del importe del depósito por concepto del avalúo.

2. En los casos en que el solicitante deje como garantía más de un inmueble, deberá de requisitar una Solicitud de Contratación por cada uno de los inmuebles.



TRAMITETRAMITE1. El solicitante integra la documentación del Paquete No. 1 y lo entrega a su

Asesor Financiero.2. El Asesor Financiero entrega la documentación en el sobre para el trámite de

autorización en Atención a Fuerza de Ventas de su oficina.3. Atención a Fuerza de Ventas valida que la documentación se encuentre

completa y la envía a Producto Inburpyme a la atención de Tania Pérez Acosta

4. Producto Inburpyme valida que la documentación se encuentre completa, de ser así entrega a Análisis de Crédito, de lo contrario notifica por correo electrónico y la envía de regreso a la oficina emisora.

5. Análisis de Crédito evalúa la solicitud de crédito y determina si se autoriza o rechaza en base a la información del solicitante.

1. El solicitante integra la documentación del Paquete No. 2 y lo entrega a su Asesor Financiero, quien lo entrega en el fólder para el trámite de contratación en Atención a Fuerza de Ventas de su oficina.

2. Atención a Fuerza de Ventas valida que la documentación se encuentre completa y la envía a Producto Inburpyme a la atención de Nicte Acosta Macias

3. Producto verifica de que la documentación solicitada se encuentre completa, de lo contrario, la envía de regreso a la oficina emisora.

4. Producto tramita el avalúo del inmueble y solicita carta de condiciones finales a Análisis de Crédito.

5. Jurídico obtiene certificado de libertad de gravamen del inmueble en garantía, elabora el Contrato de Crédito y coordina cita para la firma ante Notario Público.

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PROCEDIMIENTOPROCEDIMIENTO

Cliente: Solicita información sobre el producto INBURPYME.

Asesor Financiero: Asesora al cliente sobre el producto y solicita la información referente al Paquete 1 (solicitante y aval).

Cliente: Entrega documentación completa y debidamente requisitada.

Asesor Financiero: Revisa que la documentación este completa y debidamente requisitada, llena los espacios referentes al área comercial en cada uno de los formatos del Paquete 1 y lo entrega a Atención a Fuerza de Ventas.

Atención a Fuerza de Ventas: Recibe la documentación completa y debidamente requisitada y la envía a Producto.

Análisis de Crédito: Recibe la documentación completa del Paquete 1, elabora análisis, consulta el Buró de Crédito del solicitante y del aval, determina si es o no sujeto de crédito el solicitante. Notifica al asesor AUTORIZACIÓN o RECHAZO de la solicitud.

Producto: Recibe la documentación del Paquete 1 completa y debidamente requisitada. Entrega a Análisis de Crédito.



Asesor Financiero: Notifica al cliente que su Solicitud fue autorizada y bajo que condiciones. Le entrega los formatos correspondientes al Paquete 2 y le solicita la documentación en ellos descrita.

Asesor Financiero: Notifica al cliente que su Solicitud fue rechazada.

FIN

Asesor Financiero: Revisa que la documentación este completa y debidamente requisitada, llena los espacios referentes al área comercial en cada uno de los formatos del Paquete 2 y lo entrega a Atención a Fuerza de Ventas.

Atención a Fuerza de Ventas: Recibe la documentación completa y debidamente requisitada del Paquete 2 y la envía a Producto.

Producto: Recibe la documentación completa y debidamente requisitada.Revisa que la personalidad de representante legal, la constitución de la empresa, la figura del aval y la documentación de la garantía están correctas, envía solicitud de avalúo a la Unidad de Valuación.

Cliente: Entrega documentación completa y debidamente requisitada.

SI EL CREDITO ES AUTORIZADO CONTINUA TRAMITE...



Producto: Si el inmueble se encuentra en el área metropolitana, entrega directamente solicitud y documentación del inmueble a la unidad de valuación; si el inmueble se encuentra en el interior, contacta electrónicamente a la oficina comercial para que esta entregue la solicitud y la documentación del inmueble al perito que realizará la visita.

Valuador: asiste a la cita, elabora su estudio y entrega en tres tantos el Avalúo del cliente a Producto.

D.F y Área Metropolitana.D.F y Área Metropolitana.

InteriorInterior

Valuador: asiste a la cita, elabora su estudio y entrega 3 tantos del avalúo al Gerente de la plaza.

Gerente de Plaza en el InteriorGerente de Plaza en el Interior

Gerente: Recibe avalúos, envía vía fax al área de Producto la hoja de valores y carátula del avalúo, Conserva un tanto para entrega al Notario en la plaza, un tanto lo envía a Producto y último tanto lo entrega al cliente el día de la firma del crédito.

Producto: Recibe de la Unidad de Valuación o la Gerencia Comercial los avalúos y solicita a Análisis de Crédito genere la carta de instrucción definitiva y la carta de condiciones de crédito.



Análisis de Crédito: Recibe avalúo y con base al valor obtenido elabora y firma la carta de condiciones finales del crédito, y se la entrega a Producto en papel y vía electrónica.

Jurídico: Recibe de Producto Paquetes 1 y 2, avalúo y carta de instrucción definitiva, asigna abogado y solicita trámite a la Notaria asignada, revisa el proyecto y lo autoriza.Recibe la carta de condiciones de crédito, la reenvía al Asesor Financiero con copia al Gerente con la finalidad de que coordinen la firma con su cliente.

Asesor Financiero: Recibe la carta de condiciones y la entrega a su cliente para que la firme de conformidad o en caso de no poder recabar la firma lo confirma vía telefónica con su cliente y envía un correo afirmando que su cliente está de acuerdo. Agrega al formato: Número de cuenta del cliente a 18 dígitos (CLABE), así como la información referente al área comercial y la fecha de firma acordada con el cliente (esta no debe ser posterior a la fecha indicada de vencimiento de certificado de libertad de gravámenes.

Jurídico: Recibe el correo electrónico con la confirmación de la cita para firma, informa al Notario y reenvía el correo a las áreas operativas para que programen la disposición y reserven recursos.

Notario y Cliente: Asisten a la oficina correspondiente a la firma de la escritura de crédito.

Gerente: Entrega pólizas de seguros de vida y/o daños y avalúo.

Área de Producto: Entrega pólizas de seguros de vida y/o daños y avalúo.

D.F.:D.F.:

Interior:Interior:

FINFIN



FORMATOS FORMATOS

Los formatos autorizados son los siguientes:

• Solicitud de Crédito INBURPYME BINC-013-2 • Situación Patrimonial del Aval BIN-089• Solicitud Seguro de Vida Crédito1 F-1930-7• Sobre / Trámite de Autorización Inburpyme BINC-

007-8• Solicitud de Contratación Inburpyme BINC-006-7• Fólder / Trámite de Contratación Inburpyme BINC-002-8

Los formatos y el cotizador están disponibles en la página de internet www.inbursa.com en la sección Asesores, donde se pueden obtener los archivos.

1 Solo aplica cuando el solicitante es Persona Física con Actividad Empresarial.

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