1. DATOS GENERALES 1.1TITULO: EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE Y LA SEGURIDAD JURDICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CIUDAD DE HUANCAYO DURANTE EL PERIDO DEL AO 2012

1.2 AREA DE LA INVESTIGACION: La Presente Investigacin se Realizara en la Ciudad de Huancayo

1.3 AUTORES DEL PROYECTO: De La Cruz Flores Gandhi Quispe Villafuerte Roci

1.4 FECHA DE PRESENTACION DEL PROYECTO:DICIEMBRE DEL 2015

2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

2.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA: 2.1.1 DESCRIPCIN DEL PROBLEMA:El Registro de Bienes Inmuebles, nos brinda una garanta de credibilidad al inscribir el ttulo ante Registros Pblicos, a la vez esta inscripcin otorga seguridad jurdica, obviamente se supone que la sociedad tiene conocimiento de esto, que cualquier predio inscrito no tendr ningn problema a futuro. Normalmente el registro de los bienes inmuebles alienta las transacciones comerciales que pueden existir debido a la garanta que ofrece al inscribirlo.La inscripcin de un ttulo parte primero, desde que la notaria recibe la documentacin necesaria ya sea de repente de realizar una prescripcin o realizar una compra venta u otros, creyendo en la buena fe del usuario que asiste a su despacho, sin tener cuidado en revisar la veracidad de documentos. Muchas veces el desconocimiento del titular del predio que desconoce el trmite, cree en la buena fe al otorgar un poder a un tercero para que este le ayude a inscribir sus bienes.Las consecuencias que se generan cuando no se realiza una formalidad en la inscripcin ya sea o puede ser por no comprobar la veracidad de los documentos originara la existencia de conflictos judiciales que llevara ms carga procesal al Poder Judicial en los Juzgados Civiles en Materia de Nulidades de Acto Jurdico adems de afectarse el bien y dems intereses jurdicos que le son inherentes, por existir a veces el desinters del notario al comprobar la veracidad de los documentos.Registros Pblicos debe buscar la confianza del usuario y tener cuidado en lo que le compete por ejemplo en la bsqueda al no incurrir en una doble o triple anotacin, o que el titular desconfi al momento de adquirir una propiedad o cualquier bien que requiera su inscripcin.Registros Pblicos se debe regular por el procedimiento registral, al acceso de los ttulos del registro, as como la organizacin y funcionamiento de la institucin registral, la compatibilizacin del sistema normativo relacionado con la seguridad jurdica tanto priorizando la titularidad de los derechos en el trfico y circulacin de los bienes. La seguridad jurdica y la proteccin registral basado primordialmente desde el Principio de Buena Fe Registral es primordial para asegurar los derechos y obligaciones que con lleven en realizar garanta en la inscripcin de los bienes inmuebles, ya sean en el mbito privado o pblico en relacin a los bienes inmuebles y los derechos reales que recaen sobre ellos.La inadecuada participacin del Registrador conlleva a las consecuencias jurdicas que recaern ante el registrador que puede ser por ejemplo, que haya sido sorprendido por una escritura ya que esta puede ser falsa o alterada. Pero tambin nos encontramos con la autonoma de muchos funcionarios, en el ejercicio de sus funciones registrales, en la inadecuada cultura jurdica para cumplir a conciencia con sus respectivas labores de parte de los actores de registros pblicos.El objetivo principal de Registros Pblicos y la seguridad jurdica debe ser la certeza la estabilidad en la inscripcin del bien inmueble, involucrando al Estado en la falta de normas coercitivas que sancionen a los infractores que falsifican o adulteran documentos.Registros Pblicos debera actuar en el mejor estudio de antecedentes, en la verificacin de la realidad fsica del bien adems la finalidad debe ser cuidar y proteger los intereses del titular, en tutelar derechos y seguridad jurdica en el trfico de terrenos. La seguridad jurdica que brinda Registros Pblicos debe ser cumplir con los derechos que nos ampara la fe en el registro, en la existencia de la doble seguridad jurdica que implica la existencia de los notarios pblicos, en primer lugar, y la intervencin posterior de los registradores.

2.2 FORMULACIN DEL PROBLEMA:

2.2.1 PROBLEMA GENERAL: De qu manera el Registro de Propiedad Inmueble garantiza la Seguridad Jurdica del Derecho de Propiedad en la Ciudad de Huancayo durante el perodo del ao 2012? 2.2.2 PROBLEMAS ESPECFICOS: Qu efectos produce el Registro de Propiedad Inmueble en la Publicidad Registral, en la Ciudad de Huancayo durante el perodo del ao 2012?

Cmo se vincula la Seguridad Jurdica del Derecho de Propiedad y el Principio de Buena Fe Registral, en la Ciudad de Huancayo durante el perodo del ao 2012?

2.3 JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN:

2.3.1 JUSTIFICACIN TERICA: La investigacin va a contribuir en el Derecho como la formalidad de los documentos notariales o judiciales que sern recepcionadas por el Registro, relativos a los Derechos Reales, efecto de inscripciones y la conservacin de los Ttulos de Propiedad.

2.3.2 JUSTIFICACIN PRCTICA: La investigacin va a contribuir en regular la normatividad jurdica, de normas jurdicas y principios que regulan el procedimiento registral en el acceso a los ttulos, as como en la organizacin y funcionamiento en la institucin registral.

2.3.3 JUSTIFICACIN SOCIAL:El proyecto de investigacin va a contribuir en la sociedad, en brindar seguridad jurdica en el procedimiento registral en la certeza, estabilidad en la proteccin del trfico patrimonial, de legitimar el derecho del titular registral.

2.3.4 JUSTIFICACIN METODOLGICA:Se emplearn mtodos, tcnicas, procedimientos de investigacin y experiencia lograda en la investigacin, que ayudara a legitimar el derecho del titular registral.

2.4 DELIMITACIN DEL PROBLEMA:2.4.1 DELIMITACIN TEMPORAL: El proyecto de investigacin se desarrollara en el periodo del ao 2012.

2.4.2 DELIMITACIN ESPACIAL: El proyecto de investigacin se desarrollar en Registros Pblicos de la Zona Registral N VIII - Sede Huancayo.

2.4.3 DELIMITACIN SOCIAL:Personas: las personas que aportaran con opiniones son: Abogados Trabajadores de SUNARP Usuarios de SUNARPDocumentos: para obtener datos o antecedentes se trabajara con: Cuadernos de inscripcin Doctrina2.4.4 DELIMITACIN CONCEPTUAL: Estar delimitado por la Teora del Proceso, la Teora del Acto Jurdico regulado por el Cdigo Civil en el Libro IX Registros Pblicos, en el Reglamento General de Los Registros Pblicos, La seguridad de derecho de propiedad, el principio de buena fe, el registro de propiedad inmueble en la publicidad registral, y la manera en que el registro de propiedad inmueble garantiza la seguridad jurdica del derecho de propiedad.

3. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN:

3.1 OBJETIVO GENERAL: Determinar si el registro de Propiedad Inmueble garantiza la seguridad jurdica del derecho de propiedad, en la ciudad de Huancayo en el periodo del ao 2012.

3.2 OBJETVOS ESPECFICOS: Demostrar que efectos produce el Registro de Propiedad Inmueble en la Publicidad Registral en la ciudad de Huancayo, en el periodo del ao 2012.

Establecer como se vincula la Seguridad Jurdica del Derecho de Propiedad y el Principio de Buena Fe Registral en la ciudad de Huancayo, en el periodo del ao 2012.

4. MARCO TERICO DE LA INVESTIGACIN2 V4.1 ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIN: Para realizar el proyecto de investigacin se revis la tesis de: Huamn, J. [Tesis] Excepcin al Principio de Tracto Sucesivo en el Registro de Predios, para optar el Ttulo Profesional de Abogado en la Universidad Peruana Los Andes, Huancayo 2006; lleg a las siguientes conclusiones:La prescripcin adquisitiva de dominio en sede notarial no es la mejor solucin para regularizar el tracto sucesivo, por cuanto, se estara forzando a declarar como propietario de un bien a una persona que cuenta con Escritura Pblica, es decir el dominus estara siendo doblemente propietario del mismo bien, por acto jurdico de enajenacin y por usucapin.[footnoteRef:1] [1: Huamn, J. [Tesis] Excepcin al Principio de Tracto Sucesivo en el Registro de Predios, para optar el Ttulo Profesional de Abogado en la Universidad Peruana Los Andes, Huancayo 2006, p. 282.]

El mecanismo ms importante de seguridad jurdica es el registro, el cual, a partir de la publicidad que otorga, origina efectos jurdicos, los cuales vinculan a los particulares, independientemente de su efectivo conocimiento de lo publicitado por el registro.[footnoteRef:2] [2: dem]

Sobrevilla, L. [Tesis] Derecho de Propiedad de los Archivos Notariales, para optar el Ttulo Profesional de Abogado en la Universidad Peruana Los Andes, Huancayo 2000; llego a la siguiente conclusin:Los archivos sirven de evidencia a testimonio del ser y del que hacer de una entidad colectividad o personas, lo cual les confiere una caracterstica especfica, son prueba de derechos, obligaciones de los ciudadanos y del Estado, constituyen la fuente primaria de la informacin, es decir contienen informacin, entre ellas los libros, las revistas y otras publicaciones. El archivo es la institucin que est al servicio de la investigacin,, la cultura y la gestin administrativa.[footnoteRef:3] [3: Sobrevilla, L. [Tesis] Derecho de Propiedad de los Archivos Notariales, para optar el Ttulo Profesional de Abogado en la Universidad Peruana Los Andes, Huancayo 2000, p. 290.]

Sullca, F. [Tesis] Derecho a la Vida Privada y Libertad de Informacin, para optar el Ttulo de Abogado, en la Universidad Peruana Los Andes, Huancayo 2003; llego a la siguiente conclusin:En que no son suficientes las garantas y defensas de los derechos fundamentales del individuo contenidas en las constituciones polticas.Esa proteccin tendr que complementarse y perfeccionarse con otra ms efectiva y eficaz, sancionadoras de esas conductas ilcitas que hoy en da quedan impunes[footnoteRef:4] [4: Sullca, F. [Tesis] Derecho a la Vida Privada y Libertad de Informacin, para optar el Ttulo de Abogado, en la Universidad Peruana Los Andes, Huancayo 2003, p. 165.]

Nieto, F. [Tesis] El Sistema Nacional Integrado de Catastro como Mecanismo Eficaz para Garantizar la Seguridad Jurdica del Derecho de Propiedad Y su Vinculacin con el Registro de Predios, para optar el Ttulo de Abogada, en la Universidad Peruana Los Andes, Huancayo 2010; llego a la siguiente conclusin:El Registro, como instrumento dinamizador del trfico jurdico, debe otorgar mxima proteccin a los titulares registrales y a los terceros. La proteccin plena se logra a partir del cumplimiento de determinados presupuestos que permiten sentar las bases de un Registro eficiente, entre ellos tenemos: (i) el carcter pblico del documento que accede al Registro, (ii) el respeto a la tcnica del folio real, (iii) la aplicacin de los principios registrales, (iv) la capacitacin permanente de los Registradores y (v) la implementacin de una adecuada base grfica a nivel nacional (catastro integral).[footnoteRef:5] [5: Nieto, F. [Tesis] El Sistema Nacional Integrado de Catastro como Mecanismo Eficaz para Garantizar la Seguridad Jurdica del Derecho de Propiedad Y su Vinculacin con el Registro de Predios, para optar el Ttulo de Abogada, en la Universidad Peruana Los Andes, Huancayo 2010]

En el Per, un gran porcentaje del territorio nacional no est registrado y en el caso de las propiedades inscritas el Registro no refleja la realidad fsica ni jurdica de los predios debido, en parte, a que no existe un verdadero catastro que realice el inventario fsico de los predios.[footnoteRef:6] [6: Idem]

4.2. MARCO HISTRICO:

4.2.1 BASES HISTORIC0S DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE:4.2.1.1 ANTECEDENTES HISTORICOS DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE:

A. ORIGENES DEL REGISTRO:Al respecto Roca Sastre, en su Derecho Hipotecario, nos dice que el Registro de la Propiedad Inmueble moderno tiene sus orgenes en el Derecho medieval alemn, pues deriva del testimonio judicial germnico, conocindose entre las varias formas de transmisin de la propiedad inmueble la que tena lugar ante el Tribunal. La transmisin judicial se efectu al principio de un modo parecido a la in iuri cessio del Derecho Romano, mediante un litigio verdadero o ficticio, lo cual extendise por Europa. Pero pronto se prescindi de esta forma contenciosa, con lo cual la transmisin de la propiedad se convirti en un acto de jurisdiccin voluntaria, en la cual las partes declaraban ante el Tribunal la transmisin de la Finca (Ausflassung) que era una resignatio, una dimissio o Lassung.

En sus orgenes, este acto signific dejacin corporal unilateral de la posesin de la cosa. Luego, la declaracin del enajenante poda ser de transferir slo la posesin (se exitum dicere), sea como declaracin de voluntad. Adems, la declaracin del enajenante poda ser de transferir slo la posesin o conjuntamente con ella la propiedad (dimittere ac tradere terram ac possessionem). Pero, sobre todo, la declaracin del enajenante significaba ms bien la aceptacin del adquiriente, a veces acaso corno resignatio y susceptio. Por ltimo, despus de la extincin de la Gewere ideal, lleg a significar tal acto el acuerdo de las partes en la transaccin misma basada en dicho acuerdo seguido de la inscripcin en el Registro Inmobiliario.En pocas antiguas, y aparte de los pases germnicos, hay atisbos o grmenes del Registro de la Propiedad futuro; pero an se est muy lejos del verdadero Registro Inmobiliario. En rigor, los antecedentes histricos del moderno Registro de la Propiedad Inmueble hay que buscarlos en los pases germnicos y singularmente en Alemania. Entre nosotros, consumada la conquista del Imperio de los Incas, el dominio del territorio pas al Rey de Espaa, y para su administracin y gobierno se aplic la legislacin que rega y adems se dictaron leyes especiales, y en lo que se refiere a bienes inmuebles, la Corte de Madrid en 1528 y las Cortes de Toledo en 1529, dictan las pragmticas que establecen la inscripcin obligatoria en los censos y tributos, imposiciones e hipotecas, con el objeto de liberar de gravmenes ocultos y otras cargas a los bienes inmuebles para facilitar su transmisibilidad y obtencin de crditos hipotecarios. El primer libro de Registro de Inscripciones de censos y atributos que gravaban la propiedad rstica y urbana de la Ciudad de los Reyes, se mand abrir de conformidad con la Real Carta, orden expedida por el Rey Don Felipe II ,el ao 1565 en cumplimiento de los dos captulos de las Cortes de Madrid (1528) y de Toledo (1529), habindose ratificado esta disposicin en virtud de posteriores provisiones expedidas por la Real Audiencia de Lima de 1582. El primer asiento del Libro est fechado el 2 de Mayo de 1575, autorizado por el Escribano de Cabildo don Juan Gutirrez, conforme aparece en el Boletn de los Registros Pblicos N 19, de 1957, pg. 30. Luego, el Rey Don Carlos III, dict la pragmtica de 31 de enero de 1768 estableciendo los Oficios de Hipotecas, disposicin que se hizo extensiva a todas las Colonias de Amrica por Reales Cdulas de 8 de Mayo de 1778 y 16 de Abril de 1783.[footnoteRef:7] [7: GUEVARA MANRIQUE, Rubn. Derecho Registral T. III 1era Ed. Lima Per 1998 P. 19]

B. EL REGISTRO EN LA HISTORIA PERUANA:En lo que a la legislacin nacional se refiere, tenemos que el Cdigo Civil de 1852 no se ocupaba de los Registros Pblicos, ni siquiera del Registro de la Propiedad inmueble y slo posteriormente, por la ley del 2 de enero de 1888 se estableci en el pas dicho Registro. Segn nos relata el Dr. Carpio Aguirre tenemos que la propiedad privada naci en el Per con la llegada de los espaoles. Por real cdula del 15 de octubre de 1754 se concedi facultad a los Virreyes y presidentes de audiencias para vender las tierras que no tuvieran dueo y por reales cdulas del 8 de mayo de 1778 y 16 de abril de 1783 se puso en vigencia en todas las colonias de Espaa los oficios de Hipotecas.Antes de 1754 encontramos que estaba en vigencia la pragmtica de 1539, que se estableci en Espaa y por la cual se creaba el contrato de constitucin de un registro relativo a los censos, tributos, imposiciones e hipotecas con el fin de evitar la clandestinidad a que estaban sujetas las cargas y gravmenes, pragmtica que como vimos anteriormente, no tuvo mucha aplicacin. El Oficio de Hipotecas fue establecido en Espaa por don Carlos III por la Pragmtica del 31 de enero de 1768 y despus en el Proyecto de Cdigo Civil de 1835 de don Manuel Lorenzo Vidaurre en la parte correspondiente a los Registros, se reproducen las disposiciones sobre Oficios de Hipotecas. Antes de esta publicidad en Espaa, tenemos que por lo que era la robracin o roboracin, se haca pblico en la ceremonia de las misas dominicales el conocimiento de los gravmenes a que estaba sujeta la finca, esto para contrarrestar la clandestinidad a que estaban sujetas las hipotecas en el Derecho antiguo. El Cdigo Civil de 1852 no introdujo cambios en lo referente a la publicidad de los gravmenes e hipotecas; siguiendo la doctrina de los Oficios de Hipotecas. El Art. 2051 dispona: Habr en cada capital de Departamento y a cargo de un Escriba no Pblico un Oficio de Hipotecas para el registro de todas las que se constituyan sobre bienes ciertos y determinados. Por leyes especiales y segn los permitan las circunstancias de los pueblos, se determinar el establecimiento de Oficio de Hipotecas en los lugares que no sean capitales de departamento.El Art, 2052 estableca: Cada escribano de hipoteca registrar todas las que se impongan sobre bienes situados en su respectivo departamento; y llevar con tal objetivo un libro en papel comn, que tenga rubricadas todas sus fajas por el Juez de Primera Instancia menos antiguo del lugar... . Es importante precisar que el Oficio de Hipotecas regulado en el Cdigo de 1852, como su original el Espaol, no inscriba ni el dominio ni la transmisin de ste, slo se dedicaba a la publicidad de algunas hipotecas y cargas. Dicho cdigo recogi la espiritualidad del Cdigo Civil Francs de 1804, es as como: El art. 1308 deca: En la venta simple pasa la propiedad de la cosa al comprador aun antes de su entrega y pago del precio. Los diputados Alejandro Arenas y don Mariano Nicols Valcrcel presentaron el Proyecto de ley que estableci el Registro de la Propiedad Inmueble en el Per. El Proyecto reformado fue aprobado por la Cmara de Senadores y convertido en ley el 2 de enero de 1888. En el diario El Peruano apareci publicado el 20 de enero de 1888 Dicha ley tena 19 artculos y dispona la inscripcin de los contratos de enajenacin y tambin de los gravmenes; suprimi as la clandestinidad de las hipotecas generales y de algunas legales. Dicha ley empez a regir en 1889 bajo la direccin de la Corte Suprema de Justicia. Luego la ley de 25 de noviembre de 1892 estableci una Junta de Vigilancia la que realizara las sesiones pertinentes dadas la recargada labor de la Corte. La ley dispona que se llevara en Lima un Registro General de Propiedades radicadas en la Repblica y de los derechos que en ellas gravan. Estableca tambin registros particulares en todas las capitales del Departamento.... Luego de vigente la ley de la Corte Suprema encarg la redaccin de los reglamentos respectivos a los Sres. Antonio Arenas, Jos Jorge Loayza y Manuel M. Glvez, segn el Dr. Carpio Aguirre, es en este reglamento donde se proyect la fundacin de la Direccin General de los Registros Pblicos, para que vigile la marcha de las oficinas, resuelva sus dudas y reprima los abusos en que puedan incurrir los jefes de ellas o sus empleados. Tanto el Reglamento orgnico como el Reglamento interno fueron aprobados por la Corte Suprema por resolucin del 22 de agosto de 1888... .El Reglamento orgnico referido (224 arts.) segn los tratadistas fue el que determin el sistema de inscripcin registral en vez del de transcripcin y configur la institucin registral tomando para ello casi en forma textual mltiples artculos de la Ley Hipotecaria Espaola de 1861.La institucin de los Registros naci en el Per con el nombre del REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE cuando se cre el Registro Mercantil y el de Buques. Al promulgarse el 1 de julio de 1902 el Cdigo de Comercio, el Registro se denomin REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL.La Ley 2402 que cre el Registro de la Prenda Agrcola promulgada el 30 de diciembre de 1916 oblig a variar la denominacin de la institucin con el nombre de REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE MERCANTIL Y DE LA PRENDA AGRICOLA. Es el Cdigo Civil de 1936 el que design la institucin con el nombre de REGISTROS PUBLICOS como se le conoce el da de hoy.Luego de regir el Cdigo Civil de 1936 se encarg a Don Juan Vicente Espinoza para que redactara el Proyecto de Reglamento, el mismo que luego fue dividido en dos partes, una llamada Reglamento de las Inscripciones aprobado por la Junta de Vigilancia el 7 de diciembre de 1936 y el Proyecto de Reglamento General que fue sancionado por la Corte Suprema el 18 de julio de 1940.Posteriormente, por acuerdo de Sala Plena de la Corte Suprema de Justicia del 16 de mayo de 1968, se aprob el nuevo Reglamento General, aprobado por la [unta de Vigilancia de los Registros Pblicos, siendo Director General el Dr. Rafael Noriega Quiroz y Ministro de Justicia el Dr. Guillermo Hoyos Osores. Asimismo, por Acuerdo de Sala Plena de la Corte Suprema se modific el Reglamento de las Inscripciones al dictarse un nuevo Reglamento del Registro de Testamentos, el que fue aprobado el 22 de enero de 1970 y luego el Reglamento del Registro Mercantil, normas ambas que se encuentran vigentes a la fecha. El Cdigo Civil de 1984 dedica el Libro IX a los Registros Pblicos para a lo largo de seis ttulos referirse a los diferentes registros y especficamente trata del Registro de la Propiedad Inmueble en los Artculos 2018 al 2023. La inscripcin registral contina siendo facultativa y el efecto de la inscripcin es para oponerla vlidamente frente a terceros.[footnoteRef:8] [8: VIVAR MORALES, Elena. La Inscripcin Registral de la Propiedad Inmueble en el Per. T. I PUCP 1era Ed. Lima Per 1998 P. 87]

C. EVOLUCIN DE LA INSTITUCIN DE LOS REGISTROS PBLICOS EN NUESTRA LEGISLACIN:Antes de la expedicin de la norma que crea la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos y el Sistema Nacional de los Registros Pblicos, exista lo que se denominaba la OFICINA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS (ONARP), siendo ella un organismo desconcentrado del Sector Justicia, gozando de autonoma econmica, administrativa y tcnica, con competencia a nivel nacional y regida por su Ley Orgnica, el Decreto Legislativo 119 del ao 1981. En esta norma son organismos principales de la ONARP, la Junta de Vigilancia, organismo colegiado y que se pronunciaba en tercera instancia en el procedimiento registral, y la Comisin Facultativa, que actuaba como Segunda Instancia Registral al absolver en grado de apelacin lo resuelto previamente por los registradores en Primera instancia. A partir de la vigencia de la Ley 25993 de Diciembre de 1992, Ley orgnica del Sector justicia, los Registros Pblicos pasan a ser un organismo de lnea del Ministerio de Justicia, con el nombre de DIRECCION NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS y CIVILES, perdiendo la autonoma administrativa, tcnica y econmica de que gozaban. La Comisin Facultativa operaba como Junta de Vigilancia en las Regiones y la Junta de Vigilancia operaba solamente en Lima. Posteriormente se expide la Ley 26366 el 10 de octubre de 1994, Ley que crea EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS y LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS, como un organismo descentralizado, autnomo, del Sector Justicia, rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, con personera jurdica de derecho pblico, patrimonio propio, autonoma funcional jurdico registral, tcnica, econmica y administrativa.Esta Ley reforma la organizacin, gestin, competencia y funcionamiento de los Registros. Unifica a 27 clases de registros que se encontraban dispersos en slo cuatro clases de registros, corno son: Registro de Personas Naturales, Registro de Personas Jurdicas, Registro de Bienes Inmuebles y Registro de Bienes Muebles. La norma estableca la incorporacin sucesiva de todos los registros existentes a nivel nacional, al seno de la Superintendencia en el plazo de un ao de creada sta. Al respecto ltimamente se ha incorporado a la Superintendencia el Registro de Pesquera, el Registro de Hidrocarburos, el Registro Fiscal de Ventas a Plazos, el Registro de Propiedad Vehicular y el Registro de Prenda Global y Flotante y as sucesivamente seguirn incorporndose los otros registros jurdicos que existen en el pas. Sin embargo, debe precisarse que no se incorporarn los Registros Administrativos ni los registros especiales regidos por las Decisiones 291, 344, 345 Y 351 del Acuerdo de Cartagena (es el caso de los Registros de la Propiedad Intelectual administrados por INDECOPI, por ejemplo), y esto en virtud de 10 especializados que son dichos temas y que poseen una normatividad y contenidos que deben manejarse aparte. Respecto al Registro Predial, la Ley 26366 que creaba la SUNARP, sealaba que el Registro Predial deba incorporarse en el plazo de 5 aos contados a partir de la expedicin de la norma, y que deba iniciar sus actividades en las regiones previa autorizacin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos. Sin embargo, veremos cmo a partir de la expedicin del Decreto Legislativo 803, que crea la COFOPRI, el Registro Predial toma el nombre de Registro Predial Urbano y se le ratifica como institucin pblica descentralizada, con total autonoma registral, administrativa y financiera, con pliego presupuestal aparte, y pasa a depender sectorialmente del Ministerio cuyo titular presida la COFOPRI; en consecuencia actualmente depende del Ministerio de Transportes, Vivienda y Construccin. Como se puede apreciar, la Ley 26366 es un hito en la historia delos registros en nuestro pas, pues conlleva la implementacin de una nueva estructura de los registros jurdicos que se encontraban dispersos, y adems es el punto de inicio para una posterior modernizacin del sistema registral peruano, que es la que viene llevando a cabo la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos. Luego de este intento de esbozo del origen de los registros, creo importante tambin resumir los beneficios de la inscripcin, as podemos decir que la inscripcin registral sirve para[footnoteRef:9]: [9: Ibd. P. 91]

Dar publicidad a los actos y contratos inscritos. Dar seguridad jurdica a los titulares de los derechos patrimoniales inscritos a travs de la legitimacin registral. Facilitar el trfico jurdico de los bienes o derechos inscritos transferirlos o darlos en garanta, para que el titular del derecho de propiedad inscrito lo pueda oponer vlidamente frente a terceros. Brindar proteccin a adquirentes y acreedores. Evitar las usurpaciones o invasiones de propiedad por falta de titularidad legal. Para poder determinar con claridad el estado de situacin patrimonial de una persona en un momento determinado. Teniendo como base el Catastro, puede tambin llevar como anexas todas aquellas utilidades que en materia de inventario fiscal, de utilizacin de recursos, planificacin urbanstica, municipal, o elctrica, entre otras ms, brinda el catastro de la propiedad.

4.2.1.2 DEFINICIN DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE:Segn Prez Lasala[footnoteRef:10], puede estudiarse desde tres puntos de vista: como institucin, como oficina y como conjunto de libros. [10: PREZ LASALA, Jos Luis. Derecho Inmobiliario Registral en GUEVARA MANRIQUE, Rubn. Derecho Registral T. III 1era Ed. Lima Per 1998 P. 20]

Como Institucin Jurdica, el Registro de Propiedad Inmueble es la institucin pblico jurdica, que constituye el instrumento bsico del Derecho inmobiliario registral y tiene por objeto la publicidad de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y extincin del dominio y derechos reales sobre fincas. La publicidad de los derechos reales ser, pues, el fin primordial del Registro, comn a todas las legislaciones, que contribuir a facilitar el trfico jurdico inmobiliario.

Diez-Picazo nos dice en su artculo "Las anotaciones preventivas", publicada en la "Revista de Derecho Notarial", de mayo de 1964, pg. 18, que el Registro de la Propiedad Inmueble es una institucin administrativa destinada a contener la publicidad oficial de la situacin jurdica de los bienes inmuebles. Podemos decir que el Registro de la Propiedad Inmueble es un Registro de Fincas o unidades inmobiliarias. El Registro de la Propiedad Inmueble, como Oficina, significa que el Registro se puede unificar territorialmente en una sola oficina u organizarse en varias. La regla general es la admisin de mltiples registros, conforme a circunscripciones territoriales. Entre nosotros, habr una oficina central en Lima y, adems, una en cada departamento, y puede haber en las provincias. Y, segn el Art. 2 del Reglamento de las Inscripciones, la inscripcin de los bienes inmuebles y la de los derechos y modificaciones que los afecten se verificarn en la oficina del Distrito donde aquellos estn ubicados. Si algn inmueble estuviese ubicado en territorio perteneciente a dos o ms Distritos, la inscripcin se verificar en todos ellos, siguiendo el procedimiento establecido en el Art. 29. El Registro de la Propiedad Inmueble, como Conjunto de Libros, o sea, una reunin ordenada de los Libros oficiales debidamente legalizados, existe en cada Oficina Registral, en los que se extiende conforme a la ley los asientos correspondientes a los actos inscribibles. El art.13 del Reglamento de las Inscripciones expresa que "en Libro denominado Registro de Propiedad se harn los asientos de todos los ttulos relativos a las fincas situadas dentro del respectivo Distrito... "El Registro de la Propiedad Inmueble, como servicio pblico, el destinatario del Registro es la sociedad, la cual debe conocer la situacin jurdica de los inmuebles con fines de bienestar, seguridad y orden. El Registro de la Propiedad Inmueble as entendido, es la organizacin estatal que tiene por objeto realizar una tarea pblica, cual es publicidad de los derechos privados, encomendado a un funcionario pblico denominado registrador.[footnoteRef:11] [11: CALCEDO ESCOBAR, Eduardo Isaac Derecho Inmobiliario Registral y Registro de Proipiedad Inmueble en Arvalo Len y Vsquez Villar. Derecho Registral Inmobiliario. 2da ed. Lima Per: 1998. P. 17]

Vivar, E., En el Registro de la Propiedad Inmueble tambin tenemos a una figura jurdica cuya inscripcin es obligatoria y ella es la del patrimonio familiar, pues existe y surte efectos legales solo desde su inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble.[footnoteRef:12] [12: Vivar, E. La Inscripcin Registral de la Propiedad Inmueble en EL Per. Tomo I. 1era ed. Lima Per: 103.]

Siendo esto as, consideramos que el Registro de Propiedad Inmueble es: una Institucin que tiene por objeto almacenar datos (fsicos y jurdicos sobre la realidad del inmueble), con la finalidad de publicitarlos para generar oponibilidad de los mismos frente a terceros, sirviendo de instrumento principal para la generacin de predictibilidad (seguridad Jurdica), para la proteccin de derechos de Propiedad, para la reduccin de costos en la contratacin y finalmente para todo tipo de beneficio econmico indirecto que pueda generar a los particulares y la sociedad.

4.2.1.3 FINES DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE:Concluyentemente, la finalidad de un registro jurdico de predios es la de otorgar proteccin de los derechos patrimoniales mediante la seguridad jurdica que otorga al publicidad de los actos y derechos que constan en su archivo registral. Sin embargo, como nuestras investigaciones acreditarn, el Registro Jurdico de propiedad en el Per ha dejado de cumplir con la finalidad por la cual fue creado, debido a una serie de problemas detectados, que lo nico que generan es hacer inaccesible la inscripcin y por ende desnaturalizando la finalidad por la cual fue creado.Consultada la doctrina internacional los fines de Registro de la PROPIEDAD Inmueble son los siguientes:

a. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES:Lacruz Berdejo considera que la publicidad de una Registro ser jurdica en la medida en que al menos en algunos supuestos, la discordancia entre la realidad y los datos suministrados por el Registro, se falle en favor de los ltimos. Es decir, que si el pronunciamiento predicado por el Registro no est acompaado de una presuncin o garanta de exactitud o de integridad, no puede hablarse de la publicidad, ya que en dicho caso slo estaramos frente a una publicidad informativa carente de efectos jurdicos. La publicidad de los asientos del Registro procura al tercer adquiriente la eliminacin de los peligros inherentes a la clandestinidad!; lo que respecta a la verdadera situacin de la finca, con lo que se evita respecto a terceros las nefastas consecuencias del estelionato (ocultacin maliciosa de gravmenes y la doble venta de un inmueble).b. LA SEGURIDAD DEL TRFICO INMOBILIARIO:Si se aspira a que la publicidad que concede un Registro sea jurdica, es preciso dotarla de veracidad, sin la cual no es posible conseguir la seguridad en el trfico o comercio jurdico. La verdadera publicidad inmobiliaria es la que protege a terceros adquirientes, ya que a travs de la legitimacin de adquisiciones procura la seguridad del trfico jurdico.c. FOMENTO DE CRDITO TERRITORIAL:El crdito territorial procura capital al propietario de la tierra, es decir, favorece la obtencin de prstamos garantizados sobre las fincas. La inversin de los capitales recibidos por el propietario favorece no slo la economa particular sino la nacional. El crdito territorial moviliza los capitales. El capital tierra, merced a la hipoteca, se dinamiza aumentando el volumen de los capitales circulantes.d. MOVILIZACIN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA:El Registro tambin procura la circulacin o movimiento de la propiedad territorial, al facilitar los trmites y requisitos que obstaculizan su transmisin. Sin .embargo debe tenerse mucho cuidado con la movilizacin excesiva. Al respecto Roca Sastre anota que La propiedad inmueble siempre constituir una parte del suelo nacional; siempre ser el asiento territorial de la familia; siempre habr en ella un elemento de estabilidad, de tradicin y de conservadurismo bien entendido; siempre en ella habr de procurarse cierta permanencia, pues, el cambio incesante perturba las condiciones de produccin; siempre habr de procurarse que ella se encuentre en manos aptas; siempre, en una palabra, habr que ver en ella, especialmente tratndose de la propiedad rstica, el aspecto de propiedad-institucin, ms que el de propiedad simple elemento econmico.e. FINES SECUNDARIOS:El Registro de la Propiedad Inmueble cumple tambin con otros fines instrumentales, entre stos, merecen especial atencin los fines informativos y estadsticos acerca de la circulacin de la riqueza raz y los fines fiscales y tributarios.

4.2.1.4 SISTEMAS REGISTRALES DE LA PROPIEDAD INMUEBLE:Cada una de las corrientes clsicas acerca de la propiedad, es decir, la del derecho privado absoluto de origen latino; y, la del derecho de orden pblico, de trascendencia social, han dado origen a su respectivo sistema registral inmobiliario.

En el primer caso, se da mayor importancia al derecho privado por el concepto prioritario que se tiene de la persona individual, en el que para la validez de sus actos es suficiente su decisin. En cuanto a su patrimonio puede enajenar, gravar o adquirir con su simple consentimiento, siendo innecesaria cualquier otra formalidad. Bajo tal criterio, los contratos de enajenacin y/o imposicin de derechos sobre inmuebles, adquieren pleno valor desde el momento en que las partes manifiestan su voluntad, y es facultativo, por ello, someter el derecho ya constituido en el convenio, a la formalidad del registro. As surge el sistema registral de la inscripcin facultativa o voluntaria.

En el segundo caso, por considerar el rgimen de propiedad de inters pblico, los actos de disposicin de inmuebles deben efectuarse, de manera necesaria, con conocimiento de la colectividad representada por el Estado, a fin de que la contratacin entre particulares no dae el inters de los dems miembros de la sociedad. Esa intervencin estatal a travs de la inscripcin obligatoria es, adems, con la finalidad de garantizar la firmeza del acto, sin cuyo requisito el negocio jurdico no se perfecciona ni tiene garanta del Estado. Bajo este concepto surge el sistema registral de la inscripcin obligatoria.

Uno de estos sistemas es adoptado por cada pas, que de acuerdo a su realidad nacional, lo utiliza con mayor o menor observancia de sus originales pautas, o en forma mixta adaptndolo a sus necesidades propias. De tal manera, aun en un mismo sistema la inscripcin tiene diferente significado y valor, de acuerdo a la realidad e interpretacin que se le d. As, en el sistema facultativo de inscripcin voluntaria sta puede ser a la vez constitutiva y legitimadora del derecho que se inscribe por el hecho de acogerse al Registro, o puede ser simplemente transcriptora y declarativa de tal derecho, sin legitimarlo ni garantizar su firmeza. En la primera sub-divisin el ttulo inscrito es inatacable porque, a pesar de haberse registrado voluntariamente, adquiere la garanta estatal. En la segunda subdivisin, la inscripcin hecha voluntariamente no legitima el derecho inscrito, el cual, ingresa y permanece en el Registro, sin adquirir mayor firmeza ni perfeccionarse por ser su nico objetivo la publicidad.

En el sistema de la inscripcin obligatoria, sta debe efectuarse ineludiblemente; pero la obligatoriedad de acogerse al Registro no implica en todos los casos que el ttulo inscrito sea inatacable. Pues, a pesar de ser obligatoria la inscripcin para la consolidacin del acto jurdico, el Estado no garantiza su inatacabilidad, pudiendo ser cuestionada.

En el caso de la inscripcin obligatoria, cuando el Estado adems de establecer tal obligatoriedad, garantiza el derecho registrado hacindolo inatacable, el sistema registral es ms perfecto y seguro porque adems de obligar la inscripcin, sanea los defectos que pueda tener el ttulo, respaldando su firmeza bajo responsabilidad. Ejemplo: el sistema germano.

De acuerdo al valor que se d a la inscripcin, en cada sistema de Registro, desempea su funcin con mayor o menor importancia por ejemplo: Cuando es voluntaria declarativa ti Cene mnima validez porque a ms de ser facultativa, tiene por nica finalidad hacer pblico el derecho que se inscribe. En el caso de ser voluntaria constitutiva es importante registrar porque aun sin ser obligatoria, con este acto recin se considera vlidamente constituido el derecho, aunque no sea inatacable. En la inscripcin obligatoria constitutiva tiene mayor importancia todava porque el Estado obliga inscribir el derecho con la finalidad de garantizar su firmeza, sin cuyo requisito no se considera celebrado el acto.

El Torrens, pertenece al referido sistema de la inscripcin obligatoria constitutiva, en el cual el derecho se constituye exclusivamente a travs del Registro. Es el grado de perfeccin ms alto del sistema de la inscripcin obligatoria que, con su eficacia, logra prescindir de todo acto jurdco (contrato) pre registral el cual se reputa celebrado y legitimado por el propio hecho inscriptorio.

A. SISTEMA REGISTRAL FRANCES:Base Legal: Ley de Transcripciones del 14-01-1955 modificado el 14-10-1955. Forma de Asiento: Trascripcin y se encuadernan los ttulos bajo estricto orden de presentacin. El Registro no es constitutivo. Inscripcin: Obligatoriedad bajo responsabilidad del notario. Este sistema no garantizan quien es el dueo del derecho, pero si proporciona informacin relevante que el dueo es necesariamente uno de los varios que el registro pblica es decir delimitan el rea de la investigacin. Como quiera que no existe impedimento en registral titularidades diferentes y no compatibles respecto del mismo inmueble, sus efectos se limitarn a indicar el grupo dentro del cual est el titular. Atendiendo a que la incertidumbre es menor pero que an existe, debe recurrirse a mecanismos complementarios como la contratacin de un seguro de mercado.

B. SISTEMA REGISTRAL ALEMN:Base Legal: Cdigo Civil, el catastro y el Registro Territorial.Tcnica Registral: El folio Real sobre la base del principio de especialidad que vincula el aspecto fsico de la propiedad establecido por el catastro y el aspecto jurdico de la propiedad.Efectos de la inscripcin: El acuerdo de las partes y la manifestacin de voluntad ante el notario constituye parte del proceso de trasmisin del dominio que se perfecciona en el Registro. El Registro es Constitutivo.La inscripcin es facultativa. Slo admite derechos perfectos; las modificaciones del asiento slo puede ser ordenada va judicial. Y quienes adquieren bajo la Fe del registro la presuncin es de fe pblica, no aceptando prueba en contrario. Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la informacin deseada: la titularidad, delimitacin del derecho, cargas que lo gravan etc. Este sistema requiere grandes barreras de entrada generando un alto grado de seguridad jurdica sin necesidad de mecanismos complementarios. En el sistema alemn, el nico derecho existente es el publicitado.

C. SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO: (Llamado Sistema Torrens creado por Sir Robert Torrens). Ley Real Property Act. En 1858. Esta ley constituye una ficcin jurdica por la cual los terrenos de las colonias inglesas revertan a la corona la cual los adjudicaba mediante el procedimiento de la ley de propiedad Real, que convierte al registrador en juez de ttulos por cuanto admite la rogatoria solicitando la propiedad a la que se debe adjuntar los ttulos que lo amparan, califica y ordena la publicacin, admite la oposicin si se produjera determina el mejor derecho entre el solicitante y el opositor. Este sistema tiene al catastro como base para determinar el aspecto fsico y debe adjuntarse la rogatoria.Tcnica: Folio Real. Forma del asiento: Inscripcin. Inscripcin: Obligatoria.El registro es constitutivo, legitimadora, constituyendo la partida registral el ttulo real que se otorga al inscribirlo. La inscripcin hace nacer el derecho de propiedad y sanea los defectos del ttulo que se convierte en inatacable otorgndose el ttulo de propiedad a nombre de la corona inglesa. Las ventajas del este sistema: Elimina la inseguridad en la contratacin, elimina litigios sobre la propiedad y fomenta el crdito inmobiliario. Est asegurada por el Estado.

D. SISTEMA REGISTRAL ESPAOL:Nace en Espaa con la Ley hipotecaria de 1861 que ha sido modificada para adecuarla a los cambios socio econmico. Tcnica Registral: Folio real. Forma de los asientos: Inscripcin.El Registro es Declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la nica excepcin del derecho real de hipoteca cuya inscripcin tiene efecto constitutivo y es de carcter obligatoria. La inscripcin produce los efectos de presuncin juris tantum (principio de legitimacin) se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Y es Jure et Jure para el tercero que adquiere bajo la fe del registro (fe pblica registral). Este sistema proporcional de forma inmediata y autosuficiente la informacin deseada: titularidad, cargas que lo gravan, generando un alto grado de seguridad jurdica sin necesidad de mecanismos complementarios. En este sistema el derecho publicado es el nico que requiere conocer el que pretende contratar, bastar al adquiriente verificar la publicidad del registro e inscribir su derecho para gozar de la seguridad de la firmeza de su adquisicin, a travs de los principios de legitimacin, fe pblica, tracto sucesivo, especialidad etc. la inscripcin del derecho en este sistema constituye un mecanismo de proteccin. Ahorrando costos de transaccin.

E. SISTEMA REGISTRAL PERUANO:Este sistema se encuentra dentro del mbito de influencia del Derecho Registral Espaol, tanto en la tcnica: folio real; forma de los asientos: Inscripcin; y efectos de la inscripcin, acoge la presuncin juris tatum y la jure et de jure para quien adquiere bajo la fe del registroEl Per ha innovado el sistema registral que en la mayor parte de legislaciones solo ordena un Registro Inmobiliario. Al integrar registros personales a los registros tradicionales, ha coadyuvado a otorgar seguridad jurdica en el trfico.A fin de determinar las caractersticas de nuestros sistemas debemos definir los sistemas imperantes:

Sistema de Trascripcin, son aquellos que son transcritos literalmente en los archivos de los registros, sin abreviacin ni omisin alguna (Francia). Sistema de Inscripcin, se extrae de los ttulos los elementos esenciales, para que quede constancia en los asientos de inscripcin (alemn, espaol). Nuestro sistema es el de Inscripcin, porque aun cuando se archive copia del ttulo se publica un asiento que es un resumen o extracto del ttulo. Sistema Potestativo, cuando las personas deciden voluntariamente su acceso o no al registro (alemn). Sistema Obligatorio, cuando se establecen sanciones para quienes no cumplan con inscribir los actos correspondientes (francs, australiano). Sistema Constitutivo, es aquel que no admite la existencia de un acto o contrato si ste no ha sido inscrito. La inscripcin resulta un elemento de validez del acto jurdico (Australiano). Sistema Declarativo, se acepta la existencia del acto jurdico a pesar de su falta de inscripcin. En nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia variedad de situaciones: Hipoteca (constitutiva), Transferencia de propiedad (declarativa), Arrendamiento (declarativa), Persona Jurdica (constitutiva), Patrimonio Familiar (constitutiva). En conclusin, lo que pretende el ordenamiento civil es otorgar a la inscripcin de cada institucin la naturaleza que a ella sea ms conveniente.En nuestro Sistema los Registros de Bienes se distinguen de los Registros Personales: En cuanto a la tcnica, los de bienes son de folio real y los personales son de folio personal. En cuanto a la forma de los asientos, todos se extienden bajo la modalidad de la inscripcin.

4.2.1.5 PRINCIPIOS REGISTRALES:Las caractersticas jurdicas del Registro de Predios estn determinadas por los Principios Registrales, los cuales son definidos como:Las caractersticas o rasgos fundamentales que informan a un determinado sistema registral y que lo distinguen o asemejan de otros, convirtindose en los medios o instrumentos a travs de los cuales, en forma mediata o inmediata, se alcanzan los fines de la publicidad registral.[footnoteRef:13] [13: http://tesis.pucp.edu.pe/ En la ponencia titulada la publicidad Jurdica registral: eficacia material y principios registrales presentada en la Primera Jornada Preparatoria del Primer Congreso Nacional de Derecho Registral realizada en la ciudad de Cuzco los das 13 y 14 de noviembre de 1997, y publicada en el Libro Derecho Registral. Gaceta Jurdica Editores, Tomo I, enero 1998, Pg. 7-12. ]

Siguiendo con las definiciones encontramos que Jorge Velarde Sussoni, citando a Cossio y Corral nos dice que los principios registrales son creaciones tcnicas, instrumentos idneos para conseguir en la realidad las finalidades especficas perseguidas por la institucin registral. Por otro lado, en el Congreso Internacional de Derecho Registral (Argentina en 1972) se afirm que los principios registrales son las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan las pautas para la solucin de problemas jurdicos planteados en el Derecho Positivo[footnoteRef:14]. [14: http://tesis.pucp.edu.pe Esto se afirm en la declaracin II de la carta de buenos Aires en el Congreso internacional de Derecho Registral, realizado en Buenos Aires en 1972.]

Podemos concluir entonces que los principios registrales se convierten en normas generales que sirven de pilares o normas rectoras para las diferentes normas registrales de un determinado sistema registral, cuyo principal objetivo siempre ser la adecuada publicidad de los actos y contratos que constan inscritos en el registro. En otras palabras sirven como lmites y parmetros de interpretacin para la aplicacin de la normativa registral vigente de un sistema registral.

A. PRINCIPIO DE ROGACIN Y DE TITULACIN AUTNTICA:Segn el principio de Rogacin, la inscripcin en el Registro se realiza a instancia de parte y nunca de oficio[footnoteRef:15], salvo ciertas excepciones. [15: Acpite III del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el ttulo, salvo reserva expresa. Se presume que el presentante del ttulo acta en representacin del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripcin que se solicita, salvo que aqul haya indicado en la solicitud de inscripcin que acta en inters de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrn actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendindose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podr tambin actuar la persona a quien ste representa, salvo lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo 13, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradiccin o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de ste. ]

El registrador solo podr inscribir, siempre y cuando exista una rogatoria por algn administrado, en otras palabras es solo de potestad de los administrados realizar rogatorias de inscripcin sobre los actos inscribibles en el registro. Solo en casos establecidos por ley el registrador tendr la potestad de realizar inscripciones de oficio.Por otro lado, el principio de Titulacin Autntica (regulado tambin en el Artculo 2010 del Cdigo Civil)[footnoteRef:16] explica que la inscripcin solamente se hace en virtud al ttulo que deber constar en instrumento pblico, salvo que la ley diga lo contrario. Por lo tanto, solamente documentos que tengan la calidad de instrumentos Pblicos podrn ser calificados por el registrador y por ende sern materia de inscripcin. [16: Artculo 2010 Cdigo Civil Peruano. la inscripcin se hace en virtud del ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria., De acuerdo con la exposicin de motivos Oficial del cdigo Civil; los instrumentos son de tres tipos, dependiendo de la naturaleza y funcin de quien los expida: (i) Instrumentos Pblicos Notariales (ii) Instrumentos Pblicos Judiciales y (iii) Instrumento Pblico Administrativo. Cualquiera de estos documentos son requeridos para la inscripcin correspondiente. ]

B. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD[footnoteRef:17]: [17: Acpite IV del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en donde se extender la primera inscripcin de aqullas as como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrir una sola partida por cada persona natural en la cual se extendern los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrn establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral. ]

Este principio tiene como finalidad determinar perfectamente los bienes objeto de inscripcin, sus titulares, as como el alcance y contenido de los derechos que lo afectan. Asimismo, establece la forma de ordenamiento dentro del sistema registral, obligando que cada persona o bien solamente posea una sola partida registral. Por lo tanto, no podra existir un bien con 2 partidas registrales independientes y vigentes. Esto se puede observar en la prctica en los diferentes proyectos inmobiliarios donde se construyen edificios de departamentos, donde va a existir una partida Matriz del inmueble primigenio (terreno) y cada unidad de dominio exclusivo (departamentos) va a ser independizada en una partida registral distinta (con un nmero distinto).

C. PRINCIPIO DE LEGALIDAD[footnoteRef:18]: [18: Acpite V del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. Los registradores califican la legalidad del ttulo en cuya virtud se solicita la inscripcin. La calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del ttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en aqul, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin. La calificacin comprende tambin, la verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del ttulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aqul y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.]

El Principio de Legalidad no es un principio exclusivo a la materia registral sino que rige en todo el campo administrativo. Como sabemos el organismo que posee las potestades registrales es la SUNARP, el cual es un Organismo Pblico Descentralizado y como tal se engloba dentro de la administracin pblica, sector donde el principio de legalidad es pilar rector para el buen desempeo de las instituciones que lo conforman. En el derecho registral el Principio de Legalidad tiene un matiz especial, ya que el legislador lo ha inmerso dentro la calificacin registral (de ah que muchos lo denominan principio de Calificacin) y nos dice que esta deber respetar el cumplimiento de las formalidades establecidas por la norma (requisitos regulados por ley que tendrn que realizarse para la inscripcin de rogatorias). Segn Gonzales Loli, el principio de legalidad constituye el soporte conceptual para la aplicacin de los dems Principios Registrales, aplicacin que no puede efectuarse fuera de su evaluacin en relacin con el ttulo y los antecedentes registrales.

D. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO[footnoteRef:19]: [19: Acpite VI del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. Ninguna inscripcin, salvo la primera se extiende sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensin, salvo disposicin en contrario]

Las inscripciones de inmuebles en el Registro de Predios, se efectan dentro de una secuencia de adquisiciones y transmisiones sin que haya ruptura de continuidad. En otras palabras solo se puede transmitir o gravar registralmente lo que se encuentra inscrito. Todo derecho que pretende ser transferido o gravado sin que conste inscrito no podr ser trasferido o gravado. En aplicacin de este principio el registrador pedir que se encuentre inscrito previamente el derecho donde emana (inscripcin del derecho de propiedad de quien transfiere, afecta o grava el inmueble).

E. PRINCIPIO DE LEGITIMACIN[footnoteRef:20]: [20: Acpite VII del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. Los asientos regstrales se presumen exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez. ]

"Lo legtimo es lo que est conforme a las leyes, que es genuino y verdadero. Es legtimo lo que ha sido completado o beneficiado con una presuncin de existencia, integridad, exactitud que le concede mayor eficacia jurdica."72 Por su parte, Landaria afirma que: "La legitimacin es el reconocimiento hecho por la norma jurdica de poder de realizar un acto jurdico con eficacia.73 Es por tal motivo que este principio es uno de los ms importantes del Derecho Registral. Este principio dota de fuerza y presuncin de exactitud a toda la informacin que consta en el registro (sin ella solo sera un simple registro administrativo).

F. PRINCIPIO DE F PBLICA REGISTRAL[footnoteRef:21]: [21: Acpite VIII del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqullos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos regstrales ]

Este principio es el que otorga la proteccin registral a todo tercero que de buena fe y a ttulo oneroso inscribe su derecho. En nuestra legislacin est plasmado en el Artculo 2014 del Cdigo civil[footnoteRef:22]. [22: Artculo 2014 del Cdigo Civil. El tercero que de buna fe adquiere a Ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.]

Segn la exposicin de motivos del Cdigo Civil, es el principio por el cual se protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe de quien aparece en el Registro como Titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin, que se fundamenta en causas no inscritas antes.Un ejemplo claro del alcance este principio se puede apreciar en lo expresado por la Exposicin de Motivos del Cdigo civil, donde se establece que: si una persona adquiere derechos de otra, que en el registro aparece con derecho para otorgarlo e inscribe su adquisicin, est en camino pero solo en camino, de convertirse en tercero registral y por lo tanto de ampararse en el principio de fe pblica registral, lograr hacer a su derecho absolutamente inatacable por todos. Como se puede apreciar este principio es uno de los pilares de todo el andamiaje de proteccin que otorga el registro a los titulares de derechos inscritos. En este caso se est privilegiando al tercer adquiriente de buena fe y a ttulo oneroso inscribe su derecho para que sea este quien tenga el ms alto grado de oponibilidad de derechos en nuestro sistema. De alguna forma se trata de privilegiar la seguridad del trfico sobre la seguridad en el Derecho.

LA BUENA DEL ADQUIRIENTE:La doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha destacado dos aspectos uno positivo y otro negativo. Desde el punto de vista negativo, ha sido definida como el desconocimiento (o no conocimiento) de la inexactitud registral. Desde el punto de vista positivo, como la creencia en algo ms que el desconocimiento de algo: que el transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, que es dueo de la cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad del transferente no adolece de vicio alguno.

Garca Garca impugna el segundo criterio. Seala que el concepto de buena fe debe centrarse en el problema del desconocimiento y no en el de la creencia, pues no interesa una especial creencia en el contenido del asiento, sino un desconocimiento de situaciones jurdicas extrarregstrales. Dice: "Lo importante es desconocer o conocer y no creer o dejar de creer. En el derecho hipotecario lo que importa es el homo ignorans o el homo sapiens, y no el hombre creyente. No estamos en religin sino en Derecho Hipotecario[footnoteRef:23]. [23: GARCA GARCA, Jose Manuel. Citado en Cabrera Ydme, Edilberto. El Procedimiento Registral en el Per. 1ra ed. Lima - Per: 2000. P. 113]

Creemos que esta idea trasunta del Art. 2014 de nuestro C.C. cuando dice: "La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro". La Exposicin de Motivos del Cdigo Civil, en tal perspectiva, seala que "la buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro". En consecuencia, nuestro sistema hace suyo el concepto buena fe - conocimiento: el adquirente de un derecho habr obrado con buena fe si desconoca la inexactitud registral, y, por el contrario, con mala fe quien s conoca la inexactitud registral.

El Art. 2014 del C.C. destaca ntidamente que es el adquirente quien debe haber obrado con buena fe, no el transmitente. Expone:"El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso... ". "La buena fe del tercero se presume mientras... ". Por ende, la buena fe del adquirente perdurar, inclusive, si el transmitente hubiera obrado de mala fe. Por otro lado, la doctrina se ha planteado el problema de la oportunidad en que el adquirente debe tener buena fe. Se ha fundado hasta en tres teoras. [footnoteRef:24]La primera seala que la buena fe debe tenerse en el momento de la inscripcin. La segunda, que la buena fe debe tenerse en el momento de la tradicin (Roca Sastre, Diez Picazo). La tercera, que la buena fe debe tenerse en el momento de la celebracin del negocio jurdico (La cruz, Garca Garca). [24: GARCA GARCA, Jose Manuel. Citado en Cabrera Ydme, Edilberto. El Procedimiento Registral en el Per. 1ra ed. Lima - Per: 2000. P. 114]

Nuestro sistema registral se adhiere a la tercera teora, pues la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil expone: "Es incuestionable que la buena fe del adquirente debe existir en el momento de la celebracin del contrato mediante el cual adquiere el derecho, del cual se trate". 133 Juzgamos ilustrativa la explicacin que de este criterio nos provee Garca Garca. Sustenta la necesidad que la buena fe deba tenerse en el momento de la celebracin del negocio jurdico, del siguiente modo: "La buena fe, al ser un hecho intelectivo o de formacin del conocimiento, a detenerse en el momento del otorgamiento del ttulo, que es el momento en que aparece formada la voluntad del adquirente". La adquisicin a non domino se produce, pues, a partir de la inscripcin y en virtud del elemento de la inscripcin. Pero la buena fe, al igual que el problema de la capacidad, de la existencia de la persona y de los vicios del negocio jurdico, hay que referido al momento en que se declara la voluntad en el ttulo. Es esa la razn y no otra de que la buena fe haya que referirla al momento del otorgamiento del ttulo. No es, pues, porque la adquisicin del derecho real se produzca con anterioridad, pues al ser adquisicin a non domino la adquisicin se produce a partir de la inscripcin. No es tampoco, porque haya que referir la buena fe al momento de la tradicin, pues si el momento de la inscripcin no cuenta, tampoco ha de contar el momento de la tradicin. Lo importante es el momento en que se forma la voluntad del adquirente.[footnoteRef:25] [25: Ibd. p.115]

Otro asunto que la doctrina tambin se ha planteado, es el referido a la perdurabilidad de la buena fe. Entre nosotros, la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil seala que debe permanecer hasta la inscrpcn del derecho en el Registro. Dice: "La buena fe debe subsistir hasta el momento de la inscripcin del derecho del adquirente, por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del principio de fe pblica registral deben ser concurrentes en el tiempo, es decir debe haber algn momento en el que todos ellos se produzcan y el nico momento posible de que esto ocurra es el de la inscripcin". Lamentablemente, esta postura no es concordante con el criterio antes asumido. Conforme anota Garca Garca, "una vez que exista buena fe en el momento del otorgamiento del ttulo, ya no importa que, con posterioridad se produzca mala fe, o sea, conocimiento de la situacin extrarregistral por parte del adquirente, pues su buena fe qued cerrada y completa en el momento de la declaracin de su voluntad. Sera injusto y contrario al principio de seguridad jurdica que, una vez que el adquirente ha cerrado el contrato se desvirtuara ese ttulo por el mero hecho de haber llegado a su conocimiento situaciones extrarregistrales, con las que l no cont en el momento de celebrar el contrato y otorgar el ttulo"[footnoteRef:26]. [26: Ibd. ]

El Artculo 2014 del C.C. seala que "la buena fe se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro". En consecuencia, el adquirente no est obligado a probar su buena fe.

G. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE[footnoteRef:27]: [27: Acpite IX del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. Los efectos de los asientos registrales, as como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin, salvo disposicin en contrario. ]

La prioridad Preferente trata de definir una regla para determinar el momento en que empezarn a surtir los efectos del ttulo inscrito. Cuando el registrador realiza una inscripcin, los efectos de esta no comienzan desde el da en que se realiza dicho acto, sino desde el momento en que el titulo ingres a la institucin registral y es registrado en el diario. Puede suceder que el Ttulo ingresa en el da 1, el registrador lo califica el da 5 observndolo, el usuario subsana la observacin el da 15 y el registrador vuelve a revisar la subsanacin el da 20 inscribindolo, y es en aplicacin de este principio que los efectos de dicho ttulo (inscrito el da 20), comienzan desde el da 1. Es as como se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentacin. Por lo tanto, los derechos que otorga el Registro, en relacin a derechos o actos compatibles e inscritos, estn determinados por la prioridad en el tiempo de la inscripcin la cual se determina por la fecha hora y fraccin de hora en que el ttulo se presenta al registro.

H. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE[footnoteRef:28]: [28: Acpite X del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos. No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripcin, aunque sea de igual o anterior fecha]

En este caso el principio nos sirve de herramienta para que el registrador excluya algn ttulo pendiente de inscripcin que sea incompatible con alguno previamente ingresado. Puede darse el caso que se ingrese un ttulo (titulo 1) donde se solicite la transferencia por compra venta de la casa A, y con posterioridad se ingrese un segundo ttulo (titulo 2) donde se solicite la transferencia por donacin de la casa A. En este caso el registrador advertir la existencia de dos ttulos de transferencia de propiedad que recaen sobre un mismo bien. Segn la apreciacin del registrador pueden ocurrir varios supuestos en aplicacin a este principio. Lo ms comn es que el registrador observe el ttulo 2 dicindole al administrado que no podr ser inscrito el ttulo debido a que existe un ttulo pendiente de inscripcin, y por lo tanto depender de este (titulo 1) para que pueda o no ser inscrito el segundo. Otro de los casos ms comunes se presenta cuando existen distintos embargos e hipotecas que deben ser anotados o inscritos dentro de una misma partida registral, en especial con referente a remates judiciales de embargos pero con la existencia de crditos preferentes como hipotecas inscritas preferentes. Es necesario sealar que por la aplicacin de este principio se produce el cierre de la partida registral en caso de la existencia de derechos o actos incompatibles con el derecho o acto inscrito en el Registro.

I. PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD:Este principio no ha sido tomado por la norma rectora registral (Reglamento General de los Registro Pblicos) pero si es regulado en el libro de Registros Pblicos de Cdigo Civil Peruano. Conocido en la doctrina por la oponibilidad de lo inscrito frente a lo no inscrito. Como se puede deducir este principio establece que todo lo inscrito se opone ante lo no inscrito y a la inversa lo no inscrito es inoponible a lo inscrito. Pero esta oponibilidad se refiere a una muy concreta, especficamente cuando existe una confrontacin de derechos. El artculo 2022 del Cdigo Civil (donde es regulado este principio) solucionara el posible conflicto entre derechos reales cuando no se configure una concurrencia de acreedores. Segn lvaro Delgado el primer prrafo del artculo 2022 quedara reservado para solucionar el posible conflicto entre derechos reales cuando al menos alguno de ellos no genere una obligacin de dar y el correlativo derecho de exigir la entrega. El segundo prrafo indica las reglas que se utilizan si se confrontan derechos de distinta naturaleza (Ej. Derechos Personales contra Derechos Reales). Este principio se establece tanto en el artculo antes citado como en el artculo 1135 del Cdigo Civil Peruano, como tambin en regulaciones especficas tal es el caso del artculo 1670 (concurrencia de arrendatarios). El artculo 1135 establece el orden de prelacin cuando concurren diversos acreedores sobre un mismo inmueble, se puede advertir claramente la aplicacin del principio, ya que prevalece el tercero adquiriente de buena fe que inscribe su derecho. Esto tambin podra relacionarse con el principio de buena fe Pblica Registral.

4.2.1.6 ACTOS Y CONTRATOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE:Si hablamos de inscripcin de propiedad, primero tenemos que referimos a qu tipo de propiedad nos estamos refiriendo, pues ello determinar las normas legales que utilizaremos para su inscripcin. Si queremos inscribir una propiedad de calificacin urbana de inmediato tendremos que vinculamos a normas de carcter municipal. Ley orgnica de municipalidades, Reglamento Nacional de Construcciones, Ordenanzas Municipales, Resoluciones del Alcalda, Resoluciones administrativas que regulan el proceso de habilitacin urbana, normas que regulan el proceso de la declaratoria de Fabrica, licencia de construccin, conformidad de obra, independizacin, subdivisin de lotes, resoluciones que autorizan la venta garantizada de lotes, o la libre venta de lotes, zonificacin, replanteo de lotizacin, numeracin, cambio de uso, cambio de jurisdiccin o normas especficas que regulan el rgimen de la Declaratoria de Fbrica. El Rgimen de la Propiedad Horizontal, normas de carcter procesal vinculadas a las anotaciones de embargo, rectificaciones de rea. Demandas u otras resoluciones del juez que se refieran a actos inscribibles. Si hablamos de la propiedad rural las normas ms importantes estn referidas al proceso de titulacin y registro de los predios, titulacin que en la actualidad se ha acrecentado de manera significativa gracias al Convenio con el BID que hace dos aos celebrara el Per, para los efectos de crear un mercado de tierras agrcolas que aliente la inversin extranjera, realizacin del catastro a nivel nacional, y lograr a su vez la modernizacin del Sistema de Inscripcin Registral, tareas que fueron encomendadas Al Proyecto Especial de Titulacin de Tierras y Catastro Rural del Ministerio de Agricultura (PETT) Y a la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP) en el marco de este convenio.

4.2.1.7 INSCRIPCIONES EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE SUNARP[footnoteRef:29]: [29: Vivar, E. La Inscripcin Registral de la Propiedad Inmueble en EL Per. Tomo I. 1era ed. Lima Per. P. 112]

Es importante precisar que el Registro de la Propiedad Inmueble en nuestra legislacin viene a ser la especie del gnero denominado Sistema Registral Peruano. En otras palabras, el Registro de la Propiedad Inmueble es el principal registro de todos los registros que integran el Sistema Nacional de los Registros Pblicos, en virtud de lo establecido en la Ley 26366 que cre el Sistema Nacional de los Registros Pblicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos. Digo, que es el principal registro por cuanto todo el Sistema Registral gira en torno a los principios, normas y elementos constitutivos del Registro de Propiedad. El Registro de Propiedad es el ms antiguo y fue en torno a su origen que el sistema de publicidad se hace extensivo a otros registros, no olvidemos que en nuestro caso el Registro de la Propiedad se cre en 1888. En los otros registros se aplican los mismos principios y la forma de practicarse las inscripciones es similar, dado que es un Sistema integrado de Publicidad Registral cuyo eje principal es el Registro de la Propiedad Inmueble. Segn la Ley 26366 antes referida, el Registro de la Propiedad Inmueble est integrado por: El Registro de Propiedad Inmueble El Registro de Buques El Registro de Embarcaciones Pesqueras El Registro de Aeronaves El Registro de Naves El Registro de Derechos Mineros y El Registro de Concesiones para la explotacin de los Servicios Pblicos.En el presente trabajo nos referiremos slo a las inscripciones que se practican en el Registro de Propiedad Inmueble, y ellas estn referidas a los derechos reales contemplados en el art. 881 del Cdigo Civil, entre los que podemos sealar, la propiedad, posesin, usufructo, uso, habitacin, superficie, servidumbre, anticresis, e hipoteca. Como ya dijimos, la naturaleza de los ttulos que se pueden inscribir son aquellos que estn contenidos en los instrumentos pblicos y por excepcin en documentos privados. Los actos que se inscriben son aquellos producidos por los entes estatales o privados autorizados para tales actos en normas expresas; as tenemos que pueden ser: Actos jurdicos Actos judiciales Actos Administrativos y Actos notariales.Si quisiramos hacer una categorizacin genrica por el tipo de propiedad y la legislacin aplicable a las inscripciones que se practican en el Registro de la Propiedad Inmueble podramos referirla de la siguiente manera: Inmatriculacin o primeras de dominio (Legislacin sustantiva) Habilitaciones urbanas (Normas Municipales) Asentamientos Humanos (Rgimen Especial) Predios rsticos (Rgimen especial) Comunidades Nativas (Rgimen Especial) Comunidades Campesinas (Rgimen Especial)

El Cdigo Civil en el Titulo II (Registro de la Propiedad Inmueble) del Libro IX, denominado Registros Pblicos, seala las normas que se aplican a las inscripciones en este registro y por la coexistencia del sistema registral a los otros registros existentes.

4.2.1.8 PROCEDIMIENTO REGISTRAL APLICABLE EN LA SUNARP[footnoteRef:30]: [30: Vivar, E. La Inscripcin Registral de la Propiedad Inmueble en EL Per. Tomo I. 1era ed. Lima Per: P. 142.]

Para analizar el procedimiento de inscripcin registral es necesario referirnos al encargado en nuestro pas de practicar las inscripciones. Actualmente tenemos vigente la Ley 26366 que crea el Sistema Nacional de los Registros Pblicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, segn esta norma los registros jurdicos existentes han sido agrupados en cuatro registros: El Registro de Bienes Inmuebles, el Registro de Bienes Muebles, el Registro de Personas Naturales y el Registro de Personas Jurdicas.El Registro de Propiedad Inmueble integra el Registro de bienes Inmuebles y segn esta misma norma, el ente encargado del procedimiento de inscripcin registral en Lima es la Oficina Registral de Lima y Callao Organismo desconcentrado de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, y en provincias las Oficinas Registrales regionales.

4.2.1.8.1 OBJETO DE LA INSCRIPCIN:Con el procedimiento de inscripcin lo que se busca es lograr la inscripcin en los registros pblicos de un ttulo referido a cualquier acto o contrato que la ley faculta de manera expresa e inequvoca, con la finalidad de hacerla oponible frente a terceros. Los ttulos que llegan al Registro pueden ser el instrumento notarial partes de carcter administrativo, partes judiciales, documentos que vienen del extranjero y que previamente han cumplido con las formalidades que las leyes peruanas exigen para ser inscritos, y tambin por excepcin algunos documentos privados establecidos especficamente en las leyes.

4.2.1.8.2 MATERIA REGISTRABLE:Segn la normatividad referida a los ttulos que ingresan a la Oficina Registral deben ser perfectos y estar sujetos a una serie de formalidades y requisitos que van a garantizar la seguridad jurdica en la contratacin que luego ser protegida por la publicidad registral.Segn el art. 1 del Reglamento de las Inscripciones son inscribibles todos los bienes y derechos sobre inmuebles conforme al Cdigo Civil. Tambin son inscribibles los actos y contratos que modifiquen o extingan o esos derechos.El art. 4 de la misma norma establece que las inscripciones se practicarn por el mrito de ttulos que consten en instrumentos pblicos. Sobre este particular tenemos el Reglamento General de los Registros Pblicos en su art. 122 sealaba que los instrumentos pblicos en virtud de los cuales, por regla general deben de hacerse las inscripciones, son los siguientes: a. Las escrituras pblicas y dems documentos extendidos ante Notarios Cnsules o representantes diplomticos en ejercicio de sus atribuciones. b. Los documentos extendidos ante funcionarios pblicos o representantes de entidades estatales o paraestatales a los cuales la Ley haya concedido funciones anlogas a las notariales.c. Los extendidos por otros funcionarios, en ejercicio de sus atribuciones.d. Las Partidas de los Registros de Estado civil.e. Las Partidas parroquiales en los casos previstos en el art. 1827 del Cdigo Civil, tratndose de matrimonios solamente tendrn valor las partidas parroquiales referentes a nupcias contradas antes de la vigencia de la Ley 6890 del 8 de octubre de 1930.Tenemos, en consecuencia, que la materia registrable por excelencia es el instrumento pblico, de all que resulte importante profundizar en tal definicin y as tenemos que el Cdigo Procesal Civil vigente en su art. 235 seala expresamente ...es documento pblico: El otorgado por funcionario pblico en ejercicio de sus atribuciones. La escritura pblica y dems documentos otorgados ante o por notario pblico, segn la ley de la materia. Y con relacin al documento privado en el art. 236 nos dice: El documento privado es el que no tiene las caractersticas del documento pblico. La legalizacin o certificacin de un documento privado no lo convierte en pblico. As tambin tenemos que el Reglamento General en sus arts. 126 y 127 al referirse a los instrumentos pblicos que son materia de inscripcin los precisa sealando:Son inscribibles los ttulos emanados de autoridades o funcionarios pblicos extranjeros siempre y cuando contengan actos que la Ley peruana considere lcitos, que se encuentren legalizados y en su caso, traducidos.... . Para la calificacin de dichos actos se tendrn en consideracin los tratados internacionales suscritos y ratificados por el Per, o en su defecto, los principios generales del derecho... .Ms an las anotaciones preventivas tienen la finalidad de detener la proteccin del contenido del registro que se sustenta en el robustecimiento de los principios de fe pblica registral y legitimacin, en los supuestos en que la ley lo determina expresamente, as tenemos que en nuestra legislacin vigente son materia de anotaciones preventivas segn los dispuesto en el art. 79 del Reglamento General de las Inscripciones: Los embargos preventivos y definitivos Las demandas que a juicio del juez se refieran a actos inscribibles. Los ttulos cuya inscripcin no puede hacerse por no estar inscrito el derecho de donde emane la transmisin o el gravamen. Los ttulos que, en cualquier otro caso deben anotarse conforme a las leyes.En la doctrina las Anotaciones Preventivas son clasificadas como: Anotaciones Registrales, Legales y Judiciales. Las Registrales son bsicamente aquellas en las cuales el ttulo adolece de un defecto subsanable o no se cumple con el principio del tracto sucesivo para procederse a su inscripcin. Las Judiciales son las que se producen en virtud de los mandatos de los jueces y pueden ser embargos y las demandas que a juicio del Juez se refieran a actos inscribibles. Las Legales se producen en virtud de mandato expreso de la ley y a continuacin presentamos algunas de ellas:1. Anotacin preventiva2. Inscripcin provisional de habilitacin y de independizacin de viviendas.3. Pre-Fbrica, Reglamento Interno y pre-independizacin4. Bloqueo regstral5. Anotaciones preventivas de compra-ventas garantizada6. Anotaciones preventivas de terrenos eriazos a favor del Estado7. Inscripcin preventiva (pre-inscripcin y pre-independizacin) y bloqueo de la ficha registral en favor de la Municipalidad o de los propietarios8. Inscripciones preventivas de los inmuebles de las empresas del Estado incluidas dentro del proceso de promocin a la inversin privada.9. Medidas cautelares legisladas en el Cdigo Procesal Civil10. El Asiento Registral conocido como anotacin preventiva de hipoteca de duracin indeterminada.As tenemos que tratndose del Registro de Propiedad por ejemplo el art. 2019 del Cdigo Civil establece: Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde est ubicado cada inmueble:1. Los actos y contratos que constituyen, declaren transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.2. Los contratos de opcin.3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.6. Los contratos de arrendamiento.7. Los embargos y demandas verosmilmente acreditadas.8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del Juez se refieran a actos o contratos inscribibles.9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

4.2.1.8.3 PRESENTACIN DE TTULOS AL REGISTRO:El instrumento notarial formado anteriormente, necesita de la inscripcin registral para ser oponible frente a terceros: es decir que la intervencin notarial le da la forma y seguridad jurdica y el registral el efecto jurdico frente a los terceros que adquieren de buena fe en base a la publicidad que brinda el registro. Aqu es importante precisar que la inscripcin en nuestro sistema registral, no es constitutiva de los derechos inscritos, sino que es facultativa, es decir que el derecho real se constituye antes de llegar al registro. Slo en determinados casos la inscripcin es constitutiva, es decir que el derecho real se constituye como tal con la inscripcin registral.Con estas consideraciones respecto a los ttulos que son materia de inscripcin en el Registro Pblico tenemos que el usuario o presentante de ttulos ingresa al procedimiento de inscripcin registral a travs del llenado del formulario denominado solicitud de inscripcin. La solicitud de inscripcin es un formulario tipo que expide el registro en forma gratuita para efectos de que el solicitante de la inscripcin llene los datos necesarios para poder practicarse la calificacin registral que en caso de ser positiva originar la inscripcin respectiva.4.2.1.8.4 REQUISITOS DEL ASIENTO DE PRESENTACIN:Cada asiento de presentacin segn lo dispuesto en el art. 138 del R.G. contendr los siguientes requisitos: Nombre del presentante y su domicilio. Naturaleza del ttulo que se pretende inscribir y del funcionario que la ha expedido. Derecho real que se constituye, declara, modifica limita, transmite, o extingue. Indicacin de la Seccin del Registro donde debe tramitarse la inscripcin.

2.2.1.8.5 EFECTOS DEL ASIENTO DE PRESENTACIN:La importancia de la vigencia del asiento de presentacin radica en que los efectos de la inscripcin se retrotraen a la fecha de presentacin del mismo al registro, segn lo dispuesto en el art. 143 del Reglamento General. Esto significa que las inscripciones surten efecto de oponibilidad frente a terceros desde que se practic el asiento de presentacin y no desde la fecha de su inscripcin. El asiento de presentacin durante el procedimiento de inscripcin registral tiene una duracin y vigencia de 30 das hbiles dentro de los cuales el ttulo que ingres al Registro puede salir inscrito. Este es un trmino perentorio despus del cual, fenece la vigencia de dicho asiento y los derechos que se pagaron al Registro por concepto de presentacin del ttulo se pierden sin que se extinga el derecho del usuario pues, ste puede volver a solicitar la inscripcin del mismo ttulo s, es que antes otro usuario '" ha solicitado la inscripcin del mismo acto.Como se aprecie durante la vigencia del asiento de presentacin el usuario del mismo est protegido hasta que fenezca dicho plazo, despus del cual quedara expedito el derecho de cualquier usuario de pretender lograr inscribir cualquier otro ttulo.

4.2.1.8.6 PRRROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACIN:El asiento de presentacin puede ser prorrogado segn lo establecido en el art. 145 del Reglamento General cuando: a. Se interpone recurso de apelacin ante el Tribunal Registral.b. Se entabla queja contra el registrador, vinculada al proceso de inscripcin.c. Si se promueve la Accin Contencioso Administrativa en la va judicial contra lo resuelto por el Tribunal Registral. La prrroga del asiento de presentacin se hace constar en el Libro Diario.Encontrndose vigente el asiento de presentacin no se podr inscribir ningn ttulo incompatible con el ya presentado al registro pues est protegido por la prioridad registral.

4.2.1.8.7 EL LIBRO DIARIO DEL REGISTRO:El Libro Diario del Registro est conformado por todos los asientos de presentacin de los ttulos de inscripcin que ingresan diariamente al registro en forma cronolgica. Esto es importante porque con esto se da cumplimiento al principio de la PRIORIDAD REGISTRAL, es decir que quien ingresa primero al registro tiene mejor derecho que aquel que quiere hacerlo con posterioridad.El art. 2016 del Cdigo Civil al respecto seala: La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.

4.2.1.8.8 MESA DE PARTES:Luego todos los ttulos ingresados durante el da al Libro Diario pasan a la a mesa de partes, de donde son posteriormente distribuidos a la seccin registral correspondiente.

4.2.1.8.9 LA CALIFICACIN REGISTRAL:El Registrador de Propiedad luego de recibir los ttulos ingresados durante el da a su seccin, los ingresa a su libro denominado Toma razn, con el mismo nmero que ingreso al Libro Diario y para efectos del orden en el control de la calificacin registral le asigna una letra que es la inicial del apellido del tcnico registral que pre-calificar el ttulo. La calificacin Registral es el anlisis minucioso y exhaustivo que realiza el registrador del ttulo que ingres al Registro. La obligacin es personal e indelegable: Art. 2011 C.C., Art. 150 R.G.R.P.En la prctica est precedida de lo que se denomina la pre-calificacin registral que es la que realizan los tcnicos registrales, ellos son quienes buscan los antecedentes registrales y preparan el asiento de inscripcin. La calificacin registral se realiza teniendo en cuenta: los asientos pre-existentes, la competencia y facultades del funcionario que autoriza o autentica el instrumento, la capacidad de los otorgantes, la observancia de las formas legales establecidas y la licitud del acto que se pretende inscribir.Dentro del proceso de calificacin, el Registrador previamente verificar que se quien pretenda inscribir un derecho est cumpliendo con el PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO en virtud del cual ninguna inscripcin puede realizarse si no est primero inscrito el derecho de donde emana art. 2015 del C.C.El artculo mencionado tiene algunas excepciones como lo es por ejemplo cuando se trata de una inscripcin primera de dominio en el Registro de Propiedad, pues como se trata del primer acto de inscripcin, no es factible que se exija el cumplimiento del tracto sucesivo,4.2.1.8.10 CONSECUENCIAS DE LA CALIFICACIN REGISTRAL:El resultado de la calificacin registral puede ser que el ttulo salga: inscrito, liquidado, observado o tachado.INSCRITO: Cuando el ttulo est correctamente adecuado a ley y se ha cumplido con pagar el arancel registral fijado por lo registros. El arancel es fijado en proporcin al valor de la Unidad Impositiva Tributaria vigente y se actualiza constantemente.LIQUIDADO: Es decir cuando el ttulo est listo para su inscripcin, pero solamente se ha abonado una parte de los derechos de inscripcin al momento de presentarse la solicitud de inscripcin. En este caso el ttulo baja del Despacho del registrador a caja con una liquidacin de derechos para que se pague, lo que se conoce en la tcnica registral, como el mayor derecho. Por esto es recomendable que si se sabe que el ttulo esta perfecto para inscribirse, se haga el clculo de las tasas arancelarias fijadas en el arancel que publica el registro y pagar exacto para evitar prdidas de tiempo en la liquidacin posterior. OBSERVADO: cuando el ttulo adolece de un defecto subsanable, las observaciones deben de practicarse dentro de los 5 das de ingresado el ttulo al registro y deben de formularse en un solo acto y no de manera sucesiva. Siempre deben de estar legalmente fundamentadas. En este caso el registro entrega al usuario una