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2Junio.2011

EDITORIAL

Tumbara catumaba tim bum ba, tumbara catumaba tim bum ba, si, con el último repiquetear de los tam-boriles podemos decir que el verano se termino!!!!!!!!!!!!!!!!!.

Verano, por demás movido, con la concurrencia de muchos turistas, provenienté de la región en número muy importante y del viejo mundo en permanente asenso año a año. Y sobre este punto creo que es importante hacer un aparte.

Es bien sabido por todos que nuestras costas siempre o históricamente fueron visitadas y muy apreciadas por nuestros hermanos Argentinos, muchos de los desarrolladores inmobiliarios del siglo pasado provie-nen de la vecina orilla, propietarios de inmuebles de importantísimo valor, descubridores y colonizadores de lugares como, Laguna del Diario, El Country, Desarrolladores de Edificios en La Punta, Manantiales, La Barra, José Ignacio, …….

Pero en la actualidad estamos viendo que se está produciendo un cambio muy acentuado en este sentido ya que brasileros en número muy importantes, estadounidenses y europeos, están desembarcando en nuestras costas como una vez lo hicieron nuestros colonizadores, para realizar esta vez inversiones en tierras, edificios, residencias y chacras marítimas, porque han visto en Uruguay una suerte de condiciones geográfico naturales, como en otras partes del mundo existen. Y vaya si es importante que esto le esté pasando al Uruguay, muchas de las preguntas que nos hacen a diario en Valora, sobre que explicación le encontramos nosotros a este crecimiento en los valores inmobiliarios, es producto entre otros factores de esto. De esta nueva colonización que Uruguay esta transitando, colonización esta vez enfocada en que en nuestro país hay tierra, agua, clima y naturaleza, necesarias para que otros puedan venir a descansar, disfrutar y apreciar, COMO!!! INVIERTIENDO y generando nuevos espacios para vivir y hacer conocer nuestras tierras en otras partes del continente.

Y tampoco podemos olvidarnos del turismo que transitó por el litoral oeste, Colonia, Salto y Paysandú, atraen un sinnúmero de personas que visitan esta zona disfrutando de sus costas, tierras, termas, hoteles, casas de campo. Practicando otro tipo de veraneo, en contacto con otra naturaleza, con otro espacio, otra gente.

Pero el verano también dejo otras cosas, no solo inversiones inmobiliarias, también creció la industria hotelera, la venta y alquiler de automóviles, el transito en nuestros aeropuertos ( Carrasco y Laguna del Sauce ), restaurantes y comercios en general se vieron colmados de turistas deseosos de probar nues-tras carnes y especialidades, comprar ropa, suvenires, antigüedades, obras de arte y conocer nuestras tradiciones, El Mate y EL Dulce de Leche, El Tablado, El Carnaval, disfrutaron de tres meses casi cuatro de un verano para recordar. Tampoco debemos de olvidar a toda esa gente que durante este tiempo trabajo y permitió que en nuestro verano pudieran otras personas de otros lugares disfrutar de lo que ofrece Uruguay.

Esta suerte que la naturaleza nos ha regalado debemos de cuidarla, conservarla y mejorarla, pero sobre todas las cosas velar porque esto sea una potencial fuente de ingresos para nuestro país y para su gente, para nosotros.

EDITORIAL

4 5Junio.2011

6 7Junio.2011

Crédito hipotecario en Uruguay Octubre 2010

En la temporada “alta” de turismo de nuestro país, se

amplía en forma considerable los contratos de arren-

damientos efectuados por residentes como por no

residentes. A continuación, analizaremos las principales

implicancias que tienen la realización de estos contratos

y el efecto que ellos producen al propietario del inmue-

ble y a su arrendatario, haciendo hincapié en las parti-

cularidades que tienen los alquileres con fines turísticos.

CONCEPTO DE ARRENDAMIENTOEl concepto de arrendamiento se encuentra definido

en el artículo 1776 del Código Civil, el cual establece

que el arrendamiento es un contrato en que las dos

partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso

o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un

servicio y la otra a pagar por este uso, goce o servicio,

un precio determinado. El arrendamiento se perfecciona

por el mutuo consentimiento de las partes. Se define

como arrendador a quien recibe el precio y arrendata-

rio a quien lo paga.

Una primera puntualización que nos merece la pena hacer es que, exis-

ten opiniones de la DGI donde le ha dado una interpretación estricta

al concepto, es decir en aquellos casos que existen otros servicios por

parte del arrendador como ser vigilancia, portería, limpieza, etc., no es-

taríamos frente a un arrendamiento, esto puede ocurrir eventualmente,

en los casos de alquileres de salones para fiestas y eventos. Tampoco

estaríamos frente a un arrendamiento de inmueble, cuando no existe

desplazamiento de la tenencia del bien, ello puede ser frecuente cuan-

do el arrendatario tiene derecho al uso de un espacio de terreno o

edificio, a los solos efectos de colocar una publicidad o instalación.

MARCO NORMATIVO

Luego de entrada en vigencia la Reforma Tributaria se ha generalizado

la tributación de las rentas generadas por los arrendamientos, por lo

tanto el asunto relevante es definir qué impuesto tributarán, situación

que dependerá de la naturaleza del propietario del inmueble dado

en arrendamiento, pudiendo ser este el Impuesto a las Rentas de las

Actividades Económicas (IRAE), el Impuesto a la Renta de las Perso-

nas Físicas (IRPF) o el Impuesto a las Rentas de los No Residentes

(IRNR). Por lo que el marco normativo de referencia lo encontramos

en los Títulos 4, 7 y 8 del Texto Ordenado de 1996, respectivamente.

LOS ALQUILERES Y EL IRPF DEL ARRENDADR Renta gravada:El IRPF grava las rentas provenientes de actividades desarrolladas, bie-

nes situados o derechos utilizados económicamente en nuestro país,

obtenidas por las personas físicas residentes. Dentro de estas rentas

se encuentran -entre otras- las derivadas de bienes inmuebles, por el

arrendamiento, subarrendamiento, constitución o cesión de derechos o

facultades de uso o goce de los inmuebles, cualquiera sea su denomina-

ción o naturaleza siempre que los mismos no constituyan una transmi-

sión patrimonial. Las mismas se encuentran gravadas a la tasa del 12%.

Deducciones:Podrán deducirse de los ingresos brutos -devengados en el período

de liquidación-, los créditos incobrables (trascurridos 3 meses desde

el vencimiento del plazo pactado para el pago), la comisión de la ad-

ministradora de propiedades, los honorarios profesionales vinculados

a la suscripción y renovación de los contratos, el IVA correspondiente

dichos servicios y los pagos por Contribución Inmobiliaria e Impuesto

de Primaria. Si se tratara de un subarrendamiento y el pago al arrenda-

Tratamiento tributario de los arrendamientos de inmuebles y especificidades cuando se realizan con fines turísticos

Artículo elaborado por KPMG (Departamento de asesoramiento tributario y legal)Por Cr. Aníbal Pittamiglio (apittamiglio@kpmg.com)

ALQUILERES DE VERANO

8 9Junio.2011

DGI una constancia en la cual se establezca que el contribuyente de-

clara que sus ingresos verifican las hipótesis exigidas para que se otor-

gue la exoneración, y que además ha autorizado el levantamiento del

secreto bancario.

Agentes de retención:A los contribuyentes del IRPF y las entidades que atribuyen rentas, se

les retendrá el impuesto correspondiente por parte de determinados

sujetos que paguen o acrediten este tipo de rentas, por si o por terce-

ros, ellos son: la Contaduría General de la Nación y las demás entida-

des que presten conjuntamente servicios de garantía y cobranzas de

arrendamientos , los contribuyentes de IRAE incluidos en la división

de grandes contribuyentes y en el grupo CEDE de la DGI, el Estado,

los Gobiernos Departamentales, los Entes Autónomos, los Servicios

Descentralizados y demás personas públicas estatales y no estatales y

las entidades que administren propiedades y que, a su vez, realicen la

cobranza de arrendamientos (estas últimas deberán actuar, únicamente

en aquellos casos en que no intervengan en la operación alguno de

los anteriores sujetos mencionados), en este caso deberán retener el

impuesto en el momento del cobro del arrendamiento al arrendatario.

Los agentes deberán aplicar la tasa del 10,5% a la suma de lo percibido

dor es realizado por el subarrendador, éste podrá deducir dicho pago

del monto de ingresos computables . Un aspecto a destacar es que la

norma habla de pagos, por lo que para poder computar la deducción

se deberá haber efectivizado el mismo.

Los contribuyentes podrán deducir el total de estos costos, corres-

pondientes al período que se liquida, debidamente documentados, sin

perjuicio que el inmueble no haya permanecido arrendado durante

la totalidad del mismo. No obstante, esto no será aplicable a aque-

llos arrendamientos cuya duración sea inferior a un año, en cuyo caso

corresponderá prorratear los costos al período correspondiente. En

el tema bajo análisis esto adquiere especial relevancia, dado que los

inmuebles ubicados en zonas turísticas suelen alquilarse en períodos

cortos.

Exoneraciones:

Están exoneradas del pago del IRPF las rentas derivadas de arrenda-

mientos de inmuebles, cuando la totalidad de las mismas no superen

las 40 BPC durante el año civil , siempre que el titular autorice ex-

presamente el levantamiento del secreto bancario. Esta exoneración

no operará cuando el titular obtenga además, otros rendimientos de

capital gravados que superen las 3 BPC en el mismo período.

Para beneficiarse con la exoneración referida, se deberá solicitar a la

o acreditado al titular de la renta más la retención corres-

pondiente. No deberán retener el impuesto cuando el con-

tribuyente exhiba la constancia de exoneración o disponga

de un resguardo donde conste el importe de la retención

efectuada por otro responsable.

Los contribuyentes que obtengan rentas derivadas de

arrendamiento de inmuebles, excepto en los casos en que

haya designado agente de retención o se encuentren exo-

nerados, deberán efectuar mensualmente anticipos a cuen-

ta del impuesto. Los mismos se calcularán como el 10,5%

del total de los ingresos devengados en el período. Este

tema presta especial relevancia para el tema que estamos

analizando ya que una gran parte de los alquileres de vera-

no son contratados por personas físicas -contribuyentes de

IRPF-, quienes no se encuentran comprendidos en la lista

de agentes de retención.

Los contribuyentes podrán darle carácter definitivo a las

retenciones efectuadas, quedando liberados de la obliga-

ción de practicar la liquidación y presentar la correspon-

diente declaración jurada. Asimismo podrán hacer uso de

la referida opción los contribuyentes que hayan efectuado

los correspondientes anticipos mensuales, por los arrenda-

mientos de inmuebles por los que no se haya designado

agente de retención.

Por último, con relación a este impuesto es de hacer notar

que en toda acción judicial en la que se pretenda hacer

valer un contrato de arrendamiento, el titular deberá acre-

ditar estar al día en el pago del IRPF, o estar exonerado si

fuera el caso.

10 11Junio.2011

LOS ALQUILERES Y EL IRNR DEL ARRENDADOR

Están comprendidas en el IRNR las rentas provenientes de actividades

desarrolladas, bienes situados o derechos utilizados económicamente

en Uruguay, obtenidas por personas físicas y otras entidades no resi-

dentes en nuestro país.

Existe una remisión de este impuesto a la normativa del IRPF. Entonces,

si un no residente es propietario de un inmueble en nuestro país y ob-

tiene rentas derivadas del arrendamiento, subarrendamiento, constitu-

ción o cesión de derechos o facultades de uso o goce de los inmuebles,

cualquiera sea su denominación o naturaleza siempre que los mismos

no constituyan una transmisión patrimonial, las mismas estarán gravadas

por el IRNR a la tasa del 12%.

También se hacen aplicables las mismas consideraciones en cuanto a las

deducciones y a los responsables, agregándose a estos últimos, los con-

dominios, sociedades civiles y a las demás entidades con o sin persone-

ría jurídica que atribuyan rentas, quienes también deberán actuar como

agentes de retención. La alícuota de retención es también del 10,5%.

Cuando la totalidad de las rentas obtenidas por el no residente sean ob-

jeto de retención, los mismos no estarán obligados a inscribirse en la DGI.

Representantes:Los contribuyentes de este impuesto que obtengan rentas que no sean

objeto de retención, están obligados a designar, al momento de iniciar

actividades que generen rentas obtenidas en territorio nacional, una

persona física o jurídica con residencia en nuestro país, para que las re-

presente ante la DGI en relación con sus obligaciones tributarias. Entre

otras obligaciones, deberán efectuar pagos a cuenta del impuesto, los

cuales -para este tipo de rentas- ascenderán al 10,5% de los montos

devengados.

El contribuyente estará obligado a comunicar a la DGI la designa-

ción del representante, quién será solidariamente responsable de

las obligaciones tributarias de su representado. En caso en que no

se realice la designación del representante o habiéndose realizado,

ésta no se comunique a la administración, se presumirá la intención

de defraudar de acuerdo a lo dispuesto por el Código Tributario.

LOS ALQUILERES Y EL IRAE DEL ARRENDADOREl IRAE es un impuesto anual que recae sobre las rentas netas de fuente

uruguaya de actividades económicas de cualquier naturaleza. Las rentas

comprendidas son -entre otras- las empresariales y las comprendidas

en el IRPF, obtenidas por quienes opten por liquidar este impuesto.

La principal diferencia con el IRPF y el IRNR, es su forma de cálcu-

lo. La alícuota de este impuesto es del 25% pero los gastos a de-

ducir son mayores. Esto puede ser relevante a efectos de ejer-

cer la opción, ya que como mencionamos para el caso del IRPF, la

lista de deducciones es taxativa, no pudiéndose deducir -entre

otros- los gastos comunes o los gastos en la refacción del inmueble.

LOS ALQUILERES Y EL IVA Los alquileres están comprendidos en el hecho generador del IVA,

pero existe al respecto una exoneración expresa que los libera

de dicha obligación, por lo cual no tributan dicho impuesto, no pu-

diendo recuperar como crédito fiscal el IVA compras asociado (di-

recta o indirectamente) cualquiera sea el arrendador (persona fí-

sica residente, persona no residente o persona jurídica residente).

CREDITOS POR ALQUILERES A CONTRIBU-YENTES DEL IRPFEl Poder Ejecutivo (PE) ha sido facultado a instrumentar un régimen

de imputación de un crédito fiscal de hasta el 6% del precio del arren-

damiento temporario de inmueble con fines turísticos. Dicho régimen

aún no está reglamentado, por lo que no es posible su cómputo y adi-

cionalmente el PE podrá limitarlo temporalmente, a zonas geográficas

o al valor de la propiedad.

12 13Junio.2011

Por Sures Investments

En Setiembre del año 2009 se aprobó la Ley Nº 18.574 que autoriza

a las instituciones de intermediación financiera, que otorgan préstamos

hipotecarios, a emitir Notas de Crédito Hipotecarias (NCH). Actual-

mente la reglamentación de las NCH se encuentra a estudio del Banco

Central del Uruguay quien hace unos meses circuló un proyecto de

reglamentación entre los bancos para analizar su opinión, como po-

tenciales emisores de estos títulos. Analizaremos las características de

dicho títulos, que fueron diseñados para incentivar el otorgamiento de

préstamos a la vivienda, ya que el dinamismo del sector inmobiliario

depende en gran parte del acceso al crédito por parte de los poten-

ciales compradores.

Las Notas de Crédito Hipotecarias son títulos que podrán emitir los

bancos y otras entidades de intermediación financiera (de aquí en ade-

lante nos referiremos a todas estas instituciones como bancos) para

financiarse y consecuentemente incrementar los créditos que otorgan.

Uno de los principales riesgos que enfrentan los bancos es el descalce

de plazos entre el financiamiento que recibe y el que otorga. Una vez

que otorgan un préstamo hipotecario, el banco tiene esos fondos “con-

gelados” por un largo plazo (entre 10 y 20 años) y se convierten en un

activo sumamente ilíquido. Los bancos se financian en gran parte con

depósitos que tienen plazos mucho menores. Adicionalmente los depó-

sitos a la vista pueden ser retirados por completo en cualquier momen-

to, lo que podría llegar a ocasionar un problema de liquidez al banco.

Obviamente esta situación implica que existen riesgos para los bancos al

otorgar préstamos de largo plazo. Como corolario los bancos otorgan

menos créditos hipotecarios de los que podrían si todo el financiamiento

que reciben tuviera el mismo plazo que los créditos que otorgan. Ade-

más, para compensar los riesgos que enfrentan, cobran una tasa de inte-

rés relativamente alta por ellos, entre 6% y 8,6% en los préstamos en UI.

En el número de Diciembre de 2010 de Situación Inmobiliaria se ana-

lizó el “Crédito hipotecario en Uruguay”. Dentro del informe obser-

vamos que en el año móvil cerrado a octubre de 2010, la cantidad de

nuevos préstamos a la vivienda otorgados fue de 5.272, exactamente

lo mismo que en los 12 meses a octubre de 2009 y solamente un 1%

superior al año móvil a octubre 2008. El capital total a octubre de 2010

fue de US$ 217,9 millones, un 42% más que en 2009, por lo que los

montos de los préstamos sí se han incrementado (en concordancia

con los precios de las propiedades). Si tomamos en cuenta que la DGI

estima que el volumen de negocios inmobiliarios concretados en 2010

fue de aproximadamente US$ 1.720 millones (estimado a través de

la recaudación del ITP), solamente un 12,67% del monto de las tran-

sacciones fue financiado con préstamos hipotecarios. En realidad, el

porcentaje debe ser aún menor, ya que los montos estimados por ITP

son menores a los precios realmente transados.

Considerando esta situación, es claro porque el gobierno buscar au-

mentar la cantidad de préstamos otorgados, sin aumentar el riesgo

que asumen los bancos al otorgarlos. Es decir, en lugar de disminuir

los requerimientos para otorgar créditos, aumentando el porcentaje a

NOTAS DE CREDITO HIPOTECARIAS

financiar o disminuyendo los requisitos de ingresos de los clientes, el

objetivo de las NCH es incrementar la oferta de fondos de largo plazo

que tienen los bancos, de tal forma de disminuir su riesgo de descalce.

Además esta solución tiene el objetivo adicional de dinamizar el merca-

do de valores, agregando una nueva opción para los inversores locales.

14 15Junio.2011

¿Cómo funcionan las Notas de Crédito Hipotecarias?

Las NCH serán valores de oferta pública con plazos mayores a un año.

Los bancos no podrán emitir ni mantener en circulación NCH por un

saldo superior al 95% del valor de cobertura. Este valor de cobertura

se define como la sumatoria de los “Préstamos Hipotecarios Espe-

ciales” (PHE) que respaldan las NCH. La ley define a los PHE como

aquellos préstamos, con garantía hipotecaria de primer grado, que ten-

drán como destino el financiamiento de la adquisición, construcción,

refacción o ampliación de viviendas. El capital prestado bajo cada PHE

no podrá exceder el 90% del valor de tasación de los inmuebles hi-

potecados. Además los bienes hipotecarios deberán estar asegurados

contra incendio por una suma al menos igual al valor de tasación, cuyo

beneficiario será el banco.

Cada PHE integrará el activo de cobertura por un valor igual al mí-

nimo entre el monto adeudado y el 70% del valor de tasación de

los inmuebles hipotecados. Adicionalmente, en caso de liquidación del

banco emisor, las NCH tendrán el carácter de créditos preferentes y

sus tenedores gozarán de la calidad de acreedores preferentes frente a

cualquier otro acreedor sobre los activos de cobertura que conforman

los PHE.

Adicionalmente crea un círculo virtuoso ya que una vez que el banco

emite las NCH debe continuar otorgando préstamos hipotecarios o,

en su defecto deberá adquirir o rescatar las Notas (o realizar un de-

pósito en efectivo en el BCU), ya que la ley obliga a emitir o mantener

en circulación NCHs por un saldo remanente igual o inferior al 95%

del Activo de Cobertura. A su vez, el activo de cobertura disminu-

ye cuando los préstamos son repagados y la forma de aumentarlo es

otorgando nuevos préstamos en las mismas condiciones.

Como externalidad positiva, crea un nuevo instrumento público que

cotizará en bolsa para dinamizar el mercado bursátil y otorgar una

nueva, y segura, opción de inversión. Es de esperar que las AFAPs sean

ávidos inversores de estos títulos ya que buscan inversiones a largo

plazo y diversificar su portafolio. De los USD 6.900 millones del Fondo

de Ahorro Previsional actualmente un 12% está invertido en títulos

similares y el tope legal es hasta un 25%, por lo que hasta USD 900

millones podrían ser utilizados para este tipo de inversión.

ConclusionesBásicamente la ley crea un instrumento de deuda de alta calidad, ya que

tiene una doble cobertura, primero del emisor (el banco) y, en caso de

quiebra o concurso del mismo, de los créditos hipotecarios que com-

prenden el activo de cobertura. Adicionalmente, se trata de un conjun-

to de préstamos, otorgados con estrictas condiciones y garantizados

por hipotecas de primer grado y seguros, por lo que el riesgo de mora

se minimiza. Por otro lado, permite a los bancos obtener financiamiento

de largo plazo para realizar préstamos a largo plazo, evitando de esta

forma el descalce de plazos y el riesgo que esto conlleva. Esta disminu-

ción de riesgo, podrá ayudar a los bancos a disminuir la tasa activa que

cobran por los préstamos hipotecarios.

Las notas de crédito hipotecarias son un excelente instrumento para

incentivar el otorgamiento de préstamos hipotecarios sin aumentar el

riesgo para el sistema financiero. Por el contrario, lo disminuye elimi-

nando el descalce de plazos. Como ejemplo en el sentido opuesto se

podría considerar la relajación de la regulación para otorgar préstamos,

que en Estados Unidos llevó a los bancos a otorgar préstamos a gente

sin trabajo y sin ingresos (los famosos NINJAs No Income No Job No

Assets), lo que eventualmente desencadenó la crisis financiera de los

últimos años.

16 17Junio.2011

Punta del Este no es solo el principal balneario de Uruguay desde el

punto de vista turístico, también es uno de los que concentra mayor

cantidad de inversión inmobiliaria. Un dato que avala esto es el hecho

de que en los últimos años Maldonado ha concentrado alrededor del

25% de los permisos de construcción otorgados en Uruguay, quedan-

do en este rubro muy cerca de los permisos otorgados en Montevideo.

A su vez en Maldonado la mayoría de las compraventas de inmuebles

se realizan en zonas balnearias.

En este informe se analizarán los precios promedio de oferta de los

inmuebles en venta en la zona de Punta del Este, su evolución en los

últimos 3 años y las perspectivas para el futuro

Punta Ballena tiene el precio promedio más alto, de 2.333 USD/m²

para casas con un promedio de 256 m² construidos y terrenos de

1.850 m². Le sigue la Barra con un valor de oferta promedio de 1.917

dólares por metro cuadrado (casas de 256 m² construidos y 881 m²

de terreno).

Playa Mansa y San Rafael tienen precios promedio del metro cuadrado

de 1.846 y 1.703 respectivamente, mientras que en Pinares es de 1.408.

En estas zonas las construcciones tienen un promedio de 250 m² y los

terrenos están entre los 1.000 y 1.500 m²

Evidentemente hay zonas más caras (como puede ser el caso de Ma-

nantiales) y más baratas, pero las que concentran mayor cantidad de

oferta son las analizadas en este informe.

PRECIOS DE APARTAMENTOS EN MALDONADO

En Piriápolis el metro cuadrado tiene un precio promedio de oferta

de 1.726 USD, mientras que en Punta del Este el valor es un 63% más,

ascendiendo a 2.816 USD.

En Punta del Este las zonas analizadas son Roosevelt, la Península, Playa

Mansa y Playa Brava.

INMUEBLES en

Punta del EstePRECIOS DE CASAS EN MALDONADO

Los balnearios con más casas en venta en Maldonado son Piriápolis y

Punta del Este. Dentro de este último Punta Ballena, San Rafael, Pinares,

Playa Mansa y la Barra concentran la mayor cantidad de oferta.

El precio promedio a diciembre de 2010 en Piriápolis es de 1.170

USD/m², para casas de 140 m² (promedio)

En Punta del Este el precio promedio asciende a 1.792 USD/m² para

inmuebles de 234 m² en promedio.

Precio del m en Maldonado - Casas

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Piriápolis Pinares San Rafael Playa Mansa La Barra Punta Ballena

USD

050100150200250300

m

USD/mm

Preco del m en Maldonado - Apartamentos

0500

1.0001.5002.0002.5003.0003.500

Piriápolis Roosevelt Península Playa Mansa Playa Brava0

50

100

150USD/mm

Evolución del precio de oferta de inmuebles en Punta del Este (USD/m )

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

Jun-07 Sep-07

Dic-07 Mar-08

Jun-08 set08 Dic-08 Mar-09

Jun-09 Sep-09

Dic-09 Mar-10

Jun-10 Sep-10

Dic-10

USD

Península

Playa Brava

Playa Mansa

Roosevelt

Total Punta delEste

Valor del m en pesos constantes y tipo de cambio

010.00020.00030.00040.00050.000

Jun-0

7

Sep-07

Dic-07

Mar-08

Jun-0

8se

t08Dic-

08

Mar-09

Jun-0

9

Sep-09

Dic-09

Mar-10

Jun-1

0

Sep-10

Dic-10

$ ctes

051015202530

$/USD (TC)

Precio del m en $ ctestc

Precio del m en Maldonado - Casas

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Piriápolis Pinares San Rafael Playa Mansa La Barra Punta Ballena

USD

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Preco del m en Maldonado - Apartamentos

0500

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Piriápolis Roosevelt Península Playa Mansa Playa Brava0

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Evolución del precio de oferta de inmuebles en Punta del Este (USD/m )

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Jun-07 Sep-07

Dic-07 Mar-08

Jun-08 set08 Dic-08 Mar-09

Jun-09 Sep-09

Dic-09 Mar-10

Jun-10 Sep-10

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USD

Península

Playa Brava

Playa Mansa

Roosevelt

Total Punta delEste

Valor del m en pesos constantes y tipo de cambio

010.00020.00030.00040.00050.000

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Jun-0

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Dic-10

$ ctes

051015202530

$/USD (TC)

Precio del m en $ ctestc

En Roosevelt el precio promedio es de 2.367 USD/m², muy similar al

de la Península que asciende a 2.832 USD/m². Los apartamentos en

esta zona tienen un promedio de 90 m².

Playa Mansa presenta un promedio de 3.024 USD/m² para aparta-

mentos con un área promedio de 100 m², mientras que en Playa Brava

estos valores ascienden a 3.131 USD/m² y 135 m² respectivamente.

EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE APARTAMENTOS

Dado que los apartamentos son bienes más homogéneos que las ca-

sas, la variación de precios se analizará con respecto a los primeros, y

los precios promedio a los que se hace referencia en relación a Punta

del Este involucran únicamente las zonas de Península, Roosevelt, Playa

Mansa y Playa Brava.

Según los datos de oferta con los que cuenta Situación Inmobiliaria,

que van desde junio de 2007, en un lapso de 3 años y medio los pre-

cios de los inmuebles en Punta del Este han crecido a un ritmo de 18%

anual, lo que implica que estos activos se han valorizado 80% en ese

período (en dólares corrientes).

A su vez, en este mismo periodo, la inflación

en Estados Unidos ha sido de 5,2%, lo que

implica que en términos reales esta inversión

ha sido muy rentable.

Igualmente, para las personas que tienen in-

muebles en Punta del Este y son residentes

(o calculan sus pérdidas y ganancias según el

poder de compra en Uruguay) la rentabilidad

real de sus inmuebles está dada no por la infla-

ción en Estados Unidos, sino por la evolución

del tipo de cambio y la inflación uruguayas.

18 19Junio.2011

Las determinantes de los precios radican en dos factores: unos de ca-

rácter internacional y otros de carácter regional y local.

En lo que refiere a lo internacional, mientras las tasas de interés sigan

bajas y las monedas de países emergentes sigan fuertes, los capitales se-

guirán llegando a la región, y uno de los destinos lógicos son los activos

inmobiliarios. Por lo tanto mientras la situación siga como hasta ahora,

es de esperar que los altos precios se mantengan

En cuanto a los factores de carácter regional y local mucho dependerá

de cómo evolucione la economía y las políticas aplicadas en cada país.

En relación a los temas locales, la evolución de la economía en general,

la efectividad de los planes de vivienda, el mayor acceso al crédito ban-

cario, son todas medidas que si bien no tienen un efecto muy directo

en un mercado como el de Punta del Este, sí podrá haber repercu-

siones con respecto a lo que estas medidas generen en los precios

en Montevideo. Los temas relacionados con la infraestructura en el

turismo y los precios de alquileres por temporada también tendrán

influencia sobre los valores futuros.

Con respecto a los temas regionales, los flujos de inversión para el

sector inmobiliario desde Brasil y Argentina son muy importantes para

el real estate en Punta del Este. Sobre todo este último país tiene gran

influencia en los precios en nuestro principal balneario.

Como es ya sabido, los precios de los inmuebles en las ciudades argen-

tinas han tenido un gran aumento en estos últimos 7 años. La causa de

esto se encuentra no solo en el gran crecimiento económico que ha

experimentado ese país, sino también en que el sector inmobiliario es

percibido como la forma más segura de canalizar el ahorro.

Mientras la coyuntura política y económica argentina sigan alentando la

canalización del ahorro hacia el real estate, Punta del Este seguirá sien-

do un destino privilegiado, lo que alentará el aumento en los precios.

Habrá que esperar a ver cómo se conjugan todos estos elementos

determinantes del precio.

Como los precios de los inmuebles están denominados en dólares,

para ver la variación de los precios en pesos constantes se multipli-

caron los precios promedio por el tipo de cambio promedio en el

trimestre y luego se corrigió por la inflación, dejando todos los precios

constantes a junio de 2007.

Como era de esperarse, hay una alta correlación entre la variación del

tipo de cambio y la variación real de los precios de la vivienda, ya que la

inflación se ha mantenido bastante estable en el periodo considerado.

Quienes entraron al mercado en momentos en los que el dólar estaba

más alto, tuvieron mayores costos en términos de pesos reales, pero

igualmente, con los niveles de precios actuales, su inversión mantiene

su poder de compra.

Precio del m en Maldonado - Casas

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Piriápolis Pinares San Rafael Playa Mansa La Barra Punta Ballena

USD

050100150200250300

m

USD/mm

Preco del m en Maldonado - Apartamentos

0500

1.0001.5002.0002.5003.0003.500

Piriápolis Roosevelt Península Playa Mansa Playa Brava0

50

100

150USD/mm

Evolución del precio de oferta de inmuebles en Punta del Este (USD/m )

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

Jun-07 Sep-07

Dic-07 Mar-08

Jun-08 set08 Dic-08 Mar-09

Jun-09 Sep-09

Dic-09 Mar-10

Jun-10 Sep-10

Dic-10

USD

Península

Playa Brava

Playa Mansa

Roosevelt

Total Punta delEste

Valor del m en pesos constantes y tipo de cambio

010.00020.00030.00040.00050.000

Jun-0

7

Sep-07

Dic-07

Mar-08

Jun-0

8se

t08Dic-

08

Mar-09

Jun-0

9

Sep-09

Dic-09

Mar-10

Jun-1

0

Sep-10

Dic-10

$ ctes

051015202530

$/USD (TC)

Precio del m en $ ctestc

Precio del m en Maldonado - Casas

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Piriápolis Pinares San Rafael Playa Mansa La Barra Punta Ballena

USD

050100150200250300

m

USD/mm

Preco del m en Maldonado - Apartamentos

0500

1.0001.5002.0002.5003.0003.500

Piriápolis Roosevelt Península Playa Mansa Playa Brava0

50

100

150USD/mm

Evolución del precio de oferta de inmuebles en Punta del Este (USD/m )

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

Jun-07 Sep-07

Dic-07 Mar-08

Jun-08 set08 Dic-08 Mar-09

Jun-09 Sep-09

Dic-09 Mar-10

Jun-10 Sep-10

Dic-10

USD

Península

Playa Brava

Playa Mansa

Roosevelt

Total Punta delEste

Valor del m en pesos constantes y tipo de cambio

010.00020.00030.00040.00050.000

Jun-0

7

Sep-07

Dic-07

Mar-08

Jun-0

8se

t08Dic-

08

Mar-09

Jun-0

9

Sep-09

Dic-09

Mar-10

Jun-1

0

Sep-10

Dic-10

$ ctes

051015202530

$/USD (TC)

Precio del m en $ ctestc

Cabe mencionar que aquí solo se está analizando el valor del capital

(el inmueble), no de la renta que se obtiene por él, la cual estaría dada

por los valores de alquiler.

En cuanto a la valorización de los inmuebles, cabe preguntarse hasta

cuándo es posible que el precio de los apartamentos siga creciendo a

un ritmo anual de entre 15% y 18%, más aún teniendo en cuenta que

los valores actuales están a la altura de ciudades como Miami.

20 21Junio.2011

La temporada estival en Uruguay concentra gran parte de turistas, tan-

to locales como extranjeros. En este informe se analizarán los precios

de alquiler en los meses de enero y febrero en los principales balnea-

rios turísticos de Maldonado.

La información recabada proviene de operadores privados, y los datos

relevados corresponden a precios de oferta.

ALQUILERES EN ENERO

Alquiler de casas En el departamento de Maldonado se analizan los precios tanto para

Piriápolis como Punta del Este.

En Piriápolis el precio de alquiler por el mes de enero asciende a USD/

m² 39 para casas de una dimensión promedio de 100 m². Esto da un

promedio de USD/mes 3.900 por una casa de 100 m² en esta zona.

En Punta del Este los precios son sensiblemente mayores. Las zonas

analizadas en este balneario son: La Barra, Pinares, Playa Mansa y San

Rafael. Esto se debe a que en estas zonas se concentra la mayor canti-

dad de ofertas de alquiler para la temporada.

El precio promedio para las zonas mencionadas asciende a USD/m²/

mes 60 para casas de 197 m². Por lo tanto alquilar una casa en Punta

del Este en el mes de enero cuesta USD 11.820 en promedio.

La Barra presenta el precio más alto, con un promedio de USD/m²/

mes 73, lo que representa un desembolso mensual de USD 14.340 (si

tomamos como referencia el metraje promedio de las casas en todos

los balnearios considerados.

Le siguen San Rafael y Playa Mansa, con precios promedio que se en-

cuentran en USD/m²/mes 65 y 58 respectivamente. Esto da un alquiler

promedio por todo el mes de enero de USD 12.826 para San Rafael y

de USD 11.527 para Playa Mansa.

Por último Pinares tiene un precio promedio de USD/m²/mes 52.

Evidentemente hay zonas como Manantiales y José Ignacio que tienen

precios más altos, pero por motivo de cantidad de datos no se incluyen

en el informe.

Alquiler de apartamentos

Al igual que para el caso de las casas, se analizaron tanto los aparta-

mentos en alquiler en Piriápolis como en Punta del Este. En este último

balneario las zonas seleccionadas fueron la Península, Playa Mansa, Playa

Brava y Roosevelt.

En Piriápolis, la mayor cantidad de apartamentos en alquiler se concen-

tra en el centro y en la zona del Cerro San Antonio. El precio promedio

se encuentra en USD/m²/mes 51 para apartamentos de 74 m². Por

lo tanto, la renta por todo el mes de enero asciende a USD 3.774 en

promedio.

En Punta del Este el alquiler por metro cuadrado por mes es de USD

100; casi el doble del de Piriápolis, con unidades que en promedio tie-

nen superficies similares: mientras en Piriápolis el promedio de metros

cuadrados de los apartamentos es de 74 en Punta del Este es de 77.

Por lo tanto, alquilar un apartamento en Punta del Este por todo el mes

de enero cuesta en promedio USD 7.700.

Al discriminar por zonas se observa que tanto en Playa Brava como en

Playa Mansa los precios son muy similares: USD/m²/mes 113 y USD/

m²/mes 109 respectivamente. Por lo tanto rentar un apartamento por

el mes de enero de 77 m² cuesta USD 8.717 en el caso de Playa Brava

y USD 8.388 en Playa Mansa.

La Península y la zona de Roosevelt también tienen precios similares:

en la Península el precio promedio del metro cuadrado es de 93 USD

por el mes de enero, y el de Roosevelt USD 88 USD/mes. Por lo tanto

alquilar un apartamento en la península de 77 m² por todo el mes de

enero cuesta USD 7.178 mientras que en la zona de Roosevelt el pre-

cio promedio mensual es de 6.741.

Cabe destacar que todos los inmuebles a los que se hace referencia,

tanto casas como apartamentos son de un buen nivel.

Alquiler de apartamentos con vista al mar

Bien sabido es que uno de los principales atractivos de la costa uru-

guaya son las playas, y en lo que hace al real estate, la vista al mar da un

plus sobre el valor de las propiedades.

De los inmuebles relevados la mayoría (entre un 60% y un 80%) de-

claran tener vista al mar. El precio promedio de un inmueble con vista

ubicado en Piriápolis es de 53 USD/m²/mes para apartamentos de 75

m² en promedio.

ALQUILERES EN FEBRERO

Debido a que la demanda es mucho menor en el mes de febrero, en

este mes los precios de alquileres son menores. A continuación se pre-

sentarán los valores promedio de alquiler para el segundo mes del año.

Alquiler de casas

Alquilar una casa en Piriápolis cuesta 35 USD/mes/m². Utilizando el

área promedio de las casas relevadas para el mes de enero se obtiene

que la renta mensual asciende a USD 3.343.

En el caso de Punta del Este se relevaron las mismas zonas que para

enero, arrojando un promedio de 40 USD/mes/m². Por lo tanto el al-

quiler mensual cuesta USD 7.888. *1

Diferenciando por zona, el precio promedio de alquilar una casa en

Pinares es de USD 7.124, en Playa Mansa de USD 7.912, en San Rafael

USD 8.353 y en La Barra USD 8.800.

PRECIO DE ALQUILERES EN TEMPORADA

Precio por metro cuadrado para el mes de enero

020406080

100120

Piriápolis Pinares Playa Mansa San Rafael La Barra Roosevelt Península Playa Brava

USD

casasapartametnos

Precio de alquiler promedio y con vista (USD/m /mes)

0

20

40

60

80

100

120

Piriápolis Península Playa Mansa

USD

PromedioCon vista

Precio promedio por mes (USD/mes/m )

020406080

100120

Piriápolis Roosevelt Península Playa Mansa Playa Brava

USD

EneroFebrero

En Punta del Este, en la Península, los apartamentos con vista tienen

un precio promedio mensual de 97 USD/m², mientras que en Playa

Mansa este valor asciende a 114. Los apartamentos relevados tienen

una superficie promedio de 89 m².

Precio por metro cuadrado para el mes de enero

020406080

100120

Piriápolis Pinares Playa Mansa San Rafael La Barra Roosevelt Península Playa Brava

USD

casasapartametnos

Precio de alquiler promedio y con vista (USD/m /mes)

0

20

40

60

80

100

120

Piriápolis Península Playa Mansa

USD

PromedioCon vista

Precio promedio por mes (USD/mes/m )

020406080

100120

Piriápolis Roosevelt Península Playa Mansa Playa Brava

USD

EneroFebrero

22 23Junio.2011

Alquiler de apartamentos

En Piriápolis el precio del m² para el mes de febrero es de USD 45, lo

que da u n precio mensual de USD 3.297 *2

En Punta del Este el precio promedio ascendió a 72 USD/mes/m², o lo

que es lo mismo un alquiler mensual de USD 5.568.

Dentro de Punta del Este, la zona de Roosevelt tiene un precio de 65

USD/mes/m² (USD 5.006 por todo febrero), la península 69 USD/mes/

m² (USD 5.287 por el mes). En playa Mansa el valor de renta es de 77

USD/mes/m² (5.937 mensual) mientras que en playa Brava es de 82

USD/mes/m² (USD 6.279 por mes)

Por sus características los apartamentos son bienes mucho más homo-

géneos que las casas, por lo tanto es posible hacer una comparación

más razonable entre los precios de apartamentos en enero y febrero.

Es sabido que en el mes de febrero los alquileres de temporada son

más baratos. Las razones para esto son múltiples.

Tanto en Uruguay como en Argentina la mayoría de las personas se to-

man su licencia las dos primeras semanas de enero, generando una ma-

yor demanda de alquileres. La afluencia de turistas extranjeros (aparte

de los argentinos) también es mayor en el primer mes del año.

Al discriminar por zonas se observa que la disminución en Roosevelt es

de 26%, mientras que en Playa Brava y Playa Mansa es de 29% y 28%

respectivamente.

Al comparar los alquileres en enero y febrero se observa que la dis-

minución fue menor en Piriapolis que en las zonas de Punta del Este.

Ambos balnearios son muy diferentes en cuanto a las propuestas turís-

ticas, y por consiguiente al público que atraen. Mientras Punta del Este

apunta a un público más internacional y con un alto poder adquisitivo,

Piriápolis es un balneario más bien familiar, con veraneantes que en su

mayoría son uruguayos.

Las infraestructuras y servicios de ambos balnearios también son distin-

tas: Punta del Este lleva la delantera en este aspecto.

Por lo tanto, los precios que cada uno de estos tipos de público están

dispuestos a pagar son diferentes.

Variación de precios 2010 – 2011

En un contexto de boom de construcción, sobre todo en Punta del

Este, cabe preguntarse si este gran aumento del stock ha tenido gran-

des consecuencias sobre los precios de alquileres.

*1El área promedio de los inmuebles relevados en febrero es

muy similar a la de enero. Por lo tanto, para hallar el precio del

alquiler mensual se multiplica el precio promedio de cada mes

(enero o febrero según corresponda) por el área promedio de los

inmuebles relevados en enero. Esto permite hacer comparaciones

más acertadas.*2 La nota 1 aplica también para los apartamentos, donde el

precio final mensual se halló con el metraje promedio de los

inmuebles relevados en enero.

Otro factor importante es el clima: históricamente enero ha sido

siempre el mes más caluroso y debido a que la playa es el principal

atractivo, es evidente que el pico de veraneantes se de en enero.

La vida social es también más activa en enero, con una mayor ofer-

ta de servicios (entretenimiento, gastronomía, entre otros).

En Piriápolis el precio de oferta promedio disminuye un 13% entre

enero y febrero. En el promedio para Punta del Este la disminución

es de 28%.

En Piriápolis, el aumento de precios entre enero de 2010

y enero de 2011 se encuentra en el entorno de 6%

En Punta del Este los alquileres se han valorizado un

poco más, entre un 10% y un 18% dependiendo de la

zona.

Teniendo en cuenta que la inflación de Estados Unidos

fue de 1,5% en 2010, y que el tipo de cambio con res-

pecto al dólar se ha mantenido en el entorno de los

USD/$ 20, esto ha generado un incremento en la rentabilidad de los

alquileres de temporada.

Esto aplica para quienes tenían su inmueble como parte del patrimonio,

ya que el precio de los apartamentos también se ha incrementado en

el periodo mencionado.

NOTA METODOLÓGICAPara obtener la información estadística se realizó un relevamiento a

fines de diciembre para recabar los precios de alquileres en enero y

otro a fines de enero, para recabar los precios de oferta de inmuebles

en alquiler para el mes de febrero. Solo se tomaron en cuenta aquellos

balnearios con más de 40 casos de oferta.

Luego se procedió a ordenar los datos según el precio del metro cua-

drado por mes, para luego eliminar el 5% de los datos más altos y el

5% de los datos más bajos. Para obtener el valor por zona se realizaron

promedios simples.

Los balnearios tomados en cuenta se encuentran en el departamento

de Maldonado, y la información proviene de operadores inmobiliarios.

Precio por metro cuadrado para el mes de enero

020406080

100120

Piriápolis Pinares Playa Mansa San Rafael La Barra Roosevelt Península Playa Brava

USD

casasapartametnos

Precio de alquiler promedio y con vista (USD/m /mes)

0

20

40

60

80

100

120

Piriápolis Península Playa Mansa

USD

PromedioCon vista

Precio promedio por mes (USD/mes/m )

020406080

100120

Piriápolis Roosevelt Península Playa Mansa Playa Brava

USD

EneroFebrero

24 25Junio.2011

Ante la presencia de figuras políticas y públicas se llevo a cabo los días

8, 9, 10 la sexta edición del Salón Inmobiliario de Punta del Este en el

Conrad. El evento dio comienzo a las 19:00 hs en el salón Montecarlo,

ante un poco margen de público. Las diferentes empresas hacían los

últimos ajustes en sus stands y daban instrucciones a sus promotoras.

Según fuentes oficiales del evento el Salón Inmobiliario de Punta del

Este el número de empresas que participaron en esta edición creció

con respecto a años anteriores. Pasada ya las 20:00 hs el número de vi-

sitantes creció considerablemente. Muchos turistas argentinos, brasile-

ros, paraguayos y hasta españoles recorrían y observaban los diferentes

stands. A su vez muchos mostraban ganas de invertir, lo que motivaba

a los expositores a redoblar esfuerzos al expresar los argumentos de

por qué era bueno invertir en su empresa y qué proyectos podían

llevarse a cabo.

Pero el momento más importante de la noche se dio cuando a las

22:00 hs llegaban el vicepresidente Danilo Astori, el ministro de Turis-

mo Héctor Lescano y el presidente de la Asociación de Promotores

Privados de la Construcción del Uruguay Hebert Cagnoli. También

estaba el intendente de Maldonado Oscar de los Santos, el senador

Pedro Bordaberry, entre otras figuras políticas.

La oratoria la abrió el Arq. Cagnoli. Agradeció a todas las empresas

inmobiliarias participantes y todas las autoridades políticas y comercia-

les por estar presente en este sexto salón inmobiliario. “La industria

en Punta del Este se ha transformado en un captador de inversiones

extranjeras, el país está cosechando lo que ha venido sembrando en los

últimos años”. También agregó de cómo es visto Uruguay en el mun-

do: “En el extranjero somos considerados como un país serio, visible,

confiable y trasparente”.

El intendente de Maldonado, Oscar de los Santos, destacó: “El esfuer-

zo del sector público privado ha sido desde 2005 en adelante muy

importante y ha sido continuo”. Durante su discurso expresó según

datos oficiales que hay un gran interés de muchos argentinos en venir

a vivir a Punta del Este por las garantías que el lugar ofrece. Al finalizar

agradeció la presencia de todos y con voz enérgica expresó: “Larga vida

al Salón Inmobiliario de Punta del Este”.

Luego de fuertes aplausos le tocó el turno de disertar al ministro de

Turismo Héctor Lescano. Su discurso fue breve pero destacó al igual

que el intendente de los Santos, la información de que más de 2 millo-

nes de argentinos tienen la intención de venir a vivir en Punta del Este;

por las condiciones naturales que presenta y por la seguridad. También

reiteró las cifras de la temporada 2010 y del aporte de todos para

que el turismo siga creciendo:” El 2010 cerró con buenas cifras pero

es producto de una siembra que se viene llevando a cabo hace varios

años”. También agregó: “Hay un promedio de 2 millones y medios de

SIPE 2011U$s 150 millones de dólares de inversión en 800.000 metros cuadrados de emprendimientos

visitantes en el país y todo esto es obra de un gran equipo y par-

te de este logro es gracias al sector inmobiliario”. Posteriormente

cerro su oratoria destacando el Salón Inmobiliario de Punta del

Este: “Punta del Este tiene que ser reconocida como un centro

vital del desarrollo. Desde hace 6 años que el salón sigue crecien-

do y espero que así continúe”.

Por último habló el vicepresidente de la República Danilo Astori,

destacó el Salón Inmobiliario y a todos lo que lo integran. Tam-

bién agradeció a todas las autoridades que hacen posible lo que

esto se lleve a cabo. “Este proyecto nacional es un proyecto de

salida al mundo, un proyecto a la calidad y este salón inmobiliario

es parte de ese proyecto de calidad”. Manifestó la importancia

de que sigan el sector por este camino: “Esta es una actividad que

no tiene techo que podamos percibir en un horizonte temporal

razonable. Es por eso que tenemos que seguir sumando es-

fuerzo porque esto es producción para el país, ingresos para los

uruguayos, calidad de empleo y sobre todo mejores condiciones

de vida”.

Se debe destacar que todos los que hicieron uso de la pala-

bra agradecieron la presencia de Economista Enrique Iglesias y

elogiaron todo lo que hizo por el país. Astori lo destacó como

una carta de presentación de suma importancia en el mundo y

agradeció todo lo que aprendió de él: “Mi profesor de facultad,

muchas gracias”.

Ya pasada la 1 de la madrugada el evento del Salón Inmobiliario

de Punta del Este daba por finalizado. Con gran alegría y satis-

facción por parte de los expositores de las diferentes empresas

inmobiliarias y del sector.

DATOS A TENER EN CUENTA DE LA TEMPORADA 2010Fuente: Intendente de Maldonado Oscar de los Santos, Ministros de Turis-

mo Héctor Lescano y Presidente de la APPCU Hebert Cagnoli.

• 1500 millones de dólares de inversión y 800 mil metros cuadrados

habilitados para la construcción.

• El Uruguay es considerado en el extranjero como un país serio, visible,

confiable y transparente.

• La economía uruguaya creció tanto coma la china en los últimos 7 años.

• La democracia y la estabilidad social es la más fuerte en América Latina.

• Uruguay ocupa el primer lugar en el ranking de baja corrupción en Amé-

rica del Sur, y por encima en el mundo de Italia, España, Portugal y Sudáfrica.

• Indicadores sobre libertad económica nos ubican en el segundo lugar de

América del Sur por debajo de Chile. Y en el mundo por encima de España,

Francia, Italia, Noruega y Portugal.

• La relación costo beneficio con la mano de obra es la mejor de la región.

• El rubro tecnológico con la penetración de internet ha crecido siendo

el más alto en América Latina.

• Hay un promedio de 2 millones y medios de visitantes en todo el país.

• Se estima que más de 2 millones de argentinos estarían dispuesto a venir

a vivir a Punta del Este por la seguridad y las condiciones naturales del lugar.

26Junio.2011

El Señor Marcelo Tortorella nos da una visión de lo que es el turismo en las

zonas no tradicionales para la temporada estival. En esta entrevista nos

cuenta las fortalezas y debilidades de Paysandú como destino turístico,

cómo ha sido esta temporada y qué se espera para los próximos meses

¿Cuáles fueron los objetivos antes de arrancar la temporada?

Nosotros estamos llevando a cabo un proyecto de turismo para todo

el año. Más allá que tenemos una estación de sol y playa en las costas

de río Uruguay, la temporada en Paysandú tiene una parte importante

de lo que es naturaleza y la oferta termal. Estamos satisfechos con la

temporada en general en el departamento. Ya sea a nivel de turismo

natural, termal y por supuesto al recuperar las playas de Paysandú. Todo

esto ha generado un atractivo y una atracción en la oferta de turismo

ya que las personas lo han aceptado. Nosotros cerramos una tempora-

da y ya empezamos otra. Terminamos en febrero con toda la oferta de

playa y arrancamos con las ofertas termales ahora en carnaval. Ahora

para los meses de marzo y abril tenemos todo completo y para mayo

se prevé que va a haber un gran número de gente en las termas.

¿Cuáles son las debilidades de Paysandú en el turismo?Nuestro objetivo es mejorar los servicios de turismo, porque lo ve-

mos como un motor de desarrollo para el departamento. Durante

años Paysandú ha relegado el turismo, la visión del intendente Bentos

es desarrollarlo, por eso nos ha solicitado que asumamos esta res-

ponsabilidad junto a él. Por eso queremos desarrollar la infraestruc-

tura en los dos centros termales del departamento para captar más

y mejor turismo. También para posicionar el destino del río Uruguay,

y es por eso que estamos mejorando la zona costera. Cuando habla-

mos de inversiones no solo mencionamos a nivel público sino que

estamos negociando con inversiones privadas que son las que pro-

mocionan el destino Paysandú. Es por eso que es fundamental me-

jorar la infraestructura para que el destino Paysandú Ciudad pue-

da participar y darse a conocer en distintos congresos y eventos.

¿Cuál es el perfil del turista que viene a Paysandú?Este año nos sorprendió la cantidad de turistas argentinos que vi-

nieron. La naturaleza de las costas y los atardeceres en el río han

tentado a muchos argentinos para que vengan. Las personas que

van a las termas son aquellas que buscan la paz, la tranquilidad pero

también la diversión. Apuntamos a un turismo de nivel familiar de

clase media, tampoco podemos olvidarnos del turismo de alta gama

que tiene Paysandú en las estancias turísticas. Pero lo que nos hace

diferente es nuestra gente que tiene un cálido trato a los turistas.

¿Han promocionado el turismo en otros lugares del país o de la región?

Estamos tratando de proyectar toda la oferta de turismo en to-

dos los medios que estén a nuestro alcance. Hicimos una muy

buena presentación en el prado en Montevideo, compartimos

un stand importante con el departamento de Salto presentando

toda la región termal. Lo mismo hicimos en Punta del Este, tam-

bién acompañado por Salto, lo que ha logrado ir posicionando el

destino Paysandú. También hay una realidad, son escasos los recur-

sos que tenemos pero hacemos todo lo posible para salir adelante.

MARCELO TORTORELLA Director de Turismo de Paysandú

28 29Junio.2011

En los últimos 10 años el turismo en Rocha ha crecido de forma progresiva transformándose en el destino turístico de los uruguayos, pero también cada año son más los extranjeros que visitan esta franja costera. Pedro Quartino, Director de Turismo de Rocha, ha sido uno de los grandes protagonistas del buen momento que vive los balnearios rochenses. En una entrevista que realizó Situación Inmobiliario hace un repaso de cómo se viene llevando a cabo la temporada, las fortalezas y debilidades del departamento y su opinión sobre el puente de la Laguna Garzón.

El turismo en Rocha ha crecido sustancialmente en los últimos años. ¿A qué se debe eso?

Son una serie de factores los que explican el crecimiento. Todos apun-

tamos a un mismo sentido, a una coordinación y a un mismo horizonte.

En este caso se suma un cambio político muy importante, el depar-

tamento de Rocha sufrió un desgobierno de prácticamente 20 años.

Lo que generó una falta de autoestima en la gente, nadie quería hacer

nada, la administración departamental no se hacía cargo de sus cuentas

intentamos marcar los horizontes hacia dónde queríamos ir. El otro

objetivo era tratar de organizar el sector privado, trabajando en forma

conjunta pero cada sector ocupándose de su rol, a partir de ahí em-

pezamos a trabajar.

Hay que agregar que el Ministerio de Turismo ha hecho mucho po-

sicionando del país. Y el objetivo nuestro era posicionar Rocha, que

nos miraban con lástima, logrando un respeto. Hoy todos nos ven con

buenos ojos, logrando posicionar la marca Rocha. Este año fuimos a las

ferias de Brasil y hoy cuando uno ve a los brasileros dice “esto no es

casualidad”. Nosotros estamos aprovechando el buen momento de la

economía para posicionar Rocha.

PEDRO QUARTINO Director de Turismo de Rocha

y eso lo percibió la gente de afuera. “La gente no quiere nada, para que

vas a venir a Rocha que no hay nada”.

A partir de la intendencia de Barrios mejoraron sustancialmente las

cosas. Nosotros como turismo empezamos por organizarnos. Primero

en la intendencia hicimos una Dirección de Turismo y a partir de ahí

30 31Junio.2011

¿Cuál es el perfil del Turista que viene a veranear a Rocha?

El 60% de los argentinos vino por primera vez. Esto se puede explicar

porque hubo un fuerte crecimiento de turistas argentinos que ingre-

saron al país. Lo otro es que a los lugares que fuimos a la Argentina

a promocionar Rocha le acertamos. Y el perfil de la gente se da en la

Paloma que hay muchos argentinos y en la zona del Chuy notas más

la presencia de brasileros. Notamos que estos últimos años tanto los

argentinos como los uruguayos siguen fieles a Rocha, esto se da por la

buena situación económica.

¿Cuáles son las fortalezas de Rocha y qué le queda por mejorar?

Bueno, por mejorar hay mucho. Urbanísticamente la intendencia viene

mejorando las cosas de a poco. Trabajar en conjunto con todos los bal-

nearios se torna muy difícil. Pero esa diversidad de balnearios se vuelve

positiva porque tenemos para todos los gustos y todos los bolsillos. La

gran fortaleza es que tenemos unas playas diferenciadas, que otros lu-

gares no las tienen. Tenemos una cantidad de camping que son medios

primitivos, sin todas las comodidades, que a mucha gente le encanta

porque vienen a eso.

Nuestra materia pendiente es el transporte, las estadísticas son muy

malas. La gente se queja de la mala atención pero no hay con qué

darle. Los servicios públicos han marchado bastante bien. Los camping

bastante bien salvo algunos que tienen pozo de agua. Muchos pozos de

Punta del Diablo se quedaron sin agua por la cantidad de gente.

¿Qué es lo que más demanda la gente en tema alo-jamiento?

Lo primero que demanda la gente son las cabañas porque tienen la

heladera, cocinita y el servicio de mucamas. Por lo general ya con un

año de anticipación está todo señado, y las cabañas que están contra

la playa son las que primero se alquilan. Después vienen las casas que

también se alquilan mucho. Después está el Hotel, porque hay perso-

nas que vienen por tres días y les es más rentable venir a un hotel. Y

ahora se están poniendo de moda los hostel, a los que viene toda la

muchachada. Hay gente que le gusta el camping. Por eso acá tenemos

que salir a ofrecer todo y tenemos la suerte que hay para todos los

gustos.

¿Ha habido un aumento en las construcciones in-mobiliarias?

El crecimiento inmobiliario en Rocha es muy fuerte pero se está ma-

nejando con mucha precaución. Ahora para urbanizar acá tienen que

venir con un proyecto y cumplir con todos los requisitos. Mucha gente

se queja que no puede ser que un proyecto demore tanto, pero te

aseguras calidad.

No cree que hay poco aprovechamiento de los te-rrenos que están cerca de la Laguna de Garzón

En la franja de Rocha desde el año 40 se fraccionó todo. Hay 125 mil

solares y gran parte de esos terrenos es campo. Nadie ha pagado los

impuestos de esos solares y para el turismo y la ganadería tampoco han

aportado nada. Ahora con la nueva ley de ordenamiento territorial se

focalizó en manejar el suelo de otra manera. Si se expropia las tierras,

aunque suene feo la palabra, se podría aprovechar mucho más esas

tierras para fraccionarlas en parcelas más chicas. Ahí sí las personas

vendrían a invertir para construir sus casas. Ya ahora hay condiciones

para construir y eso beneficiaría que no venga cualquiera y haga cual-

quier cosa.

¿En qué está el puente de la Laguna Garzón?

Lo firmó el ex presidente Tabaré Vázquez, al igual que el intendente de

Maldonado y Rocha que son los mismos y no sale porque hubo gente

en la audiencia pública que puso recursos para que no salga. No hay

misterio ninguno para que se haga, igual es inminente que legalmente

va a salir. No tiene porque no salir.

DATOS CLAVES DE LA PRIMERA QUINCENA DE ENERO DE 2011

•El 52,1 % fueron visitantes uruguayos.

•El 35,0 fueron argentinos.

•Entre la edad de 25 a 34 vinieron un 39,9% de personas.

•La Pedrera fue el lugar más visitado por jóvenes de 15 a 24 años con un 30%.

•Un 34,1 % vinieron a vacacionar a Rocha con amigos.

•Un 44,8 % de las personas gastaron entre 301 y 1.000 U$S.

32 33Junio.2011

“Punta del Este no tiene techo ni límites de crecimientos”Ricardo Weiss se ha ganado el respeto en la sociedad por sus numerosas

construcciones en Montevideo como en Punta del Este, pero también

por su estilo a la hora de edificar. Aparte de ser un prestigioso arquitecto

ha sabido ser un excelente Operador Inmobiliario hasta el día de hoy. En

una entrevista que realizó Situación Inmobiliaria nos da su visión sobre el

gran crecimiento de Punta del Este y todo el turismo costero del país, nos

cuenta sus comienzos, su presente en su carrera y sus futuros proyecto.

¿Cómo fueron sus primeros años de carrera?Mis primeros años de carrera fueron cuando me faltaban un par de

años para recibirme y de casualidad me vinculé con el Arquitecto

Atijas por negocios automovilísticos. Atijas ya tenía un estudio con

dos socios más. Yo me incorporé a trabajar con ellos, a invertir y a

ocuparse en la parte de obra porque yo todavía no podía firmar. Tra-

bajé mucho con Atijas, aproximadamente 15 años. Generamos 250

obras y 12 hoteles. El año pasado hubo una amistosa separación, yo

me fui con mi hijo y el socio junior. Lo principal, en esta nueva eta-

pa, lo estamos haciendo en Punta del Este con emprendimientos muy

importantes y ahora tenemos uno muy interesante en Montevideo.

¿Cómo fue el paso de Arquitecto a Desarrollador inmobiliario?Me hice desarrollista porque es una actividad más completa. Nor-

malmente dirige las obras, arma un proyecto o construye por ad-

ministración, hace el tema comercial, se emplea así mismo de esa

forma uno logra trabajar de lo que uno hace. También se le agre-

ga la idea de comprar un terreno y después vender las unidades.

A qué tipo de proyecto apunta la nueva empresaEn Punta del Este hay un ámbito más proclive por las dimensiones

de la tierra y por el plan de ordenamiento que es muy ciudad jar-

dín. La tasa de ocupación, en el terreno, es bajo por eso uno utili-

za las demás áreas en amenidades, canchas de tenis, piscinas, barba-

coas y estamos abocado a ese tipo de proyectos integrales, donde

no sea un edificio con mucha utilización de suelo con medianeras.

Todos apuntan a este tema y hay una competencia de quien le agre-

ga más elementos de lujo, confort y entretenimiento. En el proyec-

to que tenemos en Montevideo también apuntamos a eso ya que

las dimensiones del terreno son muy grandes. El espíritu es hacer

pocas obras; pero lo que hacemos son proyectos más importantes,

que implica un trabajo más grande pero siempre en un mismo lugar.

Ese es el espíritu de los junior, mi hijo Daniel y nuestro socio Néstor.

¿Qué opina sobre el fuerte crecimiento de la cons-trucción en Punta del Este? ¿A qué se debe?Indudablemente Punta del Este está viviendo un ciclo positivo. Está

basado en el crecimiento de la región, porque está creciendo econó-

micamente. Brasil está creciendo y ya todos sabemos lo que es Brasil,

permite que Argentina, Paraguay y Uruguay crezcan. Todo esto hace

que brasileros, argentinos y paraguayos estén invirtiendo en ladrillos

y no solo en Punta del Este sino también en Montevideo y Colonia.

Obvio que en Punta del Este se invierte más porque ya no se tiene dis-

cusión que es la joya del verano en el hemisferio austral. No creo que

haya un balneario con la calidad que tiene en la geografía, arquitectura,

urbanismo, la topografía, el clima. Esto nos genera que sea apetecido

por los argentinos hace ya un montón de años y por los brasileros

que cada vez vienen más. Además tenemos el verano al revés que

Europa así que muchos europeos escapan del frío para venir acá. Punta

del Este es muy europea, es por eso que el brasilero le gusta venir.

¿Cuáles son nuestros principales inversores?Nuestro principal inversor sigue siendo el argentino pero están apare-

ciendo otros competidores que lentamente está haciendo el proceso de

los argentinos. El brasilero viene y compra, que hace 20 años el brasilero

no venía acá. Con el ministro Villar hace 20 años, se empezó a hacer pu-

blicidad en Brasil y fue ahí que de a poco empezaron a venir. Y los últimos

8 años con el estimulo de su moneda fuerte están viniendo y se está

transformando en el afianzador de lo que viene haciendo el argentino.

Punta del Este tiene un tope de crecimientoEn mi opinión no hay tope de crecimiento. Todavía está vacío Punta

del Este lo que parece que está colmado es la península, que es el

único lado donde se permiten edificios en altura. Pero es muy sig-

nificativa la edificación que hay. La gente se está yendo para el este

y todavía tiene para crecer para el oeste y Rocha se va a fusio-

nar, va a ser en un tiempo la nueva península. Podrían venir 10

veces más la cantidad de turistas que vienen. Punta del Este no

tiene techo ni límites de crecimiento. Pero tiene que ser un cre-

cimiento ordenado e ir creciendo la infraestructura y los servicios.

Existen diferencias entre el mercado inmobiliario en Montevideo y Punta del Este ¿Cuáles son?

Hay diferencias, es otro tipo de uso. Montevideo es primera vivienda y

Punta del Este es segunda vivienda prácticamente. En Montevideo es

un mercado para todo el año, en Punta del Este es un mercado más

internacional. En Montevideo el mercado es prácticamente uruguayo.

Se están agotando la zonas más caras de Monte-video para construirSe están terminando los terrenos en primera línea. En Pocitos

quedan muy pocos lotes de primera línea y en general soy muy

pequeños. Ahora hay un crecimiento en segunda y tercera línea.

Hoy aparecen fenómenos nuevo pasando la zona de Carras-

co que hay algunos emprendimientos en marcha, ahí sí hay pre-

dios grandes y construcciones parecido a lo que es Punta del Este.

En qué está su nuevo proyecto que está llevando a cabo en MontevideoEl nuevo proyecto de Montevideo que estamos llevando a cabo

es espectacular, lujosísimo, en un terreno impresionante que

da a la rambla con 36 metros de frente y 42 metros de frente

a Echevarriarza, que es una calle de la más bonita de Montevi-

deo. Permitió que se pueda realizar un proyecto con doble vista.

Es un programa muy bonito y completo. Son apartamentos de

distinto tamaño pero pocos metrajes. Es un bien raíz en el me-

jor lugar de Montevideo, va dar ganancia y valor porque no hay

forma de perder es como esos brillantes blancos azulados que

hay muy pocos y cada vez valen más, eso va ser una joya en

Montevideo. A mitad de año se comenzará con la construcción

Ricardo Weiss

34 35Junio.2011

NOTICIASApuestan unos dólares a Miami

-Me dijeron que tenías una propiedad en

oferta, la quiero comprar.

-¡Pero si no la has visto!

-No importa. Conozco el edificio. La compro.

El uruguayo no andaba con vueltas y adquirió

dos inmuebles de esa manera en Miami. Al

otro lado del teléfono estaba su compatriota

Mónica Ferrari, socia de la firma internacional

ONE Sotheby`s International Realty en la más

latina de las ciudades estadounidenses, que

colocó allí al menos diez unidades en manos

de uruguayos los últimos dos años.

Ferrari es sólo uno de los agentes inmobilia-

rios que ha recibido a inversionistas locales

ávidos de colocar su capital en el epicentro

del comercio internacional de las Américas. Se

hacen de propiedades que, dependiendo de

la zona, pueden descender hasta US$ 40.000,

la mitad y hasta un tercio menos de lo que

valían previo a la burbuja inmobiliaria que ex-

plotó en EE.UU. en 2008; estiman que esos

precios en los próximos años treparán hasta

el doble.

Las inmobiliarias domésticas también venden

en ese mercado, aunque no es lo primero que

ofrecen, a excepción de la empresaria Veróni-

ca Cánepa, que trabajará ese nicho en parti-

cular desde marzo. Tan atractivo está siendo

ese negocio que en 2008 abrió en Argentina

Miami Tango (www.bienesraicesmiami.com.

ar), firma especializada en esa oferta, que

también atiende a compradores de este lado

del río. Éstos suelen tener varios inmuebles en

Uruguay y no pretenden vivir de la renta del

bien, sino deshacerse de él recibiendo bastan-

te más de lo invertido.

Pese al auspicioso panorama, si está mirando

con ganas hacia el norte, tenga a mano el te-

léfono de su abogado y contador y contacte

a un agente inmobiliario confiable allí, ya que

algunas propiedades no están en las mejores

condiciones, tal vez en zonas no muy atrac-

tivas y pueden sorprenderlo varios tributos.

se desplomaron los precios

Desde 2000 a 2007 los precios de las propie-

dades estuvieron subiendo en EE.UU. fruto de

la sobredemanda: los bancos prestaban casi

sin requisitos, un 100% del valor e incluso más;

muchas hipotecas se dejaron de pagar hasta

que la burbuja explotó. Los precios se des-

plomaron sobre todo en La Florida, el estado

que más se construyó y, por tanto, más prestó.

“La desfortuna de algunas personas a veces

es la fortuna de otros”, graficó el uruguayo

Diego Sosa-Dias, broker inmobiliario en Mia-

mi desde hace 15 años. Es así que muchos

latinos comenzaron a invertir en la ciudad que

le debe su nombre a los indígenas mayaimi.

Incluso uruguayos, conservadores y reticentes

a comprar en el exterior, pero que ven varios

atractivos en ese lugar al que muchos ya co-

nocen y cuentan con vuelos directos, comen-

tó Cánepa.

Es que los precios son inimaginados si se los

compara con el Uruguay de los últimos años.

En términos generales, el metro cuadrado de

un edificio usado en Miami cuesta entre US$

900 y US$ 1.200, mientras que algo similar

en Pocitos va entre US$ 1.500 y US$2.000.

Aunque esto varía mucho según la zona y el

tipo de propiedad.

“Están saliendo de la zona turística para el

oeste y al noroeste y compran en condomi-

nios”, señaló Teófilo Banchero, director de la

inmobiliaria uruguaya que lleva su apellido.

“Ya no miran sólo la costa sino otras zonas

donde vive gente todo el año”, agregó. Allí se

encuentran unidades entre US$ 50.000 y US$

70.000. Sosa-Dias aseguró que lo que más se

coloca son apartamentos porque “requieren

menos trabajo de mantenimiento; general-

mente de dos cuartos, dos baños y con todos

los servicios incluidos: gimnasio, piscina y seguridad”.

Ana Tajes, también uruguaya radicada en EE.UU. y

directora Fortune International Realty (www.ana-

tajes.com), se enfoca en otro segmento: la zona de

Brickell Avenue y la franja costera, las playas de Mia-

mi Beach, Sunny Isles, Hallandale y Hollywood y co-

loca inmuebles entre US$ 300.000 y US$ 600.000.

Las chances de alquilar el bien son altas dado que

mucha gente dejó de pagar la hipoteca y debe al-

quilar el lugar donde vivir, pero ésto dependerá de

la zona, al igual que la propia renta. La oferta de Ta-

jes deja una renta entre 1% y 5% anual; sus colegas

coincidieron. Aunque Diego Fischman, gerente de

Miami Tango, se atrevió a asegurar que inmuebles

de más de US$ 150.000 pueden dejar rentas bru-

tas de 10% o 12%.

Según Ferrari, una propiedad que cuesta más de

US$ 100.000, se puede alquilar hasta a unos US$

3.000, pero las más económicas se alquilan como

mucho a US$ 1.000. De todos modos el precio del

alquiler no es el factor que determina la compra,

sino que el cliente inteligente piensa en no tener

que ponerle dinero arriba, sino que ese inmueble

se mantenga solo, continuó la especialista.

Según un documento que la inmobiliaria Ananikián

entrega a los interesados en ese mercado, el com-

prador tiene gastos de cierre de un 1,5% del valor

de la propiedad (puede llegar al 5% si es con cré-

dito hipotecario). Luego, la administración cuesta

entre 7% y 10% del valor de la renta. Además, entre

otros egresos, en EE.UU. los gastos comunes los

abona el propietario.

Wilder Ananikián señaló que tal vez un 5% de las

ventas que realiza sean en esa zona de La Flori-

da y las concreta con “gente que conoce Miami,

siempre hace una escala allí y ya tiene inversiones

en Uruguay”. Ese perfil coincidió con el que descri-

bió Ferrari, que agregó: suelen ser “profesionales o

dueños de comercios”. Tajes añadió a esa lista a los

industriales para los que “los negocios no significan

algo nuevo” y “están informados y a su vez saben

escuchar”.

Claro que los uruguayos son mucho más timoratos

que sus vecinos al invertir en el exterior. No como

el argentino, que “es hombre de mundo, está más

acostumbrado a llegar, sacar, pagar la seña e irse”,

graficó Banchero. Es así que los inversionistas lo-

cales están últimos en la lista de latinoamericanos

que compran en Miami, integrada sobre todo por

brasileños, venezolanos, mexicanos, argentinos y

colombianos.

cómo comprar

Además del típico caso donde el que vende es

el dueño, existen otras figuras para hacerse del

bien. Las dos más extendidas son el foreclosure

(cuando el deudor no paga la hipoteca y el ban-

co remata el inmueble), o el short sale, que se da

cuando el propietario no puede seguir pagando y

vende la unidad, aunque a un monto menor del

que lo había adquirido.

Unas 5.000 propiedades quedan cada mes en ma-

nos de los bancos por hipotecas impagas en Miami

y sus alrededores y con las modalidades mencio-

nadas se puede dar con precios bajísimos, pero

esos procesos pueden durar seis meses y seguro

que un inversor no quiera perderse otras opor-

tunidades en ese tiempo. Además, usualmente a

esos inmuebles “hay que hacerle bastantes arre-

glos”, confió Fischman. “No es fácil esa compra

para el extranjero”, agregó.

En cualquier caso, para comprar en la Florida, la re-

comendación es acercarse a un agente inmobilia-

rio (deben tener una licencia especial para vender

en EE.UU.) que se vinculará con un similar en el

otro país y contar asimismo con un abogado y un

contador, que deberán entender las leyes america-

nas. Sí, es un país transparente, pero diferente. Por

ejemplo, si el inmueble se compra a título personal

el individuo queda sujeto al cobro del impuesto a

la herencia; por esto algunos sugieren hacerlo en

nombre de una corporación. El seguimiento futuro

del inmueble, su arrendamiento y venta, son temas

para los que también se necesitará asesoría.

Fuente: El Empresario (04/02/2011)

36 37Junio.2011

EE UU vive una segunda contracción del mercado inmobiliario

El precio de la vivienda cae un 3,9% entre el tercer y el cuarto trimestre a tres años del

inicio de la crisis

El mercado inmobiliario en Estados Unidos se comportó a lo largo del año pasado como

un verdadero yoyó, con subidas y bajadas muy pronunciadas en todos sus indicadores. Movi-

mientos que reflejan la inestabilidad y la incertidumbre que sigue dominando en una indus-

tria clave para la economía. Y eso que ya pasaron cuatro años desde el estallido de la burbuja.

El precio de las vivienda en los20 mayores núcleos urbanos del país cayó un 2,4% en di-

ciembre, comparado con el mismo mes de 2009. Es el sexto descenso consecutivo en el

índice que publica cada mes Standard & Poors y la consultora Case Shiller. Y lo que es más

significativo es que si se toma como referencia noviembre, los precios cayeron en 19 áreas

metropolitanas.

Hay otro dato del informe que indica la dificultad que tiene el mercado inmobiliario para

hacer pie, en lo que muchos analistas ven ya como “una segunda contracción” en el intenso

proceso de corrección que vive esta industria a más de tres años de su entrada en la crisis.

El precio de la vivienda cayó un 3,9% entre el tercer y el cuarto trimestre de 2010, y un 4,1%

si se compara con los últimos tres meses de 2009.

La situación es alarmante en Detroit, Las vegas y Cleveland, donde los precios a finales de

2010 estaban por debajo de los de enero de 2000. David Blitzer admite desde S&P que el

informe “es muy débil” y apunta que los indicadores vuelven a estar muy cerca de la situa-

ción que se vio en 2009, lo que significa que se perdió todo lo ganado durante la pasada

primavera.

Las altas cifras de desempleo, que lleva dos años por encima del 9%, y la debilidad del creci-

miento hacían presagiar caídas. Pero lo que preocupa a los expertos del sector inmobiliario

es la tendencia, y por eso no descartan que seguirán registrándose nuevos descensos en los

precios antes del verano. “Vamos a estar ahí abajo un tiempo”, señalan el relator del informe.

Parte de esta corrección también se atribuye al vencimiento de los incentivos fiscales a

la compra de una vivienda. De hecho, observando los datos del pasado año, se constata

que el punto de inflexión se produjo cuando a mediados de 2009 se acabaron las ayudas

públicas. En ese momento, el mercado empezó a caer y ahora parece haberse estabilizado

en el fondo.

Quizás lo más alentador sea ver que hay mercados, como Los Ángeles, San Diego y San

Francisco en California, donde se observa una tendencia a mejor. Pero a pesar de la ligera

mejora en la economía, hay aún 11 grandes ciudades en EE UU con precios a su nivel más

bajo desde el pico en 2006, incluidas urbes como Seattle y Portland, que entraron más tarde

en el ciclo.

Fuente: El País de Madrid

Pekín aplica nuevo impuesto a la propiedad

La medida busca frenar la especulación en el sector inmobiliario,

que está elevando los precios a niveles exorbitantes

El Ministerio de Finanzas de China anunció este jueves en su pá-

gina web la aplicación de un nuevo impuesto sobre la propiedad

destinado a frenar la especulación en el sector inmobiliario del país

asiático.

El anuncio se produce horas después de que el Ejecutivo anunciara

el aumento desde el 50 hasta el 60% del valor de la propiedad en

la suma inicial que deberán pagar los compradores de una segunda

vivienda, una medida encaminada a lograr el mismo objetivo.

Poco después de que la cartera de Finanzas anunciara el impuesto,

las ciudades de Shanghái (este de China) y Chongqing (suroeste)

anunciaron sus respectivos planes de aplicación del nuevo grava-

men, informó la agencia oficial de noticias Xinhua.

Mientras la financiera Shanghái aplicará un porcentaje de entre el

0,4 y el 0,6%, Chongqing, una masiva ciudad industrial de 30 millo-

nes de habitantes, señaló que en su caso será de entre el 0,5 y el

1,2%.

A pesar de sus buenos resultados económicos, con un avance del

10,3% en el PIB, China no pudo controlar en 2010 la inflación, que

se disparó hasta un 3,3%, 0,3 puntos porcentuales por encima del

objetivo marcado para ese año.

Aunque el origen de la inflación está en los alimentos y en el au-

mento de los costes, Pekín está intentando limitar un sector, el in-

mobiliario, que según los analistas sufre una de las burbujas especu-

lativas más peligrosas de la región.

El precio de la vivienda se disparó el año pasado en un 6,4% y se

equiparó con los solares más caros de las capitales mundiales, a

pesar de que la baja renta per cápita de China, mientras que la

inversión en el sector avanzó un 23,8%.

El ministerio anunció que el dinero recaudado con el nuevo im-

puesto se destinará a la construcción de vivienda barata para los

sectores más desfavorecidos de la población.

Fuente: observa.com (28/01/2011)

38 39Junio.2011

Índice VALORA Este índice refleja la evolución del precio de

mercado de los inmuebles en régimen de pro-

piedad horizontal para la ciudad de Montevi-

deo y se elabora a partir de las tasaciones que

se realizan diariamente en VALORA Consulto-

ria & Evaluaciones. La construcción del índice

consiste en tomar todas las tasaciones de in-

muebles en propiedad horizontal en Monte-

video realizadas por Valora en cada semestre,

eliminar los datos atípicos, realizar promedios

por zona y para finalmente obtener el índice

VALORA general al ponderar por la cantidad

de compraventas realizadas en 2009.

Cifras e indicadoresAño Semestre Total ponderado

2000 1º sem 149

2000 2º sem 156

2001 1º sem 148

2001 2º sem 150

2002 1º sem 136

2002 2º sem 126

2003 1º sem 106

2003 2º sem 106

2004 1º sem 100

2004 2º sem 95

2005 1º sem 110

2005 2º sem 115

2006 1º sem 133

2006 2º sem 142

2007 1º sem 151

2007 2º sem 157

2008 1º sem 178

2008 2º sem 198

2009 1º sem 216

2009 2º sem 209

2010 1º sem 239

Fuente: Valora Consultoría & Valuaciones

Indice VALORA

2002 2º sem 124

2003 1º sem 56

2003 2º sem 63

2004 1º sem 100

2004 2º sem 110

2005 1º sem 131

2005 2º sem 119

2006 1º sem 142

2006 2º sem 180

2007 1º sem 166

2007 2º sem 165

2008 1º sem 218

Fuente: Valora Consultoría & Valuaciones

Índice de precios de remate - IPRI

Índice de precios de remates – IPRI El IPRI es el primer índice que permite ver la

evolución del precio de inmuebles ejecutados

en remates, y cuyo objetivo es obtener ten-

dencias generales de este mercado. Está cons-

truido sobre la base del universo de remates

realizados en Montevideo para inmuebles en

régimen de propiedad horizontal. La metodo-

logía consiste en hallar primero un promedio

de precios para cada una de las 5 zonas defi-

nidas por Valora (zona 1: franja costera este

de montevideo; zona 2: franja zostera oeste,

desde Ciudad Vieja hasta Parque Rodó; zona

3: centro geográfico de la ciudad; zonas 4 y

5: perisferia este y oeste de la capital respec-

tivamente). Luego se ponderan estos valores

por la cantidad de compraventas efectuadas

en 2009 en cada zona para llegar al índice de

precios general IPRI. Esta ponderación se reali-

za con el fin de que cambios en la proporción

de remates por zona no generen cambios en

el valor del índice, eliminando de esta forma un

factor de volatilidad.

Año Semestre Total ponderado

Índice de costo de la construcción, precio promedio de alquileres en Montevideo, Cotización del dólar y Precio promedio de compraventa.

Estos indicadores elaborados por el Instituto

Nacional de Estadística se presentan para dar un

panorama general de variables muy importantes

para evaluar cómo evoluciona el sector inmobiliario.

Mes

ene-09 250,7 249,7

feb-09 247,4 246,5

mar-09 248,2 246,1

abr-09 246,0 245,2

may-09 244,9 244,1

jun-09 244,5 243,7

jul-09 245,6 244,8

ago-09 246,04 245,19

sep-09 245,92 245,09

oct-09 244,65 243,86

nov-09 258,74 258,42

dic-09 257,83 257,54

ene-10 257,76 257,48

feb-10 259,17 258,84

mar-10 260,38 260,02

abr-10 260,18 259,82

may-10 261,66 261,25

jun-10 262,52 262,08

jul-10 264,84 264,31

ago-10 265,67 265,11

sep-10 266,27 265,70

oct-10 266,22 265,65

nov-10 281,76 281,65

dic-10 287,66 287,70

Índice de costo de la construcción

Fuente: INE

Indice Gral s/impuestosIndice Gral

Promedio mensual

feb-09 23,25

mar-09 23,98

abr-09 24,04

may-09 23,69

jun-09 23,39

jul-09 23,40

ago-09 22,85

sep-09 21,94

oct-09 20,82

nov-09 20,46

dic-09 19,70

ene-10 19,59

feb-10 19,77

mar-10 19,61

abr-10 19,35

may-10 19,262

jun-10 20,455

jul-10 21,092

ago-10 20,859

sep-10 20,560

oct-10 20,215

nov-10 19,972

dic-10 19,986

ene-11 19,868

Fuente: INE

Cotizacióndólar interbancario

40 41Junio.2011

oct-08 5.424 5.563 4.351 6.102

nov-08 5.371 5.171 4.704 6.048

dic-08 5.410 5.702 4.449 5.788

ene-09 5.632 5.275 4.811 6.324

feb-09 5.693 5.481 4.994 6.251

mar-09 5.779 5.639 4.954 6.518

abr-09 5.898 5.812 4.931 6.452

may-09 5.879 6.242 4.797 6.288

jun-09 5.934 6.025 4.849 6.369

jul-09 6.140 6.101 5.196 6.562

ago-09 5.948 6.048 4.990 6.414

sep-09 6.075 5.846 5.050 6.659

oct-09 6.320 6.343 5.446 6.786

nov-09 6.165 6.495 5.226 6.534

dic-09 6.156 6.303 5.503 6.580

ene-10 6.273 6274 5563 6638

feb-10 6.425 6613 5332 7034

mar-10 6.587 6286 5606 7235

abr-10 6.578 6373 5511 7134

may-10 6.671 6.291 5.790 7.131

jun-10 6.855 7.079 5.805 7.229

jul-10 6.715 6.494 6.026 7.184

ago-10 7.017 7.141 5.939 7.596

sep-10 7.015 7.260 5.869 7.534

Precio promedio del alquiler de contratos nuevos en pesos corrientes por tipo de vivienda (Montevideo)

Fuente: INE

MES TOTAL CASA EDIFICIO PROPIEDADES RENTA HORIZONTALES

Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Total2002 718 517 471 335 364 5582003 579 384 345 229 252 4432004 691 416 363 237 226 4902005 722 440 422 271 284 5342006 803 507 462 286 281 5832007 889 569 522 323 330 6592008 1021 652 625 398 421 7452009 1.117 751 726 516 465 835Fuente: Elaboración propia en base a datos del INE.-Las referencias de las zonas corresponden a las mencionadas en el IPRI.-

Precio promedio del metro cuadrado de compraven-tas en Montevideo por zona, propiedad horizontal

PRECIO DE MERCADO POR ZONA

Cifras e indicadoresPRÉSTAMOS PARA VIVIENDA: CANTIDAD DE NUEVAS OPERACIONES POR MES Y MONTOS TOTALES

Estas estadísticas son sacadas del Banco Central del Uruguay

con el fin de ver cómo evoluciona el mercado de créditos

para viviendas en Uruguay.

Cantidad de nuevas operaciones activas con destino vivienda, total del sistema bancario.-(SNF- Residente)

ene-09 165 424 1 5 598

feb-09 160 835 3 0 998

mar-09 189 112 1 1 303

abr-09 138 80 3 1 223

may-09 182 70 5 12 269

jun-09 171 69 2 1 243

jul-09 213 86 2 7 309

ago-09 159 129 6 4 299

sep-09 179 211 1 5 397

oct-09 217 225 4 2 448

nov-09 200 179 2 6 387

dic-09 254 175 7 6 442

ene-10 141 168 2 3 314

feb-10 167 230 2 7 406

mar-10 205 229 9 9 452

abr-10 183 244 6 7 442

may-10 207 320 5 5 538

jun-10 245 227 7 7 487

jul-10 244 248 5 6 504

ago-10 78 222 1 2 303

sep-10 313 204 1 2 520

oct-10 260 206 0 8 477

nov-10 229 200 4 4 439

dic-10 375 189 7 2 578

Fuente: BCU - SIIF

UI UR USD Plazo USD Plazo Total* <367 días >367 días

Capital equivalente a nuevas operaciones activas con destino vivienda, total del sistema bancario (SNF - Residente).- En millones de USD corrientes

UI UR USD Plazo USD Plazo Total <367 días >367 días

ene-09 6,25 6,91 0,03 0,07 13,24

feb-09 6,48 8,42 0,07 0,00 14,90

mar-09 6,77 2,78 0,10 0,06 9,62

abr-09 4,80 1,91 0,14 0,03 6,74

may-09 7,36 2,23 0,14 0,28 9,88

jun-09 6,92 2,44 0,10 0,10 9,46

jul-09 7,29 2,41 0,01 0,33 10,04

ago-09 6,88 3,42 0,19 0,06 10,37

sep-09 7,41 8,61 0,05 0,09 16,11

oct-09 9,73 8,02 0,29 0,01 17,76

nov-09 9,71 5,76 0,10 0,14 15,61

dic-09 13,39 6,77 0,19 0,40 20,56

ene-10 7,46 6,88 0,09 0,08 14,41

feb-10 8,27 9,44 0,17 0,11 17,82

mar-10 11,76 8,57 0,03 0,08 20,41

abr-10 9,89 8,04 0,12 0,17 18,10

may-10 10,87 8,14 0,05 0,10 19,11

jun-10 13,67 4,23 0,51 0,20 18,11

jul-10 11,81 5,34 0,10 0,14 17,28

ago-10 3,76 5,15 0,00 0,14 9,05

sep-10 19,56 5,17 0,36 0,00 24,73

oct-10 16,15 5,95 0,00 0,47 22,72

nov-10 14,19 5,70 0,29 0,10 20,16

dic-10 25,15 6,63 0,61 0,08 32,37

Fuente: BCU - SIIF