Lujosa Casa en MontecristoExcelente ubicación

Terreno: 600 m2Construcción: 450 m2

3 Recámaras con closet vestidor3 Baños Family RoomSala Lobby ComedorCocina Vestida Jardin interiorAlberca Equipada con CalefacciónJardín con deck de madera y terraza Cuarto de lavadoCuarto de servicio con bañoArea de tendedero

Referencias

O�ce Depot

Subway

Farmacias del Ahorro

Dairy Queen

Instituto Cumbres

Características urbanas

Clasificación de la zona Habitacional Residencial.Construcción dominante en la calle Comercios y Casas-habitación unifamiliares desarrollados en uno y dos niveles.Índice de saturación de la zona 80%Densidad de población Normal Contaminación ambiental Ninguna significativa a la fecha.Uso del suelo permitido Habitacional.Vías de acceso e importancia de las mismas

Intensidad flujo vehicular Medio, en sus vialidades.Servicios públicos Energía Eléctrica Si tiene Banquetas De concreto.

Agua Potable Si tiene Guarniciones De concreto.Drenaje Sanitario Fosa Séptica Transporte Urbano.Alumbrado Publico Si tiene Teléfono Fijo y celular.Pavimento De asfalto.

Equipamiento UrbanoPreescolar En la zona. Tienda de Autoservicio En la zona.Primaria En la zona. Bancos En la zona.Secundaria En la zona. Iglesias En la zona.Preparatoria En la zona. Parques En la zona.Profesional En la zona. Restaurantes En la zona.

Avenida Cámara de Comercio Norte (calle 18), vialidad de 2o orden de dos carriles por sentido concamellón jardinado al centro.

Terreno

Calles, limítrofes y transversales : Calle 11 cruzamiento con la calle 18 frentes que miran al Sureste y Noreste rspectivamente.

Medidas y colindancias del terreno : Datos obtenidos del INSEJUPY.Al Noroeste, en: 20.00 mts. con los predios Nos.223 y 225 de la calle 15.

Al Sureste, en: 20.00 mts. con la calle 11.Al Suroeste, en: 30.00 mts. con el predio No.198 de la calle 11.

Al Noreste, en: 30.00 mts. con la calle 18.

ST Superficie del Terreno m² Dato obtenido de escrituras y/o cédula catastral proporcionados.%IND Porcentaje de Indiviso La propiedad no se encuentra en régimen de condominio

Topografía y Configuración Polígono regular de 4 lados.Numero de frentes Dos.Características Panorámicas Con vista a los predios de su ubicación sin alguna característica anormal.Densidad Habitacional 30.00 Viv/Ha Según lo observado.Intensidad de Construcción Permitida 0.75 M2c/M2t Según lo observado.Servidumbre y/o Restricciones De alineamiento y muros medianeros

600.00100%

Enfoque de costos

Terreno FRE FZO FUB FFR FFO FSU FOTROS1.15 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00

Fracción Superficie Unidad Indiviso Valor Unitario FRE ValorIntegro 600.00 m² 100% 4,100.00$ 1.15 2,829,000.00$

Suma 600.00 m² Suma 4,715.00$ Promedio Suma 2,829,000.00$

Construcciones Tipo Superficie Unidad Indiviso VU VRN EE EC VUT DEM FEC VUR Valor

1 360.00 m² 100% 7,500.00$ 2,700,000.00$ 20 años 8.5 70 30.0% 0.70 50 1,890,000.00$

Suma 360.00 00.005,7²m $ 1,890,000.00$

Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementariaTipo Cantidad Unidad Indiviso VU VRN EE EC VUT DEM FEC VUR Valor

Bardas 50.00 ml 100% 2,500.00$ 125,000.00$ 20 años 8 60 17.6% 0.82 40 102,997.42$ Piscina 1.00 lote 100% 75,000.00$ 75,000.00$ 20 años 8 40 31.8% 0.68 20 51,128.43$

Obras comp 1.00 lote 100% 140,000.00$ 140,000.00$ 20 años 8 40 31.8% 0.68 20 95,439.73$

Suma Suma 249,565.58$ VRN VNR 2,139,565.58$

Terreno 2,829,000.00$ Construcciones 1,890,000.00$

Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria 249,565.58$

VALOR FÍSICO

Esquina/Avenida

3,040,000.00$

4,968,565.58$

2,700,000.00$

Fracción

Indicar motivo de cada factor indicado,

340,000.00$

Enfoque de ingresos

TIPO USO o destino el Á )opit( aer Á lausneM atneR )²m( aer1 Casa-habitación.

TOTAL

RENTA MENSUAL POTENCIALRENTA ANUAL POTENCIAL

VACÍOS 20%RENTA ANUAL EFECTIVA ( RENTA POTENCIAL MENOS VACÍOS)

ADMINISTRACIÓN ( SOBRE RENTA ANUAL EFECTIVA) 2%CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO (SOBRE CONSTRUCCIONES CADA 4 AÑOS) 5%

PREDIAL (SOBRE RENTA ANUAL EFECTIVA) 2%SEGURO ( SOBRE VALOR CONSTRUCCIÓN) 3%

DEPRECIACIÓN FISCAL ( SOBRE VALOR CONSTRUCCIÓN) 5%SUMA DEDUCCIONES FISCALES

DEDUCCIÓN OPCIONAL (SOBRE RENTA ANUAL EFECTIVA) 30%DEDUCCIÓN MAYOR

IMPUESTO SOBRE LA RENTA 0.00%PARTICIPACIÓN TRABAJADORES EN UTILIDADES 10%

SUMA DEDUCCIONES ( PTU, ISR, SEGURO, PREDIAL, MANT Y ADMÓN.) 30%INGRESO NETO ANUAL (RENTA ANUAL EFECTIVA MENOS DEDUCCIONES)

TASA DE CAPITALIZACIÓNLa tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperación FUENTELa tasa de real se obtiene de los instrumentos a un año (1+Tefectiva 360días)/(1+inflacion esperada en el año) 4.50% Banco de México 12 de marzo de 2018

) VG - 1 ( / ) 21 / VT x RT ( = LT%73.2seseM6atnev ed opmeiT:ed y laer asat al ed eneitbo es zediuqil ed asat aLGastos de venta 5%

La tasa de recuperación se obtiene de la Vida Ú 001 x ) RUV / 1 ( = cerT%00.205= RUVelbeumnI led etnenameR litTASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE FINANCIERO 8.87% Tasa real + Tasa liquidez + Tasa recuperaciónTASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE MERCADO NA (Ingreso neto anual / valor mercado )TASA DE CAPITALIZACIÓN, SELECCIONADA 8.00% La mayor

VALOR DE CAPITALIZACIÓN

94,500.00$202,643.57$

86,400.00$345,600.00$

3,119.57$

100.00$

360.00

360.00

103,680.00$

6,912.00$

432,000.00$

RUM

128,407.93$

91,200.00$

36,000.00$

2,714,900.92$

202,643.57$-$

20,264.36$

217,192.07$

100.00 00.000,63 $ $

36,000.00$

6,912.00$

Resumen de valores

Valor de MercadoValor Físico 100%Valor de Capitalización 0%

100%

ASPECTOS POSITIVOS DEL BIEN:1. El inmueble se encuentra bien ubicado en la zona.2. Se estima que se puede comercializar en mediano tiempo.ASPECTOS NEGATIVOS DEL BIEN:1.- Ubicación, actualmente para uso preferentemente comercial.

El Valor Comercial a la fecha de la empresente estimación asciende a la cantidad de :VALOR COMERCIAL ACTUAL CINCO MILLONES PESOS 00/100 M.N. Valor por m²

Este valor esta calculado con cifras al día 12 de marzo de 2018

4,968,565.58$ 4,968,565.58$

13,888.89$

CONCLUSIÓN

2,714,900.92$

ESTA ES UNA ESTIMACIÓN DE VALOR QUE NO DEBE CONSIDERARSE COMO UN AVALÚO, LOS VALORES AQUÍ EXPRESADOS SON ESTIMADOS QUE SEOBTIENEN DE LA EXPERIENCIA DEL PROFESIONAL QUE AQUÍ FIRMA.

CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

5,000,000.00$

$-

$2,000,000.00

$4,000,000.00

$6,000,000.00

1

VALOR DE MERCADO VALOR FISICO VALOR DE CAPITALIZACION

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